Қазақстан Республикасының ипотекалық несие жүйесі туралы
КІРІСПЕ ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... 3
I ҚАЗАҚСТАН РЕСПУБЛИКАСЫНЫҢ ИПОТЕКАЛЫҚ НЕСИЕ
ЖҮЙЕСІ ЖӘНЕ ОНЫҢ НЕГІЗГІ ӘДІСТЕРІ ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ...6
1.1 Ипотекалық несиелеу жүйесінің экономикалық мәні ... ... ... ... ... ... ... ... ... ...6
1.2 Ипотекалық несиелеудің үлгілері ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... 11
1.3 Қазақстан Республикасының ипотекалық несие жүйесін ұйымдастыру... 17
2 ҚAЗAҚСТАН РЕСПУБЛИКАСЫНДА ИПОТЕКАЛЫҚ НЕСИЕЛЕУДІ ҰЙЫМДАСТЫРУ ЖӘНЕ ТАЛДАУ ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... .27
2.1 Қазақстанда ипотекалық несиелеудің қазіргі жағдайына талдау ... ... ... ... . 27
2.2 Ипотекалық несиелеу тәжiрибесiне талдау ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..37
2.3 Қазақстан Республикасының Екінші деңгейдегі банктеріндегі ипотекалық несиелеу механизмi ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ...45
3 Қазақстан Республикасында ипотекалық несиені жетілдіру ... ... ... ... ... ... ... .57
3. ҚAЗAҚСТАН РЕСПУБЛИКАСЫНДА ИПОТЕКАЛЫҚ НЕСИЕЛЕУДІҢ ҚАЗІРГІ ЖАҒДАЙЫ МЕН ЖЕТІЛДІРУ ЖОЛДАРЫ ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..57
3.2. Қазақстан Республикасындағы ипотекалық несиенің болашағы ... ... ... ... 71
ҚОРЫТЫНДЫ ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ...77
ҚОЛДАНЫЛҒАН ӘДЕБИЕТТЕР ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... .79
I ҚАЗАҚСТАН РЕСПУБЛИКАСЫНЫҢ ИПОТЕКАЛЫҚ НЕСИЕ
ЖҮЙЕСІ ЖӘНЕ ОНЫҢ НЕГІЗГІ ӘДІСТЕРІ ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ...6
1.1 Ипотекалық несиелеу жүйесінің экономикалық мәні ... ... ... ... ... ... ... ... ... ...6
1.2 Ипотекалық несиелеудің үлгілері ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... 11
1.3 Қазақстан Республикасының ипотекалық несие жүйесін ұйымдастыру... 17
2 ҚAЗAҚСТАН РЕСПУБЛИКАСЫНДА ИПОТЕКАЛЫҚ НЕСИЕЛЕУДІ ҰЙЫМДАСТЫРУ ЖӘНЕ ТАЛДАУ ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... .27
2.1 Қазақстанда ипотекалық несиелеудің қазіргі жағдайына талдау ... ... ... ... . 27
2.2 Ипотекалық несиелеу тәжiрибесiне талдау ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..37
2.3 Қазақстан Республикасының Екінші деңгейдегі банктеріндегі ипотекалық несиелеу механизмi ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ...45
3 Қазақстан Республикасында ипотекалық несиені жетілдіру ... ... ... ... ... ... ... .57
3. ҚAЗAҚСТАН РЕСПУБЛИКАСЫНДА ИПОТЕКАЛЫҚ НЕСИЕЛЕУДІҢ ҚАЗІРГІ ЖАҒДАЙЫ МЕН ЖЕТІЛДІРУ ЖОЛДАРЫ ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..57
3.2. Қазақстан Республикасындағы ипотекалық несиенің болашағы ... ... ... ... 71
ҚОРЫТЫНДЫ ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ...77
ҚОЛДАНЫЛҒАН ӘДЕБИЕТТЕР ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... .79
Қоғамның әлеуметтік тұрақтылығының негізгі алғы шарттарының бірі халықты тұрғын үймен қажеттілігін қанағаттандыру болып табылады. Жеке үйі немесе пәтері бар адам психологиялық тұрғыдан тұрақты болып саналады. Ол жанұя құруға, бала тәрбиелеуге, тұрмыс тіршілігін жақсартуға мүмкіндігі бар, өз кезегінде халықтың еңбекке қабілеттілігін көтереді. Осыған орай, халықты тұрғын үймен қамтамасыз етуде ипотекалық несиелеу маңызды рөл атқарады.
Ипотекалық несиелеу-тұрғын үй саласына бюджеттен тыс инвестициялық тартудың өнімдік тәжірибесінде ең бір сыннан өткен және сенімді әдістердің бірі болып саналады. Нақ осы ипотека - халықтың тұрғын үй жағдайын жақсартуға, банктердің тиімді және пайдамен жұмыс істеуге, құрылыс кешенінің өндірісті жұмыспен бірқалыпты қамтамасыз етіп тұруына байланысты мүдделерін бір арнаға тоғыстыруға мүмкіндік береді. Ипотека сондай-ақ жалпы экономикалық өсуге мүдделі мемлекет үшін де тиімді. Себебі халыққа ипотекалық несие берудің кең таралуы экономикалық дамуға жәрдемдесетін болады.
Ипотека дамыған нарықты экономика елдерінде, ең алдымен АҚШ пен Еуропада кеңінен тараған. Бұл ипотекалық несиенің басқа несие түрлерімен салыстырғанда елеулі артықшылығы бар екендігімен байланысты. Атап айтқанда, ипотекалық несие екі жақтың да тәуекел деңгейін азайтады. Тұтынушы несиені едәуір ұзақ мерзімін, яғни тұрғын үйді өзінің иелігінде сақтап қалады. Ал несие беруші болса, берілген несиенің орнын толтырудың қай жағынан да ұтылыссыз нұсқасына ие болады.
Ипотекалық несиелеудің басты мақсаты-халықтың өзінің және несие қаржысы есебінен еркін нарықта дайын тұрғын үй сатып алуына жәрдемдесу болып табылады. Тұрғын үй ипотекалық несиесі-бұлбанктің клиентке тұрғын үй сатыпалуға арнап беретін ақшалай қаражаты. Тұтынушы өз кезегінде мұндай несиені пайдаланғаны үшін банкке сыйақы төлеуі, сондай-ақ ай сайын белгіленген көлемде қарыз қаржысын қайтарып отыруы тиіс. Несие есебінен сатыпалынған тұрғын үй қарыз алушының атына хатталады және тұтынушы ипотекалық несиені толық өтегенге дейін банкке кепілдікке қойылады.
Қазақстан Республикасының тұрғын үй құрылысын дамытудың Мемлекеттік бағдарламасына сәйкес, Тұрғын үй құрылысы Қазақстанның дамуында басты бағыттарының біріне айналуда. Қазақстан Республикасының Президенті Нұрсұлтан Әбішұлы Назарбаев Парламенттегі «Жаңа әлемдегі жаңа Қазақстан» атты Қазақстан халқына дәстүрлі жолдауында: «Нарықтық жағдайда әлеуметтік саланы дамыту үшін тұрғын үй сатып алу мәселесі мен жылжымайтын мүлік нарығының дамуы өте маңызды. Тұрғын үй құрылысын дамытуға арналған мемлекеттік бағдарламаны жүзеге асырудың екі жылында ғана тұрғын үйдің 11 миллион шаршы метрі енгізілді. Бағдарлама 30 пайызға озып, алда жүруде. Біз осы бағдарламаны жасап, тұрғын үйді кімнің алатынын анықтадық». Бағдарламада қолжетімді тұрғын үй мен жылжымайтын мүлік нарығы дамуының саласындағы саясаттың тізбектілігіне ерекше назар аударылды. Әрине бұл мәселелер Қазақстандағы тұрғын үйді ипотекалық несиелеудің қазіргі жағдайына байланысты туындап отырғаны анық.[1]
Ипотекалық несиелеу-тұрғын үй саласына бюджеттен тыс инвестициялық тартудың өнімдік тәжірибесінде ең бір сыннан өткен және сенімді әдістердің бірі болып саналады. Нақ осы ипотека - халықтың тұрғын үй жағдайын жақсартуға, банктердің тиімді және пайдамен жұмыс істеуге, құрылыс кешенінің өндірісті жұмыспен бірқалыпты қамтамасыз етіп тұруына байланысты мүдделерін бір арнаға тоғыстыруға мүмкіндік береді. Ипотека сондай-ақ жалпы экономикалық өсуге мүдделі мемлекет үшін де тиімді. Себебі халыққа ипотекалық несие берудің кең таралуы экономикалық дамуға жәрдемдесетін болады.
Ипотека дамыған нарықты экономика елдерінде, ең алдымен АҚШ пен Еуропада кеңінен тараған. Бұл ипотекалық несиенің басқа несие түрлерімен салыстырғанда елеулі артықшылығы бар екендігімен байланысты. Атап айтқанда, ипотекалық несие екі жақтың да тәуекел деңгейін азайтады. Тұтынушы несиені едәуір ұзақ мерзімін, яғни тұрғын үйді өзінің иелігінде сақтап қалады. Ал несие беруші болса, берілген несиенің орнын толтырудың қай жағынан да ұтылыссыз нұсқасына ие болады.
Ипотекалық несиелеудің басты мақсаты-халықтың өзінің және несие қаржысы есебінен еркін нарықта дайын тұрғын үй сатып алуына жәрдемдесу болып табылады. Тұрғын үй ипотекалық несиесі-бұлбанктің клиентке тұрғын үй сатыпалуға арнап беретін ақшалай қаражаты. Тұтынушы өз кезегінде мұндай несиені пайдаланғаны үшін банкке сыйақы төлеуі, сондай-ақ ай сайын белгіленген көлемде қарыз қаржысын қайтарып отыруы тиіс. Несие есебінен сатыпалынған тұрғын үй қарыз алушының атына хатталады және тұтынушы ипотекалық несиені толық өтегенге дейін банкке кепілдікке қойылады.
Қазақстан Республикасының тұрғын үй құрылысын дамытудың Мемлекеттік бағдарламасына сәйкес, Тұрғын үй құрылысы Қазақстанның дамуында басты бағыттарының біріне айналуда. Қазақстан Республикасының Президенті Нұрсұлтан Әбішұлы Назарбаев Парламенттегі «Жаңа әлемдегі жаңа Қазақстан» атты Қазақстан халқына дәстүрлі жолдауында: «Нарықтық жағдайда әлеуметтік саланы дамыту үшін тұрғын үй сатып алу мәселесі мен жылжымайтын мүлік нарығының дамуы өте маңызды. Тұрғын үй құрылысын дамытуға арналған мемлекеттік бағдарламаны жүзеге асырудың екі жылында ғана тұрғын үйдің 11 миллион шаршы метрі енгізілді. Бағдарлама 30 пайызға озып, алда жүруде. Біз осы бағдарламаны жасап, тұрғын үйді кімнің алатынын анықтадық». Бағдарламада қолжетімді тұрғын үй мен жылжымайтын мүлік нарығы дамуының саласындағы саясаттың тізбектілігіне ерекше назар аударылды. Әрине бұл мәселелер Қазақстандағы тұрғын үйді ипотекалық несиелеудің қазіргі жағдайына байланысты туындап отырғаны анық.[1]
1. В.А. Кудряцев., Е.В. кудряцева «Основы организации ипотечного кредитования» Москва, 2010. 8-12 стр
2. Тұрлыбекова А.Ж. «Ипотекалық несиелеу жүйесінің институционалды негіздерінің қалыптасуы» // ҚазҰУ хабаршысы. Экономика сериясы, №2, 2005ж.
3. А. Джалилов «Ипотечные кредиты станут доступнее» // Панорама №9, 05,03,2004г.
4. Е.Ертай «Ипотека: бір өкініш, бір үміт … // Дала мен қала, 05,03,2005ж.
5. Ипотечные облигации как катализатор системы ипотечного кредитования // Деловая неделя №50, 26,12,2003.
6. Сагиндыкова М.О. «Повышение доступности жилья, реализуемого по государственной программе» // Банки Казахстан, №10. 2005г.
7. “Қазақстан Республикасындағы банктер және банк қызметi туралы” ҚР-сы Президентiнiң Заң күшi бар Жарлығы, 2010 ж.
8. 1995 жылғы 23 желтоқсанда шыққан «Қозғалмайтын мүлік ипотекасы туралы» ҚР-сы Президентінің Заң күші бар Жарлығы.
9. Банки Казахстана, №8, 2004г. 25-27стр.
10. Берзон Н.И. Фондовый рынок. – Вита Пресс. -2009. –С.125-131.
11. Буренин А. Рынок ценных бумаг и производных финансовых инструментов М.: 1 Федеративная Книготорговая компания. -1998. - С.352.
12. Гитман Л.Дж., Джонк М.Д. Основы инвестирования. - М.: Дело, 1997.-1008с.
13. Кох И.А. Аналитические модели рынка ценных бумаг. –Казань: КФЭИ. -2001. –С.48-68.
14. Капитаненко В.В. Инвестиции и хеджирование. –Москва. -2001. –С.157-168.
15. Кремер Т.В. Теория вероятности. Инфра-М. -2008. –С. 201-214.
16. Кристина И. Рэй. Рынок облигаций торговля и управление рисками. –М. Дело. –2009. –С. 314-320.
17. Меньшиков И.С. Финансовый анализ ценных бумаг.-М.: Финансы и статистика. –2009. –С. 101-107.
18. Рэдхед К., Хьюс С. Управление финансовыми рисками. –М. ИНФРА-М. –2000. –С. 162-169.
19. Ральф Винс. Математика управления капиталом. Методы анализа рисков для трейдеров и портфельных менеджеров/ Пер. с англ.: - М.: Издательский дом «АЛЬПИНА», 2009. – 401 с.
20. Рынок ценных бумаг / под ред. Галанова В.А., Басова А.И.- М.: Финансы истатистика. 2009. -С 352.
21. Шарп У., Александр Г., Бэйли Дж. Инвестиции.- ИНФРА-М. -1999. С.185-214.
22. Артеменко О. Модель расчета предполагаемой вероятности дефолта и ее использование в оценке стоимости долговых инструментов. // Рынок ценных бумаг. –2000. -№9. –С.67-69.
23. Волкова В. Выбор акций для портфельного инвестирования.// Финансовый бизнес. –2000. -№ 2. -с. 47-48.
24. Егорова Е.Е Системный подход оценки риска. // Управление риском. –2002. -№2. -С.12-13.
25. Демшин В. Оценка стоимости: доходный подход и безрисковая норма доходности.// Рынок ценных бумаг. –2001. -№ 12. -С. 35-39.
26. Константинов А. Портфельное инвестирование на российском рынке акций.//Финансист,2000, №8, с. 28-31.
27. Кузнецов В.Е. Измерение финансовых рисков. // Банковские технологии. –1997. -№7. –С. 76-78.
28. Рукин А. Портфельные инвестиции. Финансово - математические методы.// Рынок ценных бумаг, 2008, № 18, с. 45-47.
29. Слуцкин Л. Активный и пассивный портфельный менеджмент.// Банковские технологии, 2003, июль, с. 74-77.
30. Назарбаев Н.А. Казахстан-2030. Процветание, безопасность и улучшение благосостояния всех казахстанцев. Послание Президента страны народу Казахстана // Казахстанская правда, 2012, 21 октября.
31.Сагандыков С. Иностранные инвестиции в Казахстане: анализ и прогноз инвестиционных процессов в экономике. – Алматы, Ғылым, 2005, с.138.
32. Сагадиев К., Канатчинова А. Развитие инвестиционного процесса в РК как фактор преодоления экономического кризиса. – Алматы, Азия - Экономика и жизнь, 2007, №12, 13, 14.
33. Сысоев Л., Сутюшева Н. Инвестиционный климат, привлечение и регулирование иностранных инвестиций // «Саясат», 2005, № 3, с.7.
34. «Инвестиция туралы» Қазақстан Республикасының заңы // 20 қаңтар 20010 жыл.
35. Инвестиции в реальный сектор экономики: проблемы оценки и развития: Монография. – Алматы «Экономика», 2009, с.92-170.
36. Мамыров Н.К. Макроэконмические аспекты стабилизации и развития экономики Республики Казахстан // Проблемы стабилизации и развития экономики. – Алматы: Ғылым, 2011, с.29-38.
2. Тұрлыбекова А.Ж. «Ипотекалық несиелеу жүйесінің институционалды негіздерінің қалыптасуы» // ҚазҰУ хабаршысы. Экономика сериясы, №2, 2005ж.
3. А. Джалилов «Ипотечные кредиты станут доступнее» // Панорама №9, 05,03,2004г.
4. Е.Ертай «Ипотека: бір өкініш, бір үміт … // Дала мен қала, 05,03,2005ж.
5. Ипотечные облигации как катализатор системы ипотечного кредитования // Деловая неделя №50, 26,12,2003.
6. Сагиндыкова М.О. «Повышение доступности жилья, реализуемого по государственной программе» // Банки Казахстан, №10. 2005г.
7. “Қазақстан Республикасындағы банктер және банк қызметi туралы” ҚР-сы Президентiнiң Заң күшi бар Жарлығы, 2010 ж.
8. 1995 жылғы 23 желтоқсанда шыққан «Қозғалмайтын мүлік ипотекасы туралы» ҚР-сы Президентінің Заң күші бар Жарлығы.
9. Банки Казахстана, №8, 2004г. 25-27стр.
10. Берзон Н.И. Фондовый рынок. – Вита Пресс. -2009. –С.125-131.
11. Буренин А. Рынок ценных бумаг и производных финансовых инструментов М.: 1 Федеративная Книготорговая компания. -1998. - С.352.
12. Гитман Л.Дж., Джонк М.Д. Основы инвестирования. - М.: Дело, 1997.-1008с.
13. Кох И.А. Аналитические модели рынка ценных бумаг. –Казань: КФЭИ. -2001. –С.48-68.
14. Капитаненко В.В. Инвестиции и хеджирование. –Москва. -2001. –С.157-168.
15. Кремер Т.В. Теория вероятности. Инфра-М. -2008. –С. 201-214.
16. Кристина И. Рэй. Рынок облигаций торговля и управление рисками. –М. Дело. –2009. –С. 314-320.
17. Меньшиков И.С. Финансовый анализ ценных бумаг.-М.: Финансы и статистика. –2009. –С. 101-107.
18. Рэдхед К., Хьюс С. Управление финансовыми рисками. –М. ИНФРА-М. –2000. –С. 162-169.
19. Ральф Винс. Математика управления капиталом. Методы анализа рисков для трейдеров и портфельных менеджеров/ Пер. с англ.: - М.: Издательский дом «АЛЬПИНА», 2009. – 401 с.
20. Рынок ценных бумаг / под ред. Галанова В.А., Басова А.И.- М.: Финансы истатистика. 2009. -С 352.
21. Шарп У., Александр Г., Бэйли Дж. Инвестиции.- ИНФРА-М. -1999. С.185-214.
22. Артеменко О. Модель расчета предполагаемой вероятности дефолта и ее использование в оценке стоимости долговых инструментов. // Рынок ценных бумаг. –2000. -№9. –С.67-69.
23. Волкова В. Выбор акций для портфельного инвестирования.// Финансовый бизнес. –2000. -№ 2. -с. 47-48.
24. Егорова Е.Е Системный подход оценки риска. // Управление риском. –2002. -№2. -С.12-13.
25. Демшин В. Оценка стоимости: доходный подход и безрисковая норма доходности.// Рынок ценных бумаг. –2001. -№ 12. -С. 35-39.
26. Константинов А. Портфельное инвестирование на российском рынке акций.//Финансист,2000, №8, с. 28-31.
27. Кузнецов В.Е. Измерение финансовых рисков. // Банковские технологии. –1997. -№7. –С. 76-78.
28. Рукин А. Портфельные инвестиции. Финансово - математические методы.// Рынок ценных бумаг, 2008, № 18, с. 45-47.
29. Слуцкин Л. Активный и пассивный портфельный менеджмент.// Банковские технологии, 2003, июль, с. 74-77.
30. Назарбаев Н.А. Казахстан-2030. Процветание, безопасность и улучшение благосостояния всех казахстанцев. Послание Президента страны народу Казахстана // Казахстанская правда, 2012, 21 октября.
31.Сагандыков С. Иностранные инвестиции в Казахстане: анализ и прогноз инвестиционных процессов в экономике. – Алматы, Ғылым, 2005, с.138.
32. Сагадиев К., Канатчинова А. Развитие инвестиционного процесса в РК как фактор преодоления экономического кризиса. – Алматы, Азия - Экономика и жизнь, 2007, №12, 13, 14.
33. Сысоев Л., Сутюшева Н. Инвестиционный климат, привлечение и регулирование иностранных инвестиций // «Саясат», 2005, № 3, с.7.
34. «Инвестиция туралы» Қазақстан Республикасының заңы // 20 қаңтар 20010 жыл.
35. Инвестиции в реальный сектор экономики: проблемы оценки и развития: Монография. – Алматы «Экономика», 2009, с.92-170.
36. Мамыров Н.К. Макроэконмические аспекты стабилизации и развития экономики Республики Казахстан // Проблемы стабилизации и развития экономики. – Алматы: Ғылым, 2011, с.29-38.
МАЗМҰНЫ
КІРІСПЕ ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..
... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... 3
I ҚАЗАҚСТАН РЕСПУБЛИКАСЫНЫҢ ИПОТЕКАЛЫҚ НЕСИЕ
ЖҮЙЕСІ ЖӘНЕ ОНЫҢ НЕГІЗГІ
ӘДІСТЕРІ ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... 6
1. Ипотекалық несиелеу жүйесінің экономикалық
мәні ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... 6
1.2 Ипотекалық несиелеудің
үлгілері ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..
11
1.3 Қазақстан Республикасының ипотекалық несие жүйесін ұйымдастыру... 17
2 ҚAЗAҚСТАН РЕСПУБЛИКАСЫНДА ИПОТЕКАЛЫҚ НЕСИЕЛЕУДІ ҰЙЫМДАСТЫРУ ЖӘНЕ
ТАЛДАУ ... ... ... ... ... ... ... . ... ... ... ... ... ... ... ... ... .27
2.1 Қазақстанда ипотекалық несиелеудің қазіргі жағдайына
талдау ... ... ... ... . 27
2.2 Ипотекалық несиелеу тәжiрибесiне
талдау ... ... ... ... ... ... ... ... ... .. ... ... ... ... 37
2.3 Қазақстан Республикасының Екінші деңгейдегі банктеріндегі ипотекалық
несиелеу
механизмi ... ... ... ... ... ... .. ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..
... ... ... ... ... ... ... ... 45
3 Қазақстан Республикасында ипотекалық несиені
жетілдіру ... ... ... ... ... ... .. ...57
3. ҚAЗAҚСТАН РЕСПУБЛИКАСЫНДА ИПОТЕКАЛЫҚ НЕСИЕЛЕУДІҢ ҚАЗІРГІ ЖАҒДАЙЫ МЕН
ЖЕТІЛДІРУ ЖОЛДАРЫ ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..57
3.2. Қазақстан Республикасындағы ипотекалық несиенің
болашағы ... ... ... ... 71
ҚОРЫТЫНДЫ
... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..
... ... ... ... ... ... ...77
ҚОЛДАНЫЛҒАН
ӘДЕБИЕТТЕР ... ... ... ... ... ... . ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..
... ...79
Кіріспе
Қоғамның әлеуметтік тұрақтылығының негізгі алғы шарттарының бірі халықты
тұрғын үймен қажеттілігін қанағаттандыру болып табылады. Жеке үйі немесе
пәтері бар адам психологиялық тұрғыдан тұрақты болып саналады. Ол жанұя
құруға, бала тәрбиелеуге, тұрмыс тіршілігін жақсартуға мүмкіндігі бар, өз
кезегінде халықтың еңбекке қабілеттілігін көтереді. Осыған орай, халықты
тұрғын үймен қамтамасыз етуде ипотекалық несиелеу маңызды рөл атқарады.
Ипотекалық несиелеу-тұрғын үй саласына бюджеттен тыс инвестициялық
тартудың өнімдік тәжірибесінде ең бір сыннан өткен және сенімді әдістердің
бірі болып саналады. Нақ осы ипотека - халықтың тұрғын үй жағдайын
жақсартуға, банктердің тиімді және пайдамен жұмыс істеуге, құрылыс
кешенінің өндірісті жұмыспен бірқалыпты қамтамасыз етіп тұруына байланысты
мүдделерін бір арнаға тоғыстыруға мүмкіндік береді. Ипотека сондай-ақ жалпы
экономикалық өсуге мүдделі мемлекет үшін де тиімді. Себебі халыққа
ипотекалық несие берудің кең таралуы экономикалық дамуға жәрдемдесетін
болады.
Ипотека дамыған нарықты экономика елдерінде, ең алдымен АҚШ пен
Еуропада кеңінен тараған. Бұл ипотекалық несиенің басқа несие түрлерімен
салыстырғанда елеулі артықшылығы бар екендігімен байланысты. Атап айтқанда,
ипотекалық несие екі жақтың да тәуекел деңгейін азайтады. Тұтынушы несиені
едәуір ұзақ мерзімін, яғни тұрғын үйді өзінің иелігінде сақтап қалады. Ал
несие беруші болса, берілген несиенің орнын толтырудың қай жағынан да
ұтылыссыз нұсқасына ие болады.
Ипотекалық несиелеудің басты мақсаты-халықтың өзінің және несие қаржысы
есебінен еркін нарықта дайын тұрғын үй сатып алуына жәрдемдесу болып
табылады. Тұрғын үй ипотекалық несиесі-бұлбанктің клиентке тұрғын үй
сатыпалуға арнап беретін ақшалай қаражаты. Тұтынушы өз кезегінде мұндай
несиені пайдаланғаны үшін банкке сыйақы төлеуі, сондай-ақ ай сайын
белгіленген көлемде қарыз қаржысын қайтарып отыруы тиіс. Несие есебінен
сатыпалынған тұрғын үй қарыз алушының атына хатталады және тұтынушы
ипотекалық несиені толық өтегенге дейін банкке кепілдікке қойылады.
Қазақстан Республикасының тұрғын үй құрылысын дамытудың Мемлекеттік
бағдарламасына сәйкес, Тұрғын үй құрылысы Қазақстанның дамуында басты
бағыттарының біріне айналуда. Қазақстан Республикасының Президенті
Нұрсұлтан Әбішұлы Назарбаев Парламенттегі Жаңа әлемдегі жаңа Қазақстан
атты Қазақстан халқына дәстүрлі жолдауында: Нарықтық жағдайда әлеуметтік
саланы дамыту үшін тұрғын үй сатып алу мәселесі мен жылжымайтын мүлік
нарығының дамуы өте маңызды. Тұрғын үй құрылысын дамытуға арналған
мемлекеттік бағдарламаны жүзеге асырудың екі жылында ғана тұрғын үйдің 11
миллион шаршы метрі енгізілді. Бағдарлама 30 пайызға озып, алда жүруде. Біз
осы бағдарламаны жасап, тұрғын үйді кімнің алатынын анықтадық.
Бағдарламада қолжетімді тұрғын үй мен жылжымайтын мүлік нарығы дамуының
саласындағы саясаттың тізбектілігіне ерекше назар аударылды. Әрине бұл
мәселелер Қазақстандағы тұрғын үйді ипотекалық несиелеудің қазіргі
жағдайына байланысты туындап отырғаны анық.[1]
Халықтың барлығына қолжетімді тұрғын үй құрылысының тұрақты дамуын
қамтамасыз ету, оның құнын арзатпайынша, тұрғын несиесі мерзімінің
ұзартылмайынша және несиелеу мөлшерлемесі төмендемейінше мүмкін емес.
Мұндай мақсатқа тек тұрғын үйді ипотекалық несиелеу жүйесін дамытып,
жетілдіру арқылы ғана қол жеткізуге болады.
Ипотекалық несие – бұл тұрғын үй құрылысына инвестиция тартудың ең
тиімді тәсілі. Ипотекалық несиенің халықтың тұрғын үй жағдайының
жақсаруына, банктердің тиімді және пайдалы жұмыс жасауына, сондай–ақ
еліміздегі құрылыс кешенінің қарқынды дамуына мүмкіндік жасайтынын әлемдік
тәжірибе дәлелдеп берді. Жылжымайтын мүлік бағасының шамадан тыс өсуіне,
тұрғын үй құрылысына инвестиция жұмсау деңгейінің төмендігі жағдайына
байланысты орташа табысы бар әлуетті қарыз алушы ипотекалық несие алу
мүмкіндігінен айырылып қалуда[1].
Мұндай мәселелерді шешуде Қазақстан жұмыс жасап отырған қазіргі
тұрғын үй ипотекалық жүйесін дамыту мен жетілдірудің маңыздылығы теориялық
және тәжірибелік тұрғыдан арта түседі. Қазақстан Республикасының
экономикасындағы ипотекалық несиелендірудің тиімді пайдалануы барысындағы
жоғарыда аталған мәселелердің бүгінгі күнге дейін жете зерттелмей келуі,
әлемдік дәрежедегі ипотекалық дағдарыс, бұл дипломдық жұмыстың тақырыбын
таңдауға себеп болды.
Тұрғын үй ипотекалық несиелеу жүйесі мәселелерін теориялық тұрғыдан
оқып–білу, оның Қазақстандағы тұрғын үй Мемлекеттік бағдарламасын дамытуға
байланысты талаптарына қаншалықты жауап беретіні туралы өзекті мәселелер,
өз кезегінде дипломдық жұмысының мақсаты мен міндеттерін анықтап отыр.
Дипломдық жұмыстың мақсаты – Қазақстан Республикасы экономикасындағы
ипотекалық несиелеудің мәселелері мен даму перспективасына баға беру.
Көзделген мақсатқа жетуде мынадай міндеттерді шешуді қажет етеді:
- тұрғын үйді ипотекалық несиелеуге байланысты экономист
ғалымдардың көзқарастарын зерттеу және талдау;
- тұрғын үйді ипотекалық несиелеу жүйесінің құрылымдық элементтерін
жүйелі түрде теориялық жағынан қарастыру;
- шетел тәжірибесіндегі тұрғын үйді ипотекалық несиелеу үлгілерін
оқып–үйреніп, олардың тиімді жақтарын отандық тәжірибеде пайдалануға ұсыну;
- тұрғын үй ипотекалық несиелендіру жүйесінің жүзеге асырылуына
дейінгі ҚР тұрғын үй ахуалы;
- ипотекалық несиелеу нарығының қазіргі жағдайы мен дамуын бағалау;
- ҚР екінші деңгейлі банктердің және ипотекалық компаниялардың
тұрғын үйді ипотекалық несиелеу тәжірибесіне талдау жүргізу және ондағы
мәселелерді айқындау;
- Қазақстандағы тұрғын үй мемлекеттік бағдарламасының жүзеге
асыруына баға беру;
- тұрғын үйді ипотекалық несиелеуді жетілдіру жолында қаржыландыру
көздерін және қаржы құралдарын қолдануға байланысты ұсыныстар жасау.
Зерттеу нысаны – Қазақстандағы тұрғын үйді несиелендіру жүйесі.
Зерттеу пәніне Қазақстан Республикасының тұрғын үй құрылысын
дамытудың мемлекеттік бағдарламасымен байланысты ипотекалық несиелеу
талдаулары жатады.
Дипломдық жұмыстың теориялық және әдістелемік негізіне қазіргі кездегі
отандық және шетелдік экономистердің тұрғын үйді ипотекалық
несиелендірудегі орын алатын мәселелері туралы және оның тиімді қызмет
етуінің әлеуметтік–экономикалық дамудағы рөлін сипаттайтын зерттеу
жұмыстары пайдаланылды
Статистикалық және ақпараттық базасы ретінде Қазақстан Республикасы
статистика жөніндегі агенттігі, екінші деңгейлі банктер мен Қазақстан
Ипотекалық компаниясы АҚ–ның нормативтік құжаттары, ғылыми–тәжірибелік
конференция материалдары, сондай–ақ ипотекалық несиелендірудің дамуы жайлы
сұрақтарды қамтитын жергілікті және шетелдік басылымдардағы мақалалар
пайдаланылды.Құқықтық негізде ҚР Президентінің заңдар мен заң күші бар
жарлықтары және әр түрлі әдістемелік нұсқаулар жатады. Дипломдық жұмыстың
құрылымы кіріспеден, 3 бөлімнен, қорытындыдан, қолданылған әдебиеттер
тізімі мен қосымшалардан тұрады.
Берілген жұмыстың теориялық маңыздылығы Қазақстандағы ипотекалық
несиелендіру жүйесінің қалыптасу мен даму процессі толықтай қарастырылды.
Жұмыстың тәжірибелік маңыздылығы жұмысты орындау кезіндегі алынған білім
өте бағалы, келешекте кәсіби қызмет атқаруда пайдасы тиері анық
Осылайша, жоғарыда айтылғандарды және ипотекалық нарық дамуының
тенденцияларын ескере отырып, мемлекетіміздің тұрақты экономикалық өсімді
қамтамасыз етуде ипотекалық несиелендірудің маңызы күннен күнге өсіп
жатқандығын белгілей аламыз.
1 ҚАЗАҚСТАН РЕСПУБЛИКАСЫНЫҢ ИПОТЕКАЛЫҚ НЕСИЕ
ЖҮЙЕСІ ЖӘНЕ ОНЫҢ НЕГІЗГІ ӘДІСТЕРІ
1.1 Ипотекалық несиелеудің теориялық негіздері
Ипотека түсінігі алғаш рет б.э.д. VI ғасырдың басында Грецияда пайда
болды және ол қарыздардың белгілі бір жер иеліктеріне және онымен
байланысты құрылыстар арқылы қарыз берушіге міндеттемесін қарыз етумен
қатысты болды. Бұл үшін міндеттемелер рәсімделген, ал қарыз алушының
иелігіндегі жер теориясының шекарасында осы көрсетілген меншік аталған
сомада қарыз берушінің талабын қамтамасыз ету мақсатында қолданылатындығы
жайлы жазылған бағана қойылатын болған. Ипотека деп аталған мұндай
бағанада жер иесінің барлық келіп түскен қарыздары белгіленген.
Біртіндеп ипотека ортағасырлық еуропалық заңдарына ене бастады.
Грецияда ол XIV жүзжылдықтан ерте емес кезде пайда болған. Францияда XIV
ғасырдың сонында ашық (жария) емес ипотека әрекет еткен. Европалық
мемлекеттердің заңдарында ипотеканың екі сипатты белгілері бар. Біріншіден
ол жылжымайтын мүлікке қатысты қолданылған, екіншіден кепілге қойылған
иеліктерді сату, қарыз берушімен емес, сот шешімімен жүзеге асырылады.
Ипотекалық несиелеу коммерциялық және арнайы маманданған банктермен,
несие-қаржы мекемелерімен, жылжымайтын мүлік (жер, тұрғын үй, өндірістік
немесе коммерциялық айналымдағы жылжымайтын мүлік) кепілдігімен берілетін
ұзақ мерзімді қарыздар болып табылады. Оған меншік құқы несиелеу кезінде
кредиторға өтеді, бірақ мүлік қарыз алушының пайдалануында болады. Уақытша
меншік құқығын алу, қарыз алушының қарызды өтегенге дейін кепілге қойған
мүлікті сата алмайтындығын және тек несиені өтегеннен соң ғана кепілден
босатылған мүлікке басқару құқы оған қайтарылатындығын білдіреді.
Несиелеудің кепіл формасының механизмі мен процедуралары кепілдеме
міндеттемелері, кепіл болушылық және күрделілік, әсіресе, жылжымайтын мүлік
жағдайында ипотекалық несиелеу механизмінің мәні, яғни белгіленген мерзімде
қарыз алушының төлем міндеттемесін орындамаған жағдайда (негізгі қарыз -
проценттер сомасын қайтару) банктің кепілге қойылған жылжымайтын мүлікті
меншігіне алу құқығын растайтын кепіл міндеттемесін, қарыз алушы банк
кредиторға береді.
Ипотеканың пайда боу қажеттілігі тауар айналымының дамуы және
жылжымайтын мүлікпен жасалатын келісімдердің көбеюімен түсіндіріледі.
Ипотекаға сәйкес міндеттеме кепілмен қамтамасыз етіледі, ең бастысы ол
кепіл берушінің, яғни қарыз алушының пайдалануында болады.
Кең мағынада, ипотекалық несиелеу жүйе ретінде ипотекалық несиелерді
беру процесінде капитал нарығынан қаржылық ресурстарды тарту механизмдерін
де, жылжымайтын мүлік нарығындағы операцияарды да көп факторлы біртұтас
механизм болып табылады.
Мұнда тек қарыз алушылар мен қарыз берушілердің ғана мүдделері емес,
сонымен бірге инвесторлардың, риэлторлардың, құрылыс компанияларының,
сақтандыру компаниялары мен нарықтың басқа да субъектілерінің мүдделері
ескеріледі. Ипотекалық несиелеудің негізін тікелей несиелік қатынастар
құрайды. Осыған байланысты ипотекалық несиелеуді бірнеше ипотекалық
нарықтарда активтерін беру, ол бойынша қызмет көрсету, сатумен қатысты
пайда болатын құбылыстар жүйесі ретінде қарастыру дұрыс болады. Қазіргі
жағдайларда экономикасы дамыған елдерде ипотекалық нарық белсенді дамуда.
Ипотекалық нарық – банктермен және басқа мекемелермен үй
шаруашылықтарына баспананы сатып алу мақсатында, осы үй кепілдігімен
берілетін ипотекалық несиелер және ипотекалық несиелік ресурстарды тарту
мақсатымен нарықта орналастыратын қаржы активтерінің нарығы. Осылайша,
ипотекалық нарық қаржы нарығының ипотекалық сегментімен және ипотекалық
несиелерді ұсыну және ол бойынша қызмет көрсетумен байланысты банктік
қызметтер нарығы сегментінен қалыптасады. Ипотекалық несиелер нарығы
бірінші реттегі нарық және екінші реттегі нарық болып бөлінеді.
Бірінші реттегі нарықта ипотекалық несие беріледі және сатылуы мүмкін.
Бұл нарықта қарыз алу үшін кредитор тікелей бір-бірімен шарттық
қатынастарға түседі. Мысалы, коммерциялық немесе ипотекалық банк
азаматтарға несие ұсынады. Бірінші реттегі нарық субъектілері арасындағы
қатынастар, несиелік шарт немесе салынған мүлік турады актісі деп аталатын
негізгі құралдың көмегімен және ол арқылы құралады.
Салынған мүлік туралы актісі – несиені қамтамасыз етуге қарыз алушының
меншігін салуға байланысты қарыздық міндеттемесі; несие берушіге қарыз
алушының беретін жылжымайтын мүлік кепілдігі туралы қарыздық мүлік[2].
Халықты тұрғын үймен қамтамасыз етуде ипотекалық несиелеу маңызды рол
атқарады. Кейінгі кезде бұған біздің елімізде көбірек назар аударыла
бастады. Сондай-ақ Ұлттық Банк құрған ”Қазақстан ипотекалық компаниясы” ЖАҚ
Астана және Алматы қалаларында ипотекалық несиелеу жөніндегі алғашқы
пилоттық несиелеу жобаны іске асыруда. Компания бағдарламсы бойынша
берілген өзгермелі, оның өзгеріске ұшырауы бір жылға шағып есептегендегі
құнсыздану индекісіне (тұтыну бағасының индексі) байланысты болады. Өзгеріп
отыратын ставка сыйақасын қайта қарау 1 сәуірде және 1 қазанда өткізілді.
Несие алушының белгіленген ставка бойынша несиесін қайта қарау мерзімі
басталғанға дейінгі қайтару мерзімі – белгіленіп қойылған мерзім болып
есептеледі. Несие алушыны айтарлықтай зиян келтіретіндей дәрижедегі
құнсызданудан қорғау үшін сыйақы жоғары шегі алынады, ол әрбір екінші
белгіленіп қойылған мерзімнің аяғына дейін өз күшінде болады. Жоғары шек
ставканың көрсеткішін, одан жоғары деңгейде сыйақы тағайындалмайтындай
етіп, алынған несие көлеміне қарай белгіленеді.
Қазақстан Ипотекалық Компаниясының қызметі ипотекалық несиелеу
рыногында бұрын әршқайсы әр бөлек қызмет көрсетіпкелген екінші деңгейдегі
банктер мен несие беруге лицензиясы бар ұйымдарды ббіртұтас жүйеге
біріктіруге мүмкіншілік береді. Компанияның серіктесіне айналған банктер
компания жасаған несие берудің шарттары бойынша несиелік құжаттарды
рәсімдеуге байланысты несие стандарттарын қабылдады. Несиені стандарттау
”несие сатыпалу” көлемін ұлғайтуға және ”алу” шараларының мерзімін
жеделдетуге мүмкіншілік береді, серіктес банктердің арасындағы бәсекелестік
банктердің тұрғын үй ипотекалық несиесі аяғындағы жұмысының жандануына
қолайлы жағдай жасады, несие бойынша сыйақа ставкасының төмендеуінің
алғышарты болды және тұрғындар үшін оның қол жетімді болуының мүмкіндігі
жоғарлады. Компания қызметінің негізгі жетістіктерінің бірі және тұрғын үй
ипотекалық несие жүйесі нәтижесінде қалыптасқан қатаң қағида – несиенің
берілуі мен оның кері қайтарылуы компания бағдарламсы бойынша, шетелдік
валюталарға қатыссыз тек қана тенгемен жүеге асырылады. Сондай-ақ
компанияның бағдарламыс бойынша берілетін несие сыйақысының нарықтағы
көрсеткішінің ең төменгі деңгейде болатынымен және несие мерзімінің
ұзақтығымен ерекшеленеді.
Ипотека дамыған нарықты экономика елдерінде, ең алдымен АҚШ пен
Еуропада кеңінен тараған. Бұл ипотекалық несиенің басқа несие түрлерімен
салыстырғанда елеулі артықшылығы бар екендігімен байланысты. Атапайтқанда,
ипотекалық несеи екі жақтың да тәуекел деңгейін азайтады. Клиент несиені
едәуір ұзақ мерзімге ала отырып, кепілге қойылған жылжыматын мүлікті, яғни
тұрғын үйді өзінің иелігінде сақтап қалады. Ал, несие беруші берілген
несиенің орның толтырудың қай жағынан да ұтылыссыз нұсқасына ие болды.
Ипотекалық несиелеудің басты мақсаты - халықтың өзінің және несие қаржысы
есебінен еркін нарықта дайын тұрғын үй сатып алуына жәрдемдесу болып
табылады.
Ипотекалық ссуда алу барысында толтыратын салынған мүлік актісі арнайы
несиелік келісім шартты білдіреді. Салынған мүлік туралы актісінің екінші
реттегі нарығының міндетті, басқа аймақтардағы басы артық несиелік
ресурстарды, яғни оларға деген тапшы аймақтарға несиелеу мақсатында тартуды
қамтамасыз ету болып табылады.
Қарыз алушы мен банк арасындағы қатынастарға сәйкесінше салынған мүлік
актісінің формасы мен заем түріне, клиенттің жалпы әлеуметтік статусы және
мүлік жағдайы, жылжымайтын мүлік ерекшеліктері, несие мөлшері, қарыз
капиталы нарығында жалпы жағдай және басқа да факторларға әсер етеді.
Салынған мүлік туралы акттің бірінші реттегі нарығы- нақты жылжымайтын
мүлік объектілерін кепілдікке ала отырып жеке тұлғаларды несиелеуге
байланысты ипотекалық банктер мен басқа да қаржы мекемелерінің қызметтерін
тікелей қамтитын жалпы несие-қаржы нарығының сегментін білдіреді. Сызба
түрінде бұл нарықтық қатынастарды былайша көрсетуге болады, яғни бұл
сызбада салынған мүлік актісінің жылжымайтын мүлік, клиент, ипотекалық
банк, нарықтағы салынған мүлік арасындағы қатынас.
Сурет 1- Бірінші реттегі нарықтағы субъектілер мен құралдар байланысы
Ескерту – Автормен құрастырылған
Клиент банкпен несиелік шартты жасағаннан соң, ол несие сомасын
уақтылы қайтару және процестерді төлеу, оны пайдалану бойынша өзіне
міндеттемелерді ала отырып, оның мәнісінде ипотекалық жүйемен қарым-
қатынасындағы қажеттіліктері бітеді.
Қарыз алушыға қарағанда, бұл туралы банкке қатысты айтуға болмайды.
Банк үшін, клиентермен екі жақты қарым-қатынастарды жүргізу және сәйкес
салынған мүліктің актісі портфелін толтыру, ипотека нарығындағы тиімді
қамтамасыз етудің тек бір жағы ғана болып табылады. Ипотекалық банктің
екінші маңыздығы жағы клиенттерге ұсына алатын несиелік ресурстарды
толтыруы болып саналады.
Бұл міндеттерді шешудің бір жағы болып портфеліне салынған мүлік
актілерінің ипотекалық нарықтың басқа кәсіпқой қатысушыларынан сату болып
саналады. Банкпен басқа инвесторға өз салынған мүлік актісінің ұсыну –
бірінші реттегі нарықтай, екінші реттегі нарыққа өтуінің өзіндік көпірі
болып табылады. Ал оның қызметі басқа негізде ұйымдастырылады[3].
Екінші реттегі нарықта ипотекалық несие бойынша берілген салынған
мүлік актісі сатылады, яғни жылжымайтын мүлікті кепілге ала отырып. Несие
берге нбанк және компания салынған мүлік актісімен қамтамасыз етілген
бағалы қағаздар шығарады да, оларды басқа инвесторларға сатады.
Салынған мүлік актісі екінші реттегі нарығының негізі субъектілеріне:
1) Ипотекалық несиелерді беруге маманданған несие-қаржы мекемелері мен
ипотекалық банктер;
2) Қуатты эмиссиялық – қаржы корпорациялары (ЭҚК), олар банктерден
бірінші реттегі салынған мүлік актілерін сатып алады және айырбасқа
жылжымайтын мүлікке салынған мүлік актілерімен қамтамасыз етілге нәр түрлі
бағалы қағаздарды шығаруды қамтамасыз етеді, яғни ипотекалық несиелердің
секьюритизациясын жүзеге асырушы делддалдар болып бағаланады;
3) Басқа банктер, зейнетақы қорлары, сақтандыру компаниялары,
азаматтар және тағы басқа түрінде нақты ақшаға ЭҚК бағалы қағаздар сатып
алатын инвесторлар;
4) Ипотекалық несиелерді сақтандырумен айналысатын делдалдар.
Екінші реттегі ипотекалық нарықта айналыста жүретін бағалы қағаздардың
әр түрлі сипаттамалары бар, несие тәуекелінің бар болуы, ипотекалық пұлмен
қамтамасыз етілуі дәрежесі сияқты. Бұл нарықты ұйымдастырудың және
қызметінің негізгі мақсаты, ақырғы тұтынушылар үшін, несиелік ресурстар
арзандату болып табылады. Арзандату ипотекалық несиелеу суюбъектілері үшін
қосымша ресурстарды ұсыну есебінен жүзеге асырылады, олардан ипотекалық
несиелерді қайта сатып алу жолымен.
Екінші реттегі нарықтың атқаратын қызметтері келесідей:
1) Өтімділікті қамтамасыз ету;
2) Тұрғын үйді қаржыландырудың циклдігін азайту. Капитал
жетіспеушілігі жағдайында тұрғын үй құрылысының мөлшері әдетте шұғыл
төмендейді.
3) Капиталды аймақтар арасында бөлу. Екінші реттегі нарық капитал
артықшылығы бар аймақтардан, баспананы қаржыландыруға капитал
жетіспеушілігі байқалған аймақтарға оның құйылуын қамтамасыз етеді.
4) Несиелеу бойынша ставкалары және инвестициялық портфелінің
диверсификациясындағы өзгешеліктерді тегістеу. Капиталдың мобильділігі,
аймақтар арасындағы несиелер бойынша ставкаларындағы өзгешеліктерді
аймақтың тәуекелге қарсы инвесторлардың портфелін диверсификациялауға
мүмкіндік береді.
Сызба ретінде екінші реттегі нарықтың қызмет етуін былайша көрсетуге
болады:
Сурет 2 - Екінші реттегі нарықта салынған мүлік актісін ауыстырудың
стандартты сызбасы
Ескерту – атормен құрастырылған
Ипотекалық несиенің жіктелімі:Несиелеу объектісіне қарай:
– жер учаскелерін иемдену – жерді жеке меншікке алуды білдіреді;
– жер учаскелерін игеру – осы жер учаскесіне жасыл желектерді
отырғызу, сонымен қатар үй құрылысы;
– тұрғын үй құрылыс – салынған және салынып жатқан үйді сатып алуға
несиені беру және тікелей үй құрылысын қаржыландыру;
– тұрғын үй емес құрылыс - өнеркәсіптік тұрғын үй емес объектілерінің
құрылысы;
– сақтандырылған несиелер - әр түрлі сақтандыру компанияларымен
сақтандырылған;
– басқа кепілдемелер, бұл жағдайда несиені қайтарудың кепілдемесі
болып, сақтандыру емес, үшінші тұлғалардың кепіл болушылығы сақталады.
Ипотекалық облигациялардың нарығына қарай:
– бірінші реттегі нарық – ипотекалық облигацияларын эмиссиялау;
– екінші реттегі нарық - ипотекалық облигацияларды орналастыру және
оның ары қарай даму айналысы;
– құрылысты жүргізушіні несиелеу – баспананың болашақ иесіне тікелей
несие беру;
– мердігерлерді несиелеу – құрылыс жұмыстарын жүргізу кезінде,
ғимараттың ақырғы иесі белгісіз болған жағдайда немесе ол жобаны өз бетінше
қаржыландыра алмайтын болса.
Ссуданы беру мерзіміне қарай:
– 1-жылдан 3-жылға дейін;
– 3-жылдан 10 жылға дейін;
– 10 жылдан жоғары
Экономикалық белменді жанұялар өздерінің тұтынушылық стандарты мен
болашақтағы табыстарды күту деңгейіне қарай ол табыстарды есепке ала
отырып, тұрғын үйлерді қазір тұтынғысы келеді. Нарықта өз баспанасын сатып
алу үшін көп жылдық жинақтаудың қажеттігі туындайтын еді. Осылайша
ипотекалық несиелеудің нарықтық қатынастар жүйесінде негізгі ролі ол өмір
стандарты мен жинақтарға байланысты күтулер арасындағы қарама-қайшылықтарды
шешуде болып табылады. баспана сияқты тауар құнының жоғары болуынан пайда
болатын ағымдағы табыстар мен тұтыну стандарттары арасындағы теңсіздік
ипотекалық несиелеудің шаруашылықта айналымда жүру қажеттігін туғызады[4].
1.2 Ипотекалық несиелеудің үлгілері
Ипотекалық несиелеуді ұйымдастыру жүйесінің шетел тәжірибелерінде
әрекет етіп отырған негізгі үлгілері бар. Ипотекалық несиелеудің біршама
қарапайым және біршама жетілген үлгісі шартты түрде айтсақ, қарапайым ашық
үлгі. Бұл үлгінің бастапқы принциптік сипатына тоқталсақ, ипотекалық
ссудаларға деген барлық клиенттердің жалпы өтініші банктің меншікті және
сырттан тартылған қаражаттары: депозиттерде жатқан клиенттердің
қаражаттары; банкаралық несиелер және т.б. несиелермен қамтамасыз етіледі.
Қарапайым ашық үлгінің екінші бір принциптік сипаты ипотекалық
ссудалар бойынша белгіленетін пайыз мөлшерлері елдегі несие-қаржы
нарығындағы жалпы жағдайға тікелей тәуелді болып табылады. Бұл тәуелділік
банктердің ипотекалық несиелеуге байланысты олардың активтеріне және
ауқымына мәнді әсер етеді.
Бұл қарастырылған үлгіден ажыратылатын келесі үлгі кеңейтілген ашық
үлгі деп аталады. Бұл үлгі бойынша банктердегі ипотекалық несиелеу жүйесі
үшін несиелік ресурстардың қалыптасуы арнайы ұйымдастырылатын жылжымайтын
мүліктермен қамтамасыз етілген екінші реттегі бағалы қағаздар нарығы арқылы
жүзеге асырылады.
Кеңейтілген ашық үлгі тек кеңейтілген ипотекалық нарық құрылымының
құралған жағдайында, екінші нарықта айналыста жүретін бағалы бағалы
қағаздардың эмиссиясына мемлекет тарапынан көмек көрсетілетін және жиі
бақылауға аалу жағдайында ғана іске асырылады. Бұл үлгі іс жүзінде тұрақты
экономикалық дамуға қол жеткізген елдерде кіңінен қолданылады.
Ипотекалық несиелеудің Американдық үлгісі бойынша әр жылда белгілі бір
табысы бар адам тұрғын үйдің құнын жартылай нақты ақшамен, ал қалған
бөлігін клиенттің иелігінде бар немесе сатып алғалы отырған жылжымайтын
мүлікті кепілге ала отырып, берген арнайы ипотекалық банктің ссудасы
есебінен төлеп, бірден тұрғын үй ала алады. Мұндай несиенің қайтарылуы
ипотеканың типіне және қарыз алушының әр жылдық табысына байланысты 15-30
жылдың ішінде жүзеге асырылады. Ипотекалық облигацияның қаржыландыру
деңгейін көтеру үшін Ұлттық банк пен компания Қазақстан Республикасының
заңдарына өзгерістер енгізу бағытында да көптеген жұмыстар атқарды.
Атапайтқанда, Банкроттық туралы заңға толықтырулар енгізілді, осыған
сәйкес эмитенттер банкротқа ұшыраған жағдайда, конкурстық массасынан
ипотекалық облигациялармен қамтамасыз етілген кепілдіктен шығарылып
отырады. Ипотекалық облигациялар-осындай мүмкіндіктері бар бірден-бір
қаржылық тетігі. Компанияның облигациялары агенттік санатқа енгізілген,
оның кірістерінен Салық Кодексіне сәйкес табыс салығы алынбайды. Ипотекалық
облигациялардың қаржыландыру жағынан тартымды болуы үшін екінші деңгейдегі
банктер үшін компания пруденциялдық нормативтерді қайта қарады. Мысалы,
компанияның ипотекалық облигацияларының құнсыздану қаупінің 20 пайыздық
деңгейі бойынша өлшенуі, сондай-ақ оларды мемлекеттік құнды қығаздармен
кіргізу қайта қаралды.
Бұған отандық институционалдық қаржыландырушылардың негізгі
категориясын, яғни зейнетақы қорларын да тартуға жағдай жасалды. Олар үшін
ипотекалық облигацияға зейнетақылық активтерді қаржыландырудың жеке
нормативті-зейнетақылық активтің 10 пайызына дейінгі көлемдегі норматив
белгіленді. Компания қаржыландарушылардың да, компания қызметінің
ерекшелігіне де тиімді болатын осындай облигациялық құрылым жасау бағытында
үздіксіз жұмыс істері. Мысалы, соңғы шығарылған облигациялар қор нарығы
үшін ерекше тиімді болып табылады, өйткені ол бойынша негізгі қарыздың бір
бөлігі жыл сайын өтеліп отыруы көзделген, бұл арқылы қаржыландырушылар үшін
несиелік қауіп төмендейді[5].
Бағалы қағаздар бойынша сыйақы несиеге купон ставкасы ипотекалық
несиелер бойынша сыйақы ставкасын қалыптастырады. Өйткені, нарықта тауарды
сату бағасы оның өзіндік құнынан төмен болмайтындығы түсінікті. Бұл нарықты
іске қосу үшін көптеген мемлекеттер преференциялар немесе осындай қағаздар
жөнінде жеңілдіктер беру механизмін пайдаланды. Преференцияның алуан түрі
қолданылған. Олар:
- ипотекалық бағалы қағаздар бойынша табыстарды салық салудан босату.
Мысалы, Германия мен Польша осы жолмен жүрген. Бірнеше жылға болса да
Қазақстанда да осындай жеңілдік енгізуге, ал кейінірек ипотекалық бағалы
қағаздардың тұрақты нарығы жұмыс істеген кезде ол жеңілдікті жоюға болар
еді;
- банктерге, сақтандыру ұйымдары мен зейнетақы активтерін басқару
жөніндегі компанияларға белгіленген міндетті нормативтерді ипотекалық
бағалы қағаздарға инвестициялар есебінен орындауға мүмкіндік беру. Бұл әдіс
бертінде пайда болған жүйелердің ішіндегі ең танымалы әрі тиімдігі болған
малайзиялық жүйеде пайдаланылды;
- орталық банктің ипотекалық құнды қағаздарымен РЕПО операцияларын еш
кедергісіз жүргізуі. Бұл шара жоғары өтімділік деңгейін қамтамасыз етуге
мүмкіндік береді, ол инвестициялар үшін бірден-бір қажетті сапа болып
табылады. АҚШ пен Малайзияда осы әдіс пайдаланылады;
- мемлекеттің ипотекалық бағалы қағаздар бойынша кепілдік беру жоғары
сенімділік дәрежесін қалыптастырады және ондай бағалы қағаздардың сәтті
шығарылуын қамтамасыз етеді.
Ипотекалық несиені мына екі жолды пайдалану арқылы береді. Біріншісі -
кепілді хатпен. Мұнда қарыз алушының атына оның құқығынсыз қаражатты алуға
дербес шот ашылады. Ашылған дербес шотқа қарыз алушы бірінші жарнаның
сомасын салады. Банкке жылжымайтын мүлік құжаттарының құқық белгілеу
түпнұсқасын белгілеу және тұрғын үйдің сату-сатыпалу келісім шартын
тексергеннен кейін, банк сатушыға тұрғын үй құнының төлеуіне кепілдік хат
береді. Екіншісі - экскроу шот арқылы. Қарыз алушы сатушымен бірге банктен
шот ашады, онда қарыз алушыға бірінші жарнаның сомасы мен аннуитет
төлемінің ай сайынғы қосымша сомасын салады.
Негізінен ипотека жүйесінің қаржыландырылуы үш жағдайда қарастырылады.
Алғашқысы, зейнетақы мен сақтандыру компанияларының қаржыларын пайдалану
арқылы жүзеге асырылады. Әсіресе, бұл жүйе АҚШ-та жақсы жолға қойылған.
Бірақ, аталмыш жүйе тек бай елдерге тән болса керек. Екінші жағдай, ол
банктік ипотека болып саналады. Тұрғын үй құрылысын қаржыландырудың
ипотекалық-несиелік бұл түрі қазіргі таңда Қазақстанда кең етек алды.
Алайда, екінші дәрежелі банктерде ұзақ мерзімге берілетін ипотекалық
несиелердің мардымсыздығы үстемесінің жоғары болып қалыптасуына әсер етеді.
Сондықтанда Үкімет тарапынан басқа да жолдары қарастырылуда. Бұл тұрғысынан
келгенде, үшінші жүйе болып саналатын ипотекалық несиенің тағы бір түрі-
жинақ құрылыс жүйесі. Кейбір сарапшылар осы жүйені еліміздегі қалыптасқан
жағдайға өте ыңғайлы дегенді алға тартады. Тіпті, осы мақсатта
Қазақстанның тұрғын үй құрылыс жинақ банкі АҚ құрылды. Құрылтайшы
мемлекет болып табылатын аталмыш банк халық тарапынан аса сенімге ие бола
қойған жоқ. Өйткені аталған қаржы институты құрылыс жұмыстарын
жүргізетіндегі өзіндік база қалыптастырып үлгермеді. Оның үстіне
жарнамалануы жағынан екінші пәтер сатыпалу көптеген елдерде, соның ішінде
ТМД елдерінде де жолға қойылған. Мысалы, Ресейде бұл жолмен пәтер
сатыпалушылар қатары 1,2 пайыздан аспайды. Тиісінше жөндеуді қажет ететін
тұрғын үйлердің саны жалпы тұрғын үй қорының 11 пайызын құрайды. Мұнымен
қоса, тұрғын үй қорының 9 пайызы күрделі жөндеуден өткізілуде. Соңғы кезде
шетелдік несиелердің осы құрылыстарға салына бастағаны жылжымайтын мүлік
нарығы саласында бағаның жоғары деңгейде қалыптасып отырғандығымен
байланыстыруға болады. Мәскеу қаласының айналасындағы тұрғын үйлердің әр
шаршы метрі 1700 АҚШ долларының төңірегінде екендігі осыны көрсетсе керек.
Бұған қарағанда Латвияда тұрғын үй құрылысы кең етек алды. 1998 жылдан
басталған ипотекалық несиенің кең жолға қойылуы жылдық үстеменің 5-10
пайызға дейін төмендеуіне алып келді. Соның салдарынан тұтынушылар
тарапынан зәулім пәтерлерге деген сұраныс та жоғары болыпотыр. Бұл-өз
кезегінде несие үстемесінің төмендеп, олардың Еуропа елдеріндегідей
жағдайға жақындағанын көрсетеді. Әзірбайжан бұл салада арнайы Ипотека
туралы заң жобасын дайындап жақын жылдары тұрғындарды пәтерлермен
қамтамасыз ету жолын қарастыруда. Мемлекет тарапынан арнайы тұрғын үй
салуды несиелендіретін ипотекалық қорды дамытуға күш салынбақ. Осы
тұрғысынан келгенде мұнайлы ел Қазақстандық ипотекалық несие беру жүйесімен
ұқсас болады деп топшылауға болады.
Енді еліміздегі ипотекалық жүйеге келсек, қазіргі таңда Қазақстанда
екінші дәрежелі банктер тарапынан берілетін ипотекалық несиенің жылдық
үстемесі 12,8-15% төңірегінде қалыптасқан. Кейбір сарапшылардың айтуынша,
алынған несиені қайтаруда қарыздың көлемі екі есеге дейін өсіп кетеді.
Ипотекалық жүйе тұрғын үйді сатыпалуда бірден санапбере салатын қаражаты
болмаса да несие қайтаруға қабілетті орташа табысы бар отбасылардың
мүддесіне оң жауап берді. Мысалы, бір азамат осы жүйе арқылы Астаналық
шеткерілеу аудандарының бірінен бір бөлмелік пәтер сатыпалыпты. Баспананың
жалпы бағасының 30 пайызын яғни 4 мыңнан астам АҚШ долларын алғашқы сома
түрінде банкке салған. Енді бакпен жасасқан келісім-шарт бойынша ол енді
сегіз жыл бойы ай сайын тұрақты түрде 250 АҚШ долларын төлептұруға
міндетті. Бұл ұлттық валютаға осы азаматтың жағдайымен таразыласақ, онда әр
үйге ай сайын шамамен алғанда 60-70 мың теңге кіріс кіріптұруы тиіс. Ол
қазіргі өмір шындығымен сәйкес келеді ме? Қазіргі нақты жағдайды
баяндағанымызда қарапайым мемлекеттік қызметкер мен өнер саласындағы
адамның айлық жалақысы 10-12 мың теңге шамасында екенін ескерсек, олардың
бұндай жолмен пәтер алуға талпынуы қиын болып табылады. Статистикалық
мәліметтерге жүгінсек қазір республикамызда орташа есеппен 1,2-1,4 миллион
адам тұрғын үй мұқтаждығын тартуда. Мұның басым бөлігі табысы орташадан
төмен адамдар десек ипотеканың барлығы бірдей икеміне қарай емес екендігі
белгілі. Әлемдік тәжірибе көрсеткендей ипотека ешбір елде тұрғын үй
проблемасын толықтай шешіп берген емес. Сондықтан жаңа бағдарлама ел
тұрғындарының баспана ауыртпалығына аяқтаптастайды деу алаңғасарлық болар
еді. Ипотека қазіргі өлшемде отбасылық бюджеті 60 мың теңге шамасын
құрайтын қоғамның орташа табына орайластырып әзірленген мәзір мұндай
қаражат таба алатындар қатары көбейген сайын ол жайлы халықтық сипатқа ие
болып, қимылы ширатыла түспек. Сондықтан да банктер үшін байлығы асып-
тасқан аз шоғырлы бақуаттылардан гөрі осындай орта буын отбасылардың
көбірек тартылуына мүдделі.
Соңғы уақытта үйлердің бағасы 10-15 пайызға өсті. Тұрғын үй бағасының
қымбаттауының бірнеше себебі бар. Оған экономикадағы өсімнің де, әлемдік
деңгейдегі саяси оқиғалардың да ықпалы болды. Түрлі салымдардың депозиттері
көтеріліп жатыр. Сонымен қатар уақыт өткен сайын халықтың табысы да
молаюда. Тіпті соңғы екі жылда бюджеттегі мекемелердің жалақылары едәуір
өсті, биыл да көтерілді. Шынында да , отандық банктер ипотекалық несие
бағдарламасын жүзеге асыра бастағалы пәтерлердің бағасы екі есеге
жоғарылады. Екінші жағынан банктердің ипотекалық несиені жаппай бере
бастауы тиімді, өйткені банкаралық бәсекелестік туады. Ал, бәсекелестік бар
жерде ресурс арзандайды. Ол дегеніңіз халыққа және тиімді, арзан несиеге
қол жеткізе алатын мүмкіншілік туады.
Бір жағынан доллар төмендеген сайын жылжымалы мүліктің бағасы өсуде.
қазір қай жерде жұмыс бар болса, сол жерлерде пәтердің бағасы өсіп жатыр.
Бұрынғыдай емес, адамдар жұмыс бер деп отырмайды, жұмыс бар ма сол жерге
барып несие алып пәтер сатыпалады. Қазақстан Республикасының сауда және
индустрия министрлігінің құрылыс ісі комитетінің деректері бойынша көптеген
Қазақстанның аймақтарында тұрғын үй алаңының шаршы метрінің құны әлі жоғары
болып отыр. Республика бойынша тұрғын үй алаңының шаршы метрі орташа
бағамен 18 мың теңгені құрап отыр. Батыс қазақстанда бұл көрсеткіш 60-62
мың теңге, Атырауда-58 мың теңге шек аралығын ұстап тұр. Ал Астана
қалаларында тұрғын үйдің бір шаршы метрі 81,3 мың теңге Ақтау мен Алматыда
43,3 және 26,4 мың теңгеге сәйкес келіп отыр. Статистика агенттігінің
мәліметтері көрсеткендей бағаның өсуіне бірқатар факторлар әсер еткен.
Өйткені, 2006 жылы құрылыс саласындағы баға 3 пайызға қымбаттағаны
байқалды. Атапайтқанда, технологиялық құрал-жабдықтар – 1,7 пайызға, ал
құрылыс-монтаж жұмыстары – 4,3 пайызға өткен. Сонымен қатар, болаттан
жасалған конструкцияларға баға 8,1 пайызға жоғарылады. Мұнымен қоса
бірқатар құрылысқа қажетті материалдардың бағасы да өсетіндігін көрсетті.
Мысалы портландцемент 7,2 пайызға, құм және астбест цемент 6,5 пайызға,
керамикалық плита 3 пайызға және терезе шынысы 2 пайызға өскен. Ал егер ең
төменгі және жоғары көрсеткіштерге негізделген бағамен алсақ, онда құм 16
есе, болат құрылым 4 есе, шифер 3 есе және линолеум 2 есе өсіп отыр.
Бұл тұрғын үйді қаржыландыруды ұйымдастыру үлгісінің дамуы берілген
ипотекалық салынған мүлік актілерін сатуға мүмкін болатын нарықтың болуын
талап етеді. Американдық үлгі ипотекалық эмиссиондық компаниялар үшін ұзақ
мерзімді қаржы тәуекелі мәселесін шешетін қолайлы тәсіл ретінде көптеген
банктерді өзіне тартып отырады.
Яғни, Американдық үлгі бойынша ипотекалық несие үшін төленетін пайыз
деңгейі 3 пайыз ( немесе 7-9%), ипотекалық несие (70-75% үйдің бағасынан
жоғарылайды), ипотекалық несиені алуағы бірмезгілдегі бастапқы салым
несиеге алу объектісінің 25-30% құрайды. Жалпы ипотекалық несиелеудің
мерзімі 15-30 жыл аралығында.
Қарапайым ашық және кеңейтілген ашық үлгілердің сипатты белгісі олар
таза нарықтық ипотекалық несиелеу механизмін білдіреді. Мұндай жағдайда
ақшаға деген сұраным мен ұсыным балансы және ауқымы көбіне екі өзара
байланысты көрсеткіштермен реттеледі: 1) ссудалар бойынша банктік пайыз
мөлшері және екінші нарықта орналасқан бағалы қағаздардың табыстылығына
байланысты анықталатын несиелік ресурстар бағасымен; 2) сақтандыру
компанияларын қоса алғанда ипотекалық нарықтың барлық кәсіби
қатысушыларының қызметтеріне төленетін аударымдар мөлшерімен.
Ипотекалық несиелеудің келесі бір үшінші белгісі – бұл балансталған
автономды үлгі . Бұл үлгінің ең басты белгісі оның қызметінің жинақ-ссуда
принципіне негізделуінен көрінеді. Мұндай принцип барысында банктердің
жиынтық несиелік портфелі капиталдардың ашық нарығынан қарызға алу арқылы
емес, оның орнына өзара кассалық көмек принципі бойынша болашақ қарыз
алушының қаражаттарын тарту есебінен құралады. Бұл үлгі бойынша қарыз алушы
алдын ала өзінің уақытша бос қаражаттарын сұрайтын несиенің жартылай сомасы
мөлшерінде жинақтағаннан кейін ғана ссуда алуға болады.
Бірақ та бұл балансталған автономиялық ипотекалық үлгінің өзіндік
артықшылықтары да бар, яғни бұл үлгі өзінің автономиялық күшіне байланысты
жалпы қаржы-несие нарығының жағдайына тәуелсіз. Балансталған автономиялы
үлгінің іске асырылуы барысында ипотекалық банк үшін қай жерден және қандай
бағада несиелік ресурс табу сұрағы мазаламайды, банкке тек өзінің
көрсететін қызметі үшін ақыл-ойға сыйымды банктік маржаны белгілеуі қажет.
Құрылыс қаражаттары бойынша салымы табыс мөлшері және несиені пайдаланғаны
үшін төленетін пайыз мөлшері еркін жағдайда белгіленеді. Банк мақсаты
жинақтарға табыс төлемей-ақ сол төленетін табыс мөлшерінде несиенің бағасын
қысқарта белгілеуіне болады[6].
Қазіргі кезде Германияда бұл үлгі іс жүзінде кеңінен қолдануда. Мұнда
қорлану механизмімен нақты азаматтарды несиелеу механизміндегі сондай-ақ
тұрғын үй жағдайын жақсартуға мақсатты қаражат жинақтау және пайдаланумен
байланысты болатын азаматтардың инициативасына қаржылық қолдау көрсетуге
байланысты мемлекеттік механизмдердегі сәйкестіктерді ескеретін, барлық
елді қамтыған құрылыс жинақтарының жүйесі құрылған.
Германияда тұрғын үй алғысы келген азамат, тұрғын үйді сатып алатын
уақыттан бұрын, 2-10 жыл бұрынырақ арнайы қаржы-несие жүйесімен өзара
қатынасқа түседі. Өзінің мүмкіндігіне қарай арнайы банктерге немесе жинақ
кассаларына болашақта сатып алатын үйдің 45% жинақтайды. Содан кейін барып
ол мемлекеттік дотация алуға ( үйдің құнының 10% шамасында) және қалған
төлейтін несие бөлігінің шамасында банктен жеңілдікпен 10-15 жылға несие
алуға құқылы болып табылады.
Яғни, Германияның ипотекалық несиелеу құрылымы келесідей сатымен іске
асады:
– мақсатты салым (45-50% үйдің бағасының);
– мемлекеттік дотация;
– ипотекалық несие (45-50% үйдің бағасының);
– несие төленетін пайыз (5-9% төрт жылдық);
– тұрғын үйді алғанға дейінгі мерзім 2-10 жыл, ал ипотекалық несиені
қайтарк мерзімі 7-8 жыл.
Германияның құрылыс қаражаттары жүйесінің ең басты артықшылығы – оның
шегінде пайдаланылатын мақсатты құрылыс қаражаттарына, берілетін несиеге
байланысты есептелетін пайыз мөлшері автономиялық болғандықтан да, несие-
қаржы нарығының жалпы жағдайына тәуелсіз болып табылады.
Германияда құрылыс жинақ жүйесіне мемлекет тарапынан қолдау шаралары
бар. Мемлекет меншікті капиталдың жинақтауына тұрғын үй құрылыына сыйақылар
беру немесе салықтық жеңілдіктер жасау арқылы ынталандырып отырады.
1.3 Қазақстан Республикасының ипотекалық несие жүйесін
ұйымдастыру
Қазақстандағы ипотекалық несиелеу 90-жылдардың ортасында пайда бола
бастады. Ол кезде 1994 жылы Жилстройбанкі (кейіннен Центр Кредит
банкінің құрамына кірді) Швебил Халл қаласындағы құрылыс жинақ кассасымен
серіктестік қарым-қатынас құрып (Германия), ол тұрғын үйлік несиелеудің
отандық моделін зерттеуге мүмкіндік берді. Бұл модель Қазақстан нарығының
ерекшеліктерін ескере келе пайдаланыла бастады. Ең алғаш шамамен 30 млн.
теңге сомасы бар 450 құрылым жинақтауа салымдары тартылды.
Сонымен бірге Қазақстан Республикасы Президенті Жарлығы және ұзақ
мерзімдік тұрғын үй саясатының бағдарламасына сәйкес 1993 жылдан бастап
Жилстройбанкі тұрғын үй сатып алуға 30 жылға несиелер бере бастады.
Мұндағы негізгі мақсат табыстары орташа немесе төмен қызметкерлерге үй
жұмысын жақсарту (негізінен бюджеттегі қызметкерлер үшін) болып табылады.
тұрғын үй бағдарламасына қатысқан 2675 адам үшін несие 5% ставка бойынша 30
жылға берілген. Бұл шараның қайырымдылық сипатына қарамастан өз құрамында
нарықтың элементтері болды және ол соңында елеулі проблемаларды туғызды.
Мұнда сөз мемлекеттік банкке несиені индекациялауды АҚШ долларымен
жүргізуге құқық бергені туралы болып отыр, ол несиені өтеде көптеген
проблемаларға алып келді. Әсіресе бұл проблемалардың шиеленісуі ұлттық
валютаның девальвацияға ұшырап, еркін бағамның орнатылуы кезінде орын алды.
Бірінші жүзеге асырылмаған тәжірибе Қазақстанда ипотекалық
несиелеудің жүйесін енгізуде оны 10 жылға кейінге қалдырды. Бұл банк
қызметін енгізу 2000 жылдардан басталды, ол кезде ипотекалық несиелеудің
нормативтік-құқықтық актілерін шыға бастаған болатын.
Берілген сатыдағы ең маңыздысы Ипотекалық несиелеудің даму жүйесінің
және ұзақ мерзімді тұрғын үй құрылысының қаржыландыру тұжырымдамасы болды.
Бұл құжатта тұрғын үй құрылысындағы жағдайдың түпкілікті сарапталынуы
болып, негізгі проблемалар анықталып, бұл жүйенің Қзақстанда дамуына
негізгі іс шаралар тағайындалды. Сонымен бірге әлемдік моделдер
қарастырылып оның ұлттық экономикаға сәйкестері енгізілді.
Бұл модел ЖАҚ түрінде құрылған ипотекалық компания негізінде жұмыс
істеумен тығыз байланысты. Оның құрылуында Ұлттық банк, ірі коммерциялық
банктер және басқа да қаржы ұйымдары қатысты. Бұл ипотекалық компания несие
берушілерден несиелерін сатып алды, содан кейін құнды қағаздар -
ипотекалық облигацияларды шығарады, олар алынған ипотеканың пұлдарымен
қамтамасыз етілді. Ипотекалық облигацияларды сатып компания ипотекалық
несиелерді сатып алғандағы шығындарын жабады, ал банктер өз кезегінде
алынған құралдар есебінен жаңа ипотекалық несиелер шығарады, бұл негізінен
үй құрылысының дамуын ынталандырады.
Бұл модель американдық модельмен ұқсас, онда Фэнни Мэй және Фредди
Мак секілді ипотекалық агенттіктер жұмыс жасайды.
Ұлттық банк басқармасының 2000 жылдың 20 желтоқсанындағы
тұжырымдамасын жүзеге асыру мақсатында ЖАҚ Қазақстандық ипотекалық
компания құрылуының шешімі қабылданды. Ол жеке қаржы институты негізінде
құрылды. Компания несие беруші банктерден ипотекалық несие бойынша талап
ету құқықтарын сатып алып, осы құқтармен қамтамасыз етілген ипотекалық
құнды қағаздарды эмиссиялайды, Қазақстан ипотекалық компаниясы негізінен
несие операцияларымен қатар факторингтік операцияларды жүзеге асырады.
Қазақстан ипотекалық компанияның негізгі функциялары:
– ұзақ мерзімді ипотеканың несие бойынша талап ету құқықтарын сатып
алу жолымен белгіленген стандарттар негізінде несие берушілерді қайта
қаржыландыру;
– сыйақыларынан белгіленген немесе қалқымалы ставкаларымен ипотекалық
құнды қағаздар шығару;
– тұрғын үй несиелендіруіне инвесторлардың қаржыларын тарту;
– ұлттық банкпен банк-несие берушілердің қаржылық жағдайын көрсететін
мәліметтерді алу және келісім жасау;
– банктер үшін ипотекалық несиелеуге байланысты әдістемелік
ұсыныстарды құрастыру;
– ипотекалық несиелеу сұрақтары бойынша консалтингтік қызметтерді
көрсету.
Аталған компанияның келесідей құқықтары бар:
1) Ипотекалық несиелеу және несие беруші банктердің мәліметтерін
сараптау;
2) Ипотекалық несиелердің сапасын тексеру;
3) Қарыз алушылардың жағдайы туралы мәліметтер алуға байланысты
мемлекеттік органдармен және басқа ұйымдармен келісім жасау;
4)Ипотекалық несиелеуде мамандардың біліктілігін көтеру үшін оқу
жұмыстарын ұйымдастыру;
5)Малайзиялық моделімен ұқсастығымен бірге қызмет ету принциптерінде
де ұқсастық бар.
Ипотекалық облигациялар ұзақ мерзімді құнды қағаздар, олар
қозғалмайтын мүлікпен қамтамасыз етіліп, тұрақты табыс әкеледі. Алғашында
ипотекалық облигациялар ипотекалық банктермен шығарылды, ал қазір олардың
элементтері болып сауда-өндірістік корпорациялар біздің республикамызда –
Қазақстандық ипотекалық компаниясы болып табылады.
Несиелеу жүйесі қарапайым. Банктер қарыз алушылардың қажеттіліктерін
қозғалмайтын мүлікті несиелеуде төменгі бағамен, ал инвесторларды өтімді
құнды қағаздармен кординациялайды. Банк алдымен бірінші класты мүлік
құжаттарының қамтамасыз етілуіне несие береді, содан кейін мәліметтер
біртекті пұлдарға топталады. Келесі қадам банктің кепіл беруімен және
бірінші класты мүлік құжаттарының қамтамасыз етілуімен ипотекалық
облигацияларды шығару. Осылайша ипотекалық облигациялар берілген ипотекалық
несиелерді қайта қаржыландыруға қызмет етеді және мұнда келесі принциптер
сақталуы тиіс:
– жабу принципі – актив негізде шығарылған оның құнының облигациялар
құнына мүлік құжаттарының сәйкес келуі;
– сәйкестік принципі – тартылған қорлар мен активтер мерзімінің
сәйкестігін талап етеді.
Банк актив бойынша және міндеттеме бойынша өтелу мерзімі сәйкес келуін
қадағалау керек. Американдық модель – қайталама ипотекалық нарықтың екінші
деңгейлі моделі. Малайзиялық модель тура осындай, бірақ қарапайым түрде
ұйымдастырылған.
Енді Қазақстан Ипотекалық Компаниясыныңбазасында оның қызмет етуін
қарастырайық. Оның қызмет жүйесі келесідей:
1)Бірінші сатыда екінші деңгейлі банктер жеке қарыз алушыларға тұрғын
үй сатып алу үшін ипотекалық несие береді. Келісім шарт жасасқаннан кейін
сатып алынған тұрғын үйдің иесі қарыз алушы болып табылады. ал ол тұрғын үй
кепіл болып несие берушіге қалады. Несиені қызмет етуге несие беруші банк
міндеттенеді. Ипотекалық несиенің өлшемдері алдын ала компания мен банк
арасында келісіліп шешіледі.
Компания облигацияларды мына шарттарға сай несиелер бойынша талап ету
құқығына ие болады:
– несие сатып алынатын тұрғын үйдің 70% көлемінде беріледі;
– пәтер алушы адамның қолында тұрғын үйдің құнының 30 % көлемінде ақша
қаражаттары болуға тиіс;
– алынған тұрғын үй ипотекалық несие үшін кепіл болады;
– қарыз алушының өмірін, еңбекке жарамдылығын, кепілді сақтандыру
керек.
2)Екінші сатыда Компания банктерге ипотекалық несиені сатуға мүмкіндік
береді. Екінші нарықтың операторы ретінде болған компания арқылы ипотекалық
куәліктерді сатып алумен талап ету құқықтарын өзіне иеленеді. Мұнда несиеге
қызмет етуіне байланысты функциялар банк мойнында қалады. Содан кейін
компания бағалы қағаздар шығарады, сатып алынған талап ету пұлдарымен
қамтамасыз етілген ипотекалық облигациялар түрінде. Одан басқа банк және
компания арасында сатып алынған құқықтар бойынша сенімділік басқаруға
мүмкінділік берілетін келісім-шарт жасалады. Ол несие берушіге неисе
алушыны оның кепіл мүлкін қадағалауға және несиеге қызмет көрсетуге пайыз
алып өзінің несиелік қызметін кеңейтуге мүмкіндік береді. Еге рипотекалық
несие сапасыз деп табылса банк компаниядан несиені сатып алып, қарыз
алушымен оны өтеуді өзара келісіп алады. Несиені қайтару тәуекелі банк
мойнында қалады.
3)Институционалдық инвесторлар (зейнетақы қорлары, сақтандыру
компаниялары және басқалар) екінші нарықта ипотекалық облигациялар сатып
алады. Ол облтгациялар ... жалғасы
Сіз бұл жұмысты біздің қосымшамыз арқылы толығымен тегін көре аласыз.
КІРІСПЕ ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..
... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... 3
I ҚАЗАҚСТАН РЕСПУБЛИКАСЫНЫҢ ИПОТЕКАЛЫҚ НЕСИЕ
ЖҮЙЕСІ ЖӘНЕ ОНЫҢ НЕГІЗГІ
ӘДІСТЕРІ ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... 6
1. Ипотекалық несиелеу жүйесінің экономикалық
мәні ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... 6
1.2 Ипотекалық несиелеудің
үлгілері ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..
11
1.3 Қазақстан Республикасының ипотекалық несие жүйесін ұйымдастыру... 17
2 ҚAЗAҚСТАН РЕСПУБЛИКАСЫНДА ИПОТЕКАЛЫҚ НЕСИЕЛЕУДІ ҰЙЫМДАСТЫРУ ЖӘНЕ
ТАЛДАУ ... ... ... ... ... ... ... . ... ... ... ... ... ... ... ... ... .27
2.1 Қазақстанда ипотекалық несиелеудің қазіргі жағдайына
талдау ... ... ... ... . 27
2.2 Ипотекалық несиелеу тәжiрибесiне
талдау ... ... ... ... ... ... ... ... ... .. ... ... ... ... 37
2.3 Қазақстан Республикасының Екінші деңгейдегі банктеріндегі ипотекалық
несиелеу
механизмi ... ... ... ... ... ... .. ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..
... ... ... ... ... ... ... ... 45
3 Қазақстан Республикасында ипотекалық несиені
жетілдіру ... ... ... ... ... ... .. ...57
3. ҚAЗAҚСТАН РЕСПУБЛИКАСЫНДА ИПОТЕКАЛЫҚ НЕСИЕЛЕУДІҢ ҚАЗІРГІ ЖАҒДАЙЫ МЕН
ЖЕТІЛДІРУ ЖОЛДАРЫ ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..57
3.2. Қазақстан Республикасындағы ипотекалық несиенің
болашағы ... ... ... ... 71
ҚОРЫТЫНДЫ
... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..
... ... ... ... ... ... ...77
ҚОЛДАНЫЛҒАН
ӘДЕБИЕТТЕР ... ... ... ... ... ... . ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..
... ...79
Кіріспе
Қоғамның әлеуметтік тұрақтылығының негізгі алғы шарттарының бірі халықты
тұрғын үймен қажеттілігін қанағаттандыру болып табылады. Жеке үйі немесе
пәтері бар адам психологиялық тұрғыдан тұрақты болып саналады. Ол жанұя
құруға, бала тәрбиелеуге, тұрмыс тіршілігін жақсартуға мүмкіндігі бар, өз
кезегінде халықтың еңбекке қабілеттілігін көтереді. Осыған орай, халықты
тұрғын үймен қамтамасыз етуде ипотекалық несиелеу маңызды рөл атқарады.
Ипотекалық несиелеу-тұрғын үй саласына бюджеттен тыс инвестициялық
тартудың өнімдік тәжірибесінде ең бір сыннан өткен және сенімді әдістердің
бірі болып саналады. Нақ осы ипотека - халықтың тұрғын үй жағдайын
жақсартуға, банктердің тиімді және пайдамен жұмыс істеуге, құрылыс
кешенінің өндірісті жұмыспен бірқалыпты қамтамасыз етіп тұруына байланысты
мүдделерін бір арнаға тоғыстыруға мүмкіндік береді. Ипотека сондай-ақ жалпы
экономикалық өсуге мүдделі мемлекет үшін де тиімді. Себебі халыққа
ипотекалық несие берудің кең таралуы экономикалық дамуға жәрдемдесетін
болады.
Ипотека дамыған нарықты экономика елдерінде, ең алдымен АҚШ пен
Еуропада кеңінен тараған. Бұл ипотекалық несиенің басқа несие түрлерімен
салыстырғанда елеулі артықшылығы бар екендігімен байланысты. Атап айтқанда,
ипотекалық несие екі жақтың да тәуекел деңгейін азайтады. Тұтынушы несиені
едәуір ұзақ мерзімін, яғни тұрғын үйді өзінің иелігінде сақтап қалады. Ал
несие беруші болса, берілген несиенің орнын толтырудың қай жағынан да
ұтылыссыз нұсқасына ие болады.
Ипотекалық несиелеудің басты мақсаты-халықтың өзінің және несие қаржысы
есебінен еркін нарықта дайын тұрғын үй сатып алуына жәрдемдесу болып
табылады. Тұрғын үй ипотекалық несиесі-бұлбанктің клиентке тұрғын үй
сатыпалуға арнап беретін ақшалай қаражаты. Тұтынушы өз кезегінде мұндай
несиені пайдаланғаны үшін банкке сыйақы төлеуі, сондай-ақ ай сайын
белгіленген көлемде қарыз қаржысын қайтарып отыруы тиіс. Несие есебінен
сатыпалынған тұрғын үй қарыз алушының атына хатталады және тұтынушы
ипотекалық несиені толық өтегенге дейін банкке кепілдікке қойылады.
Қазақстан Республикасының тұрғын үй құрылысын дамытудың Мемлекеттік
бағдарламасына сәйкес, Тұрғын үй құрылысы Қазақстанның дамуында басты
бағыттарының біріне айналуда. Қазақстан Республикасының Президенті
Нұрсұлтан Әбішұлы Назарбаев Парламенттегі Жаңа әлемдегі жаңа Қазақстан
атты Қазақстан халқына дәстүрлі жолдауында: Нарықтық жағдайда әлеуметтік
саланы дамыту үшін тұрғын үй сатып алу мәселесі мен жылжымайтын мүлік
нарығының дамуы өте маңызды. Тұрғын үй құрылысын дамытуға арналған
мемлекеттік бағдарламаны жүзеге асырудың екі жылында ғана тұрғын үйдің 11
миллион шаршы метрі енгізілді. Бағдарлама 30 пайызға озып, алда жүруде. Біз
осы бағдарламаны жасап, тұрғын үйді кімнің алатынын анықтадық.
Бағдарламада қолжетімді тұрғын үй мен жылжымайтын мүлік нарығы дамуының
саласындағы саясаттың тізбектілігіне ерекше назар аударылды. Әрине бұл
мәселелер Қазақстандағы тұрғын үйді ипотекалық несиелеудің қазіргі
жағдайына байланысты туындап отырғаны анық.[1]
Халықтың барлығына қолжетімді тұрғын үй құрылысының тұрақты дамуын
қамтамасыз ету, оның құнын арзатпайынша, тұрғын несиесі мерзімінің
ұзартылмайынша және несиелеу мөлшерлемесі төмендемейінше мүмкін емес.
Мұндай мақсатқа тек тұрғын үйді ипотекалық несиелеу жүйесін дамытып,
жетілдіру арқылы ғана қол жеткізуге болады.
Ипотекалық несие – бұл тұрғын үй құрылысына инвестиция тартудың ең
тиімді тәсілі. Ипотекалық несиенің халықтың тұрғын үй жағдайының
жақсаруына, банктердің тиімді және пайдалы жұмыс жасауына, сондай–ақ
еліміздегі құрылыс кешенінің қарқынды дамуына мүмкіндік жасайтынын әлемдік
тәжірибе дәлелдеп берді. Жылжымайтын мүлік бағасының шамадан тыс өсуіне,
тұрғын үй құрылысына инвестиция жұмсау деңгейінің төмендігі жағдайына
байланысты орташа табысы бар әлуетті қарыз алушы ипотекалық несие алу
мүмкіндігінен айырылып қалуда[1].
Мұндай мәселелерді шешуде Қазақстан жұмыс жасап отырған қазіргі
тұрғын үй ипотекалық жүйесін дамыту мен жетілдірудің маңыздылығы теориялық
және тәжірибелік тұрғыдан арта түседі. Қазақстан Республикасының
экономикасындағы ипотекалық несиелендірудің тиімді пайдалануы барысындағы
жоғарыда аталған мәселелердің бүгінгі күнге дейін жете зерттелмей келуі,
әлемдік дәрежедегі ипотекалық дағдарыс, бұл дипломдық жұмыстың тақырыбын
таңдауға себеп болды.
Тұрғын үй ипотекалық несиелеу жүйесі мәселелерін теориялық тұрғыдан
оқып–білу, оның Қазақстандағы тұрғын үй Мемлекеттік бағдарламасын дамытуға
байланысты талаптарына қаншалықты жауап беретіні туралы өзекті мәселелер,
өз кезегінде дипломдық жұмысының мақсаты мен міндеттерін анықтап отыр.
Дипломдық жұмыстың мақсаты – Қазақстан Республикасы экономикасындағы
ипотекалық несиелеудің мәселелері мен даму перспективасына баға беру.
Көзделген мақсатқа жетуде мынадай міндеттерді шешуді қажет етеді:
- тұрғын үйді ипотекалық несиелеуге байланысты экономист
ғалымдардың көзқарастарын зерттеу және талдау;
- тұрғын үйді ипотекалық несиелеу жүйесінің құрылымдық элементтерін
жүйелі түрде теориялық жағынан қарастыру;
- шетел тәжірибесіндегі тұрғын үйді ипотекалық несиелеу үлгілерін
оқып–үйреніп, олардың тиімді жақтарын отандық тәжірибеде пайдалануға ұсыну;
- тұрғын үй ипотекалық несиелендіру жүйесінің жүзеге асырылуына
дейінгі ҚР тұрғын үй ахуалы;
- ипотекалық несиелеу нарығының қазіргі жағдайы мен дамуын бағалау;
- ҚР екінші деңгейлі банктердің және ипотекалық компаниялардың
тұрғын үйді ипотекалық несиелеу тәжірибесіне талдау жүргізу және ондағы
мәселелерді айқындау;
- Қазақстандағы тұрғын үй мемлекеттік бағдарламасының жүзеге
асыруына баға беру;
- тұрғын үйді ипотекалық несиелеуді жетілдіру жолында қаржыландыру
көздерін және қаржы құралдарын қолдануға байланысты ұсыныстар жасау.
Зерттеу нысаны – Қазақстандағы тұрғын үйді несиелендіру жүйесі.
Зерттеу пәніне Қазақстан Республикасының тұрғын үй құрылысын
дамытудың мемлекеттік бағдарламасымен байланысты ипотекалық несиелеу
талдаулары жатады.
Дипломдық жұмыстың теориялық және әдістелемік негізіне қазіргі кездегі
отандық және шетелдік экономистердің тұрғын үйді ипотекалық
несиелендірудегі орын алатын мәселелері туралы және оның тиімді қызмет
етуінің әлеуметтік–экономикалық дамудағы рөлін сипаттайтын зерттеу
жұмыстары пайдаланылды
Статистикалық және ақпараттық базасы ретінде Қазақстан Республикасы
статистика жөніндегі агенттігі, екінші деңгейлі банктер мен Қазақстан
Ипотекалық компаниясы АҚ–ның нормативтік құжаттары, ғылыми–тәжірибелік
конференция материалдары, сондай–ақ ипотекалық несиелендірудің дамуы жайлы
сұрақтарды қамтитын жергілікті және шетелдік басылымдардағы мақалалар
пайдаланылды.Құқықтық негізде ҚР Президентінің заңдар мен заң күші бар
жарлықтары және әр түрлі әдістемелік нұсқаулар жатады. Дипломдық жұмыстың
құрылымы кіріспеден, 3 бөлімнен, қорытындыдан, қолданылған әдебиеттер
тізімі мен қосымшалардан тұрады.
Берілген жұмыстың теориялық маңыздылығы Қазақстандағы ипотекалық
несиелендіру жүйесінің қалыптасу мен даму процессі толықтай қарастырылды.
Жұмыстың тәжірибелік маңыздылығы жұмысты орындау кезіндегі алынған білім
өте бағалы, келешекте кәсіби қызмет атқаруда пайдасы тиері анық
Осылайша, жоғарыда айтылғандарды және ипотекалық нарық дамуының
тенденцияларын ескере отырып, мемлекетіміздің тұрақты экономикалық өсімді
қамтамасыз етуде ипотекалық несиелендірудің маңызы күннен күнге өсіп
жатқандығын белгілей аламыз.
1 ҚАЗАҚСТАН РЕСПУБЛИКАСЫНЫҢ ИПОТЕКАЛЫҚ НЕСИЕ
ЖҮЙЕСІ ЖӘНЕ ОНЫҢ НЕГІЗГІ ӘДІСТЕРІ
1.1 Ипотекалық несиелеудің теориялық негіздері
Ипотека түсінігі алғаш рет б.э.д. VI ғасырдың басында Грецияда пайда
болды және ол қарыздардың белгілі бір жер иеліктеріне және онымен
байланысты құрылыстар арқылы қарыз берушіге міндеттемесін қарыз етумен
қатысты болды. Бұл үшін міндеттемелер рәсімделген, ал қарыз алушының
иелігіндегі жер теориясының шекарасында осы көрсетілген меншік аталған
сомада қарыз берушінің талабын қамтамасыз ету мақсатында қолданылатындығы
жайлы жазылған бағана қойылатын болған. Ипотека деп аталған мұндай
бағанада жер иесінің барлық келіп түскен қарыздары белгіленген.
Біртіндеп ипотека ортағасырлық еуропалық заңдарына ене бастады.
Грецияда ол XIV жүзжылдықтан ерте емес кезде пайда болған. Францияда XIV
ғасырдың сонында ашық (жария) емес ипотека әрекет еткен. Европалық
мемлекеттердің заңдарында ипотеканың екі сипатты белгілері бар. Біріншіден
ол жылжымайтын мүлікке қатысты қолданылған, екіншіден кепілге қойылған
иеліктерді сату, қарыз берушімен емес, сот шешімімен жүзеге асырылады.
Ипотекалық несиелеу коммерциялық және арнайы маманданған банктермен,
несие-қаржы мекемелерімен, жылжымайтын мүлік (жер, тұрғын үй, өндірістік
немесе коммерциялық айналымдағы жылжымайтын мүлік) кепілдігімен берілетін
ұзақ мерзімді қарыздар болып табылады. Оған меншік құқы несиелеу кезінде
кредиторға өтеді, бірақ мүлік қарыз алушының пайдалануында болады. Уақытша
меншік құқығын алу, қарыз алушының қарызды өтегенге дейін кепілге қойған
мүлікті сата алмайтындығын және тек несиені өтегеннен соң ғана кепілден
босатылған мүлікке басқару құқы оған қайтарылатындығын білдіреді.
Несиелеудің кепіл формасының механизмі мен процедуралары кепілдеме
міндеттемелері, кепіл болушылық және күрделілік, әсіресе, жылжымайтын мүлік
жағдайында ипотекалық несиелеу механизмінің мәні, яғни белгіленген мерзімде
қарыз алушының төлем міндеттемесін орындамаған жағдайда (негізгі қарыз -
проценттер сомасын қайтару) банктің кепілге қойылған жылжымайтын мүлікті
меншігіне алу құқығын растайтын кепіл міндеттемесін, қарыз алушы банк
кредиторға береді.
Ипотеканың пайда боу қажеттілігі тауар айналымының дамуы және
жылжымайтын мүлікпен жасалатын келісімдердің көбеюімен түсіндіріледі.
Ипотекаға сәйкес міндеттеме кепілмен қамтамасыз етіледі, ең бастысы ол
кепіл берушінің, яғни қарыз алушының пайдалануында болады.
Кең мағынада, ипотекалық несиелеу жүйе ретінде ипотекалық несиелерді
беру процесінде капитал нарығынан қаржылық ресурстарды тарту механизмдерін
де, жылжымайтын мүлік нарығындағы операцияарды да көп факторлы біртұтас
механизм болып табылады.
Мұнда тек қарыз алушылар мен қарыз берушілердің ғана мүдделері емес,
сонымен бірге инвесторлардың, риэлторлардың, құрылыс компанияларының,
сақтандыру компаниялары мен нарықтың басқа да субъектілерінің мүдделері
ескеріледі. Ипотекалық несиелеудің негізін тікелей несиелік қатынастар
құрайды. Осыған байланысты ипотекалық несиелеуді бірнеше ипотекалық
нарықтарда активтерін беру, ол бойынша қызмет көрсету, сатумен қатысты
пайда болатын құбылыстар жүйесі ретінде қарастыру дұрыс болады. Қазіргі
жағдайларда экономикасы дамыған елдерде ипотекалық нарық белсенді дамуда.
Ипотекалық нарық – банктермен және басқа мекемелермен үй
шаруашылықтарына баспананы сатып алу мақсатында, осы үй кепілдігімен
берілетін ипотекалық несиелер және ипотекалық несиелік ресурстарды тарту
мақсатымен нарықта орналастыратын қаржы активтерінің нарығы. Осылайша,
ипотекалық нарық қаржы нарығының ипотекалық сегментімен және ипотекалық
несиелерді ұсыну және ол бойынша қызмет көрсетумен байланысты банктік
қызметтер нарығы сегментінен қалыптасады. Ипотекалық несиелер нарығы
бірінші реттегі нарық және екінші реттегі нарық болып бөлінеді.
Бірінші реттегі нарықта ипотекалық несие беріледі және сатылуы мүмкін.
Бұл нарықта қарыз алу үшін кредитор тікелей бір-бірімен шарттық
қатынастарға түседі. Мысалы, коммерциялық немесе ипотекалық банк
азаматтарға несие ұсынады. Бірінші реттегі нарық субъектілері арасындағы
қатынастар, несиелік шарт немесе салынған мүлік турады актісі деп аталатын
негізгі құралдың көмегімен және ол арқылы құралады.
Салынған мүлік туралы актісі – несиені қамтамасыз етуге қарыз алушының
меншігін салуға байланысты қарыздық міндеттемесі; несие берушіге қарыз
алушының беретін жылжымайтын мүлік кепілдігі туралы қарыздық мүлік[2].
Халықты тұрғын үймен қамтамасыз етуде ипотекалық несиелеу маңызды рол
атқарады. Кейінгі кезде бұған біздің елімізде көбірек назар аударыла
бастады. Сондай-ақ Ұлттық Банк құрған ”Қазақстан ипотекалық компаниясы” ЖАҚ
Астана және Алматы қалаларында ипотекалық несиелеу жөніндегі алғашқы
пилоттық несиелеу жобаны іске асыруда. Компания бағдарламсы бойынша
берілген өзгермелі, оның өзгеріске ұшырауы бір жылға шағып есептегендегі
құнсыздану индекісіне (тұтыну бағасының индексі) байланысты болады. Өзгеріп
отыратын ставка сыйақасын қайта қарау 1 сәуірде және 1 қазанда өткізілді.
Несие алушының белгіленген ставка бойынша несиесін қайта қарау мерзімі
басталғанға дейінгі қайтару мерзімі – белгіленіп қойылған мерзім болып
есептеледі. Несие алушыны айтарлықтай зиян келтіретіндей дәрижедегі
құнсызданудан қорғау үшін сыйақы жоғары шегі алынады, ол әрбір екінші
белгіленіп қойылған мерзімнің аяғына дейін өз күшінде болады. Жоғары шек
ставканың көрсеткішін, одан жоғары деңгейде сыйақы тағайындалмайтындай
етіп, алынған несие көлеміне қарай белгіленеді.
Қазақстан Ипотекалық Компаниясының қызметі ипотекалық несиелеу
рыногында бұрын әршқайсы әр бөлек қызмет көрсетіпкелген екінші деңгейдегі
банктер мен несие беруге лицензиясы бар ұйымдарды ббіртұтас жүйеге
біріктіруге мүмкіншілік береді. Компанияның серіктесіне айналған банктер
компания жасаған несие берудің шарттары бойынша несиелік құжаттарды
рәсімдеуге байланысты несие стандарттарын қабылдады. Несиені стандарттау
”несие сатыпалу” көлемін ұлғайтуға және ”алу” шараларының мерзімін
жеделдетуге мүмкіншілік береді, серіктес банктердің арасындағы бәсекелестік
банктердің тұрғын үй ипотекалық несиесі аяғындағы жұмысының жандануына
қолайлы жағдай жасады, несие бойынша сыйақа ставкасының төмендеуінің
алғышарты болды және тұрғындар үшін оның қол жетімді болуының мүмкіндігі
жоғарлады. Компания қызметінің негізгі жетістіктерінің бірі және тұрғын үй
ипотекалық несие жүйесі нәтижесінде қалыптасқан қатаң қағида – несиенің
берілуі мен оның кері қайтарылуы компания бағдарламсы бойынша, шетелдік
валюталарға қатыссыз тек қана тенгемен жүеге асырылады. Сондай-ақ
компанияның бағдарламыс бойынша берілетін несие сыйақысының нарықтағы
көрсеткішінің ең төменгі деңгейде болатынымен және несие мерзімінің
ұзақтығымен ерекшеленеді.
Ипотека дамыған нарықты экономика елдерінде, ең алдымен АҚШ пен
Еуропада кеңінен тараған. Бұл ипотекалық несиенің басқа несие түрлерімен
салыстырғанда елеулі артықшылығы бар екендігімен байланысты. Атапайтқанда,
ипотекалық несеи екі жақтың да тәуекел деңгейін азайтады. Клиент несиені
едәуір ұзақ мерзімге ала отырып, кепілге қойылған жылжыматын мүлікті, яғни
тұрғын үйді өзінің иелігінде сақтап қалады. Ал, несие беруші берілген
несиенің орның толтырудың қай жағынан да ұтылыссыз нұсқасына ие болды.
Ипотекалық несиелеудің басты мақсаты - халықтың өзінің және несие қаржысы
есебінен еркін нарықта дайын тұрғын үй сатып алуына жәрдемдесу болып
табылады.
Ипотекалық ссуда алу барысында толтыратын салынған мүлік актісі арнайы
несиелік келісім шартты білдіреді. Салынған мүлік туралы актісінің екінші
реттегі нарығының міндетті, басқа аймақтардағы басы артық несиелік
ресурстарды, яғни оларға деген тапшы аймақтарға несиелеу мақсатында тартуды
қамтамасыз ету болып табылады.
Қарыз алушы мен банк арасындағы қатынастарға сәйкесінше салынған мүлік
актісінің формасы мен заем түріне, клиенттің жалпы әлеуметтік статусы және
мүлік жағдайы, жылжымайтын мүлік ерекшеліктері, несие мөлшері, қарыз
капиталы нарығында жалпы жағдай және басқа да факторларға әсер етеді.
Салынған мүлік туралы акттің бірінші реттегі нарығы- нақты жылжымайтын
мүлік объектілерін кепілдікке ала отырып жеке тұлғаларды несиелеуге
байланысты ипотекалық банктер мен басқа да қаржы мекемелерінің қызметтерін
тікелей қамтитын жалпы несие-қаржы нарығының сегментін білдіреді. Сызба
түрінде бұл нарықтық қатынастарды былайша көрсетуге болады, яғни бұл
сызбада салынған мүлік актісінің жылжымайтын мүлік, клиент, ипотекалық
банк, нарықтағы салынған мүлік арасындағы қатынас.
Сурет 1- Бірінші реттегі нарықтағы субъектілер мен құралдар байланысы
Ескерту – Автормен құрастырылған
Клиент банкпен несиелік шартты жасағаннан соң, ол несие сомасын
уақтылы қайтару және процестерді төлеу, оны пайдалану бойынша өзіне
міндеттемелерді ала отырып, оның мәнісінде ипотекалық жүйемен қарым-
қатынасындағы қажеттіліктері бітеді.
Қарыз алушыға қарағанда, бұл туралы банкке қатысты айтуға болмайды.
Банк үшін, клиентермен екі жақты қарым-қатынастарды жүргізу және сәйкес
салынған мүліктің актісі портфелін толтыру, ипотека нарығындағы тиімді
қамтамасыз етудің тек бір жағы ғана болып табылады. Ипотекалық банктің
екінші маңыздығы жағы клиенттерге ұсына алатын несиелік ресурстарды
толтыруы болып саналады.
Бұл міндеттерді шешудің бір жағы болып портфеліне салынған мүлік
актілерінің ипотекалық нарықтың басқа кәсіпқой қатысушыларынан сату болып
саналады. Банкпен басқа инвесторға өз салынған мүлік актісінің ұсыну –
бірінші реттегі нарықтай, екінші реттегі нарыққа өтуінің өзіндік көпірі
болып табылады. Ал оның қызметі басқа негізде ұйымдастырылады[3].
Екінші реттегі нарықта ипотекалық несие бойынша берілген салынған
мүлік актісі сатылады, яғни жылжымайтын мүлікті кепілге ала отырып. Несие
берге нбанк және компания салынған мүлік актісімен қамтамасыз етілген
бағалы қағаздар шығарады да, оларды басқа инвесторларға сатады.
Салынған мүлік актісі екінші реттегі нарығының негізі субъектілеріне:
1) Ипотекалық несиелерді беруге маманданған несие-қаржы мекемелері мен
ипотекалық банктер;
2) Қуатты эмиссиялық – қаржы корпорациялары (ЭҚК), олар банктерден
бірінші реттегі салынған мүлік актілерін сатып алады және айырбасқа
жылжымайтын мүлікке салынған мүлік актілерімен қамтамасыз етілге нәр түрлі
бағалы қағаздарды шығаруды қамтамасыз етеді, яғни ипотекалық несиелердің
секьюритизациясын жүзеге асырушы делддалдар болып бағаланады;
3) Басқа банктер, зейнетақы қорлары, сақтандыру компаниялары,
азаматтар және тағы басқа түрінде нақты ақшаға ЭҚК бағалы қағаздар сатып
алатын инвесторлар;
4) Ипотекалық несиелерді сақтандырумен айналысатын делдалдар.
Екінші реттегі ипотекалық нарықта айналыста жүретін бағалы қағаздардың
әр түрлі сипаттамалары бар, несие тәуекелінің бар болуы, ипотекалық пұлмен
қамтамасыз етілуі дәрежесі сияқты. Бұл нарықты ұйымдастырудың және
қызметінің негізгі мақсаты, ақырғы тұтынушылар үшін, несиелік ресурстар
арзандату болып табылады. Арзандату ипотекалық несиелеу суюбъектілері үшін
қосымша ресурстарды ұсыну есебінен жүзеге асырылады, олардан ипотекалық
несиелерді қайта сатып алу жолымен.
Екінші реттегі нарықтың атқаратын қызметтері келесідей:
1) Өтімділікті қамтамасыз ету;
2) Тұрғын үйді қаржыландырудың циклдігін азайту. Капитал
жетіспеушілігі жағдайында тұрғын үй құрылысының мөлшері әдетте шұғыл
төмендейді.
3) Капиталды аймақтар арасында бөлу. Екінші реттегі нарық капитал
артықшылығы бар аймақтардан, баспананы қаржыландыруға капитал
жетіспеушілігі байқалған аймақтарға оның құйылуын қамтамасыз етеді.
4) Несиелеу бойынша ставкалары және инвестициялық портфелінің
диверсификациясындағы өзгешеліктерді тегістеу. Капиталдың мобильділігі,
аймақтар арасындағы несиелер бойынша ставкаларындағы өзгешеліктерді
аймақтың тәуекелге қарсы инвесторлардың портфелін диверсификациялауға
мүмкіндік береді.
Сызба ретінде екінші реттегі нарықтың қызмет етуін былайша көрсетуге
болады:
Сурет 2 - Екінші реттегі нарықта салынған мүлік актісін ауыстырудың
стандартты сызбасы
Ескерту – атормен құрастырылған
Ипотекалық несиенің жіктелімі:Несиелеу объектісіне қарай:
– жер учаскелерін иемдену – жерді жеке меншікке алуды білдіреді;
– жер учаскелерін игеру – осы жер учаскесіне жасыл желектерді
отырғызу, сонымен қатар үй құрылысы;
– тұрғын үй құрылыс – салынған және салынып жатқан үйді сатып алуға
несиені беру және тікелей үй құрылысын қаржыландыру;
– тұрғын үй емес құрылыс - өнеркәсіптік тұрғын үй емес объектілерінің
құрылысы;
– сақтандырылған несиелер - әр түрлі сақтандыру компанияларымен
сақтандырылған;
– басқа кепілдемелер, бұл жағдайда несиені қайтарудың кепілдемесі
болып, сақтандыру емес, үшінші тұлғалардың кепіл болушылығы сақталады.
Ипотекалық облигациялардың нарығына қарай:
– бірінші реттегі нарық – ипотекалық облигацияларын эмиссиялау;
– екінші реттегі нарық - ипотекалық облигацияларды орналастыру және
оның ары қарай даму айналысы;
– құрылысты жүргізушіні несиелеу – баспананың болашақ иесіне тікелей
несие беру;
– мердігерлерді несиелеу – құрылыс жұмыстарын жүргізу кезінде,
ғимараттың ақырғы иесі белгісіз болған жағдайда немесе ол жобаны өз бетінше
қаржыландыра алмайтын болса.
Ссуданы беру мерзіміне қарай:
– 1-жылдан 3-жылға дейін;
– 3-жылдан 10 жылға дейін;
– 10 жылдан жоғары
Экономикалық белменді жанұялар өздерінің тұтынушылық стандарты мен
болашақтағы табыстарды күту деңгейіне қарай ол табыстарды есепке ала
отырып, тұрғын үйлерді қазір тұтынғысы келеді. Нарықта өз баспанасын сатып
алу үшін көп жылдық жинақтаудың қажеттігі туындайтын еді. Осылайша
ипотекалық несиелеудің нарықтық қатынастар жүйесінде негізгі ролі ол өмір
стандарты мен жинақтарға байланысты күтулер арасындағы қарама-қайшылықтарды
шешуде болып табылады. баспана сияқты тауар құнының жоғары болуынан пайда
болатын ағымдағы табыстар мен тұтыну стандарттары арасындағы теңсіздік
ипотекалық несиелеудің шаруашылықта айналымда жүру қажеттігін туғызады[4].
1.2 Ипотекалық несиелеудің үлгілері
Ипотекалық несиелеуді ұйымдастыру жүйесінің шетел тәжірибелерінде
әрекет етіп отырған негізгі үлгілері бар. Ипотекалық несиелеудің біршама
қарапайым және біршама жетілген үлгісі шартты түрде айтсақ, қарапайым ашық
үлгі. Бұл үлгінің бастапқы принциптік сипатына тоқталсақ, ипотекалық
ссудаларға деген барлық клиенттердің жалпы өтініші банктің меншікті және
сырттан тартылған қаражаттары: депозиттерде жатқан клиенттердің
қаражаттары; банкаралық несиелер және т.б. несиелермен қамтамасыз етіледі.
Қарапайым ашық үлгінің екінші бір принциптік сипаты ипотекалық
ссудалар бойынша белгіленетін пайыз мөлшерлері елдегі несие-қаржы
нарығындағы жалпы жағдайға тікелей тәуелді болып табылады. Бұл тәуелділік
банктердің ипотекалық несиелеуге байланысты олардың активтеріне және
ауқымына мәнді әсер етеді.
Бұл қарастырылған үлгіден ажыратылатын келесі үлгі кеңейтілген ашық
үлгі деп аталады. Бұл үлгі бойынша банктердегі ипотекалық несиелеу жүйесі
үшін несиелік ресурстардың қалыптасуы арнайы ұйымдастырылатын жылжымайтын
мүліктермен қамтамасыз етілген екінші реттегі бағалы қағаздар нарығы арқылы
жүзеге асырылады.
Кеңейтілген ашық үлгі тек кеңейтілген ипотекалық нарық құрылымының
құралған жағдайында, екінші нарықта айналыста жүретін бағалы бағалы
қағаздардың эмиссиясына мемлекет тарапынан көмек көрсетілетін және жиі
бақылауға аалу жағдайында ғана іске асырылады. Бұл үлгі іс жүзінде тұрақты
экономикалық дамуға қол жеткізген елдерде кіңінен қолданылады.
Ипотекалық несиелеудің Американдық үлгісі бойынша әр жылда белгілі бір
табысы бар адам тұрғын үйдің құнын жартылай нақты ақшамен, ал қалған
бөлігін клиенттің иелігінде бар немесе сатып алғалы отырған жылжымайтын
мүлікті кепілге ала отырып, берген арнайы ипотекалық банктің ссудасы
есебінен төлеп, бірден тұрғын үй ала алады. Мұндай несиенің қайтарылуы
ипотеканың типіне және қарыз алушының әр жылдық табысына байланысты 15-30
жылдың ішінде жүзеге асырылады. Ипотекалық облигацияның қаржыландыру
деңгейін көтеру үшін Ұлттық банк пен компания Қазақстан Республикасының
заңдарына өзгерістер енгізу бағытында да көптеген жұмыстар атқарды.
Атапайтқанда, Банкроттық туралы заңға толықтырулар енгізілді, осыған
сәйкес эмитенттер банкротқа ұшыраған жағдайда, конкурстық массасынан
ипотекалық облигациялармен қамтамасыз етілген кепілдіктен шығарылып
отырады. Ипотекалық облигациялар-осындай мүмкіндіктері бар бірден-бір
қаржылық тетігі. Компанияның облигациялары агенттік санатқа енгізілген,
оның кірістерінен Салық Кодексіне сәйкес табыс салығы алынбайды. Ипотекалық
облигациялардың қаржыландыру жағынан тартымды болуы үшін екінші деңгейдегі
банктер үшін компания пруденциялдық нормативтерді қайта қарады. Мысалы,
компанияның ипотекалық облигацияларының құнсыздану қаупінің 20 пайыздық
деңгейі бойынша өлшенуі, сондай-ақ оларды мемлекеттік құнды қығаздармен
кіргізу қайта қаралды.
Бұған отандық институционалдық қаржыландырушылардың негізгі
категориясын, яғни зейнетақы қорларын да тартуға жағдай жасалды. Олар үшін
ипотекалық облигацияға зейнетақылық активтерді қаржыландырудың жеке
нормативті-зейнетақылық активтің 10 пайызына дейінгі көлемдегі норматив
белгіленді. Компания қаржыландарушылардың да, компания қызметінің
ерекшелігіне де тиімді болатын осындай облигациялық құрылым жасау бағытында
үздіксіз жұмыс істері. Мысалы, соңғы шығарылған облигациялар қор нарығы
үшін ерекше тиімді болып табылады, өйткені ол бойынша негізгі қарыздың бір
бөлігі жыл сайын өтеліп отыруы көзделген, бұл арқылы қаржыландырушылар үшін
несиелік қауіп төмендейді[5].
Бағалы қағаздар бойынша сыйақы несиеге купон ставкасы ипотекалық
несиелер бойынша сыйақы ставкасын қалыптастырады. Өйткені, нарықта тауарды
сату бағасы оның өзіндік құнынан төмен болмайтындығы түсінікті. Бұл нарықты
іске қосу үшін көптеген мемлекеттер преференциялар немесе осындай қағаздар
жөнінде жеңілдіктер беру механизмін пайдаланды. Преференцияның алуан түрі
қолданылған. Олар:
- ипотекалық бағалы қағаздар бойынша табыстарды салық салудан босату.
Мысалы, Германия мен Польша осы жолмен жүрген. Бірнеше жылға болса да
Қазақстанда да осындай жеңілдік енгізуге, ал кейінірек ипотекалық бағалы
қағаздардың тұрақты нарығы жұмыс істеген кезде ол жеңілдікті жоюға болар
еді;
- банктерге, сақтандыру ұйымдары мен зейнетақы активтерін басқару
жөніндегі компанияларға белгіленген міндетті нормативтерді ипотекалық
бағалы қағаздарға инвестициялар есебінен орындауға мүмкіндік беру. Бұл әдіс
бертінде пайда болған жүйелердің ішіндегі ең танымалы әрі тиімдігі болған
малайзиялық жүйеде пайдаланылды;
- орталық банктің ипотекалық құнды қағаздарымен РЕПО операцияларын еш
кедергісіз жүргізуі. Бұл шара жоғары өтімділік деңгейін қамтамасыз етуге
мүмкіндік береді, ол инвестициялар үшін бірден-бір қажетті сапа болып
табылады. АҚШ пен Малайзияда осы әдіс пайдаланылады;
- мемлекеттің ипотекалық бағалы қағаздар бойынша кепілдік беру жоғары
сенімділік дәрежесін қалыптастырады және ондай бағалы қағаздардың сәтті
шығарылуын қамтамасыз етеді.
Ипотекалық несиені мына екі жолды пайдалану арқылы береді. Біріншісі -
кепілді хатпен. Мұнда қарыз алушының атына оның құқығынсыз қаражатты алуға
дербес шот ашылады. Ашылған дербес шотқа қарыз алушы бірінші жарнаның
сомасын салады. Банкке жылжымайтын мүлік құжаттарының құқық белгілеу
түпнұсқасын белгілеу және тұрғын үйдің сату-сатыпалу келісім шартын
тексергеннен кейін, банк сатушыға тұрғын үй құнының төлеуіне кепілдік хат
береді. Екіншісі - экскроу шот арқылы. Қарыз алушы сатушымен бірге банктен
шот ашады, онда қарыз алушыға бірінші жарнаның сомасы мен аннуитет
төлемінің ай сайынғы қосымша сомасын салады.
Негізінен ипотека жүйесінің қаржыландырылуы үш жағдайда қарастырылады.
Алғашқысы, зейнетақы мен сақтандыру компанияларының қаржыларын пайдалану
арқылы жүзеге асырылады. Әсіресе, бұл жүйе АҚШ-та жақсы жолға қойылған.
Бірақ, аталмыш жүйе тек бай елдерге тән болса керек. Екінші жағдай, ол
банктік ипотека болып саналады. Тұрғын үй құрылысын қаржыландырудың
ипотекалық-несиелік бұл түрі қазіргі таңда Қазақстанда кең етек алды.
Алайда, екінші дәрежелі банктерде ұзақ мерзімге берілетін ипотекалық
несиелердің мардымсыздығы үстемесінің жоғары болып қалыптасуына әсер етеді.
Сондықтанда Үкімет тарапынан басқа да жолдары қарастырылуда. Бұл тұрғысынан
келгенде, үшінші жүйе болып саналатын ипотекалық несиенің тағы бір түрі-
жинақ құрылыс жүйесі. Кейбір сарапшылар осы жүйені еліміздегі қалыптасқан
жағдайға өте ыңғайлы дегенді алға тартады. Тіпті, осы мақсатта
Қазақстанның тұрғын үй құрылыс жинақ банкі АҚ құрылды. Құрылтайшы
мемлекет болып табылатын аталмыш банк халық тарапынан аса сенімге ие бола
қойған жоқ. Өйткені аталған қаржы институты құрылыс жұмыстарын
жүргізетіндегі өзіндік база қалыптастырып үлгермеді. Оның үстіне
жарнамалануы жағынан екінші пәтер сатыпалу көптеген елдерде, соның ішінде
ТМД елдерінде де жолға қойылған. Мысалы, Ресейде бұл жолмен пәтер
сатыпалушылар қатары 1,2 пайыздан аспайды. Тиісінше жөндеуді қажет ететін
тұрғын үйлердің саны жалпы тұрғын үй қорының 11 пайызын құрайды. Мұнымен
қоса, тұрғын үй қорының 9 пайызы күрделі жөндеуден өткізілуде. Соңғы кезде
шетелдік несиелердің осы құрылыстарға салына бастағаны жылжымайтын мүлік
нарығы саласында бағаның жоғары деңгейде қалыптасып отырғандығымен
байланыстыруға болады. Мәскеу қаласының айналасындағы тұрғын үйлердің әр
шаршы метрі 1700 АҚШ долларының төңірегінде екендігі осыны көрсетсе керек.
Бұған қарағанда Латвияда тұрғын үй құрылысы кең етек алды. 1998 жылдан
басталған ипотекалық несиенің кең жолға қойылуы жылдық үстеменің 5-10
пайызға дейін төмендеуіне алып келді. Соның салдарынан тұтынушылар
тарапынан зәулім пәтерлерге деген сұраныс та жоғары болыпотыр. Бұл-өз
кезегінде несие үстемесінің төмендеп, олардың Еуропа елдеріндегідей
жағдайға жақындағанын көрсетеді. Әзірбайжан бұл салада арнайы Ипотека
туралы заң жобасын дайындап жақын жылдары тұрғындарды пәтерлермен
қамтамасыз ету жолын қарастыруда. Мемлекет тарапынан арнайы тұрғын үй
салуды несиелендіретін ипотекалық қорды дамытуға күш салынбақ. Осы
тұрғысынан келгенде мұнайлы ел Қазақстандық ипотекалық несие беру жүйесімен
ұқсас болады деп топшылауға болады.
Енді еліміздегі ипотекалық жүйеге келсек, қазіргі таңда Қазақстанда
екінші дәрежелі банктер тарапынан берілетін ипотекалық несиенің жылдық
үстемесі 12,8-15% төңірегінде қалыптасқан. Кейбір сарапшылардың айтуынша,
алынған несиені қайтаруда қарыздың көлемі екі есеге дейін өсіп кетеді.
Ипотекалық жүйе тұрғын үйді сатыпалуда бірден санапбере салатын қаражаты
болмаса да несие қайтаруға қабілетті орташа табысы бар отбасылардың
мүддесіне оң жауап берді. Мысалы, бір азамат осы жүйе арқылы Астаналық
шеткерілеу аудандарының бірінен бір бөлмелік пәтер сатыпалыпты. Баспананың
жалпы бағасының 30 пайызын яғни 4 мыңнан астам АҚШ долларын алғашқы сома
түрінде банкке салған. Енді бакпен жасасқан келісім-шарт бойынша ол енді
сегіз жыл бойы ай сайын тұрақты түрде 250 АҚШ долларын төлептұруға
міндетті. Бұл ұлттық валютаға осы азаматтың жағдайымен таразыласақ, онда әр
үйге ай сайын шамамен алғанда 60-70 мың теңге кіріс кіріптұруы тиіс. Ол
қазіргі өмір шындығымен сәйкес келеді ме? Қазіргі нақты жағдайды
баяндағанымызда қарапайым мемлекеттік қызметкер мен өнер саласындағы
адамның айлық жалақысы 10-12 мың теңге шамасында екенін ескерсек, олардың
бұндай жолмен пәтер алуға талпынуы қиын болып табылады. Статистикалық
мәліметтерге жүгінсек қазір республикамызда орташа есеппен 1,2-1,4 миллион
адам тұрғын үй мұқтаждығын тартуда. Мұның басым бөлігі табысы орташадан
төмен адамдар десек ипотеканың барлығы бірдей икеміне қарай емес екендігі
белгілі. Әлемдік тәжірибе көрсеткендей ипотека ешбір елде тұрғын үй
проблемасын толықтай шешіп берген емес. Сондықтан жаңа бағдарлама ел
тұрғындарының баспана ауыртпалығына аяқтаптастайды деу алаңғасарлық болар
еді. Ипотека қазіргі өлшемде отбасылық бюджеті 60 мың теңге шамасын
құрайтын қоғамның орташа табына орайластырып әзірленген мәзір мұндай
қаражат таба алатындар қатары көбейген сайын ол жайлы халықтық сипатқа ие
болып, қимылы ширатыла түспек. Сондықтан да банктер үшін байлығы асып-
тасқан аз шоғырлы бақуаттылардан гөрі осындай орта буын отбасылардың
көбірек тартылуына мүдделі.
Соңғы уақытта үйлердің бағасы 10-15 пайызға өсті. Тұрғын үй бағасының
қымбаттауының бірнеше себебі бар. Оған экономикадағы өсімнің де, әлемдік
деңгейдегі саяси оқиғалардың да ықпалы болды. Түрлі салымдардың депозиттері
көтеріліп жатыр. Сонымен қатар уақыт өткен сайын халықтың табысы да
молаюда. Тіпті соңғы екі жылда бюджеттегі мекемелердің жалақылары едәуір
өсті, биыл да көтерілді. Шынында да , отандық банктер ипотекалық несие
бағдарламасын жүзеге асыра бастағалы пәтерлердің бағасы екі есеге
жоғарылады. Екінші жағынан банктердің ипотекалық несиені жаппай бере
бастауы тиімді, өйткені банкаралық бәсекелестік туады. Ал, бәсекелестік бар
жерде ресурс арзандайды. Ол дегеніңіз халыққа және тиімді, арзан несиеге
қол жеткізе алатын мүмкіншілік туады.
Бір жағынан доллар төмендеген сайын жылжымалы мүліктің бағасы өсуде.
қазір қай жерде жұмыс бар болса, сол жерлерде пәтердің бағасы өсіп жатыр.
Бұрынғыдай емес, адамдар жұмыс бер деп отырмайды, жұмыс бар ма сол жерге
барып несие алып пәтер сатыпалады. Қазақстан Республикасының сауда және
индустрия министрлігінің құрылыс ісі комитетінің деректері бойынша көптеген
Қазақстанның аймақтарында тұрғын үй алаңының шаршы метрінің құны әлі жоғары
болып отыр. Республика бойынша тұрғын үй алаңының шаршы метрі орташа
бағамен 18 мың теңгені құрап отыр. Батыс қазақстанда бұл көрсеткіш 60-62
мың теңге, Атырауда-58 мың теңге шек аралығын ұстап тұр. Ал Астана
қалаларында тұрғын үйдің бір шаршы метрі 81,3 мың теңге Ақтау мен Алматыда
43,3 және 26,4 мың теңгеге сәйкес келіп отыр. Статистика агенттігінің
мәліметтері көрсеткендей бағаның өсуіне бірқатар факторлар әсер еткен.
Өйткені, 2006 жылы құрылыс саласындағы баға 3 пайызға қымбаттағаны
байқалды. Атапайтқанда, технологиялық құрал-жабдықтар – 1,7 пайызға, ал
құрылыс-монтаж жұмыстары – 4,3 пайызға өткен. Сонымен қатар, болаттан
жасалған конструкцияларға баға 8,1 пайызға жоғарылады. Мұнымен қоса
бірқатар құрылысқа қажетті материалдардың бағасы да өсетіндігін көрсетті.
Мысалы портландцемент 7,2 пайызға, құм және астбест цемент 6,5 пайызға,
керамикалық плита 3 пайызға және терезе шынысы 2 пайызға өскен. Ал егер ең
төменгі және жоғары көрсеткіштерге негізделген бағамен алсақ, онда құм 16
есе, болат құрылым 4 есе, шифер 3 есе және линолеум 2 есе өсіп отыр.
Бұл тұрғын үйді қаржыландыруды ұйымдастыру үлгісінің дамуы берілген
ипотекалық салынған мүлік актілерін сатуға мүмкін болатын нарықтың болуын
талап етеді. Американдық үлгі ипотекалық эмиссиондық компаниялар үшін ұзақ
мерзімді қаржы тәуекелі мәселесін шешетін қолайлы тәсіл ретінде көптеген
банктерді өзіне тартып отырады.
Яғни, Американдық үлгі бойынша ипотекалық несие үшін төленетін пайыз
деңгейі 3 пайыз ( немесе 7-9%), ипотекалық несие (70-75% үйдің бағасынан
жоғарылайды), ипотекалық несиені алуағы бірмезгілдегі бастапқы салым
несиеге алу объектісінің 25-30% құрайды. Жалпы ипотекалық несиелеудің
мерзімі 15-30 жыл аралығында.
Қарапайым ашық және кеңейтілген ашық үлгілердің сипатты белгісі олар
таза нарықтық ипотекалық несиелеу механизмін білдіреді. Мұндай жағдайда
ақшаға деген сұраным мен ұсыным балансы және ауқымы көбіне екі өзара
байланысты көрсеткіштермен реттеледі: 1) ссудалар бойынша банктік пайыз
мөлшері және екінші нарықта орналасқан бағалы қағаздардың табыстылығына
байланысты анықталатын несиелік ресурстар бағасымен; 2) сақтандыру
компанияларын қоса алғанда ипотекалық нарықтың барлық кәсіби
қатысушыларының қызметтеріне төленетін аударымдар мөлшерімен.
Ипотекалық несиелеудің келесі бір үшінші белгісі – бұл балансталған
автономды үлгі . Бұл үлгінің ең басты белгісі оның қызметінің жинақ-ссуда
принципіне негізделуінен көрінеді. Мұндай принцип барысында банктердің
жиынтық несиелік портфелі капиталдардың ашық нарығынан қарызға алу арқылы
емес, оның орнына өзара кассалық көмек принципі бойынша болашақ қарыз
алушының қаражаттарын тарту есебінен құралады. Бұл үлгі бойынша қарыз алушы
алдын ала өзінің уақытша бос қаражаттарын сұрайтын несиенің жартылай сомасы
мөлшерінде жинақтағаннан кейін ғана ссуда алуға болады.
Бірақ та бұл балансталған автономиялық ипотекалық үлгінің өзіндік
артықшылықтары да бар, яғни бұл үлгі өзінің автономиялық күшіне байланысты
жалпы қаржы-несие нарығының жағдайына тәуелсіз. Балансталған автономиялы
үлгінің іске асырылуы барысында ипотекалық банк үшін қай жерден және қандай
бағада несиелік ресурс табу сұрағы мазаламайды, банкке тек өзінің
көрсететін қызметі үшін ақыл-ойға сыйымды банктік маржаны белгілеуі қажет.
Құрылыс қаражаттары бойынша салымы табыс мөлшері және несиені пайдаланғаны
үшін төленетін пайыз мөлшері еркін жағдайда белгіленеді. Банк мақсаты
жинақтарға табыс төлемей-ақ сол төленетін табыс мөлшерінде несиенің бағасын
қысқарта белгілеуіне болады[6].
Қазіргі кезде Германияда бұл үлгі іс жүзінде кеңінен қолдануда. Мұнда
қорлану механизмімен нақты азаматтарды несиелеу механизміндегі сондай-ақ
тұрғын үй жағдайын жақсартуға мақсатты қаражат жинақтау және пайдаланумен
байланысты болатын азаматтардың инициативасына қаржылық қолдау көрсетуге
байланысты мемлекеттік механизмдердегі сәйкестіктерді ескеретін, барлық
елді қамтыған құрылыс жинақтарының жүйесі құрылған.
Германияда тұрғын үй алғысы келген азамат, тұрғын үйді сатып алатын
уақыттан бұрын, 2-10 жыл бұрынырақ арнайы қаржы-несие жүйесімен өзара
қатынасқа түседі. Өзінің мүмкіндігіне қарай арнайы банктерге немесе жинақ
кассаларына болашақта сатып алатын үйдің 45% жинақтайды. Содан кейін барып
ол мемлекеттік дотация алуға ( үйдің құнының 10% шамасында) және қалған
төлейтін несие бөлігінің шамасында банктен жеңілдікпен 10-15 жылға несие
алуға құқылы болып табылады.
Яғни, Германияның ипотекалық несиелеу құрылымы келесідей сатымен іске
асады:
– мақсатты салым (45-50% үйдің бағасының);
– мемлекеттік дотация;
– ипотекалық несие (45-50% үйдің бағасының);
– несие төленетін пайыз (5-9% төрт жылдық);
– тұрғын үйді алғанға дейінгі мерзім 2-10 жыл, ал ипотекалық несиені
қайтарк мерзімі 7-8 жыл.
Германияның құрылыс қаражаттары жүйесінің ең басты артықшылығы – оның
шегінде пайдаланылатын мақсатты құрылыс қаражаттарына, берілетін несиеге
байланысты есептелетін пайыз мөлшері автономиялық болғандықтан да, несие-
қаржы нарығының жалпы жағдайына тәуелсіз болып табылады.
Германияда құрылыс жинақ жүйесіне мемлекет тарапынан қолдау шаралары
бар. Мемлекет меншікті капиталдың жинақтауына тұрғын үй құрылыына сыйақылар
беру немесе салықтық жеңілдіктер жасау арқылы ынталандырып отырады.
1.3 Қазақстан Республикасының ипотекалық несие жүйесін
ұйымдастыру
Қазақстандағы ипотекалық несиелеу 90-жылдардың ортасында пайда бола
бастады. Ол кезде 1994 жылы Жилстройбанкі (кейіннен Центр Кредит
банкінің құрамына кірді) Швебил Халл қаласындағы құрылыс жинақ кассасымен
серіктестік қарым-қатынас құрып (Германия), ол тұрғын үйлік несиелеудің
отандық моделін зерттеуге мүмкіндік берді. Бұл модель Қазақстан нарығының
ерекшеліктерін ескере келе пайдаланыла бастады. Ең алғаш шамамен 30 млн.
теңге сомасы бар 450 құрылым жинақтауа салымдары тартылды.
Сонымен бірге Қазақстан Республикасы Президенті Жарлығы және ұзақ
мерзімдік тұрғын үй саясатының бағдарламасына сәйкес 1993 жылдан бастап
Жилстройбанкі тұрғын үй сатып алуға 30 жылға несиелер бере бастады.
Мұндағы негізгі мақсат табыстары орташа немесе төмен қызметкерлерге үй
жұмысын жақсарту (негізінен бюджеттегі қызметкерлер үшін) болып табылады.
тұрғын үй бағдарламасына қатысқан 2675 адам үшін несие 5% ставка бойынша 30
жылға берілген. Бұл шараның қайырымдылық сипатына қарамастан өз құрамында
нарықтың элементтері болды және ол соңында елеулі проблемаларды туғызды.
Мұнда сөз мемлекеттік банкке несиені индекациялауды АҚШ долларымен
жүргізуге құқық бергені туралы болып отыр, ол несиені өтеде көптеген
проблемаларға алып келді. Әсіресе бұл проблемалардың шиеленісуі ұлттық
валютаның девальвацияға ұшырап, еркін бағамның орнатылуы кезінде орын алды.
Бірінші жүзеге асырылмаған тәжірибе Қазақстанда ипотекалық
несиелеудің жүйесін енгізуде оны 10 жылға кейінге қалдырды. Бұл банк
қызметін енгізу 2000 жылдардан басталды, ол кезде ипотекалық несиелеудің
нормативтік-құқықтық актілерін шыға бастаған болатын.
Берілген сатыдағы ең маңыздысы Ипотекалық несиелеудің даму жүйесінің
және ұзақ мерзімді тұрғын үй құрылысының қаржыландыру тұжырымдамасы болды.
Бұл құжатта тұрғын үй құрылысындағы жағдайдың түпкілікті сарапталынуы
болып, негізгі проблемалар анықталып, бұл жүйенің Қзақстанда дамуына
негізгі іс шаралар тағайындалды. Сонымен бірге әлемдік моделдер
қарастырылып оның ұлттық экономикаға сәйкестері енгізілді.
Бұл модел ЖАҚ түрінде құрылған ипотекалық компания негізінде жұмыс
істеумен тығыз байланысты. Оның құрылуында Ұлттық банк, ірі коммерциялық
банктер және басқа да қаржы ұйымдары қатысты. Бұл ипотекалық компания несие
берушілерден несиелерін сатып алды, содан кейін құнды қағаздар -
ипотекалық облигацияларды шығарады, олар алынған ипотеканың пұлдарымен
қамтамасыз етілді. Ипотекалық облигацияларды сатып компания ипотекалық
несиелерді сатып алғандағы шығындарын жабады, ал банктер өз кезегінде
алынған құралдар есебінен жаңа ипотекалық несиелер шығарады, бұл негізінен
үй құрылысының дамуын ынталандырады.
Бұл модель американдық модельмен ұқсас, онда Фэнни Мэй және Фредди
Мак секілді ипотекалық агенттіктер жұмыс жасайды.
Ұлттық банк басқармасының 2000 жылдың 20 желтоқсанындағы
тұжырымдамасын жүзеге асыру мақсатында ЖАҚ Қазақстандық ипотекалық
компания құрылуының шешімі қабылданды. Ол жеке қаржы институты негізінде
құрылды. Компания несие беруші банктерден ипотекалық несие бойынша талап
ету құқықтарын сатып алып, осы құқтармен қамтамасыз етілген ипотекалық
құнды қағаздарды эмиссиялайды, Қазақстан ипотекалық компаниясы негізінен
несие операцияларымен қатар факторингтік операцияларды жүзеге асырады.
Қазақстан ипотекалық компанияның негізгі функциялары:
– ұзақ мерзімді ипотеканың несие бойынша талап ету құқықтарын сатып
алу жолымен белгіленген стандарттар негізінде несие берушілерді қайта
қаржыландыру;
– сыйақыларынан белгіленген немесе қалқымалы ставкаларымен ипотекалық
құнды қағаздар шығару;
– тұрғын үй несиелендіруіне инвесторлардың қаржыларын тарту;
– ұлттық банкпен банк-несие берушілердің қаржылық жағдайын көрсететін
мәліметтерді алу және келісім жасау;
– банктер үшін ипотекалық несиелеуге байланысты әдістемелік
ұсыныстарды құрастыру;
– ипотекалық несиелеу сұрақтары бойынша консалтингтік қызметтерді
көрсету.
Аталған компанияның келесідей құқықтары бар:
1) Ипотекалық несиелеу және несие беруші банктердің мәліметтерін
сараптау;
2) Ипотекалық несиелердің сапасын тексеру;
3) Қарыз алушылардың жағдайы туралы мәліметтер алуға байланысты
мемлекеттік органдармен және басқа ұйымдармен келісім жасау;
4)Ипотекалық несиелеуде мамандардың біліктілігін көтеру үшін оқу
жұмыстарын ұйымдастыру;
5)Малайзиялық моделімен ұқсастығымен бірге қызмет ету принциптерінде
де ұқсастық бар.
Ипотекалық облигациялар ұзақ мерзімді құнды қағаздар, олар
қозғалмайтын мүлікпен қамтамасыз етіліп, тұрақты табыс әкеледі. Алғашында
ипотекалық облигациялар ипотекалық банктермен шығарылды, ал қазір олардың
элементтері болып сауда-өндірістік корпорациялар біздің республикамызда –
Қазақстандық ипотекалық компаниясы болып табылады.
Несиелеу жүйесі қарапайым. Банктер қарыз алушылардың қажеттіліктерін
қозғалмайтын мүлікті несиелеуде төменгі бағамен, ал инвесторларды өтімді
құнды қағаздармен кординациялайды. Банк алдымен бірінші класты мүлік
құжаттарының қамтамасыз етілуіне несие береді, содан кейін мәліметтер
біртекті пұлдарға топталады. Келесі қадам банктің кепіл беруімен және
бірінші класты мүлік құжаттарының қамтамасыз етілуімен ипотекалық
облигацияларды шығару. Осылайша ипотекалық облигациялар берілген ипотекалық
несиелерді қайта қаржыландыруға қызмет етеді және мұнда келесі принциптер
сақталуы тиіс:
– жабу принципі – актив негізде шығарылған оның құнының облигациялар
құнына мүлік құжаттарының сәйкес келуі;
– сәйкестік принципі – тартылған қорлар мен активтер мерзімінің
сәйкестігін талап етеді.
Банк актив бойынша және міндеттеме бойынша өтелу мерзімі сәйкес келуін
қадағалау керек. Американдық модель – қайталама ипотекалық нарықтың екінші
деңгейлі моделі. Малайзиялық модель тура осындай, бірақ қарапайым түрде
ұйымдастырылған.
Енді Қазақстан Ипотекалық Компаниясыныңбазасында оның қызмет етуін
қарастырайық. Оның қызмет жүйесі келесідей:
1)Бірінші сатыда екінші деңгейлі банктер жеке қарыз алушыларға тұрғын
үй сатып алу үшін ипотекалық несие береді. Келісім шарт жасасқаннан кейін
сатып алынған тұрғын үйдің иесі қарыз алушы болып табылады. ал ол тұрғын үй
кепіл болып несие берушіге қалады. Несиені қызмет етуге несие беруші банк
міндеттенеді. Ипотекалық несиенің өлшемдері алдын ала компания мен банк
арасында келісіліп шешіледі.
Компания облигацияларды мына шарттарға сай несиелер бойынша талап ету
құқығына ие болады:
– несие сатып алынатын тұрғын үйдің 70% көлемінде беріледі;
– пәтер алушы адамның қолында тұрғын үйдің құнының 30 % көлемінде ақша
қаражаттары болуға тиіс;
– алынған тұрғын үй ипотекалық несие үшін кепіл болады;
– қарыз алушының өмірін, еңбекке жарамдылығын, кепілді сақтандыру
керек.
2)Екінші сатыда Компания банктерге ипотекалық несиені сатуға мүмкіндік
береді. Екінші нарықтың операторы ретінде болған компания арқылы ипотекалық
куәліктерді сатып алумен талап ету құқықтарын өзіне иеленеді. Мұнда несиеге
қызмет етуіне байланысты функциялар банк мойнында қалады. Содан кейін
компания бағалы қағаздар шығарады, сатып алынған талап ету пұлдарымен
қамтамасыз етілген ипотекалық облигациялар түрінде. Одан басқа банк және
компания арасында сатып алынған құқықтар бойынша сенімділік басқаруға
мүмкінділік берілетін келісім-шарт жасалады. Ол несие берушіге неисе
алушыны оның кепіл мүлкін қадағалауға және несиеге қызмет көрсетуге пайыз
алып өзінің несиелік қызметін кеңейтуге мүмкіндік береді. Еге рипотекалық
несие сапасыз деп табылса банк компаниядан несиені сатып алып, қарыз
алушымен оны өтеуді өзара келісіп алады. Несиені қайтару тәуекелі банк
мойнында қалады.
3)Институционалдық инвесторлар (зейнетақы қорлары, сақтандыру
компаниялары және басқалар) екінші нарықта ипотекалық облигациялар сатып
алады. Ол облтгациялар ... жалғасы
Сіз бұл жұмысты біздің қосымшамыз арқылы толығымен тегін көре аласыз.
Ұқсас жұмыстар
Пәндер
- Іс жүргізу
- Автоматтандыру, Техника
- Алғашқы әскери дайындық
- Астрономия
- Ауыл шаруашылығы
- Банк ісі
- Бизнесті бағалау
- Биология
- Бухгалтерлік іс
- Валеология
- Ветеринария
- География
- Геология, Геофизика, Геодезия
- Дін
- Ет, сүт, шарап өнімдері
- Жалпы тарих
- Жер кадастрі, Жылжымайтын мүлік
- Журналистика
- Информатика
- Кеден ісі
- Маркетинг
- Математика, Геометрия
- Медицина
- Мемлекеттік басқару
- Менеджмент
- Мұнай, Газ
- Мұрағат ісі
- Мәдениеттану
- ОБЖ (Основы безопасности жизнедеятельности)
- Педагогика
- Полиграфия
- Психология
- Салық
- Саясаттану
- Сақтандыру
- Сертификаттау, стандарттау
- Социология, Демография
- Спорт
- Статистика
- Тілтану, Филология
- Тарихи тұлғалар
- Тау-кен ісі
- Транспорт
- Туризм
- Физика
- Философия
- Халықаралық қатынастар
- Химия
- Экология, Қоршаған ортаны қорғау
- Экономика
- Экономикалық география
- Электротехника
- Қазақстан тарихы
- Қаржы
- Құрылыс
- Құқық, Криминалистика
- Әдебиет
- Өнер, музыка
- Өнеркәсіп, Өндіріс
Қазақ тілінде жазылған рефераттар, курстық жұмыстар, дипломдық жұмыстар бойынша біздің қор #1 болып табылады.
Ақпарат
Қосымша
Email: info@stud.kz