Қазақстан Республикасында тұрғын үй және коммерциялық жылжымайтын мүліктер рыногының қалыптасуы мен дамуы

Пән: Жер кадастрі, Жылжымайтын мүлік
Жұмыс түрі: Дипломдық жұмыс
Тегін: Антиплагиат
Көлемі: 35 бет
Таңдаулыға:

ӘОЖ 330. 526. 3(574): ӘОЖ 330. 526. 3(574)

Қолжазба құқығында: Қолжазба құқығында

БОЛАТҚЫЗЫ САЛТАНАТ

Қазақстан Республикасында тұрғын үй және коммерциялық жылжымайтын мүліктер рыногының қалыптасуы мен дамуы

08. 00. 05 - Экономика және халық шаруашылығын басқару

(қызмет салалары және аялары бойынша)

Экономика ғылымдарының кандидаты ғылыми дәрежесін

ізденуге арналған диссертациялық жұмыстың

Авторефераты

Қазақстан Республикасы

Алматы, 2009

Жұмыс Қорқыт Ата атындағы Қызылорда мемлекеттік университетінде орындалған

Ғылыми жетекші:: Ғылыми жетекші:

экономика ғылымдарының докторы, профессор Шалболова Ү. Ж.: экономика ғылымдарының докторы, профессор Шалболова Ү. Ж.

Ғылыми жетекші::

экономика ғылымдарының докторы, профессор Шалболова Ү. Ж.:

Ғылыми жетекші:: Ресми оппоненттер:

экономика ғылымдарының докторы, профессор Шалболова Ү. Ж.: экономика ғылымдарының докторы, профессор Шаекина Ж. М.

Ғылыми жетекші::

экономика ғылымдарының докторы, профессор Шалболова Ү. Ж.:

Ғылыми жетекші::

экономика ғылымдарының докторы, профессор Шалболова Ү. Ж.: экономика ғылымдарының кандидаты, доцент Илашева С. А.

Ғылыми жетекші::

экономика ғылымдарының докторы, профессор Шалболова Ү. Ж.:

Ғылыми жетекші:: Жетекші ұйым:

экономика ғылымдарының докторы, профессор Шалболова Ү. Ж.: Қазақстан Республикасы Білім және ғылым министрлігі Экономика институты

Диссертация 2010 жылдың 6 қаңтарында сағат 14. 00-де «Тұран» университетінде экономика ғылымдарының докторы ғылыми дәрежесін алу үшін Д 20. 01. 01 диссертациялық кеңесінің мәжілісінде қорғалады.

Мекен-жайы: 050020, Алматы қаласы, Л. Чайкина көшесі, 12а, мәжіліс залы, 1- ші қабат.

Диссертациялық жұмыспен 050020, Алматы қ., Л. Чайкина көшесі, 12а мекен-жайында орналасқан «Тұран» университетінің кітапханасында танысуға болады.

Автореферат «» 2009 жылы таратылды.

Диссертациялық кеңестіңғалым хатшысы, э. ғ. д., профессор:

Диссертациялық кеңестің

ғалым хатшысы, э. ғ. д., профессор

Ержанов М. С.: Ержанов М. С.

КІРІСПЕ

Зерттеу тақырыбының өзектілігі. Қазақстан Республикасының Конституциясында азаматтарды тұрғын үймен қамтамасыз етудің барлық жағдайларын жасау қажеттігі бекітілген [1] . Тұрғын үй мәселесі қазіргі заманның өзекті әлеуметтік мәселелерінің бірі ретінде сақталып отыр.

Кез-келген елдің тұрғын үй саясатының бастапқы мақсаты - «әрбір отбасын қолайлы тұрғын үймен және қоршаған ортамен қамтамасыз ету».

Жылжымайтын мүлік рыногы ұлттық экономиканың маңызды құрамдас бөлігі және қарқынды дамушы рыноктардың бірі болып табылады. Жылжымайтын мүліктер рыногы ауқымы кең рынок болып саналады. Тұрғын үй - рыноктық экономикада экономиканың түрлі секторының даму қарқынын және халықтың, жалпы елдің келешегіне деген сенімін бейнелейтін өсімнің көрнекті көрсеткіші.

Тұрғын үй мәселесі кеңес дәуірі кезінен-ақ шешуі қиын мәселе болатын. Ел экономикасы өтпелі кезеңнен өтіп, дамудың даңғыл жолына түскен шақтан бастап халықтың саны да өсіп, тұрғын үйге деген сұраныс еселеп артты.

Жеке тұрғын үй баспанасының болуы - әрбір отбасы үшін бірінші кезекті қажеттілік. Бұрынғы кеңестік жүйеде мемлекеттік тұрғын үй құрылысы үшін бюджет ресурстарының орталықтандырылған бөлінісі мен тұрғын үй жағдайын жақсарту үшін кезекте тұрған азаматтардың арасында тегін бөліп беруді бейнелейтін еді. Қазақстанның тәуелсіздік алып, рыноктық қатынастарға өтуі бұл үлгінің сәйкессіздігін көрсетті. Халықты тұрғын үймен қамтамасыз ету және құрылысты бюджеттік қаржыландырудың қысқаруы жағдайында тұрғын үйге қол жеткізудің негізгі көздері тұрғындардың өз қаражаттары мен әлемнің экономикасы дамыған елдеріндегідей банктік несиелер ғана болып қалды.

Осыған орай, тұрғын үй мәселесін шешу Қазақстанның мемлекеттік саясаты үшін негізгі міндеттердің бірі болып табылады. Осы ретте «Қазақстанның бәсекеге қабілетті елу елдің қатарына ену стратегиясы» атты халыққа Жолдауында Қазақстан Республикасының Президенті Н. Ә. Назарбаев тұрғын үй саласының дамуына ерекше назар аударып, басты бағыттары ретінде жылжымайтын мүлік рыногын дамыту, тұрғын үйді жалға беруді дамытуды атап көрсеткен [2] . Сонымен қатар, тұрғындардың жекелеген бөліктерін қолжетімді тұрғын үймен қамтамасыз ету мақсатында «Қазақстан Республикасындағы тұрғын үй құрылысының 2005-2007 жылдарға арналған мемлекеттік бағдарламасы» және өзектілігімен жалғасын тапқан «2008-2010 жылдарға арналған мемлекеттік бағдарламасы» қабылданған.

Жылжымайтын мүлік рыногын дамытудың қазіргі кезеңіндегі маңызды міндеттерінің бірі жылжымайтын мүлік объектілерін коммерциялық мақсатта пайдалану болып табылады. Кеңсе және сауда қызметтері үшін бірінші сыныпты ғимараттарға деген сұраныстың пайда болуы коммерциялық жылжымайтын мүлік рыногының қалыптасу қажеттілігін туындатты.

Осыған орай, тұрғын үй және тұрмыстық орнығу, яғни жылжымайтын мүлікке қажеттіліктерді қанағаттандыру нәтижесінде жаңа жұмыс кеңістіктерінің құрылуын, мысалы бизнес-орталықтарда онан әрі бизнес-қонақтардың - қонақ үйге қажеттілігінің туындауы заңды құбылыс. Іскерлік қажеттіліктерді қанағаттандырғаннан кейін сапалы сауда орталықтарымен, яғни сауда жылжымайтын мүлік рыногына, демалысты ұйымдастыру орындарына қажеттілігі туындайды. Логикалық тізбек заманауи қоймалық жайлардың қажеттілігімен аяқталады.

Қазіргі кезде Қазақстанда жылжымайтын мүлік рыногының қалыптасуы мен дамуына қатысты кешенді бағыт жоқ деуге болады. Соның салдарынан аталмыш рынокты зерттеу мәселесі отандық ғылым саласында әлі де болса, терең зерделене қойған жоқ. Елдің жылжымайтын мүлік рыногын реттеуші біртұтас мемлекеттік орган жоқ.

Жоғарыда айтылғандар негізінде, қазіргі жағдайда тұрғын үй және коммерциялық жылжымайтын мүлік рыногының дамуы жан-жақты терең зерттеуді, ғылыми талдауды, жаңа сапалы шешімдерді іздестіруді талап етеді.

Мәселенің зерттелу дәрежесі. Зерттеудің ғылыми аспектілері жылжымайтын мүліктер рыногының мәселелері бойынша шетелдік және отандық ғалымдардың теориялық, әдіснамалық ой-тұжырымдары мен тәжірибелік ұсыныстарын зерттеу және талдау негізінде қалыптастырылды.

Шет елдерде жылжымайтын мүліктер рыногы дамуының әдістемелік және әдіснамалық мәселелеріне үлкен назар аударылады. Шетелдік ғалымдар арасында М. Бейли, Т. Вонг, П. Зорн, Л. Греблер, Дж. Керла, Дж. Клэпа,
Дж. Куигли, Дж. Маддал, С. Мэйсел, Р. Мьют, Э. Ольсен, Н. Ордуэя, О. Плот, Г. Поялковский, С. Ренни, Р. Страйк, Дж. Форрестер, Дж. Фридмен, Т. Хорт,
Р. Шваб, Р. Шиллер және т. б. ғалымдардың еңбектерін ерекше атап өтуге болады.

Тұрғын үй жылжымайтын мүліктер рыногының қалыптасуы мен дамуы мәселелерін зерттеуге үлкен үлес қосқан ресейлік ғалымдардың арасынан
И. А. Абанкина, А. Н. Асаул, Т. Д. Белкина, И. Т. Балабанов, В. Г. Волочков,
А. К. Гузанова, В. А. Горемыкин, Л. И. Дронова, В. Г. Игнатов, О. З. Каганова, Н. В. Калинина, А. В. Карасев, Н. П. Кетова, В. С. Мхитарян, Н. Н. Ноздрина,
А. С. Новоселов, Э. В. Пешина, И. А. Рахман, В. И. Ресин, Н. Рогожина,
Г. М. Стерник, А. В. Теляков, Р. И. Шнипер, Е. М. Чернышев, В. З. Черняк,
И. А. Чубаров тәрізді ірі ғалымдарды атауға болады.

Коммерциялық жылжымайтын мүліктер рыногының объектілерін тиімді басқаруды зерттеуге Р. Д. Бесланов, В. В. Кулибанов, М. Л. Разу және басқа да ғалымдар іргелі еңбектерін арнаған.

Мәселенің жекелеген аспектілерін отандық экономистер
Ш. Р. Абдильманова, Н. М. Дюсенбаев, С. А. Илашева, К. К. Кажымурат,
А. К. Курманалина, Л. Б. Кулумбетова, К. В. Онлабаева, Т. М. Утин,
У. Ж. Шалболова және басқалар терең де жан - жақты зерттеді.

Жылжымайтын мүліктер рыногында болып жатқан үдерістерге терең талдау жасау мақсатында бірқатар қазақстандық ғалымдарың еңбектерінде зерделенген әдістемелік бағыттар қолданылды. Олардың қатарында:
Е. Б. Аймаганбетов, А. А. Алимбаев, Р. А. Алшанов, С. Н. Алпысбаева,
А. Т. Ашимбаева, У. Б. Баймуратов, Т. Б. Баяхметов, А. К. Кошанов,
Т. А. Есиркепов, А. Ж. Орманбаев, С. С. Сатубалдин, Е. А. Туркебаев сияқты ғалымдардың еңбектері ғылыми құндылықтар болып табылады.

Аталған ғалымдардың еңбектерін жоғары бағалай отырып, қазіргі әлеуметтік-экономикалық және саяси нақтылыққа қатысты жылжымайтын мүлік рыногының қалыптасу және даму мәселелерінің жасақталу деңгейінің жеткіліксіз болып табылатындығын айта кету керек. Жылжымайтын мүліктер рыногы мәселесінің күрделілігі, оның қазіргі Қазақстанның әлеуметтік-экономикалық жағдайына сай біртұтас даму тұжырымдамасының болмауы, түсініктемелік-категориялық аппараттың үзіктілігі, жылжымайтын мүліктер рыногын басқару мәселесінің жоғарғы тәжірибелік маңыздылығы диссертациялық жұмыстың мақсатын таңдап, міндеттерін бекітті.

Диссертациялық зерттеудің мақсаты - тұрғын үй және коммерциялық жылжымайтын мүліктер рыногының қалыптасуы мен дамуының теориялық және әдістемелік негіздерін зерттеу мен талдау нәтижесінде тәжірибелік бағыттарын анықтап, ғылыми негізделген ұсыныстар жасау болып табылады.

Алға қойған мақсатқа сәйкес төмендегідей міндеттерді шешу қажеттілігі айқындалады:

- Қазақстан Республикасында жылжымайтын мүліктер рыногының қалыптасуы мен дамуының теориялық аспектілерін жүйелеу және әдістемелік тәсілдерін нақтылау;

- тұрғын үй және коммерциялық жылжымайтын мүліктер рыногының қазіргі жайы негізінде оның қалыптасу үдерісін айқындау;

- жылжымайтын мүлік объектісінің баға факторына экономикалық көрсеткіштердің әсерін бағалау;

- тұрғын үй және коммерциялық жылжымайтын мүлік объектілерінің пайдаланылуының экономикалық тиімділігін есептеу;

- тұрғын үйдің қолжетімділік коэффициентін есептеудің экономика-математикалық үлгісін жасақтау;

- коммерциялық жылжымайтын мүлік рыногының даму бағыттарын негіздеу;

Зерттеу пәні - жылжымайтын мүліктер рыногының қалыптасуы мен дамуы барысында пайда болатын экономикалық қатынастардың жиынтығы.

Зерттеу объектісі - Қазақстан Республикасының тұрғын үй мен коммерциялық жылжымайтын мүліктер рыногы.

Зерттеудің теориялық және әдіснамалық негізі. Қазақстан Республикасының тұрғын үй және коммерциялық жылжымайтын мүлік рыногының қалыптасуы мен дамуының теориялық және тәжірибелік мәселелерін қарастыратын отандық, шетелдік ғалымдардың еңбектері, салалық әдістемелік материалдар, заңдық-нормативтік актілер мен Қазақстан Республикасы Үкіметінің қаулылары, Қазақстанның 2030 жылға дейінгі даму Стратегиясы және «Қазақстан Республикасындағы тұрғын үй құрылысының 2005-2007 жылдарға арналған мемлекеттік бағдарламасы», «Қазақстан Республикасындағы тұрғын үй құрылысының 2008-2010 жылдарға арналған мемлекеттік бағдарламасы» және басқа материалдар құрады.

Зерттеудің әдістері. Диссертациялық зерттеу барысында жүйелілік және логикалық, экономика-статистикалық, салыстырмалы талдау, экономика-математикалық, сараптама әдістері қолданылды.

Зерттеу жұмысының ақпараттық базасын Қазақстан Республикасының статистика Агенттігінің статистикалық жинақтарының мәліметтері, халықаралық және ресейлік экономикалық ұйымдардың, Қазақстан Риэлторларының біріккен ассоциациясы, Қазақстан құрылысшылар ассоциациясының, жылжымайтын мүлік агенттігінің зерттеу материалдары, ғылыми-тәжірибелік конференциялар мен семинарлардың материалдары, ғылыми журналдар мен мерзімдік басылымдарда жарияланған мәліметтер құрады.

Зерттеу жұмысының ғылыми жаңалығы. Диссертациялық зерттеу барысында ғылыми жаңалық ретінде мынадай нәтижелер алынды:

- жылжымайтын мүлік мәнін анықтауда қазіргі теориялық және ғылыми көзқарастар талданып, авторлық тәсіл өңделді және қазіргі даму үрдісін ескере отырып, тұрғын үй мен коммерциялық жылжымайтын мүлік объектілерін жіктеу жүйеленді;

- тұрғын үй және коммерциялық жылжымайтын мүлік рыногының өзіндік айрықша белгілерін ескеру негізінде рыноктардың даму үрдістері және қызмет ету ерекшеліктері анықталды;

- еліміздегі коммерциялық жылжымайтын мүлік рыногының дамуын тежейтін себептер негізделіп, кеңсе және сауда жылжымайтын мүлік рыногының дамуы бойынша ұсыныстар жасақталды;

- тұрғын үй және коммерциялық жылжымайтын мүлік объектілерін пайдаланылуының экономикалық тиімділігі есептелді және баға факторының әсері айқындалды;

- тұрғын үйдің қолжетімділігі коэффицентін есептеу мен коммерциялық жылжымайтын мүліктер рыногының даму бағыттарының экономика-математикалық үлгісі құрастырылды.

Қорғауға шығарылған негізгі тұжырымдамалар:

- жылжымайтын мүлік рыногының мәні мен объектілерінің жетілдірілген жіктеу ерекшеліктерінің ғылыми-теориялық тәсілдері;

- тұрғын үй және коммерциялық жылжымайтын мүлік рыногының қалыптасуы мен дамуын кезеңдермен талдау нәтижесінде айқындалған заңдылықтары мен үрдісі;

- кеңсе және сауда жылжымайтын мүлік рыногын дамыту бағытында зерттеу мен талдауы нәтижесінде ғылыми негізделген ұсыныстар;

- тұрғын үй және коммерциялық жылжымайтын мүлік нысандарын жобалау жүйесін дамыту және баға факторының әсері жөнінде тұжырымдар;

- тұрғын үйдің қолжетімдік коэффициентін есептеу үлгісі мен коммерциялық жылжымайтын мүлік рыногының дамуын болжау.

Жұмыстың ғылыми-тәжірибелік маңыздылығы. Ғылыми-зерттеу жұмысының нәтижелері мен ұсыныстары, әдістемелік нұсқаулары келесі бағыттарда қолданылуы мүмкін:

- жылжымайтын мүлік рыногының қазіргі жай күйі мен дамуын талдауда;

- тұрғын үй мен коммерциялық жылжымайтын мүлік рыногының даму стратегиясы мен болжауды жасақтауда;

- зерттеу жүргізу нәтижесінде алынған тұжырымдар мен нұсқаулар Қызылорда облысының құрылыс басқармасы мен «А-SERVISЕ» ЖШС-де тәжірибелік есептеулер арқылы жасалған әдістеме тексерілді және тәжірибе жүзінде қолданылды.

Сонымен қатар жұмыстың ерекше маңыздылығына - «Жылжымайтын мүліктер экономикасы», «Коммерциялық жылжымайтын мүліктер экономикасы» пәндерін қазақ тілінде және оған қатысты аспектілері бойынша дәріс беруде қолдану мүмкіндігі жатады.

Жұмыс сынамасы (апробациясы) және оның нәтижелерін енгізу. Зерттеудің негізгі мазмұны мен нәтижелері келесі мерзімдік басылымдарда жарияланды және халықаралық ғылыми-тәжірибелік конференцияларда баяндалды: «Жылжымайтын мүлік рыногы құрылымын теориялық талдау» (Қызылорда, 2006), «Состояние и развитие ипотечного кредитования в Казахстане» (Алматы, 2007), «Қазақстан Республикасындағы жылжымайтын мүлік рыногінің қазіргі жағдайы мен дамуы» (Шымкент, 2008), «Государственное регулирование рынка жилья в Республике Казахстан» (Черновцы, Украина, 2008), «Офистік рыноктың қазіргі жағдайы мен дамуы» (Семей, 2009), «Жылжымайтын мүліктер рыногын зерттеу мен талдаудың әдістемелік ерекшеліктері» (Түркістан, 2009) .

Зерттеу нәтижелерінің жарияланымы. Диссертация тақырыбы бойынша 4, 2 баспа табақ бетті құрайтын 14 ғылыми жұмыс жарияланған.

Диссертациялық жұмыстың құрылымы мен көлемі . Диссертациялық жұмыс кіріспе, негізгі мазмұндағы үш тараудан, қорытынды мен пайдаланылған әдебиеттер тізімінен, қосымшалардан тұрады.

НЕГІЗГІ БӨЛІМ

1 Жылжымайтын мүліктер рыногының қалыптасуының теориялық және әдіснамалық негіздері

Қазақстан экономикасының көтерілуі, сондай-ақ халықтың басым бөлігінің өз тұрғын үй жағдайларын жақсартуға деген ұмтылысы республикада жылжымайтын мүліктер рыногын кеңінен өрістетуге себепші болды.

Біз зерттеу тақырыбын тереңдете талдау барысында ғалымдардың жылжымайтын мүлік рыногының теориясы мен тәжірибесіне арналған біраз еңбектерін қарастырдық.

Біздің пікірімізше жылжымайтын мүлік рыногы дегеніміз - жылжымайтын меншікке иелік ету үшін оны құру не айырбастау арқылы нақты сұраныс пен ұсыныс ерекшеліктері әсерінен субъектілер арасында нақты бір орында қалыптасқан әлеуметтік-экономикалық қарым-қатынас жүйесі деп түсіндіріледі.

Біз келтірген анықтамадағы жылжымайтын мүлік рыногының басқа тауар рыноктарынан басты айырмашылығы оның кеңістігінің шектеулігі, яғни жылжымайтын мүліктің жермен ажырамас байланыстылығы тектік ерекшелігінен туындайды.

Демек, жылжымайтын мүлік объектілері кеңістікте орын алмастырмайды, оларды бір өңірден сұраныстың төмендігінен келесі сұранысы жоғары өңірге алмастыру мүмкін емес. Біздің пайымдауымызша, жылжымайтын мүлік рыногы күрделі ұғым болып табылады. Олай деуіміздің басты себебі жылжымайтын мүлік рыногының құрамдас бөліктерінің көп түрлілігінде.

Жылжымайтын мүлікті зертеуші әртүрлі авторлардың жіктеуін талдап және қорытындылай келе, біз жылжымайтын мүлік объектілерін келесі жіктеу белгілері арқылы жүйелеуді ұсынамыз. Атап айтқанда жылжымайтын мүлік рыногы екі іргелі блоктан тұрады: табиғи және жасанды объектілер (құрылыстар) 1 суретке сәйкес.

Жылжымайтын мүлік объектісін жіктеудің ұсынылып отырған тәсілін талдай отырып, тұрғын үй жылжымайтын мүлік объектісін үйлер, пәтерлер, бөлме, қала шетіндегі тұрғын үйлер мен сая жайлар, кондоминиум сегменттеріне жіктейміз. Жылжымайтын мүлік рыногының негізінен 90 пайыздайы тұрғын үй рыногы, шамамен 10 пайызы коммерциялық жылжымайтын мүліктер меншігінде.

Тұрғын үй объектілерін негізгі белгілері бойынша: аумақтық орналасуы бойынша (қалалық, қала шеті, ауылдық), үй тұрпаты бойынша (жеке, стандартты, қолайлылығы жоғары, элиталы), әлеуметік-экономикалық мәртебесі бойынша (әлеуметтік, мунципалды, коммерциялық, жалға алу), өмір сүруге қолайлылығы бойынша («Deluxe» - А, «Premium» - В, «Bussines» - С, «Еconom» - D), көлемін жоспарлау шешімі бойынша (бір, екі, көп бөлмелі), қабат саны бойынша (аз (1-3 қабатты), орташа (3-5 қабатты), жоғары (6-25) және бірегей (25 қабат және жоғары) ), қабырға материалдары бойынша (кірпіштен және тастан, панельді, тұтасқұймалы, ағаштан, аралас) деп авторлық жіктеу ұсынылған.

Жылжымайтын мүлік рыногын зерттеуші ресейлік ғалымдар арасында коммерциялық жылжымайтын мүліктің бірегей, зерделенген анықтамасы мен объектілерінің жіктелуі әлі де болса өз деңгейінде қарастырылмаған. Бұл ахуал біздің елімізде де көрнісін табады.

Біздің көзқарасымыз бойынша коммерциялық жылжымайтын мүлік - адам еңбегі арқылы пайда болған, басқару қызметін атқаруды талап ететін және жалға төлем ретінде меншік иесіне табыс әкелуге қабілетті жылжымайтын мүлік.

Коммерциялық жылжымайтын мүлік түсінігінің негізгі ерекшеліктері, қаржы активі ретінде, келесілер болып табылады:

- коммерциялық жылжымайтын мүлік иесінің табыс алуға бейімділігі;

- әлеуетті тұтынушылар (жалға алушылар) ғимараттарды кәсіпкерлік қызмет ету үшін пайдаланады;

- жылжымайтын мүлік объектісі ұзақ уақыт иесіне тұрақты табыс әкеледі;

- коммерциялық жылжымайтын мүлік рыногының дамуы, оны басқару қажеттілігін туындатады.

Коммерциялық жылжымайтын мүліктерді кеңсе және сауда алаңдары және мейрамхана, автотұрақ, қонақ үйлер сегменттеріне бөліп қарастырамыз.

Сурет 1 - Жылжымайтын мүлік объектісінің жіктелуі

Ескертпе - Автор құрастырған.

Өркениетті рынокты экономикада да жылжымайтын мүлік объекті түрлерінің барлығы бірдей рынок айналымына қатыспайды. Қазақстан жағдайында тұрғын үй рыногын әсіресе, көп пәтерлі тұрғын үйлердегі пәтерлер, бау-бақша жер телімшелері дамыған, үлкен қалалардағы (Алматы, Астана, Шымкент, Қарағанды, Ақтөбе және басқалары) коммерциялық жылжымайтын мүлік, бірінші кезекте кеңсе жайлары салыстырмалы дамыған, өндірістік жылжымайтын мүліктер мен кейбір өңірлердегі жер енді дами бастаған деуге болады.

Тұрғын үй рыногы мен коммерциялық жылжымайтын мүлік рыногы арасындағы басты айырмашылық олардың субъектілерінде. Тұрғын үй рыногында сатып алушы - бұл негізінен жеке тұлғалар, коммерциялық жылжымайтын мүлік тұтынушылары - бұл заңды тұлғалар, кәсіпорындар және ұйымдар.

Жылжымайтын мүлік рыногы елдің экономикасында маңызды, күрделі жүйе және рыноктық экономиканың маңызды саласы ретінде маңыздылығы келесі сипаттары арқылы нақтыланады: жалпы ұлттық өнімдегі жылжымайтын мүлік рыногының үлкен үлесі; мемлекеттік жылжымайтын мүліктерді (оның ішінде жер) жалға беру мен объектілерді алғашқы рынокта сату нәтижесінде бюджет деңгейінің жоғарылауы; жылжымайтын мүлікке салынатын салықтар мен оларды сату-сатып алу операцияларынан түсетін алымдар бюджет деңгейінің жоғарылауына әсер етеді; жылжымайтын мүлік рыногы пайда болуы мен дамуы жаңа жұмыс орындарының ашылуына ықпал етеді.

Жылжымайтын мүліктер рыногын зерттеу - бұл рынокта қандайда бір операция жүргізу жөнінде шешім қабылдаушы тұлғаларды объективті ақпаратпен қамтамасыз етуді мақсат тұтатын қызмет түрі.

Жылжымайтын мүлік рыногының көптеген ұстанымдар бойынша жетілмегендігі, яғни рыноктың даму тенденциясын анықтайтын факторлардың түрлілігі, келісімдердің шектеулі саны, ақпараттар көздерінің жеткіліксіздігі мен жабықтығы оны зерттеу ерекшелігін сипаттайды.

Зерттеудің кешенділігін қамтамасыз ету үшін рыноктың жайын айқындайтын көрсеткіштердің белгілі бір тобы, атап айтқанда: баға жағдайын талдау, рынок ахуалын талдау, рыноктың белсенділігі, объектілердің өтімділігі есептеледі.

Біздің ойымызша, ғылыми әдебиеттерде қалыптасқан тұрғын үй және коммерциялық жылжымайтын мүлік рыногын талдауда қолданылатын барлық әдістемелерді, зерттеу пәні бойынша: тұрғын үй және коммерциялық жылжымайтын мүлікке бағалардың өзгеру заңдылықтарын талдау, жылжымайтын мүлік құрылысының қарқыны мен құрылымының шектерін бағалау және болжамдау, жылжымайтын мүлік рыногының қалыптасуы мен дамуының алғышарттары ретінде тұрғын үй секторының құрылымдық элементтерін кешенді талдау, сұраныстың төлемқабілеттілігін талдау мен қолжетімділігін бағалау деп төрт топқа бөліп қарастырдық.

Сұраныс жайын, тұрғын үй және коммерциялық жылжымайтын мүлік рыногында ұсыныс пен баға қарқынының қалыптасуын сипаттайтын әдістеме тұжырымдамасы үш көпқұрамды бөлікке топтастырылған көрсеткіштердің жиынтығы түрінде көрсетілген (Сурет 2) .

Сурет 2 - Тұрғын үй және коммерциялық жылжымайтын мүлік рыногының қалыптасуы мен дамуын талдау әдістемесі

Ескертпе - Автор құрастырған.

Біздің көзқарасымыз бойынша, аталмыш рынокты зерттеуде ішкі және сыртқы факторлардың түрлі бағыттар бойынша ықпалдары мен әсерлерін жан-жақты талдауды қарастыратын әдістемелік бағыттың зерттеушілік маңызы зор. Мұндай бағыт, біздің ойымызша, арнайы әдістемелердің біржақтылығын жеңіп, аталған факторлардың тұрғын үй және коммерциялық жылжымайтын мүлік рыногына тигізетін әсерлерінің зардаптарын қарастыруға мүмкіндік береді.

... жалғасы

Сіз бұл жұмысты біздің қосымшамыз арқылы толығымен тегін көре аласыз.