Кәсіпорын (бизнес) құнын бағалау

Бірінші тарау
КӘСІПОРЫН (БИЗНЕС) ҚҰНЫН БАҒАЛАУ ҚАҒИДАЛАРЫ
2.1 Кәсіпорын бизнесін бағалау құнына қатысты түсініктемелер
2.2 Бағалау мақсаты және құн түрлері
2.3 Бағалау құнының қағидалары
2.4 Кәсіпорынның мүліктік құнына әсер ететін факторлар

Екінші тарау
КӘСІПОРЫН (БИЗНЕС) ҚҰНЫН БАҒАЛАУДАҒЫ ӘДІСТЕМЕЛІК ТӘСІЛДЕР
3.1 Табыстылық тәсіл
3.2 Шығындық тәсіл
3.3 Салыстырмалық тәсіл

Үшінші тарау
БАҒАЛАУ ҚЫЗМЕТІН ҰЙЫМДЫ.ҚҰҚЫҚТЫҚ РЕТТЕУ
1.1 Кәсіпорынның қайта құрылымы . өнеркәсіп аясындағы бағалау қызметінің нарықтарын қалыптастыру негіздері
1.2 Бағалау қызметінің нарықтағы инфрақұрылымның пайда болуы, оны жетілдіру және шаруашылық жүйесін басқару

Төртінші тарау
ЖЕР ТЕЛІМІН БАҒАЛАУ
5.1 Жер, жер қатынастары, рента
5.2 Жер телімдерін жеке бағалаудың дәстүрлі әдістері мен тәсілдері

Бесінші тарау
ҒИМАРАТТАРДЫ ЖӘНЕ ҚҰРЫЛЫСТАРДЫ БАҒАЛАУ
6.1 Жалпы тәсілдер
6.2 Бағалау үрдісі
6.3 Мысал

Алтыншы тарау
МАШИНАЛАР МЕН ҚҰРАЛ.ЖАБДЫҚТАРДЫ БАҒАЛАУ
7.1 Бағалау әдістерін классификациялау (талдау)
7.2 Салыстырмалы объектінің сәйкестік дәрежесін анықтау әдістері мен модельдері

Жетінші тарау
АВТОКӨЛІК ҚҰРАЛДАРЫН БАҒАЛАУ
8.1 Жалпы мағлұмат
8.2 Бағалауды қолдану аймағы
8.3 Бағалау кезеңдері

Әдебиеттер

Бағалау әдістерінде қолданылатын терминдердің қысқаша орысша.қазақша сөздігі
Кәсіпорын экономикалық көрсеткіштерінің жақсы жетістіктерге жету мақсатында, тәжірибелік және ізденіс жүйесі меншікті басқару факторының негізі ретінде бағалау қызметі қолданылады.
«ҚР бағалау қызметі туралы» заңына сәйкес мемлекеттік меншікті жекелендіру кезінде, басқаруға сенімділікке беру немесе жалға беру, сату, сатып алу, жарғылық қордың салымы ретінде ипотекалық несиенің жүргізілу кезінде қоғамдық бағалау үлкен роль атқарады. Сонымен қатар мүлік туралы мәмле кезінде міндеттелген бағалау жүргізіледі.
Оқу әдістемелік құралында бағалау қызметінің үрдісін кешенді тәсілдермен, мемлекеттік реттеу және бағалау қызметінің аналитикалық есебімен қамту негізінде көрсетеді. Мұнда бағалаудың әр түрлі әдістер мен амалдарын қолдану арқылы ғимараттар, құрылыстар мен көлік құралдарының құнын анықтаудың мысалдары келтірілген.
Бағалау қызметі ғылыми негізде, оның кез келген тапсырманы орындау үрдісін қадағалайтын, бірқатар қағидалар мен жылжымайтын мүлік құнына әсер ететін ортаның факторларын қарастырады.
Оқу әдістемелік құралы он тараудан тұрады.
Бірінші тарауда кәсіпорынның қайта құрылымы - өнеркәсіп аясындағы бағалау қызметінің нарықтарын қалыптастыру негіздері мен бағалау қызметінің нарықтағы инфрақұрылымның пайда болуы, жетілуі мен шаруашылық жүйесін басқару үрдісі қарастырылған.
Екінші тарауда кәсіпорын бизнесінің бағалау құнына қатысты түсініктемелер, бағалау мақсаты және құн түрлері, қағидалары, сонымен қатар, кәсіпорынның мүліктік құнына әсер ететін факторлар толығымен қамтылған.
Үшінші тарауда нормативтік база шегіндегі бағалау технологиясының нарықтарында, кәсіпорынды (бизнес) бағалау әдістері бойынша жүргізілген: нарықтық, табыстық және шығындық.
1. «ҚР бағалау қызметі туралы » заңы.
2. В.И.Кошкин и другие «Организация и методы оценки предприятия ( Бизнеса )» Москва ,2002г . Изд. ИКФ «ЭКМОС»
3. Валдайцав «Оценка бизнеса и инновации» Москва 2006г.
4. В.Е.Есипов, Г.А.Махивикова, В.В.Терехова «Оценка бизнеса» С.Петербург 2003г. Изд.дом «Питер»
5. А.Г.Грязнова «Оценка бизнеса» /М.: Изд-во «Финансы и статистика» 1998г.
6. «Правила по применению субъектами оценочной деятельности требовании к методам оценки недвижимого имущества» утв. МЮРК от 21.11.2002г.
7. Оценка стоимости предприятия /бизнеса/ Изд. «ЭКМОС 2000»
8. Правила по применению субъектами оценочной деятельности требований к содержанию и форме отчета об оценке утвержден совместным приказом МЮРК от 21.11.02 МФРК от 02.12.02г.
9. Правила по применению субъектами оценочной деятельности требований к содержанию и форме отчета об оценке утвержден совместным приказом МЮРК 23.11.02
10. С.В.Валдайцев «Оценка бизнеса» Учебное пособие – СПб: Изд. СПбГУ, 2000
11. Грязновой А.Г. и М.А.Федотовой «Оценка бизнеса » Учебное пособие– М., 1999
12. Международные стандарты оценки
13. Федотова М.А. Оценка недвижимости и бизнеса.-М., 2000.
14. Ковалев А.П. Как оценить имущество предприятия. –М.: Финстатпром,1996.
15. ҚР жол жүру тәртібі. Транспорт құралдарының жүргізілуі және міндеттелген қызметтегі тұлғалардың жол жүру қауіпсіздігін қамтамасыздандыруы бойынша негізгі нұсқау. Алматы: Ванроус, 1998.64 бет
        
        Аннотация
Бағалау қызметі кәсіпорынның экономикалық көрсеткіштерін жақсы
жетістіктерге ... ... және ... ... ... мақсатында
алынатын меншікті басқару факторының негізі болып табылады.
Бағалау қызметі бойынша кез ... ... ... ... ... қағидалар мен жылжымайтын мүлікті бағалау ... әсер ... орта ... ... ... ... қаржылық мүмкіншілігін ескере отырып, жердің,
өндіріс орнының, құрал жабдықтардың және ... емес ... ... ... ... қатар, бағалаудың әр түрлі әдістері мен
амалдарын қолдану арқылы ... мен ... ... ... ... ... ... құралы жоғары оқу орындарында ... ... ... ... ... ... студенттерге арналған.
Мазмұны
|Кіріспе ... | ... ... | ... ... ... ... ҚАҒИДАЛАРЫ | |
|2.1 Кәсіпорын бизнесін бағалау құнына қатысты| ... | ... ... мақсаты және құн түрлері | ... ... ... ... | ... ... ... құнына әсер ететін | |
|факторлар | |
| | ... ... | ... ... ... БАҒАЛАУДАҒЫ | |
|ӘДІСТЕМЕЛІК ТӘСІЛДЕР | ... ... ... | ... ... ... | ... ... ... | |
| | ... ... | ... ҚЫЗМЕТІН ҰЙЫМДЫ–ҚҰҚЫҚТЫҚ РЕТТЕУ | |
|1.1 Кәсіпорынның ... ... - ... | ... ... ... нарықтарын | |
|қалыптастыру ... | ... ... қызметінің нарықтағы | ... ... ... оны ... | ... шаруашылық жүйесін басқару | |
| | ... ... | ... ТЕЛІМІН БАҒАЛАУ | ... Жер, жер ... ... | ... Жер ... жеке ... ... | |
|әдістері мен тәсілдері | |
| | ... ... | ... ЖӘНЕ ... ... | ... ... тәсілдер | ... ... ... | ... Мысал | |
| | ... ... | ... МЕН ... БАҒАЛАУ | |
|7.1 Бағалау ... ... | ... | ... ... объектінің сәйкестік | |
|дәрежесін анықтау әдістері мен ... | |
| | ... ... | ... ... БАҒАЛАУ | ... ... ... | ... Бағалауды қолдану аймағы | ... ... ... | |
| | ... | |
| | ... ... ... ... ... орысша-қазақша сөздігі | ... ... ... ... ... жету
мақсатында, тәжірибелік және ізденіс жүйесі меншікті басқару ... ... ... қызметі қолданылады.
«ҚР бағалау қызметі туралы» ... ... ... ... ... басқаруға сенімділікке беру немесе жалға беру, сату,
сатып алу, жарғылық қордың салымы ... ... ... ... ... ... ... роль атқарады. Сонымен қатар мүлік туралы
мәмле кезінде міндеттелген ... ... ... ... бағалау қызметінің үрдісін кешенді тәсілдермен,
мемлекеттік реттеу және бағалау қызметінің аналитикалық ... ... ... Мұнда бағалаудың әр түрлі әдістер мен амалдарын
қолдану арқылы ғимараттар, ... мен ... ... ... ... ... ... ғылыми негізде, оның кез келген тапсырманы орындау
үрдісін қадағалайтын, бірқатар қағидалар мен ... ... ... әсер
ететін ортаның факторларын қарастырады.
Оқу әдістемелік құралы он тараудан тұрады.
Бірінші тарауда кәсіпорынның қайта құрылымы - өнеркәсіп аясындағы ... ... ... ... мен ... ... инфрақұрылымның пайда болуы, жетілуі мен ... ... ... ... ... ... бизнесінің бағалау құнына ... ... ... және құн ... ... ... ... мүліктік құнына әсер ететін ... ... ... ... база ... ... ... кәсіпорынды (бизнес) бағалау әдістері бойынша ... ... және ... ... ... құнын бағалау технологиясы бойынша кәсіпорынды
алдын ала қарау және ... ... келу ... ... ... жер ... ... мен құрылыстар, машиналар мен
құрал жабдықтарды ... ... ... ... ... көрсетілген. Сонымен қатар, оқу құралында ерекше ... атап ... ... құқық және интеллектуалдық меншік,
интеллектуалдық меншік объектілердің ... ... ... мен ... ерекше құқықтары мен олардың классификациялау жүйесі
қарастырылған..
Ұсынылып ... оқу ... ... ... ... бағалаудың
негізділігі мен дәлелділігіне сәйкес үрдістердің жүргізілуінде қолданылады.
Бірінші тарау
КӘСІПОРЫН (БИЗНЕС) ҚҰНЫН БАҒАЛАУ ҚАҒИДАЛАРЫ
1. Кәсіпорын бизнесін ... ... ... ... база ... ... ... нарықтарында,
кәсіпорын бизнесін бағалау 3 тәсіл бойынша ... ... ... шығындық.
Бизнес – бұл заңды, жеке тұлғалардың нақты қызметі.
Мұнда заңды тұлға – ... ... ... объектісі болып
табылады да, кәсіпкерлік қызмет үшін ... ... ... ... ... жер телімдері, ғимараттар мен құрылыстарды, ... ... ... пен ... материалдық емес активтерді және
мүліктік міндеттемелерді ... ... ... ... ... ... ... құрамдастарын бағалаумен байланысты.
Кәсіпорын бизнесін бағалау мүліктік кешеннің құрамдастарын бағалауына
әкеледі: нарықтық, табыстық және ... ... ... ... ... ... ... есебінсіз бағалауға болады.
Мұнда, бір-бірінен жекеше бағаланатын (орындық, компьютер, ғимарат,
станок, ... жер ... және т.б.), ... ... құрамдастырын
бағалау жөнінде айтылып отыр. Мүліктік кешеннің құрамдастарын ... ... ... жиынтығы түрінде бола алатын қосымша құнды
анықтаумен байланысты және олардың ... ... ... ... ... концепциясы
Екінші концепция, кәсіпорын бизнесін бағалағандағы пайда болатын қосымша
құнның анықталуымен тікелей байланысты.
Кәсіпорын бизнесін жүйе ... ... ... ... ... ... рұқсат ететін, оның мүліктік кешені мен құқық жүйесі
немесе қоржыны кірсе, мүліктік кешеннің жиынтығында ... ... ... ... ... ... қоржыны, кәсіпорынға бизнес жүйе ... ... ... бәсекелесуге рұқсат етеді.
Құқықтар жүйесі немесе қоржыны өзіне мыналарды қосуы қажет:
- кәсіпкерлік қызметті іске ... ... ... ... ... билік органдары беретін лицензиялардан,
сертификаттардан және тағы басқалардан пайда болатын нарықта
жұмыс ... ... ... ... ... жал құқығы, субжал, кепіл және т.б;
- бизнес бойынша әріптестердің ... ... ... құқықтар (материалдар мен шикізатты ... ... ... ... ... ... ... және
т.б.);
- кәсіпорын акцияларының бақылау пакеттерінен ... ... ... емес активтерді қалыптастыратын артықшылығы ... ... ... ... ... бизнесін бағалаудың
объектілері мыналар болуы керек:
- кәсіпорынның мүліктік кешені;
- кәсіпорынға ... ... ... бақылауға рұқсат ететін
құқықтар жүйесі немесе қоржыны;
- кәсіпорынның (фирманың) ... ... ... ... ... ... бағалау екі концепцияны қолдану арқылы
жүзеге асырылады.
Бірінші концепция, сатып алу-сату мәміле кезіндегі кәсіпорын (фирма)
бизнесінің бағалауын ... Бұл ... ... құны екі ... ... мүліктік кешеннің құнынан және материалдық емес
активтердің құнын сипаттайтын құнға қосымша ... ... ... ... ... ... ... сектордың
бағалау сыйымдылығын болжайды.
Қазақстан Республикасы заңнамасының талдауы мен нарықта неғұрлым салмақты
болып табылатын табыс ... ... ... ... ... ... патенттік монополиялардың шекараларын
анықтауға мүмкіндік береді. Тауар ... ... ... ... патенттік монополизмдердің мүмкіндіктерін құқық
иеленушілер құқықтарымен байланыстырады, атап айтқанда:
- иелігіндегі интеллектуалдық меншік объектілерін өз ... ... ... ... ... тұлғаларға рұқсат етпеу;
- белгілі шарт негізінде, интеллектуалдық меншікті ... ... ... ... ету.
Аталған ғылыми дәлелденген артықшылықтарды, құқық иеленуші өнім нарығында
жоғары технологиялық өнімдерінің көлемін ... ... ... ... ... ... бақылау үшін қолданылады.
Айырықша құқықтарының ірі портфелі шоғырланған технологияларды ... ... ... мен ... ... ... ... иеленуші нарықтарын басқаруға, миллиардтаған табыстар алуға белгілі
мүмкіндіктер алады.
Айырықша құқықтар портфелінің ... ... ... ірі ... ... ... ... бағалау, олардың айырықша
құқықтар мен бизнесін бағалауына қосылады.
2. Бағалау мақсаты мен құн түрлері
Бағалау ... ...... ... ... есеп ... негіздеу.
Кәсіпорындарды бағалау белгілі бір нақты міндеттің орындалуына бағынады.
Бағалаушы, жасалып жатқан бағалаудың ... ... ... ғана ... ... ... алады.
Кәсіпорынның құнын бағалау көбінесе келесі жағдайлардан туындайды:
1) кәсіпорынды сату;
2) кәсіпорын мүлігінің бөлігін сату (жер ... ... ... ... құру ... кәсіпорынды тарату (қосылу, бөліну, сіңісу
және т.б.), және кәсіпорынның банкротқа ұшырағандағы ... ... ... ... ... ... ... бағалы қағаздар нарықтарында кәсіпорын акцияларын сатып алу және
сату ... ... ... ... оның ... ... ... шектеулі қоғамда немесе серістестіктің жарғылық
қорының ... ... алу және сату ... ақша ... ... ... беру. Құнды бағалау жал төлемін белгілеу үшін
маңызды;
7) кәсіпорынды жетілдіру мақсатында инвестициялық жобаның орындалуы мен
оның ... ... ... ... білу қажет;
8) несие алу үшін кәсіпорын мүлігін кепілге беру;
9) кәсіпорын мүлігін сақтандыру;
10) мүлікке салық салу ... оның ... ... ... ... қорларды қайта бағалау.
Сонымен, мүліктік кешен ... ... ... мен ... ... ... ... дұрыс анықталуына тәуелді, яғни сатып
алу және сату, несие алу, сақтандыру, салық салу, т.б.
Құн түрлері
Кез ... ... ... ... ... ... екі тәсілмен
анықтауға болады: біріншіден, осы мүлікті басқа бір мүліктің кейбір санына
(ақша эквиваленті мағынасында) алмастыруы. Екіншіден, ... иесі ... ... ... құнын анықтауы.
Құн, шығындар және баға түсініктемелері бойынша айырмашылықтарды білу
қажет. Құн – алушының ... ... ... ... ... ... Шығындар – бағаланатын ұқсас меншік объектісін құру үшін
қажет болатын шығын ... Бұл ... ... ... ... ... сомадан
айырмашылығы болмауы мүмкін. Баға бірдей ... мен ... ... ... және ... ... ... қоса
алғанда, бұл шығындар бағалау күнімен салыстырғанда өз құнынан ... ... ... ... Тек қана ... ... ... құн және
баға бір-бірімен тең болады. Мүлікке қатысты құн, ... ... ... болатын күтілетін бағаны ұсынады. Баға - өткен мәмілелердегі ұқсас
объектілерді сатып алуға қанша ... ... ... ... талдау жасағаннан кейін ғана, мүлік құнының ағымдағы төленген
немесе алынған бағасы бола алатындығы ... айта ... ... төрт шарттан туындайды: сұраныс, пайдалылық, тапшылық және
меншік құқықтарын беру ... ... ...... бір ... ... нарықта сатып алатын
тауар (қызмет) саны немесе меншік объектілері. Сұраныстың ... ... алып ... ... ... ... бір ... тауарлар мен меншік объектілерінің қабілетін -
пайдалылық деп ... ... зат ... ... қанағаттандыруға қабілетті болса, соғұрлым оған
сұраныс жоғары болады. Пайдалылықтың өсуі көбіне бағаның ... ... ... ... ... пен ... ... қарамастан, ешбір
мүлік тапшы болмағанша құны болмайды.
4. Меншік құқығын біреуге беру ... Кез ... зат ... біреуге беру мүмкіндігі бар болған жағдайда тауар
болып ... ... ... ... ... ... бір
түрлеріне сату рұқсат етілмесе, онда олардың құндылығы болмайды.
Дегенмен, бұл жерлердің жал ... ... ... ... ... ... нақты бір мақсатпен жүргізіледі (сатудың бағасын
анықтау, ипотекалық несиені алу, мүлікті сақтандыру және т.б.). Бұл мақсат,
бағалаудың ... деп ... ... әр ... ... ... құны әр түрлі болады. Мысалы, ... ... ... ... ... несие мақсатындағы құнның
бағалануынан ерекшеленеді. Бірінші ... ... ... ... ... ... ал ... жағдайда, ипотекалық несие
бойынша төлемдердің тоқтатылу жағдайында, объектіні сату үшін ... ... ... анықталады.
Сөйтіп, бағалаудың тағайындалуына тәуелді мүлік әр түрлі құнға ие ... ... ... ... ... түрлерін қолданады:
Негізделген нарықтық құн – ашық және бәсеке нарығындағы мүлік түріне
берілетін баға. ... ... ... ерікті баратын және қажет
ақпаратпен қамтамасыз етілген сатушы мен ... ... ... ... ... Қаржыландырудың ерекше шарттарына сәйкес, сатып алу мен
сатудың жағдайлары, екі жақтың жеткіліксіз ақпараттануы, нарық деформациясы
және т.б. факторлардың ... ... ... мәмілелердің бағалары
нарықтық құннан айырмашылығы болады. Нарықтық емес құнның ретінде, мысалы,
нормативті есептетелетін құн бола ... ... ... құн ... мен ... ... ... бекіту негізінде есептелетін
мүліктік кешеннің құны. Қарастырылып отырған мүліктік кешеннің түрлері үшін
нормативтердің (ставкалардың, ... ... ... ... ... құн ... мысалы, кәсіпорын
мүлігінің салық салу құны болып табылады. Кәсіпорын ... ... ... ... база ... ... ... материалдық емес
активтердің, қорлар мен шығындардың орташа жылдық қалдық құны жатады. Салық
салу құнын ... үшін ... ... бухгалтерлік есебінің баланстық
активіндегі қалдықтар алынады. Нормативті есептелетін ... тағы ... ... салу ... жер ... құнын анықтау болып табылады.
Мүліктік кешеннің нормативті есептелетін құнының көрсеткішін салық салу
және мүлікті мемлекеттік сақтандыру органдары тәжірибеде пайдаланылады. ... ... ... зақымды бағалау үшін сот органдары ... есеп ... ... ... ... ... ... және
қалдық құны деп бөледі.
Баланстық құн – кәсіпорынның балансында белгіленген, құрылысқа кеткен
шығындар немесе оның өзіндік ... ... ... ... құн – ... ... объектілерінің эксплуатацияға енгізілген
кезіндегі есептік құжаттарда тіркелген баға. Эксплуатацияға ... ... ... құн ... не ... ... ... кейін немесе қорды ресми қайта бағалау белгіленген
уақыттан есептейді.
Қалпына келтіру құны – ... ... ... ... қазіргі
талаптарға сай қайта өндіру құны. Бағалаушы қор элементі ... ... ... ... ... ... ... сәйкес нарықтық құнын
есептейді.
Қалдық құн. Егер баланстық құннан, эксплуатация ... ... ... алып тастасақ, онда қалдық құнды аламыз, ал ... ... ... ... бағасы бойынша жүргіссе, онда ол ... ... ... ... ... ... өндіру мен орнын басу құнын
белгілейді.
Қайта ... құны – ... ... сай ... алу ... ... ... бағалау мүліктің тура сол сияқты объектінің құны барабар шама. ... ... ... ... ... материалдар, шикізаттар,
стандарттар және тағы ... ... ... болмайды. Сондықтан
тәжірибеде орнын басу құны қолданады.
Орнын басу құны – ... ... ... ... ... ... объектіні өндірудің ағымды құны.
Тағы да мүліктік кешеннің құны мен жойылу құны туралы айтуға болады.
Мүліктік кешеннің ... ... ... ... ... ... және
қызмет жасай алатын объектінің құны. Мысалы, инвестор кәсіпорын акцияларын
алғанда және олардың ... ... ... ...... ... әкелетін және тиімді қызмет жасайтын объект деп
қарастырылады.
Жойылу құны ... ... ... ... ... ... айтады.
Кәсіпорынның жойылу құны бағалау кезінде анықталады. Мысалы, оның банкротқа
ұшырауы ... ... ... ашық көтере сату кезінде.
Бағалаудың әр түрлі жағдайларына тәуелді ... ... ... ... ... сақтандырулық, утилизациялық.
Инвестициялық құн – егер оны белгілі бір инвестициялық жобаны іске ... ... ... ... ... онда оны ... ... деп айтуға болады.
Нарықтық құнға қарағанда, инвестициялық құн нақты және ... ... және оның ... ... ... құн, берілген
инвестициялық кешені мен нәтижелері бойынша мүліктік кешеннің нарықтық
құнының өсуі ретінде ... ... ... ... ... ... ... Пайдалылық
кезіндегі құн тұтынушылардың экономикалық тауарлық құны ретінде анықталады
және оны пайдалану тиімділігене ... ... ... ... ... ... құн ... түрде нарықтық құнын көрсетпейді. Тұтыну
құны туралы мәліметтер, бағаланатын мүліктік кешеннің, әр түрлі ... ... бар ... объектілермен салыстыру үшін керек.
Сақтандыру құны – сақтандыру ... ... ... ... ... үшін анықталатын объектілердің нарықтық ... құны ... ... қалпына келтіруді бағалау үшін қажет
элементі бойынша есептеледі.
Көбінесе ... құны ... басу құны ... ... ... жағдайларынан кейін сақтанушыға өзінің мүлігін қайтадан қалпына
келтіруге мәжбүр ... құн - ... ... ... айырылған және төтенше
жағдайда немесе толық тозудың жағдайына жеткен утилизациялық ... ... ... құн – бұл ... материалдардан тұратын
бағаланатын объектілердің қайталама құны.
3. Бағалау құнының қағидалары
Бағалау қызметі ғылымының негізінде, бағалау ... кез ... ... ... ... ... қағидалары бар.
Кәсіпорынның мүліктік кешен құнын бағалау кезіндегі қажет негізгі
экономикалық ортақ қағидаларын қарастырайық.
Олар ... ... және 3 топ ... ... ... ... ... көзқарасымен;
Нарықтық ортамен;
Мүлікті эксплуатациялаумен.
Иесінің мүлік туралы көзқарасымен байланысты қағидалар
Бұл топ мынандай қағидаларға ие: ... ... ... ... ... ... ... иемденуге қабілеті жоқ болса,
онда олардың құны ... ... ... потенциалды меншіктенушіге
пайдалы болған кезде ғана мүліктік кешеннің құны ... ... ...... уақыт периодтарында және
берілген жерде меншік объектісі иесінің қателіктерін ... басу ... ... ... ... ... ... әкеле алатын барлық ... ... ... әр ... ... байланысты. Меншік объектісі үшін оны қалпына
келтіруге кететін шығындардың сомасынан көп ... ... Егер ... объектілерінің қабілеті бірдей болса, онда біз бағаның төменін
аламыз.
Қағидалардың ... ... ... құны ең төмен бағамен немесе
құнмен анықталады.
Сөйтіп орнын басу құны бағаланатын мүлік құнының ... ... ... береді.
Куту қағидасы. Инвестор объектіге қаражатты салып, ол ... ... ... ... Бағаланатын құн – болашақтағы барлық
табыстардың ағымды құны.
Қағиданың ... күту – ... ... ... ... түсетін
табыстардың ағымды құнының орнатылуы.
Нарықтық ортамен байланысты қағидалар
Бұл топ келесі ... ... ... пен ... арасындағы
сәйкестік, бәсеке, құнның өзгеруі.
Сұраныс пен ұсыныс арасындағы сәйкестік қағидасы. Мүлікке деген ... ... пен ... ... ... ... ... сұраныс тұрақты болып, ал ұсыныс ұлғайса, онда бағалар төмендейді;
Егер сұраныс тұрақты ... ал ... ... онда ... ... ... тұрақты болып, ал сұраныс өссе, онда бағалар өседі;
Егер ... ... ... ал ... ... онда бағалар төмендейді.
Егер нарықта сұраныс пен ұсыныс арасында сәйкестік орнатылса, ... ... ... ...... ... баға ... тауарлар
саны, сұраныс – белгілі баға бойынша ... ... ... ... пен
ұсыныс арасындағы өзара іс-қимыл бағасын анықтайды.
Бәсеке қағидасы. Жал шарты немесе мүлікті сатып алу не сату ... ... мен жал ... ... мен сатып алушылар арасында,
жылжымайтын мүлік нарықтарында бәсеке пайда болады. Әрбір объекті бәсекеде
болады. Пайда ... ... ал ... ... ... ... ... бар. Бәсекенің болмауы монополиялық жағдайды
туғызады.
Қағиданың анықталуы: нарықтағы ... ... ... өтеу ... ... асып ... онда берілген нарықта таза табыстардың орташа
деңгейінің төмендеуіне алып келетін бәсеке өрлей бастайды.
Құнның өзгеру қағидасы. ... ... әр ... ... ... ... мақсаты мемлекет пен жекеше сектордың әсерінен
өзгереді және олар ... ... ... және ... ... ... шарттар жаңа мүмкіндіктерді туғызады, ақша
массасының көлемі мен пайыздық ставкалары толқиды. ... ... ... ... ... орнаасу ортасы өсу, түсу, тоқырау мен жаңару
фазаларынан өтеді. Барлық бұл ... ... ... ... ... ... әсер етуі мүмкін.
Қағиданың анықталуы: мүлік объектілерінің құны көбінесе тұрақты ... ол ... ... ... тұрады.
Эксплуатациядағы мүлікпен байланысты қағидасы
Берілген топ мынадай факторлар қағидасын ұсынады: өндірістік, қалдық
өнімділік, ... ... ... ... пайдалану.
Өндіріс факторларының қағидасы. Мүліктік кешен өндірістік жүйе болып
табылады. Оның табыстылығы 4 фактормен ... ... ... және жермен. Таза табыс – осы барлық төрт фактордың нәтижесі
болып табылады. Сондықтан табысты бағалау негізінде ... ... ... Мүліктік кешенді бағалау үшін барлық ... ... ... ... үлесін білу қажет.
Қалдық өнімділіктің қағидасы. Жердің құнын бағалау негізінде оның қалдық
өнімділігі ... ... ... кез ... түрі ... ... қажет етеді: менеджмент, еңбек, капитал және жер. Әрбір
фактор берілген қызметпен жасалатын таза табыстардан төленуі ... ... ... ... ... ... және кәсіпкерлік оған бейімделуі
керек. Біріншіден, үш фактор төленеді, ал ... ... ... ... ... ... ... Өндірістің барлық басқа факторларының
төленуінен кейін қалдығы болса, онда жердің бағалылығы болады.
Сөйтіп, қалдық өнімділігі, еңбек пен ... ... ... ... ... ... жер ... қосылған таза
табыспен анықталады.
Салым қағидасы. Салым – кез келген бір жаңа факторды ендіру ... ... ... өсім ... ... факторлар кәсіпорынның
мүліктік кешенінің құнын ұлғайтады, ал кейбіреулері төмендетеді. Мысалы,
үйдің сыртын жаңадан сырлау сыртқы ... ... ал егер ... ... ... сай болмаса, онда үйдің құны төмендетілуі мүмкін.
Салымның анықталуы: шаруашылық объектілерінің ... ... ... ... ... ... ... активтерді қосу тиімді болады, егер олар
мүліктік кешеннің нарықтық бағасынан ... ... ... ... кез
келген қосылған элементтер өтеледі, егер мүліктік кешен құнының өсімі, бұл
элементтерді алуға кеткен шығындардан жоғары ... ... ... ... ... факторлары
экономикалық баланстандырылған болса, онда меншік ... ... ... ... сақталады. Меншік объектілерінің құны төрт
элементтердің баланстандырылуына ... ... ... ... ... ... ... басқару координациясына (менеджментіне). Ең
жоғарғы табысты қамтамасыз ететін әрбір меншік объектісі үшін теоретикалық
тепе-теңдік нүктесі бар.
Қағиданың ... кез ... ... объектісіне өндірістің әр түрлі
факторларының оптималды сомасы сәйкес келеді. Олардың бір-біріне сай болуы
арқылы мүліктің максималды құны ... ... әр ... ... бойынша, мүліктік кешенді құрайтын үлестер бір-
бірімен келісуі керек. Мүліктік ... кез ... бір ... ... принципті бұзу, оның құнының өсуіне алып келмейді.
Неғұрлым тиімді пайдалану қағидасы – барлық қарастырылған үш қағиданың
синтезі мүмкін болатын ... ... ... ... ... ... мүмкіндіктерін неғұрлым толығымен орындайтын ... ең ... ... алып ... ... ... неғұрлым тиімді
пайдалану варианты таңдалады. Құнды ... үшін осы ... ... қағидалар жалпы түрде әмбебап және ... ... ... ... ... ... ерекшеліктеріне тәуелді өзгеріп
отыруы мүмкін.
4. Кәсіпорынның мүліктік құнына әсер ететін факторлар
Жылжымайтын ... ... өзі ... ол ... ... ... және өзі де сол ... әсер ... ... ... ... ... ... әсер ететін орта факторларын анықтайды.
Бағалаудың әлемдік тәжірибесі мүлік құнының бағалауына ... әсер ... ... ... ... климат, ресурстар, топография, топырақ және
адамның жасауымен – ... ... ... коммуналды объектілер,
телімнің түрі және т.б;
Әлеуметтік: халық санының өзгеру тенденциялары, кәрілік ... ... өмір сүру ... өмір деңгейі, жан ұяның көлемі, білім бері
деңгейінің өзгеру тенденциялары, қылмыс деңгейі, ... ... ... ... қарым-қатынас;
Экономикалық: табыс дейгейінің өзгеру тенденциялары, ... ... ... қол жеткізушілік және ... ... ... жал ... ... құрылыс салуға шығындардың азаюы немесе
өсуі, бағалар, сұраныс, ұсыныс;
Саясаттық (әкімшілік): ... ... ... ... құрылыс
нормалары және либералдық немесе шектік ережелер, ... ... ... ... пен денсаулық, салық саясаты, айналадағы ортаны
қорғау.
Бірақ аталған факторлар жиынтығы орындалады және орын ... ... ... ... ... ... Қала ... теориясында
көрсетілгендей, қоныстандыру, қоғамның даму процессін, қоғамның өмір сүруі
мен өндірістің құрылымын көрсетеді және адам мен ... ... ... ... формасы болып табылады.
Құнды бағалауда аталған факторларды түсіну үшін және олардың маңыздылығын
бағалау үшін, жылжымайтын объектінің орналасуының ... ... ... әр ... ... ... ... өмір сүруге ынталанғаны туралы
адамзаттың даму ... көре ... ... ... климаты жақсы, су
және отын ресурстары бар, құрылыс ... ... ... Осы жерлерде
орналасып, үйлерді, қоғамдық ғимараттарды, мәдени құрылғыларды, өндірістік
және шаруашылық құрылыстарды, коммуналды объектілерді салды, ... ... ... ... территорияларды көркейтті және экономиканың дамуына,
іскерлікке, белсенділікке ... ... ... өмір сүру ... ... ... ... көзқарасынан тұрғын жерлер табиғи ресурстары ... ... бар, ... ... алуға мүмкіндігі бар (әртүрлі
өндіріс, өнеркәсіп, транспорттық қызмет, санаториялық және ... ... ... анықталуы пайда болды. Қала құрылысының түсінігі
– оның функционалды табиғатында. ... ... ... ... бар, олар: үй, дем алу және еңбек. Үй – қалалардың селитебтік
аймағындағы, ең жақсы телімінде орналасады, дем алу – ... ... ... , ...... үймен ыңғайлы байланысты, бірақ оған ... және ... ... ... Олардың жоспары кейбір
жалпы қолдаған қала құрылысының қағидасына бағынады. Олар:
1. функционалды аймақтау – ... ... ... ... ... ... бөледі: еңбек, қоғамдық өмір,
үй, демалыс. Функцияның бірде-біреусіз өзі өмір сүре алмайды.
Сондықтан қоныстандырудың ... ... ... барлық бөлімдерінің қолайлы, тұрақты және сенімді
өзара байланысты жағдайларын жасаумен, еңбек пен ... ... ... ... ... ... өзара
орналастыру бойынша санитарлы-гигиеналық талаптар орындалады,
соның ішінде: ... ... ... болу ... тұрғын-үйге
емес өндіріске қарай бағытталуы; тұрғын аймақ өзен ағысынан және
рельефтен жоғары болуы керек және т.с.с. ... ... ... ... ... ... және
т.б. өндірістер (санитарлы қорғау аймағы) арасындағы қашықтың
мынадай зақым келтіру сыныптарымен анықталады: бірінші сыныптағы
кәсіпорындар – 1000 м, ... – 500 м, ... – 300 м, ... ... м, бесінші – 50 м;
2. Қалалы толық бірлік сипаты. Қала функциясының ... ... өмір сүре ... ... жоспарланған құрылымы қаланың
барлық бөлімдерінің қолайлы, ... және ... ... ... ... ... ... барлық
функционалды аймақтарының құрамына ... ... ... ... ... ... асады. Қоныстандыру территориясында көгалдандырудың барлық
түрлерін біріктіруді үзіліссіз жалпы жүйеге келтіру ... қала ... ... ... жақсы
микроклимат жасайды, тұрғын үйлерін және өздерін шаңнан, шудан,
күн ... ... ... сай ... бар қоғамдық орталардың өзара байланыс
жүйелерін ... ... қала ... – жоспарланған аудан
орталығы - өнеркәсіптік ... және ... ... ... ... орталықтар (шағын аудандық, кварталдық). Қоғамдық
орталықтардың арналуы: халыққа мәдени-тұрғылықты сәйкес қызмет
көрсету деңгейін ... ... ... құру ... клубтар, ұйымдар және т.с.с.); қаланың әлеуметтік
инфрақұрылымын қалыптастыру.
4. Қаланың көліктік – жоспарлауын ұйымдастыру. Бұл – ...... Оның ... рөлі – ... әрі ... жаяу
жүруін, қоныстандырудың барлық функционалды аймақтар арасында
көліктік байланысты ... ... ... Қоныстандыру дамып келе жатқан құрылым ретінде архитектуралық ... ... ... ... оған жетілдіру қабілетілігін,
даму параметрлері мен сипаттамаларына ие және ... ... ... ... беру мүмкіндігі енеді. Бұл
байланыста резервтік территориялар мен ... ... ... ... ... және ... ... жүйесіндегі қала. Қоныстандыру – ... ... ... ... жерлер жүйесі немесе тұрғын жерлердің
топтық жүйесі – бұл табиғи – ... ... ... мен
қоныстандырудың әр түрлі көлеміндегі рационалды кеңістікті топ
құру.
7. Кешенділік – қоныстандыруды дамыту ... бес ... ... ... ... ... ... және техникалық.
Жоспарлаудың әлеуметтік мақсаты ... ... ... ... ... ... білім беру, қызмет көрсету,
демалу, еңбек, басқару.
Экологиялық – физикалық, ... және ... ... ... ... ... ... ету. Бұл
қызметтің мәні қоршаған ортаны қорғау мәселесімен ... ... ... ... рационалды пайдалану және
өндірістің негізгі факторларын тиімді ... ... ... ... ... ... сапамен қамтамасыз
ету.
Техникалық мақсаты территорияның рельефтерімен байланысты, ... ... т.б. ... қызметтер мәселелерін
шешу. Сонымен қатар аймақтағы құрылыс материалдар өндірісін және құрылыс
базасының материалды-техникалық мүмкіндіктерін ... ... ... ... ... мен ... адам қызметі
үшін жағымды жағдайлар жасау үшін бағытталған. ... қала ... ... ... осы ... ... Мысалы, тұрғын-үй құрылысы үшін табиғи
жағымды және санитарлы жағдайлары бар ... ... ... су
қоймаларын, көгалдандыру жерлерін бөліп береді. Адамға ... ... ... ... қоршаған орта талаптарын есепке алады .
Жоғарыда аталған физикалық, әлеуметтік, экономикалық және ... ... ... объектісінің орналасу ортасының дамуын анықтайды.
Жылжымайтын мүлікті бағалау теориясында ... ... ... төрт ... белгілейді:
1. өсуі
2. тұрақтылық
3. құлдырау
4. жаңару
тұрақтылық
жаңару
өсу
құлдырау
Жылжымайтын мүлік объектісінің орналасу жерлерінің даму циклы
Бағалаушы ... ... ... даму ... беру ... бағаланатын
жылжымайтын мүлік объектілерінің орналасу жері мен тұрғылықты жерлердің қай
циклда және даму ... қай ... ... ... ... қажет.
Мысалы, қаржылық жағдайы төмен, жеңіл өнеркәсіптік кәсіпорын бағаланады
(тігін фабрикасы). Оның ... ... ... ... ... ... байқалады. Халықтың жұмыспен қамтылуы
көбейеді, табыстар өседі, өмір сүру ... ... ... ... ... ... орналасқан жері өсу кезеңіне кіреді. ... ... ... өсетінін күту қажет. Аймақта басқа тігін
кәсіпорындары жоқ. Аталған фабриканың ... ... ... өсуі ... ... Бұл ... инвестордың кәсіпорынды немесе оның акция
пакеттерінің бөлігін сатып алуы мүмкіндігі.
Аталған мысалда жылжымайтын мүлік ... ... ... ... ... ... бірге аудандардың, қалалардың және ... ... да ... қажет. Кейде экономиканы ұлттық және халықаралық
деңгейдегі аспектілер түрінде қарастыру керек: ... және ... ... ... келе жатқан экономикалық құрылымы жағынан; қызмет
көрсету сферасының әрі қарай дамуын қамтамасыз ететін және тауар өндірісін
ұлғайтуға ... ... ... ... ... өсуі ... өндірістің дамуына, ақша айналысының мәселелеріне әсер ... ... жеке ... мен ... топтарының қажеттіліктерін
қарастыру қажет: халықтың әлеуметтік ... ... оның ... ... ... өмір сүру ... әсер етуі; отбасы құрылымы
мәселелерінің жас, мамандық және ... ... ... жерді
иелену құрылымының өзгеруі және оның тұрғын үй ... ... ... және аз ... бар ... ... ... әсер етуі. Яғни,
жылжымайтын мүлік объектісіне аталған факторлардың 3 ... әсер ... ... аймақтық, жергілікті және тікелей қоршаған ортасы бойынша,
сонымен бірге жылжымайтын объектісін қоса алғанда.
1970-1980 жж ... ... мен ... ... ... орналасу жарлерінің өзгеру тенденциясын қарастырайық. Бұл
елдерде, осы кезде, ішкі қалалық аудандардың құлдырауы ... ... пен ... ... ... ... ... Ішкі қалалық
аудандардағы халықтар 20 пайызға дейін азайды. Мысалы, Лондон сол ... мың ... ... орындарынан айырылды. Оған ... ... ішкі ... ... ... оларды жауып тастау
болды.
Ішкі аудандардағы өнеркәсіптердің ... ... құру ... ... ... ... қажет етті, бұл өз кезегінде ... ... ... ... орналасу қиын болды. Ішкі аудандарда
қалған жұмысшылардың көп бөлігі, білімі мен тәжірибесі ... ... ... болмады. Қалалардың ескі ішкі аудандарында
құлдыраудың көптеген белгілері пайда ... ... ... ... ішкі
аудандарына арнайы көмек көрсету бағдарламасын дайындады. Ресурстар ... ... ... ... ... ... және тағы ... жұмсалды. Арнайы аймақтар құрылды, онда барлық шектеулер
алынып, салық салудың жеңілдетілген түрі қолданылды. 1980 ... ... ішкі ... халық пен жұмыс орындарының ... ... ... Бірақ неғұрлым құлдыраған аймақтарда жұмыссыздық пен
соған сәйкес құлдырау индекстері де ... Ескі ... ... және ... ... ... жатқанымен, дамып жатқан қала
шеттері өмір сүріп келеді.
АҚШ-та осы ... да ірі ... мен ескі ... ... ... ... мен жұмыс орындарының орталықтан кету тенденциясы
пайда болды. Бұл бір жағынан қала ... ... ... мен
автожолдар құрылысының дамуына, екінші жағынан – ішкі қалалардың құлдырауы
мен дамымай қалуына алып ... 1970 ... ... ... ... ... орналасқан штаттарға көшіп-қону басталды.
Егер 1970 жылдан 1980 жылдар арасындағы мерзімде АҚШ халқының ... ... ... болса, күнгей штаттарындағы халықтардың өсімі 30-дан 60 пайызға
дейін ... ... ... ... қала ... ... ... ішкі қалалардағы халықтың оңтүстік пен батысқа көшіп-қонуына
қолдау көрсету шешімдері ұсынылды. ... бұл ... ... ... ... ... ... жауап болмағандықтан қабылданбады. Сонымен бірге,
миллиондаған адамдар осы ұсынысқа қарсы болмады: орталық қалалар бос болды,
үлкен метрополиялар ... ... ... келе ... штаттардың қалалары
мен ауылдық аймақтарына халықтар көп мөлшерде оралып ... Онда ... өмір сүру ... , таза ауа мен ... жақын қарым-
қатынастары, жоғары табыс табу деңгейі, жас отбасыларының көп болуы болды.
Францияда ... ... ... ... ... халықтың көп
шоғырланып және одан тыс жерлерде тоқырау мен құлдырау ... ... ... да ... ұқсас тенденциялар қалыптасуда. Бір
кәсіпорындар жақсы ... ... ... қалыптасқан жағдайда
рентабельсіз, ескі өндірісін жауып және неғұрлым пайдалы жаңасын ашады,
үшіншілері ... ... ... ... пайдалану сипаты мен оған меншік
түрі ... ... ... ... ... ... жаңа ... ашылады. Халықаралық жаңалықтар шикізат
ресурстарының құнына әсер ... ... ... және ... түсіндіру
нәтижесінде жылжымайтын мүлікті бағалау шешімдерін қабылдауға мүмкіндік
береді.
Жоғарыда қарастырылған ... ... ... ... ... әсер ... ... |Сипаттамалар ... ... жері ... ... |
|қоршаған орта, |ресурстар, топография, қара |
|орналасқан жері|топырақ, топырақ, іскерлік |
| ... ... ... жүргізу |
| ... ... |
| ... ... |
| ... жолдарға, жаға-жайға, жасыл|
| |массивтерге, ... |
| ... ... ... |
| ... т.б.), ... |
| ... және т.б. |
| ... ... ... ... |
| |түрі, алаңы, топография, |
| ... ... ... ... ... ... |
| ... ... ... |
| ... және т.б. |
| ... мен құрылыстар: саны, |
| ... ... ... ... |
| ... ... ... және |
| |т.б. ... ... ... жалпы |
| ... ... ... |
| ... ... |
| ... ... ... |
| ... ... |
| ... ... қамтылу |
| ... ... мен ... ... ... ... |
| ... ... бар |
| ... ... ... жалға |
| ... ... ... ... |
| |қалыптастыру кезіндегі шығындар. |
| ... ... ... |
| ... бар ауданы, сатылуға |
| ... ... саны |
| ... ... ҚМЖ-на |
| ... ... ... |
| ... ... кеткен шығындар,|
| |салықтар. ... ... ... ... |
| ... ... ... |
| ... ... ... ... |
| ... жерді сатып алудағы|
| ... ... |
| ... ... ... |
| ... және оның ... |
| |қарым-қатынастары және сонымен |
| ... ... ... негізгі |
| ... |
| ... ... мен ... |
| ... ... тенденциясы, |
| ... ... ... |
| ... ... мен ... |
| ... өзгеру тенденциясы. |
| ... сүру ... өмір ... ... ... ... ... |
|(саяси), |әр түрлі түрдегі жеңілдіктерді ... ... |
| ... ... мен ... беру |
| ... ... бақылау. |
| ... ... ... ... |
| ... ... ... мен |
| ... |
| ... ... ... |
| |жолдар, ... ... |
| ... ... ... |
| ... мектептер, денсаулықты |
| ... мен ... от |
| ... ... ... мүлікті бағалауға әсер ететін экономикалық, әлеуметтік, саяси
және физикалық факторларды қарастыра отырып, біз сонымен қатар экономикалық
талдаудың қолданбалы мәселелерін ... оған ... ... ... ... ... қорытынды нәтижелерін алу үшін ақпаратты жинау, талдау
мен өңдеудің жүйеленген ... ... ... ... ... ... ... бағалау үшін жиналатын, мүлік құнына
әсер ... ... үш ... ... ... ... .
Экономика-географиялық көзқарас жағынан ... және ... үш ... ... ... ... ... қалалық және
жақын қоршаған орта бойынша. Құнды ... әсер ... ... ... және ... сипаттамалары бар мәліметтер болып табылады:
бағалау құнының мөлшерінің есебін және бағалау объектілерінің ... ... және ... ... ... негіз береді.
Сұраныс пен ұсыныс бойынша мәліметтер
|Жалпы ... ... ... |Жер ... ... бойынша|
| ... | ... ... ... бойынша |
| |қоршаған | ... орта ... ... ... мен |
|бойынша | ... |
| | ... ... ... ... ... | | ... ... ... және ... ... әсер етуі
Бақылау деңгейі бағаланатын кәсіпорын құнына әсер етеді. Бақылау ... ... ... байланысты құқықтық іс әрекет жасауға
тәуелді болады. Мысалы:
1. Директорлар кеңесінің мүшелерін таңдау және ... ... ... ... ... даму ... ... және кәсіпорын жұмысының
бағытына ... ... ... ... ... мен ... анықтау.
4. Кәсіпорын активтерін сатып алу, сату немесе жоюы.
5. Шарттарды жасау үшін серіктестерді таңдау.
6. Басқа кәсіпорындарды ... алу мен ... ... шешім қабылдау.
7. Кәсіпорынды жою, сату, қайта құру.
8. Кәсіпорынның өзіндік акцияларын сату немесе сатып ... Ашық ... жаңа ... ... тіркеу.
10. Шаруашылық қызмет қорытындысы туралы есептілікті бекіту.
11. Дивидендтерді анықтау және төлеу.
12. Ішкі тәртіп ережелері мен жарғылық құжаттарға өзгерту енгізу.
Аталған құқықтардың ... өз ... ... ие. ... ... ... бақылаулы пакет акцияларының құнын анықтау мәселесі
тұрғанда, ол осы құқықтардың құны мен ... ... ... пакет акция иесінің құқықтары бірқатар шарттармен шектелуі
мүмкін. Мысалы, директорлар кеңесінің ... ... ... ... ... ... құжаттарда қалыптастырылып, белгіленген
шектеулер немесе акционерлер арасында акцияларды нақты бөлу ... ... ... ... жағдайға келесі жағдай мысал бола алады.
Егер бір акционер 49 пайызға ие болып, ал екіншісі 51 пайыз акциясы ... онда ... өте ... жағдайларда кәсіпорын қызметін басқару
мүмкіндігіне ие болады. Ал егер екі акционердің әр қайсысында 49 ... ал ... 2 ... ... онда алғашқы екі акционер үшіншісінің
шешіміне тәуелді болады. Мұндай ... ... ... өзінің акция
пакетіне неғұрлым қымбат игілік немесе құқық ала ... екі ... ... ... ... ... осы шағын пакет
акциясы неғұрлым қымбаттырақ тұратын болады. Сондықтан, кәсіпорын ... ... ... ... ... ... ... қарастырып және акциялар құнына сәйкес түзетілер енгізу қажет.
Сонымен қатар кәсіпорын акцияларының құнына, ... ... ... жоғы әсер ... Дауысы бар акция негізінде дауысы жоқ акцияға
қарағанда ... ... ... ... ... ... негізінде, бақылаулы емес пакет акциясына қарағанда қымбат тұрады.
Кәсіпорын құнына өзінің активтерінің өтімділігінің әсер етуі
Өтімді кәсіпорын акциясының құны ... сол ... ... ... акцияларға қарағанда жоғары. Бұл жағдаймен байланысты ереже: ашық
акционерлік қоғамның акциялары, ... ... ... ... ... ... айырымы үлкен мөлшерге дейін, кейде 35-50 ... ... Бұл ... ... байланысты, соның ішінде акцияларды
көпшілікке шығарып орналастыруға кеткен көп шығындармен байланысты.
Жабық ... ... ... ... төмен болуы, меншік
құқықтарына шектеу қоюымен байланысты. Бұл жағдай жабық қоғамдарда жиі орын
алады. Мұндай ... ... ... ... ... сату-сатып алу туралы келісімдері, бірінші бас тарту құқығы,
акцияларды еркін сату туралы ... ... ... туралы келісімдер,
дауыс беретін трасттар және т.б. жатады.
Кәсіпорын құнын бағалауда, сарапшы-бағалаушы, қатысуда ... ... ... мен ... ... байланысты
жеңілдіктер араларын ажырата білуі қажет.
Бағаланатын қатысу құны мен бүкіл кәсіпорын құны арасындағы қатынас ... ... ... ... Сарапшы-бағалаушы үшін негізгі
мәселе – ол акциялардың бақылаулы пакетін ... ... ... қамтамасыз етпейтін), бағаланатын кәсіпорынды бақылау деңгейін
анықтау.
«Кәсіпорын өтімділігі» ... ... ... ... ... сатылу мүмкіндігімен байланысты. ... ... ... ... анықтау маңызды болып табылады. Акциялардың бақылаусыз пакетімен
байланысты жеңілдік, кәсіпорында басқарудың болмауын көрсетеді де, ... ... ... ... ... ... алынып
тасталынады. Сонымен бірге жеңілдік жасалатын кәсіпорын үлесі, өзіне барлық
басқару құқықтарын қосады.
Бағаланатын ... ... ... оның тез сатылу қиыншылығын
көрсетеді. Алынып тасталынатын жеңілдікке негіз болып, жоғары өтімділік
деңгейіне ие ... ... құны ... ... Мысалы, жабық
акционерлік қоғам акцияларының бақылаусыз пакеті, ... қор ... ашық ... ... ... ... пакетінің бағасына
қарап бағаланса, онда ашық қоғамдағы акциялармен салыстырғанда жабық
қоғамдағы акция құнының ... ... ... жасалады.
Егер жабық қоғам акциясының бақылаусыз пакеті пайдасын капитализациялау
әдісімен, ... ... ... ... және ... ... және егер ... коэффициенті ашық қоғамның бақылаулы
пакеттеріне сәйкес ... да, ... ... бақылаусыз пакетке де,
сонымен бірге акциялардың салыстырмалы өтімсіздігіне де жасалады. Және
керісінше, егер ... ... ... ашық ... ... акция бағасына қарай жабық қоғамның бақылаулы пакеті бағаланатын
болса, онда ... ... ... ... ... үшін сыйақы
қосылады. Акцияның өтімсіздігі мен ... үшін ... ... ... ... ... ... қолданылатын жеңілдікте, сыйақы да,
тұрақты болып қала ... ... ... ... ... ... ... бақылаулы
және бақылаусыз акция пакетін бағалауда жүргізіледі.
Сонымен, кәсіпорынның жеке акция пакеттерінің жай ... ... ... жалпы құнына тең емес, не сол кәсіпорынның жалпы құнынан кем
болуы керек. Бұл ... ... әр ... ... мен жұтылуына ынта
болады. Кәсіпорынның құнына басқа да сапалық факторлар әсер етеді: ашық
немесе ... ... ... ... ... ... ... өндірістің вертикалды интеграциясының
болмауы; ғылыми базаның бар болуы, құрал-жабдықтардың прогрессивтілігі және
т.б.
Ашық акционерлік ... және ... ... ... ... ... көбінде қор нарығында айналыста
жүргендіктен, сарапшы-бағалаушы ... ... ... үшін ... ... ... бар.
Бағалау көзқарасы бойынша жабық кәсіпорындарға: жабық акционерлік
қоғамдар мен басқа ұйымды-құқықтық түрдегі кәсіпорындар, ... орта ... ... олардың қызметі туралы ақпаратты ашық басылымда ... ... ... ашық және жабық кәсіпорындардың арасындағы
ерекшеліктерді есепке ала отырып, ашық қор ... ... ... ... кәсіпорынның бағалануы іске асырылады. Біріншіден, ... ... ... ... ... ұзақ ... салынады.
Екіншіден, ашық қоғамдарда әртараптандырылған инвестициялар қоржынын, жабық
кәсіпорындарға қарағанда оңай қалыптастыруға болады. ... ... ... ... байланысты тәуекелділік, ... ... ... ... болуы керек.
Басқару қызметкерлерінің біліктілігі
Кәсіпорын құны көп жағдайда басқару қызметкерлерінің біліктілігіне
тәуелді болады. Бұл ... ... ... таңдауы
кезінде, не капитализация коэффициентін іріктеуі кезінде ескеріледі, немесе
кәсіпорынның жалпы есептік құнына арнайы түзету (жеңілдік немесе ... ... ... әртараптылығы бар ашық кәсіпорындармен салыстырғанда
жабық кәсіпорындарда шығарылатын жиынтық ... аз ... ... ... ... ... ... жетіспеуімен немесе
өндірісті кәсіби мамандарды өзгерту мүмкіндігін шектеумен ... осы ... ... ... бөлігі анықталып,
сарапшы-бағалаушы осындай кәсіпорын ... ... ... ... вертикалды интеграциясының болмауы
Өндірістің вертикалды интеграциясының болмауы кәсіпорынның тұрақты қызмет
жасауына елеулі түрде әсер ... ... егер ... ... машинаны жинақтау үшін қажет қандай да бір элемент өндіретін ... ... ... тұтынушы сол элементтің өндірісін ұйымдастыру
туралы шешім қабылдаса, онда бірінші кәсіпорын барлық табыстарынан айырылу
қаупі туады. ... ... ... ... әсер ... және оны ... ... қажет.
Сонымен бірге кәсіпорын құнына ғылыми базаның бар болуы, ... мен ... ... ... ... және құрал-жабдықтардың тозғандығы
мен прогрессивтілігі әсер етеді және оны ... ... ... ... ... БАҒАЛАУДАҒЫ ӘДІСТЕМЕЛІК ТӘСІЛДЕР
3.1 Табыстық тәсіл
Табыстық тәсілдегі маңызды түсініктің бірі ... ... ... ... Ол ... ... ... табыс әкелу
мүмкіндігі негізінде бағаланатын, ... мен ... ... ... тәсілді қолдана отырып бағалаушы жылжымайтын мүлікті
иемденуден ... ... ... ... ... ... ... кезіндегі табыстар ағымы мен мүлікті қайта сатудан түсетін табыстар
капитализация ... ... ... ... ... ... екі түрі бар: ... ставкасы және
пайда нормасы.
Капитализация ставкасы мүліктің жыл сайынғы әкелетін ... мен сол ... ... өзара байланысты көрсетеді.
Таза табыс көрсеткіштері мен мүлік құнына байланысты, ... ... ... ... Жалпы капитализация ставкасы. Таза операциялық табыстың жалпы
объект құнына қатынасымен есептеледі.
2. Меншік қаражаттары үшін капитализация ... Ақша ... ... ... ... ... алынған мүлікке
салынған меншік ... ... ... ... ... қаражаттары үшін капитализация ставкасы. Несие бойынша жыл
сайынға төлемнің несие сомасы қатынасымен ... ... ... ... артықшылықтарын ескеретін (яғни, ақша
қаражатының ағымы) мүліктік табыстылық көрсеткіштері ретінде пайда ... ... ... ... құндылығы болып, келесі
мүмкіндіктер қарастырылады:
- ақша қаражаттарының ағымын дисконттау әдісімен ... ... ... ... ... ... әртүрлі деңгейдегі бастапқы капитал
салымдары мен кезекті табыстарын салыстыру кездегі салыстыратын
көрсеткіштер.
Пайда ... ... Ішкі ... ... – бұл ақша ... ... нәтижесінен (оң
және теріс) алынатын инвестордың салым қаражаттарынан ... ... ... ... ... қаражаттарына пайда нормасы (инвестицияның пайда нормасы).
Бұл көрсеткіш ішкі пайда ... ... ... ... Оны ... ... несиені өтеу бойынша объектіні
сатудан түскен табыс пен несиені төлегеннен соң ... ... ... ... ... ... қаражаттары қолданылған.
3. Қарыз қаражаттарына пайда нормасы. Бұл көрсеткіш ішкі пайда
нормасына ұқсас ... ... Осы ... ... ... ... ... уақытылы табыс пен несиені мерзімінен
бұрын өтеу жағдайында негізгі сома бойынша (қарыз қалдығын ... ... ... ... ... ... үшін ... ставкасы мен пайда нормасы сәйкес
келуі мүмкін, бірақ бұл ... ... ... және олар ... қажет.
Капитализация ставкасы мен пайда нормасы арасында өзара байланыс бар:
1. Капитализация ставкасы пайда нормасына тең. ... құны ... ... ... ... өзгермейді. Уақытылы алынатын
табыс қаражаттарға салынған пайданы көрсетеді. ... ... ... қайтарылуы, реверсия мезетінде
болады.
2. Капитализация ставкасы пайда ... көп. ... құны ... ... ету ... кезінде төмендейді. Яғни, бастапқыда
салынатын қаражаттардың толық ... ... ... ... ... ... мезетіне дейін, белгіленген
бастапқыда ... ... ... ... ... ... қайтарылуы қажет.
3. Пайда нормасы капитализация ставкасынан асады. Объект (табыс)
құны иелік ету мерзімі кезінде өседі. Жыл ... ... ... ... пайда нормасын қамтамасыз ете алмайды,
өйткені бұл пайда бөлігі реверсия мезетінде ғана алынады.
Әлемдік тәжірибеде табыстық ... ... ... екі ... тікелей капитализация әдісі және ақша ... ... Бұл ... ... ... ... құнын бағалаудағы неғұрлым
әмбебап әдістер болып табылады.
1. Тікелей капитализация әдісі
Осы ... ... ... ... ... құнын есептеу үш
этаптан тұрады.
1-інші этап
Жылдық таза табыстың есебі
Таза ... ... бұл ... ... таза табыстың есептелген
тұрақты мөлшерін айтамыз. Оны ... ... ... ... ... ... ... аударымдарды есепке алғанға дейінгі, барлық операциялық
шығындар мен резервтерді бағаланатын мүліктен алып тастағаннан ... Таза ... ... ... ол ... ... беру төлеміне
беріледі деген болжамға негізделеді.
Таза операциялық табысты есептеу кезінде алдымен потенциалды ... ... алу ... Оны ... жал ... жиынтық мөлшері мен
жыл ішіндегі соңғы ... ... ... ... да ... түрінде
көрсетіледі. Потенциалды жалпы табысты алу үшін оның ... ... ... бос ... ... ... негізделеді. Потенциалды жалпы табысты
есептеу кезінде, бағалаушы бағаланатын мүліктің ... беру ... ... ... ... ... ... басқа да ұқсас жалға
берілетін меншік объектілерімен салыстыра отырып және олардың арасындағы
ерекшеліктерге түзетулер енгізуі ... ... ... ең ... ... ... жалданатын объектінің салыстырмалы жұптарын іріктеп ... ... Егер ... ... ... ... тек ... ғана елеулі өзгерістері болса, онда түзетулерді нарық
мәліметтері негізінде ... ... ... ... ... ... жал төлемі, |
| ... |
|1 ... жер ... |20 000 000 |
|автокөлік тұрағы бар. ... |
|1 ... жер ... ... ... | ... бар ... | ... | ... ... ... ... дәлелдеуге мүмкіндік болмаған
жағдайда, бағалаушы оны сараптық (сараптамалық) жолмен анықтайды.
Мүлік иесі жал ... ... ... ... да ... алуы мүмкін.
Олар мүлікті иемдену үрдісі кезінде, мынадай түрде алынады:
- автотұрақ пен гаражды пайдаланғаны үшін төлемдер;
- ... ... үшін ... ... ... үшін ... және т.б.
Потенциалды жалпы табыс мөлшерін анықтау үшін, бағалаушы ... ... ... мен нарықтық жал төлемінің жиынтық мөлшерін
қосу қажет.
Бірақ есептік жолмен алынған ... ... ... ... не ... ... өзгертілуі мүмкін. Бағалаушы мүлікті иемдену мерзімі
кезінде жал төлемінің бір ... ... қалу ... ... Олар ... ... ... ең тиімді жалы болып, ұқсас меншік
объектісі бойынша төленген ренттік төлемнің мәліметтерін ... ... ... ... ... алу үшін ... алушының ауысуы мен жал
төлемінің ... ... ... потенциалды жалпы табыстан
алынып тасталынады.
Таза операциялық табыс алу үшін ... ... ... ... ... ... ... шығындары үш топқа бөлінеді: ... ... ... ... ... және орын
басуға резервтер.
Тұрақты шығындарға мүліке салық пен сақтандыру бойынша шығындар жатады.
Бұл шығындар тіркелген ... ... ... және олар ... ... ... байланыссыз болып келеді.
Операциялық шығындар мүлікті ұстау, жалға ... ... ... ... ... ... тұру үшін шығындар жатады.
Меншік объектілері бойынша ... ... ... ... ... бойынша көрсетілген қызметтерге төлем;
2. Коммуналдық қызметтер: электрқуаты, газ, жылу-отын, көмір, телефон,
су, канализация, су құбырлары;
3. Қоқыс пен қалдықтарды шығару;
4. Еңбекақы;
5. ... ... ... ... ... мен ... Келісімді қызметтер: от сөндіру жүйесі, лифт, телефон, күзет ... ... ... мен түс ... ол ғимарат, құрылыс);
10. Кеңсені ұстау, оны жинау және т.б.
11. Банктік ... ... ... үшін ... ... ... ... үшін төлем;
15. Автокөліктерге шығындар.
Орын басу үшін резерв ... ... ... ... ... кезінде
мүлік иесімен ақша қаражаттары мыналарға резервтеледі: су құбыр жүйесін
жөндеуге; канализацияға; ... үй ... ... ... жүйесіне
және т.б. Бағалаушы меншік иесінің осы ақша қаражаттарын пайдаланбайтынын
білсе де, меншік бағалау кезінде ескеруі қажет.
ТОТ ... ... ... ... ... ауданы 1000 ... Жал ... 200 ... ... ... ... 5 пайызға өсіп отырады 30 ... Жай ... ... жыл) ... 10 ... жыл) ... 5 ... 1-ші және 2-ші жылдарға есептеу керек.
Шешімі:
|Көрсеткіштер |1-ші жыл, |2-ші жыл, |
| ... ... ... ... |200000 |200000 |
|табыс |20000 |10000 ... үшін ... |180000 |190000 ... ... ... |30000 |31500 ... |150000 |158500 ... | | ... | | ... ... ... бағалаушы капитализация үшін қандай табыс
түрін пайдалану қажет екенін ... алуы ... ... ... ... ... байланысты болып келеді. Егер тез тозатын элементтері бар ... ... бар ... ... ... онда ... таза
пайда көрсеткіші алынады. Егер мүліктің баланстық құны уақыт өтумен көп
өзгермесе, онда негіз ... таза ... ... ... алынады.
Табысты есептеу үшін кәсіпорынның қаржылық жағдайын немесе өндірістік
жүйесінің ... ... ... оған ... ... ... ... Берілген форма есептілігіне сәйкес, баланстық және таза пайданың
есебі талданады. ... ... ... жылдық таза табыстардың (ақша
бірліктерінде) көлемі туралы болжам ... ... соң таза ... ... Ол өндірістік жүйе капиталындағы меншік
объектілерінің үлесін көрсетеді.
Егер табыс ... ... таза ақша ... ... ... онда ... формуламен есептеледі:
Таза ақша ағымы = Таза пайда + ... ... + Ұзақ ... ...... ... ... өсімі – Капиталдық салымдар.
Кәсіпорын мүлкін бағалау ... ... ... ... жалпы мүліктік кешен құрамында болатын, жеке меншік объектілері
үшін – «таза операциялық табыс»;
- тез тозатын, ескірген ... үшін – ... ... ... ... құны бар ... ... үшін – «таза ақша
ағымы».
2-інші этап
Капитализация ставкасын есептеу
Капитализация ставкасын алудың ... ... бар. ... ... ... мәліметтер нарығында жинаған ақпараттар ... ... ... ... пен салыстырылатын меншік объектісі
туралы ақпарат бар. Салыстырмалы объект 200000 долларға сатылған және ... ... ... 25000 ... құрады. Капитализация ставкасын таза
операциялық табысын ... ... бөлу ... анықтайды:
Капитализация ставкасы = ТОТ / Мүлік құны
СК = 25000 / 200000 = 0,125 (капитализация ставкасы).
Мұндай жолмен анықталған, ... ... ... ... ... ... капитализация ставкасын тек бір ғана жиынтық мәліметтер
негізінде анықтауға тырыспауы қажет. Капитализация ставкасын анықтағанда ... ... көзі ... ол ... ... ... ... басқа
мүлік бағалауы жатады. Сондықтан қазіргі бар әдістердің ішіндегі ... ... ... ... ... ... ... Ұқсас табысты
мүлік объектілері бойынша қажетті ... ... ... ... сату ... ... ставкасын алады.
Салыстырмалы объектілер бағаланатын объект пен өзінің функционалды
қызметі мен ... ... ... ала ... ... деңгейіне
немесе мүлікті сатып алуға жұмсалған қаражаттар шығындарына сәйкес келуі
қажет. Және оған келесідей жағдайларға ... бар ... ... ... ... ... ... табыс пен эксплуатациялық шығындар арасындағы қатынас;
- физикалық ұқсастықтары бойынша;
- орналасу жері бойынша;
- күтілетін құн өзгерісі.
Әрбір ... ... ... ... ... ... қажет:
- сату бағасы;
- таза табыс;
- эксплуатациялық шығындар коэффициенті;
- мәмілені қаржыландыру шарттары;
- мәміле жасау кезіндегі нарық жағдайы.
Салыстырылатын ... ... ... ... ... ... |Салыстырылатын объектілер |
| |1 |2 |3 |4 ... ... ... ... ... |374 00|400 00|230 000|420 00|
|Сату бағасы, ш.б. |0 |0 |0,1719 |0 ... ... ... | | | | ... ... қолданылатын соңғы капитализация ставкасын таңдау үшін,
келесі шарттарды ... ... ... ... ... сипаттамалары сәйкес келуі
қажет;
- салыстырмалы объектілер бойынша мәліметтер сенімді ... ... де ... ... ... онда бағалаушы салыстырылатын
объектілер ... ... ... ... ... ... ... Біздің мысалда соңғы капитализация ставкасы 0,1754 тең
болды.
Меншік объектілеріне ... ... ... ... ... ... №1
Берілген:
|Көрсеткіштер ... |
| ... ... |200 000 ... ауданға жеңілдік |20 000 ... ... ... | 180 000 ... шығындар |70 000 ... ... ... ... ... ... ... шығындар |80 000 |
|Меншік қаражаттары үшін ... ... |30 000 ... ... | ... ... |110 000 ... қажет:
Меншік қаражаттары үшін капитализация ставкасын, %
Шешімі:
КСмқ =30 000 / ... ... ПЖТ 10% ... ... ... үшін капитализация ставкасы
қалай өзгереді (басқа көрсеткіштердің өзгермеген жағдайында)?
Шешімі:
|Көрсеткіштер ... ... |180 000 ... ауданға жеңілдік |20 000 ... ... ... |160 000 ... ... |70 000 ... операциялық табыс |90 000 ... ... ... ... |80 000 |
|Меншік қаражаттарының пайдасы |10 000 ... | ... ... ... эксплуатациялық шығындар 10% өссе, меншік қаражаттары үшін
капитализация ставкасы қалай ... ... ... өзгермеген
жағдайында)?
Шешімі:
|Көрсеткіштер ... ... |200 000 ... ... жеңілдік |20 000 ... ... ... |180 000 |
| ... ... |77 000 ... ... ... |103 000 ... ... көрсету шығындары |80 000 |
|Меншік қаражаттарына пайда |23 000 ... ... ... ... ... 10 ... ... олардың әрқайсысына айына 750
долларға жалға беріледі. Егер эксплуатациялық шығындар 35070 ... ... ... ... ... 35000 доллар болса, онда объектінің шығынсыз
есебі қандай болады?
Шешімі:
Шығынсыз есебі=Операциялық шығындар+Қарызға қызмет ... / бір ... ... ... ... / 9000 ... ... немесе 8
кеңсе.
3-ші этап
Кәсіпорын мүлігінің ағымдағы құнын есептеу
Табыстық тәсіл көзқарасы бойынша, 3-ші этап ... ... ... таза операциялық табыстың мөлшерін мүлік құнына аудару болып
табылады. Бұл ... ... деп ... және оны таза ... ... ставкасына бөлу жолымен анықталады:
Мүлік құны = Табыс / Капитализация ставкасы
Тікелей капиатллизация әдісінің теориясын қолдана отырып, кейбір ... ... ... №4
Кәсіпорынның мүліктік комплексін сатып алу үшін 300000 ... ... ... ... тұрақты (қарыз капиталына капитализция ставкасы)
17,5% құрайды. Меншік объектісі таза операциялық табыс 65000 доллар ... ... ... сату ... ... ... 19% капитализация
ставкасын күтеді. Объект құнын бағалаңыз.
Шешімі:
1. Қарыз қаражаттарының табысын анықтау қажет.
ҚҚт=300 000 долл.* 0,175 = 52500 долл.
2. меншік қаражаттарының ... ... ... – 52500 долл.=125000 долл.
3. Объектке салынған меншік қаражаттарының ... ... ... долл./0,19=65789 долл.
4. Меншік объектілерінің құнын анықтау қажет.
Оқ=300000 долл.+65789 долл.=36789 долл.
Есеп №2
Мүліктік кешен құрамына кіретін жердің құны – 100000 ... ... 45 000 ... ... ... ... ... әкеліп тұрады.
Салыстырмалы сату талдауы бойынша ... ... ... 14% және ... капитализация ставкасы 17% әкелетінін
күтеді. Мүліктік ... ... ... Жер табысын анықтау қажет.
Жт= Жқ*Жкс=100000 долл.*0,14= 14 000долл.
2. Жақсартудың меншік иесіне әкелетін табысын анықтау қажет.
Жақ.т.=ТОТ-Жт=45000 долл.-14000долл=31000долл.
3. Жақсарту құнын анықтау ... ... ... долл.
4. Мүліктік комплекс құнын анықтау
Об.құны = 182353 долл. + 100000 = 282353 долл.
Тікелей ... ... өте ... және осы оның артықшылығы болып
табылады. Бірақ неғұрлым сипаттамалы жыл ... ... өте ... ... ... таза ... көрсеткіштері мен
капитализация коэффициенттерін таңдағанда өте үлкен көңіл бөлуі қажет.
2. Ақша ағымын дисконттау ... ... ... бағалаған кезде, кәсіпорынның уақыт өте табыс
әкелу мүмкіншілігі негізгі ... ... ... Оны ... ... ... = I / K
Мұнда
V – ағымдағы құн
I – кезеңдік табыс
K – ... ... ... негізгі қағидасы болып, күті қағида жатады. ... ... ... – бұл ... ... ... ... табыстардың ағымдағы құны ретінде, табысты жылжымайтын мүлікті
бағалау үшін қолданылады.
Жылжымайтын мүлікпен ... ... ... ... ... мерзімі кезіндегі болашақ табыстар түріндегі
уақытылы түсімдер мен ... яғни ... ... ... ... сатудан түскен пайданы көрсетеді.
Дисконттау әдістерін қолдану кезектілігі келесідей:
1. Табыс алу ... ... ... Әр ... ... ... бойынша ақша қаражаттарын ағымының
болжамын жүргізу.
Ақша қаражаттарының ... ... ... ... ... ... жыл ... қызмет қорытындысы. Ақша
қаражаттарының ағымын дисконттау үрдісінің алғашқы мәліметтер болып:
- табыс ... және оның ... ... ... ... ... (ай ... квартал сайын, жарты
жылдық, жылдық);
- табысты алудың болжанған кездегі мерзімнің ұзақтығы.
3. Ақша қаражаттарының ағымын дисконттау, уақыт ... ақша ... ... ... ... ... ... ақша
қаражаттарының ағымының, ағымдағы құнын анықтау мен барлық ағымдағы
құндарының жиынтығы негізінде анықталады.
4. Бағалаушы алдында тұрған мәселеге байланысты, ақша ... ... таза ... ... ... салынғанға дейінгі инвестицияның табысы;
- салық салынғаннан кейінгі ... ... ... ... ... банк табысы;
- жал келісім шарты бойынша жалға берушінің табысы.
5. ... ... ... ... нормасы ретінде анықталады. Пайда
нормасы тура пропорционалды тәуекелділікке ... ... ... ... ... ... дисконттау ставкасы да жоғары
болады, соған сәйкес болашақ табыстың ағымдағы құны төмен болады.
6. Дисконттау әдісі иемдену ... ... ... ... ... ... ... есептеуді және оны дисконттау
ставкасы арқылы ағымдағы құнға келтіруін болжайды.
7. Табыс ... ... құны мен ... (реверсия) түскен
табыстарды қосу.
8. Кәсіпорын құнын – бірнеше жыл ішіндегі ... ... мен ... ... ... ... ... ретінде есептеу.
Болашақ табыстар мен шығындар ақша қаражаттарының ағымын қалыптастырады.
Болашақ шығындар мен ... ... ... ... есептік
мерзім шегінде анықталады және оны есептеу горизонты деп атайды.
Есептеу горизонты есептеу қадамының санымен өлшенеді.
Дисконтталған ... ақша ... ... ... активтерінің құны
олардың табыс әкелу мүмкіндігімен өлшенеді.
Бұл әдістегі негізгі көрсеткіші таза ақша ағымы болып табылады. Cash ... ... ... бар – ақша кірісі және ақша шығысы.
Таза ақша ... ... ... ақша ... кірісі мен
шығысы арасындағы айырым ретінде анықталады.
Кәсіпорын жұмыс жасау кезінде үш қызмет түрін іске ... ... және ... ... дисконттау әдісімен кәсіпорын құнын бағалау үшін, ақша
қаражаттарының кірісі мен шығысын бағалау қажет.
Операциялық және ... ... ... ... ... ақша ағымы деп аталады.
Нақты ақша сальдосы – бұл кәсіпорын қызметінің үш түрінен түскен ... ... ... мен ... ... ... ақша ... кірісі мен шығысының ... ... Ақша ... ... ... ақшаға сату |Шикізат, материалдарға |
| ... ... ... қарыздар |Еңбек ақы ... ... ... ... ... |
| ... ... қызметі бойынша
|Бағалы қағаздар |Негізгі капиталды ... ... |алу ... | ... ... ... ... шығындар |
|түсім | ... ... ... ... ... ... ... ... ... қағаздарды сату |Дивидендтер мен пайыздар|
|төлемі | ... ... және ... |
| ... ... ... ақша кірісі, негізінен мыналарға байланысты:
- өзінің тауарларын қолма-қол ... ... және де ... ... ... ... ... алады;
- ел ішінде немесе шет елдегі филиалдардағы операциялардан немесе
бағалы қағаздарды инвестициялаудан табыстар алады;
- әр ... ... ... ... шығарып, сатады;
- керек емес немесе артық активтерінен құтылады;
- несиелерді тартады және т.б.
Кәсіпорындағы ақша ... ... ... ... өзінің қызметін жүргізу үшін шикізат пен материалды тартады;
- өзінің қызметкерлеріне еңбек ақы төлейді, өзінің ... ... ... ... және жаңа ... ... ... несиелер бойынша дивидендтер мен пайыздарды төлейді;
- облигациялар мен несиелер бойынша ... ... ... және
т.б.
Кәсіпорынның қорытынды нәтижесі салықты төлегеннен кейінгі таза табысымен
көрсетіледі. Бірақ бұл қаражаттарға амортизацияны да ... ... ақша ... ... құндылығын жоғарылатады.
Нақты ақша ағымы белгілі табыстар мен шығындар түрлерін өзіне қосады.
I. Операциялық қызметі бойынша:
1. Сату ... ... ... ... ... тыс ... Айнымалы шығындар;
6. Тұрақты шығындар;
7. Ғимараттың амортизациясы;
8. Құрал-жабдықтар амортизациясы;
9. Несиелер бойынша пайыздар;
10. Салық алынғанға дейінгі пайда (3+4-5-6-7-8);
11. ... пен ... ... ... таза табыс;
13. Амортизация (7+8);
14. Операциядан таза кіріс (12+13);
II. Инвестициялық қызметі бойынша:
1. Жер;
2. Ғимараттар мен құрылыстар;
3. Машина және ... ... емес ... ... ... капиталға салым (1+2+3+4=5);
6. Айналым капиталының өсімі;
7. Барлық инвестициялар (6+5).
III. Қаржылық қызметінің ағымы:
1. Меншік капиталы (акциялар, субсидиялар);
2. Қысқа мерзімді несиелер;
3. Ұзақ ... ... ... ... ... ... ... төлемі;
6. Қаржылық қызметтің сальдосы (1+2+3-4)-жоба;
(1+2+3-4-5)-
реципиент.
Инвестициялық қызметіндегі нақты ақша ағымын ... ... ... ... ... ... ... Нарықтық құны;
2. Шығындар;
3. Есептелген амортизация;
4. Уақыт қадамындағы баланстық құн (2-3);
5. Жою бойынша шығындар;
6. Капитал құнының өсімінен табыс;
7. ... ... ... Салықтар;
9. Таза жойылу құны (1-8).
Егер кәсіпорын бос ақша қаражаттарының ... ... ... ... ақша ағымын анықтау үшін жинақталған нақты ақшалардың сальдосы
қолданады.
Барлық ақша төлемдері шығындар болып ... ... ... немесе мүлікті сатып алғандағы ақша, нақты ақшалардың шығысымен
байланысты, бірақ бұл шығындар болып табылмайды.
Ақша ағымын ... ... ... ... Таза ... табыс (ТОТ) – бұл нақты жалпы табыстан барлық
операциялық шығындарды алып тастағанда қалатын ... ... сома ... көрсетіледі.
2. Салық салғанға дейінгі ақша ағымы – бұл қарыз қаражаттар
бойынша төлемдерін және ... ... ... таза ... ... бір бөлігі.
Амортизация – бұл кәсіпорынның өзінің ... ... ... ... физикалық және моральдық тозуының
компенсациясын қамтамасыз ететін ... ақша ... ... ... үш ... ... ... келеді:
- негізгі өндірістік қаражаттарға кіретін, құрал-жабдықтардың
баланстық құны;
- құрал-жабдықты ... ... ... қызметтердің
болжанған мерзімі;
- кәсіпорынмен таңдалған амортизация ... ... ... ақша ... ... ... көзі бола ... меншігі болып табылады. Аударымдар тек мақсатына байланысты ғана
пайдаланады және кәсіпорынның қаржылық жағдайын тұрақтайды.
Амортизацияны ... ... Бір ... тікелей әдіс
АО (1ж) = Н * ПС
АО (1ж) = ... ... (1ж) = (ПС - ЛС): ... ... = 100 : қызмет мерзімі - өндіріс қаражаттары
Мұндағы,
АО – амортизациялық ...... ... жылдық нормасы
ПС – бастапқы құн
ЛС – жойылу құны
2. Жылдамдатылған амортизация әдісі
А) Азаятын қалдық әдісі
АО (1 жылға) = (2 * Н) * ... – жыл ... ... (қалдық) құн
Н – тікелей әдіспен есептелген, жылдық амортизациялық аударымның нормасы
Б) ... сома ... ... (1ж) = ... қызмет жылдың саны / S * (ПС - ЛС)
S = n * n+1 / ...... ... ... ...... көрсету жылдың саны
3. Өндірістік әдіс (өнімдерді шығару көлемі бойынша)
АО (1ж) = Н * W
Н = ПС – ЛС / ...... ... ... ... – жыл ішіндегі өнімдерді шығару көлемі
V – құрал-жабдықтар қызметінің мерзімі ішіндегі өнімділігі шығару көлемі
4. Салық салынғаннан ... ақша ... ... ... – бұл
салықтарды төлегеннен ... ... таза ... ... ... ... бойынша банк табысы.
6. Жал келісім-шарты бойынша жалға берушінің табысы.
Ақша ағымы ... ... ... ... мен ... ... ... қажет.
Ақша ағымына мысал:
Салық төлегеннен кейінгі таза пайда;
+ амортизация;
± меншік айналым капиталының азаюы (өсімі);
± негізгі қаражаттарға ... ... ... ұзақ ... ... ... ... соңындағы кәсіпорынды сатудан түскен пайда (реверсия)
Реверсия ақша ағымының тікелей капитализациясы арқылы ... ... ... нарықтарының жағдайына қарап
таңдалады.
Егер g темпінің өсуімен, табыстың болжамын болжап, ал ... ... ақша ... ... РМТі ... онда ағымдағы құнның формуласы
төменгідей анықталады:
PV= PMTi / i-g,
Бұл теңдік – Гордон моделі.
Бұл модельді: ақша ... ... және ... ... ... кезде ғана
қолдануға болады. Гордон моделі әділетті болады, егер g-ң өсу ... ... кіші ... ... ... ... 2 ... енгізеді. Біріншісі –
операциялық қызметтегі жарамсыз активтердің құны қосылады. Екіншісі ... ... ... ... (+) ... ... капиталының қайтарым нормасы бойынша капитализция
Кәсіпорын өзінің меншік қаржы қаражаттары ... ... ... ... ... мәні ... ... қай көзден алса да,
қаржы қаражаттарын пайдаланғаны үшін төлем төлеу қажет: ... ... ... түрінде немесе қарыз қаражаттары үшін пайыздық аударымдар
түрінде.
Меншік қаржы қаражаттарын келесідей түрде көрсетуге болады:
|Меншік қаржы қаражаттары ... ... ... қызмет |
|иесінің ақшалай | |жүргізу нәти-жесінде |
|салымының бір | ... ... ... | ... (бөлінбеген|
| | ... ... ... ... ... ... мобилизация сомасы:
М=А-Н±К,
Мұндағы,
А - жоспарланған мерзімдегі айналым активтерінің бар болуы;
Н - ... ... ... ... ... қажеттілігі;
К - жыл ішіндегі несиелік қарыздардың өзгерісі.
Мобилизация мәні мынада: айналым қаражаттарының бір ... ... ... ... ... қаржыландыруға жіберіледі.
Кәсіпорын капиталының құны мен капитал салымның пайдалылық нормасы
Капитал құны деп - ... ... үшін ... жаңа ... ... ... ... құны – капитал сомасынан пайыздық ... ... ... ... ... ... кәсіпорын акционері немесе кәсіпорынның өзі
бола алады. Капиталды пайдаланғаны үшін ... ... және сол ... ... ... құны ... ... капитал құны – бұл альтернативті құн, яғни капиталды салудан
инвесторлардың күтетін табысы.
Кәсіпорынды бағалағандағы ... құны ... ... қызметін
атқарады. Дисконт ставкасы – бұл қайтарымның ... ... ... ... ... процессінде тапқан қаржы қаражаттарын алуды
жоспарлайды. ... ... ... ... ... ... өзінің
қаржы ресурстарының тиімді салу жолдарын таба алатынына сенімді болмайды.
Бірақ сол ... ... ... ... ... ... тең болатын
қайтарым ала алады. Сонымен, кәсіпорын капиталының құны – бұл қызмет жасау
барысында тапқан ... ... ... ... пайдалылық
нормасы. Капитал құнына мынадай факторлар әсер етеді: басқа капиталдық
салымның табыстық ... ... ... тәуекелдік деңгейі,
қаржыландыру көздері. ... құны – ... құн ... капиталдық салымның құны ... ... ... ... ... деңгейіне байланысты болып келеді. Егер кәсіпорын
неғұрлым тәуекелді ... ... ... ... онда оған ... ... деңгейі қамтамасыз етілуі қажет.
Шығындық әдіс
Шығындық әдіспен бағалау мақсаты
Мемлекет мүлігін шығындық әдіспен бағалау – бұл бағаланатын обьектінің
қайта қалпына ... құны ... ... ... ... және ... сәйкес функционалды, физикалық және техникалық жағдайын анықтау.
Обьектінің ... ... жаңа ... құнымен тозу есебінің жойылу
құнының айырымы есебімен жүргізеді.
Обьектінің ағымдағы құнына тек қана ... ... ғана ... ... тапсырыс беруші инвестор немесе кәсіпкерлік табысын қосады.
Алдында айтылғандай қайта қалпына келтіру құны бұл ... ... ... ... өндіріс құны. Сонымен қатар, орынбасу құны- бұл
бағаланатын обьектіге тең, ... оның ... ... ... ... ... ... пайда- бұл құрылысшы пайдасы.
Тозу- бұл физикалық бұзылулардан, функциялары ескіруден және әр ... ... ... ... ... ... т.б) болатын кәсіпорын мүлкі құнының төмендеуі.
Шығындық тәсілдің басты белгісі- бұл элементтерге жіктеп ... ... ... ... құрамдас бөліктерге мүшеленеді, әр бөліктің
бағалауы ... ... соң ... ... ... құнын, оның
бөліктерінің құндарын қосу арқылы анықталады.
Пайдалану ... ... ... тәсілі келесі жағдайларда ең қолайлы болып
табылады:
- мемлекеттік обьектілерді бағалау кезінде;
- арнайы пайдалануға ... ... ... ... ... ... – бұл мектептер, ауруханалар, мәдени құрылыстар,
вокзалдар және т.б.;
- ... ... ... ... кезінде;
- негізгі қорлардың бухгалтерлік есебі үшін;
- салық салу және сақтандыру мақсатындағы бағалау кезінде;
- мүлікті соттық бөлу ... ашық ... ... ... сату ... тәсілдің этаптары және оның орындалуы
Шығындық тәсілдің этаптары
1. Кәсіпорынның мүліктік комплексінің құрылымын талдау;
2. Жер телімінің құнын анықтау;
3. Қайта ... ... ... ... ... ... Тозуды алып тастағандағы кәсіпорынның мүліктік комплексінің ... ... ... келу құнын есептеу.
6. Кәсіпорынның меншік обьектісінің жалпы құнын есептеу.
1-ші этап
Кәсіпорынның мүліктік комплексінің құрылымын талдау
Бұл этапта бағалаушы мекеме мүлік комплексінің құрылымын ... және ... ... ... ... әр ... әдіспен бағалау құнын алады.
Мысалы, егер бағалау комплексі тек қана жылжымайтын ... ... ... ... жер, ... құрылыс, коммуникацияларды бөліп
шығарып, ал егер мекеменің ... ... ... бағаланатын болса, онда
машина және құрал жабдықтар тобын анықтап, ... ... ... ... ... ... ерекшелігіне қарай) топтау
жүргізеді. Демек, бағалай мүлігінің сипатына қарай шығындық ... ... ... ... этап
Жер телімінің құнын анықтау.
Бағалаушы жер телімімен оны көркейту мақсатында жұмысының құнын анықтау
бойынша қарастырылады. Егер жер ... ... ... онда оның ... Жер ... ... үшін ... әдістер қолданылады:
1. Тікелей салыстырмалы сату әдісі;
2. Арақатынас әдісі;
3. Пайдалануына байланысты әдіс;
4. Жердің қалдық құны ... ... сату ... – бұл жер ... ... ... жиі қолданылады және сенімді әдіс болып табылады. Бағалау кезінде
телімді сату туралы алғашқы ақпараттың ... ... ... ... оның ... ... ... пайдаланылады. Алғашқы ақпаратты жинау
келесідей процедураларды қолданады:
1- ші процедура:
• Негізгі алғашқы ақпаратты жинау оның ... ... көзі ... ... ... ... ... ақпарат алатын өзіндік банкі;
- мерзімді басылымдар материалдары және жылжымайтын ... ... ... ... ... ... ... кезінде объектілер келесі белгілері
бойынша топтастырылуын ... ... ... ... жағдайы;
2-ші процедура:
Меміле бағаларына түзетулерді енгізу. Сатудағы бағаны түзету немесе
өзгертуді енгізу, өзгерту пайыздық ... ... ... ... ... ... ... уақыт аралығы;
- орналасу жері;
- жылжымайтын мүліктің сипаттамасы.
Бірақ бұл ... ... тек ... ... ... мүмкін.
Егер сатуларды тікелей салыстыру мүмкіндігі болмаса, себебі орындалатын
мәмілелер бірегейлі, онда жер телімін бағалау үшін ... ... Бұл ... ... кіреді:
Егер сатуларды тікелей салыстыру мүмкін болмаса, себебі орындалатын
мәмілелер бірегейлі, онда жер ... ... үшін ... әдісі
пайдаланылады. Бұл әдіске келесілер кіреді:
- пайдалануына байланысты әдіс – бұл әдіс жер ... ... ... ... ... бағалайды.
- жер телімін бағалауда бағалаушы табыс тәсілін қолданады.
Бұл жағдайда осы әдісті талдауды қажет ... ... ... ең ... ... ... баға ... және мерзімін анықтау;
- құрылыс шығын сметасын құру;
- жер телімінің ақша ... ... ... ... ... ... құны ... Жердің қалдық табысының экономикалық теориясы
тұрғысынан алғанда:
1. ... ақы ... ... ... Басқару (кәсіпкерлік табыс).
Ал қалған қаражаттар жер телімінің табысы ... ... Жер ... есептелгеннен соң оның құнын тура капитализация эдісі бойынша
анықтайды.
3-ші этап
Қайта қалпына ... ... ... ... ... ... ... құнын анықтау үшін 3 әдіс
пайдаланылады:
1. Ауданның бір бөлігінің сыбағалы шығындық әдісі;
2. ... ... ... ... ... ... әдісі.
Ауданның бір бөлігінің сыбағалы шығындық әдісі дегеніміз – ... ... ... ... ... ... негізінде
құрылымдық шығыны туралы ақпарат алу (1 кв.м ауданына немесе 1 куб м).
Бағаланатын ғимараттың құнын ... ... ... жалпы ауданға
және жалпы көлемге көбейтіп аламыз.
Элементтерге ... ... ... ... – бұл ... жеке
элементтерге бөлу: фундамент, цоколь, қабырға, каркас, шатыр және т.б.
Бағалаушы әр элементтің шығындары бойынша ақпарат жинайды, ... ... ... қосу ... ... ... құны есептеледі.
Сметалық есептеу әдісі – бұл ғимараттың құрылыс ... ... ... ... монтаждық жұмыстар тізімі бойынша ... ... ... ... есептеледі (еңбекақы, материалдар, инструменттер,
электроэнергия, арнайы тасымалдау көліктері және т.б.).
4-ші этап
Тозуды анықтау.
Жиынтық тозу – ... ... және ... ... ... ... ... жоғалту.
Бұл анықтамаға сәйкес тозудың ... ... ... ... сыртқы.
Физикалық тозу – элементтің бастапқы қасиеттерінің жоғалуына байланысты
мүліктің құнының азаюы.
Функционалды тозу – ... ... ... бойынша пайдалану
қабілетінің жоғалуына байланысты мүлік құнының азаюы.
Сыртқы тозу – бағаланатын объектіге қатысы бойынша сыртқы ... ... ... ... ... нарықтық жағдайдың өзгеруі;
- қаржылық және заңнамалық ... ... ... және физикалық тозуының сипаты бойынша тозу жойылатын және
жойылмайтын деп екіге бөлінеді.
Жойылатын – ... ... ... ... ... ... келтіру. Оны
салыстырмалы жөндеуге кететін шығынды есептеп, бағалаушы құнын анықтайды.
Егер мүліктің құнынан жөндеуге кеткен шығын арта ... онда ... ... тән ... ... келеді.
Тозуды анықтау әдісі. Тозу деңгейіне қарай 3 әдіске бөлінеді:
1. Өміршеңдік мерзімінің әдісі;
2. Нарықтық әдісі;
3. Бөлшектеу әдісі.
Өміршеңдік мерзім әдісі ... ... және ... ... есеп ... тозу ... анықтайды.
Нарықтық әдіс ... ... ... ... тозуды есептеу
әдісі.
Бөлшектеу әдісі. Мұнда үш түрлі тозудың ... ... ... ... ... ... мерзімінің әдісі.
Бұл әдіс бойынша келесідей тозу дәрежесін ... ... ... ... ...... әкелу мақсатында обьектінің
ағымдағы пайдалану кезіндегі бір ... ... ... ... ... ... ... мүліктік комплексінің құнына оның салымы 0-ге
тең болған кезде жетеді.
“Физикалық өміршеңдік” мерзімі – обьектінің нақтылай пайдалану кезіндегі
уақытын білдіреді. ... ... ...... ... түрін
бағалауда, олардың дизайны, экономикалық факторы және ... ... ... ... ... оның ... ... және оның құнына әсер ететін
экономикалық факторлардың ... ... ... ... ... ... ... өміршеңдіктік ” мерзімі – обьектінің
бағалау мерзімінен бастап, экономикалық өміршеңдіктің ... ... ... ... ... ... ... қалдық
мерзімін есептей білу. Талдау кезінде бағалаушы объектінің физикалық
ескіруі оның ... және ... ... ... деген
ұйғарымдармен шықпауы қажет. Дұрыс жөндеуді жүргізу, модернизация немесе
қайта жабдықтау, объект өмірі ... ... ... ... ... ... қалған экономикалық
өмір мерзіміне әсер етеді.
Тозуды анықтаудың бұл әдісі ең бастысы тозуды есептеудің эксперттік және
нормативті ... ... ... ... шешімін анықтауда
оның тиімді шамасын пайыздық көрсеткіштермен белгілейді.Тозудың жинақталған
пайыздық ... ... күні ... ... ... ... мына формула арқылы анықталады:
И = ЭВ
ВС ТС
И – ... ... ... ... ... ... тиімді жас (тиімді пайдалану уақыты);
ТС- экономикалық өміршеңдік ... ... ... –50 жыл. Оның тиімді пайдалану уақыты – 20 жыл.
Обьектінің қайта қалпына келтіру құны – 100% құрайды деп алып, біз ... = ... = 20*100% = 40% ... ... ... ... пайдалану уақытын экономикалық өміршеңдігіне
теңестіреді. ... ... мына ... ... ... = ... келтіру құнына тозудың %.
ТС
20 жыл (ЭФ) = 33,3 %.
60жыл (ТС)
Кейбір жағдайда тозуды есептеу үшін объектінің қалған экономикалық ... ... өте ... онда тозу ... ... есептеледі:
И/И+ОС немесе ЭВ/ЭВ+ОС,
мұндағы, ОС- экономикалық өмірдің қалған мерзімі.
Есеп.
Егер тиімді пайдалану уақыты – 20жыл ... ал ... ... ... көрсету мерзімі – 60жыл. Анықтау керек қайта қалпына
келтіру құнының тозудағы пайыздық көрсеткішін.
%-ды қайта қалпына келтіру құны = 20 / 60 = 0,33 = ... ... үшін ... ... өміршеңдігінің қалдық
мерзімін анықтау керек.
И / И+ОС ... ЭВ / ...... ... ... ... экономикалық өмірінің кәдімгі мерзімі 80 жыл. ... жасы 15 ... ... ... жас ... мен жағдайдың
дизайнының айнала сипатының талдауы негізінде анықталатын, ол 20 жылға
дейін (нашар ... және ... ... / 80жыл (ТС) = 0,25 ... тозу = ... әдіс ... және пайдалану үшін жеңіл, ол бағалаушының визуалды
қарауы мен пікіріне негізделеді, бірақ оның дәлдігі ... ... ... мен тәжірибесіне байланысты.
Бөлшектеу әдісі
Бөлшектеу әдісі есептеулерді кейінгі қосу мен ... ... ... ... ... және сыртқы есептеулерді жүргізуді
қарастырады.
Физикалық тозу оны пайдалану уақытының өтуі ... ... ... әсер ... ... физикалық қасиеттері өзгеруін көрсетеді.
Физикалық тозу ... және ... ... ... ... тозуды Ифиз анықтау үшін ғимарат элементтерге бөлінеді және тозу
келесі формула ... ... физ = ... элементтердің үлес салмағы * тозу / 100%
Ғимараттың физикалық тозуы ғимараттың әрбір ... ... ... ретінде анықталады. Обьектінің шама жасын және оның ... ... ... қалпына келтіру құнын пайыздық ... ... ... ... ... ... тозуы объектінің әр
элементтерінің ұдайы өндірісіне кеткен шығындар есебімен ... тозу ... жаңа ... техника мен материалдарға
байланысты сипатталады.
Бағалаушы бұл жағдайда ең соңғы жаңа обьектілермен салыстыра ... ... ... ... тозу ... ... жалға
беру кезіндегі жал төлемінің жойылу өлшемінің жалпы айлық жал ... ... ... ... тозу ... жаңа жетілген ұқсастықтардың пайда болуымен
байланысты обьектінің ... ... ... ... тозу ... ... ғылыми техникалық прогрестің, технология
мен материалдар аймағындағы жетістіктердің әсер ету салдары болып табылады.
Функционалды тозу ... жаңа ... ... бойынша,
обьектінің өзінің негізгі ... ... ... ... ретінде қарастырылуы қажет. Функционалды тозуды анықтаудың негізгі
тәсілі бағаланатын обьектінің оның жетілген ұқсастығымен салыстыру тәсілі
болып табылады. ... ... ... ... ... жетілген мүлік
түріне тән жалпы айлық жалдық төлем мультипликаторына төленген обьектіні
жалдық төлемінің ... ... ... қарастырылады. Оның шамасы жалдық
төлемнің жойылуы капитализация жолымен анықталады.
Сыртқы тозу - бұл саяси экономикалық және ... ... ... ... ... ... салдарынан оның құнының төмендеуі.
Сыртқы тозудың ... ... ... ... ... ... бағаның өзгеруі, сақтандыру, салық салу жағдайларына өзгеруі
және т.б.
Сыртқы тозуын бағалау кезінде екі тәсіл қолданылады:
1. ... ... ... ... ... капитализациясы.
2. Ұқсас обьектінің сатуын салыстыру.
Бағалаушы табысының жойылу капитализация әдісін қолданарда ... ... ... сонан соң жойылу бөліктерін бағаланатын обьектілері
бойынша есептеледі. Сату санының көптігі мүмкін кезінде сатуды ... ... ... ... ... әдісін пайдалана отырып, бағалаушы тозудың ... ... ... ... анықтау қажет. Әр салыстырылатын
обьектінің сатылу бағасы оның алғашқы күніндегі қалпына келтіру ... ... әр ... обьект бойынша жинақталған тозу
құны алынады, олардың негізінде бағаланатын обьектінің жинақталған тозуы
анықталады. Сатуларды салыстыру ... тозу ... ... ... ... ... ... |А |В |С ... ... ... |300000 |320000 |380000 |33333 ... құны |80000 |70000 |60000 |70000 ... құны |220000 |250000 |320000 |263333 ... ... |310000 |330000 |390000 |343333 ... | | | | ... тозу |90000 |800000 |70000 |80000 ... тозу % |29,03 |24,2 |17,5 |23,5 ... ... алып ... ... мүлік кешенінің әр компонентерін
қайта қалпына келтіру құнын есептеу
Мүліктік кешеннің әр ... үшін ... ... ... ... құнын алғандағы есебімен анықталады.
6-ші этап
Кәсіпорынның меншікті обьектілерінің жалпы құнын есептеу
Кәсіпорынның меншікті ... ... ... ... ... ... қалпына келтіру құны мен жер телімінің құнын ... ... ... ... ... ... салыстырмалы тәсілі
Ресейлік зерттеушілер бұл мәселеге өздерінің көз ... ... ... С. ... салыстырмалы тәсілді пайдалану кезінде бағалаушы 5
этаптан өтуі қажет деп ... ... ... және сату ... мен листингтерді (сатуға ұсыныстар)
таңдау, яғни бағаланатын обьектімен ең ... ... ... ... ең ... және салыстырмалы сатулар
бағаланатын обьект құнының ең жақсы көрсеткіштері болып қызмет етеді;
2. Әр таңдалған обьект бойынша ... ... және ... ... бағасымен сұралынатын баға туралы;
- мәміле күні туралы;
- физикалық сипаттамалар туралы;
- обьектінің ... жері ... ... кез ... ... ... туралы.
3. Әр обьектіні бағаланатын обьектімен салыстыру және талдау:
- сату уақыты, орналасқан жері бойынша;
- ... ... ... ... ... ... ... обьекті мен олардың арасындағы бар айырмашылықтарға сәйкес
әр салыстырылатын обьект бойынша сату ... ... ... ... түзетулердің шамасы «теңестірілетін жұп” регрессивті талдау
және басқа әдістерді пайдалануымен нарықты талдау негізінде ... ... ... ... ... түзетілген бағаларын
келістіру және бағаланатын обьект құнының көрсеткішіне келу.
“Жылжымайтын мүлік ... ... ... және ... оқу ... ... ... мүлік обьектісін сатуын
талдау әдісін өткізу кезінде бағалаудың 3 этапын бөледі.
Бірінші этап. Сәйкес рыноктағы жылжымайтын ... ... ... ... ... ... ... туралы ақпараты тексеру.
Үшінші этап. Бағаланатын обьект пен теңестірілетін обьектілердің әр
қайсысының арасындағы айырмашылықтардың есебімен ... ... ... ... ... ... ... ” деген оқу
құралдарында сатуларды тікелей салыстыруды қолдануға келесі ... ... ... ... бар ... ... жинау және жүйелендіру.
Мұнда келесі ақпараттар қарастырылып отыр:
- салыстырмалы обьектілер ... сату ... ... ... ... ... ... бойынша сұралынатын баға ... ... ... ... және ... ... арасындағы бар
айырмашылықтарды анықтау мақсатымен олардың сипаттамаларын
салыстыру:
- мәміле шарттарын;
- ... ... ... ... ... ... ... және жинақталған тозуды;
3. Айырмашылықтары бойынша әр ... ... ... ... ... қажетті түзетулерді енгізу.
А.П.Ковалев өз жұмысында салыстырмалы тәсілді өткізудің 4 ... ... ... ... және ... нарықта ұқсас обьектілермен
жақын арадағы мәмілелер туралы ақпарат жинау;
2. Ақпаратты тексеру;
3. ... ... ... ... әр ... ... ... бойынша айырмашылықтарды анықтау:
- сату күні бойынша;
- тұтынушылық сипаттамалар бойынша;
- орналасуы бойынша;
- атқарылуы бойынша;
- қосымша элементтердің бар болуы ... және ... ... ... ... ... ... жолымен обьект
құнын есептеу.
Аталған көз қарастарды тұжырымдай келе кәсіпорын мүлігінің құнын анықтау
кезіндегі этаптарды қарастырамыз.
1-ші ... ... және ... ... ... және ақпаратты жинау мәні бойынша сәйкес нарықта
жылжымайтын мүліктің салыстырылатын обьектілерінің жақын ... ... ... ... ... сату неғұрлым өзекті болған сайын және ол неғұрлым
бағаланатын жылжымайтын мүлікке ұқсас ... ... ол ... ... ... ... ретінде соғұрлым жақсы қызмет етеді.
Құнды бағалаудың дәлді едәуір мөлшерде жинақталған ... ... ... байланысты.
Ақпараттар жеткілікті болған жағдайда, сатылған объектілер өз функциалары
мен ... ... ... ... ... салыстыруға
келетініне көз жеткізу керек. Осылай жылжымайтын мүлік объектілерінің ... ... ... кезінде салыстырылатын объект бойынша ... ... ... ... және т.б. ... ... ... пайдаланатын соңғы таңдалған ұқсастықтар санына қарағанда, едәуір
көп сатулар(және ұсыныстар) талданады.
Тек факторлық сатулар есебі ғана ... ... ... ұсыныстар)
есебінің қажеттігін негіздей отырып, кәдімгі сатып алушымен төленген ... ... ... ... нәтижесі болып табылатынын көрсетеді, мұнда
сауда-саттыққа ... ... ... объектілері зерттелген және
бағаланған болуы керек. Сатушылар ... құн ... ... ... ... ... объектілер бойынша жиі негіздейді. Өз
кезегінде бағалаушылар сатылған және жалданған объектілер туралы ақпаратты
қосып, бұл ... да ... ... ... ... ... туралы ақпарат
көздері келесідей:
- бағалаушы экспертінің өзіндік ... ... ... ... мәліметтер;
- мемлекеттік мүліктің территориалды ... ... ... ... банкілері, мұнда сату –
сатып алу мәмілелерінің ... және ... ... ... ... жүргізіледі;
- жылжымайтын мүлікті сату- сатып алудың жасалған мәмілелері
туралы мерзімді ... ... ... ... ... ... ... жаңартылып отыратын
ақпараттың ең жақсы көзі. Қазақстандық жағдайларда ... ... ... ... ... құралады.
Жиналған мәліметтер салыстырылатын объектінің таңдауын тиімді жүргізу
үшін, дұрыс ... ... ... және ... үшін ыңғайлы түрде сақталуы
қажет. Әдетте бағалаудың әр нақты жағдайларда мәліметтердің тек бір бөлігі
қажет болады.
2-ші ... ... ... ... сату ... ақпраратының дұрыстылығын сатып алушы мен
сатушының арасындағы мәмілені анықтайды..
Бағалаушы салыстырмалы обьектінің сату жағдайын және ... ... ... ... ... ... ... есебінің
дұрыстылығын бақылау керек.
Тексеруге жататын ақпараттар:
- мәміле мотивациясы: сатушы мен сатып алушы ... ... ... ... жоқ ... ... бір ... тәуелсіз жақтар арасында болды ма ... ... ... мен ... ... жылжымайтын мүлік пен мәміле жасалған
нарық туралы жеткілікті ақпаратқа ие ... ... ... сату үшін, ал сатып алушының сатып алу ... ... ... ... бір ... ... ... болды ма;
- қаржыландыру нарыққа тән болды ма немесе ... ... ... ... ... ... қол ақшалар
мөлшерін төмендету үшін), екінші ретті борышкерді
ауыстырумен және т.б. ... ... ... ... ... ... арнайы шарттары болды ма (сатылуға жеке
жылжымайтын мүлікті: жиһазды, ... ... ... т.б. ... сияқты).
Кейбір жағдайларда хабарланған бағалардың нарықтық құнынан бөлек болуы
мүмкін. Сондықтан, бағалар ... ... ... ... ... ... ... міндетті түрде көз жеткізу керек.
Ақпараттың шынайылығын мәміле күні, ұқсас объектілердің және ... ... ... ... ... ... бағалаушыларға мәміле бағасының
расталуына ерекше көңіл бөлу керек, ... ... ... ... алу ... шарттында төмендетілген баға көрсетіледі, ал мәміленің
нақтылық бағасы, әдетте жоғары көрсетілмейді.
Сату- сатып алу келісім шартындағы мәміле ... ... ... ... түскен табысқа жоғары мемлекеттік баж бен салық
салудың жоғары қойылымдарымен ... ... ... тек ... ... ... Кейбір елдерде ол
заңнамалық актіні енгізу арқылы шешіледі, ол бойынша басқарудың жергілікті
органдары ... ... ... ... ... ... приоритетті
құқыққа ие. Егер басқарудың жергілікті органдары жылжымайтын ... ... ... алу ... ... ... ... бағамен
анықтаса, муниципалитет берілген объектіні сол төмендетілген баға бойынша
сатып алу туралы шешім қабылдайды.
Әсіресе бір-бірімен ... ... ... ... екі жақтық сату-
сатып алу мәмілелері бойынша бағаларды толығымен тексеру ... ... ... ... және ... фирмалар арасында, т.б.)
3-ші этап
Бағаланатын объектіні ұқсас әрқайсысы объектімен салыстыру ... ... ... ... ... объектімен салыстыру процесі ... ... ... ... ... ... ... Қаржыландыру шарттары.
Егер кәдімгі қаржыландыру объектінің берілген санаты үшін тән болса, онда
ерекше ... сату ... ... ... мәмілені 100%
қаржыландыру, арнайы келісім шарттар және т.б.).
Егер арнайы шарттар кәдімгі қаржыландыру кезіндегі бағадан ... ... ... онда ... ... ... қажет.
Әр мәміле бойынша қаржыландырудың келесі шарттарын талдау қажет:
- пайыздар бойынша төлемдер мөлшері;
- ... ... ... ... ... мен құны
2. Сатылу шарттары.
Сатылу шарттары ... мен ... ... ... ... ... нақты обьектісін сату және сатып алуға ... өз ... ... ... ... нарықтық құн сатып алуға дайын, ақпаратталынған және
сатып ... ... ... ... мен ... ... сатушы қатысатын мәміле
құнынан қарастырылады.
Кейбір кәсіби ... ... ... шарттары бағаланатын
мүлікке қолданғаннан өзгеше болмаса, түзетулер жүргізілмейді Ал егер ... ... ... ... ... болса, онда бағаланатын обьект
құнын анықтау үшін салыстырылатын обьектіні қолдануға болады деп саналады.
3. Нарықтық ... ... ... күнін салыстыратын телімді сату күнімен салыстыру процесінде
нарықтық жағдайлар мезгіл- мезгілінде өзгеретінін ескеру қажет. ... ... сату ... ... ... нарықтық жағдайларда
дұрыстылығын анықтау болып табылады. Кейде олар жыл ... және одан ... ... аралығында тұрақты болып қала береді, басқа уақытта 3 – 6 ... және ... одан да тез ... ... ... сату ... дейінгі уақыт ішінде нарық жағдайындағы
айырмашылықтары талдау процесінде ... ... ... ... ... ... ... белсенділік кездеседі. Мұндай белсенділік
циклдық немесе маусымдық болуы мүмкін.
Маусымдық белсенділік нарықтық белсенділіктен кемитін (әдетте жаз) немесе
керісінше, ... (күз) жыл ... ... ... ... ... ... болып табылады. Бұл өзгерістер
жылжымайтын мүлік ... де, ... да және ... ... ... циклдарының негіздері мыналар:
а) туылу (жобалау, обьектіні құру, саланың, қоғамның, ауданның құрылуы,
т.б.):
б) өсу (жылжымайтын мүлік обьектісінің қызмет ... ... ... ауданның, саланың, қоғамның тез дамуы, т.б.);
в) тұрақтылық, тепе теңдік уақыты (тұрақты табыстар, жылжымайтын мүлік
обьектісін ... ... ... ... қалыптасқан
инфрақұрылым, т.б.);
г) құлау (жылжымайтын мүлікке сұраныстың төмендеу уақыты, пайданың
төмендеуі, саладағы өндіріс ... ... ... отырып, сарапшы- бағалаушы заңды шығармашылық,
демографиялық, халықаралық, ғылыми техникалық, қаланы салу және әлеуметтік
процестерді және ... ... ... ... ... ... және
болжау қажет.
Нарықтың жылдық уақыт ішінде өте жоғары белсенділік пайда болған, бірақ
оған орташаланған жылдық ... ... ... ... уақыт
кесінділерінің туындыларына назар аудартады.
Мысалы, соңғы календарлық жылда бағалардың ... өсуі 6%, ... ... ... ... өсу ... соңғы тоқсанына келетінін көреміз.
Бірінші үш ... ... ... ... ... ... түрде
түзету жүргізу қажет. Осылайша, орташа айлық өсу 1,5%-ға тең емес (әр айдың
өзгерісін талдау керек).
Бағаларға сұраныс пен ұсыныстың өзара ... ... әсер ... Егер бір
немесе екі фактор да өзгерсе, ... ... ... ... ... өзгеруі сатушылар нарығында да, сатып алушылар нарығында да
болады. Бұл процестерді бағалаушы зерттеуі және ... ... ... ... қатысты пікірлер бағалау сәтіне нарықтық
жағдайды ... ... ... ... олар ... ... салыстырылатын
обьектінің сатылу уақытына келетін жағдайымен салыстырылады.
Егер салыстырылатын обьект ... ... ... ... ... ... сатылса, түзетуді жасау міндетті емес. Бірақ, егер
бағалаушы нарықтық жағдайлар екі күн ... ... ... мойындаса,
түзетуді жасау қажет.
4. Орналасқан орны.
Егер салыстырылатын ... ... ... ... ... онда ... ... түзетулердің жасалмау ықтималдығы бар.
Бағалау туралы ғылымда “аудандар ”түсінігі жалпы қабылданған түсініктен
бөлек. ”Аудан” сөзінің мағынасы - әкімшілік ... ... . ... деп ... ... ... ... бірдей факторлардың әсер ету
территориясы түсіндіріледі.
Аудандар тұрғылықты, іскерлік, ... ... ... ... ... ... ... ауданда орналасса, екі
аудан арасындағы мүмкін айырмашылықтардың толық талдауы жүргізілуі қажет.
Екі әр түрлі аудан барлық қатынастар ... ... ... ... ол ... ... ... Басқа жағынан, егер аудандар арасында үлкен
айырмашылықтар бар болса, түзетулер есептелуі ... жаңа ... ... ... әсер ... ... аудандар
арасындағы шекара уақытында көрсетеді. Жақын жатқан ... ... ... ... бұл ... арасындағы шектеудің өзгеруіне алып
келеді. Мысалы, бизнес орталықтың құрылысы жақын ... ... ... ... ... алып ... ... В.В.Григорьевтің редакциясымен шығырылған оқулықта орналасқан
жері бойынша айырмашылықтардың келесі түрлері бар:
Экологиялық еліктіру (Алматы қаласындағы ... ... ... ... ... ... сұранысқа ие емес);
Автокөліктер және тасымалдау көліктердің жақын орналасуы ... көп ... ... ... ... ... табиғи газ және телефондық сымдар кіреді);
Беделді, мерейлі (әдетте қаланың орталық аудандары).
Аудандар ... ... ... да ... аудару керек:
- мәмілелерге шектеулер;
- аймақтау;
- құрылыстық нормалар.
Егер олар ... ... онда ... ... түзетулерді жасау
керек.
Территорияны аймақтау - аудандарға бөлуге және әр бөлінген ... ... ... мен ... ... ережелерді
белгілеуге мүмкіндік беретін құқықтық ... ... ... ... ... ... ... коммерциялық пайдалану үшін аймақталуы
мүмкін. Аймақталу ережелері жылжымайтын меншікті (жер телімін) пайдалануына
байланысты үйлер мен ғимараттардың құрылысын жүргізуге нұсқаларын ... ... ... ... ... ... ... болмауы
мүмкін, себебі ол бағалау туралы есептілікте ескеріліп көрсетілмейді.
Аймақтау бойынша нормативтік актілер, әдетте, әр түрлі жер телімдерінде
құрылыстардың тығыздығын ... ... ... бұл ... аймақтау
нормаларымен рұқсат етілген құрылыстардың ... ... ... ... алып ... ... жер ... бағасын құру үшін рұқсат
етілген тұрғын үй ... саны ... ... жүргізілуі мүмкін.
5. Физикалық сипаттамалар.
Салыстырмалы бағалау процесінде тек ірі физикалық қасиеттері ... ғана ... ... ... ... ... ... құрылыс және пайдалану сапасы;
- ыңғайлылық (жайлылығы);
- функционалды жарамдық.
Тұрғылықты жылжымайтын мүлік үшін маңызды сипаттамалар бөлмелер ... ... ... болкон немесе лоджияның бар ... ... жасу ... ... ... еденнің бар болуы) т.б. сияқтылар болып
табылады.
Салыстырмалы жылжымайтын ... ... ... ... өзі ... жөн.
Жылжымайтын мүлік объектілері арсында көп физикалық айырмашылық болса,
онда сатуды салыстырмалы ретінде пайдалануға ... ... ... жоқ ... аз ... ... мүмкін және қажет.
Жоспар бойынша ғимаратты қарап, бағалау кезінде келесідей белгілерге
физикалық тозудың есебі кестеде көрсетілен.
|Физикал|Ғимарат ... ... ... ... ішкі ... %|алмастырмайтын |жағдайы |
| ... | ... ... мен ... мен төбесі жазық,|
| ... ... және ... |
| ... алып ... мен ... |
| ... іздері |қажеті жоқ. |
| ... | ... ... мен ... мен төбесі түзу, |
| |деформация-сы, |бірақ төбесінде |
| ... ... ... түгі бар. |
| ... жоқ. ... ... пен ... |кейбір орындарда |ашылуы қиындау. |
| ... ... | |
| ... | ... ... ... ... кейбір орны |
| |іздері және ішкі ... ... ... ... ... ... |
| |көп. ... |байқалады. Төбеде |
| ... ... көп. |
| ... ... кейбір |
| |жарықшақтың ... ... |
| ... ... ... | ... ... |Әр ... ... ... ... |
| |пайда болған ашық |ауытқу бай-қалады. |
| ... бар. ... ... |
| |Көлбеу және тік ... мен |
| ... ... ... |
| ... ... |Төбесінің кейбір |
| | ... ... |
| | ... ... |
| | |мен ... ... |
| | ... ... ... ... ... |
| ... ... шеттен |
| ... ... ... ... |
| |құлаған, қауіпті ... ... |
| ... мен ... |
| |ң ... ... ... бұзылған. |
| |жарықшақ бар. ... ... ... |
| ... ... |
| ... ... |
| ... ... | |
| ... | |
6. ... ... ... объект құнына түзетулер жүргізу құрамына мүліктік құқықтар
құрамын (немесе көлемін) ескеру керек.
Біріншіден егер сатып алушы ... ... ... ... ... ... онда ол кәсіпорын немесе ғимаратты сатып алумен
бірге ... ... мен ... ... мен ... ... ... жағдайда бағалаушы бухгалтерлік есеп беру мен ... ... ... актілерін бөлек тексеру қажет;
Екіншіден, егер объект бизнес үшін емес, жалдық табысқа құқықты алу үшін
меншікке алынса, сатып алушы бұл ... ... ... қаржылық
жағдайы мен оның жалдық төлемін төлеу мүмкіндігі туралы ... алу ... ... төлемді төлеу мүмкіндігі келісімшарт сенімділігі деп
аталады.
Егер жалдаушылар ірі ... ... ... ... сенімділігі
жоғары болады, себебі қайта құрылған компаниялар шектелген ресурстарға ... ... ... жалдаушының қаржылық әл-ауқаттылығы ерекше тексерілуі
қажет.
Активтерді негізгі қор ретінде жалғаға ... ... ... ... ... және жалға алу ... ... ... ... ... және ... қатар, қандай міндеттемелер пайда болатынын
білу өте маңызды. Осы активтердің алдыңғы иегерімен жасалынған ... ... ... алу ... шартының барлығын зерттеу ... Бұл ... да ... ... ... ... қажет.
Жалпы бағаланатын мүлік пен салыстырмалы объектінің құнына әсер ... оның ... ... жиі, әрі ... ... ... Сол ... Американың жылжымайтын мүлікті бағалау институты бұл
айырмашылықты олардың әсер етуі ... ... ... ... ... деп, бұл ... ... мүліктік құқық” деп атайды.
Салыстыру бірліктері
Бұл салыстырмалы және ... ... ... ... ... 1ш.м. ... ... алаңы, 1ш.м. жалпы алаңы,
1куб.м, 1пәтер, 1га, 1 жүздік (сотка) және т.б. ... ... ... ... ... табыс әкелетін баға түрінде
есептейді. ... ... ... ... ... ... бірлік
бір машинаның тұрағы болып табылады.
Жылжымайтын объектілерді салыстыру үшін табыс қатынасын сату ... ... Бұл ... ... объектісі болып валюталық рента
мультипликатры (немесе оны ... ... ... ... деп ... ... жалпы капитализация коэффициенті табылады.
Жалпы ренталық мультипрликатор – бұл сатылу бағасы немесе потенциалды
жалпы түсім, немесе нақты ... ... ... ... ... да ... түрлерін қолдану олардың өсу жағдайларына байланысты
анықталады.
Потенциалды жалпы түсім, яғни ... ... бір ... ... ... жиі ... ... нақтылы жалгерлік төлем қойылымын
анықтау жеңіл болып табылады.
Жалпы түсімді нақты ... ... ... ... толық анықтап
шығару оған қарағанда қиынырақ.
Егер де бағаланатын және салыстырмалы объектінің орналасу ... онда ... ... мен ... төлем ставкаларында қарастырылған
деп ойластырылады, бұл жағдайда оларға түзетулер ... ... ... ... ... ставкасы) – ... ... ... ... ... ... Берілген
коэффициентті есептеу үшін бағаланатын ақша ағымына жақын ... ... ... іріктеп алынады. Мұндай тәсіл бағалаушы
маманға тікелей капитализация әдісін ... ... ... ... ... ... баға ... айналдыруға мүмкіндік береді.
Әр түрлі жылжымайтын объектілерді салыстыру үшін түрлі салыстыру бірліктері
қолданылатындықтан, бағаланатын және ... ... бір ... анықталғаны өте маңызды.
Бағаланатын және әр түрлі салыстырмалы обьектілер арасындағы ерекшелік
есебін анықтауда бағаға ... ... екі ... ... ... ... ... болып, бір
элементі сәйкес келмесе, онда оның бағасы мен сол ... ... ... ... ... ... қажеттілігін көрсетеді.
Сарапшы-бағалаушы салыстырмалы обьектінің бағалауына түзету жүргізу, ол
бағаланатын обьектінің ерекшелігін айқындау. Бұл обьектінің сатылу ... үшін ... ... ... ... ... белгілі, ал
бағаланатын обьектінің бағасы белгісіз. Бұл ... ... ... өте ... ... ... ... белгісіз өлшемді анықтап
айту мүмкін емес.
Мысалы, бағалаушы бағаланатын обьектілердің орналасу жеріне қарай - ... ... ... ... ... қарай салыстырмалы обьектіден -
5% төмен деп алады.
Түзетудің ерекшелігі бұл ... ... көз ... ... ... ... ... (кемшілігі). Сондықтан түзету кезінде
сол сипатталатын обьектінің құрылысы кезінде қанша шығын кететінін есептеу
қажет емес.
Мысалы, егер үйді ... 1000 ... ... сол ... ... 2000 ... төлеуге дайын болса, онда түзету мөлшерлеу өлшемі 2000
доллар ... ... ... ... анықтау үшін келесідей әдістер қолданады:
1. Екі бірдей сату обьектісін талдау;
2. Регрессиондық талдау;
3. Элементі бойынша.
Бағалау тәжірибесі түзету жүргізу кезінде ... ... ... ... ... Осы ... ... өлшемін сыңарлас салыстырмалы
әдісі арқылы анықталады.
Сыңарлас деп – екі бірдей жеке жылжымайтын мүлік обьектісінің сипатына
қарай ... ... ... ... ... обьектісінің
нақты бағасын қолданып бағалау керек.
Осы әдістің мақсаты, егер салыстырмалы обьектінің бір ... ... онда сату ... ... осы ... ... анықталады.
Мысалы, берілген екі обьект, бірақ бір ерекшлігі бар. Уақытына қарай
өзгерістер жоқ.
1. Дача ... 32 км ... ... ... бар, ... ...
72 000 доллар;
2.Дача (қаладан 30 км қашық) кірпіш, коммуникациясы бар, саунасы ... ... – 88 000 ... 000 – 72 000 = ... бір ... ... бар болуы. Сондықтан қортынды ... ... ... ... 16000 долларға тең. Берілген элементке
түзету енгізу 16000 доллар құрайды
Мысал.
Үш ұқсас сату обьектілерін қарастырайық:
І. 1-бөлмелі ... ... ... ... ... – 6 ... үй;
Лоджиясы бар;
Телефоны жоқ;
Сатылу бағасы – 31 000 доллар;
ІІ. 1-бөлмелі пәтер, автокөлік аялдамасы қасында;
Ас бөлмесі – 5,8 ... ... ... ... ... – 34 000 доллар;
ІІІ. 1-бөлмелі пәтер, автокөлік аялдамасы қасында;
Ас бөлмесі – 6,2 кв.м;
Кірпіш үй;
Лоджиясы жоқ;
Телефоны жоқ;
Сатылу бағасы – 26 000 ... 1 апта ... сату ... ... І-ші және ... ... Үй өлшемі мен сапасы бойынша бірдей, ал ас
бөлмесі өлшемінің ... еш ... ... Ал бұл ... ... болуы мен болмауы. ... сату ... ... ... тең. ... осы ... ... түзету
болып табылады.
Ал мұндағы өлшем нарықтың ақпаратты талдау шешімін көрсетеді. ... ... ... құру ... ... алмайды.
І-ші және ІІІ-ші обьектіні салыстырамыз. Баға айырымы – 5000 доллар.
Мұндағы айырым ІІІ-ші обьектіде телефон жоқ, ал І-ші ... ... ... лоджияға сәйкес түзету – 5000 доллар құрайды.
ІІІ-ші және ІІ-ші обьектілердің баға айырымы – 8000 ... ... ... ІІІ ... ... мен ... жоқ. Сондықтан телефонға –3000
доллар, лоджияға – 5000 доллар ... ... ... табылады.
Түзетулер тек қана нарықтық ақпарат негізінде есептелінеді.
Регрессиондық талдау әдісі
Бұл нарық ақпараттың кең көлемде және ... ... ... етілуі.
Сатуды талдау кезіндегі түзетулер енгізу процесінің негізгі салым әдісі
болып табылады. Сондықтан ... ... ... ... ... ... қолданылады.Бұл жағдай бір-бірімен байланысқан әр түрлі
көп салыстырмалы элементтердің бар ... ... жеке ... ... оны нарықтағы тұрғын үйдің жеке ерекшелігін зерттеп, құнның ... ... ... ... ... ... салыстырмалы сату обьектісін математикалық
әдіспен талдау күрделі есептеу техникасын қажет етеді.
Жылжымайтын мүлік ... ... ... ... ... регрессиондық
талдауы және оның мынадай формуласы арқылы:
а. ... ... ... ... ... – салыстырмалы бірлік үшін алынатын коэффицнт;
Х –жылжымайтын мүлікті бағалау үшін ... ... ... ... ... ... ауданын анықтау керек.
Алматы қаласының 1 ш.м тұрақталмайтын ... ... 1 ш.м – 1738 ... Ал ... бағаланатын обьектінің ауданы 882,14 кв. м. Анықтау
керек ... ... ... ... доллар
Бағаланатын объект құны 142759 доллар тұрады.
б. Ус= B*x+a+c+…n
Мұнда, а,с,n – оң және ... ... ... ... бойынша бірінші есепке қосымша есеп берілген.
Бағаланатын ... – 4500$ ... ... ... ... қарай). Бірақ –
2250$ арзан (орналасу жағдайына қарай).
Ус=142500+4500-2250=145009 ... ... А – ... ... n - әр ... ... коэффиценті.
Егер бағалаушы жылжымайтын мүліктің базалы нарықтық бағасын – 142500 деп
алса, онда ... ... және ... ... ... түзету
есебін жасайды(екінші есепке сәйкес).
Ус =142500+4500-2250=144750=145000 доллар
г. Ус=А ... ... ... мүлігі - 3% жақсы (жағдайын
қарай) және 2% (орналасуына қарай) төмен. Сонда:
Ус=142500*(100+3-2)=143925 доллар
Жылжымайтын мүлік нарықтық ... ... ... ... тұрғын үй сарапшы-бағалаушы көп факторды сызықтық және ... ... ... ... аі –регрессиондық коэффицент;
Хі-әр түрлі айнымалы, факторға сәйкес жылжымайтын ... ... ... ... қолдану кезінде көп массивті обьектіні сату сатып ... көп ... ... ... ... үшін ... ... бұл нарықтың көрсеткішімен тозудың есебін алғанда алынатын құн
қатынасы.
Түзету түрлері
1. Абсолютті көрсеткіштер түрінде түзету;
2. Пайыздық түзету;
3. ... ... ... түзету;
4. Пайыздық куммулятивтік түзету.
Абсолютті көрсеткіштер түрінде түзету – бұл ақшалай түріндегі ... ... ... мүліктің сату бағасына қосылу немесе алыну
соммасы.
Пайыздық түзету – ... ... ... ... кезінде қолданады.
Түзетулер келесідей көрсеткіштерді қолданады:
- уақытына қарай;
- орналасу жері мен мәмілені қаржыландыру ерекшеліктері;
- бағаланатын обьектінің орналасу аймағына ... ... ... түзетулер – бұл қай түзету бірінші алынса, ... ... ... ... ... сату бағасына
көбейтіледі, сонан соң шыққан сомманың келесі түзетуге көбейтіледі. ... ... ... ... ... ... ... талдау сату саны көп жылжымайтын мүліктің нарығында қолданылады.
Жеке бағаланатын ... мен ... ... ... талданылған
жиынтығын құрайды.
Мысалы, 3 салыстырмалы обьект берілген:
|№ ... ... ... ... |
|1 |618000 ... |
|2 |610000 ... |
|3 |612000 |Сәл ... ... ... ... арасындағы баға айырымы 6000 доллар, сондықтан жоғары
немесе төменгі ... ... 1% ... ... ... ... 2 ... орташа бағасын анықтау
арқылы шешеді.
Орташа бағасы = ... = 615000 ... ... әсер ... түзетулер
Бағаланатын объектінің құнына мынадай түзетулер жүргізіледі:
1. Мүліктік құқық құрамы
2. Қаржыландыру шарты
2.1 Ипотекалық қарыздар коэффиценті
2.2 ... ... ... ... Амортизация
2.5 Қатысушылар туралы келісім шарт
3. Сату жағдайы
3.1 Қарапайым немесе ерекше ... ... ... мен сатушының білімі мен шешімнің қабылдануы
4. Уақыты
5. Орналасу жері
5.1 Экологиялық қызығушылық
5.2 ... ... ... ... сипаттамасы
6.1 Физикалық параметрлері
6.2 Құрылыстың жүргізілуі мен сапасы
6.3 Жайлылығы
6.4 Функционалды пайдалылығы
Бағалаушы ... және ... ... ... үш объектіні сатуылу
ақпараттын пайдаланады.
5-ші этап
Салыстырмалы объектінің сату бағасына түзету енгізу процессі
Сату объектісіне сату бағасына ... ... егер ... бағаланатын объектлер арасындағы салыстыру элементтердің барлығы
анықталып жүргізіледі ... ... ... ... Егер ... ... ... сапасының кей мәні бойынша элемент
бағаланатын объектіден жайлы болса, онда бағаланатын объектінің ... Егер ... ... мүлік сапасының кей мәні бойынша элемент
бағаланатын объектіден төмен ... онда ... ... құнына
қосылады.
Есеп. Бағаланатын телім салыстырмалы телімге қарағанда 500долл-ға жақсы
(топологиялық орналасуына қарай) , егер ... ... 6000 ... онда ... ... ... сату ... мен бағаланатын объект арасындағы қатынастардан
мынандай варианттарды алуға болады:
1-вариант
Салыстырмалы және бағаланатын объект біріңғай сипатқа ие болса, онда ... ... ... 10% ... ... ... онда салыстырмалы
объектінің құны 10%-ке көтеріледі.
Х=1+10%*1=1*(1+0,1) = 1,1
3-вариант
Бағаланатын объект 10% төмен
Х=1-1=1*(1-0,1) = 0,9
Демек бағаланатын объектінің құнын ... үшін ... ... 0,9 ... 1,1-ге ... болады.
0,1 немесе 10% -пайыздық түзету
4-вариант
Салыстырмалы объект бағаланатын объектіден 10% жоғары, салыстырмалы
объект бағасы төмен болады, ... оның ... ... алу ... соң ... объект құнының есебін анықтау үшін оны салыстырмалы
объектқұнынан алу керек (1-0,909=1,1).
5-вариант
Салыстырмалы объект бағаланатын объектіден 10% ... , ... ... ... ... ... оның айырымын есепке алу үшін
1=(Х-10%)*Х
1=Х*(1-0,1)
1=Х-0,1Х
Х=0,9 Х
Х=1,11
Сонан соң бағаланатын объект құнының есебін анықтау үшін оны салыстырмалы
объект құнына бөлу ... ... ... енгізу
Әр пайыздық түзету жүргізу кезінде тізбектеу процессін сақтау керек.
Бағалаушы аралық көрсеткіш бағаны және ... ... ... ... ... ... ... пайыздық түрдегі, салыстырмалы объектінің сату бағасына
көбейтеді.
Екінші түзету, талданылған (алынған) бағаға көбейтеді. Бұл тізбектелінген
түзетудің барлығын қамтуы керек. ... ... ... ... ... ... бермейді, сондықтан түзетулерді тізбектеп жеке есептеулер
жүргізіледі.
Мысал ретінде келесідей есептілікке есеп ... ... , ... ... ... ... ... 4-бөлмелі пәтерді бағалаймыз. Келесідей сипаттарға ие:
|Сипаттамалар | ... ... |6/12 ... ... ... ... ... ш.м |100,50 ... ... ш.м |73,8 ... ... ш.м |5,40 ... |екі ... ... ... ... ... әрлеу жұмыстары | ... ... ... |левкас ... ... ... ... ... ... жасалынған |
|Инженерлік ... жылу ... ... ... ... |
| |мен ... ... |
| ... мен газ бар. ... ... жылы |1990 ... ... ... ... | ... ... сипаттары мынадай:
|Сипаттама |1-ші |2-ші |3-ші |
| ... ... ... |
|Орналасу жері |Алматы ... ... |
| ... ... ... |
| ... |Самал-2 |Самал-1 |
| |ш.а. |ш.а. |ш.а. ... ... |6/12 |3/12 |12/12 ... ... ... |монолит |монолит |
|Жалпы ауданы, ш.м |100,0 |118,50 |100,0 ... ... |70,0 |84,20 |94,0 ... | | | ... ... ... |13,0 |9,0 |
|Ванна, ... ... ... |
|сантехникалық | | | ... | | | ... ... ... |линолиум,|
|жұмыстары |левкас, ... |
| ... |ген ... ... ... |бөлек |бөлек |
|Инженерлік ... ... ... ... ... ... |
| ... |жүйесі, |жүйесі, |
| ... |ия, |я, |ия, |
| ... |ты мен |ы мен |ты мен |
| ... ... ... |
| ... |, | |, ... көздері |Крыша №15|Крыша №15 |Крыша № |
|Жылжымайтын ... ... ... | | | ... | | | ... ... |2450,00 |2362,87 |2150,00 ... ... |-20% |-20% |-20% ... % | | | ... ... |1960,00 |1890,30 |1720,00 ... ... |0% |0% |0% ... % | | | ... ... |1960,00 |1890,30 |1720,00 |
|Конструктивті |0% |0% |0% ... | | | ... % | | | ... ... |1960,00 |1890,30 |1720,00 ... |0% |0% |0% ... | | | ... % | | | ... , ... |1960,00 |1890,30 |1720,00 ... |0% |0% |0% ... | | ... ... | | | ... ... |1960,00 |1890,30 |1720,00 ... |0% |0% |2% ... % | | | ... , ... |1960,00 |1890,30 |1754,40 ... ... 1 ... ... ... бағасы 1868,23 долл/ш.м
тең (1960,00+1890,30+1754,40) / 3 = 1868,23 доллар.
Демек, объектінің түзетулер есебінен алынған ... ... ... (100,50 * 1868,23 = ... егер ... объект банкке кепілге беру ретінде ... 20% ... ... ... ... құны ... доллар.
Есеп
1. Салыстырмалы объект 100000000 долларға сатылды. Бағаланатын объект
салыстырмалыдан 5 ерекшелікпен еркшеленеді:
|Ерекшелігі ... ... |
|1 ... |7 |
|2 ... |4 |
|3 ... |5 |
|4 ... |6 |
|5 ... |9 ... ... ... ... ... ... керек:
1. ерекшеліктер арасында өзара әсері жоқ
2. ерекшеліктер арасында өзара әсері бар
2. Үш жыл ... ... А. ... 15000 ... жер ... ... ... бір жанұйялық тұрғын үй соғып алды. Сол жылы үй құрылысына 65000
долл шығын кетті. Қазіргі уақытта сол ауданда ... жер ... ... ... ... бағасы 10000 долл , ал бос жер телімі 18000 ... ... жер ... құны ... ... ... ... бөлмесінің ені 10м, ұзындығы 50м ... 4м. ... ... ... ауданы 400 ш.м, 16000000 долларға
сатылды. Бағаланатын объекті құны қандай:
4. Келесідей ақпаратты пайдаланып, автокөлік ... ... ... мәні ... ... 50 ... бар. Бір ... орынға 30000 долл / айына
жалға төлейді. Операциялық шығыны 4000000 долл. 80000000 ... ... ... 80 ... бар. Бір машина орынға 25000 долл / айына
жалға төлейді. Операциялық шығыны 6000000 долл. 90909100 долл-ға ... ... 60 ... бар. Бір ... ... 20000 долл / айына
жалға төлейді. Операциялық шығыны 3600000 долл. 120000000 долл-ға сатылды.
Автотұрақ орташа жұмысбастылығы 2/3 тең.
Үшінші тарау
БАҒАЛАУ ... ... ... ... қайта құрылымы - өнеркәсіп аясындағы бағалау қызметінің
нарықтарын қалыптастыру негіздері
Кәсіпорындар ... ... ... ... ... және
материалдық емес), олардың нарықтық айналымға ... ... ... ... жаңа кезеңімен тікелей байланысты. Бұл үрдістің
тежелуіне әлде де түрлі операциялар ... ... ... ... ... ... ... мүліктік және мүліктік емес потенциал құндылығының
анықталуы, мемлекеттік ... ... ... нарықтық
инфрақұрылымның жүйесін құру қызметін бағалауға байланысты. Өндірістік
операцияларды ... ... ... ... ... ... |Жекешелендіру, сатып |Жалгерлік ... ... сату | ... және ... ... |Кепіл зат ... ... ... ... ... |
| ... | |
| ... | |
| ... | |
| ... | |
| ... ... |
| ... ... | |
| ... және т.б.) | ... | ... |
| | ... ... ... ... ... |
|басқару |құрылуы және ... ... ... да |
| | ... ... ресурстар мен операцияларды басқару механизміне ... ... ... құрылу нәтижелері бүгінгі кезеңдегі
мемлекеттік емес кәсіпорын меншігінің басымдылығын ... Бұл ... ... ... және ... емес ... және
солармен байланысты бағалау қызметінің дамуына ... ... ... ... ... әртүрлі ресурстарының потенциалды тауарлық
массасы туралы айтуға болады. Екіншіден, бағалау ... ... де ... ... ... соң ... инвестициялық климаты мен активтілігінің төменділігі, олардың
қызметінің нәтижелері төмендеуі мен нарықтық ... ... ... ... Демек, шығуға жол көрінбейтін «жабық орта» пайда болады.
Бұл жағдай, біріншіден, мемлекеттік өнеркәсіптің (жеке ... ... ... ... ... ... өнеркәсіптік кәсіпорындары
ресурстарының қайталама рыногы пайда болуының ... ... ... ... тиімсіз қолдануына әкеліп соқтырады. Оның
қалыптасуы ... ... ... келесідей кезеңдер бойынша
жүргізіледі:
Тиімсіз атқарым жасайтын және бәсекеге қабілетсіз кәсіпорындарды кеңейту,
соның ішінде, ... ... ... мемлекеттік және муниципалдық
ресурстарды өндірістік ... ... мен ... төмен ресурстар
салмағын артықшылықпен қалыптастыру.
Нарықтық бағалаудан кейін айналымға және жаңа ... ... бола ... аталған кезеңдердің «қойлымы», кәсіпорындарды қайта
құрумен, ... ... ... ... және ... емес
ресурстарының қайта құрылуымен байланысты.
Кәсіпорын ресурстарының инфрақұрылымы кәсіпкерлік қызметтің бірқатар
бағыттағы нарығын ... ... ... ... ететінін бағалау. Демек, сатушы мен ... ... ... ... ... ... ... инфрақұрылымның пайда болуы, оны
жетілдіру және шаруашылық жүйесін басқару
Кәсіпорын ресурстарын, бүгінгі уақыт шарттарына сай, ... ... және ... құру ... нарықтардың инфрақұрылымының пайда
болуы мен ... ... ... ... негізгі жағдайларды қажет
етеді.
Біріншіден, Қазақстан экономикасының ... ... ... ... ... құру ... ұзақтығы мен күрделілігін объективті
шарттайды.
Екіншіден, ... ... құру үшін ... ... ... бәсекеге қабілетілігі мен тиімділігін жоғарлату мүмкіндігін
арттырады. Сонымен бірге меншік иесін ауыстыру жолымен ғана емес ... ... ... ... ... ... ... түріне
тәуелді емес мүлікпен операциялар жолымен жүргізіледі.
|С | ... | |С ... | ... | |А ... | ... | |Т ... | ... | |У ... | ... | |Ш ... | |Ипотекалық | |Ы ... | ... | |Л ... | |Адвокаттық | |А ... | ... | |Р ... | ... т.б. | | ... | | | | ... | | | | ... | | | | ... ... ... ... ... өзіндік артықшылықтары мен кемшіліктері
бар негіздерге ие.
Әлемдік тәжірибеде, меншік түрлеріне тәуелді емес, ... ... ... ... ... пайдаланатын
шаруашылық қызметтің жоғары нәтижелерінің куәлары бар. ... ... және ... ... қатынастарды реттейтін нормативтік
база, отандық «ерекшеліктерді» ... Ал бұл ... ... ... ... және ... өнеркәсіптік ресурстар нарығының
бөлінуіне байланысты, бастапқыға арналған және ... ... ... ... ... сипатталады. Сондықтан
олоардың инфрақұрылымы жоқ. Кәсіпорындар ресурстарының операцияларын
мемлекеттік ... ... ... әлі де, ... қызметіне қатысты
орналасу кезеңінде. Нарықтардың тиісті ... оның ...... ... құру ... негізінде, кәсіпорындардың
ресурстарымен және мүлікпен операцияларды жасау ғана ... ... ... ... болып табылады.
Кәсіпорын ресурстарының операциялары ұйымдардың (заңды тұлғалардың)
жойылуы мен ... ... ... ... құру үрдісімен ғана
байланысты ... ол, ... ... ... сонымен бірге,
кәсіпорындарды жекешелендіру мен банкротқа ... ... ... ... ... ... ... ипотекаларды және
басқа операцияларды жүргізуімен де ... ... ... ... жасау, басқару шешімдерінің
мүмкін болатын ... ... ... ... ... ... ... «кеңістік» түрінде қарастырылады.
Кәсіпорын ресурстарымен операциялар жасау және оның ... ... ... анықтаушы жағдай болып, аталған «кеңістіктегі» әрбір ресурс
бойынша, тиімді басқару шешімін қабылдау операцияларына қатысатын сатушы
мен ... ... және ... ... қатынастары негізінде
анықталады.
Кәсіпорын ресурстарын басқару кеңістігі
Мүліктік құқықтар - бағалау объектілерінің құқық жиынтығы болып ... ... ... ... ... ... заң ... оқшаулануы
мүмкін. Нәтижесінде кейбір құқықтар мен міндеттемелер мәміленің басқа
жағына беріледі де, ... ... ... деген белгілі жиынтық құқықтар
қалады. Бұл құқықтар ... ... ... кәсіпорын ресурстарымен белгілі
операциялар жүргізу үшін, иелік ету немесе жеке ресурстарды қолдану құқығын
уақытша шектеу, сонымен қатар ... ... ... туады. Құқықтардың
әрбір шектеуі (ауыртпалығы) және ... ... ... ... ... ... құнына әсер етеді.
Кәсіпорын ресурстарын басқару кеңістігі
Төртінші тарау
КӘСІПОРЫН ҚҰНЫН БАҒАЛАУ ТЕХНОЛОГИЯСЫ
Кәсіпорын құнын бағалау үрдісі – бұл бірнеше этаптардан ... ... ... ... ... ... 8 негізгі бөліктерге бөліп
қарастыруға болады:
1. Мәселелерді анықтау.
2. Кәсіпорынның мұқият тексерілуі және ... ... ... ... ... талдау және жинау.
4. Жер телімін бағалау.
5. Кәсіпорын құнын бағалауға қатысты үш тәсілді қолдану.
6. Түрлі тәсілдер көмегімен алынған шешімдер келісімі.
7. Бағалау ... ... және ... есептілігі.
8. Бағалау туралы баяндама.
1. Мәселені анықтау
Бағалау кезеңдері келесідей ... ... ... идентификациясы.
2. Бағалау затын анықтау.
3. Бағалау күнін анықтау.
4. Бағаның қызметтері мен мақсаттарын қалыптастыру, құнның түрін анықтау.
5. Тапсырыс берушінің шектелген шарттарымен танысу.
Кәсіпорын ... ... ... ... және ... аты, ... ... оның тіркелген орны, орналасқан жері, өндіру саласы, ... ... ... және т.б. ... ... ... кәсіпорынның құқықтық мекеме түрі арқылы
келесілер қарастырылған: коммерциялық ... ... ... ... серіктестігі, ашық түрдегі акционерлік қоғам, жабық акционерлік
қоғам, ... ... ... ... ... немесе муниципалды кәсіпорын бірлестігі; коммерциялық емес
мекемелер - тұтынушы ... ... және ... және ... қоғам бірлестіктері. Егер
бағаланатын кәсіпорын тәуелді болса, онда ... ... оның ... ... объектісін анықтау
Кәсіпорынды бағалаудың негізгі кезеңі бағалаудың объектісін анықтау болып
табылады, яғни бағалауды ... ... ... мүліктік
құқықтардың барлық кешені, кәсіпорынның материалдық активтердің құқығы,
акционерлік қоғамның акционерлік капиталға ... ... ... ... ... кәсіпорынның акциздер пакетіне құқығы немесе
т.б. қызығушылықтар. Сонымен бағалау объектісі - бұл ... ... ... ... кәсіпорынды сатудағы басты мағынаны осы
мәмленің жүргізілуі қарастырылады, яғни ... ... ... ... ... Егер ... кәсіпорынның қатысу үлесі
жататын болса, онда бағалау есебінде бағаланатын пайыздық ... ... ... ... ... ... Есепте акциялар пакетін
бағалау кезінде қандай акциялар бағаланып жатқаны - ... ... ... көрсетіледі, кәсіпорынның өзімен сатып алынған айналымдағы
акциялар көлемі белгіленеді.
Бағаланған затқа қатысушы үлесін сипаттауға сәйкес ... ... ... ... ... ... ... шектеме қою). Бұл
шектеулер ереже бойынша олардың құндылығын төмендетеді.
Бағалау күнін анықтау
Бағалау күні - бұл ... ... ... сәт. ... ... ... ... және бұл өзгерулер қысқа уақыт ішінде де
маңызды болуы мүмкін. Осыған байланысты ... ... ... ... қою керек. Ол кәсіпорынның сату ... ... ... ... ... байланысты сот арқылы шешу күні және т.б. жағдайлар болуы
мүмкін.
Жоғарыда айтылғандай, кәсіпорынның құндылығына ... ... ... яғни ... ... және ... кәсіпорын басшылығын
ауыстыру немесе аймақтың, елдің саяси ... ... ... ... ... ... құрылымын өзгерту, актив бөліктерін
сату немесе ... ... ... ... ... мүмкіндік беретін
жаңа патент алу.
Кәсіпорынның құндылығын бағалау күні ... ... ... ... яғни ... ... сәйкес келісім шарттың
мәліметтерін салыстыруды жүзеге асыру маңызды, ... ... ... ... ... ... ... және оларды бағалау
кезінде есепке алу ... ... ... және ... іс- ... ... нормативті актін кәсіпорынды бағалауына нарықта акциялардың
шығу күніне 90 күн ... ... ... ... ... көптеген ашық
акционерлік қоғамдар өздерінің шығыстары мен кірістерін 1 тоқсанда бір рет
хабарлайды.
Егер, кәсіпорынның бағалануы ... ... ... ... ... төлем қабілетсіздігіне байланысты, онда бағалаудың
күнін сот анықтайды.
Бағалаудың мақсаттары мен қызметтерін қалыптастыру
Бағалау мақсаттарының ...... ... ... ... маңызды этаптан тұрады. Дұрыс емес ... ... ... ... ... ... ... қолданумен, оның
салдарынан жаңсақты нәтиженің болуына әкеледі. Сонымен қатар, таңдау әдісі
бағалау қызметтеріне ... ... ... ... ... ... ... үшін қолданылатын әдістер, оның тарату
бағыттауға қолданылуынан айрықша ерекшеленеді және де бұл түсінікті, ... ... ... ... етуші кәсіпорын болып бағаланады. Кәсіпорында
үлестік қатысу құнын анықтау мен ... ... ... ... ... болжамдау мен оларды дисконттауды қарастырады.
Бағалаудың мақсатын қалыптастыру қандай объектіні анықтау керек екендігін
қарастырады.
Бағалау мақсаты міндетті ... ... құн ... ... ... ... нарықтық құнын анықтауын қарастырады. ... ... және ... ... ... ... ... бойынша
кәсіпорынның нарықтық құнына негізделіп анықталады. Кәсіпорынды ... ... оның ... құны ... ... банкрот
болуынан таратылуы кезінде оның жойылу құны, ал мекемелеу ... ... ... ... – бұл оны ... аясы ... табылады. Бағалау
кәсіпорынның құнын анықтауда сатушы мен ... ... ... ... ... ... құнын, оны несиелеу немесе сақтандыру
үшін анықтауды ... ... ... ... ... бұл ... тапсырыс беруші оның және сарапшы-бағалаушының
мүдделерін қорғау мақсатында құрылатын кәсіпорын құнын анықтау процесіне
қатысты негізгі ... ... ... Осы шарттардың кейбіреулері
өте қажет жағдайда тапсырыс беруші мен сарапшы-бағалаушының арасында дау-
дамайлық жағдайлар болашақта болмас үшін ... ... ... қажет.
Іс- әрекеттегі кәсіпорынның құнын бағалаудың негізгі шектелген шарттары
төменде көрсетілген:
- Есептеуде берілген кәсіпорынның құны ... ... ... ... ... ... толық мүлікті комплекс ретінде қатысты.
Оны кез келген бөліктерге бөлу және оның құнын анықтауға әкеледі.
Қажет ... ... ... ... бөлшектерін бағалаудың
нақты негіздері қарастырылады.
- Кәсіпорынның бағалау есебін дайындау кезінде болашақ ... ... ... болжамдық мәліметтері және де
кәсіпорынның әкімшілігінен ... ... ... ... ... ... ... көрсете отырып) қолданылады.
- Кәсіпорынның бағалауда қолданылатын қаржылық және ... ... ... ... дәлелдейтін және
түгендейтін арнайы оның аудиторлық ... ... есеп ... алынады.
- Бағалау процесінде бағаланып отырған ... ... ... ... ... ... ... Есепте көрсетілген болжамдар ағымдағы нарықтық шарттағы және
сұраныс пен ұсыныстың ... әсер ... ... ... және ... кезеңде тұрақты экономикалық
жағдайлардың сақталуына негізделеді. Бұл болжамдар өзгерістерге
ұшырауға бейім және ... ... ... ... ... Берілген бұл бағалау тек берілген есепте көрсетілетін ... және сол ... ... ... мақсаттар мен
функциялар үшін қолданылады.
- Тапсырыс беруші кез келген мәліметтерді, ақпараттарды эксперт-
бағалаушының аналитикалық талдамаларын және бұл ... ... ... тек қана ... ... ... мен ... қатысты қолданылатынына кепілдік
береді.
- Эксперт-бағалаушы мен тапсырыс беруші ... ... ... ... Қазақстан заңнамасында
қарастырылған жағдайлардан ... ... ... ... Бұл есеп ... ... стандарттарында
қарастырылған бағалаудың барлық талаптарын ... ... ... ... зерттеу ретінде қарастырылуы қажет.
- Кәсіпорын бағалау есебі мен қорытындысы ... ... ... қатысты кепілдемесіз көзқарасын
білдіреді.
- Экспер-бағалаушы мүліктің сақталуы мен қолданудаға заңнаманы
бұзбауына ... ... мен ... ... ... ... экспер-бағалаушыға бағалау үшін барлық қажетті
ақпартпен баланстық есептерді және соңғы 3 жылдағы іс-әрекеттің
нәтижесі туралы ... , 3-ші ... ... ... ... түгендеу ведомостларды, басты құжаттарды,
кәсіпорын мүлігінің меншік құқығын дәлелдейтін және басқа ... қоса ... ... ... ... ... ... бағалау үшін мемлекеттік басқару
органдарынан алуға құқылы. Егер, бағалауға ... ... ... 3-ші тұлғалар арқылы да толық көлемде ала алмаған
жағдайда оны өзінің есебінде көрсетуі қажет. Эксперт-бағалаушы
дұрыс емес ... ... ... мен ақпараттар негізінде
жасалған шешімдерге жауап бермейді.
- Тапсырыс беруші эксперт-бағалаушыны кәсіпорынмен ... және ... ... ... ... ... етеді.
4.2 Кәсіпорынды алдын ала қарау және бағалауға келісімге келу
Бағалаудың бұл кезеңі келесі қадамдардан тұрады :
1. Кәсіпорынды алдын ала қарау және оның ... ... ... ... және оның қайнар көзін анықтау.
3. Бағалаушы - эксперттер топтарының құрамын анықтау.
4. ... ... ... және ... жоспарды құру.
5. Бағалауға келісімді дайындау және қол қою.
Кәсіпорынды алдын ала қарау және оның ... ... ... ала ... осы ... көп жыл жұмыс істеген,
өндірісті және оның адамдарын жақсы ... ... ... ... ... Бұл өндірістің негізгі, көмекші және ... ... ... ... ... ... тарихын,
шығарылатын өнім туралы, құрал-жабдықтардың техникалық жағдайы туралы,
кәсіпорынның ... және ... ... ... ... ... туралы, кәсіпорынның даму әлеуеті туралы немесе т.б.
көбірек білуге ... ... ...... бағалауды жүргізу үшін алдағы
деректерді жинауда көмектесуі мүмкін. Кәсіпорынның барлық ... ... ... ... бәрі ... даму ... туралы
ақпаратты алу үшін экспресс-сауалнамада қатыса алады.
Бастапқы ақпараттың және оның қайнар көзін анықтау
Берілген қадамда бағалау үшін ... ... ... мен ... ... ол : ... ... ететін нарық туралы мәліметтер;
ұқсас, басқа кәсіпорындар туралы деректер; кәсіпорынның әрекет ... және ...... ... және ... ... әлеуеті; кәсіпорын құнына әсер ететін ... ... ... және ... ... ... ... Жалпы деректерді
ұсынудың ең таралған әдісі – кәсіпорын қызмет ететін нарық ... ... ... өнім түрі мен оған ... кәсіпорынның орналасуы
яғни кәсіпорын орналасқан қала, аудан ... ... ... ... және техникалық – экономикалық жағдайы және ... ... ... ... ...... бір рет ... жүйелендіріп, оны ары қарай басқа кәсіпорындарды бағалауды өткізу үшін
де ... ... үшін ... ... түрлерін анықтап алу маңызды болып
табылады. Бұл кәсіпорынның өзінің басқарушылық қызметтері, арнайы кезеңдік
басылымдар, ... ... ... ... ... ... – эксперттің өзінің әріптестері болуы мүмкін.
Кәсіпорынды бағалауға келісімге келу кезінде кәсіпорын әкімшілігі белгілі
бір мерзімге ...... ол ... ... ... алуы үшін ұсынатын құжаттардың құрамы көрсетіледі.
Бағалаушы – эксперттер тобының құрамын анықтау
Бағалауды өткізуге жауапты бағалаушы –эксперт кәсіпорынның құнын бағалау
үшін ... ... ... анықтап алуы тиіс.
Кіші кәсіпорынды бағалау бір бағалаушы экспертпен жүзеге асырыла алады.
Ірі кәсіпорынды ( 1000 қызметкерлерден жоғары ) ... үшін ... ...... ... ... мамандары және т.б.
Мысалы, бағалы металлдарды өңдеуді жүзеге асыратын кәсіпорынның құнын
бағалау үшін ... ... ... ... үшін ... ... - өндірістік кәсіпорынды бағалау үшін интелектуалдық
меншікті бағалау бойынша экспертті шақыру қажет. Осы шығарылым ... ... үшін ... ... ... ... керектігін куәландырады. Олардың білімдері мен тәжірибе кәсіпорынның
болашақ жоспары туралы деректерді алу үшін, сонымен қоса ... ... ... және бағалау туралы есептемені қабылдауды қамтамасыз ету үшін
маңызды.
Бағалаудың тапсырмасын және календарлық ... ... ... ... ... ... – эксперт орындайды.
Тапсырма беруші бағалау шеңберіндегі ... ... ... ... ... ... ... жасайтынын тәжірибе көрсетеді.
Бағалаудың шарттары мен қызметтерін бейнелеудегі ... ... ... және ... беруші мен бағалаушы – эксперт
арасындағы қатынастағы жанжалдық жағдайлардың себебі болып табылады.
Бағалау жүргізуге мына ... ... ... ...... аты
Бағалау затын анықтау
Бағалау күні
Бағалаудың мақсаты мен қызметі
Құн түрін анықтау
Бағалау туралы ... ... ... ... ... ... жоғарыда келтірілген құрамының мысалылық сипатта
әрбір жеке жағдайда бағалаушы-эксперт заттың ... ... ... ... ... ала ... ... тапсырманың құрамын
нақтылайды.
Бағалау үрдісінде тапсырмадан және оған қосымшалардан ... ... ... ... ... ... ... жазбалардың көшірмесі бағалау туралы есептемемен бірге
жіберіледі. Бағалауға ... ... ... ... ... ... ... келеді., яғни кәсіпорынның қандай мүліктік құқықтары
бағаланады, ... ... ... ... ... ... акцияның
бақылаушы емес пакеті, кәсіпорынға іс ретінде, шаруашылық серіктестікте
үлестік қатысуға және т.б. сұрақтарға жауапты қалыптастыру ... ... сату ... ... ... және ... ... келісім
кәсіпорынның активтерін сату сияқты қарастырылады немесе кәсіпорынды шаруа
ретінде сату сияқты, немесе ... ... сату ... ... ... ... ... орынға ие. Барлық үш жағдайларда
бағалау нәтижелері әртүрлі болады.
Егер бағалауда ... ... ... ... , онда ... ... үлес ... көрсетіледі, сондай-ақ бұл қандай
серіктестік – ... ... ... ... Ешер акционерлік
қоғамдағы акциялардың пакеті бағаланса, онда тапсырмада бағаланатын
акциялар саны мен түрі ... ... ... ... түрлері
бойынша акциялардың қатынасы , акционерлік қоғам ... – ашық ... ... бұл ... ... ... әсер етеді.
Тапсырмада сонымен қоса үлестік қатысудың жалпы ... және ... ... ... ... ... Мысалы, жабық
акционерлік қоғамдағы акцияларды сатып алушылардың ... ... ... алу ... келу ... ... Бұл шарт осы ... қоғамның
акцияларының айналымдылығын шектейді, немесе ... ... ... ... ... ... маңызды фактор – акцияларды
айналымға шығару уақыты болып ... ғана ... ... құны ... акциялардың қорытындысында
бұрын айналатын құннан төмен болады.
Бағалауға ... ... ... ... қосымша беріледі.
Бағалаудың нақтылы календарлық жоспары тапсырыс берушімен бағалаушы-
экспертпен дамыту мен қол қою ... ... ... ... бағалаудың маңызды кезеңі. Кейде тапсырыс беруші бағалау
бойынша ... ... ... кешіктіреді, ол бағалаушы-эксперт
бағалаудың нақты календарлы жоспары ... ... осы ... ... ... есеп ... ... бойынша қорытындыны дайындауды
кешіктіреді.
Осыған ... ... ... ... ... бастапқы
деректерді бағалау үшін ... хат ... ... ... асырылады.
Кәсіпорындарды бағалау бойынша жұмыстардың ұзақтығы өндіріс қиындығы мен
ауқымына тәуелді. Орташа ... ... ... ... 3-6 ... ... өте ірі ... бағалау кезінде бұл ұзақтық маңызды
дәрежеде ұлғаяды.
Бағалауға ... ... мен қол ... ... дайындау мен оған қол қою үрдісі бағалау объектімен
шартталған ерекшеліктері, тапсырыс ... ... мен ... ... ... ... бар. Объектілері бағалау мен жалпы
кәсіпорынды бағалау үрдісін жүзеге асыру ... ... ... әртүрлі
арнайы ерекшеліктерін бейнелейді және нақты келісімдер үшін негіз ретінде
тәжірибелік қызметте қолданылуы мүмкін.
Бағалаушы – ... ... ... төлеу
Бағалаушы-эксперттің қызметін төлеу мөлшерін анықтау негізінде тұрақты
баға немесе сағат бойынша төлеу болуы ... ... ... ... ... ... активтерінің сомасынан тіркелген пайыз
мөлшерінен шыға анықталады. Әдетте бұл ... кіші ... үшін 10 ... ... орта кәсіпорындар үшін 3 %, ірі кәсіпорындар үшін 1,5 ... ... баға ... құнын бағалау нәтижесіне әсер ... ...... ... ... үшін негіз ретінде қолданылуы
мүмкін.
Егер кәсіпорынды бағалаудан кейін бағалаушы – ... ... ... ... ... талап етілсе , мысалы , бағаланатын кәсіпорынның әл-
ауқаты жоқ туралы іс қаралуы ... , онда оның ... ... ... ... ... яғни соттың қарастыру нәтижесіне тәуелсіз
болуы жағдайында бекітілуі тиіс.
Бағалаушы-эксперттің қызметтерін төлеу мөлшері ... ... ... ... ... ... ... объектісінің қиындығы мен
ауқымдылығы, тәжірибесі, имиджі, бағалаушы- эксперттің мамандануы, сонымен
қоса ... ... ... ... . ... ... ... жобасын дайындап бағалаушы – эксперт оны тапсырыс берушіге онымен
танысу үшін ұсынады. Келісімге қосымша ретінде ... ... ... (жұмыстық бағдарлама) және календарлы жоспар қосымша беріледі.
Деректерді жинау мен талдау
Бағалаудың берілген кезеңін бірқатар қадамдарға бөлуге ... ... ... мен ... арнайы дәрежелерді жинау мен талдау, ... және ең ... ... ... деректерді жинау мен жүйелендіру
Кәсіпорын құнын бағалау үшін қажетті жалпы ... ... ... ... ... ... туралы деректерді , сондай-ақ
кәсіпорынның орташа құны туралы деректерді ... ... ... ... ... нарықты әрекет ететін экономикалық,
әлеуметтік, саяси, құқықтық және экологиялық факторлар туралы деректер тек
қана нарықтың ... ... ғана ... ... ... осы
факторлардың болашақ жағдайын ... ... ... деректерге
келесілерді жатқызуға болады: банктік пайыз ставкасын, ... ... ... ... ... бағалардың өсу индекстерін, қоршаған ортаның
ластану деңгейін, тәуекел деңгейін, кәсіпорынның ... ... ... ... ... және іскерлік белсенділік
деңгейін, инвестициялық ахуал мен ... ... ... ... ... ... ... және арнайы басылымдарда, сондай-ақ
кәсіпорын басшылары мен ... ... ... ... ... ... ... орналасуы туралы деректерге кәсіпорынның ... ... және ... туралы ақпарат жатады. Көрсеткіштердің осы
тобына : халықтың шоғырланған деңгейі, жұмыс ... ... ... ... шығару тұрғысынан аймақтың өндірістік даму деңгейі және тағы сондай.
Бұл деректерді статбасқармалардың жергілікті органдарында, ... ... ... және қала мен ... ... ... ... болады.
Арнайы деректерді жинау мен талдау
Арнайы деректерге кәсіпорын туралы деректерді және ... ... ... ... ... ... деректерге: меншік құқының куәландыратын құжаттар
туралы , кәсіпорын қатысушыларының құрамы, ... ... ... жер ... , ғимараттар мен құрылысты қолдану туралы ақпаратты,
оған қоса кәсіпорынның қаржылық-экономикалық және ... ... мен ... ... ... үшін ... ... бар : пайда, амартизация, ақша ағымдары, дивиденттер, жалпы
табыстар, шығындар, кәсіпорын ... ... және т.б. ... ... ... ... есептеме жатады.
Кәсіпорынды бағалау үшін маңызды құрал : ... үлес ... ... ... және ... емес пакеті ), акционерлердің дауыс
беретін құқықтары, ... ... ... құқығын шеттейтін
шарттар, кәсіпорын ... ... ... ... арнайы биіктер мен
жеңілдіктер болып табылады.
Кәсіпорынды бағалауды жүзеге ... ... ... ... ... ... ... бірегей әдістемелік
жағдайларға сүйенгені өте қажет. Негізінен, кәсіпорындарды бағалау кезінде
есептеулер үшін кәсіпорындардың таза ... ... яғни ... салықтың және басқа да міндетті төлемдерді (соның ... бар ... ... ... алып ... ... әдетте таза табыстардың болжамдық бағаларын осы жылдарға
амартизациялық аударымдар ... ... ... ... ... мысалы, « таза ақша ағымын » ... ... ... табысты алу үшін қажетті басқа да міндетті инвестицияларды
«болжамды ақша » ... алып ... ... ... жайт, дисконтталған ақша ағымының әдісі бойынша, ... ... ... ... да кәсіпорынды бағалау бойынша математикалық
операциялар алгоритмі бірдей. ... ... ... ... қолдануда болады, мысалы, екі жағдайда мағынасы бойынша әртүрлі
дисконттың ставкасы қолданылады.
Болашақ дивиденттің төлемдері ... ... ... ... бойынша
ағымдық құнына дисконтталған дивиденттің төлемдердің болашақ ... ... ... құнын анықтаудың басқа әдісі – уақыттың соңғы ... ... ... ... ... болжамдықтан кейін құнын
дисконтталған ... ... ... ... ... ... ... акциялардың болжамдықтан кейінгі құны осы акция пакетін болашақтағы
белгілі бір уақытта сату бағасы сияқты анықталады.
Жалпы табысты ... яғни ... ... ... ... ... қызметтерден ) есептеу, тәртіп ... ... ... ... ... бағалауда жүзеге асырылады.
Бұл – жарнамалық, медициналық, ... ... , ... ... ... және ... ... сатып алу кезінде егер тіпті табыс төмендетілсе
немесе ол болмаса да ... осы өнім ... ... ... ... үшін және бағалар деңгейіне әсер етуүшін бірнеше ... ... тең ... төлеуге дайын болады.
Кәсіпорынды бағалаудың маңызды көрсеткіші – оның активтері болып
табылады. Активтерді бағалауда ерекше ... ... ... ... ... жөндеу және соғуда ұйымдастыруларға аударылады.
Бұл жойылатын кәсіпорын, тәртіп бойынша, пайда алып ... және ... әдіс ... ... ... емес.
Холдингтер болса өндірістік қызметті тікелей ... және ... ... алады. Кәсіпорындардың активтерін бағалау ... құны осы ... ... құнымен өте сирек сәйкес келетінін
есте сақтау ... ... ... ... ... құнына ауыстыру үшін
арнайы әдістерді қолданады. Бұл ... осы ... ... ... ... құжаттарында мазмұндайтын ақпаратты қолданады.
Оларға жататындар: жарғы, ұйымдастырушы келісім және кәсіпорынды тіркеу
туралы куәлік, акциялар пакеттеріне ... ... ... ... ... және жер ... ... активтерін бейнелейтін және
физикалық сипаттамалары ... ... ... ... активтерін
иемденуге, қолдануға немесе өнімдеуге шектеулі шарттар қалыптасады.
Бағалаушы үшін ... ... ... ... салу механизмімен осы
кәсіпорын табысын ... ... ... жер ... ... оның ... ... жатқызамыз: көлемі, нысаны, топографиясын, онда орналасқан телімі
мен ғимарат бағыты, инженерлік ... ... ... ... және ... назарды бағалаушы –эксперт бағаланушы ... ... ... ... туралы ақпаратқа аударуы керек. Эксперт ... ... ал ... ... оны ... ... инегативті
әсері салдарынан жою туралы шешім қабылдағалы жайлы жағдайлар бар.
Салыстырмалы бағалауға қажетті арнайы деректерге ертерек уақытта сатылған
немесе сатуға ұсынылған ... ... ... ... ... ... құны ... ақпарат бағаланушыға ұқсас мүліктік
әдіспен ... ... үшін өте ... ... ... ... ... қолдану өндірістік мекемелерге жалғалық төлемдер туралы,
кәсіпорынның ... және ... ... ... ... ... қолдануды көздейді.
Бесінші тарау
ЖЕР ТЕЛІМІН БАҒАЛАУ
5.1 Жер, жер қатынастары, рента
Жер (жер ресурстары) - табиғаттың бір бөлігі. Қазақстан ... ... ... ... маңызды құрамдас бөлігі, күзетілетін табиғи
объектісі; өндірістің табиғи ... мен ... ... ... ... ... және ... құқығының жылжымайтын мүлікі
ретінде қарастырады.
Адамзат қоғамында жер - өндіріс құралы. Еңбек құралы бола тұра, жер ... ... ... ... табылады, өйткені адам қызметтің қандай да
болмасын саласында оған белгілі бір ... ... ... Осы ... жиынтығы жерді халық шаруашылықтың ... ... ... ... ... құралы болады. Өндіріс құралы ... ... ... ... ... әсер ... өзінің ерекшеліктері бар:
- алдағы еңбектің нәтижесі болып табылмайды;
- кеңістігі шектеулі;
- өндірістің басқа құралдармен алмастырылмайды;
- тұрақты орналасуы бар;
- дұрыс қолданған кезде ... әр ... ... ... ... нақтылы жер телімінің арнайы пайдалылықтың болуы;
- ауылшаруашылығында жердің барлық пайдалы сапалары ең тиімді
қолданылады, бірінші ... ... ... ... қызметінде (ауылдық және орман шаруашылығынан
басқа).
Жер ... ... ... ... ... ... сол ... орналасқан объектілермен байланысты болып келеді:
мекемелермен, құрылыстармен, жолдармен, мелиоративті құрылыстармен, адам
еңбегімен ... ... да ... ... және тағы басқа.
Өндіріс құралы ретінде, жер қоғам байлығының ең бастысы ... ... ... халықтың түрлі топтарының мүліктік және ... ... ... ... өкімдеу және қолдану (жалға беру, сату-сатып
алу, ... ... ... ... және т.б.) ... ... жүйесін қалыптастыруы бойынша адамдар арасындағы көп түрлі
әлеуметтік-экономикалық ... ... ... ... жер ... объектілерін келесідей атайды:
1) жерді табиғи объект және табиғи ... ... жер ... жер телімдерінің бөліктері.
Жер телімі жер қатынастарының ... ... ... тәртіпте
шекаралары бейнеленген және куәландырылған жердің жоғары ... ... ... ... жоғары қабатты топырақ) түсіндіріледі.
Жер телімі бөлінетін және бөлінбейтін бола ... Жер ... ... олардың әрқайсысы жеке жер телімін қалыптастырады, ол ... ... ... ... жер ... ауыстырусыз жүргізілуі
мүмкін.
Қазақстан жері қолдану мақсатты бойынша келесі санаттарға бөлінеді:
1) ауылшаруашылық бағыттағы ... ... ... ... ... ... байланыс, радиохабарлау, теледидар,
ақпарат ... ... ... ... ету үшін ... және ... да арнайы бағыттағы жерлер;
4) ерекше қорғалатын территориялармен объектілердің жерлері;
5) орман қорларының жерлері;
6) су ... ... ... белгілі мақсатта бекітілуіне сәйкес қолданылады. Жерлердің
құқықты режимі олардың қандай да ... ... ... ... ... сәйкес қолдануға рұқсат етіліп, ... ... ... мен тәртібі арнайы заңмен бекітіледі.
Жер қатынастарының басты буыны - жерге меншік болып табылады. ... ... ... ... алады.
Жер қатынастарының басқа маңызды аспектісі - жер ресурстарын басқарудың
нысандары, әғни ... ... ... жер ... қолдануды
ұйымдастырумен байланысты әлеуметтік, экономикалық, саяси, құқықтық және
әкімшілік шаралар жүйесі.
Жер ... екі ... ... ... жер меншігі мен жер
ресурстарын басқару нысандары. Жердің меншіктері мен оны ... ... ... ... ... ... сипаттайды.
Рента - бұл кәсіпкерлік нысанында жерді иемденушімен ... ... ... ... алынатын табыс болып табылады. Жер рентасы - жер
меншігін жалға өткізіп, одан ... ... ... жер - бұл ... ... мен қолдану құқығының жеке тұлғалар мен
қоғамға қатысты объект, ол сатыла алады, оған салық салынады және ... үшін ... ... ... экономикада табыстар өндірістің төрт
факторларынан шыға алады: еңбек, капитал, ... оған қоса ... және жер. ... ... пен ... өтеу ... ... көрсетілген.
Өндіріс факторлары және оларды өтеу
|Өндіріс факторлары ... ... ... ресурстары) |Жалақы ... ... ... ... ... | ... кәсіпкерлік қызмет|Пайда ... ... ... ... ... салу ... ... мамандары «қалалық рента»
келесідей үш ... ... ... ... деп ... табиғат сыйы: топырақтың жемістілігі, тиімді сауалдық шарттар,
су ресурстарының деңгейі, ... ... және ... ... қызмет көрсетуді қамтамасыз ету: қалалық немесе
ауыл тұрғындарының жер құнының маңызды ... ... ... өмір ... өмір ... өмір ... орнын және т.б. деңгейін өзінің территориясында дамыта,
қолдай ... ... жеке ... жер ... ... (кәсіпкерлік)
қызмет.
Қаланың дамуы маңызды дәрежеде жер ... ... ... ... ... ... ... қалалық бюджетке баратын бөлігі ... (Жер ... ... ... ... Осы жерден басқарудың
қалалық органдарының ең маңызды міндеті- мемлекеттік жерлерді және ... ... ... ... ... жерлерді тиімді қолданумен байланысты үш ... ... ... қарастыруға болады: жерге меншік құқығы, жердің құны және
жерді қолдану ... ... ... әрқайсысы тиімді басқаруды
талап етеді, өйткені белгілі бір ... ... ... ... ... ... құқығының сенімді қорғанысын
кепілдейді. Құн-жерге және басқа жылжымайтын меншікке салық салу ... ... ... ... ... ... ... және
рационалды қолдануға мұқтаждайды. Мұндай басқару тек ... ... ... жер ... ... және ... мөлшерін
бейнелейтін және олардың сипатты ерекшеліктерін мәтіндік сипаттау, соның
ішінде құн ... ... жер ... ... ... ғана жүргізілуі мүмкін болып табылады.
Қалалық территорияның құнын ... ... ... ... ... ... Жер ... қалыптасуының Маркстік теориясын
қысқаша түсіндірейік. Маркс бойынша нарықтық экономикада жер рентасы екі
қалыпты ... ... ... жеке меншіктен шығатын және саланың
капиталының ... ... ... ... (халық
шаруашылығының әрбір саласы жерді кеңістіктік операциялық базис ... ... олар ... ... ... ... абсолютті рента
және қала жүйесінде және табиғат ортасында аз-маз сәтті ... жер ... ... ... ... табылатын
дифференциалды рента. ХІХ ғасырдың І жартысында қол жеткізу ... ... ХХ ... ... ... бұл үлгіні
қалалық жерге бейімдеді. Автомобильдер жүретін жерлерді кеңейту ... ... ... үрдістерінің сұрақтарын
зерттей келе, тұрғын нарығын және жер нарығын басқаруда әлі күнге ... ... ... қол жеткізу рентасының теориясын қайта
қалыптастырды.
Әр түрлі ренталық ... ... ... ... ... ... ... жер меншігін, заңды нысанын, экономикалық өткізу
болып табылады. Оның күшімен әр ... ... ... бір жерді
иеленуге құқық береді. Тәжірибеде ... ... ... үшін рұқсатқа
жалғалық ақша нысанында жер меншігіне жалгер төлейтін, әрине жер ... ... Бұл ... ... да ... ... ... құралса да,
ол үшін жер рентасы болып жерді жалға бергеннен ... ... ... ... құнын анықтайды. Қарастырылған жер рентасының
теориясын ... ... ... ... ... негізінде салынған негізгі қалалық құрылысты қағидалар түсу
мүмкіндігін алып келеді. Бұл ... ... ... ... (ол
факторлар жұмысқа дейін қашықтық және әр түрлі қызметтерді алу ... ... ... ортаның, құрылыс сапасы, қалалық ... ... ... және ... ... аудандар) тұрғындар шеңберінде, сондай-ақ оның тікелей
әсер ету аймағында да ... ... ... қалыптастыруда басты болып
табылады.
Жерге төленетін төлем және ... ... ... ... ... жерді ақылы қолдануды бекітті.
Жерді қолданғаны үшін төлемдердің түрлері мынадай: жер салығы ... ... ... ... дейін) және жалғалық төлем. Жер салығын
төлеу ... ... ... ... және ... ... ... берілген жерлерге жалғалық төлем салынады. Жалғалық төлем мөлшерін
анықтау тәртібі, жерге жалғалық төлемді ... ... ... ... ... Республикасының субъектілерінде немесе муниципалды
меншігінде сәйкес ҚР-ның үкіметімен, ҚР субъектісінің ... ... ... ... ... басқару органымен бекітіледі.
Жалғалық төлем мөлшері жер учаскесінің жалға келісімінің ... ... ... салу және жер ... ... республикалық заңдармен
қарастырылған басқа да жағдайлар мақсаты үшін жер ... ... ... Кадастрлық құнды бекіту үшін ... ... ... ... ... мемлекеттік кадастрлық бағалауды
жүргізу тәртібі ҚР-ның ... ... ... ... құны ... ... соңғының кадастрлық
құны одан пайыз түрінде бекітіледі. Өз кезегінде жер ... ... ... ... туралы заңға сәйкес бекітіледі.
Бүгінгі күні қалалық, жұмыскерлік, демалыстық және қала шетіндегі ауыл
жерлеріне салық қала ... үшін ... ... ... ... ... ... немесе қолданылуында бар ... ... ... және ... ... ... ... өзін-өзі басқарудың жергілікті органдарымен
территорияның әр түрлі қала ... ... ... аймақтары
бойынша дифференциалданады. Аймақтардың шекаралары ... ... ... ... ... ... ... Жер телімдерін жеке бағалаудың дәстүрлі әдістері мен тәсілдері
Жердің құны басқа тауарлар сияқты болашақ табысты алу ... ... ... ... теориялық жалпыға мәлім. Коммерциялық
қолдану жағдайында жер телімінің болашақ ... ... ... ... ... (шартты есептелген рента) телімді ... ... ... ... алып ... ... ... яғни
С т.з = (Дв - Изд) / Кк
мұндағы, С т.з - жер телімнің құны
Дв - ... ... ... ... ... табыс
Изд - күтілетін шығындар
Кк – капитализация (коэффициенті)ставкасы
Әлемдік тәжірибеде меншікті бағалай отырып, соның ... ... ... де ... ... ... әдістер мен тәсілдер қалыптасқан.
Олардың барлығын шартты түрде 3 санатқа бөлуге болады: ... ... ... тәсіл); табысты немесе болашақ пайдалылық (табыстық
тәсіл); нормативтік немесе шығындық (шығындық тәсіл). Бұл әдістерді ... ... ... ... ... үшін ... ... жер
телімін де.
Салыстырмалы тәсілмен бағалау әдістері
Жердің нарықтық құнын анықтауға ... ... ... ... ... әдісі жиі қолданылады. Мұндай әдісті қолданған кезде
бағалаушы жылжымайтын мүлікке сәйкес нарығында ... ... ... ... ... ... ... мақсатты қолдануды қоса
отырып және ұқсас ... ... ... ... жер ... сатылуын көрсетеді. Бұдан кейін бұл мәмілелер туралы ... ... ... білу үшін бағалау үрдісінде қолдану мүмкіндігі тексеріледі.
Енді қарапайым мысалмен салыстырылатын объектілерді сату бағасын ... ... және ... ... ... сипатына және
орналасуына түзетулер енгізетінін көрсетейік.
Әдістің артықшылығы-нарықтың деректерді қолдануымен ... ... ... ... ... берілген сыныбына сондай-ақ бөлу әдісі жатады. Берілген әдіс
жер учаскісінің және онда ... ... құны ... ... ... Белгілі бір аймақта жылжымайтын мүліктің белгілі бір
түрі үшін жердің құнымен құрылыс құны арасында тұрақты ... ... алғы ... негіз алады. демек, егер бағаланатын объектінің
орналасу ауданында салыстыратын сатулардың жеткілікті саны ... ... ... шарттармен жанында орналасқан кварталдарда, аудандарда,
аумақтардағы ұқсас ... ... ... және осы ... ... деректер жинау керек, содан ... ... ... жылжымайтын
мүліктің объектілерін жақсарту құны арасындағы типтік қатынасты анықтап
алу керек және бұл ... ... ... ... ... орындайтын телімді сатуды талдауда осы қатынасты ... ... ... ... ... ... ... да болса дамыған
базасының болмауы осы әдісті тік сызықтық вариантта қолдануды мүмкін ... ... ... ... ... ... бойынша ұқсас сатулар
жиналып және тиісті түзетулерден кейін ... ... ... және ... жер телімі бойынша алғашқы деректері
|Ұқсасты|Баға |Мөлшер|Физикал|Орналасуы ... |а.б |м х |ық | ... | |м ... ... | | |ма | ... ... ... жағалауында |
|ін | | | | |
|1 |6250 ... ... ... |5750 ... ... ... |
|3 |5300 ... |Өзеннен төмен |
|4 |7450 ... ... ... ... ... ... ... |
| |тін | |
| ... |
| | |1 |2 |3 |4 ... а.б |? ... | | |
| | | | |5300 |7450 ... | |-500|0 |0 |0 ... | |0 |0 | | ... | | | |+450 | ... | |0 |0 |0 |- |
| | | | | |2150 ... | |-500|0 | | |
| | | | |+450 |-1700 ... құны | ... | | |
| | | | |5750 |5750 ... объект| | | | | ... |5750 | | | | ... ... ... кезіндегі тізбегі көрсетілген кесте
|Ұқсастық|Жер ... ... ... ... жақсарту|3-ші бағанаға |
| ... ... а.б. ... |
| ... | | |
| ... а.б| | |
|1 |92000 |419000 |0,22 |
|2 |168300 |765100 |0,24 |
|3 |61200 |340400 |0,18 ... |107170 |508170 |0,21 ... телімінің орташа құнының жақсарту құрылысының орта құнына қатысы -
0,21. Бағаланатын телімнің жақсартудағы құрылыс құны 753200 а.б ... жер ... құны ... ... ... ... ... әдістерге жер телімін бағалау кезінде ең ... жер ... ... жер ... ... ... ... болады.
Жер рентасының капитализациялау әдісі-жалға алушы мүліктік салық немесе
басқа да шығындарды төлеуге жауапкершілікке ие болатын ... жер ... ... ... алған кездегі жер учаскісінің бағалауда ыңғайлы
болып келеді. Егер жал келісімінің шарттары жал нарығындағы қалыптасқан
жағдайды ... ... ... онда таза ... төлем сомасының жер
меншігіне тікелей капитализациялануы мүмкін.
Тәжірибеде жер үшін қалдық әдісі ғимараттың құны және ... ... ... ... болған кездегі жағдайларда ... ... ... үшін ... әдістің идеясы жерге айырым ретінде саналатын барлық табысты
ауыл шаруашылыққа ... ... үшін ... ... ... ... ... шығады. Жылжымайтын мүлікті
бағалаудың тәжірибесінде осы әдіс ... ... ... ... ... жаңа ... ... қолданылады. Төменде
келтірілген мысал осы ... ... ... ... ... үш ... бөлінген автокөлікті жанар маймен қамту бекетін
құруға жоспарлайтын жер ... ... ... ... Жеке ... ... ... маймен қамту бекетінің ... ... 48780 ақша ... ... ... ... ... істегі
автокөлікті жанар маймен қамту бекетті қолдануды талдауды қарастырады. ... ... бір ... ... ... ... маймен қамту бекетінде
орташа 4 автокөлік жанар май құйып алады. Бір жанар маймен қамту орташа 20
метрге тең; жанар ... 1 ... таза ... ... 0,026 ақша бірлігін
құрайды. Жылжымайтын ... ... ... ... 12 ... ... мерзімі 6 жыл. Инвестицияларды қайтару тік ... ... ... ... Есеп ... көрсетілген .
Жерлер үшін айырым әдісі бойынша жер телімінің құнын анықтау
|Көрсеткіштерді есептеу тәртібі |Сомасы |
| |а.б. ... ... ... ... |14340 ... ... табыс : 3 бөлікке |44928 |
|бөлінген бекеті х 3 авто х 24сағ х| ... күн х 20 литр х 0,026 а.б = | ... | ... ... ... |41988 ... ... : 12 | |
|% (инвестицияларға | ... ... | ... ... =28,7 % | ... ... | ... жатқызылатын табыс |2940 ... | ... ... құны (инвестицияға 12|24500 |
|пайыз ... ... ... | ... мерзімі | ... ... жер ... | |
|жерге жатқызылатын ... | ... | ... ... ... ... табыс тәсілін тәртіп бойынша жер телімін тікелей бағалау үшін
қолданылмайды. Бірақ онда салынған айырым қағидасын ... ... ... ... ... ... бөлу ... Бөлу әдісі айырым
қағидасы бойынша жерді бағалау әдісі ретінде әйгілі болып табылатын ... ... жер ... сату ... орнын толтыру құны
ретінде анықталған жақсартулар құны алып тасталынады. Осындай тәртіпте
есептелген жердің құны ... ... ... ... ... ... ... әдістер салыстырмалы алаңы бойынша үлкен емес және
селитептік территориялар құрамында орналасқан жер ... ... ... ... ... ... ... де бағалауға өндірістік, ... ... ... ... ... ... ... жерлер жатса, онда оларды бағалау жеткілікті дәрежеде
проблемалы болады. Өйткені, осы ... оның ... біз ... ... ... қолдануға мүмкіндік беретін, сатуларды салыстыру әдісін
қолдану үшін немесе табыстардың ағымын алу үшін ... ... ... жер ... ... ... Ал бұл қаладағы халық тұратын
жерлердің барлық дерлік өндірістік территориялары.
Өндірістік ... ... ... ... ... жер ... ... берілген өндірістік аймақта
иемденбеген жердің құнының сомасы ретінде және оны ... ... ... ... ... Сондай-ақ иемденбеген жер телімнің құны
сәйкес қолдану түріндегі тасымал әдісін қоршаған жер ... ... ... ... мекендеу аймағында орналаспаған ... ... жер ... құны осы ... бекітілген орман немесе
ауылшаруашылық жерлерінің кадастрлық құнына тең болуы мүмкін. Жерді ... ... ... ... инженерлік және транспорттың
инфрақұрылымға: ... ... ... қосу, жылумен қамтамасыз ету,
сумен қамтамасыз ету және канализациялар, газбен қамтамасыз ету, ... ... ... ... жол ... және ... ... кететін шығынды ескеру керек.
Өндірістік аймақтық инфрақұрылымына кіретін ... ... ... ... ... өнеркәсіптік қызметін қамтамасыз ететін
негізгі құрылыстың құны ретінде де, инженерлік ... құны ... ... Егер де ... ... мен ... ... бағаланатын
жер, орналасқан өнеркәсіптік аймаққа ғана қызмет ететін болса, онда олардың
барлық ... құру құны тек қана осы ... ... ... ... ауысады. Егер де негізгі құрылыста және магистральді желілер
бірнеше өнеркәсіптік аймақтарға қызмет ... онда ... құны ... ... ... ... ... арасында бөлінеді.
Алтыншы тарау
ҒИМАРАТТАРДЫ ЖӘНЕ ҚҰРЫЛЫСТАРДЫ БАҒАЛАУ
6.1 Жалпы тәсілдер
Ғимараттар мен құрылыстар құнын бағалау кезінде, ... ... ... техникалық және есептік құжаттарымен, конструктивтік
ерекшеліктерімен жеке танысуы ... ... соң жер ... алып жүретін
және алып жүрмейтін конструкцияларды, инженерлік жүйелер мен ... қоса ... ... ... мен құрылыстардың)
сипаттамалары берілетін бағалау объектісін нақты бейнелеуін қарастырады.
Алып жүретін конструкциялар – бұл ... ... ... (колонналар, прогондар) және тағы басқалар.
Алып жүрмейтін конструкцияларға - алып жүрмейтін қабырғалар, аралықтар,
терезе және ескі ... ... ... ... және ... ... жерде ғимараттың конструкциялық жобасына ерекше назар аудару керек:
каркас немесе ұзындығымен алып жүретін (көлденең) қабырғалар.
Бағалаушы ... ... ... ... ғана сипаттап
қоймай, сондай-ақ, оның техникалық жағдайын және жөндеуді талап ететін
буындарды да ... ... ... ... құрылыс жаңа, типтік жоба бойынша құрылса , онда
қайта құнын анықтайды; оған: ... ... ... жүйесі,
материалдардың өзгергені бойынша бағалаушы сол кездегі ескі немесе бірегей
ғимараттарды бағалау кезінде орнын толтыру ... ... ... ... үрдісі келесідей негізгі қадамдардан тұрады:
- Бағалау объектісі ... ... ... Нарық сегментіне және ұқсас объектілерге сәйкес келетін
жылжымайтын ... ... ;
- ... бағалаудың әр түрлі тәсілдері мен әдістерін қолдану;
- Бағалаудың әр түрлі әдістермен алынған ... ... ... тарауда бағалаудың әр түрлі әдістері мен амалдарын қолдану
арқылы ғимараттар мен ... ... ... ... келтірілген.
3. Мысал.
Бағалау объекті: Алматы қаласында орналасқан, ұзақ мерзімді жалға ... ... ... жеке ... иесі ... 1,9 га ... ... орналасқан, ААҚ жеке меншік құқықтарына ие, өндірістік ... 5 ... ... ... ... мерзімі – 2005 жылдың қаңтары
Бағалау объектісі туралы қысқаша мәліметтер:
1. Орталық шеберхананың ғимараты, №12 инв.
Котельдік, ... ... ... бөлмелері, үш автокөлік
сиымдылығына ... ... ... жергілікті электр
подстанциясына қосылып орналасқан бір-біріне соғылған бір қабатты мекемелер
тобын ұсынады.
Жалпы сипаттамасы:
Құрылыс жылы: ... ... та, салу ... ... ... жылда (баланстық есептегі орнату жылы – 1990 жылдың ... ... ... ... ... ... ... есептілікпен
1989 жылы қабылданды.
Қабаттардың саны: бір; электрлік станцияның ішіндегі блоктың ... ... ... ... - |903,6 |
| |кв.м ... ... ... - |750,0 |
| |кв.м ... ... - |4,8 м ... ... ... ... |6,7 м ... блокта - | ... ... - |3857,5 |
| ... ... ... электр станциясының |876,6 ... ... - |куб. м ... ... жасы - |16 жыл ... ... мерзімі - |100 жыл |
|Пайдалану мерзімі бойынша сыртқы |11% ... ... - | ... ... ... - |89 жыл ... ... - ... ... ... ... ... ... мыналар кіреді:
- фундамент: ленталық, бетондық, монолиттік; ... ... ... қабырғалар мен аралықтар: кірпіштік;
- жабулардың колонналары мен балкалары: металдық;
- жабулар: тегіс плиталар, темір бетонды;
- үй ... ... ... ... асты ... екі жағы да сыдырмалы,
рубероидты;
- ... ... ... ... ... терезелер: өндірістік бағыттағы ауыл шаруашылық құрылысының объектілеріне
арналған стандартты ... ... ... ... мен ... негізінен темір, бөлігі – қаңылтырмен тігілген
ағаш;
- ішкі ... ... төбе мен ... 2 метрге дейінгі ұзындыққа майлы-
боялған панельдермен төмен сапалы ақтау;
- сыртқы өрлеу: силикативті кірпіштен ... ... ... қамтамасыз ету: жарық беруші және күш электр жүйесі, су ... жылу ... ... жоқ. Жеке ... желдеткіш ықтиярсыз сорып
шығаруы орналасқан. Тельфер орналасқан - жүк ... 1 ... ... ... төмен сапасы шарттаған ғимарат шаруашылық әдісімен соғылған.
Бағалаушымен ... ... ... ішкі ... мен аралық
фундаменттері отырып қалғанын көрсетті. Ол ... мен ... ... жарықшақтануына алып келді.
Фундаменттердің және цокольдің гидроизоляциясының қанағаттанарлықсыз
жағдайы ... ... ... 10-20 ... дейін қабырғалардың су
болуын шарттайды.
Қабырғаларды ... ... ... ... ... ... кейбір жерлері зақымданған («poria vapoporia» ақ ... ... ... және ... талап етеді.
Ішкі өрлеуді жаңарту керек және едендердің 20 ... ... ... ... ... жүйесі жұмыс орындарының жарықтандыруы типтік нормаларына
сәйкес келтірулері ... ... ... ... бөліктерінде
жылыту жүйелерінің жабдықтары қажет.
2. Материалды сарайдың ғимараты, №13 ... ... ... ... ... ... соғылған.
Жалпы сипаттама:
|Соғылған жылы - |1975 ... саны - |бір ... ... - |684 ... |
| |м. ... салу ... - |700,3 |
| ... м. ... ... - |6,7 м ... ... - |4692,0 |
| |куб. м ... ... жасы - |25 жыл ... ... мерзімі - |100 жыл |
|Қолдану ... ... ... |25% ... ... - | ... ... мерзімі - |75 жыл |
|Капиталдық сыныбы - ... ... ... ... ... бір ... ... каркаспен соғылған. Колонналар торы – 6*12 м
Ғимаратта келесілер бар:
- фундамент: бетонды, монолитті;
- жабу мен ... ... мен ... ... (№20
швеллер);
- сыртқы қабырғалар: темір бетінен;
- төбе: темір бетінен, екі жағы да сыдырмалы, ... ... ... ... жоқ;
- терезелер: темірмен сыртын қапталған, біріңғай;
- қақпа: темірден;
- ішкі әрлеу: жоқ;
- инженерлік қамтамасыз ету: ... және ... ... ... жүк көтерімділгі 3,2 тоннаға тең кран-балка жұмыс істейді.
Ғимараттың техникалық жағдайы
Ғимаратты зерттеу бойынша төбе мен ... ... ... ... еденде сызат бар, ғимарат әлсіз жарықтандырылған.
3. Көмекші орналастыру ғимараты, №14. инв.
Механикалық шеберхана бір қабатты қайта құрылысты ... ... жылы - |1970 ... саны - ... |
|Жалпы ауданы - |158 ... |
| |м. ... салу ... - |194,0 ... |м. ... ... - |4,7 м ... ауданы - |911,7 куб. |
| |м ... ... жасы - |30 жыл ... ... ... - |100 жыл ... тозу - |30% ... қалған мерзімі - |70 жыл ... ... ... ... ... ... фундамент: ленталық, бетонды, монолитті;
- қабырғалар мен аралықтар: кірпіштен салынған;
- арқалықтар: тақталар ... ... ... ... ... ... ... рубероидтан;
- едендер: бетонды;
- терезелер: жоқ;
- есіктер мен қақпа: темірлік;
- ішкі әрлеу: негізінен төбе мен ... 2,0 ... ... ... ... төмен сапалы әктелген;
- сыртқы әрлеу: силикативті кірпішпен қаланған;
- инженерлік қамтамасыз ету: ... ... және күш ... ... су құбыры
және жылу жүйесімен қамтылған.
Ғимараттың техникалық жағдайы
Ғимараттың құрылыс сапасы – төмен. Гидроизоляция бұзылған. ... ... 10% ... Жабын жөндеуді талап етеді.
4. Механикалық шеберханалар ғимараты. №15 инв.
Ауылшаруашылық өндірістік құрылыс үшін типтес болып келетін ... ... ... бір ... ... ... жылы - |1968 ... саны - ... ... ... - |733,7 ... |м. ... ... - |837,0 ... |м. ... ... - |5,2 м ... ... - |4352,8 ...... нақты жасы - |32 жыл ... ... ... - |100 жыл |
|Сыртқы тозу - |32% ... ... ... - |68 жыл ... ... - ... |
Құрылыстың конструктивті буындарының сипаттамасы
Ғимаратта келесілер ... ... ... бетондық, монолитті;
- қабырғалар мен аралықтар: кірпіш;
- жабулары: темірбетондық, тақталары жалпақ;
- шатыр: бес ... ... ... екі жағы ... рубероидтан;
- едендер: бетондық;
- терезелер: өндірістік бағыттағы ауылшаруашылық құрылысы үшін
стандартты типтік мөлшердегі, ... ... ағаш және ... ішкі ... ... төбе мен қабырғаны 2,0 метрге дейінгі ұзындыққа
майлы-боялған ... ... ... ... қабырғалар: кірпіштің сөтілуінен тас қалған
Инженерлік қамтамасыз ету: электрлік және күштік электр ... ... Жеке ... ... ... ... желдеткіш
орналасқан.
Келесілер орналасқан: 500 кг-ға дейін 3 тельферлері; 1 т ... ... 2 ... 2 т ... жүк көтерімділігіндегі кран-балка.
Ғимараттың техникалық жағдайы
Ғимаратта жабынды, ішкі әрлеуді жөндеу, жарық беруші жүйені қайта жасау
қажет
5. Негізгі өндірістің ғимараты, №16 ... ... ... қолданылады.
Жалпы сипаттамасы:
|Соғылған жылы - |1971 ... саны - ... ... ... - |378,6 ... |м. ... ауданы - |432,0 ... |м. ... ... - |5,2 м ... ... жасы - |29 жыл ... ... мерзімі - |100 жыл |
|Сыртқы тозу - |29% ... ... ... - |71 жыл ... ... - ... |
Құрылыстың конструктивті буындарының сипаттамасы
Ғимаратта келесілер бар:
- іргетасы: таспалы, бетондық, монолитті;
- тіректері: бетондық монолитті;
- қабырғалар мен ... ... ... ... жалпақ, темірбетондық;
- шатыр: бес шатырдың ... ... екі жағы да ... ... бетондық;
- терезелер: өндірістік бағыттағы ауылшаруашылық құрылысы үшін ... ... ... ... темір;
- ішкі әрлеу: қабырғалар мен төбе төмен сапалы ақталған;
- сыртқы әрлеуі: жоқ.
Инженерлік ... ету: ... және ... ... ... ... орналасқан: 1т дейінгі жүк көтергіштегі мен 3 кран балкілер.
Келесілер орналасқан: 500 ... ... 3 ... 1 т ... ... 2 ... 2 т дейінгі жүк көтерімділігіндегі кран-балка.
Ғимараттың техникалық жағдайы
Жабынды, ішкі әрлеуді , еденді капиталдық жөндеуден өту ... ... ... ... ең ... ... – заңды орналасқан, физикалық мүмкін, парасатты
ақталған, экономикалық негізделген, қаржылық ... ... ... осы ... ең ... құнына алып келетін әдісі болып табылады.
Нарық шарттарын, объекттің физикалық сипаттамаларын және оның орналасуын
талдауға негізделе ... ... ... ... ... бағытты
қолдану арқылы жүргізіледі. Сонан соң, объектінің ағымдағы қолдануы туралы
тұжырымдамадан, яғни, өндірістік ... ... және ... ... ... ... есептеп шығарады.
Бағалау объектісінің құнын анықтау
Бағаланатын мүлік құнын анықтау жалпы жылжымайтын мүліктің жергілікті
нарығына және жекелеп алғанда ... ... ... ... әсер ... ... ала отырып, жүзеге асырылады.
Құнды анықтау кезінде мүлікті бағалауға келесідей стандартты тәсілдер
қолданылады:
- Салыстырмалық тәсіл;
- ... ... ... ... әртүрлі әдістерін қолдану бір объекті құнның әртүрлі
мөлшерлерін алуына алып келеді. ... ... ... ... ... ... арқылы жүргізіледі.
Одан әрі бағаланатын ғимараттардың тек біреуі бойынша ғана ... ... ... ... ... есептеулер нәтижелері
туралы ақпарат тиісті нәтижелік кестелерде келтірілген.
Салыстырмалы тәсіл
Салыстырмалы тәсіл ... ... ... ... ... ... ... тікелей салыстыру әдісінде бағалау объектілерінің құны ... ... ... ... ... ... алу объектілер
келісімдерімен анықталады (мөлшері бойынша, табысы, қолданылуы бойынша және
т.б.). Бағаланатын және ... ... ... ... ... ... осы бағаларға түзетулерді енгізгеннен
кейін, бағаланатын ғимараттың құны анықталады.
Салыстырылатын сату мен сатып алуға ұсыныстардың ... саны ... ... онда ... ... анықтау оңайға түседі.
Құнды бағалауда берілген тәсілді қолдану кезінде келесі қадамдар қолға
алынды:
• Нарық зерттелінеді (бағаланатын объектіге ең көп ... ... ... ... Сату ... ... ... бағасы бойынша, физикалық сипаттама
және төлем мен ... шарт ... ... ... таңдалған объект бойынша ақпарат жиналып, тексеріледі;
• Сату уақыты, ... ... ... және ... бойынша бағаланатын объектінің әрбір салыстырмалы
объект талданып, жасалды;
• Әрбір қолында бар ... ... ... ... ... ... ... сату бағалары
түзетіледі (немесе сұралатын бағалар);
• Салыстырмалы ... ... ... ... ... құнының көрсеткіші есептелінеді.
Құнға енгізілген түзетулерді бейнелеу:
1. Мүліктік ... ... ... және ұқсас объектілер
иелердің меншігінде болып ... және ұзақ ... ... алу ... қолданатын телімдерде орналасқан жағдайда құндық түзетулер
жүргізудің қажеті ... ... ... ... ... бойынша ақпаратты тексеру
кезінде – қаржыландыру шарттары нарықтан ... ... ... ... ... Сату шарттарында: бағалаушымен алынған ақпарат ұқсас объектілерді сату
және бағалау объектілері бойынша ... ... ... ... ... ... ... жүзеге асырылады және соңғы
есептесулер бір ... үш айға ... ... ... ... ... түзетулер жүргізідмейді.
4. Сату күніне: есептемелерде, сондай-ақ басқа да қол жетерлік ақпаратта
келтірілген деректерді Алматы қаласы мен Алматы облысындағы басқа ... ... ... ... объектілеріне бағалары туралы
талдау соңғы 2 жылда нарықта ... ... ... ... ... құрылыс-монтаждық жұмыстар құнының жоғарылауы
индексіне сәйкес сату күніне түзетулер ... ... ... ... ... Орналасу жағдайына: инженерлік қамтамасыз ету және көріктендіру,
көліктік қол жеткізу, эстетикалық, тарихи, территорияның ... ... ... ... ... жағдайы, санитарлық,
шағынахуалдық және инженерлік-геологиялық шарттарын, сондай-ақ
іскерлік ... ... ... ... ... бір шаршы метрінің әртүрлі құнын есепке алатын экономикалық
аумақтан шығатын түзетулер бағаланды.
6. Физикалық сипаттамаларға:
Бағалау объектілерінің тозуына түзетулер келесідей формуламен есептеледі:
П1=(100-83):(100-70)=0,57
П2=(100-83):(100-75)=0,68
П3=(100-83):(100-50)=0,34
Инженерлік ... ету ... ... ... сай бағаланатын
объекті мен салыстырмалы объектілер ұқсас ... ... ... ... ... ... ... ғимаратының құнын есептеу, Инв.№13
|№|Объект |Бағалау| № 1 |№ 2 |№ 3 ... | ... ... |рмалы |
|н|түзетулерді | |объекті|объекті|объекті|
| |бейне-леу, | | | | |
| ... | | | | |
| |құн | | | | ... |3 |4 |5 |6 |
| ... ... |95,0 |90,0 |142,0 |
| |мың. а.б | | | | |
| ... ... |бірлігі |.м. |.м. |.м. |.м. |
| ... |? |178,0 |108,0 |199,0 |
| ... | | | | |
| ... а.б | | | | |
| ... м. | | | | ... | | | | |
| ... ... ... ... ... |
| ... |құқығы |құқығы |құқығы |құқығы |
| | ... ... ... ... |
| |Жер ... | |і жалға|і жалға|і жалға|і ... | | ... ... |Талап |
| |Мүліктік | |етілмей|етілмей|етілмей|
| |құқықтарға | |ді |ді |ді |
| ... | | | | |
| ... | |178,0 |108,0 |199,0 |
| ... а.б | | | | |
| ... м. | | | | ... ... |қ |қ |қ |қ |
| ... | | | |
| ... | ... ... ... |
| |түзетулер | |етілмей|етілмей|етілмей|
| ... | |ді |ді |ді |
| ... а.б | | | | |
| ... м. | |178,0 |108,0 |199,0 |
|3 ... ... ... |қ |қ |қ |қ |
| ... ... ... ... |
| |шарттарына | |етілмей|етілмей|етілмей|
| |түзетулер | |ді |ді |ді |
| ... | | | | |
| ... | |178,0 |108,0 |199,0 |
| |а.б ... | | | | |
| |м. | | | | |
|4 ... күні |. ... |Қараша |
| |Қаржыландыру| |к |+2% |+0% |
| ... | |+4% | | |
| ... | | | | |
| ... | | |110,2 |199,0 |
| ... | |185,1 | | |
| |а.б ... | | | | |
| |м. | | | | |
|5 | ... |шет |шет ... |
| |Алматы ... ... ... |қаласы |ауданы |ауданы |ауданы |ауданы |
| | | |Жоқ |+25% |Жоқ |
| ... | | | | |
| ... | |185,1 |137,8 |199,0 |
| ... | | | | |
| ... а.б | | | | |
| ... м. | | | | |
|6 ... |83% |70% |75% |50% |
| ... | |-43% |-32% |-66% |
| ... | |105,5 |93,7 |67,7 |
| ... | | | | |
| ... | | | | |
| ... а.б | | | | |
| ... м. | | | | |
|7 ... | | | |жоқ |
| ... | | | |жоқ |
| ... | | | |жоқ |
| ... |жоқ |жоқ |жоқ ... |
| |Су ... |жоқ |жоқ |жоқ ... |
| ... |жоқ |жоқ |жоқ ... |
| ... ... |Жарық |Жарық |күштік |
| ... ... ... ... ... | ... ... |және |елілер |
| | ... ... ... | |
| | ... |
| | ... ... ... | |
| ... | ... ... ... |
| |қамтамасыз | ... ... | |ді |ді |ді |
| ... | | | | |
| ... | |105,5 |93,7 |67,7 |
| ... а.б | | | | |
| ... м. | | | | |
| ... | |2 |3 |1 |
| ... | | | | |
| ... | |0,4 |0,2 |0,4 |
| ... | | | |
| |ер: | | | | |
| ... | |42,2 |18,7 |27,1 |
| ... | | | | |
| ... |88,0 | | | |
| ... | | | | |
| ... | | | | |
| ... а.б | | | | |
| ... м. | | | | |
| ... |60,2 | | | |
| ... | | | | |
| ... | | | | |
| |а.б ... | | | | |
| |м. | | | | ... ... ... ... ... әдісін қолданумен алынған
материалдық қойма инв.№13 ғимарат құнының есептік мәні - 60,2 мың ... екі жүз) а.б ... ... ... ... ... да ... бойынша да
бағалау есептемелері ... ... ... ... және ... ... құнын есептеу нәтижелері
|Объект аты ... ақша |
| ... ... ... ... ғимараты, |547200,00 |
|инв. №12 | ... ... ... ғимараты, |60200,00 ... №13 | ... ... ... ғимараты, |72400,00 ... №14 | ... ... ... ... ... инв. №15 | ... ... ... ғимараты, |204200,00 |
|инв. № 16 | ... ... ... ... |
Салыстырмалы тәсіл шеңберіндегі есептемелер нәтижесінде бағалау күні –
2005 жылы 28 ... ... ... құны – ... ... (тоғыз
жүз тоқсан төрт мың) ақша бірлігін құрады.
Табыстық тәсіл
Бағалау объект құнын есептеу үшін ... ... ... ... ... ... ... Ақша ағымдарын дисконттау әдісі.
Бағаланатын мүліктік кешеннің құнын тікелей капитализиялау әдісімен
есептеу ... ... ... Жылдық таза табысты есептеу:
- салыстырмалы объектілер үшін жал ... ... және ... ... ... ... ... (ПЖТ) бағалау;
- толық емес жүктеуден (жалға толық емес ... ... ... ... ... ... ... мүлікке қатысты динамикалық сипатына сәйкес
шығындарды ... ... ... мөлшеріне
қысқартылған жалпы табыс таза жалпы табыс (ТЖТ) ретінде
анықталады.
2. Бағаланатын жылжымайтын мүлік ... ... ... ... мөлшеріне азайтылған табыс таза операциялық табыс ... ... ... мөлшерін есептеу (R)
4. Бағалау объектілерінің ағымдағы құнын есептеу ... ... ... ... бағалау күніне мүліктің құнына қайта
қалыптасуында қорытындылайды.
Тікелей капитализациялау ... ... ... - ... Бұл ... ... оның ... яғни бір сипатты
жыл деректеріне байланыстылығы.
Кәсіпорынның бағаланатын мүліктік кешенінің құнын болашақтағы табыстарды
дисконттау ... ... ... меншік құқығының құнын бағалау кезіндегі ... ... ... ... табыс алып келу қабілеттілігі
есептеледі.
Ақша ағымдарын дисконттау ... ... мен ... ... ... ... алу ... ұзақтығын анықтау.
2. иемдену кезеңінің әрбір жылы бойынша ақша қаражаттарының ағымдарын
болжауды жүзеге асыру ... ... ... кәсіпорынның, оның
қызметтік негізгі әрекетімен байланысты жыл сайынғы ... ... ... ... дисконттау үрдісіндегі алдыңғы деректер
болып келесілер табылады:
- табыс мөлшері және оның өзгеру сипаты;
- табысты алу ... ... алу ... ... ... ... ұзақтығы.
3. Барлық ағымдағы құндарды соммалау және ақша құнын уақыт бойы ... ... ... ... ақша ... ағымының
ағымдағы құнына келтіру арқылы ақша қаражатының дисконттау есебін
анықтайды.
4. Бағалаушы ... ... ... ... ақша ... ... дисконттармен бейнеленеді:
- таза операциялық табыс;
- салық салуға дейінгі инвестордың табысы;
- салық салудан кейін инвестордың табысы;
- жалғалық келісім бойынша жалға ... ... ... ... ... орта ... ... таңдалады. Бұл жерде
инвесторлар жылжымайтын мүліктің ... ... ... ... ... ... алуды күтетін және жылжымайтын ... ... ... Ақша ағымдарын дисконттау әдісі, сондай-ақ иемдену мерзімінің ... ... ... ... алынған табысты есептеуді
және оны ... ... ... ... ... келтіру болып
табылады.
7. Табыстар ағымының ағымдағы құнын және сатудан түскен түсімдерді қосумен
(реверсия) анықталады.
8. Кәсіпорын ... ... ... бойы ... ... ... қарыз
қаражаттар сомасының айырмасы ретінде есептелінеді.
Тікелей капитализациялау әдісімен бағалау объектінің құнын есептеу
Бағалау объектісінен потенциалды жалпы табысты ... ... ... ... кешенін жалға беруден табыс қолданылады.
Жалғалық төлем бағалау күніне Алматы ... ... ... ... жалғалық төлемді анықтау тәртібі туралы жағдайы (ғимараттар,
құрылыстар, жылжымайтын ... ... ... ... есептеу үшін жылжымайтын мүліктің техникалық
сипаттамалары БТИ-дың деректер төлқұжаты және ... ... ... ... ... ... коэффициенттер, 20.11.2005жылға 1
ш.м. жалғалық төлемнің базалық мөлшері (Бжт) ретінде алынады Бжт=500 ... ... ... |Аты ... |ат |ат |ат |ат |ат ... |инв. |инв. |инв. |инв. |инв. |а |
| | |№12 |№13 |№14 |№15 |№16 ... | | | | | | |ы |
|1 ... |1975 |1970 |1968 |1971 | |
| ... | | | | | | |
| ... | | | | | | |
|2 ... ... | | | |4 |6 | |
| ... | | | | | | |
|3 ... |14,1 ... ... | | | | | | |
|4 ... |102,6|274,2|267,5|995,0|1525,|3165,0|
| |құны, | | | | |6 | |
| |а.б /ш.м.| | | | | | |
|5 ... ... ... | | | | | | |
| |ш.м. | | | | | | |
| ... | | | | | | |
| ... | | | | | | ... |- |- |- |- |- |- |
|1 ... | | | | | | ... |- |- |- |- |- |- |
|2 |үй | | | | | | |
| ... | | | | | | ... ... ... | | | | | | ... |- |- |- |153,6 |
|4 |қ ... | | | | | | |
| ... | | | | | |
| |ң ... | | | | | | |
|6 |Кт |0,89 |0,75 |0,7 |0,68 |0,71 | |
|7 |Кс |1,5 |0,8 |1,5 |1,5 |1,5 | |
|8 |Кт |0,3 |0,3 |0,5 |0,5 |0,3 | |
|9 |Кз |1,25 |1,25 |1,25 |1,25 |1,25 | ... |0,87 |0,93 |0,73 |0,79 |0,71 | ... |0,48 |0,54 |0,32 |0,52 |0,32 | ... | | | | | | ... |0,05 |0,05 |0,10 |0,16 |0,05 | ... | | | | | | ... |0,27 |0,27 |0,27 |0,27 |0,27 | ... | | | | | | ... |0,07 |0,07 |0,04 |0,04 |0,07 | ... | | | | | | ... |0,75 |0,75 |0,75 |0,75 |0,75 | ... |1,5 |1,5 |1 |1 |1,5 | ... |500 |500 |500 |500 |500 | |
| ... | | | | | |
| ... | | | | | | ... ... |
| |а.б./ш.м.|0 |0 |4 |6 |0 | |
| ... | | | | | | ... ... ... |6 | | |7 | | |
| ... | | | | | | |
| ... | | | | | | |
| ... | | | | | |
| ... | | | | | | |
| ... | | | | | | |
| |а.б /ш.м | | | | | | ... ... бағыты мен есептелуі
Тозу коэффициент Кт = (тозу пайызы) 100%
Құрылыс материалының сапа коэффициенті Кс:
• Кірпіштік – 1,5
• Металдық – 0,8
Құрылыс түрі ... ... ... ... – Кз = ... тұрмайтын жай сапасының коэффициенті: Кад.тұрм = К1+К2+К3+К4.
К1:
• Жеке ... ...... ... ... ... соғылған бөлігі – 0,32;
• Техникалық қабат - 0,25;
• Жартылай үй асты жай – ... Үй асты жай – ... Су ... ... ыстық/суық су, орталықтан жылыту – 0,27;
• Су құбыры, канализация, орталықтан жылыту – 0,16;
• Су құбыры, канализация-0,10;
• Басқалары – ... ... ... қолдану):
• Қоршалған 0,27;
• Қоршалмаған – 0,16;
• Жоғы - ... ... төбе ... 3 ... жоғары – 0,07;
• 2-ден 3 м-ге дейін – 0,04;
• 2,6м-ден – 0,02.
0,75-ден 2,5-ке дейінгі Ки - ... ... ... ... ... ... ... қолдану ыңғайлығына қарай
көліктік магистральдардан, темір жолдардан, ... ... ... ... ... ... ... өндіріс және басқа да қызмет түрлері;
2- 1,5 – қойма жайлары.
Жалғалық төлемнің базалық мөлшері ... ... ... және ... ... салықты санау салық инспекциясының
нұсқауы бойынша тиісті бюжеттерге жалға алушымен жүзеге асырылады.
Ғимараттардың бағаланатын кешені үшін ... ... ... 531902 ... ол ең ... ... (есепті жыл: 2004 жылдың 1 айы қосу 2005
жылдың 11 айы) ... ... ... (ПЖТ) ... ... ... жайлар
бойынша жалға беру пайызы 100%-ға тең деп қабылданған, жалғалық аудандарды
толық емес ... ... таза ... табысты есептеу кезінде
есепке алынады.
Таза ... ... ... |Мың. |
| ... ... жалпы табыс |531,9 ... ... |250,3 ... ... |60,0 ... көрсететін персоналды ұстауға |30,0 |
|шығындар | ... ... |- ... ... |57,0 ... ... |63,3 ... ... объектісін басқарудан |40,0 |
|шығындар | ... ... ... (ОТШ) |281 |
1. ... ... салықтар:
- Табысқа салық;
- Жалақы нысанынан қаржы бөлу
- Автомобиль жолдарын қолданушыларға салық.
2. Қолданушылық (операциялық) шығындар жылжымайтын ... ... және ... ... ... ... ... басқару: шығындардың бұл түрін операциялық шығындарға
қосу арқылы жылжымайтын мүлік объектісінің табыс көзі ретіндегі
ерекшеліктермен ... ... ақша ... ... ... ... ... объектін басқару бойынша
белгілі бір күштерді ... ... ... басқару шығындарын қоса
отырып, жалға беруден жалпы табыстың ... ... ... ... ... емес, басқарушы күші арқылы пайда
болады.
Объектінің берілген түрі ... ... ... ... ... жылына 60,0 мың а.б құрайды.
3. Тұрақты шығындар:
- Жер салығы шаршы метрге 3 тг. мөлшерінде анықталған және ... ... ... 1,9 ... ... 57 мың а.б құрайды.
- Мүлік салығы баланстағы мүліктің ... ... 2% ... 63,3 мың. а.б ... ... объектін басқарудан шығындар жалға берілген жайлардың
толық емес жүктелгенімен және жалғалық төлемнің толық алмауымен ... ... ... ... ... 7,5% мөлшерінде анықталған.
Есептеме сараптамалық талдау ... ... ... ... жылдық табысты құнға бір жылдық таза
операциялық ... ... ... бөлу ... ... ... ... орын ауыстыру қағидасы болып табылады, яғни ... ... ... үлкен соманы төлемейді.
Сонымен қатар жылжымайтын мүлік құны былай есептеледі:
НҚ=Қжер+Қжақсы—ЖТ+Тсалушы
мұндағы,
НҚ-шығын ... ... ... ... бағалау объектісінің
нарықтық құны
Қжер-жер телімінің құны
Қжақсы-жақсарту құны
ЖТ-бағалау объектісінің жиынтық тозуы
Тсалушы-салушының табысы
Жер телімінің құнын есептеу
Талданылатын жер ... ... ... ... иесімен жеке меншік
құқығының негізінде емес, ұзақ мерзімді ... беру ... ... ... отырып, бағалаушымен есептелген бағалау объектісін
алдағы құндық талдауында бұл ... ... құны ... кету керек.
Жақсарту құнын есептеу
Жақсарту құнын есептеу қайта өндіру немесе ауыстыру құны ... ... ... ... ... ... жағдайда оларды қайта өндірудің мақсатты бағасын анықтау мүмкін.
Бағалау объектісін қайта өндіру құны - ... ... ... ... бағалау объектісіне ұқсас объектіні құруды ұқсас материалды
және технологияларды қолдана отырып, бағалау объектісінің тозуын ... ... ... ... сомасы.
Есептеу үшін қалпына келтіру құнының үлкейту көрсеткіштерінің ... ... ... ... ... ... формуласы:
Қжақсы=ҚКҚ х ҚКҚед х Құр.көлемі х К69-84 х К84-20.11.2005 х Икқс
мұндағы,
ҚКҚ-бағалау объектісінің қалпына келтіру құны, ҚКҚ=∑КҚС эл.
ҚКҚед=ҚКҚҮК жиынына сәйкес ... ... ... ... келтіру құнының бірлігі.
К69-84-құнды қайта есептеу индексі
К84-20.11.2005-бағалау мерзімінде құнды қайта есептеу индексі
Икқс-1,2-ге тең қосымша құн салығын ... ... ... ... ... ... көшпес бұрын, бағаланатын
ғимараттардың екі типті болады: кірпіштік ... және ... ... олар тек ... ішкі ... ерекшеленеді, ал материалды
сарайдың ғимараты – темірден жасалынған. Бұл ерекшеліктер К84-20.11.2005
-қайта есептеу индексінің әр түрлі мәнін ... ... ... МЕН ... ... Бағалау әдістерін классификациялау (талдау)
Машиналар мен құрал-жабдықтарды бағалау үшін, негізгі қорлардың басқа
элементтерін ... ... ... механизмдер мен тәсілдер
қолданылады:
- Салыстырмалы
- Шығындық
- Табыстық
Бірінші екі тәсілді үшіншісіне ... ... ... ... ... негізделіп, қарапайым жағдайларда күрделі экономика-
математикалық есептерді талап етпейді. Бұл ... ... ... ... емес, ақпараттық болып табылады. Аталған
тәсілдердің әрқайсысының өз ... мен ... ... ... және ... өте ... қолданыс аймағы бар.
Табыстық тәсіл және табысты капитализациялау әдісі машиналар ... ... ... « ... бағасы » жағдайында қолданылады.
Өйткені, негізінен бұл ... ... ... мен ... оның бағалау объектісімен арақатынасы мүмкін және ... ... ... ... ... ол ... құрал-жабдықтарды (мысалы: қымбат көлік ... ... Осы ... ... төлем ақылы жұмыстар жүргізіледі.
Бұл тәсілдің басқа меншік түрлерін бағалаудағы мәні жоғарырақ. Өйткені, ол
Қазақстандағы әлі ... ... ... ... ... нарығындағы
оларды бағалаудың ... ... ... мәселесінің
ауыртпалығын, басқа тауарлар, қызмет көрсету, жұмыс күшінің дамыған
нарығына ... әдіс ... ... мен ... ... ... анық, ал ұсыныс бағалары және сауда санағы бойынша бағаны анықтауда
өте ... ... ... Бұл машиналар мен құрал-жабдықтарды бағалаудың
негізгі тәсілі. Бұл тәсілде нарықтық ұқсастықтармен бірге, ... ... ... ... ... реформаға дейінгі объектілердің
нарықтық бағалары, инфляцияның бағалық индекстері бойынша нақты бағалар
ретінде көрсетілуі.
Салыстырмалы әдіс ... ... ... ... ... ... ... оның орнына ашық, еркін және бәсекелестік
нарықтағы сәйкес жаңа ... ... көп ақша ... ... ... ... тиімді қызмет ететін нарық пен ол туралы
әр-түрлі ақпараттың бар болуын ... ... ... ...... ... ... құрал-жабдықтардың нарықтық бағасын табу қиындығы; деректер базасын
құру қиындығы; ұқсастықтарды (бағаланатын объектілерге ұқсас ... мен ... ... ... ... ... ... қиындығы;
Шығындық тәсіл құнды бағалауда мынау жағдайға сүйенеді: баға, құн және
өзіндік құн арасындағы айырмашылықтарға қарамастан, ... ... мен ... ... және сату ... ... ... тәсілді қолданғанда, белгілі бір объекті өңдіру үшін ... оны ... ... ... мен ... үшін ... барлық
бағалық құнды шығынды тікелей немесе жанамалық есептеу арқылы анықталады.
Басқа екі тәсілмен салыстырғанда шығындық тәсілдің ... ... ... ... меншік иесіне объектің тиімділік дәрежесін ... ... екі ... тура ... ... ... өңдірістің орташа
тиімділігі арқылы есептеледі.
Жеткілікті ақпарат пен ... ... ... ... ... оның ... құрамы мен мағынасы арасындағы
тәуелдігін ... ... мен ... бағалауда баға
құраудың статистикалық ... ... құру мен ... ... ... ... объективті тәуелділіктерді көрсетіп, мынадай
сұраққа жауап ... ... ... ... ... ... ... күту керек. Басқа нарықтық факторлардың әсерін модельге
түзету коэффициентін еңгізу арқылы ... ... ... ... ... ... ... бір жағынан салыстырмалы тәсілдің бір ... ... ... ... ... ... бағасы ретінде
қарастырылады) ретінде қарастыруға болады; ... ... ... ... ... ... тәсілге тән әдістердің ішіндегі
біреуінің статистикалық модификациясы ретінде қарастыруға ... ... ... ... ... ... параметрге
функционалдық тәуелділікті білдіреді).
Халықаралық және қазақстандық үлгісінде ... ... бір ... таңдалуы көбінесе ақпараттың ашықтығына, нарықтың және
бағаланатын объектінің ерекшелігіне (өзгешелігі) ескертулер жүргізе отырып,
бағалаудың нәтижесін беру керек. Егер ... ... ... ... ... нарықтық ақпаратқа сүйене отырып қабылдаса, теоретикалық
жағынан бұл дұрыс та болуы мүмкін, ... ... ... әр түрлі
әдістермен алынған бағалық құнның мөлшері әр түрлі болады. Бұл өзгешеліктер
елеулі болуы мүмкін, оны жеңу үшін әр ... ... ... ... ... алынған орташаланған баға; бағаның интервалдарының
тапсырмалары; алдыңғы қатарлы әдісті таңдау және ... ... ... бағаларды ескермеу.
Бағалаушы машина мен құрал-жабдықтарды бағалаудың әр түрлі әдістерін
қолдануға құқығы бар. Ал ... ... ... ... ... ... және нормативтік белгіленген индекстік көрсеткіш
арқылы бағалауды қалдыру.
Бағалаудың құрамында қарастырылған, машиналардың және құрал-жабдықтардың
әр түрлі ... ... ... ... ... та, бағалаудың әрбір
тәсілі кемшіліктері мен ... ... ... ... ... ету үшін жалпы жағдайда бірнеше тәсілді қолдануға
ұсынылады. Кейбір ... оның ... ... ерекшелігін ескеру
керек. Бұған бизнесті құрайтын машиналар мен құрал-жабдықтар, лизингте
қолданып жатқан және ... ... ... мен ... ... ... ... біртұтас бөлінбеген ... ... ... ... ... бағаны анықтаған кезде бұл әдістің өзіндік мәні
бар. Яғни сату, кепілдікке ... ... ... ... ... ... ... сөз болған кезде қарастырылады. Шындығында, егер ... ... ... ... онда оның жаңа ... осы ... келтіру құнын есепке алынған фундаменттің, ... ... ... Кері ... яғни ... ... ... қарастырылған
әдіспен, нарықтық құнына оның нақты орналасуы (ғимарат құны) бойынша,
алдағы қолдануда ... ... және тағы ... ... ... ... қосу керек.
Салыстыру әдісінде және бағалауда әр түрлі әдістерді ... ... ... ... ... ... бағадан, яғни өнімнің
қарастырылған түріне, бағалу мерзіміне немесе осы мерзімге ... сай ... ... ... бағаларға есеп жүргізеді. Сонымен
қатар, баға мен бағалау ... ... ... келтіру
(активизация) коэффициенті бірден көп болуы да (ағымдағы мерзімге бағалау),
аз болуы да (ретроспективті бағалау) мүмкін.
Машиналар мен жабдықтар ... ... ... кезде, базалық
модельдер бойынша келтіру коэффициентін қолдану ұсынылады.
Бағалаушы әрекетінің жүйелігіне келетін болсақ, ұсыну және сату нарығы,
бағалы ... ... оны ... базасы түрінде ұйымдастыруды,
ақпаратты вертификациялауды, оның нақты және лигиминттілігін ... ... ... ... ... ... мен осы ... нарықтық бағаны немесе қарастырылатын объектінің орналасу бағасын
талдауға пайымдалады. Осылайша, бұл ... екі ... бар – ... ... ... ... негізгі мәселелерді қарастырайық.
Нарықтық бағалардың қайнар көздері мен түрлері
Нарықтық бағаның келесідей түрлері бар:
- анықтамалық ... ... ... ... ... тендерлік бағалар;
- ішкі саудадағы нақты мәмілелердің бағалары;
- импорттық (ішкі саудалық немесе нақты бағалар);
- ... ... ... ... ... ... ... газеттер мен ... ... ... ... ... Олар жанама өндірушілер ретінде де,
олардың сауда делдалдары ретінде де ... ... ... ... бағаларымен салыстырғанда төлем мен жеткізу шарттарына байланысты
болмайды. Номиналды сипатқа ие жіберу нүктесінің рөлін ... ... ... ... ... ... көп. ... ұйымдар кәсіби
бағалаушыларға арналған ... мен ... ... ... туралы мәліметтер базасын жүйелік түрде таратады және жүргізеді.
Ұжым бойынша машиналар мен жабдықтарды ... ... ... ... ... құру ... мәселе болып табылады.
Қазіргі кезде анықтамалық бағалар көпшілік делдалдардың қымбат тұратын
қызметтерін есепке алмағанда барлық жоғары ... ... және ... ... ... бойынша таралатын, олардың пайдаланушыларына
өнімнің жедел жарнамасын, бағаның ... ... және ... тапсырыс беру мүмкіндігін қамтамасыз ете отырып ... ... ... ... ... бағалар арнайы ұйымдастырылған шикізаттық, ауыл шаруашылық,
тауарлық және тағы да басқа биржаларлық деп ... ... бір ... ... ... етуші бағаларды білдіреді.
Бағалау мақсаттары үшін машиналар мен жабдықтардың тікелей қызығушылығы
мен номенклатурасы сауда-өнеркәсіптік биржалардың ... ... ... ... мен ... ... ... жоғары
деңгейімен, сұраныс пен ұсыныс бағасының құрылуымен ... ... ... ... ... олар ... арнайы биржалық
бюллетеньдерде шығарылады.
Саудалық немесе тендерлік бағалар – ... ... ... ... ... сиымды капиталын (металдық, энергетикалық және
т.с.с. жабдықтарды, ауа және су және т.б.) ... ... ... ... ... кезде қалыптасатын бағалар.
Тендерлердің биржадан ерекшелігі – бірнеше сатушылар мен ... ... бір ... ... ... ... ... табылады. Сондықтан да тендерлік бағалар, ереже бойынша, ... ... ... ... шарттар бойынша жүзеге асырылады.
Тендерлер, ереже бойынша, халықаралық саудада ... және ... ... өнім ... ... ... ... бағалары – бұл өнімнің тікелей өндірушілер, немесе олардың сауда
делдалдарының бағасы. Олар прайс ... ... және ... ... Ұсыныс бағасы, ереже бойынша жеткізудің шартына
(партия көлемі, комплектация, ... ... және т.б.) және ... ... ... сол ... төлеу несиесі) байланысты ... ... ... ... ... ұсыныстар төмендетілуі мүмкін,
мұны есте сақтау керек.
Бағалы ақпараттың мұндай түрінің ... көзі ... ... ... ... ... қазақстандық және аймақтық көрмелер және ... ... ... шоу болып табылады.
Ішкі саудадағы мәмілелердің нақты бағалары. Бұл бағалар нарықтық
салыстыру ... ... мен ... құнын бағалау арқылы алынады.
Импорттық (сыртқы сауда немесе келісілген) бағалар әлемдік бағаларды және
өнімді, оларды есептеу құқығы заңды түрде орнатылған, ... ... ... ... ... ... ... келісім-
шарттық бағалар сирек жарияланады. Бұл ... ... ... ақпаратты
шетел жеткізушілерінің ішкі нарықтарында да жұмысты ... ... ... қатар, негізгі өндірушілердің мәліметтер ... ... олар ... ... конъюктурасын қарастырады, бұл
машиналар мен жабдықтардың нақты бағасын анықтауға мүмкіндік береді.
Көп ... ол ... ... ... ... ... болады.
Машина-техникалық өнімдерге әлемдік бағалар – жетекші өндіруші-
фирмалардың ... осы ... ... ... ... техниканы , автотехниканы, ауыл ... ... ... машиналар мен жабдықтарды сату бағалары туралы
ақпарат өте ... ... ... объектінің сәйкестік дәрежесін анықтау әдістері мен
модельдері
Салыстырылатын машиналар мен жабдықтар бірлігі ... ... ... ... ... үш ... және ұқсастығын ажыратады.
Бірінші деңгей толық болуы мүмкін функционалдық ұқсастықты қарастырады.
Функционалдық ұқсастық классификаторлардың көмегімен –амортизациялық ... ... және ... ... ... екінші деңгейде болуы конструктивтік
ұқсастықты, яғни ... ... ... ... ... ... машиналардың ұқсастығы жоғары дәрежеде қарастырады.
Үшінші ұқсастықтың ең жоғары деңгейі параметрлік деп аталады. ... ... тек ... мен салыстырылатын машинаның қызметіне
емес, оның ... ... ... және ... ... ... болған кезде салыстыру ... ... ... ал ... ... – ұқсастық туралы ақпаратты
қамтиды.
Семантикалық модельдерде құжатты ақпараттық-іздеу ... (АІЖ) ... ... ... және нақтылығын жоғарылату үшін қосымша ұқсастықтар
базасының иерархиялық реттілігін ... ... ... пен ... ... ... р(о) және
р(а) нүктелері ретінде қарастыруға болады. Екі ... ... қою ... көп ... ... өлшем таңдалады. Қашықтық
түсінігі нүктелер арасындағы жақындық туралы түсініктерді ... ... ... және ... өлшем қолданылады. Біріншіге
байланысты екі нүктелер арасындағы ... ... ... модельдерінің соммасы ретінде анықталады. Екінші –
координаталар айырмашылықтар ... ... ... түбірі
ретінде анықталады. Бірақ та, ең нақты қорытынды беретін – min және ... Оны ... ең ... ... ... ... максимальды
артықшылықтарын кемітетін (максимальды ауытқуды шектейтін) нүкте. Сонымен,
екі нүктелер арасындағы қашықтық, мынадай формуламен анықталады:
(1)
Егер r = 2 ... ... ... өлшемді формуланы аламыз:
(2)
Егер r=1 болған жағдайда (1) формаласы мынандай түрде ... ... ... ара ... мына ... ... көп өлшемді жазықтықта нүктелер арасындағы және ... ... ... ... ... таңдаудың кең
мүмкіндіктері бар. ... ... ... ... ... ... ... іздеу керек емес. Көптеген жағдайларда, жоғары
келтірілген формулалар құрамына ... ... өте ... ... (3) қолданғанда әр түрлі ауытқулар мүмкін – белгілі
бір параметрлер бойынша ұқсас-объект бағаланатын объектіге жақын, ал ... ... ... мүмкін. Сызықтық өлшемге қарағанда, квадраттық
өлшем (2) көбірек біркелкі жақындайды. (4) ... ... ... табу ... ... Бұл формуламен есептеу минимаксты ... ... ең ... ... ... ауытқуды кемітетін нүкте болып
табылады.
Әрбір жағдайда техникалық ... ... ... ... яғни олардың абсолюттік емес, қатысты мағыналарымен есептерді
жүргізу керек.
Сегізінші тарау
АВТОКӨЛІК ҚҰРАЛДАРЫН БАҒАЛАУ
8.1 ... ... ... негізі көліктің бағасымен, яғни шыққан жылы, алғашқы
бағасы, жүргені және техникалық жағдайымен ... ... тозу ... мен ... ... көрсету
кезіндегі автокөліктің құнын анықтау бойынша әдістемелік басқару» құжаты
негізінде автокөліктің бағалауын жүргізеді.
2. Бағалауды қолдану аймағы
Бұл ... ... шет ... ... ... және жүк ... мен әр түрлі маркадағы мототехникалардың құнын анықтау кезінде
қолдану үшін арналған.
Әр түрлі жағдай үшін құнды анықтау ... ... ... ... ... шешімі анықталады, яғни:
- Кәсіпорындағы көлік құралдарын негізгі қор ... ... ... жалға беру және сату үшін бағаны анықтау кезінде;
- Сенімді басқаруға өткізу немесе жекешелендіру мақсатында;
- Кепіл ретінде көлік құралын қолдану кезінде;
- ... дау ... ... үшін;
- Салық салу есебін жүргізу мақсаты үшін.
Берілген әдістеме ... мен ... ... ... ... ... керек. Автокөлік құралдарын бағалау бірнеше кезеңдерден
тұрады.
3. Бағалау кезеңдері
Тапсырыс берушімен кездесу. Бағалау жүргізу туралы ... ... ... ... ... бағалаушы мен бағалауға тапсырыс берушінің
кездесуі, демек көлік құралының иесі ... оның ... ... ... ... құралына тапсырыс беруші болып, заңды немесе жеке тұлғалар,
басқа да қызығушылық білдіретін ұйым, яғни банктер, сауда ... ... ... сот, ... қорғау органы болып ... ... ... ... ... ... ... құқығына көз жеткізе
отырып, көлік құралын иемдену ... ... ... жеке ... ... Тапсырыс беруші бағалаушыға бағалау мақсатында көліктің көзге
көрілмейтін бөлшектердің дефектілері мен ... ... ... ... құралының иесі берілген жұмыстың бағасымен танысып, ... ... ... тұру ... ... кезде бағалаушы жанжалды шешуге және оған қатысуға мұқтаж етіледі.
Мұндай жағдайда: жол– көлік қатынастар ... ... ... және ... дау шешімдері үшін көлік құралдарының құнын
анықтайды.
Дұрыс бағалау үшін ... ... ... ... ... яғни:
-жанжалды шешуге екі жаққа бірдей түсінушілік білдіру;
-кінәліні іздемеу , одан бас тарту ;
-кез-келген жағдайда не ... ... ... ... ... - бұл ... ... жеңілген жақтың болмауы, барлық жақ
нәтижеге қанағат болуы, ... ... ... ... ... ... толықтай қарау, ол бірнеше кезең аралықтарға
бөлінеді. Кезеңдерді қарастырамыз:
Ақпаратты талдау және оны тексеру
Көлікті көрердің ... ... ... ... ... танысуы
қажет, олар мыналар:
- Аты, жөні және тегі, мекен жайы. Оның заңды мекемесін және ... ... ... төл ... (тіркелу куәлігі): серия, нөмір, кіммен
және қашан берілді, көлік қандай жағдайда. Көлік туралы мәлімет: ... ... ... елі , ... ... шығарылған айы мен жылы,
қозғалтқыш нөмірі, оның типі және ... ... ... ... ... ... (VIN №), мемлекеттік нөмір белгісі, нөмір өзгертуі
жайында мәлімет, спидометрдің жүрген ... ... Егер ... ... ... бағыттау, анықтау.
- Шақыру туралы құжаттың болуы
- Жол апаты болған жағдайда, оның зардабын анықтау
Көлікті қарау актісі міндетті құжат емес, алайда ол ... ... ... алу ... көп ... ... және ... жағдайда сарапшы көлік құралдың құжаттар мазмұнын нотариалды қол
қойылған аудармасын талап етуге құқылы.
Техникалық жағдайды тікелей тексеру және ... ... ... ... ... ... ... оның агрегаттарының және
боялған ... ... ... жазбаларға сәйкестілігі. Көлік
құралдың негізгі құжаты болып оның ... ... ... Онда ... ... ... ... яғни оның маркасы, шығарылған жылы, түсі,
тіркелу номері және орны, иесі туралы мәліметтер, сондай-ақ ... ... мен ... бар. ... ... шет ... ... сыртқы түрі, сонымен бірге ондағы ақпараттың көлемі бойынша
өзіндік ерекшеліктері бар. Мысалы, американдық ... ... ... ... ол ... ... ... саналады, ал
кейбір еуропалық елдердің паспорттарында кузов пен қозғалқыштың номері ғана
емес, ... ... ... ... ... ... маңызды агрегаттардың
номері көрсетіледі.
Көлік құралын кедендік ресімдеуден өткізу кезінде оның ... ... ... онда ... құрал мәліметтері, оны сатып алу мерзімі
мен орны, кедендік құны және кедендік төлемдердің түрлері көрсетіледі. ... алу ... ... құн ... ... құралының нарықтық құны
кедендік құннан ерекшеленеді. Аталған ... ... ... ... ... ... кезінде анықтайды.
4. Автокөлік құралына есеп жүргізу
Автокөліктердің құнын бағалау үш әдіспен жүргізіледі:
I. Бірыңғай объектілерді бағалау
II. Әр ... ... ... ... ... ... ... есебі негізінде бағалаушының жұмыс
тәртібі:
1. ... ... ... немесе объектінің материалдарын
конструкторы бойынша ... және ... ... объектілерді
талдап жіктеу.
2. Бірыңғай объектілердің толық құнын бағалау мына формула ... (1 - Ндс) (1 – Нпр - Кр) ЦОД / 1- ...... ... өндіргендегі құны
Ндс – қосылған құн салығының ставкасы
Нпр – табыс салымының ставкасы
Кр - өнімнің ... ...... ... ... ... ... талдап, оның бірыңғай объектінің құнын бағалап,
толық құнын анықтау мына ... ... ... = ... Gо / ... – бағалау объектінің өндіргендегі толық құны
Сп.од – ... ... ... – объектінің конструкторының массасын бағалау
Gод – бірыңғай объектінің конструкторының массасын бағалау
4. Қайта қалпына келтіру құнын бағалау мына формула ... ... = (1 - Нпр) Сп / (1 – Нпр - ...... ... қайта қалпына келтіру құны
Нпр – табыс салығының ставкасы
Сп – бағалау объектісінің өндіргендегі толық құны
Кр - өнімнің рентабельдік ... Әр ... ... ... ... ... объектінің құнын
анықтау үшін немесе бағалау есебі кезіндегі бағалаушының жұмыс
тәртібі:
1. ... ... ... мен ... ... ... құрады.
2. Нарықтағы бөлшектелген өнімнің бағалық ақпараты анықталады.
Объектінің толық құнын анықтау мына формуласы арқылы жүргізіледі.:
Сп = Σ Ца+ В
Сп – ... ... ... ...... мен бөлшектердің комплекстік (құны) бағасы
В – меншікті дайындау шығындары
III. Индекстік ... ... ... ... ... объектілерді
бағалаудың өзгеруін индекстік әдіс арқылы қарастырып, бағалау объектісінің
құнын анықтағанда мына формула бойынша жүргізіледі:
Sв = Sо * ...... ... ... құны
Sо – объектінің бастапқы құны
У – бағалаудың өзгеру құны
Егер ... ... ... ... ... ... қайта қалпына келтіру құны мен тозу құнының ... ... ... ... ... құнынан тозу есебін алғандағы ... ... ... қалдық құны қайта қалпына келтіру бағасы
Виз- тозу ... ... тозу ... анықтау үшін ... ... ... жол ... ... ... нақты көрсеткішін аламыз.
2. Автокөліктің техникалық куәлігіне сәйкес жүрілген уақыты.
3. Көліктің тозу пайызын мына формула арқылы анықтаймыз:
Итр=( И1*Пф+И2*Дф);
мұнда К1 – жүрілген жол ... тозу ...... қарау кезінде спидометрдегі жүрілген жол (км);
К2 – уақыт факторлары бойынша тозу көрсеткіші;
Дф – ... ... ... ... Көліктің бұйымдық кешенін ауыстырғандағы жеке тозу есебін анықтайды:
автокөлік дөңгелектері, аккумулятор батареясы және т.б.
5. ... ... ... тозу есебінің құны мына формулалар арқылы
анықталады:
Сиз= Ц- Виз = Цр*((1-Итр)/100), тенге
мұнда Сиз- Көлік құралының есептік тозу есебінің ... ... ... ... ... ... бағасы
Виз –тозу есебіне сәйкес құнды төмендету өлшемі, тенге
6. Егер жеке агрегаттар мен ... ... ... ... мен көлік құралының тозу есебін алғандағы қалдық құны мына
формула арқылы анықталады:
С´из=Cиз+∑Зi*(Итр-Иi)/100
мұнда С´из - ... ... ... ... ... мен тозу ... ... құны;
Зi - i –ші агрегатты ауыстыру шығындары
Итр- көлік құралының комплектік тозу есебі
Иi - i –ші ... ... ... тозу ... i –ші ... ... кеткен шығындары мына формула арқылы
анықтаймыз:
Зi=Цi+Cз , тенге
мұнда Зi-i – ші агрегатты ауыстыруға кеткен шығындары
Цi-i – ші ... ... – ші ... ... ... ... ... құны
8. Көліктің құнынан төмендету факторы болып падалану кезіндегі
залалдардың пайда болуы. Олар ... ... ... ... орны мен залалы
- Бөлшектер элементінің зақымдалуы, бөлінуі.
- Материалды және материалды емес бөлшектерінің ... ... ... ... ... белгілері
- Агрегаттар мен бұйым бұрыштарының қатайтып жүргізілмеуі
- Пайдалану кезіндегі айқындалынатын ақаулықтар.
Тозу ... ... ... ... мына формула арқылы
анықталады:
Здэ=Cр+Цм+Цд*(1-Итр/100); тенге
мұнда Cр- ақаулықтан арылуы бойынша жұмыс құнының сомасы; Цм- ... үшін ... ... ... ... Цд- ... ... үшін
керекті бөлшектік қорлар құнының соммасы; ... ... ... ... ... ... ... құнының сомасын (Cр) сағат ... ... ... көрсеткішке (МРП) көбейту арқылы анықталады.
Көлік құралдарының құнын ... ... ... ... ... және
техникалық жағдайларын бағалау әдісі бойынша есептеу жүргізіледі.
Бірінші әдіс ... ... ... ... ... өсуіне қатысты
жүргізіледі, ал екіншісі арнайы шкаласы бойынша есептелінеді.
|Физикалық ... ... ... % ... ... ... жалпы |
|бойынша | ... |
|0 – 20 ... ... және |
| | ... жоқ. |
| | ... жөнделмеген |
| | ... |
| | ... бар |
| | ... ... кезінде|
| | |жою ... ... – 40 ... ... ... | ... ... |
| | ... ... |
| | ... өтуін |
| | ... ... ... – 60 ... ... |з |тек ... |
| | ... соң |
| | ... ... – 80 ... |Элементтердің |
| | ... ... |
| | ... |
| | ... ... |
| | ... тек |
| | ... ... |
| | ... ... |
| | ... ... - 100 ... ... |
| ... ... жарамсыз |
| |келмейді ... ... ... тозудың 2 түрі бар:
1. Функционалды тозу
2. Сыртқы тозу
Функционалды тозу - өндірістің экономикалық және өндірістік ұқсастығына
қарай арзан автокөліктерді ... ... ... жойылуы.
Сыртқы тозу – екі объектіні салыстыру арқылы анықталады.
Тозу есебін есептеу арқылы ... ... ... құралын қарау кезінде жүргізілген зерттеу. Зерттеуге келесідей
автокөлік ұсынылды:
Мицубиси – Паджеро 1999 жылы шығырылған. ... ... 20500 $. ... (км.): 150000 км. Көлемі: 3.0 л
1. Жаңа модельдердің ... ... ... құралының құны жүргізілген
немесе пайдаланған жылына 2,5% есебі жүргізіледі.
2,5%*7=0,175=17,5%
20500-(20500*17,5%)=16912,5
2. Көлік пайдалану ... ... ... ... . Оның жеке
агрегаттары ауыстырылған және кузов элементтері боялған
Көлік құралының физикалық ... мына ... ... ... К1*Пф+К2*Дф);
Мұнда: К1=0,30
К2=0,96
Иф =(0,30*150+0,96*7)=45+6,72=51,72%
16912,5-(16912,5*51,72%)=8165,35
3. Автокөліктің шет елден өз жолымен келуіне байланысты-5%
8165,35-(8165,35*5%)=7757,08
4. Агрегаттардың ауыстыруымен және жөнделуі ... ... ... ... ... Ақаулар бойынша қалдық есебінің құнынан-12,5% алынады. Осыларды жөндеу
үшін автокөліктің еңбек шығыны құны сол жөндеуге алынған ... 30% ... ... ... ... қорытынды бойынша келесідей тұжырымға келеміз:
1. Физикалық және моральды тозу есебі бойынша қалдық сомасы-8165,35 $.
2. Ақаулар мен оларды ... үшін ... ... ... ... қалдық сомасы-3800,96 $.
Мысал:көлік құралын салыстырмалы тәсілмен бағалау.
Техникалық куәлігіне ... ... ... ... ... |тік |ан жылы |қыш ... |і |йы |
| |нөмірі | ... | | | ... 999 |1997 ... |жақсы|
|ta |TVN | | |185 | | ... | | | | | ... | | | | | | ... ... ... сату туралы ұсыныс бағаларының
ақпараттары кестеде ... және ... ... сипаттамалары
|Сипаттамалары |Бағалан|1-ші |2-ші |3-ші |
| ... ... ... |объект |
| ... | | | ... |Toyota |Toyota |Toyota |Toyota |
| |Gracia |Gracia |Gracia |Gracia ... жылы |1997 |1997 |1997 |1997 ... және түрі ... |,ақ |,ақ |,ақ ... ... қуаты|2500/66|2500/*/|2200/*/|2200/*/*|
|мен көлемі, |/90 |* |* | ... | | | | ... ... |Велюр |Велюр |Велюр |Велюр |
|Берілу қорабы |Автомат|Автомт,|Автомт,|Автомат,|
| |, |4 |4 |4 |
| |4 ... |
| ... | | ... ... |толық |толық |толық |
|шыныларының |электр-|электр-|электр-|электр-қ|
|көтерілуі ... |ан |ан |ан | ... |бар |бар |бар |бар ... |бар |бар |бар |бар ... құлып |бар |бар |бар |бар ... |бар |бар |бар |бар ... | | | | ... |бар |бар |бар |бар ... ... ... |кше |кше |кше |ше ... май беру ... |р |р |р | ... жүйесі |Антифри|Антифри|Антифри|Антифриз|
| |з |з |з | ... ... ... ... мен ... |жақсы |жақсы |жақсы |
|олармен байланыс| | | | ... | | | | ... ... |2005ж. |2005ж. |2005ж. |
| ... |дей. |дей. ... ... ... |118482 |62000 |55000 |84000 ... ... |жақсы |жақсы |жақсы ... ... ... ... | | | | ... ... ... этаптардан тұрады:
1. Салыстырмалы объектілердің сау құны мен ... ... ... ... ... енгізу және оны анықтау:
- сату жағдайын
- шығарылған жылы
- ағымдағы жағдайы
- ... ... ... ... ... талдамалы бағалық базаның орташа бағасын анықтау
4. Орташа баға негізінде бағаланатын объектінің құнын анықтау
|Түзетулер |1-ші |2-ші |3-ші |
| ... ... ... ... бағасы, долл |7600,00|7900,0 |8300,00|
|Сату жағдайына түзету,% |-10% |-10% |-10% ... ... долл ... жылына түзету, % |0% |0% |8% |
|Талдамалы ... долл ... ... |0% |0% |0% ... % | | | ... баға, долл |6840,00|7110,00|8067,60|
|Жүрілген жолына түзету, |0% |0% |0% |
|% | | | ... ... долл ... ... |0% |0% |0% ... % | | | ... ... долл ... ... долл ... | |
Toyota Gracia автокөлігінің ... сату ... ... ... ... «ҚР бағалау қызметі туралы » заңы.
2. В.И.Кошкин и другие «Организация и методы оценки предприятия ( Бизнеса
)» Москва ,2002г . Изд. ИКФ ... ... ... ... и ... ... 2006г.
4. В.Е.Есипов, Г.А.Махивикова, В.В.Терехова «Оценка бизнеса» С.Петербург
2003г. Изд.дом «Питер»
5. А.Г.Грязнова «Оценка бизнеса» /М.: Изд-во «Финансы и ... ... по ... ... ... ... требовании к
методам оценки недвижимого имущества» утв. МЮРК от 21.11.2002г.
7. Оценка стоимости предприятия ... Изд. ... ... ... по ... субъектами оценочной деятельности требований к
содержанию и форме отчета об оценке утвержден совместным ... от 21.11.02 МФРК от ... ... по применению субъектами оценочной деятельности требований к
содержанию и форме отчета об оценке утвержден ... ... ... ... ... бизнеса» Учебное пособие – СПб: Изд. СПбГУ, 2000
11. Грязновой А.Г. и М.А.Федотовой «Оценка бизнеса » Учебное пособие– ... ... ... ... ... М.А. ... недвижимости и бизнеса.-М., 2000.
14. Ковалев А.П. Как оценить имущество предприятия. –М.: Финстатпром,1996.
15. ҚР жол жүру ... ... ... ... ... қызметтегі тұлғалардың жол жүру ... ... ... нұсқау. Алматы: Ванроус, 1998.64
бет
16. Автокөлік құралының ... ... және ... ... туралы
нұсқау.М: Транспорт, 72 бет.
17. Тепман Л.Н. « Оценка недвижимости» Москва. Изд. ЮНИТИ –ДАНА, 2006г .
Бағалау әдістерінде қолданылатын ... ... ... | ... ... ... ... |
|Автотранспорт ... ... ... ... ... ... ... |
|Активный доход ... ... ... предприятия |-Кәсіпорын активтері |
|Активы ... ... ... ... ... беру ... ... ... ... ... ... ақы, жалғалық |
|Б |ақы ... | ... ... |-Баланс ... ... құн ... цены |-Бизнес ... ... ... |
|Брокерская ... ... ... ... средняя | ... ... орта құн ... ... ... ... иелі ... износ |-Сыртқы тозу ... ... ... ішкі ... |
| ... қалпына келу құны |
|Восстановительная ... ... ... ... |-Бөлу, жекелеу ... ... | ... ... меншік |
|Г | ... ... күні ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... поток (доход |-Салықсалудан кейінгі |
|инвестора) до ... ... ... ... ... ... ... | ... ... ... ... тапшылық|
|налогообложения |-Диверсиялық өндіріс ... | ... ... ... ... табысты |
|Дилерская ... ... ... | ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... кепіл ... ... ... ... үй ... ... ... ... ... ... ... |-Жер ... | ... ... бағалар ... цены ... ... ... права |-Мүліктік комплекс |
|Имущественный комплекс |-Инвестициалық құн ... ... ... |
|Интегральная микросхема|-Ақпараттық ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... право | ... ... ... |
|Казенное предприятие ... ... ... ... |-Кешендік, жиынтық |
|Комплексность ... ... ... ... ... ... ... ... | ... ... құн ... ... ... ... талап пен |
|Лицензионные требования |шарт ... ... | ... ... ... вид |-Лицензиалық түр ... ... ... ... ... ... ... ... | ... ... ... ... ... ... ... ... әдіс ... ... ... ... |
|Метод разбиения ... әдіс ... ... ... ... ... |
|Метод сметного расчета |-Өміршендік мерзімі әдісі|
|Метод срока жизни ... ... ... ... ... ... ... баға |
|Мировые цены ... өнім ... ... ... ... | ... ... ... ... ... |құн ... | ... |-Материалды емес активтер|
|стоимость имущества |-Жаңалық ... ... ... ... ... ... ... ... ... на ... құралдарына пайда|
|заемные средства ... ... ... на ... ... |
|собственные средства |құны ... | ... ... ... ... ... ... |
|Оборудования ... ... құн ... ... | ... ... капитализация |
|Общая ставка ... ... ... |
|Ожидать ... ... ... ... ... |-Қалдық құн ... ... ... құны ... ... |-Бизнесті бағалау |
|Оценка бизнеса ... ... ... ... |бағалау ... ... ... ... ... ... бағалау |
|интеллектуальной |-Машина құнын бағалау |
|собственности ... ... ... ... машин |бағалау ... ... ... емес активтер|
|недвижимости |құнын бағалау ... ... ... ... құнын |
|нематериальных активов |бағалау ... ... ... ... ... ... ... құралдарының құнын|
|Оценка стоимости |бағалау ... ... ... ... |
|Оценка стоимости ... ... ... ... | ... ... сделок |-Пассивті табыс |
|Оценочной деятельности ... құн ... ... табыс ... ... ... ... ... ... ... ... |-Саяси факторлар |
|Покупатели ... ... ... , мекен |
|Политические факторы |-Нарықтық бағалаудан соң |
|Пользоваться ... ... ... ... құн ... ... оценки |-Ұсыныс,ұсыным ... ... ... ... ... ... ... |-Салым қағидасы ... ... баса тұру ... ... өзгерту қағидасы |
|Принцип вклада ... ... ... ... |-Ең ... ... |
|Принцип изменения ... ... | ... ... ... қағидасы ... ... ... ... ... ... ... | ... ... |-Пайдалылық қағидасы |
|Принцип остаточной ... ... ... ... |
|Принцип полезности ... пен ... ... ... сәйкестік |
|сбалансированности |қағидасы ... ... ... факторлар |
|между спросом и ... ... ... ... ... |
|Принцип факторов |-Мүлік туралы ... ... ... ... оценки |байланысты ... ... | ... ... с ... ортаға |
|представлением владельца|байланысты қағида ... ... ... ... ... ... с |байланысты қағида ... ... ... ... ... ... с |-Сатушылар ... ... ... ... ... ... ... ... таза ... ... табысының |
|Промышленная ... ... ... | ... ... ... ... ... ... ... ... в ... | ... ... ... ... сравнение продаж |-Иелік жүргізу |
... ... ... қызметін |
|Распоряжаться ... ... | ... ... |-Лицензия реестрі ... ... баса тұру ... |
|Реестр лицензий ... ... на ... ... ... |-Рента ... ... ... ... ... |реструктуризациясы ... ... ... |
|предприятий |нарықтық бағалау ... ... | ... ... ... ... |
... ... ... ... ... ... |
| ... ... ... ... ... ... |-Лицензия ізденуші |
|Совокупный износ ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... цены ... ... ... ... ... «оставшейся |-«Физикалық өміршеңдік» |
|экономической жизни» ... ... ... ... ... ... «экономической |өміршеңдік» мерзімі ... ... ... |
| ... ... үшін ... ... ... ... |
|Ставка капитализации для|Құн ... ... ... ... құны |
|Стоимость ... баса тұру құны ... ... құны ... |Мүліктік комплекс ... ... ... ... имущества |Инвестициялық құн |
|Стоимость имущественного|Капитал құны ... ... ... ... ... құны ... капитала | ... ... ... ... ... |Ағымдағы құн |
... ... ... декларация |Топологиялық интегралды |
|Текущая стоимость |микросызба ... ... | ... ... |Унитарлы кәсіпорын |
|микросхемы ... ... ... ... ... ... ... предприятие |құны ... | ... ... ... ... ... тозу ... ... ... ... ... ... ... физикалық тозу |
|Физический износ ... ... ... ... тозу ... ... | ... ... ... |
|Функциональное ... ... ... ... мен ... ... ... |бағасы ... ... ... ... |
|Ценные бумаги ... ... ... ... ... | ... ... или тендеров|Таза ақшалы ағын |
| ... ... ... ... фактических сделок | ... ... ... ... ... ... ... талдау |
|Чистый денежный ... ... жас шама ... ... | ... | ... | ... факторы | ... ... | ... возраст | ... ... ... операцияларды тудыратын басқа міндеттер түрлері. Сатушыны
(шығындардан) және сатып алушыны (мүмкін болатын табыстан).
- нормативтік шарттар (мысалы, жекешелендіру немесе банкротқа ұшырау)
- ... ... ... да ... шарттар (шектеулер мен ауыртпалықтар)
X
Басқару шешімі
Y
Ресурстар мен операциялар
- кәсіпорындарды қоса алғанда, сату мен сатып алу
- кәсіпорындарды жалға беруді қоса ... ... ... бен ... ... ... беру
- сенімділік басқару
- қайтаруға жататын мүлікке кеткен шығындарды өтеу
- несие берушінің талабы бойынша, үлескердің үлесін бөліп алу
Ресурстардың түрлері
- ... ... ... ... және жылжымайтын мүлік,
материалдық емес активтер, адам капиталы)
- бөлектенген су объектілері
- ормандар, көгалдандыру
- жер
- қойнау телімдері

Пән: Бизнесті бағалау
Жұмыс түрі: Дипломдық жұмыс
Көлемі: 130 бет
Бұл жұмыстың бағасы: 1 300 теңге









Ұқсас жұмыстар
Тақырыб Бет саны
Кәсіпорын (бизнес) құнын бағалау қағидалары39 бет
Кәсіпорын бизнесін бағалау құнына қатысты түсініктемелер8 бет
Кәсіпорын(бизнес) құнын бағалаудағы әдістемелік тәсілдер27 бет
Бағалау құнының қағидалары28 бет
IFRS халықаралық қаржы есептілігінің стандарты40 бет
Бизнесті бағалауда таза активтер әдісін қолдану18 бет
Венчурлық кәсіпкерлік түсінігі, маңызы және инновациялық жүйенің экономикадағы рөлі6 бет
Энергетикалық кәсіпорын “AYT International Travel” ЖШС бизнес-жоспары мысалында қаржылық-шаруашылықтық қызметін талдау28 бет
«кәсіпорын өнімінің өзіндік құнын төмендетуді экономикалық ынталандыру»49 бет
«Қой шаруашылығындағы шығындар есебі мен өнімнің өзіндік құнын калькуляциялауды жетілдіру» (Алматы облысының мәліметтері негізінде)147 бет


+ тегін презентациялар
Пәндер
Көмек / Помощь
Арайлым
Біз міндетті түрде жауап береміз!
Мы обязательно ответим!
Жіберу / Отправить


Зарабатывайте вместе с нами

Рахмет!
Хабарлама жіберілді. / Сообщение отправлено.

Сіз үшін аптасына 5 күн жұмыс істейміз.
Жұмыс уақыты 09:00 - 18:00

Мы работаем для Вас 5 дней в неделю.
Время работы 09:00 - 18:00

Email: info@stud.kz

Phone: 777 614 50 20
Жабу / Закрыть

Көмек / Помощь