Қазақстан Республикасындағы ипотекалық несиелеудің дамуы
Кіріспе
I Ипотекалық несиенің теориялық негізі.
1.1 Несиенің экономикалық мазмұны, мәні және негізгі қағидалары.
1.2 Ипотекалық несие жүйесі, оның несиелеу механизмі.
1.3 Ипотекалық несиенің шетел тәжірибесі.
ІІ. ҚР.ғы ипотекалық несие нарығын талдау. 2.1 Коммерциялық банктердің ипотекалық несие нарығындағы қызметтерін талдау.
2.2 “Банк ЦентрКредиттің” ипотекалық несиелеу тәжірибесінің тиімділігін бағалау.
2.3 Ипотекалық несиені кепілдендіру жүйесінің
(ҚИК) қызметін талдау.
III. Ипотекалық несиенің жетілдіру жолдары мен даму болашағы.
3.1 Қазақстан Республикасындағы ипотекалық несиелеуді ұйымдастыру тәртібі.
3.2 “ Қазақстанның тұрғын үй құрылыс жинақ банкінің ”қызметін жетілдіру.
Қорытынды
Пайдаланған әдебиеттер тізімі
I Ипотекалық несиенің теориялық негізі.
1.1 Несиенің экономикалық мазмұны, мәні және негізгі қағидалары.
1.2 Ипотекалық несие жүйесі, оның несиелеу механизмі.
1.3 Ипотекалық несиенің шетел тәжірибесі.
ІІ. ҚР.ғы ипотекалық несие нарығын талдау. 2.1 Коммерциялық банктердің ипотекалық несие нарығындағы қызметтерін талдау.
2.2 “Банк ЦентрКредиттің” ипотекалық несиелеу тәжірибесінің тиімділігін бағалау.
2.3 Ипотекалық несиені кепілдендіру жүйесінің
(ҚИК) қызметін талдау.
III. Ипотекалық несиенің жетілдіру жолдары мен даму болашағы.
3.1 Қазақстан Республикасындағы ипотекалық несиелеуді ұйымдастыру тәртібі.
3.2 “ Қазақстанның тұрғын үй құрылыс жинақ банкінің ”қызметін жетілдіру.
Қорытынды
Пайдаланған әдебиеттер тізімі
“Қазақстан Республикасындағы ипотекалық несиелеудің дамуы ” атты дипломдық жұмыстың өзектілігі - соңғы жылдары банктің несиелік операцияларының ішіндегі маңызды орынды ипотекалық несиелер алуда, сондықтан банктің ипотекалық несиенің мәнін түсіну және шетел тәжірибесін өзімізге қолдану, пайда болатын теріс жағдайларға төтеп беретін әр түрлі жетілдіру жолдарын ұсыну, Қазақстан Ипотекалық Компаниясының қызметін жақсарту жолдарын ұсыну болып табылады.
Дипломдық зерттеу жұмысының мақсаты - экономиканың тұрақты дамуын қамтамасыз ететін ипотекалық несиелеу жүйесін қалыптастыру және жетілдіру жөнінде әзірленген ұсыныстарды теориялық және методологиялық тұрғыда негіздей болып табылады.
Қойылып отырған мақсат дипломдық жұмыстың мазмұнын анықтайды және мынадай міндеттерді тұжырымдауға мүмкіндік береді:
- Қазақстан Республикасындағы ипотекалық несиелеу жүйесінің қалыптасуына байланысты проблемаларды банк жүйесі және тұрғын үй құрылыс бағдарламасына мемлекеттік қолдау көрсету шеңберінде ашу;
- Қазақстан экономикасы жағдайында қолданыстағы әлемдік практикалық тәжірибені пайдалану арқылы оның қызмет етуінің негізгі үрдістерін зерттеу;
- тұрғын үй және ипотека нарығының даму жағдайы мен үрдістерін бағалаудың методикалық аспектілерін қолдану негізінде халықтың қаржылық жағдайын негіздеу;
- қолданылып жүрген заңдардың негізінде мемлекеттің тұрғын үй құрылысы саясатын талдау және осының негізінде оны ұзақ мерзімді қаржыландыру жөнінде ұсыныстар әзірлеу.
Дипломдық жұмыстың өзіндік ерекшелігі – “ Қазақстан Ипотекалық Компаниясының ” қызметін ұйымдастыру, реттеу және бағалау , өтімділігін басқару, “Қазақстанның тұрғын үй құрылыс жинақ банкінің ” қызметін жетілдіру жайлы нақты Қазақстан Республикасының тәжірибесіне сүйене отырып жазылғандығымен сипатталады.
Дипломдық жұмыс “Қазақстан Республикасындағы ипотекалық несиелеудің дамуын ” тек теориялық бағытта қарастырып қоймай сондай – ақ олардың практикалық жақтарын да қамтиды.
Зерттеу объектісі: банк пен клиент арасындағы қарым қатынастар, яғни банктік емес секторлар ( шаруашылық субъектілер) арасындағы банктер арқылы ипотекалық несие беруді айтамыз.
Практикалық маңызы ғылыми зерттеу нәтижесінде алынған іс – шаралар мен ұсыныстар тұрғын үй құрылысы мен сатып алу нарығын жеке тұлғалардың жандандыруына және бос қаржы ресурстарының
Дипломдық зерттеу жұмысының мақсаты - экономиканың тұрақты дамуын қамтамасыз ететін ипотекалық несиелеу жүйесін қалыптастыру және жетілдіру жөнінде әзірленген ұсыныстарды теориялық және методологиялық тұрғыда негіздей болып табылады.
Қойылып отырған мақсат дипломдық жұмыстың мазмұнын анықтайды және мынадай міндеттерді тұжырымдауға мүмкіндік береді:
- Қазақстан Республикасындағы ипотекалық несиелеу жүйесінің қалыптасуына байланысты проблемаларды банк жүйесі және тұрғын үй құрылыс бағдарламасына мемлекеттік қолдау көрсету шеңберінде ашу;
- Қазақстан экономикасы жағдайында қолданыстағы әлемдік практикалық тәжірибені пайдалану арқылы оның қызмет етуінің негізгі үрдістерін зерттеу;
- тұрғын үй және ипотека нарығының даму жағдайы мен үрдістерін бағалаудың методикалық аспектілерін қолдану негізінде халықтың қаржылық жағдайын негіздеу;
- қолданылып жүрген заңдардың негізінде мемлекеттің тұрғын үй құрылысы саясатын талдау және осының негізінде оны ұзақ мерзімді қаржыландыру жөнінде ұсыныстар әзірлеу.
Дипломдық жұмыстың өзіндік ерекшелігі – “ Қазақстан Ипотекалық Компаниясының ” қызметін ұйымдастыру, реттеу және бағалау , өтімділігін басқару, “Қазақстанның тұрғын үй құрылыс жинақ банкінің ” қызметін жетілдіру жайлы нақты Қазақстан Республикасының тәжірибесіне сүйене отырып жазылғандығымен сипатталады.
Дипломдық жұмыс “Қазақстан Республикасындағы ипотекалық несиелеудің дамуын ” тек теориялық бағытта қарастырып қоймай сондай – ақ олардың практикалық жақтарын да қамтиды.
Зерттеу объектісі: банк пен клиент арасындағы қарым қатынастар, яғни банктік емес секторлар ( шаруашылық субъектілер) арасындағы банктер арқылы ипотекалық несие беруді айтамыз.
Практикалық маңызы ғылыми зерттеу нәтижесінде алынған іс – шаралар мен ұсыныстар тұрғын үй құрылысы мен сатып алу нарығын жеке тұлғалардың жандандыруына және бос қаржы ресурстарының
1) ҚР “ Жылжымайтын мүлік ипотекасы” туралы заңы., Алматы 2002 ж.
2) ҚА “ Тұрғын үй қатынастары туралы” заңы., Алматы 2004 ж.
3) Лаврушина О.И. “ Банковское дело ”, Москва 1998г.
4) Сейткасымов Г.С. “Банковское дело”., Алматы “ Қаржы - Қаражат” 1998г.
5) Мақыш С.Б. “Ақша айналысы және несие”., ИздатМаркет
Алматы 2004ж.
6) Майдан - Әли Байгісиев. “ Жылжымайтын мүлік экономикасы ”.,
Алматы “ Қазақ Университеті” 2003ж.
7) КизатовО., Жумагулов А. “ Система ипотечного кредитования в
Казахстане: предпосылки и перспективы развития”.Алматы 1999г.
8) Смирнов В.В., Лукина З.П. “ Ипотечное жилищное кредитование”
М.: Аудитор 1999г.
9) Ризун Н.И. “ Становление и перспективы развития ипотеки в
России”-М.БУКВИЦА, 2001г.
10) Краткий статистический сборник Казахстана – 2003. Алматы
2003г.
11) Краткий статистический сборник Казахстана – 2004. Алматы
2004г.
12) Балуанов Ж., Ишангали К. “ Казахстанская ипотека набирает
обороты” // National Business, 2003. №2 ноябрь.ст. 24-29.
13) www.nationalbank. kz.
14) Л.В. Аникеева “ Теория ипотеки ”//Вестник КазНу.№2(36),2003г.
ст.90-94
15) М.Ж. Махамбетова. “ Механизм жилищного кредитования в
Казахстане”. //Вестник КазНу.№3 (37), 2003г.ст.37-39.
16) А.В. Эскина. “ Основные участники системы ипотечного
кредитования в РК”// Вестник КазНу №2(42),2004г.ст.90-94.
17) Н.С. Шыныбеков. “ Қазақстандағы тұрғын үйді ипотекалық
несиелеу жүйесі”.//ҚазҰУ хабаршысы. №5 (45),2004ж.56-58б.
18) Дюсембаев Н.М. “ Перспективы развития ипотечного
кредитования в Казахстане”.// Банки Казахстана.№1–2004г.ст.42-45
19) Валеев Ш. “ Об актуальных аспектах гарантирования ипотечных
кредитов”. // Банки Казахстан. №10-2004г.ст.6-9.
20) Наурызбаева Н.С. “ Жилстройсбербанк Казахстана” как форма
реализации механизма жилищных строительных сбережений.
// Банки Казахстана. №10-2003г.ст.50-51.
21) Донцов С.С. “ Современные перспективы развития жилищного
кредитования в Казахстане”. //Банки Казахстана.№6–2004гст.31-43.
22) Чекулаев М. “ Большой спрос при малом предложений:
перспективы ипотечного рынка пока туманы” .//Банки Казахстана.
№6-2003г.ст.35-40.
23) Досымов Б.С. “Современные проблемы ипотеки”.// Банки
Казахстана.№8-2001гст.19-21.
24) Сагиндыкова М.О. “ Ипотечные облигации Казахстанской
Ипотечный Компании –как основной инструмент финансирования
ипотеки в Казахстане”.//Банки Казахстана. №10-2003г.ст.42-45.
25) Салихова А.Р. “ Система жилищного кредитования современное
состояние и перспективы развития”.// Банки Казахстана.
№8-2004г. ст.25-30.
26) ҚР Президентінің жолдауы: “ Бәсекеге қабілетті Қазақстан үшін,
бәсекеге қабілетті экономика үшін, бәсекеге қабілетті халық
үшін”.// Атамекен №20(5169) 10 сәуір-2004ж. 3-6б.
27) 2005-2007 ж. арналған “Тұрғын үй құрылысы туралы” мемлекеттік
бағдарлама.// Жетісу. №63. 3 маусым –2004ж 2б.
28) Майко Сагындыкова. “Ипотека”//Түркістан.№12 ақпан -2004ж. 2 б.
29) Майко Сағындықова. “ Ипотека игіліктері”.// Егемен Қазақстан.
№23 қаңтар -2004ж. 4б.
30) Қуат Барали. “ Ипотека аңыз бен ақиқат”.// Егемен Қазақстан.
№10 қаңтар-2004ж. 3б.
31) Ирак Елекеев. “ Баспаналы болудың өркениетті жолы”.// Егемен Қазақстан №2 сәуір -2004ж. 2б.
32) Нұрбибі Наурызбаева. “ Тұрғын үй проблемасын шешудің оңтайлы жолы”// Егемен Қазақстан .№2 сәуір-2004ж .2б.
33) Н.С. Наурызбаева. “Баспана - бақыт”. // Егемен Қазақстан.
№13 қараша – 2004ж. 3б.
34) Новый дом и все о нем. №3.2005г.
35) “Банк ЦентрКредиттің” жылдық есебі. 2003 ж.
36) Новый дом и все о нем.№2.2004г.
37) Ұлттық Банктің статистикалық бюллетені. №12(109)
желтоқсан 2003ж.
38) Ұлттық Банктің статистикалық бюллетені. №1(110) қаңтар –2004ж.
2) ҚА “ Тұрғын үй қатынастары туралы” заңы., Алматы 2004 ж.
3) Лаврушина О.И. “ Банковское дело ”, Москва 1998г.
4) Сейткасымов Г.С. “Банковское дело”., Алматы “ Қаржы - Қаражат” 1998г.
5) Мақыш С.Б. “Ақша айналысы және несие”., ИздатМаркет
Алматы 2004ж.
6) Майдан - Әли Байгісиев. “ Жылжымайтын мүлік экономикасы ”.,
Алматы “ Қазақ Университеті” 2003ж.
7) КизатовО., Жумагулов А. “ Система ипотечного кредитования в
Казахстане: предпосылки и перспективы развития”.Алматы 1999г.
8) Смирнов В.В., Лукина З.П. “ Ипотечное жилищное кредитование”
М.: Аудитор 1999г.
9) Ризун Н.И. “ Становление и перспективы развития ипотеки в
России”-М.БУКВИЦА, 2001г.
10) Краткий статистический сборник Казахстана – 2003. Алматы
2003г.
11) Краткий статистический сборник Казахстана – 2004. Алматы
2004г.
12) Балуанов Ж., Ишангали К. “ Казахстанская ипотека набирает
обороты” // National Business, 2003. №2 ноябрь.ст. 24-29.
13) www.nationalbank. kz.
14) Л.В. Аникеева “ Теория ипотеки ”//Вестник КазНу.№2(36),2003г.
ст.90-94
15) М.Ж. Махамбетова. “ Механизм жилищного кредитования в
Казахстане”. //Вестник КазНу.№3 (37), 2003г.ст.37-39.
16) А.В. Эскина. “ Основные участники системы ипотечного
кредитования в РК”// Вестник КазНу №2(42),2004г.ст.90-94.
17) Н.С. Шыныбеков. “ Қазақстандағы тұрғын үйді ипотекалық
несиелеу жүйесі”.//ҚазҰУ хабаршысы. №5 (45),2004ж.56-58б.
18) Дюсембаев Н.М. “ Перспективы развития ипотечного
кредитования в Казахстане”.// Банки Казахстана.№1–2004г.ст.42-45
19) Валеев Ш. “ Об актуальных аспектах гарантирования ипотечных
кредитов”. // Банки Казахстан. №10-2004г.ст.6-9.
20) Наурызбаева Н.С. “ Жилстройсбербанк Казахстана” как форма
реализации механизма жилищных строительных сбережений.
// Банки Казахстана. №10-2003г.ст.50-51.
21) Донцов С.С. “ Современные перспективы развития жилищного
кредитования в Казахстане”. //Банки Казахстана.№6–2004гст.31-43.
22) Чекулаев М. “ Большой спрос при малом предложений:
перспективы ипотечного рынка пока туманы” .//Банки Казахстана.
№6-2003г.ст.35-40.
23) Досымов Б.С. “Современные проблемы ипотеки”.// Банки
Казахстана.№8-2001гст.19-21.
24) Сагиндыкова М.О. “ Ипотечные облигации Казахстанской
Ипотечный Компании –как основной инструмент финансирования
ипотеки в Казахстане”.//Банки Казахстана. №10-2003г.ст.42-45.
25) Салихова А.Р. “ Система жилищного кредитования современное
состояние и перспективы развития”.// Банки Казахстана.
№8-2004г. ст.25-30.
26) ҚР Президентінің жолдауы: “ Бәсекеге қабілетті Қазақстан үшін,
бәсекеге қабілетті экономика үшін, бәсекеге қабілетті халық
үшін”.// Атамекен №20(5169) 10 сәуір-2004ж. 3-6б.
27) 2005-2007 ж. арналған “Тұрғын үй құрылысы туралы” мемлекеттік
бағдарлама.// Жетісу. №63. 3 маусым –2004ж 2б.
28) Майко Сагындыкова. “Ипотека”//Түркістан.№12 ақпан -2004ж. 2 б.
29) Майко Сағындықова. “ Ипотека игіліктері”.// Егемен Қазақстан.
№23 қаңтар -2004ж. 4б.
30) Қуат Барали. “ Ипотека аңыз бен ақиқат”.// Егемен Қазақстан.
№10 қаңтар-2004ж. 3б.
31) Ирак Елекеев. “ Баспаналы болудың өркениетті жолы”.// Егемен Қазақстан №2 сәуір -2004ж. 2б.
32) Нұрбибі Наурызбаева. “ Тұрғын үй проблемасын шешудің оңтайлы жолы”// Егемен Қазақстан .№2 сәуір-2004ж .2б.
33) Н.С. Наурызбаева. “Баспана - бақыт”. // Егемен Қазақстан.
№13 қараша – 2004ж. 3б.
34) Новый дом и все о нем. №3.2005г.
35) “Банк ЦентрКредиттің” жылдық есебі. 2003 ж.
36) Новый дом и все о нем.№2.2004г.
37) Ұлттық Банктің статистикалық бюллетені. №12(109)
желтоқсан 2003ж.
38) Ұлттық Банктің статистикалық бюллетені. №1(110) қаңтар –2004ж.
Қысқартылған сөздердің толық атауы.
ҚР – Қазақстан Республикасы.
ҚИК – Қазақстан Ипотекалық Компаниясы.
ЕДБ – Екінші деңейдегі банктер.
ЭҚК - Эмиссиялық – Қаржы Компаниясы.
АҚ – Акционерлік қоғам.
Кіріспе.
“Қазақстан Республикасындағы ипотекалық несиелеудің дамуы ” атты
дипломдық жұмыстың өзектілігі - соңғы жылдары банктің несиелік
операцияларының ішіндегі маңызды орынды ипотекалық несиелер алуда,
сондықтан банктің ипотекалық несиенің мәнін түсіну және шетел
тәжірибесін өзімізге қолдану, пайда болатын теріс жағдайларға төтеп
беретін әр түрлі жетілдіру жолдарын ұсыну, Қазақстан Ипотекалық
Компаниясының қызметін жақсарту жолдарын ұсыну болып табылады.
Дипломдық зерттеу жұмысының мақсаты - экономиканың тұрақты
дамуын қамтамасыз ететін ипотекалық несиелеу жүйесін қалыптастыру
және жетілдіру жөнінде әзірленген ұсыныстарды теориялық және
методологиялық тұрғыда негіздей болып табылады.
Қойылып отырған мақсат дипломдық жұмыстың мазмұнын анықтайды
және мынадай міндеттерді тұжырымдауға мүмкіндік береді:
- Қазақстан Республикасындағы ипотекалық несиелеу жүйесінің
қалыптасуына байланысты проблемаларды банк жүйесі және тұрғын
үй құрылыс бағдарламасына мемлекеттік қолдау көрсету шеңберінде
ашу;
- Қазақстан экономикасы жағдайында қолданыстағы әлемдік практикалық
тәжірибені пайдалану арқылы оның қызмет етуінің негізгі
үрдістерін зерттеу;
- тұрғын үй және ипотека нарығының даму жағдайы мен үрдістерін
бағалаудың методикалық аспектілерін қолдану негізінде халықтың
қаржылық жағдайын негіздеу;
- қолданылып жүрген заңдардың негізінде мемлекеттің тұрғын үй
құрылысы саясатын талдау және осының негізінде оны ұзақ
мерзімді қаржыландыру жөнінде ұсыныстар әзірлеу.
Дипломдық жұмыстың өзіндік ерекшелігі – “ Қазақстан Ипотекалық
Компаниясының ” қызметін ұйымдастыру, реттеу және бағалау ,
өтімділігін басқару, “Қазақстанның тұрғын үй құрылыс жинақ банкінің
” қызметін жетілдіру жайлы нақты Қазақстан Республикасының
тәжірибесіне сүйене отырып жазылғандығымен сипатталады.
Дипломдық жұмыс “Қазақстан Республикасындағы ипотекалық несиелеудің
дамуын ” тек теориялық бағытта қарастырып қоймай сондай – ақ
олардың практикалық жақтарын да қамтиды.
Зерттеу объектісі: банк пен клиент арасындағы қарым қатынастар,
яғни банктік емес секторлар ( шаруашылық субъектілер) арасындағы
банктер арқылы ипотекалық несие беруді айтамыз.
Практикалық маңызы ғылыми зерттеу нәтижесінде алынған іс –
шаралар мен ұсыныстар тұрғын үй құрылысы мен сатып алу нарығын
жеке тұлғалардың жандандыруына және бос қаржы ресурстарының
территория арасында теңсізқозғалысын төмендетуге мүмкіндік беретінінен
анықталады.
Бағалау мен талдаудың жекелеген әдістері ипотекалық несиелеу
жүйесінің барлық қатысушылары мүдделерінің үйлесуін объективті түрде
қамтамасыз етуге мүмкіндік береді. Мемлекет осы кезеңде маңызды рөл
атқарады.
Жұмыстың теориялық және әдістемелік негізі шетелдік ғалымдардың
еңбектерін: под. ред. Лаврушина О.И. “ Банковакое дело ”, Москва
1998г., Смирнав В.В., Лукина З.П. “ Ипотечное жилищное кредитование ”-
М.:Аудитор, 1999г., Балуанов Ж., Ишангалик К. “ Казахстанская ипотека
набирает обороты ” National Business; отандық экономистердің:
Сейткасымов Г.С. “ Банковское дело ”, Алматы. “ Қаржы – Қаражат
”,1998г., Мақыш С.Б. “ Ақша айналысы және несие ” , ИздатМаркет
.Алматы 2004ж., Кизатов О. , Жумагулов А. “ Система ипотечного
кредитования в Казахстане : предпосылки, и перспективы развития ”.
Алматы, 1999г., Қазақстан Республикасының сондай – ақ Ұлттық Банк
Басқармасының қаулысымен бекітілген ережелерін, нұсқаулықтарын,
заңдарын; Ұлттық Банк және “ Банк ЦентрКредиттің ” жылдық есебін;
Ұлттық Банктің статистикалық бюллетенін және мерзімді басылымдарын
пайдаландым.
Дипломдық жұмыстың құрылымы : үш бөлімнен, бірнеше
сұрақтардан тұрады.
Бірінші бөліміде ипотекалық несиенің теориялық негізі
қарастырылған. Онда ипотекалық несиенің экономикалық мазмұны, мәні
және несиелеу жүйесі мен механизмі, шетел тәжірибесі деген
сұрақтардан тұрады.
Екінші бөлімі Қазақстан Республикасындағы ипотекалық несие
нарығын талдау. Онда коммерциялық банктердің ипотекалық несие
нарығындағы қызметтері, ипотекалық несиенің кепілдендіру жүйесінің
қызметін талдау, “ Банк ЦентрКредиттің ” ипотекалық несиелеу
тәжірибесінің тиімділігін бағалау деген сұрақтар қарастырылады.
Үшінші бөлімі ипотекалық несиенің жетілдіру жолдары мен даму
болашағы қарастырылады. Онда мынадай сұрақтар қарастырылады: Қазақстан
Республикасындағы ипотекалық несиелеуді ұйымдастыру тәртібі, “
Қазақстан Тұрғын үй Құрылыс Жинақ Банкінің ” қызметін жетілдіру.
I Ипотекалық несиенің теориялық негізі.
1.1 Несиенің экономикалық мазмұны, мәні
және негізгі қағидалары.
Несие – нарықтық экономиканың тірегі ретінде экономикалық
дамудың ажырамас элементін білдіріді. Несие терминін латын тілінен
аударатын болсақ “сенім” деген мағынаны білдіреді. Несие мен қаржы
категорияларын бір ұғым деп қарастырады. Несие –бұл ақшалай
қаражаттың екі жақты қозғалысын, яғни қаражаттың уақытша берілуін
және уақыт өткен соң қайтарылуын баяндаса, ал қаржы – сол
қаражаттың бір жақты қозғалысын бейнелейді, яғни қаржы: дотация,
субвенция, субсидия түрінде берілсе, олар қайтарымсыз сипатқа ие
болады.
Несие дегеніміз – қайтару және пайыз төлеу шартымен уақытша
пайдалануға берілетін қарыз капиталының қозғалысын білдіреді.
Несие ақшалай капиталдың ссудалық капиталға өтуін қамтамасыз
ете отырып , несие берушілер мен қарыз алушылар арасындағы
несиенлік қатынасты бейнелейді. Несиенің көмегңмен заңды және жеке
тұлғалардың уақытша бос қаражаттары мен табыстары экономикалық
жүие төңірегінде жинақтала отырып, уақытша және ақылы негізде
пайдалануға берілетін ссудалық капиталға айналады.
Несие мен ссуданың арасындағы айырмашылық. Несие - бұл банктің
қаражатын құрайтын көзі ретінде барлық несиелік қатынастарды
ұйымдастырудың әр түрлі формаларының болуын және сондай – ақ
олардың жұмсалымдарының бір формасын білдіретін кең ұғымды
сипаттайды. Ссуда – бұл ссудалық шот ашумен байланысты қалыптасатын
несиелік қатынастарды ұйымдастырудың бір ғана формасн білдіреді.
Экономикалық категория ретінде, несие – кәсіпорындар, ұйымдар
және халық арасындағы несие қорын құру, сондай –ақ пайыз төлеу
шартында белгілі бір мерзімге уақытша пайдалануға беру негізінде
қалыптасатын өндірістік қатынастар жиынтығы.
Несиенің құрылымы бір – бірімен өзара байланысты элементтерден
тұрады. Мұндай элементтерге ең алдымен несиелік қатынастар
субъектілері жатады. Несиелік мәмле бойынша несиелік қатынастар
субъектісіне қарыз беруші және қарыз алушы жатады.
Қарыз беруші – бұл уақытша пайдалануға қарыз беруші субъектілер
болып табылады. Қарыз берушілерге: банктер, банктік емес мекемелер ,
мемлекет, шаруашылық субъектілері және халық жатады.
Қарыз алушы – кез келген кәсіпкерлік түрлер қызметімен
айналысатын немесе тұтыну мақсатына өтініш жасайтын уақытша ақшалай
ресурсқа деген қажеттілігі бар заңды және жеке тұлғалар.
Қарыз беруші және қарыз алушымен қатар несиенің құрылымының
элементіне берілетін объекті де жатады, яғни қарызға берілген
құнды білдіреді.
Несиенің экономикалық категория ретіндегі мәні оның атқаратын
келесідей қызметтері бар.
♦ қайта бөлу;
♦ айналыс шығындарын үнемдеу ;
♦ айналыстағы нақты ақшалардың орнын уақытша алмастыру ;
♦ капиталдың шоғырлануын жеделдету ;
♦ ғылыми – техникалық прогресті жеделдету .
Қайта бөлу қызметі көмегімен кәсіпорындар мен ұйымдардың
сондай ақ мемлекеттің, халықтың уақытша бос ақшалай қаражаттары банк
мекемелерінде жинақтала отырып осы қаражатқа деген сұранысы бар
экономика салалары арасында қайта бөлінеді.
Несиенің айналыс шығындарын үнемдеу қызметі шаруашылық
субъектілеріндегі ақшалай қаражаттардың түсуі мен жұмсалуы арасындағы
уақытша болатын қажеттілікті туындатады.
Несиенің айналыстағы нақты ақшалардың орнын уақытша алмастыруы
қызметі арқылы ақша айналысының жылдамдығымен қатар, айналыстағы
ақша массасына және төлем айналымына да ықпал етеді. Несиенің бұл
қызметі несиелік ақшалар: чектер, вексельдер, несиелік карточкалар
көмегімен жүзеге асырылады.
Капиталдың шоғырлану процесі қызметі экономиканың тұрақты
дамуына жағдай жасау үшін маңызды болып табылады.
Несиенің ғылыми - техникалық прогресті жеделдету қызметі ғылыми
– техникалық ұйымдардың қызметін қаржыландырумен сипатталады.
Несие негізінен екі формада беріледі: коммерциялық –тауар түрінде
берілетін несие және банктік - ақша түріндегі берілетін
несие.Коммецимялық несиенің басты мақсаты - тауарлардың өту процесін
жеделдету, сондай-ақ одан пайда табу. Коммерциялық несиенің негізгі
құралы вексель болып табылады. Коммерциялық несиенің банктік
несиеден айырмашылығы:
♦ тауар немесе қызметті сатумен айналысатын кез келген
заңды тұлға ;
♦ коммерциялық несие тек қана тауар формасында
беріледі.
♦ қарыз капиталы өнеркәсіптік немесе сауда капиталымен
байланысты;
♦ қарыз беруші мен қарыз алушы арасындағы несиелік
мәміленің заңды түрде рәсімделуі барысында , бұл
несие
үшін төленетін ақы тауар бағасының құнына қосылады.
Банктік несие – бұл банктік мекемелерден қарыз алушыларға ақшалай
түрде берілетін неиені білдіреді. Банктік несие - бұл
экономикадағы кеңінен тараған несиелік қатынастардың формасы болып
табылады. Банктік несие бойынша несиелік қатынастың құралына
несиелік шарт немесе несиелік келісім жатады. Банктік несиеде
несие беруші: банк және арнайы қаржы мекемелері болса, ал қарыз
алушылар ретінде: кәсіпкерлікпен немесе бизнеспен шұғылданатын қаржы
ресурстарына деген сұранысы бар кез келген заңды ұйым болып
табылады. Мұндағы қарыз берушінің басты мақсаты – бұл пайыз түрінде
табыс алу. Несие формасының дамуы мен қалыптасу кезеңдерін 1
суреттен көруге болады.
Несие категориясының қалыптасу кезеңдері
АЙЫРБАС
ТАУАР
АЛТЫН КҮМІС ПЛАТИНА
ЭКВИВАЛЕНТ
АҚША
ССУДА ТӨЛЕМ ҚАРЖЫЛАР
КАПИТАЛЫ ҚАРАЖАТТАРЫ
Несие функциясы: Ақша функциясы: Қаржы
қызметі:
жинақтау және - құн өлшемі; - ақша кірісі мен
шоғырландыру; - айналым құралы; қорларды құру;
бөлу және қайта - төлем құралы; - ақша кірісі мен
бөлу; - жинақтау және қорларды пайдалану
айналыс шығынын сақтау құралы; -
бақылау.
үнемдеу; реттеу. - әлемдік ақша
Несиенің барлық формалары мен түрлерінің тарихи негізін салушы
өсімқорлық несие болып келген. Оған төмендегідей белгілер тән болған:
ұсақ өндірушілер, құлиеленушілер және феодал ақсүйектер несие
алушылар болып табылған, ал несие беруші - көпестер, салық
борыштарын қайта сатып алушылар, құдай үйі мен монастырлар болған.
Өйткені, өндірістік қатынас қолөнершілер мен шаруалардың артық
өнімдерін сатушы ұсақ саудагерлер деңгейінде қалаптасқандықтан,
айналым қаражаттары толықтыру аса қажет болмаған.
Коммерциялық банктер өздерінің клиенттеріне әр түрлі несиелер
береді. Олар мынадай белгілеріне байланысты жіктеледі:
I. Қарыз алушылар категорияларына қарай:
1. Қаржылық институттарға берілетін несиелер:
● мақсатты қорларға;
● банктерге;
● қаржы – несиелік мекемелеріне.
2. Қаржылық емес агенттерге берілетін несиелер:
өнеркәсіп салаларына, ауыл шаруашылығына, саудаға, дайындау
ұйымдарына, жабдықтау – сату ұйымдарына , кооперативтерге,
жеке кәсіпкерлерге.
3. Тұтыну мақсатына берілетін несиелер.
II.Мерзіміне қарай:
● қысқа мерзімді ( 1 жылға дейін);
● орта мерзімді( 1ж 3 – 5 ж дейін);
● ұзақ мерзімді ( 5 ж жоғары).
III.Тағайындалу және пайдалану сипатына қарай.
IV.Қамтамасыз ету дәрежесіне қарай:
Қамтамасыз етілген: кепілхатпен, кепілдемемен, кепілдікпен.
Сақтандырылған.
Қамтамасыз етілмеген: сенім ( бланктік) несиесі.
V. Қайтарылу дәрежесіне қарай.
1) Стандартты несие – қайтарылу уақыты жетпеген, бірақ қайтуында
ешқандай күмән жоқ несиелер;
2) Күмәнді несиелер – қайтарылу уақыты кешіктірілген, мерзімі
ұзартылған несиелер. Күмәнді несиелер ішінара бөлінеді: 1 –
санатты күмәнді, 2 – санатты күмәнді, 3 – санатты күмәнді, 4 –
санатты күмәнді, 5 – санатты күмәнді.
3) Үмітсіз несиелер – қайтару уақыты кешіктірілген, мерзімі өткен
ссудалар шотына жазылған несиелер.
VI. Валютамен берілуіне қарай:
● ұлттық валютамен;
● шетел валютасымен.
VII.Берілу шартына қарай:
Тұтыну несиесі - бұл жеке тұлғаларға тұтыну тауараларын сатып
алу үшін және тұрмыстық қызметтерді өтеуге берілетін несие.
Ипотекалық несие – бұл қозғалмайтын мүліктерді ( тұрғын үйді ,
өндіріс ғимараттарын , жерді және т.с.с.) кепілге ала отырып, ұзақ
мерзімге берілетін несие.
Овердравт несиесі – клиенттің шотынан қаражатты шегеру, дебеттік
қалдық бойынша берілетін қысқа мерзімді несиенің формасы.
Овернайт несиесі - өтімділікті қолдау мақсатында бір түнге
берілетін банкаралық несиенің түрі.
Онкольдық несие – кредитордың алғашқы талабы бойынша өтелетін
қысқа мерзімді несие.
Банкаралық несие – банктердің бір – біріне беретін несиесі.
Ломбардтық несие - тез іске асатын бағалы заттарды немесе
бағалы қағаздарды кепілге алып, берілетін несие.
Лизингтік несие – құрал – жабдықтарды жалға алумен байланысты
берілетін несие.
Сенім несиесі – банктің сеніміне кірген, төлем қабілеті жоғары
клиенттерге берілетін несие.
Маусымдық несие – жабдықтаушының қаржыландыру уақыты мен түсімді
алу мерзімі арасындағы уақыт бойынша алшақтықты жабуға арналған
несие.
Рамбурстық несие – шикі заттарды ішке алып кіру және жартылай
фабрикат пен дайын өнімдерді сыртқа шығару тәжірибесінде
пайдаланылатын несие.
VIII.Несиелеу объектісіне қарай:
● меншікті айналым қаражаттарын толықтыруға;
● материалдық қорлар жиынтығы мен өндіріс шығындарына;
● ломбардтық, кепілдік және ссудалық операцияларға;
● театрлар және демалыс үйлерінің кірістері мен шығыстары
арасындағы маусымдық үзілістерге;
● сыртқы экономикалық қызметке байланысты тауарларды экспорттау
мен импорттауға;
● азаматтардың жеке қызметтері үшін шикізаттар, материалдар,
құралдар және басқа да мүліктер алуына.
Банктің несиелік жұмысын ұйымдастыру негізін және несиелеу
процесіне қажетті құжаттар жүйесін жасау шарттарын несиелік саясат
дейміз. Тар мағынасында, несиелік саясат – бұл несиелік процесті
ұйымдастыру барысындағы банктің стратегиясы мен тактикасын сипаттайды.
Несиелік саясат несиелік қызметтің басты бағыттарын анықтайды.
Несиелік саясаттың мынадай элементтері бар: несиелік қызметті
ұйымдастыру , несиелік портфельді басқару, несиелеуге бақылау жасау,
құзіретті бөлу принциптері, несиелеудің жекелеген бағыттары бойынша
шектеулер, несиелермен жасалатын ағымдық жұмыстардың принциптері,
несиелер бойынша зиян шегу жағдайларына резерв жасау.
Несиелік саясат мынадай қызметтерді атқарады:
1. Банктегі несиелеу процесін ұйымдастыруға бақылау жасауға
негіз ретінде болу;
2. Несиелеуді жүзеге асыратын бөлімдердің қызметкерлері үшін
анықтама материал және нұсқаулық ретінде болу;
3.Несиелік бөлімдердің жетекшілері үшін несиелік
нұсқаулықтардың талаптарының орындалуына бақылау жасау құралы;
4. Несиелік талдау және аудит бөлімі жұмыскерлерінің тексеруді
жүзеге асыруына негіз болатын талаптарды анықтау.
Қарыз алушының банктен алған несиесі бойынша қарызын немесе оған
есептелінген сыйақысын өз уақытында қайтара алмауына байланысты
банктің зиян шегуін сипаттауын несиелік тәуекел дейміз.
Қазіргі кезде екінші деңгейдегі банктердің жеке тұлғаларға
беретін несиелеріне тұтыну және ипотекалық несиелер жатады.
Тұтыну несиесі дегеніміз – бұл жеке тұлғаларға тұтыну
тауарларын сатып алу үшін және тұрмыстық қызметтерді өтеуге
берілетін несие.
Тұтыну несиесінің мынадай түрлері қолданылуда:
- автомобилдік несие;
- ұзақ мерзімде пайдаланылатын тауарлар сатып алуға берілетін
несие;
- тұрғын үйді жөндеу жұмыстарына берілетін несие;
- кейінге қалдырылмайтын қажеттіліктерге ( оқу, емделу, демалу
және т.с.с.) берілетін несие.
Мұнда автомобильдік несие бойынша жаңа және жүрілген
автомобильдерді банк несиесі көмегімен алуға болады.
Ұзақ мерзімде пайдаланылатын тауарларға мыналар жатады: жиһаз,
сантехника, аудио – видео және тұрмыстық техникалар, компьютер және
оргтехника, басқа да тұтыну тауарлары.
Тұрғын үйді жөндеу жұмыстарына: үйдің ішінде және сыртында
құрылыс және басқа да жөндеу жұмыстарын жүргізу жатады.
Ипотека деген термин ең алғаш рет біздің эрамызға дейінгі I – II
ғасырларда Рим қаласының территориясында пайда болған. Ежелгі Грецияда
біздің эрамызға дейінгі IV ғасырларда пайда болды, Германияда XIV
ғасырда, Францияда XVI ғасырдың соңында пайда болған. Ипотека термині
(hyrotheke) – кепілдік , кепілзат, немесе кепілге салу деген мағынаны
білдіреді.
Ипотекалық несие дегеніміз – бұл қозғалмайтын мүліктерді
(тұрғын үйді, өндіріс ғимараттарын, жерді және т.с.с. ) кепілге
алып, ұзақ мерзімге берілетін несие. Ипотекалық несие жеке
тұлғаларды несиелеудің бір түрі болып табылады. Ипотекалық несиенің
экономикалық мағынасы жағынан - бұл банктен немесе басқа да қаржы
ұйымдарынан ссуда алу мақсатымен жылжымайтын мүлік кепілінің алуан
түрлілігі болып табылады. Қарапайым тілмен айтатын болсақ ипотека
дегеніміз – бұл қарыз ақшаға үй сатып алу. 2002 жылғы 1 қыркүйектегі “
Жылжымайтын мүлік ипотекасы туралы ” Қазақстан Республикасының заңына
сәйкес ипотекалық несие дегеніміз – кепілге берілген жылжымайтын
мүлік немесе ондағы үлесі кепіл берушінің немесе үшінші тұлғаның
иелігі мен пайдалануында қалатын кепіл түрі. Жылжымайтын мүлік -
жер учаскелері, сондай – ақ үйлер , ғимараттар және жермен берік
байланыстағы өзге де мүліктер, яғни ауыстырылуы олардың мақсатына
шектен тыс зиян келтірусіз мүмкін болмайтын объектілер.
Тұтынушы үшін ипотекалық несие дегеніміз - тұрғын үйге деген
қажеттілік пен табыс деңгейі арасындағы қайшылықты шешу әдісі.
Қаржы нарығы үшін ипотекалық несие – табыс пен тәуекелдің
тұрақты қайшылығын шешу тәсілі.
Ұлы ғалым Дж. М. Кейнстің пікірінше, “жинақтар нарықтық пайыздық
мөлшерлеме деңгейінің қызметі емес, жинақ деңгейі субъектілер
табысының деңгейіне байланысты болып келеді.”*
Ипотека термині көбіне АҚШ , Канада, Ұлыбритания , Франция
елдерінде көп дамыған. Мысалы, АҚШ – та қазіргі заманда жылына
жалпы сомасы 3 – 4 млрд. долларға 5 млн. – нан астам ипотекалық
мәміле жасалады. 1934 жылы құрылған Федералдық тұрғын үй әкімшілігі
жергілікті халықтың табысы аса жоғары емес топтары үшін тиісті
үкіметтік бағдарламалар әзірлеп отырады. Ұлыбританияда ипотекалық
несиелер көлемі - жылдық жалпы ішкі өнімнің ( ЖІӨ ) 60 ( -ын ,
Герамнияда ЖІӨ - нің 50 ( -дан астамын құрайды. Әлемдегі ипотекалық
ненсиенің ірі нарығы АҚШ болып келеді. 1930 жылдан 1970 жылға
дейін АҚШ да ссуданың қызмет етуінің бүкіл мерзімі барысындағы
заемның негізгі сомасының амартизациясы мен тұрақты пайыздық
мөлшерлеме бойынша ұзақ мерзімді( 30 жыл) несие кең пайдаланылды.
Ипотекалық несиелеуді дамыту негізінде мынадай идеялар бар:
- жылжымайтын мүлікті алушылардың болашақ табыстарын олардың
ағымдағы төлем қабілеттілігіне айналдыратын
механизм жасау;
- жылжымайтын мүлікті дамыту мен алуды қаржыландырудың
ресурстық базасын кеңейту;
- қаражаттары ипотекалық несиелеуге тартылған
инвесторлар
үшін қаражат қайтарымдылығы мен табыс табу
сенімділігін
қамтамасыз ету.
Осы аталған идеяларды практика жүзінде қолдану үшін келесідей
проблемаларды шешу қажет:
- несие қайтарымдылығы мен процент төлемі жөніндегі кепіл-
діктер жасау:
- несиелік мекемелер мен инвесторлар үшін қолайлы
механизмдерді ойластыру;
- қарыз алушылар үшін де ипотекалық несиелеудің
мәні мен маңызын анық көрсететін механизмдерді іздеп табу.
Қарыз алушылар арасында бәсеке туғызу мақсаты бір – бірінен
өзгеше ипотекалық типтерді ерекшелейді. Ондай ерекшеліктерге мыналар
жатады:
- ипотекалық несиелеу мерзімінің ұзақтығы;
- берешекті қайтару мен проценттерді төлеу тәртібі, негізгі
берешектің қайтарымы мен проценттерді төлеудің қабылданған
кестесіне байланысты ипотекалық несиелер екі базалық типке
шоғырланады.
1)проценттерді де несиенің негізгі сомасын да бірден толықтай
төлеу;
2)берешекті кезең – кезеңімен бөлшектеп төлеу.
Ипотекалық несиелеудің осы екі типі негізінде ипотекалық
несиенің бірнеше түрлерін ажыратуға болады.Олар:
- бір қалыпты төлеу – қарыз алушы несие мерзімінің әрбір кезеңінде
бір –біріне тең сомаларды төлеп отырады;
- несиені тізбелеп төлеу – негізгі сома бірдей бөліктермен төленеді
де, оның сомасы азайған сайын проценттік төлемдер де кеми
береді;
- төлем сомасын ұлғайта қайтару - алғашқы жылдары төленбеген
нақты, сомалар кейінгі төлемдерге қоса есептеледі;
- несие сомасының белгілі бір кезеңдерде қайталануы - әрбір
уақыт
кезеңінде несиенің келісілген сомасы қарыз алушының есеп
шотына жіберіліп отырады.
*Дюсембаев Н. “ Отдельные вопросы ипотечного кредитования”. “ Финансы и
Кредиты”, №1 – февраль, 2004. 21-23с
Қазіргі кезде нарықтық қатынастар дамыған елдерде ипотекалық
несиенің бірнеше түрлері қолданылады. Ол әр түрлі белгілерге қарай
жіктелінеді – несиелеу объектісіне қарай, ссудалардың қайтарылу
кепілін қамтамасыз ету әдісіне қарай, ипотекалық облигациялар
нарығының сипатына қарай және несиелеу субъектісіне қарай.
Ипотекалық несиелердің
белгілеріне қарай жіктелуі
Несиелеу Кепілдер Ипотекалық Несиелеу
объектілері облигациялар субъектілері
нарығы
Жер Сақтан Бір реттік
Құрылысшыны
учаскелерін дырылған нарық
несиелеу
алу несиелер
Жер Сақтан Екінші реттік
Мендігерді
учаскелерін дырылмаған нарық несиелеу
игеру несиелер
Тұрғын үй Басқа да
құрылысы кепілдер
Тұрғын үйге жатпайтын ғимарат
Сурет 2. Ипотекалық несиелердің жіктелуі.
Несиелеу объектілеріне қарай ипотекалық несиелер жер учаскелерін
сатып алуға, тұрғын үй құрылысына, жер учаскелерін игеруге, тұрғын
үйге жатпайтын ғимарат салу үшін берілетін ипотекалық несиелер.
Қайтарылу кепілі бойынша несиелер олардың сақтандыру
ұйымдастырылуына және сақтау қорғанысының қамтамасыз етілу дәрежесіне
байланысты жіктелінеді.
Ипотекалық облигациялар нарығының сипатына қарай бірінші реттік
және екінші реттік нарықтарының ипотекалық қағаздары болып
жіктелінеді.
Несиелеу субъектілеріне байланысты тұрғын үй құрылысына
берілетін ипотекалық ссудалар тікелей болашақ иесіне немесе
мендігерлерге берілетін болып жіктелінеді.
Ипотекалық несиелеу кезінде негізінен тәуекелдің екі түрі
қолданылады. Олар – несиелік және пайыздық тәуекелдер. Несиелік
тәуекел – қарыз алушының берешекті өтеу мен процентті төлеуге
қабілетсіздігі немесе кепілдікке берілген мүліктің қарыз алушының
кредитор алдындағы міндеттемелерін орындауға жеткіліксіздігі. Несиелік
тәуекелді басқарудың негізгі тәсілдеріне андеррайтинг процедураларын
қолдану жатады.
Андеррайтинг дегеніміз – несие беру немесе беруден бас тарту
мақсатында қарыз алушының қаржылық жағдайы және кепілдікке беретін
жылжымайтын мүлкі туралы мәліметтерді жинау, тексеру және өңдеу.
Андеррайтинг екі құрамдас бөліктен тұрады:
1) қарыз алушының несие мен процентті қайтару мүмкіндігін
көрсететін табыс деңгейін бағалау;
2) кепілдікке берілетін жылжымайтын мүлікті бағалау.
Қарыз алушының төлем мүмкіндігін тексеру үшін негізінен үш
көрсеткіш зерттеледі.
1) тұрғын үй үшін төлем ауыртпалығы коэффициенті - несиені
өтеу мен проценттерді төлеудің айлық сомасының бір айдағы
табыс мөлшеріне қатынасы;
2) ұзақ мерзімді ауыртпалық коэффициенті - ұзақ мерзімді
несиелер бойынша барлық төлемдердің бір айлық табысқа
қатынасы;
3) қарыз алу коэффициенті - несие сомасының кепілдікке алынатын
жылжымайтын мүлік құнына қатынасы.
Ипотекалық несие алудың стандартты рәсімі мынадай негізгі
кезеңдерден тұрады.
1.Заемшының алдын ала саралауы ( кредитор туралы ақпарат,
кредиторлардың шарттары, несиелік мәмле жасасу барысындағы құқықтар
мен міндеттер);
2.Кредитордың ипотекалық несиелердың өтелу ықтималдылығын
бағалауы ( заемшы берген ақпаратты тексеру, оның төлем
қабілеттілігін бағалау);
3. Тұрғын үйді – ипотека нысанасын оның нарықтық құнын
анықтау мақсатында бағалау ( стандартты әдістемелер ) мен тұрғын
жайларды бағалау нысандары ;
4.Ипотека нысанасын , заемшының өмірін және еңбекке
қабілеттілігін, сондай – ақ оның жұмыссыздығы жағдайында сақтандыру;
5. Заемшылар мен тұрғын үйді сатушының арасында пәтерді сатып
алу -сату шартын және заемшы мен кредитордың арасындағы несиелік
шартты жасасу заешының тұрғын үйді сатып алуы және оның
кредиторға ипотека туралы шарт бойынша немесе заң бойынша кепілге
өтуі. Егер банк тұрғын үйді сатушы болған жағдайда, банк пен
заемшының арасында да сатып алу - сату шарты жасалады.
Тұрғын үй құрылысын ұзақ мерзімді қаржыландырудың негізгі
бағыттарына ипотекалық несиелеу мен құрылыс жинақтары жүйесі жатады.
Қазақстан үшін де тұрғын үй саясатының басым бағыты - ипотекалық
несиелеу мен құрылыс жинақтары. Тұрғын үй құрылысы бойынша
Республикалық статистика екі үрдісті көрсетеді. Біріншісі -
мемлекеттік емес секторда салынып жатқан тұрғын үйлердің өзіндік
салмағының жоғарылауы, яғни жеке меншік үй құрылысы көлемінің
артуы. Екіншісі- тұрғын үйдің бастапқы нарығындағы бағалардың
қайталама нарық бағаларынан 1,5-2,5есе қымбаттығы.
2004 жылғы “ Тұрғын үй қатынастары туралы” Қазақстан
Республикасының заңына сәйкес тұрғын үй дегеніміз - тұрақты тұруға
арналған және соған пайдаланылатын, белгіленген техникалық,
санитариялық және басқа да міндетті талаптарға сай келетін жеке
тұрғын үй ( жеке дара тұрғын үй, пәтер, жатаханадағы бөлме).*
Қазақстан Республикасының тұрғын үй қоры мыналарды қамтиды:
1) жеке тұрғын үй қоры - азаматтар мен заңды тұлғаларға меншік
құқығымен тиесілі, мемлекеттік емес меншік нысанына негізделген
тұрғын үйлер;
2) мемлекеттік тұрғын үй қоры - меншік құқығымен мемлекетке
қарасты және жергілікті атқарушы органдардың қарамағындағы
(мемлекеттік тұрғын үй қоры) не мемлекеттік кәсіпорын
қарамағындағы ( мемлекеттік кәсіпорынның тұрғын үй қоры)
тұрғын
үйлер.
Тұрғын үй қорына тұрғын үйлердегі тұрғын емес үй – жайлар кірмейді.
Тұрғын үй ұорын басқаруды меншік иесі, не өзі құратын
(тағайындайтын, сайлайтын) органдар арқылы, сондай- ақ сенім білдірген
адамдар арқылы жүзеге асырылады. Азамат немесе заңды тұлға, егер
заң актілерінде өзгеше көзделмесе, Қазақстан Республикасы аумағының
қай жерінде тұратынына қарамастан, жеке меншігіне заңды түрде
тұрғын үй сатып ала алады.
Тұрғын үйге немесе оның бір бөлігіне меншік құқығы мынадай
негіздер бойынша пайда болады:
1) үй ( үйдің бір бөлігін) салу;
2) сатып алу – сату, айырбастау, сыйға тарту, өмір бойы күтіп ұстау
шартымен, алып қою мәмілелері мен заңдарға қайшы келмейтін
басқа да азаматтық - құқықтық мәмілелер жасау;
3) тұрғын үйді мұраға немесе құқықтың әмбебап түрде ауысуы ретімен
алу;
4) жалға алушының мемлекеттік тұрғын үй қорының үйінде өзі тұратын
тұрғын үйді немесе тұрғын үй - жайды жекешелендіру(сатып алу
немесе тегін алу ) жолымен меншігіне алуы;
5) тұрғын үй (тұрғын үй-құрылысы) кооперативі мүшесінің тұрғын үй-жай үшін
пай жарнасының бүкіл сомасын төлеу;
* “Тұрғын үй қатынастары туралы” ҚР заңы. Алматы 2004 (3-7 бет).
6) шарттық міндеттеме, соның ішінде азаматтық үй салуға өз қаражатымен
немесе еңбегімен қатысуы туралы шарт негізінде тұрғын үй-жайды меншікке
беру;
7) заңды тұлғалардың мемлекеттік емес меншік нысанына негізделген тұрғын
үйді сату не тегін беру жолымен өз қызметкерінің немесе өзге азаматтық
меншігіне беру;
8) мемлекеттің немесе заңды тұлғаның мемлекеттік меншік нысанына
неізделген тұрғын үйді заңдарда беліленген шарттармен өз қызметкерінің
не өзге адамның меншігіне беру;
Тұрғын үйлер мен пәтерлер ипотекасының ерекшелігі. Тұрғын үй
ипотекасының шарттары:
1. ♦ Заңды тұлғалар мен азаматтар меншігіндегі бір немесе бірнеше
бөлмеден тұратын пәтер немесе үйлерге
ипотека беріледі.
♦ Егер тұрғын үй иесі кәмелетке толмаса, толық жұмыс
қабілеттігі жоқ болса, мәміле олардың асыраушымен жасалады
♦ Азаматтардың тұрғын үй ипотекасы туралы келісім – шарт
өкілдерімен жасалынбайды.
♦ Несие арқылы меншікке сатып алынған үй немесе пәтер
сату-
сатып алу келісім шартын мемлекеттік тіркеу уақытынан
бастап кепілдікке берілген деп саналады.
2. ♦ Тұрғын үй ипотекасының ерекше ережелері төмендегілерге
қолданылмайды:
- жеке және көп пәтерлі үйлер, сонымен қатар мемлекет
пен жергілікті меншіктегі пәтерлер;
- тұрақты өмір сүруге арналмаған қонақ үйлер, демалыс
үйлері
және саяжайлар.
Ипотекалық несиенің қағидалары:
( Меншік құқығын шектеу шартында борышқордың қолында
мүліктің қалуы;
( кепіл үлесінің түрінде ссудалар мөлшерінің анықталуы;
( сол сияқты мүлікті үстеме ипотекалық ссудаға кепілге
алу;
( сақтандыру есебі бойынша несие беру.
Ипотекалық несиелеуді дамытудың негізгі қағидасы - ипотекалық
несиелеу механизмдері оның қаржылық нарықтағы бәсеке қабілеттілігін
қамтамасыз етуге тиіс.
Қазақстанда тұрғын үй секторы нарықтық қатынастарға көшіп, оның
басты мақсаты несиелеудің прогрессивті нысандарын дамыту арқылы
халықты тұрғын үйді салу мен сатып алу жағдайларына көшу үшін
жағдай жасау болып табылады.
Қазіргі кезде Қазақстанда тұрғы-үй қаржыландырудың негізгі екі
бағыты қалыптасқан: халықтың үйді сатып алуды ұзақ мерзімді
ипотекалық несиелеу мен тұрғын үй құрылысын несиелеу. Тұрғын үй
қаржыландырудың негізгі көздері 3 суретте көрсетілген.*
Қаржыландыру көздері
Құрылыс салушы Қаржылық Мемлекет
оператор
өзіндік өзіндік бюджеттік
қаражаттар қаражаттар қаржыландыру
заемдық заемдық Мемлекеттік
қаражаттар қаражаттар сақтандыру
қорын құру
Банк Корпоративті Ипотекалық Субсидия,
несиелері облигациялар облигациялар
дотациялар
Сурет 3. Тұрғын үй қаржыландырудың негізгі көздері.
Тұрғын үй қаржыландырудың негізгі үш көзі бар: құрылыс салушы,
қаржылық оператор, мемлекет. Құрылыс салушы өзіндік қаражаттар , заемдық
қаражаттар және банк несиелері болып үшке бөлінеді. Қаржылық оператор да
өзіндік қаражаттар, заемдық қаражаттар, банк несиелері, корпоративті
облигациялар және ипотекалық облигациялар болып бөлінеді Тұрғын үй
қаржыландырудың үшінші негізгі көзі мемлекет ол да үшке бөлінеді;
бюджеттік қаржыландыру, мемлекеттік сақтандыру қорын құру, субсидия
және дотация болып бөлінеді.
Тұрғын үй құрылысын қаржыландыру механизмдерін құру, халықтың
тұрғын үй мәселелерін шешу, тұрғын үйге бағалардың төмендеуі мен
тұрғын үй құрылысын ынталандыру мақсатында 2000 жылдың 21 тамызында
Қазақстан Республикасының Үкіметі басқармасымен “ Қазақстан
Республикасында ипотекалық несиелеу жүйесінің дамуы мен тұрғын үй
құрылысын ұзақ мерзімді қаржыландыру”тұжырымдамасы бекітілді.
* Дюсембаев Н.М. “Перспективы развития ипотечного кредитования в
Казахстане. “Банки Казахстана” № 1 – 2004г , 42-45с.
Бұл тұжырымдамаға сәйкес Қазақстан Республикасының Ұлттық Банкі
халыққа ұзақ мерзімді ипотекалық несие беретін кредиторларды қайта
қаржыландыруды жүзеге асыратын ипотекалық несиелердің екінші реттік
нарық операторын құруды көздеді, яғни Қазақстан ипотекалық компаниясы.
Ипотекалық несие алу үшін мынадай қажетті құжаттар тапсыру
қажет.
♦ Үй иесінің сатып алу туралы келісім шарты ( түпнұсқа ,
көшірмесі);
♦ Пәтердің жоспары ( көшірмесі );
♦ Техникалық жоспар ;
♦ Жерге жеке меншік құқығы туралы акт ( тіркелген уақыты
көрсетілуі тиіс ) ;
♦ Пәтерде тіркелген азаматтардың жеке құжаттары;
♦ Үй иесінің жеке төлқұжаты ( көшірмесі);
♦ Өз құжаттарыңыз ( төлқұжат, СТТН, үй иелерінің меншік иелері
кооперативінен алынған 3 – форма анықтамасы );
♦ Еңбек кітапшасы немесе жұмысқа алу туралы келісім шарт;
♦ Табысыңыз туралы анықтама.
Банктен несие алу процедурасы бірнеше бөлімнен тұрады:
1. Қарыз алушыны алдын – ала мамандандыру кезеңі;
2. Қарыз алушының несие қабілеттігін бағалау ( андеррайтинг) ;
3. Ипотека объектісі ретінде тұрғын үйді бағалау;
4. Келісім шартты жасау кезеңі ;
- үйді сатушымен есеп айырысуды жүргізу кезеңі;
- сатып алған үйді сақтандыру кезеңі;
- ипотека келісім – шартын жасау.
Ипотекалық несиелендірудің жақсы жақтары:
- несие берудің, басқаға қарағанда, қаупі төмен, өйткені
берілген
қарыз кепілдікте тұрған мүлікпен қамтылған;
- бұл несиелер ұзақ мерзімге берілетін болған соң , банкті
клиентпен жиі кездесуден босатады;
- ипотекалық несиелендіру банкті үздіксіз клиентурамен
қамтамасыз етеді, кепілдемелер қайталама нарықта жылдам
айналып тұрады да , банкке өзінің тәуекелін
диверсификациялауға несие берілгеннен кейін ипотеканы
сату
арқылы мүмкіндік береді.
Сонымен қатар ипотекалық несиелендірудің бірқатар кемшіліктері де
бар:
- банк штатында арнайы мамандардың болуы қажет, ал ол
қосымша қаражаттардың шығынына әкеліп ұрады. Бірақ бұл
мәселені арнайы мекемелермен жұмыс өткізу арқылы шешуге
болады, соның өзінде де банк шығындарға ұшырайды;
- ипотекалық несие берудің ұзақ мерзімдік сипаты банк қаржы -
ларының ұзақ уақытқа оқшаулануына ықпал етеді. Бұл жағдайда
банк әдетте кепілде тұрған мүлікті қайталама нарыққа шығару
арқылы шешім табады.
- ипотекалық несиелендірудің ұзақ уақытта берілетіндігі банктің
болашақтағы табысына кері ықпалын беруі мүмкін, өйткені
бірнеше жыл бұрын пайыздық мөлшерлемелердің өзгерісіне
болжам жасау өте қиын. Депозиттер бойынша пайыздардың
көтерілуі қауіп туғызуы мүмкін. Осы сияқты проблемалар
өзгермелі пайыздың мөлшерлемелерін пайдалану арқылы
шешіледі.
Ипотекалық несиелеудің өзіндік ерекшеліктерінен туындайтын
артықшылықтары болады.
Біріншіден, ипотекалық несие - бұл қатаң түрде анықталған
кепілге берілетін ссуда. Қарызды қайтармаған жағдайда жылжымайтын
мүлік сатылады және одан түскен түсім несие берушінің қарызын
жабуға бағытталады. Бірақ та кейбір жылжымайтын мүліктердің
өтімсіздігіне байланысты кепілге алған мүлікті сату қиындайды.
Екіншіден, Ипотекалық несиелердің басым бөлігінің көздеген
мақсаты болады. Олар тұрғын үйлерді, сол сияқты, өндірістік
ғимараттарды сатып алу, салу немесе қайта құру және жер
бөлімшелерін игеруді қаржыландыру үшін пайдаланылады.
Ипотекалық несиенің басты артықшылығы , сатып алайын деп
отырған жылжымайтын мүлікті кепілге алады. Тұтыну несиесімен
салыстырғанда, тұрғын үй ипотекалық ссуданың берілетін сомасы
біршама жоғары
1.2 Ипотекалық несие жүйесі, оның несиелеу механизмі.
Қазақстан Республикасында ипотекалық несие жүйесі екі деңгейлі
болып келеді. Бірінші деңгейінде ипотекалық несие беретін банктер
мен банкілік емес ұйымдар түріндегі бастапқы кредиторлар, екіншісі
осы кредиторлар берген ипотекалық кредиттер бойынша талап құқықтары
мен кепілдік құқықтарын сатып алуды жүзеге асыратын қайта
қаржыландырушы ұйым. Еліміздегі мұндай ұйым Ұлттық Банк 2001 жылы
ақпан айында құрған “Қазақстан Ипотекалық Компаниясы” АҚ.
Қазақстандық модельдің негізін қалау кезінде АҚШ – тың Fannie Mae
және Малайзияның Cagamas Berhad сияқты белгілі компанияларының
тәжірибесі ескерілген.Қазіргі кезде тұрғын үй құрылысы қаражатты
жүйесі Словакияда, Чехияда, Венгрияда, Польшада, Францияда,
Люксембургта және тағы басқа елдерде жақсы жүргізіліп келеді.
Қазақстанда алғашқы қадамын жасай бастаған тұрғын үй құрылысы
қаражатының жүйесінде алынатын заемдар бойынша сыйақы ставкасы
жылына 5,5 – 6 пайызды құрайды. Тұрғын үй құрылыс банкіне
азаматтардың салатын салымына түсетін сыйақының проценттік ставкасы
жылына 2,5 – 3 пайыз болып отыр. Соңғы жылдарда ипотекалық несие
жүйесі 3 этаптан өтті.
(Банктердің берген несиелері;
(Ипотекалық компаниялардың берілген несиелері бойынша талап
ету құқығын сатып алу;
(Ипотекалық облигациялардың шығарылуы.
Ұзақ мерзімді ипотекалық несие беру жүйесінің орнығуы мен
дамуы үшін мынадай негізгі міндеттер:
- заңнамалық және нормативтік базаның жетілдірілуі , ипотекалық
несие беруді қаржыландырудың қосымша көздері мен тұрғын үй
нарығының тиімді жұмыс істеуін қамтамасыз етуші зейнетақы
активтерін орналастырылу тәртібіне өзгерістер енгізілуі;
- ипотекалық несие беру жөніндегі қызметті жүзеге асыруға
үміткер екінші деңгейдегі банктерге қойылатын критерийлердің
бегіленуі;
- екінші деңгейдегі банктердің ипотекалық облигацияларды шығару
тәртібінің белгіленуі;
- ипотекалық несиелер алушы азаматтардың, кредиторлар мен
инвесторлардың салықтық ынталандырылуы;
- әрі жеке, әрі мүліктік сақтандыру нарығының дамытылуы
көзделуі қажет.
Бағдарлама негізінде ипотекалық несиелеу жүйесінің дамуының
негізгі мақсаттары:
- инфляция деңгейін төмендету жөніндегі шараларды жасау, ол өз
кекезегінде, ипотекалық несие бойынша мөлшерлемелерді
төмендетуге мүмкіндік береді;
- ұзақ мерзімді мемлекеттік бағалы қағаздарды шығару;
- ипотекалық несиелерді сақтандыру жүйесін дамыту.
2003 жылы қараша айында Қазақстан Ипотекалық Компаниясының
қоры құрылады. Бұл қордың негізгі міндеті – ипотекалық несиелер
бойынша мерзімнің өсуі, олардың процент ставкаларының төмендеуі,
несие мөлшерінің көбеюі болып табылады. Қордың ең алғашқы
қатысушылары “ Альянс банк ” АҚ, “ БТА Ипотека ” АҚ және
“ Казкоммерцбанк ” АҚ болып табылады. Соңғы жылдарда ипотекалық
несиенің көлемі тез өсіп келеді, 1 - кесте арқылы көре аламыз.
Кесте 1.Банктердің халықты ипотекалық несиелендіру,
соңғы кезең бойынша.*
12.01 12.02 12.03
млн.тг үлесі( млн.тг үлесі,( млн.тг үлесі,(
Барлық несиелер 2624 100 7632 100 29508 100
Ұлттық валютасында 1095 41,73 1517 19,88 6727 22,80
Шетел валютасында 1530 58,31 6114 80,11 22782 77,21
Қысқа мерзімді 156 5,95 181 2,37 438 1,48
Ұзақ мерзімді 2468 94,05 7451 97,63 29071 98,52
Банктердің халықты ипотекалық несиелендіруін төмендегідей 1 - сурет
бойынша көре аламыз.
1 – сурет . Бактердің халықты ипотекалық несиелендіру.*
Банктердің халықты ипотекалық несиелендіру бойынша барлық
несиелердің сомасын 2003 жылды 2002 жылмен салыстырсақ 29508 млн.
теңгеге өскен. 2002 ж ұлттық валюта 19,88 ( - ды құраған. 2003 ж
ұлттық валюта 6727 млн. теңгеге өскен. 2003 ж бойынша ұлттық валютаны
шетел валютасымен салыстыратын болсақ ең жоғарғы үлесті шетел
валютасы алады.
* Банки Казахстана №8 (86) 2004ж 26 б
Яғни 2003 ж шетел валютасының сомасы 22782 млн теңгеге өскен. 2003ж
бойынша қысқа мерзімді мен ұзақ мерзімді несиелерді салыстыратын
болсақ ең жоғарғы үлесті ұзақ мерзімді несиелер алады. Яғни 29071
млн. теңгені құрайды. 2002 жылды 2001 жыл бойынша салыстыратын болсақ
ипотекалық несенің көлемі 190,9 пайызға өскен. 2003 жылды 2002 жылмен
салыстыратын болсақ 287 пайызға өскен.
1 – суретте банктердің халықты ипотекалық несиелендіруі
берілген. Ұлттық және шетел валютасы бойынша. Ұлттық валютасы 2001
жылы – 41,73 ( , 2002 жылы – 19,88 ( , 2003 жылы 22,80 ( - ды құрайды.
Яғни 2001 жылдан бастап бірте-бірте өскен. Шетел валютасы 2001 жылы
– 58,31 2002 жылы – 80,11( ды, 2003жылы – 77,21( - ға жеткен. Яғни
шетел валютасы ұлттық валютаға қарағанда үлесі жоғары болып келеді.
Валюта түрі бойынша ипотекалық несиенің құрылымы өте маңызды.
Ұлттық валютада несиені алу халықтың өз валютасына сенімділігін
куәландырады. Әр аудан бойынша ипотекалық несиенің құрылымын 2 –
суреттен көре аламыз.
Кесте 2. Аудандардағы халықты ипотекалық несиелендіру,
2003 жылдың соңына арналған.*
млн. тг үлесі, (
Барлығы 29508 100
Алматы қаласы 13864 46,98
Астана қаласы 4331 14,68
Ақтөбе 2449 8,30
Шығыс Қазақстан облысы 1428 4,84
Оңтүстік Қазақстан облысы 1085 3,68
Атырау 1067 3,62
Қарағанды 1040 3,52
Павлодар 940 3,19
Маңғыстау 922 3,12
Батыс Қазақстан облысы 819 2,78
Қостанай 655 2,22
Жамбыл 318 1,08
Солтүстік Қазақстан облысы 296 1,00
Ақмола 156 0,53
Қызылорда 83 0,28
Алматы облысы 55 0,19
Аудан бойынша ипотекалық несиелеудің құрылымын төмендегідей 2 –
сутет арқылы көре аламыз.*
2 - сурет. Аудан бойынша ипотекалық неселеудің құрылымы.
Кесте және сурет бойынша ең жоғарғы үлесті яғни халықты ипотекалық
несиелендіру бойынша Алматы қаласы, одан кейін Астана қаласы ең
жоғарғы үлесті алады. Алматы қаласы 46,98 ( - ға , Астана қаласы
14,68( қамтиды. Ең төменгі үлесті Алматы облысы алады, яғни 0,19 (
- ды құрайды. Алматы қаласындағы жылжымайтын мүлік жөніндегі
орталықтың мәліметінше 28000 үй сату - сатып алу келісімдері жасалып,
ай сайын 250 – 300 ипотекалық несие беріліп отырған. Астана
қаласының халқы бар – жоғы 5 жыл көлемінде бірден 1,5 есеге артып
кетсе, Алматыға жыл сайын 22000 адам қоныстанады екен.*
Тұрғын үймен қамтамасыз етудің тиімді жұмыс істейтін жүйесін
құру.
1) тұрғын үй саласына халықтың жинағы және бюджеттен тыс
басқа түрдегі қажетті қаржы ресурстарын тартуға;
2) тұрғын үй нарығын жандандыруға мүмкіндік туғызады.
Құрылатын ипотекалық несие беру жүйесі:
1) Қазақстан заңдарының базасына және экономикалық
жағдайларына бейімді болуға;
2) Даму сипатында болуға,
3) Азаматтардың, банктердің, инвесторлардың, зейнетақы
қорларының , сақтандыру компанияларының және тағы
басқаларының қаржылық ресурстарына негізделуге тиіс.
*Егемен Қазақстан 10 қаңтар 2004ж 3 бет.
*Банки Казахстана №8 (86) 2004 ж 28 бет.
Кесте 3. Халыққа ипотекалық несие беру, аудандар бойынша.*
млн.тг кезеңнің соңына
Қаңтар 2004ж
Қысқа мерзімді Ұзақ мерзімді *
Барлығы
Ұлттық Шетел Ұлттық Шетел
валютада валютада валютада валютадв
Барлығы 31455 357 88 7054 23957
Оның ішінде 4768 181 2 737 3848
Астана қаласы
Алматы қаласы 15124 157 67 4323 10578
Ақмола 166 - - 70 96
Ақтөбе 2616 1 - 156 2459
Алматы 51 1 0 21 30
Атырау 1166 1 5 138 1022
Шығыс Қазақстан1419 1 0 350 1068
Жамбыл 316 1 0 146 169
Батыс Қазақстан782 13 1 57 712
Қарағанды 1095 0 4 90 1000
Қостанай 674 1 4 241 428
Қызылорда 85 - 0 31 54
Маңғыстау 930 0 3 127 799
Павлодар 763 0 0 183 580
Солтүстік 300 0 - 70 230
Қазақстан
Оңтүстік 1199 - 1 316 883
Қазақстан
*Дерек көзі: ҚР Ұлттық банкінің статистикалық бюллетені № 1 (110)
қаңтар. 2004ж
* 1 жылдан аса
Аудан бойынша халыққа ипотекалық несие беруді , 2003 жылды
2004 жылменнен салыстырайық. Кестеден көріп отырғандай 2003 жылы
Алматы қаласы бойынша 13864 млн.тг, 2004 жылы 15124 млн. теңгеге
өскен. Яғни 2003 жылды 2004 жылменнен салыстырсақ аудан бойынша
халыққа ипотекалық несие беру көлемі өскен. Қысқа мерзімді ұлттық
валюта бойынша Алматы қаласы 157 млн. теңгені құрайды, басқа
қалаларға қарағанда ... жалғасы
Сіз бұл жұмысты біздің қосымшамыз арқылы толығымен тегін көре аласыз.
ҚР – Қазақстан Республикасы.
ҚИК – Қазақстан Ипотекалық Компаниясы.
ЕДБ – Екінші деңейдегі банктер.
ЭҚК - Эмиссиялық – Қаржы Компаниясы.
АҚ – Акционерлік қоғам.
Кіріспе.
“Қазақстан Республикасындағы ипотекалық несиелеудің дамуы ” атты
дипломдық жұмыстың өзектілігі - соңғы жылдары банктің несиелік
операцияларының ішіндегі маңызды орынды ипотекалық несиелер алуда,
сондықтан банктің ипотекалық несиенің мәнін түсіну және шетел
тәжірибесін өзімізге қолдану, пайда болатын теріс жағдайларға төтеп
беретін әр түрлі жетілдіру жолдарын ұсыну, Қазақстан Ипотекалық
Компаниясының қызметін жақсарту жолдарын ұсыну болып табылады.
Дипломдық зерттеу жұмысының мақсаты - экономиканың тұрақты
дамуын қамтамасыз ететін ипотекалық несиелеу жүйесін қалыптастыру
және жетілдіру жөнінде әзірленген ұсыныстарды теориялық және
методологиялық тұрғыда негіздей болып табылады.
Қойылып отырған мақсат дипломдық жұмыстың мазмұнын анықтайды
және мынадай міндеттерді тұжырымдауға мүмкіндік береді:
- Қазақстан Республикасындағы ипотекалық несиелеу жүйесінің
қалыптасуына байланысты проблемаларды банк жүйесі және тұрғын
үй құрылыс бағдарламасына мемлекеттік қолдау көрсету шеңберінде
ашу;
- Қазақстан экономикасы жағдайында қолданыстағы әлемдік практикалық
тәжірибені пайдалану арқылы оның қызмет етуінің негізгі
үрдістерін зерттеу;
- тұрғын үй және ипотека нарығының даму жағдайы мен үрдістерін
бағалаудың методикалық аспектілерін қолдану негізінде халықтың
қаржылық жағдайын негіздеу;
- қолданылып жүрген заңдардың негізінде мемлекеттің тұрғын үй
құрылысы саясатын талдау және осының негізінде оны ұзақ
мерзімді қаржыландыру жөнінде ұсыныстар әзірлеу.
Дипломдық жұмыстың өзіндік ерекшелігі – “ Қазақстан Ипотекалық
Компаниясының ” қызметін ұйымдастыру, реттеу және бағалау ,
өтімділігін басқару, “Қазақстанның тұрғын үй құрылыс жинақ банкінің
” қызметін жетілдіру жайлы нақты Қазақстан Республикасының
тәжірибесіне сүйене отырып жазылғандығымен сипатталады.
Дипломдық жұмыс “Қазақстан Республикасындағы ипотекалық несиелеудің
дамуын ” тек теориялық бағытта қарастырып қоймай сондай – ақ
олардың практикалық жақтарын да қамтиды.
Зерттеу объектісі: банк пен клиент арасындағы қарым қатынастар,
яғни банктік емес секторлар ( шаруашылық субъектілер) арасындағы
банктер арқылы ипотекалық несие беруді айтамыз.
Практикалық маңызы ғылыми зерттеу нәтижесінде алынған іс –
шаралар мен ұсыныстар тұрғын үй құрылысы мен сатып алу нарығын
жеке тұлғалардың жандандыруына және бос қаржы ресурстарының
территория арасында теңсізқозғалысын төмендетуге мүмкіндік беретінінен
анықталады.
Бағалау мен талдаудың жекелеген әдістері ипотекалық несиелеу
жүйесінің барлық қатысушылары мүдделерінің үйлесуін объективті түрде
қамтамасыз етуге мүмкіндік береді. Мемлекет осы кезеңде маңызды рөл
атқарады.
Жұмыстың теориялық және әдістемелік негізі шетелдік ғалымдардың
еңбектерін: под. ред. Лаврушина О.И. “ Банковакое дело ”, Москва
1998г., Смирнав В.В., Лукина З.П. “ Ипотечное жилищное кредитование ”-
М.:Аудитор, 1999г., Балуанов Ж., Ишангалик К. “ Казахстанская ипотека
набирает обороты ” National Business; отандық экономистердің:
Сейткасымов Г.С. “ Банковское дело ”, Алматы. “ Қаржы – Қаражат
”,1998г., Мақыш С.Б. “ Ақша айналысы және несие ” , ИздатМаркет
.Алматы 2004ж., Кизатов О. , Жумагулов А. “ Система ипотечного
кредитования в Казахстане : предпосылки, и перспективы развития ”.
Алматы, 1999г., Қазақстан Республикасының сондай – ақ Ұлттық Банк
Басқармасының қаулысымен бекітілген ережелерін, нұсқаулықтарын,
заңдарын; Ұлттық Банк және “ Банк ЦентрКредиттің ” жылдық есебін;
Ұлттық Банктің статистикалық бюллетенін және мерзімді басылымдарын
пайдаландым.
Дипломдық жұмыстың құрылымы : үш бөлімнен, бірнеше
сұрақтардан тұрады.
Бірінші бөліміде ипотекалық несиенің теориялық негізі
қарастырылған. Онда ипотекалық несиенің экономикалық мазмұны, мәні
және несиелеу жүйесі мен механизмі, шетел тәжірибесі деген
сұрақтардан тұрады.
Екінші бөлімі Қазақстан Республикасындағы ипотекалық несие
нарығын талдау. Онда коммерциялық банктердің ипотекалық несие
нарығындағы қызметтері, ипотекалық несиенің кепілдендіру жүйесінің
қызметін талдау, “ Банк ЦентрКредиттің ” ипотекалық несиелеу
тәжірибесінің тиімділігін бағалау деген сұрақтар қарастырылады.
Үшінші бөлімі ипотекалық несиенің жетілдіру жолдары мен даму
болашағы қарастырылады. Онда мынадай сұрақтар қарастырылады: Қазақстан
Республикасындағы ипотекалық несиелеуді ұйымдастыру тәртібі, “
Қазақстан Тұрғын үй Құрылыс Жинақ Банкінің ” қызметін жетілдіру.
I Ипотекалық несиенің теориялық негізі.
1.1 Несиенің экономикалық мазмұны, мәні
және негізгі қағидалары.
Несие – нарықтық экономиканың тірегі ретінде экономикалық
дамудың ажырамас элементін білдіріді. Несие терминін латын тілінен
аударатын болсақ “сенім” деген мағынаны білдіреді. Несие мен қаржы
категорияларын бір ұғым деп қарастырады. Несие –бұл ақшалай
қаражаттың екі жақты қозғалысын, яғни қаражаттың уақытша берілуін
және уақыт өткен соң қайтарылуын баяндаса, ал қаржы – сол
қаражаттың бір жақты қозғалысын бейнелейді, яғни қаржы: дотация,
субвенция, субсидия түрінде берілсе, олар қайтарымсыз сипатқа ие
болады.
Несие дегеніміз – қайтару және пайыз төлеу шартымен уақытша
пайдалануға берілетін қарыз капиталының қозғалысын білдіреді.
Несие ақшалай капиталдың ссудалық капиталға өтуін қамтамасыз
ете отырып , несие берушілер мен қарыз алушылар арасындағы
несиенлік қатынасты бейнелейді. Несиенің көмегңмен заңды және жеке
тұлғалардың уақытша бос қаражаттары мен табыстары экономикалық
жүие төңірегінде жинақтала отырып, уақытша және ақылы негізде
пайдалануға берілетін ссудалық капиталға айналады.
Несие мен ссуданың арасындағы айырмашылық. Несие - бұл банктің
қаражатын құрайтын көзі ретінде барлық несиелік қатынастарды
ұйымдастырудың әр түрлі формаларының болуын және сондай – ақ
олардың жұмсалымдарының бір формасын білдіретін кең ұғымды
сипаттайды. Ссуда – бұл ссудалық шот ашумен байланысты қалыптасатын
несиелік қатынастарды ұйымдастырудың бір ғана формасн білдіреді.
Экономикалық категория ретінде, несие – кәсіпорындар, ұйымдар
және халық арасындағы несие қорын құру, сондай –ақ пайыз төлеу
шартында белгілі бір мерзімге уақытша пайдалануға беру негізінде
қалыптасатын өндірістік қатынастар жиынтығы.
Несиенің құрылымы бір – бірімен өзара байланысты элементтерден
тұрады. Мұндай элементтерге ең алдымен несиелік қатынастар
субъектілері жатады. Несиелік мәмле бойынша несиелік қатынастар
субъектісіне қарыз беруші және қарыз алушы жатады.
Қарыз беруші – бұл уақытша пайдалануға қарыз беруші субъектілер
болып табылады. Қарыз берушілерге: банктер, банктік емес мекемелер ,
мемлекет, шаруашылық субъектілері және халық жатады.
Қарыз алушы – кез келген кәсіпкерлік түрлер қызметімен
айналысатын немесе тұтыну мақсатына өтініш жасайтын уақытша ақшалай
ресурсқа деген қажеттілігі бар заңды және жеке тұлғалар.
Қарыз беруші және қарыз алушымен қатар несиенің құрылымының
элементіне берілетін объекті де жатады, яғни қарызға берілген
құнды білдіреді.
Несиенің экономикалық категория ретіндегі мәні оның атқаратын
келесідей қызметтері бар.
♦ қайта бөлу;
♦ айналыс шығындарын үнемдеу ;
♦ айналыстағы нақты ақшалардың орнын уақытша алмастыру ;
♦ капиталдың шоғырлануын жеделдету ;
♦ ғылыми – техникалық прогресті жеделдету .
Қайта бөлу қызметі көмегімен кәсіпорындар мен ұйымдардың
сондай ақ мемлекеттің, халықтың уақытша бос ақшалай қаражаттары банк
мекемелерінде жинақтала отырып осы қаражатқа деген сұранысы бар
экономика салалары арасында қайта бөлінеді.
Несиенің айналыс шығындарын үнемдеу қызметі шаруашылық
субъектілеріндегі ақшалай қаражаттардың түсуі мен жұмсалуы арасындағы
уақытша болатын қажеттілікті туындатады.
Несиенің айналыстағы нақты ақшалардың орнын уақытша алмастыруы
қызметі арқылы ақша айналысының жылдамдығымен қатар, айналыстағы
ақша массасына және төлем айналымына да ықпал етеді. Несиенің бұл
қызметі несиелік ақшалар: чектер, вексельдер, несиелік карточкалар
көмегімен жүзеге асырылады.
Капиталдың шоғырлану процесі қызметі экономиканың тұрақты
дамуына жағдай жасау үшін маңызды болып табылады.
Несиенің ғылыми - техникалық прогресті жеделдету қызметі ғылыми
– техникалық ұйымдардың қызметін қаржыландырумен сипатталады.
Несие негізінен екі формада беріледі: коммерциялық –тауар түрінде
берілетін несие және банктік - ақша түріндегі берілетін
несие.Коммецимялық несиенің басты мақсаты - тауарлардың өту процесін
жеделдету, сондай-ақ одан пайда табу. Коммерциялық несиенің негізгі
құралы вексель болып табылады. Коммерциялық несиенің банктік
несиеден айырмашылығы:
♦ тауар немесе қызметті сатумен айналысатын кез келген
заңды тұлға ;
♦ коммерциялық несие тек қана тауар формасында
беріледі.
♦ қарыз капиталы өнеркәсіптік немесе сауда капиталымен
байланысты;
♦ қарыз беруші мен қарыз алушы арасындағы несиелік
мәміленің заңды түрде рәсімделуі барысында , бұл
несие
үшін төленетін ақы тауар бағасының құнына қосылады.
Банктік несие – бұл банктік мекемелерден қарыз алушыларға ақшалай
түрде берілетін неиені білдіреді. Банктік несие - бұл
экономикадағы кеңінен тараған несиелік қатынастардың формасы болып
табылады. Банктік несие бойынша несиелік қатынастың құралына
несиелік шарт немесе несиелік келісім жатады. Банктік несиеде
несие беруші: банк және арнайы қаржы мекемелері болса, ал қарыз
алушылар ретінде: кәсіпкерлікпен немесе бизнеспен шұғылданатын қаржы
ресурстарына деген сұранысы бар кез келген заңды ұйым болып
табылады. Мұндағы қарыз берушінің басты мақсаты – бұл пайыз түрінде
табыс алу. Несие формасының дамуы мен қалыптасу кезеңдерін 1
суреттен көруге болады.
Несие категориясының қалыптасу кезеңдері
АЙЫРБАС
ТАУАР
АЛТЫН КҮМІС ПЛАТИНА
ЭКВИВАЛЕНТ
АҚША
ССУДА ТӨЛЕМ ҚАРЖЫЛАР
КАПИТАЛЫ ҚАРАЖАТТАРЫ
Несие функциясы: Ақша функциясы: Қаржы
қызметі:
жинақтау және - құн өлшемі; - ақша кірісі мен
шоғырландыру; - айналым құралы; қорларды құру;
бөлу және қайта - төлем құралы; - ақша кірісі мен
бөлу; - жинақтау және қорларды пайдалану
айналыс шығынын сақтау құралы; -
бақылау.
үнемдеу; реттеу. - әлемдік ақша
Несиенің барлық формалары мен түрлерінің тарихи негізін салушы
өсімқорлық несие болып келген. Оған төмендегідей белгілер тән болған:
ұсақ өндірушілер, құлиеленушілер және феодал ақсүйектер несие
алушылар болып табылған, ал несие беруші - көпестер, салық
борыштарын қайта сатып алушылар, құдай үйі мен монастырлар болған.
Өйткені, өндірістік қатынас қолөнершілер мен шаруалардың артық
өнімдерін сатушы ұсақ саудагерлер деңгейінде қалаптасқандықтан,
айналым қаражаттары толықтыру аса қажет болмаған.
Коммерциялық банктер өздерінің клиенттеріне әр түрлі несиелер
береді. Олар мынадай белгілеріне байланысты жіктеледі:
I. Қарыз алушылар категорияларына қарай:
1. Қаржылық институттарға берілетін несиелер:
● мақсатты қорларға;
● банктерге;
● қаржы – несиелік мекемелеріне.
2. Қаржылық емес агенттерге берілетін несиелер:
өнеркәсіп салаларына, ауыл шаруашылығына, саудаға, дайындау
ұйымдарына, жабдықтау – сату ұйымдарына , кооперативтерге,
жеке кәсіпкерлерге.
3. Тұтыну мақсатына берілетін несиелер.
II.Мерзіміне қарай:
● қысқа мерзімді ( 1 жылға дейін);
● орта мерзімді( 1ж 3 – 5 ж дейін);
● ұзақ мерзімді ( 5 ж жоғары).
III.Тағайындалу және пайдалану сипатына қарай.
IV.Қамтамасыз ету дәрежесіне қарай:
Қамтамасыз етілген: кепілхатпен, кепілдемемен, кепілдікпен.
Сақтандырылған.
Қамтамасыз етілмеген: сенім ( бланктік) несиесі.
V. Қайтарылу дәрежесіне қарай.
1) Стандартты несие – қайтарылу уақыты жетпеген, бірақ қайтуында
ешқандай күмән жоқ несиелер;
2) Күмәнді несиелер – қайтарылу уақыты кешіктірілген, мерзімі
ұзартылған несиелер. Күмәнді несиелер ішінара бөлінеді: 1 –
санатты күмәнді, 2 – санатты күмәнді, 3 – санатты күмәнді, 4 –
санатты күмәнді, 5 – санатты күмәнді.
3) Үмітсіз несиелер – қайтару уақыты кешіктірілген, мерзімі өткен
ссудалар шотына жазылған несиелер.
VI. Валютамен берілуіне қарай:
● ұлттық валютамен;
● шетел валютасымен.
VII.Берілу шартына қарай:
Тұтыну несиесі - бұл жеке тұлғаларға тұтыну тауараларын сатып
алу үшін және тұрмыстық қызметтерді өтеуге берілетін несие.
Ипотекалық несие – бұл қозғалмайтын мүліктерді ( тұрғын үйді ,
өндіріс ғимараттарын , жерді және т.с.с.) кепілге ала отырып, ұзақ
мерзімге берілетін несие.
Овердравт несиесі – клиенттің шотынан қаражатты шегеру, дебеттік
қалдық бойынша берілетін қысқа мерзімді несиенің формасы.
Овернайт несиесі - өтімділікті қолдау мақсатында бір түнге
берілетін банкаралық несиенің түрі.
Онкольдық несие – кредитордың алғашқы талабы бойынша өтелетін
қысқа мерзімді несие.
Банкаралық несие – банктердің бір – біріне беретін несиесі.
Ломбардтық несие - тез іске асатын бағалы заттарды немесе
бағалы қағаздарды кепілге алып, берілетін несие.
Лизингтік несие – құрал – жабдықтарды жалға алумен байланысты
берілетін несие.
Сенім несиесі – банктің сеніміне кірген, төлем қабілеті жоғары
клиенттерге берілетін несие.
Маусымдық несие – жабдықтаушының қаржыландыру уақыты мен түсімді
алу мерзімі арасындағы уақыт бойынша алшақтықты жабуға арналған
несие.
Рамбурстық несие – шикі заттарды ішке алып кіру және жартылай
фабрикат пен дайын өнімдерді сыртқа шығару тәжірибесінде
пайдаланылатын несие.
VIII.Несиелеу объектісіне қарай:
● меншікті айналым қаражаттарын толықтыруға;
● материалдық қорлар жиынтығы мен өндіріс шығындарына;
● ломбардтық, кепілдік және ссудалық операцияларға;
● театрлар және демалыс үйлерінің кірістері мен шығыстары
арасындағы маусымдық үзілістерге;
● сыртқы экономикалық қызметке байланысты тауарларды экспорттау
мен импорттауға;
● азаматтардың жеке қызметтері үшін шикізаттар, материалдар,
құралдар және басқа да мүліктер алуына.
Банктің несиелік жұмысын ұйымдастыру негізін және несиелеу
процесіне қажетті құжаттар жүйесін жасау шарттарын несиелік саясат
дейміз. Тар мағынасында, несиелік саясат – бұл несиелік процесті
ұйымдастыру барысындағы банктің стратегиясы мен тактикасын сипаттайды.
Несиелік саясат несиелік қызметтің басты бағыттарын анықтайды.
Несиелік саясаттың мынадай элементтері бар: несиелік қызметті
ұйымдастыру , несиелік портфельді басқару, несиелеуге бақылау жасау,
құзіретті бөлу принциптері, несиелеудің жекелеген бағыттары бойынша
шектеулер, несиелермен жасалатын ағымдық жұмыстардың принциптері,
несиелер бойынша зиян шегу жағдайларына резерв жасау.
Несиелік саясат мынадай қызметтерді атқарады:
1. Банктегі несиелеу процесін ұйымдастыруға бақылау жасауға
негіз ретінде болу;
2. Несиелеуді жүзеге асыратын бөлімдердің қызметкерлері үшін
анықтама материал және нұсқаулық ретінде болу;
3.Несиелік бөлімдердің жетекшілері үшін несиелік
нұсқаулықтардың талаптарының орындалуына бақылау жасау құралы;
4. Несиелік талдау және аудит бөлімі жұмыскерлерінің тексеруді
жүзеге асыруына негіз болатын талаптарды анықтау.
Қарыз алушының банктен алған несиесі бойынша қарызын немесе оған
есептелінген сыйақысын өз уақытында қайтара алмауына байланысты
банктің зиян шегуін сипаттауын несиелік тәуекел дейміз.
Қазіргі кезде екінші деңгейдегі банктердің жеке тұлғаларға
беретін несиелеріне тұтыну және ипотекалық несиелер жатады.
Тұтыну несиесі дегеніміз – бұл жеке тұлғаларға тұтыну
тауарларын сатып алу үшін және тұрмыстық қызметтерді өтеуге
берілетін несие.
Тұтыну несиесінің мынадай түрлері қолданылуда:
- автомобилдік несие;
- ұзақ мерзімде пайдаланылатын тауарлар сатып алуға берілетін
несие;
- тұрғын үйді жөндеу жұмыстарына берілетін несие;
- кейінге қалдырылмайтын қажеттіліктерге ( оқу, емделу, демалу
және т.с.с.) берілетін несие.
Мұнда автомобильдік несие бойынша жаңа және жүрілген
автомобильдерді банк несиесі көмегімен алуға болады.
Ұзақ мерзімде пайдаланылатын тауарларға мыналар жатады: жиһаз,
сантехника, аудио – видео және тұрмыстық техникалар, компьютер және
оргтехника, басқа да тұтыну тауарлары.
Тұрғын үйді жөндеу жұмыстарына: үйдің ішінде және сыртында
құрылыс және басқа да жөндеу жұмыстарын жүргізу жатады.
Ипотека деген термин ең алғаш рет біздің эрамызға дейінгі I – II
ғасырларда Рим қаласының территориясында пайда болған. Ежелгі Грецияда
біздің эрамызға дейінгі IV ғасырларда пайда болды, Германияда XIV
ғасырда, Францияда XVI ғасырдың соңында пайда болған. Ипотека термині
(hyrotheke) – кепілдік , кепілзат, немесе кепілге салу деген мағынаны
білдіреді.
Ипотекалық несие дегеніміз – бұл қозғалмайтын мүліктерді
(тұрғын үйді, өндіріс ғимараттарын, жерді және т.с.с. ) кепілге
алып, ұзақ мерзімге берілетін несие. Ипотекалық несие жеке
тұлғаларды несиелеудің бір түрі болып табылады. Ипотекалық несиенің
экономикалық мағынасы жағынан - бұл банктен немесе басқа да қаржы
ұйымдарынан ссуда алу мақсатымен жылжымайтын мүлік кепілінің алуан
түрлілігі болып табылады. Қарапайым тілмен айтатын болсақ ипотека
дегеніміз – бұл қарыз ақшаға үй сатып алу. 2002 жылғы 1 қыркүйектегі “
Жылжымайтын мүлік ипотекасы туралы ” Қазақстан Республикасының заңына
сәйкес ипотекалық несие дегеніміз – кепілге берілген жылжымайтын
мүлік немесе ондағы үлесі кепіл берушінің немесе үшінші тұлғаның
иелігі мен пайдалануында қалатын кепіл түрі. Жылжымайтын мүлік -
жер учаскелері, сондай – ақ үйлер , ғимараттар және жермен берік
байланыстағы өзге де мүліктер, яғни ауыстырылуы олардың мақсатына
шектен тыс зиян келтірусіз мүмкін болмайтын объектілер.
Тұтынушы үшін ипотекалық несие дегеніміз - тұрғын үйге деген
қажеттілік пен табыс деңгейі арасындағы қайшылықты шешу әдісі.
Қаржы нарығы үшін ипотекалық несие – табыс пен тәуекелдің
тұрақты қайшылығын шешу тәсілі.
Ұлы ғалым Дж. М. Кейнстің пікірінше, “жинақтар нарықтық пайыздық
мөлшерлеме деңгейінің қызметі емес, жинақ деңгейі субъектілер
табысының деңгейіне байланысты болып келеді.”*
Ипотека термині көбіне АҚШ , Канада, Ұлыбритания , Франция
елдерінде көп дамыған. Мысалы, АҚШ – та қазіргі заманда жылына
жалпы сомасы 3 – 4 млрд. долларға 5 млн. – нан астам ипотекалық
мәміле жасалады. 1934 жылы құрылған Федералдық тұрғын үй әкімшілігі
жергілікті халықтың табысы аса жоғары емес топтары үшін тиісті
үкіметтік бағдарламалар әзірлеп отырады. Ұлыбританияда ипотекалық
несиелер көлемі - жылдық жалпы ішкі өнімнің ( ЖІӨ ) 60 ( -ын ,
Герамнияда ЖІӨ - нің 50 ( -дан астамын құрайды. Әлемдегі ипотекалық
ненсиенің ірі нарығы АҚШ болып келеді. 1930 жылдан 1970 жылға
дейін АҚШ да ссуданың қызмет етуінің бүкіл мерзімі барысындағы
заемның негізгі сомасының амартизациясы мен тұрақты пайыздық
мөлшерлеме бойынша ұзақ мерзімді( 30 жыл) несие кең пайдаланылды.
Ипотекалық несиелеуді дамыту негізінде мынадай идеялар бар:
- жылжымайтын мүлікті алушылардың болашақ табыстарын олардың
ағымдағы төлем қабілеттілігіне айналдыратын
механизм жасау;
- жылжымайтын мүлікті дамыту мен алуды қаржыландырудың
ресурстық базасын кеңейту;
- қаражаттары ипотекалық несиелеуге тартылған
инвесторлар
үшін қаражат қайтарымдылығы мен табыс табу
сенімділігін
қамтамасыз ету.
Осы аталған идеяларды практика жүзінде қолдану үшін келесідей
проблемаларды шешу қажет:
- несие қайтарымдылығы мен процент төлемі жөніндегі кепіл-
діктер жасау:
- несиелік мекемелер мен инвесторлар үшін қолайлы
механизмдерді ойластыру;
- қарыз алушылар үшін де ипотекалық несиелеудің
мәні мен маңызын анық көрсететін механизмдерді іздеп табу.
Қарыз алушылар арасында бәсеке туғызу мақсаты бір – бірінен
өзгеше ипотекалық типтерді ерекшелейді. Ондай ерекшеліктерге мыналар
жатады:
- ипотекалық несиелеу мерзімінің ұзақтығы;
- берешекті қайтару мен проценттерді төлеу тәртібі, негізгі
берешектің қайтарымы мен проценттерді төлеудің қабылданған
кестесіне байланысты ипотекалық несиелер екі базалық типке
шоғырланады.
1)проценттерді де несиенің негізгі сомасын да бірден толықтай
төлеу;
2)берешекті кезең – кезеңімен бөлшектеп төлеу.
Ипотекалық несиелеудің осы екі типі негізінде ипотекалық
несиенің бірнеше түрлерін ажыратуға болады.Олар:
- бір қалыпты төлеу – қарыз алушы несие мерзімінің әрбір кезеңінде
бір –біріне тең сомаларды төлеп отырады;
- несиені тізбелеп төлеу – негізгі сома бірдей бөліктермен төленеді
де, оның сомасы азайған сайын проценттік төлемдер де кеми
береді;
- төлем сомасын ұлғайта қайтару - алғашқы жылдары төленбеген
нақты, сомалар кейінгі төлемдерге қоса есептеледі;
- несие сомасының белгілі бір кезеңдерде қайталануы - әрбір
уақыт
кезеңінде несиенің келісілген сомасы қарыз алушының есеп
шотына жіберіліп отырады.
*Дюсембаев Н. “ Отдельные вопросы ипотечного кредитования”. “ Финансы и
Кредиты”, №1 – февраль, 2004. 21-23с
Қазіргі кезде нарықтық қатынастар дамыған елдерде ипотекалық
несиенің бірнеше түрлері қолданылады. Ол әр түрлі белгілерге қарай
жіктелінеді – несиелеу объектісіне қарай, ссудалардың қайтарылу
кепілін қамтамасыз ету әдісіне қарай, ипотекалық облигациялар
нарығының сипатына қарай және несиелеу субъектісіне қарай.
Ипотекалық несиелердің
белгілеріне қарай жіктелуі
Несиелеу Кепілдер Ипотекалық Несиелеу
объектілері облигациялар субъектілері
нарығы
Жер Сақтан Бір реттік
Құрылысшыны
учаскелерін дырылған нарық
несиелеу
алу несиелер
Жер Сақтан Екінші реттік
Мендігерді
учаскелерін дырылмаған нарық несиелеу
игеру несиелер
Тұрғын үй Басқа да
құрылысы кепілдер
Тұрғын үйге жатпайтын ғимарат
Сурет 2. Ипотекалық несиелердің жіктелуі.
Несиелеу объектілеріне қарай ипотекалық несиелер жер учаскелерін
сатып алуға, тұрғын үй құрылысына, жер учаскелерін игеруге, тұрғын
үйге жатпайтын ғимарат салу үшін берілетін ипотекалық несиелер.
Қайтарылу кепілі бойынша несиелер олардың сақтандыру
ұйымдастырылуына және сақтау қорғанысының қамтамасыз етілу дәрежесіне
байланысты жіктелінеді.
Ипотекалық облигациялар нарығының сипатына қарай бірінші реттік
және екінші реттік нарықтарының ипотекалық қағаздары болып
жіктелінеді.
Несиелеу субъектілеріне байланысты тұрғын үй құрылысына
берілетін ипотекалық ссудалар тікелей болашақ иесіне немесе
мендігерлерге берілетін болып жіктелінеді.
Ипотекалық несиелеу кезінде негізінен тәуекелдің екі түрі
қолданылады. Олар – несиелік және пайыздық тәуекелдер. Несиелік
тәуекел – қарыз алушының берешекті өтеу мен процентті төлеуге
қабілетсіздігі немесе кепілдікке берілген мүліктің қарыз алушының
кредитор алдындағы міндеттемелерін орындауға жеткіліксіздігі. Несиелік
тәуекелді басқарудың негізгі тәсілдеріне андеррайтинг процедураларын
қолдану жатады.
Андеррайтинг дегеніміз – несие беру немесе беруден бас тарту
мақсатында қарыз алушының қаржылық жағдайы және кепілдікке беретін
жылжымайтын мүлкі туралы мәліметтерді жинау, тексеру және өңдеу.
Андеррайтинг екі құрамдас бөліктен тұрады:
1) қарыз алушының несие мен процентті қайтару мүмкіндігін
көрсететін табыс деңгейін бағалау;
2) кепілдікке берілетін жылжымайтын мүлікті бағалау.
Қарыз алушының төлем мүмкіндігін тексеру үшін негізінен үш
көрсеткіш зерттеледі.
1) тұрғын үй үшін төлем ауыртпалығы коэффициенті - несиені
өтеу мен проценттерді төлеудің айлық сомасының бір айдағы
табыс мөлшеріне қатынасы;
2) ұзақ мерзімді ауыртпалық коэффициенті - ұзақ мерзімді
несиелер бойынша барлық төлемдердің бір айлық табысқа
қатынасы;
3) қарыз алу коэффициенті - несие сомасының кепілдікке алынатын
жылжымайтын мүлік құнына қатынасы.
Ипотекалық несие алудың стандартты рәсімі мынадай негізгі
кезеңдерден тұрады.
1.Заемшының алдын ала саралауы ( кредитор туралы ақпарат,
кредиторлардың шарттары, несиелік мәмле жасасу барысындағы құқықтар
мен міндеттер);
2.Кредитордың ипотекалық несиелердың өтелу ықтималдылығын
бағалауы ( заемшы берген ақпаратты тексеру, оның төлем
қабілеттілігін бағалау);
3. Тұрғын үйді – ипотека нысанасын оның нарықтық құнын
анықтау мақсатында бағалау ( стандартты әдістемелер ) мен тұрғын
жайларды бағалау нысандары ;
4.Ипотека нысанасын , заемшының өмірін және еңбекке
қабілеттілігін, сондай – ақ оның жұмыссыздығы жағдайында сақтандыру;
5. Заемшылар мен тұрғын үйді сатушының арасында пәтерді сатып
алу -сату шартын және заемшы мен кредитордың арасындағы несиелік
шартты жасасу заешының тұрғын үйді сатып алуы және оның
кредиторға ипотека туралы шарт бойынша немесе заң бойынша кепілге
өтуі. Егер банк тұрғын үйді сатушы болған жағдайда, банк пен
заемшының арасында да сатып алу - сату шарты жасалады.
Тұрғын үй құрылысын ұзақ мерзімді қаржыландырудың негізгі
бағыттарына ипотекалық несиелеу мен құрылыс жинақтары жүйесі жатады.
Қазақстан үшін де тұрғын үй саясатының басым бағыты - ипотекалық
несиелеу мен құрылыс жинақтары. Тұрғын үй құрылысы бойынша
Республикалық статистика екі үрдісті көрсетеді. Біріншісі -
мемлекеттік емес секторда салынып жатқан тұрғын үйлердің өзіндік
салмағының жоғарылауы, яғни жеке меншік үй құрылысы көлемінің
артуы. Екіншісі- тұрғын үйдің бастапқы нарығындағы бағалардың
қайталама нарық бағаларынан 1,5-2,5есе қымбаттығы.
2004 жылғы “ Тұрғын үй қатынастары туралы” Қазақстан
Республикасының заңына сәйкес тұрғын үй дегеніміз - тұрақты тұруға
арналған және соған пайдаланылатын, белгіленген техникалық,
санитариялық және басқа да міндетті талаптарға сай келетін жеке
тұрғын үй ( жеке дара тұрғын үй, пәтер, жатаханадағы бөлме).*
Қазақстан Республикасының тұрғын үй қоры мыналарды қамтиды:
1) жеке тұрғын үй қоры - азаматтар мен заңды тұлғаларға меншік
құқығымен тиесілі, мемлекеттік емес меншік нысанына негізделген
тұрғын үйлер;
2) мемлекеттік тұрғын үй қоры - меншік құқығымен мемлекетке
қарасты және жергілікті атқарушы органдардың қарамағындағы
(мемлекеттік тұрғын үй қоры) не мемлекеттік кәсіпорын
қарамағындағы ( мемлекеттік кәсіпорынның тұрғын үй қоры)
тұрғын
үйлер.
Тұрғын үй қорына тұрғын үйлердегі тұрғын емес үй – жайлар кірмейді.
Тұрғын үй ұорын басқаруды меншік иесі, не өзі құратын
(тағайындайтын, сайлайтын) органдар арқылы, сондай- ақ сенім білдірген
адамдар арқылы жүзеге асырылады. Азамат немесе заңды тұлға, егер
заң актілерінде өзгеше көзделмесе, Қазақстан Республикасы аумағының
қай жерінде тұратынына қарамастан, жеке меншігіне заңды түрде
тұрғын үй сатып ала алады.
Тұрғын үйге немесе оның бір бөлігіне меншік құқығы мынадай
негіздер бойынша пайда болады:
1) үй ( үйдің бір бөлігін) салу;
2) сатып алу – сату, айырбастау, сыйға тарту, өмір бойы күтіп ұстау
шартымен, алып қою мәмілелері мен заңдарға қайшы келмейтін
басқа да азаматтық - құқықтық мәмілелер жасау;
3) тұрғын үйді мұраға немесе құқықтың әмбебап түрде ауысуы ретімен
алу;
4) жалға алушының мемлекеттік тұрғын үй қорының үйінде өзі тұратын
тұрғын үйді немесе тұрғын үй - жайды жекешелендіру(сатып алу
немесе тегін алу ) жолымен меншігіне алуы;
5) тұрғын үй (тұрғын үй-құрылысы) кооперативі мүшесінің тұрғын үй-жай үшін
пай жарнасының бүкіл сомасын төлеу;
* “Тұрғын үй қатынастары туралы” ҚР заңы. Алматы 2004 (3-7 бет).
6) шарттық міндеттеме, соның ішінде азаматтық үй салуға өз қаражатымен
немесе еңбегімен қатысуы туралы шарт негізінде тұрғын үй-жайды меншікке
беру;
7) заңды тұлғалардың мемлекеттік емес меншік нысанына негізделген тұрғын
үйді сату не тегін беру жолымен өз қызметкерінің немесе өзге азаматтық
меншігіне беру;
8) мемлекеттің немесе заңды тұлғаның мемлекеттік меншік нысанына
неізделген тұрғын үйді заңдарда беліленген шарттармен өз қызметкерінің
не өзге адамның меншігіне беру;
Тұрғын үйлер мен пәтерлер ипотекасының ерекшелігі. Тұрғын үй
ипотекасының шарттары:
1. ♦ Заңды тұлғалар мен азаматтар меншігіндегі бір немесе бірнеше
бөлмеден тұратын пәтер немесе үйлерге
ипотека беріледі.
♦ Егер тұрғын үй иесі кәмелетке толмаса, толық жұмыс
қабілеттігі жоқ болса, мәміле олардың асыраушымен жасалады
♦ Азаматтардың тұрғын үй ипотекасы туралы келісім – шарт
өкілдерімен жасалынбайды.
♦ Несие арқылы меншікке сатып алынған үй немесе пәтер
сату-
сатып алу келісім шартын мемлекеттік тіркеу уақытынан
бастап кепілдікке берілген деп саналады.
2. ♦ Тұрғын үй ипотекасының ерекше ережелері төмендегілерге
қолданылмайды:
- жеке және көп пәтерлі үйлер, сонымен қатар мемлекет
пен жергілікті меншіктегі пәтерлер;
- тұрақты өмір сүруге арналмаған қонақ үйлер, демалыс
үйлері
және саяжайлар.
Ипотекалық несиенің қағидалары:
( Меншік құқығын шектеу шартында борышқордың қолында
мүліктің қалуы;
( кепіл үлесінің түрінде ссудалар мөлшерінің анықталуы;
( сол сияқты мүлікті үстеме ипотекалық ссудаға кепілге
алу;
( сақтандыру есебі бойынша несие беру.
Ипотекалық несиелеуді дамытудың негізгі қағидасы - ипотекалық
несиелеу механизмдері оның қаржылық нарықтағы бәсеке қабілеттілігін
қамтамасыз етуге тиіс.
Қазақстанда тұрғын үй секторы нарықтық қатынастарға көшіп, оның
басты мақсаты несиелеудің прогрессивті нысандарын дамыту арқылы
халықты тұрғын үйді салу мен сатып алу жағдайларына көшу үшін
жағдай жасау болып табылады.
Қазіргі кезде Қазақстанда тұрғы-үй қаржыландырудың негізгі екі
бағыты қалыптасқан: халықтың үйді сатып алуды ұзақ мерзімді
ипотекалық несиелеу мен тұрғын үй құрылысын несиелеу. Тұрғын үй
қаржыландырудың негізгі көздері 3 суретте көрсетілген.*
Қаржыландыру көздері
Құрылыс салушы Қаржылық Мемлекет
оператор
өзіндік өзіндік бюджеттік
қаражаттар қаражаттар қаржыландыру
заемдық заемдық Мемлекеттік
қаражаттар қаражаттар сақтандыру
қорын құру
Банк Корпоративті Ипотекалық Субсидия,
несиелері облигациялар облигациялар
дотациялар
Сурет 3. Тұрғын үй қаржыландырудың негізгі көздері.
Тұрғын үй қаржыландырудың негізгі үш көзі бар: құрылыс салушы,
қаржылық оператор, мемлекет. Құрылыс салушы өзіндік қаражаттар , заемдық
қаражаттар және банк несиелері болып үшке бөлінеді. Қаржылық оператор да
өзіндік қаражаттар, заемдық қаражаттар, банк несиелері, корпоративті
облигациялар және ипотекалық облигациялар болып бөлінеді Тұрғын үй
қаржыландырудың үшінші негізгі көзі мемлекет ол да үшке бөлінеді;
бюджеттік қаржыландыру, мемлекеттік сақтандыру қорын құру, субсидия
және дотация болып бөлінеді.
Тұрғын үй құрылысын қаржыландыру механизмдерін құру, халықтың
тұрғын үй мәселелерін шешу, тұрғын үйге бағалардың төмендеуі мен
тұрғын үй құрылысын ынталандыру мақсатында 2000 жылдың 21 тамызында
Қазақстан Республикасының Үкіметі басқармасымен “ Қазақстан
Республикасында ипотекалық несиелеу жүйесінің дамуы мен тұрғын үй
құрылысын ұзақ мерзімді қаржыландыру”тұжырымдамасы бекітілді.
* Дюсембаев Н.М. “Перспективы развития ипотечного кредитования в
Казахстане. “Банки Казахстана” № 1 – 2004г , 42-45с.
Бұл тұжырымдамаға сәйкес Қазақстан Республикасының Ұлттық Банкі
халыққа ұзақ мерзімді ипотекалық несие беретін кредиторларды қайта
қаржыландыруды жүзеге асыратын ипотекалық несиелердің екінші реттік
нарық операторын құруды көздеді, яғни Қазақстан ипотекалық компаниясы.
Ипотекалық несие алу үшін мынадай қажетті құжаттар тапсыру
қажет.
♦ Үй иесінің сатып алу туралы келісім шарты ( түпнұсқа ,
көшірмесі);
♦ Пәтердің жоспары ( көшірмесі );
♦ Техникалық жоспар ;
♦ Жерге жеке меншік құқығы туралы акт ( тіркелген уақыты
көрсетілуі тиіс ) ;
♦ Пәтерде тіркелген азаматтардың жеке құжаттары;
♦ Үй иесінің жеке төлқұжаты ( көшірмесі);
♦ Өз құжаттарыңыз ( төлқұжат, СТТН, үй иелерінің меншік иелері
кооперативінен алынған 3 – форма анықтамасы );
♦ Еңбек кітапшасы немесе жұмысқа алу туралы келісім шарт;
♦ Табысыңыз туралы анықтама.
Банктен несие алу процедурасы бірнеше бөлімнен тұрады:
1. Қарыз алушыны алдын – ала мамандандыру кезеңі;
2. Қарыз алушының несие қабілеттігін бағалау ( андеррайтинг) ;
3. Ипотека объектісі ретінде тұрғын үйді бағалау;
4. Келісім шартты жасау кезеңі ;
- үйді сатушымен есеп айырысуды жүргізу кезеңі;
- сатып алған үйді сақтандыру кезеңі;
- ипотека келісім – шартын жасау.
Ипотекалық несиелендірудің жақсы жақтары:
- несие берудің, басқаға қарағанда, қаупі төмен, өйткені
берілген
қарыз кепілдікте тұрған мүлікпен қамтылған;
- бұл несиелер ұзақ мерзімге берілетін болған соң , банкті
клиентпен жиі кездесуден босатады;
- ипотекалық несиелендіру банкті үздіксіз клиентурамен
қамтамасыз етеді, кепілдемелер қайталама нарықта жылдам
айналып тұрады да , банкке өзінің тәуекелін
диверсификациялауға несие берілгеннен кейін ипотеканы
сату
арқылы мүмкіндік береді.
Сонымен қатар ипотекалық несиелендірудің бірқатар кемшіліктері де
бар:
- банк штатында арнайы мамандардың болуы қажет, ал ол
қосымша қаражаттардың шығынына әкеліп ұрады. Бірақ бұл
мәселені арнайы мекемелермен жұмыс өткізу арқылы шешуге
болады, соның өзінде де банк шығындарға ұшырайды;
- ипотекалық несие берудің ұзақ мерзімдік сипаты банк қаржы -
ларының ұзақ уақытқа оқшаулануына ықпал етеді. Бұл жағдайда
банк әдетте кепілде тұрған мүлікті қайталама нарыққа шығару
арқылы шешім табады.
- ипотекалық несиелендірудің ұзақ уақытта берілетіндігі банктің
болашақтағы табысына кері ықпалын беруі мүмкін, өйткені
бірнеше жыл бұрын пайыздық мөлшерлемелердің өзгерісіне
болжам жасау өте қиын. Депозиттер бойынша пайыздардың
көтерілуі қауіп туғызуы мүмкін. Осы сияқты проблемалар
өзгермелі пайыздың мөлшерлемелерін пайдалану арқылы
шешіледі.
Ипотекалық несиелеудің өзіндік ерекшеліктерінен туындайтын
артықшылықтары болады.
Біріншіден, ипотекалық несие - бұл қатаң түрде анықталған
кепілге берілетін ссуда. Қарызды қайтармаған жағдайда жылжымайтын
мүлік сатылады және одан түскен түсім несие берушінің қарызын
жабуға бағытталады. Бірақ та кейбір жылжымайтын мүліктердің
өтімсіздігіне байланысты кепілге алған мүлікті сату қиындайды.
Екіншіден, Ипотекалық несиелердің басым бөлігінің көздеген
мақсаты болады. Олар тұрғын үйлерді, сол сияқты, өндірістік
ғимараттарды сатып алу, салу немесе қайта құру және жер
бөлімшелерін игеруді қаржыландыру үшін пайдаланылады.
Ипотекалық несиенің басты артықшылығы , сатып алайын деп
отырған жылжымайтын мүлікті кепілге алады. Тұтыну несиесімен
салыстырғанда, тұрғын үй ипотекалық ссуданың берілетін сомасы
біршама жоғары
1.2 Ипотекалық несие жүйесі, оның несиелеу механизмі.
Қазақстан Республикасында ипотекалық несие жүйесі екі деңгейлі
болып келеді. Бірінші деңгейінде ипотекалық несие беретін банктер
мен банкілік емес ұйымдар түріндегі бастапқы кредиторлар, екіншісі
осы кредиторлар берген ипотекалық кредиттер бойынша талап құқықтары
мен кепілдік құқықтарын сатып алуды жүзеге асыратын қайта
қаржыландырушы ұйым. Еліміздегі мұндай ұйым Ұлттық Банк 2001 жылы
ақпан айында құрған “Қазақстан Ипотекалық Компаниясы” АҚ.
Қазақстандық модельдің негізін қалау кезінде АҚШ – тың Fannie Mae
және Малайзияның Cagamas Berhad сияқты белгілі компанияларының
тәжірибесі ескерілген.Қазіргі кезде тұрғын үй құрылысы қаражатты
жүйесі Словакияда, Чехияда, Венгрияда, Польшада, Францияда,
Люксембургта және тағы басқа елдерде жақсы жүргізіліп келеді.
Қазақстанда алғашқы қадамын жасай бастаған тұрғын үй құрылысы
қаражатының жүйесінде алынатын заемдар бойынша сыйақы ставкасы
жылына 5,5 – 6 пайызды құрайды. Тұрғын үй құрылыс банкіне
азаматтардың салатын салымына түсетін сыйақының проценттік ставкасы
жылына 2,5 – 3 пайыз болып отыр. Соңғы жылдарда ипотекалық несие
жүйесі 3 этаптан өтті.
(Банктердің берген несиелері;
(Ипотекалық компаниялардың берілген несиелері бойынша талап
ету құқығын сатып алу;
(Ипотекалық облигациялардың шығарылуы.
Ұзақ мерзімді ипотекалық несие беру жүйесінің орнығуы мен
дамуы үшін мынадай негізгі міндеттер:
- заңнамалық және нормативтік базаның жетілдірілуі , ипотекалық
несие беруді қаржыландырудың қосымша көздері мен тұрғын үй
нарығының тиімді жұмыс істеуін қамтамасыз етуші зейнетақы
активтерін орналастырылу тәртібіне өзгерістер енгізілуі;
- ипотекалық несие беру жөніндегі қызметті жүзеге асыруға
үміткер екінші деңгейдегі банктерге қойылатын критерийлердің
бегіленуі;
- екінші деңгейдегі банктердің ипотекалық облигацияларды шығару
тәртібінің белгіленуі;
- ипотекалық несиелер алушы азаматтардың, кредиторлар мен
инвесторлардың салықтық ынталандырылуы;
- әрі жеке, әрі мүліктік сақтандыру нарығының дамытылуы
көзделуі қажет.
Бағдарлама негізінде ипотекалық несиелеу жүйесінің дамуының
негізгі мақсаттары:
- инфляция деңгейін төмендету жөніндегі шараларды жасау, ол өз
кекезегінде, ипотекалық несие бойынша мөлшерлемелерді
төмендетуге мүмкіндік береді;
- ұзақ мерзімді мемлекеттік бағалы қағаздарды шығару;
- ипотекалық несиелерді сақтандыру жүйесін дамыту.
2003 жылы қараша айында Қазақстан Ипотекалық Компаниясының
қоры құрылады. Бұл қордың негізгі міндеті – ипотекалық несиелер
бойынша мерзімнің өсуі, олардың процент ставкаларының төмендеуі,
несие мөлшерінің көбеюі болып табылады. Қордың ең алғашқы
қатысушылары “ Альянс банк ” АҚ, “ БТА Ипотека ” АҚ және
“ Казкоммерцбанк ” АҚ болып табылады. Соңғы жылдарда ипотекалық
несиенің көлемі тез өсіп келеді, 1 - кесте арқылы көре аламыз.
Кесте 1.Банктердің халықты ипотекалық несиелендіру,
соңғы кезең бойынша.*
12.01 12.02 12.03
млн.тг үлесі( млн.тг үлесі,( млн.тг үлесі,(
Барлық несиелер 2624 100 7632 100 29508 100
Ұлттық валютасында 1095 41,73 1517 19,88 6727 22,80
Шетел валютасында 1530 58,31 6114 80,11 22782 77,21
Қысқа мерзімді 156 5,95 181 2,37 438 1,48
Ұзақ мерзімді 2468 94,05 7451 97,63 29071 98,52
Банктердің халықты ипотекалық несиелендіруін төмендегідей 1 - сурет
бойынша көре аламыз.
1 – сурет . Бактердің халықты ипотекалық несиелендіру.*
Банктердің халықты ипотекалық несиелендіру бойынша барлық
несиелердің сомасын 2003 жылды 2002 жылмен салыстырсақ 29508 млн.
теңгеге өскен. 2002 ж ұлттық валюта 19,88 ( - ды құраған. 2003 ж
ұлттық валюта 6727 млн. теңгеге өскен. 2003 ж бойынша ұлттық валютаны
шетел валютасымен салыстыратын болсақ ең жоғарғы үлесті шетел
валютасы алады.
* Банки Казахстана №8 (86) 2004ж 26 б
Яғни 2003 ж шетел валютасының сомасы 22782 млн теңгеге өскен. 2003ж
бойынша қысқа мерзімді мен ұзақ мерзімді несиелерді салыстыратын
болсақ ең жоғарғы үлесті ұзақ мерзімді несиелер алады. Яғни 29071
млн. теңгені құрайды. 2002 жылды 2001 жыл бойынша салыстыратын болсақ
ипотекалық несенің көлемі 190,9 пайызға өскен. 2003 жылды 2002 жылмен
салыстыратын болсақ 287 пайызға өскен.
1 – суретте банктердің халықты ипотекалық несиелендіруі
берілген. Ұлттық және шетел валютасы бойынша. Ұлттық валютасы 2001
жылы – 41,73 ( , 2002 жылы – 19,88 ( , 2003 жылы 22,80 ( - ды құрайды.
Яғни 2001 жылдан бастап бірте-бірте өскен. Шетел валютасы 2001 жылы
– 58,31 2002 жылы – 80,11( ды, 2003жылы – 77,21( - ға жеткен. Яғни
шетел валютасы ұлттық валютаға қарағанда үлесі жоғары болып келеді.
Валюта түрі бойынша ипотекалық несиенің құрылымы өте маңызды.
Ұлттық валютада несиені алу халықтың өз валютасына сенімділігін
куәландырады. Әр аудан бойынша ипотекалық несиенің құрылымын 2 –
суреттен көре аламыз.
Кесте 2. Аудандардағы халықты ипотекалық несиелендіру,
2003 жылдың соңына арналған.*
млн. тг үлесі, (
Барлығы 29508 100
Алматы қаласы 13864 46,98
Астана қаласы 4331 14,68
Ақтөбе 2449 8,30
Шығыс Қазақстан облысы 1428 4,84
Оңтүстік Қазақстан облысы 1085 3,68
Атырау 1067 3,62
Қарағанды 1040 3,52
Павлодар 940 3,19
Маңғыстау 922 3,12
Батыс Қазақстан облысы 819 2,78
Қостанай 655 2,22
Жамбыл 318 1,08
Солтүстік Қазақстан облысы 296 1,00
Ақмола 156 0,53
Қызылорда 83 0,28
Алматы облысы 55 0,19
Аудан бойынша ипотекалық несиелеудің құрылымын төмендегідей 2 –
сутет арқылы көре аламыз.*
2 - сурет. Аудан бойынша ипотекалық неселеудің құрылымы.
Кесте және сурет бойынша ең жоғарғы үлесті яғни халықты ипотекалық
несиелендіру бойынша Алматы қаласы, одан кейін Астана қаласы ең
жоғарғы үлесті алады. Алматы қаласы 46,98 ( - ға , Астана қаласы
14,68( қамтиды. Ең төменгі үлесті Алматы облысы алады, яғни 0,19 (
- ды құрайды. Алматы қаласындағы жылжымайтын мүлік жөніндегі
орталықтың мәліметінше 28000 үй сату - сатып алу келісімдері жасалып,
ай сайын 250 – 300 ипотекалық несие беріліп отырған. Астана
қаласының халқы бар – жоғы 5 жыл көлемінде бірден 1,5 есеге артып
кетсе, Алматыға жыл сайын 22000 адам қоныстанады екен.*
Тұрғын үймен қамтамасыз етудің тиімді жұмыс істейтін жүйесін
құру.
1) тұрғын үй саласына халықтың жинағы және бюджеттен тыс
басқа түрдегі қажетті қаржы ресурстарын тартуға;
2) тұрғын үй нарығын жандандыруға мүмкіндік туғызады.
Құрылатын ипотекалық несие беру жүйесі:
1) Қазақстан заңдарының базасына және экономикалық
жағдайларына бейімді болуға;
2) Даму сипатында болуға,
3) Азаматтардың, банктердің, инвесторлардың, зейнетақы
қорларының , сақтандыру компанияларының және тағы
басқаларының қаржылық ресурстарына негізделуге тиіс.
*Егемен Қазақстан 10 қаңтар 2004ж 3 бет.
*Банки Казахстана №8 (86) 2004 ж 28 бет.
Кесте 3. Халыққа ипотекалық несие беру, аудандар бойынша.*
млн.тг кезеңнің соңына
Қаңтар 2004ж
Қысқа мерзімді Ұзақ мерзімді *
Барлығы
Ұлттық Шетел Ұлттық Шетел
валютада валютада валютада валютадв
Барлығы 31455 357 88 7054 23957
Оның ішінде 4768 181 2 737 3848
Астана қаласы
Алматы қаласы 15124 157 67 4323 10578
Ақмола 166 - - 70 96
Ақтөбе 2616 1 - 156 2459
Алматы 51 1 0 21 30
Атырау 1166 1 5 138 1022
Шығыс Қазақстан1419 1 0 350 1068
Жамбыл 316 1 0 146 169
Батыс Қазақстан782 13 1 57 712
Қарағанды 1095 0 4 90 1000
Қостанай 674 1 4 241 428
Қызылорда 85 - 0 31 54
Маңғыстау 930 0 3 127 799
Павлодар 763 0 0 183 580
Солтүстік 300 0 - 70 230
Қазақстан
Оңтүстік 1199 - 1 316 883
Қазақстан
*Дерек көзі: ҚР Ұлттық банкінің статистикалық бюллетені № 1 (110)
қаңтар. 2004ж
* 1 жылдан аса
Аудан бойынша халыққа ипотекалық несие беруді , 2003 жылды
2004 жылменнен салыстырайық. Кестеден көріп отырғандай 2003 жылы
Алматы қаласы бойынша 13864 млн.тг, 2004 жылы 15124 млн. теңгеге
өскен. Яғни 2003 жылды 2004 жылменнен салыстырсақ аудан бойынша
халыққа ипотекалық несие беру көлемі өскен. Қысқа мерзімді ұлттық
валюта бойынша Алматы қаласы 157 млн. теңгені құрайды, басқа
қалаларға қарағанда ... жалғасы
Сіз бұл жұмысты біздің қосымшамыз арқылы толығымен тегін көре аласыз.
Ұқсас жұмыстар
Пәндер
- Іс жүргізу
- Автоматтандыру, Техника
- Алғашқы әскери дайындық
- Астрономия
- Ауыл шаруашылығы
- Банк ісі
- Бизнесті бағалау
- Биология
- Бухгалтерлік іс
- Валеология
- Ветеринария
- География
- Геология, Геофизика, Геодезия
- Дін
- Ет, сүт, шарап өнімдері
- Жалпы тарих
- Жер кадастрі, Жылжымайтын мүлік
- Журналистика
- Информатика
- Кеден ісі
- Маркетинг
- Математика, Геометрия
- Медицина
- Мемлекеттік басқару
- Менеджмент
- Мұнай, Газ
- Мұрағат ісі
- Мәдениеттану
- ОБЖ (Основы безопасности жизнедеятельности)
- Педагогика
- Полиграфия
- Психология
- Салық
- Саясаттану
- Сақтандыру
- Сертификаттау, стандарттау
- Социология, Демография
- Спорт
- Статистика
- Тілтану, Филология
- Тарихи тұлғалар
- Тау-кен ісі
- Транспорт
- Туризм
- Физика
- Философия
- Халықаралық қатынастар
- Химия
- Экология, Қоршаған ортаны қорғау
- Экономика
- Экономикалық география
- Электротехника
- Қазақстан тарихы
- Қаржы
- Құрылыс
- Құқық, Криминалистика
- Әдебиет
- Өнер, музыка
- Өнеркәсіп, Өндіріс
Қазақ тілінде жазылған рефераттар, курстық жұмыстар, дипломдық жұмыстар бойынша біздің қор #1 болып табылады.
Ақпарат
Қосымша
Email: info@stud.kz