Жылжымайтын мүлікті басқару


1.Тарау Жылжымайтын мүліктін негізі
Кіріспе ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... 4
1.1 Жылжымайтын мүлік ұғымы және түрлері ... ... ... ... ... ... ... 5
1.2 Жылжымайтын мүлік нарығы ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..7
1.3 Жылжымайтын мүліктін құнын бағалау ... ... ... ... ... ... ... ...10
2.Тарау Жылжымайтын мүлікті басқару
2.1 Жылжымайтын мүлікті басқару кәсіби қызметінің әлемдік тәжіребиесі ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ...12
2.2 Кәсіби басқарушы ұйымды (басқарушыны) тандау ... ... ... 15
2.3 Басқарушы және сервистік ұйымдарға арналған қызмет стандарттарын енгізу ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... 19
3.Тарау Басқарушы компаниялардың кәсіби қызметін дамыту бойынша ұсыныстар
3.1 Басқару тәсілінің артықшылықтары мен кемшіліктері ... .23
3.2 Кондоминиум обтектісін күтіп.ұстау ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..25
3.3 Басқару органдарының көп пәтерлі тұрғын үйлердін тұтынішылық қасиеттерің жақсартудағы рөлі ... ... ... ... ... ... ..31
Қорытынды ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... 33
Қолданылғын әдебиеттер тізімі ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..35
Жылжымайтын мүлікті басқару – бұл көптеген бизнестер сияқты, бірақ осы күнгі Қазақстанда тұрақты меншік иелер классы енді қалыптаса бастағандықтан, осындай қызметтерде мамандырылған компаниялар біршама аз. Жылжымайтын мүлік нысандарының физикалық сипаттамасы оның өлшемі және пішіні қоршаған ортасы,коммуналдық ортадағы келеңсіздіктер және қауіп-қатер туралы деректерді сипаттайды.Осы сипаттамалар жиынтығы нысанның пайдалы жағын сипаттайды. Ал Нарықтық экономика элементтерінің ішінде өндірістік заттар құрамына кіретін (жер учаскесі,әкімшіліктік,қоғамдық өндірістік саудалық және басқа да құрылыстар,құрылыс жабдықтары) жылжымайтын мүлік ерекше орын алады және барлық жеке меншік түрдегі мекемелермен кәсіпорындар үшіншаруашылықтық іс-әрекеттер және даму негізі болып табылады. Соның ішінде техникалық эксплуатацияны басқару, қаржылық ағндарды басқару,жалдық қатынасты басқару т.б жүйедерді жатқызуға болады. Жылжымайтын мүлік уақыт ағымымен құнының көтерілуі,тіпті үйлерді қайта салуға орын бар және сұраныстан ұсыныс артыпотырған дамыған елдердің өзінде жылжымайтын мүлік құны арқылы байқалады.Жылжымайтын мүлік беріктігі (ұзақ уақыт жарамдылығы) асыл тастар және сирек метелдардан жасалған бұйымдардың жекеленген түрлерінен басқа барлық тауар түрлерінде бұд көрсеткіш іс жүзінде артық болады. Жылжымайтын мүліктің өте маңызды ерекшелігі оның үнемі басқарып отыруы қажеттіліг болып табылады.
1.Мемлекеттік басқару: маңызы, ерекшіліктері
Ақиқат 2000 №5 44-47 б.Найманбаев С.
2. Жергілікті мемлекеттік басқарудың құқықтық негіздері. Малқұбаев Б Ақиқат. 2001. №3 42-47 б
3. Ақиқат. 2001. №11 67-72 б.
4. Басқаруіс-әрекетін жетілдіру жолдары. Ақиқат 2003. №1 30- б.
5.Мемлекеттік басқарудың демографиялыу әдістері. Тоқтыбаев 2003. №6 39-43 б.
6.Басқару есебінің қазіргі кездегі теңденсиясы. Жамғанв А. Аханова П.
Жаршы 1999 №1 8-12 б.
8.Мемлекетті басқарудың басты бағыттары. Найманбаев С. Заң 2000 №9 32-37 б.
9. Басқару іс-әрекетінің жетілдіру жолдары. Әлімбеков М. 2000 №5-6 61-68 б.
3. Айтаханов Е. Қазақстан Республикасының аймақтық дамуының жоспарлау процесстерін басқару проблемалары /Е. Айтаханов //Вестник, Әль-Фараби ат.КазГУ. Сер. экон. - 2002. - №2(30). - б. 12-15.
4. Алдияров С. Қазақстан аймақтарының негізгі әлеуметтік-экономикалық индикаторлары және дамуды жалпы бағалау әдісі /С.Алдияров, К. Кабдуалиева, Л. Елеусиз // Транзиттік экономика. - 2006. - №1. - б. 81-86.
5. Воронин А. Г. Муниципалды шаруашылықты басқару негіздері : оқу құралы/ А. Г Воронин, В. А.Лапин, А. Н. Широков. - М. : Дело, 1998. - 128 б.
6. Ф.Энгельс «Происхождение семьи, частной собственности и государства»
7. Бердалиев К. Қазақстан экономикасын басқару негіздері /К. Бердалиев. - Алматы : Экономика, 1998. - 148 б.
8. Шығыс Қазақстан сан бойынша: стат. жинақ - Алматы : Қазақстан Республикасының статистика Агенттігі, 2006. - 136 б.
9. Гаврилов А. И. Аймақтық экономика және басқару: жоғарғы оқу орынд.оқу құралы / А. И. Гаврилов. - М. : ЮНИТИ - ДАНА, 2002. - 239 б.
10. Гамарник Г. Облыс экономикасын басқару жүйесін жетілдіру /Г. Гамарник, Н.Сердюк // Поиск. - 2002. - №2. - б. 98-100.
11. Гамарник Г. Н. Қазақстан экономикасын басқару : методология, әдістер, іске асыру жолдары : монография /Г. Н. Гамарник. - Алматы : Экономика, 2002. - 281сб.
12. Гранберг А. Аймақтық экономика негіздері : жоғарғы оқу орынд.оқу құралы. /А. Гранберг. - 2-ші басылым. – М.: Мемл. ун-т Экономика жоғарғы мектебі, 2003. - 495 б.

Пән: Жер кадастрі, Жылжымайтын мүлік
Жұмыс түрі:  Курстық жұмыс
Көлемі: 41 бет
Бұл жұмыстың бағасы: 1000 теңге
Таңдаулыға:   




Жоспар

1-Тарау Жылжымайтын мүліктін негізі
Кіріспе ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..4
1.1 Жылжымайтын мүлік ұғымы және түрлері ... ... ... ... ... ... ... 5
1.2 Жылжымайтын мүлік нарығы ... ... ... ... ... ... ... . ... ... ... ... ... .7
1.3 Жылжымайтын мүліктін құнын бағалау ... ... ... ... ... ... ... ...10
2-Тарау Жылжымайтын мүлікті басқару
2.1 Жылжымайтын мүлікті басқару кәсіби қызметінің әлемдік тәжіребиесі ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... 12
2.2 Кәсіби басқарушы ұйымды (басқарушыны) тандау ... ... ... 15
2.3 Басқарушы және сервистік ұйымдарға арналған қызмет стандарттарын енгізу ... ... ... ... ... ... ... . ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... 19
3-Тарау Басқарушы компаниялардың кәсіби қызметін дамыту бойынша ұсыныстар
3.1 Басқару тәсілінің артықшылықтары мен кемшіліктері ... .23
3.2 Кондоминиум обтектісін күтіп-ұстау ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..25
3.3 Басқару органдарының көп пәтерлі тұрғын үйлердін тұтынішылық қасиеттерің жақсартудағы рөлі ... ... ... ... ... ... ..31
Қорытынды ... ... ... ... ... ... .. ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ...33
Қолданылғын әдебиеттер тізімі ... ... ... ... ... ... ... . ... ... ... ... ... ... .35

1-Тарау Жылжымайтын мүліктін негізі

Кіріспе
Жылжымайтын мүлікті басқару - бұл көптеген бизнестер сияқты, бірақ осы күнгі Қазақстанда тұрақты меншік иелер классы енді қалыптаса бастағандықтан, осындай қызметтерде мамандырылған компаниялар біршама аз. Жылжымайтын мүлік нысандарының физикалық сипаттамасы оның өлшемі және пішіні қоршаған ортасы,коммуналдық ортадағы келеңсіздіктер және қауіп-қатер туралы деректерді сипаттайды.Осы сипаттамалар жиынтығы нысанның пайдалы жағын сипаттайды. Ал Нарықтық экономика элементтерінің ішінде өндірістік заттар құрамына кіретін (жер учаскесі,әкімшіліктік,қоғамдық өндірістік саудалық және басқа да құрылыстар,құрылыс жабдықтары) жылжымайтын мүлік ерекше орын алады және барлық жеке меншік түрдегі мекемелермен кәсіпорындар үшіншаруашылықтық іс-әрекеттер және даму негізі болып табылады. Соның ішінде техникалық эксплуатацияны басқару, қаржылық ағндарды басқару,жалдық қатынасты басқару т.б жүйедерді жатқызуға болады. Жылжымайтын мүлік уақыт ағымымен құнының көтерілуі,тіпті үйлерді қайта салуға орын бар және сұраныстан ұсыныс артыпотырған дамыған елдердің өзінде жылжымайтын мүлік құны арқылы байқалады.Жылжымайтын мүлік беріктігі (ұзақ уақыт жарамдылығы) асыл тастар және сирек метелдардан жасалған бұйымдардың жекеленген түрлерінен басқа барлық тауар түрлерінде бұд көрсеткіш іс жүзінде артық болады. Жылжымайтын мүліктің өте маңызды ерекшелігі оның үнемі басқарып отыруы қажеттіліг болып табылады.Жылжымайтын мүліктің кез келген нысаны оның қызмет ету мақсатына байланыссыз үнемі басқаруды қажет етеді.Бұл дегеніміз-тұрғын үй және адам тұрматын ғимараттарға коммуналдық қызмет көрсету,күзету және ағымдағы жөндеу,жалдау төлемінің түсуін бақылау,тұрғын және адамдар тұрмайтын қорларды ұстап тұруға байланысты әр түрлі маусымдық немесе алдын алу жұмыстары жылжымайтын мүлітің айрықша ерекшклігі болып табылады.

1.1 Жылжымайтын мүліктін ұғымы және оның түрлері

Жылжымайтын мүлік уақыт ағымымен құнының көтерілуі,тіпті үйлерді қайта салуға орын бар және сұраныстан ұсыныс артыпотырған дамыған елдердің өзінде жылжымайтын мүлік құны арқылы байқалады. Жылжымайтын мүлік беріктігі (ұзақ уақыт жарамдылығы) асыл тастар және сирек метелдардан жасалған бұйымдардың жекеленген түрлерінен басқа барлық тауар түрлерінде бұд көрсеткіш іс жүзінде артық болады. Жылжымайтын мүліктің өте маңызды ерекшелігі оның үнемі басқарып отыруы қажеттіліг болып табылады.Жылжымайтын мүліктің кез келген нысаны оның қызмет ету мақсатына байланыссыз үнемі басқаруды қажет етеді.Бұл дегеніміз-тұрғын үй және адам тұрматын ғимараттарға коммуналдық қызмет көрсету,күзету және ағымдағы жөндеу,жалдау төлемінің түсуін бақылау,тұрғын және адамдар тұрмайтын қорларды ұстап тұруға байланысты әр түрлі маусымдық немесе алдын алу жұмыстары жылжымайтын мүлітің айрықша ерекшклігі болып-пәтер,бөлме,үй немесе басқа нысан макродеңгейде жеке тауар ретінде,ал микродеңгейде қоғамдық тауар және мемлекеттік инфрақұрылым бөлігі ретінде қызмет ететіндігі болып табылады. Жылжымайтын мүлік жеке меншіктің ерекше түрі болып табылады.Оны иелік ету,пайдалану және басшылық ету құқығы,басқа жеке меншік түрлеріне иелік ету құқығынан айырмашылықта болады.Бұл жылжымайтын мүлікті пайдалану қозғалыстағы мүлікке жататын көптеген тауарлардан ерекшелігі туындайды. Жылжымайтын мүлік нарығы ұлттық экономиканың маңызды құрамдас бөлігі және қарқынды дамушы рыноктардың бірі болып табылады. Жылжымайтын мүліктер нарығы ауқымы кең нарық болып саналады. Тұрғын үй - нарықтық экономикада экономиканың түрлі секторының даму қарқының және халықтың, жалпы елдің келешегіне деген сенімін бейнелейтін өсімнің көрнекті көрсеткіші. Тұрғын үй мәселесі кеңес дәуірі кезінен - ақ шешуі қиын мәселе болатын. Ел экономикасы өтпелі кезеңнен өтіп, дамудың даңғыл жолына түскен шақтан бастап халықтың саны да өсіп, тұрғын үйге деген сұраныс еселеп артты. Жеке тұрғын үй баспанасының болуы - әрбір отбасы үшін бірінші кезекті қажеттілік. Бұрынғы кеңестік жүйеде мемлекеттік тұрғын үй құрылысы үшін бюджет ресурстарының орталықтандырылған бөлінісі мен тұрғын үй жағдайын жақсарту үшін кезекте тұрған азаматтардың арасында тегін бөліп беруді бейнелейтін еді. Қазақстанның тәуелсіздік алып, нарықтық қатынастарға өтуі бұл үлгінің сәйкессіздігін көрсетті. Халықты тұрғын үймен қамтамасыз ету және құрылысты бюджеттік қаржыландырудың қысқаруы жағдайында тұрғын үйге қол жеткізудің негізгі көздері тұрғындардың өз қаражаттары мен әлемнің экономикасы дамыған елдеріндегідей банктік несиелер ғана болып қалды. Осыған орай, тұрғын үй мәселесін шешу Қазақстанның мемлекеттік саясаты үшін негізгі міндеттердің бірі болып табылады. Осы ретте "Қазақстанның бәсекеге қабілетті елу елдің қатарына ену стратегиясы" атты халыққа Жолдауында Қазақстан Республикасының Президенті Н.Ә. Назарбаев тұрғын үй саласының дамуына ерекше назар аударып, басты бағыттары ретінде жылжымайтын мүлік рыногын дамыту, тұрғын үйді жалға беруді дамытуды атап көрсеткен. Сонымен қатар, тұрғындардың жекелген бөліктерін қолжетімді тұрғын үймен қамтамасыз ету мақсатында "Қазақстан Республикасындағы тұрғын үй құрылысының 2005 - 2007 жылдарға арналған мемлекеттік бағдарламасы" және өзектілігімен жалғасын тапқан "2008 - 2010 жылдарға арналған мемлекеттік бағдарламасы" қабылданған. Жылжымайтын мүлік нарығын дамытудың қазіргі кезеңіндегі маңызды міндеттерінің бірі жылжымайтын мүлік объектілерін коммерциялық мақсатта пайдалану болып табылады. Кеңсе және сауда қызметтері үшін бірінші сыныпты ғимараттарға деген сұраныстың пайда болуы коммерциялық жылжымайтын мүлік нарығының қалыптасу қажеттілігін туындатты. Осыған орай, тұрғын үй және тұрмыстық орнығу, яғни жылжымайтын мүлікке қажеттіліктерді қанағаттандыру нәтижесінде жаңа жұмыс кеңістіктерінің құрылуын, мысалы бизнес - орталықтарда онан әрі бизнес - қонақтардың - қонақ үйге қажеттілігінің туындауы заңды құбылыс. Іскерлік қажеттіліктерді қанағаттандырғаннан кейін сапалы сауда орталықтарымен, яғни сауда жылжымайтын мүлік рыногына, демалысты ұйымдастыру орныдарына қажеттілгі туындайды. Логикалық тізбек заманауи қоймалық жайлардың қажеттілігімен аяқталады. Қазіргі кезде Қазақстанда жылжымайтын мүлік нарығының қалыптасуы мен дамуына қатысты кешенді бағыт жоқ деуге болады. Соның салдарынан аталмыш нарықты зерттеу мәселесі отандық ғылым саласында әлі де болса, терең зерделене қойған жоқ. Елдің жылжымайтын мүлік нарығын реттеуші біртұтас мемлекеттік орган жоқ. Әлеуметтік маңызына қарамастан, жылжымайтын мүлік нарығы сегменті ретінде тұрғын үй және коммерциялық жылжымайтын мүлік нарығы ең алдымен нарық екендігін,ал тұрғын үй, кеңсе, сауда объектілері - тауар екендігін естен шығармаған жөн. Жылжымайтын мүлік халықаралық инвестициялардың белсенді объектісіне айналды. Әртүрлі шет елдердің тәжірибелерін зерттеудің стратегиялық маңызы зор. Дегенмен, тұрақты нарықтық экономикалы елдер тәжірибесінен "көшіріп алып, қолдану" қазақстандық шындыққа сәйкес келмейді. Қазіргі кезеңдегі жылжымайтын мүліктер нарығында болып жатқан үдерістер қазақстандық жылжымайтын мүлік нарығында да күрделі өзгерістер туындатты. Біз, жүргізген зерттеулеріміз нәтижесінде, еліміздің жылжымайтын мүліктер нарығына әсер етуші факторлардың төмендегідей белгілерін анықтадық: ішкі факторлар ("Жылжымайтын мүлік сапасы" санатына талаптардың өзгеруі; тұрғындардың жылжымайтын мүлікке қаржылай инвестиция салуы;)

1.2 Жылжымайтын мүлік нарығы

Қазіргі уақытта Қазақстан Республикасында АҚШ, Германия және Малайзия мемлекеттерінің тәжірибесін ескере отырып, жасалынған тұрғын үй ипотекалық несиелеу жүйесі қызмет етуде. Аталған жүйе бойынша тұрғын ипотекалық несиелерін берушілер екі деңгейден тұрады: бірінші деңгейде: алғашқы тұрғын үй ипотекалық несиесін берушілер, соның ішінде: банктер мен бактік емес ұйымдар; екінші деңгейде - алғашқы тұрғын үй ипотекалық несиесін берушілерден берген несиелері бойынша талаптарын және кепіл құқықтарын сатып алуды жүзеге асыратын, қайта қаржыландырушы ұйымдар көп болғанымен, қазіргі уақытта көкейкесті мәселе болып мемлекет халқына - қатардағы тұтынушыға несиені қол жетімділігін қамтамасыз ету болып табылады. Осыған байланысты, елімізде ипотекалық несиелендіру жүйесін қолдау мақсатында іс - шаралар кешенін өңделді.Зерттеу барысында ипотеканың дамуын тежейтін бірнеше мәселелер анықталды: макроэкономикалық мәселелер (жоғары тәуекелдер, инфляция); ұзақ мерзімді қаржылық құралдардың жетіспеушілігі; қарыз құралдарының жоғары құны; несиелеуді ұйымдастыру шығындарының жоғары деңгейі; халықтың негізгі бөлігінің шектеулі төлем қабілеттілігі; қор нарығының дамымағандығы; қазақстандық экономиканың көлеңкелі сипаты; тұрғын үй жылжымайтын мүлігіне бағаның тұрақты өсуі. Қазақстан дамуының қазіргі кезеңінде тұрғын үйді ұзақ мерзімді қаржыландыру дамуының негізгі бағыттарының бірі болып тұрған үй құрылыс және жинақ жүйесі табылады. Тұрғын үй құрылыс жинақ жүйесі - бұл тұрғын үй жағдайларын жақсарту бойынша шараларды өткізуге несиеге құқығын иелену үшін меншікті капиталды жинақтауға негізделген тұрғын үйді қаржыландыру тетігі. Тұрғын үй құрылыс жинақ жүйесінің негізгі ерекшелігі халыққа берілетін несиелердің бәсекесіздігі, өйткені ол бойынша сыйақы мөлшерлемесі төмен және несиелеу өтеу мерзімі кепілдендірілген. Бұл өте тиімді несие тұрғын үй құрылыс жинақ жүйесінің негізгі тартымды белгісі болып есептеледі. Тұрғын үй несиелеудің жинақтау жүйесінің тұрақсыз экономика жағдайында ерекше білінетін бірнеше артықшылықтары бар. Біріншіден, қайта қарауға жатпайтын және тіркелген деңгейде белгіленген қаражатты тарту және несиелеу мөлшерлемелері. Екіншіден, берілген жүйедегі несиелеу мақсатты болып табылады, яғни қаражаттар тек тұрғын үй саласына және ең алдымен ағымдық жағдайларды жақсартуға және құрылысқа жұмсалады.

Мемлекеттің белсенді қолдауымен тұрғын үй құрылыс жинақ жүйесінің дамуы, біздің ойымызша, еліміздің әлеуметтік - экономикалық дамуына елеулі және оң әсер етеді.Жеке және заңды тұлғалардың үлестік қатысу туралы шарты негізінде тұрғын үйді иемденудің бұл нысаны көп пәтерлі үйлердің құрылысы біткенге дейін оның құнын төлейді және пәтерлерді содан кейін жекешелендіреді. Халық пен кәсіпорындардың өз қаражаттарын тұрғын үй құрылысына салудың кең тараған түрі үлестік қатысу сызбасы. Бұл көптеген инвесторлардың ақша құралдарын шоғырландыруға негізделген әртүрлі көлемдегі салымдарды біріктіріп, тұрғын үй құрылысына жетерліктей қаржылық активтерді құруға болады. Біздің зерттеуіміз көрсетіп отырғандай, үлестік қатысу жүйесінде кемшілктер де бар: құрылыс ұйымының банкрот болуына байланысты пәтерді ала - алмауы, тұрғын үй құрылысына салынған ақшалай қаражаттарды жоғалтуы; үлестік қатысу шартының мерзімі бітіп, пәтерді алған кезде күтілгендей сапаның болмауы. Тұрғын үй саясаты ауқымындағы мемлекеттік міндеттердің маңыздыларының бірі халықты қолжетімді тұрғын үймен қамтамасыз ету. Тұрғын үйдің қолжетімділігі елімдіздің демографиялық жағдайына, халық санының өсуіне ықпал етуші алғышарттардың бірі. Тұрғын үйге қолжетімділік күрделі көп қырлы индикатор болып табылады. Біз жүргізген зерттеу көрсетіп отырғандай республикадағы қолжетімді тұрғын үй рыногының дамуын тежейтін негізгі себептер айқындалды: қайталама нарықтағы тұрғын үйге алыпсатарлық құнының өсуі; жаңа салынған тұрғын үйлердің өзіндік құны мен құны арасындағы айырмашылық; жылжымайтын мүлікті инвестициялаудағы жоғары табыстылық; ақша табыс деңгейі мен тұрғын үй құнының арасындағы қатысының алшақтығы; ипотекалық несиелеу жүйесінің тиімсіз жүйесі; тұрғын үй құрылыс жинақ жүйесінің өз дәрежесінде дамымауы; тұрғын үй нарығындағы ұсыныстың жетіспеушілігі; жалға беру нарығының дамымауы. Жаңа тұрғын үй саясатының басыңқы бағытта болып, біздің пікірімізше халықтың негізгі бөлігінің қажеттілігін қамтамасыз ететін қолжетімді тұрғын үй нарығын құру болуы тиіс. Осыған орай, республикадағы халықтың тұрғын үйге қолжетімділігі коэффициентін зерделеу қажет

1.3 Жылжымайтын мүліктін құнын бағалау
Жылжымайтын мүлікті бағалау процесінің ерекшелігі оның нарықтық сипаты болып табылады. Бұл бағалау бағаланатын объектіні жасау мен сатып алуға тек шығындарды есептеумен шектелмейтіндігін білдіреді. Бағалау кезінде тәуекелдің әртүрлі түрлері бар екенін және нарықтық экономика жағдайында бір де бір салымдар абсалютті тәуекелсіз деуге болмайтындығын есте сақтау маңызды. Бағалаушымен қолданылатын тәсілдер мен әдістер бағалау процесінің ерекшеліктерімен, бағаланатын объектінің экономикалық ерекшеліктерімен, сонымен қатар бағалау мақсаты және қағидаларымен анықталады.
Белгілі бір кәсіпорын мүлігінің даму құнын бағалау кезінде келесі жағдайларда келтіріледі:
* жылжымайтын мүліктің қандай да бір бөлігін сатудың белгілі бір себептер: пайдаланбайтын жер учаскелерінен, ғимараттарынан, құрылғаларынан құтылу үшін; несие қабілетсіздік жағдайында кредиторлармен есеп айырысу, серіктестерге зиян келтіргенде сот шешімі бойынша есеп айырысу;
* жылжымайтын мүлік бөлігін кепілдікке салу арқылы несие алу;
* жылжымайтын мүлікті сақтандыру және сақтандырылған мүліктің құнын анықтау;
* жылжымайтын мүлікті жалға беру;
* мүлікке салықты есептеу үшін салықтық базаны анықтау;
* жылжымайтын мүліктің бір бөлігін басқа құрылғалы жатқан кәсіпорынның жарғылық капиталына салым ретінде рәсімдеу;
* қандай-да бір инвестициялық жобаны жүзеге асыруда бизнес-жоспарды өңдеуді бағалау;
* шығындық тәсілді қолдану кезінде кәсіпорын құнын жалпы бағалауында аралық саты ретінде жылжымайтын мүлікті бағалау.

Бағалау объектісі иеленушісінің құқықтары жинақталған қандай болмасын жылжымайтын мүлік объектісі. Бұл бизнес, компания, кәсіпорын, фирма, банк, жылжымайтын мүліктін жеке түрлері. Қазіргі жағдайда жылжымайтын мүліктін қандай да бір обьектісі табыс көзі және нарықтық мәміле объектісі бола алады, оның ішінде мұндай объекті меншік құқығы болып табылады. Мұнда ерекше табыс алу процесі ретіндегі, табыс әкелетін меншік ретіндегі бизнес қызығарлық. Бизнестің негізін, оның бөлінбейтін мәнін капитал құрайды. Капитал қазіргі экономикалық жүйенің жылжымайтын мүліктін базасы болып табылады.

Жер учаскесінің сату - сатып алу келісімінің қаржыландыру шарты қарапайымнан ерекше. Мысалы, жылжымайтын мүлік учаскені сатып алу үшін несие алады немесе келісімнің қаржыландыру шарты пайыздар бойынша төлемін үлкен көлемде есептейді, онда мұндай келісімді дұрыс талдау қажет және берілген келісім бағаларына сәйкес түзетулер жасау керек.
Аудару әдісі жер учаскесін бағалау салыстыратын кешенді сатудың жалпы бағасын бөлуден туады; оған жылжымайтын мүлік және жер учаскесі кіреді, яғни ол ғимарат және жер учаскесінің бағасын құрайды. Осы учаске тұрған мүліктік кешеннің жалпы бағасынан ғимараттың және құрылыстың құнын шегеріп, жер учаскесінің құнын алады.
Жер учаскесін капитализациялау әдісінің көмегімен жер учаскесінің құнын анықтау жалдық төлемдер есебімен алынған табыстар капитализациясымен тұжырымдалады. Бұл әдіс біздің жағдайда кең таралмаған, себебі салыстырмалы жалдық төлемдер және капитал нормалары қазіргі уақытқа белсенді жердің жалдық нарығының жоқтығынан табу қиын.
Жер үшін қалдық техникасы әдісі жер учаскесінің құнын бағалаудың берілген әдісі жер рентасын капиталдандыру әдісінен жер учаскесін және онда тұрған жылжымайтын мүлік объектісін ең жақсы және ең тиімді қолдануын ескере отырып алынған пайда үлесінен шыға отырып есептеледі. Берілген жағдайда жер учаскесіне қатысты пайда үлесі ескеріледі.
Жер үшін қалдық техникасы ең жақсы және ең тиімді қолдану нұсқасы анықталғанда қолданылуы мүмкін. Жер үшін қалдық техникасы әдісін қолданғанда жерге қатысты қалдық табыстың теріс шамасын алу мүмкін. Бұл ғимараттар мен жылжымайтын мүлікті артық жақсарту болады деген сөз. Капитализацияланатын табыс жер учаскесін, жылжымайтын мүлікті тиімді пайдалану және онда орналасқан жылжымайтын мүлікт объектісі есебінен алынған пайда үлесі арқылы есептелінеді. Осы жағдайда жер учаскесіне жататын пайда ғана пайда үлесі арқылы есептелінеді. Бағалау объектісі иеленушісінің құқықтары жинақталған қандай болмасын жылжымайтын мүлік объектісі. Бұл бизнес, компания, кәсіпорын, фирма, банк, жылжымайтын мүліктін жеке түрлері.
Қазіргі жағдайда жылжымайтын мүліктін қандай да бір обьектісі табыс көзі және нарықтық мәміле объектісі бола алады, оның ішінде мұндай объекті меншік құқығы болып табылады. Мұнда ерекше табыс алу процесі ретіндегі, табыс әкелетін меншік ретіндегі бизнес қызығарлық. Бизнестің негізін, оның бөлінбейтін мәнін капитал құрайды. Капитал қазіргі экономикалық жүйенің жылжымайтын мүліктін базасы болып табылады.

2-Тарау жылжымайтын мүлікті басқару

2.1 Жылжымайтын мүлікті басқару кәсіби қызметінің әлемдік тәжіребиесі

Уақыт көрсеткендей, басқарушы-жөндеуші-қызмет көрсетуші
ұйымдар бөлініп, жаңа жоғары дәрежеде мамандандырылған ұйымдар
құрады, өйткені қызметтің экономикалық тиімділігі талаптары осыны та-
лап етеді. Нарықтың дамуы мамандану және бірдей мамандықтағы ұйымдар
арасында бәсекелестіктің өсуі жағына қарай бет алуда.
Дамыған тұрғын үй қызметтері нарығы үшін тән нәрсе - басқаруды,
қызмет көрсетуді, жөндеуді мердігерлер ТИС-пен жасалған шарттар бой-
ынша жүзеге асыратын және қызмет көрсетуді, жөндеуді мердігерлер
басқарушы ұйымдармен жасалған шарттар боцынша жүзеге асыратын
басқару тәсілі кезіндегі жұмысты ұйымдастыру моделі болып табылады.
Әлемдік практикада тұрғын жылжымайтын мүлікті басқару жөніндегі
кәсіби қызмет деп басқарушы ұйымныңбасқарушының жылжымайтын
мүлік иесі қалыптастырған мақсаттарға қол жеткізуге бағытталған жылжы-
майтын объектіге қатысты кез-келген іс-қимылын атайды. Көп пәтерлі тұрғын үйлерді басқарудың негізгі қағидаттары объектілік
және клиентке бағдарлылық болып табылады. Объектілік қағидаты басқарудың үйдің техникалық жай-күйін, оның абаттану дәрежесін, абаттандыру және жасылдандыру элементтері бар көп пәтерлі тұрғын үй орналасқан жер учаскесінің жай-күйін ескере отырып, осы үйдегі үй-жайлар иелері айқындаған мақсаттар негізінде өздігінен басқару объектісі ретінде әрбір жеке көп пәтерлі тұрғын үйге қатысты жүзеге асырылуына негізделеді.
Басқарушы компанияның клиентке бағдарлану қызметі оның кли-
енттер ретіндегі тұрғын үй иелерінің қажеттілігін қанағаттандыруға
бағытталуымен сипатталады. Кондоминиім объектісін басқару органы
(ПИК, басқарушы ұйым, т.б.) меншік иелері алдында заңмен және шарттық
тәртіппен есеп бере отырып, басқару шартында белгіленген өкілеттіктер
шеңберінде әрекет етеді. Басқарушы ұйымныңбасқарушының кәсіпқойлығы басқару мақсаттарын айқындауда және қажеттілікті қалыптастыруда меншік
иелеріне жәрдем көрсете алуында көрініс табады, бұл қызметтерге тапсы-
рыстар беру кезінде көрінеді.
Осылайша, жұмыстардың қажетті көлемі мен тізбесі анықталғаннан
кейін шарт бойынша жұмыстарды орындауды ұйымдастырудың барынша ұтымды схемасын таңдаған жөн.

Тұрғын үй қорын күтіп-ұстауға, оған техникалық қызмет көрсетуге және
ағымдағы жөндеуге арналған шарттар жасасу кезінде жұмыстарды шарт
шегінде екі блокке бөлу қажет: 1) санитариялық күтіп-ұстау; 2) ағымдағы
жөндеуді қоса алғанда, техникалық қызмет көрсету.
Санитариялық күтіп-ұстауға, кондоминиум объектісінің ортақ мүлкін
күтіп-ұстауға арналған шарт шеңберінде, әдетте, ғимараттар мен
аумақтарды күтіп-ұстау және жинастыру жөніндегі жұмыстар жатады.
Қоқыс шығару, механикаландырылған жинастыру, жасыл екпелерге
қызмет көрсету, түтін мен газ шығатын құбырларды тазалау және т.с.с.
жұмыс түрлеріне мамандандырылған ұйымдармен бөлек шарттар жасасу
қажет. Дәл сол сияқты, ағымдағы жөндеу және техникалық қызмет көрсету
жұмыстары ішінен санитариялық күтіп-ұстауға, техникалық қызмет көрсетуге және ағымдағы жөндеуге арналған шартқа, әдетте, тұрғын үй қорына техникалық қызмет көрсету, ішінара байқап тексеру және жоспарланбаған ұсақ жөндеу кіреді, ал авариялық, арнайы және ірі жоспарлық-алдын алу жөндеуі бөлек мердігерлік шарты бойынша атқарылуы мүмкін. Кондоминиум объектісінің ортақ мүлкін күтіп-ұстау жөніндегі
жұмыстарды орындауға арналған шартта, егер, атқарылған жұмыстардың
сапасы, көлемі және орындау мерзімі шарт талаптарын қанағаттандырмаған
жағдайда, мердігердің (сервистік қызмет субъектісінің) жұмыстарына
төленетін ақыны азайту құқығы айтылуы тиіс.
Сервистік қызмет субъектілерінің жұмысын объективті бағалау үшін
тапсырыс беруші (басқарушы ұйымбасқарушы, ПИК) қызметі олардың
өз міндеттемелерін орындауын бақылайды. Басқарушы ұйымбасқарушы
мердігерге (сервистік қызмет субъектісіне) ықпал ету және іс жүзінде
атқарылған жұмыстар көлемін ескере отырып, ақы төлеуді реттеу құралдары
ретінде, әдетте, орындалатын жұмыстар сапасын бағалау жүйесін және
айыппұл санкцияларын қолданады. Қолданылатын айыппұлдар жүйесінің
және жұмыстар сапасын бағалау өлшемдерінің егжей-тегжейлі сипаттама-
сын шартқа қосымша түрінде ресімдеуге болады. Айыппұл санкциялары,әдетте, күтіп-ұстау, ағымдағы жөндеу, маусымдық пайдалану жағдайларына дайындау, инженерлік жабдықты жөнге келтіру жөніндегі жұмыстарды орындау кестесі, сондай-ақ өтінімдерді орындау мерзімдері бұзылған жағдайда қолданылады. Бұл жағдайлардағы айыппұлдар сомасы тиісті жұмыс түрінің айлық құнының пайыздарында көрініс табады. Бәсекелестік ортаны дамыту және тұрғын үй қорына қызмет көрсету саласында жүйелі түрде конкурстар жүргізу - баға түзудің нарықтық жүйесіне бірте-бірте көшуге септігін тигізетін, көрсетілетін қызметтердің өзіндік құнын төмендетуді және олардың сапасын арттыруды ынталандыратын демонополизациялаудың барынша тиімді құралдарының бірі. Басқарушы ұйым жұмыстарды тиімді жоспарлауды жүзеге асыруға,
халықтың тұрғын үй қызметтері үшін қаражатын жинауды арттыруға және
қаражат үнемдеудің қосымша тетіктерін іздестіруге мүдделі болуы тиіс.
Тиімді басқару жүйесінің барлық параметрлері, басқарушы басқарушы
ұйым экономикалық мүдделілік танытқан жағдайда, мердігерлік
жұмыстарды ұтымды ұйымдастыруда көрініс тапқан болар еді, бұл үйді
күтіп-ұстауға және пайдалануға арналған шарттарды тиімді жоспарлауды
және қалыптастыруды, сервистік қызмет субъектілерін конкурстық іріктеуді
енгізуді және атқарылған жұмыстарға бақылау жүргізуді көздейді.
Тұрғын үй және тұрғын емес қорды басқару жөніндегі қызметті сапалы
жақсартуға кәсіби басқаруға көшу, тұрғын үйге қызмет көрсету және пай-
далану бойынша конкурстық негізде сервистік қызмет субъектілерін тарту,
шарттық қатынастарды дамыту септігін тигізбек.
Мұндай шаралар тұрғын үй және тұрғын емес қорды басқару саласын-
да қалыпты дамыған нарықтық қатынастар құруға, халықтың тұрғын үй-
коммуналдық қызметтер үшін толықтай ақы төлеуіне көшу жағдайларында
тұрғын үй-коммуналдық қызмет көрсетудің айтарлықтай жақсаруына,
сондай-ақ осы қызмет саласына түрлі меншік нысандарындағы
ұйымдарды тарту үшін жағдай жасалуына, мемлекеттік басқару және
билік органдарының басқарушы және сервистік ұйымдар қызметіне
араласуының қысқаруына алып келеді.
Тұрғын үй және тұрғын емес қорды күтіп-ұстау сапасын жоғарылатуға
арналған экономикалық ынталандыру шараларының жоқ болуы
жағдайында басқарушы ұйымдар жұмысының тиімділігі және бұл қызметті
кең көлемде бақылау қамтамасыз етіле алмайды.
Тұрғын үй қорын басқару және күтіп-ұстау саласында белсенді
бәсекелес орта құру үшін басқарушы ұйымдарды ынталандыру жүйесін
әзірлеу қажет.
Бұл үшін басқарушы ұйым жұмыскерлерінбасқарушыны материалдық
ынталандыру шарттарын қайта қараған жөн: кондоминиум объектісінің
ортақ мүлкін күтіп-ұстау жөніндегі жұмыстарды орындауға мердігерлерге
конкурстар жүргізу және конкурс нәтижесінде осы жұмыстарды орындауға
арналған бағалардың төмендеуі жағдайында бастапқы баға мен түпкілікті
конкурстық баға арасындағы айырмашылық (мысалы, 20%) басқарушы
ұйымныңбасқарушының иелігіне берілуі тиіс.
Қазіргі уақытта тұрғын үй саласындағы негізгі түрлену бағыттарының
бірі - тұрғын үйді басқару мен күтіп-ұстау саласында шарттық қатынастарды
қалыптастыру және бәсекелестік қағидаттарын дамыту мақсатында тұрғын
үй қорын басқару және күтіп-ұстау функцияларының бөлінуі.
Тұрғын үй саласындағы бәсекелестікті дамыту тұрғын үй қорын сапалы
күтіп-ұстау мен пайдалануды қамтамасыз ететін жұмыстар мен қызметтер
көрсету жөніндегі бәсекелестік қатынастарды дамытудан басталды.
Тұрғын үй саласындағы түрлену саяси емес, нақты экономикалық
сипатқа ие екендігін түсіну маңызды. Мұндағы басты себеп - осы экономи-
ка секторындағы жұмыс тиімділігінің өте төмендігі.
Бүгінде тұрғын үй қорын басқару және күтіп-ұстау жөніндегі көрсетілетін
қызметтер нарығы белсенді қалыптасу сатысында. Сондықтан, тұрғын үй
қорын басқару және күтіп-ұстау бойынша кәсіби бизнес қалыптаса қоймаса
да, оның аяқтан нық тұруына алғашқы маңызды қадам жасалды.
Әлемдік практика тұрғын үй саласында бәсекелестік қатынастарды
дамытуда жеткілікті тәжірибе жинап үлгерді. Анығында, бұл экономика
секторында нарықтық шарттарда бизнестің мынадай екі түрі қалыптасты:
тұрғын жылжымайтын мүлікті кәсіби басқару жөніндегі бизнес және тұрғын
үйлерде мердігерлік шарттарында түрлі техникалық жұмыстар атқару
жөніндегі бизнес.
Қалыптасып отырған бұл жағдайға қарапайым ғана түсініктеме беру-
ге болады. Егер, тұрғын үйді күтіп-ұстау жөніндегі шығындар құрылымына
талдау жүргізер болсақ, онда қандай да бір техникалық жұмыстар негізгі
орынды алатындығын көру қиын емес. Мұндағы аталған жұмыстар үлесі,
әдетте, 90%-дан асып жығылады. Басқарушылық қызметпен байланы-
сты жұмыстар, яғни, техникалық жоспарлау, қаржылық қамтамасыз ету,
келісімшарттық жұмыстар үлесі 6-8%-дан аспайды. Бұл басқарушылық
шешімдер қабылдаумен байланысты үлестік шығындарды барынша азай-
ту мәселесі сіз тұрғын үй қорының үлкен көлемімен жұмыс істеген жағдайда
ғана туындайтындығын білдіреді. Олай болса, қалыпты нарықтық жағдайда
тұрғын үйге қызмет көрсету жөнінде басқарушылық шешімдер қабылдайтын
басқарушы техникалық жұмыстарды орындау үшін ең қолайлы шарттар
ұсынған бірнеше мердігер шақыруға экономикалық тұрғыдан мүдделі.
Осы жалпыға танымал экономикалық талдау тұрғын үй қорын басқару
мен күтіп-ұстау саласын демонополизациялау базасында күтіп-ұстау және
пайдалану қызметтерінің құнын төмендету және көрсетілетін қызметтер са-
пасын арттыру мақсатында Қазақстанда тапсырыс беруші мен мердігердің
функцияларын бөлу қажеттігі туралы қорытындыға алып келді.

2.2 Кәсіби басқарушы ұйымды (басқарушыны) тандау

Қазіргі уақытта нарық қатысушылары - басқарушы да, үй-жайлар
(пәтерлер) иелері де мынадай түйткілді проблемамен бетпе-бет келіп
отыр: тұру қауіпсіздігі мен жайлылығын, тұрғын үйдің сақталуын және үй-
жайлар (пәтерлер) иелерінің мүлікті және қаражатты тиімді пайдалануын
қамтамасыз ететін көп пәтерлі тұрғын үйлерді күтіп-ұстау және басқару
жөніндегі қызметтің жалпыға ортақ стандарттары жоқ. Кондоминиум объектісінің ортақ мүлкін тиімді басқару және күтіп-ұстау
мақсатында басқарушы және сервистік ұйымдарға, персоналға, олар-
ды кәсібилігі деңгейіне қойылатын талаптар мен өлшемдерді анықтауға,
сондай-ақ:
- басқарушы ұйымның көп пәтерлі тұрғын үйдің ортақ мүлкін күтіп-
ұстау, пайдалану бойынша үй-жайлар (пәтерлер) иелерімен және сервистік
қызмет субъектілерімен өзара қатынас орнатуына;
Тұрғын үй саласындағы кәсіби басқару компанияларының қызметі:

Кондоминум объектісін ортақ мүлкін басқару нысаны және оның құрамы
Көп пәтерлі тұрғын үй - бұл айтарлықтай күрделі инженерлік объект,
жылжымайтын мүлік кешені, адамның негізгі қажеттілігін (ұйқы, дема-
лыс, қауіпсіздік, қоршаған ортадан қорғану) қанағаттандыруға, сондай-
ақ оның кейбір әлеуметтік функцияларын (отбасы құру, бала тәрбиелеу
және т.б.) жүзеге асыруына арналған көптеген адамдардың тұратын орны,
сондықтан да оны тиісінше техникалық және санитариялық жай-күйде
ұстап тұру қажет.
Тиісінше, көп пәтерлі тұрғын үйді басқару жайлы өмір сүру шарттарын
қамтамасыз етуге бағытталуы тиіс.
Көп пәтерлі тұрғын үйді басқару тиімділігі басқарушылық шешімдер
қабылдап, олардың орындалуын қамтамасыз ететін адамдардың кәсіби
дайындығы дейгейімен байланысты болмақ.
Тұрғын үйді басқару үшін нақты нені басқару қажет екенін білген жөн.
Бұл үшін басқару объектісі ретіндегі ортақ мүлік құрамын анықтау, оның
шекарасы мен сипаттамасын білу, ортақ мүліктің техникалық жай-күйі ту-
ралы акт ресімдеу қажет.
Тұрғын үй қатынастары туралы Қазақстан Республикасының
Заңына сәйкес кондоминиум объектісі - жеке және заңды тұлғалардың,
мемлекеттің дара (бөлек) меншігіндегі тұрғын және тұрғын емес үй-
жайлардан және оларға ортақ үлестік меншік құқығымен тиесілі ортақ
мүліктен тұратын біртұтас мүліктік кешен.

Кондоминиум объектісінің ортақ мүлкіне мыналар жатады:

- кіреберістер;
- баспалдақтар;
- лифттер;
- шатырлар;
- шатыр асты жайлары;
- жертөлелер;
- пәтерден тыс не үйге ортақ инженерлік жүйелер мен жабдықтар,
- абоненттік пошта жәшіктері;
- абаттандыру элементтерін қоса алғанда, жер учаскесі;
- және дара (бөлек) меншіктегі үй-жайлардан басқа, ортақ пайдала-
нылатын басқа да мүлік.
Ортақ мүліктің құрамына көп пәтерлі тұрғын үй орналасқан және
мемлекеттік кадастрлық есепке алу деректері негізінде шекарасы
анықталған, жасылдандыру және абаттандыру элементтері бар жер
учаскесі, сондай-ақ көп пәтерлі тұрғын үй орналасқан жер учаскесі
шекарасындағы кіші трансформатор станцияларын, жылу пункттерін,
ұжымдық автотұрақтарды, өрт өтпелерін, жуылған киім ілуге арналған
Тұрғын үй саласындағы кәсіби басқару компанияларының қызметі
кептіргіштерді, гараждарды, балалар және спорт алаңдарын қоса алғанда,
бір көп пәтерлі тұрғын үйге қызмет көрсетуге, оны пайдалануға және
абаттандыруға арналған өзге де объектілер кіреді.
Ресурспен жабдықтау - көп пәтерлі тұрғын үйлерді кәсіби басқарудың
аса маңызды міндеттерінің бірі.
Басқару органы (басқарушы ұйымбасқарушы, ПИК) үйдің сыртқы
көрінісіне (тазалығы, әрленуі) ғана емес, сонымен бірге сапалық сипатта-
маларына (қоршау конструкцияларының жылу оқшаулау қасиеттері, құбыр
жолдарындағы қысым, үй жабдығы жұмысының режимдері, үй-жайлардағы
температуралық және ылғалдылық режимінің көрсеткіштері және т.с.с.) да
жауап береді.
Басқару органының міндеттеріне үйдегі ортақ мүлікке техникалық
қызмет көрсетуді және оны ағымдағы жөндеуді, орташа және ірі жөндеу
бағдарламаларын әзірлеу және оларды іске асыру, ғимараттың жабдығын
жаңарту кіреді.
Үй-жайлар (пәтерлер) иелері басқару органы алдына қойған міндеттерді
орындау үшін ол көп пәтерлі тұрғын үйдегі ортақ мүлікті күтіп-ұстауға мол
қаражат бағытталуына, ең алдымен, коммуналдық қызметтерге ақы төлеу
шығындарын қысқарту кезінде мүдделі.
Кәсіби басқарушының нақ өзі көп пәтерлі тұрғын үйдегі үй-жайлар
(пәтерлер) иелеріне ресурс үнемдеу іс-шараларын жүзеге асыру есебінен
коммуналдық қызметтерге ақы төлеу шығындарын азайту мүмкіндігін
көрсетуге қабілетті.
Үйдің энергия тиімділігін арттыру бағдарламасын әзірлеу және оны
іске асыру кәсіби біліктілікті қажет етеді.
Тек кәсіби басқарушы ғана:
- көп пәтерлі тұрғын үйдің нақты жай-күйін және ресурс үнемдеу
әлеуетін бағалай алады;
- меншік иелеріне ресурс үнемдеудің экономикалық және басқа да
артықшылықтарын көрсете алады;
- іс-шаралардыңжөндеулердің басымдығын, іс-шаралардың ұтымды
кешенін жіне оларды жүзеге асыру кезеңділігін анықтай алады.
Өзіне жүктелген функцияларға жауапты қарайтын сауатты басқарушы
ұйымныңбасқарушының міндеті - бүкіл қажетті ақпарат көлемін дай-
ындау және оның үй-жайлар (пәтерлер) иелеріне ұсыну, үйге жөндеу
немесе жаңғырту жүргізудің бірнеше нұсқаларын ұсыну, оларды жан-
жақты негіздеу және меншік иелерімен талқылау, басымдықтарды дұрыс
таңдаулары және өз ақшаларын тиімді пайдаланулары үшін оларға кәсіби
кеңес беру. Яғни, басқарушылар белгілі бір сатыда үй-жайлар (пәтерлер)
иелері шешімдер қабылдаулары үшін дайындық жұмыстарымен айна-
лысатын сарапшы-консультант рөлін атқарады, ал, жөндеужаңғырту
бағдарламасы бекітілгеннен кейін басқарушы білікті, тиімді, бағдарламаны
іске асыруға қатысушыларды қолынан іс келетін ұйымдастырушы және
үйлестіруші ретінде бағаланады.

Кондоминиум объектісін күтіп-ұстаудың басты мақсаты көп пәтерлі
тұрғын үйдегі барлық үй-жайлар иелерінің ортақ мүлкін сақтау және
күтіп-ұстау болып табылады. Бұл қызметтің нәтижелі болуы сервистік
қызмет субъектісінің көп пәтерлі тұрғын үйді күтіп-ұстау, жөндеу және
жаңғырту жөніндегі міндеттерді қалай орындауына және меншік иелерінің
шығындарына тікелей қатысты болғандықтан, олардың орындалуының
экономикалық тиімділігіне байланысты болады.
Тұрғын үй қатынастары туралы Қазақстан Республикасы Заңына
сәйкес кондоминиум объектісін күтіп-ұстау деп кондоминиум объектісін
басқару органымен жасасқан шартқа сәйкес сервистік қызмет субъектісі
іске асыратын ұйымдастырушылық және техникалық іс-шаралар
жиынтығын айтамыз.
Ортақ мүлікті күтіп-ұстау Қазақстан Республикасы Үкіметінің 2011
жылғы 1 желтоқсандағы № 1421 қаулысымен бекітілген Кондоминиум
объектісінің ортақ мүлкін күтіп-ұстау қағидасына сәйкес жүзеге асырыла-
ды.
Ортақ мүлікті күтіп-ұстау - кондоминиум объектісін басқару жөніндегі
қызметтің бір бөлігі.
Үйді күтіп-ұстау ұғымын екі мағынада қарастыруға болады:
- шығыстар ауыртпалығын көтеру ретіндегі күтіп-ұстау;
- мүліктің сақталуын және тиісінше жай-күйін қамтамасыз ететін
қызмет түріндегі күтіп-ұстау;
Үй-жайлар (пәтерлер) иелері өздеріне тиесілі мүлікті күтіп-ұстаулары,
оның ішінде осы мүлікті басқарулары тиіс, атап айтқанда:
- ортақ мүліктің, оның тиісінше техникалық және санитариялық жай-
күйінің, қауіпсіз және жайлы өмір сүру шарттарының (коммуналдық
қызметтермен қамтамасыз етуді қоса алғанда) сақталуын қамтамасыз ету
бойынша шешім қабылдап, қызметті ұйымдастыру;
- үй-жайларды, ортақ мүлікті және үй маңындағы жер учаскесін пайда-
лану мәслелерін шешу;
- ортақ мүлікті күтіп ұстауға және коммуналдық қызметтер көрсетуге
ақы төлеу қажет.
Тұрғын үйді күтіп-ұстау және пайдалану жөніндегі қызметтің негізгі
типтері мыналар:
а) тұрғын үйді және аумақты күтіп-ұстау жөніндегі тұрақты қызмет;
б) кондоминиум объектісін күтіп-ұстау және пайдалану жөніндегі
жоспарланған және ағымдағы жұмыстар;
в) тұрғын ғимараттарда энергияны тиімді пайдалану жөніндегі шара-
ларды іске асыру;
г) авариялық жағдайларға және үй-жайлар иелерінің өтінімдеріне бай-
ланысты қызмет.
Бұл ретте Тұрғын үй қорын техникалық пайдалану және күтіп-ұстау
1.04.-22-2002 ҚР қағидаларын және басқа да нормативтік құжаттарды
басшылыққа алу қажет. Бұдан басқа, тұрғын үй қорын басқару кезінде мы-
надай жұмыстарды атқарған жөн:
а) тұрғын үй қорын пайдалануды ұйымдастыру;
б) аралас ұйымдармен және өнім берушілермен өзара қатынас;
в) мердігерлермен және жалға алушылармен жүргізілетін барлық
жұмыс түрлері.
Ғимараттардың құрылыс конструкцияларына, күрделі инженерлік
жүйелері мен механизмдеріне техникалық қызмет көрсету және оларды
жөндеу кезінде бірінші дәрежедегі тапсырмалар олар:
а) техникалық қызмет көрсету (күтіп-ұстау), оның ішінде диспетчерлік
және авариялық;
б) байқап тексеру;
в) маусымдық пайдалануға дайындау;
г) ағымдағы жөндеу;
д) күрделі жөндеу.
Ортақ пайдаланылатын орындарды (баспалдақ торларын, лифттерді,
дәліздерді және т.б.), үй маңы аумағын, жасыл екпелерді жинастыру да
үйлерді санитариялық күтіп-ұстау кезінде өзекті болып табылады.
Кондоминиум объектісін күтіп-ұстау жөніндегі қызметті сервистік
қызмет субъектісі - жеке немесе заңды тұлға атқарады.
Кондоминиум объектісінің ортақ мүлкін күтіп-ұстау жөніндегі
жұмыстарды ұтымды ұйымдастыру мақсатында ең алдымен тұрғын үй
қорын күтіп-ұстау, оларға техникалық қызмет көрсету және ағымдағы
жөндеу жөніндегі жұмыстар түрлерінің жалпыға танымал жіктелімімен
салыстырғанда біршама басқаша жұмыс түрлері ұсынылады.

2.3 Басқарушы және сервистік ұйымдарға арналған қызмет
стандарттарын енгізу

Кез келген мемлекетте сервистік қызмет көрсету жағдайын бағалаған кезде өнім мен қызмет көрсетудің сапасы мәселесі ең негізгі болып есептеледі. Қызмет көрсету сапасы дегеніміз -- сервис өнімінің пайдалы қасиеттерінің кешені ұлтына және әлемдік стандарттарға сәйкес қойылған талаптар деңгейінде жеке және қоғамдық тұтынуды қанағаттандыру. Қызмет көрсету пайдалы қасиеттері тұтынушының сұранысы мен қажеттілігі жауап беретін объективті мнездемесі сонымен қатар нормативті құқықтық талаптары жатады. Сөйтіп, сапа деген түсінік нормативтік құқықтық базис негізі мен экономикалық құрылым сапсы деңгейі тұтынушының келісімі бойынша бағасына байланысты әртүрлі деңгейде болады (жоғары, орташа, төмен). Сапа мәселесі экономикалық категория ретінде қоғамдық өндірісін дамуымен пайда болады. Бүгінгі күнде әлемнің барлық елеулі өндірістің сапасын арттыру мәселесі толғандырады. Сервисті өнімді жасаушылар ресурстарды дұрыс пайдаланып, шығынды азайтуды, сапалы өнімді сатудан кірісті ұлғайтып, пайданы өсіреді. Ең негізгісі қызмет көрсетудегі сапа нарықтағы бәсекелестікті арттырады. Қызмет көрсетудің өндірістік, функциональдық қасиеттері бар. Өндірістік қасиеттері өндіріс үрдесі кезінде пайда болып, физика-техникалық қасиеттерімен ерекшеленеді. Бұл тек потенцалды сапаны ғана білдіреді. Кез келген тауарды функционалдық жарамдылығы сынақ кезінде нарыққа шыққан кезде тұтынушының бағасымен бағаланады. Функционалды қасиет қызмет сервистік өнім мен қызмет көрсетудің соңғы қортындысын шығара алмайды, оның тұтынушылық қасиетін ескеру қажет. Сервистік өнім мен қызметтің кез келген түрі өндірістік және тұтынушылық сапасының мінездемесінен тұрады.
Оны кез келген тауардан бір жағынан автомобильден, киім кешектен қызмет көрсету үрдісінен көруге болады. Өндірістік тауардың потенциалды сапасы арнаулы техникалық бақылаудың жүйесімен және өндірісті арнайы өндіру кезеңіндегі стандарттау болып табылады. Сервистік өнімнің сапасын куәландыру объективті өлшем жасау, бағасын есептеу өте күрделі.
Сонымен катар, кез келген қызмет түрінің бірнеше өндірістік техналогиялық, физикалык қасиеттерін белгілеп, есептеп, эталондық критериялармен салыстыруға болады.
Сервистік қызметтің эталондық сапасы негізінде мемілекеттік стандарттар мен нормативтер жасалады. Стандарттар мен нормативтің мәліметтерінің негізінде сервис кәсіпорындарының жұмыскерлері еңбекпен техникалық қамсыздандыру жүзеге асырылуы нақты еңбек операциялары қалыптасады, нұсқаулармен қызмет құжаттарын жасап, қызмет көрсету үрдісі регламертацияланады.

Сан алуан қызмет көрсетудің негізгі қасиеттеріне мыналар жатады:

Ÿ Қызмет көрсетуді жүзеге асыратын материялдар мен құралдар және жабдықтардың сапалық мінездемесі;
Қызмет көрсету барысында техникалық циклдың өтуі және оның физикалық техникалық мінездемсі (дыбысы, жарық т.б);

Ÿ - Тұтынушының ақпараттық қамсыздандырылуы;

Ÿ -Тұтынушыға қызмет көрсетудің уақыт кезеңі;

Ÿ -Сервис қызметі нәтижесінің қолдаудың ұзақтығы мен беріктігі;

Ÿ -Қызмет көрсететін жердің гигиеналық және санитарлық жағдайы;

Ÿ -Қызмет көрсету үрдісіндегі экологиялық мінездемесі;

Ÿ -Қызмет көрсету және тұтынушының қауіпсіздігіне байланысты мінездемелер;

Ÿ -Қызметкелердің сандық құрамы, кәсіптік біліктілігіне мінездеме

Ÿ -Қызмет көрсетудің эстетикалық сапасы -- қызмет көрсету комфорттығы, тауардың сыртқы безендірілуі, интерьер дизайны т.б

-Қоғамдық тамақтандыру орындарында, мейрамханаларда жоғары санатты кафелерде қызмет көрсету сапасна мыналар жатады:

Ÿ -Тағамдар мен сусындардың ассортиментінің сан алуандығы

Ÿ -Қызмет көрсетушілердің кәсіптік дәрежесінің жоғарылығы

Ÿ -Қызмет көрсету залының жайлылығымен қауіпсіздігі

Ÿ -Қызмет көрсету этикасы

Ÿ -Интерьердің эстетикалық, музикалық бағдарламасының болуы т.б

Бірқатар қызмет көрсету салаларында, яғни әлеуметтік мәдени қабілеттілікті қанағаттандыру кезінде ең бірінші қызмет көрсетудің өндірістік технологиялық сапасы бағаланады.

.Сервистің өндірістік технологиялық қасиеттеріне байланысты қызмет көрсетудің төлемі әртүрлі болып келкді. Тұтынушы қызмет көрсетудің басты сарапшысы болып табылады. Қызмет көрсетуді бағалау әр түрлі себептерге байланысты объективті және субъективті болады.
Тұтынушы қызмет көрсетуді фактылық өлшем тұрғысында салыстырып, оған сай деп есептесе, онда қызмет көрсету жақсы деген баға беріледі. Негізгі баға беретін басты факторлар қатарына мыналар жатады: жеке қажеттігі мен қызығушылығы, бұрынғы тәжірибесі, ішкі комуникациясы, зиялы адамдардың бағасы, сыбыс әңгімелер және т.б бұлар қызмет көрсету сапасын бұрмалауы мүмкін.
Сонымен тұтынушының берген бағасы қате деп есептеуге болмайды. Өйткені ол қызмет көрсетудің функциональды тәжірибелік аспектілерінің нәтижесімен бағаланады. Тұтынушылар бағалаудың ұжымдық субьектісі ретінде көрініп, қызмет көрсетушілердің назарынан тыс қалмауы тиіс.
Осының бәрі екі жакты қатынастың сапа дәрежесіне жәрдемдесу жағдайын көрсетеді: тұтыну, физикалық және тұтынушылардың субьектілік бағалау есептелуі болады.Осыларды әрбір ерекше жағдайда қатаң емес мінезге келеді-олар жеке тұтынушылардың белгіленгенін ықпалы болып келеді және де модадан ұлттық дәстүрден және т.б сонымен қатар сапа туралы бірдей көрсеткіш шыңдаған тұтынушылармен айтылғандар объектілік мінез тұрғысында қалыптасып және тұтынушылармен дауласуға мүмкіндік бермейтін факт болып табылады.Бәсекелестік рационалдық теорияға сәйкес тұтынушының қанағаттану деңгейі сапа бағалау сервисінің негізгі критериге жатқызуға болады. Ал сәйкеспеушілік үлгідегі болжаулы және нақты көрсеткіштерге келуі бәсекелес сервистік фирманың жұмыс істеу сапасымен көрінеді. Ал төменгі бағытқа тұтынушылардың өтуі оданда сапалы жағдайға фирманы алып келеді.
Егер көрсеткіштердің 25-30% жұмыс көрсетудің толық қанағаттануын көрсетсе осы фирманың қалыпты тұтынуының болуы бұл жұмыстың өзінің достарына айтуы яғни сапалы деңгейі көзқарасымен қарастырғанда аса тиімді көрсеткішболып келеді және де нақыт осындай қатынас бүкіләлемдік сервистік тәжірибеде қалыптасқан онда тұтынушының қатынасы басқа мәнге ие болып келеді.Экономикалық критериға сервистің әрекеті сияқты жұмыс берудің сапа көрсеткіші қауіпсіз ретінде қарастырайық.
Жалпы айтқанда адамның қауіпсіздігі бұл ортада сфераның уақыты жұмысынан тұрады және де оның неше түрлі жағдайдан өмірге әсер етуі , тұтынушылардың меншігіне және қоршаған ортаға әсер етпеуі болып келеді.

Қауіпсіздіктің келесі аспектілері бар:

Ÿ ... жалғасы
Ұқсас жұмыстар
Қазақстанжағы және Шет елдегі жылжымайтын мүлікті басқару
Жылжымайтын мүлікті бағалау туралы
Жылжымайтын мүлікті бағалау жайлы
Жылжымайтын мүлікті бағалау
Жылжымайтын мүлікті бағалаудың табыс тәсілі
Қазақстан Республикасындағы жылжымайтын мүлікті сақтандыру
Жылжымайтын мүлікті бағалаудың теориялық негіздері
Коммерциялық банктерде жылжымайтын мүлікті бағалау
Мүлікті сенімгерлікпен басқару
Мүлікті сенімгерлікпен басқару ұғымы
Пәндер
Көмек / Помощь
Арайлым
Біз міндетті түрде жауап береміз!
Мы обязательно ответим!
Жіберу / Отправить

Рахмет!
Хабарлама жіберілді. / Сообщение отправлено.

Email: info@stud.kz

Phone: 777 614 50 20
Жабу / Закрыть

Көмек / Помощь