Ипотекалық несие жайлы
КІРІСПЕ 3
1 ИПОТЕКАЛЫҚ НЕСИЕЛЕНДІРУДІҢ ТЕОРИЯЛЫҚ НЕГІЗДЕРІ 5
1.1 Ипотекалық несиелеудің қажеттілігі мен пайда болу алғышарттары 5
1.2 Ипотекалық несиенің ерекшеліктері мен ипотекалық банктердің негізгі қызметтері 8
1.3 Шетел тәжірибесіндегі ипотекалық несие 13
2 ҚАЗАҚСТАН РЕСПУБЛИКАСЫНДАҒЫ ИПОТЕКАЛЫҚ НАРЫҒЫНЫҢ ЖАҒДАЙЫН ТАЛДАУ 18
2.1 Қазіргі кездегі Қазақстандағы ипотекалық несиелендірудің жағдайы 18
2.2 Қазақстан Республикасындағы екінші деңгейлі банктердің ипотекалық несиелеу қызметіне талдау 23
2.3 «Қазақстан Ипотекалық Компаниясы» ИҰ» АҚ.ның қызметіне талдау 27
3 ҚАЗАҚСТАН РЕСПУБЛИКАСЫНДАҒЫ ИПОТЕКАЛЫҚ НЕСИЛЕНДІРУ ЖӘНЕ ОНЫҢ ДАМУ БОЛАШАҒЫ 32
ҚОРЫТЫНДЫ 37
ҚОЛДАНЫЛҒАН ӘДЕБИЕТТЕР ТІЗІМІ 39
1 ИПОТЕКАЛЫҚ НЕСИЕЛЕНДІРУДІҢ ТЕОРИЯЛЫҚ НЕГІЗДЕРІ 5
1.1 Ипотекалық несиелеудің қажеттілігі мен пайда болу алғышарттары 5
1.2 Ипотекалық несиенің ерекшеліктері мен ипотекалық банктердің негізгі қызметтері 8
1.3 Шетел тәжірибесіндегі ипотекалық несие 13
2 ҚАЗАҚСТАН РЕСПУБЛИКАСЫНДАҒЫ ИПОТЕКАЛЫҚ НАРЫҒЫНЫҢ ЖАҒДАЙЫН ТАЛДАУ 18
2.1 Қазіргі кездегі Қазақстандағы ипотекалық несиелендірудің жағдайы 18
2.2 Қазақстан Республикасындағы екінші деңгейлі банктердің ипотекалық несиелеу қызметіне талдау 23
2.3 «Қазақстан Ипотекалық Компаниясы» ИҰ» АҚ.ның қызметіне талдау 27
3 ҚАЗАҚСТАН РЕСПУБЛИКАСЫНДАҒЫ ИПОТЕКАЛЫҚ НЕСИЛЕНДІРУ ЖӘНЕ ОНЫҢ ДАМУ БОЛАШАҒЫ 32
ҚОРЫТЫНДЫ 37
ҚОЛДАНЫЛҒАН ӘДЕБИЕТТЕР ТІЗІМІ 39
Ипотекалық несие – бұл батыс елдерінде жоғары қарқынмен дамып келе жатқан қаржы нарығының бағыттарының бірі болып табылады. Қазірде мамандар ежелден келе жатқан қозғалмайтын мүлік бойынша «пәтер маселесін» шешудің бірден бір перспективті жолы ретінде ұзақ мерзімді ипотекалық несие жүйесін дамытуды есептейді.
Шетел тәжірибесінен белгілі болғандай егер, мемлекет тарапынан дұрыс және тиімді саясат жүргізілетін болса, ипотекалық несие өзін - өзі қамтамасыз ететін және де бұл нарықтың белгілі бір дәрежеде дамуына әкелетін жүйеге айналады.
Жобалық жұмыстың өзектілігі - тұрғын үй нарығының дауымен олардың құрылуы әрқашанда экономикалық өсүдің негізі болып табылады.
Біріншіден адамдар өздерінің өмір сүру жағадайын жақсарту, тамақ-ас, киім кешек және т.б. үшін ең алдымен баспана құру мәселесін алдына қояды яғни ол үшін қажетті қаражат жинаумен айналысады.
Екіншіден, өндіріс күшін орналастыру, экономиканы құрылымдық жағынан қайта құру, осылардың бәрі мемлекет тарапынан тұрғын үй құрулысына қомақты қаржы бөлінуін талап етеді.
Үшішіден, осы тұрғын үй құрылысының дамуы құрылыс заттарын өндіретін кәсіпорындар, жобалау, инфрақұрылымды объектілер құрылысы, сауда-сатық кәсіпорындары, жол құрылысы, қалалық транспорт сияқты жәнет.б. мыңдаған адамды қамтитын салалардың дамуына алып келеді. Сондай-ақ, ұзақ мерзімді ипотекалық несиенің экономиканың нақты секторына тиімді әсері негізінде мемлекетке милиардтаған долаллардағы шетелдік тікелей инвестициялар тартылады. Сондықтан, ипетекалық несиелендіру тек қана экономиканы емес сондай-ақ онымен тығыз байланысты басқада салаларды жедел дамыту қәбілетіне ие жекелеген механизмдердің бірі болып табылады.
Ипотекалық несие тиімді салым жасаудың шынайы баламасын көрсетеді. Негізінен банктар тарапынан тартылып жатқан несиелер қысқа мерзімді болып келеді және де егер соңғы кездердегі тартылып жатқан қаражаттар бойынша проценттік ставкалар қарқынының төмендеуін есепке алсақ, онда ұзақ мерзімді ипотекалық несиені қаржыландыру ушін қажетті ұзақ мерзімді қаражаттардың құнын бағалау шын мәнінде олардың болмауына байланысты қиынға соғады. Дәл осы қысқа мерзімді қаражаттарға қарағанда ұзақ мерзімді құралдардың жетіспеуі банктердің тұрғын үй саласын несиелендірудегі жігерсіздігінің негізгі қаржылық себебін түсіндіреді.
Қазіргі кездегі мемлекеттік тұрғын үй саясаты ең алдымен халықтың әлеуметтік қорғалмаған және оның негізгі бөлігін қамтийтін орташа табысты жұмысшы халқтың тұрғын үй мәселесін шешүге бағытталуы қәжет. Яғни бұл мәселені шешудің басты жолы ипотекалық несие.
Әрине бұл жүйе мемлекет экономикасының даму қарқынына байланысты болып келеді. Халық табысының төменділігі, қаржы нарығындағы
Шетел тәжірибесінен белгілі болғандай егер, мемлекет тарапынан дұрыс және тиімді саясат жүргізілетін болса, ипотекалық несие өзін - өзі қамтамасыз ететін және де бұл нарықтың белгілі бір дәрежеде дамуына әкелетін жүйеге айналады.
Жобалық жұмыстың өзектілігі - тұрғын үй нарығының дауымен олардың құрылуы әрқашанда экономикалық өсүдің негізі болып табылады.
Біріншіден адамдар өздерінің өмір сүру жағадайын жақсарту, тамақ-ас, киім кешек және т.б. үшін ең алдымен баспана құру мәселесін алдына қояды яғни ол үшін қажетті қаражат жинаумен айналысады.
Екіншіден, өндіріс күшін орналастыру, экономиканы құрылымдық жағынан қайта құру, осылардың бәрі мемлекет тарапынан тұрғын үй құрулысына қомақты қаржы бөлінуін талап етеді.
Үшішіден, осы тұрғын үй құрылысының дамуы құрылыс заттарын өндіретін кәсіпорындар, жобалау, инфрақұрылымды объектілер құрылысы, сауда-сатық кәсіпорындары, жол құрылысы, қалалық транспорт сияқты жәнет.б. мыңдаған адамды қамтитын салалардың дамуына алып келеді. Сондай-ақ, ұзақ мерзімді ипотекалық несиенің экономиканың нақты секторына тиімді әсері негізінде мемлекетке милиардтаған долаллардағы шетелдік тікелей инвестициялар тартылады. Сондықтан, ипетекалық несиелендіру тек қана экономиканы емес сондай-ақ онымен тығыз байланысты басқада салаларды жедел дамыту қәбілетіне ие жекелеген механизмдердің бірі болып табылады.
Ипотекалық несие тиімді салым жасаудың шынайы баламасын көрсетеді. Негізінен банктар тарапынан тартылып жатқан несиелер қысқа мерзімді болып келеді және де егер соңғы кездердегі тартылып жатқан қаражаттар бойынша проценттік ставкалар қарқынының төмендеуін есепке алсақ, онда ұзақ мерзімді ипотекалық несиені қаржыландыру ушін қажетті ұзақ мерзімді қаражаттардың құнын бағалау шын мәнінде олардың болмауына байланысты қиынға соғады. Дәл осы қысқа мерзімді қаражаттарға қарағанда ұзақ мерзімді құралдардың жетіспеуі банктердің тұрғын үй саласын несиелендірудегі жігерсіздігінің негізгі қаржылық себебін түсіндіреді.
Қазіргі кездегі мемлекеттік тұрғын үй саясаты ең алдымен халықтың әлеуметтік қорғалмаған және оның негізгі бөлігін қамтийтін орташа табысты жұмысшы халқтың тұрғын үй мәселесін шешүге бағытталуы қәжет. Яғни бұл мәселені шешудің басты жолы ипотекалық несие.
Әрине бұл жүйе мемлекет экономикасының даму қарқынына байланысты болып келеді. Халық табысының төменділігі, қаржы нарығындағы
1. Ж.ЕБөкейханова // Ипотекалық институтының қалыптасуы мен дамуы// Вестник КАСУ №4 - 2010 г
2. ГусевА.П., Ипотечное жилищное кредитование: жилье взаймы, Издательство: Феникс. Год: 2012
3. Ғ.ССейітқасымов А.А Мусина, Ақша, кредит, банктер: Астана – 2013 ж
4. Жылжымайтын мүлік экономикасы: оқулық Б.К Сагинова, А.Е Бименова, ҚР Білім және Ғылым мин-гі - Алматы, 2014ж
5. Кабашева Н.В Потребительское кредитование: современное состояние и перспективы развития (на материалах банков второго уровня Республики Казахстан) – Алматы, 2011г
6. Р.С Ансабаева, Шет мемлекеттерінің қаржылары: Оқулық–Алматы,2011ж
7. А.К. Кантарбаева // Ипотека зарубежных стран // Финансы Казахстана, №5 2009 г
8. Г.Дюзельбаева// Развитие системы ипотечного кредитования в зарубежных странах // Деловой мир Астаны
9. Социально-экономические аспекты механизма эффективной организации ипотеки в развивающейся рыночной системе (на материалах Республики Казахстан): автореферат дис.канд.экон наук Г.Е.Касенова-Алматы, 2010 г
10. Қазақстан Республикасы ипотекалық ұйымдардың ағымдағы жағдайы: www.afn.kz 2014-2015 жж
11. С.Б. Мақыш, Ақша, несие, банктер теориясы: Оқулық – Алматы, Жеті жарғы 2011 ж
12. Қаржы нарығы: оқу құралы С.Т Зиядин, Л.Қ Мұқанова – Алматы, 2012 ж
13. Қазақстан Республикасы ипотекалық нарығына шолу www.kmc.kz
14. Гимазетдинова Э.Я // Жилищная проблема и пути ее решения в современных условиях // Москва – 2011 г
15. Қазақстанда тұрғын үй құрылысын дамытудың және несиелеудің
мемлекеттік бағдарламасының негізгі механизмдері, октябрь 2015г
2. ГусевА.П., Ипотечное жилищное кредитование: жилье взаймы, Издательство: Феникс. Год: 2012
3. Ғ.ССейітқасымов А.А Мусина, Ақша, кредит, банктер: Астана – 2013 ж
4. Жылжымайтын мүлік экономикасы: оқулық Б.К Сагинова, А.Е Бименова, ҚР Білім және Ғылым мин-гі - Алматы, 2014ж
5. Кабашева Н.В Потребительское кредитование: современное состояние и перспективы развития (на материалах банков второго уровня Республики Казахстан) – Алматы, 2011г
6. Р.С Ансабаева, Шет мемлекеттерінің қаржылары: Оқулық–Алматы,2011ж
7. А.К. Кантарбаева // Ипотека зарубежных стран // Финансы Казахстана, №5 2009 г
8. Г.Дюзельбаева// Развитие системы ипотечного кредитования в зарубежных странах // Деловой мир Астаны
9. Социально-экономические аспекты механизма эффективной организации ипотеки в развивающейся рыночной системе (на материалах Республики Казахстан): автореферат дис.канд.экон наук Г.Е.Касенова-Алматы, 2010 г
10. Қазақстан Республикасы ипотекалық ұйымдардың ағымдағы жағдайы: www.afn.kz 2014-2015 жж
11. С.Б. Мақыш, Ақша, несие, банктер теориясы: Оқулық – Алматы, Жеті жарғы 2011 ж
12. Қаржы нарығы: оқу құралы С.Т Зиядин, Л.Қ Мұқанова – Алматы, 2012 ж
13. Қазақстан Республикасы ипотекалық нарығына шолу www.kmc.kz
14. Гимазетдинова Э.Я // Жилищная проблема и пути ее решения в современных условиях // Москва – 2011 г
15. Қазақстанда тұрғын үй құрылысын дамытудың және несиелеудің
мемлекеттік бағдарламасының негізгі механизмдері, октябрь 2015г
МАЗМҰНЫ
КІРІСПЕ
3
1
ИПОТЕКАЛЫҚ НЕСИЕЛЕНДІРУДІҢ ТЕОРИЯЛЫҚ НЕГІЗДЕРІ
5
1.1
Ипотекалық несиелеудің қажеттілігі мен пайда болу алғышарттары
5
1.2
Ипотекалық несиенің ерекшеліктері мен ипотекалық банктердің негізгі қызметтері
8
1.3
Шетел тәжірибесіндегі ипотекалық несие
13
2
ҚАЗАҚСТАН РЕСПУБЛИКАСЫНДАҒЫ ИПОТЕКАЛЫҚ НАРЫҒЫНЫҢ ЖАҒДАЙЫН ТАЛДАУ
18
2.1
Қазіргі кездегі Қазақстандағы ипотекалық несиелендірудің жағдайы
18
2.2
Қазақстан Республикасындағы екінші деңгейлі банктердің ипотекалық несиелеу қызметіне талдау
23
2.3
Қазақстан Ипотекалық Компаниясы ИҰ АҚ-ның қызметіне талдау
27
3
ҚАЗАҚСТАН РЕСПУБЛИКАСЫНДАҒЫ ИПОТЕКАЛЫҚ НЕСИЛЕНДІРУ ЖӘНЕ ОНЫҢ ДАМУ БОЛАШАҒЫ
32
ҚОРЫТЫНДЫ
37
ҚОЛДАНЫЛҒАН ӘДЕБИЕТТЕР ТІЗІМІ
39
КІРІСПЕ
Ипотекалық несие - бұл батыс елдерінде жоғары қарқынмен дамып келе жатқан қаржы нарығының бағыттарының бірі болып табылады. Қазірде мамандар ежелден келе жатқан қозғалмайтын мүлік бойынша пәтер маселесін шешудің бірден бір перспективті жолы ретінде ұзақ мерзімді ипотекалық несие жүйесін дамытуды есептейді.
Шетел тәжірибесінен белгілі болғандай егер, мемлекет тарапынан дұрыс және тиімді саясат жүргізілетін болса, ипотекалық несие өзін - өзі қамтамасыз ететін және де бұл нарықтың белгілі бір дәрежеде дамуына әкелетін жүйеге айналады.
Жобалық жұмыстың өзектілігі - тұрғын үй нарығының дауымен олардың құрылуы әрқашанда экономикалық өсүдің негізі болып табылады.
Біріншіден адамдар өздерінің өмір сүру жағадайын жақсарту, тамақ-ас, киім кешек және т.б. үшін ең алдымен баспана құру мәселесін алдына қояды яғни ол үшін қажетті қаражат жинаумен айналысады.
Екіншіден, өндіріс күшін орналастыру, экономиканы құрылымдық жағынан қайта құру, осылардың бәрі мемлекет тарапынан тұрғын үй құрулысына қомақты қаржы бөлінуін талап етеді.
Үшішіден, осы тұрғын үй құрылысының дамуы құрылыс заттарын өндіретін кәсіпорындар, жобалау, инфрақұрылымды объектілер құрылысы, сауда-сатық кәсіпорындары, жол құрылысы, қалалық транспорт сияқты жәнет.б. мыңдаған адамды қамтитын салалардың дамуына алып келеді. Сондай-ақ, ұзақ мерзімді ипотекалық несиенің экономиканың нақты секторына тиімді әсері негізінде мемлекетке милиардтаған долаллардағы шетелдік тікелей инвестициялар тартылады. Сондықтан, ипетекалық несиелендіру тек қана экономиканы емес сондай-ақ онымен тығыз байланысты басқада салаларды жедел дамыту қәбілетіне ие жекелеген механизмдердің бірі болып табылады.
Ипотекалық несие тиімді салым жасаудың шынайы баламасын көрсетеді. Негізінен банктар тарапынан тартылып жатқан несиелер қысқа мерзімді болып келеді және де егер соңғы кездердегі тартылып жатқан қаражаттар бойынша проценттік ставкалар қарқынының төмендеуін есепке алсақ, онда ұзақ мерзімді ипотекалық несиені қаржыландыру ушін қажетті ұзақ мерзімді қаражаттардың құнын бағалау шын мәнінде олардың болмауына байланысты қиынға соғады. Дәл осы қысқа мерзімді қаражаттарға қарағанда ұзақ мерзімді құралдардың жетіспеуі банктердің тұрғын үй саласын несиелендірудегі жігерсіздігінің негізгі қаржылық себебін түсіндіреді.
Қазіргі кездегі мемлекеттік тұрғын үй саясаты ең алдымен халықтың әлеуметтік қорғалмаған және оның негізгі бөлігін қамтийтін орташа табысты жұмысшы халқтың тұрғын үй мәселесін шешүге бағытталуы қәжет. Яғни бұл мәселені шешудің басты жолы ипотекалық несие.
Әрине бұл жүйе мемлекет экономикасының даму қарқынына байланысты болып келеді. Халық табысының төменділігі, қаржы нарығындағы проценттік ставканың жоғарылығы, тұрғын үй нарығының дамымағандығы және олардың құрылысына кететін қомақты қаржы, осылардың бәрі ипотека арқылы шешілуі қажет және де ол туындауы мүмкін мәселелердің барлығын қамтиді деуге болмайды.
Мұндағы халықты ұзақ мерзімді ипотекалық несиелендіру жүйесін құрудың алғашқы этапында мемлекет маңызды рол атқарады. Мемлекет тұрғын үйді ипотекалық несиелендіру жүйесін дамытудың концепциясын анықтайды, ипотекалық несиелендіру жүйесінің сенімді және тиімді қызмет атқаруы үшін оның құқықтық негізін қалыптастырады және де қарызгерлерді әлеуметтік тұрғыдан қорғау механизмін құрайды. Ипотекалық несие нарығының қатысушыларын ынталандырушы салық саясатын жүргізеді, сондай-ак, нарықты ұйымдастыру үшін қажетті институттарды құру және оларды басқаруға қатысумен айналысады.
Жұмыстың мақсаты ипотекалық несиелендірудің теориялық зерттеулер натижесіне сүйене отырып ұзақ мерзімді ипотекалық несиелендірудің мүмкіндіктері мен оның Қазакстандағы даму болашағын ашып көрсету болып табылады.
Осы мақсатқа қол жеткізу үшін мынадай міндеттерді шешу көзделген:
ипотекалық несиелендірудің қажеттілігі мен пайда болу алғышарттарын ашып көрсету;
- ипотекалық несиенің ерекшеліктері мен ипотекалық банктердің қызметтерін қарастыру;
- шетел тәжірибесіндегі ипотекалық несиені қарастыру;
- қазіргі кездегі Қазақстандағы ипотекалық несиелендірудің жағдайын зерттеу;
- Қазақстан Республикасындағы екінші деңгейлі банктердің ипотекалық несиелеу қызметін талдау;
- Қазақстан Ипотекалық Компаниясы ИҰ АҚ қызметіне талдау жасау;
- Қазақстан Республикасындағы ипотекалық несиелендіру және оның даму болашағын анықтау.
Дамыған мемлекеттердің ипотекалық несиелендіруді дамытудағы сәтті тәжірибесі ипотекалық несиелендіру нарығын қалыптастырудың алғашқы кезеңіндегі қиындықтарға қарамастан оның тек қана экономикалық емес басқа да салалармен байланысты мәселелерді шешудің маңызды құралы болып табылатындығын көрсетеді. Ол белгілі бір дегейде жалпы экономикалық стратегия мен қоғамды ондаған жылдар алға дамыту бағытын анықтайды.
Жұмысты орындау барысында ақпараттық негіз ретінде отандық және шетелдік авторларының еңбектерін және статистикалық ақпараттар қолданылған.
Жобалық жұмыс кіріспе, тақырыпты теориялық аналитикалық тұрғыдан ашатын бөлімдер және қорытындыны қамтыған.
1 ИПОТЕКАЛЫҚ НЕСИЕЛЕНДІРУДІҢ ТЕОРИЯЛЫҚ НЕГІЗІ
Ипотекалық институттардың қажеттілігі мен пайда болу алғышарттары
Ипотека түсінігі дүниежүзілік қаржы экономика жүйесіне ежелгі Грециядан енген. Оны Архонт Солон (б.э.д. VI ғ.) енгізген болатын. Ал Солонның замандасы Драконт (б.э.д. 621 ж.) осы тұста әр түрлі жеке меншікке немесе оның басқа да қозғалмалы болігіне жасалынған қастандық үшін қатаң жазалау тәртіптерін енгізген. Солон б.э.д. 594 жылы өзінің жермен байланысты қарыздарға өзгерту енгізу, иесіз қалған мүлкті мұрагерлер қауымына өткізу қажетсіздігі туралы мұраға қалтру еркіндігі сияқты әйгілі реформаларын жүзеге асырды. Соның арқасына кез келген адам өз меншігінен өз бетінше кешү немесе мұраға қалтыру құқығына ие болды. Солон жеке меншікті (белгілі бір өлшемдегі жерді) мүлік ретінде өткізу үшін қарызгердің атымен бірге бұл жердің белгілі бір қарыз соммасының кепілі болып табылатындығын білдіретін қазық қағуды ұсынады және де ол ипотека деп аталады .
Ипотекалық институттың жаңадан даму кезеңі Рим империясиы тұсында басталды. Яғни алғашқы жүз жылдықта онда жеке тұлғалардың меншігінің келпілдігімен несие бертін ипотекалық мекемелер құрылды. Әсіресе император Антония Пия (б.д. II ғ.) тарапынан ипотекалық банктер үшін арнайы заңдар қабылданған. Сол кездін өзінде онда 50 шақты банкпен 800-ден астам айырбастау пункттері қызмет атқарған. Мемлекет ардайым ипотекалық несиелендіру жүйесіне қолдау көрсетіп келген. Соның негізінде әлеуметтік институттар кұрылған. Сондай-ақ, император Траян кезінде жетім - жесірлерге қолдау көрсету мақсатында сол кездегі ең төмен болып табылатын жылдық 5% ставкамен ипотекалық несие беруші қаржылық - қайрымдылық қорлар құрылған.
Негізінен ипотекалық институттар қысқа уақыт аралығында үш негізгі даму кезеңдерінен (яғни фидуция, пигнус және ипотека) өтті.
Фидуция - бұл сенім немесе сенім келісемі негізінде жүзеге асырылатын түбегейлі қамтамасыз ету формасы болып ежелгі рим ережелері негізінде қалыптасты және дамыды. Классикалық рим құқықтарының даму кезеңінде пигнус ( яғни латынша - жүзеге асырылмаған кепіл зат ) пайда болған, сосын ғана ипотека. Сондықтан да алғашқы несиелік келісім негізінде жүзеге асырылатын кепіл зат туралы келісім шарт тек қана қосымша болып табылатын еді.
Фидуцияның негізгі мәні ол бойынша келісім шарт жасалынуымен кепілдікке қойылған мүлік бойынша кретдиторлардың құқы ресми турде бекітілуі және де сол келісім бойынша кеплдіктің фидуцийға (яғни кредиторға) берілуі, әрі қарай егер міндеттеме толығымен және де өз уақтысында орындалатын болса кредитордың мүлікті өз иесіне қайтару міндетінен тұрады. Осылайша фидуция келісімі де өзінің даму кезеңінен өтті.
Фидуцияның алғашқы даму кезеңінде қарызгері қорғайтын ешқандай нақты бір инструмент көзге түспейді, яғни кредитор тікелей өзіне не тиімді болса соны, атап айтқанда, қаласа қарызгерден міндеттемені орындауын талап етті немесе кепілдікті өзіне қалтырып отырды. Кейінірек, кредитор үшін тиімді болып табылатын бұл артықшылықты жою мақсатында кепілзат туралы құжатқа ресми бұйрық енгізілді. Дегенмен, сонда да келісімді жүзеге асыру барысанда кредитор үшін пайдалы болып табылатын және де қарызгерге кері әсер ететін заңдылықтар сол күйінде қалды.
Ипотекалық институттың келесі даму кезеңі қарызгерді кредитордың өз бетінше әрекеттерінен қорғау арқылы өзінің айтарлықтай тиімді жақтарымен айырмаланады.
Пигнус келісімі (яғни пигнус кезеңіндегі кепілдік туралы келісім) кепілдікке қойылған мүлікті меншік ретінде емес керісінше тек қана қарызгер тарапынан міндеттемелердің орындалу кепілдігі ретінде пайдалануға беруді қарастырады. Сондай-ақ, қарызгер кредитордан кепілдікке қойылып жатқан мүлікті пайдаланбауды тек қана сақтауды талап ету құқығына ие болады. Сүйтіп, кредитор үшін тек қана бір шартты құқық яғни қарызгер өз міндіттемелерін орындамаған жағдайда ғана өз зияндарының орның толтыру үшін кепілдікке қойылған затты сату құқығы. Соның арқасында ғана кредитордың сатылған заттың өз иелігінде қалтыру мүмкіндігіне шек қойылды. Егер осындай жағадай күзетілсе, онда кредитор мүлікті сатудан түсткен пайдамен қарызгер миндеттемесінен артқан болігін толығымен оған қайтарып отырды. Келісімнің бұл түрі мұқият реттеліп отырды және де оған жатпағандары тек қана сот арқылы шешіліп отырылды.
Ипотекалық институттың пайда болуының сонғы сатысы сол кездегі саяси және экономикалық жағдаймен тығыз байланысты болып келеді. Басқаша айтқанда Римдегі құлиелену шаруашылығының әлсіреуі мен жерлердің жаппай жалға берілуі классикалық ипотекалық институттың пайда болуына әкелді. Дегенмен, сол кездегі заңдылықтарға сайкес қызмет көрсетіп жатқан құрылымдардың ешбірі еңбек құралдарына басқа ештеңесі жоқ ұсақ жалгерлермен жерлерін жалға берүшілердің арасында жасалатын мұндай келісімді кепілдендіру үшін сай келмеді. Осындай мәселені шешү арқасында кепілдіктің жаңа формасы жалгерлердің өз еңбек құралдарын жалға берүшінің меншігіне өткізбей-ақ оларды кепілдікке қою арқылы келісімге отыру пайда болды.
Кейінірек кепілдіктің бұл түрі оның басқа да түрлеріне атап айтқанда қозғалмайтын мүлік кепілдігіне де тарады. Осылайша, ипотекалық институттың пайда болуы біріншіден, кепілзат туралы келісім шартқа, екіншіден, қарызгердің өз міндеттемесін орындауын және де бұл міндеттеме орындалмаған жағадайда кредиторға кепілдікке қойылған мүлікті жузеге асыру арқылы өз шығындарын жабу құқығын беретін кепілдік туралы келісім шартпен байланысты болып келеді. Мұндай келісімдерді куәлендіру үшін алғашқыда қарызгер мен кредитор арасында жәй ғана келісім жасалынған. Кейінірек заңды күшке ие ресми және ресми болмаған құжаттар жасалынып отырылды. Сондай-ақ, үш және одан да көп куәгерлер қатысуымен жасалынған жеке құжаттар да сондай күшке ие болды. Сүйтіп ипотеканың классикалық бұл институты да өзінің даму кезеңінен өтті. Соның тұсында жақтардың келісімінсіз жүзеге асырылатын әр түрлі ресми ипотекалар енгізілді. Бұған заңды ипотека (яғни император бұйрығымен), инвестордың жасаған ипотекасы, салық төлемейтін адам мүлкіне жасалынатын фиска ипотекасы, яғни мұраға қалтырушының мүлігіне ипотека, куеуінің мүлігі негізінде алған әйелінің ипотекасы және т.б. жатқызылды.
Сосын ипотека бітіндеп орта ғасырлар заңдарында кездесе бастады.Атап айтқанда Германияда XVI - ғасырда құпия ипотека өмір сүрді. Еуропа мелекеттерінде ипотека екі түрлі сипатқа ие. Біріншіден ол тек қана қозғалмайтын мүліктерге қолданылады, екіншіден, екпілдікке қойылған мүлік кредитор емес суд арқылы жүзеге асырылады. Ипотека кредиторлар үшін қарыздарды төлету бойынша қарызгердің мүлігін өз қарамағына алмай-ақ, және басқа да кредиторлардың бәсекелестігінен қорғанудың ең дұрыс жолына айналып жатыр. Яғни орта ғасырлық кодекстерден бері келе жатқан анықтамасына көре ипотека - бұл табиғатынан ажырамас, ол тек қана одан пайда көрү құқығына негізделген[1].
"Hypoteka est tota in tota, et tota in qualibet parte" - яғни қашанда міндеттеме толығымен өтелмейінше қанағаттану құқығы сол ипотекаға қабылданған зат арқылы жузеге асырылады. Кепілдікке қойылған мүліктің бір бөлігінің сатылуы кредиторды ол бойынша міндеттемелерді толығымен талап ету құқығынан айырмайды. Ипотека қозғалмайтын мүлік негізінде жүзеге асырылып, оның иесі ауысуынан тауелсіз болған[2].
Қазіргі кезде Қазақстан Республикасында АҚШ, Германия және Малайзия мемлекеттерінің тәжірибесін ескере отырып жасалынған тұрғын үй ипотекалық несиелеу жүйесі қызмет етуде(сурет-1)[3].
Қазақстан Республикасындағы ипотекалық несиелеу жүйесінің құрылымы
Қазақстан Республикасындағы ипотекалық несиелеу жүйесінің құрылымы
Қазақстан Ипотекалық Компаниясы
Қазақстан Ипотекалық Компаниясы
Қайта қаржыландырушы ұйым
Қайта қаржыландырушы ұйым
Банктік емес ұйымдар
Банктік емес ұйымдар
Банктер
Банктер
Алғашқы несие берушілер
Алғашқы несие берушілер
ррр
Сурет 1. Қазақстандағы тұрғын үйді ипотекалық несиелеу жүйесінің құрылымы
Ипотекалық келісімдерге қатысушылардың құқықтарын қорғаудағы мемлекеттің орны ерекше болды. Айтарлықтай күрделі құрылымға ие болған келісімдердің тіркелуі кешіктірілген жүйе үнемі қадағалау мен бақылауды талап етті.
1.2 Ипотекалық несиенің ерекшеліктері мен ипотекалық банктердің негізгі қызметтері
Жер учаскелері ипотекасының ерекшеліктері ипотекалық несилендіруде ауыл шаруашылығына қатысты жерлер тек қана осы ауыл шаруашылығы өнімдерінің жүзеге асырылуы немесе оларды дамыту мен тікелей қатысты несиелік келісім шартты қамтамасыз ету үшін ғана тартылады. Қалалық құрылыс ережелеріне сәйкес ғимараттар мен құрылыстарды биіктетуге болмайтын жерлер ипотекалық несиелендіру объектісі болып табылмайды. Ауыул шаруашылығы саласында қызмет атқаратын кәсіпорындардың ұжымдық жалпы меншігіне тән жерлер бойынша ипотека тек қана сол ұжымның мүшесі болып табылатын тұлғаның үлесі ретіндегі белгілі бір көлемдегі жеріне жүргізілуі мүмкін.
Көлемін есепке алғанда жеке учаске ретінде қолдануға жарамайтын және мұндай категорияға жатпайтын жерлерге ипотека жүргізілмейді.
Жер учаскесін ипотекалық несиелендіру және кепілхат бойынша келісім шартқа сайкес кепілдікті ұстаушы болып ҚР Ұлттық Банкі тарапынан ипотекалық операцияларды жүргізүге рұқсаты бар банктер табылады.
Кепілдік беруші меншігіндегі кепілдікке қойылған жерде орналасқан немесе соған салынатын ғимараттар мен құрылыстарда сол жер мен бір уақытта кепілдікке қойылуы мүмкін.
Ал егерде кепілдік беруші меншігіндегі кепілдікке қойылған жер учаскесінде орналасқан ғимараттар мен құрылыстар кепілхатта қарастырылмығын болса, онда сол келісім бойынша кепілдік ұстаушы тарапынан қарызгердің төлем қәбілетсіздігіне байланысты мүлікті жүзеге асыру жағдайында кепілдікке қойылған жер иесі онда орналасқан ғимараттар мен құрылыстарды пайдалануға қәжетті солар орналасқан шамадағы жер көлемін пайдалану құқығын өзінде сақтайды.
Егерде ипотеалық несиелер бойынша міндеттемелер өз уақтысында өтелмесе немесе қарызгер тарапынан басқа да қәтеліктерге жол берілсе оның иелігіндегі жер учаскесі иелігінен алынып қойылуы мумкін және де бұл процесс қарыздың орнын толтыру деп аталады.
Кәсіпорын ипотекасының ерекшеліктері. Кәсіпорын ипотекасының объектісі болып жалпы бірыңғай мүліктік комплекс ретінде кәсіпорынның өзі табылады. Заңды тұлға ретінде кепілдікке қойылған кәсіпорынның мүлігіне материалды және материалды емес активтер, оның ішінде: ғимараттар мен құрылыстар, құрал жабдықтар, инвентарь, шикі заттар мен дайын өнімдер, талап ету құқығы, патант, және т.б. құқықтары мен қарыздары да жатады. Сонымен бірге кәсіпорынның кепілдікке қойылған мүлігінің құрамына алынбаған табыстары, сатып алған мүліктері, кәсіпорынның өз мүліктерін жақсартуға жұмсаған қаражаттары, сондай-ақ, ипотекалық келісім мерзімі аралығында алған қарыздары да жатады. Кәсіпорынның кепілдік туралы келісімінде кепілдік ретінде оның барлық активтері немесе баланс активінің бір бөлігі де көрсетілуі мумкін.
Кәсіпорынның ипотекалық несие бойынша кепілдікке қою кәсіпорын мүлкінің иелерінің толық келісімі немесе өкілетті органның шешімі негізінде жүзеге асырылады. Ал егерде осы талаптардың орындалуының бұзылуымен ипотекалық келісім шарт жасалынған болса ол жарақсыз деп есептелінеді.
Кәсіпорын ипотекасы оның активтері көлемінің жартысынан кем болмаған сомадағы ақшалай қаражатпен қамтамасыз етілуі мүмкін.
Банкроттыққа ұшырап жатқан немесе ликвидациялау және қайта құру туралы шешім қабылданып жатқан кәсіпорынды ипотека бойынша кепілдікке қоюға жол берілмейді[4].
Ипотекаға кепілдікке қойылған мүлік құрамы мен құнының бағасы кәсіпорын мүлкін толық инвентаризациялау арқылы анықталады. Инвентаризация актісі, бухгалтерлік баланс және кәсіпорынның мүлкінің құрамы мен құны туралы тәуелсіз аудитордың қортындысы міндетті турде кепілхатқа тіркелуі қәжет. Егерде кепілхатта көрсетілген кәсіпорын активінің жалпы соммасының көлемі өзгермейтін болса, онда кепіл берушінің кәсіпорын мүлкінің құрамын өзгертуге, сатуға, ауыстыруға, жалға беруге, қарызға беруге және т.б. құқығы бар. Сондай-ақ, бұл ипотекалық келісім шарттың басқа да шарттарын бұзбайды. Тұрғын үй мен пәтер ипотекасының ерекшеліктері. Тұрғын үй ипотекасы үй немесе пәтер сатып алу үшін, күрделі жөндеу жүргізу үшін, құру немесе қайта құру үшін, берілген несиені қайтаруды қамтамасыз ету үшін жузеге асырылады. Егерде тұрғын үй немесе пәтер иесінің басқа да пәтері немесе үйі болса және де ол пәтер иесінің отбасы мүшелерімен бірге өмір сүруі үшін толық қанағаттанарлы дәрежеде және жеткілікті көлемде болса, онда ол ипотека объектісі бола алады. Тұрғын үйдің бір бөлігін құрайтын бөлме ипотекалық несиенің объектісі болып табылмайды. Ипотекаға тек қана кепілдікке берушінің мүліктік құқығындағы тұрғын үй немесе пәтер қойылуы мүмкін.
Тұрғын үй немесе пәтерде келісім және жәлгерлік келісім шарт негізінде немесе басқа да заңда қарастырылған шарттар негізінде онда тұрып жатқан адамның тұрғын үйдің немесе пәтерлердің аукционда сатылуына байланысты одан көшірілуіне негіз болып табылмайды. Басқаша айтқанда олармен тұрғын жай туралы келісім, жалгерлік немесе басқа да келісімдер өз күшінде қалады. Мұндай адамдар өздері орналасып алған осындай тұрғын немесе пәтерлерді жеңілдіктермен сатып алу құқығына ие болады.
Егерде басқа да шарттар қарастылрылмаған ипотекалық несие бойынша келісімде қарастырылмаған болса кепілдік беруші кепілдік ұстаушының (кредитордың) келісімімен тұрғын үйдегі бос бөлмені (пәтерді) жалға беруге құқылы.
Бірақ, ол кепілдік ұстаушының келісімінсіз де сондай пәтерді жалға бере алады егерде жалгер мен жасалынатын келісім мерзімі несиені қайтару мерзімінен бұрын бітетін болса.
Ипотекалық банктер қозғалмайтын мүлік кепілдігімен ұзақ мерзімді несиелер беретін қаржы несие институты болып табылады. Ипотекалық несиелердің салыстырмалы ұзақ мерзімге берілуіне байланысты ол бойынша пайыздық төлемдер мен негізгі қарыз сомасының бір бөлігінен құралатын ай сайынғы төлемдерді ағымдағы табыстар есебінен өтеуге мүмкіндік беретін қаржыландырудың тиімді және қолайлы тәсілі болып табылады. Мысалы, жалға берілген үйдің құрылысын қаржыландыру жағдайында несие бойынша міндеттемелер арендалық төлемдер есебінен өтелуіп отырылуы мүмкін.
Ипотекалық банктер берілетін несиелер үшін қәжетті құралдарды кепіл хаттарды шығарып сату арқылы тартады. Олар өз иесіне тұрақты пайыздар негізінде табыс әкелетін банктің қарыз міндеттемелері болып табылады. Шығарылытын кепілхаттар банк тарапынан берілетін және кепілдендірілген ипотекалық несиелер мен қамтамасыз етіледі.
Банк тарапынан шығарылатын құнды қағаздар ипотекалық несиелермен қамтамасыз етілуіне байланысты банктер кепілзат түрін таңдауда және несие көлемін белгілеуде қатаң ережелерге бағынуға міндетті. Заң бойынша несиелер тек қана иемденушісіне тұрақты табыс түсіретін жер учаскесі кепілдігімен берілуі мүмкін. Сондай-ақ, берілетін несие сомасы жер учаскесінің мұқият есептелген құнының (кепілдік құнының) 60 % - нан аспауы керек.
Кепілдіктің құнын есептеу үшін әрбір ипотекалық банкте банк басқармасы тарапынан ітелінген және мелекеттік қадағалау органдарымен расталған арнайы инструкциялар қолданылады.
Банктің өз клиентіне ұсынуы мүмкін несиенің шарты кепілхаттарды шығарып сату мен құнды қағаздар нарғындағы жағдайға байланысты болып келеді. Кепілхаттар әдетте биржадағы қарыз міндеттемелерінің курсы негізінде өз номиналынан төмен бағамен сатылады. Бірақ, сату курсы банктің кепілхаттарды сатудан түскен таза пайдасына сәй келмейді. Мұндағы басты мәселе банктердің өз құнды қағаздарын басқа несие несие институттары яғни коммерциялық банктер арқылы сатуға мәжбүр болып жатқандығында. Әрине, көрсеткен мұндай делдалдық қызметі үшін ипотекалық банк оларға "бонификация" деп аталатын сыйақы төлейді, яғни ол келесідей көрініске ие:
Таза пайда = сату курсы - бонификация
Кепілхаттарын шығару арқылы банктер эмиссияның барлық екзеңінде олар бойынша тұрақты пайыздар төлеу міндеттемесін алады. Бұдан басқа банктің ағымдағы шығындары да болады. Сондықтан, проценттік ставка тек қана құнды қағаздарды ұстаушыларға төленетін пайыздарды ғана емес сонндай-ақ, банктің ағымдағы шығындарын да жабуы тиіс.
Ипотекалық банк кепілхаттар бойынша пайыздық төлемдерін олардың қолдану мерзімі біткенге дейін өзгертпегеніндей өзінің қарызгерлеріне несиелік төлем бойынша тұрақты пайыздар бекітуі мүмкін.
Міне осындай ерекшеліктірі арқылы кепілхаттарды сату есебінен берілетін несиелер жийнақ немесе басқа банктер тарапынан берілетін несиелерден айырмаланады.
Қазіргі кезде кепілхаттар 10 жыл мерзімге шығарылуда. Жаңа эмиссия алдында құнды қағаздар нарығындағы жағдайға сәйекс несиелердің берілу шарттарына өзгертүлер енгізіледі. Егерде кепілхат бойынша пайыз төмендейтін болса, сәйкесінше несие бойынша проценттер де төмендейді. Дегенмен, тәжірибеде банкпен берілетін несие үшін талап етілетін пайыздар қарызгерлер тарапынан түсінбестікпен қарсы алынады, өйткені олар бұл пайыздардың немен байланысты екендігін толық түсініп жетпейді. Оның үстіне банк ұсынған несиенің және оған белгіленген проценттік ставка бойынша оның берілу шарттарын дайындауға міндетті болып табылады және де ол құнды қағаздар нарғындағы болуы мүмкін теріс өзгерістерге қарамастан оларды өзгертүге құқығы жоқ.
Ұсынылған несиені беру үшін банк өзі шығарған кепілхаттарын сатуы қажет. Басқа жағынан алып қарағанда ипотекалық несие лезде берілмеуі мүмкін, ал пайыздарды банк тек қана несиені берген соң ғана ала алады. Осы несие бойынша өтелетін проценттер мен кепілдік хаттары бойынша өтелетін төлемдер арасындағы уақыт айырмашылығын толтыру үшін банкке айлық 0,25 % - ын құрайтын несиені бергендігі үшін төленетін төлем қәжет.
Ипотекалық банктер қарызгерлерге несиені жедел түрде өтеү құқығын тек қана проценттік төлемдерді өтеу бойынша келісілген мерзім біткен соң ғана береді. Жалпы проценттік төлемдерді өтеу мерзімі 10 жылдан кем болмайды, яғни кепілдікхаттарын пайдалану мерзімімен бірдей етіп бекітіледі. Өйткені, егер қарызгер несиені алуымен кері қайтару құқығына ие болған жағдайда банк несие бойынша проценттердің қарызгер тарапынан өтелмеуіне байланысты құнды қағаздар иелеріне проценттік төлемдерді өтей алмау сияқты қиындықтарғы тап болатын еді. Осындай жағдайларды ескере отырып банктер ипотекалық несиелерді беруді жинақ банктерімен біріге отырып жүзеге асырады. Бұл ынтымақтастық құрылысты бірлесе отырып қаржыландыру бағдарламасы немесе ипотекалық несиенің берілуі оны жинақ банкі арқылы өтеу сияқты шарттар негізінде көрініс табады. Алғашқыда ипотекалық несие, сосын жинақ банкінің несиесі беріледі. Ипотекалық несиенің өтелуі 15-20 жылға созылады және бұл уақыт мерзімі ішінде жинақ банкінің несиесі өтелініп болады.
Екінші жағдайда ипотекалық несиенің өтелуі оның жалпы сомасының 30% - ын не жинақ банкімен келісімге отыру құқығын беру есебінен созылады. Сүйтіп, ипотекалық несие ұзағымен 10-15 жыл ішінде толық немесе бөлшектеп жинақ банкімен жасалынған келісім негізінде өтеледі. Егер өтеу үшін қәжетті сома толық болмаса ипотекалық несиенің мерзімі ұзартылуы мүмкін.
Ипотекаллық облигациялар банктердің артықшылығы бар ипотека және ипотекалық міндеттемелерімен қамтамасыз етілген тұрақты проценттер төленіп отырылатын қарыз міндеттемелері болып табылады. Ол ұзақ мерзімді құнды қағаз болып және осы мерзім ішінде ұстаушысын тұрақты капиталымен қоса белгілі мөлшерде пайдамен де қамтамасыз етіп отырады.
Басқа құнды қағаздар сияқты кепілхаттар да (ипотекалық облигациялар) биржада айналымға түседі және де банктер олардың кепілдігімен несие бере алады. Егер қаражат қәжет болса оларды төмен биржалық курспен сату емес кепілдікке қою ұсынылады.
Барлық кепілдікке байланысты құқықтар мемлекет тарапынан сенім білдірілген тұлға бақылауы астындағы арнайы регистрге енгізіледі және де сол тұлғаның қол қоюымен кепілхаттағы қәжетті жабу сомасы расталады.
Кепілхаттар әр түрлі өзіндік ерекшеліктермен шығарылады. Олармен бірге купондар кітапшасы да шығарылады. Ол төленетін проценттер суммасымен оның уақты көрсетілген бірнеше парақтардан тұрады, және де оларды көрсету арқылы оның ұстаушысы онда көрсетілген сумманы ала алады. Проценттердің өтеліну уақытын ұмытып немесе өткізіп жібермеу үшін олардың уақтылы өтелуін қамтамасыз етіп отыратын ипотекалық немесе басқа да банктерде кепілхаттарды сақтау ұсынылады.
Купондардың өз уақтысын көрсетіліп отырылуы үлкен маңызга ие. Өйткені, олар бойынша проценттер төленіп басталғаннан 4 жыл кейін оларды алу құқы тоқтатылады. Қазірде банктер тек қана депозиттік сертификаттарды шығаруда. Ол өз ұстаушысына компанияның ипотекалық несие және кепілдік хаттар бойынша басқарушысының яғни кепілхаттар эмитентінің қызметін бір тұлға қызметі ретінде қарастыра отырып кепілдік хаттарды иемденүге құқық беретін құнды қағаз болып есептеніледі.
Бұл жүйенің тиімділігін қамтамасыз ету онің келесідей негізгі құрылу және қызмет ету принциптерін сақтаумен байланысты болып келеді(сурет-2).
Сурет 2. Ипотекалық несиелеу жүйесінің тиімділігін қамтамасыз ету және қызмет ету принциптері
Ипотекалық банк тарапынан шығарылған облигациялардың жалпы суммасы әр уақытта ипотекалық несие арқылы жабылып отырылуы керек.
Кепілдікке қойылған мүлік құнының тек қана 60-70% облигацияны қамтамасыз ету үшін тартылуі мүмкін.
Облигацияларды жабуға қызмет ететін барлық активдер кепілдікке қойылған объектінің сипатын, несиенің номиналды сомасын, процент ставкасын, негізгі қарыз бойынша төленетін соманы, кепілдіктің сомасын, кепідікті пайдалану жолдарын көрсететін арнайы регистрлерге енгізіледі[5].
Банктың банкроттық жағдайында облигация устаушыларының өз шығындарын банк міндеттемелері есебінен жабу артықшылықты құқығы болады. Ипотекалық банктер жоғары тәуекелді операцияларды жүзеге асырмайды. Дүниежузілік банктік практикада ипотекалық банктердің қызметі үстінен қатаң қадағалау жүргізіліп отырылады. Атап айтқанда банк балансы, рентабельдігі, меншік капиталының артып отыруы, бекітілген нормативтердің орындалуы, проценттік ставка саясатына, ішкі және сыртқы аудиттік тексеруіне бақылау жасалынын отырылады. Бақылаудың құрылымдық объектісі болып жабу принципінің сақталынуы табылады. Бұл үшін әрбір банкке бақылау органы тарапынан кепілдікпен жабудың қамтамасыз етілуімен хабардар етіп отыратын тұлға (фидуциарий) тағайындалады. Фидуциарий жабудың жеткіліктілігімен мәліметтердің жабу регистріне енгізудің дұрыстылығына бақылау жасап отырады. Сондай-ақ, кепілдік хаттарының жабылуы бойынша қәжетті сертификаттармен қамтамасыз етеді. Оған кепіл хаттарды шығарумен байланысты барлық құжаттарды тексерү үшін құқық беріген. Әдетте шығарылған кепілхат төлемындегі банк меншік капиталының үлесі де реттелінеді.
Қазақстан Республикасының ипотекалық несиелеу жүйесі шетел тәжірибесін негізге алып құрылған болатын. Ипотекалық қатынастар жүйесі ипотекалық бағалы қағаздар элементін қоса отырып, инвестициялық ресурстарды жұмылдыруға, сондай-ақ оларды мейлінше тиімді бағыттар бойынша пайдалануға мүмкіндік береді.
1.3 Шетел тәжірибесіндегі ипотекалық несие
Дамушы елдерде ипотекалық кредит өте кең тараған жəне ол экономиканың өсуін жəне оның тұрақтылығын көтертін ықпал етуші ажырамас қаржы құралы болып табылады. Іс-тəжірибе көрсетіп отырғандай, ипотекалық кредит ең бірінші, өз экономикасын секъюритизация көмегімен кері қаржыландырудың тиімді жүйесі аясында ұйымдастырған елдерде мейлінше қомақты ауқымға ие болуда. Нақты осындай механизмдерді қолдану кезінде көптеген елдердің банк жүйесінде өз уақытында ұзын ақша деп аталатын қарқынды ағынды тудырды, бұл ипотекалық кредит беру көлемін қомақты түрде ұлғайтты, осы банк жүйелерінің өтімділігі мен сенімділігін кеңейтті. Сонымен қатар кері қаржыландырудың негізгі жүйесінің ерекшелігі экономиканы дамытудың ұзақ мерзімді перспективалары үшін маңызды инвестициялауға арналған мейлінше кірісті болмаса да, тəуекелі шағын бағалы қағаздар рыноктарының болуы болып табылады. Ипотека термині алғашқы рет біздің эрамызға дейінгі VI ғасырдың басында Грецияда пайда болды.
Қосымша қаржы түрлерін қолданылатын кезде, сұраныс та өседі. Іс жүзіндегі тұрғын үйге деген тапшылықпен байланысты елімізде жедел сұраныс деген өте көп. Зерттеу компанияларының деректері бойынша Қазақстанда тұрғын үйге деген ықтимал сұраныс сақталуда. Біздің елімізде тұрғын үймен қамтамасыз ету орта есеппен 1 адамға шаққанда 18 шаршы метрді құрайды. АҚШ бұл көрсеткіш - 65 шаршы метрге, Австрия мен Францияда - 38 шаршы метрге, ал Украинада - 23 шаршы метрге, Ресей мен Молдавада - 22 шаршы метрге, Қырғызстанда - 14 шаршы метрге, Азербайжанда -- 13 шаршы метрге тең.
Ипотеканың мейлінше ауқымды екінші анықтамасының өмір сүруіне қарамай жəне ипотекалық кредит беру жүйесінің басқа блоктарының сөзсіз маңыздылығына ден қойып, қанша дегенмен оның негізін тікелей кредиттік қатынастар құрайтынын ұмытпаған жөн. Осыған байланысты ипотекалық кредит беруді ипотекалық активтерді беру, қызмет көрсету, сату жəне секьюритизациялау жөніндегі бірнеше рыноктарда пайда болатын қатынастар жүйесі ретінде қарау мейлінше дұрыс болар еді. Рыноктық қатынастар жүйесіндегі ипотека туралы тек осындай кешенді көзқарас ипотекалық рыноктың бүгінгі даму деңгейіне мейлінше барабар болып табылады. Əрбір елде ипотекалық кредит беру институттар жүйесінің институционалдық құрамы маңызды түрде дифференциацияланған[6].
Əлемдік практикаға көңіл бөле отырып, қазіргі ипотекалық кредит беру институттар жүйесінің мынадай айырықша ерекшеліктерін бөліп айтуға болады: - жүйе аясында əртүрлі меншік нысанды ипотекалық институттар (мемлекеттік, қоғамдық-жеке) ұсынылған, сонымен қатар мемлекеттік ипотекалық институттардың рөлі бірте-бірте төмендеуде; - банктік жəне банктік емес ипотекалық институттар бар; - ипотекалық операциялармен арнайы, сондай-ақ əмбебап (көптеген елдерде соңғысының рөлі өсуде) банктер де айналысады; - кейбір ипотекалық институттар ипотекалық кредит берудің тек бір ғана бағытына (мысалы, тұрғын үй ипотекасымен) мамандандырылған, басқалары операцияларды ипотекалық кредит берудің барлық рыногында жүргізеді; - ипотекалық кредит беру рыногындағы ипотекалық институттардың жеке топтарының үлесі көбіне, осы рыноктағы операциялардың дамуы қалыптасып отырған бəсекелестікпен, жылжымайтын рынок субъектілерінің, сондай-ақ мемлекеттік басымдықтардың қажеттіліктерімен анықталады; - қазіргі уақытта ипотекалық жəне басқа қаржы институттарымен, оның ішінде сақтандыру мекемелерімен байланыс жəне өзара қарым-қатынас өсуде, бірлескен қызмет жəне өзара операциялар саны өсуде; - соңғы он жылда ипотекалық кредит беру рыногында əр ел үшін дəстүрлі ипотекалық кредиторлар мен осы рынокқа жаңадан келген ипотекалық мекемелер арасында бəскелесу күресінің күшейіп отырғаны қадағалануда, нəтижесінде ипотекалық несие құны біршама төмендеді, сондай-ақ ипотекалық кредит беру институттарының пайда алу нормасы қысқарды (қазіргі уақытта 1,5% шамасын құрайды).
Көптеген елдерде мемлекеттің рөлі ипотекалық кредит беру жүйесін дамытудың жалпы стратегиясын анықтаумен, ипотекалық рынок субъектілерінің қызметін қадағалау жəне бақылау функцияларын орындаумен өлшенеді; осы жүйе ара-арасында мемлекеттік əлеуметтік саясаттың делдалы ретінде пайдаланылады. Ипотекалық кредит беруді ұйымдастырудың жалпы моделдеріне қатысты сөз болғанда, негізінде олар үшеу, жəне олар ең бастысы ипотекалық кредит беру ресурстарын қалыптастыру принциптері бойынша айырмашылыққа ие болады: - депозиттік механизм (жинақ жүйесі); - банкке салынатын парақтар шығарылымын (облигациялық типті бағалы қағаздар) есебінен ипотекалық кредиттерді дербес кері қаржыландырған кездегі бір деңгейлі модель; - Депозит механизмінің (жинақ жүйесі) негізгі оқшау белгісі жұмыс істеу принципі болып табылады. Мұндай принцип кезінде кредиттік ресурстардың жиынтық портфелі ашық капитал рыногында заемға берілмейді, тек мақсаткерлік бағытта депозиттік жинақтау принципі бойынша болашақ заемшылардың жинақтарын тарту есебінен қалыптасады. Құрылыс жинақ жүйесі үшін ресурстар көзі азаматтардың салымдары, тұрғын үй заемдарын пайдаланғаны үшін заемшылар төлемі, сондай-ақ егер заемшы белгілі бір кезең ішінде өз есебінен белгілі бір соманы (келісім-шарт жинақтарының классикалық нысаны - құрылыс-жинақ кассасы) салған жағдайдағы құрылыс-жинақтары туралы келісім-шартқа сəйкес төленетін мемлекеттік сыйлықақы болып табылады. Пайыздық ставкалар (салымға, сондай-ақ кредитке) келісім-шарттың қолданылуының барлық мерзімі аралығына белгіленген. Кассалардың рыноктық ставкалардан төмен деңгеймен кредит беру мүмкіндіктері бар, өйткені өздері қаражатты мейлінше төмен пайызбен тартады. Құрылыс-жинақ кассаларының салымшылары жəне заемшылары касса мүшелері болып табылатын тура сол адамдар болып табылады. Депозиттің төмен кірістілігі - төменгі ставкамен кредит алу құқығын беретін өзінше бір төлем болып табылады. Кредит бойынша пайыздық ставкасының жоғары еместігінен ай сайын төлем жасау сомасы шамамен ай сайынғы жинақтық жарнасы сияқты болады.
Сөйтіп, кредит беруді қаржыландыруға қаражат тарту мынаған негізделеді: - қаржыландыру капитал рыногына қатысты болмайды; - несие бойынша пайыздық ставка ең басында белгіленеді жəне жоғары болып табылмайды, сондықтан салымшы үшін (бастапқыда - депозит ұстаушы үшін) пайыздың ауытқуынан тəуекел болмайды; - кредитордың жасайтын төлем мөлшері бастапқыда белгіленеді. Кепілдік қағаздар - (ипотекалық облигациялар) - кредиттік институттарға жылжымайтын мүлікпен қамтамасыз ету салған ипотекалық кредиттік институттардың борыштық міндеттемелері болады. Кепілдік қағаздар жүйесі үшін кепілдік қағаздар эмитентінің, кредитордың, ипотекалық кредиттерге қызмет көрсететін компания басқарушысының жəне бір адамның атындағы кепілдік қағаздардың (ипотекалық банк) функцияларын біріктіру сипаты бар. Осы жүйені тиімді қамтамасыз ету оны құрудың жəне жұмыс істеуінің мынадай негізгі принциптерін сақтауға қатысты болады: - кепілдік қағаздар эмиссиясына алушыларға белгілі бір талаптар қойылатын арнайы лицензия қажет; - ипотекалық институт шығарған барлық кепілдік қағаздарының көлемі кез-келген сəтте ипотекалық несие арқылы жабылуы тиіс; - салынған мүліктің тек қана 60-70 %-ы кепілдік қағаздарын жабушы ретінде тартылуы мүмкін; - кепілдік қағаздарын жабушы ретінде қызмет ететін барлық активтер арнайы тіркелімге енгізілуі тиіс; - эмитент банкрот болған жағдайда кепілдік қағаздарын ұстаушы өз міндеттемелері бойынша өтем жасауға артықшылықты құқығы бар; - активтер, пассивтер жəне ипотекалық кредиттік операциялармен жəне кепілдік қағаздарын шығарумен байланысты қызмет эмитенттің өзге қызметінен қатаң түрде оқшаулануы тиіс; - осы бағалы қағаздардың жоғары өтімділігі қамтамасыз етілуі мүмкін салада кепілдік қағаздардың болуы, олардың инвесторларға ашық болуы. Кепілдік қағаздар жүйесін құру жəне жұмыс істеуінің маңызды принциптерін сақтаған кезде ол мейлінше сенімді болып табылады.
Мұндай жүйелер Еуропада - Данияда, Швецияда, Канадада, Германияда, Австрияда, Нидерландыда, Ұлыбританияда, Финляндияда, Францияда жəне Испанияда басым болып табылады. Кепілдік қағаздар пұлымен қамтамасыз етілген бағалы қағаздар эмиссиялау жолымен ипотекалық несиелерді кері қаржыландыру процесінде секьюритизация деп аталды (securities - бағалы қағаздар) жəне бірінші рет АҚШ-та қолданылды жəне қазіргі уақытта негізгісі болып табылады. Секьюритизация механизмі тəртіп бойынша ипотекалық кредитор мен бағалы қағаздар эмитентінің (ипотекалық кредит беру үшін ресурстарды қамту мақсатында) функцияларын шектеуді айыруды болжалдайды. Осындай шектеуден айыру бастапқы ипотекалық кредит берушіге баланстан ұзақ мерзімді ипотекалық кредиттерді жоюға, олардың өтімді активтерін ауыстыру есебінен өз өтімділік көрсеткіштерін жақсартуға мүмкіндік береді; ипотекалық кредит беру барысында пайда болатын өз тəуекелдерін төмендетуге (осы процестегі субъектілердің арасында қайта бөлуді жасайды); кредиттік операциялар көлемін өсіру. Секьюритизацияға стандартты сипаттамалары бар бір типті ипотекалық несиелер жатқызылады (ең бастысы тұрғын үй несиелері)[7].
Бастапқы кредитор ұжымдық кепілдігі бар ипотекалық қаржы құралдарын шығару жолымен ипотекалық кредит беру үшін аккумуляцияланатын ресурстармен айналысатын мамандандырылған ұйымдардың оған тиесілі міндеттемелерін сатады. Бағалы қағаздардың сенімділігін көтеру үшін резервтік қорлар құрылуда, заемшылар кредиттері бойынша өз міндеттемелерін орындамаған жағдайда инвесторларға қажетті төлемдерді жүзеге асыратын сақтандыру компанияларын секьюритизация процесіне тарту іс жүзіне асырылуда. Көптеген елдерде секьюритизация процесін ұйымдастыру кезінде ипотекалық несие берудің қайталама рыногында мемлекет атынан операция жасайтын ірі мемлекеттік жəне жартылай мемлекеттік ұйымдар белсенді түрде қатысады. Соңғы он жылдықта секьюритизация механизмі (нақты талаптарға бейімделген) əлемдік практикада мейлінше кең таратылу үстінде болды. Қайталама рынок аясында ипотекалық кредиттерді секьюритизациялау жолымен кері қаржыландыру ипотекалық кредит институтының активтерін басқарудың мейлінше оңтайлы əдісі болып табылады. Бірақ белгілі бір объективті шектеулер бар. Сөйтіп, осы қайта қаржыландыру мехнанизмін қолдану мынадай: - cтандартты емес ипотекалық несиелерге қатысты мүмкіндік жоқ; - ипотекалық рыноктың кеңейтілген инфрақұрылымын құру талаптары кезінде, мемлекеттің белгілі бір ықпал етуі кезінде жəне қайталама рынокта айналысқа түсіп отырған бағалы қағаздар эмиссиясын барынша төмен ішінара бақылау кезінде қамтамасыз етіледі; - тұрақты экономика, сенімді кредиттік-қаржы жүйесі, жоғары дамыған қор рыногы, мемлекеттің қолдау талаптары болған жағдайда мүмкін болады. Кредиттік ресурстарды жұмылдыру жəне кредит берудің өзін ұйымдастыру процесінде əртүрлі принципті тəсілдердің барлығына қарамай, жалпы жоғарыда қаралған моделдер үшін ортақ нəрсе, ол олардың іс жүзіндегі жұмыс істеу процесіне мемлекет осы қызметті құқықтық, лицензиялау жəне қаржылық реттеуді, мемлекеттік кепілдік беруді қосқанда күшті жəне жан-жақты қолдау көрсетуі керек. Ипотекалық кредит беру жүйесін сəтті қалыптастыру жəне дамыту мемлекеттің ұлттық ипотекалық жүйені дамытуға жəне тікелей қолдау көрсетуге бағытталған белсенді саясаты арқасында мүмкін болады. Осы тұжырым өтпелі экономикасы бар елдерде ұлттық ипотекалық кредит беру жүйесін қалыптастырудағы мемлекеттің рөлін дұрыс түсіну үшін маңызды.
Əлемдік тəжірибе көрсетіп отырғандай, ипотекалық кредит беру жүйесін дамытуға жəне қалыптастыру саласында экономикалық саясатты жүргізу əдістерін методологиялық жағынан мынадай əдістерге бөлуге болады: өз кезегінде мынадай əдістерге бөлінетін жалпы реттеу: - кредиттік-ақша саясаты - өндірістің жиынтық көлемін, жұмыспен қамтылуды жəне кері қаржыландыру (есептік) ставкасын реттеу арқылы баға деңгейін реттеу, ашық рынокта мемлекеттік бағалы қағаздармен операциялар жүргізу, коммерциялық банктердің резервтер нормасын реттеу мақсатында ақшалай ұсыныстарды өзгерту. - салық саясаты - ипотекалық заемшылардың, кредиторлардың жəне инвесторлардың ипотекалық қағаздармен операциялар жасауын ынталандыруға бағытталған жəне жекелеген салықтарды төмендету жəне жою үшін жасалады; Ипотекалық кредит беру рыногы үшін ғана сипаты бар арнайы əдістер, атап айтқанда: - қайталама рыноктың операторлары - арнайы ұйымдарды дамыту үшін (АҚШ, Канада) оларды құру жөнінде бастама көтеру; - пайыздық ставкаларды тікелей реттеу; - кредит есебінен заемшыларды ынталандыру: ипотекалық кредиттер бойынша ставкаларды субсидиялау, бірінші жарнаны төлем жасау субсидиялары, жинақталған қаражат бойынша сыйлықақылар (Германия, Франция, Австрия жəне басқалар); - бюджет қаражаты есебінен ипотекалық кредит беру бағадарламасын жүзеге асыру (Испания, Индия жəне басқалар)[8].
Қазақстан əлемдік қаржы жүйесіне интеграциялана отырып жəне əлемдік бизнес-қоғамдастықтың толыққанды мүшесі бола отырып, батыста мақұлданған бизнес нысандарын жергілікті талаптарға бейімдеп дамытады. Ипотекалық кредит беруге қаражатты қамтудың депозиттік механизмінің тəжірибесі Қазақстан Республикасындағы тұрғын үй құрылыс жинақтары туралы Қазақстан Республикасының Заңында көрсетілді жəне соған сəйкес Қазақстанның тұрғын үй құрылыс жинақ банкі құрылды. Жұмыс істеп отырған тұрғын үй құрылыс жинақ жүйесі жеке жəне заңды тұлғалардың қаражаттарын банктік салымдарға тартуға жəне осы жинақтар есебінен салымшыларға несие беруге негізделген тұйықталған тұрғын үй құрылысын қаржыландыру жүйесін білдіреді. Тұрғын үй жинақ жүйесі дамыған қаржы рыноктарының болуын талап етпейді ... жалғасы
Сіз бұл жұмысты біздің қосымшамыз арқылы толығымен тегін көре аласыз.
КІРІСПЕ
3
1
ИПОТЕКАЛЫҚ НЕСИЕЛЕНДІРУДІҢ ТЕОРИЯЛЫҚ НЕГІЗДЕРІ
5
1.1
Ипотекалық несиелеудің қажеттілігі мен пайда болу алғышарттары
5
1.2
Ипотекалық несиенің ерекшеліктері мен ипотекалық банктердің негізгі қызметтері
8
1.3
Шетел тәжірибесіндегі ипотекалық несие
13
2
ҚАЗАҚСТАН РЕСПУБЛИКАСЫНДАҒЫ ИПОТЕКАЛЫҚ НАРЫҒЫНЫҢ ЖАҒДАЙЫН ТАЛДАУ
18
2.1
Қазіргі кездегі Қазақстандағы ипотекалық несиелендірудің жағдайы
18
2.2
Қазақстан Республикасындағы екінші деңгейлі банктердің ипотекалық несиелеу қызметіне талдау
23
2.3
Қазақстан Ипотекалық Компаниясы ИҰ АҚ-ның қызметіне талдау
27
3
ҚАЗАҚСТАН РЕСПУБЛИКАСЫНДАҒЫ ИПОТЕКАЛЫҚ НЕСИЛЕНДІРУ ЖӘНЕ ОНЫҢ ДАМУ БОЛАШАҒЫ
32
ҚОРЫТЫНДЫ
37
ҚОЛДАНЫЛҒАН ӘДЕБИЕТТЕР ТІЗІМІ
39
КІРІСПЕ
Ипотекалық несие - бұл батыс елдерінде жоғары қарқынмен дамып келе жатқан қаржы нарығының бағыттарының бірі болып табылады. Қазірде мамандар ежелден келе жатқан қозғалмайтын мүлік бойынша пәтер маселесін шешудің бірден бір перспективті жолы ретінде ұзақ мерзімді ипотекалық несие жүйесін дамытуды есептейді.
Шетел тәжірибесінен белгілі болғандай егер, мемлекет тарапынан дұрыс және тиімді саясат жүргізілетін болса, ипотекалық несие өзін - өзі қамтамасыз ететін және де бұл нарықтың белгілі бір дәрежеде дамуына әкелетін жүйеге айналады.
Жобалық жұмыстың өзектілігі - тұрғын үй нарығының дауымен олардың құрылуы әрқашанда экономикалық өсүдің негізі болып табылады.
Біріншіден адамдар өздерінің өмір сүру жағадайын жақсарту, тамақ-ас, киім кешек және т.б. үшін ең алдымен баспана құру мәселесін алдына қояды яғни ол үшін қажетті қаражат жинаумен айналысады.
Екіншіден, өндіріс күшін орналастыру, экономиканы құрылымдық жағынан қайта құру, осылардың бәрі мемлекет тарапынан тұрғын үй құрулысына қомақты қаржы бөлінуін талап етеді.
Үшішіден, осы тұрғын үй құрылысының дамуы құрылыс заттарын өндіретін кәсіпорындар, жобалау, инфрақұрылымды объектілер құрылысы, сауда-сатық кәсіпорындары, жол құрылысы, қалалық транспорт сияқты жәнет.б. мыңдаған адамды қамтитын салалардың дамуына алып келеді. Сондай-ақ, ұзақ мерзімді ипотекалық несиенің экономиканың нақты секторына тиімді әсері негізінде мемлекетке милиардтаған долаллардағы шетелдік тікелей инвестициялар тартылады. Сондықтан, ипетекалық несиелендіру тек қана экономиканы емес сондай-ақ онымен тығыз байланысты басқада салаларды жедел дамыту қәбілетіне ие жекелеген механизмдердің бірі болып табылады.
Ипотекалық несие тиімді салым жасаудың шынайы баламасын көрсетеді. Негізінен банктар тарапынан тартылып жатқан несиелер қысқа мерзімді болып келеді және де егер соңғы кездердегі тартылып жатқан қаражаттар бойынша проценттік ставкалар қарқынының төмендеуін есепке алсақ, онда ұзақ мерзімді ипотекалық несиені қаржыландыру ушін қажетті ұзақ мерзімді қаражаттардың құнын бағалау шын мәнінде олардың болмауына байланысты қиынға соғады. Дәл осы қысқа мерзімді қаражаттарға қарағанда ұзақ мерзімді құралдардың жетіспеуі банктердің тұрғын үй саласын несиелендірудегі жігерсіздігінің негізгі қаржылық себебін түсіндіреді.
Қазіргі кездегі мемлекеттік тұрғын үй саясаты ең алдымен халықтың әлеуметтік қорғалмаған және оның негізгі бөлігін қамтийтін орташа табысты жұмысшы халқтың тұрғын үй мәселесін шешүге бағытталуы қәжет. Яғни бұл мәселені шешудің басты жолы ипотекалық несие.
Әрине бұл жүйе мемлекет экономикасының даму қарқынына байланысты болып келеді. Халық табысының төменділігі, қаржы нарығындағы проценттік ставканың жоғарылығы, тұрғын үй нарығының дамымағандығы және олардың құрылысына кететін қомақты қаржы, осылардың бәрі ипотека арқылы шешілуі қажет және де ол туындауы мүмкін мәселелердің барлығын қамтиді деуге болмайды.
Мұндағы халықты ұзақ мерзімді ипотекалық несиелендіру жүйесін құрудың алғашқы этапында мемлекет маңызды рол атқарады. Мемлекет тұрғын үйді ипотекалық несиелендіру жүйесін дамытудың концепциясын анықтайды, ипотекалық несиелендіру жүйесінің сенімді және тиімді қызмет атқаруы үшін оның құқықтық негізін қалыптастырады және де қарызгерлерді әлеуметтік тұрғыдан қорғау механизмін құрайды. Ипотекалық несие нарығының қатысушыларын ынталандырушы салық саясатын жүргізеді, сондай-ак, нарықты ұйымдастыру үшін қажетті институттарды құру және оларды басқаруға қатысумен айналысады.
Жұмыстың мақсаты ипотекалық несиелендірудің теориялық зерттеулер натижесіне сүйене отырып ұзақ мерзімді ипотекалық несиелендірудің мүмкіндіктері мен оның Қазакстандағы даму болашағын ашып көрсету болып табылады.
Осы мақсатқа қол жеткізу үшін мынадай міндеттерді шешу көзделген:
ипотекалық несиелендірудің қажеттілігі мен пайда болу алғышарттарын ашып көрсету;
- ипотекалық несиенің ерекшеліктері мен ипотекалық банктердің қызметтерін қарастыру;
- шетел тәжірибесіндегі ипотекалық несиені қарастыру;
- қазіргі кездегі Қазақстандағы ипотекалық несиелендірудің жағдайын зерттеу;
- Қазақстан Республикасындағы екінші деңгейлі банктердің ипотекалық несиелеу қызметін талдау;
- Қазақстан Ипотекалық Компаниясы ИҰ АҚ қызметіне талдау жасау;
- Қазақстан Республикасындағы ипотекалық несиелендіру және оның даму болашағын анықтау.
Дамыған мемлекеттердің ипотекалық несиелендіруді дамытудағы сәтті тәжірибесі ипотекалық несиелендіру нарығын қалыптастырудың алғашқы кезеңіндегі қиындықтарға қарамастан оның тек қана экономикалық емес басқа да салалармен байланысты мәселелерді шешудің маңызды құралы болып табылатындығын көрсетеді. Ол белгілі бір дегейде жалпы экономикалық стратегия мен қоғамды ондаған жылдар алға дамыту бағытын анықтайды.
Жұмысты орындау барысында ақпараттық негіз ретінде отандық және шетелдік авторларының еңбектерін және статистикалық ақпараттар қолданылған.
Жобалық жұмыс кіріспе, тақырыпты теориялық аналитикалық тұрғыдан ашатын бөлімдер және қорытындыны қамтыған.
1 ИПОТЕКАЛЫҚ НЕСИЕЛЕНДІРУДІҢ ТЕОРИЯЛЫҚ НЕГІЗІ
Ипотекалық институттардың қажеттілігі мен пайда болу алғышарттары
Ипотека түсінігі дүниежүзілік қаржы экономика жүйесіне ежелгі Грециядан енген. Оны Архонт Солон (б.э.д. VI ғ.) енгізген болатын. Ал Солонның замандасы Драконт (б.э.д. 621 ж.) осы тұста әр түрлі жеке меншікке немесе оның басқа да қозғалмалы болігіне жасалынған қастандық үшін қатаң жазалау тәртіптерін енгізген. Солон б.э.д. 594 жылы өзінің жермен байланысты қарыздарға өзгерту енгізу, иесіз қалған мүлкті мұрагерлер қауымына өткізу қажетсіздігі туралы мұраға қалтру еркіндігі сияқты әйгілі реформаларын жүзеге асырды. Соның арқасына кез келген адам өз меншігінен өз бетінше кешү немесе мұраға қалтыру құқығына ие болды. Солон жеке меншікті (белгілі бір өлшемдегі жерді) мүлік ретінде өткізу үшін қарызгердің атымен бірге бұл жердің белгілі бір қарыз соммасының кепілі болып табылатындығын білдіретін қазық қағуды ұсынады және де ол ипотека деп аталады .
Ипотекалық институттың жаңадан даму кезеңі Рим империясиы тұсында басталды. Яғни алғашқы жүз жылдықта онда жеке тұлғалардың меншігінің келпілдігімен несие бертін ипотекалық мекемелер құрылды. Әсіресе император Антония Пия (б.д. II ғ.) тарапынан ипотекалық банктер үшін арнайы заңдар қабылданған. Сол кездін өзінде онда 50 шақты банкпен 800-ден астам айырбастау пункттері қызмет атқарған. Мемлекет ардайым ипотекалық несиелендіру жүйесіне қолдау көрсетіп келген. Соның негізінде әлеуметтік институттар кұрылған. Сондай-ақ, император Траян кезінде жетім - жесірлерге қолдау көрсету мақсатында сол кездегі ең төмен болып табылатын жылдық 5% ставкамен ипотекалық несие беруші қаржылық - қайрымдылық қорлар құрылған.
Негізінен ипотекалық институттар қысқа уақыт аралығында үш негізгі даму кезеңдерінен (яғни фидуция, пигнус және ипотека) өтті.
Фидуция - бұл сенім немесе сенім келісемі негізінде жүзеге асырылатын түбегейлі қамтамасыз ету формасы болып ежелгі рим ережелері негізінде қалыптасты және дамыды. Классикалық рим құқықтарының даму кезеңінде пигнус ( яғни латынша - жүзеге асырылмаған кепіл зат ) пайда болған, сосын ғана ипотека. Сондықтан да алғашқы несиелік келісім негізінде жүзеге асырылатын кепіл зат туралы келісім шарт тек қана қосымша болып табылатын еді.
Фидуцияның негізгі мәні ол бойынша келісім шарт жасалынуымен кепілдікке қойылған мүлік бойынша кретдиторлардың құқы ресми турде бекітілуі және де сол келісім бойынша кеплдіктің фидуцийға (яғни кредиторға) берілуі, әрі қарай егер міндеттеме толығымен және де өз уақтысында орындалатын болса кредитордың мүлікті өз иесіне қайтару міндетінен тұрады. Осылайша фидуция келісімі де өзінің даму кезеңінен өтті.
Фидуцияның алғашқы даму кезеңінде қарызгері қорғайтын ешқандай нақты бір инструмент көзге түспейді, яғни кредитор тікелей өзіне не тиімді болса соны, атап айтқанда, қаласа қарызгерден міндеттемені орындауын талап етті немесе кепілдікті өзіне қалтырып отырды. Кейінірек, кредитор үшін тиімді болып табылатын бұл артықшылықты жою мақсатында кепілзат туралы құжатқа ресми бұйрық енгізілді. Дегенмен, сонда да келісімді жүзеге асыру барысанда кредитор үшін пайдалы болып табылатын және де қарызгерге кері әсер ететін заңдылықтар сол күйінде қалды.
Ипотекалық институттың келесі даму кезеңі қарызгерді кредитордың өз бетінше әрекеттерінен қорғау арқылы өзінің айтарлықтай тиімді жақтарымен айырмаланады.
Пигнус келісімі (яғни пигнус кезеңіндегі кепілдік туралы келісім) кепілдікке қойылған мүлікті меншік ретінде емес керісінше тек қана қарызгер тарапынан міндеттемелердің орындалу кепілдігі ретінде пайдалануға беруді қарастырады. Сондай-ақ, қарызгер кредитордан кепілдікке қойылып жатқан мүлікті пайдаланбауды тек қана сақтауды талап ету құқығына ие болады. Сүйтіп, кредитор үшін тек қана бір шартты құқық яғни қарызгер өз міндіттемелерін орындамаған жағдайда ғана өз зияндарының орның толтыру үшін кепілдікке қойылған затты сату құқығы. Соның арқасында ғана кредитордың сатылған заттың өз иелігінде қалтыру мүмкіндігіне шек қойылды. Егер осындай жағадай күзетілсе, онда кредитор мүлікті сатудан түсткен пайдамен қарызгер миндеттемесінен артқан болігін толығымен оған қайтарып отырды. Келісімнің бұл түрі мұқият реттеліп отырды және де оған жатпағандары тек қана сот арқылы шешіліп отырылды.
Ипотекалық институттың пайда болуының сонғы сатысы сол кездегі саяси және экономикалық жағдаймен тығыз байланысты болып келеді. Басқаша айтқанда Римдегі құлиелену шаруашылығының әлсіреуі мен жерлердің жаппай жалға берілуі классикалық ипотекалық институттың пайда болуына әкелді. Дегенмен, сол кездегі заңдылықтарға сайкес қызмет көрсетіп жатқан құрылымдардың ешбірі еңбек құралдарына басқа ештеңесі жоқ ұсақ жалгерлермен жерлерін жалға берүшілердің арасында жасалатын мұндай келісімді кепілдендіру үшін сай келмеді. Осындай мәселені шешү арқасында кепілдіктің жаңа формасы жалгерлердің өз еңбек құралдарын жалға берүшінің меншігіне өткізбей-ақ оларды кепілдікке қою арқылы келісімге отыру пайда болды.
Кейінірек кепілдіктің бұл түрі оның басқа да түрлеріне атап айтқанда қозғалмайтын мүлік кепілдігіне де тарады. Осылайша, ипотекалық институттың пайда болуы біріншіден, кепілзат туралы келісім шартқа, екіншіден, қарызгердің өз міндеттемесін орындауын және де бұл міндеттеме орындалмаған жағадайда кредиторға кепілдікке қойылған мүлікті жузеге асыру арқылы өз шығындарын жабу құқығын беретін кепілдік туралы келісім шартпен байланысты болып келеді. Мұндай келісімдерді куәлендіру үшін алғашқыда қарызгер мен кредитор арасында жәй ғана келісім жасалынған. Кейінірек заңды күшке ие ресми және ресми болмаған құжаттар жасалынып отырылды. Сондай-ақ, үш және одан да көп куәгерлер қатысуымен жасалынған жеке құжаттар да сондай күшке ие болды. Сүйтіп ипотеканың классикалық бұл институты да өзінің даму кезеңінен өтті. Соның тұсында жақтардың келісімінсіз жүзеге асырылатын әр түрлі ресми ипотекалар енгізілді. Бұған заңды ипотека (яғни император бұйрығымен), инвестордың жасаған ипотекасы, салық төлемейтін адам мүлкіне жасалынатын фиска ипотекасы, яғни мұраға қалтырушының мүлігіне ипотека, куеуінің мүлігі негізінде алған әйелінің ипотекасы және т.б. жатқызылды.
Сосын ипотека бітіндеп орта ғасырлар заңдарында кездесе бастады.Атап айтқанда Германияда XVI - ғасырда құпия ипотека өмір сүрді. Еуропа мелекеттерінде ипотека екі түрлі сипатқа ие. Біріншіден ол тек қана қозғалмайтын мүліктерге қолданылады, екіншіден, екпілдікке қойылған мүлік кредитор емес суд арқылы жүзеге асырылады. Ипотека кредиторлар үшін қарыздарды төлету бойынша қарызгердің мүлігін өз қарамағына алмай-ақ, және басқа да кредиторлардың бәсекелестігінен қорғанудың ең дұрыс жолына айналып жатыр. Яғни орта ғасырлық кодекстерден бері келе жатқан анықтамасына көре ипотека - бұл табиғатынан ажырамас, ол тек қана одан пайда көрү құқығына негізделген[1].
"Hypoteka est tota in tota, et tota in qualibet parte" - яғни қашанда міндеттеме толығымен өтелмейінше қанағаттану құқығы сол ипотекаға қабылданған зат арқылы жузеге асырылады. Кепілдікке қойылған мүліктің бір бөлігінің сатылуы кредиторды ол бойынша міндеттемелерді толығымен талап ету құқығынан айырмайды. Ипотека қозғалмайтын мүлік негізінде жүзеге асырылып, оның иесі ауысуынан тауелсіз болған[2].
Қазіргі кезде Қазақстан Республикасында АҚШ, Германия және Малайзия мемлекеттерінің тәжірибесін ескере отырып жасалынған тұрғын үй ипотекалық несиелеу жүйесі қызмет етуде(сурет-1)[3].
Қазақстан Республикасындағы ипотекалық несиелеу жүйесінің құрылымы
Қазақстан Республикасындағы ипотекалық несиелеу жүйесінің құрылымы
Қазақстан Ипотекалық Компаниясы
Қазақстан Ипотекалық Компаниясы
Қайта қаржыландырушы ұйым
Қайта қаржыландырушы ұйым
Банктік емес ұйымдар
Банктік емес ұйымдар
Банктер
Банктер
Алғашқы несие берушілер
Алғашқы несие берушілер
ррр
Сурет 1. Қазақстандағы тұрғын үйді ипотекалық несиелеу жүйесінің құрылымы
Ипотекалық келісімдерге қатысушылардың құқықтарын қорғаудағы мемлекеттің орны ерекше болды. Айтарлықтай күрделі құрылымға ие болған келісімдердің тіркелуі кешіктірілген жүйе үнемі қадағалау мен бақылауды талап етті.
1.2 Ипотекалық несиенің ерекшеліктері мен ипотекалық банктердің негізгі қызметтері
Жер учаскелері ипотекасының ерекшеліктері ипотекалық несилендіруде ауыл шаруашылығына қатысты жерлер тек қана осы ауыл шаруашылығы өнімдерінің жүзеге асырылуы немесе оларды дамыту мен тікелей қатысты несиелік келісім шартты қамтамасыз ету үшін ғана тартылады. Қалалық құрылыс ережелеріне сәйкес ғимараттар мен құрылыстарды биіктетуге болмайтын жерлер ипотекалық несиелендіру объектісі болып табылмайды. Ауыул шаруашылығы саласында қызмет атқаратын кәсіпорындардың ұжымдық жалпы меншігіне тән жерлер бойынша ипотека тек қана сол ұжымның мүшесі болып табылатын тұлғаның үлесі ретіндегі белгілі бір көлемдегі жеріне жүргізілуі мүмкін.
Көлемін есепке алғанда жеке учаске ретінде қолдануға жарамайтын және мұндай категорияға жатпайтын жерлерге ипотека жүргізілмейді.
Жер учаскесін ипотекалық несиелендіру және кепілхат бойынша келісім шартқа сайкес кепілдікті ұстаушы болып ҚР Ұлттық Банкі тарапынан ипотекалық операцияларды жүргізүге рұқсаты бар банктер табылады.
Кепілдік беруші меншігіндегі кепілдікке қойылған жерде орналасқан немесе соған салынатын ғимараттар мен құрылыстарда сол жер мен бір уақытта кепілдікке қойылуы мүмкін.
Ал егерде кепілдік беруші меншігіндегі кепілдікке қойылған жер учаскесінде орналасқан ғимараттар мен құрылыстар кепілхатта қарастырылмығын болса, онда сол келісім бойынша кепілдік ұстаушы тарапынан қарызгердің төлем қәбілетсіздігіне байланысты мүлікті жүзеге асыру жағдайында кепілдікке қойылған жер иесі онда орналасқан ғимараттар мен құрылыстарды пайдалануға қәжетті солар орналасқан шамадағы жер көлемін пайдалану құқығын өзінде сақтайды.
Егерде ипотеалық несиелер бойынша міндеттемелер өз уақтысында өтелмесе немесе қарызгер тарапынан басқа да қәтеліктерге жол берілсе оның иелігіндегі жер учаскесі иелігінен алынып қойылуы мумкін және де бұл процесс қарыздың орнын толтыру деп аталады.
Кәсіпорын ипотекасының ерекшеліктері. Кәсіпорын ипотекасының объектісі болып жалпы бірыңғай мүліктік комплекс ретінде кәсіпорынның өзі табылады. Заңды тұлға ретінде кепілдікке қойылған кәсіпорынның мүлігіне материалды және материалды емес активтер, оның ішінде: ғимараттар мен құрылыстар, құрал жабдықтар, инвентарь, шикі заттар мен дайын өнімдер, талап ету құқығы, патант, және т.б. құқықтары мен қарыздары да жатады. Сонымен бірге кәсіпорынның кепілдікке қойылған мүлігінің құрамына алынбаған табыстары, сатып алған мүліктері, кәсіпорынның өз мүліктерін жақсартуға жұмсаған қаражаттары, сондай-ақ, ипотекалық келісім мерзімі аралығында алған қарыздары да жатады. Кәсіпорынның кепілдік туралы келісімінде кепілдік ретінде оның барлық активтері немесе баланс активінің бір бөлігі де көрсетілуі мумкін.
Кәсіпорынның ипотекалық несие бойынша кепілдікке қою кәсіпорын мүлкінің иелерінің толық келісімі немесе өкілетті органның шешімі негізінде жүзеге асырылады. Ал егерде осы талаптардың орындалуының бұзылуымен ипотекалық келісім шарт жасалынған болса ол жарақсыз деп есептелінеді.
Кәсіпорын ипотекасы оның активтері көлемінің жартысынан кем болмаған сомадағы ақшалай қаражатпен қамтамасыз етілуі мүмкін.
Банкроттыққа ұшырап жатқан немесе ликвидациялау және қайта құру туралы шешім қабылданып жатқан кәсіпорынды ипотека бойынша кепілдікке қоюға жол берілмейді[4].
Ипотекаға кепілдікке қойылған мүлік құрамы мен құнының бағасы кәсіпорын мүлкін толық инвентаризациялау арқылы анықталады. Инвентаризация актісі, бухгалтерлік баланс және кәсіпорынның мүлкінің құрамы мен құны туралы тәуелсіз аудитордың қортындысы міндетті турде кепілхатқа тіркелуі қәжет. Егерде кепілхатта көрсетілген кәсіпорын активінің жалпы соммасының көлемі өзгермейтін болса, онда кепіл берушінің кәсіпорын мүлкінің құрамын өзгертуге, сатуға, ауыстыруға, жалға беруге, қарызға беруге және т.б. құқығы бар. Сондай-ақ, бұл ипотекалық келісім шарттың басқа да шарттарын бұзбайды. Тұрғын үй мен пәтер ипотекасының ерекшеліктері. Тұрғын үй ипотекасы үй немесе пәтер сатып алу үшін, күрделі жөндеу жүргізу үшін, құру немесе қайта құру үшін, берілген несиені қайтаруды қамтамасыз ету үшін жузеге асырылады. Егерде тұрғын үй немесе пәтер иесінің басқа да пәтері немесе үйі болса және де ол пәтер иесінің отбасы мүшелерімен бірге өмір сүруі үшін толық қанағаттанарлы дәрежеде және жеткілікті көлемде болса, онда ол ипотека объектісі бола алады. Тұрғын үйдің бір бөлігін құрайтын бөлме ипотекалық несиенің объектісі болып табылмайды. Ипотекаға тек қана кепілдікке берушінің мүліктік құқығындағы тұрғын үй немесе пәтер қойылуы мүмкін.
Тұрғын үй немесе пәтерде келісім және жәлгерлік келісім шарт негізінде немесе басқа да заңда қарастырылған шарттар негізінде онда тұрып жатқан адамның тұрғын үйдің немесе пәтерлердің аукционда сатылуына байланысты одан көшірілуіне негіз болып табылмайды. Басқаша айтқанда олармен тұрғын жай туралы келісім, жалгерлік немесе басқа да келісімдер өз күшінде қалады. Мұндай адамдар өздері орналасып алған осындай тұрғын немесе пәтерлерді жеңілдіктермен сатып алу құқығына ие болады.
Егерде басқа да шарттар қарастылрылмаған ипотекалық несие бойынша келісімде қарастырылмаған болса кепілдік беруші кепілдік ұстаушының (кредитордың) келісімімен тұрғын үйдегі бос бөлмені (пәтерді) жалға беруге құқылы.
Бірақ, ол кепілдік ұстаушының келісімінсіз де сондай пәтерді жалға бере алады егерде жалгер мен жасалынатын келісім мерзімі несиені қайтару мерзімінен бұрын бітетін болса.
Ипотекалық банктер қозғалмайтын мүлік кепілдігімен ұзақ мерзімді несиелер беретін қаржы несие институты болып табылады. Ипотекалық несиелердің салыстырмалы ұзақ мерзімге берілуіне байланысты ол бойынша пайыздық төлемдер мен негізгі қарыз сомасының бір бөлігінен құралатын ай сайынғы төлемдерді ағымдағы табыстар есебінен өтеуге мүмкіндік беретін қаржыландырудың тиімді және қолайлы тәсілі болып табылады. Мысалы, жалға берілген үйдің құрылысын қаржыландыру жағдайында несие бойынша міндеттемелер арендалық төлемдер есебінен өтелуіп отырылуы мүмкін.
Ипотекалық банктер берілетін несиелер үшін қәжетті құралдарды кепіл хаттарды шығарып сату арқылы тартады. Олар өз иесіне тұрақты пайыздар негізінде табыс әкелетін банктің қарыз міндеттемелері болып табылады. Шығарылытын кепілхаттар банк тарапынан берілетін және кепілдендірілген ипотекалық несиелер мен қамтамасыз етіледі.
Банк тарапынан шығарылатын құнды қағаздар ипотекалық несиелермен қамтамасыз етілуіне байланысты банктер кепілзат түрін таңдауда және несие көлемін белгілеуде қатаң ережелерге бағынуға міндетті. Заң бойынша несиелер тек қана иемденушісіне тұрақты табыс түсіретін жер учаскесі кепілдігімен берілуі мүмкін. Сондай-ақ, берілетін несие сомасы жер учаскесінің мұқият есептелген құнының (кепілдік құнының) 60 % - нан аспауы керек.
Кепілдіктің құнын есептеу үшін әрбір ипотекалық банкте банк басқармасы тарапынан ітелінген және мелекеттік қадағалау органдарымен расталған арнайы инструкциялар қолданылады.
Банктің өз клиентіне ұсынуы мүмкін несиенің шарты кепілхаттарды шығарып сату мен құнды қағаздар нарғындағы жағдайға байланысты болып келеді. Кепілхаттар әдетте биржадағы қарыз міндеттемелерінің курсы негізінде өз номиналынан төмен бағамен сатылады. Бірақ, сату курсы банктің кепілхаттарды сатудан түскен таза пайдасына сәй келмейді. Мұндағы басты мәселе банктердің өз құнды қағаздарын басқа несие несие институттары яғни коммерциялық банктер арқылы сатуға мәжбүр болып жатқандығында. Әрине, көрсеткен мұндай делдалдық қызметі үшін ипотекалық банк оларға "бонификация" деп аталатын сыйақы төлейді, яғни ол келесідей көрініске ие:
Таза пайда = сату курсы - бонификация
Кепілхаттарын шығару арқылы банктер эмиссияның барлық екзеңінде олар бойынша тұрақты пайыздар төлеу міндеттемесін алады. Бұдан басқа банктің ағымдағы шығындары да болады. Сондықтан, проценттік ставка тек қана құнды қағаздарды ұстаушыларға төленетін пайыздарды ғана емес сонндай-ақ, банктің ағымдағы шығындарын да жабуы тиіс.
Ипотекалық банк кепілхаттар бойынша пайыздық төлемдерін олардың қолдану мерзімі біткенге дейін өзгертпегеніндей өзінің қарызгерлеріне несиелік төлем бойынша тұрақты пайыздар бекітуі мүмкін.
Міне осындай ерекшеліктірі арқылы кепілхаттарды сату есебінен берілетін несиелер жийнақ немесе басқа банктер тарапынан берілетін несиелерден айырмаланады.
Қазіргі кезде кепілхаттар 10 жыл мерзімге шығарылуда. Жаңа эмиссия алдында құнды қағаздар нарығындағы жағдайға сәйекс несиелердің берілу шарттарына өзгертүлер енгізіледі. Егерде кепілхат бойынша пайыз төмендейтін болса, сәйкесінше несие бойынша проценттер де төмендейді. Дегенмен, тәжірибеде банкпен берілетін несие үшін талап етілетін пайыздар қарызгерлер тарапынан түсінбестікпен қарсы алынады, өйткені олар бұл пайыздардың немен байланысты екендігін толық түсініп жетпейді. Оның үстіне банк ұсынған несиенің және оған белгіленген проценттік ставка бойынша оның берілу шарттарын дайындауға міндетті болып табылады және де ол құнды қағаздар нарғындағы болуы мүмкін теріс өзгерістерге қарамастан оларды өзгертүге құқығы жоқ.
Ұсынылған несиені беру үшін банк өзі шығарған кепілхаттарын сатуы қажет. Басқа жағынан алып қарағанда ипотекалық несие лезде берілмеуі мүмкін, ал пайыздарды банк тек қана несиені берген соң ғана ала алады. Осы несие бойынша өтелетін проценттер мен кепілдік хаттары бойынша өтелетін төлемдер арасындағы уақыт айырмашылығын толтыру үшін банкке айлық 0,25 % - ын құрайтын несиені бергендігі үшін төленетін төлем қәжет.
Ипотекалық банктер қарызгерлерге несиені жедел түрде өтеү құқығын тек қана проценттік төлемдерді өтеу бойынша келісілген мерзім біткен соң ғана береді. Жалпы проценттік төлемдерді өтеу мерзімі 10 жылдан кем болмайды, яғни кепілдікхаттарын пайдалану мерзімімен бірдей етіп бекітіледі. Өйткені, егер қарызгер несиені алуымен кері қайтару құқығына ие болған жағдайда банк несие бойынша проценттердің қарызгер тарапынан өтелмеуіне байланысты құнды қағаздар иелеріне проценттік төлемдерді өтей алмау сияқты қиындықтарғы тап болатын еді. Осындай жағдайларды ескере отырып банктер ипотекалық несиелерді беруді жинақ банктерімен біріге отырып жүзеге асырады. Бұл ынтымақтастық құрылысты бірлесе отырып қаржыландыру бағдарламасы немесе ипотекалық несиенің берілуі оны жинақ банкі арқылы өтеу сияқты шарттар негізінде көрініс табады. Алғашқыда ипотекалық несие, сосын жинақ банкінің несиесі беріледі. Ипотекалық несиенің өтелуі 15-20 жылға созылады және бұл уақыт мерзімі ішінде жинақ банкінің несиесі өтелініп болады.
Екінші жағдайда ипотекалық несиенің өтелуі оның жалпы сомасының 30% - ын не жинақ банкімен келісімге отыру құқығын беру есебінен созылады. Сүйтіп, ипотекалық несие ұзағымен 10-15 жыл ішінде толық немесе бөлшектеп жинақ банкімен жасалынған келісім негізінде өтеледі. Егер өтеу үшін қәжетті сома толық болмаса ипотекалық несиенің мерзімі ұзартылуы мүмкін.
Ипотекаллық облигациялар банктердің артықшылығы бар ипотека және ипотекалық міндеттемелерімен қамтамасыз етілген тұрақты проценттер төленіп отырылатын қарыз міндеттемелері болып табылады. Ол ұзақ мерзімді құнды қағаз болып және осы мерзім ішінде ұстаушысын тұрақты капиталымен қоса белгілі мөлшерде пайдамен де қамтамасыз етіп отырады.
Басқа құнды қағаздар сияқты кепілхаттар да (ипотекалық облигациялар) биржада айналымға түседі және де банктер олардың кепілдігімен несие бере алады. Егер қаражат қәжет болса оларды төмен биржалық курспен сату емес кепілдікке қою ұсынылады.
Барлық кепілдікке байланысты құқықтар мемлекет тарапынан сенім білдірілген тұлға бақылауы астындағы арнайы регистрге енгізіледі және де сол тұлғаның қол қоюымен кепілхаттағы қәжетті жабу сомасы расталады.
Кепілхаттар әр түрлі өзіндік ерекшеліктермен шығарылады. Олармен бірге купондар кітапшасы да шығарылады. Ол төленетін проценттер суммасымен оның уақты көрсетілген бірнеше парақтардан тұрады, және де оларды көрсету арқылы оның ұстаушысы онда көрсетілген сумманы ала алады. Проценттердің өтеліну уақытын ұмытып немесе өткізіп жібермеу үшін олардың уақтылы өтелуін қамтамасыз етіп отыратын ипотекалық немесе басқа да банктерде кепілхаттарды сақтау ұсынылады.
Купондардың өз уақтысын көрсетіліп отырылуы үлкен маңызга ие. Өйткені, олар бойынша проценттер төленіп басталғаннан 4 жыл кейін оларды алу құқы тоқтатылады. Қазірде банктер тек қана депозиттік сертификаттарды шығаруда. Ол өз ұстаушысына компанияның ипотекалық несие және кепілдік хаттар бойынша басқарушысының яғни кепілхаттар эмитентінің қызметін бір тұлға қызметі ретінде қарастыра отырып кепілдік хаттарды иемденүге құқық беретін құнды қағаз болып есептеніледі.
Бұл жүйенің тиімділігін қамтамасыз ету онің келесідей негізгі құрылу және қызмет ету принциптерін сақтаумен байланысты болып келеді(сурет-2).
Сурет 2. Ипотекалық несиелеу жүйесінің тиімділігін қамтамасыз ету және қызмет ету принциптері
Ипотекалық банк тарапынан шығарылған облигациялардың жалпы суммасы әр уақытта ипотекалық несие арқылы жабылып отырылуы керек.
Кепілдікке қойылған мүлік құнының тек қана 60-70% облигацияны қамтамасыз ету үшін тартылуі мүмкін.
Облигацияларды жабуға қызмет ететін барлық активдер кепілдікке қойылған объектінің сипатын, несиенің номиналды сомасын, процент ставкасын, негізгі қарыз бойынша төленетін соманы, кепілдіктің сомасын, кепідікті пайдалану жолдарын көрсететін арнайы регистрлерге енгізіледі[5].
Банктың банкроттық жағдайында облигация устаушыларының өз шығындарын банк міндеттемелері есебінен жабу артықшылықты құқығы болады. Ипотекалық банктер жоғары тәуекелді операцияларды жүзеге асырмайды. Дүниежузілік банктік практикада ипотекалық банктердің қызметі үстінен қатаң қадағалау жүргізіліп отырылады. Атап айтқанда банк балансы, рентабельдігі, меншік капиталының артып отыруы, бекітілген нормативтердің орындалуы, проценттік ставка саясатына, ішкі және сыртқы аудиттік тексеруіне бақылау жасалынын отырылады. Бақылаудың құрылымдық объектісі болып жабу принципінің сақталынуы табылады. Бұл үшін әрбір банкке бақылау органы тарапынан кепілдікпен жабудың қамтамасыз етілуімен хабардар етіп отыратын тұлға (фидуциарий) тағайындалады. Фидуциарий жабудың жеткіліктілігімен мәліметтердің жабу регистріне енгізудің дұрыстылығына бақылау жасап отырады. Сондай-ақ, кепілдік хаттарының жабылуы бойынша қәжетті сертификаттармен қамтамасыз етеді. Оған кепіл хаттарды шығарумен байланысты барлық құжаттарды тексерү үшін құқық беріген. Әдетте шығарылған кепілхат төлемындегі банк меншік капиталының үлесі де реттелінеді.
Қазақстан Республикасының ипотекалық несиелеу жүйесі шетел тәжірибесін негізге алып құрылған болатын. Ипотекалық қатынастар жүйесі ипотекалық бағалы қағаздар элементін қоса отырып, инвестициялық ресурстарды жұмылдыруға, сондай-ақ оларды мейлінше тиімді бағыттар бойынша пайдалануға мүмкіндік береді.
1.3 Шетел тәжірибесіндегі ипотекалық несие
Дамушы елдерде ипотекалық кредит өте кең тараған жəне ол экономиканың өсуін жəне оның тұрақтылығын көтертін ықпал етуші ажырамас қаржы құралы болып табылады. Іс-тəжірибе көрсетіп отырғандай, ипотекалық кредит ең бірінші, өз экономикасын секъюритизация көмегімен кері қаржыландырудың тиімді жүйесі аясында ұйымдастырған елдерде мейлінше қомақты ауқымға ие болуда. Нақты осындай механизмдерді қолдану кезінде көптеген елдердің банк жүйесінде өз уақытында ұзын ақша деп аталатын қарқынды ағынды тудырды, бұл ипотекалық кредит беру көлемін қомақты түрде ұлғайтты, осы банк жүйелерінің өтімділігі мен сенімділігін кеңейтті. Сонымен қатар кері қаржыландырудың негізгі жүйесінің ерекшелігі экономиканы дамытудың ұзақ мерзімді перспективалары үшін маңызды инвестициялауға арналған мейлінше кірісті болмаса да, тəуекелі шағын бағалы қағаздар рыноктарының болуы болып табылады. Ипотека термині алғашқы рет біздің эрамызға дейінгі VI ғасырдың басында Грецияда пайда болды.
Қосымша қаржы түрлерін қолданылатын кезде, сұраныс та өседі. Іс жүзіндегі тұрғын үйге деген тапшылықпен байланысты елімізде жедел сұраныс деген өте көп. Зерттеу компанияларының деректері бойынша Қазақстанда тұрғын үйге деген ықтимал сұраныс сақталуда. Біздің елімізде тұрғын үймен қамтамасыз ету орта есеппен 1 адамға шаққанда 18 шаршы метрді құрайды. АҚШ бұл көрсеткіш - 65 шаршы метрге, Австрия мен Францияда - 38 шаршы метрге, ал Украинада - 23 шаршы метрге, Ресей мен Молдавада - 22 шаршы метрге, Қырғызстанда - 14 шаршы метрге, Азербайжанда -- 13 шаршы метрге тең.
Ипотеканың мейлінше ауқымды екінші анықтамасының өмір сүруіне қарамай жəне ипотекалық кредит беру жүйесінің басқа блоктарының сөзсіз маңыздылығына ден қойып, қанша дегенмен оның негізін тікелей кредиттік қатынастар құрайтынын ұмытпаған жөн. Осыған байланысты ипотекалық кредит беруді ипотекалық активтерді беру, қызмет көрсету, сату жəне секьюритизациялау жөніндегі бірнеше рыноктарда пайда болатын қатынастар жүйесі ретінде қарау мейлінше дұрыс болар еді. Рыноктық қатынастар жүйесіндегі ипотека туралы тек осындай кешенді көзқарас ипотекалық рыноктың бүгінгі даму деңгейіне мейлінше барабар болып табылады. Əрбір елде ипотекалық кредит беру институттар жүйесінің институционалдық құрамы маңызды түрде дифференциацияланған[6].
Əлемдік практикаға көңіл бөле отырып, қазіргі ипотекалық кредит беру институттар жүйесінің мынадай айырықша ерекшеліктерін бөліп айтуға болады: - жүйе аясында əртүрлі меншік нысанды ипотекалық институттар (мемлекеттік, қоғамдық-жеке) ұсынылған, сонымен қатар мемлекеттік ипотекалық институттардың рөлі бірте-бірте төмендеуде; - банктік жəне банктік емес ипотекалық институттар бар; - ипотекалық операциялармен арнайы, сондай-ақ əмбебап (көптеген елдерде соңғысының рөлі өсуде) банктер де айналысады; - кейбір ипотекалық институттар ипотекалық кредит берудің тек бір ғана бағытына (мысалы, тұрғын үй ипотекасымен) мамандандырылған, басқалары операцияларды ипотекалық кредит берудің барлық рыногында жүргізеді; - ипотекалық кредит беру рыногындағы ипотекалық институттардың жеке топтарының үлесі көбіне, осы рыноктағы операциялардың дамуы қалыптасып отырған бəсекелестікпен, жылжымайтын рынок субъектілерінің, сондай-ақ мемлекеттік басымдықтардың қажеттіліктерімен анықталады; - қазіргі уақытта ипотекалық жəне басқа қаржы институттарымен, оның ішінде сақтандыру мекемелерімен байланыс жəне өзара қарым-қатынас өсуде, бірлескен қызмет жəне өзара операциялар саны өсуде; - соңғы он жылда ипотекалық кредит беру рыногында əр ел үшін дəстүрлі ипотекалық кредиторлар мен осы рынокқа жаңадан келген ипотекалық мекемелер арасында бəскелесу күресінің күшейіп отырғаны қадағалануда, нəтижесінде ипотекалық несие құны біршама төмендеді, сондай-ақ ипотекалық кредит беру институттарының пайда алу нормасы қысқарды (қазіргі уақытта 1,5% шамасын құрайды).
Көптеген елдерде мемлекеттің рөлі ипотекалық кредит беру жүйесін дамытудың жалпы стратегиясын анықтаумен, ипотекалық рынок субъектілерінің қызметін қадағалау жəне бақылау функцияларын орындаумен өлшенеді; осы жүйе ара-арасында мемлекеттік əлеуметтік саясаттың делдалы ретінде пайдаланылады. Ипотекалық кредит беруді ұйымдастырудың жалпы моделдеріне қатысты сөз болғанда, негізінде олар үшеу, жəне олар ең бастысы ипотекалық кредит беру ресурстарын қалыптастыру принциптері бойынша айырмашылыққа ие болады: - депозиттік механизм (жинақ жүйесі); - банкке салынатын парақтар шығарылымын (облигациялық типті бағалы қағаздар) есебінен ипотекалық кредиттерді дербес кері қаржыландырған кездегі бір деңгейлі модель; - Депозит механизмінің (жинақ жүйесі) негізгі оқшау белгісі жұмыс істеу принципі болып табылады. Мұндай принцип кезінде кредиттік ресурстардың жиынтық портфелі ашық капитал рыногында заемға берілмейді, тек мақсаткерлік бағытта депозиттік жинақтау принципі бойынша болашақ заемшылардың жинақтарын тарту есебінен қалыптасады. Құрылыс жинақ жүйесі үшін ресурстар көзі азаматтардың салымдары, тұрғын үй заемдарын пайдаланғаны үшін заемшылар төлемі, сондай-ақ егер заемшы белгілі бір кезең ішінде өз есебінен белгілі бір соманы (келісім-шарт жинақтарының классикалық нысаны - құрылыс-жинақ кассасы) салған жағдайдағы құрылыс-жинақтары туралы келісім-шартқа сəйкес төленетін мемлекеттік сыйлықақы болып табылады. Пайыздық ставкалар (салымға, сондай-ақ кредитке) келісім-шарттың қолданылуының барлық мерзімі аралығына белгіленген. Кассалардың рыноктық ставкалардан төмен деңгеймен кредит беру мүмкіндіктері бар, өйткені өздері қаражатты мейлінше төмен пайызбен тартады. Құрылыс-жинақ кассаларының салымшылары жəне заемшылары касса мүшелері болып табылатын тура сол адамдар болып табылады. Депозиттің төмен кірістілігі - төменгі ставкамен кредит алу құқығын беретін өзінше бір төлем болып табылады. Кредит бойынша пайыздық ставкасының жоғары еместігінен ай сайын төлем жасау сомасы шамамен ай сайынғы жинақтық жарнасы сияқты болады.
Сөйтіп, кредит беруді қаржыландыруға қаражат тарту мынаған негізделеді: - қаржыландыру капитал рыногына қатысты болмайды; - несие бойынша пайыздық ставка ең басында белгіленеді жəне жоғары болып табылмайды, сондықтан салымшы үшін (бастапқыда - депозит ұстаушы үшін) пайыздың ауытқуынан тəуекел болмайды; - кредитордың жасайтын төлем мөлшері бастапқыда белгіленеді. Кепілдік қағаздар - (ипотекалық облигациялар) - кредиттік институттарға жылжымайтын мүлікпен қамтамасыз ету салған ипотекалық кредиттік институттардың борыштық міндеттемелері болады. Кепілдік қағаздар жүйесі үшін кепілдік қағаздар эмитентінің, кредитордың, ипотекалық кредиттерге қызмет көрсететін компания басқарушысының жəне бір адамның атындағы кепілдік қағаздардың (ипотекалық банк) функцияларын біріктіру сипаты бар. Осы жүйені тиімді қамтамасыз ету оны құрудың жəне жұмыс істеуінің мынадай негізгі принциптерін сақтауға қатысты болады: - кепілдік қағаздар эмиссиясына алушыларға белгілі бір талаптар қойылатын арнайы лицензия қажет; - ипотекалық институт шығарған барлық кепілдік қағаздарының көлемі кез-келген сəтте ипотекалық несие арқылы жабылуы тиіс; - салынған мүліктің тек қана 60-70 %-ы кепілдік қағаздарын жабушы ретінде тартылуы мүмкін; - кепілдік қағаздарын жабушы ретінде қызмет ететін барлық активтер арнайы тіркелімге енгізілуі тиіс; - эмитент банкрот болған жағдайда кепілдік қағаздарын ұстаушы өз міндеттемелері бойынша өтем жасауға артықшылықты құқығы бар; - активтер, пассивтер жəне ипотекалық кредиттік операциялармен жəне кепілдік қағаздарын шығарумен байланысты қызмет эмитенттің өзге қызметінен қатаң түрде оқшаулануы тиіс; - осы бағалы қағаздардың жоғары өтімділігі қамтамасыз етілуі мүмкін салада кепілдік қағаздардың болуы, олардың инвесторларға ашық болуы. Кепілдік қағаздар жүйесін құру жəне жұмыс істеуінің маңызды принциптерін сақтаған кезде ол мейлінше сенімді болып табылады.
Мұндай жүйелер Еуропада - Данияда, Швецияда, Канадада, Германияда, Австрияда, Нидерландыда, Ұлыбританияда, Финляндияда, Францияда жəне Испанияда басым болып табылады. Кепілдік қағаздар пұлымен қамтамасыз етілген бағалы қағаздар эмиссиялау жолымен ипотекалық несиелерді кері қаржыландыру процесінде секьюритизация деп аталды (securities - бағалы қағаздар) жəне бірінші рет АҚШ-та қолданылды жəне қазіргі уақытта негізгісі болып табылады. Секьюритизация механизмі тəртіп бойынша ипотекалық кредитор мен бағалы қағаздар эмитентінің (ипотекалық кредит беру үшін ресурстарды қамту мақсатында) функцияларын шектеуді айыруды болжалдайды. Осындай шектеуден айыру бастапқы ипотекалық кредит берушіге баланстан ұзақ мерзімді ипотекалық кредиттерді жоюға, олардың өтімді активтерін ауыстыру есебінен өз өтімділік көрсеткіштерін жақсартуға мүмкіндік береді; ипотекалық кредит беру барысында пайда болатын өз тəуекелдерін төмендетуге (осы процестегі субъектілердің арасында қайта бөлуді жасайды); кредиттік операциялар көлемін өсіру. Секьюритизацияға стандартты сипаттамалары бар бір типті ипотекалық несиелер жатқызылады (ең бастысы тұрғын үй несиелері)[7].
Бастапқы кредитор ұжымдық кепілдігі бар ипотекалық қаржы құралдарын шығару жолымен ипотекалық кредит беру үшін аккумуляцияланатын ресурстармен айналысатын мамандандырылған ұйымдардың оған тиесілі міндеттемелерін сатады. Бағалы қағаздардың сенімділігін көтеру үшін резервтік қорлар құрылуда, заемшылар кредиттері бойынша өз міндеттемелерін орындамаған жағдайда инвесторларға қажетті төлемдерді жүзеге асыратын сақтандыру компанияларын секьюритизация процесіне тарту іс жүзіне асырылуда. Көптеген елдерде секьюритизация процесін ұйымдастыру кезінде ипотекалық несие берудің қайталама рыногында мемлекет атынан операция жасайтын ірі мемлекеттік жəне жартылай мемлекеттік ұйымдар белсенді түрде қатысады. Соңғы он жылдықта секьюритизация механизмі (нақты талаптарға бейімделген) əлемдік практикада мейлінше кең таратылу үстінде болды. Қайталама рынок аясында ипотекалық кредиттерді секьюритизациялау жолымен кері қаржыландыру ипотекалық кредит институтының активтерін басқарудың мейлінше оңтайлы əдісі болып табылады. Бірақ белгілі бір объективті шектеулер бар. Сөйтіп, осы қайта қаржыландыру мехнанизмін қолдану мынадай: - cтандартты емес ипотекалық несиелерге қатысты мүмкіндік жоқ; - ипотекалық рыноктың кеңейтілген инфрақұрылымын құру талаптары кезінде, мемлекеттің белгілі бір ықпал етуі кезінде жəне қайталама рынокта айналысқа түсіп отырған бағалы қағаздар эмиссиясын барынша төмен ішінара бақылау кезінде қамтамасыз етіледі; - тұрақты экономика, сенімді кредиттік-қаржы жүйесі, жоғары дамыған қор рыногы, мемлекеттің қолдау талаптары болған жағдайда мүмкін болады. Кредиттік ресурстарды жұмылдыру жəне кредит берудің өзін ұйымдастыру процесінде əртүрлі принципті тəсілдердің барлығына қарамай, жалпы жоғарыда қаралған моделдер үшін ортақ нəрсе, ол олардың іс жүзіндегі жұмыс істеу процесіне мемлекет осы қызметті құқықтық, лицензиялау жəне қаржылық реттеуді, мемлекеттік кепілдік беруді қосқанда күшті жəне жан-жақты қолдау көрсетуі керек. Ипотекалық кредит беру жүйесін сəтті қалыптастыру жəне дамыту мемлекеттің ұлттық ипотекалық жүйені дамытуға жəне тікелей қолдау көрсетуге бағытталған белсенді саясаты арқасында мүмкін болады. Осы тұжырым өтпелі экономикасы бар елдерде ұлттық ипотекалық кредит беру жүйесін қалыптастырудағы мемлекеттің рөлін дұрыс түсіну үшін маңызды.
Əлемдік тəжірибе көрсетіп отырғандай, ипотекалық кредит беру жүйесін дамытуға жəне қалыптастыру саласында экономикалық саясатты жүргізу əдістерін методологиялық жағынан мынадай əдістерге бөлуге болады: өз кезегінде мынадай əдістерге бөлінетін жалпы реттеу: - кредиттік-ақша саясаты - өндірістің жиынтық көлемін, жұмыспен қамтылуды жəне кері қаржыландыру (есептік) ставкасын реттеу арқылы баға деңгейін реттеу, ашық рынокта мемлекеттік бағалы қағаздармен операциялар жүргізу, коммерциялық банктердің резервтер нормасын реттеу мақсатында ақшалай ұсыныстарды өзгерту. - салық саясаты - ипотекалық заемшылардың, кредиторлардың жəне инвесторлардың ипотекалық қағаздармен операциялар жасауын ынталандыруға бағытталған жəне жекелеген салықтарды төмендету жəне жою үшін жасалады; Ипотекалық кредит беру рыногы үшін ғана сипаты бар арнайы əдістер, атап айтқанда: - қайталама рыноктың операторлары - арнайы ұйымдарды дамыту үшін (АҚШ, Канада) оларды құру жөнінде бастама көтеру; - пайыздық ставкаларды тікелей реттеу; - кредит есебінен заемшыларды ынталандыру: ипотекалық кредиттер бойынша ставкаларды субсидиялау, бірінші жарнаны төлем жасау субсидиялары, жинақталған қаражат бойынша сыйлықақылар (Германия, Франция, Австрия жəне басқалар); - бюджет қаражаты есебінен ипотекалық кредит беру бағадарламасын жүзеге асыру (Испания, Индия жəне басқалар)[8].
Қазақстан əлемдік қаржы жүйесіне интеграциялана отырып жəне əлемдік бизнес-қоғамдастықтың толыққанды мүшесі бола отырып, батыста мақұлданған бизнес нысандарын жергілікті талаптарға бейімдеп дамытады. Ипотекалық кредит беруге қаражатты қамтудың депозиттік механизмінің тəжірибесі Қазақстан Республикасындағы тұрғын үй құрылыс жинақтары туралы Қазақстан Республикасының Заңында көрсетілді жəне соған сəйкес Қазақстанның тұрғын үй құрылыс жинақ банкі құрылды. Жұмыс істеп отырған тұрғын үй құрылыс жинақ жүйесі жеке жəне заңды тұлғалардың қаражаттарын банктік салымдарға тартуға жəне осы жинақтар есебінен салымшыларға несие беруге негізделген тұйықталған тұрғын үй құрылысын қаржыландыру жүйесін білдіреді. Тұрғын үй жинақ жүйесі дамыған қаржы рыноктарының болуын талап етпейді ... жалғасы
Сіз бұл жұмысты біздің қосымшамыз арқылы толығымен тегін көре аласыз.
Ұқсас жұмыстар
Пәндер
- Іс жүргізу
- Автоматтандыру, Техника
- Алғашқы әскери дайындық
- Астрономия
- Ауыл шаруашылығы
- Банк ісі
- Бизнесті бағалау
- Биология
- Бухгалтерлік іс
- Валеология
- Ветеринария
- География
- Геология, Геофизика, Геодезия
- Дін
- Ет, сүт, шарап өнімдері
- Жалпы тарих
- Жер кадастрі, Жылжымайтын мүлік
- Журналистика
- Информатика
- Кеден ісі
- Маркетинг
- Математика, Геометрия
- Медицина
- Мемлекеттік басқару
- Менеджмент
- Мұнай, Газ
- Мұрағат ісі
- Мәдениеттану
- ОБЖ (Основы безопасности жизнедеятельности)
- Педагогика
- Полиграфия
- Психология
- Салық
- Саясаттану
- Сақтандыру
- Сертификаттау, стандарттау
- Социология, Демография
- Спорт
- Статистика
- Тілтану, Филология
- Тарихи тұлғалар
- Тау-кен ісі
- Транспорт
- Туризм
- Физика
- Философия
- Халықаралық қатынастар
- Химия
- Экология, Қоршаған ортаны қорғау
- Экономика
- Экономикалық география
- Электротехника
- Қазақстан тарихы
- Қаржы
- Құрылыс
- Құқық, Криминалистика
- Әдебиет
- Өнер, музыка
- Өнеркәсіп, Өндіріс
Қазақ тілінде жазылған рефераттар, курстық жұмыстар, дипломдық жұмыстар бойынша біздің қор #1 болып табылады.
Ақпарат
Қосымша
Email: info@stud.kz