Жылжымайтын мүліктің тиімді пайдалануын талдау

Жоспар
Кіріспе

1. Жылжымайтын мүліктің тиімді пайдалануын талдау.
1.1.Жылжымайтын мүлікті тиімді пайдаланудың керектілігі.
1.2. Жылжымайтын мүлікті тиімді пайдалануын
бағалау тәсілі
1.3. Жылжымайтын мүлікті пайдаланудын қалыпты емес түрдлері мен бағыттары

Бағалау көрсеткіші нарықтық бағаны анықтағандықтан, жеке меншік объектінің бәсекелестік қабілеттілігін, кірісін талдаудың тиімді пайдалануын түрі көрсетеді.
Жылжымайтын мүлікпен байланысты барлық келісім шарттар түрі нарықтық бағаға негізделеді, сонымен қатар инвесторлардың басқа да нарық қатысушыларының экономикалық іс¬¬-әрекеттерін мұқият талдауды талап етеді. Нарық жағдайының ықпалы жеке тұлғаның қаржылық шешімдерді қабылдауда ықпал жасайды және жылжымайтын мүлікті пайдаланудың ұтымды тұжырымдамаларын билік органдары мәлімдеп отырады. Нарық факторлары нарықтық бағаны анықтайды, сондықтанда жылжымайтын мүліктің түрлерін анықтауда тиімді пайдаланудың маңызы зор. Кез келген жылжымайтын мүлік объектісінің бағаасы жер телімінің бағасы бойынша есептелінеді.Ол жерде орналасқан ғимараттар мен құрылыстар өзгерілуі мүмкін, ал жер сипаттамаы бұрыңғы қалпында қала береді. Сонымен қатар жердің кірісі оның тиімді пайдалануына байланысты. Инвестор нақты жер телімін таңдай отырып, ол әртүрлі жердің бағасы оның сипаттамасының сапасына байланысты екенін түсінеді. Жылжымайтын мүлік объектісін тиімді пайдалану түрі бос немесе құрылыс салынған жерді телімін қолдануды көрсетеді. Нақты нарықта жерді тиімді пайдалануды бәсекелес факторлар анықтайды. Сол себепті бағаланатын объекті үшін нарық факторын экономикалық тұрғыдан зерттеу тиімді талдаудығ негізі болып табылады. Нарық факторларын қолдану келесі жағдайларда:
- жылжымайтын мүлікті тиімді пайдалануын бағалау,
- жинақталған деректерді қарастыру,
- берілген объектінің құнын анықтау үшін қолданылады.

Пән: Экономика
Жұмыс түрі: Материал
Тегін: Антиплагиат
Көлемі: 13 бет
Таңдаулыға:

Қазақстан Республикасының Білім және Ғылым министрлігі
Тұрар Рысқұлов атындағы Қазақ Экономикалық Университеті

Курстық жұмыс

Тақырыбы:__________________________ ___________________________________ __
___________________________________ ____

Орындаған:________________
Тобы:________________
Мамандығы:________________
Тексерген:________________

Алматы 2008 ж
Жылжымайтын мүліктің тиімді пайдалануын талдау.
5.1.Жылжымайтын мүлікті тиімді пайдаланудың
керектілігі.
Бағалау көрсеткіші нарықтық бағаны анықтағандықтан, жеке меншік
объектінің бәсекелестік қабілеттілігін, кірісін талдаудың тиімді
пайдалануын түрі көрсетеді.
Жылжымайтын мүлікпен байланысты барлық келісім шарттар
түрі нарықтық бағаға негізделеді, сонымен қатар инвесторлардың
басқа да нарық қатысушыларының экономикалық іс-әрекеттерін мұқият
талдауды талап етеді. Нарық жағдайының ықпалы жеке
тұлғаның қаржылық шешімдерді қабылдауда ықпал жасайды және
жылжымайтын мүлікті пайдаланудың ұтымды тұжырымдамаларын билік
органдары мәлімдеп отырады. Нарық факторлары нарықтық бағаны
анықтайды, сондықтанда жылжымайтын мүліктің түрлерін анықтауда
тиімді пайдаланудың маңызы зор. Кез келген жылжымайтын мүлік
объектісінің бағаасы жер телімінің бағасы бойынша
есептелінеді.Ол жерде орналасқан ғимараттар мен құрылыстар
өзгерілуі мүмкін, ал жер сипаттамаы бұрыңғы қалпында қала
береді. Сонымен қатар жердің кірісі оның тиімді пайдалануына байланысты.
Инвестор нақты жер телімін таңдай отырып, ол әртүрлі жердің бағасы
оның сипаттамасының сапасына байланысты екенін түсінеді. Жылжымайтын
мүлік объектісін тиімді пайдалану түрі бос немесе құрылыс салынған
жерді телімін қолдануды көрсетеді. Нақты нарықта жерді
тиімді пайдалануды бәсекелес факторлар анықтайды. Сол себепті
бағаланатын объекті үшін нарық факторын экономикалық тұрғыдан зерттеу
тиімді талдаудығ негізі болып табылады. Нарық факторларын қолдану келесі
жағдайларда:
жылжымайтын мүлікті тиімді пайдалануын бағалау,
жинақталған деректерді қарастыру,
берілген объектінің құнын анықтау үшін қолданылады.
Егер бағаланатын жылжымайтын мүлік арендаға немесе жеке пайдаға
берілсе, онда оның негізгі құны объектінің сапасына байланысты
болады.(кіріс, престиж т.с.с.).
Әдетте талдаудын тиімді қолданылуы келесі балама варианттар мен
бағыттар арқылы жүргізіледі:
• нарықтық талдау
• нұсқаның орындалуын талдау
• тиімді пайданы талдау
Жоғарыда көрсетілген бағыттар келесі сұрақтарды зерттеуге мүмкіндік
береді . Нарықтық талдау пайдаланымның сұраныс түрі сұраныс пен ұсынысты
зерттеу үшін нарық сиымдылығын әр нұсқа бойынша аренда құнының ставкасын
анықтауды талап етеді.
Талдауды пайдаланудың нақты жоспар құрып, оны нақты
нарық қатысушыларымен қарастыруға, жобанын орындалу мерзімін көрсетуге,
әрбір нұсқаның қаржыландыру көзін іздеуге, бағаланатын объектінін барынша
өнімділігін қамтамасыз ету мүмкіншілігін ұйғаруын көрсетеді.
Талдаудың тиімді пайдалану шарттары. Бағаланатын жылжымайтын мүліктін
пайдаланудын негізгі төрт шарты бар, бұлар:
1. заңдылық жіберілім;
2. физикалық орындалуы;
3. қаржылық қамтылуы;
4. барынша өнімділігі.
Бірінші кезекте занды жіберіліммен физикалық орындалыу қарастырылады,
одан кейін қаржылық қамтамасыз етілуімен барынша өнімділігі бағаланады.
Егер ол заң бойынша жіберілмесе немесе физикалық орындалуы мүмкін болмаса,
онда тиімді пайдалану түрі жүзеге аспайды.

Заңдылық жіберілім.
Қарастырылып отырған қолданылатын нұсқаның заңдылық жіберілімі
бірінші кезекте тексеріледі. Бірақта бұны жылжымайтын мүлікте
қолданылатын заңдылық талаптармен араластыруға болмайды.
Бағалаушы жеке меншік шектеулерді, құрылыс нормасымен ережелерді, тарихи
ғимараттардың қорғаудың нормативтік актісін және де экологиялық
заңдарды қарастырады. Жылжымайтын мүлікті тиімді пайдалану жолын
таңдағанда, оны жалға беру жөніндегі ұзақ мерзімді келісім шарт бар
болуы әсер етуі мүмкін. Жалға берілген объектінің пайдалану мерзімі
келісім шартта көрсетілген талаптарға тәуелді.
Физикалық орындалуы.
Жылжымайтын мүліктін тиімді пайдалану түрін таңдағанда
оның физикалық орнына қарау керек. Физикалық орындалудын шартары - үлгісі,
ауданы, дизайны, мөлшері, сол жерге кіру жолдары, сонымен қатар
зілзала тәукелі (су тасқыны, жер сілкінісі) – осының бәрі
жер учаскесін пайдалануға әсерін тигізеді. Жер учаскесінің соңғы
пайдасы оның мөлшерімен формасына тәуелді болады. Осы кезде
жер учаскесінің кенейтілу мүмкінділігі анықталуы керек, себебі кейбір
жер учаскесін кенейтуге болмайды. Жер учскесінің формасы оның өнімділігіне
әсерін тигізеді. Осы жерге кіретін, жүретін жолдар көп
болса онда ол оның өнімділігін көтереді. Жер учаскесінің топографиялық
немесе топырақ жағдайы аумақтың физикалық орнына әсерін тигізеді.
Бағалаушының кейбір жерлердің дұрыс еместігін анықтауы, құрылысты
қиындатады немесе құрылыс шығындарын көбейтеді. Осы процессте физикалық
орынды талдаудың тиімді түрін қолдану ғимараттын жағдайын және оның
келешекте жаңа құрылысқа пайдалануын анықтау үшін қажет. Егер
ғимаратты қолайлы пайдалану үшін оны қайтадан салу керек, бұл
жағдайда оған кететін шығынды соңғы табыспен салыстыру керек.
Ереже бойынша қайта құруға кеткен шығындарды есептеу жер учаскесінің
орналасқан орнына және физикалық жағдайына байланысты болады.
Қаржылық қамтамасыздандырылуы
Пайдаланудын келесі кезені бұл - қаржылық қамтамасыздандырылуды
талдау. Бұл нұсқа каржының қолайлығын есептейді, егер ол
пайдадан түсетін табысты камтыса. Сондықтан барлық пайдаланудын түрлері оң
табыс әкелсе, онда оларды қаржылық қатынас етінде қарауға болады.
Егер бұл пайдаланудың түрінде пайдадан түсетін табыс жоғары болмаса,
онда талдау жүргізу арқылы жылжымайтын учаскесінің
нұсқа түрлері таңдалынып алынады. Бағалаушы жер учаскесін
пайдаланудан түскен табысты немесе капиталдын өсуін капитал
шығынымен салыстыруы керек. Егер табыс шығыннан аз болса, онда бұл
қолданудың түрі қаржылық қатынаста мүмкін емес.
Пайдаланудын түрін бағалау үшін одан түсетін табыс үнемі жоғары
болса, бағалаушы осылардын бәрінен түсетін жалпы операциялық
табысты есептейді. Егер таза табыс инвестициялық табыспен тура келсе
және жер учаскесінің табысын қамтамасыз етсе, онда бұл пайдаланудын
түрі қаржылық қатынастарды орындайды.
Жоғары өнімділік
Жоғары өнімділік жер учаскесінін құны болып табылады. Оның құны
жердін бос болуына немесе құрылыс салынғанына байланысты емес болып
келеді. Жерді тиімді пайдаланудын потенциалдық түрі ұзақ
мерзімді, мұқият жетілген нақты программада көрініс табады. Пайдаланудын
мерзімі ғимараттын түріне құрылыс жұмысынын сапасымен басқада
факторларға болады. Жер учаскесінін жоғары өнімділігі капитализация
үстемесінін табысы арқылы анықталады. Жер учаскесін тиімді
пайдалану түрі салынған жерді немесе бос жер ретінде
қарастыруға талап етеді. Осыдан жылжымайтын мүлікті тиімді пайдалануды
талдау кезінде екі әдіс пайдаланады.
1. Құрылыс салынбаған жер ретінде жер учаскесін тиімді пайдалану;
2. Құрылыс салынған жер ретінде жер учаскесін тиімді пайдалану.
Құрылыс салынбаған жер ретіде жер учаскесін тиімді пайдалану келесі
себептер арқылы анықталады:
1. Жылжымайтын мүлік құнынан жер учаскесінін құнын бөлу;
2. Құрылы салынған жерді бағалау үшін сатудын салыстырмалы әдісі
қолдану;
3. Сыртқы тозуына байланысты есепке алу құнынын төмендеуі;
4. Жылжымайтын мүлік объектісі бойынша жердін нақты құнын бағалау.
Құрылыс салынған жерді тиімді пайдаланудың екі себебі бар:
1. Жылжымайтын мүлік объектісін пайдалану түрінін теңестірілуі,
салынған капитал үшін ең көп кірісті қамтамасыз ету.
2. Нарықта жылжымайтын мүлік объектісінің бірінғай белгісі бойынша
тиімді пайдаланудын салыстырмалы деңгейін көрсету.
Тәжірибе кезінде егер құрылыстын қалдық құны жоғары болмаса, онда
потенциалды жеке меншін иесі осы жерді қайта құрылысынын қаржыландыруын
іске асырады. Жылжымайтын мүліктін бағалау теориясы жер учаскесін
талдауда оны құрылыс салынбаған жер ретінде қарауды талап етеді,
себебі осы жерге деген сұранысты білу үшін, сол жерде құрылысты ары қарай
жалғастыруын немесе жалғастырмауын анықтау үшін керек.
Бағаланатын жылжымайтын мүлікті құрылыс салынбаған жер телімі
ретінде тиімді пайдалануды анықтау тәсілі ол жерде құрылыс жұмысының
жүргізілмеуін немесе бұзылуына байланысты құрылыс жұмысының жүргізілуінен
босатылуын анықтайды. Сонында жылжымайтын мүлікті нақты пайдалану
параметрі бойынша таңдау, оның кірісін қамтамасыз ету
негізінде, мүмкін пайдаланатын жер телімінің құның анықтайды. Құрылыс
салынбаған жер ретінде жер телімін тиімді пайдаланудын екі басты ерекшелігі
бар:
1. Жер телімін спекуляция ретінде және инвесторға жөндеусіз сатуға
пайдалану;
2. Жер телімін жаңа ғимараттармен құрылыстар салу үшін пайдалану.
Құрылыс салынбаған жер негізінде жылжымайтын мүлікті
бағалау жағдайы оның шартты құрылыс салынбағандығына байланысты болады. Бұл
мынаған байланысты, егер бағаланатын жерде ғтимарат болса, онда ол осы
жердін құнына әсерін тигізеді. Бұл жағдайда бағалаушы келесі сұрақтарға
жауап баруі тиіс:
1. Егер жер телімі құрылыс жұмыстарынан босатылса, онда оны қалай
пайдалануға болады?
2. Физикалық және басқа да жағдайға байланысты, осы
жерде ғираттың, құрылыстардын қандай түрлерін салуға болады;
3. Берілген пайдаланудын түрін аралық пайдалану ретінде қарауға
болама.
Мысалы: егер жер телімін тиімді пайдалануына қол жеткізу үшін
ол жерде құрылыс жұмыстарын жүргізу керек, ол кезде бағалаушы анықтайды:
• Берілген құрылыстын бұзуға кететін шығындарын;
• Берілген объектінің пайдалану бағытын анықтау ... жалғасы

Сіз бұл жұмысты біздің қосымшамыз арқылы толығымен тегін көре аласыз.