Жылжымайтын мүлікті бағалаудың табыс тәсілі

Кіріспе.
Курстық жұмысты бастамас бұрын,тақырыбым жылжымайтын мүлікке қатысты болғандықтан, ең алдымен жылжымайтын мүлік сөзіне анықтама беруді жөн көрдім.Қазақстан Республикасының азаматтық құқығының 117-бабына сәйкес,жылжымайтын мүлікке: жер учаскелері,тұрғын үйлер, ғимараттар,үймереттер,көп жылдық екпелер және басқа да мүліктер, сонымен қатар жерге тікелей байланысы бар объектілер жатады. Менің таңдап алған тақырыбым - «Жылжымайтын мүлікті табыс тәсілімен бағалау». Тақырыптың мақсаты-жылжымайтын мүлікті күтілген немесе нақты табыс көз қарасымен бағалау. Кәсіпқой бағалаушылар жылжымайтын мүліктің нарықтық құнын анықтаудың үш тәсілімен толығымен келіседі. Олар:
1)Шығын тәсілі;
2)Салымтырмалы тәсіл;
3)Табыс тәсілі.
Жылжымайтын мүлік объектісін бағалау кезінде бір немесе екі тәсілді қолдануға болады,бұл тәсілдердің барлық түрін қолдану-бағалаушы үшін өте маңызды.Жылжымайтын мүлік нарығы бар болған жағдайда,бағаланатын объектіге (мысалы,тұрғын үй) олардың иелері жиі ауысатын болғандықтан бағалаушы аналогты объектілердің құнын салыстыруға әкеп соғатын нарықтық тәсілді қолдануына болады.Егер жылжымайтын мүліктің нарықтық құны болса және инвестициялау мақсатында қолданса,онда бағалаушы жалгерлік төлемдерді,сонымен қатар сатып алушы инвестицияның басқа түрлерінен табыстарды салыстыру керек.Келтірілген мысалдар бағалаудың екі әдісін көрсетеді: салыстырмалы және табыс. Өнеркәсіптің белгілі бір түрлері ережеге сәйкес олардың коммерциялық потенциял негізінде бағаланады (мысалы,жа -нармай бекеттері, қонақүйлер).Жанармай сатудың көлемі, қонақүйге келушілердің тұрақты саны-операциялық шығындарды салыстырудан кейінгі өнеркәсіптің табыстылық көзі болып табылады. Бағалаудың мұндай әдісі табыс деп аталады.
Егер жеке меншік сатылмаса және сатылып алынбаса,жылжымайтын мүлік нарығы дамымаған,табыс инвестиция негізі болмаған жағдайда(мысалы,үкімет ғимараттары,госпитальдар)бағалау-амортизация есебімен құрылыс құнын анық- тау негізінде және шығынның құнының орнын толтыру,яғни шығын тәсілімен орындалады. Көбінесе эксперт-бағалаушы жылжымайтын мүлік құнын анық- тау үшін барлық үш тәсілді қолданады,сосын алынған нәтижелерді келістіреді.
Жылжымайтын мүлік - өз иесіне табыс әкелетін өзіндік ерекшеліктеріне ие. Бұл-неге адамдар жылжымайтын мүлікті сатып алады деген сұрақтың негізгі себептерінің брі болып табылады.Басқа да себептерге байланысты сатып-алу мүлік иесінің тұруы немесе жеке қажеттіліктермен қамтамассыз ету болып табылады. Жылжымайтын мүлікті сату-сатып алу-бұл жәй ғана халық тұтынатын тауарды сату, сатып-алу емес бұл капиталдың қозғалысы,яғни екелетін табыстың құны. Жер учаскесін сатып алу-осы жер учаскесіне ақшалай жұмсау,оны келешекте жақсартып пайда табу үшін жоғарғы бағада сату немесе ауыл шаруашылық мақсатында пайдаланып,өндірістен пайда табуға болады.
Сатып алынған тұрғын үй немесе пәтерлерді дәл жер учаскелері сияқты бірнеше уақыттан кейін жоғарғы бағада сатуға немесе тұрғындарға жалға беру арқылы табыс табуға болады. Сонымен қатар дүкендерді, мейрамханаларды, офистік ғимараттарды, қоймаларды жалға беру немесе жалға алу арқылы пайда көруге әбден мүмкін.

I.Жылжымайтын мүлікті табыс тәсілімен бағалау
Бағалаудың табыс тәсілі табыс әкелетін жылжымайтын мүлікті сатып алушы түрлерінің уәждемесін:қажетті мінездемелерінен күтілген бола- шақ табысты көрсетеді.Инвестиция мөлшері мен инвестиция объектісін коммерциялық пайдаланудың тиімділігінің арасында тікелей байланыс бар екенін ескере отырып,жылжымайтын мүлік құны оған табыс әкелетін құқық құны сияқты анықталады.Бұл құн (нарықтық ,инвестици- ялық) болашақ табыстық ағымдағы құны сияқты анықталады.Табыс тәсілін нарықтық және шығын тәсілдерімен салыстырғандағы артықшылы ғы-инвесторды жылжымайтын мүліктің табыс көзі ретінде үлкен деңгей-де көрсетеді,яғни бұл жылжымайтын мүлік сапасы негізгі баға құрушы фактор болып саналады.Бағалаудың табыс тәсілі нарықтық және шығын тәсілдерімен тығыз бойланысты.Мысалы,табыс тәсілінде қолданылатын табыс ставкалары-салыстырымдылық инвестиция анализі мен анықталады;қайта құру шығындары қосымша инвестиция сияқты ақ-ағымын анықтау кезінде қолданылады;капитализация әдісі нарықтық және шығын әдістерінің айырмашылығын түзету кезінде қолданылады. Бағалау тәсілінің негізгі жетіспеушілігі-басқа әдістерге қарағанда,ол болжам берілімдерінде негізделген.
1.1.Табыс тәсілінің құрылымы.
Табыс тәсілін қолданарда,бірінші орында бағаланған ауданды толық иелену үшін жалға беру бойынша болашақ кірістің жоспары құрылады,яғни инвестор жылжымайтын мүлік объетісіне белгілі бір уақыт аралығында меншік құқығын сақтап қалуы.Қажетті коммерциялық қалпында және басқарғанда жылжымайтын мүлікті қолдау үшін,жалгерлік барлық эксплуатациялық дүркіндік шығындардан тазаланады,содан кейін реверсия шамасы деп аталатын иелену кезеңі соңында объектінің құны болжамдалады. Соңғы кезеңде болжамдалған кезең мен реверсия,тура капитализация немесе дисконтталған ақша ағы мы әдісімен қазіргі құнға қайта есептеледі.

Қолданылған әдебиеттер:

1)«Рынок недвижимого имущества в Республике Казахстан», Г.П.Коваленко. Алматы «Жеті жарғы»2002г
2) «Рынок недвижимости», В.А Швандара. М,2000г
3) «Оценочная деятельность», М.М Соловьев. М,2003г
4) «Оценка рыночной стоимости недвижимости», Рудгайзер. М, 2000

Пән: Экономика
Жұмыс түрі: Курстық жұмыс
Тегін: Антиплагиат
Көлемі: 25 бет
Таңдаулыға:

Мазмұны

Кіріспе
I.Жылжымайтын мүлікті бағалаудың табыс тәсілі.
1.1 Табыс тәсілінің құрылымы
1.2 Табыс тәсілінің принциптері
II.Табыс тәсілінің әдістері.
2.1 Тура капитализациялау әдісі
2.2 Ақша ағымын дисконттау әдісі
Қорытынды
Қолданылған әдебиеттер

Кіріспе.
Курстық жұмысты бастамас бұрын,тақырыбым жылжымайтын мүлікке қатысты
болғандықтан, ең алдымен жылжымайтын мүлік сөзіне анықтама беруді жөн
көрдім.Қазақстан Республикасының азаматтық құқығының 117-бабына
сәйкес,жылжымайтын мүлікке: жер учаскелері,тұрғын үйлер,
ғимараттар,үймереттер,көп жылдық екпелер және басқа да мүліктер, сонымен
қатар жерге тікелей байланысы бар объектілер жатады. Менің таңдап алған
тақырыбым - Жылжымайтын мүлікті табыс тәсілімен бағалау. Тақырыптың
мақсаты-жылжымайтын мүлікті күтілген немесе нақты табыс көз қарасымен
бағалау. Кәсіпқой бағалаушылар жылжымайтын мүліктің нарықтық құнын
анықтаудың үш тәсілімен толығымен келіседі. Олар:
1)Шығын тәсілі;
2)Салымтырмалы тәсіл;
3)Табыс тәсілі.
Жылжымайтын мүлік объектісін бағалау кезінде бір немесе екі тәсілді
қолдануға болады,бұл тәсілдердің барлық түрін қолдану-бағалаушы үшін өте
маңызды.Жылжымайтын мүлік нарығы бар болған жағдайда,бағаланатын объектіге
(мысалы,тұрғын үй) олардың иелері жиі ауысатын болғандықтан бағалаушы
аналогты объектілердің құнын салыстыруға әкеп соғатын нарықтық тәсілді
қолдануына болады.Егер жылжымайтын мүліктің нарықтық құны болса және
инвестициялау мақсатында қолданса,онда бағалаушы жалгерлік
төлемдерді,сонымен қатар сатып алушы инвестицияның басқа түрлерінен
табыстарды салыстыру керек.Келтірілген мысалдар бағалаудың екі әдісін
көрсетеді: салыстырмалы және табыс. Өнеркәсіптің белгілі бір түрлері
ережеге сәйкес олардың коммерциялық потенциял негізінде бағаланады
(мысалы,жа -нармай бекеттері, қонақүйлер).Жанармай сатудың көлемі,
қонақүйге келушілердің тұрақты саны-операциялық шығындарды салыстырудан
кейінгі өнеркәсіптің табыстылық көзі болып табылады. Бағалаудың мұндай
әдісі табыс деп аталады.
Егер жеке меншік сатылмаса және сатылып алынбаса,жылжымайтын мүлік
нарығы дамымаған,табыс инвестиция негізі болмаған жағдайда(мысалы,үкімет
ғимараттары,госпитальдар)бағалау-ам ортизация есебімен құрылыс құнын анық-
тау негізінде және шығынның құнының орнын толтыру,яғни шығын тәсілімен
орындалады. Көбінесе эксперт-бағалаушы жылжымайтын мүлік құнын анық- тау
үшін барлық үш тәсілді қолданады,сосын алынған нәтижелерді келістіреді.
Жылжымайтын мүлік - өз иесіне табыс әкелетін өзіндік
ерекшеліктеріне ие. Бұл-неге адамдар жылжымайтын мүлікті сатып алады деген
сұрақтың негізгі себептерінің брі болып табылады.Басқа да себептерге
байланысты сатып-алу мүлік иесінің тұруы немесе жеке қажеттіліктермен
қамтамассыз ету болып табылады. Жылжымайтын мүлікті сату-сатып алу-бұл жәй
ғана халық тұтынатын тауарды сату, сатып-алу емес бұл капиталдың
қозғалысы,яғни екелетін табыстың құны. Жер учаскесін сатып алу-осы жер
учаскесіне ақшалай жұмсау,оны келешекте жақсартып пайда табу үшін жоғарғы
бағада сату немесе ауыл шаруашылық мақсатында пайдаланып,өндірістен пайда
табуға болады.
Сатып алынған тұрғын үй немесе пәтерлерді дәл жер учаскелері сияқты
бірнеше уақыттан кейін жоғарғы бағада сатуға немесе тұрғындарға жалға беру
арқылы табыс табуға болады. Сонымен қатар дүкендерді, мейрамханаларды,
офистік ғимараттарды, қоймаларды жалға беру немесе жалға алу арқылы пайда
көруге әбден мүмкін.

I.Жылжымайтын мүлікті табыс тәсілімен бағалау
Бағалаудың табыс тәсілі табыс әкелетін жылжымайтын мүлікті сатып алушы
түрлерінің уәждемесін:қажетті мінездемелерінен күтілген бола- шақ табысты
көрсетеді.Инвестиция мөлшері мен инвестиция объектісін коммерциялық
пайдаланудың тиімділігінің арасында тікелей байланыс бар екенін ескере
отырып,жылжымайтын мүлік құны оған табыс әкелетін құқық құны сияқты
анықталады.Бұл құн (нарықтық ,инвестици- ялық) болашақ табыстық ағымдағы
құны сияқты анықталады.Табыс тәсілін нарықтық және шығын тәсілдерімен
салыстырғандағы артықшылы ғы-инвесторды жылжымайтын мүліктің табыс көзі
ретінде үлкен деңгей-де көрсетеді,яғни бұл жылжымайтын мүлік сапасы негізгі
баға құрушы фактор болып саналады.Бағалаудың табыс тәсілі нарықтық және
шығын тәсілдерімен тығыз бойланысты.Мысалы,табыс тәсілінде қолданылатын
табыс ставкалары-салыстырымдылық инвестиция анализі мен анықталады;қайта
құру шығындары қосымша инвестиция сияқты ақ-ағымын анықтау кезінде
қолданылады;капитализация әдісі нарықтық және шығын әдістерінің
айырмашылығын түзету кезінде қолданылады. Бағалау тәсілінің негізгі
жетіспеушілігі-басқа әдістерге қарағанда,ол болжам берілімдерінде
негізделген.
1.1.Табыс тәсілінің құрылымы.
Табыс тәсілін қолданарда,бірінші орында бағаланған ауданды толық
иелену үшін жалға беру бойынша болашақ кірістің жоспары құрылады,яғни
инвестор жылжымайтын мүлік объетісіне белгілі бір уақыт аралығында меншік
құқығын сақтап қалуы.Қажетті коммерциялық қалпында және басқарғанда
жылжымайтын мүлікті қолдау үшін,жалгерлік барлық эксплуатациялық дүркіндік
шығындардан тазаланады,содан кейін реверсия шамасы деп аталатын иелену
кезеңі соңында объектінің құны болжамдалады. Соңғы кезеңде болжамдалған
кезең мен реверсия,тура капитализация немесе дисконтталған ақша ағы мы
әдісімен қазіргі құнға қайта есептеледі.
Тура капитализация-тұрақты немесе мәнсіз ырғақпен өзгеретін таб-
ыстар болжамдалған кезде қолданылады.Егер табыс өзгерісінің серпіні мәнді
немесе бұл өзгерістер тұрақсыз болса,онда ақша ағымын дисконттау
қолданылады.Ірі қаланың құрылыс тығыз салынған орталығында орналасқан кеңсе
орталығын жинақтаған жаңа ғимаратты бағалау кезінде бағалаушының жеткілікті
сеніммен болжауына болады, арендадан түскен кіріс болжамталған кезеңге
өзгермейді.Керісінше жоғарғы тұрақсыз кірісті мынадай жағдайда болжауға
болады:мысалы, әлі өзінің керекті қасиетін алып үлгермеген,тұрып қалған
ауданда салынып бітпеген,бірақ бітуге аз қалған коттеджді кенттерді бағалау
кезінде.
Егер келешекте болашақ кіріске қатысты белгісіз жағдайлар болатын
болса,онда сату және жалға беру келісім шарты бойынша ретроспективті және
ағындағы берілімдерге сүйене отырып,тура капитализация әдісін қолдану
орынды болып табылады.
Құнның шамасы тек екі өзгерісті қолдана отырып,тура капитализация
әдісімен анықталады: таза жылдық кірістің болжамдалған шамасына және
капитализация ставкасына сәйкес.Әдістің негізі болып-еркін және бәсекелік
нарық шартында жалгерлік табыстың мәні бірдей пайдалану жылжымайтын мүлік
объектісінің әрқайсысы үшін сату бағасының қатынасы капитализация
ставкасын таңдау үшін негізгі көрсеткіш болып табылатын белгілі бір шама
айналасында белгіленуі болып табылады.Осылай құн-капитализация ставкасының
нарықтық мәніне болжамдалған жылдық табысты бөлу арқылы анықталады.
1.2. Табыс тәсілінің принциптері.
Табыс тәсілінің теориялық базасы болып-баға және баға түзуші
факторлардың арасындағы функционалды байланыс пен жылжымайтын мүлік
нарығына қатысушылардың мінездемелерінің анализін жинақтау қорытындысын
көрсететін бағалау принципі табылады.Төменде табыс тәсіліне сәйкес келетін
принциптер келтірілген сонымен қатар ,факторлар мен жағдай- лар,принципке
сәйкес базаланатын анализ.

Принциптер Әсер ету
сферасы

Болжал(табыс бойынша баззаланатын Болжам берілімдерінің барлық спек-
негізгі принцип ) трлары: баға
түзуші факторлар,табыс,

капиталмінездемелері,коэффициенттер і.

Орнын басу Аналогты-
объектілерді таңдау және ана

лиздеу,балама инвестицияның анализі.

Сұраныстар мен ұсыныстар Факторларды есепке алу және
анализі:

пайдалы тапшылық бәсекелеске

қабілетті,капиталдықнарыққа қолайлы

нопольды,мемлекеттік бақылау,іске

байланысты белсенділік,тұрғындардың

мінездемелері.
Шекті өнімділіктің(баланстың, Жылжымайтын мүлік
объектісінің ана-
салымның )
лизі(сараптамасы),жылжымайтын мүлік

элементтерінің экономикалық сәйкесті-

гі,оның қолданылуы мен жер пайдалану
түрі.

2.1 Табыстың капитализация әдісі.
Табыс әдісі-болашақ ақша ағынының ағымдағы құны сияқты дәл осы
мезеттегі жылжымайтын мүліктің құнын бағалайды,яғни
-жылжымайтын мүлік объектісі өзінің қызмет ету мерзімі ішінде әкеле- тін
табыстың саны мен сапасын;
-бағаланатын объектіге,сонымен қатар өңірге қатысты тәуекелділіктерді
көрсетеді.
Табыс әдісі келесілерді анықтауда қолданылады:
-инвестициялық құн,потенциялды инвестор осы объектіден болашақ табыстың
ағымдағы құнына қарағанда,объектіге үлкен сомма төлемейді;
-нарықтық құн.
Табыс тәсілі шеңберінде екі әдістің біреуін қолдануға болады:
-табыстың тура капитализациясы;
-ақша ағынын дисконттау.
Осы әдістердің негізінде мынадай алғы шарттар жатыр:
жылжымайтын мүлік құны бағаланатын объектінің болашақ табыс ағы- нын тудыру
қабілеттігі шарттасылған.Екі тәсілде де жылжымайтын мүлік объетісінің құнын
тәуекелдік деңгейін есепке ала отырып,болашақ табыстарды қайта құру
жүргізіледі.Бұл әдістердің айырмашылығы тек табыстардың ағынын қайта құру
тәсілінде.Табыстың капитализация әдісін қолдану кезінде, жылжымайтын мүлік
құнына табыс бір уақытша кезеңге құрылады,ал ақша ағынын дисконттау әдісін
қолданған кезде-одан ұсынылған болжамдалған жылдар қатарына қолдану
табысы,соны-мен қатар болжамдалған кезең аяғында жылжымайтын мүлік
объектісін алысатудан түскен ақшалай түсім.
Әдістердің қасиеті мен жетіспеушіліктері келесі критериялармен анықта
лады:
-потенциалды сатып алушының (инвестордың) нақты ойын көрсету мүмкіндігі;
-талдау жүргізетін негіздің түрі, сапасы және ақпарат көлемі;
-бәсекелік ауытқуды есептеу қабілеттігі;
-объектінің құнына әсер ететін(орналасу орны,мөлшері,потенциалды та-быс)
айрықшалау ерекшеліктерін есептеу қабілеттілігі.
Табыстың капитализация әдісіқолданылады егер:
-табыс ағыны тұрақты уақыт кезеңіне созылған оң мәнді шамасын иеленсе;
-табыс ағыны жәй қарқынмен орнықты өссе.
Тәсілдің берілімдерінен алынған нәтижесі-ғимарат құнының,үймерет жә- не жер
учаскесінің құнының,яғни барлық жылжымайтын мүлік объекті- сінің құны
болып табылады.Есеп берудің бастапқы формуласы келесі түрде болады:

С=NOYRk немесе С=ЧОДкапитализация коэффициенті
(1)
С-жылжымайтын мүлік объектісінің құны(ақшалай)
Rk - капитализация коэффициенті (%).
Осы сияқты табыстың капитализация әдісі-жылжымайтын мүлік құ- нын
таза операциялық табыстың(Т.О.Т) жылдық аударым арқылы ағымдағы құнын
анықтау.Бұл әдісті қолдану кезінде келесі шектеулі шарттарды ескерген жөн:
-табыстың тұрақсыз ағынын;
-егер жылжымайтын мүлік қайта құру немесе бітпеген құрылыс сатысында болса.
Осы әдістің негізгі мәселелері.
1)Егер жылжымайтын мүлік объектісі-қайта құруды қажет етсе немесе
құрылыстың бітпеген жағдайында болса,яғни жақын арада тұрақты табыс
әкелетін деңгейге жетпеген жағдайда әдісті қолдануға болмайды.
2)Бағалаушыға жиі кездесетін негізгі мәселе-жылжымайтын мүлік нарығының
ашық емес ақпараты бәрінен де жылжымайтын мүлік объектісін сату және
жалға беру үшін нақты келісім шарт бойынша ақпараттың
болмауы,эксплуатациялық шығындарға,әртүрлі аймақта әрбір нарық сараланымда
жүктеме коэффийиенті бойынша статистика- лық ақпараттың болмауы нәтижесінде
Т.О.Т есебі және капитализация ставкасы өте күрделі тапсырма болып қалады.
Капитализация әдісімен бағалаудың процедурасының негізгі кезеңдері:
1)Күтілген жылдық (ортажылдық)табысты анықтау,жақсы және ең тиімді
пайдалану үшін жылжымайтын мүлік объектісін іздестіру;
2)Капитализация ставкасына есеп беру;
3)Жылжымайтын мүлік объектісінің құнын таза операциялық табыс негізінде
және капитализация коэффициентін таза операциялық табысты капитализация
коэффициентіне бөлу жолымен анықталады. (6.1 форму ламен)
Жоғарыда көрсетілген кезеңдердің әрқайсысына тоқталайық.
1.Күтілген таза операциялық табысқа есеп беру.Жылжымайтын мүлікті бағалаушы
табыстың келесі деңгейімен жұмыс істейді:
-ПЖӨ (потенциялды жалпы өнім),
-ЖНӨ(жалпы нақты өнім),
-ТОТ(таза операциялық табыс),
-салық төлеуге дейінгі ақша түсімі(АТ).

Потенциялды жалпы өнім-шығасы шығынсыз жылжымайтын мүлікті 100% пайдалану
кезінде түскен пайда.ПЖӨ пайдаланған объектінің ауданынан және жалгерлік
ставкасын белгілеуден және келесі формуламен есептеледі:
ПЖӨ=S*C
(2)
S-жалға берілген объектінің ауданы,м
Ca-жалгерлік ставкасы, 1м –қа
Жалгерлік келісім шарт-жылжымайтын мүлік табыс әкелетіні туралы
ақпараттың негізгі көзі болып табылады.Жалгерлік-мүлікті жалға алушы ға
ақылы түрде уақытша иелену және пайдалануға ұсыну болып табыла- ды.Мүлікті
жалға беру құқығы сол мүліктің иесіне жатады. Жалға беру- шілер-мүлікті
жалға беретін заңды уәкілдер немесе жеке тұлғалар болуы мүмкін.Жалгерлік
қатынасты реттейтін негізгі нормативтік құжаттардың бірі-Қазақстан
Республикасының Азаматтық кодексі.Бағалаушы жұмыс барысында келесі
жалгерлік келісім шартқа сүйенеді:
-жалгерлік келісім шарт бойынша үймереттерді немесе ғимараттарды жалға
алушының иелену және пайдалану құқығына өткен жағдайда,сол ғимарат немесе
үймерет орналасқан жер учаскесіде бір уақытта пайдалану немесе иелену
құқығына өтеді;
-егер келісім шартта жалға беру мкрзімі көрсетілмеген жағдайда,келісім шарт
белгісіз мерзімде біткен деп саналады;
-мүлікті жалға беру-осы мүлікке үшінші тұлғаның құқығын тоқтатуға немесе
өзгертуге негіздемесі бола алмайды.Келісім шарт біткен соң жалға беруші
жалға алушыны үшінші тұлғаның құқықтарын ескертуге
міндетті(сервитутта,кепілдік сияқты және т.б)
Үймереттерді немесе ғимараттарды жалға беру келісім шарттары:
-бір жылдан кем емес мерзімде жазбаша түрде жасалынады,мемлекеттік тіркеуге
жатады және тіркелген кезден бастап жасалды деп саналады;
-екі жақтың келісімімен жалдау ақысының шарты мен мөлшері қарасты-
рылады,онсыз жалға беру келісім шарты жасалмайды.
-егер жалға алушы өзінің жеке қаражатын жалға берушінің келісімімен жалға
алған мүлікті жақсартуға жұмсаған жағдайда,келісім шарт мерзімі біткен
кезде оның сол жақсартуға кеткен шығынның орнын толтыруға(құныны өтеуге)
құқығы бар;
-жалға алушы жалға берушінің келісімімен мүлікті қосалқы жалгерге, жалға
берілген мүлікті өтеусіз пайдалануға беруге, сонымен қатар оны салым
түрінде жарғылық капиталға еңгізуге құқығы бар.
Жалгерлік ставкалар шамасы ереже бойынша объектінің орналасқан
жеріне,оның физикалық жағдайына,каммуникациясына,жалға беру мерзіміне
байланысты болады. Жалгерлік ставкалар келесідей болады:
-контрктты(жалға беру туралы келісім шартпен анықталатын);
-нарықтық(нарық саралымының түрлілігі).
Нарықтың жалгерлік ставкасы-нарықта аналогты жылжымайтын объектілері
барставка,яғни болжамды мәміле болып саналатын жалға беруші мүлікті жалға
беруге,ал жалға алушы мүлікті жалға алуға келіссе,жалгерлік төлемнің үлкен
ықтимал шамасы болып табылады. Нарықтық жалгерлік ставкасы-жылжымайтын
мүлікке толық жеке меншік құқығын бағалау кезінде,яғни пайдалану,иелену
және билік ету құқығы болса қолданылады.
Котрактты жалгерлік ставкасы-жалға берушінің мүлікке билік құқығын
бағалау үшін қолданылады.Барлық жалгерлік келісім шарттар үлкен 3 топқа
бөлінеді:
-мөлшерленген жалгерлік ставкамен(экономикалық тұрақты шартымен
қолданылады);
-өзгермелі жалгерлік ставкамен(инфляция шартымен,келісім шарт мерзімі
ішінде жалгерлік ставкаларды қайта қарау);
-пайыздық ставкамен(жалға берілген мүлікті пайдалану нәтижесінде жалға
алушының жалгерлік төлемдердің мөлшерленген шамасына табыстың пайызы
қосылады).
Нақты жалпы өнім(НЖӨ)-бұл ауданды толық пайдаланбағаннан шығаны
шегеру потенциялды жалпы табыс және жылжымайтын объектісін нормалы нарықтық
пайдаланудан,жалгерлік төлемдерді басқа да табыстарды қоса алғанда жинау
кезінде:
НЖӨ=ПЖТ-шығасы+басқа да табыстар; (3)
Мұндай шығасылар потенциялды жалпы табысқа қатысты пайызбен
көрсетіледі.Нарықтағы басқарудың түрлі деңгейі үшін анықталатын шығасылар
ставка бойынша есептеледі. Бірақ ол тек салыстырма объектілер бойынша
елеулі ақпараттық базалар болған кезде болуы мүмкін.Ал егер жоқ болған
жағдайда,толық қуатымен жұмыс істемеу коэффициентін анықтау үшін бағалаушы
ең алдымен бағаланатын объекті бойынша ретроспективті және ағымдағы
ақпаратты талдайды,яғни әрекет ету мерзімі бойынша жалгерлік келісім
шарттардың қайта тұжырымдау жиілігін,бірінші келісім шарттың әрекет ету
соңы мен келесінің қорытындысы арасындағы кезеңнің шамасын сонымен осы
негізде жылжымайтын мүлік объектісінің жете пайдаланбаған коэффициентін
есептейді (Кжп):
Кжп=Дп*ТсNa;
(4)
Дп-бір жыл ішінде келісім шарттар қайта құрылатын жылжымайтын мүлік
объектісі өлшемінің үлесі;
Тс-жылжымайтын мүлік объектісінің өлшемі бос кезіндегі орташа кезеңі;
Na- жалгерлік кезеңнің жылдық саны.
Жүктеме коэффициенті жылжымайтын мүлік түрлеріне байланысты
(дүкендерден,көп пәтерлі үйлерден және т.б)жылжымайтын мүлік объектілерін
пайдалану кезінде, операциялық шығындардың мәнді бөлігі тұрақты және
жүктеме деңгейіне бағынышсыз болып табылғандықтан жүктеме коэффициентін
жоғары деңгейге қою дұрыс деп саналады.
Кжүктеме=1-Кнд;
(5)
Нақты объекті бойынша ретроспективті ақпаратты талдай отырып,бағалаушы
төлемдерді жинау кезінде шығасыға түзетулер жасайды:
Төлемдерді жинау кезіндегі шығасы коэффициенті(Кп)=жалгерлік
төлемдерді жинау кезіндегі шығасы(Па) Потенциялды жалпы табыс (ПЖТ)
(6)
Ретроспективті және ағымдағы ақпаратқа сүйене отырып,бағалаушы жалпы
нақты табыс шамасын болжау үшін келесі түзетулер мен жалгерлік төлемдер
жинағы кезіндегі жете пайдаланбаған және шығасы коэффициентін есептей
алады:
Кндп=Па+ПндПЖТ;
(7)
Кнд-жалгерлік төлемдер жинағы кезіндегі жете пайдаланбаған және шығасы
воэффициенті;
Па-жалгерлік төлемақы жинағы кезіндегі шығасы;
Пнд-ауданды жете пайдаланбаған кездегі шығасы;
ПЖТ-потенциялды жалпы табыс.
Таза операциялық табыс-бұл жылжымайтын мүлік объектісін қалыпты
функциялау және жалпы нақты табысты ұдайы өндіруді қамтамассыз ету үшін
қажетті шығындар.
Операциялық шығындарды келесідей бөледі:
-шартты тұрақты;
-шартты өзгермелі немесе эксплуатациялық;
-орнын басу шығындары немесе резервтер.
1.Шартты тұрақты шығындарға :
-мүлікке салық;
-сақтандыру жарналары(мүлікті сақтандыру үшін төлемдер);
-қызмет көрсетушілердің айлықтары және олардың салықтары.
2.Шартты өзгермелі шығындарға:
-коммуналдық;
-территорияны ұстауға;
-ағымдағы жөндеу жұмыстарына;
-қызмет көрсетушілердің айлықтары;
-жалақыға салықтар;
-қауіпсіздікті қамтамассыз ету үшін шығындар;
-басқаруға кеткен шығындар және т.б
3.Орнын басу шығындарына-тез тозатын жабдықтарды ауыстыруға шығатын
шығындар(еден жамылғылары,санитарлы-техникалық құрал жабдықтар,электр
арматурасы).
Капитализация коэффициентіне есеп беру.
Капитализация коэффициентін анықтаудың бірнеше әдістері бар:
-капиталды шығындарды өтеу есебімен (актив құнын өзгерулерін түзетумен);
-инвестицияға байланысты әдіс немесе инвестиция топтарының техникасы;
-тура капитализация әдісі.
Капиталды шығындарды өтеу есебімен капитализация коэффици- ентін
анықтау.Капитализация коэффициенті 2 бөліктен тұрады:
1.нақты инвестициямен байланысты,тәуекелдік және басқа да факторларды
қосқанда ақша қаражатын қолданғаны үшін инвесторға төлемақы төленетін-
инвестиция табысының ставкасы болып табылады.
2.Капиталды қайтару мөлшері,янғи бірінші жұмсалымның өтеу соммасы.
Капиталға табыс ставкасы жиынтықты тұрғызу әдісімен құрылады:

Қауіп қатерсіз табыс ставкасы+тәуекелдікке сыйлық ақы+жылжымайтын мүлікке
жұмсалым+жылжымайтын мүліктің төлем өтімділігіне сыйлықақы+инвестициялық
менеджментке сыйлықақы. (8)

Табыстылықтың қауіп-қатерсіз ставкасы-өтімділігі жоғары актив-
тердегі пайыз ставкасы,яғни фирмалар және жеке тұлғалардың ешқандай
тәуекелділіксіз,қайтарымсыз нақты нарықтың қаражат салудың мүмкін-
шіліктерін көрсететін ставка. Бағалау кезінде атаулы және нақты қауіп-
қатерсіз ставкалары теңгелі де валюталы болу мүмкіндігін ескерген жөн.
Атаулы ставканы нақты ставкаға есептеу кезінде және кері жағдайда ХХ ғ.30-
жылдардағы Америка экономисі және математигі И.Фишердің шығарған формуласын
қолдану орынды:
RН=Rp +Jинф+Rp*Jинф ; (9)
Rp=Rh-Jинф1+Jинф ; (10)
RН-атаулы ставка
Rp-нақты ставка
Jинф-инфляция индексі (инфляцияның жылдамдық қарқыны)
Мысал.
Таза жалгерлік шартымен берілген жылжымайтын мүлік объектісі 2 жыл бойы,жыл
сайын 1000 доллар әкеледі.Ағымдағы кезеңдегі баға индексі 140 тең, келесі
жылы 156,7 құрайды деп күтілген ал бір жылдан соң-178,5.Атаулы шамаларды
нақтыға қайта құру үшін оларды базистік жылдық бағасына тұлғалау керек.Баға
индексі болжам кезеңі үшін тең:
1-ші жыл 1,119 (156;7:140);
2-ші жыл 1,275(178,5:140).
Нақты шама-1000 доллар,1-ші жылы 893,65долл(1000долл:1,119),2-ші жылы
784,31долл.(1000долл:1,275) алады.
Егер жылжымайтын мүлік объектісі 3 жылға,жалгерлік төлемақысы жалпы
баға деңгейінің өзгеруінен тәуелді шартымен жалға берілсе,ондай болжамды
инфляция қарқынымен сәйкес нақты ақша ағымын атаулыға аудару үшін келесі
есептеулерді жүргізу қажет:

Кесте 1

Кезең Нақты ақша ағымы, Баға индексі Атаулы ақша ағымы
долл
1-ші 150 1,15 172,5
2-ші 150 1,32 198,0
3-ші 150 1,52 228

Инфляциялы түзетулер нәтижесінде салыстырмалы түрде бағалауда
қолданылатын ретроспективті ақпаратты келтіру,сонымен қатар ақша ағымын
болжауды құру кезіндегі инфляциялық бағаның өсу есебі бола ды.
Табыстылықтың теңгелі ставкасын долларлық ставкаға аудару немесе керісінше
болған жағдайда келесі формуланы қолданады:
Dr = (1+Dv)*(1+Kurs)-1; (11)
Dv = (1+Dr)*(1+ Kurs)-1, (12)
Dr, Dv - теңгелі немесе волюталы табыс ставкасы
Kurs-валюта бағамының қарқыны.
Инвестицияланған капиталдық орнын толтырудың 3 әдісі бар:
-капиталдытіксызықты қайтарым (Ринг әдісі);
-инвестицияға орнын толтыру қоры және табыс ставкасы бойынша капиталды
қайтару(Инвуда әдісі).Оны кейде аннуитетті әдіс деп те атайды.
-орнын толтыру қоры және пайыздық қауіп қатерсіз ставкасы бойынша капиталды
қайтару(Холкольд әдісі).
Ринг әдісі - бұл әдісті негізгі соманың орнын тең бөліктермен
толтыру кезінде қолданған орынды.Капиталды қайтарымның жылдық нормасы актив
құнының 100 пайызын пайдалы өмірдің қалған мерзіміне бөлу жолымен
есептелінеді,яғни бұл активтің қызмет етуінің кері мерзімінің шамасы.
Қайырым нормасы-орнын толтыруға пайызсыз қорға сыйдырылған бастапқы
капиталдың жылдық үлесі:
Rк=Ry+1: n , (13)
n - экономиканың қалған мерзімі;
Ry - инвестицияның табыс ставкасы.
Мысал.Инвестициялаудың шарты:
мерзімі-5 жыл;
Ry - инвестиция табысының ставкасы 12% ;
Жылжымайтын мүлікке капитал жұмсаудың сомасы 10000доллар.
Шешуі:Ринг әдісі.Капиталды қайтарудың жылдық тура сызықты норма- сы 20%,5
жылға активтің 100% есептеп шығарылады.(100:5=20).Осы жағдайда
капитализация коэффициенті 32% (12%+20%=32%)
Инвестицияның қажетті табыс ставкасын есепке ала отырып, капиталдың
негізгі сомасын орнын толтыру келесі кестеде көрсетілген:

Кесте 2
Ринг әдісімен инвестицияланған капиталдың орнын толтыру.

(теңге.)

№ Бастапқы кезеңге Капиталға Инвестицияланған Табыстың жалпы
пп капиталға жұмсал жұмсалған ор- капиталға табыс сомасы
ған қалдық нын толтыру 12%
1 10000 2000 1200 3200
2 8000 2000 960 2960
3 6000 2000 720 2720
4 4000 2000 480 2480
5 2000 2000 240 2240
10000 3600 1360

Капитал қайтарымы-жылжымайтын мүлік объектісінің қызмет ету мерзімі
аралығында тең бөліктерге бөлу арқылы жүзеге асырылады.
Инвуд әдісі-егер капитал қайтарым саласы инвестиция табысының ставкасы
бойынша қайта инвестицияланған кезде қолданылады.Бұндай жағдайда қайтарым
нормасы капитализация коэффициентінің құрамды бөлігі сияқты орнын толтыру
қоры факторына тең болады:
Rk=Ry+SFF (n,Y)
(14)
SFF-орнын толтыру қорының факторы;
Y=R инвестицияға табыс ставкасы.
Осы әдіспен инвестицияланған капиталдың орнын толтыру келесі кестеде
көрсетілген.
Мысал.Инвестициялаудың шарты:
Мерзімі-5 жыл;
Инвестиция табысы-12%;
Шешуі :
Капитализация коэффициенті-инвестиция табыстылығының ставкасы 0,12 және
орнын толтыру қорының факторы сияқты есептелінеді.(5 жылға 12%)0,1574097
капитализация коэффициенті-0,2774097 тең.

Кесте 3
Инвуд әдісі бойынша инвестицияланған капиталдың орнын толтыру.

(теңге)
№ Бастапқы жылға Орнын Оның ішінде
пп Капиталдың негізгі толтырудың
сомасының қалдығы жалпы сомасы ... жалғасы

Сіз бұл жұмысты біздің қосымшамыз арқылы толығымен тегін көре аласыз.