Қазақстан Республикасында тұрғын үй және коммерциялық жылжымайтын мүліктер рыногының қалыптасуы мен дамуы


КІРІСПЕ
НЕГІЗГІ БӨЛІМ
1 Жылжымайтын мүліктер рыногының қалыптасуының теориялық және әдіснамалық негіздері
2 Қазақстан Республикасындағы тұрғын үй және коммерциялық жылжымайтын мүліктер рыногының қалыптасуы мен дамуын талдау
3 Қазақстандағы жылжымайтын мүлік рыногының дамуының негізгі бағыттары
ҚОРЫТЫНДЫ
ДИССЕРТАЦИЯ ТАҚЫРЫБЫ БОЙЫНША ЖАРИЯЛАНҒАН
ҒЫЛЫМИ ЕҢБЕКТЕРДІҢ ТІЗІМІ
Зерттеу тақырыбының өзектілігі. Қазақстан Республикасының Конституциясында азаматтарды тұрғын үймен қамтамасыз етудің барлық жағдайларын жасау қажеттігі бекітілген [1]. Тұрғын үй мәселесі қазіргі заманның өзекті әлеуметтік мәселелерінің бірі ретінде сақталып отыр.
Кез-келген елдің тұрғын үй саясатының бастапқы мақсаты – «әрбір отбасын қолайлы тұрғын үймен және қоршаған ортамен қамтамасыз ету».
Жылжымайтын мүлік рыногы ұлттық экономиканың маңызды құрамдас бөлігі және қарқынды дамушы рыноктардың бірі болып табылады. Жылжымайтын мүліктер рыногы ауқымы кең рынок болып саналады. Тұрғын үй – рыноктық экономикада экономиканың түрлі секторының даму қарқынын және халықтың, жалпы елдің келешегіне деген сенімін бейнелейтін өсімнің көрнекті көрсеткіші.
Тұрғын үй мәселесі кеңес дәуірі кезінен-ақ шешуі қиын мәселе болатын. Ел экономикасы өтпелі кезеңнен өтіп, дамудың даңғыл жолына түскен шақтан бастап халықтың саны да өсіп, тұрғын үйге деген сұраныс еселеп артты.
Жеке тұрғын үй баспанасының болуы – әрбір отбасы үшін бірінші кезекті қажеттілік. Бұрынғы кеңестік жүйеде мемлекеттік тұрғын үй құрылысы үшін бюджет ресурстарының орталықтандырылған бөлінісі мен тұрғын үй жағдайын жақсарту үшін кезекте тұрған азаматтардың арасында тегін бөліп беруді бейнелейтін еді. Қазақстанның тәуелсіздік алып, рыноктық қатынастарға өтуі бұл үлгінің сәйкессіздігін көрсетті. Халықты тұрғын үймен қамтамасыз ету және құрылысты бюджеттік қаржыландырудың қысқаруы жағдайында тұрғын үйге қол жеткізудің негізгі көздері тұрғындардың өз қаражаттары мен әлемнің экономикасы дамыған елдеріндегідей банктік несиелер ғана болып қалды.
Осыған орай, тұрғын үй мәселесін шешу Қазақстанның мемлекеттік саясаты үшін негізгі міндеттердің бірі болып табылады. Осы ретте «Қазақстанның бәсекеге қабілетті елу елдің қатарына ену стратегиясы» атты халыққа Жолдауында Қазақстан Республикасының Президенті Н.Ә.Назарбаев тұрғын үй саласының дамуына ерекше назар аударып, басты бағыттары ретінде жылжымайтын мүлік рыногын дамыту, тұрғын үйді жалға беруді дамытуды атап көрсеткен [2]. Сонымен қатар, тұрғындардың жекелеген бөліктерін қолжетімді тұрғын үймен қамтамасыз ету мақсатында «Қазақстан Республикасындағы тұрғын үй құрылысының 2005-2007 жылдарға арналған мемлекеттік бағдарламасы» және өзектілігімен жалғасын тапқан «2008-2010 жылдарға арналған мемлекеттік бағдарламасы» қабылданған.
Жылжымайтын мүлік рыногын дамытудың қазіргі кезеңіндегі маңызды міндеттерінің бірі жылжымайтын мүлік объектілерін коммерциялық мақсатта пайдалану болып табылады. Кеңсе және сауда қызметтері үшін бірінші сыныпты ғимараттарға деген сұраныстың пайда болуы коммерциялық жылжымайтын мүлік рыногының қалыптасу қажеттілігін туындатты.
1 Ипотекалық несиелеу жүйесінің экономикалық мәні // Үздіксіз кәсіби білім беру: проблемалары мен болашағы: республикалық ғылыми-тәжірибелік конференциясы. Қызылорда: Қорқыт Ата атындағы ҚМУ, – 2006. – 245-247 бб.
2 Қазақстан Республикасындағы жылжымайтын мүлік рыногінің қазіргі жағдайы мен дамуы // Зерттеуші – Исследователь. – Шымкент, 2008. – № 7-8 (27-28). – 54-58 бб.
3 Состояние и развитие ипотечного кредитования в Казахстане // Вестник казахской академии транспорта и коммуникаций им. М. Тынышбаева. – Алматы, 2007, – №1. – С. 225-228 (в соавторстве).
4 Қазақстанда тұрғын үйді жалға беру секторын дамыту // Қорқыт Ата атындағы Қызылорда мемлекеттік университетінің Хабаршысы. – Қызылорда, 2007. – № 24 (2). – 40-43 бб.
5 Тұрғын үйді ипотекалық несиелеу тәжірибесін талдау // Қорқыт Ата атындағы Қызылорда мемлекеттік университетінің Хабаршысы. – Қызылорда, 2007, – № 24 (2). – 43-46 бб.
6 Взаимодействие рынков жилищных услуг и жилищного фонда // Вестник Кызылординского государственного университета имени Коркыт Ата. – Кызылорда, 2007. – № 24 (2). – С. 155-158 (в соавторстве).
7 Қызылорда қаласындағы тұрғын үй рыногінің дамуы // Қорқыт Ата атындағы Қызылорда мемлекеттік университетінің Хабаршысы. – Қызылорда, 2008, – № 1(25). – 63-65 бб.
8 Государственное регулирование рынка жилья в Республике Казахстан // «Генезис институциональных систем транзитных экономик»: материалы международной научно-практической конференции – Черновцы, Украина, 2008. – С.78-81 (в соавторстве).
9 Жылжымайтын мүлік рыногы құрылымын теориялық талдау // Үздіксіз кәсіби білім беру: проблемалары мен болашағы: республикалық ғылыми-тәжірибелік конференциясы. Қызылорда: Қорқыт Ата атындағы ҚМУ, – 2006. – 258-262 бб.
10 Тұрғын үй саласының негізгі көрсеткіштерін бағалау әдістемесі // Зерттеуші – Исследователь. – Шымкент, 2008. – № 7-8 (27-28). – 59-64 бб.
11 Офистік рыноктың қазіргі жағдайы мен дамуы // Жаһандану жағдайында Қазақстан дамуының басымды-лықтары: жаңа көкжиектер: республикалық ғылыми-тәжірибелік конференциясы. Семей: Шәкәрім атындағы СМУ, 2009. – 40-43 бб.
12 Жылжымайтын мүліктер рыногын зерттеу мен талдаудың әдістемелік ерекшеліктері // Қ.А.Ясауи атындағы Халықаралық қазақ-түрік университетінің Хабаршысы. – Түркістан, 2009. – № 2. – 376-380 бб.
13 Шет елдердегі жылжымайтын мүліктер рыногының қызмет етуі мен дамуы // Шәкәрім атындағы Семей мемлекеттік университетінің Хабаршысы. – Семей, 2009. – №3 (47). – 84-88 бб.
14 Қазақстанның ірі қалаларындағы сауда жылжымайтын мүлік рыногының дамуы // «Тұран» университетінің жас ғалымдар хабаршысы. –
Алматы, 2009. – № 43. – 80-84 бб.

Пән: Жер кадастрі, Жылжымайтын мүлік
Жұмыс түрі: Курстық жұмыс
Көлемі: 37 бет
Бұл жұмыстың бағасы: 700 теңге




ӘОЖ 330.526.3(574) Қолжазба құқығында

БОЛАТҚЫЗЫ САЛТАНАТ

Қазақстан Республикасында тұрғын үй және коммерциялық жылжымайтын
мүліктер рыногының қалыптасуы мен дамуы

08.00.05 – Экономика және халық шаруашылығын басқару
(қызмет салалары және аялары бойынша)

Экономика ғылымдарының кандидаты ғылыми дәрежесін
ізденуге арналған диссертациялық жұмыстың
Авторефераты

Қазақстан Республикасы
Алматы, 2009

Жұмыс Қорқыт Ата атындағы Қызылорда мемлекеттік университетінде орындалған

Ғылыми жетекші: экономика ғылымдарының докторы, профессор
Шалболова Ү.Ж.

Ресми оппоненттер: экономика ғылымдарының докторы, профессор
Шаекина Ж.М.

экономика ғылымдарының кандидаты, доцент
Илашева С.А.

Жетекші ұйым: Қазақстан Республикасы Білім және ғылым
министрлігі Экономика институты

Диссертация 2010 жылдың 6 қаңтарында сағат 14.00-де Тұран университетінде
экономика ғылымдарының докторы ғылыми дәрежесін алу үшін Д 20.01.01
диссертациялық кеңесінің мәжілісінде қорғалады.
Мекен-жайы: 050020, Алматы қаласы, Л. Чайкина көшесі, 12а, мәжіліс залы, 1-
ші қабат.

Диссертациялық жұмыспен 050020, Алматы қ., Л. Чайкина көшесі, 12а мекен-
жайында орналасқан Тұран университетінің кітапханасында танысуға болады.

Автореферат ____ __________________ 2009 жылы таратылды.

Диссертациялық кеңестің
ғалым хатшысы, э.ғ.д., профессор Ержанов М.С.

КІРІСПЕ

Зерттеу тақырыбының өзектілігі. Қазақстан Республикасының Конституциясында
азаматтарды тұрғын үймен қамтамасыз етудің барлық жағдайларын жасау
қажеттігі бекітілген [1]. Тұрғын үй мәселесі қазіргі заманның өзекті
әлеуметтік мәселелерінің бірі ретінде сақталып отыр.
Кез-келген елдің тұрғын үй саясатының бастапқы мақсаты – әрбір отбасын
қолайлы тұрғын үймен және қоршаған ортамен қамтамасыз ету.
Жылжымайтын мүлік рыногы ұлттық экономиканың маңызды құрамдас бөлігі және
қарқынды дамушы рыноктардың бірі болып табылады. Жылжымайтын мүліктер
рыногы ауқымы кең рынок болып саналады. Тұрғын үй – рыноктық экономикада
экономиканың түрлі секторының даму қарқынын және халықтың, жалпы елдің
келешегіне деген сенімін бейнелейтін өсімнің көрнекті көрсеткіші.
Тұрғын үй мәселесі кеңес дәуірі кезінен-ақ шешуі қиын мәселе болатын. Ел
экономикасы өтпелі кезеңнен өтіп, дамудың даңғыл жолына түскен шақтан
бастап халықтың саны да өсіп, тұрғын үйге деген сұраныс еселеп артты.
Жеке тұрғын үй баспанасының болуы – әрбір отбасы үшін бірінші кезекті
қажеттілік. Бұрынғы кеңестік жүйеде мемлекеттік тұрғын үй құрылысы үшін
бюджет ресурстарының орталықтандырылған бөлінісі мен тұрғын үй жағдайын
жақсарту үшін кезекте тұрған азаматтардың арасында тегін бөліп беруді
бейнелейтін еді. Қазақстанның тәуелсіздік алып, рыноктық қатынастарға өтуі
бұл үлгінің сәйкессіздігін көрсетті. Халықты тұрғын үймен қамтамасыз ету
және құрылысты бюджеттік қаржыландырудың қысқаруы жағдайында тұрғын үйге
қол жеткізудің негізгі көздері тұрғындардың өз қаражаттары мен әлемнің
экономикасы дамыған елдеріндегідей банктік несиелер ғана болып қалды.
Осыған орай, тұрғын үй мәселесін шешу Қазақстанның мемлекеттік саясаты үшін
негізгі міндеттердің бірі болып табылады. Осы ретте Қазақстанның бәсекеге
қабілетті елу елдің қатарына ену стратегиясы атты халыққа Жолдауында
Қазақстан Республикасының Президенті Н.Ә.Назарбаев тұрғын үй саласының
дамуына ерекше назар аударып, басты бағыттары ретінде жылжымайтын мүлік
рыногын дамыту, тұрғын үйді жалға беруді дамытуды атап көрсеткен [2].
Сонымен қатар, тұрғындардың жекелеген бөліктерін қолжетімді тұрғын үймен
қамтамасыз ету мақсатында Қазақстан Республикасындағы тұрғын үй
құрылысының 2005-2007 жылдарға арналған мемлекеттік бағдарламасы және
өзектілігімен жалғасын тапқан 2008-2010 жылдарға арналған мемлекеттік
бағдарламасы қабылданған.
Жылжымайтын мүлік рыногын дамытудың қазіргі кезеңіндегі маңызды
міндеттерінің бірі жылжымайтын мүлік объектілерін коммерциялық мақсатта
пайдалану болып табылады. Кеңсе және сауда қызметтері үшін бірінші сыныпты
ғимараттарға деген сұраныстың пайда болуы коммерциялық жылжымайтын мүлік
рыногының қалыптасу қажеттілігін туындатты.
Осыған орай, тұрғын үй және тұрмыстық орнығу, яғни жылжымайтын мүлікке
қажеттіліктерді қанағаттандыру нәтижесінде жаңа жұмыс кеңістіктерінің
құрылуын, мысалы бизнес-орталықтарда онан әрі бизнес-қонақтардың – қонақ
үйге қажеттілігінің туындауы заңды құбылыс. Іскерлік қажеттіліктерді
қанағаттандырғаннан кейін сапалы сауда орталықтарымен, яғни сауда
жылжымайтын мүлік рыногына, демалысты ұйымдастыру орындарына қажеттілігі
туындайды. Логикалық тізбек заманауи қоймалық жайлардың қажеттілігімен
аяқталады.
Қазіргі кезде Қазақстанда жылжымайтын мүлік рыногының қалыптасуы мен
дамуына қатысты кешенді бағыт жоқ деуге болады. Соның салдарынан аталмыш
рынокты зерттеу мәселесі отандық ғылым саласында әлі де болса, терең
зерделене қойған жоқ. Елдің жылжымайтын мүлік рыногын реттеуші біртұтас
мемлекеттік орган жоқ.
Жоғарыда айтылғандар негізінде, қазіргі жағдайда тұрғын үй және
коммерциялық жылжымайтын мүлік рыногының дамуы жан-жақты терең зерттеуді,
ғылыми талдауды, жаңа сапалы шешімдерді іздестіруді талап етеді.
Мәселенің зерттелу дәрежесі. Зерттеудің ғылыми аспектілері жылжымайтын
мүліктер рыногының мәселелері бойынша шетелдік және отандық ғалымдардың
теориялық, әдіснамалық ой-тұжырымдары мен тәжірибелік ұсыныстарын зерттеу
және талдау негізінде қалыптастырылды.
Шет елдерде жылжымайтын мүліктер рыногы дамуының әдістемелік және
әдіснамалық мәселелеріне үлкен назар аударылады. Шетелдік ғалымдар арасында
М. Бейли, Т. Вонг, П. Зорн, Л. Греблер, Дж. Керла, Дж. Клэпа,
Дж. Куигли, Дж. Маддал, С. Мэйсел, Р. Мьют, Э. Ольсен, Н. Ордуэя, О. Плот,
Г. Поялковский, С. Ренни, Р. Страйк, Дж. Форрестер, Дж. Фридмен, Т. Хорт,
Р. Шваб, Р. Шиллер және т.б. ғалымдардың еңбектерін ерекше атап өтуге
болады.
Тұрғын үй жылжымайтын мүліктер рыногының қалыптасуы мен дамуы мәселелерін
зерттеуге үлкен үлес қосқан ресейлік ғалымдардың арасынан
И.А. Абанкина, А.Н. Асаул, Т.Д. Белкина, И.Т. Балабанов, В.Г. Волочков,
А.К. Гузанова, В.А. Горемыкин, Л.И. Дронова, В.Г. Игнатов, О.З. Каганова,
Н.В. Калинина, А.В. Карасев, Н.П. Кетова, В.С. Мхитарян, Н.Н. Ноздрина,
А.С. Новоселов, Э.В.Пешина, И.А. Рахман, В.И. Ресин, Н. Рогожина,
Г.М. Стерник, А.В. Теляков, Р.И. Шнипер, Е.М. Чернышев, В.З. Черняк,
И.А. Чубаров тәрізді ірі ғалымдарды атауға болады.
Коммерциялық жылжымайтын мүліктер рыногының объектілерін тиімді басқаруды
зерттеуге Р.Д. Бесланов, В.В. Кулибанов, М.Л. Разу және басқа да ғалымдар
іргелі еңбектерін арнаған.
Мәселенің жекелеген аспектілерін отандық экономистер
Ш.Р. Абдильманова, Н.М. Дюсенбаев, С.А. Илашева, К.К. Кажымурат,
А.К. Курманалина, Л.Б. Кулумбетова, К.В. Онлабаева, Т.М. Утин,
У.Ж. Шалболова және басқалар терең де жан - жақты зерттеді.
Жылжымайтын мүліктер рыногында болып жатқан үдерістерге терең талдау жасау
мақсатында бірқатар қазақстандық ғалымдарың еңбектерінде зерделенген
әдістемелік бағыттар қолданылды. Олардың қатарында:
Е.Б. Аймаганбетов, А.А. Алимбаев, Р.А. Алшанов, С.Н. Алпысбаева,
А.Т. Ашимбаева, У.Б. Баймуратов, Т.Б. Баяхметов, А.К. Кошанов,
Т.А. Есиркепов, А.Ж. Орманбаев, С.С. Сатубалдин, Е.А. Туркебаев сияқты
ғалымдардың еңбектері ғылыми құндылықтар болып табылады.
Аталған ғалымдардың еңбектерін жоғары бағалай отырып, қазіргі әлеуметтік-
экономикалық және саяси нақтылыққа қатысты жылжымайтын мүлік рыногының
қалыптасу және даму мәселелерінің жасақталу деңгейінің жеткіліксіз болып
табылатындығын айта кету керек. Жылжымайтын мүліктер рыногы мәселесінің
күрделілігі, оның қазіргі Қазақстанның әлеуметтік-экономикалық жағдайына
сай біртұтас даму тұжырымдамасының болмауы, түсініктемелік-категориялық
аппараттың үзіктілігі, жылжымайтын мүліктер рыногын басқару мәселесінің
жоғарғы тәжірибелік маңыздылығы диссертациялық жұмыстың мақсатын таңдап,
міндеттерін бекітті.
Диссертациялық зерттеудің мақсаты – тұрғын үй және коммерциялық жылжымайтын
мүліктер рыногының қалыптасуы мен дамуының теориялық және әдістемелік
негіздерін зерттеу мен талдау нәтижесінде тәжірибелік бағыттарын анықтап,
ғылыми негізделген ұсыныстар жасау болып табылады.
Алға қойған мақсатқа сәйкес төмендегідей міндеттерді шешу қажеттілігі
айқындалады:
– Қазақстан Республикасында жылжымайтын мүліктер рыногының қалыптасуы мен
дамуының теориялық аспектілерін жүйелеу және әдістемелік тәсілдерін
нақтылау;
– тұрғын үй және коммерциялық жылжымайтын мүліктер рыногының қазіргі жайы
негізінде оның қалыптасу үдерісін айқындау;
– жылжымайтын мүлік объектісінің баға факторына экономикалық
көрсеткіштердің әсерін бағалау;
– тұрғын үй және коммерциялық жылжымайтын мүлік объектілерінің
пайдаланылуының экономикалық тиімділігін есептеу;
– тұрғын үйдің қолжетімділік коэффициентін есептеудің экономика-
математикалық үлгісін жасақтау;
– коммерциялық жылжымайтын мүлік рыногының даму бағыттарын негіздеу;
Зерттеу пәні – жылжымайтын мүліктер рыногының қалыптасуы мен дамуы
барысында пайда болатын экономикалық қатынастардың жиынтығы.
Зерттеу объектісі – Қазақстан Республикасының тұрғын үй мен коммерциялық
жылжымайтын мүліктер рыногы.
Зерттеудің теориялық және әдіснамалық негізі. Қазақстан Республикасының
тұрғын үй және коммерциялық жылжымайтын мүлік рыногының қалыптасуы мен
дамуының теориялық және тәжірибелік мәселелерін қарастыратын отандық,
шетелдік ғалымдардың еңбектері, салалық әдістемелік материалдар, заңдық-
нормативтік актілер мен Қазақстан Республикасы Үкіметінің қаулылары,
Қазақстанның 2030 жылға дейінгі даму Стратегиясы және Қазақстан
Республикасындағы тұрғын үй құрылысының 2005–2007 жылдарға арналған
мемлекеттік бағдарламасы, Қазақстан Республикасындағы тұрғын үй
құрылысының 2008-2010 жылдарға арналған мемлекеттік бағдарламасы және
басқа материалдар құрады.
Зерттеудің әдістері. Диссертациялық зерттеу барысында жүйелілік және
логикалық, экономика-статистикалық, салыстырмалы талдау, экономика-
математикалық, сараптама әдістері қолданылды.
Зерттеу жұмысының ақпараттық базасын Қазақстан Республикасының статистика
Агенттігінің статистикалық жинақтарының мәліметтері, халықаралық және
ресейлік экономикалық ұйымдардың, Қазақстан Риэлторларының біріккен
ассоциациясы, Қазақстан құрылысшылар ассоциациясының, жылжымайтын мүлік
агенттігінің зерттеу материалдары, ғылыми-тәжірибелік конференциялар мен
семинарлардың материалдары, ғылыми журналдар мен мерзімдік басылымдарда
жарияланған мәліметтер құрады.
Зерттеу жұмысының ғылыми жаңалығы. Диссертациялық зерттеу барысында ғылыми
жаңалық ретінде мынадай нәтижелер алынды:
– жылжымайтын мүлік мәнін анықтауда қазіргі теориялық және ғылыми
көзқарастар талданып, авторлық тәсіл өңделді және қазіргі даму үрдісін
ескере отырып, тұрғын үй мен коммерциялық жылжымайтын мүлік объектілерін
жіктеу жүйеленді;
– тұрғын үй және коммерциялық жылжымайтын мүлік рыногының өзіндік айрықша
белгілерін ескеру негізінде рыноктардың даму үрдістері және қызмет ету
ерекшеліктері анықталды;
– еліміздегі коммерциялық жылжымайтын мүлік рыногының дамуын тежейтін
себептер негізделіп, кеңсе және сауда жылжымайтын мүлік рыногының дамуы
бойынша ұсыныстар жасақталды;
– тұрғын үй және коммерциялық жылжымайтын мүлік объектілерін
пайдаланылуының экономикалық тиімділігі есептелді және баға факторының
әсері айқындалды;
– тұрғын үйдің қолжетімділігі коэффицентін есептеу мен коммерциялық
жылжымайтын мүліктер рыногының даму бағыттарының экономика-математикалық
үлгісі құрастырылды.
Қорғауға шығарылған негізгі тұжырымдамалар:
– жылжымайтын мүлік рыногының мәні мен объектілерінің жетілдірілген жіктеу
ерекшеліктерінің ғылыми-теориялық тәсілдері;
– тұрғын үй және коммерциялық жылжымайтын мүлік рыногының қалыптасуы мен
дамуын кезеңдермен талдау нәтижесінде айқындалған заңдылықтары мен үрдісі;
– кеңсе және сауда жылжымайтын мүлік рыногын дамыту бағытында зерттеу мен
талдауы нәтижесінде ғылыми негізделген ұсыныстар;
– тұрғын үй және коммерциялық жылжымайтын мүлік нысандарын жобалау жүйесін
дамыту және баға факторының әсері жөнінде тұжырымдар;
– тұрғын үйдің қолжетімдік коэффициентін есептеу үлгісі мен коммерциялық
жылжымайтын мүлік рыногының дамуын болжау.
Жұмыстың ғылыми-тәжірибелік маңыздылығы. Ғылыми-зерттеу жұмысының
нәтижелері мен ұсыныстары, әдістемелік нұсқаулары келесі бағыттарда
қолданылуы мүмкін:
– жылжымайтын мүлік рыногының қазіргі жай күйі мен дамуын талдауда;
– тұрғын үй мен коммерциялық жылжымайтын мүлік рыногының даму стратегиясы
мен болжауды жасақтауда;
– зерттеу жүргізу нәтижесінде алынған тұжырымдар мен нұсқаулар Қызылорда
облысының құрылыс басқармасы мен А-SERVISЕ ЖШС-де тәжірибелік есептеулер
арқылы жасалған әдістеме тексерілді және тәжірибе жүзінде қолданылды.
Сонымен қатар жұмыстың ерекше маңыздылығына – Жылжымайтын мүліктер
экономикасы, Коммерциялық жылжымайтын мүліктер экономикасы пәндерін
қазақ тілінде және оған қатысты аспектілері бойынша дәріс беруде қолдану
мүмкіндігі жатады.
Жұмыс сынамасы (апробациясы) және оның нәтижелерін енгізу. Зерттеудің
негізгі мазмұны мен нәтижелері келесі мерзімдік басылымдарда жарияланды
және халықаралық ғылыми-тәжірибелік конференцияларда баяндалды:
Жылжымайтын мүлік рыногы құрылымын теориялық талдау (Қызылорда, 2006),
Состояние и развитие ипотечного кредитования в Казахстане (Алматы, 2007),
Қазақстан Республикасындағы жылжымайтын мүлік рыногінің қазіргі жағдайы
мен дамуы (Шымкент, 2008), Государственное регулирование рынка жилья в
Республике Казахстан (Черновцы, Украина, 2008), Офистік рыноктың қазіргі
жағдайы мен дамуы (Семей, 2009), Жылжымайтын мүліктер рыногын зерттеу мен
талдаудың әдістемелік ерекшеліктері (Түркістан, 2009).
Зерттеу нәтижелерінің жарияланымы. Диссертация тақырыбы бойынша 4,2 баспа
табақ бетті құрайтын 14 ғылыми жұмыс жарияланған.
Диссертациялық жұмыстың құрылымы мен көлемі. Диссертациялық жұмыс кіріспе,
негізгі мазмұндағы үш тараудан, қорытынды мен пайдаланылған әдебиеттер
тізімінен, қосымшалардан тұрады.

НЕГІЗГІ БӨЛІМ

1 Жылжымайтын мүліктер рыногының қалыптасуының теориялық және әдіснамалық
негіздері
Қазақстан экономикасының көтерілуі, сондай-ақ халықтың басым бөлігінің өз
тұрғын үй жағдайларын жақсартуға деген ұмтылысы республикада жылжымайтын
мүліктер рыногын кеңінен өрістетуге себепші болды.
Біз зерттеу тақырыбын тереңдете талдау барысында ғалымдардың жылжымайтын
мүлік рыногының теориясы мен тәжірибесіне арналған біраз еңбектерін
қарастырдық.
Біздің пікірімізше жылжымайтын мүлік рыногы дегеніміз – жылжымайтын
меншікке иелік ету үшін оны құру не айырбастау арқылы нақты сұраныс пен
ұсыныс ерекшеліктері әсерінен субъектілер арасында нақты бір орында
қалыптасқан әлеуметтік-экономикалық қарым-қатынас жүйесі деп түсіндіріледі.
Біз келтірген анықтамадағы жылжымайтын мүлік рыногының басқа тауар
рыноктарынан басты айырмашылығы оның кеңістігінің шектеулігі, яғни
жылжымайтын мүліктің жермен ажырамас байланыстылығы тектік ерекшелігінен
туындайды.
Демек, жылжымайтын мүлік объектілері кеңістікте орын алмастырмайды, оларды
бір өңірден сұраныстың төмендігінен келесі сұранысы жоғары өңірге алмастыру
мүмкін емес. Біздің пайымдауымызша, жылжымайтын мүлік рыногы күрделі ұғым
болып табылады. Олай деуіміздің басты себебі жылжымайтын мүлік рыногының
құрамдас бөліктерінің көп түрлілігінде.
Жылжымайтын мүлікті зертеуші әртүрлі авторлардың жіктеуін талдап және
қорытындылай келе, біз жылжымайтын мүлік объектілерін келесі жіктеу
белгілері арқылы жүйелеуді ұсынамыз. Атап айтқанда жылжымайтын мүлік рыногы
екі іргелі блоктан тұрады: табиғи және жасанды объектілер (құрылыстар) 1
суретке сәйкес.
Жылжымайтын мүлік объектісін жіктеудің ұсынылып отырған тәсілін талдай
отырып, тұрғын үй жылжымайтын мүлік объектісін үйлер, пәтерлер, бөлме, қала
шетіндегі тұрғын үйлер мен сая жайлар, кондоминиум сегменттеріне жіктейміз.
Жылжымайтын мүлік рыногының негізінен 90 пайыздайы тұрғын үй рыногы,
шамамен 10 пайызы коммерциялық жылжымайтын мүліктер меншігінде.
Тұрғын үй объектілерін негізгі белгілері бойынша: аумақтық орналасуы
бойынша (қалалық, қала шеті, ауылдық), үй тұрпаты бойынша (жеке,
стандартты, қолайлылығы жоғары, элиталы), әлеуметік-экономикалық мәртебесі
бойынша (әлеуметтік, мунципалды, коммерциялық, жалға алу), өмір сүруге
қолайлылығы бойынша (Deluxe – А, Premium – В, Bussines – С, Еconom
– D), көлемін жоспарлау шешімі бойынша (бір, екі, көп бөлмелі), қабат саны
бойынша (аз (1-3 қабатты), орташа (3-5 қабатты), жоғары (6-25) және бірегей
(25 қабат және жоғары)), қабырға материалдары бойынша (кірпіштен және
тастан, панельді, тұтасқұймалы, ағаштан, аралас) деп авторлық жіктеу
ұсынылған.
Жылжымайтын мүлік рыногын зерттеуші ресейлік ғалымдар арасында коммерциялық
жылжымайтын мүліктің бірегей, зерделенген анықтамасы мен объектілерінің
жіктелуі әлі де болса өз деңгейінде қарастырылмаған. Бұл ахуал біздің
елімізде де көрнісін табады.
Біздің көзқарасымыз бойынша коммерциялық жылжымайтын мүлік – адам еңбегі
арқылы пайда болған, басқару қызметін атқаруды талап ететін және жалға
төлем ретінде меншік иесіне табыс әкелуге қабілетті жылжымайтын мүлік.
Коммерциялық жылжымайтын мүлік түсінігінің негізгі ерекшеліктері, қаржы
активі ретінде, келесілер болып табылады:
– коммерциялық жылжымайтын мүлік иесінің табыс алуға бейімділігі;
– әлеуетті тұтынушылар (жалға алушылар) ғимараттарды кәсіпкерлік қызмет ету
үшін пайдаланады;
– жылжымайтын мүлік объектісі ұзақ уақыт иесіне тұрақты табыс әкеледі;
– коммерциялық жылжымайтын мүлік рыногының дамуы, оны басқару қажеттілігін
туындатады.
Коммерциялық жылжымайтын мүліктерді кеңсе және сауда алаңдары және
мейрамхана, автотұрақ, қонақ үйлер сегменттеріне бөліп қарастырамыз.

Сурет 1 – Жылжымайтын мүлік объектісінің жіктелуі
Ескертпе – Автор құрастырған.
Өркениетті рынокты экономикада да жылжымайтын мүлік объекті түрлерінің
барлығы бірдей рынок айналымына қатыспайды. Қазақстан жағдайында тұрғын үй
рыногын әсіресе, көп пәтерлі тұрғын үйлердегі пәтерлер, бау-бақша жер
телімшелері дамыған, үлкен қалалардағы (Алматы, Астана, Шымкент, Қарағанды,
Ақтөбе және басқалары) коммерциялық жылжымайтын мүлік, бірінші кезекте
кеңсе жайлары салыстырмалы дамыған, өндірістік жылжымайтын мүліктер мен
кейбір өңірлердегі жер енді дами бастаған деуге болады.
Тұрғын үй рыногы мен коммерциялық жылжымайтын мүлік рыногы арасындағы басты
айырмашылық олардың субъектілерінде. Тұрғын үй рыногында сатып алушы – бұл
негізінен жеке тұлғалар, коммерциялық жылжымайтын мүлік тұтынушылары – бұл
заңды тұлғалар, кәсіпорындар және ұйымдар.
Жылжымайтын мүлік рыногы елдің экономикасында маңызды, күрделі жүйе және
рыноктық экономиканың маңызды саласы ретінде маңыздылығы келесі сипаттары
арқылы нақтыланады: жалпы ұлттық өнімдегі жылжымайтын мүлік рыногының
үлкен үлесі; мемлекеттік жылжымайтын мүліктерді (оның ішінде жер) жалға
беру мен объектілерді алғашқы рынокта сату нәтижесінде бюджет деңгейінің
жоғарылауы; жылжымайтын мүлікке салынатын салықтар мен оларды сату-сатып
алу операцияларынан түсетін алымдар бюджет деңгейінің жоғарылауына әсер
етеді; жылжымайтын мүлік рыногы пайда болуы мен дамуы жаңа жұмыс
орындарының ашылуына ықпал етеді.
Жылжымайтын мүліктер рыногын зерттеу – бұл рынокта қандайда бір операция
жүргізу жөнінде шешім қабылдаушы тұлғаларды объективті ақпаратпен
қамтамасыз етуді мақсат тұтатын қызмет түрі.
Жылжымайтын мүлік рыногының көптеген ұстанымдар бойынша жетілмегендігі,
яғни рыноктың даму тенденциясын анықтайтын факторлардың түрлілігі,
келісімдердің шектеулі саны, ақпараттар көздерінің жеткіліксіздігі мен
жабықтығы оны зерттеу ерекшелігін сипаттайды.
Зерттеудің кешенділігін қамтамасыз ету үшін рыноктың жайын айқындайтын
көрсеткіштердің белгілі бір тобы, атап айтқанда: баға жағдайын талдау,
рынок ахуалын талдау, рыноктың белсенділігі, объектілердің өтімділігі
есептеледі.
Біздің ойымызша, ғылыми әдебиеттерде қалыптасқан тұрғын үй және
коммерциялық жылжымайтын мүлік рыногын талдауда қолданылатын барлық
әдістемелерді, зерттеу пәні бойынша: тұрғын үй және коммерциялық
жылжымайтын мүлікке бағалардың өзгеру заңдылықтарын талдау, жылжымайтын
мүлік құрылысының қарқыны мен құрылымының шектерін бағалау және болжамдау,
жылжымайтын мүлік рыногының қалыптасуы мен дамуының алғышарттары ретінде
тұрғын үй секторының құрылымдық элементтерін кешенді талдау, сұраныстың
төлемқабілеттілігін талдау мен қолжетімділігін бағалау деп төрт топқа
бөліп қарастырдық.
Сұраныс жайын, тұрғын үй және коммерциялық жылжымайтын мүлік рыногында
ұсыныс пен баға қарқынының қалыптасуын сипаттайтын әдістеме тұжырымдамасы
үш көпқұрамды бөлікке топтастырылған көрсеткіштердің жиынтығы түрінде
көрсетілген (Сурет 2).

Сурет 2 – Тұрғын үй және коммерциялық жылжымайтын мүлік рыногының
қалыптасуы мен дамуын талдау әдістемесі
Ескертпе – Автор құрастырған.

Біздің көзқарасымыз бойынша, аталмыш рынокты зерттеуде ішкі және сыртқы
факторлардың түрлі бағыттар бойынша ықпалдары мен әсерлерін жан-жақты
талдауды қарастыратын әдістемелік бағыттың зерттеушілік маңызы зор. Мұндай
бағыт, біздің ойымызша, арнайы әдістемелердің біржақтылығын жеңіп, аталған
факторлардың тұрғын үй және коммерциялық жылжымайтын мүлік рыногына
тигізетін әсерлерінің зардаптарын қарастыруға мүмкіндік береді.
Әлеуметтік маңызына қарамастан, жылжымайтын мүлік рыногы сегменті ретінде
тұрғын үй мен коммерциялық жылжымайтын мүлік рыногы ең алдымен рынок
екендігін, ал тұрғын үй, кеңсе, сауда объектілері – тауар екендігін естен
шығармаған жөн.
Жылжымайтын мүлік халықаралық инвестициялардың белсенді объектісіне
айналды. Әртүрлі шет елдердің тәжірибелерін зерттеудің стратегиялық маңызы
зор. Дегенмен, тұрақты рыноктық экономикалы елдер тәжірибесінен көшіріп
алып, қолдану қазақстандық шындыққа сәйкес келмейді. Қазіргі кезеңдегі
жылжымайтын мүліктер рыноктарында болып жатқан үдерістер қазақстандық
жылжымайтын мүлік рыногында да күрделі өзгерістер туындатты. Біз, жүргізген
зерттеулеріміз нәтижесінде, еліміздің жылжымайтын мүліктер рыногына әсер
етуші факторлардың төмендегідей белгілерін анықтадық: ішкі факторлар
(Жылжымайтын мүлік сапасы санатына талаптардың өзгеруі; тұрғындардың
жылжымайтын мүлікке қаржылай инвестиция салуы; жылжымайтын мүлікке бағаның
өзгеруі; шетелдерден жылжымайтын мүліктер сатып алу; Қазақстандық
банктердің шетелдік рыноктарға шығуы) және сыртқы факторлар (жылжымайтын
мүлікке салынған шетелдік инвестициялар; шетелдік құрылыс компаниялары;
жаңа сәулет жобаларын жүзеге асыру; жылжымайтын объектіні сатып алуды
несиелендірудің шетелдік тәжірибесі; жылжымайтын мүліктер рыногындағы шет
елдердің инвестициялық тартымдылығы).

2 Қазақстан Республикасындағы тұрғын үй және коммерциялық жылжымайтын
мүліктер рыногының қалыптасуы мен дамуын талдау
Қазіргі уақытта жылжымайтын мүліктің белсенді дамыған рыногы тұрғын үй
рыногы болып табылады. Тұрғын үй рыногы – құрылыс пен инвестициялық қызмет,
тұрғын үй қоры объектілерін жекешелендіру және муниципалды пәтерлер мен
жеке азаматтардың меншігіндегі тұрғын жайларды сату есебінен қалыптасты.
2001-2006 жылдары құрылыс көлемінің ұлғаюы есебінен байқалған ұсыныстың
өсуіне қарамастан, тұрғын үй рыногындағы сұраныс ұсыныстан арта берді. Тек
элиталы тұрғын үй сегментінің сұранысын ғана қанағаттандырылған деуге
болады. Жалпы тұрғын үй құрылысы көлемінде элиталы тұрғын үйге ұсыныстың
үлесі аз. Елімізде қолжетімді тұрғын жайлар әлі де жетіспейді. Пайдалануға
берілген пәтерлер саны мен әлеуетті сұраныс арасындағы айырмашылықтан,
қанағаттандырылмаған сұраныс өсуде. Қазіргі жағдайда елдің барлық
өңірлерінде тұрғын үйдің алғашқы рыногы құрылмаған. Тұрғын үй серпілісі
Астана, Алматы, Атырау және Ақтау (мұнай өндіру орталықтары) қалаларында
байқалады. Қазақстандағы пайдалануға берілген тұрғын үйлер көлемінің 12-16%
осы өңірлер құрайды. Бұл мәліметтер еліміздегі халықтың әлеуметтік-
экономикалық жағдайының әр өңірде әртүрлі деңгейде екендігін көрсетеді
(Кесте 1).
Қазақстан Республикасының өңірлерінің тұрғын үй қорының көлемі бірінші
кезекте тұрғын алаңын айқындау мақсатында салыстырмалы көрсеткіштер
динамикасы бойынша бағаланды. Қазақстан Республикасының қарастырылып
отырған өңірлерінің тұрғын үй алаңының өсуімен сипатталады. Сонда да тұрғын
үй алаңдарының өсу қарқыны халықтың өсу қарқынына жетпейді. Қазақстан
Республикасының өңірлерінде соңғы жылдары халықтың өсімі байқалады және тек
Шығыс Қазақстан, Солтүстік Қазақстан, Қостанай облыстарында халық саны
шамамен 0,5% қысқарған. Жалпы ел бойынша бұл көрсеткіш екі жылда орташа 1%
өскен.
Солтүстік Қазақстан, Батыс Қазақстан, Қостанай облыстарында алшақтық үлкен
емес, халық санымен қоса тұрғын үй алаңы көлемінің де азаюы байқалады.
Оңтүстік Қазақстан, Алматы, Атырау облыстарында халықтың орташа өсуі тұрғын
үй қорынан қарқынды болғандықтан араларында алшақтық жоғары. Республика
бойынша Павлодар, Ақтөбе, Қызылорда облыстарында тұрғын үй алаңдары көлемі
халықтың өсуінен жоғары.

Кесте 1 – Қазақстан Республикасы өңірлері бойынша тұрғын үй рыногы
көрсеткіштері серпіні
жылдар
2007 2008 2007 2008 2007 2008 2007 2008
Тұрғын үйлердің Тұрғын үйменТұрғын жай ауданы, Тұрғын үйді
жалпы ауданы, мың қамтамасыз мың ш.м пайдалануға
ш.м етілуі, ш.м беру, мың ш.м
Қазақстан
Республикасы260594,9 267810,617,9 18,1 176047,1 180998,2 6679 6848
Ақмола 12878,2 13051,4 18,9 19,1 8408,0 8509,8 162 209
Ақтөбе 11541,5 11816,9 17,0 17,1 7599,6 7753,9 352 370
Алматы 23553,1 23540,5 15,5 15,6 16547,0 16537,3 468 527
Атырау 7022,2 7256,5 16,3 16,4 4787,0 4931,2 492 508
Шығыс
Қазақстан 25985,8 26232,1 18,4 16,6 17256,8 17210,0 194 230
Жамбыл 15840,7 15856,0 15,5 15,5 11345,1 11323,5 211 234
Батыс
Қазақстан 9585,6 9789,8 16,5 21,3 6268,3 6465,1 228 219
Қарағанды 26632,5 26867,3 21,1 19,6 17324,0 17437,6 479 484
Қостанай 17099,0 17216,4 19,4 16,9 11026,9 11142,2 162 187
Қызылорда 10235,1 10360,1 16,9 15,6 6913,5 7017,1 214 218
Маңғыстау 5753,8 5997,1 15,4 17,9 3833,1 4000,5 461 471
Павлодар 14531,8 14669,6 19,0 20,5 9470,0 9514,5 165 143
Солтүстік
Қазақстан 12189,2 12158,0 19,4 19,4 8009,3 8005,8 143 217
Оңтүстік
Қазақстан 38380,1 42808,4 17,7 19,0 27980,4 31309,2 813 609
Астана қ. 8677,0 9355,4 18,2 19,3 5747,7 6206,1 1152 1212
Алматы қ. 20689,3 20835,1 19,1 19,3 13530,4 13634,4 983 1010
Ескертпе – ҚР статистика Агенттігінің мәліметтері бойынша автор құрастырған.

Тұрғын үй рыногын құрудың маңызды факторы құрылыс-инвестиция қызметі.
Тұрғын үй құрылысы – халықтың өмір сүру деңгейінің дамуының маңызды
көрсеткіші. Тұрғын үй адамның өмір сүру ортасы болғандықтан, ол адамның
өмірінің сапасын көрсетеді. Тұрғын үй құрылыс саласы мемлекеттің әлеуметтік
жағдайының көрсеткіші негізінде қоғамдық өндірістің құрамдас бөлігі болып
табылады. Ф. Энгельс айтқандай, тұрғын үй қажеттілігін қамтамасыз ету
деңгейі басқа қажеттіліктерді қалай қанағаттандырылуын көрсететін өлшем
бола алады.
Қазақстанда тұрғын үй құрылыс әлеуетінің өсу қарқыны байқалған. Жаңа
астанаға көшірілуі мен дамуы, еліміздегі халықтың көп бөлігінің тұрғын үй
жағдайын жақсартуға ұмтылуы республикадағы тұрғын үй құрылысының
маңыздылығын айқындады. Соңғы 5-6 жылда тұрғын үй құрылысының өсу қарқыны
бойынша Қазақстан ТМД-дағы көп елдерді басып озып, ресейден кейінгі екінші
орынға ие. 2006 жылы Республикамызда қолданысқа берілген тұрғын үйлердің
көлемі 2000 жылмен салыстырғанда 5 есе өсті. 2008 жылы жалпы алаңы 6848 мың
шаршы метр тұрғын үй пайдалануға берілді. Мамандардың пікірінше сұранысты
қамтамасыз ету және авариялық жағдайдағы үйлерді алмастыру үшін жылына 10-
12 млн. шаршы метр тұрғын үй (адам басына шаққанда 18 ш.м) салынуы қажет.
Батыс еуропадағы тұрғын үймен қамтамасыз етілу көрсеткішіне ұмтылсақ (30-40
ш.м), онда жылына 20-25 млн. шаршы метр тұрғын үй салыну қажет.
Біздің жүргізген талдауымыздың нәтижесінде құрылыстың дамуын тежейтін
бірнеше факторды анықтадық: құрылысшылардың жеке қаражаттарының жоқтығы
және несиелік ресурстардың жетіспеушілігі; қажетті инфрақұрылыммен
қамтамасыз етілген құрылысқа дайын алаңдардың жоқтығы; құрылыс
мекемелерінің аса қуатты еместігі мен құрылыс материалдар өнеркәсіп
индустриясы базасының әлсіздігі; құрылыстың құнының жоғарылауына жер
телімдері мен құрылыс материалдарына бағаның ұдайы өсуінің әсері; құрылыс
рыногының монополиясы; мамандандырылған құрылыс мамандарының
жетіспеушілігі.
Ипотекалық несиелеу және тұрғын үй құрылыс жинақтаушы жүйесінің қызметтерін
пайдалана алмайтын табысы төмен азаматтардың алдында тұрғын үймен
қамтамасыз ету мәселесі әлі де күрделі күйінде қалып отыр. Атап айтқанда,
әлемдік тәжірибеде аталған мәселені шешудің тиімді жолдарының бірі – тұрғын
үйді жалға беру секторын дамыту.
Қазіргі уақытта пайдалы бизнес көзі тұрғын үйді жалға беру болып табылады.
Қазақстанда қазірдің өзінде раньте таптары пайда болған. Бұл меншігінде
бірнеше пәтерлері бар және оларды жалға беру нәтижесінде өмір сүруші
адамдар. Қазақстан Риэлторларының біріккен ассоциациясы сарапшыларының
есептеуі бойынша тұрғын үйді жалға беру иесіне жылына 50-200% дейін пайда
әкелуі мүмкін. Сонымен қатар, көптеген тұрғын үйді жалға беру бейресми
түрде болғандықтан салық төленбейді.
Жоғарыда айтылғандарды қорыта келсек, елімізде тұрғын үйді жалға беру
секторының енгізілуі, іске асырылуы және жылжымайтын мүлік қорларының
құрылуы арқасында төмендегі нәтижелерге қол жеткізе аламыз: халықтың тұрғын
үй жағдайын жақсарту мүмкіншіліктері артады; жеке және институттық
инвесторлар үшін қаражатты ұзақ мерзімдік инвестициялаудың жаңа ұжымдық
әдісі пайда болады; құрылыс компаниялары үшін қаржылық қорларды тартуға
мүмкіншіліктер туып, еліміздің құрылыс индустриясының дамуына қосымша дем
беріледі.
Біздің пайымдауымызша, жаңа тұрғын үй саясаты барлық қазақстандықтардың
тұрғын үй алуына кепілдік бере алмайды, әйтсе де ол әрбір жұмыс жасайтын
адамның пәтер немесе үй сатып алуына нақты мүмкіндік береді.
Қазақстанда коммерциялық жылжымайтын мүлік рыногы Еуропа елдеріндегідей
дамымаған, бірақ тәжірибе көрсетіп отырғандай, жеделдетілген қарқынмен
дамып келеді.
Жылжымайтын мүлік түрлерін пайдаланудың осындай өзіндік ерекшеліктері
рыноктың әрбір сегменттерінде өтіп жатқан үдерістердің, баға серпінінің
және жалгерлік мөлшерлеменің сипатына әсерін тигізеді. Тұрғын үй рыногын
анықтаушы ретінде экономикалық өсу – халықтың табысының жоғарылауы –
тұрғын үйге бағаның өсуі үдерістер тізбегі есептеледі. Кеңсе рыногында
тізбек басқаша: экономикалық өсу – бизнес-құрылымдар санының өсуі – кеңсе
ғимараттарына жалгерлік мөлшерлеменің өсуі. Саудалық жылжымайтын мүлік
рыногында келесі тізбек орын алады: экономикалық өсу – халықтың табысының
жоғарылауы – ритейлингтік бизнестің іскерлік белсенділігінің өсуі – сауда
ғимараттарына жалгерлік мөлшерлеменің өсуі.
Қазақстанда коммерциялық жылжымайтын мүлік рыногы кейбір ТМД елдеріне
қарағанда жеделдетілген қарқынмен дамып келеді.
Қазақстандағы коммерциялық жылжымайтын мүлік рыногының дамуы осы секторды
жіктеу қажеттілігі туралы ойландырады. Бұл өзінің жүйесі болмағандықтан
батыстық жүйені пайданатын ТМД елдерінің көпшілігіне тән өзекті мәселе.
Қазір Қазақстанда кеңсе жылжымайтын мүлік рыногының жалпыланған жүйесі жоқ.
Кеңсе ғимараттарын сату және жалға беру тәжірибесін талдау және зерттеу,
сонымен қатар риэлтерлік компаниялардың мәліметтері негізінде кеңсе
ғимараттарын жіктеудің 15 негізгі және 9 қосымша критериилері негізінде 4
сыныпқа – А, В, С, D жіктеу ұсынылады.
Қазақстанның басты екі қалаларындағы кеңсе жылжымайтын мүлік рыногы
қалыптасу кезеңінде. Кеңсе ғимараттарды орналастыруда және құрылыста, жалға
беруде стандартталмаған әдістер әлі де қолданылуда.
Алматы қаласында шамамен 1,3 млн. халық бар болса, рынокта ұсынылған кеңсе
ғимараттарының жалпы көлемі 400 мың ш. м, 700 мыңдай халқы бар Астанада бұл
көрсеткіш екі есе аз. Кеңсе алаңдары қорын жаңа ғимараттар мен қайта
жаңғыртудан өткен көне ғимараттар қамтиды.
Коммерциялық жылжымайтын мүлікті жарылған көпіршік деуге болмайды. Мұнда
салымдар мен қаражаттар көлемі тұрғын үй жылжымайтын мүлігіндегідей өте көп
емес және сәйкесінше ондай дүрлікпе болған жоқ. Коммерциялық сегменттің
қайтарымдылық мерзімі ұзақ болуына байланысты тек қана ірі ойыншылар
инвестициялайды. Мұнда келісім жасау мерзімінің ұзақтығымен байланысты
алыпсатарлық деңгейі төмен. Бірақ, қазіргі таңдағы бағаның төмендеуі мұнда
да байқалады.
Ғимарат сыныбы жалға алу бағасын анықтауда маңызды фактор болып есептеледі
(Сурет 3).

Сурет 3 – Алматы қаласындағы жалға алу мөлшерлемесінің өзгеру серпіні
Ескертпе – Jones Lang LaSalle мәліметтері негізінде автор құрастырған.
Зерттеулер көрсеткендей, Алматыдағы А сыныбының кеңсе ғимараттарының орташа
айлық жалға алу мөлшерлемесі 1ш.м 74 долл. құрайды. Астанада А сыныбының
кеңсе ғимараттарын жалға алу мөлшерлемесі шамамен 1ш.м құны 45 долл.
құрайды. Алматыда В сыныбының кеңсе ғимараттарының жалға алу мөлшерлемесі –
45-50 долл.ш.м
Біздің пайымдауымызша, алдағы екі жылда Қазақстаннның ең ірі қалаларындағы
кеңсе рыноктар кемелдірек болуы керек. Қазақстан рыногы өзінің саяси
тұрақты ахуалы және шетел инвестицияларына тартымдылығымен коммерциялық
жылжымайтын мүлік рыногы сегменттерінің дамуы үшін қолайлы мүмкіндік
туғызып отыр.
Рынок сарапшыларының пікірі бойынша қазақстанда сауда алаңдары өз
дәрежесінде жетіспейтіндіктен, сауда жылжымайтын мүлік рыногының әлеуетті
өсуі мүмкіндігі жоғары деп есептейді.
Сауда жылжымайтын мүліктің сыныптамасы тұрғын үй және кеңсеге қарағанда
жеткіліксіз өңделген. Біздің ойымызша, сауда жылжымайтын мүлік
объектілерінің сыныптамасы міндеттеріне байланысты көпнұсқалы болуы тиіс.
Біріншіден, ол тауар номенклатурасынан тәуелсіз объектілердің жиынтығына
қолдануға болатындай етіп өңделуі тиіс. Екіншіден, ол объектілер немесе
оның бөліктері (алаңдары) таңдап алынған бір тауар санатымен (мұнда тауарлы
мамандану деңгейін зерттеу міндеттерімен анықталады) қолданатындай етіп
нақтылануы тиіс.
Сауда жылжымайтын мүлік объектілерінің сапасының бірінші, негізгі
белгісі ретінде объектінің масштабы алынды, осыған байланысты объектілер 6
сыныпқа бөлінді (Кесте 2):

Кесте 2 – Сауда жылжымайтын мүлік объектілерінің жіктелуі

Сыныптар Сипаттамасы
А сыныбы өзінің аумағы бар ғимараттар кешені (сауда кешені (СК),
сауда-ойын-сауық кешені (СОК), сауда орталығы (СО),
гипермаркет)
В сыныбы бөлек ғимарат-дүкен (супермаркет, әмбебап дүкен)
С сыныбы тұрғын үй немесе кеңсе ғимараттағы төменгі қабаттар
(азық-түлік, аралас сауда дүкені, дәріхана)
D сыныбы қосымша құрылыс, павильон, әйнекше (мөлтек аудан
тұрғындарына қызмет көрсететін шағын сауда кәсіпорыны)
E сыныбы тұрғын үй емес ғимараттар (тұрғын үйдің бірінші қабаттары
және өжірелері)
F сыныбы әрлеу немесе қайта жаңғыртуға дейінгі тұрғын үй емес
ғимараттар (тұрғын үйдің бірінші қабаттары және өжірелері)
Ескертпе – Автор құрастырған.

Коммерциялық жылжымайтын мүлік рыногының белсенді дамып келе жатқан келесі
сегменті сауда жылжымайтын мүлік рыногы. Оның дамуы Астана қаласының
әлеуметтік-экономикалық дамуымен тығыз байланысты. 1998-2004 жылдары сауда
орталықтарының құрылысы қызу жүргізіліп, шамамен 115 мың ш.м сауда алаңдары
іске қосылды.
Сауда алаңдарының саны бойынша Қазақстанның екі ірі қаласы Шығыс Еуропа
және ТМД елдерінің қалаларынан едәуір артта қалып келеді және сәйкесінше,
соңғы 5 жылда өсуге жоғары әлеуеті бар. Қазіргі уақытта Алматы қаласында
1000 адамға сауда орындарымен жарақтану 200 ш.м, оның замануи сауда
алаңдары 30 ш.м құрайды. Сәйкесінше, Астана қаласында бұл көрсеткіш 315
шаршы метрге және 84 ш.м замануи сауда алаңдарына тең. Жаңа жобалардың
аяқталуы және халықаралық ритейлдердің қазақстандық рынокқа енуіне
байланысты жалға беру мөлшерлемесі төмендеуі мүмкін.
Сауда жылжымайтын мүліктер рыногын дамытудың мүмкіндіктері мен болашағын
анықтау мақсатында сауда орталықтарына авторлық SWOT-талдау қарастырылған.
Оның негізгі құрамдары сыртқы орта мен ішкі орта факторлары талданып,
топтастырылды. Нәтижесінде мүмкіндіктері мен қауіптер әлеуметтік-
экономикалық ахуал, мемлекеттің реттеу факторлары, өңірдің табиғи жағдайы
негізінде анықталды. Артықшылығы мен мүмкіндігі сауда орталықтарын дамыту
стратегиясын қалыптастыру үшін айқындалды. Кемшілігі мен қауіптерде
көрсетілген ақпараттар болашақта кемшіліктерді жоюға, қауіптер нақты іс-
шаралар қолдануға мүмкіндік береді.
Жылжымайтын мүлік объектілеріне баға, кез-келген басқа тауарға сияқты,
сұраныс пен ұсыныстың арақатынасынан қалыптасады. Рыноктық экономика
жағдайында әділетті (тепе-теңдік) баға – бұл жария және айқын рыноктағы
сұраныс пен ұсыныс теңгерілімінің нәтижесінде қалыптасатын баға.
Бағаның өсуінің негізгі себептері мыналар: коммерциялық тұрғын үй құрылысы
үшін ескі үйлерді бұзу қажеттілігі; жылжымайтын мүлікті инвестиция ретінде
пайдаланушылардың көптігі; халыққа өзінің бос қаржылық құралдарын
жылжымайтын мүлікке салуға мүмкіндік бермейтін қаржылық құралдардың
жетіспеушілігі және жылжымайтын мүлікке қаржылық салымдардың баламасының
болмауы.
Бұл үдерістер алыпсатарлық факторлармен сипатталды. Халықтың басым бөлігі
тұрғын үйді қайта сату мақсатында сатып алды. Соңғы жылдары халықтың
қолындағы ақша массасы тұрғын үй жылжымайтын мүлікке қаржылық салым түрінде
жұмсалды. Қазргі уақытта бұл тетік қалыпты жұмыс жасамауда, себебі 2008
жылдың басынан Қазақстанда тұрғын үй рыногы іс жүзінде бір орнында тұр
десек болады.
Осыған байланысты осы зерттеуде Алматы қаласындағы белгілі бір уақыт
аралығында жылжымайтын мүлікке бағаның өсуін өнеркәсіптік тауарларға баға
индексімен салыстырылды.
Жылжымайтын мүлік жөніндегі түрлі агенттіктердің мәліметтері негізінде
Алматы қаласындағы тұрғын үй рыногындағы баға серпіні (кесте 3) бойынша
анықталды.

Кесте 3 – 1999-2008 жылдардағы Алматы қаласы бойынша 1 шаршы метр тұрғын
үйдің орташа бағасы

Бұл бағаларды шартты түрде алыпсатарлық деп атауға болады. Ал
өнеркәсіптік тауарлардың бағасының индексіне сәйкес қайта есептелген
алыпсатарлық емес бағаларды табиғи бағалар деп атаймыз. Қайта есептеуден
кейін келесідей нәтиже алынды (кесте 4):

Кесте 4 – 1999-2008 жылдардағы Алматы қаласы бойынша тұрғын үйдің 1 шаршы
метрінің табиғи бағасы

Біздің есептеуіміз бойынша, Алматы қаласындағы екі баға (алыпсатарлық және
табиғи) түрлері арасындағы айырмашылық төменде көрсетілген (Сурет 4):
Сурет 4 – Алыпсатарлық және табиғи баға
Ескертпе – Жылжымайтын мүлік агенттігі мәліметтері бойынша автор
құрастырған.

Бірақ тұрғын үйдің тапшылығын есепке алсақ бағаның түбі табиғи деңгейден
жоғары болып 1 шаршы метрге $800-1000 шегінде толқуы мүмкін.
Алыпсатарлық келесі факторлар әсерінен қысқаруы мүмкін: алыпсатарлық
капиталдың толығымен ығысып кетуі, алыпсатарлардың қаржылық тұрақтылық
қорының сарқылуы. Мұндай сценарий жылжымайтын мүлік рыногының барлық
көрсеткіштерінің төмендеуіне және де саланың алдағы 5-7 жыл ішінде
толығымен жойылуына алып келуі мүмкін; ... жалғасы
Ұқсас жұмыстар
Қазақстан Республикасындағы жылжымайтын мүлік нарығының даму мәселелері (тұрғын үй мәселесі)
Қазақстан Республикасындағы жылжымайтын мүлік рыногының даму мәселелері
Қазақстан Республикасындағы мемлекеттік бағалы қағаздар рыногының қалыптасуы мен дамуы
Нотариаттық қызметтің Қазақстан Республикасында қалыптасуы мен дамуы
Қазақстан Республикасында азаматтық қоғамның қалыптасуы мен дамуы
Қазақстан Республикасында шағын кәсіпкерліктің қалыптасуы мен дамуы
Жылжымайтын мүліктер агентігі
Қазақстан Республикасындағы тұрғын үй нарығының қалыптасу тенденциялары мен дамуы
Тұрғын үй және тұрғын үй-құрылыс кооперативтері
Қазақстан Республикасында шағын бизнестің қалыптасуы және дамуы
Пәндер

Қазақ тілінде жазылған рефераттар, курстық жұмыстар, дипломдық жұмыстар бойынша біздің қор №1 болып табылады.

Байланыс

Qazaqstan
Phone: 777 614 50 20
WhatsApp: 777 614 50 20
Email: info@stud.kz
Көмек / Помощь
Арайлым
Біз міндетті түрде жауап береміз!
Мы обязательно ответим!
Жіберу / Отправить

Рахмет!
Хабарлама жіберілді. / Сообщение отправлено.

Email: info@stud.kz

Phone: 777 614 50 20
Жабу / Закрыть

Көмек / Помощь