Ипотекалық несиелендірудің нарықта алатын орны, халықты тұрғын үймен қаматамасыз етудегі негізгі құралы ретінде қолданылуы және қазіргі таңдағы еліміздегі ипотекалық несиелендірудің жүзеге асу тәртібі, басты мәселелері мен оларды шешу жолдары
КІРІСПЕ
1 ИПОТЕКАЛЫҚ НЕСИЕЛЕНДІРУДІҢ ТЕОРИЯЛЫҚ НЕГІЗДЕРІ
1.1 Ипотекалық нарық түсінігі және оның қалыптасу тарихы
1.2 Ипотекалық несиелендірудің мәні, әдістері және принциптері
1.3 Ипотекалық несиелендіруді ұйымдастырудың заңдылық негіздері
2 «Астана.Финанс»Ипотекалық Ұйымы» АҚ .НЫҢ ҚАРЖЫЛЫҚ ЖӘНЕ ШАРУАШЫЛЫҚ ҚЫЗМЕТІН ТАЛДАУ
2.1 «Астана.Финанс» Ипотекалық Ұйымы» АҚ.ның қаржылық
қызметін талдау
2.2 «Астана.Финанс»Ипотекалық Ұйымы»АҚ .ның ипотекалық несие портфелінің құрамын талдау
2.3 Қарыз алушының несиеге қабілеттілігін талдау
3 ИПОТЕКАЛЫҚ НЕСИЕЛЕНДІРУДІ ЖЕТІЛДІРУ ЖОЛДАРЫ
3.1 Ипотекалық несиелендірудің шетелдік тәжірибесі
3.2 Қазақстандағы ипотекалық несиелендіруді дамытудың жолдары
ҚОРЫТЫНДЫ
ҚОЛДАНЫЛҒАН ӘДЕБИЕТТЕР ТІЗІМІ
Қосымша А
Қосымша Ә
Қосымша Б
1 ИПОТЕКАЛЫҚ НЕСИЕЛЕНДІРУДІҢ ТЕОРИЯЛЫҚ НЕГІЗДЕРІ
1.1 Ипотекалық нарық түсінігі және оның қалыптасу тарихы
1.2 Ипотекалық несиелендірудің мәні, әдістері және принциптері
1.3 Ипотекалық несиелендіруді ұйымдастырудың заңдылық негіздері
2 «Астана.Финанс»Ипотекалық Ұйымы» АҚ .НЫҢ ҚАРЖЫЛЫҚ ЖӘНЕ ШАРУАШЫЛЫҚ ҚЫЗМЕТІН ТАЛДАУ
2.1 «Астана.Финанс» Ипотекалық Ұйымы» АҚ.ның қаржылық
қызметін талдау
2.2 «Астана.Финанс»Ипотекалық Ұйымы»АҚ .ның ипотекалық несие портфелінің құрамын талдау
2.3 Қарыз алушының несиеге қабілеттілігін талдау
3 ИПОТЕКАЛЫҚ НЕСИЕЛЕНДІРУДІ ЖЕТІЛДІРУ ЖОЛДАРЫ
3.1 Ипотекалық несиелендірудің шетелдік тәжірибесі
3.2 Қазақстандағы ипотекалық несиелендіруді дамытудың жолдары
ҚОРЫТЫНДЫ
ҚОЛДАНЫЛҒАН ӘДЕБИЕТТЕР ТІЗІМІ
Қосымша А
Қосымша Ә
Қосымша Б
Нарықтық қатынастар жағдайында тұрғын үй құрылысының даму перспективалары негізінен тұрғын үй сатып алуды несиелендірудің ұлттық жүйесінің даму жетістіктерімен және тиімділігімен анықталады.Қазақстанда сатып алынатын тұрғын үйдің құнын бір реттік төлем жүргізу арқылы және құрылысқа үлестік қатысумен бірге ипотекалық несиелендіру жүйесі дамуда.
Қазақстан Республикасы Президенті Н.Ә.Назарбаевтың 2007 - жылғы «Жаңа әлемдегі жаңа Қазақстан» деп аталатын халыққа Жолдауында тұрғын үй салуды дамыту мәселесі қарастырылған. Оны нақты «Жаңа кезеңнің негізгі міндеттері» бөлімінің жетінші міндетінде көруге болады: « ... Жетінші міндет – атаулы әлеуметтік қолдау және әлеуметтік саланы нарық қағидаттары негізінде дамыту.
Біз шын мәнісінде зәру адамдарға атаулы қолдау көрсету жөніндегі саясатымызды жалғастыра береміз, бірақ оны нақты нарықтық қағидаттар негізінде шешеміз, бұлар: қолжетімді тұрғын үй сатып алу мен жылжымайтын мүлік рыногын дамыту мәселелері. Мемлекеттік тұрғын үй салуды дамыту бағдарламасын іске асырудың екі жылында 11 млн. шаршы метрден астам тұрғын үй іске қосылды. 2007 жылы 7 млн. шаршы метр іске қосылады. Үш жылдың ішінде 160 мың отбасы мен жарты миллионнан астам қазақстандық жаңа қоныстанушылар атанады. Бағдарлама 30 пайыздық озықтықпен орындалуда...»,- деп, елбасы атап өткендей, тұрғын үй мәселесі қазіргі таңдағы маңызды мәселелерінің бірі болып отыр, оны шешудің бір жолы - ипотекалық несиелендіруді дамыту болып табылады/1/.
Қазақстанның «Қазақстан өз дамуындағы жаңа серпіліс жасау қарсаңында» деп аталатын әлемдегі бәсекеге барынша қабілетті 50 елдің қатарына кіру стратегиясында халықты тұрғын үймен қамтамсыз ету мен ипотекалық несиелендіру үшінші басымдықта дербес мәселе ретінде көрсетілген: «... Жеке тұрғын үй құрылысын кең ауқымда дамыту үшін ынталандыру жағдайларын жасауымыз керек. Ипотекалық несиелендіру жүйесі бойынша тұрғын үй сатып алуға табысы жетпейтін азаматтар үшін тұрғын үй құрылысы жинақтары жүйесін одан әрі дамыту керек...»,- деп елбасымыз Үкімет алдына міндеттер қойды /2/.
Осыған байланысты, Қазақстан Республикасының Үкіметінің 2006-2008 жылдарға арналған бағдарламасында келесі мәселелер қарастырылған: «...Әр түрлі деңгейлі табысы бар халықтың қажеттіліктерін кешенді қанағаттандыруға бағытталған тұрғын үй саясатын іске асыру мақсатында, төлем қабілетінің сұранысын ынталандыру мақсатында ипотекалық несие беру және тұрғын үй құрылысы жинақтарының жүйесі жетілдірілетін болады...»/3/
Қазақстан Республикасында ипотекалық несиелендіру саласы Қазақстан Республикасының Конституциясымен, Азаматтық Кодексімен және «Жылжымайтын мүлік ипотекасы туралы» Заңмен реттеледі. Қазақстан Республикасының Конституциясында жер меншігін заңдастыру, сатып алу – сату, кепілге беру, жалға беру және т.б. бойынша құқықтық нормалар қабылданған/4/. Ал «Жылжымайтын мүлік ипотекасы туралы» Заңда ипотекалық ұйымдар, оларды құру шарттары, қызметтері, ипотекалық келісімнің жасақталуы туралы, ипотекалық куәлік туралы, ипотеканы өткізу, мүліктің қамтамасыз етілуі және қарыздың өтелуі, ипотеканың аяқталуы туралы негізгі мәселелері қарастырылған /5/.
Қазақстан Республикасы Президенті Н.Ә.Назарбаевтың 2007 - жылғы «Жаңа әлемдегі жаңа Қазақстан» деп аталатын халыққа Жолдауында тұрғын үй салуды дамыту мәселесі қарастырылған. Оны нақты «Жаңа кезеңнің негізгі міндеттері» бөлімінің жетінші міндетінде көруге болады: « ... Жетінші міндет – атаулы әлеуметтік қолдау және әлеуметтік саланы нарық қағидаттары негізінде дамыту.
Біз шын мәнісінде зәру адамдарға атаулы қолдау көрсету жөніндегі саясатымызды жалғастыра береміз, бірақ оны нақты нарықтық қағидаттар негізінде шешеміз, бұлар: қолжетімді тұрғын үй сатып алу мен жылжымайтын мүлік рыногын дамыту мәселелері. Мемлекеттік тұрғын үй салуды дамыту бағдарламасын іске асырудың екі жылында 11 млн. шаршы метрден астам тұрғын үй іске қосылды. 2007 жылы 7 млн. шаршы метр іске қосылады. Үш жылдың ішінде 160 мың отбасы мен жарты миллионнан астам қазақстандық жаңа қоныстанушылар атанады. Бағдарлама 30 пайыздық озықтықпен орындалуда...»,- деп, елбасы атап өткендей, тұрғын үй мәселесі қазіргі таңдағы маңызды мәселелерінің бірі болып отыр, оны шешудің бір жолы - ипотекалық несиелендіруді дамыту болып табылады/1/.
Қазақстанның «Қазақстан өз дамуындағы жаңа серпіліс жасау қарсаңында» деп аталатын әлемдегі бәсекеге барынша қабілетті 50 елдің қатарына кіру стратегиясында халықты тұрғын үймен қамтамсыз ету мен ипотекалық несиелендіру үшінші басымдықта дербес мәселе ретінде көрсетілген: «... Жеке тұрғын үй құрылысын кең ауқымда дамыту үшін ынталандыру жағдайларын жасауымыз керек. Ипотекалық несиелендіру жүйесі бойынша тұрғын үй сатып алуға табысы жетпейтін азаматтар үшін тұрғын үй құрылысы жинақтары жүйесін одан әрі дамыту керек...»,- деп елбасымыз Үкімет алдына міндеттер қойды /2/.
Осыған байланысты, Қазақстан Республикасының Үкіметінің 2006-2008 жылдарға арналған бағдарламасында келесі мәселелер қарастырылған: «...Әр түрлі деңгейлі табысы бар халықтың қажеттіліктерін кешенді қанағаттандыруға бағытталған тұрғын үй саясатын іске асыру мақсатында, төлем қабілетінің сұранысын ынталандыру мақсатында ипотекалық несие беру және тұрғын үй құрылысы жинақтарының жүйесі жетілдірілетін болады...»/3/
Қазақстан Республикасында ипотекалық несиелендіру саласы Қазақстан Республикасының Конституциясымен, Азаматтық Кодексімен және «Жылжымайтын мүлік ипотекасы туралы» Заңмен реттеледі. Қазақстан Республикасының Конституциясында жер меншігін заңдастыру, сатып алу – сату, кепілге беру, жалға беру және т.б. бойынша құқықтық нормалар қабылданған/4/. Ал «Жылжымайтын мүлік ипотекасы туралы» Заңда ипотекалық ұйымдар, оларды құру шарттары, қызметтері, ипотекалық келісімнің жасақталуы туралы, ипотекалық куәлік туралы, ипотеканы өткізу, мүліктің қамтамасыз етілуі және қарыздың өтелуі, ипотеканың аяқталуы туралы негізгі мәселелері қарастырылған /5/.
1. ҚР Президенті Н.Ә.Назарбаевтың 2007жыл 28 ақпандағы Қазақстан халқына Жолдауы, 28.02.2007 ж. Астана
2. Қазақстан өз дамуындағы жаңа серпіліс жасау қарсаңында. Қазақстан Республикасының Президенті Нұрсұлтан Назарбаевтың Қазақстан халқына Жолдауы.2006 ж.
3. Қазақстан Республикасы Үкіметінің 2006-2008 жылдарға арналған Бағдарламасы. 30.03.2006 ж.
4. Қазақстан Республикасының Конституциясы.30.08.1995 ж.
5. «Қазақстан Республикасының Жылжымайтын мүлік ипотекасы туралы»Заңы, 23.12.1995 ж.6
6. Жарковская Е.П., Арендс И.О. Банковское дело: курс лекций.-М.2003
7. Финансы: учебник. 2-е изд., перераб. И доп./ под ред. В.В. Ковалева.- М.: Тк Велби, Изд-во Проспект, 2005-634 с.
8. Сулеменов А.К. Проблемы ипотеки.// Аль –Пари 2006.№5-6
9. Искаков У.М., Бохаев Д.Т., Рузиева И.А. Финансовые рынки и посредники: Учебник.- Алматы: Экономика, 2005-289 с.
10. Дестресс М. Ипотека и ипотечный кредит// Деньги и Кредит.2007.№5.
11. Иванов В.В. Ипотечное кредитование /М.2006.
12. Ерденев М., Антонова О. Квартира в кредит// Деньги.2007. № 6.
13. Воробьев Ю., Караваева И. Залоговое кредитование:Зарубежный опыт.// Вопросы экономики.2006. №11.
14. Лаврушин О.И. Банковское дело: М.2003
15. Проскурин В.А. О совершенствовании практики ипотечного жилищного кредитования // Банковское дело. 2006. № 9.
16. Черноволосов П. Жилищная ипотечная система: мировой опыт// Деньги и Кредит.2006.№ 8.
17. Новиков А.А. Вопросы развития ипотечного кредитования //Банки Казахстана. 2007.№ 4.
18. Романцев И.А. Ипотечное жилищное кредитование : состояние и перспективы //Деньги и Кредит.2006.№5.
19. Конавалов И.Т.Проблемы участия банков в ипотечном кредитовании // Банковское дело.2006. № 11.
20. Рогожина Н., Иванов А. Формирование финансовой базы ипотечного кредитования// Журнал для акционеров. 2006. №2.
21. Черняк И.В. О развитии ипотечного кредитования// Жилищное строительство. 2006. №10.
22. Дюсембаев Н.М. Перспективы развития ипотечного кредитования в Казахстане // Банки Казахстана 2006.№5.
2. Қазақстан өз дамуындағы жаңа серпіліс жасау қарсаңында. Қазақстан Республикасының Президенті Нұрсұлтан Назарбаевтың Қазақстан халқына Жолдауы.2006 ж.
3. Қазақстан Республикасы Үкіметінің 2006-2008 жылдарға арналған Бағдарламасы. 30.03.2006 ж.
4. Қазақстан Республикасының Конституциясы.30.08.1995 ж.
5. «Қазақстан Республикасының Жылжымайтын мүлік ипотекасы туралы»Заңы, 23.12.1995 ж.6
6. Жарковская Е.П., Арендс И.О. Банковское дело: курс лекций.-М.2003
7. Финансы: учебник. 2-е изд., перераб. И доп./ под ред. В.В. Ковалева.- М.: Тк Велби, Изд-во Проспект, 2005-634 с.
8. Сулеменов А.К. Проблемы ипотеки.// Аль –Пари 2006.№5-6
9. Искаков У.М., Бохаев Д.Т., Рузиева И.А. Финансовые рынки и посредники: Учебник.- Алматы: Экономика, 2005-289 с.
10. Дестресс М. Ипотека и ипотечный кредит// Деньги и Кредит.2007.№5.
11. Иванов В.В. Ипотечное кредитование /М.2006.
12. Ерденев М., Антонова О. Квартира в кредит// Деньги.2007. № 6.
13. Воробьев Ю., Караваева И. Залоговое кредитование:Зарубежный опыт.// Вопросы экономики.2006. №11.
14. Лаврушин О.И. Банковское дело: М.2003
15. Проскурин В.А. О совершенствовании практики ипотечного жилищного кредитования // Банковское дело. 2006. № 9.
16. Черноволосов П. Жилищная ипотечная система: мировой опыт// Деньги и Кредит.2006.№ 8.
17. Новиков А.А. Вопросы развития ипотечного кредитования //Банки Казахстана. 2007.№ 4.
18. Романцев И.А. Ипотечное жилищное кредитование : состояние и перспективы //Деньги и Кредит.2006.№5.
19. Конавалов И.Т.Проблемы участия банков в ипотечном кредитовании // Банковское дело.2006. № 11.
20. Рогожина Н., Иванов А. Формирование финансовой базы ипотечного кредитования// Журнал для акционеров. 2006. №2.
21. Черняк И.В. О развитии ипотечного кредитования// Жилищное строительство. 2006. №10.
22. Дюсембаев Н.М. Перспективы развития ипотечного кредитования в Казахстане // Банки Казахстана 2006.№5.
КІРІСПЕ
Нарықтық қатынастар жағдайында тұрғын үй құрылысының даму
перспективалары негізінен тұрғын үй сатып алуды несиелендірудің ұлттық
жүйесінің даму жетістіктерімен және тиімділігімен анықталады.Қазақстанда
сатып алынатын тұрғын үйдің құнын бір реттік төлем жүргізу арқылы және
құрылысқа үлестік қатысумен бірге ипотекалық несиелендіру жүйесі дамуда.
Қазақстан Республикасы Президенті Н.Ә.Назарбаевтың 2007 - жылғы Жаңа
әлемдегі жаңа Қазақстан деп аталатын халыққа Жолдауында тұрғын үй салуды
дамыту мәселесі қарастырылған. Оны нақты Жаңа кезеңнің негізгі міндеттері
бөлімінің жетінші міндетінде көруге болады: ... Жетінші міндет – атаулы
әлеуметтік қолдау және әлеуметтік саланы нарық қағидаттары негізінде
дамыту.
Біз шын мәнісінде зәру адамдарға атаулы қолдау көрсету жөніндегі
саясатымызды жалғастыра береміз, бірақ оны нақты нарықтық қағидаттар
негізінде шешеміз, бұлар: қолжетімді тұрғын үй сатып алу мен жылжымайтын
мүлік рыногын дамыту мәселелері. Мемлекеттік тұрғын үй салуды дамыту
бағдарламасын іске асырудың екі жылында 11 млн. шаршы метрден астам тұрғын
үй іске қосылды. 2007 жылы 7 млн. шаршы метр іске қосылады. Үш жылдың
ішінде 160 мың отбасы мен жарты миллионнан астам қазақстандық жаңа
қоныстанушылар атанады. Бағдарлама 30 пайыздық озықтықпен орындалуда...,-
деп, елбасы атап өткендей, тұрғын үй мәселесі қазіргі таңдағы маңызды
мәселелерінің бірі болып отыр, оны шешудің бір жолы - ипотекалық
несиелендіруді дамыту болып табылады1.
Қазақстанның Қазақстан өз дамуындағы жаңа серпіліс жасау қарсаңында
деп аталатын әлемдегі бәсекеге барынша қабілетті 50 елдің қатарына кіру
стратегиясында халықты тұрғын үймен қамтамсыз ету мен ипотекалық
несиелендіру үшінші басымдықта дербес мәселе ретінде көрсетілген: ... Жеке
тұрғын үй құрылысын кең ауқымда дамыту үшін ынталандыру жағдайларын
жасауымыз керек. Ипотекалық несиелендіру жүйесі бойынша тұрғын үй сатып
алуға табысы жетпейтін азаматтар үшін тұрғын үй құрылысы жинақтары жүйесін
одан әрі дамыту керек...,- деп елбасымыз Үкімет алдына міндеттер қойды
2.
Осыған байланысты, Қазақстан Республикасының Үкіметінің 2006-2008
жылдарға арналған бағдарламасында келесі мәселелер қарастырылған: ...Әр
түрлі деңгейлі табысы бар халықтың қажеттіліктерін кешенді қанағаттандыруға
бағытталған тұрғын үй саясатын іске асыру мақсатында, төлем қабілетінің
сұранысын ынталандыру мақсатында ипотекалық несие беру және тұрғын үй
құрылысы жинақтарының жүйесі жетілдірілетін болады...3
Қазақстан Республикасында ипотекалық несиелендіру саласы Қазақстан
Республикасының Конституциясымен, Азаматтық Кодексімен және Жылжымайтын
мүлік ипотекасы туралы Заңмен реттеледі. Қазақстан Республикасының
Конституциясында жер меншігін заңдастыру, сатып алу – сату, кепілге беру,
жалға беру және т.б. бойынша құқықтық нормалар қабылданған4. Ал
Жылжымайтын мүлік ипотекасы туралы Заңда ипотекалық ұйымдар, оларды құру
шарттары, қызметтері, ипотекалық келісімнің жасақталуы туралы, ипотекалық
куәлік туралы, ипотеканы өткізу, мүліктің қамтамасыз етілуі және қарыздың
өтелуі, ипотеканың аяқталуы туралы негізгі мәселелері қарастырылған 5.
Ипотека - кепілге берілген жылжымайтын мүлік немесе ондағы үлесі кепіл
берушінің немесе үшінші тұлғаның иелігі мен пайдалануында қалатын кепіл
түрі . Жылжымайтын мүлікке жер немесе жермен байланысты басқа да объектілер
(кәсіпорындар, тұрғын және тұрғын емес үйлер, жолдар) жатқызылады.
Ипотеканың дамуы кепілзаттың меншік иесінің болуымен байланысты,
себебі жер мен жылжымайтын мүлікті кепілге беруді тек қана оның иесі жүзеге
асыра алады. Мұндай жағдайда ғимараттар ипотекасы сол ғимарат орналасқан
жер учаскесі ипотекасымен бірге рәсімделеді.
Ипотекалық несие кәсіпорындардың, фирмалардың және тұрғын
құрылыстарының мемлекеттік қаржыландыру көздеріне деген қажеттіліктерін
банктік несиемен ауыстыруда маңызды рөл атқарады.
Дипломдық жұмыс тақырыбының өзектілігі ипотекалық несиелендірудің
нарықта алатын орны, халықты тұрғын үймен қаматамасыз етудегі негізгі
құралы ретінде қолданылуы және қазіргі таңдағы еліміздегі ипотекалық
несиелендірудің жүзеге асу тәртібі, басты мәселелері мен оларды шешу
жолдарын анықтау.
Дипломдық жұмыстың зерттеу объектісі - нарықта қызметін жүзеге асырып
жатқан Астана-ФинансИпотекалық Ұйымы Акционерлік Қоғамындағы ипотекалық
несиелендірудің іс жүзінде жүзеге асырылуы.
Дипломдық жұмыс мақсаты – ипотекалық несиелендіру түсінігін,
қалыптасу тарихын, оның заңдық негізделуін ашу, Қазақстандағы ипотекалық
несиелендірудің қазіргі жағдайын, негізгі мәселелерін және жетілдіру
жолдарын анықтау.
Қойылған мақсатқа жету үшін келесі міндеттер орындалуы қажет:
- ипотекалық несиелендірудің теориялық аспектілерін анықтау;
- ипотекалық несиелендірудің ұйымдастырылуы мен заңдық қамтамасыз
етілуін қарастыру;
- ипотекалық несиелендіруді шетел тәжірибесінде қарастыру;
- ипотекалық несиелендіру нарығының қызмет ету жағдайына сипаттама
беру;
- Астана-ФинансИҰАҚ–ның ипотекалық несиелендіру қызметін,
қаржылық жағдайын талдау;
- анықталған мәселелерді шешу және ипотекалық несиелендіруді
жетілдіру жолдарын ұсыну.
Дипломдық жұмыс кіріспе негізгі үш бөлімнен, қорытындыдан,
қолданылған әдебиеттер тізімі мен қосымшалардан тұрады.
Бірінші бөлімде ипотекалық нарық түсінігі, оның қалыптасу тарихы,
ипотекалық несиелендірудің мәні мен әдістері, ұйымдастырылу ерекшеліктері
қарастырылған.
Екінші бөлімде Астана- ФинансИҰАҚ –ның қаржылық және шаруашылық
жағдайына, ипотекалық несиелендіру қызметіне, ұйымның қарыздық портфеліне
талдау жүргізіліп, қарыз алушының төлем қабілеттілігі мен ипотекалық
несиені рәсімдеу тәртібі, берілу процедурасы анықталды.
Үшінші бөлімде Астана-ФинансИҰАҚ –ның даму стратегиясы, сонымен
қатар еліміздегі ипотекалық несиелендіру мәселелері мен оларды шешу жолдары
туралы, ипотекалық несиелендірудің шетелдік тәжірибесі туралы жазылған.
Дипломдық жұмысты жазу барысында ипотекалық несиелендіру саласын
реттейтін заңдар, отандық және шетел авторларының әдебиеттері, мерзімді
басылымдар, ұйымның қаржылық есептілігі мен бухгалтерлік құжаттары
пайдаланылды.
1 ИПОТЕКАЛЫҚ НЕСИЕЛЕНДІРУДІҢ ТЕОРИЯЛЫҚ НЕГІЗДЕРІ
Бұл бөлімде ипотекалық несиелендірудің теориялық аспектілері, яғни
ипотекалық нарық түсінігі, оның қалыптасуы, ипотекалық несиелендірудің мәні
мен әдістері, принциптері, оны ұйымдастырудың заңдық негіздері
қарастырылған.
1.1 Ипотекалық нарық түсінігі және оның қалыптасу тарихы
Ипотека – бұл дамыған нарықтық экономикасы бар елдерде пайда болған,
қазiргi заманғы термин деп көпшiлiк ойлайды. Бiрақ тарихи деректерге
жүгiнсек, бұл Ежелгi Грецияда пайда болып, әлемдiк қаржылық және
экономикалық жүйеге енген. Солонның iзбасары Драконт өз заманында меншiкке
байланысты тәртiп енгiзген. Оның енгiзген тәртiбi бойынша жеке меншiкке
және оның қандай да бiр бөлiгiне жасалған қастандық үшiн қатаң жаза
қолданылатын болған. Осыған байланысты тарихта Драконт заңы деген түсiнiк
қалыптасқан. Солон өз заманында жер қарыздарын алып тастау, мүлiктi
мұрагерге қалдыру өсиетхатын енгiзуге байланысты iрi реформаларды жүзеге
асырған. Солон реформасы бойынша әр адам өз меншiгiндегi мүлiктердi мұраға
қалдыруға немесе мұрагерлiк құқығынан айыруға байланысты өсиеттi қалдыруға
құқылы болған.
Бұдан кейiн әр адам өз меншiгiн мұраға қалдыру немесе мұрагерлiк
құқықтан айыру туралы өсиеттi өз еркiмен қалдыруға мүмкiндiгi болды. Ең
алғаш Афинада мұндай мiндеттемелерге борышкер жеке тұлға ретiнде кепiл
болған, яғни борышкер қарызды қайтаруға мүмкiндiгi болмаған жағдайда құлға
айналу мүмкiн болған. Солон жеке бастың жауапкершiлiгiн мүлiктiк
жауапкершiлiкке айналдыру үшiн борышкердiң жерiне қарыздың бедгiлi бiр
сомасын өтеудi қамтамасыз ететiн жер деген жазуы бар бағанды тұрғызуды
ұсынған. Бұл бағанды ипотека деп атаған.
Жалпы ипотека гректiң (hypotetheka( деген сөзiнен шыққан, яғни
кепiлзат немесе кепiлге беру деген ұғымды бiлдiредi. Қысқаша айтқанда,
ипотека – несиеге үй сатып алу деген мағынаны бiлдiредi.
Ипотекалық жүйенiң мақсаты – тұрғын үйге иелiк ету құқығын белгiлеу
кезiндегi құпиялық әдiске байланысты қауiптi төндiрмеу болып табылады.
Жер – оңай айналымға түсетiн тауар болғандықтан алынған қарыз үшiн
кепiлдiкке қойылған. Осыған байланысты сатып алушы да, несие берушi де
үлкен тәуекелдiлiкке барған.
Ипотека меншiк иесiнен екiншi бiреудiң иелiгiне берiлген мүлiктiң
құнын қамтамасыз етедi.
Уақыт өте келе ипотека сөзiн кепiлдi белгiлеуге қолдана бастады.
Римдiктерде ипотекалық құқық қажеттi екi сапаға ие болмаған, олар
жариялылық және арнайылылық, сондықтан да несие берушiнiң алдындағы
борыштық өтелуiне сенiмдi кепiл бере алмаған. Римдiктер ипотеканың заңдылық
өрiсiн ұлғайта бастады. Ендiгi жерде борышкердiң меншiгiндегi барлық
мүлiктер заңдастырылды. Бұл бiр жағынан несие берушiнiң сенiмдiлiгi үшiн
борышты кез келген өзге де мүлiкпен емес, нақты және белгiленген мүлiкпен
өтеудi қамтамасыз еттi.
Екiншi жағынан, римдiк заң несие берушiге қарыздың ерекшелiгiне
байланысты келiсiм – шарттан тыс ипотекалық құқық бердi.
Өзгеше айтқанда, құпиялы немесе жариясыз заңды ипотекаға байланысты
қарыз берушi борышкердiң мүлкiне келiсiлген ипотеканы белгiлеуіге аса
сенiмдi болмаған. Себебi борышкер несие берушiнiң. Бiрте-бiрте ипотека орта
ғасырлық Еуропалық заңдылықтарға ене бастады.
Германияда XVI ғасырда пайда болды, ал Францияда XVI ғасырдың соңында
жариясыз ипотека қызмет еттi.
Еуропалық мемлекеттiң заңдылықтарында ипотеканың екi сипаты болды. Бiр
жағынан – ол тек жылжымайтын мүлiкке ғана қолданылады, ал екiншi жағынан,
кепiлге қойылған мүлiк несие берушi арқылы емес, сот арқылы сатылатын
болған. Несие берушi үшiн борышкердiң иелiгiне берiлген қарыздың
қайтарылуына ипотека сенiмдi құрал болып табылады 6,98 б..
Еуропада мүлiкке меншiктi иелiк ету құқығынан мәжбүрлеп айыру басты
орын алған. Оның механизмi ипотекалық талаптар мен заттық ипотекаға
арыздану арқылы жүзеге асқан. Соңғысы мүлiктiң кiмнiң қолында екендiгiне
қарамастан, оны жариялы түрде сату арқылы талап ету құқығын
қанағаттандыруды бiлдiредi. Ипотекалық кiтапта ипотеканы жабу құқықтың
соңғы тоқтатылу элементi емес. Тек материалдық шарттар орындалғанда ғана
ипотека өз күшiн жойған. Ипотека тек ерекше ипотека туралы арнайы кiтапқа
жазылғаннан кейiн ғана берiк мүлiктiк құқыққа айналған. Ортағасырлық
кодекстер бойынша ипотека бiртұтас, мұқтаждықты қанағаттану құқығына
негiзделген деген анықтама сақталған.
Нypotheka est toto in toto, et toto in qyalibet parte - ипотекаға
жүктелген мiндеттемелердiң орындалуына қанағаттану құқығы ипотекаға
қойылған затқа негiзделген. Мүлiктiң жеке бөлiктерiн сатуға байланысты
несие берушi қарыздың толық сомасының өтелуiн қанағаттандырылуын талап
етуге құқылы.
Ипотекалық құқық жеке қызмет ете алмайды. Мүлiк иесiнiң өзгеруiне
қарамастан жылжымайтын мүлiктер ипотекасы кең таралған. Талап етудiң
жарамсыздығы немесе тоқтатылуы ипотеканың жарамсыздығын немесе тоқтатылуын
бiлдiредi. Ипотеканың бұл мағынасы ең алғаш тек римдiк құқықпен ғана
танылмаған, ол еуропалық мемлекеттер заңнамаларымен де әйгiлi болған.
Римдiк құқық бойынша несие берушiнiң жұмсаған шығындарына, ипотекалық
пайызға және оның талаптарына ипотека кеңiнен таралған.
XVIII - XIX ғасырларда көптеген мемлекеттердiң ипотекалық заңнамалары
бойынша талап етiлетiн жалпы сома жариялылығына байланысты және де ол
жазылу кiтабында белгiленген жағдайда ғана сомаға пайыздың өсуiмен оның
көлемi анықталған6, 121 б..
Ресейде ипотека заңды құқық ретiнде тек ипотекалық кiтапқа жазылған
уақыттан бастап қана қызмет еткен. Қарыз алушы мiндеттеменi орындамаған
жағдайда мүлiк кiмнiң қолында болса да, мүлiкке қойылған талаптардың
қанағаттандырылуын талап ету құқығына ие болған. Ипотекалық несиеге
кепiлдiкке қойылған мүлiк төтенше жағдайлар әсерiнен бүлiнiп немесе
жойылған жағдайда меншiк иесiнiң шығындарының орнын толтыру үшiн сақтандыру
сыйақысы белгiленiп отырған. Мүлiк иесiнiң пайдалануға ғана құқығы болған,
егер де ол мүлiкке залал немесе зиян келтiрген жағдайда несие берушi
қосымша төлем төленуiн талап етуге құқығы болған. Ипотекалық құқық
ипотекалық кiтаптағы формальды жазуларды жою арқылы тоқтатылған.
Ресей территориясында ипотека 1881 жылы 19 мамырда заңмен бекiтiлген.
1882 жылы заңды жүзеге асыру және жекелеген баптарына толықтыру еңгiзу
мақсатында ерекше ипотекалық комиссия құрылды. 1889 жылы
өсиетхаттың жариялылық жүйесiн алып тастап, жариялылық және арнайылық
тәртiбiн бекiттi. Тәжiрибеде шаруалар iсiнiң жаңа реестрлiк нысаны
енгiзiлдi. Бұл жерде бұрынғы тәртiптен өзгешелiгi мүлiк иесiнiң аты
жарияланатын болған. Осылайша арнайылылық қағидасы тереңдей түстi.
XIX ғасырда Ресейде негiзгi ипотекалық ұйымдар болып, қалалық
несиелiк ұйымдар болып табылған. Олардың iшiнде: Петербургтiк, Мәскеулiк,
Одессалық, Варшавалық ұйымдарды атап айтуға болады. Олардың қолында
ипотекалық несиелендiру қорының 80 пайызы болған 7, 325 б..
Ғасырлар аралығында және белсендi қалалық құрылыс кезiнде қаланың
жылжымайтын мүлiкпен келiсiм жасауға жергiлiктi ипотекалық банктер құқық
алды. Бiрақ Кеңестiк басқару кезiнде ипотека капитализмнiң элементi болып
саналғандықтан мүлдем жойылған. Бiрақ дүниежүзiнде ипотека дамып отырған
және әр мемлекеттiң салт - дәстүрi мен әдет - ғұрпына байланысты ипотеканың
ерекше нысандары қалыптасқан.
Нарықтық экономикаға көшкеннен кейiн Қазақстанда да ипотеканың
негiздерi қаланып, бiздiң елiмiзге қолайлы деген малайзиялық үлгi қалыптаса
бастады.
Қазақстанда ипотеканың дамуы - Республика Президентiнiң 1995 жылғы 23
желтоқсандағы Жылжымайтын мүлiк ипотекасы туралы заңды күшi бар Жарлығын
қабылдаудан бастау алады. Үкiметтiң осы бағыттағы жұмысының бiрiншi кезеңi
2000 жылғы 21 тамыздағы қаулысымен Қазақстан Республикасында тұрғын үй
құрылысын ұзақ мерзiмдi қаржыландыру және ипотекалық несиелендiру жүйесiн
дамыту тұжырымдамасын бекiту болды.
Ұсынылған тұжырымдаманың негiзi жаңадан салынған тұрғын үйдi, сондай-
ақ қайталама нарығындағы тұрғын үйдi қоса алғанда еркiн нарықта дайын
тұрғын үй сатып алу үшiн азаматтарға ұзақ мерзiмдi ипотекалық несие берудiң
нарықтық жүйесiн құруға келiп саяды. Ұлттық банктiң шешiмiмен 2000 жылғы
20 желтоқсанында Қазақстан Ипотекалық Компаниясы жабық акционерлiк қоғамы
құрылды. Бүгiнгi таңда оның бiрден-бiр акционерi Ұлттық банк болып
табылады8, 24 б.
1.2 Ипотекалық несиелендірудің мәні, әдістері және принциптері
Жылжымайтын мүлік кепілдігіне, сондай-ақ жер меншігі кепілдігіне
берілетін ипотекалық несие нарықтық экономика жағдайында кең тараған
несиелендірудің түрі болып табылады. Жер меншігі нарықтық несиелік
қатынастар жүйесіне меншігінде жекешелендірілген пәтерлер, жер учаскелері,
тұрғын қорлары бар кәсіпорындарды, ұйымдарды, фирмаларды және тұрғындарды
қосады.
Ипотекалық несие кәсіпорындардың, фирмалардың және тұрғын
құрылыстарының мемлекеттік қаржыландыру көздеріне деген қажеттіліктерін
банктік несиемен ауыстыруда маңызды рөл атқарады. Оның дамуы ұзақ мерзімді
несиелік ресурстарға деген тапшылық пен жоғарғы қарқынды инфляция
жағдайында шаруашылық жүргізуші субъектілердің инвестициялық активтілігін
ұлғайтуға әсер етеді.
Ипотекалық несиелендіру жүйесі өзіне екі бағытты қосады:
- шаруашылық жүргізуші субъектілерге және тұрғындарға ипотекалық
несиелерді беру;
- екінші нарықта ипотекалық несиелерді сату Қосымша А.
Бірінші бағыт бойынша көбіне ипотекалық банктер қызмет етеді, ал
екінші бағыт бойынша ипотекалық банк активтерін сатып алып, кейін солардың
негізінде өз атынан бағалы қағаздар шығаратын қаржылық ұйымдар және қорлар
айналысады.
Ипотекалық несиенің екінші нарығының бар болуы ипотекалық банктердің
активтерінің өтімділігін қамтамасыз етеді, айналыстағы ақша массасын
байланыстырады, мемлекет аумақтары бойынша капиталдың қайта бөлінуіне әсер
етеді, несиелер бойынша пайыздық мөлшерлемелерді тұрақтандырады.
Ипотекалық несиелендірумен айналысатын банктер мұндай жағдайларда
несиелік ресурстары жеткілікті болады, себебі банкке қажет ақша құралдарын
жинақтап, жаңа несиелер беру арқылы қайта айналысқа шығару мүмкіндігі
туады.
Ипотекалық несиелендіруді дамытудың негізгі мәселелері болып:
жылжымайтын мүлікке деген төмен төлемқабілетті сұранысқа негізделген
банктердің ресурстық базасының жеткіліксіздігі, жоғарғы қарқынды инфляция.
Банктер үшін өтімділіктің ең басты мәселесі ипотекалық несиелендіру
кезіндегі ресурстарды орналастыру мерзімдерінің алшақтығында9, 134 б. .
Ипотекалық несиелер жылжымайтын мүлік кепілдігі – ипотеканы талап
етеді.
Ипотеканың дамуы кепілзаттың меншік иесінің болуымен байланысты,
себебі жер мен жылжымайтын мүлікті кепілге беруді тек қана оның иесі жүзеге
асыра алады. Мұндай жағдайда ғимараттар ипотекасы сол ғимарат орналасқан
жер учаскесі ипотекасымен бірге рәсімделеді. Қазақстан Республикасының
Конституциясында жер меншігін заңдастыру, сатып алу – сату, кепілге беру,
жалға беру және т.б. бойынша құқықтық нормалар қабылданған.
Ипотека – бұл міндеттемелерді жылжымайтын мүлікпен қамтамасыз етудің
бір әдісі болып табылады, бұл жағдайда кепіл ұстаушы кепіл беруші өзінің
міндеттемелерін орындамаған кезде кепілге берілген жылжымайтын мүлік
есебінен қанағаттанады. Ипотека кез-келген ақшалай міндеттемелерді
қамтамасыз етуге, сондай-ақ несиелік келісім шарт бойынша міндеттемелерді
қамтамасыз етуге қолданылады.
Жылжымайтын мүлікке жер немесе жермен байланысты басқа да объектілер
(кәсіпорындар, тұрғын және тұрғын емес үйлер, жолдар) жатқызылады.
Ипотекалық несиелендірудің принциптері мен мақсаттарын қарастырайық.
Ұзақ мерзімді ипотекалық несиелендіруді дамытудың басты мақсаты-
орташа табысты азаматтарды қолайлы бағамен тұрғын үйлермен қамтамасыз етуге
мүмкіндік беретін тиімді қызмет ететін жүйені құру. Бұл жүйе ұзақ мерзімді
ипотекалық несие мен азаматтардың меншікті қаражаттары есебінен тұрғын
үйлерді сатып алуды нарықтық прициптерге негізделіп құрылады.
Жоғарыда көрсетілген жүйені құру келесілерге қол жеткізуге мүмкіндік
береді:
- азаматтардың төлемқабілетті сұранысын көбейту және тұрғындардың
негізгі бөлігіне тұрғын үйді сатып алуға қол жеткізуге
мүмкіндік беру;
- тұрғын үй нарығының қызметін жақсарту;
- нақты экономикалық айналысқа жекешелендірілген тұрғын үйлерді
қосу;
- тұрғын үй саласына халық жинақтарын және басқа да бюджеттен тыс
қаржылық ресурстарды тарту;
- құрылыс кешенін дамытуды қамтамасыз ету;
- ел экономикасын жалпы жақсарту.
Қазақстандағы ипотекалық несиелендіру жүйесі шетел тәжірибесіне сүйене
отырып қазақстандық базаға сәйкестендіріліп, өтпелі экономикаға тән
макроэкономикалық шарттарды, тұрғындардың шектеулі төлемқабілеттілігін,
жоғары қарқынды инфляцияны ескеруі қажет.
Ипотекалық несиелендіру жүйесі ең алдымен тартылған қаржылық
ресурстарды тиімді пайлануға сүйенуі шарт. Аумақтардағы ипотекалық
несиелендіру жүйесінің даму қарқыны аумақтағы жалпы экономикалық жағдайға
байланысты жүргізілуі керек.
Ипотекалық несиелендіру жүйесінің құрылуы мен дамуы үшін негізгі
мәселелерді шешу қажет:
- несиелендірудің бұл түрінің механизмін іске асыру және ипотекалық
несиелердің алғашқы және екінші нарықтарының тиімді қызмет етуі үшін
заңнамалық және нормативтік базаны жетілдіру;
- ипотекалық несиелендіру нарығын ұзақ мерзімді бюджеттен тыс қаржылық
ресурстармен қамтамасыз етудің әмбебап механизмін құру және енгізу;
- ипотекалық несиелер нарығына қатысушылардың бір-бірімен тиімді
әрекет етуін қамтамасыз ететін инфрақұрылымды қалыптастыру;
- ипотекалық несиелерді алатын азаматтар мен несиелерді қайта
қаржыландыруды қамтамасыз ететін несие берушілер мен инвесторларды салықтық
ынталандыру;
- ипотекалық несиелер нарығы субъектілері арсында еркін
бәсекелестік үшін бірдей шарттар қалыптастыру;
- ипотекалық несиені өтеу мүмкіндігі жоқ болған кезеде несие
берушілердің заңға қайшы әрекеттерінен қарыз алушыларды
әлеуметтік қорғау механизмдерін қалыптастыру.
Ұзақ мерзімді ипотекалық несиелендіру жүйесін қалыптастыру
стратегиясын құру жағдайында келесі аспектілерді ескерген жөн:
- ең алдымен шағын ипотекалық несиеге қажеттілігі бар тұрғындарды
ипотекалық несиелендіруге бағыт талу. Бұл шектеулі ресурстар
жағдайында көбірек адамдарды несиелендіруді қамтамасыз етеді;
- иелікте бар тұрғын үйді сату арқылы жаңа тұрғын үйдің бір
бөлігін төлеу мүмкіндігін жасау.
Ипотекалық несиелермен жылжымайтын мүлiктердi қаржыландыру
әдiстерiн тәжiрибеде қолдану үшiн келесi шарттардың орындалуын қамтамасыз
ету керек:
• пайдалылыққа жету және қаражаттын қайтарымдылығын;
• несие берушiнiң ақша қаражатын инфляциядан сақтау;
• тәуекелдiлiктен қорғау;
• қарыз алушыға несиенi беру жағдайларын жасау.
Ипотекалық несиелендiрудiң негiзгi әдiстерi және жылжымайтын мүлiктi
ерекше жағдайларда қаржыландыру әдiстерiн қарастырайық Қосымша Ә.
Ипотекалық несиелендiрудiң әдiстерi:
Аннуитеттiк несиелендiру әдiсi. Аннуитеттiк (типтiк ипотекалық несие)
кезеңдiк бiркелкi төлемдер көзделген, тiркелген пайыздық мөлшерлi, өзiн-өзi
амортизациялайтын несие.
Кезеңдiк төлемдерге қарызды өтеу шоты және несие бойынша пайыздарды
төлеу кiредi. Төлемнiң көлемi несиелiк шарттың қолданылу мерзiмiнде белгiлi
пайыздық мөлшерлеме бойынша ай сайын төлеуге қажеттi сома болып анықталады.
Төлем ақша ағымының ағымдық құнын ескерiп анықталады.
Несиелендiрудiң максималды мерзiмi қаржыландыру объектiсiнiң
экономикалық өмiрiнiң мерзiмiнен қысқа болады.
Ипотекалық несие бойынша төлемдерiн есептеу үшiн 3 фактор ескертiледi:
• несиенiң негiзгi сомасы;
• несиенi өтеу мерзiмi;
• пайыз мөлшерлемесi.
Ипотекалық несиенiң осындай түрi қарыз қаражатын бiр қалыпты өтеуге
мүмкiндiк бередi.
Ипотекалық мiндеттемелердiң басқа түрлерi өзгермелi төлемдермен
сиппатталады. Өзгермелi төлемдермен ипотекалық несиелер табысты әкелетiн
инвестициялар сияқты талданады. Өзгермелi төлемдерiмен несиелендiру
әдiстерiн қарастырайық.
Негiзгi соманы тiркелген төлемақымен ипотекалық несиелендiру әдiсi.
Несиенiң осындай түрiн серпiлмелi деп атайды. Осындай жағдайда
несиелендiрудiң шарттарының ерекшелiктерi осындай:
• кезеңдiк тiркелген төлемдер қарыздың негiзгi сомасын өтеу
шотына бағытталады;
• қарыздың қалған бөлiгiне пайызды төлеу.
Ерекшелiгi: тек бiрнеше жыл пайыздық төлемдер қалған уақытта қарыз
шотына бiркелкi төлемдер және пайыз өтелмеген несие бөлiгiне есептеледі.
Шарлы төлеммен несиелендiрудiң әдiсi. Осы жағдайда несиенiң көп
бөлiгiн өтеу немесе несиенің толық өтелуі, яғни ипотекалық несиелендiру
мерзiмiнiң соңында шарлы төлеу жағдайы қарастырылады.
Шарлы төлеммен несиелендiру әдiсiнiң ерекшелiгi:
• пайыздық төлемдердiң несие мерзiмiнiң аяғына дейiн болмауы.
Несие мерзiмiнiң соңында күрделi мөлшерлемемен есептелген пайыз және
несие сомасы толық өтеледi. Мысалы, жердi игеруге алған несие.
• Несие мерзiмiнiң iшiндегi тек пайыздарды төлеу берешек өтеу мерзiмiнiң
аяғында шарлы төлеммен iске асырылады;
• Iшiнара амортизациялық жинақты шарлы төлеммен жинақтайды;
• Шарлы төлеммен несиелендiру сызбанұсқалары жаңа құрылысты игеру
жобаларын қаржыландыру кезiнде қолданылады.
Өзгермелi пайыздық мөлшерлемемен ипотекалық несиелендiру әдiсi.
Өзгермелi пайыздық мөлшерлемемен ипотекалық несиелерге тән негiзгi
ерекшелiктер:
- нарықта қаржылық жағдайдың өзгеруiнен пайыздық мөлшерлеме өзгередi
және несиелiк шартта көрсетiлген қаржы индексiмен түзетiледi;
- пайыздық мөлшерлеменiң максималды немесе минималды деңгейiн
белгiлеуге болады.
Реттемелi мерзiмi ұзартылған төлеммен несиелендiру әдiсi. Осы әдiс
табысты қамтамасыз ететiндiгiмен ерекшеленедi. Осындай несиенiң
төлемақылары бүкiл несие мерзiмi бойында жанұя табысының 30%-нан аспайды.
Мерзiм ұзартылған төлемдердi реттеу кезiңде екi пайыздық мөлшерлеме
қолданылады. Бiрiншiсi, ай сайынғы қарыз алушының берешек сомасын есептеу
кезiнде қолданылады, екiншiсi бiрiншiге қарағанда төменiрек, ай сайынғы
төлемдермен есеп айырысу кезiнде қолданылады. Пайыз бойынша берешектердi
есептеу кезiнде қолданылатын мөлшерлеме шартты деп аталады. Төлемдi
есептеуде қолданылатын мөлшерлеме төлем мөлшерлемесi деп аталады.
Қайта кепiлге салынған кепiлзатпен ипотекалық несиелендiру әдiсi.
Меншiктi сату мезетiнде әлi өтелмеген несиенiң кепiлдiк негiздемесi,
жылжымайтын мүлiктiң сатылу мүмкiндiгi қаржыландыру сызбанұсқасына
негiзделген. Несие бойынша мiндеттердi сатып алушы өзiне алады. Мәмiленi
төлеуге ақша қаражатының жеткiлiктi сомасы жетiспегенде, сатып алушы жаңа
несиенi нарық мөлшерлемесi бойынша ала алады.
Мәмiленi қаржыландыру үшiн екi әдiс қолданылады:
- Несиенiң қалдығы толық өтемдi және меншiктi толық төлеуге мүмкiндiк
беретiн жаңа несиенi алу.
- Бар несие бойынша мiндеттеменi алу және мәмiлеге жетiспейтiн сомаға
жаңа несиенi алу. Сондай-ақ, екiншi несиенiң кепiлзаты сол
жылжымайтын мүлiк болады.
Осындай жылжымайтын мүлiкке салынатын салымдарды қаржыландыру
сызбанұсқалары қайта қаржыландыруда да қолданылады.
Қатысумен болатын ипотекалық несиелендiру әдiстерi. Бұл әдiс
қаржыландыру сызбанұсқасын көрсетедi, несие берушi, инвестициялауға тiкелей
қатысады: несие берушi несие бойынша төлемдердi тұрақты табыстың белгiлi
бiр бөлiгiн және меншiк құнының өсу сомасының бiр бөлiгiн бiр мезгiлде
алады.
Егер де меншiк, қатысуымен болатын несие арқылы қаржыландырылса,
меншiк иелiгi инвесторға өтедi, несие берушi меншiктiң қызмет ету сапасына
байланысты ақша ағымының тек бiр бөлiгiн ғана алуға құқығы бар. Бұл
жағдайда несие берушi меншiктен өз табысының бiр бөлiгiн алуға байланысты
артықшылық құқығын иеленедi. Ал қарыз алушы, жеңiлдетiлген несиелендiру
жағдайына ие болады және несие үшiн төмендеу пайыздық мөлшерлеме
қолданылады.
Қатысумен болатын ипотекалық несие берушiге келесi себептермен
тартымды болады:
- мұндай қаржыландыру сызбанұсқалары инфляцияның жоғары қарқынды
жағдайында несие берушiнiң мүдделерiн қорғауға мүмкiндiк бередi;
- пайыздық мөлшерлеменiң төмендеуi несие бойынша өз уақтылы
төлемдердiң төмендеуiне алып келедi, ал бұл қарыз алушының
мiндеттемелерiн орындамау тәуекелдiлiлiн төмендетедi.
Несие берушi болжаған жылжымайтын мүлiктен түсетiн табыстың бiр
бөлiгi жоғары тәуекелдi болады. Жылжымайтын мүлiктен алынатын табыстың
азаю тәуекелдiлiгiн төмендету үшiн несие берушiлер меншiктi басқару сапасын
уақтылы тексеру туралы баптарды келiсiмшарттарға қосады. Құнның
салыстырмалы жоғарлауының қатысуы да жылжымайтын мүлiктiң құнын көтермеу
тәуекелi бар.
Қатысумен болатын ипотекалық несие қарыз алушыға келесi себептермен
тартымды болады:
- қатысумен болатын несие бойынша төлемдер несиенiң басқа түрлерi
бойынша төлемдерден төмен болады;
- төменгi уақтылы төлемдер қарыз алушыға үлкен капиталдың шығындарды
қажет ететiн инвестициялық жобаларды жүзеге асыруға ынталандырады.
Бiрақ та жылжымайтын мүлiктен алынатын табыстың және құнның маңызды
өсу жағдайында несие берушiге төленетiн төлемдер пайыздық мөлшерлеменiң
төмендеуiмен өтелмеуi мүмкiн.
Төлемдердiң өсуiмен ипотекалық несиелендiру әдiсi. Табыстың өсуiне
сүйенетiн қарыз алушылар қолданады. Осы несиелендiру әдiсiнiң ерекшелiгi:
- бiрiншi минималды жарнасы, содан соң жарналар үнемдi қарқынмен
ұлғаяды;
- белгiлi бiр кезеңде бiркелкi өзiн өзi амортизациялайтын төлемдер
басталады.
Ипотекалық несиелендірудің қандай да әдісі қолданғанымен, ипотекалық
несиелендіруді ұйымдастыру мен ипотекалық несиені беруді рәсімдеу міндетті
түрде бекітілген заңнамалар негізінде жүзеге асырылуы керек10, 13 б. .
1.3 Ипотекалық несиелендіруді ұйымдастырудың заңдылық негіздері
Қазақстан Республикасында ипотеканың дамуы республика Президентінің
1995 жылғы 23 желтоқсандағы № 2723 Жылжымайтын мүлік ипотекасы туралы
заң күші бар жарлығынан бастау алды. Осы жарлық бойынша ипотека - кепілге
берілген жылжымайтын мүлік немесе ондағы үлесі кепіл берушінің немесе
үшінші тұлғаның иелігі мен пайдалануында қалатын кепіл түрі 5.
Қазіргі кезде елімізде ипотеканың құқықтық мағынасы болып-кәсіпорын,
құрылыс, ғимаратар және жермен берік байланыстағы өзге де мүліктер болып
табылады. Ал экономикалық мағынасы – бұл банктен немесе басқа қаржы
ұйымдарынан қарыз алу мақсатында жылжымайтын мүлік кепілінің бір түрі .
Ипотекалық несиелендіруді ұйымдастыру процессіне ипотекалық,
риэлтерлік, сақтандыру және бағалау компаниялары, сонымен қатар ең басты -
ол қарыз алушы қатысады.
Ипотекалық компания қарыз алушыға тиімді болуы үшін несиелік
келісімшарт жасауына, банк таңдауға көмектеседі. Риэлтерлік компаниялар
қарыз алушыға несие алу үшін керекті құжаттарды құқықтық негізде
толтыруға, жылжымайтын мүлік жөніндегі орталықта ипотеканың тіркелуін
өткізеді. Бағалау компаниясы - ипотека обьектісін нарықтық бағалауын
жүргізеді.
Ипотекалық несиелендіру кезінде қарыз алушы алатын мүлікті сақтандыру
үшін сонымен қатар, қарыз алушының өз өмірін және жұмыс қабілеттілігін
сақтандыру үшін сақтандыру компаниясымен келісімшарт жасалады. Бұл банктің
несиелік келісімшартында міндетті талап болып табылады 11, 14 б..
Ипотекалық несиені алу тәртібі қиын емес. Ол үшін қарыз алушы адам
ипотекалық компанияға өтініш жасау керек. Онда білікті мамандар ипотекалық
несие беретін банкпен несие келісімшартын жасау нені білдіретіндігін,
мақсаты жайлы түсіндіреді. Компанияның эксперттері несиелік қаражаттардың
қайтарылуын қамтамасыз ету мақсатында алдын-ала қарыз алушының несиелік
қабілетілігін бағалайды, сонымен қатар несие қайтарылуының жеке сызбасын
дайындайды. Келесідей міндеттемелер ескеріледі: қарыз алушының негізгі
орташа айлық табысы, мүмкіндігі, қосымша табыс көздері, оның мамандығы,
жұмыс істеу стажы, кәсіпкерлікпен айналысатын жанұя құрамы және т.б.
Алдын ала жасалатын келісімшарт жасалғаннан кейін, қарыз алушы алатын
пәтерге жалпы бағасының 15% кем емес көлемде бастапқы салымын жасайды.
Алатын пәтерге ай сайын төленетін несие төлемі - несие алушының ай сайынғы
кірісінің 70% көп болмау керек. Несиені қайтару және пайызды төлеу ай сайын
жүргізіледі. Сонымен ізет пайыздар несиенің қалған өтелмеген сомасына
аударылады. Ай сайынғы төлемдер тұрақты болуы да, ауысып отыруы да мүмкін,
бұл инфляцияның деңгейін ескере отырып өзгерістер жүргізуге байланысты
болып келеді. Егер де қарыз алушыда несиені толығымен өтеуге қаражаты болып
отырса, оның несиені уақытынан ерте қарыз алу шартына байланысты төлеуіне
құқығы бар.
Ипотекалық несие жағдайы қарыз алушыға алынған үймен немесе
пәтер иегері ретінде, шектеулерсіз қолдануға мүмкіндік береді. Қарыз
алушының осы пәтерге жазылуын, өзінің жанұясымен тұруына, оны жалға беруіне
құқығы бар. Бірақ осы пәтерді сыйға тарту, сату немесе ауыстыруды қарыз
алушы тек несиені толық өтегенде одан кепілдемені алудан кейін немесе несие
берушінің келісімімен жаңа пәтер иегері келісімшартты қайта жасасқаннан
кейін ғана іске асыра алады.
Коммерциялық банктерде және басқа да несие ұйымдарында
ипотекалық несиелендіру операциялары жылжымайтын мүлікті кепілдеу арқылы
жүргізіледі. Мұндай кепілдеме ипотекалық несиелендірудің негізгі
материалдық қамтамасыз етілуі болып табылады. Кепілдеме өзіне несие келісім
шарттарында міндеттеме бойынша қарыз сомасын төлеу және пайыздар жайлы
бөлімдерді қосады.
Қосымша жағдайлар салықты төлеуді қадағалауда, жөндеуде және иелігін
сақтау жағдайында, оны орындаудағы міндеттемелер болжануы мүмкін.
Ипотекалық несиелендіру кезінде қарыз алу жөнінде және оны қамтамасыз
ететін қаражаттар жөніндегі келісімшарттар басқа несие түрлеріне қарағанда
ерекше құқықтық нормаларды қолдануды көрсетеді.
Ең негізгісі болып – ол қарыздар үшін пәтерді еріксіз алып қалу.
Біреудің иелігіне заттық құқық салынған мүліктің бағасына негізгі
міндеттемелерді қанағаттандыру мүмкіндігінен тұрады. Бұл құқықтың мағынасы,
егер де қарыз алушы өзінің міндеттемелерін орындамаған жағдайда, мысалы
қарызды уақытылы өтемеген жағдайда, несие беруші өзінің талабына қанағатты
осы міндеттемелерді қамтамасыз ететін салынған жылжымайтын мүлік сомасынан
ала алады.
Еріксіз мүлікті қарыздар үшін ұстап қалудағы құқықты дайындауда қарыз
беруші мен қарыз алушыдан қосымша шығындарды, уақыт және күшті басқа
жіберуден талап етуі де мүмкін. Жылжымайтын мүлікке иелік ету құқығының
берілуі иелік ету құқығы туралы акт деп аталатын құжат арқылы қарызды
өтемегені үшін жылжымайтын мүлікті ұстап қалу құқығы қарыз беруші тек заңды
мүлік иесіне бере алады.
Ипотекалық несиелендіруге лицензиясы бар банк немесе несие
ұйымдары несие беруші бола отырып, ипотекамен салыстырғанда басқа несие
берушілеріне қарыз бойынша немесе қарыз алушымен салықты төлеу бойынша
мүлікті ұстап қалу мүмкіндігі жоқ екеніне толық сенімді болуы керек. Бұл
кезде мүлік иесі жөнінде сақтандыру полисін алу керек немесе адвокаттың
қызметі қажет.
Адвокат заңды иегер жөнінде қорытынды береді және бекітеді.
Онда мүлікке қатысты барлық қарсылықтары немесе талаптары анықталуы тиіс.
Заңгерлер сәйкесінше ереже шығарады: ең бастысы жүру құқығы атты,
оған сәйкес егер де үшінші жақ пайдасына меншік иесі болу шешілсе де несие
алушы кепілдеме құқығын сақтай алады. Несие беруші қандай да болсын меншік
иесінен олардың меншігін немесе кепіл затын талап ету құқығына ие болады.
Бұл жерде жылжымайтын мүлік кепілдемесі - бұл мүлікті алу жолы емес, ол тек
несие берушінің салынған мүліктің бағасынан талап ететін қанағаты12, 31
б..
Әдетте дамыған ипотекалық жүйесі бар мемлекеттердің заңнамалары
бойынша қарыз алушының сатылған мүлікті екі айдан екі жылға дейінгі кезең
аралығында қайта сатып алу құқығынан айыру нақты процедурасы өте маңызды
болып келеді. Мысалы, көптеген азаматтарда бір ғана пәтер болады. Осындай
жағдайда бұрынғы мүлік иесінің тұратын жері болмағандықтан заңнама оны
тартып алуын қабылдамайды. Мұндай жағдайда қайта сатып алу құқығынан айыру
процедурасы кезеңге созылуы мүмкін, сондықтан гиперинфляция кезінде мүлік
бағасының маңызды өзгеруіне әкеледі. Демек, әр кепілдемеде қарыз алушының
мүлікті қайта сатып алу құқығын және мүлік иелігін тартып алу механизмі
көрсетілуі міндетті.
Кепілдік құқығындағы заңнаманың тағы да бір негізгі керекті заңдық
нормасы болып – кепілдіктің нақтылығының міндеттілігі болып табылады. Бұл
норма кепілдік құқықтық обьектісі болатын қатаң анықталған, нақты мүліктің
бөлінуін қарастырады. Нақтылық барлық мүліктік кешенінен салынған мүлікті
бөлуіне көмектеседі. Несие беруші өзінің шағымдарын қанағаттандыруын қарыз
алушының барлық мүлкінен алу құқығын алады. Заңдық құқықты анықтаумен
байланысты негізгі заңдық норма ретінде ипотекалық несиедегі кепілдіктің
жариялылығы орын алады. Кепілдіктің жариялылығы - бұл үшінші тұлғаларға
жеңіл танылу үшін кепілдемеге берілген мүліктің ауырлығына талап болып
табылады. Бұл норма жылжымайтын мүліктің тіркелуіне сәйкес нотариалдық
тәртіпте заңдық жолмен қамтамасыз етіледі. Көрсетілген құқықтық нормаларда
негізінен ипотекалық несиелеу принциптері дайындалады13, 15 б..
Қазақстандық және шетелдік тәжірибеге талдау жасағанда осы салада
келесідей ортақ принциптерді бөліп көрсетуге болады:
▪ меншік құқығының шектелу жағдайында мүліктің қарыз алушы қолында
қалуында;
▪ қарыздың мөлшерін кепілдеме үлесі түрінде анықтау;
▪ қосымша ипотекалық қарыз бен сол мүлікті кепілге алу;
▪ сақтандыруды есепке ала отырып қарыз беру;
▪ қарызды уақытылы қайтармағандықтан мүлікті жоғалту немесе оны басқа
тұлғаға беру.
Ипотекалық несиелендіруді ұйымдастырудың белгіленген тәртібін сақтау
және заңнамаға сәйкес жүргізу ипотекалық несиелендіру нарығын дамытудың
алғышарттарының бірі болып табылады14, 198 б..
2 Астана-ФинансИпотекалық Ұйымы АҚ –НЫҢ ҚАРЖЫЛЫҚ ЖӘНЕ ШАРУАШЫЛЫҚ
ҚЫЗМЕТІН ТАЛДАУ
Бұл бөлімде дипломдық жұмыстың зерттеу объектісінің қаржылық және
шаруашылық қызметтеріне талдау жасалды, соның ішінде ұйымның төлем
қабілеттілігі, оның кірістері мен шығыстарының өсу динамикалары, активтері
мен міндеттемелерінің құрамы мен құрылымы, меншікті капиталының
жеткіліктілігін сипаттайтын көрсеткіштер анықталды. Қызметі бойынша
несиелендіру бағыттары, несиелерді беру тәртібі, қарыз алушылардың несие
қабілеттілігін анықтау туралы мәлімет беріліп және несиелік портфелінің
құрамы мен оның сапалық сипаттамасына талдау жасалды.
2.1 Астана-Финанс Ипотекалық Ұйымы АҚ-ның қаржылық
қызметін талдау
Ұйымның қаржылық жағдайы және оның тұрақтылығы ұйымның қандай мүлкі
бар және капиталы қандай активтерге салынып, қандай көлемде табыс
әкелетіндігіне байланысты.Қосымша Б
Компания қызметінің қаржылық нәтижелерін сипаттай отырып, активтер
мен меншікті капиталдың қозғалысы ұйым көрсететін қызмет түрлерінің
кеңеюінен, нарық коньюнктурасының өзгеруінен, несиелік портфель мен
міндеттемелердің құрылымын оңтайландырумен байланысты екенін көреміз. Бұл
процестерді активтер, меншікті капитал және міндеттемелер құрылымын талдау
арқылы көруге болады.
1-кестеде көрсетілген активтер құрылымынан бастайық.
Кесте 1
Астана—ФинансИҰАҚ-ның активтер құрылымы
Атауы 2004 жыл 2005 жыл ауытқу 2006 жыл ауытқу
(+,-) (+,-)
1 2 3 4 5 6
Мың тг % Мың тг %
мың тг % мың тг
Бірінші деңгейлі капитал 2099395 2412277 2491381
Екінші деңгейлі капитал 383000 383000 742638
Ұйым капиталы = К1 + К2- 1949480 2224084 2663869
инвести-р
Меншікті капиталдың 0,1 0,2 0,07
жеткіліктілігі
1 деңгей К1 ‹ 0,06
Меншікті капиталдың 0,03 0,02 0,03
жеткіліктілігі
2 деңгей ‹ 0,12
Ағымдық өтімділік коэффиценті 3,8 12,6 3,5
(К4)
Негізгі құралдарға және өзге де 0,03 0,02 0,5
қаржылық емес активтерге банк
инвестицияларының максималды
көлемі коэффиценті (К6) › 0,5
Ескерту: дерек көзі – ұйымның жылдық есебі
Пруденциалды нормативтер көрсеткіштерін есептей келе, келесідей шешім
қабылдауға болады: бірінші деңгей капиталы 2006 ж. минималды деңгейден асып
0,07 құрады, 2005 ж. - 0,2; 2004 ж. - 0,1 – ге тең болды, оған жарғылық
капитал және материалдық емес активтердің өсуі әсер етті. Екінші деңгей
капиталы 2004 ж. және 2006 ж. бір деңгейде болып, 0,03 құрады, ал 2005 ж.
оның көлемі азайып, 0,02 құрады. Барлық талданып отырған кезең бойынша
екінші деңгей капиталы ҚР Ұлттық Банкімен бекітілген минималды деңгейінен
төмен. Ұйым капиталы жыл сайын өсу үстінде, 2004 ж. – 1
949 480 мың тг, 2005 ж – 2 224 084 мың тг, 2006 ж. – 2 663 869 мың тг
құрады. Ұйым капиталының өсуі қаржылық шаруашылық қарекетінің жағымды
нәтижесін көрсетеді.
Ағымдық өтімділік коэффиценті төмендеп, 2006 ж. оның мәні - 3,5;
2005 ж. - 12,6; 2004 ж. - 3,8 құрады.
Негізгі құралдар және өзге де қаржылық емес активтерге салынған ұйым
инвестицияларының максималды көлемі коэффиценті өсіп, 2004 ж. - 0,03;
2005 ж. - 0,02 және 2006 ж. - 0,5 құрады. Алайда, берілген коэффиценттің
ұсынылатын мәні 0,5 аспауы тиіс, сондықтан ол қажетті деңгейде.
Жалпы алғанда, ұйымды кейбір коэффиценттердің бекітілген нормадан
төмен болуына қарамастан қаржылық тұрақты, төлемқабілетті деп атауға
болады.
Қаржылық нәтижелерді талдау мақсаты - компания жүргізетін
операциялардың пайдалылығы болып табылады. Мұндай қызметті талдау
пайдалылығы аз операцияларды анықтап, көп мөлшерде кіріс алу үшін шараларды
қолдану.
Инфляция жағдайында берілген несиелер бойынша пайыздар есебінен кіріс
алу мүмкіндігі төмендейді, сондықтан ұйым қызметін талдау барысында
осындай жағдайлардың әсер ету салдарынан қосымша кіріс алу көздерін
қолданды.
Кірістерді талдау 5-кестеде көрсетілген.
Кесте 5
Ұйым кірістерінің құрылымы
Кіріс 2004 жыл 2005 жыл Ауытқу 2006 жыл Ауытқу
түрлері (+,-) (+,-)
мың тг % мың тг %
1 2 3 4 5 6
Меншікті айналым Ағымдық активтер 871873 1830688 58023
капиталының – ағымдық
көлемі міндеттемелер
Меншікті айналым Ақша қаражаттары0,21 0,34 12,6
құралдары ФК
ның маневрлілігі
Ағымдық өтімділікАғымдық активтер1,87 2,45 1,01 2,0
коэффиценті ағымдық
міндеттемелер
Тез өтімділік (ақша қар. + деб.0,38 3,82 1,57 1,0
коэффиценті қарыз) ағымдық
міндеттемелер
Абсолютті Ақша қаражаттар 0,18 0,9 0,21 0,2
өтімділік ағымдық
коэффиценті міндеттемелер
Активтегі айналымАғымдық активтер 0,15 0,09 0,14
құралдарының барлық активтер
үлесі (активтің
мобильділік
коэффиценті)
Ағымдық ТМҚ ағымдық 0,02 0,01 0,09
активтердегі ТМҚ активтер
үлесі
ТМҚ өтеудегі (ағымдық 21,5 82,5 0,17
меншікті айналым активтер-ағымд.мі
құралдарының ндетте-мелер)
үлесі ТМЗ
ТМҚ өтеу (мен. Кап+ 30,6 51,7 0,76
коэффиценті ұз.мерз.
міндет+қысқ.нес +
төлеуге
арн.шоттар мен
век+алынған
аванстар-ұз.мерз.
актив-тер) ТМҚ
Төлемқабілетті (ақ.қар+0,5деб.қа0,3 1,95
ліктің жалпы рыз+0,3ТМЗ)
көрсеткіші (қыс.
мерзм.қарыз+0,5
банк
несиелері+0,3ұз.м
ерзм.несиелер
және
займдар+болашақ
кезең кірістері)
Ескерту: дерек көзі – ұйымның бухгалтерлік балансы
Жылдам өтімділік коэффиценті. Мағынасы бойынша ағымдық өтімділік
коэффицентіне ұқсас. Алайда, айналым активтерінің есебінен ең өтімсіз
бөлігі - өндірістік запастар есептелмейді.
2004 жылы : 186 861+197 590993 515=0,38
2005 жылы: 624 027+1 903 044660 573=3,82
2006 жылы: 735 714+4 633 6933 403 279=1,57.
Бұл көрсеткіш 2005 жылы 2004 жылмен және 2006 жылмен салыстырғанда
едәуір жоғары болды, ол дебиторлық қарыз көлемінің өсуіне байланысты. Ал
2006 жылы бұл көрсеткіштің төмендеуі ағымдағы міндеттемелердің көлемінің
өсу салдарынан болды.
Кәсіпорынның 2004 жылы ағымдық міндеттемелерді 38 % ғана төлеу
мүмкіндігі болды, алайда 2005 жылы жағдай жақсарып, кәсіпорынның ұсынылған
мәннен артық деңгейде болуы кәсіпорынның ағымдық міндеттемелерін толық
өтеуіне мүмкіндігінің жоғары екндігін көрсетеді.
Абсолютті өтімділік коэффиценті. Қысқа мерзімді қарыздық
міндеттемелердің қандай бөлігінің қажет жағдайда қолда бар қаражаттар
есебінен өтелетіндігін көрсетеді.
2004 жылы: 186 861993 515=0,18
2005 жылы :624 027660 573=0,9
2006 жылы: 735 7143 403 279=0,21.
Ұсынылған мән бойынша ұйым тек қана 2006 жылы сәйкес келді, бірақ
2005 жылы 2004 жылмен салыстырғанда жағдай едәуір жақсарды.
Активтердің мобильділік коэффиценті (айналым құралдарының активтегі
үлесі).
2004 жыл : 186538812346727=0,15
2005 жыл : 161938816671975=0,09
2006 жыл : 346130224498200=0,14
Айналым активтерінің көлемінен айналымнан тыс активтер көлемі
басымырақ екені байқалады. Айналым активтері 2004 жылы 15 %, 2005 жылы 9
%, 2006 жылы 14 % құрады.
Ағымдық активтердегі ТМҚ үлесі.
2004 жыл : 405661865388=0,02
2005 жыл : 221841619388=0,01
2006 жыл : 3302993461302=0,09
ТМҚ өтеудегі меншікті айналым құралының үлесі. Меншікті айналым
құралдарымен өтелетін запастар құнын көрсетеді. Бұл көрсеткіш бойынша
ұсынылатын төменгі шек 50 %
2004 жыл : (1865388-993515)40566=21,5
2005 жыл : (1619388-660573)22184=82,5
2006 жыл : (3461302-3403279)330299=0,17
ТМҚ өтеу коэффиценті.
2004 жыл : (2796438+8556774+372144-10481339)4 0566=30,6
2005 жыл : (3197090+12814312+189710-15052587) 22184=51,7
2006 жыл : (3743444+17351477+196185-21036898) 330299=0,76
Төлемқабілеттіліктің жалпы көрсеткіші. Кәсіпорын бойынша бұл
көрсеткіш 2006 жылы жоғары, ал 2004,2005 жылдары төмен деңгейде болып
келесіні құрайды:
2004 жыл: (186861+0,5*197590+0,3*40566)(3721 44+0,5*524304+
+0,3*5632275 )=0,13
2005жыл:(624027+0,5*1903044+0,3*221 84)
(189710+0,5*314682+0,3*7642968) = 0,55
2006жыл:(3743444+0,5*4633693+0,3*33 0299)(196185+0,5*2518400+
+0,3*9901969) = 1,4
Астана-ФинансИпотекалық ҰйымыАҚ қаржылық жағдайын талдай келе,
келесілерді атап өтуге болады: ұйым өз қызметін дамыту үстінде, оның
қаржылық көрсеткіштері жылдан жылға өсуде, ол анықталған кезең бойынша
қаржылық - шаруашылық қызметінің нәтижелілігін, қаржылық тұрақтылығын
білдіреді.
2.2 Астана-ФинансИпотекалық ҰйымыАҚ –ның ипотекалық несие портфелінің
құрамын талдау
Тұрғын үй құрылысын ипотекалық несиелендіру қызметін ұйым Астана,
Атырау, Алматы, Орал қалалары нарықтарында жүргізеді. Алматы, Атырау, Орал
қалаларындағы ипотекалық несиелендіру аймақтағы ұйым филиалдары арқылы
жүзеге асырылады.
Ұйым Астана және Атырау қалаларында Ипотекалық несиелендіру мен
тұрғын үй құрылысы бағдарламасы бойынша жүзеге асырушы агент ретінде
қызмет ... жалғасы
Сіз бұл жұмысты біздің қосымшамыз арқылы толығымен тегін көре аласыз.
Нарықтық қатынастар жағдайында тұрғын үй құрылысының даму
перспективалары негізінен тұрғын үй сатып алуды несиелендірудің ұлттық
жүйесінің даму жетістіктерімен және тиімділігімен анықталады.Қазақстанда
сатып алынатын тұрғын үйдің құнын бір реттік төлем жүргізу арқылы және
құрылысқа үлестік қатысумен бірге ипотекалық несиелендіру жүйесі дамуда.
Қазақстан Республикасы Президенті Н.Ә.Назарбаевтың 2007 - жылғы Жаңа
әлемдегі жаңа Қазақстан деп аталатын халыққа Жолдауында тұрғын үй салуды
дамыту мәселесі қарастырылған. Оны нақты Жаңа кезеңнің негізгі міндеттері
бөлімінің жетінші міндетінде көруге болады: ... Жетінші міндет – атаулы
әлеуметтік қолдау және әлеуметтік саланы нарық қағидаттары негізінде
дамыту.
Біз шын мәнісінде зәру адамдарға атаулы қолдау көрсету жөніндегі
саясатымызды жалғастыра береміз, бірақ оны нақты нарықтық қағидаттар
негізінде шешеміз, бұлар: қолжетімді тұрғын үй сатып алу мен жылжымайтын
мүлік рыногын дамыту мәселелері. Мемлекеттік тұрғын үй салуды дамыту
бағдарламасын іске асырудың екі жылында 11 млн. шаршы метрден астам тұрғын
үй іске қосылды. 2007 жылы 7 млн. шаршы метр іске қосылады. Үш жылдың
ішінде 160 мың отбасы мен жарты миллионнан астам қазақстандық жаңа
қоныстанушылар атанады. Бағдарлама 30 пайыздық озықтықпен орындалуда...,-
деп, елбасы атап өткендей, тұрғын үй мәселесі қазіргі таңдағы маңызды
мәселелерінің бірі болып отыр, оны шешудің бір жолы - ипотекалық
несиелендіруді дамыту болып табылады1.
Қазақстанның Қазақстан өз дамуындағы жаңа серпіліс жасау қарсаңында
деп аталатын әлемдегі бәсекеге барынша қабілетті 50 елдің қатарына кіру
стратегиясында халықты тұрғын үймен қамтамсыз ету мен ипотекалық
несиелендіру үшінші басымдықта дербес мәселе ретінде көрсетілген: ... Жеке
тұрғын үй құрылысын кең ауқымда дамыту үшін ынталандыру жағдайларын
жасауымыз керек. Ипотекалық несиелендіру жүйесі бойынша тұрғын үй сатып
алуға табысы жетпейтін азаматтар үшін тұрғын үй құрылысы жинақтары жүйесін
одан әрі дамыту керек...,- деп елбасымыз Үкімет алдына міндеттер қойды
2.
Осыған байланысты, Қазақстан Республикасының Үкіметінің 2006-2008
жылдарға арналған бағдарламасында келесі мәселелер қарастырылған: ...Әр
түрлі деңгейлі табысы бар халықтың қажеттіліктерін кешенді қанағаттандыруға
бағытталған тұрғын үй саясатын іске асыру мақсатында, төлем қабілетінің
сұранысын ынталандыру мақсатында ипотекалық несие беру және тұрғын үй
құрылысы жинақтарының жүйесі жетілдірілетін болады...3
Қазақстан Республикасында ипотекалық несиелендіру саласы Қазақстан
Республикасының Конституциясымен, Азаматтық Кодексімен және Жылжымайтын
мүлік ипотекасы туралы Заңмен реттеледі. Қазақстан Республикасының
Конституциясында жер меншігін заңдастыру, сатып алу – сату, кепілге беру,
жалға беру және т.б. бойынша құқықтық нормалар қабылданған4. Ал
Жылжымайтын мүлік ипотекасы туралы Заңда ипотекалық ұйымдар, оларды құру
шарттары, қызметтері, ипотекалық келісімнің жасақталуы туралы, ипотекалық
куәлік туралы, ипотеканы өткізу, мүліктің қамтамасыз етілуі және қарыздың
өтелуі, ипотеканың аяқталуы туралы негізгі мәселелері қарастырылған 5.
Ипотека - кепілге берілген жылжымайтын мүлік немесе ондағы үлесі кепіл
берушінің немесе үшінші тұлғаның иелігі мен пайдалануында қалатын кепіл
түрі . Жылжымайтын мүлікке жер немесе жермен байланысты басқа да объектілер
(кәсіпорындар, тұрғын және тұрғын емес үйлер, жолдар) жатқызылады.
Ипотеканың дамуы кепілзаттың меншік иесінің болуымен байланысты,
себебі жер мен жылжымайтын мүлікті кепілге беруді тек қана оның иесі жүзеге
асыра алады. Мұндай жағдайда ғимараттар ипотекасы сол ғимарат орналасқан
жер учаскесі ипотекасымен бірге рәсімделеді.
Ипотекалық несие кәсіпорындардың, фирмалардың және тұрғын
құрылыстарының мемлекеттік қаржыландыру көздеріне деген қажеттіліктерін
банктік несиемен ауыстыруда маңызды рөл атқарады.
Дипломдық жұмыс тақырыбының өзектілігі ипотекалық несиелендірудің
нарықта алатын орны, халықты тұрғын үймен қаматамасыз етудегі негізгі
құралы ретінде қолданылуы және қазіргі таңдағы еліміздегі ипотекалық
несиелендірудің жүзеге асу тәртібі, басты мәселелері мен оларды шешу
жолдарын анықтау.
Дипломдық жұмыстың зерттеу объектісі - нарықта қызметін жүзеге асырып
жатқан Астана-ФинансИпотекалық Ұйымы Акционерлік Қоғамындағы ипотекалық
несиелендірудің іс жүзінде жүзеге асырылуы.
Дипломдық жұмыс мақсаты – ипотекалық несиелендіру түсінігін,
қалыптасу тарихын, оның заңдық негізделуін ашу, Қазақстандағы ипотекалық
несиелендірудің қазіргі жағдайын, негізгі мәселелерін және жетілдіру
жолдарын анықтау.
Қойылған мақсатқа жету үшін келесі міндеттер орындалуы қажет:
- ипотекалық несиелендірудің теориялық аспектілерін анықтау;
- ипотекалық несиелендірудің ұйымдастырылуы мен заңдық қамтамасыз
етілуін қарастыру;
- ипотекалық несиелендіруді шетел тәжірибесінде қарастыру;
- ипотекалық несиелендіру нарығының қызмет ету жағдайына сипаттама
беру;
- Астана-ФинансИҰАҚ–ның ипотекалық несиелендіру қызметін,
қаржылық жағдайын талдау;
- анықталған мәселелерді шешу және ипотекалық несиелендіруді
жетілдіру жолдарын ұсыну.
Дипломдық жұмыс кіріспе негізгі үш бөлімнен, қорытындыдан,
қолданылған әдебиеттер тізімі мен қосымшалардан тұрады.
Бірінші бөлімде ипотекалық нарық түсінігі, оның қалыптасу тарихы,
ипотекалық несиелендірудің мәні мен әдістері, ұйымдастырылу ерекшеліктері
қарастырылған.
Екінші бөлімде Астана- ФинансИҰАҚ –ның қаржылық және шаруашылық
жағдайына, ипотекалық несиелендіру қызметіне, ұйымның қарыздық портфеліне
талдау жүргізіліп, қарыз алушының төлем қабілеттілігі мен ипотекалық
несиені рәсімдеу тәртібі, берілу процедурасы анықталды.
Үшінші бөлімде Астана-ФинансИҰАҚ –ның даму стратегиясы, сонымен
қатар еліміздегі ипотекалық несиелендіру мәселелері мен оларды шешу жолдары
туралы, ипотекалық несиелендірудің шетелдік тәжірибесі туралы жазылған.
Дипломдық жұмысты жазу барысында ипотекалық несиелендіру саласын
реттейтін заңдар, отандық және шетел авторларының әдебиеттері, мерзімді
басылымдар, ұйымның қаржылық есептілігі мен бухгалтерлік құжаттары
пайдаланылды.
1 ИПОТЕКАЛЫҚ НЕСИЕЛЕНДІРУДІҢ ТЕОРИЯЛЫҚ НЕГІЗДЕРІ
Бұл бөлімде ипотекалық несиелендірудің теориялық аспектілері, яғни
ипотекалық нарық түсінігі, оның қалыптасуы, ипотекалық несиелендірудің мәні
мен әдістері, принциптері, оны ұйымдастырудың заңдық негіздері
қарастырылған.
1.1 Ипотекалық нарық түсінігі және оның қалыптасу тарихы
Ипотека – бұл дамыған нарықтық экономикасы бар елдерде пайда болған,
қазiргi заманғы термин деп көпшiлiк ойлайды. Бiрақ тарихи деректерге
жүгiнсек, бұл Ежелгi Грецияда пайда болып, әлемдiк қаржылық және
экономикалық жүйеге енген. Солонның iзбасары Драконт өз заманында меншiкке
байланысты тәртiп енгiзген. Оның енгiзген тәртiбi бойынша жеке меншiкке
және оның қандай да бiр бөлiгiне жасалған қастандық үшiн қатаң жаза
қолданылатын болған. Осыған байланысты тарихта Драконт заңы деген түсiнiк
қалыптасқан. Солон өз заманында жер қарыздарын алып тастау, мүлiктi
мұрагерге қалдыру өсиетхатын енгiзуге байланысты iрi реформаларды жүзеге
асырған. Солон реформасы бойынша әр адам өз меншiгiндегi мүлiктердi мұраға
қалдыруға немесе мұрагерлiк құқығынан айыруға байланысты өсиеттi қалдыруға
құқылы болған.
Бұдан кейiн әр адам өз меншiгiн мұраға қалдыру немесе мұрагерлiк
құқықтан айыру туралы өсиеттi өз еркiмен қалдыруға мүмкiндiгi болды. Ең
алғаш Афинада мұндай мiндеттемелерге борышкер жеке тұлға ретiнде кепiл
болған, яғни борышкер қарызды қайтаруға мүмкiндiгi болмаған жағдайда құлға
айналу мүмкiн болған. Солон жеке бастың жауапкершiлiгiн мүлiктiк
жауапкершiлiкке айналдыру үшiн борышкердiң жерiне қарыздың бедгiлi бiр
сомасын өтеудi қамтамасыз ететiн жер деген жазуы бар бағанды тұрғызуды
ұсынған. Бұл бағанды ипотека деп атаған.
Жалпы ипотека гректiң (hypotetheka( деген сөзiнен шыққан, яғни
кепiлзат немесе кепiлге беру деген ұғымды бiлдiредi. Қысқаша айтқанда,
ипотека – несиеге үй сатып алу деген мағынаны бiлдiредi.
Ипотекалық жүйенiң мақсаты – тұрғын үйге иелiк ету құқығын белгiлеу
кезiндегi құпиялық әдiске байланысты қауiптi төндiрмеу болып табылады.
Жер – оңай айналымға түсетiн тауар болғандықтан алынған қарыз үшiн
кепiлдiкке қойылған. Осыған байланысты сатып алушы да, несие берушi де
үлкен тәуекелдiлiкке барған.
Ипотека меншiк иесiнен екiншi бiреудiң иелiгiне берiлген мүлiктiң
құнын қамтамасыз етедi.
Уақыт өте келе ипотека сөзiн кепiлдi белгiлеуге қолдана бастады.
Римдiктерде ипотекалық құқық қажеттi екi сапаға ие болмаған, олар
жариялылық және арнайылылық, сондықтан да несие берушiнiң алдындағы
борыштық өтелуiне сенiмдi кепiл бере алмаған. Римдiктер ипотеканың заңдылық
өрiсiн ұлғайта бастады. Ендiгi жерде борышкердiң меншiгiндегi барлық
мүлiктер заңдастырылды. Бұл бiр жағынан несие берушiнiң сенiмдiлiгi үшiн
борышты кез келген өзге де мүлiкпен емес, нақты және белгiленген мүлiкпен
өтеудi қамтамасыз еттi.
Екiншi жағынан, римдiк заң несие берушiге қарыздың ерекшелiгiне
байланысты келiсiм – шарттан тыс ипотекалық құқық бердi.
Өзгеше айтқанда, құпиялы немесе жариясыз заңды ипотекаға байланысты
қарыз берушi борышкердiң мүлкiне келiсiлген ипотеканы белгiлеуіге аса
сенiмдi болмаған. Себебi борышкер несие берушiнiң. Бiрте-бiрте ипотека орта
ғасырлық Еуропалық заңдылықтарға ене бастады.
Германияда XVI ғасырда пайда болды, ал Францияда XVI ғасырдың соңында
жариясыз ипотека қызмет еттi.
Еуропалық мемлекеттiң заңдылықтарында ипотеканың екi сипаты болды. Бiр
жағынан – ол тек жылжымайтын мүлiкке ғана қолданылады, ал екiншi жағынан,
кепiлге қойылған мүлiк несие берушi арқылы емес, сот арқылы сатылатын
болған. Несие берушi үшiн борышкердiң иелiгiне берiлген қарыздың
қайтарылуына ипотека сенiмдi құрал болып табылады 6,98 б..
Еуропада мүлiкке меншiктi иелiк ету құқығынан мәжбүрлеп айыру басты
орын алған. Оның механизмi ипотекалық талаптар мен заттық ипотекаға
арыздану арқылы жүзеге асқан. Соңғысы мүлiктiң кiмнiң қолында екендiгiне
қарамастан, оны жариялы түрде сату арқылы талап ету құқығын
қанағаттандыруды бiлдiредi. Ипотекалық кiтапта ипотеканы жабу құқықтың
соңғы тоқтатылу элементi емес. Тек материалдық шарттар орындалғанда ғана
ипотека өз күшiн жойған. Ипотека тек ерекше ипотека туралы арнайы кiтапқа
жазылғаннан кейiн ғана берiк мүлiктiк құқыққа айналған. Ортағасырлық
кодекстер бойынша ипотека бiртұтас, мұқтаждықты қанағаттану құқығына
негiзделген деген анықтама сақталған.
Нypotheka est toto in toto, et toto in qyalibet parte - ипотекаға
жүктелген мiндеттемелердiң орындалуына қанағаттану құқығы ипотекаға
қойылған затқа негiзделген. Мүлiктiң жеке бөлiктерiн сатуға байланысты
несие берушi қарыздың толық сомасының өтелуiн қанағаттандырылуын талап
етуге құқылы.
Ипотекалық құқық жеке қызмет ете алмайды. Мүлiк иесiнiң өзгеруiне
қарамастан жылжымайтын мүлiктер ипотекасы кең таралған. Талап етудiң
жарамсыздығы немесе тоқтатылуы ипотеканың жарамсыздығын немесе тоқтатылуын
бiлдiредi. Ипотеканың бұл мағынасы ең алғаш тек римдiк құқықпен ғана
танылмаған, ол еуропалық мемлекеттер заңнамаларымен де әйгiлi болған.
Римдiк құқық бойынша несие берушiнiң жұмсаған шығындарына, ипотекалық
пайызға және оның талаптарына ипотека кеңiнен таралған.
XVIII - XIX ғасырларда көптеген мемлекеттердiң ипотекалық заңнамалары
бойынша талап етiлетiн жалпы сома жариялылығына байланысты және де ол
жазылу кiтабында белгiленген жағдайда ғана сомаға пайыздың өсуiмен оның
көлемi анықталған6, 121 б..
Ресейде ипотека заңды құқық ретiнде тек ипотекалық кiтапқа жазылған
уақыттан бастап қана қызмет еткен. Қарыз алушы мiндеттеменi орындамаған
жағдайда мүлiк кiмнiң қолында болса да, мүлiкке қойылған талаптардың
қанағаттандырылуын талап ету құқығына ие болған. Ипотекалық несиеге
кепiлдiкке қойылған мүлiк төтенше жағдайлар әсерiнен бүлiнiп немесе
жойылған жағдайда меншiк иесiнiң шығындарының орнын толтыру үшiн сақтандыру
сыйақысы белгiленiп отырған. Мүлiк иесiнiң пайдалануға ғана құқығы болған,
егер де ол мүлiкке залал немесе зиян келтiрген жағдайда несие берушi
қосымша төлем төленуiн талап етуге құқығы болған. Ипотекалық құқық
ипотекалық кiтаптағы формальды жазуларды жою арқылы тоқтатылған.
Ресей территориясында ипотека 1881 жылы 19 мамырда заңмен бекiтiлген.
1882 жылы заңды жүзеге асыру және жекелеген баптарына толықтыру еңгiзу
мақсатында ерекше ипотекалық комиссия құрылды. 1889 жылы
өсиетхаттың жариялылық жүйесiн алып тастап, жариялылық және арнайылық
тәртiбiн бекiттi. Тәжiрибеде шаруалар iсiнiң жаңа реестрлiк нысаны
енгiзiлдi. Бұл жерде бұрынғы тәртiптен өзгешелiгi мүлiк иесiнiң аты
жарияланатын болған. Осылайша арнайылылық қағидасы тереңдей түстi.
XIX ғасырда Ресейде негiзгi ипотекалық ұйымдар болып, қалалық
несиелiк ұйымдар болып табылған. Олардың iшiнде: Петербургтiк, Мәскеулiк,
Одессалық, Варшавалық ұйымдарды атап айтуға болады. Олардың қолында
ипотекалық несиелендiру қорының 80 пайызы болған 7, 325 б..
Ғасырлар аралығында және белсендi қалалық құрылыс кезiнде қаланың
жылжымайтын мүлiкпен келiсiм жасауға жергiлiктi ипотекалық банктер құқық
алды. Бiрақ Кеңестiк басқару кезiнде ипотека капитализмнiң элементi болып
саналғандықтан мүлдем жойылған. Бiрақ дүниежүзiнде ипотека дамып отырған
және әр мемлекеттiң салт - дәстүрi мен әдет - ғұрпына байланысты ипотеканың
ерекше нысандары қалыптасқан.
Нарықтық экономикаға көшкеннен кейiн Қазақстанда да ипотеканың
негiздерi қаланып, бiздiң елiмiзге қолайлы деген малайзиялық үлгi қалыптаса
бастады.
Қазақстанда ипотеканың дамуы - Республика Президентiнiң 1995 жылғы 23
желтоқсандағы Жылжымайтын мүлiк ипотекасы туралы заңды күшi бар Жарлығын
қабылдаудан бастау алады. Үкiметтiң осы бағыттағы жұмысының бiрiншi кезеңi
2000 жылғы 21 тамыздағы қаулысымен Қазақстан Республикасында тұрғын үй
құрылысын ұзақ мерзiмдi қаржыландыру және ипотекалық несиелендiру жүйесiн
дамыту тұжырымдамасын бекiту болды.
Ұсынылған тұжырымдаманың негiзi жаңадан салынған тұрғын үйдi, сондай-
ақ қайталама нарығындағы тұрғын үйдi қоса алғанда еркiн нарықта дайын
тұрғын үй сатып алу үшiн азаматтарға ұзақ мерзiмдi ипотекалық несие берудiң
нарықтық жүйесiн құруға келiп саяды. Ұлттық банктiң шешiмiмен 2000 жылғы
20 желтоқсанында Қазақстан Ипотекалық Компаниясы жабық акционерлiк қоғамы
құрылды. Бүгiнгi таңда оның бiрден-бiр акционерi Ұлттық банк болып
табылады8, 24 б.
1.2 Ипотекалық несиелендірудің мәні, әдістері және принциптері
Жылжымайтын мүлік кепілдігіне, сондай-ақ жер меншігі кепілдігіне
берілетін ипотекалық несие нарықтық экономика жағдайында кең тараған
несиелендірудің түрі болып табылады. Жер меншігі нарықтық несиелік
қатынастар жүйесіне меншігінде жекешелендірілген пәтерлер, жер учаскелері,
тұрғын қорлары бар кәсіпорындарды, ұйымдарды, фирмаларды және тұрғындарды
қосады.
Ипотекалық несие кәсіпорындардың, фирмалардың және тұрғын
құрылыстарының мемлекеттік қаржыландыру көздеріне деген қажеттіліктерін
банктік несиемен ауыстыруда маңызды рөл атқарады. Оның дамуы ұзақ мерзімді
несиелік ресурстарға деген тапшылық пен жоғарғы қарқынды инфляция
жағдайында шаруашылық жүргізуші субъектілердің инвестициялық активтілігін
ұлғайтуға әсер етеді.
Ипотекалық несиелендіру жүйесі өзіне екі бағытты қосады:
- шаруашылық жүргізуші субъектілерге және тұрғындарға ипотекалық
несиелерді беру;
- екінші нарықта ипотекалық несиелерді сату Қосымша А.
Бірінші бағыт бойынша көбіне ипотекалық банктер қызмет етеді, ал
екінші бағыт бойынша ипотекалық банк активтерін сатып алып, кейін солардың
негізінде өз атынан бағалы қағаздар шығаратын қаржылық ұйымдар және қорлар
айналысады.
Ипотекалық несиенің екінші нарығының бар болуы ипотекалық банктердің
активтерінің өтімділігін қамтамасыз етеді, айналыстағы ақша массасын
байланыстырады, мемлекет аумақтары бойынша капиталдың қайта бөлінуіне әсер
етеді, несиелер бойынша пайыздық мөлшерлемелерді тұрақтандырады.
Ипотекалық несиелендірумен айналысатын банктер мұндай жағдайларда
несиелік ресурстары жеткілікті болады, себебі банкке қажет ақша құралдарын
жинақтап, жаңа несиелер беру арқылы қайта айналысқа шығару мүмкіндігі
туады.
Ипотекалық несиелендіруді дамытудың негізгі мәселелері болып:
жылжымайтын мүлікке деген төмен төлемқабілетті сұранысқа негізделген
банктердің ресурстық базасының жеткіліксіздігі, жоғарғы қарқынды инфляция.
Банктер үшін өтімділіктің ең басты мәселесі ипотекалық несиелендіру
кезіндегі ресурстарды орналастыру мерзімдерінің алшақтығында9, 134 б. .
Ипотекалық несиелер жылжымайтын мүлік кепілдігі – ипотеканы талап
етеді.
Ипотеканың дамуы кепілзаттың меншік иесінің болуымен байланысты,
себебі жер мен жылжымайтын мүлікті кепілге беруді тек қана оның иесі жүзеге
асыра алады. Мұндай жағдайда ғимараттар ипотекасы сол ғимарат орналасқан
жер учаскесі ипотекасымен бірге рәсімделеді. Қазақстан Республикасының
Конституциясында жер меншігін заңдастыру, сатып алу – сату, кепілге беру,
жалға беру және т.б. бойынша құқықтық нормалар қабылданған.
Ипотека – бұл міндеттемелерді жылжымайтын мүлікпен қамтамасыз етудің
бір әдісі болып табылады, бұл жағдайда кепіл ұстаушы кепіл беруші өзінің
міндеттемелерін орындамаған кезде кепілге берілген жылжымайтын мүлік
есебінен қанағаттанады. Ипотека кез-келген ақшалай міндеттемелерді
қамтамасыз етуге, сондай-ақ несиелік келісім шарт бойынша міндеттемелерді
қамтамасыз етуге қолданылады.
Жылжымайтын мүлікке жер немесе жермен байланысты басқа да объектілер
(кәсіпорындар, тұрғын және тұрғын емес үйлер, жолдар) жатқызылады.
Ипотекалық несиелендірудің принциптері мен мақсаттарын қарастырайық.
Ұзақ мерзімді ипотекалық несиелендіруді дамытудың басты мақсаты-
орташа табысты азаматтарды қолайлы бағамен тұрғын үйлермен қамтамасыз етуге
мүмкіндік беретін тиімді қызмет ететін жүйені құру. Бұл жүйе ұзақ мерзімді
ипотекалық несие мен азаматтардың меншікті қаражаттары есебінен тұрғын
үйлерді сатып алуды нарықтық прициптерге негізделіп құрылады.
Жоғарыда көрсетілген жүйені құру келесілерге қол жеткізуге мүмкіндік
береді:
- азаматтардың төлемқабілетті сұранысын көбейту және тұрғындардың
негізгі бөлігіне тұрғын үйді сатып алуға қол жеткізуге
мүмкіндік беру;
- тұрғын үй нарығының қызметін жақсарту;
- нақты экономикалық айналысқа жекешелендірілген тұрғын үйлерді
қосу;
- тұрғын үй саласына халық жинақтарын және басқа да бюджеттен тыс
қаржылық ресурстарды тарту;
- құрылыс кешенін дамытуды қамтамасыз ету;
- ел экономикасын жалпы жақсарту.
Қазақстандағы ипотекалық несиелендіру жүйесі шетел тәжірибесіне сүйене
отырып қазақстандық базаға сәйкестендіріліп, өтпелі экономикаға тән
макроэкономикалық шарттарды, тұрғындардың шектеулі төлемқабілеттілігін,
жоғары қарқынды инфляцияны ескеруі қажет.
Ипотекалық несиелендіру жүйесі ең алдымен тартылған қаржылық
ресурстарды тиімді пайлануға сүйенуі шарт. Аумақтардағы ипотекалық
несиелендіру жүйесінің даму қарқыны аумақтағы жалпы экономикалық жағдайға
байланысты жүргізілуі керек.
Ипотекалық несиелендіру жүйесінің құрылуы мен дамуы үшін негізгі
мәселелерді шешу қажет:
- несиелендірудің бұл түрінің механизмін іске асыру және ипотекалық
несиелердің алғашқы және екінші нарықтарының тиімді қызмет етуі үшін
заңнамалық және нормативтік базаны жетілдіру;
- ипотекалық несиелендіру нарығын ұзақ мерзімді бюджеттен тыс қаржылық
ресурстармен қамтамасыз етудің әмбебап механизмін құру және енгізу;
- ипотекалық несиелер нарығына қатысушылардың бір-бірімен тиімді
әрекет етуін қамтамасыз ететін инфрақұрылымды қалыптастыру;
- ипотекалық несиелерді алатын азаматтар мен несиелерді қайта
қаржыландыруды қамтамасыз ететін несие берушілер мен инвесторларды салықтық
ынталандыру;
- ипотекалық несиелер нарығы субъектілері арсында еркін
бәсекелестік үшін бірдей шарттар қалыптастыру;
- ипотекалық несиені өтеу мүмкіндігі жоқ болған кезеде несие
берушілердің заңға қайшы әрекеттерінен қарыз алушыларды
әлеуметтік қорғау механизмдерін қалыптастыру.
Ұзақ мерзімді ипотекалық несиелендіру жүйесін қалыптастыру
стратегиясын құру жағдайында келесі аспектілерді ескерген жөн:
- ең алдымен шағын ипотекалық несиеге қажеттілігі бар тұрғындарды
ипотекалық несиелендіруге бағыт талу. Бұл шектеулі ресурстар
жағдайында көбірек адамдарды несиелендіруді қамтамасыз етеді;
- иелікте бар тұрғын үйді сату арқылы жаңа тұрғын үйдің бір
бөлігін төлеу мүмкіндігін жасау.
Ипотекалық несиелермен жылжымайтын мүлiктердi қаржыландыру
әдiстерiн тәжiрибеде қолдану үшiн келесi шарттардың орындалуын қамтамасыз
ету керек:
• пайдалылыққа жету және қаражаттын қайтарымдылығын;
• несие берушiнiң ақша қаражатын инфляциядан сақтау;
• тәуекелдiлiктен қорғау;
• қарыз алушыға несиенi беру жағдайларын жасау.
Ипотекалық несиелендiрудiң негiзгi әдiстерi және жылжымайтын мүлiктi
ерекше жағдайларда қаржыландыру әдiстерiн қарастырайық Қосымша Ә.
Ипотекалық несиелендiрудiң әдiстерi:
Аннуитеттiк несиелендiру әдiсi. Аннуитеттiк (типтiк ипотекалық несие)
кезеңдiк бiркелкi төлемдер көзделген, тiркелген пайыздық мөлшерлi, өзiн-өзi
амортизациялайтын несие.
Кезеңдiк төлемдерге қарызды өтеу шоты және несие бойынша пайыздарды
төлеу кiредi. Төлемнiң көлемi несиелiк шарттың қолданылу мерзiмiнде белгiлi
пайыздық мөлшерлеме бойынша ай сайын төлеуге қажеттi сома болып анықталады.
Төлем ақша ағымының ағымдық құнын ескерiп анықталады.
Несиелендiрудiң максималды мерзiмi қаржыландыру объектiсiнiң
экономикалық өмiрiнiң мерзiмiнен қысқа болады.
Ипотекалық несие бойынша төлемдерiн есептеу үшiн 3 фактор ескертiледi:
• несиенiң негiзгi сомасы;
• несиенi өтеу мерзiмi;
• пайыз мөлшерлемесi.
Ипотекалық несиенiң осындай түрi қарыз қаражатын бiр қалыпты өтеуге
мүмкiндiк бередi.
Ипотекалық мiндеттемелердiң басқа түрлерi өзгермелi төлемдермен
сиппатталады. Өзгермелi төлемдермен ипотекалық несиелер табысты әкелетiн
инвестициялар сияқты талданады. Өзгермелi төлемдерiмен несиелендiру
әдiстерiн қарастырайық.
Негiзгi соманы тiркелген төлемақымен ипотекалық несиелендiру әдiсi.
Несиенiң осындай түрiн серпiлмелi деп атайды. Осындай жағдайда
несиелендiрудiң шарттарының ерекшелiктерi осындай:
• кезеңдiк тiркелген төлемдер қарыздың негiзгi сомасын өтеу
шотына бағытталады;
• қарыздың қалған бөлiгiне пайызды төлеу.
Ерекшелiгi: тек бiрнеше жыл пайыздық төлемдер қалған уақытта қарыз
шотына бiркелкi төлемдер және пайыз өтелмеген несие бөлiгiне есептеледі.
Шарлы төлеммен несиелендiрудiң әдiсi. Осы жағдайда несиенiң көп
бөлiгiн өтеу немесе несиенің толық өтелуі, яғни ипотекалық несиелендiру
мерзiмiнiң соңында шарлы төлеу жағдайы қарастырылады.
Шарлы төлеммен несиелендiру әдiсiнiң ерекшелiгi:
• пайыздық төлемдердiң несие мерзiмiнiң аяғына дейiн болмауы.
Несие мерзiмiнiң соңында күрделi мөлшерлемемен есептелген пайыз және
несие сомасы толық өтеледi. Мысалы, жердi игеруге алған несие.
• Несие мерзiмiнiң iшiндегi тек пайыздарды төлеу берешек өтеу мерзiмiнiң
аяғында шарлы төлеммен iске асырылады;
• Iшiнара амортизациялық жинақты шарлы төлеммен жинақтайды;
• Шарлы төлеммен несиелендiру сызбанұсқалары жаңа құрылысты игеру
жобаларын қаржыландыру кезiнде қолданылады.
Өзгермелi пайыздық мөлшерлемемен ипотекалық несиелендiру әдiсi.
Өзгермелi пайыздық мөлшерлемемен ипотекалық несиелерге тән негiзгi
ерекшелiктер:
- нарықта қаржылық жағдайдың өзгеруiнен пайыздық мөлшерлеме өзгередi
және несиелiк шартта көрсетiлген қаржы индексiмен түзетiледi;
- пайыздық мөлшерлеменiң максималды немесе минималды деңгейiн
белгiлеуге болады.
Реттемелi мерзiмi ұзартылған төлеммен несиелендiру әдiсi. Осы әдiс
табысты қамтамасыз ететiндiгiмен ерекшеленедi. Осындай несиенiң
төлемақылары бүкiл несие мерзiмi бойында жанұя табысының 30%-нан аспайды.
Мерзiм ұзартылған төлемдердi реттеу кезiңде екi пайыздық мөлшерлеме
қолданылады. Бiрiншiсi, ай сайынғы қарыз алушының берешек сомасын есептеу
кезiнде қолданылады, екiншiсi бiрiншiге қарағанда төменiрек, ай сайынғы
төлемдермен есеп айырысу кезiнде қолданылады. Пайыз бойынша берешектердi
есептеу кезiнде қолданылатын мөлшерлеме шартты деп аталады. Төлемдi
есептеуде қолданылатын мөлшерлеме төлем мөлшерлемесi деп аталады.
Қайта кепiлге салынған кепiлзатпен ипотекалық несиелендiру әдiсi.
Меншiктi сату мезетiнде әлi өтелмеген несиенiң кепiлдiк негiздемесi,
жылжымайтын мүлiктiң сатылу мүмкiндiгi қаржыландыру сызбанұсқасына
негiзделген. Несие бойынша мiндеттердi сатып алушы өзiне алады. Мәмiленi
төлеуге ақша қаражатының жеткiлiктi сомасы жетiспегенде, сатып алушы жаңа
несиенi нарық мөлшерлемесi бойынша ала алады.
Мәмiленi қаржыландыру үшiн екi әдiс қолданылады:
- Несиенiң қалдығы толық өтемдi және меншiктi толық төлеуге мүмкiндiк
беретiн жаңа несиенi алу.
- Бар несие бойынша мiндеттеменi алу және мәмiлеге жетiспейтiн сомаға
жаңа несиенi алу. Сондай-ақ, екiншi несиенiң кепiлзаты сол
жылжымайтын мүлiк болады.
Осындай жылжымайтын мүлiкке салынатын салымдарды қаржыландыру
сызбанұсқалары қайта қаржыландыруда да қолданылады.
Қатысумен болатын ипотекалық несиелендiру әдiстерi. Бұл әдiс
қаржыландыру сызбанұсқасын көрсетедi, несие берушi, инвестициялауға тiкелей
қатысады: несие берушi несие бойынша төлемдердi тұрақты табыстың белгiлi
бiр бөлiгiн және меншiк құнының өсу сомасының бiр бөлiгiн бiр мезгiлде
алады.
Егер де меншiк, қатысуымен болатын несие арқылы қаржыландырылса,
меншiк иелiгi инвесторға өтедi, несие берушi меншiктiң қызмет ету сапасына
байланысты ақша ағымының тек бiр бөлiгiн ғана алуға құқығы бар. Бұл
жағдайда несие берушi меншiктен өз табысының бiр бөлiгiн алуға байланысты
артықшылық құқығын иеленедi. Ал қарыз алушы, жеңiлдетiлген несиелендiру
жағдайына ие болады және несие үшiн төмендеу пайыздық мөлшерлеме
қолданылады.
Қатысумен болатын ипотекалық несие берушiге келесi себептермен
тартымды болады:
- мұндай қаржыландыру сызбанұсқалары инфляцияның жоғары қарқынды
жағдайында несие берушiнiң мүдделерiн қорғауға мүмкiндiк бередi;
- пайыздық мөлшерлеменiң төмендеуi несие бойынша өз уақтылы
төлемдердiң төмендеуiне алып келедi, ал бұл қарыз алушының
мiндеттемелерiн орындамау тәуекелдiлiлiн төмендетедi.
Несие берушi болжаған жылжымайтын мүлiктен түсетiн табыстың бiр
бөлiгi жоғары тәуекелдi болады. Жылжымайтын мүлiктен алынатын табыстың
азаю тәуекелдiлiгiн төмендету үшiн несие берушiлер меншiктi басқару сапасын
уақтылы тексеру туралы баптарды келiсiмшарттарға қосады. Құнның
салыстырмалы жоғарлауының қатысуы да жылжымайтын мүлiктiң құнын көтермеу
тәуекелi бар.
Қатысумен болатын ипотекалық несие қарыз алушыға келесi себептермен
тартымды болады:
- қатысумен болатын несие бойынша төлемдер несиенiң басқа түрлерi
бойынша төлемдерден төмен болады;
- төменгi уақтылы төлемдер қарыз алушыға үлкен капиталдың шығындарды
қажет ететiн инвестициялық жобаларды жүзеге асыруға ынталандырады.
Бiрақ та жылжымайтын мүлiктен алынатын табыстың және құнның маңызды
өсу жағдайында несие берушiге төленетiн төлемдер пайыздық мөлшерлеменiң
төмендеуiмен өтелмеуi мүмкiн.
Төлемдердiң өсуiмен ипотекалық несиелендiру әдiсi. Табыстың өсуiне
сүйенетiн қарыз алушылар қолданады. Осы несиелендiру әдiсiнiң ерекшелiгi:
- бiрiншi минималды жарнасы, содан соң жарналар үнемдi қарқынмен
ұлғаяды;
- белгiлi бiр кезеңде бiркелкi өзiн өзi амортизациялайтын төлемдер
басталады.
Ипотекалық несиелендірудің қандай да әдісі қолданғанымен, ипотекалық
несиелендіруді ұйымдастыру мен ипотекалық несиені беруді рәсімдеу міндетті
түрде бекітілген заңнамалар негізінде жүзеге асырылуы керек10, 13 б. .
1.3 Ипотекалық несиелендіруді ұйымдастырудың заңдылық негіздері
Қазақстан Республикасында ипотеканың дамуы республика Президентінің
1995 жылғы 23 желтоқсандағы № 2723 Жылжымайтын мүлік ипотекасы туралы
заң күші бар жарлығынан бастау алды. Осы жарлық бойынша ипотека - кепілге
берілген жылжымайтын мүлік немесе ондағы үлесі кепіл берушінің немесе
үшінші тұлғаның иелігі мен пайдалануында қалатын кепіл түрі 5.
Қазіргі кезде елімізде ипотеканың құқықтық мағынасы болып-кәсіпорын,
құрылыс, ғимаратар және жермен берік байланыстағы өзге де мүліктер болып
табылады. Ал экономикалық мағынасы – бұл банктен немесе басқа қаржы
ұйымдарынан қарыз алу мақсатында жылжымайтын мүлік кепілінің бір түрі .
Ипотекалық несиелендіруді ұйымдастыру процессіне ипотекалық,
риэлтерлік, сақтандыру және бағалау компаниялары, сонымен қатар ең басты -
ол қарыз алушы қатысады.
Ипотекалық компания қарыз алушыға тиімді болуы үшін несиелік
келісімшарт жасауына, банк таңдауға көмектеседі. Риэлтерлік компаниялар
қарыз алушыға несие алу үшін керекті құжаттарды құқықтық негізде
толтыруға, жылжымайтын мүлік жөніндегі орталықта ипотеканың тіркелуін
өткізеді. Бағалау компаниясы - ипотека обьектісін нарықтық бағалауын
жүргізеді.
Ипотекалық несиелендіру кезінде қарыз алушы алатын мүлікті сақтандыру
үшін сонымен қатар, қарыз алушының өз өмірін және жұмыс қабілеттілігін
сақтандыру үшін сақтандыру компаниясымен келісімшарт жасалады. Бұл банктің
несиелік келісімшартында міндетті талап болып табылады 11, 14 б..
Ипотекалық несиені алу тәртібі қиын емес. Ол үшін қарыз алушы адам
ипотекалық компанияға өтініш жасау керек. Онда білікті мамандар ипотекалық
несие беретін банкпен несие келісімшартын жасау нені білдіретіндігін,
мақсаты жайлы түсіндіреді. Компанияның эксперттері несиелік қаражаттардың
қайтарылуын қамтамасыз ету мақсатында алдын-ала қарыз алушының несиелік
қабілетілігін бағалайды, сонымен қатар несие қайтарылуының жеке сызбасын
дайындайды. Келесідей міндеттемелер ескеріледі: қарыз алушының негізгі
орташа айлық табысы, мүмкіндігі, қосымша табыс көздері, оның мамандығы,
жұмыс істеу стажы, кәсіпкерлікпен айналысатын жанұя құрамы және т.б.
Алдын ала жасалатын келісімшарт жасалғаннан кейін, қарыз алушы алатын
пәтерге жалпы бағасының 15% кем емес көлемде бастапқы салымын жасайды.
Алатын пәтерге ай сайын төленетін несие төлемі - несие алушының ай сайынғы
кірісінің 70% көп болмау керек. Несиені қайтару және пайызды төлеу ай сайын
жүргізіледі. Сонымен ізет пайыздар несиенің қалған өтелмеген сомасына
аударылады. Ай сайынғы төлемдер тұрақты болуы да, ауысып отыруы да мүмкін,
бұл инфляцияның деңгейін ескере отырып өзгерістер жүргізуге байланысты
болып келеді. Егер де қарыз алушыда несиені толығымен өтеуге қаражаты болып
отырса, оның несиені уақытынан ерте қарыз алу шартына байланысты төлеуіне
құқығы бар.
Ипотекалық несие жағдайы қарыз алушыға алынған үймен немесе
пәтер иегері ретінде, шектеулерсіз қолдануға мүмкіндік береді. Қарыз
алушының осы пәтерге жазылуын, өзінің жанұясымен тұруына, оны жалға беруіне
құқығы бар. Бірақ осы пәтерді сыйға тарту, сату немесе ауыстыруды қарыз
алушы тек несиені толық өтегенде одан кепілдемені алудан кейін немесе несие
берушінің келісімімен жаңа пәтер иегері келісімшартты қайта жасасқаннан
кейін ғана іске асыра алады.
Коммерциялық банктерде және басқа да несие ұйымдарында
ипотекалық несиелендіру операциялары жылжымайтын мүлікті кепілдеу арқылы
жүргізіледі. Мұндай кепілдеме ипотекалық несиелендірудің негізгі
материалдық қамтамасыз етілуі болып табылады. Кепілдеме өзіне несие келісім
шарттарында міндеттеме бойынша қарыз сомасын төлеу және пайыздар жайлы
бөлімдерді қосады.
Қосымша жағдайлар салықты төлеуді қадағалауда, жөндеуде және иелігін
сақтау жағдайында, оны орындаудағы міндеттемелер болжануы мүмкін.
Ипотекалық несиелендіру кезінде қарыз алу жөнінде және оны қамтамасыз
ететін қаражаттар жөніндегі келісімшарттар басқа несие түрлеріне қарағанда
ерекше құқықтық нормаларды қолдануды көрсетеді.
Ең негізгісі болып – ол қарыздар үшін пәтерді еріксіз алып қалу.
Біреудің иелігіне заттық құқық салынған мүліктің бағасына негізгі
міндеттемелерді қанағаттандыру мүмкіндігінен тұрады. Бұл құқықтың мағынасы,
егер де қарыз алушы өзінің міндеттемелерін орындамаған жағдайда, мысалы
қарызды уақытылы өтемеген жағдайда, несие беруші өзінің талабына қанағатты
осы міндеттемелерді қамтамасыз ететін салынған жылжымайтын мүлік сомасынан
ала алады.
Еріксіз мүлікті қарыздар үшін ұстап қалудағы құқықты дайындауда қарыз
беруші мен қарыз алушыдан қосымша шығындарды, уақыт және күшті басқа
жіберуден талап етуі де мүмкін. Жылжымайтын мүлікке иелік ету құқығының
берілуі иелік ету құқығы туралы акт деп аталатын құжат арқылы қарызды
өтемегені үшін жылжымайтын мүлікті ұстап қалу құқығы қарыз беруші тек заңды
мүлік иесіне бере алады.
Ипотекалық несиелендіруге лицензиясы бар банк немесе несие
ұйымдары несие беруші бола отырып, ипотекамен салыстырғанда басқа несие
берушілеріне қарыз бойынша немесе қарыз алушымен салықты төлеу бойынша
мүлікті ұстап қалу мүмкіндігі жоқ екеніне толық сенімді болуы керек. Бұл
кезде мүлік иесі жөнінде сақтандыру полисін алу керек немесе адвокаттың
қызметі қажет.
Адвокат заңды иегер жөнінде қорытынды береді және бекітеді.
Онда мүлікке қатысты барлық қарсылықтары немесе талаптары анықталуы тиіс.
Заңгерлер сәйкесінше ереже шығарады: ең бастысы жүру құқығы атты,
оған сәйкес егер де үшінші жақ пайдасына меншік иесі болу шешілсе де несие
алушы кепілдеме құқығын сақтай алады. Несие беруші қандай да болсын меншік
иесінен олардың меншігін немесе кепіл затын талап ету құқығына ие болады.
Бұл жерде жылжымайтын мүлік кепілдемесі - бұл мүлікті алу жолы емес, ол тек
несие берушінің салынған мүліктің бағасынан талап ететін қанағаты12, 31
б..
Әдетте дамыған ипотекалық жүйесі бар мемлекеттердің заңнамалары
бойынша қарыз алушының сатылған мүлікті екі айдан екі жылға дейінгі кезең
аралығында қайта сатып алу құқығынан айыру нақты процедурасы өте маңызды
болып келеді. Мысалы, көптеген азаматтарда бір ғана пәтер болады. Осындай
жағдайда бұрынғы мүлік иесінің тұратын жері болмағандықтан заңнама оны
тартып алуын қабылдамайды. Мұндай жағдайда қайта сатып алу құқығынан айыру
процедурасы кезеңге созылуы мүмкін, сондықтан гиперинфляция кезінде мүлік
бағасының маңызды өзгеруіне әкеледі. Демек, әр кепілдемеде қарыз алушының
мүлікті қайта сатып алу құқығын және мүлік иелігін тартып алу механизмі
көрсетілуі міндетті.
Кепілдік құқығындағы заңнаманың тағы да бір негізгі керекті заңдық
нормасы болып – кепілдіктің нақтылығының міндеттілігі болып табылады. Бұл
норма кепілдік құқықтық обьектісі болатын қатаң анықталған, нақты мүліктің
бөлінуін қарастырады. Нақтылық барлық мүліктік кешенінен салынған мүлікті
бөлуіне көмектеседі. Несие беруші өзінің шағымдарын қанағаттандыруын қарыз
алушының барлық мүлкінен алу құқығын алады. Заңдық құқықты анықтаумен
байланысты негізгі заңдық норма ретінде ипотекалық несиедегі кепілдіктің
жариялылығы орын алады. Кепілдіктің жариялылығы - бұл үшінші тұлғаларға
жеңіл танылу үшін кепілдемеге берілген мүліктің ауырлығына талап болып
табылады. Бұл норма жылжымайтын мүліктің тіркелуіне сәйкес нотариалдық
тәртіпте заңдық жолмен қамтамасыз етіледі. Көрсетілген құқықтық нормаларда
негізінен ипотекалық несиелеу принциптері дайындалады13, 15 б..
Қазақстандық және шетелдік тәжірибеге талдау жасағанда осы салада
келесідей ортақ принциптерді бөліп көрсетуге болады:
▪ меншік құқығының шектелу жағдайында мүліктің қарыз алушы қолында
қалуында;
▪ қарыздың мөлшерін кепілдеме үлесі түрінде анықтау;
▪ қосымша ипотекалық қарыз бен сол мүлікті кепілге алу;
▪ сақтандыруды есепке ала отырып қарыз беру;
▪ қарызды уақытылы қайтармағандықтан мүлікті жоғалту немесе оны басқа
тұлғаға беру.
Ипотекалық несиелендіруді ұйымдастырудың белгіленген тәртібін сақтау
және заңнамаға сәйкес жүргізу ипотекалық несиелендіру нарығын дамытудың
алғышарттарының бірі болып табылады14, 198 б..
2 Астана-ФинансИпотекалық Ұйымы АҚ –НЫҢ ҚАРЖЫЛЫҚ ЖӘНЕ ШАРУАШЫЛЫҚ
ҚЫЗМЕТІН ТАЛДАУ
Бұл бөлімде дипломдық жұмыстың зерттеу объектісінің қаржылық және
шаруашылық қызметтеріне талдау жасалды, соның ішінде ұйымның төлем
қабілеттілігі, оның кірістері мен шығыстарының өсу динамикалары, активтері
мен міндеттемелерінің құрамы мен құрылымы, меншікті капиталының
жеткіліктілігін сипаттайтын көрсеткіштер анықталды. Қызметі бойынша
несиелендіру бағыттары, несиелерді беру тәртібі, қарыз алушылардың несие
қабілеттілігін анықтау туралы мәлімет беріліп және несиелік портфелінің
құрамы мен оның сапалық сипаттамасына талдау жасалды.
2.1 Астана-Финанс Ипотекалық Ұйымы АҚ-ның қаржылық
қызметін талдау
Ұйымның қаржылық жағдайы және оның тұрақтылығы ұйымның қандай мүлкі
бар және капиталы қандай активтерге салынып, қандай көлемде табыс
әкелетіндігіне байланысты.Қосымша Б
Компания қызметінің қаржылық нәтижелерін сипаттай отырып, активтер
мен меншікті капиталдың қозғалысы ұйым көрсететін қызмет түрлерінің
кеңеюінен, нарық коньюнктурасының өзгеруінен, несиелік портфель мен
міндеттемелердің құрылымын оңтайландырумен байланысты екенін көреміз. Бұл
процестерді активтер, меншікті капитал және міндеттемелер құрылымын талдау
арқылы көруге болады.
1-кестеде көрсетілген активтер құрылымынан бастайық.
Кесте 1
Астана—ФинансИҰАҚ-ның активтер құрылымы
Атауы 2004 жыл 2005 жыл ауытқу 2006 жыл ауытқу
(+,-) (+,-)
1 2 3 4 5 6
Мың тг % Мың тг %
мың тг % мың тг
Бірінші деңгейлі капитал 2099395 2412277 2491381
Екінші деңгейлі капитал 383000 383000 742638
Ұйым капиталы = К1 + К2- 1949480 2224084 2663869
инвести-р
Меншікті капиталдың 0,1 0,2 0,07
жеткіліктілігі
1 деңгей К1 ‹ 0,06
Меншікті капиталдың 0,03 0,02 0,03
жеткіліктілігі
2 деңгей ‹ 0,12
Ағымдық өтімділік коэффиценті 3,8 12,6 3,5
(К4)
Негізгі құралдарға және өзге де 0,03 0,02 0,5
қаржылық емес активтерге банк
инвестицияларының максималды
көлемі коэффиценті (К6) › 0,5
Ескерту: дерек көзі – ұйымның жылдық есебі
Пруденциалды нормативтер көрсеткіштерін есептей келе, келесідей шешім
қабылдауға болады: бірінші деңгей капиталы 2006 ж. минималды деңгейден асып
0,07 құрады, 2005 ж. - 0,2; 2004 ж. - 0,1 – ге тең болды, оған жарғылық
капитал және материалдық емес активтердің өсуі әсер етті. Екінші деңгей
капиталы 2004 ж. және 2006 ж. бір деңгейде болып, 0,03 құрады, ал 2005 ж.
оның көлемі азайып, 0,02 құрады. Барлық талданып отырған кезең бойынша
екінші деңгей капиталы ҚР Ұлттық Банкімен бекітілген минималды деңгейінен
төмен. Ұйым капиталы жыл сайын өсу үстінде, 2004 ж. – 1
949 480 мың тг, 2005 ж – 2 224 084 мың тг, 2006 ж. – 2 663 869 мың тг
құрады. Ұйым капиталының өсуі қаржылық шаруашылық қарекетінің жағымды
нәтижесін көрсетеді.
Ағымдық өтімділік коэффиценті төмендеп, 2006 ж. оның мәні - 3,5;
2005 ж. - 12,6; 2004 ж. - 3,8 құрады.
Негізгі құралдар және өзге де қаржылық емес активтерге салынған ұйым
инвестицияларының максималды көлемі коэффиценті өсіп, 2004 ж. - 0,03;
2005 ж. - 0,02 және 2006 ж. - 0,5 құрады. Алайда, берілген коэффиценттің
ұсынылатын мәні 0,5 аспауы тиіс, сондықтан ол қажетті деңгейде.
Жалпы алғанда, ұйымды кейбір коэффиценттердің бекітілген нормадан
төмен болуына қарамастан қаржылық тұрақты, төлемқабілетті деп атауға
болады.
Қаржылық нәтижелерді талдау мақсаты - компания жүргізетін
операциялардың пайдалылығы болып табылады. Мұндай қызметті талдау
пайдалылығы аз операцияларды анықтап, көп мөлшерде кіріс алу үшін шараларды
қолдану.
Инфляция жағдайында берілген несиелер бойынша пайыздар есебінен кіріс
алу мүмкіндігі төмендейді, сондықтан ұйым қызметін талдау барысында
осындай жағдайлардың әсер ету салдарынан қосымша кіріс алу көздерін
қолданды.
Кірістерді талдау 5-кестеде көрсетілген.
Кесте 5
Ұйым кірістерінің құрылымы
Кіріс 2004 жыл 2005 жыл Ауытқу 2006 жыл Ауытқу
түрлері (+,-) (+,-)
мың тг % мың тг %
1 2 3 4 5 6
Меншікті айналым Ағымдық активтер 871873 1830688 58023
капиталының – ағымдық
көлемі міндеттемелер
Меншікті айналым Ақша қаражаттары0,21 0,34 12,6
құралдары ФК
ның маневрлілігі
Ағымдық өтімділікАғымдық активтер1,87 2,45 1,01 2,0
коэффиценті ағымдық
міндеттемелер
Тез өтімділік (ақша қар. + деб.0,38 3,82 1,57 1,0
коэффиценті қарыз) ағымдық
міндеттемелер
Абсолютті Ақша қаражаттар 0,18 0,9 0,21 0,2
өтімділік ағымдық
коэффиценті міндеттемелер
Активтегі айналымАғымдық активтер 0,15 0,09 0,14
құралдарының барлық активтер
үлесі (активтің
мобильділік
коэффиценті)
Ағымдық ТМҚ ағымдық 0,02 0,01 0,09
активтердегі ТМҚ активтер
үлесі
ТМҚ өтеудегі (ағымдық 21,5 82,5 0,17
меншікті айналым активтер-ағымд.мі
құралдарының ндетте-мелер)
үлесі ТМЗ
ТМҚ өтеу (мен. Кап+ 30,6 51,7 0,76
коэффиценті ұз.мерз.
міндет+қысқ.нес +
төлеуге
арн.шоттар мен
век+алынған
аванстар-ұз.мерз.
актив-тер) ТМҚ
Төлемқабілетті (ақ.қар+0,5деб.қа0,3 1,95
ліктің жалпы рыз+0,3ТМЗ)
көрсеткіші (қыс.
мерзм.қарыз+0,5
банк
несиелері+0,3ұз.м
ерзм.несиелер
және
займдар+болашақ
кезең кірістері)
Ескерту: дерек көзі – ұйымның бухгалтерлік балансы
Жылдам өтімділік коэффиценті. Мағынасы бойынша ағымдық өтімділік
коэффицентіне ұқсас. Алайда, айналым активтерінің есебінен ең өтімсіз
бөлігі - өндірістік запастар есептелмейді.
2004 жылы : 186 861+197 590993 515=0,38
2005 жылы: 624 027+1 903 044660 573=3,82
2006 жылы: 735 714+4 633 6933 403 279=1,57.
Бұл көрсеткіш 2005 жылы 2004 жылмен және 2006 жылмен салыстырғанда
едәуір жоғары болды, ол дебиторлық қарыз көлемінің өсуіне байланысты. Ал
2006 жылы бұл көрсеткіштің төмендеуі ағымдағы міндеттемелердің көлемінің
өсу салдарынан болды.
Кәсіпорынның 2004 жылы ағымдық міндеттемелерді 38 % ғана төлеу
мүмкіндігі болды, алайда 2005 жылы жағдай жақсарып, кәсіпорынның ұсынылған
мәннен артық деңгейде болуы кәсіпорынның ағымдық міндеттемелерін толық
өтеуіне мүмкіндігінің жоғары екндігін көрсетеді.
Абсолютті өтімділік коэффиценті. Қысқа мерзімді қарыздық
міндеттемелердің қандай бөлігінің қажет жағдайда қолда бар қаражаттар
есебінен өтелетіндігін көрсетеді.
2004 жылы: 186 861993 515=0,18
2005 жылы :624 027660 573=0,9
2006 жылы: 735 7143 403 279=0,21.
Ұсынылған мән бойынша ұйым тек қана 2006 жылы сәйкес келді, бірақ
2005 жылы 2004 жылмен салыстырғанда жағдай едәуір жақсарды.
Активтердің мобильділік коэффиценті (айналым құралдарының активтегі
үлесі).
2004 жыл : 186538812346727=0,15
2005 жыл : 161938816671975=0,09
2006 жыл : 346130224498200=0,14
Айналым активтерінің көлемінен айналымнан тыс активтер көлемі
басымырақ екені байқалады. Айналым активтері 2004 жылы 15 %, 2005 жылы 9
%, 2006 жылы 14 % құрады.
Ағымдық активтердегі ТМҚ үлесі.
2004 жыл : 405661865388=0,02
2005 жыл : 221841619388=0,01
2006 жыл : 3302993461302=0,09
ТМҚ өтеудегі меншікті айналым құралының үлесі. Меншікті айналым
құралдарымен өтелетін запастар құнын көрсетеді. Бұл көрсеткіш бойынша
ұсынылатын төменгі шек 50 %
2004 жыл : (1865388-993515)40566=21,5
2005 жыл : (1619388-660573)22184=82,5
2006 жыл : (3461302-3403279)330299=0,17
ТМҚ өтеу коэффиценті.
2004 жыл : (2796438+8556774+372144-10481339)4 0566=30,6
2005 жыл : (3197090+12814312+189710-15052587) 22184=51,7
2006 жыл : (3743444+17351477+196185-21036898) 330299=0,76
Төлемқабілеттіліктің жалпы көрсеткіші. Кәсіпорын бойынша бұл
көрсеткіш 2006 жылы жоғары, ал 2004,2005 жылдары төмен деңгейде болып
келесіні құрайды:
2004 жыл: (186861+0,5*197590+0,3*40566)(3721 44+0,5*524304+
+0,3*5632275 )=0,13
2005жыл:(624027+0,5*1903044+0,3*221 84)
(189710+0,5*314682+0,3*7642968) = 0,55
2006жыл:(3743444+0,5*4633693+0,3*33 0299)(196185+0,5*2518400+
+0,3*9901969) = 1,4
Астана-ФинансИпотекалық ҰйымыАҚ қаржылық жағдайын талдай келе,
келесілерді атап өтуге болады: ұйым өз қызметін дамыту үстінде, оның
қаржылық көрсеткіштері жылдан жылға өсуде, ол анықталған кезең бойынша
қаржылық - шаруашылық қызметінің нәтижелілігін, қаржылық тұрақтылығын
білдіреді.
2.2 Астана-ФинансИпотекалық ҰйымыАҚ –ның ипотекалық несие портфелінің
құрамын талдау
Тұрғын үй құрылысын ипотекалық несиелендіру қызметін ұйым Астана,
Атырау, Алматы, Орал қалалары нарықтарында жүргізеді. Алматы, Атырау, Орал
қалаларындағы ипотекалық несиелендіру аймақтағы ұйым филиалдары арқылы
жүзеге асырылады.
Ұйым Астана және Атырау қалаларында Ипотекалық несиелендіру мен
тұрғын үй құрылысы бағдарламасы бойынша жүзеге асырушы агент ретінде
қызмет ... жалғасы
Сіз бұл жұмысты біздің қосымшамыз арқылы толығымен тегін көре аласыз.
Ұқсас жұмыстар
Пәндер
- Іс жүргізу
- Автоматтандыру, Техника
- Алғашқы әскери дайындық
- Астрономия
- Ауыл шаруашылығы
- Банк ісі
- Бизнесті бағалау
- Биология
- Бухгалтерлік іс
- Валеология
- Ветеринария
- География
- Геология, Геофизика, Геодезия
- Дін
- Ет, сүт, шарап өнімдері
- Жалпы тарих
- Жер кадастрі, Жылжымайтын мүлік
- Журналистика
- Информатика
- Кеден ісі
- Маркетинг
- Математика, Геометрия
- Медицина
- Мемлекеттік басқару
- Менеджмент
- Мұнай, Газ
- Мұрағат ісі
- Мәдениеттану
- ОБЖ (Основы безопасности жизнедеятельности)
- Педагогика
- Полиграфия
- Психология
- Салық
- Саясаттану
- Сақтандыру
- Сертификаттау, стандарттау
- Социология, Демография
- Спорт
- Статистика
- Тілтану, Филология
- Тарихи тұлғалар
- Тау-кен ісі
- Транспорт
- Туризм
- Физика
- Философия
- Халықаралық қатынастар
- Химия
- Экология, Қоршаған ортаны қорғау
- Экономика
- Экономикалық география
- Электротехника
- Қазақстан тарихы
- Қаржы
- Құрылыс
- Құқық, Криминалистика
- Әдебиет
- Өнер, музыка
- Өнеркәсіп, Өндіріс
Қазақ тілінде жазылған рефераттар, курстық жұмыстар, дипломдық жұмыстар бойынша біздің қор #1 болып табылады.
Ақпарат
Қосымша
Email: info@stud.kz