Жылжымайтын мүлікті бағалаудың табыс тәсілі

Мазмұны

Кіріспе

I.Жылжымайтын мүлікті бағалаудың табыс тәсілі.
1.1 Табыс тәсілінің құрылымы
1.2 Табыс тәсілінің принциптері

II.Табыс тәсілінің әдістері.
2.1 Тура капитализациялау әдісі
2.2 Ақша ағымын дисконттау әдісі

Қорытынды

Қолданылған әдебиеттер
Кіріспе.
Курстық жұмысты бастамас бұрын,тақырыбым жылжымайтын мүлікке қатысты болғандықтан, ең алдымен жылжымайтын мүлік сөзіне анықтама беруді жөн көрдім.Қазақстан Республикасының азаматтық құқығының 117-бабына сәйкес,жылжымайтын мүлікке: жер учаскелері,тұрғын үйлер, ғимараттар,үймереттер,көп жылдық екпелер және басқа да мүліктер, сонымен қатар жерге тікелей байланысы бар объектілер жатады. Менің таңдап алған тақырыбым - «Жылжымайтын мүлікті табыс тәсілімен бағалау». Тақырыптың мақсаты-жылжымайтын мүлікті күтілген немесе нақты табыс көз қарасымен бағалау. Кәсіпқой бағалаушылар жылжымайтын мүліктің нарықтық құнын анықтаудың үш тәсілімен толығымен келіседі. Олар:
1)Шығын тәсілі;
2)Салымтырмалы тәсіл;
3)Табыс тәсілі.
Жылжымайтын мүлік объектісін бағалау кезінде бір немесе екі тәсілді қолдануға болады,бұл тәсілдердің барлық түрін қолдану-бағалаушы үшін өте маңызды.Жылжымайтын мүлік нарығы бар болған жағдайда,бағаланатын объектіге (мысалы,тұрғын үй) олардың иелері жиі ауысатын болғандықтан бағалаушы аналогты объектілердің құнын салыстыруға әкеп соғатын нарықтық тәсілді қолдануына болады.Егер жылжымайтын мүліктің нарықтық құны болса және инвестициялау мақсатында қолданса,онда бағалаушы жалгерлік төлемдерді,сонымен қатар сатып алушы инвестицияның басқа түрлерінен табыстарды салыстыру керек.Келтірілген мысалдар бағалаудың екі әдісін көрсетеді: салыстырмалы және табыс. Өнеркәсіптің белгілі бір түрлері ережеге сәйкес олардың коммерциялық потенциял негізінде бағаланады (мысалы,жа -нармай бекеттері, қонақүйлер).Жанармай сатудың көлемі, қонақүйге келушілердің тұрақты саны-операциялық шығындарды салыстырудан кейінгі өнеркәсіптің табыстылық көзі болып табылады. Бағалаудың мұндай әдісі табыс деп аталады.
Егер жеке меншік сатылмаса және сатылып алынбаса,жылжымайтын мүлік нарығы дамымаған,табыс инвестиция негізі болмаған жағдайда(мысалы,үкімет ғимараттары,госпитальдар)бағалау-амортизация есебімен құрылыс құнын анық- тау негізінде және шығынның құнының орнын толтыру,яғни шығын тәсілімен орындалады. Көбінесе эксперт-бағалаушы жылжымайтын мүлік құнын анық- тау үшін барлық үш тәсілді қолданады,сосын алынған нәтижелерді келістіреді.
Жылжымайтын мүлік - өз иесіне табыс әкелетін өзіндік ерекшеліктеріне ие. Бұл-неге адамдар жылжымайтын мүлікті сатып алады деген сұрақтың негізгі себептерінің брі болып табылады.Басқа да себептерге байланысты сатып-алу мүлік иесінің тұруы немесе жеке қажеттіліктермен қамтамассыз ету болып табылады. Жылжымайтын мүлікті сату-сатып алу-бұл жәй ғана халық тұтынатын тауарды сату, сатып-алу емес бұл капиталдың қозғалысы,яғни екелетін табыстың құны. Жер учаскесін сатып алу-осы жер учаскесіне ақшалай жұмсау,оны келешекте жақсартып пайда табу үшін жоғарғы бағада сату немесе ауыл шаруашылық мақсатында пайдаланып,өндірістен пайда табуға болады.
Сатып алынған тұрғын үй немесе пәтерлерді дәл жер учаскелері сияқты бірнеше уақыттан кейін жоғарғы бағада сатуға немесе тұрғындарға жалға беру арқылы табыс табуға болады. Сонымен қатар дүкендерді, мейрамханаларды, офистік ғимараттарды, қоймаларды жалға беру немесе жалға алу арқылы пайда көруге әбден мүмкін.

I.Жылжымайтын мүлікті табыс тәсілімен бағалау
Бағалаудың табыс тәсілі табыс әкелетін жылжымайтын мүлікті сатып алушы түрлерінің уәждемесін:қажетті мінездемелерінен күтілген бола- шақ табысты көрсетеді.Инвестиция мөлшері мен инвестиция объектісін коммерциялық пайдаланудың тиімділігінің арасында тікелей байланыс бар екенін ескере отырып,жылжымайтын мүлік құны оған табыс әкелетін құқық құны сияқты анықталады.Бұл құн (нарықтық ,инвестици- ялық) болашақ табыстық ағымдағы құны сияқты анықталады.Табыс тәсілін нарықтық және шығын тәсілдерімен салыстырғандағы артықшылы ғы-инвесторды жылжымайтын мүліктің табыс көзі ретінде үлкен деңгей-де көрсетеді,яғни бұл жылжымайтын мүлік сапасы негізгі баға құрушы фактор болып саналады.Бағалаудың табыс тәсілі нарықтық және шығын тәсілдерімен тығыз бойланысты.Мысалы,табыс тәсілінде қолданылатын табыс ставкалары-салыстырымдылық инвестиция анализі мен анықталады;қайта құру шығындары қосымша инвестиция сияқты ақ-ағымын анықтау кезінде қолданылады;капитализация әдісі нарықтық және шығын әдістерінің айырмашылығын түзету кезінде қолданылады. Бағалау тәсілінің негізгі жетіспеушілігі-басқа әдістерге қарағанда,ол болжам берілімдерінде негізделген.
1.1.Табыс тәсілінің құрылымы.
Табыс тәсілін қолданарда,бірінші орында бағаланған ауданды толық иелену үшін жалға беру бойынша болашақ кірістің жоспары құрылады,яғни инвестор жылжымайтын мүлік объетісіне белгілі бір уақыт аралығында меншік құқығын сақтап қалуы.Қажетті коммерциялық қалпында және басқарғанда жылжымайтын мүлікті қолдау үшін,жалгерлік барлық эксплуатациялық дүркіндік шығындардан тазаланады,содан кейін реверсия шамасы деп аталатын иелену кезеңі соңында объектінің құны болжамдалады. Соңғы кезеңде болжамдалған кезең мен реверсия,тура капитализация немесе дисконтталған ақша ағы мы әдісімен қазіргі құнға қайта есептеледі.
Қолданылған әдебиеттер:

1)«Рынок недвижимого имущества в Республике Казахстан», Г.П.Коваленко. Алматы «Жеті жарғы»2002г
2) «Рынок недвижимости», В.А Швандара. М,2000г
3) «Оценочная деятельность», М.М Соловьев. М,2003г
4) «Оценка рыночной стоимости недвижимости», Рудгайзер. М, 2000
        
        Мазмұны
Кіріспе
I.Жылжымайтын мүлікті бағалаудың табыс тәсілі.
1.1 Табыс тәсілінің құрылымы
1.2 Табыс тәсілінің принциптері
II.Табыс тәсілінің әдістері.
2.1 Тура капитализациялау әдісі
2.2 Ақша ағымын ... ... ... ... ... бұрын,тақырыбым жылжымайтын мүлікке қатысты
болғандықтан, ең алдымен жылжымайтын мүлік сөзіне анықтама беруді жөн
көрдім.Қазақстан ... ... ... 117-бабына
сәйкес,жылжымайтын мүлікке: жер ... ... ... ... және ... да ... ... жерге тікелей байланысы бар объектілер жатады. Менің таңдап ... - ... ... ... ... ... ... мүлікті күтілген немесе нақты табыс көз қарасымен
бағалау. ... ... ... ... нарықтық құнын
анықтаудың үш тәсілімен толығымен ... ... ... ... ... ... ... бағалау кезінде бір немесе екі тәсілді
қолдануға болады,бұл тәсілдердің барлық түрін қолдану-бағалаушы үшін ... ... ... бар ... ... объектіге
(мысалы,тұрғын үй) олардың иелері жиі ауысатын болғандықтан ... ... ... ... әкеп соғатын нарықтық тәсілді
қолдануына болады.Егер жылжымайтын мүліктің нарықтық құны ... ... ... ... бағалаушы ... ... ... ... ... ... түрлерінен
табыстарды салыстыру керек.Келтірілген мысалдар бағалаудың екі әдісін
көрсетеді: салыстырмалы және ... ... ... бір түрлері
ережеге сәйкес олардың коммерциялық потенциял ... ... ... ... ... ... көлемі,
қонақүйге келушілердің тұрақты саны-операциялық ... ... ... ... көзі ... ... Бағалаудың мұндай
әдісі табыс деп аталады.
Егер жеке меншік сатылмаса және сатылып ... ... ... ... ... ... жағдайда(мысалы,үкімет
ғимараттары,госпитальдар)бағалау-амортизация есебімен құрылыс құнын анық-
тау негізінде және шығынның ... ... ... ... тәсілімен
орындалады. Көбінесе эксперт-бағалаушы жылжымайтын мүлік құнын анық- тау
үшін барлық үш тәсілді қолданады,сосын ... ... ... ... - өз ... ... әкелетін өзіндік
ерекшеліктеріне ие. Бұл-неге адамдар жылжымайтын мүлікті сатып алады деген
сұрақтың ... ... брі ... ... да ... ... мүлік иесінің тұруы ... жеке ... ету ... ... ... ... ... алу-бұл жәй
ғана халық тұтынатын тауарды сату, сатып-алу емес бұл ... ... ... ... Жер ... ... алу-осы жер
учаскесіне ақшалай жұмсау,оны келешекте жақсартып пайда табу үшін ... сату ... ауыл ... ... пайдаланып,өндірістен пайда
табуға болады.
Сатып алынған тұрғын үй немесе пәтерлерді дәл жер учаскелері сияқты
бірнеше уақыттан кейін жоғарғы бағада сатуға ... ... ... беру
арқылы табыс табуға болады. Сонымен қатар ... ... ... ... ... беру ... ... алу арқылы пайда
көруге әбден мүмкін.
I.Жылжымайтын мүлікті табыс тәсілімен бағалау
Бағалаудың табыс тәсілі табыс әкелетін ... ... ... ... ... ... ... бола- шақ табысты
көрсетеді.Инвестиция ... мен ... ... ... тиімділігінің арасында тікелей байланыс бар ... ... ... құны оған ... ... ... құны ... құн (нарықтық ,инвестици- ялық) болашақ табыстық ағымдағы
құны сияқты ... ... ... және шығын тәсілдерімен
салыстырғандағы артықшылы ғы-инвесторды жылжымайтын мүліктің табыс көзі
ретінде ... ... ... бұл ... ... ... ... құрушы фактор болып саналады.Бағалаудың табыс тәсілі нарықтық және
шығын ... ... ... ... қолданылатын
табыс ставкалары-салыстырымдылық инвестиция анализі мен анықталады;қайта
құру шығындары қосымша инвестиция сияқты ... ... ... ... ... және ... әдістерінің
айырмашылығын түзету кезінде қолданылады. Бағалау ... ... ... қарағанда,ол болжам ... ... ... ... ... ... бағаланған ауданды толық
иелену үшін жалға беру бойынша болашақ ... ... ... ... ... ... ... бір уақыт аралығында меншік
құқығын сақтап ... ... ... және ... мүлікті қолдау үшін,жалгерлік барлық эксплуатациялық дүркіндік
шығындардан ... ... ... ... деп аталатын иелену
кезеңі соңында объектінің құны ... ... ... ... мен ... ... немесе дисконтталған ақша ағы мы
әдісімен қазіргі құнға қайта есептеледі.
Тура капитализация-тұрақты немесе мәнсіз ырғақпен ... ... ... кезде қолданылады.Егер табыс өзгерісінің серпіні мәнді
немесе бұл өзгерістер тұрақсыз болса,онда ақша ... ... ... ... ... ... орталығында орналасқан кеңсе
орталығын жинақтаған жаңа ғимаратты бағалау кезінде бағалаушының ... ... ... ... түскен кіріс болжамталған кезеңге
өзгермейді.Керісінше жоғарғы тұрақсыз кірісті мынадай жағдайда ... әлі ... ... ... алып ... қалған
ауданда салынып бітпеген,бірақ бітуге аз қалған коттеджді кенттерді бағалау
кезінде.
Егер ... ... ... ... ... ... ... сату және жалға беру келісім шарты бойынша ретроспективті және
ағындағы берілімдерге сүйене отырып,тура ... ... ... ... ... ... тек екі ... қолдана отырып,тура капитализация
әдісімен анықталады: таза ... ... ... шамасына және
капитализация ставкасына сәйкес.Әдістің негізі болып-еркін және бәсекелік
нарық шартында ... ... мәні ... ... ... мүлік
объектісінің әрқайсысы үшін сату ... ... ... ... үшін ... ... болып табылатын белгілі бір шама
айналасында белгіленуі болып табылады.Осылай құн-капитализация ... ... ... ... ... бөлу арқылы анықталады.
1.2. Табыс тәсілінің принциптері.
Табыс тәсілінің теориялық базасы болып-баға және баға ... ... ... ... пен жылжымайтын ... ... ... ... ... қорытындысын
көрсететін бағалау принципі табылады.Төменде табыс тәсіліне сәйкес келетін
принциптер келтірілген сонымен қатар ,факторлар мен ... ... ... ... Әсер ... бойынша баззаланатын Болжам берілімдерінің барлық спек-
негізгі принцип ) ... ... ... басу ... таңдау және ана
лиздеу,балама инвестицияның анализі.
Сұраныстар мен ұсыныстар ... ... алу ... ... ... ... ... ... өнімділіктің(баланстың, ... ... ... ... ... ... ... қолданылуы мен жер пайдалану
түрі.
2.1 Табыстың капитализация әдісі.
Табыс әдісі-болашақ ақша ағынының ағымдағы құны ... дәл ... ... ... ... бағалайды,яғни
-жылжымайтын мүлік объектісі өзінің қызмет ету мерзімі ішінде әкеле- ... саны мен ... ... ... ... қатысты тәуекелділіктерді
көрсетеді.
Табыс әдісі келесілерді анықтауда ... ... ... осы ... болашақ табыстың
ағымдағы құнына қарағанда,объектіге үлкен сомма төлемейді;
-нарықтық құн.
Табыс тәсілі шеңберінде екі ... ... ... ... тура ... ... ... әдістердің негізінде мынадай алғы шарттар жатыр:
жылжымайтын мүлік құны бағаланатын объектінің болашақ табыс ағы- нын тудыру
қабілеттігі шарттасылған.Екі тәсілде де ... ... ... ... ... ... ала ... табыстарды қайта ... ... ... тек ... ... қайта құру
тәсілінде.Табыстың капитализация әдісін қолдану кезінде, жылжымайтын мүлік
құнына табыс бір уақытша кезеңге құрылады,ал ақша ағынын ... ... ... ұсынылған болжамдалған жылдар қатарына қолдану
табысы,соны-мен қатар болжамдалған кезең ... ... ... ... ... ақшалай түсім.
Әдістердің қасиеті мен жетіспеушіліктері келесі критериялармен анықта
лады:
-потенциалды сатып алушының (инвестордың) нақты ойын ... ... ... ... ... ... және ... көлемі;
-бәсекелік ауытқуды есептеу қабілеттігі;
-объектінің құнына әсер ететін(орналасу орны,мөлшері,потенциалды та-быс)
айрықшалау ерекшеліктерін есептеу қабілеттілігі.
Табыстың капитализация әдісіқолданылады егер:
-табыс ... ... ... кезеңіне созылған оң мәнді шамасын иеленсе;
-табыс ағыны жәй қарқынмен орнықты өссе.
Тәсілдің берілімдерінен ... ... ... жә- не жер
учаскесінің құнының,яғни барлық ... ... ... ... ... табылады.Есеп берудің бастапқы формуласы келесі түрде болады:
С=NOY/Rk ... ... ... ... ... құны(ақшалай)
Rk - капитализация коэффициенті (%).
Осы сияқты табыстың капитализация әдісі-жылжымайтын ... құ- ... ... ... ... аударым арқылы ағымдағы құнын
анықтау.Бұл әдісті қолдану кезінде келесі шектеулі шарттарды ескерген жөн:
-табыстың тұрақсыз ағынын;
-егер жылжымайтын ... ... құру ... ... ... ... ... әдістің негізгі мәселелері.
1)Егер жылжымайтын мүлік объектісі-қайта құруды ... етсе ... ... жағдайында болса,яғни жақын арада ... ... ... ... ... ... ... болмайды.
2)Бағалаушыға жиі кездесетін негізгі мәселе-жылжымайтын мүлік нарығының
«ашық емес ақпараты» ... де ... ... ... сату ... беру үшін нақты ... шарт ... ... шығындарға,әртүрлі аймақта әрбір нарық сараланымда
жүктеме коэффийиенті ... ... лық ... ... ... ... және капитализация ставкасы өте күрделі тапсырма болып қалады.
Капитализация әдісімен бағалаудың процедурасының негізгі кезеңдері:
1)Күтілген ... ... ... және ең ... үшін ... ... ... іздестіру;
2)Капитализация ставкасына есеп беру;
3)Жылжымайтын мүлік объектісінің құнын таза операциялық табыс ... ... ... таза операциялық табысты капитализация
коэффициентіне бөлу жолымен анықталады. (6.1 ... ... ... кезеңдердің әрқайсысына тоқталайық.
1.Күтілген таза операциялық табысқа есеп беру.Жылжымайтын ... ... ... ... ... істейді:
-ПЖӨ (потенциялды жалпы өнім),
-ЖНӨ(жалпы нақты өнім),
-ТОТ(таза операциялық ... ... ... ақша ... ... ... ... жылжымайтын мүлікті 100% пайдалану
кезінде түскен пайда.ПЖӨ пайдаланған ... ... және ... ... және келесі формуламен есептеледі:
ПЖӨ=S*C
(2)
S-жалға берілген объектінің ауданы,м
Ca-жалгерлік ставкасы, 1м –қа
Жалгерлік келісім шарт-жылжымайтын ... ... ... туралы
ақпараттың негізгі көзі болып табылады.Жалгерлік-мүлікті жалға ... ... ... ... ... және ... ұсыну болып табыла- ды.Мүлікті
жалға беру ... сол ... ... жатады. Жалға беру- шілер-мүлікті
жалға беретін заңды ... ... жеке ... ... ... ... ... нормативтік құжаттардың бірі-Қазақстан
Республикасының «Азаматтық кодексі».Бағалаушы ... ... ... ... ... ... келісім шарт бойынша үймереттерді немесе ғимараттарды жалға
алушының ... және ... ... ... жағдайда,сол ғимарат немесе
үймерет орналасқан жер учаскесіде бір уақытта пайдалану ... ... ... ... ... ... беру мкрзімі көрсетілмеген жағдайда,келісім шарт
белгісіз мерзімде ... деп ... ... ... ... ... ... құқығын тоқтатуға немесе
өзгертуге негіздемесі бола алмайды.Келісім шарт біткен соң ... ... ... ... тұлғаның ... ... ... және ... ... ғимараттарды жалға беру келісім шарттары:
-бір жылдан кем емес ... ... ... ... ... және тіркелген кезден бастап жасалды деп саналады;
-екі жақтың келісімімен жалдау ... ... мен ... ... ... беру ... ... жасалмайды.
-егер жалға алушы өзінің жеке қаражатын жалға берушінің келісімімен жалға
алған ... ... ... жағдайда,келісім шарт мерзімі біткен
кезде оның сол ... ... ... ... ... ... ... алушы жалға берушінің келісімімен мүлікті қосалқы жалгерге, жалға
берілген мүлікті өтеусіз ... ... ... ... оны ... ... ... еңгізуге құқығы бар.
Жалгерлік ставкалар шамасы ереже бойынша объектінің орналасқан
жеріне,оның ... ... беру ... ... ... ... ... болады:
-контрктты(жалға беру туралы келісім шартпен анықталатын);
-нарықтық(нарық саралымының түрлілігі).
Нарықтың жалгерлік ставкасы-нарықта ... ... ... ... ... ... саналатын жалға беруші мүлікті ... ... ... ... ... ... ... төлемнің үлкен
ықтимал шамасы болып ... ... ... ... ... жеке меншік құқығын бағалау кезінде,яғни пайдалану,иелену
және билік ету құқығы болса қолданылады.
Котрактты ... ... ... ... билік құқығын
бағалау үшін қолданылады.Барлық жалгерлік келісім шарттар үлкен 3 ... ... ... ... шартымен
қолданылады);
-өзгермелі жалгерлік ставкамен(инфляция шартымен,келісім шарт ... ... ... қайта қарау);
-пайыздық ставкамен(жалға берілген мүлікті пайдалану нәтижесінде жалға
алушының жалгерлік төлемдердің ... ... ... ... ... ... ауданды толық пайдаланбағаннан шығаны
шегеру потенциялды жалпы табыс және жылжымайтын объектісін нормалы нарықтық
пайдаланудан,жалгерлік төлемдерді ... да ... қоса ... жинау
кезінде:
НЖӨ=ПЖТ-шығасы+басқа да табыстар; ... ... ... ... табысқа қатысты пайызбен
көрсетіледі.Нарықтағы басқарудың түрлі деңгейі үшін анықталатын шығасылар
ставка ... ... ... ол тек салыстырма объектілер бойынша
елеулі ақпараттық базалар болған кезде ... ... егер жоқ ... ... жұмыс істемеу коэффициентін анықтау үшін бағалаушы
ең алдымен бағаланатын ... ... ... және ағымдағы
ақпаратты талдайды,яғни әрекет ету мерзімі бойынша ... ... ... тұжырымдау жиілігін,бірінші келісім шарттың әрекет ету
соңы мен келесінің қорытындысы арасындағы ... ... ... осы
негізде жылжымайтын мүлік объектісінің жете пайдаланбаған коэффициентін
есептейді (Кжп):
Кжп=Дп*Тс/Na;
(4)
Дп-бір жыл ... ... ... қайта құрылатын жылжымайтын мүлік
объектісі өлшемінің үлесі;
Тс-жылжымайтын мүлік объектісінің өлшемі бос кезіндегі орташа кезеңі;
Na- ... ... ... ... коэффициенті жылжымайтын мүлік түрлеріне байланысты
(дүкендерден,көп пәтерлі үйлерден және ... ... ... ... операциялық шығындардың мәнді бөлігі тұрақты және
жүктеме деңгейіне бағынышсыз ... ... ... ... ... қою ... деп саналады.
Кжүктеме=1-Кнд;
(5)
Нақты объекті бойынша ретроспективті ақпаратты талдай отырып,бағалаушы
төлемдерді жинау кезінде шығасыға түзетулер жасайды:
Төлемдерді ... ... ... коэффициенті(Кп)=жалгерлік
төлемдерді жинау кезіндегі шығасы(Па) / Потенциялды жалпы ... ... және ... ... ... отырып,бағалаушы жалпы
нақты табыс шамасын болжау үшін келесі түзетулер мен жалгерлік ... ... жете ... және ... коэффициентін есептей
алады:
Кндп=Па+Пнд/ПЖТ;
(7)
Кнд-жалгерлік төлемдер жинағы кезіндегі жете пайдаланбаған және шығасы
воэффициенті;
Па-жалгерлік ... ... ... ... жете пайдаланбаған кездегі шығасы;
ПЖТ-потенциялды жалпы табыс.
Таза операциялық табыс-бұл жылжымайтын мүлік ... ... және ... ... ... ... өндіруді қамтамассыз ету үшін
қажетті ... ... ... ... ... ... немесе эксплуатациялық;
-орнын басу шығындары немесе резервтер.
1.Шартты тұрақты шығындарға :
-мүлікке салық;
-сақтандыру жарналары(мүлікті сақтандыру үшін төлемдер);
-қызмет ... ... және ... ... ... ... ... жөндеу жұмыстарына;
-қызмет көрсетушілердің айлықтары;
-жалақыға салықтар;
-қауіпсіздікті қамтамассыз ету үшін шығындар;
-басқаруға кеткен шығындар және т.б
3.Орнын басу шығындарына-тез тозатын ... ... ... ... ... жабдықтар,электр
арматурасы).
Капитализация коэффициентіне есеп беру.
Капитализация коэффициентін анықтаудың бірнеше әдістері бар:
-капиталды шығындарды өтеу ... ... ... ... ... ... әдіс немесе инвестиция топтарының техникасы;
-тура капитализация әдісі.
Капиталды шығындарды өтеу есебімен ... ... ... ... 2 ... ... ... байланысты,тәуекелдік және басқа да факторларды
қосқанда ақша ... ... үшін ... ... төленетін-
инвестиция табысының ставкасы болып табылады.
2.Капиталды қайтару мөлшері,янғи бірінші жұмсалымның өтеу ... ... ... ... ... ... ... қатерсіз табыс ставкасы+тәуекелдікке сыйлық ақы+жылжымайтын ... ... ... ... сыйлықақы+инвестициялық
менеджментке сыйлықақы. ... ... ... ... актив-
тердегі пайыз ставкасы,яғни фирмалар және жеке тұлғалардың ешқандай
тәуекелділіксіз,қайтарымсыз ... ... ... ... ... ... ... Бағалау кезінде атаулы және нақты қауіп-
қатерсіз ставкалары теңгелі де ... болу ... ... ... ... нақты ставкаға есептеу кезінде және кері жағдайда ХХ ғ.30-
жылдардағы Америка экономисі және математигі ... ... ... ... ... ; ... ; ... ставка
Rp-нақты ставка
Jинф-инфляция индексі (инфляцияның жылдамдық қарқыны)
Мысал.
Таза жалгерлік шартымен берілген жылжымайтын мүлік объектісі 2 жыл бойы,жыл
сайын 1000 доллар әкеледі.Ағымдағы кезеңдегі баға ... 140 тең, ... 156,7 ... деп күтілген ал бір жылдан соң-178,5.Атаулы шамаларды
нақтыға қайта құру үшін оларды базистік ... ... ... ... ... ... үшін тең:
1-ші жыл 1,119 (156;7:140);
2-ші жыл 1,275(178,5:140).
Нақты шама-1000 доллар,1-ші жылы 893,65долл(1000долл:1,119),2-ші жылы
784,31долл.(1000долл:1,275) алады.
Егер ... ... ... 3 ... ... ... ... өзгеруінен тәуелді шартымен жалға берілсе,ондай болжамды
инфляция қарқынымен сәйкес нақты ақша ағымын атаулыға ... үшін ... ... қажет:
Кесте 1
| Кезең |Нақты ақша ағымы, ... ... ... ақша ... |
| ... | | |
| 1-ші | 150 | 1,15 | 172,5 ... |150 |1,32 |198,0 ... |150 |1,52 |228 ... ... нәтижесінде салыстырмалы түрде бағалауда
қолданылатын ретроспективті ақпаратты ... ... ақша ... құру кезіндегі инфляциялық бағаның өсу есебі бола ... ... ... долларлық ставкаға аудару немесе керісінше
болған жағдайда келесі ... ... = ... ... = ... Kurs)-1, ... Dv - ... ... ... табыс ставкасы
Kurs-валюта бағамының қарқыны.
Инвестицияланған капиталдық орнын толтырудың 3 әдісі бар:
-капиталдытіксызықты қайтарым (Ринг әдісі);
-инвестицияға орнын толтыру қоры және ... ... ... капиталды
қайтару(Инвуда әдісі).Оны кейде аннуитетті әдіс деп те атайды.
-орнын толтыру қоры және пайыздық қауіп қатерсіз ставкасы ... ... ... ... - бұл әдісті ... ... ... тең ... ... қолданған орынды.Капиталды қайтарымның жылдық нормасы актив
құнының 100 пайызын ... ... ... ... бөлу ... бұл активтің қызмет етуінің кері мерзімінің шамасы.
Қайырым ... ... ... ... ... ... жылдық үлесі:
Rк=Ry+1: n , ... - ... ... ... - инвестицияның табыс ставкасы.
Мысал.Инвестициялаудың шарты:
мерзімі-5 жыл;
Ry - ... ... ... 12% ... ... ... ... сомасы 10000доллар.
Шешуі:Ринг әдісі.Капиталды қайтарудың жылдық тура сызықты норма- сы 20%,5
жылға активтің 100% ... ... ... ... 32% ... қажетті табыс ставкасын есепке ала отырып, капиталдың
негізгі сомасын орнын толтыру келесі кестеде ... ... ... ... ... ... ... |Бастапқы кезеңге |Капиталға |Инвестицияланған |Табыстың жалпы|
|п/п |капиталға жұмсал ... ор- ... ... ... |
| |ған ... |нын толтыру |12% | |
|1 | 10000 | 2000 | 1200 | 3200 |
|2 |8000 |2000 |960 |2960 |
|3 |6000 |2000 |720 |2720 |
|4 |4000 |2000 |480 |2480 |
|5 |2000 |2000 |240 |2240 |
| | |10000 |3600 |1360 ... ... ... ... ... ету мерзімі
аралығында тең бөліктерге бөлу арқылы жүзеге асырылады.
Инвуд әдісі-егер капитал қайтарым саласы ... ... ... ... ... кезде қолданылады.Бұндай жағдайда қайтарым
нормасы капитализация коэффициентінің құрамды бөлігі ... ... ... факторына тең болады:
Rk=Ry+SFF ... ... ... ... ... ... ... әдіспен инвестицияланған капиталдың орнын толтыру келесі кестеде
көрсетілген.
Мысал.Инвестициялаудың шарты:
Мерзімі-5 жыл;
Инвестиция табысы-12%;
Шешуі :
Капитализация коэффициенті-инвестиция табыстылығының ... 0,12 ... ... ... ... сияқты есептелінеді.(5 жылға ... ... ... ... ... ... ... капиталдың орнын толтыру.
(теңге)
|№ |Бастапқы жылға |Орнын | Оның ... | ... ... ... ... | | |
| ... ... |жалпы сомасы | | |
| | | ... % ... ... |
| | | | ... ... |
|1 | 10000 | 2774,10 | 1200 | 1574,10 |
|2 |8425,90 |2774,10 |1011,11 |1762,99 |
|3 |6662,91 |2774,10 |799,55 |1974,55 |
|4 |4688,36 |2774,10 |562,60 |2211,50 |
|5 |2476,86 |2774,10 |297,22 |2476,88 ... ... ... ... ... ставкасы өте жоға ры
болғандықтан,сол ставкада қайта инвестициялау ықтималдылығы аз ... ... ... ... ... қауіп-қатерсіз
ставасы бойынша табыс алу керек:
Rk= ... ... ... 5-жыл ... ... 12% табыс әкелетін
инвестициялық жоба қарастырылған.Инвестиция қайтарым шотына 6% ... ... ... ... ... ... ... капиталының нормасы 0,1773964 тең болса,орнын толтыру
факторы 5 ... 6% ... онда ... ... тең.
2.Мысал. Жылжымайтын объектісін 5 жылдан кейін,оның бастапқы бағасынан 50 ... сату ... ... ... 12% құрайды.
Шешуі:Ринг әдісі бойынша қайтарым капиталдың нормасы
20 % (100 % : 5 жыл)*1/2=10 %. ... ... ... ... ... ... бойынша капитал қайтарымының нормасы орнын толтыру қорының
факторын жылжымайтын мүліктің бастапқы бағасының ысырап пайызына көбейту
жолымен ... ... 0,07887 ... ... ... +0,12 ... табыс ставка-
сы)=0,19887 (19,87 %).
Есеп берудің бұл әдісін қолданғанда,ТОТ ... ... ... және сату ... ... «ашық емес ақпарат»
категориясына қатысты белгілі бір ... ... ... ... ... ... ... жылжымайтын мүлік объектісі жеке және қарыз капиталы көмегімен алынса,
онда ... ... ... екі ... ... қанағаттандыруы керек.Коэффициент шамасы инвестицияға
байланысты ... ... ... ... ... анықталады.
Қарыз капиталы үшін ... ... ... тұрақты деп
аталады және келесі формуламен есептеледі:
Rm=ДО/К,
(16)
Rm-ипотекалық тұрақты;
ДО-қарызды өтеуге қызмет ететін ... ... ... сомасы.
Ипотекалық тұрақты күрделі пайыздың алты функциядан тұратын ... ... ... ... ... және ... ... қорының
факторына немесе амортизация бірлігінің жарна факторына тең.Жеке капитал
үшін капитализация коэффициенті келесі формуламен есептеледі:
Re=салық төлеуге дейінгі ... / жеке ... ... ( )
Капитализацияның жалпы коэффициенті өлшенген ... мәні ... ... Re, ... берешек коэффициенті.
Мысал.Жеке капитал үлесі-30 %,несие бойынша пайыз ставкасы-12%,несие ... ... жеке ... ... ... тең болса,онда
капитализацияның жалпы ставкасытең:
а)25 жылға жылдық пайызы-12 % берілген несиенің ... ... ... ... ... бойынша есептеледі.
R=0,17*0,127500+0,3*0,05=0,08925+0,015=0,10425 (10,42%).
Сонымен табыстың капитализация әдісінің ... ... ... ... ... ТОТ ауысады;
-реверсия бағасы есептелмейді;
-жылжымайтын мүлік үшін капитализация коэффициенті үш әдіспен есептеледі:
1.нарықтық сығымдылық әдісімен;
2.капиталды шығындарды өтеу ... ... ... ... байланыстырылған әдіспен.
II.Ақша ағымын дисконттау әдісі.
Ақша ағымын дисконттау әдісі күрделірек,бөлшекті және объектіні
бағалау кезінде,олардың түсу түрлерін модельдеп,одан ... ақша ... ... Ақша ... ... ақша ... ... мәні өзгеше болса;
-жылжымайтын мүліктен болашақ ақшалай қаражат ағын ... ... ... ... және ... ... ... сипаты болса;
-бағаланатын жылжымайтын мүлік-ірі көп функционалды коммерциялық объекті
болып табылса;
-егер жылжымайтын объектісі салынып жатса немесе салынған болса.
Ақша ... ... ... ақша ағымынан және
қалдық құнынан тұратын жылжымайтын мүлік құнын ағымдағы ... ... ... Ақша ... ... ... үшін ... қажет:
-болжамдалған кезеңнің ұзақтығы;
-реверсияны қоса алғандағы ақша ағымының болжам шамалары;
-дисконттау ставкалары.
Ақша ағымын ... ... ... ... ... ... ұзақ ... болжамдар үшін жеткілікті ақпарат
көлеміне тәуелді.Толық орындалған болжам ақша ағымын өзгеру сипатын ... ... ... ... ... ... ... болжамды кезеңнің орташа шамасы 5-10 жыл,Қазақстан үшін 3-5
жыл.Бұл негізгі ... ... үшін ... ... ... табылады.
Ақша ағымын дисконттау шамасын болжау ,сонымен қатар реверсиясын
қосқанда қажет ... ... ... ... объектісінен тапсырыс берушінің
табыс және шығын туралы қаржы есептеме негізінде нақты анализді;
б)жылжымайтын иүлік нарығының ... ... ... және оның ... ... серпінін;
в)табыс туралы есепті қайда негізінде табыс және шығын болжамын.
Жылжымайтын мүлікті ақша ағымын дисконттау әдісімен бағалау кезінде
объекті деп ... ... түрі ... ... ... ... ... операциялық табыс;
4)салық төлеуге дейінгі ақша ағымы;
5)салық төлегеннен ... ақша ... ... ақша ... орнына табысты дисконттайды:
-ТОТ;
-жер салығын және реконструкцияны пайдалануға қолма қол ақшаның ... ... ... ... ... ... ... әдісін қолдану кезіндегі ақша ағымын есептеу
ерекшеліктері:
1)мүлік салығы,операциялық шығын құрамында жалпы нақты табыстан жерге ... ... ... ... ... және салықтың амортизация нақты ақшалай төлем болып
табылмайды,сондықтан табысты ... ... ... ... ... ... ... жұмыс істеу мерзімін және реверсия құнының шамасын үлкейтетін
нақты ақшалай төлемақы болғандықтан ақша ағымы шамасын алу үшін ... таза ... ... ... ... өтеуге қызмет көрсететін төлемақыларды (пайызды төлеу ... ... таза ... ... шегеру керек егер де инвестициялық
объектінің құны бағаланып отырса(нақты ... ... ... ... ... ... ... нақты
табыстан шегеру керек, егер де олар объектінің керекті түрлерін ... ... ... ақша ... ... қамтылмаудан және
жалгерлік төлемдер алу кезіндегі ... да ... ... ... мүлік иесінің кәсіпкерлік шығындары =ТОТ-
күрделі қаржы жұмсалымы-несиеге қызмет ... ... ... ... ... ... ... ақша ағымы=салық төлеуге
дейінгі ақша ағымы –жылжымайтын ... ... ... ... бойынша
төлемдер.
Мысал.
Жылжымайтын мүлік объектісін пайдаланудың ақша ... ... ... ... 1147708 м^ ... ... ... кезеңінің
ұзақтығы 3 жыл;жалгерлік төлемақы ставкалары офистік жайларды жалға беру
бойынша нарықтық ақпаратты есепке ала ... ... ... өсу ... ... жиналмаған және толық қуатымен жұмыс
істемегенге түзетулер,болжамдалған кезеңге 3жылға және 1-ші жылы ... ... ... ... ... алымбаған және толық жұмыс істемеген серпін.
| Толық жұмыс істемеген | Жете ... |
| ... ... | ... ... |
|1-ші жыл |2-ші жыл |3-ші жыл |4-ші жыл |1-ші жыл |2-ші жыл |3-ші жыл |4-ші жыл |
| 25 | 20 | 10 | 6 | 15 | 10 | 5 | 5 ... ... ... ... ... 56992 долл.(57000).Ол
болжамдалған кезең ішінде және кезең аяғына дейін тұрақты болып қалады ... ... ... салықтар осы мүліктің баланстық
құнынан шығара отырып, есептелінеді (2%).Жер ... ең ... ... ... салынды деп болжанады, яғни болжамдалған кезең ішінде
жаңадан ғимараттар немесе ... ... ... ... ... өзгеріссіз қалады. Автожолдарды пайдаланушыларға салық ... ... тың 2,5% ... ... ... ... АҚШ ... қайта есептеуде қойма
кешенді үйлесімі бойынша алынған берілімдер негізінде ... ... ... ... ... ... долл.м^/жыл) | 28677 ... ... ... | 29907 ... құбыры,арна жүргізу | 68825 ... және оған ... ... ... | 97236 |
| ... | 224645 ... ... ... жыл сайын 4% өседі.
3)Еңбек ақыға аударымдар.
Бұл шығындар өткен кезеңдердің берілімдері ... ... ... ... 90000 ... құрайды,(бюджеттен тыс қорға
жалақыдан-38,5 % аударылады),ал өкілдік шығындар сөткелік және көтерме ақы-
1500 теңге. ... осы ... ... өсу ... ... ... шығындарды есептеу.
| Жалақы | 5% |
| ... ... | 0 ... көрсетуді қорғау және жарнамалау.
Ірі қойма кешендерді қорғауды және оның ... ... сома ... ... Осы ... ... ұйымына,қорғау жүйесі және құрал-
жабдықтарды пайдалану сияқты шығындарды қосуға болады. Бір қойма кешенін
күзету үшін бір айға ... ... 5000 ... бөлу ... ... күзету үшін бір жылға 120000 теңге (5000*2*12).Қойма жайларын
жалға беру үшін ... ... ... жалгерлік ставкасына
маркетингілік ізденіс жұмыстарын жұмыстарын жүргізу қажет,жернама жасау
керек,жалға алушыларды ... ... ... шығындар қазіргі кезде
экспорттық бағалау бойынша орташа алғанда жылына қойма ... ... ... ... бағалау үшін жарнамалау шығыны жылына 14000
теңгені құрайды (7000*2)
Жарнамалауға шығатын шығындар ақырындап төмендейді,ал ... ... ... ... және жарнамалау қызметінің шығындарының өзгеру
серпінділігі.
(мың.теңге)
| ... ... ... ... ... ... |
|1-ші жыл |2-ші жыл |3-ші жыл |4-ші жыл |1-ші жыл |2-ші жыл |3-ші жыл |4-ші жыл |
| 120 | 125 | 130 | 140 | 14 | 12 | 10 | 8 ... ... ... қоры.
Осы баптағы шама ЖНТ-тың 8%-нан алынады.
6)Басқару.
Басқару үшін ... ... ... ... ... ... есепке алады,яғни иесінің өзіме әлде басқарушы ма? ... ... ... ... 7% ... ... міндетті түрде сақтандыру.
Бұл жолы да өткен кезеңдегі берілімдер негізінде ... ... 400 ... ... Ұйым тарапынан көмек ақылары келтірілген талдаулар-қызмет көрсету
берілімдері ... өсу ... ең ... ... көрсетті.
Кесте 8
Ұйым тарапынан көмек ақылары.
| Ұйым ... | ... ... ... ... және ... | 5 % ... |0 ... ... |-20% ... да ... | |
9) ... да ... ... ЖНТ-тың 5%-не тең деп аламыз.
ТОТ=ЖНТ-операциялық шығындар-кәсіпкерлік шығындар
Салық төлеуге дейінгі ақша ... ... ... ... ... ... ... ақша ағымын есептеу мысалы келесі
кестеде көрсетілген:
Кесте 9
Жылжымайтын ... ... ... ақша ... ... ағымын есептеу |1-ші болжам |2-ші болжам |3-ші болжам ... |
| ... ... ... ... ... |8805000 |7975000 |7147000 |6440000 ... ... ... |25 |20 |10 |7 ... | | | | ... ... |15 |10 |5 |5 ... ... | | | | ... да ... |0 |0 |0 |0 ... |5613188 |5742000 |6110685 |5689740 ... |3018180 |2925851 |2852826 |2744798 ... ... | | | | ... |585330 |588550 |597767 |587244 ... |57000 |57000 |57000 |57000 ... ... |388000 |388000 |388000 |388000 ... |140330 |143550 |152767 |142244 ... салық | | | | ... | | | | ... ... аударым|1100 |1100 |1100 |1100 ... ... |89283 |95533 |102220 |109376 ... ... |224645 |233630 |242976 |252695 ... энергиясы |28677 | | | ... су |29907 | | | ... ... |68825 | | | ... |97236 | | | ... ... |145883 |152427 |159298 |166513 ... ... | | | | ... ... |94500 |99225 |104186 |109396 ... ақы |36338 |38202 |40112 |42117 ... ... ... |15000 |15000 |15000 |15000 ... | | | | ... және |120000 |125000 |130000 |140000 ... |704400 |638000 |571760 |515200 ... | | | | ... ... |616350 |558250 |500290 |450800 ... қоры |14000 |12000 |10000 |8000 ... ... |400 |400 |400 |400 ... ... | | | | ... ... |326513 |330494 |334800 |339460 ... ... | | | | ... | | | | ... ұйымдардың |29400 |30870 |32414 |34034 ... ... | | | | ... оның ... |272000 |272000 |272000 |272000 ... және |25113 |27624 |30387 |33425 ... ... ... |280659 |287100 |305534 |284487 ... ... | | | | ... да ... |2595008 |2816149 |3257859 |2944942 ... да |519002 |563230 |651572 |588988 ... ... |0 |0 |0 |0 ... |2076006 |2252919 |2606288 ... ... ... (ТОТ-20%)| | | | ... ... ... | | | | ... ... ... | | | | ... ағымы (АА) | | | | ... ... ... ... ... ... төлейтін ақша сомасының
ағымдағы құнын есептеу үшін қолданылатын коэффициент.Болашақ ақша ағынының
ағымдағы құны ... ... ... және ... ... ... болуы
тиіс.Ақша ағыны және дисконттау ставкасы бір-біріне ... ... ... ... тәжірибесінде дисконттау ставкасын есептеу үшін келесі әдістер
қолданылады:
1)жиынтықтық құру ... ... ... әдісі;
3)бөлу әдісі;
4)мониторинг әдісі.
Жиынтықты құру әдісі-жылжымайтын мүліктің нақты объектісінің
әрқайсысы- на ... ... ... ... ... ... және ... тәуекелділіктің сомасы сияқты есептелетін алғы шартта
негізделген.
Дисконттау ... ... ... үшін
сыйлықақы.
Бөлу әдісі-дисконттау ставкасы күрделі пайыз ставкасы сияқты
жылжымайтын ... ... ... ... кәміл мәмілелер туралы
берілімдер негізінде есептеледі. Бұл әдіс еңбекті жеткілікті қажет ... ... ... ... ... болашақ ақша
ағынына қатысты ... ... ... ... ... сату ... ... тура бөлуге болмайды.
Дисконттау ставкасын бөлу әдісімен есептеудің тиімді нұсқасы-сатып
алушымен(инвестормен) сұхбаттасу және ... сату ... ... қандай ставка қолданылғанын,болашақ ақша ағымының жоспары қалай
құрылғанын білу.Егер бағалаушы өзіне керекті ақпаратты ... ... ... ... ... ішкі ... ... ставкаларын анықтау кезінде ол алынған ... Бөлу ... ... ставкасын есептеудің жәй алгоритмі
келесідей:
-әрбір ұқсас объекті үшін белгілі бір ... ... ... бойынша табыс
және шығын ағынын таңдаулы және тиімді пайдалануды үлгілеу;
-объекті бойынша инвестицияның ... ... ... ... кез-келген қолайлы статистикалық немесе сараптама
әдісімен өңдеу керек.
Мониторинг әдісі-жылжымайтын мүлікке ... ... ... ... бойынша тұрақты мониторинг
нарығында құрылған. ... ... ... ... саралымын
қорытындылап,жариялап отыру керек. Мұндай мәліметтер бағалаушы үшін ... ... ... ... есептік көрсеткіштерді
сапалы,салыстыруды жүргізуге болады.
Егер ... ... ... бағалау кезінде табыс
шамасына,дисконт ... ... ... ... ... ... еңгіземіз.Егер табыс екі ... ... ... және ... ... ... ... сенімді әрі ұзақ мерзімді деп санауға ... ... бір ... қолданылады,ал басқасы ... ... ... ... ... ... ... айналымының көлеміне
байланысты және белгісіздің шамасы болып табылады).Осы әдіс-бір жылжымайтын
мүлік ... ... алу ... ... ... ... ... бағалаушылары дисконт ставкасын жиынтықтық құру
әдісімен ... ... ... объектісінің құнын есептеу ААД-тау
әдісімен,келесі формуламен шығарылады:
PV= Ci/(1+i)+M*1/(1+i),
PV - ағымдағы ... - t ... ақша ... - реверсия құны немесе қалдық құн.
Қалдық құн немесе реверсия құны дисконтталған және ақша ... ... ... қосылуы керек. Сонымен,жылжымайтын мүлік құны тең
болады:
Болжамдалған ақша ағынының ағымдағы құны+қалдық құнының ... ... ... ... ... мүлік оның ішінде: жер
телімдері, тұрғын үйлер,ғимараттар,офистер,қоймалар ... ... ... ... көздеріне айналды. Бұл кәсіп тек біздің республикамызда
ғана ... ... ... ... ... мемлекеттерінде кең дамыған.Яғни
жылжымайтын мүлік объектілерін сату, сатып алу,жалға беру ... ... ... ... нарығы-жылжымайтын объектілерінің азаматтық
айналым болатын және оларға құқық ... ... ... ... ... табылады. Жеке меншік құқығының құрамына байланысты,яғни
сатушы мен сатып алушы арасындағы келісім-шарт ... ... ... ... нарығы екі сигментке бөлінеді:
-сату, сатып алу нарығы;
-жалға беру нарығы.
Сату,сатып алу ... ... жеке ... ... ... ... ... ету құқықтары.Ал жалға беру нарығында-билік ... ... тек ... және ... құқығы беріледі.Қазақстанда
жылжымайтын мүлік нарығы тек ... ... ... ... ... ... ... сақтандыру,жылжымайтын мүлікке құқықты тіркеу
жүйесі және олармен келісім шарт жасасу,кәсіптік бағалау.
Жылжымайтын мүлік үлкен ... мәні және құны бар ... ... ... ... ... және тоқтатылуы қатаң ережелермен
қадағаланады. Жылжымайтын мүлік келісім шарттары жазбаша түрде жасалады,ал
жылжымайтын мүлікке ... ... ... ... ... ... мүлікті басқа мүліктерден ... тек ... ... ... жер учаскесімен тығыз байланысты
табиғи ресурстары бар еліміздің экономикасының қажеттіліктеі ғана емес,
сонымен ... ... ... ... және ... мәні бар
объектілерді жатқызамыз. Сондықтан ... ... ... алып
отырады.
Еліміз тәуелсіздік алғаннан кейін, жеке ... ... ... ... Оған ... ... меншігінде болғандықтан, жылжымайтын
мүлікті бағалаушы қызметін қажет етпеді. Мемлекет өзі ... ... ... ... ... ... 1994 ... бастап
туыла бас- тады. Капиталистік елдерде бағалау ... ... даму ... ... ... оқып білу және ... ... Біз барлығымыз бүгінгі таңда қандайда бір мүліктің иесі болып
табыламыз және ... ... ... ... ... ... өмірдің
өзі,нарықтық қатынастың дамуы көне жүйеден ... ... ... ... мүлікті бағалау кезінде
бағалаушының қызметі қажет болады.Жылжымайтын мүлікті сату,сатып ... ... ... шарт арнайы маманның қатысуымен жасалады. ... ... ... сату ... келісім шарт
жасалғанда,тәуелсіз мамандандырылған ... ... ... біреуі қателесуі немесе алданып қалуы мүмкін екендігін дәлелдеген.
Бағалаушы-жағарғы деңгейдегі жалпы ... және ... ... ... ... заңгерлік, қаржы және
бухгалтерлік істен ... бар ... ... ... бағалаушының
жылжымайтын мүлікті бағалау кезінде алатын орны ... жеке ... ... ... ... ... құн- ... мүлікте кең таралған құнның түрі.
3.Ағымдағы құн-
4.Потенциялды жалпы өнім-шығынсыз және шығасыз жылжымайтын мүлікті 100%
пайдаланған кездегі ... ... ... және ... ... ... ... табыс.
6.Таза операциялық табыс-шығынның барлық түрлерін санағандағы жалпы нақты
табыс(пайдалану және ... ... ... ... ... ... және ... аударымдарға дейінгі.
7.Салық төлеуге дейінгі ақшалай қаражатының ағымы-барлық шығындарды
есептегендегі таза операциялық табыс:амортизация және несиеге ... ... ... ... ақша ... ... ақшалай төлемдерді
төлегеннен кейін,меншік иесі жыл сайын алып отыратын ақшалай қаражаттың
сомасы.
Қолданылған әдебиеттер:
1)«Рынок недвижимого имущества в ... ... ... ... ... ... ... В.А Швандара. М,2000г
3) «Оценочная деятельность», М.М Соловьев. М,2003г
4) «Оценка рыночной стоимости недвижимости», Рудгайзер. М, 2000

Пән: Экономика
Жұмыс түрі: Курстық жұмыс
Көлемі: 23 бет
Бұл жұмыстың бағасы: 500 теңге









Ұқсас жұмыстар
Тақырыб Бет саны
Жылжымайтын мүлікті басқару41 бет
Жылжымайтын мүлікті бағалаудың теориялық негіздері69 бет
«қазақ әдет-ғұрып құқығы бойынша мүліктік қатынастарды құқықтық реттеудің ерекшеліктері»103 бет
«Қазақстандағы ұжымдастыру: тәсілі мен зардаптары»4 бет
Автордың мүліктік және жеке мүліктік емес құқықтары71 бет
Білім мен дағдыны бақылау мен бағалаудың маңызы мен міндеттері 10 бет
Банк қызметін қадағалау және рейтингтік бағалаудың ақпараттық жүйесіне қойылатын талаптар56 бет
Бағалаудың теориялық негіздері26 бет
Бағалаудың теориялық негіздері , Бағалаудың мәні, бағалаудың функциялары22 бет
Бизнес тиімділігін бағалаудың маңызы мен негіздері29 бет


+ тегін презентациялар
Пәндер
Көмек / Помощь
Арайлым
Біз міндетті түрде жауап береміз!
Мы обязательно ответим!
Жіберу / Отправить


Зарабатывайте вместе с нами

Рахмет!
Хабарлама жіберілді. / Сообщение отправлено.

Сіз үшін аптасына 5 күн жұмыс істейміз.
Жұмыс уақыты 09:00 - 18:00

Мы работаем для Вас 5 дней в неделю.
Время работы 09:00 - 18:00

Email: info@stud.kz

Phone: 777 614 50 20
Жабу / Закрыть

Көмек / Помощь