Жылжымайтын мүлікті бағалау жайлы

Кіріспе. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3

1. Жылжымайтын мүлікті бағалау туралы түсінік. . . . . . . . . . 4
1.1. Мүліктің құнын анықтау. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 6
1.2. Жылжымайтын мүлікті бағалау қағидалары. . . . . . . . . . . . 8

2. Жылжымайтын мүлік объектісінің нарықтық құнын
анықтау. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 11
2.1. Бағалау сапасының сертификаты. . . . . . . . . . . . . . . . . . . 11
2.2. Негізгі болжамдар мен шектеуші жағдайлар. . . . . . . . . . . 11
2.3. Бағалау есептемесінде қолданылатын терминдер және анықтамалар. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 12
2.4. Бағалау тәсілдеріне жалпы шолу. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 14
2.5. Бағалау әдістеріне қойылатын талаптар. . . . . . . . . . . . . . 17
2.6. Зерттеудің көлемі мен кезеңдері. . . . . . . . . . . . . . . . . . . 18
2.7. Бағалау объектісінің сипаттамасы. . . . . . . . . . . . . . . . . . 18
2.8. Астана қаласының тұрғын үй нарығына сипаттама. . . . . 19
2.9.Бағалау объектісінің құнын салыстырмалы сату тәсілімен анықтау. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 20

Қорытынды. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 23

Пайдаланылған әдебиеттер тізімі. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 24
Нарықтық экономика элементтері арасында өндіріс құралы ретінде қолданылатын ( жер, әкімшілік, өндірістік, қоймалық, сауда және басқа да ғимараттар мен құрылыстар) және тұтыну объектісі болатын ( жер телімдері, тұрғын үйлер, саяжайлар, пәтерлер, гараждар) жылжымайтын мүлік маңызды орын алады.
Жылжымайтын мүлік бұл саны бойынша халықтың меншігіндегі елдің ұлттық байлығының негізі. Сонымен қатар шаруашылық қызметтің және меншіктің барлық формалары мен кәсіпорындардың дамуының базасы ретінде қолданылады. Қазіргі уақытта, Қазақстанда жылжымайтын мүлік нарығының дамуымен байланысты көптеген азаматтар, кәсіпорындар және ұйымдар жылжымайтын мүлік операцияларына белсенді түрде қатысуда. Мемлекеттік және муниципалды меншіктерді жекешелендіргенде, бос ғимараттарды жалға бергенде, тұрғын үйлерді сатқанда және сатып алғанда жылжымайтын мүлік талқыланатын маңызды мәселе болып табылады. Жылжымайтын мүлік нарығы тауар немесе қызмет көрсету және қаржылық нарықпен бірдей нарықтық кеңістікті құрайды. Жылжымайтын мүлік кепілдігі еліміздің несиелік жүйесінің құрылуының маңызды шарты. Жылжымайтын мүлік нарықтық қатынастардың барлық жүйесінің орталық звеносын құрайды. Жылжымайтын мүлік объектісі адамдардың жеке қажеттіліктерін қанағаттандыратын тауар ғана емес, табыс әкелетін капитал болып саналады.
Кең мағынада жылжымайтын мүлік екі негізгі элементтен тұрады: жер және ғимарат.
Дамыған елдер жылжымайтын мүлікті бағалау мен пайдалануда жақсы нәтижелер көрсетіп, осыған байланысты жылжымайтын мүлікті бағалау мен талдау әдістері жасалған. Жылжымайтын мүлікті бағалау курсы Қазақстанда арнайы мамандарды дайындайтын жалпы кәсіптік-экономикалық пән болып табылады. Бұл бағыт республикада жүргізіліп жатқан экономикалық реформалар жағдайында жылжымайтын мүлік саласындағы нарықтық механизмдердің құрылуын қамтамасыз ететін жаңа бағыт болып табылады.
Берілген курстық жұмыста жылжымайтын мүлік объектісінің нарықтық құнын анықтау қажет.
Бұл жұмыста студент бағалаушы ретінде болады. Бағалаушы құнның бірнеше түрін бағалай алады. Әрбір құнды есептеу анықталған әдістемелерге негізделеді. Бұл жұмыста бағалаушы (студент) жылжымайтын мүліктің нарықтық құнын анықтау және осы бағалау объектісі жөнінде есеп дайындау қажет. Бағалау есебінде жылжымайтын мүліктің (пәтердің) сипаттамасы және оның құнын анықтау есебі көрсетіледі.
1. «Қазақстан Республикасының бағалау туралы» заңы, 30 қараша
2. 2000 жылы, №109-ІІ.
3. «Қазақстан Республикасының бағалау туралы» заңын қолдану шаралары туралы” Қазақстан Республикасының Үкіметінің Қаулысы, 27 мамыр 2002 жылы, №572.
4. Гранов И.В. «Оценка недвижимости», Учебник. «Экмос», М.,2000 ж.
5. Рутгайзер В.М. «Жылжымайтын мүліктің нарықтық құнын бағалау», «Дело», М.,1998ж.
6. Асқарова Ж.А. «Бизнесті бағалау», оқу құралы. Алматы, 2007ж.
7. Акимбеков С. «Экономикалық теория» Алматы, 1999ж.
8. Есипов В, Маховикова Г, Терехова В «Оценка бизнеса» Питер, 2002ж.
9. Попов Г.В. «Основы оценки недвижимости», Москва, 1995ж.
10. Тарасевич Е.И. «Оценка недвижимости», СПбГТУ, СПб., 1997ж.
11. «Оценка рыночной стоимости недвижимости» Серия «Оценочная деятельность». Оқу құралы, М.: Дело, 1998ж.
12. Григорьева В. В. «Оценка объектов недвижимости: теоретические и практические аспекты» М.: ИНФРА-М, 1997ж.
        
        Мазмұны.
Кіріспе. - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -
- - - - - - - - - - 3
1. ... ... ... ... ... - - - - - - - - - 4
1. ... құнын анықтау. - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -
- - - - 6
2. ... ... ... ... - - - - - - - - - - - 8
2. ... мүлік объектісінің нарықтық құнын
анықтау. - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -
- - - - - - - - - - - - ... ... ... сертификаты. - - - - - - - - - - - - - - - - -
- ... ... ... мен ... ... - - - - - - - - - ... Бағалау есептемесінде қолданылатын терминдер және анықтамалар. - -
- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - ... ... ... ... ... - - - - - - - - - - - - - - - - - -
- ... ... ... ... талаптар. - - - - - - - - - - - - ... ... ... мен ... - - - - - - - - - - - - - - - - -
- ... ... объектісінің сипаттамасы. - - - - - - - - - - - - - - -
- - ... ... ... ... үй нарығына сипаттама. - - - - ... ... ... ... сату тәсілімен анықтау. - -
- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -
- - - ... - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -
- - - - - - - ... ... ... - - - - - - - - - - - - - - - - - - -
- ... экономика элементтері арасында өндіріс құралы ретінде
қолданылатын ( жер, ... ... ... ... және ... да
ғимараттар мен құрылыстар) және тұтыну объектісі болатын ( жер ... ... ... пәтерлер, гараждар) жылжымайтын мүлік маңызды орын
алады.
Жылжымайтын мүлік бұл саны бойынша халықтың меншігіндегі елдің ұлттық
байлығының негізі. Сонымен ... ... ... және ... ... мен ... дамуының базасы ретінде қолданылады. Қазіргі
уақытта, Қазақстанда жылжымайтын ... ... ... ... ... ... және ... жылжымайтын мүлік
операцияларына белсенді түрде қатысуда. Мемлекеттік және муниципалды
меншіктерді жекешелендіргенде, бос ғимараттарды жалға бергенде, тұрғын
үйлерді сатқанда және ... ... ... мүлік талқыланатын маңызды
мәселе болып табылады. Жылжымайтын мүлік ... ... ... ... ... ... нарықпен бірдей нарықтық кеңістікті құрайды. Жылжымайтын
мүлік кепілдігі еліміздің несиелік жүйесінің құрылуының маңызды шарты.
Жылжымайтын мүлік нарықтық ... ... ... ... ... ... ... объектісі адамдардың жеке қажеттіліктерін
қанағаттандыратын тауар ғана емес, табыс әкелетін капитал болып саналады.
Кең ... ... ... екі негізгі элементтен тұрады: жер және
ғимарат.
Дамыған елдер жылжымайтын мүлікті бағалау мен пайдалануда жақсы
нәтижелер көрсетіп, осыған ... ... ... бағалау мен
талдау әдістері жасалған. Жылжымайтын мүлікті бағалау курсы Қазақстанда
арнайы мамандарды дайындайтын жалпы кәсіптік-экономикалық пән болып
табылады. Бұл ... ... ... ... экономикалық реформалар
жағдайында жылжымайтын мүлік саласындағы нарықтық механизмдердің құрылуын
қамтамасыз ететін жаңа ... ... ... ... жұмыста жылжымайтын мүлік объектісінің нарықтық құнын
анықтау қажет.
Бұл жұмыста студент бағалаушы ретінде болады. Бағалаушы ... ... ... ... ... ... есептеу анықталған әдістемелерге
негізделеді. Бұл жұмыста бағалаушы (студент) жылжымайтын мүліктің нарықтық
құнын анықтау және осы бағалау объектісі жөнінде есеп ... ... ... жылжымайтын мүліктің (пәтердің) сипаттамасы және оның
құнын анықтау есебі көрсетіледі.
1. Жылжымайтын мүлікті бағалау туралы түсінік.
Меншіктің жылжитын және жылжымайтын мүлікке бөлінуі рим ... ... ... кез ... дамыған қоғамның және
мемлекеттің өмір сүруінің негізі болатыны ... ... ... ... ... анықтамаларын көрелік.
«Жылжымайтын мүлік бұл – жерден тұратын кез келген ... және ... мен ... ... бұл – нақты жер және барлық материалдық меншік.
Материалдық меншік ұғымы жер астындағы, жер үстіндегі және жер ... ... ... ... ... мүлікке әр түрлі пайдаланылатын жерлер, үйлер,
зауыттар, фабрикалар, дүкендер, түрлі құрылыстар және бос аула ... ... ... ... жатады».
Келтірілген барлық анықтамалар жермен байланысты болып келеді. Бірақ
«жылжымайтын мүлік» түсінігінің мәнін анықтап алуымыз қажет.
Жалпы жылжымайтын мүлік табиғи қалыптасқан (жер ... ... ... ... ... ... материалдық объектілерді, яғни
меншік объектілерінің физикалық мәнін қамтиды.
Негізінен жылжымайтын мүлік түсінігі объектінің физикалық сипаттамасынан
гөрі оның құқықтық қатынастарын көбірек ... ... ...... ... қолданбалы ғылымы,
яғни меншікті экономикалық жағынан тиімді қолдану, сәйкес нарықта сұраныс
пен ұсыныстарды зерттеу және бағалау объектісінің ықтимал нарықтық құнын
анықтау болып табылады.
Жылжымайтын ... сату ... оның ... ... ... ... ... келеді. Меншік иесінің негізгі мақсаты – нарық
конъюнктурасына түсу, ұқсас ... ... ... ... ұсыну. Ол
үшін бағалаушының қызметін пайдалана отырып, меншікті бағалау қажет.
Негізінен үйді немесе пәтерді ... ... ... ... ... ... ... жер мен жылжымайтын мүлік иелері несие алу үшін мүлікті
кепілге қойғанда, ипотекалық кредитті анықтағанда мүлікті бағалау қажет.
Жылжымайтын мүлікті бағалау кәсіби білімі және ... бар ... ... ... жылжымайтын меншік объектілерін максималды
түрде пайдалануға көмектеседі.
Жалпы жекешелендірудің ... ... ... ... ... ... жасалған жоқ. Алайда маңызды объектілерге келгенде,
батыс елдерінің бағалаушы фирмалары тартыла бастады. Осы ... ... ... ... кезде оның нақты нарықтық құнын
түсіре отырып, көбінесе, шетел инвесторларының пайдасына шешетін болды.
Бағалау материалдық ... ... ... өз жарғылық қорын ұлғайтқан кезде қажетті болып келеді. Сол
сияқты, бағалау, мүлікті бөлу кезінде, жер мен ... ... ... ... ... ... ... жағынан тиімді
пайдалану дәрежесін анықтау үшін қолданылады.
Жылжымайтын мүлік құнының өсуі және оны тиімді пайдалану үшін қатаң
экономикалық есепке, яғни меншіктің нақты ... ... ... ... ... ... ... – бұл ережелер, принциптер және әдістер
арқылы жүзеге ... ... да бір ... ... құнын шығаруға
бағытталған кәсіпкерлік қызмет. Бағалаудың мәні – объектінің нақты құнын
анықтау. ... ... ... ... мүлік объектілерінің бағасы
өсіп немесе түсіп отырады.
Нарықтық құн ашық және бәсеке нарығындағы барлық шарттардың ... ... ... ... баға ... ... ... шарттарға:
1. Сатып алушы мен сатушы стандартты дәлелдемелерге сүйенеді, ... ... ... ... ... Екі тарап шешімге келу үшін толық ақпаратпен қамтамасыз етілген
және өз қызығушылықтарын қанағаттандыруға тырысады.
3. ... ашық ... ... ... шығарылған және келісімге
келу үшін қолайлы кезең анықталған.
4. Төлем ... ... ... келісілген қаржылық шарттарға
сәйкес жүргізіледі.
5. Келісім бағасы нақты шартты көрсетеді және жеңілдіктерге, ... ... ... жол ... Объект нақты сұранысқа және тиімділікке ие болып келеді.
7. Бәсекелестік ... ... ... ... ... ... ... берілуі мүмкін.
Жылжымайтын мүліктің нарықтық немесе өзге құнын анықтау үшін табыстық,
шығындық және ... сату ... ... ... ... ... жүргізіледі. Сондай-ақ бағалауды жүргізбес бұрын жылжымайтын
мүліктің, яғни бағаланатын объектінің категориясын анықтап алу қажет.
Жылжымайтын ... ... ... ... ... ... және қаржылық
нарықпен бірдей нарықтық кеңістікті құрайды. Жылжымайтын мүлікті бағалау
нарықта жеке тауар ретінде айналыста болатын жылжымайтын мүлік
объектілерінің ... ... ... ... ... ... және бөлмелер;
- кеңсе және дүкендер үшін ғимараттар;
- қала жанындағы тұрғын үйлер (коттедждер және ... ... ... ... ... ... уақытта) арналған бос жер
телімдері;
- қоймалық және өндірістік объектілер.
Сонымен бірге жылжымайтын мүлік ... ... мен ... кешенін құрап, олардың құнына елеулі әсерін тигізеді. Жылжымайтын
мүлік объектілер нарығының басқа да ... ... бар. ... ... ... әр түрлі жағдайлар әсер етуі мүмкін.
Жылжымайтын меншік объектілерінің классификациясы:
1. Пайда болу ... ... ... ... ... ... (салынған) объектілер.
2. Қолдану мақсаты:
- бос жер учаскелері (салуға немесе басқа да мақсаттарға арналған);
- табиғи кешендерді (кен орындарын) анықтау және оларды ... ... ... ... ... ... үшін;
- сауда орындары үшін;
- өнеркәсіптер үшін;
- тағы басқалар.
4. Масштаб:
- жер массиві;
- бөлек жер учаскелері;
- құрылыстар мен ғимараттар кешені;
- көп ... ... ... бір ... ... үй (коттедж, жеке тұрғын үй);
- секция (подъезд);
- секция қабаты;
- пәтер;
- бөлме;
- жазғы ... ... ... кешені.
5. Пайдалануға жарамдылығы:
- дайын объектілер;
- күрделі жөндеуді немесе реконструкцияны қажет ететін объектілер;
- құрылысты аяқтауды қажет ететін ... ... ... ... ... ... бағалану негізділігі мен дәлелділігі көбінесе
бағалауды қолдану аумағының дұрыс анықталуына тәуелді, яғни сатып алу ... ... алу, ... ... ... ... ... мүліктің құнын бір-бірімен тығыз байланысты екі тәсілмен
анықтауға болады: ... осы ... ... бір мүліктің кейбір санына
алмастыруы. Екіншіден, мүлік иесі болашақта алатын табыстардың ағымды құнын
анықтауы.
Құн, шығындар және баға ... ... ... ... Құн – ... (инвестор) бағаланатын меншікті алуға жұмсайтын
төлемнің мөлшері. Шығындар – бағаланатын ұқсас меншік обьектісін құру үшін
қажет болатын шығын мөлшері. Бұл шығындар салушы ... ... ... ... ... Баға бірдей обьектілер мен басқа сатып
алушылардың активтілігін және ... ... ... ... бұл шығындар бағалау күнімен салыстырғанда өз құнынан жоғары
немесе төмен болуы мүмкін. Тек қана жетілген нарық жағдайында, құн және
баға бір-бірімен тең ... ... құн, ... ... ... ... ... ұсынады. Баға – өткен мәмілелердегі ұқсас объектілерді
сатып алуға қанша жұмсалғанын көрсететін факт. Бағалаушы талдау жасағаннан
кейін ғана ... ... ... ... ... алынған бағасы бола
алатындығы туралы айта алады.
Құн негізінен төрт шарттан туындайды:
1. Сұраныс – белгілі бір уақыт ішінде нарықта ... ... ... саны ... меншік объектілері. Сұраныстың өсуі бағалардың
өсуіне алып келеді.
2. Пайдалылық – адамдардың белгілі бір қажеттіліктерін
қанағаттандыратын тауарлар мен ... ... ... зат неғұрлым көбірек қажеттіліктерді қанағаттандыруға
қабілетті болса, соғұрлым оған сұраныс жоғары болады. Пайдалылықтың
өсуі көбіне бағаның өсімімен сәйкес болады.
3. ...... ... пен ... ... қарамастан, ешбір
мүлік тапшы болғанша құны болмайды.
4. Меншік құқығын ... беру ... Кез ... зат ... ... беру ... бар ... тауар болып
саналады.
Мүліктің құнын бағалау нақты бір мақсатпен ... ... ... ... несиені алу, мүлікті сақтандыру және т.б.). Бұл мақсат,
бағалаудың тағайындалуы деп аталады. Құнның әр түрлі анықтауларын
қолдағанда, мүліктін құны әр ... ... ... оттан сақтандыру
мақсатында құнның бағалануынан ерекшеленеді. Бірінші жағдайда, құнның
мөлшері құрылғылардың элементтеріне кеткен шығындармен, ал ... ... ... ... ... ... ... объектіні сату
үшін нарықтағы мүмкін болатын бағамен анықталады.
Сөйтіп, бағалаудың тағайындалуына ... ... әр ... ... ... ... келесідей негізгі құндардың түрлерін қолданады.
Негізделген нарықтық құн – ашық және бәсеке нарығындағы мүлік түріне
берілетін баға. Экономикалық ... ... ... ... және ... ... ... сатушы мен сатып алушы арасында еркін
бәсекені көрсетеді. Қаржыландырудың ерекше шарттарына сәйкес, сатып алу мен
сатудың ... екі ... ... ... нарық
деформациясын және тағы басқа факторлардың әсерінен, тәжірибеде нақты
мәмілелердің бағалары нарықтық құннан айырмашылығы болады.
Нормативті есептелетін құн – нормативтер мен ... ... ... ... ... мүліктік кешеннің құны. Қарастырылып отырған
мүліктік кешеннің түрлері үшін нормативтердің ... ... ... ... ... салу ... жер ... құнын анықтау болып
табылады.
1.2. Жылжымайтын мүлікті бағалау қағидалары.
Бағалау қызметі ғылымының негізінде, бағалау бойынша кез келген
тапсырманы орындау үрдісін қадағалайтын бірқатар ... ... ... ... қағидалары:
- тұтынушы көзқарасына негізделген;
- нарықтық ортамен;
- меншікті пайдаланумен байланысты қағидалар.
Тұтынушының көзқарасына негізделген қағидалар. Бұл топ мынандай
қағидаларға ие: пайдалылық, орын ... ... ... ... ... иемденуге қабілеті жоқ
болса, онда олардың құны болмауы мүмкін. ... ... ... ... болған кезде ғана мүліктің кешеннің құны болады.
Пайдалылық – ... ... ... және ... ... ... ... қажеттіліктерін қанағаттандыру қабілеті.
Орын басу қағидасы. Иесінің қажеттіліктерін қанағаттандыра алатын және
табыс ... ... ... ... ... ... әр ... бір-бірімен байланысты болып келеді. Меншік объектісі үшін оны
қалпына келтіруге кететін ... ... көп ... ... ... меншік объектілерінің қабілеті бірдей болса, онда біз баға төменін
аламыз, яғни меншіктің максималды құны ең ... ... ... ... ... ... басу құны ... мүлік құнының жоғарғы шегін
анықтауға мүмкіндік береді.
Күту қағидасы. Инвестор объектіге қаражатты салып, ол меншік
объектілерінен ... ... ... ... құн – ... барлық
табыстардың ағымдағы құны. Сонымен, күту – болашақта меншікті иелік етуден
түсетін табыстардың ағымдағы құнының орнатылуы.
Нарықтық ортамен ... ... – бұл ... пен ұсыныс
арасындағы сәйкестік, бәсеке, құнның өзгеруі.
Сұраныс пен ұсыныс арасындағы сәйкестік қағидасы. Мүлікке деген бағаның
өзгеруі сұраныс пен ұсыныс шамаларының ... ... ... ... тұрақты болып, ал ұсыныс ұлғайса, онда бағалар төмендейді;
Егер сұраныс тұрақты болып, ал ұсыныс төмендесе, онда бағалар көтеріледі;
Егер ұсыныс тұрақты ... ал ... ... онда ... ... ... тұрақты болып, ал сұраныс төмендесе, онда бағалар төмендейді.
Егер нарықта сұраныс пен ұсыныс арасында сәйкестік орнатылса, бағалар
тұрақты болады. ... ... ...... ... баға
бойынша тауарлар саны, сұраныс – белгілі баға бойынша қажетті тауарлар
саны. Сұраныс пен ұсыныс арасындағы өзара ... ... ... ... Жал шарты немесе мүлікті сатып алу не сату мәмілелерін
жасайтын жалгер мен жал ... ... мен ... ... ... ... нарықтарында бәсеке пайда болады. Әрбір объекті бәсекеде
болады. Пайда бәсекені туғызады, ал артық пайда күйреген бәсекені
ынталандыру ... бар. ... ... ... ... Қағиданың анықталуы: нарықтағы пайда, өндіріс факторларын өтеу
үшін қажетті деңгейден асып ... онда ... ... таза ... ... төмендеуіне алып келетін бәсеке өрлей бастайды.
Құнның өзгеру қағидасы. Мүлік объектілері әр уақытта өзгерістерге
ұшырайды. Жерді пайдалану мақсаты мемлекет пен жекеше ... ... және олар ... техника, технология және шикізат базасы
өзгереді. Экономикалық шарттар жаңа ... ... ... көлемі мен пайыздық ставкалары толқиды. Адамдардың талғамы мен
ынталары өзгереді. Объектінің орналасу ортасы өсу, түсу, тоқырау мен ... ... ... бұл ... ... жердегі мүлік
объектілерінің пайдалылық дәрежесіне әсер етуі мүмкін. Сөйтіп, мүлік
объектілерінің құны көбінесе тұрақты ... ... ол ... ... ... пайдаланумен байланысты қағидалар. Берілген топ мынандай
факторлар қағидасын ұсынады: өндірістік, қалдық өнімділік, салымдық,
баланстық, неғұрлым тиімді пайдалану.
Өндіріс факторларының қағидасы. Мүліктік кешен өндірістік жүйе ... Оның ... төрт ... анықталады: менеджментпен,
еңбекпен, капиталмен және жермен. Таза табыс – осы барлық төрт фактордың
нәтижесі ... ... ... ... ... ... барлық
жүйелердің құны анықталады. Мүліктік кешенді бағалау үшін барлық жүйелердің
табысын құрудағы әрбір фактордың үлесін білу қажет.
Қалдық өнімділік қағидасы. Жердің құнын бағалау ... оның ... ... Экономикалық қызметтің кез келген түрі келесідей
факторлардың болуын қажет етеді: ... ... ... және жер. ... ... ... ... таза табыстардан төленуі тиіс. Сөйтіп,
қалдық өнімділігі, еңбек және капитал эксплуатациясына және менеджменттің
шығындары өтелгеннен ... жер ... ... таза ... ... ... – кез келген бір жаңа факторларды енгізу нәтижесінде
шаруашылық объект құнының өсім сомасы. ... ... ... ... ... ... төмен сомасы. Сөйтіп, егер активтер
мүліктік кешеннің нарықтық бағасынан жоғары болса, мүліктік кешенге тиімді
болады. Егер ... ... ... өсімі, бұл элементтерді алуға кеткен
шығындардан жоғары болған жағдайда, мүліктік кешенге кез келген қосылған
элементтер ... ... ... ... экономикалық баланстандырылған
болса, онда меншік объектісінің құны максималды болады немесе ... ... құны төрт ... ... ... рентаға,
еңбекке, капиталға, басқару координациясына. Ең жоғарғы табысты қамтамасыз
ететін әрбір меншік объектісі үшін ... ... ... бар.
Қағиданың анықталуы: кез келген меншік объектісіне өндірістің әр түрлі
факторларының оптималды сомасы сәйкес келеді. Олардың бір-біріне сай болуы
арқылы мүліктің ... құны ... ... Сөйтіп, әр түрлі мінездеме
бойынша, мүліктік кешенді құрайтын үлестер бір-бірімен келісуі керек.
Мүліктік ... кез ... бір ... қосу, берілген принципті бұзу, оның
құнының өсуіне алып келмейді.
Неғұрлым тиімді ... ...... ... үш ... ... ... варианттардың ішінен жеткілікті негізделген,
мүліктік кешеннің функционалды мүмкіндіктерін неғұрлым ... ... ... ең ... ... алып ... ... мүлік объектісінің нарықтық құнын анықтау.
2.1. Бағалау сапасының ... ... ... бағалаушы өз білімі негізінде келесілерді
растайды:
1. бағалау есептемесінде жазылған фактілер дұрыс және ... ... ... ... ... ... көзқарастар мен
қорытындылар бағалаушылардың пікірі болып табылады және қатаң
шектеуші жағдайлар шеңберінде ... ... ... ... мүлікке деген қызығушылығы жоқ және
қатысушы жақтарды ескертпей қызмет істейді.
4. Бағалау үшін ... ... ... ... сондай-ақ
тапсырыс беруші немесе үшінші жақтың бағалау есептемесінде
келтірілген қорытындыларды пайдалануының нәтижесінен пайда болған
жағдайларға тәуелді емес.
5. Бағалау есептемесі ... ... ... ... ... ... ... және оның нәтижелері Бағалаудың
халықаралық стандарттарында, Бағалау қызметінің ережелерінде
көрсетілген талаптарға сай келеді.
2.2. Негізгі болжамдар мен шектеуші жағдайлар.
1. ... ... тек ... ... және ... мақсатына
байланысты ғана түсінікті.
2. Бағалаушы бағаланатын меншік құқықтарының құқықтық сипатына немесе
меншік құқықтарын қарастыруға байланысты сұраныстарға жауапкершілік
артпайды. Бағаланатын ... ... деп ... ... ... да бір наразылық пен шектеулерден босатылған деп есептелінеді.
3. Бағалау объектісінің суреттері бағалау есептемесінің құрамдас бөлігі
болып табылады, бірақ бағалаушылар басқа да ... ... ... ... ... емес.
4. Бағалау нәтижесіне, меншік жағдайына әсер ететін ... ... деп ... Ал егер де ... фактілер бар болған жағдайда бағалаушы
оның бар болуына, оны іздеуге өз мойнына жауапкершілік артпайды.
5. Бағалаушылармен алынған және бағалау есептемесінде көрсетілген
мәліметтер түсінікті деп ... ... ... ... ақпараттың
абсолютті дәлдігіне кепілдік бере алмайды, сондықтан барлық мәліметтердің
ақпарат көзі көрсетіледі.
6. Бағалау есептемесін тапсырыс беруші де, бағалаушы да бағалауға
Келісім-шартта ... ... ... ... құқығы жоқ.
7. Егер соттың ресми шақыруы немесе тапсырыс берушімен қосымша
келісілген болмаса, жасалған бағалау бойынша ... ... ... ... ... ... ... міндетті емес.
8. Бағалаушының бағалау объектісінің нарықтық құны туралы көзқарасы ... ... ғана ... ... ... ... ... құқықтық,
тағы басқа факторлардың өзгеруіне байланысты, яғни сол факторлардың бағалау
объектісінің анықталған құнына әсер етуіне ... ... өз ... ... артпайды.
9. Бағалау есептемесі бағалаушылардың бағалау объектісінің нарықтық
құны туралы кәсіптік көзқарасы болып табылады және сол объекті келешекте
міндетті түрде ... ... ... бағамен еркін нарықта
немесе ашық саудада сатылуына кепілдік бере алмайды.
2.3. Бағалау есептемесінде қолданылатын терминдер және ... ... ... ... ... ... Заңына
сәйкес бағалау қызметі – егер Қазақстан Республикасының заңдарында өзгеше
көзделмесе, бағалау объектiлерiне қатысты ... ... ... бiр ... нарықтық немесе өзге құнды белгiлеуге бағытталған
кәсiпкерлiк қызмет.
Бағалау – бағалау объектiсiнiң ықтимал нарықтық немесе өзге құнын
анықтау.
Бағалау ...... бір ... ... ... яғни жүзеге
асырылатын бағалау – бағалау объектісінің нарықтық құны.
Бағалау амалы – бағалаудың бiр немесе бiрнеше ... ... ... объектiсiнiң ықтимал нарықтық немесе өзге құнын анықтау
тәсiлi.
Бағалау әдiсi – бағалау объектiсiнiң нарықтық және өзге құнын белгiлеу
үшiн пайдаланылатын ... ... және ... ... iс-қимылдар жиынтығы.
Бағалау стандарттары – бағалау қызметi саласындағы ережелер, принциптер
мен сипаттамалар жалпыға бiрдей және бiрнеше рет ... ... ... ... ... – азаматтық құқық объектісі болып табылады, соған
қатысты бағалау қызметі жүзеге асырылады.
Бағалау объектiлерiне:
- жекелеген материалдық объектiлер (заттар), оның ... ... ... ... ... ... оның ... мүлiктiң белгiлi бiр түрiн (жылжымалы
немесе жылжымайтын) құрайтын заттардың жиынтығы;
- меншiк құқығы және мүлiкке немесе мүлiктiң құрамындағы жекелеген
заттарға өзге де ... ... ... ... талап ету құқығы;
- жұмыстар, көрсетiлетiн қызметтер, ақпарат;
- интеллектуалдық меншiк құқығының объектiлерi;
- азаматтық құқықтардың өзге де ... ... ... ...... ... ету, оны ... және үкім ету.
Бағалау күні – бағалау объектісінің мүмкін болатын нарықтық немесе ... ... күн ... ... ... құн – мәмiле жасасушы тараптар бағалау объектiсi туралы
қолжетiмдi барлық ақпаратты иелене отырып әрекет ететiн, бәсекелестiк
жағдайындағы мәмiленiң ... сол ... ... ... ... есеп ... ... ал мәмiленiң бағасына:
- мәмiле жасасушы тараптардың бiрi ... ... ... ал ... тарап сатып алуға мiндеттi болмағанда;
- мәмiле жасасушы тараптар мәмiленiң нысанасы туралы жақсы хабардар
болып, өз мүдделерiне әрекет еткенде;
- ... ... ... ... үшiн ... сыйақының баламасы
болып табылса және мәмiле жасасушы тараптарға қатысты қандай да бiр
тараптан мәмiле жасауға мәжбүрлеу болмағанда, қандай да бiр төтенше
жағдайлар әсер ... ... ... ... ... ... ... құн ұғымының анықтамасы Бағалаудың халықаралық стандарттарында
келтірілген анықтамадан айырмашылығы болғанына қарамастан, Бағалаушылар
өздерінің ... мен ... және де ... ... Халықаралық стандарттарының талаптарына сәйкес келеді деп
есептейді.
Өзге құн – бағалау объектiсiнiң нарықтық құнынан ... ... ... ... өзге ...... қызметiн жүзеге асыруға лицензиясы бар және
мiндеттi түрде бағалаушылар палаталарының бiреуiнiң мүшесi болып табылатын
жеке немесе заңды тұлға. Сонымен ... ...... ... бағалау
жөнінде есептеме құрғанда қатысатын, білікті түрде жұмыс істеуге,
бағалаудың кәсіптік стандартын ... ... ... заңға
қарсы, этикасыз немесе біліксіздік әрекет жасамауға, тапсырысты риясыз
обьективті түрде бағалауға өзінің мүддесіне байланысты мәселелерді
енгізусіз орындау міндетін өзіне алған ... ...... жүргізетін және бағалау келісім шартын
орындағаны үшін жауапты, ... ... ... ... жағы ... тұлға.
Тапсырыс беруші – бағалаушының қызметін тұтынушы, бағалау келісім
шартының бір жағы ... ... жеке ... ... ... тұлғалар – бағалаушылар мен тапсырыс берушiлердiң қатарына
кiрмейтiн, бағаланатын мүлiкке, бағалаушының бағалау қызметiне және
тапсырыс берушiнiң тапсырысына белгiлi бiр ... бар ... ... есеп – бағалаушының бағалау жөнiндегi жұмыстың
нәтижелерi туралы тапсырыс берушiге берiлетiн, уәкiлеттi ... ... ... және ... ... ... ... туралы»
Заңының талаптарына сай келетiн жазбаша хабарламасы.
2.4. Бағалау тәсілдеріне жалпы шолу.
Мүлік құнын анықтау кезінде ең қиын ... ... ... ... ... ... ... құнын бағалаудың көптеген әдістерінің бірнеше
жіктемелері бар.
Бағалау тәсілі – бағалаудың бір ... ... ... ... ... ... ... болатын нарықтық немесе өзге құнын анықтау
әдісі.
Бағалау әдісі – бағалау объектісінің нараықтық ... өзге ... ... ... құқықтық, ұйымдастырушылық-техникалық, қаржылық-
экономикалық сипаттағы бағалаушының әрекеттерінің жиынтығы.
Бағалау әдістерін төмендегідей топтауға болады:
1. есептеу кезінде негіз болып алынған ақпараттар – ... ... ... ... мен болашағы туралы
мәліметтері;
2. қолданылатын тәсілдер. Олар кірістік, шығындық және нарықтық
(салыстырмалы сатулар) деп бөлінеді.
Бағалаудың әдістері ... ... ... ... яғни ... үшін әдетте әр түрлі тәсілдерден бірнеше әдістер
қолданылады. Содан кейін әр түрлі әдістермен алынған бағалаулардың
қорытындылары соңғы бағалау үшін бір-біріне ... ... ... ... ... бір ... ғана арналған. Мысалы, сақтандыру құнын
бағалау кезінде бағалау объектісінің түзетілген баланстық құн әдісін
қолданған жөн; ал тұрақты пайда алып келетін кәсіпорын ... ... ... кезде нормальдық пайданы капитализациялау әдісі, т.б.
қолданылады.
Шығын тәсілінің әдістерімен алынған бағалау қорытындылары бағалау
объектісінің нарықтық құнына дәлелді ... ... ... болады, бірақ
бағалаушылардың көзқарасы бойынша кірістік және нарықтық (салыстырмалы)
тәсілдерінің әдістерін таңдаған жөн болар еді.
Шығындық тәсіл. Шығындық амалды сатып алу-сату ... ... алу ... ... ... ... мүлікке бағалау жүргізу үшін, сондай-
ақ мамандандырылған жылжымалы мүлікті, соның ішінде жылжымайтын мәдени мұра
ескерткіштерін, құрылыстарды, таратушы құрылғыларды және т.б. ... ... ... ... да ... ... ... құнын
айқындау үшін шығындық амал, егер оларды ауыстыру немесе қайта ... ... және ... ... ... ... сай ... қолданылады.
Шығындық амалды қолдану уақытында бағалау рәсімдерін жүргізу ... ... осы ... ... немесе осы тектес
жылжымайтын мүлікті мердігердің табысын ескере отырып, ... ... ... ... ... ... ... деректерге жауап беруі
тиіс.
Жылжымайтын мүліктің жинақталған тозу шамасы ... ... ... ... тозулардың жиынтығына тең.
1. Табиғи тозу жойылатын және жойылмайтын болады. Жойылатын табиғи тозу
табиғи тозу белгілерін жою (салу, ... ... ... ... тең.
Жойылмайтын табиғи тозу, егер барлық конструкциялық элементтердің
орташа салмақты тозу шамасы ретінде түрлі өмір сүру мерзімі болса,
конструкциялық элементтерге бөлу әдісімен ... ... ... тиімді жастың белгіленген нормативтер бойынша қабылданатын
экономикалық өмір сүру мерзімінің қатынасына тең.
Жылжымайтын мүлік объектісінің тиімді жасы ... ... ... ... түрі, жинақталған тозуы, экономикалық факторы ескеріліп,
хронологиялық жас негізінде айқындалады.
Конструкциялық элементтердің экономикалық өмір сүруінің нормативтік
мерзімі ресми белгіленген нормативтер бойынша айқындалады. Нормативтер
болмаған ... және ... ... кезінде табиғи тозуды бағалау
күнінде конструкциялық элементтің техникалық жай-күйі бойынша сарапшылық
жолмен бағалауға болады.
2. Функционалдық тозу жойылатын және жойылмайтын болады. Жойылатын
функционалдық тозу ... ... ... ... ... келмейтін
элементтердің ағымдағы жөнделуіне жұмсалатын шығындар сомасына тең.
Жойылмайтын тозу табыстың ... ... ... ... ... мүлік сапасының төмендігіне байланысты алымдылықты
(пайдалануды) жоғалту ретінде есептеледі.
3. Экономикалық тозу әрқашан жойылмайды. Ол жылжымайтын мүліктің сәтсіз
орналасуына және ... да ... ... ... ... капиталға айналдыру жолымен бағаланады.
Кірістік тәсіл. Кірістік амал ... ... ... ... ... ретінде олардың табыс әкеле алатындығына
байланысты сатып алынатын және сатылатын жылжымайтын мүлік ... ... ... ... ... ... әдістердің біреуін
қолдана отырып, бағалаушы әрекеттердің мынадай реттілігін сақтайды:
1. ... ... және ... ... иелеріне салыстыру
объектілері әкелетін таза табыс шамасы туралы ақпарат жинау үшін
тұрғын үй және коммерциялық жылжымайтын ... ... ... ... ақпаратқа талдау жүргізу және оның негізінде есеп айырысу
кезеңінде күтілетін ақша ағынына ... ... осы ... мүлік түріне инвесторлардың тәуекледерін бағалау;
4. капиталға айналдыру немесе дисконттау ставкаларының есебін жүргізу;
5. табысты капиталға ... ... ... ... егер жылдар бойынша болжанып отырған табыс елеулі өзгеретін болса,
ақша ағындарын дисконттау әдісі;
- егер күтілетін ... ... ... не тұрақты өзгеріп тұрса,
табысты капиталға айналдыру әдісі.
Әлеуетті жалпы табыс шамасын бағаланатын ... ... ... ... ... мен ... туралы шынайы ақпарат негізінде оны аса
тиімді пайдалану кезінде ... ... ... беру туралы жорамалдың
негізінде есептеу керек. Нақты жалпы табыс туралы ... осы ... ... ... ... коэффициентін негізге алып есептеледі.
Бағалау жүргізу уақытында осындай жылжымайтын мүлікті жалдау шарттарының
типтік шарттары ескеріледі. Бұл ретте оларды осындай ... ... ... ... ... ... ... мақсатында жалдау
ақысының мөлшерін болжау уақытында тиісті түзету жүргізілуі мүмкін.
Табысы таза операциялық табысын болжау уақытында бағалау объектісінен
ескерілген бағалау ... ... ... ... ... сипаттамаларымен сәйкес келтіруге байланысты қажетті
шығындарды есептеу:
1. осындай сәйкес келтіру үшін қажетті шығындардың ағымдағы құнының
мөлшеріне бағалау ... ... ... ... ... тікелей
капиталға айналдыру әдісін;
2. болжау кезеңі шекараларында жүзеге асырудың тиісті ... ... ... қосу ... – ақша ағымдарын дисконттау
әдісін қолдану уақытында ескерілуі мүмкін.
Негізінен бағалаушы тұрғын үйдің (пәтердің) құнын ... ... ... ... ... көп қолданбайды, өйткені шығын тәсілі үйді (пәтерді)
салуға кеткен, т.б. шығындарды ғана ... Ал ол оның ... ... ... пәтер бағасына шығыннан басқа да факторлар әсер етеді.
Кіріс тәсілін қолдану үшін бағаланып отырған тұрғын үй (пәтер) белгілі бір
кіріс алып келуі ... ... ... құнын анықтау үшін салыстырмалы
сату (нарықтық) тәсілін негізгі тәсіл деп аламыз.
Салыстырмалы сату тәсілі. Салыстырмалы амал бағалау рәсімдерінің
мынадай реттілігін ... осы ... ... ... сату ... ұсыну туралы ақпаратты
жинау және талдау жүргізу және салыстыру объектілерін айқындау;
2. қолда бар ... ... мен ... ... ... ... құнын есептеу әдісін таңдау;
3. салыстыру объектілерінің сату бағасын немесе ұсыну бағасын ... ... ... ... ... ... ... салыстыру объектілерінің құнына енгізілетін түзетулер шамасын есепке
алу жолымен бағалау объектісінің құнын айқындау;
5. алынған ... ... ... сату ... ... ... ... салыстыру
элементтері ескерілуі тиіс:
- берілетін құқықтар;
- қаржыландыру шарты;
- сату шарттары;
- сатудан кейін тікелей жүргізілетін шығындар;
- нарық шарты;
- ... ... ... сипаттамалары;
- экономикалық сипаттамалары;
- пайдалану дәрежесі;
- жылжымайтын мүлікке қатысы жоқ сату компоненттері.
Жылжымайтын мүлікпен келетін табыс түріне байланысты жалпы ренталық
мультипликаторды (ЖРМ) және ... ... ... ... ... болады.
Жалпы ренталық мультипликатордың көмегімен жылжымайтын мүлікті бағалау
кезеңдерінде:
1. бағаланатын объектінің жалпы табысы, не әлеуетті, не ... ... сату ... және ... ... нақты табысы туралы шынайы ақпарат
бар бағаланатын объектіге кемінде үш ұқсас объект таңдалады;
3. бағаланатын объектімен ұқсастарды салыстыруды ұлғайтатын ... ... ... ... ... жалпы ренталық мультипликатор есептеледі;
5. барлық ұқсастар бойынша орташа арифметикалық есептеу ЖРМ ретінде
қорытынды ЖРМ айқындалады;
6. бағаланатын ... ... ЖРМ ... және ... бара-бар жалпы
табыс ретінде бағаланатын объектінің нарықтық құны ... ... ... қойылатын талаптар.
Бағалау әдістерін таңдау және қолдану кезінде бағалаушы мынадай негізгі
талаптарды сақтайды:
1. бағалау ... мен ... құн ... ... ... ... ... жүргізу кезінде пайдаланылатын ақпараттың
шынайылығын қамтамасыз етеді;
3. құқықтық талдау жүргізеді, мүліктік ... мен ... ... әдістерін таңдауды негіздейді;
5. бағалау туралы есепте шынайы ... ... ... ... екі ... ... жол бермейтін негізделген
нәтижелерді толық әрі түсінікті жазуды қамтамасыз етеді.
2.6. Зерттеудің көлемі мен кезеңдері.
Бағалау объектісін бағалау мына кезеңдерден тұрады:
1. бағалау ... және ... құн ... сәйкестендіру, бағалау
жүргізу үшін келісім-шартқа отыру;
2. ақпараттарды жинау және Астана қаласы бойынша тұрғын үй ... ... ... ... ... ... ... жайын зерттеу, орналасқан жерін
зерделеу және талдау, тұрғын үйдің иесімен сұхбаттасу;
4. бағалау объектісіне ұқсас объектілер іздеу және зерделеу;
5. бағалау тәсілдері мен ... ... ... ... ... ... мен әдістерін қолдана отырып бағалау объектісінің
нарықтық құнын анықтау;
7. бағалау әдістерін қолданудан шыққан мәндер негізінде ... ... ... ... ... қорытынды құнын анықтау;
8. бекітілген форма бойынша бағалау туралы есептемені рәсімдеу және
тапсырыс ... ... ... ... сипаттамасы.
|Сипаттамасы ... ... жылы |1962 ... ... |2 (5) ... ... ... үй ... ... мен типі ... ... ... ... емес |
|Бөлмелердің орналасуы ... ... ... ... ... ... ауданы, м2 |59,9 ... ... ... м2 |45,4 ... ауданы, м2 |6,3 ... ... ... ... жылы |2009 ... ... |бар ... (балкон) |бар ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... есік ... ... |
|Ішкі есіктер ... ... ... ... ... ... ... ... панельдер|
|Төбе жабындысы (шатыр) ... ... ... ... ... ... қамтамасыздандыру.
|Суық сумен жабдықталу дәрежесі |бар ... ... ... дәрежесі |бар ... ... |бар ... ... ... ... жүйесі |бар ... |жоқ ... |бар ... объектісінің орналасқан жері.
|Орналасқан ауданы ... ... ... ... тығыздығы ... ... ... |орташа ... ... ... ... ... ... қол жетімдігі |жеткілікті ... ... ... ... үй ... ... алғанда Астана қаласында жылжымайтын мүлік нарығының құрылуы
бірнеше кезеңдерден өтті. Бастапқы, жекешелендіру ... ... ... сұранысты аздаған төлеуге қабілетті бар сатып алушылар
көрініс тапты. Нарықтың жетілдірілмегені және сұраныс пен ұсыныстағы
үйлесімсіздік салдарынан алып сатарлық орын алды. ... ... ... ... ... жылжымайтын мүлікке ұсыныс саны күрт
өсіп кетті, содан баға тұрақтанып, сұраныстың да, ... да ... ... Астана қаласының жылжымайтын мүлік нарығының дамуының кейбір
жағымды жақтары нәтижесінде жүргізілген зерттеулер келесі тұжырым ... ... ... ... үйді ... алу ... кең таралған;
2. көп жағдайда ұсыныс бағалары мәміле бағасынан (20 %-ке дейін)
айырмашылығы бар;
3. ... ... ... ... жайларды құру мақсатымен, кең көшелерге
жақын, бірінші қабатта орналасқан бір бөлмелі пәтерлерге сұраныс көп.
Тұрғын үй нарығындағы бағаны байқау Астанада, ... ... ... ... ... ... қоса ... қор бойынша
жылжымайтын мүлікпен операцияларды жүзеге асыратын ұйымдардың іріктелген
шеңбері бойынша жүргізіледі.
2010 жылы еліміздің тұрғын үй ... ... ... ... ... өткен аймен салыстырғанда жаңа тұрғын үйді сату
бағасы 1,3 %, көркейтілген тұрғын үйді алып сату – 0,9 %, ... үйді алып сату – 0,8 %, ... беру – 0,6 %-ға ... ... ... ... тұрғын үйді сатып алу-сату мәмлелерінің
саны 52 пайызға өсім көрсетті.
2.9. Бағалау объектісінің құнын салыстырмалы сату тәсілімен ... ... ... объектілер:
- №1 аналог – Абай даңғылы1;
- №2 аналог – 9 шағын ауданы1;
- №3 ...... ... ... ... ... ... жасау. Барлық таңдалған ұқсас объектілердің сату
туралы ұсыныстары бағалау күнінде ғана күші бар.
2. Орналасқан жері ... ... ... ... ... ... ... бір сегментіне – тұрғын үй сегментіне жатады. Орналасу
жерінің факторы бойынша олар бір ... және ... ... ... ... бағасына түзету жасау. Осы бағалау есептемесінде
көрсетілгендей, Астана ... ... ... ... ... нақты
бағасынан кейде 20 %-ке дейін жоғары болып табылады. Осыны ескере
отырып ... ... ... бағалауға 10 % түзету
коэффициентімен алынған.
4. Коммуникацияның ерекшелігіне байланысты ... ... ... көлеміне байланысты түзету жасау. Бұл фактор салыстырмалы
объектілердің негізгі айырмашылығы болып табылады.
______________________________
1газ. “Недвижимость”
Бағалау объектісінің құнын салыстырмалы сату тәсілімен анықтау.
|Көрсеткіш ... ... №1 ... №2 ... №3 |
| ... | | | ... жайы ... ... ... ... ... |
| ... | ... ... ... ... |- |65 000 |140 000 |75 000 ... | | | | ... ... ... | |ть» ... |ть» газеті |ть» газеті |
|Мүліктік құқық ... ... ... меншік |Жеке меншік |Жеке меншік |
|Ұсынылған құны | |65 000 |140 000 |75 000 ... ... ... ... ... ... құны | |65 000 |140 000 |75 000 ... ... ... сату ... сату ... сату ... сату |
|Ұсынылған құны | |65 000 |140 000 |75 000 ... ... ... ... ... ... |
|Ұсынылған құны | |65 000 |140 000 |75 000 ... ... | | | ... типі ... ... |Панельді |Монолитті |
|Салынған жылы |1962 жылы |1970 ... жылы |1970 ... ... |2 |6 |3 |7 ... саны |5 |9 |5 |10 ... жалпы |59,9 |56,1 |105 |65 ... м2 | | | | ... ... м2 |6,3 |7,0 |12,0 |6,1 ... ... |Бар |Бар |Бар |Бар ... ішкі |Косметикалық |Евроремонт |Евроремонт |Косметика-лы|
|жағдайы | | | |қ ... |Бар |Бар |Бар |Бар ... ... ... ... ... ... |ырылған |
|Санитарлық ... ... ... ... ... | | | | ... ... |Бар |Бар |Бар |Бар ... |Жоқ |Бар |Жоқ |Бар ... ... |Бар |Бар |Бар |Бар ... | | | | ... ... ... ... |Жақсы |
|1 м2 құны, USD | |1159 |1333 |1039 ... ... | |- 10 |- 10 |- 10 ... ... % | | | | ... ... | |1043 |1200 |1039 ... | | | | ... ... % | |0 |0 |0 ... құны, | |1043 |1200 |1039 ... | | | | ... | |+ 1 |- 2 |- 1 ... % | | | | ... ... | |1053 |1176 |1029 ... | | | | ... ... % | |0 |-1 |0 ... құны, | |1053 |1164 |1029 ... | | | | ... ... | |0 |0 |0 |
|% | | | | ... ... | |1053 |1164 |1029 ... | | | | ... % | |+ 1 |+ 1 |+ 1 ... ... | |1064 |1188 |1039 ... | | | | ... ... % | |0 |0 |0 ... ... | |1064 |1188 |1039 ... | | | | |
|1 м2 ... USD |1097 | | | ... |65 700 | | | ... | | | | ... USD | | | | ... KZT |9 658 000 | | | ... $ USD |147 | | | ... сату ... ... ... объектісінің құны 65 700
$ құрады:
- №1 аналог – 65 000 $ ... ... ... №2 ... – 140 000 $ немесе 20 580 000 тг;
- №3 аналог – 75 000 $ немесе 11 025 000 тг.
Қорытынды бойынша (65 000 + 140 000 + 75 000) / 3 = 65 700 $ ... ... ... объектісінің нарықтық немесе өзге де құнын 3 тәсілмен
анықтауға болады:
1. салыстырмалы сату ... ... ... ... ... үш амал бір-біріне байланысты емес және шынайы ақпарат
болған кезде нарықтық құн шамасы ... ... ... беруге тиіс. Алайда
практикада түрлі амалдарды қолдану нәтижесінде алынған құнның есептік
шамасы өзара тең емес және сатылық талдау әдісімен не осы баға үшін ... ... ... ... ... бағалау нәтижелерін келісуді
талап етеді. Бағаланатын мүліктің түріне және ... ... ... қолданылатын әдістер өзгеруі мүмкін. Дегенмен нарық
жағдайында салыстырмалы сату тәсілі өте ... деп ... ... яғни ... ... ... ... Республикасының бағалау қызметі туралы» Заңына сәйкес анықталған
және бағалау қызметінің ережелерінде көрсетілген талаптарға сай ... ... 2000 ... 30 ... № 109 ... есептемесінде келтірілген факторлар, талдаулар мен болжамдар
негізінде осындай қорытындыға келді: бағалау объектісінің, яғни
Промышленный кентінде орналасқан 3 ... ... ... күніне
нарықтық құны 65 700 (алпыс бес мың жеті жүз) АҚШ ... ... 000 ... ... алты жүз елу ... мың) ... ... (26.01.2011
күніне 1 АҚШ доллары 147,0 теңге).
Пайдаланылған әдебиеттер тізімі.
1. «Қазақстан Республикасының бағалау туралы» заңы, 30 қараша
2. 2000 ... ... ... ... бағалау туралы» заңын қолдану шаралары
туралы” Қазақстан Республикасының Үкіметінің Қаулысы, 27 ... ... ... Гранов И.В. «Оценка недвижимости», Учебник. «Экмос», М.,2000 ж.
5. Рутгайзер В.М. ... ... ... ... бағалау», «Дело»,
М.,1998ж.
6. Асқарова Ж.А. «Бизнесті бағалау», оқу құралы. Алматы, 2007ж.
7. Акимбеков С. «Экономикалық теория» ... ... ... В, ... Г, ... В ... бизнеса» Питер, 2002ж.
9. Попов Г.В. «Основы оценки недвижимости», Москва, 1995ж.
10. Тарасевич Е.И. «Оценка недвижимости», ... СПб., ... ... ... ... ... Серия «Оценочная
деятельность». Оқу құралы, М.: Дело, 1998ж.
12. Григорьева В. В. ... ... ... ... ... ... М.: ИНФРА-М, 1997ж.
13. www.appraiser.ru

Пән: Жер кадастрі, Жылжымайтын мүлік
Жұмыс түрі: Реферат
Көлемі: 23 бет
Бұл жұмыстың бағасы: 300 теңге









Ұқсас жұмыстар
Тақырыб Бет саны
Жылжымайтын мүлікті бағалау26 бет
Жылжымайтын мүлікті бағалау туралы27 бет
Жылжымайтын мүлікті бағалаудың табыс тәсілі23 бет
Жылжымайтын мүлікті бағалаудың теориялық негіздері69 бет
Коммерциялық банктерде жылжымайтын мүлікті бағалау63 бет
Бағалау құнының қағидалары28 бет
Бағалау әдістемелері9 бет
Жылжымайтын мүлік17 бет
Жылжымайтын мүлік түсінігі және оны бағалаудың теориялық негіздері30 бет
Жылжымайтын мүлік құнын анықтау31 бет


+ тегін презентациялар
Пәндер
Көмек / Помощь
Арайлым
Біз міндетті түрде жауап береміз!
Мы обязательно ответим!
Жіберу / Отправить


Зарабатывайте вместе с нами

Рахмет!
Хабарлама жіберілді. / Сообщение отправлено.

Сіз үшін аптасына 5 күн жұмыс істейміз.
Жұмыс уақыты 09:00 - 18:00

Мы работаем для Вас 5 дней в неделю.
Время работы 09:00 - 18:00

Email: info@stud.kz

Phone: 777 614 50 20
Жабу / Закрыть

Көмек / Помощь