Тұрғын үй несиелендіру саясаты, қазіргі жағдайы және даму болашағы
Халық өз мұқтаждығына қажетті қаржы ресурстарын несие алу арқылы қамтамасыз етеді. Несие – банктік жүйе арқылы нарықтық экономикада да өте маңызды рөл атқарады. Осы арқылы шаруашылық обьектілері мен халықтың үлкен мөлшердегі ақшалай есептері мен төлемдері жүргізіледі. Бүгінгі таңда тұрғын үй мәселесі халықты мазалап келеді. Кез келген отбасында ерте ме, кеш пе, өзінің тұрғын үй жағдайын кеңейту немесе жақсарту мәселесі туындайтыны анық. Алайда арманға қол жеткізуде бірқатар жағдайлар үнемі кедергі жасайды. Ескі пәтерді сату оңай емес, ал жаңа үй алу үшін ақша дәл қазір керек. Немесе ескі пәтерді сатып, бірақ жаңасын дер кезінде таба алмай, шарықтап өсіп бара жатқан тұрғын үй бағасына іліге алмай қалуға тәуекел етесің. Бұл әркімге таныс жағдай ма? Қазір бұл жағдайдан шығатын жол бар. Ол- ипотекалық несие.
Ипотекалық несие – жылжымайтын мүліктерді жерді, өндіріс және тұрғын ғимараттарды, үйлерді, пәтерлерді кепілдікке алып ұзақ мерзімге берілетін ақшалы кредит. Мүліктердің кепілдікке алынғаны туралы ипотекалық банк кредит алушыға қарыздар куәлігін көрсетеді. Ипотекалық несиенің ақшалы қоры, негізінен, банктер мен коорпарациялардың ипотекалық облигациялар шығарып, сатудан түскен қаржыдан құралады.
Ипотекалық несие – жылжымайтын мүліктерді жерді, өндіріс және тұрғын ғимараттарды, үйлерді, пәтерлерді кепілдікке алып ұзақ мерзімге берілетін ақшалы кредит. Мүліктердің кепілдікке алынғаны туралы ипотекалық банк кредит алушыға қарыздар куәлігін көрсетеді. Ипотекалық несиенің ақшалы қоры, негізінен, банктер мен коорпарациялардың ипотекалық облигациялар шығарып, сатудан түскен қаржыдан құралады.
КІРІСПЕ
Өзіме берілген жұмыстың тақырыбы Тұрғын үй несиелендіру саясаты,
қазіргі жағдайы және даму болашағы болып табылады. Жұмыс негізгі екі
бөлімнен тұрады. Жұмысымның обьектісі болып Қазақстаннның тұрғын үй
құрылыс жинақ банкі АҚ болып табылады. Банктің қызметі Қазақстан
мемлекетінің әлеуметтік және демографиялық мәселелерін шешуге, қазіргі
заманғы қоғамның өскелең ұрпағы – балалардың болашағын жарқын етуге де
қосымша ықпал етуі тиіс, себебі тұрғын үй мәселесінің дұрыс жолға қойылуы –
қоғамдағы кедейлік індетінің төмендеуінің, Қазақстандағы демократиялық
және еркін бастаулардың дамуының сенімді кепілі. Қазақстанның тұрғын үй
құрылыс жинақ банкі Акционерлік қоғамын басқаруда қолданылатын негізгі
ұстанымдар мен стандарттарды анықтайтын, соның ішінде Банктің Директорлар
Кеңесі мен Басқармасының, акционерлері мен Банктің лауазымды тұлғалары
арасындағы қарым- қатынасты, сондай – ақ Банк органдарының іс- әрекет ету
және шешім қабылдау ретін белгілейтін негізгі құжат болып табылады.
Дипломдық жұмыстың мақсаты ҚР-ғы екінші деңгейдегі банктердің тұрғын
үй саласын ипотекалық несиелеу тәжірибелеріне талдау жасау, сондай-ақ
тұрғын үйді ипотекалық несиелеу жүйесін дамыту және жетілдіру жолдарын табу
болып табылады.
Қазақстан Республикасының Үкіметі халықты тұрғын үймен қамтамасыз ету
мәселесіне айрықша маңыз береді. Республикада оның дамуы үшін барлық
қолайлы мүмкіндіктер жасалған, ал ол мүмкіндіктер жылдан – жылға жақсара
түсуде. Яғни, бүгін бұл басты мәселелердің бірі болып отырғандықтан осы
тақырыпты ашып көрсетпекпін.
2005-2007 жылдарға арналған ҚР тұрғын үй құрылысын дамытудың
Мемлекеттік бағдарламасына сәйкес, Тұрғын үй құрылысы Қазақстанның дамуының
басты бағыттарының бipiнe айналуда. тұрғын үй мәселесін жеделдетуді ҚР
Президенті өзінің 2005 жылғы 18 ақпандағы " Қазақстан жеделдетілген
экономикалық әлеуметтік және саяси жаңару жолында" атты Қазақстан халкына
жолдауында ең негізгі міндет ретінде қарастырды. Әрине бұл мәселелер
Қазақстандағы тұрғын үйді ипотекалық несиелеудің қазіpri жағдайына
байланысты туындап отырғандығы анық.
Халықтың барлығына қолжетімді тұрғын үй құрылысының тұрақты дамуын
қамтамасыз ету, оның құнын арзандатпайынша, тұрғын несиесінің мерзімін
ұзартылмайынша және несиелеу мөлшерлемесінің төмендемейінше мүмкін емес.
Мұндай мақсатқа тек тұрғын үйді ипотекалық несиелеу жүйесін дамытып,
жетілдіру арқылы ғана қол жеткізуге болады.
Жақсы тұрғын үй, тұрмыстық жағдайлармен қамтамасыз етілуі ұлттық
салауаттылығын арттыра түсіп, өмipiн ұзартады, соның нәтижесінде, халыктың
еңбекке қабілеттілігін жоғарылатады. Мұның бәрі ел басымыздың қабылдаған
"Стратегия 2030" бағдарламасына сай қолдау тауып, елдің экономикалық
дамуында көрініс табуымен қатар, қaзipri Қазақстанның экономикасының өсуіне
тұрақты ынталандырушы ретінде ипотекалық несиелеудің дамуын талап етеді.
Қазақстанда ипотека алғаш рет 1993 жылы ҚР Президентінің жаңа тұрғын
үй саясаты, оны icкe асыру механизмдері туралы жарғысына байланысты пайда
болды.
1995 жылғы 23 желтоқсандағы № 2723 "Жылжымайтын мүлік ипотекасы
туралы" ҚР заңына сәйкес енгізілді. Осы жарлыққа сәйкес, "ипотека — кепіл
берушінің немесе үшіншi бip тұлғаның иелігінде және пайдалануында болатын
кепілге салынған жылжымайтын мүлік" деп берілген .
Ипотека - бұл салынған мүліктің несие берушіде емес, қарыз алушының қолында
қалатын кепілдің түpi .
Ипотекалық несие - бұл тұрғын үй құрылысына инвестиция тартудың ең
тиімді тәсілі. Ипотекалық несиенің халықтың тұрғын үй жағдайының
жақсаруына, банктердің тиімді және пайдалы жұмыс жасауына, сондай-ақ
еліміздегі құрылыс кешенінің қарқынды дамуына мүмкіндік жасайтынын әлемдік
тәжірибе дәлелдеп берді.
Қaзipri кездегі ҚР-ғы eкiншi деңгейдегі банктер азаматтарға ипотекалық
несие беру барысында өздерінің белсенді саясатын жүргізіп қоймай, қарыз
алушыларға қоятын өздерінің талаптарын да күшейте түсуде. Банктер мен
ипотекалық компаниялар өздерінің несиелік тәуекелдерін төмендету мақсатында
ипотекалық несие сұраушыларға қатысты мұндай қатаң талаптардың болуы, өз
кезегінде потенциалды қарыз алушылардың қатарының іріктелуіне жол береді.
Мұндай мәселелерді шешуде Қазақстанда жұмыс жасап отырған қaзipri
тұрғын үй ипотекалық жүйесін дамыту және жетілдірудің маңыздылығы теориялық
және тәжірибелік тұрғыдан арта түседі.
Отандық банктік тәжірибеде ипотекалық несие тек қана үй сатып алуға
арналған несие түpi ретінде қарастырылып отыр. Keйбip eкiншi деңгейдегі
банктеріміз қарыз алушының меншігінде бар тұрғын үйді кепілге ала отырып,
несие берсе оны ипотекалық несие ретінде санамайды. Сонымен қатар,
коммерциялық банктер ауыл шаруашылығына несие беруге ынтасыздық танытуда.
Оның басты себебі, жер өтімді кепіл заты ретінде айналысқа түспейді деген
сылтау айтады.
1 ТҰРҒЫН ҮЙДІ НЕСИЕЛЕНДІРУДІҢ ТЕОРИЯЛЫҚ НЕГІЗДЕРІ ЖӘНЕ ОНЫҢ ҚАЗАҚСТАН
РЕСПУБЛИКАСЫНДАҒЫ ҚАЗІРГІ ЖАҒДАЙЫ
1. Тұрғын үйді несиелеу саясатының теориялық негізі.
Халық өз мұқтаждығына қажетті қаржы ресурстарын несие алу арқылы
қамтамасыз етеді. Несие – банктік жүйе арқылы нарықтық экономикада да өте
маңызды рөл атқарады. Осы арқылы шаруашылық обьектілері мен халықтың үлкен
мөлшердегі ақшалай есептері мен төлемдері жүргізіледі. Бүгінгі таңда тұрғын
үй мәселесі халықты мазалап келеді. Кез келген отбасында ерте ме, кеш пе,
өзінің тұрғын үй жағдайын кеңейту немесе жақсарту мәселесі туындайтыны
анық. Алайда арманға қол жеткізуде бірқатар жағдайлар үнемі кедергі
жасайды. Ескі пәтерді сату оңай емес, ал жаңа үй алу үшін ақша дәл қазір
керек. Немесе ескі пәтерді сатып, бірақ жаңасын дер кезінде таба алмай,
шарықтап өсіп бара жатқан тұрғын үй бағасына іліге алмай қалуға тәуекел
етесің. Бұл әркімге таныс жағдай ма? Қазір бұл жағдайдан шығатын жол бар.
Ол- ипотекалық несие.
Ипотекалық несие – жылжымайтын мүліктерді жерді, өндіріс және тұрғын
ғимараттарды, үйлерді, пәтерлерді кепілдікке алып ұзақ мерзімге берілетін
ақшалы кредит. Мүліктердің кепілдікке алынғаны туралы ипотекалық банк
кредит алушыға қарыздар куәлігін көрсетеді. Ипотекалық несиенің ақшалы
қоры, негізінен, банктер мен коорпарациялардың ипотекалық облигациялар
шығарып, сатудан түскен қаржыдан құралады.
Ипотека кепілдік берушінің сатуына болатын немесе басқаша жолмен
шеттете алатын кез келген жылжымайтын мүлкіне қойылуы мүмкін. Ипотека
мыналарға қойылуы ықтимал:
- жер учаскесі;
- кәсіпорын, үй – ғимарат, құрылғы және кәсіпкерлік қызметте
пайдаланылатын кез келген жылжымайтын мүлік;
- тұрғын үй мен пәтер;
- саяжай, бау –бақша үйі, гараж және тұтынылатын өзге де құрылыстар;
- басқадай жылжымайтын мүліктер.
Ипотека заттары кепілдік берушінің меншігі болуы керек немесе толық
шаруашылық жүргізуде пайдаланылатын жалпы меншіктегі мүлік (әрбір
меншіктеушінің ондағы үлесі белгілі болмайды). Барлық меншік иелерінің
жазбаша келісімі болмаса, ипотека қойылмайды.
Меншіктің жалпы үлесіне қатысушы өз үлесін басқа меншік иелерінің
келісімінсіз баршаға ортақ мүліктің құқығына сала алады.
Жақсы тұрғын үй, тұрмыстық жағдайлармен қамтамасыз етілуі ұлттық
салауаттылығын (денсаулығын) арттыра түсіп, өмipiн ұзартады, соның
нәтижесінде, халыктың еңбекке қабілеттілігін жоғарылатады. Қaзipri
Қазақстанның экономикасының өсуіне тұрақты ынталандырушы ретінде ипотекалық
несиелеудің дамуын талап етеді.
Ипотека - бұл салынған мүліктің несие берушіде емес, қарыз алушының
қолында қалатын кепілдің түpi. Ипотека - бұл тек несие беру ғана емес,
сондай-ақ салынған мүлік туралы актілермен қамтамасыз етілген облигациялар
шығарумен байланысты қосымша несиелік ресурстар тарту тәсілін білдіреді .
Дамыған елдердің тәжрибесінде "ипотека" термині мынадай үш құқықтық
категорияларды сипаттайды:
1) Ипотекалық несие алу үшін жылжымайтын мүлікті кепілге беру (таза
құқықтық қызметі);
2) Салынған мүлік aктici (борыштық куәліктің басқа да аты бар);
3) Ипотекалық несие (ақшалай займ) - жылжымайтын мүлікті кепілге алып
берілетін несие.
Ипотекалық несие байланысты әр түрлі пікірлер қалыптасқан. Бір
әдебиетте оны жеке несие түpi ретінде қарастырса, көп әдебиеттерде оны
тұтыну несиесінің түрше жатқызады.
Ипотекалық несие — жылжымайтын мүлікті кепілдікке алып, банктен
берілетін ұзақ мерзімдінесие, меншік құқығы ғана несиелеу уақытына несие
берушіге беріліп, мүліктің өзі қарыз алушының пайдалануында болады.
Қазақстан Республикасындағы ипотекалық несиелеу жүйесін дамыту және тұрғын
үй құрылысын ұзақ мерзімді қаржыландыру тұжырымдамасы туралы ҚР Үкіметінің
қаулысына сәйкес, ипотекалық несие — жылжымайтын мүлікті кепілдікке
алып, банктен берілетін ұзақ мерзімдінесие, меншік құқығы ғана несиелеу
уақытына несие берушіге беріліп, мүліктің өзі қарыз алушының пайдалануында
болады делінген.Отандық банктік тәжірибеде ипотекалық несие тек қана үй
сатып алуға арналған несие түpi ретінде қарастырылып отыр. Keйбip eкiншi
деңгейдегі банктеріміз қарыз алушының меншігінде бар тұрғын үйді кепілге
ала отырып, несие берсе оны ипотекалық несие ретінде санамайды. Сонымен
қатар, коммерциялық банктер ауыл шаруашылығына несие беруге ынтасыздық
танытуда. Оның басты себебі, жер өтімді кепіл заты ретінде айналысқа
түспейді деген сылтау айтады.
Қaзipгі несиенің дифференциялық принципінің мазмұны өзгерген десе
болады. Біріншіден, ол мерзімділік принципімен байланысады, яғни ипотекалық
несие уақытында қайтара алатын тұлғаларға беріледі. Сондықтан да
несиелеудің дифференциациялануы тек несиелік қабілетті
сипаттайтын көрсеткіштер негізінде ғана жүзеге асырылады. Екіншіден, бұл
принцип несиелік келісім жасалғанға дейін және банктер несиелік
ресурстарға деген сұранысын оқып-үйрену барысында потенциалды қарыз
алушылардың несиелік қабілеттігін және сұралып отырған ссуданың қамтамасыз
етілу сипатын және олардың банк үшін пайдалылығын, сондай-ақ қаражаттардың
жұмсалу ұзақтығын жетекшілікке ала отырып бастапқы несиені орналастырғанға
дейін іске қосылады. Үшіншіден, несиелік қабілеттігіне байланысты
несиелеудің дифференциациялануы, оның өткен жүйедегі вариантымен
салыстырғанда қаталдау болып табылады.
Мерзімділік - ол белгілі экономикалық категория ретіндегі мәніне
негізделген несиенің ерекше бip белгісі. Ол, яғни несие берушінің қарыз
алушыға берілген қаражаты белгіл бip уақыт ішінде келісілген тәртіпке сай
қайтарылуға тиістілігімен қортындыланады. Осыдан келіп, несиенің
қайтарымдылық принципі туындайды .
Несиенің қайтарылымдылығы оның экономикалық категория ретінде, басқа
тауарлы-ақшалай қатынастардың экономикалық категорияларынан ажыратылатын
ерекшелігімен сипатталады. Қайтарылмайтын несие болмайды. Сондықтан да,
қайтарымдылық -бұл несиенің ажырамас атрибуты болып табылады.
Несиенің ақылығы — бұл несие беруші қарыз алушыға берілетін қаражатты
қайтару барысында бастапқы сомадан өciп қайтарылатындығын білдіреді. Іс
жүзінде ақылылық бұл несиені пайдаланғаны үшін төленетін сыйақы (бұрынғыша
пайыз) түрінде беріледі..Ипотекалық несиелеудің келесі бip принципі,
берілетін несиелердің материалдық жағынан қамтамасыз етілуі. Соның
ішіндегі, ең бip маңызды ипотекалық несиені қамтамасыз ету құралы - бұл
кепіл. Кепілге берілетін несие — бұл қарыз алушының активтерімен қамтамасыз
етілген несие. Кепілге берілетін активтер қарыз алушының иелігінде қалып,
оның пайдалануында болады
Ипотекалық несие әрқашан жылжымайтын мүлік кепілдігі-ипотекамен, ал
тұрғын үй ипотекалық нecиeci тек қана тұрғын үй жылжымайтын мүлігімен
қамтамасыз етіледі. Аталған несиелеу нысанында бip ғана қамтамасыз етілу
кепілдігіне несие қаражаттарына алған тұрғын үй жатады. Мұндай жағдайда
банк пен қарыз алушының арасыида келісім-шарт жасалады және соның негізінде
қарыз алушы - кепілдік бepyшi, ал қарыз беруші қарыз алушының несиені және
пайызды қайтаруға байланысты міндеттемесін толық орындағанша дейін
кепілдікті ұстаушы болып саналады.
Кепілдік бepyшi (қарыз алушы) өз міндетемесін орындамаған жағдайда,
кепілдікті ұстаушы (қарыз беруші) кепілге қойылған мүліктің құны есебінен
өзінің талабын қанағаттандыруға құқы бар.
Біздің ойымызша, мұндай қамтамасыз ету түрінің өзіндік кемшіліктері бар.
Атап айтсақ қарыз алушы үшін. Кепіл заты ретінде оны рәсімдеу қымбаттығы;
несиені қайтармаған жағдайда тұрғын үйді босату қажетті (бұл жерде қарыз
алушының үйді сатып алғаннан соң жасаған қосымша шығындары есепке алынбай
қалуы); ал банк үшін: несиені беруден бұрын кепілге алатын объектіге толық
тексеру және бағалау жұмыстарын жүргізу қажеттігі; жылжымайтын мүліктің
өтімділігінің төмен болуы; ұзақ мерзімді несиелеу барысында кепілге алған
мүліктің құнының төмендеу қаупінің болуы.
Тұрғын үй ипотекалық несиесін қайтаруды қамтамасыз ету негізгі
формалары мыналар:
➢ жер телімшесі бар дайын жеке тұрғын үй кепілі;
тұрғын үй объектісін салуға арналған жер телімшесі кепілі
➢ аяқталмаған тұрғын үй құрылысының жүріп жатқан жер телімшесенің
кепілі;
➢ көп қабатты үйдегі жекешелендірілген пәтер кепілі.
Жалпы тұрғын үй ипотекалық несиесін қамтамасыз етуде, қажет уақытында
қамтамасыз етудің өзге де нысандары кепіл - хат, кепілдеме және сақтандыру
міндеттемелеріде пайдаланылуы мүмкін.
Тұрғын үй проблемасын шешуде халыққа көрсетілген қаржылық несиелік
қолдау азаматтардың өз қаражаттарымен, сондай –ақ, құрылыс салуға немесе
тұрғын үй сатып алуға демеу – қаржыны өтеусіз берудің негізінде жүзеге
асырылады.
Тұрғын үй ипотекалық несиелеу жүйесінің келесі бip элементіне
несиелеу шарты жатады. Несиелеу шарты - деп несиелеудің базалық
элемеиттері: несиелеу субъектілері мен объектілері және несиенің
қамтамасыз етілуге қойылатын талаптарды түсінуге болады.
Тұрғын үйді ипотекалық несиелеу жүйесінің келесі элементіне тұрғын
үйді ипотекалық несиелеуді экономикалық-ұйымдастыру тәсілдері жатады. Бүл
элементтің көмегімен несиені беру және банкке қайтару жолдары анықталады.
Несиелеуді экономикалық-ұйымдастыру тәсілдері экономиканың әр түрлі
салаларындағы банктік операциялардың ерекшеліктерімен байланысты келеді.
Бұл тәсілдерді қысқартудың ақшалай қаражаттарды беру барысында еңбек
шығынын азайту және банк қызметкерлерінің жұмысын біріктіру үшін маңызы
бар.
Тұрғын үйді ипотекалық несиелеу жүйесі — жылжымайтын мүлік нарығындағы
ең маңызды қайшылықтардың бірін, нақтырақ айтсақ жылжымайтын мүлік
объектісінің (тұрғын уйдің) құнының жоғарылыгы мен оны сатып алушылардың
ағымдағы табыстарының шамалары арасындағы қайшылықтарды шешуге бағытталған
тетіктердің жиынтығы.
Тұрғын үйге қатысты ипотекалық несие – бұл заем алушыға тұрған үйді
сатып алу, жөндеу немесе құрылысы мақсатында осы жылжымайтын мүлік
кепілдігіне берілген банктік заем.
Ағылшын тілінде несиенің бұл түрінің мағынасын беретін mortgage
арнайы сөзі бар. Яғни, бұл категорияға жылжымайтын мүлік кепілдігіне
ұсынылған басқа мақсатты белгісі бар заемдар жатпайды: мысалы,
автомобильдер, тұрмыстық техника, жиһаздар сатып алу немесе басқа
қажеттіліктерді өтеуге арналған. Несиені пайдаланғаны үшін заем алушы
банкке сыйақы төлеуі қажет. Несие бойынша төлемдер жүргізу кезеңінде сатып
алынған (салынған немесе жөнделген) жылжымайтын мүлік банк кепілдігінде
болады.
Сатып алу –сату шарты заем алушы атына рәсімделеді. Сөзсіз сатып алу
–сату шартына қол қойылған сәттен бастап, бұл тұрғын үйдің меншік иесі заем
алушының өзі болады. Қарызды өтеу кезеңінде сатып алынған жылжымайтын мүлік
компания кепілдігінде болады. Заем алушы мерзімінен бұрын өтеумен қоса, өз
қарызын өтеген соң, компания тұрғын үйді кепілдігінен босатады және
жылжымайтын мүліктің тең құқылы иесі болады. Сатып алу –сату шарты заем
алушының атына рәсімделеді. Әрине, сатып алу –сату шартына қол қойылған
сәттен бастап, тұрғын үйдің меншік иесі заем алушының өзі болады. Қарызды
өтеу кезінде сатып алынған жылжымайтын мүлік компания кепілінде болады.
Заем алушы қарызын өтеген, сонымен қоса мерзімінен бұрын өтеген сәтте,
компания тұрғын үйді кепілден босатады, ал сіз жылжымайтын мүліктің тең
құқылы иесі боласыз.
Егер заем алушы несие беру офицеріне құжаттардың толық жинағын өткізсе
және құжаттаманы толтыру бойынша барлық қажетті процедураларды орындаған
болса, несие комитетімен жобаны қарастыру және шешім қабылдау мерзімі 7
күнді құрайды. Сәйкесінше, егер заем алушы несие беру туралы оң шешімді
алса, тұрғын үй сатушысымен есептесу жоспарланған болса, бұл өте қысқа
мерзімде аяқталады.
Ипотекалық несие рәсімдеу кезінде мұндай қызмет түрін ұсыну
ерекшелігін ескеру қажет. Себебі мәмілені табысты аяқтау үшін мәмілені
рәсімдеу мен мемлекеттік тіркеу, сондай –ақ бірқатар ілеспелі қызметтерді
жүзеге асыру қажет. Компания қызметтерін төлей отырып, заем алушы несие
алу және құжаттарды уәкілетті органдарда рәсімдеу кезінде уақытты біршама
үнемдейтін, жоғары сапалы қызметтердің толық кешенін алады. Сонымен қатар,
компанияның білікті қызметкерлерінің мәміле жасауға қатысуы процесті
қауіпсіз, сенімді және заем алушы үшін қолайлы етуге мүмкіндік береді.
Несие беру офицерінің жеке қызмет көрсетуі. Ол келесілерді жүзеге асырады:
• Заем алушының жеке құжаттарына сараптама;
• Жылжымайтын мүлікке құқық белгілеуші құжаттарды талдау;
• Заем алушының жобасын құру және несие комитетінде қорғау;
• Тұрғын үй сатушысымен өзара іс -әрекет жасау;
• Сақтандыру және қорытынды есеп айырысу процестерін
ұйымдастыру.
Компания және заем алушы арасындағы мәмілелерді жасау үшін қажетті
үшінші тұлғалардың қызметі. Мысалы, жылжымайтын мүлікті бағалау,
нотариалдық қызметтер (сатып алу –сату шартын, сенімхаттар немесе
өтініштерді рәсімдеу), қолма –қол ақша беріліміне комиссиялық ақы.
Бастапқы жарна сатушымен есеп айырысқан күні банкте төленеді. Заем
алушы сәйкес қолхатқа қол қойып, банк рәсімдеушісінің қатысуында тікелей
сатушыға ақшаны табыстайды. Егер заем алушы сатушыға бастапқы жарна сомасын
бұрынырақ табыстаған болса, бұл фактіні растаушы құжатты ұсыну қажет.
Әдетте бұл құжат нотариуспен куәландырылған, кепілақы туралы келісім деп
аталады. Ал егер заем алушыда бастапқы сома болмаған жағдайда, жылжымайтын
мүлікті қосымша кепіл ретінде ұсынып, тұрғын үй құны мөлшерінде несие алуға
болады.
Сатып алу –сату шартына қол қойылған соң, сатып алушы бастапқы жарна
ретінде төленетін ақшаның өз бөлігін сатушыға береді, ал компания заем
алушының несие ретінде алатын ақшасының өз бөлігін табыстайды. Сатушыға
ақша төленген соң, сатып алу –сату шарты мен кепіл шартын тіркеу
жүргізіледі.
Несие ай сайын аннуитетті төлемдермен өтеледі. Төлемдердің қолма қол
төлемі, сондай –ақ ақшасыз есеп айырысу формасы қолданылады. Төлем тек
теңгеде жүргізіледі.
Несиелік мекемелер заем алушы табысының деңгейін анықтайды және заем
алушының несиені төлеу шығындарын және қалыпты өмір сүруі үшін қажетті
басқа да шығындарды көтере алу қабілетін бағалайды. Заем алушы несие
төлемімен қатар, тамақтануы, коммуналдық және көлік шығындарын, балаларының
оқуын және т.б. төлеуі қажет, сондай –ақ басқа да болжанбаған шығындарды
төлеуге дайын болуы қажет.
Бүгінгі күні несиелер инфляция деңгейіне индекстелетін (Қазақстандық
Ипотекалық Компания АҚ бағдарламасы) және теңге бағамының АҚШ долларына
девальвация бойынша индекстелетін теңгемен ұсынылады.
Мораторийдің қолданыс мерзімі аяқталған соң, несиені мерзімінен бұрын
өтеуге, сөзсіз, жол беріледі. Әр түрлі пакеттер мораторийдің болмауынан 1
жылға дейінгі әр түрлі қолданыс мерзімін қарастырады, ал егер заем алушы
мораторий қолданысы кезінде өтеуді жоспарласа, бұл да мүмкін, онда шарт
талаптарына сәйкес айыппұл төлеу қажет. Мерзімінен бұрын төленген сомаға
пайыз есептелмейді, ол негізгі қарыз қалдығына есептеледі. Жартылай
мерзімінен бұрын өтелген жағдайда, пайыздық мөлшерлеме тіркелген күйінде
қалады, бірақ заем алушының қалауы бойынша несие мерзімі немесе ай сайынғы
төлем мөлшері азайтылады.
Өмірде біздің қалауымыз бен әмірімізге тәуелсіз, кездейсоқ
жағдайлардың болатыны белгілі. Сондықтан, несие мекемесі, ең алдымен, заем
алушы мүддесіне кездейсоқ жағдайлардан сақтандыруды талап етеді. Егер
күтпеген жағымсыз жағдайлардың түсу мүмкіндігі ескерілмесе, нәтижесінде
банк те, заем алушы да опық жеуі мүмкін, және бұл жағдайда ешкім кінәлі
болмайды. Әдетте, ипотекалық несиелендіру кезінде заем алушы өмірін
сақтандыру және кепілге қойылатын жылжымайтын мүліктің жойылуы немесе
ықтимал зияны тәуекелін сақтандыру талап етіледі. Бұл ретте заем алушының
өмірін сақтандыру қаза болу немесе кез –келген себептер бойынша заем
алушының еңбек қабілетінің жоғалу тәуекелін өтейді. Мұнда адам өмірін
сақтандыру және басқа да жеке сақтандыру түрлері бірдей емес екенін атап
өту қажет. Сақтандырудың бірінші түрі кез –келген болуы ықтимал жағдайларды
қамтиды, ал екінші – шығындарды тек сақтандыру шартында алдын ала
келісілген жағдайлар нәтижесінде еңбек қабілеттілігінің жоғалуы немесе қаза
болған жағдайда ғана өтейді.
Егер заем алушы несие бойынша өзінің ай сайынғы төлемдерін төлей алмай
қалған жағдайда, әрине, компания заем алушымен бірлесіп, өзара ортақ шешім
жасауға тырысады. Сонымен қатар, ҚР қолданыстағы заңнамасымен қамсыздандыру
кепілін жүзеге асырудың 40 – күндік процедурасы қарастырылған. Бұл мерзім
заем алушының үйді сатып алушыны табуына және несиені мерзімінен бұрын
өтеуіне немесе қарыздың өтеу қаражаттарын өз бетімен табуына мүмкіндік
береді.
Несиені өтеу бойынша төлем ай сайынғы төлемдер кестесінде көрсетілген
мерзімде енгізіледі. Кешіктірілген әрбір күн үшін банк қарызы туралы
шартының талаптарына сәйкес өсімақы есептеледі.
Несие мөлшері үш негізгі факторға тәуелді: отбасының айлық табысы
деңгейі, несиелендіру мерзімі мен тұрғын үй құны. Соңғысы, өз кезегінде,
бастапқы жарна деңгейін және сәйкесінше заем сомасын қамтиды. Жоғарыда
аталған мөлшерлердің бірін, яғни несиелендіру мерзімін, бастапқы жарна
деңгейін және заем сомасын өзгерте отырып, несиелендірудің тиімді нұсқасын
таңдауға болады.
Ипотекалық несиелендіру қазіргі таңда жылжымайтын мүлікті сатып алу
немесе оның жөндеу, жер телімін сатып алу сияқты өз тұрғын үй жағдайларын
жақсартудың ең тиімді және қолжетімді әдісі болып табылады. Оның үстіне,
жылжымайтын үйді сатып алуға қаражат жетіспеушілігі кезінде, ипотека –
баспана мәселесін шешудің ең тиімді жолы. Пайыздар, баяу, бірақ тұрақты
түрде төмендейді және заем алушының әрқашан пайыздық мөлшерлемені төмендету
мүмкіндігі бар. Сонымен қатар, ипотекалық несиелендіру бастапқы жарнаның
үлкен сомасын енгізу немесе несиелендіру мерзімін ұлғайту арқылы ай сайынғы
төлемдерді икемді әрі жеңіл етуге мүмкіндік береді.
Қазіргі кезде ипотекалық несиелендіру бойынша халыққа қызмет көрсету
деңгейі өте жоғары және банк мекемелері өз қызметкерлерінің біліктілігін
тұрақты түрде жоғарылатып және олардың өнімдерін сату әдістерін жетілдіре
отырып, аталмыш саладағы олар ұсынатын қызмет сапасын қадағалайды.
Егер несие мекемесінде әр түрлі проблемалар туындаса, онда олар еш
жағдайда заем алушыларға әсер етпейді және бұл олардың несие бойынша
төлемдер төлеу міндеттілігінен босатпайды. Заем алушы банктік Заем алушы
банктік Заем Шартына сәйкес несиені өтеуді жалғастыруы қажет. Бұл жағдайда
заем алушы кредиторды алмастырып, бұрынғы шарттарда несиені төлеуін
жалғастырады.
1.2 Қазақстан Республикасында тұрғын үйді несиелеудің қазіргі
жағдайы.
Қазақстанда ипотека алғаш рет 1993 жылы ҚР Президентінің жаңа
тұрғын үй саясаты, оны icкe асыру механизмдері туралы жарғысына байланысты
пайда болды.
1995 жылғы 23 желтоқсандағы № 2723 "Жылжымайтын мүлік ипотекасы
туралы" ҚР заңына сәйкес енгізілді. Осы жарлыққа сәйкес, "ипотека — кепіл
берушінің немесе үшіншi бip тұлғаның иелігінде және пайдалануында болатын
кепілге салынған жылжымайтын мүлік" деп берілген.
Банк тұрғын үй несиесін несиелеудің, атап айтқанда, мақсатты
пайдаланылуы, қамтамасыз етілуі, мерзімділігі, қайтарылуы және ақылылығы
секілді негізгі принциптерін сақтай отырып береді.
Тұрғын үй несиесі туралы ережеге сәйкес банк беретін несиенің сомасы
жерді сатып алудың және жайғастырудың құнына, құрылыстың немесе сатып
алынған тұрғын үй құнының 70 пайызынан аспауы керек.
Несиеленетін обьектінің қалған бөлігіне қарыз алушы өз қаражатымен
қатысады. Осы сәт пен тұрғын үй несиесінің өзге де нақты шарттары қарыз
алушы мен банк арасында бекітілген несие келісімшартында айтылуы тиіс.
Тұрғын үй проблемасын шешу заңды тұлғалар шығаратын облигацияның
айрықша түрі болып табылатын және азаматтардың ақшалай қаражатын тарту
мақсатында тапсырыс берушінің тұрғын үй құрылысын жүргізуге құқығы барын
білдіретін тұрғын үй сертификаттарының айналымға енуіне себепкер болады.
Мұндағы жылжымайтын мүлік кешенді түсінікті береді, себебі бұл жерде
жылжымайтын мүлікке қозғалыссыз тұрған кез келген мақсаттағы объектілерді
де жатқызуға болады. Бipaқ ондай объектілердің барлығы ипотекалық
несиелеудің объектісіне жатпайтынын ескеру қажет. Әcipece, мемлекеттік
орман және жер қорлары, тарихи-мәдени және табиғатты корғау мақсатындағы
қорықтар және заңмен тиым салынған сол сияқты өзге объектілерді жылжымайтын
мүлік түріне жатқанымен, кепіл қатынастарына жатпайды.
Жылжымайтын мүліктің кепілге салу туралы негізгі ереже ипотека
жөніндегі келісімшарттың кепілхат түрінде бекітілуін қарастырады. Мұндай
келісімшарттың нақты заңды күші болуы үшін оны тиісті дәрежеде ресімдеп,
нотариалдық тұрғыдан растау қажет.
Ипотека туралы келісімшарт мемлекеттік тіркеуден өткен сәтінен бастап
күшіне енеді.
Ипотека мемлекеттік тіркеуден өтуі үшін кепілзатты ұстаушының
мемлекеттік бажды төлегенін растайтын кепілхат пен құжаттар ұсынылған
жағдайда оның өтініші негізінде жүзеге асырылады.
Ипотека тіркеуді жүзеге асыратын органға осыған қажетті құжаттар
түскен күннен бастап, 15 күннің ішінде тіркелуі керек. Бұл арада тіркеу
күніне құжаттардың тіркелуге түскен күні жатады. Тіркеу жазбасы мына
мәліметтерді қамтиды:
- кепілдік беруші жөніндегі мәлімет;
- ипотеканың заты туралы мәлімет, өткен ипотеканың болғанын және
ипотекалық міндеттеменің әрекет ету мерзімін көрсету.
Ипотеканың тіркелгені жөніндегі мәлімет кепілхатқа енгізіледі. Онда
ипотеканы тіркеген органның толық атауы, ипотеканың тіркелген күні мен
орны, тіркеу номері көрсетіледі. Бұл мәліметтер тіркеуді жүзеге асырған
ұйымның лауазымды қызметкерлерінің қол қоюымен және мөрімен расталады.
2000 жылғы 21 тамыздағы Қазақстан Республикасындағы ипотекалық
несиелеу жүйесін дамыту және тұрғын үй құрылысын ұзақ мерзімді қаржыландыру
тұжырымдамасы туралы ҚР Үкіметінің қаулысына сәйкес, ипотекалық несие —
жылжымайтын мүлікті кепілдікке алып, банктен берілетін ұзақ мерзімді
несие, меншік құқығы ғана несиелеу уақытына несие берушіге беріліп,
мүліктің өзі қарыз алушының пайдалануында болады делінген.
Отандық банктік тәжірибеде ипотекалық несие тек қана үй сатып алуға
арналған несие түpi ретінде қарастырылып отыр. Keйбip eкiншi деңгейдегі
банктеріміз қарыз алушының меншігінде бар тұрғын үйді кепілге ала отырып,
несие берсе оны ипотекалық несие ретінде санамайды. Сонымен қатар,
коммерциялық банктер ауыл шаруашылығына несие беруге ынтасыздық танытуда.
Оның басты себебі, жер өтімді кепіл заты ретінде айналысқа түспейді деген
сылтау айтады.
Ресей тәжірибесінде ипотекалық несиенің бip түpi ретінде тұрғын үй
несиесі болып қарастырылады. Тұрғын үй нecиeci туралы оларды арнайы жарлық
яғни нормативтік акті қабылданған. Бipaқ ипотека саласындағы мамандардың
пайымдауынша Ресейде бүгінгі күні тұрғын ипотекасы жоқ деп санайды.
Дегенмен де Ресейде ипотекалық несиелеу жүйесінің негізгі элементтері
қалыптасқан, сондықтан да айтылған пікірлер негізсіз болып табылады.
Қазакстанда ипотекалық несиелеудің дами бастағанына он жылдан астам
ғана уақыт болғанымен, ТМД елдерінің ішінде ипотекалық несиенің
инфрақұрылымының қалыптасуы мен даму жағынан алдыңғы орында. Жалпы,
Қазақстандағы ипотекалық несиелеу жүйесінің қалыптасуы мен дамуын
мынадай кезеңдерге бөліп қарауға болады:
❖ 1993-1999 жж тұрғын үй қатынастарын реформалау және тұрғын үй
құрылыс-жинақ жүйесін енгізу байланысты кезең;
❖ 2000 жылдан осы уақытқа дейінгі кезең.
Қазақстанда тұрғын үй ипотекалық несиесінің дамуына себеп болған бұл
тұрғын үй реформасын жүргізілуі одан ерте алсақ, яғни 1991 жылы "Мемлекет
иелегінен алу және жекешелендіру", " Меншік туралы", кейіннен "Жылжымайтын
мүлік ипотекасы туралы", сондай-ақ ең бастысы "Тұрғын үй қатынастары
туралы" заңдардың қабылдануын айтуға болады.
Осы зандардың негізінде тұрғын үйді купондық жекшелендіру процессі
жүргізіліп, әрбір үйді оның иесінің меншігіне берді. Сол уақыттан бастап,
тұрғын үй нарығы қалыптасып, меншік иелері өздерінің үйлерін кепілге қойып,
банктен несие алуға не оны сатуға мумкіндік алды.
Тұрғын үйді реоформалаудьщ алғашқы жылдары халықтың төлем кабілетінсіз
болуы, олардың жаңа тұрғын үйге деген сұранысын төмендетіп, ол уақытта
тұрғын үй нарығындағы дайын үйге халықтың төлем қабілетінді сұранысын
қамтамасыз ететін несие механизмі жеткіліксіздігі аталған бағытта
қолданылатын несиенің болмауымен сипатталады.
Ипотека туралы алғаш рет еліміз егемендік алғаннан кейін 1993 жылы ел
басымыз Н.Ә.Назарбаевтың "Жаңа тұрғын үй саясаты туралы және оны іске
асырудың мемлекеттік бағдарламасы туралы" жарлыққа қол қойғаннан бастап сөз
болды десек қателеспейміз.
Бағдарлама мемлекеттің тұрғын үй саясаты саласында мынадай
стратегиялық қадамдарын қарастырды: тұрғын үй саласына қатысты құқықтық
нормаларға қажетті өзгерістер мен толықтырулар енгізу; тұрғын үй құрылысын
және тұрғын үй-коммуналдық шарушылықтарды қаржыландыру жүйесін реформалау;
монополиясыздандыру; тұрғын үй құрылысының құнын төмендету және оны халыққа
арнап арзандату шараларын жасау; тұрғын үй кұрылысының процессіне
қатысушыларға және бұл процесске көптеген азаматтар мен заңды тұлғалардың
қатысуы мақсатында жеңілдік жүйесін жасау және пайдалану; тұрғын үй
саласында жалға алуды кеңейту шараларын жүзеге асыру; құрылыс индустриясы
базасын жаңғырту; тұрғын үй құрылысына арналған жер телімшелерін бөлу және
тіркеу процедураларын жасау; әлеуметтік, инженерлік және көлік
инфрақұрылымының тұрғын үй құрылыстарын дамыту; мемлекеттің тұрғын үй
саясатын жүзеге асыруы үшін тиімді ұйымдық құрылымдар құру; тұрғын үй және
жылжымайтын мүлік нарығының инфрақұрылымын дамыту .
Алғашқы бағдарлама негізінде 1995 жылы Қазақстанда Германияның
жоғарыда аталып өткен жүйесіне сай жұмыс жасайтын тұрғын үй құрылыс банкі
құрылды. Бұл банк ссуда-жинақ принципінде жұмыс жасады. Оның жарғылық
капиталы мемлекеттік бюджеттен бөлінген қаражат есебінен құралғандықтан,
әуелгіде мемлекеттік банк болып табылды.
Бұл жүйенің біздің тәжірибеде дами алмауының және қолданылуының
кемшіліктері де жеткілікті. Нақтырақ айтсақ, біріншіден, бұл жүйеге
мемлекет тарапынан реттеу жүргізілмейді; екіншіден бұл жүйенің қызмет етуі
туралы нақты заң жоқ; үшіншіден, ипотекалық несие алушыға мемлекеттен
беретін субсидия берілмеді; бесіншіден, еліміздегі инфляция жағдайында,
қорлану салымдары бойынша төленетін пайыздың мөлшері өте төмен, алтыншыден,
банктердің ресурстық базасы жеткіліксіз болды.
Бір айта кететіні, бұл жүйенің қызметі ұзаққа бармады, оған аталған
банктің жабылуы себеп болды. Әрине ол, уақытта халықтың банк несиесін алуға
деген психологиясы төмен, көбі несиеге қоркынышпен қарады. Екінші жағынан
экономикадағы орын алған дағдарыс, халық жинақтарының құнсыздану олардың
тұрғын үй ипотекалық несиесін алу мүмкіндігін шектеді.Бұл кезең ипотекалық
несиенің қалыптасу кезеңі ретінде сипатталып, оның дамуына айтарлықтай өз
үлесін қоса алмады.
Екінші кезең 2000 жылы 21 тамыздағы "Тұрғын үй құрылысын ұзақ мерзімді
қаржыландыру және ипотекалық несиелеу жүйесін дамыту тұжырымдамасы туралы"
ҚР Үкіметінің N 1290 қаулысының қабылдануынан басталады. Осы тұжырымдамаға
сәйкес, тұрғын үй "Жаңа тұрғын үй саясаты мемлекеттік бағдарламалары
және онын іске асырылу механизмдері" туралы ҚР Президентінің
Жарлығы. 1993ж құрылысын қаржыландыруда банктердің ынтасын арттыру және
олардың өтімділігін қолдау, сондай-ақ тұрғын үй құрылысына қаражат тарту
мақсатында 2000 жылы 20 желтоқсанда ҚР Ұлттық банкінің N469 шешімімен және
оның 100% қатысуымен Қазақстан Ипотекалық Компаниясы ЖАҚ формасында
құрылды.
Қазақстан экономикасын көтеру, сондай-ақ халықтың басым бөлігінің өз
тұрғын жағдайларын жақсартуға ұмтылысы республикада тұрғын үй құрылысының
өзектілігіне себепші болды. Тұрғын үй құрылысы Қазақстанның 2030 жылға
дейінгі стратегиясының басым бағыттарының бірі болып танылды және ол жалпы
ұлттық сипаттағы неғұрлым маңызды міндеттердің бірі болып табылады .
Қазақстан экономикасының бәсекеге қабілетігін арттыру орта мерзімді
перспективада тұрғын үй құрылысында жаңа саясатты талап етеді. Қазақстан
Республикасында тұрғын үй кұрылысын дамытудың 2005-2007 жылдарға арналған
мемлекеттік бағдарламасының негізгі бағыттары тұрғын үйдің құнын арзандату
арқылы, халықтың қалың жүгі үшін қолжетімді тұрғын үй құрылысының тұрақты
өсу қарқынын қамтамасыз ету, тұрғын үйге несие беру мерзімдерін ұзарту,
несие берудің бастапқы жарнасы мен мөлшерлемелерін азайту болып табылады.
Тұрғын үй құрылысын қаржыландыруда мемлекеттің ролі зор. Мемлекет
бюджеттік қаржылар есебінен тұрғын үй құрылысын тікелей қаржыландырады. Бұл
жерде бюджеттік қаражат қаржы операторына ақылы және қайтару шартымен ұзақ
мерзімге беріледі. Тұрғын үйді несиеге алуға төрт қадам:
1- қадам. Құжаттар.
Ипотекалық несие алу үшін қажетті құжаттарды жинау қажет.
2- қадам. Қарастыру.
Компания және сіздің араңызда қызметтер көрсету туралы шартқа қол
қойылады. Компания жобаны қарастырады да Несие комитеті шешім шығарады.
3- қадам. Есептесу күні.
Ипотекалық несиені беру туралы оң шешім алған соң, тұрғын үй
сатушысымен есеп айырысу күні белгіленеді. Бұл күні сатып алынатын
жылжымайтын мүлікті сақтандыру қажет, сондай –ақ бастапқы жарнаны енгізу
керек. Қалған соманы сатушыға Компания төлейді. Бір айдан соң бірінші ай
сайынғы төлемді енгізу қажет.
4- қадам. Сатып алу –сату шарты.
Сатушымен есеп айырысу күні тұрғын үйді сатып алу –сату шартына,
банктік заем шартына және т.б. қол қойылады және осы күні сатушымен толық
есептесу жүргізіледі.
Қызметтестік шарты.
Клиенттерге қолайлы жағдай жасау үшін, компания ипотекалық брокерлер
мен ипотекалық агенттер – яғни компаниямен қызметтестік жасайтын және
консультациялар жүргізетін, құжаттарды жинайтын, ипотекалық несие алуға
тілек білдірген заем алушыларды бағалайтын және Несие Комитетінде клиенттер
мүддесін қорғайтын, тәуелсіз заңды тұлғалар желісін дамытады.
Мұндай желісті құруға түрткі болған жағдай, табысты қызмет ететін
адамдардың өз алтын уақытын әр түрлі банктерді аралау мен олардың ұсынатын
бағдарламаларын зерттеуге шығындай алмауы. Ол өз бетімен несие алу үшін
үнемі телефон құлағында отырып, 10 -15 банкке қоңырау шала алмайды, бір
банктің бас тартқаны үшін, қызу үстінде ипотекадан мүлдем бас тарта
алмайды. Бұл мәселені теңізде жүзген балықтай, несие өнімдерінің кең
аясында дұрыс бағытты таба алатын ипотекалық брокер әлдеқайда жеңіл, әрі
тиімді шешеді. Себебі әрбір несие параметрлердің толық жинағы және қосымша
шарттармен: негізгі қарыз сомасы, пайыздық мөлшерлеме, несие мерзімі,
пайыздық сыйақыны есептеу және негізгі қарыз сомасын өтеу әдісі.
Нәтижесінде потенциалды заем алушы ол үшін тиімді болмайтын шарттарды
таңдауы мүмкін, ал бұл мәжбүрлі таңдау оның қалтасын қағуы мүмкін.
Ипотекалық брокер агенттер жүйесін құру үшін компания ипотекалық
брокерлардың арнайы оқыту курстарын өткізеді және тестіден табысты өткен
соң, оларға несиелендіру шарттары білімін растайтын сертификаттар береді.
Сертификаттар иелері қызметтестік шартына қол қойған соң, консультациялар
жүргізіп, заем алушы – клиенттердің несиелік құжаттарын құруға және оларды
компанияның несие комитетінің қарауына тікелей ұсынуға құқылы. Клиенттің
компаниямен сертификатталған ипотекалық брокерларға жүгінуі компанияның
өзіне жүгінуімен тең.
Президенттің айтуынша, 2008-2010 жылдарға арналған жаңа бағдарлама
бойынша Қазақстанда 300 мың отбасы үшін 27 млн шаршы метрден астам пәтер
салу жоспарлануда. "Жалпы, 6 жыл ішінде 3 миллионға жуық адам баспана
жағдайын жақсартады", - деп атап өтті Н. Назарбаев.Сонымен қатар президент
Қазақстанда жалға берілетін тұрғын үйлер құрылысының кең тарайтындығын
атап өтті. "Бұл тұрғын үйді уақыт өте келе сатып алуға болады",- деп
түсіндірді Нұрсұлтан Назарбаев. "Бізде нарықтық экономика, еркін баға. Және
де оны мемлекет реттемейді",- деп атап көрсеткен Н. Назарбаев іс жүзінде
"баспананың елімізде алыпсатарлық құралына айналғанын" да айта кетті. "Тек
2006 жылдың өзінде Қазақстанда ипотекалық несие 80 пайызға өскен. Бағаның
өсуі жанар-жағармайдың, құрылыс материалдарының қымбаттауына да әсер етеді,
көп заттар шетелдерден әкелінеді. Ахуалды өзгерту үшін, біз үш жыл бұрын
арзан тұрғын үй салу жөніндегі мемлекеттік бағдарламаны жүзеге асыруды
бастадық". Несие алу жеңілдетілді және тиімділігі де арта түскен сыңайлы.
Бір жағынан несие беру мерзімі ұзартылса, екінші жағынан төлем пайызы да
төмендеп келеді. Алайда, кейбіреудің мұны өзіңді өмір бойы қамытқа жегу деп
бағалайтындары да өтірік емес. Қалай дегенмен де, бұл Елбасының
бастамасымен халықтың сұранысына орай дер кезінде дүниеге келген
бағдарлама. Ипотекаға жұрттың қолының жетуі мұң болған сайын, тұрғын үй
бағасы бірте-бірте түсе бастамақшы. Ипотеканың пайыздық төлемі төмендеген
сайын керісінше, үйдің бағасы шығандай түспек. Өйткені, мұндай жағдайда
жұрттың қызығушылығы күрт артады. Бір қызығы, біздегідей Тұрғын үй
бағдарламасы ТМД елдерінің бірде-біреуінде жоқ. Ресейдің өзі қазір бұл
бағдарламаны бүге-шігесіне дейін зерттеп, қолданысқа енгізгелі жатыр.
Тұрғын үй мәселесінің оң шешімін табуы жалғыз ипотекаға қарап қалған
жоқ, бұған еліміздегі әлеуметтік-экономикалық жағдайдың тұрақтылығы да өз
ықпалын тигізіп келеді. Бүгінде жылжымайтын мүлік нарығының қызып тұрғаны
рас. Бірақ ел экономикасындағы қалыпты жағдай, рынокты шама-шарқынша
реттеуші мекемелердің мығым саясаты келер күндерге үмітпен қарауға
жетелейді. “Тұрғын үй-тамақтану қажеттілігінен кейінгі екінші күрделі
мәселе” деп К.Маркс айтқандай, бұл әлеуметтік кемшін тұстарымыздың да
шешімдері біртіндеп табылып келеді. Елбасымыздың 2005 жылдың 18 ақпанындағы
республика халқына арнаған Жолдауын Қазақстанның жаңаша даму бағдарламасы
деп бағалаймын. Мемлекет экономикасының күннен-күнге өсуі осы тұрғын үй
мәселелесін шешу үшін мол қаржы бөлуге мүмкіндік туғызып отыр. Осының
арқасында бұл өзекті мәселені жеделдете шешу шапшаң қарқын алды. Өз
баспанаң болмайынша, түтін түтетіп, бала өсіру де оңай емес. Бұған дер
кезінде көңіл аударған Елбасының түбегейлі шешімдеріне халық та риза.
Биылғы шілденің 1-інен бастап, бюджет саласының қызметкерлері:
мұғалімдердің, дәрігерлердің, мәдениет пен әлеуметтік қамсыздандыру
қызметкерлерінің жалақысының орта есеппен 32 пайызға көтерілуі де
ипотекалық несие бағдарламасына оң әсерін тигізетініне сенімді. Қазір қалың
бұқараның осы тәсілмен баспаналы болуына толық негіз бар. Ендеше,
экономикамызды даңғыл жолға шығарғаннан кейін, азаматтарымыздың әл-ауқатын
жақсартатын күн де алыс емес. Тұрғын үймен қамтамасыз ету – бұл уақытша
шара емес, алдағы кезеңде кешенді түрде жүргізілетін ауқымды бастама.
Халықты кеңестік сұрқай жатақханалардан шығарып, осы заманға сай сәнді
баспаналармен қамтамасыз ету мезгілі енді келді. Мұны Елбасының үстіміздегі
жылғы халыққа Жолдауынан да көруге болады. Қазақстан Үкіметінің арнайы
шешімімен Қазақстан ипотекалық компаниясы- ипотекалық несие берудің
оңтайлы жолдарын қарастырды. Қазір ипотекалық несие алғысы келетіндер
қатары күн санап өсіп отыр. Жеке тұрғын үй салушылар белсенділігін арттыру
мақсатында Қазақстан Үкіметі жеке тұрғын үй салушылар мен көп пәтерлі
тұрғын үй тұрғызушыларға инженерлік-коммуникациялық жүйелер құрылысын
жүргізу үшін республикалық бюджеттен 20 миллиард теңге бөлуді қарастырды.
Қазақстан өз алдына дербес мемлекет болған аз ғана уақыттар ішінде ел
экономикасын алға бастырып, халықтың әл-ауқатын жақсарту бағытында көптеген
істердің тындырылғанын бүгінде кім-кімде мойындайды. Сондай келелі істердің
бірі – соңғы жылдары зор ынта-жігермен қолға алынып жатқан тұрғын үй
құрылысы. Республикада тұрғын үй құрылысын ипотекалық несиелеу жүйесін және
тұрғын үй құрылысы салымдарын жетілдіру бағытында да нақты жұмыстар
атқарылуда.
Мемлекет басшысы өз сөзінде талай рет атап көрсеткендей, тұрғын үй
құрылысы бүкіл құрылыс индустриясын дамыту арқылы халыққа жұмыс тауып
беріп, ел экономикасын алға бастыруға да айтарлықтай үлес қосып отыр. Кең-
байтақ Қазақстанның барлық облыстарында қызу қарқынмен қолға алынған
құрылыс жұмыстары осы салаға қажетті материалдар шығару ісіне де жан
бітірді. Соның арқасында еліміздің түкпір-түкпірінде жаңа кәсіпорындар іске
қосылып, отандық өнімдердің сан-алуан түрлерін шығара бастады.Егер осындай
кең-ауқымды жұмыстардың қолға алынғанына көп уақыт өтпегенін ескерсек,
қазіргі аяқ алысты үлкен істің тек бастамасы ғана деп те қарауға болады.
Біз екі жылда үш жылдық жоспарды орындап отырмыз, деген болатын Үкімет
басшысы Тұрғын үй құрылысын дамыту бағдарламасының орындалу барысын қараған
бір кеңесте. Демек, келешекте бұл шаруаның Қазақстан халқының әл-ауқаты мен
тұрмыс жағдайларын жақсарту жолындағы өрісті де өркенді игілікке
айналарына еш күмән жоқ. Өйткені тұрғын үй түзелмей, тұрмыстың түзелмесі
хақ. Тұрғын үй құрылыс жинақ банкі тарифтік бағдарламаларын жетілдіру
арқылы клиенттерге барынша қолайлы жағдай туғызуға ұмтылады. Банктің осы
бағытта жасап отырған қадамы жұрттың қолдауы мен ықыласына ие болуда. Банк
қызметін пайдаланушылардың қатары жылдан-жылға артып отырғаны осының
дәлелі.
Өткен жылғы шілде айында тұрғын үй құрылыс жинақ ақшасы мәселелері
бойынша кейбір заңнамалық актілерге өзгерістер мен толықтырулар енгізілгені
белгілі. Бұл тұрғын үй құрылыс жинақтары жүйесін одан әрі жетілдіріп, оның
тартымдылығын күшейте түсті. Тұрғын үй жағдайын жақсартуды қалаған
азаматтардың алдын ала тұрғын үй заемын алуына жол ашылды. Енді мүмкіндігі
бар азаматтар бір мезгілде тұрғын үй құрылыс ақшасын жинақтап, алынған
алдын ала тұрғын үй заемы бойынша сыйақыны өтеуіне болады.
Сурет 1. Ипотекалық несие алудың жолының алты кезеңі
1. Тұрғын үй салуға .үлес қосу арқылы қатысу шартының жобасын
талқылау;
2. Шарттың жобасын Банкке жіберу, Банк экспертизасы;
3. Тұрғын үй құрылысына үлес қосу арқылы қатысу шартын жасау;
4. Несие шартын жасау;
5. Цессия шартын жасау;
6. Үй пайдалануға берілген соң жылжымайтын мүлікке иелік құқығын
анықтайтын құжат беру.
Ипотека арқылы жылжымайтын мүлік сатып алудың мынадай артықшылықтары
бар:
1. ақшаңыз жетімсіз болғанның өзінде меншікті өз пәтерінізде тұра
аласыз, бұл, әрине, пәтер жалдап тұрғаннан әлде қайда тиімді;
2. жинақталған ақшаны жылжымайтын мүлікке сала аласыз;
3. ақша құнының өзгеруінен және жылжымайтын мүлік бағасының
өсуінен қорықпайсіз;
4. несиеңіздің өтемі сатып алған пәтеріңіз болмақ;
5. жылжымайтын мүлік міндетті түрде сақтандырылады.
3. Тұрғын үйді ипотекалық несиелеу тәжірибесі
Ипотекалық несиелеудің дамуының әлеуметтік және экономикалық рөлінен
басқа, еліміздің банк жүйесінің тұрақтылығын және тиімділігін арттыруда
және қызмет етуі үшін де тікелей үлкен мәні бар.
Ипотекалық несиелеу - ең төменгі тәуекелді банктік операцияны
білдіреді. Ипотекалық несиелеуде тәуекелдің басым бөлігі қарыз алушы мен
инвестордың басында болады. Банк әр түрлі ипотекалық ссудаларды (өзгермелі
пайыз мөлшерінде) пайдалана отырып, өзінің тәуекелін төмендетеді. Бірақ та
бұл, тек қарыз алушының несиелік қабілетін бағалауды және жылжымайтын
мүлікті бағалауды дұрыс жүргізуді қажет етеді. Ипотекалық несиелеудегі
тәуекелді төмендетуге ссудалардың мақсаттылық сипаты мүмкіндік береді.
Жылжымайтын мүлікпен жасалатын операциялар басқа несиелік операциялармен
салыстырғанда біршама тәуекелі төмен болып келеді.
Ипотекалық несиелеу сөзсіз банктік қызметтің перспективалық бағытына
жатады. Ипотекалық банк біршама тұрақты және рентабельді экономикалық
институт болып табылады. Сондықтан да, ондай тұрақты банктердің банктік
жүйеде көп болуы олардың экономикалық жүйедегі қызметін тұрақтандырып,
тиімділігін арттыра түседі.
Жалпы ипотекалық несиелердің басқа несиелерден ерекшелігі мынадай
факторларға байланысты :
• Несиелеу мерзімі, әлемде 30-45 жылға дсйінге мерзімдерде
ипотеклық несиелер беріледі;
• Қарыз алушының несиені қайтару тәсілі, яғни ай сайын және бірдей
мөлшердс есептелген сыйақы және негізгі қарыз сомасын қайтару.
Мұндай ерекшелігі басқа несиеге қарағанда ертерек қайтару
тәуекелін ұлғайтуы мүмкін. Мерзімінен бұрын қайтаруға шек
қойылмаған жағдайда ипотекалық несиені беруші мекемелер белгісіз
ақшалай ағымдары және несиенің пайызына байланысты бірқатар
тәуекелді басынан кешуі мүмкін.
Көптеген несиелер мерзімінен ... жалғасы
Сіз бұл жұмысты біздің қосымшамыз арқылы толығымен тегін көре аласыз.
Өзіме берілген жұмыстың тақырыбы Тұрғын үй несиелендіру саясаты,
қазіргі жағдайы және даму болашағы болып табылады. Жұмыс негізгі екі
бөлімнен тұрады. Жұмысымның обьектісі болып Қазақстаннның тұрғын үй
құрылыс жинақ банкі АҚ болып табылады. Банктің қызметі Қазақстан
мемлекетінің әлеуметтік және демографиялық мәселелерін шешуге, қазіргі
заманғы қоғамның өскелең ұрпағы – балалардың болашағын жарқын етуге де
қосымша ықпал етуі тиіс, себебі тұрғын үй мәселесінің дұрыс жолға қойылуы –
қоғамдағы кедейлік індетінің төмендеуінің, Қазақстандағы демократиялық
және еркін бастаулардың дамуының сенімді кепілі. Қазақстанның тұрғын үй
құрылыс жинақ банкі Акционерлік қоғамын басқаруда қолданылатын негізгі
ұстанымдар мен стандарттарды анықтайтын, соның ішінде Банктің Директорлар
Кеңесі мен Басқармасының, акционерлері мен Банктің лауазымды тұлғалары
арасындағы қарым- қатынасты, сондай – ақ Банк органдарының іс- әрекет ету
және шешім қабылдау ретін белгілейтін негізгі құжат болып табылады.
Дипломдық жұмыстың мақсаты ҚР-ғы екінші деңгейдегі банктердің тұрғын
үй саласын ипотекалық несиелеу тәжірибелеріне талдау жасау, сондай-ақ
тұрғын үйді ипотекалық несиелеу жүйесін дамыту және жетілдіру жолдарын табу
болып табылады.
Қазақстан Республикасының Үкіметі халықты тұрғын үймен қамтамасыз ету
мәселесіне айрықша маңыз береді. Республикада оның дамуы үшін барлық
қолайлы мүмкіндіктер жасалған, ал ол мүмкіндіктер жылдан – жылға жақсара
түсуде. Яғни, бүгін бұл басты мәселелердің бірі болып отырғандықтан осы
тақырыпты ашып көрсетпекпін.
2005-2007 жылдарға арналған ҚР тұрғын үй құрылысын дамытудың
Мемлекеттік бағдарламасына сәйкес, Тұрғын үй құрылысы Қазақстанның дамуының
басты бағыттарының бipiнe айналуда. тұрғын үй мәселесін жеделдетуді ҚР
Президенті өзінің 2005 жылғы 18 ақпандағы " Қазақстан жеделдетілген
экономикалық әлеуметтік және саяси жаңару жолында" атты Қазақстан халкына
жолдауында ең негізгі міндет ретінде қарастырды. Әрине бұл мәселелер
Қазақстандағы тұрғын үйді ипотекалық несиелеудің қазіpri жағдайына
байланысты туындап отырғандығы анық.
Халықтың барлығына қолжетімді тұрғын үй құрылысының тұрақты дамуын
қамтамасыз ету, оның құнын арзандатпайынша, тұрғын несиесінің мерзімін
ұзартылмайынша және несиелеу мөлшерлемесінің төмендемейінше мүмкін емес.
Мұндай мақсатқа тек тұрғын үйді ипотекалық несиелеу жүйесін дамытып,
жетілдіру арқылы ғана қол жеткізуге болады.
Жақсы тұрғын үй, тұрмыстық жағдайлармен қамтамасыз етілуі ұлттық
салауаттылығын арттыра түсіп, өмipiн ұзартады, соның нәтижесінде, халыктың
еңбекке қабілеттілігін жоғарылатады. Мұның бәрі ел басымыздың қабылдаған
"Стратегия 2030" бағдарламасына сай қолдау тауып, елдің экономикалық
дамуында көрініс табуымен қатар, қaзipri Қазақстанның экономикасының өсуіне
тұрақты ынталандырушы ретінде ипотекалық несиелеудің дамуын талап етеді.
Қазақстанда ипотека алғаш рет 1993 жылы ҚР Президентінің жаңа тұрғын
үй саясаты, оны icкe асыру механизмдері туралы жарғысына байланысты пайда
болды.
1995 жылғы 23 желтоқсандағы № 2723 "Жылжымайтын мүлік ипотекасы
туралы" ҚР заңына сәйкес енгізілді. Осы жарлыққа сәйкес, "ипотека — кепіл
берушінің немесе үшіншi бip тұлғаның иелігінде және пайдалануында болатын
кепілге салынған жылжымайтын мүлік" деп берілген .
Ипотека - бұл салынған мүліктің несие берушіде емес, қарыз алушының қолында
қалатын кепілдің түpi .
Ипотекалық несие - бұл тұрғын үй құрылысына инвестиция тартудың ең
тиімді тәсілі. Ипотекалық несиенің халықтың тұрғын үй жағдайының
жақсаруына, банктердің тиімді және пайдалы жұмыс жасауына, сондай-ақ
еліміздегі құрылыс кешенінің қарқынды дамуына мүмкіндік жасайтынын әлемдік
тәжірибе дәлелдеп берді.
Қaзipri кездегі ҚР-ғы eкiншi деңгейдегі банктер азаматтарға ипотекалық
несие беру барысында өздерінің белсенді саясатын жүргізіп қоймай, қарыз
алушыларға қоятын өздерінің талаптарын да күшейте түсуде. Банктер мен
ипотекалық компаниялар өздерінің несиелік тәуекелдерін төмендету мақсатында
ипотекалық несие сұраушыларға қатысты мұндай қатаң талаптардың болуы, өз
кезегінде потенциалды қарыз алушылардың қатарының іріктелуіне жол береді.
Мұндай мәселелерді шешуде Қазақстанда жұмыс жасап отырған қaзipri
тұрғын үй ипотекалық жүйесін дамыту және жетілдірудің маңыздылығы теориялық
және тәжірибелік тұрғыдан арта түседі.
Отандық банктік тәжірибеде ипотекалық несие тек қана үй сатып алуға
арналған несие түpi ретінде қарастырылып отыр. Keйбip eкiншi деңгейдегі
банктеріміз қарыз алушының меншігінде бар тұрғын үйді кепілге ала отырып,
несие берсе оны ипотекалық несие ретінде санамайды. Сонымен қатар,
коммерциялық банктер ауыл шаруашылығына несие беруге ынтасыздық танытуда.
Оның басты себебі, жер өтімді кепіл заты ретінде айналысқа түспейді деген
сылтау айтады.
1 ТҰРҒЫН ҮЙДІ НЕСИЕЛЕНДІРУДІҢ ТЕОРИЯЛЫҚ НЕГІЗДЕРІ ЖӘНЕ ОНЫҢ ҚАЗАҚСТАН
РЕСПУБЛИКАСЫНДАҒЫ ҚАЗІРГІ ЖАҒДАЙЫ
1. Тұрғын үйді несиелеу саясатының теориялық негізі.
Халық өз мұқтаждығына қажетті қаржы ресурстарын несие алу арқылы
қамтамасыз етеді. Несие – банктік жүйе арқылы нарықтық экономикада да өте
маңызды рөл атқарады. Осы арқылы шаруашылық обьектілері мен халықтың үлкен
мөлшердегі ақшалай есептері мен төлемдері жүргізіледі. Бүгінгі таңда тұрғын
үй мәселесі халықты мазалап келеді. Кез келген отбасында ерте ме, кеш пе,
өзінің тұрғын үй жағдайын кеңейту немесе жақсарту мәселесі туындайтыны
анық. Алайда арманға қол жеткізуде бірқатар жағдайлар үнемі кедергі
жасайды. Ескі пәтерді сату оңай емес, ал жаңа үй алу үшін ақша дәл қазір
керек. Немесе ескі пәтерді сатып, бірақ жаңасын дер кезінде таба алмай,
шарықтап өсіп бара жатқан тұрғын үй бағасына іліге алмай қалуға тәуекел
етесің. Бұл әркімге таныс жағдай ма? Қазір бұл жағдайдан шығатын жол бар.
Ол- ипотекалық несие.
Ипотекалық несие – жылжымайтын мүліктерді жерді, өндіріс және тұрғын
ғимараттарды, үйлерді, пәтерлерді кепілдікке алып ұзақ мерзімге берілетін
ақшалы кредит. Мүліктердің кепілдікке алынғаны туралы ипотекалық банк
кредит алушыға қарыздар куәлігін көрсетеді. Ипотекалық несиенің ақшалы
қоры, негізінен, банктер мен коорпарациялардың ипотекалық облигациялар
шығарып, сатудан түскен қаржыдан құралады.
Ипотека кепілдік берушінің сатуына болатын немесе басқаша жолмен
шеттете алатын кез келген жылжымайтын мүлкіне қойылуы мүмкін. Ипотека
мыналарға қойылуы ықтимал:
- жер учаскесі;
- кәсіпорын, үй – ғимарат, құрылғы және кәсіпкерлік қызметте
пайдаланылатын кез келген жылжымайтын мүлік;
- тұрғын үй мен пәтер;
- саяжай, бау –бақша үйі, гараж және тұтынылатын өзге де құрылыстар;
- басқадай жылжымайтын мүліктер.
Ипотека заттары кепілдік берушінің меншігі болуы керек немесе толық
шаруашылық жүргізуде пайдаланылатын жалпы меншіктегі мүлік (әрбір
меншіктеушінің ондағы үлесі белгілі болмайды). Барлық меншік иелерінің
жазбаша келісімі болмаса, ипотека қойылмайды.
Меншіктің жалпы үлесіне қатысушы өз үлесін басқа меншік иелерінің
келісімінсіз баршаға ортақ мүліктің құқығына сала алады.
Жақсы тұрғын үй, тұрмыстық жағдайлармен қамтамасыз етілуі ұлттық
салауаттылығын (денсаулығын) арттыра түсіп, өмipiн ұзартады, соның
нәтижесінде, халыктың еңбекке қабілеттілігін жоғарылатады. Қaзipri
Қазақстанның экономикасының өсуіне тұрақты ынталандырушы ретінде ипотекалық
несиелеудің дамуын талап етеді.
Ипотека - бұл салынған мүліктің несие берушіде емес, қарыз алушының
қолында қалатын кепілдің түpi. Ипотека - бұл тек несие беру ғана емес,
сондай-ақ салынған мүлік туралы актілермен қамтамасыз етілген облигациялар
шығарумен байланысты қосымша несиелік ресурстар тарту тәсілін білдіреді .
Дамыған елдердің тәжрибесінде "ипотека" термині мынадай үш құқықтық
категорияларды сипаттайды:
1) Ипотекалық несие алу үшін жылжымайтын мүлікті кепілге беру (таза
құқықтық қызметі);
2) Салынған мүлік aктici (борыштық куәліктің басқа да аты бар);
3) Ипотекалық несие (ақшалай займ) - жылжымайтын мүлікті кепілге алып
берілетін несие.
Ипотекалық несие байланысты әр түрлі пікірлер қалыптасқан. Бір
әдебиетте оны жеке несие түpi ретінде қарастырса, көп әдебиеттерде оны
тұтыну несиесінің түрше жатқызады.
Ипотекалық несие — жылжымайтын мүлікті кепілдікке алып, банктен
берілетін ұзақ мерзімдінесие, меншік құқығы ғана несиелеу уақытына несие
берушіге беріліп, мүліктің өзі қарыз алушының пайдалануында болады.
Қазақстан Республикасындағы ипотекалық несиелеу жүйесін дамыту және тұрғын
үй құрылысын ұзақ мерзімді қаржыландыру тұжырымдамасы туралы ҚР Үкіметінің
қаулысына сәйкес, ипотекалық несие — жылжымайтын мүлікті кепілдікке
алып, банктен берілетін ұзақ мерзімдінесие, меншік құқығы ғана несиелеу
уақытына несие берушіге беріліп, мүліктің өзі қарыз алушының пайдалануында
болады делінген.Отандық банктік тәжірибеде ипотекалық несие тек қана үй
сатып алуға арналған несие түpi ретінде қарастырылып отыр. Keйбip eкiншi
деңгейдегі банктеріміз қарыз алушының меншігінде бар тұрғын үйді кепілге
ала отырып, несие берсе оны ипотекалық несие ретінде санамайды. Сонымен
қатар, коммерциялық банктер ауыл шаруашылығына несие беруге ынтасыздық
танытуда. Оның басты себебі, жер өтімді кепіл заты ретінде айналысқа
түспейді деген сылтау айтады.
Қaзipгі несиенің дифференциялық принципінің мазмұны өзгерген десе
болады. Біріншіден, ол мерзімділік принципімен байланысады, яғни ипотекалық
несие уақытында қайтара алатын тұлғаларға беріледі. Сондықтан да
несиелеудің дифференциациялануы тек несиелік қабілетті
сипаттайтын көрсеткіштер негізінде ғана жүзеге асырылады. Екіншіден, бұл
принцип несиелік келісім жасалғанға дейін және банктер несиелік
ресурстарға деген сұранысын оқып-үйрену барысында потенциалды қарыз
алушылардың несиелік қабілеттігін және сұралып отырған ссуданың қамтамасыз
етілу сипатын және олардың банк үшін пайдалылығын, сондай-ақ қаражаттардың
жұмсалу ұзақтығын жетекшілікке ала отырып бастапқы несиені орналастырғанға
дейін іске қосылады. Үшіншіден, несиелік қабілеттігіне байланысты
несиелеудің дифференциациялануы, оның өткен жүйедегі вариантымен
салыстырғанда қаталдау болып табылады.
Мерзімділік - ол белгілі экономикалық категория ретіндегі мәніне
негізделген несиенің ерекше бip белгісі. Ол, яғни несие берушінің қарыз
алушыға берілген қаражаты белгіл бip уақыт ішінде келісілген тәртіпке сай
қайтарылуға тиістілігімен қортындыланады. Осыдан келіп, несиенің
қайтарымдылық принципі туындайды .
Несиенің қайтарылымдылығы оның экономикалық категория ретінде, басқа
тауарлы-ақшалай қатынастардың экономикалық категорияларынан ажыратылатын
ерекшелігімен сипатталады. Қайтарылмайтын несие болмайды. Сондықтан да,
қайтарымдылық -бұл несиенің ажырамас атрибуты болып табылады.
Несиенің ақылығы — бұл несие беруші қарыз алушыға берілетін қаражатты
қайтару барысында бастапқы сомадан өciп қайтарылатындығын білдіреді. Іс
жүзінде ақылылық бұл несиені пайдаланғаны үшін төленетін сыйақы (бұрынғыша
пайыз) түрінде беріледі..Ипотекалық несиелеудің келесі бip принципі,
берілетін несиелердің материалдық жағынан қамтамасыз етілуі. Соның
ішіндегі, ең бip маңызды ипотекалық несиені қамтамасыз ету құралы - бұл
кепіл. Кепілге берілетін несие — бұл қарыз алушының активтерімен қамтамасыз
етілген несие. Кепілге берілетін активтер қарыз алушының иелігінде қалып,
оның пайдалануында болады
Ипотекалық несие әрқашан жылжымайтын мүлік кепілдігі-ипотекамен, ал
тұрғын үй ипотекалық нecиeci тек қана тұрғын үй жылжымайтын мүлігімен
қамтамасыз етіледі. Аталған несиелеу нысанында бip ғана қамтамасыз етілу
кепілдігіне несие қаражаттарына алған тұрғын үй жатады. Мұндай жағдайда
банк пен қарыз алушының арасыида келісім-шарт жасалады және соның негізінде
қарыз алушы - кепілдік бepyшi, ал қарыз беруші қарыз алушының несиені және
пайызды қайтаруға байланысты міндеттемесін толық орындағанша дейін
кепілдікті ұстаушы болып саналады.
Кепілдік бepyшi (қарыз алушы) өз міндетемесін орындамаған жағдайда,
кепілдікті ұстаушы (қарыз беруші) кепілге қойылған мүліктің құны есебінен
өзінің талабын қанағаттандыруға құқы бар.
Біздің ойымызша, мұндай қамтамасыз ету түрінің өзіндік кемшіліктері бар.
Атап айтсақ қарыз алушы үшін. Кепіл заты ретінде оны рәсімдеу қымбаттығы;
несиені қайтармаған жағдайда тұрғын үйді босату қажетті (бұл жерде қарыз
алушының үйді сатып алғаннан соң жасаған қосымша шығындары есепке алынбай
қалуы); ал банк үшін: несиені беруден бұрын кепілге алатын объектіге толық
тексеру және бағалау жұмыстарын жүргізу қажеттігі; жылжымайтын мүліктің
өтімділігінің төмен болуы; ұзақ мерзімді несиелеу барысында кепілге алған
мүліктің құнының төмендеу қаупінің болуы.
Тұрғын үй ипотекалық несиесін қайтаруды қамтамасыз ету негізгі
формалары мыналар:
➢ жер телімшесі бар дайын жеке тұрғын үй кепілі;
тұрғын үй объектісін салуға арналған жер телімшесі кепілі
➢ аяқталмаған тұрғын үй құрылысының жүріп жатқан жер телімшесенің
кепілі;
➢ көп қабатты үйдегі жекешелендірілген пәтер кепілі.
Жалпы тұрғын үй ипотекалық несиесін қамтамасыз етуде, қажет уақытында
қамтамасыз етудің өзге де нысандары кепіл - хат, кепілдеме және сақтандыру
міндеттемелеріде пайдаланылуы мүмкін.
Тұрғын үй проблемасын шешуде халыққа көрсетілген қаржылық несиелік
қолдау азаматтардың өз қаражаттарымен, сондай –ақ, құрылыс салуға немесе
тұрғын үй сатып алуға демеу – қаржыны өтеусіз берудің негізінде жүзеге
асырылады.
Тұрғын үй ипотекалық несиелеу жүйесінің келесі бip элементіне
несиелеу шарты жатады. Несиелеу шарты - деп несиелеудің базалық
элемеиттері: несиелеу субъектілері мен объектілері және несиенің
қамтамасыз етілуге қойылатын талаптарды түсінуге болады.
Тұрғын үйді ипотекалық несиелеу жүйесінің келесі элементіне тұрғын
үйді ипотекалық несиелеуді экономикалық-ұйымдастыру тәсілдері жатады. Бүл
элементтің көмегімен несиені беру және банкке қайтару жолдары анықталады.
Несиелеуді экономикалық-ұйымдастыру тәсілдері экономиканың әр түрлі
салаларындағы банктік операциялардың ерекшеліктерімен байланысты келеді.
Бұл тәсілдерді қысқартудың ақшалай қаражаттарды беру барысында еңбек
шығынын азайту және банк қызметкерлерінің жұмысын біріктіру үшін маңызы
бар.
Тұрғын үйді ипотекалық несиелеу жүйесі — жылжымайтын мүлік нарығындағы
ең маңызды қайшылықтардың бірін, нақтырақ айтсақ жылжымайтын мүлік
объектісінің (тұрғын уйдің) құнының жоғарылыгы мен оны сатып алушылардың
ағымдағы табыстарының шамалары арасындағы қайшылықтарды шешуге бағытталған
тетіктердің жиынтығы.
Тұрғын үйге қатысты ипотекалық несие – бұл заем алушыға тұрған үйді
сатып алу, жөндеу немесе құрылысы мақсатында осы жылжымайтын мүлік
кепілдігіне берілген банктік заем.
Ағылшын тілінде несиенің бұл түрінің мағынасын беретін mortgage
арнайы сөзі бар. Яғни, бұл категорияға жылжымайтын мүлік кепілдігіне
ұсынылған басқа мақсатты белгісі бар заемдар жатпайды: мысалы,
автомобильдер, тұрмыстық техника, жиһаздар сатып алу немесе басқа
қажеттіліктерді өтеуге арналған. Несиені пайдаланғаны үшін заем алушы
банкке сыйақы төлеуі қажет. Несие бойынша төлемдер жүргізу кезеңінде сатып
алынған (салынған немесе жөнделген) жылжымайтын мүлік банк кепілдігінде
болады.
Сатып алу –сату шарты заем алушы атына рәсімделеді. Сөзсіз сатып алу
–сату шартына қол қойылған сәттен бастап, бұл тұрғын үйдің меншік иесі заем
алушының өзі болады. Қарызды өтеу кезеңінде сатып алынған жылжымайтын мүлік
компания кепілдігінде болады. Заем алушы мерзімінен бұрын өтеумен қоса, өз
қарызын өтеген соң, компания тұрғын үйді кепілдігінен босатады және
жылжымайтын мүліктің тең құқылы иесі болады. Сатып алу –сату шарты заем
алушының атына рәсімделеді. Әрине, сатып алу –сату шартына қол қойылған
сәттен бастап, тұрғын үйдің меншік иесі заем алушының өзі болады. Қарызды
өтеу кезінде сатып алынған жылжымайтын мүлік компания кепілінде болады.
Заем алушы қарызын өтеген, сонымен қоса мерзімінен бұрын өтеген сәтте,
компания тұрғын үйді кепілден босатады, ал сіз жылжымайтын мүліктің тең
құқылы иесі боласыз.
Егер заем алушы несие беру офицеріне құжаттардың толық жинағын өткізсе
және құжаттаманы толтыру бойынша барлық қажетті процедураларды орындаған
болса, несие комитетімен жобаны қарастыру және шешім қабылдау мерзімі 7
күнді құрайды. Сәйкесінше, егер заем алушы несие беру туралы оң шешімді
алса, тұрғын үй сатушысымен есептесу жоспарланған болса, бұл өте қысқа
мерзімде аяқталады.
Ипотекалық несие рәсімдеу кезінде мұндай қызмет түрін ұсыну
ерекшелігін ескеру қажет. Себебі мәмілені табысты аяқтау үшін мәмілені
рәсімдеу мен мемлекеттік тіркеу, сондай –ақ бірқатар ілеспелі қызметтерді
жүзеге асыру қажет. Компания қызметтерін төлей отырып, заем алушы несие
алу және құжаттарды уәкілетті органдарда рәсімдеу кезінде уақытты біршама
үнемдейтін, жоғары сапалы қызметтердің толық кешенін алады. Сонымен қатар,
компанияның білікті қызметкерлерінің мәміле жасауға қатысуы процесті
қауіпсіз, сенімді және заем алушы үшін қолайлы етуге мүмкіндік береді.
Несие беру офицерінің жеке қызмет көрсетуі. Ол келесілерді жүзеге асырады:
• Заем алушының жеке құжаттарына сараптама;
• Жылжымайтын мүлікке құқық белгілеуші құжаттарды талдау;
• Заем алушының жобасын құру және несие комитетінде қорғау;
• Тұрғын үй сатушысымен өзара іс -әрекет жасау;
• Сақтандыру және қорытынды есеп айырысу процестерін
ұйымдастыру.
Компания және заем алушы арасындағы мәмілелерді жасау үшін қажетті
үшінші тұлғалардың қызметі. Мысалы, жылжымайтын мүлікті бағалау,
нотариалдық қызметтер (сатып алу –сату шартын, сенімхаттар немесе
өтініштерді рәсімдеу), қолма –қол ақша беріліміне комиссиялық ақы.
Бастапқы жарна сатушымен есеп айырысқан күні банкте төленеді. Заем
алушы сәйкес қолхатқа қол қойып, банк рәсімдеушісінің қатысуында тікелей
сатушыға ақшаны табыстайды. Егер заем алушы сатушыға бастапқы жарна сомасын
бұрынырақ табыстаған болса, бұл фактіні растаушы құжатты ұсыну қажет.
Әдетте бұл құжат нотариуспен куәландырылған, кепілақы туралы келісім деп
аталады. Ал егер заем алушыда бастапқы сома болмаған жағдайда, жылжымайтын
мүлікті қосымша кепіл ретінде ұсынып, тұрғын үй құны мөлшерінде несие алуға
болады.
Сатып алу –сату шартына қол қойылған соң, сатып алушы бастапқы жарна
ретінде төленетін ақшаның өз бөлігін сатушыға береді, ал компания заем
алушының несие ретінде алатын ақшасының өз бөлігін табыстайды. Сатушыға
ақша төленген соң, сатып алу –сату шарты мен кепіл шартын тіркеу
жүргізіледі.
Несие ай сайын аннуитетті төлемдермен өтеледі. Төлемдердің қолма қол
төлемі, сондай –ақ ақшасыз есеп айырысу формасы қолданылады. Төлем тек
теңгеде жүргізіледі.
Несиелік мекемелер заем алушы табысының деңгейін анықтайды және заем
алушының несиені төлеу шығындарын және қалыпты өмір сүруі үшін қажетті
басқа да шығындарды көтере алу қабілетін бағалайды. Заем алушы несие
төлемімен қатар, тамақтануы, коммуналдық және көлік шығындарын, балаларының
оқуын және т.б. төлеуі қажет, сондай –ақ басқа да болжанбаған шығындарды
төлеуге дайын болуы қажет.
Бүгінгі күні несиелер инфляция деңгейіне индекстелетін (Қазақстандық
Ипотекалық Компания АҚ бағдарламасы) және теңге бағамының АҚШ долларына
девальвация бойынша индекстелетін теңгемен ұсынылады.
Мораторийдің қолданыс мерзімі аяқталған соң, несиені мерзімінен бұрын
өтеуге, сөзсіз, жол беріледі. Әр түрлі пакеттер мораторийдің болмауынан 1
жылға дейінгі әр түрлі қолданыс мерзімін қарастырады, ал егер заем алушы
мораторий қолданысы кезінде өтеуді жоспарласа, бұл да мүмкін, онда шарт
талаптарына сәйкес айыппұл төлеу қажет. Мерзімінен бұрын төленген сомаға
пайыз есептелмейді, ол негізгі қарыз қалдығына есептеледі. Жартылай
мерзімінен бұрын өтелген жағдайда, пайыздық мөлшерлеме тіркелген күйінде
қалады, бірақ заем алушының қалауы бойынша несие мерзімі немесе ай сайынғы
төлем мөлшері азайтылады.
Өмірде біздің қалауымыз бен әмірімізге тәуелсіз, кездейсоқ
жағдайлардың болатыны белгілі. Сондықтан, несие мекемесі, ең алдымен, заем
алушы мүддесіне кездейсоқ жағдайлардан сақтандыруды талап етеді. Егер
күтпеген жағымсыз жағдайлардың түсу мүмкіндігі ескерілмесе, нәтижесінде
банк те, заем алушы да опық жеуі мүмкін, және бұл жағдайда ешкім кінәлі
болмайды. Әдетте, ипотекалық несиелендіру кезінде заем алушы өмірін
сақтандыру және кепілге қойылатын жылжымайтын мүліктің жойылуы немесе
ықтимал зияны тәуекелін сақтандыру талап етіледі. Бұл ретте заем алушының
өмірін сақтандыру қаза болу немесе кез –келген себептер бойынша заем
алушының еңбек қабілетінің жоғалу тәуекелін өтейді. Мұнда адам өмірін
сақтандыру және басқа да жеке сақтандыру түрлері бірдей емес екенін атап
өту қажет. Сақтандырудың бірінші түрі кез –келген болуы ықтимал жағдайларды
қамтиды, ал екінші – шығындарды тек сақтандыру шартында алдын ала
келісілген жағдайлар нәтижесінде еңбек қабілеттілігінің жоғалуы немесе қаза
болған жағдайда ғана өтейді.
Егер заем алушы несие бойынша өзінің ай сайынғы төлемдерін төлей алмай
қалған жағдайда, әрине, компания заем алушымен бірлесіп, өзара ортақ шешім
жасауға тырысады. Сонымен қатар, ҚР қолданыстағы заңнамасымен қамсыздандыру
кепілін жүзеге асырудың 40 – күндік процедурасы қарастырылған. Бұл мерзім
заем алушының үйді сатып алушыны табуына және несиені мерзімінен бұрын
өтеуіне немесе қарыздың өтеу қаражаттарын өз бетімен табуына мүмкіндік
береді.
Несиені өтеу бойынша төлем ай сайынғы төлемдер кестесінде көрсетілген
мерзімде енгізіледі. Кешіктірілген әрбір күн үшін банк қарызы туралы
шартының талаптарына сәйкес өсімақы есептеледі.
Несие мөлшері үш негізгі факторға тәуелді: отбасының айлық табысы
деңгейі, несиелендіру мерзімі мен тұрғын үй құны. Соңғысы, өз кезегінде,
бастапқы жарна деңгейін және сәйкесінше заем сомасын қамтиды. Жоғарыда
аталған мөлшерлердің бірін, яғни несиелендіру мерзімін, бастапқы жарна
деңгейін және заем сомасын өзгерте отырып, несиелендірудің тиімді нұсқасын
таңдауға болады.
Ипотекалық несиелендіру қазіргі таңда жылжымайтын мүлікті сатып алу
немесе оның жөндеу, жер телімін сатып алу сияқты өз тұрғын үй жағдайларын
жақсартудың ең тиімді және қолжетімді әдісі болып табылады. Оның үстіне,
жылжымайтын үйді сатып алуға қаражат жетіспеушілігі кезінде, ипотека –
баспана мәселесін шешудің ең тиімді жолы. Пайыздар, баяу, бірақ тұрақты
түрде төмендейді және заем алушының әрқашан пайыздық мөлшерлемені төмендету
мүмкіндігі бар. Сонымен қатар, ипотекалық несиелендіру бастапқы жарнаның
үлкен сомасын енгізу немесе несиелендіру мерзімін ұлғайту арқылы ай сайынғы
төлемдерді икемді әрі жеңіл етуге мүмкіндік береді.
Қазіргі кезде ипотекалық несиелендіру бойынша халыққа қызмет көрсету
деңгейі өте жоғары және банк мекемелері өз қызметкерлерінің біліктілігін
тұрақты түрде жоғарылатып және олардың өнімдерін сату әдістерін жетілдіре
отырып, аталмыш саладағы олар ұсынатын қызмет сапасын қадағалайды.
Егер несие мекемесінде әр түрлі проблемалар туындаса, онда олар еш
жағдайда заем алушыларға әсер етпейді және бұл олардың несие бойынша
төлемдер төлеу міндеттілігінен босатпайды. Заем алушы банктік Заем алушы
банктік Заем Шартына сәйкес несиені өтеуді жалғастыруы қажет. Бұл жағдайда
заем алушы кредиторды алмастырып, бұрынғы шарттарда несиені төлеуін
жалғастырады.
1.2 Қазақстан Республикасында тұрғын үйді несиелеудің қазіргі
жағдайы.
Қазақстанда ипотека алғаш рет 1993 жылы ҚР Президентінің жаңа
тұрғын үй саясаты, оны icкe асыру механизмдері туралы жарғысына байланысты
пайда болды.
1995 жылғы 23 желтоқсандағы № 2723 "Жылжымайтын мүлік ипотекасы
туралы" ҚР заңына сәйкес енгізілді. Осы жарлыққа сәйкес, "ипотека — кепіл
берушінің немесе үшіншi бip тұлғаның иелігінде және пайдалануында болатын
кепілге салынған жылжымайтын мүлік" деп берілген.
Банк тұрғын үй несиесін несиелеудің, атап айтқанда, мақсатты
пайдаланылуы, қамтамасыз етілуі, мерзімділігі, қайтарылуы және ақылылығы
секілді негізгі принциптерін сақтай отырып береді.
Тұрғын үй несиесі туралы ережеге сәйкес банк беретін несиенің сомасы
жерді сатып алудың және жайғастырудың құнына, құрылыстың немесе сатып
алынған тұрғын үй құнының 70 пайызынан аспауы керек.
Несиеленетін обьектінің қалған бөлігіне қарыз алушы өз қаражатымен
қатысады. Осы сәт пен тұрғын үй несиесінің өзге де нақты шарттары қарыз
алушы мен банк арасында бекітілген несие келісімшартында айтылуы тиіс.
Тұрғын үй проблемасын шешу заңды тұлғалар шығаратын облигацияның
айрықша түрі болып табылатын және азаматтардың ақшалай қаражатын тарту
мақсатында тапсырыс берушінің тұрғын үй құрылысын жүргізуге құқығы барын
білдіретін тұрғын үй сертификаттарының айналымға енуіне себепкер болады.
Мұндағы жылжымайтын мүлік кешенді түсінікті береді, себебі бұл жерде
жылжымайтын мүлікке қозғалыссыз тұрған кез келген мақсаттағы объектілерді
де жатқызуға болады. Бipaқ ондай объектілердің барлығы ипотекалық
несиелеудің объектісіне жатпайтынын ескеру қажет. Әcipece, мемлекеттік
орман және жер қорлары, тарихи-мәдени және табиғатты корғау мақсатындағы
қорықтар және заңмен тиым салынған сол сияқты өзге объектілерді жылжымайтын
мүлік түріне жатқанымен, кепіл қатынастарына жатпайды.
Жылжымайтын мүліктің кепілге салу туралы негізгі ереже ипотека
жөніндегі келісімшарттың кепілхат түрінде бекітілуін қарастырады. Мұндай
келісімшарттың нақты заңды күші болуы үшін оны тиісті дәрежеде ресімдеп,
нотариалдық тұрғыдан растау қажет.
Ипотека туралы келісімшарт мемлекеттік тіркеуден өткен сәтінен бастап
күшіне енеді.
Ипотека мемлекеттік тіркеуден өтуі үшін кепілзатты ұстаушының
мемлекеттік бажды төлегенін растайтын кепілхат пен құжаттар ұсынылған
жағдайда оның өтініші негізінде жүзеге асырылады.
Ипотека тіркеуді жүзеге асыратын органға осыған қажетті құжаттар
түскен күннен бастап, 15 күннің ішінде тіркелуі керек. Бұл арада тіркеу
күніне құжаттардың тіркелуге түскен күні жатады. Тіркеу жазбасы мына
мәліметтерді қамтиды:
- кепілдік беруші жөніндегі мәлімет;
- ипотеканың заты туралы мәлімет, өткен ипотеканың болғанын және
ипотекалық міндеттеменің әрекет ету мерзімін көрсету.
Ипотеканың тіркелгені жөніндегі мәлімет кепілхатқа енгізіледі. Онда
ипотеканы тіркеген органның толық атауы, ипотеканың тіркелген күні мен
орны, тіркеу номері көрсетіледі. Бұл мәліметтер тіркеуді жүзеге асырған
ұйымның лауазымды қызметкерлерінің қол қоюымен және мөрімен расталады.
2000 жылғы 21 тамыздағы Қазақстан Республикасындағы ипотекалық
несиелеу жүйесін дамыту және тұрғын үй құрылысын ұзақ мерзімді қаржыландыру
тұжырымдамасы туралы ҚР Үкіметінің қаулысына сәйкес, ипотекалық несие —
жылжымайтын мүлікті кепілдікке алып, банктен берілетін ұзақ мерзімді
несие, меншік құқығы ғана несиелеу уақытына несие берушіге беріліп,
мүліктің өзі қарыз алушының пайдалануында болады делінген.
Отандық банктік тәжірибеде ипотекалық несие тек қана үй сатып алуға
арналған несие түpi ретінде қарастырылып отыр. Keйбip eкiншi деңгейдегі
банктеріміз қарыз алушының меншігінде бар тұрғын үйді кепілге ала отырып,
несие берсе оны ипотекалық несие ретінде санамайды. Сонымен қатар,
коммерциялық банктер ауыл шаруашылығына несие беруге ынтасыздық танытуда.
Оның басты себебі, жер өтімді кепіл заты ретінде айналысқа түспейді деген
сылтау айтады.
Ресей тәжірибесінде ипотекалық несиенің бip түpi ретінде тұрғын үй
несиесі болып қарастырылады. Тұрғын үй нecиeci туралы оларды арнайы жарлық
яғни нормативтік акті қабылданған. Бipaқ ипотека саласындағы мамандардың
пайымдауынша Ресейде бүгінгі күні тұрғын ипотекасы жоқ деп санайды.
Дегенмен де Ресейде ипотекалық несиелеу жүйесінің негізгі элементтері
қалыптасқан, сондықтан да айтылған пікірлер негізсіз болып табылады.
Қазакстанда ипотекалық несиелеудің дами бастағанына он жылдан астам
ғана уақыт болғанымен, ТМД елдерінің ішінде ипотекалық несиенің
инфрақұрылымының қалыптасуы мен даму жағынан алдыңғы орында. Жалпы,
Қазақстандағы ипотекалық несиелеу жүйесінің қалыптасуы мен дамуын
мынадай кезеңдерге бөліп қарауға болады:
❖ 1993-1999 жж тұрғын үй қатынастарын реформалау және тұрғын үй
құрылыс-жинақ жүйесін енгізу байланысты кезең;
❖ 2000 жылдан осы уақытқа дейінгі кезең.
Қазақстанда тұрғын үй ипотекалық несиесінің дамуына себеп болған бұл
тұрғын үй реформасын жүргізілуі одан ерте алсақ, яғни 1991 жылы "Мемлекет
иелегінен алу және жекешелендіру", " Меншік туралы", кейіннен "Жылжымайтын
мүлік ипотекасы туралы", сондай-ақ ең бастысы "Тұрғын үй қатынастары
туралы" заңдардың қабылдануын айтуға болады.
Осы зандардың негізінде тұрғын үйді купондық жекшелендіру процессі
жүргізіліп, әрбір үйді оның иесінің меншігіне берді. Сол уақыттан бастап,
тұрғын үй нарығы қалыптасып, меншік иелері өздерінің үйлерін кепілге қойып,
банктен несие алуға не оны сатуға мумкіндік алды.
Тұрғын үйді реоформалаудьщ алғашқы жылдары халықтың төлем кабілетінсіз
болуы, олардың жаңа тұрғын үйге деген сұранысын төмендетіп, ол уақытта
тұрғын үй нарығындағы дайын үйге халықтың төлем қабілетінді сұранысын
қамтамасыз ететін несие механизмі жеткіліксіздігі аталған бағытта
қолданылатын несиенің болмауымен сипатталады.
Ипотека туралы алғаш рет еліміз егемендік алғаннан кейін 1993 жылы ел
басымыз Н.Ә.Назарбаевтың "Жаңа тұрғын үй саясаты туралы және оны іске
асырудың мемлекеттік бағдарламасы туралы" жарлыққа қол қойғаннан бастап сөз
болды десек қателеспейміз.
Бағдарлама мемлекеттің тұрғын үй саясаты саласында мынадай
стратегиялық қадамдарын қарастырды: тұрғын үй саласына қатысты құқықтық
нормаларға қажетті өзгерістер мен толықтырулар енгізу; тұрғын үй құрылысын
және тұрғын үй-коммуналдық шарушылықтарды қаржыландыру жүйесін реформалау;
монополиясыздандыру; тұрғын үй құрылысының құнын төмендету және оны халыққа
арнап арзандату шараларын жасау; тұрғын үй кұрылысының процессіне
қатысушыларға және бұл процесске көптеген азаматтар мен заңды тұлғалардың
қатысуы мақсатында жеңілдік жүйесін жасау және пайдалану; тұрғын үй
саласында жалға алуды кеңейту шараларын жүзеге асыру; құрылыс индустриясы
базасын жаңғырту; тұрғын үй құрылысына арналған жер телімшелерін бөлу және
тіркеу процедураларын жасау; әлеуметтік, инженерлік және көлік
инфрақұрылымының тұрғын үй құрылыстарын дамыту; мемлекеттің тұрғын үй
саясатын жүзеге асыруы үшін тиімді ұйымдық құрылымдар құру; тұрғын үй және
жылжымайтын мүлік нарығының инфрақұрылымын дамыту .
Алғашқы бағдарлама негізінде 1995 жылы Қазақстанда Германияның
жоғарыда аталып өткен жүйесіне сай жұмыс жасайтын тұрғын үй құрылыс банкі
құрылды. Бұл банк ссуда-жинақ принципінде жұмыс жасады. Оның жарғылық
капиталы мемлекеттік бюджеттен бөлінген қаражат есебінен құралғандықтан,
әуелгіде мемлекеттік банк болып табылды.
Бұл жүйенің біздің тәжірибеде дами алмауының және қолданылуының
кемшіліктері де жеткілікті. Нақтырақ айтсақ, біріншіден, бұл жүйеге
мемлекет тарапынан реттеу жүргізілмейді; екіншіден бұл жүйенің қызмет етуі
туралы нақты заң жоқ; үшіншіден, ипотекалық несие алушыға мемлекеттен
беретін субсидия берілмеді; бесіншіден, еліміздегі инфляция жағдайында,
қорлану салымдары бойынша төленетін пайыздың мөлшері өте төмен, алтыншыден,
банктердің ресурстық базасы жеткіліксіз болды.
Бір айта кететіні, бұл жүйенің қызметі ұзаққа бармады, оған аталған
банктің жабылуы себеп болды. Әрине ол, уақытта халықтың банк несиесін алуға
деген психологиясы төмен, көбі несиеге қоркынышпен қарады. Екінші жағынан
экономикадағы орын алған дағдарыс, халық жинақтарының құнсыздану олардың
тұрғын үй ипотекалық несиесін алу мүмкіндігін шектеді.Бұл кезең ипотекалық
несиенің қалыптасу кезеңі ретінде сипатталып, оның дамуына айтарлықтай өз
үлесін қоса алмады.
Екінші кезең 2000 жылы 21 тамыздағы "Тұрғын үй құрылысын ұзақ мерзімді
қаржыландыру және ипотекалық несиелеу жүйесін дамыту тұжырымдамасы туралы"
ҚР Үкіметінің N 1290 қаулысының қабылдануынан басталады. Осы тұжырымдамаға
сәйкес, тұрғын үй "Жаңа тұрғын үй саясаты мемлекеттік бағдарламалары
және онын іске асырылу механизмдері" туралы ҚР Президентінің
Жарлығы. 1993ж құрылысын қаржыландыруда банктердің ынтасын арттыру және
олардың өтімділігін қолдау, сондай-ақ тұрғын үй құрылысына қаражат тарту
мақсатында 2000 жылы 20 желтоқсанда ҚР Ұлттық банкінің N469 шешімімен және
оның 100% қатысуымен Қазақстан Ипотекалық Компаниясы ЖАҚ формасында
құрылды.
Қазақстан экономикасын көтеру, сондай-ақ халықтың басым бөлігінің өз
тұрғын жағдайларын жақсартуға ұмтылысы республикада тұрғын үй құрылысының
өзектілігіне себепші болды. Тұрғын үй құрылысы Қазақстанның 2030 жылға
дейінгі стратегиясының басым бағыттарының бірі болып танылды және ол жалпы
ұлттық сипаттағы неғұрлым маңызды міндеттердің бірі болып табылады .
Қазақстан экономикасының бәсекеге қабілетігін арттыру орта мерзімді
перспективада тұрғын үй құрылысында жаңа саясатты талап етеді. Қазақстан
Республикасында тұрғын үй кұрылысын дамытудың 2005-2007 жылдарға арналған
мемлекеттік бағдарламасының негізгі бағыттары тұрғын үйдің құнын арзандату
арқылы, халықтың қалың жүгі үшін қолжетімді тұрғын үй құрылысының тұрақты
өсу қарқынын қамтамасыз ету, тұрғын үйге несие беру мерзімдерін ұзарту,
несие берудің бастапқы жарнасы мен мөлшерлемелерін азайту болып табылады.
Тұрғын үй құрылысын қаржыландыруда мемлекеттің ролі зор. Мемлекет
бюджеттік қаржылар есебінен тұрғын үй құрылысын тікелей қаржыландырады. Бұл
жерде бюджеттік қаражат қаржы операторына ақылы және қайтару шартымен ұзақ
мерзімге беріледі. Тұрғын үйді несиеге алуға төрт қадам:
1- қадам. Құжаттар.
Ипотекалық несие алу үшін қажетті құжаттарды жинау қажет.
2- қадам. Қарастыру.
Компания және сіздің араңызда қызметтер көрсету туралы шартқа қол
қойылады. Компания жобаны қарастырады да Несие комитеті шешім шығарады.
3- қадам. Есептесу күні.
Ипотекалық несиені беру туралы оң шешім алған соң, тұрғын үй
сатушысымен есеп айырысу күні белгіленеді. Бұл күні сатып алынатын
жылжымайтын мүлікті сақтандыру қажет, сондай –ақ бастапқы жарнаны енгізу
керек. Қалған соманы сатушыға Компания төлейді. Бір айдан соң бірінші ай
сайынғы төлемді енгізу қажет.
4- қадам. Сатып алу –сату шарты.
Сатушымен есеп айырысу күні тұрғын үйді сатып алу –сату шартына,
банктік заем шартына және т.б. қол қойылады және осы күні сатушымен толық
есептесу жүргізіледі.
Қызметтестік шарты.
Клиенттерге қолайлы жағдай жасау үшін, компания ипотекалық брокерлер
мен ипотекалық агенттер – яғни компаниямен қызметтестік жасайтын және
консультациялар жүргізетін, құжаттарды жинайтын, ипотекалық несие алуға
тілек білдірген заем алушыларды бағалайтын және Несие Комитетінде клиенттер
мүддесін қорғайтын, тәуелсіз заңды тұлғалар желісін дамытады.
Мұндай желісті құруға түрткі болған жағдай, табысты қызмет ететін
адамдардың өз алтын уақытын әр түрлі банктерді аралау мен олардың ұсынатын
бағдарламаларын зерттеуге шығындай алмауы. Ол өз бетімен несие алу үшін
үнемі телефон құлағында отырып, 10 -15 банкке қоңырау шала алмайды, бір
банктің бас тартқаны үшін, қызу үстінде ипотекадан мүлдем бас тарта
алмайды. Бұл мәселені теңізде жүзген балықтай, несие өнімдерінің кең
аясында дұрыс бағытты таба алатын ипотекалық брокер әлдеқайда жеңіл, әрі
тиімді шешеді. Себебі әрбір несие параметрлердің толық жинағы және қосымша
шарттармен: негізгі қарыз сомасы, пайыздық мөлшерлеме, несие мерзімі,
пайыздық сыйақыны есептеу және негізгі қарыз сомасын өтеу әдісі.
Нәтижесінде потенциалды заем алушы ол үшін тиімді болмайтын шарттарды
таңдауы мүмкін, ал бұл мәжбүрлі таңдау оның қалтасын қағуы мүмкін.
Ипотекалық брокер агенттер жүйесін құру үшін компания ипотекалық
брокерлардың арнайы оқыту курстарын өткізеді және тестіден табысты өткен
соң, оларға несиелендіру шарттары білімін растайтын сертификаттар береді.
Сертификаттар иелері қызметтестік шартына қол қойған соң, консультациялар
жүргізіп, заем алушы – клиенттердің несиелік құжаттарын құруға және оларды
компанияның несие комитетінің қарауына тікелей ұсынуға құқылы. Клиенттің
компаниямен сертификатталған ипотекалық брокерларға жүгінуі компанияның
өзіне жүгінуімен тең.
Президенттің айтуынша, 2008-2010 жылдарға арналған жаңа бағдарлама
бойынша Қазақстанда 300 мың отбасы үшін 27 млн шаршы метрден астам пәтер
салу жоспарлануда. "Жалпы, 6 жыл ішінде 3 миллионға жуық адам баспана
жағдайын жақсартады", - деп атап өтті Н. Назарбаев.Сонымен қатар президент
Қазақстанда жалға берілетін тұрғын үйлер құрылысының кең тарайтындығын
атап өтті. "Бұл тұрғын үйді уақыт өте келе сатып алуға болады",- деп
түсіндірді Нұрсұлтан Назарбаев. "Бізде нарықтық экономика, еркін баға. Және
де оны мемлекет реттемейді",- деп атап көрсеткен Н. Назарбаев іс жүзінде
"баспананың елімізде алыпсатарлық құралына айналғанын" да айта кетті. "Тек
2006 жылдың өзінде Қазақстанда ипотекалық несие 80 пайызға өскен. Бағаның
өсуі жанар-жағармайдың, құрылыс материалдарының қымбаттауына да әсер етеді,
көп заттар шетелдерден әкелінеді. Ахуалды өзгерту үшін, біз үш жыл бұрын
арзан тұрғын үй салу жөніндегі мемлекеттік бағдарламаны жүзеге асыруды
бастадық". Несие алу жеңілдетілді және тиімділігі де арта түскен сыңайлы.
Бір жағынан несие беру мерзімі ұзартылса, екінші жағынан төлем пайызы да
төмендеп келеді. Алайда, кейбіреудің мұны өзіңді өмір бойы қамытқа жегу деп
бағалайтындары да өтірік емес. Қалай дегенмен де, бұл Елбасының
бастамасымен халықтың сұранысына орай дер кезінде дүниеге келген
бағдарлама. Ипотекаға жұрттың қолының жетуі мұң болған сайын, тұрғын үй
бағасы бірте-бірте түсе бастамақшы. Ипотеканың пайыздық төлемі төмендеген
сайын керісінше, үйдің бағасы шығандай түспек. Өйткені, мұндай жағдайда
жұрттың қызығушылығы күрт артады. Бір қызығы, біздегідей Тұрғын үй
бағдарламасы ТМД елдерінің бірде-біреуінде жоқ. Ресейдің өзі қазір бұл
бағдарламаны бүге-шігесіне дейін зерттеп, қолданысқа енгізгелі жатыр.
Тұрғын үй мәселесінің оң шешімін табуы жалғыз ипотекаға қарап қалған
жоқ, бұған еліміздегі әлеуметтік-экономикалық жағдайдың тұрақтылығы да өз
ықпалын тигізіп келеді. Бүгінде жылжымайтын мүлік нарығының қызып тұрғаны
рас. Бірақ ел экономикасындағы қалыпты жағдай, рынокты шама-шарқынша
реттеуші мекемелердің мығым саясаты келер күндерге үмітпен қарауға
жетелейді. “Тұрғын үй-тамақтану қажеттілігінен кейінгі екінші күрделі
мәселе” деп К.Маркс айтқандай, бұл әлеуметтік кемшін тұстарымыздың да
шешімдері біртіндеп табылып келеді. Елбасымыздың 2005 жылдың 18 ақпанындағы
республика халқына арнаған Жолдауын Қазақстанның жаңаша даму бағдарламасы
деп бағалаймын. Мемлекет экономикасының күннен-күнге өсуі осы тұрғын үй
мәселелесін шешу үшін мол қаржы бөлуге мүмкіндік туғызып отыр. Осының
арқасында бұл өзекті мәселені жеделдете шешу шапшаң қарқын алды. Өз
баспанаң болмайынша, түтін түтетіп, бала өсіру де оңай емес. Бұған дер
кезінде көңіл аударған Елбасының түбегейлі шешімдеріне халық та риза.
Биылғы шілденің 1-інен бастап, бюджет саласының қызметкерлері:
мұғалімдердің, дәрігерлердің, мәдениет пен әлеуметтік қамсыздандыру
қызметкерлерінің жалақысының орта есеппен 32 пайызға көтерілуі де
ипотекалық несие бағдарламасына оң әсерін тигізетініне сенімді. Қазір қалың
бұқараның осы тәсілмен баспаналы болуына толық негіз бар. Ендеше,
экономикамызды даңғыл жолға шығарғаннан кейін, азаматтарымыздың әл-ауқатын
жақсартатын күн де алыс емес. Тұрғын үймен қамтамасыз ету – бұл уақытша
шара емес, алдағы кезеңде кешенді түрде жүргізілетін ауқымды бастама.
Халықты кеңестік сұрқай жатақханалардан шығарып, осы заманға сай сәнді
баспаналармен қамтамасыз ету мезгілі енді келді. Мұны Елбасының үстіміздегі
жылғы халыққа Жолдауынан да көруге болады. Қазақстан Үкіметінің арнайы
шешімімен Қазақстан ипотекалық компаниясы- ипотекалық несие берудің
оңтайлы жолдарын қарастырды. Қазір ипотекалық несие алғысы келетіндер
қатары күн санап өсіп отыр. Жеке тұрғын үй салушылар белсенділігін арттыру
мақсатында Қазақстан Үкіметі жеке тұрғын үй салушылар мен көп пәтерлі
тұрғын үй тұрғызушыларға инженерлік-коммуникациялық жүйелер құрылысын
жүргізу үшін республикалық бюджеттен 20 миллиард теңге бөлуді қарастырды.
Қазақстан өз алдына дербес мемлекет болған аз ғана уақыттар ішінде ел
экономикасын алға бастырып, халықтың әл-ауқатын жақсарту бағытында көптеген
істердің тындырылғанын бүгінде кім-кімде мойындайды. Сондай келелі істердің
бірі – соңғы жылдары зор ынта-жігермен қолға алынып жатқан тұрғын үй
құрылысы. Республикада тұрғын үй құрылысын ипотекалық несиелеу жүйесін және
тұрғын үй құрылысы салымдарын жетілдіру бағытында да нақты жұмыстар
атқарылуда.
Мемлекет басшысы өз сөзінде талай рет атап көрсеткендей, тұрғын үй
құрылысы бүкіл құрылыс индустриясын дамыту арқылы халыққа жұмыс тауып
беріп, ел экономикасын алға бастыруға да айтарлықтай үлес қосып отыр. Кең-
байтақ Қазақстанның барлық облыстарында қызу қарқынмен қолға алынған
құрылыс жұмыстары осы салаға қажетті материалдар шығару ісіне де жан
бітірді. Соның арқасында еліміздің түкпір-түкпірінде жаңа кәсіпорындар іске
қосылып, отандық өнімдердің сан-алуан түрлерін шығара бастады.Егер осындай
кең-ауқымды жұмыстардың қолға алынғанына көп уақыт өтпегенін ескерсек,
қазіргі аяқ алысты үлкен істің тек бастамасы ғана деп те қарауға болады.
Біз екі жылда үш жылдық жоспарды орындап отырмыз, деген болатын Үкімет
басшысы Тұрғын үй құрылысын дамыту бағдарламасының орындалу барысын қараған
бір кеңесте. Демек, келешекте бұл шаруаның Қазақстан халқының әл-ауқаты мен
тұрмыс жағдайларын жақсарту жолындағы өрісті де өркенді игілікке
айналарына еш күмән жоқ. Өйткені тұрғын үй түзелмей, тұрмыстың түзелмесі
хақ. Тұрғын үй құрылыс жинақ банкі тарифтік бағдарламаларын жетілдіру
арқылы клиенттерге барынша қолайлы жағдай туғызуға ұмтылады. Банктің осы
бағытта жасап отырған қадамы жұрттың қолдауы мен ықыласына ие болуда. Банк
қызметін пайдаланушылардың қатары жылдан-жылға артып отырғаны осының
дәлелі.
Өткен жылғы шілде айында тұрғын үй құрылыс жинақ ақшасы мәселелері
бойынша кейбір заңнамалық актілерге өзгерістер мен толықтырулар енгізілгені
белгілі. Бұл тұрғын үй құрылыс жинақтары жүйесін одан әрі жетілдіріп, оның
тартымдылығын күшейте түсті. Тұрғын үй жағдайын жақсартуды қалаған
азаматтардың алдын ала тұрғын үй заемын алуына жол ашылды. Енді мүмкіндігі
бар азаматтар бір мезгілде тұрғын үй құрылыс ақшасын жинақтап, алынған
алдын ала тұрғын үй заемы бойынша сыйақыны өтеуіне болады.
Сурет 1. Ипотекалық несие алудың жолының алты кезеңі
1. Тұрғын үй салуға .үлес қосу арқылы қатысу шартының жобасын
талқылау;
2. Шарттың жобасын Банкке жіберу, Банк экспертизасы;
3. Тұрғын үй құрылысына үлес қосу арқылы қатысу шартын жасау;
4. Несие шартын жасау;
5. Цессия шартын жасау;
6. Үй пайдалануға берілген соң жылжымайтын мүлікке иелік құқығын
анықтайтын құжат беру.
Ипотека арқылы жылжымайтын мүлік сатып алудың мынадай артықшылықтары
бар:
1. ақшаңыз жетімсіз болғанның өзінде меншікті өз пәтерінізде тұра
аласыз, бұл, әрине, пәтер жалдап тұрғаннан әлде қайда тиімді;
2. жинақталған ақшаны жылжымайтын мүлікке сала аласыз;
3. ақша құнының өзгеруінен және жылжымайтын мүлік бағасының
өсуінен қорықпайсіз;
4. несиеңіздің өтемі сатып алған пәтеріңіз болмақ;
5. жылжымайтын мүлік міндетті түрде сақтандырылады.
3. Тұрғын үйді ипотекалық несиелеу тәжірибесі
Ипотекалық несиелеудің дамуының әлеуметтік және экономикалық рөлінен
басқа, еліміздің банк жүйесінің тұрақтылығын және тиімділігін арттыруда
және қызмет етуі үшін де тікелей үлкен мәні бар.
Ипотекалық несиелеу - ең төменгі тәуекелді банктік операцияны
білдіреді. Ипотекалық несиелеуде тәуекелдің басым бөлігі қарыз алушы мен
инвестордың басында болады. Банк әр түрлі ипотекалық ссудаларды (өзгермелі
пайыз мөлшерінде) пайдалана отырып, өзінің тәуекелін төмендетеді. Бірақ та
бұл, тек қарыз алушының несиелік қабілетін бағалауды және жылжымайтын
мүлікті бағалауды дұрыс жүргізуді қажет етеді. Ипотекалық несиелеудегі
тәуекелді төмендетуге ссудалардың мақсаттылық сипаты мүмкіндік береді.
Жылжымайтын мүлікпен жасалатын операциялар басқа несиелік операциялармен
салыстырғанда біршама тәуекелі төмен болып келеді.
Ипотекалық несиелеу сөзсіз банктік қызметтің перспективалық бағытына
жатады. Ипотекалық банк біршама тұрақты және рентабельді экономикалық
институт болып табылады. Сондықтан да, ондай тұрақты банктердің банктік
жүйеде көп болуы олардың экономикалық жүйедегі қызметін тұрақтандырып,
тиімділігін арттыра түседі.
Жалпы ипотекалық несиелердің басқа несиелерден ерекшелігі мынадай
факторларға байланысты :
• Несиелеу мерзімі, әлемде 30-45 жылға дсйінге мерзімдерде
ипотеклық несиелер беріледі;
• Қарыз алушының несиені қайтару тәсілі, яғни ай сайын және бірдей
мөлшердс есептелген сыйақы және негізгі қарыз сомасын қайтару.
Мұндай ерекшелігі басқа несиеге қарағанда ертерек қайтару
тәуекелін ұлғайтуы мүмкін. Мерзімінен бұрын қайтаруға шек
қойылмаған жағдайда ипотекалық несиені беруші мекемелер белгісіз
ақшалай ағымдары және несиенің пайызына байланысты бірқатар
тәуекелді басынан кешуі мүмкін.
Көптеген несиелер мерзімінен ... жалғасы
Сіз бұл жұмысты біздің қосымшамыз арқылы толығымен тегін көре аласыз.
Ұқсас жұмыстар
Пәндер
- Іс жүргізу
- Автоматтандыру, Техника
- Алғашқы әскери дайындық
- Астрономия
- Ауыл шаруашылығы
- Банк ісі
- Бизнесті бағалау
- Биология
- Бухгалтерлік іс
- Валеология
- Ветеринария
- География
- Геология, Геофизика, Геодезия
- Дін
- Ет, сүт, шарап өнімдері
- Жалпы тарих
- Жер кадастрі, Жылжымайтын мүлік
- Журналистика
- Информатика
- Кеден ісі
- Маркетинг
- Математика, Геометрия
- Медицина
- Мемлекеттік басқару
- Менеджмент
- Мұнай, Газ
- Мұрағат ісі
- Мәдениеттану
- ОБЖ (Основы безопасности жизнедеятельности)
- Педагогика
- Полиграфия
- Психология
- Салық
- Саясаттану
- Сақтандыру
- Сертификаттау, стандарттау
- Социология, Демография
- Спорт
- Статистика
- Тілтану, Филология
- Тарихи тұлғалар
- Тау-кен ісі
- Транспорт
- Туризм
- Физика
- Философия
- Халықаралық қатынастар
- Химия
- Экология, Қоршаған ортаны қорғау
- Экономика
- Экономикалық география
- Электротехника
- Қазақстан тарихы
- Қаржы
- Құрылыс
- Құқық, Криминалистика
- Әдебиет
- Өнер, музыка
- Өнеркәсіп, Өндіріс
Қазақ тілінде жазылған рефераттар, курстық жұмыстар, дипломдық жұмыстар бойынша біздің қор #1 болып табылады.
Ақпарат
Қосымша
Email: info@stud.kz