Жылжымайтын мүлік түсінігі және оны бағалаудың теориялық негіздері

КІРІСПЕ

1 ЖЫЛЖЫМАЙТЫН МҮЛІК ТҮСІНІГІ ЖӘНЕ ОНЫ БАҒАЛАУДЫҢ ТЕОРИЯЛЫҚ НЕГІЗДЕРІ
1.1 Жылжымайтын мүлік түсінігі және құрамы
1.2 Бағалаудың негізгі қағидалары мен жылжымайтын мүлікті бағалау әдістері

2 ЖЫЛЖЫМАЙТЫН МҮЛІККЕ САЛЫҚ САЛУ ТӘРТІБІ
2.1 Салық салу тәртібі
2.2 Салық салу мақсатында объект жағдайын бағалау әдісі

ҚОРЫТЫНДЫ

ӘДЕБИЕТТЕР ТІЗІМІ
Салық салу мақсатында Қазақстан нарығындағы жылжымайтын мүлік экономикасын проблемалары кең ауқымды, күрделі мәселелер жиынтығын қамтиды. Оларды Қазақстан Ұлттық экономикасының нарықтық қатынасқа өтуі сол қатынастар жағдайында іс-әрекеттерге байланысты туындайтын көптеген сұрақтарға жауап іздеу барысында шешу қажетгілігі алдымызда тұрғаны анық. Ең маңыздысы жылжымайтын мүлік нарығының жағдайымен болашағы зор болып отырғандығы белгілі. Сол себепті еліміздегі ғимараттар мен тұрғын үйлерді тұрғызуда ең көп капитал бөлініп отырғандығы белгілі. Жылжымайтын мүлік объектілері құрылысын ұзақ мерзімді қаржыландырудың неігзгі бағыттарына ипотекалық несиелеу мен құрылыс жинақтары жүйесі жатады. Қазақстан үшін тұрғын үй саясатының басым бағыты ипотекалық несиелеу мен құрылыс жинақтары. Осының өзі біздің жылжымайтын мүліктің қалыптасып келе жатқандығын көрсетеді.
Қазақстан Республикасының нарықтық қатынастар дамуының қазіргі әлеуметтік-экономикалық ерекшелігін талдау, аралас экономиканың қалыптасуы бітіру жұмысында қарастырылған модельдерді пайдалану арқылы жылжымайтын мүлік нарығында салық салудың теориялық және практикалық мәселелерін зерттеу, сонымен қатар алдыңғы теориялық нұсқауларды іс жүзінде жүзеге асыру болып табылады. Қандай болмасын, оның негізгі критериі салық салу мақсатындағы нарықтық құнды анықтау және түсіндіру болып табылады.
Қазақстан Республикасының салық салу мақсатындағы жылжымайтын мүлік нарығының ерекшеліктерін айқындау, Қазақстан экономикасындағы жылжымайтын мүлік нарығының ахуалын зерттеу. Жылжымайтын мүлік нарығын дамыту үшін экономикадағы ұйымдық экономикалық және құқықтық жағдайларды қарастыру. Оның маңыздылығы жылжымайтын мүліктің салық салу мақсатында құнын анықтау, сондықтан негізгі жағдайларға Қазақстан Республикасындағы жылжымайтын мүлік жылжымайтын мүлік қатынастарын жетілдіру бағдарламаларын айқындау мен оны тәжірибе жүзінде тану мүмкіндігі. Зерттеу нәтижесінде алынған қорытындылар мен ұсыныстар нақты мәселені әрі қарай теориялық қарастыруға, сонымен қатар Қазақстан экономикасының алдында тұрған өзекті мәселелерді шешуге бағытталған.
1. Грязнова А.Г., Федотова М.А. Оценка недвижимости - М.: «Финансы и
статистика», 2003.-492б.
2. Федотова М.А., Уткин Э.А. Оценка недвижимости и бизнеса - Учебник.-М.:
2002.- 465б.
3. Байгісиев М.Қ. Жылжымайтын мүлік экономикасы - Оқу құралы.-Алм.:
«Қазақ университеті», 2000.-246б.
4. Есипова В.Е. Теория и методы оценки недвижемости - С-П.: 1998.-3566.
5. Сағындықова А.С. Жылжымайтын мүлік куны қанша. // Қаржы- қаражат. 1998, №2.-15-17б.
6. Ғалымтайұлы С.Ғ. Жылжымайтын мүлікке қалай ие боламыз. // Қаржы-
қаражат. 1998, №8.-8-9б.
7. Техническая инвентаризация основных фондов жилищно -
коммунального хозяйства. Сборник официальных материалов. -М.:
Стройиздат, 1978.-27б.
8. Сборник оценочных норм для оценки строений граждан в городах и рабочих поселках Каз ССР. -Алматы: 1982.-43б.
9. Правила оценки физического износа зданий. ВСН Госгражданстрой, 1990.-53-866.
10. Оценка стоимости недвижимого имущества. Отчет Американского
института по оценке недвижимости. Пер. с англ. -М.: 1991
12. Волочков Н. Г. Справочник по недвижимости. - М.: «Инфра-М»,
1996.-636.
13. Закон Республики Казахстан об оценочной деятельности. 2002.
14. Программа обучения «Практические приемы и методы оценки
недвижимости». Международный центр по рыночной экономике
«Арман», Казахстанский институт Оценки. - Алматы: 1997.2356.
15. Ермекваева Ж.М. Жер кодексі. Алматы: 2001.-64-68б.
16. Джозеф К. Эккерт. Организация оценки и налогообложения
недвижимости. Международный центр по рыночной экономике «Арман»,
Казахстанская Ассоциация Оценщиков. -Алматы: 1998.-1956.
17. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с
ним. : Сборник нормативно- правовых актов / сост. В. Борисов. - Алматы: «
Жетыжаргы», 1998.-184б.
18. Республиканский семинар. «Практические занятия по оценке
недвижимого имущества» 15 - 16.04.1999 г. Учебный отчет-
Обоснование рыночной стоимости объекта недвижимости. Минюст
РК, комитет регистрационной службы. -Караганда: 1999.-47б.
19. КрутикА.Б., М. А. и Ю. М. Горенбурговы. Экономика недвижимости. -СПб.: 2006.-247б.
20. ИльясоваК. Регистрация прав на недвижимость в Республике
Казахстан: Основные концептуальные положения. — Алматы: ВШП
«Адилет», 2006.-103б.
21. Материалы семинара. «Оценка недвижимого, движимого имущества
и интеллектуальной собственности» (29 января по 4 февраля 2001 г.)
Министерство образования и науки Республики Казахстан. - Алматы:
Институт Оценки, 2001.-17б.
22. Методические указания по выполнению выпускной работы для
специальности «0717 - Оценка». - Алматы: 2004.-13б,
        
        ЖОСПАР
КІРІСПЕ
1 ЖЫЛЖЫМАЙТЫН МҮЛІК ТҮСІНІГІ ЖӘНЕ ОНЫ БАҒАЛАУДЫҢ ТЕОРИЯЛЫҚ НЕГІЗДЕРІ
1.1 Жылжымайтын мүлік түсінігі және ... ... ... ... мен ... мүлікті бағалау
әдістері
2 ЖЫЛЖЫМАЙТЫН МҮЛІККЕ САЛЫҚ САЛУ ТӘРТІБІ
2.1 ... салу ... ... салу мақсатында объект жағдайын бағалау әдісі
ҚОРЫТЫНДЫ
ӘДЕБИЕТТЕР ... салу ... ... ... ... ... проблемалары кең ауқымды, күрделі мәселелер жиынтығын қамтиды.
Оларды Қазақстан Ұлттық экономикасының ... ... өтуі ... ... ... байланысты туындайтын көптеген
сұрақтарға жауап іздеу барысында шешу қажетгілігі ... ... ... ... ... ... ... жағдайымен болашағы зор болып
отырғандығы белгілі. Сол себепті еліміздегі ... мен ... ... ең көп ... бөлініп отырғандығы белгілі. Жылжымайтын мүлік
объектілері құрылысын ұзақ ... ... ... ... ... мен құрылыс жинақтары жүйесі жатады. Қазақстан үшін
тұрғын үй саясатының басым ... ... ... мен ... ... өзі біздің жылжымайтын ... ... ... ... Республикасының нарықтық қатынастар ... ... ... ... аралас экономиканың қалыптасуы
бітіру жұмысында қарастырылған модельдерді пайдалану арқылы жылжымайтын
мүлік нарығында ... ... ... және ... ... ... ... алдыңғы теориялық нұсқауларды іс ... ... ... ... ... болмасын, оның негізгі критериі салық салу
мақсатындағы нарықтық құнды анықтау және түсіндіру болып ... ... ... салу мақсатындағы жылжымайтын мүлік
нарығының ... ... ... экономикасындағы жылжымайтын
мүлік нарығының ахуалын зерттеу. Жылжымайтын ... ... ... ... ... экономикалық және құқықтық жағдайларды қарастыру.
Оның маңыздылығы жылжымайтын мүліктің салық салу ... ... ... ... ... ... Республикасындағы жылжымайтын мүлік
жылжымайтын мүлік қатынастарын жетілдіру бағдарламаларын айқындау мен оны
тәжірибе жүзінде тану мүмкіндігі. Зерттеу ... ... ... ... ... ... әрі қарай теориялық қарастыруға, сонымен қатар
Қазақстан экономикасының ... ... ... ... шешуге
бағытталған.
1 ЖЫЛЖЫМАЙТЫН МҮЛІК ТҮСІНІГІ ЖӘНЕ ОНЫ БАҒАЛАУДЫҢ ТЕОРИЯЛЫҚ НЕГІЗДЕРІ
1.1 Жылжымайтын мүлік түсінігі және құрамы
Жылжымайтын ... ... ... және ... ... оның
маңызды белгісі деумен қатар, жылжымайтын мүліктің ... ... ... де жер ... баса көрсетуіміз дұрыс болар.
Жылжымайтын мүліктің дамыған объектісі негізгі үш элементтен тұрады.
Олар жер (жер ... ... ... (жақсарту) және жылжымайтын мүлік
жабдықтары (құрамдас бөлшектері). Аталған элементтер ... ... ... ... (жерді) игеру кездерін көрсетеді, сондықтан
да тек қана жердің ... ... ... мүлік объектісі бар болуы
мүмкін, ал ... ... ... ... ... ... құбылыс. Кез-келген жылжымайтын мүлік объектісінің табиғи негізі
және алғашқы құрамдас бөлігі жер болып табылады. ... сол, ... ... ... ... белгі оның жермен байланыстылығында болса
керек. Бір жер учаскесінің өзінде-ақ ... ... ... ... ... әр ... ... тұрғызуға
болады. Тек қана бір нәрсе өзгермейді - ол ... ... бір ... берік байланыстылығы.
Жердегі анық бір орынға ... ... ... ... ... ... ... жолдарының, аудандағы экологиялық
жағдайдың әсері болады. Сондықтан жылжымайтын мүліктің тұрған орны - ... ... ... және т.б. ... ... әсер ететін басты сипаттамасы. Олай болса жылжымайтын мүліктің
түрған орны оның тек географиялық сипаты ғана ... ... ... ... анық ... мәселе. жылжымайтын мүлік объектілері
өздерінің географиялық жағдайы бойынша ... ... ... ... ... өте жақын болуы ... ... Бұл ... ... ... ... әлеуметтік құрамы және т.б.
туралы айтып отырмыз. Сонымен, жылжымайтын ... ... орны ... ... факторлардың бірі ретінде едәуір экономикалық маңызы
бар екендігі түсінікті болды. Егер, ол өндірістік немесе жеке ... ... ... ... бірі ... қарастырылады. Сондықтан,
жылжымайтын мүлікті кәсіпорынның ... үшін ... ... ... ... ... қолданылады да, өндірістік
қызметтен тыс пайда болуы үшін жылжымалы мүлікті «инвестициялық» жылжымалы
мүлік деп ... ... ... ... бір ... әр ... көзқарас тарапынан пайдаланылуы әр түрлі ... ... де рас. ... ... ... ... жылжымайтын
мүлік (қаржылық активтің бір түрі) және операциялық жылжымайтын мүлік
(өндірістік немесе жеке пайдалану) ... ... ... ... жалға
беріледі екен.
Жылжымайтын мүлік нарығы бір бірінен баға деңгейімен, тәуелділік
деңгейімен, жылжымайтын мүлікке инвестициялардың ... және ... ... айырылатын аймақтық, жергілікті нарықтардың жиынтығы болып
табылады.
Жер физикалык объект ... ... ... ... және онымен барлыгы ты- Жер ... ... Жер ... ... Маңызды су объектілері
Жер қойнаулары Ормандар
Маңызды су ... Көп ... ... Ғимараттар
Көп жылдық отырғызулар Құрылыстар
Ғимараттар Теңіз кемелері
Құрылыстар Әуе ... жүзу ... ... объектілері
1 сурет Бағалау объектісі ретінде жылжымайтын мүлік түсінігі және
Азаматтық кодекс анықтамасы бойынша
Жылжымайтын мүлік нарығы ... ... ... ... ... болып табылады. Жылжымайтын мүлік үлесіне - әлем ... ... ... ұлттық байлықтың маңызды құрамдас бөлігі.
Жылжымайтын мүлік нарығынсыз жалпы нарық бола ... ... ... ... ... тауарлар мен қызметтер нарығы және т.б. нарық
өзінің қызметін жүзеге асыруы үшін ... сай ... ... ... ... сату ... ... тәжірибені ескере отырып
жылжымайтын мүлік нарығы - бұл жылжымайтын мүлікпен жасалатьн мәмілелердің,
оларды ақпараттық ... ... ... ... және ... ... ... жиынтығы.
Жылжымайтын мүлік нарығы дегеніміз - жылжымайтын ... ... ... ... және ... ... ... механизмдердің өзара байланысты жүйесі. Жылжымайтын мүлік нарығы
бүл өзіндік сипаттамалары бар ... ... ... ... оның екі ... ... ерекшеленеді:
алғашқы және екінші нарықтары.
Алғашқы - жылжымайтын мүлік нарыққа ... рет ... ... ... ... ... ... ретінде мемлекет,
оның аумақтық және жергілікті органдары, құрылыс компаниялары шығады.
Екінші нарықта жылжымайтын мүлік бұрын ... ... және ... ... (заңды және жеке тұлға) болған тауар ретінде келеді.
Алғашқы нарықтағы ... ... ... саны жаңа ... ... ... және ... нарықтар өзара байланысты. Егер
екінші нарықта қандай да бір ... үшін ... ... ... ... онда ол алғашқы нарықтағы жылжымайтын ... ... ... мен екінші нарықтардың өзара өсерлері жөнінде есеп жүргізу
жылжымайтын мүліктің объектілерін құрудағы ... ... ... ... нарығының табысты дамуына мүмкіндік береді.
Жылжымайтын мүлік нарығының сегментациясы - бұл бірыңғай ... ... ... Жылжымайтын мүлік нарығының келесідей сегментері
бар:
тұрғын үйлер нарығы;
тұрғын емес жай нарығы;
жер учаскілері нарығы.
Тұрғын үйлер нарығы. ... ... ... жекешелендірілуі қысқа
мерзімде меншік иелерінің (пәтерлер және ... үй ... ... кең ... ... Нарықтық қатынастарға өту бұрын тұрғын үйлер
құрылысындағы капитал салымдарының ең негізгі ... көзі ... ... ... ... ... ... қысқарды. Тұрғын үйлер
нарығы қалалық жөне қаладан тыс тұрғын үйлер нарықтарына бөлінеді.
Тұрғын емес жай нарығы. Кәсіпорындарды жекешелендіру ... ... емес жай ... ... алу және ... ... ... басым орын алды. Бұл нарықта өзінің келешектегі дамуы үшін ... бар, ... ... қалаларда. Бұл нарық өзінің функционалды
тағайындалуы ... ... ... ... ... ... қоймалық, өндірістік.
Жылжымайтьш мүлік нарығы мәміле қатысушыларының қажеттіліктері мен
мүмкіндіктеріне ... ... Оны ... ... ... ... географиялық фактор бойынша:
әр аймақ нарығы;
аудан нарығы.
2. ... ... ... ... емес жай ... шаруашылық нарығы.
3. құны бойынша:
қымбат жылжымайтьш мүлік нарығы;
салыстырмалы қымбат емес жылжымайтын мүлік нарығы.
4. ... ... ... мүлікке табыс әкелетін нарық;
құнның өсу потенциалы бар нарық;
салықтық жасырушылық нарығы.
5. меншік құқықтың түрлері бойынша:
меншік қүқықтары шектелмеген;
сервитут;
жер қойнауына құқық;
арендаға кұқық;
кондаминиумде ... ... ... ... ... ... бойы иелену құқығы;
тағы басқа.
Жылжымайтын мүлік нарығыңың келесі субъектілері айырылады: бұл ең
алдыменен сатып алушылар мен инвесторлар. ... ... ... - ... ... иелері. Сатушылар мен сатып алушылар ретінде
кез-келген меншік ... ... үй ... ... ... ... ішінде қүрылыс ұйымдары маңызды орнын
алады. Олар жаңа тұрғын үйлерді, тұрғын үй емес ... ... ... ... немесе қызметтер үшін төлеп, делдал сатушылар сата алады.
Жылжымайтын мүлік ... ... ... ... ... ... қатысушылары кәсіби делдалдар болып табылады: жылжымайтын
мүлік бойынша агенттер, ... ... ... занды фирмалары,
жылжымайтын мүлік қорлары, ... ... ... ... ... уәкілетті тұлғалар, девелоперлер, жылжымайтын мүлікті
басқару жөніндегі менеджерлер, ... ... ... ... ... ... ... атқарады:
Ақпараттық, яғни нарықтық жағдайларда адамдарға қажет кез-келген
ақпаратты үлестіру;
Делдалдық. Дамыған еңбек ... ... ... өндірушілер өз еңбек нәтижелерімен айырбасталуы мүмкін;
Тиімді шаруашылықты, яғни адамдар мен ... ... ... ... ынталандыру;
Үлестіру мен ауыстыру қызметі;
Пропорционалдық қызметі. Нарық өндіру мен тұтыну арасындағы
сәйкестікті орнатуға көмектеседі;
Сауықтыру қызметі. Бәсекелестік күрестің механизмі арқылы нарық
бәсеке қабілетсіздерден тазартылады.
Жылжымайтын ... ... ... ... болашақтағы сомалары;
жылжымайтын мүлік қүнының өсе ... яғни ... ... ... ... ... ... сатудан түсетін табыстар
объектілерінде мүлік болатын ... ... ... ... мүліктен түсетін табыстар ерекшеліктеріне тоқталайық.
Олар:
1. Табыс тұрақтылығы.
Көптеген жағдайларда жылжымайтын мүліктен түсетін табыс жалдау ақысы
объектісінде ... ... ... ... ... орта ... және ұзақ
мерзімді болады да 3 жылдан 10-15 жылға дейінгі мерзім аралығын қамтиды.
Мұның өзі ... ... ... ... ... ... мөлшері пайдаға тәуелді, ал пайда - сату көлеміне тәуелді,
ал сату ... ... ... көрсеткіш екендігі баршаға белгілі.
Бұлардың қатарында алып-сатарлардың әурелерін қосыңыз, онда жалдау ... ... ... ... ... ... ... түседі.
2. Инвестициялар көлемі мен деңгейінің мейлінше ... ... сай ... ... ... алу ... тудыратыны анық. Жерді жақсарту жылжымайтын мүлік табиғатына
тікелей әсер ... ... ... бірі ... табылады. Оның
маңыздылығын түсіну үшін экономикалық ... ... ... бірі ... ... ... ... еске алсақ та
жеткілікті. Онда, негізінен үш фактор - еңбек, жер, капитал ерекшеленеді.
Олай болса, жерді ... ... ... объектісінің табиғатьш сапалы
түрде өзгертеді және бұл онды өзгеріс кем дегенде екі өндіріс факторларының
өзара әрекеті ... ... ... қиын емес. Жетілдірілген жер
учаскесі өнделмеген жермен салыстырғанда бағасы жоғарырақ жылжымайтын мүлік
объектісіне айналады. Жердің еркін рыноктық ... ... бүл ... ... ... ... ... қолын» еске алайық). Ал жер
еркін айналымда болмаған жағдайда мәселе ... ... ... - ... үшін бөлінген жер учаскелерін еркін ... ... ... ғана ... жер ... жер мен капиталдық
нәтижелерін нақты бағалауға мүмкіндік туады. Айталық, Ұлыбритания сияқты
елде ... ... ... бар ... өзі ... Сөйтіп, оның бағасы айналымдағы жай жобаға кірмеген жерлермен
салыстырғанда ... ... ... ... ... Заңнама жер учаскесінің «жетілдірілген» деп айту ... ... ... болу ... ... әзір ... бере қойған
жоқ. Сондықтан бұл мәселеге нақтылық дарытып, ілгері даму ... ... ... ... ... ... қүрамдас бөлігі - жабдықтар (керек
жарақтар). Жабдықтар дегеніміз - жылжымайтын ... ... ... тіркелген (бекітілген) және оның ажырамас бөлігі болып табылатын
(технология немесе заңды ... ... және ... ... ... ... Егер өзінің сыртқы белгілері бойынша жылжымайтын
мүліктің жабдығы болып ... зат ... ... деп ... үйді әрлеу бұйымдары) онда сатушы әлгіні жылжымайтын мүлік
элементтерінен ... ... ... ... ... толық қүқығы
болар еді. Сондықтан келісім-шарт жасаудағы маңызды нәрсе - ол жылжымайтын
мүлікті бар ... дәл ... ... ... ... ... (жабдықтардың) бар немесе жоқ екендігін жылжымайтын мүлік
объектісінің бағасына әсер етуші фактор болатындығын естен шығармаған дүрыс
шығар. Сонымен ... ... жер, ... және ... ... ... Бағалаудың негізгі қағидалары мен жылжымайтын мүлікті ... ... мен ... көп ... ... ... қаншалықты дұрыс анықталғандығына байланысты, яғни
сатып алу-сату, несие алу, сақтандыру, салық салу, ... құру және ... ... ... байланысты бағалаушы ... саны мен ... ... ... әртүрлі түрлерін анықтайды.
Құн - бүл сатып алушының кез-келген уақытта айырбастауға дайын заты
немесе объектісінің ақшалай ... ... баға мен ... ... ... байланысты құн нарықтық және нормативті есептеулі
болып бөлінеді.
Бағалаудың Халықаралық ... ... ... ... ... ... алушы мен сатушы арасындағы ... ... ... ... өту күні ... ... ... сонымен қатар, екі жақ та үлкен жауапкершілікпен және өз еркімен
қатысады.
Нарықтық Инвестициялық
Жою ... ... ... ... ... ... ... құны топтары
Нарықтық кұн дегеніміз - мәміле бағасына оған қатысы жоқ факторлар
әсер ... ашық және ... ... ... мен ... алушы
арасындағы әділетті мәміле арқылы қол жеткізілетін ең ықтимал баға. Бұл
анықтама ... ... ... ... бір мезгілдегі жағдайға
байланысты есептелінетіндігін көрсетеді. ... ... құны ... ... ... ... Сатып алушы мен сатушыға сырттан ешқандай
қысым жасалмайды және екі жақ та ... мәні мен ... ... ақпараттандырылған. Кейбір жағдайларда нарықтық құн теріс шаманы
көрсетуі мүмкін. Мысалы, бұл жағдай бұзуға ... ... ... ... құнынан асып кететін көнерген жылжымайтын мүлік объектілерін
бағалау немесе экологиялық тұрғыдан таза объектілерді ... ... ... ... құны ... - органдардың (мемлекеттік мүлік
комитеті, мемлекеттік статистикалық комитет, ... жер ... ... мен ... ... есептелінген меншік
объектілерінің құны. Бұл жағдайда нормативтердің ... ... ... ... кұны ... ... ... шамасымен
сәйкес келмейді, дегенмен нормативтер базалық норматавтік құнға байланысты
үнемі жаңарып отырады.
Бағалауда құн нарықтық, инвестициялық, ... ... салу ... ... ... ... түрге бөлінеді.
Ашық нарықта сатылатын объектілер ... ... ... ... ... ... ... инвестициялық құнды
есептейді. Инвестициялық құн - мүліктен пайда табу (қайта сату, ... ... ... ... оны неше ... ... ... инвестор үшін
жылжымайтын мүлік қүнының ақшалай эквивалентінің ... және ... ... инвестициялау кезінде, сол инвестор үшін меншік қүны.
Бұл құнның нарықтық құннан айырмашылығы сатып алушы мен ... ... ... (мотивімен) анықталады, инвестициялық қүн ... бір ... ... ... жеке ... ... ... нарықтық қүннан өзгешелігінің бірнеше себептері бар.
Олар:
болащақ пайдалылықты бағалауда;
салық жағдайынды;
тәуекел дәрежесі туралы түсінікте;
иеленушісі мен бақылаушысы бар ... ... ... қүны - ... ... ... шарты мен полисінде
анықталатын қүны.
Салық салу құны - салық салынуға жататын мүліктер ... ... ... ... ... анықтау базасында есептелінетін
қүн.
Пайдаға асыру құны - меншік объектісінің қосымша ... ... ... жиынтық құны ретінде қарастырылады.
Ұқсас объектілердің сипаттамасына байланысты ... ... қүны ... ... ... құны ... ... бөлінеді.
Ұдайы өндіріс құны — бұл өндіріс ... ... ... ... ... материалдық емес активтердің құны,
Орын басу құны дегеніміз - бағаланатын ... ... ... яғни осы ... пайдалылық эквиваленті бірдей объектіні жаңа
материалдар мен ... ... ... ал ... ағымдағы
бағалармен есептей келе қүрылысын бастау /2.14., 19-246./.
Ұдайы өндіріс құны мен орын басу құны ... ... ... ... ... ... теориясы мынадай негізгі ұғымдармен
бағаланады: «баға» мен ... ... ... ... және
«шығын»түсініктері арасын бөлу қажет.
Баға - бұл тарихи негізі бар және ... ... ... ... ... ... ... кеткенін мешпік объектісіне төленген
ақша қаражаттары. «Баға» термині сонымен қатар, сатып алушының ... ... ... баға мен сатушының бағасы бағалау күніне құнның
негізделген өлшемін ... ... ... ... - ... бағаланған меншік объектісін жасауға қажет
шығындар өлшемі. Бұл щьнындардың сатып алушьшың ... ... ... ... ... бағалау қағидалары дегеніміз - жылжымайтын мүлік
құнына әсер ететін және осы рынокқа қатысты көптеген факторларды бағалауға
мүмкіндік ... ... ... ... ... ... бағалау қағидалары
Жылжымайтын мүлік құны экономикалық қағидалар ... ... ... ... мыналар жатады: а)
пайдалылық қағидасы;
ә) орын басу қағидасы;
б) күту қағидасы.
Пайдалылық қағидасы бойынша жылжымайтын мүлік ... құны ... ... пайдалы болуымен ғана құнды. Пайдалылық дегеніміз ... ... осы ... және ... ... ... қажеттілігін қанағаттандыру мүмкіндігі, яғни белгілі бір
кезеңде және нақты бір орында табыс әкелу.
Орын басу қағидасы деп, ... ... ... мүлік объектісі үшін
осындай объектіні сатып немесе сатып алуға шығаратын минималдық (ең ... ... ақша ... яғни бағалаудағы объектінің максималды (ең
жоғары) қүны дәл осындай объектінің минималды бағасымен ... ... ... ... ... үш ... негізінде жатыр. Олар:
шығындық, табыстық және сатуларды салыстырмалы ... ... ... ... - ... ... оны ... алушы үшін
қаншалықты пайда әкелетіндігімен ... ... ... мәні ... осы ... ... өте қажет, бірақ оның экономикалық бағасын
анықтайтын оның болашағы, яғни кез-келген ... ... ... ... табысты қазір бағалаумен анықталады. Осыған
байланысты ... ... ... ... ... ... күтілу ұзақтығы мен арасы, және мөлшерін ... ... ... ... ... ... құны ... (уақыт бойьшша ақша құны)
деп аталады.
Сәйкестік қағидасы - бұл қала құрылысы жөніндегі шешім ... ... ... ... қою ... ... компоненттерінің бір-
біріне сай келуін қадағалау мәселелерін пысықтау барысында ... ... ... ... ... сапалы және қымбат қымбат бағалы материалдарды
элиталық категориялар үшін объектілерді әрлеуге пайдалану ... ... сол ... орта ... немесе табысы төмен категориялар үшін
қолданудың қисыны да, экономикалық қажеттілігі де ... және ... ... - ... бар ... бір ... тауарлар
саны, ал сұраныс - ... ... бір ... ... тауарлар саны. Сұраныс пен үсыныстың өзара әсері
жылжымайтын мүлікке бағаны қалыптастырады және ... тең ... ... ... ... ... ... Егер нарықтық баға өндіріс
шагындарынан жоғары болса, онда тепе-теңдік ... ... ... ... Ал егер ... баға томен болса, құрылыс
бәсеңдейді немесе сүраныс өскенше ... ... ... ... гөрі ... ... ... Ұсыныс пен сүраныс нарықта бір-
біріне сәйкес ... ол ... ... ... әкеледі және олардың өзара
байланысы бағалар арқылы анықталады.
Құнның өзгеру ... деп, ... ... ... ... ... ... тұрмайды, ол уақыт ағымымен ... ... ... ... ... ... ... ауысып тұрады. Уақыт
өте ақша массасының көлемі мен пайыздар қойылымын өзгереді және ... ... ... ... ... ... Жылжымайтын мүліктің
және мүліктер кешенінің ... ... өсу, ... ... ... өтетіндігін дәлелдейді. Дамудың циклдағы жылжымайтын ... ... ... ... жүргізуіне және объектіні шынайы
бағалауына көмектеседі.
Саясаттық, экономикалық және әлеуметтік ... ... ... мен баға ... әсер ... ... келіп кәсіпорын қүны да
өзгереді. Кәсіпорын құнын бағалау бөлімі бір ... ... ... Нарықта пайда өндіріс факторларын "төлеуге тиісті
деңгейден жоғары болғанда бәсекелестік ... ... және ол ... таза ... ... деңгейін төмендетуге әкеледі.
Тәуелділік қағидасы бойынша нақты жағдайларда пайдаланылатын
жылжымайтъш мүлік объектісінің ... осы ... ... ... ... Бұл ... қоршаған орта факторлары экономикалық,
экологиялық, заңдық ... ... ... ... ерекше
/З.,53б./.
Объектінің көлік жоддарына сауда, мадениет тағыда басқа орталықтарына
жақындығы оның пайдаланушы үшін ... ... ... ... ... орналасуы» оның тиімді пайдалануына едәуір әсер
етеді. Мысалы, ғимаратты офис ... бас ... ... ... ... үшін оның бағалылығын арттырары даусыз.
Мүліктерді пайдалануына байланысты қағидалар:
а) экономикалық ... ... ... ... ... теңгерімділік қағидасы;
в) салым (шекті пайдалылық) қағидасы;
г) ... ... ... ең ... пайдалану қағидасы;
Экономикалық мөлшер. Экономикалық мөлшер - бұл рыноктық талптарға
сәйкес жер ... ... үшін ... жер көлемі. Өте
кішкентай немесе үлкен қүнарлы жер өз қүнын жоғалтуы ... ... ... ... ... орын ... егер
де жылжымайтын мүлікке қүқық екі немесе ... ... ... және оның ... ... ... қүны ... Экономикалық
бөлектеу меншік объектісінің жалпы қүнын жоғарлату үшін мүліктік құқықтың
бөлу және қосу жолдарын ... ... ... -бүл инвесторлардың
меншік иелері мен кридиторлардың бағыттарының әртүрлілігі.
Теңгерімділік. Жер пайдаланудың әрбір типі үшін өндірістің әртүрлі
факторларының ... ... ... ... және ... ... жердің максималды қүны шығады.
Салық қағидасы дегеніміз - қайсі бір элементтің бар, жоғына байланысты
объекті құныньщ көбеюін ... ... ... ... ... ... немесе
азаю объектіні салуға кеткен сала деңгейінен артық та, кем де ... ... ... ... ... ... ... қалайды. Оған сәйкес
максималды тиімділікке шекті шығынға тең ... ... ғана ... қосымша шығындар аз мөлшермен көбірек ... ... ... басқа жағдайда шығьшданудың қисыны жоқ деп саналады.
Өнімділіктің қалдық қағидасы. өнімділіктің қалдық ... ... ... ... және ... ... ... өтелгеннен
кейінгі қалған таза табыспен өлшенеді.
Ең тиімді пайдалану қағидасы. Бұл ... ... ... ... ... ... табылады және бағалаудың белгілі бІр
датадағы объектісінің ең жоғарғы ағымдағы ... ... ... және ... ... ... Басқаша айтсақ, пайдалануда бүл нүсқасы
іске асырылуға мүмкіндігі бар жеткілікті ... және ... ... ... орынды мүмкін және занды баламалы ... ... ең ... ... ... ... ... табылады.
Ең тиімді пайдалануды талдау жылжымайтын мүлікті бағалауда базалық
және бағалаушы қолданатын құнды ... ... үш ... негізін
қалыптастырады.
Бағалау теориясында жер учаскісінен тиімді пайдалану бос жер ... ... ... ең ... ... (көріктендірілген учаскіде
салынған ғимараттар мен үймереттер) болып бөлінеді.
Ең тиімді пайдалануды ... ... ... ... ескеру
міндетті. Егер сатып алушы жылжымайтын мүлікті өзі үшін ... ... оның уәжі ... яғни игілі комфорт, престиж, қауіпсіздік болып
табылады. Егер ... ... ... ... мүліктен табыс аламын деп
болжаса, онда ол үшін, ең тиімді ... ... ... ... және
жер мен құрылыстық потенциалды өсу қүны сияқты факторлардан ... ... ... ... ... үш әдіс қолданылады:
Нарықтық құнның жылжымайтын мүліктің құнын ... ... ... және
Жылжымайтын мүліктің әртүрлі объектілерін, соның ішінде ... ... үшін ... шығындық тәсіл. Объектіні салуға
(тозуды есепке алғандағы ) жіберілген шығын мен сол объекті ... ... ... ... ... ... ... бағасын анықтайтын
бағдар болатындағы туралы болжамға негізделеді.
Бұл тәсілге жатпайтын жағдайлар: егерде объекті түрған жер учаскесін
пайдалану барысында ең ... ... ең ... тиімді әдіс қолданылса,
соның нәтижесінде объекті құрылысына ... ... сол ... ... ... келмей қойған жағдайда, яғни ... ... ... бүзылады.
Шығындық тәсілді пайдаланудың басқаша ерекшелігі эксперт -бағалаушының
жыджымайтын мүлік объектісінің орын толтыру күнімен қалпына ... ... ... ... түсінікті болып табылады.
Жылжымайтын мүлік объектісінің ... ... құны ... тап ... архитертуралық жоспар шешімдері мен құрылыс
конструкциясьшың материалдарын ... ... ... ... шығындардың
ағымдағы бағасы бойынша анықталады. Бүл жағдайда обектінің функционалдық
тозуы мен ... ... ... ... сондай кемшіліктер
қайта қалпына келтіріледі.
Орын толтыру құны дегеніміз - бұл ... ... ... ... және дүние жүзілік стандарттар ... ... ... жаңа ... ... ... эквивалентті
балама пайдалылығы бар объектінің және ... ... ... құрылысына
кеткен шығындардың ағымдағы бағасымен анықталады.
Демек, қалпына келтіру құны ... ... ... ... ... ... ... кеткен шығынды көрсетеді, ал орын толтыру
құны қазіргі ... ... ... ... ... ... құнын анықтау үшін осы екі құнның қайсысы ... ... ... ... ... жағдайда іске асыруға мүмкін
болатын есептеу әдісіне байланысты ... ... ... ... қолдану аясы
Қазірде шығындық тәсіл заңды және жеке тұлғалардың ... ... салу ... бөлу ... үймереттер және жер учаскелері)
қажет болғанда, яғни жылжымайтын мүлік объектілеріне тең ... ... ... ... ... бір бөлігін бөлу мақсатында қолданылады. ... ... ... ... салу ... жылжымайтын мүлік
объектілерін бағалау кезінде ... ... ... мүлік
объектісінің тозуы сол объектіден алынған табыс мөлшерін азайтады.
Орын басудың ... ... ... - ... ... ... құнының жоғарғы шегін анықтау үшін жиі қолданылады. Тәжірибелі
сатып алушы жалжымайтын мүлік объектісіне, пайдалылығы ... жаңа ... ... ... ... шығыннан артық ақша төлемейді, бірақ
сатып алушы жаңа ... ... ... ... ... болмай асыққан немесе
сатып алушы жаңа объектіге байланысты тәуекелден жағдайда атып ... ... ... ... ... мына жағдайларда қолданылады:
жаңа қүрылыстың техникалық-экономикалық ... ... ... объектісінің пішінін (профилі) таңдауда;
жер учаскесін пайдалануда ең тиімді әдісті таңдағанда;
жылжымайтын мүлік объектісі құныньщ шешімімен келіскенде;
арнайы негіздегі үймеретті ... ... ... объектілерді бағалағанда;
сақтандыруда.
Жылжымайтын мүлік объектісі құнының толық негізделген және ... алу үшін ... ... ... ... ... тәсілде
пайдаланатын әдістермен есептеу қажет.
Арнайы тағайындалған, ғимараттарды (мектептер, мешіттер, вокзалдар
және тағы басқа) бағалау негізінен ... ... ... ... мүліктің аймақтық нарығында көп жағдайда ... ... ... ақпарат табу қиын. Тиімді жас пен арнайы тағайындалған
объектінің қалған пайдалы өміршеңдік мерзімін бағалаумен, шығындық тәсілмен
алынған ... ... ... орын ... ... ... ... құнының жиьштығы оның құнына қатысты қорытынды бере алады.
Жылжымайтын мүлік нарығының пассиві секторында (бүл ... жай емес ... оның ... ... ... жай емес ... ... алу-сату
мәмілелері туралы нарықтық деректер жеткіліксіз ... олар ... ... қүны туралы қорытындыға сенімділікпен қарайды /7.,
136./.
Тәуекелді сақтандыру мақсатында ... ... ... ... ... ... ... сақтандыру саласы, сақтандыру жарнасы
және сақтандыру орнын толтыру көп ... ... ... ... иесі жылжымайтын мүлік объектісін негізінен үш себепке
байланысты алады. Олар:
тікелей ... үшін ... ... ... ... алу ... көтеру үшін.
Бұл тарауда табыс әкелетін объектінің нарық құнын анықтау процесі
қарастырылады. Бұл ... ... ... объектілерін бағалауда екі әдісі
тұрады:
табыстарды капиталдандыру (тікелей капиталдандыру);
ақша ағымдарын ... ... ... ... ... ... ... арқылы объектіні пайдаланудан алынған болашақ табыстардың ... ... ... ... ... объектісін пайдаланудан түскен
табыс пен оны қайта сатудан ... ... ... ... ... ... ... Жылжымайтын мүлік объектісін ... ... ... ... С - ... ... объектісінің құны, 4*Д - таза табыс, К -
капитализация коэффициенті.
Бұл бағалау әдісі болашақ табыстың ... ... ... кезде
қолданылады
Сөйтіп, тікелей капитадцандыру әдісімен құнды анықтауда мыналар қажет:
а) бірнеше болжамды жылдағы объектіні пайдалануда түскен таза ... ... ... ... ... ... ... - бұл объектіні пайдалануда жұмсалған барлық ... ... ... ... ... алып тастағаннан
кейінгі бағаланатын жылжымайтын мүлік объектісін пайдаланудан ... таза ... ... ... ... Таза табысты есептеу
мүлікті пайдаланудан түскен ... ... ... ... /2.3.20./.
Потенциалды жалпы түсім - бағаланатын жылжымайтын мүлік ... ... ... ... ... ... ... негізгі
түрі мен қосымша қызметтерден түсетін жиынтық шаманы көрсетеді. Мысалы, үй
иесі пәтерін ... ... онда ... (аренда) төлем қызметтің ... ... ... ... ... ... ал кір жуғыш машина, кептіргіш,
гараж және тағы басқаларды пайдаланудан түсім қосымша табыс болып табылады.
Жалпы және қосымша ... ... ... ... ... ... ... бірінші жылдағы жалпы және қосымша түсімдер бағалауда
есептелінеді, яғни бағалау күніне қарастырылатын ... ... ... ... ... анықтау кезінде бағаланатын ... ... ... ... ... нарықтық) салыстырмалы қүнды
нақты анықтау керек, мысалы, түратын алаңның 1м2 үшін айлық жалдық төлем
(осы ... ... 1 ... ... Бұл үшін ... ... үй нарығы
мен оның ерекшеліктерін ескеріп білу керек. Бұл сектордың ерекшеліктері
объектіні ... ... ... ... енгізу үшін
қолданылады. Мысалы, осы сектордағы бажоны бар екі бөлмелі пәтердің айлық
жалдық төлемі жалпы ... 150 ... ... ... ал ... ... ... жоқ екі бөлмелі пәтердің айлық жалдық төлемін ... Ол үшін ... ... ... ... ... ... Ім2 айлық жалдық төлемінің белгілі салыстырмалы қүньша ... ... ... ... үш ... ... ... онда бүл аймақтағы балконы
жоқ екі бөлмелі пәтердің айлық жалдық төлемінің салыстырмалы құны жалпы
алаңның 1м2 үшін 12 ... ... ... ... ... бұл ... ... эксперт-бағалаушы бұл пәтердің
айлық жалдық ... ... ... ... нақты анықтау бағалауда өте маңызды, себебі, бүл
параметрлер негізінен бағаланатын объектіні ... ... ... түсімнің келесідей есептеулері үшін қызмет етеді. Егер ... ... ... қате ... онда бұл келесі ... ... ... ... қатар, жылжымайтын мүлікті бағалау процесінде толық күш-
қуатаен объектіні жете пайдаланбауға түзетулер анықталады. Бүл ... ... ... үйде тұруға төлем ақының тез өсуімен;
халық пен ... ... ... ... әуе және теміржол көліктеріне тарифтердің жоғарылауы командировкаға
жіберілетін мамандар ... күрт ... ... ... егер қонақ үйге табысты капиталдандыру әдісімен бағалау
жүргізсек және оны пайдалану дәрежесі 60% деп ... онда ... ... ... түсімді 40%-ға азайтсақ, тиімді жалпы табысты
аламыз. Әрі қарай тиімді жалпы ... ... ... ... ... ... ... пайдалануға кеткен шығындар ... ... ... ... және ... ... бөлінеді.
Операциялық (қолданылған) шығындарға объектіні пайдалану, пайдалануға
жеткізілім қызметін көрсету және табыс ... ... ... жатады.
Жылжымайтын мүлік объектісінің пайдалану шығындары ... ... үшін ... ... ... ... ... және
премиялар, жұмысшыларды әлеуметтік сақтандыру, ... ... ... газ, телефон, канализация, жылу және тағы ... ... үшін ... ... мен ... ... қызмет көрсеткен
қызметтер, лифтке көрсеткен қызметтер, инженерлік коммуникациялар және тағы
басқалары үшін көрсеткен қызметтерге ... ... ... ... ... ... ... сонымен қатар транспорттық
шығындар кіреді.
Резервтік шығындарға: Жылжымайтын мүлік объектісіне ас үй ... ... ... мен ... да қажеттеліктер сатып алуға
(ауыстыруға) кеткен шығындар жатады /4.21.,5-146./.
Мынаны есте ... ... ... объектінің капиталды және
ағымдағы жөндеуге кеткен шығьшдар резервтік шығындар ... ... ... ... ... қосылуы тиіс.
Пайдалану және резервтік шығындар құрамына қосылған басқа тіркелген
шығындардың ерекше көңіл бөлу керек. Бұл қарызды өтеу ... ... үшін ... және ... сақтандыру үшін пайыздар, амортазациялық
аударымдар, пайдаға салынатын салық және ... да ... ... ... сыйақы төлеу. Бүл ... ... ... ... ... ... шығындардың бір бөлігі, мысалы, амортизациялық аударымдар
өндірстің ... ... ... ... болып табылады, ал, мысалға,
басқарушы сыйақысы алсақ, ол пайда және өндірістің өзіндік құны ... ... ... ... ... және ... ... өзіндік құны қүрамына кіреді.
Таза табысты есептеуде табыс және шығыс туралы ... ... Оны ... үшін ... бас ... пайда мен зиян туралы
қорытынды есеп, төлем ведомосы, жүк қүжаттары, келісім шартпен ... ... ... ... Бұл ... ... пен ... туралы
қорытынды есепті, бағалау күнінен ... ... ... ... ... яғни ... сандық сипатгамалар, негізделген және
ақиқатты, сенімді, объектіні пайдалану жөніндегі нақты деректер ... ... ... ... ... ... қатар, бағаланатын
объект нарығының даму тенденциясы.
Таза табыс құрамына: бағаланатын объектіден түскен пайда және ... ... ... мен ... толық қалпына келтіру кіреді/7.6.,
16-296./.
Капиталдандыру коэффициенті - бұл таза ... ... ... ... Бұл ... бағаланатын объектіні пайдаланудан түскен
таза пайда және объектіні сатып алуға шығынданған ... ... ... ... ... ... пайда және жөндеу үшін
амортизациялық аударымдар мн ... ... ... келтіруді ескерктін
капиталдандыру коэффициенті жалпы капиталдандыру коэффициенті деп ... ол ... бір ... ... көп ... бір жл ... анықталады.
Сол себептен, жалпы капиталдандыру коэффициенті (немесе капитал-
данудың толық мөлшерлемесі) объектін ... ... таза ... ... мен оның нарықтық құны арасныдығы тәуелділікті көрсетеді.
Капиталдандыру ... ... ... бар. Бұл ... ... ... капиталдандыру әдісі (немесетікелей салыстыру әділ),
қарыздық және меншікті капитал инвестиияларыньщ әдісі, жер және ... ... ... ... және Эливуд әдістері
қарастырылады. Тікелей капиталдандыру әдісімен капиталдандыру коэффициентін
анықтау келесідей жағдайда анықталады.
Капиталдандыру коэффициенті = таза табыс / ... ... ... ... ... ... ... жалпы
капиталдандыру мөлшерлемесі деп аталады.
Тікелей капиталдандыру әдісі (немесе тікелей салыстыру әдісі) ұқсас
объекті мен ... ... ... болып табылады. Ұқсас
объектілерде бірдей капиталдандыру мөлшерлемесі есептеленеді.
Экспорт-бағалаушы бұл әдісті іске ... үшін ... ... ... ... ... Ол үшін потенциалды ұқсас ... ... мен ... ... ... есепті ұқыпты талдау ... ... ... ... ... ... ... объектілерді қарастырған жөн және
бұл дағдайда мәліметтерге енгізудің қажеті ... ... ... ... тенденциясы бойынша
бағаланатын объект сапалы болған соң, ... ... ... ... ... - бұл ... мөлшерлесінің жай
тасілі. Егер сәйкес сенімді нарықтық ақпараттар болса, онда оны ... ... ... ... ... ... ... бір
пропорцияда қарыздық және меншікті капитал ... ... Бұл ... ... ... ... ... тиіс:
қарыздық капитал табысына нарықтық қажеттілікті қанағаттандыру, ал
керісінше жағдайда несие алуға мүмкіндік болмайды;
берілген несиеге байланысты табыс алуды ғана қарастырмау керек,
сонымен қатар, бұл ... ... ... ... ... қажет;
меншік капитал табысын нарықтық қажеттілік пен қанағаттандыру, ал керісінше
болса, инвестор қорды ... алу үшін ... ... салуға қызықпайды;
инвестордың меншік капиталынан норматавті (нарықтық) табыс алуы тек ... ... ... ... үшін капиталдандыру мөлшерлемесі ипотекалық
тұрақты деп аталады және қарызды ... жыл ... ... ипотекалық
несиенің негізгі самасына қатынасы арқылы анықталады. Егер ... ... ... төленбей, жиі төленіп отырса ... ... ... ай ... ... төлемдерді оның бөліктеріне көбейту жолымен есептеледі
және нәтижесі несиенің сомасына ... ... ... ... ... ... мен өтеу қоры ... тұрады. Несиесінің ережелерін
білу арқылы ипотекалық тұрақты несиесіні ... ... және ... ... ... жасалған (айлық, кварталдық және жылдық).
Меншік капиталының табысы капиталдандыру үшін қодданатын мөлшерлемесі
меншік капиталының капиталдандыру мөлшерлемесі деп ... және ... ... ... объектіні пайдаланудан түскен таза пайданың
бөлігі меншік капиталының көлеміне қатынасы арқылы ... ... ... ... екі бөлімнен тұрады: пайда нормасы
және меншік капиталын қайтару ... ... ... ... ... инвес* тордың
күтейін бірінші жылдағы меншік капиталына салған пайдасын көрсетеді.
Қарыздық және меншіктік капитал ... ... әдіс ... ... мөлшерлерде инвестицияның жалпы құрамындағы қарыздық
және меншікті ... ... ... ... жалымен жалпы
капиталдандыру мөлшерлемесін анықтауда көрінеді. Қарыздық капитал ... ... ... ... ... ... ... бағаланатын
объектіге инвестацияньщ борыштық үлесі деп аталады. Бүл ... ... ... ... ... тең. ... тұрақты мөлшері жөнінде
мәлеметгерді каржылық нарықты талдау нәтижесінде алуға болады. ... ... ... ... ... ... ... сәйкес әрбір мәміледе таза пайданы бөлу жолымен
салыстармалы объектілерді ... ... ... ... ... әдіс ... ... капиталдандыру мөлшерлемесі туралы
нарықтық мәліметгер саны жеткілікті болғанда, яғни бағаланатың ... ... ... саны ... ... кезде жалпы
капиталдандыру мөлшерлемесін анықтауда қолданылады.
2 ЖЫЛЖЫМАЙТЫН МҮЛІККЕ САЛЫҚ САЛУ ... ... салу ... салу ... қарай мүлікке салынатын салық тікелей
салықтарға жатады. Белгіленген ставкаларды есепке ала отырып, салық
мүліктің құнына тікелей салынады.
Қазақстан Республикасы Мемлекеттік бюджеттің
кірісіндегі ... ... ... жер ... ... ... ... төмендегідей
| |2003ж |2004ж |2005ж |2006ж ... ... ... ... ... |
| ... ... ... |үлесі |
| ... ... ... ... |
| |(%) |(%) |(%) |(%) ... салығы |5013 2,3 |46441,4 |5506 1,1 |5855 0,8 ... ... |14656,8 ... |14763 2,8 |20944 3,0 ... ... ... ... аумағындағы меншік шаруашылық жүргізу
немесе орамымды басқару құқығында салық салу обьектісі бар заңды
тұлғалар(соның ішінде Қазақстан Республикасында қызметін жүзеге асыратын
Қазақстан Республикасының резиденті емес ... ... ... ... ... ... салу
обьектісі бар жеке кәсіпкерлер;
-меншік құқығында салық салу обьектілері бар жеке тұлғалар.
Меншік иесі салық салу ... ... ... ... берген кезде меншік месімен келісім бойынша салық төлеуші ... ... ... алушы болуы мүмкін.
Салық салу обьектісі.
Жеке тұлғалар үшін салық салу ... ... ... ... ... ... құрылыстары, гараждар және өзге
құрылыстар, ғимараттар.
Заңды тұлғалар мен жеке кәсіпкерлер үшін салық салу обьектісі-
негізгі құралдар(оның ішінде тұрғын үй ... ... ... обьектілер)
мен материалдық емес активтердің орташа жылдық қалдық құны.
Салық заңдылығына сәйкес төмендегі обьектілерге ... ... ... салу ... ... ... ... құралдарына салық салу обьектісі болып табылатын көлік
құралдары;
-Қазақстан Республикасы ... ... ... ... ... ортақ пайдаоанылатын мемлекеттік автомобиль жолдары мен
оларға салынған жол құрылыстары:
-бұрылу беделі;
-жолдардың конструкциялық ... ... мен оны ... ... ... тарамдары; тоннельдер; қорғаныш галлереялары;
-жол қозғалысы қауіпсіздігін арттыруға арналған құрылыстар мен
құрылғылар;
-суды бұрып жіберетін және су өткізгіш құрылыстар;
-жол ... ... ... ... ... ... мен ғимараттар, тұрғын үйлер;
-инвестициялық жоба шеңберінде пайдалануға жаңадан енгізілетін
негізгі құралдар.
Мүлік салығының ставкалары:
а) заңды тұлғалар мен жеке ... үшін ... салу ... 1
пайыз;
б) төменде көрсетілген заңды тұлғалар үшін салық ставкасы салық салу
обьектісінен 0,1 пайыз
- діни ... ... ... ... ... ... ... негізгі қызмет түрі кітапханалық қызмет көрсету саласындағы
жұмыстарды орындау ... ... ... ұйымдар;
- ғылыми кадрларды мемлекеттік аттестациялау саласындағы
фнукцияларды жүзеге ... ... ... ... меншікке жататын және мемлекеттік бюджеттің
қаражаты ... ... су ... су ... ... қорғау мақсатындағы басқа да су ... ... ... ... ... ... 51 пайызы мүгедектер және оларға
жұмсалатын ... ... ... ... 51 ... ... (есту, сөйлеу, көру қабілеті нашар мүгедектер ... ... ... үшін 35 пайыздан кем емес)
Бұл заңды тұлғалар мүліктерін ... ... онда ... ... бойынша мүлік салығын есептейді және төлейді.
Жеке тұлғалардың ... ... ... ... ... ... бойынша есептейді.
Жеке тұлғаның мүлік салығының ... |1000 000 ... ... коса ... ... салу ... |
| | ... 0,1 ... ... |1000 000 ... ... 2000 000 |1000 ... +1 млн. ... |
| ... дейін қоса алғанда ... ... 0,15 ... ... |2000 000 ... жоғары 3000 000 |2500 теңге +3 млн. Теңгеден |
| ... ... ... қоса алғанда |асқан соманың 0,2 пайызы ... |3000 000 ... ... 4000 000 |4500 ... млн. Теңгеден |
| |теңгеге дейін қоса алғанда ... ... 0,3 ... ... |4000 000 теңгеден жоғары 5000 000 |7500 ... млн ... |
| ... ... қоса ... ... соманың 0,4 пайызы |
|6) |5000 000 ... ... 6000 000 |11500 ... млн ... |
| ... ... қоса алғанда ... ... 0,5 ... ... |6000 000 ... ... 7000 000 |16500 ... млн ... |
| ... ... қоса ... ... соманың 0,6 пайызы ... |7000 000 ... ... 800 000 |225000 ... млн ... |теңгеге дейін қоса алғанда ... ... 0,7 ... ... |8000 000 ... жоғары 9000 000 |29000 ... млн ... |
| ... ... қоса ... ... ... 0,8 пайызы |
|10) |9000 000 ... ... 10 000 000 |37000 ... млн ... |
| ... ... қоса алғанда |асқан ... 0,9 ... ... |10 000 000 ... ... |46500 ... млн теңгеден|
| | ... ... 1 ... ... жеке тұлғалар мүлікке салынатын салықтан
босатылады:
1) ... жер ... ... салық салу режимінің екінші үлгісі ... ... жер ... ... тек ... бюджет есебінен қаржыландырылатын
ұйымдар;
4) Қазақстан Республикасының Ұлттық ... ... ... уәкілетті органның қылмыстық жазаларды атқару
саласындағы түзету ... ... ... ... ... пайдалануға немесе жалға берілген салық салу обьектілері
бойынша ... ... ... ... ... өту (оқу) ... мерзімді
қызметтегі әскери қызметшілер;
7) ... салу ... бір мың ... есептік
көрсеткішіне тең құны шегінде Кеңес Одағының ... ... ... Ұлы отан ... ... мен ... ... ”Халық Қаhарманы” атағын алған; үшінші дәрежелі
Даңқ орденімен дәне “Отан” орденімен марапатталған адамдар; “Ардақты ана”
атағын алған, “Алтын алқа” алқасымен ... көп ... ... ... ІІ топтағы мүғедектер, жеке тұратын зейнеткерлер.
2.2 Салық салу мақсатында объект жағдайын ... және ... ... ... ... ... ең ... және ең тиімді
пайдалану анализі жер телімін пайдалануды ең тиімді, ... ... ... анықталады.
«Ең жақсы және ең тиімді ... ... ... ... меншігі
үшін ерекше қоғамдық қолданыстың қолайлығымен түсіндіріледі. Объектіні ең
жақсы және ең ... ... ... ... ... ... негізіндегі пайымының нәтижесі болып табылады, тек
пікір ғана, бұлтартпайтын дәйек ... ... ... бағасын бағалау
тәжірибесінде объетінІ ең жақсы және ең ... ... ... ... мүлік объектісін бағалаудағы тұрақтылықты көрсетеді.
Жылжымайтын мүлік объектісін ең ... және ең ... ... ... ... 4 ... критериилері қолданылады.
Табиғи мүмкіндік - қарастырылған жер теліміне ең жақсы және ең ... ... ... ... табиғи мүмкіндігі. Заңдық тұрғыдан
келгенде берілетін мүмкіндіктер - ұсынылған заңға қайшы емес,
жер ... ... ... ... және ... ... пайдалылығы - зандық түрғыда берілген мүмкіндіктер, жылжымайтын
мүлік объектісін дұрыс пайдалану объекті объектына таза табыс ... ... ... - таза ... табудан басқа ең жақсы және ең
тиімді пайдалану не ... ... таза ... ... ... ... ... жоғары бағаға ие болуына қол жеткізеді.
Қазіргі кезде бұл объектіні пайдалануда коммерциялық пайдалануға, яғни
объектіні қайта профильдеуге ... бар. ... ... қонақ үй салаларына айналдыруы мүмкін.
Жер участкесінің жүргіншісі мол (Махамбет, ... ... ... орналасуы, халқы көп орталық байланыс пункті, ¥лттық
банктің ... ... АМЮ ... ... ... ... тамақтандыру мекемесі, сауда орталығы, ғылыми-зерттеу
институтының ОКИОК бас кеңсесі, КТК-К және Флуор Дэниел кеңселері, ... ... ... ... және ... объектілерге жақын
орналасуын есте ұстасақ, бүл объектіні ... ... ... мол
екенін байқатады.
Қайта профильдеуді сәйкес рұқсатпен рәсімдеу жағдайында ең жақсы және
ең тиімді қолданудың тиімді жолы екенін көрсетеді (бүл ... ... ... ... ... мен қажеттілік етуіне байланысты).
Талдау негізіне сүйеніп және объектінің орналасу тиімділігін назарда
үстап, жобалардың экономикалық өміршеңдігі мен ... ... ... ... ... ... бұл ... ең жақсы және ең
тиімді пайдалану жолы - ол мүнда емдеу-сауықтыру орталығын, қонақ үй немесе
өзінің ... ... ... ... ... ... ... деп атанған осы жұмыстың барысында қолданып отырған ... ... - ... құны ... ... ... қүрайды.
Бәсеке нарығында меншік объектісін сату, сатудың шарттары: сатушы мен ... ... ... ... ... ... болуы керек. Сату-сатып
алу мәмлесі мәжбүрлеусіз жүргізіледі.
Сауданы ... бір ... ... және ... ... ... ... тиісті себеп-салдары мына жағдайларда міндетті болуы тиіс:
сатушы мен алушының стандартты іс-әрекеті;
екі жақ та ... ... ... ... ... саудаға тек өз
пайдасының қамы үшін ... ... ... уақыт жетістігі;
өтемақы нақтылай ақшасы немесе соған сәйкес қаржылық келісіммен өтелуге
тиіс;
сауда құны арнайы несиелеудің немесе ... ... жол ... ... Р Ы Т Ы Н Д ... экономика дамыған елдерде салық органдары ... ... ... олар үшін жылжымайтын мүліктің құнын білу
маңызды ... ... ... жағдайда жылжымайтын мүлік құны оның
құрылысына кеткен ... ... ... еместігін көруге болады,
ол жылжымайтын ... ... ... сипаттығы табыспен анықталады.
Нарықтық құндылығын бағалау өте маңызды роль ... ... ... ... ... ... мен ... экономиканы
реформаландырудың және қүқықтық демократиялық мемлекетті құрудың негізгі
бөлігі болып табылады.
Салық салу ... ... ... ... ... ... ... бағалаудың қағидаларын қолдану ... ... ... береді, құрылыс құны мен нарықтық құн екі түрлі
ұғым болып ... ... ... ... шығындық шығындық әдісті
қолдану нарықтық құнды анықтамайды. Бірақ көптеген жағдайларда шығындық
әдіс арқылы бағалау ... ... ... ... ... ... ... Бүл негізінен жаңа және пайдалану мерзімі азғантай объектілерге
қатысты. Олардың құрылыс құнының көлемі нарықтық құнға жақын.
Салық салу ... ... ... жылжымайтын мүлікті
бағалаудың қалыптасуы мен даму проблемалары және дамыту жолдарын ... ... ... ... ... келесідей қорытындылар
мен ұсыныстар жасалады: жылжымайтын ... ... ... экономиканың
ерекше сферасы ретінде ұлттық немесе аймақтық көлемде толық ... ... ... ... ... Бұл ... жататын зерттеулер
мынандай мәселелерді шешуге бағытталуы тиіс: ... ... мен ... ... пен ... анықтау; инвестициялық басқа
варианттар мен ... ... ... ... ... ... бағалау. жылжымайтын мүлікті әр түрлі таптеріне
тартылған инвестициялардың салыстырмалы ... ... ... ... ... органдары мен жылжымайтын ... ... ... шешу үшін ... ... бағалау
әдістерін түбегейлі зерттеп одан әрі ... ... ... ... ... ... мүлік нарығына тиімді жаңа саясаты жаңа
саясатты енгізу және ... ... ... ұсыныс пен сұранысты
теңестіру, жылжымайтын мүлік нарығындағы адамдар үшін қол ... ... ... ... ... ... ... жылжымайтын мүлік
дегеніміз - жылжымайтын мүлік объектісі ... ... ... табу және ... процесі. Жылжымайтын мүлік бағалау процесі
жылжымайтын объектісі мен физикалық және экономикалық жалпы сипаттамасына
толыққанды тоқталып оның қазіргі ... ашып ... Қай ... де
салық салу мақсатында жылжымайтын мүлікті бағалағанда осы ... ... ... ... өзекті болып қала бермек.
Салық салу мақсатында жылжымайтын мүлік ... ... бір ... таңдау күрделі процесс.
Қазақстандық сарапшы-бағалаушыларға объект құнын бағалау әдістерінің
көп ... ... ... тек ақпарат көлемінің кеңдігіне байланысты.
Объектінің бағалаудың үш амалы әр түрлі мақсаттарға ... ... ... ... ... сол ... салу мақсатында бағаланған
объектілердің құнын береді. Әр амал әр ... ... ... ... ... өте көп ... өте көп қолданылатын нарықтық
(салыстырмалы) амал болып табылады. Бүл ... ... ... ... туралы ақпараттың негізінде жүзеге асады. Табыстық
амал ақпараттық жалдық төлемінің орта ... ... ... Сонымен
қатар капитализациялау коэффициенті ... ... ... ... амал материалдармен еңбек күштерінің жинақталған
шығындарыньң орта мерзімді ... және орта ... ... ... ... ... Жылжымайтын мүлік объектілері табыс табу
үшін және тұру және т.б. мақсаттарды пайдаланады.
Қолданылған әдебиеттер тізімі
Грязнова А.Г., Федотова М.А. ... ... - М.: ... и
статистика», 2003.-492б.
Федотова М.А., Уткин Э.А. Оценка недвижимости и бизнеса - Учебник.-М.:
2002.- ... М.Қ. ... ... экономикасы - Оқу құралы.-Алм.:
«Қазақ университеті», 2000.-246б.
Есипова В.Е. Теория и методы оценки недвижемости - С-П.: 1998.-3566.
Сағындықова А.С. Жылжымайтын мүлік куны ... // ... ... 1998, ... С.Ғ. Жылжымайтын мүлікке қалай ие боламыз. // Қаржы-
қаражат. 1998, №8.-8-9б.
Техническая инвентаризация основных ... ... ... ... ... официальных материалов. -М.:
Стройиздат, 1978.-27б.
Сборник оценочных норм для ... ... ... в ... ... ... Каз ССР. ... 1982.-43б.
Правила оценки физического износа зданий. ВСН ... ... ... ... ... ... по оценке недвижимости. Пер. с англ. -М.: 1991
Волочков Н. Г. Справочник по недвижимости. - М.: ... ... ... об ... ... ... обучения «Практические приемы и методы оценки
недвижимости». Международный центр по ... ... ... ... ... - ... ... Ж.М. Жер кодексі. Алматы: 2001.-64-68б.
Джозеф К. Эккерт. Организация оценки и налогообложения
недвижимости. Международный центр по ... ... ... ... ... ... 1998.-1956.
Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с
ним. : Сборник нормативно- правовых актов / ... В. ... - ... ... ... ... «Практические занятия по оценке
недвижимого имущества» 15 - ... г. ... ... рыночной стоимости ... ... ... ... ... ... ... 1999.-47б.
КрутикА.Б., М. А. и Ю. М. Горенбурговы. Экономика недвижимости. -СПб.:
2006.-247б.
ИльясоваК. ... прав на ... в ... ... концептуальные положения. — Алматы: ВШП
«Адилет», 2006.-103б.
21. ... ... ... ... ... интеллектуальной собственности» (29 января по 4 ... ... ... и ... ... ... - ... Оценки, 2001.-17б.
22. Методические указания по выполнению ... ... ... «0717 - ... - Алматы: 2004.-13б,

Пән: Экономика
Жұмыс түрі: Курстық жұмыс
Көлемі: 30 бет
Бұл жұмыстың бағасы: 700 теңге









Ұқсас жұмыстар
Тақырыб Бет саны
Жылжымайтын мүлік ипотекасының ұғымы және заңдық базасы49 бет
Жылжымайтын мүлік17 бет
Жылжымайтын мүлік ипотекасы18 бет
Жылжымайтын мүлік нарығы21 бет
Жылжымайтын мүлік нарығының жалпы моделі20 бет
Жылжымайтын мүлік нарығының сипаттамасы мақсаттары, бағыттары және әдістері21 бет
Жылжымайтын мүлік нарықтарының ерекшеліктері9 бет
Жылжымайтын мүлік объектілерінің сипаттамасы және типологиясы62 бет
Жылжымайтын мүлік обьектілерінің инвестициялық тартымдылығын бағалау25 бет
Жылжымайтын мүлік рыногы8 бет


+ тегін презентациялар
Пәндер
Көмек / Помощь
Арайлым
Біз міндетті түрде жауап береміз!
Мы обязательно ответим!
Жіберу / Отправить


Зарабатывайте вместе с нами

Рахмет!
Хабарлама жіберілді. / Сообщение отправлено.

Сіз үшін аптасына 5 күн жұмыс істейміз.
Жұмыс уақыты 09:00 - 18:00

Мы работаем для Вас 5 дней в неделю.
Время работы 09:00 - 18:00

Email: info@stud.kz

Phone: 777 614 50 20
Жабу / Закрыть

Көмек / Помощь