Мүлік жалдау шарты туралы

Мүлiк жалдау қатынастарын реттеу, АК-пен, басқа да заңды актiлермен реттеледi. Азаматтық құқық нормаларының диспозитивтiк мiнезi мүлiк жалдау шартына да қатысты өзiнiң көрiнiсiн табады. Сондықтан нақты шарт қатысушыларына алғашқы нормаларды өзгертуге, оларды өздерiнiң қажеттiлiктерiн барынша толық қамту үшiн лайықтауға мүмкiншiлiк бередi.
Сатып алусату шартында сияқты мүлiктi жалдау шартында жалдау нысанасының, шарт орнауының ерекшелiгiне сондайақ басқа факторлардың əсерiнен оның бiрнеше түртүрi қалыптасады. Күшiндегi Азаматтық кодекс мүлiк жалдаудың лизинг, кəсiпорынды жалдау, ғимарат жəне үйлер жалдау, көлiк құралын экипажымен жалдау прокат, тұрғын үйдi жалдау сияқты түр түрлерiн қамтиды. Мүлiк жалдаудың болуы мүмкiн бөлек түрлерi мұнымен шектелмейдi.
Мүлiк жалдау шарты бойынша жалға берушi жалға алушыға мүлiктi ақыға уақытша иеленуге жəне пайдалануға беруге мiндеттенедi.
Аренда шартының сатып алу, сату рента шарттарынан айырмашылығы, ол мүлiктi уақытша иеленуге беруге байланысты қатынасты реттейдi.
Сонымен қатар, мүлiктi жалдау затты пайдалануды болжайтын, жалдаушының иеленуiне назар аударылмайтын, ал негiзiнен жалдаушы тек затты ұстаушы меншiк иесi құқықтарын жүзеге асыруға көмектесетiн тұлға ретiнде ғана бағаланатын.

1. Жайлин Ғ. А. ҚР Азаматтық құқығы.Оқулық.Ерекше бөлім
ІІІ том.-Алматы, 2005

2.Төлеуғалиев Ғ. ҚР Азаматтық құқығы.Ітом.-Алматы, 2001

3.ҚР Азаматтық КОДЕКСІ

Пән: Құқық, Криминалистика
Жұмыс түрі: Реферат
Тегін: Антиплагиат
Көлемі: 13 бет
Таңдаулыға:

КІРІСПЕ
1. Мүлік жалдау шартының ұғымы

НЕГІЗГІ БӨЛІМ
2. Мүлік жалдау шартының нысаны
2.1. Мүлік жалдау шартының элементтері
2.2. Аренда шартының мерзімі
2.3. Мүлік жалдау шартының мазмұны

ҚОРЫТЫНДЫ

ҚОЛДАНЫЛҒАН ӘДЕБИЕТТЕР ТІЗІМІ

Мүлiк жалдау қатынастарын реттеу, АК-пен, басқа да заңды актiлермен
реттеледi. Азаматтық құқық нормаларының диспозитивтiк мiнезi мүлiк жалдау
шартына да қатысты өзiнiң көрiнiсiн табады. Сондықтан нақты шарт
қатысушыларына алғашқы нормаларды өзгертуге, оларды өздерiнiң
қажеттiлiктерiн барынша толық қамту үшiн лайықтауға мүмкiншiлiк бередi.
Сатып алусату шартында сияқты мүлiктi жалдау шартында жалдау
нысанасының, шарт орнауының ерекшелiгiне сондайақ басқа факторлардың
əсерiнен оның бiрнеше түртүрi қалыптасады. Күшiндегi Азаматтық кодекс мүлiк
жалдаудың лизинг, кəсiпорынды жалдау, ғимарат жəне үйлер жалдау, көлiк
құралын экипажымен жалдау прокат, тұрғын үйдi жалдау сияқты түр түрлерiн
қамтиды. Мүлiк жалдаудың болуы мүмкiн бөлек түрлерi мұнымен шектелмейдi.
Мүлiк жалдау шарты бойынша жалға берушi жалға алушыға мүлiктi ақыға
уақытша иеленуге жəне пайдалануға беруге мiндеттенедi.
Аренда шартының сатып алу, сату рента шарттарынан айырмашылығы, ол
мүлiктi уақытша иеленуге беруге байланысты қатынасты реттейдi.
Сонымен қатар, мүлiктi жалдау затты пайдалануды болжайтын, жалдаушының
иеленуiне назар аударылмайтын, ал негiзiнен жалдаушы тек затты ұстаушы
меншiк иесi құқықтарын жүзеге асыруға көмектесетiн тұлға ретiнде ғана
бағаланатын.
Қатынасты реттеудiң түбiрлi негiзi сақталғанымен өзгерiстер де енiп
жатыр. Мүлiктiк қатынастарды жеке құқықпен реттеу жалпылама жетiлдiрудiң
əсерiн сезген жəне əрине жетiлдiру одан да əрi жалғасады. Осының
нəтижесiнде шарттық қатынастардың мазмұны өзгерiс шегедi, оларды реттейтiн
нормалар меншiк құқығы жəне өзге заттық құқықтарды реттейтiн нормалармен
тығыздау тұйысады.
Аренданы заттық құқықтарға жатқызу немесе жатқызбау сауалы ұзақ
мерзiм бойы даулы болып келдi. Заттың құқықтарға арналған соңғы
Қазақстандық жұмыстарда аренда заттық құқықтардың қатарына жатқызылады. Бұл
көзқарас көрiп тұрғанымыздай аренданың заңнамалық анықтамасында да қолдау
табады, яғни онда пайдалану мен қоса иеленуде бiрге қарастырылады. Бұл
заңнамалық шешiм арендалық қатынастарға бұрынғыдан көрi жоғарылау
тұрақтылық бередi, олардың мəнiнкөтередi. Осының нəтижесiнде мүлiктi меншiк
құқығы негiзiнде иемденуге мүмкiншiлiгi жоқ бөтен бiреудiң мүлкiн
пайдаланған кезде, мүлiктi жалдау шарты тиiстi қатынастарды тыйымды
реттетуге мүмкiншiлiк бередi. Кейбiр жағдайларда аренда тiпте меншiк
құқығына балама ретiнде қарастырылатын 99 жылға дейiнгi ұзақ мерзiмдi жер
арендасы Қазақстан Республикасы Президентiнiң 1995 жылғы 22 желтоқсанда
қабылданған “Жер туралы” заң күшi бар Жарлығының 41 бабында қарастырылған
едi. Аренда белгiлi мөлшерде жерге меншiк құқығының баламасы деген түсiнiк
қазiргi (күшiндегi) заңнамада да сақталып тұр. Қазақстан Республикасының
2001 жылы 24 қаңтардан “Жер туралы” заңының 28 бабымен 49 жылға дейiнгi
жердiң ұзақ мерзiмдi арендасы қарастырылған.
Аренда тек жалдаушының қажетiн, мүддесiн қамтамасыз етiп қоймайды. Оның
нормаларында жалға берушiнiң мүдделерiнде есепке алу бар Меншiк иесi
ретiнде ол бəрiбiр жалға алушыға қарағанда артықшылық жағдайында болып
келедi. Мүлiктi жалдау шарты консенсуалды, өзара, өтеулi болып табылады
Арендалық шарттан туындайтын мiндеттемелiк құқықтық қатынастарды жəне
заттық құқықтық қатынастарды ажыратып қарау қажет. Əрине, мiндеттемелiк
құқық шеңберiнде бiрiншi кезекте аталған қатынастардың бiрiншi тобын қарау
керек. Аренданың заттық құқығы жеткiлiктi дəрежеде жанжақты жəне толық
заттық құқық мəселелерiне арналған еңбектерде талданған. Сонымен қатар,
аренданың заттық құқығы ескерiлмесе жолға алушының да жалға берушiнiң де
құқықтық жағдайының сипаттамасы толық болмайды. Жалдаушы мен жалға
берушiнiң заттық құқық қатынастар негiзiнде қатысуын жоққа шығаруға
болмайды. Бiздiң айтып отырғанымыз арендаға берiлетiн мүлiктi күтiп ұстау
ауыртпалығына, меншiк иесiнiң жəне жалдаушының заттық құқықтарының
бəсекесiне жəне тағы басқа ұқсас нəрселерге қатысты.
Мүлiк жалдау шартының нысаны. Бұл шартқа да ҚР АК 151-154б. ұсталатын
мəмiленiң нысаны қойылатын жалпы талаптар қолданымды болып келедi. Сонымен
бiрге мүлiктi жалдау шартының нысанына арнайы талаптар да қойылады. Егер,
мысалы, ол бiр жылдан астам мерзiмге жасалса, онда оның нысаны жазбаша
болуы тиiс. Кəсiпкерлiк əлде кəсiпкерлiк емес болғанына, мерзiмiне
қарамастан, тарабы заңды тұлға болып келетiн мүлiктi жалдау шарттары да
жазбаша нысанда жасалуы керек. Жылжымайтын мүлiктi жалдау шарты мемлекеттiк
тiркеуге жатады. Туралап айтсақ, Қазақстан Республикасы Президентiнiң
“Жылжымайтын мүлiкке құқықтарды жəне онымен жасалатын мəмiлелердi
мемлекеттiк тiркеу туралы” заң күшi бар Жарлықтың 2бабына сəйкес
мемлекеттiк объектiсi болып мерзiмi бiр жылдан асатын пайдалану, жер
пайдалану құқығы келедi. Бұдан, егер аренда шартында мерзiм анықталмаса не
жасау керек деген сұрақ туады. Қойылған сұраққа мынандай жауап беруге
болады. Тараптар бiрiншi кезекте басшылыққа өз мүдделерiн (қажеттерiн) алуы
керек, соларға сəйкес ниеттенулерi танылуы тиiс. Ал тiркеушi орган болса
анықтамаған мерзiмге жасалған, аренда шартын тiркеуден бас тартпауы (соған
кедергi жасалмауы) тиiс. Қазақстан Республикасындағы жылжымайтын мүлiкке
тiркеу жүйесi Еуропалық тiркеу жүйесiмен ұқсас болып табылады. Оның мiндетi
мүлiкке пайда болатын барлық құқықтардың кепiлдiгiн қамтамасыз ету1.
Азаматтар араларындағы 1 жылға дейiнгi мүлiктi жалдау шарттары ауызша
нысанда жасалуы мүмкiн. Егер, болашақта жалдаушыға мүлiкке өтетiнi
қарастырылса, меншiк құқығы онда мүлiктi жалдау шарты сатып алусату
шартының нысанындай нысанда жасалуы тиiс
Мүлiк жалдау шартының элементтерi. Мүлiк жалдау шартының тараптары жалға
алушы жəне жалға берушi, жалға берушi жəне жалға алушы ретiнде кез келген
тұлға, заңды жəне жеке тұлға бола алады. Егер шарт мемлекет атынан не
əкiмшiлiкаумақтық бiрлестiк атынан жасалса мүлiктi жалға берушi болып
өкiлеттi мемлекеттiк орган, ҚР Қаржы министрлiгiнiң Мемлекеттiк мүлiк жəне
жекешелендiру бойынша комитетiнiң аумақтық органдары келедi. Жалға берушi –
бұл пайдалануға берiлген мүлiктiң иесi, ал заңды тұлға – оқшауланған
мүлiккеменшiк, шаруашылық жүргiзу, оралымды басқару құқығы бар субъект.
Кейбiр жағдайларда мүлiктi жалға берушi болып оған өзге де құқықтары
бар жеке немесе заңды тұлғалар келуi мүмкiн, олар мүлiктi жалға беруге
заңмен немесе шартпен өкiлденуi тиiс (мысалы, бұл мүлiктi сенiмгершiлiкпен
басқаратын болуы мүмкiн). Жалдаушы (арендатор) – мүлiктi уақытша иелену
жəне пайдалануға, немесе тек пайдалануға алған жеке немесе заңды тұлға.
Мысалы, станокты жалдаушыға онда белгiлi сағаттарда немесе күндерде қажеттi
жұмыстарды жасау (орындау) мүмкiншiлiгi берiлуi мүмкiн. Мүлкiне оралымды
басқару құқығы бар коммерциялық емес заңды тұлғалар, олардың мүлкiнiң
меншiк иесiмен мүлiктi жалдау құқығында шектелуi мүмкiн.
Жалдаушы (арендатор) – мүлiктi уақытша иелену жəне пайдалануға, немесе
тек пайдалануға алған жеке немесе заңды тұлға. Мысалы, станокты жалдаушыға
онда белгiлi сағаттарда немесе күндерде қажеттi жұмыстарды жасау (орындау)
мүмкiншiлiгi берiлуi мүмкiн. Мүлкiне оралымды басқару құқығы бар
коммерциялық емес заңды тұлғалар, олардың мүлкiнiң меншiк иесiмен мүлiктi
жалдау құқығында шектелуi мүмкiн. Тараптар құқықтары мен мiндеттерiнiң өзге
тұлғаларға ауысуы iшiнара жəне де əмбе бап құқықтық мирасқорлық негiзiнде
болуы мүмкiн. Жалға берiлген мүлiкке меншiк құқығының немесе шаруашылық
жүргiзу, оралымды басқару құқықтарының өзге тұлғаға ауысуы мүлiктi жалдау
шартын өзгерту немесе бұзу үшiн негiз болмайды. Басқаша айтатын болсақ
аренда құқығы жалға берiлген мүлiкке ауыртпалық тудырады. Азамат өлуiмен
жалға алушының құқықтарына қатысты мұрагерлiк трансмиссия егер заң
актiлерiнде немесе шартта өзгеше қарастырылмаса жалпы тəртiп бойынша
болады. Заңды тұлғалар қайта құрылған кезде де əмбебап мирасқорлықтың бұл
тəртiбiн қолдану керек. Мүлiктi жалдау шартын жасасу жалдаушының тұлғасына
жеке байланысты болмаса, жалға берушi оның қалған мерзiмiне шартқа
мұрагердiң (құқықтық мирасқордың) жалдаушы ретiнде кiрiсуiне кедергi жасай
алмайды.
Мүлiк жалдау шартының нысанасы (объектiсi) болып негiзiнен қозғалатын
сондайақ қозғалмайтын заттар келедi. Аренда шарты бойынша (негiзiнде)
берiлетiн заттар жеке сипаттары мен анықталатын, тұтынылмайтын заттарға
жатады, олар оларды пайдалану барысында өздерiнiң тұтынушылық қасиеттерiн
бiртебiрте табиғи тозу салдарынан жоғалтады. Кейбiр объектiлер пайдалану
тəртiбi дұрыс болса тiптi өздерiнiң қасиеттерiн жоғалтпауы мүмкiн, оларға
жер бөлшектерi, көп жылдық егiстер жəне с.с. жатады. АК. 541— бабына
сəйкес, мүлiктiк жалдауға, кəсiпорындар мен басқа да мүлiктiк кешендер, жер
учаскелерi, үйлер, ғимараттар, жабдықтар, көлiк құралдары берiлуi мүмкiн.
Жалдаудың объектiсi өзге де заттар бола алады. Заңнамада оларды мүлiктiк
жалдауға беруге тыйым салынған, немесе жалдау мүмкiншiлiгi шектелген мүлiк
түрлерi анықталуы мүмкiн. Бiрiншi кезекте шектеулер азаматтық айналымнан
алынып тасталған, немесе азаматтық айналымы шектеулi заттарға қатысты болып
келедi. Əрине, азаматтық айналымнан алынып тасталған заттар жалға берiлуi
мүмкiн емес. Ал азаматтық айналымы шектеулi заттар жалға оларды пайдалану
тəртiбi, жалпылама оларға меншiк құқығын жүзеге асырудың барлық тəртiбi
сақталып жалға берiлуi мүмкiн. Мысалы, тұлға азаматтық айналымы шектеулi
бiр немесе өзге мүлiктi иеленуге рұқсат алмаса, ол өзiнде бар сондай
(азаматтық айналымы шектеулi) мүлiктi иелiгiнен шығаруы керек. Заңның (ҚР
АК 252 бабы 2 тармағы) тiкелей нұсқауына сəйкес көрсетiлгендей мүлiкке
меншiк құқығы тоқтатылуы қажет. Яғни ондай мүлiкте иелiктен шығаруға
бағытталған шарттар болып сатып алусату, сыйға тарту, айырбас шарттары
келедi деп болжам жасаймыз. Бiрақ мəселенi тым шектеулi шешуге болмайды.
Сiлтеме жасалған азаматтық кодекстiң нормасы өмiрде оны əртүрлi жағдайларға
лайықтап қолдануды талап етедi. Мысалы, айналымы шектеулi мүлiктiң иегерi
болашақта оған рұқсат аламын деп үмiттенетiн болса оған оны жалға беруге
тыйым салынбауы керек. Немесе мүлiктi иеленуге рұқсаты жоқ айналымы
шектеулi заттың меншiк иесi бiрден сатып алушыны таппаған соң оны болашақта
сатып алу жағдайы қарастырылатын жалдау шарты негiзiнде бере алады.
Қаралғандай қосымша шешiмдер меншiк иесi жағдайын жақсартады. Қандай да
болсын мүлiкке меншiктiң заң бойынша кепiлдiктерiн нығайтады.
Кейбiр объектiлердi (негiзiнен табиғи объектiлердi) жалға тапсырған
кезде шарт ерекшелiктерi пайда болады. Айтатын болсақ, Қазақстан
Республикасының “Жер туралы” Заңының 48 бабына сəйкес, жер пайдаланушылары
жердi жер учаскесiн беру актiсiне немесе аренда шартына (уақытша ақысыз жер
пайдалану шартына) сəйкес пайдалануы тиiс. Осымен бiрге жалға алушыға тағы
да бiрқатар мiндеттер жүктеледi. Бұл мiндеттер жалға алушының жалға
берiлген мүлiктi тиiстi пайдалану бойынша азаматтыққұқықтық мiндетiмен
тығыз байланысты, кейбiр көрiнiстерiнде оларды мүлiктi тиiстi пайдалану
бойынша мiндеттiк нақтылануы ретiнде бағалауға болады. Жер пайдаланушыға
мынадай мiндеттер жүктеледi: — тиiстi санитарлық жəне экологиялық
талаптарға сəйкес келетiн өндiрiс технологиясын қолданудың, халықтың
денсаулығы мен қоршаған ортаға зиян келтiрiлуiне жол бермеу; — топырақтың
құнарлығын нашарлатпаудың жер қорғау жөнiндегi шараларды жүзеге асырудың,
орман, су ресурстары мен басқа да табиғи ресурстарды пайдалану тəртiбiн
сақтаудың, жер учаскесiнде орналасқан, заңдарға сəйкес мемлекет қорғайтын
тарих, сəулет ескерткiштерi, археологиялық мұра мен басқа да объектiлердiң
қорғалуын қамтамасыз ету; — басқа меншiк иелерi мен жер пайдаланушылардың
құқықтарын бұзбау; — топырақтың құнарлы қабатын сыдырып алу оның бiржола
жоғалуын болғызбау үшiн қажет болған жағдайларды қоспағанда, басқа
тұлғаларға сату не беру мақсатымен құнарлы қабатты сыдырып алуға жол
бермеу; — сервитуттары заңдарда көзделген тəртiпте ұсынуды қамтамасыз ету.
Өз ерекшелiктерi тұрғын үйдi жер қойнауының учаскелерiн жəне басқа
объектiлердi жалдауда орын алады. Жер қойнауының учаскiлерi концессиялық
жəне басқа келiсiмдер негiзiнде пайдалануға берiледi, олар АК 541б, 4т.
сəйкес өзiнiң заңды табиғаты бойынша мүлiктi жалдауға түбiрлес болып келедi
жəне оның жалпы ережелерiне негiзделедi. Мұндай кең түсiнiк ҚР азаматтық
заңнамасында шарттардың бұрынғы кеңестiк кезеңдегi азаматтық құқыққа таныс
емес тəртiптенген жүйесi қалыптасып келетiнiн сипаттайды. Бұл бөлек
шарттардың құрылысын өңдеуде де, бүкiл шарттық құқық жүйесiн өңдеуде де өз
көрiнiсiн тауып отыр. Жер қойнауын пайдаланумен байланысты жəне өзге де
шарттардың жаңа түрлерiне қатысты пайда болған айқынсыздық ақырындап
жойылып келедi. ҚР АК тағы да бiр елеулi жаңалық бар. Оны заңнаманы
дамытудағы батыл, өркендi қадам ретiнде бағалауға болады жəне онда бiздiң
көзқарасымыз бойынша арендалық қатынастарды одан əрi дамытудың
мүмкiншiлiктерi қарастырылған. Бiрақ ол жалдау туралы дəстүрлi
көзқарастарды ескеретiн болсақ үйренiмсiз болып көрiнедi. ҚР АК 541бабының
2тармағына сəйкес жалдаудың нысанасы болып жер пайдалану құқығы, жер
қойнауын пайдалану құқығы жəне өзге заттық құқықтар келуi мүмкiн. Мүлiктiк
құқықтардың арендасына жол бермеу заңнамалық актiлермен қарастырылуы
мүмкiн. Аталған норманы қолдану мүлiктiк құқықтардың айналымын жанжақты
дамытуға мүмкiншiлiк бередi. Мүлiктi жалдау шартының ақылы мiнезi,
жалпылама мiндеттемелiк құқық нормаларының мазмұны жəне қалыптасқан шарттық
тəжiрибеде мүлiктi жалдау шартында сатып алусату шартында да сияқты оның
бiрден бiр елеулi жағдайы болып нысанасы туралы жағдай келетiнiне əсер
етедi. Мүлiк жалдау шартында жалдаушыға мүлiктiк жалдаудың объектiсi
ретiнде берiлуге жататын мүлiктi анықтауға мүмкiншiлiк беретiн мəлiметтер
келтiрiлуi керек. Егер бұл мəлiметтер шартта болмаса, онда мүлiктiк
жалдауға берiлуге жататын объект туралы жағдай келiсiлмеген болып, ал
тиiстi шарт жасалмаған болып ... жалғасы

Сіз бұл жұмысты біздің қосымшамыз арқылы толығымен тегін көре аласыз.