Жылжымайтын мүлік нарығы

КІРІСПЕ

І ЭКОНОМИКАЛЫҚ ЖҮЙЕДЕГІ ЖЫЛЖЫМАЙТЫН МҮЛІК НАРЫҒЫ
Жылжымайтын мүлік және оның құрамы
Жылжымайтын мүлікті бағалаудың жалпы принциптері
Жылжымайтын мүлік нарығындағы сұраныс пен ұсыныстың өзара әрекеті

ІІ ЖЫЛЖЫМАЙТЫН МҮЛІКТІҢ БАСТАПҚЫ ЖӘНЕ ЕКІНШІ НАРЫҒЫ
2.1 Жылжымайтын мүлікті бастапқы және екінші нарығы
2.2 Бастапқы және екінші нарығының қазіргі жағдайы


ҚОРЫТЫНДЫ


ҚОЛДАНЫЛҒАН ӘДЕБИЕТТЕР
Қазақстан Республикасы тәуелсіздік алып, егеменді ел болғаннан бері экономикада өзгерістер болып, көптеген жетістіктерге жетіп отырмыз. Ең басты жетістіктеріміз жылжымайтын мүлік нарығына да қатысты болып отыр.
Қазіргі кезде жылжымайтын мүлікпен айналысатын көптеген арнайы орталықтар бар. Олар жылжымайтын мүлікті қысқа және ұзақ мерзімге жалға беру, сату және сатып алу, жылжымайтын мүлікті бағалау қызметтерімен және тағы да басқа көптеген қызметтермен айналысады.
Соңғы жылдары жылжымайтын мүлікті, яғни, тұрғын үйлерді ипотекалық несиелеу өріс алып отыр. соған байланысты жылжымайтын мүлікке несиелер беріледі. Қаржы орталықтарының пайыз қойылымына келетін болсақ, кейбір орталықтарда пайыз қойылымы жоғары болса, оның шарттары тиімді болып келеді. Ал, егер пайыз қойылымы жоғары болатын болса, оның қайтарым шарттары тиімсіз болуы мүмкін.
Жылжымайтын мүліктің жермен біртұтас байланыстылығы оның физикалық объект ретіндегі бірқатар ерекшеліктерін анықтайды және бұл ерекшеліктер жылжымайтын мүлік өрісінде қызмет атқаратын нарықтық механизмдерге өз әсерін тигізеді. Қазақстандағы жекешелендіру процесі қайталама объектілерден басталып, бастапқы объектіле рге қарай жылжиды. Пәтерлерден үйлерге, үйлер мен ғимараттардан жер теліміне қарай қозғалады. Ал, қалыпты қисын бойынша жылжымайтын мүлік нарығының туындап, дамуы және қалыптасуы басқаша болып келеді. Мұнда алғашқы объект — жер нарығы, одан кейін үйлер мен ғимараттар нарығы, ең соңында пәтерлер мен бөлмелер нарығы болуы тиіс екендігін дүние жүзілік тәжірибе дәлелдеп отыр.
Жылжымайтын мүлікті қазіргі кезде пайда, табыс көзі ретінде кеңінен қолданып келеді. Жылжымайтын мүлікпен түрлі операциялар мен жұмыстарды жүргізудің өзі көптеген уақытты қажет етеді. Олардың құнын анықтау, оларды сату, сатып алу, жалға беру жұмыстары тек пайда табу көзіне ғана негізделіп отыр.
1. Байгесиев М.Қ. Жылжымайтын мүлік экономикасы. —Алматы,2003.
2. В.И. Ресина. Экономика недвижимости. —Дело,2000.
3. Харрисон Г.С. Оценка недвижимости. — Москва,1994.
4. Федотова М.А. Уткин М.Э. Оценка недвижимости и бизнеса. — Москва, 2000.
5. Тепман Л.М. Оценка недвижимости. —Москва, 2004.
6. Тарасевич Е.И. Оценка недвижимости. —Санкт–Петербург,1997.
7. Валдайцев С.В. Оценка бизнеса.—Москва, 2003.
8. Есипова В. Оценка бизнеса. — Москва, 2003.
9. Тонкопий М.С. Экология и экономика природопользования. — Алматы, 2003.
        
        ЖОСПАР
КІРІСПЕ
І ЭКОНОМИКАЛЫҚ ЖҮЙЕДЕГІ ЖЫЛЖЫМАЙТЫН МҮЛІК НАРЫҒЫ
1. Жылжымайтын мүлік және оның ... ... ... ... ... принциптері
3. Жылжымайтын мүлік нарығындағы сұраныс пен ұсыныстың өзара әрекеті
ІІ ЖЫЛЖЫМАЙТЫН ... ... ЖӘНЕ ... ... ... ... бастапқы және екінші нарығы
2. Бастапқы және екінші нарығының қазіргі жағдайы
ҚОРЫТЫНДЫ
ҚОЛДАНЫЛҒАН ӘДЕБИЕТТЕР
КІРІСПЕ
Қазақстан Республикасы тәуелсіздік алып, егеменді ел болғаннан бері
экономикада ... ... ... ... ... ... Ең
басты жетістіктеріміз жылжымайтын мүлік нарығына да қатысты болып отыр.
Қазіргі ... ... ... ... көптеген арнайы
орталықтар бар. Олар жылжымайтын мүлікті қысқа және ұзақ ... ... сату және ... алу, ... ... ... қызметтерімен және
тағы да басқа көптеген қызметтермен айналысады.
Соңғы жылдары жылжымайтын мүлікті, яғни, тұрғын үйлерді ... өріс алып ... ... ... ... мүлікке несиелер
беріледі. Қаржы орталықтарының пайыз қойылымына келетін ... ... ... ... ... болса, оның шарттары тиімді ... Ал, егер ... ... ... ... болса, оның қайтарым
шарттары тиімсіз болуы ... ... ... біртұтас байланыстылығы оның физикалық
объект ретіндегі бірқатар ерекшеліктерін анықтайды және бұл ... ... ... қызмет атқаратын нарықтық механизмдерге өз
әсерін тигізеді. ... ... ... ... ... ... объектіле рге қарай жылжиды. Пәтерлерден
үйлерге, үйлер мен ғимараттардан жер теліміне қарай қозғалады. Ал, қалыпты
қисын ... ... ... ... ... ... және қалыптасуы
басқаша болып келеді. Мұнда алғашқы объект — жер нарығы, одан кейін ... ... ... ең ... ... мен ... ... болуы тиіс
екендігін дүние жүзілік тәжірибе дәлелдеп отыр.
Жылжымайтын мүлікті ... ... ... табыс көзі ретінде кеңінен
қолданып келеді. Жылжымайтын мүлікпен түрлі операциялар мен ... өзі ... ... ... етеді. Олардың құнын анықтау, оларды
сату, сатып алу, жалға беру жұмыстары тек ... табу ... ғана ... ... ... сатып, бірден табыс алып қойғаннан да қазіргі
кезде жылжымайтын ... ... ... ... одан ай ... ... яғни,
арендалық төлемді алып отырған қазіргі күнде өте қолайлы болып ... ... ... ... өз пәтерлерін, бөлмелерін және тағы да
басқа мүліктерін жалға берумен ғана ... ... ... айтылғандар мақсатының негізінде жылжымайтын мүлікті бағалау.
Жылжымайтын мүлік құнын анықтау ... ... ... орны өте зор.
Қазіргі кезде жылжымайтын мүлікті бағалаушы арнайы мамандар бар. Олар тек
қана экономиканы толық ... қана ... ... ... ... сол ... саласын, техника–технологиялардың саласын да жетік білулері тиіс.
Өйткені, жылжыматйтын мүлікке қатысты жасалатын жұмыстардың барлығы ... ... ... ... ... асады. Мысалы, жылжымайтын
мүлікті арендаға берген кезде келісім–шартта аренданың мерзімі, жылжымайтын
мүліктің ... ... және ... ... ... мекен–жайлары
сияқты мәліметтер жазылады.
Жылжымайтын мүлікті бағалау батыс елдерде жақсы дамыған. Жылжымайтын
мүлікті бағалау күрделі процесс. Оның өзінің бастапқы және ... ... ... ... ... болады. Қазіргі күнде сол бастапқы және
екінші нарығын біздің жылжымайтын мүлік нарығында да кең ... ... ... мен тағы да ... бағалау операцияларын біз ... ... ... ... ... ... жылжымайтын
мүлік нарығы шеңберіне сәйкес келеді және бұның өзі дәстүр ретінде ежелден
қабылданған ереже болып саналады.
І ЭКОНОМИКАЛЫҚ ЖҮЙЕДЕГІ ... ... ... ... ... және оның құрамы
Жылжымайтын мүлікке жер учаскелері, үйлер мен ғимараттар, көп ... және де ... ... ... өзге мүлік, яғни, орнынан олардың
мақсатына сай емес, шығынсыз ауыстыру ... емес ... ... ... ... әуе және ... кемелері, ішкі сауда жүзу
кемесі, өзен–теңіз жүзу кемесі, ғарыштық объектілер де қозғалмайтын мүлікке
теңестіріледі. Жылжымайтын ... ... ... ... ... ... ... қозғалатын мүлікті тіркеу міндетті емес.
Жылжымайтын мүлік жермен тікелей және тығыз байланыстылығы оның
маңызды ... ... ... ... ... ... элементтерінің
ең біріншісі де жер екендігін ұмытпауымыз керек.
Жылжымайтын мүліктің дамыған объектісі ... үші ... ... жер, ... ... және ... мүлік жабдықтары.
Аталған элементтер өздерінің мәні тұрғысынан адамдардың табиғатты ... ... ... ... ... өздерінің географиялық
жағдайлары болйынша бір–бірінен едәуір ерешеленіп, экономикалық ... ... ... да ... Бұл ... ... белсенділік деңгейі,
тұрғындардың әлеуметтік құрамы туралы сөз болып ... анық бір ... ... ... мүлікке жақын
тұрған ғимараттың, құрылғылардың, көлік жолдарының, ауадағы экологиялық
жағдайлардың әсері болады. Сондықтан, ... ... ... орны ... ... ... табыстылығына және т.б экономикалық
параметрлеріне мейлінше әсер ететін ... ... ... ... ... ... болуына қатысты өте құнды
ереже қалыптасады. ... ... ... ... оның ... ... ... айтылуы қажет. Кез–келген
жылжымайтын мүлік объектісіне құқық алу үшін, ең ... ол ... ... алу ... ... мүліктің бағалығын анықтайтын маңызды
факторлардың бірі оның ... орта ... ... ... ... бөлігі жерді жетілдіру. Жерді
жетілдіру дегеніміз жерді мүддеге сай өзгертуге байланысты кез–келген
жұмыстар; ... ... ... ... жүргізу алдындағы кешенді
инженерлік дайындықтар жатады. Жерді жетілдіру түсінігіне онда ... мен ... да ... ... ... ... табиғатына тікелей әсер ететін
негізгі фактоларлардың бірі ... ... Оның ... ... үшін
экономикалық теориядағы ... ... ... бірі ... ... зерттеу екендігін еске алсақ та
жеткілікті. Онда негізінен үш фактор: жер, капитал және еңбек ерекшеленеді.
Олай ... ... ... ... ... ... табиғатын сапалы
түрде өзгертеді және бұл оңды өзгеріс кем дегенде екі ... ... ... ... ... ... да ... соқпайды екен .
Жылжымайтын мүліктің үшінші құрамдас бөлігі — жабдықтар. Жабдықтар
дегеніміз жылжымайтын мүлікке тіркелген және оның ... ... ... ... ... ... ... заттар. Егер өзінің сыртқы
белгілері бойынша жылжымайтын мүліктің ... ... ... зат
келісім–шартта солай деп көрсетілмесе, онда сатушы оны ... ... ... ... ... ... ... жіберуге толық құқылы
болар еді. Сондықтан келісім–шарт жасаудағы маңызды нәрсе — ... ... бар ... дәл сипаттауға саятыны белгілі
болып қалады. Керек–жарақтардың бар ... ... ... ... ... әсер ... фактор болатындығын естен шығармаған дұрыс
шығар.
1.2 Жылжымайтын мүлікті бағалаудың жалпы принциптері
Жылжымайтын мүлікті бағалау ... ... ... ... ... сараптау арқылы нарықты зерттеу. Бағалаудың мақсаты —
өзгермелі нарықтағы ... ... ... ... ... табылады.
Ал бағалаудың нәтижесінде жылжымайтын мүлікпен операциялардың экономикалық
дәлелді шешім ... ... жол ... ... ... да бір болмасын операциялар жүргізгенде, ол ... ... ... ... қосу ма, жоқ, әлде ... ... салу ... жалға беру ме — ... ... ... ... ... ... тым ... баға белгіленгеніміз жоқ
па? Қандай болмасын коммерциялық бастамаға ... ... ... ... ... ... кепілдікке бергенде біз кредиттің
қанша ... ... ... ... ... ... тұрады. Бұл
сұрақтардың барлығы жылжымайтын мүліктің бағасы қандай болу ...... ... ... сұрақтар.
Жылжымайтын мүлік нарықтағы ақпараттың жабықтығы, мәмілелер санының
шектеулігі, ... ... оның ... (аймақтық) экономикадан
тәуелділігі сияқты белгілер тән.
Егер жоғарыдағы қойылған сұрақтарға жауап іздейтін ... ... ... ... ... ... ... объектісі құнының
дәлелді ақшалай эквивалентін табу және орнықтыру үрдісі.
Жылжымайтын мүлікті бағалау ... ... ... ... ... мен ... ... белгілі бір ортада
орналасқан объект жатады;
— бағаланатын объектіні белгіленген операция типіне байланыстырса
қарастыратын ... ... ... ... ... салу, т.с.с);
— белгілі–бір қатысушыларға (тапсырыс беруші және ... ... ... ... бір ... ... ... (бағалау нәтижесі
шектеулі кезең ішінде ғана жарамды).
Айтылғандарға қарасақ, ... ... ... ... ... жылжымайтын мүліктің физикалық дене (зат) ретіндегі сипаттамасына
(орналасқан жері, техникалық сипаттары);
— берілетін ... ... мен ... ... ... ... ... мәмілеге қатысушылардың дәлелдеріне;
— мәмілені жасау және қаржыландыру ... ... ... әсер ететін факторлардың көптүрлілігі, оның
құнының да көптүрлілігін анықтайды. Ал құн мөлшері болса, ... ... ... ... қатар, құнды анықтаушы факторларды үш топқа бөліп
қарастыруға болады. Топтардың ... ... ... ... және ... ... жіктеген жөн деп есептеледі.
1. Өткендегі шығындар есебіне жататын құндар түрлері:
— қалпына ... құны ... ... келтіру шығындары) — жылжымайтын
мүлік объектісін қалпына келтіру үшін қажетті ағымдағы баға ... ... басу ... ... құны — осы ... ... баламасы
бірдей объектіні жаңа материалдар мен технологияны қолдана отырып, ... ... ... ... келе ... ... отырғанымыздай құнның бұл түрлері жылжымайтын мүліктің
физикалық сипаттамаларымен ... ... ... да, олар ... үрдісінің негізі болып саналады.
— сақтандыру құны — жылжымайтын мүлік жойылып кеткен жағдайда оның құны
негізінде ... ... ... үшін ... ... біреуіне негізінде есептелінеді.
2. Жылжымайтын мүлік объектісін пайдаланудан түсетін табыстар арқылы
анықталатын құн түрлері:
... құн — ... ... иесінің пайдаланудағы нақты
жылжымайтын мүлік объектісінің бағалылығы.
Пайдаланудағы құн мөлшерін анықтауда екі мәселе маңызды:
1) құн ... ... ... ... түрі мен ... құн мөлшерінің нақты меншік иесіне (пайдаланушыға) байланыстылығы.
Сатылатын (жалға берілетін) ... ... үшін ... әртүрлі болатыны шындық;
— инвестициялық құны — мүліктен пайда табу (қайта сату, жалға беру,
т.б) мақсатында оны неше ... ... ... ... ... ... ... ақшалай баламасының мөлшері.
3. Жылжымайтын мүлікті нарықтағы қазіргі нарық бойынша ... құн ... құн ... мәміле бағасына оған қатысы жоқ факғторлар
әсер етпейтін ашық және бәсекелі нарықтағы ... мен ... ... ... ... ... қол жеткізілетін ең ықтимал баға.
Нарықта бір–бірінен тәуелсіз ... ... ... ... ... анықтау проблемасы туындайды. Мұндай негіз — ол нарықтық
құн. Нарықтық ... ... ... дәл ... үшін ... ... тиіс. Оларға мыналар жатады:
– нарық ашық және ... ... ... ... ... ... ... алушылардың арасындағы өзара әрекет;
– мәсімлеге қатысушылардың дәлелдері осы нарықтың сипатына қарай, ... ... мен ... ... ... ... ... тараптар нарықтағы жағдайлардан хабардар, қажетті деңгейде ақыл–кеңес
алған деп танылады;
– нарыққа ... ... ... ... ... басқа да
объектілермен салыстыра қарастырған, шешім қабылдауға дайын;
– төлем операциялары нарықта қалыптасқан ... мен ... сай ... асырылады;
– баға оған қатысы жоқ факторлар әсер етпейді.
Осы факторлардың барлығы болған жағдайда ғана ... ... ... оның ... ... дәл ... ... шынайы өмірде
мұндай үйлесім, сәйкестікке жету мүмкін емес. Сондықтан да, жылжымайтын
мүлікті бағалау ... ...... ... ... ... және осы нарыққа қатысты көптеген факторларды бағалауға мүмкіндік
беретін әдістемелік ережелер.
Жылжымайтын мүлікті ... ... жеке ... ... ... ... тән ... де бар.
Пайдалық принципі бойынша жылжымайтын мүлік объектісінің құны сатып
алушыға қаншалықты пайдалы болуымен ғана ... ... ...
жылжымайтын мүліктің осы қалпымен және белгілі ... ... ... қанағаттандыру мүмкіндігі.
Орнын басу принципі бойынша сатып алушы жылжымайтын мүлік объектісі
үшін осындай ... ... ... сатып алуға шығаратын минималды
шығынынан артық ақша төлемейді, яғни, бағалаудағы объектінің ... дәл ... ... минималды бағасымен анықталады.
Күту принципі бойынша кез–келген объекті оны сатып алушы үшін
қаншалықты пайда алып ... ... ... ... ... ... сол
объектілер орналасқан жермен байланысты және ... ... ... ... ... ... пайдалығы принциптері; шекті пайдалық
принципі; табыстың көбеюі мен азаюы ... ... ... ... принципі; экономикалық бөлектеу принципі.
Жердің қалдық принципі негізінде өндіріс факторлары теориясы жатыр.
Бұл теорияға ... ... ... ... ... өнім капитал, еңбек
және жердің өзара әрекет ... ... ... ... ... ... ... көлемі мен капитал және еңбек үлесіндегі табыс ... ... ... ... принципі жер үшін қабылдауға болатын төлем
мөлшерін анықтауға көмектеседі. Салым — қайсы бір ... бар ... ... объекті құнының көбеюін немесе азаюын көрсететін сома.
Мұндай ... мен азаю ... ... ... сома деңгейінен артық та, кем
де болуы мүмкін.
Салым принципінің негізін ... ... ... ... Оған
сәйкес максималды тиімділікке шекті табыс шекті шығынға тең ... ғана қол ... ... ... ... аз мөлшермен
көбірек табыс әкелсе ғана мәнді, басқа жағдайларда ... ... ... ... Табыстың азаюы мен көбеюі принципі бойынша жерге капитал мен
еңбектің ... ... ... ... оның ... ... ... көбейеді де, одан ары қарқыны баяулап, қосымша табыстар оны
алуға ... ... ... ... ... ... жер ... әрбір типі үшін
өндіріс фактрларын қолданудың оптималды ... және ... ... ... ... ... принципінің қарсы жағы деп
айтуға болады. Экономикалық мөлшер дегеніміз — ... ... ... ... ... үшін ... жер ... бөлектеу принципі жылжымайтын мүлікті қайсы бір
мақсатта пайдалану үшін ... ... ... немесе
“артықтығын” анықтауға көмектеседі.
Нарықтық ортаға байланысты принциптер бірнешеге бөлінеді.
Тәуекелдік принципі ... ... ... пайдаланылатын
жылжымайтын мүлік объектісінің бағалығы осы объектіні қоршаған ... ... Бұл ... ... орта ... ... заңдық болып жіктеледі.
Экономикалық факторлардың ... ... ... ... ... мәдениет, т.б орталықтарға жақындығы оның пайдаланушы
үшін ... ... ... ... ... “экономикалық
орналасуы” оның тиімді пайдалануына едәуір әсері бар. Мысалы, ... ... бас ... ... ... бейімдеу пайдаланушы үшін оның
бағалығын арттыратыны даусыз ... ... қала ... ... ... ... әр ... талаптар қою объектілердің барлық компоненттерінің бір–біріне
сай ... ... ... ... ... ... мәнге ие
принцип.
Мысалы, жоғары сапалы және қымбат бағалы ... ... үшін ... ... пайдалану өзін–өзі ақтаса, дәл сондай
материалдарды орта класс немесе табысы төмен ... үшін ... да, ... қажеттілігі де жоқ.
Сұраныс пен ұсыныс принципі бойынша объектінің құнын анықтайтын
бағалаушы жылжымайтын ... ... ... пен ұсынысқа қандай
факторлар әсер ... ... ... және біліп қана қоймай қайсыбір ... ... ... ... ... ... ... бар екенін
де түсінуі де тиіс.
Бәсекелік принципіне сәйкес жылжымайтын мүлік нарығындағы табыстылық
деңгейін түзеуге бағалаушы бәсекенің рөлін толық сезінуі ... ... ... алу ... астам табыстылыққа ерекше назар
аударуды талап етеді. Себебі, бәсекелік әрекет оны орташа ... ... тиіс және бұл ... ... бойында тұрақты жүруі қалыпты
нарықтық жағдайларды орнықтыруға кепілдік береді.
Өзгеру принципі жылжымайтын мүліктің және мүліктер кешенінің ... өсу, ... ... сияқты кезеңдерден өтетіндігін
дәлелдейді. Дамудың ... ... ... ... ... ... жүргізуіне және объектіні шынайы бағалауына көмектеседі.
Жылжымайтын мүліктің қорытындылап, біріктіруші принципіне ... ... ... Бұл ... сәйкес объектінің ең жоғарғы
ағымдағы құнын немесе жер ... ... ... ... ету ... ... өзі төрт құрамдас бөліктерден тұрады: физикалық мүмкіндік;
құқықтық мүмкіндік; қаржылық жүзеге асу ... ... ... ... ... қатысты да арнайы
принциптер де бар. Бұл ... ... ... ... бұл ... ... елдерде пайда болған. Кейін жылжымайтын мүлік нарығының дамуна
қатысты бұл принциптерді біздер де ... ... ... ... ... ... ... мәнін анықтау — бағалаушы жұмысының ең маңызды құрамдас ... ... ... ... ... ... ... қаншалықты әсер ететінін бағалаушының талдауы арқылы тап басып
білуіне мүмкіндіктері мейлінше мол болатындығы белгілі.
Қарап отырсақ, әр принциптің өіне тән ерекшелігі де бар. ... осы ... ... ... ... ... нарығындағы сұраныс пен ұсыныстың өзара
әрекеті
Шаруашылық қызметтің кез–келген өрісі өзіне тән ... ... ... ... ...... ... тұрғызуды, өткізуді, пайдалануды және ... ... ... ... ... байланысты жүйесі.
Жылжымайтын мүлік нарығы жүйесінің қызметі жағдайында мына төмендегі
қатынастар туындайды:
– жылжымайтын ... ... ... ... ... ... және де жылжымайтын мүлікті
пайдаланушылардың арасында;
– жылжымайтын ... ... ... ... сатып алушылар мен
сатушылар, жалға берушілер мен жалға алушылар арасында;
– жылжымайтын мүлік объектілерін пайдалану процесінде ... ... ... ... мен пайдаланушылар арасында.
Жылжымайтын мүлік нарығындағы сұраныс пен ұсыныстың жағдайы мен
үрдістерін ... ... ... ... ... ... белгілі. Бұл түсінікті де, себебі, сұраныс пен ... ... ... ... ... ... экономикалық
параметрлер тәуелділігі анықталынады.
Сонымен, жылжымайтын мүлік нарығындағы ұсыныс деңгейлері бірқатар
тәсілдермен ұлғайтылуы мүмкін болады екен. Есте сақтайтын бір ... ... ... ... ... жаңы ... ... жаңа
материалдар мен конструкцияларды пайдалануды жүзеге асыру – ұзақ мерзімді
процесс. Сондықтан, жылжымайтын мүлікке баға ... ... ... ... ... бірден жүре бермейді.
Жылжымайтын мүлік нарығындағы ұсыныстың ... ... ... ... ... салу ... ... болса керек.
Бағаның өсуіне нарық ұсыныстың ұлғаюымен жауап ... үшін кем ... ... ... ... екен.
Жылжымайтын мүлік нарығының өзіне тән ерекшеліктері ... ғана ... ... мен ... өзгерісіне
сұраныстың тигізетін әсері бар. Американдық зерттеулерге сәйкес тұрғын ... баға ... ... ... ... 0,6 құрайды.
Аталған зерттеулерге сәйкес табыс ... ... ... ... оның ... ... жақын дейді. Яғни, байлық 1
пайызға өссе, сұраныс та сондай шамаға жоғарлайды екен.
Мәселенің мәнісі мынада: жылжымайтын ... ... ... ... ... мүлік объектісі бағасының арақатынастары
салыстыруға келмейтін өлшемдер. Тәжірибе ... ... ... ... оны ... жылдық табысынан бірнеше ондық есе
жоғары, сондықтан, табыс бірнеше ондық пайызға өссе де ... ... ... да жолай алмайды. Бірақ, жылжымайтын ... ... ... ... қоры ... ... мүлік бағасымен
салыстыруға жарап қалады. ... ... ... ... ... көбейтеміз деген сұраққа жауап – тұтынушының байлығын оның
ағымдағы төлем қабілеттілігіне айналдыратын механизм жасау керек.
Қазақстандық жылжымайтын ... ... ... ... ... де бар. ... ... – бұл сатып алу және ... ... ... ... ... ... бар ... үйді
(пәтерді) тіркеу, есепке алу, игілікке жарату.
Жылжымайтын мүлікпен мәміле ... үшін ... ... ... ... ... ... нарығының ерекшеліктерін көрсететін елеулі
мәселе болып табылады. Мәміле шығындары дегеніміз — ... қол ... ... мен ... алушылардың жұмсайтын қаражаты.
ІІ ЖЫЛЖЫМАЙТЫН МҮЛІКТІҢ БАСТАПҚЫ ЖӘНЕ ЕКІНШІ НАРЫҒЫ
2.1 Жылжымайтын мүлікті бастапқы және ... ... және ... ... ...... ... нақты тәсілдері. Яғни, жылжымайтын мүлік бағалығының ақшалай
эквиваленті мөлшерін есептеп шығару тәсілдері.
Жылжымайтын мүлікті ... және ... ... мәселесінің әрбір
елде қалыптасқан өзіндік шешімі бар. Мысалы, ... ... ... ... салыстыру, инвестициялық, пайдалық, қалдық, мердігерлік
әдістер. АҚШ–да үш әдіс қолданылады: сатуды салыстырмалы сараптау, ... ... ... ... ... ... ... бағалаушы стандарттарға сәйкес үшеуін бірдей немесе ең аз ... ... ... ... әдісінің негізгі идеясы объект өзіне ұқсас мүлікке жұмсалған
шығыннан артық сомаға бағаланбайды. Бұл әдіс объектінің тозу ... ... ... ... ... есептеуге негізделінген.
Жұмсау әдісін қолдану бес кезеңнен тұрады:
Бірінші кезең: үйлер мен ... ... ... ... бағалау. Бұндай бағалаудың бірнеше әдісі белгілі.
Сараптаудың сандық әдісі ... ... ... ... ... ... шығындармен қатар жанама шығындар да есептеледі.
Элементтік әдіс ... ... ... ... ... әрбір нарығы бойынша салыстыра қарастыру.
Екінші кезең: ғимараттың тозуын анықтау.
Жылжымайтын мүліктің тозу түсінігі ... ... ... ... Тозу мөлшерін анықтау үшін үш әдіс қолданылады: бөлу,
мерзімдік және нарықтық әдіс.
Бөлу әдісі тозуды үш ... ... ... қарастырады: физикалық
тозу, функционалдық тозу және сыртқы әсерлерден тозу. ... ... ... ... немесе табиғи әсерлерден объектінің тұтыну
сапасының жоғалуы. Функционалдық тозу — тұтынушының немесе ... ... ... ... ... тұтыну сапасының жоғалуы. Сыртқы
әсерлерден тозу — қоршаған ортаның өзгеруіне байланысты объектінің тұтыну
сапасының ... және ... тозу ... келетін және түзетуге
келмейтін деп екіге бөлінеді. ... ... тозу — ... ... ... ... объекті бағасына қосылатын сомадан кем ... ... ... ... ... ... ... немесе түзетуге
кеткен шығын объекті бағасына қосылатын сомадан артық болатын ахуалды
көрсетеді.
Мерзімдік әдіс ... өмір сүру ... ... ... өміршеңдік мерзімі — ғимаратты физикалық пайдалану
мерзімі.
Нарықтық әдіс ... ... ... ұқсас ғимараттармен
салыстыру.
Үшінші кезең: есептелген орнын басу, тозу мөлшеріне сәйкестендіріп
ғимараттың ... ... ... ... жер ... ... ... құрылыстан жер құнын
төмендегі әдістерді қолдану арқылы анықтайды.
– Салыстырмалы сату әдісі;
– Ауыстыру ... ... жер ... ... ... сату
бағасы ғимарат бағасы мен жер бағасына бөлінеді. Одан шыққан нәтиже
бағаланатын объектіге тасымалданады;
– Ренталы ... ... ... үшін ... ақысын есептеу үшін
негізделінген.
Бесінші кезең: жер ... құны мен ... ... құнын
есептеу.
Сатуларды салыстырмалы сараптау әдісі. Бұл әдістің негізгі идеясы
бойынша ұқыпты сатып ... ... ... ... ... ... ... әдісті қолдану бағаланушы объектінің құнымен салыстыру
арқылы анықтауды алғышарт есебінде анықтайды.
Сатуларды салыстырмалы сараптау ... ... ... ақпаратқа
негізделінеді. Сондықтан, тиімді пайдалану үшін мол ... ... ... ... өрісі жаппай нарық — тұрғын үй нарығы, шағын бизнеске
арналған объектілер.
Объектінің бағалау кезеңдерінің өз орны бар. ... ... ... әрбір түзетудің бағасын анықтауы қажет. ... ... ... объектісінің шынайы ағымдағы, нарықтық бағасына
мейлінше жақындап мәміле шарттарына кірісуге де болады.
Табысты ... ... ... ... бойынша жылжымайтын
мүліктің бағасы оның болашақта әкелетін табыс мөлшерімен анықталуы тиіс.
Мұндай ... ... ... ... ... ... табыс
және жылжымайтын мүлікті қайта сатудан түскен ... ... ... әдісінің негізінде белгілі формула жатыр. Табыс құн ... ... ... тең.
Жылжымайтын мүлікті бастапқы және екінші нарығы универсалды мәнге
ие, дегенмен, ... ... ... ... ... де бар. Сол ерекшеліктерді ескеру жылжымайтын ... ... ... ... ... ... ықпал етеді.
Мұның өзін мүлікке сай ерекшелік немесе фактор деп те ... ... ... ... ... әрбәр типінің өзіне тән ... ... және олар ... ... сапасына әсер етуі арқылы
жылжымайтын объектінің ... ... Бұл ... ... ... бір ... және сапалық сипаттарында орын алады.
2. Бастапқы және екінші нарығының қазіргі жағдайы
Адамдардың кез–келген қызметі — өндірістік, ... және т.б. ... ... ... Жер — ... мүліктің маңызды түрі және
құрамдас бөлігі, кез–келген жылжымайтын объектіні қалыптастыру негізі ... Жер, ең ... ... ... ... ... өсімдік және жануарлар дүниесімен сипатталатын табиғи ... ... ... Өндіргіш күштердің дамуымен бұл ресурс
әлеуметтік–экономикалық байланыстар ... ауыл ... ... және ... ... ... мен ... базисіне, тұтас алғанда тұрмыстық аумақтық негізіне айналады.
Жердің бірегей қасиеті — ол табиғи күштердің көмегімен ауыл ... ... да ... ... ... өндіру мүмкіндігінде жатыр. Егер,
адам ең алдымен биологиялық объект, содан кейін ғана ... ... ... ... иесі ... жер де табиғат жасаған объект, содан кейін
ғана өндіріс жабдығы, кеңістіктік базис, жылжымайтын мүлік ... ... жер ... ... ... ... нақтыланған жағдайларда ғана жер
жылжымайтын мүлік объектісі ретінде қарастырылады.
Жер табиғи ресурс ретінде өзінің ... ... ... ... ... ... және мемлекеттік басқару органдары
арасындағы әлеуметтік–экономикалық байланыстар мен ... ... ... ... Мұндай өзара әрекеттер жер қатынастары деп аталады
және ол өзінің мәнін жерді пайдаланудың макро және ... ... ... ... ... жер ... көп түрлі құқықтық
аспектілері экономикалық көрсеткіштер ... ... ... телімдерінің маңызды сипаттарына оның көлемі мен орналасуы
жатады. Телімнің ... оның ... ... коммуникациялардан,
аумақтық орталықтардан, жолдар және олардың сапасы мен қашықтығына қарай
сипатталады. Орналасу ерекшеліктеріне ... жер ... ... ... ... ... тұрады.
Жер телімінің құндылығына ... әсер ... ... ... жер бедері, геологиясы, қыртысы,аумағы
сияқты қасиеттері жатады. Аталған сапалық көрсеткіштерге ... ... ... мен ... ... атап ... ... тарту, ғимараттар мен құрылғыларды салу, оларды пайдалану
шығындары әртүрлі болып келеді.
Жылжымайтын мүлік объектісінің құндылығына әсер ... ... ... жер ... және оған ... ... ... да жатады. Жердің ең маңызды экономикалық сипаттары болып ... ... ... ... ... Өнімді
жерлердің құндылық сипаты олардың ... ... ... ... ... жер ... табиғи және экономикалық құнарлығын
сипаттайтын маңызды көрсеткіш болып табылады. Осы ... ... ... ... құнарлық нормативтері есептелінеді.
Жердің құнарлығынан кейінгі ... ... ... ... ... Жылжымайтын мүлік объектісі ретіндегі ауыл шаруашылығы
кәсіпорынның орналасқан аумағын ... ... ... ауыл ... ... және материалдық–техникалық жабдықтар алу пункттерінен
қашықтығымен анықталынады. Жер телімінің ... ... ... шаруашылық орталығынан қашықтығымен өлшенеді.
Жылжымайтын мүліктің басқа да ... ... жер ... ... ... ... Сипаттарын бұзбастан қозғалтудың мүмкін еместігі, тұрақты
аумақта орналасқан;
• Құнарлы, ауыл шаруашылығында жердің ең ... ... ... ... ... бойынша әртүрлі (сапасы айрықша);
• Өткендегі еңбек нәтижесі болып табылмайды;
• Кез–келген шаруашылық және қоғамдық әрекеттің міндетті ... ... ... ... тән ... ... қатар
жер ерекше, тек өзіне тән сипаттарға ие. Олар:
• Өндіргіштік қабілеті;
• Икемді пайдаланған ... ... ... ... ... ... ... құндылығының арта түсуі.
Жерді тиімді пайдалану проблемасы көп жағдайларда жерге орналастыру
әдістері арқылы шешіледі. ... ... ... техникалық,
экономикалық, экологиялық және ... ... ... ... ... пән аралық саласы. Мұның өзі жердің қоғамдық ... ... ... та, ... ... ... де, мүліктік
қатынастар заты болуымен де түсіндіріледі.
Жерге орналастырудың екі ... бар: бір ...... ... және ... ...... аумақтық ұйымдастыру
мәселелері. Әлеуметтік–экономикалық құбылыс ретінде жерге орналастыру
дегеніміз — жерді ... және ... ... ұйымдастыру бойынша
жүргізілетін шаралар жүйесінің заңды процесі. ... ... ... ... ... оны ... ұйымдастырады, жерді есептеп,
бағалайды, жер ... ... ... ... ... Жерге
орналастыру қызметі экономиканың барлық салаларына қатысты жер мәселесін
қамтиды. Мемлекеттік деңгейде — бұл жерді өзгертудің ғылыми ... ... ... ... ... ... мен ұйымдастырудың біртұтас
мемлекеттік саясатын қамтамасыз ету; ... ... ... қадағалау;
жерді пайдаланудың экологиялық және экономикалық негізделінген түрлері мен
әдістерін қалыптастыру; жерге құқықты ... ... ... ... ... ... ... орналастыру әдістері
арқылы келесі мәселелер шешімін табады:
• Аумақтардың қала құрылысы, экологиялық және экономикалық сипаттамалары
негізінде жерді пайдалану және қорғау бағдарламасын ... Жер ... ... ... жүйе ... ... ... техникалық дайындау;
• Жер пайдалануды реттейтін жобаларды талдап жасау;
• Жер телімдері шекараларын белгілеу, жер ... ... ... ... ... ... дайындау;
• Қалалар, кенттер және ауылдардың аумақтық шекараларын анықтап бекіту;
• Пайдаланылмайтын, тиімсіз пайдаланылатын және ... сай ... ... қайта есептеп анықтау;
• Жерді бағалау жұмыстарын атқару.
Жер ... ... беру ... ... ... жеке ... жердің, жер пайдаланудың шекаралары орнатылады.
Жер телімін бөлу жөніндегі ... ... ... шекаралар
жоспарлары және т.б. кіреді. Жұмыстар кадастрлық суреттерді, ... ... ... арқылы жүзеге асады. Бұл материалдарда ... ... ... ... мен ... ... Жерге орналастыру құжаттары мүдделі мемекеттік және ... мен ... ... ... кейін бұл құжаттарды мемлекеттік
атқару билігі немесе жергілікті билік органдары бекітеді. ... ... ... ... заң күші жоқ деп есептейді.
Жер кадастры дегеніміз — жер ... және ... ... ... мүлікті мемелекеттік тіркеу жүйесі. Сонымен қатар,
оған жерге құқық беруші құжаттарды дайындау және жер ... ... ... да ... Республикасының жер кодексінде жер кадастырына қатысты
арнайы бап бар, ... ... ... жер ... ... ... жер ресурстарын басқару жөніндегі аумақтық ... жеке ... ... ... ... (арттыратын немесе
кемітетін) коэффициенттерін қолдана отырып белгілейді және жер ... ... ... ... ... ... делінген.
Мемлекеттік жер кадастры ... ... ... ... жер ... мен ... алушылар, жер санаттары,
жердің сапалық сипаттамасы мен ... ... ... ... ... тұрады. Жерге құқықты тіркеу — ең маңызды мәселелердің бірі.
Кадастрлық бағалау жердің объективті ... ... ... және ... салық салу базасын анықтау үшін ... ... ... ... жүргізіліп, натуралды және құндық көрсеткіштер
түрінде өрнектеледі. Әртүрлі санаттағы жердің ... ... жер ... ... сұраныс пен ұсынысқа қарай
анықталынады.
Жеке меншік жер иелерінің, жерді ... мен ... жер ... ... мен ... ... ... қызметтің
зардаптарынан қорғау мүдделігін күшейту үшін жерді тиімді пайдалану және
қорғауды экономикалық ... ... ... Ал, ... ... ... басқаша ластануына жол берген кәсіпорындар,
ұйымдар және ... ... ... ... ... қаражаттарды
өтеуге міндетті.
Жер табиғаттың бір бөлігі, адам үшін өндіріс құралы болып табылады.
Жер үшін ... (жер ... ... алу салығы, жердің нормативтік
бағасы) негізінде жердің құнын бағалау ... ... ... жер ... ... екі түрі белгілі: жер ... ... және ... ... ... екі түрі де ... жүйелі әдісі болып табылады. Екі ... ... ... сараптау қажет болады.
Жаппай бағалау ... ... ... ... ... бір ... ... варианттарын қамтитын рынокты дамытуды
көздейді. Бұл бағалауды жүргізу үшін ... ... ... ... ... мерзімге белгіленген бағалау процедурасын бір ізге салу
мақсатындағы стандартты әдістеме жасау; бағалау процедурасына да, ... ... ... де ... ... ... ... бағалау шектеулі қызметкерлер күшімен анықталады, ал шешімді бір ... ... құны ... да ... ... оның ... ... көзі
бола алатын ағымдағы құндылығын көрсетеді. Меншікті бағалаудың батыстық
үлгісінде олар шартты түрде үш ... ... ... оны ... ... бағалаушы ең алдымен
жылжымайтын мүлік рыногындағы жер телімдерінің нақты ... зер ... ... ... ... ... ... жинайды. Одан кейін
мәліметтерді жасау барысында осы ақпараттарды ... ... ... ... қарастырылып, олардың дәлдігі анықталады. Соңында
ұқсас объектілер мен бағалау объектілерінің айырмашылықтарына ... ... Бұл ... жер телімінің көлеміне, орналасуына,
жер картасының ... ... ... ... ... байланыты әдіс. Оны жер рентасын капиталдандыру әдісіне
жатқазуға болады. Жер ... ... ... жер ... ... құрылғылардан бөлек жалдау жағдайында қолданған тиімді.
Жер телімін бағалаудың нормативтік әдістері қатаң пайдалануға
негізделген. Жер ... ... ... тек мақсатты түрде
қолданылады немесе оны ... ... және ... жүзеге асырылады.
Себебі, нормативтік әдіс жер қатынастарын реттеуге арналған және ... ... даму үшін ... ... шара болып табылады.
Дегенмен, жердің нормативтік ... ... ... да бар. ... жер рыногының қалыптасып болмауымен түсіндіріледі: жердің кешенді
негізделген рыноктық бағасының болмауы оның ... ... ... ... ... белгілі мәселеге айналып тұр.
Міне, біз жылжымайтын мүлікті, соның ішінде жылжымайтын мүліктің ең
басты нарығы ... ... ... ... оның бастапқы және екінші
нарығын қарастырдық. Бұл әдістер ең алдымен батыс шетел ... ... ... қолданылатын болды. Бұл әдістерді дұрыс қолдану бағалаушы
үшін, сатып алушы мен ... үшін де ... өте зор ... ... ... ... жылжымайтын мүлікті бастапқы және екінші нарығын ... бір ... ... ал ... ... ... қалуы мүмкін. Ол
әділетсіздік болар еді. Сондықтан, бағалаушы жылжымайтын мүлікке қатысты
бағалау ... ... ... және екінші нарығын дұрыс қолданып,
оларға бағаны ... ... ... ... яғни ... айтылып кеткен барлық әдістер жер
телімін, сонымен қатар, жылжымайтын ... ... ... ... ...... экономика жүйесіндегі ең басты,
өте күрделі сфералардың бірі болып табылады. ... ... ... көп ... ... ... рөл ... кезде жылжымайтын мүлікпен айналысатын ... ... бар. Олар ... ... ... және ұзақ мерзімге жалға
беру, сату және сатып алу, жылжымайтын мүлікті бағалау қызметтерімен ... да ... ... қызметтермен айналысады.
Соңғы жылдары жылжымайтын мүлікті, яғни, тұрғын үйлерді ипотекалық
несиелеу өріс алып отыр. соған ... ... ... ... ... ... ... қойылымына келетін болсақ, кейбір
орталықтарда пайыз қойылымы жоғары болса, оның ... ... ... Ал, егер пайыз қойылымы жоғары болатын ... оның ... ... ... ... ... жермен тікелей және тығыз байланыстылығы оның
маңызды белгісі деумен қатар, жылжымайтын мүліктің ... ... ... де жер ... ... ... мүлікті бағалау батыс елдерде жақсы дамыған. Жылжымайтын
мүлікті бағалау күрделі ... Оның ... ... және ... ... тәсілдері, жүргізу жолдары болады. Қазіргі күнде сол бастапқы және
екінші нарығын ... ... ... ... да кең ... келеді.
Шаруашылық қызметтің кез–келген өрісі өзіне тән ерекшеліктерімен
айқындалады. Жылжымайтын мүлік нарығы ...... ... ... өткізуді, пайдалануды және ... ... ... ... ... ... ... қызметтің кез–келген өрісі өзіне тән ерекшеліктерімен
айқындалады. Жылжымайтын мүлік нарығы ...... ... тұрғызуды, өткізуді, пайдалануды және қаржыландыруды
қамтамасыз ететін нарықтық механизмдердің ... ... ... ... ... ... жылжымайтын мүліктің нақты
объектісін терең сараптау ... ... ... ... ...
өзгермелі нарықтағы жылжымайтын мүліктің құндылығын анықтау болып табылады.
Ал бағалаудың нәтижесінде жылжымайтын мүлікпен операциялардың ... ... ... ... жол ... бағалығын жоғарлататын немесе кемітетін сипаттамалардың
сандық мәнін анықтау — бағалаушы ... ең ... ... ... ... ... объектінің бағалығына қарай қайсыбір
сипаттаманың қаншалықты әсер ететінін бағалаушының талдауы арқылы тап ... ... ... мол болатындығы белгілі.
Қарап отырсақ, әр принциптің өіне тән ерекшелігі де бар. ... осы ... ... ... ... ... және екінші нарығы универсалды мәнге
ие, дегенмен, ... ... ... типтерінің өзіндік
ерекшеліктері де бар. Сол ерекшеліктерді ... ... ... функционалдық қызметіне барынша сәйкес келуіне ықпал етеді.
Мұның өзін мүлікке сай ... ... ... деп те ... ... ... жылжымайтын мүліктің әрбәр типінің ... тән ... ... және олар ... ... ... әсер етуі ... объектінің бағасын өзгертеді. Бұл факторлар ... ... бір ... және ... сипаттарында орын алады.
Бастапқы және екінші нарығы ең ... ... ... елдерде, кейіннен
біздің елімізде қолданылатын болды. Бұл әдістерді дұрыс қолдану ... ... ... мен ... үшін де ... өте зор ... отыр.
ҚОЛДАНЫЛҒАН ӘДЕБИЕТТЕР:
1. Байгесиев М.Қ. Жылжымайтын мүлік экономикасы. —Алматы,2003.
2. В.И. Ресина. Экономика недвижимости. —Дело,2000.
3. Харрисон Г.С. ... ...... ... М.А. ... М.Э. ... ... и бизнеса. — Москва,
2000.
5. Тепман Л.М. Оценка недвижимости. —Москва, 2004.
6. Тарасевич Е.И. Оценка ... ... ... С.В. Оценка бизнеса.—Москва, 2003.
8. Есипова В. Оценка бизнеса. — ... ... ... М.С. ... и ... природопользования. — Алматы, 2003.

Пән: Жер кадастрі, Жылжымайтын мүлік
Жұмыс түрі: Курстық жұмыс
Көлемі: 21 бет
Бұл жұмыстың бағасы: 700 теңге









Ұқсас жұмыстар
Тақырыб Бет саны
Жылжымайтын мүлік нарығының жалпы моделі20 бет
Жылжымайтын мүлік нарығының сипаттамасы мақсаттары, бағыттары және әдістері21 бет
Нарықтық экономика жағдайындағы жылжымайтын мүлік нарығының түсінігі және мағынасы16 бет
Қазақстан Республикасындағы жылжымайтын мүлік нарығының даму мәселелері (тұрғын үй мәселесі)116 бет
Жылжымайтын мүлік17 бет
Жылжымайтын мүлік ипотекасы18 бет
Жылжымайтын мүлік ипотекасының ұғымы және заңдық базасы49 бет
Жылжымайтын мүлік нарықтарының ерекшеліктері9 бет
Жылжымайтын мүлік объектілерінің сипаттамасы және типологиясы62 бет
Жылжымайтын мүлік обьектілерінің инвестициялық тартымдылығын бағалау25 бет


+ тегін презентациялар
Пәндер
Көмек / Помощь
Арайлым
Біз міндетті түрде жауап береміз!
Мы обязательно ответим!
Жіберу / Отправить


Зарабатывайте вместе с нами

Рахмет!
Хабарлама жіберілді. / Сообщение отправлено.

Сіз үшін аптасына 5 күн жұмыс істейміз.
Жұмыс уақыты 09:00 - 18:00

Мы работаем для Вас 5 дней в неделю.
Время работы 09:00 - 18:00

Email: info@stud.kz

Phone: 777 614 50 20
Жабу / Закрыть

Көмек / Помощь