Қазақстандағы ипотекалық несиелеу
КІРІСПЕ ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... 3
1 Ипотекалық несиелеудің теориялық негіздері ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ...5
1.1 Ипотекалық несиелеудің түсінігі ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ...5
1.2 Ипотекалық несиелеудің үлгілері ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..8
1.3 Ипотекалық несиелеу жүйесінің институционалды негіздерінің
қалыптасуы ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..13
2 Қазақстандағы ипотекалық несиелеудің ағымдағы жағдайына талдау ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... .20
2.1 Қазақстан Республикасының несие нарығына талдау жасау ... ... ... ... ... ... 20
2.2 Қазақстандағы тұрғын үйді ипотекалық несиелеудің математикалық
үлгісі ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... 30
2.3 Қазақстан Ипотекалық Компаниясы және тұрғын үй құрылысын
дамытудың мемлекеттік бағдарламасы ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... 37
3 Қазақстан Республикасындағы ипотекалық несиелеуді жетілдіру
жолдары ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..44
ҚОРЫТЫНДЫ ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... 47
ҚОЛДАНЫЛҒАН ӘДЕБИЕТТЕР ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ...49
1 Ипотекалық несиелеудің теориялық негіздері ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ...5
1.1 Ипотекалық несиелеудің түсінігі ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ...5
1.2 Ипотекалық несиелеудің үлгілері ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..8
1.3 Ипотекалық несиелеу жүйесінің институционалды негіздерінің
қалыптасуы ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..13
2 Қазақстандағы ипотекалық несиелеудің ағымдағы жағдайына талдау ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... .20
2.1 Қазақстан Республикасының несие нарығына талдау жасау ... ... ... ... ... ... 20
2.2 Қазақстандағы тұрғын үйді ипотекалық несиелеудің математикалық
үлгісі ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... 30
2.3 Қазақстан Ипотекалық Компаниясы және тұрғын үй құрылысын
дамытудың мемлекеттік бағдарламасы ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... 37
3 Қазақстан Республикасындағы ипотекалық несиелеуді жетілдіру
жолдары ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..44
ҚОРЫТЫНДЫ ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... 47
ҚОЛДАНЫЛҒАН ӘДЕБИЕТТЕР ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ...49
Тәуелсіздік алғаннан бергі 18 жылда еліміз бұрын-соңды болмаған айтулы табыстарға жетті. Тәуелсіздік алғанға дейінгі қиыншылықтарды жеңіп, жаңа елде жаңа өмір басталды. Қазір қазақ елінің даңқы бүкіл әлемге тарап, енді ең өркендеген бәсекеге қабілетті 50 мемлекеттің қатарына қосылуға батыл қадам жасап отыр.
Дегенмен, бұл жетістіктерге қарап Қазақстанда қазір барлық мәселе шешілген, әлеуметтік-экономикалық, мәдени-рухани салада ортаға қояр ешқандай өзекті проблема қалған жоқ деп айта алмаймыз. Керісінше, ойландыратын, тез арада шешуді қажет ететін мәселелер әлі де баршылық.
Біздің азаматтарымыз үшін, әсіресе, жас отбасылар үшін тұрғын үйдің қолжетімділігі мен сапалылығы – мемлекеттің барынша өмірлік маңызы бар басымдықтарының бірі болып келді және алдағы уақытта да солай болып қала бермек.
Мемлекеттік тұрғын үй бағдарламасына мына бағыттар бойынша өзгерістер енгізу қажеттілігі пісіп-жетілді.
Бірінші. Мемлекеттік қызметкерлерге және бюджеттік саланың еңбеккерлеріне тұрғын үй құрылысының жинақ жүйелері арқылы жылдық мөлшері 4 пайыздан аспайтын алдын ала тұрғын үй займдарын беруді жүзеге асыру керек.
Екінші. Жалға берілетін тұрғын үй құрылысына, оның ішінде мемлекеттік қызметкерлер мен бюджеттік сала еңбеккерлері үшін салынатын үйлерге екпін түсірген жөн. Өзінің жеке меншік тұрғын үйлерін салғысы келетін азаматтар үшін мемлекет жеке меншік құрылысына арналған инфрақұрылымдар қалыптастырады.
Бағдарлама аясында бұл үдеріске ӘКК-лер белсенді қатысуы керек.
Үшінші. Құрылыс компанияларының қызметінде мөлдірлікті және саладағы бәсекелестікті арттыру дәрежесін заңды түрде қамтамасыз ету керек. Тұрғын үй құрылысы үлескерлерінің құқықтарын қорғауды арттыру қажет.
Жеке меншік тұрғын үй құрылысын дамытуды ынталандыру мақсатында жер телімдерін беру және тіркеу ережелерін мейлінше жеңілдеткен дұрыс.
Төртінші. Жеке меншік тұрғын үй құрылысында индустриялық, арзан және экологиялық таза технологияларды игеру басымдыққа ие болуға тиіс. Шет мемлекеттердің озық тәжірибелерін кеңінен қолдану керек. [12]
Менің курстық жұмысымның мақсаты – тұрақты экономикалық өсуді қамтамасыз ету мақсатында бәсекеге қабілетті, жоғары сапалы және әлемдік стандартты қажетсінетін тұрғын үй құрылысын дамытуға басым тәртіппен бағытталатын, ипотекалық несилеу жүйесінің ерекшеліктері мен қазіргі таңдағы жағдайына талдау жасау.
Дегенмен, бұл жетістіктерге қарап Қазақстанда қазір барлық мәселе шешілген, әлеуметтік-экономикалық, мәдени-рухани салада ортаға қояр ешқандай өзекті проблема қалған жоқ деп айта алмаймыз. Керісінше, ойландыратын, тез арада шешуді қажет ететін мәселелер әлі де баршылық.
Біздің азаматтарымыз үшін, әсіресе, жас отбасылар үшін тұрғын үйдің қолжетімділігі мен сапалылығы – мемлекеттің барынша өмірлік маңызы бар басымдықтарының бірі болып келді және алдағы уақытта да солай болып қала бермек.
Мемлекеттік тұрғын үй бағдарламасына мына бағыттар бойынша өзгерістер енгізу қажеттілігі пісіп-жетілді.
Бірінші. Мемлекеттік қызметкерлерге және бюджеттік саланың еңбеккерлеріне тұрғын үй құрылысының жинақ жүйелері арқылы жылдық мөлшері 4 пайыздан аспайтын алдын ала тұрғын үй займдарын беруді жүзеге асыру керек.
Екінші. Жалға берілетін тұрғын үй құрылысына, оның ішінде мемлекеттік қызметкерлер мен бюджеттік сала еңбеккерлері үшін салынатын үйлерге екпін түсірген жөн. Өзінің жеке меншік тұрғын үйлерін салғысы келетін азаматтар үшін мемлекет жеке меншік құрылысына арналған инфрақұрылымдар қалыптастырады.
Бағдарлама аясында бұл үдеріске ӘКК-лер белсенді қатысуы керек.
Үшінші. Құрылыс компанияларының қызметінде мөлдірлікті және саладағы бәсекелестікті арттыру дәрежесін заңды түрде қамтамасыз ету керек. Тұрғын үй құрылысы үлескерлерінің құқықтарын қорғауды арттыру қажет.
Жеке меншік тұрғын үй құрылысын дамытуды ынталандыру мақсатында жер телімдерін беру және тіркеу ережелерін мейлінше жеңілдеткен дұрыс.
Төртінші. Жеке меншік тұрғын үй құрылысында индустриялық, арзан және экологиялық таза технологияларды игеру басымдыққа ие болуға тиіс. Шет мемлекеттердің озық тәжірибелерін кеңінен қолдану керек. [12]
Менің курстық жұмысымның мақсаты – тұрақты экономикалық өсуді қамтамасыз ету мақсатында бәсекеге қабілетті, жоғары сапалы және әлемдік стандартты қажетсінетін тұрғын үй құрылысын дамытуға басым тәртіппен бағытталатын, ипотекалық несилеу жүйесінің ерекшеліктері мен қазіргі таңдағы жағдайына талдау жасау.
1. Сейітқасымов Ғ.С., Омарбекова А.Ғ., Сейітқасымова А.Ғ. және т.б. Ақша, кредит, банктер. Оқулық. – Алматы: «Экономика», 2006. Б. 151-154.
2. Н.Н. Хамитов. Банк ісі. Оқу құралы. – Алматы: 2006, Б. 88-91.
3. Н.В. Кабашева. Казахстанская и американская модель ипотечного кредитования.// Қаржы – қаражат, 2008, №4. – Б. 26-31.
4. Мақыш С.Б. Ақша айналысы және несие. Оқу құралы / Жалпы редакциясын басқарған ҚР ҰҒА-ның академигі Сейітқасымов Ғ.С., 2-ші басылым, қайта өңделген және толықтырылған. – Алматы: ИздатМаркет, 2004. Б. 84-90.
5. А. Ж. Тұрлыбекова. Ипотекалық несиелеу жүйесінің институционалды негіздерінің қалыптасуы. // ҚазҰУ хабаршысы, 2005, №2 (48). – Б. 68-71.
6. Индира Алсейтова. Қазақстан Республикасындағы ипотекалық несиелеу жүйесі мен қазіргі жағдайы. // Экономика негіздері, 2008, №1 (25). – Б. 20-21.
7. Н.С. Шыныбеков. Қазақстандағы тұрғын үйді ипотекалық несиелеудің математикалық үлгісі. // ҚазҰУ хабаршысы, 2005, №6 (52). – Б. 104-108.
8. Ерохина Е.С. Вопросы разработки модели жилищного ипотечного кредитования. Сб. Статьей студенческого семинара. – Москва. ГУУ. 1999.
9. Хачатрян С.Р., Егорова Н.Е. Моделирование инвестиций в жилищном секторе. М. ЦЭМИ РАН. 1998.
10. Развитие ипотечного кредитования. Финансово-кредитные проблемы рыночной экономики Казахстана. Материалы республиканской научно-практической Конференции (2 часть) Алматы. 2002г.
11. А.Ж. Турлыбекова. Қазақстан ипотекалық компаниясы және тұрғын үй құрылысын дамытудың мемлекеттік бағдарламасы. // ҚазҰУ хабаршысы, 2006, №1 (53). – Б. 29-32.
ҚОСЫМША ӘДЕБИЕТТЕР.
12. 2008 жылдың 6 ақпандағы Қазақстан Республикасының Президенті Н. Ә. Назарбаевтың "Қазақстан халқының әл-ауқатын арттыру - мемлекеттік саясаттың басты мақсаты" атты Қазақстан халқына жолдауы
13. Мирас Мұқаман. Экономика локомотиві – тұрғын үй құрылысы. // Экономика негіздері, 2006, №6 (18). – Б. 14-15.
14. Қазақстан Республикасының Президенті Нұрсұлтан Назарбаевтың Қазақстан халқына жолдауы.Қазақстан өз дамуындағы жаңа серпіліс жасау қарсаңында. Қазақстанның әлемдегі бәсекеге барынша қабілетті 50 елдің қатарына кіру стратегиясы
2. Н.Н. Хамитов. Банк ісі. Оқу құралы. – Алматы: 2006, Б. 88-91.
3. Н.В. Кабашева. Казахстанская и американская модель ипотечного кредитования.// Қаржы – қаражат, 2008, №4. – Б. 26-31.
4. Мақыш С.Б. Ақша айналысы және несие. Оқу құралы / Жалпы редакциясын басқарған ҚР ҰҒА-ның академигі Сейітқасымов Ғ.С., 2-ші басылым, қайта өңделген және толықтырылған. – Алматы: ИздатМаркет, 2004. Б. 84-90.
5. А. Ж. Тұрлыбекова. Ипотекалық несиелеу жүйесінің институционалды негіздерінің қалыптасуы. // ҚазҰУ хабаршысы, 2005, №2 (48). – Б. 68-71.
6. Индира Алсейтова. Қазақстан Республикасындағы ипотекалық несиелеу жүйесі мен қазіргі жағдайы. // Экономика негіздері, 2008, №1 (25). – Б. 20-21.
7. Н.С. Шыныбеков. Қазақстандағы тұрғын үйді ипотекалық несиелеудің математикалық үлгісі. // ҚазҰУ хабаршысы, 2005, №6 (52). – Б. 104-108.
8. Ерохина Е.С. Вопросы разработки модели жилищного ипотечного кредитования. Сб. Статьей студенческого семинара. – Москва. ГУУ. 1999.
9. Хачатрян С.Р., Егорова Н.Е. Моделирование инвестиций в жилищном секторе. М. ЦЭМИ РАН. 1998.
10. Развитие ипотечного кредитования. Финансово-кредитные проблемы рыночной экономики Казахстана. Материалы республиканской научно-практической Конференции (2 часть) Алматы. 2002г.
11. А.Ж. Турлыбекова. Қазақстан ипотекалық компаниясы және тұрғын үй құрылысын дамытудың мемлекеттік бағдарламасы. // ҚазҰУ хабаршысы, 2006, №1 (53). – Б. 29-32.
ҚОСЫМША ӘДЕБИЕТТЕР.
12. 2008 жылдың 6 ақпандағы Қазақстан Республикасының Президенті Н. Ә. Назарбаевтың "Қазақстан халқының әл-ауқатын арттыру - мемлекеттік саясаттың басты мақсаты" атты Қазақстан халқына жолдауы
13. Мирас Мұқаман. Экономика локомотиві – тұрғын үй құрылысы. // Экономика негіздері, 2006, №6 (18). – Б. 14-15.
14. Қазақстан Республикасының Президенті Нұрсұлтан Назарбаевтың Қазақстан халқына жолдауы.Қазақстан өз дамуындағы жаңа серпіліс жасау қарсаңында. Қазақстанның әлемдегі бәсекеге барынша қабілетті 50 елдің қатарына кіру стратегиясы
әл – Фараби атындағы Қазақ Ұлттық Университеті
Экономика және бизнес факультеті
К У Р С Т Ы Қ Ж Ұ М Ы С
Тақырыбы: Қазақстандағы ипотекалық несиелеу.
Орындаған:
Нұрханұлы. Н
Тексерген:
Тұрлыбекова А.
Алматы,2010
МАЗМҰНЫ
беті
КІРІСПЕ ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..
... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... 3
1 Ипотекалық несиелеудің теориялық
негіздері ... ... ... ... ... ... .. ... ... ... ... ... .5
1. Ипотекалық несиелеудің
түсінігі ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ...
... ..5
2. Ипотекалық несиелеудің
үлгілері ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ...
... .8
3. Ипотекалық несиелеу жүйесінің институционалды негіздерінің
қалыптасуы ... ... ... ... ... ... . ... ... ... ... ... ... ... ... ... ...
... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... 13
Қазақстандағы ипотекалық несиелеудің ағымдағы жағдайына
талдау ... ... ... ... ... ... ... . ... ... ... ... ... ... ... ... ... ...
... ... ... ... ... ... ... ... ..2 0
4. Қазақстан Республикасының несие нарығына талдау жасау
... ... ... ... ... ... 20
5. Қазақстандағы тұрғын үйді ипотекалық несиелеудің математикалық
үлгісі ... ... ... ... ... ... ... . ... ... ... ... ... ... ... ... ... ...
... ... ... ... ... ... ... ... ... . ... ... ... 30
6. Қазақстан Ипотекалық Компаниясы және тұрғын үй құрылысын
дамытудың мемлекеттік
бағдарламасы ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... . ... ... ... 37
Қазақстан Республикасындағы ипотекалық несиелеуді жетілдіру
жолдары ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ...
... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... .44
ҚОРЫТЫНДЫ ... ... ... ... ... ... .. ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..
... ... ... ... ... ... ... ... ... ..47
ҚОЛДАНЫЛҒАН
ӘДЕБИЕТТЕР ... ... ... ... ... ... . ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..
... .49
КІРІСПЕ
Тәуелсіздік алғаннан бергі 18 жылда еліміз бұрын-соңды болмаған
айтулы табыстарға жетті. Тәуелсіздік алғанға дейінгі қиыншылықтарды жеңіп,
жаңа елде жаңа өмір басталды. Қазір қазақ елінің даңқы бүкіл әлемге тарап,
енді ең өркендеген бәсекеге қабілетті 50 мемлекеттің қатарына қосылуға
батыл қадам жасап отыр.
Дегенмен, бұл жетістіктерге қарап Қазақстанда қазір барлық мәселе
шешілген, әлеуметтік-экономикалық, мәдени-рухани салада ортаға қояр
ешқандай өзекті проблема қалған жоқ деп айта алмаймыз. Керісінше,
ойландыратын, тез арада шешуді қажет ететін мәселелер әлі де баршылық.
Біздің азаматтарымыз үшін, әсіресе, жас отбасылар үшін тұрғын үйдің
қолжетімділігі мен сапалылығы – мемлекеттің барынша өмірлік маңызы бар
басымдықтарының бірі болып келді және алдағы уақытта да солай болып қала
бермек.
Мемлекеттік тұрғын үй бағдарламасына мына бағыттар бойынша өзгерістер
енгізу қажеттілігі пісіп-жетілді.
Бірінші. Мемлекеттік қызметкерлерге және бюджеттік саланың
еңбеккерлеріне тұрғын үй құрылысының жинақ жүйелері арқылы жылдық мөлшері 4
пайыздан аспайтын алдын ала тұрғын үй займдарын беруді жүзеге асыру керек.
Екінші. Жалға берілетін тұрғын үй құрылысына, оның ішінде мемлекеттік
қызметкерлер мен бюджеттік сала еңбеккерлері үшін салынатын үйлерге екпін
түсірген жөн. Өзінің жеке меншік тұрғын үйлерін салғысы келетін азаматтар
үшін мемлекет жеке меншік құрылысына арналған инфрақұрылымдар
қалыптастырады.
Бағдарлама аясында бұл үдеріске ӘКК-лер белсенді қатысуы керек.
Үшінші. Құрылыс компанияларының қызметінде мөлдірлікті және саладағы
бәсекелестікті арттыру дәрежесін заңды түрде қамтамасыз ету керек. Тұрғын
үй құрылысы үлескерлерінің құқықтарын қорғауды арттыру қажет.
Жеке меншік тұрғын үй құрылысын дамытуды ынталандыру мақсатында жер
телімдерін беру және тіркеу ережелерін мейлінше жеңілдеткен дұрыс.
Төртінші. Жеке меншік тұрғын үй құрылысында индустриялық, арзан және
экологиялық таза технологияларды игеру басымдыққа ие болуға тиіс. Шет
мемлекеттердің озық тәжірибелерін кеңінен қолдану керек. [12]
Менің курстық жұмысымның мақсаты – тұрақты экономикалық өсуді
қамтамасыз ету мақсатында бәсекеге қабілетті, жоғары сапалы және әлемдік
стандартты қажетсінетін тұрғын үй құрылысын дамытуға басым тәртіппен
бағытталатын, ипотекалық несилеу жүйесінің ерекшеліктері мен қазіргі
таңдағы жағдайына талдау жасау.
Осы мақсаттарға жету жолында мен алдыма келесі міндеттерді қойдым:
▪ ипотекалық несиелеу туралы жалпы түсінік ретінде экономикалық мәнін
ұғу;
▪ ипотекалық несиелеудің ұсынылған үлгілері қазіргі заманның
ипотекалық несиелеу жүйесін толығырақ түсіну үшін, жүріп жатқан
процестерді жан-жақты бағалау;
▪ ипотекалық несиелеу жүйесінің институционалды негіздерінің
қалыптасуын анықтау;
▪ Қазақстан Республикасында ипотекалық несиелеуді пайдалану
ерекшеліктерін анықтау;
▪ Қазақстан Республикасындағы тұрғын үйді ипотекалық несиелеудің
математикалық үлгісінің тиімділігін жүзеге асыру;
▪ Қазақстан Ипотекалық Компаниясы және тұрғын үй құрылысын
дамытудың мемлекеттік бағдарламасын талдау;
▪ Қазақстандағы ипотекалық несиелеу жүйесін жетілдіру және оған көз
жеткізу.
Осы курстық жұмыс материалдарын барынша игеру мақсатында мен жұмыс
мазмұнын 3 бөлімге бөліп, барынша толық қарастыруға тырыстым.
І бөлім кіріспе орнына берілген, онда ипотекалық несиелеу ұғымы туралы
айтылады және оның үлгілері беріледі. Сонымен қатар ипотекалық несиелеудің
экономикалық мәні және олардың жалпы ел экономикасын дамытудағы рөлі
талданады. Ипотекалық несиелеу жүйесінің институционалды негіздерінің
қалыптасуы қаралады.
ІІ бөлімде елдегі қолайлы ипотекалық несиелеуге талдау жүргізіледі.
Қазақстан Ипотекалық Компаниясы және тұрғын үй құрылысын дамытудың
мемлекеттік бағдарламасы қарастырылды.
ІІІ бөлімде ипотекалық несиелеу жүйесін жетілдіру және ынталандыру
шараларын дамыту жолдары іздестірілді.
1 Ипотекалық несиелеудің теориялық негіздері
2 Ипотекалық несиелеудің түсінігі
Жылжымайтын мүлікті кепілге салу арқылы болатын қарызды ипотека несиесі
ретінде ұғуға болады. Ол тұрғын үй құрылысын салуға және сатып алуға, жер
сатып алуға беріледі, әрі ұзақ мерзімді сипатқа ие. Ипотекалық несиелеу
нарықтық экономиканың ажырағысыз элементі болып табылады. Оның мынадай
ерекшеліктері бар:
- ипотекалық несие – бұл қатаң анықталған кепілзатпен берілетін
қарыз. Несие қайтарылмаған жағдайда кепілге салынған жылжымайтын
мүлік сатылады және одан түскен қаражатпен несие берушінің алашағы
өтеледі. Сол себепті де ипотека несиесі несие беруші үшін ең
“сенімді” несие ретінде саналады;
- ипотекалық қарыздың көбісі қатаң мақсатты тағайындауға ие, өйткені,
ол тұрғын үй мен өндірістік үй-жайларды қаржыландыру, сатып алу,
тұрғызу үшін және жер учаскелерін игеру үшін пайдаланылады;
- ипотекалық несие, әдетте, 10-30 жылға дейін ұзақ мерзімге беріледі.
Кредит алдын-ала жасалған кестеге сәйкес біртіндеп өтелетін болады.
Ипотеканың айрықша маңызды принциптеріне мыналар жатады: кепілге
салынатын мүлік нақты болу керек, яғни келісім шартта кепілдік құқығының
объектісіне жататын нақты мүлікті анықтау; кепілдіктің жариялылығы, яғни
кепілге салынған мүліктің ауыртпалығын үшінші тұлға оңай танитындай болуы
керек.
Ипотекалық несиелеудің жүйесі икемді болуы үшін ұдайы жетілдіріліп
отырады. Мәселен, дамыған елдерде мыналар болады:
- төлемдері кезең сайын өсетін қарыз: алғашқы бес немесе он жылда
борышқордың шығысын тұрақты өсіруді қарастырады;
- төлем сомасы өзгеріп отыратын қарыз: жеңілдікті кезеңнің болуын
қарастырады, мұнда борышқор тек пайызды ғана төлейді. Жүктемені
бөлудің мұндай тәсілі борышқорға үлкен пайда береді;
- пайыз мөлшерлемесі өзгермелі ипотека – пайыз мөлшерлемесінің
деңгейі келісімшартта нақты шама түрінде тіркеледі әрі қандай да
бір нақты көрсеткішке немесе индекске “байланатын” болады.
Мөлшерлемені өзгерту жарты жылдабір рет қарастырылады.
Ипотекалық несиелеуді рәсімдеуде негізгі құжаттарға кепілхат, вексель
және өзге де бағалы қағаздар жатады. Бұл құжаттарға ипотекалық компания
шығаратын ипотека облигациялары секілді құнды қағаздардың қайталама
нарығында баға белгіленуі мүмкін. Бұл арада кепілхат қарыз бойынша кепілге
салынған мүліктің заңды меншік құқығын кредит берушіге ұйғаратын құжат
болып табылады. Жылжымайтын мүлік аясындағы кепілхат ипотека несиесінің
негізгі қамтамасыз етушісі болып табылады. Онда несие келісімшарты бойынша
борыштарды төлеу жөніндегі қарыз алушының міндеттемесі, пайыз, салық,
алымдар және меншіктен өндіріліп алынатын өзге де төлемдер нақты
көрсетіліп, сонымен бірге, оны бүлінбеген қалпында сақтау, жылжымайтын
мүлікті сақтандыру, оны басқа тұлғаға кепілдік аясында беруге тыйым
салынатыны және т.б. айтылады.
Өзіндік қаражат, ипотекалық облигациялар және клиент шотына тартылған
ресурстар банктің несие реурстарын құрайды.
Қазақстан Республикасының “Ипотека туралы” заңы шыққаннан кейін
Қазақстанда ипотекалық несиелеу қарқынды дамыды.
Республиканың ірі банктері ипотекалық бағдарламаны жүзеге асыратын
өздерінің ипотекалық компанияларын құрды.
2000 жылдан бастап ҚР Ұлттық банкісі жарғылық капиталы 100%-ды құрайтын
Қазақстандық Ипотекалық Компаниясын (ҚИК) құрды. Ол алғашқы құрылған күннен
бастап несие үшін алынатын пайыз мөлшерлемерін кеміту бағытындағы саясатты
жүргізіп келеді. 2005 жылы ҚИК толықтай ҚР Қаржы министрлігінің қарамағына
өтті. Бұл несие үшін алынатын пайыздық мөлшерлемелерді кемітуге қажетті
бәсекелестік ортаның құрылуына өз ықпалын тигізді. Пайыз мөлшерлемелері
баяу болса да тұрақты түрде кеміп келеді. Ипотекалық несиелеудің дамуына
2003 жылы Мемлекеттік құрылыс- жинақ ақша банкісінің құрылуы жағымды әсер
етті.
ҚИК 300 және 500 млн сомаларында ипотекалық облигацияның екі шығарылымын
шығарып үлгерді және оларды сәтті орналастыра білді.
Қазақстанда ипотекалық несиелеу Қазақстан Республикасы Мемлекеттік
тұрғын үй бағдарламасының ажырағысыз бөлігі болып табылады. Бұл арада
Мемлекет халықтың қамтамысыздандырулуы деңгейі төмен тобының “әлеуметтік”
тұрғын үй құрылысын салуына және сатып алуына әр түрлі әдістермен жәрдем
көрсетіп, олардың меншік құқығына ие болуын ынталандырады.
Ипотекалық несиелеудің отаны – Германия: алғашқы мемлекеттік ипотекалық
банк 1770 жылы Силезияда аса ірі помещиктік шаруашылықтарға қаржылық қолдау
көрсету мақсатында құрылды.
ХІХ ғасырдың бас кезінде ипотекалық банктің қызметі шағын помещиктік
меншік иелеріне де қоланыла бастады, ал ХІХ ғасырдың орта кезінде бірқатар
шаруа қожалықтарына қолданылды.
Алғашқы жекеше акционерлік және “таза ипотекалық банк” 1962 жылы
Франфурктте құрылды.
АҚШ-та ипотекалық банктер аймақтық мәні бар шағын фермерлік жер
банктеріне берілген, ал, Канадада – ипотекалық компанияларға берілген,
Англияда ипотекалық несиені берумен құрылыс қоғамдары айналысады. [1]
Ипотека кепілдік берушінің сатуына болатын немесе басқаша жолмен шеттете
алатын кез келген жылжымайтын мүлкіне қойылуы мүмкін. Ипотека мыналарға
қойылуы ықтимал;
- жер учаскесі;
- кәсіпорын, үй-ғимарат, құрылғы және кәсіпкерлік қызметте
пайдаланылатын кез келген жылжымайтын мүлік;
- тұрғын үйлер мен пәтер;
- саяжай, бау-бақша үйі, гараж және тұтынылатын өзге де құрылыстар;
- басқадай жылжымайтын мүліктер.
Ипотека заттары кепілдік берушінің меншігі болуы керек немесе толық
шаруашылық жүргізуде пайдаланылатын жалпы меншіктегі мүлік (әрбір
меншіктеушінің ондағы үлесі белгілі болмайды). Барлық меншік иелерінің
жазбаша келісімі болмаса, ипотека қойылмайды.
Меншіктің жалпы үлесіне қатысушы өз үлесін басқа меншік иелерінің
келісімінсіз баршаға ортақ мүліктің құқығына сала алады.
Жылжымайтын мүлікті кепілге салу туралы негізгі ереже ипотека жөніндегі
келісімшарттың кепілхат түрінде бекітілуін қарастырады.
Мұндай келсімшарттың нақты заңды күші болуы үшін оны тиісті дәрежеде
рәсімдеп (яғни, ол реквизиттердің қажетті тізбесін қамтуы тиіс),
нотариалдық тұрғыдан растау қажет.
Ипотека туралы келісімшарт мемлекеттік тіркеуден өткен сәтінен бастап
күшіне енеді.
Ипотека мемлекеттік тіркеуден өтуі үшін кепілзатты ұстаушының
мемлекеттік бажды төлегенін растайтын кепілхат пен құжаттар ұсынынлған
жағдайда оның (кепілзат ұстаушының) өтініші негізінде жүзеге асырылады.
Ипотека тіркеуді жүзеге асыратын органға осыған қажетті құжаттар түскен
күннен бастап, 15 күннің ішінде тіркелуі керек. Бұл арада тіркеу күніне
құжаттардың тіркелуге түскен күні жатады. Тіркеу жазбасы мына мәліметтерді
қамтиды:
- кепілдік беруші жөніндегі мәлімет,
- ипотеканың заты туралы мәлімет, өткен ипотеканың болғанын және
ипотекалық міндеттеменің әрекет ету мерзімін көрсету.
Ипотеканың тіркелгені жөніндегі мәлімет кепілхатқа енгізіледі. Онда
ипотеканы тіркеген органның толық атауы, ипотеканың тіркелген күні мен орны
, тіркеу номері көрсетіледі. Бұл мәліметтер тіркеуді жүзеге асырған ұйымның
лауазымды қызметкерлерінің қол қоюымен және мөрімен расталады.
Ипотека тіркеуі міндетті шарт болып табылады: кез келген тұлға тіркеуді
ипотека объектісіне сәйкес жүзеге асыратын органнан тіркеу жазбасының
көшірмесін (немесе одан расталған үзінді көшірмені) алуға құқылы.
Ипотека жөніндегі тіркеу жазбасы кепілдік берушінің және кепілзат
ұстаушының өтінішімен бірге кепілхатты ұстаушының өтініші бойынша немесе
ипотеканы тоқтату туралы сот шешімі бойынша өшіріледі.
Кепілзат ұстаушы кепілхат бойынша өзінің құқығын басқа тұлғаға бере
алады, алайда құқықты бұлайша беру сол тұлғаға несие келісімшартымен
(немесе басқадай негізгі міндеттемемен) қамтамасыз етілген ипотека бойынша
құқықты бір мезгілде табыс ету арқылы жүзеге асырылады.
Кепілхат бойынша құқықты кепілзат ұстаушы жаңа кепілзат ұстаушының
пайдасына оған кепілхатты нотариалдық тұрғыдан расталған атаулы табыстама
жазбаны орындау жолымен табыс етеді.
Кепілзат ұстаушы ипотекамен қамтамасыз етілген несие келісімшарты
бойынша борышқорға кепілхат жөніндегі құқықты табыс еткені жөнінде жазбаша
түрде хабарлауы қажет. Борышқор осының негізінде жаңа кепілзат ұстаушының
алдында өзінің келісімшартын орындауға міндетті.
Кепілзат ұстаушы өзіндегі кепілхатты басқа тұлғаға онымен бекітілген
несие келісімшартын қамтамасыз етуде кепілге сала алады.
Кепілхаттың кепілдігімен қамтамасыз етілген несие келісімшарты
орындалмаған жағдайда ипотекалық кепілзатты ұстаушы кепілхатты кепілге
ұстаушының талабы бойынша өз құқығын ипотекалық кепілзатты берушіге табыс
етуге міндетті.
Бұл құқықты қайта табыстаудан бас тартқан жағдайда кепілхатты кепілге
ұстаушы бұл құқықты сот тәртібімен өзіне аударуын талап ете алады.
Кепілзат беруші кепілзат ұстаушымен келісе отырып, ипотека затын басқа
тұлғаға, оның меншігіне (толық шаруашылық жүргізуіне), жалға немесе өтеусіз
негізде уақытша пайдалануына беруге құқылы.
Бұл жағдайда ипотека өз күшін жоғалтпайды, тек ипотека келісімшарты
бойынша барлық міндеттеме ипотека затының құқығын алған тұлғаға өтеді.
Кепілзат беруші ипотекамен қамтамасыз етілген міндеттемені (несие
келісімшартын) орындамаған жағдайда кепілзат ұстаушының талабы кепілге
салынған мүліктің құнынан сот шешімі және төрелік сот бойынша
қанағаттандырылады. Бұл, әсіресі, мына жағдайларға – тұтас кәсіпорын,
тұрғын үй, пәтер ипотека заты ретінде алға шыққан жағдайда немесе ипотека
келісімшартын бекіту үшін басқа тұлғаның немесе басқару органының келісімі
қажет болған жағдайда қатысты болады.
Ипотека затын өндіріп алу ҚР Әділет министрлігінің лицензиясына ие
мамандандырылған ұйымдардың көпшілікке арналған сауда-саттығында кепілге
салынған мүлікті сату жолымен жүзеге асырылады.
Ипотека затын көпшілікке арналған сауда-саттықта сатуды жүзеге асыратын
ұйымды сот орындаушысы таңдайды және оны өткізудің уақытын да сот
орындаушысы белгілейді.
Көпшілікке арналған алдағы сауда-саттық туралы ақпаратты ипотекаларды
сататын мамандандырылған ұйым (оны өткізгенге дейін бір айдан кешіктірмей)
баспасөз толық жариялауы керек.
Сауда-саттықта кепілге салынған мүлікті сатып алған сатып алушыға
мамандандырылған ұйым сатып алынған мүліктің меншік құқығының оған (сатып
алушыға) өткенін растайтын куәлікті табыс етуге міндетті.[2]
1. Ипотекалық несиелеудің үлгілері
Ипотекалық несиелеуді ұйымдастыру жүйесінің шетел тәжірибелерінде әрекет
етіп отырған негізгі үлгілері бар.
Ипотекалық несиелеудің біршама қарапайым және біршама жетілген үлгісі
шартты түрде айтсақ, “қарапайым ашық үлгі”. Бұл үлгінің бастапқы принциптік
сипанына тоқталсақ, ипотекалық ссудаларға деген барлық клиенттердің жалпы
өтініші банктің меншікті және сырттан тартылған қаражаттары: депозиттерде
жатқан клиенттердің қаражаттары; банкаралық несиелер және т.с.с. есебінен
қамтамасыз етіледі.
Қарапайым ашық үлгінің екінші бір принциптік сипаты ипотекалық ссудалар
бойынша белгіленетін пайыз мөлшерлері елдегі несие-қаржы нарығындағы жалпы
жағдайға тікелей тәуелді болып табылады. Бұл тәуелділік банктердің
ипотекалық несиелеуге байланысты олардың активтеріне және ауқымына мәнді
әсер етеді. (1-сурет)
Сатып алу, сату облигациялары
(екінші нарық)
1-сурет. Ипотекалық несиелеудің жалпы сызбасы. [3]
Бұл үлгі негізінде ипотекалық несиелеуді ұйымдастыру, әсіресе қаржы
нарығы мен бағалы қағаздар нарығы толық қалыптасып болмаған көптеген
елдерде іс жүзінде кеңінен таралған.
Бұл қарастырылған үлгіден ажыратылатын келесі үлгі “кеңейтілген ашық
үлгі” деп аталады. Бұл үлгі бойынша банктердегі ипотекалық несиелеу жүйесі
үшін несиелік ресурстардың қалыптасуы арнайы ұйымдастырылатын, жылжымайтын
мүліктермен қамтамасыз етілген екінші реттегі бағалы қағаздар нарығы арқылы
жүзеге асырылады. Кеңейтілген ашық үлгісі тек кеңейтілген ипотекалық нарық
құрылымының құрылған жағдайында, екінші нарықта айналыста жүретін бағалы
қағаздардың эмиссиясына мемлекет тарапынан көмек көрсетілетін және жиі
бақылауға алу жағдайында ғана іске асырылады. Бұл үлгі іс жүзінде тұрақты
экономикасы бар елдерде кеңінен таралған. әсіресе, бұл үлгінің дамуы АҚШ-та
қанат жайды. Осындай себептерге байланысты бұл үлгіні көбіне “ипотеканың
американдық үлгісі” деп атап кеткен. Бұл үлгі 2-суретте көрсетіледі.
Американдық үлгінің қағидасы бойынша әр жылда белгілі бір табысы бар
адам тұрғын үйдің құнын жартылай нақты ақшамен, ал қалған бөлігін клиенттің
иелігінде бар немесе сатып алғалы отырған жылжымайтын мүлікті кепілге ала
отырып, берген арнайы ипотекалық банктің ссудасы есебінен төлеп, бірден
тұрғын үй ала алады. Мұндай несиенің қайтарылуы ипотеканың типіне және
қарыз алушының әр жылдық табысына байланысты 15 – 30 жылдың ішінде жүзеге
асырылады.
Бұл тұрғын үйді қаржыландыруды ұйымдастыру үлгісінің дамуы берілген
ипотекалық салынған мүлік актілерін сатуға мүмкін болатын нарықтың болуын
талап етеді. Американдық үлгі ипотекалық эмиссиондық компнаиялар үшін ұзақ
мерзімді қаржы тәуекелі мәселесін шешетін қолайлы тәсіл ретінде көптеген
банктерді өзіне тартады.
Р1
несие үшін төленетін 3 пайыз
3
(7-9% жылдық)
Р
2 ипотекалық несие (70-75%
үйдің бағасынан)
1 бірмезгілдік
бастапқы
салым (25-30%)
0 15-30 жыл
Р – нарықтан тұрғын үйді сатып алу бағасы;
Р1 – несиені есепке алғандағы тұрғын үйдің нақты құны;
Абсцисса осінде – баға, ординат осінде – жылдар.
2-сурет. Ипотекалық несиелеудің американдық үлгісі. [4]
Қарапайым ашық және кеңейтілген ашық үлгілердің сипатты белгісі олар
нарықтық ипотекалық несиелеу механизмін білдіреді. Мұндай жағдайда ақшаға
деген сұраным мен ұсыным балансы және ауқымы көбіне екі өзара байланысты
көрсеткіштермен реттеледі:
1) ссудалар бойынша банктік пайыз мөлшері және екінші нарықта орналасқан
бағалы қағаздардың табыстылығына байланысты анықталатын несиелік
ресурстар бағасымен;
2) сақтандыру компанияларын қоса алғандағы ипотекалық нарықтың барлық
кәсіби қатысушыларының қызметтеріне төленетін аударымдар мөлшерімен.
Ипотекалық несиелеудің келесі бір үлгісі – бұл “балансталған автономды
үлгі”. Бұл үлгінің ең басты белгісі оның қызметінің жинақ-ссуда принципіне
негізделуінен көрінеді. Мұндай принцип барысында банктердің жиынтық
несиелік портфелі капиталдардың ашық нарығынан қарызға алу арқылы емес,
оның орнына өзара кассалық көмек принципі бойынша болашақ қарыз алушының
қаражаттарын тарту есебінен құралады. Бұл үлгі бойынша қарыз алушы алдын
ала өзінің уақытша бос қаражаттарын сұрайтын несиенің жартылай сомасы
мөлшерінде жинақтағаннан кейін ғана ссуда алуға құқылы.
Мұндай шектеулілік алдындағы қарастырылған үлгілермен салыстырғанда
басты кемшілік болып табылады. Өйткені, бұл үлгі нақты қарыз алушының
жылжымайтын мүлікті сатып алудағы мүмкіндігін кешеуілдетеді.
Бірақ та бұл балансталған автономиялық үлгінің өзіндік артықшылығы да
бар, яғни бұл үлгі өзінің автономиялық күшіне байланысты жалпы қаржы-несие
нарығының жағдайына тәуелсіз. Балансталған автономиялық үлгінің іске
асырылуы барысында ипотекалық банк үшін қай жерден және қандай бағада
несиелік ресурс табу сұрағы мазаламайды, банкке тек өзінің көрсететін
қызметі үшін ақыл-ойға сыйымды маржаны белгілеу ғана қажет. Құрылыс
қаражаттары салымы бойынша табыс мөлшері және несиені пайдаланғаны үшін
төленетін пайыз мөлшері еркін жағдайда белгіленеді. Банк мақсаты жинақтарға
табыс төлемей-ақ сол төленетін табыс мөлшерінде несиенің бағасын қысқарта
белгілеуіне болады. Мысалға айталық, жинақтарға төленетін табыс 10%, ал
несиеге қойылатын пайыз мөлшері 13% десек, онда банк жинаққа төленетін
табысты несие бағаснан шегеру арқылы маржаны 3% деп хабарлау мүмкін.
Демек, бұл үлгі қарызға алатын ақшалардың нарықтық бағасына да, сол
сияқты бұл бағаның жалпы деңгейіне тәуелсіз болып табылады. Балансталған
автономиялық үлгінің бұл сапасы экономикасы тұрақсыз елдерде ипотекалық
несиелеудің дамуы үшін аса маңызды. Бірақ та бұл жерде барлық өзара есеп
айырысулар еркін алмастырылатын валютады жүргізілгенді қалайды. Сондай-ақ
аталған үлгінің тағы да бір артықшылығы мұнда несие беруші несиенің
қайтарылуында ең төменгі тәуекелге барады.
Қазіргі кезде Германияда бұл үлгі іс жүзінде кеңінен қолданылуда.
Мұнда қорлану (құрылыс қаражаттары) механизмінен нақты азаматтарды несиелеу
механизміндегі сондай-ақ тұрғын үй жағдайын жақсартуға мақсатты қаражат
жинақтау және пайдаланумен байланысты болатын азаматтардың инициативасына
қаржылық қолдау көрсетуге байланысты мемлекеттік механизмдердегі
сәйкестіктерді ескеретін, барлық елді қамтыған “құрылыс жинақтарының
жүйесі” құрылған.
Тұрғын үй алғысы келген азамат, тұрғын үйді сатып алатын уақыттан
бұрын, яғни, 2-10 жыл бұрынырақ арнайы қаржы-несие жүйесімен өзара
қатынасқа түседі. Өзінің мүмкіндігіне қарай арнайы банктерге немесе жинақ
кассаларына (Bausparkasse, Schwabisch Hall және т.б. құрылымдарға кіретін)
болашақта сатып алатын үйдің 45% жинақтайды. Содан кейін барып, ол
мемлекеттік дотация алуға (үйдің құнының 10% шамасында) және қалған
төлейтін бөлігінің шамасында банктен жеңілдікпен 10-15 жылға несие алуға
құқылы болып табылады.
Германияның үлгісі 3-суретте берілген.
Бірінші кезеңде мақсатты салымдар есебінен жинақталған қаржылық
ресурстарды банк бұл осы жүйемен ертерек қатынас орнатып, несие алу
кезеңіне өткендерге, яғни ссуда сұрап отырған клиенттер үшін пайдаланады.
Басқаша айтқанда, Германияның құрылыс қаражаттарын жинақтау үлгісі
жылжымайтын мүліктердің салынған мүлік туралы актілермен қамтамасыз етіліп
шығарылатын бағалы қағаздардың екінші нарығымен байланыспайды және оған
тәуелді емес.
Германияның құрылыс қаражаттары жүйесінің ең басты бір артықшылығы –
оның шегінде пайдаланылатын мақсаты құрылыс қаражаттарына, берілетін
несиеге байланысты есептелетін пайыз мөлшері автономиялық болғандықтан да,
несие-қаржы нарығының жалпы жағдайына тәуелсіз болып табылады. Бұл сызбаның
басты сипаты оның шектеулілігін көрсетеді, яғни несиенің берілу көзі
ретінде құрылыс қаражаттарын жинақтау келісім-шартына қатысушы – салым
иелерімен жинақталатын қаражаттардың қолданылуынан байқауға болады. Бұл
жүйені пайдаланатын банктер мақсатты салымдар бойынша нарықтан төменгі
жағдайда, пайыз төлеумен қатар, нарықтан төменгі жағдайда несиелер беру
мүмкіндігі бар.
Р1
... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..
Несие үшін төленетін
4 пайыз (5-9%
4 жылдық)
Р ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..
Ипотекалық несие
3
(45-50% үйдің бағасынан)
... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..
...
2
Мемлекеттік депозит
... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..
...
1
Мақсатты салым
(45-50% үйдің бағасынан)
0
2-10 жыл тұрғын үй сатып 7-8 жыл
алу уақыты
Р – нарықтан тұрғын үйді сатып алу бағасы;
Р1 – несиені есепке алғандағы тұрғын үйдің нақты құны.
Абсцисса осінде – баға, ординат осінде – жылдар.
3-сурет. Германияның құрылыс қаражаттарын жинақтау үлгісі.
Германияда құрылыс жинақ жүйесіне мемлекет тарапынан қолдау бар.
Мемлекет меншікті капиталдың жинақталуына тұрғын үй құрылысына сыйақылар
беру немесе салықтық жеңілдіктер жасау арқылы ынталандырып отырады. Салым
иесінің ынталандыру түрін таңдау құқығы бар. Егер ол сыйақы (субсидия)
жолын таңдаса, онда оның жинағы 300 неміс маркасына (жалғыз бастылар үшін)
немесе 1600 маркаға (отбасылар үшін) жеткенде мемлекеттен 10% көлемінде
қосымша сыйақы алады.
Құрылыс қаражаттарын жинақтау жүйесіне мемлекет тарапынан қолдау
көрсетілуі тиіс. Мемлекет өз тарапынан тұрғын үй құрылысына дотация беру
арқылы немесе салықтық жеңілдіктер арқылы меншікті капиталдың жинақталуын
ынталандырып отырады.
Қазақстандағы жаңадан құрылған Тұрғын үй – құрылыс банкі
тәжірибесінде Германияның үлгісін қолдану қарастырылған.[4]
Ипотекалық несиелеудің қазақстандық үлгісінің механизмі келесі 4-
суретте көрсетілген.
кепілдеме
кепілдеме пұлы
4-сурет. Ипотекалық несиенің қазақстандық үлгісінің механизмі.[3]
2. Ипотекалық несиелеу жүйесінің институционалды
негіздерінің қалыптасуы
Ипотека деген термин ең алғаш рет біздің эрамызға дейінгі І-ІІ
ғасырларда Рим қаласының территориясында пайда болған. Ежелгі Грецияда
біздің эрамызға дейінгі ХІV ғасырларда пайда болды. Ипотека термині
(hyrotheke) – кепілдік, кепілзат, немесе кепілге салу деген мағынаны
білдіреді. Ипотекалық несие дегеніміз – бұл қозғалмайтын мүліктерді (тұрғын
үйді, өндіріс ғимараттарын, жерді және т.с.с.) кепілге алып ұзақ мерзімге
берілетін несие. Ипотекалық несие жеке тұлғаларды несиелеудің бір түрі
болып табылады. Ипотекалық несиенің экономикалық мағынасы жағынан – бұл
банктен немесе басқа да қаржы ұйымдарынан ссуда алу мақсатымен жылжымайтын
мүлік кепілінің алуан түрлілігі болып табылады. Қарапайым тілмен айтатын
болсақ ипотека дегеніміз – бұл қарыз ақшаға үй сатып алу. 2002 жылғы 1
қыркүйектегі “Жылжымайтын мүлік ипотекасы туралы” Қазақстан Республикасының
заңына сәйкес ипотекалық несие дегеніміз – кепілге берілген жылжымайтын
мүлік немесе ондағы үлесі кепіл берушінің немесе үшінші тұлғаның иелігі мен
пайдалануында қалатын кепіл түрі. Жылжымайтын мүлік – жер учаскелері,
сондай-ақ үйлер, ғимараттар және жермен берік байланыстағы өзге де
мүліктер, яғни ауыстырылуы олардың мақсатына шектен тыс зиян келтірусіз
мүмкін болмайтын объектілер.
Ұлы ғалым Дж. М. Кейнстің пікірінше, “жинақтар нарықтық пайыздық
мөлшерлеме деңгейінің қызметі емес, жинақ деңгейі субъектілер табысының
деңгейіне байланысты болып келеді”. Қарыз алушылар арасында бәсеке туғызу
мақсаты бір-бірінен өзгеше ипотекалық типтерді ерекшелейді. Ондай
ерекшеліктерге мыналар жатады:
- ипотекалық несиелеу мерзімінің ұзақтығы;
- берешекті қайтару мен проценттерді төлеу тәртібі, негізгі
берешектің қайтарымы мен проценттерді төлеудің қабылданған
кестесіне байланысты ипотекалық несиелер екі базалық типке
шоғырланады.
1) проценттерді де несиенің негізгі сомасын да бірден толықта төлеу;
2) берешекті кезең – кезеңімен бөлшектеп төлеу.
Ипотека термині көбіне АҚШ, Канада, Ұлыбритания, Франция елдерінде көп
дамыған. Мысалы, АҚШ-та қазіргі заманда жылына жалпы сомасы 3-4 млрд.
долларға 5 млн.-нан астам ипотекалық мәміле жасалады. 1934 жылы құрылған
Федералдық тұрғын үй әкімшілігі жергілікті халықтың табысы аса жоғары емес
топтары үшін тиісті үкіметтік бағдарламалар әзірлеп отырады. Ұлыбританияда
ипотекалы несиелер көлемі – жылдық ЖІӨ-нің 60%-ын, Германияда ЖІӨ-нің 50%-
дан астамын құрайды.
Ипотекалық несиенің қағидалары:
➢ меншік құқығын шектеу шартында борышқордың қолында мүліктің қалуы;
➢ кепіл үлесінің түрінде ссудалар мөлшерінің анықталуы;
➢ сол сияқты мүлікті үстеме ипотекалық ссудаға кепілге алу;
➢ сақтандыру есебі бойынша несие беру.
Әр жеке тұлға алдын ала төлем қабілетін тексеруден өткен жағдайда оған
мынадай жеңілдіктер жасалады:
❖ егер де несиегер алғашқы жарнаны салмау мақсатында қосымша
жылжымайтын мүлікті өткізген жағдайда, ипотекалық тұрғын үйге
несие алудың алғашқы жарнасы болмаған жағдайда несие алу
мүмкіндігі.
❖ Азаматтық-құқықтық жауапкершілігі сақтандырылған жағдайда, 85%-
ға дейінгі мөлшерде несие алу мүмкіндігі беруі.
❖ Егер де “Қазақстанның ипотекалық кредиттерге кепілдік беру
қоры” АҚ-мен сақтандыру шартын жасаған жағдайда, алатын үйдің
құнының 90%-ға дейінгі мөлшерде несие алу мүмкіндігі берілуі.
❖ Егер де несиегердің табысы жетпеген жағдайда, қосымша
несиегерді немесе кепілшіні, жеке тұлға әрі заңды тұлға ретінде
де тарту мүмкіндігі беріледі
Серіктес банкте алдын ала төлем қабілетін тексеруден өткеннен кейін
ипотекалық тұрғын үй несиелерін алудың сомасын белгілейді және несиегерге
өзінің талаптарына сай келетін әрі болашақ борышын өтеуді ескеріп ай
сайынғы шығыстарын жоспарлауға, нарыққа арналған жылжымайтын мүлікті
таңдауына мүмкіндік береді. Несиегер алдын ала төлем қабілетін тексеру
рәсімдері өткеннен кейін, серіктес банктің қызметкері қарау үшін және
банктің несие комитетінің ипотекалық тұрғын үй несиесін беру шешімін
қабылдау үшін қажетті құжаттардың тізбелерін ұсынады, бірақ несиегер
банктің алдын ала төлем қабілетін тексеруді ипотекалық тұрғын үй несиесін
беруге кепілдік бермейді.
Қазақстан Республикасында ипотекалық несие жүйесі екі деңгейлі болып
келеді. Бірінші деңгейінде иполтекалық несие беретін банктер мен банкілік
емес ұйымдар түріндегі бастапқы кредиторлар, екіншісі осы кредиторлар
берген ипотекалық несиелер бойынша талап құқықтары мен кепілдік құқықтарын
сатып алуды жүзеге асыратын қайта қаржыландырушы ұйым. Еліміздегі мұндай
ұйым Ұлттық Банк 2001 жылы ақпан айында құрған “Қазақстан Ипотекалық
Компаниясы” АҚ. Қазақстандық модельдің негізін қалау кезінде АҚШ-тың Fannie
Mae және Малайзияның Cagamas Berhad сияқты белгілі компанияларының
тәжірибесі ескерілген. Қазіргі кезде тұрғын үй құрылысы қаражаты жүйесі
Словакияда, Чехияда, Венгрияда, Польшада, Францияда және т.б. елдерде жақсы
жүргізіліп келеді. Қазақстанда алғашқы қадамын жасай бастаған тұрғын үй
құрылысы қаражатының жүйесінде алынатын заемдар бойынша сыйақы ставкасы
жылына 5,5-6% құрайды. Тұрғын үй құрылыс банкісіне азаматтардың салатын
салымына түсетін сыйақының проценттік ставкасы жылына 2,5-3 пайыз болап
отыр. Соңғы жылдарда ипотекалық несие жүйесі 3 этаптан өтті.
- банктердің берген несиелері;
- ипотекалық компаниялардың берілген несиелері бойынша талап ету
құқығын сатьп алу;
- ипотекалық облигациялардың шығарылуы.
2003 жылы қараша айында Қазақстан Ипотекалық Компаниясының қоры
құрылады. Бұл қордың негізгі міндеті – ипотекалық несиелер бойынша
мерзімнің өсуі, олардың процент ставкаларының төмендеуі, несие мөлшерінің
көбеюі болып табылады. Қордың ең алғашқы қатысушылары “Альянс банк” АҚ,
“БТА Ипотека” АҚ және “Казкоммерцбанк ”АҚ болып табылады.
Соңғы жылдарда ипотекалық несиенің көлемі тез өсіп келеді, 1-кесте
арқылы көре аламыз. Ипотекалық несиелер ұлттық және шетел валютасында
берілген. Халыққа берілген ипотекалық несиелердің барлығын валюта түрлері
және мерзімдері бойынша талдау жасайтын болсақ, 2004 жылда берілген барлық
ипотекалық несиелердің барлығына жуығы 87927 млн теңгесі шетел валютасында
және 11439 млн теңге ұлттық валютада, ал қысқа мерзімдісі ұлттық валютада
305 млн теңге, ұзақ мерзімдісі ұлттық валютада 11134 млн теңге құрайды.
Қысқа мерзімді несие шетел валютасында 290 млн теңге, ұзақ мерзімді несие
шетел валютасында 87637 млн теңге. 2004 жылы банктердің халыққа барлық
ипотекалық несиелердің берілуі 2009 жылмен салыстырғанда 7 есе өскен. 2009
жылдың 1 тамызына берілген барлық ипотекалық несиелердің 702537 млн теңге
жартысына жуығы 349814 млн теңге ұлттық валютада, оның ішінде 1190 млн
теңге қысқа мерзімді және 348624 млн теңге ұзақ мерзімге берілген. Ал,
352722 млн теңге шетел валютасында, оның 3830 млн теңге қысқа мерзімді,
348892 млн теңге ұзақ мерзімге берілгенін көруге болады.
1-кесте. Банктердің халыққа ипотекалық несие беруі.
(млн. тенге, кезеңнің соңына)
2004
Ұлттық валютада:
барлы-ғқысқа мерзімді ұзақ мерзімді
облыс аттары ы
Ұлттық шетел ұлттық шетел
валютада валютасында валютада валютасында
Барлығы 702537 1190 3830 348624 348892
Астана қаласы 100201 53 12 64660 35477
Алматы қаласы 264102 499 2703 81447 179453
Ақмола 11436 19 8 8003 3407
Ақтөбе 30015 1 0 20998 9016
Алматы 11157 0 3 6269 4886
Атырау 24833 0 38 12523 12272
Шығыс Қазақстан 44137 35 18 26078 18007
Жамбыл 21821 52 162 14581 7027
Батыс Қазақстан 17139 144 - 10097 6898
Қарағанды 37631 71 103 24002 13455
Қостанай 19182 - 7 11777 7398
Қызылорда 9059 - 3 7666 1390
Маңғыстау 31512 176 76 18093 13167
Павлодар 19962 33 4 14490 5436
Солтүстік Қазақстан 11559 14 5 6729 4811
Оңтүстік Қазақстан 48788 93 688 21213 26793
Дерек көзі: ҚР Ұлттық банкінің деректері бойынша.
Сауда-саттық аяқталып, сатып алушы ақырғы және өзінен талап етілген
басқа да төлемдерді енегізгеннен кейін сенім білдірілген тұлғаға оған сауда-
саттықта жылжымайтын мүлікті сатып алғаны туралы құжатты тапсырады, онда
мынадай мәліметтер болуға тиіс:
1) сауда-саттықты өткізудің негізі;
2) оны өткізудің орны мен уақыты;
3) сауда-саттықта сатып алынған мүліктің атауы мен сипаттамасы, оның
орналасқан жері;
4) кепіл беруші – мүліктің бұрынғы иесінің аты-жөні және мекен жайы;
5) сатып алушының аты-жөні және мекен жайы;
6) сатып алушы төлеген сатып алу бағасы;
7) сауда-саттықты өткізген сенім білдірілген тұлғаның аты-жөні және мекен
жайы.
Ипотекалық несие алу үшін мынадай қажетті құжаттар тапсыру қажет.
• Үй иесінің сатып алу туралы келісім шарты (түпнұсқа, көшірмесі);
• Пәтердің жоспары (көшірмесі);
• Техникалық жоспар;
• Жерге жеке меншік құқығы туралы акт (тіркелген уақыты көрсетілуі
тиіс);
• Пәтерде тіркелген азаматтардың жеке құжаттары;
• Өз құжаттарыңыз (төлқұжат, СТТН, үй иелерінің меншік иелері
кооперативінен алынған 3-форма анықтамасы);
• Еңбек кітапшасы немесе жұмысқа алу туралы келісім шарт;
• Табысыңыз туралы анықтама.
Банктен несие алу процедурасы бірнеше бөлімнен тұрады:
1. қарыз алушыны алдын ала мамандандыру кезеңі;
2. қарыз алушының несие қабілеттігін бағалау (андеррайтинг);
3. ипотека объектісі ретінде тұрғын үйді бағалау;
4. келісім шартты жасау кезеңі;
- үйді сатушы мен есеп айырысуды жүргізу кезеңі;
- сатып алған үйді сақтандыру кезеңі;
- ипотека келісім-шартын жасау.
Компания жобасының шеңберінде ипотекалық несиелеудің негізгі бағыты
ұлттық валютада – теңгеде несие беру.
Ұзақ мерзімді ипотекалық несие берудің мақсаты азаматтардың жеке
қаражаттары мен ұзақ мерзімді ипотекалық несиенің есебін монополияланудан
тәуелсіз тұрғын үй нарығынан тұрғын үй сатып алудың нарықтық қағидаттарына
негізделген, орташа кірісі бар азаматтарды шамасы жетерлік баға бойынша
тұрғын үймен қамтамасыз етудің тиімді жұмыс істейтін жүйесін құру болып
табылады. Бұл жүйені құру:
( тұрғын үй саласына халықтың жинағы және бюджеттен тыс басқа түрдегі
қажетті қаржы ресурстарын тартуға;
1-сатып алу өтініші; 2-сатып алу туралы шешім; 3-ипотекалық несие; 4-
мүлік құны; 5-сатып алу сату келісімі; 6-ипотекалық келісім; 7-ипотекалық
несие; 8-ақша қаражаттары; 9-ипотекалық облигация; 10-ақша қаражаттары.
Коммерциялық “Альянс Банк” ипотекалық несиелерді кепілдендіру жүйесінің
алғашқы қатысушысы болып табылады. Ипотекалық несие немесе ипотека – бұл
Қазақстанның кез келген азаматы үшін сатып алынатын пәтерді кепілге қойып,
тұрғын үйді сатып алуға несие алудың бірден бір мүмкіндігі. Басқаша
айтқанда – сіз жаңа пәтеріңізге қоныстанып, бірте-бірте тұрғын үйіңіз үшін
несиені өтеп отырасыз.
Малайзияның ипотекалық несие беру жүйесі өзінің дамуына “Кагамас”
ұлттық ипотекалық корпорациясын құру арқылы қол жеткізді, оның құрамына
Малайзия банкі (20%), қаржы компаниялары (19,5%), коммерциялық банктер
(60,5%) кірді. Малайзияның ипотекалық несие беру жүйесінде дамыту моделі
неғұрлым ыңғайлы болып табылады.
Бүгінгі таңда ипотекалық несие беруді қаражат қорларын көбірек тартып,
жылжымайтын мүлік нарығындағы операцияларды тиімді жүргізуді қамтитын көп
бейімді тетік әрі тұтастай бір жүйе десе болады. Бұл үрдіс, қарыз беруші
мен қарыз алушыдан басқа, құрылыс салу және сақтандыру компанияларын,
риэлторлық кеңселерді, инвесторларды қамтиды. Ипотекалық несиенің арқасында
нарық субъектілері қосымша инвестициялық серпіліс алады, сұраныс өсе
бастағандықтан құрылыс компаниялары тұрғын үй құрылысын өрістете түседі.
[5]
Қазақстандағы ипотекалық несиелеудің ағымдағы жағдайына талдау
2.1 Қазақстан Республикасының несие нарығына талдау жасау
Ипотека дегеніміз – қозғалмайтын мүліктерді, тұрғын үйді, өндіріс
ғимараттарын, жерді, т.с.с. кепілге ала отырып, ұзақ мерзімге берілетін
ақшалы несие. Қазақстанда 2001 жылдан бастап халықаралық стандарттарды
ескере отырып жасалған ипотекалық несиелеу жүйесі енгізілді. Қызіргі
уақытта Қазақстан Республикасында АҚШ, Германия және Малайзия
мемлекеттерінің тәжірибесін ескере отырып, жасалған тұрғын үй ипотекалық
несиелеу жүйесі қызмет етуде. Аталған жүйе бойынша тұрғын үй ипотекалық
несиелерін берушілер екі деңгейден тұрады:
- бірінші деңгейде – алғашқы тұрғын үй ипотекалық несиесін берушілер,
соның ішінде: банктер мен банктік емес ұйымдар;
- екінші деңгейде – алғашқы тұрғын үй ипотекалық несиесін
берушілерден берген несиелері бойынша талаптарын және кепіл
құқықтарын сатып алуды жүзеге асыратын, қайта қаржыландырушы
ұйымдар.
Азаматтарға ипотекалық несиелендіруді екінші деңгейдегі банктер 1998
жылдан бастап жүзеге асыруда. Елдегі ипотекалық несиелендірудің дамуы
нәтижесінде ипотекалық несиелендірудің негізгі өлшемдері азаю жағына қарай
өзгерістерге ұшырады. Мәселен, 2003 жылдан бастап екінші деңгейдегі
банктердегі сыйақы мөлшерлемелері жылына шамамен 12-15%-ды құрап, бастапқы
жарна мөлшері жылына 15-20%-ға дейін төмендеді, несиелендіру мерзімі орта
есеппен 10-15 жылды құрады.
Алайда, ипотекалық несиелендіру жүйесінің осындай дамуы кезеңінің өзінде
қызметтер көрсетудің бұл түрі Қазақстан Республикасы азаматтарының аз
санатына ғана қолжетімді болды. Негізгі себептердің бірі – халыққа сыйақы
төлеу мен бастапқы жарна үшін жеткілікті қаражаттың жоқтығы. Осыған
байланысты “Қазақстандыұ ипотекалық компания” ЖАҚ (бұдан әрі ҚИК) құрылды.
Қазіргі кезде ҚИК-тің жарғылық капиталы 2,5 млрд. теңгені құрайды.
Елдегі орын алған әлеуметтік-экономикалық қиын жағдай банктік
несиелендіруде өзін көрсетуде. Өндірістің төмендеуі, ел қаржысының
тұрақсыздығы, ақша жүйесінің өзгеруі несиелеу құрылымына қатты әсер етті.
Қазіргі кезде кейбір банктер ипотекалық несиелер рыногында көрсетілген
мақсатты көрсеткіштердің біреуін ғана ұсынады. Кешенді түрде үш көрсеткіші
бар несиені әзірге ешкім ұсынған жоқ. Бұл міндетті қазақстандық ипотекалық
компанияның дамытудың қолда бар қаржылық институттарын пайдалана отырып,
жүзеге асыруға мүмкіндігі бар.
Бүгінгі таңда Алматы мен Астанада элиталық тұрғын үйлер көптеп салынуда.
Қазақстан үшін тұрғын үй проблемасын шешудің ең оңай әрі тиімді жолы –
баспанаға зәру отбасыларға үй салатын жерді кедергісіз беру. Қазір бұған
жер қоры толық жетеді. Жетпейтіні – шын жанашырлық. Оған қоса халыққа жер
беруде бюрократтық тосқауылдар өте көп. [6]
Несие нарығы
Экономикаға кредиттердің негізгі өсуі 2007 жылғы бірінші жартыжылдықта
қалыптасты. Əлемдік нарықтағы қолайсыз жағдайдың əсер етуі салдарынан 2007
жылғы екінші жартыжылдықта экономикаға кредиттердің өсуінің бəсеңдеуі
байқалды (5-сурет).
5-сурет
Тұтастай алғанда 2007 жылы банктердің экономикаға кредиттерінің көлемі
7258,4 млрд. теңгеге (60,2 млрд. долл.) дейін 54,7% өсті. Банктердің
экономикаға кредиттерінің ЖІӨ-ге қатынасының көрсеткіші 2006 жылмен
салыстырғанда 2007 жылы 45,9%-дан 57,0%-ға дейін көтерілді (6-сурет).
Ұлттық валютадағы кредиттердің өсуінің шетел валютасындағы
кредиттермен салыстырғанда басым сипаты болды. Ұлттық валютадағы кредиттер
2007 жылы 4158,4 млрд. теңгеге дейін 71,7%, шетел валютасындағы кредиттер
3100 млрд. теңгеге (25,7 млрд. долл.) дейін 36,6% өсті. Нəтижесінде
теңгедегі кредиттердің үлес салмағы 51,6%-дан 57,3%-ға дейін көтерілді.
6-сурет
2007 жыл ішінде кредиттердің мерзімдер бойынша құрылымында да оң
өзгерістер болды, онда қысқа мерзімді кредиттермен салыстырғанда ұзақ
мерзімді кредиттердің (мерзімі 1 жылдан асатын) өсуінің басым сипаты болды.
Ұзақ мерзімді кредиттер 5800,8 млрд. теңгеге дейін 68,9%, қысқа мерзімді
кредиттер 1 457,6 млрд. теңгеге дейін 16,0% өсті. Ұзақ мерзімді
кредиттердің үлес салмағы 73,2%-дан 79,9%-ға дейін ұлғайды.(7-сурет)
7-сурет
Кредиттердің жалпы көлеміндегі
ұзақ мерзімді жəне қысқа мерзімді кредиттердің үлес салмағы
2007 жылы нақты сектордың кəсіпорындарына кредиттердің ЖІӨ-ге көлемі
2006 жылғы көрсеткішпен салыстырғанда 30,9%-дан 36,8%-ға дейін көтерілді,
ал жеке тұлғаларға кредиттердің ЖІӨ-ге көлемі 15,0%-дан 20,3%-ға дейін
өсті.(8-сурет)
8-сурет
Бұған негізінен ипотекалық жəне тұтынушылық кредиттеу сияқты банк
өнімдері түрлерінің кеңеюі себепші болды. Мəселен, 2007 жылы тұтынушылық
кредиттер 1208,1 млрд. теңгеге дейін 55,5% өсті, ипотекалық кредиттер 683,6
млрд. теңгеге дейін 72,6% өсті.
2007 жылы банктердің шағын кəсіпкерлікке кредиттерінің көлемі 1508,2
млрд. теңгеге дейін 75,2% немесе экономикаға кредиттердің жалпы көлемінің
20,8% өсті.
Жеке тұлғаларға ұлттық валютамен берілген кредиттер бойынша орташа
алынған сыйақы ставкасы 2006 жылғы желтоқсанмен салыстырғанда 2007 жылғы
желтоқсанда 18,0%-дан 19,3%-ға дейін, ал заңды тұлғаларға кредиттер бойынша
12,2%-дан 14,8%-ға дейін көтерілді. (9-сурет)
9-сурет
Кредит нарығының жай-күйі және өлшемдерінің болжамы
екінші деңгейдегі банктерді зерттеу, 2008 жылғы ақпан
Ұлттық Банк 2008 жылғы қаңтарда жүргізген Кредит нарығының жай-күйі
және өлшемдерінің болжамы тұрақты зерттеу нәтижесі бойынша 2007 жылдың
екінші жартысында банктердің кредит саясаты айтарлықтай қатаңдатылды. Шетел
капиталы ағынының төмендеуі және банктердің сыртқы қорландыру
перспективаларының айқындалмауы аясында кредит саясатын айтарлықтай
қатаңдату қаржылық емес ұйымдарға қатысты және сол сияқты жеке тұлғаларға
қатысты жүргізілді. Атап айтқанда пікіртерім жүргізілген банктердің
арасында респонденттердің жартысынан көбі саясаттың қаржылық емес ұйымдарға
қатысты, 68%-ы ипотекалық және 63% тұтынушылық кредиттеуге қатысты
қатаңдатылғанын атады. Осы үрдіс активтер бойынша алғашқы бестікті
құрайтын, активтердің 78% тиесілі болатын және кредиттеудің осы
сегменттерінде көшбасшы позицияны алатын банктерде байқалды.
I. Корпоративтік сектор заемдарының нарығы
1. 2007 жылдың екінші жартыжылдығында банктер ресурстарды кредиттеуге
сұраныстың өсуін атап өтті, әсіресе ірі кәсіпкерлік субъектілері тарапынан.
Сонымен қатар диффузия индексінің[1] мәні 2007 жылдың бірінші
жартыжылдығындағы 0,32-мен салыстырғанда екінші жартыжылдықта 0,25 құрады
(болжамдық күтілген әлдеқайда төмен), бұл сұраныс динамикасының кейбір
бәсеңдеуін көрсетеді. Бірінші жартыжылдықпен салыстырғанда екінші
жартыжылдықта қажеттілікпен туындаған неғұрлым белсенді сұраныс байқалды,
ең алдымен, негізгі құрал-жабдықтар сатып алу мақсатында кредиттік
ресурстарды тартуға қарағанда, айналым қаражаттарын қаржыландыруда
байқалды. Сонымен қатар, шетел валютасындағы заемдарға сұраныстың
бесеңдеуінің неғұрлым көрсетілген сипаты болды.
1-диаграмма. Кредиттік ресурстарға
сұраныстың өзгеруі (диффузия индексі)
Банктердің кредит саясатын қайта қарауы жағдайында клиенттердің заемдық
қаражаттарды неғұрлым белсенді іздестіруі салдарынан екінші жартыжылдықта
банктердің бірінші бестігінде сұраныстың неғұрлым көрсетілген өсуі байқалды
– 0,40 болжаммен салыстырғанда диффузия индексінің мәні 0,50 құрады (2-
диаграмма). Бұл ретте кредит нарығының даму перспективаларына қатысты, ең
алдымен банктердің кредиттеу талаптардың айқындалмауы заемшыларды кредит
нарығындағы жағдайдың тұрақтануын күту кезінде қысқа мерзімді заемдарға
үлкен басымдық беруді талап етті. Сонымен қатар, банктердің осы тобының
арасында қорландыру дефициті жағдайында кәсіпкерлікті барлық субъектілері
бойынша кредит ресурстарын беру ниетінің неғұрлым көрсетілген төмендеуі
байқалады.
2-диаграмма. Ірі банктердің 5-гі бойынша кредит ресурстарына
сұраныстың өзгеруі (диффузия индексі)
2. Кредит ресурстарына сұранысқа әсер еткен негізгі себептер
кредиттеу талаптарының өзгеруі, атап айтқанда пайыздық ставкалардың өсуі,
сондай-ақ ірі банктердің 5-нің кредиттеу мерзімінің неғұрлым көрсетілген
қатаңдатылуы болып табылады. Банктердің 23 неғұрлым тәуекелді кредиттер
бойынша, ал банктердің жартысынан астамы стандарттық кредиттер бойынша
кепілдік талаптарды қатаңдатты және маржаны өсірді.
Қаржылық емес ұйымдарға қатысты кредит саясатын қатаңдатуға әсер еткен
негізгі факторлар:
1) сыртқы капитал нарықтарындағы қаржы ресурстарына қол жеткізудің
төмендеуі және құнының өсуі;
2) өтімділік талаптарының өзгеруі;
3) несие портфеліндегі тәуекелі жоғары заемдардың өсуі аясында
салалық тәуекелдердің ұлғаюы;
4) жылжымайтын мүлік нарығындағы теріс үрдістер жағдайында кепілмен
қамтамасыз ету құнының өзгеру тәуекелінің өсуі;
5) тұтастай алғанда елдің экономикалық дамуы қарқынының бәсеңдеуін
күту болып табылды.
Ірі банктердің осы факторлардың әсер етуіне неғұрлым осал болғандықтан
кредит саясатын түзету (қатаңдату) тереңдігі оларда айтарлықтай болып отыр
(3-диаграмма).
3-диаграмма. Банктердің кредит саясатын өзгертуі (диффузия индексі)
3. 2008 жылдың 2-ші жартыжылдығында барлық банк ... жалғасы
Сіз бұл жұмысты біздің қосымшамыз арқылы толығымен тегін көре аласыз.
Экономика және бизнес факультеті
К У Р С Т Ы Қ Ж Ұ М Ы С
Тақырыбы: Қазақстандағы ипотекалық несиелеу.
Орындаған:
Нұрханұлы. Н
Тексерген:
Тұрлыбекова А.
Алматы,2010
МАЗМҰНЫ
беті
КІРІСПЕ ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..
... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... 3
1 Ипотекалық несиелеудің теориялық
негіздері ... ... ... ... ... ... .. ... ... ... ... ... .5
1. Ипотекалық несиелеудің
түсінігі ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ...
... ..5
2. Ипотекалық несиелеудің
үлгілері ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ...
... .8
3. Ипотекалық несиелеу жүйесінің институционалды негіздерінің
қалыптасуы ... ... ... ... ... ... . ... ... ... ... ... ... ... ... ... ...
... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... 13
Қазақстандағы ипотекалық несиелеудің ағымдағы жағдайына
талдау ... ... ... ... ... ... ... . ... ... ... ... ... ... ... ... ... ...
... ... ... ... ... ... ... ... ..2 0
4. Қазақстан Республикасының несие нарығына талдау жасау
... ... ... ... ... ... 20
5. Қазақстандағы тұрғын үйді ипотекалық несиелеудің математикалық
үлгісі ... ... ... ... ... ... ... . ... ... ... ... ... ... ... ... ... ...
... ... ... ... ... ... ... ... ... . ... ... ... 30
6. Қазақстан Ипотекалық Компаниясы және тұрғын үй құрылысын
дамытудың мемлекеттік
бағдарламасы ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... . ... ... ... 37
Қазақстан Республикасындағы ипотекалық несиелеуді жетілдіру
жолдары ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ...
... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... .44
ҚОРЫТЫНДЫ ... ... ... ... ... ... .. ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..
... ... ... ... ... ... ... ... ... ..47
ҚОЛДАНЫЛҒАН
ӘДЕБИЕТТЕР ... ... ... ... ... ... . ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..
... .49
КІРІСПЕ
Тәуелсіздік алғаннан бергі 18 жылда еліміз бұрын-соңды болмаған
айтулы табыстарға жетті. Тәуелсіздік алғанға дейінгі қиыншылықтарды жеңіп,
жаңа елде жаңа өмір басталды. Қазір қазақ елінің даңқы бүкіл әлемге тарап,
енді ең өркендеген бәсекеге қабілетті 50 мемлекеттің қатарына қосылуға
батыл қадам жасап отыр.
Дегенмен, бұл жетістіктерге қарап Қазақстанда қазір барлық мәселе
шешілген, әлеуметтік-экономикалық, мәдени-рухани салада ортаға қояр
ешқандай өзекті проблема қалған жоқ деп айта алмаймыз. Керісінше,
ойландыратын, тез арада шешуді қажет ететін мәселелер әлі де баршылық.
Біздің азаматтарымыз үшін, әсіресе, жас отбасылар үшін тұрғын үйдің
қолжетімділігі мен сапалылығы – мемлекеттің барынша өмірлік маңызы бар
басымдықтарының бірі болып келді және алдағы уақытта да солай болып қала
бермек.
Мемлекеттік тұрғын үй бағдарламасына мына бағыттар бойынша өзгерістер
енгізу қажеттілігі пісіп-жетілді.
Бірінші. Мемлекеттік қызметкерлерге және бюджеттік саланың
еңбеккерлеріне тұрғын үй құрылысының жинақ жүйелері арқылы жылдық мөлшері 4
пайыздан аспайтын алдын ала тұрғын үй займдарын беруді жүзеге асыру керек.
Екінші. Жалға берілетін тұрғын үй құрылысына, оның ішінде мемлекеттік
қызметкерлер мен бюджеттік сала еңбеккерлері үшін салынатын үйлерге екпін
түсірген жөн. Өзінің жеке меншік тұрғын үйлерін салғысы келетін азаматтар
үшін мемлекет жеке меншік құрылысына арналған инфрақұрылымдар
қалыптастырады.
Бағдарлама аясында бұл үдеріске ӘКК-лер белсенді қатысуы керек.
Үшінші. Құрылыс компанияларының қызметінде мөлдірлікті және саладағы
бәсекелестікті арттыру дәрежесін заңды түрде қамтамасыз ету керек. Тұрғын
үй құрылысы үлескерлерінің құқықтарын қорғауды арттыру қажет.
Жеке меншік тұрғын үй құрылысын дамытуды ынталандыру мақсатында жер
телімдерін беру және тіркеу ережелерін мейлінше жеңілдеткен дұрыс.
Төртінші. Жеке меншік тұрғын үй құрылысында индустриялық, арзан және
экологиялық таза технологияларды игеру басымдыққа ие болуға тиіс. Шет
мемлекеттердің озық тәжірибелерін кеңінен қолдану керек. [12]
Менің курстық жұмысымның мақсаты – тұрақты экономикалық өсуді
қамтамасыз ету мақсатында бәсекеге қабілетті, жоғары сапалы және әлемдік
стандартты қажетсінетін тұрғын үй құрылысын дамытуға басым тәртіппен
бағытталатын, ипотекалық несилеу жүйесінің ерекшеліктері мен қазіргі
таңдағы жағдайына талдау жасау.
Осы мақсаттарға жету жолында мен алдыма келесі міндеттерді қойдым:
▪ ипотекалық несиелеу туралы жалпы түсінік ретінде экономикалық мәнін
ұғу;
▪ ипотекалық несиелеудің ұсынылған үлгілері қазіргі заманның
ипотекалық несиелеу жүйесін толығырақ түсіну үшін, жүріп жатқан
процестерді жан-жақты бағалау;
▪ ипотекалық несиелеу жүйесінің институционалды негіздерінің
қалыптасуын анықтау;
▪ Қазақстан Республикасында ипотекалық несиелеуді пайдалану
ерекшеліктерін анықтау;
▪ Қазақстан Республикасындағы тұрғын үйді ипотекалық несиелеудің
математикалық үлгісінің тиімділігін жүзеге асыру;
▪ Қазақстан Ипотекалық Компаниясы және тұрғын үй құрылысын
дамытудың мемлекеттік бағдарламасын талдау;
▪ Қазақстандағы ипотекалық несиелеу жүйесін жетілдіру және оған көз
жеткізу.
Осы курстық жұмыс материалдарын барынша игеру мақсатында мен жұмыс
мазмұнын 3 бөлімге бөліп, барынша толық қарастыруға тырыстым.
І бөлім кіріспе орнына берілген, онда ипотекалық несиелеу ұғымы туралы
айтылады және оның үлгілері беріледі. Сонымен қатар ипотекалық несиелеудің
экономикалық мәні және олардың жалпы ел экономикасын дамытудағы рөлі
талданады. Ипотекалық несиелеу жүйесінің институционалды негіздерінің
қалыптасуы қаралады.
ІІ бөлімде елдегі қолайлы ипотекалық несиелеуге талдау жүргізіледі.
Қазақстан Ипотекалық Компаниясы және тұрғын үй құрылысын дамытудың
мемлекеттік бағдарламасы қарастырылды.
ІІІ бөлімде ипотекалық несиелеу жүйесін жетілдіру және ынталандыру
шараларын дамыту жолдары іздестірілді.
1 Ипотекалық несиелеудің теориялық негіздері
2 Ипотекалық несиелеудің түсінігі
Жылжымайтын мүлікті кепілге салу арқылы болатын қарызды ипотека несиесі
ретінде ұғуға болады. Ол тұрғын үй құрылысын салуға және сатып алуға, жер
сатып алуға беріледі, әрі ұзақ мерзімді сипатқа ие. Ипотекалық несиелеу
нарықтық экономиканың ажырағысыз элементі болып табылады. Оның мынадай
ерекшеліктері бар:
- ипотекалық несие – бұл қатаң анықталған кепілзатпен берілетін
қарыз. Несие қайтарылмаған жағдайда кепілге салынған жылжымайтын
мүлік сатылады және одан түскен қаражатпен несие берушінің алашағы
өтеледі. Сол себепті де ипотека несиесі несие беруші үшін ең
“сенімді” несие ретінде саналады;
- ипотекалық қарыздың көбісі қатаң мақсатты тағайындауға ие, өйткені,
ол тұрғын үй мен өндірістік үй-жайларды қаржыландыру, сатып алу,
тұрғызу үшін және жер учаскелерін игеру үшін пайдаланылады;
- ипотекалық несие, әдетте, 10-30 жылға дейін ұзақ мерзімге беріледі.
Кредит алдын-ала жасалған кестеге сәйкес біртіндеп өтелетін болады.
Ипотеканың айрықша маңызды принциптеріне мыналар жатады: кепілге
салынатын мүлік нақты болу керек, яғни келісім шартта кепілдік құқығының
объектісіне жататын нақты мүлікті анықтау; кепілдіктің жариялылығы, яғни
кепілге салынған мүліктің ауыртпалығын үшінші тұлға оңай танитындай болуы
керек.
Ипотекалық несиелеудің жүйесі икемді болуы үшін ұдайы жетілдіріліп
отырады. Мәселен, дамыған елдерде мыналар болады:
- төлемдері кезең сайын өсетін қарыз: алғашқы бес немесе он жылда
борышқордың шығысын тұрақты өсіруді қарастырады;
- төлем сомасы өзгеріп отыратын қарыз: жеңілдікті кезеңнің болуын
қарастырады, мұнда борышқор тек пайызды ғана төлейді. Жүктемені
бөлудің мұндай тәсілі борышқорға үлкен пайда береді;
- пайыз мөлшерлемесі өзгермелі ипотека – пайыз мөлшерлемесінің
деңгейі келісімшартта нақты шама түрінде тіркеледі әрі қандай да
бір нақты көрсеткішке немесе индекске “байланатын” болады.
Мөлшерлемені өзгерту жарты жылдабір рет қарастырылады.
Ипотекалық несиелеуді рәсімдеуде негізгі құжаттарға кепілхат, вексель
және өзге де бағалы қағаздар жатады. Бұл құжаттарға ипотекалық компания
шығаратын ипотека облигациялары секілді құнды қағаздардың қайталама
нарығында баға белгіленуі мүмкін. Бұл арада кепілхат қарыз бойынша кепілге
салынған мүліктің заңды меншік құқығын кредит берушіге ұйғаратын құжат
болып табылады. Жылжымайтын мүлік аясындағы кепілхат ипотека несиесінің
негізгі қамтамасыз етушісі болып табылады. Онда несие келісімшарты бойынша
борыштарды төлеу жөніндегі қарыз алушының міндеттемесі, пайыз, салық,
алымдар және меншіктен өндіріліп алынатын өзге де төлемдер нақты
көрсетіліп, сонымен бірге, оны бүлінбеген қалпында сақтау, жылжымайтын
мүлікті сақтандыру, оны басқа тұлғаға кепілдік аясында беруге тыйым
салынатыны және т.б. айтылады.
Өзіндік қаражат, ипотекалық облигациялар және клиент шотына тартылған
ресурстар банктің несие реурстарын құрайды.
Қазақстан Республикасының “Ипотека туралы” заңы шыққаннан кейін
Қазақстанда ипотекалық несиелеу қарқынды дамыды.
Республиканың ірі банктері ипотекалық бағдарламаны жүзеге асыратын
өздерінің ипотекалық компанияларын құрды.
2000 жылдан бастап ҚР Ұлттық банкісі жарғылық капиталы 100%-ды құрайтын
Қазақстандық Ипотекалық Компаниясын (ҚИК) құрды. Ол алғашқы құрылған күннен
бастап несие үшін алынатын пайыз мөлшерлемерін кеміту бағытындағы саясатты
жүргізіп келеді. 2005 жылы ҚИК толықтай ҚР Қаржы министрлігінің қарамағына
өтті. Бұл несие үшін алынатын пайыздық мөлшерлемелерді кемітуге қажетті
бәсекелестік ортаның құрылуына өз ықпалын тигізді. Пайыз мөлшерлемелері
баяу болса да тұрақты түрде кеміп келеді. Ипотекалық несиелеудің дамуына
2003 жылы Мемлекеттік құрылыс- жинақ ақша банкісінің құрылуы жағымды әсер
етті.
ҚИК 300 және 500 млн сомаларында ипотекалық облигацияның екі шығарылымын
шығарып үлгерді және оларды сәтті орналастыра білді.
Қазақстанда ипотекалық несиелеу Қазақстан Республикасы Мемлекеттік
тұрғын үй бағдарламасының ажырағысыз бөлігі болып табылады. Бұл арада
Мемлекет халықтың қамтамысыздандырулуы деңгейі төмен тобының “әлеуметтік”
тұрғын үй құрылысын салуына және сатып алуына әр түрлі әдістермен жәрдем
көрсетіп, олардың меншік құқығына ие болуын ынталандырады.
Ипотекалық несиелеудің отаны – Германия: алғашқы мемлекеттік ипотекалық
банк 1770 жылы Силезияда аса ірі помещиктік шаруашылықтарға қаржылық қолдау
көрсету мақсатында құрылды.
ХІХ ғасырдың бас кезінде ипотекалық банктің қызметі шағын помещиктік
меншік иелеріне де қоланыла бастады, ал ХІХ ғасырдың орта кезінде бірқатар
шаруа қожалықтарына қолданылды.
Алғашқы жекеше акционерлік және “таза ипотекалық банк” 1962 жылы
Франфурктте құрылды.
АҚШ-та ипотекалық банктер аймақтық мәні бар шағын фермерлік жер
банктеріне берілген, ал, Канадада – ипотекалық компанияларға берілген,
Англияда ипотекалық несиені берумен құрылыс қоғамдары айналысады. [1]
Ипотека кепілдік берушінің сатуына болатын немесе басқаша жолмен шеттете
алатын кез келген жылжымайтын мүлкіне қойылуы мүмкін. Ипотека мыналарға
қойылуы ықтимал;
- жер учаскесі;
- кәсіпорын, үй-ғимарат, құрылғы және кәсіпкерлік қызметте
пайдаланылатын кез келген жылжымайтын мүлік;
- тұрғын үйлер мен пәтер;
- саяжай, бау-бақша үйі, гараж және тұтынылатын өзге де құрылыстар;
- басқадай жылжымайтын мүліктер.
Ипотека заттары кепілдік берушінің меншігі болуы керек немесе толық
шаруашылық жүргізуде пайдаланылатын жалпы меншіктегі мүлік (әрбір
меншіктеушінің ондағы үлесі белгілі болмайды). Барлық меншік иелерінің
жазбаша келісімі болмаса, ипотека қойылмайды.
Меншіктің жалпы үлесіне қатысушы өз үлесін басқа меншік иелерінің
келісімінсіз баршаға ортақ мүліктің құқығына сала алады.
Жылжымайтын мүлікті кепілге салу туралы негізгі ереже ипотека жөніндегі
келісімшарттың кепілхат түрінде бекітілуін қарастырады.
Мұндай келсімшарттың нақты заңды күші болуы үшін оны тиісті дәрежеде
рәсімдеп (яғни, ол реквизиттердің қажетті тізбесін қамтуы тиіс),
нотариалдық тұрғыдан растау қажет.
Ипотека туралы келісімшарт мемлекеттік тіркеуден өткен сәтінен бастап
күшіне енеді.
Ипотека мемлекеттік тіркеуден өтуі үшін кепілзатты ұстаушының
мемлекеттік бажды төлегенін растайтын кепілхат пен құжаттар ұсынынлған
жағдайда оның (кепілзат ұстаушының) өтініші негізінде жүзеге асырылады.
Ипотека тіркеуді жүзеге асыратын органға осыған қажетті құжаттар түскен
күннен бастап, 15 күннің ішінде тіркелуі керек. Бұл арада тіркеу күніне
құжаттардың тіркелуге түскен күні жатады. Тіркеу жазбасы мына мәліметтерді
қамтиды:
- кепілдік беруші жөніндегі мәлімет,
- ипотеканың заты туралы мәлімет, өткен ипотеканың болғанын және
ипотекалық міндеттеменің әрекет ету мерзімін көрсету.
Ипотеканың тіркелгені жөніндегі мәлімет кепілхатқа енгізіледі. Онда
ипотеканы тіркеген органның толық атауы, ипотеканың тіркелген күні мен орны
, тіркеу номері көрсетіледі. Бұл мәліметтер тіркеуді жүзеге асырған ұйымның
лауазымды қызметкерлерінің қол қоюымен және мөрімен расталады.
Ипотека тіркеуі міндетті шарт болып табылады: кез келген тұлға тіркеуді
ипотека объектісіне сәйкес жүзеге асыратын органнан тіркеу жазбасының
көшірмесін (немесе одан расталған үзінді көшірмені) алуға құқылы.
Ипотека жөніндегі тіркеу жазбасы кепілдік берушінің және кепілзат
ұстаушының өтінішімен бірге кепілхатты ұстаушының өтініші бойынша немесе
ипотеканы тоқтату туралы сот шешімі бойынша өшіріледі.
Кепілзат ұстаушы кепілхат бойынша өзінің құқығын басқа тұлғаға бере
алады, алайда құқықты бұлайша беру сол тұлғаға несие келісімшартымен
(немесе басқадай негізгі міндеттемемен) қамтамасыз етілген ипотека бойынша
құқықты бір мезгілде табыс ету арқылы жүзеге асырылады.
Кепілхат бойынша құқықты кепілзат ұстаушы жаңа кепілзат ұстаушының
пайдасына оған кепілхатты нотариалдық тұрғыдан расталған атаулы табыстама
жазбаны орындау жолымен табыс етеді.
Кепілзат ұстаушы ипотекамен қамтамасыз етілген несие келісімшарты
бойынша борышқорға кепілхат жөніндегі құқықты табыс еткені жөнінде жазбаша
түрде хабарлауы қажет. Борышқор осының негізінде жаңа кепілзат ұстаушының
алдында өзінің келісімшартын орындауға міндетті.
Кепілзат ұстаушы өзіндегі кепілхатты басқа тұлғаға онымен бекітілген
несие келісімшартын қамтамасыз етуде кепілге сала алады.
Кепілхаттың кепілдігімен қамтамасыз етілген несие келісімшарты
орындалмаған жағдайда ипотекалық кепілзатты ұстаушы кепілхатты кепілге
ұстаушының талабы бойынша өз құқығын ипотекалық кепілзатты берушіге табыс
етуге міндетті.
Бұл құқықты қайта табыстаудан бас тартқан жағдайда кепілхатты кепілге
ұстаушы бұл құқықты сот тәртібімен өзіне аударуын талап ете алады.
Кепілзат беруші кепілзат ұстаушымен келісе отырып, ипотека затын басқа
тұлғаға, оның меншігіне (толық шаруашылық жүргізуіне), жалға немесе өтеусіз
негізде уақытша пайдалануына беруге құқылы.
Бұл жағдайда ипотека өз күшін жоғалтпайды, тек ипотека келісімшарты
бойынша барлық міндеттеме ипотека затының құқығын алған тұлғаға өтеді.
Кепілзат беруші ипотекамен қамтамасыз етілген міндеттемені (несие
келісімшартын) орындамаған жағдайда кепілзат ұстаушының талабы кепілге
салынған мүліктің құнынан сот шешімі және төрелік сот бойынша
қанағаттандырылады. Бұл, әсіресі, мына жағдайларға – тұтас кәсіпорын,
тұрғын үй, пәтер ипотека заты ретінде алға шыққан жағдайда немесе ипотека
келісімшартын бекіту үшін басқа тұлғаның немесе басқару органының келісімі
қажет болған жағдайда қатысты болады.
Ипотека затын өндіріп алу ҚР Әділет министрлігінің лицензиясына ие
мамандандырылған ұйымдардың көпшілікке арналған сауда-саттығында кепілге
салынған мүлікті сату жолымен жүзеге асырылады.
Ипотека затын көпшілікке арналған сауда-саттықта сатуды жүзеге асыратын
ұйымды сот орындаушысы таңдайды және оны өткізудің уақытын да сот
орындаушысы белгілейді.
Көпшілікке арналған алдағы сауда-саттық туралы ақпаратты ипотекаларды
сататын мамандандырылған ұйым (оны өткізгенге дейін бір айдан кешіктірмей)
баспасөз толық жариялауы керек.
Сауда-саттықта кепілге салынған мүлікті сатып алған сатып алушыға
мамандандырылған ұйым сатып алынған мүліктің меншік құқығының оған (сатып
алушыға) өткенін растайтын куәлікті табыс етуге міндетті.[2]
1. Ипотекалық несиелеудің үлгілері
Ипотекалық несиелеуді ұйымдастыру жүйесінің шетел тәжірибелерінде әрекет
етіп отырған негізгі үлгілері бар.
Ипотекалық несиелеудің біршама қарапайым және біршама жетілген үлгісі
шартты түрде айтсақ, “қарапайым ашық үлгі”. Бұл үлгінің бастапқы принциптік
сипанына тоқталсақ, ипотекалық ссудаларға деген барлық клиенттердің жалпы
өтініші банктің меншікті және сырттан тартылған қаражаттары: депозиттерде
жатқан клиенттердің қаражаттары; банкаралық несиелер және т.с.с. есебінен
қамтамасыз етіледі.
Қарапайым ашық үлгінің екінші бір принциптік сипаты ипотекалық ссудалар
бойынша белгіленетін пайыз мөлшерлері елдегі несие-қаржы нарығындағы жалпы
жағдайға тікелей тәуелді болып табылады. Бұл тәуелділік банктердің
ипотекалық несиелеуге байланысты олардың активтеріне және ауқымына мәнді
әсер етеді. (1-сурет)
Сатып алу, сату облигациялары
(екінші нарық)
1-сурет. Ипотекалық несиелеудің жалпы сызбасы. [3]
Бұл үлгі негізінде ипотекалық несиелеуді ұйымдастыру, әсіресе қаржы
нарығы мен бағалы қағаздар нарығы толық қалыптасып болмаған көптеген
елдерде іс жүзінде кеңінен таралған.
Бұл қарастырылған үлгіден ажыратылатын келесі үлгі “кеңейтілген ашық
үлгі” деп аталады. Бұл үлгі бойынша банктердегі ипотекалық несиелеу жүйесі
үшін несиелік ресурстардың қалыптасуы арнайы ұйымдастырылатын, жылжымайтын
мүліктермен қамтамасыз етілген екінші реттегі бағалы қағаздар нарығы арқылы
жүзеге асырылады. Кеңейтілген ашық үлгісі тек кеңейтілген ипотекалық нарық
құрылымының құрылған жағдайында, екінші нарықта айналыста жүретін бағалы
қағаздардың эмиссиясына мемлекет тарапынан көмек көрсетілетін және жиі
бақылауға алу жағдайында ғана іске асырылады. Бұл үлгі іс жүзінде тұрақты
экономикасы бар елдерде кеңінен таралған. әсіресе, бұл үлгінің дамуы АҚШ-та
қанат жайды. Осындай себептерге байланысты бұл үлгіні көбіне “ипотеканың
американдық үлгісі” деп атап кеткен. Бұл үлгі 2-суретте көрсетіледі.
Американдық үлгінің қағидасы бойынша әр жылда белгілі бір табысы бар
адам тұрғын үйдің құнын жартылай нақты ақшамен, ал қалған бөлігін клиенттің
иелігінде бар немесе сатып алғалы отырған жылжымайтын мүлікті кепілге ала
отырып, берген арнайы ипотекалық банктің ссудасы есебінен төлеп, бірден
тұрғын үй ала алады. Мұндай несиенің қайтарылуы ипотеканың типіне және
қарыз алушының әр жылдық табысына байланысты 15 – 30 жылдың ішінде жүзеге
асырылады.
Бұл тұрғын үйді қаржыландыруды ұйымдастыру үлгісінің дамуы берілген
ипотекалық салынған мүлік актілерін сатуға мүмкін болатын нарықтың болуын
талап етеді. Американдық үлгі ипотекалық эмиссиондық компнаиялар үшін ұзақ
мерзімді қаржы тәуекелі мәселесін шешетін қолайлы тәсіл ретінде көптеген
банктерді өзіне тартады.
Р1
несие үшін төленетін 3 пайыз
3
(7-9% жылдық)
Р
2 ипотекалық несие (70-75%
үйдің бағасынан)
1 бірмезгілдік
бастапқы
салым (25-30%)
0 15-30 жыл
Р – нарықтан тұрғын үйді сатып алу бағасы;
Р1 – несиені есепке алғандағы тұрғын үйдің нақты құны;
Абсцисса осінде – баға, ординат осінде – жылдар.
2-сурет. Ипотекалық несиелеудің американдық үлгісі. [4]
Қарапайым ашық және кеңейтілген ашық үлгілердің сипатты белгісі олар
нарықтық ипотекалық несиелеу механизмін білдіреді. Мұндай жағдайда ақшаға
деген сұраным мен ұсыным балансы және ауқымы көбіне екі өзара байланысты
көрсеткіштермен реттеледі:
1) ссудалар бойынша банктік пайыз мөлшері және екінші нарықта орналасқан
бағалы қағаздардың табыстылығына байланысты анықталатын несиелік
ресурстар бағасымен;
2) сақтандыру компанияларын қоса алғандағы ипотекалық нарықтың барлық
кәсіби қатысушыларының қызметтеріне төленетін аударымдар мөлшерімен.
Ипотекалық несиелеудің келесі бір үлгісі – бұл “балансталған автономды
үлгі”. Бұл үлгінің ең басты белгісі оның қызметінің жинақ-ссуда принципіне
негізделуінен көрінеді. Мұндай принцип барысында банктердің жиынтық
несиелік портфелі капиталдардың ашық нарығынан қарызға алу арқылы емес,
оның орнына өзара кассалық көмек принципі бойынша болашақ қарыз алушының
қаражаттарын тарту есебінен құралады. Бұл үлгі бойынша қарыз алушы алдын
ала өзінің уақытша бос қаражаттарын сұрайтын несиенің жартылай сомасы
мөлшерінде жинақтағаннан кейін ғана ссуда алуға құқылы.
Мұндай шектеулілік алдындағы қарастырылған үлгілермен салыстырғанда
басты кемшілік болып табылады. Өйткені, бұл үлгі нақты қарыз алушының
жылжымайтын мүлікті сатып алудағы мүмкіндігін кешеуілдетеді.
Бірақ та бұл балансталған автономиялық үлгінің өзіндік артықшылығы да
бар, яғни бұл үлгі өзінің автономиялық күшіне байланысты жалпы қаржы-несие
нарығының жағдайына тәуелсіз. Балансталған автономиялық үлгінің іске
асырылуы барысында ипотекалық банк үшін қай жерден және қандай бағада
несиелік ресурс табу сұрағы мазаламайды, банкке тек өзінің көрсететін
қызметі үшін ақыл-ойға сыйымды маржаны белгілеу ғана қажет. Құрылыс
қаражаттары салымы бойынша табыс мөлшері және несиені пайдаланғаны үшін
төленетін пайыз мөлшері еркін жағдайда белгіленеді. Банк мақсаты жинақтарға
табыс төлемей-ақ сол төленетін табыс мөлшерінде несиенің бағасын қысқарта
белгілеуіне болады. Мысалға айталық, жинақтарға төленетін табыс 10%, ал
несиеге қойылатын пайыз мөлшері 13% десек, онда банк жинаққа төленетін
табысты несие бағаснан шегеру арқылы маржаны 3% деп хабарлау мүмкін.
Демек, бұл үлгі қарызға алатын ақшалардың нарықтық бағасына да, сол
сияқты бұл бағаның жалпы деңгейіне тәуелсіз болып табылады. Балансталған
автономиялық үлгінің бұл сапасы экономикасы тұрақсыз елдерде ипотекалық
несиелеудің дамуы үшін аса маңызды. Бірақ та бұл жерде барлық өзара есеп
айырысулар еркін алмастырылатын валютады жүргізілгенді қалайды. Сондай-ақ
аталған үлгінің тағы да бір артықшылығы мұнда несие беруші несиенің
қайтарылуында ең төменгі тәуекелге барады.
Қазіргі кезде Германияда бұл үлгі іс жүзінде кеңінен қолданылуда.
Мұнда қорлану (құрылыс қаражаттары) механизмінен нақты азаматтарды несиелеу
механизміндегі сондай-ақ тұрғын үй жағдайын жақсартуға мақсатты қаражат
жинақтау және пайдаланумен байланысты болатын азаматтардың инициативасына
қаржылық қолдау көрсетуге байланысты мемлекеттік механизмдердегі
сәйкестіктерді ескеретін, барлық елді қамтыған “құрылыс жинақтарының
жүйесі” құрылған.
Тұрғын үй алғысы келген азамат, тұрғын үйді сатып алатын уақыттан
бұрын, яғни, 2-10 жыл бұрынырақ арнайы қаржы-несие жүйесімен өзара
қатынасқа түседі. Өзінің мүмкіндігіне қарай арнайы банктерге немесе жинақ
кассаларына (Bausparkasse, Schwabisch Hall және т.б. құрылымдарға кіретін)
болашақта сатып алатын үйдің 45% жинақтайды. Содан кейін барып, ол
мемлекеттік дотация алуға (үйдің құнының 10% шамасында) және қалған
төлейтін бөлігінің шамасында банктен жеңілдікпен 10-15 жылға несие алуға
құқылы болып табылады.
Германияның үлгісі 3-суретте берілген.
Бірінші кезеңде мақсатты салымдар есебінен жинақталған қаржылық
ресурстарды банк бұл осы жүйемен ертерек қатынас орнатып, несие алу
кезеңіне өткендерге, яғни ссуда сұрап отырған клиенттер үшін пайдаланады.
Басқаша айтқанда, Германияның құрылыс қаражаттарын жинақтау үлгісі
жылжымайтын мүліктердің салынған мүлік туралы актілермен қамтамасыз етіліп
шығарылатын бағалы қағаздардың екінші нарығымен байланыспайды және оған
тәуелді емес.
Германияның құрылыс қаражаттары жүйесінің ең басты бір артықшылығы –
оның шегінде пайдаланылатын мақсаты құрылыс қаражаттарына, берілетін
несиеге байланысты есептелетін пайыз мөлшері автономиялық болғандықтан да,
несие-қаржы нарығының жалпы жағдайына тәуелсіз болып табылады. Бұл сызбаның
басты сипаты оның шектеулілігін көрсетеді, яғни несиенің берілу көзі
ретінде құрылыс қаражаттарын жинақтау келісім-шартына қатысушы – салым
иелерімен жинақталатын қаражаттардың қолданылуынан байқауға болады. Бұл
жүйені пайдаланатын банктер мақсатты салымдар бойынша нарықтан төменгі
жағдайда, пайыз төлеумен қатар, нарықтан төменгі жағдайда несиелер беру
мүмкіндігі бар.
Р1
... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..
Несие үшін төленетін
4 пайыз (5-9%
4 жылдық)
Р ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..
Ипотекалық несие
3
(45-50% үйдің бағасынан)
... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..
...
2
Мемлекеттік депозит
... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..
...
1
Мақсатты салым
(45-50% үйдің бағасынан)
0
2-10 жыл тұрғын үй сатып 7-8 жыл
алу уақыты
Р – нарықтан тұрғын үйді сатып алу бағасы;
Р1 – несиені есепке алғандағы тұрғын үйдің нақты құны.
Абсцисса осінде – баға, ординат осінде – жылдар.
3-сурет. Германияның құрылыс қаражаттарын жинақтау үлгісі.
Германияда құрылыс жинақ жүйесіне мемлекет тарапынан қолдау бар.
Мемлекет меншікті капиталдың жинақталуына тұрғын үй құрылысына сыйақылар
беру немесе салықтық жеңілдіктер жасау арқылы ынталандырып отырады. Салым
иесінің ынталандыру түрін таңдау құқығы бар. Егер ол сыйақы (субсидия)
жолын таңдаса, онда оның жинағы 300 неміс маркасына (жалғыз бастылар үшін)
немесе 1600 маркаға (отбасылар үшін) жеткенде мемлекеттен 10% көлемінде
қосымша сыйақы алады.
Құрылыс қаражаттарын жинақтау жүйесіне мемлекет тарапынан қолдау
көрсетілуі тиіс. Мемлекет өз тарапынан тұрғын үй құрылысына дотация беру
арқылы немесе салықтық жеңілдіктер арқылы меншікті капиталдың жинақталуын
ынталандырып отырады.
Қазақстандағы жаңадан құрылған Тұрғын үй – құрылыс банкі
тәжірибесінде Германияның үлгісін қолдану қарастырылған.[4]
Ипотекалық несиелеудің қазақстандық үлгісінің механизмі келесі 4-
суретте көрсетілген.
кепілдеме
кепілдеме пұлы
4-сурет. Ипотекалық несиенің қазақстандық үлгісінің механизмі.[3]
2. Ипотекалық несиелеу жүйесінің институционалды
негіздерінің қалыптасуы
Ипотека деген термин ең алғаш рет біздің эрамызға дейінгі І-ІІ
ғасырларда Рим қаласының территориясында пайда болған. Ежелгі Грецияда
біздің эрамызға дейінгі ХІV ғасырларда пайда болды. Ипотека термині
(hyrotheke) – кепілдік, кепілзат, немесе кепілге салу деген мағынаны
білдіреді. Ипотекалық несие дегеніміз – бұл қозғалмайтын мүліктерді (тұрғын
үйді, өндіріс ғимараттарын, жерді және т.с.с.) кепілге алып ұзақ мерзімге
берілетін несие. Ипотекалық несие жеке тұлғаларды несиелеудің бір түрі
болып табылады. Ипотекалық несиенің экономикалық мағынасы жағынан – бұл
банктен немесе басқа да қаржы ұйымдарынан ссуда алу мақсатымен жылжымайтын
мүлік кепілінің алуан түрлілігі болып табылады. Қарапайым тілмен айтатын
болсақ ипотека дегеніміз – бұл қарыз ақшаға үй сатып алу. 2002 жылғы 1
қыркүйектегі “Жылжымайтын мүлік ипотекасы туралы” Қазақстан Республикасының
заңына сәйкес ипотекалық несие дегеніміз – кепілге берілген жылжымайтын
мүлік немесе ондағы үлесі кепіл берушінің немесе үшінші тұлғаның иелігі мен
пайдалануында қалатын кепіл түрі. Жылжымайтын мүлік – жер учаскелері,
сондай-ақ үйлер, ғимараттар және жермен берік байланыстағы өзге де
мүліктер, яғни ауыстырылуы олардың мақсатына шектен тыс зиян келтірусіз
мүмкін болмайтын объектілер.
Ұлы ғалым Дж. М. Кейнстің пікірінше, “жинақтар нарықтық пайыздық
мөлшерлеме деңгейінің қызметі емес, жинақ деңгейі субъектілер табысының
деңгейіне байланысты болып келеді”. Қарыз алушылар арасында бәсеке туғызу
мақсаты бір-бірінен өзгеше ипотекалық типтерді ерекшелейді. Ондай
ерекшеліктерге мыналар жатады:
- ипотекалық несиелеу мерзімінің ұзақтығы;
- берешекті қайтару мен проценттерді төлеу тәртібі, негізгі
берешектің қайтарымы мен проценттерді төлеудің қабылданған
кестесіне байланысты ипотекалық несиелер екі базалық типке
шоғырланады.
1) проценттерді де несиенің негізгі сомасын да бірден толықта төлеу;
2) берешекті кезең – кезеңімен бөлшектеп төлеу.
Ипотека термині көбіне АҚШ, Канада, Ұлыбритания, Франция елдерінде көп
дамыған. Мысалы, АҚШ-та қазіргі заманда жылына жалпы сомасы 3-4 млрд.
долларға 5 млн.-нан астам ипотекалық мәміле жасалады. 1934 жылы құрылған
Федералдық тұрғын үй әкімшілігі жергілікті халықтың табысы аса жоғары емес
топтары үшін тиісті үкіметтік бағдарламалар әзірлеп отырады. Ұлыбританияда
ипотекалы несиелер көлемі – жылдық ЖІӨ-нің 60%-ын, Германияда ЖІӨ-нің 50%-
дан астамын құрайды.
Ипотекалық несиенің қағидалары:
➢ меншік құқығын шектеу шартында борышқордың қолында мүліктің қалуы;
➢ кепіл үлесінің түрінде ссудалар мөлшерінің анықталуы;
➢ сол сияқты мүлікті үстеме ипотекалық ссудаға кепілге алу;
➢ сақтандыру есебі бойынша несие беру.
Әр жеке тұлға алдын ала төлем қабілетін тексеруден өткен жағдайда оған
мынадай жеңілдіктер жасалады:
❖ егер де несиегер алғашқы жарнаны салмау мақсатында қосымша
жылжымайтын мүлікті өткізген жағдайда, ипотекалық тұрғын үйге
несие алудың алғашқы жарнасы болмаған жағдайда несие алу
мүмкіндігі.
❖ Азаматтық-құқықтық жауапкершілігі сақтандырылған жағдайда, 85%-
ға дейінгі мөлшерде несие алу мүмкіндігі беруі.
❖ Егер де “Қазақстанның ипотекалық кредиттерге кепілдік беру
қоры” АҚ-мен сақтандыру шартын жасаған жағдайда, алатын үйдің
құнының 90%-ға дейінгі мөлшерде несие алу мүмкіндігі берілуі.
❖ Егер де несиегердің табысы жетпеген жағдайда, қосымша
несиегерді немесе кепілшіні, жеке тұлға әрі заңды тұлға ретінде
де тарту мүмкіндігі беріледі
Серіктес банкте алдын ала төлем қабілетін тексеруден өткеннен кейін
ипотекалық тұрғын үй несиелерін алудың сомасын белгілейді және несиегерге
өзінің талаптарына сай келетін әрі болашақ борышын өтеуді ескеріп ай
сайынғы шығыстарын жоспарлауға, нарыққа арналған жылжымайтын мүлікті
таңдауына мүмкіндік береді. Несиегер алдын ала төлем қабілетін тексеру
рәсімдері өткеннен кейін, серіктес банктің қызметкері қарау үшін және
банктің несие комитетінің ипотекалық тұрғын үй несиесін беру шешімін
қабылдау үшін қажетті құжаттардың тізбелерін ұсынады, бірақ несиегер
банктің алдын ала төлем қабілетін тексеруді ипотекалық тұрғын үй несиесін
беруге кепілдік бермейді.
Қазақстан Республикасында ипотекалық несие жүйесі екі деңгейлі болып
келеді. Бірінші деңгейінде иполтекалық несие беретін банктер мен банкілік
емес ұйымдар түріндегі бастапқы кредиторлар, екіншісі осы кредиторлар
берген ипотекалық несиелер бойынша талап құқықтары мен кепілдік құқықтарын
сатып алуды жүзеге асыратын қайта қаржыландырушы ұйым. Еліміздегі мұндай
ұйым Ұлттық Банк 2001 жылы ақпан айында құрған “Қазақстан Ипотекалық
Компаниясы” АҚ. Қазақстандық модельдің негізін қалау кезінде АҚШ-тың Fannie
Mae және Малайзияның Cagamas Berhad сияқты белгілі компанияларының
тәжірибесі ескерілген. Қазіргі кезде тұрғын үй құрылысы қаражаты жүйесі
Словакияда, Чехияда, Венгрияда, Польшада, Францияда және т.б. елдерде жақсы
жүргізіліп келеді. Қазақстанда алғашқы қадамын жасай бастаған тұрғын үй
құрылысы қаражатының жүйесінде алынатын заемдар бойынша сыйақы ставкасы
жылына 5,5-6% құрайды. Тұрғын үй құрылыс банкісіне азаматтардың салатын
салымына түсетін сыйақының проценттік ставкасы жылына 2,5-3 пайыз болап
отыр. Соңғы жылдарда ипотекалық несие жүйесі 3 этаптан өтті.
- банктердің берген несиелері;
- ипотекалық компаниялардың берілген несиелері бойынша талап ету
құқығын сатьп алу;
- ипотекалық облигациялардың шығарылуы.
2003 жылы қараша айында Қазақстан Ипотекалық Компаниясының қоры
құрылады. Бұл қордың негізгі міндеті – ипотекалық несиелер бойынша
мерзімнің өсуі, олардың процент ставкаларының төмендеуі, несие мөлшерінің
көбеюі болып табылады. Қордың ең алғашқы қатысушылары “Альянс банк” АҚ,
“БТА Ипотека” АҚ және “Казкоммерцбанк ”АҚ болып табылады.
Соңғы жылдарда ипотекалық несиенің көлемі тез өсіп келеді, 1-кесте
арқылы көре аламыз. Ипотекалық несиелер ұлттық және шетел валютасында
берілген. Халыққа берілген ипотекалық несиелердің барлығын валюта түрлері
және мерзімдері бойынша талдау жасайтын болсақ, 2004 жылда берілген барлық
ипотекалық несиелердің барлығына жуығы 87927 млн теңгесі шетел валютасында
және 11439 млн теңге ұлттық валютада, ал қысқа мерзімдісі ұлттық валютада
305 млн теңге, ұзақ мерзімдісі ұлттық валютада 11134 млн теңге құрайды.
Қысқа мерзімді несие шетел валютасында 290 млн теңге, ұзақ мерзімді несие
шетел валютасында 87637 млн теңге. 2004 жылы банктердің халыққа барлық
ипотекалық несиелердің берілуі 2009 жылмен салыстырғанда 7 есе өскен. 2009
жылдың 1 тамызына берілген барлық ипотекалық несиелердің 702537 млн теңге
жартысына жуығы 349814 млн теңге ұлттық валютада, оның ішінде 1190 млн
теңге қысқа мерзімді және 348624 млн теңге ұзақ мерзімге берілген. Ал,
352722 млн теңге шетел валютасында, оның 3830 млн теңге қысқа мерзімді,
348892 млн теңге ұзақ мерзімге берілгенін көруге болады.
1-кесте. Банктердің халыққа ипотекалық несие беруі.
(млн. тенге, кезеңнің соңына)
2004
Ұлттық валютада:
барлы-ғқысқа мерзімді ұзақ мерзімді
облыс аттары ы
Ұлттық шетел ұлттық шетел
валютада валютасында валютада валютасында
Барлығы 702537 1190 3830 348624 348892
Астана қаласы 100201 53 12 64660 35477
Алматы қаласы 264102 499 2703 81447 179453
Ақмола 11436 19 8 8003 3407
Ақтөбе 30015 1 0 20998 9016
Алматы 11157 0 3 6269 4886
Атырау 24833 0 38 12523 12272
Шығыс Қазақстан 44137 35 18 26078 18007
Жамбыл 21821 52 162 14581 7027
Батыс Қазақстан 17139 144 - 10097 6898
Қарағанды 37631 71 103 24002 13455
Қостанай 19182 - 7 11777 7398
Қызылорда 9059 - 3 7666 1390
Маңғыстау 31512 176 76 18093 13167
Павлодар 19962 33 4 14490 5436
Солтүстік Қазақстан 11559 14 5 6729 4811
Оңтүстік Қазақстан 48788 93 688 21213 26793
Дерек көзі: ҚР Ұлттық банкінің деректері бойынша.
Сауда-саттық аяқталып, сатып алушы ақырғы және өзінен талап етілген
басқа да төлемдерді енегізгеннен кейін сенім білдірілген тұлғаға оған сауда-
саттықта жылжымайтын мүлікті сатып алғаны туралы құжатты тапсырады, онда
мынадай мәліметтер болуға тиіс:
1) сауда-саттықты өткізудің негізі;
2) оны өткізудің орны мен уақыты;
3) сауда-саттықта сатып алынған мүліктің атауы мен сипаттамасы, оның
орналасқан жері;
4) кепіл беруші – мүліктің бұрынғы иесінің аты-жөні және мекен жайы;
5) сатып алушының аты-жөні және мекен жайы;
6) сатып алушы төлеген сатып алу бағасы;
7) сауда-саттықты өткізген сенім білдірілген тұлғаның аты-жөні және мекен
жайы.
Ипотекалық несие алу үшін мынадай қажетті құжаттар тапсыру қажет.
• Үй иесінің сатып алу туралы келісім шарты (түпнұсқа, көшірмесі);
• Пәтердің жоспары (көшірмесі);
• Техникалық жоспар;
• Жерге жеке меншік құқығы туралы акт (тіркелген уақыты көрсетілуі
тиіс);
• Пәтерде тіркелген азаматтардың жеке құжаттары;
• Өз құжаттарыңыз (төлқұжат, СТТН, үй иелерінің меншік иелері
кооперативінен алынған 3-форма анықтамасы);
• Еңбек кітапшасы немесе жұмысқа алу туралы келісім шарт;
• Табысыңыз туралы анықтама.
Банктен несие алу процедурасы бірнеше бөлімнен тұрады:
1. қарыз алушыны алдын ала мамандандыру кезеңі;
2. қарыз алушының несие қабілеттігін бағалау (андеррайтинг);
3. ипотека объектісі ретінде тұрғын үйді бағалау;
4. келісім шартты жасау кезеңі;
- үйді сатушы мен есеп айырысуды жүргізу кезеңі;
- сатып алған үйді сақтандыру кезеңі;
- ипотека келісім-шартын жасау.
Компания жобасының шеңберінде ипотекалық несиелеудің негізгі бағыты
ұлттық валютада – теңгеде несие беру.
Ұзақ мерзімді ипотекалық несие берудің мақсаты азаматтардың жеке
қаражаттары мен ұзақ мерзімді ипотекалық несиенің есебін монополияланудан
тәуелсіз тұрғын үй нарығынан тұрғын үй сатып алудың нарықтық қағидаттарына
негізделген, орташа кірісі бар азаматтарды шамасы жетерлік баға бойынша
тұрғын үймен қамтамасыз етудің тиімді жұмыс істейтін жүйесін құру болып
табылады. Бұл жүйені құру:
( тұрғын үй саласына халықтың жинағы және бюджеттен тыс басқа түрдегі
қажетті қаржы ресурстарын тартуға;
1-сатып алу өтініші; 2-сатып алу туралы шешім; 3-ипотекалық несие; 4-
мүлік құны; 5-сатып алу сату келісімі; 6-ипотекалық келісім; 7-ипотекалық
несие; 8-ақша қаражаттары; 9-ипотекалық облигация; 10-ақша қаражаттары.
Коммерциялық “Альянс Банк” ипотекалық несиелерді кепілдендіру жүйесінің
алғашқы қатысушысы болып табылады. Ипотекалық несие немесе ипотека – бұл
Қазақстанның кез келген азаматы үшін сатып алынатын пәтерді кепілге қойып,
тұрғын үйді сатып алуға несие алудың бірден бір мүмкіндігі. Басқаша
айтқанда – сіз жаңа пәтеріңізге қоныстанып, бірте-бірте тұрғын үйіңіз үшін
несиені өтеп отырасыз.
Малайзияның ипотекалық несие беру жүйесі өзінің дамуына “Кагамас”
ұлттық ипотекалық корпорациясын құру арқылы қол жеткізді, оның құрамына
Малайзия банкі (20%), қаржы компаниялары (19,5%), коммерциялық банктер
(60,5%) кірді. Малайзияның ипотекалық несие беру жүйесінде дамыту моделі
неғұрлым ыңғайлы болып табылады.
Бүгінгі таңда ипотекалық несие беруді қаражат қорларын көбірек тартып,
жылжымайтын мүлік нарығындағы операцияларды тиімді жүргізуді қамтитын көп
бейімді тетік әрі тұтастай бір жүйе десе болады. Бұл үрдіс, қарыз беруші
мен қарыз алушыдан басқа, құрылыс салу және сақтандыру компанияларын,
риэлторлық кеңселерді, инвесторларды қамтиды. Ипотекалық несиенің арқасында
нарық субъектілері қосымша инвестициялық серпіліс алады, сұраныс өсе
бастағандықтан құрылыс компаниялары тұрғын үй құрылысын өрістете түседі.
[5]
Қазақстандағы ипотекалық несиелеудің ағымдағы жағдайына талдау
2.1 Қазақстан Республикасының несие нарығына талдау жасау
Ипотека дегеніміз – қозғалмайтын мүліктерді, тұрғын үйді, өндіріс
ғимараттарын, жерді, т.с.с. кепілге ала отырып, ұзақ мерзімге берілетін
ақшалы несие. Қазақстанда 2001 жылдан бастап халықаралық стандарттарды
ескере отырып жасалған ипотекалық несиелеу жүйесі енгізілді. Қызіргі
уақытта Қазақстан Республикасында АҚШ, Германия және Малайзия
мемлекеттерінің тәжірибесін ескере отырып, жасалған тұрғын үй ипотекалық
несиелеу жүйесі қызмет етуде. Аталған жүйе бойынша тұрғын үй ипотекалық
несиелерін берушілер екі деңгейден тұрады:
- бірінші деңгейде – алғашқы тұрғын үй ипотекалық несиесін берушілер,
соның ішінде: банктер мен банктік емес ұйымдар;
- екінші деңгейде – алғашқы тұрғын үй ипотекалық несиесін
берушілерден берген несиелері бойынша талаптарын және кепіл
құқықтарын сатып алуды жүзеге асыратын, қайта қаржыландырушы
ұйымдар.
Азаматтарға ипотекалық несиелендіруді екінші деңгейдегі банктер 1998
жылдан бастап жүзеге асыруда. Елдегі ипотекалық несиелендірудің дамуы
нәтижесінде ипотекалық несиелендірудің негізгі өлшемдері азаю жағына қарай
өзгерістерге ұшырады. Мәселен, 2003 жылдан бастап екінші деңгейдегі
банктердегі сыйақы мөлшерлемелері жылына шамамен 12-15%-ды құрап, бастапқы
жарна мөлшері жылына 15-20%-ға дейін төмендеді, несиелендіру мерзімі орта
есеппен 10-15 жылды құрады.
Алайда, ипотекалық несиелендіру жүйесінің осындай дамуы кезеңінің өзінде
қызметтер көрсетудің бұл түрі Қазақстан Республикасы азаматтарының аз
санатына ғана қолжетімді болды. Негізгі себептердің бірі – халыққа сыйақы
төлеу мен бастапқы жарна үшін жеткілікті қаражаттың жоқтығы. Осыған
байланысты “Қазақстандыұ ипотекалық компания” ЖАҚ (бұдан әрі ҚИК) құрылды.
Қазіргі кезде ҚИК-тің жарғылық капиталы 2,5 млрд. теңгені құрайды.
Елдегі орын алған әлеуметтік-экономикалық қиын жағдай банктік
несиелендіруде өзін көрсетуде. Өндірістің төмендеуі, ел қаржысының
тұрақсыздығы, ақша жүйесінің өзгеруі несиелеу құрылымына қатты әсер етті.
Қазіргі кезде кейбір банктер ипотекалық несиелер рыногында көрсетілген
мақсатты көрсеткіштердің біреуін ғана ұсынады. Кешенді түрде үш көрсеткіші
бар несиені әзірге ешкім ұсынған жоқ. Бұл міндетті қазақстандық ипотекалық
компанияның дамытудың қолда бар қаржылық институттарын пайдалана отырып,
жүзеге асыруға мүмкіндігі бар.
Бүгінгі таңда Алматы мен Астанада элиталық тұрғын үйлер көптеп салынуда.
Қазақстан үшін тұрғын үй проблемасын шешудің ең оңай әрі тиімді жолы –
баспанаға зәру отбасыларға үй салатын жерді кедергісіз беру. Қазір бұған
жер қоры толық жетеді. Жетпейтіні – шын жанашырлық. Оған қоса халыққа жер
беруде бюрократтық тосқауылдар өте көп. [6]
Несие нарығы
Экономикаға кредиттердің негізгі өсуі 2007 жылғы бірінші жартыжылдықта
қалыптасты. Əлемдік нарықтағы қолайсыз жағдайдың əсер етуі салдарынан 2007
жылғы екінші жартыжылдықта экономикаға кредиттердің өсуінің бəсеңдеуі
байқалды (5-сурет).
5-сурет
Тұтастай алғанда 2007 жылы банктердің экономикаға кредиттерінің көлемі
7258,4 млрд. теңгеге (60,2 млрд. долл.) дейін 54,7% өсті. Банктердің
экономикаға кредиттерінің ЖІӨ-ге қатынасының көрсеткіші 2006 жылмен
салыстырғанда 2007 жылы 45,9%-дан 57,0%-ға дейін көтерілді (6-сурет).
Ұлттық валютадағы кредиттердің өсуінің шетел валютасындағы
кредиттермен салыстырғанда басым сипаты болды. Ұлттық валютадағы кредиттер
2007 жылы 4158,4 млрд. теңгеге дейін 71,7%, шетел валютасындағы кредиттер
3100 млрд. теңгеге (25,7 млрд. долл.) дейін 36,6% өсті. Нəтижесінде
теңгедегі кредиттердің үлес салмағы 51,6%-дан 57,3%-ға дейін көтерілді.
6-сурет
2007 жыл ішінде кредиттердің мерзімдер бойынша құрылымында да оң
өзгерістер болды, онда қысқа мерзімді кредиттермен салыстырғанда ұзақ
мерзімді кредиттердің (мерзімі 1 жылдан асатын) өсуінің басым сипаты болды.
Ұзақ мерзімді кредиттер 5800,8 млрд. теңгеге дейін 68,9%, қысқа мерзімді
кредиттер 1 457,6 млрд. теңгеге дейін 16,0% өсті. Ұзақ мерзімді
кредиттердің үлес салмағы 73,2%-дан 79,9%-ға дейін ұлғайды.(7-сурет)
7-сурет
Кредиттердің жалпы көлеміндегі
ұзақ мерзімді жəне қысқа мерзімді кредиттердің үлес салмағы
2007 жылы нақты сектордың кəсіпорындарына кредиттердің ЖІӨ-ге көлемі
2006 жылғы көрсеткішпен салыстырғанда 30,9%-дан 36,8%-ға дейін көтерілді,
ал жеке тұлғаларға кредиттердің ЖІӨ-ге көлемі 15,0%-дан 20,3%-ға дейін
өсті.(8-сурет)
8-сурет
Бұған негізінен ипотекалық жəне тұтынушылық кредиттеу сияқты банк
өнімдері түрлерінің кеңеюі себепші болды. Мəселен, 2007 жылы тұтынушылық
кредиттер 1208,1 млрд. теңгеге дейін 55,5% өсті, ипотекалық кредиттер 683,6
млрд. теңгеге дейін 72,6% өсті.
2007 жылы банктердің шағын кəсіпкерлікке кредиттерінің көлемі 1508,2
млрд. теңгеге дейін 75,2% немесе экономикаға кредиттердің жалпы көлемінің
20,8% өсті.
Жеке тұлғаларға ұлттық валютамен берілген кредиттер бойынша орташа
алынған сыйақы ставкасы 2006 жылғы желтоқсанмен салыстырғанда 2007 жылғы
желтоқсанда 18,0%-дан 19,3%-ға дейін, ал заңды тұлғаларға кредиттер бойынша
12,2%-дан 14,8%-ға дейін көтерілді. (9-сурет)
9-сурет
Кредит нарығының жай-күйі және өлшемдерінің болжамы
екінші деңгейдегі банктерді зерттеу, 2008 жылғы ақпан
Ұлттық Банк 2008 жылғы қаңтарда жүргізген Кредит нарығының жай-күйі
және өлшемдерінің болжамы тұрақты зерттеу нәтижесі бойынша 2007 жылдың
екінші жартысында банктердің кредит саясаты айтарлықтай қатаңдатылды. Шетел
капиталы ағынының төмендеуі және банктердің сыртқы қорландыру
перспективаларының айқындалмауы аясында кредит саясатын айтарлықтай
қатаңдату қаржылық емес ұйымдарға қатысты және сол сияқты жеке тұлғаларға
қатысты жүргізілді. Атап айтқанда пікіртерім жүргізілген банктердің
арасында респонденттердің жартысынан көбі саясаттың қаржылық емес ұйымдарға
қатысты, 68%-ы ипотекалық және 63% тұтынушылық кредиттеуге қатысты
қатаңдатылғанын атады. Осы үрдіс активтер бойынша алғашқы бестікті
құрайтын, активтердің 78% тиесілі болатын және кредиттеудің осы
сегменттерінде көшбасшы позицияны алатын банктерде байқалды.
I. Корпоративтік сектор заемдарының нарығы
1. 2007 жылдың екінші жартыжылдығында банктер ресурстарды кредиттеуге
сұраныстың өсуін атап өтті, әсіресе ірі кәсіпкерлік субъектілері тарапынан.
Сонымен қатар диффузия индексінің[1] мәні 2007 жылдың бірінші
жартыжылдығындағы 0,32-мен салыстырғанда екінші жартыжылдықта 0,25 құрады
(болжамдық күтілген әлдеқайда төмен), бұл сұраныс динамикасының кейбір
бәсеңдеуін көрсетеді. Бірінші жартыжылдықпен салыстырғанда екінші
жартыжылдықта қажеттілікпен туындаған неғұрлым белсенді сұраныс байқалды,
ең алдымен, негізгі құрал-жабдықтар сатып алу мақсатында кредиттік
ресурстарды тартуға қарағанда, айналым қаражаттарын қаржыландыруда
байқалды. Сонымен қатар, шетел валютасындағы заемдарға сұраныстың
бесеңдеуінің неғұрлым көрсетілген сипаты болды.
1-диаграмма. Кредиттік ресурстарға
сұраныстың өзгеруі (диффузия индексі)
Банктердің кредит саясатын қайта қарауы жағдайында клиенттердің заемдық
қаражаттарды неғұрлым белсенді іздестіруі салдарынан екінші жартыжылдықта
банктердің бірінші бестігінде сұраныстың неғұрлым көрсетілген өсуі байқалды
– 0,40 болжаммен салыстырғанда диффузия индексінің мәні 0,50 құрады (2-
диаграмма). Бұл ретте кредит нарығының даму перспективаларына қатысты, ең
алдымен банктердің кредиттеу талаптардың айқындалмауы заемшыларды кредит
нарығындағы жағдайдың тұрақтануын күту кезінде қысқа мерзімді заемдарға
үлкен басымдық беруді талап етті. Сонымен қатар, банктердің осы тобының
арасында қорландыру дефициті жағдайында кәсіпкерлікті барлық субъектілері
бойынша кредит ресурстарын беру ниетінің неғұрлым көрсетілген төмендеуі
байқалады.
2-диаграмма. Ірі банктердің 5-гі бойынша кредит ресурстарына
сұраныстың өзгеруі (диффузия индексі)
2. Кредит ресурстарына сұранысқа әсер еткен негізгі себептер
кредиттеу талаптарының өзгеруі, атап айтқанда пайыздық ставкалардың өсуі,
сондай-ақ ірі банктердің 5-нің кредиттеу мерзімінің неғұрлым көрсетілген
қатаңдатылуы болып табылады. Банктердің 23 неғұрлым тәуекелді кредиттер
бойынша, ал банктердің жартысынан астамы стандарттық кредиттер бойынша
кепілдік талаптарды қатаңдатты және маржаны өсірді.
Қаржылық емес ұйымдарға қатысты кредит саясатын қатаңдатуға әсер еткен
негізгі факторлар:
1) сыртқы капитал нарықтарындағы қаржы ресурстарына қол жеткізудің
төмендеуі және құнының өсуі;
2) өтімділік талаптарының өзгеруі;
3) несие портфеліндегі тәуекелі жоғары заемдардың өсуі аясында
салалық тәуекелдердің ұлғаюы;
4) жылжымайтын мүлік нарығындағы теріс үрдістер жағдайында кепілмен
қамтамасыз ету құнының өзгеру тәуекелінің өсуі;
5) тұтастай алғанда елдің экономикалық дамуы қарқынының бәсеңдеуін
күту болып табылды.
Ірі банктердің осы факторлардың әсер етуіне неғұрлым осал болғандықтан
кредит саясатын түзету (қатаңдату) тереңдігі оларда айтарлықтай болып отыр
(3-диаграмма).
3-диаграмма. Банктердің кредит саясатын өзгертуі (диффузия индексі)
3. 2008 жылдың 2-ші жартыжылдығында барлық банк ... жалғасы
Сіз бұл жұмысты біздің қосымшамыз арқылы толығымен тегін көре аласыз.
Ұқсас жұмыстар
Пәндер
- Іс жүргізу
- Автоматтандыру, Техника
- Алғашқы әскери дайындық
- Астрономия
- Ауыл шаруашылығы
- Банк ісі
- Бизнесті бағалау
- Биология
- Бухгалтерлік іс
- Валеология
- Ветеринария
- География
- Геология, Геофизика, Геодезия
- Дін
- Ет, сүт, шарап өнімдері
- Жалпы тарих
- Жер кадастрі, Жылжымайтын мүлік
- Журналистика
- Информатика
- Кеден ісі
- Маркетинг
- Математика, Геометрия
- Медицина
- Мемлекеттік басқару
- Менеджмент
- Мұнай, Газ
- Мұрағат ісі
- Мәдениеттану
- ОБЖ (Основы безопасности жизнедеятельности)
- Педагогика
- Полиграфия
- Психология
- Салық
- Саясаттану
- Сақтандыру
- Сертификаттау, стандарттау
- Социология, Демография
- Спорт
- Статистика
- Тілтану, Филология
- Тарихи тұлғалар
- Тау-кен ісі
- Транспорт
- Туризм
- Физика
- Философия
- Халықаралық қатынастар
- Химия
- Экология, Қоршаған ортаны қорғау
- Экономика
- Экономикалық география
- Электротехника
- Қазақстан тарихы
- Қаржы
- Құрылыс
- Құқық, Криминалистика
- Әдебиет
- Өнер, музыка
- Өнеркәсіп, Өндіріс
Қазақ тілінде жазылған рефераттар, курстық жұмыстар, дипломдық жұмыстар бойынша біздің қор #1 болып табылады.
Ақпарат
Қосымша
Email: info@stud.kz