Жылжымайтын мүлік нарығы
КІРІСПЕ
І ЭКОНОМИКАЛЫҚ ЖҮЙЕДЕГІ ЖЫЛЖЫМАЙТЫН МҮЛІК НАРЫҒЫ
Жылжымайтын мүлік және оның құрамы
Жылжымайтын мүлікті бағалаудың жалпы принциптері
Жылжымайтын мүлік нарығындағы сұраныс пен ұсыныстың өзара әрекеті
ІІ ЖЫЛЖЫМАЙТЫН МҮЛІКТІҢ БАСТАПҚЫ ЖӘНЕ ЕКІНШІ НАРЫҒЫ
2.1 Жылжымайтын мүлікті бастапқы және екінші нарығы
2.2 Бастапқы және екінші нарығының қазіргі жағдайы
ҚОРЫТЫНДЫ
ҚОЛДАНЫЛҒАН ӘДЕБИЕТТЕР
І ЭКОНОМИКАЛЫҚ ЖҮЙЕДЕГІ ЖЫЛЖЫМАЙТЫН МҮЛІК НАРЫҒЫ
Жылжымайтын мүлік және оның құрамы
Жылжымайтын мүлікті бағалаудың жалпы принциптері
Жылжымайтын мүлік нарығындағы сұраныс пен ұсыныстың өзара әрекеті
ІІ ЖЫЛЖЫМАЙТЫН МҮЛІКТІҢ БАСТАПҚЫ ЖӘНЕ ЕКІНШІ НАРЫҒЫ
2.1 Жылжымайтын мүлікті бастапқы және екінші нарығы
2.2 Бастапқы және екінші нарығының қазіргі жағдайы
ҚОРЫТЫНДЫ
ҚОЛДАНЫЛҒАН ӘДЕБИЕТТЕР
Қазақстан Республикасы тәуелсіздік алып, егеменді ел болғаннан бері экономикада өзгерістер болып, көптеген жетістіктерге жетіп отырмыз. Ең басты жетістіктеріміз жылжымайтын мүлік нарығына да қатысты болып отыр.
Қазіргі кезде жылжымайтын мүлікпен айналысатын көптеген арнайы орталықтар бар. Олар жылжымайтын мүлікті қысқа және ұзақ мерзімге жалға беру, сату және сатып алу, жылжымайтын мүлікті бағалау қызметтерімен және тағы да басқа көптеген қызметтермен айналысады.
Соңғы жылдары жылжымайтын мүлікті, яғни, тұрғын үйлерді ипотекалық несиелеу өріс алып отыр. соған байланысты жылжымайтын мүлікке несиелер беріледі. Қаржы орталықтарының пайыз қойылымына келетін болсақ, кейбір орталықтарда пайыз қойылымы жоғары болса, оның шарттары тиімді болып келеді. Ал, егер пайыз қойылымы жоғары болатын болса, оның қайтарым шарттары тиімсіз болуы мүмкін.
Жылжымайтын мүліктің жермен біртұтас байланыстылығы оның физикалық объект ретіндегі бірқатар ерекшеліктерін анықтайды және бұл ерекшеліктер жылжымайтын мүлік өрісінде қызмет атқаратын нарықтық механизмдерге өз әсерін тигізеді. Қазақстандағы жекешелендіру процесі қайталама объектілерден басталып, бастапқы объектіле рге қарай жылжиды. Пәтерлерден үйлерге, үйлер мен ғимараттардан жер теліміне қарай қозғалады. Ал, қалыпты қисын бойынша жылжымайтын мүлік нарығының туындап, дамуы және қалыптасуы басқаша болып келеді. Мұнда алғашқы объект — жер нарығы, одан кейін үйлер мен ғимараттар нарығы, ең соңында пәтерлер мен бөлмелер нарығы болуы тиіс екендігін дүние жүзілік тәжірибе дәлелдеп отыр.
Жылжымайтын мүлікті қазіргі кезде пайда, табыс көзі ретінде кеңінен қолданып келеді. Жылжымайтын мүлікпен түрлі операциялар мен жұмыстарды жүргізудің өзі көптеген уақытты қажет етеді. Олардың құнын анықтау, оларды сату, сатып алу, жалға беру жұмыстары тек пайда табу көзіне ғана негізделіп отыр.
Қазіргі кезде жылжымайтын мүлікпен айналысатын көптеген арнайы орталықтар бар. Олар жылжымайтын мүлікті қысқа және ұзақ мерзімге жалға беру, сату және сатып алу, жылжымайтын мүлікті бағалау қызметтерімен және тағы да басқа көптеген қызметтермен айналысады.
Соңғы жылдары жылжымайтын мүлікті, яғни, тұрғын үйлерді ипотекалық несиелеу өріс алып отыр. соған байланысты жылжымайтын мүлікке несиелер беріледі. Қаржы орталықтарының пайыз қойылымына келетін болсақ, кейбір орталықтарда пайыз қойылымы жоғары болса, оның шарттары тиімді болып келеді. Ал, егер пайыз қойылымы жоғары болатын болса, оның қайтарым шарттары тиімсіз болуы мүмкін.
Жылжымайтын мүліктің жермен біртұтас байланыстылығы оның физикалық объект ретіндегі бірқатар ерекшеліктерін анықтайды және бұл ерекшеліктер жылжымайтын мүлік өрісінде қызмет атқаратын нарықтық механизмдерге өз әсерін тигізеді. Қазақстандағы жекешелендіру процесі қайталама объектілерден басталып, бастапқы объектіле рге қарай жылжиды. Пәтерлерден үйлерге, үйлер мен ғимараттардан жер теліміне қарай қозғалады. Ал, қалыпты қисын бойынша жылжымайтын мүлік нарығының туындап, дамуы және қалыптасуы басқаша болып келеді. Мұнда алғашқы объект — жер нарығы, одан кейін үйлер мен ғимараттар нарығы, ең соңында пәтерлер мен бөлмелер нарығы болуы тиіс екендігін дүние жүзілік тәжірибе дәлелдеп отыр.
Жылжымайтын мүлікті қазіргі кезде пайда, табыс көзі ретінде кеңінен қолданып келеді. Жылжымайтын мүлікпен түрлі операциялар мен жұмыстарды жүргізудің өзі көптеген уақытты қажет етеді. Олардың құнын анықтау, оларды сату, сатып алу, жалға беру жұмыстары тек пайда табу көзіне ғана негізделіп отыр.
1. Байгесиев М.Қ. Жылжымайтын мүлік экономикасы. —Алматы,2003.
2. В.И. Ресина. Экономика недвижимости. —Дело,2000.
3. Харрисон Г.С. Оценка недвижимости. — Москва,1994.
4. Федотова М.А. Уткин М.Э. Оценка недвижимости и бизнеса. — Москва, 2000.
5. Тепман Л.М. Оценка недвижимости. —Москва, 2004.
6. Тарасевич Е.И. Оценка недвижимости. —Санкт–Петербург,1997.
7. Валдайцев С.В. Оценка бизнеса.—Москва, 2003.
8. Есипова В. Оценка бизнеса. — Москва, 2003.
9. Тонкопий М.С. Экология и экономика природопользования. — Алматы, 2003.
2. В.И. Ресина. Экономика недвижимости. —Дело,2000.
3. Харрисон Г.С. Оценка недвижимости. — Москва,1994.
4. Федотова М.А. Уткин М.Э. Оценка недвижимости и бизнеса. — Москва, 2000.
5. Тепман Л.М. Оценка недвижимости. —Москва, 2004.
6. Тарасевич Е.И. Оценка недвижимости. —Санкт–Петербург,1997.
7. Валдайцев С.В. Оценка бизнеса.—Москва, 2003.
8. Есипова В. Оценка бизнеса. — Москва, 2003.
9. Тонкопий М.С. Экология и экономика природопользования. — Алматы, 2003.
Пән: Жер кадастрі, Жылжымайтын мүлік
Жұмыс түрі: Курстық жұмыс
Тегін: Антиплагиат
Көлемі: 24 бет
Таңдаулыға:
Жұмыс түрі: Курстық жұмыс
Тегін: Антиплагиат
Көлемі: 24 бет
Таңдаулыға:
ЖОСПАР
КІРІСПЕ
І ЭКОНОМИКАЛЫҚ ЖҮЙЕДЕГІ ЖЫЛЖЫМАЙТЫН МҮЛІК НАРЫҒЫ
1. Жылжымайтын мүлік және оның құрамы
2. Жылжымайтын мүлікті бағалаудың жалпы принциптері
3. Жылжымайтын мүлік нарығындағы сұраныс пен ұсыныстың өзара әрекеті
ІІ ЖЫЛЖЫМАЙТЫН МҮЛІКТІҢ БАСТАПҚЫ ЖӘНЕ ЕКІНШІ НАРЫҒЫ
1. Жылжымайтын мүлікті бастапқы және екінші нарығы
2. Бастапқы және екінші нарығының қазіргі жағдайы
ҚОРЫТЫНДЫ
ҚОЛДАНЫЛҒАН ӘДЕБИЕТТЕР
КІРІСПЕ
Қазақстан Республикасы тәуелсіздік алып, егеменді ел болғаннан бері
экономикада өзгерістер болып, көптеген жетістіктерге жетіп отырмыз. Ең
басты жетістіктеріміз жылжымайтын мүлік нарығына да қатысты болып отыр.
Қазіргі кезде жылжымайтын мүлікпен айналысатын көптеген арнайы
орталықтар бар. Олар жылжымайтын мүлікті қысқа және ұзақ мерзімге жалға
беру, сату және сатып алу, жылжымайтын мүлікті бағалау қызметтерімен және
тағы да басқа көптеген қызметтермен айналысады.
Соңғы жылдары жылжымайтын мүлікті, яғни, тұрғын үйлерді ипотекалық
несиелеу өріс алып отыр. соған байланысты жылжымайтын мүлікке несиелер
беріледі. Қаржы орталықтарының пайыз қойылымына келетін болсақ, кейбір
орталықтарда пайыз қойылымы жоғары болса, оның шарттары тиімді болып
келеді. Ал, егер пайыз қойылымы жоғары болатын болса, оның қайтарым
шарттары тиімсіз болуы мүмкін.
Жылжымайтын мүліктің жермен біртұтас байланыстылығы оның физикалық
объект ретіндегі бірқатар ерекшеліктерін анықтайды және бұл ерекшеліктер
жылжымайтын мүлік өрісінде қызмет атқаратын нарықтық механизмдерге өз
әсерін тигізеді. Қазақстандағы жекешелендіру процесі қайталама
объектілерден басталып, бастапқы объектіле рге қарай жылжиды. Пәтерлерден
үйлерге, үйлер мен ғимараттардан жер теліміне қарай қозғалады. Ал, қалыпты
қисын бойынша жылжымайтын мүлік нарығының туындап, дамуы және қалыптасуы
басқаша болып келеді. Мұнда алғашқы объект — жер нарығы, одан кейін үйлер
мен ғимараттар нарығы, ең соңында пәтерлер мен бөлмелер нарығы болуы тиіс
екендігін дүние жүзілік тәжірибе дәлелдеп отыр.
Жылжымайтын мүлікті қазіргі кезде пайда, табыс көзі ретінде кеңінен
қолданып келеді. Жылжымайтын мүлікпен түрлі операциялар мен жұмыстарды
жүргізудің өзі көптеген уақытты қажет етеді. Олардың құнын анықтау, оларды
сату, сатып алу, жалға беру жұмыстары тек пайда табу көзіне ғана негізделіп
отыр. Жылжымайтын мүлікті сатып, бірден табыс алып қойғаннан да қазіргі
кезде жылжымайтын мүлікті жалға, арендаға беріп, одан ай сайын табыс, яғни,
арендалық төлемді алып отырған қазіргі күнде өте қолайлы болып отыр.
Көптеген жұмыссыз отырған азаматтар өз пәтерлерін, бөлмелерін және тағы да
басқа мүліктерін жалға берумен ғана күндерін көріп отыр.
Осы айтылғандар мақсатының негізінде жылжымайтын мүлікті бағалау.
Жылжымайтын мүлік құнын анықтау жылжымайтын мүлік нарығында орны өте зор.
Қазіргі кезде жылжымайтын мүлікті бағалаушы арнайы мамандар бар. Олар тек
қана экономиканы толық біліп қана қоймай, сонымен қатар, заңды, сол сияқты
құрылыс саласын, техника–технологиялардың саласын да жетік білулері тиіс.
Өйткені, жылжыматйтын мүлікке қатысты жасалатын жұмыстардың барлығы жазбаша
түрде, яғни, келісім–шарт негізінде жүзеге асады. Мысалы, жылжымайтын
мүлікті арендаға берген кезде келісім–шартта аренданың мерзімі, жылжымайтын
мүліктің құны, иесінің және арендаға алушының аты–жөні, мекен–жайлары
сияқты мәліметтер жазылады.
Жылжымайтын мүлікті бағалау батыс елдерде жақсы дамыған. Жылжымайтын
мүлікті бағалау күрделі процесс. Оның өзінің бастапқы және екінші нарығы
мен тәсілдері, жүргізу жолдары болады. Қазіргі күнде сол бастапқы және
екінші нарығын біздің жылжымайтын мүлік нарығында да кең қолданып келеді.
Ол әдістер мен тағы да басқа бағалау операцияларын біз төменде
қарастырамыз.
Міне, осылардың барлығы өнеркәсібі дамыған елдердегі жылжымайтын
мүлік нарығы шеңберіне сәйкес келеді және бұның өзі дәстүр ретінде ежелден
қабылданған ереже болып саналады.
І ЭКОНОМИКАЛЫҚ ЖҮЙЕДЕГІ ЖЫЛЖЫМАЙТЫН МҮЛІК НАРЫҒЫ
2 Жылжымайтын мүлік және оның құрамы
Жылжымайтын мүлікке жер учаскелері, үйлер мен ғимараттар, көп жылдық
екпелер және де жермен тығыз байланысты өзге мүлік, яғни, орнынан олардың
мақсатына сай емес, шығынсыз ауыстыру мүмкін емес мүліктер жатады.
Мемлекеттік тіркеуге жататын әуе және теңіз кемелері, ішкі сауда жүзу
кемесі, өзен–теңіз жүзу кемесі, ғарыштық объектілер де қозғалмайтын мүлікке
теңестіріледі. Жылжымайтын мүлікті міндетті түрде тіркеп отырады. Ал,
жылжитын, яғни, қозғалатын мүлікті тіркеу міндетті емес.
Жылжымайтын мүлік жермен тікелей және тығыз байланыстылығы оның
маңызды белгісі деумен қатар, жылжымайтын мүліктің негізгі элементтерінің
ең біріншісі де жер екендігін ұмытпауымыз керек.
Жылжымайтын мүліктің дамыған объектісі негізгі үші элементтен
тұрады. Олар: жер, жерді жетілдіру және жылжымайтын мүлік жабдықтары.
Аталған элементтер өздерінің мәні тұрғысынан адамдардың табиғатты игеру
кезеңдерін көрсетеді. Жылжымайтын мүлік объектілері өздерінің географиялық
жағдайлары болйынша бір–бірінен едәуір ерешеленіп, экономикалық сипаты
жағынан жақын болуы да мүмкін. Бұл арада іскерлік, белсенділік деңгейі,
тұрғындардың әлеуметтік құрамы туралы сөз болып отыр.
Жердің анық бір орынға байланыстырылған жылжымайтын мүлікке жақын
тұрған ғимараттың, құрылғылардың, көлік жолдарының, ауадағы экологиялық
жағдайлардың әсері болады. Сондықтан, жылжымайтын мүліктің тұрған орны —
оның бағасына, өтімділігіне, табыстылығына және т.б экономикалық
параметрлеріне мейлінше әсер ететін басты сипаттамасы.
Жер жылжымайтын мүліктің басты нарығы болуына қатысты өте құнды
ереже қалыптасады. Кез–келген жылжымайтын мүлік объектісінің
сипаттамасында оның жермен байланыстылығы туралы айтылуы қажет. Кез–келген
жылжымайтын мүлік объектісіне құқық алу үшін, ең алдымен ол тұрғызылатын
жерге құқық алу қажет. Жылжымайтын мүліктің бағалығын анықтайтын маңызды
факторлардың бірі оның қоршаған орта екендігі.
Жылжымайтын мүліктің екінші құрамдас бөлігі жерді жетілдіру. Жерді
жетілдіру дегеніміз жерді мүддеге сай өзгертуге байланысты кез–келген
жұмыстар; оларға меллиорация, дренаж, құрылыс жүргізу алдындағы кешенді
инженерлік дайындықтар жатады. Жерді жетілдіру түсінігіне онда тұрғызылған
үйлер мен ғимараттар да жатады.
Жерді жақсарту жылжымайтын мүлік табиғатына тікелей әсер ететін
негізгі фактоларлардың бірі болып табылады. Оның маңыздылығын түсіну үшін
экономикалық теориядағы экономикалық процесстерді зерттеудің
алғышарттарының бірі өндіріс факторларын зерттеу екендігін еске алсақ та
жеткілікті. Онда негізінен үш фактор: жер, капитал және еңбек ерекшеленеді.
Олай болса, жерді жақсарту жылжымайтын мүлік объектісінің табиғатын сапалы
түрде өзгертеді және бұл оңды өзгеріс кем дегенде екі өндіріс факторының
өзара әрекеті, жемісі болатындығын байқау да киынға соқпайды екен .
Жылжымайтын мүліктің үшінші құрамдас бөлігі — жабдықтар. Жабдықтар
дегеніміз жылжымайтын мүлікке тіркелген және оның ажырамас бөлігі болып
табылатын, өзінің қасиеттері бойынша қозғалатын заттар. Егер өзінің сыртқы
белгілері бойынша жылжымайтын мүліктің жабдығы болып табылатын зат
келісім–шартта солай деп көрсетілмесе, онда сатушы оны жылжымайтын мүлік
нарығынен бөлектеп, толық жылжитын мүлікке айналдырып жіберуге толық құқылы
болар еді. Сондықтан келісім–шарт жасаудағы маңызды нәрсе — ол
жылжымайтын мүлікті бар керек–жарақтармен дәл сипаттауға саятыны белгілі
болып қалады. Керек–жарақтардың бар немесе жоқтығын жылжымайтын мүлік
объектісінің бағасына әсер етуші фактор болатындығын естен шығармаған дұрыс
шығар.
1.2 Жылжымайтын мүлікті бағалаудың жалпы принциптері
Жылжымайтын мүлікті бағалау дегеніміз жылжымайтын мүліктің нақты
объектісін терең сараптау арқылы нарықты зерттеу. Бағалаудың мақсаты —
өзгермелі нарықтағы жылжымайтын мүліктің құндылығын анықтау болып табылады.
Ал бағалаудың нәтижесінде жылжымайтын мүлікпен операциялардың экономикалық
дәлелді шешім негізінде жүргізілуіне жол ашылады. Жылжымайтын мүлікпен
қандай да бір болмасын операциялар жүргізгенде, ол жылжымайтын мүлікті
серіктестіктің жарғылық капиталына қосу ма, жоқ, әлде жылжымайтын мүлікті
кепілдікке салу немесе жалға беру ме — барлық аталған жағдайларда
бағалаушылардың алдында: арзан немесе тым жоғары баға белгіленгеніміз жоқ
па? Қандай болмасын коммерциялық бастамаға салған үлесімізді қалай
бағалауға болады? Жылжымайтын мүлікті кепілдікке бергенде біз кредиттің
қанша сомасына үміттене аламыз деген сұрақтар анталап тұрады. Бұл
сұрақтардың барлығы жылжымайтын мүліктің бағасы қандай болу керек? – деген
негізгі мәселе төңірегіндегі сұрақтар.
Жылжымайтын мүлік нарықтағы ақпараттың жабықтығы, мәмілелер санының
шектеулігі, нарықтың шығындығы, оның жергілікті (аймақтық) экономикадан
тәуелділігі сияқты белгілер тән.
Егер жоғарыдағы қойылған сұрақтарға жауап іздейтін болсақ, онда
жылжымайтын мүлікті бағалау дегеніміз жылжымайтын мүлік объектісі құнының
дәлелді ақшалай эквивалентін табу және орнықтыру үрдісі.
Жылжымайтын мүлікті бағалау үрдісі:
— атаулы үрдіс: бағалауға құрамы мен құқықтары анық, белгілі бір ортада
орналасқан объект жатады;
— бағаланатын объектіні белгіленген операция типіне байланыстырса
қарастыратын үрдіс (сату, жалдау, кепілдік, салық салу, т.с.с);
— белгілі–бір қатысушыларға (тапсырыс беруші және бағалаушы)
байланыстырылған үрдіс;
— уақыттың белгілі бір сәтіне байланыстырылған үрдіс (бағалау нәтижесі
шектеулі кезең ішінде ғана жарамды).
Айтылғандарға қарасақ, жылжымайтын мүліктің құндылығы мыналарға
тәуелді екен:
— жылжымайтын мүліктің физикалық дене (зат) ретіндегі сипаттамасына
(орналасқан жері, техникалық сипаттары);
— берілетін құқықтардың құрамы мен сапасына;
— мүліктен жүргізілетін операциялар мөлшеріне;
— мәмілеге қатысушылардың дәлелдеріне;
— мәмілені жасау және қаржыландыру шарттарына.
Жылжымайтын мүлік құнына әсер ететін факторлардың көптүрлілігі, оның
құнының да көптүрлілігін анықтайды. Ал құн мөлшері болса, бағалау үрдісінде
анықталуы мүмкін. Сонымен қатар, құнды анықтаушы факторларды үш топқа бөліп
қарастыруға болады. Топтардың әрқайсысының бағаланатын объектінің өткеніне,
қазіргісіне және болашағына қарап жіктеген жөн деп есептеледі.
1. Өткендегі шығындар есебіне жататын құндар түрлері:
— қалпына келтіру құны (толық қалпына келтіру шығындары) — жылжымайтын
мүлік объектісін қалпына келтіру үшін қажетті ағымдағы баға бойынша
шығындар;
— орнын басу (орнын толықтыру) құны — осы объектімен пайдалық баламасы
бірдей объектіні жаңа материалдар мен технологияны қолдана отырып, ал
шығындардың ағымдағы бағалармен есептей келе құрылысын бастау.
Көріп отырғанымыздай құнның бұл түрлері жылжымайтын мүліктің
физикалық сипаттамаларымен анықталады екен, сондықтан да, олар кез–келген
бағалау үрдісінің негізі болып саналады.
— сақтандыру құны — жылжымайтын мүлік жойылып кеткен жағдайда оның құны
негізінде сақтандыру сомасын анықтау үшін жоғарыда келтірілген
құндардың біреуіне негізінде есептелінеді.
2. Жылжымайтын мүлік объектісін пайдаланудан түсетін табыстар арқылы
анықталатын құн түрлері:
— пайдаланудағы құн — нақты меншік иесінің пайдаланудағы нақты
жылжымайтын мүлік объектісінің бағалылығы.
Пайдаланудағы құн мөлшерін анықтауда екі мәселе маңызды:
1) құн мөлшерінің жылжымайтын мүліктің нақты түрі мен вариантына
байланыстылығы;
2) құн мөлшерінің нақты меншік иесіне (пайдаланушыға) байланыстылығы.
Сатылатын (жалға берілетін) объектінің сатушы үшін пайдаланудағы
құны әртүрлі болатыны шындық;
— инвестициялық құны — мүліктен пайда табу (қайта сату, жалға беру,
т.б) мақсатында оны неше түрлі нысанда пайдаланатын инвестор үшін
жылжымайтын мүлік құнының ақшалай баламасының мөлшері.
3. Жылжымайтын мүлікті нарықтағы қазіргі нарық бойынша бағалауға
негізделген құн түрлері.
Нарықтық құн дегеніміз мәміле бағасына оған қатысы жоқ факғторлар
әсер етпейтін ашық және бәсекелі нарықтағы сатушы мен сатып алушы
арасындағы әділетті мәміле арқылы қол жеткізілетін ең ықтимал баға.
Нарықта бір–бірінен тәуелсіз тұлғалар кездескен сәтте мәміленің
ортақ негіздерін анықтау проблемасы туындайды. Мұндай негіз — ол нарықтық
құн. Нарықтық бағаның нарықтық бағаны дәл бейнелеуі үшін бірқатар
шарттардың орындалуы тиіс. Оларға мыналар жатады:
– нарық ашық және бәсекелі, яғни, бір–бірінен тәуелсіз сатып алушылар
мен сатып алушылардың арасындағы өзара әрекет;
– мәсімлеге қатысушылардың дәлелдері осы нарықтың сипатына қарай, яғни,
сатып алушы мен сатушы экономикалық тиімділікті қажет етеді;
– тараптар нарықтағы жағдайлардан хабардар, қажетті деңгейде ақыл–кеңес
алған деп танылады;
– нарыққа шығарылған мүлікті тараптар зерттеп үлгерген, басқа да
объектілермен салыстыра қарастырған, шешім қабылдауға дайын;
– төлем операциялары нарықта қалыптасқан жағдайлар мен мәміле
шарттарына сай жүзеге асырылады;
– баға оған қатысы жоқ факторлар әсер етпейді.
Осы факторлардың барлығы болған жағдайда ғана жылжымайтын мүліктің
нарықтық бағасы оның нарықтық құнын дәл көрсетеді. Бірақ, шынайы өмірде
мұндай үйлесім, сәйкестікке жету мүмкін емес. Сондықтан да, жылжымайтын
мүлікті бағалау принциптері дегеніміз — жылжымайтын мүлік құнына әсер
ететін және осы нарыққа қатысты көптеген факторларды бағалауға мүмкіндік
беретін әдістемелік ережелер.
Жылжымайтын мүлікті бағалау принциптерін жеке қарастырып кетейік.
Бұл принциптердің өздеріне тән ерекшеліктері де бар.
Пайдалық принципі бойынша жылжымайтын мүлік объектісінің құны сатып
алушыға қаншалықты пайдалы болуымен ғана құнды. Пайдалық дегеніміз –
жылжымайтын мүліктің осы қалпымен және белгілі уақыт аралығында
пайдаланушының қажеттілігін қанағаттандыру мүмкіндігі.
Орнын басу принципі бойынша сатып алушы жылжымайтын мүлік объектісі
үшін осындай объектіні салып немесе сатып алуға шығаратын минималды
шығынынан артық ақша төлемейді, яғни, бағалаудағы объектінің максималды
құны дәл осындай объектінің минималды бағасымен анықталады.
Күту принципі бойынша кез–келген объекті оны сатып алушы үшін
қаншалықты пайда алып келетіндігімен анықталады.
Жылжымайтын мүлік объектілерімен байланысты принциптер сол
объектілер орналасқан жермен байланысты және жерді пайдалану принциптерін
ескереді. Олар: жердің қалдық пайдалығы принциптері; шекті пайдалық
принципі; табыстың көбеюі мен азаюы принципі; тепе–теңдік принципі;
экономикалық мөлшер принципі; экономикалық бөлектеу принципі.
Жердің қалдық принципі негізінде өндіріс факторлары теориясы жатыр.
Бұл теорияға сәйкес өндіріс процесі кезінде өндірілетін өнім капитал, еңбек
және жердің өзара әрекет нәтижесі болып табылады. Осыған сәйкес рента
құнның барлық көлемі мен капитал және еңбек үлесіндегі табыс айырмасы
ретінде есептеледі.
Жердің қалдық пайдалығы принципі жер үшін қабылдауға болатын төлем
мөлшерін анықтауға көмектеседі. Салым — қайсы бір элементтің бар немесе
жоқтығына байланысты объекті құнының көбеюін немесе азаюын көрсететін сома.
Мұндай көбею мен азаю объектіні салуға кеткен сома деңгейінен артық та, кем
де болуы мүмкін.
Салым принципінің негізін шекті өнімділік концепциясы қалайды. Оған
сәйкес максималды тиімділікке шекті табыс шекті шығынға тең болған
жағдайларда ғана қол жеткізіледі. Сондықтан қосымша шығындар аз мөлшермен
көбірек табыс әкелсе ғана мәнді, басқа жағдайларда шығынданудың қисыны жоқ
деп саналады. Табыстың азаюы мен көбеюі принципі бойынша жерге капитал мен
еңбектің қосымша үлестерін келтірген сайын оның табыстылығы белгілі–бір
шектерге дейін көбейеді де, одан ары қарқыны баяулап, қосымша табыстар оны
алуға жұмсалған шығындардан төмендеп кетеді.
Тепе–теңдік принципіне сәйкес жер пайдаланудың әрбір типі үшін
өндіріс фактрларын қолданудың оптималды көлемі және арақатынасы болуы
тиіс.
Экономикалық мөлшер принципі тепе–теңдік принципінің қарсы жағы деп
айтуға болады. Экономикалық мөлшер дегеніміз — нарықтық талаптарға сәйкес
жер пайдалануды оптималдандыру үшін қажетті жер көлемі.
Экономикалық бөлектеу принципі жылжымайтын мүлікті қайсы бір
мақсатта пайдалану үшін қажетті құқықтардың, “жеткіліктігін” немесе
“артықтығын” анықтауға көмектеседі.
Нарықтық ортаға байланысты принциптер бірнешеге бөлінеді.
Тәуекелдік принципі бойынша нақты жағдайларда пайдаланылатын
жылжымайтын мүлік объектісінің бағалығы осы объектіні қоршаған ортаға
тәуелді болады. Бұл арада қоршаған орта факторлары экономикалық,
экологиялық, заңдық болып жіктеледі.
Экономикалық факторлардың маңызы ерекше. Объектінің көлік
жолдарына, сауда, мәдениет, т.б орталықтарға жақындығы оның пайдаланушы
үшін бағалығын арттыра түседі. Жылжымайтын мүліктің “экономикалық
орналасуы” оның тиімді пайдалануына едәуір әсері бар. Мысалы, ғимаратты
офис жасаудан бас тартып, сауда орталығына бейімдеу пайдаланушы үшін оның
бағалығын арттыратыны даусыз жағдай.
Сәйкестік принципі қала құрылысы жөніндегі шешім қабылдау, әр түрлі
объектілерге талаптар қою объектілердің барлық компоненттерінің бір–біріне
сай келуін қадағалау мәселелерін пысықтау барысында маңызды мәнге ие
принцип.
Мысалы, жоғары сапалы және қымбат бағалы материалдарды элиталық
санаттар үшін объектілерді әрлеуге пайдалану өзін–өзі ақтаса, дәл сондай
материалдарды орта класс немесе табысы төмен санаттар үшін қолданудың
қисыны да, экономикалық қажеттілігі де жоқ.
Сұраныс пен ұсыныс принципі бойынша объектінің құнын анықтайтын
бағалаушы жылжымайтын мүлік нарығындағы сұраныс пен ұсынысқа қандай
факторлар әсер ететінін білуі абзал және біліп қана қоймай қайсыбір фактор
өзгерісінің жылжымайтын мұлік объектісі құнын қаншалықты әсері бар екенін
де түсінуі де тиіс.
Бәсекелік принципіне сәйкес жылжымайтын мүлік нарығындағы табыстылық
деңгейін түзеуге бағалаушы бәсекенің рөлін толық сезінуі керек. бәсекелік
принципін басшылыққа алу жоғарыдан астам табыстылыққа ерекше назар
аударуды талап етеді. Себебі, бәсекелік әрекет оны орташа салалық дәрежеге
төмендетуі тиіс және бұл фактордың бағалаушы бойында тұрақты жүруі қалыпты
нарықтық жағдайларды орнықтыруға кепілдік береді.
Өзгеру принципі жылжымайтын мүліктің және мүліктер кешенінің дамуы
туындау, өсу, тұрақтану, тоқырау сияқты кезеңдерден өтетіндігін
дәлелдейді. Дамудың циклдығы жылжымайтын мүлікті бағалаушының икемді
нарықтық саясат жүргізуіне және объектіні шынайы бағалауына көмектеседі.
Жылжымайтын мүліктің қорытындылап, біріктіруші принципіне тиімді
пайдалану принципі жатады. Бұл қағидатқа сәйкес объектінің ең жоғарғы
ағымдағы құнын немесе жер телімінің жоғарғы құнын қамтамасыз ету қажет.
Бұл принциптің өзі төрт құрамдас бөліктерден тұрады: физикалық мүмкіндік;
құқықтық мүмкіндік; қаржылық жүзеге асу мүмкіндігі; эғкономикалық
тиімділік.
Көріп отырғанымыздай жылжымайтын мүлікке қатысты да арнайы
принциптер де бар. Бұл принциптерді ұстану қажет. Негізінен бұл принциптер
алғаш батыс елдерде пайда болған. Кейін жылжымайтын мүлік нарығының дамуна
қатысты бұл принциптерді біздер де ұстанып келемі.
Объектінің бағалығын жоғарлататын немесе кемітетін сипаттамалардың
сандық мәнін анықтау — бағалаушы жұмысының ең маңызды құрамдас бөлігі.
Функционалдық пайдалануына қарай объектінің бағалығына қарай қайсыбір
сипаттаманың қаншалықты әсер ететінін бағалаушының талдауы арқылы тап басып
білуіне мүмкіндіктері мейлінше мол болатындығы белгілі.
Қарап отырсақ, әр принциптің өіне тән ерекшелігі де бар. Көптеген
экономистер осы принциптерді қолдап, ұстанады.
1.3 Жылжымайтын мүлік нарығындағы сұраныс пен ұсыныстың өзара
әрекеті
Шаруашылық қызметтің кез–келген өрісі өзіне тән ерекшеліктерімен
айқындалады. Жылжымайтын мүлік нарығы дегеніміз – жылжымайтын мүлік
объектілерін тұрғызуды, өткізуді, пайдалануды және қаржыландыруды
қамтамасыз ететін нарықтық механизмдердің өзара байланысты жүйесі.
Жылжымайтын мүлік нарығы жүйесінің қызметі жағдайында мына төмендегі
қатынастар туындайды:
– жылжымайтын мүлік объектілерін жасау барысында инвестор,
құрылысшылар, мердігерлер және де жылжымайтын мүлікті
пайдаланушылардың арасында;
– жылжымайтын мүлікке құқық айналымы процесінде сатып алушылар мен
сатушылар, жалға берушілер мен жалға алушылар арасында;
– жылжымайтын мүлік объектілерін пайдалану процесінде меншік иелері
мен басқарушылар, басқарушылар мен пайдаланушылар арасында.
Жылжымайтын мүлік нарығындағы сұраныс пен ұсыныстың жағдайы мен
үрдістерін зерттеу көптеген басылымдардың елеулі бағыттарының бірі
екендігі белгілі. Бұл түсінікті де, себебі, сұраныс пен ұсыныс
арақатынасынан баға, табыстылық, тәуекелдік сияқты маңызды экономикалық
параметрлер тәуелділігі анықталынады.
Сонымен, жылжымайтын мүлік нарығындағы ұсыныс деңгейлері бірқатар
тәсілдермен ұлғайтылуы мүмкін болады екен. Есте сақтайтын бір нәрсе, жаңа
аумақтарды игеру, жылжымайтын мүліктің жаңы объектілерін салу, жаңа
материалдар мен конструкцияларды пайдалануды жүзеге асыру – ұзақ мерзімді
процесс. Сондықтан, жылжымайтын мүлікке баға өскеннен бастан, жылжымайтын
мүлік нарығындағы ұсыныс бірден жүре бермейді.
Жылжымайтын мүлік нарығындағы ұсыныстың икемді болмауының себебі,
жылжымайтын мүлік объектілерін салу процесінің ұзақтығында болса керек.
Бағаның өсуіне нарық ұсыныстың ұлғаюымен жауап беруі үшін кем дегенде 2–3
жыл уақыт қажет екен.
Жылжымайтын мүлік нарығының өзіне тән ерекшеліктері ұсыныс
ерекшеліктерімен ғана шектелмейді. Бағалар мен табыстар өзгерісіне
сұраныстың тигізетін әсері бар. Американдық зерттеулерге сәйкес тұрғын үй
нарығындағы баға бойынша сұраныс икемділігінің коэффициенті 0,6 құрайды.
Аталған зерттеулерге сәйкес табыс бойынша сұраныстың икемділігін
бағалаған зерттеушілер оның икемділігі бірлікке жақын дейді. Яғни, байлық 1
пайызға өссе, сұраныс та сондай шамаға жоғарлайды екен.
Мәселенің мәнісі мынада: жылжымайтын мүлікті, тұтынушылардың басым
бөлігінің табыстарымен жылжымайтын мүлік объектісі бағасының арақатынастары
салыстыруға келмейтін өлшемдер. Тәжірибе көрсетіп отырғандай жылжымайтын
мүліктің бағасы оны пайдаланушының жылдық табысынан бірнеше ондық есе
жоғары, ... жалғасы
Сіз бұл жұмысты біздің қосымшамыз арқылы толығымен тегін көре аласыз.
КІРІСПЕ
І ЭКОНОМИКАЛЫҚ ЖҮЙЕДЕГІ ЖЫЛЖЫМАЙТЫН МҮЛІК НАРЫҒЫ
1. Жылжымайтын мүлік және оның құрамы
2. Жылжымайтын мүлікті бағалаудың жалпы принциптері
3. Жылжымайтын мүлік нарығындағы сұраныс пен ұсыныстың өзара әрекеті
ІІ ЖЫЛЖЫМАЙТЫН МҮЛІКТІҢ БАСТАПҚЫ ЖӘНЕ ЕКІНШІ НАРЫҒЫ
1. Жылжымайтын мүлікті бастапқы және екінші нарығы
2. Бастапқы және екінші нарығының қазіргі жағдайы
ҚОРЫТЫНДЫ
ҚОЛДАНЫЛҒАН ӘДЕБИЕТТЕР
КІРІСПЕ
Қазақстан Республикасы тәуелсіздік алып, егеменді ел болғаннан бері
экономикада өзгерістер болып, көптеген жетістіктерге жетіп отырмыз. Ең
басты жетістіктеріміз жылжымайтын мүлік нарығына да қатысты болып отыр.
Қазіргі кезде жылжымайтын мүлікпен айналысатын көптеген арнайы
орталықтар бар. Олар жылжымайтын мүлікті қысқа және ұзақ мерзімге жалға
беру, сату және сатып алу, жылжымайтын мүлікті бағалау қызметтерімен және
тағы да басқа көптеген қызметтермен айналысады.
Соңғы жылдары жылжымайтын мүлікті, яғни, тұрғын үйлерді ипотекалық
несиелеу өріс алып отыр. соған байланысты жылжымайтын мүлікке несиелер
беріледі. Қаржы орталықтарының пайыз қойылымына келетін болсақ, кейбір
орталықтарда пайыз қойылымы жоғары болса, оның шарттары тиімді болып
келеді. Ал, егер пайыз қойылымы жоғары болатын болса, оның қайтарым
шарттары тиімсіз болуы мүмкін.
Жылжымайтын мүліктің жермен біртұтас байланыстылығы оның физикалық
объект ретіндегі бірқатар ерекшеліктерін анықтайды және бұл ерекшеліктер
жылжымайтын мүлік өрісінде қызмет атқаратын нарықтық механизмдерге өз
әсерін тигізеді. Қазақстандағы жекешелендіру процесі қайталама
объектілерден басталып, бастапқы объектіле рге қарай жылжиды. Пәтерлерден
үйлерге, үйлер мен ғимараттардан жер теліміне қарай қозғалады. Ал, қалыпты
қисын бойынша жылжымайтын мүлік нарығының туындап, дамуы және қалыптасуы
басқаша болып келеді. Мұнда алғашқы объект — жер нарығы, одан кейін үйлер
мен ғимараттар нарығы, ең соңында пәтерлер мен бөлмелер нарығы болуы тиіс
екендігін дүние жүзілік тәжірибе дәлелдеп отыр.
Жылжымайтын мүлікті қазіргі кезде пайда, табыс көзі ретінде кеңінен
қолданып келеді. Жылжымайтын мүлікпен түрлі операциялар мен жұмыстарды
жүргізудің өзі көптеген уақытты қажет етеді. Олардың құнын анықтау, оларды
сату, сатып алу, жалға беру жұмыстары тек пайда табу көзіне ғана негізделіп
отыр. Жылжымайтын мүлікті сатып, бірден табыс алып қойғаннан да қазіргі
кезде жылжымайтын мүлікті жалға, арендаға беріп, одан ай сайын табыс, яғни,
арендалық төлемді алып отырған қазіргі күнде өте қолайлы болып отыр.
Көптеген жұмыссыз отырған азаматтар өз пәтерлерін, бөлмелерін және тағы да
басқа мүліктерін жалға берумен ғана күндерін көріп отыр.
Осы айтылғандар мақсатының негізінде жылжымайтын мүлікті бағалау.
Жылжымайтын мүлік құнын анықтау жылжымайтын мүлік нарығында орны өте зор.
Қазіргі кезде жылжымайтын мүлікті бағалаушы арнайы мамандар бар. Олар тек
қана экономиканы толық біліп қана қоймай, сонымен қатар, заңды, сол сияқты
құрылыс саласын, техника–технологиялардың саласын да жетік білулері тиіс.
Өйткені, жылжыматйтын мүлікке қатысты жасалатын жұмыстардың барлығы жазбаша
түрде, яғни, келісім–шарт негізінде жүзеге асады. Мысалы, жылжымайтын
мүлікті арендаға берген кезде келісім–шартта аренданың мерзімі, жылжымайтын
мүліктің құны, иесінің және арендаға алушының аты–жөні, мекен–жайлары
сияқты мәліметтер жазылады.
Жылжымайтын мүлікті бағалау батыс елдерде жақсы дамыған. Жылжымайтын
мүлікті бағалау күрделі процесс. Оның өзінің бастапқы және екінші нарығы
мен тәсілдері, жүргізу жолдары болады. Қазіргі күнде сол бастапқы және
екінші нарығын біздің жылжымайтын мүлік нарығында да кең қолданып келеді.
Ол әдістер мен тағы да басқа бағалау операцияларын біз төменде
қарастырамыз.
Міне, осылардың барлығы өнеркәсібі дамыған елдердегі жылжымайтын
мүлік нарығы шеңберіне сәйкес келеді және бұның өзі дәстүр ретінде ежелден
қабылданған ереже болып саналады.
І ЭКОНОМИКАЛЫҚ ЖҮЙЕДЕГІ ЖЫЛЖЫМАЙТЫН МҮЛІК НАРЫҒЫ
2 Жылжымайтын мүлік және оның құрамы
Жылжымайтын мүлікке жер учаскелері, үйлер мен ғимараттар, көп жылдық
екпелер және де жермен тығыз байланысты өзге мүлік, яғни, орнынан олардың
мақсатына сай емес, шығынсыз ауыстыру мүмкін емес мүліктер жатады.
Мемлекеттік тіркеуге жататын әуе және теңіз кемелері, ішкі сауда жүзу
кемесі, өзен–теңіз жүзу кемесі, ғарыштық объектілер де қозғалмайтын мүлікке
теңестіріледі. Жылжымайтын мүлікті міндетті түрде тіркеп отырады. Ал,
жылжитын, яғни, қозғалатын мүлікті тіркеу міндетті емес.
Жылжымайтын мүлік жермен тікелей және тығыз байланыстылығы оның
маңызды белгісі деумен қатар, жылжымайтын мүліктің негізгі элементтерінің
ең біріншісі де жер екендігін ұмытпауымыз керек.
Жылжымайтын мүліктің дамыған объектісі негізгі үші элементтен
тұрады. Олар: жер, жерді жетілдіру және жылжымайтын мүлік жабдықтары.
Аталған элементтер өздерінің мәні тұрғысынан адамдардың табиғатты игеру
кезеңдерін көрсетеді. Жылжымайтын мүлік объектілері өздерінің географиялық
жағдайлары болйынша бір–бірінен едәуір ерешеленіп, экономикалық сипаты
жағынан жақын болуы да мүмкін. Бұл арада іскерлік, белсенділік деңгейі,
тұрғындардың әлеуметтік құрамы туралы сөз болып отыр.
Жердің анық бір орынға байланыстырылған жылжымайтын мүлікке жақын
тұрған ғимараттың, құрылғылардың, көлік жолдарының, ауадағы экологиялық
жағдайлардың әсері болады. Сондықтан, жылжымайтын мүліктің тұрған орны —
оның бағасына, өтімділігіне, табыстылығына және т.б экономикалық
параметрлеріне мейлінше әсер ететін басты сипаттамасы.
Жер жылжымайтын мүліктің басты нарығы болуына қатысты өте құнды
ереже қалыптасады. Кез–келген жылжымайтын мүлік объектісінің
сипаттамасында оның жермен байланыстылығы туралы айтылуы қажет. Кез–келген
жылжымайтын мүлік объектісіне құқық алу үшін, ең алдымен ол тұрғызылатын
жерге құқық алу қажет. Жылжымайтын мүліктің бағалығын анықтайтын маңызды
факторлардың бірі оның қоршаған орта екендігі.
Жылжымайтын мүліктің екінші құрамдас бөлігі жерді жетілдіру. Жерді
жетілдіру дегеніміз жерді мүддеге сай өзгертуге байланысты кез–келген
жұмыстар; оларға меллиорация, дренаж, құрылыс жүргізу алдындағы кешенді
инженерлік дайындықтар жатады. Жерді жетілдіру түсінігіне онда тұрғызылған
үйлер мен ғимараттар да жатады.
Жерді жақсарту жылжымайтын мүлік табиғатына тікелей әсер ететін
негізгі фактоларлардың бірі болып табылады. Оның маңыздылығын түсіну үшін
экономикалық теориядағы экономикалық процесстерді зерттеудің
алғышарттарының бірі өндіріс факторларын зерттеу екендігін еске алсақ та
жеткілікті. Онда негізінен үш фактор: жер, капитал және еңбек ерекшеленеді.
Олай болса, жерді жақсарту жылжымайтын мүлік объектісінің табиғатын сапалы
түрде өзгертеді және бұл оңды өзгеріс кем дегенде екі өндіріс факторының
өзара әрекеті, жемісі болатындығын байқау да киынға соқпайды екен .
Жылжымайтын мүліктің үшінші құрамдас бөлігі — жабдықтар. Жабдықтар
дегеніміз жылжымайтын мүлікке тіркелген және оның ажырамас бөлігі болып
табылатын, өзінің қасиеттері бойынша қозғалатын заттар. Егер өзінің сыртқы
белгілері бойынша жылжымайтын мүліктің жабдығы болып табылатын зат
келісім–шартта солай деп көрсетілмесе, онда сатушы оны жылжымайтын мүлік
нарығынен бөлектеп, толық жылжитын мүлікке айналдырып жіберуге толық құқылы
болар еді. Сондықтан келісім–шарт жасаудағы маңызды нәрсе — ол
жылжымайтын мүлікті бар керек–жарақтармен дәл сипаттауға саятыны белгілі
болып қалады. Керек–жарақтардың бар немесе жоқтығын жылжымайтын мүлік
объектісінің бағасына әсер етуші фактор болатындығын естен шығармаған дұрыс
шығар.
1.2 Жылжымайтын мүлікті бағалаудың жалпы принциптері
Жылжымайтын мүлікті бағалау дегеніміз жылжымайтын мүліктің нақты
объектісін терең сараптау арқылы нарықты зерттеу. Бағалаудың мақсаты —
өзгермелі нарықтағы жылжымайтын мүліктің құндылығын анықтау болып табылады.
Ал бағалаудың нәтижесінде жылжымайтын мүлікпен операциялардың экономикалық
дәлелді шешім негізінде жүргізілуіне жол ашылады. Жылжымайтын мүлікпен
қандай да бір болмасын операциялар жүргізгенде, ол жылжымайтын мүлікті
серіктестіктің жарғылық капиталына қосу ма, жоқ, әлде жылжымайтын мүлікті
кепілдікке салу немесе жалға беру ме — барлық аталған жағдайларда
бағалаушылардың алдында: арзан немесе тым жоғары баға белгіленгеніміз жоқ
па? Қандай болмасын коммерциялық бастамаға салған үлесімізді қалай
бағалауға болады? Жылжымайтын мүлікті кепілдікке бергенде біз кредиттің
қанша сомасына үміттене аламыз деген сұрақтар анталап тұрады. Бұл
сұрақтардың барлығы жылжымайтын мүліктің бағасы қандай болу керек? – деген
негізгі мәселе төңірегіндегі сұрақтар.
Жылжымайтын мүлік нарықтағы ақпараттың жабықтығы, мәмілелер санының
шектеулігі, нарықтың шығындығы, оның жергілікті (аймақтық) экономикадан
тәуелділігі сияқты белгілер тән.
Егер жоғарыдағы қойылған сұрақтарға жауап іздейтін болсақ, онда
жылжымайтын мүлікті бағалау дегеніміз жылжымайтын мүлік объектісі құнының
дәлелді ақшалай эквивалентін табу және орнықтыру үрдісі.
Жылжымайтын мүлікті бағалау үрдісі:
— атаулы үрдіс: бағалауға құрамы мен құқықтары анық, белгілі бір ортада
орналасқан объект жатады;
— бағаланатын объектіні белгіленген операция типіне байланыстырса
қарастыратын үрдіс (сату, жалдау, кепілдік, салық салу, т.с.с);
— белгілі–бір қатысушыларға (тапсырыс беруші және бағалаушы)
байланыстырылған үрдіс;
— уақыттың белгілі бір сәтіне байланыстырылған үрдіс (бағалау нәтижесі
шектеулі кезең ішінде ғана жарамды).
Айтылғандарға қарасақ, жылжымайтын мүліктің құндылығы мыналарға
тәуелді екен:
— жылжымайтын мүліктің физикалық дене (зат) ретіндегі сипаттамасына
(орналасқан жері, техникалық сипаттары);
— берілетін құқықтардың құрамы мен сапасына;
— мүліктен жүргізілетін операциялар мөлшеріне;
— мәмілеге қатысушылардың дәлелдеріне;
— мәмілені жасау және қаржыландыру шарттарына.
Жылжымайтын мүлік құнына әсер ететін факторлардың көптүрлілігі, оның
құнының да көптүрлілігін анықтайды. Ал құн мөлшері болса, бағалау үрдісінде
анықталуы мүмкін. Сонымен қатар, құнды анықтаушы факторларды үш топқа бөліп
қарастыруға болады. Топтардың әрқайсысының бағаланатын объектінің өткеніне,
қазіргісіне және болашағына қарап жіктеген жөн деп есептеледі.
1. Өткендегі шығындар есебіне жататын құндар түрлері:
— қалпына келтіру құны (толық қалпына келтіру шығындары) — жылжымайтын
мүлік объектісін қалпына келтіру үшін қажетті ағымдағы баға бойынша
шығындар;
— орнын басу (орнын толықтыру) құны — осы объектімен пайдалық баламасы
бірдей объектіні жаңа материалдар мен технологияны қолдана отырып, ал
шығындардың ағымдағы бағалармен есептей келе құрылысын бастау.
Көріп отырғанымыздай құнның бұл түрлері жылжымайтын мүліктің
физикалық сипаттамаларымен анықталады екен, сондықтан да, олар кез–келген
бағалау үрдісінің негізі болып саналады.
— сақтандыру құны — жылжымайтын мүлік жойылып кеткен жағдайда оның құны
негізінде сақтандыру сомасын анықтау үшін жоғарыда келтірілген
құндардың біреуіне негізінде есептелінеді.
2. Жылжымайтын мүлік объектісін пайдаланудан түсетін табыстар арқылы
анықталатын құн түрлері:
— пайдаланудағы құн — нақты меншік иесінің пайдаланудағы нақты
жылжымайтын мүлік объектісінің бағалылығы.
Пайдаланудағы құн мөлшерін анықтауда екі мәселе маңызды:
1) құн мөлшерінің жылжымайтын мүліктің нақты түрі мен вариантына
байланыстылығы;
2) құн мөлшерінің нақты меншік иесіне (пайдаланушыға) байланыстылығы.
Сатылатын (жалға берілетін) объектінің сатушы үшін пайдаланудағы
құны әртүрлі болатыны шындық;
— инвестициялық құны — мүліктен пайда табу (қайта сату, жалға беру,
т.б) мақсатында оны неше түрлі нысанда пайдаланатын инвестор үшін
жылжымайтын мүлік құнының ақшалай баламасының мөлшері.
3. Жылжымайтын мүлікті нарықтағы қазіргі нарық бойынша бағалауға
негізделген құн түрлері.
Нарықтық құн дегеніміз мәміле бағасына оған қатысы жоқ факғторлар
әсер етпейтін ашық және бәсекелі нарықтағы сатушы мен сатып алушы
арасындағы әділетті мәміле арқылы қол жеткізілетін ең ықтимал баға.
Нарықта бір–бірінен тәуелсіз тұлғалар кездескен сәтте мәміленің
ортақ негіздерін анықтау проблемасы туындайды. Мұндай негіз — ол нарықтық
құн. Нарықтық бағаның нарықтық бағаны дәл бейнелеуі үшін бірқатар
шарттардың орындалуы тиіс. Оларға мыналар жатады:
– нарық ашық және бәсекелі, яғни, бір–бірінен тәуелсіз сатып алушылар
мен сатып алушылардың арасындағы өзара әрекет;
– мәсімлеге қатысушылардың дәлелдері осы нарықтың сипатына қарай, яғни,
сатып алушы мен сатушы экономикалық тиімділікті қажет етеді;
– тараптар нарықтағы жағдайлардан хабардар, қажетті деңгейде ақыл–кеңес
алған деп танылады;
– нарыққа шығарылған мүлікті тараптар зерттеп үлгерген, басқа да
объектілермен салыстыра қарастырған, шешім қабылдауға дайын;
– төлем операциялары нарықта қалыптасқан жағдайлар мен мәміле
шарттарына сай жүзеге асырылады;
– баға оған қатысы жоқ факторлар әсер етпейді.
Осы факторлардың барлығы болған жағдайда ғана жылжымайтын мүліктің
нарықтық бағасы оның нарықтық құнын дәл көрсетеді. Бірақ, шынайы өмірде
мұндай үйлесім, сәйкестікке жету мүмкін емес. Сондықтан да, жылжымайтын
мүлікті бағалау принциптері дегеніміз — жылжымайтын мүлік құнына әсер
ететін және осы нарыққа қатысты көптеген факторларды бағалауға мүмкіндік
беретін әдістемелік ережелер.
Жылжымайтын мүлікті бағалау принциптерін жеке қарастырып кетейік.
Бұл принциптердің өздеріне тән ерекшеліктері де бар.
Пайдалық принципі бойынша жылжымайтын мүлік объектісінің құны сатып
алушыға қаншалықты пайдалы болуымен ғана құнды. Пайдалық дегеніміз –
жылжымайтын мүліктің осы қалпымен және белгілі уақыт аралығында
пайдаланушының қажеттілігін қанағаттандыру мүмкіндігі.
Орнын басу принципі бойынша сатып алушы жылжымайтын мүлік объектісі
үшін осындай объектіні салып немесе сатып алуға шығаратын минималды
шығынынан артық ақша төлемейді, яғни, бағалаудағы объектінің максималды
құны дәл осындай объектінің минималды бағасымен анықталады.
Күту принципі бойынша кез–келген объекті оны сатып алушы үшін
қаншалықты пайда алып келетіндігімен анықталады.
Жылжымайтын мүлік объектілерімен байланысты принциптер сол
объектілер орналасқан жермен байланысты және жерді пайдалану принциптерін
ескереді. Олар: жердің қалдық пайдалығы принциптері; шекті пайдалық
принципі; табыстың көбеюі мен азаюы принципі; тепе–теңдік принципі;
экономикалық мөлшер принципі; экономикалық бөлектеу принципі.
Жердің қалдық принципі негізінде өндіріс факторлары теориясы жатыр.
Бұл теорияға сәйкес өндіріс процесі кезінде өндірілетін өнім капитал, еңбек
және жердің өзара әрекет нәтижесі болып табылады. Осыған сәйкес рента
құнның барлық көлемі мен капитал және еңбек үлесіндегі табыс айырмасы
ретінде есептеледі.
Жердің қалдық пайдалығы принципі жер үшін қабылдауға болатын төлем
мөлшерін анықтауға көмектеседі. Салым — қайсы бір элементтің бар немесе
жоқтығына байланысты объекті құнының көбеюін немесе азаюын көрсететін сома.
Мұндай көбею мен азаю объектіні салуға кеткен сома деңгейінен артық та, кем
де болуы мүмкін.
Салым принципінің негізін шекті өнімділік концепциясы қалайды. Оған
сәйкес максималды тиімділікке шекті табыс шекті шығынға тең болған
жағдайларда ғана қол жеткізіледі. Сондықтан қосымша шығындар аз мөлшермен
көбірек табыс әкелсе ғана мәнді, басқа жағдайларда шығынданудың қисыны жоқ
деп саналады. Табыстың азаюы мен көбеюі принципі бойынша жерге капитал мен
еңбектің қосымша үлестерін келтірген сайын оның табыстылығы белгілі–бір
шектерге дейін көбейеді де, одан ары қарқыны баяулап, қосымша табыстар оны
алуға жұмсалған шығындардан төмендеп кетеді.
Тепе–теңдік принципіне сәйкес жер пайдаланудың әрбір типі үшін
өндіріс фактрларын қолданудың оптималды көлемі және арақатынасы болуы
тиіс.
Экономикалық мөлшер принципі тепе–теңдік принципінің қарсы жағы деп
айтуға болады. Экономикалық мөлшер дегеніміз — нарықтық талаптарға сәйкес
жер пайдалануды оптималдандыру үшін қажетті жер көлемі.
Экономикалық бөлектеу принципі жылжымайтын мүлікті қайсы бір
мақсатта пайдалану үшін қажетті құқықтардың, “жеткіліктігін” немесе
“артықтығын” анықтауға көмектеседі.
Нарықтық ортаға байланысты принциптер бірнешеге бөлінеді.
Тәуекелдік принципі бойынша нақты жағдайларда пайдаланылатын
жылжымайтын мүлік объектісінің бағалығы осы объектіні қоршаған ортаға
тәуелді болады. Бұл арада қоршаған орта факторлары экономикалық,
экологиялық, заңдық болып жіктеледі.
Экономикалық факторлардың маңызы ерекше. Объектінің көлік
жолдарына, сауда, мәдениет, т.б орталықтарға жақындығы оның пайдаланушы
үшін бағалығын арттыра түседі. Жылжымайтын мүліктің “экономикалық
орналасуы” оның тиімді пайдалануына едәуір әсері бар. Мысалы, ғимаратты
офис жасаудан бас тартып, сауда орталығына бейімдеу пайдаланушы үшін оның
бағалығын арттыратыны даусыз жағдай.
Сәйкестік принципі қала құрылысы жөніндегі шешім қабылдау, әр түрлі
объектілерге талаптар қою объектілердің барлық компоненттерінің бір–біріне
сай келуін қадағалау мәселелерін пысықтау барысында маңызды мәнге ие
принцип.
Мысалы, жоғары сапалы және қымбат бағалы материалдарды элиталық
санаттар үшін объектілерді әрлеуге пайдалану өзін–өзі ақтаса, дәл сондай
материалдарды орта класс немесе табысы төмен санаттар үшін қолданудың
қисыны да, экономикалық қажеттілігі де жоқ.
Сұраныс пен ұсыныс принципі бойынша объектінің құнын анықтайтын
бағалаушы жылжымайтын мүлік нарығындағы сұраныс пен ұсынысқа қандай
факторлар әсер ететінін білуі абзал және біліп қана қоймай қайсыбір фактор
өзгерісінің жылжымайтын мұлік объектісі құнын қаншалықты әсері бар екенін
де түсінуі де тиіс.
Бәсекелік принципіне сәйкес жылжымайтын мүлік нарығындағы табыстылық
деңгейін түзеуге бағалаушы бәсекенің рөлін толық сезінуі керек. бәсекелік
принципін басшылыққа алу жоғарыдан астам табыстылыққа ерекше назар
аударуды талап етеді. Себебі, бәсекелік әрекет оны орташа салалық дәрежеге
төмендетуі тиіс және бұл фактордың бағалаушы бойында тұрақты жүруі қалыпты
нарықтық жағдайларды орнықтыруға кепілдік береді.
Өзгеру принципі жылжымайтын мүліктің және мүліктер кешенінің дамуы
туындау, өсу, тұрақтану, тоқырау сияқты кезеңдерден өтетіндігін
дәлелдейді. Дамудың циклдығы жылжымайтын мүлікті бағалаушының икемді
нарықтық саясат жүргізуіне және объектіні шынайы бағалауына көмектеседі.
Жылжымайтын мүліктің қорытындылап, біріктіруші принципіне тиімді
пайдалану принципі жатады. Бұл қағидатқа сәйкес объектінің ең жоғарғы
ағымдағы құнын немесе жер телімінің жоғарғы құнын қамтамасыз ету қажет.
Бұл принциптің өзі төрт құрамдас бөліктерден тұрады: физикалық мүмкіндік;
құқықтық мүмкіндік; қаржылық жүзеге асу мүмкіндігі; эғкономикалық
тиімділік.
Көріп отырғанымыздай жылжымайтын мүлікке қатысты да арнайы
принциптер де бар. Бұл принциптерді ұстану қажет. Негізінен бұл принциптер
алғаш батыс елдерде пайда болған. Кейін жылжымайтын мүлік нарығының дамуна
қатысты бұл принциптерді біздер де ұстанып келемі.
Объектінің бағалығын жоғарлататын немесе кемітетін сипаттамалардың
сандық мәнін анықтау — бағалаушы жұмысының ең маңызды құрамдас бөлігі.
Функционалдық пайдалануына қарай объектінің бағалығына қарай қайсыбір
сипаттаманың қаншалықты әсер ететінін бағалаушының талдауы арқылы тап басып
білуіне мүмкіндіктері мейлінше мол болатындығы белгілі.
Қарап отырсақ, әр принциптің өіне тән ерекшелігі де бар. Көптеген
экономистер осы принциптерді қолдап, ұстанады.
1.3 Жылжымайтын мүлік нарығындағы сұраныс пен ұсыныстың өзара
әрекеті
Шаруашылық қызметтің кез–келген өрісі өзіне тән ерекшеліктерімен
айқындалады. Жылжымайтын мүлік нарығы дегеніміз – жылжымайтын мүлік
объектілерін тұрғызуды, өткізуді, пайдалануды және қаржыландыруды
қамтамасыз ететін нарықтық механизмдердің өзара байланысты жүйесі.
Жылжымайтын мүлік нарығы жүйесінің қызметі жағдайында мына төмендегі
қатынастар туындайды:
– жылжымайтын мүлік объектілерін жасау барысында инвестор,
құрылысшылар, мердігерлер және де жылжымайтын мүлікті
пайдаланушылардың арасында;
– жылжымайтын мүлікке құқық айналымы процесінде сатып алушылар мен
сатушылар, жалға берушілер мен жалға алушылар арасында;
– жылжымайтын мүлік объектілерін пайдалану процесінде меншік иелері
мен басқарушылар, басқарушылар мен пайдаланушылар арасында.
Жылжымайтын мүлік нарығындағы сұраныс пен ұсыныстың жағдайы мен
үрдістерін зерттеу көптеген басылымдардың елеулі бағыттарының бірі
екендігі белгілі. Бұл түсінікті де, себебі, сұраныс пен ұсыныс
арақатынасынан баға, табыстылық, тәуекелдік сияқты маңызды экономикалық
параметрлер тәуелділігі анықталынады.
Сонымен, жылжымайтын мүлік нарығындағы ұсыныс деңгейлері бірқатар
тәсілдермен ұлғайтылуы мүмкін болады екен. Есте сақтайтын бір нәрсе, жаңа
аумақтарды игеру, жылжымайтын мүліктің жаңы объектілерін салу, жаңа
материалдар мен конструкцияларды пайдалануды жүзеге асыру – ұзақ мерзімді
процесс. Сондықтан, жылжымайтын мүлікке баға өскеннен бастан, жылжымайтын
мүлік нарығындағы ұсыныс бірден жүре бермейді.
Жылжымайтын мүлік нарығындағы ұсыныстың икемді болмауының себебі,
жылжымайтын мүлік объектілерін салу процесінің ұзақтығында болса керек.
Бағаның өсуіне нарық ұсыныстың ұлғаюымен жауап беруі үшін кем дегенде 2–3
жыл уақыт қажет екен.
Жылжымайтын мүлік нарығының өзіне тән ерекшеліктері ұсыныс
ерекшеліктерімен ғана шектелмейді. Бағалар мен табыстар өзгерісіне
сұраныстың тигізетін әсері бар. Американдық зерттеулерге сәйкес тұрғын үй
нарығындағы баға бойынша сұраныс икемділігінің коэффициенті 0,6 құрайды.
Аталған зерттеулерге сәйкес табыс бойынша сұраныстың икемділігін
бағалаған зерттеушілер оның икемділігі бірлікке жақын дейді. Яғни, байлық 1
пайызға өссе, сұраныс та сондай шамаға жоғарлайды екен.
Мәселенің мәнісі мынада: жылжымайтын мүлікті, тұтынушылардың басым
бөлігінің табыстарымен жылжымайтын мүлік объектісі бағасының арақатынастары
салыстыруға келмейтін өлшемдер. Тәжірибе көрсетіп отырғандай жылжымайтын
мүліктің бағасы оны пайдаланушының жылдық табысынан бірнеше ондық есе
жоғары, ... жалғасы
Сіз бұл жұмысты біздің қосымшамыз арқылы толығымен тегін көре аласыз.
Ұқсас жұмыстар
Пәндер
- Іс жүргізу
- Автоматтандыру, Техника
- Алғашқы әскери дайындық
- Астрономия
- Ауыл шаруашылығы
- Банк ісі
- Бизнесті бағалау
- Биология
- Бухгалтерлік іс
- Валеология
- Ветеринария
- География
- Геология, Геофизика, Геодезия
- Дін
- Ет, сүт, шарап өнімдері
- Жалпы тарих
- Жер кадастрі, Жылжымайтын мүлік
- Журналистика
- Информатика
- Кеден ісі
- Маркетинг
- Математика, Геометрия
- Медицина
- Мемлекеттік басқару
- Менеджмент
- Мұнай, Газ
- Мұрағат ісі
- Мәдениеттану
- ОБЖ (Основы безопасности жизнедеятельности)
- Педагогика
- Полиграфия
- Психология
- Салық
- Саясаттану
- Сақтандыру
- Сертификаттау, стандарттау
- Социология, Демография
- Спорт
- Статистика
- Тілтану, Филология
- Тарихи тұлғалар
- Тау-кен ісі
- Транспорт
- Туризм
- Физика
- Философия
- Халықаралық қатынастар
- Химия
- Экология, Қоршаған ортаны қорғау
- Экономика
- Экономикалық география
- Электротехника
- Қазақстан тарихы
- Қаржы
- Құрылыс
- Құқық, Криминалистика
- Әдебиет
- Өнер, музыка
- Өнеркәсіп, Өндіріс
Қазақ тілінде жазылған рефераттар, курстық жұмыстар, дипломдық жұмыстар бойынша біздің қор #1 болып табылады.
Ақпарат
Қосымша
Email: info@stud.kz