Қазақстан Республикасындағы ипотекалық несиелеу жайлы
Мазмұны
Кіріспе 3
1. Қазақстан Республикасындағы Ипотекалық несиелеудің
теориялық негізі
Ипотекалық несиелеудің экономикалық мәні және
түрлері .5
Шетел тәжірибесіндегі ипотекалық несиенің дамуы ... ... ... 13
2. Қазақстан Республикасындағы Ипотекалық несиенің даму
жағдайын талдау
Қазақстан Республикасының екінші деңгейлі банктердің
ипотекалық несиелеу ерекшеліктері ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... 27
Қазақстан Ипотекалық Компаниясының
қызметін талдау ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... .36
3. Қазақстан Республикасыңдағы ипотекалық несиелеуді
дамыту жолдары
Ипотекалық несие механизмін жетілдіру ... 44
Ипотекалық несиені сақтандыру ...50
Қорытынды ... 55
Пайдаланылған әдебиеттер тізімі ...57
Қосымшалар
Кіріспе
Тақырыптың өзектілігі.Еліміз нарықтық қатынастарға көшкен сәттен
бастап көңіл бөлген мәселенің бірі банк жүйесінің жүмысы болды. Алғашқы
кезеңде банктер негізінен кәсіпорындар мен ұйымдарға қызмет көрсетіп,
соларға қысқа мерзімді несиелер беріп келді. Бірте — бірте әр банктің
тұрақты клиенттері іріктеліп, сондай-ақ жеке тұлғалардың салымдары көбейе
түсті. Сонымен бірге көптеген несие алушы занды тұлғалардың жақсы емес
несиелік тарихы да банктер үшін оңайга соққан жоқ. Сол себепті банктер
соңғы жылдары жеке түлғаларға көбірек көңіл аударатын болды.
Ұлттық банк тарапынан екінші деңгейдегі банктерге талаптың күшейтілуі
нәтижесінде банктердің саны азайғанымен, олардың таза активтері жылдам
қарқынмен өсуде. Сөйтіп, жеке тұлғаларға дәстүрлі банк қызметтерінен
бөлекше несие беруге жол кеңінен ашылды. Бұл — ипотекалық несие болып отыр.
Ипотека алғаш рет Грецияда пайда болған. Дамыған нарықты экономика
елдерінде, ең алдымен Америка Құрама Штаты мен Еуропада кеңінен тараған.
Ипотекалық несие - бұл қозғалмайтын мүліктерді (тұрғын үйді, өндіріс
ғимараттарын, жерді және т.с.с.) кепілге ала отырып, ұзақ мерзімге
берілетін несиені білдіреді.
Ипотекалық несие және оның Қазақстан Республикасында дамуы , осы
тақырыбымның өзектілігі қазіргі кезде адал еңбекте берекет барын білетін
біздің халық өз жағдайын өзі түзетуге ниеттенді. Несиенің арқасында.
Адамның жақсы, жаман өмір сүруі өзіне байланысты. Материалдық жағын
түзегісі келген адам, ең бірінші, баспананы ойлайтыны анық. Баспанаң болса,
былайша айтқанда — тәелсізбіз.
Бітіру жұмысының мақсаты - елдің экономикалық және әлеуметтік дамуын
қолдайтын маңызды фактор — ол ипотекалық несие, сонымен қатар оның ролі
елдің экономикалық дағдарыстан шығуда маңызды болып келетінін ашық,
тереңдей жеткізе білу. Қазіргі таңда бұл өте актуалды мәселе. Шетелдік және
отандық тәжірибеге сүйене .отырып, ипотекалық нсиелеудің даму жағдайын
көрсету, сондай-ақ шетелде қолданылатын ипотекалық несиенің түрлерін, оның
әдістерін зерттеп, Қазақстанда оларды жетілдіру жолдарын іздеу.
Осы мақсатқа жетуде бітіру жұмысының алдында келесідей міндеттер түр:
➢ Ипотекалық несиенің ұғымын беру;
➢ Ипотекалық несинің шарттарын анықтау;
➢ Шетелдік тәжірибеде қолданылатын ипотекалық несие
түрлерін, оның әдістерін қарастыру;
➢ Қазақстан Ипотекалық Компаниясының қызметін талдау.
➢ ҚР екінші деңгейлі банктердің ипотекалық несиелеу
ерекшеліктерін, сонымен қатар тәжірибе жүзінде және оны
жетілдіру жолдарын қарастыру;
➢ Қазақстанның ЕДБ-дің ипотекалық несиелеуді жетілдіру
бойынша ұсыныстар жасау;
➢ Қазақстандағы ипотекалық несиені сақтандыру және оның
даму жолдарын қарастыру.
Бітіру жүмысының зерттеу объектісі — КР-дағы ипотекалық несиенің дамуы
және жетілдіру жолдары.
Зерттеу жұмысының құқықтық, теориялық және әдістемелік негізі. Бұл
жүмысты жазу барысында шетел ғалым экономистерінің, соның ішінде О.И.
Лаврушин, В.А. Кудрявцев, С.Н. Волнова, А.П. Иванова, В.И. Бусова, Ордуэй
Н., Фридман Дж. т.б., сондай-ақ С.Б. Мақыш, Г.С. Сейткасимов сияқты және
т.б. Қазақстанның ғалым экономистерінің еңбектері пайдаланылған.
Бітіру жүмысының кұрылымы. Жұмыс кіріспеден, үш бөлімнен
және қорытындыдан тұрады. Бірінші бөлімде ҚР-дағы ипотекалық
несиенің теоиялық негіздері, яғни ипотеклық несие ұғымы,
түрлері, шарттары, сонымен қатар шетел тәжірибесіндегі
ипотекалық несиенің дамуы қарастырылды. Екінші бөлімде ҚР
екінші деңгейлі банктерінің ипотекалық несиелеудің тәжірибелік
ерекшеліктері, сондай-ақ Қазақстан Ипотекалық Компаниясының қызметі
жөнінде,сонымен қатар талдамалы түрде және ҚР-дағы ипотекалық несиенің даму
жағдайы қарастырылды. Ал үшінші бөлімде ипотекалық несиені жетілдіру
механизмі, несиені сақтандыру, сонымен қатар Қазақстанда ипотекалық
несиелеуді дамыту жолдары қарастырылды, Бітіру жұмысының көлемі 70 бет,
онда 4 кесте, 3 сызба бар.
1. Қазақстан Республикасындағы Ипотекалық несиелеудің
теориялық негізі
1.1. Ипотекалық несиелеудің мәні, түрлері.
Әрбір адам артында із қалдыру үшін бұл өмірде үй салуы, ағаш отырғызуы
және ұрпақ өсіруі қажет деген ғибрат сөзде саналы ғүмырдың басты бір
міндеті ретінде баспана түрғызу мәселесінің алынуы жайдан - жай болмаса
керек.
ҚР Президентінің 1997 жылғы 5 сәуірдегі Отандық және шетелдік
инвестицияларды тарту үшін ҚР экономикасының басым секторларының тізбесін
бекіту туралы Жарлығы бойынша тұрғын үй еліміздің экономикасының басым
секторларының бірі болып бекітілген.
❖ 2004 жылғы 19 наурыздағы Бәсекеге қабілетті Қазақстан үшін,
бәсекеге қабілетті экономика үшін, бәсекеге қабілетті халық
үшін деп аталғаң президенттің Қазақстан халқына Жолдауында
2005 жылдан бастап тұрғын үй қүрылысында жаңа саясатты іске
асыру басталатыны жөнінде үлкен қанағат сезіммен айтып өтті.[1]
Тұрғын үй жылжымайтын мүлік саласына жататындықтан қазіргі кезде
халықаралық тілмен айтқанда - ипотека деп аталады.
Бүгінде біздің елде заңды түсінікте ипотека дегеніміз -ипотекалық
ссуда алу мақсатында жылжымайтын мүлікті кепілге салу болып табылады. Яғни
кәсіпорынның, құрылыстың, ғимараттың немесе жермен тікелей байланысты басқа
да өзіне сай жер көлемімен немесе сол жерді қолдануға берілетін құқығымен
бірге, обьектілердің кепілдігін білдіреді.
Ипотека — қарыз алу мақсатында кепілдікке - берілетін жылжымайтын
мүліктің жазбаша міндеттемесі.
Жылжымайтын мүлкі бар азаматтардың ең бір пайдалы мүмкіншіліктерінің
бірі - өздері жеке іс бастағысы келген кезде жылжымайтын мүлікті кепілдікке
қойып банкіден қысқа және орта мерзімге ипотекалық несие алуына болады.
Жылжымайтын мүлік нарығына қатысты ипотекалық несиелеу осы саладағы ең
ірі қайшылықтардың бірі -жылжымайтын мүлік обьектілерінің жоғары бағасы
мен жылжымайтын мүлікті ықтамал тұтынушылардың ағымдағы табыстары деңгейі
арасындағы қайшылықты шешу мақсатында қолданылатын механизм.
Тұтынушы үшін ипотекалық несие — тұрғын үйге деген қажеттілік пен
табыс деңгейі арасындағы қайшылықтарды шешу әдісі.
Жылжымайтын мүлік нарығындағы кәсіпкерлер үшін ипотекалық несие —
нарықтағы сұранысты кеңейту механизмі.
Қаржы нарығы үшін ипотекалық несиелеу - табыс пен тәуекелдің тұрақты
қайшылығын шешу тәсілі.
Жылжымайтын мүліктің өзі аса өтімді және өтімсіз болып екіге бөлінеді.
Қазіргі шақта өндірістің экономикалық ауыр жағдайға байланысты ең өтімді
жылжымайтын мүлік,пәтер және жеке меншік үй болып саналады.
Еліміздің нарықты экономикаға көшкен кезеңінде жылжымайтын мүлік
(пәтер, жеке меншік үй және т.б.) ең негізгі капитал десек артық болмас.
Ипотеканын экономикалык маңызы дегеніміз ол - банктен немесе басқа да
қаражат ұйымдарынан несие алу мақсатында жылжымайтын мүлікті кепілдікке
қоюдың бір түрі.[2]
Кез-келген азаматтың қазір өз мүлкін есептеуге мүмкіндігі бар және де
мүлкін белгілі нарық құндылығы ретінде иеленуіне және қолдануға, және
жылжымайтын мүлік нарығына іске асыруға құқылы.
Ал кәсіпорын мүліктерін кепілдікке қою құқығын, олардың негізгі қорын
қоса алғанда, соңынан мұндай жағдайда оны өндіріп алу ниетімен жылжымайтын
мүлік нарығы көлемді және перспективалы қылады.
Қазақстанда жылжымайтын мүлік нарығы 8-9 жыл бұрын құрылған, және ол
пәтер нарығы ретінде пайда болған. Жылжымайтын мүлік нарығы ипотекалық
несиенің болашағын да, оны кепілдікке қою арқылы анықтайды.
Жылжымайтын мүлік ипотекасы туралы Қазақстан Республикасының
Президенті Нұрсұлтан Әбішұлы Назарбаевтың Заң күші бар Жарғысы Қазақстанда
ипотека ісін заңдық тұрғыдан қамтамасыз ету мәселесін шешіп берді.
Несиеге деген сұраныс өте жоғары, осыған орай оларды өтеу кепілдігі
қажет. Нарық экономикасында кеңінен қолданылатын несиені қамтамасыз етудің
негізгі әдістерінің бірі кепілдік болып табылады. Ендігі экономиканы
дамытудың қазіргі кездегі жағдайы бізде ұмыт болып қалған, бірақ нарық
экономикасының аса маңызды құралдарының бірі — ипотеканы өмірімізге қайта
ендіруге мүмкіндік берді.
Ипотека термині алғаш рет б.э.д. VI ғасырдың басында Грецияда пайда
болған. Ипотека құқылы институт ретінде біздің жыл санауымыздағы I
- II ғасырда Рим аумағында белгілі болған. Яғни, жоғарыда атап
өткендей Грецияның, ежелгі Египеттің заңдылықтарында пайда болған.
Ипотекалық несие — бұл қозғалмайтын мүліктерді (тұрғын үйді, өндіріс
ғимараттарын, жерді және т.с.с.) кепілге ала отырып, ұзақ мерзімге
берілетін несиені білдіреді. Ипотекалық несиенің жалпыға ортақ сызбасы
төменде көрсетілген. (№ 1 сызба.)
Ипотекалык несиенің басты мақсаты - халықтың өзінің және несие қаржысы
есебінен еркін нарықта дайын тұрғын үй сатып алуына жәрдемдесу болып
табылады.
Тұрғын үй ипотекалык несиені — бұл банктің клиентке тұрғын үй сатып
алуға арнап беретін ақшалай қаражаты. Клиент өз кезегінде мұндай несиені
пайдаланғаны үшін банкке сыйақы төлеуі, сондай - ақ ай сайын белгіленген
көлемде қарыз қаржысын қайтарып отыруы тиіс.
Несие есебінен сатып алынған тұрғын үй қарыз алушының атына хатталады және
клиент ипотекалық несиені толық өтегенге дейін банкке кепілдікке қойылады.
Ипотекалык несиенің ең басты артықшылыгы — сіз өзіңіздің меншікті
тұрғын үйіңізге бүгіннің өзінде-ақ ие боласыз да, ал алған несиені бірнеше
жылға созып, бірте-бірте өтей аласыз. Ипотекалық несиені алу үшін сатып
алынатын тұрғын үйден басқа қандай да бір қосымша кепілзат талап
етілмейтіні де маңызды.
Жалпы, ипотекалық несиенің кұрылуьіңдағы мақсат не? Мақсат - халықтың
жағдайын жақсарту, көп отбасылықтарға көмек көрсету
Тұрғын үй құрылысын үзақ мерзімді қаржыландырудың негізгі бағыттарына
ипотекалық несиелеу мен құрылыс жинақтары жүйесі жатады. Қазақстан үшін де
тұрғын үй саясатының басым бағыты - ипотекалық несиелеу мен құрылыс
жинақтары.
Тұрғын үй саласындағы нарықтық қатынастардың қалыптасуы Қазақстанда
1991 жылдан басталды. Содан бергі уақыттарда Мемілекеттің иелігінен алу
және жекешелендіру, Меншік туралы, Кепілдік туралы, Инвестициялық
қызмет туралы, Жылжымайтын мүлік ипотекасы туралы, Жылжымайтын мүлікке
құқықтарды мемлекеттік тіркеу және олармен мәміле туралы т.б. тұрғын үй
саласында нарықтық қатынастарды қалыптастыруға арналған заңнамалық база
жасалды.
Тұрғын үйге деген сұраныс пен ұсыныс деңгейі, сондай-ақ оларға баға
беру мәселелері Қазақстанда өзіндік сипаттарымен ерекшеленеді. Сонымен
қатар тұрғын үй құрылысы да мұнда үлкен роль атқарады. Бүл туралы, яғни
Қазақстан Республикасының тұрғын үй құрылысының көрсеткіштерінің
динамикасы төмендегі кестеде көрсетілген. (№1 Кесте.)
Несие берушілер арасында бәсеке туғызу мақсаты бір-бірінен өзгеше
ипотекалық типтерді ерекшелейді. Ондай ерекшеліктерге мыналар жатады:
• ипотекалық несиелеу мерзімінің ұзақтығы (3-20 жыл
шектерінде);
• несиені қайтару мен пайыздарды төлеу тәртібі, негізгі
қарыздың қайтарылымы мен пайыздарды төлеудің қабылданған
кестесіне байланысты ипотекалық несиелер екі базалық тапке
шоғырланады.
1. Пайыздарды да, несиенің негізгі сомасын да бірден және
толықтай төлеу.
2. Несиені кезең-кезеңімен бөлшектеп төлеу.
Ипотекалық несиелеудің осы екі типі негізінде олардың бірнеше нақты
түрлерін ажыратуға болады. Олар:
➢ бір қалыпты төлеу — қарыз алушы несие мерзімінің әрбір
кезеңінде бір-біріне тең сомаларды төлеп отырады;
➢ несиені тізбелеп төлеу — негізгі сома бірдей бөліктермен
төленеді де, оның сомасы азайған сайын пайыздық
төлемдер де кеми береді;
➢ төлем сомасын ұлғайта қайтару — алғашқы жылдары
төленбеген нақты, сомалар кейінгі төлемдерге қоса
есептеледі;
➢ несие сомасының белгілі бір кезекдерде қайталануы -
әрбір уақыт кезеңінде несиенің келісілген сомасы несие
алушьшың есепшотына жіберіліп отырады.
Ипотекалық несиелеудің көп түрлілігі нақты қарыз алушының мүдделерін
ескереді, оның табыс динамикасы ерекшеліктерімен санасады, сөйтіп қарыз
алушының табысы мен жылжымайтын мүлік бағасы арасындағы қайшылықтарды
шешудің екі жаққа да қолайлы жолдары таңдалып алынады.
Ипотеканың түрлері көп болған сайын, оны пайдаланылатын қарыз алушылар
шеңбері де кеңейе түсері сөзсіз. Сонымен бірге ипотека түрлерінің көбейюі
кредитордың тәуекел деңгейін де көтеріп жібереді және дер кезінде
қайтарылмау қаупін ұлғайтады.
Тәуекелді басқару проблемасы ипотекалық несиелеу бағдарламасын жүзеге
асыру барысында пайда болатын ірі мәселелердің бірі. Егер бұл мәселе оң
шешімін таппаса ипотекалық несиелеу өзіне тән артықшылықтарын жоғалтып,
оның орнын капиталдар нарығын инвестициялаудың басқа жолдары басып кетуі
қаупі де жоқ емес.
Ипотекалық несиелеу кезінде негізінен тәуекелдің екі түрі бой
көрсетеді. Олар — несиелік және пайыздық тәуекелдер.
Несиелік тәуекел — несие алушының несиені өтеу мен пайызды төлеуге
қабілетсіздігі немесе кепілдікке мүліктің несие алушының кредитор алдындағы
міндеттемелерін орындауға жеткіліксіздігі. Несиелік тәуекелді басқарудың
негізгі тәсілдеріне андеррайтинг процедураларын қолдану жатады.
Андеррайтинг дегеніміз — несие беру, несие беруден бас тарту
мақсатында қарыз алушының қаржылық жағдайы және кепілдікке беретін
жылжымайтьш мүлкі туралы мәліметтерді жинау, тексеру және өңдеу.
Андеррайтинг екі қүрамдас бөліктен тұрады:
❖ қарыз алушының несие мен пайызды қайтару мүмкіндігін
көрсететін табыс деңгейін бағалау;
❖ кепілдікке берілетін жылжымайтын мүлікті бағалау.
Карыз алушынын төлем мүмкіңдігін тексеру үшін негізінен үш көрсеткіш
зерттеледі:
1. тұрғын үй үшін төлем ауыртпалығы коэффициенті - несиені өтеу мен
пайыздарды төлеудің айлық сомасының бір айдағы табыс мөлшеріне қатынасы;
ұзақ мерзімді ауыртпалық коэффициенті - ұзақ мерзімді несиелер
бойынша барлық төлемдердің бір айлық табысқа
қатынасы;
қарыз алу коэффициенті - несие сомасының кепілдікке
алынатын жылжымайтын мүлік құнына қатынасы.
Несиелік тәуекелден басқа кредитор пайыздық тәуекелден де қорғану
мүмкіндігіне ие болуы тиіс.
Пайыздык тәуекел дегеніміз - қарыз алушыл^рдың ипотекалық несиелер
үшін төлейтін пайыздар деңгейі мен ипотекалық банктер немесе ипотекалық
делдалардың инвесторларға төлейтін пайыздар деңгейі арасынағы теріс мәнді
айырмашылық туыңдау тәуекелі.
Теріс мәнді айырмашылық туындауының негізгі себептері -инфляция,
сондықтан инфляция әсерін есептеу пайыздық тәуекелге қарсы күрестің басты
бағыты болып табылады. Инфляция қарқыны жоғары және оны болжау қиындыққа
түсетін жағдайларда ипотекалық несиелеудің белгіленген (бекітілген)
мөлшерінен, несиелеудің басқа түріне көшкендегі жағдай тәуекелді азайтуға
өз әсер - жәрдемін тигізеді. Оларға, мөлшері қалықтайтын ипотекалық
несиелер және табысқа ортақ ипотекалық несие жатады.
Мөлшері қалықтайтын ипотекалық несиелеу инфляция мәселесін
пайыздар деңгейін белгілі бір индекске қосу арқылы шешеді. Индекс
жоғарылаған сайын мөлшері де өседі, егер ивдекс төмендесе пайыздық мөлшер
де кеми бастайды.
Бекітілген мөлшері бар ипотекалар мен қалықтайтын мөлшерлі пайыздардың
негізінде ықтимал комбинацияларды гибридтік ипотека деп атайды. Гибридтік
ипотека жағдайында алғашқы үш, бес, жеті жылға бекітілген. мөлшер
қолданылады да, уақыт өте келе жыл сайынғы индексациялау арқылы қалықтау
мөлшері пайдаланылады.
Ипотекалық несиелеудің табысқа ортақ түрі инфляция есебінен жабуды
қарастырады.
Табысқа ортак ипотеканың екі түрін ажыратуға болады:
✓ сату багасының сатып алу бағасынан артық мөлшерінен кредитордың өз
үлесін алатын ипотека;
✓ кредитор өз үлесін операциялық табыстан алатын ипотека.[3]
Ипотеканың бірінші түрінің шарты бойынша несие алушы несиені нарықтық
мөлшерден төмен деңгейде алады, ал кредитор болса объектінің сату бағасының
сатып алу бағасынан артығының бір бөлігіне ие болады. Пайыз мөлшері мен
кредиторың табысқа ортақ үлесі арнайы келісім шартта қарастырылады.
Мүндай келісімдердің ең үзақ мерзімі он жылға дейінгі уақыт аралығын
қамтиды. Он жыл өткеннен кейін объект қайта қаржыландырылады, тіпті
кредитордың өзі жобаны қайта қаржылавдыруға міңцеттеме алады.
Бүл схема кредитор үшін пайдалы, себебі оны кездейсоқ (күтпеген)
инфляциядан қорғайды. Ал несие алушъг* үшін қызығарлығы - пайыздық
мөлшердің төмендеуі.
Кредитор операциялық табыстың бір бөлігіне ие болатын жағдайдағы
ипотека, әдетте табысты жылжымайтын мүлікті қаржыландыру кезінде
пайдалануға бағдарланғандағы ипотека. Несие алушы үшін бұл сызбаның
қызығарлық түсы несиенің пайыздық мөлшер деңгейінің кемуінде.
1-Сурет
Ипотекалық несиелеудің жалпыға ортақ сызбасы'
* Көзі - Коммерциялық банктер операциялары. С.Б.Мақыш. Алматы,2004ж.
1-Кесте
Қазақстан Республикасының тұрғын үй құрылысының көрсеткіштерінің
динамикасы*
КӨРСЕТКІШТЕР 1998 1999
Түркия - Стамбул қ.бағасы АҚШң мың долл.
125 50 0,40
130 110 0,85
140 65 0,46
142 80 0,56
145 100 0,69
Венгрия - Будапешт қ. бағасы АҚШң мвің долл.
140 49 0,68
280 133 0,93
860 342 0,78
Қазақстан - Алматы қ. бағасы АҚШң мың долл.
32 8 0,25
50 13 0,26
75 20 0,26
* - баға көрсеткіштерін есептеу шартты мөліметтерді пайдалану арқылы жүзеге
асты.
Халыққа ұзақ мерзімді ипотекалық несие беру,тұрғын үй сатып алу
тұтынушылардың ағымдагы кірістерінің немесе жинағының есебінен іске
асырылмайды. Дүние жүзінің көптеген елдерінде тұрғын үйді несиеге сатьш алу
халықтың тұрғын үй мәселесін шешудің негізгі нысаны ғана емес, сонымен
бірге бұл экономикалық қызметтің негізгі саласы да болып табылады, мұвда
осы салаға қажетті қаржыны құюды қамтамасыз ететін шешуші ролді банк
құрылымдары алады. Тұжырымдама заемшы-азаматтарға банктер мен өзге де
кредиторлардың ұзақ мерзімді несие беретін, сондай-ақ кредиторларды несие
беру үшін қажетті
ұзақ мерзімді ресурстармен қамтамасыз етудің тетігі бар ипотекалық несие
берудің тұтастай жүйесін құруды көздейді, ұзақ мерзімді ипотекалық несие
беру саласына несиелік ресурстарды тартудың шешуші шарттары елде қолайлы
экономикалық - саяси жағдай жасау қажетті заңнамалық-нормативтік негіз
әзірлеу және халықтың тұрмыс жағдайы деңгейін көтеру болып табылады. Өзекті
мәселелердің бірі — ипотекалық несиелерді берудің және олар қызмет
көрсетудің рәсімдерін, заемшылардың төлем қабілеттілігін бағалау
ережелерін, сондай-ақ қаражаттар тартудың қаржылық құралдарын стандарттау.
2. Қазақстан Республикалсындағы Ипотекалық несиенің даму жағдайы
2.1 Қазақстан Республикасындагы екінші деңгейлі банктердің ипотекалық
несиелеу ерекшеліктері
Ипотекалық несие көбіне ипотекалық банктер арқылы беріледі. Біздің
отандық банктеріміздің тәжірибесіңде ипотекалық несие беру барысы енді дами
бастады. Алғашқы ипотекалық несиелер ААҚ ЦентКредит банкімен өз қызметін
біріктірген Тұрғын үй құрылыс'банкімен берілген болатын.
Қазіргі коммерциялық банктердің басты мәселесі көбіне несиелеу
процесіндегі тәуекелдің болуына байланысты туындайды. Несиелік тәуекел —
бұл қарыз алушының алған негізгі қарызы мен оған есептелетін пайызды тиісті
уақытында кредиторға төлей алмай қалу ықтималдығын білдіреді. Сондықтан да,
несиелік тәуекелдің алдын-алу үшін банктер қарыз алушылардан несиенің
қандай-да, бір тұрақты қамтамасыз ету формасын талап етеді. Әлемдік
тәжірибеде кеңінен қолданылатын несие формасы -ипотека больш табылады.
Соңғы жылдары отандық банктер жаппай ипотекалық несие бере бастады.
Мұндай несиені банктердің бәрінің бергені дүрыс болды, қаржы нарығында
бәсекелестік пайда болды. Дегенмен, Қазақстанда несие әлі де болса қымбат,
ұзақ мерзімге берілмейді. Осы кемшіліктерді жоюға Үлттық банк белсене
кірісті. Бүгіндері елімізде Қазақстан Ипотекалық Компаниясының (ҚИК)
жұмыс істеп жатқанына төрт жылдың жүзі болып қалды. Бұл компанияға келесі
тарауда жеке тоқталамыз. Бүл компания екінші дәрежелі банктермен тығыз
байланыста, әсіресе, ЦентКредит банкімен бірлескен жоба туралы бұл
күндері көп айтылуда. Өткен жылдардың ортасында халыққа тұрғын үй алуға,
сондай-ақ, пәтерге жөндеу жұмыстарын жүргізу үшін 3-15 жылға дейінгі
мерзімге ұлттық теңгемен ипотекалық несие беру қызметін ұсынған. Оның
нәтижесі жаман болған жоқ. Бірлескен жоба дамытылып, 2003 жылдың 1
сәуірінен бастап, сонымен қатар жоғарғы тарауларда атап өткендей 2005-
2007ж. Президнтіміздің Жарлыгы бойынша халыққа жетілген түрі жете бастады.
Жаңа бағдарламада қандай өзгеріс, қандай жеңілдік бар? Оның берілу себебі
неде? Осы және басқа да сауалдар, олардың ерекшеліктері жөнінде елімізде
алғашқы ипотекалық несиелерді беру қызметін жүзеге асырған Цент Кредит
Банкіне тоқталып өтеміз, сонымен қатар осы аталған банкте мен өндірістік
тәжірибеден өттім.
Ипотекалық несиеге деген халықтың сұранысы жаман емес, яғни халықтың
белсенділігі артып келеді. Қаржы институтгары ұсынып отырған несиенің қай
түрі болмасын еркін пайдалануға иемделіп қалды. Өйткені, оның
тиімді тәсіл екенін бәріміз түсінеміз. Сондықтан банкке келген
клиенттер өздеріне сенімді болған соң келеді. Несиелеу тәсілі — банктік
қызметтің қызықты қызметтерінің бірі.
Қазақстаңцық банктердің қызмегі — сапалы және ол жыл өткен сайын
жанданып келеді. Соңғы кезде несиеге деген сұраныс легі молайды. Орташа
және одан көп. Табысы бар азаматтар ипотекалық несиені жаппай алуда.
Мемлекет басшысы екінші дәрежелі банктердің бәріне несиелердің
пайыздық ставкасын түсіру жолын қарастыруға шақырған еді. Бірінші болып
Банк ЦентКредит үн қосты, бұрындары банкіің белгілеп отырған маржасы
(пайдасы) 4 пайыз болып келсе, қазір ол 3 пайызға төмендеді. Нәтижесінде
жұртшылық несиені 10 пайызбен алу мүмкіншілігіне ие болды. Бүрындары 13-14
пайыз және одан да жоғары болған еді.
Қазір Қазақстан Ипотекалық Компаниясы мен ЦенрКредит банкі арасындағы
бірлескен жобаның пайыздық мөлшері — екінші деңгейлі банктер арасындағы
төменгі пайыздық көрсеткіштердің бірі.
Тағы айтып кететін жайт - несие тік ұлттық теңгемен беріледі.
Бүрындары 15-10 жылдық мерзімге дейін болып келсе, ал қазір оның уақыты
ұзарды, ягни — 20 жылға дейін. Демек, ұзақ мерзімді ипотекалық несие.
Несиені алу үшін бұрын 15 - 30 пайызын төлесе, ал қазір Президентіміз
Нүрсұлтан Назарбаевтың 2005-2007 жылдарға арнап бекіткен Жарлығы бойынша 10
пайызын алдымен төлейді, яғни ипотекалық несиге алып жатқан тұрғын үйдің
құнынан. Егер несие алушыға өз табысы жетпесе, онда ол ағайын-туыстарының
табыстарын қосуына болады.
Қазір тұрғын үйдің бағасы қымбаттауда, оны кейбіррулер жаппай
ипотекалық несие беру үрдісімен байланыстырады. Үй бағасының қымбаттауының
бірнеше себебі бар. Оған экономикадағы өсімінің де, әлемдік деңгейдегі
саяси оқиғалардың да ықпалы болды. Түрлі салымдардың депозиттері көбейіп
жатыр. Сонымен қатар, уақыт өткен сайын халықтың табысы да молаюда. Тіпті,
соңғы жылда бюджеттегі мекемердің жалақылары едәуір өсуде.
Отандық банктер ипотекалық несие бағдарламасын жүзеге асыра бастағалы
пәтерлердің бағасы жоғарлауда. Сондықтан оның әсері жоқ деп айта алмаймыз.
Бұл бір мәселе. Екінші жағынан банктердің ипотеқалық несиені жаппай бере
бастауы. тиімді, өйткені банкаралық бәсекелестік туады. Ал бәсекелестік бар
жерде ресурс арзандайды. Ол дегеніміз халыққа тиімді, арзан несиеге қол
жеткізе алатын мүмкіншілік туады.
ЦентрКредиттің барлық облыстарда филиалдары бар, несиелеумең сол
филиалдар және Алматыдағы филиал айналысады.
Бірінші сәуірден бастап кейбір телеарналар Қазақстан Ипотекалық
Компаниясы мен ЦенрКредит банкінің ипотекалық несиелеу багдарламасы
жөніндегі жарнамасын бере бастады. Экранға бұрынғы бас банкирдің шығуын
жұрт алғашында түсінбеді. Бұл қызық жайттың анығы мынадай екен. Григорий
Марченко жарнамаға бір ғана талаппен түсіпті. Онысы елімізде ипотекалық
несиелеу бағдарламасын дамытуды жылдамдату мақсатынан туындаған және бұл
жарнама әлеуметтік жоба болғандықтан түсуге келісім берген екен.
Егер де ЦенрКредит банкінің орнында еліміздегі басқа бір банк болған
күнде де, бас банкир әлеуметтік жарнамадан бас тартпаған болар едім,-деп
журналистерге берген сұхбатында хабарлаған.
Ипотекалық несиені, жоғарыда айтып өткендей Тұрғын үй құрылысы беретін
болса, ал қазіргі күні Тұран Әлем банкі, Казкоммерцбанк, ЦенрКредит, Халық
банкі және т.б. еліміздің екінші деңгейлі банктері және сонымен қатар қаржы
мекемелері ипотекалық несиені беруді жалғастыруда.
Біздегі банктердің жылдық пайызының деңгейі 13-16 пайыздар шамасында
еді. Егер қарапайым есептің өзіне жүгінсек. банктердің 10 жылға деп, 10 мың
доллар несие алатын болсақ, оны 15 мың Доллар қылып қайтаруымыз керек. Және
айлық көлемі 1000 доллардан кем болмауы керек. Оның үстіне қазір
Қазақстандағы ипотекалық несиенің бастапқы салымы шамамен 25 пайызды
құрайды.
Елде күрделі дағдарысты — экономикалық жағдай банктік несиеде төтенше
шиеленісте көрінеді. Өндірістің құлдыраған, елдің қаржы тұрақсыздығы, ақша
жүйесінің бұзылған жағдайда несиенің құрылымы бірден өзгерді. Қысқа
мерзімді қарыз алу басым. Ұзақ мерзімді несиені, бұған ипотекалық
несиелеуді де кіргіземіз. Банктер лажсыз көтеріңкі тәуекелге, оларды болжау
мүмкіндігінің жоқтығына байланысты береді. Сондай-ақ тұрақсыздық жағдайда
несие өндірісті қолдауға және оны өтеудің сенімді кепілі ретінде аса қажет.
Ипотеканы енгізудегі мақсат мемлекетіміздің бас қаласының тұрғын үй
қорын толтырып, оның көркемдік - сәулет деңгейін көтеруге, бастысы,
тұрғындардың тұрғын үй қажеттілігін қанағаттандыруға үлес қосу болған.
Бұгінде ипотекалық несиемен берілетін пәтердің әр шаршы метрі 450-750
долларга бағаланады. Ал осындай үйлердің (көлемі кемінде бөлме санына қарай
90-170 шаршы метр) баршаның қалтасына сай келе бермейді. 50 мың доллардан
әрі ипотекалық жолмен үй алу тиімді.
Республикамызда алғаш рет ипотекалық несие беру және тұрғын үй жинақ
шотын жүргізу тәсілін игере отырып көптеген бастамаларды енгізген Тұрғын үй
қүрылыс банкі деп жоғарыда айтып өттік. Соған қысқаша тоқталар болсам, бұл
банктің тұрғын үй есеп жинақ шотын жүргізу жүйесі бойынша әр азамат кем
дегенде 6 ай мерзімге тұрғын үй жинақ шотын ашып, керек қаржысының 45%-ін
шотқа жинаган кезде өзінің төлем қабілетіне байланысты қалған 55 %-на
ипотекалық несие алуға құқылы.
Тұрғын үй жинақ шоттарын ашқан азаматтар өздерінің отбасылық
бюджеттеріне қарай ай сайын тұрғын үй жинақ шотына салатын қаржыларын АҚШ
долларының бағамы бойынша қосады. Ал жинақ мерзімі аяқталып АҚШ долларының
бағамы өскен жағдайда Банк жинақ шотыңдағы қаржыны есептеп, теңгенің
жоғалған құнын өз пайдасынан толықтыратын болады.
Қарыз алушылардың төлем қабілетін банк төлем қабілетін анықтайтын
коэффициент арқылы тексереді, яғни төлем қабілеті бар азаматтардың айлық
несие қайтару төлем ақысы өзінің айлық тапқан табысының 30-40 % дан көп
болмауы керек. Егер несие алатын азаматтардың төлем қабілеті жетпесе банк
оның отбасылық төлем қабілетін ескереді.
Ипотекалық несие беру жолдары алғашқы жылдары бірден жүзеге аспағанмен
1996 ж. азаматтарға берілген несиенің саны 5 есе өскен. Тұрғын үй құрылыс
банкі өзінің осы бағытта жүргізген жұмыстарының қорытындысы бойынша халыққа
тиімді жағдайларды ескеріп, несие беру тәртібіне ұдайы өзгерістер енгізіп
отырған, ол өзгерістердің көбі азаматтардың төлем қабілетіне байланысты
енгізілген.
Соның бірі азаматтар үй сатьш алу үшін алған несиелерін қайтару
кезінде отбасы қаржылық тапшылыққа үшыраған жағдайда банк бірдең'кепілдікке
алынған жылжымайтын мүлікті талап етпей, жеңілдетілген ереже тәртібін
қолданатын. Ол дегеніміз, зақдастырылған жазбаша қүжаттары болған жағдайда
банк несие алған азаматтардың сол төлем қабілетін ескере отырып, несие өтеу
мерзімін белгілі бір уақытқа дейін үзартып несиені әрі қарай өтеуге
мүмкіншілік береді.
Өткен уақыттарга талдау жасай отырып банк төлем қабілеті жоғары
азаматтарға да жылжымайтын мүліктерін кепілдікке алу арқылы қысқа мерзімді
несие беру жөнінде тиімді ереже жасап бекіткен. Оның мәнісі мынадай —
тұргын үй жагдайын
жақсартқысы келген азаматтар сатып алатын үй қүнының кем дегенде 30 %-ға
дейін қаржылары бар жағдайда банк қысқа мерзімге ипотекалық несие бере
алады. Мысалы, сіз 2 бөлмелі пәтеріңізді 3 бөлмелі пәтерге ауыстырғыңыз
келді делік. Онда сіз сатып алатын үйді кепілдікке қойып қысқа мерзімге
ипотекалық несие алып, ескі үйіңізді сату тәсілімен несиені өтейсіз. Бұдан
басқа да транзиттік шот ашу жүйесі бойынша белгілі бір аймақта түрып, басқа
аймақтан несиеге пәтер сатып алуға болады.
Жылжымайтын. мүлікке (ипотекаға) ие болуға үмітті азаматтар түрғын үй
жинақ шоттарын орывдап үй алу мақсатына несие алган кезде банк кепілдікке
сол несиеге сатып алған үйді алады.
Республикамызда түрғын үй алуды армандайтын азаматтар көп, соның
маңызды тиімді жолдарының бірі — жоғарыда айтып өткен тәсіл бойынша несие
арқылы алу. Бүл тәсілдер қазіргі экономикасы ілгері басқан шетелдерде
тексеріліп, үлкен жетістіктерге ие болып отыр.
Үлттық банк тарапынан екінші деңгейдегі банктерге талаптың күшейтілуі
нәтижесінде банктердің саны азайғанымен, олардың таза активтері жылдам
қарқытІЬн өсуде. Сөйтіп, жеке түлгаларға дәстүрлі банк қызметтерінен
бөлекше несиелер беруге кеңінен жол ашылды. Бұл арада айтпағымыз -
ипотекалық несие турасында болып отыр.
Ипотека дамыған нарықты экономика елдерінде, ең алдымен жоғарыда айтып
өткендей Америка Қүрама Штаты мен Еуропада кеңінен тараған. Бүл ипотекалық
несиенің басқа несие түрімен салыстырғанда "елеулі артықшылығы бар
екендігімен байланысты. Атап айтқаңда, ипотекалық несие екі жақтың да
тәуекел деңгейін азайтады. Клиент несиені едәуір ұзақ мерзімге ала отырьш,
кепілге қойылған жылжымайтын мүлікті, яғни түрғын үйді ^ өзінің йелігівде
сақтап қалады. Ал несие беруші, банк болса, берілген несиенің орнын
толтырудың қай жағынан да үтылыссыз нүсқасына ие болады.
Ипотекальщ несиелеудің спецификаларынан туыңцайтын өзіндік
ерекшеліктері болады.
Біріншіден, ипотекалық несие - қатаң түрде анықталған кепілге
берілетін ссуда. Қарызды қайтармаған жағдайда жылжымайтьш мүлік сатылады
және одан түскен түсім кредитордың қарызын жабуға бағытталады. Бірақта,
кейбір жылжымайтын мүліктердің өтімсіздігіне байланысты, кепілге сату
қиынға түседі. Мысалға айтар болсақ, еліміздің кейбір екінші деңгейдегі
банктері Алматы қаласындағы Рысқұлов көшесінен төмен орналасқан тұргын
үйлерді кепілдікке алмайды, яғни ол дегеніміз ондағы үйлердің өтімсіздігіне
байланысты, соған байланысты ол үйлерді кепілге сату қиынға соғады.
Екіншіден, ипотекалық несилердің басым бөлігінің көздеген мақсаты
болады. Олар тұрғын үйлерді, сол сияқты, өндірістік ғимараттарды сатып алу,
немесе қайта қүру және жер бөлшектерін игеруді қаржылавдыру үшін
пайдаланылады.
Үшіншіден, ипотекалық несиелер үзақ мерзімге 10-20 жылға беріледі.
Мерзімнің үзақтығы несиенің қайтарылуын соза түсу мен қатар ай сайын
төлеуге тиісті төлемдердің мөлшерін азайтады.
Ипотекалық несиенің қүжатталуының өзіндік ерекшеліктері бар. Кейбір
елдерде екі басты құжат толтыру қажет етеді; қарызды қайтару міндеттемесі
(ссуда туралы, векеельдік келісім шарт), сол сияқты жылжымайтын мүліктің
салынғаны туралы актісі.
Салынган мүлік туралы акті (закладная) - несиені қамтамасыз етуге
қарыз алушының меншігін салуға байданысты қаржылық міндеттемесі; кредиторға
. қарыз алушының беретін жылжымайтын мүлік түріндегі кепіл туральі қарыздық
куәлік.
Ипотекалық несие алу барысывда толтырылатын салынған мүлік туралы
актісі арнайы несиелік келісім шартты білдіреді. Салынған мүлік туралы
актісі екінші реттагі нарықта айналысқа түседі. Екінші реттегі нарықтың
міндеті басқа аймақтардағы басы артық несиелік ресурстарды, яғни оларға
деген тапшы аймақтарға несиелеу мақсатывда тартуды қамтамасыз ету болып
табылады.
Басты бір ерекшелігі овдағы салынған мүлік туралы актілердің бірінші
және екінші реттегі нарықтарының жүмыс жасауымен сипатталады.
Бірінші реттегі нарықта кредитор және қарыз алушы тікелей бір-бірімен
келісім шарттық қатынасқа түседі. Мысалы, коммерциялық немесе ипотекалық
банк азаматтарға несие береді. Салынған мүлік туралы актілердің бірінші
реттегі нарығының қатынасушыларына, бір жағынан, бұл несие берілетін
азаматтар, екінші жағынан — жылжымайтын мүлікті кепілге алып азаматтарға
ипотекалық несие беруші коммерциялық немесе ипотекалық банктер және
басқадай мекемелер болып табылады.
Екінші реттегі нарықта ипотекалық несие бойынша берілген салынған
мүлік туралы актілер сатылады, яғни жылжымайтьш мүлікті кепілге ала отырып,
несие берген банк немесе компашія қамтамасыз етілген бағалы қағаздарды
шығарады да оларды басқа инвесторларға сатады.
Ипотекалық несиелеудің дамуының әлеуметтік және экономикалық ролінен
басқа, еліміздің банк жүйесінің түрақтылығын және тиімділігін арттыруда
және қызмет ету үшін де тікелей үлкен мәні бар.
Ипотекалық несиелеу ең төменгі тәуекелді банктік операцияны білдіреді.
Ипотекалық несиелеуде тәуекелдің басым бөлігі қарыз алушы мен инвестордың
басывда болады. Банк әр түрлі ипотекалық ссудаларды (өзгермелі пайыз
мөлшерінде) пайдалана отырып, өзінің тәуекелін төмендетеді. Бірақта бұл,
тек қарыз алушының несиелік қабілетін багалауды және жылжымайтын мүлікті
бағалауды дүрыс жүргізуді қажет етеді. Ипотекалық несиелеудегі тәуекелді
төмендетуге ссудалардың мақсаттылық сипаты мүмкіндік береді. Жылжымайтын
мүлікпен жасалатын операциялар басқа несиелік операциялармен салыстырғанда
біршама тәуекелі төмен болып келеді.
Нарықтық экономикаға көшкеннен кейін Қазақставда да ипотеканың
негіздері қаланьш, біздің елімізге қолайлы деген малайзиялық модель
қалыптаса бастады.
Қазақстанда ипотеканың дамуы республика Президентінің 1995 жылғы 23
желтоқсандағы Жылжымайтын мүлік ипотекасы туралы заң күші бар Жарлығынан
бастау алады. Үкіметтің осы бағыттағы жүмысының бірінші кезеңі 2000 жылғы
21 тамыздағы қаулысымен Қазақстан Республикасында тұрғын үй қүрылысын үзақ
мерзімді қаржыландыру және ипотекалық несиелеу жүйесін дамыту
түжырымдамасын бекіту ^олды. Үсынган түжырымдаманың негізі жаңадан салынған
түрғын үйді, сондай-ақ қайталама нарықтағы түрғын үйді қоса алғавда еркін
нарықта дайын түрғын үй сатып алу үшін азаматтарға үзақ мерзімді ипотекалық
несие берудің нарықтық жүйесін қүру.
Қазіргі уақытта бірқатар қазақстандық банктер жеке түлгаларға түрғын
үй сатып алу үшін ипотекалық несиелер беруде деп айтып өттік. Бірақ
солардың қызметінде жүртты қаймықтыратын бір нәрсе - несие мерзімінің
қалағаңдай ұзақ болмауы мен жоғары пайыздық мөлшерге байланысты гболып
отыр. Мүның себебі түсінікті де: халық әзірге ақшасын қысқа мерзімді
депозитке салады, соған сәйкес банктер де несиені үзақ мерзімге бере
алмайды. Қаржыгерлер тілімен айтқанда, елімізде үзын ақша жетісцейді.
Сонда не істеу керек?
Мүндай қиындықтан шығудың бір амалы жоғарьща аталған Үкімет
түжырымдамасывда қарастырылған. Онда халыққа үзақ мерзімді ипотекалық несие
беретін кредиторларды қайта қаржыландыруды жүзеге асыратын ипотекалық
несиелердің қайталама нарығының операторы пайда болуы көзделген. Осындай
алға қойылған мівдетті іске асыру үшін Үлттық банктің шешімімен 2000 жылы
20 желтоқсанда Қазақстан Ипотекалық
компаниясы қүрылды. Бүл туралы келесі тарауда ашьш
қарастырамын.
Аталған заңнамаларға қоса биыл, ягни 2004ж. наурызда Президентіміз
Н.Ә. Назарбаев алдағы екі жылға (2005-2007 жылдарға) Жарғы бекітті. Сонымен
қатар түрғың үй қүрылысына бюджеттен 3 млн. қаржы бөлінді. Жоғарғы
бөлімдерде айтып өткендей осы жарғыда ипотекалық несиенің пайыз мөлшері он
пайыз, ал бастапқы салым түргын үйдің .бағасынан он бес пайыз мөлшерін
төлейді деп бекітті. Бүл жарлық енді қазақ азаматтары үшін түрғын үйге
ие'болуына жеңілдік туғызды.
3 - Кесте
1996-2003 ж. аралығындағы Қазақстан Реапубликасының екінші деңгейлі
банктерінің несиелік қүрылымы*, %(1,с.100)
Несиелік 1996 1997 1998 1999 2000
салымдар
Несиелеу 1015ж. 15 20ж. 1520ж. 15 20ж. 10 20ж.
мерзімі
Пайыз 16-18 % 18% 7% 13,6 тг 10%
мөлшері тенге
Тұрғын үй30% 20% 10% 15% 10%
құнынан
%
бойынша
бастапқы
салым
Жылдық үй құнынан үй қүнынан Несие Жоқ
сақтанды Сомасы нан
РУ
Қолма- Несие Несие Несие сомасынан Несие Жоқ
қол сомасынан сомасынан сомасынан
ақшаға
; аудару
Несиені 2 жылға дейін Жоқ 3 айдан кейін өтелетін Өтелген
айып
алдын алаалынбаған % - пүлсыз соманың сомадан 1
50 %
өтеудегі %. 2 % (тг.) млн.
өтелген
айып пүл Басқа в-дасомасы
= 55
санкция - жоқ. МРП
сы
* Көзі - ҚР Статистика Агентінің негізгі мәліметтері бойынша құрастырылды.
Статистикалық бюллетень. 10.05.2004 ж. www.nationalbank.kz
2.2. Қазақстан Ипотекалық Компаниясының қызметін талдау.
2000 жылы 20 делтоқсанда Үлттық банктің шешімімен Қазақстан
Ипотекалық Компаниясы жабық акционертік қоғамы қүрылды. Бүгінгі таңда оның
бірден бір акционері Үлттық банктің өзі болып қалуда.
Қазақстан Ипотекалық Компаниясының негізгі мақсаты үзақ мерзімді
түрғын үй ипотекалық несиелерін халыққа көптеп үсынумен қатар, қаржы
айналымын жеделдетуді де мақсат етеді.
Осы арада компания қызметінің үйымдастырылуы туралы айтар болсақ, ең
әуелі Қазақстан Ипотекалық Компаниясымен шартқа отырған әріптес банктер
ипотекалық несие береді, содан кейін қарыз алушыға талап қою құқығын алады.
Бұл құқық сатып алынған үйдің кепілге қойылумен қамтамасыз етеді. Бүдан әрі
компания ипотекалық қайталама нарықтың операторы ретінде банктерден ақылы
негізде ипотекалық несиелер бойынша талап ету қүқығын сатып алады және
сатып алынған талал ету қүқығымен қамтамасыз етілген бағалы қағаздар
шығарады. Оларды институционалдық инвесторлар 4(зейнетақы қорлары,
сақтандыру компаниялары, банктер және т.б.) сатып алады. Осылайша
ипотекалық нарықта қайта қаржыландыру жүзеге асырылып, тұрғын үйді несиелеу
үшін ақша қаражатының толассыз ағымы қамтамасыз етілетін болады. Мүның өзі
әсіресе жинақтаушы зейнетақы қорларының (ЖЗҚ) миллиардталған теңге
көлеміндегі активтерін компанияның қүнды қағаздарына салу арқылы Жинақтаушы
Зейнетақы Қорларының активтерін әртараптандыруға мүмкіндік береді.
Қазақстан Ипотекалық Компаниясы ЖАҚ өзі құрылғаннан бергі кезевде
компанияның алдына қойылган міндетщл өз кезегімен орындалуда. Ол алғашывда
ипотекалық несиелеу жүйесі мехаішзмін енгізуді Алматы және Астана
қалаларывда байқап көрді. Кейін компания қызметі республиканың он үш
аймағын, атап айтқавда Алмдты, Астана, Ақтау, Ақтөбе, Атырау, Жезқазған,
Қарағанды, Көкшетау, Павлодар, Орал, Өскемен, Шымкент және Талдықорған
қалалары мен Алматы облысын қамтыды.
Компания жүзеге асырып отырған несиелеу бағдарламасының отандық нарық
үшін бірегей екенін айту керек. Өйткені оның мынадай артықшылықтары бар:
сыйақы мөлшері біршама төмен; несие валюталық баламасы белгіленбей теңгемен
беріледі; несиенің үзақ мерзімділігі; несие ай сайын бірдей сомада өтеледі.
Бүгівде Альянс Банк ААҚ, Астана Финанс ААҚ, АТФ Банк ААҚ,
ЦентрКредит Банкі ААҚ, БТА-Ипотека ААҚ және Нүрбанк ААҚ,
Казкоммерцбанк ААҚ Қазақстан Ипотекалық Компаниясының әріптес
банктері болып табылады.
Ипотекалық несие алуға бекінген азаматтар тікелей компанияның өзіне
немесе жогарыда аталған қаржы институттарының біріне келуіне болады. Соңцай-
ақ олар несие сомасы сатып алынатын түрғын үй құнының ең ары кеткенде 70 %-
ын өтеу үшін берілетінін, ал тұрғын үй құнының кем дегеңце 30 %-ын несие
алушы өз қалтасынан т.өлеуі тиіс. Дегенмен, бүл арада да клиентке қолайлы
барлық жағдай қарастырылған.
Компания кепілдік қүнының 70 %-дан астамын қүрайтын, бірақ 85 %-нан
аспайтын мөлшерде берілген ипотекалық несиелерді де сатып алуы мүмкін. Бүл
үшін қарыз алушы шарт бойынша немесе әріптес банкпен кепілдік қүнының 70 %-
нан асатын несие сомасына несиелік тәуекелді азаматтық — қүқықтық
жауапкершілік жағынан сақтандырған болуы керек. Мүвдай жағдайда несие алушы
бастапқыда түрғын үй қүнының 15 %-ын төлесе жеткілікті. (Жаңа 2005-2007 ж.
бағдарламамен 10 пайыз.)
Жалпы, несиені өтеудің төлем мөлшері айлық таза табыс мөлшерінің 35 %-
нан аспауы керек. Бүл қарыз алушының қалыпты түрмыс деңгейін сақтау үшін
қажет. Сонымен бірге бүл коэффициент қарыз алушының табысына 1;арай
абысына 1;арай мкін.
Қазақстан Ипотекалық Компаниясы 2002 жылғы 18
қарашада ТМД аумағында алғашқы болып ипотекалық
облигациялар шығарып, орналастырды. Эмиссияның жалпы
сомасы — 1,5 млрд. теңге, айналыс мерзімі — 3 жыл.
Облигациялардвщ бірінші траншы 300 млн. теңгені қүрады.
Желтоқсан айында орналастырылған облигациялар сомасы 500
млн. теңгеге жеткізілді, қалған бөлігі биылғы жылы
орналастырылады. ,.
Бүған қоса компания 2003 жылы тағы да ... жалғасы
Сіз бұл жұмысты біздің қосымшамыз арқылы толығымен тегін көре аласыз.
Кіріспе 3
1. Қазақстан Республикасындағы Ипотекалық несиелеудің
теориялық негізі
Ипотекалық несиелеудің экономикалық мәні және
түрлері .5
Шетел тәжірибесіндегі ипотекалық несиенің дамуы ... ... ... 13
2. Қазақстан Республикасындағы Ипотекалық несиенің даму
жағдайын талдау
Қазақстан Республикасының екінші деңгейлі банктердің
ипотекалық несиелеу ерекшеліктері ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... 27
Қазақстан Ипотекалық Компаниясының
қызметін талдау ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... .36
3. Қазақстан Республикасыңдағы ипотекалық несиелеуді
дамыту жолдары
Ипотекалық несие механизмін жетілдіру ... 44
Ипотекалық несиені сақтандыру ...50
Қорытынды ... 55
Пайдаланылған әдебиеттер тізімі ...57
Қосымшалар
Кіріспе
Тақырыптың өзектілігі.Еліміз нарықтық қатынастарға көшкен сәттен
бастап көңіл бөлген мәселенің бірі банк жүйесінің жүмысы болды. Алғашқы
кезеңде банктер негізінен кәсіпорындар мен ұйымдарға қызмет көрсетіп,
соларға қысқа мерзімді несиелер беріп келді. Бірте — бірте әр банктің
тұрақты клиенттері іріктеліп, сондай-ақ жеке тұлғалардың салымдары көбейе
түсті. Сонымен бірге көптеген несие алушы занды тұлғалардың жақсы емес
несиелік тарихы да банктер үшін оңайга соққан жоқ. Сол себепті банктер
соңғы жылдары жеке түлғаларға көбірек көңіл аударатын болды.
Ұлттық банк тарапынан екінші деңгейдегі банктерге талаптың күшейтілуі
нәтижесінде банктердің саны азайғанымен, олардың таза активтері жылдам
қарқынмен өсуде. Сөйтіп, жеке тұлғаларға дәстүрлі банк қызметтерінен
бөлекше несие беруге жол кеңінен ашылды. Бұл — ипотекалық несие болып отыр.
Ипотека алғаш рет Грецияда пайда болған. Дамыған нарықты экономика
елдерінде, ең алдымен Америка Құрама Штаты мен Еуропада кеңінен тараған.
Ипотекалық несие - бұл қозғалмайтын мүліктерді (тұрғын үйді, өндіріс
ғимараттарын, жерді және т.с.с.) кепілге ала отырып, ұзақ мерзімге
берілетін несиені білдіреді.
Ипотекалық несие және оның Қазақстан Республикасында дамуы , осы
тақырыбымның өзектілігі қазіргі кезде адал еңбекте берекет барын білетін
біздің халық өз жағдайын өзі түзетуге ниеттенді. Несиенің арқасында.
Адамның жақсы, жаман өмір сүруі өзіне байланысты. Материалдық жағын
түзегісі келген адам, ең бірінші, баспананы ойлайтыны анық. Баспанаң болса,
былайша айтқанда — тәелсізбіз.
Бітіру жұмысының мақсаты - елдің экономикалық және әлеуметтік дамуын
қолдайтын маңызды фактор — ол ипотекалық несие, сонымен қатар оның ролі
елдің экономикалық дағдарыстан шығуда маңызды болып келетінін ашық,
тереңдей жеткізе білу. Қазіргі таңда бұл өте актуалды мәселе. Шетелдік және
отандық тәжірибеге сүйене .отырып, ипотекалық нсиелеудің даму жағдайын
көрсету, сондай-ақ шетелде қолданылатын ипотекалық несиенің түрлерін, оның
әдістерін зерттеп, Қазақстанда оларды жетілдіру жолдарын іздеу.
Осы мақсатқа жетуде бітіру жұмысының алдында келесідей міндеттер түр:
➢ Ипотекалық несиенің ұғымын беру;
➢ Ипотекалық несинің шарттарын анықтау;
➢ Шетелдік тәжірибеде қолданылатын ипотекалық несие
түрлерін, оның әдістерін қарастыру;
➢ Қазақстан Ипотекалық Компаниясының қызметін талдау.
➢ ҚР екінші деңгейлі банктердің ипотекалық несиелеу
ерекшеліктерін, сонымен қатар тәжірибе жүзінде және оны
жетілдіру жолдарын қарастыру;
➢ Қазақстанның ЕДБ-дің ипотекалық несиелеуді жетілдіру
бойынша ұсыныстар жасау;
➢ Қазақстандағы ипотекалық несиені сақтандыру және оның
даму жолдарын қарастыру.
Бітіру жүмысының зерттеу объектісі — КР-дағы ипотекалық несиенің дамуы
және жетілдіру жолдары.
Зерттеу жұмысының құқықтық, теориялық және әдістемелік негізі. Бұл
жүмысты жазу барысында шетел ғалым экономистерінің, соның ішінде О.И.
Лаврушин, В.А. Кудрявцев, С.Н. Волнова, А.П. Иванова, В.И. Бусова, Ордуэй
Н., Фридман Дж. т.б., сондай-ақ С.Б. Мақыш, Г.С. Сейткасимов сияқты және
т.б. Қазақстанның ғалым экономистерінің еңбектері пайдаланылған.
Бітіру жүмысының кұрылымы. Жұмыс кіріспеден, үш бөлімнен
және қорытындыдан тұрады. Бірінші бөлімде ҚР-дағы ипотекалық
несиенің теоиялық негіздері, яғни ипотеклық несие ұғымы,
түрлері, шарттары, сонымен қатар шетел тәжірибесіндегі
ипотекалық несиенің дамуы қарастырылды. Екінші бөлімде ҚР
екінші деңгейлі банктерінің ипотекалық несиелеудің тәжірибелік
ерекшеліктері, сондай-ақ Қазақстан Ипотекалық Компаниясының қызметі
жөнінде,сонымен қатар талдамалы түрде және ҚР-дағы ипотекалық несиенің даму
жағдайы қарастырылды. Ал үшінші бөлімде ипотекалық несиені жетілдіру
механизмі, несиені сақтандыру, сонымен қатар Қазақстанда ипотекалық
несиелеуді дамыту жолдары қарастырылды, Бітіру жұмысының көлемі 70 бет,
онда 4 кесте, 3 сызба бар.
1. Қазақстан Республикасындағы Ипотекалық несиелеудің
теориялық негізі
1.1. Ипотекалық несиелеудің мәні, түрлері.
Әрбір адам артында із қалдыру үшін бұл өмірде үй салуы, ағаш отырғызуы
және ұрпақ өсіруі қажет деген ғибрат сөзде саналы ғүмырдың басты бір
міндеті ретінде баспана түрғызу мәселесінің алынуы жайдан - жай болмаса
керек.
ҚР Президентінің 1997 жылғы 5 сәуірдегі Отандық және шетелдік
инвестицияларды тарту үшін ҚР экономикасының басым секторларының тізбесін
бекіту туралы Жарлығы бойынша тұрғын үй еліміздің экономикасының басым
секторларының бірі болып бекітілген.
❖ 2004 жылғы 19 наурыздағы Бәсекеге қабілетті Қазақстан үшін,
бәсекеге қабілетті экономика үшін, бәсекеге қабілетті халық
үшін деп аталғаң президенттің Қазақстан халқына Жолдауында
2005 жылдан бастап тұрғын үй қүрылысында жаңа саясатты іске
асыру басталатыны жөнінде үлкен қанағат сезіммен айтып өтті.[1]
Тұрғын үй жылжымайтын мүлік саласына жататындықтан қазіргі кезде
халықаралық тілмен айтқанда - ипотека деп аталады.
Бүгінде біздің елде заңды түсінікте ипотека дегеніміз -ипотекалық
ссуда алу мақсатында жылжымайтын мүлікті кепілге салу болып табылады. Яғни
кәсіпорынның, құрылыстың, ғимараттың немесе жермен тікелей байланысты басқа
да өзіне сай жер көлемімен немесе сол жерді қолдануға берілетін құқығымен
бірге, обьектілердің кепілдігін білдіреді.
Ипотека — қарыз алу мақсатында кепілдікке - берілетін жылжымайтын
мүліктің жазбаша міндеттемесі.
Жылжымайтын мүлкі бар азаматтардың ең бір пайдалы мүмкіншіліктерінің
бірі - өздері жеке іс бастағысы келген кезде жылжымайтын мүлікті кепілдікке
қойып банкіден қысқа және орта мерзімге ипотекалық несие алуына болады.
Жылжымайтын мүлік нарығына қатысты ипотекалық несиелеу осы саладағы ең
ірі қайшылықтардың бірі -жылжымайтын мүлік обьектілерінің жоғары бағасы
мен жылжымайтын мүлікті ықтамал тұтынушылардың ағымдағы табыстары деңгейі
арасындағы қайшылықты шешу мақсатында қолданылатын механизм.
Тұтынушы үшін ипотекалық несие — тұрғын үйге деген қажеттілік пен
табыс деңгейі арасындағы қайшылықтарды шешу әдісі.
Жылжымайтын мүлік нарығындағы кәсіпкерлер үшін ипотекалық несие —
нарықтағы сұранысты кеңейту механизмі.
Қаржы нарығы үшін ипотекалық несиелеу - табыс пен тәуекелдің тұрақты
қайшылығын шешу тәсілі.
Жылжымайтын мүліктің өзі аса өтімді және өтімсіз болып екіге бөлінеді.
Қазіргі шақта өндірістің экономикалық ауыр жағдайға байланысты ең өтімді
жылжымайтын мүлік,пәтер және жеке меншік үй болып саналады.
Еліміздің нарықты экономикаға көшкен кезеңінде жылжымайтын мүлік
(пәтер, жеке меншік үй және т.б.) ең негізгі капитал десек артық болмас.
Ипотеканын экономикалык маңызы дегеніміз ол - банктен немесе басқа да
қаражат ұйымдарынан несие алу мақсатында жылжымайтын мүлікті кепілдікке
қоюдың бір түрі.[2]
Кез-келген азаматтың қазір өз мүлкін есептеуге мүмкіндігі бар және де
мүлкін белгілі нарық құндылығы ретінде иеленуіне және қолдануға, және
жылжымайтын мүлік нарығына іске асыруға құқылы.
Ал кәсіпорын мүліктерін кепілдікке қою құқығын, олардың негізгі қорын
қоса алғанда, соңынан мұндай жағдайда оны өндіріп алу ниетімен жылжымайтын
мүлік нарығы көлемді және перспективалы қылады.
Қазақстанда жылжымайтын мүлік нарығы 8-9 жыл бұрын құрылған, және ол
пәтер нарығы ретінде пайда болған. Жылжымайтын мүлік нарығы ипотекалық
несиенің болашағын да, оны кепілдікке қою арқылы анықтайды.
Жылжымайтын мүлік ипотекасы туралы Қазақстан Республикасының
Президенті Нұрсұлтан Әбішұлы Назарбаевтың Заң күші бар Жарғысы Қазақстанда
ипотека ісін заңдық тұрғыдан қамтамасыз ету мәселесін шешіп берді.
Несиеге деген сұраныс өте жоғары, осыған орай оларды өтеу кепілдігі
қажет. Нарық экономикасында кеңінен қолданылатын несиені қамтамасыз етудің
негізгі әдістерінің бірі кепілдік болып табылады. Ендігі экономиканы
дамытудың қазіргі кездегі жағдайы бізде ұмыт болып қалған, бірақ нарық
экономикасының аса маңызды құралдарының бірі — ипотеканы өмірімізге қайта
ендіруге мүмкіндік берді.
Ипотека термині алғаш рет б.э.д. VI ғасырдың басында Грецияда пайда
болған. Ипотека құқылы институт ретінде біздің жыл санауымыздағы I
- II ғасырда Рим аумағында белгілі болған. Яғни, жоғарыда атап
өткендей Грецияның, ежелгі Египеттің заңдылықтарында пайда болған.
Ипотекалық несие — бұл қозғалмайтын мүліктерді (тұрғын үйді, өндіріс
ғимараттарын, жерді және т.с.с.) кепілге ала отырып, ұзақ мерзімге
берілетін несиені білдіреді. Ипотекалық несиенің жалпыға ортақ сызбасы
төменде көрсетілген. (№ 1 сызба.)
Ипотекалык несиенің басты мақсаты - халықтың өзінің және несие қаржысы
есебінен еркін нарықта дайын тұрғын үй сатып алуына жәрдемдесу болып
табылады.
Тұрғын үй ипотекалык несиені — бұл банктің клиентке тұрғын үй сатып
алуға арнап беретін ақшалай қаражаты. Клиент өз кезегінде мұндай несиені
пайдаланғаны үшін банкке сыйақы төлеуі, сондай - ақ ай сайын белгіленген
көлемде қарыз қаржысын қайтарып отыруы тиіс.
Несие есебінен сатып алынған тұрғын үй қарыз алушының атына хатталады және
клиент ипотекалық несиені толық өтегенге дейін банкке кепілдікке қойылады.
Ипотекалык несиенің ең басты артықшылыгы — сіз өзіңіздің меншікті
тұрғын үйіңізге бүгіннің өзінде-ақ ие боласыз да, ал алған несиені бірнеше
жылға созып, бірте-бірте өтей аласыз. Ипотекалық несиені алу үшін сатып
алынатын тұрғын үйден басқа қандай да бір қосымша кепілзат талап
етілмейтіні де маңызды.
Жалпы, ипотекалық несиенің кұрылуьіңдағы мақсат не? Мақсат - халықтың
жағдайын жақсарту, көп отбасылықтарға көмек көрсету
Тұрғын үй құрылысын үзақ мерзімді қаржыландырудың негізгі бағыттарына
ипотекалық несиелеу мен құрылыс жинақтары жүйесі жатады. Қазақстан үшін де
тұрғын үй саясатының басым бағыты - ипотекалық несиелеу мен құрылыс
жинақтары.
Тұрғын үй саласындағы нарықтық қатынастардың қалыптасуы Қазақстанда
1991 жылдан басталды. Содан бергі уақыттарда Мемілекеттің иелігінен алу
және жекешелендіру, Меншік туралы, Кепілдік туралы, Инвестициялық
қызмет туралы, Жылжымайтын мүлік ипотекасы туралы, Жылжымайтын мүлікке
құқықтарды мемлекеттік тіркеу және олармен мәміле туралы т.б. тұрғын үй
саласында нарықтық қатынастарды қалыптастыруға арналған заңнамалық база
жасалды.
Тұрғын үйге деген сұраныс пен ұсыныс деңгейі, сондай-ақ оларға баға
беру мәселелері Қазақстанда өзіндік сипаттарымен ерекшеленеді. Сонымен
қатар тұрғын үй құрылысы да мұнда үлкен роль атқарады. Бүл туралы, яғни
Қазақстан Республикасының тұрғын үй құрылысының көрсеткіштерінің
динамикасы төмендегі кестеде көрсетілген. (№1 Кесте.)
Несие берушілер арасында бәсеке туғызу мақсаты бір-бірінен өзгеше
ипотекалық типтерді ерекшелейді. Ондай ерекшеліктерге мыналар жатады:
• ипотекалық несиелеу мерзімінің ұзақтығы (3-20 жыл
шектерінде);
• несиені қайтару мен пайыздарды төлеу тәртібі, негізгі
қарыздың қайтарылымы мен пайыздарды төлеудің қабылданған
кестесіне байланысты ипотекалық несиелер екі базалық тапке
шоғырланады.
1. Пайыздарды да, несиенің негізгі сомасын да бірден және
толықтай төлеу.
2. Несиені кезең-кезеңімен бөлшектеп төлеу.
Ипотекалық несиелеудің осы екі типі негізінде олардың бірнеше нақты
түрлерін ажыратуға болады. Олар:
➢ бір қалыпты төлеу — қарыз алушы несие мерзімінің әрбір
кезеңінде бір-біріне тең сомаларды төлеп отырады;
➢ несиені тізбелеп төлеу — негізгі сома бірдей бөліктермен
төленеді де, оның сомасы азайған сайын пайыздық
төлемдер де кеми береді;
➢ төлем сомасын ұлғайта қайтару — алғашқы жылдары
төленбеген нақты, сомалар кейінгі төлемдерге қоса
есептеледі;
➢ несие сомасының белгілі бір кезекдерде қайталануы -
әрбір уақыт кезеңінде несиенің келісілген сомасы несие
алушьшың есепшотына жіберіліп отырады.
Ипотекалық несиелеудің көп түрлілігі нақты қарыз алушының мүдделерін
ескереді, оның табыс динамикасы ерекшеліктерімен санасады, сөйтіп қарыз
алушының табысы мен жылжымайтын мүлік бағасы арасындағы қайшылықтарды
шешудің екі жаққа да қолайлы жолдары таңдалып алынады.
Ипотеканың түрлері көп болған сайын, оны пайдаланылатын қарыз алушылар
шеңбері де кеңейе түсері сөзсіз. Сонымен бірге ипотека түрлерінің көбейюі
кредитордың тәуекел деңгейін де көтеріп жібереді және дер кезінде
қайтарылмау қаупін ұлғайтады.
Тәуекелді басқару проблемасы ипотекалық несиелеу бағдарламасын жүзеге
асыру барысында пайда болатын ірі мәселелердің бірі. Егер бұл мәселе оң
шешімін таппаса ипотекалық несиелеу өзіне тән артықшылықтарын жоғалтып,
оның орнын капиталдар нарығын инвестициялаудың басқа жолдары басып кетуі
қаупі де жоқ емес.
Ипотекалық несиелеу кезінде негізінен тәуекелдің екі түрі бой
көрсетеді. Олар — несиелік және пайыздық тәуекелдер.
Несиелік тәуекел — несие алушының несиені өтеу мен пайызды төлеуге
қабілетсіздігі немесе кепілдікке мүліктің несие алушының кредитор алдындағы
міндеттемелерін орындауға жеткіліксіздігі. Несиелік тәуекелді басқарудың
негізгі тәсілдеріне андеррайтинг процедураларын қолдану жатады.
Андеррайтинг дегеніміз — несие беру, несие беруден бас тарту
мақсатында қарыз алушының қаржылық жағдайы және кепілдікке беретін
жылжымайтьш мүлкі туралы мәліметтерді жинау, тексеру және өңдеу.
Андеррайтинг екі қүрамдас бөліктен тұрады:
❖ қарыз алушының несие мен пайызды қайтару мүмкіндігін
көрсететін табыс деңгейін бағалау;
❖ кепілдікке берілетін жылжымайтын мүлікті бағалау.
Карыз алушынын төлем мүмкіңдігін тексеру үшін негізінен үш көрсеткіш
зерттеледі:
1. тұрғын үй үшін төлем ауыртпалығы коэффициенті - несиені өтеу мен
пайыздарды төлеудің айлық сомасының бір айдағы табыс мөлшеріне қатынасы;
ұзақ мерзімді ауыртпалық коэффициенті - ұзақ мерзімді несиелер
бойынша барлық төлемдердің бір айлық табысқа
қатынасы;
қарыз алу коэффициенті - несие сомасының кепілдікке
алынатын жылжымайтын мүлік құнына қатынасы.
Несиелік тәуекелден басқа кредитор пайыздық тәуекелден де қорғану
мүмкіндігіне ие болуы тиіс.
Пайыздык тәуекел дегеніміз - қарыз алушыл^рдың ипотекалық несиелер
үшін төлейтін пайыздар деңгейі мен ипотекалық банктер немесе ипотекалық
делдалардың инвесторларға төлейтін пайыздар деңгейі арасынағы теріс мәнді
айырмашылық туыңдау тәуекелі.
Теріс мәнді айырмашылық туындауының негізгі себептері -инфляция,
сондықтан инфляция әсерін есептеу пайыздық тәуекелге қарсы күрестің басты
бағыты болып табылады. Инфляция қарқыны жоғары және оны болжау қиындыққа
түсетін жағдайларда ипотекалық несиелеудің белгіленген (бекітілген)
мөлшерінен, несиелеудің басқа түріне көшкендегі жағдай тәуекелді азайтуға
өз әсер - жәрдемін тигізеді. Оларға, мөлшері қалықтайтын ипотекалық
несиелер және табысқа ортақ ипотекалық несие жатады.
Мөлшері қалықтайтын ипотекалық несиелеу инфляция мәселесін
пайыздар деңгейін белгілі бір индекске қосу арқылы шешеді. Индекс
жоғарылаған сайын мөлшері де өседі, егер ивдекс төмендесе пайыздық мөлшер
де кеми бастайды.
Бекітілген мөлшері бар ипотекалар мен қалықтайтын мөлшерлі пайыздардың
негізінде ықтимал комбинацияларды гибридтік ипотека деп атайды. Гибридтік
ипотека жағдайында алғашқы үш, бес, жеті жылға бекітілген. мөлшер
қолданылады да, уақыт өте келе жыл сайынғы индексациялау арқылы қалықтау
мөлшері пайдаланылады.
Ипотекалық несиелеудің табысқа ортақ түрі инфляция есебінен жабуды
қарастырады.
Табысқа ортак ипотеканың екі түрін ажыратуға болады:
✓ сату багасының сатып алу бағасынан артық мөлшерінен кредитордың өз
үлесін алатын ипотека;
✓ кредитор өз үлесін операциялық табыстан алатын ипотека.[3]
Ипотеканың бірінші түрінің шарты бойынша несие алушы несиені нарықтық
мөлшерден төмен деңгейде алады, ал кредитор болса объектінің сату бағасының
сатып алу бағасынан артығының бір бөлігіне ие болады. Пайыз мөлшері мен
кредиторың табысқа ортақ үлесі арнайы келісім шартта қарастырылады.
Мүндай келісімдердің ең үзақ мерзімі он жылға дейінгі уақыт аралығын
қамтиды. Он жыл өткеннен кейін объект қайта қаржыландырылады, тіпті
кредитордың өзі жобаны қайта қаржылавдыруға міңцеттеме алады.
Бүл схема кредитор үшін пайдалы, себебі оны кездейсоқ (күтпеген)
инфляциядан қорғайды. Ал несие алушъг* үшін қызығарлығы - пайыздық
мөлшердің төмендеуі.
Кредитор операциялық табыстың бір бөлігіне ие болатын жағдайдағы
ипотека, әдетте табысты жылжымайтын мүлікті қаржыландыру кезінде
пайдалануға бағдарланғандағы ипотека. Несие алушы үшін бұл сызбаның
қызығарлық түсы несиенің пайыздық мөлшер деңгейінің кемуінде.
1-Сурет
Ипотекалық несиелеудің жалпыға ортақ сызбасы'
* Көзі - Коммерциялық банктер операциялары. С.Б.Мақыш. Алматы,2004ж.
1-Кесте
Қазақстан Республикасының тұрғын үй құрылысының көрсеткіштерінің
динамикасы*
КӨРСЕТКІШТЕР 1998 1999
Түркия - Стамбул қ.бағасы АҚШң мың долл.
125 50 0,40
130 110 0,85
140 65 0,46
142 80 0,56
145 100 0,69
Венгрия - Будапешт қ. бағасы АҚШң мвің долл.
140 49 0,68
280 133 0,93
860 342 0,78
Қазақстан - Алматы қ. бағасы АҚШң мың долл.
32 8 0,25
50 13 0,26
75 20 0,26
* - баға көрсеткіштерін есептеу шартты мөліметтерді пайдалану арқылы жүзеге
асты.
Халыққа ұзақ мерзімді ипотекалық несие беру,тұрғын үй сатып алу
тұтынушылардың ағымдагы кірістерінің немесе жинағының есебінен іске
асырылмайды. Дүние жүзінің көптеген елдерінде тұрғын үйді несиеге сатьш алу
халықтың тұрғын үй мәселесін шешудің негізгі нысаны ғана емес, сонымен
бірге бұл экономикалық қызметтің негізгі саласы да болып табылады, мұвда
осы салаға қажетті қаржыны құюды қамтамасыз ететін шешуші ролді банк
құрылымдары алады. Тұжырымдама заемшы-азаматтарға банктер мен өзге де
кредиторлардың ұзақ мерзімді несие беретін, сондай-ақ кредиторларды несие
беру үшін қажетті
ұзақ мерзімді ресурстармен қамтамасыз етудің тетігі бар ипотекалық несие
берудің тұтастай жүйесін құруды көздейді, ұзақ мерзімді ипотекалық несие
беру саласына несиелік ресурстарды тартудың шешуші шарттары елде қолайлы
экономикалық - саяси жағдай жасау қажетті заңнамалық-нормативтік негіз
әзірлеу және халықтың тұрмыс жағдайы деңгейін көтеру болып табылады. Өзекті
мәселелердің бірі — ипотекалық несиелерді берудің және олар қызмет
көрсетудің рәсімдерін, заемшылардың төлем қабілеттілігін бағалау
ережелерін, сондай-ақ қаражаттар тартудың қаржылық құралдарын стандарттау.
2. Қазақстан Республикалсындағы Ипотекалық несиенің даму жағдайы
2.1 Қазақстан Республикасындагы екінші деңгейлі банктердің ипотекалық
несиелеу ерекшеліктері
Ипотекалық несие көбіне ипотекалық банктер арқылы беріледі. Біздің
отандық банктеріміздің тәжірибесіңде ипотекалық несие беру барысы енді дами
бастады. Алғашқы ипотекалық несиелер ААҚ ЦентКредит банкімен өз қызметін
біріктірген Тұрғын үй құрылыс'банкімен берілген болатын.
Қазіргі коммерциялық банктердің басты мәселесі көбіне несиелеу
процесіндегі тәуекелдің болуына байланысты туындайды. Несиелік тәуекел —
бұл қарыз алушының алған негізгі қарызы мен оған есептелетін пайызды тиісті
уақытында кредиторға төлей алмай қалу ықтималдығын білдіреді. Сондықтан да,
несиелік тәуекелдің алдын-алу үшін банктер қарыз алушылардан несиенің
қандай-да, бір тұрақты қамтамасыз ету формасын талап етеді. Әлемдік
тәжірибеде кеңінен қолданылатын несие формасы -ипотека больш табылады.
Соңғы жылдары отандық банктер жаппай ипотекалық несие бере бастады.
Мұндай несиені банктердің бәрінің бергені дүрыс болды, қаржы нарығында
бәсекелестік пайда болды. Дегенмен, Қазақстанда несие әлі де болса қымбат,
ұзақ мерзімге берілмейді. Осы кемшіліктерді жоюға Үлттық банк белсене
кірісті. Бүгіндері елімізде Қазақстан Ипотекалық Компаниясының (ҚИК)
жұмыс істеп жатқанына төрт жылдың жүзі болып қалды. Бұл компанияға келесі
тарауда жеке тоқталамыз. Бүл компания екінші дәрежелі банктермен тығыз
байланыста, әсіресе, ЦентКредит банкімен бірлескен жоба туралы бұл
күндері көп айтылуда. Өткен жылдардың ортасында халыққа тұрғын үй алуға,
сондай-ақ, пәтерге жөндеу жұмыстарын жүргізу үшін 3-15 жылға дейінгі
мерзімге ұлттық теңгемен ипотекалық несие беру қызметін ұсынған. Оның
нәтижесі жаман болған жоқ. Бірлескен жоба дамытылып, 2003 жылдың 1
сәуірінен бастап, сонымен қатар жоғарғы тарауларда атап өткендей 2005-
2007ж. Президнтіміздің Жарлыгы бойынша халыққа жетілген түрі жете бастады.
Жаңа бағдарламада қандай өзгеріс, қандай жеңілдік бар? Оның берілу себебі
неде? Осы және басқа да сауалдар, олардың ерекшеліктері жөнінде елімізде
алғашқы ипотекалық несиелерді беру қызметін жүзеге асырған Цент Кредит
Банкіне тоқталып өтеміз, сонымен қатар осы аталған банкте мен өндірістік
тәжірибеден өттім.
Ипотекалық несиеге деген халықтың сұранысы жаман емес, яғни халықтың
белсенділігі артып келеді. Қаржы институтгары ұсынып отырған несиенің қай
түрі болмасын еркін пайдалануға иемделіп қалды. Өйткені, оның
тиімді тәсіл екенін бәріміз түсінеміз. Сондықтан банкке келген
клиенттер өздеріне сенімді болған соң келеді. Несиелеу тәсілі — банктік
қызметтің қызықты қызметтерінің бірі.
Қазақстаңцық банктердің қызмегі — сапалы және ол жыл өткен сайын
жанданып келеді. Соңғы кезде несиеге деген сұраныс легі молайды. Орташа
және одан көп. Табысы бар азаматтар ипотекалық несиені жаппай алуда.
Мемлекет басшысы екінші дәрежелі банктердің бәріне несиелердің
пайыздық ставкасын түсіру жолын қарастыруға шақырған еді. Бірінші болып
Банк ЦентКредит үн қосты, бұрындары банкіің белгілеп отырған маржасы
(пайдасы) 4 пайыз болып келсе, қазір ол 3 пайызға төмендеді. Нәтижесінде
жұртшылық несиені 10 пайызбен алу мүмкіншілігіне ие болды. Бүрындары 13-14
пайыз және одан да жоғары болған еді.
Қазір Қазақстан Ипотекалық Компаниясы мен ЦенрКредит банкі арасындағы
бірлескен жобаның пайыздық мөлшері — екінші деңгейлі банктер арасындағы
төменгі пайыздық көрсеткіштердің бірі.
Тағы айтып кететін жайт - несие тік ұлттық теңгемен беріледі.
Бүрындары 15-10 жылдық мерзімге дейін болып келсе, ал қазір оның уақыты
ұзарды, ягни — 20 жылға дейін. Демек, ұзақ мерзімді ипотекалық несие.
Несиені алу үшін бұрын 15 - 30 пайызын төлесе, ал қазір Президентіміз
Нүрсұлтан Назарбаевтың 2005-2007 жылдарға арнап бекіткен Жарлығы бойынша 10
пайызын алдымен төлейді, яғни ипотекалық несиге алып жатқан тұрғын үйдің
құнынан. Егер несие алушыға өз табысы жетпесе, онда ол ағайын-туыстарының
табыстарын қосуына болады.
Қазір тұрғын үйдің бағасы қымбаттауда, оны кейбіррулер жаппай
ипотекалық несие беру үрдісімен байланыстырады. Үй бағасының қымбаттауының
бірнеше себебі бар. Оған экономикадағы өсімінің де, әлемдік деңгейдегі
саяси оқиғалардың да ықпалы болды. Түрлі салымдардың депозиттері көбейіп
жатыр. Сонымен қатар, уақыт өткен сайын халықтың табысы да молаюда. Тіпті,
соңғы жылда бюджеттегі мекемердің жалақылары едәуір өсуде.
Отандық банктер ипотекалық несие бағдарламасын жүзеге асыра бастағалы
пәтерлердің бағасы жоғарлауда. Сондықтан оның әсері жоқ деп айта алмаймыз.
Бұл бір мәселе. Екінші жағынан банктердің ипотеқалық несиені жаппай бере
бастауы. тиімді, өйткені банкаралық бәсекелестік туады. Ал бәсекелестік бар
жерде ресурс арзандайды. Ол дегеніміз халыққа тиімді, арзан несиеге қол
жеткізе алатын мүмкіншілік туады.
ЦентрКредиттің барлық облыстарда филиалдары бар, несиелеумең сол
филиалдар және Алматыдағы филиал айналысады.
Бірінші сәуірден бастап кейбір телеарналар Қазақстан Ипотекалық
Компаниясы мен ЦенрКредит банкінің ипотекалық несиелеу багдарламасы
жөніндегі жарнамасын бере бастады. Экранға бұрынғы бас банкирдің шығуын
жұрт алғашында түсінбеді. Бұл қызық жайттың анығы мынадай екен. Григорий
Марченко жарнамаға бір ғана талаппен түсіпті. Онысы елімізде ипотекалық
несиелеу бағдарламасын дамытуды жылдамдату мақсатынан туындаған және бұл
жарнама әлеуметтік жоба болғандықтан түсуге келісім берген екен.
Егер де ЦенрКредит банкінің орнында еліміздегі басқа бір банк болған
күнде де, бас банкир әлеуметтік жарнамадан бас тартпаған болар едім,-деп
журналистерге берген сұхбатында хабарлаған.
Ипотекалық несиені, жоғарыда айтып өткендей Тұрғын үй құрылысы беретін
болса, ал қазіргі күні Тұран Әлем банкі, Казкоммерцбанк, ЦенрКредит, Халық
банкі және т.б. еліміздің екінші деңгейлі банктері және сонымен қатар қаржы
мекемелері ипотекалық несиені беруді жалғастыруда.
Біздегі банктердің жылдық пайызының деңгейі 13-16 пайыздар шамасында
еді. Егер қарапайым есептің өзіне жүгінсек. банктердің 10 жылға деп, 10 мың
доллар несие алатын болсақ, оны 15 мың Доллар қылып қайтаруымыз керек. Және
айлық көлемі 1000 доллардан кем болмауы керек. Оның үстіне қазір
Қазақстандағы ипотекалық несиенің бастапқы салымы шамамен 25 пайызды
құрайды.
Елде күрделі дағдарысты — экономикалық жағдай банктік несиеде төтенше
шиеленісте көрінеді. Өндірістің құлдыраған, елдің қаржы тұрақсыздығы, ақша
жүйесінің бұзылған жағдайда несиенің құрылымы бірден өзгерді. Қысқа
мерзімді қарыз алу басым. Ұзақ мерзімді несиені, бұған ипотекалық
несиелеуді де кіргіземіз. Банктер лажсыз көтеріңкі тәуекелге, оларды болжау
мүмкіндігінің жоқтығына байланысты береді. Сондай-ақ тұрақсыздық жағдайда
несие өндірісті қолдауға және оны өтеудің сенімді кепілі ретінде аса қажет.
Ипотеканы енгізудегі мақсат мемлекетіміздің бас қаласының тұрғын үй
қорын толтырып, оның көркемдік - сәулет деңгейін көтеруге, бастысы,
тұрғындардың тұрғын үй қажеттілігін қанағаттандыруға үлес қосу болған.
Бұгінде ипотекалық несиемен берілетін пәтердің әр шаршы метрі 450-750
долларга бағаланады. Ал осындай үйлердің (көлемі кемінде бөлме санына қарай
90-170 шаршы метр) баршаның қалтасына сай келе бермейді. 50 мың доллардан
әрі ипотекалық жолмен үй алу тиімді.
Республикамызда алғаш рет ипотекалық несие беру және тұрғын үй жинақ
шотын жүргізу тәсілін игере отырып көптеген бастамаларды енгізген Тұрғын үй
қүрылыс банкі деп жоғарыда айтып өттік. Соған қысқаша тоқталар болсам, бұл
банктің тұрғын үй есеп жинақ шотын жүргізу жүйесі бойынша әр азамат кем
дегенде 6 ай мерзімге тұрғын үй жинақ шотын ашып, керек қаржысының 45%-ін
шотқа жинаган кезде өзінің төлем қабілетіне байланысты қалған 55 %-на
ипотекалық несие алуға құқылы.
Тұрғын үй жинақ шоттарын ашқан азаматтар өздерінің отбасылық
бюджеттеріне қарай ай сайын тұрғын үй жинақ шотына салатын қаржыларын АҚШ
долларының бағамы бойынша қосады. Ал жинақ мерзімі аяқталып АҚШ долларының
бағамы өскен жағдайда Банк жинақ шотыңдағы қаржыны есептеп, теңгенің
жоғалған құнын өз пайдасынан толықтыратын болады.
Қарыз алушылардың төлем қабілетін банк төлем қабілетін анықтайтын
коэффициент арқылы тексереді, яғни төлем қабілеті бар азаматтардың айлық
несие қайтару төлем ақысы өзінің айлық тапқан табысының 30-40 % дан көп
болмауы керек. Егер несие алатын азаматтардың төлем қабілеті жетпесе банк
оның отбасылық төлем қабілетін ескереді.
Ипотекалық несие беру жолдары алғашқы жылдары бірден жүзеге аспағанмен
1996 ж. азаматтарға берілген несиенің саны 5 есе өскен. Тұрғын үй құрылыс
банкі өзінің осы бағытта жүргізген жұмыстарының қорытындысы бойынша халыққа
тиімді жағдайларды ескеріп, несие беру тәртібіне ұдайы өзгерістер енгізіп
отырған, ол өзгерістердің көбі азаматтардың төлем қабілетіне байланысты
енгізілген.
Соның бірі азаматтар үй сатьш алу үшін алған несиелерін қайтару
кезінде отбасы қаржылық тапшылыққа үшыраған жағдайда банк бірдең'кепілдікке
алынған жылжымайтын мүлікті талап етпей, жеңілдетілген ереже тәртібін
қолданатын. Ол дегеніміз, зақдастырылған жазбаша қүжаттары болған жағдайда
банк несие алған азаматтардың сол төлем қабілетін ескере отырып, несие өтеу
мерзімін белгілі бір уақытқа дейін үзартып несиені әрі қарай өтеуге
мүмкіншілік береді.
Өткен уақыттарга талдау жасай отырып банк төлем қабілеті жоғары
азаматтарға да жылжымайтын мүліктерін кепілдікке алу арқылы қысқа мерзімді
несие беру жөнінде тиімді ереже жасап бекіткен. Оның мәнісі мынадай —
тұргын үй жагдайын
жақсартқысы келген азаматтар сатып алатын үй қүнының кем дегенде 30 %-ға
дейін қаржылары бар жағдайда банк қысқа мерзімге ипотекалық несие бере
алады. Мысалы, сіз 2 бөлмелі пәтеріңізді 3 бөлмелі пәтерге ауыстырғыңыз
келді делік. Онда сіз сатып алатын үйді кепілдікке қойып қысқа мерзімге
ипотекалық несие алып, ескі үйіңізді сату тәсілімен несиені өтейсіз. Бұдан
басқа да транзиттік шот ашу жүйесі бойынша белгілі бір аймақта түрып, басқа
аймақтан несиеге пәтер сатып алуға болады.
Жылжымайтын. мүлікке (ипотекаға) ие болуға үмітті азаматтар түрғын үй
жинақ шоттарын орывдап үй алу мақсатына несие алган кезде банк кепілдікке
сол несиеге сатып алған үйді алады.
Республикамызда түрғын үй алуды армандайтын азаматтар көп, соның
маңызды тиімді жолдарының бірі — жоғарыда айтып өткен тәсіл бойынша несие
арқылы алу. Бүл тәсілдер қазіргі экономикасы ілгері басқан шетелдерде
тексеріліп, үлкен жетістіктерге ие болып отыр.
Үлттық банк тарапынан екінші деңгейдегі банктерге талаптың күшейтілуі
нәтижесінде банктердің саны азайғанымен, олардың таза активтері жылдам
қарқытІЬн өсуде. Сөйтіп, жеке түлгаларға дәстүрлі банк қызметтерінен
бөлекше несиелер беруге кеңінен жол ашылды. Бұл арада айтпағымыз -
ипотекалық несие турасында болып отыр.
Ипотека дамыған нарықты экономика елдерінде, ең алдымен жоғарыда айтып
өткендей Америка Қүрама Штаты мен Еуропада кеңінен тараған. Бүл ипотекалық
несиенің басқа несие түрімен салыстырғанда "елеулі артықшылығы бар
екендігімен байланысты. Атап айтқаңда, ипотекалық несие екі жақтың да
тәуекел деңгейін азайтады. Клиент несиені едәуір ұзақ мерзімге ала отырьш,
кепілге қойылған жылжымайтын мүлікті, яғни түрғын үйді ^ өзінің йелігівде
сақтап қалады. Ал несие беруші, банк болса, берілген несиенің орнын
толтырудың қай жағынан да үтылыссыз нүсқасына ие болады.
Ипотекальщ несиелеудің спецификаларынан туыңцайтын өзіндік
ерекшеліктері болады.
Біріншіден, ипотекалық несие - қатаң түрде анықталған кепілге
берілетін ссуда. Қарызды қайтармаған жағдайда жылжымайтьш мүлік сатылады
және одан түскен түсім кредитордың қарызын жабуға бағытталады. Бірақта,
кейбір жылжымайтын мүліктердің өтімсіздігіне байланысты, кепілге сату
қиынға түседі. Мысалға айтар болсақ, еліміздің кейбір екінші деңгейдегі
банктері Алматы қаласындағы Рысқұлов көшесінен төмен орналасқан тұргын
үйлерді кепілдікке алмайды, яғни ол дегеніміз ондағы үйлердің өтімсіздігіне
байланысты, соған байланысты ол үйлерді кепілге сату қиынға соғады.
Екіншіден, ипотекалық несилердің басым бөлігінің көздеген мақсаты
болады. Олар тұрғын үйлерді, сол сияқты, өндірістік ғимараттарды сатып алу,
немесе қайта қүру және жер бөлшектерін игеруді қаржылавдыру үшін
пайдаланылады.
Үшіншіден, ипотекалық несиелер үзақ мерзімге 10-20 жылға беріледі.
Мерзімнің үзақтығы несиенің қайтарылуын соза түсу мен қатар ай сайын
төлеуге тиісті төлемдердің мөлшерін азайтады.
Ипотекалық несиенің қүжатталуының өзіндік ерекшеліктері бар. Кейбір
елдерде екі басты құжат толтыру қажет етеді; қарызды қайтару міндеттемесі
(ссуда туралы, векеельдік келісім шарт), сол сияқты жылжымайтын мүліктің
салынғаны туралы актісі.
Салынган мүлік туралы акті (закладная) - несиені қамтамасыз етуге
қарыз алушының меншігін салуға байданысты қаржылық міндеттемесі; кредиторға
. қарыз алушының беретін жылжымайтын мүлік түріндегі кепіл туральі қарыздық
куәлік.
Ипотекалық несие алу барысывда толтырылатын салынған мүлік туралы
актісі арнайы несиелік келісім шартты білдіреді. Салынған мүлік туралы
актісі екінші реттагі нарықта айналысқа түседі. Екінші реттегі нарықтың
міндеті басқа аймақтардағы басы артық несиелік ресурстарды, яғни оларға
деген тапшы аймақтарға несиелеу мақсатывда тартуды қамтамасыз ету болып
табылады.
Басты бір ерекшелігі овдағы салынған мүлік туралы актілердің бірінші
және екінші реттегі нарықтарының жүмыс жасауымен сипатталады.
Бірінші реттегі нарықта кредитор және қарыз алушы тікелей бір-бірімен
келісім шарттық қатынасқа түседі. Мысалы, коммерциялық немесе ипотекалық
банк азаматтарға несие береді. Салынған мүлік туралы актілердің бірінші
реттегі нарығының қатынасушыларына, бір жағынан, бұл несие берілетін
азаматтар, екінші жағынан — жылжымайтын мүлікті кепілге алып азаматтарға
ипотекалық несие беруші коммерциялық немесе ипотекалық банктер және
басқадай мекемелер болып табылады.
Екінші реттегі нарықта ипотекалық несие бойынша берілген салынған
мүлік туралы актілер сатылады, яғни жылжымайтьш мүлікті кепілге ала отырып,
несие берген банк немесе компашія қамтамасыз етілген бағалы қағаздарды
шығарады да оларды басқа инвесторларға сатады.
Ипотекалық несиелеудің дамуының әлеуметтік және экономикалық ролінен
басқа, еліміздің банк жүйесінің түрақтылығын және тиімділігін арттыруда
және қызмет ету үшін де тікелей үлкен мәні бар.
Ипотекалық несиелеу ең төменгі тәуекелді банктік операцияны білдіреді.
Ипотекалық несиелеуде тәуекелдің басым бөлігі қарыз алушы мен инвестордың
басывда болады. Банк әр түрлі ипотекалық ссудаларды (өзгермелі пайыз
мөлшерінде) пайдалана отырып, өзінің тәуекелін төмендетеді. Бірақта бұл,
тек қарыз алушының несиелік қабілетін багалауды және жылжымайтын мүлікті
бағалауды дүрыс жүргізуді қажет етеді. Ипотекалық несиелеудегі тәуекелді
төмендетуге ссудалардың мақсаттылық сипаты мүмкіндік береді. Жылжымайтын
мүлікпен жасалатын операциялар басқа несиелік операциялармен салыстырғанда
біршама тәуекелі төмен болып келеді.
Нарықтық экономикаға көшкеннен кейін Қазақставда да ипотеканың
негіздері қаланьш, біздің елімізге қолайлы деген малайзиялық модель
қалыптаса бастады.
Қазақстанда ипотеканың дамуы республика Президентінің 1995 жылғы 23
желтоқсандағы Жылжымайтын мүлік ипотекасы туралы заң күші бар Жарлығынан
бастау алады. Үкіметтің осы бағыттағы жүмысының бірінші кезеңі 2000 жылғы
21 тамыздағы қаулысымен Қазақстан Республикасында тұрғын үй қүрылысын үзақ
мерзімді қаржыландыру және ипотекалық несиелеу жүйесін дамыту
түжырымдамасын бекіту ^олды. Үсынган түжырымдаманың негізі жаңадан салынған
түрғын үйді, сондай-ақ қайталама нарықтағы түрғын үйді қоса алғавда еркін
нарықта дайын түрғын үй сатып алу үшін азаматтарға үзақ мерзімді ипотекалық
несие берудің нарықтық жүйесін қүру.
Қазіргі уақытта бірқатар қазақстандық банктер жеке түлгаларға түрғын
үй сатып алу үшін ипотекалық несиелер беруде деп айтып өттік. Бірақ
солардың қызметінде жүртты қаймықтыратын бір нәрсе - несие мерзімінің
қалағаңдай ұзақ болмауы мен жоғары пайыздық мөлшерге байланысты гболып
отыр. Мүның себебі түсінікті де: халық әзірге ақшасын қысқа мерзімді
депозитке салады, соған сәйкес банктер де несиені үзақ мерзімге бере
алмайды. Қаржыгерлер тілімен айтқанда, елімізде үзын ақша жетісцейді.
Сонда не істеу керек?
Мүндай қиындықтан шығудың бір амалы жоғарьща аталған Үкімет
түжырымдамасывда қарастырылған. Онда халыққа үзақ мерзімді ипотекалық несие
беретін кредиторларды қайта қаржыландыруды жүзеге асыратын ипотекалық
несиелердің қайталама нарығының операторы пайда болуы көзделген. Осындай
алға қойылған мівдетті іске асыру үшін Үлттық банктің шешімімен 2000 жылы
20 желтоқсанда Қазақстан Ипотекалық
компаниясы қүрылды. Бүл туралы келесі тарауда ашьш
қарастырамын.
Аталған заңнамаларға қоса биыл, ягни 2004ж. наурызда Президентіміз
Н.Ә. Назарбаев алдағы екі жылға (2005-2007 жылдарға) Жарғы бекітті. Сонымен
қатар түрғың үй қүрылысына бюджеттен 3 млн. қаржы бөлінді. Жоғарғы
бөлімдерде айтып өткендей осы жарғыда ипотекалық несиенің пайыз мөлшері он
пайыз, ал бастапқы салым түргын үйдің .бағасынан он бес пайыз мөлшерін
төлейді деп бекітті. Бүл жарлық енді қазақ азаматтары үшін түрғын үйге
ие'болуына жеңілдік туғызды.
3 - Кесте
1996-2003 ж. аралығындағы Қазақстан Реапубликасының екінші деңгейлі
банктерінің несиелік қүрылымы*, %(1,с.100)
Несиелік 1996 1997 1998 1999 2000
салымдар
Несиелеу 1015ж. 15 20ж. 1520ж. 15 20ж. 10 20ж.
мерзімі
Пайыз 16-18 % 18% 7% 13,6 тг 10%
мөлшері тенге
Тұрғын үй30% 20% 10% 15% 10%
құнынан
%
бойынша
бастапқы
салым
Жылдық үй құнынан үй қүнынан Несие Жоқ
сақтанды Сомасы нан
РУ
Қолма- Несие Несие Несие сомасынан Несие Жоқ
қол сомасынан сомасынан сомасынан
ақшаға
; аудару
Несиені 2 жылға дейін Жоқ 3 айдан кейін өтелетін Өтелген
айып
алдын алаалынбаған % - пүлсыз соманың сомадан 1
50 %
өтеудегі %. 2 % (тг.) млн.
өтелген
айып пүл Басқа в-дасомасы
= 55
санкция - жоқ. МРП
сы
* Көзі - ҚР Статистика Агентінің негізгі мәліметтері бойынша құрастырылды.
Статистикалық бюллетень. 10.05.2004 ж. www.nationalbank.kz
2.2. Қазақстан Ипотекалық Компаниясының қызметін талдау.
2000 жылы 20 делтоқсанда Үлттық банктің шешімімен Қазақстан
Ипотекалық Компаниясы жабық акционертік қоғамы қүрылды. Бүгінгі таңда оның
бірден бір акционері Үлттық банктің өзі болып қалуда.
Қазақстан Ипотекалық Компаниясының негізгі мақсаты үзақ мерзімді
түрғын үй ипотекалық несиелерін халыққа көптеп үсынумен қатар, қаржы
айналымын жеделдетуді де мақсат етеді.
Осы арада компания қызметінің үйымдастырылуы туралы айтар болсақ, ең
әуелі Қазақстан Ипотекалық Компаниясымен шартқа отырған әріптес банктер
ипотекалық несие береді, содан кейін қарыз алушыға талап қою құқығын алады.
Бұл құқық сатып алынған үйдің кепілге қойылумен қамтамасыз етеді. Бүдан әрі
компания ипотекалық қайталама нарықтың операторы ретінде банктерден ақылы
негізде ипотекалық несиелер бойынша талап ету қүқығын сатып алады және
сатып алынған талал ету қүқығымен қамтамасыз етілген бағалы қағаздар
шығарады. Оларды институционалдық инвесторлар 4(зейнетақы қорлары,
сақтандыру компаниялары, банктер және т.б.) сатып алады. Осылайша
ипотекалық нарықта қайта қаржыландыру жүзеге асырылып, тұрғын үйді несиелеу
үшін ақша қаражатының толассыз ағымы қамтамасыз етілетін болады. Мүның өзі
әсіресе жинақтаушы зейнетақы қорларының (ЖЗҚ) миллиардталған теңге
көлеміндегі активтерін компанияның қүнды қағаздарына салу арқылы Жинақтаушы
Зейнетақы Қорларының активтерін әртараптандыруға мүмкіндік береді.
Қазақстан Ипотекалық Компаниясы ЖАҚ өзі құрылғаннан бергі кезевде
компанияның алдына қойылган міндетщл өз кезегімен орындалуда. Ол алғашывда
ипотекалық несиелеу жүйесі мехаішзмін енгізуді Алматы және Астана
қалаларывда байқап көрді. Кейін компания қызметі республиканың он үш
аймағын, атап айтқавда Алмдты, Астана, Ақтау, Ақтөбе, Атырау, Жезқазған,
Қарағанды, Көкшетау, Павлодар, Орал, Өскемен, Шымкент және Талдықорған
қалалары мен Алматы облысын қамтыды.
Компания жүзеге асырып отырған несиелеу бағдарламасының отандық нарық
үшін бірегей екенін айту керек. Өйткені оның мынадай артықшылықтары бар:
сыйақы мөлшері біршама төмен; несие валюталық баламасы белгіленбей теңгемен
беріледі; несиенің үзақ мерзімділігі; несие ай сайын бірдей сомада өтеледі.
Бүгівде Альянс Банк ААҚ, Астана Финанс ААҚ, АТФ Банк ААҚ,
ЦентрКредит Банкі ААҚ, БТА-Ипотека ААҚ және Нүрбанк ААҚ,
Казкоммерцбанк ААҚ Қазақстан Ипотекалық Компаниясының әріптес
банктері болып табылады.
Ипотекалық несие алуға бекінген азаматтар тікелей компанияның өзіне
немесе жогарыда аталған қаржы институттарының біріне келуіне болады. Соңцай-
ақ олар несие сомасы сатып алынатын түрғын үй құнының ең ары кеткенде 70 %-
ын өтеу үшін берілетінін, ал тұрғын үй құнының кем дегеңце 30 %-ын несие
алушы өз қалтасынан т.өлеуі тиіс. Дегенмен, бүл арада да клиентке қолайлы
барлық жағдай қарастырылған.
Компания кепілдік қүнының 70 %-дан астамын қүрайтын, бірақ 85 %-нан
аспайтын мөлшерде берілген ипотекалық несиелерді де сатып алуы мүмкін. Бүл
үшін қарыз алушы шарт бойынша немесе әріптес банкпен кепілдік қүнының 70 %-
нан асатын несие сомасына несиелік тәуекелді азаматтық — қүқықтық
жауапкершілік жағынан сақтандырған болуы керек. Мүвдай жағдайда несие алушы
бастапқыда түрғын үй қүнының 15 %-ын төлесе жеткілікті. (Жаңа 2005-2007 ж.
бағдарламамен 10 пайыз.)
Жалпы, несиені өтеудің төлем мөлшері айлық таза табыс мөлшерінің 35 %-
нан аспауы керек. Бүл қарыз алушының қалыпты түрмыс деңгейін сақтау үшін
қажет. Сонымен бірге бүл коэффициент қарыз алушының табысына 1;арай
абысына 1;арай мкін.
Қазақстан Ипотекалық Компаниясы 2002 жылғы 18
қарашада ТМД аумағында алғашқы болып ипотекалық
облигациялар шығарып, орналастырды. Эмиссияның жалпы
сомасы — 1,5 млрд. теңге, айналыс мерзімі — 3 жыл.
Облигациялардвщ бірінші траншы 300 млн. теңгені қүрады.
Желтоқсан айында орналастырылған облигациялар сомасы 500
млн. теңгеге жеткізілді, қалған бөлігі биылғы жылы
орналастырылады. ,.
Бүған қоса компания 2003 жылы тағы да ... жалғасы
Сіз бұл жұмысты біздің қосымшамыз арқылы толығымен тегін көре аласыз.
Ұқсас жұмыстар
Пәндер
- Іс жүргізу
- Автоматтандыру, Техника
- Алғашқы әскери дайындық
- Астрономия
- Ауыл шаруашылығы
- Банк ісі
- Бизнесті бағалау
- Биология
- Бухгалтерлік іс
- Валеология
- Ветеринария
- География
- Геология, Геофизика, Геодезия
- Дін
- Ет, сүт, шарап өнімдері
- Жалпы тарих
- Жер кадастрі, Жылжымайтын мүлік
- Журналистика
- Информатика
- Кеден ісі
- Маркетинг
- Математика, Геометрия
- Медицина
- Мемлекеттік басқару
- Менеджмент
- Мұнай, Газ
- Мұрағат ісі
- Мәдениеттану
- ОБЖ (Основы безопасности жизнедеятельности)
- Педагогика
- Полиграфия
- Психология
- Салық
- Саясаттану
- Сақтандыру
- Сертификаттау, стандарттау
- Социология, Демография
- Спорт
- Статистика
- Тілтану, Филология
- Тарихи тұлғалар
- Тау-кен ісі
- Транспорт
- Туризм
- Физика
- Философия
- Халықаралық қатынастар
- Химия
- Экология, Қоршаған ортаны қорғау
- Экономика
- Экономикалық география
- Электротехника
- Қазақстан тарихы
- Қаржы
- Құрылыс
- Құқық, Криминалистика
- Әдебиет
- Өнер, музыка
- Өнеркәсіп, Өндіріс
Қазақ тілінде жазылған рефераттар, курстық жұмыстар, дипломдық жұмыстар бойынша біздің қор #1 болып табылады.
Ақпарат
Қосымша
Email: info@stud.kz