Ипотекалық несиелеу жүйесі туралы
КІРІСПЕ
I ИПОТЕКАЛЫҚ НЕСИЕЛЕУ ЖҮЙЕСІНІҢ ҚАЛЫПТАСУЫНЫҢ ТЕОРИЯЛЫҚ НЕГІЗІ
1.1 Ипотекалық несие жүйесінің қалыптасуының маңызы, қажеттілігі
1.2 Ипотекалық нарықтың құрылымы және ипотекалық несиелеудің дамуына әсер етуші факторлар
1.3 Ипотекалық несиелеу моделдері: шетел тәжірибесі мен Қазақстандағы ұлттық модель
II ҚАЗАҚСТАНДАҒЫ ИПОТЕКАЛЫҚ НАРЫҚТЫҢ ДАМУЫНА ТАЛДАУ
2.1 Ипотекалық несиелеу жүйесінің Қазақстан экономикасында дамуы
2.2 «ТұранӘлем Банк» АҚ бойынша ипотекалық несиелеу динамикасын талдау
2.3 Ипотекалық несиелеу ынталандыру және қарыз алушының төлем қабілеттілігін талдау
III ИПОТЕКАЛЫҚ НЕСИЕНІҢ ДАМУ СТРАТЕГИЯСЫ
3.1 Ипотекалық несие беру дамуының дүниежүзілік тәжірибесі және оны Қазақстанда жетілдру стратегиясы
3.2 Ипотекалық несиенің даму мәселелері мен оларды шешу жолдары
ҚОРЫТЫНДЫ
ҚОЛДАНЫЛҒАН ӘДЕБИЕТТЕР ТІЗІМІ
I ИПОТЕКАЛЫҚ НЕСИЕЛЕУ ЖҮЙЕСІНІҢ ҚАЛЫПТАСУЫНЫҢ ТЕОРИЯЛЫҚ НЕГІЗІ
1.1 Ипотекалық несие жүйесінің қалыптасуының маңызы, қажеттілігі
1.2 Ипотекалық нарықтың құрылымы және ипотекалық несиелеудің дамуына әсер етуші факторлар
1.3 Ипотекалық несиелеу моделдері: шетел тәжірибесі мен Қазақстандағы ұлттық модель
II ҚАЗАҚСТАНДАҒЫ ИПОТЕКАЛЫҚ НАРЫҚТЫҢ ДАМУЫНА ТАЛДАУ
2.1 Ипотекалық несиелеу жүйесінің Қазақстан экономикасында дамуы
2.2 «ТұранӘлем Банк» АҚ бойынша ипотекалық несиелеу динамикасын талдау
2.3 Ипотекалық несиелеу ынталандыру және қарыз алушының төлем қабілеттілігін талдау
III ИПОТЕКАЛЫҚ НЕСИЕНІҢ ДАМУ СТРАТЕГИЯСЫ
3.1 Ипотекалық несие беру дамуының дүниежүзілік тәжірибесі және оны Қазақстанда жетілдру стратегиясы
3.2 Ипотекалық несиенің даму мәселелері мен оларды шешу жолдары
ҚОРЫТЫНДЫ
ҚОЛДАНЫЛҒАН ӘДЕБИЕТТЕР ТІЗІМІ
Қазіргі кезде тұрғын үйді ипотекалық несиелеу жүйесінің қалыптасуы мемлекеттің тұрғын үй саясатының жаңа оңтайлы бағыты болып табылады. Қазақстан Республикасының Президенті Нұрсұлтан Әбішұлы Назарбаев Қазақстан халқына «Жаңа әлемдегі жаңа Қазақстан» 2007 жылғы Жолдауында «...мемлекеттік тұрғын үй салуды дамыту бағдарламасын іске асырудың екі жылында 11 млн. шаршы метрден астам тұрғын үй іске қосылды. 2007 жылы 7 млн. шаршы метр іске қосылады. Үш жылдың ішінде 160 мың отбасы мен жарты миллионнан астам қазақстандық жаңа қоныстанушылар атанады. Бағдарлама 30 пайыздық озықтықпен орындалуда»,-деген. Елбасының жоғарыда айтып кеткендей ипотекалық несиені әлі де экономикалық нарықтың басты бір құралы ретінде қарастыру қажет./26,б.6/
Сол сияқты Қазақстан Республикасының Президенті Н.Ә.Назарбаевтың Еліміздің дамудағы жаңа серпін жасау қарсаңындағы 2006 жылғы Жолдауындағы «Қазақстанның әлемдік бәсекеге барынша қабілетті 50 елдің қатарына кіру стратегиясында», «...Ипотекалық несиелеу жүйесі бойынша тұрғын үй сатып алуға табысы жетпейтін азаматтар үшін тұрғын үй құрылысы жинақтары жүйесін одан әрі дамыту керек...»,-дегеніндей, бұл халқымыз үшін өзекті мәселе, негізгі міндет болып табылады./5,б.17/
Дипломдық жұмыс тақырыбының өзектiлiгi: Ипотеканы алу - әрбiр отбасының бiрiншi кезектегi қажеттiлiгi. Қазақстандағы тұрғын үй құрылысын қаржыландырудың дәстүрлi сұлбасы, өткен кеңестiк тұрғын үй қаржыландыру жүйесiнiң бiр бөлiгi сияқты, мемлекеттiк тұрғын үй құрылысы бюджеттiк ресурстарын орталықтандырылған бөлу үшiн және оны тұрғын үй жағдайларын жақсартуға кезекте тұрған азаматтар арасында ақысыз бөлу болды. Бұл сұлба Қазақстан тәуелсiздiк алу және нарықтық экономикаға өту кезеңiнде өзiнiң дәрменсiз екенiн көрсеттi.
Құрылысқа бюджеттiк қаржыландырудың және халықты тұрғын үймен қамтамасыз етудiң қысқаруы жағдайында тұрғын үй алудың негiзгi көзi халықтың жеке меншiктi қаржысы болып отырғанда, сонымен қатар, банк несиелерi, дүниежүзiндегi экономикасы дамыған елдердiң көпшiлiгiнде болатын. Бұл жағдайда құнсыздану әсерiне аз ұшырайтын және өз кезiнде қайтаруға ең көп қамтамасыз етiлген тұрғын үй құрылысына халыққа ұзақ мерзiмдi несие қажеттiлiгi обьективтi туады.
Мiне, осы талапқа тауарлы-материалдық құндылықтар кепiлiмен қамтамасыз етiлген ипотекалық несие жауап бередi. Көптеген шетел мемлекеттерiнiң тәжiрибесi мемлекеттiк саясатты дұрыс ұйымдастырып және ойланып жүргiзуде, ипотека тұрғын үй нарығының қызмет етуiн маңызды дәрежеде анықтайтын және қамтамасыз ететiн, өзiн өзi қаржыландыратын жүйеге ауысады. Сөйте тұра, халық жағынан төлеу қабiлеттiлiгi сұранысының тез кеңейюi есебiнен жаңа құрылыс белсендi бола бастайды,құрылыс материалдарын шығару өседi, арнаулы техникалар, жаңа архитектуралық жобалар пайда болады, экономиканың көптеген салаларының дамуы тездетiледi.
Сол сияқты Қазақстан Республикасының Президенті Н.Ә.Назарбаевтың Еліміздің дамудағы жаңа серпін жасау қарсаңындағы 2006 жылғы Жолдауындағы «Қазақстанның әлемдік бәсекеге барынша қабілетті 50 елдің қатарына кіру стратегиясында», «...Ипотекалық несиелеу жүйесі бойынша тұрғын үй сатып алуға табысы жетпейтін азаматтар үшін тұрғын үй құрылысы жинақтары жүйесін одан әрі дамыту керек...»,-дегеніндей, бұл халқымыз үшін өзекті мәселе, негізгі міндет болып табылады./5,б.17/
Дипломдық жұмыс тақырыбының өзектiлiгi: Ипотеканы алу - әрбiр отбасының бiрiншi кезектегi қажеттiлiгi. Қазақстандағы тұрғын үй құрылысын қаржыландырудың дәстүрлi сұлбасы, өткен кеңестiк тұрғын үй қаржыландыру жүйесiнiң бiр бөлiгi сияқты, мемлекеттiк тұрғын үй құрылысы бюджеттiк ресурстарын орталықтандырылған бөлу үшiн және оны тұрғын үй жағдайларын жақсартуға кезекте тұрған азаматтар арасында ақысыз бөлу болды. Бұл сұлба Қазақстан тәуелсiздiк алу және нарықтық экономикаға өту кезеңiнде өзiнiң дәрменсiз екенiн көрсеттi.
Құрылысқа бюджеттiк қаржыландырудың және халықты тұрғын үймен қамтамасыз етудiң қысқаруы жағдайында тұрғын үй алудың негiзгi көзi халықтың жеке меншiктi қаржысы болып отырғанда, сонымен қатар, банк несиелерi, дүниежүзiндегi экономикасы дамыған елдердiң көпшiлiгiнде болатын. Бұл жағдайда құнсыздану әсерiне аз ұшырайтын және өз кезiнде қайтаруға ең көп қамтамасыз етiлген тұрғын үй құрылысына халыққа ұзақ мерзiмдi несие қажеттiлiгi обьективтi туады.
Мiне, осы талапқа тауарлы-материалдық құндылықтар кепiлiмен қамтамасыз етiлген ипотекалық несие жауап бередi. Көптеген шетел мемлекеттерiнiң тәжiрибесi мемлекеттiк саясатты дұрыс ұйымдастырып және ойланып жүргiзуде, ипотека тұрғын үй нарығының қызмет етуiн маңызды дәрежеде анықтайтын және қамтамасыз ететiн, өзiн өзi қаржыландыратын жүйеге ауысады. Сөйте тұра, халық жағынан төлеу қабiлеттiлiгi сұранысының тез кеңейюi есебiнен жаңа құрылыс белсендi бола бастайды,құрылыс материалдарын шығару өседi, арнаулы техникалар, жаңа архитектуралық жобалар пайда болады, экономиканың көптеген салаларының дамуы тездетiледi.
1) Қазақстан Республикасының Ата заңы, 30 тамыз 1995жыл. Алматы,Қазақстан,1995жыл.
2) Назарбаев Н.Ә. Қазақстан халқына Жолдауы «Жаңа әлемдегі жаңа Қазақстан».Астана,2007ж.28ақпан,Егемен Қазақстан,1наурыз 2007ж.
3) Назарбаев Н.Ә. Қазақстан халқына Жолдауы «Бәсеке қабілетті Қазақстан үшін,бәсеке қабілетті экономика үшін, бәсеке қабілетті халық үшін». Астана, 2004 ж.19 наурыз «Надежда»,2004ж.
4) Назарбаев Н.Ә. Қазақстан халқына Жолдауы «Қазақстан экономикалық, әлеуметтік және саяси жедел жаңару жолында».2005 жыл.Астана
5) Назарбаев Н.Ә. Қазақстан халқына Жолдауы «Қазақстан әлемдік бәсекеге барынша қабілетті 50 елдің қатарына кіру стратегиясы»2006.Астана
6) Ақша айналысы және несие.Оқулық.С.Б.Мақыш.-Алматы.;Экономика, 2006ж.
7) Банковскве дело.Учебник под.ред. В.И.Колесникова, Л.П.Кроливецкой.-М.;Финансы и статистика,1995
8) Банковское дело. Под.ред. О.И.Лаврушина.-М.;Банк и биржевой науно-консультативный центр,1992
9) Банковское дело.Справочное пособие под.ред.Ю.А.Бабичевой.-М.;Экономика, 1993
10) Банковское дело.учебник.изд.Қаржы-қаражат,1997
11) Агальцева С.Жельё и кредит,//Банки Казахстана,№1,2002
12) Аманова А. Ипотека.проблемы правоприменительной практике.//Де-Юре.№5,2005
13) Баялбаева А.К. Национальные модели ипотечного кредитования,//Банки Казахстана,№8,2005
14) Валеев Ш. Об актуальных аспектах гарантирования ипотечных кредитов,//Банки Казахстана,№10,2004
15) ДюсембаевН.Отдельные вопросы ипотечного кредитования,//Финансы и Кредит,№1,2004
16) Ерахина Е.С. Вопросы разработки модели жилищного кредитования.Сб.Статьей студенческого семинара.-Москва .ГУУ.1999
17) Жалелова С.М. методы проведения экономической политики в области формирования и развития системы ипотечного кредитования.//Банки Казахстана,№3,2005
18) Котляров М.А. Ипотека и системные проблемы рынка недвижемости в России.//Финансы и кредит,№12,2004
19) КудрявцевВ.А.Основы организации ипотечного кредитования, Москва.Высшая школа.1998
20) Салихова А.Р. Система жилищнего кредитования: современное состояние и преспективы развития.//Банки Казахстана,№8,2004
21) Тартаковская Т.Закон Республики Казахстан«Об ипотеке недвижимого имущества».//Юрист.№1,2007
22) Тартаковская Т. Ипотека: плюсы и минусы.//Юрист.№11,2005
23) Тлеуберген Д. Развитие системы ипотечного кредитования в экономике Казахстана.//Analytik.№4,2005
24) Тұрлыбеков А.Ж. Ипотекалық несиесінің жүйесі.//Вестник КазНУ. №2,2005
25) Шыныбеков Н.С. Қазақстанның тұрғын үй ипотекасы.//Вестник. КазНУ.№6,2005
26) «ТұранӘлем Банк» АҚ-тың 2004 жылғы жылдық есебі
27) «ТұранӘлем Банк» АҚ-тың 2005 жылғы жылдық есебі
2) Назарбаев Н.Ә. Қазақстан халқына Жолдауы «Жаңа әлемдегі жаңа Қазақстан».Астана,2007ж.28ақпан,Егемен Қазақстан,1наурыз 2007ж.
3) Назарбаев Н.Ә. Қазақстан халқына Жолдауы «Бәсеке қабілетті Қазақстан үшін,бәсеке қабілетті экономика үшін, бәсеке қабілетті халық үшін». Астана, 2004 ж.19 наурыз «Надежда»,2004ж.
4) Назарбаев Н.Ә. Қазақстан халқына Жолдауы «Қазақстан экономикалық, әлеуметтік және саяси жедел жаңару жолында».2005 жыл.Астана
5) Назарбаев Н.Ә. Қазақстан халқына Жолдауы «Қазақстан әлемдік бәсекеге барынша қабілетті 50 елдің қатарына кіру стратегиясы»2006.Астана
6) Ақша айналысы және несие.Оқулық.С.Б.Мақыш.-Алматы.;Экономика, 2006ж.
7) Банковскве дело.Учебник под.ред. В.И.Колесникова, Л.П.Кроливецкой.-М.;Финансы и статистика,1995
8) Банковское дело. Под.ред. О.И.Лаврушина.-М.;Банк и биржевой науно-консультативный центр,1992
9) Банковское дело.Справочное пособие под.ред.Ю.А.Бабичевой.-М.;Экономика, 1993
10) Банковское дело.учебник.изд.Қаржы-қаражат,1997
11) Агальцева С.Жельё и кредит,//Банки Казахстана,№1,2002
12) Аманова А. Ипотека.проблемы правоприменительной практике.//Де-Юре.№5,2005
13) Баялбаева А.К. Национальные модели ипотечного кредитования,//Банки Казахстана,№8,2005
14) Валеев Ш. Об актуальных аспектах гарантирования ипотечных кредитов,//Банки Казахстана,№10,2004
15) ДюсембаевН.Отдельные вопросы ипотечного кредитования,//Финансы и Кредит,№1,2004
16) Ерахина Е.С. Вопросы разработки модели жилищного кредитования.Сб.Статьей студенческого семинара.-Москва .ГУУ.1999
17) Жалелова С.М. методы проведения экономической политики в области формирования и развития системы ипотечного кредитования.//Банки Казахстана,№3,2005
18) Котляров М.А. Ипотека и системные проблемы рынка недвижемости в России.//Финансы и кредит,№12,2004
19) КудрявцевВ.А.Основы организации ипотечного кредитования, Москва.Высшая школа.1998
20) Салихова А.Р. Система жилищнего кредитования: современное состояние и преспективы развития.//Банки Казахстана,№8,2004
21) Тартаковская Т.Закон Республики Казахстан«Об ипотеке недвижимого имущества».//Юрист.№1,2007
22) Тартаковская Т. Ипотека: плюсы и минусы.//Юрист.№11,2005
23) Тлеуберген Д. Развитие системы ипотечного кредитования в экономике Казахстана.//Analytik.№4,2005
24) Тұрлыбеков А.Ж. Ипотекалық несиесінің жүйесі.//Вестник КазНУ. №2,2005
25) Шыныбеков Н.С. Қазақстанның тұрғын үй ипотекасы.//Вестник. КазНУ.№6,2005
26) «ТұранӘлем Банк» АҚ-тың 2004 жылғы жылдық есебі
27) «ТұранӘлем Банк» АҚ-тың 2005 жылғы жылдық есебі
КІРІСПЕ
Қазіргі кезде тұрғын үйді ипотекалық несиелеу жүйесінің қалыптасуы
мемлекеттің тұрғын үй саясатының жаңа оңтайлы бағыты болып табылады.
Қазақстан Республикасының Президенті Нұрсұлтан Әбішұлы Назарбаев Қазақстан
халқына Жаңа әлемдегі жаңа Қазақстан 2007 жылғы Жолдауында
...мемлекеттік тұрғын үй салуды дамыту бағдарламасын іске асырудың екі
жылында 11 млн. шаршы метрден астам тұрғын үй іске қосылды. 2007 жылы 7
млн. шаршы метр іске қосылады. Үш жылдың ішінде 160 мың отбасы мен жарты
миллионнан астам қазақстандық жаңа қоныстанушылар атанады. Бағдарлама 30
пайыздық озықтықпен орындалуда,-деген. Елбасының жоғарыда айтып кеткендей
ипотекалық несиені әлі де экономикалық нарықтың басты бір құралы ретінде
қарастыру қажет.26,б.6
Сол сияқты Қазақстан Республикасының Президенті Н.Ә.Назарбаевтың
Еліміздің дамудағы жаңа серпін жасау қарсаңындағы 2006 жылғы Жолдауындағы
Қазақстанның әлемдік бәсекеге барынша қабілетті 50 елдің қатарына кіру
стратегиясында, ...Ипотекалық несиелеу жүйесі бойынша тұрғын үй сатып
алуға табысы жетпейтін азаматтар үшін тұрғын үй құрылысы жинақтары жүйесін
одан әрі дамыту керек...,-дегеніндей, бұл халқымыз үшін өзекті мәселе,
негізгі міндет болып табылады.5,б.17
Дипломдық жұмыс тақырыбының өзектiлiгi: Ипотеканы алу - әрбiр отбасының
бiрiншi кезектегi қажеттiлiгi. Қазақстандағы тұрғын үй құрылысын
қаржыландырудың дәстүрлi сұлбасы, өткен кеңестiк тұрғын үй қаржыландыру
жүйесiнiң бiр бөлiгi сияқты, мемлекеттiк тұрғын үй құрылысы бюджеттiк
ресурстарын орталықтандырылған бөлу үшiн және оны тұрғын үй жағдайларын
жақсартуға кезекте тұрған азаматтар арасында ақысыз бөлу болды. Бұл сұлба
Қазақстан тәуелсiздiк алу және нарықтық экономикаға өту кезеңiнде өзiнiң
дәрменсiз екенiн көрсеттi.
Құрылысқа бюджеттiк қаржыландырудың және халықты тұрғын үймен қамтамасыз
етудiң қысқаруы жағдайында тұрғын үй алудың негiзгi көзi халықтың жеке
меншiктi қаржысы болып отырғанда, сонымен қатар, банк несиелерi,
дүниежүзiндегi экономикасы дамыған елдердiң көпшiлiгiнде болатын. Бұл
жағдайда құнсыздану әсерiне аз ұшырайтын және өз кезiнде қайтаруға ең көп
қамтамасыз етiлген тұрғын үй құрылысына халыққа ұзақ мерзiмдi несие
қажеттiлiгi обьективтi туады.
Мiне, осы талапқа тауарлы-материалдық құндылықтар кепiлiмен қамтамасыз
етiлген ипотекалық несие жауап бередi. Көптеген шетел мемлекеттерiнiң
тәжiрибесi мемлекеттiк саясатты дұрыс ұйымдастырып және ойланып жүргiзуде,
ипотека тұрғын үй нарығының қызмет етуiн маңызды дәрежеде анықтайтын және
қамтамасыз ететiн, өзiн өзi қаржыландыратын жүйеге ауысады. Сөйте тұра,
халық жағынан төлеу қабiлеттiлiгi сұранысының тез кеңейюi есебiнен жаңа
құрылыс белсендi бола бастайды,құрылыс материалдарын шығару өседi, арнаулы
техникалар, жаңа архитектуралық жобалар пайда болады, экономиканың көптеген
салаларының дамуы тездетiледi.
Дипломдық жұмыстың мақсаты – Қазақстан Республикасында ипотекалық
несиелендiрудiң жағдайына баға беру және оны жетілдіру стратегиясын
ұсыну.Көрсетiлген мақсатқа жету үшiн мынадай мiндеттер қойылған:
Ипотекалық несиелендiру жүйесiн нарық экономика жағдайында дағдарыс
белгiлерiн жеңу құралы ретiнде сипаттау;
Ипотекалық несиелеу жүйесінің қалыптасуының теориялық негізін және
Қазақстандағы ипотекалық нарықты талдау;
Ипотекалық несие жүйесінің қалыптасуының маңызы, қажеттілігі және
ипотекалық нарықтың құрылымы және ипотекалық несиелеудің дамуына
әсер етуші факторларын анықтау;
Қазақстанда шетел мемлекеттерi тәжiрибесi негiзiнде ипотекалық
несиелендiру жүйесiнiң даму моделiнiң мүмкiндiктерiн қарастыру;
Ипотекалық несиелеу жүйесінің Қазақстан экономикасында дамуы мен АҚ
ТұранӘлем Банкі бойынша ипотекалық несиелеу динамикасын
қарастыру;
Ипотекалық несие беру дамуының дүниежүзілік тәжірибесі және оны
Қазақстанда жетілдіру стратегиясы мен ипотекалық несиенің даму
мәселелері мен оларды шешу жолдарын көрсету;
Жұмыстың практикалық маңыздылығы мынады: бұл жұмысты осы тақырыпты бұдан
әрi оқып бiлу үшiн пайдалануға болады, сонымен қатар, жұмысты орындау
барысында алған бiлiм өте құнды және болашақ кәсiби қызметiнде пайдалануға
болады.
Берiлген жұмыстың теориялық маңыздылығы: онда Қазақстандағы ипотекалық
несиелендiрудiң қалыптасу және даму процесi пайда болған күннен бастап
бүгiнгi күнге дейiн толық қарастырылған, яғни Қазақстан Республикасының
ипотекалық несиелеу жүйенiң қолданылған 3 жылының қорытындысын көрсетуге
талпыныс жасалды.
Жұмыстың әдістемелік негізі: Қазақстан Республикасының Ата заңы,
Қазақстан Республикасы Президентінің Жолдауы, Ғ.С.Сейітқасымов, С.Б.Мақыш,
В.И.Колесникова, Л.П.Кроливецкой, О.И.Лаврушина, Ю.А.Бабичевой.
Дипломдық жұмыстың құрылымы: кіріспеден, үш маңызды бөлімнен,
қорытындыдан, 9 кестеден, 7 суреттен, 32 әдебиеттер атауынан және 3
қосымшадан құралды.
Бірінші бөлімде ипотекалық несиелеудің қалыптасу жүйесі, оныңнарықтық
құрылымы мен қажеттілігі және де ипотекалық несиелеудің шетелдік моделдері
мен ұлттық моделі көрсетілген.
Дипломдық жұмысттың екінші бөлімінде ипотекалық несиелеу жүйесінің
Қазақстан экономикасында дамуы мен ТұранӘлем Банк АҚ бойынша ипотекалық
несиелеу динамикасын талдау,ипотекалық несиелеуді ынталандыру және қарыз
алушының төлем қабілеттілігін талдау қарастырылады.
Үшінші бөлімде ипотекалық несие беру дүниежүзілік тәжірибесі мен оларды
Қазақстанда қолдану мәселелері, ипотекалық несиені жетілдіру стратегиясы,
ипотекалық несиенің даму мәселелері мен оларды шешу жолдары.
I ИПОТЕКАЛЫҚ НЕСИЕЛЕУ ЖҮЙЕСІНІҢ ҚАЛЫПТАСУЫНЫҢ ТЕОРИЯЛЫҚ НЕГІЗІ
1.1 Ипотекалық несие жүйесінің қалыптасуының маңызы, қажеттілігі
Нарықтық қатынастарға сай экономиканы тиімді дамуын қамтамасыз ететін
несие түрлерінен, несиелеу принциптерінен, несиелеу әдістері мен
тәсілдерінен және несиелеу тәуекелді басқарудан тұратын экономикалық
механизінің құрамдас бөлігі болып табылатын-несиелік механизм.Нарықтық
экономика жағдайында несиенің дамуы және қызмет етуі үшін пайдалынатын
несиелік механизм өзінің незігі және құрылымы бойынша объективті сипатқа
еи. Несиелік механизм несиелеуді экономикалық ұйымдастыру қатынастарының
белгілі бір қабатын, яғни несиелік қатынастардың жоғарғы буынын білдіреді.
Кез келген экономикалық механизм өзара байланысқан,яғни оның бір
элементінің қозғалысы немесе өзгеруі басқаларының қозғалуы мен өзгеруіне
ықпал ететін элементтер жиынтығынан тұрады.
Несиелік механзмнің басқа экономикалық механизмдер сияқты мынадай
құрылымдық элементтері болады:
Несиенің түрлері:
I. Қарыз алушылар категорияларына қарай:
1. Қаржылық институттарға берілетін несиелер:
• Мақсатты қорларға;
• Банктерге;
• Қаржы-несие мекемелеріне;
2. Қаржылық емес агенттерге берілетін несиелер:
• өнеркәсіп салаларына;
• ауыл шаруашылығына;
• саудаға;
• дайындау ұйымдарына;
• жабдықтау-сату ұйымдарына;
• кооперативтерге;
• жеке кәсіпкерлерге;
3. Тұтыну мақсатына берілетін несиелер.
II. Мерзіміне қарай:
• қысқа мерзімді (1 жылға дейін);
• орта мерзімді (1 жылдан 3-5 жылға дейін);
• ұзақ мерзімді (5 жылдан жоғары);
III. Тағайындалу және пайдалану сипатына қарай:
• негізгі қорларға жұмсалатын;
• айналым қаражатына жұмсалатын;
IV. Қамтамасыз ете дәрежесіне қарай:
1. Қамтамасыз етілген:
• Кепілхатпен;
• Кепілдемемен;
• Кепілдікпен;
2. Сақтандырылған.
3. Қамтамасыз етілмеген:
• сенім несиесі;
V. Қайтарылу дәрежесіне қарай:
1. Стандартты несиесі.
2. Күмәнді несие.
3. Үмітсіз несие.
VI. Валютаның берілуіне қарай:
• ұлттық валютамен;
• шетел валютамен;
VII. Берілу шарттарына қарай:
1. Тұтына несиесі;
2. Ипотекалық несие;
3. Овердравт несиесі;
4. Овернайт несиесі;
5. Онкольдық несие;
6. Банкаралық несие;
7. Ломбардтық несиесі;
8. Лизингтік несие;
9. Рамбусттық несие;
10. Сенім несиесі;
11. Маусымдық несие;
12. Консорциалдық несие;
❖ Несиелеу объектілері-бұл несиені пайдалану заты, яғни несиенің
іске асырылу аясы.
Ұзақ мерзімді несиелеу объектілеріне жататындар мынадай түрлерге бөлінеді:
• өндіріс объектілерінің құрылысы;
• өндіріс объектілерін қайта құру, техникалық жағынан қайта
қаруландыру, кеңейту;
• техникалар, құрал-жабдықтар және көлік құралдарын сатып алу ;
• жаңа өнім шығаруды ұйымдастыру;
• өндірістік емес маңызы бар объектілеріді салу;
❖ Несиелеу субъектілері-несие беруші мен қарыз алушыларды несиелік
мәмілеге қатысушы тараптар.
❖ Несиелеу принциптері:
I. Жалпы экономикалық тәртіптегі принциптер:
• несиенің мақсаттылығы;
• несиенің дифференциалдылығы;
II. Несиенің мәнін бейнелейтін принциптер:
• несиенің мерзімділігі;
• несиенің қайтарымдылығы;
• несиенің төлемділігі;
• несиенің қамтамасыз етілуі;
❖ Несиелеу әдістері:
• айналым бойынша несиелеу әдістері;
• қалдық бойынша несиелеу әдістері;
• айналым-қалдықтық;
❖ Несиелеу процессі:
• несиеге деген өтінішті қарау;
• несиелік қабілетін талдау;
• несиелік келісімшарт жасасу;
• несие беру;
• несиелік мәміленің орындалуына бақылау жасау;
❖ Несиелік тәуекелділікті басқару;
Бір нәрсені кепілге алып несиелендіру ескі заманнан бар. Әр адам үйін,
жер телімін,тіпті құлдарын да кепілге бере алатын болған. Ерте заманда
борышқор алаяқтардан сақтану үшін өз мүлкін бір мезгілде бірнеше
растовщиктерге кепілге бере алатын, тек мұндай мәмілені қалай да заңдастыру
қажеттігі туды.
Ипотека терминін біздің заманымызға дейінгі 594 жылы алғаш енгізген
Архон Солон болып есептеледі. Ипотека ежелгі грек тілінен аударғанда
тірек,сүйемел дегенді білдіреді. Ал қазір ипотека термині (hyrotheke)-
кепілдік, кепілзат немесе кепілге салу деген мағынаны білдіреді. Ол кезде
кепілге берілген үй мен жер телімінің қасына жер қазылып тас бағана
орнатылған.Ол тас бағанада, қозғалымсыздық кепілге берілгені және иесінің
ақшаны көрсетілген мерзімде қайтаруы тиіс екені туралы жазылған.
Ипотекалық несиелендіру мәселелері әр елдің өз ерекшелігіне қарай
шешілген.
Ипотекалық несие дегеніміз- бұл қозғалмайтын мүліктерді (тұрғын үйді,
өндіріс ғимараттарын, жерді және т.с.с.) кепілге алып, ұзақ мерзімге
берілетін несие. Ипотекалық несиенің экономикалық мағынасы жағынан-бұл
банктен немесе басқа да қаржы ұйымдарынан ссуда алу мақсатымен жылжымайтын
мүлік кепілінің алуан түрлілігі болып табылады. Қарапайым тілмен айтатын
болсақ ипотека дегеніміз-бұл қарыз ақшаға үй сатып алу. 2002 жылғы 1
қыркүйектегі Жылжымайтын мүлік ипотекасы туралы Қазақстан Республикасының
заңына сәйкес ипотекалық несие дегеніміз-кепілге берілген жылжымайтын мүлік
немесе үшінші тұлғаның иелігі мен пайдалануына қалатын кепіл
түрі.Жылжымайтын мүлік-жер учаскілері, сондай-ақ үйелер, ғимараттар және
жермен берік байланысты өзге де мүліктер, яғни ауыстырылуы олардың
мақсатына шектен тыс зиян келтірусіз мүмкін болмайтын объектілер.
Ұлы ғалым Дж.М.Кейнстің пікірінше, жинақтық нарықтық пайыздық мөлшерлеме
деңгейінің қызметі емес,жинақ деңгейі субъектілер табысының деңгейіне
байланысты болып келеді. Қарыз алушылар арасында бәсеке туғызу мақсаты бір-
біріне өзгеше ипотекалық типтерді ерекшелейді. Ондай ерекшекліктерге
мыналар жатады:
• Ипотекалық несиелеу мерзімінің ұзақтығы
• Берекшекті қайтару мен проценттерді төлеу тәртібі, негізгі берешектің
қайтарымы мен проценттерді төлеудің қабылданған кестесіне байланысты
ипотекалық несиелер екі базалық типке шоғырланады
• проценттерді де несиенің негізі сомасын да бірдей толықтай төлу
берешекті кезең-кезеңімен бөлшектеп төлеу
Ипотекалық несиенің қағидалары:
• Меншік құқығын шектеу шартында борышқорлық қолында үліктің қалуы;
• Кепіл үлесінің түрінде ссудалар мөлшерінің анықталуы
• Сол сияқты мүлікті үстеме ипотекалық ссудаға кепілге алу
• Сақтандыру есебі бойынша несие беру.
Қазақстан Республикасында ипотекалық несие жүйесі екі деңгейлі болып
келеді.Бірінші деңгейде ипотекалық несе беретін банктер мен ьанктік емес
ұйымдар түріндегі ьастапқы кредиторлар, екіншісі оы кредиторлар берген
ипотекалық кредиттер бойынша талап құқықтары мен кепілдік құқықтарын сатып
алуды жүзеге асыратын қайта қаржыландырушы ұйым Ұлттық Банк 2001 жылы ақпан
айында құрған Қазақстан Ипотекалық Компаниясы АҚ. Қазақстандық модельдің
негізін қалау кезінде АҚШ-тың Fannie Mae жжәне Малайзиялық Cagamas Berhad
сияқты белгілі компаниялардың тәжірибесі ескерілген. Қазіргі кезде тұрғын
үй құрылысы қаражат жүйесі Словакияда, Чехияда, Венгрияда, Польшада,
Францияда, Люксембугта және тағы басқа елдерде жақсы жүргізіліп келеді.
Қазақстанда алғашқы қадамын жасай бастаған тұрғын үй құрылсы қаржатының
жүйесінде алынатын заемдар бойынша сыйақы стакасы жылына 5,5-6 пайызды
құрайды. Тұрғын үй құрылысы банкіне азаматтардың салатын салымына түсетін
сыйақының пайыздық ставкасы жылына 2,5-3 пайыз болып отыр. Соңғы жылдарда
ипотекалық несие жүйесі 3 этаптан өтті.
• Банк берген несие
• Ипотекалық компанялардың берілген несиелері бойынша талап ету құқығын
сатып алу
• Ипотекалық облагациялардың шығарылуы.
2003 жылы қараша айында Қазақстан Ипотекалық Компаниясының қоры
құрылды.Бұл құрдың негізгі мақсаты-ипотекалық несие бойыша мерзімінің
өсуі,олардың процент мөлшерлемелердің төмендеуі, несие мөлшерінің көбеюі
болып табылады. Қордың ең алғашқы қатысушлары Альянс банк АҚ, БТА
Ипотека АҚ және Казкоммерцбанк АҚ болып табылады.
Сауда-саттық аяқталып, сатып алушы ақырғы және талап етілген басқа да
төлемдерді енгізгеннен кейін сенім білдіргенін тұлғаға оған сауда-саттықта
жылжымайтын мүлікті сатып алғаны туралы құжатты тапсырады,онда мынадай
әліметтер болуы тиіс:
• Сауда-саттықты өткізудің негізі
• Оны өткізудің орны мен уақыты
• Сауда-саттықта сатып алынған мүліктің атауы мен сипаттамасы,оның
орналасқан жері
• Кепіл беруші-мүліктің бұрынғы иесінің аты-жөні және мекен жайы
• Сатып алушының аты-жөні және мекен жайы
• Сатып алушы төлеген сатып алу бағасы
• Сауда-саттықты өткізген сенім білдірген тұлғаның аты-жөні және мекен
жайы
Ипотекалық несие алу үшін мынадай қажетті құжаттар тапсыру қажет:
• Үй иесінің сатып алу келісім шарты
• Пәтердің жоспары
• Техникалық жоспар
• Жерге меншік құқығы туралы акт
• Пәтерде тіркелген азаматтардың жеке құжаттары
• Үй иесінің жеке төлқұжаты
• Өз құжаттарыңыз (төлқұжат, СТТН, үй иелерінің меншік иелері
кооперативіне алынған 3 форма анықтама)
• Еңбек кітапшасы немесе жұмысқа алу туралы келісімшарт
• Табысыңыз туралы анықтама
Банктен несие алу процедурасы бірнеше бөлімнен тұрады:
Қарыз алушының алдын-ала мамандандыру кезеңі
Қарыз алушының несие қабілеттілігін бағалау (андерайтинг)
Ипотека объектісі ретінде тұрғын үйді бағалау
Келсімшартты жасау кезеңі
• Үйді сатушымен есеп айырысуды жүргізу кезеңі
• Сатып алған үйді сақтандыру кезеңі
• Ипотека келісімшартын жасау
Компания жобасының шеңберінде ипотекалық несиелеудің негізгі бағыты
ұлттық валютада теңгеде несие беру.
Ұзақ мерзімді ипотекалық несие берудің мақсаты азаматтардың жеке қаражаты
мен ұзақ мерзімді ипотекалық несиенің есебін монополиядан тәуелсіз тұрғын
үй нарығынан тұрғын үй сатып алдың нарықтық қағидаттарына
негізделген,орташа кірісі бар азаматтарды шамасы жетерлік баға бойынша
тұрғын үймен қамтамасыз етудің тиімді жұмыс істейтін жүйесі құру болып
табылады. Бұл жүйені құру:
• Тұрғын үй саласына халықтың жинағы және бюджеттен тыс басқа түрдегі
қажетті қаржы ресурстарын тартуға;
• Тұрғын үй нарығын жандандыру мүмкіндігін туғызады;
Бүгінгі таңда ипотекалық неие беруді қаражат қорларын көбірек тартып,
жылжымайтын мүлік нарығындағы операцияларды тиімді жүргізуді қамтитын көп
бейімді тетік әрі тұтастай бір жүйе десе болады. Бұл үрдіс, қарыз беруші
мен қарыз алушыдан басқа, құрылыс салу және сақтандыру компанияларын,
риэлторлық кеңселерді, инвесторларды қамтиды. Ипотекалық несиелердің
арқасында нарық субъектілері қосымша инвестициялық серпіліс алады, сұраныс
өсе бастағандықтан құрылыс компанияларын тұрғын үй құрылысын өрістете
түседі. Меншік құқытарын, соның ішінде жылжымайтын мүлікке берілген меншік
құқығын қорғауға қабілетті заңдардың болуы,ипотекалық несиенің дамуына
қажетті құқықтық ортаның қалыптасу айрықша маңызды.
Коммерциялық Альянс Банк ипотекалық несиелерді кепілдендіру жүйесінің
алғашқы қатысушысы болып отыр. Бұл 2007 жылға дейінгі тұрғын үй құрылысын
дамытудың мемлекеттік бағдарламасын меңзейтіндіктен де аса маңызды болмақ.
Ипотекалық несие немесе ипотека-бұл Қазақстанның кез келген азаматы үшін
сатып алынатын пәтерді кепілге қойып,тұрғын үйді сатып алға несие алудың
бірден-бір мүмкіндігі. Басқаша айтатын болсақ-сіз жаңа пәтеріңізге
қоныстанып, бірте-бірте тұрғын үйіңіз үшін несиені өтеп отырасыз. Бүгінгі
таңда біздің азаматтарымызда өздерінің тұрғын үй мәселелерін Қазақстанның
ипотекалық несиелерге кепілдік беру қорымен шешге мүмкіндігі пайда болды,
әрі ол банктердің несиелік тәуекелдерін бөлу арқылы берілетін ипотекалық
несиелер бойынша шарттарды жеңілдетеді.
1.2 Ипотекалық нарықтың құрылымы және ипотекалық несиелеудің дамуына әсер
етуші факторлар
Қазiргi заң шығару нормалары негiзi және тәжiрибеде қолданылып
жүрген кепiлдiк процедуралары, бiр-бiрiнен көптеген белгiлерi бойынша
ажыратылатын логтың 20-дан астам әртүрлi түрлерiн атап көрсетедi,
бiрақ топтаудың үш категориясының елеулi мәнi бар:
тараптардың қарызы үшiн кепiлдiкке салынған мүлiкке қатынасы;
қарыз үшiн кепiлдiкке берiлген обьектiлерiнiң ерекшелiгi;
қарызды өтеу жағдайы.
Бiрiншi нышан бойынша қарыз үшiн кепiлдiкке берудiң үш түрiн
атауға болады:
• Классикалық кепiлдiк, ( кең таралған) бұл жағдайда мүлiк
кепiлдiкке зат салушыда қалады;
• кепiлдiкке беру, бұл жағдайда кепiлдiк заты кепiлдiкке зат
ұстаушы- несие берушiге берiледi;
• берiк кепiлдiк, егер обьект қарыздарда қалса, бiрақ кепiлдiкке
зат ұстаушының мөрi басылған кiлттеуде немесе кепiлдiкте екенiн
дәлелдейтiн белгiлi бiр танылатын белгiсi қойылған .
Ипотека туралы Заңның қабылдануымен отандық ипотекалық нарықтың
құрылуына заңды алғышарттар пайда болды., сонымен қатар онда
жүргiзiлген операцияларды практикалық жазықтыққа ауыстырып,
ипотекалық тұрғын үй несиелеуге салынған орасан зор потенциалдың
мүмкiндiгi масштабында жүргiзiлдi.
Шаруашылық өмірдің барлық аясынан әр түрлі нысанда енетін ипотека мен
экономиканың айрылмастай байланыста екені дүниежүзілік практикада
көрінеді.барлық жерде бұрыннан даму тарихына қарамастан, ипотеканың әр
түрлі кездерде оның орнына және уақытына қарай рационалды,максималды
бейімделген схемасын іздеуді қажет ететін сипаттамалық өз ерекшелігі
бар.Ол, бәрінен бұрын жер туралы заңнамалардың даму жағдайы мен
ерекшклігіне бағынышты, сондықтан, әр елде ипотекалық несиелендіру
аясындағы қатынастарды реттеу жөнінде өзінің ерекше заңнамалары
қолданылады.
Экономикалық қатынастағы ипотека – бұл, мүлiктi алудың ( сату-сатып
алу, ауыстыру) басқа нысандары заңды немесе коммерциялық жағынан
қолайсыз болған жағдайда, және әртүрлi жобаларды жүзеге асыру үшiн
қосымша қаражатты тартуға мүмкiндiк беретiн жылжымайтын обьектiлерге
мүлiктiк құқық айналымының нарықтық құралы.
Ұйымдастыру жоспарында кепiлдiктi несие беру - инвестициялық және
коммерциялық жобаларды жүзеге асыру жолындағы өзара байланысты
элементтердiң жиынтығы болып табылады.
А қосымшада ипотекалық несие беру өзара байланысты элементтер
жиынтығы түрiнде берiлген:
• өз приоритеттерi, мақсаттары және принциптерi бар қатысушылар,
ұйымдастырушылар және үйлестiрушiлер;
• кепiлдiкке берiлген обьектiлер;
• мүлiк бағалары;
• әдiстемелiк және құқықтық қамтамасыз ету;
• жарнамалық және ақпараттық инфрақұрылым;
• сұраным және ұсыныс;
• кадрлердi даярлау;
• несие беру шарты;
• менеджмент;
• маркетинг.
Сонымен, несие беру шарты әдiстемелiк және құқықтық қамтамасыз ету
бағасымен, сұраным мен ұсыныспен тығыз байланысты және ипотекалық нарық
қатысушыларының мақсаттарынан, ипотекалық несие ұсыну прцесiн
үйлестiруден,несие бойынша пайызын төлеудi қадағалап байқап отырудан
және т.б. бағынышты
А Қосымшада сонымен қатар, нағыз ипотекалық несиелеуде қолданылатын
процедуралар да берiлген:
• инвестициялық жобаларды таңдау;
• кепiлдiк қорын құру;
• несие берушiмен келiссөздер;
• шарттар жасасу;
• несиеге құжаттар дайындау;
• кепiлдiк шарттарын жүзеге асыру және есепке алу;
• қаржыландыру тәртiбi және қаржыны бөлiп тарату;
• несиенiң пайдаланылуын бақылау;
• төлемеген жағдайда кепiлдiктiң нәрсесiн жүзеге асыру.
Сонымен, ипотека негiзгi талаптарды орындауды қамтамасыз етудiң
тәсiлi болып табылады, мысалы, несиелiк келiсiм бойынша. Жалпы ереже
бойынша, несие берушiнiң талабы қанағаттандырылмаған жағдайда
соңғысының кепiлдiкке салынған мүлiктi өзiнiң жеке меншiгiне
айналдыруына жол беруге болмайды. Кепiлдiк - меншiк құқығын алу
тәсiлi емес, қайта несие берушiнiң кепiлдiкке салған мүлiк құнынан
талабын қанағаттандыру нысаны. Өзiнiң кепiлдiктi құқығын жүзеге
асыру үшiн, яғни кепiлдiкке салынған мүлiктен төлеттiрiп алуды несие
берушi тек сот арқылы iске асыры алады.
ХХI ғасырдың басындағы халықаралық қаржылық нарықтар қазiргi жағдайда
тұрғын үй – ипотекалық несие берудiң әсер ететiн негiзгi факторлар
мыналар:
• макроэкономикалық жағдайлар;
• халықтың жақсы тұрмыс халiнiң деңгейi;
• тұрғын үй құрылысы облысындағы тенденциялар;
• құрылыс кешенiнiң хал-жайы;
• бiрiншi және екiншi деңгейдегi тұрғын үй нарығының хал-жайы.
Ипотекалық нарықтың екi деңгейлiк сипаттамасы, ипотекалық несиелер
нарығының бiрiншi және екiншi деңгейiн белгiлеу шартына мүмкiндi
бередi. Ипотекалық несиелердiң бiрiншi деңгейдегi нарығында шын мәнiнде
ипотекалық қатынастар қатысушыларының экономикалық мүддесi iске
асырылады. Қарыздарлар әр түрлi бағыттағы мiндеттемелердi орындауды
қамтамасыз ету мақсатында несие берушiлерге кепiлдiкке қозғалмайтын
мүлiк ұсынады.
Бiрiншi деңгейдегi нарық – ипотекалық нарықтың сегментi, ол
кепiлдiкке зат салушы мiндеттемелердi орындау тәсiлi ретiнде
жылжымайтын мүлiктi ұсынатын, ал кепiлдiкке зат ұстаушы қабылдайтын
өзара мiндеттi қатынастарға сәйкес келетiн несие берушiлер мен
қарыздарлар қызметiнiң барлық жиынтығын қамтиды. Ипотекалық несиелердiң
бiрiншi деңгейдегi нарығының құралдары мен субьектiлерiн жүзеге
асыруда, көптеген жағдайда қарыздардың ипотекалық жүйемен оның өзара
қарым-қатынасы қажеттiгiн толық пайдаланады. Ол толықтай Б қосымшасында
көрсетілген.
Банктiң борышқормен дара немесе саны едәуiр екiжақты қатынастарын
несиелiк портфельдi толтыруының сәйкестiгiнде жүзеге асыру, ипотекалық
нарықта жемiстi қызметiн қамтамасыз ету жақтарының бiрi болып табылады.
Банк қызметiнiң маңызды жағы болып кезектегi заемшыға ұзақ мерзiмдi
ипотекалық несие түрiнде беруге дайын болатын несиелiк ресурстарды жаңарту
болып табылады. Бұл мамандардың бекiтедi, төтенше өзектi мiндеттi
ипотекалық нарық сегментi - ипотекалық несиелер екiншi деңгей нарығы
орындайды, онда ипотекалық жүйенiң несиелiк портфелiн мобилизациялау
жүретiн несиелiк мiндеттемелер және ипотека туралы (заклад актысы)
шарттар бойынша құқықтың өзгеруi есебiнен иесiзденген табыс
қағаздарындағы (облигациялар) және оларды ұзақ мерзiмдi инвесторлар
арасында орналастыру. Осындай мiндеттi орындау үшiн екiншi деңгей
нарығының қызметi ұйымдастырылады.
Екiншi деңгей нарығы - ипотекалық нарық сегментi, онда
ипотекалық жүйе жиынтық несие портфелiнiң қалыптасуы несиелiк
мiндеттемелер және ипотека туралы (заклад актысы) шарттар бойынша
персонофицириндi құқықтың өзгеруi есебiнен иесiзденген табыс
қағаздарындағы (облигациялар) және оларды ұзақ мерзiмдi инвесторлар
арасында орналастыру. Б қосымшасында ипотекалық несиелер екiншi деңгей
нарығының субьектiлерi мен құралдары.
Ипотекалық несие екiншi деңгей нарығы бiрiншi деңгей ипотекалық
нарығында инвесторлар мен несие берушiлер арасындағы байланыстырушы
звено; ол ақшалай қаржының аккумуляциясын қамтамасыз етедi және қаржы
тасқынын (облигация шығару арқылы және оларды нарықтық қорда
орналастыру) ипотекалық несиеге бағыттайды.
Банк ипотека бойынша өз құқығын бере алмайды, бiрақ кепiлдiкке
зат ұстаушының тұлғаға ипотека туралы шарт бойынша құқығына көнуi
ақиқат, егер де ипотекалық қамтамасыз етiлген сол тұлғаға негiзгi
мiндеттеме бойынша борышкерге талап құқығына жол берiледi. Басқаша
айтқанда, ипотека әрдайым несиенiң сонынан жүредi. Құқық қатынастарын
қарастыру жөнiнен құқық берудi заклад актысы жеңiлдетедi. Айналымға
қабiлеттi құнды қағаз бола тұрып, ол кезектегi жазумен (мемлекеттiк
тiркеу талап етiледi) жүзеге асырылады. Заклад актысының ыңғайлылығы
сонда, оның өзi кепiлдiк нәрсесi бола алады.
1.3 Ипотекалық несиелеу моделдері: шетел тәжірибесі мен Қазақстандағы
ұлттық модель
Ипотекалық несиелендiрудiң дүниежүзiлiк практикасында екi модель бар,
олар: американдық және германдық. Американдық модель алдымен, стандартты
қаржылық өнiмдерге, салынған мүлiк туралы жасалған акт қағаздарға, құнды
қағаздар мен қозғалымсыздыққа бағытталған. Бұл модель бойынша адам
әдеттегiше, құнының шамалы бөлiгiн қолма-қол төлеп, қалған сомасын алған
қозғалымсыздығын 15 жылдан 30 жылға дейiнгi мерзiмге кепiлге қойып,
маманданған ипотекалық банктен алған қарыз ақшасын төлеп дайын тұрған үй
алады. Мемлекет iрi фирмалардың делдалдығын пайдаланып ипотекалық құнды
қағаздарына кепiлдеме берушi ретiнде шығады.
Ипотеканың американдық моделі
Ипотекалық несиелендiрудiң жүйесi елдiк айырмасына қарамастан, ақырғы
инвестордан қозғалымсыздықты сатып алушыға, яғни, заемшыға ақшалай қаржыны
қайта бөлу механизмiне әкелiп соғады.
Ипотекалық несиелендiрудiң негiзгi қатысушылары:
• тұрғын үй сатып алуға несие алушы, яғни заемшы;
• несие берушi (банкнемесе басқалай мекеме), заемшыға қозғалымсыздығын
кепiлге алып несие берушi.
• делдалдыққа маманданған ұйым, олардың мақсаты – ипотекалық несиеге
бұдан әрi қайта инвестициялау үшiн еркiн капиталды тарту механизмiн
қамтамасыз ету.
• ақырғы инвесторлар (негiзiнен институционалдық), ипотекалық несие
негiзiнде шығарылған құнды қағаздарды алушылар.
Алғашқы нарық заемшы мен банкiнiң ара қатынасымен анықталады, ал
ипотекалық несиелер, шынында олардың инструменттерi болып табылады.
Делдалбанк- инвестор тiзбегi екiншi ипотекалық нарық мазмұнын құрайды, ал
олардың инструменттерi ипотекалық несиемен қамтамасыз етiлген құнды
қағаздар болып табылады. Ипотекалық несиелендiру сұлбасын тағайындау –
несиелендiру көлемiн ұлғайту мақсатымен несие берушiлердiң ұзақ мерзiмдi
ресурстарымен қамтамасыз ету. Дамыған ипотекалық жүйе өзiн өзiндiк
жеткiлiктi механизм екенiн көрсетедi, өйткенi ол бiр жағынан халықтың
әртүрлi мүлiктi қатарының қолдары жететiн, екiншi жағынан барлық бiрлесiп
әрекет етушi звенолар үшiн табысты. Бұл процесте екiншi нарықтың құрылуы
мен дамуы маңызды роль атқарады. Дүниежүзiндегi iрi ипотекалық нарық АҚШ
ипотекалық нарығы болып табылады. Бұл ұйымдастыру нысаны бойынша қалай
күрделi болса, қаржылық және ипотекалық ниструменттер түрi жөнiнен де солай
әбден дамыған нарықтардың бiрi.
Ипотекалық несиелендірудің алғашқы нарығы.
Ипотекалық несие деп (mortqaqe, loan mortqaqe) заемшының қозғалмайтын
мүлiгiн кепiлге алу жолымен, белгiлi бiр сұлба бойынша керi төлеуге
мiндеттейтiн несиенi айтамыз. Егер заемшы келiсiм-шартқа сәйкес
мiндеттемесiн орындаудан бас тартатын болса, онда несие берушi оның кепiлге
қойған қозғалымсыздығын иеленуге құқылы. Несие берушi кепiлдi шартсыз
тәртiпте өткiзiп және алынған ақша есебiнен қарыз сомасын жабуға құқылы.
Несие берушiге кепiлге салынған мүлiкке меншiктiк құқық беру процедурасы
төлетудi қолдану деп аталады. Қарастырылып отырған ипотекалық
несиелендiру сұлбасында заемшы ретiнде жеке тұлға да, ал кепiл ретiнде
тұрғын үй қозғалымсыздығы. Шынында, заемшылар ипотекалық несиенi
қозғалымсыздық алу үшiн пайдаланады, әрi ол қозғалымсыздық кепiл рөлiн де
атқарады.
АҚШ-тағы несиелендiрудiң басқа түрлерiмен салыстырғанда ипотекалық
инструменттер мынадай айырмашылықта:
ұзақ мерзiмдiлiгiмен (едетте, 20-30 жыл);
кепiлдiң қолма-қолдығына байланысты төмен несиелiк тәуекелге қатысты және
соған қарай заемшының өте жоғары жауапкершiлiгi;
мерзiмiнен ерте өтеу мүмкiндiгiне байланысты түсiмнiң анық еместiгi.
Ең кең тараған ипотека инструменттерi заемшыға толық немесе жартылай
мерзiмiнен ерте, ал қалғанын кез-келген уақытта өтеуге мүмкiндiк бередi.
Бұл жағдай ипотекалық несиенi заемшы жағынан ұзақ мерзiмге арналған опциалы
(call option) несие ретiнде қарастыруға болады. Бұндай опционың болуы
заемшыға қолайлы, өйткенi ол оған жеке және экономикалық жағынан қараса да
өзiнiң қарыздық мiндеттемесiн реттеуге мүмкiндiк бередi. Несие берушiге
проблемаларымен байланысты.
Қазiргi уақытта АҚШ-та заемшының керегiн және спецификалық мүмкiндiктерiн
барынша ескеретiн ипотекалық ниструменттердiң әр алуан түрлерi қолданылады.
Несиелендiрудiң (level – payment fixed – rate mortqaqe), барлық мерзiмi
бойына ай сайын тең сомада төленетiн белгiленген пайыздық ставкалы несие
инструментi басым болып келедi. Ай сайынғы соманың есебi аннуитет формасына
сәйкес жүргiзiледi, сондықтан, несиенiң бұндай түрi аннуитеттiк деп
аталады. Ай сайынғы төлем аннуитеттiк несие бойынша белгiлi формулаға
сәйкес: пайыз төлемi және негiзгi қарыз бөлiгi болып екi компонентке
ажырайды. Айдың басындағы қарыздық борышқа қарай аяғында пайыз төленетiн
болғандықтан, пайыздық төлем сомасы уақыт өткен сайын азая бередi.
Төлеу үлесi негiзгi қарызды өтеу есебiне сәйкес әр төлеуде өсiп отырады.
Несиелендiру кезеңiнiң аяғына қарай қарыздық борыш қалдығы 0-ге теңеледi.
Бiр қалыпты төлеудiң жүйелеп баяндалған сұлбасы несиелендiру кезеңiнiң
аяғына қарай негiзгi қарыздың толық өтелуi автоматты түрде қамтамасыз етедi
және несиенiң бұндай түрi, сонымен қатар, өз-өзiнен амортизациялану деп
аталады.
Төлеулерi ауыспалы несиелер де кең таралған. Банктердiң пiкiрiнше,
пайыздық тәуекелдi төмендетуге қолайлы инструмент, деңгейi белгiлi бiр
индекске, жиi либор ставкасына немесе мемлекет облигация бойынша ставкаға
таңылатын пайыздық ставкасы (adjustable - rate mortqaqe) ауыспалы несие
болып табылады. Пайыздық ставканы қайта қарау мерзiмдiлiгi несиелiк шарт
жасасу кезiнде анықталады және жарты жылға немесе жылға жасалады.
Бастапқыға қатысты пайыздық ставка өзгерiсiнiң шекаралары жиi
тағайындалады: жыл сайын қайта қаралатын пайыздық ставка 2%-дан артыққа
ауытқымайды.
Алғашқы несие берушiлер ретiнде ипотекалық несие ұсынатын көбiне қарыз
(ссуда) жинақтайтын ұйымдар, коммерциялық және ипотекалық банктер, сонымен
қатар, өмiрдi сақтандыру компаниялары және зейнеткерлiк қорлар (бұл жерде
шартты – банктер). Заемшы несие алу үшiн қажеттi құжаттарын толтыратын және
өзi туралы талап етiлетiн қаржылық және қаржылық емес ақпараттар беретiн,
кейiн оны банк тексередi, уәкiлеттi банкке ықыласын бiлдiредi. Берiлген
мәлiметтер негiзiнде банк заемшының қарыз төлеу қабiлеттiлiгiн бағалайды,
яғни, несиенiң андеррайтинг өткiзедi.
Андеррайтингтiң негiзгi белгiлерi (критерийлерi):
Бiрiншiден, заемшының несие бойынша айлық төлемiнiң әр ай сайынғы
кiрiсiне қатысы (payment-to-income ratio – PTI). Бұл коэффициенттiң аз
болуына қарай заемшыға да қарыз жүгi аз болады, яғни оның несие төлек
қабiлеттiлiгi жоғары болады;
Екiншiден, несие сомасының кепiлдiң (Loan-to-value ratio - LTV) нарықтың
(немесе бағалау) құнына қатынасы. Бұл коэффициент неғұрлым төмен болса
несие берушiнiң ақшаны өндiрiп алу үшiн кепiлдi сатып берген қарызы бойынша
шығынын жабуға солғұрлым мүмкiндiк бар;
Үшiншiден, несиенiң абсолюттi шамасы анықталған бастамасынан аспауы
керек. АҚШ-та типтi ипотекалық несиелер 28% PTI дейiнгi, 80% LTV дейiнгi
шарта және 200 мың долларға дейiнгi мөлшерде берiледi. Несие беру кезiндегi
ипотекалық несиелендiрудiң мiндеттi элементi–кепiлге салынған
қозғалымсыздық пен титулды сақтандыру. Сақтандырудың кең таралған мiндеттi
емес түрi–заемшының өмiрi мен еңбекке қабiлеттiлiгiн сақтандыру.
Несиелендiрудiң бкрлық шарттарына келiсiлген жағдайда банк заемшымен
ипотекалық несие беру туралы шарт жасайды. Несиенi алғаннан кейiн не өзi
несие алған банк, не басқа қызмет көрсетушi компания қызмет етедi.
Екінші ипотекалық нарық
Ипотекалық несиелендiру процесiне тартылған банктер үшiн басты проблема
ұзақ мерзiмдi ресурстардың жетпеушiлiгi. Жеке меншiк капиталдың шоғырлануы
үшiн маманданған институт құру мәселесi және оны кейiн ипотекалық несиеге
инвестициялауды жүзеге асырған АҚШ Үкiметi болды. Ұлы құлдырау кезеңiнде ол
қозғалымсыздық нарығын ипотекалық несиелендiрудi кеңейту жолымен
жандандыруға әрекет iстедi.
1938 жылы АҚШ конгресiмен Федералдық Ұлттық ипотекалық ассациация немесе
Фэнни Мэй (Federal National Mortqaqe Associatio, Fannie Mae) құрылды.
Оның қызметiнiң басты бағыты, тiптi қазiргi кезеңге дейiн қарыз құнды
қағаздарын шығару есебiнен қаражат тарқан банктерден ипотекалық несиелер
сатып алу. Ұлы құлдырау кезiнде АҚШ Үкiметiнiң ипотекалық несиелендiрумен
айналысуға түрткi болуының екi негiзгi себебi болды:
Бiрiншiден, қаржы дағдарысы, оның кесiрiнен көптеген қаржы мекемелерi
iске асырылуы қиын жағдайда қалды.
Екiншiден, қатысушылардың жағдайдың даму перспективасына сенiмсiздiгi,
бұл ұзақ мерзiмдi қаржы инструменттерiнiң, шарттарының дамуын және халықтың
ұзақ мерзiмдi төлеу қабiлеттiлiгiн арттыру үшiн жағдай туғызу қажеттiлiгiн
туғызды.
Сол кезде АҚШ-тың ипотекалық несиелер нарығы кепiлге алынған мүлiктер
санының көптiгiмен сипатталды.Несие берушiлер нақты ақшаға тез айналатын
бұйымдар жоқ болған кезде несиелiк кезеңнiң аяғында негiзгi қарыз сомасын
өтеудi қарастыратын несиелердi қайта қаржыландырудан бас тартты, ал
жұмыссыздықтың өсуiне байланысты өтелмеген несиелер бойынша үлкен шығындар
одан әрi өстi. Тұрғын үйге деген сұранымды ынталандыру үшiн Федералдық
Үкiмет ұзақ мерзiмдi өзiнен амортизацияланушы ипотекалық несие үшiн
бағдарлама құрды және 1938 жылы банктерден ипотекалық несиелер алу үшiн
ипотекалық несиелердiң екiншi нарығың ұйымы ретiнде Фэнни Мэй-дi құрды.
Бұған дейiн тұрғын үй аясындағы қысқа мерзiмдi және ағымдағы мәселелер
елдiң тұрғын қорын бөлу және қаржыландыруды түпкiлiктi жақсартуға
бағытталған федералдық бағдарлама көмегiмен шешiлген.
Қазiргi жағдайда Фэнни Мэй дүние жүзiндегi iрi қарыздық мiндеттеме
эмитентерiнiң бiрiнен саналады. Ол 1994 жылы 603 млрд доллардан аса сомаға
қарыз қағаздарын шығарды, оның 39 млрд. ұзақ мерзiмдi қаржы
инструменттерiне кеттi. Фэнни Мэй-дiң барлық қарыз қағаздары компанияның
активтерiмен қамтамасыз етiлген және АҚШ Үкiметiмен кепiлденбеген. Фэнни
Мэй-дiң қарыздық мiндеттемелерi өз сипаттамасы жағынан төтенше әр түрлi.
Қарыз мiндеттемелерiнiң диверсификациясы екi негiзгi себептермен
түсiндiрiледi:
Бiрiншiден, инвесторлардың сұраныстарының әртүрлiлiгiмен, олардың
әрбiреуi инвестициялық портфельге кiргiзу үшiн анықталған түрдегi құнды
қағаздарға мұқтаж;
Екiншiден, Фэнни Мэй-дiң өз жағынан компания активтерiнiң ерекшелiгiн
ескеретiн пассивтер құрылымын құру жолымен жететiн тәуекелдiкпен басқарудың
қажететтiлiгi.
Фэнни Мэй қарыз инструментерiнiң негiзгi түрлерi:
номинальды құнынан дисконтпен орналасқан қысқа мерзiмдi (айналыс
кезеңiнен жылға дейiн) купонсыз облигациялар.
купондары белгiленген орта және ұзақ мерзiмдi облигациялар;
ерте өтеу құқығы бар купондары белгiленген орта және ұзақ мерзiмдi
облигациялар;
ерте өтеу құқығы бар облигациялар, купондық ставкасы алдын-ала
тағайындалған мерзiмдiлiгiмен (callable step-up notes) белгiленген
шамаға өсетiн.
құрылымдық облигациялардың (structured notes), былайша айтқанда әртүрлi
түрлерi, купон ставкасы немесе негiзгi қарыздың төлем сомасына қарай
белгiлi бiр индекске байланған.
Германдық модельдiң американдық модельден едәуiр айырмашылығы бар.
Негiзгi айырмашылығы еуропалықтардың қайталанбайтын дара тауар сияқты
қозғалымсыздыққа қатынасына негiзделген. Активтер мен пассивтердiң балансын
қолдау үшiн немiстiң ссуда компаниялары және банктер жеке меншiк құнды
қағаздарының эмитенттерi ретiнде белсендi шығуға және үлкен жарғылық қор
құруға мәжбүр, ал бұл американдық модельде мiндеттi емес. Германияда ұзақ
мерзiмдi қаражатты тарту үшiн жинақтау есептер жүйесi (құрылыс жинақ
жүйесi) күштi дамыған. Бұл несиенi алмас бұрын, алдымен ипотекалық банкте
арнаулы жинақтау есебiн ашуың керек екенiн бiлдiредi. Сөйтiп, есебiңде
болашақ тұрғын үйiң құнының (шамамен 5-8 жыл) қажеттi бөлiгi жинақталған
жағдайда ғана мемлекеттiк дотацияға (тұрғын үй құнының 10% дейiн және
жетпей тұрған бөлiгiн төлеу үшiн жеңiлдетiлген несие) Несиенi өтеу мерзiмi
10 жылдан 15 жылға дейiн. Сөйте тұра несиелiк мекемелердiң қорланған
қаражатты бұрын несие алуға тiлек бiлдiрген азаматтарға ссуда беру үшiн
пайдалануларына мүмкiндiктерi бар. Немiс моделi азаматтарға құрылыс салу
ауданынан тұрғын үйдiң нақты типiн ұсынады. Бұндай сұлба табыс деңгейi орта
және одан да төмен адамдарға бейiмделген.
Малайзиялық модель
АҚШ және Еуропа елдерiмен қатар қазiргi уақытта халықты ипотекалық
несиелендiру жүйесi азиялық аймақтарда, әсiресе, Малайзияда жеткiлiктi
дамыған. Малайзияның ипотекалық несиелендiру жүйесi құрамына Малайзия
Банкi (20%), қаржы компаниялары (19%), коммерциялық банктер (60,5%)
кiрген Кагамас Ұлттық ипотекалық корпорациясын (бұдан әрi – корпорация)
құру жолымен дами бастады. Қазiргi кезде корпорацияның жарғылық капиталы
АҚШ долларының 40 млн. жуығын құрайды. Берiлген корпорацияның негiзгi рөлi
- өтiмдiлiгiн қамтамасыз ету, құрылыс құнының төмендiгi, ипотекалық
несиенiң ұзақ мерзiмдi сипаты, тұрғын үй сатып алушылар үшiн қаржыландыруды
таңдау болып табылды.
Малайзиядағы ипотекалық несиелендiру процесi екi кезеңге бөлiнедi:
тұрғын үй салу процесi және тұрғын үй құрылысының толық аяқталуы. Тұрғын
үй құрылысына салушыға 2-3 жылғы несие берiледi және салушы өзiнiң
тұрғын үй салатындығы туралы халықты хабардар етедi. Үй құрылысы
процесiнде құрылысы аяқталмаған тұрғын үйдi алдын-ала сату жүзеге
асырылады және үй сатып алушылар аяғына дейiн қаржыландырылады. Құрылыс
аяқталғаннан кейiн ипотекалық несиенi секьюритизациялау жүзеге асырылады.
Несиелендiрудiң негiзгi шарттары --қаржыландыру маржасы 70% -дан 80% -ға
дейiн, несиенiң орташа орнының толуы 20 және 25 жыл iшiнде, негiзгi
қарыздың заемшы табысының 13 мөлшерiнде ай сайын өтелуi, қозғалымсыздықты
сақтандырғаны туралы шарттың болуы мiндеттi, сыйлық берудiң (ынталандыру)
ең үлкен ставкасы 9% құрайды.
Секьюрритизация процесi несие берушiлердiң соңынан корпорацияға
сатылатын ипотекалық несие заемшыларға беруiнен басталады,.Корпорация өз
кезегiнде, ипотекалық несие сатып алуға кеткен шығынын жабу үшiн және
капиталын ұлғайту үшiн қарыздық құнды қағаздар шығарады, кейiн оны
инвесторларға сатады.
Үлкен көлемде ипотекалық несиелендiрудi жүзеге асыруға қабiлеттi,
жоғары капиталистiк мемлекеттiк емес ұйымдар болмай қалыптасқан
экономикалық жағдайда және қайта қаржыландыру механизмiн қамтамасыз етушi
мемлекеттiк ұйымдар құру толық шешiмiн таппас едi, Қазақстан үшiн, банктер
ипотека пуласымен қамтамасыз етiлген ипотекалық облигациялар шығару жолымен
қайта қаржыландыра алатын, тұрғын үй нарығының дамуын қамтамасыз етушi
жабық акционерлiк қоғамдар нысанында ипотекалық компаниялар құру жолымен
дамитын ипотекалық несиелендiру жүйесiнiң Малайзиялық моделi ең
жарамдысы болып табылады, сөйте тұра, кейiнiрек еуропалық немесе
амеркандық модельдердi де қолдану мүмкiндiгiн естен шығармауымыз керек.
Өзiне меншiктi тұрғын үй алу-әр отбасының бiрiншi кезектегi
қажеттiлiгi. Көптеген қазақстандықтар өздерiнiң пәтерлiк мәселелерiн
ипотекалық несие алуға қол жеткiзу мүмкiндiгiнiң артуы арқасында шешiп
отыр. Қазақстандағы тұрғын үй құрылысын қаржыландырудың дәстүрлi сызбасы,
бұрынғы кеңестiк жүйедегi тұрғын үй қаржыландырудың бөлiгi сияқты
мемлекеттiк тұрғын үй құрылысына бюджеттiк ресурстарды бөлудiң
орталықтандырылған түрi және оны тұрмыс жағдайын жақсартуға кезекте
тұрған азаматтар арасында тегiн бөлу. Бұл сызба Қазақстанның
тәуелсiздiк алу және нарықтық экономикаға көшу кезеңiнде өзiнiң
шамасыздығын көрсеттi. Құрылысты бюджеттiк қаржыландыруды қысқарту
жағдайында және халықты тұрғын үймен қамтамасыз етуде тұрғын үй алудың
негiзгi көзi, халықтың өз меншiгiндегi қаржысы болып табылды, сонымен
қатар, экономикасы дамыған көптеген елдердегi сияқты банктердiң
несиесi.
Бұндай жағдайда халықтың тұрғын үй құрылысына құнсыздану әсерiне
ең аз ұшырайтын және өз уақытында қайтару мейлiнше қамтамасыз етiлетiн ұзақ
мерзiмдi несие алуына қажеттiлiк туындайды.
Ипотекалық несие,атап айтылғандай,тауарлы-материалдық құндылықтармен
кепiлдi талаптарға жауап бередi.
Нарық жағдайындағы ипотека тұрғын үй саласына инвестиция тартудың
бiрден-бiр қолайлы тәсiлi болып табылады. Ол өзiнде елдiң экономикалық
дамуының зор потенциалын ұстайды, қозғалмайтын мүлiктi жұмыс iстейтiн
капиталға айналдыруы несие берушiге кепiлдiктi пайда алуға, ал халықты
жылжымайтын мүлiктi сатып алуды қаржыландыруға, тағы да басқаға
мүмкiндiк бередi. Қазақстанда қолдануға тиiмдi ипотека, табыстары
жоғары және орта деңгейдегi адамдардың тұрғын үй алуға қол жеткiзуiнiң
басты құралы.
Тұрғын үй-қаржылық жүйенiң басты мақсаты-қаржы жинағысы келетiндер
мен тұрғын үй алу үшiн барлық сомасын бiрден төлей алмай қарызға ақша
алғысы келетiндер арасында қаржыны қайта бөлу.
Бүкiл дүние жүзiнде тұрғын үй саласын инвестициялау технологиясы
үш негiзгi принциптен тұрады: шартты қор немесе Баушпаркассен жүйесi,
Ипотекалық несие беру, халыққа тұрғын үй алу үшiн мемлекеттiң қолдауы
(мақсатты мекенжайлық жәрдем ақы жүйесi). Бұл принциптердi жүзеге
асырудың нақты механизмдерi тiптен ерекшеленедi. Шартты қор нарықтық
экономикасы дамыған елдерде тұрғын үй саласын инвестициялау әлдеқашан
ипотекалық несие берудiң көмегiмен немесе құрылыс-тұрғын үй қорының
көмегiмен жүзеге асырылады. Бұл елдердегi мемлекеттiң мiндетi,
инфрақұрылым құру және азаматтардың тұрғын үй мәселесiн шешуге қабiлеттi
жүйенiң өмiршеңдiгiн қамтамасыз ететiн жағдайды қамтамасыз ету болып
табылады.
Бұл жүйеге сәйкес әлеуеттi тұрғын үй сатып алушылар белгiлi бiр
кезеңде белгiлi сомада ақша жинауға шарт жасасады, ол әрине, нарықтың
пайыздық мөлшерлемесiмен салыстырғанда ең төменi. Негiзiнен бұл жүйе
жабық. Сонымен қатар, заемшылар да несиенi ең төмен пайыздық
мөлшерлемемен (нарықтан төмен) алады.
Тұрғын үй қоры бағдарламасы ипотекалық процес жүйесiнде ерекше орын
алады және банк пен ипотекалық несие алушы-клиент арасындағы қарым-
қатынаста маңызды рөл атқарады.
Құрылыс қорларының мәнi-құрылысжинақ кассаларында ашылған шоттарда
алдын-ала жинақталған қаржылар және кейiн тек қана тұрмыс жағдайын
жақсарту үшiн ғана ұзақ мерзiмдi несие беру. Құрылыс қорлары жүйесiнде
мемлекеттiк қолдаудың негiзгi нысаны жүйе мүшелерiнiң салымына жыл
сайын сыйақы есептеу болып табылады. Пайыздық ставкалар (салымға да, сол
сияқты несиеге де) шарттың барлық ұзақ мерзiмiне өзгермейдi, салым
бойынша ставка мен заем бойынша ставкалардың айырмашылығы 3%.
Тұрғын үй салымдары ипотекалық несие беруге бағыт алған банктер
үшiн зор ықылас тудырады. Бәрiнен бұрын олар банкке ипотекалық
несиелердi әлеуеттi тұтынушының шетелдiк несиелiк тарихының аналогын
құруға мүмкiндiк бередi.
Тұрғын үй салымдары жеткiлiктi мөлшердегi ұзақ мерзiмде (жылдан
кем емес) болашақ заемшымен танысуға мүмкiндiк бередi, оның кiрiсiн, өз
табысынан алуды жүзеге асыруға дайындығы және қабiлеттiлiгiн бағалайды.
Клиенттiң салымға төлем төлеуде белгiленген режимдi сақтауы (әр ай
сайын мерзiмдiлiк, белгiлi сома) оның төлем төлеудегi тәртiбiн банкке
паш етедi.
Құрылыс қорлары өзара қарым-қатынас жобаларының өзiн-өзi
қаржыландыруына бет алған және ипотекалық несие беру, ипотекалық несие
беру үшiн басқа да ресурстарды тартудың қажеттiлiгiн ескеру керек. Бұл
бiрiншiден, тұрғын үй несиесiн алуға мүдделi азаматтардың жинақ
шеңберiндегi тұрғын үй салымдарының көмегiмен қосымша ресурстарды тарту
мүмкiндiгiнiң шектеулiлiгiмен байланысты.Тұрғын үй қоры бағдарламасы
халықтың басқа бөлiгi және заңды тұлғалардың қаржыларын қатыстырмайды.
Сонымен қатар, жаңа салымдар рәсiмдеудi шұғыл немесе тоқтату керек болатын
нақты жағдай болуы мүмкiн. Екiншiден, бiздiң жағдайда (мысалы,
Германиямен салыстырғанда) тиiмдi қаржының қысқа мерзiмде жинақталуы
және оларды несиемен қайтару қажеттiгi банктiң несиелiк ресурсына қосымша
шектеу салады.
Тұрғын үй салымдары азаматтар үшiн аз мүдделi емес. Бәрiнен бұрын,
ипотекалық несие алу үшiн қажеттi алғашқы төлемдi төлеуге ақшасы жоқтар
үшiн әсiресе маңызды, өйткенi ол ипотекалық несие алу құқығына бiртiндеп
ие болуға мүмкiндiк бередi. Бұдан басқа тұрғын үй салымдары клиенттi
ұзақ мерзiмдi несие берудiң әлсiз дамуы барысында және қысқа мерзiмдi
тұтынушылық несие беру тәжiрибесiнiң таралуы шектеулi жағдайында
маңыздылығы кем емес жағымды момент болып табылатын ұзақ мерзiмдi несие
мiндеттемелерi бойынша тауқыметi бар өмiрге үйретедi. Ай сайын салымға
белгiлi мөлшерде ақша салу талабының мiндеттiлiгi болашақ заемшыны, оны
пайдаланғаны үшiн пайыз төлеу және несиенi өтеу шотына алдағы тұрған
төлемнiң көлемiмен салымға мерзiмдiк төлемнiң мөлшерiн салыстыруды
қамтамасыз еткен жағдайда күшейетiн несиелiк тәртiпке дайындайды.
Сөйтiп, тұрғын үй қоры бағдарламасы банктiң мүддесi мен ипотекалық
несиеге мұқтаж азаматтардың мүддесiн бiрiктiредi.
Ипотекалық несие беру. Қозғалмайтын мүлiктi алуда заемшыны белгiлi
бiр схема бойынша төлемдi қайтаруға мiндеттейтiн кепiлдiкпен берiлген
несие – ипотекалық несие деп аталады.
Екiншi дүниежүзiлiк соғыс аяқталғанға дейiн ипотекалық банктер
ипотекалық несие берудi ұйымдастырудың ең даму нысанында болды.
Бұндай банктер ұзақ мерзiмдi қаржылық ресурстарды тарту мақсатында өз
бетiмен ипотекалық құнды қағаздарды орналастырды. Қорлық биржа немесе
институционалдық инвесторлардың (сақтандыру және зейнетақы қорлары)
көмегiмен тұрғын үй қаржыландыру саласына жеке сектор қорлануын қайта
бөлудi жүргiзедi.
Несие берушiлер ипотекалық несиенi депозиттердi тарту жолымен
қамтамасыз етедi. Маманданған жинақ ұйымдары , сонымен қатар, құрылыс
қоғамдары немесе ... жалғасы
Сіз бұл жұмысты біздің қосымшамыз арқылы толығымен тегін көре аласыз.
Қазіргі кезде тұрғын үйді ипотекалық несиелеу жүйесінің қалыптасуы
мемлекеттің тұрғын үй саясатының жаңа оңтайлы бағыты болып табылады.
Қазақстан Республикасының Президенті Нұрсұлтан Әбішұлы Назарбаев Қазақстан
халқына Жаңа әлемдегі жаңа Қазақстан 2007 жылғы Жолдауында
...мемлекеттік тұрғын үй салуды дамыту бағдарламасын іске асырудың екі
жылында 11 млн. шаршы метрден астам тұрғын үй іске қосылды. 2007 жылы 7
млн. шаршы метр іске қосылады. Үш жылдың ішінде 160 мың отбасы мен жарты
миллионнан астам қазақстандық жаңа қоныстанушылар атанады. Бағдарлама 30
пайыздық озықтықпен орындалуда,-деген. Елбасының жоғарыда айтып кеткендей
ипотекалық несиені әлі де экономикалық нарықтың басты бір құралы ретінде
қарастыру қажет.26,б.6
Сол сияқты Қазақстан Республикасының Президенті Н.Ә.Назарбаевтың
Еліміздің дамудағы жаңа серпін жасау қарсаңындағы 2006 жылғы Жолдауындағы
Қазақстанның әлемдік бәсекеге барынша қабілетті 50 елдің қатарына кіру
стратегиясында, ...Ипотекалық несиелеу жүйесі бойынша тұрғын үй сатып
алуға табысы жетпейтін азаматтар үшін тұрғын үй құрылысы жинақтары жүйесін
одан әрі дамыту керек...,-дегеніндей, бұл халқымыз үшін өзекті мәселе,
негізгі міндет болып табылады.5,б.17
Дипломдық жұмыс тақырыбының өзектiлiгi: Ипотеканы алу - әрбiр отбасының
бiрiншi кезектегi қажеттiлiгi. Қазақстандағы тұрғын үй құрылысын
қаржыландырудың дәстүрлi сұлбасы, өткен кеңестiк тұрғын үй қаржыландыру
жүйесiнiң бiр бөлiгi сияқты, мемлекеттiк тұрғын үй құрылысы бюджеттiк
ресурстарын орталықтандырылған бөлу үшiн және оны тұрғын үй жағдайларын
жақсартуға кезекте тұрған азаматтар арасында ақысыз бөлу болды. Бұл сұлба
Қазақстан тәуелсiздiк алу және нарықтық экономикаға өту кезеңiнде өзiнiң
дәрменсiз екенiн көрсеттi.
Құрылысқа бюджеттiк қаржыландырудың және халықты тұрғын үймен қамтамасыз
етудiң қысқаруы жағдайында тұрғын үй алудың негiзгi көзi халықтың жеке
меншiктi қаржысы болып отырғанда, сонымен қатар, банк несиелерi,
дүниежүзiндегi экономикасы дамыған елдердiң көпшiлiгiнде болатын. Бұл
жағдайда құнсыздану әсерiне аз ұшырайтын және өз кезiнде қайтаруға ең көп
қамтамасыз етiлген тұрғын үй құрылысына халыққа ұзақ мерзiмдi несие
қажеттiлiгi обьективтi туады.
Мiне, осы талапқа тауарлы-материалдық құндылықтар кепiлiмен қамтамасыз
етiлген ипотекалық несие жауап бередi. Көптеген шетел мемлекеттерiнiң
тәжiрибесi мемлекеттiк саясатты дұрыс ұйымдастырып және ойланып жүргiзуде,
ипотека тұрғын үй нарығының қызмет етуiн маңызды дәрежеде анықтайтын және
қамтамасыз ететiн, өзiн өзi қаржыландыратын жүйеге ауысады. Сөйте тұра,
халық жағынан төлеу қабiлеттiлiгi сұранысының тез кеңейюi есебiнен жаңа
құрылыс белсендi бола бастайды,құрылыс материалдарын шығару өседi, арнаулы
техникалар, жаңа архитектуралық жобалар пайда болады, экономиканың көптеген
салаларының дамуы тездетiледi.
Дипломдық жұмыстың мақсаты – Қазақстан Республикасында ипотекалық
несиелендiрудiң жағдайына баға беру және оны жетілдіру стратегиясын
ұсыну.Көрсетiлген мақсатқа жету үшiн мынадай мiндеттер қойылған:
Ипотекалық несиелендiру жүйесiн нарық экономика жағдайында дағдарыс
белгiлерiн жеңу құралы ретiнде сипаттау;
Ипотекалық несиелеу жүйесінің қалыптасуының теориялық негізін және
Қазақстандағы ипотекалық нарықты талдау;
Ипотекалық несие жүйесінің қалыптасуының маңызы, қажеттілігі және
ипотекалық нарықтың құрылымы және ипотекалық несиелеудің дамуына
әсер етуші факторларын анықтау;
Қазақстанда шетел мемлекеттерi тәжiрибесi негiзiнде ипотекалық
несиелендiру жүйесiнiң даму моделiнiң мүмкiндiктерiн қарастыру;
Ипотекалық несиелеу жүйесінің Қазақстан экономикасында дамуы мен АҚ
ТұранӘлем Банкі бойынша ипотекалық несиелеу динамикасын
қарастыру;
Ипотекалық несие беру дамуының дүниежүзілік тәжірибесі және оны
Қазақстанда жетілдіру стратегиясы мен ипотекалық несиенің даму
мәселелері мен оларды шешу жолдарын көрсету;
Жұмыстың практикалық маңыздылығы мынады: бұл жұмысты осы тақырыпты бұдан
әрi оқып бiлу үшiн пайдалануға болады, сонымен қатар, жұмысты орындау
барысында алған бiлiм өте құнды және болашақ кәсiби қызметiнде пайдалануға
болады.
Берiлген жұмыстың теориялық маңыздылығы: онда Қазақстандағы ипотекалық
несиелендiрудiң қалыптасу және даму процесi пайда болған күннен бастап
бүгiнгi күнге дейiн толық қарастырылған, яғни Қазақстан Республикасының
ипотекалық несиелеу жүйенiң қолданылған 3 жылының қорытындысын көрсетуге
талпыныс жасалды.
Жұмыстың әдістемелік негізі: Қазақстан Республикасының Ата заңы,
Қазақстан Республикасы Президентінің Жолдауы, Ғ.С.Сейітқасымов, С.Б.Мақыш,
В.И.Колесникова, Л.П.Кроливецкой, О.И.Лаврушина, Ю.А.Бабичевой.
Дипломдық жұмыстың құрылымы: кіріспеден, үш маңызды бөлімнен,
қорытындыдан, 9 кестеден, 7 суреттен, 32 әдебиеттер атауынан және 3
қосымшадан құралды.
Бірінші бөлімде ипотекалық несиелеудің қалыптасу жүйесі, оныңнарықтық
құрылымы мен қажеттілігі және де ипотекалық несиелеудің шетелдік моделдері
мен ұлттық моделі көрсетілген.
Дипломдық жұмысттың екінші бөлімінде ипотекалық несиелеу жүйесінің
Қазақстан экономикасында дамуы мен ТұранӘлем Банк АҚ бойынша ипотекалық
несиелеу динамикасын талдау,ипотекалық несиелеуді ынталандыру және қарыз
алушының төлем қабілеттілігін талдау қарастырылады.
Үшінші бөлімде ипотекалық несие беру дүниежүзілік тәжірибесі мен оларды
Қазақстанда қолдану мәселелері, ипотекалық несиені жетілдіру стратегиясы,
ипотекалық несиенің даму мәселелері мен оларды шешу жолдары.
I ИПОТЕКАЛЫҚ НЕСИЕЛЕУ ЖҮЙЕСІНІҢ ҚАЛЫПТАСУЫНЫҢ ТЕОРИЯЛЫҚ НЕГІЗІ
1.1 Ипотекалық несие жүйесінің қалыптасуының маңызы, қажеттілігі
Нарықтық қатынастарға сай экономиканы тиімді дамуын қамтамасыз ететін
несие түрлерінен, несиелеу принциптерінен, несиелеу әдістері мен
тәсілдерінен және несиелеу тәуекелді басқарудан тұратын экономикалық
механизінің құрамдас бөлігі болып табылатын-несиелік механизм.Нарықтық
экономика жағдайында несиенің дамуы және қызмет етуі үшін пайдалынатын
несиелік механизм өзінің незігі және құрылымы бойынша объективті сипатқа
еи. Несиелік механизм несиелеуді экономикалық ұйымдастыру қатынастарының
белгілі бір қабатын, яғни несиелік қатынастардың жоғарғы буынын білдіреді.
Кез келген экономикалық механизм өзара байланысқан,яғни оның бір
элементінің қозғалысы немесе өзгеруі басқаларының қозғалуы мен өзгеруіне
ықпал ететін элементтер жиынтығынан тұрады.
Несиелік механзмнің басқа экономикалық механизмдер сияқты мынадай
құрылымдық элементтері болады:
Несиенің түрлері:
I. Қарыз алушылар категорияларына қарай:
1. Қаржылық институттарға берілетін несиелер:
• Мақсатты қорларға;
• Банктерге;
• Қаржы-несие мекемелеріне;
2. Қаржылық емес агенттерге берілетін несиелер:
• өнеркәсіп салаларына;
• ауыл шаруашылығына;
• саудаға;
• дайындау ұйымдарына;
• жабдықтау-сату ұйымдарына;
• кооперативтерге;
• жеке кәсіпкерлерге;
3. Тұтыну мақсатына берілетін несиелер.
II. Мерзіміне қарай:
• қысқа мерзімді (1 жылға дейін);
• орта мерзімді (1 жылдан 3-5 жылға дейін);
• ұзақ мерзімді (5 жылдан жоғары);
III. Тағайындалу және пайдалану сипатына қарай:
• негізгі қорларға жұмсалатын;
• айналым қаражатына жұмсалатын;
IV. Қамтамасыз ете дәрежесіне қарай:
1. Қамтамасыз етілген:
• Кепілхатпен;
• Кепілдемемен;
• Кепілдікпен;
2. Сақтандырылған.
3. Қамтамасыз етілмеген:
• сенім несиесі;
V. Қайтарылу дәрежесіне қарай:
1. Стандартты несиесі.
2. Күмәнді несие.
3. Үмітсіз несие.
VI. Валютаның берілуіне қарай:
• ұлттық валютамен;
• шетел валютамен;
VII. Берілу шарттарына қарай:
1. Тұтына несиесі;
2. Ипотекалық несие;
3. Овердравт несиесі;
4. Овернайт несиесі;
5. Онкольдық несие;
6. Банкаралық несие;
7. Ломбардтық несиесі;
8. Лизингтік несие;
9. Рамбусттық несие;
10. Сенім несиесі;
11. Маусымдық несие;
12. Консорциалдық несие;
❖ Несиелеу объектілері-бұл несиені пайдалану заты, яғни несиенің
іске асырылу аясы.
Ұзақ мерзімді несиелеу объектілеріне жататындар мынадай түрлерге бөлінеді:
• өндіріс объектілерінің құрылысы;
• өндіріс объектілерін қайта құру, техникалық жағынан қайта
қаруландыру, кеңейту;
• техникалар, құрал-жабдықтар және көлік құралдарын сатып алу ;
• жаңа өнім шығаруды ұйымдастыру;
• өндірістік емес маңызы бар объектілеріді салу;
❖ Несиелеу субъектілері-несие беруші мен қарыз алушыларды несиелік
мәмілеге қатысушы тараптар.
❖ Несиелеу принциптері:
I. Жалпы экономикалық тәртіптегі принциптер:
• несиенің мақсаттылығы;
• несиенің дифференциалдылығы;
II. Несиенің мәнін бейнелейтін принциптер:
• несиенің мерзімділігі;
• несиенің қайтарымдылығы;
• несиенің төлемділігі;
• несиенің қамтамасыз етілуі;
❖ Несиелеу әдістері:
• айналым бойынша несиелеу әдістері;
• қалдық бойынша несиелеу әдістері;
• айналым-қалдықтық;
❖ Несиелеу процессі:
• несиеге деген өтінішті қарау;
• несиелік қабілетін талдау;
• несиелік келісімшарт жасасу;
• несие беру;
• несиелік мәміленің орындалуына бақылау жасау;
❖ Несиелік тәуекелділікті басқару;
Бір нәрсені кепілге алып несиелендіру ескі заманнан бар. Әр адам үйін,
жер телімін,тіпті құлдарын да кепілге бере алатын болған. Ерте заманда
борышқор алаяқтардан сақтану үшін өз мүлкін бір мезгілде бірнеше
растовщиктерге кепілге бере алатын, тек мұндай мәмілені қалай да заңдастыру
қажеттігі туды.
Ипотека терминін біздің заманымызға дейінгі 594 жылы алғаш енгізген
Архон Солон болып есептеледі. Ипотека ежелгі грек тілінен аударғанда
тірек,сүйемел дегенді білдіреді. Ал қазір ипотека термині (hyrotheke)-
кепілдік, кепілзат немесе кепілге салу деген мағынаны білдіреді. Ол кезде
кепілге берілген үй мен жер телімінің қасына жер қазылып тас бағана
орнатылған.Ол тас бағанада, қозғалымсыздық кепілге берілгені және иесінің
ақшаны көрсетілген мерзімде қайтаруы тиіс екені туралы жазылған.
Ипотекалық несиелендіру мәселелері әр елдің өз ерекшелігіне қарай
шешілген.
Ипотекалық несие дегеніміз- бұл қозғалмайтын мүліктерді (тұрғын үйді,
өндіріс ғимараттарын, жерді және т.с.с.) кепілге алып, ұзақ мерзімге
берілетін несие. Ипотекалық несиенің экономикалық мағынасы жағынан-бұл
банктен немесе басқа да қаржы ұйымдарынан ссуда алу мақсатымен жылжымайтын
мүлік кепілінің алуан түрлілігі болып табылады. Қарапайым тілмен айтатын
болсақ ипотека дегеніміз-бұл қарыз ақшаға үй сатып алу. 2002 жылғы 1
қыркүйектегі Жылжымайтын мүлік ипотекасы туралы Қазақстан Республикасының
заңына сәйкес ипотекалық несие дегеніміз-кепілге берілген жылжымайтын мүлік
немесе үшінші тұлғаның иелігі мен пайдалануына қалатын кепіл
түрі.Жылжымайтын мүлік-жер учаскілері, сондай-ақ үйелер, ғимараттар және
жермен берік байланысты өзге де мүліктер, яғни ауыстырылуы олардың
мақсатына шектен тыс зиян келтірусіз мүмкін болмайтын объектілер.
Ұлы ғалым Дж.М.Кейнстің пікірінше, жинақтық нарықтық пайыздық мөлшерлеме
деңгейінің қызметі емес,жинақ деңгейі субъектілер табысының деңгейіне
байланысты болып келеді. Қарыз алушылар арасында бәсеке туғызу мақсаты бір-
біріне өзгеше ипотекалық типтерді ерекшелейді. Ондай ерекшекліктерге
мыналар жатады:
• Ипотекалық несиелеу мерзімінің ұзақтығы
• Берекшекті қайтару мен проценттерді төлеу тәртібі, негізгі берешектің
қайтарымы мен проценттерді төлеудің қабылданған кестесіне байланысты
ипотекалық несиелер екі базалық типке шоғырланады
• проценттерді де несиенің негізі сомасын да бірдей толықтай төлу
берешекті кезең-кезеңімен бөлшектеп төлеу
Ипотекалық несиенің қағидалары:
• Меншік құқығын шектеу шартында борышқорлық қолында үліктің қалуы;
• Кепіл үлесінің түрінде ссудалар мөлшерінің анықталуы
• Сол сияқты мүлікті үстеме ипотекалық ссудаға кепілге алу
• Сақтандыру есебі бойынша несие беру.
Қазақстан Республикасында ипотекалық несие жүйесі екі деңгейлі болып
келеді.Бірінші деңгейде ипотекалық несе беретін банктер мен ьанктік емес
ұйымдар түріндегі ьастапқы кредиторлар, екіншісі оы кредиторлар берген
ипотекалық кредиттер бойынша талап құқықтары мен кепілдік құқықтарын сатып
алуды жүзеге асыратын қайта қаржыландырушы ұйым Ұлттық Банк 2001 жылы ақпан
айында құрған Қазақстан Ипотекалық Компаниясы АҚ. Қазақстандық модельдің
негізін қалау кезінде АҚШ-тың Fannie Mae жжәне Малайзиялық Cagamas Berhad
сияқты белгілі компаниялардың тәжірибесі ескерілген. Қазіргі кезде тұрғын
үй құрылысы қаражат жүйесі Словакияда, Чехияда, Венгрияда, Польшада,
Францияда, Люксембугта және тағы басқа елдерде жақсы жүргізіліп келеді.
Қазақстанда алғашқы қадамын жасай бастаған тұрғын үй құрылсы қаржатының
жүйесінде алынатын заемдар бойынша сыйақы стакасы жылына 5,5-6 пайызды
құрайды. Тұрғын үй құрылысы банкіне азаматтардың салатын салымына түсетін
сыйақының пайыздық ставкасы жылына 2,5-3 пайыз болып отыр. Соңғы жылдарда
ипотекалық несие жүйесі 3 этаптан өтті.
• Банк берген несие
• Ипотекалық компанялардың берілген несиелері бойынша талап ету құқығын
сатып алу
• Ипотекалық облагациялардың шығарылуы.
2003 жылы қараша айында Қазақстан Ипотекалық Компаниясының қоры
құрылды.Бұл құрдың негізгі мақсаты-ипотекалық несие бойыша мерзімінің
өсуі,олардың процент мөлшерлемелердің төмендеуі, несие мөлшерінің көбеюі
болып табылады. Қордың ең алғашқы қатысушлары Альянс банк АҚ, БТА
Ипотека АҚ және Казкоммерцбанк АҚ болып табылады.
Сауда-саттық аяқталып, сатып алушы ақырғы және талап етілген басқа да
төлемдерді енгізгеннен кейін сенім білдіргенін тұлғаға оған сауда-саттықта
жылжымайтын мүлікті сатып алғаны туралы құжатты тапсырады,онда мынадай
әліметтер болуы тиіс:
• Сауда-саттықты өткізудің негізі
• Оны өткізудің орны мен уақыты
• Сауда-саттықта сатып алынған мүліктің атауы мен сипаттамасы,оның
орналасқан жері
• Кепіл беруші-мүліктің бұрынғы иесінің аты-жөні және мекен жайы
• Сатып алушының аты-жөні және мекен жайы
• Сатып алушы төлеген сатып алу бағасы
• Сауда-саттықты өткізген сенім білдірген тұлғаның аты-жөні және мекен
жайы
Ипотекалық несие алу үшін мынадай қажетті құжаттар тапсыру қажет:
• Үй иесінің сатып алу келісім шарты
• Пәтердің жоспары
• Техникалық жоспар
• Жерге меншік құқығы туралы акт
• Пәтерде тіркелген азаматтардың жеке құжаттары
• Үй иесінің жеке төлқұжаты
• Өз құжаттарыңыз (төлқұжат, СТТН, үй иелерінің меншік иелері
кооперативіне алынған 3 форма анықтама)
• Еңбек кітапшасы немесе жұмысқа алу туралы келісімшарт
• Табысыңыз туралы анықтама
Банктен несие алу процедурасы бірнеше бөлімнен тұрады:
Қарыз алушының алдын-ала мамандандыру кезеңі
Қарыз алушының несие қабілеттілігін бағалау (андерайтинг)
Ипотека объектісі ретінде тұрғын үйді бағалау
Келсімшартты жасау кезеңі
• Үйді сатушымен есеп айырысуды жүргізу кезеңі
• Сатып алған үйді сақтандыру кезеңі
• Ипотека келісімшартын жасау
Компания жобасының шеңберінде ипотекалық несиелеудің негізгі бағыты
ұлттық валютада теңгеде несие беру.
Ұзақ мерзімді ипотекалық несие берудің мақсаты азаматтардың жеке қаражаты
мен ұзақ мерзімді ипотекалық несиенің есебін монополиядан тәуелсіз тұрғын
үй нарығынан тұрғын үй сатып алдың нарықтық қағидаттарына
негізделген,орташа кірісі бар азаматтарды шамасы жетерлік баға бойынша
тұрғын үймен қамтамасыз етудің тиімді жұмыс істейтін жүйесі құру болып
табылады. Бұл жүйені құру:
• Тұрғын үй саласына халықтың жинағы және бюджеттен тыс басқа түрдегі
қажетті қаржы ресурстарын тартуға;
• Тұрғын үй нарығын жандандыру мүмкіндігін туғызады;
Бүгінгі таңда ипотекалық неие беруді қаражат қорларын көбірек тартып,
жылжымайтын мүлік нарығындағы операцияларды тиімді жүргізуді қамтитын көп
бейімді тетік әрі тұтастай бір жүйе десе болады. Бұл үрдіс, қарыз беруші
мен қарыз алушыдан басқа, құрылыс салу және сақтандыру компанияларын,
риэлторлық кеңселерді, инвесторларды қамтиды. Ипотекалық несиелердің
арқасында нарық субъектілері қосымша инвестициялық серпіліс алады, сұраныс
өсе бастағандықтан құрылыс компанияларын тұрғын үй құрылысын өрістете
түседі. Меншік құқытарын, соның ішінде жылжымайтын мүлікке берілген меншік
құқығын қорғауға қабілетті заңдардың болуы,ипотекалық несиенің дамуына
қажетті құқықтық ортаның қалыптасу айрықша маңызды.
Коммерциялық Альянс Банк ипотекалық несиелерді кепілдендіру жүйесінің
алғашқы қатысушысы болып отыр. Бұл 2007 жылға дейінгі тұрғын үй құрылысын
дамытудың мемлекеттік бағдарламасын меңзейтіндіктен де аса маңызды болмақ.
Ипотекалық несие немесе ипотека-бұл Қазақстанның кез келген азаматы үшін
сатып алынатын пәтерді кепілге қойып,тұрғын үйді сатып алға несие алудың
бірден-бір мүмкіндігі. Басқаша айтатын болсақ-сіз жаңа пәтеріңізге
қоныстанып, бірте-бірте тұрғын үйіңіз үшін несиені өтеп отырасыз. Бүгінгі
таңда біздің азаматтарымызда өздерінің тұрғын үй мәселелерін Қазақстанның
ипотекалық несиелерге кепілдік беру қорымен шешге мүмкіндігі пайда болды,
әрі ол банктердің несиелік тәуекелдерін бөлу арқылы берілетін ипотекалық
несиелер бойынша шарттарды жеңілдетеді.
1.2 Ипотекалық нарықтың құрылымы және ипотекалық несиелеудің дамуына әсер
етуші факторлар
Қазiргi заң шығару нормалары негiзi және тәжiрибеде қолданылып
жүрген кепiлдiк процедуралары, бiр-бiрiнен көптеген белгiлерi бойынша
ажыратылатын логтың 20-дан астам әртүрлi түрлерiн атап көрсетедi,
бiрақ топтаудың үш категориясының елеулi мәнi бар:
тараптардың қарызы үшiн кепiлдiкке салынған мүлiкке қатынасы;
қарыз үшiн кепiлдiкке берiлген обьектiлерiнiң ерекшелiгi;
қарызды өтеу жағдайы.
Бiрiншi нышан бойынша қарыз үшiн кепiлдiкке берудiң үш түрiн
атауға болады:
• Классикалық кепiлдiк, ( кең таралған) бұл жағдайда мүлiк
кепiлдiкке зат салушыда қалады;
• кепiлдiкке беру, бұл жағдайда кепiлдiк заты кепiлдiкке зат
ұстаушы- несие берушiге берiледi;
• берiк кепiлдiк, егер обьект қарыздарда қалса, бiрақ кепiлдiкке
зат ұстаушының мөрi басылған кiлттеуде немесе кепiлдiкте екенiн
дәлелдейтiн белгiлi бiр танылатын белгiсi қойылған .
Ипотека туралы Заңның қабылдануымен отандық ипотекалық нарықтың
құрылуына заңды алғышарттар пайда болды., сонымен қатар онда
жүргiзiлген операцияларды практикалық жазықтыққа ауыстырып,
ипотекалық тұрғын үй несиелеуге салынған орасан зор потенциалдың
мүмкiндiгi масштабында жүргiзiлдi.
Шаруашылық өмірдің барлық аясынан әр түрлі нысанда енетін ипотека мен
экономиканың айрылмастай байланыста екені дүниежүзілік практикада
көрінеді.барлық жерде бұрыннан даму тарихына қарамастан, ипотеканың әр
түрлі кездерде оның орнына және уақытына қарай рационалды,максималды
бейімделген схемасын іздеуді қажет ететін сипаттамалық өз ерекшелігі
бар.Ол, бәрінен бұрын жер туралы заңнамалардың даму жағдайы мен
ерекшклігіне бағынышты, сондықтан, әр елде ипотекалық несиелендіру
аясындағы қатынастарды реттеу жөнінде өзінің ерекше заңнамалары
қолданылады.
Экономикалық қатынастағы ипотека – бұл, мүлiктi алудың ( сату-сатып
алу, ауыстыру) басқа нысандары заңды немесе коммерциялық жағынан
қолайсыз болған жағдайда, және әртүрлi жобаларды жүзеге асыру үшiн
қосымша қаражатты тартуға мүмкiндiк беретiн жылжымайтын обьектiлерге
мүлiктiк құқық айналымының нарықтық құралы.
Ұйымдастыру жоспарында кепiлдiктi несие беру - инвестициялық және
коммерциялық жобаларды жүзеге асыру жолындағы өзара байланысты
элементтердiң жиынтығы болып табылады.
А қосымшада ипотекалық несие беру өзара байланысты элементтер
жиынтығы түрiнде берiлген:
• өз приоритеттерi, мақсаттары және принциптерi бар қатысушылар,
ұйымдастырушылар және үйлестiрушiлер;
• кепiлдiкке берiлген обьектiлер;
• мүлiк бағалары;
• әдiстемелiк және құқықтық қамтамасыз ету;
• жарнамалық және ақпараттық инфрақұрылым;
• сұраным және ұсыныс;
• кадрлердi даярлау;
• несие беру шарты;
• менеджмент;
• маркетинг.
Сонымен, несие беру шарты әдiстемелiк және құқықтық қамтамасыз ету
бағасымен, сұраным мен ұсыныспен тығыз байланысты және ипотекалық нарық
қатысушыларының мақсаттарынан, ипотекалық несие ұсыну прцесiн
үйлестiруден,несие бойынша пайызын төлеудi қадағалап байқап отырудан
және т.б. бағынышты
А Қосымшада сонымен қатар, нағыз ипотекалық несиелеуде қолданылатын
процедуралар да берiлген:
• инвестициялық жобаларды таңдау;
• кепiлдiк қорын құру;
• несие берушiмен келiссөздер;
• шарттар жасасу;
• несиеге құжаттар дайындау;
• кепiлдiк шарттарын жүзеге асыру және есепке алу;
• қаржыландыру тәртiбi және қаржыны бөлiп тарату;
• несиенiң пайдаланылуын бақылау;
• төлемеген жағдайда кепiлдiктiң нәрсесiн жүзеге асыру.
Сонымен, ипотека негiзгi талаптарды орындауды қамтамасыз етудiң
тәсiлi болып табылады, мысалы, несиелiк келiсiм бойынша. Жалпы ереже
бойынша, несие берушiнiң талабы қанағаттандырылмаған жағдайда
соңғысының кепiлдiкке салынған мүлiктi өзiнiң жеке меншiгiне
айналдыруына жол беруге болмайды. Кепiлдiк - меншiк құқығын алу
тәсiлi емес, қайта несие берушiнiң кепiлдiкке салған мүлiк құнынан
талабын қанағаттандыру нысаны. Өзiнiң кепiлдiктi құқығын жүзеге
асыру үшiн, яғни кепiлдiкке салынған мүлiктен төлеттiрiп алуды несие
берушi тек сот арқылы iске асыры алады.
ХХI ғасырдың басындағы халықаралық қаржылық нарықтар қазiргi жағдайда
тұрғын үй – ипотекалық несие берудiң әсер ететiн негiзгi факторлар
мыналар:
• макроэкономикалық жағдайлар;
• халықтың жақсы тұрмыс халiнiң деңгейi;
• тұрғын үй құрылысы облысындағы тенденциялар;
• құрылыс кешенiнiң хал-жайы;
• бiрiншi және екiншi деңгейдегi тұрғын үй нарығының хал-жайы.
Ипотекалық нарықтың екi деңгейлiк сипаттамасы, ипотекалық несиелер
нарығының бiрiншi және екiншi деңгейiн белгiлеу шартына мүмкiндi
бередi. Ипотекалық несиелердiң бiрiншi деңгейдегi нарығында шын мәнiнде
ипотекалық қатынастар қатысушыларының экономикалық мүддесi iске
асырылады. Қарыздарлар әр түрлi бағыттағы мiндеттемелердi орындауды
қамтамасыз ету мақсатында несие берушiлерге кепiлдiкке қозғалмайтын
мүлiк ұсынады.
Бiрiншi деңгейдегi нарық – ипотекалық нарықтың сегментi, ол
кепiлдiкке зат салушы мiндеттемелердi орындау тәсiлi ретiнде
жылжымайтын мүлiктi ұсынатын, ал кепiлдiкке зат ұстаушы қабылдайтын
өзара мiндеттi қатынастарға сәйкес келетiн несие берушiлер мен
қарыздарлар қызметiнiң барлық жиынтығын қамтиды. Ипотекалық несиелердiң
бiрiншi деңгейдегi нарығының құралдары мен субьектiлерiн жүзеге
асыруда, көптеген жағдайда қарыздардың ипотекалық жүйемен оның өзара
қарым-қатынасы қажеттiгiн толық пайдаланады. Ол толықтай Б қосымшасында
көрсетілген.
Банктiң борышқормен дара немесе саны едәуiр екiжақты қатынастарын
несиелiк портфельдi толтыруының сәйкестiгiнде жүзеге асыру, ипотекалық
нарықта жемiстi қызметiн қамтамасыз ету жақтарының бiрi болып табылады.
Банк қызметiнiң маңызды жағы болып кезектегi заемшыға ұзақ мерзiмдi
ипотекалық несие түрiнде беруге дайын болатын несиелiк ресурстарды жаңарту
болып табылады. Бұл мамандардың бекiтедi, төтенше өзектi мiндеттi
ипотекалық нарық сегментi - ипотекалық несиелер екiншi деңгей нарығы
орындайды, онда ипотекалық жүйенiң несиелiк портфелiн мобилизациялау
жүретiн несиелiк мiндеттемелер және ипотека туралы (заклад актысы)
шарттар бойынша құқықтың өзгеруi есебiнен иесiзденген табыс
қағаздарындағы (облигациялар) және оларды ұзақ мерзiмдi инвесторлар
арасында орналастыру. Осындай мiндеттi орындау үшiн екiншi деңгей
нарығының қызметi ұйымдастырылады.
Екiншi деңгей нарығы - ипотекалық нарық сегментi, онда
ипотекалық жүйе жиынтық несие портфелiнiң қалыптасуы несиелiк
мiндеттемелер және ипотека туралы (заклад актысы) шарттар бойынша
персонофицириндi құқықтың өзгеруi есебiнен иесiзденген табыс
қағаздарындағы (облигациялар) және оларды ұзақ мерзiмдi инвесторлар
арасында орналастыру. Б қосымшасында ипотекалық несиелер екiншi деңгей
нарығының субьектiлерi мен құралдары.
Ипотекалық несие екiншi деңгей нарығы бiрiншi деңгей ипотекалық
нарығында инвесторлар мен несие берушiлер арасындағы байланыстырушы
звено; ол ақшалай қаржының аккумуляциясын қамтамасыз етедi және қаржы
тасқынын (облигация шығару арқылы және оларды нарықтық қорда
орналастыру) ипотекалық несиеге бағыттайды.
Банк ипотека бойынша өз құқығын бере алмайды, бiрақ кепiлдiкке
зат ұстаушының тұлғаға ипотека туралы шарт бойынша құқығына көнуi
ақиқат, егер де ипотекалық қамтамасыз етiлген сол тұлғаға негiзгi
мiндеттеме бойынша борышкерге талап құқығына жол берiледi. Басқаша
айтқанда, ипотека әрдайым несиенiң сонынан жүредi. Құқық қатынастарын
қарастыру жөнiнен құқық берудi заклад актысы жеңiлдетедi. Айналымға
қабiлеттi құнды қағаз бола тұрып, ол кезектегi жазумен (мемлекеттiк
тiркеу талап етiледi) жүзеге асырылады. Заклад актысының ыңғайлылығы
сонда, оның өзi кепiлдiк нәрсесi бола алады.
1.3 Ипотекалық несиелеу моделдері: шетел тәжірибесі мен Қазақстандағы
ұлттық модель
Ипотекалық несиелендiрудiң дүниежүзiлiк практикасында екi модель бар,
олар: американдық және германдық. Американдық модель алдымен, стандартты
қаржылық өнiмдерге, салынған мүлiк туралы жасалған акт қағаздарға, құнды
қағаздар мен қозғалымсыздыққа бағытталған. Бұл модель бойынша адам
әдеттегiше, құнының шамалы бөлiгiн қолма-қол төлеп, қалған сомасын алған
қозғалымсыздығын 15 жылдан 30 жылға дейiнгi мерзiмге кепiлге қойып,
маманданған ипотекалық банктен алған қарыз ақшасын төлеп дайын тұрған үй
алады. Мемлекет iрi фирмалардың делдалдығын пайдаланып ипотекалық құнды
қағаздарына кепiлдеме берушi ретiнде шығады.
Ипотеканың американдық моделі
Ипотекалық несиелендiрудiң жүйесi елдiк айырмасына қарамастан, ақырғы
инвестордан қозғалымсыздықты сатып алушыға, яғни, заемшыға ақшалай қаржыны
қайта бөлу механизмiне әкелiп соғады.
Ипотекалық несиелендiрудiң негiзгi қатысушылары:
• тұрғын үй сатып алуға несие алушы, яғни заемшы;
• несие берушi (банкнемесе басқалай мекеме), заемшыға қозғалымсыздығын
кепiлге алып несие берушi.
• делдалдыққа маманданған ұйым, олардың мақсаты – ипотекалық несиеге
бұдан әрi қайта инвестициялау үшiн еркiн капиталды тарту механизмiн
қамтамасыз ету.
• ақырғы инвесторлар (негiзiнен институционалдық), ипотекалық несие
негiзiнде шығарылған құнды қағаздарды алушылар.
Алғашқы нарық заемшы мен банкiнiң ара қатынасымен анықталады, ал
ипотекалық несиелер, шынында олардың инструменттерi болып табылады.
Делдалбанк- инвестор тiзбегi екiншi ипотекалық нарық мазмұнын құрайды, ал
олардың инструменттерi ипотекалық несиемен қамтамасыз етiлген құнды
қағаздар болып табылады. Ипотекалық несиелендiру сұлбасын тағайындау –
несиелендiру көлемiн ұлғайту мақсатымен несие берушiлердiң ұзақ мерзiмдi
ресурстарымен қамтамасыз ету. Дамыған ипотекалық жүйе өзiн өзiндiк
жеткiлiктi механизм екенiн көрсетедi, өйткенi ол бiр жағынан халықтың
әртүрлi мүлiктi қатарының қолдары жететiн, екiншi жағынан барлық бiрлесiп
әрекет етушi звенолар үшiн табысты. Бұл процесте екiншi нарықтың құрылуы
мен дамуы маңызды роль атқарады. Дүниежүзiндегi iрi ипотекалық нарық АҚШ
ипотекалық нарығы болып табылады. Бұл ұйымдастыру нысаны бойынша қалай
күрделi болса, қаржылық және ипотекалық ниструменттер түрi жөнiнен де солай
әбден дамыған нарықтардың бiрi.
Ипотекалық несиелендірудің алғашқы нарығы.
Ипотекалық несие деп (mortqaqe, loan mortqaqe) заемшының қозғалмайтын
мүлiгiн кепiлге алу жолымен, белгiлi бiр сұлба бойынша керi төлеуге
мiндеттейтiн несиенi айтамыз. Егер заемшы келiсiм-шартқа сәйкес
мiндеттемесiн орындаудан бас тартатын болса, онда несие берушi оның кепiлге
қойған қозғалымсыздығын иеленуге құқылы. Несие берушi кепiлдi шартсыз
тәртiпте өткiзiп және алынған ақша есебiнен қарыз сомасын жабуға құқылы.
Несие берушiге кепiлге салынған мүлiкке меншiктiк құқық беру процедурасы
төлетудi қолдану деп аталады. Қарастырылып отырған ипотекалық
несиелендiру сұлбасында заемшы ретiнде жеке тұлға да, ал кепiл ретiнде
тұрғын үй қозғалымсыздығы. Шынында, заемшылар ипотекалық несиенi
қозғалымсыздық алу үшiн пайдаланады, әрi ол қозғалымсыздық кепiл рөлiн де
атқарады.
АҚШ-тағы несиелендiрудiң басқа түрлерiмен салыстырғанда ипотекалық
инструменттер мынадай айырмашылықта:
ұзақ мерзiмдiлiгiмен (едетте, 20-30 жыл);
кепiлдiң қолма-қолдығына байланысты төмен несиелiк тәуекелге қатысты және
соған қарай заемшының өте жоғары жауапкершiлiгi;
мерзiмiнен ерте өтеу мүмкiндiгiне байланысты түсiмнiң анық еместiгi.
Ең кең тараған ипотека инструменттерi заемшыға толық немесе жартылай
мерзiмiнен ерте, ал қалғанын кез-келген уақытта өтеуге мүмкiндiк бередi.
Бұл жағдай ипотекалық несиенi заемшы жағынан ұзақ мерзiмге арналған опциалы
(call option) несие ретiнде қарастыруға болады. Бұндай опционың болуы
заемшыға қолайлы, өйткенi ол оған жеке және экономикалық жағынан қараса да
өзiнiң қарыздық мiндеттемесiн реттеуге мүмкiндiк бередi. Несие берушiге
проблемаларымен байланысты.
Қазiргi уақытта АҚШ-та заемшының керегiн және спецификалық мүмкiндiктерiн
барынша ескеретiн ипотекалық ниструменттердiң әр алуан түрлерi қолданылады.
Несиелендiрудiң (level – payment fixed – rate mortqaqe), барлық мерзiмi
бойына ай сайын тең сомада төленетiн белгiленген пайыздық ставкалы несие
инструментi басым болып келедi. Ай сайынғы соманың есебi аннуитет формасына
сәйкес жүргiзiледi, сондықтан, несиенiң бұндай түрi аннуитеттiк деп
аталады. Ай сайынғы төлем аннуитеттiк несие бойынша белгiлi формулаға
сәйкес: пайыз төлемi және негiзгi қарыз бөлiгi болып екi компонентке
ажырайды. Айдың басындағы қарыздық борышқа қарай аяғында пайыз төленетiн
болғандықтан, пайыздық төлем сомасы уақыт өткен сайын азая бередi.
Төлеу үлесi негiзгi қарызды өтеу есебiне сәйкес әр төлеуде өсiп отырады.
Несиелендiру кезеңiнiң аяғына қарай қарыздық борыш қалдығы 0-ге теңеледi.
Бiр қалыпты төлеудiң жүйелеп баяндалған сұлбасы несиелендiру кезеңiнiң
аяғына қарай негiзгi қарыздың толық өтелуi автоматты түрде қамтамасыз етедi
және несиенiң бұндай түрi, сонымен қатар, өз-өзiнен амортизациялану деп
аталады.
Төлеулерi ауыспалы несиелер де кең таралған. Банктердiң пiкiрiнше,
пайыздық тәуекелдi төмендетуге қолайлы инструмент, деңгейi белгiлi бiр
индекске, жиi либор ставкасына немесе мемлекет облигация бойынша ставкаға
таңылатын пайыздық ставкасы (adjustable - rate mortqaqe) ауыспалы несие
болып табылады. Пайыздық ставканы қайта қарау мерзiмдiлiгi несиелiк шарт
жасасу кезiнде анықталады және жарты жылға немесе жылға жасалады.
Бастапқыға қатысты пайыздық ставка өзгерiсiнiң шекаралары жиi
тағайындалады: жыл сайын қайта қаралатын пайыздық ставка 2%-дан артыққа
ауытқымайды.
Алғашқы несие берушiлер ретiнде ипотекалық несие ұсынатын көбiне қарыз
(ссуда) жинақтайтын ұйымдар, коммерциялық және ипотекалық банктер, сонымен
қатар, өмiрдi сақтандыру компаниялары және зейнеткерлiк қорлар (бұл жерде
шартты – банктер). Заемшы несие алу үшiн қажеттi құжаттарын толтыратын және
өзi туралы талап етiлетiн қаржылық және қаржылық емес ақпараттар беретiн,
кейiн оны банк тексередi, уәкiлеттi банкке ықыласын бiлдiредi. Берiлген
мәлiметтер негiзiнде банк заемшының қарыз төлеу қабiлеттiлiгiн бағалайды,
яғни, несиенiң андеррайтинг өткiзедi.
Андеррайтингтiң негiзгi белгiлерi (критерийлерi):
Бiрiншiден, заемшының несие бойынша айлық төлемiнiң әр ай сайынғы
кiрiсiне қатысы (payment-to-income ratio – PTI). Бұл коэффициенттiң аз
болуына қарай заемшыға да қарыз жүгi аз болады, яғни оның несие төлек
қабiлеттiлiгi жоғары болады;
Екiншiден, несие сомасының кепiлдiң (Loan-to-value ratio - LTV) нарықтың
(немесе бағалау) құнына қатынасы. Бұл коэффициент неғұрлым төмен болса
несие берушiнiң ақшаны өндiрiп алу үшiн кепiлдi сатып берген қарызы бойынша
шығынын жабуға солғұрлым мүмкiндiк бар;
Үшiншiден, несиенiң абсолюттi шамасы анықталған бастамасынан аспауы
керек. АҚШ-та типтi ипотекалық несиелер 28% PTI дейiнгi, 80% LTV дейiнгi
шарта және 200 мың долларға дейiнгi мөлшерде берiледi. Несие беру кезiндегi
ипотекалық несиелендiрудiң мiндеттi элементi–кепiлге салынған
қозғалымсыздық пен титулды сақтандыру. Сақтандырудың кең таралған мiндеттi
емес түрi–заемшының өмiрi мен еңбекке қабiлеттiлiгiн сақтандыру.
Несиелендiрудiң бкрлық шарттарына келiсiлген жағдайда банк заемшымен
ипотекалық несие беру туралы шарт жасайды. Несиенi алғаннан кейiн не өзi
несие алған банк, не басқа қызмет көрсетушi компания қызмет етедi.
Екінші ипотекалық нарық
Ипотекалық несиелендiру процесiне тартылған банктер үшiн басты проблема
ұзақ мерзiмдi ресурстардың жетпеушiлiгi. Жеке меншiк капиталдың шоғырлануы
үшiн маманданған институт құру мәселесi және оны кейiн ипотекалық несиеге
инвестициялауды жүзеге асырған АҚШ Үкiметi болды. Ұлы құлдырау кезеңiнде ол
қозғалымсыздық нарығын ипотекалық несиелендiрудi кеңейту жолымен
жандандыруға әрекет iстедi.
1938 жылы АҚШ конгресiмен Федералдық Ұлттық ипотекалық ассациация немесе
Фэнни Мэй (Federal National Mortqaqe Associatio, Fannie Mae) құрылды.
Оның қызметiнiң басты бағыты, тiптi қазiргi кезеңге дейiн қарыз құнды
қағаздарын шығару есебiнен қаражат тарқан банктерден ипотекалық несиелер
сатып алу. Ұлы құлдырау кезiнде АҚШ Үкiметiнiң ипотекалық несиелендiрумен
айналысуға түрткi болуының екi негiзгi себебi болды:
Бiрiншiден, қаржы дағдарысы, оның кесiрiнен көптеген қаржы мекемелерi
iске асырылуы қиын жағдайда қалды.
Екiншiден, қатысушылардың жағдайдың даму перспективасына сенiмсiздiгi,
бұл ұзақ мерзiмдi қаржы инструменттерiнiң, шарттарының дамуын және халықтың
ұзақ мерзiмдi төлеу қабiлеттiлiгiн арттыру үшiн жағдай туғызу қажеттiлiгiн
туғызды.
Сол кезде АҚШ-тың ипотекалық несиелер нарығы кепiлге алынған мүлiктер
санының көптiгiмен сипатталды.Несие берушiлер нақты ақшаға тез айналатын
бұйымдар жоқ болған кезде несиелiк кезеңнiң аяғында негiзгi қарыз сомасын
өтеудi қарастыратын несиелердi қайта қаржыландырудан бас тартты, ал
жұмыссыздықтың өсуiне байланысты өтелмеген несиелер бойынша үлкен шығындар
одан әрi өстi. Тұрғын үйге деген сұранымды ынталандыру үшiн Федералдық
Үкiмет ұзақ мерзiмдi өзiнен амортизацияланушы ипотекалық несие үшiн
бағдарлама құрды және 1938 жылы банктерден ипотекалық несиелер алу үшiн
ипотекалық несиелердiң екiншi нарығың ұйымы ретiнде Фэнни Мэй-дi құрды.
Бұған дейiн тұрғын үй аясындағы қысқа мерзiмдi және ағымдағы мәселелер
елдiң тұрғын қорын бөлу және қаржыландыруды түпкiлiктi жақсартуға
бағытталған федералдық бағдарлама көмегiмен шешiлген.
Қазiргi жағдайда Фэнни Мэй дүние жүзiндегi iрi қарыздық мiндеттеме
эмитентерiнiң бiрiнен саналады. Ол 1994 жылы 603 млрд доллардан аса сомаға
қарыз қағаздарын шығарды, оның 39 млрд. ұзақ мерзiмдi қаржы
инструменттерiне кеттi. Фэнни Мэй-дiң барлық қарыз қағаздары компанияның
активтерiмен қамтамасыз етiлген және АҚШ Үкiметiмен кепiлденбеген. Фэнни
Мэй-дiң қарыздық мiндеттемелерi өз сипаттамасы жағынан төтенше әр түрлi.
Қарыз мiндеттемелерiнiң диверсификациясы екi негiзгi себептермен
түсiндiрiледi:
Бiрiншiден, инвесторлардың сұраныстарының әртүрлiлiгiмен, олардың
әрбiреуi инвестициялық портфельге кiргiзу үшiн анықталған түрдегi құнды
қағаздарға мұқтаж;
Екiншiден, Фэнни Мэй-дiң өз жағынан компания активтерiнiң ерекшелiгiн
ескеретiн пассивтер құрылымын құру жолымен жететiн тәуекелдiкпен басқарудың
қажететтiлiгi.
Фэнни Мэй қарыз инструментерiнiң негiзгi түрлерi:
номинальды құнынан дисконтпен орналасқан қысқа мерзiмдi (айналыс
кезеңiнен жылға дейiн) купонсыз облигациялар.
купондары белгiленген орта және ұзақ мерзiмдi облигациялар;
ерте өтеу құқығы бар купондары белгiленген орта және ұзақ мерзiмдi
облигациялар;
ерте өтеу құқығы бар облигациялар, купондық ставкасы алдын-ала
тағайындалған мерзiмдiлiгiмен (callable step-up notes) белгiленген
шамаға өсетiн.
құрылымдық облигациялардың (structured notes), былайша айтқанда әртүрлi
түрлерi, купон ставкасы немесе негiзгi қарыздың төлем сомасына қарай
белгiлi бiр индекске байланған.
Германдық модельдiң американдық модельден едәуiр айырмашылығы бар.
Негiзгi айырмашылығы еуропалықтардың қайталанбайтын дара тауар сияқты
қозғалымсыздыққа қатынасына негiзделген. Активтер мен пассивтердiң балансын
қолдау үшiн немiстiң ссуда компаниялары және банктер жеке меншiк құнды
қағаздарының эмитенттерi ретiнде белсендi шығуға және үлкен жарғылық қор
құруға мәжбүр, ал бұл американдық модельде мiндеттi емес. Германияда ұзақ
мерзiмдi қаражатты тарту үшiн жинақтау есептер жүйесi (құрылыс жинақ
жүйесi) күштi дамыған. Бұл несиенi алмас бұрын, алдымен ипотекалық банкте
арнаулы жинақтау есебiн ашуың керек екенiн бiлдiредi. Сөйтiп, есебiңде
болашақ тұрғын үйiң құнының (шамамен 5-8 жыл) қажеттi бөлiгi жинақталған
жағдайда ғана мемлекеттiк дотацияға (тұрғын үй құнының 10% дейiн және
жетпей тұрған бөлiгiн төлеу үшiн жеңiлдетiлген несие) Несиенi өтеу мерзiмi
10 жылдан 15 жылға дейiн. Сөйте тұра несиелiк мекемелердiң қорланған
қаражатты бұрын несие алуға тiлек бiлдiрген азаматтарға ссуда беру үшiн
пайдалануларына мүмкiндiктерi бар. Немiс моделi азаматтарға құрылыс салу
ауданынан тұрғын үйдiң нақты типiн ұсынады. Бұндай сұлба табыс деңгейi орта
және одан да төмен адамдарға бейiмделген.
Малайзиялық модель
АҚШ және Еуропа елдерiмен қатар қазiргi уақытта халықты ипотекалық
несиелендiру жүйесi азиялық аймақтарда, әсiресе, Малайзияда жеткiлiктi
дамыған. Малайзияның ипотекалық несиелендiру жүйесi құрамына Малайзия
Банкi (20%), қаржы компаниялары (19%), коммерциялық банктер (60,5%)
кiрген Кагамас Ұлттық ипотекалық корпорациясын (бұдан әрi – корпорация)
құру жолымен дами бастады. Қазiргi кезде корпорацияның жарғылық капиталы
АҚШ долларының 40 млн. жуығын құрайды. Берiлген корпорацияның негiзгi рөлi
- өтiмдiлiгiн қамтамасыз ету, құрылыс құнының төмендiгi, ипотекалық
несиенiң ұзақ мерзiмдi сипаты, тұрғын үй сатып алушылар үшiн қаржыландыруды
таңдау болып табылды.
Малайзиядағы ипотекалық несиелендiру процесi екi кезеңге бөлiнедi:
тұрғын үй салу процесi және тұрғын үй құрылысының толық аяқталуы. Тұрғын
үй құрылысына салушыға 2-3 жылғы несие берiледi және салушы өзiнiң
тұрғын үй салатындығы туралы халықты хабардар етедi. Үй құрылысы
процесiнде құрылысы аяқталмаған тұрғын үйдi алдын-ала сату жүзеге
асырылады және үй сатып алушылар аяғына дейiн қаржыландырылады. Құрылыс
аяқталғаннан кейiн ипотекалық несиенi секьюритизациялау жүзеге асырылады.
Несиелендiрудiң негiзгi шарттары --қаржыландыру маржасы 70% -дан 80% -ға
дейiн, несиенiң орташа орнының толуы 20 және 25 жыл iшiнде, негiзгi
қарыздың заемшы табысының 13 мөлшерiнде ай сайын өтелуi, қозғалымсыздықты
сақтандырғаны туралы шарттың болуы мiндеттi, сыйлық берудiң (ынталандыру)
ең үлкен ставкасы 9% құрайды.
Секьюрритизация процесi несие берушiлердiң соңынан корпорацияға
сатылатын ипотекалық несие заемшыларға беруiнен басталады,.Корпорация өз
кезегiнде, ипотекалық несие сатып алуға кеткен шығынын жабу үшiн және
капиталын ұлғайту үшiн қарыздық құнды қағаздар шығарады, кейiн оны
инвесторларға сатады.
Үлкен көлемде ипотекалық несиелендiрудi жүзеге асыруға қабiлеттi,
жоғары капиталистiк мемлекеттiк емес ұйымдар болмай қалыптасқан
экономикалық жағдайда және қайта қаржыландыру механизмiн қамтамасыз етушi
мемлекеттiк ұйымдар құру толық шешiмiн таппас едi, Қазақстан үшiн, банктер
ипотека пуласымен қамтамасыз етiлген ипотекалық облигациялар шығару жолымен
қайта қаржыландыра алатын, тұрғын үй нарығының дамуын қамтамасыз етушi
жабық акционерлiк қоғамдар нысанында ипотекалық компаниялар құру жолымен
дамитын ипотекалық несиелендiру жүйесiнiң Малайзиялық моделi ең
жарамдысы болып табылады, сөйте тұра, кейiнiрек еуропалық немесе
амеркандық модельдердi де қолдану мүмкiндiгiн естен шығармауымыз керек.
Өзiне меншiктi тұрғын үй алу-әр отбасының бiрiншi кезектегi
қажеттiлiгi. Көптеген қазақстандықтар өздерiнiң пәтерлiк мәселелерiн
ипотекалық несие алуға қол жеткiзу мүмкiндiгiнiң артуы арқасында шешiп
отыр. Қазақстандағы тұрғын үй құрылысын қаржыландырудың дәстүрлi сызбасы,
бұрынғы кеңестiк жүйедегi тұрғын үй қаржыландырудың бөлiгi сияқты
мемлекеттiк тұрғын үй құрылысына бюджеттiк ресурстарды бөлудiң
орталықтандырылған түрi және оны тұрмыс жағдайын жақсартуға кезекте
тұрған азаматтар арасында тегiн бөлу. Бұл сызба Қазақстанның
тәуелсiздiк алу және нарықтық экономикаға көшу кезеңiнде өзiнiң
шамасыздығын көрсеттi. Құрылысты бюджеттiк қаржыландыруды қысқарту
жағдайында және халықты тұрғын үймен қамтамасыз етуде тұрғын үй алудың
негiзгi көзi, халықтың өз меншiгiндегi қаржысы болып табылды, сонымен
қатар, экономикасы дамыған көптеген елдердегi сияқты банктердiң
несиесi.
Бұндай жағдайда халықтың тұрғын үй құрылысына құнсыздану әсерiне
ең аз ұшырайтын және өз уақытында қайтару мейлiнше қамтамасыз етiлетiн ұзақ
мерзiмдi несие алуына қажеттiлiк туындайды.
Ипотекалық несие,атап айтылғандай,тауарлы-материалдық құндылықтармен
кепiлдi талаптарға жауап бередi.
Нарық жағдайындағы ипотека тұрғын үй саласына инвестиция тартудың
бiрден-бiр қолайлы тәсiлi болып табылады. Ол өзiнде елдiң экономикалық
дамуының зор потенциалын ұстайды, қозғалмайтын мүлiктi жұмыс iстейтiн
капиталға айналдыруы несие берушiге кепiлдiктi пайда алуға, ал халықты
жылжымайтын мүлiктi сатып алуды қаржыландыруға, тағы да басқаға
мүмкiндiк бередi. Қазақстанда қолдануға тиiмдi ипотека, табыстары
жоғары және орта деңгейдегi адамдардың тұрғын үй алуға қол жеткiзуiнiң
басты құралы.
Тұрғын үй-қаржылық жүйенiң басты мақсаты-қаржы жинағысы келетiндер
мен тұрғын үй алу үшiн барлық сомасын бiрден төлей алмай қарызға ақша
алғысы келетiндер арасында қаржыны қайта бөлу.
Бүкiл дүние жүзiнде тұрғын үй саласын инвестициялау технологиясы
үш негiзгi принциптен тұрады: шартты қор немесе Баушпаркассен жүйесi,
Ипотекалық несие беру, халыққа тұрғын үй алу үшiн мемлекеттiң қолдауы
(мақсатты мекенжайлық жәрдем ақы жүйесi). Бұл принциптердi жүзеге
асырудың нақты механизмдерi тiптен ерекшеленедi. Шартты қор нарықтық
экономикасы дамыған елдерде тұрғын үй саласын инвестициялау әлдеқашан
ипотекалық несие берудiң көмегiмен немесе құрылыс-тұрғын үй қорының
көмегiмен жүзеге асырылады. Бұл елдердегi мемлекеттiң мiндетi,
инфрақұрылым құру және азаматтардың тұрғын үй мәселесiн шешуге қабiлеттi
жүйенiң өмiршеңдiгiн қамтамасыз ететiн жағдайды қамтамасыз ету болып
табылады.
Бұл жүйеге сәйкес әлеуеттi тұрғын үй сатып алушылар белгiлi бiр
кезеңде белгiлi сомада ақша жинауға шарт жасасады, ол әрине, нарықтың
пайыздық мөлшерлемесiмен салыстырғанда ең төменi. Негiзiнен бұл жүйе
жабық. Сонымен қатар, заемшылар да несиенi ең төмен пайыздық
мөлшерлемемен (нарықтан төмен) алады.
Тұрғын үй қоры бағдарламасы ипотекалық процес жүйесiнде ерекше орын
алады және банк пен ипотекалық несие алушы-клиент арасындағы қарым-
қатынаста маңызды рөл атқарады.
Құрылыс қорларының мәнi-құрылысжинақ кассаларында ашылған шоттарда
алдын-ала жинақталған қаржылар және кейiн тек қана тұрмыс жағдайын
жақсарту үшiн ғана ұзақ мерзiмдi несие беру. Құрылыс қорлары жүйесiнде
мемлекеттiк қолдаудың негiзгi нысаны жүйе мүшелерiнiң салымына жыл
сайын сыйақы есептеу болып табылады. Пайыздық ставкалар (салымға да, сол
сияқты несиеге де) шарттың барлық ұзақ мерзiмiне өзгермейдi, салым
бойынша ставка мен заем бойынша ставкалардың айырмашылығы 3%.
Тұрғын үй салымдары ипотекалық несие беруге бағыт алған банктер
үшiн зор ықылас тудырады. Бәрiнен бұрын олар банкке ипотекалық
несиелердi әлеуеттi тұтынушының шетелдiк несиелiк тарихының аналогын
құруға мүмкiндiк бередi.
Тұрғын үй салымдары жеткiлiктi мөлшердегi ұзақ мерзiмде (жылдан
кем емес) болашақ заемшымен танысуға мүмкiндiк бередi, оның кiрiсiн, өз
табысынан алуды жүзеге асыруға дайындығы және қабiлеттiлiгiн бағалайды.
Клиенттiң салымға төлем төлеуде белгiленген режимдi сақтауы (әр ай
сайын мерзiмдiлiк, белгiлi сома) оның төлем төлеудегi тәртiбiн банкке
паш етедi.
Құрылыс қорлары өзара қарым-қатынас жобаларының өзiн-өзi
қаржыландыруына бет алған және ипотекалық несие беру, ипотекалық несие
беру үшiн басқа да ресурстарды тартудың қажеттiлiгiн ескеру керек. Бұл
бiрiншiден, тұрғын үй несиесiн алуға мүдделi азаматтардың жинақ
шеңберiндегi тұрғын үй салымдарының көмегiмен қосымша ресурстарды тарту
мүмкiндiгiнiң шектеулiлiгiмен байланысты.Тұрғын үй қоры бағдарламасы
халықтың басқа бөлiгi және заңды тұлғалардың қаржыларын қатыстырмайды.
Сонымен қатар, жаңа салымдар рәсiмдеудi шұғыл немесе тоқтату керек болатын
нақты жағдай болуы мүмкiн. Екiншiден, бiздiң жағдайда (мысалы,
Германиямен салыстырғанда) тиiмдi қаржының қысқа мерзiмде жинақталуы
және оларды несиемен қайтару қажеттiгi банктiң несиелiк ресурсына қосымша
шектеу салады.
Тұрғын үй салымдары азаматтар үшiн аз мүдделi емес. Бәрiнен бұрын,
ипотекалық несие алу үшiн қажеттi алғашқы төлемдi төлеуге ақшасы жоқтар
үшiн әсiресе маңызды, өйткенi ол ипотекалық несие алу құқығына бiртiндеп
ие болуға мүмкiндiк бередi. Бұдан басқа тұрғын үй салымдары клиенттi
ұзақ мерзiмдi несие берудiң әлсiз дамуы барысында және қысқа мерзiмдi
тұтынушылық несие беру тәжiрибесiнiң таралуы шектеулi жағдайында
маңыздылығы кем емес жағымды момент болып табылатын ұзақ мерзiмдi несие
мiндеттемелерi бойынша тауқыметi бар өмiрге үйретедi. Ай сайын салымға
белгiлi мөлшерде ақша салу талабының мiндеттiлiгi болашақ заемшыны, оны
пайдаланғаны үшiн пайыз төлеу және несиенi өтеу шотына алдағы тұрған
төлемнiң көлемiмен салымға мерзiмдiк төлемнiң мөлшерiн салыстыруды
қамтамасыз еткен жағдайда күшейетiн несиелiк тәртiпке дайындайды.
Сөйтiп, тұрғын үй қоры бағдарламасы банктiң мүддесi мен ипотекалық
несиеге мұқтаж азаматтардың мүддесiн бiрiктiредi.
Ипотекалық несие беру. Қозғалмайтын мүлiктi алуда заемшыны белгiлi
бiр схема бойынша төлемдi қайтаруға мiндеттейтiн кепiлдiкпен берiлген
несие – ипотекалық несие деп аталады.
Екiншi дүниежүзiлiк соғыс аяқталғанға дейiн ипотекалық банктер
ипотекалық несие берудi ұйымдастырудың ең даму нысанында болды.
Бұндай банктер ұзақ мерзiмдi қаржылық ресурстарды тарту мақсатында өз
бетiмен ипотекалық құнды қағаздарды орналастырды. Қорлық биржа немесе
институционалдық инвесторлардың (сақтандыру және зейнетақы қорлары)
көмегiмен тұрғын үй қаржыландыру саласына жеке сектор қорлануын қайта
бөлудi жүргiзедi.
Несие берушiлер ипотекалық несиенi депозиттердi тарту жолымен
қамтамасыз етедi. Маманданған жинақ ұйымдары , сонымен қатар, құрылыс
қоғамдары немесе ... жалғасы
Сіз бұл жұмысты біздің қосымшамыз арқылы толығымен тегін көре аласыз.
Ұқсас жұмыстар
Пәндер
- Іс жүргізу
- Автоматтандыру, Техника
- Алғашқы әскери дайындық
- Астрономия
- Ауыл шаруашылығы
- Банк ісі
- Бизнесті бағалау
- Биология
- Бухгалтерлік іс
- Валеология
- Ветеринария
- География
- Геология, Геофизика, Геодезия
- Дін
- Ет, сүт, шарап өнімдері
- Жалпы тарих
- Жер кадастрі, Жылжымайтын мүлік
- Журналистика
- Информатика
- Кеден ісі
- Маркетинг
- Математика, Геометрия
- Медицина
- Мемлекеттік басқару
- Менеджмент
- Мұнай, Газ
- Мұрағат ісі
- Мәдениеттану
- ОБЖ (Основы безопасности жизнедеятельности)
- Педагогика
- Полиграфия
- Психология
- Салық
- Саясаттану
- Сақтандыру
- Сертификаттау, стандарттау
- Социология, Демография
- Спорт
- Статистика
- Тілтану, Филология
- Тарихи тұлғалар
- Тау-кен ісі
- Транспорт
- Туризм
- Физика
- Философия
- Халықаралық қатынастар
- Химия
- Экология, Қоршаған ортаны қорғау
- Экономика
- Экономикалық география
- Электротехника
- Қазақстан тарихы
- Қаржы
- Құрылыс
- Құқық, Криминалистика
- Әдебиет
- Өнер, музыка
- Өнеркәсіп, Өндіріс
Қазақ тілінде жазылған рефераттар, курстық жұмыстар, дипломдық жұмыстар бойынша біздің қор #1 болып табылады.
Ақпарат
Қосымша
Email: info@stud.kz