Мүлік жалдау шарты туралы мәлімет

Кіріспе ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ...3

1. Мүлік жалдау шартының жалпы сипаттамасы және оның элементтері ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... 4
2. Мүлік жалдау шартының мазмұны ... ... ... ... ... ... ... ... ... .10
3. Мүлік жалдау шартын өзгерту және тоқтату ... ... ... ... ... ..16
4. Мүлік жалдау шартының жекелеген түрлері ... ... ... ... ... ..18

Қорытынды ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..24
Пайдаланылған әдебиеттер тізімі ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... 25

Мүлік жалдау шарты қазіргі нарықтық қатынастардың қарқындап дамуы жағдайында үлкен маңызға ие болып отыр. Мүлік жалдау және аренда түсініктері бүгінгі біздің қоғамда көп кездесетін ұғымдар мен түсініктер болып табылады. Бірақ біздің заңнамамыз бұл түсініктерді бір түсінік ретінде қарайды. Ал жекелеген мемлекеттерде (Франция, Германия, Швейцария) аренда мен мүлік жалдау арасында ерекшеліктер бар деп санайды. Мұндай айырмашылықтар бұрынғы Кеңес Одағында да қайта құру кезінде келтірілген болатын. 1989 жылы 23-қарашада Одақтық заңнаманың және аренда туралы Заңнаманың Негіздері қабылданған болатын, бұл ретте аренданың түсінігі қайта қаралған болатын.

1. Қазақстан Республикасының Конституциясы. 1995 жыл, 30 тамыз.
2. Қазақстан Республикасының Азаматтық кодексi 27 желтоқсан 1994 ж. (жалпы бөлiм)
3. Қазақстан Республикасының Азаматтық кодексi. 1999 жыл. 1 шiлде (ерекше бөлiм)
4. Қазақстан Республикасының “Қаржылық лизинг туралы” Заңы 5 шiлде, 2000 ж.
5. Қазақстан Республикасының “Жер кодексi” 20 маусым 2003 ж.
6. Қазақстан Республикасының “Жеке кәсiпкерлiк туралы” Заңы 9 маусым 1997 ж.
7. Қазақстан Республикасының “Тұрғын үй қатынастары туралы” Заңы 16 сәуiр 1997 ж.
8. Жайлин.Ғ.А.Қазақстан Республикасының Азаматтық құқығы. Оқулық. Ерекше бөлiмi.1 Том. –Алматы. Заң әдебиетi, 2003
9. Гражданское право. Том.2. Учебник для вузов. (Академический курс). Отв. ред. М.К. Сулейменов, Ю.Г. Басин. Алматы, 2002.
10. М.К.Сулейменов., Ю.Г.Басин. Гражданское право.(особенная часть) Комментарий Алматы 2003 год.
11. Диденко А.Г., Басин Ю.Г., Иоффе О.С. и др. Гражданское право.(учебное пособие). Алматы 1999.

Пән: Экономика
Жұмыс түрі: Курстық жұмыс
Тегін: Антиплагиат
Көлемі: 20 бет
Таңдаулыға:

МАЗМҰНЫ

Кіріспе ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... 3

1. Мүлік жалдау шартының жалпы сипаттамасы және оның элементтері ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... .4
2. Мүлік жалдау шартының мазмұны ... ... ... ... ... ... ... ... ... .10
3. Мүлік жалдау шартын өзгерту және тоқтату ... ... ... ... ... ..16
4. Мүлік жалдау шартының жекелеген түрлері ... ... ... ... ... ..18

Қорытынды ... ... ... ... ... ... .. ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... .24
Пайдаланылған әдебиеттер тізімі ... ... ... ... ... ... ... . ... ... ...25

Кіріспе

Мүлік жалдау шарты қазіргі нарықтық қатынастардың қарқындап дамуы жағдайында үлкен маңызға ие болып отыр. Мүлік жалдау және аренда түсініктері бүгінгі біздің қоғамда көп кездесетін ұғымдар мен түсініктер болып табылады. Бірақ біздің заңнамамыз бұл түсініктерді бір түсінік ретінде қарайды. Ал жекелеген мемлекеттерде (Франция, Германия, Швейцария) аренда мен мүлік жалдау арасында ерекшеліктер бар деп санайды. Мұндай айырмашылықтар бұрынғы Кеңес Одағында да қайта құру кезінде келтірілген болатын. 1989 жылы 23-қарашада Одақтық заңнаманың және аренда туралы Заңнаманың Негіздері қабылданған болатын, бұл ретте аренданың түсінігі қайта қаралған болатын.
Бірақ қазіргі кезде "мүлік жалдау", "жалдау", "аренда", сонымен қатар "жалға беруші", "арендаға алушы", "жалға алушы" және "арендатор" ұғымдарын ұқсас ұғымдар ретінде пайдалануға болады.
Бұл курстық жұмыстың басты мақсаттарын санамалап айтатын болсақ, біріншіден, мүлік жалдау шартының жалпы белгілері мен элементтерін анықтау, мүлік жаладау шартының мазмұнын ашу, мүлік жалдау шартының тоқтатылуы мен өзгертілуі кезіндегі елеулі жағдайларды көрсету және мүлік жалдау шартының жекелеген түрлеріне тоқталып, олардың азаматтық-құқықтық мазмұнын ашу болып табылады.

1. Мүлік жалдау шартының жалпы сипаттамасы және оның элементтері

Мүлік жалдау шарты бойынша жалға беруші жалға алушыға мүлікті ақы төлеп уақытша иеленуге және пайдалануға беруге міндеттенеді. Жалға алушы жалға алған мүлікке Қазақстан Республикасының Азаматтық кодексінде белгіленген жағдайлар мен тәртіп бойынша иелік етуге құқылы.
Лизинг, прокат шарттары да, сондай-ақ мүлікті ақы төлеп уақытша пайдалануға беруге байланысты шарттардың өзге түрлері де мүлік жалдау шарттарына жатады.
Мүлік жалдау шарты консенсуалды, екіжақты және ақылы шарт болып табылады.
Мүлік жалдау шарты мүлікті пайдалануға беру шарттарының топтамасына жатады, сонымен қатар, біз білетіндей, бұл топтамаға тұрғын үй жалдау шарты, мүлікті тегін пайдалану шарттары да кіреді. Тұрғын үйді жалдау шартын мүлікті жалдау шыртының бір түрі ретінде бағалауға болады. Ол шарттың объектісі - тұрғын үй болғандықтан, ол ерекше мүлік жалдау ретінде қарастырылады. Мүлікті тегін пайдалану шартынан мүлікті жалдау шартының айырмашылығы - тек өзінің ақылылығында.
Бұл шарттың мақсаты болып өмірлік қажетті мүлікті уақытша пайдалану арқылы қанағаттандыру немесе мұндай бір мүліктен белгілі бір көлемдегі пайда табу болып табылады. Жалдаушы өзіне мұндай мүлікке деген меншік құқығын ала алмауынан (не оған мұндай мүлік оған уақытша керек емес те болуы мүмкін) мүлікті пайдалану құқығына ие болады. Мүлікке деген меншік құқығы бар тұлға мүлікті пайдалануға бере отырып, одан белгілі бір көлемде пайда табады.
Қазіргі таңда мүлік жалдау шартын заттық құқықтарға жатқызу немесе жатқызбау туралы мәселе ұзақ уақыт бойы даулы болып келеді. Заттық құқықтарға арналған соңғы еңбектерге сүйенсек, аренда заттық құқықтардың қатарына жатқызылады.
Бұл жерде ешқандай кереғарлық жоқ. Заттық деген кез келген құқықты саралау кезінде құқықтық қатынастың екі түрін бөліп қарау керек. Егер де, мысалы, мүлік жалдау шарты болған кезде, жалға алушыда жалға берушіге қарағанда міндетті құқықтық қатынас пайда болады, ал басқа мүлікті пайдалану мен иеленумен байланысты қалған тұлға қатынас кезінде - заттық құқықтық қатынас пайда болады. Жалға алушы оған жалға берілген мілікті иелене және пайдалана отырып, басқа тұлғаларға қарағанда заттық құқықтық қорғанышқа ие. Мұндай қорғану сонымен қатар затқа деген меншік құқығы бар тұлғаға да таралады. Бұл туралы заттың меншік құқығына ие еместердің заттық құқықтарын қорғауға арналған Азаматтық кодекстің 265-бабында жазылған.
Азаматтық-құқықтық қатынастардың қарқындап дамуымен байланысты мүлік жалдау шыртының жаңа түрлері пайда бола бастады. Ол шарттарда мүлік жалдаушы иелену, пайдалану құқығын емес, тек қана пайдалану құқығын беретін шарттар да кездеседі.
Мүлік жалдау шартының объектісі ретінде Қазақстан Республикасы Азаматтық кодексінің 541-бабының 1-тармағына сәйкес мүлік жалдауға кәсіпорындар мен басқа да мүліктік кешендер, жер учаскелері, үйлер, ғимараттар, жабдықтар, көлік құралдары және оларды пайдалану процесінде өздерінің табиғи қасиеттерін жоймайтын басқа да (тұтынылмайтын) заттар берілуі мүмкін.
Бұл анықтамадан көргеніміздей, біріншіден, мүлік жалдау шартының объектісі зат болуы тиіс, екіншіден, олар тұтынылмайтын заттар болуы тиіс, үшіншіден, тұтынылмайтын заттар - бұлар пайдалану процесінде өздерінің табиғи қасиеттерін жоймайтын басқа да заттар берілуі мүмкін. Сондықтан да мүлік жалдау шыртының объектілері тұтынылатын заттар - яғни пайдалану кезінде өздерінің пайдалы қасиеттерінен айырылатын заттар бола алмайды (шикізат, материалдар, жанар-жағар майлар).
Сонымен, мүлік жалдау шыртының объектілері ретінде жеке- дара анықталған және тұтынылмайтын заттар болуы қажет. . Өзінің тектік белгілерімен анықталатын мүлік мүлік жалдау шыртының объектісі бола алмайды. Мұндай мүлік мүлік жалдаушыға өткен кезде түрі өзгереді, сондықтан мүлік жалдаушы дәл сол затты емес, сол мүлікке сәйкес, анықталған мөлшердегі мүлікті қайтарады. Мысалы, шарт бойынша бір тарап 10 тонна қант алып, оны белгілі бір уақыт өткеннен кейін 10 тоннаны қайта қайтарса, бұл мүлік жалдау шырты емес, займ шартына айналып кетеді.
Заң сонымен қатар кейбір реттерде мүлікті жалға беруді шектеуі де мүмкін және оған тіптен рұқсат бермейді. Өйткені арендаға мүлік беру бұл да айналым элементі, сондықтан да айналымнан алынып тасталғандар шарттың заты бола алмайды, ол айналымы шектеулі мүліктер - белгілі бір ережелерді сақтаған уақытта берілуі мүмкін. Бұл шарт көбіне ресурстардың қайта қалпына келмейтіндігімен байланысты болып келеді. Көбіне мұндай талап ретінде жерді мақсатына сәйкес пайдалануды айтамыз. Табиғаттың басқа объектілерін пайдалану, әдетте, лицензияның бар болған кезінде мүмкін болады.
Мүлік жалдау шартында жалға алушы мүлікті жалдау объектісі ретінде берілуге тиесілі мүлікті анықтауға мүмкіндік беретін деректер көрсетілуі тиіс. Шартта мұндай деректер болмаған жағдайда мүлікті жалдауға берілуі тиіс объект туралы талап тараптармен келісілмеген деп, ал тиісті шарт жасалмаған деп есептеледі.
Арендаға берілетін мүлік құқықтық тұрғыдан алғанда ауыстырылмайтындай болуы тиіс, өйткені шарт аяқталғаннан кейін қайтаруға тек сол мүлік қана жатады. Тектік белгілерімен анықталатын мүлік аренда шартының заты бола алмайды, өйткені олар құқықтық тұрғыдан алғанда ауыстырылатын заттарға жатады.
Жалпы тәртіп бойынша аренда шартының заты жалғыз ғана маңызды шарты болып табылады. Аренда шартының жекелеген түрлеріне қатысты алғанда шарттың мазмұны бар мән-жай ретінде баға туралы айтуға болады (мысалы, ғимараттарды жалдау шарты кезінде).
Мүлік жалдау шартының тараптары болып, жалға беруші мен жалға алушы танылады. Жалпы тәртіп бойынша жалға берушінің де, жалға алушының да рөлінде азаматық құқықтың кез келген субъектісі - жеке тұлғалар және заңды тұлғалар - коммерциялық және коммерциялық емес ұйымдар, сонымен қатар мемлекет және әкімшілік аумақтық бөліністер.
Мүлік жалдау шыртының тараптары болып мүлік жадаушы мен жалға беруші танылады. Жалға беруші болып тек сол мүлікке меншік құқығына ие тұлғалар немесе заң актілерінде көзделгендей және мүлікке меншік құқығына ие тұлғадан ондай рұқсатты алған тұлғалар бола алады. Заң бойынша уәкілдік берілген тұлғаларға шаруашылық басқару құқығындағы мемлекеттік кәсіпорындар жатады, бірақ өздерінің негізгі қорларын ұзақ уақытқа арендаға беретін болса, сол уақытта тек меншік құқығы иесінің келісімі қажет. Қазыналық кәсіпорындар кез келген мүлікті меншік иесінің келісімімен бере алады.
Мүлік жалдау шартының нысаны шарттың тараптарына қарай әртүрлі болуы мүмкін. Егер тараптың біреуі заңды тұлға болатын болса, шартың жазбаша нысаны сақталуға міндетті. Азаматтар арасындағы шарт жазбаша болып бір жылдан асатын мүлік жалдау шарты кезінде болуы мүмкін. Бір жылға дейінгі мүлік жалдау шарты ауызша нысанда жасалуы мүмкін. Азаматтық кодекстің 544-бабында ешқандай ерекше жағдайлар көрсетілмегендіктен бұл жеке кәсіпкерлерге де тарайды деп қорытынды жасауымызға болады.
Қозғалмайтын мүлікті жалдау шарты, егер заңда өзгеше көрсетілмесе, мемлекеттік тіркеуге жатады. Азаматтық кодекстің 118-бабының 2-тармағына сәйкес, бір жылдан астам пайдалану құқығы тек мемлекеттік тіркеуден кейін ғана пайда болады. Сәйкесінше, бұл жерде сатып алу-сату шартының жалпы ережелері қолданылады, ал жылжымайтын мүлік арендасы кезінде - Азаматтық кодекстің 118, 494-баптары.
Мүлікті жалдау шартының мерзімдері. Мүлікті жалдау шарты басқа да шарттар секілді белгілі бір мерзімге жасалады. Бірақ мерзім шарттың маңызды жағдайы болып табылмайды. Азаматық кодекс мерзімі көрсетілмей жасалған шарттың тоқтатылуының ерекше процедурасын көрсеткен. Бұндай жағдайда әр тарап алдын ала ескертіп - жылжымайтын мүлікті жалдау кезінде үш ай бұрын, ал басқа мүліктерді жалдау кезінде бір ай бұрын шарттан бас тартуы мүмкін. Жекелеген жағдайларда прокат шарты бойынша шартта өзгеше белгіленбесе, шарттан кез келген уақытта бас тарта алады. Яғни жалға алушыға заң ешқандай мерзім көрсетпеген.
Заң актілерінде мүлік жалдаудың жекелеген түрлері үшін, сондай-ақ мүліктің жекелеген түрлерін жалдау үшін шарттың барынша ұзақ мерзімі белгіленуі мүмкін. Мұндай жағдайларда, егер шартта жалдау мерзімі көрсетілмесе және заң актілерінде белгіленген шекті мерзім біткенге дейін тараптардың ешқайсысы шарттан бас тартпаса, шарт шекті мерзімнің бітуіне қарай тоқтатылады.

2. Мүлік жалдау шартының мазмұны

Мүлікті жалға берушінің міндеттері:
1) мүлікті жалға алушыға шарт талаптары мен мүліктің мақсатына сәйкес келетін күйде беруге міндетті.
Егер жалға теледидар берілетін болса, онда ол әдемі жиһаз ретінде емес, барлық телевизиялық бағдарламаларды көрсететін зат болуы тиіс. Егер шарттың мазмұны бойынша жалға бұрын қолданылған теледидар берілетін болса, онда ол жаңа зат болсын деп талап ете алмаймыз.
Мүлік жалға барлық керек-жарақтарымен беріледі және оған тиісті құжаттар да берілуге тиіс. Яғни шарт бойынша телевизорға антенна, басқару пульті және трансформатор тиесілі болса, онда оның барлығы берілуге тиіс.
Егер де мұндай заттар және құжаттар қоса берілмесе және соның салдарынан жалға алушы оны пайдалана алмаса (масалы теледидардың антеннасы жоқ болса) не ондай мүмкіндіктен елеулі түрде айырылса, егер шартта өзгеше көрсетілмесе, жалға алушы осы кемістіктерді жоюды немесе шарты тоқтатуды талап етуге құқылы.
Жалға беруші мүлікті келісілген мерзімде алып келуге міндетті. Егер шартта мұндай мерзім көрсетілмесе, онда ақылға қонымды уақыт түсінігі қолданылады.
Егер жалға беруші мерзім бойынша талапты сақтамайтын болса, онда жалға алушы Азаматтық кодекстің 355-бабына сәйкес (міндеттеме бойынша мүлікті беру) мүліктің берілуін талап етуге немесе шартты бұзуды талап теуге құқылы.
Мүлікті жалға берушінің жауапкершілігі шарты жасау уақытында ол бұл кемшіліктер болды ма, әлде жоқ па, оған байланыссыз болады. Бірақ кемшіліктер мүлікті жалға алушының мүлікті қолдануға барынша кедергі келтіруі тиіс. Егер тетледидардың артқы жағында сырылған із қалған болса, бұл оны қолдануға кедергі болмайды. Ал егер де басқару пульті істемейтіні белгілі болса, онда бұл ішінара теледидарды қолдануға кедергі болады.
Мұндай кемшіліктерді байқаған кезде жалға алушы жалға берушіден келесілерді:
1. Мүліктің кемшіліктерін ақысыз жөндеп беруге;
2. Жалға алудың бағасын соған тиісінше азайтуды;
3. Жалға берушіні алдын ала ескертіп, мұндай кемістіктерді жоюға кеткен өз шығындарын төлем басғасынан ұстап қалуға;
4. Шарты мерзімінен бұрын тоқтатуды талап етуге құқылы.
Жалға алушының талаптары туралы немесе оның мүліктің кемшіліктерін жалға берушінің есебінен жою ниеті туралы хабарланған жалға беруші жалға алушының келісімімен жалға берілген мүлікті тез арада тиісті жағдайда тұрған басқа осыған ұқсас мүлікпен ауыстыра алады не мүліктің кемшіліктерін тегін жоя алады.
Жалға беруші жалға берілген мүліктің шарт жасасқан кезде айтылған немесе жалға алушыға бұрыннан белгілі болған кемшіліктер үшін жауап бермейді.
2) жалға алушыны осы мүлікке деген үшінші тұлғалардың барлық құқықтары (сервитут, кепіл құқығы т.б.) туралы айтуы тиіс. Мүлікті жалға берген кезде оған тиесілі үшінші тұлғалардың құқықтары тоқтатылмайды. Дегенмен жалға алушы ол туралы білуі тиіс. Егер жалға беруші жалға алушыны мүлікке үшінші тұлғалардың құқықтары туралы ескертпейтін болса, жалға алушы пайдалану үшін төлемді азайтуды немесе шартты тоқтатуды талап етуге құқылы.
3) өз есебінен берілетін мүлікке келісілген мерзімдерде егер заң актілерінде немесе шартта өзгеше көзделмесе, өз есебінен күрделі жөндеу жүргізуге міндетті.
Күрделі жөндеу дегеніміз - мүлікті мақсатына сай пайдалануға мүмкіндік бермейтін маңызды бөліктерін қалпына келтіру. Күрделі жөндеуді жүргізу ұзақ мерзімді қажет етуі мүмкін және жалға алушының мүддесіне залал келтіруі мүмкін. Сондықтан да мүлікті күрделі жөндеуден өткізу туралы шарттар мүлік жалдау шыртының өзінде көрсетілуі тиіс.
Жалға берушінің күрделі жөндеуден өткізу туралы өз міндетін атқармауы жалға алушыға келесідей құқықтарды береді:
1.күрделі жөндеуді өзі жүргізіп, жалға алушыдан бұл соманы өндіріп алу;
2. жөндеудің төлемін жалпы төлемге есептеу;
3. шарт бойынша төлемді азайтуды талап ету;
4. шарттан бас тарту.

Жалға алушының міндеттері:
1) жалға алушы мүлікті шарт талаптарына сәйкес, ал егер шарт талаптарында мұндай көзделмесе, мүлікті мақсатына сәйкес пайдалануға міндетті.
Бұл жерде М.К.Сулейменовтың айтуынша басты назарды "пайдалану" деген сөзге емес, "шарттың талаптарына сәйкес..." деген сөзге назар аудару қажет. Мүлікті пайдалану міндет болуы мүмкін емес, ол негізгі құқық және мүлікті жалдау шартының мазмұны. Бұл реттегі міндет болып шарттың талаптарын сақтау мен оны мақсатына сәйкес пайдалану болып табылады.
Жалға алушы, егер заңдарда немесе шартарда өзгеше көзделмесе, мүлікті дұрыс күйде ұстап-тұтуға, ағымдағы жөндеуді өз есебінен жүргізуге және мүлікті ұстап-тұтуға кететін шығындарды көтеруге міндетті.
2) жалға алынған мүлікті пайдалану үшін төлемді, егер заң актілерінде өзгеше көзделмесе, шартта белгіленген тәртіп, мерзім мен нысан бойынша жалға алушы төлейді. Шартта олар айқындалмаған жағдайларда салыстырмалы мән-жайлар, әдетте сол секілді мүлікті жалға алған кезде қолданылатын тәртіп, мерзім мен нысан белгіленген деп есептеледі.
Азаматтық кодекстің 546-бабының 2-тармағына сәйкес төлем барлық жалданылған мүлік үшін тұтас немесе оның құрамдас бөліктерінің әрқайсысы бойынша жеке:
1. мерзімдік немесе біржолғы енгізілетін төлемдердің тұрлаулы сомасында белгіленген;
2. жалданылған мүлікті, өнімді, жемістерді немесе кірістерді пайдалану нәтижесінде алынған белігілі бір үлес;
3. жалға алушының белгілі бір қызмет көрсетулері;
4. ... жалғасы

Сіз бұл жұмысты біздің қосымшамыз арқылы толығымен тегін көре аласыз.