Қазақстан Республикасындағы ипотекалық несиелеу
КІРІСПЕ ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..3
1 ИПОТЕКАЛЫҚ НЕСИЕЛЕУДІҢ ТЕОРИЯЛЫҚ НЕГІЗДЕРІ
1.1 Ипотеканың даму тарихы ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... .
1.2 Ипотекалық несиелеу түсінігі және оның қоғамдағы алатын орны ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ...
1.3 Ипотекалық несиелеуді қолданудың шетелдік тәжірибесі ... ... ... ... ... ... ...
2 ҚАЗАҚСТАН РЕСПУБЛИКАСЫНДАҒЫ ИПОТЕКАЛЫҚ НЕСИЕЛЕУ ДІҢ ҚАЗІРГІ ЖАҒДАЙЫ
2.1 Қазақстандағы ипотекалық несиелеудің даму ерекшелігі ... ... ... ... ... ... ...
2.2 Қазақстан Республикасындағы ипотекалық несиелеудің қазіргі жағдайын талдау ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..
2.3 «Тұран Әлем Банкі» Акционерлік Қоғамының ипотекалық қызметіне талдау ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..
3 ҚАЗАҚСТАН РЕСПУБЛИКАСЫНДАҒЫ ИПОТЕКАЛЫҚ НЕСИЕЛЕУДІҢ ДАМУ БОЛАШАҒЫ ЖӘНЕ ОНЫ ЖЕТІЛДІРУ
3.1 Қазақстан Республикасындағы ипотекалық несиелеудің
мәселелері ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ...
3.2 Қазақстан Республикасында тұрғын үй саясатын дамыту
бағдарламасы ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... .
ҚОРЫТЫНДЫ ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..
ҚЫСҚАРТЫЛҒАН СӨЗДЕР ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..
ПАЙДАЛАНҒАН ӘДЕБИЕТТЕР ТІЗІМІ ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ...
ҚОСЫМШАЛАР ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..
1 ИПОТЕКАЛЫҚ НЕСИЕЛЕУДІҢ ТЕОРИЯЛЫҚ НЕГІЗДЕРІ
1.1 Ипотеканың даму тарихы ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... .
1.2 Ипотекалық несиелеу түсінігі және оның қоғамдағы алатын орны ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ...
1.3 Ипотекалық несиелеуді қолданудың шетелдік тәжірибесі ... ... ... ... ... ... ...
2 ҚАЗАҚСТАН РЕСПУБЛИКАСЫНДАҒЫ ИПОТЕКАЛЫҚ НЕСИЕЛЕУ ДІҢ ҚАЗІРГІ ЖАҒДАЙЫ
2.1 Қазақстандағы ипотекалық несиелеудің даму ерекшелігі ... ... ... ... ... ... ...
2.2 Қазақстан Республикасындағы ипотекалық несиелеудің қазіргі жағдайын талдау ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..
2.3 «Тұран Әлем Банкі» Акционерлік Қоғамының ипотекалық қызметіне талдау ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..
3 ҚАЗАҚСТАН РЕСПУБЛИКАСЫНДАҒЫ ИПОТЕКАЛЫҚ НЕСИЕЛЕУДІҢ ДАМУ БОЛАШАҒЫ ЖӘНЕ ОНЫ ЖЕТІЛДІРУ
3.1 Қазақстан Республикасындағы ипотекалық несиелеудің
мәселелері ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ...
3.2 Қазақстан Республикасында тұрғын үй саясатын дамыту
бағдарламасы ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... .
ҚОРЫТЫНДЫ ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..
ҚЫСҚАРТЫЛҒАН СӨЗДЕР ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..
ПАЙДАЛАНҒАН ӘДЕБИЕТТЕР ТІЗІМІ ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ...
ҚОСЫМШАЛАР ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..
Диплом жұмысының тақырыбының өзектілігі. Қазақстан Республикасының халық шаруашылық кешенінің дамуына, яғни жеке айтқанда тұрғын үй құрылысына ипотекалық несиелеудің әсер ету мүмкіндіктерімен анықталады. Бұл тұрғындардың жинақтауын ынталандыра отырып, қаржылық тұрақтылыққа әсер етеді, тұрғындардың, әсіресе зейнеткерлердің өмірлік деңгейін көтереді. Отандық компаниялар (зейнетақы қорлары) үшін өздерінің бос қаржылық ресурстарын отандық экономикаға жарналауға мүмкіндік туады.
Елімізде тұрғын үй нарығы тұрғындардың төлем қабілеттілік сұранысын қолдайтын сәйкес несие-қаржы механизмдерімен қамтамасыз етілмеген.Егер бұрынырақ тұрғын үй жағдайларын жақсарту мүмкіндігі мемлекеттік тұрғын үй алу ғана болса, бүгінгі күні бұл мәселе тұрғындардың өз меншік қаражаттар жинақтары есебінен тұрғын үйді алу немесе оның құрылысымен шешіледі. Бюджеттік ресурстардың шектеулілігі, мемлекеттің көңілін, тұрғындардың жеке топтарының тұрғын үй мәселесін шешуіне аударды.Тұрғындардың негізгі бөлігі қажет жинақтарының және оларды жинау мүмкіндігінің болмауынан өздерінің тұрғын үй жағдайларын жақсарта алмады.
Тұрғындар үшін ипотекалық несиелеу тұрғын үйді сатып алу үшін қаражаттарды жинаудың ұзақ мерзімді альтернативасы болып табылады.
Ол пәтер алуды маңызды деңгейде қысқартуға көмектеседі, бұдан басқа, тұрғын үй бөлшектеп төлеумен алынады. Банктер үшін бұл ұзақ мерзімді инвестициялаудың перспективті аясы. Мемлекет немесе қалалық билікті алсақ, олар тұрғын үй құрылысының сұрақтарын шеше отырып, қоғамда әлеуметтік басымдылықты шешеді. Ипотека Қазақстан Республикасының экономикасын көтеру үшін фундамент бола алады және болуы тиіс. Көптеген дамыған елдердің мысалы көрсеткендей, тұрғын үй мәселесін шешумен қатар ипотека, мемлекетте сапалы жаңа қаржы-несие қатынастарының, кепілзат және бағалы қағаздардың жоғары дамыған нарығы есебінен қаржылық және экономикалық тұрақтылықтың туындауына көмектеседі.
Ипотекалық несиелеу әлеуметтік және экономикалық мәселелерді шешуге көмектеседі. Ипотекалық нарық қазіргі таңда қаржы нарығының белсенді бөлігі ретінде дамуда. Сондықтан осы тақырып бойынша диплом жұмысын таңдадым.
Қазақстан Республикасы Президенті Н.Ә.Назарбаевтың “Қазақстанның әлемдегі бәсекеге барынша қабілетті 50 елдің қатарына кіру стратегиясында” көрсетілгендей, жеке тұрғын үй құрылысын кең ауқымда дамыту үшін ынталандыру жағдайларын жасауымыз керек. Ипотекалық несиелеу жүйесі бойынша тұрғын үй сатып алуға табысы жетпейтін азаматтар үшін тұрғын үй құрылысы жинақтары жүйесін одан әрі дамыту керек. Елімізде тұрғын үйді жалға беру рыногын әлемдік стандарттарға сай дамытып, оны мемлекет үшін ашық, бизнес үшін тартымды ету керек[1].
Елімізде тұрғын үй нарығы тұрғындардың төлем қабілеттілік сұранысын қолдайтын сәйкес несие-қаржы механизмдерімен қамтамасыз етілмеген.Егер бұрынырақ тұрғын үй жағдайларын жақсарту мүмкіндігі мемлекеттік тұрғын үй алу ғана болса, бүгінгі күні бұл мәселе тұрғындардың өз меншік қаражаттар жинақтары есебінен тұрғын үйді алу немесе оның құрылысымен шешіледі. Бюджеттік ресурстардың шектеулілігі, мемлекеттің көңілін, тұрғындардың жеке топтарының тұрғын үй мәселесін шешуіне аударды.Тұрғындардың негізгі бөлігі қажет жинақтарының және оларды жинау мүмкіндігінің болмауынан өздерінің тұрғын үй жағдайларын жақсарта алмады.
Тұрғындар үшін ипотекалық несиелеу тұрғын үйді сатып алу үшін қаражаттарды жинаудың ұзақ мерзімді альтернативасы болып табылады.
Ол пәтер алуды маңызды деңгейде қысқартуға көмектеседі, бұдан басқа, тұрғын үй бөлшектеп төлеумен алынады. Банктер үшін бұл ұзақ мерзімді инвестициялаудың перспективті аясы. Мемлекет немесе қалалық билікті алсақ, олар тұрғын үй құрылысының сұрақтарын шеше отырып, қоғамда әлеуметтік басымдылықты шешеді. Ипотека Қазақстан Республикасының экономикасын көтеру үшін фундамент бола алады және болуы тиіс. Көптеген дамыған елдердің мысалы көрсеткендей, тұрғын үй мәселесін шешумен қатар ипотека, мемлекетте сапалы жаңа қаржы-несие қатынастарының, кепілзат және бағалы қағаздардың жоғары дамыған нарығы есебінен қаржылық және экономикалық тұрақтылықтың туындауына көмектеседі.
Ипотекалық несиелеу әлеуметтік және экономикалық мәселелерді шешуге көмектеседі. Ипотекалық нарық қазіргі таңда қаржы нарығының белсенді бөлігі ретінде дамуда. Сондықтан осы тақырып бойынша диплом жұмысын таңдадым.
Қазақстан Республикасы Президенті Н.Ә.Назарбаевтың “Қазақстанның әлемдегі бәсекеге барынша қабілетті 50 елдің қатарына кіру стратегиясында” көрсетілгендей, жеке тұрғын үй құрылысын кең ауқымда дамыту үшін ынталандыру жағдайларын жасауымыз керек. Ипотекалық несиелеу жүйесі бойынша тұрғын үй сатып алуға табысы жетпейтін азаматтар үшін тұрғын үй құрылысы жинақтары жүйесін одан әрі дамыту керек. Елімізде тұрғын үйді жалға беру рыногын әлемдік стандарттарға сай дамытып, оны мемлекет үшін ашық, бизнес үшін тартымды ету керек[1].
МАЗМҰНЫ
КІРІСПЕ ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..
... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..3
1 ИПОТЕКАЛЫҚ НЕСИЕЛЕУДІҢ ТЕОРИЯЛЫҚ НЕГІЗДЕРІ
1. Ипотеканың даму
тарихы ... ... ... ... ... ... ... . ... ... ... ... ... ... ... ... ... .
... ... ... ...
2. Ипотекалық несиелеу түсінігі және оның қоғамдағы алатын
орны ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... .
... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..
3. Ипотекалық несиелеуді қолданудың шетелдік
тәжірибесі ... ... ... ... ... ... . ..
2 ҚАЗАҚСТАН РЕСПУБЛИКАСЫНДАҒЫ ИПОТЕКАЛЫҚ НЕСИЕЛЕУ ДІҢ ҚАЗІРГІ ЖАҒДАЙЫ
2.1 Қазақстандағы ипотекалық несиелеудің даму
ерекшелігі ... ... ... ... ... ... . ...
2.2 Қазақстан Республикасындағы ипотекалық несиелеудің қазіргі жағдайын
талдау ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ...
... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... .
2.3 Тұран Әлем Банкі Акционерлік Қоғамының ипотекалық қызметіне
талдау ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ...
... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... .
3 ҚАЗАҚСТАН РЕСПУБЛИКАСЫНДАҒЫ ИПОТЕКАЛЫҚ НЕСИЕЛЕУДІҢ ДАМУ
БОЛАШАҒЫ ЖӘНЕ ОНЫ ЖЕТІЛДІРУ
3.1 Қазақстан Республикасындағы ипотекалық несиелеудің
мәселелері ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ...
... ... ... ... ... ... ... ... ... ..
3.2 Қазақстан Республикасында тұрғын үй саясатын дамыту
бағдарламасы ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... .
... ... ... ... ... ... ... ... .
ҚОРЫТЫНДЫ ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ...
... ... ... ... ... ... ... ... ...
ҚЫСҚАРТЫЛҒАН
СӨЗДЕР ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ...
... ...
ПАЙДАЛАНҒАН ӘДЕБИЕТТЕР
ТІЗІМІ ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... .
ҚОСЫМШАЛАР ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ...
... ... ... ... ... ... ... ...
КІРІСПЕ
Диплом жұмысының тақырыбының өзектілігі. Қазақстан Республикасының
халық шаруашылық кешенінің дамуына, яғни жеке айтқанда тұрғын үй құрылысына
ипотекалық несиелеудің әсер ету мүмкіндіктерімен анықталады. Бұл
тұрғындардың жинақтауын ынталандыра отырып, қаржылық тұрақтылыққа әсер
етеді, тұрғындардың, әсіресе зейнеткерлердің өмірлік деңгейін көтереді.
Отандық компаниялар (зейнетақы қорлары) үшін өздерінің бос қаржылық
ресурстарын отандық экономикаға жарналауға мүмкіндік туады.
Елімізде тұрғын үй нарығы тұрғындардың төлем қабілеттілік сұранысын
қолдайтын сәйкес несие-қаржы механизмдерімен қамтамасыз етілмеген.Егер
бұрынырақ тұрғын үй жағдайларын жақсарту мүмкіндігі мемлекеттік тұрғын үй
алу ғана болса, бүгінгі күні бұл мәселе тұрғындардың өз меншік қаражаттар
жинақтары есебінен тұрғын үйді алу немесе оның құрылысымен шешіледі.
Бюджеттік ресурстардың шектеулілігі, мемлекеттің көңілін, тұрғындардың жеке
топтарының тұрғын үй мәселесін шешуіне аударды.Тұрғындардың негізгі бөлігі
қажет жинақтарының және оларды жинау мүмкіндігінің болмауынан өздерінің
тұрғын үй жағдайларын жақсарта алмады.
Тұрғындар үшін ипотекалық несиелеу тұрғын үйді сатып алу үшін
қаражаттарды жинаудың ұзақ мерзімді альтернативасы болып табылады.
Ол пәтер алуды маңызды деңгейде қысқартуға көмектеседі, бұдан басқа,
тұрғын үй бөлшектеп төлеумен алынады. Банктер үшін бұл ұзақ мерзімді
инвестициялаудың перспективті аясы. Мемлекет немесе қалалық билікті алсақ,
олар тұрғын үй құрылысының сұрақтарын шеше отырып, қоғамда әлеуметтік
басымдылықты шешеді. Ипотека Қазақстан Республикасының экономикасын көтеру
үшін фундамент бола алады және болуы тиіс. Көптеген дамыған елдердің мысалы
көрсеткендей, тұрғын үй мәселесін шешумен қатар ипотека, мемлекетте сапалы
жаңа қаржы-несие қатынастарының, кепілзат және бағалы қағаздардың жоғары
дамыған нарығы есебінен қаржылық және экономикалық тұрақтылықтың туындауына
көмектеседі.
Ипотекалық несиелеу әлеуметтік және экономикалық мәселелерді шешуге
көмектеседі. Ипотекалық нарық қазіргі таңда қаржы нарығының белсенді бөлігі
ретінде дамуда. Сондықтан осы тақырып бойынша диплом жұмысын таңдадым.
Қазақстан Республикасы Президенті Н.Ә.Назарбаевтың “Қазақстанның
әлемдегі бәсекеге барынша қабілетті 50 елдің қатарына кіру стратегиясында”
көрсетілгендей, жеке тұрғын үй құрылысын кең ауқымда дамыту үшін
ынталандыру жағдайларын жасауымыз керек. Ипотекалық несиелеу жүйесі бойынша
тұрғын үй сатып алуға табысы жетпейтін азаматтар үшін тұрғын үй құрылысы
жинақтары жүйесін одан әрі дамыту керек. Елімізде тұрғын үйді жалға беру
рыногын әлемдік стандарттарға сай дамытып, оны мемлекет үшін ашық, бизнес
үшін тартымды ету керек[1].
Диплом жұмысының мақсаты. Экономиканың тұрақты дамуын қамтамасыз
ететін ипотекалық несиелеу жүйесін құру және жүзеге асыруды теориялық және
әдіснамалық түсіндіру болып табылады.
Диплом жұмысының міндеттері. Қойылған мақсат диплом жұмысының мазмұнын
анықтайды және келесі міндеттерді қалыптастыруға көмектеседі:
-ипотекалық несиелеу түсінігін ашу;
-ипотекалық несиелеудің қоғамдағы рөлін анықтау;
-ипотекалық несиелеудің шетелдік тәжірибесін талдау;
-Акционерлік қоғам “Тұран Әлем” банктің ипотекалық қызметіне
талдау жасау;
-Қазақстан Республикасындағы ипотекалық несиелеу мәселелерінің
өзектілігін түсіндіру;
-Қазақстан Республикасында тұрғын үй саясатын дамыту
бағдарламасының орындалу барысын зерттеу;
Зерттеу объектісі ретінде Қазақстандық ипотекалық компанияның, “Тұран
Әлем” банкінің қызметтері болып табылады.
Зерттеу пәні ретінде ипотекалық нарық қатысушылардың өзара қарым-
қатынасы болып табылады.
Методологиялық негіздері ретінде келесі отандық авторлардың еңбектері
қолданылады: Байгісиев М.Қ., Мақыш С.Б., Хамитов Е.Б., Аникеева Л.В.,
Бисенова М., Бораш Қ., Досымов Б.С., Донцов С.С., Жумабаева З.С., Иванов
М.М., Лисак Махамбетова М.Ж., Мыргыясова М.М., Наурызбаева М., Салихова
А.Р., Сағындықова М.О., Сейтқасымов Г.С., Шыныбеков Н.С..
1 ИПОТЕКАЛЫҚ НЕСИЕЛЕУДІҢ ТЕОРИЯЛЫҚ НЕГІЗДЕРІ
1. Ипотеканың даму тарихы
Үлестік құрылыс жүйесіне қатысу, несиелеу мөлшерлемесінің ақырындап
төмендеуі және оның мерзімінің ұзаруы үшін банктік мекемелерді тарту,
тұрғын үй құрылысын қаржыландыру механизімін классикалық ипотекалық жүйеге
жақындата түсуде.Ипотека дамыған капитализм елдерінен келген қазіргі
кездегі сөз емес. Ол б.э.д. IV ғасырда ежелгі Грецияда пайда болып,
дамыған. Сол кезде бірінші қарызға беруші өзінің қарызын қамтамасыз ету
ретінде қарыз алушыдан жер учакесін алған. Қарыз алушының жер учаскесінің
шекарасында баған орнатылған. Ол бағанда жер учаскесі белгілі бір мерзімге,
белгілі бір сомаға қарызға алынғаны туралы жазылған. Бұл баған ипотека
деген гректің сөзімен аталды, ол қозғалмайтын мүлік деген ұғымды
білдіреді.Жер – жеңіл айналыс тауары, ол меншік қарыздардан босатылмаған
немесе кепілденген деген тәуекелдің бар екенін білдіреді. Ипотека мүліктің
басқа иеге өтуіне кедергі болған. Уақыт өте келе ипотека сөзі, кепілді
белгілеу үшін қолданылатын болды.Ежелгі Римде ипотекалық құқық екі қажетті
сапаны қамтымаған – мамандық және жариялылық, сондықтан да кредиторға
сенімді қамсыздандыруға кепіл бермеген. Римдіктер ипотеканың заңды алаңын
кеңейтті. Оны қарыз алушының барлық мүлігіне бекітуге болады. Бір жағынан
ол кредиторды нақты қамсыздандырудан шегерді, екінші жағынан кейбір
тұлғаларға римдік заң келісімге байланыссыз ипотекалық құқықты берді. Бұл
заңдық ипотека құпиялы немесе жариясыз болды.Ақырындап ипотека орта
ғасырлық еуропалық заңнамаға кіруде. Германияда ол XIV пайда болған (бұған
дейін қарыз үшін жеке жауапкершілік принципі болған). Францияда XVI ғ.
аяғынан бастап жариясыз ипотека болған. Ипотекалық банктер XVIII ғ. алғашқы
рет Германияда пайда болған. Бірінші ипотекалық банк Силезияда 1770 жылы
қаланған. Бұл ірі шаруа қожалықтарына қаржылық көмек көрсететін мемлекеттік
банк болған. XIX ғ. басынан бастап ипотекалық банк қызметі ұсақ шаруа
қожалықтарына, одан кейін крестьяндық шаруашылықтарға таратылған. Америка
Құрама Штаттарында (АҚШ) 1916 жылы 12 округте фермерлерге олардың жерлерін
кепілге ала отырып, ұзақ мерзімді қарыздарды беру үшін федералдық жер
банктері құрылды. Францияда ірі жер банкі (Креди фонсье де Франс) және
оның филиалы – Кәсіпкерлер бөлімі (Котуар дез антрепренер) жер иелеріне
және құрылыс компанияларына тұрғын үй және өнеркәсіп құрылысына қарыздар
ұсынады. Ипотекалық операциялар орта және ұзақ мерзімді ипотекалық
қарыздарды берумен байланысты – негізінен ірі құрылыс компаниялары мен жер
иелеріне тұрғын үй және өнеркәсіп компанияларына мерзімі 3 жылдан 20 жылға
дейін. Канадада ипотекалық банктер несиелік институттардың дәстүрлі түрі
болып табылады. Негізінен олар қозғалмайтын мүлікпен операцияларды
несиелеумен, сонымен бірге мемлекеттің және корпорациялардың ұзақ мерзімді
бағалы қағаздарына инвестициялаумен айналысады. Пруссияда аяқталған
ипотекалық жүйе 1783 және 1871 жылғы жарғылармен енгізілген, ал Саксонияда
– 1843 жылғы жарғымен және 1863 жылғы кодекспен енгізілген. Еуропалық елдер
заңнамасында ипотека екі сипатта: біріншіден, ол тек қана қозғалмайтын
мүлікке ғана қолданылады; екіншіден, кепілге алынған мүліктің сатылуы
кредитордың өзімен емес, соттың қатысуымен жүргізіледі. Кредиторлар үшін
ипотека өзінің иелігіне қарызгердің мүлкін қабылдамай және кредиторлардың
бәсекелестігінен қорықпай қарыз бойынша қамсыздандыруды алудың ең сенімді
құралы болып табылады. Орта ғасырлық кодекстер енгізілген ипотека өзінің
табиғаты бойынша бөлінбейді, ол қанағаттану алу құқығына негізделген деген
анықтама сақтады. Ипотека қозғалмайтын мүлікке иелерінің ауысуына
қарамастан кеңінен таралды. Римдік құқық бойынша ипотека талаптарға және
оның барлық құрылымдарына, ипотекадан пайыздар және қанағаттану алу
мақсатымен кредитордың шығындарын есептей отырып кеңінен таралды. Бірқатар
елдердің ипотекалық заңнамалары бойынша XVIII-XIX ғасырларды талаптың нақты
сомасы оның жариялануымен, оның мөлшерімен, сомаға өскен пайыздармен
анықталды. Қазіргі кезде ипотека АҚШ-та, Канадада, Англияда, Францияда,
Швецияда жоғары деңгейде дамыған. АҚШ-та, мысалы, ипотекалық айналыс
жүздеген миллиард доллармен есептеледі.Нарықтық қатынастары дамыған елдерде
несиенің әр түрлері жүзеге асуда. Олар несиелеу объектісіне, ипотекалық
қарыздың кепілін қамтамасыз ету әдісіне, ипотекалық облигациялар нарықтық
сипатына, несиелеу субъектісіне байланысты әр түрлі белгілері бойынша
жіктеледі. Несиелеу объектілері: жер учаскелерін иелену, жер учаскелерін
игеру, тұрғын үй құрылысы. Кепілдер: сақтандырылған несиелер,
сақтандырылмаған несиелер және басқа да несиелер. Ипотекалық облигация
нарығы: бірінші немесе екінші нарық. Несиелеу субъектілері: құрылысшының
несиеленуі, мердігердің несиеленуі. Несиелеудің объектісіне байланысты
ипотекалық несиелерді қарыздарға бөлуге болады: жер учаскелерін алу үшін;
тұрғын үй құрылысына; жер учаскелерін игеру.Ипотеканың ұзақ тарихына
қарамастан Еуропада ипотекалық несиелеу жүйесі тарихының есебі оның қазіргі
түрін бүгінгі күнге дейін әрекет ететін және Францияда ипотекалық несиелік
мекемелерді құруға рұқсат беретін 1852 жылдан бастап принц Луи Наполеонның
жарғысымен (Decret sur les societes de credit foncier) түсіндіруге болады.
Бұл жарғының мақсаты, Париж бен провинциялар арасындағы қаржыландырудағы
сәйкессіздікті жою, сонымен қатар ауыл шаруашылық несиені дамыту. Ұзақ
мерзімді ипотекалық несиелеу жүйесінің бастаушысы деп есептейтін
Пруссиядағы берілген жарғыға сәйкес қарыз алушылардың мекеме-ассоциациясын
құру ынталандырылды. Credit Foncier de France деп аталатын Француздық жүйе
кейіннен бүкіл Еуропада кеңінен таралып, Еуропаның көп елдерінде принциптік
өзгертулерсіз қабылданды. Берілген үлгіге қатысты, 1852 жылғы жарғы
нәтижесінде құрылған Франциядағы бірде-бір ипотекалық банк банкротқа
ұшырамаған.
Берілген үлгіге сәйкес ипотекалық банк бірінші кезекте, төмен құн
бойынша қозғалмайтын мүлікке салымдарды қаржыландыруда қарыз алушылардың
сұраныстарын және өтімді, жоғары өтімді бағалы қағаздарға инвесторлардың
сұраныстарын түзететін қаржылық делдал рөлін атқарады. Ол үшін ипотекалық
банк,
-біріншіден, қозғалмайтын мүлікті кепілге ала отырып, нақты стандартқа
сәйкес қарыз ұсыну. Қарыздар – жеке тұлғаларға тұрғын үй жағдайларын
жақсартуларына берілетін тұтыну қарыздары және заңды тұлғаларға
қозғалмайтын мүлікпен байланысты қандай да жобаларды орындауға немесе
коммуналдық жобаларды жүзеге асыру үшін муниципалдық органдарға
берілетін коммерциялық қарыздар.
одан кейін берілген несиелер, түрлеріне байланысты кепілзаттың
біртекті пұлдарына бірігеді. Ең соңғы адым, кепілзат пұлымен және
оларды нарыққа орналастырумен қамтамасыз етілген ипотекалық
облигациялар эмиссиясы болып табылады. Қосымша, эмиссия кепілзат
пұлынан басқа толығымен ипотекалық банктің – эмитент мүлігімен
кепілденеді.
Сонымен, инвесторлар өздерінің бос қаражаттарын орналастыру үшін
сенімді инструмент алады, ипотекалық банк өздерінің шығындарын қайта
қаржыландырады, қарыз алушылар несиелер бойынша икемді шарттармен
пайдаланады. Берілген несиелер бойынша талап құқықтары, кепілзатпен
қамсыздандырылған ұзақ мерзімді міндеттемелердің сатылуына қарамастан
ипотекалық банкте қалады.
Берілген жүйенің тұрақты атқарылуы үшін көп шектеулер бар, олар үшін
ипотекалық қайта қаржыландыру жүйесі банктік капиталдың ең реттелген
қосымша аяларының бірі болып табылады.
Сонымен қаттар ипотекалық банктерге тәуекелдің жоғарылауына байланысты
коммерциялық банктерге тиесілі қызметтің көп түрлеріне тыйым салынады,
бірақ оларға ғана ипотекалық облигациялар эмиссиясына рұқсат берілген.
Несиелер қайтару кепілдемелері бойынша олардың сақтандыру қорғанысының және
сақтандыру ұйымының қамсыздандыру деңгейіне байланысты жіктеледі. АҚШ-та
кепілзат беттерімен несиелер ажыратылады: Федералдық тұрғын үй
әкімшілігімен, Соғыс ардагерлерінің ісі бойынша Басқармамен сақтандырылған
және сақтандырылмаған.
Ипотекалық облигация нарықтық сипатына байланысты бірінші және екінші
нарықтың ипотекалық беттері болып бөлінеді.
Несиелеу субъектісіне байланысты тұрғын үй құрылысына ипотекалық
қарыздар тікелей болашақ иесіне ұсынылатын несиелерге және мердігерлерге
берілетін қарыздарға бөлінуі мүмкін. АҚШ-та кепілзатпен қамтамасыз етілген
ипотекалық облигациялар шығарылады және бос қаражаттары барлардың барлығына
сатылады, ал бұл зейнетақы активтері, сақтандыру компаниялары және жеке
тұлғалар. АҚШ-тағы ипотекалық облигация нарығының көлемі американдық
корпорациялардың акциялар нарығының көлемінен жоғары. 1930 жылдан бастап
АҚШ-та американдықтарды өздерінің меншік үйлерін сатып алу үшін қарыз алуға
ынталандыратын заңнама дамыды. Англиядағы өзара несиелеудің құрылыс
қоғамының мысалы бойынша тұрғындардың салымдарын жинау және тұрғын үй алуға
несиелер ұсыну үшін қарыз жинақ ұйымдары құрылды. Бұдан басқа қарыз
алушыларға кепілзат бойынша пайыздар сомасына салық салынатын табысты
қысқарту ұсынылды және депозиттерді сақтандыру тегін. Бұл кепілзат бойынша
пайыздардың төмендеуіне көмектесті.
АҚШ-та ипотеканы Үкімет тапсырысы бойынша қарайтын ұйымдар бар:
1) Джинни Мэй - Үкіметтік ұлттық ипотекалық ассоциация;
2) Фредди Мак - тұрғын үйді ипотекалық несиелеудің федералды
корпорациясы;
3) Фенни Мэй - федералды ұлттық ипотекалық ассоциация.
Бұл ұйымдар кредиторларға кепілдер береді, бұл ипотекалық несие
және %-дар аз қаражаттары бар қарыз алушылар есебінен өтелетінін
түсіндіреді. Джинни Мэй мөрімен басылған бағалы қағаздар, мысалы, өзінің
несие төлеу қабілеттілігі бойынша АҚШ қазыналық қағаздарының деңгейіне
дейін көтерілді. Болуы мүмкін кризистер барысында корпорация акциялары
биржада түседі, ал бағалы қағаздар – ипотекалық облигациялар керісінше,
бағада өседі. АҚШ Үкіметі олар бойынша тұрақты табысты кепілдейді және 20-
30 жылға барлық тәуекелдерді өз мойнына алады.
Дамыған елдерде нарықтық қатынастардың қалыптасуы бойынша қаржылық
механизмдер пайда болады. Сондай механизмдердің бірі ипотека болып
табылады, оның белсенділігі кейінгі кездері бірқатар макроэкономикалық
себептермен байланысты:
- нарықтық туындылардың тереңдеуі және экономикалық жағдайлардың
тұрақтылығы;
- нарықтық экономика институттарының дамуы және қалыптасуы;
- қаржылық ұйымдардың, әсіресе, банктердің жұмыста ұзын позициясы
бойынша қайта бағдарлануы;
- тұрғындардың ақша қаражаттарын сақтау және жинаудың тиімді
әдістерінің жоқтығы;
- қозғалмайтын мүлік, әсіресе, тұрғын үй өтімділігінің жоғары деңгейі;
- көптеген отбасы үшін тұрғын үй мәселесі өзекті;
- тұрғындардың белгілі бір бөлігінің табыс деңгейінің көтерілуі және
т.б..
Кеңес дәуіріндегі тұрғын үйді қаржыландыру жүйесі тұрғын үй саясатына
толық сәйкес келді және мемлекеттік тұрғын үйлер құрылысын қаржыландыру
үшін бюджет қаражаттарын орталықтан бөлу орын алды. Нәтижесінде өзінің
тұрғын үй жағдайын жақсартуды қалайтын, не тұрғын үй алу кезегінде тұрған
азаматтарға үй тегін берілген болатын. Кеңес үкіметінің құлдырауы және
тұрғын үй саласында нарықтық қатынастардың көрініс алуы тұрғын үй
реформасын жүргізуге алып келді. Бұл реформаның алғашқы қадамдары 1993 ж.
“Жаңа тұрғын үй саясаты мемлекеттік бағдарламалары және оның іске асырылу
механизмдері” туралы ҚР Президентінің Жарлығымен жүзеге асты. Бағдарлама
мемлекеттің тұрғын үй саясаты саласында мынадай стратегиялық қадамдарын
қарастырды: тұрғын үй саласына қатысты құқықтық нормаларға қажетті
өзгерістер мен толықтырулар енгізу; тұрғын үй құрылысын және тұрғын үй-
коммуналдық шаруашылықтарды қаржыландыру жүйесін реформалау;
монополиясыздандыру; тұрғын үй құрылысы құнын төмендету және оны халыққа
арнап арзандату шараларын жасау; тұрғын үй құрылысынң процессіне
қатысушыларға және бұл процеске көптеген азаматтар мен заңды тұлғалардың
қатысуын мақсатында жеңілдік жүйесін жасау және пайдалану; тұрғын үй
саласында жалға алуды кеңейту шараларын жүзеге асыру; құрылыс
индустриясының базасын жаңғырту; тұрғын үй құрылысына арналағн жер
телімшелерін бөлу және тіркеу процедураларын жасау; әлеуметтік, инженерлік
және көлік инфрақұрылымының тұрғын үй құрылыстарын дамыту; мемлекеттің
тұрғын үй саясатын жүзеге асыруы үшін тиімді ұйымдық құрылымдар құру;
тұрғын үй және жылжымайтын мүлік нарығының инфрақұрылымын дамыту.
Бұл құжат мемлекеттің тұрғын үй мәселесін шешуде маңызды болып
саналғанымен, осы күнге дейін аталған құжатта көрсетілген шаралардың
маңызды бөлігі орындалмаған десе болады. Мұндағы ойлар бүгінгі күні тұрғын
үй секторын және оны қаржыландыру жүйесін әрі қарай реформалау барысында
нақты мүмкіндіктерді талдау үшін өте маңызды.
Тұрғын үй құрылыс саласындағы нвестициялық мүмкіндіктердің құлдырауы
көптеген мердігерлік ұйымдардың экономикалық жағдайына теріс ықпал етті.
Нәтижесінде тұрғын үй құрылысында жұмыс жасаушылар саны қысқарды. Шын
мәнісінде мұндай жағдайда тұрғын үй құрылысына бюджеттен тыс қаражат
көздерін тартудың нақты жаңа механизмдерін іждестірудің маңыздылығы арта
түседі. Ондай механизм ретінде тұрғын үй ипотекалық несиелеу жүйесін
қарастыруға болады және оның көмегімен құрылыс саласындағы дағдарысты
тоқтатып, жұмыс бастылық көрсеткішін жақсартуға және бірқатар әлеуметтік
тұрғын үй мәселесін шешуге мүмкіндік туады.
Тұрғын үйді ипотекалық несиелеу жүйесі бұл тұрғын үй құрылысының дамуын
қамтамасыз ететін тұрғын үйді несиелеу прцессін ұйымдастыруды анықтайтын
элементтердің жиынтығын білдіреді.
Тұрғын үйді ипотекалық несиелеу жүйесі 3 басты қызмет атқарады:
1) Тұрғын үй несиелерін қаржыландыруға қажетті қаражаттармен қамтамасыз
ету.
2) Тұрғын үй несиелерін беру және оларға қызмет көрсету.Инвестордың
қызметін атқару.
3) Тұрғын үйді ипотекалық несиелеу жүйесінің өзге экономикалық
механизмдер сияқты, өзіне тән ішкі құрылымдық элементтері болады.
Тұрғын үйді ипотекалық несиелеу жүйесінің құрылымдық элементтеріне
мыналарды жатқызуға болады: тұрғын үйді ипотекалық несиелеу түрлері; тұрғын
үйді ипотекалық несиелеу субъектілері; тұрғын үйді ипотекалық несиелеу
объектілері; тұрғын үйді ипотекалық несиелеу принциптері; тұрғын үйді
ипотекалық несиелеу шарттары; тұрғын үйді ипотекалық несиелеудің
ұйымдастырушылық-экономикалық негізі немесе несиелеу технологиясы.
Тұрғын үй ипотекалық несиелеу жүйесінің негізгі элементіне оның
субьектілері жатады. Субъектілеріне мыналарды жатқызуға болады:
-қарыз алушылар;
-несие берушілер;
- риелторлық және сақтандыру компаниялары;
-инвесторлар; үкімет.
Бұл аталған субъектілер тұрғын үйді ипотекалық несиелеу нарығының
қатысушылары болып табылады.
Мұндағы ең маңыздысы несиенің қамтамасыз етілуі өз кезегінде несиенің
қайтарылуына кепілдік болып табылады. Мұндай несиенің қамтамасыз ету көзіне
мыналар жатады:
- алғашқы көзі: қарыз алушының тұрақты табысы; қаншалықты қарыз алушының
табыс алу, не алмауына байланысты тәуекелді болатындықтан;
- банктер екінші көздің болуын қалайды;
- екінші реттегі көзі: сатып алынатын тұрғын үй.
Тұрғын үйді ипотекалық несиелеудегі қамтамасыз ету заты – жылжымайтын
мүлік кепіл заты болғанымен, ол несие берушінің қолына берілмейді,
керісінше қарыз алушының иелігінде қалады. Бұл оның басты ерекшелігіне
жатады.
Дамыған елдердің тәжірибесінде “ипотека” термині мынадай 3 құқықтық
категорияларды сипаттайды:
- Ипотекалық несие алу үшін жылжымайтын мүлікті кепілге беру (таза
құқықтық қызметі);
- Салынған мүлік актісі (борыштық күәліктің басқа да аты бар)
- Ипотекалық несие (ақшалай займ) – жылжымайтын мүлікті кепілге алып
берілетін несие.
Мұндағы, тұрғын үй несиесі – ипотекалық несиенің бір түрі. Ипотекалық
несие әрқашан жылжымайтын мүлік кепілдігі-ипотекамен, ал тұрғын үй
ипотекалық несиесі тек қана тұрғын үй жылжымайтын мүлігімен қамтамасыз
етіледі. Аталған несиелеу нысанында бір ғана қамтамасыз ету кепілдігіне
несие қаражаттарына алған тұрғын үй жатады. Мұндай жағдайда банк пен қарыз
алушының арасында келісім-шарт жасалады және соның негізінде қарыз алушы –
кепілдік беруші, ал қарыз беруші қарыз алушының несиені және пайызды
қайтаруға байланысты міндеттемесін толық орындағанға дейін кепілдікті
ұстаушы болып саналады. Кепілдік беруші (қарыз алушы) өз міндеттемесін
орындамаған жағдайда, кепілдікті ұстаушы (қарыз беруші) кепілге қойыған
мүліктің құны есебінен өзінің талабын қанағаттандыруға құқы бар.
“Жылжымайтын мүлік ипотекасы туралы” ҚР Президентінің заң күші бар
жарлығына сәйкес жылжымайтын мүлік ипотекасы (ипотека) – кепілдік берушінің
немесе үшінші бір тұлғаның иелігінде, не пайалануында болатын жылжымайтын
мүлік түрі.
Мұндай қамтамасыз ету түрінің өзіндік кемшіліктері бар. Атап айтсақ
қарыз алушы үшін: кепіл заты ретінде оны рәсімдеу қымбаттылығы; несиені
қайтармаған жағдайда тұрғын үйді босату қажеттігі (бұл жерде қарыз алушының
үйді сатып алғаннан соң жасаған қосымша шығындары есепке алынбай қалуы); ал
банк үшін: несиені беруден бұрын кепілге алатын объектіге толық тексеру
және бағалау жұмыстарын жүргізу қажеттігі; жылжымайтын мүліктің
өтімділігінің төмен болуы; ұзақ мерзімді несиелеу барысынды кепілге алған
мүліктің құнының төмендеу қаупінің болуы.
Жалпы тұрғын үй ипотекалық несиесін қамтамасыз етуде, қажет уақытында
қамтамасыз етудің өзге де нысандары кепіл-хат, кепілдеме және сақтандыру
міндеттемелері де пайдаланылуы мүмкін.[30]
1.2 Ипотекалық несиелеу түсінігі және оның қоғамдағы алатын
орны
“Ипотека” түсінігі өзара байланысты экономикалық және заңды
қатынастардың кең ауқымын қамтиды. Бұл әр түрлі мемлекеттің азаматтық
заңнамасында және заңды тәжірибесінің негізінде, нарықтық экономикалық
механизмін обьективті көрсететін және заңды рәсімдейтін, заңды
категориялардың жүйесін сипаттайтын римдік жеке құқықтың бар екенімен
байланысты. Екі мың жылдан аса римдік құқықтық түсініктер жүйесі және
терминологиясы пайдаланылуда. Сондықтан ипотека туралы экономикалың заңды
ғылымында, қозғалмайтын мүлікті кепілге алу арқылы қарыз деген түсінік
дұрыс болып табылатын сияқты. Әлемдік тәжірибеде бұл түсінік жалпы
қабылданған, бірақ әлі күнге дейін ипотеканың жеткілікті нақты және жалпы
қабылданған критериелері табылмағанға ұқсайды.
Ипотека – басқа категориялардан ажыратуға көмектесетін түр сипаттары
бар, мазмұнын, функциясын және механизмін сипаттайтын әр түрлі қоғамдық-
экономикалық формацияларды әрекет ететін жалпы экономикалық категория болып
табылады.
Ипотекалық несиелеу тұрғын үй аясына жеке инвестицияны тартудың
әлемдік тәжірибеде тексерілген сенімді әдістердің бірі болып саналады.
Ипотека тұрғын үй жағдайын жақсартуда тұрғындардың тиімді және пайдалы
жұмыс аясында – коммерциялық банктердің және басқа да кредиторлардың,
белсенді жұмыста – құрылыс ұйымдарының, сонымен бірге жалпы экономикалық
өсімде – бүтіндей мемлекеттің қызығушылықтарын пайдалы үйлестіруге
көмектеседі.
Ипотеканың басты міндеті – қарыз қаражаттарының қайтарымдылығына кепіл
ретінде роль атқаратын қозғалмайтын мүлік дамуының инвестициялық
қаржыландыруды қамтамасыз ету механизмін құру. Сондықтан ипотека
экономикалық және әлеуметтік құлдыраудан шығу механизмдерінің бірі болуы
мүмкін. Ипотека құлдырауға төтеп берудің бірнеше жолдарына әсер етуі
мүмкін.
Біріншіден, ипотеканың дамуы өнеркәсіп салаларының қатарында
өндірістің құлдырауына әсер етуі мүмкін, сонымен қатар экономиканың нақты
секторының дамуына оң әсер етуі мүмкін. Бүгін кәсіпорындардың көбісі үшін
айналым қаражаттардың жеткіліксіздігі нәтижесінде өндірістің тоқтап қалу
жағдайы сәйкес. Бұл ресурстарды, өндірістің жаңғыруына мүмкіндік беретін
және өнімнің сапасының жоғарылауы мен бәсеке қабілеттілікті болуына
әкелетін қозғалмайтын мүлікті кепілге қою жолымен алуға болады. Мұның
нәтижесінде бүтіндей мемлекеттің эконоикалық әлеуеті көтеріледі.
Екіншіден, ипотекалық несиелеудің дамуы әлеуметтік тұрақсыздыққа төтеп
беруге оң ықпал етеді. Ипотекалық несиелеудің негізгі мақсаты –
азаматтардың меншік қаражаттарының және ұзақ мерзімді ипотекалық несиелер
есебімен тұрғын үй нарығында, тұрғын үй алудың нарықтық принциптеріне
негізделген, орташа табысы бар азаматтарды тұрғын үймен қамсыздандырудың
тиімді жұмыс жүйесін құру. Бұл жүйені құру тұрғындардың жинақтары және
басқа бюджеттен тыс ресурстар түрінде тұрғын үй аясына қажетті қаржы
құралдарын тартуға және тұрғын үй нарығын активизациялауға көмектеседі.
Ипотекалық несиелер арқылы ғана, тұрғын үйді тек қамтамасыз етілген
тұрғындар ғана емес, сонымен бірге қарапайым табысы бар азаматтардың да
тұрғын үй алуға мүмкіндіктері бар. Өз кезегінде, тұрғын үй-тұрмыстық
жағдайлармен жақсы қамтамасыз ету ұлттардың денсаулығын жақсартуға, өмірлік
циклді ұзартуға әкеліп соғады, осының бәрі тұрғындардың еңбек
қабілеттілігін көтереді.
Үшіншіден, ипотеканың дамуы жұмыссыздық салдарын жеңілдетеді:
өндіріске құрылыстық қатаң территориялық байлануы нәтижесінде қосымша
жергілікті еңбек ресурстары тартылады. Ипотека сондай-ақ, еңбек ресурстарын
ынталандырады. Ипотекалық несиелеу дамымаған елдерде тұрғылықты орынды
таңдау еркі жоқ. Сонымен ипотека жұмыссыздық мәселесін шешуге көмектеседі.
Төртіншіден, ипотека мемлекеттің қызметіне, тұрақтылықтың
көтерілуіне және бактік жүйенің тиімділігіне әсерін тигізеді. Қозғалмайтын
мүліктің нақты құнымен қамтамасыз етілмеген банктердің активтері өте қысқа
мерзімде бағасын жоғалтады. Мұны 1998 жылдың екінші жартысында басталған
Тәуелсіз Мемлекеттер Достастығы елдерінің қаржы-экономикалық құлдырауы
растайды. Сондықтан нарықтық туындаулар жүргізілетін елдерде ипотека
механизміарқылы қызғалмайтын мүлік құнын енгізу қажет.
Қозғалмайтын мүлік кез-келген мемлекеттің активтерінің маңызды бөлігін
сипаттайды, ал ипотекалық капитал нарығы экономиканың барлық аяларына
маңызды әсер етуі мүмкін. Кепіл обьектісі ретінде қозғалмайтын мүлік
артықшылығы, орынның тұрақтылығымен, сонымен қатар оның көтерілуге
беталыстармен жоғары және тұрақты бағасымен түсіндіріледі. Қозғалмайтын
мүліктің физикалық сипаттамалары, обьектіні кепіл берушінің иелігінде және
пайдалануында қалдыруға көмектеседі. Ипотекалық несиелеу тәртібі кепілге
алынған мүліктің сақталуын қамтамасыз етеді, банк-кредиторға несиелік
ресурстарды ұзақ мерзімді тарту үшін экономикалық базаны құруға
көмектеседі.
Қазіргі таңда қаржы нарықтық интеграциясының және ипотека арқылы
қозғалмайтын мүлік нарығының қажеттілігін түсіну, қаржыгерлер, банкирлер,
заңнамалық және орындаушылық билік өкілдері, сондай-ақ ипотеканың дамуын
қадағалайтын, оған нақты сенетін қарапайым азаматтар шеңберінде нақты орын
алады.
Сонда да постсоциалистік экономикасы бар елдерде ипотекалық
несиелеудің даму процесі мемлекет тарапынан реттеу механизмдердің жоқтығын
және практикалық міндеттерді шешуде жеткіліксіз теориялық базаны ұстанады.
Қазақстан экономикасында трансформациялық процестердің талдауы, жүйелік
құлдырауға және дұрыс таңдалмаған реформалаудың монитаристік үлгісімен
байланысты күрделі шығындарға қарамастан, Қазақстан Республикасындағы
нарықтық жүйе тұрақтылықты сипаттайды. Экономикалық тұрақтылықтың феномені
жиынтық факторлардың әрекетімен байланысты, олардың бірі ипотека институты
болып табылатыны сөзсіз.
Ипотеканы зерттеу процесінде оның қызметімен байланысты жалпы
әдістемелік сұрақтар кешенін қарастыру қажет:
-“ипотека” категориясының түсінігі;
-қоғамдық экономикалық формацияларда ипотеканың әрекет етуі немесе
әрекет етпеуі;
-дамыған және дамушы елдерде ипотеканың қызметін сипаттайтын жалпы
және ерекшеленетін белгілерінің қамтылуы;
-“ипотека” категориясының сандық және сапалық бағасы.
Ипотека дәстүрлі қаржылық қатынастар шегінде және олардың тарихи
аспектісінде пайда болды, сондықтан теориялық көзқарас бойынша оны жаңа
келісім-шарт қатынастарына бағдарланған дәстүрлі институт ретінде
қарастыруға болады.
Қазіргі кезде ипотека дәстүрлі дамыған экономикасы бар дамыған
мемлекеттерде де, бастаушы нарықтары бар дамушы мемлекеттерде де
қолданылады. Дамушы елдердегі ипотеканың қалыптасуына және қызметіне
экономикалық, саяси, географиялық және кадрлық факторлар әсер етеді.
Ипотеканың дамуын тежейтін негізгі факторлар: саяси және экономикалық
тұрақсыздық; инфляциялық процестер; мемлекеттік бюджет дефициты; шаруашылық
процестердің өзара төлемсіздігі; құқықтық қатынастарды реттейтін
нормативтік базаның жоқтығы; ипотекалық несиелеу сұрақтары бойынша
тұрғындардың жеткіліксіз білімі.
Әр түрлі мемлекеттер заңнамасында бекітілген құқықтық формалардың,
құрылдырдың және әдістердің әр түрлілігін есептей отырып, барлық заңнамалық
жүйеде негізгі орынды меншік құқығы және оның кепілінің әдістері алады. Бұл
құқықты өткізу әдәсә ретінде ипотека қолданылады. Сондықтан көптеген
зерттеушілер ипотеканы, заңды қатынастарды, әсіресе, ипотекалық несиені алу
мақсатымен ақша айналысын орындауды қамтамасыз ететін кепіл түрлілігін
сипаттайтын категория ретінде қарастырады.
Этимологиялық термин “ипотека” қозғалмайтын мүлік кепілін білдіреді
және 3 құқықтық категорияны белгілеу үшін әр түрлі елдер заңнамаларында
қолданылады:
1)Арнайы несие – ипотека және ипотекалық қарыз алу мақсатында
қозғалмайтын мүлік кепілі (ипотеканың таза құқықтық функциясы).
2)Кепілзат (ипотекамен қамсыздандырылған міндеттеме бойынша кепіл
ұстаушының құқығын растайтын қарыз куәлігінің басқа да аттары бар).
3)Ипотекалық несие (қарыз ақша), қозғалмайтын мүлікті кепілге қоя
отырып, несиелік мекемелермен қарыз алушыларға беріледі.
Ипотекалық қатынастардың әлеуметтік-экономикалық маңызы – қосымша өнім
алу мақсатында қоғамның құн қозғалысының механизмдерін үздіксіз іздеу.
Ипотекалық несиелеу жүйесінің жақсы қызмет етуі, әлеуметтік-экономикалық
мақсатқажету үшін қозғалмайтын мүлікті пайдалана білетін нарық
субьектілерін тартумен байланысты. Ипотека механизмі, қоғам көзқарасына сай
қозғалмайтын мүлікті тиімді қайта бөлуге көмектеседі.
Ипотекалық несие сенімді негізде кәсіпорындардың, фирмалардың және
тұрғын үй құрылысын банктік несиемен қанағаттандыратын қаржыландырудың
мемлекеттік көздерін алмастыруда үлкен роль атқарады. Оның дамуы ұзақ
мерзімді сипаттағы несиелік ресурстардың дефициттік жағдайында және
инфляцияның жоғары қарқыныда шаруашылық субьектілердің инвестициялық
белсенділігінің өсуіне көмектеседі.
Қарыз қатынасының зерттеуі негізіне екі органикалық байланысты, бірақ
өзінше қатысты жақтар жатқызылуы керек: экономикалық мазмұны және заңды
формасы, олардың қарама-қайшылығы әр түрлі теріс нәтижелерге әкеліп соғуы
мүмкін.
Ипотека институтын белсенді қолдану нарықтық қатынастарға өту
жағдайында маңызды фактор болып табылады, ол еңбек өндірісінің өсіміне,
отандық тауарларды шығаруды көбейтуге және теңге мен бағаның тұрақтылығына
ықпал етеді.
Нарықтық экономикада ипотеканы кең қолдану үшін бірнеше факторларды
қарастыру қажет:
1)Өндірістік қатынастар жүйесі – жалпы негіз, оның құрамдас бөлігі,
ипотеканың атқарылуының нақты негізін және мүмкіндігін ашатын тауар-
ақша қатынастары болып табылады.
2)Ипотека кез-келген экономикалық дамыған елдің капитал нарығының бірі
болып саналады, ол экономиканы ұйымдастырудың нарықтық принциптерін
ұстанады.
3)Өндірістік қорлардың айналым заңдылығы нақты, яғни өндірістік
капиталдың атқарылуы.
4)Шаруашылық субьектілердің коммерциялық есептілігі, материалдық
қызығушылықтары.
Ипотеканың тарихи пайда болуы өнеркәсіп революциясының дайындау
кезеңімен, өндірістік күштердің дамуында сапалы жаңа сатылармен, өндірістік
және коммерциялық қызметті кеңейту және күрделендірумен байланысты несиелік
ресурстардың қосымша көлемін тарту қажеттілігімен байланысты. Ұзақ кезең
уақыты бойына нақты капитал, қарыз негізінде дамыды. Ақша қарызын ала
отырып, қарыз алушы кредиторға оның қайтарымдылығын қамсыздандыру ретінде
өзінің мүлігін ұсынады, оған меншік құқығын сақтай отырып. Кредитор берген
қарызы үшін пайыз немесе дивиденд түрінде нақты табыс алу құқығына ие
болады. Ипотека тауар-ақша қатынасына негізделгендіктен, оның атқарылуының
негізгі принципі ретінде эквиваленттікті айтуға болады.
Нарықтық экономика жағдайында эквиваленттік шаруашылық субъектілердің
әрекеттерін бағалаудың, бәсеке қабілеттілігі және табыс өсімінің негізгі
принципі болып саналады. Эквиваленттік принципін пайдалануды жақсарту
қамтамасыз ету кепілі және атқарылуын қолдау мен нарықтық жүйенің дамуы
ретінде көрсетіледі. Эквиваленттік нарықтық барлық шаруашылық субьектілері
арасында алмастыруды сипаттайды. Бұл алмастыру процесін қарастыру
ипотеканың экономикалық мазмұнын талдауға көмектеседі. Қайтарымдылық
принципінің әрекет етуі, пайыздарды төлеумен қайтарымдылық шартында уақытша
пайдаланғаны үшін кепілге алынған қозғалмайтын мүлік құнын өткізу барысында
кредитор мен қарыз алушы арасындағы пайда болатын қатынастарда көрініс
табады.
Ипотекалық несиелеу – банкте қарыз алу барысында қозғалмайтын мүлік
кепілі.
Ипотекалық несиелеудің негізгі категориясы – кепіл. Кредитор-кепіл
ұстаушы қарызды қайтару бойынша кепіл берушімен міндеттемелердің
орындалмауы жағдайында бірінші кезекте кепілге алынған мүлікті өткізу
есебінен қанағаттану құқығын алады. Әдетте, кепіл обьектісі несиелеу
обьектісіне сәйкес келмейді. Несиелеу обьектісі – несие алу үшін мақсат, ал
кепіл объектісі – қарыз алушының міндеттемесін қамсыздандыратын
қозғалмайтын мүлік.
Экономикалық жүйенің элементі ретінде ипотеканы қарастыру барысында 3
жақты сипатты қарауға болады:
1)Қозғалмайтын мүлік кепілі өндірісті дамыту үшін қажетті қаржылық
ресурстарды тарту инструментінің ролін атқарады.
2)Ипотека обьектілерге мүліктік құқықты өткізуді қамтамасыз ете алады.
3)Ипотека көмегімен бағалы қағаздар базасында нақты капиталды құру.
Экономикалық қатынаста ипотека – қозғалмайтын мүлік обьектілеріне
мүліктік құқық айналысының нарықтық инструменті.
Ипотеканың экономикалық мәні келесі функцияларды өткізуденқұралады:
-материалдық өндірісті қолдау және дамыту үшін қосымша
қаржы қаражаттарды құру және тарту механизмі;
-мүлікті қайта бөлу және айналымды қамтамасыз етудің қосымша
инструменті;
-кепілзат және өндірісті бағалы қағаздар, сонымен қатар
ипотекалық несиелеудің екінші нарықтық институттары негізінде көп
ретті мультипликацияланатын нақты капиталды құру.
Ипотекалық несиенің ерекшеліктері:
1)Кепілмен міндетті түрде қамтамасыз ету. Кепіл ретінде сатып
алынатын қозғалмайтын мүлік болуы мүмкін. Қарыз алушы және оның
отбасында кәмелет жасқа толған мүшелердің барлығы ипотекаға берілетін
тұрғын үй ғимаратын босатуға нотариалдық келісім береді. Ипотекаға
берілетін тұрғын үй кез-келген шектеулерден босатылуы керек және басқа
міндеттеменің қамсыздануына салынбау керек.
2)Несие беру мерзімінің ұзақтығы. Ұзақ мерзімді ипотекалық
тұрғын үй несиесі 5 жылдан жоғары мерзімге (оптималды 20-25 жыл)
беріледі. Ұзақ мерзімде өтелуіне байланысты қарыз алушының ай сайынғы
төлем мөлшері азаяды.
3)Ипотекалық несиелеудің мақсатты сипаты.
4)Ипотекалық несие төмен тәуекелді банктік операция деп
есептеледі. Бұл келесі талаптармен қамтамасыз етіледі:
-несие сомасы, әдетте, сатылып алынатын тұрғын үйді нарықтық құнынан
60-70%-дан астам болмайды;
-несие бойынша ай сайынғы төлем мөлшері қарыз алушының жиынтық
табысынан 30%-дан аспауы керек;
- кредитор несие өтей алу бағасының процедурасы барысында қарыз
алушының ағымды табысы туралы ресми бекітілген ақпаратпен жетекшілік
етеді.
Берілген стандарттар мен талаптар кредитор мен қарыз алушы үшін
тәекелдерді төмендетуге бағытталған. Несиелерді ұсыну және қызмет көрсету
процедураларына нақты стандарттар мен талаптарды орындау, ипотекалық
несиелердің екінші нарығын сенімді атқаруға және осы секторға жеке
инвесторлардың қаражаттарын, оның ішінде эмиссиялық ипотекалық бағалы
қағаздар немесе облигациялар арқылы тартуға мүмкіндік береді.
Отандық және шет ел заңнамасының заңды нормаларын талдау ипотекалық
несиелеудің принциптерін ажыратуға көмектеседі:
1)Кепіл жариялылығы – бұл мүліктің кепілмен шектелуі туралы жеңіл
қолжетімді талап. Бұл мөлшер қозғалмайтын мүлікті сәйкес тіркеу
жолымен қамтамасыз етіледі.
2)Меншік құқығының шектелуі шартында мүлікті қарыз алушының қолында
қалдыру.
3)Кепіл үлесі түрінде қарыз мөлшерін анықтау.
4)Кепілге қойылған мүлік арқылы қосымша ипотекалық қарыздарды алу.
5)Сақтандыру есебімен қарыз ұсыну.
6)Қозғалмайтын мүлікті жоғалту немесе мерзімінде қарызды төлемегені
үшін оны үшінші тұлғаға өткізу.
Заңды мағынада ипотека – жермен, сәйкес жер учаскесімен немесе
оны пайдалану құқығымен байланысты кәсіпорын, құрылыс, ғимараттар кепілі.
Экономикалық мағынада ипотека – банкте немесе басқа қаржылық ұйымда қарызды
алу мақсатымен қозғалмайтын мүлік кепілінің әр түрлілігі. Кез-келген
азаматтың мүлікке өзінің меншік құқығын, сонымен қатар, қозғалмайтын мүлік
нарығында өткізуге болатын нақты нарықтық баға түрінде мүлікті иелену және
пайдалану құқығын қарастыру мүмкіндігі бар.[10]
1.3 Ипотекалық несиелеуді қолданудың шетелдік тәжірибесі
Ипотекалық несиелеудің Американдық үлгісі . Ипотекалық
несиелеудің практикалық дамуы мен ұйымдастырылуына әр елдегі жағдайлар мен
факторлардың бүтіндей кешені үлкен ықпал етеді. Ипотекалық несиелеудің
дамуына әсер ететін саяси факторлар: қоғамдық жүйенің жалпы тұрақтылығы,
сыртқы қауіп-қатердің бар немесе жоқ болуы, басқа мемлекеттің әскери немесе
экономикалық экспансиясы, экспроприоциондық шаралардың мүмкіндігі..Осының
барысындағы саяси жағдайдың тұрақсыздығы ипотекалық несиелеудің дамуына
әсер етеді. Керісінше, ипотеканың жетісті дамуына, мемлекеттік саясатқа
мүмкін болатын протекционизм шараларының бүтіндей жүйесін енгізу маңызды
көмегін тигізуі мүмкін. Келесілер сияқты протекционизм шараларын ұсыну:
-мақсатты несиелік ресурстар;
-екінші нарық үшін бағалы қағаздар шегінде іске асырылатын
ипотекалық несиелер мен қарыздар қамсыздандыруындағы мемлекеттік
кепілдемелер;
-тұрғын үй құрылысына немесе бизнестің дамуына ипотекалық несие алатын
нақты азаматтардың мекен-жайлық қолдауының көп түрлі нысандары.
Құқықтық факторлар қоғамның құқықтық аясының жалпы жағдайымен
анықталады. Осының барысында ипотеканың дамуына құқықтық аяның меншік
қатынастарын, әсіресе, қозғалмайтын мүлік объектілерін қорғау қабілеті әсер
етеді.
Осы факторлардың тобына қозғалмайтын мүлік тіркеуінің, сонымен бірге
кепіл тіркеуінің нақты жүйесінің, бар немесе жоқ болуын жатқызуға болады.
Әдетте, ипотеканың жетісті дамуы, ипотекалық операциялардың олардың
қатысушыларымен іске асырылуының мазмұны мен тәртібін жариялайтын заңдар
мен қаулылардың арнайы блогын бөлу барысында ғана мүмкін.
Ипотекалық несиелеудің дамуына әсер ететін экономикалық факторларға
мыналар жатады: елдегі қаржы-несие нарығы мен бағалы қағаздар нарығының
жалпы дамуы, валюта қатаңдығы және инфляция деңгейі, қозғалмайтын мүлік
нарығының жалпы масштабын және динамикасын анықтайтын тұрғындардың төлем
қабілеттілігі.Факторлардың осы тобында ерекше маңызға ие, бұл – ипотекамен
байланысты барлық мүмкін болатын экономикалық тәуекелдердің сақтандыру
жүйесінің дамуы. Осы бойынша ипотеканың қалыпты дамуы үшін қозғалмайтын
мүлік объектісінің өзін, қарыз алушылардың өмірін және берілетін
несиелерді, сонымен қатар қозғалмайтын мүлікке кепілзатпен қамтамасыз
етілген бағалы қағаздардың өтімділігі мен табыстылығын сақтандыру қажет.
Тарихи жағдайлар мен факторлар ипотекалық несиелеудің дамуы мен
формаларына белгілі бір мөлшерде әсер ете алады. Осы бойынша негізгі рөлді
қаражаттарды жинау дәстүрі, сонымен қатар тұрғындардың несиеге деген
қатынасы атқарады. Ипотека дамуының нақты формасына экономикалық ойдың
дамуы мен өткізуінің арнайы сәттері ықпал етеді. Жоғарыда қарастырылған
барлық факторлардың көп түрлілігі әлемде ипотекалық несиелеу ұйымының
ондаған түрлерін және варианттарын құру үшін негіз болды.
Осының барысында ипотекалық несиелеу ұйымының әр түрлі сызбалары мен
варианттары бір уақытта өткізіледі. Тағы да, түрлердің арасында жиі болатын
айырмашылықтар принциптік жоспарды бар болып есептелмейді. Сан алуан
елдердің ипотекалық бизнес практикасы ипотекалық несиелеу ұйымы жүйеінің әр
түрлі үлгілерінің тууына алып келеді.
Ипотекалық несиелеудің қарапайым үлгілерінің бірін қарапайым-ашық
үлгі деп атауға болады. Бұл үлгі негізінен кепілзаттың бірінші нарығы
шеңберінде жүзеге асады. Осы үлгі бойынша ипотекалық банктерден алынған
клиенттерге берілген қарыздар бойынша, оларды сырттан тартылатын қаржылық
ресурстар бөлігін қамтамасыз ету ретінде әрі қарай кепілзатты пайдалану
жүргізілмейді. Осы үлгі ипотеканың қарапайым құрылымының - арнайы әрекет
ететін тұлғалардың минималды саны бойынша өткізіледі. Қарапайым үлгі арнайы
ипотекалық банктерде, сонымен бірге ипотекалық несиелеу бөлімдерін қамтитын
әмбебап банктерде қолданылады.
Бұл үлгінің бастапқы принциптік сипатына тоқталсақ, ипотекалық
ссудаларға деген барлық клиенттердің жалпы өтініші банктің меншікті және
сырттан тартылған қаражаттары; депозиттерде жатқан клиенттердің
қаражаттары; банкаралық несиелер және т.с.с. есебінен қамтамасыз етіледі.
Қарапайым ашық үлгінің екінші бір принциптік сипаты ипотекалық
ссудалар бойынша белгіленетін пайыз мөлшері елдегі несие-қаржы нарығындағы
жалпы жағдайға тікелей тәуелді болып табылады. Бұл тәуелділік банктердің
ипотекалық несиелеуге байланысты олардың активтеріне және ауқымына мәнді
әсер етеді.
Бұл үлгі негізінде ипотекалық несиелеуді ұйымдастыру, әсірісе қаржы
нарығы мен бағалы қағаздар нарығы толық қалыптасып болмаған көптеген
елдерде іс жүзінде кеңінен таралған.
Қарастырылған үлгіден белгілі бір айырмашылығы бар кеңейтілген-ашық
үлгі деп аталатын үлгіні қарастырайық. Кеңейтілген-ашық үлгінің өткізілуі
мемлекеттің нақты қатысуымен және оның екінші нарықта айналыста жүретін
бағалы қағаздар эмиссиясын бөлшектеп бақылау барысында ипотекалық нарықтың
кеңейтілген инфрақұрылымын құру жағдайында ғана қамтамасыз етіледі.
Кеңейтілген-ашық үлгі жүйеге, несие ресурстарының ағынын қамтамасыз ететін
бағалы қағаздардың көбісі алдын-ала хабарланған табыс пен өтеу мерзімін
қамтитын болғандықтан тұрақты болып табылады. Бірақ бұл тұрақтылықтың да
белгілі шегі бар. Осы үлгінің, сонымен қатар қаржы-несие нарығының жалпы
жағдайының әсер ету қаупі де бар. Сол үшін осындай үлгілерді кең қолдану,
экономикасы өте тұрақты елдерде ғана іске асады. Осыдан шығар бұл үлгінің
дамуы АҚШ-та байқалады. Осы себеп бойынша кеңейтілен-ашық үлгіні жиі
ипотеканың американдық үлгісі деп те атайды. Бұл үлгі сурет 1-де
көрсетілген.
Сурет 1 Ипотекалық несиелеудің Американдық үлгісі
P1
Несие үшін төленетін
p 3
3 пайыз (7-9 % жылдық)
2
Ипотекалық несие (70-75%
бағасынан)
Бірмезгілдік бастапқы салым
1
(25-30 %)
0 15-30 жыл
Бұнда
p ―нарықтан тұрғын үйді сатып алу бағасы
p1 ―несиені есепке алғандағы тұрғын үйдің нақты құндылығ
Абцисса осінде― баға, ордината осінде ―жылдар.
Алынған көзі:Мақыш С.Б. Ақша айналысы және несие . Алматы: ИздатМаркет,
2004 ж., 84-90 беттер.
Американдық үлгінің принципі, жылдық табысының нақты деңгейі бар адам
сол мезетте дайын тұрғын үй алады. Ол адам тұрғын үй құнының белгілі бір
бөлігін қолма-қол ақшамен төлеп, қалған соманы – ипотекалық банктің арнайы
қарыз ақшаларымен төлейді, олар алынатын қозғалмайтын мүлікті немесе
клиенттің иелігіндегі қозғалмайтын мүлікті кепілге ала отырып беріледі. Бұл
несиенің қайтарымдылығы қарыз алушының жылдық табысына және таңдалған
ипотека типіне байланысты әдетте 15-30 жыл барысында жүзеге асырылады.
Ипотекалық банктер, компаниялар салымдарды таза түрде тартпайды,
бастапқы операциялар меншік капиталы және жедел қарыз есебінен
қаржыландырылады. Олар несиелерді береді және қызмет көрсетеді. Одан кейін
компания қозғалмайтын мүлікке өздерінің кепілзат портфелін, қозғалмайтын
мүлікке кепілзатпен қамсыздандырылған жоғары өтімді бағалы қағаздарды
шығаратын және орналастыратын ірі қаржылық корпорацияларға қайта сатады.
Бұл корпорациялар екінші нарықта ірі салымшыларға, мысалы, әр түрлі
зейнетақы қорларына, сақтандыру компанияларына және ұсақ инвесторларға
бағалы қағаздарды сатады.
Кепілзат портфелінің сатылуынан түскен қаражаттарды ипотекалық банктер
жаңа қарыздар бере отырып, қайта айналысқа жібереді. Олардың пайдасы
несиелерді және төлемдерді ұсынудан және оларға қызмет көрсетуден түскен
алымдардан қалыптасады. Ипотекалық банктер, компаниялар несиелерді сатса
да, олардың артынан несиелерге қызмет көрсету жауапкершілігі сақталады.
Тұрғын үйді қаржыландыру ұйымы үлгісінің дамуы, берілген ипотекалық
кепілзаттардың сатылып жатқан нарығының болуын түсіндіреді. Ипотекалық
эмиссиондық компаниялардың американдық үлгісі, ұзақ мерзімді қаржылық
тәуекелдердің дефицит мәселелерін шешумен байланысты көптеген банктерді
тартады.
Осы сияқты үлгі бағалы ипотекалық қағаздардың екінші нарығын реттейтін
және бағыттайтын, әрі банктерден тікелей ипотекалық несиелерді сатып
алатын, әрі банктер шығаратын бағалы ипотекалық қағаздар бойынша өздерінің
кепілдемелерін ұсынатын Фенни Мэй, Джинни Мэй, Фредди Мак сияқты
Үкімет құрған ұлттық қаржылық институттар АҚШ-та жоғары дамыған деңгейге
ие.
Таза Үкіметтік ұйым ретінде 1936 жылы құрылған Фенни Мэй 1968 жылы
жекешелендірілген және акциялардың мемлекеттік пакеті арнайы құрылған
Джинни Мэй корпорациясына өтті. Жекешелендіруге және сәйкес Фенни Мэй
корпорациясының толық өзіндігіне қарамастан, оның жарғысы АҚШ Конгрессімен
бекітіледі, ал оның жетекшілігі АҚШ Үкіметімен белгіленеді. Осы сияқты
үлгінің дамуы несиелеу үшін ресурстарды банк мобилизациялайтын кез келген
басқа әдістері кедергі емес. Бұл нарықты ұйымдастыру үлгісі инвесторлардың,
басқа да нарық қатысушыларының, банктің өздерінің және олардың қарыз
алушылардың қызығушылықтарын қорғаудың қосымша шараларын енгізеді.
Несиелерді сатып алу немесе ипотекалық банктерден бағалы қағаздар
бойынша кепілдемелерді ұсыну, нақты ұйымдастырылуды және тек қана банктік
қадағалау органдары жағынан ғана емес, сонымен бірге қаржылық институттар
жағынан қатаң бақылаудың қажеттігін анықтайтын ипотекалық несиелеудің
барлық прцедуралары мен операцияларын стандарттауды талап етеді.
Сонымен ипотекалық несиелеу процесінде мемлекеттің қатысуы есебінен
екі мақсат іске асады: біріншіден, тұрғын үй құрылысын мемлекеттік қолдау
мәселесі шешіледі, екіншіден, несиелік тәуекелдер төмендетіледі, яғни
банктік жүйенің үлкен тұрақтылығына қол жетімділік.
Кесте 1 Шетел банктерінің ипотекалық несиелеудің негізгі
экономикалық көрсеткіштері
Банктер Несие үлесі Несиелеу мерзімі Несие
мөлшерлемесі
АҚШ-тың ипотекалық 80-90% 15-20 жыл 3-4%
банктері
Германияның 50-70% 15-20 жыл 8%
ипотекалық банктері
Францияның Берілгендер жоқ 3-20 жыл Берілгендер жоқ
ипотекалық банктері
Венгрияның Берілгендер жоқ 15 жылға дейін Берілгендер жоқ
ипотекалық банктері
Алынған көзі:Сагиндыкова М.О. “Реализация программы внедрения системы
ипотечного кредитования в Казахстане: механизм реализации, условия, этапы”
Банки Казахстана.-2001г, №6, с.46-49.
Компанияның және олармен көрсетілетін қызметтердің көптүрлілігі, әр
түрлі қаржылық жағдайы бар жеке азаматтарға ипотекалық несиенің
қолжетімділігі туралы айтады. Бұл ұйымдар қарыз алушылардың жеке
категориялары үшін (жастар, зейнеткерлер, төмен және орта деңгейлі табысы
бар азаматтар) несие алудың ... жалғасы
Сіз бұл жұмысты біздің қосымшамыз арқылы толығымен тегін көре аласыз.
КІРІСПЕ ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..
... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..3
1 ИПОТЕКАЛЫҚ НЕСИЕЛЕУДІҢ ТЕОРИЯЛЫҚ НЕГІЗДЕРІ
1. Ипотеканың даму
тарихы ... ... ... ... ... ... ... . ... ... ... ... ... ... ... ... ... .
... ... ... ...
2. Ипотекалық несиелеу түсінігі және оның қоғамдағы алатын
орны ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... .
... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..
3. Ипотекалық несиелеуді қолданудың шетелдік
тәжірибесі ... ... ... ... ... ... . ..
2 ҚАЗАҚСТАН РЕСПУБЛИКАСЫНДАҒЫ ИПОТЕКАЛЫҚ НЕСИЕЛЕУ ДІҢ ҚАЗІРГІ ЖАҒДАЙЫ
2.1 Қазақстандағы ипотекалық несиелеудің даму
ерекшелігі ... ... ... ... ... ... . ...
2.2 Қазақстан Республикасындағы ипотекалық несиелеудің қазіргі жағдайын
талдау ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ...
... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... .
2.3 Тұран Әлем Банкі Акционерлік Қоғамының ипотекалық қызметіне
талдау ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ...
... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... .
3 ҚАЗАҚСТАН РЕСПУБЛИКАСЫНДАҒЫ ИПОТЕКАЛЫҚ НЕСИЕЛЕУДІҢ ДАМУ
БОЛАШАҒЫ ЖӘНЕ ОНЫ ЖЕТІЛДІРУ
3.1 Қазақстан Республикасындағы ипотекалық несиелеудің
мәселелері ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ...
... ... ... ... ... ... ... ... ... ..
3.2 Қазақстан Республикасында тұрғын үй саясатын дамыту
бағдарламасы ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... .
... ... ... ... ... ... ... ... .
ҚОРЫТЫНДЫ ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ...
... ... ... ... ... ... ... ... ...
ҚЫСҚАРТЫЛҒАН
СӨЗДЕР ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ...
... ...
ПАЙДАЛАНҒАН ӘДЕБИЕТТЕР
ТІЗІМІ ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... .
ҚОСЫМШАЛАР ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ...
... ... ... ... ... ... ... ...
КІРІСПЕ
Диплом жұмысының тақырыбының өзектілігі. Қазақстан Республикасының
халық шаруашылық кешенінің дамуына, яғни жеке айтқанда тұрғын үй құрылысына
ипотекалық несиелеудің әсер ету мүмкіндіктерімен анықталады. Бұл
тұрғындардың жинақтауын ынталандыра отырып, қаржылық тұрақтылыққа әсер
етеді, тұрғындардың, әсіресе зейнеткерлердің өмірлік деңгейін көтереді.
Отандық компаниялар (зейнетақы қорлары) үшін өздерінің бос қаржылық
ресурстарын отандық экономикаға жарналауға мүмкіндік туады.
Елімізде тұрғын үй нарығы тұрғындардың төлем қабілеттілік сұранысын
қолдайтын сәйкес несие-қаржы механизмдерімен қамтамасыз етілмеген.Егер
бұрынырақ тұрғын үй жағдайларын жақсарту мүмкіндігі мемлекеттік тұрғын үй
алу ғана болса, бүгінгі күні бұл мәселе тұрғындардың өз меншік қаражаттар
жинақтары есебінен тұрғын үйді алу немесе оның құрылысымен шешіледі.
Бюджеттік ресурстардың шектеулілігі, мемлекеттің көңілін, тұрғындардың жеке
топтарының тұрғын үй мәселесін шешуіне аударды.Тұрғындардың негізгі бөлігі
қажет жинақтарының және оларды жинау мүмкіндігінің болмауынан өздерінің
тұрғын үй жағдайларын жақсарта алмады.
Тұрғындар үшін ипотекалық несиелеу тұрғын үйді сатып алу үшін
қаражаттарды жинаудың ұзақ мерзімді альтернативасы болып табылады.
Ол пәтер алуды маңызды деңгейде қысқартуға көмектеседі, бұдан басқа,
тұрғын үй бөлшектеп төлеумен алынады. Банктер үшін бұл ұзақ мерзімді
инвестициялаудың перспективті аясы. Мемлекет немесе қалалық билікті алсақ,
олар тұрғын үй құрылысының сұрақтарын шеше отырып, қоғамда әлеуметтік
басымдылықты шешеді. Ипотека Қазақстан Республикасының экономикасын көтеру
үшін фундамент бола алады және болуы тиіс. Көптеген дамыған елдердің мысалы
көрсеткендей, тұрғын үй мәселесін шешумен қатар ипотека, мемлекетте сапалы
жаңа қаржы-несие қатынастарының, кепілзат және бағалы қағаздардың жоғары
дамыған нарығы есебінен қаржылық және экономикалық тұрақтылықтың туындауына
көмектеседі.
Ипотекалық несиелеу әлеуметтік және экономикалық мәселелерді шешуге
көмектеседі. Ипотекалық нарық қазіргі таңда қаржы нарығының белсенді бөлігі
ретінде дамуда. Сондықтан осы тақырып бойынша диплом жұмысын таңдадым.
Қазақстан Республикасы Президенті Н.Ә.Назарбаевтың “Қазақстанның
әлемдегі бәсекеге барынша қабілетті 50 елдің қатарына кіру стратегиясында”
көрсетілгендей, жеке тұрғын үй құрылысын кең ауқымда дамыту үшін
ынталандыру жағдайларын жасауымыз керек. Ипотекалық несиелеу жүйесі бойынша
тұрғын үй сатып алуға табысы жетпейтін азаматтар үшін тұрғын үй құрылысы
жинақтары жүйесін одан әрі дамыту керек. Елімізде тұрғын үйді жалға беру
рыногын әлемдік стандарттарға сай дамытып, оны мемлекет үшін ашық, бизнес
үшін тартымды ету керек[1].
Диплом жұмысының мақсаты. Экономиканың тұрақты дамуын қамтамасыз
ететін ипотекалық несиелеу жүйесін құру және жүзеге асыруды теориялық және
әдіснамалық түсіндіру болып табылады.
Диплом жұмысының міндеттері. Қойылған мақсат диплом жұмысының мазмұнын
анықтайды және келесі міндеттерді қалыптастыруға көмектеседі:
-ипотекалық несиелеу түсінігін ашу;
-ипотекалық несиелеудің қоғамдағы рөлін анықтау;
-ипотекалық несиелеудің шетелдік тәжірибесін талдау;
-Акционерлік қоғам “Тұран Әлем” банктің ипотекалық қызметіне
талдау жасау;
-Қазақстан Республикасындағы ипотекалық несиелеу мәселелерінің
өзектілігін түсіндіру;
-Қазақстан Республикасында тұрғын үй саясатын дамыту
бағдарламасының орындалу барысын зерттеу;
Зерттеу объектісі ретінде Қазақстандық ипотекалық компанияның, “Тұран
Әлем” банкінің қызметтері болып табылады.
Зерттеу пәні ретінде ипотекалық нарық қатысушылардың өзара қарым-
қатынасы болып табылады.
Методологиялық негіздері ретінде келесі отандық авторлардың еңбектері
қолданылады: Байгісиев М.Қ., Мақыш С.Б., Хамитов Е.Б., Аникеева Л.В.,
Бисенова М., Бораш Қ., Досымов Б.С., Донцов С.С., Жумабаева З.С., Иванов
М.М., Лисак Махамбетова М.Ж., Мыргыясова М.М., Наурызбаева М., Салихова
А.Р., Сағындықова М.О., Сейтқасымов Г.С., Шыныбеков Н.С..
1 ИПОТЕКАЛЫҚ НЕСИЕЛЕУДІҢ ТЕОРИЯЛЫҚ НЕГІЗДЕРІ
1. Ипотеканың даму тарихы
Үлестік құрылыс жүйесіне қатысу, несиелеу мөлшерлемесінің ақырындап
төмендеуі және оның мерзімінің ұзаруы үшін банктік мекемелерді тарту,
тұрғын үй құрылысын қаржыландыру механизімін классикалық ипотекалық жүйеге
жақындата түсуде.Ипотека дамыған капитализм елдерінен келген қазіргі
кездегі сөз емес. Ол б.э.д. IV ғасырда ежелгі Грецияда пайда болып,
дамыған. Сол кезде бірінші қарызға беруші өзінің қарызын қамтамасыз ету
ретінде қарыз алушыдан жер учакесін алған. Қарыз алушының жер учаскесінің
шекарасында баған орнатылған. Ол бағанда жер учаскесі белгілі бір мерзімге,
белгілі бір сомаға қарызға алынғаны туралы жазылған. Бұл баған ипотека
деген гректің сөзімен аталды, ол қозғалмайтын мүлік деген ұғымды
білдіреді.Жер – жеңіл айналыс тауары, ол меншік қарыздардан босатылмаған
немесе кепілденген деген тәуекелдің бар екенін білдіреді. Ипотека мүліктің
басқа иеге өтуіне кедергі болған. Уақыт өте келе ипотека сөзі, кепілді
белгілеу үшін қолданылатын болды.Ежелгі Римде ипотекалық құқық екі қажетті
сапаны қамтымаған – мамандық және жариялылық, сондықтан да кредиторға
сенімді қамсыздандыруға кепіл бермеген. Римдіктер ипотеканың заңды алаңын
кеңейтті. Оны қарыз алушының барлық мүлігіне бекітуге болады. Бір жағынан
ол кредиторды нақты қамсыздандырудан шегерді, екінші жағынан кейбір
тұлғаларға римдік заң келісімге байланыссыз ипотекалық құқықты берді. Бұл
заңдық ипотека құпиялы немесе жариясыз болды.Ақырындап ипотека орта
ғасырлық еуропалық заңнамаға кіруде. Германияда ол XIV пайда болған (бұған
дейін қарыз үшін жеке жауапкершілік принципі болған). Францияда XVI ғ.
аяғынан бастап жариясыз ипотека болған. Ипотекалық банктер XVIII ғ. алғашқы
рет Германияда пайда болған. Бірінші ипотекалық банк Силезияда 1770 жылы
қаланған. Бұл ірі шаруа қожалықтарына қаржылық көмек көрсететін мемлекеттік
банк болған. XIX ғ. басынан бастап ипотекалық банк қызметі ұсақ шаруа
қожалықтарына, одан кейін крестьяндық шаруашылықтарға таратылған. Америка
Құрама Штаттарында (АҚШ) 1916 жылы 12 округте фермерлерге олардың жерлерін
кепілге ала отырып, ұзақ мерзімді қарыздарды беру үшін федералдық жер
банктері құрылды. Францияда ірі жер банкі (Креди фонсье де Франс) және
оның филиалы – Кәсіпкерлер бөлімі (Котуар дез антрепренер) жер иелеріне
және құрылыс компанияларына тұрғын үй және өнеркәсіп құрылысына қарыздар
ұсынады. Ипотекалық операциялар орта және ұзақ мерзімді ипотекалық
қарыздарды берумен байланысты – негізінен ірі құрылыс компаниялары мен жер
иелеріне тұрғын үй және өнеркәсіп компанияларына мерзімі 3 жылдан 20 жылға
дейін. Канадада ипотекалық банктер несиелік институттардың дәстүрлі түрі
болып табылады. Негізінен олар қозғалмайтын мүлікпен операцияларды
несиелеумен, сонымен бірге мемлекеттің және корпорациялардың ұзақ мерзімді
бағалы қағаздарына инвестициялаумен айналысады. Пруссияда аяқталған
ипотекалық жүйе 1783 және 1871 жылғы жарғылармен енгізілген, ал Саксонияда
– 1843 жылғы жарғымен және 1863 жылғы кодекспен енгізілген. Еуропалық елдер
заңнамасында ипотека екі сипатта: біріншіден, ол тек қана қозғалмайтын
мүлікке ғана қолданылады; екіншіден, кепілге алынған мүліктің сатылуы
кредитордың өзімен емес, соттың қатысуымен жүргізіледі. Кредиторлар үшін
ипотека өзінің иелігіне қарызгердің мүлкін қабылдамай және кредиторлардың
бәсекелестігінен қорықпай қарыз бойынша қамсыздандыруды алудың ең сенімді
құралы болып табылады. Орта ғасырлық кодекстер енгізілген ипотека өзінің
табиғаты бойынша бөлінбейді, ол қанағаттану алу құқығына негізделген деген
анықтама сақтады. Ипотека қозғалмайтын мүлікке иелерінің ауысуына
қарамастан кеңінен таралды. Римдік құқық бойынша ипотека талаптарға және
оның барлық құрылымдарына, ипотекадан пайыздар және қанағаттану алу
мақсатымен кредитордың шығындарын есептей отырып кеңінен таралды. Бірқатар
елдердің ипотекалық заңнамалары бойынша XVIII-XIX ғасырларды талаптың нақты
сомасы оның жариялануымен, оның мөлшерімен, сомаға өскен пайыздармен
анықталды. Қазіргі кезде ипотека АҚШ-та, Канадада, Англияда, Францияда,
Швецияда жоғары деңгейде дамыған. АҚШ-та, мысалы, ипотекалық айналыс
жүздеген миллиард доллармен есептеледі.Нарықтық қатынастары дамыған елдерде
несиенің әр түрлері жүзеге асуда. Олар несиелеу объектісіне, ипотекалық
қарыздың кепілін қамтамасыз ету әдісіне, ипотекалық облигациялар нарықтық
сипатына, несиелеу субъектісіне байланысты әр түрлі белгілері бойынша
жіктеледі. Несиелеу объектілері: жер учаскелерін иелену, жер учаскелерін
игеру, тұрғын үй құрылысы. Кепілдер: сақтандырылған несиелер,
сақтандырылмаған несиелер және басқа да несиелер. Ипотекалық облигация
нарығы: бірінші немесе екінші нарық. Несиелеу субъектілері: құрылысшының
несиеленуі, мердігердің несиеленуі. Несиелеудің объектісіне байланысты
ипотекалық несиелерді қарыздарға бөлуге болады: жер учаскелерін алу үшін;
тұрғын үй құрылысына; жер учаскелерін игеру.Ипотеканың ұзақ тарихына
қарамастан Еуропада ипотекалық несиелеу жүйесі тарихының есебі оның қазіргі
түрін бүгінгі күнге дейін әрекет ететін және Францияда ипотекалық несиелік
мекемелерді құруға рұқсат беретін 1852 жылдан бастап принц Луи Наполеонның
жарғысымен (Decret sur les societes de credit foncier) түсіндіруге болады.
Бұл жарғының мақсаты, Париж бен провинциялар арасындағы қаржыландырудағы
сәйкессіздікті жою, сонымен қатар ауыл шаруашылық несиені дамыту. Ұзақ
мерзімді ипотекалық несиелеу жүйесінің бастаушысы деп есептейтін
Пруссиядағы берілген жарғыға сәйкес қарыз алушылардың мекеме-ассоциациясын
құру ынталандырылды. Credit Foncier de France деп аталатын Француздық жүйе
кейіннен бүкіл Еуропада кеңінен таралып, Еуропаның көп елдерінде принциптік
өзгертулерсіз қабылданды. Берілген үлгіге қатысты, 1852 жылғы жарғы
нәтижесінде құрылған Франциядағы бірде-бір ипотекалық банк банкротқа
ұшырамаған.
Берілген үлгіге сәйкес ипотекалық банк бірінші кезекте, төмен құн
бойынша қозғалмайтын мүлікке салымдарды қаржыландыруда қарыз алушылардың
сұраныстарын және өтімді, жоғары өтімді бағалы қағаздарға инвесторлардың
сұраныстарын түзететін қаржылық делдал рөлін атқарады. Ол үшін ипотекалық
банк,
-біріншіден, қозғалмайтын мүлікті кепілге ала отырып, нақты стандартқа
сәйкес қарыз ұсыну. Қарыздар – жеке тұлғаларға тұрғын үй жағдайларын
жақсартуларына берілетін тұтыну қарыздары және заңды тұлғаларға
қозғалмайтын мүлікпен байланысты қандай да жобаларды орындауға немесе
коммуналдық жобаларды жүзеге асыру үшін муниципалдық органдарға
берілетін коммерциялық қарыздар.
одан кейін берілген несиелер, түрлеріне байланысты кепілзаттың
біртекті пұлдарына бірігеді. Ең соңғы адым, кепілзат пұлымен және
оларды нарыққа орналастырумен қамтамасыз етілген ипотекалық
облигациялар эмиссиясы болып табылады. Қосымша, эмиссия кепілзат
пұлынан басқа толығымен ипотекалық банктің – эмитент мүлігімен
кепілденеді.
Сонымен, инвесторлар өздерінің бос қаражаттарын орналастыру үшін
сенімді инструмент алады, ипотекалық банк өздерінің шығындарын қайта
қаржыландырады, қарыз алушылар несиелер бойынша икемді шарттармен
пайдаланады. Берілген несиелер бойынша талап құқықтары, кепілзатпен
қамсыздандырылған ұзақ мерзімді міндеттемелердің сатылуына қарамастан
ипотекалық банкте қалады.
Берілген жүйенің тұрақты атқарылуы үшін көп шектеулер бар, олар үшін
ипотекалық қайта қаржыландыру жүйесі банктік капиталдың ең реттелген
қосымша аяларының бірі болып табылады.
Сонымен қаттар ипотекалық банктерге тәуекелдің жоғарылауына байланысты
коммерциялық банктерге тиесілі қызметтің көп түрлеріне тыйым салынады,
бірақ оларға ғана ипотекалық облигациялар эмиссиясына рұқсат берілген.
Несиелер қайтару кепілдемелері бойынша олардың сақтандыру қорғанысының және
сақтандыру ұйымының қамсыздандыру деңгейіне байланысты жіктеледі. АҚШ-та
кепілзат беттерімен несиелер ажыратылады: Федералдық тұрғын үй
әкімшілігімен, Соғыс ардагерлерінің ісі бойынша Басқармамен сақтандырылған
және сақтандырылмаған.
Ипотекалық облигация нарықтық сипатына байланысты бірінші және екінші
нарықтың ипотекалық беттері болып бөлінеді.
Несиелеу субъектісіне байланысты тұрғын үй құрылысына ипотекалық
қарыздар тікелей болашақ иесіне ұсынылатын несиелерге және мердігерлерге
берілетін қарыздарға бөлінуі мүмкін. АҚШ-та кепілзатпен қамтамасыз етілген
ипотекалық облигациялар шығарылады және бос қаражаттары барлардың барлығына
сатылады, ал бұл зейнетақы активтері, сақтандыру компаниялары және жеке
тұлғалар. АҚШ-тағы ипотекалық облигация нарығының көлемі американдық
корпорациялардың акциялар нарығының көлемінен жоғары. 1930 жылдан бастап
АҚШ-та американдықтарды өздерінің меншік үйлерін сатып алу үшін қарыз алуға
ынталандыратын заңнама дамыды. Англиядағы өзара несиелеудің құрылыс
қоғамының мысалы бойынша тұрғындардың салымдарын жинау және тұрғын үй алуға
несиелер ұсыну үшін қарыз жинақ ұйымдары құрылды. Бұдан басқа қарыз
алушыларға кепілзат бойынша пайыздар сомасына салық салынатын табысты
қысқарту ұсынылды және депозиттерді сақтандыру тегін. Бұл кепілзат бойынша
пайыздардың төмендеуіне көмектесті.
АҚШ-та ипотеканы Үкімет тапсырысы бойынша қарайтын ұйымдар бар:
1) Джинни Мэй - Үкіметтік ұлттық ипотекалық ассоциация;
2) Фредди Мак - тұрғын үйді ипотекалық несиелеудің федералды
корпорациясы;
3) Фенни Мэй - федералды ұлттық ипотекалық ассоциация.
Бұл ұйымдар кредиторларға кепілдер береді, бұл ипотекалық несие
және %-дар аз қаражаттары бар қарыз алушылар есебінен өтелетінін
түсіндіреді. Джинни Мэй мөрімен басылған бағалы қағаздар, мысалы, өзінің
несие төлеу қабілеттілігі бойынша АҚШ қазыналық қағаздарының деңгейіне
дейін көтерілді. Болуы мүмкін кризистер барысында корпорация акциялары
биржада түседі, ал бағалы қағаздар – ипотекалық облигациялар керісінше,
бағада өседі. АҚШ Үкіметі олар бойынша тұрақты табысты кепілдейді және 20-
30 жылға барлық тәуекелдерді өз мойнына алады.
Дамыған елдерде нарықтық қатынастардың қалыптасуы бойынша қаржылық
механизмдер пайда болады. Сондай механизмдердің бірі ипотека болып
табылады, оның белсенділігі кейінгі кездері бірқатар макроэкономикалық
себептермен байланысты:
- нарықтық туындылардың тереңдеуі және экономикалық жағдайлардың
тұрақтылығы;
- нарықтық экономика институттарының дамуы және қалыптасуы;
- қаржылық ұйымдардың, әсіресе, банктердің жұмыста ұзын позициясы
бойынша қайта бағдарлануы;
- тұрғындардың ақша қаражаттарын сақтау және жинаудың тиімді
әдістерінің жоқтығы;
- қозғалмайтын мүлік, әсіресе, тұрғын үй өтімділігінің жоғары деңгейі;
- көптеген отбасы үшін тұрғын үй мәселесі өзекті;
- тұрғындардың белгілі бір бөлігінің табыс деңгейінің көтерілуі және
т.б..
Кеңес дәуіріндегі тұрғын үйді қаржыландыру жүйесі тұрғын үй саясатына
толық сәйкес келді және мемлекеттік тұрғын үйлер құрылысын қаржыландыру
үшін бюджет қаражаттарын орталықтан бөлу орын алды. Нәтижесінде өзінің
тұрғын үй жағдайын жақсартуды қалайтын, не тұрғын үй алу кезегінде тұрған
азаматтарға үй тегін берілген болатын. Кеңес үкіметінің құлдырауы және
тұрғын үй саласында нарықтық қатынастардың көрініс алуы тұрғын үй
реформасын жүргізуге алып келді. Бұл реформаның алғашқы қадамдары 1993 ж.
“Жаңа тұрғын үй саясаты мемлекеттік бағдарламалары және оның іске асырылу
механизмдері” туралы ҚР Президентінің Жарлығымен жүзеге асты. Бағдарлама
мемлекеттің тұрғын үй саясаты саласында мынадай стратегиялық қадамдарын
қарастырды: тұрғын үй саласына қатысты құқықтық нормаларға қажетті
өзгерістер мен толықтырулар енгізу; тұрғын үй құрылысын және тұрғын үй-
коммуналдық шаруашылықтарды қаржыландыру жүйесін реформалау;
монополиясыздандыру; тұрғын үй құрылысы құнын төмендету және оны халыққа
арнап арзандату шараларын жасау; тұрғын үй құрылысынң процессіне
қатысушыларға және бұл процеске көптеген азаматтар мен заңды тұлғалардың
қатысуын мақсатында жеңілдік жүйесін жасау және пайдалану; тұрғын үй
саласында жалға алуды кеңейту шараларын жүзеге асыру; құрылыс
индустриясының базасын жаңғырту; тұрғын үй құрылысына арналағн жер
телімшелерін бөлу және тіркеу процедураларын жасау; әлеуметтік, инженерлік
және көлік инфрақұрылымының тұрғын үй құрылыстарын дамыту; мемлекеттің
тұрғын үй саясатын жүзеге асыруы үшін тиімді ұйымдық құрылымдар құру;
тұрғын үй және жылжымайтын мүлік нарығының инфрақұрылымын дамыту.
Бұл құжат мемлекеттің тұрғын үй мәселесін шешуде маңызды болып
саналғанымен, осы күнге дейін аталған құжатта көрсетілген шаралардың
маңызды бөлігі орындалмаған десе болады. Мұндағы ойлар бүгінгі күні тұрғын
үй секторын және оны қаржыландыру жүйесін әрі қарай реформалау барысында
нақты мүмкіндіктерді талдау үшін өте маңызды.
Тұрғын үй құрылыс саласындағы нвестициялық мүмкіндіктердің құлдырауы
көптеген мердігерлік ұйымдардың экономикалық жағдайына теріс ықпал етті.
Нәтижесінде тұрғын үй құрылысында жұмыс жасаушылар саны қысқарды. Шын
мәнісінде мұндай жағдайда тұрғын үй құрылысына бюджеттен тыс қаражат
көздерін тартудың нақты жаңа механизмдерін іждестірудің маңыздылығы арта
түседі. Ондай механизм ретінде тұрғын үй ипотекалық несиелеу жүйесін
қарастыруға болады және оның көмегімен құрылыс саласындағы дағдарысты
тоқтатып, жұмыс бастылық көрсеткішін жақсартуға және бірқатар әлеуметтік
тұрғын үй мәселесін шешуге мүмкіндік туады.
Тұрғын үйді ипотекалық несиелеу жүйесі бұл тұрғын үй құрылысының дамуын
қамтамасыз ететін тұрғын үйді несиелеу прцессін ұйымдастыруды анықтайтын
элементтердің жиынтығын білдіреді.
Тұрғын үйді ипотекалық несиелеу жүйесі 3 басты қызмет атқарады:
1) Тұрғын үй несиелерін қаржыландыруға қажетті қаражаттармен қамтамасыз
ету.
2) Тұрғын үй несиелерін беру және оларға қызмет көрсету.Инвестордың
қызметін атқару.
3) Тұрғын үйді ипотекалық несиелеу жүйесінің өзге экономикалық
механизмдер сияқты, өзіне тән ішкі құрылымдық элементтері болады.
Тұрғын үйді ипотекалық несиелеу жүйесінің құрылымдық элементтеріне
мыналарды жатқызуға болады: тұрғын үйді ипотекалық несиелеу түрлері; тұрғын
үйді ипотекалық несиелеу субъектілері; тұрғын үйді ипотекалық несиелеу
объектілері; тұрғын үйді ипотекалық несиелеу принциптері; тұрғын үйді
ипотекалық несиелеу шарттары; тұрғын үйді ипотекалық несиелеудің
ұйымдастырушылық-экономикалық негізі немесе несиелеу технологиясы.
Тұрғын үй ипотекалық несиелеу жүйесінің негізгі элементіне оның
субьектілері жатады. Субъектілеріне мыналарды жатқызуға болады:
-қарыз алушылар;
-несие берушілер;
- риелторлық және сақтандыру компаниялары;
-инвесторлар; үкімет.
Бұл аталған субъектілер тұрғын үйді ипотекалық несиелеу нарығының
қатысушылары болып табылады.
Мұндағы ең маңыздысы несиенің қамтамасыз етілуі өз кезегінде несиенің
қайтарылуына кепілдік болып табылады. Мұндай несиенің қамтамасыз ету көзіне
мыналар жатады:
- алғашқы көзі: қарыз алушының тұрақты табысы; қаншалықты қарыз алушының
табыс алу, не алмауына байланысты тәуекелді болатындықтан;
- банктер екінші көздің болуын қалайды;
- екінші реттегі көзі: сатып алынатын тұрғын үй.
Тұрғын үйді ипотекалық несиелеудегі қамтамасыз ету заты – жылжымайтын
мүлік кепіл заты болғанымен, ол несие берушінің қолына берілмейді,
керісінше қарыз алушының иелігінде қалады. Бұл оның басты ерекшелігіне
жатады.
Дамыған елдердің тәжірибесінде “ипотека” термині мынадай 3 құқықтық
категорияларды сипаттайды:
- Ипотекалық несие алу үшін жылжымайтын мүлікті кепілге беру (таза
құқықтық қызметі);
- Салынған мүлік актісі (борыштық күәліктің басқа да аты бар)
- Ипотекалық несие (ақшалай займ) – жылжымайтын мүлікті кепілге алып
берілетін несие.
Мұндағы, тұрғын үй несиесі – ипотекалық несиенің бір түрі. Ипотекалық
несие әрқашан жылжымайтын мүлік кепілдігі-ипотекамен, ал тұрғын үй
ипотекалық несиесі тек қана тұрғын үй жылжымайтын мүлігімен қамтамасыз
етіледі. Аталған несиелеу нысанында бір ғана қамтамасыз ету кепілдігіне
несие қаражаттарына алған тұрғын үй жатады. Мұндай жағдайда банк пен қарыз
алушының арасында келісім-шарт жасалады және соның негізінде қарыз алушы –
кепілдік беруші, ал қарыз беруші қарыз алушының несиені және пайызды
қайтаруға байланысты міндеттемесін толық орындағанға дейін кепілдікті
ұстаушы болып саналады. Кепілдік беруші (қарыз алушы) өз міндеттемесін
орындамаған жағдайда, кепілдікті ұстаушы (қарыз беруші) кепілге қойыған
мүліктің құны есебінен өзінің талабын қанағаттандыруға құқы бар.
“Жылжымайтын мүлік ипотекасы туралы” ҚР Президентінің заң күші бар
жарлығына сәйкес жылжымайтын мүлік ипотекасы (ипотека) – кепілдік берушінің
немесе үшінші бір тұлғаның иелігінде, не пайалануында болатын жылжымайтын
мүлік түрі.
Мұндай қамтамасыз ету түрінің өзіндік кемшіліктері бар. Атап айтсақ
қарыз алушы үшін: кепіл заты ретінде оны рәсімдеу қымбаттылығы; несиені
қайтармаған жағдайда тұрғын үйді босату қажеттігі (бұл жерде қарыз алушының
үйді сатып алғаннан соң жасаған қосымша шығындары есепке алынбай қалуы); ал
банк үшін: несиені беруден бұрын кепілге алатын объектіге толық тексеру
және бағалау жұмыстарын жүргізу қажеттігі; жылжымайтын мүліктің
өтімділігінің төмен болуы; ұзақ мерзімді несиелеу барысынды кепілге алған
мүліктің құнының төмендеу қаупінің болуы.
Жалпы тұрғын үй ипотекалық несиесін қамтамасыз етуде, қажет уақытында
қамтамасыз етудің өзге де нысандары кепіл-хат, кепілдеме және сақтандыру
міндеттемелері де пайдаланылуы мүмкін.[30]
1.2 Ипотекалық несиелеу түсінігі және оның қоғамдағы алатын
орны
“Ипотека” түсінігі өзара байланысты экономикалық және заңды
қатынастардың кең ауқымын қамтиды. Бұл әр түрлі мемлекеттің азаматтық
заңнамасында және заңды тәжірибесінің негізінде, нарықтық экономикалық
механизмін обьективті көрсететін және заңды рәсімдейтін, заңды
категориялардың жүйесін сипаттайтын римдік жеке құқықтың бар екенімен
байланысты. Екі мың жылдан аса римдік құқықтық түсініктер жүйесі және
терминологиясы пайдаланылуда. Сондықтан ипотека туралы экономикалың заңды
ғылымында, қозғалмайтын мүлікті кепілге алу арқылы қарыз деген түсінік
дұрыс болып табылатын сияқты. Әлемдік тәжірибеде бұл түсінік жалпы
қабылданған, бірақ әлі күнге дейін ипотеканың жеткілікті нақты және жалпы
қабылданған критериелері табылмағанға ұқсайды.
Ипотека – басқа категориялардан ажыратуға көмектесетін түр сипаттары
бар, мазмұнын, функциясын және механизмін сипаттайтын әр түрлі қоғамдық-
экономикалық формацияларды әрекет ететін жалпы экономикалық категория болып
табылады.
Ипотекалық несиелеу тұрғын үй аясына жеке инвестицияны тартудың
әлемдік тәжірибеде тексерілген сенімді әдістердің бірі болып саналады.
Ипотека тұрғын үй жағдайын жақсартуда тұрғындардың тиімді және пайдалы
жұмыс аясында – коммерциялық банктердің және басқа да кредиторлардың,
белсенді жұмыста – құрылыс ұйымдарының, сонымен бірге жалпы экономикалық
өсімде – бүтіндей мемлекеттің қызығушылықтарын пайдалы үйлестіруге
көмектеседі.
Ипотеканың басты міндеті – қарыз қаражаттарының қайтарымдылығына кепіл
ретінде роль атқаратын қозғалмайтын мүлік дамуының инвестициялық
қаржыландыруды қамтамасыз ету механизмін құру. Сондықтан ипотека
экономикалық және әлеуметтік құлдыраудан шығу механизмдерінің бірі болуы
мүмкін. Ипотека құлдырауға төтеп берудің бірнеше жолдарына әсер етуі
мүмкін.
Біріншіден, ипотеканың дамуы өнеркәсіп салаларының қатарында
өндірістің құлдырауына әсер етуі мүмкін, сонымен қатар экономиканың нақты
секторының дамуына оң әсер етуі мүмкін. Бүгін кәсіпорындардың көбісі үшін
айналым қаражаттардың жеткіліксіздігі нәтижесінде өндірістің тоқтап қалу
жағдайы сәйкес. Бұл ресурстарды, өндірістің жаңғыруына мүмкіндік беретін
және өнімнің сапасының жоғарылауы мен бәсеке қабілеттілікті болуына
әкелетін қозғалмайтын мүлікті кепілге қою жолымен алуға болады. Мұның
нәтижесінде бүтіндей мемлекеттің эконоикалық әлеуеті көтеріледі.
Екіншіден, ипотекалық несиелеудің дамуы әлеуметтік тұрақсыздыққа төтеп
беруге оң ықпал етеді. Ипотекалық несиелеудің негізгі мақсаты –
азаматтардың меншік қаражаттарының және ұзақ мерзімді ипотекалық несиелер
есебімен тұрғын үй нарығында, тұрғын үй алудың нарықтық принциптеріне
негізделген, орташа табысы бар азаматтарды тұрғын үймен қамсыздандырудың
тиімді жұмыс жүйесін құру. Бұл жүйені құру тұрғындардың жинақтары және
басқа бюджеттен тыс ресурстар түрінде тұрғын үй аясына қажетті қаржы
құралдарын тартуға және тұрғын үй нарығын активизациялауға көмектеседі.
Ипотекалық несиелер арқылы ғана, тұрғын үйді тек қамтамасыз етілген
тұрғындар ғана емес, сонымен бірге қарапайым табысы бар азаматтардың да
тұрғын үй алуға мүмкіндіктері бар. Өз кезегінде, тұрғын үй-тұрмыстық
жағдайлармен жақсы қамтамасыз ету ұлттардың денсаулығын жақсартуға, өмірлік
циклді ұзартуға әкеліп соғады, осының бәрі тұрғындардың еңбек
қабілеттілігін көтереді.
Үшіншіден, ипотеканың дамуы жұмыссыздық салдарын жеңілдетеді:
өндіріске құрылыстық қатаң территориялық байлануы нәтижесінде қосымша
жергілікті еңбек ресурстары тартылады. Ипотека сондай-ақ, еңбек ресурстарын
ынталандырады. Ипотекалық несиелеу дамымаған елдерде тұрғылықты орынды
таңдау еркі жоқ. Сонымен ипотека жұмыссыздық мәселесін шешуге көмектеседі.
Төртіншіден, ипотека мемлекеттің қызметіне, тұрақтылықтың
көтерілуіне және бактік жүйенің тиімділігіне әсерін тигізеді. Қозғалмайтын
мүліктің нақты құнымен қамтамасыз етілмеген банктердің активтері өте қысқа
мерзімде бағасын жоғалтады. Мұны 1998 жылдың екінші жартысында басталған
Тәуелсіз Мемлекеттер Достастығы елдерінің қаржы-экономикалық құлдырауы
растайды. Сондықтан нарықтық туындаулар жүргізілетін елдерде ипотека
механизміарқылы қызғалмайтын мүлік құнын енгізу қажет.
Қозғалмайтын мүлік кез-келген мемлекеттің активтерінің маңызды бөлігін
сипаттайды, ал ипотекалық капитал нарығы экономиканың барлық аяларына
маңызды әсер етуі мүмкін. Кепіл обьектісі ретінде қозғалмайтын мүлік
артықшылығы, орынның тұрақтылығымен, сонымен қатар оның көтерілуге
беталыстармен жоғары және тұрақты бағасымен түсіндіріледі. Қозғалмайтын
мүліктің физикалық сипаттамалары, обьектіні кепіл берушінің иелігінде және
пайдалануында қалдыруға көмектеседі. Ипотекалық несиелеу тәртібі кепілге
алынған мүліктің сақталуын қамтамасыз етеді, банк-кредиторға несиелік
ресурстарды ұзақ мерзімді тарту үшін экономикалық базаны құруға
көмектеседі.
Қазіргі таңда қаржы нарықтық интеграциясының және ипотека арқылы
қозғалмайтын мүлік нарығының қажеттілігін түсіну, қаржыгерлер, банкирлер,
заңнамалық және орындаушылық билік өкілдері, сондай-ақ ипотеканың дамуын
қадағалайтын, оған нақты сенетін қарапайым азаматтар шеңберінде нақты орын
алады.
Сонда да постсоциалистік экономикасы бар елдерде ипотекалық
несиелеудің даму процесі мемлекет тарапынан реттеу механизмдердің жоқтығын
және практикалық міндеттерді шешуде жеткіліксіз теориялық базаны ұстанады.
Қазақстан экономикасында трансформациялық процестердің талдауы, жүйелік
құлдырауға және дұрыс таңдалмаған реформалаудың монитаристік үлгісімен
байланысты күрделі шығындарға қарамастан, Қазақстан Республикасындағы
нарықтық жүйе тұрақтылықты сипаттайды. Экономикалық тұрақтылықтың феномені
жиынтық факторлардың әрекетімен байланысты, олардың бірі ипотека институты
болып табылатыны сөзсіз.
Ипотеканы зерттеу процесінде оның қызметімен байланысты жалпы
әдістемелік сұрақтар кешенін қарастыру қажет:
-“ипотека” категориясының түсінігі;
-қоғамдық экономикалық формацияларда ипотеканың әрекет етуі немесе
әрекет етпеуі;
-дамыған және дамушы елдерде ипотеканың қызметін сипаттайтын жалпы
және ерекшеленетін белгілерінің қамтылуы;
-“ипотека” категориясының сандық және сапалық бағасы.
Ипотека дәстүрлі қаржылық қатынастар шегінде және олардың тарихи
аспектісінде пайда болды, сондықтан теориялық көзқарас бойынша оны жаңа
келісім-шарт қатынастарына бағдарланған дәстүрлі институт ретінде
қарастыруға болады.
Қазіргі кезде ипотека дәстүрлі дамыған экономикасы бар дамыған
мемлекеттерде де, бастаушы нарықтары бар дамушы мемлекеттерде де
қолданылады. Дамушы елдердегі ипотеканың қалыптасуына және қызметіне
экономикалық, саяси, географиялық және кадрлық факторлар әсер етеді.
Ипотеканың дамуын тежейтін негізгі факторлар: саяси және экономикалық
тұрақсыздық; инфляциялық процестер; мемлекеттік бюджет дефициты; шаруашылық
процестердің өзара төлемсіздігі; құқықтық қатынастарды реттейтін
нормативтік базаның жоқтығы; ипотекалық несиелеу сұрақтары бойынша
тұрғындардың жеткіліксіз білімі.
Әр түрлі мемлекеттер заңнамасында бекітілген құқықтық формалардың,
құрылдырдың және әдістердің әр түрлілігін есептей отырып, барлық заңнамалық
жүйеде негізгі орынды меншік құқығы және оның кепілінің әдістері алады. Бұл
құқықты өткізу әдәсә ретінде ипотека қолданылады. Сондықтан көптеген
зерттеушілер ипотеканы, заңды қатынастарды, әсіресе, ипотекалық несиені алу
мақсатымен ақша айналысын орындауды қамтамасыз ететін кепіл түрлілігін
сипаттайтын категория ретінде қарастырады.
Этимологиялық термин “ипотека” қозғалмайтын мүлік кепілін білдіреді
және 3 құқықтық категорияны белгілеу үшін әр түрлі елдер заңнамаларында
қолданылады:
1)Арнайы несие – ипотека және ипотекалық қарыз алу мақсатында
қозғалмайтын мүлік кепілі (ипотеканың таза құқықтық функциясы).
2)Кепілзат (ипотекамен қамсыздандырылған міндеттеме бойынша кепіл
ұстаушының құқығын растайтын қарыз куәлігінің басқа да аттары бар).
3)Ипотекалық несие (қарыз ақша), қозғалмайтын мүлікті кепілге қоя
отырып, несиелік мекемелермен қарыз алушыларға беріледі.
Ипотекалық қатынастардың әлеуметтік-экономикалық маңызы – қосымша өнім
алу мақсатында қоғамның құн қозғалысының механизмдерін үздіксіз іздеу.
Ипотекалық несиелеу жүйесінің жақсы қызмет етуі, әлеуметтік-экономикалық
мақсатқажету үшін қозғалмайтын мүлікті пайдалана білетін нарық
субьектілерін тартумен байланысты. Ипотека механизмі, қоғам көзқарасына сай
қозғалмайтын мүлікті тиімді қайта бөлуге көмектеседі.
Ипотекалық несие сенімді негізде кәсіпорындардың, фирмалардың және
тұрғын үй құрылысын банктік несиемен қанағаттандыратын қаржыландырудың
мемлекеттік көздерін алмастыруда үлкен роль атқарады. Оның дамуы ұзақ
мерзімді сипаттағы несиелік ресурстардың дефициттік жағдайында және
инфляцияның жоғары қарқыныда шаруашылық субьектілердің инвестициялық
белсенділігінің өсуіне көмектеседі.
Қарыз қатынасының зерттеуі негізіне екі органикалық байланысты, бірақ
өзінше қатысты жақтар жатқызылуы керек: экономикалық мазмұны және заңды
формасы, олардың қарама-қайшылығы әр түрлі теріс нәтижелерге әкеліп соғуы
мүмкін.
Ипотека институтын белсенді қолдану нарықтық қатынастарға өту
жағдайында маңызды фактор болып табылады, ол еңбек өндірісінің өсіміне,
отандық тауарларды шығаруды көбейтуге және теңге мен бағаның тұрақтылығына
ықпал етеді.
Нарықтық экономикада ипотеканы кең қолдану үшін бірнеше факторларды
қарастыру қажет:
1)Өндірістік қатынастар жүйесі – жалпы негіз, оның құрамдас бөлігі,
ипотеканың атқарылуының нақты негізін және мүмкіндігін ашатын тауар-
ақша қатынастары болып табылады.
2)Ипотека кез-келген экономикалық дамыған елдің капитал нарығының бірі
болып саналады, ол экономиканы ұйымдастырудың нарықтық принциптерін
ұстанады.
3)Өндірістік қорлардың айналым заңдылығы нақты, яғни өндірістік
капиталдың атқарылуы.
4)Шаруашылық субьектілердің коммерциялық есептілігі, материалдық
қызығушылықтары.
Ипотеканың тарихи пайда болуы өнеркәсіп революциясының дайындау
кезеңімен, өндірістік күштердің дамуында сапалы жаңа сатылармен, өндірістік
және коммерциялық қызметті кеңейту және күрделендірумен байланысты несиелік
ресурстардың қосымша көлемін тарту қажеттілігімен байланысты. Ұзақ кезең
уақыты бойына нақты капитал, қарыз негізінде дамыды. Ақша қарызын ала
отырып, қарыз алушы кредиторға оның қайтарымдылығын қамсыздандыру ретінде
өзінің мүлігін ұсынады, оған меншік құқығын сақтай отырып. Кредитор берген
қарызы үшін пайыз немесе дивиденд түрінде нақты табыс алу құқығына ие
болады. Ипотека тауар-ақша қатынасына негізделгендіктен, оның атқарылуының
негізгі принципі ретінде эквиваленттікті айтуға болады.
Нарықтық экономика жағдайында эквиваленттік шаруашылық субъектілердің
әрекеттерін бағалаудың, бәсеке қабілеттілігі және табыс өсімінің негізгі
принципі болып саналады. Эквиваленттік принципін пайдалануды жақсарту
қамтамасыз ету кепілі және атқарылуын қолдау мен нарықтық жүйенің дамуы
ретінде көрсетіледі. Эквиваленттік нарықтық барлық шаруашылық субьектілері
арасында алмастыруды сипаттайды. Бұл алмастыру процесін қарастыру
ипотеканың экономикалық мазмұнын талдауға көмектеседі. Қайтарымдылық
принципінің әрекет етуі, пайыздарды төлеумен қайтарымдылық шартында уақытша
пайдаланғаны үшін кепілге алынған қозғалмайтын мүлік құнын өткізу барысында
кредитор мен қарыз алушы арасындағы пайда болатын қатынастарда көрініс
табады.
Ипотекалық несиелеу – банкте қарыз алу барысында қозғалмайтын мүлік
кепілі.
Ипотекалық несиелеудің негізгі категориясы – кепіл. Кредитор-кепіл
ұстаушы қарызды қайтару бойынша кепіл берушімен міндеттемелердің
орындалмауы жағдайында бірінші кезекте кепілге алынған мүлікті өткізу
есебінен қанағаттану құқығын алады. Әдетте, кепіл обьектісі несиелеу
обьектісіне сәйкес келмейді. Несиелеу обьектісі – несие алу үшін мақсат, ал
кепіл объектісі – қарыз алушының міндеттемесін қамсыздандыратын
қозғалмайтын мүлік.
Экономикалық жүйенің элементі ретінде ипотеканы қарастыру барысында 3
жақты сипатты қарауға болады:
1)Қозғалмайтын мүлік кепілі өндірісті дамыту үшін қажетті қаржылық
ресурстарды тарту инструментінің ролін атқарады.
2)Ипотека обьектілерге мүліктік құқықты өткізуді қамтамасыз ете алады.
3)Ипотека көмегімен бағалы қағаздар базасында нақты капиталды құру.
Экономикалық қатынаста ипотека – қозғалмайтын мүлік обьектілеріне
мүліктік құқық айналысының нарықтық инструменті.
Ипотеканың экономикалық мәні келесі функцияларды өткізуденқұралады:
-материалдық өндірісті қолдау және дамыту үшін қосымша
қаржы қаражаттарды құру және тарту механизмі;
-мүлікті қайта бөлу және айналымды қамтамасыз етудің қосымша
инструменті;
-кепілзат және өндірісті бағалы қағаздар, сонымен қатар
ипотекалық несиелеудің екінші нарықтық институттары негізінде көп
ретті мультипликацияланатын нақты капиталды құру.
Ипотекалық несиенің ерекшеліктері:
1)Кепілмен міндетті түрде қамтамасыз ету. Кепіл ретінде сатып
алынатын қозғалмайтын мүлік болуы мүмкін. Қарыз алушы және оның
отбасында кәмелет жасқа толған мүшелердің барлығы ипотекаға берілетін
тұрғын үй ғимаратын босатуға нотариалдық келісім береді. Ипотекаға
берілетін тұрғын үй кез-келген шектеулерден босатылуы керек және басқа
міндеттеменің қамсыздануына салынбау керек.
2)Несие беру мерзімінің ұзақтығы. Ұзақ мерзімді ипотекалық
тұрғын үй несиесі 5 жылдан жоғары мерзімге (оптималды 20-25 жыл)
беріледі. Ұзақ мерзімде өтелуіне байланысты қарыз алушының ай сайынғы
төлем мөлшері азаяды.
3)Ипотекалық несиелеудің мақсатты сипаты.
4)Ипотекалық несие төмен тәуекелді банктік операция деп
есептеледі. Бұл келесі талаптармен қамтамасыз етіледі:
-несие сомасы, әдетте, сатылып алынатын тұрғын үйді нарықтық құнынан
60-70%-дан астам болмайды;
-несие бойынша ай сайынғы төлем мөлшері қарыз алушының жиынтық
табысынан 30%-дан аспауы керек;
- кредитор несие өтей алу бағасының процедурасы барысында қарыз
алушының ағымды табысы туралы ресми бекітілген ақпаратпен жетекшілік
етеді.
Берілген стандарттар мен талаптар кредитор мен қарыз алушы үшін
тәекелдерді төмендетуге бағытталған. Несиелерді ұсыну және қызмет көрсету
процедураларына нақты стандарттар мен талаптарды орындау, ипотекалық
несиелердің екінші нарығын сенімді атқаруға және осы секторға жеке
инвесторлардың қаражаттарын, оның ішінде эмиссиялық ипотекалық бағалы
қағаздар немесе облигациялар арқылы тартуға мүмкіндік береді.
Отандық және шет ел заңнамасының заңды нормаларын талдау ипотекалық
несиелеудің принциптерін ажыратуға көмектеседі:
1)Кепіл жариялылығы – бұл мүліктің кепілмен шектелуі туралы жеңіл
қолжетімді талап. Бұл мөлшер қозғалмайтын мүлікті сәйкес тіркеу
жолымен қамтамасыз етіледі.
2)Меншік құқығының шектелуі шартында мүлікті қарыз алушының қолында
қалдыру.
3)Кепіл үлесі түрінде қарыз мөлшерін анықтау.
4)Кепілге қойылған мүлік арқылы қосымша ипотекалық қарыздарды алу.
5)Сақтандыру есебімен қарыз ұсыну.
6)Қозғалмайтын мүлікті жоғалту немесе мерзімінде қарызды төлемегені
үшін оны үшінші тұлғаға өткізу.
Заңды мағынада ипотека – жермен, сәйкес жер учаскесімен немесе
оны пайдалану құқығымен байланысты кәсіпорын, құрылыс, ғимараттар кепілі.
Экономикалық мағынада ипотека – банкте немесе басқа қаржылық ұйымда қарызды
алу мақсатымен қозғалмайтын мүлік кепілінің әр түрлілігі. Кез-келген
азаматтың мүлікке өзінің меншік құқығын, сонымен қатар, қозғалмайтын мүлік
нарығында өткізуге болатын нақты нарықтық баға түрінде мүлікті иелену және
пайдалану құқығын қарастыру мүмкіндігі бар.[10]
1.3 Ипотекалық несиелеуді қолданудың шетелдік тәжірибесі
Ипотекалық несиелеудің Американдық үлгісі . Ипотекалық
несиелеудің практикалық дамуы мен ұйымдастырылуына әр елдегі жағдайлар мен
факторлардың бүтіндей кешені үлкен ықпал етеді. Ипотекалық несиелеудің
дамуына әсер ететін саяси факторлар: қоғамдық жүйенің жалпы тұрақтылығы,
сыртқы қауіп-қатердің бар немесе жоқ болуы, басқа мемлекеттің әскери немесе
экономикалық экспансиясы, экспроприоциондық шаралардың мүмкіндігі..Осының
барысындағы саяси жағдайдың тұрақсыздығы ипотекалық несиелеудің дамуына
әсер етеді. Керісінше, ипотеканың жетісті дамуына, мемлекеттік саясатқа
мүмкін болатын протекционизм шараларының бүтіндей жүйесін енгізу маңызды
көмегін тигізуі мүмкін. Келесілер сияқты протекционизм шараларын ұсыну:
-мақсатты несиелік ресурстар;
-екінші нарық үшін бағалы қағаздар шегінде іске асырылатын
ипотекалық несиелер мен қарыздар қамсыздандыруындағы мемлекеттік
кепілдемелер;
-тұрғын үй құрылысына немесе бизнестің дамуына ипотекалық несие алатын
нақты азаматтардың мекен-жайлық қолдауының көп түрлі нысандары.
Құқықтық факторлар қоғамның құқықтық аясының жалпы жағдайымен
анықталады. Осының барысында ипотеканың дамуына құқықтық аяның меншік
қатынастарын, әсіресе, қозғалмайтын мүлік объектілерін қорғау қабілеті әсер
етеді.
Осы факторлардың тобына қозғалмайтын мүлік тіркеуінің, сонымен бірге
кепіл тіркеуінің нақты жүйесінің, бар немесе жоқ болуын жатқызуға болады.
Әдетте, ипотеканың жетісті дамуы, ипотекалық операциялардың олардың
қатысушыларымен іске асырылуының мазмұны мен тәртібін жариялайтын заңдар
мен қаулылардың арнайы блогын бөлу барысында ғана мүмкін.
Ипотекалық несиелеудің дамуына әсер ететін экономикалық факторларға
мыналар жатады: елдегі қаржы-несие нарығы мен бағалы қағаздар нарығының
жалпы дамуы, валюта қатаңдығы және инфляция деңгейі, қозғалмайтын мүлік
нарығының жалпы масштабын және динамикасын анықтайтын тұрғындардың төлем
қабілеттілігі.Факторлардың осы тобында ерекше маңызға ие, бұл – ипотекамен
байланысты барлық мүмкін болатын экономикалық тәуекелдердің сақтандыру
жүйесінің дамуы. Осы бойынша ипотеканың қалыпты дамуы үшін қозғалмайтын
мүлік объектісінің өзін, қарыз алушылардың өмірін және берілетін
несиелерді, сонымен қатар қозғалмайтын мүлікке кепілзатпен қамтамасыз
етілген бағалы қағаздардың өтімділігі мен табыстылығын сақтандыру қажет.
Тарихи жағдайлар мен факторлар ипотекалық несиелеудің дамуы мен
формаларына белгілі бір мөлшерде әсер ете алады. Осы бойынша негізгі рөлді
қаражаттарды жинау дәстүрі, сонымен қатар тұрғындардың несиеге деген
қатынасы атқарады. Ипотека дамуының нақты формасына экономикалық ойдың
дамуы мен өткізуінің арнайы сәттері ықпал етеді. Жоғарыда қарастырылған
барлық факторлардың көп түрлілігі әлемде ипотекалық несиелеу ұйымының
ондаған түрлерін және варианттарын құру үшін негіз болды.
Осының барысында ипотекалық несиелеу ұйымының әр түрлі сызбалары мен
варианттары бір уақытта өткізіледі. Тағы да, түрлердің арасында жиі болатын
айырмашылықтар принциптік жоспарды бар болып есептелмейді. Сан алуан
елдердің ипотекалық бизнес практикасы ипотекалық несиелеу ұйымы жүйеінің әр
түрлі үлгілерінің тууына алып келеді.
Ипотекалық несиелеудің қарапайым үлгілерінің бірін қарапайым-ашық
үлгі деп атауға болады. Бұл үлгі негізінен кепілзаттың бірінші нарығы
шеңберінде жүзеге асады. Осы үлгі бойынша ипотекалық банктерден алынған
клиенттерге берілген қарыздар бойынша, оларды сырттан тартылатын қаржылық
ресурстар бөлігін қамтамасыз ету ретінде әрі қарай кепілзатты пайдалану
жүргізілмейді. Осы үлгі ипотеканың қарапайым құрылымының - арнайы әрекет
ететін тұлғалардың минималды саны бойынша өткізіледі. Қарапайым үлгі арнайы
ипотекалық банктерде, сонымен бірге ипотекалық несиелеу бөлімдерін қамтитын
әмбебап банктерде қолданылады.
Бұл үлгінің бастапқы принциптік сипатына тоқталсақ, ипотекалық
ссудаларға деген барлық клиенттердің жалпы өтініші банктің меншікті және
сырттан тартылған қаражаттары; депозиттерде жатқан клиенттердің
қаражаттары; банкаралық несиелер және т.с.с. есебінен қамтамасыз етіледі.
Қарапайым ашық үлгінің екінші бір принциптік сипаты ипотекалық
ссудалар бойынша белгіленетін пайыз мөлшері елдегі несие-қаржы нарығындағы
жалпы жағдайға тікелей тәуелді болып табылады. Бұл тәуелділік банктердің
ипотекалық несиелеуге байланысты олардың активтеріне және ауқымына мәнді
әсер етеді.
Бұл үлгі негізінде ипотекалық несиелеуді ұйымдастыру, әсірісе қаржы
нарығы мен бағалы қағаздар нарығы толық қалыптасып болмаған көптеген
елдерде іс жүзінде кеңінен таралған.
Қарастырылған үлгіден белгілі бір айырмашылығы бар кеңейтілген-ашық
үлгі деп аталатын үлгіні қарастырайық. Кеңейтілген-ашық үлгінің өткізілуі
мемлекеттің нақты қатысуымен және оның екінші нарықта айналыста жүретін
бағалы қағаздар эмиссиясын бөлшектеп бақылау барысында ипотекалық нарықтың
кеңейтілген инфрақұрылымын құру жағдайында ғана қамтамасыз етіледі.
Кеңейтілген-ашық үлгі жүйеге, несие ресурстарының ағынын қамтамасыз ететін
бағалы қағаздардың көбісі алдын-ала хабарланған табыс пен өтеу мерзімін
қамтитын болғандықтан тұрақты болып табылады. Бірақ бұл тұрақтылықтың да
белгілі шегі бар. Осы үлгінің, сонымен қатар қаржы-несие нарығының жалпы
жағдайының әсер ету қаупі де бар. Сол үшін осындай үлгілерді кең қолдану,
экономикасы өте тұрақты елдерде ғана іске асады. Осыдан шығар бұл үлгінің
дамуы АҚШ-та байқалады. Осы себеп бойынша кеңейтілен-ашық үлгіні жиі
ипотеканың американдық үлгісі деп те атайды. Бұл үлгі сурет 1-де
көрсетілген.
Сурет 1 Ипотекалық несиелеудің Американдық үлгісі
P1
Несие үшін төленетін
p 3
3 пайыз (7-9 % жылдық)
2
Ипотекалық несие (70-75%
бағасынан)
Бірмезгілдік бастапқы салым
1
(25-30 %)
0 15-30 жыл
Бұнда
p ―нарықтан тұрғын үйді сатып алу бағасы
p1 ―несиені есепке алғандағы тұрғын үйдің нақты құндылығ
Абцисса осінде― баға, ордината осінде ―жылдар.
Алынған көзі:Мақыш С.Б. Ақша айналысы және несие . Алматы: ИздатМаркет,
2004 ж., 84-90 беттер.
Американдық үлгінің принципі, жылдық табысының нақты деңгейі бар адам
сол мезетте дайын тұрғын үй алады. Ол адам тұрғын үй құнының белгілі бір
бөлігін қолма-қол ақшамен төлеп, қалған соманы – ипотекалық банктің арнайы
қарыз ақшаларымен төлейді, олар алынатын қозғалмайтын мүлікті немесе
клиенттің иелігіндегі қозғалмайтын мүлікті кепілге ала отырып беріледі. Бұл
несиенің қайтарымдылығы қарыз алушының жылдық табысына және таңдалған
ипотека типіне байланысты әдетте 15-30 жыл барысында жүзеге асырылады.
Ипотекалық банктер, компаниялар салымдарды таза түрде тартпайды,
бастапқы операциялар меншік капиталы және жедел қарыз есебінен
қаржыландырылады. Олар несиелерді береді және қызмет көрсетеді. Одан кейін
компания қозғалмайтын мүлікке өздерінің кепілзат портфелін, қозғалмайтын
мүлікке кепілзатпен қамсыздандырылған жоғары өтімді бағалы қағаздарды
шығаратын және орналастыратын ірі қаржылық корпорацияларға қайта сатады.
Бұл корпорациялар екінші нарықта ірі салымшыларға, мысалы, әр түрлі
зейнетақы қорларына, сақтандыру компанияларына және ұсақ инвесторларға
бағалы қағаздарды сатады.
Кепілзат портфелінің сатылуынан түскен қаражаттарды ипотекалық банктер
жаңа қарыздар бере отырып, қайта айналысқа жібереді. Олардың пайдасы
несиелерді және төлемдерді ұсынудан және оларға қызмет көрсетуден түскен
алымдардан қалыптасады. Ипотекалық банктер, компаниялар несиелерді сатса
да, олардың артынан несиелерге қызмет көрсету жауапкершілігі сақталады.
Тұрғын үйді қаржыландыру ұйымы үлгісінің дамуы, берілген ипотекалық
кепілзаттардың сатылып жатқан нарығының болуын түсіндіреді. Ипотекалық
эмиссиондық компаниялардың американдық үлгісі, ұзақ мерзімді қаржылық
тәуекелдердің дефицит мәселелерін шешумен байланысты көптеген банктерді
тартады.
Осы сияқты үлгі бағалы ипотекалық қағаздардың екінші нарығын реттейтін
және бағыттайтын, әрі банктерден тікелей ипотекалық несиелерді сатып
алатын, әрі банктер шығаратын бағалы ипотекалық қағаздар бойынша өздерінің
кепілдемелерін ұсынатын Фенни Мэй, Джинни Мэй, Фредди Мак сияқты
Үкімет құрған ұлттық қаржылық институттар АҚШ-та жоғары дамыған деңгейге
ие.
Таза Үкіметтік ұйым ретінде 1936 жылы құрылған Фенни Мэй 1968 жылы
жекешелендірілген және акциялардың мемлекеттік пакеті арнайы құрылған
Джинни Мэй корпорациясына өтті. Жекешелендіруге және сәйкес Фенни Мэй
корпорациясының толық өзіндігіне қарамастан, оның жарғысы АҚШ Конгрессімен
бекітіледі, ал оның жетекшілігі АҚШ Үкіметімен белгіленеді. Осы сияқты
үлгінің дамуы несиелеу үшін ресурстарды банк мобилизациялайтын кез келген
басқа әдістері кедергі емес. Бұл нарықты ұйымдастыру үлгісі инвесторлардың,
басқа да нарық қатысушыларының, банктің өздерінің және олардың қарыз
алушылардың қызығушылықтарын қорғаудың қосымша шараларын енгізеді.
Несиелерді сатып алу немесе ипотекалық банктерден бағалы қағаздар
бойынша кепілдемелерді ұсыну, нақты ұйымдастырылуды және тек қана банктік
қадағалау органдары жағынан ғана емес, сонымен бірге қаржылық институттар
жағынан қатаң бақылаудың қажеттігін анықтайтын ипотекалық несиелеудің
барлық прцедуралары мен операцияларын стандарттауды талап етеді.
Сонымен ипотекалық несиелеу процесінде мемлекеттің қатысуы есебінен
екі мақсат іске асады: біріншіден, тұрғын үй құрылысын мемлекеттік қолдау
мәселесі шешіледі, екіншіден, несиелік тәуекелдер төмендетіледі, яғни
банктік жүйенің үлкен тұрақтылығына қол жетімділік.
Кесте 1 Шетел банктерінің ипотекалық несиелеудің негізгі
экономикалық көрсеткіштері
Банктер Несие үлесі Несиелеу мерзімі Несие
мөлшерлемесі
АҚШ-тың ипотекалық 80-90% 15-20 жыл 3-4%
банктері
Германияның 50-70% 15-20 жыл 8%
ипотекалық банктері
Францияның Берілгендер жоқ 3-20 жыл Берілгендер жоқ
ипотекалық банктері
Венгрияның Берілгендер жоқ 15 жылға дейін Берілгендер жоқ
ипотекалық банктері
Алынған көзі:Сагиндыкова М.О. “Реализация программы внедрения системы
ипотечного кредитования в Казахстане: механизм реализации, условия, этапы”
Банки Казахстана.-2001г, №6, с.46-49.
Компанияның және олармен көрсетілетін қызметтердің көптүрлілігі, әр
түрлі қаржылық жағдайы бар жеке азаматтарға ипотекалық несиенің
қолжетімділігі туралы айтады. Бұл ұйымдар қарыз алушылардың жеке
категориялары үшін (жастар, зейнеткерлер, төмен және орта деңгейлі табысы
бар азаматтар) несие алудың ... жалғасы
Сіз бұл жұмысты біздің қосымшамыз арқылы толығымен тегін көре аласыз.
Ұқсас жұмыстар
Пәндер
- Іс жүргізу
- Автоматтандыру, Техника
- Алғашқы әскери дайындық
- Астрономия
- Ауыл шаруашылығы
- Банк ісі
- Бизнесті бағалау
- Биология
- Бухгалтерлік іс
- Валеология
- Ветеринария
- География
- Геология, Геофизика, Геодезия
- Дін
- Ет, сүт, шарап өнімдері
- Жалпы тарих
- Жер кадастрі, Жылжымайтын мүлік
- Журналистика
- Информатика
- Кеден ісі
- Маркетинг
- Математика, Геометрия
- Медицина
- Мемлекеттік басқару
- Менеджмент
- Мұнай, Газ
- Мұрағат ісі
- Мәдениеттану
- ОБЖ (Основы безопасности жизнедеятельности)
- Педагогика
- Полиграфия
- Психология
- Салық
- Саясаттану
- Сақтандыру
- Сертификаттау, стандарттау
- Социология, Демография
- Спорт
- Статистика
- Тілтану, Филология
- Тарихи тұлғалар
- Тау-кен ісі
- Транспорт
- Туризм
- Физика
- Философия
- Халықаралық қатынастар
- Химия
- Экология, Қоршаған ортаны қорғау
- Экономика
- Экономикалық география
- Электротехника
- Қазақстан тарихы
- Қаржы
- Құрылыс
- Құқық, Криминалистика
- Әдебиет
- Өнер, музыка
- Өнеркәсіп, Өндіріс
Қазақ тілінде жазылған рефераттар, курстық жұмыстар, дипломдық жұмыстар бойынша біздің қор #1 болып табылады.
Ақпарат
Қосымша
Email: info@stud.kz