Қазақстан Республикасындағы екінші деңгейлі банктердегі ипотекалық несиелердің теориялық негізі
КІРІСПЕ ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..6
1 ҚАЗАҚСТАН РЕСПУБЛИКАСЫНДАҒЫ ЕКІНШІ ДЕҢГЕЙЛІ БАНКТЕРДЕГІ ИПОТЕКАЛЫҚ НЕСИЕЛЕРДІҢ ТЕОРИЯЛЫҚ НЕГІЗІ
1.1 Ипотекалық несиелеудің экономикалық мәні ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... 8
1.2 Екінші деңгейлі банктердегі ипотекалық несиелеуді ұйымастыру ... ... ... ... 13
1.3 Ипотекалық несиелеудің шетелдік тәжірибелері ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... .22
2 ҚАЗАҚСТАНДАҒЫ ЕКІНШІ ДЕҢГЕЙЛІ БАНКТЕРДЕГІ
ИПОТЕКАЛЫҚ НЕСИЕЛЕРДІ ТАЛДАУ(АҚ «БТА БАНК» АРАЛ ҚАЛАСЫ МЫСАЛЫ РЕТІНДЕ)
2.1 «Тұран Әлем Банк» АҚ бойынша ипотекалық несиелеудің динамикасын талдау ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..26
2.2 Қарыз алушы жеке тұлғаның несиелік қабілетін талдау («Тұран Әлем Банк» АҚ . ның мысалы негізінде) ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... .44
3 ҚР ЕКІНШІ ДЕҢГЕЙЛІ БАНКТЕРДІҢ ИПОТЕКАЛЫҚ НЕСИЕЛЕУДІ ЖЕТІЛДІРУ ЖОЛДАРЫ
3.1 ҚР.ғы екінші деңгейлі банктердегі ипотекалық несиелеудің мәселелері ... ..52
3.2 ҚР.ғы екінші деңгейлі банктердегі ипотекалық несиелеуді жетілдіру жолдары ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..60
ҚОРЫТЫНДЫ ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... 67
ҚОЛДАНЫЛҒАН ӘДЕБИЕТТЕР ТІЗІМІ ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..70
1 ҚАЗАҚСТАН РЕСПУБЛИКАСЫНДАҒЫ ЕКІНШІ ДЕҢГЕЙЛІ БАНКТЕРДЕГІ ИПОТЕКАЛЫҚ НЕСИЕЛЕРДІҢ ТЕОРИЯЛЫҚ НЕГІЗІ
1.1 Ипотекалық несиелеудің экономикалық мәні ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... 8
1.2 Екінші деңгейлі банктердегі ипотекалық несиелеуді ұйымастыру ... ... ... ... 13
1.3 Ипотекалық несиелеудің шетелдік тәжірибелері ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... .22
2 ҚАЗАҚСТАНДАҒЫ ЕКІНШІ ДЕҢГЕЙЛІ БАНКТЕРДЕГІ
ИПОТЕКАЛЫҚ НЕСИЕЛЕРДІ ТАЛДАУ(АҚ «БТА БАНК» АРАЛ ҚАЛАСЫ МЫСАЛЫ РЕТІНДЕ)
2.1 «Тұран Әлем Банк» АҚ бойынша ипотекалық несиелеудің динамикасын талдау ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..26
2.2 Қарыз алушы жеке тұлғаның несиелік қабілетін талдау («Тұран Әлем Банк» АҚ . ның мысалы негізінде) ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... .44
3 ҚР ЕКІНШІ ДЕҢГЕЙЛІ БАНКТЕРДІҢ ИПОТЕКАЛЫҚ НЕСИЕЛЕУДІ ЖЕТІЛДІРУ ЖОЛДАРЫ
3.1 ҚР.ғы екінші деңгейлі банктердегі ипотекалық несиелеудің мәселелері ... ..52
3.2 ҚР.ғы екінші деңгейлі банктердегі ипотекалық несиелеуді жетілдіру жолдары ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..60
ҚОРЫТЫНДЫ ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... 67
ҚОЛДАНЫЛҒАН ӘДЕБИЕТТЕР ТІЗІМІ ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..70
Қазақстан Республикасының Президенті Н.Ә. Назарбаевтың Қазақстан халқына «Әлеуметтік – экономикалық жаңғырту – Қазақстан дамуының басты бағытты» 2012 жылғы 27 қаңтардағы жолдауында «...Жаңа тұрғын үй саясаты оларды арзандату, сондай-ақ, құрылыс құнын төмендетуге бағытталатын болады... » - дегендей, соңғы кездері тұрғын үй проблемаларын шешудің ықтимал жолдары талқылануда.Сондықтан Президент айтып көрсеткендей ипотекалық несиелендіруді даму жолдарын белсенді қарастыру керек.Өйткені тұрғын үй әлі де болса негізгі мәселе болып тұр.
Қорыта келе, тұрғын үйге қол жеткiзу, яғни азаматтардың өз есебiнен және заемдық қаражаты есебiнен меншiгiне тұрғын үй алуы шын мәнiнде, қоғамның даму деңгейiн сипаттайды. Халықтың төлем төлеу қабiлеттiлiгi сұранысының жеткiлiксiздiгi, нақты табысының тұрғын үй құнынан кейiн қалуы, табыстарының тұрақсыздығы сияқты факторлар, азаматтардың тiптi ипотекалық несиенiң көмегiмен де тұрғын үй алу мүмкiндiгiне қайшы келедi. Ұзақ мерзiмдi несие беру жүйесiн құру жолы талаптарының бiрi - тек табысы жоғары ғана емес, сонымен қатар, табысы орта халық үшiн де ипотекалық несиеге қол жетерлiгiн қамтамасыз ету болып табылады. Сөйте тұра, ипотекалық несие беру жүйесi дотациялық емес нарықтық сипатта болуы және ипотекалық несие беру процесiне қатысушылардың барлығына түсiнiктi және толықтай мөлдiр болуы керек.
Пайыз мөлшерлемесінің өсуі өз кезегінде сұранысты немесе несиеге деген қолжетімдікті шектейді. Сондай-ақ егер, ол кредитордың табысын өсіруге бағытталса, онда төлемсіздік тәуекелі де өсуі мүмкін. Сұраныстың қысқаруы, тұрғын үй ұсынысын азайтып, нәтижесінде тұрғын үйлердің өтімсіздігін арттырады.
Халықтың тарапынан тұрғын үйге деген сұранысты ынталандыру және несиеге деген қолжетімділікті арттыру үшін табысы әртүрлі топтардың арасында пайыз мөлшерлемелеріне қатысты мемлекеттік реттеуді қолдану қажет.
Қазіргі жағдай Қазақстандағы тұрғын үй жүйесін несиелендіру ипотекалық несиелендіру жүйесі мен тұрғын үй құрылысының жинағы, олар бәсекелес емес, қайта бірін-бірі толықтырады.
Шындықты жалтырмайық, әзірше қазақстандықтардың бәрі бірдей жаңа тұрғын жайға ұмтыла алмайды.
Бірақ, жұмыс істейтін әрбір адам пәтер немесе үй алатын жағдайға жететін уақыт та келеді.
Жалпы тұрғын үйді ұзақ мерзімді несиелеу жүйесінің дамуы, Республикалық бюджеттің және шетел инветициясын пайдалану механизмдерін енгізу тұрғын үй саласына тиімді қаржы ресурстарын бөлуді қамтамасыз ететін ипотекалық несиелеу жүйесінің қазіргі элементтерін жұмылдырумен тікелей байланысты.
Теориялық тұрғыдан қарағанда мұндай ауытқулардың нәтижелерді несиелік ресурстарға сұраныс пен ұсыныстың теңсіздігіне пайыз мөлшерлемелерінің тепе теңдігін қалыптасуын баяндайды.Мұндай тепе - теңдік егер де несие беруші мен қарыз алушының мүдделері қай кезде тең келсе сонда ғана сақталады.
Қорыта келе, тұрғын үйге қол жеткiзу, яғни азаматтардың өз есебiнен және заемдық қаражаты есебiнен меншiгiне тұрғын үй алуы шын мәнiнде, қоғамның даму деңгейiн сипаттайды. Халықтың төлем төлеу қабiлеттiлiгi сұранысының жеткiлiксiздiгi, нақты табысының тұрғын үй құнынан кейiн қалуы, табыстарының тұрақсыздығы сияқты факторлар, азаматтардың тiптi ипотекалық несиенiң көмегiмен де тұрғын үй алу мүмкiндiгiне қайшы келедi. Ұзақ мерзiмдi несие беру жүйесiн құру жолы талаптарының бiрi - тек табысы жоғары ғана емес, сонымен қатар, табысы орта халық үшiн де ипотекалық несиеге қол жетерлiгiн қамтамасыз ету болып табылады. Сөйте тұра, ипотекалық несие беру жүйесi дотациялық емес нарықтық сипатта болуы және ипотекалық несие беру процесiне қатысушылардың барлығына түсiнiктi және толықтай мөлдiр болуы керек.
Пайыз мөлшерлемесінің өсуі өз кезегінде сұранысты немесе несиеге деген қолжетімдікті шектейді. Сондай-ақ егер, ол кредитордың табысын өсіруге бағытталса, онда төлемсіздік тәуекелі де өсуі мүмкін. Сұраныстың қысқаруы, тұрғын үй ұсынысын азайтып, нәтижесінде тұрғын үйлердің өтімсіздігін арттырады.
Халықтың тарапынан тұрғын үйге деген сұранысты ынталандыру және несиеге деген қолжетімділікті арттыру үшін табысы әртүрлі топтардың арасында пайыз мөлшерлемелеріне қатысты мемлекеттік реттеуді қолдану қажет.
Қазіргі жағдай Қазақстандағы тұрғын үй жүйесін несиелендіру ипотекалық несиелендіру жүйесі мен тұрғын үй құрылысының жинағы, олар бәсекелес емес, қайта бірін-бірі толықтырады.
Шындықты жалтырмайық, әзірше қазақстандықтардың бәрі бірдей жаңа тұрғын жайға ұмтыла алмайды.
Бірақ, жұмыс істейтін әрбір адам пәтер немесе үй алатын жағдайға жететін уақыт та келеді.
Жалпы тұрғын үйді ұзақ мерзімді несиелеу жүйесінің дамуы, Республикалық бюджеттің және шетел инветициясын пайдалану механизмдерін енгізу тұрғын үй саласына тиімді қаржы ресурстарын бөлуді қамтамасыз ететін ипотекалық несиелеу жүйесінің қазіргі элементтерін жұмылдырумен тікелей байланысты.
Теориялық тұрғыдан қарағанда мұндай ауытқулардың нәтижелерді несиелік ресурстарға сұраныс пен ұсыныстың теңсіздігіне пайыз мөлшерлемелерінің тепе теңдігін қалыптасуын баяндайды.Мұндай тепе - теңдік егер де несие беруші мен қарыз алушының мүдделері қай кезде тең келсе сонда ғана сақталады.
1. Елбасының Халыққа Жолдауы «Әлеуметтік – экономикалық жаңғырту – Қазақстан дамуының басты бағытты», 2012 жылы 27 қаңтар.
2. Байгісиев М.Қ. «Жылжымайтын мүлік экономикасы», «Қазақ университеті» баспасы, Алматы – 2007 ж.
3. Сейітқасымов Ғ.С. Ақша, несие, банктер. Алматы: Экономика, 2006 – 95 б.
4. Мақыш С.Б. Коммерциялық банктер операциялары. Оқу құралы. 2-шi басылым, - Алматы: ИздатМаркет, 2005. – 272 б.
5. Жуков Е.Ф., Максимова Л.М., Печникова А.В. «Деньги, кредит, банки»: Учебник для студентов вузов, обучающихся по экономическим специальностям.: М., ЮНИТИ, 2006г.
6. Ажитов С.О. Функции, порядок организации и ликвидации коммерческих
банков // Право и государство 2008 г. №2 с.49-53
7. Голуб М. Развивать новые виды кредитных операций необходимо//Банки
Казахстана. -Алматы, 2009. -№ 11. - С. 43-46
8. Давлетова М.Т. Современное состояние банковской системы и перспективы развития рынка банковских услуг в Казахстане// Финансы Казахстана= Каржы Каражат. -Алматы, 2009. -№ 9-10. - С.37-50
9. Дүйсенбаев Н. «Вопросы стимулирующей составляющей ипотечного кредитования», Қаржы-қаражат, №2 2010г. 34-36стр.
10. Балубаева А.К. «Национальные модели ипотечных кредитов», Банки Казахстана, №4 2009г. 36-41 стр.
11. А.Ж.Тұрлыбекова. Қазақстан ипотекалық компаниясы және тұрғын үй құрылысын дамытудың мемлекеттік бағдарламасы. //ҚазҰУ хабаршысы. Экономика сериясы. №1. 2009ж. 29-32 беттер.
12. Джимабаев Е. «Особенности национальной ипотеки», Юридическая газета. №2 2010г 54-62б.
13. Дүйсенбаев Н. «Перспективы развития ипотечного кредитования в РК» Банки Казахстана, №1 2011г. 42-45стр.
14. Кондрат Е. «Проблемы развития ипотеки в РК», Статистика, учет и аудит, №3 2010г. 68-69 стр.
15. А. Баялбаева. Развитие ипотечного кредитования в Казахстане. // Қаржы-қаражат №4 2009г. 34-37 стр.
16. Дүйсенбаев Н. «Сущности и принципы ипотечного кредитования», Қаржы-қаражат, №1 2008г. 35-40стр.
17. Сагиндыкова М.О. “Реализация программы внедрения системы ипотечного кредитования в Казахстане: механизм реализации, условия, этапы” //Банки Казахстана// №6, 2009г., с.46-49.
18. Иванов М.М. “Ипотечные банки в Казахстане” //Рынок ценных бумаг Казахстана// №5, 2010г., с.20-22.
19. Бисенова М. “Состояние и перспективы развития ипотечного кредитования населения в Республике Казахстан” //Аль Пари// №1, 2008г., с.50-54.
20. Сағындықова Н. «Ипотекалық игіліктер», Егемен Қазақстан, 2009ж. 23 қаңтар.
21. Нурманбетова А. « БТА банк в системе ипотечного кредитования в Казахстане» , Комсомольская правда, №21 2010г.
22. «Квартира по ипотеке: ярмо или удача»Еремешов С.А Экспресс К, 2010г. 24 июль
23. Сейітқасымов Б.Қ. «Ипотекалық несие үлгілері», Ақша Несие Банк 2009ж
24. Ким Т. «Ипотекалық облигация», РЦБК. №11 2010г. 95-97 б.
25. Нурсейтов Р. «Ипотечная кредитования в РК, проблемы и перспективы развития» , Евразиская сообщества, №4 2009г. 23-25стр.
26. «О текущей ситуации на финансовом рынке» // Банки Казахстана,
№ 1,2- 2011 г. 3-4 стр.
27. Садвакасова Ж. «Кредитная политика коммерческого банка». // Вестник КазНУ, Серия экономическая. №2. – 2010 г. – 38 б.
28. «ТұранӘлем Банк» АҚ-тың 2009 - 2011 жж. жылдық есебі
29. Веб-сайт. АО «БТА Банк»: www.ipoteka.kz.
30. Л.А. Шоманова, С.Б. Мақыш «Қазақстан экономикасының нақты секторын несиелеу жағдайы». // ҚазҰУ хабаршысы. Экономика сериясы. №6 – 2009 г. – 23 б.
31. «Әлемнің бәсекеге қабілетті 50 елдің қатарына ену стратегиясы» атты Қазақстан Республикасы Президенті Н.Ә. Назарбаевтың 2007 жылғы халыққа жолдауы, Егемен Қазақстан. 11 наурыз, Астана «Елорда».2007ж
2. Байгісиев М.Қ. «Жылжымайтын мүлік экономикасы», «Қазақ университеті» баспасы, Алматы – 2007 ж.
3. Сейітқасымов Ғ.С. Ақша, несие, банктер. Алматы: Экономика, 2006 – 95 б.
4. Мақыш С.Б. Коммерциялық банктер операциялары. Оқу құралы. 2-шi басылым, - Алматы: ИздатМаркет, 2005. – 272 б.
5. Жуков Е.Ф., Максимова Л.М., Печникова А.В. «Деньги, кредит, банки»: Учебник для студентов вузов, обучающихся по экономическим специальностям.: М., ЮНИТИ, 2006г.
6. Ажитов С.О. Функции, порядок организации и ликвидации коммерческих
банков // Право и государство 2008 г. №2 с.49-53
7. Голуб М. Развивать новые виды кредитных операций необходимо//Банки
Казахстана. -Алматы, 2009. -№ 11. - С. 43-46
8. Давлетова М.Т. Современное состояние банковской системы и перспективы развития рынка банковских услуг в Казахстане// Финансы Казахстана= Каржы Каражат. -Алматы, 2009. -№ 9-10. - С.37-50
9. Дүйсенбаев Н. «Вопросы стимулирующей составляющей ипотечного кредитования», Қаржы-қаражат, №2 2010г. 34-36стр.
10. Балубаева А.К. «Национальные модели ипотечных кредитов», Банки Казахстана, №4 2009г. 36-41 стр.
11. А.Ж.Тұрлыбекова. Қазақстан ипотекалық компаниясы және тұрғын үй құрылысын дамытудың мемлекеттік бағдарламасы. //ҚазҰУ хабаршысы. Экономика сериясы. №1. 2009ж. 29-32 беттер.
12. Джимабаев Е. «Особенности национальной ипотеки», Юридическая газета. №2 2010г 54-62б.
13. Дүйсенбаев Н. «Перспективы развития ипотечного кредитования в РК» Банки Казахстана, №1 2011г. 42-45стр.
14. Кондрат Е. «Проблемы развития ипотеки в РК», Статистика, учет и аудит, №3 2010г. 68-69 стр.
15. А. Баялбаева. Развитие ипотечного кредитования в Казахстане. // Қаржы-қаражат №4 2009г. 34-37 стр.
16. Дүйсенбаев Н. «Сущности и принципы ипотечного кредитования», Қаржы-қаражат, №1 2008г. 35-40стр.
17. Сагиндыкова М.О. “Реализация программы внедрения системы ипотечного кредитования в Казахстане: механизм реализации, условия, этапы” //Банки Казахстана// №6, 2009г., с.46-49.
18. Иванов М.М. “Ипотечные банки в Казахстане” //Рынок ценных бумаг Казахстана// №5, 2010г., с.20-22.
19. Бисенова М. “Состояние и перспективы развития ипотечного кредитования населения в Республике Казахстан” //Аль Пари// №1, 2008г., с.50-54.
20. Сағындықова Н. «Ипотекалық игіліктер», Егемен Қазақстан, 2009ж. 23 қаңтар.
21. Нурманбетова А. « БТА банк в системе ипотечного кредитования в Казахстане» , Комсомольская правда, №21 2010г.
22. «Квартира по ипотеке: ярмо или удача»Еремешов С.А Экспресс К, 2010г. 24 июль
23. Сейітқасымов Б.Қ. «Ипотекалық несие үлгілері», Ақша Несие Банк 2009ж
24. Ким Т. «Ипотекалық облигация», РЦБК. №11 2010г. 95-97 б.
25. Нурсейтов Р. «Ипотечная кредитования в РК, проблемы и перспективы развития» , Евразиская сообщества, №4 2009г. 23-25стр.
26. «О текущей ситуации на финансовом рынке» // Банки Казахстана,
№ 1,2- 2011 г. 3-4 стр.
27. Садвакасова Ж. «Кредитная политика коммерческого банка». // Вестник КазНУ, Серия экономическая. №2. – 2010 г. – 38 б.
28. «ТұранӘлем Банк» АҚ-тың 2009 - 2011 жж. жылдық есебі
29. Веб-сайт. АО «БТА Банк»: www.ipoteka.kz.
30. Л.А. Шоманова, С.Б. Мақыш «Қазақстан экономикасының нақты секторын несиелеу жағдайы». // ҚазҰУ хабаршысы. Экономика сериясы. №6 – 2009 г. – 23 б.
31. «Әлемнің бәсекеге қабілетті 50 елдің қатарына ену стратегиясы» атты Қазақстан Республикасы Президенті Н.Ә. Назарбаевтың 2007 жылғы халыққа жолдауы, Егемен Қазақстан. 11 наурыз, Астана «Елорда».2007ж
МАЗМҰНЫ
КІРІСПЕ ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... 6
1 ҚАЗАҚСТАН РЕСПУБЛИКАСЫНДАҒЫ ЕКІНШІ ДЕҢГЕЙЛІ БАНКТЕРДЕГІ ИПОТЕКАЛЫҚ НЕСИЕЛЕРДІҢ ТЕОРИЯЛЫҚ НЕГІЗІ
1.1 Ипотекалық несиелеудің экономикалық мәні ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... .8
1.2 Екінші деңгейлі банктердегі ипотекалық несиелеуді ұйымастыру ... ... ... ... 13
1.3 Ипотекалық несиелеудің шетелдік тәжірибелері ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..22
2 ҚАЗАҚСТАНДАҒЫ ЕКІНШІ ДЕҢГЕЙЛІ БАНКТЕРДЕГІ
ИПОТЕКАЛЫҚ НЕСИЕЛЕРДІ ТАЛДАУ(АҚ БТА БАНК АРАЛ ҚАЛАСЫ МЫСАЛЫ РЕТІНДЕ)
2.1 Тұран Әлем Банк АҚ бойынша ипотекалық несиелеудің динамикасын талдау ... ... ... ... ... ... ... . ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ...26
2.2 Қарыз алушы жеке тұлғаның несиелік қабілетін талдау (Тұран Әлем Банк АҚ - ның мысалы негізінде) ... ... ... ... ... ... . ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... .44
3 ҚР ЕКІНШІ ДЕҢГЕЙЛІ БАНКТЕРДІҢ ИПОТЕКАЛЫҚ НЕСИЕЛЕУДІ ЖЕТІЛДІРУ ЖОЛДАРЫ
3.1 ҚР-ғы екінші деңгейлі банктердегі ипотекалық несиелеудің мәселелері ... ..52
3.2 ҚР-ғы екінші деңгейлі банктердегі ипотекалық несиелеуді жетілдіру жолдары ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... 60
ҚОРЫТЫНДЫ ... ... ... ... ... ... .. ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... 67
ҚОЛДАНЫЛҒАН ӘДЕБИЕТТЕР ТІЗІМІ ... ... ... ... ... ... ... . ... ... ... ... ... ... ... .70
КІРІСПЕ
Диплом жұмысының өзектілігі. Қазақстан Республикасының Президенті Н.Ә. Назарбаевтың Қазақстан халқына Әлеуметтік - экономикалық жаңғырту - Қазақстан дамуының басты бағытты 2012 жылғы 27 қаңтардағы жолдауында халықты қолжетімді баспанамен қамтамасыз ету мемлекеттің негізгі мақсаты етіп қойған болатын.
Осыған байланысты Қазақстан Республикасы экономиканың қаржылық секторының қазіргі даму кезеңі екінші деңгейдегі банктердің активінде ипотекалық несиелендірудің белгілі бір ұлғаю үлесімен мінезделеді. Сонымен қатар ипотекалық өнімнің дамуы сапалы орынды иеленеді, құрылысты және үйді сатып алуда алғашқы төлемді төлеу арқылы несиенің мерзімі мен пайызы бойынша топтастыруға және коммерциялық мүлікті жөндеуге, жаңартуға болады.
Азаматтарды жылжымайтын мүлікпен қамтамасыз ету әрбір дамыған және дамып келе жатқан мемлекеттердің маңызды мәселесі болып табылады. Қазақстанда қазіргі уақытта бұл мәселелер өте маңызды - жаңартуды қажет ету мен ескірген тұрғын қорын иелену және салынған үйдің жеткіліксіздігі.
Бүгінгі таңда Қазақстандағы ипотека өзін қозғалмайтын мүлікті сатушыларды және сатып алуды, банктерді, бағалау агенттігін сақтандыру және құрылыс мекемелерін қоса отырып қатынастың дамыған жүйесін көрсетті.
Қазақстанның ипотекалық жүйесі жас болса да Қазақстан Республикасының Президенттінің Қазақстанның мүлігі туралы үкіміне біраз жыл толды. Қазір таңда ипотекалық несиелендірудің пайыздық мөлшерін қайта қаржыландыру жүйесі және т.б. сияқты түсініктер ел экономикасына толықтай енді.
Қазақстандық ғалымдардың пікірінше баспаналық ипотекалық несие - бұл баспананы қарызға алуға клиентке банкпен ұсынылған ақша құралдары. Клиент ұсынылған несиені қолданғаны үшін банкке пайыз төлеу қажет және ай сайын орнатылған келісім бойынша қарыз қаражаттарын мерзімінде қайтару қажет. Несие есебінде алынған баспана қарыз алушының атына тіркеледі және клиент ипотекалық несиені толық өтегенге дейін банк кепілдігінде болады.
Бұл жағдайда ешқандай тәуекелдік болмайды. Сатып алушы банкке келіп несиені рәсімдегеннен кейін меншікке баспананы алады. Егер де несие берген банк шығынға ұшыраса және әртүрлі жағдайларда да азамат бұл баспананың иеленушісі болып қалады.
Дипломдық жұмыстың мақсаты - Қазақстан Республикасының екінші деңгейлі банктерінің ипотекалық несиелендіруін ұйымдастырудың қарқынды дамуын және механизмін зерттеу.
Қойылған мақсатқа жету үшін келесі міндеттерді орындау қажет параграфтары:
* Екінші деңгейлі банктердің ипотекалық несиелендіруді ұйымдастыруға толық түсінік беру;
* Қазақстанның және шетел елдердің екінші деңгейлі банктерінің ипотекалық несиелендіруді ұйымдастырудың маңызы мен артықшылықтарын ашу;
* екінші деңгейлі банктердің ипотекалық несиелендіруді ұйымдастыру механизмдерінде талдау жасау;
* БТА банк АҚ-ның ипотекалық несиені ұйымдастыру қызметіне талдау;
* Қазақстан Республикасының ипотекалық несиелендіру механизмін жетілдіру жолдарын өндеу;
Дипломдық жұмыстың зерттеу объектісі - БТА банк АҚ мысалында ипотекалық несиені ұймдастыруды талдау және жетілдіру.
Дипломдық жұмыстың теориялық және әдістемелік негізі. Дипломдық жұмыстың әдістемелік және тәжірибелік негізі ретінде отандық және шетелдік авторлардың оқу құралдары, монографиялары, баспасөз қаржылық ақпараттары, ҚР Ипотекалық несиелендіру туралы заңы, БТА банк АҚ бухгалтерлік балансы, интернет сайт мәліметтері қолданылды.
Дипломдық жұмыстың құрылымы. Диплом жұмысы 70 бет көлемінен, негізгі бөлімі кіріспеден, 3 тараудан, қорытындыдан, сонымен қатар қолданыған әдебиеттер тізімінен, тұрады. Жұмыста 8 кесте және 10 сурет бар.
Кіріспеде тақырыптың өзектілігі, мақсаты мен міндеттері, объектісі мен пәні және зерттеу әдістері қарастырылған.
Бірінші тарауда ипотекалық несиелендіруді ұйымдастырудың теориялық негізі, ипотекалық несиелендірудің мәні мен маңызы, екінші деңгейлі банктердегі ипотекалық несиенің формалары және Ипотекалық несиені ұйымдастыру барысындағы отандық және шетелдік тәжірибелер жайында көрсетілген.
Екінші тарауда БТА банк АҚ-ның ипотекалық несиелендіруіне, қаржылық көрсеткіштеріне, ипотекалық несиелендіру саясатына талдау жасалды. Қазақстандағы ипотекалық несиенің қазіргі мәселелерімен толықтырылды.
Үшінші тарауда Ипотекалық несиенің мәселелері мен даму болашағы қарастырылды.
Дипломдық жұмысты зерттеудің нәтижелері қорытындыда жинақталған.
1 ҚАЗАҚСТАН РЕСПУБЛИКАСЫНДАҒЫ ЕКІНШІ ДЕҢГЕЙЛІ БАНКТЕРДЕГІ ИПОТЕКАЛЫҚ НЕСИЕЛЕРДІҢ ТЕОРИЯЛЫҚ НЕГІЗІ
1.1 Ипотекалық несиелеудің экономикалық мәні
Ипотека - бізге дамыған капиталистік елдерден келген, осы заманда пайда болған сөз емес. Жалпы ипотека сөзі ең бірінші рет б.з.д. IV- ғасырда Ежелгі Грекияда пайда болды. Бұл қарызгердің кредиторға белгілі бір жерді иелікке беру мен оған байланысты құрылыстарды қамтамасыз ету мақсатында шыққан.
Ипотека, көкейкесті арманы - жеке баспана сатып алу болғандықтан, үй сатудың жаңа әдіс-тәсілін үйреніп тапқан диірменші арқасында пайда болды. Батыстан келген диірменші бар мүлкін үй сатушыға беріп, баспанасының алғашқы ақысын төлейді. Қалған соманы ай сайын 2 қап ұнмен жауып отырумен 15 жылда қарызынан құтылады. Ежелгі гректер болса кепілдікке алған жерінің шетіне тақтайшалар орнатып, оларда сол аумақтың құнын көрсетіп, оны жер алушыдан талап ете алатынын жазыпты. Жазуы бар тақтайшалар ипотека деген атауға ие болды.
Ипотека Қазақстан банктерінде көп жылдардан бері қолданысқа ие болып келе жатқан несиенің түрі. Оның негізгі бағасы мемлекеттік Ұлттық банкінде болса, екінші деңгейдегі банктер мүмкіндіктеріне сай өз бағдарламаларын құрып жатады. Несиенің бұл түрі сатып алушының тұрғын үйді бірден иемденіп, ақшасын белгілі бір мерзім аралығында банкке бөліп екі төлеуіне мүмкіндік береді.
Алғашқы жарна банк беретін ақша мен толықтырылып сатушыға табыс етіледі. Жылдар бойы төленетін үй құнының белгілі мөлшері банк пайдасына түсіп жатады. Тұрғын үй құнының ұзақ мерзімде төлеу адамдардың жұмыстағы тұрақтылығын көрсетеді. Жұмыстағы тұрақтылық елдегі экономиканың түзелуін білдіреді. Экономиканың нығаюы тұрғын үйлердің қымбаттауына әкеліп соқса, бағасы жоғары үйлерді бірнеше жылға созылған ипотекалық несие көмегімен сатып алуға болады.
Ипотека (грек тілінен "кепілзат") жылжымайтын мүлік кепілі, яғни бұл кепіл беруші кредитордың қарамағында қалатын мүлік. Ипотека затына - жылжымайтын мүлік немесе оған құқығы жатады.
Кепілдік - қарыз алушы банкке берілетін жылжымайтын мүлік кепілдігі жөніндегі міндеттемелік куәлік. Ипотекалық несиелендіру коммерциялық және арнайы мамандандырылған банктермен, несие-қаржылық мекемелерімен жылжымайтын мүлікті (жер, ғимарат, өндірістік және коммерциялық салаға байланысты жылжымайтын мүлік) кепілге ала отырып ұзақ мерзімге берілетін несие түрі.
Несиелендірудегі кепілді беру формасының механизмі мен процедурасы кепілдендірілген міндеттемеге қарағанда күрделі болып табылады. Ипотекалық несиелендіру механизмінің мәні қарыз алушы кредиторға кепілдік міндеттеме береді, яғни қарыз алушының белгілі мерзімде төлем міндеттемесін орындамағанда кепілдікке салынған жылжымайтын мүлік банктің меншігінде қалатынын растайтын құқық беру болып табылады.
Ипотекаға сұраныс тауар айналымы мен жылжымайтын мүлік мәмілесінің жоғарылауынан көбееді. Ипотекаға сәйкес міндеттеме кепілзатпен қамтамасыз етіледі. Заңдық негізде ипотекалық кепілзат басқа қамсыздандыру түрлеріне қарағанда кредитордың мүлікке иеленуі, яғни мұнда жауапты тұлға емес мүлік болып табылады.
Сонымен кепілділік құқығы абсолюттік құқық болғандықтан қарызгерден үшінші тұлғаға меншік құқығы ауысқаннан кейін де кепілзат болып қалады. Ипотека туралы заңдылықтар гректердің заңдылықтарынан өңделіп, дамып Римнің жеке құқықтарында көрсетіледі, қазіргі заманғы тәжірибеде ол өзгеріссіз қолданылып келеді, сонымен қатар ол Қазақстан Республикасының заңдылықтарында қолданылады.
Қазақстан Республикасының азаматтық кодексіне сәйкес Ипотека - кепілге салынған мүлік үшінші бір тұлғаның иелігінде болатын кепіл түрі. Ипотека заты өндірістік құрылыстар, ғимараттар, көп қабатты үйлердегі пәтер, көлік құралдары, космостық объектілер, айналымдағы тауар және т.б. азаматтардың мүліктік айналысынан алынбаған заттар болып табылады.
Ипотека түсінігі анағұрлым көп диапазон алып жатса да, жылжымайтын мүліктің өзінің артықшылық сипаттамасы бар. Азаматтық кодекске сәйкес өнеркәсіптің, құрылыстың, ғимараттың, пәтердің жер теліміне құқығының және т.б. жылжымайтын мүліктің кепілі Қазақстан Республикасының ипотека туралы заңдармен реттеледі. Кепілдік салынған мүлікті міндетті түрде тіркеуден өткізетін органға тіркеу керек. Өйткені ипотекалық куәлікті мемлекеттік тіркеуден өткізгеннен кейін ғана күшіне енеді. Егер тіркеуден өтпеген ипотекалық куәлік екі жақты келісімге отырса да заңдық күші жоқ болады.
Экономикалық жүйе ретінде ипотекалық несиелендіру қайта қаржыландыру әдісіне байланысты қаржылық нарықта ипотекалық несиелендіруді жүзеге асыратын несиелік мекемелерге классификацияланады. Қазақстанда соңғы уақытқа дейін қолданылған әдістерді еске алмай-ақ қайта қаржыландыру моделі бойынша ипотекалық несиенің бар әдістерін жүйелеу керек болса, үй құрылысын қаржыландырудың негізгі түрі болып, ұзақ мерзімді ипотекалық несиелендіру жүйесі болып табылатынын көріп отырмыз.
Тұрғын үй құрылыс жинақ жүйесі - бұл өз капиталын тұрмыстық жағдайын жақсарту үшін кейін несие алуға құқық беретін тұрмысты қаржыландыру жүйесі. Құрылыс жинақтық жүйеде тұрғындар өз жағдайын жақсарту мақсатында қажетті соманың жарты бөлігін банктегі қарыз жинақтық шотында жинайды, ал банк өз кезегінде қарыз салушыға келісім сомасы мен меншік сомасы арасындағы көлемге байланысты қарыз береді. Мұндай жүйе қазіргі уақытта Қазақстанның Тұрғын үй құрылыс жинақтық банкінде жүргізіледі[2].
Құрылыс жинақтық жүйенің отаны - Германияда, тұрғындардың 35 % құрылыс жинақтық келісімге отырған және салынып жатқан тұрғын үйлердің 43% құрылыс жинақтық құралдар арқылы қаржыландырылады. Германияда мұндай жүйе бірінші дүниежүзілік соғыстан кейін дами бастады. Қазақстан нарығында Еуропалық құрылыс жинақтық банктер 2001 жылы шыға бастады.
Жоғарыда аталғандай, ипотекалық несиелендірудің келесі моделі - ұзақ мерзімді ипотекалық несиелендіру болып табылады. Бұл моделдің негізгі қағидасы капиталдың сыртқы нарықтарындағы ипотекалық несиелендіру үшін ресурстарды тарту болып табылады. Моделдің спецификалық сипаттамасы оның айналымдылығы, ипотекалық кепілдің екінші нарықта болуы, яғни кепілдің бірінші кредитор тұлғаның басқа кейінгі үшінші инвестор тұлғаға сату мүмкіндігі болып табылады.
Ипотекалық несиелендірудегі барлық модельдердің жалпы ерекшелігі оның бірінші және екінші нарыққа бөлінетіндігі. Бұл екі сегмент бір бірін толықтырады, яғни тұрғын үймен қамтамасыз етілуіне және қаржыландыру икемділігінің болуы болып табылады.
Алғашқы нарық - жалпы несиелік нарықтың сегменті, заңды және жеке тұлғалардың жылжымайтын мүліктерін кепілге ала отырып ипотекалық банктер және басқа қаржылық институттар несие береді. Бірінші нарықтағы ипотекалық несиенің негізгі кезеңдері келесі суретте көрсетілген.
Клиенттің өтініші
Андеррайтинг
Жылжымайтын мүлікті бағалау
Несиені ұсыну, кепілді рәсімдеу
Жылжымалы мүлік кепілінің тіркелуі
Ипотекалық банкпен қызмет көрсету
Кепілзаттың бірінші нарықта пайда болуы
Сурет 1.Кепілзаттың бірінші нарықта пайда болуы
Дерек көзі: А. Баялбаева. Развитие ипотечного кредитования в Казахстане. Қаржы-қаражат №4 2009г. [15]
Бірінші нарықта субъектілердің қарым-қатынасын құратын несиелік келісім-шарт болады.
Бұл нарықтың негізгі субъектісі арнайы мамандандырылған несиелік мекемелер - ипотекалық банктер немесе қаржы-несиелік мекемелер және олардың қарыз алушы клиенттері.
Ипотекалық несиеде көп мөлшерде ұзақ мерзімге несие бергендіктен көптеген мәселелер туды. Олардың пайда болуына келесілер әсер еткен:
Біріншіден, ұзақ мерзім кезең бойында берілгендіктен кредитор мұнда тәуекелділікке барады, әсіресе ол жеке тұлғамен келісім-шартқа отырған жағдайда.
Екіншіден, кредиторға пайдасыздығы, яғни несиелік ресурстың ұзақ мерзімге салынуы болып табылады.
Осы және басқа да себептер ипотекалық несиелендіруде екінші нарықтың туындауына әкеліп соқты. Бірінші нарық тұрақтандырылған тұтынушы несиесін тарту болса, ал екінші нарықта капитал нарығының қызмет атқару механизмімен байланысты.
Екінші нарық - жалпы қаржы-несиелік нарықтардың сегменті болып табылады, яғни кепілзаттың нарықтағы айналымына персоналданған кепілзаттың бағалы қағаздағы қолма-қолсыздығына - секъюритизация, және оларды инвесторлар арасында орналастыру есебінде ипотекалық жүйенің несиелік портфелінің жиынтығын қалыптастыру негізінде ресурстарды жинақтайды. Бұл нарықтың басты мақсаты оны ұйымдастыру және қызметін дамыту, қайта қаржыландыру арқылы банктердің минималды ставка мөлшерінде тұтынушылары үшін, сонымен қатар екінші нарық субъектілері арасында тәуекелді бөлу үшін несиелік ресурстарды арзандатады.
Екінші нарықтың келесі атқаратын қызметтері бар:
* Өтімділікті қамтамасыз ету, кепілзатты белгілі бір сала деңгейінде
эмитент, инвестор немесе басқа да ұстаушы оны нарықта өз қажетіне қамтамасыз ету мақсатында сату;
* Тұрмыстық үйлерді қаржыландыру айналымының төмендеуі. Несиелік
мекемелерді қайта қаржыландыруда екінші ипотекалық нарық арқылы жылжымайтын мүліктің нарықтағы айналымдығы төмендейді, яғни олар жылжымайтын мүлік пен капитал нарығын біріктіретін буын болып табылады;
* Аймақтар арасында капиталды бөлшектеу. Екінші нарық әрбір
аймақтардан олардың тұрғын үй қаржыландыруға тапшылығын қамтамасыз
ету үшін аймақтардағы капиталдың айналымдылығын қамтамасыз етеді. Тапшылық бұл несиеге сұраныс жинақтаудан көп болған аймақтарда, яғни капиталға салымдар төмендегенде байқалады;
* Инвестициялық портфелді несиелендіру және диверсификациялау
бойынша көрсеткіштер айырмашылығын тегістеу. Капитал жинақталуы аймақтар арасындағы несиелік ставка бойынша және инвестициялық портфелді аймақтық тәуекелден қорғау мақсатында келтіруге көмектеседі.
Екінші нарықтың негізгі субъектісі болып: Ипотекалық банк - өзінің қызметін жалғастыру мақсатында және инвестордың өзінің уақытша бос ақша қаражаттарын табыс әкелетін құралға салуы үшін қосымша қаржыларды қажет ететін құралдар арқылы ипотекалық несие беру болып табылады.
Ұзақ мерзімді ипотекалық несиелендірудің мәселелерін шешудің негізгі бағыттары нарық механизмін, қоғамның бюджеттен тыс ресурстарын шоғырландыру және оны қаржылық несиелік сфераға бағытталуы үшін түрлі жағдайлар жасау болып табылады[7].
Қазақстандық ипотекалық компанияның (ҚИК) дамуы барысында кейбір заңдылықтардың мәселелері қарастырылған. Бұл ипотекалық несиелендіру туралы заңдылықтар елдің барлық масштабы негізінде әлі дамымаған кезде және ипотекалық нарық субъектілері әлі біріктірілмеген жағдайда қабылданды.
Жүйе енгізілгеннен кейін келісім-шартты мемелекеттік тіркеуден өткізу қымбатқа түсті, одан тұрғындарға несие беру қымбаттап кетті және несиеге тұрғын үй алатын азаматтар үшін салықтық жеңілдіктер берілген жоқ. Осыған байланысты қазіргі кезеңде Қазақстан республикасының Ұлттық банкі кейбір ипотекалық заңдылықтарға өзгерістер мен толықтырулар енгізуге тура келді. Қабылданған өзгерістер мен толықтырулар республикадағы ипотекалық несиелендіруді дамытуға септігін тигізді.
Бірақ ипотекалық несиелендірудегі басты мәселе - оған тартылатын қаражаттарды дамыту. Мұндай тартымды қаражаттарды енгізу үшін ипотекалық облигацияларды шығару, яғни ол Қазақстандық ипотекалық компанияның талаптары мен құқықтарына сәйкес жүргізілуі қажет. Негізгі Отандық институционалдық инвесторлар зейнетақы жинақтық қорлар мен сақтандыру компаниялары болып табылады.
Отандық және шетел тәжірибелері бойынша ипотекалық несиелендірудің келесідей қағидаларын белгілеуге болады:
* мүлікке меншік құқығын шектей отырып қарызгердің пайдалануына
беру;
* кепіл үлесі түрінде қарыз көлемін анықтау;
* кепілге сол мүлікті қосымша ипотекалық қарыз түрінде алу;
* несиені сақтандыру есебінде беру;
* несиені мерзімінде қайтармаған жағдайда мүліктен айырылу немесе оны басқа тұлғаға беру.
Ипотекалық несиелендіру көптеген мемлекеттердің әлеуметтік, экономикалық дамуына әсер ететін фактор болып табылады. Ол әсіресе елдің экономикалық дағдарыстан шығу кезеңінде үлкен роль атқарады. Рузвельттің Жаңа курсы мұнда үй сатып алушылардың несиелендіруінен басталғаны кездейсоқ жағдай емес. Мұндай жағдай тек АҚШ-та ғана емес, басқа елдерде де экономикасын көтеру мақсатында қолданды. Қазақстанның экономикасында созылып кеткен экономикалық дағдарыстың жойылуы өндірістік секторға көп көлемді қаржыны банктік несие арқылы инвестициялаудан бірте бірте қалпына келуімен анықталады. Жылжымайтын мүлік кепілі - нарықтық шаруашылықтың ең негізгі қаржылық құралы, ол кәсіпкерлік субъектілердің инвестициялық қызметін дамытатын, сонымен бірге кредитор мүддесін қорғайтын құралдың бірі болып табылады[3].
Ипотека - материалдық өндіріс пен материалдық емес сфераны дамыту мақсатындағы қаржылық ресурстарды тарту әдісі. Ипотекалық бизнесті дамыту арқылы көптеген өндірістік салалардың қарқынды дамуына, яғни экономиканың нақты секторының өркендеуіне әсер етеді. Ипотекалық несиенің көмегінсіз тұрғын құрылысын жалғастыруға, құрылыстың үздіксіз даму процесін қалыптастыруға мүмкіндік болмайды. Құрылыстың өсуі құрылыс материалдары мен ағаш өңдейтін, жиһаз жасайтын, электр құралдары мен метал өнімдерін жасайтын және т.б. салалардың дамуына септігін тигізеді.
Өнеркәсіптік ипотекалық несиелендіру өндірістің модернизациялануына, өнімнің бәсекеге қабілеттігін жоғарлатуына әсер етеді. Осының барлығы еліміздің экономикалық қарқынының өсуіне әкеледі. Біріншіден, әлеуметтік тұрақсыздықты жоюға көмек көрсетеді, яғни құрылыс болып жатқан аймақтарға қосымша еңбек күшін әкеліп жұмыссыздық мәселесін шешеді. Екіншіден, әлеуметтік тұрақтылыққа жетудің ең маңызды шарты тұрғындардың үй қажеттілігін қанағаттандырады. Меншікті тұрғын үймен қамтамасыз етілу - әрбір жанұяның басты қажеттілігі.
Ипотека - сатып алушының жылжымайтын мүлігін кепілге ала отырып, ұзақ мерзімге берілетін несие түрі. Қазіргі кезде Қазақстан республикасындағы ипотекалық несиелендіру жүйесі тұрғын үй саясатының ең маңызды бағыты болып табылады. Ипотекалық несиелендіру әлеуметтік және экономикалық дамыту қызметін қамтамасыз етеді.
Қазақстан республикасында қазіргі кезде ипотекалық несиелендіру механизмін дамыту келесі себептермен байланысты:
* тұрғын үй құрылысын дамытудың объективті қажеттілігі - ипотекалық қаржыландырудың әлеуметтік жағдайды жақсартуы;
* экономиканың рецессиялық жағдайы, кейбір жағымды конъюктуралық өзгерістерге қарамастан ипотеканың ынталандыру қызметін атқаруы;
* экономикадағы жоғары тәуекелділік көмекші институттардың қаржылық ресурстарын қажетті салаға бағыттауына көмектеседі.
Ипотекалық несие түрінің келесідей артықшылықтары бар:
* басқа несие түрлеріне қарағанда төмен проценттік көрсеткіштер;
* жылжымалы сыйақы сомаларынан тұратын барлық кезең бойындағы
тұрақты төлемдер;
* несиені мақсатты қолдану, яғни тұрғын үйді сатып алу, жөндеу;
* салу.
Ипотека - бұл тек банктік несие емес, ол банктік және банктік емес құрылымдардың қызметіне әсер ететін қаржылық құрал. Егер де бұл құрылымның бірі өз қызметін тоқтатса, несие беру процесі де тоқтайды. Сонымен, ипотека елдің экономикалық жағдайының жақсаруына қажетті құрал болып табылытындығы айқын деуге болады[4].
1.2 Екінші деңгейлі банктердегі ипотекалық несиелеуді ұйымастыру
Қазіргі мемлекеттік тұрғын үй саясаты тұрғын мәселесін шешуде халықтың әлеуметтік көмекке мұқтаж бөлігінің қажеткіліктеріне бағдарланған бұрынғы саясатымен қатар, орташа табысы бар және тегін жекешелендірудің нәтижесінде баспанасын өз меншігіне айналдырып алған баспанасы бар халықтың негізгі бөлігіне жаңа екпін түсіріп отыр.
2000 жылдың 21 тамызындағы ҚР Үкіметінің №1290 қаулысымен қабылданған Қазақстан Республикасында ипотекалық несиелеу жүйесін дамыту және тұрғын үй құрылысын ұзақ мерзімді қаржыландыру тұжырымдамасына сәйкес, ипотекалық несиелеудің жүйесі ипотекалық компанияларды тұрғын үй нарығының дамуын қамтамасыз ететін жабық акционерлік қоғам формасында құруға негізделді. Бұл жүйеде банктер ипотека тауарларымен қамтамасыз етілген ипотекалық облигацияларды шығару жолымен қайта қаржыландырыла алады. Ұлттық банк басқармасының 2000 жылдың 20 желтоқсанындағы шешімі нәтижесінде Қазақстан ипотекалық компаниясы жабық акционерлік қоғамы құрылды.
Дербес қаржы институты болып табылатын Қазақстан ипотекалық компаниясы жабық акционерлік қоғамы несие беруші банктерден ипотекалық тұрғын үй несиесі бойынша талап ету құқығын алады, әрі осы құқықтармен қамтамасыз етілген ипотекалық бағалы қағаздарды шығарады.
Компанияның негізгі функцияларына мыналар жатады:
* несие берушілерді белгіленген стандарттар мен талаптар негізінде, ұзақ
мерзімді ипотекалық тұрғын үй несиесін талап ету құқықтарын сатып алу жолымен қайта қаржыландыру;
* тіркелген немесе өзгермелі сыйақы мөлшерлемелері белгіленген
ипотекалық бағалы қағаздарды шығару;
* тұрғын үй несиесі саласына инвесторлардың қаражатын тарту;
* Қазақстан Республикасы Ұлттық банкімен несие беруші банктердің
қаржылық жағдайы туралы ақпараттармен қамтамасыз ету туралы келісімді бекіту;
* банктер үшін ипотекалық несиелеу бойынша әдістемелік ұсыныстарды
әзірлеу;
* несие берушілерге ипотекалық тұрғын үй несиесі бойынша
консалтингтік қызмет көрсету және ипотекалық несие операцияларын жүргізудің тәуекелі төмен әрі оңтайлы тәжірибесін енгізуіне ықпал ету.
Инвестор
Коммерциялық
банктер
Қазақстан ипотекалық
Компаниясы
Қарыз алушылар
2
3
4
5
6
7
Сурет 2. Ипотекалық несие нарығының жұмыс істеу механизмі
Дерек көзі: Иванов М.М. "Ипотечные банки в Казахстане" Рынок ценных бумаг Казахстана №5, 2010г.[18]
Компания несие беруші банктердің ипотекалық тұрғын үй несиесі бойынша ұсынған мәліметтерін талдайды, ипотекалық тұрғын үй несиесінің сапасын тексеруді жүзеге асырады және қарыз алушылар жөніндегі ақпараттарды алу туралы мемлекеттік немесе басқа да органдармен келісімді бекітеді, сондай-ақ ипотекалық несиелеу саласындағы мамандардың біліктілігін арттыру мақсатында оларды оқытуды жүзеге асырады.
Қарыз алушы бастапқы жарнаның және несие қаражатының сомаларын пайдалана отырып, сату-сатып алу келісімшарты бойынша тұрғын үй құнының төлемін жүзеге асырады. Несие берушінің сату-сатып алу келісімшарты бойынша есеп айырысу процесіне тікелей қатысып,оған толық бақылау жүргізгені мақсатқа лайықты болады. Осыдан кейін ипотека - қарыз алушының өмірін сақтандыру, сондай-ақ сатып алынған үйге меншік иесінің құқықтық мүмкіндігіне қарай жүзеге асырылады.
* Компания ипотекалық облигацияларды шығарады;
* инвестордың осы облигацияларды сатып алуы;
* коммерциялық банктерге олардың сұрау салуы бойынша беру;
* коммерциялық банктер қарыз алушыларға несие береді;
* қарыз алушы несиені жыл сайын теңдей етіп бөліп-бөліп өтейді;
* коммерциялық банк компания несиесінің сомасын қайтарады;
* пайыздарды төлеу және ипотекалық облигацияларды өтеу.
Екінші деңгейлі банктер жеке қарыз алушыларға олардың өтей алатын мүмкіндіктерін алдын ала бағалап, қарыз алушының табысын ескеру мен несиенің ең көп шамадағы ықтимал сомасын анықтап, олардың бастапқы жарнаны төлеуге өзіндік қаражатының жететінін немесе жетпейтінін анықтап алғаннан кейін және ипотеканың мәнін бағалаған соң, ипотекалық несиені тұрғын үйді сатып алуы үшін береді.
Бұл рәсім қарыз алушының андеррайтингі деп аталады. Несие беруші қарыз алушының берген ақпаратын тексереді, оның төлем қабілеттілігін бағалайды және несие беру туралы шешім қабылдайды немесе белгілі бір себептерге сүйеніп оған несие беруден бас тартады. Егер несие беруші жағымды шешім қабылдайтын болса, берілетін несиенің сомасын есептеп, оны берудің басқа да маңызды шарттарын (мерзімін, пайыздық мөлшерлемесін, өтеу тәртібін) қалыптастырады[9].
Ұзақ мерзімді ипотекалық несие төлем, мерзім, қайтару шарттарымен және несие қаражатының пайдалануына қатаң бақылау орнатумен беріледі. Қарыз алушының өзіне үйді несие берушіге өтініш бергенге дейін де, өтініш бергеннен кейін де таңдауына құқығы болады. Бірінші жағдайда үйді сатушы мен қарыз алушы өздері белгілеген мерзімде келісілген баға бойынша, қарыз алушының тұрғын үйді сатып алудағы басым құқығын қарастыратын тұрғын үйді сату-сатып алудың келісімшартына алдын ала қояды.
Несие беруші несиенің қайтарылуы тұрғысынан тұрғын үйді бағалайды және қарыз алушының табысына, әкелген бастапқы жарнасына әрі тұрғын үйдің құнына қарай, оның сомасын есептейді.
Екінші жағдайда әлеуетті қарыз алушы несие беруші есептеген несиенің шамасын біліп алғаннан кейін өзіне қолайлы, төлеуге қабілеті жететін тұрғын үйді таңдайды. Содан соң өзінің сатушысымен сату-сатып алудың мәмілесін бекітеді. Бұл мәміледе несие берушінің сатып алынған тұрғын үйдің несиені қамтамасыз ете алатыны туралы келісімі міндетті түрде болуы керек.
Несиеге сатып алынатын пәтерді таңдаған бағалаушының қызмет ақысын қарыз алушы төлейді. Бағалаушы таңдап алынған тұрғын үйді тәуелсіз бағалайды, ал несие беруші оны берілетін несиенің мөлшеріне арақатынасын белгілейді. Несие беруші оң шешімге келген жағдайда қарыз алушымен несиелік келісімшартқа отырады.
Ал қарыз алушы өзінің қаражат есебінен бастапқы жарнаның төлеміне пайдалану үшін сақтап қойған жарнаны банктегі өз шотына әкеледі. Қарыз алушы келісімшарт бекітілгеннен кейін бірден жылжымайтын мүліктің меншік иесіне айналады әрі оны несие беруші банкке кепіл ретінде ұсынады. Ал несие беруші осылар жүзеге асырылғаннан кейін несиемен қызмет көрсетуге кіріседі.
Несиелік келісімшартта екі жақ мына шарттарды қарастырады:
oo берілетін несиенің сомасы;
oo несие берілетін мерзім;
oo қарыз алушының несиені пайдаланғаны үшін төлейтін пайыз мөлшері;
oo несиені және несие бойынша пайызды өтеудің кезектілігі;
oo келісімшартты мерзімінен бұрын бұзудың және несие мен оның пайызын өндіріп алудың негіздері және т.б.
Несиелік қамтамасыз ету мәміленің нотариалдық растауымен, пайда болған ипотеканың мемлекеттік тіркеуімен сәйкес келетін сатып алынған тұрғын үй ипотекасы бойынша келісімшартпен ресімделуі мүмкін, сондай-ақ тұрғын үй ипотекасы мен сату-сатып алудың үш жақты (аралас) келісімшартымен де ресімделуі мүмкін.
Мұнда мүдделі үш тарап пәтердің сатушыдан сатып алушының меншігіне өткенін, сондай-ақ бұл пәтердің несие берушінің пайдасына ипотекаға берілгенін бір мезгілде дәйекті түрде әрі нақты тіркеп, нотариалдық тұрғыдан растайды. Немесе ол сатып алынған тұрғын үй ипотекасының сату-сатып алу келісімшартын тіркеу сәтінде несие қаражаты есебінен тұрғын үйді сатып алудың келісімшартымен ресімделуі мүмкін.
Ипотека туралы келісімшартта екі жақ мынадай шарттарды қарастырады:
* ипотеканың мазмұнын;
* ипотекаға берілген үйдің бағасын;
* ипотекамен қамтамасыз етілетін негізгі міндеттеменің мөлшерін (берілген несиенің мөлшерін және пайдаланылатын ақша қаражаттары үшін алынатын пайыздың мөлшерін);
* ипотекамен қамтамасыз етілетін негізгі міндеттеменің орындалу мерзімін (несие берілетін мерзімін);
* ипотекаға берілетін мүліктің қарыз алушының пайдалануында жатқанын көрсетуін (өйткені, ол ипотека туралы келісімшарт бойынша кепілді салушы болып табылады);
* ипотекаға берілген мүлікті сақтандыру жөніндегі талабын;
* ипотеканы және басқаларды өндіріп алуды талап етудің негізін.
Ипотека жөніндегі келісімшарт пен несиелік келімшарт бойынша екі жақтың құқықтары мен міндеттері несие берушінің және қарыз алушылардың мүдделерін қорғауға және олардың өз құқықтарын жүзеге асыруына кепілдік беретіндей болуы керек. Одан ары несие беруші несиеге қызмет көрсетуді жүргізеді, яғни қарыз алушыдан төлемдерді қабылдайды, берілген ипотекалық несиеге қызмет ету бойынша қажетті шараларды жүзеге асырады[9].
Ипотекалық несиенің параметрлерін компания мен банктер бір-бірімен алдын ала келісіп, белгілеп алады.
* несие Қазақстан Республикасы Ұлттық Банкінің жіктеуіне сәйкес стандартты болуы керек;
* қарыз алушы тұрғын үй төлемінің бір бөлігі болып табылатын бастапқы жарнаны тұрғын үй құнынан 30% мөлшерінде әкелуге міндетті, тұрғын үй құнының 15%-ына тең соманы әкелген жағдайда соманың қалған 15% азаматтық-құқықтық жауапкершілікпен сақтандырылады;
* сатып алынған тұрғын үй несие бойынша кепіл болып табылады;
* ұзақ мерзімді ипотекалық несие инфляция деңгейінде несиені индекстеу арқылы теңгемен беріледі;
* сыйақының мөлшерлемесі оның уақтылы төленуіне мүмкіндік беретіндей нарықтық болуы керек, бұл арада ол банктерге, инвесторларға, зейнетақы жинақтаушы қорларға, сақтандыру компанияларына және т.б. тартылатындай болуы қажет;
* негізгі қарыз сомасы мен оның пайызы аннуитеттік төлем формуласы бойынша есептелген ай сайынғы төлем түрінде төленеді;
* кепіл, сондай-ақ қарыз алушының өмірі мен еңбек қабілеттілігі міндетті түрде сақтандырылуы керек.
Компанияның облигациялары тек осындай (жоғарыда аталған) шарттарға ғана сәйкес келетін несиенің құқық-талаптарымен қамтамасыз етіледі.
Ипотекалық несие берілерде ұсынылатын қамтамасыз етудің құнына қарай қарыз алушыға берілуі мүмкін ең жоғары шамадағы оның мөлшерін анықтайтын коэффициент есептеледі (К3 коэффициенті). Бұл коэффициент жылжымайтын мүліктің сатылу бағасы немесе осы мүліктің бағаланған құны - міне, осы екі шамадан ең аз шама ретінде анықталатын кепілдің құны мен ипотекалық несие сомаларының арақатынасы ретінде анықталады. Осы талапқа сәйкес бұл арақатынастың ең көп шамасы бағаланған құннан немесе сатылу бағасынан - екі шаманың қайсысы аз, соған қарай - 70%-дан аспауы керек.
Бұл коэффициент несие беруші банк пен компания өз мойнына алатын тәуекелдік деңгейінің бағалануына өз әсерін тигізеді. К3 неғұрлым жоғары болса, тәуекелдік те соғұрлым жоғары болмақ. Белгілі бір қарыз алушы үшін К3 коэффициентінің нақты мәні оның несиені төлеу қабілетіне байланысты 70%-дан аз болуы мүмкін. Компания К3 көрсеткішін ипотекалық тұрғын үй несиесінің типі, сыйақы мөлшерлемесі және басқа да фактордың негізінде өзгерте алады. Кез келген өзгерту банк пен компания арасындағы келісімде көрініс табуы керек.
Компания банктерге ипотекалық несиені сатуына мүмкіндік береді. Қайталамалы ипотека нарығын ұйымдастырушы ретінде компания ипотекалық айғақты сатып алу жолымен талап ету құқығын төлем негізінде алады. Бұл арада несиеге қызмет ету бойынша функция банктің өзінде қала береді.
Қазақстан Республикасындағы көптеген банктер сатып алынатын пәтер мен үйді немесе құны бойынша эквивалентті басқа мүлікті кепілге ала отырып, үй сатып алуға несие береді. Несиелеу шарттары барлық ұйымдар үшін бірдей. Несие берушілер үшін қозғалмайтын мүлік ипотекасы туралы заңды күші бар ереже қолданылады, онда кепілді соттан тыс өткізу процедуралары да қарастырылған. Мысалы, егер, үш ай ішінде клиент кепіл шартының талаптарын орындамайтын болса, онда ипотекалық компания сотқа жүгінбей-ақ үйді сатуға құқы бар. Бұл өте қатаң шара екені сөзсіз, себебі клиент тек баспанасыз далада қалумен қатар, бар салған ақшаларын да жоғалтады.
Осы мәселені шешу мақсатында, халықтың банкке деген сенімін нығайту үшін, депозиттерді ұжымдық сақтандыру жүйесі құрылады және банктік құпияны сақтауға қатаң талап енгізіледі. Сонымен қатар, көп көлемде клиенттерді өздеріне тарту үшін банктік қызметтердің жаңа түрлері ұсыныла басталады, соның ішінде құрылыс жинақтары да қарастырылған[10].
Ұлттық Банк екінші деңгейдегі банктермен және де басқа да ұйымдармен бірелесе отырып құрылысжинақ жүйесінің негізгі қағидаттары мен қағидалары қарастырылатын Қазақстан Республикасындағы құрылыс жинағының жүйесі туралы заңды шығарады. Жобаға сәйкес, әр салымшы тұрғын үй қарызын алу үшін, үй құнының жарты құнындағы ақшаны сол банкте үш жыл мерзімінен кем емес жинақтауы қажет. Осында айта кететін жайт, Заң жобасы тұрғын үй несиесі және депозиттері бойынша сыйақы мөлшерлемесіне белгілі бір шек қоймайды, бірақ несие пайдаланғаны үшін төленетін процент мөлшері сыйақыдан жоғары болмауы қажет.
Мемлекет үшін құрылысжинақ жүйесінің бір артықшылығы, қаржы нарығының конъюнктурасына байланыссыз нақты сектор, дәлірек айтсақ тұрғын үй құрылыс сферасы кепілдендірілген инвестициялар алады. Бұл құрылыс кешеніндегі ескі және жаңа жұмыс орындарын сақтап қалуға мүмкіндік береді. Сондай-ақ жүйе, несиеге төленетін сыйақының төмен мөлшері арқылы және капитал нарығына тәуелсіздігі арқылы тұрғын үй бағасының құбылуына және инфляцияға тұрақтандырушы әсер ете алады. Банктерді құрылыс ссудаларын қайтармаудың төмен тәуекелдері қызықтырады. Жүйеге қатысатын клиенттің қаржылық қатысуының жоғары үлесі (50%) оның төлем қабілеттілік көрсеткішін білдіреді. Несие берілгеннен кейін қозғалмайтын мүлікке деген бағаның қатты төмендеуі кезінде ссуда 100%-ға қамтамасыз етіледі.
Тұрғын үй несиесі тек үш мақсатқа ғана қолданылуы қажет:
* үй салуға және сатып алуға;
* үйді жөндеуге және модернизациялауға;
* үй салу үшін жер алуға.
Тұрғын үй сатып алу үшін азаматтарды ұзақ мерзімді несиелеу жүйесін құру келесідей мүмкіндіктер береді:
* азаматтардың төлем қабілеттілік сұранысын жоғарлату және халықтың көп бөлігінің тұрғын үй сатып алуына мүмкіндік жасау;түрғын үй нарығын активтеу;
* ипотека механизмі арқылы нақты экономикалық айналымға тұрғын үй сферасында қозғалмайтын мүлікті тарту;
* тұрғын үй сферасына халықтың жинақтарын және басқа да бюджеттен тыс қаржы ресурстарын тарту үшін база құру;
* құрылыс секторын дамытуды қамтамасыз ету;
* елдегі жалпы экономикалық өсудің жандануына әсер ету.
Қазақстан Республикасының Президенті Нұрсұлтан Назарбаев, Қазақстан халқына арнаған Жолдауында, қазақстандықтардың тұрғын үй саясатын жүргізу талап ететінін, ал бұл саясаттың мәні тұрғын үй құнының арзандауы, оны несиелеу мерзімінің ұзартылуы, алғашқы төлем жарнасы мен несиелеу үстемесінің төмендетілуі арқылы халықтың басым бөлігіне тұрғын үйге қол жеткізуге мүмкіндік берумен қатар, тап осы тұрғын үй құрылыс саласы өзінің соңынан құрылыс материалдары индустриясының, жиһаз жасау өнеркәсібінің, темір-металл өңдеу өндірісінің дамуына мүмкіндік ашады деген.
Қазақстан Республикасында ипотеканы құқықтық реттеу ерекшеліктеріне тоқтала кетсек. Біздің елде ипотеканы жүзеге асыру тәртібі Қозғалмайтын мүлік ипотекасы туралы Қазақстан Республикасының заңымен реттелінеді.
Заңның басты мақсаты - сол мүліктің меншік иелерінің қызығушылықтарын біржақты қорғау арқылы, несие міндеттемелерін қозғалмайтын мүлікпен қамтамасыз ету тәсілі ретінде ипотеканы пайдаланудың сенімділігін және тиімділігін жоғарлату болып табылады[11].
Ипотека кепіл ұстаушыға несие шарты немесе басқа да міндеттеме бойынша негізгі қарыз сомасын толық немесе бөліп төлеуін қамтамасыз етеді. Егер де шартта басқаша көрсетілмесе, ипотека несие берушіге несие пайдаланғаны үшін сыйақыны төлеуін қаматамасыз етеді.
Егер де шартта басқаша көрсетілмесе, ипотека кепіл ұстаушының талаптарын қанағаттандыруды қамтамасыз етеді, оның ішінде:
* Негізгі міндеттемені орындамауға, уақытын өткізуге байланысты болған шығындарды өтеу;
* негізгі міндеттемені орындамағаны, уақытын өткізуге байланысты айыппұл, өсімақы төлеу;
* негізгі міндеттемелерде немесе заң актілерінде қарастырылған, біреудің ақшасын рұқсатсыз пайдаланғаны үшін айыппұл, өсімақы төлеу.
Сондай-ақ ипотека келесілерді қамтамасыз етеді:
* Кепілге қойылған мүлікке байланысты болған сот шығындарын және басқа да шығындарды өтеу;
* ипотеканы өткізумен байланысты шығындарды өтеу.
Егер ипотекалық шартта ипотекамен қамтамасыз етілген, кепіл ұстаушының талаптарының жалпы нақты сомасы көрсетілген болса, онда осы сомадан асатын кепіл ұстаушының алдындағы қарыз алушының міндеттемесі ипотекамен қамтамасыз етілмеген деп саналады.
Жалпы ортақ меншіктегі қозғалмайтын мүлікке ипотека, барлық меншік иелерінің жазбаша келісімдерін берген кезінде ғана белгіленеді. Жалпы үлестік меншік қатысушылары өз үлесін басқа меншіктердің келісімінсіз кепілге қоя алады. Ипотекалық шарт жазбаша формада жасалынады, кепіл ұстаушы мен кепіл берушінің, сонымен бірге кепіл беруші қарыздар болса, қарызды берушінің қолы қойылады. Ол мемлекеттік тіркеуге алынады. Шарт тіркеуден өткен кезден бастап ипотекаға деген құқық пайда болады. Кепіл ұстаушының құқығы ипотекалық куәлік беру арқылы белгіленеді.
Ипотекалық шартта келесілер көрсетілінуі қажет:
* кепіл беруші мен кепіл алушының аты-жөні мен тұратын жері;
* негізгі міндеттеменің мақсаты, мөлшері және орындалу мерзімі;
* тізім және кепілге қойылған мүліктің орналасқан жері;
* ипотека болып табылатын, қозғалмайтын мүліктің құқығының атауы (меншік құқығы, шаруашылық жүргізу құқығы);
* ипотекалық шарттың кез-келген жағы берген арыздың шарттары жасалынуы қажет.
Егер, негізгі қарыз бөлініп төленетін болса, онда ипотекалық шартқа сәйкес төлемдердің мерзімі немесе кезеңділігі және де олардың мөлшері немесе осы мөлшерді анықтауға мүмкіндік беретін жағдайлар көрсетілуі қажет. Ипотекалық шарт бойынша кепілге қойылған қозғалмайтын мүлікті иеліктен шығарған кезде, кепіл ұстаушы өзінің қалауы бойынша келесілерді талап етуге құқығы бар:
* кепілге қойылған қозғалмайтын мүлікті иеліктен шығару туралы мәмілені дұрыс емес деп тану;
* негізгі міндеттемені тез орындау және кепілге қойылған мүмліктің кімдікі екеніне байланыссыз алу туралы шешім қабылдау.
Ипотекалық шартты жасасу кезінде кепіл беруші шартты тіркеу кезінде ипотека затына деген үшінші тұлғаның құқығы туралы өзі білетін барлық мәліметтерді кепіл алушыға хабар етуі қажет. Бұл тәртіпті орындамау кепіл ұстаушыға негізгі міндеттемені тез орындауын немесе ипотека шартын өзгертуін талап етуге құқық береді. Ипотекалық шартқа ипотека шартын анықтайтын немесе осы шарт бойынша кепіл ұстаушының барлық міндеттемелерін жүзеге асыру үшін қажет құжаттарды да қосуға болады.
Ипотекалық куәлік оның заңды иегерінің құқын куәландыратын ордерлі бағалы қағаз болып табылады:
* негізгі қарыз бойынша міндеттерді орындауын алуға;
* негізгі қарыз бойынша төлемдерді алу мақсатында, кепілге қойылған қозғалмайтын мүліктер бойынша сотқа шағымдану.
Ипотекалық куәлік бір данада толтырылады және кепіл ұстаушыға беріледі. Ипотека шартының барлық даналарында ипотекалық куәліктің берілгені туралы белгі қойылады.
Ипотекалық куәлік келесілерді қамтуы қажет:
* құжаттың атауына қосылған Ипотекалық куәлік деген сөзді;
* кепіл берушінің аты-жөні және тұратын жері;
* кепіл ұстаушының аты-жөні мен тұратын жері;
* егер, қарыз алушы негізгі міндеттеме бойынша кепіл беруші болып табылмаса, қарыз алушының аты-жөні және тұратын жері;
* ипотекалық шарттың жасалған күні және жері;
* негізгі қарыздың мөлшері және оған төленетін сыйақының мөлшері;
* негізгі қарыз бен оған төленетін сыйақыны төлеу мерзімі;
* кепілге қойылған қозғалмайтын мүмліктің тізімі және орналасқа жері;
* кепіл берушіге тиісті ипотека заты болып табылатын мүлік, құқықтың атауы;
* кепіл берушінің қолы;
* ипотекалық куәліктің берілген күні.
Ипотекалық куәлік бойынша құқықты басқа біреуге беру басқа тұлғаның пайдасына беру жазбасы арқылы және сол тұлғаға ипотекалық куәлікті беру арқылы жүзеге асырылынады.
Басқаға беру жазбасында ипотекалық куәлікті алатын адамның толық аты-жөні көрсетілінуі қажет. Ипотекалық куәліктегі бланкті басқаға беру жазбасы заңды болып табылмайды. Басқаға беру жазбасында ипотекалық куәліктегі кепіл ұстаушының қолы қойылуы қажет[12].
Ипотекалық шарт бойынша құқықты басқа тұлғаға беру сол тұлғаға негізгі міндеттеме бойынша құқықты беруді білдіреді. Ипотекалық куәліктің заңды иемденушісіне барлық құқықтар тән, оның ішінде кепіл ұстаушының және негізгі міндеттеме бойынша несие берушінің құқығы да тән. Ипотекалық куәліктің иемденушісі заңды деп танылады, егер ипотекалық куәлікке деген құқықтар басқаға беру жазбасындағы талаптарға сай келсе. Ипотекалық куәліктің басқа тұлғаларға берілуіне тыйым салынатын жазбалар заңды болып табылмайды.
Сонымен, Қазақстан жағдайында ең тиімді болып Малазия ипотекалық несиелендіру жүйесінің даму моделі келеді. Осыдан компанияның Жабық Акционерлік Қоғам формасында құрылып, банктердің ипотекалық пұлымен қамтамасыз етілген ипотекалық облигацияларды шығару арқылы тұрғын нарығын дамытады. Ал бұл өз кезегінде Американдық және Европалық модельдерді қолдану мүмкіншілігін туғызады.
1.3 Ипотекалық несиелеудің шетелдік тәжірибелері
Нарықтық қатынастары дамыған елдерде ипотекалық несиенің алуан түрлері тәжірибеленді. Олар әр түрлі сипаттары бойынша сипатталады. Несиелеу объектісі, несиені қайтару кепілінің қамтамасыздандыру тәсілі, ипотекалық облигациялар нарығының сипаты және несиелеу ... жалғасы
Сіз бұл жұмысты біздің қосымшамыз арқылы толығымен тегін көре аласыз.
КІРІСПЕ ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... 6
1 ҚАЗАҚСТАН РЕСПУБЛИКАСЫНДАҒЫ ЕКІНШІ ДЕҢГЕЙЛІ БАНКТЕРДЕГІ ИПОТЕКАЛЫҚ НЕСИЕЛЕРДІҢ ТЕОРИЯЛЫҚ НЕГІЗІ
1.1 Ипотекалық несиелеудің экономикалық мәні ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... .8
1.2 Екінші деңгейлі банктердегі ипотекалық несиелеуді ұйымастыру ... ... ... ... 13
1.3 Ипотекалық несиелеудің шетелдік тәжірибелері ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..22
2 ҚАЗАҚСТАНДАҒЫ ЕКІНШІ ДЕҢГЕЙЛІ БАНКТЕРДЕГІ
ИПОТЕКАЛЫҚ НЕСИЕЛЕРДІ ТАЛДАУ(АҚ БТА БАНК АРАЛ ҚАЛАСЫ МЫСАЛЫ РЕТІНДЕ)
2.1 Тұран Әлем Банк АҚ бойынша ипотекалық несиелеудің динамикасын талдау ... ... ... ... ... ... ... . ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ...26
2.2 Қарыз алушы жеке тұлғаның несиелік қабілетін талдау (Тұран Әлем Банк АҚ - ның мысалы негізінде) ... ... ... ... ... ... . ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... .44
3 ҚР ЕКІНШІ ДЕҢГЕЙЛІ БАНКТЕРДІҢ ИПОТЕКАЛЫҚ НЕСИЕЛЕУДІ ЖЕТІЛДІРУ ЖОЛДАРЫ
3.1 ҚР-ғы екінші деңгейлі банктердегі ипотекалық несиелеудің мәселелері ... ..52
3.2 ҚР-ғы екінші деңгейлі банктердегі ипотекалық несиелеуді жетілдіру жолдары ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... 60
ҚОРЫТЫНДЫ ... ... ... ... ... ... .. ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... 67
ҚОЛДАНЫЛҒАН ӘДЕБИЕТТЕР ТІЗІМІ ... ... ... ... ... ... ... . ... ... ... ... ... ... ... .70
КІРІСПЕ
Диплом жұмысының өзектілігі. Қазақстан Республикасының Президенті Н.Ә. Назарбаевтың Қазақстан халқына Әлеуметтік - экономикалық жаңғырту - Қазақстан дамуының басты бағытты 2012 жылғы 27 қаңтардағы жолдауында халықты қолжетімді баспанамен қамтамасыз ету мемлекеттің негізгі мақсаты етіп қойған болатын.
Осыған байланысты Қазақстан Республикасы экономиканың қаржылық секторының қазіргі даму кезеңі екінші деңгейдегі банктердің активінде ипотекалық несиелендірудің белгілі бір ұлғаю үлесімен мінезделеді. Сонымен қатар ипотекалық өнімнің дамуы сапалы орынды иеленеді, құрылысты және үйді сатып алуда алғашқы төлемді төлеу арқылы несиенің мерзімі мен пайызы бойынша топтастыруға және коммерциялық мүлікті жөндеуге, жаңартуға болады.
Азаматтарды жылжымайтын мүлікпен қамтамасыз ету әрбір дамыған және дамып келе жатқан мемлекеттердің маңызды мәселесі болып табылады. Қазақстанда қазіргі уақытта бұл мәселелер өте маңызды - жаңартуды қажет ету мен ескірген тұрғын қорын иелену және салынған үйдің жеткіліксіздігі.
Бүгінгі таңда Қазақстандағы ипотека өзін қозғалмайтын мүлікті сатушыларды және сатып алуды, банктерді, бағалау агенттігін сақтандыру және құрылыс мекемелерін қоса отырып қатынастың дамыған жүйесін көрсетті.
Қазақстанның ипотекалық жүйесі жас болса да Қазақстан Республикасының Президенттінің Қазақстанның мүлігі туралы үкіміне біраз жыл толды. Қазір таңда ипотекалық несиелендірудің пайыздық мөлшерін қайта қаржыландыру жүйесі және т.б. сияқты түсініктер ел экономикасына толықтай енді.
Қазақстандық ғалымдардың пікірінше баспаналық ипотекалық несие - бұл баспананы қарызға алуға клиентке банкпен ұсынылған ақша құралдары. Клиент ұсынылған несиені қолданғаны үшін банкке пайыз төлеу қажет және ай сайын орнатылған келісім бойынша қарыз қаражаттарын мерзімінде қайтару қажет. Несие есебінде алынған баспана қарыз алушының атына тіркеледі және клиент ипотекалық несиені толық өтегенге дейін банк кепілдігінде болады.
Бұл жағдайда ешқандай тәуекелдік болмайды. Сатып алушы банкке келіп несиені рәсімдегеннен кейін меншікке баспананы алады. Егер де несие берген банк шығынға ұшыраса және әртүрлі жағдайларда да азамат бұл баспананың иеленушісі болып қалады.
Дипломдық жұмыстың мақсаты - Қазақстан Республикасының екінші деңгейлі банктерінің ипотекалық несиелендіруін ұйымдастырудың қарқынды дамуын және механизмін зерттеу.
Қойылған мақсатқа жету үшін келесі міндеттерді орындау қажет параграфтары:
* Екінші деңгейлі банктердің ипотекалық несиелендіруді ұйымдастыруға толық түсінік беру;
* Қазақстанның және шетел елдердің екінші деңгейлі банктерінің ипотекалық несиелендіруді ұйымдастырудың маңызы мен артықшылықтарын ашу;
* екінші деңгейлі банктердің ипотекалық несиелендіруді ұйымдастыру механизмдерінде талдау жасау;
* БТА банк АҚ-ның ипотекалық несиені ұйымдастыру қызметіне талдау;
* Қазақстан Республикасының ипотекалық несиелендіру механизмін жетілдіру жолдарын өндеу;
Дипломдық жұмыстың зерттеу объектісі - БТА банк АҚ мысалында ипотекалық несиені ұймдастыруды талдау және жетілдіру.
Дипломдық жұмыстың теориялық және әдістемелік негізі. Дипломдық жұмыстың әдістемелік және тәжірибелік негізі ретінде отандық және шетелдік авторлардың оқу құралдары, монографиялары, баспасөз қаржылық ақпараттары, ҚР Ипотекалық несиелендіру туралы заңы, БТА банк АҚ бухгалтерлік балансы, интернет сайт мәліметтері қолданылды.
Дипломдық жұмыстың құрылымы. Диплом жұмысы 70 бет көлемінен, негізгі бөлімі кіріспеден, 3 тараудан, қорытындыдан, сонымен қатар қолданыған әдебиеттер тізімінен, тұрады. Жұмыста 8 кесте және 10 сурет бар.
Кіріспеде тақырыптың өзектілігі, мақсаты мен міндеттері, объектісі мен пәні және зерттеу әдістері қарастырылған.
Бірінші тарауда ипотекалық несиелендіруді ұйымдастырудың теориялық негізі, ипотекалық несиелендірудің мәні мен маңызы, екінші деңгейлі банктердегі ипотекалық несиенің формалары және Ипотекалық несиені ұйымдастыру барысындағы отандық және шетелдік тәжірибелер жайында көрсетілген.
Екінші тарауда БТА банк АҚ-ның ипотекалық несиелендіруіне, қаржылық көрсеткіштеріне, ипотекалық несиелендіру саясатына талдау жасалды. Қазақстандағы ипотекалық несиенің қазіргі мәселелерімен толықтырылды.
Үшінші тарауда Ипотекалық несиенің мәселелері мен даму болашағы қарастырылды.
Дипломдық жұмысты зерттеудің нәтижелері қорытындыда жинақталған.
1 ҚАЗАҚСТАН РЕСПУБЛИКАСЫНДАҒЫ ЕКІНШІ ДЕҢГЕЙЛІ БАНКТЕРДЕГІ ИПОТЕКАЛЫҚ НЕСИЕЛЕРДІҢ ТЕОРИЯЛЫҚ НЕГІЗІ
1.1 Ипотекалық несиелеудің экономикалық мәні
Ипотека - бізге дамыған капиталистік елдерден келген, осы заманда пайда болған сөз емес. Жалпы ипотека сөзі ең бірінші рет б.з.д. IV- ғасырда Ежелгі Грекияда пайда болды. Бұл қарызгердің кредиторға белгілі бір жерді иелікке беру мен оған байланысты құрылыстарды қамтамасыз ету мақсатында шыққан.
Ипотека, көкейкесті арманы - жеке баспана сатып алу болғандықтан, үй сатудың жаңа әдіс-тәсілін үйреніп тапқан диірменші арқасында пайда болды. Батыстан келген диірменші бар мүлкін үй сатушыға беріп, баспанасының алғашқы ақысын төлейді. Қалған соманы ай сайын 2 қап ұнмен жауып отырумен 15 жылда қарызынан құтылады. Ежелгі гректер болса кепілдікке алған жерінің шетіне тақтайшалар орнатып, оларда сол аумақтың құнын көрсетіп, оны жер алушыдан талап ете алатынын жазыпты. Жазуы бар тақтайшалар ипотека деген атауға ие болды.
Ипотека Қазақстан банктерінде көп жылдардан бері қолданысқа ие болып келе жатқан несиенің түрі. Оның негізгі бағасы мемлекеттік Ұлттық банкінде болса, екінші деңгейдегі банктер мүмкіндіктеріне сай өз бағдарламаларын құрып жатады. Несиенің бұл түрі сатып алушының тұрғын үйді бірден иемденіп, ақшасын белгілі бір мерзім аралығында банкке бөліп екі төлеуіне мүмкіндік береді.
Алғашқы жарна банк беретін ақша мен толықтырылып сатушыға табыс етіледі. Жылдар бойы төленетін үй құнының белгілі мөлшері банк пайдасына түсіп жатады. Тұрғын үй құнының ұзақ мерзімде төлеу адамдардың жұмыстағы тұрақтылығын көрсетеді. Жұмыстағы тұрақтылық елдегі экономиканың түзелуін білдіреді. Экономиканың нығаюы тұрғын үйлердің қымбаттауына әкеліп соқса, бағасы жоғары үйлерді бірнеше жылға созылған ипотекалық несие көмегімен сатып алуға болады.
Ипотека (грек тілінен "кепілзат") жылжымайтын мүлік кепілі, яғни бұл кепіл беруші кредитордың қарамағында қалатын мүлік. Ипотека затына - жылжымайтын мүлік немесе оған құқығы жатады.
Кепілдік - қарыз алушы банкке берілетін жылжымайтын мүлік кепілдігі жөніндегі міндеттемелік куәлік. Ипотекалық несиелендіру коммерциялық және арнайы мамандандырылған банктермен, несие-қаржылық мекемелерімен жылжымайтын мүлікті (жер, ғимарат, өндірістік және коммерциялық салаға байланысты жылжымайтын мүлік) кепілге ала отырып ұзақ мерзімге берілетін несие түрі.
Несиелендірудегі кепілді беру формасының механизмі мен процедурасы кепілдендірілген міндеттемеге қарағанда күрделі болып табылады. Ипотекалық несиелендіру механизмінің мәні қарыз алушы кредиторға кепілдік міндеттеме береді, яғни қарыз алушының белгілі мерзімде төлем міндеттемесін орындамағанда кепілдікке салынған жылжымайтын мүлік банктің меншігінде қалатынын растайтын құқық беру болып табылады.
Ипотекаға сұраныс тауар айналымы мен жылжымайтын мүлік мәмілесінің жоғарылауынан көбееді. Ипотекаға сәйкес міндеттеме кепілзатпен қамтамасыз етіледі. Заңдық негізде ипотекалық кепілзат басқа қамсыздандыру түрлеріне қарағанда кредитордың мүлікке иеленуі, яғни мұнда жауапты тұлға емес мүлік болып табылады.
Сонымен кепілділік құқығы абсолюттік құқық болғандықтан қарызгерден үшінші тұлғаға меншік құқығы ауысқаннан кейін де кепілзат болып қалады. Ипотека туралы заңдылықтар гректердің заңдылықтарынан өңделіп, дамып Римнің жеке құқықтарында көрсетіледі, қазіргі заманғы тәжірибеде ол өзгеріссіз қолданылып келеді, сонымен қатар ол Қазақстан Республикасының заңдылықтарында қолданылады.
Қазақстан Республикасының азаматтық кодексіне сәйкес Ипотека - кепілге салынған мүлік үшінші бір тұлғаның иелігінде болатын кепіл түрі. Ипотека заты өндірістік құрылыстар, ғимараттар, көп қабатты үйлердегі пәтер, көлік құралдары, космостық объектілер, айналымдағы тауар және т.б. азаматтардың мүліктік айналысынан алынбаған заттар болып табылады.
Ипотека түсінігі анағұрлым көп диапазон алып жатса да, жылжымайтын мүліктің өзінің артықшылық сипаттамасы бар. Азаматтық кодекске сәйкес өнеркәсіптің, құрылыстың, ғимараттың, пәтердің жер теліміне құқығының және т.б. жылжымайтын мүліктің кепілі Қазақстан Республикасының ипотека туралы заңдармен реттеледі. Кепілдік салынған мүлікті міндетті түрде тіркеуден өткізетін органға тіркеу керек. Өйткені ипотекалық куәлікті мемлекеттік тіркеуден өткізгеннен кейін ғана күшіне енеді. Егер тіркеуден өтпеген ипотекалық куәлік екі жақты келісімге отырса да заңдық күші жоқ болады.
Экономикалық жүйе ретінде ипотекалық несиелендіру қайта қаржыландыру әдісіне байланысты қаржылық нарықта ипотекалық несиелендіруді жүзеге асыратын несиелік мекемелерге классификацияланады. Қазақстанда соңғы уақытқа дейін қолданылған әдістерді еске алмай-ақ қайта қаржыландыру моделі бойынша ипотекалық несиенің бар әдістерін жүйелеу керек болса, үй құрылысын қаржыландырудың негізгі түрі болып, ұзақ мерзімді ипотекалық несиелендіру жүйесі болып табылатынын көріп отырмыз.
Тұрғын үй құрылыс жинақ жүйесі - бұл өз капиталын тұрмыстық жағдайын жақсарту үшін кейін несие алуға құқық беретін тұрмысты қаржыландыру жүйесі. Құрылыс жинақтық жүйеде тұрғындар өз жағдайын жақсарту мақсатында қажетті соманың жарты бөлігін банктегі қарыз жинақтық шотында жинайды, ал банк өз кезегінде қарыз салушыға келісім сомасы мен меншік сомасы арасындағы көлемге байланысты қарыз береді. Мұндай жүйе қазіргі уақытта Қазақстанның Тұрғын үй құрылыс жинақтық банкінде жүргізіледі[2].
Құрылыс жинақтық жүйенің отаны - Германияда, тұрғындардың 35 % құрылыс жинақтық келісімге отырған және салынып жатқан тұрғын үйлердің 43% құрылыс жинақтық құралдар арқылы қаржыландырылады. Германияда мұндай жүйе бірінші дүниежүзілік соғыстан кейін дами бастады. Қазақстан нарығында Еуропалық құрылыс жинақтық банктер 2001 жылы шыға бастады.
Жоғарыда аталғандай, ипотекалық несиелендірудің келесі моделі - ұзақ мерзімді ипотекалық несиелендіру болып табылады. Бұл моделдің негізгі қағидасы капиталдың сыртқы нарықтарындағы ипотекалық несиелендіру үшін ресурстарды тарту болып табылады. Моделдің спецификалық сипаттамасы оның айналымдылығы, ипотекалық кепілдің екінші нарықта болуы, яғни кепілдің бірінші кредитор тұлғаның басқа кейінгі үшінші инвестор тұлғаға сату мүмкіндігі болып табылады.
Ипотекалық несиелендірудегі барлық модельдердің жалпы ерекшелігі оның бірінші және екінші нарыққа бөлінетіндігі. Бұл екі сегмент бір бірін толықтырады, яғни тұрғын үймен қамтамасыз етілуіне және қаржыландыру икемділігінің болуы болып табылады.
Алғашқы нарық - жалпы несиелік нарықтың сегменті, заңды және жеке тұлғалардың жылжымайтын мүліктерін кепілге ала отырып ипотекалық банктер және басқа қаржылық институттар несие береді. Бірінші нарықтағы ипотекалық несиенің негізгі кезеңдері келесі суретте көрсетілген.
Клиенттің өтініші
Андеррайтинг
Жылжымайтын мүлікті бағалау
Несиені ұсыну, кепілді рәсімдеу
Жылжымалы мүлік кепілінің тіркелуі
Ипотекалық банкпен қызмет көрсету
Кепілзаттың бірінші нарықта пайда болуы
Сурет 1.Кепілзаттың бірінші нарықта пайда болуы
Дерек көзі: А. Баялбаева. Развитие ипотечного кредитования в Казахстане. Қаржы-қаражат №4 2009г. [15]
Бірінші нарықта субъектілердің қарым-қатынасын құратын несиелік келісім-шарт болады.
Бұл нарықтың негізгі субъектісі арнайы мамандандырылған несиелік мекемелер - ипотекалық банктер немесе қаржы-несиелік мекемелер және олардың қарыз алушы клиенттері.
Ипотекалық несиеде көп мөлшерде ұзақ мерзімге несие бергендіктен көптеген мәселелер туды. Олардың пайда болуына келесілер әсер еткен:
Біріншіден, ұзақ мерзім кезең бойында берілгендіктен кредитор мұнда тәуекелділікке барады, әсіресе ол жеке тұлғамен келісім-шартқа отырған жағдайда.
Екіншіден, кредиторға пайдасыздығы, яғни несиелік ресурстың ұзақ мерзімге салынуы болып табылады.
Осы және басқа да себептер ипотекалық несиелендіруде екінші нарықтың туындауына әкеліп соқты. Бірінші нарық тұрақтандырылған тұтынушы несиесін тарту болса, ал екінші нарықта капитал нарығының қызмет атқару механизмімен байланысты.
Екінші нарық - жалпы қаржы-несиелік нарықтардың сегменті болып табылады, яғни кепілзаттың нарықтағы айналымына персоналданған кепілзаттың бағалы қағаздағы қолма-қолсыздығына - секъюритизация, және оларды инвесторлар арасында орналастыру есебінде ипотекалық жүйенің несиелік портфелінің жиынтығын қалыптастыру негізінде ресурстарды жинақтайды. Бұл нарықтың басты мақсаты оны ұйымдастыру және қызметін дамыту, қайта қаржыландыру арқылы банктердің минималды ставка мөлшерінде тұтынушылары үшін, сонымен қатар екінші нарық субъектілері арасында тәуекелді бөлу үшін несиелік ресурстарды арзандатады.
Екінші нарықтың келесі атқаратын қызметтері бар:
* Өтімділікті қамтамасыз ету, кепілзатты белгілі бір сала деңгейінде
эмитент, инвестор немесе басқа да ұстаушы оны нарықта өз қажетіне қамтамасыз ету мақсатында сату;
* Тұрмыстық үйлерді қаржыландыру айналымының төмендеуі. Несиелік
мекемелерді қайта қаржыландыруда екінші ипотекалық нарық арқылы жылжымайтын мүліктің нарықтағы айналымдығы төмендейді, яғни олар жылжымайтын мүлік пен капитал нарығын біріктіретін буын болып табылады;
* Аймақтар арасында капиталды бөлшектеу. Екінші нарық әрбір
аймақтардан олардың тұрғын үй қаржыландыруға тапшылығын қамтамасыз
ету үшін аймақтардағы капиталдың айналымдылығын қамтамасыз етеді. Тапшылық бұл несиеге сұраныс жинақтаудан көп болған аймақтарда, яғни капиталға салымдар төмендегенде байқалады;
* Инвестициялық портфелді несиелендіру және диверсификациялау
бойынша көрсеткіштер айырмашылығын тегістеу. Капитал жинақталуы аймақтар арасындағы несиелік ставка бойынша және инвестициялық портфелді аймақтық тәуекелден қорғау мақсатында келтіруге көмектеседі.
Екінші нарықтың негізгі субъектісі болып: Ипотекалық банк - өзінің қызметін жалғастыру мақсатында және инвестордың өзінің уақытша бос ақша қаражаттарын табыс әкелетін құралға салуы үшін қосымша қаржыларды қажет ететін құралдар арқылы ипотекалық несие беру болып табылады.
Ұзақ мерзімді ипотекалық несиелендірудің мәселелерін шешудің негізгі бағыттары нарық механизмін, қоғамның бюджеттен тыс ресурстарын шоғырландыру және оны қаржылық несиелік сфераға бағытталуы үшін түрлі жағдайлар жасау болып табылады[7].
Қазақстандық ипотекалық компанияның (ҚИК) дамуы барысында кейбір заңдылықтардың мәселелері қарастырылған. Бұл ипотекалық несиелендіру туралы заңдылықтар елдің барлық масштабы негізінде әлі дамымаған кезде және ипотекалық нарық субъектілері әлі біріктірілмеген жағдайда қабылданды.
Жүйе енгізілгеннен кейін келісім-шартты мемелекеттік тіркеуден өткізу қымбатқа түсті, одан тұрғындарға несие беру қымбаттап кетті және несиеге тұрғын үй алатын азаматтар үшін салықтық жеңілдіктер берілген жоқ. Осыған байланысты қазіргі кезеңде Қазақстан республикасының Ұлттық банкі кейбір ипотекалық заңдылықтарға өзгерістер мен толықтырулар енгізуге тура келді. Қабылданған өзгерістер мен толықтырулар республикадағы ипотекалық несиелендіруді дамытуға септігін тигізді.
Бірақ ипотекалық несиелендірудегі басты мәселе - оған тартылатын қаражаттарды дамыту. Мұндай тартымды қаражаттарды енгізу үшін ипотекалық облигацияларды шығару, яғни ол Қазақстандық ипотекалық компанияның талаптары мен құқықтарына сәйкес жүргізілуі қажет. Негізгі Отандық институционалдық инвесторлар зейнетақы жинақтық қорлар мен сақтандыру компаниялары болып табылады.
Отандық және шетел тәжірибелері бойынша ипотекалық несиелендірудің келесідей қағидаларын белгілеуге болады:
* мүлікке меншік құқығын шектей отырып қарызгердің пайдалануына
беру;
* кепіл үлесі түрінде қарыз көлемін анықтау;
* кепілге сол мүлікті қосымша ипотекалық қарыз түрінде алу;
* несиені сақтандыру есебінде беру;
* несиені мерзімінде қайтармаған жағдайда мүліктен айырылу немесе оны басқа тұлғаға беру.
Ипотекалық несиелендіру көптеген мемлекеттердің әлеуметтік, экономикалық дамуына әсер ететін фактор болып табылады. Ол әсіресе елдің экономикалық дағдарыстан шығу кезеңінде үлкен роль атқарады. Рузвельттің Жаңа курсы мұнда үй сатып алушылардың несиелендіруінен басталғаны кездейсоқ жағдай емес. Мұндай жағдай тек АҚШ-та ғана емес, басқа елдерде де экономикасын көтеру мақсатында қолданды. Қазақстанның экономикасында созылып кеткен экономикалық дағдарыстың жойылуы өндірістік секторға көп көлемді қаржыны банктік несие арқылы инвестициялаудан бірте бірте қалпына келуімен анықталады. Жылжымайтын мүлік кепілі - нарықтық шаруашылықтың ең негізгі қаржылық құралы, ол кәсіпкерлік субъектілердің инвестициялық қызметін дамытатын, сонымен бірге кредитор мүддесін қорғайтын құралдың бірі болып табылады[3].
Ипотека - материалдық өндіріс пен материалдық емес сфераны дамыту мақсатындағы қаржылық ресурстарды тарту әдісі. Ипотекалық бизнесті дамыту арқылы көптеген өндірістік салалардың қарқынды дамуына, яғни экономиканың нақты секторының өркендеуіне әсер етеді. Ипотекалық несиенің көмегінсіз тұрғын құрылысын жалғастыруға, құрылыстың үздіксіз даму процесін қалыптастыруға мүмкіндік болмайды. Құрылыстың өсуі құрылыс материалдары мен ағаш өңдейтін, жиһаз жасайтын, электр құралдары мен метал өнімдерін жасайтын және т.б. салалардың дамуына септігін тигізеді.
Өнеркәсіптік ипотекалық несиелендіру өндірістің модернизациялануына, өнімнің бәсекеге қабілеттігін жоғарлатуына әсер етеді. Осының барлығы еліміздің экономикалық қарқынының өсуіне әкеледі. Біріншіден, әлеуметтік тұрақсыздықты жоюға көмек көрсетеді, яғни құрылыс болып жатқан аймақтарға қосымша еңбек күшін әкеліп жұмыссыздық мәселесін шешеді. Екіншіден, әлеуметтік тұрақтылыққа жетудің ең маңызды шарты тұрғындардың үй қажеттілігін қанағаттандырады. Меншікті тұрғын үймен қамтамасыз етілу - әрбір жанұяның басты қажеттілігі.
Ипотека - сатып алушының жылжымайтын мүлігін кепілге ала отырып, ұзақ мерзімге берілетін несие түрі. Қазіргі кезде Қазақстан республикасындағы ипотекалық несиелендіру жүйесі тұрғын үй саясатының ең маңызды бағыты болып табылады. Ипотекалық несиелендіру әлеуметтік және экономикалық дамыту қызметін қамтамасыз етеді.
Қазақстан республикасында қазіргі кезде ипотекалық несиелендіру механизмін дамыту келесі себептермен байланысты:
* тұрғын үй құрылысын дамытудың объективті қажеттілігі - ипотекалық қаржыландырудың әлеуметтік жағдайды жақсартуы;
* экономиканың рецессиялық жағдайы, кейбір жағымды конъюктуралық өзгерістерге қарамастан ипотеканың ынталандыру қызметін атқаруы;
* экономикадағы жоғары тәуекелділік көмекші институттардың қаржылық ресурстарын қажетті салаға бағыттауына көмектеседі.
Ипотекалық несие түрінің келесідей артықшылықтары бар:
* басқа несие түрлеріне қарағанда төмен проценттік көрсеткіштер;
* жылжымалы сыйақы сомаларынан тұратын барлық кезең бойындағы
тұрақты төлемдер;
* несиені мақсатты қолдану, яғни тұрғын үйді сатып алу, жөндеу;
* салу.
Ипотека - бұл тек банктік несие емес, ол банктік және банктік емес құрылымдардың қызметіне әсер ететін қаржылық құрал. Егер де бұл құрылымның бірі өз қызметін тоқтатса, несие беру процесі де тоқтайды. Сонымен, ипотека елдің экономикалық жағдайының жақсаруына қажетті құрал болып табылытындығы айқын деуге болады[4].
1.2 Екінші деңгейлі банктердегі ипотекалық несиелеуді ұйымастыру
Қазіргі мемлекеттік тұрғын үй саясаты тұрғын мәселесін шешуде халықтың әлеуметтік көмекке мұқтаж бөлігінің қажеткіліктеріне бағдарланған бұрынғы саясатымен қатар, орташа табысы бар және тегін жекешелендірудің нәтижесінде баспанасын өз меншігіне айналдырып алған баспанасы бар халықтың негізгі бөлігіне жаңа екпін түсіріп отыр.
2000 жылдың 21 тамызындағы ҚР Үкіметінің №1290 қаулысымен қабылданған Қазақстан Республикасында ипотекалық несиелеу жүйесін дамыту және тұрғын үй құрылысын ұзақ мерзімді қаржыландыру тұжырымдамасына сәйкес, ипотекалық несиелеудің жүйесі ипотекалық компанияларды тұрғын үй нарығының дамуын қамтамасыз ететін жабық акционерлік қоғам формасында құруға негізделді. Бұл жүйеде банктер ипотека тауарларымен қамтамасыз етілген ипотекалық облигацияларды шығару жолымен қайта қаржыландырыла алады. Ұлттық банк басқармасының 2000 жылдың 20 желтоқсанындағы шешімі нәтижесінде Қазақстан ипотекалық компаниясы жабық акционерлік қоғамы құрылды.
Дербес қаржы институты болып табылатын Қазақстан ипотекалық компаниясы жабық акционерлік қоғамы несие беруші банктерден ипотекалық тұрғын үй несиесі бойынша талап ету құқығын алады, әрі осы құқықтармен қамтамасыз етілген ипотекалық бағалы қағаздарды шығарады.
Компанияның негізгі функцияларына мыналар жатады:
* несие берушілерді белгіленген стандарттар мен талаптар негізінде, ұзақ
мерзімді ипотекалық тұрғын үй несиесін талап ету құқықтарын сатып алу жолымен қайта қаржыландыру;
* тіркелген немесе өзгермелі сыйақы мөлшерлемелері белгіленген
ипотекалық бағалы қағаздарды шығару;
* тұрғын үй несиесі саласына инвесторлардың қаражатын тарту;
* Қазақстан Республикасы Ұлттық банкімен несие беруші банктердің
қаржылық жағдайы туралы ақпараттармен қамтамасыз ету туралы келісімді бекіту;
* банктер үшін ипотекалық несиелеу бойынша әдістемелік ұсыныстарды
әзірлеу;
* несие берушілерге ипотекалық тұрғын үй несиесі бойынша
консалтингтік қызмет көрсету және ипотекалық несие операцияларын жүргізудің тәуекелі төмен әрі оңтайлы тәжірибесін енгізуіне ықпал ету.
Инвестор
Коммерциялық
банктер
Қазақстан ипотекалық
Компаниясы
Қарыз алушылар
2
3
4
5
6
7
Сурет 2. Ипотекалық несие нарығының жұмыс істеу механизмі
Дерек көзі: Иванов М.М. "Ипотечные банки в Казахстане" Рынок ценных бумаг Казахстана №5, 2010г.[18]
Компания несие беруші банктердің ипотекалық тұрғын үй несиесі бойынша ұсынған мәліметтерін талдайды, ипотекалық тұрғын үй несиесінің сапасын тексеруді жүзеге асырады және қарыз алушылар жөніндегі ақпараттарды алу туралы мемлекеттік немесе басқа да органдармен келісімді бекітеді, сондай-ақ ипотекалық несиелеу саласындағы мамандардың біліктілігін арттыру мақсатында оларды оқытуды жүзеге асырады.
Қарыз алушы бастапқы жарнаның және несие қаражатының сомаларын пайдалана отырып, сату-сатып алу келісімшарты бойынша тұрғын үй құнының төлемін жүзеге асырады. Несие берушінің сату-сатып алу келісімшарты бойынша есеп айырысу процесіне тікелей қатысып,оған толық бақылау жүргізгені мақсатқа лайықты болады. Осыдан кейін ипотека - қарыз алушының өмірін сақтандыру, сондай-ақ сатып алынған үйге меншік иесінің құқықтық мүмкіндігіне қарай жүзеге асырылады.
* Компания ипотекалық облигацияларды шығарады;
* инвестордың осы облигацияларды сатып алуы;
* коммерциялық банктерге олардың сұрау салуы бойынша беру;
* коммерциялық банктер қарыз алушыларға несие береді;
* қарыз алушы несиені жыл сайын теңдей етіп бөліп-бөліп өтейді;
* коммерциялық банк компания несиесінің сомасын қайтарады;
* пайыздарды төлеу және ипотекалық облигацияларды өтеу.
Екінші деңгейлі банктер жеке қарыз алушыларға олардың өтей алатын мүмкіндіктерін алдын ала бағалап, қарыз алушының табысын ескеру мен несиенің ең көп шамадағы ықтимал сомасын анықтап, олардың бастапқы жарнаны төлеуге өзіндік қаражатының жететінін немесе жетпейтінін анықтап алғаннан кейін және ипотеканың мәнін бағалаған соң, ипотекалық несиені тұрғын үйді сатып алуы үшін береді.
Бұл рәсім қарыз алушының андеррайтингі деп аталады. Несие беруші қарыз алушының берген ақпаратын тексереді, оның төлем қабілеттілігін бағалайды және несие беру туралы шешім қабылдайды немесе белгілі бір себептерге сүйеніп оған несие беруден бас тартады. Егер несие беруші жағымды шешім қабылдайтын болса, берілетін несиенің сомасын есептеп, оны берудің басқа да маңызды шарттарын (мерзімін, пайыздық мөлшерлемесін, өтеу тәртібін) қалыптастырады[9].
Ұзақ мерзімді ипотекалық несие төлем, мерзім, қайтару шарттарымен және несие қаражатының пайдалануына қатаң бақылау орнатумен беріледі. Қарыз алушының өзіне үйді несие берушіге өтініш бергенге дейін де, өтініш бергеннен кейін де таңдауына құқығы болады. Бірінші жағдайда үйді сатушы мен қарыз алушы өздері белгілеген мерзімде келісілген баға бойынша, қарыз алушының тұрғын үйді сатып алудағы басым құқығын қарастыратын тұрғын үйді сату-сатып алудың келісімшартына алдын ала қояды.
Несие беруші несиенің қайтарылуы тұрғысынан тұрғын үйді бағалайды және қарыз алушының табысына, әкелген бастапқы жарнасына әрі тұрғын үйдің құнына қарай, оның сомасын есептейді.
Екінші жағдайда әлеуетті қарыз алушы несие беруші есептеген несиенің шамасын біліп алғаннан кейін өзіне қолайлы, төлеуге қабілеті жететін тұрғын үйді таңдайды. Содан соң өзінің сатушысымен сату-сатып алудың мәмілесін бекітеді. Бұл мәміледе несие берушінің сатып алынған тұрғын үйдің несиені қамтамасыз ете алатыны туралы келісімі міндетті түрде болуы керек.
Несиеге сатып алынатын пәтерді таңдаған бағалаушының қызмет ақысын қарыз алушы төлейді. Бағалаушы таңдап алынған тұрғын үйді тәуелсіз бағалайды, ал несие беруші оны берілетін несиенің мөлшеріне арақатынасын белгілейді. Несие беруші оң шешімге келген жағдайда қарыз алушымен несиелік келісімшартқа отырады.
Ал қарыз алушы өзінің қаражат есебінен бастапқы жарнаның төлеміне пайдалану үшін сақтап қойған жарнаны банктегі өз шотына әкеледі. Қарыз алушы келісімшарт бекітілгеннен кейін бірден жылжымайтын мүліктің меншік иесіне айналады әрі оны несие беруші банкке кепіл ретінде ұсынады. Ал несие беруші осылар жүзеге асырылғаннан кейін несиемен қызмет көрсетуге кіріседі.
Несиелік келісімшартта екі жақ мына шарттарды қарастырады:
oo берілетін несиенің сомасы;
oo несие берілетін мерзім;
oo қарыз алушының несиені пайдаланғаны үшін төлейтін пайыз мөлшері;
oo несиені және несие бойынша пайызды өтеудің кезектілігі;
oo келісімшартты мерзімінен бұрын бұзудың және несие мен оның пайызын өндіріп алудың негіздері және т.б.
Несиелік қамтамасыз ету мәміленің нотариалдық растауымен, пайда болған ипотеканың мемлекеттік тіркеуімен сәйкес келетін сатып алынған тұрғын үй ипотекасы бойынша келісімшартпен ресімделуі мүмкін, сондай-ақ тұрғын үй ипотекасы мен сату-сатып алудың үш жақты (аралас) келісімшартымен де ресімделуі мүмкін.
Мұнда мүдделі үш тарап пәтердің сатушыдан сатып алушының меншігіне өткенін, сондай-ақ бұл пәтердің несие берушінің пайдасына ипотекаға берілгенін бір мезгілде дәйекті түрде әрі нақты тіркеп, нотариалдық тұрғыдан растайды. Немесе ол сатып алынған тұрғын үй ипотекасының сату-сатып алу келісімшартын тіркеу сәтінде несие қаражаты есебінен тұрғын үйді сатып алудың келісімшартымен ресімделуі мүмкін.
Ипотека туралы келісімшартта екі жақ мынадай шарттарды қарастырады:
* ипотеканың мазмұнын;
* ипотекаға берілген үйдің бағасын;
* ипотекамен қамтамасыз етілетін негізгі міндеттеменің мөлшерін (берілген несиенің мөлшерін және пайдаланылатын ақша қаражаттары үшін алынатын пайыздың мөлшерін);
* ипотекамен қамтамасыз етілетін негізгі міндеттеменің орындалу мерзімін (несие берілетін мерзімін);
* ипотекаға берілетін мүліктің қарыз алушының пайдалануында жатқанын көрсетуін (өйткені, ол ипотека туралы келісімшарт бойынша кепілді салушы болып табылады);
* ипотекаға берілген мүлікті сақтандыру жөніндегі талабын;
* ипотеканы және басқаларды өндіріп алуды талап етудің негізін.
Ипотека жөніндегі келісімшарт пен несиелік келімшарт бойынша екі жақтың құқықтары мен міндеттері несие берушінің және қарыз алушылардың мүдделерін қорғауға және олардың өз құқықтарын жүзеге асыруына кепілдік беретіндей болуы керек. Одан ары несие беруші несиеге қызмет көрсетуді жүргізеді, яғни қарыз алушыдан төлемдерді қабылдайды, берілген ипотекалық несиеге қызмет ету бойынша қажетті шараларды жүзеге асырады[9].
Ипотекалық несиенің параметрлерін компания мен банктер бір-бірімен алдын ала келісіп, белгілеп алады.
* несие Қазақстан Республикасы Ұлттық Банкінің жіктеуіне сәйкес стандартты болуы керек;
* қарыз алушы тұрғын үй төлемінің бір бөлігі болып табылатын бастапқы жарнаны тұрғын үй құнынан 30% мөлшерінде әкелуге міндетті, тұрғын үй құнының 15%-ына тең соманы әкелген жағдайда соманың қалған 15% азаматтық-құқықтық жауапкершілікпен сақтандырылады;
* сатып алынған тұрғын үй несие бойынша кепіл болып табылады;
* ұзақ мерзімді ипотекалық несие инфляция деңгейінде несиені индекстеу арқылы теңгемен беріледі;
* сыйақының мөлшерлемесі оның уақтылы төленуіне мүмкіндік беретіндей нарықтық болуы керек, бұл арада ол банктерге, инвесторларға, зейнетақы жинақтаушы қорларға, сақтандыру компанияларына және т.б. тартылатындай болуы қажет;
* негізгі қарыз сомасы мен оның пайызы аннуитеттік төлем формуласы бойынша есептелген ай сайынғы төлем түрінде төленеді;
* кепіл, сондай-ақ қарыз алушының өмірі мен еңбек қабілеттілігі міндетті түрде сақтандырылуы керек.
Компанияның облигациялары тек осындай (жоғарыда аталған) шарттарға ғана сәйкес келетін несиенің құқық-талаптарымен қамтамасыз етіледі.
Ипотекалық несие берілерде ұсынылатын қамтамасыз етудің құнына қарай қарыз алушыға берілуі мүмкін ең жоғары шамадағы оның мөлшерін анықтайтын коэффициент есептеледі (К3 коэффициенті). Бұл коэффициент жылжымайтын мүліктің сатылу бағасы немесе осы мүліктің бағаланған құны - міне, осы екі шамадан ең аз шама ретінде анықталатын кепілдің құны мен ипотекалық несие сомаларының арақатынасы ретінде анықталады. Осы талапқа сәйкес бұл арақатынастың ең көп шамасы бағаланған құннан немесе сатылу бағасынан - екі шаманың қайсысы аз, соған қарай - 70%-дан аспауы керек.
Бұл коэффициент несие беруші банк пен компания өз мойнына алатын тәуекелдік деңгейінің бағалануына өз әсерін тигізеді. К3 неғұрлым жоғары болса, тәуекелдік те соғұрлым жоғары болмақ. Белгілі бір қарыз алушы үшін К3 коэффициентінің нақты мәні оның несиені төлеу қабілетіне байланысты 70%-дан аз болуы мүмкін. Компания К3 көрсеткішін ипотекалық тұрғын үй несиесінің типі, сыйақы мөлшерлемесі және басқа да фактордың негізінде өзгерте алады. Кез келген өзгерту банк пен компания арасындағы келісімде көрініс табуы керек.
Компания банктерге ипотекалық несиені сатуына мүмкіндік береді. Қайталамалы ипотека нарығын ұйымдастырушы ретінде компания ипотекалық айғақты сатып алу жолымен талап ету құқығын төлем негізінде алады. Бұл арада несиеге қызмет ету бойынша функция банктің өзінде қала береді.
Қазақстан Республикасындағы көптеген банктер сатып алынатын пәтер мен үйді немесе құны бойынша эквивалентті басқа мүлікті кепілге ала отырып, үй сатып алуға несие береді. Несиелеу шарттары барлық ұйымдар үшін бірдей. Несие берушілер үшін қозғалмайтын мүлік ипотекасы туралы заңды күші бар ереже қолданылады, онда кепілді соттан тыс өткізу процедуралары да қарастырылған. Мысалы, егер, үш ай ішінде клиент кепіл шартының талаптарын орындамайтын болса, онда ипотекалық компания сотқа жүгінбей-ақ үйді сатуға құқы бар. Бұл өте қатаң шара екені сөзсіз, себебі клиент тек баспанасыз далада қалумен қатар, бар салған ақшаларын да жоғалтады.
Осы мәселені шешу мақсатында, халықтың банкке деген сенімін нығайту үшін, депозиттерді ұжымдық сақтандыру жүйесі құрылады және банктік құпияны сақтауға қатаң талап енгізіледі. Сонымен қатар, көп көлемде клиенттерді өздеріне тарту үшін банктік қызметтердің жаңа түрлері ұсыныла басталады, соның ішінде құрылыс жинақтары да қарастырылған[10].
Ұлттық Банк екінші деңгейдегі банктермен және де басқа да ұйымдармен бірелесе отырып құрылысжинақ жүйесінің негізгі қағидаттары мен қағидалары қарастырылатын Қазақстан Республикасындағы құрылыс жинағының жүйесі туралы заңды шығарады. Жобаға сәйкес, әр салымшы тұрғын үй қарызын алу үшін, үй құнының жарты құнындағы ақшаны сол банкте үш жыл мерзімінен кем емес жинақтауы қажет. Осында айта кететін жайт, Заң жобасы тұрғын үй несиесі және депозиттері бойынша сыйақы мөлшерлемесіне белгілі бір шек қоймайды, бірақ несие пайдаланғаны үшін төленетін процент мөлшері сыйақыдан жоғары болмауы қажет.
Мемлекет үшін құрылысжинақ жүйесінің бір артықшылығы, қаржы нарығының конъюнктурасына байланыссыз нақты сектор, дәлірек айтсақ тұрғын үй құрылыс сферасы кепілдендірілген инвестициялар алады. Бұл құрылыс кешеніндегі ескі және жаңа жұмыс орындарын сақтап қалуға мүмкіндік береді. Сондай-ақ жүйе, несиеге төленетін сыйақының төмен мөлшері арқылы және капитал нарығына тәуелсіздігі арқылы тұрғын үй бағасының құбылуына және инфляцияға тұрақтандырушы әсер ете алады. Банктерді құрылыс ссудаларын қайтармаудың төмен тәуекелдері қызықтырады. Жүйеге қатысатын клиенттің қаржылық қатысуының жоғары үлесі (50%) оның төлем қабілеттілік көрсеткішін білдіреді. Несие берілгеннен кейін қозғалмайтын мүлікке деген бағаның қатты төмендеуі кезінде ссуда 100%-ға қамтамасыз етіледі.
Тұрғын үй несиесі тек үш мақсатқа ғана қолданылуы қажет:
* үй салуға және сатып алуға;
* үйді жөндеуге және модернизациялауға;
* үй салу үшін жер алуға.
Тұрғын үй сатып алу үшін азаматтарды ұзақ мерзімді несиелеу жүйесін құру келесідей мүмкіндіктер береді:
* азаматтардың төлем қабілеттілік сұранысын жоғарлату және халықтың көп бөлігінің тұрғын үй сатып алуына мүмкіндік жасау;түрғын үй нарығын активтеу;
* ипотека механизмі арқылы нақты экономикалық айналымға тұрғын үй сферасында қозғалмайтын мүлікті тарту;
* тұрғын үй сферасына халықтың жинақтарын және басқа да бюджеттен тыс қаржы ресурстарын тарту үшін база құру;
* құрылыс секторын дамытуды қамтамасыз ету;
* елдегі жалпы экономикалық өсудің жандануына әсер ету.
Қазақстан Республикасының Президенті Нұрсұлтан Назарбаев, Қазақстан халқына арнаған Жолдауында, қазақстандықтардың тұрғын үй саясатын жүргізу талап ететінін, ал бұл саясаттың мәні тұрғын үй құнының арзандауы, оны несиелеу мерзімінің ұзартылуы, алғашқы төлем жарнасы мен несиелеу үстемесінің төмендетілуі арқылы халықтың басым бөлігіне тұрғын үйге қол жеткізуге мүмкіндік берумен қатар, тап осы тұрғын үй құрылыс саласы өзінің соңынан құрылыс материалдары индустриясының, жиһаз жасау өнеркәсібінің, темір-металл өңдеу өндірісінің дамуына мүмкіндік ашады деген.
Қазақстан Республикасында ипотеканы құқықтық реттеу ерекшеліктеріне тоқтала кетсек. Біздің елде ипотеканы жүзеге асыру тәртібі Қозғалмайтын мүлік ипотекасы туралы Қазақстан Республикасының заңымен реттелінеді.
Заңның басты мақсаты - сол мүліктің меншік иелерінің қызығушылықтарын біржақты қорғау арқылы, несие міндеттемелерін қозғалмайтын мүлікпен қамтамасыз ету тәсілі ретінде ипотеканы пайдаланудың сенімділігін және тиімділігін жоғарлату болып табылады[11].
Ипотека кепіл ұстаушыға несие шарты немесе басқа да міндеттеме бойынша негізгі қарыз сомасын толық немесе бөліп төлеуін қамтамасыз етеді. Егер де шартта басқаша көрсетілмесе, ипотека несие берушіге несие пайдаланғаны үшін сыйақыны төлеуін қаматамасыз етеді.
Егер де шартта басқаша көрсетілмесе, ипотека кепіл ұстаушының талаптарын қанағаттандыруды қамтамасыз етеді, оның ішінде:
* Негізгі міндеттемені орындамауға, уақытын өткізуге байланысты болған шығындарды өтеу;
* негізгі міндеттемені орындамағаны, уақытын өткізуге байланысты айыппұл, өсімақы төлеу;
* негізгі міндеттемелерде немесе заң актілерінде қарастырылған, біреудің ақшасын рұқсатсыз пайдаланғаны үшін айыппұл, өсімақы төлеу.
Сондай-ақ ипотека келесілерді қамтамасыз етеді:
* Кепілге қойылған мүлікке байланысты болған сот шығындарын және басқа да шығындарды өтеу;
* ипотеканы өткізумен байланысты шығындарды өтеу.
Егер ипотекалық шартта ипотекамен қамтамасыз етілген, кепіл ұстаушының талаптарының жалпы нақты сомасы көрсетілген болса, онда осы сомадан асатын кепіл ұстаушының алдындағы қарыз алушының міндеттемесі ипотекамен қамтамасыз етілмеген деп саналады.
Жалпы ортақ меншіктегі қозғалмайтын мүлікке ипотека, барлық меншік иелерінің жазбаша келісімдерін берген кезінде ғана белгіленеді. Жалпы үлестік меншік қатысушылары өз үлесін басқа меншіктердің келісімінсіз кепілге қоя алады. Ипотекалық шарт жазбаша формада жасалынады, кепіл ұстаушы мен кепіл берушінің, сонымен бірге кепіл беруші қарыздар болса, қарызды берушінің қолы қойылады. Ол мемлекеттік тіркеуге алынады. Шарт тіркеуден өткен кезден бастап ипотекаға деген құқық пайда болады. Кепіл ұстаушының құқығы ипотекалық куәлік беру арқылы белгіленеді.
Ипотекалық шартта келесілер көрсетілінуі қажет:
* кепіл беруші мен кепіл алушының аты-жөні мен тұратын жері;
* негізгі міндеттеменің мақсаты, мөлшері және орындалу мерзімі;
* тізім және кепілге қойылған мүліктің орналасқан жері;
* ипотека болып табылатын, қозғалмайтын мүліктің құқығының атауы (меншік құқығы, шаруашылық жүргізу құқығы);
* ипотекалық шарттың кез-келген жағы берген арыздың шарттары жасалынуы қажет.
Егер, негізгі қарыз бөлініп төленетін болса, онда ипотекалық шартқа сәйкес төлемдердің мерзімі немесе кезеңділігі және де олардың мөлшері немесе осы мөлшерді анықтауға мүмкіндік беретін жағдайлар көрсетілуі қажет. Ипотекалық шарт бойынша кепілге қойылған қозғалмайтын мүлікті иеліктен шығарған кезде, кепіл ұстаушы өзінің қалауы бойынша келесілерді талап етуге құқығы бар:
* кепілге қойылған қозғалмайтын мүлікті иеліктен шығару туралы мәмілені дұрыс емес деп тану;
* негізгі міндеттемені тез орындау және кепілге қойылған мүмліктің кімдікі екеніне байланыссыз алу туралы шешім қабылдау.
Ипотекалық шартты жасасу кезінде кепіл беруші шартты тіркеу кезінде ипотека затына деген үшінші тұлғаның құқығы туралы өзі білетін барлық мәліметтерді кепіл алушыға хабар етуі қажет. Бұл тәртіпті орындамау кепіл ұстаушыға негізгі міндеттемені тез орындауын немесе ипотека шартын өзгертуін талап етуге құқық береді. Ипотекалық шартқа ипотека шартын анықтайтын немесе осы шарт бойынша кепіл ұстаушының барлық міндеттемелерін жүзеге асыру үшін қажет құжаттарды да қосуға болады.
Ипотекалық куәлік оның заңды иегерінің құқын куәландыратын ордерлі бағалы қағаз болып табылады:
* негізгі қарыз бойынша міндеттерді орындауын алуға;
* негізгі қарыз бойынша төлемдерді алу мақсатында, кепілге қойылған қозғалмайтын мүліктер бойынша сотқа шағымдану.
Ипотекалық куәлік бір данада толтырылады және кепіл ұстаушыға беріледі. Ипотека шартының барлық даналарында ипотекалық куәліктің берілгені туралы белгі қойылады.
Ипотекалық куәлік келесілерді қамтуы қажет:
* құжаттың атауына қосылған Ипотекалық куәлік деген сөзді;
* кепіл берушінің аты-жөні және тұратын жері;
* кепіл ұстаушының аты-жөні мен тұратын жері;
* егер, қарыз алушы негізгі міндеттеме бойынша кепіл беруші болып табылмаса, қарыз алушының аты-жөні және тұратын жері;
* ипотекалық шарттың жасалған күні және жері;
* негізгі қарыздың мөлшері және оған төленетін сыйақының мөлшері;
* негізгі қарыз бен оған төленетін сыйақыны төлеу мерзімі;
* кепілге қойылған қозғалмайтын мүмліктің тізімі және орналасқа жері;
* кепіл берушіге тиісті ипотека заты болып табылатын мүлік, құқықтың атауы;
* кепіл берушінің қолы;
* ипотекалық куәліктің берілген күні.
Ипотекалық куәлік бойынша құқықты басқа біреуге беру басқа тұлғаның пайдасына беру жазбасы арқылы және сол тұлғаға ипотекалық куәлікті беру арқылы жүзеге асырылынады.
Басқаға беру жазбасында ипотекалық куәлікті алатын адамның толық аты-жөні көрсетілінуі қажет. Ипотекалық куәліктегі бланкті басқаға беру жазбасы заңды болып табылмайды. Басқаға беру жазбасында ипотекалық куәліктегі кепіл ұстаушының қолы қойылуы қажет[12].
Ипотекалық шарт бойынша құқықты басқа тұлғаға беру сол тұлғаға негізгі міндеттеме бойынша құқықты беруді білдіреді. Ипотекалық куәліктің заңды иемденушісіне барлық құқықтар тән, оның ішінде кепіл ұстаушының және негізгі міндеттеме бойынша несие берушінің құқығы да тән. Ипотекалық куәліктің иемденушісі заңды деп танылады, егер ипотекалық куәлікке деген құқықтар басқаға беру жазбасындағы талаптарға сай келсе. Ипотекалық куәліктің басқа тұлғаларға берілуіне тыйым салынатын жазбалар заңды болып табылмайды.
Сонымен, Қазақстан жағдайында ең тиімді болып Малазия ипотекалық несиелендіру жүйесінің даму моделі келеді. Осыдан компанияның Жабық Акционерлік Қоғам формасында құрылып, банктердің ипотекалық пұлымен қамтамасыз етілген ипотекалық облигацияларды шығару арқылы тұрғын нарығын дамытады. Ал бұл өз кезегінде Американдық және Европалық модельдерді қолдану мүмкіншілігін туғызады.
1.3 Ипотекалық несиелеудің шетелдік тәжірибелері
Нарықтық қатынастары дамыған елдерде ипотекалық несиенің алуан түрлері тәжірибеленді. Олар әр түрлі сипаттары бойынша сипатталады. Несиелеу объектісі, несиені қайтару кепілінің қамтамасыздандыру тәсілі, ипотекалық облигациялар нарығының сипаты және несиелеу ... жалғасы
Сіз бұл жұмысты біздің қосымшамыз арқылы толығымен тегін көре аласыз.
Ұқсас жұмыстар
Пәндер
- Іс жүргізу
- Автоматтандыру, Техника
- Алғашқы әскери дайындық
- Астрономия
- Ауыл шаруашылығы
- Банк ісі
- Бизнесті бағалау
- Биология
- Бухгалтерлік іс
- Валеология
- Ветеринария
- География
- Геология, Геофизика, Геодезия
- Дін
- Ет, сүт, шарап өнімдері
- Жалпы тарих
- Жер кадастрі, Жылжымайтын мүлік
- Журналистика
- Информатика
- Кеден ісі
- Маркетинг
- Математика, Геометрия
- Медицина
- Мемлекеттік басқару
- Менеджмент
- Мұнай, Газ
- Мұрағат ісі
- Мәдениеттану
- ОБЖ (Основы безопасности жизнедеятельности)
- Педагогика
- Полиграфия
- Психология
- Салық
- Саясаттану
- Сақтандыру
- Сертификаттау, стандарттау
- Социология, Демография
- Спорт
- Статистика
- Тілтану, Филология
- Тарихи тұлғалар
- Тау-кен ісі
- Транспорт
- Туризм
- Физика
- Философия
- Халықаралық қатынастар
- Химия
- Экология, Қоршаған ортаны қорғау
- Экономика
- Экономикалық география
- Электротехника
- Қазақстан тарихы
- Қаржы
- Құрылыс
- Құқық, Криминалистика
- Әдебиет
- Өнер, музыка
- Өнеркәсіп, Өндіріс
Қазақ тілінде жазылған рефераттар, курстық жұмыстар, дипломдық жұмыстар бойынша біздің қор #1 болып табылады.
Ақпарат
Қосымша
Email: info@stud.kz