Жылжымайтын мүлік

Кіріспе ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... 1
2.Азаматтардың және өзгеде шаруашылық субъектілерінің өтініштеріне байланысты жылжымайтын объектілеріне бағалау жүргізу ... ... ... ... ... ... ... 2
3.Жылжымайтын мүліктің тауар ретіндегі спецификасы ... ... ... ... ... ... ... ... .3
4.Жылжымайтын мүлік нарығын саралау ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..5
5.Жылжымайтын нарықты бағалау қажеттілігі ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... .6
6.Жылжымайтын дүние.мүліктің нарықтық құнын бағалау әдістері ... ... ... ..8
Қорытынды ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..14
Қолданылған әдебиеттер ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ...15
Экономика ғылымдарында маңызды ұғымдарының жылжымайтын мүлік.Әсіресе, бұл ұғыммен бағалау сферасында жұмыс істейтін мамандар жиі кездеседі.
Жылжымайтын мүлік ұғымы осындай нұқсауларға бір елеулі белгілер тән дефиницияға ғана қатысты емес, зат туралы білім жиынтығы болып табылады. Бізде, әлемнің басқа елдеріндегідей, жылжымайтын мүлік негізінен ұғым ауқымы арқылы – заттар (бұйымдар) және оған кіретін заттық құқық тізбесін анықтайды. Қазақстан Республикасының Азаматтық Кодексіне сәйкес жылжымайтын заттарға (жылжымайтын мүлік) жататындар: ғимараттар, құрылыстар, көп жылғы егістер және жермен тығыз байланысты өзге де мүліктер; яғни олардың арналуын ауқымды заласыз ауыстыру мүмкін емес нысандар. Сонымен бірге қазақстандық заңнама жылжымайтын мүлікке оған теңестірілген толығынан қозғалатын заттарды да (әуе және теңіз кемелері, ішкі суда жүзу кемелері, ғарыштық нысандар) қосады., бұл оларға «мүліктік кешен» деп аталатын шын мәнінде жылжитын нысандар үшін белгіленген арнайы құқықтық тәртіптің таралуының мақсатқа сайлығымен байланысты.
Жылжымайтын мүліктің бағалаудың бірнеше әдістері бар. Олар: бағалаудың кіріс тәсілі, шығын тәсілі және салыстырмалы әдістері қолданылады. Реферат 5 тараудан тұрады. Әр тарауларда жылжымайтын мүлікті бағалаудың негізгі бөлімдері ашып көрсетілген.
Бұл рефераттың негізгі мақсаты, жылжымайтын мүлікті бағалау әдістерін саралап, оларға жүйелі анықтама беріп, оларды нарық аясында қарастыру болып табылады.
1. Забота о Земле. Стратегия устойчивого существования”, 1991г.
2. Закон РК «Об оценочной деятельности в РК», Астана, 30 ноября 2000 года, № 109-11 ЗРК.
3. Закон Республики Казахстан от 16 апреля 1997 года "О жилищных отношениях";
4. Закон Республики Казахстан от 30 июня 1998 года "О регистрации залога движимого имущества";
5. Земельный кодекс Республики Казахстан от 20 июня 2003 года № 442-II
        
        Кіріспе
Экономика ғылымдарында маңызды ұғымдарының жылжымайтын мүлік.Әсіресе,
бұл ұғыммен бағалау сферасында жұмыс ... ... жиі ... ... ... ... нұқсауларға бір елеулі белгілер тән
дефиницияға ғана қатысты емес, зат туралы білім жиынтығы ... ... ... басқа елдеріндегідей, жылжымайтын мүлік негізінен ұғым
ауқымы арқылы – заттар (бұйымдар) және оған ... ... ... ... ... ... ... Кодексіне сәйкес жылжымайтын
заттарға (жылжымайтын мүлік) жататындар: ғимараттар, құрылыстар, көп ... және ... ... ... өзге де мүліктер; яғни олардың
арналуын ... ... ... ... емес нысандар. Сонымен ... ... ... мүлікке оған теңестірілген толығынан
қозғалатын заттарды да (әуе және ... ... ішкі суда жүзу ... ... ... бұл ... «мүліктік кешен» деп аталатын шын
мәнінде жылжитын нысандар үшін белгіленген ... ... ... ... ... ... ... бағалаудың бірнеше ... бар. ... ... тәсілі, шығын тәсілі және ... ... ... 5 ... ... Әр ... жылжымайтын мүлікті
бағалаудың негізгі бөлімдері ашып көрсетілген.
Бұл рефераттың негізгі мақсаты, жылжымайтын мүлікті бағалау әдістерін
саралап, оларға жүйелі ... ... ... нарық аясында қарастыру болып
табылады.
Азаматтардың және өзгеде шаруашылық субъектілерінің
өтініштеріне байланысты жылжымайтын объектілеріне бағалау жүргізу
Әдетте, жылжымайтын мүлік орталығына азаматтар өз тұрғын ... ... оның ... ... құнын анықтау үшін осы ... ... ... ... ... бағалаушы маман өтінішті қабылдап, тұрғын
үйдің нарықтық құнын анықтау үшін ... ...... ... туралы” Заңының 2- бап 4 – тармағына ... ...... ... ... егер заңдарда өзгеше
көзделмесе, бағалау нысанына қатысты ... бір ... ... ... құнын белгілеуге бағытталған кәсіпкерлік қызмет.
ҚР “ Бағалау қызметі туралы” Заңының 7- бап 1 – ... ... ... азаматтық заңдарына сәйкес бағалаушы мен тапсырыс
берушінің арасында жасалған бағалау жүргізу шарты бағалауды ... ... ...... ... ... ... 9- бабына сәйкес жүргізілген
бағалаудың нәтижелері бойынша екі дана етіп ... ... есеп ... бірі ... ... де, екіншісі – бағалаушыда сақталады. Бағалау
туралы ... ... мен ... ... ... ... ... нормативтік құқықтық актілерде белгіленеді.
Егер бағалауды бағалау обьектісінің құрамына кіретін әртүрлі бағалау
обьектілері бойынша бірнеше ... ... ... ... әрбір
бағалаушы өзі бағалау жүргізген бағалау обьектілерін ... қол ... ... жүзеге асыруға лицензиясы бар заңды тұлғаның ...... қол ... ... тұлғаның басшысы бекітіп, мөрмен
расталады.
Жылжымайтын ... ... ... ... тәсілін ақпараттық қамтамасыз ету ... ... ... күнге жылжымайтын мүлік нысанын сатудың мүмкін бағасы
мен инвестициялау қатерінің ... ... ... ... ағынына
елеулі ықпал ететін, жылжымайтын мүлік нарығының атқарымдылық ... ... ... нарықтық құнын анықтаудың ажырмас шарты болып
табылады. Жылжымайтын мүлік ... ... ... алу - ... ... ... баламасы және нарықтық ... ... ... ... құн шамасына ағымдық ықпалын негіздірек бағалауға
мүмкіндік береді. ... ... ... ... ретінде (егер бағаға
әлуетті инвестор тапсырыс берсе) ... ... ... ... ... ... нарығының даму үрдісін міндетті
түрде болжауды талап етеді. Бағалаушының нақты жылжымайтын мүлік ... ... ... оған ... ... ... нысандарын
зерттеу, іріктеу және салыстырымдылығын түсіндіру үшін критерилер әзірлеуге
мүмкіндік береді.
Жылжымайтын мүлік нарығы мен ... ... өзге ... ... ... және ... сипаттамаларын салыстырмалы талдау,
бірқатар ... ... ... ... ... береді.
Жылжымайтын мүлік нарықтары басқа нарықтардан экономикалық ... ... ... ... ... ... тиімділігімен
ерекшеленеді:
тауар
бағаны қалыптастыру
мәмілелерді қаржыландыру тәсілдері
өтімділік дәрежесі
сұраныс пен ұсыныс балансы
әлуетті ... ... ... ... ... әдістері
нарықтық жағдайды болжау сенімділігі
Жылжымайтын мүлік нысаны әдеттегі тауарларға қарағанда спецификалық
тауар болып табылады. Жылжымайтын мүліктің екі ерекшелігі ... ... ... ... ... ... бірегейлігі (қайталанбаушылық)
және жылжымайтындығы. Типтік құрылыстың өзінде (бірыңғай жоба ... ... ... топографиялық беркітуі бар өз жер ... ... ... ... ... олар ... тауар сияқты
төмен сұраныстағы орыннан жоғары сұраныстағы орынға ... ... ... да ... ... орынға ауыстыра алмайды. Сондықтан
жылжымайтын мүлік орын ... ... ... ... тұрады.
Жер бұл жағдайда жылжымайтын мүлік ... және ... ... қосымша
ерекше сипаттамаға ие – мәңгілік. Жердің мәңгілігі мынаған әкеледі, оны
бағалағанда оның ... тозу ... ... ... ... ... ... орны бойынша және экономикалық тұрғыдан
тасымалдауға қолайсыз ... ... ол ... ... және ... орай оған шектеулі сұраныс икемділігі тән.
Жылжымайтын мүлік нарығында сұраныс пен ұсыныстың тепе-теңдігі,
әдетте, өте ... ... ... ... нарықтық құнын бағалау
процедурасын әжептәуір күрделі процесс етеді. ... мен ... ... ... ... ... нарығына қарағанда, нарықтың
жай-күйі, басқа қатысушылардың мінез-құлқы, өнім сапасы, оның ... ... ... ... хабардар. Осыдан келіп, жылжымайтын мүлік
нарығында мәмілелер, ... ... ... ... қатысуымен жүзеге асырылады. Әдеттегі нарықта
нақты түріндегі тауардың өзі сауда заты болып ... ... ... және ... заты ... және ... тұрғыдан әжептәуір
күрделі категорияны білдіретін жылжымайтын мүлікке мүліктік ... ... жал, ... ... кепілзат құқығы және басқ.) мәміле заты
болып ... және оның ... ... ... ... ... ... мүлік нарығын салыстыра отырып, мыналарды атап өту қажет.
Баға өндіріс саласындағы тауар құнының, не ... ... ... ... құнының ақшалай көрінісін білдіреді. Жылжымайтын
мүлік нарығында жылжымайтын мүлік нысанына мүліктік құқық ... ... ... иелену, пайдалану, иелік ету және басқ. Көбіне барлық үш
құқықты ... ... ... ... және ... ету) толық меншік
құқығы ... ... да бір ... аралығында жал төлемі деп ... бір ... ... ... ... ... заты ... жылжымайтын мүлік нысанына толық ... ... ... ... ... заты болып табылса, онда мәміле нәтижесінде
мәміленің бір қатысушысы ол үшін ... ... ... ... ... ... ал екіншісі ол үшін сатушыға ақша қаражатын ... ... ... ... ... айналады. Аталған
жағдайда жылжымайтын мүлік нысаны түріндегі өнім ... ... ... айтуға болады. Егер белгілі бір төлемге қандай да бір ... ... ... ... ... ... түріндегі мүліктік
құқық мәміле заты ... ... онда ... ... ... мүлік нысанын меншіктену және иелік ету құқығын жоғалтпайды
(мысалы, оны сату), тек қана ол ... да бір ... және ... бір
сыйақыға (жал төлемі) ... ... ... нақты меншіктенуден
айрылады. Яғни, бұл жағдайда жылжымайтын ... ... ... біз ... ... ... мүлік нарығындағы анағұрлым кең
таралған тауар формалары туралы айта аламыз: өнім ретіндегі тауар ... ... ... Екі тауардың да өз бағасы және соған орай өзінің
баға ... бар. ... ... бұл ... ... ... ... нысан иесі оны жалға ұсына отырып, осы қызметтің құнын
анықтауда жылжымайтын ... ... ... ... ... нысанды жасау немесе сатып алу шығындарына ... Ал оны ... оның ... ... отырып, нысан құнын
анықтайды.
Жылжымайтын мүлік нарығын саралау.
Жылжымайтын ... ... ... ... мүлікті пайдалану
түрімен, орны, табыс ... ... ... ... ... ... және ... мүлікті
айырбастау процесінде мойындалған басқа да белгілермен сипатталады. Өз
кезегінде, ... ... ... ... ... және ... ... алуан түрлі факторлардың ықпалына
ұшырайды.
Жылжымайтын мүлік нарығы ... ... ... ... ... қатысушылары үшін оның ... ... ... ... өз ... ... ... мен
сатушылардың нені артық көретініне сәйкес қосымша сараланымдарға ... ... ... ... және экологиялық факторлар
ықпал етеді. Жылжымайтын нарық сараланымдарын зерттеу мынадай параметрлер
бойынша ... ... ... ... ... ... ... жататын сұраныс пен ұсыныс.
Жылжымайтын мүлік нарығын жекелеген сараланымдарға бөлу ... ... ... ... ... ... нақты жұмыс істеу мерзіміне, нақты сипаттамасына, ... ... ... ... ... ... ... нарықтарын саралау негізіне қаланған нысандарды
жіктеу ... ... ... ... ... бағынған
және бағаланатын жылжымайтын мүлік сипаттамасын жан-жақты ескеруді талап
етеді.
Жылжымайтын ... ... ... ... байланысты,
нарықты бес сараланымға бөлуге болады:
1. Тұрғын жылжымайтын ... (көп ... ... ... ... және бөлмелер).
2. Коммерциялық жылжымайтын ... ... ... ... ... үйлер, мейрамханалар).
3. Өнеркәсіптік жылжымайтын мүлік (өнеркәсіптік ... ... мен ... ... бағыттағы салынып бітпеген жер ... ... ... және аң аулау жерлері, қорықтар, пайдалы қазбалар
аймақтары).
5. Арнайы бағыттағы ... ... ... ... ... ... заты ... табылмайтын нысандар, мысалы,
шіркеулер, мектептер, түрмелер және т.б.).
Жер телімінің жай-күйіне ... ... ... ... бөлуге болады:
1. Құрылыс жүргізілген жер телімдері.
2. ... ... ... ... ... ... Құрылыс жүргізілмеген, кейінгі құрылыстарға жарамсыз жер
телімдері.
Дайын болу дәрежесіне ... ... ... жер телімдері.
2. Дайын нысандар.
3. Құрылысы аяқталмаған нысандар.
4. Жаңғыртуға мұқтаж нысандар.
Жылжымайтын ... ... ... әр ... ... ... ... сараланымдарға бөліне алады, олар
үшін елеулі және ерекше баға сипаттамасы ... ... ... ... ... ... ... инфрақұрылымын қалыптастыру
меншікті бағалау институтын құруды және ... ... ... ... елдерде жалпы ұлттық нарықтың жекелеген сараланымдары
бірыңғай емес болып табылады және ... ... ... жұмыс
істейді. Тауар нарықтары мен бағалы қағаздар нарығы ... ... ... ... ... ... ... бағасы стихиялық
түрде қалыптасады, яғни объективті ... (тек қана ... пен ... ықпалымен), ал екіншіден мәмілелер бір жерде, әжептәуір көп
мөлшерде және ... ... ... ... бірге тауар мүлде
бірыңғай болып табылмайтын, мәмілелер түрлі орындарда, ретсіз кеңістік пен
уақыт аралығында ... ... да бар. Оған ... ... нарығы
мысал бола алады. Мұндай нарықтарда дәйекті баға белгілеу жоқ, бұл сатып
алушылар мен сатушылардың ... өте ... Міне осы ... бұл
тауардың нарықтық құнын ... ... ... ... ... мен тәжірибесі бар тәуелсіз бағалаушы көмекке келеді.
Қазақстанда азаматтық кодекске сәйкес жылжымайтын ... ... жер ... жер қойнауы телімдері, оқшауланған су
нысандары және жермен мықты байланыстылардың барлығы жатады, яғни ... ... ... ... ... емес ... ... бірге көп
жылғы егістер, ғимараттар, құрылыстар және басқ. Заңмен ... ... де ... жатқызылуы мүмкін.
Бағалау теориясында, жылжымайтын мүлікті сипаттай отырып, жерді
белгілеу үшін «жер ... ... жай ғана ... ... ... ... сәйкестендірме нөмірмен (кадастрлық нөмір) жер кітабына (жер
кадастры) ... ... ... жер ... мен ... ... бар жер ... «жақсартылған жер телімі» термині қолданылады. Бұл ... ... ... ... ... ... толық
сипаттамасы болып табылады, ол өзіне ғимараттарды, ... ... ғана ... көп ... ... жер асты және жер үсті
коммуникацияларын, яғни жер телімінің ... ... ... ... жер ... ... деп, әдетте, жермен ажырамайтын
байланыстағы және оның нарықтық құнын арттыратындардың бәрі ұғынылады.
Бағалау тұрғысынан ... ... және ... ... ... жөн. Жылжымайтын дүние-мүлік деп, әдетте, табиғат
жасаған (жер телімі) немесе адам ... ... ... ... ... ... түсінеді, яғни назарға меншік нысанының нақты
мәні алынады. Жылжымайтын мүлік – бұл ... мен оған ... ... ... меншіктену, пайдалану, иелік етумен байланысты мүдде,
пайда және құқық) жиынтығы, яғни жылжымайтын нысанның экономикалық-құқықтық
сипаттамасы туралы ... ... ... ... - бұл ... ... құқығы, ал жылжымайтын дүние-мүлік нарығының субъектілері
– жылжымайтын нысандарға құқықты сатып ... ... ... ... жеке және заңды тұлғалар.
Жылжымайтын нысандарға құқық ... ... ... ... әр
түрлі: жылжымайтын дүние-мүлік меншігіне абсолютті (толық) құқықтан бөтен
аумақ ... өту ... ... ... ... құқығы деп жергілікті
заңнамаға қайшы келмейтін ... ... ... ... және иелік
ету құқығы ұғынылады. Толық меншік құқығы ең жоғары нарықтық құнға ие.
Қазақстанда меншік құқығы АК ... ... «заң ... ... жер айналымнан шығарылмағандықтан ... ... ... иесі басқа кез келген мүлік сияқты, жерді
меншіктенуге, пайдалануға және ... ... ... ... шығарар қорытынды, жылжымайтын дүние-мүлік
нарығында тауар және соған сай бағалау нысаны болып ... ... ... емес, ал оған ... ... ... ... кодексте санамаланып берілген жекелеген құқықтық өкілетті ... ... ... және иелік ету теоретикалық ... және ... ... ... ... ... ... осы құқықтық
өкілеттермен байланысты құқықтар мен міндеттер ауқымына тікелей ... ... ... ... осы ... ... ... субъектілеріне бекітілген ... ... ... ... ... ... болуы тиіс.
Нарықтық экономика жағдайында жылжымайтын дүние-мүлік құнын бағалау
тұтастай бірқатар жағдайларда жасалады. Оларға жататындар:
... ... ... мүлікті кепілге қойып несие алу;
• салық салу (табыс, мүлік, мұрагерлік);
• мүлікті сақтандыру;
• меншікті бөлу (мысалы, некені бұзған жағдайда);
• мүлікті кәсіпорынның ... ... ... және ... ... жалпы түрдегі құн екі категорияға бөлінуі мүмкін:
айырбастау құны және ... ... құны – бұл ... пен ... ... ... ... ашық және бәсекелес нарықта белгіленген баға. Кейде оны
объективті құн деп атайды. ... құны ... ... ... құн ... болып табылады (көбіне меншікті сатуда анықталады).
Пайдалану құны – бұл ... ... ... пайдаланушылар тобына
арналған меншік құны. Нақты ... ... осы ... ... құн деп ... Инвестициялық құн пайдаланудағы
анағұрлым жиі кездесетін құнның алуан ... ... ... ... ... ... құннан айырбастаудағы құнның өзгешелігі ... құны оның ... иесі ... немесе әлуетті) тұрғысынан меншік
сипаттамасы және оның шамасы толығынан бір ... ... ... ... ... керісінше, меншікті сату кезінде (болған
немесе болатын) ғана орны бар және оны ... үшін кем ... екі ... мәмілеге қатысушылардың пікірі қажет.
Көп жағдайларда ... ... ... дүние-мүліктің
нарықтық құнын анықтау болып табылады.
«Бағалау қызметі туралы» заңға сәйкес, бағалау нысанының нарықтық
құны деп ... ... ... ықтимал бағасы, ол бойынша
аталған бағалау ... ... ... ашық ... иеліктен
шығарыла алады, мәміле тараптары орынды әрекет етіп, барлық ... ... ал ... ... шамасында қандай да бір төтенше
жағдайлар көрініс таппаса», яғни:
мәміле тараптарының ... ... ... ... шығаруға
міндетті емес, ал екінші жағы орындауға қабылдауға міндетті емес;
мәміле тараптары ... заты ... ... ... және ... ... етеді;
бағалау нысаны көпшілік оферті түрінде ашық нарыққа ұсынылған;
мәміле бағасы ... ... үшін ... ... ... және ... ... мәміле тараптары қатынасында мәміле жасауға мәжбүрлеуді
білдіреді;
бағалау нысаны үшін төлем ақшалай түрде ... ... ... ... бағалау әдістері.
Жылжымайтын мүлік объектісіне бағалау жүргізу кезінде, яни ... ... ... ... тәсілі, шығын тәсілі және салыстырмалы
әістері қолданылады.
Құн – бұл меншіктің ... ... ... ... объектісінің
нарықтық құны – ашық нарықтағы бәсекелестік жағдайында ... ... баға ... табылады, яғни бұдан ьолжауға болады:
• Мәмледегі тараптардың біреуі жылжымайтын мүлік объектісін сатуға
міндетті емес, ол ... ... оны ... ... ... ... ... мәмленің мәнінен хабардар және өз мүдделері тұрғысында
әреке жасайды.
• Бағалау объектісі ... ... ашық ... ... Мәміле бағасы өзімен бірге бағалау объектісіт үшін сыйақыны ... ... ... тарапын ьолмауын ұсынад.
Нарықтық құн – мәмле тараптары бағалау объектісі туралы жан-жақты,
барлық ... ... үшін ... жасау арқылы бәсекелік
жағдайындағы мәмледе құрылған объектінің біршама ... ... ... ... “Бағалау қызметі туралы” заңында көрсетілгендей
бұл ... ... да ... ... ете ... ...... мүлік объектісінің құнын объекті пайдалану
кезінде күтілетін (болжанатын) кірістерге ... ... ... ... ... капитализация әдісі – жылжымайтын ... ... ... ... құнды анықтау. ... ... ... ... ... ... кірісі мен капитал қайтымын бір уақытта есептеу.
2. ақша ағымдарының дисконттау әдісі – ... ... ... ... ... әркелкі және өзгеріп отыру жағдайында
ақша ағымдары түсімінің құнын есептеу.
Капитализация – бұл конвертациялық кірістердің ағымдық құны.
Мүліктің құнын ... ... ... коэффициенті базасында
орындалатын формула:
V=NOI/R
Мұнда, NOI-таза операциялық ... ... ... әдіс ... ... ... ... көрсетілген
объекттілерді, яғни жанар-жағар май станциялары, дүкендер, шаштараз үйлері
және т.б бағалау кезінде қолданылады. Бұл әдіс ... ... жеке ... ... ... шығара алмайды деп есептедім.
Сатудың салыстырмалы талдау әдісі.
Салыстырмалы әдіс – бірнеше ұқсас-салыстырылымды объектілердің ... ... ... ... сатылу бағасын салыстыру жолымен
объект құнын бағалау әдісі, яғни бұл ... ... ... айырмашылықтарын ескере отырып, сәйкес түзетулер енгізгеннен кейін
ғана іске асырылу қажет. Салыстырмалы әдіс – ... ... ... ... ... ... зерттеу жүргізу керек. Салыстырмалы
әдіс арқылы бағалау ... ... ... ... және ... үй ... қалыптасу дәрежесіне байланысты.
Ауданда тұрғын үйлер нарығы дамымаған, сондықтан бұл әдісте объекттің нақты
құнын шығара алмайды.
Негізгі ... ... – бұл ... ... ... әдісі. Бұл
әдіс нақты сатулар болғанда, нарық бағаны ... ... ... ... осы ... ... осындай сатуларды
салыстыру, осылайша, бағаланатын нысан құнын алу. Әдіс сатуға ... ... ... ... ... ... осы ... үшін
жер және жылжымайтын мүліктің қалыптасқан нарығы қажет.
Сатудың салыстырмалы әдісі ... ... ... ... ... ... рас ақпараттардың жеткілікті мөлшері болғанда
қолданылады. Бұл ... ... ... таңдауға арналған критерий
баламалы ең жақсы және анағұрлым тиімді пайдалану болып табылады.
Сатудың салыстырмалы талдау ... ... ... ... ... ... ... нысандардың жақын арадағы
сатулары ерекшеленеді. ... ... ... ... жеке ... интернет, электронды деректер базасы,
риэлторлық фирмалар, ... ... ... ... несие мекемелерінің (ипотекалық банктер) ... ... ... ... және ... жөніндегі аумақтық басқарма.
• Мәмілелер туралы ақпараттарды тексеру: негізгі ... ... ... ... ... немесе риэлторлық компания агенті мәмілені
растау; сату шарттарын анықтау.
• Салыстырылатын нысандар ... ... ... үш негізгі формада жүргізіледі: ... ... ... ... ... ... пайдалануда бағаланатын жылжымайтын ... ... ... ... сәт ... ... ... арифметикалық орташалауға жол берілмейді. Әр нәтижені зерттеу
және бағаланатын жылжымайтын мүлікпен оның ... ... ... ... ... ... болып табылады. Енгізілген
түзетулер саны мен ... ... аз ... келісу қорытындысы
процесінде аталған сату соғұрлым үлкен салмаққа ... ... ... жергілікті нарықта дәстүрлі қалыптасқан
өлшеуіштерді қабылдайды. Бірдей нысанды бағалау үшін бір мезгілде бірнеше
салыстыру бірліктері ... ... ... ретінде салыстырмалы талдау жүргізуде мыналар
қолданылады:
- алаң ... ... ... ... жер ... ... ... телім бағасы;
- жалға тапсыруға жататын үй-жай алаңы бірлігінің бағасы;
- үй-жайдың жалпы алаңы бірлігінің бағасы;
- ғимарат көлемі бірлігінің бағасы,
- бөлме ... ... ... ... ... бірлік бағасы.
Салыстыру элементтеріне жылжымайтын мүлік бағасын өзгертетін
жылжымайтын нысандар ... ... ... ... алуға жататын
нысандарға қатыстылар:
- табысталатын меншік құқығының құрамы;
- ... алу ... ... ... сату ... сату уақыты;
- орналасқан жері;
- нақты сипаттамасы;
- экономикалық сипаттамасы;
- пайдалану сипаты;
- жылжымайтын ... ... емес құн ... ... сату бағасына түзету мына ... ... ... ... ... ... кейінгі түзетуді қолдану
арқылы жасалатын мәміле шарты мен нарықтың жай-күйіне ... ... ... ... кез ... ... нарық шартына түзету енгізген
соң ... ... ... ... ... ... ... нысанға тікелей қатыстыларға түзету енгізіледі.
Түзетулер шамасын анықтау үшін, нарықтық ақпараттың ... ... ... ... және ... әдістер қолданылады. Түзетулер есебінен
қабылданған негіздемелер міндетті ... ... ... ... бір
салыстыру нәтижесінің шамасы туралы түпкілікті ... ... ... ... бар салыстыру нысандарын сатудың түзетілген бағасын
талдау негізінде қолданылады.
Шығындар бойынша бағалау әдістері. Шығын ... – бұл ... ... шығарып тастағандағы жылжымайтын мүлік объектісінің Толық орынбасу
және Қайта өндірудің толық құнын анықтау әдістері:
1. элементтер ... ... ...... ... ... ... жинағы, сметалық нормалар мен ережелерді,
сметалық нормалар мен белгіленген ... және өзге ... ... ... ... ... қайта өндірудің
құнын анықтау;
2. топталған жалпы көрсеткіштер құны әдісі – ... ... ... ... ... немесе топталған сметалық
нормативтер ... ... ... ... құнының топталған
көсеткіштерін және өзге де ... ... ... ... ... ... немесе қайта өндірудің ...... ... ... салым мақсаты үшін мүлік құны;
Сб – бір шаршы метрдің базалық құны;
S – мүліктің пайдалы аумағы шаршы. ...... ... ...... тозудың коэффициенті;
Кзон – айматалған коэффициент;
Кизм.мрп – айлық есеп ... ... ...... ... жылжымайтын мүлік объектісінің физикалық,
функционалдық және өзге сипаттарын ... ... тозу – бұл ... ... байланысты табиғи-
климаттық және өзге де ... ... ... мен тозуларды
тудыратын дефекттер салдарынан объекттің құнын жоғалту;
Функционалды тозу – ... ... ... мен ғимараттарға сай
көлемді жоспарланған, архитектуралық жетілдірілуі тәрізді функцияларды іске
асыру мүмкіндіктерінің ... ... ... объекттің құнын
жоғалтуы;
Экономикалық ескіру жылжымайтын мүлік нарығының өзгеруі нәтижесіндегі
объекттің құнын ... әдіс ... ... ... келмейді. Айрықша жағдайларда ғана
жерді бағалау оларға жасалған жақсартуларда ... ... ... және ... деп есептеледі, ал шығындық әдіс адам ... ... ... үшін ... Осы ... ... жер құны
жақсарту құнынан (ғимараттарды, үймереттерді) қалыптасады, ал жер ... ... ... әдіс ... ... ... алудағы мүмкіншіліктерін
зерттеуге негізделеді және осыдан ... ... шолу ... кезеңде
елеулі шығындарсыз ғимарат бағыты мен сапасы бойынша құрылыстар ... ... ... ... алуға әкелетінге қарағанда, осындай нысан
үшін үлкен сома ... ... ... ... ... әдісі егер құн шамасы мен жылжымайтын ... ... пен ... ... тепе-теңдігі жағдайында
нысанның тозу шамасын дәл бағалау мүмкін ... ... ... мүмкін.
Жылжымайтын мүлікті бағалаудың шығындық әдісі мынадай тізбектілікпен
жүзеге асырылады:
- жер телімінің құнын анықтау;
- қалпына ... ... ... ... жаңа осындай ғимараттар мен
үймереттер салу ... ... ... мен үймереттердің қорланған тозу шамасын анықтау;
- жер телімі құнының және ... мен ... ... ... ... ... келтірілетін немесе өтелетін құн
сомасы сияқты шығындық әдіспен жылжымайтын мүліктің нарықтық ... ... ... ... жаңа ... ... қажет; ғимараттарды
жаңғырту; салық салу ... үшін ... ... ... ... ... анықтау үшін; сақтандыру мақсаттары үшін
бағалауда; дүлей апат ... ... ... ... ... ... ... әдісі.
Капиталдандыру әдісі жылжымайтын мүлікті анағұрлым тиімді талдауға
негізделген және бұл талдау ... ... ... ... ... ... анықтаумен байланысты.
Жылжымайтын мүліктің нарықтық құнын бағалауда табысты капиталдандыру
әдісі мынадай дәйектілікпен жүзеге асырылады:
- болашақ табыстарды ... ... ... ... нысан тудыратын болашақ табыстар екі ... ... ... ... ... ... ... түсетін табыстар және реверсиялаудан түсетін табыстар.
Комерациялық қызметтен түсетін ... ... ... есеп құрастыру арқылы болжанады. Реверсиядан түсетін табыстар
былай болжанады:
• Реверсияның абсолютті шамасының тікелей бағытымен;
... ... ... ... ... ... белгілеумен;
• капиталдандырудың терминалдық ... ... ... ... мен ... ... ... бастапқы алғышарты болып табылады. ... ... ... ... ағынының нағыз құны ... ... ... ... ... ... ... жалпы
коэффициентіне келетін жылдық табыс сияқты анықталады.
Толық меншік құқығын ... үшін ... ... ... ... деректер негізінде жүргізіледі. Бастапқы
ақпараттың болуына байланысты:
... сату ... ... жабу ... ... ... есептеу қолданылады.
Капиталдандыру әдісін қаржыландыру шарттарын есепке алмай, нағыз
құнын есептеуде қайтарым нормасы бойынша, не ... ... ... ... ... не капиталдандырудың есеп айрысу модельдері түрінде
қалыптасады.
Соңғы уақытта Қазақстанда бағалаушылар қызметі мен ... ... ... ... ... артуда. Бұл қаржылық саладағы
несиелерді сақтандыру арқылы ... ... ... ... ... таяудағы жағдайлармен шарттасылған: жалған сақтандыруда банктер
көп нәрсе жоғалтты. Банктер кепілзат ретінде ... ... ... ... ... ... ... емес. Осылайша, жылжымайтын мүлік
және капитал нарығы тұтастай экономиканың ажырамас компонентіне айналады.
Әрине, банктер ... ... ... ... ... Олардың барлығы жылжымайтын ... ... құны ... ... ... ... білікті бағалауды қажетсініп
отыр.
Сондай-ақ, аймақтық салық саясаты шеңберінде де бағалау ... ... ... салық салу жүйесінің негізі ретінде жылжымайтын ... ... ... осы ... есебінен жергілікті бюджеттің 70 пайызы
қалыптасады. Әрине, нарықтың дамуымен, нақты ... ... ... ... ... ... ... және осынысымен
жергілікті бюджеттің толығуын қамтамасыз ... ... ... ... ... мүмкін. Мұнымен жергілікті әкімшілік тарапынан байқалатын
бағалауға деген сөзсіз қызығушылық түсіндіріледі.
Кәсіби бағалау ... ... құны ... ... ... ... және ... өткізуге қандай мамандар
тартылуына ... ... ... ... ... құны сағатпен,
сағаттық ақы төлеу ... ... не ... ... ... болады, бірақ ешқашан оның құнына ... ... ... ... ... ұғымы осындай нұқсауларға бір
елеулі ... тән ... ғана ... ... зат ... ... болып табылады. Бізде, әлемнің басқа елдеріндегідей, жылжымайтын
мүлік ... ұғым ... ...... ... және оған ... ... тізбесін анықтайды. Қазақстан Республикасының Азаматтық
Кодексіне сәйкес жылжымайтын ... ... ... ... ... көп жылғы егістер және жермен тығыз байланысты өзге
де мүліктер; яғни олардың арналуын ауқымды заласыз ... ... ... Сонымен бірге қазақстандық заңнама жылжымайтын мүлікке ... ... ... ... да (әуе және ... ... суда жүзу ... ғарыштық нысандар) қосады., бұл оларға «мүліктік
кешен» деп ... шын ... ... ... үшін ... арнайы
құқықтық тәртіптің таралуының мақсатқа сайлығымен байланысты.
Бағалау әдістерін қолдану аймақтың ... ... ... ... ... ... ... және нарықтық
тәсілдемелерін бір мезетте қолдану бағаланатын объектің нақты құнын шығара
алмайды.
Қолданылған әдебиеттер:
1. ... о ... ... ... ... ... Закон РК «Об оценочной деятельности в РК», Астана, 30 ноября
2000 года, № 109-11 ЗРК.
3. ... ... ... от 16 ... 1997 года "О ... ... ... Казахстан от 30 июня 1998 года "О ... ... ... ... ... ... Казахстан от 20 июня 2003 года № 442-
II
Жоспар:
Кіріспе...................................................................
.............................................1
2.Азаматтардың және өзгеде шаруашылық субъектілерінің өтініштеріне
байланысты ... ... ... мүліктің ... ... ... ... ... ... ... нарықтық құнын бағалау
әдістері..............8
Қорытынды...................................................................
...................................14
Қолданылған
әдебиеттер................................................................
.......................15

Пән: Жер кадастрі, Жылжымайтын мүлік
Жұмыс түрі: Реферат
Көлемі: 17 бет
Бұл жұмыстың бағасы: 300 теңге









Ұқсас жұмыстар
Тақырыб Бет саны
Жылжымайтын мүлік ипотекасы18 бет
Жылжымайтын мүлік ипотекасының ұғымы және заңдық базасы49 бет
Жылжымайтын мүлік нарығы21 бет
Жылжымайтын мүлік нарығының жалпы моделі20 бет
Жылжымайтын мүлік нарығының сипаттамасы мақсаттары, бағыттары және әдістері21 бет
Жылжымайтын мүлік нарықтарының ерекшеліктері9 бет
Жылжымайтын мүлік объектілерінің сипаттамасы және типологиясы62 бет
Жылжымайтын мүлік обьектілерінің инвестициялық тартымдылығын бағалау25 бет
Жылжымайтын мүлік рыногы8 бет
Жылжымайтын мүлік рыногын реттеудің экономикалық-құқықтық мәселелері74 бет


+ тегін презентациялар
Пәндер
Көмек / Помощь
Арайлым
Біз міндетті түрде жауап береміз!
Мы обязательно ответим!
Жіберу / Отправить


Зарабатывайте вместе с нами

Рахмет!
Хабарлама жіберілді. / Сообщение отправлено.

Сіз үшін аптасына 5 күн жұмыс істейміз.
Жұмыс уақыты 09:00 - 18:00

Мы работаем для Вас 5 дней в неделю.
Время работы 09:00 - 18:00

Email: info@stud.kz

Phone: 777 614 50 20
Жабу / Закрыть

Көмек / Помощь