Кәсіпорын (бизнес) құнын бағалау
Бірінші тарау
КӘСІПОРЫН (БИЗНЕС) ҚҰНЫН БАҒАЛАУ ҚАҒИДАЛАРЫ
2.1 Кәсіпорын бизнесін бағалау құнына қатысты түсініктемелер
2.2 Бағалау мақсаты және құн түрлері
2.3 Бағалау құнының қағидалары
2.4 Кәсіпорынның мүліктік құнына әсер ететін факторлар
Екінші тарау
КӘСІПОРЫН (БИЗНЕС) ҚҰНЫН БАҒАЛАУДАҒЫ ӘДІСТЕМЕЛІК ТӘСІЛДЕР
3.1 Табыстылық тәсіл
3.2 Шығындық тәсіл
3.3 Салыстырмалық тәсіл
Үшінші тарау
БАҒАЛАУ ҚЫЗМЕТІН ҰЙЫМДЫ.ҚҰҚЫҚТЫҚ РЕТТЕУ
1.1 Кәсіпорынның қайта құрылымы . өнеркәсіп аясындағы бағалау қызметінің нарықтарын қалыптастыру негіздері
1.2 Бағалау қызметінің нарықтағы инфрақұрылымның пайда болуы, оны жетілдіру және шаруашылық жүйесін басқару
Төртінші тарау
ЖЕР ТЕЛІМІН БАҒАЛАУ
5.1 Жер, жер қатынастары, рента
5.2 Жер телімдерін жеке бағалаудың дәстүрлі әдістері мен тәсілдері
Бесінші тарау
ҒИМАРАТТАРДЫ ЖӘНЕ ҚҰРЫЛЫСТАРДЫ БАҒАЛАУ
6.1 Жалпы тәсілдер
6.2 Бағалау үрдісі
6.3 Мысал
Алтыншы тарау
МАШИНАЛАР МЕН ҚҰРАЛ.ЖАБДЫҚТАРДЫ БАҒАЛАУ
7.1 Бағалау әдістерін классификациялау (талдау)
7.2 Салыстырмалы объектінің сәйкестік дәрежесін анықтау әдістері мен модельдері
Жетінші тарау
АВТОКӨЛІК ҚҰРАЛДАРЫН БАҒАЛАУ
8.1 Жалпы мағлұмат
8.2 Бағалауды қолдану аймағы
8.3 Бағалау кезеңдері
Әдебиеттер
Бағалау әдістерінде қолданылатын терминдердің қысқаша орысша.қазақша сөздігі
КӘСІПОРЫН (БИЗНЕС) ҚҰНЫН БАҒАЛАУ ҚАҒИДАЛАРЫ
2.1 Кәсіпорын бизнесін бағалау құнына қатысты түсініктемелер
2.2 Бағалау мақсаты және құн түрлері
2.3 Бағалау құнының қағидалары
2.4 Кәсіпорынның мүліктік құнына әсер ететін факторлар
Екінші тарау
КӘСІПОРЫН (БИЗНЕС) ҚҰНЫН БАҒАЛАУДАҒЫ ӘДІСТЕМЕЛІК ТӘСІЛДЕР
3.1 Табыстылық тәсіл
3.2 Шығындық тәсіл
3.3 Салыстырмалық тәсіл
Үшінші тарау
БАҒАЛАУ ҚЫЗМЕТІН ҰЙЫМДЫ.ҚҰҚЫҚТЫҚ РЕТТЕУ
1.1 Кәсіпорынның қайта құрылымы . өнеркәсіп аясындағы бағалау қызметінің нарықтарын қалыптастыру негіздері
1.2 Бағалау қызметінің нарықтағы инфрақұрылымның пайда болуы, оны жетілдіру және шаруашылық жүйесін басқару
Төртінші тарау
ЖЕР ТЕЛІМІН БАҒАЛАУ
5.1 Жер, жер қатынастары, рента
5.2 Жер телімдерін жеке бағалаудың дәстүрлі әдістері мен тәсілдері
Бесінші тарау
ҒИМАРАТТАРДЫ ЖӘНЕ ҚҰРЫЛЫСТАРДЫ БАҒАЛАУ
6.1 Жалпы тәсілдер
6.2 Бағалау үрдісі
6.3 Мысал
Алтыншы тарау
МАШИНАЛАР МЕН ҚҰРАЛ.ЖАБДЫҚТАРДЫ БАҒАЛАУ
7.1 Бағалау әдістерін классификациялау (талдау)
7.2 Салыстырмалы объектінің сәйкестік дәрежесін анықтау әдістері мен модельдері
Жетінші тарау
АВТОКӨЛІК ҚҰРАЛДАРЫН БАҒАЛАУ
8.1 Жалпы мағлұмат
8.2 Бағалауды қолдану аймағы
8.3 Бағалау кезеңдері
Әдебиеттер
Бағалау әдістерінде қолданылатын терминдердің қысқаша орысша.қазақша сөздігі
Кәсіпорын экономикалық көрсеткіштерінің жақсы жетістіктерге жету мақсатында, тәжірибелік және ізденіс жүйесі меншікті басқару факторының негізі ретінде бағалау қызметі қолданылады.
«ҚР бағалау қызметі туралы» заңына сәйкес мемлекеттік меншікті жекелендіру кезінде, басқаруға сенімділікке беру немесе жалға беру, сату, сатып алу, жарғылық қордың салымы ретінде ипотекалық несиенің жүргізілу кезінде қоғамдық бағалау үлкен роль атқарады. Сонымен қатар мүлік туралы мәмле кезінде міндеттелген бағалау жүргізіледі.
Оқу әдістемелік құралында бағалау қызметінің үрдісін кешенді тәсілдермен, мемлекеттік реттеу және бағалау қызметінің аналитикалық есебімен қамту негізінде көрсетеді. Мұнда бағалаудың әр түрлі әдістер мен амалдарын қолдану арқылы ғимараттар, құрылыстар мен көлік құралдарының құнын анықтаудың мысалдары келтірілген.
Бағалау қызметі ғылыми негізде, оның кез келген тапсырманы орындау үрдісін қадағалайтын, бірқатар қағидалар мен жылжымайтын мүлік құнына әсер ететін ортаның факторларын қарастырады.
Оқу әдістемелік құралы он тараудан тұрады.
Бірінші тарауда кәсіпорынның қайта құрылымы - өнеркәсіп аясындағы бағалау қызметінің нарықтарын қалыптастыру негіздері мен бағалау қызметінің нарықтағы инфрақұрылымның пайда болуы, жетілуі мен шаруашылық жүйесін басқару үрдісі қарастырылған.
Екінші тарауда кәсіпорын бизнесінің бағалау құнына қатысты түсініктемелер, бағалау мақсаты және құн түрлері, қағидалары, сонымен қатар, кәсіпорынның мүліктік құнына әсер ететін факторлар толығымен қамтылған.
Үшінші тарауда нормативтік база шегіндегі бағалау технологиясының нарықтарында, кәсіпорынды (бизнес) бағалау әдістері бойынша жүргізілген: нарықтық, табыстық және шығындық.
«ҚР бағалау қызметі туралы» заңына сәйкес мемлекеттік меншікті жекелендіру кезінде, басқаруға сенімділікке беру немесе жалға беру, сату, сатып алу, жарғылық қордың салымы ретінде ипотекалық несиенің жүргізілу кезінде қоғамдық бағалау үлкен роль атқарады. Сонымен қатар мүлік туралы мәмле кезінде міндеттелген бағалау жүргізіледі.
Оқу әдістемелік құралында бағалау қызметінің үрдісін кешенді тәсілдермен, мемлекеттік реттеу және бағалау қызметінің аналитикалық есебімен қамту негізінде көрсетеді. Мұнда бағалаудың әр түрлі әдістер мен амалдарын қолдану арқылы ғимараттар, құрылыстар мен көлік құралдарының құнын анықтаудың мысалдары келтірілген.
Бағалау қызметі ғылыми негізде, оның кез келген тапсырманы орындау үрдісін қадағалайтын, бірқатар қағидалар мен жылжымайтын мүлік құнына әсер ететін ортаның факторларын қарастырады.
Оқу әдістемелік құралы он тараудан тұрады.
Бірінші тарауда кәсіпорынның қайта құрылымы - өнеркәсіп аясындағы бағалау қызметінің нарықтарын қалыптастыру негіздері мен бағалау қызметінің нарықтағы инфрақұрылымның пайда болуы, жетілуі мен шаруашылық жүйесін басқару үрдісі қарастырылған.
Екінші тарауда кәсіпорын бизнесінің бағалау құнына қатысты түсініктемелер, бағалау мақсаты және құн түрлері, қағидалары, сонымен қатар, кәсіпорынның мүліктік құнына әсер ететін факторлар толығымен қамтылған.
Үшінші тарауда нормативтік база шегіндегі бағалау технологиясының нарықтарында, кәсіпорынды (бизнес) бағалау әдістері бойынша жүргізілген: нарықтық, табыстық және шығындық.
1. «ҚР бағалау қызметі туралы » заңы.
2. В.И.Кошкин и другие «Организация и методы оценки предприятия ( Бизнеса )» Москва ,2002г . Изд. ИКФ «ЭКМОС»
3. Валдайцав «Оценка бизнеса и инновации» Москва 2006г.
4. В.Е.Есипов, Г.А.Махивикова, В.В.Терехова «Оценка бизнеса» С.Петербург 2003г. Изд.дом «Питер»
5. А.Г.Грязнова «Оценка бизнеса» /М.: Изд-во «Финансы и статистика» 1998г.
6. «Правила по применению субъектами оценочной деятельности требовании к методам оценки недвижимого имущества» утв. МЮРК от 21.11.2002г.
7. Оценка стоимости предприятия /бизнеса/ Изд. «ЭКМОС 2000»
8. Правила по применению субъектами оценочной деятельности требований к содержанию и форме отчета об оценке утвержден совместным приказом МЮРК от 21.11.02 МФРК от 02.12.02г.
9. Правила по применению субъектами оценочной деятельности требований к содержанию и форме отчета об оценке утвержден совместным приказом МЮРК 23.11.02
10. С.В.Валдайцев «Оценка бизнеса» Учебное пособие – СПб: Изд. СПбГУ, 2000
11. Грязновой А.Г. и М.А.Федотовой «Оценка бизнеса » Учебное пособие– М., 1999
12. Международные стандарты оценки
13. Федотова М.А. Оценка недвижимости и бизнеса.-М., 2000.
14. Ковалев А.П. Как оценить имущество предприятия. –М.: Финстатпром,1996.
15. ҚР жол жүру тәртібі. Транспорт құралдарының жүргізілуі және міндеттелген қызметтегі тұлғалардың жол жүру қауіпсіздігін қамтамасыздандыруы бойынша негізгі нұсқау. Алматы: Ванроус, 1998.64 бет
2. В.И.Кошкин и другие «Организация и методы оценки предприятия ( Бизнеса )» Москва ,2002г . Изд. ИКФ «ЭКМОС»
3. Валдайцав «Оценка бизнеса и инновации» Москва 2006г.
4. В.Е.Есипов, Г.А.Махивикова, В.В.Терехова «Оценка бизнеса» С.Петербург 2003г. Изд.дом «Питер»
5. А.Г.Грязнова «Оценка бизнеса» /М.: Изд-во «Финансы и статистика» 1998г.
6. «Правила по применению субъектами оценочной деятельности требовании к методам оценки недвижимого имущества» утв. МЮРК от 21.11.2002г.
7. Оценка стоимости предприятия /бизнеса/ Изд. «ЭКМОС 2000»
8. Правила по применению субъектами оценочной деятельности требований к содержанию и форме отчета об оценке утвержден совместным приказом МЮРК от 21.11.02 МФРК от 02.12.02г.
9. Правила по применению субъектами оценочной деятельности требований к содержанию и форме отчета об оценке утвержден совместным приказом МЮРК 23.11.02
10. С.В.Валдайцев «Оценка бизнеса» Учебное пособие – СПб: Изд. СПбГУ, 2000
11. Грязновой А.Г. и М.А.Федотовой «Оценка бизнеса » Учебное пособие– М., 1999
12. Международные стандарты оценки
13. Федотова М.А. Оценка недвижимости и бизнеса.-М., 2000.
14. Ковалев А.П. Как оценить имущество предприятия. –М.: Финстатпром,1996.
15. ҚР жол жүру тәртібі. Транспорт құралдарының жүргізілуі және міндеттелген қызметтегі тұлғалардың жол жүру қауіпсіздігін қамтамасыздандыруы бойынша негізгі нұсқау. Алматы: Ванроус, 1998.64 бет
Аннотация
Бағалау қызметі кәсіпорынның экономикалық көрсеткіштерін жақсы
жетістіктерге жетуін, тәжірибелік және ізденіс жүйесімен жүргізу мақсатында
алынатын меншікті басқару факторының негізі болып табылады.
Бағалау қызметі бойынша кез келген тапсырманы орындау үрдісін
қадағалайтын, бірқатар қағидалар мен жылжымайтын мүлікті бағалау кезінде
құнына әсер ететін орта факторларын қарастырады.
Оқу құралында кәсіпорынның қаржылық мүмкіншілігін ескере отырып, жердің,
өндіріс орнының, құрал жабдықтардың және материалдық емес активтердің құнын
бағалау қарастырылған. Сонымен қатар, бағалаудың әр түрлі әдістері мен
амалдарын қолдану арқылы ғимараттар мен құрылыстардың, көлік құралдарының
құнын анықтаудың мысалдары келтірілген.
Оқу құралы жоғары оқу орындарында мемлекеттік стандарттарға сәйкес
экономика мамандықтары бойынша дайындалатын студенттерге арналған.
Мазмұны
Кіріспе Бет
Бірінші тарау
КӘСІПОРЫН (БИЗНЕС) ҚҰНЫН БАҒАЛАУ ҚАҒИДАЛАРЫ
2.1 Кәсіпорын бизнесін бағалау құнына қатысты
түсініктемелер
2.2 Бағалау мақсаты және құн түрлері
2.3 Бағалау құнының қағидалары
2.4 Кәсіпорынның мүліктік құнына әсер ететін
факторлар
Екінші тарау
КӘСІПОРЫН (БИЗНЕС) ҚҰНЫН БАҒАЛАУДАҒЫ
ӘДІСТЕМЕЛІК ТӘСІЛДЕР
3.1 Табыстылық тәсіл
3.2 Шығындық тәсіл
3.3 Салыстырмалық тәсіл
Үшінші тарау
БАҒАЛАУ ҚЫЗМЕТІН ҰЙЫМДЫ–ҚҰҚЫҚТЫҚ РЕТТЕУ
1.1 Кәсіпорынның қайта құрылымы - өнеркәсіп
аясындағы бағалау қызметінің нарықтарын
қалыптастыру негіздері
1.2 Бағалау қызметінің нарықтағы
инфрақұрылымның пайда болуы, оны жетілдіру
және шаруашылық жүйесін басқару
Төртінші тарау
ЖЕР ТЕЛІМІН БАҒАЛАУ
5.1 Жер, жер қатынастары, рента
5.2 Жер телімдерін жеке бағалаудың дәстүрлі
әдістері мен тәсілдері
Бесінші тарау
ҒИМАРАТТАРДЫ ЖӘНЕ ҚҰРЫЛЫСТАРДЫ БАҒАЛАУ
6.1 Жалпы тәсілдер
6.2 Бағалау үрдісі
6.3 Мысал
Алтыншы тарау
МАШИНАЛАР МЕН ҚҰРАЛ-ЖАБДЫҚТАРДЫ БАҒАЛАУ
7.1 Бағалау әдістерін классификациялау
(талдау)
7.2 Салыстырмалы объектінің сәйкестік
дәрежесін анықтау әдістері мен модельдері
Жетінші тарау
АВТОКӨЛІК ҚҰРАЛДАРЫН БАҒАЛАУ
8.1 Жалпы мағлұмат
8.2 Бағалауды қолдану аймағы
8.3 Бағалау кезеңдері
Әдебиеттер
Бағалау әдістерінде қолданылатын терминдердің
қысқаша орысша-қазақша сөздігі
Кіріспе
Кәсіпорын экономикалық көрсеткіштерінің жақсы жетістіктерге жету
мақсатында, тәжірибелік және ізденіс жүйесі меншікті басқару факторының
негізі ретінде бағалау қызметі қолданылады.
ҚР бағалау қызметі туралы заңына сәйкес мемлекеттік меншікті
жекелендіру кезінде, басқаруға сенімділікке беру немесе жалға беру, сату,
сатып алу, жарғылық қордың салымы ретінде ипотекалық несиенің жүргізілу
кезінде қоғамдық бағалау үлкен роль атқарады. Сонымен қатар мүлік туралы
мәмле кезінде міндеттелген бағалау жүргізіледі.
Оқу әдістемелік құралында бағалау қызметінің үрдісін кешенді тәсілдермен,
мемлекеттік реттеу және бағалау қызметінің аналитикалық есебімен қамту
негізінде көрсетеді. Мұнда бағалаудың әр түрлі әдістер мен амалдарын
қолдану арқылы ғимараттар, құрылыстар мен көлік құралдарының құнын
анықтаудың мысалдары келтірілген.
Бағалау қызметі ғылыми негізде, оның кез келген тапсырманы орындау
үрдісін қадағалайтын, бірқатар қағидалар мен жылжымайтын мүлік құнына әсер
ететін ортаның факторларын қарастырады.
Оқу әдістемелік құралы он тараудан тұрады.
Бірінші тарауда кәсіпорынның қайта құрылымы - өнеркәсіп аясындағы бағалау
қызметінің нарықтарын қалыптастыру негіздері мен бағалау қызметінің
нарықтағы инфрақұрылымның пайда болуы, жетілуі мен шаруашылық жүйесін
басқару үрдісі қарастырылған.
Екінші тарауда кәсіпорын бизнесінің бағалау құнына қатысты
түсініктемелер, бағалау мақсаты және құн түрлері, қағидалары, сонымен
қатар, кәсіпорынның мүліктік құнына әсер ететін факторлар толығымен
қамтылған.
Үшінші тарауда нормативтік база шегіндегі бағалау технологиясының
нарықтарында, кәсіпорынды (бизнес) бағалау әдістері бойынша жүргізілген:
нарықтық, табыстық және шығындық.
Төртінші тарауда кәсіпорын құнын бағалау технологиясы бойынша кәсіпорынды
алдын ала қарау және бағалауға келісімге келу шарттарына талдау
жүргізілген.
Келесі тарауларда жер телімін, ғимараттар мен құрылыстар, машиналар мен
құрал жабдықтарды бағалау, автокөлік құралын бағалаудың әдістемелік
тәсілдері көрсетілген. Сонымен қатар, оқу құралында ерекше құқықты
бағалауды, атап айтқанда: ерекше құқық және интеллектуалдық меншік,
интеллектуалдық меншік объектілердің құқығын қорғау, авторлар мен құқық
иеленушілердің ерекше құқықтары мен олардың классификациялау жүйесі
қарастырылған..
Ұсынылып отырған оқу құралы мүліктік комплекс құнын бағалаудың
негізділігі мен дәлелділігіне сәйкес үрдістердің жүргізілуінде қолданылады.
Бірінші тарау
КӘСІПОРЫН (БИЗНЕС) ҚҰНЫН БАҒАЛАУ ҚАҒИДАЛАРЫ
1. Кәсіпорын бизнесін бағалау құнына қатысты түсініктемелер
Нормативтік база шегіндегі бағалау технологиясының нарықтарында,
кәсіпорын бизнесін бағалау 3 тәсіл бойынша жүргізіледі: нарықтық, табыстық
және шығындық.
Бизнес – бұл заңды, жеке тұлғалардың нақты қызметі.
Мұнда заңды тұлға – кәсіпорын, азаматтық құқықтардың объектісі болып
табылады да, кәсіпкерлік қызмет үшін қолданылатын мүліктік кешен ретінде
қарастырылады.
Мүліктік кешен жер телімдері, ғимараттар мен құрылыстарды, машина мен
құрал-жабдықтарды, шикізат пен өнімдерді, материалдық емес активтерді және
мүліктік міндеттемелерді құрайды.
Бизнесті бағалаудың бірінші концепциясы
Бірінші концепция мүліктік кешеннің құрамдастарын бағалаумен байланысты.
Кәсіпорын бизнесін бағалау мүліктік кешеннің құрамдастарын бағалауына
әкеледі: нарықтық, табыстық және шығындық тәсілдерді қолданып, негізгі
қаражаттардың мүліктік құқықтар құнының есебінсіз бағалауға болады.
Мұнда, бір-бірінен жекеше бағаланатын (орындық, компьютер, ғимарат,
станок, бассейн, жер телімі және т.б.), мүліктік кешеннің құрамдастырын
бағалау жөнінде айтылып отыр. Мүліктік кешеннің құрамдастарын бөлек
бағалау, мүліктік кешен жиынтығы түрінде бола алатын қосымша құнды
анықтаумен байланысты және олардың кейінгі аккумуляциясын болжамайды.
Бизнесті бағалаудың екінші концепциясы
Екінші концепция, кәсіпорын бизнесін бағалағандағы пайда болатын қосымша
құнның анықталуымен тікелей байланысты.
Кәсіпорын бизнесін жүйе ретінде қарастырсақ, құрамына тауар нарығының
секторын бақылауға рұқсат ететін, оның мүліктік кешені мен құқық жүйесі
немесе қоржыны кірсе, мүліктік кешеннің жиынтығында қосымша құнның пайда
болуы мүмкін.
Құқық жүйесі немесе қоржыны, кәсіпорынға бизнес жүйе ретінде тауар
нарықтарында тиімді бәсекелесуге рұқсат етеді.
Құқықтар жүйесі немесе қоржыны өзіне мыналарды қосуы қажет:
- кәсіпкерлік қызметті іске асыратын, кәсіпорынға республикалық
және атқарушы жергілікті билік органдары беретін лицензиялардан,
сертификаттардан және тағы басқалардан пайда болатын нарықта
жұмыс істеу құқығы;
- кәсіпорынға табыс әкелетін жал құқығы, субжал, кепіл және т.б;
- бизнес бойынша әріптестердің келісім-шарт жүйелерінен пайда
болатын құқықтар (материалдар мен шикізатты жеткізу келісім-
шарттары, тауарлық өнімдерді сатып өткізу келісім-шарттары және
т.б.);
- кәсіпорын акцияларының бақылау пакеттерінен пайда болатын
құқықтар;
- материалдық емес активтерді қалыптастыратын артықшылығы бар
құқықтар.
Жоғарыда аталғандарды ескере отырып, кәсіпорынның бизнесін бағалаудың
объектілері мыналар болуы керек:
- кәсіпорынның мүліктік кешені;
- кәсіпорынға (фирмаға) нарықтың секторын бақылауға рұқсат ететін
құқықтар жүйесі немесе қоржыны;
- кәсіпорынның (фирманың) тауар нарықтарында бәсекелесуге
қабілетілігі.
Сөйтіп, кәсіпорын (фирма) бизнесін бағалау екі концепцияны қолдану арқылы
жүзеге асырылады.
Бірінші концепция, сатып алу-сату мәміле кезіндегі кәсіпорын (фирма)
бизнесінің бағалауын болжайды. Бұл жағдайда бизнестің құны екі құрамдас
бөліктерден қалыптасады: мүліктік кешеннің құнынан және материалдық емес
активтердің құнын сипаттайтын құнға қосымша бағалануынан.
Екінші концепция, бағалау кезінде тауар нарығындағы бағаланатын сектордың
бағалау сыйымдылығын болжайды.
Қазақстан Республикасы заңнамасының талдауы мен нарықта неғұрлым салмақты
болып табылатын табыс формуласында көрсеткендей, артықшылығы бар
құқықтардың көлемін бағалану, патенттік монополиялардың шекараларын
анықтауға мүмкіндік береді. Тауар нарығының үлкен секторлар
монополияларымен байланысын патенттік монополизмдердің мүмкіндіктерін құқық
иеленушілер құқықтарымен байланыстырады, атап айтқанда:
- иелігіндегі интеллектуалдық меншік объектілерін өз талабына сай
қолдану;
- оларды пайдалануға, басқа тұлғаларға рұқсат етпеу;
- белгілі шарт негізінде, интеллектуалдық меншікті бағалауға жеке
объектілерін пайдалануға рұқсат ету.
Аталған ғылыми дәлелденген артықшылықтарды, құқық иеленуші өнім нарығында
жоғары технологиялық өнімдерінің көлемін ұлғайтуға мүмкіндігі бар
нарықтардың үлкен секторларын қатаң бақылау үшін қолданылады.
Айырықша құқықтарының ірі портфелі шоғырланған технологияларды меңгерген
жоғары технологиялық компаниялар мен корпорациялар ғылыми дәлелденген өнім
құқық иеленуші нарықтарын басқаруға, миллиардтаған табыстар алуға белгілі
мүмкіндіктер алады.
Айырықша құқықтар портфелінің көмегімен тауар нарығының ірі секторларын
басқару бойынша компаниялардың мүмкіндіктерін бағалау, олардың айырықша
құқықтар мен бизнесін бағалауына қосылады.
2. Бағалау мақсаты мен құн түрлері
Бағалау мақсаты
Бағалау мақсаты – кәсіпорынның нарықтық құнын есеп айырысуымен негіздеу.
Кәсіпорындарды бағалау белгілі бір нақты міндеттің орындалуына бағынады.
Бағалаушы, жасалып жатқан бағалаудың міндетін білгеннен кейін ғана керекті
әдістемені дұрыс таңдай алады.
Кәсіпорынның құнын бағалау көбінесе келесі жағдайлардан туындайды:
1) кәсіпорынды сату;
2) кәсіпорын мүлігінің бөлігін сату (жер телімі, ғимараттар,
құрылыстар);
3) ұйымды қайта құру немесе кәсіпорынды тарату (қосылу, бөліну, сіңісу
және т.б.), және кәсіпорынның банкротқа ұшырағандағы төрелік сот
және меншік иелерінің шешімі бойынша жүргізіледі;
4) бағалы қағаздар нарықтарында кәсіпорын акцияларын сатып алу және
сату (акционерлік меншіктегі кәсіпорындарды немесе оның бөлігін
сатып алу);
5) жауапкершілігі шектеулі қоғамда немесе серістестіктің жарғылық
қорының үлесін сатып алу және сату (үлес ақша бірлігімен
бағаланады);
6) кәсіпорынды жалға беру. Құнды бағалау жал төлемін белгілеу үшін
маңызды;
7) кәсіпорынды жетілдіру мақсатында инвестициялық жобаның орындалуы мен
оның негізделуі кезінде кәсіпорын құнын білу қажет;
8) несие алу үшін кәсіпорын мүлігін кепілге беру;
9) кәсіпорын мүлігін сақтандыру;
10) мүлікке салық салу үшін, оның салық базасын анықтау;
11) негізгі қорларды қайта бағалау.
Сонымен, мүліктік кешен құнын бағалану негізділігі мен дәлелділігі
көбінесе бағалауды қолдану аумағының дұрыс анықталуына тәуелді, яғни сатып
алу және сату, несие алу, сақтандыру, салық салу, т.б.
Құн түрлері
Кез келген мүліктің құнын, бір-бірімен тығыз байланысты екі тәсілмен
анықтауға болады: біріншіден, осы мүлікті басқа бір мүліктің кейбір санына
(ақша эквиваленті мағынасында) алмастыруы. Екіншіден, мүлік иесі болашақта
алатын табыстардың ағымды құнын анықтауы.
Құн, шығындар және баға түсініктемелері бойынша айырмашылықтарды білу
қажет. Құн – алушының (инвестор) бағаланатын меншікті алуға жұмсайтын
төлемнің мөлшері. Шығындар – бағаланатын ұқсас меншік объектісін құру үшін
қажет болатын шығын мөлшері. Бұл шығындар сатып алушы төлеуге дайын сомадан
айырмашылығы болмауы мүмкін. Баға бірдей объектілер мен басқа сатып
алушылардың активтілігін және сатып алушылардың қажеттіліктерін қоса
алғанда, бұл шығындар бағалау күнімен салыстырғанда өз құнынан жоғары
немесе төмен болуы мүмкін. Тек қана жетілген нарық жағдайында, құн және
баға бір-бірімен тең болады. Мүлікке қатысты құн, өзімен нақты шарттардың
нәтижесі болатын күтілетін бағаны ұсынады. Баға - өткен мәмілелердегі ұқсас
объектілерді сатып алуға қанша жұмсалғанын көрсететін жасалған факт.
Бағалаушы талдау жасағаннан кейін ғана, мүлік құнының ағымдағы төленген
немесе алынған бағасы бола алатындығы туралы айта алады.
Құн негізінен төрт шарттан туындайды: сұраныс, пайдалылық, тапшылық және
меншік құқықтарын беру мүмкіндігі.
1. Сұраныс. Сұраныс – белгілі бір уақыт үшінде нарықта сатып алатын
тауар (қызмет) саны немесе меншік объектілері. Сұраныстың өсуі
бағалардың өсуіне алып келеді.
2. Пайдалылық. Адамдардың белгілі бір қажеттіліктерін
қанағаттандыратын, тауарлар мен меншік объектілерінің қабілетін -
пайдалылық деп атайды. Берілген зат неғұрлым көбірек
қажеттіліктерді қанағаттандыруға қабілетті болса, соғұрлым оған
сұраныс жоғары болады. Пайдалылықтың өсуі көбіне бағаның өсімімен
сәйкес жүреді.
3. Тапшылық. Үлкен сұраныс пен жоғары пайдалылыққа қарамастан, ешбір
мүлік тапшы болмағанша құны болмайды.
4. Меншік құқығын біреуге беру мүмкіндігі. Кез келген зат меншік
құқықтарын біреуге беру мүмкіндігі бар болған жағдайда тауар
болып саналады. Мысалы, берілген заңнамамен жердің белгілі бір
түрлеріне сату рұқсат етілмесе, онда олардың құндылығы болмайды.
Дегенмен, бұл жерлердің жал құқықтарының нарық құнын бағалауға
болады.
Мүліктің құнын бағалау нақты бір мақсатпен жүргізіледі (сатудың бағасын
анықтау, ипотекалық несиені алу, мүлікті сақтандыру және т.б.). Бұл мақсат,
бағалаудың тағайындалуы деп аталады. Құнның әр түрлі анықтауларын
қолданғанда, мүліктің құны әр түрлі болады. Мысалы, оттан сақтандыру
мақсатындағы құнның бағалануы, ипотекалық несие мақсатындағы құнның
бағалануынан ерекшеленеді. Бірінші жағдайда, құнның мөлшері құрылғылардың
элементтеріне кеткен шығындармен, ал екінші жағдайда, ипотекалық несие
бойынша төлемдердің тоқтатылу жағдайында, объектіні сату үшін нарықтағы
мүмкін болатын бағамен анықталады.
Сөйтіп, бағалаудың тағайындалуына тәуелді мүлік әр түрлі құнға ие болады.
Тәжірибеде бағалаушы келесідей негізгі құндардың түрлерін қолданады:
Негізделген нарықтық құн – ашық және бәсеке нарығындағы мүлік түріне
берілетін баға. Экономикалық рационалды, мәмілеге ерікті баратын және қажет
ақпаратпен қамтамасыз етілген сатушы мен сатып алушы арасында еркін
бәсекені көрсетеді. Қаржыландырудың ерекше шарттарына сәйкес, сатып алу мен
сатудың жағдайлары, екі жақтың жеткіліксіз ақпараттануы, нарық деформациясы
және т.б. факторлардың әсерінен, тәжірибеде нақты мәмілелердің бағалары
нарықтық құннан айырмашылығы болады. Нарықтық емес құнның ретінде, мысалы,
нормативті есептетелетін құн бола алады. Нормативті есептелетін құн –
нормативтер мен әдістер басқару органдарын бекіту негізінде есептелетін
мүліктік кешеннің құны. Қарастырылып отырған мүліктік кешеннің түрлері үшін
нормативтердің (ставкалардың, коэффициенттердің) бірлік шкалалары
қолданылады. Нормативті есептелетін құн ретінде, мысалы, кәсіпорын
мүлігінің салық салу құны болып табылады. Кәсіпорын мүлігіне салық салу
үшін салықтық база ретінде негізгі қаражаттардың, материалдық емес
активтердің, қорлар мен шығындардың орташа жылдық қалдық құны жатады. Салық
салу құнын есептеу үшін кәсіпорын мүлігінің бухгалтерлік есебінің баланстық
активіндегі қалдықтар алынады. Нормативті есептелетін құнның тағы бірі,
жерге салық салу үшін, жер телімінің құнын анықтау болып табылады.
Мүліктік кешеннің нормативті есептелетін құнының көрсеткішін салық салу
және мүлікті мемлекеттік сақтандыру органдары тәжірибеде пайдаланылады. Бұл
көрсеткішті талаптар бойынша зақымды бағалау үшін сот органдары да
қолданады.
Бухгалтерлік есеп жүйесі баланстық құнды бастапқы, қалпына келтіру және
қалдық құны деп бөледі.
Баланстық құн – кәсіпорынның балансында белгіленген, құрылысқа кеткен
шығындар немесе оның өзіндік негізгі қаражаттарына элемент алу.
Бастапқы құн – белгілі кәсіпорын объектілерінің эксплуатацияға енгізілген
кезіндегі есептік құжаттарда тіркелген баға. Эксплуатацияға берілген мүлік
объектісі бастапқы құн бойынша, не оларды модернизациялау мен
реконструкциялаудан кейін немесе қорды ресми қайта бағалау белгіленген
уақыттан есептейді.
Қалпына келтіру құны – бұрын анықталған негізгі қаржыларды қазіргі
талаптарға сай қайта өндіру құны. Бағалаушы қор элементі құнының толық
қалпына келуін салыстыру арқылы қазіргі заманға сәйкес нарықтық құнын
есептейді.
Қалдық құн. Егер баланстық құннан, эксплуатация кезеңінде жинақталған
тозу сомасын алып тастасақ, онда қалдық құнды аламыз, ал қалдық құнның
бағалануын қайталама нарығының бағасы бойынша жүргіссе, онда ол нарықтық
сипаттама алады. Яғни, бағалауға тәуелді қайта өндіру мен орнын басу құнын
белгілейді.
Қайта өндіру құны – қазіргі нарыққа сай сатып алу немесе қайта өндіру
құнын бағалау мүліктің тура сол сияқты объектінің құны барабар шама. Қайта
өндіру құнын анықтау көбінесе технологиялар, материалдар, шикізаттар,
стандарттар және тағы басқа өзгерулерінен мүмкін болмайды. Сондықтан
тәжірибеде орнын басу құны қолданады.
Орнын басу құны – бағаланатын объектінің пайдалылығы бойынша
эквивалентті, меншіктің барабар объектіні өндірудің ағымды құны.
Тағы да мүліктік кешеннің құны мен жойылу құны туралы айтуға болады.
Мүліктік кешеннің құны. Мәміле жасағаннан кейін табыс әкелетін және
қызмет жасай алатын объектінің құны. Мысалы, инвестор кәсіпорын акцияларын
алғанда және олардың құнын бағалау кезінде, кәсіпорын–эмитент – бұл
болашақта табыс әкелетін және тиімді қызмет жасайтын объект деп
қарастырылады.
Жойылу құны мүлігін сатушы келісуге мәжбүр болатын бағаны айтады.
Кәсіпорынның жойылу құны бағалау кезінде анықталады. Мысалы, оның банкротқа
ұшырауы кезінде немесе аукционда ашық көтере сату кезінде.
Бағалаудың әр түрлі жағдайларына тәуелді құндардың бірнеше түрін
ажыратады: инвестициялық, тұтынушылық, сақтандырулық, утилизациялық.
Инвестициялық құн – егер оны белгілі бір инвестициялық жобаны іске асыру
үшін инвестициялық салым ретінде қарастырсақ, онда оны мүліктік кешеннің
құны деп айтуға болады.
Нарықтық құнға қарағанда, инвестициялық құн нақты және белгілі бір
жобамен және оның инвесторымен байланысы. Инвестициялық құн, берілген
инвестициялық кешені мен нәтижелері бойынша мүліктік кешеннің нарықтық
құнының өсуі ретінде қарастырылады.
Тұтыну құны. Объектінің құнын немесе маңыздылығын сипаттайды. Пайдалылық
кезіндегі құн тұтынушылардың экономикалық тауарлық құны ретінде анықталады
және оны пайдалану тиімділігене негізделген (табыс, пайда, ыңғай түрінде).
Пайдалану кезіндегі құн міндетті түрде нарықтық құнын көрсетпейді. Тұтыну
құны туралы мәліметтер, бағаланатын мүліктік кешеннің, әр түрлі сапасы мен
пайдасы бар ұқсас объектілермен салыстыру үшін керек.
Сақтандыру құны – сақтандыру шартында (полисінде) көрсетілген және
сақтандыру мақсаттары үшін анықталатын объектілердің нарықтық құны.
Сақтандыру құны сақтандыруды қайта қалпына келтіруді бағалау үшін қажет
элементі бойынша есептеледі.
Көбінесе сақтандыру құны орнын басу құны сияқты анықталады, өйткені
сақтану жағдайларынан кейін сақтанушыға өзінің мүлігін қайтадан қалпына
келтіруге мәжбүр болады.
Утилизациялық құн - өзінің бастапқы пайдалылығынан айырылған және төтенше
жағдайда немесе толық тозудың жағдайына жеткен утилизациялық материалдық
активтердің құны. Утилизациялық құн – бұл салмақты материалдардан тұратын
бағаланатын объектілердің қайталама құны.
3. Бағалау құнының қағидалары
Бағалау қызметі ғылымының негізінде, бағалау бойынша кез келген
тапсырманы орындау үрдісін қадағалайтын, бірқатар қағидалары бар.
Кәсіпорынның мүліктік кешен құнын бағалау кезіндегі қажет негізгі
экономикалық ортақ қағидаларын қарастырайық.
Олар мыналармен байланысты және 3 топ қағидалар жүйелеріне келтіруге
болады:
Иесінің мүлік туралы көзқарасымен;
Нарықтық ортамен;
Мүлікті эксплуатациялаумен.
Иесінің мүлік туралы көзқарасымен байланысты қағидалар
Бұл топ мынандай қағидаларға ие: пайдалылық, орнын басу, күту.
Пайдалылық қағидасы. Меншік объектілерінің иемденуге қабілеті жоқ болса,
онда олардың құны болмауы мүмкін. Сондықтан потенциалды меншіктенушіге
пайдалы болған кезде ғана мүліктік кешеннің құны болады.
Қағиданың анықталуы: пайдалылық – берілген уақыт периодтарында және
берілген жерде меншік объектісі иесінің қателіктерін қанағаттандыру
қабілеті.
Орнын басу қағидасы. Иесінің қажеттіліктерін қанағаттандыра алатын және
табыс әкеле алатын барлық меншік объектілері, өзінің әр түрлілігіне
қарамастан, бір-бірімен байланысты. Меншік объектісі үшін оны қалпына
келтіруге кететін шығындардың сомасынан көп ешкім төлемейді. Егер екі
меншік объектілерінің қабілеті бірдей болса, онда біз бағаның төменін
аламыз.
Қағидалардың анықталуы: меншіктің максималды құны ең төмен бағамен немесе
құнмен анықталады.
Сөйтіп орнын басу құны бағаланатын мүлік құнының жоғарғы шегін анықтауға
мүмкіндік береді.
Куту қағидасы. Инвестор объектіге қаражатты салып, ол меншік
объектілерінен болашақта табыс күтеді. Бағаланатын құн – болашақтағы барлық
табыстардың ағымды құны.
Қағиданың анықталуы: күту – болашақта меншікті иелік етуден түсетін
табыстардың ағымды құнының орнатылуы.
Нарықтық ортамен байланысты қағидалар
Бұл топ келесі қағидалардан тұрады: сұраныс пен ұсыныс арасындағы
сәйкестік, бәсеке, құнның өзгеруі.
Сұраныс пен ұсыныс арасындағы сәйкестік қағидасы. Мүлікке деген бағаның
өзгеруі сұраныс пен ұсыныс шамаларының өзгеруіне тәуелді.
Негізгі заңдылықтар:
Егер сұраныс тұрақты болып, ал ұсыныс ұлғайса, онда бағалар төмендейді;
Егер сұраныс тұрақты болып, ал ұсыныс төмендесе, онда бағалар көтеріледі;
Егер ұсыныс тұрақты болып, ал сұраныс өссе, онда бағалар өседі;
Егер ұсыныс тұрақты болып, ал сұраныс төмендесе, онда бағалар төмендейді.
Егер нарықта сұраныс пен ұсыныс арасында сәйкестік орнатылса, бағалар
тұрақты болады.
Қағиданың анықталуы: ұсыныс – құрамындағы белгілі баға бойынша тауарлар
саны, сұраныс – белгілі баға бойынша қажетті тауарлар саны. Сұраныс пен
ұсыныс арасындағы өзара іс-қимыл бағасын анықтайды.
Бәсеке қағидасы. Жал шарты немесе мүлікті сатып алу не сату мәмілелерін
жасайтын жалгер мен жал берушілер, сатушылар мен сатып алушылар арасында,
жылжымайтын мүлік нарықтарында бәсеке пайда болады. Әрбір объекті бәсекеде
болады. Пайда бәсекені туғызады, ал артық пайда күйреген бәсекені
ынталандыру тенденциясы бар. Бәсекенің болмауы монополиялық жағдайды
туғызады.
Қағиданың анықталуы: нарықтағы пайда, өндіріс факторларын өтеу үшін
қажетті деңгейден асып кетсе, онда берілген нарықта таза табыстардың орташа
деңгейінің төмендеуіне алып келетін бәсеке өрлей бастайды.
Құнның өзгеру қағидасы. Мүлік объектілері әр уақытта өзгерістерге
ұшырайды. Жерді пайдалану мақсаты мемлекет пен жекеше сектордың әсерінен
өзгереді және олар тозады, техника, технология және шикізат базасы
өзгереді.. Экономикалық шарттар жаңа мүмкіндіктерді туғызады, ақша
массасының көлемі мен пайыздық ставкалары толқиды. Адамдардың талғамы мен
ынталары өзгереді. Объектінің орнаасу ортасы өсу, түсу, тоқырау мен жаңару
фазаларынан өтеді. Барлық бұл өзгерулер берілген жердегі мүлік
объектілерінің пайдалылық дәрежесіне әсер етуі мүмкін.
Қағиданың анықталуы: мүлік объектілерінің құны көбінесе тұрақты болып
қалмайды, ол уақыт ағымымен өзгеріп тұрады.
Эксплуатациядағы мүлікпен байланысты қағидасы
Берілген топ мынадай факторлар қағидасын ұсынады: өндірістік, қалдық
өнімділік, салымдық, баланстандырылған, неғұрлым тиімді пайдалану.
Өндіріс факторларының қағидасы. Мүліктік кешен өндірістік жүйе болып
табылады. Оның табыстылығы 4 фактормен анықталады: менеджментпен, еңбекпен,
капиталмен және жермен. Таза табыс – осы барлық төрт фактордың нәтижесі
болып табылады. Сондықтан табысты бағалау негізінде барлық жүйелердің құны
анықталады. Мүліктік кешенді бағалау үшін барлық жүйелердің табысын
құрудағы әрбір фактордың үлесін білу қажет.
Қалдық өнімділіктің қағидасы. Жердің құнын бағалау негізінде оның қалдық
өнімділігі жатыр. Экономикалық қызметтің кез келген түрі келесідей
факторлардың болуын қажет етеді: менеджмент, еңбек, капитал және жер. Әрбір
фактор берілген қызметпен жасалатын таза табыстардан төленуі тиіс. Өйткені
жер жылжымайды, сондықтан еңбек, капитал және кәсіпкерлік оған бейімделуі
керек. Біріншіден, үш фактор төленеді, ал сосын табыс қалдығы жер
иемденушісіне рента түрінде төленеді. Өндірістің барлық басқа факторларының
төленуінен кейін қалдығы болса, онда жердің бағалылығы болады.
Сөйтіп, қалдық өнімділігі, еңбек пен капитал эксплуатациясына және
менеджменттің шығындары өтелгеннен кейін, жер теліміне қосылған таза
табыспен анықталады.
Салым қағидасы. Салым – кез келген бір жаңа факторды ендіру нәтижесінде
шаруашылық объект құнының өсім сомасы. Кейбір факторлар кәсіпорынның
мүліктік кешенінің құнын ұлғайтады, ал кейбіреулері төмендетеді. Мысалы,
үйдің сыртын жаңадан сырлау сыртқы түрін жақсартады, ал егер бояудың түсі
нарықтық стандарттарға сай болмаса, онда үйдің құны төмендетілуі мүмкін.
Салымның анықталуы: шаруашылық объектілерінің құнының ұлғаймалы немесе
төмен сомасы.
Сөйтіп, мүліктік кешенге қосымша активтерді қосу тиімді болады, егер олар
мүліктік кешеннің нарықтық бағасынан жоғары болса. Мүліктік кешенге кез
келген қосылған элементтер өтеледі, егер мүліктік кешен құнының өсімі, бұл
элементтерді алуға кеткен шығындардан жоғары болған жағдайда.
Баланстандырылған (пропорционалды) қағидасы. Өндіріс факторлары
экономикалық баланстандырылған болса, онда меншік объектісінің құны
максималды болады немесе сақталады. Меншік объектілерінің құны төрт
элементтердің баланстандырылуына тәуелді: рентаға, еңбекке (еңбек ақы),
капиталға (инвестиция, салым), басқару координациясына (менеджментіне). Ең
жоғарғы табысты қамтамасыз ететін әрбір меншік объектісі үшін теоретикалық
тепе-теңдік нүктесі бар.
Қағиданың анықталуы: кез келген меншік объектісіне өндірістің әр түрлі
факторларының оптималды сомасы сәйкес келеді. Олардың бір-біріне сай болуы
арқылы мүліктің максималды құны пайда болады.
Сөйтіп, әр түрлі мінездеме бойынша, мүліктік кешенді құрайтын үлестер бір-
бірімен келісуі керек. Мүліктік кешенге кез келген бір элементті қосу,
берілген принципті бұзу, оның құнының өсуіне алып келмейді.
Неғұрлым тиімді пайдалану қағидасы – барлық қарастырылған үш қағиданың
синтезі мүмкін болатын варианттардың ішінен жеткілікті негізделген мүліктік
кешеннің функционалды мүмкіндіктерін неғұрлым толығымен орындайтын және
объектінің ең жоғарғы құнына алып келетін, мүліктік кешен неғұрлым тиімді
пайдалану варианты таңдалады. Құнды бағалау үшін осы вариант қолданылады.
Аталған қағидалар жалпы түрде әмбебап және мүліктің барлық түрлеріне
қолданылады. Олардың құрамы объектінің ерекшеліктеріне тәуелді өзгеріп
отыруы мүмкін.
4. Кәсіпорынның мүліктік құнына әсер ететін факторлар
Жылжымайтын мүлік өзімен өзі болмайды, ол айналадағы ортаның әсерінде
болады және өзі де сол ортаға әсер етеді. Сондықтан бағалау кезінде
жылжымайтын мүліктің құнына әсер ететін орта факторларын анықтайды.
Бағалаудың әлемдік тәжірибесі мүлік құнының бағалауына елеулі әсер ететін
бірқатар факторларды белгілейді:
Физикалық: табиғи-жер, климат, ресурстар, топография, топырақ және
адамның жасауымен – ғимараттар, құрылғылар, жолдар, коммуналды объектілер,
телімнің түрі және т.б;
Әлеуметтік: халық санының өзгеру тенденциялары, кәрілік немесе жастық
тенденциялары, өмір сүру стилі, өмір деңгейі, жан ұяның көлемі, білім бері
деңгейінің өзгеру тенденциялары, қылмыс деңгейі, көрші объектілермен және
олардың иелерімен қарым-қатынас;
Экономикалық: табыс дейгейінің өзгеру тенденциялары, жұмыс бастылық,
несиелік ресурстарға қол жеткізушілік және несиелік саясат, пайыздық
ставкалар, жал төлем ставкалар, құрылыс салуға шығындардың азаюы немесе
өсуі, бағалар, сұраныс, ұсыныс;
Саясаттық (әкімшілік): шектік немесе либералдық аймақтау, құрылыс
нормалары және либералдық немесе шектік ережелер, муниципалды жұмыс жасау
қызметтері, қауіпсіздік пен денсаулық, салық саясаты, айналадағы ортаны
қорғау.
Бірақ аталған факторлар жиынтығы орындалады және орын ауыстыру жүйесінде
бағаланатын объектінің орналасу жерін көрсетеді. Қала құрылысы теориясында
көрсетілгендей, қоныстандыру, қоғамның даму процессін, қоғамның өмір сүруі
мен өндірістің құрылымын көрсетеді және адам мен табиғат арасындағы
неғұрлым маңызды кеңістік формасы болып табылады.
Құнды бағалауда аталған факторларды түсіну үшін және олардың маңыздылығын
бағалау үшін, жылжымайтын объектінің орналасуының құрылуын бақылау керек.
Адамның әр кезде жақсы табиғи жерлерде өмір сүруге ынталанғаны туралы
адамзаттың даму тарихынан көре аламыз: құнарлы жерлерде, климаты жақсы, су
және отын ресурстары бар, құрылыс салуға ыңғайлы жерлер. Осы жерлерде
орналасып, үйлерді, қоғамдық ғимараттарды, мәдени құрылғыларды, өндірістік
және шаруашылық құрылыстарды, коммуналды объектілерді салды, оларды жол
арқылы қосты. Тұрғын территорияларды көркейтті және экономиканың дамуына,
іскерлікке, белсенділікке сәйкес адамдардың мінезін, өмір сүру деңгейін
және стилін анықтайды.
Сөйтіп, топографияның көзқарасынан тұрғын жерлер табиғи ресурстары мен
шикізат көздері бар, коммерциялық табыстарды алуға мүмкіндігі бар (әртүрлі
өндіріс, өнеркәсіп, транспорттық қызмет, санаториялық және сауықтыру
қызметтері) жақсы жерлерді анықталуы пайда болды. Қала құрылысының түсінігі
– оның функционалды табиғатында. Аймақтау негізінде маңызды әлеуметтік
категориялары бар, олар: үй, дем алу және еңбек. Үй – қалалардың селитебтік
аймағындағы, ең жақсы телімінде орналасады, дем алу – қалаға жақын ауасы
таза , еңбек – тұрғын үймен ыңғайлы байланысты, бірақ оған тәуелсіз
өндірістік және өнеркәсіптік аймақтарда орналасады. Олардың жоспары кейбір
жалпы қолдаған қала құрылысының қағидасына бағынады. Олар:
1. функционалды аймақтау – берілген функция қағидасы бойынша,
қоныстандыруды мынандай бөліктерге бөледі: еңбек, қоғамдық өмір,
үй, демалыс. Функцияның бірде-біреусіз өзі өмір сүре алмайды.
Сондықтан қоныстандырудың жоспарланған құрылымы, біріншіден,
қоныстандырудың барлық бөлімдерінің қолайлы, тұрақты және сенімді
өзара байланысты жағдайларын жасаумен, еңбек пен демалу өмірлік
циклдарының бір-бірімен алмасуымен анықталады. Аймақтарды өзара
орналастыру бойынша санитарлы-гигиеналық талаптар орындалады,
соның ішінде: табиғи желдің пайда болу салдарынан тұрғын-үйге
емес өндіріске қарай бағытталуы; тұрғын аймақ өзен ағысынан және
рельефтен жоғары болуы керек және т.с.с. Тұрғын құрылыс пен
өнеркәсіптік кәсіпорындар, коммуналды-қоймалық территориялар және
т.б. өндірістер (санитарлы қорғау аймағы) арасындағы қашықтың
мынадай зақым келтіру сыныптарымен анықталады: бірінші сыныптағы
кәсіпорындар – 1000 м, екінші – 500 м, үшінші – 300 м, төртінші –
100 м, бесінші – 50 м;
2. Қалалы толық бірлік сипаты. Қала функциясының бірде-біреуі өзі
жекеше өмір сүре алмайды. Қаланың жоспарланған құрылымы қаланың
барлық бөлімдерінің қолайлы, тұрақты және сенімді өзара
байланысты жағдайларын жасаумен анықталады. Қаланың барлық
функционалды аймақтарының құрамына көгалдандыру енеді.
Архитектуралық-жоспарлау құрылымының бірлігі көгалдандыру жолымен
іске асады. Қоныстандыру территориясында көгалдандырудың барлық
түрлерін біріктіруді үзіліссіз жалпы жүйеге келтіру керек.
Көгалдандырулар қала ортасын сауықтырады, тұрғынға жақсы
микроклимат жасайды, тұрғын үйлерін және өздерін шаңнан, шудан,
күн радиациясынан сақтайды.
3. Өздеріне сай функциялары бар қоғамдық орталардың өзара байланыс
жүйелерін жасау: жалпы қала орталығы – жоспарланған аудан
орталығы - өнеркәсіптік аудан және демалу аймақ орталықтары –
жергілікті орталықтар (шағын аудандық, кварталдық). Қоғамдық
орталықтардың арналуы: халыққа мәдени-тұрғылықты сәйкес қызмет
көрсету деңгейін қалыптастыру; қоғамдық ұйымдар құру (жиналыс,
одақтастар, клубтар, ұйымдар және т.с.с.); қаланың әлеуметтік
инфрақұрылымын қалыптастыру.
4. Қаланың көліктік – жоспарлауын ұйымдастыру. Бұл – көпшілік – жол
жүйесі. Оның қоныстандырудағы рөлі – ыңғайлы, әрі қысқа жаяу
жүруін, қоныстандырудың барлық функционалды аймақтар арасында
көліктік байланысты ұйымдастыру; қоныстандырудың архитектурасын
жасау.
5. Қоныстандыру дамып келе жатқан құрылым ретінде архитектуралық –
жоспар құрылымын жасау кезінде, оған жетілдіру қабілетілігін,
даму параметрлері мен сипаттамаларына ие және жоспарланбаған
қарқынды түзетуге икемді жауап беру мүмкіндігі енеді. Бұл
байланыста резервтік территориялар мен тәсілдер туралы айтылады
(мысалы, сызықты құрылым) және т.б.
6. Қоныстандыру жүйесіндегі қала. Қоныстандыру – тұрғын жерлер
жүйесінің бөлігі. Тұрғын жерлер жүйесі немесе тұрғын жерлердің
топтық жүйесі – бұл табиғи – ландшафт орталығы профиль мен
қоныстандырудың әр түрлі көлеміндегі рационалды кеңістікті топ
құру.
7. Кешенділік – қоныстандыруды дамыту кезіндегі бес негізгі
мәселелерді қарастыруға негізделеді: әлеуметтік, экологиялық,
экономикалық, эстетикалық және техникалық.
Жоспарлаудың әлеуметтік мақсаты келесідей әлеуметтік функцияларды
қамтамасыз етумен байланысты: тұрғын-үй, білім беру, қызмет көрсету,
демалу, еңбек, басқару.
Экологиялық – физикалық, санитарлы-гигиеналық және климаттық
параметрлермен белгіленетін ортаның өмірге қажеттілігін қамтамасыз ету. Бұл
қызметтің мәні қоршаған ортаны қорғау мәселесімен анықталады.
Экономикалық мақсаты территориялық ресурстарды рационалды пайдалану және
өндірістің негізгі факторларын тиімді пайдалану.
Эстетикалық мақсаты қоршаған ортаны толық эстетикалық сапамен қамтамасыз
ету.
Техникалық мақсаты территорияның рельефтерімен байланысты, қара
топырақтың қабілеті, т.б. инженерлік-геологиялық қызметтер мәселелерін
шешу. Сонымен қатар аймақтағы құрылыс материалдар өндірісін және құрылыс
базасының материалды-техникалық мүмкіндіктерін дамыту.
Қала құрылысын жобалаудағы барлық принциптер мен талаптар адам қызметі
үшін жағымды жағдайлар жасау үшін бағытталған. Барлық қала құрылыс нормалар
мен ережелер осы идеяға негізделген. Мысалы, тұрғын-үй құрылысы үшін табиғи
жағымды және санитарлы жағдайлары бар телімдерді -өзенге жақын, су
қоймаларын, көгалдандыру жерлерін бөліп береді. Адамға қамқорлық жасауда
экологиялық ережелерге сәйкес қоршаған орта талаптарын есепке алады .
Жоғарыда аталған физикалық, әлеуметтік, экономикалық және саяси факторлар
жылжымайтын мүлік объектісінің орналасу ортасының дамуын анықтайды.
Жылжымайтын мүлікті бағалау теориясында объектінің орналасу ортасының
дамуы төрт циклын белгілейді:
1. өсуі
2. тұрақтылық
3. құлдырау
4. жаңару
тұрақтылық
жаңару
өсу
құлдырау
Жылжымайтын мүлік объектісінің орналасу жерлерінің даму циклы
Бағалаушы мүліктік кешен құнының даму жоспарын беру үшін, бағаланатын
жылжымайтын мүлік объектілерінің орналасу жері мен тұрғылықты жерлердің қай
циклда және даму циклының қай жерінде орналасқанын нақты анықтау қажет.
Мысалы, қаржылық жағдайы төмен, жеңіл өнеркәсіптік кәсіпорын бағаланады
(тігін фабрикасы). Оның орналасқан жерінде өңдейтін өнеркәсіп
кәсіпорындарының күшті дамуы байқалады. Халықтың жұмыспен қамтылуы
көбейеді, табыстар өседі, өмір сүру деңгейі жоғарылайды. Яғни, бағаланатын
объектінің (тігін фабрикасы) орналасқан жері өсу кезеңіне кіреді. Дайын
тігін өнімдеріне сұраныстың өсетінін күту қажет. Аймақта басқа тігін
кәсіпорындары жоқ. Аталған фабриканың мүліктік кешен құнының өсуі болады
деп күтіледі. Бұл потенциалды инвестордың кәсіпорынды немесе оның акция
пакеттерінің бөлігін сатып алуы мүмкіндігі.
Аталған мысалда жылжымайтын мүлік объект нарығының экономикалық ахуалын
ғана емес, сонымен бірге аудандардың, қалалардың және объектілердің
орналасу аймағын да талдау қажет. Кейде экономиканы ұлттық және халықаралық
деңгейдегі аспектілер түрінде қарастыру керек: өнеркәсіптік және жұмыспен
қамтылу көзқарасы дамып келе жатқан экономикалық құрылымы жағынан; қызмет
көрсету сферасының әрі қарай дамуын қамтамасыз ететін және тауар өндірісін
ұлғайтуға әкелетін, өндірістік факторлардың үйлесуі; шығындардың өсуі және
оның өндірістің дамуына, ақша айналысының мәселелеріне әсер етуі.
Әлеуметтік сферада жеке адамдар мен халықтар топтарының қажеттіліктерін
қарастыру қажет: халықтың әлеуметтік құрылымның өзгеруі, оның жұмыспен
қамтылуы; жұмыспен қамтылудың өмір сүру түріне әсер етуі; отбасы құрылымы
мәселелерінің жас, мамандық және білімділік деңгейінің көзқарасы; жерді
иелену құрылымының өзгеруі және оның тұрғын үй нарығына әсері; халықтар
табысы және аз табысы бар отбасының көлік шығындарына әсер етуі. Яғни,
жылжымайтын мүлік объектісіне аталған факторлардың 3 деңгейде әсер етуін
қарастыру қажет: аймақтық, жергілікті және тікелей қоршаған ортасы бойынша,
сонымен бірге жылжымайтын объектісін қоса алғанда.
1970-1980 жж арасындағы Англия мен АҚШ-тағы жылжымайтын мүлік
объектілерінің орналасу жарлерінің өзгеру тенденциясын қарастырайық. Бұл
елдерде, осы кезде, ішкі қалалық аудандардың құлдырауы байқалады, онда
халық пен жұмыс орындарының жалпы қысқаруы көрінеді. Ішкі қалалық
аудандардағы халықтар 20 пайызға дейін азайды. Мысалы, Лондон сол уақытта
400 мың өндірістік жұмыс орындарынан айырылды. Оған негізгі себеп,
кәсіпорындарды ішкі аудандардан орнын ауыстырмай, оларды жауып тастау
болды.
Ішкі аудандардағы өнеркәсіптердің құрылымын қайта құру үрдістерінде,
жоғары маманданған жұмыс күшін қажет етті, бұл өз кезегінде жұмыс
орындарының санын қысқартты. Жұмысқа орналасу қиын болды. Ішкі аудандарда
қалған жұмысшылардың көп бөлігі, білімі мен тәжірибесі болмағандықтан,
жұмысқа орналасуға мүмкіндіктері болмады. Қалалардың ескі ішкі аудандарында
құлдыраудың көптеген белгілері пайда болды. Англия Үкіметі қаланың ішкі
аудандарына арнайы көмек көрсету бағдарламасын дайындады. Ресурстар жұмыс
орындарын құруға, спортты дамытуға, дамалу орындарына және тағы басқа
бағдарламаларғы жұмсалды. Арнайы аймақтар құрылды, онда барлық шектеулер
алынып, салық салудың жеңілдетілген түрі қолданылды. 1980 жылдың ортасына
қарай, ішкі аудандардағы халық пен жұмыс орындарының қысқару қарқынының
баяулауы байқалды. Бірақ неғұрлым құлдыраған аймақтарда жұмыссыздық пен
соған сәйкес құлдырау индекстері де көбейді. Ескі өнеркәсіптік аймақтағы
шахтерлік және өнеркәсіптік қалалар құлдырап жатқанымен, дамып жатқан қала
шеттері өмір сүріп келеді.
АҚШ-та осы жылдарда да ірі қалалар мен ескі өнеркәсіптік аудандардан
ауылдық жерлерге халықтар мен жұмыс орындарының орталықтан кету тенденциясы
пайда болды. Бұл бір жағынан қала шетіндегі тұрғын-үй құрылысы мен
автожолдар құрылысының дамуына, екінші жағынан – ішкі қалалардың құлдырауы
мен дамымай қалуына алып келді. 1970 жылдардан бастап солтүстік-шығыс
штаттарынан Күнгей белдеулікте орналасқан штаттарға көшіп-қону басталды.
Егер 1970 жылдан 1980 жылдар арасындағы мерзімде АҚШ халқының жалпы өсімі
10,9 пайыз болса, күнгей штаттарындағы халықтардың өсімі 30-дан 60 пайызға
дейін жетті. Президент Картерге ұсынылған қала құрылыс саясаты туралы
баяндамада ішкі қалалардағы халықтың оңтүстік пен батысқа көшіп-қонуына
қолдау көрсету шешімдері ұсынылды. Бірақ бұл шешімді, қалған адамдармен не
істейміз деген сұраққа жауап болмағандықтан қабылданбады. Сонымен бірге,
миллиондаған адамдар осы ұсынысқа қарсы болмады: орталық қалалар бос болды,
үлкен метрополиялар құлдырауда болып, дамып келе жатқан штаттардың қалалары
мен ауылдық аймақтарына халықтар көп мөлшерде оралып жатты. Онда неғұрлым
еркін өмір сүру мүмкіндігі , таза ауа мен көршілермен жақын қарым-
қатынастары, жоғары табыс табу деңгейі, жас отбасыларының көп болуы болды.
Францияда экономикалық өмірдің негізгі дамыған аймақтарында халықтың көп
шоғырланып және одан тыс жерлерде тоқырау мен құлдырау жағдайы қалыптасты.
Қазақстан экономикасында да осыған ұқсас тенденциялар қалыптасуда. Бір
кәсіпорындар жақсы қызмет жасауда, басқалары қалыптасқан жағдайда
рентабельсіз, ескі өндірісін жауып және неғұрлым пайдалы жаңасын ашады,
үшіншілері мүлдем жауылып қалады. Жерді пайдалану сипаты мен оған меншік
түрі өзгереді, пайыздық қойылымдар өзгереді, экономикалық жағдайларда
туындайтын жаңа мүмкіндіктер ашылады. Халықаралық жаңалықтар шикізат
ресурстарының құнына әсер етеді. Оларды қадағалап және дұрыс түсіндіру
нәтижесінде жылжымайтын мүлікті бағалау шешімдерін қабылдауға мүмкіндік
береді.
Жоғарыда қарастырылған факторлар кестеде жүйеленген.
Кәсіпорын мүлігінің құнына әсер ететін факторлар
Фапкторлар Сипаттамалар
Физикалық, орналасқан жері бойынша: климат,
қоршаған орта, ресурстар, топография, қара
орналасқан жерітопырақ, топырақ, іскерлік
орталыққа қатысты, еңбек жүргізу
орындарына, тұрғын
территориясына, автожолдарға,
темір жолдарға, жаға-жайға, жасыл
массивтерге, коммуналды
мекемелерге (қоқыстың орындарына
және т.б.), жолдардың
жағдайларына және т.б.
телімнің сипатына қарай: көлемі,
түрі, алаңы, топография,
подъездер, көріктендіру, аймақтау
бойынша пайдалану түрі,
сервитуттар, жалпы түрі,
жағымдылығы және т.б.
ғимараттар мен құрылыстар: саны,
типі, жылы, салынымның сапалығы,
стиль, жоспары, құрылғылар және
т.б.
Экономикалық әлемдік экономиканың жалпы
жағдайы; елдегі, аймақтағы,
жергілікті деңгейдегі
экономикалық ахуал, кәсіпорынның
қаржылық жағдайы.
сұраныс: жұмыспен қамтылу
деңгейі, еңбекақы мен табыстардың
көлемі, төлем қабілеттілік,
қаржыландыру көздерінің бар
болуы, пайыздық қойылым, жалға
беру төлемінің қойылымы, сатуды
қалыптастыру кезіндегі шығындар.
ұсыныс: сатуға шығарылған
жерлердің бар ауданы, сатылуға
шығарылған объектілер саны
(мүліктік комплекстер), ҚМЖ-на
кеткен шығындар, қаржыландыруды
қамтамасыз етуге кеткен шығындар,
салықтар.
Әлеуметтік жерді пайдалану варианттылығы,
кәсіпорындағы (кіші, үлкен,
арзан, қымбат) жылжымайтын мүлік
объектілерін, жерді сатып алудағы
негізгі қажеттілік.
қоршаған орта, көрші
объектілермен және оның иесімен
қарым-қатынастары және сонымен
қатар меншіктік сезімге негізгі
қажеттілік.
отбасы көлемі мен халықтар
санының өзгеру тенденциясы,
жасаруы немесе қартаюы.
білімділік деңгейі мен қылмыстық
деңгейінің өзгеру тенденциясы.
өмір сүру стилі, өмір деңгейі.
Әкімшілік салықтық, қаржылық саясат.
(саяси), әр түрлі түрдегі жеңілдіктерді
құқықтық беру.
жерді пайдалану мен жалға беру
төлемінің қойылымын бақылау.
аймақтау: тыйым салу, шектеу.
шектеулі құрылыс нормалары мен
ережелері.
муниципалдың қызмет көрсетуі:
жолдар, көріктендіру, инженерлік
құрал-жабдықтар, қоғамдық көлік
құралы, мектептер, денсаулықты
қорғау мен қауіпсіздік, от
сөндіру қызметі.
Жылжымайтын мүлікті бағалауға әсер ететін экономикалық, әлеуметтік, саяси
және физикалық факторларды қарастыра отырып, біз сонымен қатар экономикалық
талдаудың қолданбалы мәселелерін шештік, оған меншік объектілерді бағалау
да жатады. Олардың қорытынды нәтижелерін алу үшін ақпаратты жинау, талдау
мен өңдеудің жүйеленген әдістерін жатқызамыз. Жоғарыда қарастырылған
факторлар мазмұнына негізделе отырып, бағалау үшін жиналатын, мүлік құнына
әсер ететін ақпаратты үш үлкен топқа бөлуге болады .
Экономика-географиялық көзқарас жағынан жалпы және салыстырмалы
мәліметтер үш иерархиялық деңгей бойынша дайындалды: аймақтық, қалалық және
жақын қоршаған орта бойынша. Құнды бағалауға әсер ететін, факторлардың
құрамында сандық және сапалық сипаттамалары бар мәліметтер болып табылады:
бағалау құнының мөлшерінің есебін және бағалау объектілерінің орналасу
жерін талдауға және бағалауға арналған экономикалық негіз береді.
Сұраныс пен ұсыныс бойынша мәліметтер
Жалпы Нақты Салыстырмалы
Экономикалық Жер телімі Шығындар бойынша
бойынша
Әлеуметтік Тікелей Сатулар бойынша
қоршаған
Қоршаған орта ортасы бойынша Табыстары мен
бойынша шығындары
бойынша
Әкімшілік Құрылыс бойынша
(саяси)
Кәсіпорын құнына бақылаулы және бақылаусыз қатысудың әсер етуі
Бақылау деңгейі бағаланатын кәсіпорын құнына әсер етеді. Бақылау әсері
бағаланатын кәсіпорынның құнына байланысты құқықтық іс әрекет жасауға
тәуелді болады. Мысалы:
1. Директорлар кеңесінің мүшелерін таңдау және кәсіпорын жұмысының
бағытына өзгерту енгізу.
2. Келешектегі даму саясатын бекіту және кәсіпорын жұмысының
бағытына өзгерту енгізу.
3. Басқару мүшелеріне сыйақылар мен артықшылықтарды анықтау.
4. Кәсіпорын активтерін сатып алу, сату немесе жоюы.
5. Шарттарды жасау үшін серіктестерді таңдау.
6. Басқа кәсіпорындарды жұтып алу мен қосылу туралы шешім қабылдау.
7. Кәсіпорынды жою, сату, қайта құру.
8. Кәсіпорынның өзіндік акцияларын сату немесе сатып алу.
9. Ашық саудаға жаңа акция шығарылымын тіркеу.
10. Шаруашылық қызмет қорытындысы туралы есептілікті бекіту.
11. Дивидендтерді анықтау және төлеу.
12. Ішкі тәртіп ережелері мен жарғылық құжаттарға өзгерту енгізу.
Аталған құқықтардың әрбіреуі өз алдына құнға ие. Сондықтан, бағалаушының
алдында кәсіпорынның бақылаулы пакет акцияларының құнын анықтау мәселесі
тұрғанда, ол осы құқықтардың құны мен жиынтығын анықтауы қажет.
Бақылаулы пакет акция иесінің құқықтары бірқатар шарттармен шектелуі
мүмкін. Мысалы, директорлар кеңесінің мүшелерін таңдау кезіндегі сайлау
шарттары немесе құрылтайшылық ... жалғасы
Сіз бұл жұмысты біздің қосымшамыз арқылы толығымен тегін көре аласыз.
Бағалау қызметі кәсіпорынның экономикалық көрсеткіштерін жақсы
жетістіктерге жетуін, тәжірибелік және ізденіс жүйесімен жүргізу мақсатында
алынатын меншікті басқару факторының негізі болып табылады.
Бағалау қызметі бойынша кез келген тапсырманы орындау үрдісін
қадағалайтын, бірқатар қағидалар мен жылжымайтын мүлікті бағалау кезінде
құнына әсер ететін орта факторларын қарастырады.
Оқу құралында кәсіпорынның қаржылық мүмкіншілігін ескере отырып, жердің,
өндіріс орнының, құрал жабдықтардың және материалдық емес активтердің құнын
бағалау қарастырылған. Сонымен қатар, бағалаудың әр түрлі әдістері мен
амалдарын қолдану арқылы ғимараттар мен құрылыстардың, көлік құралдарының
құнын анықтаудың мысалдары келтірілген.
Оқу құралы жоғары оқу орындарында мемлекеттік стандарттарға сәйкес
экономика мамандықтары бойынша дайындалатын студенттерге арналған.
Мазмұны
Кіріспе Бет
Бірінші тарау
КӘСІПОРЫН (БИЗНЕС) ҚҰНЫН БАҒАЛАУ ҚАҒИДАЛАРЫ
2.1 Кәсіпорын бизнесін бағалау құнына қатысты
түсініктемелер
2.2 Бағалау мақсаты және құн түрлері
2.3 Бағалау құнының қағидалары
2.4 Кәсіпорынның мүліктік құнына әсер ететін
факторлар
Екінші тарау
КӘСІПОРЫН (БИЗНЕС) ҚҰНЫН БАҒАЛАУДАҒЫ
ӘДІСТЕМЕЛІК ТӘСІЛДЕР
3.1 Табыстылық тәсіл
3.2 Шығындық тәсіл
3.3 Салыстырмалық тәсіл
Үшінші тарау
БАҒАЛАУ ҚЫЗМЕТІН ҰЙЫМДЫ–ҚҰҚЫҚТЫҚ РЕТТЕУ
1.1 Кәсіпорынның қайта құрылымы - өнеркәсіп
аясындағы бағалау қызметінің нарықтарын
қалыптастыру негіздері
1.2 Бағалау қызметінің нарықтағы
инфрақұрылымның пайда болуы, оны жетілдіру
және шаруашылық жүйесін басқару
Төртінші тарау
ЖЕР ТЕЛІМІН БАҒАЛАУ
5.1 Жер, жер қатынастары, рента
5.2 Жер телімдерін жеке бағалаудың дәстүрлі
әдістері мен тәсілдері
Бесінші тарау
ҒИМАРАТТАРДЫ ЖӘНЕ ҚҰРЫЛЫСТАРДЫ БАҒАЛАУ
6.1 Жалпы тәсілдер
6.2 Бағалау үрдісі
6.3 Мысал
Алтыншы тарау
МАШИНАЛАР МЕН ҚҰРАЛ-ЖАБДЫҚТАРДЫ БАҒАЛАУ
7.1 Бағалау әдістерін классификациялау
(талдау)
7.2 Салыстырмалы объектінің сәйкестік
дәрежесін анықтау әдістері мен модельдері
Жетінші тарау
АВТОКӨЛІК ҚҰРАЛДАРЫН БАҒАЛАУ
8.1 Жалпы мағлұмат
8.2 Бағалауды қолдану аймағы
8.3 Бағалау кезеңдері
Әдебиеттер
Бағалау әдістерінде қолданылатын терминдердің
қысқаша орысша-қазақша сөздігі
Кіріспе
Кәсіпорын экономикалық көрсеткіштерінің жақсы жетістіктерге жету
мақсатында, тәжірибелік және ізденіс жүйесі меншікті басқару факторының
негізі ретінде бағалау қызметі қолданылады.
ҚР бағалау қызметі туралы заңына сәйкес мемлекеттік меншікті
жекелендіру кезінде, басқаруға сенімділікке беру немесе жалға беру, сату,
сатып алу, жарғылық қордың салымы ретінде ипотекалық несиенің жүргізілу
кезінде қоғамдық бағалау үлкен роль атқарады. Сонымен қатар мүлік туралы
мәмле кезінде міндеттелген бағалау жүргізіледі.
Оқу әдістемелік құралында бағалау қызметінің үрдісін кешенді тәсілдермен,
мемлекеттік реттеу және бағалау қызметінің аналитикалық есебімен қамту
негізінде көрсетеді. Мұнда бағалаудың әр түрлі әдістер мен амалдарын
қолдану арқылы ғимараттар, құрылыстар мен көлік құралдарының құнын
анықтаудың мысалдары келтірілген.
Бағалау қызметі ғылыми негізде, оның кез келген тапсырманы орындау
үрдісін қадағалайтын, бірқатар қағидалар мен жылжымайтын мүлік құнына әсер
ететін ортаның факторларын қарастырады.
Оқу әдістемелік құралы он тараудан тұрады.
Бірінші тарауда кәсіпорынның қайта құрылымы - өнеркәсіп аясындағы бағалау
қызметінің нарықтарын қалыптастыру негіздері мен бағалау қызметінің
нарықтағы инфрақұрылымның пайда болуы, жетілуі мен шаруашылық жүйесін
басқару үрдісі қарастырылған.
Екінші тарауда кәсіпорын бизнесінің бағалау құнына қатысты
түсініктемелер, бағалау мақсаты және құн түрлері, қағидалары, сонымен
қатар, кәсіпорынның мүліктік құнына әсер ететін факторлар толығымен
қамтылған.
Үшінші тарауда нормативтік база шегіндегі бағалау технологиясының
нарықтарында, кәсіпорынды (бизнес) бағалау әдістері бойынша жүргізілген:
нарықтық, табыстық және шығындық.
Төртінші тарауда кәсіпорын құнын бағалау технологиясы бойынша кәсіпорынды
алдын ала қарау және бағалауға келісімге келу шарттарына талдау
жүргізілген.
Келесі тарауларда жер телімін, ғимараттар мен құрылыстар, машиналар мен
құрал жабдықтарды бағалау, автокөлік құралын бағалаудың әдістемелік
тәсілдері көрсетілген. Сонымен қатар, оқу құралында ерекше құқықты
бағалауды, атап айтқанда: ерекше құқық және интеллектуалдық меншік,
интеллектуалдық меншік объектілердің құқығын қорғау, авторлар мен құқық
иеленушілердің ерекше құқықтары мен олардың классификациялау жүйесі
қарастырылған..
Ұсынылып отырған оқу құралы мүліктік комплекс құнын бағалаудың
негізділігі мен дәлелділігіне сәйкес үрдістердің жүргізілуінде қолданылады.
Бірінші тарау
КӘСІПОРЫН (БИЗНЕС) ҚҰНЫН БАҒАЛАУ ҚАҒИДАЛАРЫ
1. Кәсіпорын бизнесін бағалау құнына қатысты түсініктемелер
Нормативтік база шегіндегі бағалау технологиясының нарықтарында,
кәсіпорын бизнесін бағалау 3 тәсіл бойынша жүргізіледі: нарықтық, табыстық
және шығындық.
Бизнес – бұл заңды, жеке тұлғалардың нақты қызметі.
Мұнда заңды тұлға – кәсіпорын, азаматтық құқықтардың объектісі болып
табылады да, кәсіпкерлік қызмет үшін қолданылатын мүліктік кешен ретінде
қарастырылады.
Мүліктік кешен жер телімдері, ғимараттар мен құрылыстарды, машина мен
құрал-жабдықтарды, шикізат пен өнімдерді, материалдық емес активтерді және
мүліктік міндеттемелерді құрайды.
Бизнесті бағалаудың бірінші концепциясы
Бірінші концепция мүліктік кешеннің құрамдастарын бағалаумен байланысты.
Кәсіпорын бизнесін бағалау мүліктік кешеннің құрамдастарын бағалауына
әкеледі: нарықтық, табыстық және шығындық тәсілдерді қолданып, негізгі
қаражаттардың мүліктік құқықтар құнының есебінсіз бағалауға болады.
Мұнда, бір-бірінен жекеше бағаланатын (орындық, компьютер, ғимарат,
станок, бассейн, жер телімі және т.б.), мүліктік кешеннің құрамдастырын
бағалау жөнінде айтылып отыр. Мүліктік кешеннің құрамдастарын бөлек
бағалау, мүліктік кешен жиынтығы түрінде бола алатын қосымша құнды
анықтаумен байланысты және олардың кейінгі аккумуляциясын болжамайды.
Бизнесті бағалаудың екінші концепциясы
Екінші концепция, кәсіпорын бизнесін бағалағандағы пайда болатын қосымша
құнның анықталуымен тікелей байланысты.
Кәсіпорын бизнесін жүйе ретінде қарастырсақ, құрамына тауар нарығының
секторын бақылауға рұқсат ететін, оның мүліктік кешені мен құқық жүйесі
немесе қоржыны кірсе, мүліктік кешеннің жиынтығында қосымша құнның пайда
болуы мүмкін.
Құқық жүйесі немесе қоржыны, кәсіпорынға бизнес жүйе ретінде тауар
нарықтарында тиімді бәсекелесуге рұқсат етеді.
Құқықтар жүйесі немесе қоржыны өзіне мыналарды қосуы қажет:
- кәсіпкерлік қызметті іске асыратын, кәсіпорынға республикалық
және атқарушы жергілікті билік органдары беретін лицензиялардан,
сертификаттардан және тағы басқалардан пайда болатын нарықта
жұмыс істеу құқығы;
- кәсіпорынға табыс әкелетін жал құқығы, субжал, кепіл және т.б;
- бизнес бойынша әріптестердің келісім-шарт жүйелерінен пайда
болатын құқықтар (материалдар мен шикізатты жеткізу келісім-
шарттары, тауарлық өнімдерді сатып өткізу келісім-шарттары және
т.б.);
- кәсіпорын акцияларының бақылау пакеттерінен пайда болатын
құқықтар;
- материалдық емес активтерді қалыптастыратын артықшылығы бар
құқықтар.
Жоғарыда аталғандарды ескере отырып, кәсіпорынның бизнесін бағалаудың
объектілері мыналар болуы керек:
- кәсіпорынның мүліктік кешені;
- кәсіпорынға (фирмаға) нарықтың секторын бақылауға рұқсат ететін
құқықтар жүйесі немесе қоржыны;
- кәсіпорынның (фирманың) тауар нарықтарында бәсекелесуге
қабілетілігі.
Сөйтіп, кәсіпорын (фирма) бизнесін бағалау екі концепцияны қолдану арқылы
жүзеге асырылады.
Бірінші концепция, сатып алу-сату мәміле кезіндегі кәсіпорын (фирма)
бизнесінің бағалауын болжайды. Бұл жағдайда бизнестің құны екі құрамдас
бөліктерден қалыптасады: мүліктік кешеннің құнынан және материалдық емес
активтердің құнын сипаттайтын құнға қосымша бағалануынан.
Екінші концепция, бағалау кезінде тауар нарығындағы бағаланатын сектордың
бағалау сыйымдылығын болжайды.
Қазақстан Республикасы заңнамасының талдауы мен нарықта неғұрлым салмақты
болып табылатын табыс формуласында көрсеткендей, артықшылығы бар
құқықтардың көлемін бағалану, патенттік монополиялардың шекараларын
анықтауға мүмкіндік береді. Тауар нарығының үлкен секторлар
монополияларымен байланысын патенттік монополизмдердің мүмкіндіктерін құқық
иеленушілер құқықтарымен байланыстырады, атап айтқанда:
- иелігіндегі интеллектуалдық меншік объектілерін өз талабына сай
қолдану;
- оларды пайдалануға, басқа тұлғаларға рұқсат етпеу;
- белгілі шарт негізінде, интеллектуалдық меншікті бағалауға жеке
объектілерін пайдалануға рұқсат ету.
Аталған ғылыми дәлелденген артықшылықтарды, құқық иеленуші өнім нарығында
жоғары технологиялық өнімдерінің көлемін ұлғайтуға мүмкіндігі бар
нарықтардың үлкен секторларын қатаң бақылау үшін қолданылады.
Айырықша құқықтарының ірі портфелі шоғырланған технологияларды меңгерген
жоғары технологиялық компаниялар мен корпорациялар ғылыми дәлелденген өнім
құқық иеленуші нарықтарын басқаруға, миллиардтаған табыстар алуға белгілі
мүмкіндіктер алады.
Айырықша құқықтар портфелінің көмегімен тауар нарығының ірі секторларын
басқару бойынша компаниялардың мүмкіндіктерін бағалау, олардың айырықша
құқықтар мен бизнесін бағалауына қосылады.
2. Бағалау мақсаты мен құн түрлері
Бағалау мақсаты
Бағалау мақсаты – кәсіпорынның нарықтық құнын есеп айырысуымен негіздеу.
Кәсіпорындарды бағалау белгілі бір нақты міндеттің орындалуына бағынады.
Бағалаушы, жасалып жатқан бағалаудың міндетін білгеннен кейін ғана керекті
әдістемені дұрыс таңдай алады.
Кәсіпорынның құнын бағалау көбінесе келесі жағдайлардан туындайды:
1) кәсіпорынды сату;
2) кәсіпорын мүлігінің бөлігін сату (жер телімі, ғимараттар,
құрылыстар);
3) ұйымды қайта құру немесе кәсіпорынды тарату (қосылу, бөліну, сіңісу
және т.б.), және кәсіпорынның банкротқа ұшырағандағы төрелік сот
және меншік иелерінің шешімі бойынша жүргізіледі;
4) бағалы қағаздар нарықтарында кәсіпорын акцияларын сатып алу және
сату (акционерлік меншіктегі кәсіпорындарды немесе оның бөлігін
сатып алу);
5) жауапкершілігі шектеулі қоғамда немесе серістестіктің жарғылық
қорының үлесін сатып алу және сату (үлес ақша бірлігімен
бағаланады);
6) кәсіпорынды жалға беру. Құнды бағалау жал төлемін белгілеу үшін
маңызды;
7) кәсіпорынды жетілдіру мақсатында инвестициялық жобаның орындалуы мен
оның негізделуі кезінде кәсіпорын құнын білу қажет;
8) несие алу үшін кәсіпорын мүлігін кепілге беру;
9) кәсіпорын мүлігін сақтандыру;
10) мүлікке салық салу үшін, оның салық базасын анықтау;
11) негізгі қорларды қайта бағалау.
Сонымен, мүліктік кешен құнын бағалану негізділігі мен дәлелділігі
көбінесе бағалауды қолдану аумағының дұрыс анықталуына тәуелді, яғни сатып
алу және сату, несие алу, сақтандыру, салық салу, т.б.
Құн түрлері
Кез келген мүліктің құнын, бір-бірімен тығыз байланысты екі тәсілмен
анықтауға болады: біріншіден, осы мүлікті басқа бір мүліктің кейбір санына
(ақша эквиваленті мағынасында) алмастыруы. Екіншіден, мүлік иесі болашақта
алатын табыстардың ағымды құнын анықтауы.
Құн, шығындар және баға түсініктемелері бойынша айырмашылықтарды білу
қажет. Құн – алушының (инвестор) бағаланатын меншікті алуға жұмсайтын
төлемнің мөлшері. Шығындар – бағаланатын ұқсас меншік объектісін құру үшін
қажет болатын шығын мөлшері. Бұл шығындар сатып алушы төлеуге дайын сомадан
айырмашылығы болмауы мүмкін. Баға бірдей объектілер мен басқа сатып
алушылардың активтілігін және сатып алушылардың қажеттіліктерін қоса
алғанда, бұл шығындар бағалау күнімен салыстырғанда өз құнынан жоғары
немесе төмен болуы мүмкін. Тек қана жетілген нарық жағдайында, құн және
баға бір-бірімен тең болады. Мүлікке қатысты құн, өзімен нақты шарттардың
нәтижесі болатын күтілетін бағаны ұсынады. Баға - өткен мәмілелердегі ұқсас
объектілерді сатып алуға қанша жұмсалғанын көрсететін жасалған факт.
Бағалаушы талдау жасағаннан кейін ғана, мүлік құнының ағымдағы төленген
немесе алынған бағасы бола алатындығы туралы айта алады.
Құн негізінен төрт шарттан туындайды: сұраныс, пайдалылық, тапшылық және
меншік құқықтарын беру мүмкіндігі.
1. Сұраныс. Сұраныс – белгілі бір уақыт үшінде нарықта сатып алатын
тауар (қызмет) саны немесе меншік объектілері. Сұраныстың өсуі
бағалардың өсуіне алып келеді.
2. Пайдалылық. Адамдардың белгілі бір қажеттіліктерін
қанағаттандыратын, тауарлар мен меншік объектілерінің қабілетін -
пайдалылық деп атайды. Берілген зат неғұрлым көбірек
қажеттіліктерді қанағаттандыруға қабілетті болса, соғұрлым оған
сұраныс жоғары болады. Пайдалылықтың өсуі көбіне бағаның өсімімен
сәйкес жүреді.
3. Тапшылық. Үлкен сұраныс пен жоғары пайдалылыққа қарамастан, ешбір
мүлік тапшы болмағанша құны болмайды.
4. Меншік құқығын біреуге беру мүмкіндігі. Кез келген зат меншік
құқықтарын біреуге беру мүмкіндігі бар болған жағдайда тауар
болып саналады. Мысалы, берілген заңнамамен жердің белгілі бір
түрлеріне сату рұқсат етілмесе, онда олардың құндылығы болмайды.
Дегенмен, бұл жерлердің жал құқықтарының нарық құнын бағалауға
болады.
Мүліктің құнын бағалау нақты бір мақсатпен жүргізіледі (сатудың бағасын
анықтау, ипотекалық несиені алу, мүлікті сақтандыру және т.б.). Бұл мақсат,
бағалаудың тағайындалуы деп аталады. Құнның әр түрлі анықтауларын
қолданғанда, мүліктің құны әр түрлі болады. Мысалы, оттан сақтандыру
мақсатындағы құнның бағалануы, ипотекалық несие мақсатындағы құнның
бағалануынан ерекшеленеді. Бірінші жағдайда, құнның мөлшері құрылғылардың
элементтеріне кеткен шығындармен, ал екінші жағдайда, ипотекалық несие
бойынша төлемдердің тоқтатылу жағдайында, объектіні сату үшін нарықтағы
мүмкін болатын бағамен анықталады.
Сөйтіп, бағалаудың тағайындалуына тәуелді мүлік әр түрлі құнға ие болады.
Тәжірибеде бағалаушы келесідей негізгі құндардың түрлерін қолданады:
Негізделген нарықтық құн – ашық және бәсеке нарығындағы мүлік түріне
берілетін баға. Экономикалық рационалды, мәмілеге ерікті баратын және қажет
ақпаратпен қамтамасыз етілген сатушы мен сатып алушы арасында еркін
бәсекені көрсетеді. Қаржыландырудың ерекше шарттарына сәйкес, сатып алу мен
сатудың жағдайлары, екі жақтың жеткіліксіз ақпараттануы, нарық деформациясы
және т.б. факторлардың әсерінен, тәжірибеде нақты мәмілелердің бағалары
нарықтық құннан айырмашылығы болады. Нарықтық емес құнның ретінде, мысалы,
нормативті есептетелетін құн бола алады. Нормативті есептелетін құн –
нормативтер мен әдістер басқару органдарын бекіту негізінде есептелетін
мүліктік кешеннің құны. Қарастырылып отырған мүліктік кешеннің түрлері үшін
нормативтердің (ставкалардың, коэффициенттердің) бірлік шкалалары
қолданылады. Нормативті есептелетін құн ретінде, мысалы, кәсіпорын
мүлігінің салық салу құны болып табылады. Кәсіпорын мүлігіне салық салу
үшін салықтық база ретінде негізгі қаражаттардың, материалдық емес
активтердің, қорлар мен шығындардың орташа жылдық қалдық құны жатады. Салық
салу құнын есептеу үшін кәсіпорын мүлігінің бухгалтерлік есебінің баланстық
активіндегі қалдықтар алынады. Нормативті есептелетін құнның тағы бірі,
жерге салық салу үшін, жер телімінің құнын анықтау болып табылады.
Мүліктік кешеннің нормативті есептелетін құнының көрсеткішін салық салу
және мүлікті мемлекеттік сақтандыру органдары тәжірибеде пайдаланылады. Бұл
көрсеткішті талаптар бойынша зақымды бағалау үшін сот органдары да
қолданады.
Бухгалтерлік есеп жүйесі баланстық құнды бастапқы, қалпына келтіру және
қалдық құны деп бөледі.
Баланстық құн – кәсіпорынның балансында белгіленген, құрылысқа кеткен
шығындар немесе оның өзіндік негізгі қаражаттарына элемент алу.
Бастапқы құн – белгілі кәсіпорын объектілерінің эксплуатацияға енгізілген
кезіндегі есептік құжаттарда тіркелген баға. Эксплуатацияға берілген мүлік
объектісі бастапқы құн бойынша, не оларды модернизациялау мен
реконструкциялаудан кейін немесе қорды ресми қайта бағалау белгіленген
уақыттан есептейді.
Қалпына келтіру құны – бұрын анықталған негізгі қаржыларды қазіргі
талаптарға сай қайта өндіру құны. Бағалаушы қор элементі құнының толық
қалпына келуін салыстыру арқылы қазіргі заманға сәйкес нарықтық құнын
есептейді.
Қалдық құн. Егер баланстық құннан, эксплуатация кезеңінде жинақталған
тозу сомасын алып тастасақ, онда қалдық құнды аламыз, ал қалдық құнның
бағалануын қайталама нарығының бағасы бойынша жүргіссе, онда ол нарықтық
сипаттама алады. Яғни, бағалауға тәуелді қайта өндіру мен орнын басу құнын
белгілейді.
Қайта өндіру құны – қазіргі нарыққа сай сатып алу немесе қайта өндіру
құнын бағалау мүліктің тура сол сияқты объектінің құны барабар шама. Қайта
өндіру құнын анықтау көбінесе технологиялар, материалдар, шикізаттар,
стандарттар және тағы басқа өзгерулерінен мүмкін болмайды. Сондықтан
тәжірибеде орнын басу құны қолданады.
Орнын басу құны – бағаланатын объектінің пайдалылығы бойынша
эквивалентті, меншіктің барабар объектіні өндірудің ағымды құны.
Тағы да мүліктік кешеннің құны мен жойылу құны туралы айтуға болады.
Мүліктік кешеннің құны. Мәміле жасағаннан кейін табыс әкелетін және
қызмет жасай алатын объектінің құны. Мысалы, инвестор кәсіпорын акцияларын
алғанда және олардың құнын бағалау кезінде, кәсіпорын–эмитент – бұл
болашақта табыс әкелетін және тиімді қызмет жасайтын объект деп
қарастырылады.
Жойылу құны мүлігін сатушы келісуге мәжбүр болатын бағаны айтады.
Кәсіпорынның жойылу құны бағалау кезінде анықталады. Мысалы, оның банкротқа
ұшырауы кезінде немесе аукционда ашық көтере сату кезінде.
Бағалаудың әр түрлі жағдайларына тәуелді құндардың бірнеше түрін
ажыратады: инвестициялық, тұтынушылық, сақтандырулық, утилизациялық.
Инвестициялық құн – егер оны белгілі бір инвестициялық жобаны іске асыру
үшін инвестициялық салым ретінде қарастырсақ, онда оны мүліктік кешеннің
құны деп айтуға болады.
Нарықтық құнға қарағанда, инвестициялық құн нақты және белгілі бір
жобамен және оның инвесторымен байланысы. Инвестициялық құн, берілген
инвестициялық кешені мен нәтижелері бойынша мүліктік кешеннің нарықтық
құнының өсуі ретінде қарастырылады.
Тұтыну құны. Объектінің құнын немесе маңыздылығын сипаттайды. Пайдалылық
кезіндегі құн тұтынушылардың экономикалық тауарлық құны ретінде анықталады
және оны пайдалану тиімділігене негізделген (табыс, пайда, ыңғай түрінде).
Пайдалану кезіндегі құн міндетті түрде нарықтық құнын көрсетпейді. Тұтыну
құны туралы мәліметтер, бағаланатын мүліктік кешеннің, әр түрлі сапасы мен
пайдасы бар ұқсас объектілермен салыстыру үшін керек.
Сақтандыру құны – сақтандыру шартында (полисінде) көрсетілген және
сақтандыру мақсаттары үшін анықталатын объектілердің нарықтық құны.
Сақтандыру құны сақтандыруды қайта қалпына келтіруді бағалау үшін қажет
элементі бойынша есептеледі.
Көбінесе сақтандыру құны орнын басу құны сияқты анықталады, өйткені
сақтану жағдайларынан кейін сақтанушыға өзінің мүлігін қайтадан қалпына
келтіруге мәжбүр болады.
Утилизациялық құн - өзінің бастапқы пайдалылығынан айырылған және төтенше
жағдайда немесе толық тозудың жағдайына жеткен утилизациялық материалдық
активтердің құны. Утилизациялық құн – бұл салмақты материалдардан тұратын
бағаланатын объектілердің қайталама құны.
3. Бағалау құнының қағидалары
Бағалау қызметі ғылымының негізінде, бағалау бойынша кез келген
тапсырманы орындау үрдісін қадағалайтын, бірқатар қағидалары бар.
Кәсіпорынның мүліктік кешен құнын бағалау кезіндегі қажет негізгі
экономикалық ортақ қағидаларын қарастырайық.
Олар мыналармен байланысты және 3 топ қағидалар жүйелеріне келтіруге
болады:
Иесінің мүлік туралы көзқарасымен;
Нарықтық ортамен;
Мүлікті эксплуатациялаумен.
Иесінің мүлік туралы көзқарасымен байланысты қағидалар
Бұл топ мынандай қағидаларға ие: пайдалылық, орнын басу, күту.
Пайдалылық қағидасы. Меншік объектілерінің иемденуге қабілеті жоқ болса,
онда олардың құны болмауы мүмкін. Сондықтан потенциалды меншіктенушіге
пайдалы болған кезде ғана мүліктік кешеннің құны болады.
Қағиданың анықталуы: пайдалылық – берілген уақыт периодтарында және
берілген жерде меншік объектісі иесінің қателіктерін қанағаттандыру
қабілеті.
Орнын басу қағидасы. Иесінің қажеттіліктерін қанағаттандыра алатын және
табыс әкеле алатын барлық меншік объектілері, өзінің әр түрлілігіне
қарамастан, бір-бірімен байланысты. Меншік объектісі үшін оны қалпына
келтіруге кететін шығындардың сомасынан көп ешкім төлемейді. Егер екі
меншік объектілерінің қабілеті бірдей болса, онда біз бағаның төменін
аламыз.
Қағидалардың анықталуы: меншіктің максималды құны ең төмен бағамен немесе
құнмен анықталады.
Сөйтіп орнын басу құны бағаланатын мүлік құнының жоғарғы шегін анықтауға
мүмкіндік береді.
Куту қағидасы. Инвестор объектіге қаражатты салып, ол меншік
объектілерінен болашақта табыс күтеді. Бағаланатын құн – болашақтағы барлық
табыстардың ағымды құны.
Қағиданың анықталуы: күту – болашақта меншікті иелік етуден түсетін
табыстардың ағымды құнының орнатылуы.
Нарықтық ортамен байланысты қағидалар
Бұл топ келесі қағидалардан тұрады: сұраныс пен ұсыныс арасындағы
сәйкестік, бәсеке, құнның өзгеруі.
Сұраныс пен ұсыныс арасындағы сәйкестік қағидасы. Мүлікке деген бағаның
өзгеруі сұраныс пен ұсыныс шамаларының өзгеруіне тәуелді.
Негізгі заңдылықтар:
Егер сұраныс тұрақты болып, ал ұсыныс ұлғайса, онда бағалар төмендейді;
Егер сұраныс тұрақты болып, ал ұсыныс төмендесе, онда бағалар көтеріледі;
Егер ұсыныс тұрақты болып, ал сұраныс өссе, онда бағалар өседі;
Егер ұсыныс тұрақты болып, ал сұраныс төмендесе, онда бағалар төмендейді.
Егер нарықта сұраныс пен ұсыныс арасында сәйкестік орнатылса, бағалар
тұрақты болады.
Қағиданың анықталуы: ұсыныс – құрамындағы белгілі баға бойынша тауарлар
саны, сұраныс – белгілі баға бойынша қажетті тауарлар саны. Сұраныс пен
ұсыныс арасындағы өзара іс-қимыл бағасын анықтайды.
Бәсеке қағидасы. Жал шарты немесе мүлікті сатып алу не сату мәмілелерін
жасайтын жалгер мен жал берушілер, сатушылар мен сатып алушылар арасында,
жылжымайтын мүлік нарықтарында бәсеке пайда болады. Әрбір объекті бәсекеде
болады. Пайда бәсекені туғызады, ал артық пайда күйреген бәсекені
ынталандыру тенденциясы бар. Бәсекенің болмауы монополиялық жағдайды
туғызады.
Қағиданың анықталуы: нарықтағы пайда, өндіріс факторларын өтеу үшін
қажетті деңгейден асып кетсе, онда берілген нарықта таза табыстардың орташа
деңгейінің төмендеуіне алып келетін бәсеке өрлей бастайды.
Құнның өзгеру қағидасы. Мүлік объектілері әр уақытта өзгерістерге
ұшырайды. Жерді пайдалану мақсаты мемлекет пен жекеше сектордың әсерінен
өзгереді және олар тозады, техника, технология және шикізат базасы
өзгереді.. Экономикалық шарттар жаңа мүмкіндіктерді туғызады, ақша
массасының көлемі мен пайыздық ставкалары толқиды. Адамдардың талғамы мен
ынталары өзгереді. Объектінің орнаасу ортасы өсу, түсу, тоқырау мен жаңару
фазаларынан өтеді. Барлық бұл өзгерулер берілген жердегі мүлік
объектілерінің пайдалылық дәрежесіне әсер етуі мүмкін.
Қағиданың анықталуы: мүлік объектілерінің құны көбінесе тұрақты болып
қалмайды, ол уақыт ағымымен өзгеріп тұрады.
Эксплуатациядағы мүлікпен байланысты қағидасы
Берілген топ мынадай факторлар қағидасын ұсынады: өндірістік, қалдық
өнімділік, салымдық, баланстандырылған, неғұрлым тиімді пайдалану.
Өндіріс факторларының қағидасы. Мүліктік кешен өндірістік жүйе болып
табылады. Оның табыстылығы 4 фактормен анықталады: менеджментпен, еңбекпен,
капиталмен және жермен. Таза табыс – осы барлық төрт фактордың нәтижесі
болып табылады. Сондықтан табысты бағалау негізінде барлық жүйелердің құны
анықталады. Мүліктік кешенді бағалау үшін барлық жүйелердің табысын
құрудағы әрбір фактордың үлесін білу қажет.
Қалдық өнімділіктің қағидасы. Жердің құнын бағалау негізінде оның қалдық
өнімділігі жатыр. Экономикалық қызметтің кез келген түрі келесідей
факторлардың болуын қажет етеді: менеджмент, еңбек, капитал және жер. Әрбір
фактор берілген қызметпен жасалатын таза табыстардан төленуі тиіс. Өйткені
жер жылжымайды, сондықтан еңбек, капитал және кәсіпкерлік оған бейімделуі
керек. Біріншіден, үш фактор төленеді, ал сосын табыс қалдығы жер
иемденушісіне рента түрінде төленеді. Өндірістің барлық басқа факторларының
төленуінен кейін қалдығы болса, онда жердің бағалылығы болады.
Сөйтіп, қалдық өнімділігі, еңбек пен капитал эксплуатациясына және
менеджменттің шығындары өтелгеннен кейін, жер теліміне қосылған таза
табыспен анықталады.
Салым қағидасы. Салым – кез келген бір жаңа факторды ендіру нәтижесінде
шаруашылық объект құнының өсім сомасы. Кейбір факторлар кәсіпорынның
мүліктік кешенінің құнын ұлғайтады, ал кейбіреулері төмендетеді. Мысалы,
үйдің сыртын жаңадан сырлау сыртқы түрін жақсартады, ал егер бояудың түсі
нарықтық стандарттарға сай болмаса, онда үйдің құны төмендетілуі мүмкін.
Салымның анықталуы: шаруашылық объектілерінің құнының ұлғаймалы немесе
төмен сомасы.
Сөйтіп, мүліктік кешенге қосымша активтерді қосу тиімді болады, егер олар
мүліктік кешеннің нарықтық бағасынан жоғары болса. Мүліктік кешенге кез
келген қосылған элементтер өтеледі, егер мүліктік кешен құнының өсімі, бұл
элементтерді алуға кеткен шығындардан жоғары болған жағдайда.
Баланстандырылған (пропорционалды) қағидасы. Өндіріс факторлары
экономикалық баланстандырылған болса, онда меншік объектісінің құны
максималды болады немесе сақталады. Меншік объектілерінің құны төрт
элементтердің баланстандырылуына тәуелді: рентаға, еңбекке (еңбек ақы),
капиталға (инвестиция, салым), басқару координациясына (менеджментіне). Ең
жоғарғы табысты қамтамасыз ететін әрбір меншік объектісі үшін теоретикалық
тепе-теңдік нүктесі бар.
Қағиданың анықталуы: кез келген меншік объектісіне өндірістің әр түрлі
факторларының оптималды сомасы сәйкес келеді. Олардың бір-біріне сай болуы
арқылы мүліктің максималды құны пайда болады.
Сөйтіп, әр түрлі мінездеме бойынша, мүліктік кешенді құрайтын үлестер бір-
бірімен келісуі керек. Мүліктік кешенге кез келген бір элементті қосу,
берілген принципті бұзу, оның құнының өсуіне алып келмейді.
Неғұрлым тиімді пайдалану қағидасы – барлық қарастырылған үш қағиданың
синтезі мүмкін болатын варианттардың ішінен жеткілікті негізделген мүліктік
кешеннің функционалды мүмкіндіктерін неғұрлым толығымен орындайтын және
объектінің ең жоғарғы құнына алып келетін, мүліктік кешен неғұрлым тиімді
пайдалану варианты таңдалады. Құнды бағалау үшін осы вариант қолданылады.
Аталған қағидалар жалпы түрде әмбебап және мүліктің барлық түрлеріне
қолданылады. Олардың құрамы объектінің ерекшеліктеріне тәуелді өзгеріп
отыруы мүмкін.
4. Кәсіпорынның мүліктік құнына әсер ететін факторлар
Жылжымайтын мүлік өзімен өзі болмайды, ол айналадағы ортаның әсерінде
болады және өзі де сол ортаға әсер етеді. Сондықтан бағалау кезінде
жылжымайтын мүліктің құнына әсер ететін орта факторларын анықтайды.
Бағалаудың әлемдік тәжірибесі мүлік құнының бағалауына елеулі әсер ететін
бірқатар факторларды белгілейді:
Физикалық: табиғи-жер, климат, ресурстар, топография, топырақ және
адамның жасауымен – ғимараттар, құрылғылар, жолдар, коммуналды объектілер,
телімнің түрі және т.б;
Әлеуметтік: халық санының өзгеру тенденциялары, кәрілік немесе жастық
тенденциялары, өмір сүру стилі, өмір деңгейі, жан ұяның көлемі, білім бері
деңгейінің өзгеру тенденциялары, қылмыс деңгейі, көрші объектілермен және
олардың иелерімен қарым-қатынас;
Экономикалық: табыс дейгейінің өзгеру тенденциялары, жұмыс бастылық,
несиелік ресурстарға қол жеткізушілік және несиелік саясат, пайыздық
ставкалар, жал төлем ставкалар, құрылыс салуға шығындардың азаюы немесе
өсуі, бағалар, сұраныс, ұсыныс;
Саясаттық (әкімшілік): шектік немесе либералдық аймақтау, құрылыс
нормалары және либералдық немесе шектік ережелер, муниципалды жұмыс жасау
қызметтері, қауіпсіздік пен денсаулық, салық саясаты, айналадағы ортаны
қорғау.
Бірақ аталған факторлар жиынтығы орындалады және орын ауыстыру жүйесінде
бағаланатын объектінің орналасу жерін көрсетеді. Қала құрылысы теориясында
көрсетілгендей, қоныстандыру, қоғамның даму процессін, қоғамның өмір сүруі
мен өндірістің құрылымын көрсетеді және адам мен табиғат арасындағы
неғұрлым маңызды кеңістік формасы болып табылады.
Құнды бағалауда аталған факторларды түсіну үшін және олардың маңыздылығын
бағалау үшін, жылжымайтын объектінің орналасуының құрылуын бақылау керек.
Адамның әр кезде жақсы табиғи жерлерде өмір сүруге ынталанғаны туралы
адамзаттың даму тарихынан көре аламыз: құнарлы жерлерде, климаты жақсы, су
және отын ресурстары бар, құрылыс салуға ыңғайлы жерлер. Осы жерлерде
орналасып, үйлерді, қоғамдық ғимараттарды, мәдени құрылғыларды, өндірістік
және шаруашылық құрылыстарды, коммуналды объектілерді салды, оларды жол
арқылы қосты. Тұрғын территорияларды көркейтті және экономиканың дамуына,
іскерлікке, белсенділікке сәйкес адамдардың мінезін, өмір сүру деңгейін
және стилін анықтайды.
Сөйтіп, топографияның көзқарасынан тұрғын жерлер табиғи ресурстары мен
шикізат көздері бар, коммерциялық табыстарды алуға мүмкіндігі бар (әртүрлі
өндіріс, өнеркәсіп, транспорттық қызмет, санаториялық және сауықтыру
қызметтері) жақсы жерлерді анықталуы пайда болды. Қала құрылысының түсінігі
– оның функционалды табиғатында. Аймақтау негізінде маңызды әлеуметтік
категориялары бар, олар: үй, дем алу және еңбек. Үй – қалалардың селитебтік
аймағындағы, ең жақсы телімінде орналасады, дем алу – қалаға жақын ауасы
таза , еңбек – тұрғын үймен ыңғайлы байланысты, бірақ оған тәуелсіз
өндірістік және өнеркәсіптік аймақтарда орналасады. Олардың жоспары кейбір
жалпы қолдаған қала құрылысының қағидасына бағынады. Олар:
1. функционалды аймақтау – берілген функция қағидасы бойынша,
қоныстандыруды мынандай бөліктерге бөледі: еңбек, қоғамдық өмір,
үй, демалыс. Функцияның бірде-біреусіз өзі өмір сүре алмайды.
Сондықтан қоныстандырудың жоспарланған құрылымы, біріншіден,
қоныстандырудың барлық бөлімдерінің қолайлы, тұрақты және сенімді
өзара байланысты жағдайларын жасаумен, еңбек пен демалу өмірлік
циклдарының бір-бірімен алмасуымен анықталады. Аймақтарды өзара
орналастыру бойынша санитарлы-гигиеналық талаптар орындалады,
соның ішінде: табиғи желдің пайда болу салдарынан тұрғын-үйге
емес өндіріске қарай бағытталуы; тұрғын аймақ өзен ағысынан және
рельефтен жоғары болуы керек және т.с.с. Тұрғын құрылыс пен
өнеркәсіптік кәсіпорындар, коммуналды-қоймалық территориялар және
т.б. өндірістер (санитарлы қорғау аймағы) арасындағы қашықтың
мынадай зақым келтіру сыныптарымен анықталады: бірінші сыныптағы
кәсіпорындар – 1000 м, екінші – 500 м, үшінші – 300 м, төртінші –
100 м, бесінші – 50 м;
2. Қалалы толық бірлік сипаты. Қала функциясының бірде-біреуі өзі
жекеше өмір сүре алмайды. Қаланың жоспарланған құрылымы қаланың
барлық бөлімдерінің қолайлы, тұрақты және сенімді өзара
байланысты жағдайларын жасаумен анықталады. Қаланың барлық
функционалды аймақтарының құрамына көгалдандыру енеді.
Архитектуралық-жоспарлау құрылымының бірлігі көгалдандыру жолымен
іске асады. Қоныстандыру территориясында көгалдандырудың барлық
түрлерін біріктіруді үзіліссіз жалпы жүйеге келтіру керек.
Көгалдандырулар қала ортасын сауықтырады, тұрғынға жақсы
микроклимат жасайды, тұрғын үйлерін және өздерін шаңнан, шудан,
күн радиациясынан сақтайды.
3. Өздеріне сай функциялары бар қоғамдық орталардың өзара байланыс
жүйелерін жасау: жалпы қала орталығы – жоспарланған аудан
орталығы - өнеркәсіптік аудан және демалу аймақ орталықтары –
жергілікті орталықтар (шағын аудандық, кварталдық). Қоғамдық
орталықтардың арналуы: халыққа мәдени-тұрғылықты сәйкес қызмет
көрсету деңгейін қалыптастыру; қоғамдық ұйымдар құру (жиналыс,
одақтастар, клубтар, ұйымдар және т.с.с.); қаланың әлеуметтік
инфрақұрылымын қалыптастыру.
4. Қаланың көліктік – жоспарлауын ұйымдастыру. Бұл – көпшілік – жол
жүйесі. Оның қоныстандырудағы рөлі – ыңғайлы, әрі қысқа жаяу
жүруін, қоныстандырудың барлық функционалды аймақтар арасында
көліктік байланысты ұйымдастыру; қоныстандырудың архитектурасын
жасау.
5. Қоныстандыру дамып келе жатқан құрылым ретінде архитектуралық –
жоспар құрылымын жасау кезінде, оған жетілдіру қабілетілігін,
даму параметрлері мен сипаттамаларына ие және жоспарланбаған
қарқынды түзетуге икемді жауап беру мүмкіндігі енеді. Бұл
байланыста резервтік территориялар мен тәсілдер туралы айтылады
(мысалы, сызықты құрылым) және т.б.
6. Қоныстандыру жүйесіндегі қала. Қоныстандыру – тұрғын жерлер
жүйесінің бөлігі. Тұрғын жерлер жүйесі немесе тұрғын жерлердің
топтық жүйесі – бұл табиғи – ландшафт орталығы профиль мен
қоныстандырудың әр түрлі көлеміндегі рационалды кеңістікті топ
құру.
7. Кешенділік – қоныстандыруды дамыту кезіндегі бес негізгі
мәселелерді қарастыруға негізделеді: әлеуметтік, экологиялық,
экономикалық, эстетикалық және техникалық.
Жоспарлаудың әлеуметтік мақсаты келесідей әлеуметтік функцияларды
қамтамасыз етумен байланысты: тұрғын-үй, білім беру, қызмет көрсету,
демалу, еңбек, басқару.
Экологиялық – физикалық, санитарлы-гигиеналық және климаттық
параметрлермен белгіленетін ортаның өмірге қажеттілігін қамтамасыз ету. Бұл
қызметтің мәні қоршаған ортаны қорғау мәселесімен анықталады.
Экономикалық мақсаты территориялық ресурстарды рационалды пайдалану және
өндірістің негізгі факторларын тиімді пайдалану.
Эстетикалық мақсаты қоршаған ортаны толық эстетикалық сапамен қамтамасыз
ету.
Техникалық мақсаты территорияның рельефтерімен байланысты, қара
топырақтың қабілеті, т.б. инженерлік-геологиялық қызметтер мәселелерін
шешу. Сонымен қатар аймақтағы құрылыс материалдар өндірісін және құрылыс
базасының материалды-техникалық мүмкіндіктерін дамыту.
Қала құрылысын жобалаудағы барлық принциптер мен талаптар адам қызметі
үшін жағымды жағдайлар жасау үшін бағытталған. Барлық қала құрылыс нормалар
мен ережелер осы идеяға негізделген. Мысалы, тұрғын-үй құрылысы үшін табиғи
жағымды және санитарлы жағдайлары бар телімдерді -өзенге жақын, су
қоймаларын, көгалдандыру жерлерін бөліп береді. Адамға қамқорлық жасауда
экологиялық ережелерге сәйкес қоршаған орта талаптарын есепке алады .
Жоғарыда аталған физикалық, әлеуметтік, экономикалық және саяси факторлар
жылжымайтын мүлік объектісінің орналасу ортасының дамуын анықтайды.
Жылжымайтын мүлікті бағалау теориясында объектінің орналасу ортасының
дамуы төрт циклын белгілейді:
1. өсуі
2. тұрақтылық
3. құлдырау
4. жаңару
тұрақтылық
жаңару
өсу
құлдырау
Жылжымайтын мүлік объектісінің орналасу жерлерінің даму циклы
Бағалаушы мүліктік кешен құнының даму жоспарын беру үшін, бағаланатын
жылжымайтын мүлік объектілерінің орналасу жері мен тұрғылықты жерлердің қай
циклда және даму циклының қай жерінде орналасқанын нақты анықтау қажет.
Мысалы, қаржылық жағдайы төмен, жеңіл өнеркәсіптік кәсіпорын бағаланады
(тігін фабрикасы). Оның орналасқан жерінде өңдейтін өнеркәсіп
кәсіпорындарының күшті дамуы байқалады. Халықтың жұмыспен қамтылуы
көбейеді, табыстар өседі, өмір сүру деңгейі жоғарылайды. Яғни, бағаланатын
объектінің (тігін фабрикасы) орналасқан жері өсу кезеңіне кіреді. Дайын
тігін өнімдеріне сұраныстың өсетінін күту қажет. Аймақта басқа тігін
кәсіпорындары жоқ. Аталған фабриканың мүліктік кешен құнының өсуі болады
деп күтіледі. Бұл потенциалды инвестордың кәсіпорынды немесе оның акция
пакеттерінің бөлігін сатып алуы мүмкіндігі.
Аталған мысалда жылжымайтын мүлік объект нарығының экономикалық ахуалын
ғана емес, сонымен бірге аудандардың, қалалардың және объектілердің
орналасу аймағын да талдау қажет. Кейде экономиканы ұлттық және халықаралық
деңгейдегі аспектілер түрінде қарастыру керек: өнеркәсіптік және жұмыспен
қамтылу көзқарасы дамып келе жатқан экономикалық құрылымы жағынан; қызмет
көрсету сферасының әрі қарай дамуын қамтамасыз ететін және тауар өндірісін
ұлғайтуға әкелетін, өндірістік факторлардың үйлесуі; шығындардың өсуі және
оның өндірістің дамуына, ақша айналысының мәселелеріне әсер етуі.
Әлеуметтік сферада жеке адамдар мен халықтар топтарының қажеттіліктерін
қарастыру қажет: халықтың әлеуметтік құрылымның өзгеруі, оның жұмыспен
қамтылуы; жұмыспен қамтылудың өмір сүру түріне әсер етуі; отбасы құрылымы
мәселелерінің жас, мамандық және білімділік деңгейінің көзқарасы; жерді
иелену құрылымының өзгеруі және оның тұрғын үй нарығына әсері; халықтар
табысы және аз табысы бар отбасының көлік шығындарына әсер етуі. Яғни,
жылжымайтын мүлік объектісіне аталған факторлардың 3 деңгейде әсер етуін
қарастыру қажет: аймақтық, жергілікті және тікелей қоршаған ортасы бойынша,
сонымен бірге жылжымайтын объектісін қоса алғанда.
1970-1980 жж арасындағы Англия мен АҚШ-тағы жылжымайтын мүлік
объектілерінің орналасу жарлерінің өзгеру тенденциясын қарастырайық. Бұл
елдерде, осы кезде, ішкі қалалық аудандардың құлдырауы байқалады, онда
халық пен жұмыс орындарының жалпы қысқаруы көрінеді. Ішкі қалалық
аудандардағы халықтар 20 пайызға дейін азайды. Мысалы, Лондон сол уақытта
400 мың өндірістік жұмыс орындарынан айырылды. Оған негізгі себеп,
кәсіпорындарды ішкі аудандардан орнын ауыстырмай, оларды жауып тастау
болды.
Ішкі аудандардағы өнеркәсіптердің құрылымын қайта құру үрдістерінде,
жоғары маманданған жұмыс күшін қажет етті, бұл өз кезегінде жұмыс
орындарының санын қысқартты. Жұмысқа орналасу қиын болды. Ішкі аудандарда
қалған жұмысшылардың көп бөлігі, білімі мен тәжірибесі болмағандықтан,
жұмысқа орналасуға мүмкіндіктері болмады. Қалалардың ескі ішкі аудандарында
құлдыраудың көптеген белгілері пайда болды. Англия Үкіметі қаланың ішкі
аудандарына арнайы көмек көрсету бағдарламасын дайындады. Ресурстар жұмыс
орындарын құруға, спортты дамытуға, дамалу орындарына және тағы басқа
бағдарламаларғы жұмсалды. Арнайы аймақтар құрылды, онда барлық шектеулер
алынып, салық салудың жеңілдетілген түрі қолданылды. 1980 жылдың ортасына
қарай, ішкі аудандардағы халық пен жұмыс орындарының қысқару қарқынының
баяулауы байқалды. Бірақ неғұрлым құлдыраған аймақтарда жұмыссыздық пен
соған сәйкес құлдырау индекстері де көбейді. Ескі өнеркәсіптік аймақтағы
шахтерлік және өнеркәсіптік қалалар құлдырап жатқанымен, дамып жатқан қала
шеттері өмір сүріп келеді.
АҚШ-та осы жылдарда да ірі қалалар мен ескі өнеркәсіптік аудандардан
ауылдық жерлерге халықтар мен жұмыс орындарының орталықтан кету тенденциясы
пайда болды. Бұл бір жағынан қала шетіндегі тұрғын-үй құрылысы мен
автожолдар құрылысының дамуына, екінші жағынан – ішкі қалалардың құлдырауы
мен дамымай қалуына алып келді. 1970 жылдардан бастап солтүстік-шығыс
штаттарынан Күнгей белдеулікте орналасқан штаттарға көшіп-қону басталды.
Егер 1970 жылдан 1980 жылдар арасындағы мерзімде АҚШ халқының жалпы өсімі
10,9 пайыз болса, күнгей штаттарындағы халықтардың өсімі 30-дан 60 пайызға
дейін жетті. Президент Картерге ұсынылған қала құрылыс саясаты туралы
баяндамада ішкі қалалардағы халықтың оңтүстік пен батысқа көшіп-қонуына
қолдау көрсету шешімдері ұсынылды. Бірақ бұл шешімді, қалған адамдармен не
істейміз деген сұраққа жауап болмағандықтан қабылданбады. Сонымен бірге,
миллиондаған адамдар осы ұсынысқа қарсы болмады: орталық қалалар бос болды,
үлкен метрополиялар құлдырауда болып, дамып келе жатқан штаттардың қалалары
мен ауылдық аймақтарына халықтар көп мөлшерде оралып жатты. Онда неғұрлым
еркін өмір сүру мүмкіндігі , таза ауа мен көршілермен жақын қарым-
қатынастары, жоғары табыс табу деңгейі, жас отбасыларының көп болуы болды.
Францияда экономикалық өмірдің негізгі дамыған аймақтарында халықтың көп
шоғырланып және одан тыс жерлерде тоқырау мен құлдырау жағдайы қалыптасты.
Қазақстан экономикасында да осыған ұқсас тенденциялар қалыптасуда. Бір
кәсіпорындар жақсы қызмет жасауда, басқалары қалыптасқан жағдайда
рентабельсіз, ескі өндірісін жауып және неғұрлым пайдалы жаңасын ашады,
үшіншілері мүлдем жауылып қалады. Жерді пайдалану сипаты мен оған меншік
түрі өзгереді, пайыздық қойылымдар өзгереді, экономикалық жағдайларда
туындайтын жаңа мүмкіндіктер ашылады. Халықаралық жаңалықтар шикізат
ресурстарының құнына әсер етеді. Оларды қадағалап және дұрыс түсіндіру
нәтижесінде жылжымайтын мүлікті бағалау шешімдерін қабылдауға мүмкіндік
береді.
Жоғарыда қарастырылған факторлар кестеде жүйеленген.
Кәсіпорын мүлігінің құнына әсер ететін факторлар
Фапкторлар Сипаттамалар
Физикалық, орналасқан жері бойынша: климат,
қоршаған орта, ресурстар, топография, қара
орналасқан жерітопырақ, топырақ, іскерлік
орталыққа қатысты, еңбек жүргізу
орындарына, тұрғын
территориясына, автожолдарға,
темір жолдарға, жаға-жайға, жасыл
массивтерге, коммуналды
мекемелерге (қоқыстың орындарына
және т.б.), жолдардың
жағдайларына және т.б.
телімнің сипатына қарай: көлемі,
түрі, алаңы, топография,
подъездер, көріктендіру, аймақтау
бойынша пайдалану түрі,
сервитуттар, жалпы түрі,
жағымдылығы және т.б.
ғимараттар мен құрылыстар: саны,
типі, жылы, салынымның сапалығы,
стиль, жоспары, құрылғылар және
т.б.
Экономикалық әлемдік экономиканың жалпы
жағдайы; елдегі, аймақтағы,
жергілікті деңгейдегі
экономикалық ахуал, кәсіпорынның
қаржылық жағдайы.
сұраныс: жұмыспен қамтылу
деңгейі, еңбекақы мен табыстардың
көлемі, төлем қабілеттілік,
қаржыландыру көздерінің бар
болуы, пайыздық қойылым, жалға
беру төлемінің қойылымы, сатуды
қалыптастыру кезіндегі шығындар.
ұсыныс: сатуға шығарылған
жерлердің бар ауданы, сатылуға
шығарылған объектілер саны
(мүліктік комплекстер), ҚМЖ-на
кеткен шығындар, қаржыландыруды
қамтамасыз етуге кеткен шығындар,
салықтар.
Әлеуметтік жерді пайдалану варианттылығы,
кәсіпорындағы (кіші, үлкен,
арзан, қымбат) жылжымайтын мүлік
объектілерін, жерді сатып алудағы
негізгі қажеттілік.
қоршаған орта, көрші
объектілермен және оның иесімен
қарым-қатынастары және сонымен
қатар меншіктік сезімге негізгі
қажеттілік.
отбасы көлемі мен халықтар
санының өзгеру тенденциясы,
жасаруы немесе қартаюы.
білімділік деңгейі мен қылмыстық
деңгейінің өзгеру тенденциясы.
өмір сүру стилі, өмір деңгейі.
Әкімшілік салықтық, қаржылық саясат.
(саяси), әр түрлі түрдегі жеңілдіктерді
құқықтық беру.
жерді пайдалану мен жалға беру
төлемінің қойылымын бақылау.
аймақтау: тыйым салу, шектеу.
шектеулі құрылыс нормалары мен
ережелері.
муниципалдың қызмет көрсетуі:
жолдар, көріктендіру, инженерлік
құрал-жабдықтар, қоғамдық көлік
құралы, мектептер, денсаулықты
қорғау мен қауіпсіздік, от
сөндіру қызметі.
Жылжымайтын мүлікті бағалауға әсер ететін экономикалық, әлеуметтік, саяси
және физикалық факторларды қарастыра отырып, біз сонымен қатар экономикалық
талдаудың қолданбалы мәселелерін шештік, оған меншік объектілерді бағалау
да жатады. Олардың қорытынды нәтижелерін алу үшін ақпаратты жинау, талдау
мен өңдеудің жүйеленген әдістерін жатқызамыз. Жоғарыда қарастырылған
факторлар мазмұнына негізделе отырып, бағалау үшін жиналатын, мүлік құнына
әсер ететін ақпаратты үш үлкен топқа бөлуге болады .
Экономика-географиялық көзқарас жағынан жалпы және салыстырмалы
мәліметтер үш иерархиялық деңгей бойынша дайындалды: аймақтық, қалалық және
жақын қоршаған орта бойынша. Құнды бағалауға әсер ететін, факторлардың
құрамында сандық және сапалық сипаттамалары бар мәліметтер болып табылады:
бағалау құнының мөлшерінің есебін және бағалау объектілерінің орналасу
жерін талдауға және бағалауға арналған экономикалық негіз береді.
Сұраныс пен ұсыныс бойынша мәліметтер
Жалпы Нақты Салыстырмалы
Экономикалық Жер телімі Шығындар бойынша
бойынша
Әлеуметтік Тікелей Сатулар бойынша
қоршаған
Қоршаған орта ортасы бойынша Табыстары мен
бойынша шығындары
бойынша
Әкімшілік Құрылыс бойынша
(саяси)
Кәсіпорын құнына бақылаулы және бақылаусыз қатысудың әсер етуі
Бақылау деңгейі бағаланатын кәсіпорын құнына әсер етеді. Бақылау әсері
бағаланатын кәсіпорынның құнына байланысты құқықтық іс әрекет жасауға
тәуелді болады. Мысалы:
1. Директорлар кеңесінің мүшелерін таңдау және кәсіпорын жұмысының
бағытына өзгерту енгізу.
2. Келешектегі даму саясатын бекіту және кәсіпорын жұмысының
бағытына өзгерту енгізу.
3. Басқару мүшелеріне сыйақылар мен артықшылықтарды анықтау.
4. Кәсіпорын активтерін сатып алу, сату немесе жоюы.
5. Шарттарды жасау үшін серіктестерді таңдау.
6. Басқа кәсіпорындарды жұтып алу мен қосылу туралы шешім қабылдау.
7. Кәсіпорынды жою, сату, қайта құру.
8. Кәсіпорынның өзіндік акцияларын сату немесе сатып алу.
9. Ашық саудаға жаңа акция шығарылымын тіркеу.
10. Шаруашылық қызмет қорытындысы туралы есептілікті бекіту.
11. Дивидендтерді анықтау және төлеу.
12. Ішкі тәртіп ережелері мен жарғылық құжаттарға өзгерту енгізу.
Аталған құқықтардың әрбіреуі өз алдына құнға ие. Сондықтан, бағалаушының
алдында кәсіпорынның бақылаулы пакет акцияларының құнын анықтау мәселесі
тұрғанда, ол осы құқықтардың құны мен жиынтығын анықтауы қажет.
Бақылаулы пакет акция иесінің құқықтары бірқатар шарттармен шектелуі
мүмкін. Мысалы, директорлар кеңесінің мүшелерін таңдау кезіндегі сайлау
шарттары немесе құрылтайшылық ... жалғасы
Сіз бұл жұмысты біздің қосымшамыз арқылы толығымен тегін көре аласыз.
Ұқсас жұмыстар
Пәндер
- Іс жүргізу
- Автоматтандыру, Техника
- Алғашқы әскери дайындық
- Астрономия
- Ауыл шаруашылығы
- Банк ісі
- Бизнесті бағалау
- Биология
- Бухгалтерлік іс
- Валеология
- Ветеринария
- География
- Геология, Геофизика, Геодезия
- Дін
- Ет, сүт, шарап өнімдері
- Жалпы тарих
- Жер кадастрі, Жылжымайтын мүлік
- Журналистика
- Информатика
- Кеден ісі
- Маркетинг
- Математика, Геометрия
- Медицина
- Мемлекеттік басқару
- Менеджмент
- Мұнай, Газ
- Мұрағат ісі
- Мәдениеттану
- ОБЖ (Основы безопасности жизнедеятельности)
- Педагогика
- Полиграфия
- Психология
- Салық
- Саясаттану
- Сақтандыру
- Сертификаттау, стандарттау
- Социология, Демография
- Спорт
- Статистика
- Тілтану, Филология
- Тарихи тұлғалар
- Тау-кен ісі
- Транспорт
- Туризм
- Физика
- Философия
- Халықаралық қатынастар
- Химия
- Экология, Қоршаған ортаны қорғау
- Экономика
- Экономикалық география
- Электротехника
- Қазақстан тарихы
- Қаржы
- Құрылыс
- Құқық, Криминалистика
- Әдебиет
- Өнер, музыка
- Өнеркәсіп, Өндіріс
Қазақ тілінде жазылған рефераттар, курстық жұмыстар, дипломдық жұмыстар бойынша біздің қор #1 болып табылады.
Ақпарат
Қосымша
Email: info@stud.kz