Жылжымайтын мүлікті бағалау жайлы


Кіріспе. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3

1. Жылжымайтын мүлікті бағалау туралы түсінік. . . . . . . . . . 4
1.1. Мүліктің құнын анықтау. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 6
1.2. Жылжымайтын мүлікті бағалау қағидалары. . . . . . . . . . . . 8

2. Жылжымайтын мүлік объектісінің нарықтық құнын
анықтау. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 11
2.1. Бағалау сапасының сертификаты. . . . . . . . . . . . . . . . . . . 11
2.2. Негізгі болжамдар мен шектеуші жағдайлар. . . . . . . . . . . 11
2.3. Бағалау есептемесінде қолданылатын терминдер және анықтамалар. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 12
2.4. Бағалау тәсілдеріне жалпы шолу. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 14
2.5. Бағалау әдістеріне қойылатын талаптар. . . . . . . . . . . . . . 17
2.6. Зерттеудің көлемі мен кезеңдері. . . . . . . . . . . . . . . . . . . 18
2.7. Бағалау объектісінің сипаттамасы. . . . . . . . . . . . . . . . . . 18
2.8. Астана қаласының тұрғын үй нарығына сипаттама. . . . . 19
2.9.Бағалау объектісінің құнын салыстырмалы сату тәсілімен анықтау. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 20

Қорытынды. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 23

Пайдаланылған әдебиеттер тізімі. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 24
Нарықтық экономика элементтері арасында өндіріс құралы ретінде қолданылатын ( жер, әкімшілік, өндірістік, қоймалық, сауда және басқа да ғимараттар мен құрылыстар) және тұтыну объектісі болатын ( жер телімдері, тұрғын үйлер, саяжайлар, пәтерлер, гараждар) жылжымайтын мүлік маңызды орын алады.
Жылжымайтын мүлік бұл саны бойынша халықтың меншігіндегі елдің ұлттық байлығының негізі. Сонымен қатар шаруашылық қызметтің және меншіктің барлық формалары мен кәсіпорындардың дамуының базасы ретінде қолданылады. Қазіргі уақытта, Қазақстанда жылжымайтын мүлік нарығының дамуымен байланысты көптеген азаматтар, кәсіпорындар және ұйымдар жылжымайтын мүлік операцияларына белсенді түрде қатысуда. Мемлекеттік және муниципалды меншіктерді жекешелендіргенде, бос ғимараттарды жалға бергенде, тұрғын үйлерді сатқанда және сатып алғанда жылжымайтын мүлік талқыланатын маңызды мәселе болып табылады. Жылжымайтын мүлік нарығы тауар немесе қызмет көрсету және қаржылық нарықпен бірдей нарықтық кеңістікті құрайды. Жылжымайтын мүлік кепілдігі еліміздің несиелік жүйесінің құрылуының маңызды шарты. Жылжымайтын мүлік нарықтық қатынастардың барлық жүйесінің орталық звеносын құрайды. Жылжымайтын мүлік объектісі адамдардың жеке қажеттіліктерін қанағаттандыратын тауар ғана емес, табыс әкелетін капитал болып саналады.
Кең мағынада жылжымайтын мүлік екі негізгі элементтен тұрады: жер және ғимарат.
Дамыған елдер жылжымайтын мүлікті бағалау мен пайдалануда жақсы нәтижелер көрсетіп, осыған байланысты жылжымайтын мүлікті бағалау мен талдау әдістері жасалған. Жылжымайтын мүлікті бағалау курсы Қазақстанда арнайы мамандарды дайындайтын жалпы кәсіптік-экономикалық пән болып табылады. Бұл бағыт республикада жүргізіліп жатқан экономикалық реформалар жағдайында жылжымайтын мүлік саласындағы нарықтық механизмдердің құрылуын қамтамасыз ететін жаңа бағыт болып табылады.
Берілген курстық жұмыста жылжымайтын мүлік объектісінің нарықтық құнын анықтау қажет.
Бұл жұмыста студент бағалаушы ретінде болады. Бағалаушы құнның бірнеше түрін бағалай алады. Әрбір құнды есептеу анықталған әдістемелерге негізделеді. Бұл жұмыста бағалаушы (студент) жылжымайтын мүліктің нарықтық құнын анықтау және осы бағалау объектісі жөнінде есеп дайындау қажет. Бағалау есебінде жылжымайтын мүліктің (пәтердің) сипаттамасы және оның құнын анықтау есебі көрсетіледі.
1. «Қазақстан Республикасының бағалау туралы» заңы, 30 қараша
2. 2000 жылы, №109-ІІ.
3. «Қазақстан Республикасының бағалау туралы» заңын қолдану шаралары туралы” Қазақстан Республикасының Үкіметінің Қаулысы, 27 мамыр 2002 жылы, №572.
4. Гранов И.В. «Оценка недвижимости», Учебник. «Экмос», М.,2000 ж.
5. Рутгайзер В.М. «Жылжымайтын мүліктің нарықтық құнын бағалау», «Дело», М.,1998ж.
6. Асқарова Ж.А. «Бизнесті бағалау», оқу құралы. Алматы, 2007ж.
7. Акимбеков С. «Экономикалық теория» Алматы, 1999ж.
8. Есипов В, Маховикова Г, Терехова В «Оценка бизнеса» Питер, 2002ж.
9. Попов Г.В. «Основы оценки недвижимости», Москва, 1995ж.
10. Тарасевич Е.И. «Оценка недвижимости», СПбГТУ, СПб., 1997ж.
11. «Оценка рыночной стоимости недвижимости» Серия «Оценочная деятельность». Оқу құралы, М.: Дело, 1998ж.
12. Григорьева В. В. «Оценка объектов недвижимости: теоретические и практические аспекты» М.: ИНФРА-М, 1997ж.

Пән: Жер кадастрі, Жылжымайтын мүлік
Жұмыс түрі: Реферат
Көлемі: 23 бет
Бұл жұмыстың бағасы: 300 теңге




Мазмұны.

Кіріспе. - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -
- - - - - - - - - - 3

1. Жылжымайтын мүлікті бағалау туралы түсінік. - - - - - - - - - 4
1. Мүліктің құнын анықтау. - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -
- - - - 6
2. Жылжымайтын мүлікті бағалау қағидалары. - - - - - - - - - - - 8

2. Жылжымайтын мүлік объектісінің нарықтық құнын
анықтау. - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -
- - - - - - - - - - - - 11
2.1. Бағалау сапасының сертификаты. - - - - - - - - - - - - - - - - -
- 11
2.2. Негізгі болжамдар мен шектеуші жағдайлар. - - - - - - - - - -
11
2.3. Бағалау есептемесінде қолданылатын терминдер және анықтамалар. - -
- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -
12
2.4. Бағалау тәсілдеріне жалпы шолу. - - - - - - - - - - - - - - - - - -
- 14
2.5. Бағалау әдістеріне қойылатын талаптар. - - - - - - - - - - - - -
17
2.6. Зерттеудің көлемі мен кезеңдері. - - - - - - - - - - - - - - - - -
- 18
2.7. Бағалау объектісінің сипаттамасы. - - - - - - - - - - - - - - -
- - 18
8. Астана қаласының тұрғын үй нарығына сипаттама. - - - - 19
2.9.Бағалау объектісінің құнын салыстырмалы сату тәсілімен анықтау. - -
- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -
- - - 20

Қорытынды. - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -
- - - - - - - 23

Пайдаланылған әдебиеттер тізімі. - - - - - - - - - - - - - - - - - - -
- 24

Кіріспе.

Нарықтық экономика элементтері арасында өндіріс құралы ретінде
қолданылатын ( жер, әкімшілік, өндірістік, қоймалық, сауда және басқа да
ғимараттар мен құрылыстар) және тұтыну объектісі болатын ( жер телімдері,
тұрғын үйлер, саяжайлар, пәтерлер, гараждар) жылжымайтын мүлік маңызды орын
алады.
Жылжымайтын мүлік бұл саны бойынша халықтың меншігіндегі елдің ұлттық
байлығының негізі. Сонымен қатар шаруашылық қызметтің және меншіктің барлық
формалары мен кәсіпорындардың дамуының базасы ретінде қолданылады. Қазіргі
уақытта, Қазақстанда жылжымайтын мүлік нарығының дамуымен байланысты
көптеген азаматтар, кәсіпорындар және ұйымдар жылжымайтын мүлік
операцияларына белсенді түрде қатысуда. Мемлекеттік және муниципалды
меншіктерді жекешелендіргенде, бос ғимараттарды жалға бергенде, тұрғын
үйлерді сатқанда және сатып алғанда жылжымайтын мүлік талқыланатын маңызды
мәселе болып табылады. Жылжымайтын мүлік нарығы тауар немесе қызмет көрсету
және қаржылық нарықпен бірдей нарықтық кеңістікті құрайды. Жылжымайтын
мүлік кепілдігі еліміздің несиелік жүйесінің құрылуының маңызды шарты.
Жылжымайтын мүлік нарықтық қатынастардың барлық жүйесінің орталық звеносын
құрайды. Жылжымайтын мүлік объектісі адамдардың жеке қажеттіліктерін
қанағаттандыратын тауар ғана емес, табыс әкелетін капитал болып саналады.
Кең мағынада жылжымайтын мүлік екі негізгі элементтен тұрады: жер және
ғимарат.
Дамыған елдер жылжымайтын мүлікті бағалау мен пайдалануда жақсы
нәтижелер көрсетіп, осыған байланысты жылжымайтын мүлікті бағалау мен
талдау әдістері жасалған. Жылжымайтын мүлікті бағалау курсы Қазақстанда
арнайы мамандарды дайындайтын жалпы кәсіптік-экономикалық пән болып
табылады. Бұл бағыт республикада жүргізіліп жатқан экономикалық реформалар
жағдайында жылжымайтын мүлік саласындағы нарықтық механизмдердің құрылуын
қамтамасыз ететін жаңа бағыт болып табылады.
Берілген курстық жұмыста жылжымайтын мүлік объектісінің нарықтық құнын
анықтау қажет.
Бұл жұмыста студент бағалаушы ретінде болады. Бағалаушы құнның бірнеше
түрін бағалай алады. Әрбір құнды есептеу анықталған әдістемелерге
негізделеді. Бұл жұмыста бағалаушы (студент) жылжымайтын мүліктің нарықтық
құнын анықтау және осы бағалау объектісі жөнінде есеп дайындау қажет.
Бағалау есебінде жылжымайтын мүліктің (пәтердің) сипаттамасы және оның
құнын анықтау есебі көрсетіледі.

1. Жылжымайтын мүлікті бағалау туралы түсінік.

Меншіктің жылжитын және жылжымайтын мүлікке бөлінуі рим дәуірінен
басталады. Жылжымайтын мүліктің кез келген дамыған қоғамның және
мемлекеттің өмір сүруінің негізі болатыны жалпыға мәлім. Жылжымайтын
мүлік түсінігінің түрлі анықтамаларын көрелік.
Жылжымайтын мүлік бұл – жерден тұратын кез келген мүлік және оның
жақсартулары мен ғимараттар.
Жылжымайтын мүлік бұл – нақты жер және барлық материалдық меншік.
Материалдық меншік ұғымы жер астындағы, жер үстіндегі және жер бетінде
орналасқан мүліктерді қамтиды.
Заң бойынша жылжымайтын мүлікке әр түрлі пайдаланылатын жерлер, үйлер,
зауыттар, фабрикалар, дүкендер, түрлі құрылыстар және бос аула орындары,
сонымен бірге темір жолдар жатады.
Келтірілген барлық анықтамалар жермен байланысты болып келеді. Бірақ
жылжымайтын мүлік түсінігінің мәнін анықтап алуымыз қажет.
Жалпы жылжымайтын мүлік табиғи қалыптасқан (жер учаскелері) немесе адам
қолымен жасалған (ғимараттар, құрылыстар) материалдық объектілерді, яғни
меншік объектілерінің физикалық мәнін қамтиды.
Негізінен жылжымайтын мүлік түсінігі объектінің физикалық сипаттамасынан
гөрі оның құқықтық қатынастарын көбірек анықтайды.
Жылжымайтын мүлікті бағалау – экономикалық талдаудың қолданбалы ғылымы,
яғни меншікті экономикалық жағынан тиімді қолдану, сәйкес нарықта сұраныс
пен ұсыныстарды зерттеу және бағалау объектісінің ықтимал нарықтық құнын
анықтау болып табылады.
Жылжымайтын мүлікті сату кезінде оның нарықтық құнын дұрыс анықтау
маңызды болып келеді. Меншік иесінің негізгі мақсаты – нарық
конъюнктурасына түсу, ұқсас жылжымайтын меншікке сәйкес бағамен ұсыну. Ол
үшін бағалаушының қызметін пайдалана отырып, меншікті бағалау қажет.
Негізінен үйді немесе пәтерді сатқан кезде бағалаушының қызметі онша
маңызды емес. Бірақ жер мен жылжымайтын мүлік иелері несие алу үшін мүлікті
кепілге қойғанда, ипотекалық кредитті анықтағанда мүлікті бағалау қажет.
Жылжымайтын мүлікті бағалау кәсіби білімі және лицензиясы бар маман
жүргізеді.
Бағалаудың нарықтық әдістері жылжымайтын меншік объектілерін максималды
түрде пайдалануға көмектеседі.
Жалпы жекешелендірудің бірінші кезеңінде, бірлескен кәсіпорындарды
құрған кезде бағалау жасалған жоқ. Алайда маңызды объектілерге келгенде,
батыс елдерінің бағалаушы фирмалары тартыла бастады. Осы фирмалар
жылжымайтын мүлік объектілерін бағалаған кезде оның нақты нарықтық құнын
түсіре отырып, көбінесе, шетел инвесторларының пайдасына шешетін болды.
Бағалау материалдық жабдықтармен қамтылған жекешелендірілген
кәсіпорындардың өз жарғылық қорын ұлғайтқан кезде қажетті болып келеді. Сол
сияқты, бағалау, мүлікті бөлу кезінде, жер мен жылжымайтын мүлік және
олармен байланысты басқа операциялардың коммерциялық жағынан тиімді
пайдалану дәрежесін анықтау үшін қолданылады.
Жылжымайтын мүлік құнының өсуі және оны тиімді пайдалану үшін қатаң
экономикалық есепке, яғни меншіктің нақты нарықтық құнын анықтайтын кәсіби
бағалауға сүйену қажет. Бағалау – бұл ережелер, принциптер және әдістер
арқылы жүзеге асатын қандай да бір объектінің нарықтық құнын шығаруға
бағытталған кәсіпкерлік қызмет. Бағалаудың мәні – объектінің нақты құнын
анықтау. Себебі, нарық жағдайында жылжымайтын мүлік объектілерінің бағасы
өсіп немесе түсіп отырады.
Нарықтық құн ашық және бәсеке нарығындағы барлық шарттардың орындалуына
сәйкес меншік түріне берілетін баға болып келеді. Мұндай шарттарға:
1. Сатып алушы мен сатушы стандартты дәлелдемелерге сүйенеді, яғни
әр тарап мәмілеге еркін барады.
2. Екі тарап шешімге келу үшін толық ақпаратпен қамтамасыз етілген
және өз қызығушылықтарын қанағаттандыруға тырысады.
3. Объект ашық нарықта жеткілікті уақытқа шығарылған және келісімге
келу үшін қолайлы кезең анықталған.
4. Төлем ақшалай формада немесе келісілген қаржылық шарттарға
сәйкес жүргізіледі.
5. Келісім бағасы нақты шартты көрсетеді және жеңілдіктерге, бағаны
кемітуге, арнайы несиелеуге жол берілмейді.
6. Объект нақты сұранысқа және тиімділікке ие болып келеді.
7. Бәсекелестік нарығын жасайтын шектелген ұсыныстар бар.
8. Объект қолдан-қолға берілуі мүмкін.
Жылжымайтын мүліктің нарықтық немесе өзге құнын анықтау үшін табыстық,
шығындық және салыстырмалы сату амалдарына топтастырылған бағалау әдістерін
қолдану арқылы жүргізіледі. Сондай-ақ бағалауды жүргізбес бұрын жылжымайтын
мүліктің, яғни бағаланатын объектінің категориясын анықтап алу қажет.
Жылжымайтын мүлік нарығы тауар немесе қызмет көрсету және қаржылық
нарықпен бірдей нарықтық кеңістікті құрайды. Жылжымайтын мүлікті бағалау
нарықта жеке тауар ретінде айналыста болатын жылжымайтын мүлік
объектілерінің категорияларын анықтайды. Қазіргі уақытта бұл:
- пәтерлер және бөлмелер;
- кеңсе және дүкендер үшін ғимараттар;
- қала жанындағы тұрғын үйлер (коттедждер және саяжайлар);
- салуға немесе басқа мақсаттарға (алдағы уақытта) арналған бос жер
телімдері;
- қоймалық және өндірістік объектілер.
Сонымен бірге жылжымайтын мүлік объектілері кәсіпорындар мен ұйымдардың
мүліктік кешенін құрап, олардың құнына елеулі әсерін тигізеді. Жылжымайтын
мүлік объектілер нарығының басқа да дамымаған категориялары бар. Сондықтан
да объектінің бағасына әр түрлі жағдайлар әсер етуі мүмкін.
Жылжымайтын меншік объектілерінің классификациясы:
1. Пайда болу жәрежесі:
- табиғи (жаратылысы бойынша) объектілер;
- жасанды (салынған) объектілер.
2. Қолдану мақсаты:
- бос жер учаскелері (салуға немесе басқа да мақсаттарға арналған);
- табиғи кешендерді (кен орындарын) анықтау және оларды пайдалану.
3. Құрылыстар:
- тұрғын үйлер үшін;
- кеңселер үшін;
- сауда орындары үшін;
- өнеркәсіптер үшін;
- тағы басқалар.
4. Масштаб:
- жер массиві;
- бөлек жер учаскелері;
- құрылыстар мен ғимараттар кешені;
- көп пәтерлі тұрғын үй;
- бір пәрерлі түрғын үй (коттедж, жеке тұрғын үй);
- секция (подъезд);
- секция қабаты;
- пәтер;
- бөлме;
- жазғы саяжай;
- әкімшілік ғимараттар кешені.
5. Пайдалануға жарамдылығы:
- дайын объектілер;
- күрделі жөндеуді немесе реконструкцияны қажет ететін объектілер;
- құрылысты аяқтауды қажет ететін объектілер.

1.1. Мүліктің құнын анықтау.

Мүліктік кешен құнын бағалану негізділігі мен дәлелділігі көбінесе
бағалауды қолдану аумағының дұрыс анықталуына тәуелді, яғни сатып алу және
сату, несие алу, сақтандыру, салық салу, т.б.
Кез келген мүліктің құнын бір-бірімен тығыз байланысты екі тәсілмен
анықтауға болады: біріншіден, осы мүлікті басқа бір мүліктің кейбір санына
алмастыруы. Екіншіден, мүлік иесі болашақта алатын табыстардың ағымды құнын
анықтауы.
Құн, шығындар және баға түсініктемелері бойынша айырмашылықтарды білу
қажет. Құн – алушының (инвестор) бағаланатын меншікті алуға жұмсайтын
төлемнің мөлшері. Шығындар – бағаланатын ұқсас меншік обьектісін құру үшін
қажет болатын шығын мөлшері. Бұл шығындар салушы төлеуге дайын соммадан
айырмашылығы болмауы мүмкін. Баға бірдей обьектілер мен басқа сатып
алушылардың активтілігін және сатып алушылардың қажеттіліктерін қоса
алғанда, бұл шығындар бағалау күнімен салыстырғанда өз құнынан жоғары
немесе төмен болуы мүмкін. Тек қана жетілген нарық жағдайында, құн және
баға бір-бірімен тең болады. Мүлікке құн, өзімен нақты шарттардың нәтижесі
болатын бағаны ұсынады. Баға – өткен мәмілелердегі ұқсас объектілерді
сатып алуға қанша жұмсалғанын көрсететін факт. Бағалаушы талдау жасағаннан
кейін ғана мүлік құнының ағымдағы төленген немесе алынған бағасы бола
алатындығы туралы айта алады.
Құн негізінен төрт шарттан туындайды:
1. Сұраныс – белгілі бір уақыт ішінде нарықта сатып алатын тауар
(қызмет) саны немесе меншік объектілері. Сұраныстың өсуі бағалардың
өсуіне алып келеді.
2. Пайдалылық – адамдардың белгілі бір қажеттіліктерін
қанағаттандыратын тауарлар мен меншік объектілерінің қабілеті.
Берілген зат неғұрлым көбірек қажеттіліктерді қанағаттандыруға
қабілетті болса, соғұрлым оған сұраныс жоғары болады. Пайдалылықтың
өсуі көбіне бағаның өсімімен сәйкес болады.
3. Тапшылық – үлкен сұраныс пен жоғары пайдалылыққа қарамастан, ешбір
мүлік тапшы болғанша құны болмайды.
4. Меншік құқығын біреуге беру мүмкіндігі. Кез келген зат меншік
құқықтарын біреуге беру мүмкіндігі бар жағдайда тауар болып
саналады.
Мүліктің құнын бағалау нақты бір мақсатпен жүргізіледі (сатудың бағасын
анықтау, ипотекалық несиені алу, мүлікті сақтандыру және т.б.). Бұл мақсат,
бағалаудың тағайындалуы деп аталады. Құнның әр түрлі анықтауларын
қолдағанда, мүліктін құны әр түрлі болады. Мысалы, оттан сақтандыру
мақсатында құнның бағалануынан ерекшеленеді. Бірінші жағдайда, құнның
мөлшері құрылғылардың элементтеріне кеткен шығындармен, ал екінші жағдайда,
ипотекалық несие бойынша төлемдердің тоқталу жағдайында, объектіні сату
үшін нарықтағы мүмкін болатын бағамен анықталады.
Сөйтіп, бағалаудың тағайындалуына тәуелді мүлік әр түрлі құнға ие
болады.
Тәжірибеде бағалаушы келесідей негізгі құндардың түрлерін қолданады.
Негізделген нарықтық құн – ашық және бәсеке нарығындағы мүлік түріне
берілетін баға. Экономикалық рационалды, мәмілеге еркін баратын және қажет
ақпаратпен қамтамасыз етілген сатушы мен сатып алушы арасында еркін
бәсекені көрсетеді. Қаржыландырудың ерекше шарттарына сәйкес, сатып алу мен
сатудың жағдайлары, екі жақтың жеткіліксіз ақпараттануы, нарық
деформациясын және тағы басқа факторлардың әсерінен, тәжірибеде нақты
мәмілелердің бағалары нарықтық құннан айырмашылығы болады.
Нормативті есептелетін құн – нормативтер мен әдістер басқару органдарын
бекіту негізінде есептелінетін мүліктік кешеннің құны. Қарастырылып отырған
мүліктік кешеннің түрлері үшін нормативтердің бірлік шкалалары қолданылады.
Негізінен жерге салық салу үшін, жер телімінің құнын анықтау болып
табылады.

1.2. Жылжымайтын мүлікті бағалау қағидалары.

Бағалау қызметі ғылымының негізінде, бағалау бойынша кез келген
тапсырманы орындау үрдісін қадағалайтын бірқатар қағидалары бар.
Жылжымайтын мүлікті бағалау қағидалары:
- тұтынушы көзқарасына негізделген;
- нарықтық ортамен;
- меншікті пайдаланумен байланысты қағидалар.
Тұтынушының көзқарасына негізделген қағидалар. Бұл топ мынандай
қағидаларға ие: пайдалылық, орын басу, күту.
Пайдалылық қағидасы. Меншік объектілерінің иемденуге қабілеті жоқ
болса, онда олардың құны болмауы мүмкін. Сондықтан потенциалды меншікті
иеленушіге пайдалы болған кезде ғана мүліктің кешеннің құны болады.
Пайдалылық – берілген уақыт периодтарында және берілген жерде меншік
объектісі иесінің қажеттіліктерін қанағаттандыру қабілеті.
Орын басу қағидасы. Иесінің қажеттіліктерін қанағаттандыра алатын және
табыс әкеле алатын барлық меншік объектілері, өзінің әр түрлілігіне
қарамастан, бір-бірімен байланысты болып келеді. Меншік объектісі үшін оны
қалпына келтіруге кететін шығындардың сомасынан көп ешкім төлемейді. Егер
екі меншік объектілерінің қабілеті бірдей болса, онда біз баға төменін
аламыз, яғни меншіктің максималды құны ең төмен бағамен немесе құнмен
анықталады. Сөйтіп орнын басу құны бағаланатын мүлік құнының жоғарғы шегін
анықтауға мүмкіндік береді.
Күту қағидасы. Инвестор объектіге қаражатты салып, ол меншік
объектілерінен болашақта табыс күтеді. Бағаланатын құн – болашақтағы барлық
табыстардың ағымдағы құны. Сонымен, күту – болашақта меншікті иелік етуден
түсетін табыстардың ағымдағы құнының орнатылуы.
Нарықтық ортамен байланысты қағидалар – бұл сұраныс пен ұсыныс
арасындағы сәйкестік, бәсеке, құнның өзгеруі.
Сұраныс пен ұсыныс арасындағы сәйкестік қағидасы. Мүлікке деген бағаның
өзгеруі сұраныс пен ұсыныс шамаларының өзгеруіне тәуелді.
Негізгі заңдылықтар:
Егер сұраныс тұрақты болып, ал ұсыныс ұлғайса, онда бағалар төмендейді;
Егер сұраныс тұрақты болып, ал ұсыныс төмендесе, онда бағалар көтеріледі;
Егер ұсыныс тұрақты болып, ал сұраныс өссе, онда бағалар өседі;
Егер ұсыныс тұрақты болып, ал сұраныс төмендесе, онда бағалар төмендейді.
Егер нарықта сұраныс пен ұсыныс арасында сәйкестік орнатылса, бағалар
тұрақты болады. Қағиданың анықталуы: ұсыныс – құрамындағы белгілі баға
бойынша тауарлар саны, сұраныс – белгілі баға бойынша қажетті тауарлар
саны. Сұраныс пен ұсыныс арасындағы өзара іс-қимыл бағасын анықтайды.
Бәсеке қағидасы. Жал шарты немесе мүлікті сатып алу не сату мәмілелерін
жасайтын жалгер мен жал берушілер, сатушылар мен сатып алушылар арасында,
жылжымайтын мүлік нарықтарында бәсеке пайда болады. Әрбір объекті бәсекеде
болады. Пайда бәсекені туғызады, ал артық пайда күйреген бәсекені
ынталандыру тенденциясы бар. Бәсекенің болмауы монополиялық жағдайды
туғызады. Қағиданың анықталуы: нарықтағы пайда, өндіріс факторларын өтеу
үшін қажетті деңгейден асып кетсе, онда берілген нарықта таза табыстардың
орташа деңгейінің төмендеуіне алып келетін бәсеке өрлей бастайды.
Құнның өзгеру қағидасы. Мүлік объектілері әр уақытта өзгерістерге
ұшырайды. Жерді пайдалану мақсаты мемлекет пен жекеше сектордың әсерінен
өзгереді және олар тозады, техника, технология және шикізат базасы
өзгереді. Экономикалық шарттар жаңа мүмкіндіктерді туғызады, ақша
массасының көлемі мен пайыздық ставкалары толқиды. Адамдардың талғамы мен
ынталары өзгереді. Объектінің орналасу ортасы өсу, түсу, тоқырау мен жаңару
фазаларынан өтеді. Барлық бұл өзгерістер берілген жердегі мүлік
объектілерінің пайдалылық дәрежесіне әсер етуі мүмкін. Сөйтіп, мүлік
объектілерінің құны көбінесе тұрақты болып қалмайды, ол уақыт ағымымен
өзгеріп тұрады.
Мүлікті пайдаланумен байланысты қағидалар. Берілген топ мынандай
факторлар қағидасын ұсынады: өндірістік, қалдық өнімділік, салымдық,
баланстық, неғұрлым тиімді пайдалану.
Өндіріс факторларының қағидасы. Мүліктік кешен өндірістік жүйе болып
табылады. Оның табыстылығы төрт фактормен анықталады: менеджментпен,
еңбекпен, капиталмен және жермен. Таза табыс – осы барлық төрт фактордың
нәтижесі болып табылады. Сондықтан табысты бағалау негізінде барлық
жүйелердің құны анықталады. Мүліктік кешенді бағалау үшін барлық жүйелердің
табысын құрудағы әрбір фактордың үлесін білу қажет.
Қалдық өнімділік қағидасы. Жердің құнын бағалау негізінде оның қалдық
өнімділігі жатыр. Экономикалық қызметтің кез келген түрі келесідей
факторлардың болуын қажет етеді: менеджмент, еңбек, капитал және жер. Әрбір
фактор берілген қызметпен жасалатын таза табыстардан төленуі тиіс. Сөйтіп,
қалдық өнімділігі, еңбек және капитал эксплуатациясына және менеджменттің
шығындары өтелгеннен кейін, жер теліміне қосылғн таза табыспен анықталады.
Салым қағидасы – кез келген бір жаңа факторларды енгізу нәтижесінде
шаруашылық объект құнының өсім сомасы. Салымның анықталуы: шаруашылық
объектілерінің құнының ұлғаймалы немесе төмен сомасы. Сөйтіп, егер активтер
мүліктік кешеннің нарықтық бағасынан жоғары болса, мүліктік кешенге тиімді
болады. Егер мүліктік кешен құнының өсімі, бұл элементтерді алуға кеткен
шығындардан жоғары болған жағдайда, мүліктік кешенге кез келген қосылған
элементтер өтеледі.
Баланстық қағидасы. Өндіріс факторлары экономикалық баланстандырылған
болса, онда меншік объектісінің құны максималды болады немесе сақталады.
Меншік объектілерінің құны төрт элементтердің балансына тәуелді: рентаға,
еңбекке, капиталға, басқару координациясына. Ең жоғарғы табысты қамтамасыз
ететін әрбір меншік объектісі үшін теоретикалық тепе-теңдік нүктесі бар.
Қағиданың анықталуы: кез келген меншік объектісіне өндірістің әр түрлі
факторларының оптималды сомасы сәйкес келеді. Олардың бір-біріне сай болуы
арқылы мүліктің максималды құны пайда болады. Сөйтіп, әр түрлі мінездеме
бойынша, мүліктік кешенді құрайтын үлестер бір-бірімен келісуі керек.
Мүліктік кешен кез келген бір элементті қосу, берілген принципті бұзу, оның
құнының өсуіне алып келмейді.
Неғұрлым тиімді пайдалану қағидасы – барлық қарастырылған үш қағиданың
синтезі, мүмкін болатын варианттардың ішінен жеткілікті негізделген,
мүліктік кешеннің функционалды мүмкіндіктерін неғұрлым толығымен орындайтын
және объектінің ең жоғарғы құнына алып келеді.

2. Жылжымайтын мүлік объектісінің нарықтық құнын анықтау.

2.1. Бағалау сапасының сертификаты.

Берілген жұмысты атқарған бағалаушы өз білімі негізінде келесілерді
растайды:
1. бағалау есептемесінде жазылған фактілер дұрыс және шындыққа сәйкес
келеді.
2. Бағалау есептемесінде келтірілген талдау, көзқарастар мен
қорытындылар бағалаушылардың пікірі болып табылады және қатаң
шектеуші жағдайлар шеңберінде жүзеге асырылады.
3. Бағалаушының бағаланатын мүлікке деген қызығушылығы жоқ және
қатысушы жақтарды ескертпей қызмет істейді.
4. Бағалау үшін сыйақы бағалау құнының қорытындысына, сондай-ақ
тапсырыс беруші немесе үшінші жақтың бағалау есептемесінде
келтірілген қорытындыларды пайдалануының нәтижесінен пайда болған
жағдайларға тәуелді емес.
5. Бағалау есептемесі “Қазақстан Республикасының бағалау қызметі
туралы” заңына сәйкес жасалған және оның нәтижелері Бағалаудың
халықаралық стандарттарында, Бағалау қызметінің ережелерінде
көрсетілген талаптарға сай келеді.

2.2. Негізгі болжамдар мен шектеуші жағдайлар.

1. Бағалау есептемесі тек толық көлемде және көрсетілген мақсатына
байланысты ғана түсінікті.
2. Бағалаушы бағаланатын меншік құқықтарының құқықтық сипатына немесе
меншік құқықтарын қарастыруға байланысты сұраныстарға жауапкершілік
артпайды. Бағаланатын құқық түсінікті деп есептеледі. Бағаланатын меншік
қандай да бір наразылық пен шектеулерден босатылған деп есептелінеді.
3. Бағалау объектісінің суреттері бағалау есептемесінің құрамдас бөлігі
болып табылады, бірақ бағалаушылар басқа да материалдар (жоспарлар,
сызулар, т.с.с.) келтіруге міндетті емес.
4. Бағалау нәтижесіне, меншік жағдайына әсер ететін жасырын фактілер
жоқ деп болжайды. Ал егер де осындай фактілер бар болған жағдайда бағалаушы
оның бар болуына, оны іздеуге өз мойнына жауапкершілік артпайды.
5. Бағалаушылармен алынған және бағалау есептемесінде көрсетілген
мәліметтер түсінікті деп есептеледі, бірақ бағалаушы алынған ақпараттың
абсолютті дәлдігіне кепілдік бере алмайды, сондықтан барлық мәліметтердің
ақпарат көзі көрсетіледі.
6. Бағалау есептемесін тапсырыс беруші де, бағалаушы да бағалауға
Келісім-шартта көрсетілген жағдайдан басқаша қолдануға құқығы жоқ.
7. Егер соттың ресми шақыруы немесе тапсырыс берушімен қосымша
келісілген болмаса, жасалған бағалау бойынша бағалаушы сотта немесе басқа
да әдіспен куәгерлік жасауға міндетті емес.
8. Бағалаушының бағалау объектісінің нарықтық құны туралы көзқарасы тек
бағалау күніне ғана жарамды. Бағалау күнінен кейін экономикалық, құқықтық,
тағы басқа факторлардың өзгеруіне байланысты, яғни сол факторлардың бағалау
объектісінің анықталған құнына әсер етуіне байланысты бағалаушы өз мойынына
ешқандай жауапкершілік артпайды.
9. Бағалау есептемесі бағалаушылардың бағалау объектісінің нарықтық
құны туралы кәсіптік көзқарасы болып табылады және сол объекті келешекте
міндетті түрде бағалау есептемесінде көрсетілген бағамен еркін нарықта
немесе ашық саудада сатылуына кепілдік бере алмайды.

2.3. Бағалау есептемесінде қолданылатын терминдер және анықтамалар.

ҚР-ның Қазақстан Республикасындағы бағалау қызметі туралы Заңына
сәйкес бағалау қызметі – егер Қазақстан Республикасының заңдарында өзгеше
көзделмесе, бағалау объектiлерiне қатысты бағалаушылар жүзеге асыратын
белгiлi бiр күнге нарықтық немесе өзге құнды белгiлеуге бағытталған
кәсiпкерлiк қызмет.
Бағалау – бағалау объектiсiнiң ықтимал нарықтық немесе өзге құнын
анықтау.
Бағалау мақсаты – белгілі бір ... жалғасы
Ұқсас жұмыстар
Жылжымайтын мүлікті бағалау туралы
Жылжымайтын мүлікті бағалау
Коммерциялық банктерде жылжымайтын мүлікті бағалау
Жылжымайтын мүлікті басқару
Мүлікті бағалау
Жылжымайтын мүлікті бағалаудың табыс тәсілі
Қазақстан Республикасындағы жылжымайтын мүлікті сақтандыру
Жылжымайтын мүлікті бағалаудың теориялық негіздері
Жылжымайтын мүліктерді бағалау туралы
Жылжымайтын мүлікті бағалауда қолдану тәсілінің ерекшелік теориясы
Пәндер

Қазақ тілінде жазылған рефераттар, курстық жұмыстар, дипломдық жұмыстар бойынша біздің қор №1 болып табылады.

Байланыс

Qazaqstan
Phone: 777 614 50 20
WhatsApp: 777 614 50 20
Email: info@stud.kz
Көмек / Помощь
Арайлым
Біз міндетті түрде жауап береміз!
Мы обязательно ответим!
Жіберу / Отправить

Рахмет!
Хабарлама жіберілді. / Сообщение отправлено.

Email: info@stud.kz

Phone: 777 614 50 20
Жабу / Закрыть

Көмек / Помощь