Жылжымайтын мүліктің тиімді пайдалануын талдау

1. Жылжымайтын мүліктің тиімді пайдалануын талдау.
1.1.Жылжымайтын мүлікті тиімді пайдаланудың керектілігі.
1.2. Жылжымайтын мүлікті тиімді пайдалануын
бағалау тәсілі
1.3. Жылжымайтын мүлікті пайдаланудын қалыпты емес түрдлері мен бағыттары
Бағалау көрсеткіші нарықтық бағаны анықтағандықтан, жеке меншік объектінің бәсекелестік қабілеттілігін, кірісін талдаудың тиімді пайдалануын түрі көрсетеді.
Жылжымайтын мүлікпен байланысты барлық келісім шарттар түрі нарықтық бағаға негізделеді, сонымен қатар инвесторлардың басқа да нарық қатысушыларының экономикалық іс¬¬-әрекеттерін мұқият талдауды талап етеді. Нарық жағдайының ықпалы жеке тұлғаның қаржылық шешімдерді қабылдауда ықпал жасайды және жылжымайтын мүлікті пайдаланудың ұтымды тұжырымдамаларын билік органдары мәлімдеп отырады. Нарық факторлары нарықтық бағаны анықтайды, сондықтанда жылжымайтын мүліктің түрлерін анықтауда тиімді пайдаланудың маңызы зор. Кез келген жылжымайтын мүлік объектісінің бағаасы жер телімінің бағасы бойынша есептелінеді.Ол жерде орналасқан ғимараттар мен құрылыстар өзгерілуі мүмкін, ал жер сипаттамаы бұрыңғы қалпында қала береді. Сонымен қатар жердің кірісі оның тиімді пайдалануына байланысты. Инвестор нақты жер телімін таңдай отырып, ол әртүрлі жердің бағасы оның сипаттамасының сапасына байланысты екенін түсінеді. Жылжымайтын мүлік объектісін тиімді пайдалану түрі бос немесе құрылыс салынған жерді телімін қолдануды көрсетеді. Нақты нарықта жерді тиімді пайдалануды бәсекелес факторлар анықтайды. Сол себепті бағаланатын объекті үшін нарық факторын экономикалық тұрғыдан зерттеу тиімді талдаудығ негізі болып табылады. Нарық факторларын қолдану келесі жағдайларда:
- жылжымайтын мүлікті тиімді пайдалануын бағалау,
- жинақталған деректерді қарастыру,
- берілген объектінің құнын анықтау үшін қолданылады.
        
        Қазақстан Республикасының Білім және Ғылым министрлігі
Тұрар Рысқұлов атындағы Қазақ Экономикалық Университеті
Курстық жұмыс
Тақырыбы:_______________________________________________________________
_______________________________________
Орындаған:________________
Тобы:________________
Мамандығы:________________
Тексерген:________________
Алматы 2008 ... ... ... ... ... мүлікті тиімді пайдаланудың
керектілігі.
Бағалау көрсеткіші нарықтық ... ... жеке ... ... ... ... талдаудың тиімді
пайдалануын түрі ... ... ... ... келісім ... ... ... ... ... қатар инвесторлардың
басқа да нарық қатысушыларының ... ... ... ... ... Нарық ... ... ... ... ... қабылдауда ықпал жасайды және
жылжымайтын ... ... ... ... ... ... отырады. Нарық ... ... ... ... ... ... түрлерін анықтауда
тиімді пайдаланудың ... зор. Кез ... ... ... ... жер ... ... бойынша
есептелінеді.Ол жерде орналасқан ... мен ... ... ал жер ... ... ... қала
береді. Сонымен қатар жердің кірісі оның тиімді пайдалануына ... ... жер ... ... ... ол ... ... бағасы
оның сипаттамасының сапасына байланысты екенін түсінеді. Жылжымайтын
мүлік объектісін тиімді ... түрі бос ... ... салынған
жерді ... ... ... ... ... ... пайдалануды бәсекелес факторлар анықтайды. Сол ... ... үшін ... ... ... ... ... талдаудығ негізі болып табылады. Нарық факторларын қолдану ... ... ... ... ... ... ... объектінің құнын анықтау үшін қолданылады.
Егер бағаланатын ... ... ... ... жеке ... онда оның негізгі құны объектінің сапасына ... ... ... ... ... қолданылуы келесі балама варианттар мен
бағыттар арқылы жүргізіледі:
• нарықтық талдау
• нұсқаның орындалуын талдау
... ... ... көрсетілген бағыттар келесі сұрақтарды зерттеуге мүмкіндік
береді . Нарықтық талдау пайдаланымның сұраныс түрі ... пен ... үшін ... ... әр нұсқа бойынша аренда құнының ставкасын
анықтауды талап етеді.
Талдауды пайдаланудың ... ... ... оны ... ... қарастыруға, жобанын орындалу мерзімін көрсетуге,
әрбір нұсқаның ... ... ... ... ... ... ... ету мүмкіншілігін ұйғаруын көрсетеді.
Талдаудың тиімді пайдалану шарттары. Бағаланатын жылжымайтын мүліктін
пайдаланудын ... төрт ... бар, ... ... жіберілім;
2. физикалық орындалуы;
3. қаржылық қамтылуы;
4. барынша өнімділігі.
Бірінші кезекте занды жіберіліммен физикалық орындалыу қарастырылады,
одан кейін ... ... ... ... өнімділігі бағаланады.
Егер ол заң бойынша жіберілмесе немесе физикалық орындалуы мүмкін болмаса,
онда тиімді пайдалану түрі ... ... ... ... ... ... ... жіберілімі
бірінші кезекте тексеріледі. Бірақта бұны ... ... ... талаптармен араластыруға ... жеке ... ... ... ... ... ... қорғаудың нормативтік актісін және де ... ... ... ... ... ... жолын
таңдағанда, оны ... беру ... ұзақ ... ... шарт ... әсер етуі ... ... берілген объектінің пайдалану мерзімі
келісім шартта ... ... ... ... ... тиімді пайдалану ... ... ... ... ... керек. Физикалық орындалудын шартары - үлгісі,
ауданы, дизайны, ... сол ... кіру ... ... ... ... (су ... жер сілкінісі) – ... ... ... ... ... ... Жер ... соңғы
пайдасы оның мөлшерімен формасына ... ... Осы ... ... кенейтілу мүмкінділігі анықталуы керек, себебі кейбір
жер ... ... ... Жер ... формасы оның өнімділігіне
әсерін тигізеді. Осы жерге ... ... ... көп
болса онда ол оның өнімділігін көтереді. Жер учаскесінің топографиялық
немесе ... ... ... ... ... ... тигізеді.
Бағалаушының кейбір жерлердің дұрыс еместігін анықтауы, ... ... ... шығындарын көбейтеді. Осы процессте физикалық
орынды талдаудың тиімді түрін қолдану ғимараттын ... және ... жаңа ... ... анықтау үшін қажет. Егер
ғимаратты қолайлы пайдалану үшін оны ... салу ... ... оған ... ... соңғы табыспен салыстыру керек.
Ереже бойынша қайта ... ... ... ... жер учаскесінің
орналасқан орнына және физикалық жағдайына байланысты болады.
Қаржылық қамтамасыздандырылуы
Пайдаланудын ... ... бұл - ... ... Бұл нұсқа каржының қолайлығын ... егер ... ... ... ... ... ... пайдаланудын түрлері оң
табыс әкелсе, онда ... ... ... ... ... ... бұл ... түрінде пайдадан түсетін табыс жоғары болмаса,
онда ... ... ... ... учаскесінің
нұсқа түрлері ... ... ... жер ... ... ... ... капиталдын өсуін ... ... ... Егер ... шығыннан аз болса, онда бұл
қолданудың түрі ... ... ... ... ... ... үшін одан ... табыс үнемі жоғары
болса, бағалаушы осылардын ... ... ... ... ... Егер таза ... инвестициялық табыспен тура келсе
және жер учаскесінің ... ... ... онда бұл ... ... ... ... өнімділік
Жоғары өнімділік жер учаскесінін құны болып табылады. Оның құны
жердін бос ... ... ... ... байланысты емес болып
келеді. Жерді тиімді пайдаланудын потенциалдық түрі ... ... ... ... ... ... ... Пайдаланудын
мерзімі ғимараттын түріне құрылыс жұмысынын сапасымен ... ... Жер ... ... ... ... ... арқылы анықталады. Жер учаскесін тиімді
пайдалану түрі ... ... ... бос жер ... ... ... ... жылжымайтын мүлікті тиімді пайдалануды
талдау кезінде екі әдіс ... ... ... жер ретінде жер учаскесін тиімді пайдалану;
2. Құрылыс салынған жер ... жер ... ... ... ... жер ... жер ... тиімді пайдалану келесі
себептер арқылы анықталады:
1. Жылжымайтын мүлік құнынан жер ... ... ... ... салынған жерді бағалау үшін сатудын салыстырмалы ... ... ... ... ... алу ... ... Жылжымайтын мүлік объектісі бойынша жердін нақты құнын бағалау.
Құрылыс салынған жерді тиімді ... екі ... ... ... ... ... ... түрінін теңестірілуі,
салынған капитал үшін ең көп кірісті қамтамасыз ету.
2. Нарықта ... ... ... ... белгісі бойынша
тиімді пайдаланудын салыстырмалы деңгейін көрсету.
Тәжірибе кезінде егер ... ... құны ... ... ... жеке меншін иесі осы жерді қайта құрылысынын қаржыландыруын
іске асырады. Жылжымайтын ... ... ... жер ... оны құрылыс салынбаған жер ретінде қарауды талап етеді,
себебі осы ... ... ... білу ... сол ... ... ары қарай
жалғастыруын немесе жалғастырмауын анықтау үшін керек.
Бағаланатын жылжымайтын ... ... ... жер ... ... пайдалануды анықтау тәсілі ол жерде құрылыс жұмысының
жүргізілмеуін ... ... ... ... ... ... ... Сонында жылжымайтын мүлікті нақты ... ... ... оның ... ... ... ... пайдаланатын жер телімінің құның анықтайды. Құрылыс
салынбаған жер ... жер ... ... ... екі ... ... Жер ... спекуляция ретінде және инвесторға жөндеусіз сатуға
пайдалану;
2. Жер ... жаңа ... ... салу үшін ... ... жер ... жылжымайтын ... ... оның ... ... ... ... ... Бұл
мынаған байланысты, егер бағаланатын жерде ғтимарат болса, онда ол осы
жердін құнына әсерін ... Бұл ... ... ... ... баруі тиіс:
1. Егер жер телімі құрылыс жұмыстарынан босатылса, онда оны қалай
пайдалануға болады?
2. ... және ... да ... ... ... ... құрылыстардын қандай түрлерін салуға болады;
3. Берілген пайдаланудын түрін ... ... ... ... егер жер ... ... ... қол жеткізу үшін
ол жерде құрылыс жұмыстарын жүргізу керек, ол кезде бағалаушы анықтайды:
• Берілген құрылыстын бұзуға кететін шығындарын;
• Берілген объектінің ... ... ... (офис, қонақ
үй, қойма және т.б.);
• Аренда ... ... ... ... ... Қаржыландыруға еткен есептей отыра, ғимараттың құнын
анықтау.
Құрылыс салынған ... ... ... ... Осы ... ... екі ... тәсілі бар.
1. Бағаланатын ... ... ... сақтау;
2. Бағаланатын жылжымайтын мүліктін негізгі бағытын
өзгерту.
Бұл жағдайлар маныздылықпен мүмкіншілікті қарастырады.
• Жылжымайтын мүліктін көлемімен сапасын сақтау;
... ... ... дәрежесін көтеру үшін қайта құру жұмыстарын
жандандыру;
• Жер аумағын кенейту үшін құрылыс жұмыстарын ... осы ... ... ... отырып, келесі сұрақтарға
жауап табуы тиіс.
1. Қазіргі жағдайға байланысты ғимаратты ... ... ... ... ... ... қандай түрін таңдау: кенейтілген, қайта
құрылған.
3. Шығыннын орнын қалай және қай ... ... ... ... ... салынбаған жер телімін құрылыс салынған
жер ... ... жазу ... ... ... ... тұрақты
мақсатымен қортындысын тсіндіруі керек.
5.2. Жылжымайтын мүлікті тиімді пайдалануын
бағалау тәсілі
Бағаланатын жылжымайтын мүлікті тиімді пайдалануын анықтағанда келесі
кезендер жүзеге асырылады:
1. ... ... ... нарық жағдайының болашақта
өзгеруіне ... ... ... немесе салынбаған жер
телімінін тиімді пайдалануының барлық түріне ... ... ... ... ... заңи ... тексеру.
3. Тандаланып алынған түрлердін физикалық мүмкіншілігін тексеру.
4. ... ... ... ... ... ... ... мүліктін тиімді пайдалану түрін тандап, оның жоғары
өнімділігін қамтамасыз ету.
Жердін жоғары ... ... ... мүлікті
тиімді пайдалану тәсіліне ... Егер жер ... ... жер ... ... онда ... ... бағалауда
үш әдіс қолданылады:
Бірінші әдіс: жер телімі ... ... жер ... ... мен ... үшін капитал коэффициенті әртүрлі болады).
1. Нарық сұранысымен ұсынысын ... ала ... ... ... ... құрылыс жұмыстарына кеткен
шығындарды есептеу.
2. Потенциалды табысты есептеу.
3. Тиеу коэффициетін есепке ала отыра түзетулер енгізу.
4. ... ... ... ... ... анықтау.
5. Шынайы табысты бағалау.
6. Пайдаланым шығынын есептеу.
7. Капиталдық ... қор ... ... Нақты операциялық табысты есептеу.
9. Ғимараттар үшін капитализация коэффициентін есептеу.
10. Салынған ғимараттардан түсетін табысты бағалау.
11. Жерге байланысты табысты есептеу.
12. Жер ... ... ... ... ... Капитализация табысынын әдісі бойынша жер телімінің құның есептеу.
Екінші әдіс: жер телімін құрылыс салынған жер ... ... ... ... ... коэффициеті бірдей ).
1. Нарық сұранысымен ұсынысын есепке ала ... жер ... ... ... жұмыстарына кеткен шығындарды
есептеу.
2. Потенциалды табысты есептеу.
3. Тиеу коэффициетін ... ала ... ... ... Шынайы табысты бағалау.
5. Капиталды сипаттамада қор шығынымен пайдаланудын шығынын
есептеу.
6. Нақты ... ... ... ... ... ... ... үшін жалпы капитализация
коэфициентін есептеу.
8. Нақты операциялық таза ... ... ... ... Жер телімінін құнын анықтау.
Үшінші әдіс: жер телімін ... ... жер ... ... ... нарықтық сату құны белгілі).
1. Салынып біткен жылжымайтын мүлік объектісінін ... ... ... ... қоса ... құнын есептеу.
3. Жиынтық шығынымен жылжымайтын мүлік объектісінін сату бағасының
айырмашылығы негізінде жер телімінің құны бағаланады.
Төртінші ... жер ... ... ... жер ... ... ... жөндеулерді жүргізуді талап етеді).
1. Жылжымайтын мүлікті пайдаланудан түсетін нақты операциялық ... ... ... коэффициентің анықтау.
3. Капитализация әдісі ... ... ... ... ... ... әріқарай жөнделуінекететін шығынды есептеу.
5. Жанадан жөндеулер жүргізілуіне байланысты жылжымайтын мүлік құнының
өсуін есептеу.
Бесінші әдіс: жер ... ... ... жер ретінде және жөндеулерді
талап етпейтін объект ретінде қарастыру.
1. Жылжымайтын мүліктен түсетін таза операциялық табысты есептеу.
2. Жалпы капитал коэффициентін анықтау.
3. Капитализация ... ... ... ... құнын анықтау.
3. Жылжымайтын мүлікті пайдаланудын қалыпты емес түрдлері мен
бағыттары
Балық жылжымайтын ... ... ... пайдалануын
талдау жоғары қалыпты ... ... ... ... ... әшкерленуі және нарық жағдайынын дамуы
пайдалану түрінін ... ... ... талап ... ... ... ... емес ... пайдалану, көп
қырлы пайдалану, ерекше бағыттағы пайдалану және де артық жер көлемі.
Өз алдына пайдалану түрі
Ереже бойынша ... ... ... ... ... талдау
ұқсас объектіні пайдалануын мен ... ... ... ... ... ... тиімді пайдалану түрін ажырату
мүмкін.
Мысалы: Алматыда НПО ... ... ... ... ... Егер қала ішінде белгілі бір ... осы ... ... ... болса, онда оны сауда үйі ретінде ... ... ... ... пайдаланудын түрі жердін жоғары
құндылығын қамтамасыз етуі керек.
Аралық пайдалану түрі
Егер ... ... ... ... түрі ... ... өзгертсе, біраз уақыттан кейін пайдаланатын болса,
онда ... ... ... түрі ... ... түрі ... ... Аралық пайдаланудың түрі біраз уақыттан кейін
өзгеруі мүмкін және ... ... ... пайдалану түріне
теңестітрілуі мүмкін болады.
Мысалы: Алматыда жаңа ... көп ... ... үйдін
бірінші қабаты коммерциялық пайдалану негізінде қарастырылады. ... ... ... кезінде және тұрғындар санын көбейтуге ... ... ... түрі ... ... түрінен ажыратылатын
болады. Аралық пайдаланудын түрі жылжымайтын мүліктін ... ... ... ... ... қайшылықтары
Егер объектіні заң ... ... ... ... ... ... ... Заңдылық қайшылықтар туралы пайдаланудың түрі
тиімді болуға міндеті емес, бірақ арнайы ... ... ... бұл ... түрі ... ... ... жоғарлатса, онда
бағалаушы ескеруі керек: осы жерде орналасқан ғимарат құны жер ... ... ... Кейбір жағдайда бүл пайдаланудың түрі міндетті
түрде тоқтатылуы тиіс.
Тиімді пайдалану түріне жатпайтындар
Тәжірибе жүзінде ... ... ... ... пайдалануы мүмкін емес. Нарықтық жағдайдын өзгеруі жылжымайтын
мүлікті пайдалану ... ... ... ... ... ... ... мүлік тұрғын үйді коммерциялық негізге ауыстыру. ... ... ... ... үйді ... тұрғын үй объектісіне ауыстыру.
Жылжымайтын мүліктің пайдалану бағытын сақтап қалғн жағдайда, оның құны
төмендемейді.
Көп қырлы пайдаланудын ... ... ... көп қырлы ... ... ... ... ғимараттарды тұрғын үй, офист, дүкен, сервистік
орталық ретңінде қарастыруға болады. ... бүл жер ... ... ойын ... орталықтарын салуға болады. Бұл ... көп ... ... ... ... ... ... жеке
меншік иесі болмауы мүмкін. Осының нәтижесінде көп ... ... ... ... ... ... ... болмайды.
Арнайы бағыттағы пайдалану түрі
Жылжымайтын мүліктің арнайы бағытының ... ... ... немесе пайдалану түрі шектелген объектілер жатады. Бұл
кезде ... ... ... ... ... өмірде
қолдану шарты бойынша ... ... Егер ... экономикалық
тұрғыда өмірде қолданылуы мүмкін болмаса, онда оның құны жер ... ... ... бағыттағы объектіні нарық сұраныс арқылы тексеру
керек. Себебі осы объектіге деген сұраныс ... оның ... ... ... ... сатуға арналған жеке меншіктегі жер ... ... ... ... қарастырылады. Егер жеке меншік иесі жер құнынын
көтерілуін тосса, онда ол уақыт аралық ... ... ... ... ... ағымдағы құны, оның болашақта тиімді пайдалануына ... жер ... ... жер ... ... артық болуы мүмкін. ... ... ... ... болады, бірақ оның тиімді пайдалануы талап
етілмейді. Артық жер көлемін қосымша құрылыс салуға пайдалануы мүмкін.

Пән: Экономика
Жұмыс түрі: Материал
Көлемі: 13 бет
Бұл жұмыстың бағасы: 300 теңге









Ұқсас жұмыстар
Тақырыб Бет саны
Жылжымайтын мүлік17 бет
Жылжымайтын мүлік нарығы21 бет
Жылжымайтын мүлік нарығының жалпы моделі20 бет
Жылжымайтын мүлік нарығының сипаттамасы мақсаттары, бағыттары және әдістері21 бет
Жылжымайтын мүлік обьектілерінің инвестициялық тартымдылығын бағалау25 бет
Жылжымайтын мүлік түсінігі және оны бағалаудың теориялық негіздері30 бет
Жылжымайтын мүлік құнын анықтау31 бет
Жылжымайтын мүлікке салық салудың жалпы теориялық негіздері45 бет
Жылжымайтын мүлікті бағалау жайлы23 бет
Жылжымайтын мүлікті бағалаудың теориялық негіздері69 бет


+ тегін презентациялар
Пәндер
Көмек / Помощь
Арайлым
Біз міндетті түрде жауап береміз!
Мы обязательно ответим!
Жіберу / Отправить


Зарабатывайте вместе с нами

Рахмет!
Хабарлама жіберілді. / Сообщение отправлено.

Сіз үшін аптасына 5 күн жұмыс істейміз.
Жұмыс уақыты 09:00 - 18:00

Мы работаем для Вас 5 дней в неделю.
Время работы 09:00 - 18:00

Email: info@stud.kz

Phone: 777 614 50 20
Жабу / Закрыть

Көмек / Помощь