Кәсіпорынды жалдау шартының заңды негіздері
Пән: Құқық, Криминалистика
Жұмыс түрі: Дипломдық жұмыс
Тегін: Антиплагиат
Көлемі: 46 бет
Таңдаулыға:
Жұмыс түрі: Дипломдық жұмыс
Тегін: Антиплагиат
Көлемі: 46 бет
Таңдаулыға:
Қазақстан Республикасы Білім және Ғылым министрлігі
Орта-Азиялық Университет
Заң факультеті
Азаматтық құқықтық пәндер кафедрасы
ДИПЛОМДЫҚ ЖҰМЫС
Тақырыбы:
Кәсіпорынды жалдау шартының заңды негіздері
Орындаған:
_____________
Ғылыми жетекшісі
_____________
Кафедра меңгерушісі
---------------------
Диплом жұмысы қорғауға жіберілді
______________________2005 ж
Алматы 2005
МАЗМҰНЫ
Кіріспе 3
I. Жалдау шартының мазмұны
1. Жалға берушінің міңдеттері (жалға беруші) 5
2. Жалдаушының міндеттері 16
II. Кәсіпорынды жалдау шартының үғымы және мазмұны.
1. Кәсіпорын азаматтық құқықтың объектісі. 22
2. Кәсіпорынды жалдау шартының субъектілері 25
2.3. Кәсіпорынды жалдау шарты
тараптарының құқықтары мен міндеттері 29
III. Кәсіпорынды жалдау шартын жасау тәртібі және орындау.
1. Кәсіпорынды жалдау шартын жасасу 31
2. Кәсіпорынды жалдау шартының орыңдалу ережелері 36
Қорытынды 39
Пайдаланылған әдебиеттер 41-42
Кіріспе
Қазіргі кезде нарықтық қатынастың дамып мемлекеттік меншік пен
меншіктің қатар танылуы, жекелендірудің жүзеге асырылуы жағдайында
кәсіпорынды азаматтық құқықтық объектісі ретінде қарау заңдылыкты немесе
негізді деп айтуымызға болады.
Қазіргі кезеңде азаматтық құқықтық дәстүрлі объектілерінің қатарында,
азаматтық құқықтық бірқатар жаңа объектілері пайда болды, олардың біріне
кәсіпорынды жатқызуымызға болады. Азаматтық құқықтық объектілер қатарының
кеңейуі біздің Республикамыздың нарықтық қатынасқа кеңінен мүмкіндік жасауы
негіз болып отыр.
Кеңестер Одағында ұзақ уақыт халық шаруашылығын жоспарлы түрде реттеу,
қысымды экономикалық жағдайдың болуы, мемлекеттік меншікке басымдылық беру,
жеке меншіктің жоқ болуы жағдайында кәсіпорын объект ретінде
қарастырылмады. Ол тек азаматтық құқық субъектісі болып табылады.
Мүлікті жалдау шартының да сату-сатып алу шартындағы сияқты шарттың
пәні елеулі белгі болып саналады. Сондықтан мүлікті жалдау шартының аталған
жекеленген түрлері, өзара пәні арқылы ажыратылады (көлік жалдау шартының
пәні-көлік (ұшақ, кеме, авто, т.б.) ал үй жалдау шартының пәні-үй (пәтер,
бөлме, т.б.)
Мүліктік көмек ретінде кәсіпорындарға қатысты шартты қатынастар аясы
кәсіпкерлік салада (сатып алу, сату, жалдау сенімгерлікпен басқару немесе
т.б.) кеңейе түсуде.
А.К. 29 тарауының 2,3,4,5, -параграфтары мүлікті жалдау шартының
жекеленген түрлерін реттеуге бағытталған (лизинг, кәсіпорынды жалдау, үйлер
мен ғимараттарды жалдау, көлік кұралдарын жалдау, прокат).
Мүлікті жалдау шарты қоғамдық мүліктік қатынастардың ішінде сату-сатып
алу шартынан кейінгі ең көп таралған шарттың бірі. Оның жекелеген түрлері
азаматтық қатынастардың түрлері салаларын қамтиды. Қазақстан республикасы
нарықтық экономикаға бет бұрып, қоғамдық қатынастар сипат ала бастаған
тұста Қ.Р. Азаматтық кодексі де қайта өңдеуден өтіп, қайта қабылдаңды.
Осыған орай көптеген мүлікті жалдау шартына қатысты ережелер түбегейлі
өзгеріп, мүлікті жалдаудың жаңа түрлері пайда болды. Соның ішінде лизинг
шарты көп өзгеріске түскен, заңнамасы жаңартылған түрі. 2000 жыл 5 шілдеде
Қ.Р. "Қаржы лизингі туралы" заң қабылданды. Осы заңда лизинг инвестициялық
қызметтің бір түрі ретінде көрсетілді. Қ.Р.Президенті Н.Ә.Назарбаев
инвестицияның ел экономикасын көтерудегі маңызын сан мәрте атады. Қ.Р.
инвестициялық қызметті реттейтін арнайы заңдар бар. Ал аталған
заң сол заңнамаға қосымша толықтыру болмақ.
Қазіргі кезде қарастырып отырған объектінің пайда болуына байланысты
қатынастарды реттеуші нормалар Қазақстан Республикасының Азаматтық
Кодексінің нормаларында немесе 19.06.1995 ҚР Президентінің "Мемлекеттік
кәсіпорын туралы" заң күші бар жарлығында қарастырылған. Көріп
отырғанымыздай кәсіпорынды азаматтық құқықтық объектісі қатарына заңмен
қарастыра отырып қосу кейінгі кезде ғана пайда болды. Міне осыған
байланысты қарастырып отырғандай объектіге қатысты күқықтық реттеу
ережелері ары қарай дамытуды, кемшіліктерді жою және қарама-қайшылықтарды
жоюды қажет етеді.
Жоғарыда өзім тоқталып өткен мүлікті жалдау шартының қазіргі
заманымызға сай қоғамдық экономикадағы орнының маңыздылығы, күнделікті
өмірде көп орын алатындығы және оған деген тек өзімнің емес, сондай-ақ
көптеген азаматтардың қызығушылығын тудырып отырғаны дипломдық жұмысымды
осы тақырыпта таңдауыма себешпі болды.
I. Жалдау шартының мазмұны
1.1.Жалға берушінің міндеттері (жалға беруші)
Жалға беруші бірінші кезекте мүлікті жалдаушыға шарт талабы мен мүліктің
мақсатына сәйкес келетін күйде беруге міндетті (қараңыз: ҚР АК 547-бап, 1-
тармақ). Беруге жататын мүліктің күйі алдымен шартта анықталуы тиіс,
мысалы, қоймалық жайды жалға беру мынандай түрде түсіндірілуі мүмкін, олар
өрт қауіпсіздігін талаптарына, оңда анықталған уақыттық режимнің сақталуы,
ылғалдылық және т.б. талаптарға сай болуы керек. Егер шарттың өзінде
мүліктің жағдайына қойылатын талаптар анықталмаса, онда олар мүлік
пайдаланылатын мақсаттар мен мүліктің белгіленуіне сүйене отырып
белгіленеді. Дегенмен, бүны істеу сату-сатып алу шарты бойынша қойылатын
сапасын анықтауға әлдеқайда қиын. Жалға қойылатын талаптар, әдетте
субъективті сипатта болады. Олар бойынша келісе алмаған (келісімге
келмеген) тараптар арасында шешілуі қиын қарама-қайшылықгар пайда
туындайды. Сондықтан егер жалдаушы мүліктің қандай да бір ерекше сапаға ие
болғанын қаласа, ол жалға берушімен келісуі керек. Мүлік кемшіліксіз болуы
керек және кемшіліктер шартта айтылуы керек. Кейбір жағдайларда заттың
кемшілігі үшін жауапкершілік жөніндегі сұрақгы шешудің басқа мүмкіндігі
бар. Егер жалға берілген заттың кемшіліктері тікелей оны қараған кезде және
затты жалға алмай тұрғанда табылса немесе жалдауды сол берілген мүлікті
пайдаланып және оның кемшіліктерін бүрын білген болса, онда жалға беруші
заттың кемшіліктеріне жауап бермейді.
Заттың кемшіліктерінен мүліктің қолдану (пайдалану) нәтижесінде пайда
болатын белгілі бір нашарлауын ажыратуға болады. Сондықтан бүл мынадай болу
мүмкін: қолданудан соң бірнеше жылдар өткеннен кейін мүліктің күйі тиісті
деп қана айтуға емес, сондай-ақ қанағаттанарлық деуге болады, бүл шарттың 2
тарабының белгілі іс-әрекетінің орындалуы мен белгілі шешімдер қабылдауын
талап етеді. Сондықган А.А.Ивановтың "шарт жасаған бойда мүлік ереже
бойынша жалға алушыға берілсе де, мүліктің тиісті күйін қамтамасыз ету
мідеті аренданың бүкіл мерзімі кезінде әрекет етеді"1 деген үзілді-кесілді
мінездемесімен келісу қиын. Ол мүлікті жалға беру келісімінің жақгарының
арасында бөленеді, оған жалға беруші мен жалдаушының міндеттері мен
қүқықгарын алдағы уақытта қарастырып көз жеткізуге болады.
Мүлік өзіне қатысты қүжаттарымен өзінің жиынтығына жататын барлық
бөлшектерімен (кешенділігін растайтын қүжаттар, қауіпсіздік, мүліктің
сапасы, қанау тәртібі және т.б.) жалға беріледі. Сол себепті мүлікке
құқығын бекітетін қүжаттар туралы сөз болмайды, мысалы, жылжымайтын мүлікті
сату-сатып алу келісімшарт ал мүліктің қанауы жүзеге асыру үшін керекті
қүжаттар да кірмейді. Қүжаттар жалға берушіде қалып және жалдаушының онымен
таныс болуы шартта қарастырылуы мүмкін.
Егер құжаттар мен оған қатыстылар берілмесе, және оларсыз жалдаушы
шартты жасау кезінде есепке алынған қүқығы бар мүлікті керекке жарата
алмаса және елеулі мөлшерде одан айрылып кдлса, ол жалға берушіден
қүжаттарға қатыстыларды талап ете алады және шартты бүза алады. Бүл
айтылғандар жалға беруші әлде оған басқа да себептер болғанына қарамастан
одан жалдаушы құжаттарды және оған қатыстыларды талап етуіне болады дегенді
есепке алмайды.
Жалға беруші мүлікті шартта көрсетілген мерзімде беру керек, егер шартта
мерзім көрсетілмесе, онда ол (мүлік) ақылға қонымды мерзім ішінде берілуі
тиіс.
Жалға беруші шартта қарастырылған мерзімде мүлікті бермесе, жалдаушы бүл
мүлікті ҚР АК 355-бабына сәйкес талап етеді немесе шартты бүзуды талап
етеді. Бүл екі жағдайда жалдаушы өзіне келген шығынның орнын толтыруды
талап ете алады.
Заттарды бергеннен кейін де меншік иесі зат меншігі қүқығына байланысты
тиісті ауыртпалықгарды сақгап қалады. Сондықган жалга алғанда меншік иесі
жалға берілген мүліктің жағдайларына жауапты болып қалады. Сонымен бірге
қатар заттық өкілеттіктің түгелдей барлығын толық есептеп шығарып тастауға
болмайды. Меншік иесімен бірге осы немесе басқа объектіге заттық
өкілеттіктер басқа түлғаларда да пайда болғанда, мүлікті үстауға байланысты
ауыртпашылықты бөлу мәселесі нақты жағдайға қатысты тиісінше шешілетіндігі
көрінеді.
Мүлік жалдау шарты бойынша ауыртпашылығын бөлу шарттан екі жаққа
мынадай түрінде беріледі. Жалға беруші соңдай-ақ жалға беретін мүліктің
есебінен күрделі жөндеуден өткізуді келісілген уақытта жасау, егер заң
актілерімен басқа да шарттарда қарастырылмаса, онда өз есебімен келісілген
уақытта да күрделі жөндеуден өткізуі керек. Жалға беруші соңдай-ақ жалдаушы
жауап бермейтін жағдайдың нәтижелерде туған керекті қажеттілікті өзінің
есебінен жөндеуден өткізуге міндетті, жөндеу қолайлы мерзімге жүргізіледі,
егер заң актылары және келісімшартта басқадай бекітілмесе (қараңыз: ҚР АК
552-бап 2). Келтірілген Азаматтық кодекстің нормаларын мағынасы бойынша
жалға беруші мүліктің кемшілігіне кінәсі болмаса, мысалы өндірістік
дефектісі болса жалға беруші жөндеу өткізуге міндетті.
Шарт жасау кезінде жалға беруші жалдаушыдан мүлікті жалға беруге үшінші
жақтың барлық құқықтарын алдын ала айтып қоюға міндетті (сервитуте, кепілге
алу құқығын және т.б.). Сондықтан да 1-кезекте мүлікке заттық құқық туралы
яғни оны ауыртпашылық етуі туралы сөз болмақ.
Мүлікті жалға беру осы мүлікке 3-жақтың қүқығының өзгеруі және
тоқтатылуына негіз бола алмайды. Бірақ та жағдайдың көбінде кұқық
бәсекелестігінсіз болмайды. Бұл кезде бір құқықтың басқалар алдына
басымдылығы туралы сұрақты шешу өте қиын, егер бір субъектінің басқалардың
алдында кұқығының басымдылығын бекіту үшін есептілік негіздемесі болмаса,
мысалы, жалга алушының қүқық өкілеттігін иелену басымдылығы меншік құқын
иеленушілердің алдында күдік тудырмаса, егер бұл кезде шарт талаптары
сақталса мүмкін болады. Басқа жағдайда осы және басқа заттың құқығының
басымдылығын анықтаудың жанама критерийлері оның бірінші реттілігі болып
табылады.
РФ АК-де бәсекелестік құқығының біреуінің басымдылығы туралы мәселенің
неғұрлым толықтай тәртіп белгіленуді мазмұндалған. Егер зат алуға бірнеше
несие беруші үміткер болса, олардың біреуіне кредитор үміткер болса,
олардың біреуіне зат беріліп жоғалады, ал егер зат берілмесе онда міндеті
ертеректеу пайда болған сол құқыққа ие адам артықшылққа ие, ал егер бұны
орнату мүмкін болмаған кезде — кім бірінші шағым берсе сол адам ие болады
(РФ АК 398-бап). ҚР АК-ның 355-бабында құқықтың артықшылығы еске алынады да
оның критерийлері көрсетілген.1
Заттарды белгіленген уақытқа жалдаушылардың әрбіреуіне пайдалануға беру
құқығымен мүліктік жалдау шартының бірнешеуін жасауға мүмкін болады. Жалға
беруші мұндай шарттарды жасау мәселелерін өзінің жеке еркімен шешеді және
егер осы немесе басқа жаддаушының тікелей құқығына немесе мүддесіне қандай
да бір нұқсан келтіретін жасаушылық болмаса жаддаушының ешқайсысы да
шектеулі пайдалану құқығымен жалға берушіге қандай да бір шағымдарын қоя
алмайды, жалға берушінің негізгі міндеті жалға берілген мүлікті
пайдаланғаны үшін ақы төлеуді талап ету болып табылады.
Жалға берушінің негізгі міндеті жалға берілген мүлікті пайдаланғаны үшін
ақы төлеуді талап ету болып табылады.
Бұдан басқа жалға беруші жалдаушыдан оның басқа барлық міндеттемелерін
орындауды талап ете алады.
Жалдаушы шарт талабына сәйкес оған жалға берілгенде пайдалануға
міндетті, ал егер мүндай жағдайлар шартта анықталмаса мүліктің белгіленуіне
сәйкес анықталады.
Берілген міндет жалға берілген мүліктің мазмүны бойынша жалға берушінің
міндеттеріне қатынастар бойынша қамтамасыз етілген болып табылады. Бұдан
басқа жалға беруші келісім шарттың әрекет мерзімінде мүлікті пайдалану
белгілі. Шамада шектелген болады, мысалға, осыдан кұрал-жабдықтарды
күшейтілген қанау нәтижесінде жалдауға берілгеннің мезгілсіз тозуына қауіп
тууы мүмкін.
Егер жалдау шартымен немесе мүліктің белгісімен сәйкес емес мүлікті
осындай әрекеттерді тоқтату туралы жалға берушінің жазбаша түрдегі
ескертуіне қарамастан пайдаланса, онда жалға беруші шартты бұзуға және
мүлікті қайтаруға талап ету құқығын пайдаланады. Егер оған жалға беруші
әрекеттерінен зиян келсе, онда ол ҚР АК 350-бабына сәйкес орнын толтыруды
талап етуіне құқылы болады. Жалға беруші зиянның орнын толтыруды жалдаушы
және өзінің міндеттерін бұзған кезде, бірақ та мүліктік жалдау шарты
бойынша жалдаушының міндеті бойынша талап етуге құқығы бар, егер ол
кәсіпкерлік сипатта болмаса, әрқашан кінәға негізделген болады.
Жаңа Азаматтық Кодексте жалдаушының мүлікті жалдауының билік ету шектері
неғұрлым толық жазылған. Жалдаушы жалға берушінің жалға алынған мүлікті
қайта жалға беруіне (субаренда), мүлікті жалдау шарты бойынша өз еркімен
іске асыра алады. Жалдаушы жалданған мүлікті ақысыз пайдалануға беруі
мүмкін, сондай-ақ бұл құқықтарды кепілге беруі және егер басқаша заң
актілерімен бекітілмесе, шаруашылық серіктестіктерінде, акционерлік қоғамда
жарғылық қорына салым ретінде салуға немесе өндірістік кооперативке жарна
ретінде өткізуі мүмкін мұндай кұқылық иелік етуіне орай тікелей шартта
айтылуы да мүмкін.1 Барлық көрсетілген жағдайларда, қай жалцауды шығаруға,
жалға беруші алдындағы шарт бойынша жауапкершілік жалдаушы алады. Мүлікті
басқа тұлғаға беру туралы негізгі жалдау мерзімінің шегінен асып кететін
уақытқа жасалуы тиіс емес.
Субаренданың қызметі мүлікті жалдаудың негізгі шартына байланысты
болады. Егер мүлікті жалдауды заңдарда қарастырылған негіздемелер бойынша
жарамсыз болып табылса, осыған сәйкес жасалған субаренданың жарамсыз болады
(ҚР АК 560-бап). Осы нормалардың мазмұнына орай негізгі мүлікті жалдаудың
шартына құқытық қатынастардың мүлікті ақысыз пайдалану, кепілге беру және
басқалар да тәуелді болады.
Жалдаушы жалдау ақысын өз уақытында төлеуге міндетті. Ол есептеулер
тәртібіне, жалдау төлемін жүзеге асырумен байланысты басқа да міндеттерді
орындауға қатысты төлемдердің шарттары мен тәртібін сақтауға міндетті.
Егер мәселе ақшалай есептеулер туралы болса, онда ҚР-ның ақша
айналымының режимі сақталуы тиіс. Егер төлемнің басқа түрі қарастырылса,
онда оларға сату-сатып алу, мердігерлік, ақылы қызмет көрсету туралы
нормалар қатынасын жатқызуға болады. Бұл жалпы алғанда жалдаушының жалдау
төлемі бойынша міндеттерін белгілейтін нормалардың мағынасынан туындайды.
Негізінде заңдылықта осы тәрізді қызмет атқаратын нормалар жоқ және
жалдауға төлем жасаудың тәртібі мен шарттары қарастырылмаса, онда орта
рыноктық параметрлер қолданылады (ҚР АК 385-бап, 3-тармақ). Сонымен қатар,
екі жақтың мүдделері де ескерілуі керек.
Егер жалға берілген мүліктер бірдей, біртекті сапалы және т.с.с. болса
онда оларды пайдаланғаны үшін төлем барлық мүлікке бірдей тағайындалады.
Егер мүліктің жекелеген құрамдас бөліктерінің қандай да бір ерекшеліктері
болса, жалдап алушыға қосымша табыс әкелсе, өнімдірек болса, онда олар үшін
жеке ақы белгілеуге болады.
ҚР АК-ның 546-бабына сәйкес жалдау ақысын төмендегідей түрлерге
тағайындауға болады:
1) кезеңмен немес бір мезгілде жасалатын акшалай түрде
анықталған төлемдер;
2) жалға алынған мүлікті өнімді, жемісті немесе табысты
пайдалану нәтижесінде алынған белгіленген үлестер;
3) жалдаушының белгілі бір қызметті көрсетуі;
4) жалдаушының жалға берушіге шартпен бекітілген заттарды
меншікке немесе жалға беруі;
5) шартпен бекітілген жалданған мүлікті жақсарту бойынша
шығындардың жалдаушыға жүктелуі. Жалдаушы мен жалға
беруші шартта мүлікті қолданғаны үшін төлемдердің
жоғарыда көрсетілген түрлерін немесе басқа да төлем
түрлерін үйлестіре алады.
Егер де жалдау ақысының нақты түрі көрсетілмесе, онда ол ақшалай түрде
төленеді де тікелей шектеу қойылмаған жағдайда мүлікті пайдаланғаны үшін
ақы мөлшерін өзгертуге болады, бірақ жылына бір реттен аспауы керек.
Шарттардың басқа да өзгерістері сияқты (ҚР АК 405-бап, 1-тармақ) бұл екі
жақтың келісімі бойынша жүзеге асуы тиіс, бірақ ҚР АК-ның 456-бабының 3-
тармағы бойынша жалға беруші баға өзгерісін негізге ала отырып жалдау
ақысының мөлшерін өзгертуді талап етуге құқылы.
Бұл жағдай жалдау ақысының орта рыноктык деңгейі күрт жоғарылап кету
жалға беруші үлкен зиян шеккенде орын алуы мүмкін.
Заң актілерінде мүліктік жалдаудың, сонымен қатар мүліктің жекелеген
түрлерінің ақы мөлшерін қайтару үшін басқа минималды мерзімдер бекітіледі.
Орталықтандырылып тағайындалатын бағалар мен тарифтер өзгерсе, ешқандай
келісімсіз және дәлелсіз бір жақты тәртіпте (1 жақтың талап етуі бойынша)
жалдау ақысын қайта қарастыруға болады. ҚР АК 546-бабында 4 тармақ бойынша
жалдау ақысының мөлшерін қайта қарауға бірдей құқылы. Жалға беруші
жалдаудың орталықтандырылған өзгермелі бағалары мен тарифтері көрсетілген
жағдайда жалдау ақысын қайта карауды талап етуі мүмкін. Осыған сәйкес
жалдаушы жалдау ақысын төмендетуді талап етеді.
Шартта мүлікті қолданға үшін жалдау ақысының күшінде болатын барлық
уақыт мерзіміне оны өзгерту құқығынсыз тгағайындалатыны қамтылады. Жалдау
ақысының мөлшерінің өзгеруінен ұзақ мерзімді міндеттемелердегі төлем
валютасының (көбіне теңге) инфляциясымен байланысты оның индексациялануын
ажырата білген жөн, бірақ индексация шартта қарастырылуға тиіс (282-бап, 3-
тармақ).
Егер жалдаушының жауапкершілігінен тыс жағдайларға байланысты шартта
келтірілген мүлікті пайдалану жағдайы немесе мүліктің күйі нашарласа,
жалдаушы оның ақысын төмендетуді талап етуге құқығы бар. Мысалы, жалға
берушінің мүлікті бөлшектеп, күрделі жөндеуден өткізуі, оны қосымша басқа
тұлғаларға жалға беруі салдарынан мүлікті пайдалану жағдайы нашарлауы
мүмкін. Мүліктің жағдайы (күйі) нашарлағанда жалдаушының кінәсі болмауға
тиіс. Осылайша, жалдаушының бұл құқығы оның жалданған мүлікті күтіп үстау
бойынша өзінің міндеттерін орындаған жағдайда ғана туындайды (бұл туралы
кейінірек қарастырамыз).
Жалға берілген мүліктің кемшіліктерін байқаған жағдайда, жалдаушы өз
таңдауы бойынша жалға берушіден талап ете алады:
1) мүліктің кемшіліктерін ақысыз жоюды;
2) сәйкес мөлшерде жалдау ақысын азайтуды;
3) мүлікті пайдаланғаны үшін төленетін төлемнен осы
кемшіліктерді жоюға кетен шығындарды ұстап қалуды. Бұл жағдайда жалдаушы
жалға берушіні алдын ала ескертуі тиіс;
4) шартты мерзімінен бұрын бұзуды.
Жалдаушының талаптары туралы немесе оның мүліктің кемшіліктерін жалға
берушінің есебінен жою ниеті туралы хабардар болған жалға беруші
жалдаушымен жалға берілген мүлікті қалыпты жағдайдағы басқа балама мүлікпен
алмастыра алады немесе мүліктің кемшілігін ақысыз жояды.
Егер қабылданған шаралар (мүлікті пайдаланғаны үшін төлемнен
кемшіліктерді жою бойынша шығындарды үстап қалу) жалдаушының шеккен зиянын
жаппаса, жабылмаған шығыңдар орнын толтыруды талап етуге құқылы. Ал
жалдаушыға мүліктік жалдау шартын мерзімінен бұрын бұзуды талап етуге
кұқылы. Ал жалдаушыға мүліктік жалдау шартын жалдау мерзімінен бұрын бұзуд
талап ету кұқығы жалға берушінің кемшілігі бар мүлікті жалға берушімен
жалдаушының құқығын шектейтін жағдайда берілуі тиіс.
Егер жалдаушы мүлікті пайдаланғаны үшін ақы төлеу мерзімін елеулі түрде
бұзған жағдайда жалға беруші жалдаушыға оперативтік санкцияларға қолдана
алады. Ол жолдаушыдпн жалдау ақысын мерзімінен бұрын төлеуді талап етеді.
Төлем мерзімін жалға беруші белгілейді, бірақ ол төлем мерзімі үшін
уақытынан бұрын төлеуді қатарынан екі және одан да көп талап ете алмайды.
Егер заң актілерінде немесе шартта өзгеше көрсетілмесе, жалдаушының
жалдаған мүлікті пайдалану нәтижесінде алған өнімі, жемісі немесе басқа да
табысы оның меншігіне көшеді.
Жалдаушы мүлікті дұрыс (түзу) жағдайда ұстауға, өз есебінен ағымдық
жөндеу жұмыстарын жүргізуге және мүлікті күту бойынша шығындарды өтеуге
міңдетті, егер заң актілерінде немесе шартта өзгеше көрсетілмесе.
Жалдаушының талаптары жөнінде немесе оның мүліктің кемшіліктерін жалға
берушінің есебінен жою ниеті туралы хабардар болган жалға беруші
жалдаушының жалға берілген мүлікті қалыпты жағдайда басқа балама мүлікпен
алмастыра алады немесе мүліктің кемшілігін ақысыз жояды.
Жалға берушінің (меншік иесінің) мүлікті дұрыс, қалыпты жағдайда үстау
міндеттері шарттың күшінде болатын уақыт кезеңінде жалдаушыға өтетінін
білдіреді. Осыған орай, жалдаушы мүлікті жарамды қалыпта сұтау үшін қажетті
әркеттерді орындауға міндетті болады. Мысалы, двигательдің майын алмастыру,
жүмыс соңынан механизмнің жүмысшы бөліктерін тазалау, арнайы салқындатқыш
сүйықтық қолданылмаған және агрегат жылы бөлмеде орнатылмаған жағдайларда,
ауа райы суық езде кезде радиатордың суы төгілуге тиіс және т.б.
Ағымдық жөндеуден өткізу өзінің мазмүнымен өте үлкен жүмыс шеңберін
камтиды, ол механизмнің жекелеген тетіктерін алмастыруға, су құбырларындағы
тесіктерді бітеуге, істен шыққан электро-розеткеларды, сөндіргіштерді
алмастыруға бағытталуы мүмкін.
Сонымен қатар, ағымдық жөңдеуде жалға алынған мүліктегі негізгі
тетіктерді, агрегаттарды, конструкцияларды кешенді алмастыру жүзеге
асырылмайды. Ағымдық жөндеуден өткізудің негізгі мақсаты мүлікті қалыпқа
сай жағдайда ұстау. Шартпен жалдаушыға жалданған мүлікті қалыпқа сай
жағдайда ұстау, жалданған мүлікті күрделі жөндеуден өткізу міндетін де
жүктеуге болады. Сонымен қатар, жоғарыда айтылғандай, жалдаушы мүлікті
күтіп ұстау бойынша да шығын жұмсауға міндетті. Олар ең алдымен сыртқы
факторга негізделген. Мысалы ғимаратты пайдалану, электроэнергия, газ,
ыстық және суық су, канализация шығындарымен байланысты. Мүлікті күтіп
ұстауға кеткен шығындар оны пайдалануды қамтамасыз ететін үйымдастырушы
шаралармен байланысты. Сондықтан, жалға алынған мүлікті ұғымды пайдалануға
мүдделі жалға алушы өз бетінше шығындарды өтейді.
Мүлікті күту шығындарын құрамы бойынша міндетті және қосымша деп бөлуге
болады. Міндетті шығындарға жалдаушының мүлікті пайдалануымен тікелей
байланысты шығындар жатады (электоэнергия шығындары). Егер жалдаушы мүлікті
күтумен тікелей айналысатын маман жалдаса, мүлікті сақтандырса, онда олар
қосымша шығындар болып табылады.
Мүлікті күту шығындарын міндетті және қосымша деп бөлудің мағынасы
мынада: міндетті шығындар шартта көрсетіледі және жалға беруші оларды
жалдаушыдан талап ете алады. Қосымша шығындарды жалдаушы өзі белгілейді
және оларды алып тастай алады.
Жалдаушының көрсетілген міндеттерді орындамауы жалға берушінің мүддесіне
қайшы келсе, ол мүлік жалдау шартын иерзімінен бұрын бұзуды талап етуге
құқылы.
Жалға беруші ҚР АК 533-бабында қарастырылған міндеттерді орындау
қажеттілігі туралы жалдаушыны жазбаша түрде ескертуге міндетті, сонымен
қатар ол жалдаушыға осы міндеттерді белгілі мерзімде орындауға мүмкіндік
беруі керек.
Өз кезегінде жалдаушы жалға берушіден жалға берілген мүлікті куту
бойынша өз міндеттерін орындауды талап ете алады.
Жалға берушінің өзінің күрделі жөндеуден өткізу бойынша міндеттерін
орындамауы жалдаушыға өз тандауы бойынша:
1) өз бетінше жөндеуден өткізу және жалға берушіден жөндеуге
кеткен шығынды өндіріп алуға;
2) жөндеу құнын шарт бойынша төленетін мөлшеріне
жеткізуге;
3) шарт бойынша төлемнің сәйкес мөлшерге азайтылуын талап
етуге;
4) шарттан бас тартуға құқық береді.
Жалдаушының мүлікті жақсартуға кұқығы бар. Ол жекелеген
жақсартушыларды жалға берушінің келісімінсіз де жүзеге асыра алады. Егер,
өзгеше көрсетілмесе жекелеген жақсартулар жалдаушының меншігі болъш
табылады. Жекелеген жақсартулар деп мүлікке зиян келтірмей болатын
жақсартуларды түсінген жөн. Бөлінбейтін ерекшелендіруге жақсартуларды (ягни
мулікке зиян келтірмей бөлінбейтін, жекеленбейтін жақсартулар) жүзеге асыру
үшін меншік иесі қажет. Шартта өзгеше көрсетілмегендіктен, жалдаушы өз
қаражатының есебінен және жалға берушінің келісімімен жалданған мүлікке
зиян тигізбей бөлінбейтін жақсартулар жасағанда, шарт күшін жойғаннан кейін
осы жақсартулардың құнын қайтарып алуға құқылы. Бөлінбейтін жақсартуларға
ғимаратқа жапсыра алынған бөлмені, қабырғаларды көркемдік безендіру және
тағы сол сияқтыларды жатқызуға болады. Жалдаушының жалға берушінің
келісімінсіз жүргізген бөлінбейтін жақсартуларының құнын қайтарып алуға
жатпайды.
Мүлік жалдаудың шарты өз күшін жойғаннан кейін жалдаушы жалға берушіге
мүлікті шартта келісілгендей жағдайда немесе қалыпты тозуын есептеп өзі
алған кездегідей күйде қайтаруға міндетті.
Егер мерзімі аяқталғанда қайтарылатын мүліктің жағдайы заңға немесе
шартқа сәйкес келмесе, жалдаушы жалға берушінің шеккен зиянның орнын
толтырады. Егер жалға алынған мүлік, шартта көрсетілген қызмет ету
мерзімінен бұрын істен шықса, онда жалдаушы жалға берушіге мүліктің қалдық
құнын төлейді. Егер кәсіпорынды жалдау шартында өзгеше көзделмесе, жалға
алушы жалға берушінің келісімінсіз жалға алынған мүлік кешенінің құрамына
оның құнын арттыратын өзгерістер енгізуге, оны қайта құруға, кеңейтуге,
техникамен қайта жарақтандыруға құқылы.
Егер кәсіпорынды жалдау шартында өзгеше көзделмесе, кәсіпорынды
жалдаушы жалға алынған мүліктен ажыратуға болмайтын жақсарту құнының,
мұндай жақсартуға жалға берушінің рұқсат етуіне қарамастан, өтемін алуға
құқылы.
Жалға беруші жалға алынған мүліктен ажыратуға болмайтын жақсарту
құнын өтеу міндетінен, егер ол жалға алушының осы жақсартуға шыққан
шығысының жалға алынған мүлік құнынан оның пайдаланылу қасиетін жақсарту
мөлшеріне сәйкес келмейтіндей екнін немесе мұндай жақсартуларды жүзеге
асыру кезінде адалдық пен ақылға сыйымдылық принциптерінің бұзылғандғын
дәлелдесе, сот арқылы босатылуы мүмкін.
Бұл жерде мүліктің мерзімінен бұрын істен шығуы жалдаушыға байланысты
себептердің кесірінен болғандығы туралы сөз болып отыр, бірақ мүлікке әдейі
ойластырылып зиян келтірілді деп айтуға болмайды. Жалдаушы жалға берушіге
мүліктің істен шығуы орын алған кездегі мүліктің ғана құнын төлеуге
міндетті.
Егер жалдаушы жалға алынған мүлікті қайтармаса немесе уақытында
қайтармаса, жалға беруші жалдаушыдан мерзімінен өтіп кеткен барлық уақыт
ішінде мүлікті пайдаланғаны үшін ақы талап ете алады. Жалдаушының мүлікті
өз уақытында қайтармағаны үшін төлейтін төлемі жалпы ереже бойынша айыппұл
сипатында болады және егер шартта өзгеше көрсетілмесе айып төлемінің
үстінен толық сомада алынуы мүмкін.
Мүліктік жалдаудың шартында екі жақтың келісімімен анықталған жағдайларда
жалданған мүліктің жалдаушының меншігіне өтуін қарастыруға болады. Егер
шартта жалданған мүлікті төлеп сатып алу туралы жағдайлары қарастырылмаса;
оны екі жақтын қосымша шартымен бекітуге болады, бұл жағдайда олар мүлікті
пайдаланғаны үшін бұрын төленген ақыны төлемдік баға ретінде есептеуге
келісуі мүмкін.
Сондықтан жалдаушының жалданған мүлікке деген құқығын қорғауы меншік
құқығын қорғауымен бірдей дәрежеде қамтамасыз етіледі. Жалға беруші
жалдаушының алдында жалданған мүлікке қатысы жоқ үшінші тұлғалардың
зорлықшыл әрекеттерінің 2 салдарынан пайдаланудың бұзылғандығы үшін жауапты
емес. Ал егер жалға беруші бұзышулардың әрекеттерін жазалайтын болса, бұл
жағдайда оның өзі де жауапты болады. Барлық жағдайда да жалдаушының ақылы
талап ету құқы бар және өз атынан өзіне тиісті құқықтарын қорғай алады.
Жалпы алғанда жалға беруші және жалдаушының құқықтары мен міндеттері
осындай.
Басқа да азаматтық-құқықтық шарттар сияқты мүлікті жалдау шарты да, оны 2
тараптың орындауымен күшін жояды.
Егер жалдаушы шарт мерзімі аяқгалғаннан кейін де жалға берушінің
қарсылығынсыз мүлікті пайдалануын жалғастыра берсе, шарт сол шарттармен
белгісіз мерзімге қайтадан бекітілді деп саналады. Бұл жағдайда тараптардын
әрқайсысы шарттан бас тартуға еркі бар, ол үшін екінші тарапты жазбаша
түрде ескертуі тиіс: жылжымайтын мүлікті жалдағанда — 3 ай ішінде, басқа
мүлік түрін жалдағанда — 1 ай ішінде;
Жалдаушы шартты жаңа мерзімге бекіту үшін айрықша құқыққа ие. Ол үшін
жалдаушы алдынғы шарт бойынша өз міндеттерін тиісті түрде орындауы керек.
Осы шартты сақтағанда жалдаушы мүліктік жалдау шартын жаңа мерзімге
бекіткенде, басқа тең жағдайларда үшінші тұлғаларға қарағанда айырықша
құқыққа ие болады. Егер басқа жалдаушы тиімдірек жағдайларды ұсынса,
бастапқы жалдаушы мүліктік жалдау шартын бекіткендегі өзінің айрықша
кұқығынан айырылады.
Өзінің құқығын пайдаланғысы келген жалдаушы шарт жасасу ниеті туралы
жалға берушіге жазбаша түрде хабарлауға міндетті. Хабарлама шартта
көрсетілген мерзімде жасалуы керек, ал егер мерзімі көрсетілмесе, шарт
күшін жойғанға дейінгі мерзімде жасалады.
Мүліктік жалдау шартын жаңа мерзімге бекіткенде екі тараптын келісімі
бойынша шарттын талаптары өзгеруі мүмкін. Егер жалға беруші жалдаушынын
шартты жаңа мерзімге бекіту туралы өтінішін кабыл алмаса, бірақ шарттын
біткен күнінен бастап 1 жыл ішінде басқа тұлгамен мүліктік жалдау шартын
бекітсе, жалдаушы өз таңдауы бойынша сот арқылы, жасалған — шарт бойынша
өзінің міндеттері мен кұқықтарының ауысуын және шартты жаңартудан бас
тартқандығынан келген шығындарының ауысуын және шартты жаңартудан бас
тарткдндығынан келген шығындарының орнын толтыруды немесе тек шығыңцарының
орнын толтыруды талап етуге құқылы.
Мүлікті жалдаудың келісім шарты екі тараптың келісімі бойынша кез-келген
уақытта күшін жояды. Сонымен қатар ол бір ғана тараптын еркі бойынша
тоқтатылуы мүмкін. Жоғарыда көрсетілтендерден басқа жалға берушінің еркімен
мына жағдайларда тоқтатыла алады:
а) егер жалдаушы 2 реттен артық жағдайда шартта бекітілген
төлем мерзімі өткенде мүлікті пайдаланғаны үшін ақысын төлемесе;
б) егер заң актілеріне немесе шартқа сәйкес күрделі жөндеуден
өткізу міндеті жалдаушыға жүктеліп, ол мүліктік жалдау шартында
бекітілген мерзімде, егер де мерзім бекітілмесе, онда тиісті уақытта
мүлікті күрделі жөңцеуден өткізбесе;
Жалға беруші өз еркі бойынша шартты мерзімінен бұрын бұзу жағдайларының
барлығында жалдаушыға белгілі мерзімде өз міндеттерін орындауына мүмкіндік
беруі керек.
Шарт жалдаушының еркі бойынша мерзімінен бұрын тоқтатылады, егер:
а) жалға берушінің шартына немесе мүліктің тағайындалуына
сәйкес жалдаушыға оны пайдалануға кедергі келтірсе, немесе оны
пайдалануға бермесе;
б) Жалға беруші де көрсетілген мерзімде өзіне жүктелген мүлікті
күрделі жөндеуден өткізу міндетін атқармаса;
в) жалға берілген мүліктің жалдау шартын бекітерде оның
түзулігін тексергенде немесе мүлікті қарау кезінде байқалмаған,
жалдаушыға белгісіз болған және жалға беруші емкертпеген, мүлікті
пайдалануға бөгет жасайтын кемшіліктері болса;
г) егер мүлік жаддаушының жауапкершілігінен тыс жағдайларға
байланысты қолдануға жарамсыз болып шықса.
1.2. Жалдаушының міндеттері
Жалдаушының міндеттері. Жасалған келісім шарттарына сәйкес жалдаушының
міндеті:
1) жалға алынған мүлікті жалдау шарттының талаптарына сәйкес, егер де
ондай талаптар көрсетілмесе, мүліктің қызметіне сәйкес пайдалануы керек.
Жаддаушы мүлікті өзі пайдалануы керек. Егер ол жалға берушінің келісімінсіз
мүлікті пайдалануға үшінші тұлғаны қыстырса, ол АК қарастырылған өзінің
басқа да міндетін бұзады. Мүліктің қызметі шартта айқындалуы тиіс. Қарама
қарсы жағдайда мүлік өзінің мәніне орай, өзіне тән қызметі бойынша
қолданылуы тиіс.
Егер жалдаушы мүлікті жалдау шарттарына немесе мүліктің қызметіне сәйкес
емес түрде пайдаланса, жалға беруші шартты мерзімінен бұрын тоқтатуды және
шығындардың орнын толтыруды талап етуге құқылы. Мүлікті пайдалану
талаптарын немесе мүліктің тағайындалған қызметін бұзғаны үшін
жауапкершілік кінәсі болса, себебі егер пайдалану шарты кездейсоқ бұзылса
АК 614-бап 4 тармақ қолданылады. Бүл жағдайда жалдау шарты мерзімнен бұрын
күшін жоймайды;
2) Мүлікті пайдаланғаны үшін төлемді өз уақытында жүргізу. Жалдау ақысын
төлеу мерзімі, жағдайы, тәртібі және мөлшері шартта анықталады. Жалдау
ақысының бұл сипаттамаларының заңда немесе нормативтік актілерде бекітілуін
АК қарастырмайды. Сондықган жалдау ақысын төлеу мерзімі, шарты, тәртібі
және мөлшері қандай да бір нормативтік акт бойынша бекітілсе, жалдау
шартында да оған сілтеме жасалуы керек. Әйтпесе, жалдау ақысынын бұл
сипаттамалары шартпен бекітілген деп есептелмейді. Бұл кезде салыстырмалы
жағдайда балама мүлікті жалға берген кезде қолданылатын жалдау ақысын төлеу
мерзімі, шарты, тәртібі және мөлшерін бекітетін ереже қолданылады. Басқаша
айтқанда, жалдау ақысының орта рыноктық сипаттамаларын қолдану туралы сөз
болып тұр. Сот тәжірибесі жалдау ақысын төлеудің "дағдылы" мерзімін,
шартын, тәртібін белгілегенге дейін, мемлекеттік мүлікті беру үшін
бекітілген ережелерге сүйенуге болады (тәжірибе жүзінде кең тараған)
Жалдау ақысы шартта қарастырылған жағдайларға байланысты жалға алынған
мүлікке тұтастай немесе оның құрамдас бөліктері бойынша жеке-жеке
белгіленуі мүмкін.
а) мерзімдік немесе біржолғы төленетін төлемдердің тұрлаулы
сомасында белгіленген;
б) жалданған мүлікті, өнімді, жемісті және табысты пайдалану
нәтижесінде анықталған белгілі бір үлес;
в) жалдаушының белгілі бір қызмет көрсетулері;
г) жалдаушының шартта келісілген затты жалға берушінің
меншігіне немесе жалдауына беруі;
д) жалдаушыға жалданған мүлікті жақсарту шарты келісілген
шығындарды жүктеуі;
Жалдау ақысының кейбір нысандарын қолдану жалдау шартын, сату-сатып алу
немесе қызмет көрсету туралы шарттардың белгілері қосылған аралас шартқа
айналуын білдіреді. Тараптар жалдау көрсетілген жалдау ақысының түрлерін
немесе жалдау төлемінің басқа түрлерін біріктіріп қарастыра алады, мысалы,
жалға алынған мүліктік кешенді пайдаланудан түскен жалдаушының пайдасының
бір бөлігі түрінде.
Егер жалдау ақысының нақгы формасы шартта қарастырылмаса, онда жалдау
ақысы жалдау шартының мерзіміне байланысты — бір жылға немесе мерзіммен
төленетін тұрлаулы сомада анықталады.
Егер тараптың шартында өзгеше көрсетілмесе, жалдау ақысының мөлшері
шартта келтірілген мерзімде көп дегенде жылына 1 рет өзгеруі мүмкін. Заң
актілерінде жалдаудың жекелеген түрлерін жалдау үшін жасалатын жалдау төлем
мөлшерін қайта карауға өзге де ең аз мерзімдер көзделуі мүмкін. .Жалдау
шартында жалдау ақысынын тұрақгылығы және қайта қарауға жатпайтыны туралы,
сонымен қатар шарт тараптарының кез-келгені жалдау ақысын бір жақгы
тәртіпте өзгертуді талап ете алатыны туралы қарастырылған, ал екінші тарап
аренда ақысын өзгертуді, қабылдамаған жағдайында шарт мерзімінен бұрын
бұзылады. Егер бұл тәрізді ережелер шартта қарастырылмаса, ареңцалық ақыны
тек екі тараптың келісімі бойынша ғана өзгертуге болады. Тараптардың қай-
қайсының болса да арендалық ақы мөлшерін өзгертуден бас тартуы екінші
тарапқа соттық тәртіпте қайта қарауға мәжбүрлеуге арендалық шарттарын
мерзімінен бұрын бұзуға құқық бермейді, себебі ондай шаралар АК-те
қарастырылмаған. Осылайша, арендалық төлем мөлшерін кайта қарау уақытын
заңмен белгілеу қайта қарау мүмкіндігі мен бекітілген және қайта қараудан
тараптардың біреуі бас тартқан кезде жазалау шаралармен жабдықталған
жағдайда ғана тәжірибелік маңызға ие болады.
Жаддаушы жалдау ақысын белгілі мөлшерде төмендетуді талап етуге құқығы
бар, егер де оның жауапкершілігінен тыс жағдайларға байланысты аренда
шартында қарастырылған мүлікті пайдалану жағдайы немесе мүліктің жай-күйі
елеулі түрде нашарласа жалдаушыға мүндай құқықтың берілуі жалға берушінің
осы мүліктің иесі ретінде, арендаға берілген, оның кездейсоқ жағдайлардан
нашарлауы — меншік иесінің тәуекелі. Арендалық шартын пәніне сыртқы
жағдайлар ретінде көрінетін пайдалану шарттарының нашарлауы туралы айтқанда
шартты жүзеге асырудың мүмкін еместігінің тәуекелі туралы айтқан жөн. Жалға
берушіге бұл тәуекелді де қою толығымен қисынды, егер оның негізгі
міндеттерін білетін болсақ — мүлікті пайдалануға беру және келісілген уақыт
бойына еркін қолдануын мүмкіндік беру.
Жалдау ақысының көлемін төмендетуді кез-келген пайдалану шарты мен мүлік
жағдайынын нашарлауынан емес, елеулі жағдайда ғана талап етеді. Елеулі деп
мынадай нашарлау түрін айтады, егер жалға алушы шартқа отырғанда үміт
артқан бөлігінен үлкен мөлшерде құр қалса.
КР АК 614 — бап, 4 тармақ қарастырылғаннан өзгеше ережелерді шартта
бекітуге болады. Бірақ арендалық ақысын төлеу мерзімі, тәртібі және шарты
арендалық шартында анықталатынын ескере отырып, бұл бойынша пайдалану шарты
мен мүлік жағдайының елеулі нашарлауы кезінде де жалдау ақысының мөлшері
жалдау қайта қарастырылмайды.
АК бойынша ақысын кез-келген уақытта төлеуге болады: жылына, тоқсанда,
айына, аптасына бір рет және т.б. Егер жалға алушы жалдау ақысын мерзімінен
бүрын төлеуді қатарынан 2 мерзімнен артық емес уақытта ғана талап етуге
болады. Уақытысының елеулі бұзылуы пайдалану шарты мен арендалық мүлкінің
сияқгы қаралуы қажет.
Сонымен, аренда бойынша жағдайынын елеулі нашарлағаны басқа да ережелер
тағайындауға болады, мысалы, жалдау ақысын мерзімінен бұрын төлеуді талап
етуге тыиым салу немесе керісінше, төлеу мерзімін елеулі түрде бүзу
кезінде ғана емес немесе қатарынан 2 реттен артық мерзімі үшін төлеуді
талап ету мүмкіндігі.
3) Мүлік жалдау шарты тоқтатылғаннан кейін жалдаушы мүлікті алған
кезіндегі күйінде, қалыпты тозуын ескере отырып немесе шартта келісілген
күйінде оны жалға берушіге қайтаруға міндетті. Жалдаушының қайтаратын
мүлкінің жағдайына қосылатын талап, арендалық шартына сәйкес жалға
берушінің жалға беретін мүлкіне қойылатын талаптарға ұқсас (бүл
жағдайда баламалы түрде қолданылатын). Сондықтан, жалға берілген
қайтарылатын мүліктің қызметі арендалық шартқа және осындай
мүліктін қызметіне сәйкес болуы қажет. Мүлікпен бірге жалға
берушіге бүрын жалдаушымен алынған барлық керек-жарақтарымен және
оған тиысты кұжаттарымен беріледі. Егер мүндай керек-жарақтар мен құжаттар
берілмеген болса; алайда жалдаушы мүмкін оларсыз мақсатқа сәйкес
пайдалана алмаса не шарт жасасу кезінде үміт етуге болса, онда мүлікті
қайтару жөніндегі жалдаушының міндеті орындалмаған болып есептелмейді.
Қайтарылатын мүліктің жағдайы келесідей бойынша белгіленеді: шартта
қайтару түріне арнайы талаптар қарастырылады, мысалы, бұл шартта үйді
қайтару онда күрделі жөндеу жүргізгеннен кейін мүмкін болады. Егер
қалпындағыдай қалыпта есепке ала отырып қайтарылуы қажет болса.
Қалыпты төзеу деп жалға алынған мүліктің жалдау шартында
көрсетілген қызметі бойынша, уақыты біткенше дағдылы пайдалануға
шыдамдылығын түсінеміз.
Егер жалдаушы арендаға алған мүлкін қайтармаса немесе өз уақытында
қайтармаса онда жалға беруші жалдау ақысын төлеуді бүкіл ұзартылған
мерзімде талап етуге құқығы бар. Егер көрсетілген ақы жалға берушіге
тигізген шығынды жаппайтын болса, онда оның орнын толтыруды талап
етуіне болады. Бүл ереженің тиімділігі мынада, жалға берушіге
арендалық мүлікті өз уақытында
қайтармағанда көпшілік жағдайда келтірілген шығынның көлемін дәлелдеудің
қажеті жоқ. Тек ареңдалық ақынын үзартылған мерзімде төленуі
талап ету жетклікті.
Егер де арендалық мүліқтің өз уақытында қайтарылмауын жалдау шартында
айып ретінде қарасақ, айып төлемінің үстінен шығындардың орны толтырылады,
егер шартта өзгеше жағдай карастырылмаса.
4) Егер заңдарда немесе шартта өзгеше көзделмесе, мүлікті
дұрыс күйде ұстап-тұруға ағымдағы жөндеуді өз есебінен жүргізуге
және мүлікті ұстап-тұтуға кететін шығындарды көтеруге міндетті.
Ағымдағы жөндеу деп басты кұрамдас бөліктерін алмастырумен байланыссыз
(тетік, бөлшек) мүліктегі кемістіктерін жоюды түсінеді. Ағымдағы жөңдеудің
күрделі жөндеуден айырмашылығы, ол арендалық мүліктін бағасын жоғарлатпайды
және төзуды тоқтата алмайды. Сондай-ақ, ағымдағы жөндеудің жүргізілмеуі
мүліктің қызметі бойынша пайдалануын елеулі қиындатады немесе пайдалануды
мүмкін емес етеді.
Ағымдағы жөндеуден мүлікті дұрыс күйде ұсталуын ажырату қажет, яғни бұл
мүліктей қызметі бойынша кез-келген мезгілде пайдалануына мүмкіндік береді.
Бұл жере қызметі бойынша тоқтаусыз пайдаланатын арендалық мүліктің
физикалық дұрыстығы туралы сөз болуы қажет. Заттардың дүрыс күйде ұсталуы
заттардың өзіне тән ішкі себептермен (техникалық) байланысты. Мысалы,
жалдау көлігін үнемі жаңармаймен жабдықтап отыру қажет.
Ағымдағы жөндеуден және мүлікті дүрыс күйде ұстаумен қатар, жалдаушы
жалданған және мүлікті ұстап-тұтумен байланысты шығындарды көтеруге
міндетті. Бұл шығындар сыртқы себептерге байлнысты (пайаланудың әлеуметтік-
экономикалық жағдайлары). Олар жалданған мүліктің ішкі кемшіліктерін жоюмен
немесе оны физикалық (техникалық) жарамды дұрыс қалыпта ұстаумен байланысты
емес, бірақ мұндай шығындарсыз затты пайдалану мүмкін емес. Мысалы, жолға
алушы жалдаған автокөлігінің тұрағын төлеуі немесе оны сақтандыруы және
т.с.с.
5) Егер АК-те заң немесе басқа құқықтық актлерде өзгеше
белгіленбесе, жалдаушы қосымша жалдауға (қосалқы аренда),
мүлікті жалдау шарты бойынша өз құқықтары мен міндеттерін
басқа тұлғаға беруге (қайта жалдау — субаренда), жалға алған
мүлікті тегін пайдалануға беруге, сондай-ақ осы құқықтарды кепілге
беруге және оларды шаруашылық серіктестерінің, акционерлік
қоғамдардың жарғылық капиталына салым немесе өндірістік
кооперативке жарна ретінде слуға құқығы жоқ.
Жоғарыда көрсетілген жағдайлардың барлығын басқа тұлғаға жалдаушының
құқықтары ғана емес, міндеттерінің де ауысатынын білдіреді.
Міндеттердің ауысуы (немесе олардың бір бөлігі) жалға берушінің міндетті
түрде беруін талап етеді. Себебі, мүліктің немесе оған иелік ету құқығының
кімге ауысатындығы жалға берушіге бәрібір емес.
Жалға берушінің шарттағы әр түрлі тәсілдер арқылы белгілі болады — тіклей
негізгі аренда шартында, оған қосымша шартты және бір жақты әрекет түрінде
де (мысалы жазбаша рұқсат беру) көрінеді.
Жалға беруші бергенде ауысатын арендалық құқықтар мен міндеттердің
көлемін анықтай алады.
АК бойынша жалдаушының өзінің құқықтарын тұтастай немесе бір бөлігін
басқа тұлғаға беруіне тиым салынған. Құқықтарды түгелдей беру қайта
жалдауда орын алады.
Бұндай жағдайда жалға берушімен қатынасқа жаңа жалдаушы түседі, ал
бұрыңғы жалдаушы шетке шығады және жалға берушінің алдындағы жауапкершілігі
тоқтайды.
Арендатордың өз құқығын бөлшектеп беруі қалған басқа жағдайлардың бәрінде
орын алады, берілетін құқықтардың көлемі әртүрлі болады. Ең аз мөлшердегі
құқық кепілмен қамтамасыз етілген міндеттеменін орындалмаған жағдайында
жалдау құқықтарына иелік ету мүмкіндігін ғана алатын кепіл ұстаушыға
беріледі. Құқықтардың не үлкен бөлігін ареңдалық құқық салым (үлестік
жарна) түрінде берілетін шаруашылық серіктестері және өндірістік
кооперативтер алады, себебі арендалық шартынан туындайтын барлық
міндеттемелер салым салушыларда-жалдаушыларда болады. Субареңца болса
(тегін пайдалану шектің аралық орынға ие, себебі қайта жалдаушыға арендатор
құқығынын бір бөлігі ғана беріледі және субарендатордың арендатор алдында
міндеттемелері бар. Бірақ қайта жалдаудан басқа, кез-келген жағдайда жалға
берушінін алдында шарт бойынша арендатор жауапты болып қала береді.
Бірақ жалға берушінін шартсыз жүзеге асыра алмайтын әрекеттерінін
қаттарына арендатордың затты үшінші тұлғаға беруінін барлық жағдайлары
жатқызылмаған. Мысалы, затты мердігерлік шарты бойынша жөндеуден өткізуге
немесе сақтауға тиым салынбаған. Бұл жағдайда жоғарыда айтылғандай,
сатушыда (мердігерде) затты пайдалану құқығы пайда болмайды.
Субаренда жалдау құқығын үшінші тұлғаға берудің кең тараған түрі болып
саналады, соңдықтан ерекше қарастырған жөн.
Жалдап алынған мүлік қандай да бір мөлшерде жалдаушыға қажетсіз болса,
ол жалға берушінің шартымен бұл мүлікті субарендаға (қосалқы аренда) бере
алады.
Субаренда жағдайында арендатор субарендаторға қатысты жалға беруші болып
шығды және де өзінің арендалық кұқықтарының біраз көлемін сақтап қалады.
Егер заңда және басқа да құқықтық актілерде өзгеше белгіленбесе, субаренда
шартына негізгі аренда шарты туралы ережелердің қолданылуы кездейсоқгық
емес.
Субаренда шартын аренда шартынын мерзімінен артық мерзімге жасау мүмкін
емес. Кері жағдайда ол Ак негізінде жарамсыз деп танылады. Бұл ешкім
өзінде бар құқықтан артық құқықта, біреуге бере алмайтын жалпы құқықтық
принциптен шығатын ұғым. Мысалы, егер жалдаушыға (арендатор) заттан
(мүліктен) табыс алуға тиым салынса, оңда ол бұндай құқықты субарендаға
ұсына алмайды. Субареңдаторға жүктелетін міндеттердің көлемі жалдаушының
міндеттері сияқты немесе одан да көп болуы міндетті емес. Жалдаушы мысалы,
жалға берушінің төлеміне жататын, аренда ақысынын көп бөлігін өз есебіне
алып қалуы мүмкін.
Субаренда аренда ... жалғасы
Сіз бұл жұмысты біздің қосымшамыз арқылы толығымен тегін көре аласыз.
Орта-Азиялық Университет
Заң факультеті
Азаматтық құқықтық пәндер кафедрасы
ДИПЛОМДЫҚ ЖҰМЫС
Тақырыбы:
Кәсіпорынды жалдау шартының заңды негіздері
Орындаған:
_____________
Ғылыми жетекшісі
_____________
Кафедра меңгерушісі
---------------------
Диплом жұмысы қорғауға жіберілді
______________________2005 ж
Алматы 2005
МАЗМҰНЫ
Кіріспе 3
I. Жалдау шартының мазмұны
1. Жалға берушінің міңдеттері (жалға беруші) 5
2. Жалдаушының міндеттері 16
II. Кәсіпорынды жалдау шартының үғымы және мазмұны.
1. Кәсіпорын азаматтық құқықтың объектісі. 22
2. Кәсіпорынды жалдау шартының субъектілері 25
2.3. Кәсіпорынды жалдау шарты
тараптарының құқықтары мен міндеттері 29
III. Кәсіпорынды жалдау шартын жасау тәртібі және орындау.
1. Кәсіпорынды жалдау шартын жасасу 31
2. Кәсіпорынды жалдау шартының орыңдалу ережелері 36
Қорытынды 39
Пайдаланылған әдебиеттер 41-42
Кіріспе
Қазіргі кезде нарықтық қатынастың дамып мемлекеттік меншік пен
меншіктің қатар танылуы, жекелендірудің жүзеге асырылуы жағдайында
кәсіпорынды азаматтық құқықтық объектісі ретінде қарау заңдылыкты немесе
негізді деп айтуымызға болады.
Қазіргі кезеңде азаматтық құқықтық дәстүрлі объектілерінің қатарында,
азаматтық құқықтық бірқатар жаңа объектілері пайда болды, олардың біріне
кәсіпорынды жатқызуымызға болады. Азаматтық құқықтық объектілер қатарының
кеңейуі біздің Республикамыздың нарықтық қатынасқа кеңінен мүмкіндік жасауы
негіз болып отыр.
Кеңестер Одағында ұзақ уақыт халық шаруашылығын жоспарлы түрде реттеу,
қысымды экономикалық жағдайдың болуы, мемлекеттік меншікке басымдылық беру,
жеке меншіктің жоқ болуы жағдайында кәсіпорын объект ретінде
қарастырылмады. Ол тек азаматтық құқық субъектісі болып табылады.
Мүлікті жалдау шартының да сату-сатып алу шартындағы сияқты шарттың
пәні елеулі белгі болып саналады. Сондықтан мүлікті жалдау шартының аталған
жекеленген түрлері, өзара пәні арқылы ажыратылады (көлік жалдау шартының
пәні-көлік (ұшақ, кеме, авто, т.б.) ал үй жалдау шартының пәні-үй (пәтер,
бөлме, т.б.)
Мүліктік көмек ретінде кәсіпорындарға қатысты шартты қатынастар аясы
кәсіпкерлік салада (сатып алу, сату, жалдау сенімгерлікпен басқару немесе
т.б.) кеңейе түсуде.
А.К. 29 тарауының 2,3,4,5, -параграфтары мүлікті жалдау шартының
жекеленген түрлерін реттеуге бағытталған (лизинг, кәсіпорынды жалдау, үйлер
мен ғимараттарды жалдау, көлік кұралдарын жалдау, прокат).
Мүлікті жалдау шарты қоғамдық мүліктік қатынастардың ішінде сату-сатып
алу шартынан кейінгі ең көп таралған шарттың бірі. Оның жекелеген түрлері
азаматтық қатынастардың түрлері салаларын қамтиды. Қазақстан республикасы
нарықтық экономикаға бет бұрып, қоғамдық қатынастар сипат ала бастаған
тұста Қ.Р. Азаматтық кодексі де қайта өңдеуден өтіп, қайта қабылдаңды.
Осыған орай көптеген мүлікті жалдау шартына қатысты ережелер түбегейлі
өзгеріп, мүлікті жалдаудың жаңа түрлері пайда болды. Соның ішінде лизинг
шарты көп өзгеріске түскен, заңнамасы жаңартылған түрі. 2000 жыл 5 шілдеде
Қ.Р. "Қаржы лизингі туралы" заң қабылданды. Осы заңда лизинг инвестициялық
қызметтің бір түрі ретінде көрсетілді. Қ.Р.Президенті Н.Ә.Назарбаев
инвестицияның ел экономикасын көтерудегі маңызын сан мәрте атады. Қ.Р.
инвестициялық қызметті реттейтін арнайы заңдар бар. Ал аталған
заң сол заңнамаға қосымша толықтыру болмақ.
Қазіргі кезде қарастырып отырған объектінің пайда болуына байланысты
қатынастарды реттеуші нормалар Қазақстан Республикасының Азаматтық
Кодексінің нормаларында немесе 19.06.1995 ҚР Президентінің "Мемлекеттік
кәсіпорын туралы" заң күші бар жарлығында қарастырылған. Көріп
отырғанымыздай кәсіпорынды азаматтық құқықтық объектісі қатарына заңмен
қарастыра отырып қосу кейінгі кезде ғана пайда болды. Міне осыған
байланысты қарастырып отырғандай объектіге қатысты күқықтық реттеу
ережелері ары қарай дамытуды, кемшіліктерді жою және қарама-қайшылықтарды
жоюды қажет етеді.
Жоғарыда өзім тоқталып өткен мүлікті жалдау шартының қазіргі
заманымызға сай қоғамдық экономикадағы орнының маңыздылығы, күнделікті
өмірде көп орын алатындығы және оған деген тек өзімнің емес, сондай-ақ
көптеген азаматтардың қызығушылығын тудырып отырғаны дипломдық жұмысымды
осы тақырыпта таңдауыма себешпі болды.
I. Жалдау шартының мазмұны
1.1.Жалға берушінің міндеттері (жалға беруші)
Жалға беруші бірінші кезекте мүлікті жалдаушыға шарт талабы мен мүліктің
мақсатына сәйкес келетін күйде беруге міндетті (қараңыз: ҚР АК 547-бап, 1-
тармақ). Беруге жататын мүліктің күйі алдымен шартта анықталуы тиіс,
мысалы, қоймалық жайды жалға беру мынандай түрде түсіндірілуі мүмкін, олар
өрт қауіпсіздігін талаптарына, оңда анықталған уақыттық режимнің сақталуы,
ылғалдылық және т.б. талаптарға сай болуы керек. Егер шарттың өзінде
мүліктің жағдайына қойылатын талаптар анықталмаса, онда олар мүлік
пайдаланылатын мақсаттар мен мүліктің белгіленуіне сүйене отырып
белгіленеді. Дегенмен, бүны істеу сату-сатып алу шарты бойынша қойылатын
сапасын анықтауға әлдеқайда қиын. Жалға қойылатын талаптар, әдетте
субъективті сипатта болады. Олар бойынша келісе алмаған (келісімге
келмеген) тараптар арасында шешілуі қиын қарама-қайшылықгар пайда
туындайды. Сондықтан егер жалдаушы мүліктің қандай да бір ерекше сапаға ие
болғанын қаласа, ол жалға берушімен келісуі керек. Мүлік кемшіліксіз болуы
керек және кемшіліктер шартта айтылуы керек. Кейбір жағдайларда заттың
кемшілігі үшін жауапкершілік жөніндегі сұрақгы шешудің басқа мүмкіндігі
бар. Егер жалға берілген заттың кемшіліктері тікелей оны қараған кезде және
затты жалға алмай тұрғанда табылса немесе жалдауды сол берілген мүлікті
пайдаланып және оның кемшіліктерін бүрын білген болса, онда жалға беруші
заттың кемшіліктеріне жауап бермейді.
Заттың кемшіліктерінен мүліктің қолдану (пайдалану) нәтижесінде пайда
болатын белгілі бір нашарлауын ажыратуға болады. Сондықтан бүл мынадай болу
мүмкін: қолданудан соң бірнеше жылдар өткеннен кейін мүліктің күйі тиісті
деп қана айтуға емес, сондай-ақ қанағаттанарлық деуге болады, бүл шарттың 2
тарабының белгілі іс-әрекетінің орындалуы мен белгілі шешімдер қабылдауын
талап етеді. Сондықган А.А.Ивановтың "шарт жасаған бойда мүлік ереже
бойынша жалға алушыға берілсе де, мүліктің тиісті күйін қамтамасыз ету
мідеті аренданың бүкіл мерзімі кезінде әрекет етеді"1 деген үзілді-кесілді
мінездемесімен келісу қиын. Ол мүлікті жалға беру келісімінің жақгарының
арасында бөленеді, оған жалға беруші мен жалдаушының міндеттері мен
қүқықгарын алдағы уақытта қарастырып көз жеткізуге болады.
Мүлік өзіне қатысты қүжаттарымен өзінің жиынтығына жататын барлық
бөлшектерімен (кешенділігін растайтын қүжаттар, қауіпсіздік, мүліктің
сапасы, қанау тәртібі және т.б.) жалға беріледі. Сол себепті мүлікке
құқығын бекітетін қүжаттар туралы сөз болмайды, мысалы, жылжымайтын мүлікті
сату-сатып алу келісімшарт ал мүліктің қанауы жүзеге асыру үшін керекті
қүжаттар да кірмейді. Қүжаттар жалға берушіде қалып және жалдаушының онымен
таныс болуы шартта қарастырылуы мүмкін.
Егер құжаттар мен оған қатыстылар берілмесе, және оларсыз жалдаушы
шартты жасау кезінде есепке алынған қүқығы бар мүлікті керекке жарата
алмаса және елеулі мөлшерде одан айрылып кдлса, ол жалға берушіден
қүжаттарға қатыстыларды талап ете алады және шартты бүза алады. Бүл
айтылғандар жалға беруші әлде оған басқа да себептер болғанына қарамастан
одан жалдаушы құжаттарды және оған қатыстыларды талап етуіне болады дегенді
есепке алмайды.
Жалға беруші мүлікті шартта көрсетілген мерзімде беру керек, егер шартта
мерзім көрсетілмесе, онда ол (мүлік) ақылға қонымды мерзім ішінде берілуі
тиіс.
Жалға беруші шартта қарастырылған мерзімде мүлікті бермесе, жалдаушы бүл
мүлікті ҚР АК 355-бабына сәйкес талап етеді немесе шартты бүзуды талап
етеді. Бүл екі жағдайда жалдаушы өзіне келген шығынның орнын толтыруды
талап ете алады.
Заттарды бергеннен кейін де меншік иесі зат меншігі қүқығына байланысты
тиісті ауыртпалықгарды сақгап қалады. Сондықган жалга алғанда меншік иесі
жалға берілген мүліктің жағдайларына жауапты болып қалады. Сонымен бірге
қатар заттық өкілеттіктің түгелдей барлығын толық есептеп шығарып тастауға
болмайды. Меншік иесімен бірге осы немесе басқа объектіге заттық
өкілеттіктер басқа түлғаларда да пайда болғанда, мүлікті үстауға байланысты
ауыртпашылықты бөлу мәселесі нақты жағдайға қатысты тиісінше шешілетіндігі
көрінеді.
Мүлік жалдау шарты бойынша ауыртпашылығын бөлу шарттан екі жаққа
мынадай түрінде беріледі. Жалға беруші соңдай-ақ жалға беретін мүліктің
есебінен күрделі жөндеуден өткізуді келісілген уақытта жасау, егер заң
актілерімен басқа да шарттарда қарастырылмаса, онда өз есебімен келісілген
уақытта да күрделі жөндеуден өткізуі керек. Жалға беруші соңдай-ақ жалдаушы
жауап бермейтін жағдайдың нәтижелерде туған керекті қажеттілікті өзінің
есебінен жөндеуден өткізуге міндетті, жөндеу қолайлы мерзімге жүргізіледі,
егер заң актылары және келісімшартта басқадай бекітілмесе (қараңыз: ҚР АК
552-бап 2). Келтірілген Азаматтық кодекстің нормаларын мағынасы бойынша
жалға беруші мүліктің кемшілігіне кінәсі болмаса, мысалы өндірістік
дефектісі болса жалға беруші жөндеу өткізуге міндетті.
Шарт жасау кезінде жалға беруші жалдаушыдан мүлікті жалға беруге үшінші
жақтың барлық құқықтарын алдын ала айтып қоюға міндетті (сервитуте, кепілге
алу құқығын және т.б.). Сондықтан да 1-кезекте мүлікке заттық құқық туралы
яғни оны ауыртпашылық етуі туралы сөз болмақ.
Мүлікті жалға беру осы мүлікке 3-жақтың қүқығының өзгеруі және
тоқтатылуына негіз бола алмайды. Бірақ та жағдайдың көбінде кұқық
бәсекелестігінсіз болмайды. Бұл кезде бір құқықтың басқалар алдына
басымдылығы туралы сұрақты шешу өте қиын, егер бір субъектінің басқалардың
алдында кұқығының басымдылығын бекіту үшін есептілік негіздемесі болмаса,
мысалы, жалга алушының қүқық өкілеттігін иелену басымдылығы меншік құқын
иеленушілердің алдында күдік тудырмаса, егер бұл кезде шарт талаптары
сақталса мүмкін болады. Басқа жағдайда осы және басқа заттың құқығының
басымдылығын анықтаудың жанама критерийлері оның бірінші реттілігі болып
табылады.
РФ АК-де бәсекелестік құқығының біреуінің басымдылығы туралы мәселенің
неғұрлым толықтай тәртіп белгіленуді мазмұндалған. Егер зат алуға бірнеше
несие беруші үміткер болса, олардың біреуіне кредитор үміткер болса,
олардың біреуіне зат беріліп жоғалады, ал егер зат берілмесе онда міндеті
ертеректеу пайда болған сол құқыққа ие адам артықшылққа ие, ал егер бұны
орнату мүмкін болмаған кезде — кім бірінші шағым берсе сол адам ие болады
(РФ АК 398-бап). ҚР АК-ның 355-бабында құқықтың артықшылығы еске алынады да
оның критерийлері көрсетілген.1
Заттарды белгіленген уақытқа жалдаушылардың әрбіреуіне пайдалануға беру
құқығымен мүліктік жалдау шартының бірнешеуін жасауға мүмкін болады. Жалға
беруші мұндай шарттарды жасау мәселелерін өзінің жеке еркімен шешеді және
егер осы немесе басқа жаддаушының тікелей құқығына немесе мүддесіне қандай
да бір нұқсан келтіретін жасаушылық болмаса жаддаушының ешқайсысы да
шектеулі пайдалану құқығымен жалға берушіге қандай да бір шағымдарын қоя
алмайды, жалға берушінің негізгі міндеті жалға берілген мүлікті
пайдаланғаны үшін ақы төлеуді талап ету болып табылады.
Жалға берушінің негізгі міндеті жалға берілген мүлікті пайдаланғаны үшін
ақы төлеуді талап ету болып табылады.
Бұдан басқа жалға беруші жалдаушыдан оның басқа барлық міндеттемелерін
орындауды талап ете алады.
Жалдаушы шарт талабына сәйкес оған жалға берілгенде пайдалануға
міндетті, ал егер мүндай жағдайлар шартта анықталмаса мүліктің белгіленуіне
сәйкес анықталады.
Берілген міндет жалға берілген мүліктің мазмүны бойынша жалға берушінің
міндеттеріне қатынастар бойынша қамтамасыз етілген болып табылады. Бұдан
басқа жалға беруші келісім шарттың әрекет мерзімінде мүлікті пайдалану
белгілі. Шамада шектелген болады, мысалға, осыдан кұрал-жабдықтарды
күшейтілген қанау нәтижесінде жалдауға берілгеннің мезгілсіз тозуына қауіп
тууы мүмкін.
Егер жалдау шартымен немесе мүліктің белгісімен сәйкес емес мүлікті
осындай әрекеттерді тоқтату туралы жалға берушінің жазбаша түрдегі
ескертуіне қарамастан пайдаланса, онда жалға беруші шартты бұзуға және
мүлікті қайтаруға талап ету құқығын пайдаланады. Егер оған жалға беруші
әрекеттерінен зиян келсе, онда ол ҚР АК 350-бабына сәйкес орнын толтыруды
талап етуіне құқылы болады. Жалға беруші зиянның орнын толтыруды жалдаушы
және өзінің міндеттерін бұзған кезде, бірақ та мүліктік жалдау шарты
бойынша жалдаушының міндеті бойынша талап етуге құқығы бар, егер ол
кәсіпкерлік сипатта болмаса, әрқашан кінәға негізделген болады.
Жаңа Азаматтық Кодексте жалдаушының мүлікті жалдауының билік ету шектері
неғұрлым толық жазылған. Жалдаушы жалға берушінің жалға алынған мүлікті
қайта жалға беруіне (субаренда), мүлікті жалдау шарты бойынша өз еркімен
іске асыра алады. Жалдаушы жалданған мүлікті ақысыз пайдалануға беруі
мүмкін, сондай-ақ бұл құқықтарды кепілге беруі және егер басқаша заң
актілерімен бекітілмесе, шаруашылық серіктестіктерінде, акционерлік қоғамда
жарғылық қорына салым ретінде салуға немесе өндірістік кооперативке жарна
ретінде өткізуі мүмкін мұндай кұқылық иелік етуіне орай тікелей шартта
айтылуы да мүмкін.1 Барлық көрсетілген жағдайларда, қай жалцауды шығаруға,
жалға беруші алдындағы шарт бойынша жауапкершілік жалдаушы алады. Мүлікті
басқа тұлғаға беру туралы негізгі жалдау мерзімінің шегінен асып кететін
уақытқа жасалуы тиіс емес.
Субаренданың қызметі мүлікті жалдаудың негізгі шартына байланысты
болады. Егер мүлікті жалдауды заңдарда қарастырылған негіздемелер бойынша
жарамсыз болып табылса, осыған сәйкес жасалған субаренданың жарамсыз болады
(ҚР АК 560-бап). Осы нормалардың мазмұнына орай негізгі мүлікті жалдаудың
шартына құқытық қатынастардың мүлікті ақысыз пайдалану, кепілге беру және
басқалар да тәуелді болады.
Жалдаушы жалдау ақысын өз уақытында төлеуге міндетті. Ол есептеулер
тәртібіне, жалдау төлемін жүзеге асырумен байланысты басқа да міндеттерді
орындауға қатысты төлемдердің шарттары мен тәртібін сақтауға міндетті.
Егер мәселе ақшалай есептеулер туралы болса, онда ҚР-ның ақша
айналымының режимі сақталуы тиіс. Егер төлемнің басқа түрі қарастырылса,
онда оларға сату-сатып алу, мердігерлік, ақылы қызмет көрсету туралы
нормалар қатынасын жатқызуға болады. Бұл жалпы алғанда жалдаушының жалдау
төлемі бойынша міндеттерін белгілейтін нормалардың мағынасынан туындайды.
Негізінде заңдылықта осы тәрізді қызмет атқаратын нормалар жоқ және
жалдауға төлем жасаудың тәртібі мен шарттары қарастырылмаса, онда орта
рыноктық параметрлер қолданылады (ҚР АК 385-бап, 3-тармақ). Сонымен қатар,
екі жақтың мүдделері де ескерілуі керек.
Егер жалға берілген мүліктер бірдей, біртекті сапалы және т.с.с. болса
онда оларды пайдаланғаны үшін төлем барлық мүлікке бірдей тағайындалады.
Егер мүліктің жекелеген құрамдас бөліктерінің қандай да бір ерекшеліктері
болса, жалдап алушыға қосымша табыс әкелсе, өнімдірек болса, онда олар үшін
жеке ақы белгілеуге болады.
ҚР АК-ның 546-бабына сәйкес жалдау ақысын төмендегідей түрлерге
тағайындауға болады:
1) кезеңмен немес бір мезгілде жасалатын акшалай түрде
анықталған төлемдер;
2) жалға алынған мүлікті өнімді, жемісті немесе табысты
пайдалану нәтижесінде алынған белгіленген үлестер;
3) жалдаушының белгілі бір қызметті көрсетуі;
4) жалдаушының жалға берушіге шартпен бекітілген заттарды
меншікке немесе жалға беруі;
5) шартпен бекітілген жалданған мүлікті жақсарту бойынша
шығындардың жалдаушыға жүктелуі. Жалдаушы мен жалға
беруші шартта мүлікті қолданғаны үшін төлемдердің
жоғарыда көрсетілген түрлерін немесе басқа да төлем
түрлерін үйлестіре алады.
Егер де жалдау ақысының нақты түрі көрсетілмесе, онда ол ақшалай түрде
төленеді де тікелей шектеу қойылмаған жағдайда мүлікті пайдаланғаны үшін
ақы мөлшерін өзгертуге болады, бірақ жылына бір реттен аспауы керек.
Шарттардың басқа да өзгерістері сияқты (ҚР АК 405-бап, 1-тармақ) бұл екі
жақтың келісімі бойынша жүзеге асуы тиіс, бірақ ҚР АК-ның 456-бабының 3-
тармағы бойынша жалға беруші баға өзгерісін негізге ала отырып жалдау
ақысының мөлшерін өзгертуді талап етуге құқылы.
Бұл жағдай жалдау ақысының орта рыноктык деңгейі күрт жоғарылап кету
жалға беруші үлкен зиян шеккенде орын алуы мүмкін.
Заң актілерінде мүліктік жалдаудың, сонымен қатар мүліктің жекелеген
түрлерінің ақы мөлшерін қайтару үшін басқа минималды мерзімдер бекітіледі.
Орталықтандырылып тағайындалатын бағалар мен тарифтер өзгерсе, ешқандай
келісімсіз және дәлелсіз бір жақты тәртіпте (1 жақтың талап етуі бойынша)
жалдау ақысын қайта қарастыруға болады. ҚР АК 546-бабында 4 тармақ бойынша
жалдау ақысының мөлшерін қайта қарауға бірдей құқылы. Жалға беруші
жалдаудың орталықтандырылған өзгермелі бағалары мен тарифтері көрсетілген
жағдайда жалдау ақысын қайта карауды талап етуі мүмкін. Осыған сәйкес
жалдаушы жалдау ақысын төмендетуді талап етеді.
Шартта мүлікті қолданға үшін жалдау ақысының күшінде болатын барлық
уақыт мерзіміне оны өзгерту құқығынсыз тгағайындалатыны қамтылады. Жалдау
ақысының мөлшерінің өзгеруінен ұзақ мерзімді міндеттемелердегі төлем
валютасының (көбіне теңге) инфляциясымен байланысты оның индексациялануын
ажырата білген жөн, бірақ индексация шартта қарастырылуға тиіс (282-бап, 3-
тармақ).
Егер жалдаушының жауапкершілігінен тыс жағдайларға байланысты шартта
келтірілген мүлікті пайдалану жағдайы немесе мүліктің күйі нашарласа,
жалдаушы оның ақысын төмендетуді талап етуге құқығы бар. Мысалы, жалға
берушінің мүлікті бөлшектеп, күрделі жөндеуден өткізуі, оны қосымша басқа
тұлғаларға жалға беруі салдарынан мүлікті пайдалану жағдайы нашарлауы
мүмкін. Мүліктің жағдайы (күйі) нашарлағанда жалдаушының кінәсі болмауға
тиіс. Осылайша, жалдаушының бұл құқығы оның жалданған мүлікті күтіп үстау
бойынша өзінің міндеттерін орындаған жағдайда ғана туындайды (бұл туралы
кейінірек қарастырамыз).
Жалға берілген мүліктің кемшіліктерін байқаған жағдайда, жалдаушы өз
таңдауы бойынша жалға берушіден талап ете алады:
1) мүліктің кемшіліктерін ақысыз жоюды;
2) сәйкес мөлшерде жалдау ақысын азайтуды;
3) мүлікті пайдаланғаны үшін төленетін төлемнен осы
кемшіліктерді жоюға кетен шығындарды ұстап қалуды. Бұл жағдайда жалдаушы
жалға берушіні алдын ала ескертуі тиіс;
4) шартты мерзімінен бұрын бұзуды.
Жалдаушының талаптары туралы немесе оның мүліктің кемшіліктерін жалға
берушінің есебінен жою ниеті туралы хабардар болған жалға беруші
жалдаушымен жалға берілген мүлікті қалыпты жағдайдағы басқа балама мүлікпен
алмастыра алады немесе мүліктің кемшілігін ақысыз жояды.
Егер қабылданған шаралар (мүлікті пайдаланғаны үшін төлемнен
кемшіліктерді жою бойынша шығындарды үстап қалу) жалдаушының шеккен зиянын
жаппаса, жабылмаған шығыңдар орнын толтыруды талап етуге құқылы. Ал
жалдаушыға мүліктік жалдау шартын мерзімінен бұрын бұзуды талап етуге
кұқылы. Ал жалдаушыға мүліктік жалдау шартын жалдау мерзімінен бұрын бұзуд
талап ету кұқығы жалға берушінің кемшілігі бар мүлікті жалға берушімен
жалдаушының құқығын шектейтін жағдайда берілуі тиіс.
Егер жалдаушы мүлікті пайдаланғаны үшін ақы төлеу мерзімін елеулі түрде
бұзған жағдайда жалға беруші жалдаушыға оперативтік санкцияларға қолдана
алады. Ол жолдаушыдпн жалдау ақысын мерзімінен бұрын төлеуді талап етеді.
Төлем мерзімін жалға беруші белгілейді, бірақ ол төлем мерзімі үшін
уақытынан бұрын төлеуді қатарынан екі және одан да көп талап ете алмайды.
Егер заң актілерінде немесе шартта өзгеше көрсетілмесе, жалдаушының
жалдаған мүлікті пайдалану нәтижесінде алған өнімі, жемісі немесе басқа да
табысы оның меншігіне көшеді.
Жалдаушы мүлікті дұрыс (түзу) жағдайда ұстауға, өз есебінен ағымдық
жөндеу жұмыстарын жүргізуге және мүлікті күту бойынша шығындарды өтеуге
міңдетті, егер заң актілерінде немесе шартта өзгеше көрсетілмесе.
Жалдаушының талаптары жөнінде немесе оның мүліктің кемшіліктерін жалға
берушінің есебінен жою ниеті туралы хабардар болган жалға беруші
жалдаушының жалға берілген мүлікті қалыпты жағдайда басқа балама мүлікпен
алмастыра алады немесе мүліктің кемшілігін ақысыз жояды.
Жалға берушінің (меншік иесінің) мүлікті дұрыс, қалыпты жағдайда үстау
міндеттері шарттың күшінде болатын уақыт кезеңінде жалдаушыға өтетінін
білдіреді. Осыған орай, жалдаушы мүлікті жарамды қалыпта сұтау үшін қажетті
әркеттерді орындауға міндетті болады. Мысалы, двигательдің майын алмастыру,
жүмыс соңынан механизмнің жүмысшы бөліктерін тазалау, арнайы салқындатқыш
сүйықтық қолданылмаған және агрегат жылы бөлмеде орнатылмаған жағдайларда,
ауа райы суық езде кезде радиатордың суы төгілуге тиіс және т.б.
Ағымдық жөндеуден өткізу өзінің мазмүнымен өте үлкен жүмыс шеңберін
камтиды, ол механизмнің жекелеген тетіктерін алмастыруға, су құбырларындағы
тесіктерді бітеуге, істен шыққан электро-розеткеларды, сөндіргіштерді
алмастыруға бағытталуы мүмкін.
Сонымен қатар, ағымдық жөңдеуде жалға алынған мүліктегі негізгі
тетіктерді, агрегаттарды, конструкцияларды кешенді алмастыру жүзеге
асырылмайды. Ағымдық жөндеуден өткізудің негізгі мақсаты мүлікті қалыпқа
сай жағдайда ұстау. Шартпен жалдаушыға жалданған мүлікті қалыпқа сай
жағдайда ұстау, жалданған мүлікті күрделі жөндеуден өткізу міндетін де
жүктеуге болады. Сонымен қатар, жоғарыда айтылғандай, жалдаушы мүлікті
күтіп ұстау бойынша да шығын жұмсауға міндетті. Олар ең алдымен сыртқы
факторга негізделген. Мысалы ғимаратты пайдалану, электроэнергия, газ,
ыстық және суық су, канализация шығындарымен байланысты. Мүлікті күтіп
ұстауға кеткен шығындар оны пайдалануды қамтамасыз ететін үйымдастырушы
шаралармен байланысты. Сондықтан, жалға алынған мүлікті ұғымды пайдалануға
мүдделі жалға алушы өз бетінше шығындарды өтейді.
Мүлікті күту шығындарын құрамы бойынша міндетті және қосымша деп бөлуге
болады. Міндетті шығындарға жалдаушының мүлікті пайдалануымен тікелей
байланысты шығындар жатады (электоэнергия шығындары). Егер жалдаушы мүлікті
күтумен тікелей айналысатын маман жалдаса, мүлікті сақтандырса, онда олар
қосымша шығындар болып табылады.
Мүлікті күту шығындарын міндетті және қосымша деп бөлудің мағынасы
мынада: міндетті шығындар шартта көрсетіледі және жалға беруші оларды
жалдаушыдан талап ете алады. Қосымша шығындарды жалдаушы өзі белгілейді
және оларды алып тастай алады.
Жалдаушының көрсетілген міндеттерді орындамауы жалға берушінің мүддесіне
қайшы келсе, ол мүлік жалдау шартын иерзімінен бұрын бұзуды талап етуге
құқылы.
Жалға беруші ҚР АК 533-бабында қарастырылған міндеттерді орындау
қажеттілігі туралы жалдаушыны жазбаша түрде ескертуге міндетті, сонымен
қатар ол жалдаушыға осы міндеттерді белгілі мерзімде орындауға мүмкіндік
беруі керек.
Өз кезегінде жалдаушы жалға берушіден жалға берілген мүлікті куту
бойынша өз міндеттерін орындауды талап ете алады.
Жалға берушінің өзінің күрделі жөндеуден өткізу бойынша міндеттерін
орындамауы жалдаушыға өз тандауы бойынша:
1) өз бетінше жөндеуден өткізу және жалға берушіден жөндеуге
кеткен шығынды өндіріп алуға;
2) жөндеу құнын шарт бойынша төленетін мөлшеріне
жеткізуге;
3) шарт бойынша төлемнің сәйкес мөлшерге азайтылуын талап
етуге;
4) шарттан бас тартуға құқық береді.
Жалдаушының мүлікті жақсартуға кұқығы бар. Ол жекелеген
жақсартушыларды жалға берушінің келісімінсіз де жүзеге асыра алады. Егер,
өзгеше көрсетілмесе жекелеген жақсартулар жалдаушының меншігі болъш
табылады. Жекелеген жақсартулар деп мүлікке зиян келтірмей болатын
жақсартуларды түсінген жөн. Бөлінбейтін ерекшелендіруге жақсартуларды (ягни
мулікке зиян келтірмей бөлінбейтін, жекеленбейтін жақсартулар) жүзеге асыру
үшін меншік иесі қажет. Шартта өзгеше көрсетілмегендіктен, жалдаушы өз
қаражатының есебінен және жалға берушінің келісімімен жалданған мүлікке
зиян тигізбей бөлінбейтін жақсартулар жасағанда, шарт күшін жойғаннан кейін
осы жақсартулардың құнын қайтарып алуға құқылы. Бөлінбейтін жақсартуларға
ғимаратқа жапсыра алынған бөлмені, қабырғаларды көркемдік безендіру және
тағы сол сияқтыларды жатқызуға болады. Жалдаушының жалға берушінің
келісімінсіз жүргізген бөлінбейтін жақсартуларының құнын қайтарып алуға
жатпайды.
Мүлік жалдаудың шарты өз күшін жойғаннан кейін жалдаушы жалға берушіге
мүлікті шартта келісілгендей жағдайда немесе қалыпты тозуын есептеп өзі
алған кездегідей күйде қайтаруға міндетті.
Егер мерзімі аяқталғанда қайтарылатын мүліктің жағдайы заңға немесе
шартқа сәйкес келмесе, жалдаушы жалға берушінің шеккен зиянның орнын
толтырады. Егер жалға алынған мүлік, шартта көрсетілген қызмет ету
мерзімінен бұрын істен шықса, онда жалдаушы жалға берушіге мүліктің қалдық
құнын төлейді. Егер кәсіпорынды жалдау шартында өзгеше көзделмесе, жалға
алушы жалға берушінің келісімінсіз жалға алынған мүлік кешенінің құрамына
оның құнын арттыратын өзгерістер енгізуге, оны қайта құруға, кеңейтуге,
техникамен қайта жарақтандыруға құқылы.
Егер кәсіпорынды жалдау шартында өзгеше көзделмесе, кәсіпорынды
жалдаушы жалға алынған мүліктен ажыратуға болмайтын жақсарту құнының,
мұндай жақсартуға жалға берушінің рұқсат етуіне қарамастан, өтемін алуға
құқылы.
Жалға беруші жалға алынған мүліктен ажыратуға болмайтын жақсарту
құнын өтеу міндетінен, егер ол жалға алушының осы жақсартуға шыққан
шығысының жалға алынған мүлік құнынан оның пайдаланылу қасиетін жақсарту
мөлшеріне сәйкес келмейтіндей екнін немесе мұндай жақсартуларды жүзеге
асыру кезінде адалдық пен ақылға сыйымдылық принциптерінің бұзылғандғын
дәлелдесе, сот арқылы босатылуы мүмкін.
Бұл жерде мүліктің мерзімінен бұрын істен шығуы жалдаушыға байланысты
себептердің кесірінен болғандығы туралы сөз болып отыр, бірақ мүлікке әдейі
ойластырылып зиян келтірілді деп айтуға болмайды. Жалдаушы жалға берушіге
мүліктің істен шығуы орын алған кездегі мүліктің ғана құнын төлеуге
міндетті.
Егер жалдаушы жалға алынған мүлікті қайтармаса немесе уақытында
қайтармаса, жалға беруші жалдаушыдан мерзімінен өтіп кеткен барлық уақыт
ішінде мүлікті пайдаланғаны үшін ақы талап ете алады. Жалдаушының мүлікті
өз уақытында қайтармағаны үшін төлейтін төлемі жалпы ереже бойынша айыппұл
сипатында болады және егер шартта өзгеше көрсетілмесе айып төлемінің
үстінен толық сомада алынуы мүмкін.
Мүліктік жалдаудың шартында екі жақтың келісімімен анықталған жағдайларда
жалданған мүліктің жалдаушының меншігіне өтуін қарастыруға болады. Егер
шартта жалданған мүлікті төлеп сатып алу туралы жағдайлары қарастырылмаса;
оны екі жақтын қосымша шартымен бекітуге болады, бұл жағдайда олар мүлікті
пайдаланғаны үшін бұрын төленген ақыны төлемдік баға ретінде есептеуге
келісуі мүмкін.
Сондықтан жалдаушының жалданған мүлікке деген құқығын қорғауы меншік
құқығын қорғауымен бірдей дәрежеде қамтамасыз етіледі. Жалға беруші
жалдаушының алдында жалданған мүлікке қатысы жоқ үшінші тұлғалардың
зорлықшыл әрекеттерінің 2 салдарынан пайдаланудың бұзылғандығы үшін жауапты
емес. Ал егер жалға беруші бұзышулардың әрекеттерін жазалайтын болса, бұл
жағдайда оның өзі де жауапты болады. Барлық жағдайда да жалдаушының ақылы
талап ету құқы бар және өз атынан өзіне тиісті құқықтарын қорғай алады.
Жалпы алғанда жалға беруші және жалдаушының құқықтары мен міндеттері
осындай.
Басқа да азаматтық-құқықтық шарттар сияқты мүлікті жалдау шарты да, оны 2
тараптың орындауымен күшін жояды.
Егер жалдаушы шарт мерзімі аяқгалғаннан кейін де жалға берушінің
қарсылығынсыз мүлікті пайдалануын жалғастыра берсе, шарт сол шарттармен
белгісіз мерзімге қайтадан бекітілді деп саналады. Бұл жағдайда тараптардын
әрқайсысы шарттан бас тартуға еркі бар, ол үшін екінші тарапты жазбаша
түрде ескертуі тиіс: жылжымайтын мүлікті жалдағанда — 3 ай ішінде, басқа
мүлік түрін жалдағанда — 1 ай ішінде;
Жалдаушы шартты жаңа мерзімге бекіту үшін айрықша құқыққа ие. Ол үшін
жалдаушы алдынғы шарт бойынша өз міндеттерін тиісті түрде орындауы керек.
Осы шартты сақтағанда жалдаушы мүліктік жалдау шартын жаңа мерзімге
бекіткенде, басқа тең жағдайларда үшінші тұлғаларға қарағанда айырықша
құқыққа ие болады. Егер басқа жалдаушы тиімдірек жағдайларды ұсынса,
бастапқы жалдаушы мүліктік жалдау шартын бекіткендегі өзінің айрықша
кұқығынан айырылады.
Өзінің құқығын пайдаланғысы келген жалдаушы шарт жасасу ниеті туралы
жалға берушіге жазбаша түрде хабарлауға міндетті. Хабарлама шартта
көрсетілген мерзімде жасалуы керек, ал егер мерзімі көрсетілмесе, шарт
күшін жойғанға дейінгі мерзімде жасалады.
Мүліктік жалдау шартын жаңа мерзімге бекіткенде екі тараптын келісімі
бойынша шарттын талаптары өзгеруі мүмкін. Егер жалға беруші жалдаушынын
шартты жаңа мерзімге бекіту туралы өтінішін кабыл алмаса, бірақ шарттын
біткен күнінен бастап 1 жыл ішінде басқа тұлгамен мүліктік жалдау шартын
бекітсе, жалдаушы өз таңдауы бойынша сот арқылы, жасалған — шарт бойынша
өзінің міндеттері мен кұқықтарының ауысуын және шартты жаңартудан бас
тартқандығынан келген шығындарының ауысуын және шартты жаңартудан бас
тарткдндығынан келген шығындарының орнын толтыруды немесе тек шығыңцарының
орнын толтыруды талап етуге құқылы.
Мүлікті жалдаудың келісім шарты екі тараптың келісімі бойынша кез-келген
уақытта күшін жояды. Сонымен қатар ол бір ғана тараптын еркі бойынша
тоқтатылуы мүмкін. Жоғарыда көрсетілтендерден басқа жалға берушінің еркімен
мына жағдайларда тоқтатыла алады:
а) егер жалдаушы 2 реттен артық жағдайда шартта бекітілген
төлем мерзімі өткенде мүлікті пайдаланғаны үшін ақысын төлемесе;
б) егер заң актілеріне немесе шартқа сәйкес күрделі жөндеуден
өткізу міндеті жалдаушыға жүктеліп, ол мүліктік жалдау шартында
бекітілген мерзімде, егер де мерзім бекітілмесе, онда тиісті уақытта
мүлікті күрделі жөңцеуден өткізбесе;
Жалға беруші өз еркі бойынша шартты мерзімінен бұрын бұзу жағдайларының
барлығында жалдаушыға белгілі мерзімде өз міндеттерін орындауына мүмкіндік
беруі керек.
Шарт жалдаушының еркі бойынша мерзімінен бұрын тоқтатылады, егер:
а) жалға берушінің шартына немесе мүліктің тағайындалуына
сәйкес жалдаушыға оны пайдалануға кедергі келтірсе, немесе оны
пайдалануға бермесе;
б) Жалға беруші де көрсетілген мерзімде өзіне жүктелген мүлікті
күрделі жөндеуден өткізу міндетін атқармаса;
в) жалға берілген мүліктің жалдау шартын бекітерде оның
түзулігін тексергенде немесе мүлікті қарау кезінде байқалмаған,
жалдаушыға белгісіз болған және жалға беруші емкертпеген, мүлікті
пайдалануға бөгет жасайтын кемшіліктері болса;
г) егер мүлік жаддаушының жауапкершілігінен тыс жағдайларға
байланысты қолдануға жарамсыз болып шықса.
1.2. Жалдаушының міндеттері
Жалдаушының міндеттері. Жасалған келісім шарттарына сәйкес жалдаушының
міндеті:
1) жалға алынған мүлікті жалдау шарттының талаптарына сәйкес, егер де
ондай талаптар көрсетілмесе, мүліктің қызметіне сәйкес пайдалануы керек.
Жаддаушы мүлікті өзі пайдалануы керек. Егер ол жалға берушінің келісімінсіз
мүлікті пайдалануға үшінші тұлғаны қыстырса, ол АК қарастырылған өзінің
басқа да міндетін бұзады. Мүліктің қызметі шартта айқындалуы тиіс. Қарама
қарсы жағдайда мүлік өзінің мәніне орай, өзіне тән қызметі бойынша
қолданылуы тиіс.
Егер жалдаушы мүлікті жалдау шарттарына немесе мүліктің қызметіне сәйкес
емес түрде пайдаланса, жалға беруші шартты мерзімінен бұрын тоқтатуды және
шығындардың орнын толтыруды талап етуге құқылы. Мүлікті пайдалану
талаптарын немесе мүліктің тағайындалған қызметін бұзғаны үшін
жауапкершілік кінәсі болса, себебі егер пайдалану шарты кездейсоқ бұзылса
АК 614-бап 4 тармақ қолданылады. Бүл жағдайда жалдау шарты мерзімнен бұрын
күшін жоймайды;
2) Мүлікті пайдаланғаны үшін төлемді өз уақытында жүргізу. Жалдау ақысын
төлеу мерзімі, жағдайы, тәртібі және мөлшері шартта анықталады. Жалдау
ақысының бұл сипаттамаларының заңда немесе нормативтік актілерде бекітілуін
АК қарастырмайды. Сондықган жалдау ақысын төлеу мерзімі, шарты, тәртібі
және мөлшері қандай да бір нормативтік акт бойынша бекітілсе, жалдау
шартында да оған сілтеме жасалуы керек. Әйтпесе, жалдау ақысынын бұл
сипаттамалары шартпен бекітілген деп есептелмейді. Бұл кезде салыстырмалы
жағдайда балама мүлікті жалға берген кезде қолданылатын жалдау ақысын төлеу
мерзімі, шарты, тәртібі және мөлшерін бекітетін ереже қолданылады. Басқаша
айтқанда, жалдау ақысының орта рыноктық сипаттамаларын қолдану туралы сөз
болып тұр. Сот тәжірибесі жалдау ақысын төлеудің "дағдылы" мерзімін,
шартын, тәртібін белгілегенге дейін, мемлекеттік мүлікті беру үшін
бекітілген ережелерге сүйенуге болады (тәжірибе жүзінде кең тараған)
Жалдау ақысы шартта қарастырылған жағдайларға байланысты жалға алынған
мүлікке тұтастай немесе оның құрамдас бөліктері бойынша жеке-жеке
белгіленуі мүмкін.
а) мерзімдік немесе біржолғы төленетін төлемдердің тұрлаулы
сомасында белгіленген;
б) жалданған мүлікті, өнімді, жемісті және табысты пайдалану
нәтижесінде анықталған белгілі бір үлес;
в) жалдаушының белгілі бір қызмет көрсетулері;
г) жалдаушының шартта келісілген затты жалға берушінің
меншігіне немесе жалдауына беруі;
д) жалдаушыға жалданған мүлікті жақсарту шарты келісілген
шығындарды жүктеуі;
Жалдау ақысының кейбір нысандарын қолдану жалдау шартын, сату-сатып алу
немесе қызмет көрсету туралы шарттардың белгілері қосылған аралас шартқа
айналуын білдіреді. Тараптар жалдау көрсетілген жалдау ақысының түрлерін
немесе жалдау төлемінің басқа түрлерін біріктіріп қарастыра алады, мысалы,
жалға алынған мүліктік кешенді пайдаланудан түскен жалдаушының пайдасының
бір бөлігі түрінде.
Егер жалдау ақысының нақгы формасы шартта қарастырылмаса, онда жалдау
ақысы жалдау шартының мерзіміне байланысты — бір жылға немесе мерзіммен
төленетін тұрлаулы сомада анықталады.
Егер тараптың шартында өзгеше көрсетілмесе, жалдау ақысының мөлшері
шартта келтірілген мерзімде көп дегенде жылына 1 рет өзгеруі мүмкін. Заң
актілерінде жалдаудың жекелеген түрлерін жалдау үшін жасалатын жалдау төлем
мөлшерін қайта карауға өзге де ең аз мерзімдер көзделуі мүмкін. .Жалдау
шартында жалдау ақысынын тұрақгылығы және қайта қарауға жатпайтыны туралы,
сонымен қатар шарт тараптарының кез-келгені жалдау ақысын бір жақгы
тәртіпте өзгертуді талап ете алатыны туралы қарастырылған, ал екінші тарап
аренда ақысын өзгертуді, қабылдамаған жағдайында шарт мерзімінен бұрын
бұзылады. Егер бұл тәрізді ережелер шартта қарастырылмаса, ареңцалық ақыны
тек екі тараптың келісімі бойынша ғана өзгертуге болады. Тараптардың қай-
қайсының болса да арендалық ақы мөлшерін өзгертуден бас тартуы екінші
тарапқа соттық тәртіпте қайта қарауға мәжбүрлеуге арендалық шарттарын
мерзімінен бұрын бұзуға құқық бермейді, себебі ондай шаралар АК-те
қарастырылмаған. Осылайша, арендалық төлем мөлшерін кайта қарау уақытын
заңмен белгілеу қайта қарау мүмкіндігі мен бекітілген және қайта қараудан
тараптардың біреуі бас тартқан кезде жазалау шаралармен жабдықталған
жағдайда ғана тәжірибелік маңызға ие болады.
Жаддаушы жалдау ақысын белгілі мөлшерде төмендетуді талап етуге құқығы
бар, егер де оның жауапкершілігінен тыс жағдайларға байланысты аренда
шартында қарастырылған мүлікті пайдалану жағдайы немесе мүліктің жай-күйі
елеулі түрде нашарласа жалдаушыға мүндай құқықтың берілуі жалға берушінің
осы мүліктің иесі ретінде, арендаға берілген, оның кездейсоқ жағдайлардан
нашарлауы — меншік иесінің тәуекелі. Арендалық шартын пәніне сыртқы
жағдайлар ретінде көрінетін пайдалану шарттарының нашарлауы туралы айтқанда
шартты жүзеге асырудың мүмкін еместігінің тәуекелі туралы айтқан жөн. Жалға
берушіге бұл тәуекелді де қою толығымен қисынды, егер оның негізгі
міндеттерін білетін болсақ — мүлікті пайдалануға беру және келісілген уақыт
бойына еркін қолдануын мүмкіндік беру.
Жалдау ақысының көлемін төмендетуді кез-келген пайдалану шарты мен мүлік
жағдайынын нашарлауынан емес, елеулі жағдайда ғана талап етеді. Елеулі деп
мынадай нашарлау түрін айтады, егер жалға алушы шартқа отырғанда үміт
артқан бөлігінен үлкен мөлшерде құр қалса.
КР АК 614 — бап, 4 тармақ қарастырылғаннан өзгеше ережелерді шартта
бекітуге болады. Бірақ арендалық ақысын төлеу мерзімі, тәртібі және шарты
арендалық шартында анықталатынын ескере отырып, бұл бойынша пайдалану шарты
мен мүлік жағдайының елеулі нашарлауы кезінде де жалдау ақысының мөлшері
жалдау қайта қарастырылмайды.
АК бойынша ақысын кез-келген уақытта төлеуге болады: жылына, тоқсанда,
айына, аптасына бір рет және т.б. Егер жалға алушы жалдау ақысын мерзімінен
бүрын төлеуді қатарынан 2 мерзімнен артық емес уақытта ғана талап етуге
болады. Уақытысының елеулі бұзылуы пайдалану шарты мен арендалық мүлкінің
сияқгы қаралуы қажет.
Сонымен, аренда бойынша жағдайынын елеулі нашарлағаны басқа да ережелер
тағайындауға болады, мысалы, жалдау ақысын мерзімінен бұрын төлеуді талап
етуге тыиым салу немесе керісінше, төлеу мерзімін елеулі түрде бүзу
кезінде ғана емес немесе қатарынан 2 реттен артық мерзімі үшін төлеуді
талап ету мүмкіндігі.
3) Мүлік жалдау шарты тоқтатылғаннан кейін жалдаушы мүлікті алған
кезіндегі күйінде, қалыпты тозуын ескере отырып немесе шартта келісілген
күйінде оны жалға берушіге қайтаруға міндетті. Жалдаушының қайтаратын
мүлкінің жағдайына қосылатын талап, арендалық шартына сәйкес жалға
берушінің жалға беретін мүлкіне қойылатын талаптарға ұқсас (бүл
жағдайда баламалы түрде қолданылатын). Сондықтан, жалға берілген
қайтарылатын мүліктің қызметі арендалық шартқа және осындай
мүліктін қызметіне сәйкес болуы қажет. Мүлікпен бірге жалға
берушіге бүрын жалдаушымен алынған барлық керек-жарақтарымен және
оған тиысты кұжаттарымен беріледі. Егер мүндай керек-жарақтар мен құжаттар
берілмеген болса; алайда жалдаушы мүмкін оларсыз мақсатқа сәйкес
пайдалана алмаса не шарт жасасу кезінде үміт етуге болса, онда мүлікті
қайтару жөніндегі жалдаушының міндеті орындалмаған болып есептелмейді.
Қайтарылатын мүліктің жағдайы келесідей бойынша белгіленеді: шартта
қайтару түріне арнайы талаптар қарастырылады, мысалы, бұл шартта үйді
қайтару онда күрделі жөндеу жүргізгеннен кейін мүмкін болады. Егер
қалпындағыдай қалыпта есепке ала отырып қайтарылуы қажет болса.
Қалыпты төзеу деп жалға алынған мүліктің жалдау шартында
көрсетілген қызметі бойынша, уақыты біткенше дағдылы пайдалануға
шыдамдылығын түсінеміз.
Егер жалдаушы арендаға алған мүлкін қайтармаса немесе өз уақытында
қайтармаса онда жалға беруші жалдау ақысын төлеуді бүкіл ұзартылған
мерзімде талап етуге құқығы бар. Егер көрсетілген ақы жалға берушіге
тигізген шығынды жаппайтын болса, онда оның орнын толтыруды талап
етуіне болады. Бүл ереженің тиімділігі мынада, жалға берушіге
арендалық мүлікті өз уақытында
қайтармағанда көпшілік жағдайда келтірілген шығынның көлемін дәлелдеудің
қажеті жоқ. Тек ареңдалық ақынын үзартылған мерзімде төленуі
талап ету жетклікті.
Егер де арендалық мүліқтің өз уақытында қайтарылмауын жалдау шартында
айып ретінде қарасақ, айып төлемінің үстінен шығындардың орны толтырылады,
егер шартта өзгеше жағдай карастырылмаса.
4) Егер заңдарда немесе шартта өзгеше көзделмесе, мүлікті
дұрыс күйде ұстап-тұруға ағымдағы жөндеуді өз есебінен жүргізуге
және мүлікті ұстап-тұтуға кететін шығындарды көтеруге міндетті.
Ағымдағы жөндеу деп басты кұрамдас бөліктерін алмастырумен байланыссыз
(тетік, бөлшек) мүліктегі кемістіктерін жоюды түсінеді. Ағымдағы жөңдеудің
күрделі жөндеуден айырмашылығы, ол арендалық мүліктін бағасын жоғарлатпайды
және төзуды тоқтата алмайды. Сондай-ақ, ағымдағы жөндеудің жүргізілмеуі
мүліктің қызметі бойынша пайдалануын елеулі қиындатады немесе пайдалануды
мүмкін емес етеді.
Ағымдағы жөндеуден мүлікті дұрыс күйде ұсталуын ажырату қажет, яғни бұл
мүліктей қызметі бойынша кез-келген мезгілде пайдалануына мүмкіндік береді.
Бұл жере қызметі бойынша тоқтаусыз пайдаланатын арендалық мүліктің
физикалық дұрыстығы туралы сөз болуы қажет. Заттардың дүрыс күйде ұсталуы
заттардың өзіне тән ішкі себептермен (техникалық) байланысты. Мысалы,
жалдау көлігін үнемі жаңармаймен жабдықтап отыру қажет.
Ағымдағы жөндеуден және мүлікті дүрыс күйде ұстаумен қатар, жалдаушы
жалданған және мүлікті ұстап-тұтумен байланысты шығындарды көтеруге
міндетті. Бұл шығындар сыртқы себептерге байлнысты (пайаланудың әлеуметтік-
экономикалық жағдайлары). Олар жалданған мүліктің ішкі кемшіліктерін жоюмен
немесе оны физикалық (техникалық) жарамды дұрыс қалыпта ұстаумен байланысты
емес, бірақ мұндай шығындарсыз затты пайдалану мүмкін емес. Мысалы, жолға
алушы жалдаған автокөлігінің тұрағын төлеуі немесе оны сақтандыруы және
т.с.с.
5) Егер АК-те заң немесе басқа құқықтық актлерде өзгеше
белгіленбесе, жалдаушы қосымша жалдауға (қосалқы аренда),
мүлікті жалдау шарты бойынша өз құқықтары мен міндеттерін
басқа тұлғаға беруге (қайта жалдау — субаренда), жалға алған
мүлікті тегін пайдалануға беруге, сондай-ақ осы құқықтарды кепілге
беруге және оларды шаруашылық серіктестерінің, акционерлік
қоғамдардың жарғылық капиталына салым немесе өндірістік
кооперативке жарна ретінде слуға құқығы жоқ.
Жоғарыда көрсетілген жағдайлардың барлығын басқа тұлғаға жалдаушының
құқықтары ғана емес, міндеттерінің де ауысатынын білдіреді.
Міндеттердің ауысуы (немесе олардың бір бөлігі) жалға берушінің міндетті
түрде беруін талап етеді. Себебі, мүліктің немесе оған иелік ету құқығының
кімге ауысатындығы жалға берушіге бәрібір емес.
Жалға берушінің шарттағы әр түрлі тәсілдер арқылы белгілі болады — тіклей
негізгі аренда шартында, оған қосымша шартты және бір жақты әрекет түрінде
де (мысалы жазбаша рұқсат беру) көрінеді.
Жалға беруші бергенде ауысатын арендалық құқықтар мен міндеттердің
көлемін анықтай алады.
АК бойынша жалдаушының өзінің құқықтарын тұтастай немесе бір бөлігін
басқа тұлғаға беруіне тиым салынған. Құқықтарды түгелдей беру қайта
жалдауда орын алады.
Бұндай жағдайда жалға берушімен қатынасқа жаңа жалдаушы түседі, ал
бұрыңғы жалдаушы шетке шығады және жалға берушінің алдындағы жауапкершілігі
тоқтайды.
Арендатордың өз құқығын бөлшектеп беруі қалған басқа жағдайлардың бәрінде
орын алады, берілетін құқықтардың көлемі әртүрлі болады. Ең аз мөлшердегі
құқық кепілмен қамтамасыз етілген міндеттеменін орындалмаған жағдайында
жалдау құқықтарына иелік ету мүмкіндігін ғана алатын кепіл ұстаушыға
беріледі. Құқықтардың не үлкен бөлігін ареңдалық құқық салым (үлестік
жарна) түрінде берілетін шаруашылық серіктестері және өндірістік
кооперативтер алады, себебі арендалық шартынан туындайтын барлық
міндеттемелер салым салушыларда-жалдаушыларда болады. Субареңца болса
(тегін пайдалану шектің аралық орынға ие, себебі қайта жалдаушыға арендатор
құқығынын бір бөлігі ғана беріледі және субарендатордың арендатор алдында
міндеттемелері бар. Бірақ қайта жалдаудан басқа, кез-келген жағдайда жалға
берушінін алдында шарт бойынша арендатор жауапты болып қала береді.
Бірақ жалға берушінін шартсыз жүзеге асыра алмайтын әрекеттерінін
қаттарына арендатордың затты үшінші тұлғаға беруінін барлық жағдайлары
жатқызылмаған. Мысалы, затты мердігерлік шарты бойынша жөндеуден өткізуге
немесе сақтауға тиым салынбаған. Бұл жағдайда жоғарыда айтылғандай,
сатушыда (мердігерде) затты пайдалану құқығы пайда болмайды.
Субаренда жалдау құқығын үшінші тұлғаға берудің кең тараған түрі болып
саналады, соңдықтан ерекше қарастырған жөн.
Жалдап алынған мүлік қандай да бір мөлшерде жалдаушыға қажетсіз болса,
ол жалға берушінің шартымен бұл мүлікті субарендаға (қосалқы аренда) бере
алады.
Субаренда жағдайында арендатор субарендаторға қатысты жалға беруші болып
шығды және де өзінің арендалық кұқықтарының біраз көлемін сақтап қалады.
Егер заңда және басқа да құқықтық актілерде өзгеше белгіленбесе, субаренда
шартына негізгі аренда шарты туралы ережелердің қолданылуы кездейсоқгық
емес.
Субаренда шартын аренда шартынын мерзімінен артық мерзімге жасау мүмкін
емес. Кері жағдайда ол Ак негізінде жарамсыз деп танылады. Бұл ешкім
өзінде бар құқықтан артық құқықта, біреуге бере алмайтын жалпы құқықтық
принциптен шығатын ұғым. Мысалы, егер жалдаушыға (арендатор) заттан
(мүліктен) табыс алуға тиым салынса, оңда ол бұндай құқықты субарендаға
ұсына алмайды. Субареңдаторға жүктелетін міндеттердің көлемі жалдаушының
міндеттері сияқты немесе одан да көп болуы міндетті емес. Жалдаушы мысалы,
жалға берушінің төлеміне жататын, аренда ақысынын көп бөлігін өз есебіне
алып қалуы мүмкін.
Субаренда аренда ... жалғасы
Сіз бұл жұмысты біздің қосымшамыз арқылы толығымен тегін көре аласыз.
Ұқсас жұмыстар
Пәндер
- Іс жүргізу
- Автоматтандыру, Техника
- Алғашқы әскери дайындық
- Астрономия
- Ауыл шаруашылығы
- Банк ісі
- Бизнесті бағалау
- Биология
- Бухгалтерлік іс
- Валеология
- Ветеринария
- География
- Геология, Геофизика, Геодезия
- Дін
- Ет, сүт, шарап өнімдері
- Жалпы тарих
- Жер кадастрі, Жылжымайтын мүлік
- Журналистика
- Информатика
- Кеден ісі
- Маркетинг
- Математика, Геометрия
- Медицина
- Мемлекеттік басқару
- Менеджмент
- Мұнай, Газ
- Мұрағат ісі
- Мәдениеттану
- ОБЖ (Основы безопасности жизнедеятельности)
- Педагогика
- Полиграфия
- Психология
- Салық
- Саясаттану
- Сақтандыру
- Сертификаттау, стандарттау
- Социология, Демография
- Спорт
- Статистика
- Тілтану, Филология
- Тарихи тұлғалар
- Тау-кен ісі
- Транспорт
- Туризм
- Физика
- Философия
- Халықаралық қатынастар
- Химия
- Экология, Қоршаған ортаны қорғау
- Экономика
- Экономикалық география
- Электротехника
- Қазақстан тарихы
- Қаржы
- Құрылыс
- Құқық, Криминалистика
- Әдебиет
- Өнер, музыка
- Өнеркәсіп, Өндіріс
Қазақ тілінде жазылған рефераттар, курстық жұмыстар, дипломдық жұмыстар бойынша біздің қор #1 болып табылады.
Ақпарат
Қосымша
Email: info@stud.kz