Құрылыс нарығын қаржыландырудың теориялық-әдістемелік негізі
Қазақстан Республикасының нарықтық экономика кезеңінде нарықтардың көптеген салалық түрлері іс-қимылда, олар экономикалық процестер мен экономикалық даму қарқынын қамтамасыз етуде әртүрлі роль ойнайды. Нарықтың салалық түрлерін базистікті бөлуге болады, яғни сол нарық, экономика, жалпы басқадай нарықтардың іс-қимылдар тиімділігіне тікелей тәуелді. Осындай нарықтардың біріне – құрылыс нарығы жатады.
Құрылыс нарығының басты объектісі бұл – тұрғын үй құрылысы болып табылады. Cоңғы уақытта тұрғын үй құрылысын дамыту және оны қаржыландыру барысында көптеген бағдарламалар жүзеге асырылуда. Қазақстан экономикасын көтеру, сондай-ақ халықтың басым бөлiгiнiң өз тұрғын үй жағдайларын жақсартуға ұмтылысы республикада тұрғын үй құрылысының өзектiлiгiне себепшi болды. Тұрғын үй құрылысы Қазақстанның 2030 жылға дейiнгi даму стратегиясының басым бағыттарының бiрi болып танылды және ол жалпы ұлттық сипаттағы неғұрлым маңызды мiндеттердiң бiрi болып табылады.
Қазақстан Республикасы Президенті Н.Ә.Назарбаевтың 2011 жылғы қаңтар айындағы Қазақстан халқына Жолдауында «Азаматтардың өмір сапасының озық көрсеткіші – тұрғын үй жайлылығының деңгейі. Соңғы 10 жылда тұрғын үй қоры 30 миллион шаршы метрге ұлғайды. Бұл бүгінде бір миллионнан астам азамат жаңа пәтерлерде тұрады дегенді білдіреді. Бұл – біздің тұрғын үй саясатымыздың маңызды нәтижесі. Көптеген жылдар бойы коммуналды сектор қалған-құтқанды бөлу қағидаты бойынша қаржыландырылып келді. Соның салдарынан 2008 жылға қарай коммуникациялардың 72 пайызы жөндеуді немесе ауыстыруды қажетсінді»-деп атап көрсетті [1, 1-3бб.].
Құрылыс нарығының басты объектісі бұл – тұрғын үй құрылысы болып табылады. Cоңғы уақытта тұрғын үй құрылысын дамыту және оны қаржыландыру барысында көптеген бағдарламалар жүзеге асырылуда. Қазақстан экономикасын көтеру, сондай-ақ халықтың басым бөлiгiнiң өз тұрғын үй жағдайларын жақсартуға ұмтылысы республикада тұрғын үй құрылысының өзектiлiгiне себепшi болды. Тұрғын үй құрылысы Қазақстанның 2030 жылға дейiнгi даму стратегиясының басым бағыттарының бiрi болып танылды және ол жалпы ұлттық сипаттағы неғұрлым маңызды мiндеттердiң бiрi болып табылады.
Қазақстан Республикасы Президенті Н.Ә.Назарбаевтың 2011 жылғы қаңтар айындағы Қазақстан халқына Жолдауында «Азаматтардың өмір сапасының озық көрсеткіші – тұрғын үй жайлылығының деңгейі. Соңғы 10 жылда тұрғын үй қоры 30 миллион шаршы метрге ұлғайды. Бұл бүгінде бір миллионнан астам азамат жаңа пәтерлерде тұрады дегенді білдіреді. Бұл – біздің тұрғын үй саясатымыздың маңызды нәтижесі. Көптеген жылдар бойы коммуналды сектор қалған-құтқанды бөлу қағидаты бойынша қаржыландырылып келді. Соның салдарынан 2008 жылға қарай коммуникациялардың 72 пайызы жөндеуді немесе ауыстыруды қажетсінді»-деп атап көрсетті [1, 1-3бб.].
1. Болашақтың іргесін бірге қалаймыз. Қазақстан Республикасының Президент Н.Ә.Назарбаевтың Қазақстан халқына Жолдауы 2011 жылдың 28 қаңтары / Қазақ әдебиеті. –2011. – №5. – 1-3бет.
2. С.Нокин. мы не должны допустить «мыльного пузыря» на строительном рынке / Известия Казахстан. – 2011. - №29. – 3б.
3. Ертаев Е. Ж. Тұрғын үй құрылыстық кешенін дамытудың теориялық аспектілері // «Аймақтық экономиканы индустриалды-инновациялық дамыту мәселелері» атты халықаралық ғылыми-тәжірибелік конференция материалы. Академиялық инновациялық университет. – Шымкент: Нұрлы бейне, 2-том – 2009. – 3-8 бб.
4. Жұмабеков.Х.Ы. Қазақстандағы тұрғын үй құрылысының нарықтық механизмдерін сараптау // ҚазҰУ хабаршысы. Экономика сериясы. – 2010. – №1(77). – 40-41бб.
5. Белокрылова О.С., Привалова Е.В., Яхимович Е.И. Институциональные механизмы рынка жилья и его макроэкономическая динамика в посткризисной экономике. – Ростов-н/Д: Ростов университеті, 2003. – 362б.
6. Жилищная экономика. Под ред. Г.Поляковского. Пер. с англ. – М.:Дело, 2000. – 405б.
7. О’Салливан А. Экономика города. Пер. с англ. 4 изд. – М.:ИНФРА-М, 2002. – 705б.
8. Саметеева. М. Қазақстан Республикасы тұрғын үй нарығындағы экономикалық мәселелер // «Ғаламдық экономикалық үрдістердің тұрақсыздығы жағдайындағы инновациялық даму» атты халықаралық ғылым-тәжірибелік конференция материалы, 2 бөлім – А.:Қазақ университеті, 2010. – 283б.
9. Шохан Р. Тұрғын үй-коммуналдық саланы реттеудегі отандық және шетелдік тәжірибелер//«Нарықтық қайта құруларды тереңдету жағдайындағы Қазақстан Республикасының экономикасы: қазіргі жағдайы мен дамытудың алғы шарттары»: Аймақтық конференция материалдары. - Қарағанды: ҚарМУ, 2007. – 422-426бб.
10. Елена Дворяшина. Три «Д» социальной политики — Дом, Дети, Демография. Электрондық мәлімет. Интернет-сілтеме: http://www.demographia.ru/page=0,1
11. Алла Снегина. Долевое строительство – пещерное явление! Электрондық мәлімет. Интернет-сілтеме: http://www.sob.ru/issue-28-3570.html
12. АҚШ-тың ипотекалық нарығындағы дағдарыстың негізгі себебі. Электрондық мәлімет. Интернет-сілтеме: http://inform.kz/kz/article/2377806
13. Марченко А.В. Экономика и управление недвижимостью: Учебное пособие. – Ростов н/Д: Феникс, 2006. – 352б.
14. Шохан Р. Тұрғын үй нарығын дамытудың экономикалық аспектілерін зерттеу // ҚарМУ хабаршысы. Экономика сериясы. – 2007. - №1(45). - 58-62бб.
15. Шалболова У.Ж. Жилищная и социальная сфера: экономический анализ, развитие. – А.: Кітап. – 2006. – 192б.
16. Қазақстан Республикасында Тұрғын үй құрылысын дамытудың 2005-2007 жылдарға арналған мемлекеттiк бағдарламасы 2004 жылғы 11 маусымдағы №1388 Жарлығы. Электрондық ресурс. Интернет-сілтеме: http://kz.government.kz/site/news/2004/10/news002
17. Указ президента республики казахстан от 20 августа 2007 года № 383 О государственной программе жилищного строительства в республике казахстан на 2008-2010 годы. Электрондық ресцрс. Интернет-сілтеме: http://builder.kz/urist/detail.php?ID=6614
18. Қазақстан Республикасы Үкіметі тұрғын үй құрылысын дамытудың 2008-2010 жылдарға арналған мемлекеттік бағдарламасын қаржы рыногындағы өзгерген жағдайға бейімдеу үшін оған оңтайландыру жүргізуді ұсынды. Электрондық ресурс. Интернет-сілтеме: http://inform.kz/kz/article/2377806
19. Құрылыс нарығы: кеше, бүгін, ертең // VIRA. – 2010. - №3(48). – 14б.
20. Қазақстан Републикасының Статистика Агенттігінің мәліметтері. Электрондық ресурс. Интернет-сілтеме: http://www.stat.kz/digital/stroit_invest/Pages/default.aspx
21. Ежеквартальный макроэкономический анализ показателей, влияющих на деятельность АО «Фонд недвижимости «Самрук-Қазына». Электрондық мәлімет. Интернет-сілтеме: www.kazproperty.kz/files/827234028251.pdf
22. На рынке жилья в январе 2011 года наблюдалось повышение цен // Финансы и кредит.- 2011. – №2. – 37б.
23. Абильшаиков Н.Б. Қазақстанда өндіріліп шығарылатын шикізат, құрылыс материалдары және ауылшаруашылық өнім қорларына экономикалық тұрғыдан көз-қарас // Евразийское сообщество: общество, политика, культура хабаршысы. – 2010. - №2 (70). – 131-135бб.
24. Қазақстан Республикасының үдемелі индустриялық-инновациялық дамуының 2010-2014 жылдарға арналған мемлекеттік бағдарламасы 2010 жылғы 19 наурыздағы №958 // http://kz.government.kz/site/news/main/2010/02/144
25. Қазақстан Республикасындағы құрылыс 2010: статистикалық жинақ. – Алматы, 2010. – 32-34б.
26. Ипотека недвижимого имущество. Сборник нормативных правовых актов Республики Казахстан. – А.: Изд.дом «БИКО». – 2005. – 35б.
27. О долевом участии в жилищном строительстве: Закон Республики Казахстан от 7 июля 2006 года №180 // http://www.kdi.kz/121
28. Министерство финансов Республики Казахстан. Электрондық ресурс. Интернет-сілтеме: http://www.minfin.kz/index.php?uin=1186467205&chapter=1303815698&lang=kaz
29. Ипотечную ставку предложили понизить до 8%. Электрондық мәлімет. Интернет-сілтеме: http://www.BNews.kz/issue-28-3570.html
30. «Қазақстанның тұрғын үй құрылыс жинақ банкі» АҚ-ның 2011-2014 жылдарға арналған Қазақстан Республикасындағы тұрғын үй құрылысы бағдарламасын іске асыруға қатысуы. Электрондық мәлімет. Интернет-сілтеме: http://www.hcsbk.kz/6965
31. Шәріп А. Назарбаевтың жаңа тұрғын үй бағдарламасы / Айқын. – 2011. - №6. – 7б
32. Утверждена Программа жилищного строительства в РК на 2011 - 2014 годы. Электрондық мәлімет. Интернет-сілтеме: http://www.zakon.kz/ page=235896
33. На доспутное жилье на три года выделяется 40,8 млрд. теңге. Электрондық мәлімет. Интернет-сілтеме: http://inform.kz/kz/article/2377806
34. Баспана бабы байыпталды. Электрондық мәлімет. Интернет-сілтеме: http://inform.kz/kz/article/2589977445631
35. Есалы.А. Тұрғын үй құрылыс жинақ банкінің салымшылары үшін жаңа мүмкіндіктер // Егемен Қазақстан. – 2011. - №21. – 5б.
36. «Қазақстанның тұрғын үй құрылыс жинақ банкі» АҚ-ың Қызметтің ағымдағы нәтижелері. Электрондық мәлімет. Интернет-сілтеме: http://www.hcsbk.kz/25332
37. Тұрғын үй құрылыс жинақ банкінің мақсаты - баспанаға қолжетімділікті арттыру. Электрондық мәлімет. Интернет-сілтеме: http://www.hcsbk.kz/17031
38. Қазақстан Республикасының Үкіметі тұрғын үй салу мен жүзеге асырудың бірнеше механизмдерінен тұратын 2011-2014 жылдарға арналған Қазақстан Республикасындағы тұрғын үй құрылысының бағдарламасын қабылдады. Электрондық мәлімет. Интернет-сілтеме: http://www.hcsbk.kz/25452
39. Недвижимость и ипотека — взгляд банков. Электрондық мәлімет. Интернет-сілтеме: http://finance.nur.kz/publikacii/nedvizhimost/nedvizhimost_i_ipoteka_vzglyad_bankov/
40. 2011 жылға 1 сәуірдегі жағдай бойынша Қазақстан Республикасының банк секторының ағымдағы жағдайы. Электрондық ресурс. Интернет-сілтеме: http://mgf.kz/page-2/page-41/
41. Алматы қаласындағы тұрғын және басқа да объектілерді пайдалануға беру туралы: статистикалық жинақ. 04 топтама. – А.: 2011. – 14-15бб.
42. Алматылық алпыс отбасының арманы орындалды. Электрондық мәлімет. Интернет-сілтеме: http://www.aikyn.kz/index.php?option=com_content&task=view&id=6818
43. Дольщики выходят из пике. Электрондық мәлімет. Интернет-сілтеме: http://novostroiki.kz/?q=node/131
44. «Самрук-Казына» поможет дольщикам в Алматы. Электрондық мәлімет. Интернет-сілтеме: http://www.krysha.kz/content/news/2011/shareholder
45. Мақыш С.Б. Қазақстанды тұрғын үйді жалға берудің ерекшеліктері // АльПари. – 2010. - №2. – 170-171бб.
46. «Жаңа онжылдық – жаңа экономикалық өрлеу – Қазақстанның жаңа мүмкіндіктері» Қазақстан Республикасының Президент Н.Ә.Назарбаевтың Қазақстан халқына Жолдауы 2010 жылғы 29 қаңтар // http://www.akmola.stat.kz/webkz/Poslanie_kaz.htm
47. «Самұрық – Қазына» Жылжымайтын мүлік қорының» тұрғын үйді жалға беруді іске асыруға байланысты жасаған бағдарламасы. Электрондық мәлімет. Интернет-сілтеме: http://www.egov.kz/wps/portal/Content?contentPath=/serviceslibrary/gu2010/citizenrygu/lifesituations citizenry/arendnoezhilie&lang=kk
48. Таутанов.Ә. Жаңа тұрғын үй саясаты // Дала мен қала. – 2011. - №7. – 9б.
49. Изменение стоимости аренды квартир г. Алматы (с 1 мая по 1 июня 2011 г.). электрондық ресурс. Интернет-сілтеме: http://www.kn.kz/analysis.php?id=5667
50. Қазақстан Республикасы Ұлттық Банкінің Қаржы нарығын және қаржы ұйымдарын бақылау мен қадағалау комитетінің мәліметтері. Электрондық ресурс. Интернет-сілтеме: http://www.afn.kz/kz/information-for-entities-of-financial-market/banks-sektor/2009-11-09-11-41-37/2009-11-12-08-33-05
2. С.Нокин. мы не должны допустить «мыльного пузыря» на строительном рынке / Известия Казахстан. – 2011. - №29. – 3б.
3. Ертаев Е. Ж. Тұрғын үй құрылыстық кешенін дамытудың теориялық аспектілері // «Аймақтық экономиканы индустриалды-инновациялық дамыту мәселелері» атты халықаралық ғылыми-тәжірибелік конференция материалы. Академиялық инновациялық университет. – Шымкент: Нұрлы бейне, 2-том – 2009. – 3-8 бб.
4. Жұмабеков.Х.Ы. Қазақстандағы тұрғын үй құрылысының нарықтық механизмдерін сараптау // ҚазҰУ хабаршысы. Экономика сериясы. – 2010. – №1(77). – 40-41бб.
5. Белокрылова О.С., Привалова Е.В., Яхимович Е.И. Институциональные механизмы рынка жилья и его макроэкономическая динамика в посткризисной экономике. – Ростов-н/Д: Ростов университеті, 2003. – 362б.
6. Жилищная экономика. Под ред. Г.Поляковского. Пер. с англ. – М.:Дело, 2000. – 405б.
7. О’Салливан А. Экономика города. Пер. с англ. 4 изд. – М.:ИНФРА-М, 2002. – 705б.
8. Саметеева. М. Қазақстан Республикасы тұрғын үй нарығындағы экономикалық мәселелер // «Ғаламдық экономикалық үрдістердің тұрақсыздығы жағдайындағы инновациялық даму» атты халықаралық ғылым-тәжірибелік конференция материалы, 2 бөлім – А.:Қазақ университеті, 2010. – 283б.
9. Шохан Р. Тұрғын үй-коммуналдық саланы реттеудегі отандық және шетелдік тәжірибелер//«Нарықтық қайта құруларды тереңдету жағдайындағы Қазақстан Республикасының экономикасы: қазіргі жағдайы мен дамытудың алғы шарттары»: Аймақтық конференция материалдары. - Қарағанды: ҚарМУ, 2007. – 422-426бб.
10. Елена Дворяшина. Три «Д» социальной политики — Дом, Дети, Демография. Электрондық мәлімет. Интернет-сілтеме: http://www.demographia.ru/page=0,1
11. Алла Снегина. Долевое строительство – пещерное явление! Электрондық мәлімет. Интернет-сілтеме: http://www.sob.ru/issue-28-3570.html
12. АҚШ-тың ипотекалық нарығындағы дағдарыстың негізгі себебі. Электрондық мәлімет. Интернет-сілтеме: http://inform.kz/kz/article/2377806
13. Марченко А.В. Экономика и управление недвижимостью: Учебное пособие. – Ростов н/Д: Феникс, 2006. – 352б.
14. Шохан Р. Тұрғын үй нарығын дамытудың экономикалық аспектілерін зерттеу // ҚарМУ хабаршысы. Экономика сериясы. – 2007. - №1(45). - 58-62бб.
15. Шалболова У.Ж. Жилищная и социальная сфера: экономический анализ, развитие. – А.: Кітап. – 2006. – 192б.
16. Қазақстан Республикасында Тұрғын үй құрылысын дамытудың 2005-2007 жылдарға арналған мемлекеттiк бағдарламасы 2004 жылғы 11 маусымдағы №1388 Жарлығы. Электрондық ресурс. Интернет-сілтеме: http://kz.government.kz/site/news/2004/10/news002
17. Указ президента республики казахстан от 20 августа 2007 года № 383 О государственной программе жилищного строительства в республике казахстан на 2008-2010 годы. Электрондық ресцрс. Интернет-сілтеме: http://builder.kz/urist/detail.php?ID=6614
18. Қазақстан Республикасы Үкіметі тұрғын үй құрылысын дамытудың 2008-2010 жылдарға арналған мемлекеттік бағдарламасын қаржы рыногындағы өзгерген жағдайға бейімдеу үшін оған оңтайландыру жүргізуді ұсынды. Электрондық ресурс. Интернет-сілтеме: http://inform.kz/kz/article/2377806
19. Құрылыс нарығы: кеше, бүгін, ертең // VIRA. – 2010. - №3(48). – 14б.
20. Қазақстан Републикасының Статистика Агенттігінің мәліметтері. Электрондық ресурс. Интернет-сілтеме: http://www.stat.kz/digital/stroit_invest/Pages/default.aspx
21. Ежеквартальный макроэкономический анализ показателей, влияющих на деятельность АО «Фонд недвижимости «Самрук-Қазына». Электрондық мәлімет. Интернет-сілтеме: www.kazproperty.kz/files/827234028251.pdf
22. На рынке жилья в январе 2011 года наблюдалось повышение цен // Финансы и кредит.- 2011. – №2. – 37б.
23. Абильшаиков Н.Б. Қазақстанда өндіріліп шығарылатын шикізат, құрылыс материалдары және ауылшаруашылық өнім қорларына экономикалық тұрғыдан көз-қарас // Евразийское сообщество: общество, политика, культура хабаршысы. – 2010. - №2 (70). – 131-135бб.
24. Қазақстан Республикасының үдемелі индустриялық-инновациялық дамуының 2010-2014 жылдарға арналған мемлекеттік бағдарламасы 2010 жылғы 19 наурыздағы №958 // http://kz.government.kz/site/news/main/2010/02/144
25. Қазақстан Республикасындағы құрылыс 2010: статистикалық жинақ. – Алматы, 2010. – 32-34б.
26. Ипотека недвижимого имущество. Сборник нормативных правовых актов Республики Казахстан. – А.: Изд.дом «БИКО». – 2005. – 35б.
27. О долевом участии в жилищном строительстве: Закон Республики Казахстан от 7 июля 2006 года №180 // http://www.kdi.kz/121
28. Министерство финансов Республики Казахстан. Электрондық ресурс. Интернет-сілтеме: http://www.minfin.kz/index.php?uin=1186467205&chapter=1303815698&lang=kaz
29. Ипотечную ставку предложили понизить до 8%. Электрондық мәлімет. Интернет-сілтеме: http://www.BNews.kz/issue-28-3570.html
30. «Қазақстанның тұрғын үй құрылыс жинақ банкі» АҚ-ның 2011-2014 жылдарға арналған Қазақстан Республикасындағы тұрғын үй құрылысы бағдарламасын іске асыруға қатысуы. Электрондық мәлімет. Интернет-сілтеме: http://www.hcsbk.kz/6965
31. Шәріп А. Назарбаевтың жаңа тұрғын үй бағдарламасы / Айқын. – 2011. - №6. – 7б
32. Утверждена Программа жилищного строительства в РК на 2011 - 2014 годы. Электрондық мәлімет. Интернет-сілтеме: http://www.zakon.kz/ page=235896
33. На доспутное жилье на три года выделяется 40,8 млрд. теңге. Электрондық мәлімет. Интернет-сілтеме: http://inform.kz/kz/article/2377806
34. Баспана бабы байыпталды. Электрондық мәлімет. Интернет-сілтеме: http://inform.kz/kz/article/2589977445631
35. Есалы.А. Тұрғын үй құрылыс жинақ банкінің салымшылары үшін жаңа мүмкіндіктер // Егемен Қазақстан. – 2011. - №21. – 5б.
36. «Қазақстанның тұрғын үй құрылыс жинақ банкі» АҚ-ың Қызметтің ағымдағы нәтижелері. Электрондық мәлімет. Интернет-сілтеме: http://www.hcsbk.kz/25332
37. Тұрғын үй құрылыс жинақ банкінің мақсаты - баспанаға қолжетімділікті арттыру. Электрондық мәлімет. Интернет-сілтеме: http://www.hcsbk.kz/17031
38. Қазақстан Республикасының Үкіметі тұрғын үй салу мен жүзеге асырудың бірнеше механизмдерінен тұратын 2011-2014 жылдарға арналған Қазақстан Республикасындағы тұрғын үй құрылысының бағдарламасын қабылдады. Электрондық мәлімет. Интернет-сілтеме: http://www.hcsbk.kz/25452
39. Недвижимость и ипотека — взгляд банков. Электрондық мәлімет. Интернет-сілтеме: http://finance.nur.kz/publikacii/nedvizhimost/nedvizhimost_i_ipoteka_vzglyad_bankov/
40. 2011 жылға 1 сәуірдегі жағдай бойынша Қазақстан Республикасының банк секторының ағымдағы жағдайы. Электрондық ресурс. Интернет-сілтеме: http://mgf.kz/page-2/page-41/
41. Алматы қаласындағы тұрғын және басқа да объектілерді пайдалануға беру туралы: статистикалық жинақ. 04 топтама. – А.: 2011. – 14-15бб.
42. Алматылық алпыс отбасының арманы орындалды. Электрондық мәлімет. Интернет-сілтеме: http://www.aikyn.kz/index.php?option=com_content&task=view&id=6818
43. Дольщики выходят из пике. Электрондық мәлімет. Интернет-сілтеме: http://novostroiki.kz/?q=node/131
44. «Самрук-Казына» поможет дольщикам в Алматы. Электрондық мәлімет. Интернет-сілтеме: http://www.krysha.kz/content/news/2011/shareholder
45. Мақыш С.Б. Қазақстанды тұрғын үйді жалға берудің ерекшеліктері // АльПари. – 2010. - №2. – 170-171бб.
46. «Жаңа онжылдық – жаңа экономикалық өрлеу – Қазақстанның жаңа мүмкіндіктері» Қазақстан Республикасының Президент Н.Ә.Назарбаевтың Қазақстан халқына Жолдауы 2010 жылғы 29 қаңтар // http://www.akmola.stat.kz/webkz/Poslanie_kaz.htm
47. «Самұрық – Қазына» Жылжымайтын мүлік қорының» тұрғын үйді жалға беруді іске асыруға байланысты жасаған бағдарламасы. Электрондық мәлімет. Интернет-сілтеме: http://www.egov.kz/wps/portal/Content?contentPath=/serviceslibrary/gu2010/citizenrygu/lifesituations citizenry/arendnoezhilie&lang=kk
48. Таутанов.Ә. Жаңа тұрғын үй саясаты // Дала мен қала. – 2011. - №7. – 9б.
49. Изменение стоимости аренды квартир г. Алматы (с 1 мая по 1 июня 2011 г.). электрондық ресурс. Интернет-сілтеме: http://www.kn.kz/analysis.php?id=5667
50. Қазақстан Республикасы Ұлттық Банкінің Қаржы нарығын және қаржы ұйымдарын бақылау мен қадағалау комитетінің мәліметтері. Электрондық ресурс. Интернет-сілтеме: http://www.afn.kz/kz/information-for-entities-of-financial-market/banks-sektor/2009-11-09-11-41-37/2009-11-12-08-33-05
КІРІСПЕ
Қазақстан Республикасының нарықтық экономика кезеңінде нарықтардың көптеген салалық түрлері іс-қимылда, олар экономикалық процестер мен экономикалық даму қарқынын қамтамасыз етуде әртүрлі роль ойнайды. Нарықтың салалық түрлерін базистікті бөлуге болады, яғни сол нарық, экономика, жалпы басқадай нарықтардың іс-қимылдар тиімділігіне тікелей тәуелді. Осындай нарықтардың біріне - құрылыс нарығы жатады.
Құрылыс нарығының басты объектісі бұл - тұрғын үй құрылысы болып табылады. Cоңғы уақытта тұрғын үй құрылысын дамыту және оны қаржыландыру барысында көптеген бағдарламалар жүзеге асырылуда. Қазақстан экономикасын көтеру, сондай-ақ халықтың басым бөлiгiнiң өз тұрғын үй жағдайларын жақсартуға ұмтылысы республикада тұрғын үй құрылысының өзектiлiгiне себепшi болды. Тұрғын үй құрылысы Қазақстанның 2030 жылға дейiнгi даму стратегиясының басым бағыттарының бiрi болып танылды және ол жалпы ұлттық сипаттағы неғұрлым маңызды мiндеттердiң бiрi болып табылады.
Қазақстан Республикасы Президенті Н.Ә.Назарбаевтың 2011 жылғы қаңтар айындағы Қазақстан халқына Жолдауында Азаматтардың өмір сапасының озық көрсеткіші - тұрғын үй жайлылығының деңгейі. Соңғы 10 жылда тұрғын үй қоры 30 миллион шаршы метрге ұлғайды. Бұл бүгінде бір миллионнан астам азамат жаңа пәтерлерде тұрады дегенді білдіреді. Бұл - біздің тұрғын үй саясатымыздың маңызды нәтижесі. Көптеген жылдар бойы коммуналды сектор қалған-құтқанды бөлу қағидаты бойынша қаржыландырылып келді. Соның салдарынан 2008 жылға қарай коммуникациялардың 72 пайызы жөндеуді немесе ауыстыруды қажетсінді-деп атап көрсетті [1, 1-3бб.].
Бір ғана құрылыс индустриясын дамыту, мемлекет үшін онымен байланысты бірнеше экономикалық инфрақұрылымдарды дамытуға мүмкіндік туғызады. Мысалы, еңбек нарығы, шикізат нарығы, өндірістік мақсаттағы тауарлар нарығы және т.б. тұрғын үй нарығымен сабақтаса дамиды. Бұл жайында Қазақстан Республикасы Құрылыс және тұрғын үй-коммуналдық шаруашылық істері агенттігінің төрағасы Серік Нокин Кез келген елде экономиканың құрылыс саласы бұл қозғаушы күш болып табылады. Құрылыс саласында жұмыс жасайтын бір жұмысшы мысалыға алғанда, басқа да он алты кәсіпорынның қызметкерлеріне жұмыс істеуге мүмкіндік береді. Егер де құрылыс тоқтайтын болса, онда ол өндірістің басқа да салаларына өз әсерін тигізеді. Тұрғын үйге сұраныс пен ұсыныстың және де оған деген мұқтаж жандардың артып келе жатқаны белгілі. Сондықтан да біз қажетті шараларды қолданбасақ, 2012 жылы құрылыс көлемінің құлдырауы мүмкін деді [2, 3б.].
Сондықтан, мемлекет саясатының ішінде құрылыс индустриясына бағытталған ауқымды шаралар бұл саланың басымдылығын сипаттайды. Қазақстан Республикасындағы тұрғын үй құрылысының даму қарқыны, елдегі экономикалық жағдайдың өскендігіне байланысты тұрғындардың өз баспаналарын ауыстыруға, жаңалауға, жақсартуға ұмтылуы әсерінен қалыптасуда. Қазіргі уақытта тұрғындардың арасында, баспана проблемасы аса өзекті. Республика деңгейінде, тұрғындардың дербес қажеттіліктері үшін қызмет көрсету секторының үлкен ауқымы пайда болуда.
Тұрғын үй құрылысын дамытудың жолы, бұл сланы қаржыландырудың қолайлы тетіктерін анықтау болып табылады.
Жұмыстың мақсаты мен міндеттері. Қазақстан экономикасын индустриалды-инновациялық дамыту мақсатында құрылыс нарығын қаржыландыруда ұйымдастыру-экономикалық механизмді жетілдіруді талдау және де солар бойынша ұсыныстар жасау.
Осы мақсатқа қол жеткізу үшін мынадай міндеттер қойылды:
oo экономиканы индустриализациялау ретінде құрылыс нарығын дамыту;
oo құрылыс нарығын дамыту мен құруда шетел тәжірибесін талдау;
oo Қазақстан Республикасында құрылыс нарығының дамыту мен құру тиімділігін талдау;
oo құрылыс нарығындағы сұраныс пен ұсынысқа баға беру;
oo Қазақстан Республикасында құрылыс нарығын қаржыландыру саясатын талдау.
Дипломдық жұмыс кіріспе, негізгі бөлім үш бөлімнен, қосымшалардан, қорытынды және пайдаланған әдебиеттерден тұрады.
Бірінші бөлімде құрылыс нарығын қаржыландырудың теориялық әдістемелік негізі, тұрғын үй нарығындағы сұраныс пен ұсыныстың қалыптасуы және тұрғын үй нарығын реттеудегі шет елдік тәжірибелер, тұрғын үй саласын инвестициялау технологиясы: Баушпаркассе жүйесі, ипотекалық несиелендіру және мақсаттық мекен-жайлық субсидия жүйесі қарастырылған.
Екінші бөлімде тұрғын үй нарығының қазіргі жағдайы, ондағы бағалар деңгейіндегі өзгерістер және тұрғын үй саласын инвестициялау мәселелері статистикалық мәліметтер арқылы талданып көрсетілген.
Үшінші бөлімде 2011 жылғы тұрғын үйді дамытудың мемлекеттік бағдарламасы жайлы сөз болады. Сонымен қатар, Тұрғын үй құрылыс жинақ банкі мен Самұрық-Қазына Жылжымайтын мүлік қорының бұл бағдарламаға қатысуы және де құрылыс саласын қаржыландырудағы Тұрғын үй құрылыс жинақ банкінің ерекше орны және ол арқылы қолжетерлік тұрғын үй салу және несиеге алуды қамтамасыз ету жайлы айтылады.
Жұмыстың теориялық базасы болып О.С.Белокрылова, Е.В.Пивалова, Е.И.Яхимович, Г.Поляковский және т.б. танымал авторлардың еңбектері табылады.
Жұмыс барысында Қазақстан Республикасының заң актілері және Қазақстан Республикасы Статистика Агенттігінің мәліметтері пайдаланылды.
1 ҚҰРЫЛЫС НАРЫҒЫН ҚАРЖЫЛАНДЫРУДЫҢ ТЕОРИЯЛЫҚ-ӘДІСТЕМЕЛІК НЕГІЗІ
1.1 Құрылыс нарығының әлеуметтік-экономикалық жүйедегі орны мен ролі
Мемлекет экономикасының жағдайын сипаттаушы негізгі экономикалық көрсеткіштерді жақсартудың тұрақты тенденцияларына қол жеткізу, экономиканың барлық салаларында терең құрылымдық қайта құруларды іске асыруды талап етеді. Тұрғын үймен қамтамасыз етілу адамның аса маңызды қажеттіліктерінің бірі. Сондықтан азаматтарды тұрғын үймен қамтамасыз ету, мемлекеттің қоғам алдындағы негізгі міндеттерінің бірі. Тұрғын үй нарығы және оның даму қарқыны ұлттық экономиканың негізгі жағдайының даму дәрежесін сипаттайды. Тұрғын үй құрылысы құрылыс нарғының маңызды саласы болып табылады. Отандық құрылыс нарығының қалыптасуы халық шаруашылығының басқа салаларын ынталандырушы және нарықтық экономикаға өтудің негізгі факторларының бірі ретінде қарастырылды. Жекешелендіру үрдісінің қауырт жүргізілуінің нәтижесінде қысқа уақыт ішінде мемлекетте нарықтық қатынасқа қатысатын жеке меншік топтар қалыптасып үлгерді. Отандық құрылыс нарығы жылдам екпінмен дамып, қазір өркениетті және ұйымдасқан формаға ие болып отыр.
Құрылыс нарығы материалдық өндірістің бір саласы ретінде, басқа салаларға қарағанда көп белгілерімен ерекшеленеді. Мұнда қызмет өзінің арнайы, ерекшеленген заңдылықтары арқылы жүргізіледі, басқарудың түрлері мен әдістерін дұрыс таңдауда оны есептеу ең қажетті шарттың бірі болып табылады. Мұндай ерекшеліктер ретінде келесілерді көрсетуге болады: біріншіден, соңғы құрылыс өнімі қатаң белгілі бір аумаққа бекітіледі (тұрғын үйдің мекен жайы болады) және көлікпен тасылмайды, яғни қоймаға қою үшін өндірілмейді. Құрылыс өнімдерінің басқа өнеркәсіп өнімдерінен айырмашылығы олар бір саладан екінші салаға қозғалып, қосылмайды. Ол - қозғалмайтын мүлік, тек сол салалардың өзінің ауысуымен сипатталады: күрделі құрылыс саласынан кейін дайын нысандар тұрғын үй құрылысы кешенінің негізгі қорлары саласына өтеді және тапсырыс берушілердің балансында есепке алынады; соңғы құрылыс өнімі (тұрғын үй) жоғарғы деңгейдегі еңбек сыйымдылығымен, материалдық сыйымдылығымен, нәтижеде капитал сыйымдылығымен сипатталады.
Екіншіден, тұрғын үйді сату, негізінен, белгілі сатып алушыға оның дайындалуын бастамас бұрын тапсырыс берушіге және оның құрылысындағы технологиялық кешеніне өткізу болып табылады; дайын құрылыстық өнімді алуы мүмкін болған тұтынушылар арасында инвестиция құюға мүмкіндігі бар инвесторларды іздеу құрылысты жобалау сатысында жүзеге асады. Бұл құрылыс саласында сұраныстың ұдайы өндіріс қызметінің, сұранысқа бейімделу қызметінен біршама жоғары екендігіне алып келеді; құрылыс өнімдері нарығы тұрғын үй құрылысы кешенінің барлық салаларын қамтиды.
Үшіншіден, құрылыс ұйымы сатылатын тұрғын үй мен алынатын табыстың қажетті көлемін өнімнің сапасымен өзара байланыста қамтамасыз ету арқылы өндірістік және құрылыс өнімін сату мәселелерін келіскен түрде шешуі қажет; құрылыс өнімдерін құру мерзімінің ұзақтығы және құруға көптеген маманданған тауар өндірушілерді тарту қажеттілігі инвестициялық-құрылыс үрдісін басқарудың қазіргі заманғы тиімді түрлерін, құрылымын және әдістерін қолдануды талап етеді.
Құрылыс саласының қызмет ету үрдісінде жобалық, бас мердігерлік және кіші мердігерлік құрылыс ұйымдары, құрылыс индустриясының кәсіпорындары және көлік ұйымдары инвесторлардың тапсырысы бойынша құрылыс өнімдерін жаратуға қатысады. Ақпараттық жарнама қызметін атқарушы ұйымдар, банктер, сақтандыру ұйымдары сатушылар (инвесторлар) мен сатып алушылар (мердігерлер) арасындағы мердігерлік қатынасқа, яғни құрылыс өнімдерін несиелеу және сақтандыру, келісім-шарттарды ұйымдастыру, жарнама жасау, кеңес беру т.б. жолымен қызмет көрсетеді [3, 3-8бб.].
Құрылыс нарығының қызмет етуінің ерекшелігі құрылыс өнімдеріне тапсырыс берушілердің (инвесторлар) өздері ол өнімді пайдалануға қатыспауы мүмкін, оны жалға беруі немесе басқа тұлғаларға сатуы мүмкін. Осылай, құрылыс өнімдерінің соңғы тұтынушылары болып мемлекеттік және жергілікті басқару ұйымдарының қызметкерлері, сонымен бірге елдің тұрғындары бола алады.
1.2 Тұрғын үй нарығындағы сұраныс пен ұсыныстың қалыптасуы
Тұрғын үй нарығындағы ұсыныстың өскелең талғампаз сұраныстан төмен болуымен байланысты тұрғын үй проблемасы еліміздің барлық аймақтары үшін көптеген жылдар бойы сандық және сапалық критерилері бойынша шиеленіскен мәселе болып отыр. Елдегі экономикалық және саяси жағдай осы проблемаларды шешуге тікелей байланысты. Қазіргі кезде халықты үймен қамтамасыз етудің ерекшелігі мемлекет барлық азаматтарға емес, олардың тек белгілі бір категориясына ғана тегін пәтер береді. Мемлекет ұлттық экономиканың даму деңгейіне сәйкес азаматтарды өмір сүрудің қалыпты жағдайларымен қамтамасыз ету, экономикалық өсуге қол жеткізу барысында оларды жақсарту міндеттерін алады. Осы мақсатта қол жетімді тұрғын үй принциптерін іске асыруға жағдай жасау керек.
Тұрғын үй құрылысы нарығындағы түрлі субъектілердің сұранысы мен ұсынысы меншік құқығы құраушысының толықтығы, олардың үй шаруашылығы, меншік иелерінің серіктестігі, деволоперлік компаниялар, мемлекеттік өкімет орындары сияқты ұйымдастырылу түрлері және саладағы рыноктық қатынастардың көп түрлілігіне (сату-сатып алу, жалға беру, жалдау, кепілдік, басқаға беру) байланысты екені белгілі. Осыларды ескере отырып, тұрғын үй құрылысы нарығын өндіру, бөлу,айырбас және тұтыну бойынша әр түрлі ұйымдастыру формасындағы меншік иелерінің арасындағы экономикалық қатынастар жиынтығы ретінде анықтауға болады.
Олай болса тұрғын үй нарығының негізін қалаушы рөлі тұрғын жайға қажеттілікті қанағаттандыру болып табылады.
Тұрғын үй құрылысы нарығы келесі қызметтерді атқарады: реттеуші, ынталандырушы, баға құрушы, бақылаушы, делдалдық, ақпараттық, үнемділік және нарық субъектілерінің мүдделерін іске асыру.
Жоғарыда айтылғандарды ескерсек қолжетімді тұрғын үй нарығы түрлі субъектілердің айрықша шаруашылық мүдделерінің бір біріне кедергісіз барынша толық іске асуына ықпал жасайтын құқықтық, қаржылық-экономикалық және ұйымдық шарттар жасайтын институттар жиынтығын білдіреді. Тұрғын үй нарығының өз қызметін орындауы сұраныс, ұсыныс, баға, бәсеке элементтерінен тұратын нарықтық механизмі арқылы жүзеге асады.
Ғылыми зерттеулер нәтижелерін топтастыру және сараптау тұрғын үй категориясының күрделі әлеуметтік-экономикалық табиғаты бар деп тұжырымдауға мүмкіндік береді. Біріншіден, тұрғын үй айырбас үшін өндірілген экономикалық игілік қана емес, адамның аса маңызды қажеттілігінің бірін қанағаттандырады. Баспананың болмауынан адам қалыпты өмір сүріп, еңбек етіп, отбасын құра алмайды. Тұрғын үй жеке адамның тәуелсіздік, оқшауланған шаруашылық жүргізу, жеке отбасын құру, қажет болған жағдайда үйін толық жабдықтап, жайлылығын сезінуге деген қажеттіліктерін қанағаттандырады. Олай болса тұрғын үй адам капиталын ұдайы өндіруге қажетті құрал болып табылады. Екіншіден, тұрғын үй тауар ретінде оған деген қажеттілікті өтеу ерекшелігіне тікелей байланысты екі формада қарастырылады: а) тұрғын үй меншігіне ие болу; б) тұрғын үй қызметтерін пайдалану. Онда тұрғын үй деген бір ғана сөзбен бір бірінен ерекше екі түсінік белгіленеді:
1. Тұрғын үй қоры немесе мөлшері белгілі бір кезеңде анықталатын меншігі.
2. Тұрғын үй қызметтері - тұрғын үй қорының көрсететін тұтынушы қызметтер, мысалы, отбасын құруға жағдай жасайтын баспана және демалыс орны. Тұрғын үй қызметтері қордың ағымдық сипаттамасын білдіреді және белгілі бір уақыт кезеңінде өлшенеді, яғни әрбір бұзылмаған, елеулі физикалық тозуға ұшырамаған тұрғын үй қорының бірлігі үздіксіз қызметтер ағымын өндіреді.
Мұндай бөлу тұрғын үйдің қоғамдық және жеке игілік сипаттарын ашып көрсете алады. Тұрғын үй қызметтері бөлінгіштік қасиетіне ие бола отырып алып тастау принципінің әсеріне тап болады. Тұрығн үй қызметтері жеке тұтынылып, заттық сипатқа ие, өз кезегінде оны тегін пайдаланудан алып тастап сапасына сәйкес төлем алып, тұтынуға есеп жүргізуге болады. Дегенмен көбіне қала тұрғындары тұтынатын, жалпыға бірдей және тоқтаусыз тұтынумен байланысты қоғамдық сипаттағы тұрғын үй қызметтері бар. Олар:
oo қала жолдары мен көшелерін күту және пайдалану, оны көріктендіру, жасылдандыру, тұрғын үйге тиіп тұрған территорияға, жаппай пайдалану орындарына қызмет көрсету;
oo әрбір тұрғын жеке пайдаланатын, бірақ қалалық инженерлік қызметтің орталықтандырылған жүйелерімен қамтамасыз етілетін тұрғын үй-коммуналдық қызметтер.
Олай болса тұрғын үйді аралас игілік категориясына жатқызуға және осы тұрғыдан нарықтың даму мен жетілдіру беталысын қарастыруға болады.
Үшіншіден, тұрғын үй адам қажеттіліктерін қанағаттандыратын көптеген тауарлардың ішінен бірсыпыра сипаттарымен көзге түседі: сапалық әр тектілігі мен қимылсыздығы, ұзақ уақыттылығы және жоғары құндылығы.
Тұрғын үйдің сапалық әр тектілігі мен қимылсыздығы келесі жағдайларға байланысты:
oo тұрғын үй құқықтық реттеу нысаны ретінде жылжымайтын мүлікке жатады және осыған байланысты оның басты саралаушы белгісі жерге бекітілгендігі;
oo әрбір үйдің өзіне тән сипаттамасы мен орналасқан орнына байланысты бірегейлігі;
oo тұрғын үйдің тұрған жерінің мәнінің зор болуы: үйді тұрған ауданымен қоса тұтынады және тұтынушы таңдауы үйдің сипаттамаларымен бірге тұрған жерге де түседі, яғни тұрғын үй тауар ретінде орналасқан жердің атрибуттарынан тұрады.
Жер телімінің сипаттамасы
Көрші үйлердің сипаттамасы
Кварталдағы сыртқы көрініс
Қолжетімділік (жұмыс орнына, қала орталығына, ойы-сауық және демалыс орындары, дүкендерге жақындығы)
Қоғамдық қызметтермен (мектеп, емхана т.с.)
Жергілікті салық салу деңгейі
Ауданы
Бөлме саны
Коммуналдық-тұрмыстық жайлылық
Жоспарламасы
Интерьер
Негізгі құрылымдық элементтердің жасы, түрі, қызмет ету мерзімі
ТҰРҒЫН ҮЙ
Үйдің жеке сипаттамалары Үйдің орналасқан жерінің сипаттамалары
Сурет 1 - Тұрғын үйдің негізгі сипаттамалары
Ескерту - [4, 40-41бб.] әдебиетінен алынған
Тұрғын үйді тұтыну ерекшеліктеріне тоқталайық:
1. Тұрғын үйге мұқтаждық адам қажеттіліктерінің шексіздігі, отбасы қатарының өзгерісі, жаңа жанұя құру, олардың әл-ауқатының артуына байланысты толық қанағаттандырыла алмайды;
2. Үйді таңдауға ақшалай емес факторлар әсер етеді:
oo білім, мамандық пен қызмет түрі, ұлттық, этникалық тиесілілік, мәдени және діни факторлар;
oo психологиялық факторлар, мысалы, көршілерді таңдау, үйді ауыстырғанда бұрынғы ортамен қоштасу шығындары;
oo жоғары деңгейлі қажеттіліктерді қанағаттандыру - өзін қандай да бір топтың, ұжымның бөлігі екенін сезіну, өзін таныту, көрсетуге деген қажеттілік. Тұрғын үй иесінің әлеуметтік дәрежесін, қандай да бір әлеуметтік топқа тиесілі екенін көрсетеді.
3. Үйге мұқтаждықтың артуы оған серік болатын (жиһаз және интерьер заттары, мектептер, медициналық мекемелер), тұрғын үйді ұдайы өндіретін (тұрғын үй құрылысы, құрылыс материалдарын өндіру, инжинирингтік, кредиттік-қаржылық қызметтер) тауарлар мен қызметтерге қажеттіліктің өсуіне алып келеді.
Осылайша тұрғын үй біріншіден, қысқа мерзімде тапқан қаражаттармен қанағаттандырылмайтын қажеттілік, екіншіден, адам капиталын ұдайы өндіретін ұзақ мерзімді пайдаланылатын ерекше капиталдық тауар, үшіншіден, адамның әлеуметтік дәрежесі мен табыс деңгейінің сипаттамасы ретінде анықталады.
Тұрғын үйдің бірегейлігін ескере отырып тұрғын үй құрылысындағы нарықтық механизмдердің негізгі құраушыларын қарастырайық.
Тұрғын үйді (тұрғын үй қызметтері және қоры) тұтынудың екі жақты сипаты келесі жағдайларды сипаттайды:
oo Нарықты меншікке алынған (нарықты құрылымдар сатып алынады) және жалгерлік (тұрғын үй қызметтері сатып алынады) тұрғын үй нарықтарына бөлу мүмкіндігі;
oo Тұрғын үй қоры және қызметтеріне сұраныс пен ұсынысты бөлек есепке алу;
oo Халықтың үймен қамтамасыз етілуі мен ұсынысын есепке алу ерекшеліктері, көрсетілетін қызметтердің көлемін анықтайтын тұрғын үй қорының сапалық жағдайына көңіл бөлу.
Тұрғын үй анықтамасы бойынша қозғалмайтындықтан жер нарығымен тығыз байланысыты. Сонымен бірге нарықтық айналыс нысаны ретінде бәсекелік ортада дамиды. Оның құрылуының келесідей айқын ерекшеліктері бар:
1. Жер ресурстарының шектеулігі, құрылыс пен тұрғын үйді күтіп ұстау құнының салыстырмалы түрде жоғары болуы және сәйкесінше қаржылық ресурстардың болуынан деген қатаң талаптары тұрғын үй құрылысын жүргізуші мен үйлерді сатып алушылар сияқты нарықтың қатысушылары санын шектейді. Жердің ресурс ретінде шектеулігі (жер ұсынысы ұзақ мерзімді кезеңде икемсіз) ғана емес, өкімет орындарының жерді пайдалану мен құрылыс жүргізу саясатының аясындағы шектеулері туралы сөз болып отыр.
2. Тұрғын үй құрылысы ауқымын арттыру (оң ауқым әсері) есебінен үнемдеу мүмкіндіктері шектеулі. Зерттеулер көрсетіп отырғандай үнемдеу өте көп мөлшерде тұрғын үйлер салатынірі құрылыс компанияларында ғана сериялық өндірісте пайда болады. Сәйкесінше үнемдеу көбіне құрылыс шарттарына байланысты.
Тұрғын үй нарығында бәсекенің дамуы үшін заңдық базаны дамытатын, жер телімдерін, құрылысқа рұқсат берудің ашықтығын қамтамасыз ететін, кредиттік құралдардың дамуын ынталандыратын мемлекеттік реттеу қажет.
Тұрғын үйге сұраныс. Сұраныс дайын үйлерді сатып немесе жалға алатын үй шаруашылығы мен олардың бірлестіктері жағынан көрінеді. Сұраныс тұрғын үйге деген қажеттіліктің көріну формасы болып табылады.
Неоклассикалық экономикалық теорияға сәйкес тұрғын үйге сұраныс белгілі бір уақыт мерзіміндегі белгілі болатын әрбір бағамен тұтынушылар қалайтын, сатып ала алатын және пайдаланатын үйлер санын білдіреді. Тұрғын үй бағасы мен сұраныс арасында көптеген басқа тауарлар мен қызметтерге сияқты кері байланыс бар: бағаның төмендеуі тұрғын үйге сұранысты арттырады. Дегенмен тұрғын үй өз иесінің әлеуметтік дәрежесін анықтайтындықтан кей жағдайда бағаның жоғарылауы сұраныстың артуына алып келуі мүмкін.
Сұраныстың бағалық емес детерминанттарына жататындар: басқа тауарлар мен қызметтердің бағасы; тұтынушылардың табысы, әл-ауқаты; талғамдары мен қалауы; болашақтағы бағалар мен табыстарға қатысты күтімдер; тұрғын үй және басқа да активтерінің болуы; тұтынушылар саны.
Басқа тауарлар мен қызметтердің бағасы факторын қарастыра отырып акция, облигация сатып алу, банкте депозит ашу сияқты ақша қаражаттарын балама түрде пайдалану бағасын білдіретін нақты пайыздық мөлшерлемеге көңіл бөлу керек. Нақты пайыздық мөлшерлеме төмендегенде жинақтың үй сатып алуға тиімді болып, сұранысты арттырады.
Сұраныс мөлшеріне тұтынушылар саны факторының әсерін сараптауда келесі жағдайларды есепке алу керек:
oo тұрғын үй нарығындағы шешімдер жеке тұлғалармен емес, отбасымен қабылданады;
oo әр түрлі уақыт мезетінде отбасының құрамы бірдей емес немесе бір жанұяның тұрғын үйге сұранысындағы ерекшеліктер;
oo отбасын құру үрдісі жанұяның әл-ауқаты, тұрғын үй нарығындағы ұсынылатын тұрмыс жағдайы мен оны жақсарту мүмкіндігне байланысты.
Аталған түрлі факторларға сұраныстың сезімталдығын өлшейтін маңызды көрсеткіш сұраныс икемділігі болып табылады. 1-кестеде баға мен табыс бойынша икемділік көрсеткіштері келтірілген [5, 192б.].
Кесте 1 - Тұрғын үйге сұраныстың бағалық және табыстық баға икемділігін бағалау
Зерттеулер
Бағалық икемділік
Табыс икемділігі
1
2
3
Х.Розен, 1979ж
-0,67
0,35
Мак-Рэ, Тернер, 1981ж
-0,89
0,26
Кронин, 1983ж
-0,63-тен -0,79-ге дейін
0,53-тен 0,72-ге дейін
Гудман, Кавая, 1986ж
-0,61-ден -1,2-ге дейін
0,64-тен 1,1-ге дейін
Ескерту - [6, 223б.] әдебиетінен алынған
1-кестедегі мәліметтер көрсеткендей тұрғын үйге сұраныс баға бойынша салыстырмалы түрде икемсіз, өйткені үй адам үшін аса қажет игілік, тұрғын үйге баға өскен жағдайда да жанұяда тұрғын үй қызметтерін қалыпты деңгейде тұтынуға ұмтылады.
1-кестеден үйге сұраныстың табысқа тікелей байланыстылығы туралы айқын қорытындылар жасауға болады. Шындығында табыстың сұранысқа әсері әлдеқайда күрделі, себебі табыс жанұяның әл-ауқатын құрайды. Олай болса табыс пен байлықтың сұранысқа әсерін жеке қарастыру керек. Экономистер байлық түсінігіне қаржылық жағдайды бағалау ғана емес, адам капиталын, соның ішінде білім алу, жинақталған білім, машықтық және тәжірибе сияқты құндылықтарды қосады. Бұл жағдайда табыс пен байлық анықталады десек болады. Г.Поляковскийдің ойынша болашақтағы тұрақты табысы болатын жанұя байлығын ағымдық ақшалай табыстарға қарағанда шығындарды анықтаушы ең маңызды фактор деп есептеген дұрыс [6, 223б.]. Американдық зерттеушілер мәліметі бойынша байлық бойынша сұраныс икемділігі шамамен 1-ге тең (1-кестедегі Гудман және Кавай бағалауы).
Сонымен бірге әрбір жанұяның байлығына маңызды фактор болып есептелетін және жекеше зерттеуді қажет ететін қолда бар үйді қосу керек.
Сұраныс мөлшері мен икемділігін талдауда отандық тәжірибеде қолданылмайтын ақшалай емес фактор көшу, орын ауыстыру шығындарын ескерген жөн. Бұл факторды есепке алу маңыздылығы көшкен кездегі ақшалай шығындармен қоса ескі ауданмен қоштасудың психологиялық шығындарға алып келуімен байланысты. Тұрғылықты жерді ауыстыру туралы шешім үйдің бағасы, тұтынушы табысының едәуір өзгеруімен немесе жаңа үйді иемденуден жоғары пайда күткенде ғана оң болады.
Тұрғын үй ұсынысы. Ұсыныс тұрғын үй ұсынысы мен ол көрсететін қызметтерден тұрады. Ұсыныс тұрғын үй құрылымдарын немесе қызметтерін жасайтын және ұсынатын субъектілер жағынан көрінеді, атап айтқанда құрылыс, девелоперлік компаниялар, мемлекеттік, муниципалдық өкімет орындары, басқа да жеке және заңды тұлғалар.
Тұрғын үй қоры өндіретін қызметтердің ұсынысы оның саны мен сапалық жағдайына байланысты. Уақыт өте келе өндірілетін тұрғын үй қызметтерінің көлемі төмендейді, алайда үй төменірек табысы бар жанұяларға ауысып өз қызметін атқара береді. Пайдалану мерзімі ішінде оны тұтынушылар категориясының аусыу үрдісін тұрғын үйлік фильтрация деп атайды [5, 192б.].
Тұрғын үй ұсынысын анықтауда есепке алынатын жағдайлар:
1. Тұрғын үй қоры мен оның өндіретін қызметтері арасында нақты пропорционалды байланыстың жоқтығы.
2. Тұрғын үй қорының сапасының төмендеу немесе жоғарылауымен байланысты ұсыныс өзгерісін есепке алудың күрделілігі. Сондықтан тұрғын үй қорының ұсынысы әдетте сандық көрсеткіштермен өлшенеді.
3. Тұрғын үйдің ұзақ уақыт қызмет етуі және осының үш салдары:
oo үйді жөндеу мен күтіп ұстауға ақша қаражаттарын сала отырып физикалық тозуды реттеу мүмкіндігі;
oo нарықта әрбір уақыт мезетінде тұрғын қорының мардымсыз бөлігін құрайтын көптеген ескі және жаңа үйлер айналысқа түседі;
oo тұрғын үй ұсынысы салыстырмалы түрде икемсіз үрдіс: нарықты ескі үйлердің қандай да бір саны басым, сондықтан бағадағы өзгеріс ұсынылатын үйлер санын соншалықты өзгерте қоймайды [7, 367б.].
Тұрғын үйді тез арады салып, сондай уақытта жою мүмкін болмауы қысқа мерзімді кезеңде ұсыныстың абсолютті икемсіз екенін көрсетеді. Ұзық мерзімді кезеңде ұсыныс жаңа үйлер құрылысы немесе бұрынғыны жаңалау есебінен икемдірек болады.
1.3 Тұрғын үй нарығын реттеудегі шет елдік тәжірибелер
Қазақстан Республикасының Президенті Н.Ә.Назарбаев 2011 жылғы Болашақтың іргесін бірге қалаймыз атты жолдауында басты бағыттардың бірі ретінде тұрғын үй-коммуналдық шаруашылықты жаңғырту бағдарламаларын атап өткен болатын [1, 1-3бб.]. Әрине, экономика үшін бұл өте маңызды мәселе. Өйткені кез-келген елдің экономикалық дамуы оның халқының әл-ауқатына тікелей тәуелді болса, халықтың өмір сүру сапасын анықтайтын басты көрсеткіштердің бірі - халықтың тұрғын үймен қамтамасыз етілуі.
Еліміздегі халықты тұрғын үймен қамтамасыз ету жағдайын әлем елдеріндегі жағдаймен салыстырып өтсек. Дүниежүзіндегі бірқатар елдеріндегі халықтың тұрғын үймен қамтамасыз етілуін талдау барысында Норвегияның көшбасшы екенін көріп отырмыз. Мұнда адам басына 73 шаршы мертден келеді екен. Ал бұл көрсеткіш Қазақстанда 17,5 м2 (2007ж), ал көршілес Ресейде 21,6 м2 (2006ж), Украинада - м2, Белоруссияда - 23м2, Болгария мен Венгрияда - 30м2, Ирландияда - 33 м2, Испанияда - 27,5м2, Португалияда - 29м2 (2000ж), Францияда - 40м2 (2008ж), Германияда - 39м2, Данияда - 52м2, Люксембургте - 44м2, Швецияда - 43м2, Бельгияда - 34,5м2, АҚШ-та - 65м2 құраған.
Ең төменгі көрсеткішті Қазақстан мен Ресейде екенін көріп отырмыз. Талдау Қазақстанның тұрғын үймен қамтамасыз ету жағдайы әлемдегі ең жоғарғы көрсеткіштерден әлдеқайда төмен екенін көрсетеді. Ресейде бұл көрсеткіш көшбсшы елдің көрсеткішінің 29,5 пайызын құраса, Қазақстанда небары 23,9 пайызын құрайды. Жалпы, Қазақстандағы көрсеткіштің динамикасының баяу екенін айта кету керек. 2001 жылы әр жан басына шаққанда тұрғын үйдің ауданы 16,3 шаршы метр болса, 6 жылдан кейін бұл көрсеткіш 1,2 пунктке ғана артқан. Айтылып отырған көрсеткіштің адамдардың өмір сүру сапасын көрсететін көрсеткіштердің бірі екенін ескерсек, Қазақстандағы халықтың өмір сүру сапасының дамығын елдерден қаншалықты төмен екенін елестету қын емес [8, 283б.].
Дамыған шетелдердiң тәжiрибелері көрсеткендей тиiмдi тұрғын үй нарығының қалыптасуы үш құрамдас бөлік негiзiнде жүреді. Олар - жеке меншiктегi тұрғын үйлер, коммерциялық немесе әлеуметтiк жалға тиесiлi жалдық тұрғын үйлер және мемлекеттiк, яғни муниципалды үйлер.
Әлем мемлекеттері ішінде дамуы және халықтың өмір сүру деңгейлері бойынша алғашқы ондыққа кіретін, мемлекеттерде жүргізілген тұрғын үй-коммуналдық шаруашылық реформаларын қарастыру арқылы бұл саланы дамытудың қолайлы және тиімді жолдарын анықтауға мүмкіндік бар. Жеке меншіктегі тұрғын үйлер, коммерциялық, немесе әлеуметтік жалдық, тұрғын үйлер, сондай-ақ мемлекеттік, яғни муниципалды, үйлер тәрізді тұрғын үй нарығының үш компоненті қалыптасқан жағдайда тұрғын үй қоры құрылымының тиімділігі жоғары болатындығын шетелдік тәжірибелер көрсетіп отыр.
Кесте 2 - Тұрғын үй нарығының шетелдік үлгілері
Үлгі
АҚШ
Швеция
Германия
Нидерланды
1
2
3
4
5
Нарықтың сипаттамасы
Тұрғын үй нарығында жеке меншіктің үлесі жоғары. Single Family Home, Condo, Studio және Apartment тәрізді тұрғын үй типтері кең тараған. Мемлекеттегі жалдық нарықтың үлесі - 34%
Швецияда тұрғын үй қорының 75 % 1940 жж. кейін салынған. Тұрғын үй қорының 98 - 99 % су құбыры, орталықтандырылған жылу және кәріз жүйесімен жабдықталған. Жалға берілетін үйлер, жалпы нарықтың 57% иемденеді. Пәтерақының мөлшері құрылыстың салыну уақыты бойынша анықталады
Коммуналдық қызметтерді пайдалану қызметті ұсынушы кәсіпорындармен жасалған келісім-шарт негізінде орындалады. Жалдық сегменттің үлесі -60%
Тұрғын үй қоры салыстырмалы түрде жаңа және баспана сапасы жоғары. Тұрғын үй қорын жеке меншік үйлер және жалға берілетін үйлер (55%) құрайды. Әлеуметтік жалға берілетін үйлер нарығы қалыптасқан
Нарықты мемлекеттік және жергілікті реттеу ерекшеліктері
Тұрғын үй нарығы ХХ ғ. 30 жж. бастап мемлекеттік реттеле бастады, мемлекет төмен табысты отбасылар үшін, жалға берілетін баспаналарға субсидиялар тағайындайды. Муниципалдық баспаналар сатылмайды
ХХ ғ. 70 жж. бастап, мемлекеттік тұрғын үй саясаты қол алынды. 1946-1948 жж Мемлекеттік тұрғын үй басқарамасы құрылды. Төмен табысты балалы жанұялар және зейнеткерлер үшін тұрғын үй субсидиясы беріледі.
Жалға берілетін пәтерлерді, тұрғындардың жекешелендіруге құқықтары бар. Пәтер жалдаушылардың құқықтарын қорғау қоғамдары ұйымдастырылған
Тұрғын үй қоғамдары жұмыс істейді. Жалға берілетін үй нарығы Үкімет құрылымдары арқылы реттелінеді
Баспанамен қамтамасыз ету тетіктері
Үй шаруашылықтарын баспанамен қамтамасыз ету дәрежесінің жоғарлығы. Жалдық нарықтың қалыпты дамуы.
Мемлекетте баспанаға ие болудың әртүрлі формалары қалыптасқан: жеке меншік, кооперативтік меншік және жалдық үйлер.
Баспанаға қол жеткізудің жоғарлығы. Жалдық сегментін қарқынды дамуы
Үйді жалға алудың үлес салмағы жоғары
Ескерту - [9,422-426бб.] әдебиетінен алынған
Жалдық тұрғын үйді қалыптастыру мен дамыту кезiнде, барлық нысандар сияқты оған сыртқы және iшкi факторлар ықпал етедi. Егер коммерциялық мақсатқа негiзделген үйлер жалға берiлсе, онда пәтердiң ерекшелiктерiне байланысты оны жалдау ақысы да жоғары. Егер қоғамның аз қамтылған отбасылары үшiн мемлекеттiк тарапынан салынған коммуналдық үйлер жалға берiлсе, сәйкесiнше бұл сегменттiң жалдық төлемi де төмен. Жалдық тұрғын үй нарығының қызметтері, тұрғын үйдің ерекшелiгімен анықталады [9, 422-426бб.].
Шетелдердің тәжірибесінде тұрғын үйге ипотекалық несиелендірудің дамуы мемлекетке айтарлықтай оң белсенділік арқылы тұрғындардың әлеуметтік жағдайының тұрақты қалыптасуы мен дамуына алып келеді. Сонымен қатар, тұрғын үй құрылысын несиелендіру үшін ішкі инвестициялар, халықтың жинақтары, институциялық инвесторлардың ақшалары тартылады. Көптеген елдерде тұрғын үй саласын инвестициялау технологиясы негізгі үш қағидадан құралады: келісім-шарттық жинақ немесе Баушпаркассе жүйесі, ипотекалық несиелендіру, тұрғындарға пәтер алудағы мемлекеттік қолдау, яғни, мақсаттық мекен-жайлық субсидия жүйесі.
Баушпаркассе құрылыс жинақ жүйесі 1885 жылдан бастап Германияда құрылды. Осы жүйенің көмегімен немістер Екінші Дүниежүзілік Соғыстан кейін тұрғын үй қорын 10 жылдың ішінде қайта қалпына келтірді. Европалық тұрғын үй құрылысы федерациясы қоғамының атқарушы директоры доктор Андреас Цендер өзінің талдауында, коммерциялық емес ұйымдармен жүзеге асыралытын тұрғын үй жинақ бағдарламасы дамып жатқан батыс және шығыс Еуропаның барлық елдерінде ақша қаражатының нарықтан алынуының салдарынан инфляция үрдісінің төмендеуі, тұрғын үй құрылысының масштабы мен қарқынының жеделдетілуі байқалады деп көрсетеді [10]. Бұл жүйенің артықшылықтары:
oo экономика жағымсыз инфляциялық тенденциядан құтылады;
oo экономиканың нақты секторы дамиды;
oo ішкі әлеуметтік саясаттағы мәселелер шешіледі.
Жылжымайтын мүлікті, оның ішінде меншіктегі жерді де, кепілге қоюмен және сол арқылы мәмілені сенімді етіп берілетін ипотекалық несие несиелендірудің нарық экономикасында белсенді қолданылатын нысандарының біріне жатады. Ипотекалық несие кәсіпорындардың, фирмалардың және тұрғын үй құрылысының қажеттіліктерін мемлекет тарапынан қаржыландыру көздерін банк несиесімен алмастыруда үлкен роль атқарады. Алайда, осы ипотекалық несиенің қарқынды дамуы салдарынан АҚШ-та қаржы дағдарысы орын алды. Оның салдары дүнеиежүзі мемлекеттеріне, соның ішінде біздің елімізге де тимеді деп айту қиын [11].
АҚШ-тың ипотекалық нарығындағы дағдарыстың негізгі себебі - қаржылық есеп беру мен аудит нормаларының ескіргендігінен, Дүниежүзілік банктің Қазақстан бойынша бас экономисі Джон Эдвактың айтуынша, әлемдік қаржы нарығындағы инновация қарқыны барынша жылдам дамып отыр. Сондықтан, есеп беру мен аудит нормалары ол талаптарға ілесе алмай келеді. Осы орайда, әлемнің маңдайалды бухгалтерлері мен аудиторлардың басын қосып отырған құрылтайдың маңыздылығын атап өтпеуге болмас. Бүгіндері әлем бойынша осы мамандардың білім мен идеясы қажет болып отыр. Оларсыз қаржы саласындағы болуы мүмкін дағдарыстардың алдын алуға еш мүмкіндік жоқ. Осыдан-ақ, қаржылық есеп беру мен аудиттің экономикадағы маңызын бағамдай беріңіз, дейді экономист. Бухгалтерлік есеп пен аудит жалпы экономикалық дамудың негізгі құрамдас бөліктері. Кез келген экономиканың корпоративті секторының бәсекеге қабілеттілігі негізінен экономикалық интеграцияға тәуелді деген ол есеп беру мен аудиттің стандартын жетілдірудің екі негізгі көзі бар екенін атап өтті. Біріншісі, мемлекет пен халықаралық ұйымдардың экономикалық келісімдерді қолдау мен сенімді нығайту бағытындағы инвесторлардың құқы мен қызығушылығын қорғау үшін барынша ашық, түсінікті және бәрін қамтитын стандарттар мен нормалар жүйесін жасақтап, енгізу. Екінші көз - нарық. Әлемдік нарықтың белгілі бір бөлігін иеленуді көздейтін корпорациялар өз беделін көтерудің қамын ойлап, өздеріне міндетті нормалардан асып түсетін талап қояды. Осылайша олар барынша жоғары нормалар мен стандарттарды өмірге әкеледі. Ал бұрынғы КСРО құрамынан шыққан елдердегі компаниялардың халықаралық нарықта сенімге ие болу жағдайы аса қиын екенін бәріміз де білеміз. Сондықтан, олар бүгіндері ашықтық пен транспаренттігін арттыру үшін жан салып жұмыс істеуі тиіс. Алайда, мемлекеттерде ашықтық пен транспаренттікті арттыруға ниеті жоқ компаниялар да кездеседі. Олармен күрес жүргізуде мемлекет барынша белсенді жұмыс атқаруы керек. Ондай компаниялар мемлекеттің тұрақты экономикалық өсімге қол жеткізуіне кері әсерін тигізеді. Қазақстанда бұл салада үлкен жұмыстардың атқарылып жатқаны көңілге медеу болып отыр, деді маман [12].
Субсидия - бұл, жергілікті үкімет органдарына, заңды және жеке тұлғаларға және басқа мемлекеттерге ақшалай жәрдемақы немесе натуралды форма түрінде берілетін қайтарымсыз көмек.
Қазақстанда қаржылық дағдарыс жағдайында тұрғын үй құрылысын қаржыландырудың қайнар көзінің бірі бюджеттік қаржыландыру болуда. Мемлекеттік бюджет қаржысы мерзімділік, ақылық, қайтарымдылық шартымен ұзақ мерзімге (10-20 жыл) беріледі. Жол карталары негізінде құрылып бітпеген үй құрылысын сатып алу және тұрғызу, жалдық тұрғын үй мақсатында тұрғындарды қамтамасыз ету, үлескерлердің бітпеген құрылысын қолдап, қолға алу қажет.
Ел ішінде жас және көп балалы отбасыларға мемлекеттік қолдаудың тиімді жүйесін құру мақсатында ипотекалық несиелеу бойынша пайыздық жарналарды субсидиялау қарастырылған. Cөйтіп, 15 жыл көлемінде несиені төлеудің мемлекеттік емес формалары дамыды: қаржылық ұйымдар тарапынан несиелендіру; үлестік құрылыс және тұрғын үй құрылысын бөліп төлеу және т.б.
2 ҚАЗАҚСТАН РЕСПУБЛИКАСЫНДАҒЫ ҚҰРЫЛЫС НАРЫҒЫНЫҢ ДАМУ ТЕНДЕНЦИЯЛАРЫ
2.1 Тұрғын үй реформалары мен отандық тұрғын үй нарығының қалыптасуы
Халық шаруашылығының маңызды әлеуметтік-экономикалық секторларының бірі тұрғын үй саласы болып табылады. елдегі экономикалық даму деңгейі мен экономикалық қатынастардың сипаттамасына тәуелсіз кез-келген мемлекеттегі тұрғын үй саласы өзінің негізгі қызметі - өз азаматтарының қажеттіліктерін қанағаттандыруға бағытталған.
Ол қажеттілік жеке тұлғаның, жалпы қоғамның дамуын, өмір тіршілігін қолдау қажеттілігімен анықталады. Қажеттіліктер өз кезегінде адамның өмір сүруі үшін маңызды болып табылатын алғашқы және екінші қажеттіліктер болып бөлінеді.
Тұрғын үй рыногы қазіргі күні тұрғын үй рыногының қалыптасуы мен дамуының теориялық негіздерін ұзақ зерттеуді қажет ететін күрделі жүйе болып отыр. Оның күрделілігі ең алдымен, бір жағынан, адамдардың қажеттілігінің объектісі рөлінде, екінші жағынан, тауар рөлінде болуымен түсіндіріледі. Жоғарыда айтылғандай, барлық уақыттарда тұрғын үй азық-түлік, киім, аяқ киіммен қатар алғашқы қажеттіліктер қатарына енгізілген. Тұрғын үй құрылысы қосымша сұраныс санының өсуіне ықпал етеді, нәтижесінде ол халық шаруашылығының көптеген салаларының дамуына күшті ықпал етуші күш қызметін атқаруы мүмкін [13, 167б.].
Тұрғын үйдің келесі бір ерекешлігі - ұзақ мерзімді пайдалануға арналған капиталдық тауар, жоғары құны бар оны өндіру мерзімі біршама уақытты талап етеді. Мұнан шығатын қорытынды, бұл тауар қалыпты экономикада халықтың қор жиналымын ынталандырудың маңызды факторы болады, сонымен бірге экономикалық өсудің жоғары қарқынын қолдауға мүмкіндік беретін инвестициялық ресурстардың қалыптысын ынталандырады.
Көптеген жылдар бойы тұрғын үй қоры мемлекеттің меншігінде болды, ал құрылыс негізінен мемлекеттік ұйымдармен және мемлекеттік капитал салымдары есебінен жүргізілді. Жаңадан салынған және босаған тұрғын үй қоры халыққа сатылмады, ол юөлінді. Мемлекеттің тұрғын үй саясаты ұзақ уақыт бойы халықты тегін тұрғын үймен қамсыздандыру идеясына негізделді. 1989 жылы басталған жекешелендіру үдерісі тұрғын үй рыногының қалыптасуының негізін құрады. 1984-1990 жылдар аралығында тұрғын үй құрылысының құны салыстырмалы түрде тұрақты болды: бағаның өсуі байқалғанымен, ол үдеріс өте баяу жүрді.
Бағаның ең алғашқы секірісі 1991 жылы болды, ол құрылыс құнының үш еседен артық көбеюімен сипатталады. Сол кездері заңды түрде пәтерді сатып алу мүмкіндігінің болмауы көлеңкелі тұрғын үй рыногының пайда болуын туындатты. Онда мемлекеттік сектордағы құрылыс құнын 25-30 есе орайтын бағалар әрекет етті.
Құрылыстың және пәтер сатып алудың жоғары құны халықты банктерден несие алуға мәжүбір етті. Сонымен бірге, несиелік капитал салымдарының жалпы көлеміндегі тұрғын үй несиелерінің үлесі артуы тиіс болатын алайда ол1992 жылы 0,006%-ды құрады, ал 1990 жыл ол 3%-дықұраған болатын (экономикасы дамыған елдерде бұл көрсеткіштің орташа шамасы - 27%).
Экономистер 90-шы жылдардың алғашқы жартысында қалыптасқан ұзақмерзімді тұрғын үй несиелендіруін кеңейтудің біршама қиындығын атап көрсетеді. Ол ең алдымен, мынадай факторлармен байланысты:
oo тұрғын үй несиелендіруінің алғащқы кезеңінде шектеулілігімен;
oo тұрғын үй қоры ресми кепілділік ретінде болатын несиелендірудің болмауы;
oo банктік жүйенің бастапқы жағдайы;
oo коммерциялық банктердің көптігі және олардың қызметін бақылаудың әлсіздігі;
oo ұзақмерзімді несиелендірудегі пайыздық мөлшерлеменің тәуекелін тудыратын инфляция деңгейінің жоғары және тұрақсыз болуы;
oo тұрғындарды пәтерлерінен шығарудың құқықтық негізінің болмауына байланысты тұрғын үй несиелендіруінің жоғары тәуекелі.
Соңғы жылдары Қазақстанның барлық дерлік ірі қалаларында және әсіресе екі астаналық қалаларда тұрғын үй бағасы ондаған және жүздеген пайыздармен есептелетін өсімі байқалды. Бұл өсім басқа рыноктардағыдай, сұраныстың ұсыныстан артық болуы себепті болды деп айтуға болады. Сұраныстың өсуі мынадай факторлармен анықталады:
oo халықтың нақты табысының артуы;
oo демографиялық және көші-қондық факторлар;
oo әлеуметтік фаторлар;
oo инвестициялық факторлар;
oo ипотекалық несиелендіру жүйесінің даму.
Өз кезегінде бұл рыноктағы ұсыныс екі жолмен қалыптасады:
oo екінші рынокта бұрынғы қолда бар тұрғын үй қоры қайта бөлінеді;
oo жаңа құрылыс есебінен, онды ұсыныстың көлемі натуралдық есеппен артады.
Қолда бар тұрғын үй рыногын қайта бөлу жоғарыда аталған факторлармен қалыптасатын сұранысты қанағаттандыра алмайды, себебі, ұсыныс көлемі натуралдық есеппен іс жүзінде артпайды. Ұсыныстың нақты артуы тек жаңа құрылыс есебінен жүргізілуі мүмкін. Алайда, қазіргі күні жаңа құрылыс көлемі іс жүзінде пайдаланудан (эксплуатациядан) шығып жатқан тұрғын үйлердің өтемақысын қамтамасыз ете алмайды. Қазақстанның жалпы тұрғын үй қоры шамамен 250млн. шаршы метрді құрайды, егер тұрғын үйді пайдаланудың орташа мерзімі шамамен 50 жылды құрайды десек, онда жыл сайын эксплуатациядан 5 млн. шаршы метр шығады деген сөз [14, 58-62бб.].
Республикадағы соңғы жылдардағы экономикалық өсу тұрғын үй құрылысының объективті себебі мен жандануының салдары болды.
Тұрғын үй мәселесі барлық елдерде көптеген жылдар бойы, тіпті қалалардың қарқынды дамуы мен жаңа құрылыс технологиялары уақытында, өзекті болып отыр.
Қазақстандағы тұрғын үй құрылысын қаржыландырудың дәстүрлі жүйесі, тұрғын үй құрылысын қаржыландырудың кеңестік жүйесінің бір бөлігі бола отырып, мемлекеттік тұрғын үй құрылысына бюджеттік ресурстарды орталықтан бөлу мен оны тұрғын үй жағдайларын жақсартқысы келген азаматтарға тегін бөліп беруден тұрды. Бұл тізбе Қазақстанның тәуелсіздік алып, рыноктық қатынастарға көшуімен өзінің қабілетсіздігін көрсетті. Құрылысты бюджеттік қаржыландырудың қысқаруы және халықтың тұрғын үйді өз қаражатына сатып алуы жағдайында, сонымен бірге әлемнің экономикасы дамыған елдеріндегідей банктердің несие беруі жағдайында көрінді.
Қазақстанда қазіргі күні жүзеге асырылып жатқан экономикадағы жүйелік өзгерістер, тұрғын үй рыногы мен тұрғын үй ипотекасының құрылуы заңды болып табылады.
Қазақстандағы 1990-шы жылдардың ортасындағы жаңа қозғалмайтын мүлкінің ұсынысының және сатылуының жедел өсуі, бірқатар факторлардың әсерімен қалыптасты және де ол факторлардың әрекеті кейіннен әлсіреді немесе тоқтады, халықтың табысы мен қор жиналымының тез өзгеруі, бейрезиденттердің жылжымайтын мүлікке сұранысының өсуі, өте жоғары табысы бар азаматтар тобының төлемқабілетті сұранысының қанғаттандырылуы.
Қазақстандағы тұрғын үй рыногының қалыптасуы мен дамуы ХХ ғасырдың 90-шы жылдары жекешелендіру үдерісімен басталды.
Бұл кезеңде елде тұрғын үйді алғашқы сату-сатып алу келісім шарттары пайда болды. Жеке сектордағы үйлер әрдайым да сатылып, сатып алынғанымен, мұндай жылжымайтын мүлік рыногы болмаған. Пәтерді жалдаушылардың пәтерді сату құқығы болмады. Пәтерлерді бөлуді мемлекеттік жергілікті билік органдары қатаң реттеп отырды.
Жылжымайтын мүлік нысандарын пайдаланудың нәтижелілігін арттыру, оны құру, дамыту мен пайдалнумен байланысты туындайтын қатынастар жүйесін сапалық өзгерту арқылы мүмкін болмақ. Ол ... жалғасы
Сіз бұл жұмысты біздің қосымшамыз арқылы толығымен тегін көре аласыз.
Қазақстан Республикасының нарықтық экономика кезеңінде нарықтардың көптеген салалық түрлері іс-қимылда, олар экономикалық процестер мен экономикалық даму қарқынын қамтамасыз етуде әртүрлі роль ойнайды. Нарықтың салалық түрлерін базистікті бөлуге болады, яғни сол нарық, экономика, жалпы басқадай нарықтардың іс-қимылдар тиімділігіне тікелей тәуелді. Осындай нарықтардың біріне - құрылыс нарығы жатады.
Құрылыс нарығының басты объектісі бұл - тұрғын үй құрылысы болып табылады. Cоңғы уақытта тұрғын үй құрылысын дамыту және оны қаржыландыру барысында көптеген бағдарламалар жүзеге асырылуда. Қазақстан экономикасын көтеру, сондай-ақ халықтың басым бөлiгiнiң өз тұрғын үй жағдайларын жақсартуға ұмтылысы республикада тұрғын үй құрылысының өзектiлiгiне себепшi болды. Тұрғын үй құрылысы Қазақстанның 2030 жылға дейiнгi даму стратегиясының басым бағыттарының бiрi болып танылды және ол жалпы ұлттық сипаттағы неғұрлым маңызды мiндеттердiң бiрi болып табылады.
Қазақстан Республикасы Президенті Н.Ә.Назарбаевтың 2011 жылғы қаңтар айындағы Қазақстан халқына Жолдауында Азаматтардың өмір сапасының озық көрсеткіші - тұрғын үй жайлылығының деңгейі. Соңғы 10 жылда тұрғын үй қоры 30 миллион шаршы метрге ұлғайды. Бұл бүгінде бір миллионнан астам азамат жаңа пәтерлерде тұрады дегенді білдіреді. Бұл - біздің тұрғын үй саясатымыздың маңызды нәтижесі. Көптеген жылдар бойы коммуналды сектор қалған-құтқанды бөлу қағидаты бойынша қаржыландырылып келді. Соның салдарынан 2008 жылға қарай коммуникациялардың 72 пайызы жөндеуді немесе ауыстыруды қажетсінді-деп атап көрсетті [1, 1-3бб.].
Бір ғана құрылыс индустриясын дамыту, мемлекет үшін онымен байланысты бірнеше экономикалық инфрақұрылымдарды дамытуға мүмкіндік туғызады. Мысалы, еңбек нарығы, шикізат нарығы, өндірістік мақсаттағы тауарлар нарығы және т.б. тұрғын үй нарығымен сабақтаса дамиды. Бұл жайында Қазақстан Республикасы Құрылыс және тұрғын үй-коммуналдық шаруашылық істері агенттігінің төрағасы Серік Нокин Кез келген елде экономиканың құрылыс саласы бұл қозғаушы күш болып табылады. Құрылыс саласында жұмыс жасайтын бір жұмысшы мысалыға алғанда, басқа да он алты кәсіпорынның қызметкерлеріне жұмыс істеуге мүмкіндік береді. Егер де құрылыс тоқтайтын болса, онда ол өндірістің басқа да салаларына өз әсерін тигізеді. Тұрғын үйге сұраныс пен ұсыныстың және де оған деген мұқтаж жандардың артып келе жатқаны белгілі. Сондықтан да біз қажетті шараларды қолданбасақ, 2012 жылы құрылыс көлемінің құлдырауы мүмкін деді [2, 3б.].
Сондықтан, мемлекет саясатының ішінде құрылыс индустриясына бағытталған ауқымды шаралар бұл саланың басымдылығын сипаттайды. Қазақстан Республикасындағы тұрғын үй құрылысының даму қарқыны, елдегі экономикалық жағдайдың өскендігіне байланысты тұрғындардың өз баспаналарын ауыстыруға, жаңалауға, жақсартуға ұмтылуы әсерінен қалыптасуда. Қазіргі уақытта тұрғындардың арасында, баспана проблемасы аса өзекті. Республика деңгейінде, тұрғындардың дербес қажеттіліктері үшін қызмет көрсету секторының үлкен ауқымы пайда болуда.
Тұрғын үй құрылысын дамытудың жолы, бұл сланы қаржыландырудың қолайлы тетіктерін анықтау болып табылады.
Жұмыстың мақсаты мен міндеттері. Қазақстан экономикасын индустриалды-инновациялық дамыту мақсатында құрылыс нарығын қаржыландыруда ұйымдастыру-экономикалық механизмді жетілдіруді талдау және де солар бойынша ұсыныстар жасау.
Осы мақсатқа қол жеткізу үшін мынадай міндеттер қойылды:
oo экономиканы индустриализациялау ретінде құрылыс нарығын дамыту;
oo құрылыс нарығын дамыту мен құруда шетел тәжірибесін талдау;
oo Қазақстан Республикасында құрылыс нарығының дамыту мен құру тиімділігін талдау;
oo құрылыс нарығындағы сұраныс пен ұсынысқа баға беру;
oo Қазақстан Республикасында құрылыс нарығын қаржыландыру саясатын талдау.
Дипломдық жұмыс кіріспе, негізгі бөлім үш бөлімнен, қосымшалардан, қорытынды және пайдаланған әдебиеттерден тұрады.
Бірінші бөлімде құрылыс нарығын қаржыландырудың теориялық әдістемелік негізі, тұрғын үй нарығындағы сұраныс пен ұсыныстың қалыптасуы және тұрғын үй нарығын реттеудегі шет елдік тәжірибелер, тұрғын үй саласын инвестициялау технологиясы: Баушпаркассе жүйесі, ипотекалық несиелендіру және мақсаттық мекен-жайлық субсидия жүйесі қарастырылған.
Екінші бөлімде тұрғын үй нарығының қазіргі жағдайы, ондағы бағалар деңгейіндегі өзгерістер және тұрғын үй саласын инвестициялау мәселелері статистикалық мәліметтер арқылы талданып көрсетілген.
Үшінші бөлімде 2011 жылғы тұрғын үйді дамытудың мемлекеттік бағдарламасы жайлы сөз болады. Сонымен қатар, Тұрғын үй құрылыс жинақ банкі мен Самұрық-Қазына Жылжымайтын мүлік қорының бұл бағдарламаға қатысуы және де құрылыс саласын қаржыландырудағы Тұрғын үй құрылыс жинақ банкінің ерекше орны және ол арқылы қолжетерлік тұрғын үй салу және несиеге алуды қамтамасыз ету жайлы айтылады.
Жұмыстың теориялық базасы болып О.С.Белокрылова, Е.В.Пивалова, Е.И.Яхимович, Г.Поляковский және т.б. танымал авторлардың еңбектері табылады.
Жұмыс барысында Қазақстан Республикасының заң актілері және Қазақстан Республикасы Статистика Агенттігінің мәліметтері пайдаланылды.
1 ҚҰРЫЛЫС НАРЫҒЫН ҚАРЖЫЛАНДЫРУДЫҢ ТЕОРИЯЛЫҚ-ӘДІСТЕМЕЛІК НЕГІЗІ
1.1 Құрылыс нарығының әлеуметтік-экономикалық жүйедегі орны мен ролі
Мемлекет экономикасының жағдайын сипаттаушы негізгі экономикалық көрсеткіштерді жақсартудың тұрақты тенденцияларына қол жеткізу, экономиканың барлық салаларында терең құрылымдық қайта құруларды іске асыруды талап етеді. Тұрғын үймен қамтамасыз етілу адамның аса маңызды қажеттіліктерінің бірі. Сондықтан азаматтарды тұрғын үймен қамтамасыз ету, мемлекеттің қоғам алдындағы негізгі міндеттерінің бірі. Тұрғын үй нарығы және оның даму қарқыны ұлттық экономиканың негізгі жағдайының даму дәрежесін сипаттайды. Тұрғын үй құрылысы құрылыс нарғының маңызды саласы болып табылады. Отандық құрылыс нарығының қалыптасуы халық шаруашылығының басқа салаларын ынталандырушы және нарықтық экономикаға өтудің негізгі факторларының бірі ретінде қарастырылды. Жекешелендіру үрдісінің қауырт жүргізілуінің нәтижесінде қысқа уақыт ішінде мемлекетте нарықтық қатынасқа қатысатын жеке меншік топтар қалыптасып үлгерді. Отандық құрылыс нарығы жылдам екпінмен дамып, қазір өркениетті және ұйымдасқан формаға ие болып отыр.
Құрылыс нарығы материалдық өндірістің бір саласы ретінде, басқа салаларға қарағанда көп белгілерімен ерекшеленеді. Мұнда қызмет өзінің арнайы, ерекшеленген заңдылықтары арқылы жүргізіледі, басқарудың түрлері мен әдістерін дұрыс таңдауда оны есептеу ең қажетті шарттың бірі болып табылады. Мұндай ерекшеліктер ретінде келесілерді көрсетуге болады: біріншіден, соңғы құрылыс өнімі қатаң белгілі бір аумаққа бекітіледі (тұрғын үйдің мекен жайы болады) және көлікпен тасылмайды, яғни қоймаға қою үшін өндірілмейді. Құрылыс өнімдерінің басқа өнеркәсіп өнімдерінен айырмашылығы олар бір саладан екінші салаға қозғалып, қосылмайды. Ол - қозғалмайтын мүлік, тек сол салалардың өзінің ауысуымен сипатталады: күрделі құрылыс саласынан кейін дайын нысандар тұрғын үй құрылысы кешенінің негізгі қорлары саласына өтеді және тапсырыс берушілердің балансында есепке алынады; соңғы құрылыс өнімі (тұрғын үй) жоғарғы деңгейдегі еңбек сыйымдылығымен, материалдық сыйымдылығымен, нәтижеде капитал сыйымдылығымен сипатталады.
Екіншіден, тұрғын үйді сату, негізінен, белгілі сатып алушыға оның дайындалуын бастамас бұрын тапсырыс берушіге және оның құрылысындағы технологиялық кешеніне өткізу болып табылады; дайын құрылыстық өнімді алуы мүмкін болған тұтынушылар арасында инвестиция құюға мүмкіндігі бар инвесторларды іздеу құрылысты жобалау сатысында жүзеге асады. Бұл құрылыс саласында сұраныстың ұдайы өндіріс қызметінің, сұранысқа бейімделу қызметінен біршама жоғары екендігіне алып келеді; құрылыс өнімдері нарығы тұрғын үй құрылысы кешенінің барлық салаларын қамтиды.
Үшіншіден, құрылыс ұйымы сатылатын тұрғын үй мен алынатын табыстың қажетті көлемін өнімнің сапасымен өзара байланыста қамтамасыз ету арқылы өндірістік және құрылыс өнімін сату мәселелерін келіскен түрде шешуі қажет; құрылыс өнімдерін құру мерзімінің ұзақтығы және құруға көптеген маманданған тауар өндірушілерді тарту қажеттілігі инвестициялық-құрылыс үрдісін басқарудың қазіргі заманғы тиімді түрлерін, құрылымын және әдістерін қолдануды талап етеді.
Құрылыс саласының қызмет ету үрдісінде жобалық, бас мердігерлік және кіші мердігерлік құрылыс ұйымдары, құрылыс индустриясының кәсіпорындары және көлік ұйымдары инвесторлардың тапсырысы бойынша құрылыс өнімдерін жаратуға қатысады. Ақпараттық жарнама қызметін атқарушы ұйымдар, банктер, сақтандыру ұйымдары сатушылар (инвесторлар) мен сатып алушылар (мердігерлер) арасындағы мердігерлік қатынасқа, яғни құрылыс өнімдерін несиелеу және сақтандыру, келісім-шарттарды ұйымдастыру, жарнама жасау, кеңес беру т.б. жолымен қызмет көрсетеді [3, 3-8бб.].
Құрылыс нарығының қызмет етуінің ерекшелігі құрылыс өнімдеріне тапсырыс берушілердің (инвесторлар) өздері ол өнімді пайдалануға қатыспауы мүмкін, оны жалға беруі немесе басқа тұлғаларға сатуы мүмкін. Осылай, құрылыс өнімдерінің соңғы тұтынушылары болып мемлекеттік және жергілікті басқару ұйымдарының қызметкерлері, сонымен бірге елдің тұрғындары бола алады.
1.2 Тұрғын үй нарығындағы сұраныс пен ұсыныстың қалыптасуы
Тұрғын үй нарығындағы ұсыныстың өскелең талғампаз сұраныстан төмен болуымен байланысты тұрғын үй проблемасы еліміздің барлық аймақтары үшін көптеген жылдар бойы сандық және сапалық критерилері бойынша шиеленіскен мәселе болып отыр. Елдегі экономикалық және саяси жағдай осы проблемаларды шешуге тікелей байланысты. Қазіргі кезде халықты үймен қамтамасыз етудің ерекшелігі мемлекет барлық азаматтарға емес, олардың тек белгілі бір категориясына ғана тегін пәтер береді. Мемлекет ұлттық экономиканың даму деңгейіне сәйкес азаматтарды өмір сүрудің қалыпты жағдайларымен қамтамасыз ету, экономикалық өсуге қол жеткізу барысында оларды жақсарту міндеттерін алады. Осы мақсатта қол жетімді тұрғын үй принциптерін іске асыруға жағдай жасау керек.
Тұрғын үй құрылысы нарығындағы түрлі субъектілердің сұранысы мен ұсынысы меншік құқығы құраушысының толықтығы, олардың үй шаруашылығы, меншік иелерінің серіктестігі, деволоперлік компаниялар, мемлекеттік өкімет орындары сияқты ұйымдастырылу түрлері және саладағы рыноктық қатынастардың көп түрлілігіне (сату-сатып алу, жалға беру, жалдау, кепілдік, басқаға беру) байланысты екені белгілі. Осыларды ескере отырып, тұрғын үй құрылысы нарығын өндіру, бөлу,айырбас және тұтыну бойынша әр түрлі ұйымдастыру формасындағы меншік иелерінің арасындағы экономикалық қатынастар жиынтығы ретінде анықтауға болады.
Олай болса тұрғын үй нарығының негізін қалаушы рөлі тұрғын жайға қажеттілікті қанағаттандыру болып табылады.
Тұрғын үй құрылысы нарығы келесі қызметтерді атқарады: реттеуші, ынталандырушы, баға құрушы, бақылаушы, делдалдық, ақпараттық, үнемділік және нарық субъектілерінің мүдделерін іске асыру.
Жоғарыда айтылғандарды ескерсек қолжетімді тұрғын үй нарығы түрлі субъектілердің айрықша шаруашылық мүдделерінің бір біріне кедергісіз барынша толық іске асуына ықпал жасайтын құқықтық, қаржылық-экономикалық және ұйымдық шарттар жасайтын институттар жиынтығын білдіреді. Тұрғын үй нарығының өз қызметін орындауы сұраныс, ұсыныс, баға, бәсеке элементтерінен тұратын нарықтық механизмі арқылы жүзеге асады.
Ғылыми зерттеулер нәтижелерін топтастыру және сараптау тұрғын үй категориясының күрделі әлеуметтік-экономикалық табиғаты бар деп тұжырымдауға мүмкіндік береді. Біріншіден, тұрғын үй айырбас үшін өндірілген экономикалық игілік қана емес, адамның аса маңызды қажеттілігінің бірін қанағаттандырады. Баспананың болмауынан адам қалыпты өмір сүріп, еңбек етіп, отбасын құра алмайды. Тұрғын үй жеке адамның тәуелсіздік, оқшауланған шаруашылық жүргізу, жеке отбасын құру, қажет болған жағдайда үйін толық жабдықтап, жайлылығын сезінуге деген қажеттіліктерін қанағаттандырады. Олай болса тұрғын үй адам капиталын ұдайы өндіруге қажетті құрал болып табылады. Екіншіден, тұрғын үй тауар ретінде оған деген қажеттілікті өтеу ерекшелігіне тікелей байланысты екі формада қарастырылады: а) тұрғын үй меншігіне ие болу; б) тұрғын үй қызметтерін пайдалану. Онда тұрғын үй деген бір ғана сөзбен бір бірінен ерекше екі түсінік белгіленеді:
1. Тұрғын үй қоры немесе мөлшері белгілі бір кезеңде анықталатын меншігі.
2. Тұрғын үй қызметтері - тұрғын үй қорының көрсететін тұтынушы қызметтер, мысалы, отбасын құруға жағдай жасайтын баспана және демалыс орны. Тұрғын үй қызметтері қордың ағымдық сипаттамасын білдіреді және белгілі бір уақыт кезеңінде өлшенеді, яғни әрбір бұзылмаған, елеулі физикалық тозуға ұшырамаған тұрғын үй қорының бірлігі үздіксіз қызметтер ағымын өндіреді.
Мұндай бөлу тұрғын үйдің қоғамдық және жеке игілік сипаттарын ашып көрсете алады. Тұрғын үй қызметтері бөлінгіштік қасиетіне ие бола отырып алып тастау принципінің әсеріне тап болады. Тұрығн үй қызметтері жеке тұтынылып, заттық сипатқа ие, өз кезегінде оны тегін пайдаланудан алып тастап сапасына сәйкес төлем алып, тұтынуға есеп жүргізуге болады. Дегенмен көбіне қала тұрғындары тұтынатын, жалпыға бірдей және тоқтаусыз тұтынумен байланысты қоғамдық сипаттағы тұрғын үй қызметтері бар. Олар:
oo қала жолдары мен көшелерін күту және пайдалану, оны көріктендіру, жасылдандыру, тұрғын үйге тиіп тұрған территорияға, жаппай пайдалану орындарына қызмет көрсету;
oo әрбір тұрғын жеке пайдаланатын, бірақ қалалық инженерлік қызметтің орталықтандырылған жүйелерімен қамтамасыз етілетін тұрғын үй-коммуналдық қызметтер.
Олай болса тұрғын үйді аралас игілік категориясына жатқызуға және осы тұрғыдан нарықтың даму мен жетілдіру беталысын қарастыруға болады.
Үшіншіден, тұрғын үй адам қажеттіліктерін қанағаттандыратын көптеген тауарлардың ішінен бірсыпыра сипаттарымен көзге түседі: сапалық әр тектілігі мен қимылсыздығы, ұзақ уақыттылығы және жоғары құндылығы.
Тұрғын үйдің сапалық әр тектілігі мен қимылсыздығы келесі жағдайларға байланысты:
oo тұрғын үй құқықтық реттеу нысаны ретінде жылжымайтын мүлікке жатады және осыған байланысты оның басты саралаушы белгісі жерге бекітілгендігі;
oo әрбір үйдің өзіне тән сипаттамасы мен орналасқан орнына байланысты бірегейлігі;
oo тұрғын үйдің тұрған жерінің мәнінің зор болуы: үйді тұрған ауданымен қоса тұтынады және тұтынушы таңдауы үйдің сипаттамаларымен бірге тұрған жерге де түседі, яғни тұрғын үй тауар ретінде орналасқан жердің атрибуттарынан тұрады.
Жер телімінің сипаттамасы
Көрші үйлердің сипаттамасы
Кварталдағы сыртқы көрініс
Қолжетімділік (жұмыс орнына, қала орталығына, ойы-сауық және демалыс орындары, дүкендерге жақындығы)
Қоғамдық қызметтермен (мектеп, емхана т.с.)
Жергілікті салық салу деңгейі
Ауданы
Бөлме саны
Коммуналдық-тұрмыстық жайлылық
Жоспарламасы
Интерьер
Негізгі құрылымдық элементтердің жасы, түрі, қызмет ету мерзімі
ТҰРҒЫН ҮЙ
Үйдің жеке сипаттамалары Үйдің орналасқан жерінің сипаттамалары
Сурет 1 - Тұрғын үйдің негізгі сипаттамалары
Ескерту - [4, 40-41бб.] әдебиетінен алынған
Тұрғын үйді тұтыну ерекшеліктеріне тоқталайық:
1. Тұрғын үйге мұқтаждық адам қажеттіліктерінің шексіздігі, отбасы қатарының өзгерісі, жаңа жанұя құру, олардың әл-ауқатының артуына байланысты толық қанағаттандырыла алмайды;
2. Үйді таңдауға ақшалай емес факторлар әсер етеді:
oo білім, мамандық пен қызмет түрі, ұлттық, этникалық тиесілілік, мәдени және діни факторлар;
oo психологиялық факторлар, мысалы, көршілерді таңдау, үйді ауыстырғанда бұрынғы ортамен қоштасу шығындары;
oo жоғары деңгейлі қажеттіліктерді қанағаттандыру - өзін қандай да бір топтың, ұжымның бөлігі екенін сезіну, өзін таныту, көрсетуге деген қажеттілік. Тұрғын үй иесінің әлеуметтік дәрежесін, қандай да бір әлеуметтік топқа тиесілі екенін көрсетеді.
3. Үйге мұқтаждықтың артуы оған серік болатын (жиһаз және интерьер заттары, мектептер, медициналық мекемелер), тұрғын үйді ұдайы өндіретін (тұрғын үй құрылысы, құрылыс материалдарын өндіру, инжинирингтік, кредиттік-қаржылық қызметтер) тауарлар мен қызметтерге қажеттіліктің өсуіне алып келеді.
Осылайша тұрғын үй біріншіден, қысқа мерзімде тапқан қаражаттармен қанағаттандырылмайтын қажеттілік, екіншіден, адам капиталын ұдайы өндіретін ұзақ мерзімді пайдаланылатын ерекше капиталдық тауар, үшіншіден, адамның әлеуметтік дәрежесі мен табыс деңгейінің сипаттамасы ретінде анықталады.
Тұрғын үйдің бірегейлігін ескере отырып тұрғын үй құрылысындағы нарықтық механизмдердің негізгі құраушыларын қарастырайық.
Тұрғын үйді (тұрғын үй қызметтері және қоры) тұтынудың екі жақты сипаты келесі жағдайларды сипаттайды:
oo Нарықты меншікке алынған (нарықты құрылымдар сатып алынады) және жалгерлік (тұрғын үй қызметтері сатып алынады) тұрғын үй нарықтарына бөлу мүмкіндігі;
oo Тұрғын үй қоры және қызметтеріне сұраныс пен ұсынысты бөлек есепке алу;
oo Халықтың үймен қамтамасыз етілуі мен ұсынысын есепке алу ерекшеліктері, көрсетілетін қызметтердің көлемін анықтайтын тұрғын үй қорының сапалық жағдайына көңіл бөлу.
Тұрғын үй анықтамасы бойынша қозғалмайтындықтан жер нарығымен тығыз байланысыты. Сонымен бірге нарықтық айналыс нысаны ретінде бәсекелік ортада дамиды. Оның құрылуының келесідей айқын ерекшеліктері бар:
1. Жер ресурстарының шектеулігі, құрылыс пен тұрғын үйді күтіп ұстау құнының салыстырмалы түрде жоғары болуы және сәйкесінше қаржылық ресурстардың болуынан деген қатаң талаптары тұрғын үй құрылысын жүргізуші мен үйлерді сатып алушылар сияқты нарықтың қатысушылары санын шектейді. Жердің ресурс ретінде шектеулігі (жер ұсынысы ұзақ мерзімді кезеңде икемсіз) ғана емес, өкімет орындарының жерді пайдалану мен құрылыс жүргізу саясатының аясындағы шектеулері туралы сөз болып отыр.
2. Тұрғын үй құрылысы ауқымын арттыру (оң ауқым әсері) есебінен үнемдеу мүмкіндіктері шектеулі. Зерттеулер көрсетіп отырғандай үнемдеу өте көп мөлшерде тұрғын үйлер салатынірі құрылыс компанияларында ғана сериялық өндірісте пайда болады. Сәйкесінше үнемдеу көбіне құрылыс шарттарына байланысты.
Тұрғын үй нарығында бәсекенің дамуы үшін заңдық базаны дамытатын, жер телімдерін, құрылысқа рұқсат берудің ашықтығын қамтамасыз ететін, кредиттік құралдардың дамуын ынталандыратын мемлекеттік реттеу қажет.
Тұрғын үйге сұраныс. Сұраныс дайын үйлерді сатып немесе жалға алатын үй шаруашылығы мен олардың бірлестіктері жағынан көрінеді. Сұраныс тұрғын үйге деген қажеттіліктің көріну формасы болып табылады.
Неоклассикалық экономикалық теорияға сәйкес тұрғын үйге сұраныс белгілі бір уақыт мерзіміндегі белгілі болатын әрбір бағамен тұтынушылар қалайтын, сатып ала алатын және пайдаланатын үйлер санын білдіреді. Тұрғын үй бағасы мен сұраныс арасында көптеген басқа тауарлар мен қызметтерге сияқты кері байланыс бар: бағаның төмендеуі тұрғын үйге сұранысты арттырады. Дегенмен тұрғын үй өз иесінің әлеуметтік дәрежесін анықтайтындықтан кей жағдайда бағаның жоғарылауы сұраныстың артуына алып келуі мүмкін.
Сұраныстың бағалық емес детерминанттарына жататындар: басқа тауарлар мен қызметтердің бағасы; тұтынушылардың табысы, әл-ауқаты; талғамдары мен қалауы; болашақтағы бағалар мен табыстарға қатысты күтімдер; тұрғын үй және басқа да активтерінің болуы; тұтынушылар саны.
Басқа тауарлар мен қызметтердің бағасы факторын қарастыра отырып акция, облигация сатып алу, банкте депозит ашу сияқты ақша қаражаттарын балама түрде пайдалану бағасын білдіретін нақты пайыздық мөлшерлемеге көңіл бөлу керек. Нақты пайыздық мөлшерлеме төмендегенде жинақтың үй сатып алуға тиімді болып, сұранысты арттырады.
Сұраныс мөлшеріне тұтынушылар саны факторының әсерін сараптауда келесі жағдайларды есепке алу керек:
oo тұрғын үй нарығындағы шешімдер жеке тұлғалармен емес, отбасымен қабылданады;
oo әр түрлі уақыт мезетінде отбасының құрамы бірдей емес немесе бір жанұяның тұрғын үйге сұранысындағы ерекшеліктер;
oo отбасын құру үрдісі жанұяның әл-ауқаты, тұрғын үй нарығындағы ұсынылатын тұрмыс жағдайы мен оны жақсарту мүмкіндігне байланысты.
Аталған түрлі факторларға сұраныстың сезімталдығын өлшейтін маңызды көрсеткіш сұраныс икемділігі болып табылады. 1-кестеде баға мен табыс бойынша икемділік көрсеткіштері келтірілген [5, 192б.].
Кесте 1 - Тұрғын үйге сұраныстың бағалық және табыстық баға икемділігін бағалау
Зерттеулер
Бағалық икемділік
Табыс икемділігі
1
2
3
Х.Розен, 1979ж
-0,67
0,35
Мак-Рэ, Тернер, 1981ж
-0,89
0,26
Кронин, 1983ж
-0,63-тен -0,79-ге дейін
0,53-тен 0,72-ге дейін
Гудман, Кавая, 1986ж
-0,61-ден -1,2-ге дейін
0,64-тен 1,1-ге дейін
Ескерту - [6, 223б.] әдебиетінен алынған
1-кестедегі мәліметтер көрсеткендей тұрғын үйге сұраныс баға бойынша салыстырмалы түрде икемсіз, өйткені үй адам үшін аса қажет игілік, тұрғын үйге баға өскен жағдайда да жанұяда тұрғын үй қызметтерін қалыпты деңгейде тұтынуға ұмтылады.
1-кестеден үйге сұраныстың табысқа тікелей байланыстылығы туралы айқын қорытындылар жасауға болады. Шындығында табыстың сұранысқа әсері әлдеқайда күрделі, себебі табыс жанұяның әл-ауқатын құрайды. Олай болса табыс пен байлықтың сұранысқа әсерін жеке қарастыру керек. Экономистер байлық түсінігіне қаржылық жағдайды бағалау ғана емес, адам капиталын, соның ішінде білім алу, жинақталған білім, машықтық және тәжірибе сияқты құндылықтарды қосады. Бұл жағдайда табыс пен байлық анықталады десек болады. Г.Поляковскийдің ойынша болашақтағы тұрақты табысы болатын жанұя байлығын ағымдық ақшалай табыстарға қарағанда шығындарды анықтаушы ең маңызды фактор деп есептеген дұрыс [6, 223б.]. Американдық зерттеушілер мәліметі бойынша байлық бойынша сұраныс икемділігі шамамен 1-ге тең (1-кестедегі Гудман және Кавай бағалауы).
Сонымен бірге әрбір жанұяның байлығына маңызды фактор болып есептелетін және жекеше зерттеуді қажет ететін қолда бар үйді қосу керек.
Сұраныс мөлшері мен икемділігін талдауда отандық тәжірибеде қолданылмайтын ақшалай емес фактор көшу, орын ауыстыру шығындарын ескерген жөн. Бұл факторды есепке алу маңыздылығы көшкен кездегі ақшалай шығындармен қоса ескі ауданмен қоштасудың психологиялық шығындарға алып келуімен байланысты. Тұрғылықты жерді ауыстыру туралы шешім үйдің бағасы, тұтынушы табысының едәуір өзгеруімен немесе жаңа үйді иемденуден жоғары пайда күткенде ғана оң болады.
Тұрғын үй ұсынысы. Ұсыныс тұрғын үй ұсынысы мен ол көрсететін қызметтерден тұрады. Ұсыныс тұрғын үй құрылымдарын немесе қызметтерін жасайтын және ұсынатын субъектілер жағынан көрінеді, атап айтқанда құрылыс, девелоперлік компаниялар, мемлекеттік, муниципалдық өкімет орындары, басқа да жеке және заңды тұлғалар.
Тұрғын үй қоры өндіретін қызметтердің ұсынысы оның саны мен сапалық жағдайына байланысты. Уақыт өте келе өндірілетін тұрғын үй қызметтерінің көлемі төмендейді, алайда үй төменірек табысы бар жанұяларға ауысып өз қызметін атқара береді. Пайдалану мерзімі ішінде оны тұтынушылар категориясының аусыу үрдісін тұрғын үйлік фильтрация деп атайды [5, 192б.].
Тұрғын үй ұсынысын анықтауда есепке алынатын жағдайлар:
1. Тұрғын үй қоры мен оның өндіретін қызметтері арасында нақты пропорционалды байланыстың жоқтығы.
2. Тұрғын үй қорының сапасының төмендеу немесе жоғарылауымен байланысты ұсыныс өзгерісін есепке алудың күрделілігі. Сондықтан тұрғын үй қорының ұсынысы әдетте сандық көрсеткіштермен өлшенеді.
3. Тұрғын үйдің ұзақ уақыт қызмет етуі және осының үш салдары:
oo үйді жөндеу мен күтіп ұстауға ақша қаражаттарын сала отырып физикалық тозуды реттеу мүмкіндігі;
oo нарықта әрбір уақыт мезетінде тұрғын қорының мардымсыз бөлігін құрайтын көптеген ескі және жаңа үйлер айналысқа түседі;
oo тұрғын үй ұсынысы салыстырмалы түрде икемсіз үрдіс: нарықты ескі үйлердің қандай да бір саны басым, сондықтан бағадағы өзгеріс ұсынылатын үйлер санын соншалықты өзгерте қоймайды [7, 367б.].
Тұрғын үйді тез арады салып, сондай уақытта жою мүмкін болмауы қысқа мерзімді кезеңде ұсыныстың абсолютті икемсіз екенін көрсетеді. Ұзық мерзімді кезеңде ұсыныс жаңа үйлер құрылысы немесе бұрынғыны жаңалау есебінен икемдірек болады.
1.3 Тұрғын үй нарығын реттеудегі шет елдік тәжірибелер
Қазақстан Республикасының Президенті Н.Ә.Назарбаев 2011 жылғы Болашақтың іргесін бірге қалаймыз атты жолдауында басты бағыттардың бірі ретінде тұрғын үй-коммуналдық шаруашылықты жаңғырту бағдарламаларын атап өткен болатын [1, 1-3бб.]. Әрине, экономика үшін бұл өте маңызды мәселе. Өйткені кез-келген елдің экономикалық дамуы оның халқының әл-ауқатына тікелей тәуелді болса, халықтың өмір сүру сапасын анықтайтын басты көрсеткіштердің бірі - халықтың тұрғын үймен қамтамасыз етілуі.
Еліміздегі халықты тұрғын үймен қамтамасыз ету жағдайын әлем елдеріндегі жағдаймен салыстырып өтсек. Дүниежүзіндегі бірқатар елдеріндегі халықтың тұрғын үймен қамтамасыз етілуін талдау барысында Норвегияның көшбасшы екенін көріп отырмыз. Мұнда адам басына 73 шаршы мертден келеді екен. Ал бұл көрсеткіш Қазақстанда 17,5 м2 (2007ж), ал көршілес Ресейде 21,6 м2 (2006ж), Украинада - м2, Белоруссияда - 23м2, Болгария мен Венгрияда - 30м2, Ирландияда - 33 м2, Испанияда - 27,5м2, Португалияда - 29м2 (2000ж), Францияда - 40м2 (2008ж), Германияда - 39м2, Данияда - 52м2, Люксембургте - 44м2, Швецияда - 43м2, Бельгияда - 34,5м2, АҚШ-та - 65м2 құраған.
Ең төменгі көрсеткішті Қазақстан мен Ресейде екенін көріп отырмыз. Талдау Қазақстанның тұрғын үймен қамтамасыз ету жағдайы әлемдегі ең жоғарғы көрсеткіштерден әлдеқайда төмен екенін көрсетеді. Ресейде бұл көрсеткіш көшбсшы елдің көрсеткішінің 29,5 пайызын құраса, Қазақстанда небары 23,9 пайызын құрайды. Жалпы, Қазақстандағы көрсеткіштің динамикасының баяу екенін айта кету керек. 2001 жылы әр жан басына шаққанда тұрғын үйдің ауданы 16,3 шаршы метр болса, 6 жылдан кейін бұл көрсеткіш 1,2 пунктке ғана артқан. Айтылып отырған көрсеткіштің адамдардың өмір сүру сапасын көрсететін көрсеткіштердің бірі екенін ескерсек, Қазақстандағы халықтың өмір сүру сапасының дамығын елдерден қаншалықты төмен екенін елестету қын емес [8, 283б.].
Дамыған шетелдердiң тәжiрибелері көрсеткендей тиiмдi тұрғын үй нарығының қалыптасуы үш құрамдас бөлік негiзiнде жүреді. Олар - жеке меншiктегi тұрғын үйлер, коммерциялық немесе әлеуметтiк жалға тиесiлi жалдық тұрғын үйлер және мемлекеттiк, яғни муниципалды үйлер.
Әлем мемлекеттері ішінде дамуы және халықтың өмір сүру деңгейлері бойынша алғашқы ондыққа кіретін, мемлекеттерде жүргізілген тұрғын үй-коммуналдық шаруашылық реформаларын қарастыру арқылы бұл саланы дамытудың қолайлы және тиімді жолдарын анықтауға мүмкіндік бар. Жеке меншіктегі тұрғын үйлер, коммерциялық, немесе әлеуметтік жалдық, тұрғын үйлер, сондай-ақ мемлекеттік, яғни муниципалды, үйлер тәрізді тұрғын үй нарығының үш компоненті қалыптасқан жағдайда тұрғын үй қоры құрылымының тиімділігі жоғары болатындығын шетелдік тәжірибелер көрсетіп отыр.
Кесте 2 - Тұрғын үй нарығының шетелдік үлгілері
Үлгі
АҚШ
Швеция
Германия
Нидерланды
1
2
3
4
5
Нарықтың сипаттамасы
Тұрғын үй нарығында жеке меншіктің үлесі жоғары. Single Family Home, Condo, Studio және Apartment тәрізді тұрғын үй типтері кең тараған. Мемлекеттегі жалдық нарықтың үлесі - 34%
Швецияда тұрғын үй қорының 75 % 1940 жж. кейін салынған. Тұрғын үй қорының 98 - 99 % су құбыры, орталықтандырылған жылу және кәріз жүйесімен жабдықталған. Жалға берілетін үйлер, жалпы нарықтың 57% иемденеді. Пәтерақының мөлшері құрылыстың салыну уақыты бойынша анықталады
Коммуналдық қызметтерді пайдалану қызметті ұсынушы кәсіпорындармен жасалған келісім-шарт негізінде орындалады. Жалдық сегменттің үлесі -60%
Тұрғын үй қоры салыстырмалы түрде жаңа және баспана сапасы жоғары. Тұрғын үй қорын жеке меншік үйлер және жалға берілетін үйлер (55%) құрайды. Әлеуметтік жалға берілетін үйлер нарығы қалыптасқан
Нарықты мемлекеттік және жергілікті реттеу ерекшеліктері
Тұрғын үй нарығы ХХ ғ. 30 жж. бастап мемлекеттік реттеле бастады, мемлекет төмен табысты отбасылар үшін, жалға берілетін баспаналарға субсидиялар тағайындайды. Муниципалдық баспаналар сатылмайды
ХХ ғ. 70 жж. бастап, мемлекеттік тұрғын үй саясаты қол алынды. 1946-1948 жж Мемлекеттік тұрғын үй басқарамасы құрылды. Төмен табысты балалы жанұялар және зейнеткерлер үшін тұрғын үй субсидиясы беріледі.
Жалға берілетін пәтерлерді, тұрғындардың жекешелендіруге құқықтары бар. Пәтер жалдаушылардың құқықтарын қорғау қоғамдары ұйымдастырылған
Тұрғын үй қоғамдары жұмыс істейді. Жалға берілетін үй нарығы Үкімет құрылымдары арқылы реттелінеді
Баспанамен қамтамасыз ету тетіктері
Үй шаруашылықтарын баспанамен қамтамасыз ету дәрежесінің жоғарлығы. Жалдық нарықтың қалыпты дамуы.
Мемлекетте баспанаға ие болудың әртүрлі формалары қалыптасқан: жеке меншік, кооперативтік меншік және жалдық үйлер.
Баспанаға қол жеткізудің жоғарлығы. Жалдық сегментін қарқынды дамуы
Үйді жалға алудың үлес салмағы жоғары
Ескерту - [9,422-426бб.] әдебиетінен алынған
Жалдық тұрғын үйді қалыптастыру мен дамыту кезiнде, барлық нысандар сияқты оған сыртқы және iшкi факторлар ықпал етедi. Егер коммерциялық мақсатқа негiзделген үйлер жалға берiлсе, онда пәтердiң ерекшелiктерiне байланысты оны жалдау ақысы да жоғары. Егер қоғамның аз қамтылған отбасылары үшiн мемлекеттiк тарапынан салынған коммуналдық үйлер жалға берiлсе, сәйкесiнше бұл сегменттiң жалдық төлемi де төмен. Жалдық тұрғын үй нарығының қызметтері, тұрғын үйдің ерекшелiгімен анықталады [9, 422-426бб.].
Шетелдердің тәжірибесінде тұрғын үйге ипотекалық несиелендірудің дамуы мемлекетке айтарлықтай оң белсенділік арқылы тұрғындардың әлеуметтік жағдайының тұрақты қалыптасуы мен дамуына алып келеді. Сонымен қатар, тұрғын үй құрылысын несиелендіру үшін ішкі инвестициялар, халықтың жинақтары, институциялық инвесторлардың ақшалары тартылады. Көптеген елдерде тұрғын үй саласын инвестициялау технологиясы негізгі үш қағидадан құралады: келісім-шарттық жинақ немесе Баушпаркассе жүйесі, ипотекалық несиелендіру, тұрғындарға пәтер алудағы мемлекеттік қолдау, яғни, мақсаттық мекен-жайлық субсидия жүйесі.
Баушпаркассе құрылыс жинақ жүйесі 1885 жылдан бастап Германияда құрылды. Осы жүйенің көмегімен немістер Екінші Дүниежүзілік Соғыстан кейін тұрғын үй қорын 10 жылдың ішінде қайта қалпына келтірді. Европалық тұрғын үй құрылысы федерациясы қоғамының атқарушы директоры доктор Андреас Цендер өзінің талдауында, коммерциялық емес ұйымдармен жүзеге асыралытын тұрғын үй жинақ бағдарламасы дамып жатқан батыс және шығыс Еуропаның барлық елдерінде ақша қаражатының нарықтан алынуының салдарынан инфляция үрдісінің төмендеуі, тұрғын үй құрылысының масштабы мен қарқынының жеделдетілуі байқалады деп көрсетеді [10]. Бұл жүйенің артықшылықтары:
oo экономика жағымсыз инфляциялық тенденциядан құтылады;
oo экономиканың нақты секторы дамиды;
oo ішкі әлеуметтік саясаттағы мәселелер шешіледі.
Жылжымайтын мүлікті, оның ішінде меншіктегі жерді де, кепілге қоюмен және сол арқылы мәмілені сенімді етіп берілетін ипотекалық несие несиелендірудің нарық экономикасында белсенді қолданылатын нысандарының біріне жатады. Ипотекалық несие кәсіпорындардың, фирмалардың және тұрғын үй құрылысының қажеттіліктерін мемлекет тарапынан қаржыландыру көздерін банк несиесімен алмастыруда үлкен роль атқарады. Алайда, осы ипотекалық несиенің қарқынды дамуы салдарынан АҚШ-та қаржы дағдарысы орын алды. Оның салдары дүнеиежүзі мемлекеттеріне, соның ішінде біздің елімізге де тимеді деп айту қиын [11].
АҚШ-тың ипотекалық нарығындағы дағдарыстың негізгі себебі - қаржылық есеп беру мен аудит нормаларының ескіргендігінен, Дүниежүзілік банктің Қазақстан бойынша бас экономисі Джон Эдвактың айтуынша, әлемдік қаржы нарығындағы инновация қарқыны барынша жылдам дамып отыр. Сондықтан, есеп беру мен аудит нормалары ол талаптарға ілесе алмай келеді. Осы орайда, әлемнің маңдайалды бухгалтерлері мен аудиторлардың басын қосып отырған құрылтайдың маңыздылығын атап өтпеуге болмас. Бүгіндері әлем бойынша осы мамандардың білім мен идеясы қажет болып отыр. Оларсыз қаржы саласындағы болуы мүмкін дағдарыстардың алдын алуға еш мүмкіндік жоқ. Осыдан-ақ, қаржылық есеп беру мен аудиттің экономикадағы маңызын бағамдай беріңіз, дейді экономист. Бухгалтерлік есеп пен аудит жалпы экономикалық дамудың негізгі құрамдас бөліктері. Кез келген экономиканың корпоративті секторының бәсекеге қабілеттілігі негізінен экономикалық интеграцияға тәуелді деген ол есеп беру мен аудиттің стандартын жетілдірудің екі негізгі көзі бар екенін атап өтті. Біріншісі, мемлекет пен халықаралық ұйымдардың экономикалық келісімдерді қолдау мен сенімді нығайту бағытындағы инвесторлардың құқы мен қызығушылығын қорғау үшін барынша ашық, түсінікті және бәрін қамтитын стандарттар мен нормалар жүйесін жасақтап, енгізу. Екінші көз - нарық. Әлемдік нарықтың белгілі бір бөлігін иеленуді көздейтін корпорациялар өз беделін көтерудің қамын ойлап, өздеріне міндетті нормалардан асып түсетін талап қояды. Осылайша олар барынша жоғары нормалар мен стандарттарды өмірге әкеледі. Ал бұрынғы КСРО құрамынан шыққан елдердегі компаниялардың халықаралық нарықта сенімге ие болу жағдайы аса қиын екенін бәріміз де білеміз. Сондықтан, олар бүгіндері ашықтық пен транспаренттігін арттыру үшін жан салып жұмыс істеуі тиіс. Алайда, мемлекеттерде ашықтық пен транспаренттікті арттыруға ниеті жоқ компаниялар да кездеседі. Олармен күрес жүргізуде мемлекет барынша белсенді жұмыс атқаруы керек. Ондай компаниялар мемлекеттің тұрақты экономикалық өсімге қол жеткізуіне кері әсерін тигізеді. Қазақстанда бұл салада үлкен жұмыстардың атқарылып жатқаны көңілге медеу болып отыр, деді маман [12].
Субсидия - бұл, жергілікті үкімет органдарына, заңды және жеке тұлғаларға және басқа мемлекеттерге ақшалай жәрдемақы немесе натуралды форма түрінде берілетін қайтарымсыз көмек.
Қазақстанда қаржылық дағдарыс жағдайында тұрғын үй құрылысын қаржыландырудың қайнар көзінің бірі бюджеттік қаржыландыру болуда. Мемлекеттік бюджет қаржысы мерзімділік, ақылық, қайтарымдылық шартымен ұзақ мерзімге (10-20 жыл) беріледі. Жол карталары негізінде құрылып бітпеген үй құрылысын сатып алу және тұрғызу, жалдық тұрғын үй мақсатында тұрғындарды қамтамасыз ету, үлескерлердің бітпеген құрылысын қолдап, қолға алу қажет.
Ел ішінде жас және көп балалы отбасыларға мемлекеттік қолдаудың тиімді жүйесін құру мақсатында ипотекалық несиелеу бойынша пайыздық жарналарды субсидиялау қарастырылған. Cөйтіп, 15 жыл көлемінде несиені төлеудің мемлекеттік емес формалары дамыды: қаржылық ұйымдар тарапынан несиелендіру; үлестік құрылыс және тұрғын үй құрылысын бөліп төлеу және т.б.
2 ҚАЗАҚСТАН РЕСПУБЛИКАСЫНДАҒЫ ҚҰРЫЛЫС НАРЫҒЫНЫҢ ДАМУ ТЕНДЕНЦИЯЛАРЫ
2.1 Тұрғын үй реформалары мен отандық тұрғын үй нарығының қалыптасуы
Халық шаруашылығының маңызды әлеуметтік-экономикалық секторларының бірі тұрғын үй саласы болып табылады. елдегі экономикалық даму деңгейі мен экономикалық қатынастардың сипаттамасына тәуелсіз кез-келген мемлекеттегі тұрғын үй саласы өзінің негізгі қызметі - өз азаматтарының қажеттіліктерін қанағаттандыруға бағытталған.
Ол қажеттілік жеке тұлғаның, жалпы қоғамның дамуын, өмір тіршілігін қолдау қажеттілігімен анықталады. Қажеттіліктер өз кезегінде адамның өмір сүруі үшін маңызды болып табылатын алғашқы және екінші қажеттіліктер болып бөлінеді.
Тұрғын үй рыногы қазіргі күні тұрғын үй рыногының қалыптасуы мен дамуының теориялық негіздерін ұзақ зерттеуді қажет ететін күрделі жүйе болып отыр. Оның күрделілігі ең алдымен, бір жағынан, адамдардың қажеттілігінің объектісі рөлінде, екінші жағынан, тауар рөлінде болуымен түсіндіріледі. Жоғарыда айтылғандай, барлық уақыттарда тұрғын үй азық-түлік, киім, аяқ киіммен қатар алғашқы қажеттіліктер қатарына енгізілген. Тұрғын үй құрылысы қосымша сұраныс санының өсуіне ықпал етеді, нәтижесінде ол халық шаруашылығының көптеген салаларының дамуына күшті ықпал етуші күш қызметін атқаруы мүмкін [13, 167б.].
Тұрғын үйдің келесі бір ерекешлігі - ұзақ мерзімді пайдалануға арналған капиталдық тауар, жоғары құны бар оны өндіру мерзімі біршама уақытты талап етеді. Мұнан шығатын қорытынды, бұл тауар қалыпты экономикада халықтың қор жиналымын ынталандырудың маңызды факторы болады, сонымен бірге экономикалық өсудің жоғары қарқынын қолдауға мүмкіндік беретін инвестициялық ресурстардың қалыптысын ынталандырады.
Көптеген жылдар бойы тұрғын үй қоры мемлекеттің меншігінде болды, ал құрылыс негізінен мемлекеттік ұйымдармен және мемлекеттік капитал салымдары есебінен жүргізілді. Жаңадан салынған және босаған тұрғын үй қоры халыққа сатылмады, ол юөлінді. Мемлекеттің тұрғын үй саясаты ұзақ уақыт бойы халықты тегін тұрғын үймен қамсыздандыру идеясына негізделді. 1989 жылы басталған жекешелендіру үдерісі тұрғын үй рыногының қалыптасуының негізін құрады. 1984-1990 жылдар аралығында тұрғын үй құрылысының құны салыстырмалы түрде тұрақты болды: бағаның өсуі байқалғанымен, ол үдеріс өте баяу жүрді.
Бағаның ең алғашқы секірісі 1991 жылы болды, ол құрылыс құнының үш еседен артық көбеюімен сипатталады. Сол кездері заңды түрде пәтерді сатып алу мүмкіндігінің болмауы көлеңкелі тұрғын үй рыногының пайда болуын туындатты. Онда мемлекеттік сектордағы құрылыс құнын 25-30 есе орайтын бағалар әрекет етті.
Құрылыстың және пәтер сатып алудың жоғары құны халықты банктерден несие алуға мәжүбір етті. Сонымен бірге, несиелік капитал салымдарының жалпы көлеміндегі тұрғын үй несиелерінің үлесі артуы тиіс болатын алайда ол1992 жылы 0,006%-ды құрады, ал 1990 жыл ол 3%-дықұраған болатын (экономикасы дамыған елдерде бұл көрсеткіштің орташа шамасы - 27%).
Экономистер 90-шы жылдардың алғашқы жартысында қалыптасқан ұзақмерзімді тұрғын үй несиелендіруін кеңейтудің біршама қиындығын атап көрсетеді. Ол ең алдымен, мынадай факторлармен байланысты:
oo тұрғын үй несиелендіруінің алғащқы кезеңінде шектеулілігімен;
oo тұрғын үй қоры ресми кепілділік ретінде болатын несиелендірудің болмауы;
oo банктік жүйенің бастапқы жағдайы;
oo коммерциялық банктердің көптігі және олардың қызметін бақылаудың әлсіздігі;
oo ұзақмерзімді несиелендірудегі пайыздық мөлшерлеменің тәуекелін тудыратын инфляция деңгейінің жоғары және тұрақсыз болуы;
oo тұрғындарды пәтерлерінен шығарудың құқықтық негізінің болмауына байланысты тұрғын үй несиелендіруінің жоғары тәуекелі.
Соңғы жылдары Қазақстанның барлық дерлік ірі қалаларында және әсіресе екі астаналық қалаларда тұрғын үй бағасы ондаған және жүздеген пайыздармен есептелетін өсімі байқалды. Бұл өсім басқа рыноктардағыдай, сұраныстың ұсыныстан артық болуы себепті болды деп айтуға болады. Сұраныстың өсуі мынадай факторлармен анықталады:
oo халықтың нақты табысының артуы;
oo демографиялық және көші-қондық факторлар;
oo әлеуметтік фаторлар;
oo инвестициялық факторлар;
oo ипотекалық несиелендіру жүйесінің даму.
Өз кезегінде бұл рыноктағы ұсыныс екі жолмен қалыптасады:
oo екінші рынокта бұрынғы қолда бар тұрғын үй қоры қайта бөлінеді;
oo жаңа құрылыс есебінен, онды ұсыныстың көлемі натуралдық есеппен артады.
Қолда бар тұрғын үй рыногын қайта бөлу жоғарыда аталған факторлармен қалыптасатын сұранысты қанағаттандыра алмайды, себебі, ұсыныс көлемі натуралдық есеппен іс жүзінде артпайды. Ұсыныстың нақты артуы тек жаңа құрылыс есебінен жүргізілуі мүмкін. Алайда, қазіргі күні жаңа құрылыс көлемі іс жүзінде пайдаланудан (эксплуатациядан) шығып жатқан тұрғын үйлердің өтемақысын қамтамасыз ете алмайды. Қазақстанның жалпы тұрғын үй қоры шамамен 250млн. шаршы метрді құрайды, егер тұрғын үйді пайдаланудың орташа мерзімі шамамен 50 жылды құрайды десек, онда жыл сайын эксплуатациядан 5 млн. шаршы метр шығады деген сөз [14, 58-62бб.].
Республикадағы соңғы жылдардағы экономикалық өсу тұрғын үй құрылысының объективті себебі мен жандануының салдары болды.
Тұрғын үй мәселесі барлық елдерде көптеген жылдар бойы, тіпті қалалардың қарқынды дамуы мен жаңа құрылыс технологиялары уақытында, өзекті болып отыр.
Қазақстандағы тұрғын үй құрылысын қаржыландырудың дәстүрлі жүйесі, тұрғын үй құрылысын қаржыландырудың кеңестік жүйесінің бір бөлігі бола отырып, мемлекеттік тұрғын үй құрылысына бюджеттік ресурстарды орталықтан бөлу мен оны тұрғын үй жағдайларын жақсартқысы келген азаматтарға тегін бөліп беруден тұрды. Бұл тізбе Қазақстанның тәуелсіздік алып, рыноктық қатынастарға көшуімен өзінің қабілетсіздігін көрсетті. Құрылысты бюджеттік қаржыландырудың қысқаруы және халықтың тұрғын үйді өз қаражатына сатып алуы жағдайында, сонымен бірге әлемнің экономикасы дамыған елдеріндегідей банктердің несие беруі жағдайында көрінді.
Қазақстанда қазіргі күні жүзеге асырылып жатқан экономикадағы жүйелік өзгерістер, тұрғын үй рыногы мен тұрғын үй ипотекасының құрылуы заңды болып табылады.
Қазақстандағы 1990-шы жылдардың ортасындағы жаңа қозғалмайтын мүлкінің ұсынысының және сатылуының жедел өсуі, бірқатар факторлардың әсерімен қалыптасты және де ол факторлардың әрекеті кейіннен әлсіреді немесе тоқтады, халықтың табысы мен қор жиналымының тез өзгеруі, бейрезиденттердің жылжымайтын мүлікке сұранысының өсуі, өте жоғары табысы бар азаматтар тобының төлемқабілетті сұранысының қанғаттандырылуы.
Қазақстандағы тұрғын үй рыногының қалыптасуы мен дамуы ХХ ғасырдың 90-шы жылдары жекешелендіру үдерісімен басталды.
Бұл кезеңде елде тұрғын үйді алғашқы сату-сатып алу келісім шарттары пайда болды. Жеке сектордағы үйлер әрдайым да сатылып, сатып алынғанымен, мұндай жылжымайтын мүлік рыногы болмаған. Пәтерді жалдаушылардың пәтерді сату құқығы болмады. Пәтерлерді бөлуді мемлекеттік жергілікті билік органдары қатаң реттеп отырды.
Жылжымайтын мүлік нысандарын пайдаланудың нәтижелілігін арттыру, оны құру, дамыту мен пайдалнумен байланысты туындайтын қатынастар жүйесін сапалық өзгерту арқылы мүмкін болмақ. Ол ... жалғасы
Сіз бұл жұмысты біздің қосымшамыз арқылы толығымен тегін көре аласыз.
Ұқсас жұмыстар
Пәндер
- Іс жүргізу
- Автоматтандыру, Техника
- Алғашқы әскери дайындық
- Астрономия
- Ауыл шаруашылығы
- Банк ісі
- Бизнесті бағалау
- Биология
- Бухгалтерлік іс
- Валеология
- Ветеринария
- География
- Геология, Геофизика, Геодезия
- Дін
- Ет, сүт, шарап өнімдері
- Жалпы тарих
- Жер кадастрі, Жылжымайтын мүлік
- Журналистика
- Информатика
- Кеден ісі
- Маркетинг
- Математика, Геометрия
- Медицина
- Мемлекеттік басқару
- Менеджмент
- Мұнай, Газ
- Мұрағат ісі
- Мәдениеттану
- ОБЖ (Основы безопасности жизнедеятельности)
- Педагогика
- Полиграфия
- Психология
- Салық
- Саясаттану
- Сақтандыру
- Сертификаттау, стандарттау
- Социология, Демография
- Спорт
- Статистика
- Тілтану, Филология
- Тарихи тұлғалар
- Тау-кен ісі
- Транспорт
- Туризм
- Физика
- Философия
- Халықаралық қатынастар
- Химия
- Экология, Қоршаған ортаны қорғау
- Экономика
- Экономикалық география
- Электротехника
- Қазақстан тарихы
- Қаржы
- Құрылыс
- Құқық, Криминалистика
- Әдебиет
- Өнер, музыка
- Өнеркәсіп, Өндіріс
Қазақ тілінде жазылған рефераттар, курстық жұмыстар, дипломдық жұмыстар бойынша біздің қор #1 болып табылады.
Ақпарат
Қосымша
Email: info@stud.kz