Ипотекалық несиелеу және оны ұйымдастыру-құқықтық негіздері
КІРІСПЕ ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... .4
Бірінші бөлім ИПОТЕКАЛЫҚ НЕСИЕЛЕУДІҢ ҰЙЫМДАСТЫРУ ҚҰҚЫҚТЫҚ ЖӘНЕ ЭКОНОМИКАЛЫҚ
ТЕОРИЯЛАРЫНЫҢ НЕГІЗДЕРІ ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ...7
1.1 Ипотекалық несие туралы түсінік және оның мәні ... ... ... ... ... ... ... ... .7
1.2 Ипотекалық несиелеудің ұйымдастыру.құқықтық негіздері ... ... ... ... 12
Екінші бөлім КОММЕРЦИЯЛЫҚ БАНКТЕР ТАРАПЫНАН
ИПОТЕКАЛЫҚ НЕСИЕЛЕРДІ БЕРУ ТӘРТІПТЕРІ
(«КаспийскийБанк» Акционерлік Қоғамы мысалында) ... ... ... ... ... ... ... ... ...18
2.1 «КаспийскийБанк» Акционерлік Қоғамының ипотекалық
несиелеу тәжірибесін талдау ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..18
2.2 «Қазақстан ипотекалық компаниясы» Акционерлік Қоғамының бағдарламасын талдау ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... .28
Үшінші бөлім ҚАЗАҚСТАНДА ИПОТЕКАЛЫҚ НЕСИЕЛЕУДІ
ЖЕТІЛДІРУ МӘСЕЛЕЛЕРІ МЕН ОНЫҢ ДАМУ БОЛАШАҒЫ ... ... ... ... ... .35
3.1 Ипотекалық несиені уақытында қайтаруды
қамтамасыз ету формалары ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..35
3.2 Ипотекалық несиелеу кезіндегі жеке тұлғалардың несиелік
қабілеттілігін бағалау әдістерін жетілдіру мәселелері ... ... ... ... ... ... ... ... ...42
ҚОРЫТЫНДЫ ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... 52
ПАЙДАЛАНЫЛҒАН ӘДЕБИЕТТЕР ТІЗІМІ ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ...58
ҚОСЫМША ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... .60
Бірінші бөлім ИПОТЕКАЛЫҚ НЕСИЕЛЕУДІҢ ҰЙЫМДАСТЫРУ ҚҰҚЫҚТЫҚ ЖӘНЕ ЭКОНОМИКАЛЫҚ
ТЕОРИЯЛАРЫНЫҢ НЕГІЗДЕРІ ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ...7
1.1 Ипотекалық несие туралы түсінік және оның мәні ... ... ... ... ... ... ... ... .7
1.2 Ипотекалық несиелеудің ұйымдастыру.құқықтық негіздері ... ... ... ... 12
Екінші бөлім КОММЕРЦИЯЛЫҚ БАНКТЕР ТАРАПЫНАН
ИПОТЕКАЛЫҚ НЕСИЕЛЕРДІ БЕРУ ТӘРТІПТЕРІ
(«КаспийскийБанк» Акционерлік Қоғамы мысалында) ... ... ... ... ... ... ... ... ...18
2.1 «КаспийскийБанк» Акционерлік Қоғамының ипотекалық
несиелеу тәжірибесін талдау ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..18
2.2 «Қазақстан ипотекалық компаниясы» Акционерлік Қоғамының бағдарламасын талдау ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... .28
Үшінші бөлім ҚАЗАҚСТАНДА ИПОТЕКАЛЫҚ НЕСИЕЛЕУДІ
ЖЕТІЛДІРУ МӘСЕЛЕЛЕРІ МЕН ОНЫҢ ДАМУ БОЛАШАҒЫ ... ... ... ... ... .35
3.1 Ипотекалық несиені уақытында қайтаруды
қамтамасыз ету формалары ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..35
3.2 Ипотекалық несиелеу кезіндегі жеке тұлғалардың несиелік
қабілеттілігін бағалау әдістерін жетілдіру мәселелері ... ... ... ... ... ... ... ... ...42
ҚОРЫТЫНДЫ ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... 52
ПАЙДАЛАНЫЛҒАН ӘДЕБИЕТТЕР ТІЗІМІ ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ...58
ҚОСЫМША ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... .60
Қазіргі кездегі банктер банктік операцияларды ең жаңа технологияларды пайдалана отырып, жоғарғы деңгейде қызметтердің кең спекторын көрсетеді. Мемлекеттік органдардың, жеке тұлғалардың, тағы да басқа кәсіпкерлікпен айналысатын ұйымдардың, кәсіпорындардың тұтыну және инвестициялық мақсаттарына несие беру - банктердің негізгі экономикалық функциясы болып табылады. Банктердің несиелік функцияларын дұрыс орындауы клиенттердің қаржылық, экономикалық жағдайларына әсерін тигізеді, себебі, банктік несиелер жаңа кәсіпорындардың құрылуын, жаңа жұмыс орындардың пайда болуын және олардың экономикалық өмірін қамтамасыз етеді.
Қазақстан Республикасының Президенті Нұрсұлтан Әбішұлы Назарбаевтың дәстүрлі 28 ақпан 2007 жылғы Қазақстан халқына «Жаңа әлемдегі жаңа Қазақстан»,- атты Жолдауында: «Тұрғын үйдің қол жететіндей болуын қамтамасыз ету және жылжымайтын мүлік нарығын дамыту саласындағы дәйекті саясатты», ... іске асыру барысында туындаған «Жиырмасыншы бағытының жетінші міндетінде: ...ипотекалық кредиттеуге қатысты қызмет көрсететін сақтандыру компанияларын ынталандырудың заңнамалық негізін жасақтау қажеттілігін» Үкімет және Парламент алдына мықтап белгіледі./1/
Сондай-ақ, аталған елбасы Жолдауының «...мемлекеттік тұрғын үй салуды дамыту бағдарламасын іске асырудың екі жылында 11 млн. шаршы метрден астам тұрғын үй іске қосылды. 2007 жылы 7 млн. шаршы метр іске қосылады. Үш жылдың ішінде 160 мың отбасы мен жарты миллионнан астам қазақстандық жаңа қоныстанушылар атанады. Бағдарлама 30 пайыздық озықтықпен орындалуда»,-деген. Елбасының жоғарыда айтып кеткендей ипотекалық несиені әлі де экономикалық нарықтың басты бір құралы ретінде қарастыру қажет./1/
Сол сияқты, Қазақстан Республикасының Президенті Н.Ә.Назарбаевтың
1 наурыз 2006 жылғы Қазақстан халқына «Қазақстанның әлемдік бәсекеге барынша қабілетті 50 елдің қатарына кіру стратегиясы. Еліміздің дамудағы жаңа серпін жасау қарсаңында» Жолдауында: «...Ипотекалық несиелеу жүйесі бойынша тұрғын үй сатып алуға табысы жетпейтін азаматтар үшін тұрғын үй құрылысы жинақтары жүйесін одан әрі дамыту керек...»,-дегеніндей, бұл халқымыз үшін өзекті мәселе, негізгі міндет болып табылады./2/
Нарықтық экономика дамыған сайын несие түрлері де көбеюде. Соның ішінде ипотекалық несиеге келетін болсақ, оның негізгі қызметі -халық тұрғын үй сатып алуын қолдау, халықтың тұрмыс жағдайын жақсарту. Ипотекалық несие тұрғын үй құрылысымен және нарығымен өте тығыз байланысты: біріншіден, тұрғын үй нарығының айналымы өскен сайын, несие көлемі де көбейеді, себебі жылжымайтын мүліктерге деген сұраныс несиеге деген сұранысты тудырады. Екіншіден, ипотекалық несие төлем қабілеті бар сұранысты тудырады. Бұл байланыс әсіресе қазір нарық тұрғын үйлермен толыққан сайын нығая түспек.
Қазақстан Республикасының Президенті Нұрсұлтан Әбішұлы Назарбаевтың дәстүрлі 28 ақпан 2007 жылғы Қазақстан халқына «Жаңа әлемдегі жаңа Қазақстан»,- атты Жолдауында: «Тұрғын үйдің қол жететіндей болуын қамтамасыз ету және жылжымайтын мүлік нарығын дамыту саласындағы дәйекті саясатты», ... іске асыру барысында туындаған «Жиырмасыншы бағытының жетінші міндетінде: ...ипотекалық кредиттеуге қатысты қызмет көрсететін сақтандыру компанияларын ынталандырудың заңнамалық негізін жасақтау қажеттілігін» Үкімет және Парламент алдына мықтап белгіледі./1/
Сондай-ақ, аталған елбасы Жолдауының «...мемлекеттік тұрғын үй салуды дамыту бағдарламасын іске асырудың екі жылында 11 млн. шаршы метрден астам тұрғын үй іске қосылды. 2007 жылы 7 млн. шаршы метр іске қосылады. Үш жылдың ішінде 160 мың отбасы мен жарты миллионнан астам қазақстандық жаңа қоныстанушылар атанады. Бағдарлама 30 пайыздық озықтықпен орындалуда»,-деген. Елбасының жоғарыда айтып кеткендей ипотекалық несиені әлі де экономикалық нарықтың басты бір құралы ретінде қарастыру қажет./1/
Сол сияқты, Қазақстан Республикасының Президенті Н.Ә.Назарбаевтың
1 наурыз 2006 жылғы Қазақстан халқына «Қазақстанның әлемдік бәсекеге барынша қабілетті 50 елдің қатарына кіру стратегиясы. Еліміздің дамудағы жаңа серпін жасау қарсаңында» Жолдауында: «...Ипотекалық несиелеу жүйесі бойынша тұрғын үй сатып алуға табысы жетпейтін азаматтар үшін тұрғын үй құрылысы жинақтары жүйесін одан әрі дамыту керек...»,-дегеніндей, бұл халқымыз үшін өзекті мәселе, негізгі міндет болып табылады./2/
Нарықтық экономика дамыған сайын несие түрлері де көбеюде. Соның ішінде ипотекалық несиеге келетін болсақ, оның негізгі қызметі -халық тұрғын үй сатып алуын қолдау, халықтың тұрмыс жағдайын жақсарту. Ипотекалық несие тұрғын үй құрылысымен және нарығымен өте тығыз байланысты: біріншіден, тұрғын үй нарығының айналымы өскен сайын, несие көлемі де көбейеді, себебі жылжымайтын мүліктерге деген сұраныс несиеге деген сұранысты тудырады. Екіншіден, ипотекалық несие төлем қабілеті бар сұранысты тудырады. Бұл байланыс әсіресе қазір нарық тұрғын үйлермен толыққан сайын нығая түспек.
1. Назарбаев Н.Ә. Қазақстан халқына Жолдауы «Жаңа әлемдегі жаңа Қазақстан».Астана, 2007ж. 28ақпан // Егемен Қазақстан, 1наурыз 2007ж.
2. Назарбаев Н.Ә. Қазақстан халқына Жолдауы «Бәсеке қабілетті Қазақстан үшін,бәсеке қабілетті экономика үшін, бәсеке қабілетті халық үшін». Астана, 2004 ж. 19 наурыз «Надежда», 2004.
3. Назарбаев Н.Ә. Қазақстан халқына Жолдауы «Қазақстан экономикалық, әлеуметтік және саяси жедел жаңару жолында».2005 жыл. Астана
4. Назарбаев Н.Ә. Қазақстан халқына Жолдауы «Қазақстан әлемдік бәсекеге барынша қабілетті 50 елдің қатарына кіру стратегиясы»2006.Астана
5. Қазақстан Республикасы Азаматтық кодексі, 1995
6. «Қазақстан Республикасы банктер және банктік қызмет туралы» Заң, 1995
7. «Правила ведения документации по кредитованию банками второго уровня» Постановление правления НацБанка РК от 16 августа 1999 года. N276
8. Қазақстан Республикасының Азаматтық кодексі.
9. «Статистическое обозрение Казахстана», N1, 2005.
10. «Социально-экономическое развитие Казахстана», 4/2005 (январь-апрель).
11. Қазақстан Республикасының Ұлттық Банкісінің статистикалық бюллетені — 2006 жыл.
12. Евтух А.Т. «Ипотека: теория и практика» - Луцк: «Медиа», 1999 г. С. 298;
13. Павлова И.В. Ипотечное жилищное кредитование в России: история и современность //Банковское дело// 2000 г., № 10;
14. Давлетова М.Т., «Кредитная деятельность банков в Казахстане», Aлматы.-2001.
15. Джозеф Ф. Синки, «Управление финансами в коммерческих банках», М.- 1994.
16. Абсаттарова Р.К., Кемельбаева С.С. Ипотечное кредитование как способ обеспечения доступности жилья //Банки Казахстана// 2002 г., №5,с. 31-34;
17. Калиева Г.Т., «Кредитное дело», Aлматы-1998.
18. Колесников В.И., «Банковское дело», М.-2000.
19. Кудрявцев В.А., Кудрявцева Е.В. «Основы организации потечного кредитования», Высшая школа, M.-1998.
20. Лаврушин О.И., «Банковское дело», M.-2001.
21. Ольшаный А.И., «Банковское кредитование», M.-1998.
22. Панова Г.С., «Кредитная политика коммерческого банка» M.-1997.
23. Питер С. Роуз, «Банковский менеджмент», M.-1997.
24. Сейткасымов Г.С. «ДКБ», A.-1999.
25. .«Банки Казахстана», Досымов Б.С., «Современные проблемы ипотеки», 8/2004.
26. .«Континент», Татишев Е., «Рынок становится чище»,К25, 2005(29).
27. Р.Қалықұлова, Н. Ғұмар «Банктегі бухгалтерлік есеп және есеп беру» Алматы-2000.
28. Сейткасымов Г.С. «Бухгалтерский учет в коммерческих банках»., с. 14
29. Ашимов Н. Ипотечное кредитование и секъютиризация ипотек //Рынок ценных бумаг// 2001 г., №11, 23-25;
30. Стивен Муди Долгосрочная перспектива: рынок ипотечного кредитования в РК //Банки Казахстана// 2002 г., № 5, с. 24-34; Агальцова С. Жилье в кредит //Банки Казахстана// 2002 г., № 1, с. 29-32;
31. Иконников А. Новоселье подождет? //Континент// спец. выпуск
от 15- 25 июня 2002 г., с. 18-21;
32. Хе О. Ипотека способствует развитию строительного сектора //Панорама// № 37 от 27.09.02 г., с. 2;
33. Условия ипотечного кредитования со стороны крупных банков, похоже, все более унифицируются //Панорама// № 38 от 4 октября
2002 г., с. 8;
2. Назарбаев Н.Ә. Қазақстан халқына Жолдауы «Бәсеке қабілетті Қазақстан үшін,бәсеке қабілетті экономика үшін, бәсеке қабілетті халық үшін». Астана, 2004 ж. 19 наурыз «Надежда», 2004.
3. Назарбаев Н.Ә. Қазақстан халқына Жолдауы «Қазақстан экономикалық, әлеуметтік және саяси жедел жаңару жолында».2005 жыл. Астана
4. Назарбаев Н.Ә. Қазақстан халқына Жолдауы «Қазақстан әлемдік бәсекеге барынша қабілетті 50 елдің қатарына кіру стратегиясы»2006.Астана
5. Қазақстан Республикасы Азаматтық кодексі, 1995
6. «Қазақстан Республикасы банктер және банктік қызмет туралы» Заң, 1995
7. «Правила ведения документации по кредитованию банками второго уровня» Постановление правления НацБанка РК от 16 августа 1999 года. N276
8. Қазақстан Республикасының Азаматтық кодексі.
9. «Статистическое обозрение Казахстана», N1, 2005.
10. «Социально-экономическое развитие Казахстана», 4/2005 (январь-апрель).
11. Қазақстан Республикасының Ұлттық Банкісінің статистикалық бюллетені — 2006 жыл.
12. Евтух А.Т. «Ипотека: теория и практика» - Луцк: «Медиа», 1999 г. С. 298;
13. Павлова И.В. Ипотечное жилищное кредитование в России: история и современность //Банковское дело// 2000 г., № 10;
14. Давлетова М.Т., «Кредитная деятельность банков в Казахстане», Aлматы.-2001.
15. Джозеф Ф. Синки, «Управление финансами в коммерческих банках», М.- 1994.
16. Абсаттарова Р.К., Кемельбаева С.С. Ипотечное кредитование как способ обеспечения доступности жилья //Банки Казахстана// 2002 г., №5,с. 31-34;
17. Калиева Г.Т., «Кредитное дело», Aлматы-1998.
18. Колесников В.И., «Банковское дело», М.-2000.
19. Кудрявцев В.А., Кудрявцева Е.В. «Основы организации потечного кредитования», Высшая школа, M.-1998.
20. Лаврушин О.И., «Банковское дело», M.-2001.
21. Ольшаный А.И., «Банковское кредитование», M.-1998.
22. Панова Г.С., «Кредитная политика коммерческого банка» M.-1997.
23. Питер С. Роуз, «Банковский менеджмент», M.-1997.
24. Сейткасымов Г.С. «ДКБ», A.-1999.
25. .«Банки Казахстана», Досымов Б.С., «Современные проблемы ипотеки», 8/2004.
26. .«Континент», Татишев Е., «Рынок становится чище»,К25, 2005(29).
27. Р.Қалықұлова, Н. Ғұмар «Банктегі бухгалтерлік есеп және есеп беру» Алматы-2000.
28. Сейткасымов Г.С. «Бухгалтерский учет в коммерческих банках»., с. 14
29. Ашимов Н. Ипотечное кредитование и секъютиризация ипотек //Рынок ценных бумаг// 2001 г., №11, 23-25;
30. Стивен Муди Долгосрочная перспектива: рынок ипотечного кредитования в РК //Банки Казахстана// 2002 г., № 5, с. 24-34; Агальцова С. Жилье в кредит //Банки Казахстана// 2002 г., № 1, с. 29-32;
31. Иконников А. Новоселье подождет? //Континент// спец. выпуск
от 15- 25 июня 2002 г., с. 18-21;
32. Хе О. Ипотека способствует развитию строительного сектора //Панорама// № 37 от 27.09.02 г., с. 2;
33. Условия ипотечного кредитования со стороны крупных банков, похоже, все более унифицируются //Панорама// № 38 от 4 октября
2002 г., с. 8;
ҚАЗАҚСТАН РЕСПУБЛИКАСЫНЫҢ БІЛІМ және ҒЫЛЫМ МИНИСТРЛІГІ
Л.Н. ГУМИЛЕВ атындағы ЕУРАЗИЯЛЫҚ ҰЛТТЫҚ УНИВЕРСИТЕТІ
ЭКОНОМИКАЛЫҚ ФАКУЛЬТЕТ
Кушербаева Мира Габдулхамитовна
Ипотекалық несиелеу және оны
ұйымдастыру-қҰқықтық негіздері
ДИПЛОМДЫҚ ЖҰМЫС
Мамандық: 522530- Қаржы
Астана 2007
ҚАЗАҚСТАН РЕСПУБЛИКАСЫНЫҢ БІЛІМ және ҒЫЛЫМ МИНИСТРЛІГІ
Л.Н. ГУМИЛЕВ атындағы ЕУРАЗИЯЛЫҚ ҰЛТТЫҚ УНИВЕРСИТЕТ
ЭКОНОМИКАЛЫҚ ФАКУЛЬТЕТІ
Қаржы кафедрасының меңгерушісі
______________С.Е. Керімқұловпен
қорғауға жіберілді
___ _______________2007ж
ДИПЛОМДЫҚ ЖҰМЫС
тақырыбы: Ипотекалық несиелеу және оны
ұйымдастыру-құқықтық негіздері
Мамандық: 522530- Қаржы
4 курс студенті: Кушербаева М.Г.
Ғылыми жетекші:
э.ғ.д., профессор
Керімқұлов С.Е.
Астана 2007
Мазмұны
Кіріспе ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..
... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... .4
Бірінші бөлім Ипотекалық несиелеудің ұйымдастыру құқықтық және экономикалық
теорияларының негіздері
... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... .7
1.1 Ипотекалық несие туралы түсінік және оның
мәні ... ... ... ... ... ... ... ... ..7
1.2 Ипотекалық несиелеудің ұйымдастыру-құқықтық
негіздері ... ... ... ... 12
Екінші бөлім Коммерциялық банктер тарапынан
ипотекалық несиелерді беру тәртіптері
(КаспийскийБанк Акционерлік Қоғамы мысалында)
... ... ... ... ... ... ... ... ... 18
2.1 КаспийскийБанк Акционерлік Қоғамының ипотекалық
несиелеу тәжірибесін талдау
... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ...
18
2.2 Қазақстан ипотекалық компаниясы Акционерлік Қоғамының бағдарламасын
талдау
... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ...
... ... ...28
Үшінші бөлім Қазақстанда ипотекалық несиелеуді
жетілдіру мәселелері мен оның даму болашағы ... ... ... ... ... .35
3.1 Ипотекалық несиені уақытында қайтаруды
қамтамасыз ету формалары
... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ...
... 35
3.2 Ипотекалық несиелеу кезіндегі жеке тұлғалардың несиелік
қабілеттілігін бағалау әдістерін жетілдіру
мәселелері ... ... ... ... ... ... . ... ... ..42
Қорытынды
... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..
... ... ... ... ... ... ... 52
Пайдаланылған әдебиеттер тізімі
... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... 58
Қосымша
... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..
... ... ... ... ... ... ... ... .60
Кіріспе
Қазіргі кездегі банктер банктік операцияларды ең жаңа технологияларды
пайдалана отырып, жоғарғы деңгейде қызметтердің кең спекторын көрсетеді.
Мемлекеттік органдардың, жеке тұлғалардың, тағы да басқа кәсіпкерлікпен
айналысатын ұйымдардың, кәсіпорындардың тұтыну және инвестициялық
мақсаттарына несие беру - банктердің негізгі экономикалық функциясы болып
табылады. Банктердің несиелік функцияларын дұрыс орындауы клиенттердің
қаржылық, экономикалық жағдайларына әсерін тигізеді, себебі, банктік
несиелер жаңа кәсіпорындардың құрылуын, жаңа жұмыс орындардың пайда болуын
және олардың экономикалық өмірін қамтамасыз етеді.
Қазақстан Республикасының Президенті Нұрсұлтан Әбішұлы Назарбаевтың
дәстүрлі 28 ақпан 2007 жылғы Қазақстан халқына Жаңа әлемдегі жаңа
Қазақстан,- атты Жолдауында: Тұрғын үйдің қол жететіндей болуын
қамтамасыз ету және жылжымайтын мүлік нарығын дамыту саласындағы дәйекті
саясатты, ... іске асыру барысында туындаған Жиырмасыншы бағытының
жетінші міндетінде: ...ипотекалық кредиттеуге қатысты қызмет көрсететін
сақтандыру компанияларын ынталандырудың заңнамалық негізін жасақтау
қажеттілігін Үкімет және Парламент алдына мықтап белгіледі.1
Сондай-ақ, аталған елбасы Жолдауының ...мемлекеттік тұрғын үй салуды
дамыту бағдарламасын іске асырудың екі жылында 11 млн. шаршы метрден астам
тұрғын үй іске қосылды. 2007 жылы 7 млн. шаршы метр іске қосылады. Үш
жылдың ішінде 160 мың отбасы мен жарты миллионнан астам қазақстандық жаңа
қоныстанушылар атанады. Бағдарлама 30 пайыздық озықтықпен орындалуда,-
деген. Елбасының жоғарыда айтып кеткендей ипотекалық несиені әлі де
экономикалық нарықтың басты бір құралы ретінде қарастыру қажет.1
Сол сияқты, Қазақстан Республикасының Президенті Н.Ә.Назарбаевтың
1 наурыз 2006 жылғы Қазақстан халқына Қазақстанның әлемдік бәсекеге
барынша қабілетті 50 елдің қатарына кіру стратегиясы. Еліміздің дамудағы
жаңа серпін жасау қарсаңында Жолдауында: ...Ипотекалық несиелеу жүйесі
бойынша тұрғын үй сатып алуға табысы жетпейтін азаматтар үшін тұрғын үй
құрылысы жинақтары жүйесін одан әрі дамыту керек...,-дегеніндей, бұл
халқымыз үшін өзекті мәселе, негізгі міндет болып табылады.2
Нарықтық экономика дамыған сайын несие түрлері де көбеюде. Соның ішінде
ипотекалық несиеге келетін болсақ, оның негізгі қызметі -халық тұрғын үй
сатып алуын қолдау, халықтың тұрмыс жағдайын жақсарту. Ипотекалық несие
тұрғын үй құрылысымен және нарығымен өте тығыз байланысты: біріншіден,
тұрғын үй нарығының айналымы өскен сайын, несие көлемі де көбейеді, себебі
жылжымайтын мүліктерге деген сұраныс несиеге деген сұранысты тудырады.
Екіншіден, ипотекалық несие төлем қабілеті бар сұранысты тудырады. Бұл
байланыс әсіресе қазір нарық тұрғын үйлермен толыққан сайын нығая түспек.
Ипотекалық несие ақшалай формада беріледі. Жалпы ипотекалық несиенің
көлемі халықтың тұрмыс жағдайын көрсетеді. Міне осы жоғарыда айтылған
мәселелер диплом жұмысының тақырыбының өзектігін дәлелдейді.
Дамыған елдерде ипотекалық несие үлкен роль атқарады. Ипотекалық несиені
көбінесе табысы орташа жұмысшылар мен қызметшілер пайдаланады. Жеке
тұлғаларға ұзақ мерзімге колданатын тұрғын үйлерді несие арқылы сатып алған
қымбатырақ болғанымен, төленетін соманы біртіндеп өтеуге мүмкіндік алады.
Қазіргі уақытта Қазақстандағы Ипотекалық несиеде, оның бір түрі болып
табылатын ипотекалық несие де дамудың жаңа сатысында. Бұл менің зерттеу
пәні ретінде қарастырылады.
Дипломдық жұмыстың зерттеу объектісі ретінде Каспийский банк АҚ-ң
тұрғын үй сатып алу мақсатында берілетін ипотекалық несиемен байланысты
экономикалық несиелік қатынастарды ұйымдастыру тәжірибесінде талдау
жүргізу.
Ал дипломдық жұмыстың зерттеу пәні ретінде ипотекалық несиені беру,
қайтару және банктер тарапынан бақылауды ұйымдастыру мәселелері орын алған.
Ипотекалық несиенің экономикалық мәнін, ұйымдастыру құқықтык негіздерін,
ипотекалық несиенің берілу тәртібімен танысу-жұмыстың мақсаты болып
табылады. Осы мақсатты орындау үшін мынадай міндеттер алға тартылды:
ипотекалық несие туралы түсінікке тоқталу арқылы оның экономикалык мәнін
қарастыру;
ипотекалық несиелеудің құқықтық негіздерін зерттеу;
- Қазақстан ипотекалық компаниясы АҚ-ң бағдарламасына сипаттама
беру;
- Каспийский Банк АҚ-ң ипотекалық несиелеу тәжірибесін талдау;
- ипотекалық несиені уақытында қайтаруды қамтамасыз ету формаларын
қарастыру;
ипотекалық несиелеудің әлемдік тәжірибесі зерттеу;
жеке тұлғалардың несиелік қабілеті және оны бағалау әдістерін карастыру.
Диплом жұмыстың методологиялық негізі ретінде Батыс елдерінің, Ресей
Федерациясының, Қазақстан Республикасының ғалымдарының ғылыми еңбектері
қарастырылды, атап айтқанда, Джозеф Ф.Синки, Питер С.Роуз, Колесников В.И.,
Лаврушин И.О., Панова Г.С.. Сонымен бірге ипотекалық несиені пайдаланудың
құқықтық негізі болып табылатын Қазақстан Республикасының заңдары мен заң
актілеріне сүйенді.
Ал диплом жұмысындағы зерттеулерді жүргізу әдісі ретінде диалектикалық,
салыстырмалық, индукциялық және дедукциялық әдістері қолданды.
Дипломдық жұмыстың құрылымы: кіріспеден, үш маңызды негізгі бөлімнен,
қорытындыдан, 11 кестеден, 8 суреттен, әдебиеттер атауынан және
қосымшадан құралды.
Бірінші бөлімде ипотекалық несиелеу түсініктері мен оның мәні және
несиелеудің ұйымдастыру, құқықтық және экономикалық теорияларының негіздері
көрсетілген.
Дипломдық жұмысттың екінші бөлімінде коммерциялық банктер тарапынан
ипотекалық несиелерді беру тәртіп-тәжірибелері және Қазақстан ипотекалық
компаниясы АҚ-ң бағдарламасы қызметтеріне талдау қарастырылады.
Үшінші бөлімде ипотекалық несиені уақытында қайтаруды қамтамасыз ету
формалары, ипотекалық несиелеудің әлемдік тәжірибелері, жеке тұлғалардың
несиелік қабілеті және оны бағалау әдістеріне шолу жасалынады
Бірінші бөлім Ипотекалық несиелеудің
ұйымдастыру-құқықтық және экономикалық теорияларының негіздері
Ипотекалық несие туралы түсінік және оның мәні, ипотекалық несиелеудің
ұйымдастыру-құқықтық негіздері қарастырылады.
1.1 Ипотекалық несие туралы түсінік және оның мәні
Ипотекалық несие - бұл қозғалмайтын мүліктерді кепілге ала отырып, ұзақ
мерзімге берілетін несиенің түрі болып табылады. Қамтамасыз етілген
несиелер, банктік несиелермен салыстырғанда банктер үшін қауіпсіз, яғни
несиенің қайтарылмай қалған жағдайында банк кепілге алған мүліктерін сата
отырып, өз қаражаттарын қайтарып алады.
Классикалық түсінікте, ипотека - бұл тек несие беру ғана емес, сондай-ақ
салынған мүлік туралы актілермен қамтамасыз етілген облигациялар шығару мен
байланысты қосымша несиелік ресурстар тарту тәсілін білдіреді.
Ипотекалық несиелеу процессі екі түрде жүзеге асырылуы мүмкін:
• тұрғын үй құрылысын несиелеу;
• халықтың тұрғын үй сатып алынуына ұзак мерзімді несие беру.
АҚШ-та 20 ғасыр басында жылжымайтын мүлік нарығын дамыту арқылы елді
қаржылық дағдарыстан шығаруға болатынын түсініп, экономиканың бұл сферасына
ірі қаржы ресурстарын тарту мақсатында, құрылымдық өзгерістер жүзеге
асырылған болатын. Ең алғашқы тұрғын үй иелерінің корпорациясы кұрылып, 20
мың доллардан аспайтын тұрғын үйлермен ипотекалық несиелерді сатып алу үшін
18 жылдық кезеңге екі млрд. доллар салынған, осының есебінен банктер
меншікті тұрғын үй сатып алуды қажет ететіндерге несие мерзімін созуға
мүмкіндік алды. Содан кейін ипотекалық несиелерді сақтандыратын Федералды
тұрғын үй әкімшілігі құрылды, сонымен - ипотекалық несиенің Федералды
ұлттық ассоциациясы - Фэнни Мей (Federal National Mortage Association)
құрылды.
Кесте 1
Ипотекалық банктер (Германия) және екінші деңгейдегі ұйымдарының (АҚШ)
несие ресурстары үлгілеулерінің тәуекелдеріне салыстырмалы талдау
Атауы Германия АҚШ
1 2 3
Несиелік Ипотекалық банк Ипотекалық компаниялар және
институт- эмитент кез-келген кредиторлар
Қаржылық Ипотекалық облигациялар (MB) Қатысушының ипотекалық
инструмент сертификаттары (MBS)
Сақтандыру түрі Кредитор-эмитент балансындағыКредитор-банк балансындағы
ипотекалық активтер ипотекалық активтердің
шегеруі
Кесте 1-дің жалғасы
1 2 3
Тәуекелдің үлестірілуі:
— несиелік Ипотекалық банк-эмитенті Инвестор
тәуекел
— ұзақ мерзімді Ипотекалық банк-эмитент Инвестор
қайтарым тәуекелі
— нарықтық Инвестор Инвестор
тәуекел
Несие беруші Инвестор эмитент активіне Несие институтының банкрот
кредитор-банктің басымдылықты құқықтық талабы болуы несие беруші
банкрот болу бар қызметіне әсері жоқ
тәуекелі
Кепілдік Ипотекалық банк-эмитенті Үшінші жақтан қызмет
жағынан қызмет көрсетіледі көрсетіледі (Фэнни Мэй)
Несие сапасы Заңмен анықталады (LTV — 60%)Заңмен анықталуы міндетті
емес
Негізгі қарызды Көп жағдайда: мерзім соңында Көп жағдайда: амортизация
төлеу және ұзақ мерзімді қайтарым
Пайыз сыйақы Көп жағдайда: жыл сайын Көп жағдайда: ай сайын
төлемі
Мәлімет көзі:Van Order, Robert. The Structure and Evolution of American
Secondary Mortgage Markets, With Some Implication for Developing Markets.
The Journal of Housing Research. Vol. XVI. P.16-31.27
Ал ФРГ-де тұрғын үйлерді салуды кешенді қаржыландыру үшін банктердегі
халықтардың жинақтарын қамтамасыз ететін ипотекалық жүйе 100 жылдан аса
жұмыс істеуде.
Ресей Федерациясында ипотекалық жүйені дамыту үшін заңды негіз және
механизмдер жасалуда.
Қазақстан Республикасының нарықтық қатынастарға өтуі ипотеканың дамуына
әсерін тигізіп, біздің елімізге лайықты модельдің калыптастыру процессі
басталды. Қазіргі уақытта, орташа қазақстандық отбасының жылдық
шығындарының нақты экономикалық мөлшері табыстарының мөлшерінен аз болып
отыр. Ал, бұл ақша қаражаттарын корландыруға мүмкіндік береді. Көбінесе бұл
қаражаттар банктердегі салымдар ретінде немесе жылжымайтын мүлік сатып алу
арқылы сақталады.
Несиелер Гарантияларға Ипотекалық Несиелеу
объектісіне байланысты облигацияларына субъектісіне
байланысты байланысты байланысты
Жер учаскелерін Сақтандырылған Алғашқы нарыққа Үй салушыны
алуға байланысты несиелеуге байланысты несиелеуге
байланысты байланысты
Жер учаскелерін Сақтандырылған Екінші деңгейдегі Мердігерді
игеруге байланыстынесиелеуге нарыкка байланыстынесиелеуге
байланысты
Тұрғылықты Басқа да
құрылыстарға гарантияларға
байланысты байланысты
Тұрғылықты емес
құрылыстарға
байланысты
Сурет 1 - Дамыған елдердегі ипотекалық несиелердің жіктелуі
Сурет 2- Қазақстан Республикасында ипотекалық несиелендiру жүйесі
Ескертпе: Салихова А.Р. Тұрғын үй несиелендіру жүйесі:қазіргі жағдайы және
даму преспективалары
Ипотека - дамыған елдердегі қаржылық операциялардың кең тараған түрі. Бұл
операцияларда халықтың көп бөлігі катысады, тұрғын үй салуды ипотекалық
несиелеу банктің өтімді активтерінің бірі болып табылады. Дамыған елдерде
ипотекалық несиелеудің схемалары әртүрлі болады, бірақ негізінен америка
және неміс елдерінің схемалары қолданылады.
Кесте -2
АҚШ және Еуропа ипотекалық нарықтары бойынша
статистикалық мәліметтерді салыстыру (2000ж. бойынша)
(млрд )
№Атаулары US EU
1Тұрғын-үй ипотекалық несие бойынша қарыздану 3 751 2 700
2ЖІӨ-нен үлесі қалай 53% 36%
3Шығарылған MBS (АҚШ) және ипотекалық облигациялар 2 041*500*
(ЕуроОдақ) көлемі
4Несие бойынша қарыздану үлесі қалай 54% 19%
5ЖІӨ-нен үлесі қалай 29% 7%
6Үй иеленушілердің үлесі 66% 63%
7Меншікті тұрғын-үйлер бойынша келісім-шарттар саны 5,7 мл4,0 мл
н н
8Тұрғындар 267 мл375 мл
н н
9ЖІӨ 7 055 7 470
Мәлімет көзі: Hardt, Judith, and David Manning. European Mortgage markets:
structure, funding and future development. OECD. 2000. June. Eurostat,
OECD, MBAA, EMF.25
* — MBS, "Джинни Мэй", "Фредди Мак", "Фанни Мэй" бағалы қағаздар
эмиссиялары
Ипотекалық несиелеудің американдық схемасы банктік несие негізінде
құрылып, белгілі бір құрылысқа байланыссыз болады. Мысал келтіретін болсақ,
клиент банкке тұрғылықты үй сатып алу максатында несие алу өтінішімен
келеді. Өз алдында, банк несие алушының несиелік тарихын зерттейді, және
негізінен бұрынғы несиелер бойынша өз мойынына алған міндеттемелердің
орындалуын қарастырады. Егер несие алушы банктің қойған талаптарына сәйкес
келетін болса, онда клиент тұрғын үй алу мақсатына, өзі қайтара алатын
несие сомасын алады. Несие сомасын анықтау барысында клиенттің жасы,
білімі, жұмысы, ағымдағы табысы және оның өзгеру мүмкіндігі үлкен роль
атқарады.
Ипотекалық Ипотекалық
Ипотекалық несиемен
несиені несиені
қамтамассыз етілген
беру сатып алу
бағалы қағаздарды сатып алу
Қарыз алушы Ипотекалық
Ипотекалық Инвесторлар
банктер делдалдар
Сурет 3- АҚШ-тағы ипотекалық несиелендіру кескіні
Несие алушының келесі кадамы несие сомасы шегіне сәйкес келетін тұрғын үй
іздеу. Тұрғын үйді өзі немесе делдал фирмалар іздеуі мүмкін.
Телекоммуникацияның дамуына байланысты, қазіргі кезде, дамыған елдердің кез-
келген бөлігіндегі тұрғын үй нарығын зерттеп білу көп қиындық туғызбайды.
Сондықтан болар, АҚШ-та миграция деңгейі өте жоғары дәрежеде болып отыр.
Ипотеканың американдық схемасы бойынша қозғалмайтын мүлікті сатып
алуғаберілген несие сомасы толық өтелмесе де, оны сатуға мүмкіндік
беріледі. Бұл жағдайда қозғалмайтын мүлікке заклад актісі сатылады. Ал,
ипотеканың неміс схемасы американдықпен салыстырғанда икемсіз болып
саналады.
Кесте 3
АҚШ және Еуропа ипотекалық нарықтары бойынша статистикалық мәліметтерді
салыстыру (2000ж. бойынша)
(млрд )
№Атаулары US EU
1Тұрғын-үй ипотекалық несие бойынша қарыздану 3 751 2 700
2ЖІӨ-нен үлесі қалай 53% 36%
3Шығарылған MBS (АҚШ) және ипотекалық облигациялар 2 041*500*
(ЕуроОдақ) көлемі
4Несие бойынша қарыздану үлесі қалай 54% 19%
5ЖІӨ-нен үлесі қалай 29% 7%
6Үй иеленушілердің үлесі 66% 63%
7Меншікті тұрғын-үйлер бойынша келісім-шарттар саны 5,7 мл4,0 мл
н н
8Тұрғындар 267 мл375 мл
н н
9ЖІӨ 7 055 7 470
Мәлімет көзі: Hardt, Judith, and David Manning. European Mortgage markets:
structure, funding and future development. OECD. 2000. June. Eurostat,
OECD, MBAA, EMF.25
* — MBS, "Джинни Мэй", "Фредди Мак", "Фанни Мэй" бағалы қағаздар
эмиссиялары
Бұл схема банктік капиталды тартуға емес, ал ипотека қатысушыларының ақша-
қаражаттарын коллективті салу қоғамдарынан құрылған.
Классикалық неміс схемасы бойынша пәтерді несиеге сатып алу үшін бірнеше
жыл қатарынан қоғамдық салымдарды уақытында төлеп отыру қажет. Бұл пәтер
сатып алушының дәулеттілігіне және мақсаттылығына деген емтихан ретінде
қарастырылады. Болашақта сатып алынатын пәтер бағасының жартысын жинағаннан
соң ғана, қоғам мүшесі таңдаған пәтеріне көшуге құқық беріледі де, ол
қалған соманы, әдетте, он жыл ішінде өтеуі қажет. Пәтердің құнын өтегеннен
кейін коғам мүшесі пәтердің иесі болады.
Пәтерді таңдау бірқатар ережелермен шектеледі, біріншіден, тек осы қоғам
салған пәтерлерден таңдауға болады. Іс жүзінде, бұл коғам өз
қатысушыларының ақша-қаражаттарын қолдана отырып, тұрғын үйдің заказ
берушісі болып отыр. Бұл жағдай құрылыс компанияларына өте тиімді, себебі
олар қоғамның халықтан жинаған ақшаларын пайдаланып, құрылыс көлемін
көбейтеді. Қазіргі кезде көптеген Қазақстандық коммерциялық банктер
ипотекалық несиелеудің әдістерін енгізуде.
1.2 Ипотекалық несиелеудің ұйымдастыру-құқықтық негіздері
Жылжымайтын мүліктермен операцияларды жүзеге асыру үшін ипотекалық
несиелеу жүйесінің барлық звеноларының қызметтерін реттейтін заңды
нормалардың қажет екендігі белгілі.
Кепілдік құқықтың негізгі көзі, яғни соған байланысты ипотекалық
несиелеуді жүзеге асыру кезіндегі негізгі құқықтық норма Қазакстан
Республикасының Азаматтық Кодексі болып табылады. Сонымен қатар мынандай
нормативті-құқықтық актілермен де реттеледі:
• Жер туралы Заң (соңғы өзгертулер мен толықтыруларды есепке алғанда);
• Жылжымайтын мүліктер құқығын және сонымен байланысты келісімдерді
тіркеу туралы Заң және т.б.
Жеке тұлға Банк
Менеджер –
Консультант
Сақтандыру Нотариус Сату
бөлімінің
агенті
жетекші менеджері
Сурет 4- Ипотекалық несиелендіруді ұйымдастыру процессі
Жеке тұлғалар банктен ипотекалық несие алған жағдайда банк пен клиенттің
арасында жазбаша түрде ипотекалық келісім-шарт толтырылады. Оған кепіл
беруші,кепіл ұстаушы тұлғалар қол қояды.Ипотекалық құқық ипотекалық келісім-
шарт тіркеуден өткен кезден бастап пайда болады. Ипотекалық келісім-шартты
нотариалдық куәландыру екі жақтың өзара келісімдері бойынша жүзеге асады.
Ипотекалық келісім-шарттың субъектілері болып мыналар табылады:
ипотекалық келісімге қатысушы тұлғалар, яғни кепіл беруші және кепілді
ұстаушы - заңды және жеке тұлғалар;
тіркеуші орган;
бірыңғай кепілдік реестрді ұстаушы.
Ипотекалық келісім-шартта төмендегідей реквизиттер міндетті түрде
көрсетілуі керек:
кепіл беруші мен кепілді ұстаушының толық аттары, орналасқан мекен-жайлары;
негізгі міндеттеменің мәні, оның мөлшері және орындалу мерзімі;
кепілге алынған жылжымайтын мүліктердің тізімі және олардың орналасқан
жерлері;
екі жақтың міндеттері мен құқықтары;
т.б. қажет деп табылған шарттар.
Ипотекалық несиелеуді ұйымдастыру үшін жеке тұлғалардан мынандай құжаттар
өткізу талап етіледі:
жазбаша түрдегі өтініш. Онда алынатын несие сомасының мақсаттары нақты
көрсетілуі керек;
қарыз алушы жеке тұлғаның жеке басын куәландыратын құжаттар көшірмесі;
тұрақты жұмыс орнынан соңғы бір жылдағы айлық жалақысы туралы анықтама
қағаз, сонымен бірге, бар болған жағдайларда тағы басқа қандай көздер
есебінен табыс алып отыратындығы туралы анықтама қағаз;
өз меншігіндегі өтімділігі өте жоғары мүліктердің бар екендігін дәлелдейтін
құжаттар және нақты кепіл ретінде қай мүліктің қалдыратының көрсетуі керек,
яғни сол мүлік туралы құжаттардың түп нұсқасы банкке өткізілуі қажет. Егер
кепіл ретіндегі мүлік бірнеше тұлғаның меншігінде болса, онда сол
тұлғалардың келісімдері талап етілулері керек;
- қажет болған жағдайларда т.б. құжаттар өткізіледі.
Сонымен банктердің тәжірибесінде қолданылатын ипотекалық несиелеу
процесінің өзіндік кезеңдері болады Яғни, несиелік процесс ипотекалық
несиеге деген өтінішті өңдеуден басталып, оны толық қайтарумен аяқталынады.
Әр кезеңде пайдаланылатын ипотекалық несиелеу механизмінің элементтері
несиелік операциялардың сапалы сипатын бере отырып, олардың жүзеге асырылу
техникасын білдіреді. Ипотекалық несиелеу процесі мынандай кезеңдерді
қамтиды:
несиеге деген өтінішті қарау;
клиенттің несиелік қабілеттілігін талдау;
несиелік келісім-шарт жасасу;
несие беру;
несиелік мәміленің орындалуына бақылау жасау.
Кесте-4
Ипотекалық несие алмауға әсер ететiн негiзгi қиыншылықтар, 2006ж.(%):
Тұрақты ақшалай кірістің болмауы 28,3
Несиені өтеуге мүмкінкіндігінің жоқтығы 21,7
Әрдайым жұмыс болатынына сенімділігінің болмауы 19,6
Ипотекалық несиені ресімдеу үшін не істеу керектігіне хабардар 10,9
болмауына
Еңбекақысының қысқартылмайтынына сенімділігінің болмауы 4,4
Басқалай 2,2
Жауап беруге қиналғандар 13
Ескертпе: КОМКОН-2 Еуразия компаниясының жүргiзген сауал мағлұматы
Сонымен несиелік процесс бұл белгілі-бір банктің қабылдаған және белгілі-
бір тізбектілік негізінде орындалтын несиелік қатынастарды жүзеге асыру
әдісі болып табылады. Несиелік процесті іске асыру үшін ең алдымен банкте
дайындық кезеңдері жасалуы керек. Яғни, елдегі жалпы макроэкономикалық
жағдайларға бағалау жүргізіледі жэне банктің әртүрлі категориялардағы қарыз
алушылармен жұмыс істеуге дайын екендігі тексеріледі. Ол үшін ипотекалык
несиелеу процесіне қажетті бірнеше ішкі банктік нормативті құжаттар
кабылданады. Содан кейін несиелік ресурстарға деген қажеттіліктері бар
клиенттерден өтініштер қабылданады. Өтініштерде көрсетілген мақсаттар
тексеріліп, олардың банктің несиелік саясатында көрсетілген бағыттармен
сәйкестілігі қаралады. Олар сәйкес келген жағдайларда берілетін несиенің
түріне байланыты несие алуга қажетті құжаттар жинақталады, содан кейін
оларға, яғни өтінішпен бірге өткізілген құжаттарға талдаулар жүргізіледі.
Ескетрпе: Тұрлыбеков А.Ж. Ипотекалық несиесінің жүйесі
Ең алдымен, жеке тұлғалар үшін олардың айлық табыстары мен шығындарына
салыстырулар жүргізу негіздерінде клиенттердің несиелік қабілеттіліктеріне
талдаулар жасалады. Соған байланысты несиелік инспектор несиелік келісімнің
тиімділіктері туралы қорытындылар жасайды. Қазіргі банктік тәжірибеде
банктер тарапынан негізгі көңіл берілетін несиені қамтамасыз ету
мәселелерін шешуге бөлінеді. Сондықтан, қамтамасыз ету үшін алынатын
мүліктергс дұрыс бағалау жүргізу талап етіледі. Осы мәселелердің барлығы
банкті толық қанағаттандырғаннан кейін банк пен клиенттің арасында несиелік
келісім-шарт бекітіледі. Осы несиелік келісім-шартты бекіту, несие беру
үшін негіз болып табылады, несиені беру банктің несие бөлімінің
қызметкерінің жазбаша нұсқауы арқылы жүргізіледі. Несиені беру туралы
нұсқау клиенттің шоттары бойынша есеп айырысу операцияларын жүргізетін
бөлімге беріледі. Ол нұсқауда клиенттің толык аты, банктік шотының номері
және берілетін несие сомасы көрсетіледі.
Клиентке берілетін несиенің мөлшері, оның жазған өтінішіне байланысты
болады, бірақ клиенттің бұл өтініші банктің есептеген несиені қайтару
мүмкіндігімен сәйкес келмеуі мүмкін. Соған байланысты несие ретіндс
берілетін ақша қаражаттарының мөлшері әртүрлі экономикалық жағдайларға
байланысты анықталынады:
• несиені қамтамасыз ету үшін алынатын тауарлы-материалдық
құндылықтардың өтімділіктеріне байланысты;
• банктің клиентке деген сенімділігіне және тәуекелділік деңгейіне
байланысты болады.
Банктен алынған несиені өтеу тәртіптерінің жалпы банктік тәжірибеде
белгіленген бірыңғай тәртібі жоқ. Ол әрбір банктің өздері жасаған несиелік
саясатында көрсетіледі. Сондықтан несиені өтеу тәртібін оның әртүрлі
белгілеріне байланысты жіктеуге болады:
I. Несиені өтеу көздеріне байланысты:
а) клиенттің өзіндік ақша қаражаттары, яғни табыстары есебінен;
б) несиені қамтамасыз ету үшін кепілдеме берген басқа заңды
тұлғалардың банктік шотынан ақша қаражаттарын алу есебінен;
в) басқа банктен несие алу жолымен немесе т.б. көздер есебінен (өз
меншігіндегі активтерді стау есебінен)
II. Несиені өтеу мерзіміне байланысты:
а) несиені алдын ала белгіленген нақты мерзімде толық сомада өтеу;
б) несиені өтеу мерзімін кейінге шегіндіру;
в) несиені белгіленген мерзімінен бұрын өтеу.
Банктен берілген несиені өтеу тәртібі міндетті түрде несиелік келісім-
шартта көрсетіледі. Несие өз уақытында өтелмеген жағдайда, яғни өтеу
мерзімі кейінге шегіндірілсе, онда қарыз алушы тұлға неғұрлым жоғары пайыз
төлейді.
Қазіргі коммерциялық банктердің несие үшін пайыз мөлшерін белгілеудегі
ескеретін басты факторларына төмендегілерді жатқызуға болады:
орталық банктің коммерциялық банктерге беретін ссудалары (мүдделендіру)
бойынша белгіленетін пайыздың базалық мөлшері;
банкаралық несие бойынша орташа пайыз мөлшері;
өз клиенттеріне депозиттік шоттар бойынша төленетін орташа пайыз мөлшері;
банктің несиелік ресурстарының құрылымы;
несиеге деген сұраныс, яғни сұраныс аз болса, несие бағасы да соғұрлым
арзан болады;
несиенің сұралатын мерзімі мен түрі, нақтырақ айтсақ, банк үшін оның
қамтамасыз етілуіне байланысты тәуекел дәрежесі;
еліміздегі ақша айналысының тұрақтылығы (қаншылықты инфляция қарқыны жоғары
болса, несие үшін төленетін ақы да жоғары болуға тиіс, себебі, бұндай
жағдайда банкте ақшаның құнсыздануынан өз ресурстарын жоғалту тәуекелділігі
артады).
Ипотекалық несие берілгеннен кейін оған міндетті түрде мониторинг
жасалынып отырылуы қажет, яғни:
• несие алушының несие келісім шартында көрсетілген шарттарды орындауын,
соның ішінде төлемдердің уақтылы төленіп отыруын бағалау;
• несие алушының банктік шотына ақша қаражаттарының уақтылы түсіп
отыруын жүйелі тексеріп түру;
• несие алушының және несиелеп отырған проектінің қаржылық жағдайын
тексеріп, бағалап отыру;
• кепіл заттың жағдайын бағалап отыру;
• гаранттың (кепіл берушінің) қаржылық жағдайына мониторинг жүргізу.
Осы жасалған жұмыстар бойынша тексеру Актісі жасалады, оны Коммерциялық
Департамент Директоры тексеріп, қол қою қажет. Ал бұл Актінің мазмұнына
келсек:
несие қаражаттарының мақсатты немесе мақсатқа сай емес қолдануы туралы
фактілер, яғни мақсатты қолданған қаражаттарға құжаттардың болуы, мысалы,
меншік алған болса, меншікке деген құжаттардың және сол меншіктің бар
екендігіне көз жеткізу;несие алушының табыстары экспертиза жасағандағы
қаржылық жағдайымен салыстырылады, соның ішінде табыстарының көбеюіазаюы,
меншіктің (мүліктің) жағдайы;
гаранттың (кепіл берушінің) қаржылык жағдайы туралы мәліметтер;
кепіл заттың жағдайы.
Банктік экспертиза жасаған уақыттағы несие алушыға қойылатын талаптар:
* несие 21 жастан 56 жас аралығындағы, бірақ несие мерзімі несие алушы 58
жасқа толғанға дейін аяқталу шартымен Қазақстан Республикасының
азаматтарына беріледі;
* расталған табыстардың болуы қажет;
* несие алушының тұрақты жұмыс орны болуы керек.
клиенттің және оның туысқандарының басқа несиелік институттар алдында
несиелік қарыздардың болмауы шарт;
несие бойынша өтімді қамтамасыз етудің болуы;
несие алушы сотталмауы және оның үстінен тергеу жұмыстары жүргізілмеуі
керек.
Содан кейін несие алушы жеке тұлғаның төлем қабілеттілігі анықталады.
Банктің несие қызметкері несие алушының арызын алып, тіркегеннен кейін
барлық құжаттарда, анкетада көрсетілген мәліметтерді тексеруі қажет.
Егер несие алушы өз несиесін жалағы есебінен өтейтін болса, онда оның
төлемқабілеттілігі жұмыс орнынан әкелген анықтама негізінде анықталып
есептеледі.
Ол анықтамада келесі мәліметтер көрсетілуі керек:
- анықтама берілген ұйымның толық аты, банктік шоттың нөмірі, пошталық
адресі;
- несие алушының осы ұйымда тұрақты жұмыс істеу мерзімі;
- банкке келгендегі несие алушының қызметі;
- соңғы 12 айдағы несие алушының орта айлық табысы;
- соңғы 12 айдағы ұсталымдар.
Анықтамаға ұйымның жетекшісінің және бас бухгалтердің қолы, ұйымның мөрі
қойылуы керек. Несие алушының жұбайына берілетін анықтамаға осы талаптар
қойылады.
Ал егер несие кәсіпкерлік қызметтен түсетін табыс есебінен жабылатын
болса, несие қызметкері орта айлық табыс мөлшерін әр күндік табысқа талдау
жасау арқылы анықтайды.
Несие алушының төлемқабілеттілігін анықтау кезінде аныктамада, анкетада
көрсетілген табыстан барлық міндетті төлемдер алынып тасталуы тиіс (яғни,
табыс салығы, пайлар, алименттер, компенсациялар және тағы басқалар).
Берілген несие сомасы несие алушының барлық төлемдерінен кейінгі орташа
айлық табысына байланысты беріледі. Немесе екі жұбайдың жалпы орташа
(барлық төлемдерден кейін) табысына байланысты беріледі. Негізгі қарыз бен
төленетін пайыздардың сомасы несие алушының орташа айлық табысынан (барлық
төлемдерді шегергеннен кейінгі) аспауы кажет. Және k коэффициенті 0,7
аспауы керек.
Егер несиелік қызметкерде несие алушының табыстарының берілген мерзім
ішінде тұрақты күйде түратынына күмәні болса, бұл коэффициент қорытындыда
(заключение) (қосымшаны қараңыз) түсініктеме беру арқылы азаю (уменьшение)
жағына өзгертіліп, реттеліп отырады.
Егер несие алушы несие мерзімі аяқталғанға дейін зейнеткс шығатын болса,
онда төлемқабілеттілігін орташа айлық табысына (жұмыс істеген уақыттағы)
Қазақстан Республикасындағы ең төменгі зейнетақыны қосу арқылы анықтайды
(себебі, болашақтағы зейнетақы мөлшерін растайтын құжаттар жоқ). Бұл
анықталған сомадан барлық шығындарды алып тастап, нәтижесін k коэффициентін
анықтау барысында қолданады.
Анықталған k коэффициенттерінің мөлшері басқа факторларға:
Несиені қайтаруды қамтамасыз етуге;
Банктың сәйкесінше бөлімдеріндегі қорытындыларындағы ақпаратқа байланысты
өзгертіледі.
Несие алушының төлем қабілетін анықтау барысында және несис сомасын
анықтау барысында несие алушылардың табыстары АҚШ доллар құнының өсуі
мүмкіндігіне байланысты қарастырылуы қажет.
Екінші бөлім КОММЕРЦИЯЛЫҚ БАНКТЕР ТАРАПЫНАН ИПОТЕКАЛЫҚ НЕСИЕЛЕРДІ БЕРУ
ТӘРТІПТЕРІ
(КаспийскийБанк АҚ мысалында)
Берілген банктің ипотекалық несиелеу тәжірибесі талданады және
Қазақстан ипотекалық компаниясы АҚ-ның бағдарламалары талданады.
2.1 КаспийскийБанк АҚ-ң ипотекалық несиелеу
тәжірибесін талдау
1991 жылы 1 қаңтар күні Қазақстан Республикасының Президенті Нұрсултан
Әбішұлы Назарбаев Аль Барака Қазақстан Халықаралық банкін құру туралы
шешімге қол қойған. Аль Барака Қазақстан Халықаралық банкі ҚР-ң
экономикасына шетел инвестициясын тартудан және халықаралық есеп айырысу
қызметін көрсетуден алдыңғы қатардағы банктердің бірі болды. Бұл банк
өзінің 6 жылғы тарихында тиімді қызметтер көрсету көрсеткіштері бойынша ҚР-
ғы көшбасшы банктердің ішінде тұрақты орынға ие болғандығы белгілі.
Ал 12 қаңтар күні 1997 жылы ҚР-ң заңдылықтарына сәйкес банктерді кайта
тіркеуден өткізуге байланысты Аль Барака Қазақстан халықаралық банкінің
аты Банк Каспийский жабық акционерлік қоғамы деп өзгертілді. Осы жылдың
сәуір айында Банк Каспийский жабық акционерлік коғамы және Каздорбанк
ашық акционерлік қоғамының бірігуі нәтижесінде Қазақстан Республикасының
Ұлттық Банкі Банк Каспийский ашық акционерлік қоғамына №245 лицензиясы
берілді.
Кесте-5
Каспийский Банк АҚ-ның барлық экономика
салаларын несиелендіру, млрд. теңге
Көрсеткіштер 2005 жыл
Корпоративтік бизнес несиесі 601,00
Орта және шағын бизнес несиесі 165,00
Бөлшектік несиесі 63,73
Барлығы 829,73
Ескертпе: АҚ Каспийский Банк 2005 жылғы есебінен
Егер бөлшектік несиесін бөлек қарайтын болсақ,онда тұтынушылық несиесінің
көп бөлігін ипотекалық несие алады.
Тұтынушылық несие портфелінің негізгі өсімі ипотекалық несиесі-
24 516 млн тенге және шұғыл мұқтаждық несиесі- 20 620 млн тенге,
автонесиесі-11 387 млн тенге,эксперсс несиесі- 7 202 млн тенге.
Сурет 6- Бөлшектік несие портфелінің несиелеу салалары
Ескертпе: Каспийский Банк АҚ-тың 2005 жылғы есебінен
Кесте-6
Каспийский Банк АҚ–тың барлық экономикалық салаларын
несиелендіру, тг, 2004 жылғы коммерциялық несие:
Көрсеткіштер 2004 жыл
Корпоративтік бизнес несиесі 439,15
Орта және шағын бизнес несиесі 51,91
Бөлшектік несиесі 33,39
Барлығы 524,45
Ескертпе: Каспийский Банк АҚ-тың 2004 жылғы есебінен
2004 жылдың бөлшектік несиесін бөлек қарастырсақ, онда ипотекалық несиесі
көп бөлігін алып отырғаны байқалады.
Тұтынушылық несие портфелінің негізгі өсімі ипотекалық несиесі- 11 675млн
тенге, шұғыл мұқтаждық несиесі- 11 107 млн тенге, автонесиесі-10 610 млн
тенге, ал экспресс несиесі тек 2005 жылдан бастап іске қосылды.
Сурет 7- Бөлшектік несие протфелінің несиелеу салалары.
Ескертпе: Каспийский Банк АҚ-тың 2005 жылғы есебінен
Кесте-7
Каспийский Банк АҚ-тың барлық экономикалық салаларын
несиелендіру, тг, 2003 жылғы коммерциялық несие:
Көрсеткіштер 2003 жыл
Корпоративтік бизнес несиесі 237,61
Орта және шағын бизнес несиесі 48,00
Бөлшектік несиесі 15,16
Барлығы 300,77
Ескертпе: Каспийский Банк АҚ-тың 2005 жылғы есебінен
Егер бөлшектік несиесін бөлек қарайтын болсақ,онда тұтынушылық несиесінің
аз ғана бөлігін ипотекалық несие алады.
Тұтынушылық несие портфелінің негізгі өсімі шұғыл мұқтаждық несиесі-
7 105 млн тенге, ипотекалық несиесі- 5 985 млн тенге, автонесиесі-2 073 млн
тенге.
Сурет 8- Бөлшектік несие протфелінің несиелеу салалары
Ескертпе: Каспийский Банк АҚ-тың 2005 жылғы есебінен
Кесте-8.
Каспийский Банк АҚ-ның барлық экономикалық салаларын несиелендіру, тг
Көрсеткіштер 2003 2004 2005 2005 жылмен
жыл жыл жыл салыстыру %
млн млн млн 2003 жыл 2004 жыл
тенге тенге тенге
1)Корпоративтік бизнес 237610 43915 601000 256 139
несиесі
2)Орта және шағын бизнес 48000 51910 165000 344 318
несиесі
3)Бөлшектік несиесі 15163 33392 63725 420 190
ипотекалық несие 59850 11675 24516 410 210
шұғыл мұқтаждық несиесі 7105 11107 20620 290 186
автонесиесі 2073 10610 11387 549 107
экспресс несиесі 7105
Барлық несие сомасы 300773 524452 829725 276 158
Ескертпе: Каспийский Банк АҚ-тың 2005 жылғы есебінен
Осы кесте арқылы Каспийский Банк АҚ несиесінің қаншалықты дәрежеде
екені көренеді. 2003, 2004, 2005 жылдармен салыстырғанда, жыл сайын шамамен
2 есеге өсіп келеді.
2000 жылдың 16 ақпанында Қазақстанның жеке тұлғалардың салымдарын
сақтандыру қоры ЖАҚ-ң серіктесі болды. 2002 жылдың қаңтар айында жеке
тұлғалардың салымдарын қабылдау бойынша ҚР-ғы 10 көшбасшы коммерциялық
банктердің катарына қосылды. Ал 2003 жылдың 1 тамызында ҚР-ң Акционерлік
қоғамдар туралы заңына сәйкес 2003 жылдың 13 мамырында ҚР-ң Әділет
Министрлігінде мемлекеттік қайта тіркеуден өтіп акционерлік қоғам деген
атаққа ие болды. ҚР-ң ҰБ-ң басқарма төрағасының 2003 жылдың 2
желтоқсанындағы №408 шешіміне сәйкес Банк Каспийский халықтық АҚ атағына
ие болды. КаспийскийБанк АҚ аймақтық жүйенің көлемі бойынша еліміздегі
банктердің ішінде 6-шы орын алады. Қазіргі таңда осы банктің 18филиалы және
43 есеп айырысу бөлімшесі халыққа әртүрлі банктік қызметтер көрсетуде.
Ипотекалық несие бас банктегі және банктің филиалдарындағы:
* банктің коммерциялық Департаментінің тұтыну несие бөлімі;
* банктің филиалы;
* банктің операциондық басқармасы;
* банктің қаржы-экономикалық Департаменті;
* банктің құқықтық басқармасы;
* банктің қауіпсіздік Департаменті;
* банкпен жұмыс істейтін Сақтандыру компаниялары мен жүзеге асырылады.
Бас банкте ипотекалық несиені беру туралы өтінішті және анкетаны несие
қызметкері қарастырып, тексеріп, экспертиза жүргізу үшін қажетті құжаттар
пакетін алады. Несие алушыға қайтарылуы тиіс кұжаттардан көшірмелер
түсіріліп, қабылданған құжаттардың тізімі жасалынады да, барлық құжаттар
канцелярияға өтінішті тіркеп, нөмір беру үшін тапсырылады. Ипотекалық несие
бөлімінің бастығы барлық келіп түскен өтініштердің тізімін және нөмірлерін
тіркейтін журнал жүргізуі қажет. Несиелік өтінішке экспертиза жасау
барысында несие маманы және заңгер несие алушының тұрғын үйіне барып керуі
қажет. Егер несие алушы экспертиза жасауға қажет барлық кұжаттар жиынтығын
және ұсынылып отырылған қамтамасыз етуді бағалауға байланысты құжаттарды
беретін болса, онда кешенді экспертиза банктік бес күн ішінде жасалуы тиіс.
Ипотекалық несие бойынша Несиелік Комитет алдын-ала берілген проектіні
қаржыландыру (несие мерзімін езгерту (пролангация) және тағы басқа) туралы
ұсыныс, қамтамасыз етудің заңға сәйкес тіркелуін және экономикалық
қауіпсіздік Департаментінің қортындысына сүйене отырып, бұл жобаны не
қабылдау, не қабылдамау (бекітубекітпеу) шешіміне келеді.
Ал егер жоба ипотекалық несиенің Несиелік Комитетінің құзыреттінің
шегінен шығатын болса, ол Банктің Несиелік Комитетінің қарауына жіберіледі.
Тұрғын үй сатып алу қажеттіліктеріне берілетін несие сомасы клиенттің
банктік шотына аудару арқылы немесе қолма-кол ақша арқылы беріледі.
Қарыз алушы банктік шоттан несиелік қаражаттарды пайдалануга байланысты
әкелген төлем құжаттарды Коммерциялық Департамент Директорының
орынбасарымен мақсатты пайдалануын тексергеннен кейін ғана Банктің
операциондық басқармасына орындалуға жібереді.
Несие берілгеннен кейін он күн ішінде несиелік қызметкер несиелік
қаражаттардың мақсатты жұмсалуын тексеріп, несиенің мақсатты жұмсалуы
туралы Акт жасайды және бұл Акт несие алушының Досьесіне тігіледі.
Егер клиент Несиелік келісім шарт бойынша несие мерзімінің бітуіне он
күн қалғанға дейін банкке несие мерзімін ұзарту (реструктуризация) туралы
өтініш жазып келетін болса, несиелік қызметкер қарыз алушының қаржылық
жағдайына, ал заңгер қамтамасыз етудің жағдайына талдау жасауы қажет.
Енді КаспийскийБанк АҚ-ң Ипотекалық плюс бағдарламасы бойынша несие
беру тәртіптерін мен жұмыс істеу нұсқаларына тоқталайық. Аталған бағдарлама
бойынша несие беру тәртіптері 2 қадамнан тұрады. Осы қадамдарды аталық.
Несие алушының қадамдары: 1-ші қадам
-ипотекалық несие арқылы тұрғын үй сатып алу үшін өтініш жазылады;
-ипотекалық несие беріледі және ол уақытша салым шотына аударылады;
-айдың несие бойынша пайыздарын депозитке салады.
Банктің қадамдары:
-несие алушының төлем қабілеттілігі бойынша өтінішті мақұлдайды;
-соған сәйкес несие сомасын береді;
-несиені уақытша салымға аударады.
2-ші қадам:
-несие алушы өзінің атына алатын тұрғын үйді тауып, оны кепілге қоюы
қажет;
-депозит ашылып тұрғын үйдің кепілге қойылғандығы тіркелмегеннен кейін,
ипотекалық несие қолға беріледі.
Несие алушы үшін мұндай ипотекалық несиенің артықшылықтары мынандай:
- клиент несиені алып, одан кейін асықпай өзіне кажетті тұрғын үйді
іздейді;
- тұрғын үйді тапқаннан кейін үйдің иесімен сол мезетте есеп айырысады.
Осы бағдарлама бойынша банктің пайдаланатын әдісінің ерекшеліктеріне
тоқталайық:
Біріншіден, сатып алусату келісім-шартын және тұрғын үйді кепілге
қоюды тіркеу несие алушы тұлғаның сенімділігі негізінде несиелік әкімші
және т.б. филиал қызметкерлері жүзеге асырады;
Екіншіден, банк қызметкері 2 жұмыс күнінің ішінде кепілді және меншік
құқығын тіркеу үшін барлық құжаттарды өкілетті органға өткізеді. Сонымен
қатар тұрғын үйдің заңды күші бар құжаттары өкілетті мемлекеттік органға
тіркеуге өткізілгеннен кейін, 20 жұмыс күнінің ішінде өкілетті органнның
қызметкері несие алушының кепілге қойылған мүлікке меншік құқығын
дәлелдейтін және банктің кепілді ұстаушы ретіндегі құқығын дәлелдейтін
тіркелген құжаттарды банкке ұсынады.
Үшіншіден, барлық сақтандыру төлемдері бойынша пайда табушы болып банк
табылады;
Төртіншіден, несие мүлік кепілге қойылған филиалдан беріледі.
Бесіншіден, кепіл салымдары несие беруді жүзеге асыратын филиалда
орналастырылады;
Алтыншыдан, филиалдың несиелік комитеті тұрғын үй сатып алу үшін
шютекалық несие беру туралы шешім қабылдайды. Несиені қандай мақсатқа
жұмсалғандығына бақылауды несиелік сарапшы жүзеге асырады.
Жетіншіден, банктің ипотека плюс бағдарламасы бойынша ақша кепілі
келісім-шарты өкілетті органда тіркелмейді.
Сегізіншіден, ипотекалық келісім-шарт және тұрғын үйдің заңды күші бар
құжаттары міндетті түрде жергілікті Жылжымайтын мүлік орталығында
тіркелуі қажет. Сонымен қатар кепіл беруші тұлғаның меншік құқығын
дәлелдейтін тұрғын үйдің заңды күші бар құжаттары тіркелген күн ипотекалық
келісім-шартта көрсетілген күннен бұрын немесе сол күнге сәйкес келуі
қажет.
Несие алушы мен кеплі беруші тұлғаның банкке ұсынатын құжаттарының
тізімі ҚР-ның заңдылықтарымен және банктің несиелік саясатымен анықталады.
Енді осы бағдарлама бойынша несие беру технологиясына жан-жақты
талдаулар жасайық. Бұл бірнеше кезеңдерден тұрады:
-клиентке несиелеудің түрлері туралы мәліметтер береді. Клиенттің
несиені қандай көздердің есебінене өтейтіндігін анықтайды. Несиені және
тұрғын үйді рәсімдеу бойынша болашақта кездесетін шығындар туралы кеңестер
береді.
Алғашқы кұжаттар: несие алу үшін өтініш, анкета, жеке басын куәландыратын
құжат, айлық табысы туралы анықтама, әйелінің немесе күйеуінің жеке басын
куәландыратын құжат, некеде тұру туралы анықтама, қол қою үлгісі бар құжат.
Осы аталған құжаттардың барлығын жинактаушы банктің несиелік сарапшысы
болып табылады.
Несиелік сараптау жүргізу мынандай кезеңдерден тұрады:
* сараптамашылық қорытындыны дайындау;
* алғашқы жиналған құжаттарға қауіпсіздік бөлімінің қызметкері мен
заңгері сараптама жүргізеді;
- несиелік сараптамашы клиенттің төлем қабілеттілігін бағалайды. Осы
жердегі алғашқы құжаттар катарына мыналар жатады: алғашқы несиелік
мұрағатты қалыптастыру, қауіпсіздік бөлімінің қорытындысы, филиал
заңгерінің қорытындысы. Осы аталған құжаттардың барлығына банктің
несиелік сарапшысы, қауіпсіздік бөлімі және заңгер орындаушы болып
табылады.
Несиелік комитеттің шешімі. Болашақта сатып алғалы отырған үйді кепілге
қоюға келісім берген жағдайда несиелік комитет оң шешімін береді. Алғашқы
құжаттарға: алғашқы несиелік мұрағаттан калыптасқан құжаттардың
кемшіліктерін түзету жатады.
Дайындық кезеңі:
* банктік несиелік келісім-шарт;
* ақша кепілі туралы келісім-шарт;
* ипотекалық келісім-шартты дайындау.
Ипотекалық келісім-шартта тұрғын үйдің өзіндік ерекшелігі, орналасқан
жері және келісім-шарттың толтырылған күні көрсетілмейді. Кепілге қойылатын
мүліктің барлық заңды құжаттары жылжымайтын мүлік орталығында тіркелгеннен
кейін келісім-шарттың күні койылады. Тұрғын үйдің өзіндік ерекшелігі және
орналасқан жері клиент нақты үйді тапқаннан кейін және тәуелсіз
бағалаушының бағасын ұсынғаннан кейін жазылады. Сонымен қатар несиелік
сарапшы клиент тапқан тұрғын үйге өзіндік бағалау жүргізіп, тәуелсіз
бағалаушының жасаған бағасының дұрыстығын айқындайды. Бұл кезеңнің іске
асуына негізінен несиелік сарапшы, несие
әкімшілігі және заңгер жауапты болады.
Шот ашу:
* несие алушы өзінің жеке басын куәландыратын құжатты, салық төлеушінің
тіркеу номерін жэне қол қою үлгісі бар кұжаттарды операциондық бөлімге
ұсынады;
* несие алушыға 0 пайыздық ставкамен ағымдық шот және уақытша салым шоты
ашылады.
Банктік несие келісім-шартына сәйкес клиент несие берілгенге дейін
өтінішті қарастырғаны және рәсімдегені үшін 2500 теңге көлемінде комиссия
төлейді. Клиент несие берілгенге дейін алғашқы 2 айдың сыйақы сомасын
төлейді. Ол сома уақытша салым шотына аударылады.
Несиелік комитеттің шешімімен несие беру процессі, яғни несиені
рәсімдеу 2 бағыт бойынша жүзеге асырылады.
Бірінші бағыт:
* несие әкімшілігі несиелік комитеттің шешіміне сәйкес несиені клиенттің
ағымдық шотына аударады;
* алдын-ала дайындалған ақша кепілі келісім-шарты толтырылады.
* осыған байланысты клиенттің әйеліненкүйеуінен ақшаны кепілге беругс
қарсы еместігін дәлелдейтін нотариус қол үлгісін қойған өтініш немесе
ақшаны кепілге беру кезінде некеде тұрмағаны туралы өтініш;
* уакытша салым несиелік комитеттің шешімімен несиелік сарапшының
бұйрығы бойынша 2 айға ипотекалык несиенің пайдасына жабылады;
* несие алушы тұлға алдын-ала дайындалған банктік несие келісім-шартына
қол үлгісін қояды. Келісім-шарттың соңында несиені алған күннен бастап
оны толық өтеген күнге дейінгі графигі көрсетіледі.
Несиелік комитеттің шешіміне сәйкес несие беру және ипотеканы
рәсімдеу:
Несие алушы несиелік комитеттің шешіміне сәйкес өзінің атына алатын
тұрғын үйді тапқандығын және оны тәуелсіз бағалаушы бағалағандығын
дәлелдейді;
Клиенттің тапқан тұрғын үйіне несиелік сарапшы өзіндік бағалау жүргізіп
тәуелсіз бағалаушының бағасына сәйкес келуін немесе келмеуін анықтайды.
Сәйкес келген жағдайда несиелік сарапшы үйдің сатушысына және несис
алушыға нотариуспен бірлесе отырып, алусату келісім-шартын жасауға
рұқсат береді;
Несиелік сарапшы несие алушыға және кепілдік беруші тұлғаға ипотекалық
келісім-шартқа қол үлгілерін қоюларына ұсынады,
- несие алушы тұрғын үйді кепілдік мүлкі ретінде сақтандыру
компаниясында тіркелген;
- несилік сарапшы несие алушының бұйрығы бойынша уақытша салымды ашады,
мұны заңгер растайды;
- несие алушы сатушымен есеп айырысу үшін депозиттегі ақіпа
қаражаттарын ағымдағы шотына аудартады. Осы операция үшін несие алушы
0,5 пайыз көлемінде комиссия төлейді;
-несие алушы және сатушы алусату келісім-шартына қол үлгілерін қойып
өзара есеп айырысады.
Нотариус осы алусату келісім-шартына сатушының жылжымайтын мүлік
орталығынан алған анықтамасын негізге ала отырып, қол үлгісін қояды.
Мүлікті кепілге беру туралы анықтама дайындалады. Жылжымайтын мүлікті және
ипотеканы жылжымайтын мүлік орталығында рәсімдеу үшін банктің өкілетті
қызметкерінің сенім хаты әзірленеді;
қол үлгісі қойылған алусату келісім-шарты, ипотекалық келісім-шарт және
кепіл беру туралы анықтама банктегі өкілетті қызметкерге беріледі.
Алғашқы жинақталған несиелік мұрағатқа мына құжаттар қосылады:
- несие алушы тұлға үй сатып алған кезде және оны кепілге ... жалғасы
Сіз бұл жұмысты біздің қосымшамыз арқылы толығымен тегін көре аласыз.
Л.Н. ГУМИЛЕВ атындағы ЕУРАЗИЯЛЫҚ ҰЛТТЫҚ УНИВЕРСИТЕТІ
ЭКОНОМИКАЛЫҚ ФАКУЛЬТЕТ
Кушербаева Мира Габдулхамитовна
Ипотекалық несиелеу және оны
ұйымдастыру-қҰқықтық негіздері
ДИПЛОМДЫҚ ЖҰМЫС
Мамандық: 522530- Қаржы
Астана 2007
ҚАЗАҚСТАН РЕСПУБЛИКАСЫНЫҢ БІЛІМ және ҒЫЛЫМ МИНИСТРЛІГІ
Л.Н. ГУМИЛЕВ атындағы ЕУРАЗИЯЛЫҚ ҰЛТТЫҚ УНИВЕРСИТЕТ
ЭКОНОМИКАЛЫҚ ФАКУЛЬТЕТІ
Қаржы кафедрасының меңгерушісі
______________С.Е. Керімқұловпен
қорғауға жіберілді
___ _______________2007ж
ДИПЛОМДЫҚ ЖҰМЫС
тақырыбы: Ипотекалық несиелеу және оны
ұйымдастыру-құқықтық негіздері
Мамандық: 522530- Қаржы
4 курс студенті: Кушербаева М.Г.
Ғылыми жетекші:
э.ғ.д., профессор
Керімқұлов С.Е.
Астана 2007
Мазмұны
Кіріспе ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..
... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... .4
Бірінші бөлім Ипотекалық несиелеудің ұйымдастыру құқықтық және экономикалық
теорияларының негіздері
... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... .7
1.1 Ипотекалық несие туралы түсінік және оның
мәні ... ... ... ... ... ... ... ... ..7
1.2 Ипотекалық несиелеудің ұйымдастыру-құқықтық
негіздері ... ... ... ... 12
Екінші бөлім Коммерциялық банктер тарапынан
ипотекалық несиелерді беру тәртіптері
(КаспийскийБанк Акционерлік Қоғамы мысалында)
... ... ... ... ... ... ... ... ... 18
2.1 КаспийскийБанк Акционерлік Қоғамының ипотекалық
несиелеу тәжірибесін талдау
... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ...
18
2.2 Қазақстан ипотекалық компаниясы Акционерлік Қоғамының бағдарламасын
талдау
... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ...
... ... ...28
Үшінші бөлім Қазақстанда ипотекалық несиелеуді
жетілдіру мәселелері мен оның даму болашағы ... ... ... ... ... .35
3.1 Ипотекалық несиені уақытында қайтаруды
қамтамасыз ету формалары
... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ...
... 35
3.2 Ипотекалық несиелеу кезіндегі жеке тұлғалардың несиелік
қабілеттілігін бағалау әдістерін жетілдіру
мәселелері ... ... ... ... ... ... . ... ... ..42
Қорытынды
... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..
... ... ... ... ... ... ... 52
Пайдаланылған әдебиеттер тізімі
... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... 58
Қосымша
... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..
... ... ... ... ... ... ... ... .60
Кіріспе
Қазіргі кездегі банктер банктік операцияларды ең жаңа технологияларды
пайдалана отырып, жоғарғы деңгейде қызметтердің кең спекторын көрсетеді.
Мемлекеттік органдардың, жеке тұлғалардың, тағы да басқа кәсіпкерлікпен
айналысатын ұйымдардың, кәсіпорындардың тұтыну және инвестициялық
мақсаттарына несие беру - банктердің негізгі экономикалық функциясы болып
табылады. Банктердің несиелік функцияларын дұрыс орындауы клиенттердің
қаржылық, экономикалық жағдайларына әсерін тигізеді, себебі, банктік
несиелер жаңа кәсіпорындардың құрылуын, жаңа жұмыс орындардың пайда болуын
және олардың экономикалық өмірін қамтамасыз етеді.
Қазақстан Республикасының Президенті Нұрсұлтан Әбішұлы Назарбаевтың
дәстүрлі 28 ақпан 2007 жылғы Қазақстан халқына Жаңа әлемдегі жаңа
Қазақстан,- атты Жолдауында: Тұрғын үйдің қол жететіндей болуын
қамтамасыз ету және жылжымайтын мүлік нарығын дамыту саласындағы дәйекті
саясатты, ... іске асыру барысында туындаған Жиырмасыншы бағытының
жетінші міндетінде: ...ипотекалық кредиттеуге қатысты қызмет көрсететін
сақтандыру компанияларын ынталандырудың заңнамалық негізін жасақтау
қажеттілігін Үкімет және Парламент алдына мықтап белгіледі.1
Сондай-ақ, аталған елбасы Жолдауының ...мемлекеттік тұрғын үй салуды
дамыту бағдарламасын іске асырудың екі жылында 11 млн. шаршы метрден астам
тұрғын үй іске қосылды. 2007 жылы 7 млн. шаршы метр іске қосылады. Үш
жылдың ішінде 160 мың отбасы мен жарты миллионнан астам қазақстандық жаңа
қоныстанушылар атанады. Бағдарлама 30 пайыздық озықтықпен орындалуда,-
деген. Елбасының жоғарыда айтып кеткендей ипотекалық несиені әлі де
экономикалық нарықтың басты бір құралы ретінде қарастыру қажет.1
Сол сияқты, Қазақстан Республикасының Президенті Н.Ә.Назарбаевтың
1 наурыз 2006 жылғы Қазақстан халқына Қазақстанның әлемдік бәсекеге
барынша қабілетті 50 елдің қатарына кіру стратегиясы. Еліміздің дамудағы
жаңа серпін жасау қарсаңында Жолдауында: ...Ипотекалық несиелеу жүйесі
бойынша тұрғын үй сатып алуға табысы жетпейтін азаматтар үшін тұрғын үй
құрылысы жинақтары жүйесін одан әрі дамыту керек...,-дегеніндей, бұл
халқымыз үшін өзекті мәселе, негізгі міндет болып табылады.2
Нарықтық экономика дамыған сайын несие түрлері де көбеюде. Соның ішінде
ипотекалық несиеге келетін болсақ, оның негізгі қызметі -халық тұрғын үй
сатып алуын қолдау, халықтың тұрмыс жағдайын жақсарту. Ипотекалық несие
тұрғын үй құрылысымен және нарығымен өте тығыз байланысты: біріншіден,
тұрғын үй нарығының айналымы өскен сайын, несие көлемі де көбейеді, себебі
жылжымайтын мүліктерге деген сұраныс несиеге деген сұранысты тудырады.
Екіншіден, ипотекалық несие төлем қабілеті бар сұранысты тудырады. Бұл
байланыс әсіресе қазір нарық тұрғын үйлермен толыққан сайын нығая түспек.
Ипотекалық несие ақшалай формада беріледі. Жалпы ипотекалық несиенің
көлемі халықтың тұрмыс жағдайын көрсетеді. Міне осы жоғарыда айтылған
мәселелер диплом жұмысының тақырыбының өзектігін дәлелдейді.
Дамыған елдерде ипотекалық несие үлкен роль атқарады. Ипотекалық несиені
көбінесе табысы орташа жұмысшылар мен қызметшілер пайдаланады. Жеке
тұлғаларға ұзақ мерзімге колданатын тұрғын үйлерді несие арқылы сатып алған
қымбатырақ болғанымен, төленетін соманы біртіндеп өтеуге мүмкіндік алады.
Қазіргі уақытта Қазақстандағы Ипотекалық несиеде, оның бір түрі болып
табылатын ипотекалық несие де дамудың жаңа сатысында. Бұл менің зерттеу
пәні ретінде қарастырылады.
Дипломдық жұмыстың зерттеу объектісі ретінде Каспийский банк АҚ-ң
тұрғын үй сатып алу мақсатында берілетін ипотекалық несиемен байланысты
экономикалық несиелік қатынастарды ұйымдастыру тәжірибесінде талдау
жүргізу.
Ал дипломдық жұмыстың зерттеу пәні ретінде ипотекалық несиені беру,
қайтару және банктер тарапынан бақылауды ұйымдастыру мәселелері орын алған.
Ипотекалық несиенің экономикалық мәнін, ұйымдастыру құқықтык негіздерін,
ипотекалық несиенің берілу тәртібімен танысу-жұмыстың мақсаты болып
табылады. Осы мақсатты орындау үшін мынадай міндеттер алға тартылды:
ипотекалық несие туралы түсінікке тоқталу арқылы оның экономикалык мәнін
қарастыру;
ипотекалық несиелеудің құқықтық негіздерін зерттеу;
- Қазақстан ипотекалық компаниясы АҚ-ң бағдарламасына сипаттама
беру;
- Каспийский Банк АҚ-ң ипотекалық несиелеу тәжірибесін талдау;
- ипотекалық несиені уақытында қайтаруды қамтамасыз ету формаларын
қарастыру;
ипотекалық несиелеудің әлемдік тәжірибесі зерттеу;
жеке тұлғалардың несиелік қабілеті және оны бағалау әдістерін карастыру.
Диплом жұмыстың методологиялық негізі ретінде Батыс елдерінің, Ресей
Федерациясының, Қазақстан Республикасының ғалымдарының ғылыми еңбектері
қарастырылды, атап айтқанда, Джозеф Ф.Синки, Питер С.Роуз, Колесников В.И.,
Лаврушин И.О., Панова Г.С.. Сонымен бірге ипотекалық несиені пайдаланудың
құқықтық негізі болып табылатын Қазақстан Республикасының заңдары мен заң
актілеріне сүйенді.
Ал диплом жұмысындағы зерттеулерді жүргізу әдісі ретінде диалектикалық,
салыстырмалық, индукциялық және дедукциялық әдістері қолданды.
Дипломдық жұмыстың құрылымы: кіріспеден, үш маңызды негізгі бөлімнен,
қорытындыдан, 11 кестеден, 8 суреттен, әдебиеттер атауынан және
қосымшадан құралды.
Бірінші бөлімде ипотекалық несиелеу түсініктері мен оның мәні және
несиелеудің ұйымдастыру, құқықтық және экономикалық теорияларының негіздері
көрсетілген.
Дипломдық жұмысттың екінші бөлімінде коммерциялық банктер тарапынан
ипотекалық несиелерді беру тәртіп-тәжірибелері және Қазақстан ипотекалық
компаниясы АҚ-ң бағдарламасы қызметтеріне талдау қарастырылады.
Үшінші бөлімде ипотекалық несиені уақытында қайтаруды қамтамасыз ету
формалары, ипотекалық несиелеудің әлемдік тәжірибелері, жеке тұлғалардың
несиелік қабілеті және оны бағалау әдістеріне шолу жасалынады
Бірінші бөлім Ипотекалық несиелеудің
ұйымдастыру-құқықтық және экономикалық теорияларының негіздері
Ипотекалық несие туралы түсінік және оның мәні, ипотекалық несиелеудің
ұйымдастыру-құқықтық негіздері қарастырылады.
1.1 Ипотекалық несие туралы түсінік және оның мәні
Ипотекалық несие - бұл қозғалмайтын мүліктерді кепілге ала отырып, ұзақ
мерзімге берілетін несиенің түрі болып табылады. Қамтамасыз етілген
несиелер, банктік несиелермен салыстырғанда банктер үшін қауіпсіз, яғни
несиенің қайтарылмай қалған жағдайында банк кепілге алған мүліктерін сата
отырып, өз қаражаттарын қайтарып алады.
Классикалық түсінікте, ипотека - бұл тек несие беру ғана емес, сондай-ақ
салынған мүлік туралы актілермен қамтамасыз етілген облигациялар шығару мен
байланысты қосымша несиелік ресурстар тарту тәсілін білдіреді.
Ипотекалық несиелеу процессі екі түрде жүзеге асырылуы мүмкін:
• тұрғын үй құрылысын несиелеу;
• халықтың тұрғын үй сатып алынуына ұзак мерзімді несие беру.
АҚШ-та 20 ғасыр басында жылжымайтын мүлік нарығын дамыту арқылы елді
қаржылық дағдарыстан шығаруға болатынын түсініп, экономиканың бұл сферасына
ірі қаржы ресурстарын тарту мақсатында, құрылымдық өзгерістер жүзеге
асырылған болатын. Ең алғашқы тұрғын үй иелерінің корпорациясы кұрылып, 20
мың доллардан аспайтын тұрғын үйлермен ипотекалық несиелерді сатып алу үшін
18 жылдық кезеңге екі млрд. доллар салынған, осының есебінен банктер
меншікті тұрғын үй сатып алуды қажет ететіндерге несие мерзімін созуға
мүмкіндік алды. Содан кейін ипотекалық несиелерді сақтандыратын Федералды
тұрғын үй әкімшілігі құрылды, сонымен - ипотекалық несиенің Федералды
ұлттық ассоциациясы - Фэнни Мей (Federal National Mortage Association)
құрылды.
Кесте 1
Ипотекалық банктер (Германия) және екінші деңгейдегі ұйымдарының (АҚШ)
несие ресурстары үлгілеулерінің тәуекелдеріне салыстырмалы талдау
Атауы Германия АҚШ
1 2 3
Несиелік Ипотекалық банк Ипотекалық компаниялар және
институт- эмитент кез-келген кредиторлар
Қаржылық Ипотекалық облигациялар (MB) Қатысушының ипотекалық
инструмент сертификаттары (MBS)
Сақтандыру түрі Кредитор-эмитент балансындағыКредитор-банк балансындағы
ипотекалық активтер ипотекалық активтердің
шегеруі
Кесте 1-дің жалғасы
1 2 3
Тәуекелдің үлестірілуі:
— несиелік Ипотекалық банк-эмитенті Инвестор
тәуекел
— ұзақ мерзімді Ипотекалық банк-эмитент Инвестор
қайтарым тәуекелі
— нарықтық Инвестор Инвестор
тәуекел
Несие беруші Инвестор эмитент активіне Несие институтының банкрот
кредитор-банктің басымдылықты құқықтық талабы болуы несие беруші
банкрот болу бар қызметіне әсері жоқ
тәуекелі
Кепілдік Ипотекалық банк-эмитенті Үшінші жақтан қызмет
жағынан қызмет көрсетіледі көрсетіледі (Фэнни Мэй)
Несие сапасы Заңмен анықталады (LTV — 60%)Заңмен анықталуы міндетті
емес
Негізгі қарызды Көп жағдайда: мерзім соңында Көп жағдайда: амортизация
төлеу және ұзақ мерзімді қайтарым
Пайыз сыйақы Көп жағдайда: жыл сайын Көп жағдайда: ай сайын
төлемі
Мәлімет көзі:Van Order, Robert. The Structure and Evolution of American
Secondary Mortgage Markets, With Some Implication for Developing Markets.
The Journal of Housing Research. Vol. XVI. P.16-31.27
Ал ФРГ-де тұрғын үйлерді салуды кешенді қаржыландыру үшін банктердегі
халықтардың жинақтарын қамтамасыз ететін ипотекалық жүйе 100 жылдан аса
жұмыс істеуде.
Ресей Федерациясында ипотекалық жүйені дамыту үшін заңды негіз және
механизмдер жасалуда.
Қазақстан Республикасының нарықтық қатынастарға өтуі ипотеканың дамуына
әсерін тигізіп, біздің елімізге лайықты модельдің калыптастыру процессі
басталды. Қазіргі уақытта, орташа қазақстандық отбасының жылдық
шығындарының нақты экономикалық мөлшері табыстарының мөлшерінен аз болып
отыр. Ал, бұл ақша қаражаттарын корландыруға мүмкіндік береді. Көбінесе бұл
қаражаттар банктердегі салымдар ретінде немесе жылжымайтын мүлік сатып алу
арқылы сақталады.
Несиелер Гарантияларға Ипотекалық Несиелеу
объектісіне байланысты облигацияларына субъектісіне
байланысты байланысты байланысты
Жер учаскелерін Сақтандырылған Алғашқы нарыққа Үй салушыны
алуға байланысты несиелеуге байланысты несиелеуге
байланысты байланысты
Жер учаскелерін Сақтандырылған Екінші деңгейдегі Мердігерді
игеруге байланыстынесиелеуге нарыкка байланыстынесиелеуге
байланысты
Тұрғылықты Басқа да
құрылыстарға гарантияларға
байланысты байланысты
Тұрғылықты емес
құрылыстарға
байланысты
Сурет 1 - Дамыған елдердегі ипотекалық несиелердің жіктелуі
Сурет 2- Қазақстан Республикасында ипотекалық несиелендiру жүйесі
Ескертпе: Салихова А.Р. Тұрғын үй несиелендіру жүйесі:қазіргі жағдайы және
даму преспективалары
Ипотека - дамыған елдердегі қаржылық операциялардың кең тараған түрі. Бұл
операцияларда халықтың көп бөлігі катысады, тұрғын үй салуды ипотекалық
несиелеу банктің өтімді активтерінің бірі болып табылады. Дамыған елдерде
ипотекалық несиелеудің схемалары әртүрлі болады, бірақ негізінен америка
және неміс елдерінің схемалары қолданылады.
Кесте -2
АҚШ және Еуропа ипотекалық нарықтары бойынша
статистикалық мәліметтерді салыстыру (2000ж. бойынша)
(млрд )
№Атаулары US EU
1Тұрғын-үй ипотекалық несие бойынша қарыздану 3 751 2 700
2ЖІӨ-нен үлесі қалай 53% 36%
3Шығарылған MBS (АҚШ) және ипотекалық облигациялар 2 041*500*
(ЕуроОдақ) көлемі
4Несие бойынша қарыздану үлесі қалай 54% 19%
5ЖІӨ-нен үлесі қалай 29% 7%
6Үй иеленушілердің үлесі 66% 63%
7Меншікті тұрғын-үйлер бойынша келісім-шарттар саны 5,7 мл4,0 мл
н н
8Тұрғындар 267 мл375 мл
н н
9ЖІӨ 7 055 7 470
Мәлімет көзі: Hardt, Judith, and David Manning. European Mortgage markets:
structure, funding and future development. OECD. 2000. June. Eurostat,
OECD, MBAA, EMF.25
* — MBS, "Джинни Мэй", "Фредди Мак", "Фанни Мэй" бағалы қағаздар
эмиссиялары
Ипотекалық несиелеудің американдық схемасы банктік несие негізінде
құрылып, белгілі бір құрылысқа байланыссыз болады. Мысал келтіретін болсақ,
клиент банкке тұрғылықты үй сатып алу максатында несие алу өтінішімен
келеді. Өз алдында, банк несие алушының несиелік тарихын зерттейді, және
негізінен бұрынғы несиелер бойынша өз мойынына алған міндеттемелердің
орындалуын қарастырады. Егер несие алушы банктің қойған талаптарына сәйкес
келетін болса, онда клиент тұрғын үй алу мақсатына, өзі қайтара алатын
несие сомасын алады. Несие сомасын анықтау барысында клиенттің жасы,
білімі, жұмысы, ағымдағы табысы және оның өзгеру мүмкіндігі үлкен роль
атқарады.
Ипотекалық Ипотекалық
Ипотекалық несиемен
несиені несиені
қамтамассыз етілген
беру сатып алу
бағалы қағаздарды сатып алу
Қарыз алушы Ипотекалық
Ипотекалық Инвесторлар
банктер делдалдар
Сурет 3- АҚШ-тағы ипотекалық несиелендіру кескіні
Несие алушының келесі кадамы несие сомасы шегіне сәйкес келетін тұрғын үй
іздеу. Тұрғын үйді өзі немесе делдал фирмалар іздеуі мүмкін.
Телекоммуникацияның дамуына байланысты, қазіргі кезде, дамыған елдердің кез-
келген бөлігіндегі тұрғын үй нарығын зерттеп білу көп қиындық туғызбайды.
Сондықтан болар, АҚШ-та миграция деңгейі өте жоғары дәрежеде болып отыр.
Ипотеканың американдық схемасы бойынша қозғалмайтын мүлікті сатып
алуғаберілген несие сомасы толық өтелмесе де, оны сатуға мүмкіндік
беріледі. Бұл жағдайда қозғалмайтын мүлікке заклад актісі сатылады. Ал,
ипотеканың неміс схемасы американдықпен салыстырғанда икемсіз болып
саналады.
Кесте 3
АҚШ және Еуропа ипотекалық нарықтары бойынша статистикалық мәліметтерді
салыстыру (2000ж. бойынша)
(млрд )
№Атаулары US EU
1Тұрғын-үй ипотекалық несие бойынша қарыздану 3 751 2 700
2ЖІӨ-нен үлесі қалай 53% 36%
3Шығарылған MBS (АҚШ) және ипотекалық облигациялар 2 041*500*
(ЕуроОдақ) көлемі
4Несие бойынша қарыздану үлесі қалай 54% 19%
5ЖІӨ-нен үлесі қалай 29% 7%
6Үй иеленушілердің үлесі 66% 63%
7Меншікті тұрғын-үйлер бойынша келісім-шарттар саны 5,7 мл4,0 мл
н н
8Тұрғындар 267 мл375 мл
н н
9ЖІӨ 7 055 7 470
Мәлімет көзі: Hardt, Judith, and David Manning. European Mortgage markets:
structure, funding and future development. OECD. 2000. June. Eurostat,
OECD, MBAA, EMF.25
* — MBS, "Джинни Мэй", "Фредди Мак", "Фанни Мэй" бағалы қағаздар
эмиссиялары
Бұл схема банктік капиталды тартуға емес, ал ипотека қатысушыларының ақша-
қаражаттарын коллективті салу қоғамдарынан құрылған.
Классикалық неміс схемасы бойынша пәтерді несиеге сатып алу үшін бірнеше
жыл қатарынан қоғамдық салымдарды уақытында төлеп отыру қажет. Бұл пәтер
сатып алушының дәулеттілігіне және мақсаттылығына деген емтихан ретінде
қарастырылады. Болашақта сатып алынатын пәтер бағасының жартысын жинағаннан
соң ғана, қоғам мүшесі таңдаған пәтеріне көшуге құқық беріледі де, ол
қалған соманы, әдетте, он жыл ішінде өтеуі қажет. Пәтердің құнын өтегеннен
кейін коғам мүшесі пәтердің иесі болады.
Пәтерді таңдау бірқатар ережелермен шектеледі, біріншіден, тек осы қоғам
салған пәтерлерден таңдауға болады. Іс жүзінде, бұл коғам өз
қатысушыларының ақша-қаражаттарын қолдана отырып, тұрғын үйдің заказ
берушісі болып отыр. Бұл жағдай құрылыс компанияларына өте тиімді, себебі
олар қоғамның халықтан жинаған ақшаларын пайдаланып, құрылыс көлемін
көбейтеді. Қазіргі кезде көптеген Қазақстандық коммерциялық банктер
ипотекалық несиелеудің әдістерін енгізуде.
1.2 Ипотекалық несиелеудің ұйымдастыру-құқықтық негіздері
Жылжымайтын мүліктермен операцияларды жүзеге асыру үшін ипотекалық
несиелеу жүйесінің барлық звеноларының қызметтерін реттейтін заңды
нормалардың қажет екендігі белгілі.
Кепілдік құқықтың негізгі көзі, яғни соған байланысты ипотекалық
несиелеуді жүзеге асыру кезіндегі негізгі құқықтық норма Қазакстан
Республикасының Азаматтық Кодексі болып табылады. Сонымен қатар мынандай
нормативті-құқықтық актілермен де реттеледі:
• Жер туралы Заң (соңғы өзгертулер мен толықтыруларды есепке алғанда);
• Жылжымайтын мүліктер құқығын және сонымен байланысты келісімдерді
тіркеу туралы Заң және т.б.
Жеке тұлға Банк
Менеджер –
Консультант
Сақтандыру Нотариус Сату
бөлімінің
агенті
жетекші менеджері
Сурет 4- Ипотекалық несиелендіруді ұйымдастыру процессі
Жеке тұлғалар банктен ипотекалық несие алған жағдайда банк пен клиенттің
арасында жазбаша түрде ипотекалық келісім-шарт толтырылады. Оған кепіл
беруші,кепіл ұстаушы тұлғалар қол қояды.Ипотекалық құқық ипотекалық келісім-
шарт тіркеуден өткен кезден бастап пайда болады. Ипотекалық келісім-шартты
нотариалдық куәландыру екі жақтың өзара келісімдері бойынша жүзеге асады.
Ипотекалық келісім-шарттың субъектілері болып мыналар табылады:
ипотекалық келісімге қатысушы тұлғалар, яғни кепіл беруші және кепілді
ұстаушы - заңды және жеке тұлғалар;
тіркеуші орган;
бірыңғай кепілдік реестрді ұстаушы.
Ипотекалық келісім-шартта төмендегідей реквизиттер міндетті түрде
көрсетілуі керек:
кепіл беруші мен кепілді ұстаушының толық аттары, орналасқан мекен-жайлары;
негізгі міндеттеменің мәні, оның мөлшері және орындалу мерзімі;
кепілге алынған жылжымайтын мүліктердің тізімі және олардың орналасқан
жерлері;
екі жақтың міндеттері мен құқықтары;
т.б. қажет деп табылған шарттар.
Ипотекалық несиелеуді ұйымдастыру үшін жеке тұлғалардан мынандай құжаттар
өткізу талап етіледі:
жазбаша түрдегі өтініш. Онда алынатын несие сомасының мақсаттары нақты
көрсетілуі керек;
қарыз алушы жеке тұлғаның жеке басын куәландыратын құжаттар көшірмесі;
тұрақты жұмыс орнынан соңғы бір жылдағы айлық жалақысы туралы анықтама
қағаз, сонымен бірге, бар болған жағдайларда тағы басқа қандай көздер
есебінен табыс алып отыратындығы туралы анықтама қағаз;
өз меншігіндегі өтімділігі өте жоғары мүліктердің бар екендігін дәлелдейтін
құжаттар және нақты кепіл ретінде қай мүліктің қалдыратының көрсетуі керек,
яғни сол мүлік туралы құжаттардың түп нұсқасы банкке өткізілуі қажет. Егер
кепіл ретіндегі мүлік бірнеше тұлғаның меншігінде болса, онда сол
тұлғалардың келісімдері талап етілулері керек;
- қажет болған жағдайларда т.б. құжаттар өткізіледі.
Сонымен банктердің тәжірибесінде қолданылатын ипотекалық несиелеу
процесінің өзіндік кезеңдері болады Яғни, несиелік процесс ипотекалық
несиеге деген өтінішті өңдеуден басталып, оны толық қайтарумен аяқталынады.
Әр кезеңде пайдаланылатын ипотекалық несиелеу механизмінің элементтері
несиелік операциялардың сапалы сипатын бере отырып, олардың жүзеге асырылу
техникасын білдіреді. Ипотекалық несиелеу процесі мынандай кезеңдерді
қамтиды:
несиеге деген өтінішті қарау;
клиенттің несиелік қабілеттілігін талдау;
несиелік келісім-шарт жасасу;
несие беру;
несиелік мәміленің орындалуына бақылау жасау.
Кесте-4
Ипотекалық несие алмауға әсер ететiн негiзгi қиыншылықтар, 2006ж.(%):
Тұрақты ақшалай кірістің болмауы 28,3
Несиені өтеуге мүмкінкіндігінің жоқтығы 21,7
Әрдайым жұмыс болатынына сенімділігінің болмауы 19,6
Ипотекалық несиені ресімдеу үшін не істеу керектігіне хабардар 10,9
болмауына
Еңбекақысының қысқартылмайтынына сенімділігінің болмауы 4,4
Басқалай 2,2
Жауап беруге қиналғандар 13
Ескертпе: КОМКОН-2 Еуразия компаниясының жүргiзген сауал мағлұматы
Сонымен несиелік процесс бұл белгілі-бір банктің қабылдаған және белгілі-
бір тізбектілік негізінде орындалтын несиелік қатынастарды жүзеге асыру
әдісі болып табылады. Несиелік процесті іске асыру үшін ең алдымен банкте
дайындық кезеңдері жасалуы керек. Яғни, елдегі жалпы макроэкономикалық
жағдайларға бағалау жүргізіледі жэне банктің әртүрлі категориялардағы қарыз
алушылармен жұмыс істеуге дайын екендігі тексеріледі. Ол үшін ипотекалык
несиелеу процесіне қажетті бірнеше ішкі банктік нормативті құжаттар
кабылданады. Содан кейін несиелік ресурстарға деген қажеттіліктері бар
клиенттерден өтініштер қабылданады. Өтініштерде көрсетілген мақсаттар
тексеріліп, олардың банктің несиелік саясатында көрсетілген бағыттармен
сәйкестілігі қаралады. Олар сәйкес келген жағдайларда берілетін несиенің
түріне байланыты несие алуга қажетті құжаттар жинақталады, содан кейін
оларға, яғни өтінішпен бірге өткізілген құжаттарға талдаулар жүргізіледі.
Ескетрпе: Тұрлыбеков А.Ж. Ипотекалық несиесінің жүйесі
Ең алдымен, жеке тұлғалар үшін олардың айлық табыстары мен шығындарына
салыстырулар жүргізу негіздерінде клиенттердің несиелік қабілеттіліктеріне
талдаулар жасалады. Соған байланысты несиелік инспектор несиелік келісімнің
тиімділіктері туралы қорытындылар жасайды. Қазіргі банктік тәжірибеде
банктер тарапынан негізгі көңіл берілетін несиені қамтамасыз ету
мәселелерін шешуге бөлінеді. Сондықтан, қамтамасыз ету үшін алынатын
мүліктергс дұрыс бағалау жүргізу талап етіледі. Осы мәселелердің барлығы
банкті толық қанағаттандырғаннан кейін банк пен клиенттің арасында несиелік
келісім-шарт бекітіледі. Осы несиелік келісім-шартты бекіту, несие беру
үшін негіз болып табылады, несиені беру банктің несие бөлімінің
қызметкерінің жазбаша нұсқауы арқылы жүргізіледі. Несиені беру туралы
нұсқау клиенттің шоттары бойынша есеп айырысу операцияларын жүргізетін
бөлімге беріледі. Ол нұсқауда клиенттің толык аты, банктік шотының номері
және берілетін несие сомасы көрсетіледі.
Клиентке берілетін несиенің мөлшері, оның жазған өтінішіне байланысты
болады, бірақ клиенттің бұл өтініші банктің есептеген несиені қайтару
мүмкіндігімен сәйкес келмеуі мүмкін. Соған байланысты несие ретіндс
берілетін ақша қаражаттарының мөлшері әртүрлі экономикалық жағдайларға
байланысты анықталынады:
• несиені қамтамасыз ету үшін алынатын тауарлы-материалдық
құндылықтардың өтімділіктеріне байланысты;
• банктің клиентке деген сенімділігіне және тәуекелділік деңгейіне
байланысты болады.
Банктен алынған несиені өтеу тәртіптерінің жалпы банктік тәжірибеде
белгіленген бірыңғай тәртібі жоқ. Ол әрбір банктің өздері жасаған несиелік
саясатында көрсетіледі. Сондықтан несиені өтеу тәртібін оның әртүрлі
белгілеріне байланысты жіктеуге болады:
I. Несиені өтеу көздеріне байланысты:
а) клиенттің өзіндік ақша қаражаттары, яғни табыстары есебінен;
б) несиені қамтамасыз ету үшін кепілдеме берген басқа заңды
тұлғалардың банктік шотынан ақша қаражаттарын алу есебінен;
в) басқа банктен несие алу жолымен немесе т.б. көздер есебінен (өз
меншігіндегі активтерді стау есебінен)
II. Несиені өтеу мерзіміне байланысты:
а) несиені алдын ала белгіленген нақты мерзімде толық сомада өтеу;
б) несиені өтеу мерзімін кейінге шегіндіру;
в) несиені белгіленген мерзімінен бұрын өтеу.
Банктен берілген несиені өтеу тәртібі міндетті түрде несиелік келісім-
шартта көрсетіледі. Несие өз уақытында өтелмеген жағдайда, яғни өтеу
мерзімі кейінге шегіндірілсе, онда қарыз алушы тұлға неғұрлым жоғары пайыз
төлейді.
Қазіргі коммерциялық банктердің несие үшін пайыз мөлшерін белгілеудегі
ескеретін басты факторларына төмендегілерді жатқызуға болады:
орталық банктің коммерциялық банктерге беретін ссудалары (мүдделендіру)
бойынша белгіленетін пайыздың базалық мөлшері;
банкаралық несие бойынша орташа пайыз мөлшері;
өз клиенттеріне депозиттік шоттар бойынша төленетін орташа пайыз мөлшері;
банктің несиелік ресурстарының құрылымы;
несиеге деген сұраныс, яғни сұраныс аз болса, несие бағасы да соғұрлым
арзан болады;
несиенің сұралатын мерзімі мен түрі, нақтырақ айтсақ, банк үшін оның
қамтамасыз етілуіне байланысты тәуекел дәрежесі;
еліміздегі ақша айналысының тұрақтылығы (қаншылықты инфляция қарқыны жоғары
болса, несие үшін төленетін ақы да жоғары болуға тиіс, себебі, бұндай
жағдайда банкте ақшаның құнсыздануынан өз ресурстарын жоғалту тәуекелділігі
артады).
Ипотекалық несие берілгеннен кейін оған міндетті түрде мониторинг
жасалынып отырылуы қажет, яғни:
• несие алушының несие келісім шартында көрсетілген шарттарды орындауын,
соның ішінде төлемдердің уақтылы төленіп отыруын бағалау;
• несие алушының банктік шотына ақша қаражаттарының уақтылы түсіп
отыруын жүйелі тексеріп түру;
• несие алушының және несиелеп отырған проектінің қаржылық жағдайын
тексеріп, бағалап отыру;
• кепіл заттың жағдайын бағалап отыру;
• гаранттың (кепіл берушінің) қаржылық жағдайына мониторинг жүргізу.
Осы жасалған жұмыстар бойынша тексеру Актісі жасалады, оны Коммерциялық
Департамент Директоры тексеріп, қол қою қажет. Ал бұл Актінің мазмұнына
келсек:
несие қаражаттарының мақсатты немесе мақсатқа сай емес қолдануы туралы
фактілер, яғни мақсатты қолданған қаражаттарға құжаттардың болуы, мысалы,
меншік алған болса, меншікке деген құжаттардың және сол меншіктің бар
екендігіне көз жеткізу;несие алушының табыстары экспертиза жасағандағы
қаржылық жағдайымен салыстырылады, соның ішінде табыстарының көбеюіазаюы,
меншіктің (мүліктің) жағдайы;
гаранттың (кепіл берушінің) қаржылык жағдайы туралы мәліметтер;
кепіл заттың жағдайы.
Банктік экспертиза жасаған уақыттағы несие алушыға қойылатын талаптар:
* несие 21 жастан 56 жас аралығындағы, бірақ несие мерзімі несие алушы 58
жасқа толғанға дейін аяқталу шартымен Қазақстан Республикасының
азаматтарына беріледі;
* расталған табыстардың болуы қажет;
* несие алушының тұрақты жұмыс орны болуы керек.
клиенттің және оның туысқандарының басқа несиелік институттар алдында
несиелік қарыздардың болмауы шарт;
несие бойынша өтімді қамтамасыз етудің болуы;
несие алушы сотталмауы және оның үстінен тергеу жұмыстары жүргізілмеуі
керек.
Содан кейін несие алушы жеке тұлғаның төлем қабілеттілігі анықталады.
Банктің несие қызметкері несие алушының арызын алып, тіркегеннен кейін
барлық құжаттарда, анкетада көрсетілген мәліметтерді тексеруі қажет.
Егер несие алушы өз несиесін жалағы есебінен өтейтін болса, онда оның
төлемқабілеттілігі жұмыс орнынан әкелген анықтама негізінде анықталып
есептеледі.
Ол анықтамада келесі мәліметтер көрсетілуі керек:
- анықтама берілген ұйымның толық аты, банктік шоттың нөмірі, пошталық
адресі;
- несие алушының осы ұйымда тұрақты жұмыс істеу мерзімі;
- банкке келгендегі несие алушының қызметі;
- соңғы 12 айдағы несие алушының орта айлық табысы;
- соңғы 12 айдағы ұсталымдар.
Анықтамаға ұйымның жетекшісінің және бас бухгалтердің қолы, ұйымның мөрі
қойылуы керек. Несие алушының жұбайына берілетін анықтамаға осы талаптар
қойылады.
Ал егер несие кәсіпкерлік қызметтен түсетін табыс есебінен жабылатын
болса, несие қызметкері орта айлық табыс мөлшерін әр күндік табысқа талдау
жасау арқылы анықтайды.
Несие алушының төлемқабілеттілігін анықтау кезінде аныктамада, анкетада
көрсетілген табыстан барлық міндетті төлемдер алынып тасталуы тиіс (яғни,
табыс салығы, пайлар, алименттер, компенсациялар және тағы басқалар).
Берілген несие сомасы несие алушының барлық төлемдерінен кейінгі орташа
айлық табысына байланысты беріледі. Немесе екі жұбайдың жалпы орташа
(барлық төлемдерден кейін) табысына байланысты беріледі. Негізгі қарыз бен
төленетін пайыздардың сомасы несие алушының орташа айлық табысынан (барлық
төлемдерді шегергеннен кейінгі) аспауы кажет. Және k коэффициенті 0,7
аспауы керек.
Егер несиелік қызметкерде несие алушының табыстарының берілген мерзім
ішінде тұрақты күйде түратынына күмәні болса, бұл коэффициент қорытындыда
(заключение) (қосымшаны қараңыз) түсініктеме беру арқылы азаю (уменьшение)
жағына өзгертіліп, реттеліп отырады.
Егер несие алушы несие мерзімі аяқталғанға дейін зейнеткс шығатын болса,
онда төлемқабілеттілігін орташа айлық табысына (жұмыс істеген уақыттағы)
Қазақстан Республикасындағы ең төменгі зейнетақыны қосу арқылы анықтайды
(себебі, болашақтағы зейнетақы мөлшерін растайтын құжаттар жоқ). Бұл
анықталған сомадан барлық шығындарды алып тастап, нәтижесін k коэффициентін
анықтау барысында қолданады.
Анықталған k коэффициенттерінің мөлшері басқа факторларға:
Несиені қайтаруды қамтамасыз етуге;
Банктың сәйкесінше бөлімдеріндегі қорытындыларындағы ақпаратқа байланысты
өзгертіледі.
Несие алушының төлем қабілетін анықтау барысында және несис сомасын
анықтау барысында несие алушылардың табыстары АҚШ доллар құнының өсуі
мүмкіндігіне байланысты қарастырылуы қажет.
Екінші бөлім КОММЕРЦИЯЛЫҚ БАНКТЕР ТАРАПЫНАН ИПОТЕКАЛЫҚ НЕСИЕЛЕРДІ БЕРУ
ТӘРТІПТЕРІ
(КаспийскийБанк АҚ мысалында)
Берілген банктің ипотекалық несиелеу тәжірибесі талданады және
Қазақстан ипотекалық компаниясы АҚ-ның бағдарламалары талданады.
2.1 КаспийскийБанк АҚ-ң ипотекалық несиелеу
тәжірибесін талдау
1991 жылы 1 қаңтар күні Қазақстан Республикасының Президенті Нұрсултан
Әбішұлы Назарбаев Аль Барака Қазақстан Халықаралық банкін құру туралы
шешімге қол қойған. Аль Барака Қазақстан Халықаралық банкі ҚР-ң
экономикасына шетел инвестициясын тартудан және халықаралық есеп айырысу
қызметін көрсетуден алдыңғы қатардағы банктердің бірі болды. Бұл банк
өзінің 6 жылғы тарихында тиімді қызметтер көрсету көрсеткіштері бойынша ҚР-
ғы көшбасшы банктердің ішінде тұрақты орынға ие болғандығы белгілі.
Ал 12 қаңтар күні 1997 жылы ҚР-ң заңдылықтарына сәйкес банктерді кайта
тіркеуден өткізуге байланысты Аль Барака Қазақстан халықаралық банкінің
аты Банк Каспийский жабық акционерлік қоғамы деп өзгертілді. Осы жылдың
сәуір айында Банк Каспийский жабық акционерлік коғамы және Каздорбанк
ашық акционерлік қоғамының бірігуі нәтижесінде Қазақстан Республикасының
Ұлттық Банкі Банк Каспийский ашық акционерлік қоғамына №245 лицензиясы
берілді.
Кесте-5
Каспийский Банк АҚ-ның барлық экономика
салаларын несиелендіру, млрд. теңге
Көрсеткіштер 2005 жыл
Корпоративтік бизнес несиесі 601,00
Орта және шағын бизнес несиесі 165,00
Бөлшектік несиесі 63,73
Барлығы 829,73
Ескертпе: АҚ Каспийский Банк 2005 жылғы есебінен
Егер бөлшектік несиесін бөлек қарайтын болсақ,онда тұтынушылық несиесінің
көп бөлігін ипотекалық несие алады.
Тұтынушылық несие портфелінің негізгі өсімі ипотекалық несиесі-
24 516 млн тенге және шұғыл мұқтаждық несиесі- 20 620 млн тенге,
автонесиесі-11 387 млн тенге,эксперсс несиесі- 7 202 млн тенге.
Сурет 6- Бөлшектік несие портфелінің несиелеу салалары
Ескертпе: Каспийский Банк АҚ-тың 2005 жылғы есебінен
Кесте-6
Каспийский Банк АҚ–тың барлық экономикалық салаларын
несиелендіру, тг, 2004 жылғы коммерциялық несие:
Көрсеткіштер 2004 жыл
Корпоративтік бизнес несиесі 439,15
Орта және шағын бизнес несиесі 51,91
Бөлшектік несиесі 33,39
Барлығы 524,45
Ескертпе: Каспийский Банк АҚ-тың 2004 жылғы есебінен
2004 жылдың бөлшектік несиесін бөлек қарастырсақ, онда ипотекалық несиесі
көп бөлігін алып отырғаны байқалады.
Тұтынушылық несие портфелінің негізгі өсімі ипотекалық несиесі- 11 675млн
тенге, шұғыл мұқтаждық несиесі- 11 107 млн тенге, автонесиесі-10 610 млн
тенге, ал экспресс несиесі тек 2005 жылдан бастап іске қосылды.
Сурет 7- Бөлшектік несие протфелінің несиелеу салалары.
Ескертпе: Каспийский Банк АҚ-тың 2005 жылғы есебінен
Кесте-7
Каспийский Банк АҚ-тың барлық экономикалық салаларын
несиелендіру, тг, 2003 жылғы коммерциялық несие:
Көрсеткіштер 2003 жыл
Корпоративтік бизнес несиесі 237,61
Орта және шағын бизнес несиесі 48,00
Бөлшектік несиесі 15,16
Барлығы 300,77
Ескертпе: Каспийский Банк АҚ-тың 2005 жылғы есебінен
Егер бөлшектік несиесін бөлек қарайтын болсақ,онда тұтынушылық несиесінің
аз ғана бөлігін ипотекалық несие алады.
Тұтынушылық несие портфелінің негізгі өсімі шұғыл мұқтаждық несиесі-
7 105 млн тенге, ипотекалық несиесі- 5 985 млн тенге, автонесиесі-2 073 млн
тенге.
Сурет 8- Бөлшектік несие протфелінің несиелеу салалары
Ескертпе: Каспийский Банк АҚ-тың 2005 жылғы есебінен
Кесте-8.
Каспийский Банк АҚ-ның барлық экономикалық салаларын несиелендіру, тг
Көрсеткіштер 2003 2004 2005 2005 жылмен
жыл жыл жыл салыстыру %
млн млн млн 2003 жыл 2004 жыл
тенге тенге тенге
1)Корпоративтік бизнес 237610 43915 601000 256 139
несиесі
2)Орта және шағын бизнес 48000 51910 165000 344 318
несиесі
3)Бөлшектік несиесі 15163 33392 63725 420 190
ипотекалық несие 59850 11675 24516 410 210
шұғыл мұқтаждық несиесі 7105 11107 20620 290 186
автонесиесі 2073 10610 11387 549 107
экспресс несиесі 7105
Барлық несие сомасы 300773 524452 829725 276 158
Ескертпе: Каспийский Банк АҚ-тың 2005 жылғы есебінен
Осы кесте арқылы Каспийский Банк АҚ несиесінің қаншалықты дәрежеде
екені көренеді. 2003, 2004, 2005 жылдармен салыстырғанда, жыл сайын шамамен
2 есеге өсіп келеді.
2000 жылдың 16 ақпанында Қазақстанның жеке тұлғалардың салымдарын
сақтандыру қоры ЖАҚ-ң серіктесі болды. 2002 жылдың қаңтар айында жеке
тұлғалардың салымдарын қабылдау бойынша ҚР-ғы 10 көшбасшы коммерциялық
банктердің катарына қосылды. Ал 2003 жылдың 1 тамызында ҚР-ң Акционерлік
қоғамдар туралы заңына сәйкес 2003 жылдың 13 мамырында ҚР-ң Әділет
Министрлігінде мемлекеттік қайта тіркеуден өтіп акционерлік қоғам деген
атаққа ие болды. ҚР-ң ҰБ-ң басқарма төрағасының 2003 жылдың 2
желтоқсанындағы №408 шешіміне сәйкес Банк Каспийский халықтық АҚ атағына
ие болды. КаспийскийБанк АҚ аймақтық жүйенің көлемі бойынша еліміздегі
банктердің ішінде 6-шы орын алады. Қазіргі таңда осы банктің 18филиалы және
43 есеп айырысу бөлімшесі халыққа әртүрлі банктік қызметтер көрсетуде.
Ипотекалық несие бас банктегі және банктің филиалдарындағы:
* банктің коммерциялық Департаментінің тұтыну несие бөлімі;
* банктің филиалы;
* банктің операциондық басқармасы;
* банктің қаржы-экономикалық Департаменті;
* банктің құқықтық басқармасы;
* банктің қауіпсіздік Департаменті;
* банкпен жұмыс істейтін Сақтандыру компаниялары мен жүзеге асырылады.
Бас банкте ипотекалық несиені беру туралы өтінішті және анкетаны несие
қызметкері қарастырып, тексеріп, экспертиза жүргізу үшін қажетті құжаттар
пакетін алады. Несие алушыға қайтарылуы тиіс кұжаттардан көшірмелер
түсіріліп, қабылданған құжаттардың тізімі жасалынады да, барлық құжаттар
канцелярияға өтінішті тіркеп, нөмір беру үшін тапсырылады. Ипотекалық несие
бөлімінің бастығы барлық келіп түскен өтініштердің тізімін және нөмірлерін
тіркейтін журнал жүргізуі қажет. Несиелік өтінішке экспертиза жасау
барысында несие маманы және заңгер несие алушының тұрғын үйіне барып керуі
қажет. Егер несие алушы экспертиза жасауға қажет барлық кұжаттар жиынтығын
және ұсынылып отырылған қамтамасыз етуді бағалауға байланысты құжаттарды
беретін болса, онда кешенді экспертиза банктік бес күн ішінде жасалуы тиіс.
Ипотекалық несие бойынша Несиелік Комитет алдын-ала берілген проектіні
қаржыландыру (несие мерзімін езгерту (пролангация) және тағы басқа) туралы
ұсыныс, қамтамасыз етудің заңға сәйкес тіркелуін және экономикалық
қауіпсіздік Департаментінің қортындысына сүйене отырып, бұл жобаны не
қабылдау, не қабылдамау (бекітубекітпеу) шешіміне келеді.
Ал егер жоба ипотекалық несиенің Несиелік Комитетінің құзыреттінің
шегінен шығатын болса, ол Банктің Несиелік Комитетінің қарауына жіберіледі.
Тұрғын үй сатып алу қажеттіліктеріне берілетін несие сомасы клиенттің
банктік шотына аудару арқылы немесе қолма-кол ақша арқылы беріледі.
Қарыз алушы банктік шоттан несиелік қаражаттарды пайдалануга байланысты
әкелген төлем құжаттарды Коммерциялық Департамент Директорының
орынбасарымен мақсатты пайдалануын тексергеннен кейін ғана Банктің
операциондық басқармасына орындалуға жібереді.
Несие берілгеннен кейін он күн ішінде несиелік қызметкер несиелік
қаражаттардың мақсатты жұмсалуын тексеріп, несиенің мақсатты жұмсалуы
туралы Акт жасайды және бұл Акт несие алушының Досьесіне тігіледі.
Егер клиент Несиелік келісім шарт бойынша несие мерзімінің бітуіне он
күн қалғанға дейін банкке несие мерзімін ұзарту (реструктуризация) туралы
өтініш жазып келетін болса, несиелік қызметкер қарыз алушының қаржылық
жағдайына, ал заңгер қамтамасыз етудің жағдайына талдау жасауы қажет.
Енді КаспийскийБанк АҚ-ң Ипотекалық плюс бағдарламасы бойынша несие
беру тәртіптерін мен жұмыс істеу нұсқаларына тоқталайық. Аталған бағдарлама
бойынша несие беру тәртіптері 2 қадамнан тұрады. Осы қадамдарды аталық.
Несие алушының қадамдары: 1-ші қадам
-ипотекалық несие арқылы тұрғын үй сатып алу үшін өтініш жазылады;
-ипотекалық несие беріледі және ол уақытша салым шотына аударылады;
-айдың несие бойынша пайыздарын депозитке салады.
Банктің қадамдары:
-несие алушының төлем қабілеттілігі бойынша өтінішті мақұлдайды;
-соған сәйкес несие сомасын береді;
-несиені уақытша салымға аударады.
2-ші қадам:
-несие алушы өзінің атына алатын тұрғын үйді тауып, оны кепілге қоюы
қажет;
-депозит ашылып тұрғын үйдің кепілге қойылғандығы тіркелмегеннен кейін,
ипотекалық несие қолға беріледі.
Несие алушы үшін мұндай ипотекалық несиенің артықшылықтары мынандай:
- клиент несиені алып, одан кейін асықпай өзіне кажетті тұрғын үйді
іздейді;
- тұрғын үйді тапқаннан кейін үйдің иесімен сол мезетте есеп айырысады.
Осы бағдарлама бойынша банктің пайдаланатын әдісінің ерекшеліктеріне
тоқталайық:
Біріншіден, сатып алусату келісім-шартын және тұрғын үйді кепілге
қоюды тіркеу несие алушы тұлғаның сенімділігі негізінде несиелік әкімші
және т.б. филиал қызметкерлері жүзеге асырады;
Екіншіден, банк қызметкері 2 жұмыс күнінің ішінде кепілді және меншік
құқығын тіркеу үшін барлық құжаттарды өкілетті органға өткізеді. Сонымен
қатар тұрғын үйдің заңды күші бар құжаттары өкілетті мемлекеттік органға
тіркеуге өткізілгеннен кейін, 20 жұмыс күнінің ішінде өкілетті органнның
қызметкері несие алушының кепілге қойылған мүлікке меншік құқығын
дәлелдейтін және банктің кепілді ұстаушы ретіндегі құқығын дәлелдейтін
тіркелген құжаттарды банкке ұсынады.
Үшіншіден, барлық сақтандыру төлемдері бойынша пайда табушы болып банк
табылады;
Төртіншіден, несие мүлік кепілге қойылған филиалдан беріледі.
Бесіншіден, кепіл салымдары несие беруді жүзеге асыратын филиалда
орналастырылады;
Алтыншыдан, филиалдың несиелік комитеті тұрғын үй сатып алу үшін
шютекалық несие беру туралы шешім қабылдайды. Несиені қандай мақсатқа
жұмсалғандығына бақылауды несиелік сарапшы жүзеге асырады.
Жетіншіден, банктің ипотека плюс бағдарламасы бойынша ақша кепілі
келісім-шарты өкілетті органда тіркелмейді.
Сегізіншіден, ипотекалық келісім-шарт және тұрғын үйдің заңды күші бар
құжаттары міндетті түрде жергілікті Жылжымайтын мүлік орталығында
тіркелуі қажет. Сонымен қатар кепіл беруші тұлғаның меншік құқығын
дәлелдейтін тұрғын үйдің заңды күші бар құжаттары тіркелген күн ипотекалық
келісім-шартта көрсетілген күннен бұрын немесе сол күнге сәйкес келуі
қажет.
Несие алушы мен кеплі беруші тұлғаның банкке ұсынатын құжаттарының
тізімі ҚР-ның заңдылықтарымен және банктің несиелік саясатымен анықталады.
Енді осы бағдарлама бойынша несие беру технологиясына жан-жақты
талдаулар жасайық. Бұл бірнеше кезеңдерден тұрады:
-клиентке несиелеудің түрлері туралы мәліметтер береді. Клиенттің
несиені қандай көздердің есебінене өтейтіндігін анықтайды. Несиені және
тұрғын үйді рәсімдеу бойынша болашақта кездесетін шығындар туралы кеңестер
береді.
Алғашқы кұжаттар: несие алу үшін өтініш, анкета, жеке басын куәландыратын
құжат, айлық табысы туралы анықтама, әйелінің немесе күйеуінің жеке басын
куәландыратын құжат, некеде тұру туралы анықтама, қол қою үлгісі бар құжат.
Осы аталған құжаттардың барлығын жинактаушы банктің несиелік сарапшысы
болып табылады.
Несиелік сараптау жүргізу мынандай кезеңдерден тұрады:
* сараптамашылық қорытындыны дайындау;
* алғашқы жиналған құжаттарға қауіпсіздік бөлімінің қызметкері мен
заңгері сараптама жүргізеді;
- несиелік сараптамашы клиенттің төлем қабілеттілігін бағалайды. Осы
жердегі алғашқы құжаттар катарына мыналар жатады: алғашқы несиелік
мұрағатты қалыптастыру, қауіпсіздік бөлімінің қорытындысы, филиал
заңгерінің қорытындысы. Осы аталған құжаттардың барлығына банктің
несиелік сарапшысы, қауіпсіздік бөлімі және заңгер орындаушы болып
табылады.
Несиелік комитеттің шешімі. Болашақта сатып алғалы отырған үйді кепілге
қоюға келісім берген жағдайда несиелік комитет оң шешімін береді. Алғашқы
құжаттарға: алғашқы несиелік мұрағаттан калыптасқан құжаттардың
кемшіліктерін түзету жатады.
Дайындық кезеңі:
* банктік несиелік келісім-шарт;
* ақша кепілі туралы келісім-шарт;
* ипотекалық келісім-шартты дайындау.
Ипотекалық келісім-шартта тұрғын үйдің өзіндік ерекшелігі, орналасқан
жері және келісім-шарттың толтырылған күні көрсетілмейді. Кепілге қойылатын
мүліктің барлық заңды құжаттары жылжымайтын мүлік орталығында тіркелгеннен
кейін келісім-шарттың күні койылады. Тұрғын үйдің өзіндік ерекшелігі және
орналасқан жері клиент нақты үйді тапқаннан кейін және тәуелсіз
бағалаушының бағасын ұсынғаннан кейін жазылады. Сонымен қатар несиелік
сарапшы клиент тапқан тұрғын үйге өзіндік бағалау жүргізіп, тәуелсіз
бағалаушының жасаған бағасының дұрыстығын айқындайды. Бұл кезеңнің іске
асуына негізінен несиелік сарапшы, несие
әкімшілігі және заңгер жауапты болады.
Шот ашу:
* несие алушы өзінің жеке басын куәландыратын құжатты, салық төлеушінің
тіркеу номерін жэне қол қою үлгісі бар кұжаттарды операциондық бөлімге
ұсынады;
* несие алушыға 0 пайыздық ставкамен ағымдық шот және уақытша салым шоты
ашылады.
Банктік несие келісім-шартына сәйкес клиент несие берілгенге дейін
өтінішті қарастырғаны және рәсімдегені үшін 2500 теңге көлемінде комиссия
төлейді. Клиент несие берілгенге дейін алғашқы 2 айдың сыйақы сомасын
төлейді. Ол сома уақытша салым шотына аударылады.
Несиелік комитеттің шешімімен несие беру процессі, яғни несиені
рәсімдеу 2 бағыт бойынша жүзеге асырылады.
Бірінші бағыт:
* несие әкімшілігі несиелік комитеттің шешіміне сәйкес несиені клиенттің
ағымдық шотына аударады;
* алдын-ала дайындалған ақша кепілі келісім-шарты толтырылады.
* осыған байланысты клиенттің әйеліненкүйеуінен ақшаны кепілге беругс
қарсы еместігін дәлелдейтін нотариус қол үлгісін қойған өтініш немесе
ақшаны кепілге беру кезінде некеде тұрмағаны туралы өтініш;
* уакытша салым несиелік комитеттің шешімімен несиелік сарапшының
бұйрығы бойынша 2 айға ипотекалык несиенің пайдасына жабылады;
* несие алушы тұлға алдын-ала дайындалған банктік несие келісім-шартына
қол үлгісін қояды. Келісім-шарттың соңында несиені алған күннен бастап
оны толық өтеген күнге дейінгі графигі көрсетіледі.
Несиелік комитеттің шешіміне сәйкес несие беру және ипотеканы
рәсімдеу:
Несие алушы несиелік комитеттің шешіміне сәйкес өзінің атына алатын
тұрғын үйді тапқандығын және оны тәуелсіз бағалаушы бағалағандығын
дәлелдейді;
Клиенттің тапқан тұрғын үйіне несиелік сарапшы өзіндік бағалау жүргізіп
тәуелсіз бағалаушының бағасына сәйкес келуін немесе келмеуін анықтайды.
Сәйкес келген жағдайда несиелік сарапшы үйдің сатушысына және несис
алушыға нотариуспен бірлесе отырып, алусату келісім-шартын жасауға
рұқсат береді;
Несиелік сарапшы несие алушыға және кепілдік беруші тұлғаға ипотекалық
келісім-шартқа қол үлгілерін қоюларына ұсынады,
- несие алушы тұрғын үйді кепілдік мүлкі ретінде сақтандыру
компаниясында тіркелген;
- несилік сарапшы несие алушының бұйрығы бойынша уақытша салымды ашады,
мұны заңгер растайды;
- несие алушы сатушымен есеп айырысу үшін депозиттегі ақіпа
қаражаттарын ағымдағы шотына аудартады. Осы операция үшін несие алушы
0,5 пайыз көлемінде комиссия төлейді;
-несие алушы және сатушы алусату келісім-шартына қол үлгілерін қойып
өзара есеп айырысады.
Нотариус осы алусату келісім-шартына сатушының жылжымайтын мүлік
орталығынан алған анықтамасын негізге ала отырып, қол үлгісін қояды.
Мүлікті кепілге беру туралы анықтама дайындалады. Жылжымайтын мүлікті және
ипотеканы жылжымайтын мүлік орталығында рәсімдеу үшін банктің өкілетті
қызметкерінің сенім хаты әзірленеді;
қол үлгісі қойылған алусату келісім-шарты, ипотекалық келісім-шарт және
кепіл беру туралы анықтама банктегі өкілетті қызметкерге беріледі.
Алғашқы жинақталған несиелік мұрағатқа мына құжаттар қосылады:
- несие алушы тұлға үй сатып алған кезде және оны кепілге ... жалғасы
Сіз бұл жұмысты біздің қосымшамыз арқылы толығымен тегін көре аласыз.
Ұқсас жұмыстар
Пәндер
- Іс жүргізу
- Автоматтандыру, Техника
- Алғашқы әскери дайындық
- Астрономия
- Ауыл шаруашылығы
- Банк ісі
- Бизнесті бағалау
- Биология
- Бухгалтерлік іс
- Валеология
- Ветеринария
- География
- Геология, Геофизика, Геодезия
- Дін
- Ет, сүт, шарап өнімдері
- Жалпы тарих
- Жер кадастрі, Жылжымайтын мүлік
- Журналистика
- Информатика
- Кеден ісі
- Маркетинг
- Математика, Геометрия
- Медицина
- Мемлекеттік басқару
- Менеджмент
- Мұнай, Газ
- Мұрағат ісі
- Мәдениеттану
- ОБЖ (Основы безопасности жизнедеятельности)
- Педагогика
- Полиграфия
- Психология
- Салық
- Саясаттану
- Сақтандыру
- Сертификаттау, стандарттау
- Социология, Демография
- Спорт
- Статистика
- Тілтану, Филология
- Тарихи тұлғалар
- Тау-кен ісі
- Транспорт
- Туризм
- Физика
- Философия
- Халықаралық қатынастар
- Химия
- Экология, Қоршаған ортаны қорғау
- Экономика
- Экономикалық география
- Электротехника
- Қазақстан тарихы
- Қаржы
- Құрылыс
- Құқық, Криминалистика
- Әдебиет
- Өнер, музыка
- Өнеркәсіп, Өндіріс
Қазақ тілінде жазылған рефераттар, курстық жұмыстар, дипломдық жұмыстар бойынша біздің қор #1 болып табылады.
Ақпарат
Қосымша
Email: info@stud.kz