Ипотекалық несиелеу жүйесі

Кіріспе ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ...2.3

Негізгі бөлім

1.бөлім. Ипотекалық несиелеудің теориялық аспектілері ... ... ... ... ... 4.5

1.1. Ипотекалық несие . тұрғын үйді алудың нақты мүмкіндігі ... ... ... 4.5

1.2. Қазақстан ипотекалық компаниясының ипотека нарығындағы пайда болуы үшін алғышарттары ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..6.10

2.бөлім. Қазақстанда ипотекалық несиелеу жүйесінің жағдайына экономикалық талдау ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... 11.14

2.1. Ипотекалық несиелеу: механизмі, негізгі мақсаттары, дамуы үшін қажетті жағдайлар ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... .11.14

2.2. Қазақстан ипотекалық компаниясының функциялары, міндеттері, құқықтары ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ...15.18

2.3. Қазақстан ипотека нарығының жағдайына талдау ... ... ... ... ... .19.24

3.бөлім. Ипотека нарығын жетілдіру перспективалары ... ... ... ... ... 25.28

3.1. Ипотекалық несиелеудегі шетел тәжірибесі ... ... ... ... ... ... ... .25.28

3.2. Ипотекалық несиелеудің тиімдіктері мен оны дамыту жолдары..29.31

Қорытынды ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... 32.33

Пайдаланылған әдебиеттер тізімі ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..33.34

Өткен ғасырдың 90-жылдарының басында басталған реформалардың жүзеге асырылуынан экономикалық өмірге мүлдем жаңа құралдар мен ұғымдар келді. «Ипотека» ұғымы да солардың қатарына енген болатын. Оның себебі бұрынғы шаруашылық жүргізу жүйесінде оның дамуына алғы шарттар болмағандығы.
Ипотеканы стимулдар арқылы шешілетін мәселелер келген. Өйткені халық үшін тұрғын үй құрлысын стимулдаудағы әлеуметтік рөлінен бастап, коммерциялық жобаларды қаржыландыру мәселелеріне дейінгі рөлі, ипотеканың экономикамыз үшін маңыздылығын аша түседі.
Қазіргі кезде қаржы нарығында өзекті мәселе ретінде коммерциялық банктер мен тұрғын үй сатып алуды несиелеудің перспективасы мен проблемалары қарастырылып отырған жайы бар.
Оңтайлы экономикалық жағдайдың туындауымен, бәсекелестіктің жоғарғы деңгейі тұрғын үй алуға ипотекалық несиенің қажеттілігін туындата отырып, оның тез дамуына әкелді. Дегенмен де ипотека халыққа қол жетімді деп айтуға толық негіз жоқ. Себебі азаматтардың барлығының табысы ипотекаға жете бермейді. Менің ойымша еліміздегі ипотеканық несиелеудің болашағы зор. Өйткені әрбір адам өзінің тұрғын үй жағдайының жақсы болғанын қалайды. Елбасымыз Нұрсултан Назарбаевтың 2005-жылғы ақпан айындағы Қазақстан халқына арналған Жолдауында: «тұрғын үй құрлысы біздің экономикамыздың алға сүйреуші қуатты күші»-деп атап өткен болатын.
Тұрғын үй құрылысы Қазақстанның 2030 жылға дейінгі стратегиясының басым бағыттарының бірі болып танылады және ол жалпы ұлттық сипаттағы неғұрлым маңызды перспективада тұрғын үй құрылысына жаңа саясатты талап етеді.

1. Алдаберген Ә «Ипотекалық несие» Егемен Қазақстан 2005 жыл

2. Алдаберген Ә «Ипотекалық кредиттің көп түйіні» Егемен Қазақстан 2005 жыл

3. Батаева Қ «Ипотекалық несие: бүгінгі мен болашағы» Алматы ақшамы 2005 жыл

4. Мұқаштегі М «Ипотекалық несие несімен тиімді» Алматы ақшамы 2004 жыл

5. Алдабергенов С.Қ «Ипотекалық несиелеудің негізгі қағидалары» Алматы Экономика 2004ж

6. Тұрсынқожа Г «Ипотека және қазақ жастары» Қазақстан заманы 2005 жыл

7. Досымов Б.С «Современные проблемы ипотеки» Журнал Банки Казахстана 2001 жыл №8

8. «Қаржы рыногы» 2004ж №11 журнал

9. «Қаржы қаражаты» 2005 №3 журнал

10. «История развития ипотечных кредитных учреждений» Банковские услуги 2001 год №11

11. «Ипотека. От истории к современности» БД. 2003 год №1
12. «Почти все об ипотеке» РЦБК, 2001 год №6

13. «Интервью с председателем правления ЗАО КИК» Континент, 2002 год №12

14. Мақыш С.Б «Ақша айналысы және несие»

15. Сейтқасымов Ғ «Ақша, несие, банктер»

Пән: Банк ісі
Жұмыс түрі: Дипломдық жұмыс
Тегін: Антиплагиат
Көлемі: 40 бет
Таңдаулыға:

Жоспар

Кіріспе---------------------------- ----------------------------------- ------
--------------2-3

Негізгі бөлім

1-бөлім. Ипотекалық несиелеудің теориялық аспектілері-------------------
-4-5

1.1. Ипотекалық несие – тұрғын үйді алудың нақты мүмкіндігі------------
4-5

1.2. Қазақстан ипотекалық компаниясының ипотека нарығындағы пайда
болуы үшін алғышарттары----------------------- ----------------------------
-------6-10

2-бөлім. Қазақстанда ипотекалық несиелеу жүйесінің жағдайына
экономикалық талдау----------------------------- ---------------------------
--------11-14

2.1. Ипотекалық несиелеу: механизмі, негізгі мақсаттары, дамуы үшін
қажетті жағдайлар-------------------------- ---------------------------------
----------11-14

2.2. Қазақстан ипотекалық компаниясының функциялары, міндеттері,
құқықтары-------------------------- ----------------------------------- ------
------------15-18

2.3. Қазақстан ипотека нарығының жағдайына талдау---------------------
19-24

3-бөлім. Ипотека нарығын жетілдіру перспективалары-------------------- 25-
28

3.1. Ипотекалық несиелеудегі шетел тәжірибесі------------------------- ---
-25-28

3.2. Ипотекалық несиелеудің тиімдіктері мен оны дамыту жолдары--29-31

Қорытынды-------------------------- ----------------------------------- ------
---------32-33

Пайдаланылған әдебиеттер тізімі----------------------------- --------------
---33-34

Кіріспе

Өткен ғасырдың 90-жылдарының басында басталған реформалардың
жүзеге асырылуынан экономикалық өмірге мүлдем жаңа құралдар мен ұғымдар
келді. Ипотека ұғымы да солардың қатарына енген болатын. Оның себебі
бұрынғы шаруашылық жүргізу жүйесінде оның дамуына алғы шарттар
болмағандығы.
Ипотеканы стимулдар арқылы шешілетін мәселелер келген. Өйткені
халық үшін тұрғын үй құрлысын стимулдаудағы әлеуметтік рөлінен бастап,
коммерциялық жобаларды қаржыландыру мәселелеріне дейінгі рөлі, ипотеканың
экономикамыз үшін маңыздылығын аша түседі.
Қазіргі кезде қаржы нарығында өзекті мәселе ретінде коммерциялық
банктер мен тұрғын үй сатып алуды несиелеудің перспективасы мен
проблемалары қарастырылып отырған жайы бар.
Оңтайлы экономикалық жағдайдың туындауымен, бәсекелестіктің
жоғарғы деңгейі тұрғын үй алуға ипотекалық несиенің қажеттілігін туындата
отырып, оның тез дамуына әкелді. Дегенмен де ипотека халыққа қол жетімді
деп айтуға толық негіз жоқ. Себебі азаматтардың барлығының табысы ипотекаға
жете бермейді. Менің ойымша еліміздегі ипотеканық несиелеудің болашағы зор.
Өйткені әрбір адам өзінің тұрғын үй жағдайының жақсы болғанын қалайды.
Елбасымыз Нұрсултан Назарбаевтың 2005-жылғы ақпан айындағы Қазақстан
халқына арналған Жолдауында: тұрғын үй құрлысы біздің экономикамыздың алға
сүйреуші қуатты күші-деп атап өткен болатын.
Тұрғын үй құрылысы Қазақстанның 2030 жылға дейінгі
стратегиясының басым бағыттарының бірі болып танылады және ол
жалпы ұлттық сипаттағы неғұрлым маңызды перспективада тұрғын үй
құрылысына жаңа саясатты талап етеді.
Мен өз курстық жұмысымды қазіргі қоғамдағы актуалды
проблема болып табылатын “тұрғын үй” мен “ипотека” мәселесіне
арнап отырмын. Онда негізінен ипотекалық несиелеудің мақсаты мен
қызметтері, проблемалары, Қазақстанда дамуы және бүгінгі күнгі
тұрғын үй жағдайы жөнінде сөз қозғалады. Менің бұл тақырыпты
таңдау себебім: мен үшін бұл өте қызықты тақырып және қазіргі
таңда өзекті мәселелердің бірі болып отыр.

І БӨЛІМ. Ипотекалық несиелеудің теориялық аспектілері
1.1. Ипотекалық несие – тұрғын үйді алудың нақты мүмкіндігі

Ипотека – жылжымайтын мүліктерді (негізінен жерді, құрылыстарды,
ғимараттарды) кепілге салу шартымен берілетін ақшалай несие.
Ипотекалық несиелеу жүйесінің 200 жылдық даму тарихы бар.
Ипотекалық несиелеудің ірі нарығы болып АҚШ табылады. 1930-1970
жылға дейін тұрақты пайыз мөлшерлемесімен ипотекалық ссуда берілді.
Ал 70-ші жылдары инфляцияның өсуіне байланысты қалқымалы пайыз
мөлшерлемесімен ипотекалар берілді. Қаржының арнайы инструменттері
болмады.

Ипотекалық несиелеу жылжымайтын мүлік сферасындағы
қиындықтарды шешуші механизм болып табылады. Яғни жылжымайтын обьект
құны мен сатып алушының пайдасы арасындағы қарама-қайшылық.
Тұтынушының төмен кіріс көзіне жылжымайтын мүлік келмейді. Ал кез-
келген адам өзінің жеке меншік үйінде тұрғысы келеді. Ипотекалық
несиелеу жүйесі дамыған сайын, жылжымайтын мүліктің нарықтық
айналымының масштабы көп болады. Сондықтан, нарықтық механизмдерді,
ұзақ мерзімді несиелеу жүйесін дамыта отырып, ақшаларды мобильдеу
қажет. Сонда ғана халықтың ипотека соммасын төлеуге ақшалары
жеткілікті болады.
2000 жылы 21 тамыз айында орташа табысты халықтың тұрғын-үй
мәселесін шешу үшін, тұрғын-үй бағасын төмендету үшін, құрылысты
қаржыландыру және ынталандыру үшін ұзақ мерзімді қаржыландыру және
ипотекалық несиелеу жүесін дамыту концепциясы жасалды.
Ұзақ мерзімді ипотекалық несиелеудің мақсаты – тұрақты табысты
тұрғын үймен қамтамассыз ету және тиімді несиелеу жүйесін құру
болып табылады. Бұл кезде несиенің кепілі сол тұлғаның несиеге
сатып алған үйі болып табылады.
Қазіргі кездегі өзекті мәселелер болып, несие алушының төлем
қабілетін бағалау ережелері, несиені беру және қызмет көрсетуді
стандарттау болып табылады. Басқа сөзбен айтқанда, бірінші және
екінші нарықта тек қана белгіленген стандарттарға сай келетін
нарықтық ипотекалық несиелеу жұмыс істеуі қажет.

Тұрғын-үй құрылысын қаржыландыру сферасына соңғы жылдары
мемлекет қатыспай қалды. Бұрынғы жылдары тұрғын үйді мемлекет
қаржысына салу басым болса, қазір керісінше жеке сектор көп
бөлігін иемденуде. 1991 жылы 78% үйді мемлекеттік ұйымдар салса,
2001 жылы 98% жаңа құрылыс жеке сектор еншісіне келеді.
Тағы бір айта кететін жайт, үйлер жеке сектормен салынса,
жанға жайлы, сатып алушының талғамымен жасалады. Бірақ үйлердің
бағасы шаршы метрге шаққанда әлі де қымбат. Үйдің бағасы
орналасқан жеріне яғни қала, аудан, ауылды жерлерге байланысты әр
түрлі. Қазақстан Республикасындағы Құрылыс ісі, индустрия және
сауда комитетінің мәліметтері бойынша Қазақстанның барлық аумағында
мемлекет қаржысына салынған үйлер қымбат. Батыс Қазақстанда шаршы
метрге орташа есеппен 60-62 мың теңге, Ақтау мен Алматыда 43,3
және 26,4 мың теңге, Атырау облысында 58 мың теңге, Астана
қаласында 81,3 мың теңге болып тұр. Бұл бағаларды жеке меншік
капиталға салынған үйлермен салыстырсақ, жеке меншік үйлер бағасы
төмендеу. Мысалы, Алматыда шаршы метр 25,4 мың теңге.

Ағымдағы жылдың бірінші тамызындағы көрсеткіш бойынша Республикада
ипотекалық несиелеудің жалпы көлемі 16355 млн теңгеге тең, оның ішінде
13142 млн теңге-шетел валютасы бойынша, ал 3213 млн теңге ұлттық валютада
жүргізілген. 2005 жылға арналған ипотекалық несиелеу көлемінің динамикасы
кестеде көрсетілген:

01.02.2005 01.05.2005 01.08.2005
Барлығы 7985 1055 16355
Теңге бойынша жүргізілген несие 1505 1863 3213
Қысқа мерзімді 34 34 370
Ұзақ мерзімді 2471 2829 3843
Шетел валютасымен берілген несие 6479 9642 14142
Қысқа мерзімді
139 201 261

1.2. Қазақстан ипотекалық компаниясының ипотека нарығында пайда
болуы үшін алғышарттар

Жалпы қабылданған әлемдік тәжірибеге сәйкес, соның ішінде
Қазақстан Республикасында да ипотекалық тұрғын-үй несиесі астарында
ішінара немесе толықтай несиелік қаражаттары есебінен иеленген
жылжымайтын мүлікті (жылжымайтын мүлік ипотекасы) кепілге ала
отырып, жеке тұлғаларға екінші деңгейлі банктермен (банктік
қызметтердің жеке түрлерімен айналысатын ұйымдар) берілген банктік
заемдар түсіндіріледі. Ипотекалық тұрғын ұй несиесі заем алушыға
көп пәтерлі үйден жеке пәтер немесе жеке үй сатып алуға, банкпен
заем алушыға мақсатты қолдану, мерзімділік, төлемділік және
қайтарымдылық негізінде беріледі. Қазақстан Республикасында
ипотекалық тұрғын-үй несиесін Ұлттық Банктің банктік операцияларды
жүргізу лицензиясын ие банктермен беріледі.
Банктер ипотекалық тұрғын-үй несиелерін беруді банктік
заңнамаға, Қазақстан Республикасының Азаматтық Кодексіне, Қазақстан
Республикасы Президентінің заңдық күші бар Жарлықтарына, "Жылжымайтын
мүлік ипотекасы туралы" Заңына, өзге нормативтік актілерге,
ипотекалық несиелерге қойылатын банктің ішкі несиелік саясатының
талаптары мен заемдық операцияларды жүргізудің жалпы ережелеріне
сәйкес жүзеге асырылады.
Қазақстандағы ипотекалық несиелендірудің даму процесі жиілігі
мен тиімділігі соңғы уақытта арта түскен үкіметтің қабылдаған түрлі
бастамаларына тәуелді болды. Осылайша, тәуелсіздікке қол жеткізілген
кейінгі 10 жыл ішінде күшін жедел жоғалта бастаған тұрғын-үй және
т.б. құрылыс саласына импульс берудің түрлі амалдары толастамады.
Олардың алғашқысы – ипотекаға арналған заңнамалық актілерді (Қазақстан
Республикасы Президентінің “Жылжымайтын мүлік ипотекасы туралы”
Жарлығы 23,12,1995; Қазақстан Республикасы Президентінің “Жылжымайтын
мүлікке құқықтарды және онымен байланысты мәмілелерді тіркеу”
Жарлығы 25,12,1995; Қазақстан Республикасының “Тұрғын-үй қатынастары
туралы” Заңы 16,04,1997) қабылдаудан бастап, Қазақстан Республикасы
Үкіметінің арнайы бағдарламаларын бекітумен аяқталды.
Едәуір толық, бірақ өкінішке орай, тәжірибе жүзінде іске
аспаған осы бағыттағы Үкімет бағдарламасы болып “Жаңа экономикалық
жағдайда мемлекеттік тұрғын-үй саясатын жүзеге асыру туралы”
22,09,1997 Үкімет Қаулысы табылады. Ипотекалық несиелендірудің
шынайы дамуы үшін бағдарламаның ақылға қонымды болғанына
қарамастан, нақты нұсқаулары мен айқындалған қадамдарының
министрліктер мен ведомствалар тарапынан орындалмағаны қызық.
Назар аударатын тағы бір жайт – ол Қазақстан Республикасы Ұлттық
Банкісінің, Қазақстан Республикасы Үкіметінің кейінгі бастамалары
аталмыш Қаулының нұсқауларын айналып өткені. Солардың кейбіреуіне
көз салып көрейік:
Республикалық бюджет пен жеке тұлғаларға берілген ипотекалық
несиелер қаражаттары есебінен кейінгі қайта қаржыландыруға
үміткер екінші деңгейлі банктердің конкурстық таңдалуымен
айналысатын Үкіметтік Комиссия құру. Қаржы министрлігімен қайта
қаржыландырудың шарттары мынадай болды: Қазақстан Республикасы
Ұлттық Банкісімен анықталатын банктердің сенімділігі және екінші
деңгейлі банктерге мерзімі 3 жылдан кем емес, проценттік
мөлшерлемесі долларлық эквивалентте 12%-дан аспайтын ипотекалық
несиелерді ұсыну, сондай-ақ қайта қаржыландыру шегі мен алдағы
мерзімде ипотекалық несиелендіруге бағытталған меншікті
қаражаттар арасындағы тәуелділік.
Берілген Қаулыға сәйкес ипотекалық несиелендіру реформасын
жүзеге асыруда алғашқы кезеңде шығыстарды азайтуға мүмкіндік
беретін қандай да бір арнайы ведомстваларды құрудың қажеті жоқ
деп табылды.
Аталмыш құжаттың жүзеге асырылмай қалуына қарамастан,
техникалық орындалуы мен тұрғын-үй құрылысын қаржыландырудың
маңыздылығын түсіну жағынан мәнді екенін жасырмайық.
Келесі кезектегі құжат Қазақстан Республикасы Ұлттық
Банкісінің USAID және екінші деңгейлі банктермен бірлесе жасаған
үкіметтің 2000-2002 ж.ж. арналған Бағдарламасының құрамдас
бөлігі “Тұрғын-үй құрылысын ұзақ мерзімді қаржыландыру мен
ипотекалық несиелендіру жүйесін дамыту Концепциясы” болды.
Концепцияда ипотекалық несиелендіру жүйесін дамыту
қажеттілігі негізделіп, Қазақстандағы тұрғын-үй нарығының бұрынғы
және келешектегі ахуалы, сонымен қатар, ипотекалық несиелендіру
жүйесін ұйымдастырудың әлемдік тәжірибесі мен олардың
Қазақстандағы мүмкін нұсқаулары сипатталған. Сондай-ақ Қазақстан
Республикасындағы ипотекалық несиелендіруді кейінгі дамытуға
байланысты ұсыныстар берілген. Қазіргі таңда бұл құжат
Қазақстандағы ипотекалық несиелендіруді дамытудың негізгі
бағыттарын анықтаумен сипатталған арнаулы қызметін орындап болды
деп айтуға негіз бар. Тұрғын-үйлік несиелендіруге байланысты
кейінгі бастамалар осы Концепцияның жалғасы іспеттес.
Ақырында, Қазақстан Республикасындағы ипотекалық
несиелендіруді ұйымдастыру жолындағы соңғы іргелі қадам 2000
жылдың желтоқсанында Қазақстан Ипотекалық Компаниясын құру болып
отыр. Ол келешекте Қазақстан қызметін жүзеге асыратын ипотекалық
несиелендірудің негізгі элементі болып табылады. Жалпы, болашақ
қазақстандық модеьдің негізіне Малайзияда жемісін берген (Kagаmas
Berhad) Кагамас моделі алынды. Ипотекалық несиелендіру аясындағы
көптеген мамандардың пікіріне сүйенсек, дамудағы нарық үшін
Кагамас моделі әрі тиімді, әрі жеңіл көрінеді.
Өзінің қалыптасқан сәтінен бастап ипотекалық несиелер
нарығы елеулі өсу қарқынын байқатса да, оның көлемі үлкен.

Ипотекалық несиелер нарығының мөлшері
млн. АҚШ доллары
2003 І 2003 ІІ 2004 ІІ 2005 І
Нарық көлемі 27 40 70 96
Өсім 80% 48% 75% 37%

Мәліметтер көзі: Прагма корпорациясы

Ең алдымен бұл төмен орташа жалақымен, несиелеудің жоғарғы
ставкаларымен және салыстырмалы қысқа мерзімдеріне байланысты.
Тұрғындар үшін ипотекаға қол жеткізуге маңызды шектеулердің бірі
болып ипотекалық несие бойынша ай сайынғы төлемдер мөлшерінің
ссуданың түрлі сипаттамаларына сезімталдығын талдау несиелеу
мерзімінің едәуір үлкен мәнділігін көрсетті. Демек, ипотекалық
нарықтың кейінгі дамуы тап сол несиелеу мерзімін ұзарту мен
ставкаларын төмендетуге байланысты болады.
Сонымен қатар, қалың бұқараның ипотекалық несиеге қол
жеткізуін қамтамассыз ету мақсатында “Қазақстан Ипотекалық
Компаниясы” ЖАҚ-мен ипотекалық несиелер бойынша проценттік
ставкалар деңгейін төмендету мен ипотекалық несиелер мерзімін
ұзарту турасында жұмыстар атқарылуда.
Ипотекалық несиелер нарығындағы бәсекелестіктің артуы және
Қазақстан Ипотекалық Компаниясының мақсатты бағытты қызметі серіктес
банктер спрэдтерін “Қазақстан Ипотекалық Компаниясы” ЖАҚ
тағайындайтын деңгейлерге дейін төмендеуіне әкелуі мүмкін. Сонымен
қатар, ҚИК-сы ЖАҚ ипотекалық несиелер нарығындағы арзан
қаражаттар көзі болып табылады және ипотекалық бизнесті
қаржыландырудың сенімді көзін қамтамассыз етеді.
Ипотекалық несиелер нарығындағы оң құбылыс Үкіметтің
ипотекалық несиелеуді дамытуға түрткі болатын жаңа қаржылық
институттар қатарын құру туралы ойы болып отыр. Осы институттарға
ипотекалық несиелерге кепілдік беру Қорын, ұлттық масштабтағы
ипотекалық сақтандыруға қатысты сақтандыру компаниялары мен несиелік
бюролар құруды жатқызуға болады.
Өнімдік қатарымен ипотекалық несиелерге Қазақстанның барлық
коммерциялық банктері ие. Олардан өзге, ипотекалық несиелеу
нарығында банктік емес қаржылық ұйымдар да жұмыс істейді: Астана
Финанс, Қазақстан Ипотекалық Компаниясы және БТА Ипотека.
Қазақстанның ипотекалық нарығының барлық операторлары үш
топқа бөлінеді:
1) меншікті ипотекалық бағдарламалары барлар;
2) “Қазақстан Ипотекалық Компаниясы” бағдарламасымен серіктес
банктер ретінде жұмыс істейтіндер;
3) меншікті ипотекалық бағдарламалары бар және бір уақытта
ҚИК бағдарламасы бойынша жұмыс істейтін несиелік мекемелер.

Қазақстанның ипотекалық компанияның ипотекалық несие беру аз уақыт
ішінде өзін таныта алды. Бүгінгі еліміздің барлық өңірлерінде берілген
ипотекалық құнды қағаздардың барлық көлемі 24 млрд теңгеден асты. Елімізде
шығарылған ипотекалық несиелер құнды қағаздың барлық көлемі ішінде
Қазақстан ипотекалық компанияларының облигациялары рынок көлемінің 90% ие
болып отыр. Біздің еліміздегі компаниялар ТМД елдердің ішінде ипотекалық
облигациялар рыногында ізашар компания деуге болады. Қазіргі кезде несие
беру мерзімі 3-жылдан -20 жылға дейін ұзартылды, жылдық процент мөлшерлеме
24%-дан 14%-ға дейін, бастапқы жарна Қазақстанның ипотекалық несиелерге
кепілдік беру қорының кепілдігі болған жағдайда 30%-дан 10%-ға дейін
төмендеді. Қазақстанның ипотекалық компаниясы қазірдің өзінде елімізде
тұрғын үй құрлысын дамытудың 2005-2007ж арналған мемлекет бағдарламасына
қатысуға кірісті. Аталған бағдарлама бойынша алдағы 3 жылдың ішінде 12 млн
шаршы шақырымынан астам тұрғын үй салуға міндет қойылып отыр. Болжау
бойынша ипотекалық несиелеу рыногі 600 млрд теңге қор болып отырған ішкі
жинақтардың, дипозиттер мен зейнетақы қорларының активтерін де қоса алғанда
ішкі инвестиция жоғары қарқынмен өсіуін қолдап отыру үшін жеткіліксіз болуы
мүмкін.
Негізінде Қазақстандық Ипотекалық Компания мемлекеттік бағдарламалардың
операторы рөлінде жүреді. Тұрғын үй алу құқығы несиелерге беріледі.
1. балалары бар жас отбасыларға
2. мемлекеттің бюджеттегі қаржыландырып отырған мемлекеттік органдар мен
мекемелердің қызметкерлері
3. әлеуметтік сферадағы мемлекеттік мекемелерде жұмыс істейтін
қызметкерлер.
Ипотекалық несиелеудің нарықтық бағдарламасы тұрғындардың басым бөлігіне
қол жеткізерлік жағдайда. Ипотекалық несие тек қана пәтер немесе үй сатып
алу үшін емес, сол сияқты құрлыс пен өзінде бар үйді жөндеумен жасақтауға
да беріледі. Қазақстандық ипотекалық компанияның несиелеу бағдарламасының
тиімді жақтары:
-төмен пайыздық мөлшерлеме
-несиелеу мерзімі 20ж дейін
-құжаттарды тексерудің жай түрі
-гаранттар мен жауапты тұлғаларды тарту мүмкіндігі
Қазақстандық Ипотекалық Компаниясының бағдарламасы бойынша ипотекалық несие
алу үшін не қажет?
Алдымен, Компанияның банк-партнерларының біріне жолығып, алдын ала
квалификациялаудан өту, яғни ипотекалық несиелеу шарттары жайында қажетті
ақпараттар алу, сол сияқты өз мүмкіндіктерді бақылау қажет. Банк-партнердың
несиелік комитеті қолдаған жағдайында үйді сатушымен сатып алу келісім
шартына отыру. Одан кейін басқада құжаттарға банктік қарыз бойынша келісім
шарты, кепілдік пен өмірді сақтандыру бойынша келісім шартқа қол қою.
Қазақстан Ипотекалық Компаниясы екінші деңгейдегі 17 банк және
мемлекеттермен бірлесіп, жекелеген қызметтерді көрсетеді. Қазақстан
Ипотекалық Компаниясының банк-партнерлері:
1. Каспий банк АҚ-мы
2. Валют-транзит банкі АҚ-мы
3. БТА Ипотека АҚ-мы
4. Құрылыс Ипотека АҚ-мы
5. Банкцентр кредит АҚ-мы
6. Темір банк АҚ-мы
7. Альянсбанк АҚ-мы
8. Цесна банк АҚ-мы
9. АТФ банк АҚ-мы
10. Банк Туран Әлем АҚ-мы
11. Қазақстан Халық банкі Ақ-мы
12. Казкомерц банк АҚ-мы
13. Техакабанк АҚ-мы
14. Қазақстан Индустриал банкі АҚ-мы
15. Астана-Финанс АҚ-мы
16. Дана банк АҚ-мы
17. Нұр банк АҚ-мы

ІІ БӨЛІМ. Қазақстан ипотекалық несиелеу жүйесінің жағдайын экономикалық
талдау
2.1. Ипотекалық несиелеу: механизмі, негізгі мақсаттары, дамуы үшін
қажетті жағдайлар

Жоғарыда айтып кеткендей, Қазақстандық отбасылардың орташа
шығындары табыс көлемінен аз, сондықтан ақшаны жинау мүмкіндігі
туады. Ақшаны сақтаудың ең кең тараған түрі: банкте депозит
ретінде сақтау немесе жылжымайтын мүлік алу болып табылады.
Қазақстанның халқының көбі тұрақты табыс алады. Бірақ кейбір
тұрғындарға тұрғын-үй алу үшін ол жеткіліксіз.
Ипотекалық несиелеу жүйесінің механизмі болып – ұзақ мерзімді
тұрғын-үй ипотекалық несиелеу жүйесінде ақшаны мобильдеу табылады.
Концепцияның негізгі мақсаты – тұрғындарды дайын үймен немесе
қайта салынған үймен қамтамассыз ету болып табылады. Бұл банктердің
ұзақ мерзімді несиелері арқылы жүзеге асырылады. өйткені тұрғын-үй
қымбат және ұзақ қолданыста болатын тауар. Көптеген дамыған
елдерде тұрғын-үй мәселесін дәл осы әдіс арқылы шешеді.
Қазақстанның ұзақ мерзімді ипотекалық несиелеу жүйесі шетел
тәжірибесіне сүйене отырып:
- макроэкономикалық талаптарды, халықтың төлем қабілетін ескере
отырып, Қзақстандық заңдар базасына бейімді болуы қажет;
- ипотекалық тұрғын-үйді несиелендіру жүйесі бағдарламасының
құқықтық негіздері біртұтастыққа әкелуі қажет;
- ипотекалық несиелендіру жүйесінің нормативтік-құқықтық
актілеріне бірнеше өзгерістер және жаңа заңдар енгізу қажет;
- Қазақстандық ипотекалық несиелендіру жүйесі процесіне
қатысушылардың бәріне тиімді болуы керек.
Банктен ипотекалық несие алу процедурасы бірнеше негізгі
кезеңдерден тұрады:
1. борышқордың алдын-ала квалификациялану этапы;
2. борышқордың несиелік қабілетін бағалау (андеррайтинг);
3. ипотека заты ретінде үйді бағалау;
4. борышқордың андеррайтингі: бұл кезеңде қарыз беруші
борышқордың табысы туралы, мүлкі туралы ақпарат алады. Осы кезеңде
несие беруші ақшаны береді ме, жоқ па шешім қабылдайды.
5. келісім-шарт жасау этапы:
• үйді сатушымен есеп айырысу;
• алынған үйді сақтандыру этапы;
• ипотека келісім-шарты

Ипотека заты Қазақстанның заңдарына сәйкес тіркеледі.
Несие беруші несие жөнінде қызмет көрсетеді. Борышқордан
төлемдер қабылдайды, бухгалтерлік жазулар жүргізеді және т. б.
Міндеттеме орындалғаннан кейін келісім бұзылады. Ипотека
тоқтатылады, бұл туралы мемлекеттік реестрде тіркеу жасалады.
Егер де борышқормен несиелік келісім бойынша міндеттемелер
орындалмаған жағдайда несие беруші сот шешімімен немесе сотсыз
кепілдендірілген үйді алады. Ипотека заты алынып, төленген ақшалар
несие берушінің қарызын жабуға кетеді (қарыздың негізгі сомасы,
пайыз, айыппұл, пения және т. б.). Ал қалған ақша борышқорға
қайтарылады.

Қазақстандық ипотекалық компанияның нарыққа енуінен кейін,
ипотека қатынастарының механизмі бірнеше өзгереді:
1. Қазақстан Республикасының заңдарына сәйкес банк-кредитор
ипотекалық несие береді, сол ақшаға борышқорға кепілдендірілген
тұрғын-үй сатып алады;
2. Қазақстан ипотекалық компаниясы нарықтың екінші операторы
ретінде банктерден төлемақы арқылы ипотека бойынша талап ету
құқығын сатып алады. Бұл операция банкке тиімді болып саналады.
Өйткені, банк қосымша қаржы арқылы басқа несиелер бере алады және
ипотека несиесі бойынша комиссиялық сыйақылар алып отырады.
3. Институционалдық инвесторлар (зейнетақы қорлары, сақтандыру
компаниясы және т. б.) екінші ипотекалық нарықтан талап ету құқығы
бар ипотекалық бағалы қағаздар сатып алады. Ипотекалық нарықта үнемі
қайта қаржыландыру жүріп отырады.

Қазіргі кезде Қазақстан Ипотекалық Компаниясы ұшқыштық проект
жасауға кірісіп жатыр. Бұл дегеніміз, Алматы мен Астана қалаларында
келесі күннің табысымен бүгін несиеге үй ала алады. Бірінші
кезекте борышқордың квалификациясын жоғарылату болып табылады.
Қазақстан Республикасының Ұлттық Банкі шығарған Web site-ғы
ақпараттар бойынша болашақ несие алушылар өздері қол жетімді үйді,
несие сомасын, мерзімін, төлеу қабілетін бағалай алады. Бұл әдістің
артықшылығы ақпараттың қол жетімділігі болып табылады. Болашақ
несие алушы өзінің жұмыс столынан кетпей-ақ осы мәселелерді шеше
алады (айлық аннуитеттік төлемдер, мерзімі, сомасы)

Инфрақұрылымдар салыстырылымы

Классикалық модель Қазақстан
Жылжымайтын мүлікке (жерді, ғимаратты, Бар, жетілдіруді қажет етеді
құрылысты қоса алғанда) қатысты заңнама
Жылжымайтын мүлікке меншік құқығын беру Бар, жетілдіруді қажет етеді
процедуралары бойынша және жылжымайтын
мүлікке қатысты нормативті актілер
Жылжымайтын мүлікке қатысты құқықтарды Бар, жетілдіруді қажет етеді
секьюритизациялау бойынша заңнама мен
нормативтік актілер
Ипотекалық несиелер бойынша салықтық Жоқ
жеңілдіктер
Ипотекалық несие алушыларға салықтық Бар, қайта қарауды қажет
жеңілдіктер етеді
Жылжымайтын мүлікті сақтандыру және Бар
жылжымайтын мүлік бойынша операцияларға
қатысты заңнама
Ипотекалық бағалы қағаздарға инвестициялар Жасалу сәтінде
жасауға мүмкіндік беретін нормативті
актілер
Операторлар Бар
Әмбебап банктер Бар
Ипотекалық банктер, компаниялар Бар
Ипотекалық брокерлер Бар
Титульдық компаниялар Жоқ
Ұлттық масштабтағы несиелік бюро Жоқ
Сақтандыру компаниялары Бар
Риэлторлар Бар
Бағалаушылар Бар
Рәсімдеу бойынша агенттер Бар
Девеллоперлер Бар
Құрылысшылар Бар
Инвесторлар Бар
Ұлттық ипотекалық компаниялар Бар
Әмбебап компаниялар Бар
Зейнетақы қорлары Бар
Сақтандыру қорлары Бар
Түрлі инвестициялық қорлар Бар

Мәліметтер көзі: “БТА Ипотека” Компаниясымен ұсынылған

Әрбір нарық қатысушысының үлесіне келсек, ипотекалық несие
түсінігін анықтаудың бірегей әдістеменің жоқтығына байланысты ондай
мәліметтер жоқ. Көптеген банктер ипотекалық несиеге заем алушыларға
мүлік кепілдігімен берілген несиелердің (ол несиелердің мақсатты
бағытталуы ипотекалық несиелердің, яғни жылжымайтын мүлікті сатып
алуға және жөндеуге берілген несиелердің санатына жатпайтындығына
қарамастан) кез-келгенін жатқыза алады.
Қазіргі таңда ипотекалық несиелеу нарығының қалыптасу кезеңінде
тұрғаны мәлім. Оның нормативтік базасының, инфрақұрылымының және
қатысушыларының қалыптасуы орын алуда. Жоғарыда келтірілген кесте
арқылы ипотекалық нарықтың классикалық моделі мен Қазақстандағы
ипотекалық нарықтың салыстырымын ұсынып отырмын.
Осылайша, қазір Қазақстанда негізінен ипотекалық нарықтың тұйық
циклін қалыптастыруға мүмкіндік беретін нарық инфрақұрылымы қалыптасып
отыр деуге толық негіз бар. Нарықтың барлық қатысушыларының әрекеттесу
процедуралары жетілмеген және әрекеттесудің шектерін жасау процесі
қолға алынуда. Ипотекалық қарыздарды секьюритизациялау және оларды
инвесторлар арасында орналастыру мәселелері тәжірибеде жетілдіру
амалдарын сұрап мұндалап тұр.

2.2. Қазақстан Ипотекалық Компаниясының функциялары, міндеттері,
құқықтары

Қазақстанда жасалған ұзақ мерзімді ипотекалық несиелендіру
жүйесіндегі орталық элемент болып, жоғарыда аталған Қазақстандық
ипотекалық компаниясы табылады.
Компаниямен орындалатын функциялар төмендегідей:
- Қазақстан Республикасы аумағында тұрғын-үйге берілген
ұзақмерзімді ипотекалық тұрғын-үй несиелері бойынша құқықтарды
иемдену;
- Қазақстан Республикасының коммерциялық немесе банктік құпияға
байланысты заңнамасына сәйкес ақпараттарды қоспағанда банк-
серіктестердің қаржылық жағдайы туралы ақпаратты беру туралы
Ұлттық Банкпен жасалған келісіммен бірге тағайындалған немесе
өзгермелі сыйақы ставкалары ипотекалық бағалы қағаздарды
шығару;
Сонымен қатар, ипотекалық несиелеу жүйесінің ресми басталуын
Қазақстан Республикасы Үкіметінің 2000 жылдың 21 тамызында жарық
көрген №1290 қаулысымен ұштастыруға болады, осыған сәйкес тұрғын-үй
құрылысын ұзақ мерзімді қаржыландыру және еліміздегі ипотекалық
несиелеу жүйесін дамыту концепциясы мақұлданды.
Тұрғын-үй құрылысын қаржыландыруды өсіруге, тұрғын-үй
құрылысына ресурстарды тарту жолымен нарықтың өтімділігін арттыруға
банктердің қызығушылықтарын жоғарылату мақсатында Қазақстан
Республикасы Ұлттық Банкінің 2000 жылдың 20 желтоқсатындағы №469
шешімімен Қазақстан Республикасы Ұлттық Банкісінің 100%-дық
қатысуымен Қазақстан Ипотекалық Компаниясы құрылды.
Қазақстан ипотекалық компаниясы заемдар бермейді, ол өз
қызметін коммерциялық банктердің ипотекалық портфельдерін осы
несиелер бойынша талап ету құқықтарын сатып алу жолымен қайта
қаржыландыру көмегімен жүзеге асырады. “Қазақстан Ипотекалық
Компаниясы” ЖАҚ онымен қайта қаржыландыруға жарамды болуы үшін
ипотекалық несие сай болуы тиіс талаптар қатарын қояды. Олардың
кейбірі мыналар:
• “Қазақстан Ипотекалық компаниясы” ЖАҚ сыйақы ставкасы
өзгермелі теңгемен берілген ипотекалық тұрғын-үй несиелерін сатып
алады (кейбір жағдайларда сыйақы ставкасы тұрақты несиелер сатып
алынуы мүмкін)
• “Қазақстан Ипотекалық Компаниясы” ЖАҚ сыйақы ставкаларының
шегі белгіленген ипотекалық тұрғын-үй несиелерін сатып алуға құқылы.
• Ипотекалық тұрғын-үй несиелері ұзақ мерзімді болуы керек
(яғни үш жылдан артық мерзімге берілуі қажет). Жекелеген
жағдайларда компания үш жылға дейінгі ипотекалық тұрғын-үй
несиелерін сатып ала алады.
• Ипотекалық тұрғын-үй несиесінің мөлшері берілген несие
бойынша кепіл ретіндегі қамтамасыз ету болып табылатын тұрғын үйдің
нарықтық құнының 70% аспауы тиіс. Шарт бойынша немесе серіктес
банк арқылы заем алушымен кепілдің 70%-нан артық несие сомасына
келетін несиелік тәуекелге қатысты құқықтық жауапкершілік қосымша
сақтандырылған жағдайда, компания кепіл құнының 70%-нан артық, бірақ
85%-нан аспайтын мөлшерде берілген ипотекалық тұрғын-үй несиелерін
сатып ала алады.
• Кепілге берілетін мүлік (жоғалу, мүліктің бүлінуі тәуекелінен)
сақтандырылуы тиіс.
• Заем алушы өзінің өмірін және еңбекке қабілеттігін
сақтандыруы тиіс.

Компанияның ипотекалық несиелеу проектісінің шеңберіндегі
негізгі бағыт несиені ұлттық валютада ұсыну болып табылады.
Компания банк-партнерлерге талаптарға сәйкес келетіндей
критерийлер қояды:
• Парнерлердің қаржылық тұрақтылығы, яғни банктік немесе өзге
де операцияларды жүргізуге лицензиясының болуы, жеке тұлғалардың
салымдарын ұжымдық сақтандыру жүйесіне қатысуы, Ұлттық Банк бекіткен
пруденциалдық нормативтер мен басқа да міндетті нормалар және
лимиттерді қатаң сақтауы;
• Қызметкерлерінің мамандану дәрежесінің жоғары дәрежеде болуы.
Банктік құрылымдық бөлімшесінде арнайы ипотекалық бағдарлама бойынша
оқытылған және соған сәйкес сертификатының болуы;
• Ішкі құжаттылық, ипотекалық несие берудегі тәуекелдерді
куәландыратын және сол тәуекелдерді басқару процесіндегі құжаттардың
толықтығы.
Келісім-шарт шеңберінде банк-партнер келесідей қызметтерді
атқарады:
1. тұрғын-үй ипотекалық несие бойынша қызмет көрсетуді жүзеге
асыру барысында заемшылардан төлемдерін қабылдайды;
2. белгіленген мерзім аралығында Компания пайдасына түскен
төлемдерді Компанияның корреспонденттік шотына аудару;
3. заемшының несие келісіміне сәйкес міндеттемелерін уақытында және
толық көлемде болуына бақылау жүргізеді;
4. ипотека құралына бақылау жүргізеді.
Қазақстан Ипотекалық Компаниясы ЖАҚ-ның бухгалтерлік есебі
Қазақстан Республикасы Ұлттық Банкінің 2000 жылдың 15-қарашасында №412
қаулысында көрсетілгендей екінші деңгейлі банктерінің бухгалтерлік
есептерінің шоттар жоспары негізінде жүгізіледі.
Тұрғын-үй ипотекалық қарыз бойынша есептелінген сыйақы
сомасының есебі келесі формула бойынша жүзеге асады:
А=K*B100360*30
Мұнда, А-тұрғын-үй ипотекалық қарызы бойынша есптелінген мерзіміне
дейін Компаниядан түскен және тұрғын-үй несиені берген банк-партнер
тиесілі сыйақы сомасы;
К-есептік кезең басындағы тұрғын-үй ипотекалық қарыз бойынша
негізгі қарыздың қалдығы;
В-тұрғын-үй ипотекалық несие бойынша жылдық сыйақы мөлшерлемесі.

Банк-партнердің сыйақы сомасының есебі келесідей формула бойынша
жүзеге асырылады:
E=K*(I+R)10012*N
Мұнда, Е-банк-партнерлерге есептік кезеңі бойынша есептелінген
сыйақы сомасы;
К-есептік кезең басындағы негізгі қарыздың қалдығы;
І- қызмет көрсетуі бойынша жылдық сыйақы мөлшерлемесі;
R-қайта сатып алу міндеттемесі бойынша жылдық сыйақы мөлшерлемесі;
N-есептік кезеңдегі айлар саны

Бүгінгі күнгі Қазақстан ипотекалық Компаниясының ипотекалық
несиелеуге келесідей шарттарды ұсынып отыр.

Сипаттамасы Мемлекеттік Нарықтық бағдарлама бша несиелеу
бағдарлама
бша несиелеу
Тұрғын-үй алуТұрғын-үйТұрғын-үйКоммерциялы қ
үшін несие ді жөндеуқұра жылжымайтын
үшін үлестік мүлік алуға
несие қатысу несие
мен
құрқа
несие
Несиелеу 3 жылдан 20 жылға дейін 3 жылдан 10
мерзімі жылға дейін
Несиелеу Несие ұлттық валютамен беріледі – теңге
валютасы
Несие сомасы 5 млн. тг. 600мың-50 млн300мың-6м450мың-153 млн тг.
дейін тг. дейін лн. тг млн. тг жоғары
дейін дейін
Сыйақы 10% 12,2%-дан қалқымалы 16%-нақтыланған
мөлшерлемесі нақтыланған
Бастапқы жарна10%-дан төмен1.үй құнының 30% төмен1.үй құнының
көлемі емес 30%; емес 30%;
2.сақтандн 2.сақтандн
жағдайда15% жағдайда 15%
3.кепілзат
бса 100%
Несиені Мемлекеттік Заемшының Заемшының жеке Заемшының жеке
қамтамассыз бағдарлама жеке меншігіндегі меншігіндегі
ету шегінде меншігінде тұрғын-үй не алғалы
құрылып бар не отырған
алынған алғалы коммерциялық
тұрғын-үй отырған жылжымайтын
тұрғын-үй мүлік не жер
телімі
Несиені жабу Барлық несие иерзімінде, ай сайын бірдей мөлшерде төлем төлеу

Ипотекалық несиелеудің нарықтық бағдарламасы тұрғындардың басым
бөлігіне қол жеткізерлік жағдайда. Ипотекалық несие тек қана пәтер
немесе тұрғын-үй сатып алу үшін емес, сол сияқты құрылыс пен өзінде
бар үйді жөндеу мен жасақтауға да беріледі. Қазақстан Ипотекалық
Компаниясының несиелеу бағдарламасының тиімді жақтары:
- төмен пайыздық мөлшерлеме;
- несиелеу мерзімі 20жылға дейін;
- құжаттарды тексерудің жай түрі;
- гаранттар мен жауапты тұлғаларды тарту мүмкіндігі.
Қазақстандық Ипотекалық Компаниядан бағдарлама бойынша ипотекалық
несие алу үшін не қажет?
Алдымен, компанияның банк-партнерлерінің біріне жолығып, алдын-
ала квалификациялаудан өту, яғни ипотекалық несиелеу шарттары жайында
қажетті ақпараттар алу, сол сияқты өз мүмкіндіктеріңізді бағалау қажет.
Банк-партнерлердің несиелік комитеті қолдаған жағдайында үйді сатушымен
сату-сатып алу келісім шартына отыру. Одан кейін басқа да құжаттарға
банктік қарыз бойынша келісім-шарт, кепілдік пен өмірді сақтандыру
бойынша келісімдерге қол қою.

2.3. Қазақстан ипотека нарығының жағдайына талдау

Қазіргі күнде жылжымайтын мүлікті несиелеу “Қазақстан
Ипотекалық компаниясы” ЖАҚ-ның бағдарламасы негізінде коммерциялық
банктердің жеке бағдарламасы бойынша жүзеге асады.
Ағымдағы жылдың 1 тамызындағы ... жалғасы

Сіз бұл жұмысты біздің қосымшамыз арқылы толығымен тегін көре аласыз.