Ипотекалық несиелеу және оны ұйымдастыру-құқықтық негіздері

КІРІСПЕ ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... .4

Бірінші бөлім ИПОТЕКАЛЫҚ НЕСИЕЛЕУДІҢ ҰЙЫМДАСТЫРУ ҚҰҚЫҚТЫҚ ЖӘНЕ ЭКОНОМИКАЛЫҚ
ТЕОРИЯЛАРЫНЫҢ НЕГІЗДЕРІ ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ...7
1.1 Ипотекалық несие туралы түсінік және оның мәні ... ... ... ... ... ... ... ... .7
1.2 Ипотекалық несиелеудің ұйымдастыру.құқықтық негіздері ... ... ... ... 12

Екінші бөлім КОММЕРЦИЯЛЫҚ БАНКТЕР ТАРАПЫНАН
ИПОТЕКАЛЫҚ НЕСИЕЛЕРДІ БЕРУ ТӘРТІПТЕРІ
(«КаспийскийБанк» Акционерлік Қоғамы мысалында) ... ... ... ... ... ... ... ... ...18
2.1 «КаспийскийБанк» Акционерлік Қоғамының ипотекалық
несиелеу тәжірибесін талдау ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..18
2.2 «Қазақстан ипотекалық компаниясы» Акционерлік Қоғамының бағдарламасын талдау ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... .28

Үшінші бөлім ҚАЗАҚСТАНДА ИПОТЕКАЛЫҚ НЕСИЕЛЕУДІ
ЖЕТІЛДІРУ МӘСЕЛЕЛЕРІ МЕН ОНЫҢ ДАМУ БОЛАШАҒЫ ... ... ... ... ... .35
3.1 Ипотекалық несиені уақытында қайтаруды
қамтамасыз ету формалары ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..35
3.2 Ипотекалық несиелеу кезіндегі жеке тұлғалардың несиелік
қабілеттілігін бағалау әдістерін жетілдіру мәселелері ... ... ... ... ... ... ... ... ...42

ҚОРЫТЫНДЫ ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... 52

ПАЙДАЛАНЫЛҒАН ӘДЕБИЕТТЕР ТІЗІМІ ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ...58

ҚОСЫМША ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... .60
Қазіргі кездегі банктер банктік операцияларды ең жаңа технологияларды пайдалана отырып, жоғарғы деңгейде қызметтердің кең спекторын көрсетеді. Мемлекеттік органдардың, жеке тұлғалардың, тағы да басқа кәсіпкерлікпен айналысатын ұйымдардың, кәсіпорындардың тұтыну және инвестициялық мақсаттарына несие беру - банктердің негізгі экономикалық функциясы болып табылады. Банктердің несиелік функцияларын дұрыс орындауы клиенттердің қаржылық, экономикалық жағдайларына әсерін тигізеді, себебі, банктік несиелер жаңа кәсіпорындардың құрылуын, жаңа жұмыс орындардың пайда болуын және олардың экономикалық өмірін қамтамасыз етеді.
Қазақстан Республикасының Президенті Нұрсұлтан Әбішұлы Назарбаевтың дәстүрлі 28 ақпан 2007 жылғы Қазақстан халқына «Жаңа әлемдегі жаңа Қазақстан»,- атты Жолдауында: «Тұрғын үйдің қол жететіндей болуын қамтамасыз ету және жылжымайтын мүлік нарығын дамыту саласындағы дәйекті саясатты», ... іске асыру барысында туындаған «Жиырмасыншы бағытының жетінші міндетінде: ...ипотекалық кредиттеуге қатысты қызмет көрсететін сақтандыру компанияларын ынталандырудың заңнамалық негізін жасақтау қажеттілігін» Үкімет және Парламент алдына мықтап белгіледі./1/
Сондай-ақ, аталған елбасы Жолдауының «...мемлекеттік тұрғын үй салуды дамыту бағдарламасын іске асырудың екі жылында 11 млн. шаршы метрден астам тұрғын үй іске қосылды. 2007 жылы 7 млн. шаршы метр іске қосылады. Үш жылдың ішінде 160 мың отбасы мен жарты миллионнан астам қазақстандық жаңа қоныстанушылар атанады. Бағдарлама 30 пайыздық озықтықпен орындалуда»,-деген. Елбасының жоғарыда айтып кеткендей ипотекалық несиені әлі де экономикалық нарықтың басты бір құралы ретінде қарастыру қажет./1/
Сол сияқты, Қазақстан Республикасының Президенті Н.Ә.Назарбаевтың
1 наурыз 2006 жылғы Қазақстан халқына «Қазақстанның әлемдік бәсекеге барынша қабілетті 50 елдің қатарына кіру стратегиясы. Еліміздің дамудағы жаңа серпін жасау қарсаңында» Жолдауында: «...Ипотекалық несиелеу жүйесі бойынша тұрғын үй сатып алуға табысы жетпейтін азаматтар үшін тұрғын үй құрылысы жинақтары жүйесін одан әрі дамыту керек...»,-дегеніндей, бұл халқымыз үшін өзекті мәселе, негізгі міндет болып табылады./2/
Нарықтық экономика дамыған сайын несие түрлері де көбеюде. Соның ішінде ипотекалық несиеге келетін болсақ, оның негізгі қызметі -халық тұрғын үй сатып алуын қолдау, халықтың тұрмыс жағдайын жақсарту. Ипотекалық несие тұрғын үй құрылысымен және нарығымен өте тығыз байланысты: біріншіден, тұрғын үй нарығының айналымы өскен сайын, несие көлемі де көбейеді, себебі жылжымайтын мүліктерге деген сұраныс несиеге деген сұранысты тудырады. Екіншіден, ипотекалық несие төлем қабілеті бар сұранысты тудырады. Бұл байланыс әсіресе қазір нарық тұрғын үйлермен толыққан сайын нығая түспек.
1. Назарбаев Н.Ә. Қазақстан халқына Жолдауы «Жаңа әлемдегі жаңа Қазақстан».Астана, 2007ж. 28ақпан // Егемен Қазақстан, 1наурыз 2007ж.
2. Назарбаев Н.Ә. Қазақстан халқына Жолдауы «Бәсеке қабілетті Қазақстан үшін,бәсеке қабілетті экономика үшін, бәсеке қабілетті халық үшін». Астана, 2004 ж. 19 наурыз «Надежда», 2004.
3. Назарбаев Н.Ә. Қазақстан халқына Жолдауы «Қазақстан экономикалық, әлеуметтік және саяси жедел жаңару жолында».2005 жыл. Астана
4. Назарбаев Н.Ә. Қазақстан халқына Жолдауы «Қазақстан әлемдік бәсекеге барынша қабілетті 50 елдің қатарына кіру стратегиясы»2006.Астана
5. Қазақстан Республикасы Азаматтық кодексі, 1995
6. «Қазақстан Республикасы банктер және банктік қызмет туралы» Заң, 1995
7. «Правила ведения документации по кредитованию банками второго уровня» Постановление правления НацБанка РК от 16 августа 1999 года. N276
8. Қазақстан Республикасының Азаматтық кодексі.
9. «Статистическое обозрение Казахстана», N1, 2005.
10. «Социально-экономическое развитие Казахстана», 4/2005 (январь-апрель).
11. Қазақстан Республикасының Ұлттық Банкісінің статистикалық бюллетені — 2006 жыл.
12. Евтух А.Т. «Ипотека: теория и практика» - Луцк: «Медиа», 1999 г. С. 298;
13. Павлова И.В. Ипотечное жилищное кредитование в России: история и современность //Банковское дело// 2000 г., № 10;
14. Давлетова М.Т., «Кредитная деятельность банков в Казахстане», Aлматы.-2001.
15. Джозеф Ф. Синки, «Управление финансами в коммерческих банках», М.- 1994.
16. Абсаттарова Р.К., Кемельбаева С.С. Ипотечное кредитование как способ обеспечения доступности жилья //Банки Казахстана// 2002 г., №5,с. 31-34;
17. Калиева Г.Т., «Кредитное дело», Aлматы-1998.
18. Колесников В.И., «Банковское дело», М.-2000.
19. Кудрявцев В.А., Кудрявцева Е.В. «Основы организации потечного кредитования», Высшая школа, M.-1998.
20. Лаврушин О.И., «Банковское дело», M.-2001.
21. Ольшаный А.И., «Банковское кредитование», M.-1998.
22. Панова Г.С., «Кредитная политика коммерческого банка» M.-1997.
23. Питер С. Роуз, «Банковский менеджмент», M.-1997.
24. Сейткасымов Г.С. «ДКБ», A.-1999.
25. .«Банки Казахстана», Досымов Б.С., «Современные проблемы ипотеки», 8/2004.
26. .«Континент», Татишев Е., «Рынок становится чище»,К25, 2005(29).
27. Р.Қалықұлова, Н. Ғұмар «Банктегі бухгалтерлік есеп және есеп беру» Алматы-2000.
28. Сейткасымов Г.С. «Бухгалтерский учет в коммерческих банках»., с. 14
29. Ашимов Н. Ипотечное кредитование и секъютиризация ипотек //Рынок ценных бумаг// 2001 г., №11, 23-25;
30. Стивен Муди Долгосрочная перспектива: рынок ипотечного кредитования в РК //Банки Казахстана// 2002 г., № 5, с. 24-34; Агальцова С. Жилье в кредит //Банки Казахстана// 2002 г., № 1, с. 29-32;
31. Иконников А. Новоселье подождет? //Континент// спец. выпуск
от 15- 25 июня 2002 г., с. 18-21;
32. Хе О. Ипотека способствует развитию строительного сектора //Панорама// № 37 от 27.09.02 г., с. 2;
33. Условия ипотечного кредитования со стороны крупных банков, похоже, все более унифицируются //Панорама// № 38 от 4 октября
2002 г., с. 8;
        
        ҚАЗАҚСТАН РЕСПУБЛИКАСЫНЫҢ БІЛІМ және ҒЫЛЫМ МИНИСТРЛІГІ
Л.Н. ГУМИЛЕВ атындағы ЕУРАЗИЯЛЫҚ ҰЛТТЫҚ УНИВЕРСИТЕТІ
ЭКОНОМИКАЛЫҚ ФАКУЛЬТЕТ
Кушербаева Мира ... ... және ... ... ... 522530- ... ... РЕСПУБЛИКАСЫНЫҢ БІЛІМ және ҒЫЛЫМ МИНИСТРЛІГІ
Л.Н. ГУМИЛЕВ атындағы ЕУРАЗИЯЛЫҚ ҰЛТТЫҚ УНИВЕРСИТЕТ
ЭКОНОМИКАЛЫҚ ФАКУЛЬТЕТІ
«Қаржы» кафедрасының меңгерушісі
______________С.Е. Керімқұловпен
қорғауға жіберілді
«___» _______________2007ж
ДИПЛОМДЫҚ ЖҰМЫС
тақырыбы: «Ипотекалық несиелеу және ... ... 522530- ... курс ... ... М.Г.
Ғылыми жетекші:
э.ғ.д., профессор
Керімқұлов С.Е.
Астана 2007
Мазмұны
Кіріспе.....................................................................
............................................4
Бірінші бөлім Ипотекалық несиелеудің ұйымдастыру құқықтық және экономикалық
теорияларының негіздері
.......................................................................7
1.1 Ипотекалық несие туралы ... және ... ... ... ... ... Коммерциялық банктер тарапынан
ипотекалық несиелерді беру тәртіптері
(«КаспийскийБанк» Акционерлік Қоғамы ... ... ... ... ... ... ... «Қазақстан ипотекалық компаниясы» Акционерлік Қоғамының бағдарламасын
талдау
..........................................................................
...........28
Үшінші бөлім Қазақстанда ипотекалық несиелеуді
жетілдіру мәселелері мен оның даму ... ... ... ... уақытында қайтаруды
қамтамасыз ету формалары
..........................................................................
....35
3.2 Ипотекалық несиелеу кезіндегі жеке тұлғалардың несиелік
қабілеттілігін бағалау әдістерін жетілдіру
мәселелері...................................42
Қорытынды
............................................................................
............................52
Пайдаланылған әдебиеттер тізімі
.......................................................58
Қосымша
............................................................................
.................................60
Кіріспе
Қазіргі кездегі банктер ... ... ең жаңа ... ... ... деңгейде қызметтердің кең спекторын ... ... жеке ... тағы да ... ... ... кәсіпорындардың тұтыну және инвестициялық
мақсаттарына несие беру - ... ... ... ... ... ... несиелік функцияларын дұрыс орындауы ... ... ... ... ... себебі, банктік
несиелер жаңа ... ... жаңа ... орындардың пайда болуын
және олардың экономикалық өмірін қамтамасыз етеді.
Қазақстан Республикасының Президенті Нұрсұлтан ... ... 28 ... 2007 жылғы Қазақстан халқына «Жаңа әлемдегі жаңа
Қазақстан»,- атты ... ... ... қол жететіндей болуын
қамтамасыз ету және жылжымайтын мүлік ... ... ... ... ... іске ... ... ... «Жиырмасыншы бағытының
жетінші міндетінде: ... ... ... ... ... компанияларын ынталандырудың заңнамалық негізін жасақтау
қажеттілігін» Үкімет және Парламент алдына ... ... ... ... ... ... тұрғын үй салуды
дамыту бағдарламасын іске асырудың екі жылында 11 млн. шаршы метрден ... үй іске ... 2007 жылы 7 млн. ... метр іске ... Үш
жылдың ішінде 160 мың отбасы мен ... ... ... қазақстандық жаңа
қоныстанушылар атанады. Бағдарлама 30 пайыздық озықтықпен орындалуда»,-
деген. Елбасының ... ... ... ... ... әлі ... ... басты бір құралы ретінде қарастыру қажет./1/
Сол сияқты, Қазақстан Республикасының ... ... ... 2006 ... ... ... «Қазақстанның әлемдік бәсекеге
барынша қабілетті 50 елдің қатарына кіру ... ... ... ... ... ... Жолдауында: «...Ипотекалық несиелеу жүйесі
бойынша тұрғын үй сатып алуға табысы ... ... үшін ... ... ... жүйесін одан әрі дамыту керек...»,-дегеніндей, ... үшін ... ... ... міндет болып табылады./2/
Нарықтық экономика дамыған сайын несие түрлері де көбеюде. Соның ішінде
ипотекалық несиеге келетін болсақ, оның негізгі ... ... ... ... ... қолдау, халықтың тұрмыс жағдайын жақсарту. Ипотекалық несие
тұрғын үй құрылысымен және ... өте ... ... ... үй ... ... ... сайын, несие көлемі де көбейеді, себебі
жылжымайтын ... ... ... ... ... ... ... ипотекалық несие төлем қабілеті бар ... ... ... ... қазір нарық тұрғын үйлермен толыққан сайын нығая түспек.
Ипотекалық несие ақшалай формада беріледі. Жалпы ипотекалық несиенің
көлемі ... ... ... ... Міне осы жоғарыда айтылған
мәселелер диплом жұмысының тақырыбының өзектігін дәлелдейді.
Дамыған елдерде ипотекалық ... ... роль ... Ипотекалық несиені
көбінесе табысы орташа жұмысшылар мен ... ... ... ұзақ ... ... ... ... несие арқылы сатып алған
қымбатырақ болғанымен, төленетін соманы біртіндеп ... ... ... ... Қазақстандағы Ипотекалық несиеде, оның бір түрі ... ... ... де ... жаңа ... Бұл ... зерттеу
пәні ретінде қарастырылады.
Дипломдық жұмыстың зерттеу объектісі ретінде «Каспийский банк» АҚ-ң
тұрғын үй сатып алу ... ... ... несиемен байланысты
экономикалық несиелік қатынастарды ұйымдастыру тәжірибесінде ... ... ... ... пәні ... ... несиені беру,
қайтару және банктер тарапынан бақылауды ұйымдастыру мәселелері орын ... ... ... ... ... ... негіздерін,
ипотекалық несиенің берілу тәртібімен ... ... ... Осы ... ... үшін мынадай міндеттер алға тартылды:
ипотекалық несие туралы түсінікке тоқталу арқылы оның экономикалык ... ... ... ... ... «Қазақстан ипотекалық компаниясы» АҚ-ң бағдарламасына сипаттама
беру;
- «Каспийский ... АҚ-ң ... ... тәжірибесін талдау;
- ипотекалық несиені уақытында қайтаруды қамтамасыз ету ... ... ... ... ... ... ... қабілеті және оны бағалау әдістерін карастыру.
Диплом жұмыстың методологиялық негізі ретінде ... ... ... Қазақстан Республикасының ғалымдарының ғылыми еңбектері
қарастырылды, атап ... ... ... ... ... ... ... И.О., Панова Г.С.. Сонымен бірге ипотекалық несиені ... ... ... ... ... ... ... мен заң
актілеріне сүйенді.
Ал диплом жұмысындағы зерттеулерді жүргізу әдісі ретінде ... ... және ... әдістері қолданды.
Дипломдық жұмыстың құрылымы: кіріспеден, үш ... ... ... 11 ... 8 суреттен, әдебиеттер ... ... ... ... ... ... түсініктері мен оның мәні және
несиелеудің ұйымдастыру, ... және ... ... ... ... ... ... коммерциялық банктер тарапынан
ипотекалық несиелерді беру тәртіп-тәжірибелері және «Қазақстан ипотекалық
компаниясы» АҚ-ң ... ... ... ... ... ... несиені уақытында қайтаруды қамтамасыз ... ... ... ... ... жеке тұлғалардың
несиелік қабілеті және оны бағалау әдістеріне шолу жасалынады
Бірінші бөлім Ипотекалық несиелеудің
ұйымдастыру-құқықтық және экономикалық теорияларының негіздері
Ипотекалық несие ... ... және оның ... ... ... ... ... Ипотекалық несие туралы түсінік және оның мәні
Ипотекалық ... - бұл ... ... ... ала ... ... берілетін несиенің түрі болып табылады. Қамтамасыз етілген
несиелер, банктік ... ... ... үшін ... ... ... қалған жағдайында банк кепілге алған ... ... өз ... ... алады.
Классикалық түсінікте, ипотека - бұл тек несие беру ғана емес, сондай-ақ
салынған мүлік туралы актілермен қамтамасыз етілген облигациялар шығару ... ... ... ... ... ... ... несиелеу процессі екі түрде жүзеге асырылуы мүмкін:
• тұрғын үй құрылысын ... ... ... үй ... ... ұзак ... несие беру.
АҚШ-та 20 ғасыр басында жылжымайтын мүлік нарығын дамыту ... ... ... ... ... ... ... бұл сферасына
ірі қаржы ресурстарын тарту ... ... ... ... ... Ең алғашқы тұрғын үй иелерінің корпорациясы кұрылып, 20
мың доллардан аспайтын тұрғын ... ... ... сатып алу үшін
18 жылдық кезеңге екі млрд. доллар салынған, осының ... ... ... үй сатып алуды қажет ететіндерге ... ... ... ... ... кейін ипотекалық несиелерді сақтандыратын Федералды
тұрғын үй әкімшілігі құрылды, сонымен - ... ... ... ... - ... Мей (Federal National Mortage ... 1
Ипотекалық банктер (Германия) және екінші деңгейдегі ұйымдарының (АҚШ)
несие ресурстары үлгілеулерінің тәуекелдеріне салыстырмалы талдау
|Атауы ... |АҚШ |
|1 |2 |3 ... ... банк ... ... және|
|институт- эмитент| ... ... ... |Ипотекалық облигациялар (MB) ... ... ... | ... (MBS) ... түрі ... ... ... |
| ... ... ... ... |
| | ... ... 1-дің жалғасы
|1 |2 |3 ... ... ... ... ... ... ... | | ... ... ... ... ... ... ... | ... ... ... ... | | ... ... ... ... ... |Несие институтының банкрот |
|кредитор-банктің |басымдылықты құқықтық талабы ... ... ... |
|банкрот болу |бар ... ... жоқ ... | | ... ... ... ... жақтан қызмет |
| ... ... ... ... (Фэнни Мэй) |
|Несие сапасы |Заңмен ... ... ... ... ... |
| | ... ... ... |Көп ... ... ... |Көп жағдайда: амортизация |
|төлеу | ... ұзақ ... ... ... |Көп ... жыл ... |Көп жағдайда: ай сайын |
|төлемі | | ... ... Order, Robert. The ... and ... of ... Mortgage Markets, With Some ... for ... Markets.
The Journal of Housing Research. Vol. XVI. P.16-31./27/
Ал ФРГ-де тұрғын ... ... ... ... үшін ... ... ... ететін ипотекалық жүйе 100 жылдан ... ... ... ... ... ... үшін ... негіз және
механизмдер жасалуда.
Қазақстан Республикасының нарықтық қатынастарға өтуі ипотеканың ... ... ... елімізге лайықты модельдің калыптастыру процессі
басталды. Қазіргі ... ... ... отбасының жылдық
шығындарының нақты ... ... ... ... аз болып
отыр. Ал, бұл ақша қаражаттарын корландыруға мүмкіндік береді. Көбінесе бұл
қаражаттар банктердегі салымдар ретінде немесе жылжымайтын мүлік ... ... ... |Гарантияларға |Ипотекалық ... ... ... |облигацияларына |субъектісіне ... | ... ... ... учаскелерін |Сақтандырылған |Алғашқы нарыққа |Үй ... ... ... ... ... ... |
| ... | ... ... ... ... ... ... ... |
|игеруге байланысты|несиелеуге |нарыкка байланысты|несиелеуге |
| | | ... ... ... да | | ... ... | | ... ... | | ... емес | | | ... | | | ... | | | ... 1 - ... елдердегі ипотекалық несиелердің жіктелуі
Сурет 2- Қазақстан Республикасында ипотекалық несиелендiру жүйесі
Ескертпе: Салихова А.Р. ... үй ... ... ... ... ... - ... елдердегі қаржылық операциялардың кең тараған түрі. Бұл
операцияларда халықтың көп бөлігі катысады, тұрғын үй ... ... ... ... ... бірі болып табылады. Дамыған елдерде
ипотекалық несиелеудің схемалары әртүрлі болады, бірақ негізінен ... ... ... схемалары қолданылады.
Кесте -2
АҚШ және Еуропа ипотекалық нарықтары бойынша
статистикалық мәліметтерді салыстыру (2000ж. бойынша)
(млрд )
|№|Атаулары |US |EU ... ... ... бойынша қарыздану |3 751 |2 700 ... ... ... |53% |36% ... MBS (АҚШ) және ... ... |2 041*|500* |
| |(ЕуроОдақ) ... | | ... ... ... ... ... |54% |19% ... ... ... |29% |7% ... ... үлесі |66% |63% ... ... ... келісім-шарттар саны |5,7 мл|4,0 мл|
| | |н |н ... ... | |н |н ... |7 055 |7 470 ... ... Hardt, Judith, and David Manning. European Mortgage markets:
structure, funding and future development. OECD. 2000. June. ... MBAA, ... MBS, ... Мэй", ... Мак", ... Мэй" ... ... несиелеудің американдық схемасы банктік несие негізінде
құрылып, белгілі бір ... ... ... ... ... болсақ,
клиент банкке тұрғылықты үй сатып алу ... ... алу ... Өз ... банк несие алушының несиелік тарихын зерттейді, және
негізінен бұрынғы несиелер ... өз ... ... ... ... Егер ... ... банктің қойған талаптарына сәйкес
келетін болса, онда ... ... үй алу ... өзі ... ... сомасын алады. Несие сомасын анықтау барысында клиенттің жасы,
білімі, жұмысы, ағымдағы табысы және оның ... ... ... ... ... ... ... етілген
беру ... ... ... ... ... ... ... ... ... 3- ... ... ... кескіні
Несие алушының келесі кадамы несие сомасы шегіне сәйкес келетін тұрғын ... ... үйді өзі ... делдал фирмалар іздеуі мүмкін.
Телекоммуникацияның ... ... ... ... ... ... кез-
келген бөлігіндегі тұрғын үй нарығын зерттеп білу көп ... ... ... АҚШ-та миграция деңгейі өте жоғары дәрежеде болып отыр.
Ипотеканың американдық ... ... ... ... ... несие сомасы толық өтелмесе де, оны ... ... Бұл ... қозғалмайтын мүлікке заклад актісі сатылады. Ал,
ипотеканың ... ... ... салыстырғанда икемсіз болып
саналады.
Кесте 3
АҚШ және Еуропа ипотекалық нарықтары бойынша статистикалық мәліметтерді
салыстыру (2000ж. ... ... |US |EU ... ... ... ... қарыздану |3 751 |2 700 ... ... ... |53% |36% ... MBS (АҚШ) және ... ... ... |
| |(ЕуроОдақ) көлемі | | ... ... ... ... ... |54% |19% ... ... ... |29% |7% ... иеленушілердің үлесі |66% |63% ... ... ... ... саны ... | |н |н ... ... | |н |н ... |7 055 |7 470 ... ... Hardt, Judith, and David Manning. European Mortgage ... funding and future ... OECD. 2000. June. ... MBAA, EMF./25/
* — MBS, "Джинни Мэй", "Фредди Мак", "Фанни Мэй" ... ... ... ... капиталды тартуға емес, ал ипотека қатысушыларының ақша-
қаражаттарын коллективті салу ... ... ... ... бойынша пәтерді несиеге сатып алу үшін бірнеше
жыл қатарынан қоғамдық салымдарды уақытында төлеп отыру қажет. Бұл ... ... ... және ... ... ... ... Болашақта сатып алынатын пәтер бағасының жартысын ... ... ... ... ... пәтеріне көшуге құқық беріледі де, ол
қалған соманы, әдетте, он жыл ішінде өтеуі ... ... ... ... ... ... ... иесі болады.
Пәтерді таңдау бірқатар ережелермен шектеледі, біріншіден, тек осы қоғам
салған пәтерлерден таңдауға ... Іс ... бұл ... ... ақша-қаражаттарын қолдана отырып, тұрғын үйдің заказ
берушісі болып отыр. Бұл жағдай ... ... өте ... ... қоғамның халықтан жинаған ақшаларын пайдаланып, ... ... ... ... ... Қазақстандық коммерциялық банктер
ипотекалық несиелеудің ... ... ... ... ... ... ... операцияларды жүзеге асыру үшін ... ... ... ... ... реттейтін заңды
нормалардың қажет екендігі ... ... ... ... яғни ... ... ипотекалық
несиелеуді жүзеге асыру кезіндегі ... ... ... ... Азаматтық Кодексі болып табылады. Сонымен қатар ... ... де ... «Жер ... Заң ... ... мен ... есепке алғанда);
• «Жылжымайтын мүліктер құқығын және сонымен байланысты келісімдерді
тіркеу туралы» Заң және т.б.
Жеке тұлға ... ... ... ... ... 4- ... несиелендіруді ұйымдастыру процессі
Жеке тұлғалар банктен ипотекалық несие алған жағдайда банк пен клиенттің
арасында жазбаша түрде ипотекалық ... ... Оған ... ... ... қол ... құқық ипотекалық келісім-
шарт тіркеуден өткен кезден бастап пайда болады. Ипотекалық келісім-шартты
нотариалдық куәландыру екі жақтың өзара келісімдері ... ... ... ... ... ... ... табылады:
ипотекалық келісімге қатысушы тұлғалар, яғни кепіл беруші және кепілді
ұстаушы - заңды және жеке тұлғалар;
тіркеуші ... ... ... ... ... ... реквизиттер міндетті түрде
көрсетілуі керек:
кепіл беруші мен кепілді ұстаушының толық аттары, ... ... ... мәні, оның мөлшері және орындалу мерзімі;
кепілге алынған жылжымайтын мүліктердің тізімі және олардың ... ... ... мен ... ... деп табылған шарттар.
Ипотекалық несиелеуді ұйымдастыру үшін жеке тұлғалардан мынандай құжаттар
өткізу талап етіледі:
жазбаша түрдегі өтініш. Онда ... ... ... мақсаттары нақты
көрсетілуі керек;
қарыз алушы жеке тұлғаның жеке ... ... ... ... ... орнынан соңғы бір жылдағы айлық жалақысы туралы анықтама
қағаз, ... ... бар ... ... тағы ... қандай көздер
есебінен табыс алып ... ... ... ... ... ... өте ... мүліктердің бар екендігін дәлелдейтін
құжаттар және нақты кепіл ретінде қай мүліктің қалдыратының ... ... сол ... туралы құжаттардың түп нұсқасы банкке өткізілуі қажет. ... ... ... ... ... ... болса, онда сол
тұлғалардың келісімдері талап етілулері керек;
- қажет болған жағдайларда т.б. құжаттар өткізіледі.
Сонымен ... ... ... ... ... өзіндік кезеңдері болады Яғни, несиелік процесс ипотекалық
несиеге деген өтінішті өңдеуден басталып, оны ... ... ... ... ... ипотекалық несиелеу механизмінің элементтері
несиелік операциялардың сапалы сипатын бере ... ... ... ... ... ... несиелеу процесі мынандай кезеңдерді
қамтиды:
несиеге деген өтінішті қарау;
клиенттің несиелік қабілеттілігін талдау;
несиелік келісім-шарт жасасу;
несие беру;
несиелік мәміленің орындалуына ... ... ... алмауға әсер ететiн негiзгi қиыншылықтар, 2006ж.(%):
|Тұрақты ақшалай кірістің ... |28,3 ... ... ... ... |21,7 ... ... ... ... болмауы |19,6 ... ... ... үшін не ... ... ... |10,9 ... | ... ... ... ... |4,4 ... |2,2 ... ... ... |13 ... ... ... компаниясының жүргiзген сауал мағлұматы
Сонымен несиелік процесс бұл белгілі-бір банктің қабылдаған және белгілі-
бір тізбектілік негізінде ... ... ... ... ... ... табылады. Несиелік процесті іске асыру үшін ең алдымен банкте
дайындық кезеңдері жасалуы керек. Яғни, ... ... ... ... жүргізіледі жэне банктің әртүрлі категориялардағы қарыз
алушылармен жұмыс істеуге дайын екендігі тексеріледі. Ол үшін ... ... ... ... ішкі банктік нормативті ... ... ... ... ... ... қажеттіліктері бар
клиенттерден өтініштер қабылданады. Өтініштерде көрсетілген мақсаттар
тексеріліп, олардың банктің ... ... ... бағыттармен
сәйкестілігі қаралады. Олар сәйкес келген жағдайларда берілетін несиенің
түріне байланыты несие алуга ... ... ... ... ... яғни ... бірге өткізілген құжаттарға талдаулар жүргізіледі.
Ескетрпе: Тұрлыбеков А.Ж. Ипотекалық несиесінің жүйесі
Ең алдымен, жеке тұлғалар үшін олардың айлық табыстары мен ... ... ... ... ... қабілеттіліктеріне
талдаулар жасалады. Соған байланысты несиелік инспектор несиелік келісімнің
тиімділіктері туралы қорытындылар жасайды. Қазіргі ... ... ... ... ... ... ... қамтамасыз ету
мәселелерін шешуге бөлінеді. Сондықтан, қамтамасыз ету үшін ... ... ... ... ... етіледі. Осы мәселелердің барлығы
банкті толық қанағаттандырғаннан кейін банк пен клиенттің арасында несиелік
келісім-шарт бекітіледі. Осы ... ... ... несие беру
үшін негіз болып табылады, несиені беру ... ... ... ... ... ... жүргізіледі. Несиені беру туралы
нұсқау клиенттің шоттары ... есеп ... ... жүргізетін
бөлімге беріледі. Ол нұсқауда клиенттің толык аты, ... ... ... ... ... ... көрсетіледі.
Клиентке берілетін несиенің мөлшері, оның жазған өтінішіне байланысты
болады, ... ... бұл ... ... ... ... қайтару
мүмкіндігімен сәйкес келмеуі мүмкін. Соған байланысты ... ... ақша ... мөлшері әртүрлі экономикалық жағдайларға
байланысты анықталынады:
... ... ету үшін ... ... ... ... банктің клиентке деген сенімділігіне және тәуекелділік деңгейіне
байланысты болады.
Банктен алынған ... өтеу ... ... ... ... ... ... жоқ. Ол әрбір банктің өздері жасаған несиелік
саясатында көрсетіледі. Сондықтан несиені өтеу тәртібін оның ... ... ... ... Несиені өтеу көздеріне байланысты:
а) клиенттің өзіндік ақша қаражаттары, яғни табыстары есебінен;
б) несиені ... ету үшін ... ... ... ... ... шотынан ақша қаражаттарын алу есебінен;
в) басқа банктен несие алу жолымен ... т.б. ... ... (өз
меншігіндегі активтерді стау есебінен)
II. Несиені өтеу мерзіміне байланысты:
а) несиені алдын ала ... ... ... ... сомада өтеу;
б) несиені өтеу мерзімін кейінге шегіндіру;
в) ... ... ... бұрын өтеу.
Банктен берілген несиені өтеу тәртібі міндетті түрде несиелік келісім-
шартта ... ... өз ... ... жағдайда, яғни өтеу
мерзімі кейінге шегіндірілсе, онда қарыз алушы тұлға ... ... ... ... ... ... үшін ... мөлшерін белгілеудегі
ескеретін басты факторларына төмендегілерді ... ... ... ... банктерге беретін ссудалары (мүдделендіру)
бойынша белгіленетін пайыздың базалық мөлшері;
банкаралық ... ... ... ... ... ... ... шоттар бойынша төленетін орташа пайыз мөлшері;
банктің несиелік ресурстарының құрылымы;
несиеге ... ... яғни ... аз ... ... бағасы да соғұрлым
арзан болады;
несиенің сұралатын мерзімі мен ... ... ... банк үшін ... ... ... ... дәрежесі;
еліміздегі ақша айналысының тұрақтылығы (қаншылықты инфляция қарқыны ... ... үшін ... ақы да ... ... ... ... бұндай
жағдайда банкте ақшаның құнсыздануынан өз ресурстарын ... ... ... ... ... оған ... түрде мониторинг
жасалынып отырылуы қажет, яғни:
• несие алушының ... ... ... ... ... ... ішінде төлемдердің уақтылы төленіп отыруын бағалау;
• несие ... ... ... ақша ... ... ... жүйелі тексеріп түру;
• несие алушының және несиелеп отырған ... ... ... ... ... ... ... жағдайын бағалап отыру;
• гаранттың (кепіл берушінің) қаржылық жағдайына мониторинг жүргізу.
Осы жасалған жұмыстар бойынша тексеру Актісі жасалады, оны ... ... ... қол қою ... Ал бұл ... ... қаражаттарының мақсатты немесе мақсатқа сай емес қолдануы ... яғни ... ... ... ... болуы, мысалы,
меншік алған болса, меншікке деген құжаттардың және сол ... ... көз ... ... табыстары экспертиза жасағандағы
қаржылық жағдайымен салыстырылады, ... ... ... көбеюі/азаюы,
меншіктің (мүліктің) жағдайы;
гаранттың (кепіл берушінің) қаржылык жағдайы туралы мәліметтер;
кепіл заттың жағдайы.
Банктік экспертиза жасаған уақыттағы несие алушыға ... ... ... 21 ... 56 жас ... ... ... мерзімі несие алушы 58
жасқа толғанға дейін аяқталу шартымен Қазақстан ... ... ... ... ... қажет;
* несие алушының тұрақты жұмыс орны болуы керек.
клиенттің және оның ... ... ... ... алдында
несиелік қарыздардың болмауы шарт;
несие бойынша өтімді қамтамасыз етудің болуы;
несие алушы сотталмауы және оның ... ... ... жүргізілмеуі
керек.
Содан кейін несие алушы жеке тұлғаның төлем қабілеттілігі анықталады.
Банктің несие ... ... ... ... алып, тіркегеннен кейін
барлық құжаттарда, анкетада көрсетілген мәліметтерді тексеруі қажет.
Егер несие алушы өз ... ... ... ... ... онда оның
төлемқабілеттілігі жұмыс орнынан ... ... ... ... анықтамада келесі мәліметтер көрсетілуі керек:
- анықтама берілген ұйымның толық аты, банктік шоттың нөмірі, пошталық
адресі;
- несие алушының осы ұйымда тұрақты ... ... ... ... ... ... алушының қызметі;
- соңғы 12 айдағы несие алушының орта ... ... ... 12 ... ... ұйымның жетекшісінің және бас бухгалтердің қолы, ұйымның мөрі
қойылуы керек. Несие алушының жұбайына берілетін анықтамаға осы ... егер ... ... ... түсетін табыс есебінен жабылатын
болса, несие қызметкері орта ... ... ... әр ... ... талдау
жасау арқылы анықтайды.
Несие алушының төлемқабілеттілігін анықтау ... ... ... ... ... міндетті төлемдер алынып тасталуы тиіс (яғни,
табыс салығы, пайлар, алименттер, компенсациялар және тағы басқалар).
Берілген несие ... ... ... ... ... кейінгі орташа
айлық табысына байланысты беріледі. Немесе екі жұбайдың жалпы орташа
(барлық ... ... ... ... ... ... ... бен
төленетін пайыздардың сомасы несие алушының орташа айлық табысынан ... ... ... ... ... Және k ... ... керек.
Егер несиелік қызметкерде несие алушының ... ... ... ... ... ... күмәні болса, бұл коэффициент қорытындыда
(заключение) (қосымшаны қараңыз) түсініктеме беру арқылы азаю ... ... ... ... несие алушы несие мерзімі аяқталғанға дейін зейнеткс шығатын болса,
онда төлемқабілеттілігін орташа айлық ... ... ... ... ... ең ... ... қосу арқылы анықтайды
(себебі, болашақтағы ... ... ... ... жоқ). Бұл
анықталған сомадан барлық шығындарды алып тастап, нәтижесін k коэффициентін
анықтау ... ... k ... ... ... ... қайтаруды қамтамасыз етуге;
Банктың сәйкесінше бөлімдеріндегі қорытындыларындағы ақпаратқа байланысты
өзгертіледі.
Несие алушының төлем ... ... ... және ... ... ... несие алушылардың табыстары АҚШ доллар құнының өсуі
мүмкіндігіне байланысты қарастырылуы қажет.
Екінші бөлім ... ... ... ... ... ... АҚ ... банктің ипотекалық несиелеу тәжірибесі талданады және
«Қазақстан ипотекалық ... ... ... ... ... АҚ-ң ипотекалық несиелеу
тәжірибесін талдау
1991 жылы 1 қаңтар күні Қазақстан Республикасының Президенті Нұрсултан
Әбішұлы Назарбаев «Аль Барака Қазақстан» Халықаралық ... құру ... қол ... «Аль ... ... Халықаралық банкі ҚР-ң
экономикасына шетел инвестициясын тартудан және халықаралық есеп ... ... ... ... ... бірі ... Бұл банк
өзінің 6 жылғы тарихында тиімді қызметтер көрсету көрсеткіштері бойынша ... ... ... ... ... ... ие болғандығы белгілі.
Ал 12 қаңтар күні 1997 жылы ҚР-ң заңдылықтарына сәйкес банктерді ... ... ... «Аль ... Қазақстан» халықаралық банкінің
аты «Банк Каспийский» жабық акционерлік қоғамы деп өзгертілді. Осы ... ... ... Каспийский» жабық акционерлік коғамы және «Каздорбанк»
ашық акционерлік қоғамының бірігуі нәтижесінде Қазақстан Республикасының
Ұлттық Банкі ... ... ашық ... ... №245 ... ... ... барлық экономика
салаларын несиелендіру, млрд. теңге
|Көрсеткіштер |2005 жыл ... ... ... |601,00 ... және ... ... ... |165,00 ... ... |63,73 ... |829,73 ... АҚ ... ... 2005 жылғы есебінен
Егер бөлшектік несиесін бөлек қарайтын болсақ,онда тұтынушылық несиесінің
көп бөлігін ипотекалық несие алады.
Тұтынушылық несие ... ... ... ... несиесі-
24 516 млн тенге және ... ... ... 20 620 млн ... млн тенге,эксперсс несиесі- 7 202 млн ... 6- ... ... ... ... ... «Каспийский Банк» АҚ-тың 2005 жылғы есебінен
Кесте-6
«Каспийский Банк» АҚ–тың барлық экономикалық салаларын
несиелендіру, тг, 2004 жылғы ... ... |2004 жыл ... ... ... |439,15 ... және ... ... ... |51,91 ... ... |33,39 ... |524,45 ... ... ... ... 2004 ... ... жылдың бөлшектік несиесін бөлек қарастырсақ, онда ипотекалық несиесі
көп бөлігін алып отырғаны ... ... ... ... өсімі ипотекалық несиесі- 11 675млн
тенге, шұғыл мұқтаждық несиесі- 11 107 млн тенге, автонесиесі-10 610 млн
тенге, ал ... ... тек 2005 ... бастап іске қосылды.
Сурет 7- Бөлшектік несие протфелінің несиелеу салалары.
Ескертпе: «Каспийский Банк» АҚ-тың 2005 жылғы есебінен
Кесте-7
«Каспийский Банк» ... ... ... салаларын
несиелендіру, тг, 2003 жылғы коммерциялық несие:
|Көрсеткіштер |2003 жыл ... ... ... |237,61 ... және ... ... несиесі |48,00 ... ... |15,16 ... |300,77 ... ... ... ... 2005 жылғы есебінен
Егер бөлшектік несиесін бөлек қарайтын болсақ,онда ... ... ғана ... ... ... алады.
Тұтынушылық несие портфелінің негізгі өсімі шұғыл мұқтаждық несиесі-
7 105 млн тенге, ипотекалық несиесі- 5 985 млн ... ... 073 ... 8- ... ... ... ... салалары
Ескертпе: «Каспийский Банк» АҚ-тың 2005 жылғы есебінен
Кесте-8.
«Каспийский Банк» АҚ-ның ... ... ... несиелендіру, тг
|Көрсеткіштер |2003 |2004 |2005 |2005 ... |
| |жыл |жыл |жыл ... % |
| |млн |млн |млн |2003 жыл |2004 жыл |
| ... ... ... | | ... ... |237610 |43915 |601000 |256 |139 ... | | | | | ... және ... ... |48000 |51910 |165000 |344 |318 ... | | | | | ... ... |15163 |33392 |63725 |420 |190 ... ... |59850 |11675 |24516 |410 |210 ... мұқтаждық несиесі |7105 |11107 |20620 |290 |186 ... |2073 |10610 |11387 |549 |107 ... ... |  |  |7105 |  |  ... ... сомасы |300773 |524452 |829725 |276 |158 ... ... ... ... 2005 ... есебінен
Осы кесте арқылы «Каспийский Банк» АҚ несиесінің қаншалықты дәрежеде
екені көренеді. 2003, 2004, 2005 ... ... жыл ... ... есеге өсіп келеді.
2000 жылдың 16 ақпанында «Қазақстанның жеке тұлғалардың салымдарын
сақтандыру қоры» ЖАҚ-ң серіктесі болды. 2002 ... ... ... ... салымдарын қабылдау бойынша ҚР-ғы 10 көшбасшы коммерциялық
банктердің катарына қосылды. Ал 2003 ... 1 ... ҚР-ң ... ... заңына сәйкес 2003 жылдың 13 мамырында ҚР-ң ... ... ... ... өтіп акционерлік қоғам деген
атаққа ие болды. ҚР-ң ҰБ-ң ... ... 2003 ... ... №408 шешіміне сәйкес «Банк Каспийский» халықтық АҚ атағына
ие болды. «КаспийскийБанк» АҚ ... ... ... бойынша еліміздегі
банктердің ішінде 6-шы орын алады. Қазіргі таңда осы банктің 18филиалы және
43 есеп айырысу бөлімшесі ... ... ... қызметтер көрсетуде.
Ипотекалық несие бас банктегі және банктің филиалдарындағы:
* банктің коммерциялық Департаментінің тұтыну несие ... ... ... ... ... ... ... қаржы-экономикалық Департаменті;
* банктің құқықтық басқармасы;
* банктің қауіпсіздік Департаменті;
* банкпен жұмыс істейтін Сақтандыру компаниялары мен жүзеге асырылады.
Бас банкте ипотекалық несиені беру ... ... және ... ... ... ... экспертиза жүргізу үшін қажетті құжаттар
пакетін алады. Несие алушыға қайтарылуы тиіс кұжаттардан ... ... ... ... ... да, ... ... өтінішті тіркеп, нөмір беру үшін тапсырылады. Ипотекалық несие
бөлімінің бастығы барлық келіп түскен өтініштердің ... және ... ... ... ... ... ... экспертиза жасау
барысында несие маманы және заңгер ... ... ... үйіне барып керуі
қажет. Егер несие алушы экспертиза жасауға қажет барлық кұжаттар жиынтығын
және ... ... ... ... бағалауға байланысты құжаттарды
беретін болса, онда кешенді экспертиза банктік бес күн ... ... ... ... ... ... ... алдын-ала берілген проектіні
қаржыландыру (несие мерзімін езгерту (пролангация) және тағы ... ... ... етудің заңға сәйкес тіркелуін және ... ... ... ... ... бұл ... не
қабылдау, не қабылдамау (бекіту/бекітпеу) шешіміне келеді.
Ал егер жоба ипотекалық несиенің ... ... ... ... ... ол ... ... Комитетінің қарауына жіберіледі.
Тұрғын үй сатып алу қажеттіліктеріне берілетін несие сомасы клиенттің
банктік шотына аудару арқылы немесе қолма-кол ақша ... ... ... ... ... ... қаражаттарды пайдалануга байланысты
әкелген төлем құжаттарды ... ... ... ... пайдалануын тексергеннен кейін ғана Банктің
операциондық басқармасына орындалуға жібереді.
Несие ... ... он күн ... несиелік қызметкер несиелік
қаражаттардың мақсатты жұмсалуын тексеріп, несиенің мақсатты жұмсалуы
туралы Акт ... және бұл Акт ... ... ... ... ... Несиелік келісім шарт бойынша несие мерзімінің бітуіне он
күн қалғанға дейін банкке несие мерзімін ұзарту ... ... ... ... ... ... қызметкер қарыз алушының қаржылық
жағдайына, ал заңгер қамтамасыз етудің жағдайына талдау жасауы ... ... АҚ-ң ... ... ... ... ... тәртіптерін мен жұмыс істеу нұсқаларына тоқталайық. Аталған ... ... беру ... 2 ... ... Осы ... аталық.
Несие алушының қадамдары: 1-ші қадам
-ипотекалық несие арқылы тұрғын үй сатып алу үшін ... ... ... беріледі және ол уақытша салым шотына аударылады;
-айдың несие бойынша пайыздарын депозитке салады.
Банктің қадамдары:
-несие алушының төлем қабілеттілігі бойынша өтінішті мақұлдайды;
-соған ... ... ... ... ... ... аударады.
2-ші қадам:
-несие алушы өзінің атына алатын тұрғын үйді тауып, оны кепілге ... ... ... үйдің кепілге қойылғандығы тіркелмегеннен кейін,
ипотекалық ... ... ... ... үшін ... ... ... артықшылықтары мынандай:
- клиент несиені алып, одан кейін асықпай ... ... ... үйді
іздейді;
- тұрғын үйді тапқаннан кейін үйдің иесімен сол мезетте есеп айырысады.
Осы бағдарлама ... ... ... ... ... сатып алу/сату келісім-шартын және тұрғын үйді кепілге
қоюды тіркеу несие алушы тұлғаның сенімділігі ... ... ... т.б. ... ... ... асырады;
Екіншіден, банк қызметкері 2 жұмыс күнінің ішінде кепілді және меншік
құқығын тіркеу үшін барлық құжаттарды ... ... ... ... тұрғын үйдің заңды күші бар құжаттары өкілетті ... ... ... ... 20 ... күнінің ішінде өкілетті органнның
қызметкері несие алушының кепілге қойылған ... ... ... және банктің кепілді ұстаушы ретіндегі құқығын дәлелдейтін
тіркелген құжаттарды банкке ұсынады.
Үшіншіден, барлық сақтандыру ... ... ... ... ... банк
табылады;
Төртіншіден, несие мүлік кепілге қойылған филиалдан беріледі.
Бесіншіден, кепіл ... ... ... жүзеге асыратын филиалда
орналастырылады;
Алтыншыдан, филиалдың несиелік комитеті ... үй ... алу ... ... беру ... ... қабылдайды. Несиені қандай мақсатқа
жұмсалғандығына бақылауды несиелік сарапшы жүзеге асырады.
Жетіншіден, банктің «ипотека плюс» ... ... ақша ... ... ... ... ипотекалық келісім-шарт және тұрғын үйдің заңды күші бар
құжаттары ... ... ... ... ... ... ... Сонымен қатар кепіл беруші тұлғаның меншік құқығын
дәлелдейтін тұрғын үйдің заңды күші бар ... ... күн ... ... ... ... немесе сол күнге сәйкес келуі
қажет.
Несие алушы мен кеплі беруші ... ... ... ... ҚР-ның заңдылықтарымен және банктің несиелік саясатымен анықталады.
Енді осы ... ... ... беру ... ... ... Бұл ... кезеңдерден тұрады:
-клиентке несиелеудің түрлері туралы мәліметтер береді. Клиенттің
несиені ... ... ... өтейтіндігін анықтайды. Несиені және
тұрғын үйді рәсімдеу бойынша болашақта кездесетін шығындар туралы кеңестер
береді.
Алғашқы кұжаттар: несие алу үшін ... ... жеке ... куәландыратын
құжат, айлық табысы туралы анықтама, әйелінің немесе күйеуінің жеке ... ... ... тұру ... ... қол қою ... бар ... аталған құжаттардың барлығын жинактаушы банктің несиелік сарапшысы
болып ... ... ... ... ... ... сараптамашылық қорытындыны дайындау;
* алғашқы жиналған құжаттарға қауіпсіздік бөлімінің ... ... ... ... ... ... клиенттің төлем қабілеттілігін бағалайды. Осы
жердегі алғашқы құжаттар катарына ... ... ... ... ... ... ... қорытындысы, филиал
заңгерінің қорытындысы. Осы аталған құжаттардың барлығына ... ... ... ... және ... орындаушы болып
табылады.
Несиелік комитеттің шешімі. Болашақта сатып алғалы отырған үйді кепілге
қоюға келісім берген жағдайда ... ... оң ... ... ... ... ... мұрағаттан калыптасқан құжаттардың
кемшіліктерін түзету жатады.
Дайындық кезеңі:
* банктік ... ... ақша ... ... ... ... ... дайындау.
Ипотекалық келісім-шартта тұрғын үйдің өзіндік ерекшелігі, орналасқан
жері және келісім-шарттың толтырылған күні көрсетілмейді. Кепілге ... ... ... құжаттары жылжымайтын мүлік орталығында тіркелгеннен
кейін келісім-шарттың күні койылады. ... ... ... ерекшелігі және
орналасқан жері клиент нақты үйді тапқаннан кейін және ... ... ... кейін жазылады. Сонымен ... ... ... тапқан тұрғын үйге өзіндік бағалау жүргізіп, ... ... ... ... ... Бұл кезеңнің іске
асуына негізінен несиелік сарапшы, несие
әкімшілігі және ... ... ... ... ... алушы өзінің жеке басын куәландыратын құжатты, салық төлеушінің
тіркеу номерін жэне қол қою үлгісі бар ... ... ... несие алушыға 0 пайыздық ставкамен ағымдық шот және уақытша ... ... ... келісім-шартына сәйкес клиент несие берілгенге дейін
өтінішті қарастырғаны және рәсімдегені үшін 2500 теңге көлемінде ... ... ... ... ... ... 2 ... сыйақы сомасын
төлейді. Ол сома уақытша салым шотына аударылады.
Несиелік комитеттің шешімімен несие беру процессі, яғни ... 2 ... ... жүзеге асырылады.
Бірінші бағыт:
* несие әкімшілігі несиелік комитеттің шешіміне сәйкес несиені клиенттің
ағымдық шотына аударады;
* алдын-ала дайындалған ақша кепілі ... ... ... ... ... ... ... кепілге беругс
қарсы еместігін дәлелдейтін нотариус қол үлгісін қойған өтініш немесе
ақшаны кепілге беру кезінде некеде тұрмағаны туралы ... ... ... ... ... шешімімен несиелік сарапшының
бұйрығы бойынша 2 айға ипотекалык несиенің пайдасына жабылады;
* несие алушы тұлға алдын-ала ... ... ... ... ... ... ... соңында несиені алған күннен бастап
оны толық өтеген күнге ... ... ... ... ... ... несие беру және ... ... ... ... шешіміне сәйкес өзінің атына алатын
тұрғын үйді тапқандығын және оны тәуелсіз бағалаушы ... ... ... ... ... ... ... бағалау жүргізіп
тәуелсіз бағалаушының бағасына сәйкес келуін немесе келмеуін анықтайды.
Сәйкес келген жағдайда несиелік сарапшы ... ... және ... нотариуспен бірлесе отырып, алу/сату келісім-шартын ... ... ... ... ... және ... беруші тұлғаға ипотекалық
келісім-шартқа қол үлгілерін қоюларына ұсынады,
- несие алушы тұрғын үйді ... ... ... сақтандыру
компаниясында тіркелген;
- несилік сарапшы несие алушының бұйрығы бойынша уақытша салымды ашады,
мұны заңгер растайды;
- несие ... ... есеп ... үшін ... ... ағымдағы шотына аудартады. Осы операция үшін несие алушы
0,5 ... ... ... ... ... және сатушы алу/сату келісім-шартына қол үлгілерін қойып
өзара есеп айырысады.
Нотариус осы ... ... ... ... мүлік
орталығынан алған анықтамасын негізге ала ... қол ... ... ... беру ... ... дайындалады. Жылжымайтын мүлікті және
ипотеканы жылжымайтын мүлік орталығында рәсімдеу үшін ... ... ... хаты ... үлгісі қойылған алу/сату келісім-шарты, ипотекалық келісім-шарт және
кепіл беру туралы анықтама ... ... ... ... ... несиелік мұрағатқа мына құжаттар қосылады:
- несие алушы тұлға үй сатып алған кезде және оны ... беру ... ... ... ... сонымен катар соттың шешімінсіз үйді
банкке қайтаруға келісім беретіндігі туралы нотариустың қол үлгісі қойылған
өтініш;
- сақтандыру полистері (кепілді ... ... ... ... тұрғын үйге тәуелсіз бағалаушының берген бағасы;
- қол үлгісі қойылған ипотекалық келісім-шарт;
- тұрғын үйдің ... ... ... ... мүлік несиелік комитет берген келісімнен арзан
болса, онда ... ... ... несие алушы тапқан үй несиелік сарапшы мен тәуелсіз бағалаушының
бағаларының қорытындысы бойынша ... ... ... ... болса, онда несиелік сарапшы келесідей іс-әрекет жасайды:
* несиені бір бөлігін алдын-ала өтеуге ... ... қол ... ... ... комитеттің шешімі негізінде клиенттің депозитінде жатқан ... ... ... аударылады;
* несиені өтеудің жаңа графигі құрылады,
* несиенің бір бөлігін алдын-ала өтеу үшін клиенттің ағымдағы ... ... ... ... 8-ші ... сәйкес жүргізіледі. Орындаушы: несие әкімшілігі
және несиелік сарапшы.
Заңды күші бар құжаттарды рәсімдеу:
- 15-21 күннен кейін банктің ... ... ... ... ... ... ... ипотекалық келісім-шартты және
үйдің құжаттарын береді;
- тіркелген құжаттар клиенттің мұрағатына ... ... ... ... ... сарапшымен және несие әкімшілігі
арасында ... ... ... ... сақтауға беріледі.
Тексеру (мониторинг):
Несиені өтеу және кепіл мүлкін тексеру әр айдың 5-ші жұлдызына дейін жүзеге
асырылады.
Несие алушы ... ... ... ... ... сарапшы
келесідей әрекеттер жасайды:
- несиені алдын-ала өтеуге несие алушы тұлғаның атына хат жолдайды,
- несиені өтеуді кешіктергені үшін банктің ... ... ... комиссия есептелінеді;
- несие алушы тұлғаның өз ... ... ... бөліміне іскерлік хат жолдайды;
-банктік несие келісім-шартына сәйкес әрбір ... күн ... ... ... жэне пайыздарға айып-пұл есептеледі;
-несиені өтеу 30 күннен асқан жағдайда несиелік сарапшы кепілде тұрған
мүлікті банктік несие келісім-шартына ... ... ... ... ... ... хат дайындайды.
Соттың шешімінсіз кепілде тұрған мүлікті банк еншісіне өткізу:
* клиент ... ... ... ... хатты алғаннан кейін өз
міндеттерін орындамайтын болса, онда филиал басшылығы бұқаралық ақпарат
құралдары арқылы кепілдегі ... ... ... ... тұған мүлікті сатуға ұсынған жағдайда сатып алушы мүліктің
сомасын кассаға төлейді. Бұл сома ... өтеу ... ... ... ... ... ... тұлға несиені толық өтеген жағдайда
несиелік сарапшы келесідей әрекеттер жасайды:
* несие алушы ... ... ... ... ... ... мүлікті кепілден босату туралы арнайы хат береді. Осы хаттың
негізінде клиент мүлікті кепілден жылжымайтын ... ... пен ... арасында тұрғын үйдің заңды күші бар құжаттары
қабылдау/өткізу актісі арқылы беріледі. Несие толық өтелгеннен ... ... ... ... ... ... архивінде 3
жылға дейін сақталады.
Ипотекалық несиелер бойынша төлемдерді жүзеге асырудың тәртібі:
➢ ипотекалық ... ... ... ... ... ... ... бойынша төленетін сыйақы мөлшері несиелік келісім- шартта
көрсетіледі.
➢ несие алушы тұлға несиені алдын-ала ... ... ... үшін ... ... ... ... кажет.
➢ несиені алдын-ала өтеу кезінде несие алушы ... 1 ... ... ... ... талап ету құқығы компанияға ... ... ... ... төлеу 1 жылда 360 күн, 1 айда 30 күн ... ... ... ... 1-ші ... 25 жұлдызына дейін ипотекалық несие
алған тұлға 1 төлемді сәуір айының 5 ... ... ... ... Наурыз айының 25 жұлдызынан кейін ипотекалық несие алған тұлға
келесі айды қоса алғанда мамыр айының 5 ... ... ... ... ... ... кезінде сыйақына төлеу несие берілген күннен
бастап ағымдағы айдың соңғы күніне дейін ... ал ... ... ... төлемдер бойынша есептеледі. Мысалы,
* несие сомасы - 1 000 000 теңге
* несие мерзімі - 10 жыл
* сыйақы мөлшерлемесі - 18,8 %
1) 10.09.01 жыл ... ... ... 1-ші ... - 5.10.01 жылдан
кешіктірілмеуі керек. ... ... - 5.11.01 ... кешіктірілмеуі керек.
Бірінші төлемнің төлемі 13836,71 теңгені кұрайды, яғни 13836,71 (негізгі
карыз ... ... ... + 10966,67 (21 ... сыйақы,
1000000*18,8/100/360*21 формуласы бойынша есептелінген) қалған төлемдер
18536,71 теңге көлемінде төленеді.
2) 28.09.01 жылы ... ... ... 1-ші төлем 5.11.01 жылдан
кешіктірілмеуі керек, ал екінші төлем 5.12.01 жылдан кешіктірілмеуі керек.
Бірінші төлемнің көлемі 20103,38 ... ... яғни 2870,05 ... ... ... ... + 17233,33 (33 күнге ... ... ... есептелінге). Ал қалған төлемдер
18536,71 теңге көлемінде төленеді.
Қызмет көрсетуші ... ... ... және ... ... ... тәртібі:
* ипотекалық несиені өтеуді өз уақытынан кешіктірген тұлғаларға 5 жұмыс
күнінің ішінде несиені өтеу туралы хабардар етеді;
* несие ... ... ... алдын-ала өтейтіндігі туралы банкке 15 күн
бұрын ... ... ... ... ... ... онда банк компанияга 2
жұмыс күнінің ішінде хабар беруі қажет;
* егер ипотекалық несиені өтеу 60 ... ... ... ... банк ... несиелер бойынша талап ету құқығын кайта сатып
алуды ... ... яғни бұл ... ... талаптарын
қанағаттандырмайды.
2000 жылдан бастап, отандық қаржылық нарықта халықтың ... ... ... ... ... және құрылыс
жинақтары сияқты жаңа қаржылық құралдарды енгізу үшін көптеген іс-шаралар
жасалып жатқаны белгілі. Осылардың ішінде ... ... ... жоғарғы қарқынмен дамуда. Оны ... ... ... ... 9 - Коммерциялық банктердің халыкты ипотекалык несиелеуі
млн. теңге
|Көрсеткіштер |12.2003 |12.2004 |12.2005 ... ... |2624 |7632 |25098 ... ұлттық валютада |1095 |1517 |5950 |
|- ... ... |35 |39 |121 |
|- ұзақ ... |1059 |1479 |5829 ... ... ... |1530 |6114 |19148 |
|- ... ... |121 |142 |80 |
|- ұзақ ... |1409 |5972 |19068 ... мәліметтерінен көріп отырғанымыздай соңғы үш жылдағы ипотекалық
несиелердің көлемі 22474 млн. ... ... 89,5 ... ... ҚР-ғы
ипотекалық несиелеудің көлемінің жыл сайын өсуіне 2000 ... ... ... ... АҚ ... әсер ... ... Міне, осы
компания еліміздегі ірі коммерциялық банктермен келісімдер бекіткен.
2.2 «Қазақстан ипотекалық компаниясы» АҚ-ң
бағдарламасын талдау
Ең алдымен ... ету ... ... ... алуы ... ... тоқталайық. Компания келесідей талаптарға жауап беретін
ипотекалық несиелерді сатып ... ... ... бойынша белгіленетін сыйақы мөлшерлемесі мен ... ... тек қана ... ... ... керек;
2. ипотекалық несиенің мерзімі 3 жылдан 20 жылға дейін болуы қажет;
3. ипотекалық несие бойынша белгіленетін сыйақы - ... ... ... тұрақты болады;
4. ипотекалық несиенің ең төменгі мөлшері 300 000 ... болу ... ... ... тәуекелділігінің есебі, кепілді бағалау
есебі, банктің несиелік комитетініің несие беру ... ... ... өмірді және кепілді сақтандыру келісім-шарттары міндетті түрде болуы
керек;
6. гарант ... ... ... әйелі жэне жақын туыстары, соның
ішінде: ... ... ... ... ... ... және тәтелері бола
алады. Гарант несие алушымен бірге несиелік келісім-шартқа қол үлгісін
қоя отырып, несие ... ... ... ... ипотекалық несие аннуитеттік төлемдер формуласы ... ... және ... бір ... ... ... бойынша
беріледі.
Бұл жағдайда айлық төлем былай есептелінеді: Айлықтөлем сомасы =
несие*К/100/12/1-(1 + ... R - ... ... ... ... сыйақы
мөлшерлемесі п - несие мерзімі ... ... ... бойынша пайыздық ставка өзгерген жағдайда несие
алушының ... ... ... ... және ... қалған мерзімі
аннуитеттік төлемдер формуласы бойынша ... ... Ал ... ... ... жағдайда сыйақы мөлшерлемесі және ... ... ... ... ... ... өзгеріссіз қалады.
9. ипотекалық несие бойынша ұзақ мерзімді міндеттемелерді несие ... ... ... беру үшін ... ... ... келісімі қажет.
Міндеттемені бір тұлғадан екінші тұлғаға беру ҚР-ң заңдылықтарына сәйкес
жүргізіледі.
10. компания алғашқы ... ... ... ... ... ипотекалық несиелерді сатып алуға құқылы, егер несие алушы тұлға
қосымша жылжымайтын мүлікті кепілге қоятын болса.
Ипотекалық несиені ұсынудың ... ... ... несие алушы тұлғаны бастапқы тексеруі;
➢ ипотекалық несиені ұсыну туралы өтінішті рәсімдеу;
➢ ипотекалық несиені қайтармау мүмкіндігін бағалау;
➢ ипотекалық ... ... ... ... ... ... несие туралы келісім-шартты бекіту;
➢ ипотекалық несиемен қызмет көрсету, яғни сенімділік негізде басқару.
Кесте -10
Қазақстан Республикасындағы ипотекалық несиелеудің көлемі
(млн. тенге.)
|Көрсеткіш |2004 жыл |2005 жыл ... % |2006 жыл ... ... ... 434 |503 515 |94,1 |656 975 |30,5 ... ... |228 976 |441 449 |92,8 |564 162 |27,8 ... мүлгк | | | | | ... | | | | | ... ... |37 693 |136 508 |262,2 |195 319 |43,1 ... үй ... | | | | | ... ... ... | | | | ... | | | | | ... ... |24,4 |28,5 |4,1 |28,8 |0,3 ... | | ... |(% пунктер) |
|ипотекалық ... | | | | | ... % | | | | | ... ... ... ... Казахстана / Под.ред. Б.Т. Султанова
/ Агентство Республики Казахстан по статистики – Алматы, 2006 г. /8/
Енді осы айтылған кезеңдерге жеке-жеке тоқталайық.
Несие ... ... ... ... ... тұлғаның төлем қабілеттілігін тексеру кезінде бастапқы
тексеру парағы толтырылады. Сонымен ... банк ... ... ... ... беретін және табыстары ипотекалық несие алуға
мүмкіндік беретін тұрақты клиенттердің тізімі ... ... ... бастапқы тексеруді компанияның өзі жүзеге асыруы мүмкін;
-бастапқы тексеруді өткізудің ... ... ... ... ... мәліметтерінің шынайылылығын анықтау;
-бастапқы тексеру кезінде несие алушы тұлға ипотекалық несиені беру
талаптары мен тәртіптеріне ... ... ... соның ішінде
банктің несие алушы тұлганың төлем кабілеттілігіне қоятын талаптары
(несие алушы тұлғаның ... ... ... ... ... несиені қайтаруды қамтамасыз етуде қоятын талаптары,
несие алушы туралы мәліметтерді дәлелдейтін құжаттардың тізімі, ... ... ... ... ... ... және жұмыс орны ... ... ... ... ... келісім-
шартты және екі жақтың құқықтары мен міндеттерін бекіту тәртібі,
кепілге қойылатын жылжымайтын мүлікті ... ... ... ... ... төмен болмауы қажет, панельдік және кірпіштен ... ғана ... ... ... ... ... ... туралы шынайы мәлімет алу
мақсатында несие алушыны бастапқы тексерудің ... ... Банк ... ... ... ... тексеруді өткізудің
қорытындысы бойынша несие ... ... ... ... ... төлем
қабілеттілігі мен несиелік қабілеттілігі ... ... ... ... болған жағдайда ғана банк несие беруі мүмкін. Несие алушы тұлға
несиелендірудің талаптары туралы толық ... алуы ... ... алатын
кұқықтық және қаржылық міндеттемелер, келісім-шартқа отырудың ... ... ... ... ... ... тіркеу және т.б.)
Кесте -11
Жеке тұлғалардың ипотекалық несиелер көлемі
|Қарыз үлесі |2004 жыл |2005 жыл |2006 жыл ... ... |117,3 ... тен |445,7 ... тен |757,7 ... тен ... бойынша: | | | ... ... |92% |44% |37,1% ... көзі: Статистический ежегодник Казахстана / Под.ред. Б.Т.
Султанова / Агентство Республики Казахстан по статистики – Алматы, 2006
год.
Бастапқы тексеру процесінен ... ... ... ... ... ... ... қабылдау үшін мәліметтерді дәлелдейтін құжаттарды банкке
ұсынады.
Ипотекалық ... ... ... ... ... несие алушы тұлға туралы жинақталған мәліметтер ... ... ... ... ... алушы тұлғаның төлем қабілеттілігін бағалау, яғни табыстары
мен шығындарына талдау жүргізу негізінде ипотекалық ... ... өтеу ... ... ... алушы тұлғаның несиелік тарихына талдау жүргізу негізінде
несиелік қабілеттілігін бағалау, яғни ... ... ... ... екендігін анықтау;
➢ кепілге қойылатын мүлік құжаттарының заңдық күшін тексеруі;
➢ кепілгі ... ... ... нарықтық бағасын анықтау;
➢ несие алушы тұлғаның білім деңгейіне қосымша көңіл бөлу ... ... ... ... көздерін тексеру. Несие алушы тұлғаның тұрақты
табыс алатын құжаттарының негізінде беруі мүмкін ... ... ... ... ... ... соңғы 12 айда тұрақты табыс
алғандығы туралы ... ... ... ... оны ... өткізу қажет.
Кейбір жағдайда соңғы 6 айдағы тұрақты табысы ескеріледі.
- берілетін ипотекалық ... ... ... ... ... ... түрлері есепке алынады:
➢ негізгі жүмыс орнынан алатын табыс;
➢ дивиденд түріндегі табыс;
➢ зейнетақы түріндегі ... ... ... ... ... ... ... төлем түріндегі таза табыс;
➢ гаранттық табыс.
➢ егер клиенттің табысы несие ... ... ... ... ... ретіндегі жеке тұлғаның алатын табыс көздері ... ... ... ... ... ... өтеу ... үшін компания келесі коэффициенттердің орындалуын талап
етеді. Несеие алушының ипотекалық несие ... ... ... ... үш ... негізінде
бағаланады:
несие алушының ипотекалық несие
бойынша ай сайынғы төлемі* ... ... ... ... ... ... сомасы
Бұл коэффициент несие алушы тұлғаның жиынтық табысының 35
пайызынан жоғары бомауы қажет. Бұл коэффициент несие алушының
жиынтық табысынан ипотекалық несиені өтеуге жұмсалатын ... ... П/Д ... 1 ... ... ... беруден
бас тартуға негіз болып табылмайды. Егер П/Д ... ... ... ... болса, онда банк несие беру негізінде үлкен тәуекелге
барады. Өйткені несие алушы тұлғаның ипотекалық несиені өз ... ... ... айлық төлемдердің жалпы сомасы* 100
О/Д коэффициенті= ----------------------------------------------------------
------
барлық айлық табысының жалпы ... ... ... ... тұлғаның жиынтық табысының 40 пайызынан
жоғары болмауы қажет. Бұл ... ... ... ... ... ... үлес салмағын ... ... ... ... алимент төлеу және т.б.). ... 1 ... ... ... ... бас ... ... болып
табылмайды.
несие сомасы *100
К/3 коэффициенті =----------------------------------------------------------
-------------
кепілге қойылған жылжымайтын
мүліктің бағасы
Бұл ... ара ... 70 ... ... ... ... Бұл
коэффициент кепілге қойылған мүлікті негізге ала отырып, клиентке берілетін
ипотекалық несиенің ... ... К/3 ... ... жоғары боса, онда банктің өзінс
алатын тәуекелі соғұрлым жоғары ... Егер ... ... ... ... 15 пайызын төлеп құқықтық жауапкершілігін сақтандыратын ... бұл ... 85 ... дейін ауытқуы мүмкін.
Несие алушы тұлғаның шығындарын талдау. Несие алушының шығындарының
ішінде несиелік шығындарды қарастыру ... ... ... ... алғалы отырған түрғын-үй алумен
байланысты болашақтағы айлық шығындары (ипотекалык несие
бойынша төлемдер, тұрғын-үйге төленетін салық, жылжымайтын
мүлікті сақтандыру, техникалық ... ... ... ... төлемдер және т.б.)
-табыс салығын төлеу бойынша жұмсалатын ... ... және ... алушының және оның отбасының өмірін ... ... ... ... алу, медициналық қызмет көрсету);
-несие алушыны жеке сақтандыру және мүлікті сақтандыру;
-т.б. несие алушының тұрақты және міндетті шығындары.
Сонымен қатар ... ... ... алу ... ... ... қажет:
-сатып алу/сату келісім-шартын және кепіл келісім-шартын мемлекеттік
тіркеу мен байланысты шығындар (наториалдық ... үшін ... ... рәсімдеумен байланысты банк қызметіне төлемдер;
-кепілге қойылатын жылжымайтын мүлікті сақтандыру;
-сатып алғалы отырған үйге көшу және жөндеу ... ... ... ... алу үшін ... ақша ... ... қолданылады:
-несие алушының салым түрінде жинақталған қаражаттары (депозит);
-несие алушының өз меншігіндегі жылжымайтын және ... ... ... ... ... қалдырылған қаражаттар;
-коммерциялық емес және қоғамдық ұйымдардың қайырымдылық көмегі;
-т.б. көздер.
Несие алушының несиелік тарихын талдау. Банк өз ... ... ... негізінде әрбір несие ... ... ... ... ... ... алушы бойынша басқа көздерден
мәліметтер алуға құқығы бар ... ... ... ... ... ... көрсететін және т.б. компаниялардан).
Егер несие алушының ұзақ мерзімді немесе басқа қаржылык міндеттемелерінің
бар болғандығы анықталса, онда банк ... ... бас ... ... ... ... өтеуді талап етуге құқығы бар.
Андеррайтингтің қортындысы бойынша шешім қабылдау және тәуекелділік
факторларын ... ... ... ... және ... ... туралы шешім қабылдаған кезде банк ... ... ... алушы тұлғаның ипотекалық несиені өтеу қабілеттілігіне көп көңіл
бөлінеді. Жұмыс орнын аса көп ... ... ... ... саласының тұрақсыздығы және т.б. факторлар ... ... ... ... ... ... беруге және алу/сату
келісім-шартын бекітуге жұмсалатын шығындарды табуға несис алушы
тұлғаның нақты ақша ... ... ... ... ... ... ... қалыптастыру тексеру және
талдау;
кепілге қойылатын жылжымайтын ... ... ... ... жүргізілуі қажет.
-ипотекалық несие беру туралы шешім қабылдауға әсерін ... ... ... ... ... ... саласының тұрақтылығын анықтау кезінде банк
келесі факторларды басшылыққа алады:
-несие алушы тұлғаның бір ... ... ... ... тұлға несие алушының болашақта осы саладағы тұрақтылығын және
жұмыс орнын жоғалтып ... ... ... ... ... төмендемеуі
қажет) қабілеттілігін бағалауды жүзеге асырады;
-несие аушы тұлғаның қызмет саласының дамуы.
Несие алушы тұлға 2 жылдың көлемінде бір ... ... ... ... болса, онда банк келесі факторларға көңіл бөлуі кажет:
* Кәсіпорынның ... ... ... ... ... ... орнын
босатуы;
* Несие алушы тұлғаның бір немесе әртүрлі қызмет саласында жұмыс орнын
ауыстыруы;
* Несие алушы ... ... ... ... салада табыс деңгейінің
төмендеуі немесе өсуі және ... ... ... тұлғаға берілетін ипотекалық несиенің көлемін ... ... ... ... п- несиені өтеу мерзімі (ай); R - ... ... ... ... ... ... ай ... сома (негізгі
қарыз+сыйақы).
Үшінші бөлім ҚАЗАҚСТАНДА ИПОТЕКАЛЫҚ НЕСИЕЛЕУДІ
ЖЕТІЛДІРУ МӘСЕЛЕЛЕРІ МЕН ОНЫҢ ДАМУ
Ипотекалық несиені уақытында қайтаруды қамтамасыз ету ... ... ... ... жеке тұлғалардың несие қабілеттілігін
бағалау әдістерін жетілдіру мәселелері қарастырылады.
3.1 Ипотекалық несиені уақытында қайтаруды
қамтамасыз ету формалары
Өтімділік деңгейіне ... ... ... ... ... ... ... филиалдарына кепіл берушінің салған ақшалай депозиттері;
- Кепілдеме (гарантия) ... ... бар ... ... ... ... қозғалмайтын және қозғалмалы меншік.
Несиені қамтамасыз ету ретінде несие алушының меншігі немесе үшінші
тұлғаның меншігі, несие алушының банктік несие ... ... ... ... ... ... ипотека түрінде де, заклад түрінде де
қабылданады.
Банктік тәуекелдерді төмендету мақсатында несиенің ... ... ... түрі ... мүмкін, бірақ қамтамасыз етудің
жалпы сомасы несие шартындағы ... ... ... ... ... ... ... мен әдістеріне тоқталып
кетейік.
Қозғалмайтын мүліктерді бағалау келесі құжаттар негізінде жасалады:
* Бағаланатын объектілердің техникалық құжаттамалары (оригинал);
* Кепіл ... ... ... ... ... куәландыратын
құжаттар (оригинал);
* Бағаланатын объект иесінің құрылтайшылық кұжаттары және осы мүлікке
билік ету құқығын растайтын, тағы ... ... Егер ... ... сауда объектісі болса, жылдык, ... ... ... ... ... ... иесі болып табылатын кәсіпорынның балансы;
* Объектілерді бағалаған қызметкерлердің визуалды қарау ... ... ... банк пен ... ... ... бағалау үшін, банк қызметкеріне мүлікті көрсету туралы ... ... ... ... үшін ... ... сыйақы
тарифтеріне сәйкес ақы төлейді. Клиент керек құжаттарды банкке тапсырады.
Кепілге берілген мүліктерді ... ... ... шынайы
(подлинный) құжаттар берілгенде ғана жасалады. Бағаланатын мүліктің меншік
құқығын ... ... ... құжаттарға негізделеді. ... ... ... ... ... қызметі клиент тапсырған құжаттар негізінде кепілге
берілген қозғалмайтын мүліктің банк талаптарына сәйкес ... ... ... ... банк ... ... келсе, онда банктің
кепіл қызметі қозғалмайтын мүлікті визуалды бағалау жүргізу қажеттілігі
туралы клиентке хабарлайды.
Несие ... ... ... ... ... ... қараудың нәтижесінде банктің кепіл службасы арнайы әдістемелерді
қолданып, қозғалмайтын мүлікті бағалау ... ... ... ... қозғалмайтын мүлікті бағалау актісін жасайды. ... ... ... ... ... ... басталады, сонымен қатар
ғимараттарды, олардың қалпын суреттейді және ... ... ... Одан ... объектілерді пайдаланудың мүмкін
варианттары талдауға түседі.
Бағалаудың келесі ... - ... ... анықтау. Құнды анықтау
қозғалмайтын мүлік нарықтарына, ... ... ... едәуір
әсер ететін факторларды ескере отырып, жасалады.
Қозғалмайтын мүліктің құнын бағалауда үш негізгі әдістер қолданады:
1). Шығынды әдіс;
2). Табысты әдіс;
3). Сатуларды тура ... ... ... ... бағалау бойынша қызмет ағылы түрде және шарт
негізінде жасалады.
Қозғалмайтын мүлікті ... ... ... ... ... қозғалмайтын мүлікті сатып алу мүмкіндігін зерттеуге
негізделген. Яғни инвестор ... бір ... үшін ... соманы
төлемейді, инвестор ұқсас ғимараттарды қарастырады.
Қозғалмайтын мүлік нарығындағы сұраныс және ұсыныстың ... ... ... тозу ... ... бағалау мүмкіндігі болса, онда бұл
бағалау әдісі ... ... ... ... ... ... ... қалыпқа келетін құнын бағалауды көрсетеді.
Шығындар әдісін колданып, бағалау процедурасының негізгі қадамдары:
* иелігіндегі ... ... ... құнын есептеу немесе бағалау
актісі бар жер учаскесін сату, сатып алу шарты.
* ұқсас ... мен ... салу ... ... ... келтіру
бағасын есептеу.
* ғимараттардың физикалық және моральдық тозу сомасын анықтау.
* ... ... ... ... үшін ... келтіру бағасын тозу
сомасынан азайту.
* ғимараттың есептелген ... ... ... ... ... ... есептеуге негіз болатын:
-ағымдағы бағалардың мәліметтер базасы, бұларға дайын
-үйлердің,
-офис ... ... ... ... бағалары кіреді;
- құрылыстар объектісін қабылдау туралы мемлекеттік актілердің болуы;
- жобалық-сметалық құжаттамалар.
Эксплуатациялау процесінде ... және ... ... яғни ... құны жылдар өткен соң төмендей береді. Көп жағдайда
бағалауда қалдық құнын бағалау ... ... яғни ... келтіру құнынан
тозу сомасын алу. ғимараттардың нақты тозуы оның фактілік жасының тікелей
функциясы болып табылады. Себебі, тозудың ... ... ... ... ... тұру ... ... жүргізілетін
жөндеулердің жиілігі мен сапасына, өндірістік вибрациялардың әсеріне
байланысты әртүрлі ... ... ... ... ... ... тозу көлемімен анықталады.
Жалпы ғимараттың тозу пайызы келесі формуламен анықталады:
иф- ғимараттың физикалық тозуы;
А, - ... ... ... ... ... құны ... ... элемент құнының алатын
үлесі.
Шығынды әдіс бойынша мемлекеттегі жалпы экономикалық жағдай есепке
алынбайды. ... ... ... ... ... ... ... ескерсек, қозғалмайтын мүлікті шығынды әдіспен
бағалау объектінің нақты нарықтық ... ... ... Егер ... ... ... әдістерді қолдану мүмкіндігі болмаса, осы ... ... ... ... әдіс күту ... ... Бұл принцип
бойынша инвестор немесе салушы болашақта пайда ... ... алу ... ... ... алады. Басқаша айтқанда, объектінің құны оның
болашақта табыс әкелу ... ... ... ... ... ... ... көп пайдаланатын әдістерге негізделеді:
* табысты дисконттау әдісі;
* тікелей капитализациялау әдісі.
Бұл ... ... ... ... ... ... Табыстарды дисконттау әдісі анықталмаған ережелер бойынша
инвестормен күтілетін ... ... ... ... құнына айналады.
Болашақтағы табыстарға төмендегілер кіреді:
1. Иелену мерзімінде объектілерді ... ... ... ақша ағымы немесе меншіктерді иеленуден алатын
дивиденттер, арендалық төлемдер және тағы басқа түрдегі инвесторлардың
табыстары ... ... алып ... ... ... аяғында объектілерді сатудан түскен ақшалай
түсімдер, яғни қайта сатудан ... ... ... ... ... алып ... капиталдар күрделі пайыздар ережесі бойынша өз-өзімен өседі.
Сонымен бірге, табыстардың белгілі бір ... ... ... ... ... ... соң ... бірлігінің өсімін көрсетеді.
Тікелей капитализациялау әдісінің формуласы:
S0 - объектінің ағымдағы құны;
Rk - капитализациялау коэффициенті.
Бұл әдіспен ... ... ... ... үшін үш кезең
қолданады:
1). Жылдық таза табысты есептеу;
2). Капитализациялау ... ... ... ... ... ... негізінде де
анықталуы мүмкін. Ол үшін ... ... ... және ... ... ... жинап, талдау керек. Ұқсас
объектілермен жасалған мәмілелер туралы ақпаратка негізделін, капитализация
коэффициентін анықтау - қозғалмайтым мүліктерді ... ... ... ... ... ... қозғалмайтын мүлік объектілерінің нақты құнын
көрсетпейді, себебі, объектілердің графикалық және аудандық ... ... ... ... ... әдісі. Бұл әдіс ... ... ... - бойынша бірнеше ұқсас тауарлар, тұлыну заттары немесе
қызметтер қажеттіліктерді бірдей қанағаттандыратын болса, онда бағасы ... ... ... ... ... ... пен ұсыныс. Бағалар нарығындагы сатушы және сатып алушылар
арасындағы ... ... ... Егер ... бір ... ... жоғары болса, онда бағалардың өсу тенденциясы байқалады, ал
егер сұраныс төмен болса, онда бағалар төмендейді.
Тепе-теңдік. ... пен ... ... ... ... ... ... нүктесіне ешқашан қол жеткізуге болмайды, себебі, сұраныс
пен ұсыныс үнемі өзгеріп ... Бұл ... ... ... сатуларға ұқсас сатулар туралы акпараттар жинауға, оны ... ... ... ... құнды бағалауға әсер етуші
факторларды анықтауға болады.
Сатуларды тікелей салыстырып талдау әдісін ... аясы ... ... ... ... козғалмайтын мүлік объектілсрі үшін тиімді
болады. Бұл әдіс ... ... ... ... ... мүлік
объектілерінің сатулар ... ... ... ... ... бағалары объектілердің ерекшелену параметрлері ескеріліп,
түзетіледі. Бағаларды ... соң, ... ... ... құнын анықтауды колдануға болады. Жиі ... ... ... бұл әдіс ... ... болады.
Үлкен табысты объектілерді сатудың экономикалык сипаттамалары ... ... ... көбінесе жеткіліксіз болады. Сондықтан, бұл
жағдайда салыстыру әдісі нарықтық кұнының диапазонын ... ... ... ... ... ... ... негізгі қадамдары:
І-қадам. Сәйкес нарықтарды зерттеу және бағалау объектілеріне ұқсас
қозғалмайтын мүлік объектілерін сату ... ... ... жасалған
мәліметтер туралы ақпараттарды жинау.
ІІ-қадам. Ақпараттарды тексеру. Жасалған мәліметтерге ... ... ... ... ... тексеру керек.
ІІІ-қадам. Бағаланатын объектіні ұксас объектілердің ... мен сату күні ... ... ... ... ... элементтердің болуы және тағы басқа бойынша ... ... ... ... ... талдау жолымен бағаланатын
объектілердің құнын белгілеу. Нарық туралы ... ... ... объектілерді құндық бағылаудың орнына көрсеткіштер тобы қолданылуы
мүмкін.
Сатуларды тікелей салыстырып ... ... ... ... ... ... ... анықтауға мүмкіндік бсрсді. Сәйкесінше,
бұл әдістерді колдану несие бергенде тиімді болады.
Кепіл ... ... ... беру ... ... ... негізінде кепілге қойылатын мүліктің
бағасы маңызды роль атқаратын болғандықтан, банк несие бергенге ... ... ... ... дейін кепілге койылатын мүлікке
бағалау жүргізу қажет.
2. мүлікті бағалау кезінде банк кепіл мүлкіне ... ... бар ... күші бар ... ... ... мүлкіне үшінші тұлғанның меншік
кұкығы болмауы кажет). Кепіл ... ... ... құқығы бар болған жағдайда, банк талап ету құқығын компаниядан сатып
алады.
3. ... ету ... ... ... ... ... бойынша
кепілді бағалау кезінде, банк лицензиясы бар тәуелсіз ... ... ... ... ... ... туралы есеп «Кепіл
мүлкінің жағдайын тексеру туралы есеп» формасында толтырылады.
4. бағалаушы мүлікке сипаттама жасап, оның нарыктық және ... ... ... ... ... банкке ұсынады. Бағалау қорытындысы
туралы есеп келесі бөлімдерден тұрады:
* жер учаскесін талдау. Кепілге қойылатын мүліктің нарьщтық бағасына әсер
ететін факторларға сипаттама ... ... ... ... ... ... ... жер учаскесіне мінездеме;
* тұрғын-үйдің нақты жағдайын талдау. Бағалаушы міндетті түрде тұрғын-
үйді көргеннен кейін қорытынды есеп толтырады. ... есеп ... ... ... ... ... ... және суық судың, электр
қуатының және т.б. бар немесе жоқ екендігін көрсетеді.
* тұрғын-үйдің әртүрлі ... ... ... ... ... ... ... жолға, дүкенге, әртүрлі саладағы кәсіпорындарға
жақын немесе ашық орналасқандығы туралы, тұрғын үй ... ... ... ... осы ... ... ... бір шаршы
метрінің бағасы туралы мәліметтерді сипаттауы қажет;
* тұрғын үйдің сатылу бағасы. Бағалаушы соңғы 6 айдың ... ... ... ... ... осы ауданда орналасқан кем дегенде 3
үйдің бағасымен салыстырады;
* нарықтық бағасын анықтау. Бағалаушы ... бар ... ... ... ... ... үйдің нарықтық бағасын анықтайды;
- кепілдің бағасын ... ... ... ... ... ... кепілге алынатын бағасын анықтайды.
5. банктегі жауапты тұлға тәуелсіз бағалаушы ... ... ... ... ... жасайды. Мүліктің компания мен банк
тарапынан қойылатын талаптарға жауап беретіндігі аныкталады. Осы ... ... ... жылы 50 ... ... ... керек, сонымен қатар,
панельдік және кірпіштен ... ... ғана ... ... бағалау ипотекалық несие беруге шешім қабылдағанға дейін 30 күнтізбелік
күннің ішінде жүзеге ... ... ... ... қойылатын талаптар: ипотекалық несие бойынша
кепілге алынатын ... ... ... ... ... қамтамасыз ету бойынша банк тарапынан койылатын талаптарға
жауап беруге тиіс. Егер ... ... ... ... қортындысы бойынша
банк тарапынан қойылатын санитарлық-гигиеналық талаптарға сәйкес келмесе,
онда компания мұндай ... ... ... ... ету ... ... бас ... Компания кепілдік мүлкі келесідей талаптарға жауап
беретін ипотекалық несиелер бойынша талап ету құқығын ... ... ... ... тастан немесе цементтен қойылған болуы керек;
кепілге алынатын ... ... ... суы, жылу беру ... ... ... ететін орталықтандырылған жүйеге қосылған болуы
қажет;
- пәтердің немесе үйдің санитарлық ... ... боуы ... ... ... ... шатыры, терезесі және есігі жарамды болуы керек;
- пәтердің немесе үйдің жоспары арнайы рұксатсыз өзгертілмеуі керек.
Ипотекалық ... беру ... ... және қызмет көрсету 1. несие
алушы тұлға сақтандыру келісім-шарттарының ... ... ... ... талап ету құқығын сатып алады:
- өмірді сақтандыру келісім-шарты немесе ... ... ... сақтандыру);
- кепілге қойылатын мүлікті ... ... ... ... ... ... ... несиенің қалдык сомасынан
аз болмауы керек. Сонымен қатар, сақтандыру келісім-шарты кем дегенде 1
жылға бекітіледі. Ал 1 жыл өткеннен кейін ... ... ... әрі ... сақтандыру келісім-шарты бойынша несие алушы тұлға сақтандырушы болып
табылса, ал банк пайда табушы болып табылда.
- несиелік келісім-шартта ... ... ... ... көрсетілуі
керек, яғни несие алушы тұлға ипотекалық келісім-шарты мемлекеттік
тіркеуден өткізгеннен кейін.
- жұмыс күнінің ... ... ... банкке ұсыну қажет.
Егер несие алушы тұлға сақтандыру ... өз ... онда әр ... ... бойынша негізгі қарызының қалдық сомасына
0,1 пайыз көлемінде айып-пұл төленеді.
- сақтандыру келісім-шарты келесі талаптарға ... ... ... ... ... акционерлік қоғам түріндегі сақтандыру ұйымымен;
* сақтандыру сыныптарының тізімі көрсетілген лицензиясы болуы қажет.
Ипотекалық несиемен ... ... ... Серіктес банктің
ипотекалық несиемен қызмет ... ... және ... көрсетуді
ұйымдастыруға қойылатын талаптар: қызмет көрсету ... ... ... ипотекалык несиемен қызмет көрсету әдісі компанияның
ипотекалық ... ... ... ... ... ету ... ... күннен басталады.
Егер қызмет көрсетуші серіктес банк несие беруші банк ... ... ... ... ... ... тұп нұсқасы компанияға
беріледі, ал көшірмелері серіктес банктің өзінде қалады. S ... ... ... ... ... құқығы бар. Егер тексеру
барысында белгілі бір ... ... ... онда ... ... белгіленген уақыттың ішінде кемшілікті түзеуі қажет немесе
келісім-шартқа сәйкес ипотекалық несиелер бойынша талап ету ... ... алуы ... ... ... ... тарапынан койылатын талаптарга сай немесе
онда серіктес банк ... ... ... ... ету ... ... ... міндетті. Кейбір жағдайларда компания басшылығының серіктес банктің
ипотекалық несиелер бойынша талап ету құқығын қайта сатып ... ... ... ... қабылдауға құқығы бар. S ... ... ... ... ... ... ... болса, онда компания ипотекалық несиелер бойынша
қызмет көрсету міндетін ... ... ... ... ... ... Серіктес банк талап ету құқығы компанияға тие,сілі ипотекалық несиелер
бойынша қызмет көрсету барысында міндетті ... ... ... ... бақылау жүргізіп отыруы керек:
- ипотекалық несиенің берілген күнінен бастап оны ... ... ... ... 1 рет ... ... жағдайын тексеруі қажет;
- ай сайын несиелік келісім-шарттың талаптарының орындалуын қадағалау;
- сақтандыру келісім-шартына сәйкес жылына 1 рет ... ... ... қадағалау;
- ипотекалық несиелер бойынша түскен төлемдерді ай сайын компанияның
корреспонденттік шотына аударып отыруы ... ... ... ... банк несиелік мұрағаттардың қауіпсіздігіне
жауап береді. Несиелік мұрағат деп несие алушы ... ... ... ... ... ипотекалық несиемен қызмет көрсету кезінде
несиелік мұрағат келесі құжаттармен толықтырылып отырылады:
- несие алушы ... ... ... және ол бойынша сыйақыны
төлегендігін дәлелдейтін банктің түбіртегі;
несие алушы тұлғаның ... ... ... күндер бойынша
пайыздың және айып-пұлдың төленгенін дәлелдейтін банктің түбіртегі:
- сақтандыру келісім-шарты бойынша сақтандыру төлемдерінің төленгендігін
дәлелдейтін банктің ... ... ... ... ... ... алдан-ала немесе бөліп
төлегендігін дәлелдейтін банктің түбіртегі;
- ... ... ... ... ... бойынша төленген нақты
төлемдері туралы есеп;
* кепілге қойылған мүлікті тексеру туралы есеп;
* кешіктірілген төлемдер туралы есеп;
* ... ... ... ... ... ... төлемдері туралы компания
алдындағы жылдық есеп;
* негізгі қарызды төлегенін ... ... ... ... ... ... жеке тұлғалардың несиелік
қабілеттілігін бағалау әдістерін жетілдіру мәселелері
Екінші деңгейдегі коммерциялық банктер клиентінің несиелік қабілеті -
деп қарыз алушының ... ... ... ... қарыз және
пайыздар) толық және уақтылы есеп айырысу қабілетін айтады.
Жеке тұлғалардың несиелік қабілетін бағалау талап етілетін ... ... ... табысының қатынасы, жеке меншігі мен қаржылық
жағдайын жалпы бағалауға, отбасы .мүшелерінің санына, клиенттің ... ... ... банк ... ... ... жылдардағы қаржылық жағдайына және
банкпен берілген ... ... ... ... ... ... жағдайына талдау жасайды. Банк нарықты зерттей отырып,
несие алушының ... ... және ... ... экономикалық жағдайын
ескеруі қажет.
Бұл жерде банкпен жүргізілетін: төлем қабілеттілікті ... ... және ... тұрақтылыққа сараптама жасау жұмысы үлкен роль
атқарады.
Несие қабілеттілікке сараптама жүргізу әрбір ... ... ... бұл ... ... тек копоративтік клиенттерге
бағытталған.
Өкінішке орай, екінші деңгейдегі банктер жеке тұлғалармен қарым-
қатынаста, яғни жеке ... ... дәл ... ... жүргізуге қажет
көңіл бөлмеуде. Ең көп дегенде, бұл сараптамалар ... ... ең ... ... кері мәнге ие болған жағдайда несие бермеу ... ... ... ... несиеқабілетіне сараптама жүргізу мақсаты -жеке
тұлғаны несиелеу кезіндегі мүмкін ... ... Банк ... ... алып, өзін сақтандыруға тырысқанымен ... ... ... мүмкін емес.
Сондықтан банк несие бере отырып, тәуекелге әкелетін барлық
факторларды ... ... ... ... Әрбір жеке жағдайда
банк тәуекел ... және ... ... ... ... ... ... қажет.
Жеке тұлғаның несиелік қарызды қайтаруын қарастырғанда, тек оның
өткен жылдардағы және болашақтағы қаржылық жағдайын ... қана ... ... ... ... ... ... қатар оған әсер ете
алатын барлық мүмкіндіктерді қарастыруы қажет. Себебі, материалды ... ... кей ... несие шарттарын бұлжытпай орындауға
дайындығын көрсете отырып, кейін бүл шарттарды бұзуы мүмкін. ... ... ... да, жеке ... ... де қарастыру
қажеттілігі туады. Ал ол болса, ... ... ... ... ... ... етеді.
Қазақстан банктері Батыс елдер тәжірибесінде кеңінен қолданатын
«несиелік Скоринг» ... көп ... Бұл жүйе жеке ... ... ... ... Және де ... Скоринг»
жүйесі әрбір банктің саясатына, қолданатын заңдылықтарына, несие алушылар
сипатына ... ... ... ... ... 1940 ... американдық экономист Д.Дюран
ұсынған болатын.
Оның көзғарасы бойынша, төмендегі факторлар тобы ипотекалык ... ... ... ... ... ... анықтау мүмкіндігін
береді:
- Жасы: 20 жастан ... ... ... - 0,1 балл ... ... әйелдерге - 0,40 балл, ерлерге 0 балл;
- ... ... өмір сүру ... ... жерде түрған эрбір жыл
үшін 0,042 ... ... ... тәуекелі төмен мамандық үшін - 0,55 балл,
тәуекелі жоғары мамандық үшін — 0 ... және ... ... - 0,16 ... Салаға байланысты: егер мемлекеттік мекеме, банк және брокерлік
фирмалар ... - 0,21 ... ... ... ... ... ... кәсіпорында жұмыс
істеген әр жыл үшін - 0,059 балл (максимум 0,59 балл ... ... ... ... шоты ... - 0,45 ... жылжымайтын
мүлкі болса - 0,35 балл, өмірін сақтандыру полюсі бар несие алушыларға-
0,19 балл беріледі.
Осы коэффициенттерді қолдана отырып, Д.Дюран ... және ... ... ... ... ... ... алушы
несиеқабілетті деп саналу үшін жинаған баллдарының сомасы - 1,25 баллдан
жоғары болуы қажет. Ал, 1,25 ... ... ... ... бірақ
банк үшін тиімсіз (нежелательные) деп есептеледі.
Германия, Франция, АҚШ елдердегі коммерциялык банктердің қолданатын
Скоринг жүйелерін салыстырайық, айта ... ... бір ... ... жеке ... ... несиеқабілеттілігін анықтау
барысында әртүрлі әдістерді қолдануы ... ... ... ... ... ... дайындау барысында мәмлелердің ерекше
шарттарына, банк приоритетімен, мамандануына, ... ... ... ... және тағы басқа жағдайларға сүйенеді.
А. Неміс банктерінің «Скоринг-формуляры».
1. Клиенттің қаржылық мүмкіншіліктері:
* Басқа банктерден жағымсыз ақпараттардың түспеуі – 20 ... ... ... ... ... егер 60%-ға ... балл, 80%-ға дейін - 10 балл, 100%-ға дейін – 20 балл;
* Қамтамасыз етуге байланысты: қарыздың 25%-ын жабатын болса
– 1 ... 50%-ға ... – 4 ... 75%-ға ... – 7 балл, 100%-ға
дейін – 20 балл;
* Банктердегі салымдар ... ... бар ... жағдайда
– 10 балл беріледі;
* Өткен уақытта алған несиелеріне байланысты: ... ... – 5 ... ... келісім шартын бұзса, қайтару мерзімінен
кешіктірген болса 0 ... ... ... ... – 15 ... ... (квалификация) байланысты: егер несие алушының
біліктілігі болмаса – 0 балл, көмекші ... ... – 2 ... ... ... ... ... – 9 балл, зейнеткер – 13 балл.
Материалдық қамтамасыз ету ... ... ... әлеуметтік
топтарына келетін болсақ: маман ретінде ... ... ... ... ... көмекші персонал ретінде - қызмет
көрсету саласындағы қызметкерлерді қарастырады. Қоғамды осындай ... бөлу ... ... банктерімен қолдануда. Ал АҚШ банктері
болса, қоғамды тереңірек, яғни ... ... ... ... бөлуді
қолдануда. Ал зейнеткерлерге жоғары балл берілу себебі, ... ... ... ету ... ... ... ... зейнеткерлердің қаражаттары жеткілікті ... ... ... несие алушылар қатарына қосады.
3. Соңғы жұмыс берушідегі еңбек ету мерзіміне байланысты: 1 жылға дейін - 0
балл, 2 жылға ... - 3 ... 3 ... ... - 5 ... 5 жылға дейін
8 балл, 5 жылдан жоғары - 12 балл, зейнеткерлер - 0 ... ... ету ... байланысты: мемлекеттік қызметкер болса –
10 балл, басқа сала ... ... ... - 6 балл, зейнеткерлерге –
0 балл беріледі.
Қызмет ету ... ... ... ... ... бағалауға
қарағанда еңбекпен қамтамасыз етілу жағынан ерекшеленеді. Бұл жағынан
Германиядағы мемлекеттік қызметкерлердің рейтінгісі жоғары, себебі ... ... яғни ... ... ... ... ... байланысты тәуекелдер төмен болады.
5. Жасына байланысты: 20 жасқа дейін - 0 балл, 25 ... ... ... ... 30 жас - 4 ... 35 жас - 8 ... 50 жас - 9 балл, 60 жас - ... ... ... — 16 ... ... ... ... басы бос болса 8 балл, үйленген болса - 14
балл, айырылысқан болса - 8 ... түл ер ... ... - 8 ... ... ... байланысты: өз баспанасы болса — 10 балл, не пэтерді,
не үйді жалдап тұратын болса - 5 ... өз ... ... - 0 балл беріледі.
8. Асырауындагы адамдар (иждивенцы) санына байланысты: егер
ондайлар жоқ ... - 10 ... ... ... - 7 балл, екеу болса - 5 балл,
үшеу болса - 2 балл, үшеуден жоғары болса - 0 ... ... ... анықталады: егер несие алушы 80 бал ... ... беру ... шешімді несиелік қызметкерлердің өзі қабылдай
алады. Ал егер несие ... 61-80 балл ... ... беру ... ... үшін жоғары лауазымды тұлғаның келісімі қажет. Ал егер несие алушы
60 баллдан төмен жинайтын болса, несие ... ... ... ... ... қолданылатын «Скоринг» жүйесі. Францияда жеке
тұлғалардың ... ... ... - скоринг жүйесі — үш бөлімнен
тұрады: несие туралы; клиент ... ... ... жағдайы туралы
мәліметтер.
Бірінші бөлімге несие беруші қызметкер туралы мәліметтер, клиенттің
досьесінің номері, агенттіктің атауы, несиенің түрі мен ... оны ... ... ... проценттік ставкалары, қарызды беру
күні, оны қайтару үшін клиенттің таңдаған күні мен айы, ... ... ... ... ... сақтандыру төлемімен немесе
сақтандыру төлемінсіз ай сайынғы қарызды өтеудің абсолютті өлшемі, ... ... ... мен ... жалпы соммасы туралы
мәліметтер енгізіледі.
Екінші бөлімге клиенттің мамандығы, оның белгілі бір әлеуметтік топқа
жатуы, клиентке жұмыс беруші ... таза ... ... ... шығындар,
еңбек стажы туралы мәліметтер жазылады.
Үшінші бөлім табыс пен шығыстардың қатынасынан, жинақ және ағымдағы
шоттардағы қалдықтар туралы мәліметтерден ... ... ... енгізу негізінде банк қызметкері несис
беруге болатыны туралы қорытынды алады. Ал, керісінше (теріс) жауап болған
жағдайда, ... беру ... ... ... ... банк ... өз дирекциясына жібереді.
Креди Агриколь банкісінің несие алушысы рейтингісі. Бұл банкте ... ... ... анкетаны толтыру үсынылады:
* Несиенің мақсаты: несие ақшалай түрде берілсе 0 баллдан басталып,
автокөлік ... 100 ... ... ... алушының мәмлені қаржыландыруға қатысуы: қолма-қол ... ... ... - 0 ... 10%-дан 45%-ға дейін - 30 балл, 45%-дан
жоғары төленген жағдайда - 50 балл беріледі.
* ... ... ... - 0 ... ... ... мен ... барларға - 60 балға дейін беріледі.
* Жасы: 25 жасқа дейінгілерге 0 баллдан бастап, 60 жастан асқандарға
100 баллға дейін беріледі.
* ... ... 0 ... ... мемлекетгік қызметкерлерге
100 баллға дейін береді.
* Жұмыс бастылық (занятость): стажы бір жылға дейінгілерге 0 баллдан
бастап, стажы төрт ... ... 100 ... ... берілуі мүмкін.
* Таза жылдық табысы: 60 мың франкке дейін 0 балл және 160 мың ... ... 100 ... дейін береді.
* Жылжымайтын мүлікті иеленуіне байланысты: пәтерді жалдайтын ... ... ал өз ... үйі ... 80 ... ... ... бойынша: бір жылға дейін мерзімдегі несиелер –
140 балл, екі жылдан жоғары мерзімдегі несиелер 0 -балл.
* Банктік шоттағы қалдық сомасы ... егер ... бес мың ... болса — 0 балл, елу мың франктен жоғары ... үшін - 150 ... ... ... 510 ... ... жинайтын болса, несие беру шешімі
қабылданады. 380-510 балл жинаған ... ... ... ... қайта қаралады (сомасы, несие мерзімі, гарантиясы өзгертілуі
мүмкін). Егер несие алушы рейтингісі 380 ... ... ... ... несие
беруден бас тартады.
В. Американдық банкте несие алушының несие қабілеттілігін ... түрі (род ... ... ... ... — 7 ... ... фермер, мекеме жұмысшысы — 5 балл,
* Медбике (медсестра), білікті қызметкер, журналист — 5 ... ... ... — 4 ... ... сыпырынды жинаушы (уборщик мусора) — 3 балл,
* Жүк тиеуші, гараж қызметкері — 2 ... ... ... — 1 ... Коммивояжер, таксист — 0 балл.
2.Жұмыс істеу стажы:
* Несие алу уақытындағы жұмыста екі жылдан ... ... ... 2 балл,
* Осы уақыттағы орнында жеті жылдан астам уақыт жұмыс істесе — 5 балл,
* Өткен жұмыс ... он ... аз ... ... ... — 5 балл,
3.Пәтер үй жағдайлары (жилищные условия):
* Өз үйі ... — 5 ... ... ... ... үйді ... алатын болса — 3 балл,
* Ата-анасымен бірге түрса — 3 балл,
* Бір ... ... ... ... ... алатын болса 0 балл.
4.Берілген жерде тұруына байланысты:
* Бес жылдан артық уағыт тұрған болса - 3 балл;
* Екі жылдан бес жылға ... - 2 ... Екі ... ... — 1 ... жағдайына байланысты:
* Үйленген; түл ер болса - 5 балл;
* Жалғыз әйел - 5 балл;
* Жалғыз ер адам болса - 3 ... ... әйел - 2 ... Айырылысқан ер адам - 0 балл.
6.Апталық ақысына байланысты:
* 200 АҚШ долларынан жоғары болса 5 балл;
* 101 АҚШ долларынан 200 АҚШ ... ... - 4 ... 91 АҚШ ... 100 АҚШ ... ... - 3 ... 76 АҚШ долларынан 90 АҚШ долларына дейін - 2 балл; 61 АҚШ
долларынан 75 АҚШ ... - 1 ... 61 АҚШ ... ... -0 балл;
7.Банктік шоттың болуына байланысты:
* Ағымдағы және жинақтаушы шоттар - 6 ... ... ... - 3 балл;
* Ағымдағы шоттар - 2 балл;
8. Несиелік сипаттамасына байланысты:
* Бензинге берілген екі ... ... - 4 ... ... екі ... ... - 2 ... Бір қаржылық фирманың сипаттамасы (рекомендация) - 2 балл;
* Бір зергерлік дүкеннің ... - 2 ... Екі ... ... ... - 4 ... Екі ... дүкеннің сипаттамасы — 4 балл.
Осындай әдіспен несие алушының несиеқабілеттілігін анықтау барысында
30 балл жиналатын ... АҚШ ... ... беру өте ... ... Ал егер баллдар сомасы 13-тен аз болса, ... ... ... ... ... жеке ... ... қабілетін бағалау дүкендерден
несиеге алған тауарларымен байланысты клиенттің несиелік ... ... ... беру өтінішіндегі бар мәліметтер де банкпен ... ... ... ... және әлеуметтік қамсыздандыру номері
жатады. Осы аталған негізгі үш мәлімет бойынша ... ... ... ... және үй иелерінен клиенттің төлемсіздік болған
жағдайлар туралы мағлұмат жиналады. Банк төлемсіздік болған қарыз ... ... ... оны өтеу ... және өтеу ... қарастырып, клиенттің
несиелік тарихын қалыптастырады.
Американдық банктермен жеке тұлғалардың несиелік қабілетін ... ... ... ... зерттеумен шектелмейді, сонымен қатар
мынадай көрсеткіштер де қарастырылады: ... бен ... ... ... және бір жұмыс орнында қызмет ету ұзақтығы,
капитал мөлшері.
Клиенттің ... ... ... негізгі мақсаты оның өткен
кездегі, қазіргі кездегі, болашақтағы қаржылық жағдайын нақты бағалау ... ... алу үшін ... ... ... жәнс ... ... бағалау болашақты болжау үшін қажет. Бірақ ... ... шарт ... қарызды қайтаруға дайындығы жэне қабілеттілігі туралы
банктің сенім дәрежесі әртүрлі факторларға байланысты болды.
Несиелеу процесі келісілген мерзімде қарызды ... ... және ... ... тәуелді. Экономикалық циклдің ауытқулары
клиенттің табысына, тұтынушылардың және іскерлік әлем ... ... ... тәуекелдер түсіндіруге келе бермейтін субъективті
жағдайлардан туындайды.
Банк несие бере ... ... ... ... ... ... ... клиенттің несиелік келісім шарт бойынша ... ... және ... ... ... сенім дәрежесі тәуелді.
Жалпы клиенттің қаржылық жағдайын талдаудың ... ... ... ... ... ... «Си» ережесі» қолданылады. Бұл ереже
көрсеткіштеріне:
- Character - қарыз алушы сипаттамасы
- Capacity - ... Cash - ақша ... ... - ақша ... ... - жағдай
- Control - бағылау
-Қарыз алушының сипаттамасы. Несиелік ... ... ... ... ... және ... туралы күмәні болмауы
керек. Егер инспектордың сұралып отырған несиенің
жұмсалу мақсатын түсінбеуі орын алса, бұл мәселе нақтыланып, ... Бұл ... да ... ... ... ... несиесіне жауапты
қарайтынын, қойылған сұрақтарға шынайы жауап беретін және ... ... ... бар ... салуға дайын екенін анықтауы
қажет. ... ... ... ... ... жабу
ниетін несиелік инспекторлар қарыз алушының сипаты деп атайды.
Егер несиелік инспектордың ... ... ... кейін, сұхбаттан кейін күмәні қалатын болса, несие алушыға
несие берілмеуі қажет, ... ... банк ... ... ... несиемен
кездесуі ықтимал.
-Қаржыларды қарызға алу ... ... ... ... несиелік арыз беруге және несиелік келісім шартқа қол қоюға құқы
бар екеніне көз жеткізуі ... ... ... ... алу қабілеті деп
атайды. Мысалы, АҚШ-тың ... ... ... ... ... толмағандар (18 және 21 жасқа толмағандар) несиелік
шарттар бойынша ... бере ... ... банк ... сомасын өндіріп
алу кезінде қиындықтарға кездеседі.
Несие инспекторы несие алуға келген басшылардың немесе компаниялардың
өкілетті ... ... ... ... ... ... шартқа қол
қоюға және несие алу туралы келіссөз жүргізуге құрылтайшылар құжаттарымен,
директорлар ... ... ... бар ... көзі ... ... ... несиелік келісім шартқа қол қоюға құзыры (упономоченный)
бар тұлғаларды ... ... ... құрылтайшылар шарттарымен және
жарғымен танысуы керек.
Ақша қаражаттары. ... ... ... ... ... өтеу ... анықталады. Жалпы қарыз алушы үшін несиені өтеудің үш
көзі бар:
а) қолма-қол ақша ағыны
б) активтерді сату және жою ... ... ... ... ... кез-келгені несиені өтеуге қажетті
қаржылардың қалдық соммаларын қамтамасыз ете алады. Бірақ банктер үшін ... ... ақша ... ... ... ... ... сату
барысында қарыз алушының балансы бұзылып ал қаржыларды тарту банктің
кредитор ... ... ... ... ақша ... ... қаржылық жағдайының және кредиторлармен қатынасының
нашарлауының бірден-бір көрсеткіші. Бухгалтерлік есеп тұрғысынан қарасақ:
|Қолма-қол ақша|Таза пайда + ... ... ... ... | | ...... |
| | | ... |және |
| | | | ... | | | ... |
| | | | ... |
| | | | ... ... ... артықшылықтарының бірі оларды банктің несиелік
инспекторы ... ... ... мен ... клиент қызмет
ететін нарықтың жағдайын анықтауға мүмкіндік береді.
-Қамтамасыз ету. ... ... ... ... берілген несиені
қамтамасыз ететін жеткілікті капиталы немесе сапалы активтері ... ... ... ... ... Ол ... сипаттамаларға:
қарыз алушының активтерінің жағдайы мен ... ... ... ... ... ... керек. Егер клиенттің активтері - ескірген құрал жабдықтар
мен технологиялар болса, несиені ... ... ... шамалы.
Себебі, егер қарыз алушының міндеттемелері бойынша жауап ... ... ... бұндай активтерді қолма-қол қаржыларға айналдыру ... ... ... ... ... ... және ... экономикалық жағдайын, сонымен қатар экономикалық және басқа да
өзгерістердің несиені ... ... ... ... ... Құжаттар
бойынша несие қамтамасыз етілу жағынан сенімді болып көрінуі мүмкін.
Алайда, инфляцияға байланысты проценттік ... ... ... ... ... ... байланысты сату көлемінің немесе
табыстың азаюы ... әсер ... ... ... жағдайын
анықтау үшін көптеген банктер мәліметтер базасы бар ... ... ... ... ... сала ... ... және жүргізілген зерттеулердің қорытынды құжаттарын жинайды.
-Бағалау. Қарыз алушының ... ... ... ... ... ... ... Ол мынадай сұраққа жауап іздейді: қарыз
алушының қызметіне және оның несиелік ... жаңа ... ... ... ... ... қандай болады?
АҚШ банктік жүйесімен қолданылатын «Алты «Си» ережесі» деп ... ... ... ... ... қабілеттілігін бағалау
әдістерінің бірі ғана.
АҚШ банкирлерінің көзқарасы бойынша, несиенің сипаттамасын анықтау
маңызды болғанымен, өте қиын. Банк экономисті несие ... ... ... ... мен мүмкіншіліктерін анықтау керек, ал ол үшін қажет
ақпараттар тек несие беру туралы арыздағы, ... ... ... ... ... ... бар. Егер ... алушы банктің тұрақты
клиенті болса, банк пен ... ... ... ... ... ... клиенттің капиталын бағалау тұрмыс-жағдайын анықтауға жатады. Ол
несие алушының басқа міндеттемелері мен күнделікті шығындарын ... ... ... ... ... ... несие алушының табысынан
жүргізіледі. ... банк ... ... несиені қайтаратын
қаражаттарының жеткіліктілігін тексереді. ... ... ... ... кейінгі соманы несие бойынша периодты түрде төленетін
және пайыздарды ... ... ... ... ... ... ... өтеудің адекватты
мөлшерін анықтау барысында батыс банктері несиені өтеу үшін ... ... ... ... мөлшерін және максималды рұқсат
етілетін ... ... ... арнайы коэфициенттерді және
көрсеткіштерді есептейді:
Несиені өтеудегі төлемдердің минималды мөлшері
К*=------------------------------------------------------------------
-----
Клиенттің табыстары
Несие бойынша мүмкін қарыздардың ... ... ... ... банкир: несие алушының нақты
табысының несие қарызында ... ... ... ... ... ... және егер ... осы саладағы бәсекелестік
деңгейі, іскерлік активтілігі төмендеген жағдайда несиені уақтылы ... ... ... кеткендей, әр елдің әр банкісі жеке несис алушылардың
несиеқабілеттілігін әртүрлі әдіспен анықтайды. Бірақ, барлық ... ... ... алушы жанұясы, тұрақты табысы, тұрғылықты үйі, алған несиені
қамтамасыз етуге жеткілікті меншігі бар ... ... бір ... ... дамуы Қазақстанда қарқынды түрде, бірақ
салыстырмалы түрде баяу ... Оның ... ... халықтың көп бөлігінің
тұрақты табысының болмауының нәтижесінде, төлем қабілетті төмен сұраныстың
болуында. ... ... ... ... ... ұзақ ... ... қаржылардың болмауы да ипотекалық несиелердің санының өсуіне кедергі
болып отыр. Бұл жағдайда, ипотекалық жүйеге бағалы қағаздар нарығынан ... ... ... ... ... ... ... қайта
қаржыландыру механизмімен ипотекалық несиелердің екінші нарығын құру үлкен
роль атқаруы қажет.
Қазақстан Республикасның Елбасының «Бәсеке қабілетті ... ... ... ... үшін, бәсеке қабілетті халық үшін». 19 ... ... ... ... тұрғын үй саясаты оларды арзандату,сондай-
ақ, құрылыс ... ... ... ... »-дегендей,соңғы
кездері тұрғын үй ... ... ... ... ... ... көрсеткендей ... даму ... ... ... ... ... үй ... болса мәселе болып тұр.
Жоғарыда айтып кеткеніміздей ипотекалық несие ... ... ... қажеттіліктерін қанағаттандыру құралы болып саналады. Ипотекалық
несие көптеген елдер экономикасында үлкен роль ... ... ... ... ... ... ... Бірақ, олардың
мақсаты бір: клиенттердің тұрғын үйге деген қажеттіліктерін қанағаттандыру
үшін берілетін несиелер көлемінің жеткілікті болуын ... ... ... үйге қол ... яғни ... өз есебiнен
және заемдық қаражаты есебiнен меншiгiне тұрғын үй алуы шын ... даму ... ... ... ... ... қабiлеттiлiгi
сұранысының жеткiлiксiздiгi, нақты табысының тұрғын үй құнынан ... ... ... сияқты факторлар, азаматтардың тiптi
ипотекалық ... ... де ... үй алу ... қайшы
келедi. Ұзақ мерзiмдi несие беру жүйесiн құру жолы талаптарының бiрi -тек
табысы жоғары ғана ... ... ... табысы орта халық үшiн ... ... қол ... ... ету болып табылады. Сөйте
тұра, ипотекалық несие беру жүйесi ... емес ... ... және ... ... беру ... ... барлығына
түсiнiктi және толықтай мөлдiр болуы керек.
Қазақстан Республикасында тұрғын үй ... ... ... ... ... ... бері ... Өкіметпен
мемлекеттік тұрғын үй-құрылыс банкісі құрылған ... Ол ... ... 5% ... ... ... беріп отырған. Бұл жеңілдіктердің
болуы несиелеу бюджет есебінен жүргізілуімен байланысты. Бұл банктің қайта
құрылуына байланысты ... ... ... ... бөлу тек ... мен ... қалаларында тұрғын үй салу қалалық
бағдарламасында бар.
Бүгінгі таңда үй сатып алу және коммерциялық жылжымайтын мүлікті сатып
алуға ... ... ... ... деңгейдегі ірі банктермен, банктік
операциялардың белгілі бір түрімен айналысатын ұйымдармен беріледі. Сөйтіп,
Қазақстанда ипотекалық несиенің алғашқы нарығы қалыптасты деуге ... ... ... Малазиялық моделін қолдануды дұрыс деп
шешкен. Осы ... ... ... ... ... ... ЖАҚ
«Қазақстандық ипотекалық компанияны» құрды. Оның қызметіне қарыз алушыға
деген талаптарды алу ... ... ... ... қайта
қаржыландыру және ипотекалық бағалы қағаздарды шығару жатады.
Сонымен қатар біз американдық моделді қолдануымыз да ... ... ... тек ... ... ... ... ғана емес, сонымен
қатар шағын және орта ... ұзақ ... ... жеке ... ... ... елдер тәжірибесі көрсеткендей ипотекалық жүйе жеке әлеуметтік
базаның құрылуына әсер етеді, ал бұл база ... ... ... ... етеді. Сонымен бірге, бұл база ипотекалық жүйенің айналымын екі
есе көбейтуі мүмкін. Себебі, ипотекалық несиелеугс көптеген жеке және ... ... жүйе ... ... ететін сенімді қаржылық
құралдарын қамтамасыз етуге, банктік секторды сауықтыруға, ... ... ... ... ... ал жеке ... иелеріне қосымша
табыс алуға мүмкіндік береді.
Ресей мамандарының айтуынша, ... ... ... жүйе
мемлекеттің стратегиялық мүмкіндігі болып табылады.
Қазіргі кезде коммерциялық банктер арасындағы ... ... ... ... мақсатында банктер проценттік ставкаларды мүмкін
болғанша ... ... ... ұзартқан. Кейбір банктер несие алушының
тұрақты табысына негізделіп несие беретін болса, келесі банктер ... ... ... ... ... алады. Осы сияқты жағдайлар
жеке тұлғаларға несие алу мүмкіншілігін көбейтті. ... ... ... ... ... ... ... несие алу
мүмкіншілігін қарастырмауда. Сонымен қатар, ... ... ... бола тұра ... ... бір қызметтер мен тауарларға ипотекалық
несие берілетінін білмеу себебінен,немесе банкке ... ... және ... ... ... ... механизмін
түсінбеу себебінен банкке бармауды қалайды. Сондықтан банктер тек жарнама
беріп қана ... осы ... ... ... ... түсіндірме
бағдарламаларын немесе арнайы бөлімдер ашса дұрыс болар еді.
Тұрғын үйге ... ... беру ... ... ... ... ... қайта азаматтардан, коммерциялық несие
берушi банктерден, инвесторлардан ... ... ... ... сүйенуi қажет. Аймақтардағы тұрғын үйге ипотекалық несие
беру ... ... мен кең ... ... ... ... ... үйге төлем төлей алу қабiлеттiлiгi
сұранысымен, сонымен қатар,қажеттi аймақтық ... база ... ... (немесе болмауымен) айқындалуы керек.
Ипотекалық несиеге деген сұраныстың жоғары болуы өз ... ... ... өсіреді. Тұрғын үй нарығында мемлекет ... ... ... ... тиіс. Егер табысы жоғары
отбасыларға ... ... өсуі ... ... ... ... мұндай жағдайда табысы төмен отбасылардың шығыстарының орнын
жабуға, яғни несиенің жеңілдікпен берілуіне ықпал етуі ... ... өсуі өз ... ... ... несиеге деген
қолжетімдікті шектейді. Сондай-ақ егер, ол ... ... ... онда ... ... де өсуі ... ... қысқаруы,
тұрғын үй ұсынысын азайтып, нәтижесінде тұрғын үйлердің ... ... ... үйге ... ... ынталандыру және
несиеге деген қолжетімділікті арттыру үшін табысы әртүрлі ... ... ... ... мемлекеттік реттеуді қолдану қажет.
Қазіргі жағдай Қазақстандағы тұрғын үй жүйесін несиелендіру ипотекалық
несиелендіру жүйесі мен тұрғын үй ... ... , олар ... ... толықтырады.
Шындықты жалтырмайық, әзірше қазақстандықтардың бәрі ... ... ... ұмтыла алмайды.
Бірақ, жұмыс істейтін әрбір адам пәтер немесе үй алатын ... ... та ... тұрғын үйді ұзақ мерзімді несиелеу ... ... ... және шетел инветициясын пайдалану механизмдерін
енгізу тұрғын үй салссына тиімді қаржы ресурстарын бөлуді қамтамасыз ететін
ипотекалық ... ... ... ... ... ... ипотекалық несиелеу сызбасын мұндай түрлендіру, өз
кезегінде кредитор мен ... ... ... ... ... айналдыруды көздейді. Ұсынылып отырған ипотекалық несие дің ... ... ... ... ... табылады: біріншіден,ол несиелеу
процесіне қатысушыжақтардың мүдделерін толық ... ... ... қарызын қайтаруын қамтамасыз етсе; үшіншіден, кредитор үшін
төлемсіздік ... ... Бұл ... ... ... ішінде жас отбасылардың бастапқы несиені қайтарумен
байланысты шығыстарын қайтаруға немесе ... ... ... ... бар ... қарыз алушының алдағы уақытта табысының өсуіне
қарай салуға бағытталынады.
Ипотекалық несиеге деген сұраныстың жоғары болуы өз кезегінде ... ... ... Тұрғын үй нарығында ... ... ... ретінде қатысуы тиіс. Егер табысы жоғары отбасыларға
пайыздық мөлшерлеменің өсі тұсында ... ... ... ... ... ... ... отбасылардың шығыстарының орнын жабуға,яғни несиені
жеңілдікпен берілуіне ықпал етуі тиіс.
Пайыз мөлшерлемесінің өсуі өз кезегінде ... ... ... деген
қолжетімділікті шектейді.Сондай-ақ егер, ол кредиторлардың табысын өсіруге
бағытталса, онда ... ... де өсуі ... үй ... ... нәтижесінде тұрғын ... ... ... ... ... ... ... несиелік
ресурстарға сұраныс пен ұсыныстың теңсіздігіне пайыз мөлшерлемелерінің тепе
теңдігін қалыптасуын баяндайды.Мұндай тепе теңдік егер де несие ... ... ... ... қай ... тең ... сонда ғана сақталады.
Қазақстан Республикасында ипотекалық қатынастардың қалыптасуы мен
дамуын талдай отырып, мынадай ... ... ... ... ... ... ипотекалық несиелендiрудiң дамуы
мемлекетке елеулi пайда әкеледi. Бәрiнен бұрын, ... ... ... маңызды тұрғын үй проблемасын шешуге мүмкiндiк
бередi. Және де азаматтардың өздерiнiң ынта ... ... ... ... ... үшiн iшкi инвестиция – халық жинағы,
институттық инвесторлар ақшасы ... ... ... ... ... ... ... атап айтсақ, құрылыс және
онымен аралас салалар. Мемлекеттiң практикалық түрде араласуынсыз
көнерген ... үй ... ... және ... ... ... ... проблемалар шешiледi. Бұның бәрi ... ... ... және ... ... және ... ретiнде түсетiн
ақша көбейедi. Ипотекалық несиелендiрудiң дамуы ел экономикасының
дамуына ... ... ... екенiне дүниежүзiлiк тәжiрибе
куәландырады.
­ Қазақстанда ипотекалық несиелендiрудiң ... үшiн ... ... үйге ... биiк ... ... ... процестер,
экономиканың тұрақтылығы, банктiк операциялардың құрылымының өзгеруi.
­ Қазақстанда ипотекалық несиелендiру азғана уақыт қана . Өкiнiшке орай,
қымбат тұратын тауарларды ... ... ... ... әлi үйрене
қойған жоқ, олар ұзақ мерзiмдi қарыздан қорқады. Әлi де ... ... ... ... ... Осыдан келiп, өзiнiң тұтынушылығын шек
қою «ментальдi» проблемссы ... ... де, ... ... ... ... жақсы тұрмысыңды болашақ кiрiс есебiнен алу ... ... ... ... ... несиелендiру түсiнiксiз шетел
сөзi ғана болудан қалып келедi. Бүгiн бұл тұрақты кiрiсi бар ... ... ... үшiн ... ... ... Әсiресе , мына фактiлердi ескерсек, соңғы ... ... ... ... ... ... тұрғын үйдiң құнынан
30 %-дан 10% - 15%-ға ... ... ... ... 3 ... ... ... ұзартылды,ал пайыздық мөлшерлеме 24%-дан (2001ж.) 12%-ға
дейiн (2004 ж.) ... Және де ... ... жаңа ... кезде заемшы сатып алған пәтерiн банкпен толық есеп айырғанша
меншiгiне ала алмайтын болса, бүгiнде несиеге алған қозғалымсыздығының
меншiктi иесi ... ... ... мен ипотекалық компаниялар тек
тұрғын үйге ғана несие ... ... ... ... ... ... оларды жөндеу және қайта құруға да несие алуға
мүмкiндiкткр туғызды..
­ Қазақстанда ипотекалық ... ... ... ... модельдiң прототипi ретiнде таңдап алған Ұлттық Банк болды.
Оның негiзiнде ипотекаға арналған, банктер ... ... ... ... ... ... және сондай «ұзақ» жәнк
жұмсақ» (жоғары пайызда емес) тұрғын үй несиелерiн беру мүмкiндiгi бар
нарықтың екi деңгейлi құрылымы ... ... ... ... ... өздерi, ал екiншiсi банк-несие берушiлерге олардың көмегiмен
қосымша ... ... ... ... ... ... ... кеңейюiмен ұзақ мерзiмдi ипотекалық
несиелендiруде банктердiң өтiмдiлiгi ... ... ... потенциалды пайдалануды қамтамасыз ететiн қаржылық
институттар құрудың аса ... ... ... ... ... ... ... Бағдарламаны мемлекет
тiкелей қаржыландыра алмаған жағдайда, ипотека дамуына ... ... ... ... ... болады. Бұл нарықтық экономикада –
қор ... ... ... ... ... ... ... ипотекалық несие бойынша талап құқығы
кiпiлмен қамтамасыз етiлетiн құнды ... ... ... ... ... ... Бұл әлемнiң көптеген ... ... ... және ол ... ... ... ... өйткенi сенiмдiлiктiң,табыстылықтың және өтiмдiлiктiң өте
жетiстi симбиозы болып табылады.
­ Элиттi тұрғын үй несиелендiру нарығы шектеулi, бұндай тұрғын үйдi ... ... ... бола ... де ... ... ... жоғары дәрежесiн ұстайды: заемшылардың мiндеттемелер мөлшерi
биiк. Тәуекелдiң тағы бiр факторы–шектелген сұраныс салдарынан тұрғын
үй құнының тез ... ... ... ... ... ... ... орташа дәрежелi тұрғын үйдi ... ... ең ... өсу перспективалары болады.Болашақта жағдай
теңелуi тиiс.
­ Қазақстанда бәрiнен бұрын ... ... ... ... несиелендiру жүйесi қызмет iстеуi керек.
Мүмкiн ... ... ... ... үшiн алғы ... ... атап ... жоғары емес сыйлық мөлшерлемесiнде және
ұзақ мерзiмге ... ... ... ... несиелеу.
­ Ипотекалық несиелендiру жүйесi концепциясының құрылуы стадиясында-ақ бұл
нарық ... ең ... ... бiрi ... болжалған
болатын. Қазақстан Ипотекалық Компаниясының болжамы ... ... ... ... 2004 ... ... 5,4 ... дейiн, 2005
жылы 8,6 млрд-қа дейiн өседi. Бүгiн қатардағы азаматта ипотекалық
тұрғын үй ... мәнi ... ... ... оны ... ғана ... ... Басқа сөзбен айтқанда, халық ... ... ... ... ... ... ... тізімі
1. Назарбаев Н.Ә. Қазақстан халқына Жолдауы «Жаңа ... ... 2007ж. ... // ... ... ... 2007ж.
2. Назарбаев Н.Ә. Қазақстан халқына Жолдауы «Бәсеке қабілетті ... ... ... ... ... ... ... үшін».
Астана, 2004 ж. 19 наурыз «Надежда», 2004.
3. Назарбаев Н.Ә. Қазақстан халқына ... ... ... және ... ... жаңару жолында».2005 жыл. Астана
4. Назарбаев Н.Ә. Қазақстан ... ... ... әлемдік бәсекеге
барынша қабілетті 50 елдің қатарына кіру стратегиясы»2006.Астана
5. Қазақстан Республикасы Азаматтық ... ... ... Республикасы банктер және банктік қызмет туралы» Заң, 1995
7. «Правила ведения документации по кредитованию банками второго уровня»
Постановление ... ... РК от 16 ... 1999 ... ... ... Республикасының Азаматтық кодексі.
9. «Статистическое обозрение Казахстана», N1, 2005.
10. ... ... ... 4/2005 ... Қазақстан Республикасының Ұлттық Банкісінің статистикалық бюллетені ... ... ... А.Т. ... теория и практика» - Луцк: «Медиа», 1999 г. ... ... И.В. ... ... ... в ... ... и
современность //Банковское дело// 2000 г., № 10;
14. ... М.Т., ... ... ... в ... ... Джозеф Ф. Синки, «Управление финансами в коммерческих ... ... ... Р.К., ... С.С. ... кредитование как способ
обеспечения доступности жилья //Банки ... 2002 г., №5,с. ... ... Г.Т., ... дело», Aлматы-1998.
18. Колесников В.И., «Банковское дело», М.-2000.
19. ... В.А., ... Е.В. ... ... ... ... школа, M.-1998.
20. Лаврушин О.И., «Банковское дело», M.-2001.
21. Ольшаный А.И., ... ... ... ... Г.С., ... ... ... банка» M.-1997.
23. Питер С. Роуз, «Банковский менеджмент», M.-1997.
24. Сейткасымов Г.С. «ДКБ», A.-1999.
25. .«Банки ... ... Б.С., ... ... ипотеки»,
8/2004.
26. .«Континент», Татишев Е., «Рынок становится чище»,К25, 2005(29).
27. Р.Қалықұлова, Н. Ғұмар «Банктегі ... есеп және есеп ... ... Г.С. «Бухгалтерский учет в коммерческих банках»., с. 14
29. Ашимов Н. Ипотечное кредитование и ... ... ... ... 2001 г., №11, ... ... Муди ... перспектива: рынок ипотечного кредитования в
РК //Банки Казахстана// 2002 г., № 5, с. 24-34; ... С. ... ... //Банки Казахстана// 2002 г., № 1, с. 29-32;
31. Иконников А. ... ... ... ... ... 15- 25 июня 2002 г., с. ... Хе О. ... способствует развитию строительного сектора //Панорама//
№ 37 от 27.09.02 г., с. ... ... ... кредитования со стороны крупных банков, похоже, все
более унифицируются //Панорама// № 38 от 4 октября
2002 г., с. ... ... ... ... алу – сату ... банкілер
Тұрғын үй сатушылары
Ипотекалық несие заемшылары
Ипотекалық несиелердің қазақстандық кепілдеме қоры
Инвесторлар
Қазақстан ипотекалық компаниясы
Ипотекалық ... ... ... төлемдер
Ипотекалық несие алу. Ипотекалық несиелерден қызмет көрсеткені үшін айлық
беру
Басты шарт
Басты шарт
Ипотекалық несиелер. Ипотекалық міндеттеме-лердің орындалуын бақылау
Қарыз бен мүдде ... ... ... үй ... қаражат
Ипотекалық облигациялар
Сурет 5- Тұрғын үйді ұзақ мерзімді ипотекалық несиелеуді
ұйымдастырудың функционалдық сызбасы
Ипотекалық несие
Ипотекалық несиелерді сату
Қаржы ресурс-тары
Мақсатты бюджет несиелері
Қарыз
алушылар
Банктер
Құрылысшылар
Инвесторлар
Қазақстан ипотекалық компаниясы
Коммерциялық ... ... құру және даму ... ... ... ... алу құқығымен жалға алу
Тұрғын үйді кепілге алу
Тұрғын үйді төлеу (несие+меншікті қаражат+сыйақы)

Пән: Банк ісі
Жұмыс түрі: Дипломдық жұмыс
Көлемі: 62 бет
Бұл жұмыстың бағасы: 1 300 теңге









Ұқсас жұмыстар
Тақырыб Бет саны
«Қазақстан Республикасында ипотекалық несиелеуді дамытудың негізгі бағыттары»32 бет
Ипотекалық несиелеу20 бет
Ипотекалық несиелеу жүйесі31 бет
Ипотекалық несиелеу жүйесі туралы77 бет
Ипотекалық несиелеу және оның ерекшеліктері71 бет
Ипотекалық несиелеу нарығы7 бет
Ипотекалық несиелеу – Қазақстан нарығындағы ұзақ мерзімді несие28 бет
Ипотекалық несиелеудIң теориялық негIздерI105 бет
Ипотекалық несиелеуді ұйымдастыру30 бет
Ипотекалық несиелеудің теориялық негізі40 бет


+ тегін презентациялар
Пәндер
Көмек / Помощь
Арайлым
Біз міндетті түрде жауап береміз!
Мы обязательно ответим!
Жіберу / Отправить


Зарабатывайте вместе с нами

Рахмет!
Хабарлама жіберілді. / Сообщение отправлено.

Сіз үшін аптасына 5 күн жұмыс істейміз.
Жұмыс уақыты 09:00 - 18:00

Мы работаем для Вас 5 дней в неделю.
Время работы 09:00 - 18:00

Email: info@stud.kz

Phone: 777 614 50 20
Жабу / Закрыть

Көмек / Помощь