Қазақстан Республикасындағы тұрғын үй саласы
БЕЛГІЛЕУЛЕР МЕН ҚЫСҚАРТУЛАР
КІРІСПЕ ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... 3
ТАРАУ.1 ЭКОНОМИКАНЫҢ ТҰРҒЫН ҮЙ ҚҰРЫЛЫС САЛАСЫНЫҢ ДАМУЫ МЕН ҚЫЗМЕТ ЕТУІНІҢ ТЕОРИЯЛЫҚ НЕГІЗДЕРІ ... ... ... ... ... ... ... 6
1.1 Ұлттық экономикадағы тұрғын үй құрылыс салаларының орны мен
әлеуметтік.экономикалық мәні ... ... ... ... ... ... ... ... . ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ...6
1.2 Қазақстан Республикасында тұрғын үй құрылысын мемлекеттік
реттеуінің экономикалық концепциялары ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..13
ТАРАУ.2 ҚАЗАҚСТАН РЕСПУБЛИКАСЫНДАҒЫ ТҰРҒЫН ҮЙ САЛАСЫНЫҢ ҚАЗІРГІ ЖАҒДАЙЫ МЕН ДАМУ МӘСЕЛЕЛЕРІ ... ... ... ... ... 17
2.1 Тұрғын үй нарығының негізгі даму кезеңдері мен қазіргі тенденциялары...17
2.2 Тұрғын үй нарығында ұсынысты қалыптастыру және Қазақстандағы
тұрғын үй құрылысының даму кезеңдерімен тенденциялары ... ... ... ... ... ... 24
2.3 Тұрғын үй нарығының ұсынысын өсірудің перспективалы бағыты ... ... ... . 32
ТАРАУ.3 ҚАЗАҚСТАНДАҒЫ ТҰРҒЫН ҮЙ САЛАСЫН МЕМЛЕКЕТТІК ҚОЛДАУ САЯСАТЫ ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ...38
3.1 Тұрғын үй саясатын жүзеге асырудың жаңа бағыттары ... ... ... ... ... ... ... ... .38
3.2 Қазақстан Республикасындағы қол жетімді тұрғын үймен қамтамасыз
етудің экономикалық концепциясы ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... .44
3.3 Құрылыс кәсіпорындарының өндірістік бағдарламасының және
тұрғын үй бағасының қалыптасу ерекшеліктері ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... 56
ҚОРЫТЫНДЫ ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ...65
ПАЙДАЛАНЫЛҒАН ӘДЕБИЕТТЕР ТІЗІМІ ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ...68
КІРІСПЕ ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... 3
ТАРАУ.1 ЭКОНОМИКАНЫҢ ТҰРҒЫН ҮЙ ҚҰРЫЛЫС САЛАСЫНЫҢ ДАМУЫ МЕН ҚЫЗМЕТ ЕТУІНІҢ ТЕОРИЯЛЫҚ НЕГІЗДЕРІ ... ... ... ... ... ... ... 6
1.1 Ұлттық экономикадағы тұрғын үй құрылыс салаларының орны мен
әлеуметтік.экономикалық мәні ... ... ... ... ... ... ... ... . ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ...6
1.2 Қазақстан Республикасында тұрғын үй құрылысын мемлекеттік
реттеуінің экономикалық концепциялары ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..13
ТАРАУ.2 ҚАЗАҚСТАН РЕСПУБЛИКАСЫНДАҒЫ ТҰРҒЫН ҮЙ САЛАСЫНЫҢ ҚАЗІРГІ ЖАҒДАЙЫ МЕН ДАМУ МӘСЕЛЕЛЕРІ ... ... ... ... ... 17
2.1 Тұрғын үй нарығының негізгі даму кезеңдері мен қазіргі тенденциялары...17
2.2 Тұрғын үй нарығында ұсынысты қалыптастыру және Қазақстандағы
тұрғын үй құрылысының даму кезеңдерімен тенденциялары ... ... ... ... ... ... 24
2.3 Тұрғын үй нарығының ұсынысын өсірудің перспективалы бағыты ... ... ... . 32
ТАРАУ.3 ҚАЗАҚСТАНДАҒЫ ТҰРҒЫН ҮЙ САЛАСЫН МЕМЛЕКЕТТІК ҚОЛДАУ САЯСАТЫ ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ...38
3.1 Тұрғын үй саясатын жүзеге асырудың жаңа бағыттары ... ... ... ... ... ... ... ... .38
3.2 Қазақстан Республикасындағы қол жетімді тұрғын үймен қамтамасыз
етудің экономикалық концепциясы ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... .44
3.3 Құрылыс кәсіпорындарының өндірістік бағдарламасының және
тұрғын үй бағасының қалыптасу ерекшеліктері ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... 56
ҚОРЫТЫНДЫ ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ...65
ПАЙДАЛАНЫЛҒАН ӘДЕБИЕТТЕР ТІЗІМІ ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ...68
Қазақстан Республикасында тұрғын ұй құрылыс секторын мемлекеттік реттеуінің тиімді механизмдерін микро деңгейде талдап,тұрғын үй саясатына өзгертулер енгізу мен оны жүзеге асыру бағыттарын қарастыруға арналған. Жұмыста Қазақстан Республикасының тұрғын үй құрылыс секторының даму әдістерін анықтау барысында қолданбалы мақсаттарды шешуге маңызды болып табылатын, қол жетімді баспанамен қамтамасыз етудің теоретикалық экономикалық мәселелері қарастырылады.
Қазіргі таңда Қазақстан Республикасында тұрғын үй нарығын, құрылысын дамыту жолдары сенімді, әмбебап заң актілерін, нормативтер мен стандарттарды құру мен оларды бекіту процестері арқылы жүзеге асуда. Қол жетімді тұрғын үймен қамтамасыз ету үшін жаңа тұрғын үй саясатын енгізу терең әлеуметтік-экономикалық нәтижеге ие. Яғни бұл мәселенің жан-жақты талқылану қажеттілігін күшейтіп, ұлттық тәжірибені зерттеуді талап етеді.
Қазіргі таңда Қазақстан Республикасында тұрғын үй нарығын, құрылысын дамыту жолдары сенімді, әмбебап заң актілерін, нормативтер мен стандарттарды құру мен оларды бекіту процестері арқылы жүзеге асуда. Қол жетімді тұрғын үймен қамтамасыз ету үшін жаңа тұрғын үй саясатын енгізу терең әлеуметтік-экономикалық нәтижеге ие. Яғни бұл мәселенің жан-жақты талқылану қажеттілігін күшейтіп, ұлттық тәжірибені зерттеуді талап етеді.
1. Қазақстан Республикасының Президенті – Елбасы Н.Ә.Назарбаевтың «Қазақстан-2050» Стратегиясы қалыптасқан мемлекеттің жаңа саяси бағыты» атты Қазақстан халқына Жолдауы.- http://www.akorda.kz
2. Қазақстан Республикасының Президенті- Елбасы Н.Ә. Назарбаевтың Қазақстан халқына жолдауы 29 қаңтар 2010 жыл. Жаңа он жылдық- жаңа экономикалық өсім- Қазақстанның жаңа мүмкіндіктері.
3. Послание Президента Республики Казахстан — Лидера Нации Н.А.Назарбаева народу Казахстана «Социально-экономическая модернизация —главныйвекторразвитияКазахстана».–Январь,2012. /www.shemonaiha.vko.gov.kz.
4. Тұрғын үй қатынастары туралы Қазақстан Республикасының Заңы:–Алматы: ЮРИСТ, 2006. – 52 б.
5. Весельская Н.Р., Горячева Е.В. Жилищное право Республика Казахстан. – Караганда: Полиграфия. -2006. -320 с.
6. Симионов Ю.Ф. Экономика недвижимости: учебное пособие для студентов эк.вузов. – Р.-Д.: Изд.центр МарТ, 2004
7. Фридман Д., Ордуэй Н. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости / Пер. с англ. - М.:Дело, 1995.
8. Экономика недвижимости: уч. пособие / Российская академия им. Г.В.Плеханова: Под ред. Ресина В.И.. – М.: Дело, 2000..
9. Зайнуллина Т.Г. Жилье как объект экономических отношений в переходной экономике [Электронный ресурс]: дис. …канд. экон. наук: 08.00.01.
- Ростов-на-Дону, 1998.
10. Смирнов В.М. Регулирование развития жилищного строительства крупного города [Электронный ресурс]: дис. …канд. экон. наук: 08.00.05.-Санкт-Петербург, 2009.
11. Лукьянова Н.Г. Российский рынок недвижимости: особенности становления и оценки эффективности развития [Электронный ресурс]: дис.…канд. экон. наук: 08.00. 05. – Санкт-Петербург, 2004.
12. Экономика и финансы недвижимости / Д.Л.Волков, Ю.Б.Ильина, Н.В.Комарова, Ю.В.Пашкус; под ред. Ю.В.Пашкуса. – СПб.: Изд-во С.Петерб.
ун-та, 1999
13. Горемыкин В.А. Экономика недвижимости: уч. пособие для вузов /
В.А. Горемыкин. - 3-е изд. пер. и доп. – М.: Проспект, 2004
14. Робинсон Дж. Экономическая теория несовершенной конкуренции /
Ағылшын тілінен аударма , - М.: Прогресс, 1986
2. Қазақстан Республикасының Президенті- Елбасы Н.Ә. Назарбаевтың Қазақстан халқына жолдауы 29 қаңтар 2010 жыл. Жаңа он жылдық- жаңа экономикалық өсім- Қазақстанның жаңа мүмкіндіктері.
3. Послание Президента Республики Казахстан — Лидера Нации Н.А.Назарбаева народу Казахстана «Социально-экономическая модернизация —главныйвекторразвитияКазахстана».–Январь,2012. /www.shemonaiha.vko.gov.kz.
4. Тұрғын үй қатынастары туралы Қазақстан Республикасының Заңы:–Алматы: ЮРИСТ, 2006. – 52 б.
5. Весельская Н.Р., Горячева Е.В. Жилищное право Республика Казахстан. – Караганда: Полиграфия. -2006. -320 с.
6. Симионов Ю.Ф. Экономика недвижимости: учебное пособие для студентов эк.вузов. – Р.-Д.: Изд.центр МарТ, 2004
7. Фридман Д., Ордуэй Н. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости / Пер. с англ. - М.:Дело, 1995.
8. Экономика недвижимости: уч. пособие / Российская академия им. Г.В.Плеханова: Под ред. Ресина В.И.. – М.: Дело, 2000..
9. Зайнуллина Т.Г. Жилье как объект экономических отношений в переходной экономике [Электронный ресурс]: дис. …канд. экон. наук: 08.00.01.
- Ростов-на-Дону, 1998.
10. Смирнов В.М. Регулирование развития жилищного строительства крупного города [Электронный ресурс]: дис. …канд. экон. наук: 08.00.05.-Санкт-Петербург, 2009.
11. Лукьянова Н.Г. Российский рынок недвижимости: особенности становления и оценки эффективности развития [Электронный ресурс]: дис.…канд. экон. наук: 08.00. 05. – Санкт-Петербург, 2004.
12. Экономика и финансы недвижимости / Д.Л.Волков, Ю.Б.Ильина, Н.В.Комарова, Ю.В.Пашкус; под ред. Ю.В.Пашкуса. – СПб.: Изд-во С.Петерб.
ун-та, 1999
13. Горемыкин В.А. Экономика недвижимости: уч. пособие для вузов /
В.А. Горемыкин. - 3-е изд. пер. и доп. – М.: Проспект, 2004
14. Робинсон Дж. Экономическая теория несовершенной конкуренции /
Ағылшын тілінен аударма , - М.: Прогресс, 1986
МАЗМҰНЫ
БЕЛГІЛЕУЛЕР МЕН ҚЫСҚАРТУЛАР
КІРІСПЕ ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..
... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... 3
ТАРАУ-1 ЭКОНОМИКАНЫҢ ТҰРҒЫН ҮЙ ҚҰРЫЛЫС САЛАСЫНЫҢ ДАМУЫ МЕН ҚЫЗМЕТ ЕТУІНІҢ
ТЕОРИЯЛЫҚ НЕГІЗДЕРІ ... ... ... ... ... ... .. ..6
1.1 Ұлттық экономикадағы тұрғын үй құрылыс салаларының орны мен
әлеуметтік-экономикалық мәні ... ... ... ... ... ... ... ... ..
... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... 6
1.2 Қазақстан Республикасында тұрғын үй құрылысын мемлекеттік
реттеуінің экономикалық
концепциялары ... ... ... ... ... .. ... ... ... ... ... ... ... ... ... .13
ТАРАУ-2 ҚАЗАҚСТАН РЕСПУБЛИКАСЫНДАҒЫ ТҰРҒЫН ҮЙ САЛАСЫНЫҢ ҚАЗІРГІ ЖАҒДАЙЫ МЕН
ДАМУ МӘСЕЛЕЛЕРІ ... ... ... ... ... 17
2.1 Тұрғын үй нарығының негізгі даму кезеңдері мен қазіргі
тенденциялары...17
2.2 Тұрғын үй нарығында ұсынысты қалыптастыру және Қазақстандағы
тұрғын үй құрылысының даму кезеңдерімен
тенденциялары ... ... ... ... ... .. ..24
2.3 Тұрғын үй нарығының ұсынысын өсірудің перспективалы бағыты ... ... ... .
32
ТАРАУ-3 ҚАЗАҚСТАНДАҒЫ ТҰРҒЫН ҮЙ САЛАСЫН МЕМЛЕКЕТТІК ҚОЛДАУ
САЯСАТЫ ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..
... ... ... ... ... ... ..38
3.1 Тұрғын үй саясатын жүзеге асырудың жаңа
бағыттары ... ... ... ... ... ... .. ... ...38
3.2 Қазақстан Республикасындағы қол жетімді тұрғын үймен қамтамасыз
етудің экономикалық
концепциясы ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..
... 44
3.3 Құрылыс кәсіпорындарының өндірістік бағдарламасының және
тұрғын үй бағасының қалыптасу
ерекшеліктері ... ... ... ... ... .. ... ... ... ... ... ... ..56
ҚОРЫТЫНДЫ ... ... ... ... ... ... .. ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..
... ... ... ... ... ... ... ... ... ... .65
ПАЙДАЛАНЫЛҒАН ӘДЕБИЕТТЕР
ТІЗІМІ ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... 68
БЕЛГІЛЕУЛЕР МЕН ҚЫСҚАРТУЛАР
АҚ - акционерлік қоғам
АҚШ - Америка Құрама Штаттары
ЕДБ - екінші деңгейлі банктер
ЖЖПИҚ - жылжымайтын мүліктің жабық пай инвестициялық қоры
ЖҰӨ - жалпы ұлттық өнім
ЖІӨ - жалпы ішкі өнім
ЖТК - жастар тұрғын үй кооперативтері
ИТҚ - индивидуалды тұрғын үй құрылысы
ИТҚ - инженер-техникалық қызметкерлер
КҚП - кіші қызмет көрсету персонал
ҚМЖ - құрылыс-монтажды жұмыстар
ҚР - Қазақстан Республикасы
ҚТҮҚЖБ - Қазақстаннық тұрғын үй жинақ банкі
ҚБА - Қазақстан бағалаушылар ассоциациясы
РҰА - риэлторладың ұлттық ассоциациясы
ТИК - тұрғын үй инвестициялық компаниялар
ТМД - тәуелсіз мемлекеттер достастығы
ТЭД - технико-экономикалық дәлелдемесі
КІРІСПЕ
Қазақстан Республикасында тұрғын ұй құрылыс секторын мемлекеттік
реттеуінің тиімді механизмдерін микро деңгейде талдап,тұрғын үй саясатына
өзгертулер енгізу мен оны жүзеге асыру бағыттарын қарастыруға арналған.
Жұмыста Қазақстан Республикасының тұрғын үй құрылыс секторының даму
әдістерін анықтау барысында қолданбалы мақсаттарды шешуге маңызды болып
табылатын, қол жетімді баспанамен қамтамасыз етудің теоретикалық
экономикалық мәселелері қарастырылады.
Қазіргі таңда Қазақстан Республикасында тұрғын үй нарығын, құрылысын
дамыту жолдары сенімді, әмбебап заң актілерін, нормативтер мен
стандарттарды құру мен оларды бекіту процестері арқылы жүзеге асуда. Қол
жетімді тұрғын үймен қамтамасыз ету үшін жаңа тұрғын үй саясатын енгізу
терең әлеуметтік-экономикалық нәтижеге ие. Яғни бұл мәселенің жан-жақты
талқылану қажеттілігін күшейтіп, ұлттық тәжірибені зерттеуді талап етеді.
Қазақстан Республикасы Президенті Н.Ә. Назарбаевтың Қазақстан халқына
Қазақстан-2050 Стратегиясы қалыптасқан мемлекеттің жаңа саяси бағыты
атты жолдауында тұрғын үй-коммуналдық шаруашылық саласы, тұрғын үй құрылысы
сияқты өзекті мәселелерге назар аударған [1].
Қазақстан Республикасында халықтың қалың жігін қолжетімді тұрғын
үймен қамтамасыз етудегі 2011-2014 жылдарға арналған тұрғын үй құрылысын
дамытудың Мемлекеттік бағдарламасын жүзеге асыру - еліміздің әлеуметтік
бағытта қарқынды дамуының нақты белгісі [2].
2013 жылғы Жолдауында Елбасы төмендегідей бағыттарды атап көрсетті:
- тұрғын үйдің қолжетімділігі мен сапасы;
- мемлекеттік қызметшілер мен бюджеттік сала қызметкерлеріне тұрғын үй
құрылыс жинақ қорлары жүйесі арқылы жылына 4%-дан аспайтын пайыздық
мөлшерде алдын-ала тұрғын үй займдарын беру;
- жалдамалы тұрғын үй құрылысына көңіл бөлу;
- құрылыс компаниялары қызметінің ашықтығын қамтамасыз ету және осы
саладағы бәсекелестікті арттыру;
- тұрғын үй құрылысына үлескер-қатысушылардың құқықтарының қорғалуын
күшейту;
- жеке-дара тұрғын үй құрылысын ынталандыру мақсатында жер учаскелерін
беру мен рәсімдеу ережелерін жеңілдету;
- жеке-дара тұрғын үй құрылысының өнеркәсіптік, арзан және экологиялық
таза технологияларын игеру;
- алдыңғы қатарлы шет елдік тәжірибені қолдану қажеттігі [3].
Зерттеу тақырыбының өзектілігі. Қазіргі кезеңде құрылыс секторының
дамуы Қазақстан Республикасы экономикасының құрылымында маңызды орын алады.
Тұрғын үй құрылыс секторы елдің және жеке аумақтарының әлеуметтік-
экономикалық дамуына ықпал етеді, себебі халықты тұрғын үймен қамтамсыз ету
тек экономиканың ғана емес, сонымен қатар ішкі саяси тұрақтылықтың негізі
болып табылады. Құрылыс саласының табысты жұмыс істеуі экономиканың
тұрақтануының маңызды аспектісі. Қазіргі таңда құрылыс саласының жағдайы
бірқалыпты емес, себебі оның дамуы ретсіз және рационалды емес болды.
Ғылыми зерттеу деңгейі. Тұрғын үй саласы мәселелерінің теориялық
негіздері экономикалық ойлар классиктерінің еңбектерінде қарастырылған.
Зерттеу тақырыбының мәселелері бойынша ғылыми және арнайы әдебиеттерге
жасалған талдауларға сүйенетін болсақ, шетелдің Б. Рено, Н. Баррос, Р.
Страйк, Стейдтман К., Морген С, Д. Купер, А Ринг, Асаул А.Н., Стерник Т.Н.,
Виноградов Д.В., Татарова А.В., Гриненко С.В., Акимов В.В., Шестаков И.Н.,
Зайнуллина Т.Г., Азиатов Ю.Р., Попов Д.Д., Поляковский Г., және тағы басқа
ғалымдар тұрғын үй-коммуналдық қатынастардың қалыптасуы мен дамуы
төңірегіндегі сұрақтардың ғылыми-теориялық және тәжірибелік негіздерін
анықтаумен айналысқан.
Зерттеу объектісі – Қазақстан Республикасының тұрғын үй құрылыс
секторы.
Зерттеудің пәні - Нарықтық экономика жағдайындағы ҚР тұрғын үй
құрылысының даму тенденциялары мен заңдылықтары.
Зерттеудің мақсаты мен міндеттері. Жұмыстың мақсаты тұрғын ұй
құрылыс секторын мемлекеттік реттеу механизмдерін микроэкономикалық
деңгейде талдап, тұрғын үй құрылыс саласында жобалардың құндық бағасын
салыстырмалы талдауға мүмкіндік беретін оптимизациялық-эконометрикалық
модельдер құрастыру.
Қойылған мақсатқа сәйкес төмендегідей міндеттер кешені анықталды:
1.Ұлттық экономиканың саласы ретіндегі тұрғын үй құрылыс
шаруашылығының мәні мен әрекет ету негіздерін анықтау;
2.Қазақстан Республикасындағы тұрғын үй құрылыс секторының жағдайын
талдау;
3.Қазақстан Республикасындағы тұрғын үй саясатының негізгі бағыттарын
қарастыру;
4.Қазақстан Республикасының тұрғын үй секторын мемлекеттік реттеу тиімді
механизмі ҚТҮҚЖБ халықты баспанамен қамтамасыз ету саясатын талдау;
Жұмыстың теориялық және әдіснамалық негізін шет елдік және отандық
экономист-ғалымдардың құрылыс, тұрғын үй саласындағы іргелі еңбектері,
Қазақстаннның 2050 жылға дейінгі даму Стратегиясы, тұрғын үй саласының
қызмет етуінің негізгі шарттарын анықтаушы Қазақстан Республикасы
Үкіметінің құқықтық актілері мен қаулылары, салалық әдістемелік
материалдар, нормативті-техникалық және басқарушы құжаттар, ҚР Статистика
агенттігінің мәліметтері, басқарушы және ғылыми-зерттеу және жобалық
мекемелердің ақпараттары құрады.
Зерттеу барысында жүйелік талдау, факторлық және салыстырмалы
экономикалық талдау, монографиялық және сызбалық безендірулер, экономика-
математикалық әдістер қолданылды.
Зерттеудің ғылыми жаңалығын тұрғын үй құрылыс секторын мемлекеттік
реттеу механизмдерін дамыту бойынша әдістемелік тұжырымдар мен ұсыныстар
құрайды:
1. тұрғын үй құрылыс секторының теориялық аспектілерін зерттеу негізінде
тұрғын үй құрылыс секторының қоғамдық-экономикалық мәнін ашатын авторлық
бағыты берілген, оның негізгі ерекшеліктері анықталған;
2. тұрғын үй құрылыс секторын дамытудың саясаттарын зерттеу негізінде
тұрғын үй құрылысын мемлекеттік реттеуін жақсартудың негізгі бағыттары
ұсынылған;
3. тұрғын үй нарығы мен құрылыс секторының дамуына әсер ететін негізгі
факторлар анықталған;
Дипломдық жұмыс кіріспеден, үш бөлімнен, қорытындыдан, пайдаланылған
әдебиеттерден және қосымшадан, оның ішінде: 3-сурет, 7- кестеден тұрады.
Жалпы көлемі – 69 бет.
1 ҰЛТТЫҚ ЭКОНОМИКАНЫҢ ТҰРҒЫН ҮЙ ҚҰРЫЛЫС САЛАСЫНЫҢ ДАМУЫ МЕН ҚЫЗМЕТ ЕТУІНІҢ
ТЕОРИЯЛЫҚ НЕГІЗДЕРІ
1.1Ұлттық экономикадағы тұрғын үй құрылыс саласының орны
мен әлеуметтік-экономикалық мәні
Тұрғын үй- қоғам өмір сүруінің және дамуының негізгі шарты. Ол-
мемлекеттің ұлттық байлығының, азаматтардың жақсы тұрмыс халінің маңызды
элементі, әлеуметтік тұрақтылықты және қоғами дамуды қамтамасыз ететін,
байлықты сақтаудың және қорлаудың құралы.
Қазақстандық заңгерлердің пікірінше, тұрғын үй және тұрғын үй
(тұрғын жай) терминдерін бұлай талқылау, олардың маңыздылықтарын
теңестіреді. ҚР территориясындағы барлық тұрғын үй мемлекеттік тұрғын- үй
қорын құрайды. Тұрғын үй заңында пайдаланылатын тұрғын үй термині, тұрғын
үйдің заңды тәртіп ерекшелігін жылжымайтын мүлік ретінде анықтайды.
Тұрғын үй нарығының мәселелеріне арналған ресейлік әдебиеттерде,
тұрғын үйдің ерекшеліктерін және өзгешеліктерін көрсететін анықтамалар
келесідей.
Тұрғын үй- бұл пайдалану құқығындағы немесе меншік құқығындағы
адамдардың ұзақ және уақытша тұруына арналған ғимарат, үй.
Тұрғын үй- бұл адамның өмір сүруімен және оның жан ұясымен
байланысты, жеке дербес және топтық қажеттіліктерді қамтамасыз етуші
обьект.
Тұрғын үй- бұл сәйкес заңдармен тұрғын-үй қорына кіретін,
жылжымайтын мүлік обьектісі. Субъектіге иемденген мүлікті иемдену,
пайдалану және билеу құқықығы беріледі. Яғни, иемденген мүлік субъектінің
меншігі екенін растайтын, құқықпен қамтылады.
Тұрғын үй- бұл адамның (немесе жан ұяның) өміріне нақты тұрғын-үй
қызметтерін ұснатын еңбек өнімі. Нарық экономикасында тұрғын үй – бұл
адамдардың дамуына және өмір сүруіне жағдай жасайтын, тұтыну игілігі және
капитал салу тәсілі болып табылатын тауар[4].
Жоғарыдағы анықтамалар негізінде және зерттеу нәтижесінде тұрғын
үйдің мәнін ашатын авторлық бағыт қалыптасты. Яғни, тұрғын үйді бірнеше
аспектілерде қарастыру қажет: құқық объектісі ретінде, әлеуметтік-
экономикалық игілік ретінде, еңбек өнімі ретінде, тұтыну тауары және
инвестиция объектісі ретінде.
Тұрғын үйдің ерекше екі жақты мәні- зат және құқық объектілері сату-
сатып алу нарықтық операциялардың шегін және мазмұнын кеңейтеді. Ол
нарықтық операциялардың кең спектрін қосады- қозғалмайтын мүлік
объектілерінің құқықтық статусын өзгерту операциялары (мысалға, жалға
беру).
Нарықтық экономика жеке меншік құқығына сүйенеді, ал тұрғын үй осы
меншіктің ең қол жетерлік объекітісі болып табылады. Сонымен қатар, тұрғын
үй- меншіктің ерекше объектісі, яғни иемдену, пайдалану және билеу
құқықтары басқа меншік түрлерінен ерекшеленеді. Бұл тұрғын үйді пайдалану
басқа азаматтардың жәненемесе заңды тұлғалардың мүддлеріне әсер тигізуімен
байланысты. Сондықтан тұрғын үйді сатып алу және басқа да операциялар
(кепіл, айырбастау, мұрагерлік, бөлігін анықтау және т.б.) басқа
адамдардың, мемлекеттің, жергілікті билік органдардың мүдделерін есепке
алатын нақты процедуралармен байланысты. Иелену және билік ету құқықтары
адамда инициативаны дамытады және экономиканың ең ірі секторларының бірі-
жылжымайтын мүлік аумағын дамытуға ынталандырады [5].
Тұрғын үй экономикалық игілік ретінде келесі бағыттарда жүзеге
асырылады:
- тұтыну заты ретінде тікелей белгіленген қажеттіліктерді қанағаттандырады
(тұрғын жайлар қожайынмен тұрғын үй ретінде пайдаланылады);
- тауар ретінде тұрғын үй нарығында эквивалент құны үшін жүзеге асырылуы
мүмкін;
- табыс көзі (рента) ретінде жалға берілуі мүмкін.
Тұрғын үйдің құны басқа тұтыну заттарымен салыстырғанда жоғары.
Сондықтан үйді сатып алу кезінде қарыз алу кең таралған. Тұрғын үйді
несиелеу басқа тауарларды несиелеуден ерекшеленеді. Несие алғаннан кейін
үйді өз меншігіне алу тек 10-15 жылдан соң жүзеге асса, ұзақ мерзімді
пайдалану тұтыну тауарларының қарызы қысқа период (1-3 жыл) ішінде
қайтарылады. Осылайша, үй эксплуатацияланады, ал төлем ұзақ мерзімге
созылады. Сонымен қоса, төлем мөлшері әр түрлі факторлардың әсерінен өзгеру
мүмкін: инфляция, саяси тұрақсыздық, соғыс және тағы басқа да форс-мажорлық
жағдайлар.
Тұрғын үй еңбек өнімі ретінде тауар және тауарлық емес формада көріну
мүмкін. Үйдің тауарлық формасы тереңдетілген мамандану мен дамыған қоғамдық
еңбек бөлісу жүйесі, сонымен қоса тұрғын үй өндірушілердің және осы үйді
сатып алу қажеттілігі бар тұлғалардың жекелену сипатына ие қоғамдық
өндіріске тән.
Сонымен қатар, тұрғын үй тауарлық емес формада болуы мүмкін. Бұл
көптеген мемлекттерде үй құрылысы сатуға емес, өз қажеттіліктерін
қамтамасыз ету үшін және халықтың басым бөлігі ауылды жерлерде тұруымен
байланысты. Сонымен қатар, Батыстың кейбір елдерінде бюджет есебінен
халықтың нашар қамтамасыз етілген тобына үй салу кең таралған. Кейбір
фирмалардың өз қызметкерлеріне тұрғын үй салу тәжірибесі де тән. Мұндағы
ұсынылатын үй жұмысшыны кәсіпорында тұрақтандыру мақсатымен жүзеге асады.
Тұрғын үй ұзақ мерзімді, құрылыста және пайдалануда қымбат капиталды
тауар болып табылады. Осыдан, бұл тауар халықтың қорын ынталандыратын
маңызды факторлардың бірі болып табылады, яғни экономикалық өсудің жоғары
қарқынын сақтап тұратын инвестициялық ресурстарды қалыптастырушы- фактор.
Тұрғын үй қажеттілігі өзгеше ерекшеліктерге ие. Я.Корнаи
қажеттіліктерді зерттей келе, келесілерге тоқталады: егер адамдардың көбі
пәтерлерде тұрса, онда олар бөлмелері сан жағынан одан да көп және айналасы
таза пәтерді аңсайды [6].
Тұрғын үй қажеттіліктері уақыт өткен сайын өзгеріп тұрады, және бұл
өзгерістер үй ішінің жағдайымен байланысты болады.
Қоғамның даму процесінде тұрғын үй қажеттіліктерін жүзеге асырудың
бірнеше негізгі әдістері қалыптасты. Олардың ішінде екі негізгі- үйді сатып
алу және оны үйлестіру. Бірінші жағдайда, тұрғын-үй қажеттілігін
қанағаттандыру осы тауарды сатып алу (үйді мүлік ретінде иелену және
пайдалану), не үйді жалға беру (тек пайдалану) жолдарымен іске асады.
Екінші жағдайда, тұрғын-үй мемлекет және муниципальдық қаржы есебінен
салынады және халыққа жеке меншік құқығынсыз пайдалануға беріледі.
Тұрғын үй қажеттіліктерін қанағаттандырудың таңдалған әдісіне
байланысты тұрғын үй жүйесінің екі түрін ажыратады.
Тұрғын үй негізінен пайдалануға берілетін елдерде, тұрғын үй
қажеттіліктерін қанағаттандырудың мемлекеттік әдісі басым. Ал үй сатып
алынатын немесе жалға берілетін жерлерде, тұрғын үй қажеттіліктерін
қанағаттандырудың жеке ұйымдастыру әдісі қалыптасқан. Осы екі негізгі
институт ненің, қалай салынатынын және үйдің сатып алу процесінің қалай
болатындығын анықтайды.
Кез келген тауар сияқты үйдің тұтыну және айырбастау құны болады.
Атап кету қажет, экономикалық әдебиеттерде және тәжірибеде тұрғын
үйдің тұтыну құнын бағалаудың бірыңғай жолы қалыптаспаған. Оның
пайдалылығын бағалаудың әр түрлі жолдары- уақыттық (эксплуатацияға берілу
мерзімі), техникалық жақсарту жағынан (жаңа құрылыс, жөндеуден өткен
объект), үйдің орналасу аймағына байланысты (орталық район, қала шеті,
т.б.) бар. Үйдің толық жабдықталғандығына нақты сипат беретін көрсеткіштер
пайдаланылады. Тұрғын үйдің пайдалылық көрсеткіштер жүйесіне аумақтың жақсы
жабдықтаушылығы, жер асты гараждардың болуы, аймақтың экологиялық тазалығы
кіреді.
Айырбастау құны объектіні сатып алу кезінде туындайды. Айырбастау
құнының пайда болу формасы баға болып табылады. Баға- бұл нақты нарық
шарттарындағы сатушы мен сатып алушы келісімнің нәтижесін сипаттайтын ақша
сомасы. Құнға (ипотекалық құн) қарағанда, баға жүзеге асқан келісімнің
нәтижелі формасы, іске асқан факт, яғни ресми жарияланған немесе
коммерциялық құпия болғанына тәуелсіз, нақты жылжымайтын мүлікке және күнге
қатысты. Бәсекелі нарықта баға құнның ақшалай түрі ретінде сұраныс пен
ұсынысты теңестіруші фактор болып табылады [7].
Қазақстанда, әлемдік тәжірибедей, тұрғын үйдің құнын анықтау үшін үш
әдіс қолданады: шығындар, нарықтық және табыстар бойынша. Олардың
нәтижелері бойынша бағалаушы нақты жағдайларды есепке ала отырып, тұрғын үй
объектісінің құнын анықтайды. Бағалау жағынан жылжымайтын мүлік нарығындағы
тауар құны- бұл осы нарықтағы мүлік құқығын сатудың ең ықтимал бағасы.
Яғни, бағалаушы анықтайтын құн қалыптасуына әр түрлі факторлар әсер ететін
айырбастау бағасы болып табылады.
Нарықтық экономикада тұрғын-үй инвестициялаудың тиімді объектісі және
табыс түсірудің сенімді құралы болып табылады. Бір жағынан, тұрғын-үй
коммерциялық объект ретінде жалға беру кезінде табыс әкеледі. Сонымен
қатар, тұрғын үй мүлігіне салынған инвестициядан түсетін табыс несилеуден
қарағанда жоғары. Басқа жағынан, меншік иесімен тұрғын үй мүлігін пайдалану
альтернативті табыс алу түрінде бағаланылады, егер де ол жалға алушы
ретінде белгілі шығындар төлесе.
Жылжымайтын мүлік капитал ретінде оны бағалаудың мәселелерін
қозғайтын авторлармен жиі қарастырылады. Аталған мәселе біздің мемлекетіміз
үшін өте өзекті, себебі: біріншіден, бұл жеке меншік сектордың дамуымен,
капиталды тиімді салуға мүдделі кәсіпкерлердің көп мөлшерінің пайда болуы
байланысты; екіншіден, жекешелендіру және мемлекет мүлігіне айналдыру
процестері көп құрылысты экономика үшін тұрақты процесс болып табылады, ал
бұл сонымен қоса жылжымайтын мүлікті бағалау қажеттілігін көрсетеді.
Үшіншіден, қазіргі экономикада капиталдың араласуы шет ел инвесторларының
біздің елде жылжымайтын мүлікті сатып алу ынтасымен көрінеді, бұл да
мәселені өзектейді.
Тұрғын үй арендалық қатынастардың объектісі болу мүмкін, және оның
иесі басқа субъектіге пайдалануға бергені үшін тұрақты рентаны алып тұрады.
Сонымен қатар, тұрғын үй жылжымайтын мүлік нарығында конъюнктураның
өзгерісіне байланысты көптеген спекулятивті операциялардың объектісі
ретінде де қарастырылуы мүмкін.Жылжымайтын мүлікті иелену инфляцияның
жоғары деңгейлерінде капиталдың сақталуын қамтамасыз етеді. Ақшаның
құнсыздануымен байланысты жоғалтулар мүлікті сатып алумен толықтырылуы
мүмкін.
Құрылыс секторында нарықтық қатынастарды жүзеге асырудың өзінің
ерекшеліктері бар, бір жағынан жерге байланысы, салыстырмалы ұзақ мерзім,
капиталды салымдардың үлкен шығындары және т.б. болса, басқа жағынан
–құрылыс қызметінің спецификалық түріне байланысты болады. Бұл дегеніміз,
тұрғын үй құрылысындағы құрылыс-монтажды жұмыстар көбінесе аймақтық
(жергілікті) нарықтарда қызмет етеді, ал өндістік құрылыста (әсіресе, мұнай
өндірісінде, транспорт, энергетика және т.б.) қызмет ететіндер аймақтық
территорияда да, республика бойынша да жұмыс істейді. Сонымен қатар,
экономиканың халық шаруашылығының дағдарыстық жағдайымен байланысты
құрылыс нарығының өзінің күрделі қиындықтары бар [8].
Құрылыс секторы – ашық ұйымдық-шаруашылық жүйе: тауарлы-ақша
қатынастары жағдайында нарық субъектілері (инвесторлар, тапсырыс берушілер,
мердігерлер, жобалық ұйымдар, құрылыс материалдар өндірісінің кәсіпорындары
және т.б.) ортақ экономикалық мүдделерін жүзеге асырады. Құрылыс нарығы
жүйе ретінде келісілерді қосады:
а) құрылыс нарығының субъектілері (элементтер);
б) нарық қатынастарының объектілері;
в) құрылыс сектор нарығының инфрақұрылымын;
г) нарықтық механизм;
д) мемлекеттік реттеу, басқару және нарықтың өзін-өзі реттеуі.
Құрылыс нарығының субъектілеріне (элементтеріне) келесілер кіреді:
инвесторлар, тапсырыс берушілер, мердігерлер, жобалық ұйымдар, ғылыми-
зерттеу институттары, құрылыс материалдар, бұйымдар мен жабдықтар
өндірісінің кәсіпорындары және технологиялық, энергетикалық пен басқа
жабдықтар өндіруші кәсіпорындар.
Нарық қатынастарының объектілеріне: құрылыс өнімдері (ғимараттар,
объектілер және олардың комплекстері); құрылыс машиналары, транспорттық
құралдар, технологиялық, энергетикалық пен басқа жабдықтар; материалдар,
бұйымдар мен конструкциялар; капитал; жұмыс күші; информация және т.б.
Нарық механизмінің қозғаушы күші сұраныс пен ұсыныс болып табылады.
Мемлекет құрылыс нарығының субъектілерінің институтционалды
байланыстарын және олардың инфрақұрылымын ережелер мен нормалар, заң, салық
міндеттері, субвенциялар, антимонополиялы шаралар, амортизациялық
аударымдар арқылы бекітеді және реттейді.
Мердігерлік жұмыстар нарығын жандандыру үшін қажет:
1. мемлекеттік инвестициялар шығындарын бақылауды күшейту. Бұл негізгі
принциптерге сүйену керек: бюджеттік инвестициялардың инновациялармен
сәйкес келуі; басымды объектілерді инвестициялау; инвестициялардың орнын
толтыруын қамтамасыз ету; мемлекеттік объектілерді уақытысында берудің
экономикалық мүдделері;
2. құрылыс секторында салық жүйесін қайта қарастыру;
3. кәсіпорын мүлігі құрамында аяқталмаған құрылыс үшін салық ставкасын
жоғарлату;
4. кәсіпорын мен ұйымдардың амортизациялық аударымдарын кеңінен тарту,
сонымен қатар капиталды салымдар қаржыландырудың басқа көздерін тарту;
5. заңды және жеке тұлғалардың қымбат жылжымайтын мүліктерін инвестициялық
айналымға тиімді қосу.
Жоғарыда айтылғандардан құрылыс секторын дағдарыс жағдайынан алып
шығатын, келесідей маңызды іс-шаралар жүйесін құрастыруға болады: ұлттық
экономкада нақты құрылымдық реформаға өту, теріс құрылымдық өзгерістерге
бағытталған селективті инвестициялық саясатты жүзеге асыру.
Тұрғын үй нарығының ерекшеліктері.Тұрғын үй нарығы нарық жүйесінің
құраушы бөлігі болып табылады. Тұрғын үй нарығын түсінудің екі бағыты бар:
функционалды және жүйелі. Бірінші бағыт бойынша тұрғын үй нарығы
жылжымайтын мүлік нарығының бөлігі болып табылады. Көптеген зерттеушілер
(батыс та, отандық та) өз жұмыстарында жылжымайтын мүлік нарығы деп тұрғын-
үй нарығын атап көрсетеді. Себебі тұрғын үй нарығы жылжымайтын мүлік
нарығының сұраныс пен ұсыныс өзгерістерінің тенденцияларын көрсетеді.
Экономиканың нақты секторымен тығыз байланыста болуымен байланысты, тұрғын
үй нарығының сұраныс пен ұсыныс параметрлерінің өзгеруі, экономиканың басқа
салаларына да әсерін тигізеді (жаңа тұрғын-үй құрылысының мөлшерінің өзгеру
есебінен, құрылыс материалдарын және жабдықтарды өндіру, банк несиелерінің
пайыз қойылымының өзгеруі). Сондықтан тұрғын үй нарығының жиынтық сұранысы
мен жиынтық ұсынысына әсер ету арқылы, жалпы ұлттық экономиканың жағдайына
әсер тигізуге болады деп болжауға болады [9].
Екінші бағыт бойынша, тұрғын үй нарығы басқа нарықтармен тығыз
байланыста және олардан бөлек өмір сүре алмайды. Расында да, ұдайы өндіріс
процесі кезінде ресурстар, жұмыс күші, капитал және бағалы қағаздар
нарықтары көмегімен тұрғын үй құрылысы, сату және сатып алу мақсатымен әр
түрлі субъектілердің мүдделері бірігеді.
Тұрғын үй нарығының маңыздылығына байланысты, оның зерттеуіне
жылжымайтын мүлік нарығының мамандары көптеген еңбектерін арнады.
Тұрғын үй нарығының әр түрлі анықтамалары бар. Олардың кейбіреулерін
қарастырсақ:
Жылжымайтын мүлік нарығы- бұл тұрғын үй ғимараттарын меншік иесі мен
пайдаланушы арасында экономикалық тәсілдер арқылы бәсекелі сұраныс пен
ұсыныс негізінде, қайта үйлестіру әдісі. Жылжымайтын мүлік нарығының
негізін жер учаскілері және қайта жасалынып, құрылып және кеңейтіліп жатқан
әр түрлі мақсаттағы құрылыстар, тұрғын үйлер, сонымен қатар ақша және қаржы
капиталы.
Жалпы түрде тұрғын үй нарығын тауар және ақша айналымының әрекеттесуі
негізінде пайда болатын экономикалық және құқықтық қатынастар жүйесі
ретінде анықтауға болады [10].
Тұрғын үй нарығы деп тұрғын үй қорында меншік иесінің үйді сату,
жалға беру, кепіл, жалдау және басқа нарықтық қатынастарнегізінде
қалыптасатын экономикалық қатынастарды түсіну қажет. Соңғы анықтама біздің
ойымызша, осы нарықтың экономикалық мәнін толық және нақты ашып тұр.
Тұрғын үй нарығы адамдардың қызметіне, экономикаға үлкен ықпал
тигізеді, жалпы және арнайы функцияларды орындайды.
Тұрғын үй нарығының қалыптасуына бірнеше шарттар болу қажет.
Біріншіден, бұл жеке меншіктің көп түрлі формасы. Екіншіден, нарыққа
тауардың сатушыдан сатып алушыға жылжуын қамтамасыз ететін нақты құқықтық-
ұйымдастырушылық формаларқажет.Үшіншіден, өндірісшіден сатып алушыға ақша-
қаражатының айналымын ұйымдастыратын банкілік және несиелік жүйе болу
керек. Төртіншіден, тұрғын үй нарығының конъюнктурасы жайында толық,
түсінікті және қол жетерлік ақпаратпен қамтып тұратын ақпарат жүйесі болу
қажет. Бесіншіден, сатушы мен сатып алушының құқығына кепіл беретін
сақтандыру мекемелері. Алтыншыдан, тұрғын үй нарығы арнайы дайындалған
мамандарды қажет етеді: риэлторлар, маркетологтар, делдалдар және т.б.
Қазіргі кезде тұрғын үй мүлігін азаматтық айналымға қаратудың ең кең
тараған әдісі бұл- сату-сатып алу және жалға беру. Осы көз-қарас бойынша
тұрғын үй нарығының екі негізгі субъектілерін бөлуге болады:
• сатушылар жалға берушілер;
• сатып алушылар жалға алушылар.
Тұрғын үй нарығында операцияларды жүзеге асыру барысында бірнеше
ерекшеліктерді есепке алу қажет:
-нарық жайылтпаушылығы (локализация), себебі бұл нарықтың тауары
бірегей және жылжымайды, ал олардың құндылығы сыртқы ортаға тәуелді;
- нарық жағдайы туралы ашық ақпарат толық емес және сенімсіз болу
мүмкін, себебі жылжымайтын мүлік бойынша келісім-шарттар жиі құпиалы және
сирек сипатта болады;
- жылжымайтын мүлікті иелену және онымен келісім- шарттар іске асыру
кезінде, шығындардың төрт түрі болады: а) бір жолғы салыстырмалы ірі
инвестициялар; б) объектіні функционалды қалпында ұстауға жұмсалатын
(эксплуатациялық) шығыстар; в) жылжымайтын мүлікке салынатын салық; г)
мемлекеттік баж салығы және басқа да жинаулар мен келісімдер;
- сұраныс тек объектінің тұтынушылық сапасымен ғана емес, сонымен қоса
орналасу жері бойынша анықталады;
- ұсыныстың төмен икемділігі, өйткені әр түрлі себептер бойынша көп
жаңа пәтерлер салу мүмкін емес, ғимараттар- берік, ал жер- мәңгі;
- нарықты заң нормаларымен мемлекеттік реттеудің салыстырмалы жоғары
деңгейі;
- жылжымайтын мүлік нарығының тауарлары тек сатып алушының қажетін
қанағаттандыратын құрал болып қана қоймай, инвестициялық қызметтің
объектілері де болып табылады;
- нарық қатысушылардың салыстырмалы аз саны және онда жүзеге асатын
келісімдер саны;
- сұраныстың аймақ, аудан және микроаудандар бойынша үлкен өзгерісі
[11].
Сұраныс тұрғын үй құрылысының дамуының негізі бағыттарын анықтайды,
яғни тұрғын үй ұсынысын да. Тұрғын үйге сұраныс басқа тұтыну тауарлары нан
айрықша қалыптасады. Ол көптеген факторлардың әсерінен пайда болады:
экономикалық, әлеуметтік, саяси, демографиялық, табиғи-климаттық және т.б.
Осы сыртқы факторлардың сұраныспен байланыстыратын
тәуелділікті- тұрғын үйдің сұраныс функциясы деп атайды. Жеке тұтынушының
тұрғын үй сұраныс функциясы келесі негізгі факторларға байланысты:
тұтынушының қаржы мүмкіндіктері, халық саны, үйдің бағасы және оның
қамтамасыз етуіне жұмсалатын шығыстар, басқа тауарлар мен қызметтердің
бағасы, тұтынушының индивидуалды ұнатулары, банктің пайыз
ставкасыныңқойылымы,үйдіңорналасуор ныжәнеауданның инфрақұрылымы. Тұрғын
үйдің макроэкономикалық сұраныс функциясы индивидуалды сұраныс функцияларын
қосқаннан шығады.
Тұрғын үй мүлігінің ұсынысының икемсіздігіне байланысты қысқа
мерзімде бағаның біршама өзгеруі сұранысқа әсер етпейді. Бірақ бағаның
жылдам шарықтауы басында ұзаққа созылатын ажиотажлы сұранысты тудырады да,
кейінен сұраныстың және қызмет белсенділігінің бірден түсуіне алып келеді.
Әлемдік тәжірибе тұрғын үй нарығында 15-20 жыл сайын жандану мен
басылу болатынын дәлеледейді, сонымен қоса әр бір цикл өзінің себептерімен,
ұзақтығымен, тереңдігімен және әр түрлі меншік түріне, аймақтарға әсерімен
ажыратылады.
Тұрғын үй нарығының дамуының циклы негізгі төрт фазаны қамтиды:
жандану, белсенді өсу, ұсыныс артықшылығы және басылу.
1. Жандану: Басылымнан немесе дағдарыстан кейін нарық тұрақтанады,
бағалар қалпына келе бастайды, ал артық үй аудандары жұтыла бастайды. Бұл
процесс жалғаса береді де, бос үй аудандарының пайызы тепе-тең деңгейге
жақындай береді. Жандану екі фактордың біреуінің әсерінен болады:
- сыртқы күш: жылжымайтын мүлік нарығынан тыс өзгерістері, мысалға,
салық жүйесінің өзгеруі немесе соғыс;
- уақыт өтуі: жылжымайтын мүлік нарығының циклы қалыпты жағдайға
түседі.
2. Белсенді өсу: Белсенді өсім фазасы кезінде бос үй аудандарын табу
қиынға соғады, жаңа құрылыс ізімен жалға беру төлемдері тез өсе бастайды,
ал бағалар жоғарлауы жалғаса береді. Құрылыс белсенді өсе береді, бірақ бос
үй аудандар пайызы қалыпты немесе төмен деңгейде.
3. Ұсыныс артықшылығы: Нарық жоғарлау фазасында қандай да бір сәтте аса
толып кетеді. Құрылыс фирмалары және кредиторлар оны сезбеу де мүмкін. Олар
жаңа құрылысқа қаржы салуды жалғастыра береді. Немесе сыртқы әсер ықпал ету
мүмкін (жағымсыз салық заңы, жалпы экономикадағы басылым және
т.б.). Бұл фаза кезінде бағалар бір қалыпты төмендей бастайды, сату
белсенділігі баяулайды, ал бос үй аудандар пайызы өсе бастайды.
4. Басылым: Бұл фаза кезінде баға мен жалға беру төлемінің төмен
деңгейіне қарамастан сату белсенділігі өте төмен болады. Жаңа құрылыс
жүргізілмейд.
Атап кету қажет, тұрғын үй нарығының дамуындағы циклдар экономиканың
басқа салаларының циклдарымен уақыт бойынша сәйкес келмейді.
1.3 ҚазақстанРеспубликасындатұрғынүйқұр ылысын
мемлекеттік реттеуінің экономикалық концепциялары
Мемлекеттік реттеу – коммерциялық және коммерциялық емес ұйымдар
қызметіне, кәсіпкерлікке, олардың өндірістік және шаруашылық қызметтеріне
жағымдыэкономикалық,құқықтықжәнеұйы мдықжағдайларды қалыптастыруға
бағытталған мемлекеттік басқарудың функциясы. Қазіргі таңда бұл функция тек
экономика саласында ғана емес, сонымен қатар әлеуметтік- мәдени салада да
басым.
Тұрғын үй құрылысы мемлекеттің ұлттық-шаруашылық жүйенің маңызды
бөлігі болып табылады, себебі оның дамуы құрылыс материалдарына, техникаға,
жұмыс күшіне қажеттіліктерді арттырады. Сонымен қатар, құрылыс жобаларын
жүзеге асыру экономикалық дағдарыс жағдайында басқа
салаларменеңбекнарығынабосатылатынқ ызметкерлерағымын әрекеттестіруге
мүмкіндік береді. Құрылыс саласындағы бір жұмыс орны шектес салаларда 10
адамға дейінгі жұмысбастылықты қамтамасыз етеді [12].
Тұрғын үй құрылысының белсенді дамуы елдің экономикалық дағдарыстан
шығудың маңызды бағыттарының біріболып табылады, сондықтан бұл саланың
әкімшілік реттеу механизмдеріне ерекше назар аударылуы керек.
Реттеу механизмдері жүзеге асқанда, келесі қағидаларды ұстану қажет:
1.Халықтың әр түрлі тобына тұрғын үй мәселесін шешуде
дифференциалданған бағытты қамтамасыз ету қағидасы.
Бұл қағиданы ұстану халықтың кедей тобына да, материалды табысы
жоғары деңгейдегі топқа да тұрғын үй құрылысының қалыпты дамуына қажет.
Осылайша, әр түрлі класстағы тұрғын үй ғимараттар көлемінің теңдігін
сақтайды (мысалы, құрылыс кәсіпорындарына қымбат элиталы классты тұрғын
үйлерді салу табысты болып табылады), сонымен қатар халықтың барлық
топтарының мүмкіндіктері мен қажеттіліктеріне сай тұрғын үймен қамтамасыз
етеді.
2. Тұрғын үй құрылыс нарығын реттеудің тиімді механизмдерін
пайдалану есебінен тұрғын үй құрылысына тікелей бюджеттік шығыстардың
тиімділік қағидасы.
Бұл қағида Қазақстан Республикасында тәуелсіздік алғалы бері тұрғын
үй
нарығын және тұрғын үй құрылыс секторын реттеу нормалары мен заңдарынан
шығады. Қазақстан Республикасында тұрғын үй нарығының және тұрғын үй
құрылыс секторының дамуы аса баяу қарқынмен жүзеге асырылды.
Қазақстан Республикасында тұрғын үй нарығының және тұрғын үй құрылыс
секторының қалыптасуы 1991 жылы Мемлекеттік меншіктен жекеменшікке көшіру
және жекешелендіру туралы және Меншік туралы заңдары қабылданғаннан
басталды. Біраз уақыттан кейін Кепілдік, Инвестициялық қызмет туралы заңдар
және Азаматтық Кодекс, Жылжымайтын мүлік ипотекасы туралы, Жылжымайтын
мүлік құқығын мемлекеттік тіркеу және онымен келісім – шарттар жасау
туралы заң күші бар ҚР Президентінің жарлықтары, Тұрғын үй қатынастары
туралы ҚР заңы, Купондық жекешелендіру туралы ережелер және т.б.
бекітілді. Осылайша, тұрған үй нарығының қалыптасуының заңдық негізі
салынды.
Жаңа тұрғын үй саясаты және оны жүзеге асырудың механизмі туралы
мемлекеттік бағдарламасы 1993 жылы ҚР Президентінің №1344 жарлығымен
қабылданды. Үкіметтік бағдарламада мемлекеттік тұрғын үй саясатының маңызды
стратегиялық бағыттары қарастырылды. Олар: тұрғын үй құқықтық қатынастарын
реттейтін құқықтық нормалар жүйесіне толықтырулар енгізілді;тұрғын үй
құрылысын және тұрғын үй – коммуналдық шаруашылық жүйелерін реформалау;
монополияны жою; баспана, тұрғын үй құрылысының бағасын тұрғындар үшін қол
жетімділігін кеңейтуге бағытталған шаралар кешені; тұрғын үй құрылысына
қатысушы субъектілерге жеңілдіктер жасау арқылы жеке және заңды тұлғаларды
ынталандыруға бағытталған шаралар; тұрғын үй саласындағы арендалық
қатынастарды дамытуға бағытталған шаралар; тұрғын үй құрылыс және
өндірістік құрылыс индустриясын жаңарту; тұрғын үй құрылысы мақсатына
бөлінетін жер телімдерін рәсімдеу мен тіркеу тәртібі мен ережелерін
жеңілдету; қалалық және ауылдық аудандарда әлеуметтік, инженерлік және
транспорттық инфрақұрылымдарды дамыту мен өсіру; мемлекеттің үкіметтік
тұрғын үй саясатының механизмдерін жүзеге асыруды қамтамасыз ететін тиімді
ұйымдық құрылымдарды дайындау және ұйымдастыру; тұрғын үй құрылысы мен
жылжымайтын мүлік нарығының инфрақұрылымын жақсарту [13].
3. Тұрғын үй құрылыс нарығының әр түрлі даму кезеңдерінде оны реттейтін
әр түрлі стратегиялар қабылдау қағидасы Үкіметтің тұрғын үй құрылыс
саясаты тұрғын үй құрылыс секторының уақыттық тенденциясына байланысты
икемді болу қажет, яғни осы саланың қатысушыларының талаптарына сәйкес,
потенциалды инвесторлар мен соңғы тұтынушылар ретінде реттеудің ең маңызды
бағыттарын есепке алу керек.
Тұрғын үй құрылысын реттеудің әдістері екі түрлі болу мүмкін:
нарықтық (экономикалық) және мемлекеттік (әкімшілік-құқықтық).
Тұрғын үй саясатына үкіметтің әсер ету мақсатына және әдісіне
байланысты, тұрғын үй құрылысын реттеудің әр түрлі стратегиясын қарастыруға
болады:
1. Тікелей әсер ету;
2. Ынталандыру және бақылау;
3. Тұрақтандыру;
4. Әлеуметтік қолдау.
Стратегиялық жоспарда тұрғын үй құрылысының тиімді дамуы үшін сұраныс
пен ұсыныстың мониторингі мен реттеу механизмдерін қарастыру қажет.
Қазіргі таңда, нарықты талдау және оны объективті зерттеу негізінде
қабылданатын стратегиялық және инвестициялық шешімдер қажеттілігі
айқындалып отыр.
Қазақстандағы жылжымайтын мүлік нарығының сипатты ерекшелігі-
мемлекеттің және басқа да кәсіби нарық қатысушыларының жылжымайтын мүлік
нарығының бірыңғай ақпарат кеңістігін, зерттеу және мониторинг
жүйесін,жылжымайтын мүлік объектілерін сипаттау стандарттарын қалыптастыру
және енгізу бойынша жеткіліксіз қызметі. Аталған бағыттар бойынша
мемлекеттің жеткіліксіз белсенді қызметі немесе оның болмауының себебі,
қазақстандық жылжымайтын мүлік нарығының қалыптасу және даму ерекшелігімен
байланысты. Осымен байланысты атап кету қажет, мемлекеттің және басқа да
кәсіби нарық қатысушыларының бірлескен күші ғана Қазақстанда жылжымайтын
мүлік нарығының қалыптасу және даму тиімділігін қамтамасыз етеді.
Қазақстанның жылжымайтын мүлік нарығының бір бөлігі болып табылатын
тұрғын үй нарығының классификациясы ерекше, яғни ол бірінші ретті, екінші
ретті және арендалық тұрғын үй нарығынан тұрады. Соңғысының дамуы
республикада баяу жүруде. Әр бір нарықтың өзіне тән ерекшеліктері бар,
мысалы бірінші реттік нарықтағы тұрғын үйдің классификациясын келесі 2
кестеден көруге болады.
Қазақстандық жылжымайтын мүлік нарығының жағдайы, қызметі және т.б.
бірыңғай ақпарт жинау миханизмі жоқ. Жоғарыда аталып кеткен ерекшеліктермен
қатар, қатысушылардың ақпаратпен толық қамтамасыз етілмеуі де кіреді.
Аталап отырған нарық ерекшелігі сегменттерді айқындау, жылжымайтын мүлік
нарығының тенденцияларын болжау және ағымдағы жағдайды талдау кезінде өте
маңызды болып табылады.
Жылжымайтын мүлік нарығы қызметінің сапасын жоғарлату үшін аймақтық
және республикалық деңгейде бірыңғай ақпарат массивін құру, қажетті деп
есептейміз.
Ақпаратпен толық қамтамасыз етілмеу жағдайында жылжымайтын мүлік
нарығын зерттеумен және ақпаратты ұсынуымен айналысатын аналитиктер сияқты
кәсіби нарық қатысушыларының қызметі маңызды болып табылады. Атап кету
қажет, қазіргі таңда елде жылжымайтын мүлік нарығының кәсіби аналитиктері
жоқ, аналитиктер ретінде риэлторлық компаниялар шығуда.
2 ҚАЗАҚСТАН РЕСПУБЛИКАСЫНДАҒЫ ТҰРҒЫН ҮЙ
САЛАСЫНЫҢ ҚАЗІРГІ ЖАҒДАЙЫ МЕН ДАМУ МӘСЕЛЕЛЕРІ
2.1 Тұрғын үй нарығының негізгі даму кезеңдері мен қазіргі
тенденциялары
Тұрғын үй нарығы- бұл қысқа мерзімде қалыптастпайтын күрделі
механизм. Тұрғын үй нарығы өзінің дамуында бірнеше кезеңдерден өтетіндігін
көрсетеді. Бір кезеңнен екінші кезеңге өткенде, келесі факторлардың мәні
өзгереді:
- бастапқы баға деңгейі;
- бірінші реттік және екінші реттік нарықтар бағаларының ара қатынасы;
- сұраныс пен ұсыныстың ара қатынасы;
- сатушы мен сатып алушылардың мінез-құлықтарының нарықтық деңгейі
(заңдарды, ережелерді және құқықтарды білу, жаңа жағдайда жұмыс істеу
дайындықтары, сұраныс пен ұсынысты, айырбас бағамды, бағаны білу);
- нарықтың белсенділік деңгейі (тіркелген жылжымайтын мүлік бойынша іске
асқан келісімдер);
- заң ортасы (заң және норматив базасының жағдайы, нарықтың
криминализациялау деңгейі);
- нарықтың инфрақұрылымының даму деңгейі (әдістемелік базаның, нарық
агенттерінің корпоративті формаларының, ақпараттық қамтылғандықтың және
нарық ашықтығының жағдайы) [14].
Қазақстанда жылжымайтын мүлік нарығы көпшілік жекешелендіру және
тұрғын үй мүлігін нарық айналымына тарту кезеңінен қалыптаса бастады. 1990
жылы КСРО-дағы жеке меншік туралы Заң қабылданғанда, жеке меншік түсінігі
мойындалды. Кейінен жеке меншік жер учаскілері, ғимараттар мен құрылыстыр
үшін заңды түрде дайындалды (ҚР Жер кодексі, ҚР Азаматтық кодексі, ҚР Қала
құрылыс кодексі).
Жылжымайтын мүлік нарығының материалдық базасы өзінің дамуының
бастапқы кезеңінде екі көзден құрылды. Бірінші- бұл азаматтардың тұрғын
үйді тегін жекешелендіруі, тұрғын емес жайларды және жер учаскілерін тегін
және тегін емес жекешелендіру (жылжымайтын мүлікті жекешелендірудің бірінші
реттік нарығы). Екінші- бұл құрылыс саласы негізінде және оның сегментінен
тыс коммерциялық құрылысты және объектілерді сатуды қалыптастыру
(жылжымайтын мүлікті сату және оның құрылысының бірінші реттік
нарығы).Кейінен екінші реттік нарық қалыптасты- объектілерді қайта сату
нарығы.
Қазақстандағы тұрғын үй нарығының қалыптасуын талдау, осы процестің
негізгі төрт кезеңін бөлуге мүмкіндік береді (кесте 1). Кестеден әр
кезеңде кейбір маңызды нарық сипаттамаларының қалай өзгергенін көруге
болады.
I. Бастапқы кезең - 1992 -1993 жылдар;
II. Ілгері жылжыған кезең - 1994-1995 жылдар;
III. Өтпелі кезең - 1996 -2000 жылдар;
IV. Дамыған нарық кезеңі - 2001-2012 жылдар:
Кесте 1- Қазақстандағы тұрғын үй нарығының дамуының басты кезеңдері
Нарық І кезең ІІ кезең Жоғары ІV кезең
сипаттамасы (1992-1993 ж.)(1994-1995 ж.)ІІІ кезең (2001-2013 ж.)
(1996-2000 ж.)
1 2 3 4 5
Бағаның Төмен Жоғары Төмендеу, соданТөмен,содан
бастапқы кейін бірден кейін біршама
деңгейі төмендеп кету өсу
Бірінші реттікСтихиялы Жоғары Төмен 2001– 13,6%
2002– 55,5%
нарықта баға 2003– 35,1%
өсу қарқыны 2004– 41,1%
2005– 32,2%
2006– 33,8%
2007–30,2%
тұрақтану,
кейін
төмендеу
Екінші реттік 2001– 24,8%
нарықта баға 2002– 73,2%
өсу қарқыны 2003– 38,7%
2004– 76,1%
2005– 50,3%
2006– 57,3%
2007–42,6%
тұрақтану,
кейін
төмендеу
Келісім Жылдам өсу Қалыпты өсу Тұрақтану Жандану, 2007
сандарының жылдың 2-ші
өсімі жартысында
келісімдердің
төмендеуі
Сұраныс пен ұсыныстың ара қатынасы
Екінші реттік Сұраныс Ұсыныс Сұраныс Сұраныс
нарықта ұсыныстан сұраныстан ұсыныстан ұсыныстан
жоғары жоғары артық артық; 2007
жылдың 2-ші
жартысында
ұсыныс
сұраныстан
жоғары
Бірінші реттікСұраныс Сұраныс Сұраныс Сұраныс
ұсыныстан ұсыныстан ұсыныстан ұсыныстан
нарықта жоғары артық артық артық; 2007
жылдың 2-ші
жартысында
ұсыныс
сұраныстан
жоғары
1 2 3 4 5
Бірінші және Екінші реттік Екінші реттік Дифференцияция,Бірінші реттік
екінші реттік нарықтың нарықтың динамикалық нарықтың
нарықтардың бағасы жоғары бағасы төмен тепетеңдік бағасы төмен
баға ара немесе тең немесе тең
қатынасы
Заң базасының Заң вакуумы Фрагменттілік Заң нормасының Жақсарту
жағдайы қалыптасуы
Кәсіпкерлік Жылжымайтын Маклерлер жәнеБрокерлер, Кәсіби
іс-әрекеттің мүлік бойынша брокерлер бағалаушылар қызметтің
спектрі агенттік және барлық спектрі
девелоперлер
Тұрғын үй мен Жоқ деп айтуғаӘлі іске Біраз, кейбір Қалыпты
қаржы болады аспаған жағдайларда әрекеттесуді
нарығының жөнге келтіру
өзара
әрекеттесуі
ҚР статистикалық мәліметтер негізінде жасалған
1. 2001-2009 жылдар қаржы дағдарысына дейінгі
2. 2010-2013 жылдар қаржы дағдарысынан кейінгі.
Бірінші кезеңде келісімдер бір сипатты болды, ал бағалар стихиялы
түрде
қалыптасты, себебі ол кезде жаңа тауарға баға құру механизмі анықталмаған
болатын. Республиканың бұрынғы астанасы Алматы қаласында екі бөлмелі
пәтерді 500-600 АҚШ долларына сатып алуға болатын. Яғни ауданы 54 шаршы
метр пәтердің шаршы метрінің құны шамамен 10 АҚШ долларына тең болатын.
Екінші кезеңде осы қызмет түрін реттейтін бірінші нормативті актілер
қабылданды: ҚР Тұрғын үй кодексі 1 маусымның 1992 жылынан, Жаңа тұрғын үй
саясаты туралы ҚР президентінің жарлығы 6 қыркүйек 1993 жылдан,
Индивидуалды тұрғын үй құрылыс туралы ҚР Заңы 17 қараша 2004
жылдан, Жылжымайтын мүлікке және онымен іске асатын келісімдерге меншік
құқығын мемлекеттік тіркеу туралы ҚР президентінің жарлығы 25 желтоқсан
1995 жылдан және басқалар.
1994-1995 жылдары ұсыныс сұраныстан артық болғанына қарамастан,
бағалар жоғары болды және келесі екі-үш жыл бойы өсуін тоқтатпады.
Нарықтың дамуына халықтың сақталып қалған сұранысы жағымды әсер
тигізді. Қосымша қаражаты бар азаматтар оны жылжымайтын мүлікке сала
бастады. Бұрынғы астананың элиталық орталығында тұрғын үйдің бір шаршы
метрі 1500-2000 АҚШ долларына дейін жетті. Шетел азаматтарының Алматыға
келуімен байланысты жалға беру бағасы да өте жоғары болды.
Келесі кезең жылжымайтын мүлікке баға қарқынының төмендеуі (1996-1998
жылдар), ал содан кейін бағаның жылдам түсуі (1999-2000 жылдар) болды.
Ұлттық валюта- қазақстандық теңгені енгізгеннен кейін, мемлекет қиын
жағдайда қалды. Несиелер қайтарылмады, көптеген кәсіпорындар банкротталды,
нәтижесінде жылжымайтын мүлікке сұраныс жылдам түсті.
Сонымен қатар 1997 жылы астананы Алматыдан Астанаға ауыстыру
сұраныстың және бағаның тербелісіне әкелді. Алматыда халықтың қоныс
аударуына байланысты тұрғын жайларға баға шамамен 10-15% төмендесе,
Астанада керісінше, тұрғын үйдің жетіспеушілігінен бағалар шарықтады. Бірақ
1998 жылы бағалар қайта тұрақтанды.
Бұл астананың көшуіне және жылжымайтын мүлік сатып алудың еркін
ақшаларының кемуі мен жылжымайтын мүлікке қаражат салу тәуекелділігінің
артуына алып келген экономикалық басылымға байланысты болды. 2000 жылдың
соңында тұрғын үй мүлігінің бағалары өте төмен деңгейге түсті.
Мысалға, Алматының ұйқы микроаудандарында бір бөлмелі пәтер бағасы 3-
3,5 мың АҚШ долларына дейін түсті, ал үш бөлмелі пәтерді 5,5-6 мың АҚШ
долларына сатып алуға болатын. Ал Астанада тұрғын үйдің шаршы метрі
шамамен 400 АҚШ доллар тұрды.
2001 жылы пәтерлер бағасының тұрақтанғаны және олардың өсу қарқыны
байқалды. Елде экономикалық жағдайдың жақсаруы, халықтың ақша табыстарының
артуы, жылжымайтын мүлік нарығында тауар айналымын жандандырған ипотекалық
несиелеу жүйесін енгізу, сонымен қатар Қазақстанның шет аудандарынан
халықтың ірі қалаларға көшуі тұрғын үй мүлігіне сұранысты өсірді. Біраз
уақыттан соң, пәтерлерді келесі қайта сату үшін сатып алған құрылыс
компаниялар, риэлторлық конторалар, банктер қосылды.
2001 жылдан 2006 жылға дейін Қазақстанның тұрғын үй нарығы өсу
үстінде болды, бұл әсіресе 2003-2004 жылдар аралығында күшейе түсті.
Аталған нарықтың даму кезеңінде келесі құраушылар болды:
а) жаңа үй құрылысымен, жалғыз сатушы- мемлекет болып табылатын тұрғын
үйді жекешелендіру процесі бірінші ретті нарық ретінде анықталатын бірінші
реттік нарық;
б) сатушы мен сатып алушы саны көп екінші реттік нарық; мұнда тұрғын
үйге меншік құқықтарының жиынтығын ұсынатын сатушы болып жеке де, заңды да
тұлға табылады;
в) келесі механизмдер арқылы нормативті-заңды базаның жақсаруы:
- нарықты қорғау, сертификациялау және стандарттау арқылы;
- қоғам мен мемлекет арқылы нарықты реттеу;
- жылжымайтын мүлік нарығындағы процестерді қаржыландыру.
г) жылжымайтын мүлік нарығымен байланысты ғылыми зерттеулердің,
ылжымайтын мүлікті бағалау және реттеудің пайда болуы және дамуы, мүдделі
жақтардың және мұндай зерттеулерді қаржыландыру механизмдерінің пайда
болуы;
д) жылжымайтын нарық үшін жаңа мамандықтардың және кәсіптердің пайда
болуы.
Қазіргі уақытта нарықтағы тұрғын үй ұсынысы екінші реттік нарықтағы
тұрғын үйлердің артықшылығымен, муниципалды және мемлекеттік тұрғын үй
қорынан, сонымен қатар жаңа үйлер мен пәтерлер құрылысынан қалыптасады.
Тұрғын үй нарығына жаңа ... жалғасы
Сіз бұл жұмысты біздің қосымшамыз арқылы толығымен тегін көре аласыз.
БЕЛГІЛЕУЛЕР МЕН ҚЫСҚАРТУЛАР
КІРІСПЕ ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..
... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... 3
ТАРАУ-1 ЭКОНОМИКАНЫҢ ТҰРҒЫН ҮЙ ҚҰРЫЛЫС САЛАСЫНЫҢ ДАМУЫ МЕН ҚЫЗМЕТ ЕТУІНІҢ
ТЕОРИЯЛЫҚ НЕГІЗДЕРІ ... ... ... ... ... ... .. ..6
1.1 Ұлттық экономикадағы тұрғын үй құрылыс салаларының орны мен
әлеуметтік-экономикалық мәні ... ... ... ... ... ... ... ... ..
... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... 6
1.2 Қазақстан Республикасында тұрғын үй құрылысын мемлекеттік
реттеуінің экономикалық
концепциялары ... ... ... ... ... .. ... ... ... ... ... ... ... ... ... .13
ТАРАУ-2 ҚАЗАҚСТАН РЕСПУБЛИКАСЫНДАҒЫ ТҰРҒЫН ҮЙ САЛАСЫНЫҢ ҚАЗІРГІ ЖАҒДАЙЫ МЕН
ДАМУ МӘСЕЛЕЛЕРІ ... ... ... ... ... 17
2.1 Тұрғын үй нарығының негізгі даму кезеңдері мен қазіргі
тенденциялары...17
2.2 Тұрғын үй нарығында ұсынысты қалыптастыру және Қазақстандағы
тұрғын үй құрылысының даму кезеңдерімен
тенденциялары ... ... ... ... ... .. ..24
2.3 Тұрғын үй нарығының ұсынысын өсірудің перспективалы бағыты ... ... ... .
32
ТАРАУ-3 ҚАЗАҚСТАНДАҒЫ ТҰРҒЫН ҮЙ САЛАСЫН МЕМЛЕКЕТТІК ҚОЛДАУ
САЯСАТЫ ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..
... ... ... ... ... ... ..38
3.1 Тұрғын үй саясатын жүзеге асырудың жаңа
бағыттары ... ... ... ... ... ... .. ... ...38
3.2 Қазақстан Республикасындағы қол жетімді тұрғын үймен қамтамасыз
етудің экономикалық
концепциясы ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..
... 44
3.3 Құрылыс кәсіпорындарының өндірістік бағдарламасының және
тұрғын үй бағасының қалыптасу
ерекшеліктері ... ... ... ... ... .. ... ... ... ... ... ... ..56
ҚОРЫТЫНДЫ ... ... ... ... ... ... .. ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..
... ... ... ... ... ... ... ... ... ... .65
ПАЙДАЛАНЫЛҒАН ӘДЕБИЕТТЕР
ТІЗІМІ ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... 68
БЕЛГІЛЕУЛЕР МЕН ҚЫСҚАРТУЛАР
АҚ - акционерлік қоғам
АҚШ - Америка Құрама Штаттары
ЕДБ - екінші деңгейлі банктер
ЖЖПИҚ - жылжымайтын мүліктің жабық пай инвестициялық қоры
ЖҰӨ - жалпы ұлттық өнім
ЖІӨ - жалпы ішкі өнім
ЖТК - жастар тұрғын үй кооперативтері
ИТҚ - индивидуалды тұрғын үй құрылысы
ИТҚ - инженер-техникалық қызметкерлер
КҚП - кіші қызмет көрсету персонал
ҚМЖ - құрылыс-монтажды жұмыстар
ҚР - Қазақстан Республикасы
ҚТҮҚЖБ - Қазақстаннық тұрғын үй жинақ банкі
ҚБА - Қазақстан бағалаушылар ассоциациясы
РҰА - риэлторладың ұлттық ассоциациясы
ТИК - тұрғын үй инвестициялық компаниялар
ТМД - тәуелсіз мемлекеттер достастығы
ТЭД - технико-экономикалық дәлелдемесі
КІРІСПЕ
Қазақстан Республикасында тұрғын ұй құрылыс секторын мемлекеттік
реттеуінің тиімді механизмдерін микро деңгейде талдап,тұрғын үй саясатына
өзгертулер енгізу мен оны жүзеге асыру бағыттарын қарастыруға арналған.
Жұмыста Қазақстан Республикасының тұрғын үй құрылыс секторының даму
әдістерін анықтау барысында қолданбалы мақсаттарды шешуге маңызды болып
табылатын, қол жетімді баспанамен қамтамасыз етудің теоретикалық
экономикалық мәселелері қарастырылады.
Қазіргі таңда Қазақстан Республикасында тұрғын үй нарығын, құрылысын
дамыту жолдары сенімді, әмбебап заң актілерін, нормативтер мен
стандарттарды құру мен оларды бекіту процестері арқылы жүзеге асуда. Қол
жетімді тұрғын үймен қамтамасыз ету үшін жаңа тұрғын үй саясатын енгізу
терең әлеуметтік-экономикалық нәтижеге ие. Яғни бұл мәселенің жан-жақты
талқылану қажеттілігін күшейтіп, ұлттық тәжірибені зерттеуді талап етеді.
Қазақстан Республикасы Президенті Н.Ә. Назарбаевтың Қазақстан халқына
Қазақстан-2050 Стратегиясы қалыптасқан мемлекеттің жаңа саяси бағыты
атты жолдауында тұрғын үй-коммуналдық шаруашылық саласы, тұрғын үй құрылысы
сияқты өзекті мәселелерге назар аударған [1].
Қазақстан Республикасында халықтың қалың жігін қолжетімді тұрғын
үймен қамтамасыз етудегі 2011-2014 жылдарға арналған тұрғын үй құрылысын
дамытудың Мемлекеттік бағдарламасын жүзеге асыру - еліміздің әлеуметтік
бағытта қарқынды дамуының нақты белгісі [2].
2013 жылғы Жолдауында Елбасы төмендегідей бағыттарды атап көрсетті:
- тұрғын үйдің қолжетімділігі мен сапасы;
- мемлекеттік қызметшілер мен бюджеттік сала қызметкерлеріне тұрғын үй
құрылыс жинақ қорлары жүйесі арқылы жылына 4%-дан аспайтын пайыздық
мөлшерде алдын-ала тұрғын үй займдарын беру;
- жалдамалы тұрғын үй құрылысына көңіл бөлу;
- құрылыс компаниялары қызметінің ашықтығын қамтамасыз ету және осы
саладағы бәсекелестікті арттыру;
- тұрғын үй құрылысына үлескер-қатысушылардың құқықтарының қорғалуын
күшейту;
- жеке-дара тұрғын үй құрылысын ынталандыру мақсатында жер учаскелерін
беру мен рәсімдеу ережелерін жеңілдету;
- жеке-дара тұрғын үй құрылысының өнеркәсіптік, арзан және экологиялық
таза технологияларын игеру;
- алдыңғы қатарлы шет елдік тәжірибені қолдану қажеттігі [3].
Зерттеу тақырыбының өзектілігі. Қазіргі кезеңде құрылыс секторының
дамуы Қазақстан Республикасы экономикасының құрылымында маңызды орын алады.
Тұрғын үй құрылыс секторы елдің және жеке аумақтарының әлеуметтік-
экономикалық дамуына ықпал етеді, себебі халықты тұрғын үймен қамтамсыз ету
тек экономиканың ғана емес, сонымен қатар ішкі саяси тұрақтылықтың негізі
болып табылады. Құрылыс саласының табысты жұмыс істеуі экономиканың
тұрақтануының маңызды аспектісі. Қазіргі таңда құрылыс саласының жағдайы
бірқалыпты емес, себебі оның дамуы ретсіз және рационалды емес болды.
Ғылыми зерттеу деңгейі. Тұрғын үй саласы мәселелерінің теориялық
негіздері экономикалық ойлар классиктерінің еңбектерінде қарастырылған.
Зерттеу тақырыбының мәселелері бойынша ғылыми және арнайы әдебиеттерге
жасалған талдауларға сүйенетін болсақ, шетелдің Б. Рено, Н. Баррос, Р.
Страйк, Стейдтман К., Морген С, Д. Купер, А Ринг, Асаул А.Н., Стерник Т.Н.,
Виноградов Д.В., Татарова А.В., Гриненко С.В., Акимов В.В., Шестаков И.Н.,
Зайнуллина Т.Г., Азиатов Ю.Р., Попов Д.Д., Поляковский Г., және тағы басқа
ғалымдар тұрғын үй-коммуналдық қатынастардың қалыптасуы мен дамуы
төңірегіндегі сұрақтардың ғылыми-теориялық және тәжірибелік негіздерін
анықтаумен айналысқан.
Зерттеу объектісі – Қазақстан Республикасының тұрғын үй құрылыс
секторы.
Зерттеудің пәні - Нарықтық экономика жағдайындағы ҚР тұрғын үй
құрылысының даму тенденциялары мен заңдылықтары.
Зерттеудің мақсаты мен міндеттері. Жұмыстың мақсаты тұрғын ұй
құрылыс секторын мемлекеттік реттеу механизмдерін микроэкономикалық
деңгейде талдап, тұрғын үй құрылыс саласында жобалардың құндық бағасын
салыстырмалы талдауға мүмкіндік беретін оптимизациялық-эконометрикалық
модельдер құрастыру.
Қойылған мақсатқа сәйкес төмендегідей міндеттер кешені анықталды:
1.Ұлттық экономиканың саласы ретіндегі тұрғын үй құрылыс
шаруашылығының мәні мен әрекет ету негіздерін анықтау;
2.Қазақстан Республикасындағы тұрғын үй құрылыс секторының жағдайын
талдау;
3.Қазақстан Республикасындағы тұрғын үй саясатының негізгі бағыттарын
қарастыру;
4.Қазақстан Республикасының тұрғын үй секторын мемлекеттік реттеу тиімді
механизмі ҚТҮҚЖБ халықты баспанамен қамтамасыз ету саясатын талдау;
Жұмыстың теориялық және әдіснамалық негізін шет елдік және отандық
экономист-ғалымдардың құрылыс, тұрғын үй саласындағы іргелі еңбектері,
Қазақстаннның 2050 жылға дейінгі даму Стратегиясы, тұрғын үй саласының
қызмет етуінің негізгі шарттарын анықтаушы Қазақстан Республикасы
Үкіметінің құқықтық актілері мен қаулылары, салалық әдістемелік
материалдар, нормативті-техникалық және басқарушы құжаттар, ҚР Статистика
агенттігінің мәліметтері, басқарушы және ғылыми-зерттеу және жобалық
мекемелердің ақпараттары құрады.
Зерттеу барысында жүйелік талдау, факторлық және салыстырмалы
экономикалық талдау, монографиялық және сызбалық безендірулер, экономика-
математикалық әдістер қолданылды.
Зерттеудің ғылыми жаңалығын тұрғын үй құрылыс секторын мемлекеттік
реттеу механизмдерін дамыту бойынша әдістемелік тұжырымдар мен ұсыныстар
құрайды:
1. тұрғын үй құрылыс секторының теориялық аспектілерін зерттеу негізінде
тұрғын үй құрылыс секторының қоғамдық-экономикалық мәнін ашатын авторлық
бағыты берілген, оның негізгі ерекшеліктері анықталған;
2. тұрғын үй құрылыс секторын дамытудың саясаттарын зерттеу негізінде
тұрғын үй құрылысын мемлекеттік реттеуін жақсартудың негізгі бағыттары
ұсынылған;
3. тұрғын үй нарығы мен құрылыс секторының дамуына әсер ететін негізгі
факторлар анықталған;
Дипломдық жұмыс кіріспеден, үш бөлімнен, қорытындыдан, пайдаланылған
әдебиеттерден және қосымшадан, оның ішінде: 3-сурет, 7- кестеден тұрады.
Жалпы көлемі – 69 бет.
1 ҰЛТТЫҚ ЭКОНОМИКАНЫҢ ТҰРҒЫН ҮЙ ҚҰРЫЛЫС САЛАСЫНЫҢ ДАМУЫ МЕН ҚЫЗМЕТ ЕТУІНІҢ
ТЕОРИЯЛЫҚ НЕГІЗДЕРІ
1.1Ұлттық экономикадағы тұрғын үй құрылыс саласының орны
мен әлеуметтік-экономикалық мәні
Тұрғын үй- қоғам өмір сүруінің және дамуының негізгі шарты. Ол-
мемлекеттің ұлттық байлығының, азаматтардың жақсы тұрмыс халінің маңызды
элементі, әлеуметтік тұрақтылықты және қоғами дамуды қамтамасыз ететін,
байлықты сақтаудың және қорлаудың құралы.
Қазақстандық заңгерлердің пікірінше, тұрғын үй және тұрғын үй
(тұрғын жай) терминдерін бұлай талқылау, олардың маңыздылықтарын
теңестіреді. ҚР территориясындағы барлық тұрғын үй мемлекеттік тұрғын- үй
қорын құрайды. Тұрғын үй заңында пайдаланылатын тұрғын үй термині, тұрғын
үйдің заңды тәртіп ерекшелігін жылжымайтын мүлік ретінде анықтайды.
Тұрғын үй нарығының мәселелеріне арналған ресейлік әдебиеттерде,
тұрғын үйдің ерекшеліктерін және өзгешеліктерін көрсететін анықтамалар
келесідей.
Тұрғын үй- бұл пайдалану құқығындағы немесе меншік құқығындағы
адамдардың ұзақ және уақытша тұруына арналған ғимарат, үй.
Тұрғын үй- бұл адамның өмір сүруімен және оның жан ұясымен
байланысты, жеке дербес және топтық қажеттіліктерді қамтамасыз етуші
обьект.
Тұрғын үй- бұл сәйкес заңдармен тұрғын-үй қорына кіретін,
жылжымайтын мүлік обьектісі. Субъектіге иемденген мүлікті иемдену,
пайдалану және билеу құқықығы беріледі. Яғни, иемденген мүлік субъектінің
меншігі екенін растайтын, құқықпен қамтылады.
Тұрғын үй- бұл адамның (немесе жан ұяның) өміріне нақты тұрғын-үй
қызметтерін ұснатын еңбек өнімі. Нарық экономикасында тұрғын үй – бұл
адамдардың дамуына және өмір сүруіне жағдай жасайтын, тұтыну игілігі және
капитал салу тәсілі болып табылатын тауар[4].
Жоғарыдағы анықтамалар негізінде және зерттеу нәтижесінде тұрғын
үйдің мәнін ашатын авторлық бағыт қалыптасты. Яғни, тұрғын үйді бірнеше
аспектілерде қарастыру қажет: құқық объектісі ретінде, әлеуметтік-
экономикалық игілік ретінде, еңбек өнімі ретінде, тұтыну тауары және
инвестиция объектісі ретінде.
Тұрғын үйдің ерекше екі жақты мәні- зат және құқық объектілері сату-
сатып алу нарықтық операциялардың шегін және мазмұнын кеңейтеді. Ол
нарықтық операциялардың кең спектрін қосады- қозғалмайтын мүлік
объектілерінің құқықтық статусын өзгерту операциялары (мысалға, жалға
беру).
Нарықтық экономика жеке меншік құқығына сүйенеді, ал тұрғын үй осы
меншіктің ең қол жетерлік объекітісі болып табылады. Сонымен қатар, тұрғын
үй- меншіктің ерекше объектісі, яғни иемдену, пайдалану және билеу
құқықтары басқа меншік түрлерінен ерекшеленеді. Бұл тұрғын үйді пайдалану
басқа азаматтардың жәненемесе заңды тұлғалардың мүддлеріне әсер тигізуімен
байланысты. Сондықтан тұрғын үйді сатып алу және басқа да операциялар
(кепіл, айырбастау, мұрагерлік, бөлігін анықтау және т.б.) басқа
адамдардың, мемлекеттің, жергілікті билік органдардың мүдделерін есепке
алатын нақты процедуралармен байланысты. Иелену және билік ету құқықтары
адамда инициативаны дамытады және экономиканың ең ірі секторларының бірі-
жылжымайтын мүлік аумағын дамытуға ынталандырады [5].
Тұрғын үй экономикалық игілік ретінде келесі бағыттарда жүзеге
асырылады:
- тұтыну заты ретінде тікелей белгіленген қажеттіліктерді қанағаттандырады
(тұрғын жайлар қожайынмен тұрғын үй ретінде пайдаланылады);
- тауар ретінде тұрғын үй нарығында эквивалент құны үшін жүзеге асырылуы
мүмкін;
- табыс көзі (рента) ретінде жалға берілуі мүмкін.
Тұрғын үйдің құны басқа тұтыну заттарымен салыстырғанда жоғары.
Сондықтан үйді сатып алу кезінде қарыз алу кең таралған. Тұрғын үйді
несиелеу басқа тауарларды несиелеуден ерекшеленеді. Несие алғаннан кейін
үйді өз меншігіне алу тек 10-15 жылдан соң жүзеге асса, ұзақ мерзімді
пайдалану тұтыну тауарларының қарызы қысқа период (1-3 жыл) ішінде
қайтарылады. Осылайша, үй эксплуатацияланады, ал төлем ұзақ мерзімге
созылады. Сонымен қоса, төлем мөлшері әр түрлі факторлардың әсерінен өзгеру
мүмкін: инфляция, саяси тұрақсыздық, соғыс және тағы басқа да форс-мажорлық
жағдайлар.
Тұрғын үй еңбек өнімі ретінде тауар және тауарлық емес формада көріну
мүмкін. Үйдің тауарлық формасы тереңдетілген мамандану мен дамыған қоғамдық
еңбек бөлісу жүйесі, сонымен қоса тұрғын үй өндірушілердің және осы үйді
сатып алу қажеттілігі бар тұлғалардың жекелену сипатына ие қоғамдық
өндіріске тән.
Сонымен қатар, тұрғын үй тауарлық емес формада болуы мүмкін. Бұл
көптеген мемлекттерде үй құрылысы сатуға емес, өз қажеттіліктерін
қамтамасыз ету үшін және халықтың басым бөлігі ауылды жерлерде тұруымен
байланысты. Сонымен қатар, Батыстың кейбір елдерінде бюджет есебінен
халықтың нашар қамтамасыз етілген тобына үй салу кең таралған. Кейбір
фирмалардың өз қызметкерлеріне тұрғын үй салу тәжірибесі де тән. Мұндағы
ұсынылатын үй жұмысшыны кәсіпорында тұрақтандыру мақсатымен жүзеге асады.
Тұрғын үй ұзақ мерзімді, құрылыста және пайдалануда қымбат капиталды
тауар болып табылады. Осыдан, бұл тауар халықтың қорын ынталандыратын
маңызды факторлардың бірі болып табылады, яғни экономикалық өсудің жоғары
қарқынын сақтап тұратын инвестициялық ресурстарды қалыптастырушы- фактор.
Тұрғын үй қажеттілігі өзгеше ерекшеліктерге ие. Я.Корнаи
қажеттіліктерді зерттей келе, келесілерге тоқталады: егер адамдардың көбі
пәтерлерде тұрса, онда олар бөлмелері сан жағынан одан да көп және айналасы
таза пәтерді аңсайды [6].
Тұрғын үй қажеттіліктері уақыт өткен сайын өзгеріп тұрады, және бұл
өзгерістер үй ішінің жағдайымен байланысты болады.
Қоғамның даму процесінде тұрғын үй қажеттіліктерін жүзеге асырудың
бірнеше негізгі әдістері қалыптасты. Олардың ішінде екі негізгі- үйді сатып
алу және оны үйлестіру. Бірінші жағдайда, тұрғын-үй қажеттілігін
қанағаттандыру осы тауарды сатып алу (үйді мүлік ретінде иелену және
пайдалану), не үйді жалға беру (тек пайдалану) жолдарымен іске асады.
Екінші жағдайда, тұрғын-үй мемлекет және муниципальдық қаржы есебінен
салынады және халыққа жеке меншік құқығынсыз пайдалануға беріледі.
Тұрғын үй қажеттіліктерін қанағаттандырудың таңдалған әдісіне
байланысты тұрғын үй жүйесінің екі түрін ажыратады.
Тұрғын үй негізінен пайдалануға берілетін елдерде, тұрғын үй
қажеттіліктерін қанағаттандырудың мемлекеттік әдісі басым. Ал үй сатып
алынатын немесе жалға берілетін жерлерде, тұрғын үй қажеттіліктерін
қанағаттандырудың жеке ұйымдастыру әдісі қалыптасқан. Осы екі негізгі
институт ненің, қалай салынатынын және үйдің сатып алу процесінің қалай
болатындығын анықтайды.
Кез келген тауар сияқты үйдің тұтыну және айырбастау құны болады.
Атап кету қажет, экономикалық әдебиеттерде және тәжірибеде тұрғын
үйдің тұтыну құнын бағалаудың бірыңғай жолы қалыптаспаған. Оның
пайдалылығын бағалаудың әр түрлі жолдары- уақыттық (эксплуатацияға берілу
мерзімі), техникалық жақсарту жағынан (жаңа құрылыс, жөндеуден өткен
объект), үйдің орналасу аймағына байланысты (орталық район, қала шеті,
т.б.) бар. Үйдің толық жабдықталғандығына нақты сипат беретін көрсеткіштер
пайдаланылады. Тұрғын үйдің пайдалылық көрсеткіштер жүйесіне аумақтың жақсы
жабдықтаушылығы, жер асты гараждардың болуы, аймақтың экологиялық тазалығы
кіреді.
Айырбастау құны объектіні сатып алу кезінде туындайды. Айырбастау
құнының пайда болу формасы баға болып табылады. Баға- бұл нақты нарық
шарттарындағы сатушы мен сатып алушы келісімнің нәтижесін сипаттайтын ақша
сомасы. Құнға (ипотекалық құн) қарағанда, баға жүзеге асқан келісімнің
нәтижелі формасы, іске асқан факт, яғни ресми жарияланған немесе
коммерциялық құпия болғанына тәуелсіз, нақты жылжымайтын мүлікке және күнге
қатысты. Бәсекелі нарықта баға құнның ақшалай түрі ретінде сұраныс пен
ұсынысты теңестіруші фактор болып табылады [7].
Қазақстанда, әлемдік тәжірибедей, тұрғын үйдің құнын анықтау үшін үш
әдіс қолданады: шығындар, нарықтық және табыстар бойынша. Олардың
нәтижелері бойынша бағалаушы нақты жағдайларды есепке ала отырып, тұрғын үй
объектісінің құнын анықтайды. Бағалау жағынан жылжымайтын мүлік нарығындағы
тауар құны- бұл осы нарықтағы мүлік құқығын сатудың ең ықтимал бағасы.
Яғни, бағалаушы анықтайтын құн қалыптасуына әр түрлі факторлар әсер ететін
айырбастау бағасы болып табылады.
Нарықтық экономикада тұрғын-үй инвестициялаудың тиімді объектісі және
табыс түсірудің сенімді құралы болып табылады. Бір жағынан, тұрғын-үй
коммерциялық объект ретінде жалға беру кезінде табыс әкеледі. Сонымен
қатар, тұрғын үй мүлігіне салынған инвестициядан түсетін табыс несилеуден
қарағанда жоғары. Басқа жағынан, меншік иесімен тұрғын үй мүлігін пайдалану
альтернативті табыс алу түрінде бағаланылады, егер де ол жалға алушы
ретінде белгілі шығындар төлесе.
Жылжымайтын мүлік капитал ретінде оны бағалаудың мәселелерін
қозғайтын авторлармен жиі қарастырылады. Аталған мәселе біздің мемлекетіміз
үшін өте өзекті, себебі: біріншіден, бұл жеке меншік сектордың дамуымен,
капиталды тиімді салуға мүдделі кәсіпкерлердің көп мөлшерінің пайда болуы
байланысты; екіншіден, жекешелендіру және мемлекет мүлігіне айналдыру
процестері көп құрылысты экономика үшін тұрақты процесс болып табылады, ал
бұл сонымен қоса жылжымайтын мүлікті бағалау қажеттілігін көрсетеді.
Үшіншіден, қазіргі экономикада капиталдың араласуы шет ел инвесторларының
біздің елде жылжымайтын мүлікті сатып алу ынтасымен көрінеді, бұл да
мәселені өзектейді.
Тұрғын үй арендалық қатынастардың объектісі болу мүмкін, және оның
иесі басқа субъектіге пайдалануға бергені үшін тұрақты рентаны алып тұрады.
Сонымен қатар, тұрғын үй жылжымайтын мүлік нарығында конъюнктураның
өзгерісіне байланысты көптеген спекулятивті операциялардың объектісі
ретінде де қарастырылуы мүмкін.Жылжымайтын мүлікті иелену инфляцияның
жоғары деңгейлерінде капиталдың сақталуын қамтамасыз етеді. Ақшаның
құнсыздануымен байланысты жоғалтулар мүлікті сатып алумен толықтырылуы
мүмкін.
Құрылыс секторында нарықтық қатынастарды жүзеге асырудың өзінің
ерекшеліктері бар, бір жағынан жерге байланысы, салыстырмалы ұзақ мерзім,
капиталды салымдардың үлкен шығындары және т.б. болса, басқа жағынан
–құрылыс қызметінің спецификалық түріне байланысты болады. Бұл дегеніміз,
тұрғын үй құрылысындағы құрылыс-монтажды жұмыстар көбінесе аймақтық
(жергілікті) нарықтарда қызмет етеді, ал өндістік құрылыста (әсіресе, мұнай
өндірісінде, транспорт, энергетика және т.б.) қызмет ететіндер аймақтық
территорияда да, республика бойынша да жұмыс істейді. Сонымен қатар,
экономиканың халық шаруашылығының дағдарыстық жағдайымен байланысты
құрылыс нарығының өзінің күрделі қиындықтары бар [8].
Құрылыс секторы – ашық ұйымдық-шаруашылық жүйе: тауарлы-ақша
қатынастары жағдайында нарық субъектілері (инвесторлар, тапсырыс берушілер,
мердігерлер, жобалық ұйымдар, құрылыс материалдар өндірісінің кәсіпорындары
және т.б.) ортақ экономикалық мүдделерін жүзеге асырады. Құрылыс нарығы
жүйе ретінде келісілерді қосады:
а) құрылыс нарығының субъектілері (элементтер);
б) нарық қатынастарының объектілері;
в) құрылыс сектор нарығының инфрақұрылымын;
г) нарықтық механизм;
д) мемлекеттік реттеу, басқару және нарықтың өзін-өзі реттеуі.
Құрылыс нарығының субъектілеріне (элементтеріне) келесілер кіреді:
инвесторлар, тапсырыс берушілер, мердігерлер, жобалық ұйымдар, ғылыми-
зерттеу институттары, құрылыс материалдар, бұйымдар мен жабдықтар
өндірісінің кәсіпорындары және технологиялық, энергетикалық пен басқа
жабдықтар өндіруші кәсіпорындар.
Нарық қатынастарының объектілеріне: құрылыс өнімдері (ғимараттар,
объектілер және олардың комплекстері); құрылыс машиналары, транспорттық
құралдар, технологиялық, энергетикалық пен басқа жабдықтар; материалдар,
бұйымдар мен конструкциялар; капитал; жұмыс күші; информация және т.б.
Нарық механизмінің қозғаушы күші сұраныс пен ұсыныс болып табылады.
Мемлекет құрылыс нарығының субъектілерінің институтционалды
байланыстарын және олардың инфрақұрылымын ережелер мен нормалар, заң, салық
міндеттері, субвенциялар, антимонополиялы шаралар, амортизациялық
аударымдар арқылы бекітеді және реттейді.
Мердігерлік жұмыстар нарығын жандандыру үшін қажет:
1. мемлекеттік инвестициялар шығындарын бақылауды күшейту. Бұл негізгі
принциптерге сүйену керек: бюджеттік инвестициялардың инновациялармен
сәйкес келуі; басымды объектілерді инвестициялау; инвестициялардың орнын
толтыруын қамтамасыз ету; мемлекеттік объектілерді уақытысында берудің
экономикалық мүдделері;
2. құрылыс секторында салық жүйесін қайта қарастыру;
3. кәсіпорын мүлігі құрамында аяқталмаған құрылыс үшін салық ставкасын
жоғарлату;
4. кәсіпорын мен ұйымдардың амортизациялық аударымдарын кеңінен тарту,
сонымен қатар капиталды салымдар қаржыландырудың басқа көздерін тарту;
5. заңды және жеке тұлғалардың қымбат жылжымайтын мүліктерін инвестициялық
айналымға тиімді қосу.
Жоғарыда айтылғандардан құрылыс секторын дағдарыс жағдайынан алып
шығатын, келесідей маңызды іс-шаралар жүйесін құрастыруға болады: ұлттық
экономкада нақты құрылымдық реформаға өту, теріс құрылымдық өзгерістерге
бағытталған селективті инвестициялық саясатты жүзеге асыру.
Тұрғын үй нарығының ерекшеліктері.Тұрғын үй нарығы нарық жүйесінің
құраушы бөлігі болып табылады. Тұрғын үй нарығын түсінудің екі бағыты бар:
функционалды және жүйелі. Бірінші бағыт бойынша тұрғын үй нарығы
жылжымайтын мүлік нарығының бөлігі болып табылады. Көптеген зерттеушілер
(батыс та, отандық та) өз жұмыстарында жылжымайтын мүлік нарығы деп тұрғын-
үй нарығын атап көрсетеді. Себебі тұрғын үй нарығы жылжымайтын мүлік
нарығының сұраныс пен ұсыныс өзгерістерінің тенденцияларын көрсетеді.
Экономиканың нақты секторымен тығыз байланыста болуымен байланысты, тұрғын
үй нарығының сұраныс пен ұсыныс параметрлерінің өзгеруі, экономиканың басқа
салаларына да әсерін тигізеді (жаңа тұрғын-үй құрылысының мөлшерінің өзгеру
есебінен, құрылыс материалдарын және жабдықтарды өндіру, банк несиелерінің
пайыз қойылымының өзгеруі). Сондықтан тұрғын үй нарығының жиынтық сұранысы
мен жиынтық ұсынысына әсер ету арқылы, жалпы ұлттық экономиканың жағдайына
әсер тигізуге болады деп болжауға болады [9].
Екінші бағыт бойынша, тұрғын үй нарығы басқа нарықтармен тығыз
байланыста және олардан бөлек өмір сүре алмайды. Расында да, ұдайы өндіріс
процесі кезінде ресурстар, жұмыс күші, капитал және бағалы қағаздар
нарықтары көмегімен тұрғын үй құрылысы, сату және сатып алу мақсатымен әр
түрлі субъектілердің мүдделері бірігеді.
Тұрғын үй нарығының маңыздылығына байланысты, оның зерттеуіне
жылжымайтын мүлік нарығының мамандары көптеген еңбектерін арнады.
Тұрғын үй нарығының әр түрлі анықтамалары бар. Олардың кейбіреулерін
қарастырсақ:
Жылжымайтын мүлік нарығы- бұл тұрғын үй ғимараттарын меншік иесі мен
пайдаланушы арасында экономикалық тәсілдер арқылы бәсекелі сұраныс пен
ұсыныс негізінде, қайта үйлестіру әдісі. Жылжымайтын мүлік нарығының
негізін жер учаскілері және қайта жасалынып, құрылып және кеңейтіліп жатқан
әр түрлі мақсаттағы құрылыстар, тұрғын үйлер, сонымен қатар ақша және қаржы
капиталы.
Жалпы түрде тұрғын үй нарығын тауар және ақша айналымының әрекеттесуі
негізінде пайда болатын экономикалық және құқықтық қатынастар жүйесі
ретінде анықтауға болады [10].
Тұрғын үй нарығы деп тұрғын үй қорында меншік иесінің үйді сату,
жалға беру, кепіл, жалдау және басқа нарықтық қатынастарнегізінде
қалыптасатын экономикалық қатынастарды түсіну қажет. Соңғы анықтама біздің
ойымызша, осы нарықтың экономикалық мәнін толық және нақты ашып тұр.
Тұрғын үй нарығы адамдардың қызметіне, экономикаға үлкен ықпал
тигізеді, жалпы және арнайы функцияларды орындайды.
Тұрғын үй нарығының қалыптасуына бірнеше шарттар болу қажет.
Біріншіден, бұл жеке меншіктің көп түрлі формасы. Екіншіден, нарыққа
тауардың сатушыдан сатып алушыға жылжуын қамтамасыз ететін нақты құқықтық-
ұйымдастырушылық формаларқажет.Үшіншіден, өндірісшіден сатып алушыға ақша-
қаражатының айналымын ұйымдастыратын банкілік және несиелік жүйе болу
керек. Төртіншіден, тұрғын үй нарығының конъюнктурасы жайында толық,
түсінікті және қол жетерлік ақпаратпен қамтып тұратын ақпарат жүйесі болу
қажет. Бесіншіден, сатушы мен сатып алушының құқығына кепіл беретін
сақтандыру мекемелері. Алтыншыдан, тұрғын үй нарығы арнайы дайындалған
мамандарды қажет етеді: риэлторлар, маркетологтар, делдалдар және т.б.
Қазіргі кезде тұрғын үй мүлігін азаматтық айналымға қаратудың ең кең
тараған әдісі бұл- сату-сатып алу және жалға беру. Осы көз-қарас бойынша
тұрғын үй нарығының екі негізгі субъектілерін бөлуге болады:
• сатушылар жалға берушілер;
• сатып алушылар жалға алушылар.
Тұрғын үй нарығында операцияларды жүзеге асыру барысында бірнеше
ерекшеліктерді есепке алу қажет:
-нарық жайылтпаушылығы (локализация), себебі бұл нарықтың тауары
бірегей және жылжымайды, ал олардың құндылығы сыртқы ортаға тәуелді;
- нарық жағдайы туралы ашық ақпарат толық емес және сенімсіз болу
мүмкін, себебі жылжымайтын мүлік бойынша келісім-шарттар жиі құпиалы және
сирек сипатта болады;
- жылжымайтын мүлікті иелену және онымен келісім- шарттар іске асыру
кезінде, шығындардың төрт түрі болады: а) бір жолғы салыстырмалы ірі
инвестициялар; б) объектіні функционалды қалпында ұстауға жұмсалатын
(эксплуатациялық) шығыстар; в) жылжымайтын мүлікке салынатын салық; г)
мемлекеттік баж салығы және басқа да жинаулар мен келісімдер;
- сұраныс тек объектінің тұтынушылық сапасымен ғана емес, сонымен қоса
орналасу жері бойынша анықталады;
- ұсыныстың төмен икемділігі, өйткені әр түрлі себептер бойынша көп
жаңа пәтерлер салу мүмкін емес, ғимараттар- берік, ал жер- мәңгі;
- нарықты заң нормаларымен мемлекеттік реттеудің салыстырмалы жоғары
деңгейі;
- жылжымайтын мүлік нарығының тауарлары тек сатып алушының қажетін
қанағаттандыратын құрал болып қана қоймай, инвестициялық қызметтің
объектілері де болып табылады;
- нарық қатысушылардың салыстырмалы аз саны және онда жүзеге асатын
келісімдер саны;
- сұраныстың аймақ, аудан және микроаудандар бойынша үлкен өзгерісі
[11].
Сұраныс тұрғын үй құрылысының дамуының негізі бағыттарын анықтайды,
яғни тұрғын үй ұсынысын да. Тұрғын үйге сұраныс басқа тұтыну тауарлары нан
айрықша қалыптасады. Ол көптеген факторлардың әсерінен пайда болады:
экономикалық, әлеуметтік, саяси, демографиялық, табиғи-климаттық және т.б.
Осы сыртқы факторлардың сұраныспен байланыстыратын
тәуелділікті- тұрғын үйдің сұраныс функциясы деп атайды. Жеке тұтынушының
тұрғын үй сұраныс функциясы келесі негізгі факторларға байланысты:
тұтынушының қаржы мүмкіндіктері, халық саны, үйдің бағасы және оның
қамтамасыз етуіне жұмсалатын шығыстар, басқа тауарлар мен қызметтердің
бағасы, тұтынушының индивидуалды ұнатулары, банктің пайыз
ставкасыныңқойылымы,үйдіңорналасуор ныжәнеауданның инфрақұрылымы. Тұрғын
үйдің макроэкономикалық сұраныс функциясы индивидуалды сұраныс функцияларын
қосқаннан шығады.
Тұрғын үй мүлігінің ұсынысының икемсіздігіне байланысты қысқа
мерзімде бағаның біршама өзгеруі сұранысқа әсер етпейді. Бірақ бағаның
жылдам шарықтауы басында ұзаққа созылатын ажиотажлы сұранысты тудырады да,
кейінен сұраныстың және қызмет белсенділігінің бірден түсуіне алып келеді.
Әлемдік тәжірибе тұрғын үй нарығында 15-20 жыл сайын жандану мен
басылу болатынын дәлеледейді, сонымен қоса әр бір цикл өзінің себептерімен,
ұзақтығымен, тереңдігімен және әр түрлі меншік түріне, аймақтарға әсерімен
ажыратылады.
Тұрғын үй нарығының дамуының циклы негізгі төрт фазаны қамтиды:
жандану, белсенді өсу, ұсыныс артықшылығы және басылу.
1. Жандану: Басылымнан немесе дағдарыстан кейін нарық тұрақтанады,
бағалар қалпына келе бастайды, ал артық үй аудандары жұтыла бастайды. Бұл
процесс жалғаса береді де, бос үй аудандарының пайызы тепе-тең деңгейге
жақындай береді. Жандану екі фактордың біреуінің әсерінен болады:
- сыртқы күш: жылжымайтын мүлік нарығынан тыс өзгерістері, мысалға,
салық жүйесінің өзгеруі немесе соғыс;
- уақыт өтуі: жылжымайтын мүлік нарығының циклы қалыпты жағдайға
түседі.
2. Белсенді өсу: Белсенді өсім фазасы кезінде бос үй аудандарын табу
қиынға соғады, жаңа құрылыс ізімен жалға беру төлемдері тез өсе бастайды,
ал бағалар жоғарлауы жалғаса береді. Құрылыс белсенді өсе береді, бірақ бос
үй аудандар пайызы қалыпты немесе төмен деңгейде.
3. Ұсыныс артықшылығы: Нарық жоғарлау фазасында қандай да бір сәтте аса
толып кетеді. Құрылыс фирмалары және кредиторлар оны сезбеу де мүмкін. Олар
жаңа құрылысқа қаржы салуды жалғастыра береді. Немесе сыртқы әсер ықпал ету
мүмкін (жағымсыз салық заңы, жалпы экономикадағы басылым және
т.б.). Бұл фаза кезінде бағалар бір қалыпты төмендей бастайды, сату
белсенділігі баяулайды, ал бос үй аудандар пайызы өсе бастайды.
4. Басылым: Бұл фаза кезінде баға мен жалға беру төлемінің төмен
деңгейіне қарамастан сату белсенділігі өте төмен болады. Жаңа құрылыс
жүргізілмейд.
Атап кету қажет, тұрғын үй нарығының дамуындағы циклдар экономиканың
басқа салаларының циклдарымен уақыт бойынша сәйкес келмейді.
1.3 ҚазақстанРеспубликасындатұрғынүйқұр ылысын
мемлекеттік реттеуінің экономикалық концепциялары
Мемлекеттік реттеу – коммерциялық және коммерциялық емес ұйымдар
қызметіне, кәсіпкерлікке, олардың өндірістік және шаруашылық қызметтеріне
жағымдыэкономикалық,құқықтықжәнеұйы мдықжағдайларды қалыптастыруға
бағытталған мемлекеттік басқарудың функциясы. Қазіргі таңда бұл функция тек
экономика саласында ғана емес, сонымен қатар әлеуметтік- мәдени салада да
басым.
Тұрғын үй құрылысы мемлекеттің ұлттық-шаруашылық жүйенің маңызды
бөлігі болып табылады, себебі оның дамуы құрылыс материалдарына, техникаға,
жұмыс күшіне қажеттіліктерді арттырады. Сонымен қатар, құрылыс жобаларын
жүзеге асыру экономикалық дағдарыс жағдайында басқа
салаларменеңбекнарығынабосатылатынқ ызметкерлерағымын әрекеттестіруге
мүмкіндік береді. Құрылыс саласындағы бір жұмыс орны шектес салаларда 10
адамға дейінгі жұмысбастылықты қамтамасыз етеді [12].
Тұрғын үй құрылысының белсенді дамуы елдің экономикалық дағдарыстан
шығудың маңызды бағыттарының біріболып табылады, сондықтан бұл саланың
әкімшілік реттеу механизмдеріне ерекше назар аударылуы керек.
Реттеу механизмдері жүзеге асқанда, келесі қағидаларды ұстану қажет:
1.Халықтың әр түрлі тобына тұрғын үй мәселесін шешуде
дифференциалданған бағытты қамтамасыз ету қағидасы.
Бұл қағиданы ұстану халықтың кедей тобына да, материалды табысы
жоғары деңгейдегі топқа да тұрғын үй құрылысының қалыпты дамуына қажет.
Осылайша, әр түрлі класстағы тұрғын үй ғимараттар көлемінің теңдігін
сақтайды (мысалы, құрылыс кәсіпорындарына қымбат элиталы классты тұрғын
үйлерді салу табысты болып табылады), сонымен қатар халықтың барлық
топтарының мүмкіндіктері мен қажеттіліктеріне сай тұрғын үймен қамтамасыз
етеді.
2. Тұрғын үй құрылыс нарығын реттеудің тиімді механизмдерін
пайдалану есебінен тұрғын үй құрылысына тікелей бюджеттік шығыстардың
тиімділік қағидасы.
Бұл қағида Қазақстан Республикасында тәуелсіздік алғалы бері тұрғын
үй
нарығын және тұрғын үй құрылыс секторын реттеу нормалары мен заңдарынан
шығады. Қазақстан Республикасында тұрғын үй нарығының және тұрғын үй
құрылыс секторының дамуы аса баяу қарқынмен жүзеге асырылды.
Қазақстан Республикасында тұрғын үй нарығының және тұрғын үй құрылыс
секторының қалыптасуы 1991 жылы Мемлекеттік меншіктен жекеменшікке көшіру
және жекешелендіру туралы және Меншік туралы заңдары қабылданғаннан
басталды. Біраз уақыттан кейін Кепілдік, Инвестициялық қызмет туралы заңдар
және Азаматтық Кодекс, Жылжымайтын мүлік ипотекасы туралы, Жылжымайтын
мүлік құқығын мемлекеттік тіркеу және онымен келісім – шарттар жасау
туралы заң күші бар ҚР Президентінің жарлықтары, Тұрғын үй қатынастары
туралы ҚР заңы, Купондық жекешелендіру туралы ережелер және т.б.
бекітілді. Осылайша, тұрған үй нарығының қалыптасуының заңдық негізі
салынды.
Жаңа тұрғын үй саясаты және оны жүзеге асырудың механизмі туралы
мемлекеттік бағдарламасы 1993 жылы ҚР Президентінің №1344 жарлығымен
қабылданды. Үкіметтік бағдарламада мемлекеттік тұрғын үй саясатының маңызды
стратегиялық бағыттары қарастырылды. Олар: тұрғын үй құқықтық қатынастарын
реттейтін құқықтық нормалар жүйесіне толықтырулар енгізілді;тұрғын үй
құрылысын және тұрғын үй – коммуналдық шаруашылық жүйелерін реформалау;
монополияны жою; баспана, тұрғын үй құрылысының бағасын тұрғындар үшін қол
жетімділігін кеңейтуге бағытталған шаралар кешені; тұрғын үй құрылысына
қатысушы субъектілерге жеңілдіктер жасау арқылы жеке және заңды тұлғаларды
ынталандыруға бағытталған шаралар; тұрғын үй саласындағы арендалық
қатынастарды дамытуға бағытталған шаралар; тұрғын үй құрылыс және
өндірістік құрылыс индустриясын жаңарту; тұрғын үй құрылысы мақсатына
бөлінетін жер телімдерін рәсімдеу мен тіркеу тәртібі мен ережелерін
жеңілдету; қалалық және ауылдық аудандарда әлеуметтік, инженерлік және
транспорттық инфрақұрылымдарды дамыту мен өсіру; мемлекеттің үкіметтік
тұрғын үй саясатының механизмдерін жүзеге асыруды қамтамасыз ететін тиімді
ұйымдық құрылымдарды дайындау және ұйымдастыру; тұрғын үй құрылысы мен
жылжымайтын мүлік нарығының инфрақұрылымын жақсарту [13].
3. Тұрғын үй құрылыс нарығының әр түрлі даму кезеңдерінде оны реттейтін
әр түрлі стратегиялар қабылдау қағидасы Үкіметтің тұрғын үй құрылыс
саясаты тұрғын үй құрылыс секторының уақыттық тенденциясына байланысты
икемді болу қажет, яғни осы саланың қатысушыларының талаптарына сәйкес,
потенциалды инвесторлар мен соңғы тұтынушылар ретінде реттеудің ең маңызды
бағыттарын есепке алу керек.
Тұрғын үй құрылысын реттеудің әдістері екі түрлі болу мүмкін:
нарықтық (экономикалық) және мемлекеттік (әкімшілік-құқықтық).
Тұрғын үй саясатына үкіметтің әсер ету мақсатына және әдісіне
байланысты, тұрғын үй құрылысын реттеудің әр түрлі стратегиясын қарастыруға
болады:
1. Тікелей әсер ету;
2. Ынталандыру және бақылау;
3. Тұрақтандыру;
4. Әлеуметтік қолдау.
Стратегиялық жоспарда тұрғын үй құрылысының тиімді дамуы үшін сұраныс
пен ұсыныстың мониторингі мен реттеу механизмдерін қарастыру қажет.
Қазіргі таңда, нарықты талдау және оны объективті зерттеу негізінде
қабылданатын стратегиялық және инвестициялық шешімдер қажеттілігі
айқындалып отыр.
Қазақстандағы жылжымайтын мүлік нарығының сипатты ерекшелігі-
мемлекеттің және басқа да кәсіби нарық қатысушыларының жылжымайтын мүлік
нарығының бірыңғай ақпарат кеңістігін, зерттеу және мониторинг
жүйесін,жылжымайтын мүлік объектілерін сипаттау стандарттарын қалыптастыру
және енгізу бойынша жеткіліксіз қызметі. Аталған бағыттар бойынша
мемлекеттің жеткіліксіз белсенді қызметі немесе оның болмауының себебі,
қазақстандық жылжымайтын мүлік нарығының қалыптасу және даму ерекшелігімен
байланысты. Осымен байланысты атап кету қажет, мемлекеттің және басқа да
кәсіби нарық қатысушыларының бірлескен күші ғана Қазақстанда жылжымайтын
мүлік нарығының қалыптасу және даму тиімділігін қамтамасыз етеді.
Қазақстанның жылжымайтын мүлік нарығының бір бөлігі болып табылатын
тұрғын үй нарығының классификациясы ерекше, яғни ол бірінші ретті, екінші
ретті және арендалық тұрғын үй нарығынан тұрады. Соңғысының дамуы
республикада баяу жүруде. Әр бір нарықтың өзіне тән ерекшеліктері бар,
мысалы бірінші реттік нарықтағы тұрғын үйдің классификациясын келесі 2
кестеден көруге болады.
Қазақстандық жылжымайтын мүлік нарығының жағдайы, қызметі және т.б.
бірыңғай ақпарт жинау миханизмі жоқ. Жоғарыда аталып кеткен ерекшеліктермен
қатар, қатысушылардың ақпаратпен толық қамтамасыз етілмеуі де кіреді.
Аталап отырған нарық ерекшелігі сегменттерді айқындау, жылжымайтын мүлік
нарығының тенденцияларын болжау және ағымдағы жағдайды талдау кезінде өте
маңызды болып табылады.
Жылжымайтын мүлік нарығы қызметінің сапасын жоғарлату үшін аймақтық
және республикалық деңгейде бірыңғай ақпарат массивін құру, қажетті деп
есептейміз.
Ақпаратпен толық қамтамасыз етілмеу жағдайында жылжымайтын мүлік
нарығын зерттеумен және ақпаратты ұсынуымен айналысатын аналитиктер сияқты
кәсіби нарық қатысушыларының қызметі маңызды болып табылады. Атап кету
қажет, қазіргі таңда елде жылжымайтын мүлік нарығының кәсіби аналитиктері
жоқ, аналитиктер ретінде риэлторлық компаниялар шығуда.
2 ҚАЗАҚСТАН РЕСПУБЛИКАСЫНДАҒЫ ТҰРҒЫН ҮЙ
САЛАСЫНЫҢ ҚАЗІРГІ ЖАҒДАЙЫ МЕН ДАМУ МӘСЕЛЕЛЕРІ
2.1 Тұрғын үй нарығының негізгі даму кезеңдері мен қазіргі
тенденциялары
Тұрғын үй нарығы- бұл қысқа мерзімде қалыптастпайтын күрделі
механизм. Тұрғын үй нарығы өзінің дамуында бірнеше кезеңдерден өтетіндігін
көрсетеді. Бір кезеңнен екінші кезеңге өткенде, келесі факторлардың мәні
өзгереді:
- бастапқы баға деңгейі;
- бірінші реттік және екінші реттік нарықтар бағаларының ара қатынасы;
- сұраныс пен ұсыныстың ара қатынасы;
- сатушы мен сатып алушылардың мінез-құлықтарының нарықтық деңгейі
(заңдарды, ережелерді және құқықтарды білу, жаңа жағдайда жұмыс істеу
дайындықтары, сұраныс пен ұсынысты, айырбас бағамды, бағаны білу);
- нарықтың белсенділік деңгейі (тіркелген жылжымайтын мүлік бойынша іске
асқан келісімдер);
- заң ортасы (заң және норматив базасының жағдайы, нарықтың
криминализациялау деңгейі);
- нарықтың инфрақұрылымының даму деңгейі (әдістемелік базаның, нарық
агенттерінің корпоративті формаларының, ақпараттық қамтылғандықтың және
нарық ашықтығының жағдайы) [14].
Қазақстанда жылжымайтын мүлік нарығы көпшілік жекешелендіру және
тұрғын үй мүлігін нарық айналымына тарту кезеңінен қалыптаса бастады. 1990
жылы КСРО-дағы жеке меншік туралы Заң қабылданғанда, жеке меншік түсінігі
мойындалды. Кейінен жеке меншік жер учаскілері, ғимараттар мен құрылыстыр
үшін заңды түрде дайындалды (ҚР Жер кодексі, ҚР Азаматтық кодексі, ҚР Қала
құрылыс кодексі).
Жылжымайтын мүлік нарығының материалдық базасы өзінің дамуының
бастапқы кезеңінде екі көзден құрылды. Бірінші- бұл азаматтардың тұрғын
үйді тегін жекешелендіруі, тұрғын емес жайларды және жер учаскілерін тегін
және тегін емес жекешелендіру (жылжымайтын мүлікті жекешелендірудің бірінші
реттік нарығы). Екінші- бұл құрылыс саласы негізінде және оның сегментінен
тыс коммерциялық құрылысты және объектілерді сатуды қалыптастыру
(жылжымайтын мүлікті сату және оның құрылысының бірінші реттік
нарығы).Кейінен екінші реттік нарық қалыптасты- объектілерді қайта сату
нарығы.
Қазақстандағы тұрғын үй нарығының қалыптасуын талдау, осы процестің
негізгі төрт кезеңін бөлуге мүмкіндік береді (кесте 1). Кестеден әр
кезеңде кейбір маңызды нарық сипаттамаларының қалай өзгергенін көруге
болады.
I. Бастапқы кезең - 1992 -1993 жылдар;
II. Ілгері жылжыған кезең - 1994-1995 жылдар;
III. Өтпелі кезең - 1996 -2000 жылдар;
IV. Дамыған нарық кезеңі - 2001-2012 жылдар:
Кесте 1- Қазақстандағы тұрғын үй нарығының дамуының басты кезеңдері
Нарық І кезең ІІ кезең Жоғары ІV кезең
сипаттамасы (1992-1993 ж.)(1994-1995 ж.)ІІІ кезең (2001-2013 ж.)
(1996-2000 ж.)
1 2 3 4 5
Бағаның Төмен Жоғары Төмендеу, соданТөмен,содан
бастапқы кейін бірден кейін біршама
деңгейі төмендеп кету өсу
Бірінші реттікСтихиялы Жоғары Төмен 2001– 13,6%
2002– 55,5%
нарықта баға 2003– 35,1%
өсу қарқыны 2004– 41,1%
2005– 32,2%
2006– 33,8%
2007–30,2%
тұрақтану,
кейін
төмендеу
Екінші реттік 2001– 24,8%
нарықта баға 2002– 73,2%
өсу қарқыны 2003– 38,7%
2004– 76,1%
2005– 50,3%
2006– 57,3%
2007–42,6%
тұрақтану,
кейін
төмендеу
Келісім Жылдам өсу Қалыпты өсу Тұрақтану Жандану, 2007
сандарының жылдың 2-ші
өсімі жартысында
келісімдердің
төмендеуі
Сұраныс пен ұсыныстың ара қатынасы
Екінші реттік Сұраныс Ұсыныс Сұраныс Сұраныс
нарықта ұсыныстан сұраныстан ұсыныстан ұсыныстан
жоғары жоғары артық артық; 2007
жылдың 2-ші
жартысында
ұсыныс
сұраныстан
жоғары
Бірінші реттікСұраныс Сұраныс Сұраныс Сұраныс
ұсыныстан ұсыныстан ұсыныстан ұсыныстан
нарықта жоғары артық артық артық; 2007
жылдың 2-ші
жартысында
ұсыныс
сұраныстан
жоғары
1 2 3 4 5
Бірінші және Екінші реттік Екінші реттік Дифференцияция,Бірінші реттік
екінші реттік нарықтың нарықтың динамикалық нарықтың
нарықтардың бағасы жоғары бағасы төмен тепетеңдік бағасы төмен
баға ара немесе тең немесе тең
қатынасы
Заң базасының Заң вакуумы Фрагменттілік Заң нормасының Жақсарту
жағдайы қалыптасуы
Кәсіпкерлік Жылжымайтын Маклерлер жәнеБрокерлер, Кәсіби
іс-әрекеттің мүлік бойынша брокерлер бағалаушылар қызметтің
спектрі агенттік және барлық спектрі
девелоперлер
Тұрғын үй мен Жоқ деп айтуғаӘлі іске Біраз, кейбір Қалыпты
қаржы болады аспаған жағдайларда әрекеттесуді
нарығының жөнге келтіру
өзара
әрекеттесуі
ҚР статистикалық мәліметтер негізінде жасалған
1. 2001-2009 жылдар қаржы дағдарысына дейінгі
2. 2010-2013 жылдар қаржы дағдарысынан кейінгі.
Бірінші кезеңде келісімдер бір сипатты болды, ал бағалар стихиялы
түрде
қалыптасты, себебі ол кезде жаңа тауарға баға құру механизмі анықталмаған
болатын. Республиканың бұрынғы астанасы Алматы қаласында екі бөлмелі
пәтерді 500-600 АҚШ долларына сатып алуға болатын. Яғни ауданы 54 шаршы
метр пәтердің шаршы метрінің құны шамамен 10 АҚШ долларына тең болатын.
Екінші кезеңде осы қызмет түрін реттейтін бірінші нормативті актілер
қабылданды: ҚР Тұрғын үй кодексі 1 маусымның 1992 жылынан, Жаңа тұрғын үй
саясаты туралы ҚР президентінің жарлығы 6 қыркүйек 1993 жылдан,
Индивидуалды тұрғын үй құрылыс туралы ҚР Заңы 17 қараша 2004
жылдан, Жылжымайтын мүлікке және онымен іске асатын келісімдерге меншік
құқығын мемлекеттік тіркеу туралы ҚР президентінің жарлығы 25 желтоқсан
1995 жылдан және басқалар.
1994-1995 жылдары ұсыныс сұраныстан артық болғанына қарамастан,
бағалар жоғары болды және келесі екі-үш жыл бойы өсуін тоқтатпады.
Нарықтың дамуына халықтың сақталып қалған сұранысы жағымды әсер
тигізді. Қосымша қаражаты бар азаматтар оны жылжымайтын мүлікке сала
бастады. Бұрынғы астананың элиталық орталығында тұрғын үйдің бір шаршы
метрі 1500-2000 АҚШ долларына дейін жетті. Шетел азаматтарының Алматыға
келуімен байланысты жалға беру бағасы да өте жоғары болды.
Келесі кезең жылжымайтын мүлікке баға қарқынының төмендеуі (1996-1998
жылдар), ал содан кейін бағаның жылдам түсуі (1999-2000 жылдар) болды.
Ұлттық валюта- қазақстандық теңгені енгізгеннен кейін, мемлекет қиын
жағдайда қалды. Несиелер қайтарылмады, көптеген кәсіпорындар банкротталды,
нәтижесінде жылжымайтын мүлікке сұраныс жылдам түсті.
Сонымен қатар 1997 жылы астананы Алматыдан Астанаға ауыстыру
сұраныстың және бағаның тербелісіне әкелді. Алматыда халықтың қоныс
аударуына байланысты тұрғын жайларға баға шамамен 10-15% төмендесе,
Астанада керісінше, тұрғын үйдің жетіспеушілігінен бағалар шарықтады. Бірақ
1998 жылы бағалар қайта тұрақтанды.
Бұл астананың көшуіне және жылжымайтын мүлік сатып алудың еркін
ақшаларының кемуі мен жылжымайтын мүлікке қаражат салу тәуекелділігінің
артуына алып келген экономикалық басылымға байланысты болды. 2000 жылдың
соңында тұрғын үй мүлігінің бағалары өте төмен деңгейге түсті.
Мысалға, Алматының ұйқы микроаудандарында бір бөлмелі пәтер бағасы 3-
3,5 мың АҚШ долларына дейін түсті, ал үш бөлмелі пәтерді 5,5-6 мың АҚШ
долларына сатып алуға болатын. Ал Астанада тұрғын үйдің шаршы метрі
шамамен 400 АҚШ доллар тұрды.
2001 жылы пәтерлер бағасының тұрақтанғаны және олардың өсу қарқыны
байқалды. Елде экономикалық жағдайдың жақсаруы, халықтың ақша табыстарының
артуы, жылжымайтын мүлік нарығында тауар айналымын жандандырған ипотекалық
несиелеу жүйесін енгізу, сонымен қатар Қазақстанның шет аудандарынан
халықтың ірі қалаларға көшуі тұрғын үй мүлігіне сұранысты өсірді. Біраз
уақыттан соң, пәтерлерді келесі қайта сату үшін сатып алған құрылыс
компаниялар, риэлторлық конторалар, банктер қосылды.
2001 жылдан 2006 жылға дейін Қазақстанның тұрғын үй нарығы өсу
үстінде болды, бұл әсіресе 2003-2004 жылдар аралығында күшейе түсті.
Аталған нарықтың даму кезеңінде келесі құраушылар болды:
а) жаңа үй құрылысымен, жалғыз сатушы- мемлекет болып табылатын тұрғын
үйді жекешелендіру процесі бірінші ретті нарық ретінде анықталатын бірінші
реттік нарық;
б) сатушы мен сатып алушы саны көп екінші реттік нарық; мұнда тұрғын
үйге меншік құқықтарының жиынтығын ұсынатын сатушы болып жеке де, заңды да
тұлға табылады;
в) келесі механизмдер арқылы нормативті-заңды базаның жақсаруы:
- нарықты қорғау, сертификациялау және стандарттау арқылы;
- қоғам мен мемлекет арқылы нарықты реттеу;
- жылжымайтын мүлік нарығындағы процестерді қаржыландыру.
г) жылжымайтын мүлік нарығымен байланысты ғылыми зерттеулердің,
ылжымайтын мүлікті бағалау және реттеудің пайда болуы және дамуы, мүдделі
жақтардың және мұндай зерттеулерді қаржыландыру механизмдерінің пайда
болуы;
д) жылжымайтын нарық үшін жаңа мамандықтардың және кәсіптердің пайда
болуы.
Қазіргі уақытта нарықтағы тұрғын үй ұсынысы екінші реттік нарықтағы
тұрғын үйлердің артықшылығымен, муниципалды және мемлекеттік тұрғын үй
қорынан, сонымен қатар жаңа үйлер мен пәтерлер құрылысынан қалыптасады.
Тұрғын үй нарығына жаңа ... жалғасы
Сіз бұл жұмысты біздің қосымшамыз арқылы толығымен тегін көре аласыз.
Ұқсас жұмыстар
Пәндер
- Іс жүргізу
- Автоматтандыру, Техника
- Алғашқы әскери дайындық
- Астрономия
- Ауыл шаруашылығы
- Банк ісі
- Бизнесті бағалау
- Биология
- Бухгалтерлік іс
- Валеология
- Ветеринария
- География
- Геология, Геофизика, Геодезия
- Дін
- Ет, сүт, шарап өнімдері
- Жалпы тарих
- Жер кадастрі, Жылжымайтын мүлік
- Журналистика
- Информатика
- Кеден ісі
- Маркетинг
- Математика, Геометрия
- Медицина
- Мемлекеттік басқару
- Менеджмент
- Мұнай, Газ
- Мұрағат ісі
- Мәдениеттану
- ОБЖ (Основы безопасности жизнедеятельности)
- Педагогика
- Полиграфия
- Психология
- Салық
- Саясаттану
- Сақтандыру
- Сертификаттау, стандарттау
- Социология, Демография
- Спорт
- Статистика
- Тілтану, Филология
- Тарихи тұлғалар
- Тау-кен ісі
- Транспорт
- Туризм
- Физика
- Философия
- Халықаралық қатынастар
- Химия
- Экология, Қоршаған ортаны қорғау
- Экономика
- Экономикалық география
- Электротехника
- Қазақстан тарихы
- Қаржы
- Құрылыс
- Құқық, Криминалистика
- Әдебиет
- Өнер, музыка
- Өнеркәсіп, Өндіріс
Қазақ тілінде жазылған рефераттар, курстық жұмыстар, дипломдық жұмыстар бойынша біздің қор #1 болып табылады.
Ақпарат
Қосымша
Email: info@stud.kz