Қазақстан Республикасындағы ипотекалық несиелеу

Пән: Банк ісі
Жұмыс түрі: Дипломдық жұмыс
Тегін: Антиплагиат
Көлемі: 78 бет
Таңдаулыға:

МАЗМҰНЫ

КІРІСПЕ . . . 3

1 ИПОТЕКАЛЫҚ НЕСИЕЛЕУДІҢ ТЕОРИЯЛЫҚ НЕГІЗДЕРІ

Ипотеканың даму тарихы . . .
Ипотекалық несиелеу түсінігі және оның қоғамдағы алатын орны . . .
Ипотекалық несиелеуді қолданудың шетелдік тәжірибесі . . .

2 ҚАЗАҚСТАН РЕСПУБЛИКАСЫНДАҒЫ ИПОТЕКАЛЫҚ НЕСИЕЛЕУ ДІҢ ҚАЗІРГІ ЖАҒДАЙЫ

2. 1 Қазақстандағы ипотекалық несиелеудің даму ерекшелігі . . .

2. 2 Қазақстан Республикасындағы ипотекалық несиелеудің қазіргі жағдайын талдау . . .

2. 3 «Тұран Әлем Банкі» Акционерлік Қоғамының ипотекалық қызметіне талдау . . .

3 ҚАЗАҚСТАН РЕСПУБЛИКАСЫНДАҒЫ ИПОТЕКАЛЫҚ НЕСИЕЛЕУДІҢ ДАМУ БОЛАШАҒЫ ЖӘНЕ ОНЫ ЖЕТІЛДІРУ

3. 1 Қазақстан Республикасындағы ипотекалық несиелеудің

мәселелері . . .

3. 2 Қазақстан Республикасында тұрғын үй саясатын дамыту

бағдарламасы . . .

ҚОРЫТЫНДЫ . . .

ҚЫСҚАРТЫЛҒАН СӨЗДЕР . . .

ПАЙДАЛАНҒАН ӘДЕБИЕТТЕР ТІЗІМІ . . .

ҚОСЫМШАЛАР . . .

КІРІСПЕ

Диплом жұмысының тақырыбының өзектілігі. Қазақстан Республикасының халық шаруашылық кешенінің дамуына, яғни жеке айтқанда тұрғын үй құрылысына ипотекалық несиелеудің әсер ету мүмкіндіктерімен анықталады. Бұл тұрғындардың жинақтауын ынталандыра отырып, қаржылық тұрақтылыққа әсер етеді, тұрғындардың, әсіресе зейнеткерлердің өмірлік деңгейін көтереді. Отандық компаниялар (зейнетақы қорлары) үшін өздерінің бос қаржылық ресурстарын отандық экономикаға жарналауға мүмкіндік туады.

Елімізде тұрғын үй нарығы тұрғындардың төлем қабілеттілік сұранысын қолдайтын сәйкес несие-қаржы механизмдерімен қамтамасыз етілмеген. Егер бұрынырақ тұрғын үй жағдайларын жақсарту мүмкіндігі мемлекеттік тұрғын үй алу ғана болса, бүгінгі күні бұл мәселе тұрғындардың өз меншік қаражаттар жинақтары есебінен тұрғын үйді алу немесе оның құрылысымен шешіледі. Бюджеттік ресурстардың шектеулілігі, мемлекеттің көңілін, тұрғындардың жеке топтарының тұрғын үй мәселесін шешуіне аударды. Тұрғындардың негізгі бөлігі қажет жинақтарының және оларды жинау мүмкіндігінің болмауынан өздерінің тұрғын үй жағдайларын жақсарта алмады.

Тұрғындар үшін ипотекалық несиелеу тұрғын үйді сатып алу үшін қаражаттарды жинаудың ұзақ мерзімді альтернативасы болып табылады.

Ол пәтер алуды маңызды деңгейде қысқартуға көмектеседі, бұдан басқа, тұрғын үй бөлшектеп төлеумен алынады. Банктер үшін бұл ұзақ мерзімді инвестициялаудың перспективті аясы. Мемлекет немесе қалалық билікті алсақ, олар тұрғын үй құрылысының сұрақтарын шеше отырып, қоғамда әлеуметтік басымдылықты шешеді. Ипотека Қазақстан Республикасының экономикасын көтеру үшін фундамент бола алады және болуы тиіс. Көптеген дамыған елдердің мысалы көрсеткендей, тұрғын үй мәселесін шешумен қатар ипотека, мемлекетте сапалы жаңа қаржы-несие қатынастарының, кепілзат және бағалы қағаздардың жоғары дамыған нарығы есебінен қаржылық және экономикалық тұрақтылықтың туындауына көмектеседі.

Ипотекалық несиелеу әлеуметтік және экономикалық мәселелерді шешуге көмектеседі. Ипотекалық нарық қазіргі таңда қаржы нарығының белсенді бөлігі ретінде дамуда. Сондықтан осы тақырып бойынша диплом жұмысын таңдадым.

Қазақстан Республикасы Президенті Н. Ә. Назарбаевтың “Қазақстанның әлемдегі бәсекеге барынша қабілетті 50 елдің қатарына кіру стратегиясында” көрсетілгендей, жеке тұрғын үй құрылысын кең ауқымда дамыту үшін ынталандыру жағдайларын жасауымыз керек. Ипотекалық несиелеу жүйесі бойынша тұрғын үй сатып алуға табысы жетпейтін азаматтар үшін тұрғын үй құрылысы жинақтары жүйесін одан әрі дамыту керек. Елімізде тұрғын үйді жалға беру рыногын әлемдік стандарттарға сай дамытып, оны мемлекет үшін ашық, бизнес үшін тартымды ету керек[1] .

Диплом жұмысының мақсаты . Экономиканың тұрақты дамуын қамтамасыз ететін ипотекалық несиелеу жүйесін құру және жүзеге асыруды теориялық және әдіснамалық түсіндіру болып табылады.

Диплом жұмысының міндеттері. Қойылған мақсат диплом жұмысының мазмұнын анықтайды және келесі міндеттерді қалыптастыруға көмектеседі:

-ипотекалық несиелеу түсінігін ашу;

-ипотекалық несиелеудің қоғамдағы рөлін анықтау;

-ипотекалық несиелеудің шетелдік тәжірибесін талдау;

-Акционерлік қоғам “Тұран Әлем” банктің ипотекалық қызметіне талдау жасау;

-Қазақстан Республикасындағы ипотекалық несиелеу мәселелерінің өзектілігін түсіндіру;

-Қазақстан Республикасында тұрғын үй саясатын дамыту бағдарламасының орындалу барысын зерттеу;

Зерттеу объектісі ретінде Қазақстандық ипотекалық компанияның, “Тұран Әлем” банкінің қызметтері болып табылады.

Зерттеу пәні ретінде ипотекалық нарық қатысушылардың өзара қарым-қатынасы болып табылады.

Методологиялық негіздері ретінде келесі отандық авторлардың еңбектері қолданылады: Байгісиев М. Қ., Мақыш С. Б., Хамитов Е. Б., Аникеева Л. В., Бисенова М., Бораш Қ., Досымов Б. С., Донцов С. С., Жумабаева З. С., Иванов М. М., Лисак Махамбетова М. Ж., Мыргыясова М. М., Наурызбаева М., Салихова А. Р., Сағындықова М. О., Сейтқасымов Г. С., Шыныбеков Н. С. .

1 ИПОТЕКАЛЫҚ НЕСИЕЛЕУДІҢ ТЕОРИЯЛЫҚ НЕГІЗДЕРІ

Ипотеканың даму тарихы

Үлестік құрылыс жүйесіне қатысу, несиелеу мөлшерлемесінің ақырындап төмендеуі және оның мерзімінің ұзаруы үшін банктік мекемелерді тарту, тұрғын үй құрылысын қаржыландыру механизімін классикалық ипотекалық жүйеге жақындата түсуде. Ипотека дамыған капитализм елдерінен келген қазіргі кездегі сөз емес. Ол б. э. д. IV ғасырда ежелгі Грецияда пайда болып, дамыған. Сол кезде бірінші қарызға беруші өзінің қарызын қамтамасыз ету ретінде қарыз алушыдан жер учакесін алған. Қарыз алушының жер учаскесінің шекарасында баған орнатылған. Ол бағанда жер учаскесі белгілі бір мерзімге, белгілі бір сомаға қарызға алынғаны туралы жазылған. Бұл баған «ипотека» деген гректің сөзімен аталды, ол қозғалмайтын мүлік деген ұғымды білдіреді. Жер - жеңіл айналыс тауары, ол меншік қарыздардан босатылмаған немесе кепілденген деген тәуекелдің бар екенін білдіреді. Ипотека мүліктің басқа иеге өтуіне кедергі болған. Уақыт өте келе «ипотека» сөзі, кепілді белгілеу үшін қолданылатын болды. Ежелгі Римде ипотекалық құқық екі қажетті сапаны қамтымаған - «мамандық» және «жариялылық», сондықтан да кредиторға сенімді қамсыздандыруға кепіл бермеген. Римдіктер ипотеканың заңды алаңын кеңейтті. Оны қарыз алушының барлық мүлігіне бекітуге болады. Бір жағынан ол кредиторды нақты қамсыздандырудан шегерді, екінші жағынан кейбір тұлғаларға римдік заң келісімге байланыссыз ипотекалық құқықты берді. Бұл заңдық ипотека құпиялы немесе жариясыз болды. Ақырындап ипотека орта ғасырлық еуропалық заңнамаға кіруде. Германияда ол XIV пайда болған (бұған дейін қарыз үшін жеке жауапкершілік принципі болған) . Францияда XVI ғ. аяғынан бастап жариясыз ипотека болған. Ипотекалық банктер XVIII ғ. алғашқы рет Германияда пайда болған. Бірінші ипотекалық банк Силезияда 1770 жылы қаланған. Бұл ірі шаруа қожалықтарына қаржылық көмек көрсететін мемлекеттік банк болған. XIX ғ. басынан бастап ипотекалық банк қызметі ұсақ шаруа қожалықтарына, одан кейін крестьяндық шаруашылықтарға таратылған. Америка Құрама Штаттарында (АҚШ) 1916 жылы 12 округте фермерлерге олардың жерлерін кепілге ала отырып, ұзақ мерзімді қарыздарды беру үшін федералдық жер банктері құрылды. Францияда ірі жер банкі («Креди фонсье де Франс») және оның филиалы - Кәсіпкерлер бөлімі («Котуар дез антрепренер») жер иелеріне және құрылыс компанияларына тұрғын үй және өнеркәсіп құрылысына қарыздар ұсынады. Ипотекалық операциялар орта және ұзақ мерзімді ипотекалық қарыздарды берумен байланысты - негізінен ірі құрылыс компаниялары мен жер иелеріне тұрғын үй және өнеркәсіп компанияларына мерзімі 3 жылдан 20 жылға дейін. Канадада ипотекалық банктер несиелік институттардың дәстүрлі түрі болып табылады. Негізінен олар қозғалмайтын мүлікпен операцияларды несиелеумен, сонымен бірге мемлекеттің және корпорациялардың ұзақ мерзімді бағалы қағаздарына инвестициялаумен айналысады. Пруссияда аяқталған ипотекалық жүйе 1783 және 1871 жылғы жарғылармен енгізілген, ал Саксонияда - 1843 жылғы жарғымен және 1863 жылғы кодекспен енгізілген. Еуропалық елдер заңнамасында ипотека екі сипатта: біріншіден, ол тек қана қозғалмайтын мүлікке ғана қолданылады; екіншіден, кепілге алынған мүліктің сатылуы кредитордың өзімен емес, соттың қатысуымен жүргізіледі. Кредиторлар үшін ипотека өзінің иелігіне қарызгердің мүлкін қабылдамай және кредиторлардың бәсекелестігінен қорықпай «қарыз бойынша қамсыздандыруды» алудың ең сенімді құралы болып табылады. Орта ғасырлық кодекстер «енгізілген ипотека өзінің табиғаты бойынша бөлінбейді, ол қанағаттану алу құқығына негізделген» деген анықтама сақтады. Ипотека қозғалмайтын мүлікке иелерінің ауысуына қарамастан кеңінен таралды. Римдік құқық бойынша ипотека талаптарға және оның барлық құрылымдарына, ипотекадан пайыздар және қанағаттану алу мақсатымен кредитордың шығындарын есептей отырып кеңінен таралды. Бірқатар елдердің ипотекалық заңнамалары бойынша XVIII-XIX ғасырларды талаптың нақты сомасы оның жариялануымен, оның мөлшерімен, сомаға өскен пайыздармен анықталды. Қазіргі кезде ипотека АҚШ-та, Канадада, Англияда, Францияда, Швецияда жоғары деңгейде дамыған. АҚШ-та, мысалы, ипотекалық айналыс жүздеген миллиард доллармен есептеледі. Нарықтық қатынастары дамыған елдерде несиенің әр түрлері жүзеге асуда. Олар несиелеу объектісіне, ипотекалық қарыздың кепілін қамтамасыз ету әдісіне, ипотекалық облигациялар нарықтық сипатына, несиелеу субъектісіне байланысты әр түрлі белгілері бойынша жіктеледі. Несиелеу объектілері: жер учаскелерін иелену, жер учаскелерін игеру, тұрғын үй құрылысы. Кепілдер: сақтандырылған несиелер, сақтандырылмаған несиелер және басқа да несиелер. Ипотекалық облигация нарығы: бірінші немесе екінші нарық. Несиелеу субъектілері: құрылысшының несиеленуі, мердігердің несиеленуі. Несиелеудің объектісіне байланысты ипотекалық несиелерді қарыздарға бөлуге болады: жер учаскелерін алу үшін; тұрғын үй құрылысына; жер учаскелерін игеру. Ипотеканың ұзақ тарихына қарамастан Еуропада ипотекалық несиелеу жүйесі тарихының есебі оның қазіргі түрін бүгінгі күнге дейін әрекет ететін және Францияда ипотекалық несиелік мекемелерді құруға рұқсат беретін 1852 жылдан бастап принц Луи Наполеонның жарғысымен (Decret sur les societes de credit foncier) түсіндіруге болады. Бұл жарғының мақсаты, Париж бен провинциялар арасындағы қаржыландырудағы сәйкессіздікті жою, сонымен қатар ауыл шаруашылық несиені дамыту. Ұзақ мерзімді ипотекалық несиелеу жүйесінің бастаушысы деп есептейтін Пруссиядағы берілген жарғыға сәйкес қарыз алушылардың мекеме-ассоциациясын құру ынталандырылды. Credit Foncier de France деп аталатын Француздық жүйе кейіннен бүкіл Еуропада кеңінен таралып, Еуропаның көп елдерінде принциптік өзгертулерсіз қабылданды. Берілген үлгіге қатысты, 1852 жылғы жарғы нәтижесінде құрылған Франциядағы бірде-бір ипотекалық банк банкротқа ұшырамаған.

Берілген үлгіге сәйкес ипотекалық банк бірінші кезекте, төмен құн бойынша қозғалмайтын мүлікке салымдарды қаржыландыруда қарыз алушылардың сұраныстарын және өтімді, жоғары өтімді бағалы қағаздарға инвесторлардың сұраныстарын түзететін қаржылық делдал рөлін атқарады. Ол үшін ипотекалық банк,

-біріншіден, қозғалмайтын мүлікті кепілге ала отырып, нақты стандартқа сәйкес қарыз ұсыну. Қарыздар - жеке тұлғаларға тұрғын үй жағдайларын жақсартуларына берілетін тұтыну қарыздары және заңды тұлғаларға қозғалмайтын мүлікпен байланысты қандай да жобаларды орындауға немесе коммуналдық жобаларды жүзеге асыру үшін муниципалдық органдарға берілетін коммерциялық қарыздар.

одан кейін берілген несиелер, түрлеріне байланысты кепілзаттың біртекті пұлдарына бірігеді. Ең соңғы адым, кепілзат пұлымен және оларды нарыққа орналастырумен қамтамасыз етілген ипотекалық облигациялар эмиссиясы болып табылады. Қосымша, эмиссия кепілзат пұлынан басқа толығымен ипотекалық банктің - эмитент мүлігімен кепілденеді.

Сонымен, инвесторлар өздерінің бос қаражаттарын орналастыру үшін сенімді инструмент алады, ипотекалық банк өздерінің шығындарын қайта қаржыландырады, қарыз алушылар несиелер бойынша икемді шарттармен пайдаланады. Берілген несиелер бойынша талап құқықтары, кепілзатпен қамсыздандырылған ұзақ мерзімді міндеттемелердің сатылуына қарамастан ипотекалық банкте қалады.

Берілген жүйенің тұрақты атқарылуы үшін көп шектеулер бар, олар үшін ипотекалық қайта қаржыландыру жүйесі банктік капиталдың ең реттелген қосымша аяларының бірі болып табылады.

Сонымен қаттар ипотекалық банктерге тәуекелдің жоғарылауына байланысты коммерциялық банктерге тиесілі қызметтің көп түрлеріне тыйым салынады, бірақ оларға ғана ипотекалық облигациялар эмиссиясына рұқсат берілген. Несиелер қайтару кепілдемелері бойынша олардың сақтандыру қорғанысының және сақтандыру ұйымының қамсыздандыру деңгейіне байланысты жіктеледі. АҚШ-та кепілзат беттерімен несиелер ажыратылады: Федералдық тұрғын үй әкімшілігімен, Соғыс ардагерлерінің ісі бойынша Басқармамен сақтандырылған және сақтандырылмаған.

Ипотекалық облигация нарықтық сипатына байланысты бірінші және екінші нарықтың ипотекалық беттері болып бөлінеді.

Несиелеу субъектісіне байланысты тұрғын үй құрылысына ипотекалық қарыздар тікелей болашақ иесіне ұсынылатын несиелерге және мердігерлерге берілетін қарыздарға бөлінуі мүмкін. АҚШ-та кепілзатпен қамтамасыз етілген ипотекалық облигациялар шығарылады және бос қаражаттары барлардың барлығына сатылады, ал бұл зейнетақы активтері, сақтандыру компаниялары және жеке тұлғалар. АҚШ-тағы ипотекалық облигация нарығының көлемі американдық корпорациялардың акциялар нарығының көлемінен жоғары. 1930 жылдан бастап АҚШ-та американдықтарды өздерінің меншік үйлерін сатып алу үшін қарыз алуға ынталандыратын заңнама дамыды. Англиядағы өзара несиелеудің құрылыс қоғамының мысалы бойынша тұрғындардың салымдарын жинау және тұрғын үй алуға несиелер ұсыну үшін қарыз жинақ ұйымдары құрылды. Бұдан басқа қарыз алушыларға кепілзат бойынша пайыздар сомасына салық салынатын табысты қысқарту ұсынылды және депозиттерді сақтандыру тегін. Бұл кепілзат бойынша пайыздардың төмендеуіне көмектесті.

АҚШ-та ипотеканы Үкімет тапсырысы бойынша қарайтын ұйымдар бар:

«Джинни Мэй» - Үкіметтік ұлттық ипотекалық ассоциация;
«Фредди Мак» - тұрғын үйді ипотекалық несиелеудің федералды корпорациясы;
«Фенни Мэй» - федералды ұлттық ипотекалық ассоциация.

Бұл ұйымдар кредиторларға кепілдер береді, бұл ипотекалық несие және %-дар аз қаражаттары бар қарыз алушылар есебінен өтелетінін түсіндіреді. «Джинни Мэй» мөрімен басылған бағалы қағаздар, мысалы, өзінің несие төлеу қабілеттілігі бойынша АҚШ қазыналық қағаздарының деңгейіне дейін көтерілді. Болуы мүмкін кризистер барысында корпорация акциялары биржада түседі, ал бағалы қағаздар - ипотекалық облигациялар керісінше, бағада өседі. АҚШ Үкіметі олар бойынша тұрақты табысты кепілдейді және 20-30 жылға барлық тәуекелдерді өз мойнына алады.

Дамыған елдерде нарықтық қатынастардың қалыптасуы бойынша қаржылық механизмдер пайда болады. Сондай механизмдердің бірі ипотека болып табылады, оның белсенділігі кейінгі кездері бірқатар макроэкономикалық себептермен байланысты:

- нарықтық туындылардың тереңдеуі және экономикалық жағдайлардың тұрақтылығы;

- нарықтық экономика институттарының дамуы және қалыптасуы;

- қаржылық ұйымдардың, әсіресе, банктердің жұмыста «ұзын» позициясы бойынша қайта бағдарлануы;

- тұрғындардың ақша қаражаттарын сақтау және жинаудың тиімді әдістерінің жоқтығы;

- қозғалмайтын мүлік, әсіресе, тұрғын үй өтімділігінің жоғары деңгейі;

- көптеген отбасы үшін тұрғын үй мәселесі өзекті;

- тұрғындардың белгілі бір бөлігінің табыс деңгейінің көтерілуі және т. б. .

Кеңес дәуіріндегі тұрғын үйді қаржыландыру жүйесі тұрғын үй саясатына толық сәйкес келді және мемлекеттік тұрғын үйлер құрылысын қаржыландыру үшін бюджет қаражаттарын орталықтан бөлу орын алды. Нәтижесінде өзінің тұрғын үй жағдайын жақсартуды қалайтын, не тұрғын үй алу кезегінде тұрған азаматтарға үй тегін берілген болатын. Кеңес үкіметінің құлдырауы және тұрғын үй саласында нарықтық қатынастардың көрініс алуы тұрғын үй реформасын жүргізуге алып келді. Бұл реформаның алғашқы қадамдары 1993 ж. “Жаңа тұрғын үй саясаты мемлекеттік бағдарламалары және оның іске асырылу механизмдері” туралы ҚР Президентінің Жарлығымен жүзеге асты. Бағдарлама мемлекеттің тұрғын үй саясаты саласында мынадай стратегиялық қадамдарын қарастырды: тұрғын үй саласына қатысты құқықтық нормаларға қажетті өзгерістер мен толықтырулар енгізу; тұрғын үй құрылысын және тұрғын үй-коммуналдық шаруашылықтарды қаржыландыру жүйесін реформалау; монополиясыздандыру; тұрғын үй құрылысы құнын төмендету және оны халыққа арнап арзандату шараларын жасау; тұрғын үй құрылысынң процессіне қатысушыларға және бұл процеске көптеген азаматтар мен заңды тұлғалардың қатысуын мақсатында жеңілдік жүйесін жасау және пайдалану; тұрғын үй саласында жалға алуды кеңейту шараларын жүзеге асыру; құрылыс индустриясының базасын жаңғырту; тұрғын үй құрылысына арналағн жер телімшелерін бөлу және тіркеу процедураларын жасау; әлеуметтік, инженерлік және көлік инфрақұрылымының тұрғын үй құрылыстарын дамыту; мемлекеттің тұрғын үй саясатын жүзеге асыруы үшін тиімді ұйымдық құрылымдар құру; тұрғын үй және жылжымайтын мүлік нарығының инфрақұрылымын дамыту.

Бұл құжат мемлекеттің тұрғын үй мәселесін шешуде маңызды болып саналғанымен, осы күнге дейін аталған құжатта көрсетілген шаралардың маңызды бөлігі орындалмаған десе болады. Мұндағы ойлар бүгінгі күні тұрғын үй секторын және оны қаржыландыру жүйесін әрі қарай реформалау барысында нақты мүмкіндіктерді талдау үшін өте маңызды.

Тұрғын үй құрылыс саласындағы нвестициялық мүмкіндіктердің құлдырауы көптеген мердігерлік ұйымдардың экономикалық жағдайына теріс ықпал етті. Нәтижесінде тұрғын үй құрылысында жұмыс жасаушылар саны қысқарды. Шын мәнісінде мұндай жағдайда тұрғын үй құрылысына бюджеттен тыс қаражат көздерін тартудың нақты жаңа механизмдерін іждестірудің маңыздылығы арта түседі. Ондай механизм ретінде тұрғын үй ипотекалық несиелеу жүйесін қарастыруға болады және оның көмегімен құрылыс саласындағы дағдарысты тоқтатып, жұмыс бастылық көрсеткішін жақсартуға және бірқатар әлеуметтік тұрғын үй мәселесін шешуге мүмкіндік туады.

Тұрғын үйді ипотекалық несиелеу жүйесі бұл тұрғын үй құрылысының дамуын қамтамасыз ететін тұрғын үйді несиелеу прцессін ұйымдастыруды анықтайтын элементтердің жиынтығын білдіреді.

Тұрғын үйді ипотекалық несиелеу жүйесі 3 басты қызмет атқарады:

1) Тұрғын үй несиелерін қаржыландыруға қажетті қаражаттармен қамтамасыз ету.

2) Тұрғын үй несиелерін беру және оларға қызмет көрсету. Инвестордың қызметін атқару.

3) Тұрғын үйді ипотекалық несиелеу жүйесінің өзге экономикалық механизмдер сияқты, өзіне тән ішкі құрылымдық элементтері болады.

Тұрғын үйді ипотекалық несиелеу жүйесінің құрылымдық элементтеріне мыналарды жатқызуға болады: тұрғын үйді ипотекалық несиелеу түрлері; тұрғын үйді ипотекалық несиелеу субъектілері; тұрғын үйді ипотекалық несиелеу объектілері; тұрғын үйді ипотекалық несиелеу принциптері; тұрғын үйді ипотекалық несиелеу шарттары; тұрғын үйді ипотекалық несиелеудің ұйымдастырушылық-экономикалық негізі немесе несиелеу технологиясы.

Тұрғын үй ипотекалық несиелеу жүйесінің негізгі элементіне оның субьектілері жатады. Субъектілеріне мыналарды жатқызуға болады:

-қарыз алушылар;

-несие берушілер;

- риелторлық және сақтандыру компаниялары;

-инвесторлар; үкімет.

Бұл аталған субъектілер тұрғын үйді ипотекалық несиелеу нарығының қатысушылары болып табылады.

Мұндағы ең маңыздысы несиенің қамтамасыз етілуі өз кезегінде несиенің қайтарылуына кепілдік болып табылады. Мұндай несиенің қамтамасыз ету көзіне мыналар жатады:

- алғашқы көзі: қарыз алушының тұрақты табысы; қаншалықты қарыз алушының табыс алу, не алмауына байланысты тәуекелді болатындықтан;

- банктер екінші көздің болуын қалайды;

- екінші реттегі көзі: сатып алынатын тұрғын үй.

Тұрғын үйді ипотекалық несиелеудегі қамтамасыз ету заты - жылжымайтын мүлік кепіл заты болғанымен, ол несие берушінің қолына берілмейді, керісінше қарыз алушының иелігінде қалады. Бұл оның басты ерекшелігіне жатады.

Дамыған елдердің тәжірибесінде “ипотека” термині мынадай 3 құқықтық категорияларды сипаттайды:

- Ипотекалық несие алу үшін жылжымайтын мүлікті кепілге беру (таза құқықтық қызметі) ;

- Салынған мүлік актісі (борыштық күәліктің басқа да аты бар)

- Ипотекалық несие (ақшалай займ) - жылжымайтын мүлікті кепілге алып берілетін несие.

Мұндағы, тұрғын үй несиесі - ипотекалық несиенің бір түрі. Ипотекалық несие әрқашан жылжымайтын мүлік кепілдігі-ипотекамен, ал тұрғын үй ипотекалық несиесі тек қана тұрғын үй жылжымайтын мүлігімен қамтамасыз етіледі. Аталған несиелеу нысанында бір ғана қамтамасыз ету кепілдігіне несие қаражаттарына алған тұрғын үй жатады. Мұндай жағдайда банк пен қарыз алушының арасында келісім-шарт жасалады және соның негізінде қарыз алушы - кепілдік беруші, ал қарыз беруші қарыз алушының несиені және пайызды қайтаруға байланысты міндеттемесін толық орындағанға дейін кепілдікті ұстаушы болып саналады. Кепілдік беруші (қарыз алушы) өз міндеттемесін орындамаған жағдайда, кепілдікті ұстаушы (қарыз беруші) кепілге қойыған мүліктің құны есебінен өзінің талабын қанағаттандыруға құқы бар.

“Жылжымайтын мүлік ипотекасы туралы” ҚР Президентінің заң күші бар жарлығына сәйкес жылжымайтын мүлік ипотекасы (ипотека) - кепілдік берушінің немесе үшінші бір тұлғаның иелігінде, не пайалануында болатын жылжымайтын мүлік түрі.

... жалғасы

Сіз бұл жұмысты біздің қосымшамыз арқылы толығымен тегін көре аласыз.