Банк қызметіне қаржылық талдау
МАЗМҰНЫ
КІРІСПЕ
Ι.бөлім. ИПОТЕКАЛЫҚ НЕСИЕНІҢ ТЕОРИЯЛЫҚ АСПЕКТІЛЕРІ МЕН ТӘЖІРИБЕСІ
1.1 Ипотекалық несиелеудің теориялық аспектілері
1.2 Ипотекалық несие объектілері мен субъектілері
1.3 Ипотекалық несие нарығының құрылымы
1.4 Ипотекалық несиені қолданудың шетелдік тәжірибесі
ΙΙ.бөлім. БАНК ҚЫЗМЕТІНЕ ҚАРЖЫЛЫҚ ТАЛДАУ
2.1 Банктің қысқаша сипаттамасы
2.1.1 Банк қызметіндегі негізгі жетістіктері
2.1.2 Банк активтерінің құрылымы
2.1.3 Банк міндеттемелерінің құрылымы
2.2 Банк балансына талдау
2.2.1 Банк активтерін талдау
2.2.2 Банк пассивтерін талдау
2.2.3 Банк өтімділігін талдау
2.3 Банк қызметінің тиімділігін талдау
2.4 Ипотекалық несиелеу нарығының динамикасы мен дамуы
ҚОРЫТЫНДЫ
ПАЙДАЛАНҒАН ӘДЕБИ КӨЗДЕРІ
КІРІСПЕ
Ι.бөлім. ИПОТЕКАЛЫҚ НЕСИЕНІҢ ТЕОРИЯЛЫҚ АСПЕКТІЛЕРІ МЕН ТӘЖІРИБЕСІ
1.1 Ипотекалық несиелеудің теориялық аспектілері
1.2 Ипотекалық несие объектілері мен субъектілері
1.3 Ипотекалық несие нарығының құрылымы
1.4 Ипотекалық несиені қолданудың шетелдік тәжірибесі
ΙΙ.бөлім. БАНК ҚЫЗМЕТІНЕ ҚАРЖЫЛЫҚ ТАЛДАУ
2.1 Банктің қысқаша сипаттамасы
2.1.1 Банк қызметіндегі негізгі жетістіктері
2.1.2 Банк активтерінің құрылымы
2.1.3 Банк міндеттемелерінің құрылымы
2.2 Банк балансына талдау
2.2.1 Банк активтерін талдау
2.2.2 Банк пассивтерін талдау
2.2.3 Банк өтімділігін талдау
2.3 Банк қызметінің тиімділігін талдау
2.4 Ипотекалық несиелеу нарығының динамикасы мен дамуы
ҚОРЫТЫНДЫ
ПАЙДАЛАНҒАН ӘДЕБИ КӨЗДЕРІ
КІРІСПЕ
Потенциалды сатып алушылар қолындағы құралдарды тиімді пайдалануға болатын елеулі көмекті ипотека береді. Тұрғын үй ипотекасының несиесі құрылысшыларға да тұрақты және тұрғын үй құрылысын үздіксіз қаржыландыруға көмектеседі. Бюджеттен елеусіз қаражеттар бөлінгенімен, ипотекалық несие қазіргі уақытта бюджеттік емес қаржыландыруға түсетін пәрменді түпдеректің бірі болып табылады.
Нарықтық экономика жағдайында мемлекет үшін құрылыс кешеніне инвестициялық процессті реттеу мәселесі маңызды. Құрылыс кешеніндегі инвестициялық процесстерді жүргізу мен ұйымдастыру механизмі нарықтық экономика талаптарына баламалылық және «нарық ойынының заңдарын» инвесторлар (заңды тұлға), банктер, тапсырыс беруші және құрылысшыларды ескеру қажет. Шетелдік тәжірибені толық қолдану Қазақстан экономикасының ерекшелігі мен нарықтық қатынастардың толық орындалмауы салдарынан қиындатылған. Оған қарамастан, тұрғын үй ипотекалық несие тәжірибесіне сүйене отырып, оның тәжірибелік қолдануының мүмкіндігін куәландырады. [1, б.104]
Бұл жұмыстың теориялық маңыздылығы, Қазақстандағы ипотекалық несиелеудің дамуы және қалыптасу процессі туудан және бүгінгі күнге дейін толық қаралған, яғни, ҚР ипотекалық жүйесінің әрекет істелгенінен бастап қорытындылау жасалған.
Жұмыстың тәжірибелі маңыздылығы, осы тақырыпты одан ары зерттеу үшін қолдану мүмкіндігі, сонымен қатар, жұмыстың орындалуы барысында алынған білім, келешек кәсіпшілік қызметте өте бағалы және пайдалы бола алады.
Тұрғын үй құрылысы - біздің экономикамызды алға сүйреуші қуатты күші.
Жұмыстың бірінші бөлімінде, ипотекалық несиелеудің теориялық аспектілері, яғни даму тарихы, қазіргі кездегі ерекшелігі, объектілері мен субъектілері, ипотекалық несие нарығының құрылымы (бастапқы және қайталама нарықтары) және оны қолданудың шетелдік тәжірибесі сипатталған.
Екінші бөлімде, банктің қызметіне қаржылық талдау жасалып, оның даму тарихына, қызметінің негізгі жетістіктеріне, құрылымына қысқаша сипаттама жасалды. Банк балансына, активтер мен пассивтеріне, өтімділігіне, қызметінің тиімділігіне талдау жасалып, ипотекалық несиелеу нарығының динамикасы мен дамуы зерттелді.
Потенциалды сатып алушылар қолындағы құралдарды тиімді пайдалануға болатын елеулі көмекті ипотека береді. Тұрғын үй ипотекасының несиесі құрылысшыларға да тұрақты және тұрғын үй құрылысын үздіксіз қаржыландыруға көмектеседі. Бюджеттен елеусіз қаражеттар бөлінгенімен, ипотекалық несие қазіргі уақытта бюджеттік емес қаржыландыруға түсетін пәрменді түпдеректің бірі болып табылады.
Нарықтық экономика жағдайында мемлекет үшін құрылыс кешеніне инвестициялық процессті реттеу мәселесі маңызды. Құрылыс кешеніндегі инвестициялық процесстерді жүргізу мен ұйымдастыру механизмі нарықтық экономика талаптарына баламалылық және «нарық ойынының заңдарын» инвесторлар (заңды тұлға), банктер, тапсырыс беруші және құрылысшыларды ескеру қажет. Шетелдік тәжірибені толық қолдану Қазақстан экономикасының ерекшелігі мен нарықтық қатынастардың толық орындалмауы салдарынан қиындатылған. Оған қарамастан, тұрғын үй ипотекалық несие тәжірибесіне сүйене отырып, оның тәжірибелік қолдануының мүмкіндігін куәландырады. [1, б.104]
Бұл жұмыстың теориялық маңыздылығы, Қазақстандағы ипотекалық несиелеудің дамуы және қалыптасу процессі туудан және бүгінгі күнге дейін толық қаралған, яғни, ҚР ипотекалық жүйесінің әрекет істелгенінен бастап қорытындылау жасалған.
Жұмыстың тәжірибелі маңыздылығы, осы тақырыпты одан ары зерттеу үшін қолдану мүмкіндігі, сонымен қатар, жұмыстың орындалуы барысында алынған білім, келешек кәсіпшілік қызметте өте бағалы және пайдалы бола алады.
Тұрғын үй құрылысы - біздің экономикамызды алға сүйреуші қуатты күші.
Жұмыстың бірінші бөлімінде, ипотекалық несиелеудің теориялық аспектілері, яғни даму тарихы, қазіргі кездегі ерекшелігі, объектілері мен субъектілері, ипотекалық несие нарығының құрылымы (бастапқы және қайталама нарықтары) және оны қолданудың шетелдік тәжірибесі сипатталған.
Екінші бөлімде, банктің қызметіне қаржылық талдау жасалып, оның даму тарихына, қызметінің негізгі жетістіктеріне, құрылымына қысқаша сипаттама жасалды. Банк балансына, активтер мен пассивтеріне, өтімділігіне, қызметінің тиімділігіне талдау жасалып, ипотекалық несиелеу нарығының динамикасы мен дамуы зерттелді.
ПАЙДАЛАНҒАН ӘДЕБИ КӨЗДЕРІ
1 Колобов С.С., Колобова В.С. Жилищное ипотечное кредитование: Состояние и перспективы развития – Москва, 2002
2 Алдаберген Ә. Ипотекалық кредит тұрғын үй алудың қолайлы мүмкіндігі // Егемен Қазақстан. – 2003. – 21 қаңтар. – Б. 2
3 «Реакция рынка на изменение условий ипотеки жилья» К. Исламов, председатель правления ОАО «Астана-Финанс» // АльПари, №2. - 2003 г. С. 58-62
4 Қазақстан Республикасы Үкіметінің Қаулысы Республикалық ипотекалық несиелендіру қоры акционерлік қоғамын құру туралы // Егемен Қазақстан. – 1999. – 5 мамыр. – Б. 1
5 Агальцова С. Жилье в кредит // Банки Казахстана. – 2002. - №1. – С. 29-35
6 Бораш Қ. Ипотека: аңыз бен ақиқат // Егемен Қазақстан. – 2004. – 10 қаңтар. – Б. 3
7 Наурызбаева Н. Тұрғын үй проблемасын шешудің оңтайлы жолы // Егемен Қазақстан. – 2004. – 2 сәуір. – Б. 2
8 Бердалиев К.Б. Қазақстан экономикасын басқару негіздері: Оқу құралы. – Алматы: Экономика, 2001.- 127 б.
9 Бәшей К. Баспана – басты мәселе // Ертіс өңірі. – 2004. – 10 маусым. – Б. 1
10 Құлиев Ж. Ипотекалық несиеден жұрт неге безе бастады? // Заң. – 2003. - №3. – Б. 34-36
11 Ашанұлы Қ. Ең қолайлы ипотека немесе 1 шаршы метр – 350 доллар жырының мәнісі осы // Ана тілі. – 2004. – 16 желтоқсан. – Б. 5
12 Көшербаев Е. Тұрғын үй саясатын мемлекет емес, банктер билеп отыр // Жас алаш. – 2004. – 30 қараша. – Б. 3
13 Сағындықова М. Ипотека игіліктері // Егемен Қазақстан. – 2004. – 23 қаңтар. – Б. 4
14 Мақыш С.Б Коммерциялық банктер опрециялары: Оқу құралы – Алматы: Қазақ университеті, 2002. – 229 б.
15 Назарбаев Н. Бәсекеге қабілетті Қазақстан үшін, бәсекеге қабілетті экономика үшін, бәсекеге қабілетті халық үшін: Президенттің Қазақстан халқына жолдауы // Дидар. – 2004. – 27 наурыз. – Б. 1-3
16 Статистический ежегодник Казахстан 2000 = Statistical year book of Kazakhstan 2000 / Агентство Республики Казахстан по статистики. – Алматы. - 2000
17 Елубай О. Кредиттің қызығы мен шыжығы // Дидар. – 2004. – 1 маусым. –
Б. 28
18 Финансовый менеджмент: теория и практика: Учебник / Под ред. Стояновой Е.С. – М.: Перспектива, 1997.
19 Сейткасимов А.Г. Управление банковской ликвидностью и методы ее анализа. – Алматы: Каржы-Каражат, 1998.
1 Колобов С.С., Колобова В.С. Жилищное ипотечное кредитование: Состояние и перспективы развития – Москва, 2002
2 Алдаберген Ә. Ипотекалық кредит тұрғын үй алудың қолайлы мүмкіндігі // Егемен Қазақстан. – 2003. – 21 қаңтар. – Б. 2
3 «Реакция рынка на изменение условий ипотеки жилья» К. Исламов, председатель правления ОАО «Астана-Финанс» // АльПари, №2. - 2003 г. С. 58-62
4 Қазақстан Республикасы Үкіметінің Қаулысы Республикалық ипотекалық несиелендіру қоры акционерлік қоғамын құру туралы // Егемен Қазақстан. – 1999. – 5 мамыр. – Б. 1
5 Агальцова С. Жилье в кредит // Банки Казахстана. – 2002. - №1. – С. 29-35
6 Бораш Қ. Ипотека: аңыз бен ақиқат // Егемен Қазақстан. – 2004. – 10 қаңтар. – Б. 3
7 Наурызбаева Н. Тұрғын үй проблемасын шешудің оңтайлы жолы // Егемен Қазақстан. – 2004. – 2 сәуір. – Б. 2
8 Бердалиев К.Б. Қазақстан экономикасын басқару негіздері: Оқу құралы. – Алматы: Экономика, 2001.- 127 б.
9 Бәшей К. Баспана – басты мәселе // Ертіс өңірі. – 2004. – 10 маусым. – Б. 1
10 Құлиев Ж. Ипотекалық несиеден жұрт неге безе бастады? // Заң. – 2003. - №3. – Б. 34-36
11 Ашанұлы Қ. Ең қолайлы ипотека немесе 1 шаршы метр – 350 доллар жырының мәнісі осы // Ана тілі. – 2004. – 16 желтоқсан. – Б. 5
12 Көшербаев Е. Тұрғын үй саясатын мемлекет емес, банктер билеп отыр // Жас алаш. – 2004. – 30 қараша. – Б. 3
13 Сағындықова М. Ипотека игіліктері // Егемен Қазақстан. – 2004. – 23 қаңтар. – Б. 4
14 Мақыш С.Б Коммерциялық банктер опрециялары: Оқу құралы – Алматы: Қазақ университеті, 2002. – 229 б.
15 Назарбаев Н. Бәсекеге қабілетті Қазақстан үшін, бәсекеге қабілетті экономика үшін, бәсекеге қабілетті халық үшін: Президенттің Қазақстан халқына жолдауы // Дидар. – 2004. – 27 наурыз. – Б. 1-3
16 Статистический ежегодник Казахстан 2000 = Statistical year book of Kazakhstan 2000 / Агентство Республики Казахстан по статистики. – Алматы. - 2000
17 Елубай О. Кредиттің қызығы мен шыжығы // Дидар. – 2004. – 1 маусым. –
Б. 28
18 Финансовый менеджмент: теория и практика: Учебник / Под ред. Стояновой Е.С. – М.: Перспектива, 1997.
19 Сейткасимов А.Г. Управление банковской ликвидностью и методы ее анализа. – Алматы: Каржы-Каражат, 1998.
МАЗМҰНЫ
КІРІСПЕ
Ι-бөлім. ИПОТЕКАЛЫҚ НЕСИЕНІҢ ТЕОРИЯЛЫҚ АСПЕКТІЛЕРІ МЕН ТӘЖІРИБЕСІ
1.1 Ипотекалық несиелеудің теориялық аспектілері
1.2 Ипотекалық несие объектілері мен субъектілері
1.3 Ипотекалық несие нарығының құрылымы
1.4 Ипотекалық несиені қолданудың шетелдік тәжірибесі
ΙΙ-бөлім. БАНК ҚЫЗМЕТІНЕ ҚАРЖЫЛЫҚ ТАЛДАУ
2.1 Банктің қысқаша сипаттамасы
2.1.1 Банк қызметіндегі негізгі жетістіктері
2.1.2 Банк активтерінің құрылымы
2.1.3 Банк міндеттемелерінің құрылымы
2.2 Банк балансына талдау
2.2.1 Банк активтерін талдау
2.2.2 Банк пассивтерін талдау
2.2.3 Банк өтімділігін талдау
2.3 Банк қызметінің тиімділігін талдау
2.4 Ипотекалық несиелеу нарығының динамикасы мен дамуы
ҚОРЫТЫНДЫ
ПАЙДАЛАНҒАН ӘДЕБИ КӨЗДЕРІ
КІРІСПЕ
Потенциалды сатып алушылар қолындағы құралдарды тиімді пайдалануға
болатын елеулі көмекті ипотека береді. Тұрғын үй ипотекасының несиесі
құрылысшыларға да тұрақты және тұрғын үй құрылысын үздіксіз қаржыландыруға
көмектеседі. Бюджеттен елеусіз қаражеттар бөлінгенімен, ипотекалық несие
қазіргі уақытта бюджеттік емес қаржыландыруға түсетін пәрменді
түпдеректің бірі болып табылады.
Нарықтық экономика жағдайында мемлекет үшін құрылыс кешеніне
инвестициялық процессті реттеу мәселесі маңызды. Құрылыс кешеніндегі
инвестициялық процесстерді жүргізу мен ұйымдастыру механизмі нарықтық
экономика талаптарына баламалылық және нарық ойынының заңдарын
инвесторлар (заңды тұлға), банктер, тапсырыс беруші және
құрылысшыларды ескеру қажет. Шетелдік тәжірибені толық қолдану Қазақстан
экономикасының ерекшелігі мен нарықтық қатынастардың толық орындалмауы
салдарынан қиындатылған. Оған қарамастан, тұрғын үй ипотекалық несие
тәжірибесіне сүйене отырып, оның тәжірибелік қолдануының мүмкіндігін
куәландырады. [1, б.104]
Бұл жұмыстың теориялық маңыздылығы, Қазақстандағы ипотекалық
несиелеудің дамуы және қалыптасу процессі туудан және бүгінгі күнге дейін
толық қаралған, яғни, ҚР ипотекалық жүйесінің әрекет істелгенінен бастап
қорытындылау жасалған.
Жұмыстың тәжірибелі маңыздылығы, осы тақырыпты одан ары зерттеу үшін
қолдану мүмкіндігі, сонымен қатар, жұмыстың орындалуы барысында алынған
білім, келешек кәсіпшілік қызметте өте бағалы және пайдалы бола алады.
Тұрғын үй құрылысы - біздің экономикамызды алға сүйреуші қуатты күші.
Жұмыстың бірінші бөлімінде, ипотекалық несиелеудің теориялық
аспектілері, яғни даму тарихы, қазіргі кездегі ерекшелігі, объектілері мен
субъектілері, ипотекалық несие нарығының құрылымы (бастапқы және қайталама
нарықтары) және оны қолданудың шетелдік тәжірибесі сипатталған.
Екінші бөлімде, банктің қызметіне қаржылық талдау жасалып, оның даму
тарихына, қызметінің негізгі жетістіктеріне, құрылымына қысқаша сипаттама
жасалды. Банк балансына, активтер мен пассивтеріне, өтімділігіне,
қызметінің тиімділігіне талдау жасалып, ипотекалық несиелеу нарығының
динамикасы мен дамуы зерттелді.
Ι-бөлім. ИПОТЕКАЛЫҚ НЕСИЕНІҢ ТЕОРИЯЛЫҚ АСПЕКТІЛЕРІ МЕН ТӘЖІРИБЕСІ
1.1 Ипотекалық несиелеудің теориялық аспектілері
Нарықтық қатынастардың дамуы мемлекет экономикасындағы жылжымайтын
дүние мүлік ролін бағалау мен адамдар өмірінде елеулі өзгерістерге әкелді.
Бұл жағдайда жылжымайтын дүние мүлік нарығының құру әдістері, жолдарды
негіздеу және мәселені анықтау тұр, ол нарық субъектілерінің
қажеттіліктерінің әсерін қанағаттандыруды қамтамасыз ету мәселесін шешеді.
Жылжымайтын дүние мүлік нарығын тиімді басқару жалпы инфрақұрылымды құру
мен дамыту нормативтік базаға кіретін жылжымайтын дүние мүлік пен
мәмілеге мемлекетті құқықтарды тіркеу жүйесімен байланысты.
Жылжымайтын дүние мүлікке жеке меншік ерікті сақтандыру жүйесінің
құқықтарын қосарласып жүргізумен, салық салу механизмінің инвестициялық
белсенділігің дамытуды ынталандыру мен тұрақтандыруды тұрғызу арқылы,
Қазақстанның жылжымайтын дүние мүлік қызмет етуін, біріңғай мүліктік кемен
түрінде қамтамасыздандырады.
Жылжымайтын дүние мүлік нарығының сегментінің ең дамыған түрі тұрғын
үй нарығы болып табылады. Тұрғын үй құрылыс көлемінің ұлғаюы, адам зәру
қажеттілігін қанағаттандыруды қамтамассыз ететін, жоспар шешімінің
әртүрлілігі мен жетілдірілуі, құрылыстың тұрақты қымбаттауы, инфляция
өсімі мен халық табысының қысқаруы тұрғын үй нарығының жұмысының
тұрақтылығын бұзып, құрылысшыларға залал әкеледі. Оқшауландырылған қаржы
қорлары айналымнан алып тасталды. Жылжымайтын дүние мүлік нарығында бірінші
кезеңде, Астанадағы беделді аудандарда пәтерлер сатылады. Риэлтер
фирмалары оқшауланған аудандағы пәтерлер, сонымен қатар ескі жобамен
жасалған жинақтама үйлердегі пәтерді сатудан бас тартуда. Астана
тұрғындары, тұрақты табыс табатын және пәтер сатып алғылары келетіндер,
жоба сапасын, пәтер қолайлығына, аудан инфрақұрылымының дамуына көңіл
аударады. Бұл тұрғындар бөлігінің қажеттілігін қанағаттардыру мен қолдау,
қазіргі уақытта маңызды мақсаттардың бірі. Бұрын, пәтерді сатып алатын
адамдар, қолма-қол ақшамен бірақ алатын. Қазір сатып алушылардың негізгі
жиыны өз кішкене пәтерлерін сатып, үлкен пәтерді қосымша төлеммен алып, өз
тұрғын үй жағдайларын жақсартатын адамдар көбірек. Жылжымайтын дүние
мүлік нарығындағы жағдай, көбіне осы сатып алушыларға байланысты.
Потенциалды сатып алушылар қолындағы қаражаттарды тиімді пайдалануға
болатын елеулі көмекті ипотека береді. Тұрғын үй ипотекасының несиесі
құрылысшыларға да тұрақты және тұрғын үй құрылысын үздіксіз қаржыландыруға
көмектеседі. Бюджеттен елеусіз қаражаттар бөлінгенімен, ипотекалық несие
қазіргі уақытта бюджеттік емес қаржыландыруға түсетін пәрменді
түпдеректің бірі болып табылады.
Нарықтық экономика жағдайында мемлекет үшін құрылыс кешеніне
инвестициялық процессті реттеу мәселесі маңызды. Құрылыс кешеніндегі
инвестициялық процесстерді жүргізу мен ұйымдастыру механизмі нарықтық
экономика талаптарына баламалылық және нарық ойынының заңдарын
инвесторлар (заңды тұлға), банктер, тапсырыс беруші және
құрылысшыларды ескеру қажет. Шетелдік тәжірибені толық қолдану Қазақстан
экономикасының ерекшелігі мен нарықтық қатынастардың толық орындалмауы
салдарынан қиындатылған. Оған қарамастан, тұрғын үй ипотекалық несие
тәжірибесіне сүйене отырып, оның тәжірибелік қолдануының мүмкіндігін
куәландырады.
Сату объектілері мен жылжымайтын дүние мүлік нарығының қатысушылар
қызметінің белгісін нақты белгілеу мүмкін емес, яғни тұрлаусыздық және
пәтерді сату саласындағы нарықта коммерциялық тәуекелдің тым үлкен болуы.
Бірақ, жетістікке жетуге болады, егер сату объектілері ретінде жылжымайтын
дүние мүлікті бағалаудың әдістерін максималды қолдансақ, риэлтордардың
практикалық жинақталған тәжіребесі, банктер мен құрылыс ұйымдары арасында
ипотекалық несие талдауын жүргізуге мүмкіндік береді.
Қазіргі коммерциялық банктердің басты мәселесі көбіне несиелеу
процесіндегі тәуекелдің болуына байланысты туындайды.
Несиелік тәуекел – бұл қарыз алушының алған негізгі қарызы мен оған
есептелетін пайызды тиісті уақытында несиегерге төлей алмай қалу
ықтималдығы. Несиелік тәуекелдің алдын алу үшін банктер қарыз
алушылардан несиенің тұрақты қамтамасыз етілу формасын талап етеді. Несиені
қамтамасыз етудің дәстүрлі емес формасы ипотека болып табылады. Бұл
әлемдік тәжірибеде кеңінен қолданылады. [2, б.104]
Ипотека – жылжымайтын дүние мүлік кепілдігі, ол кәсіпорын, құрылым,
ғимарат және құрылыс, жәнеде жермен, белгілі бөлімдермен немесе пайдалану
құқығы бар несие алу үшін басқа объектілер.
Ипотека нарықтық қатынас жүйесіндегі қазіргі өнертабысы емес. Ипотека
түпдерегі заттар құқығының ұғымы пайда болған уақытқа байланысты, олар өз
кезегіндегі әртүрлі тарихи дәуірде кең қолданылған санат санына жатады.
Ипотека ұғымы (грек тілінен hypotheke – кепілдік (кепіл зат)) б.э.д.
6 ғ. Басында Грецияда пайда болып, белгілі жер иелікпен несиегерге
борышқордың жауапкершілікпен қамтамассыз етумен байланысты болды. Бұл
міндеттемені ресімеуде қарызгердің жер территориясында жазуы бар бағана
қойылды, көрсетілген меншік аталған сомма несиегердің кінәратын
қамтамассыздандыру. Бұл бағана, ипотека деген атқа ие болып, жер меншігіне
түскен қарыз белгіленді. Кейінірек ол мақсатқа арнайы ипотекалық деп
аталатын кітаптар пайда болды. Ежелгі Грецияда ипотеканың алғашқы
нысандарын қолдану жария болды, яғни хабарланған жер меншігінің жағдайы
туралы әрбір мүдделі адам еш қиындықсыз біле алу мүмкіндігі болды.
Ипотекалық несие феодолизм кезінде де дамып, несие ісі ретінде қазіргі
жағдайда туындады. Ипотекалық банктердің классикалық мемлекеті болып
Германия саналады. 1770 ж. Бреславлде Пруссия ханы Фридрих 2-мен алғашқы
ипотекалық банк – Селездік несие қоғамы құрылды. Бұл мемлекеттік дворяндық
банкі помещик шаруашылығына қаржылық қолдау көрсетіп, 19 ғ. ортасынан,
оның қызметі крестьян шаруашылығына таралды. 18 ғ. ақырғы үштігінде
Германияда тағы да бес земстволық несие банктері құрылып, 19 ғ. екінші
жартысында қалалық жылжымайтын дүние мүлікті несиелеу банктері пайда
болды. Алғашқы жеке меншік акционерлік банкі таза ипотекалық 1862 жылы
Франкфуртте құрылды. Қазір Германияда бірнеше ондық банктер саналады,
олардың екіден үші акционерлік, ал үштен бірі – мемлекеттік.
Еуропа мен Американың басқа мемлекеттерінде нақты ипотекалық
банктердің бөлінуі жоқ, ал жылжымайтын дүние мүлік несиесімен негізінен
несие – жинақ қауымдастығы, өзара жинақ банктері, аймақтық федерал
банктері мен сақтандыру компаниялары айналысады.
Ресейде алғашқы дворяндық мемлекеттік ипотекалық банктер Мәскеу мен
Петербургте 1874 жылы құрылды. Ал мемлекеттік емес акционерлік жер банкі
1864 жылы Одессада. Барлығы Ресейде 1917 жылы 21 жер банкі, олардың үшеуі
мемлекеттік, қалған 18 жеке меншік банктер қызмет атқарады. Мемлекеттік
банктер үлесіне жалпы несие санының ¾ келеді, жеке меншік үлесіне – ¼.
Революциядан кейін 1917 жылы жылжымайтын дүние мүлік пен жерге жеке
меншікті таратқаннан кейін, ипотекалық банктер де таралды.
Ресейде революцияға дейін актілердің маңызды бөлігі, жер иелігі
не жылжымайтын мүлік иелігі жайлы, әртүрлі жарияланымдарда бейнелейді,
мысалы, сенат тізімдемесінде. Бірақ, осындай жарияланымдардың көп және
жүйесіз болуы нақты иелік ісінде, жағдайды бағалауға мүмкіндік бермеді.
Ежелгі Греция мысалындағы ипотекалық кітаптар, жарияланымдардан тиімді
ерекшеленеді, олар жылжымайтын дүние мүлікке құқығы бар барлық заңды
қатынастардың әрбір нақты уақыттын бейнеледі. Ипотекалық жүйе арқылы
жылжымайтын дүние мүлік сатып алушысы қарыз саны мен мөлшерді
білген, иеленген құқық нақтылығында куәланған, сонымен қатар, оның
орналасуы құқығы мен құндылықтарын анықтаған. Ипотекалық кітапта иеліктің
бір иегерден екіншіге өтуі, жер иелігінде құрылымның өзгеруі, мүліктің
тарихи мен статистикасы, яғни, оның барлық қатынастары сипатталды.
Ипотекалық жүйенің оңды нәтижелігі заңмен тығыз байланыста болуына
себеп болды. Ипотекалық кітапта белгілі дерек болмаса, сот қаулыны
қабылдамайтын.
Ипотека кепілдікті операцияларды жасауда нақты тәртібін енгізді, яғни,
мазмұнның екі мәнділікті шығарып тастау үшін. Кең мағынада ипотека заңды
құқық жүйесін белгілеп жылжымайтын дүние мүлікпен иеленудің жағдайын
анықтау тәртібі мен нақты әрбір уақытқа оған қарызды кіргізеді.
Белгілі жылжымайтын дүние мүлікке иегер құқығын анықтауға мүмкіндік
беретін ипотекалық жүйе кезінде, осы жылжымайтын дүние мүліктерді келілзат
ретінде сенімді ұзақ мерзімді несие беру шарты құралады. Бұл ипотекалық
несие артықшылығы оның басқа ұзақ мерзімді несиелерден ерекшелендіреді.
Ипотекалық тәртіп салынған мүліктің сақтануы мен бағалардың тұрақтылығын
қамтамассыз етіп, банк – несиелерге қарызгердің несиені қайтармау қаупіне
негіз бермей, несие қорларын ұзақ мерзімге берудің экономикалық базасын
құрады. Ипотекалық тәртіп несие алушы үшін де қолайлы. Салынған
жылжымайтын дүние мүліктерінің сатып алу құқығын алуға бағытталып,
олар несиені өшіру үшін барлығын жасап, нәтижесінде өз төлем
қабілеттілігімен қаржылық жағдайын бекітеді.
Бүгінгі күні ипотека АҚШ-та, Германияда, Францияда, Англияда және
Швецияда кең көлемде дамып отыр.
Әлемдік банк шаруашылығының даму заңдылықтары тұрғысынан қарағанда
ипотекалық несиелеу нарық экономикасының ажырамас элементі болып табылады.
Ипотеканың өзіндік ерекшеліктері бар. [3, б.104]
Біріншіден, ипотекалық несие – бұл қатаң түрде анықталған кепіл затқа
берілетін несие. Қарызды қайтармаған жағдайда жылжымайтын дүние мүлік
сатылады және одан түскен түсім несиегердің қарызын жабуға бағытталады.
Екіншіден, ипотекалық несиелердің басым бөлігінің көздеген мақсаты
болады. Олар тұрғын үйлерді, сол сияқты, өндірістік ғимараттарды сатып алу,
салу немесе қайта құру және бөлімшелерін игеруді қаржыландыру үшін
пайдаланылады.
Ипотека дамыған нарықта экономика елдерінде, ең алдымен АҚШ пен
Еуропада кеңінен тараған. Бұл ипотекалық несиенің басқа несие түрлерімен
салыстырғанда елеулі артықшылығы бар екендігімен байланысты. Ипотекалық
несие екі жақтың да тәуекел деңгейін азайтады. Тапсырыскер несиені едәуір
ұзақ мерзімге ала отырып, кепілге қойылған жылжымайтын дүние
мүлікті, яғни, тұрғын үйді өзінің иелігіде сақтап қалады. Ал, несие
беруші берілген несиенің орнын толықтырудың қай жағынан да ұтылыссыз
нұсқасына ие болады.
Ипотекалық несиелеудің басты мақсаты – халықтың өзінің және несие
қаржысы есебінен еркін нарықта дайын тұрғын үй сатып алуына жәрдемдесу
болып табылады. Тұрған үй ипотекалық несиені – бұл банктің
тапсырыскерге тұрғын үй сатып алуға арнап беретін ақшалай қаражаты.
Тапсырыскер өз кезегінде мұндай несиені пайдаланғаны үшін банкке сыйақы
төлеуі, сондай-ақ, ай сайын белгіленген көлемде қарыз қаржысын қайтарып
отыруы тиіс.
Ипотекалық несиенің ең басты артықшылығы – сіз өзіңіздің меншікті
тұрғын үйіңізге бүгіннің өзінде-ақ ие боласыз да, ал ақшасын
бірнеше жылға созып, бірте-бірте төлеп құтыласыз. Ипотекалық несиені
алу үшін сатып алынатын тұрғын үйден басқа қандай да бір қосымша
кепілзат талап етілмейтіні де маңызды. Ипотека – несиеге үй сатып алу деген
сөз.
Қазақстанда ипотеканың дамуы Республика Президентінің 1995 жылғы 23
желтоқсандағы Жылжымайтын дүние мүлік ипотекасы туралы заң күші бар
Жарлығынан бастау алады. [4, б.104]
Қазіргі уақытта бірқатар Қазақстандық банктер жеке тұлғаларға
тұрғын үй сатып алу үшін ипотекалық несиені беруде. Бірақ
солардың қызметінде жұртты толғандыратын бір нәрсе – несие мерзімінің
қалағандай ұзақ болмауы мен жоғары пайыздық ставкаға байланысты болып
отыр. Мұның себебі түсінікті де, халық әзірге ақшасын қысқа мерзімді
депозитке салады, соған сәйкес банктер де несиені ұзақ мерзімге бере
алмайды. Қаржыгерлер тілімен айтқанда, елімізде ұзын ақша жетіспейді.
Бүгінде Қазақстан ипотекалық компаниясы ипотекалық несиеге халықтың
әр түрлі тобының қолы жететіндей болу үшін жұмыс жасауда. Компания
ипотекалық несиелер беруді жоспарлап отыр, бұл тағы бірнеше жүздеген
отбасының өз пәтерлеріне ие болу мүмкіндігі деген сөз.
1.2 Ипотекалық несие объектілері мен субъектілері
Ипотекалық несиелендіруді қаржыландыру формасы негізінде тұрғын үй
құрылыс саласында ең көкейтесті тұрғын үй нарықтық экономикада –
өсім индикаторының өкілетісі болады, экономиканың әртүрлі саласының даму
динамикасын көрсетіп және мемлекет болашағы жалпы және өз болашағында
халықтық сенімділігін суреттейді.
Тұрғын үй мәселесін шешу, әрбір қазақстандыққа қолайлы жағдай
жасау экономиканы тұрақтандыру бағыты мен әлеуметтік саланы дамыту
стратегиясы бүгінгі күні маңызды болып табылады.
Бюджеттік каржылықтың созылмалы жетіспеушілігі ақырғы жылдары,
қаржыландырудың бюджеттік емес түпдеректен іздеу дәстүрлі болып
кетті. Бұл қатынасты ұзақ мерзімді ипотекалық несиені дамуы тұрғын үйі
мәселесін шешуде ең переспективалы және шешуші болады.
Ұзақ мерзімді ипотекалық несиені дамытудың басты мақсаты орташа
табысты Қазақстан азаматтарының тұрғын үй құнының қол жеткізуді қамтамасыз
ету жүйесінің жұмысын құру болады да, ол ұзақ мерзімді ипотекалық
несие мен азаматтардың өз жеке каражаттарының тұрғын ұй нарығын
монополиядан босатылған тұрғын үйді сатып алу нарығының принциптеріне
негізделген.
Кепіл заты ретінде (ипотека) жылжымайтын дүние мүлік бола алады
да, ол өз кезегінде кепіл заты бола алатын мүлік және ипотекаға қол
жеткіссіз болатын мүлікке бөлінеді. Мүлік, егер де оған құқығы бар,
талап бойынша бекітілген жылжымайтын дүние мүлікке құқықты мемлекеттік
тіркеудің бар жағдайда, кепіл заты бола алады.
Ипотека заты ретінде кез келген жылжымайтын дүние мүлік бола алады,
егер ол азаматық айналымда болса, және оның иелігінен шығу мүмкіндігі
болса.
Бұл жұмыста Астана қаласының тұрғын үйді ұсыну тұрғын ұй ипотекасының
несиесіне шолу жасалды, сондықтан көптеген жылжымайтын дүние мүлік
түрлерінен тек қана жылжымайтын дүние мүлікке ерекше көңіл бөліп, ол
астаналықтардың иелігінде – тұрғын үйлер мен пәтерлер.
Ипотекалық несие нарығында 4 негізгі субъекттер қызмет атқарады:
Қарызгер, несиегер, инвестор (салымшы), үкімет және көптеген екінші
деңгейлі қатысушылар, олар: тұрғын үй сатушылары, ипотекалық несиенің
қайталама нарығының операторлары (тұрған үй ипотекалық несиесінің
агентігі), жылжымайтын дүние мүлік мәселесі мен оның құқығын тіркейтін
мемлекеттік органдар, сақтандыру компаниялары, бағалаушы, риэлтерлық
фирмалар. Осы қатысушылардың рольдерін нақтырақ ұғу үшін, атқаратын
қызметтерін қарастырайық.
Ипотекалық несие нарығының субъектілерінің негізгі қызметтері:
- қарызгерлер – жеке тұлға, Қазақстан Республикасының азаматы, банкпен
(несие ұйымы) несие шартын жасасу. Оның талабы бойынша несие түрінде
алынған құралдар тұрғын үйді алуға мақсатында қолданылады. Шарт бойынша
міндетемені орындауды тұрғын үйді алуға ұсынылған кепілзаты (ипотека)
қамтамасыз етеді;
- несиегерлер – банктер (несие ұйымдары) және басқа да заңды
тұлғалар, қарызгерлерге заңмен бекітілген тәртіп бойынша ипотекалық несиені
(қарыз) беретіндер. Несиегердің негізгі қызметтері: несиенің талаптары мен
шарттарына сай, қарызгердің несиені өтеу қабілеті мен төлем кабілеттілігін
бағалау негізінде ипотекалық несиені беру; несие шарты (кепіл шарты) мен
ипотека шартын ресімдеу; берілген ипотекалық несиеге қызмет көрсету.
Тұрғын үй мен пәтерлер ипотекасының ерекшелігі сур. 1. көрсетілген.
Сур.1. Тұрғын үй мен пәтерлер ипотекасының ерекшелігі.
Тұрғын үй ипотекасының шарты бойынша несиегер кепілзат иесі болады да,
ол оған несие шарты бойынша қарызгер міндетін орындамаса, өзінің ақшалық
талаптарының шарт бойынша қанағаттандырылуын ала алады:
- салымшы – заңды және жеке тұлға қайталама нарығындағы операторлармен
немесе ақшаны айналысқа шығаратын несиегерлермен қамтамасыздандырылған
ипотекалық несиенің бағалы қағаздарды алу. Оларға зейнетақы қоры,
сақтандыру компаниялары инвестициялық банктер, үлестік жарна инвестициялық
қорлар және т.б;
- үкімет – ипотекалық тұрғын үй несиелеуінің жүйесін дамыту
концепциясын анықтайды және ипотекалық несиелеу жүйесінің сенімді және
тиімді жұмыс істеудің құқықтық негізін қалыптастырады, қарызгердің
әлеуметтік қорғаныс механизмін құрады; ипотекалық несие нарығының
қатысушыларын ынталандыратын салық саясатын жүргізеді; нарықты
ұйымдастыруға қажетті институттарды құрып оларды басқаруда қатысады.
Ипотекалық несие нарығының қалған қатысушыларының қызметтері:
- тұрғын үй сатушылары тапсырыс бойынша өзінің меншігіндегі немесе
басқа заңды және жеке тұлғалар меншігіндегі тұрғын үй жайды сататын жеке
және заңды тұлғалар;
- ипотекалық несиенің қайталама нарығының операторы (тұрғын үй
ипотекасын несиелеу агенттігі) – несиені қайта қаржыландыруды жүзеге
асыратын, халыққа ұзақ мерзімді несиені тұрғын үй ипотекасына беретін
арнайы ұйымдар. Олардың қызметіне келесілер кіреді; ипотекалық несие
процедурасына қосылған талаптар мен бекітілген стандарттар негізінде
несиені қайта қаржыландыру эмиссиялық ипотекалық қарыздарды шығару тұрғын
үй несие саласына инвестор құралдарын қарату;
- жылжымайтын дүние мүлікке құқықтар мен оларға мәмілені жасауды
тәркілеудің мемлекеттік органы – жылжымайтын дүние мүлікке құқықтар мен
оларға мәлімені жасауды мемлекеттік тәркілеуді қамтамасыздандыратын,
мемлекеттік орган. Олардың функциялары тұрғын үй – жайдың сатып алу – сату
мәлімесін тәркілеу, меншік құқығының жаңа меншікке өтіуін ресімдеу, ипотека
шарты мен ипотека құқығын тәркілеу. Ипотекалық нарығының барлық
қатысушыларына тұрғын кепілінің ауырталалығы мен меншік құқығы жайлы
ақпаратты ұсыну мен сақтау;
- сақтандыру компаниялары – ипотекалық нарықтық қатысушыларына
азаматтық құқық міндетін сақтандыру мен қарызгердің өзіндік сақтандыруын,
мүліктік сақтандыруын жасау (салынған тұрғын үйді сақтандыру) мен
лицензиясы бар компаниялар:
- бағалаушылар – ипотекалық несиенің кепіл заты болатын, тұрғын үй
жайды кәсіпқой бағалауды жасауға құқығы бар, заңды және жеке тұлғалар;
- риэлтер фирмалары – тұрғын үйді сату мен сатып алу нарығында
кәсіпқой делдалы болатын заңды тұлғалар. Риэлтер қызметіне тұрғын үй
қарызгері мен сатыушыға тұрғын үйді сатып алу – сату нұсқасын таңдау, сатып
алу – сату мәмілесін жасауға көмектесу, тұрғын үй нарығының басқа
қатысушыларының тапсырмасы бойынша тұрғын үйді сатуды ұйымдастыру, тұрғын
үйді сатудың саудаласуды өткізуді ұйымдастыруда қатысу.
- ипотекалық несие жүйесінің инфрақұрылым бөлімшесі – нотариат,
төлқұжат қызметі қамқор органдары, заңды ақыл – кеңесі және т.б. Тұрғын үй-
жаймен мәмілелерге қажетті заңды жөнелумен қамтамасыздандырады, тұрғылықты
жерлері бойынша азаматтарды тәркілеу оның ішінде кепілдікке алынған
пәтерлер мен үйлер, жылжымайтын дүние мүлікпен мәміле жасасқанда кәмелетке
жасы толмағандардың құқықтарын қорғау.
Ипотекалық несие нарығының қатысушылары бүгін осы немесе басқа
мөлшерде нарыққа жұмыстарын атқаруда. Басты мақсат, мүмкіндіктерді кеңейту
мақсатында тиімді өзара іс-қимылды жасау олардың мүдделіктерін
қамтамасыздандыру үшін. [5, б.104]
1.3 Ипотекалық несие нарығының құрылымы
Ипотекалық нарықтың негізгі тағайындауы ипотекалық механизмге кепілзат
ретінде салынған – жылжымайтын дүние мүлік кепілі міндеттердің кең
көлемді орындауын қамтамасыздандыру қызметі үлкен потенциалды
мүмкіндікдерді тәжірибеде өткізуді жасаудан құрылады.
Ипотекалық нарықтың екі деңгелі сипаты бар, себебі әрбіреуі өзінің
тұрын үйді ипотекалық несиелеудің өзіндік ерекшелігі бар болып, өзіндік
процестер өтеді. Осыған сәйкес ипотекалық нарықты бастапқы және қайталама
деп бөлуге болады.
Негізінде, бастапқы ипотекалық несие нарығы ипотекалық нарық
сегментін көрсетеді. Сәйкесінше міндетті өзара қатынастарға баратын,
борышқор мен несиегер қызметінің барлық жиынын қамтыйды. Ол кезде
борышқор кепілдік беруші міндетті орындау әдісі ретінде ұсынып, ол
несиегер (кепілзат иесі дүние мүлікті) жылжымайтын кепілдік ретінде
алады. Бастапқы ипотекалық несие нарығының субъектілері мен құралдары сур.
2. көрсетілген.
Ипотека шартының құқығы Міндет
құқығы
Несиегер кепілхатты өзінде Несиегер кепілхатты
нарықта
сақтайды
айналымға жібереді
Сур.2. Бастапқы ипотекалық несие нарығының субъектілері мен құралдары.
Сур. 2. көрсетілгендей процедураны іске асыру көптеген жағдайда,
қарызгердің тұрғын үй ипотекалық несие қатынастарында қатыспау жағдайында,
борышқордың несиегермен өзара қатынастарының қажетілігі аяқталады.
Банк үшін, жеке дара немесе мәнді екі жақты қатынас қарызгер мен
несие қоржынын бір жақты толтыру ипотекалық нарықта ойдағыдай қызметпен
қамтамасыздандырады. Банктің тағы да бір қызметінің маңызды жағы кезекті
қарызгерге жаңа ұзақ мерзімді ипотекалық несие түрінде беруге дайын
болған, жаңғырту несие қоры болып табылады. [6, б.104]
Төтенше көкейтестілік мақсатты шешу үшін қайталама ипотекалық несие
нарығының қызметі ұйымдастырылады.
Қайталама ипотекалық несие нарығы – ипотекалық нарық сегменті. Онда
несие міндеттері бойынша дербестендірілген құқықтарды түрлендіру арқасында
ипотекалық жүйенің несие портфелінің жиынын құру жасалады, және
иесізденген пайдалы қағаздар (облигациялар) ипотекалық шартында және ұзақ
мерзімді инвесторлар арасында оларды орналастыру. Қайталама ипотекалар
несие нарығының субъектілері мен құралдары сур. 3. көрсетілген.
Сур.3. Қайталама ипотекалық несие нарығының субъектілері мен
құралдары.
Осыдан, қайталама нарық инвестор мен несиегерді бастапқы ипотекалық
нарықта байланыстырушы тобы болып, ипотекалық несиеге қаржылық
ағынын бағыттау (облигацияларды шығарып оларды қаржылық нарықта орналастыру
арқылы) мен инвесторлардын ақша құралдарының шоғырлануын қамтамасыз
етеді. Осыған сәйкес қайталама нарығының маңызды мақсаты инвесторға
салынған құралдарына қосымша кепілді беру, себебі олар кепілхатпен
қамтамасыздандырылған.
Тұрғын үй ипотекалық несие жүйесі бастапқы және қайталама ипотекалық
нарықтарын біріктіретін (ҚОСЫМША А) көрсетілген. [7, б.104]
Қазіргі уақытта ипотекалық несиенің көптеген үлгілері әзірленген.
Олар беру кестелері, өтеу және қызмет көрсетуі бойынша айырылады.
Ипотекалық несиенің негізгі үлгілері:
1 Тұрақты ипотекалық несие, оның басты алуан түрлілігі өзін-өзі
амортизациялайтын несие болып табылады.
2 Айнымалы төлеммен несие, оның алуан түрлілігі келесілер болады:
1) Бір жолғы төлеммен, ол келесі несиеге бөлінеді:
- мерзімнің өтуіне дейін оқшауландырылған пайыз төлемдері;
- пайыздардың төлеуімен ғана;
- ішінара амортизация мен жиынды шарлы төлеммен;
2) пружиналық немесе негізгі соманың тіркелген (беркітілген)
төлемімен;
3) қатысумен;
- пайда;
- құнның өсімінде;
4) өспелі төлеммен;
5) кері аннуитетпен;
6) ауыспалы ставкамен;
7) канадалық ролл-овер (жаңартылып отыратын несие);
8) қорытындылаушы ипотека;
9) қосылған пайызбен төлем.
Тұрақты ипотекалық несие – несиенің ең қарапайым нысаны. Ол
төменгі инфляциясы бар, несиелеудің ұзақ мерзімді және, бірдей
уақыт мерзімінде бірдей амортизацияны төлеу мемлекеттеріне тән
сипат. Сондықтан мұндай несиелер өзін-өзі амортизациялау түріне
жатады. Амортизация бұл жағдайда негізгі қарызды өтеу мен несиені
пайдалану үшін пайыздарды төлеу процесін білдіреді.
Айнымалы төлеммен несиелер. Өзін-өзі амортизацияландарға жатпайды
және негізгі қарызбен пайыздарды өтеу кезеңдерінің әртүрлілігі, сонымен
басқа қосымша шарттар.
Ондай несие түрлеріне бір жолғы төлеммен несие жатады, оған бір жолғы
(шарпы) төлем жатады. Ақырғысы келесіге бөлінеді:
- мерзімнің өтеуіне дейін оқшауландырылған пайыз төлемдері, негізгі
қарызды өтеу мен сонымен мерзімді пайыздарды төлеуді қарастырмайды.
Несиені өтеу мен капиталдандырылған пайыздар мерзім аяғында жасалады.
Мұндай несие түрін пайдалану жеткілікті шектеулі.
- пайыздарды төлеумен ғана несиелер – шарлы төлемнің алуан
түрлілігі; мерзім аяғында негізгі соманның шарлы төлемін қарастырады, ал
пайыздар несие уақыт мерзімінде тұрақты төленеді;
- ішінара амортизация мен жиынды бір жолғы төлеммен несие – олар
да шарлы төлемнің алуан түрлілігі болып табылады, несие мерзімінің аяғына
дейін ішінара амортизацияны карастырады.
Пружиналық несиелер негізгі қарыз өтеуіне тұрақты бірдей төлемдерді
қарастырады.
Қатысумен несиелер пайдалы жылжымайтын дүние мүлікті қаржыландыруда
қолданады. Бұл несие өзін-өзі амортизацияланғанға жуық, бірақ ол
несиегердің тұрақты негізгі қарызбен оның пайызын алып, объектінің
пайдасында қатысуды көрсетеді. Несиегердің қатысуы әртүрлі болуы мүмкін:
ол рентаның асыру бөлігіне таза операциондық пайданың шектен шығу
бөлігіне (несие пайдада қатысуымен), капитал өсімінің бөлігіне немесе
жылжымайтын дүние мүлікті сатудан алынған, табыс бөлігіне (құнның
өсімінде қатысу несиесі) үміткер болады және т.б.
Өспелі төлеммен несие (өспелі аннуитетпен) барлық мерзімде біркелкі
өзгермелі төлемдер қарастырылып және төлемдер жыл сайын өседі деген
есебімен, жылжымайтын дүние мүлік жалға беру несиесімен қолданылады
(не басқа кезеңмен). Мұндай несиелер қарызгер пайдасы несие мерзім
аяғына қарағанда төмен болғанда пайдаланылады.
Кері аннуитетпен несиелер, керісінше, мерзім соңында несие төлемінің
азаюын не бітуін білдіреді. Бұл тұрғыда, олар тыйым салынған несиелермен
салыстырмалы.
Ауыспалы ставкамен несиелер, көбінде ақша нарығының инфляция,
валюта және т. б. бір индекстеріне байланған. Несиені минималды не
максималды шамасының шекті ауыспалы ставкасымен төлеуге мүмкіндік
береді. Ставкалардың өзгеруі несие мерзіміне әсер етеді.
Канадтық ролл-овер алдын-ала белгіленген уақыт арасы арқылы ауыспалы
ставка пайызымен сипатталады. Бұл несие түрінің алуан түрлілігі – несие
керілсөз ставкасымен, оның айырмашылығы: кезеңдік төлемнен басқа пайыздық
ставканың шегі алдын-ала келісілген.
Аяқталған ипотеканың бірнеше алуан түрлілігі бар және өздері
қаржыландырудың қайталама (кішісі) жеке жағдайы болады. Бұл несие
түрінің мәні, бірінші несиені жабуға бағытталған төлемдерді екінші несиеге
аккредитивті жылжымайтын дүние мүлікке беріледі. Мұндай несие
ставкасы, бірінші несиеге қарағанда жоғары.
Қосылған пайыз ставкасының несиелері негізгі қарызға пайыздарды
есептеуді қарастырады, ал келесі төлем шамасын анықтау үшін нәтижесі
жабу кезеңінің санына бөлінеді. Бұл несиелерді жеке меншікті (автокөлік
және т.б.) несиелеуге пайдаланып және несиені төлеудін мерзімнен бұрын
мүмкіндігін қарастырады. [8, б.104]
Сонымен, мұндай несиелерді жерді иелену не жаңа құрылысқа да
береді. Бұл несие түрлерінің айырмашылығы оларды беру жерді иелену немесе
құрылыстың жаңа этаптарын аяқтау мөлшерінде бөлшектеп беріледі. Пайыз
төлемдері несие қалдығына жинақталады. Несиені жабу жерді меңгерген
кезде немесе жаңа ғимарат игергенде мүмкін болады.
1.4 Ипотекалық несиені қолданудың шетелдік тәжірибесі
Нарықтық қатынастары дамыған елдерде ипотекалық несиенің
алуан түрлері тәжірибеленді. Олар әр түрлі сипаттары бойынша
сипатталады. Несиелеу объектісі, несиені қайтару кепілінің
қамтамасыздандыру тәсілі, ипотекалық облигациялар нарығының сипаты және
несиелеу субъектілері бойынша. Несиелеу объектілері жер учаскелерін сатып
алу, жер учаскелерін иелену, тұрғын үй құрылысы және тұрғын үйге
жатпайтын құрылыс. Кепілдіктер: сақтандырылған несиелер, сақтандырылмаған
несиелер, басқа да кепілдіктер. Ипотекалық облигациялар нарығы: бастапқы
нарық, қайталама нарық. Несиелеу субъектілері: құрылыс салушы несиесі,
мердігер несиесі. Ипотекалық несиенің несиелеу объектілері бойынша
келесі несиелерге бөледі: жер учаскелерін алу үшін; тұрғын үй құрылысына;
жер учаскелерін иелену; тұрғын үйге жатпайтын құрылыс.
Несиені қайтару кепілі бойынша сақтандыру ұйымы мен қамтамасыздандыру
деңгейі, яғни сақтандыру қорғанысына байланысты сыныпталады. АҚШ-та
кепілхаттық қағазбен несиелер белгіленеді: федералдық тұрғын үй
әкімшілігімен сақтандырылған, ардагер ісінің басқармасы,
сақтандырылмағанмен.
Ипотекалық облигациялар нарығының сипаты бойынша ипотекалық
қағаздардың бастапқы және қайталама нарықтарын айырады.
Тұрғын үй құрылысының ипотекалық ссуда несиелерінің объектілері
бойынша оның болашақ иесіне беріледі, не мердігерге берілетін ссуда.
Ақырғысы, ғимараттың соңғы иесі құрылыс-монтаж жұмысы кезеңінің
аяқталуына дейін белгісіз болғанда, не ол жоспарды дербес
қаржыландырмаған жағдайда, не дайын объектіні алғанда мүдделігі болғанда
қолданылады.
АҚШ-та кепілзатқа салынып қамсыздандырылған ипотекалық облигациялар
шығарылып, бос ақшалары бардарға сатады, олар зейнетақы қорлары,
сақтандыру компаниялары және жеке тұлғалар. Ипотекалық облигациялар нарық
көлемі АҚШ-та американдық корпорациялар акция нарығының көлемінен едеуір
көп.
1930 жылдан бастап АҚШ-та американдықтарды өз жеке үйлерін сатып
алу үшін ақшаны қарызға алу заңы дами бастады. Тұрғын үйді алуға
ұсынылған несиелер және халықтың салымдарын жинақтауға Англияда өзара
несиелендірудің құрылыс қоғамдары мысалында, несие-жинақ ұйымдары
(жинақтау банктері) құрылған болатын. Сонымен қатар, қарызгерге
депозиттерді тегін сақтандыру және кепілзаты бойынша салынатын салық
пайдасының пайыздар соммасын қысқартуға мүмкіндіктер ұсынылды. Ол
кепілзаты бойынша пайыздардың төмендеуіне әкелді.
АҚШ-та ипотекаға үкімет, тапсырысымен қамқор жасайтын ұйымдар бар:
- Джинни Мэй – үкіметтік ұлттық ипотекалық ассоциациясы;
- Фредди Мак – тұрғын үй ипотекалық несиенің федералдық
корпарациясы;
- Фринни Мэй – федералдық ұлттық ипотекалық ассоциациясы.
Джинни Мэй мөртаңбасымен бағалы қағаздар, мысалға, АҚШ-тың
Қазына мекеме қағаздарының деңгейіне дейін өзінің несие өтеу
қабілетімен жетті. Барлық мүмкін болатын дағдарыстарда корпарация
акциялары биржада құлап, АҚШ үкіметі олардың тұрақты пайда
беретіне кепіл беріп және барлық тәуекелді 20-30 жылға өзіне алады.
Нарықтық экономикасы дамыған елдерде ипотека несие түрінде әр түрлі
нысандарда өмір сүруде. Төменде шетел елдің ең жиі кездесетін ипотекалық
несиенің үлгілері қарастырылған. [9, б.104]
Жартылай – ашық ипотекалық несиелеу үлгісі. Ипотекалық несие
үлгісінің ең қарапайым және сол уақытта мүлтіксіз (кәмілсіз) болып,
жартылай – ашық үлгісін айтуға болады. Бұл үлгі негізінен
кепілхаттың алғашқы нарық шегінде оқшауланған. Мұндай үлгі шегінде берілген
несиелер бойынша тапсырыскерлерге ипотекалық банктермен алынған,
кепілхаттарды қолдану, талап бойынша, ішкі қаржылық тартылған қорлардың
бөлшектерін тартумен қамтамасыздандыру сапасында қолданудан ары бармайды.
Бұл үлгі қолданаттағы маманданған тұлғалардың минималды саны болғанда
жүзеге асады – ипотекалық құрылымның жартысы.
Жартылай үлгі мамандандырылған ипотекалық банктермен де, және
ипотекалық несиенің бөлімшелері бар, әмбебап банктермен де колданылу
мүмкіндігі бар.
Бұл үлгінің алғашқы ұстанымды сипаты, банк аралық депозиттегі
орналасқан тапсырыскерлер қаражаттары, банктің өзіндік капиталы арқасында,
беталды түпдеректерден банктер ипотекалық несиенің барлық
тапсырыскерлерінің жинақтық өнімін қамтамасыз етуі болады.
Екінші ұстанымды сипаты болып, мемлекеттегі жалпы несие-қаржы
нарығының жағдайынан ипотекалық несиенің пайыз ставкаларының тура
тәуелділігі табылады. Көрсетілген тәуелділік жеке қолайлы және қолайсыз
кезеңдерде ипотекалық несиеде банк белсенділігі және масштабына елеулі
ықпал жасайды.
Маңызды жағдай, ипотекалық несиеге несие қорларын тарту мен
іздеуде, банк бұл қорларды қамтамасыз ету үшін алғашқы кепілхаттарын
теориялық тұрғыдан бұл үлгіде қолданбауға болады.
Осы үлгі негізінде, ипотекалық несиелеуді ұйымдастырудың қатысты
қарапайымдылығы, көптеген мемлекеттерде оның кең таралуымен уағдаланған,
және де бағалы қағаздар нарығында толығымен құрылмаған қаржылық
инфрақұрылым нарығының дамыған мемлекеттерде ерекше таралған. Бірақ осы
себептен, олар дамыған елдердің және ипотекалық қызмет нарығында
маңызды тауашаға ие, ол елдер: Англия, Франция, Испания, Израиль
және т.б.
Кеңейтілген ашық ипотекалық несиелеу үлгісі. Мұндай үлгі деп,
жылжымайтын дүние мүліктің кепілхатымен қамтамасыздандырылған, бұл
мақсатқа арнайы ұйымдастырылған қайталама бағалы қағаздар нарығынан
ипотекалық несиелендіру жүйесіне несие қорларының негізгі ағымы бар
үлгіні есептейміз. [10, б.104]
Бұл үлгі келесі өзара байланысты қатысушылардың келесі үлгілерін
топшылайды:
- тапсырыскер ипотекалық банкке несие алу үшін барады. Бұл басқармалар
кепілхаттың алғашқы нарығын құрады.
- несиегер берілген кепілхаттарды өзінің бағалы қағаздар қоржынында
сақтайды не басқа инвесторларға сата алады, ал олар өз кезегінде
кепілхаттың қайталама нарығын құрады.
- кепілхаттарды сатып алып, инвесторлар жаңа несиелерді беру үшін,
несиегерлерді қосымша ақша қаражаттарымен қамтамасыздандырады.
- эмиссиялық – қаржылық компаниялар өз инвестициялық қоржынында
ипотекалық несиені сақтай алады. Баламалы нұсқасы кепілхаттармен
қамтамасыздандырылған, кепілхаттар пакетін құру және осы бағалы қағаздар
негізінде оларды шығару.
- ары қарай цикл қайталанады, жылжымайтын дүние мүлік кепіліне
алғашқы қаржылық басқармалар азаматтарға несие береді, олар өз
кезегінде, қайталама нарықта оқшауланған қаржылық қорларға сүйенеді.
Кеңейтілген ашық үлгісі анықталған өлшемде ең тұрақты болады,
ол жүйеге несие қорларының ағымын қамтамасыздандырылатын бағалы
қағаздардың, алдын ала жарияланған табыстылығы мен өтеу мерзімі бар
болуына байланысты. Бірақ, бұл тұрақтылық тек анықталған шекте ғана
бар. Бұл үлгінің кең қолданылуы экономикасы өте тұрақты елдерде
ғана мүмкін. Сондықтан да, бұл үлгінің дамуы АҚШ-та кең жайылуы еш
күмән келтірмейді. Сол себепті, кеңейтілген ашық үлгіні ипотеканың
американдық үлгісі деп атайды.
Американдық ипотекалық үлгісі бойынша ипотекалық несие шарты
келесідей болады: несиеге пайыз – 7 – 9% жылдық, ипотеклық несие 70 –
75% тұрғын үй бағасына тең, бір жолғы бастапқы салым – 20 – 25%,
несие мерзімі 15 – 30 жыл.
Тұрғын үй ипотекалық несиелендірудің нақты мәліметтеріне талдау
жасалынды. Ипотекалық несиенің шетел тәжірибесі талданып және
зерттеледі. Шетелде ипотекалық несиенің дамуы тұрақты екені белгілі.
Ипотекалық несиенің алғашқы нарығы ғана емес (Банк – қарызгер),
сонымен қатар, қайталама – ипотекалық бағалы қағаздардың эмиссиясы және
олардың қор нарығында өткізу. Қайталама ипотекалық несие нарығының дамуы
дүниежүзінде мемлекеттермен қолдау жасалуда, арнайы қорлар құрылуда.
Қайталама нарықтың дамуы жаңа ипотекалық несиелерді беру үшін, банктерді
бос қорлармен қамтамасыз етеді.
Шетелде онымен қоса, тұрғын жайдарды жалға беру жүйесі және оларды
кейін сатып алу құқығын дамыту жайылған. Бұл халыққа тұрғын
жағдайларын шектемей-ақ, тұрғын үй жағдайларын жақсартуға көмектеседі.
Ипотекалық несиелендіру нарығының дамуына қарамастан Батыстың көптеген
елдерінде жалдау тұрғын үйдің жалпы көлемінің 40-50% дейін жетеді. [11,
б.104]
Ипотекалық несиені дамытудың ұсынысы:
Мемлекеттің ипотекалық облигацияларының қамтамасыздандыруына
кепілдеме қажет. Қайталама нарықты дамыту банктерді бос несие қорларымен
қамтамасыздандырады. Өте маңызды банктерді қолдайтын мемлекеттік және
жергілікті қорларды құру қажет, олар өз кезегінде пайыз ставкаларының
өспеуін қанағаттандырады. Банктерді қолдайтын мемлекеттік және жергілікті
қорларды құрумен қоса:
- ипотекалық несиені беру процессін жетілдіру және сәйкестендіру;
- тұрғын үй нарықтық құнын бағалау тәсілі, пәтердің тұтыну
сапасы, қарызгердің болашақ иесінің шығысы – ұстау мен жөндеу, техникалық
қызмет көрсету, жалпы жайлардың пайдаланылуы, территорияға қатысты
жерге қарау (жол, жер) барлығын есепке ала отырып жетілдіру;
- ұзақ уақыт кезеңіне салық жеңілдіктерінің тұрақтылығы мен
жетілдіру облыстарындағы мемлекеттік саясатын бекіту;
- қайталама ипотекалық несие нарығының дамуына жергілікті және
мемлекеттік тұрақты қолдау жасау қажет;
- ипотекалық несиелендіруге қатысатын банктерді қолдау;
- тұрғын үйді жалға беру жүйесін тұру құқығымен және кейін оны сатып
алу құқығы;
- тұрғын үйді жалдау мен ипотекалық несиені пайдалануда оңтайлы
облысын анықтау керек.
Ипотекалық бағдарламаның қатысушылары жекешелендірілген тұрғын үй
немесе жұмыс орнынан ұйымның кепілгерлігі түрінде бастапқы капиталы болу
керек.
Ипотекалық несиелеуде тұрғын үй жағдайын жақсарту 10-15 жылға
созылады. Баламалы шешім ретінде, пәтерде тұру құқығымен жалдау, кейін оны
сатып алу құқығының болуы. Алғашқы салымды (30%) облигациялармен не басқа
бағалы қағаздармен салу кестесін жетілдіру керек.
Ипотекалық несие үнемі жетілдіріліп дамып келеді, оның тек жылжымайтын
дүние мүлік нарығының даму шарты өзгеруде. Экономикалық нарығының кейінгі
тұрақтандыруының дамуында жаңа мәселелер туындап, оларды шешу үшін
тұрғын үй ипотекалық несиелерді бағалаудың жаңа тәсілдемесінің туындауына
әкеледі.
ΙΙ-бөлім. БАНК ҚЫЗМЕТІНЕ ҚАРЖЫЛЫҚ ТАЛДАУ
2.1 Банктің қысқаша сипаттамасы
Коммерциялық банк нарықтық экономиканың маңызды және бөлінбес
элементі болып табылады. Екінші деңгейлі банктердің негізгі
қызметі – несиегер мне қарызгер арасындағы делдалдылық. Сонымен қатар,
банктер банктік емес құрылымға қарағанда, барлық мемлекет экономикасының
ақша құралымының айналымының негізгі бөлігімен қамтамассыз етеді.
Банктік жүйеге үлкен көлемде ақша құралдарымен субъектілер саны
кіретіндіктен, ондағы жүріп жатқан процестер ғылыми сипатқа ие және
мемлекет қоғамына уақыт бойынша әсері салыстырмалы болып келеді.
Сондықтан, қаржы менеджерлеріне банк жағдайын талдауға үлкен
көңіл бөлу қажет, талдау объективі сипатта болып және шындық ақпараттан
құралу керек.
Коммерциялық банк қызметінің тұрақты талдауы, өзі үшін жәнеде
салымшылары мен тапсырыскерлері үшін үлкен мағынаға ие. Коммерциялық
банктер өз қызметінің талдауы негізінде, сонымен қатар басқа
банктер қызметінде тиімділіктерін, жұмыс істеудің сапасын бағалап
және де даму бағытының басымдығын анықтайды. Салымшылар мен
тапсырыскерлер осындай ... жалғасы
Сіз бұл жұмысты біздің қосымшамыз арқылы толығымен тегін көре аласыз.
КІРІСПЕ
Ι-бөлім. ИПОТЕКАЛЫҚ НЕСИЕНІҢ ТЕОРИЯЛЫҚ АСПЕКТІЛЕРІ МЕН ТӘЖІРИБЕСІ
1.1 Ипотекалық несиелеудің теориялық аспектілері
1.2 Ипотекалық несие объектілері мен субъектілері
1.3 Ипотекалық несие нарығының құрылымы
1.4 Ипотекалық несиені қолданудың шетелдік тәжірибесі
ΙΙ-бөлім. БАНК ҚЫЗМЕТІНЕ ҚАРЖЫЛЫҚ ТАЛДАУ
2.1 Банктің қысқаша сипаттамасы
2.1.1 Банк қызметіндегі негізгі жетістіктері
2.1.2 Банк активтерінің құрылымы
2.1.3 Банк міндеттемелерінің құрылымы
2.2 Банк балансына талдау
2.2.1 Банк активтерін талдау
2.2.2 Банк пассивтерін талдау
2.2.3 Банк өтімділігін талдау
2.3 Банк қызметінің тиімділігін талдау
2.4 Ипотекалық несиелеу нарығының динамикасы мен дамуы
ҚОРЫТЫНДЫ
ПАЙДАЛАНҒАН ӘДЕБИ КӨЗДЕРІ
КІРІСПЕ
Потенциалды сатып алушылар қолындағы құралдарды тиімді пайдалануға
болатын елеулі көмекті ипотека береді. Тұрғын үй ипотекасының несиесі
құрылысшыларға да тұрақты және тұрғын үй құрылысын үздіксіз қаржыландыруға
көмектеседі. Бюджеттен елеусіз қаражеттар бөлінгенімен, ипотекалық несие
қазіргі уақытта бюджеттік емес қаржыландыруға түсетін пәрменді
түпдеректің бірі болып табылады.
Нарықтық экономика жағдайында мемлекет үшін құрылыс кешеніне
инвестициялық процессті реттеу мәселесі маңызды. Құрылыс кешеніндегі
инвестициялық процесстерді жүргізу мен ұйымдастыру механизмі нарықтық
экономика талаптарына баламалылық және нарық ойынының заңдарын
инвесторлар (заңды тұлға), банктер, тапсырыс беруші және
құрылысшыларды ескеру қажет. Шетелдік тәжірибені толық қолдану Қазақстан
экономикасының ерекшелігі мен нарықтық қатынастардың толық орындалмауы
салдарынан қиындатылған. Оған қарамастан, тұрғын үй ипотекалық несие
тәжірибесіне сүйене отырып, оның тәжірибелік қолдануының мүмкіндігін
куәландырады. [1, б.104]
Бұл жұмыстың теориялық маңыздылығы, Қазақстандағы ипотекалық
несиелеудің дамуы және қалыптасу процессі туудан және бүгінгі күнге дейін
толық қаралған, яғни, ҚР ипотекалық жүйесінің әрекет істелгенінен бастап
қорытындылау жасалған.
Жұмыстың тәжірибелі маңыздылығы, осы тақырыпты одан ары зерттеу үшін
қолдану мүмкіндігі, сонымен қатар, жұмыстың орындалуы барысында алынған
білім, келешек кәсіпшілік қызметте өте бағалы және пайдалы бола алады.
Тұрғын үй құрылысы - біздің экономикамызды алға сүйреуші қуатты күші.
Жұмыстың бірінші бөлімінде, ипотекалық несиелеудің теориялық
аспектілері, яғни даму тарихы, қазіргі кездегі ерекшелігі, объектілері мен
субъектілері, ипотекалық несие нарығының құрылымы (бастапқы және қайталама
нарықтары) және оны қолданудың шетелдік тәжірибесі сипатталған.
Екінші бөлімде, банктің қызметіне қаржылық талдау жасалып, оның даму
тарихына, қызметінің негізгі жетістіктеріне, құрылымына қысқаша сипаттама
жасалды. Банк балансына, активтер мен пассивтеріне, өтімділігіне,
қызметінің тиімділігіне талдау жасалып, ипотекалық несиелеу нарығының
динамикасы мен дамуы зерттелді.
Ι-бөлім. ИПОТЕКАЛЫҚ НЕСИЕНІҢ ТЕОРИЯЛЫҚ АСПЕКТІЛЕРІ МЕН ТӘЖІРИБЕСІ
1.1 Ипотекалық несиелеудің теориялық аспектілері
Нарықтық қатынастардың дамуы мемлекет экономикасындағы жылжымайтын
дүние мүлік ролін бағалау мен адамдар өмірінде елеулі өзгерістерге әкелді.
Бұл жағдайда жылжымайтын дүние мүлік нарығының құру әдістері, жолдарды
негіздеу және мәселені анықтау тұр, ол нарық субъектілерінің
қажеттіліктерінің әсерін қанағаттандыруды қамтамасыз ету мәселесін шешеді.
Жылжымайтын дүние мүлік нарығын тиімді басқару жалпы инфрақұрылымды құру
мен дамыту нормативтік базаға кіретін жылжымайтын дүние мүлік пен
мәмілеге мемлекетті құқықтарды тіркеу жүйесімен байланысты.
Жылжымайтын дүние мүлікке жеке меншік ерікті сақтандыру жүйесінің
құқықтарын қосарласып жүргізумен, салық салу механизмінің инвестициялық
белсенділігің дамытуды ынталандыру мен тұрақтандыруды тұрғызу арқылы,
Қазақстанның жылжымайтын дүние мүлік қызмет етуін, біріңғай мүліктік кемен
түрінде қамтамасыздандырады.
Жылжымайтын дүние мүлік нарығының сегментінің ең дамыған түрі тұрғын
үй нарығы болып табылады. Тұрғын үй құрылыс көлемінің ұлғаюы, адам зәру
қажеттілігін қанағаттандыруды қамтамассыз ететін, жоспар шешімінің
әртүрлілігі мен жетілдірілуі, құрылыстың тұрақты қымбаттауы, инфляция
өсімі мен халық табысының қысқаруы тұрғын үй нарығының жұмысының
тұрақтылығын бұзып, құрылысшыларға залал әкеледі. Оқшауландырылған қаржы
қорлары айналымнан алып тасталды. Жылжымайтын дүние мүлік нарығында бірінші
кезеңде, Астанадағы беделді аудандарда пәтерлер сатылады. Риэлтер
фирмалары оқшауланған аудандағы пәтерлер, сонымен қатар ескі жобамен
жасалған жинақтама үйлердегі пәтерді сатудан бас тартуда. Астана
тұрғындары, тұрақты табыс табатын және пәтер сатып алғылары келетіндер,
жоба сапасын, пәтер қолайлығына, аудан инфрақұрылымының дамуына көңіл
аударады. Бұл тұрғындар бөлігінің қажеттілігін қанағаттардыру мен қолдау,
қазіргі уақытта маңызды мақсаттардың бірі. Бұрын, пәтерді сатып алатын
адамдар, қолма-қол ақшамен бірақ алатын. Қазір сатып алушылардың негізгі
жиыны өз кішкене пәтерлерін сатып, үлкен пәтерді қосымша төлеммен алып, өз
тұрғын үй жағдайларын жақсартатын адамдар көбірек. Жылжымайтын дүние
мүлік нарығындағы жағдай, көбіне осы сатып алушыларға байланысты.
Потенциалды сатып алушылар қолындағы қаражаттарды тиімді пайдалануға
болатын елеулі көмекті ипотека береді. Тұрғын үй ипотекасының несиесі
құрылысшыларға да тұрақты және тұрғын үй құрылысын үздіксіз қаржыландыруға
көмектеседі. Бюджеттен елеусіз қаражаттар бөлінгенімен, ипотекалық несие
қазіргі уақытта бюджеттік емес қаржыландыруға түсетін пәрменді
түпдеректің бірі болып табылады.
Нарықтық экономика жағдайында мемлекет үшін құрылыс кешеніне
инвестициялық процессті реттеу мәселесі маңызды. Құрылыс кешеніндегі
инвестициялық процесстерді жүргізу мен ұйымдастыру механизмі нарықтық
экономика талаптарына баламалылық және нарық ойынының заңдарын
инвесторлар (заңды тұлға), банктер, тапсырыс беруші және
құрылысшыларды ескеру қажет. Шетелдік тәжірибені толық қолдану Қазақстан
экономикасының ерекшелігі мен нарықтық қатынастардың толық орындалмауы
салдарынан қиындатылған. Оған қарамастан, тұрғын үй ипотекалық несие
тәжірибесіне сүйене отырып, оның тәжірибелік қолдануының мүмкіндігін
куәландырады.
Сату объектілері мен жылжымайтын дүние мүлік нарығының қатысушылар
қызметінің белгісін нақты белгілеу мүмкін емес, яғни тұрлаусыздық және
пәтерді сату саласындағы нарықта коммерциялық тәуекелдің тым үлкен болуы.
Бірақ, жетістікке жетуге болады, егер сату объектілері ретінде жылжымайтын
дүние мүлікті бағалаудың әдістерін максималды қолдансақ, риэлтордардың
практикалық жинақталған тәжіребесі, банктер мен құрылыс ұйымдары арасында
ипотекалық несие талдауын жүргізуге мүмкіндік береді.
Қазіргі коммерциялық банктердің басты мәселесі көбіне несиелеу
процесіндегі тәуекелдің болуына байланысты туындайды.
Несиелік тәуекел – бұл қарыз алушының алған негізгі қарызы мен оған
есептелетін пайызды тиісті уақытында несиегерге төлей алмай қалу
ықтималдығы. Несиелік тәуекелдің алдын алу үшін банктер қарыз
алушылардан несиенің тұрақты қамтамасыз етілу формасын талап етеді. Несиені
қамтамасыз етудің дәстүрлі емес формасы ипотека болып табылады. Бұл
әлемдік тәжірибеде кеңінен қолданылады. [2, б.104]
Ипотека – жылжымайтын дүние мүлік кепілдігі, ол кәсіпорын, құрылым,
ғимарат және құрылыс, жәнеде жермен, белгілі бөлімдермен немесе пайдалану
құқығы бар несие алу үшін басқа объектілер.
Ипотека нарықтық қатынас жүйесіндегі қазіргі өнертабысы емес. Ипотека
түпдерегі заттар құқығының ұғымы пайда болған уақытқа байланысты, олар өз
кезегіндегі әртүрлі тарихи дәуірде кең қолданылған санат санына жатады.
Ипотека ұғымы (грек тілінен hypotheke – кепілдік (кепіл зат)) б.э.д.
6 ғ. Басында Грецияда пайда болып, белгілі жер иелікпен несиегерге
борышқордың жауапкершілікпен қамтамассыз етумен байланысты болды. Бұл
міндеттемені ресімеуде қарызгердің жер территориясында жазуы бар бағана
қойылды, көрсетілген меншік аталған сомма несиегердің кінәратын
қамтамассыздандыру. Бұл бағана, ипотека деген атқа ие болып, жер меншігіне
түскен қарыз белгіленді. Кейінірек ол мақсатқа арнайы ипотекалық деп
аталатын кітаптар пайда болды. Ежелгі Грецияда ипотеканың алғашқы
нысандарын қолдану жария болды, яғни хабарланған жер меншігінің жағдайы
туралы әрбір мүдделі адам еш қиындықсыз біле алу мүмкіндігі болды.
Ипотекалық несие феодолизм кезінде де дамып, несие ісі ретінде қазіргі
жағдайда туындады. Ипотекалық банктердің классикалық мемлекеті болып
Германия саналады. 1770 ж. Бреславлде Пруссия ханы Фридрих 2-мен алғашқы
ипотекалық банк – Селездік несие қоғамы құрылды. Бұл мемлекеттік дворяндық
банкі помещик шаруашылығына қаржылық қолдау көрсетіп, 19 ғ. ортасынан,
оның қызметі крестьян шаруашылығына таралды. 18 ғ. ақырғы үштігінде
Германияда тағы да бес земстволық несие банктері құрылып, 19 ғ. екінші
жартысында қалалық жылжымайтын дүние мүлікті несиелеу банктері пайда
болды. Алғашқы жеке меншік акционерлік банкі таза ипотекалық 1862 жылы
Франкфуртте құрылды. Қазір Германияда бірнеше ондық банктер саналады,
олардың екіден үші акционерлік, ал үштен бірі – мемлекеттік.
Еуропа мен Американың басқа мемлекеттерінде нақты ипотекалық
банктердің бөлінуі жоқ, ал жылжымайтын дүние мүлік несиесімен негізінен
несие – жинақ қауымдастығы, өзара жинақ банктері, аймақтық федерал
банктері мен сақтандыру компаниялары айналысады.
Ресейде алғашқы дворяндық мемлекеттік ипотекалық банктер Мәскеу мен
Петербургте 1874 жылы құрылды. Ал мемлекеттік емес акционерлік жер банкі
1864 жылы Одессада. Барлығы Ресейде 1917 жылы 21 жер банкі, олардың үшеуі
мемлекеттік, қалған 18 жеке меншік банктер қызмет атқарады. Мемлекеттік
банктер үлесіне жалпы несие санының ¾ келеді, жеке меншік үлесіне – ¼.
Революциядан кейін 1917 жылы жылжымайтын дүние мүлік пен жерге жеке
меншікті таратқаннан кейін, ипотекалық банктер де таралды.
Ресейде революцияға дейін актілердің маңызды бөлігі, жер иелігі
не жылжымайтын мүлік иелігі жайлы, әртүрлі жарияланымдарда бейнелейді,
мысалы, сенат тізімдемесінде. Бірақ, осындай жарияланымдардың көп және
жүйесіз болуы нақты иелік ісінде, жағдайды бағалауға мүмкіндік бермеді.
Ежелгі Греция мысалындағы ипотекалық кітаптар, жарияланымдардан тиімді
ерекшеленеді, олар жылжымайтын дүние мүлікке құқығы бар барлық заңды
қатынастардың әрбір нақты уақыттын бейнеледі. Ипотекалық жүйе арқылы
жылжымайтын дүние мүлік сатып алушысы қарыз саны мен мөлшерді
білген, иеленген құқық нақтылығында куәланған, сонымен қатар, оның
орналасуы құқығы мен құндылықтарын анықтаған. Ипотекалық кітапта иеліктің
бір иегерден екіншіге өтуі, жер иелігінде құрылымның өзгеруі, мүліктің
тарихи мен статистикасы, яғни, оның барлық қатынастары сипатталды.
Ипотекалық жүйенің оңды нәтижелігі заңмен тығыз байланыста болуына
себеп болды. Ипотекалық кітапта белгілі дерек болмаса, сот қаулыны
қабылдамайтын.
Ипотека кепілдікті операцияларды жасауда нақты тәртібін енгізді, яғни,
мазмұнның екі мәнділікті шығарып тастау үшін. Кең мағынада ипотека заңды
құқық жүйесін белгілеп жылжымайтын дүние мүлікпен иеленудің жағдайын
анықтау тәртібі мен нақты әрбір уақытқа оған қарызды кіргізеді.
Белгілі жылжымайтын дүние мүлікке иегер құқығын анықтауға мүмкіндік
беретін ипотекалық жүйе кезінде, осы жылжымайтын дүние мүліктерді келілзат
ретінде сенімді ұзақ мерзімді несие беру шарты құралады. Бұл ипотекалық
несие артықшылығы оның басқа ұзақ мерзімді несиелерден ерекшелендіреді.
Ипотекалық тәртіп салынған мүліктің сақтануы мен бағалардың тұрақтылығын
қамтамассыз етіп, банк – несиелерге қарызгердің несиені қайтармау қаупіне
негіз бермей, несие қорларын ұзақ мерзімге берудің экономикалық базасын
құрады. Ипотекалық тәртіп несие алушы үшін де қолайлы. Салынған
жылжымайтын дүние мүліктерінің сатып алу құқығын алуға бағытталып,
олар несиені өшіру үшін барлығын жасап, нәтижесінде өз төлем
қабілеттілігімен қаржылық жағдайын бекітеді.
Бүгінгі күні ипотека АҚШ-та, Германияда, Францияда, Англияда және
Швецияда кең көлемде дамып отыр.
Әлемдік банк шаруашылығының даму заңдылықтары тұрғысынан қарағанда
ипотекалық несиелеу нарық экономикасының ажырамас элементі болып табылады.
Ипотеканың өзіндік ерекшеліктері бар. [3, б.104]
Біріншіден, ипотекалық несие – бұл қатаң түрде анықталған кепіл затқа
берілетін несие. Қарызды қайтармаған жағдайда жылжымайтын дүние мүлік
сатылады және одан түскен түсім несиегердің қарызын жабуға бағытталады.
Екіншіден, ипотекалық несиелердің басым бөлігінің көздеген мақсаты
болады. Олар тұрғын үйлерді, сол сияқты, өндірістік ғимараттарды сатып алу,
салу немесе қайта құру және бөлімшелерін игеруді қаржыландыру үшін
пайдаланылады.
Ипотека дамыған нарықта экономика елдерінде, ең алдымен АҚШ пен
Еуропада кеңінен тараған. Бұл ипотекалық несиенің басқа несие түрлерімен
салыстырғанда елеулі артықшылығы бар екендігімен байланысты. Ипотекалық
несие екі жақтың да тәуекел деңгейін азайтады. Тапсырыскер несиені едәуір
ұзақ мерзімге ала отырып, кепілге қойылған жылжымайтын дүние
мүлікті, яғни, тұрғын үйді өзінің иелігіде сақтап қалады. Ал, несие
беруші берілген несиенің орнын толықтырудың қай жағынан да ұтылыссыз
нұсқасына ие болады.
Ипотекалық несиелеудің басты мақсаты – халықтың өзінің және несие
қаржысы есебінен еркін нарықта дайын тұрғын үй сатып алуына жәрдемдесу
болып табылады. Тұрған үй ипотекалық несиені – бұл банктің
тапсырыскерге тұрғын үй сатып алуға арнап беретін ақшалай қаражаты.
Тапсырыскер өз кезегінде мұндай несиені пайдаланғаны үшін банкке сыйақы
төлеуі, сондай-ақ, ай сайын белгіленген көлемде қарыз қаржысын қайтарып
отыруы тиіс.
Ипотекалық несиенің ең басты артықшылығы – сіз өзіңіздің меншікті
тұрғын үйіңізге бүгіннің өзінде-ақ ие боласыз да, ал ақшасын
бірнеше жылға созып, бірте-бірте төлеп құтыласыз. Ипотекалық несиені
алу үшін сатып алынатын тұрғын үйден басқа қандай да бір қосымша
кепілзат талап етілмейтіні де маңызды. Ипотека – несиеге үй сатып алу деген
сөз.
Қазақстанда ипотеканың дамуы Республика Президентінің 1995 жылғы 23
желтоқсандағы Жылжымайтын дүние мүлік ипотекасы туралы заң күші бар
Жарлығынан бастау алады. [4, б.104]
Қазіргі уақытта бірқатар Қазақстандық банктер жеке тұлғаларға
тұрғын үй сатып алу үшін ипотекалық несиені беруде. Бірақ
солардың қызметінде жұртты толғандыратын бір нәрсе – несие мерзімінің
қалағандай ұзақ болмауы мен жоғары пайыздық ставкаға байланысты болып
отыр. Мұның себебі түсінікті де, халық әзірге ақшасын қысқа мерзімді
депозитке салады, соған сәйкес банктер де несиені ұзақ мерзімге бере
алмайды. Қаржыгерлер тілімен айтқанда, елімізде ұзын ақша жетіспейді.
Бүгінде Қазақстан ипотекалық компаниясы ипотекалық несиеге халықтың
әр түрлі тобының қолы жететіндей болу үшін жұмыс жасауда. Компания
ипотекалық несиелер беруді жоспарлап отыр, бұл тағы бірнеше жүздеген
отбасының өз пәтерлеріне ие болу мүмкіндігі деген сөз.
1.2 Ипотекалық несие объектілері мен субъектілері
Ипотекалық несиелендіруді қаржыландыру формасы негізінде тұрғын үй
құрылыс саласында ең көкейтесті тұрғын үй нарықтық экономикада –
өсім индикаторының өкілетісі болады, экономиканың әртүрлі саласының даму
динамикасын көрсетіп және мемлекет болашағы жалпы және өз болашағында
халықтық сенімділігін суреттейді.
Тұрғын үй мәселесін шешу, әрбір қазақстандыққа қолайлы жағдай
жасау экономиканы тұрақтандыру бағыты мен әлеуметтік саланы дамыту
стратегиясы бүгінгі күні маңызды болып табылады.
Бюджеттік каржылықтың созылмалы жетіспеушілігі ақырғы жылдары,
қаржыландырудың бюджеттік емес түпдеректен іздеу дәстүрлі болып
кетті. Бұл қатынасты ұзақ мерзімді ипотекалық несиені дамуы тұрғын үйі
мәселесін шешуде ең переспективалы және шешуші болады.
Ұзақ мерзімді ипотекалық несиені дамытудың басты мақсаты орташа
табысты Қазақстан азаматтарының тұрғын үй құнының қол жеткізуді қамтамасыз
ету жүйесінің жұмысын құру болады да, ол ұзақ мерзімді ипотекалық
несие мен азаматтардың өз жеке каражаттарының тұрғын ұй нарығын
монополиядан босатылған тұрғын үйді сатып алу нарығының принциптеріне
негізделген.
Кепіл заты ретінде (ипотека) жылжымайтын дүние мүлік бола алады
да, ол өз кезегінде кепіл заты бола алатын мүлік және ипотекаға қол
жеткіссіз болатын мүлікке бөлінеді. Мүлік, егер де оған құқығы бар,
талап бойынша бекітілген жылжымайтын дүние мүлікке құқықты мемлекеттік
тіркеудің бар жағдайда, кепіл заты бола алады.
Ипотека заты ретінде кез келген жылжымайтын дүние мүлік бола алады,
егер ол азаматық айналымда болса, және оның иелігінен шығу мүмкіндігі
болса.
Бұл жұмыста Астана қаласының тұрғын үйді ұсыну тұрғын ұй ипотекасының
несиесіне шолу жасалды, сондықтан көптеген жылжымайтын дүние мүлік
түрлерінен тек қана жылжымайтын дүние мүлікке ерекше көңіл бөліп, ол
астаналықтардың иелігінде – тұрғын үйлер мен пәтерлер.
Ипотекалық несие нарығында 4 негізгі субъекттер қызмет атқарады:
Қарызгер, несиегер, инвестор (салымшы), үкімет және көптеген екінші
деңгейлі қатысушылар, олар: тұрғын үй сатушылары, ипотекалық несиенің
қайталама нарығының операторлары (тұрған үй ипотекалық несиесінің
агентігі), жылжымайтын дүние мүлік мәселесі мен оның құқығын тіркейтін
мемлекеттік органдар, сақтандыру компаниялары, бағалаушы, риэлтерлық
фирмалар. Осы қатысушылардың рольдерін нақтырақ ұғу үшін, атқаратын
қызметтерін қарастырайық.
Ипотекалық несие нарығының субъектілерінің негізгі қызметтері:
- қарызгерлер – жеке тұлға, Қазақстан Республикасының азаматы, банкпен
(несие ұйымы) несие шартын жасасу. Оның талабы бойынша несие түрінде
алынған құралдар тұрғын үйді алуға мақсатында қолданылады. Шарт бойынша
міндетемені орындауды тұрғын үйді алуға ұсынылған кепілзаты (ипотека)
қамтамасыз етеді;
- несиегерлер – банктер (несие ұйымдары) және басқа да заңды
тұлғалар, қарызгерлерге заңмен бекітілген тәртіп бойынша ипотекалық несиені
(қарыз) беретіндер. Несиегердің негізгі қызметтері: несиенің талаптары мен
шарттарына сай, қарызгердің несиені өтеу қабілеті мен төлем кабілеттілігін
бағалау негізінде ипотекалық несиені беру; несие шарты (кепіл шарты) мен
ипотека шартын ресімдеу; берілген ипотекалық несиеге қызмет көрсету.
Тұрғын үй мен пәтерлер ипотекасының ерекшелігі сур. 1. көрсетілген.
Сур.1. Тұрғын үй мен пәтерлер ипотекасының ерекшелігі.
Тұрғын үй ипотекасының шарты бойынша несиегер кепілзат иесі болады да,
ол оған несие шарты бойынша қарызгер міндетін орындамаса, өзінің ақшалық
талаптарының шарт бойынша қанағаттандырылуын ала алады:
- салымшы – заңды және жеке тұлға қайталама нарығындағы операторлармен
немесе ақшаны айналысқа шығаратын несиегерлермен қамтамасыздандырылған
ипотекалық несиенің бағалы қағаздарды алу. Оларға зейнетақы қоры,
сақтандыру компаниялары инвестициялық банктер, үлестік жарна инвестициялық
қорлар және т.б;
- үкімет – ипотекалық тұрғын үй несиелеуінің жүйесін дамыту
концепциясын анықтайды және ипотекалық несиелеу жүйесінің сенімді және
тиімді жұмыс істеудің құқықтық негізін қалыптастырады, қарызгердің
әлеуметтік қорғаныс механизмін құрады; ипотекалық несие нарығының
қатысушыларын ынталандыратын салық саясатын жүргізеді; нарықты
ұйымдастыруға қажетті институттарды құрып оларды басқаруда қатысады.
Ипотекалық несие нарығының қалған қатысушыларының қызметтері:
- тұрғын үй сатушылары тапсырыс бойынша өзінің меншігіндегі немесе
басқа заңды және жеке тұлғалар меншігіндегі тұрғын үй жайды сататын жеке
және заңды тұлғалар;
- ипотекалық несиенің қайталама нарығының операторы (тұрғын үй
ипотекасын несиелеу агенттігі) – несиені қайта қаржыландыруды жүзеге
асыратын, халыққа ұзақ мерзімді несиені тұрғын үй ипотекасына беретін
арнайы ұйымдар. Олардың қызметіне келесілер кіреді; ипотекалық несие
процедурасына қосылған талаптар мен бекітілген стандарттар негізінде
несиені қайта қаржыландыру эмиссиялық ипотекалық қарыздарды шығару тұрғын
үй несие саласына инвестор құралдарын қарату;
- жылжымайтын дүние мүлікке құқықтар мен оларға мәмілені жасауды
тәркілеудің мемлекеттік органы – жылжымайтын дүние мүлікке құқықтар мен
оларға мәлімені жасауды мемлекеттік тәркілеуді қамтамасыздандыратын,
мемлекеттік орган. Олардың функциялары тұрғын үй – жайдың сатып алу – сату
мәлімесін тәркілеу, меншік құқығының жаңа меншікке өтіуін ресімдеу, ипотека
шарты мен ипотека құқығын тәркілеу. Ипотекалық нарығының барлық
қатысушыларына тұрғын кепілінің ауырталалығы мен меншік құқығы жайлы
ақпаратты ұсыну мен сақтау;
- сақтандыру компаниялары – ипотекалық нарықтық қатысушыларына
азаматтық құқық міндетін сақтандыру мен қарызгердің өзіндік сақтандыруын,
мүліктік сақтандыруын жасау (салынған тұрғын үйді сақтандыру) мен
лицензиясы бар компаниялар:
- бағалаушылар – ипотекалық несиенің кепіл заты болатын, тұрғын үй
жайды кәсіпқой бағалауды жасауға құқығы бар, заңды және жеке тұлғалар;
- риэлтер фирмалары – тұрғын үйді сату мен сатып алу нарығында
кәсіпқой делдалы болатын заңды тұлғалар. Риэлтер қызметіне тұрғын үй
қарызгері мен сатыушыға тұрғын үйді сатып алу – сату нұсқасын таңдау, сатып
алу – сату мәмілесін жасауға көмектесу, тұрғын үй нарығының басқа
қатысушыларының тапсырмасы бойынша тұрғын үйді сатуды ұйымдастыру, тұрғын
үйді сатудың саудаласуды өткізуді ұйымдастыруда қатысу.
- ипотекалық несие жүйесінің инфрақұрылым бөлімшесі – нотариат,
төлқұжат қызметі қамқор органдары, заңды ақыл – кеңесі және т.б. Тұрғын үй-
жаймен мәмілелерге қажетті заңды жөнелумен қамтамасыздандырады, тұрғылықты
жерлері бойынша азаматтарды тәркілеу оның ішінде кепілдікке алынған
пәтерлер мен үйлер, жылжымайтын дүние мүлікпен мәміле жасасқанда кәмелетке
жасы толмағандардың құқықтарын қорғау.
Ипотекалық несие нарығының қатысушылары бүгін осы немесе басқа
мөлшерде нарыққа жұмыстарын атқаруда. Басты мақсат, мүмкіндіктерді кеңейту
мақсатында тиімді өзара іс-қимылды жасау олардың мүдделіктерін
қамтамасыздандыру үшін. [5, б.104]
1.3 Ипотекалық несие нарығының құрылымы
Ипотекалық нарықтың негізгі тағайындауы ипотекалық механизмге кепілзат
ретінде салынған – жылжымайтын дүние мүлік кепілі міндеттердің кең
көлемді орындауын қамтамасыздандыру қызметі үлкен потенциалды
мүмкіндікдерді тәжірибеде өткізуді жасаудан құрылады.
Ипотекалық нарықтың екі деңгелі сипаты бар, себебі әрбіреуі өзінің
тұрын үйді ипотекалық несиелеудің өзіндік ерекшелігі бар болып, өзіндік
процестер өтеді. Осыған сәйкес ипотекалық нарықты бастапқы және қайталама
деп бөлуге болады.
Негізінде, бастапқы ипотекалық несие нарығы ипотекалық нарық
сегментін көрсетеді. Сәйкесінше міндетті өзара қатынастарға баратын,
борышқор мен несиегер қызметінің барлық жиынын қамтыйды. Ол кезде
борышқор кепілдік беруші міндетті орындау әдісі ретінде ұсынып, ол
несиегер (кепілзат иесі дүние мүлікті) жылжымайтын кепілдік ретінде
алады. Бастапқы ипотекалық несие нарығының субъектілері мен құралдары сур.
2. көрсетілген.
Ипотека шартының құқығы Міндет
құқығы
Несиегер кепілхатты өзінде Несиегер кепілхатты
нарықта
сақтайды
айналымға жібереді
Сур.2. Бастапқы ипотекалық несие нарығының субъектілері мен құралдары.
Сур. 2. көрсетілгендей процедураны іске асыру көптеген жағдайда,
қарызгердің тұрғын үй ипотекалық несие қатынастарында қатыспау жағдайында,
борышқордың несиегермен өзара қатынастарының қажетілігі аяқталады.
Банк үшін, жеке дара немесе мәнді екі жақты қатынас қарызгер мен
несие қоржынын бір жақты толтыру ипотекалық нарықта ойдағыдай қызметпен
қамтамасыздандырады. Банктің тағы да бір қызметінің маңызды жағы кезекті
қарызгерге жаңа ұзақ мерзімді ипотекалық несие түрінде беруге дайын
болған, жаңғырту несие қоры болып табылады. [6, б.104]
Төтенше көкейтестілік мақсатты шешу үшін қайталама ипотекалық несие
нарығының қызметі ұйымдастырылады.
Қайталама ипотекалық несие нарығы – ипотекалық нарық сегменті. Онда
несие міндеттері бойынша дербестендірілген құқықтарды түрлендіру арқасында
ипотекалық жүйенің несие портфелінің жиынын құру жасалады, және
иесізденген пайдалы қағаздар (облигациялар) ипотекалық шартында және ұзақ
мерзімді инвесторлар арасында оларды орналастыру. Қайталама ипотекалар
несие нарығының субъектілері мен құралдары сур. 3. көрсетілген.
Сур.3. Қайталама ипотекалық несие нарығының субъектілері мен
құралдары.
Осыдан, қайталама нарық инвестор мен несиегерді бастапқы ипотекалық
нарықта байланыстырушы тобы болып, ипотекалық несиеге қаржылық
ағынын бағыттау (облигацияларды шығарып оларды қаржылық нарықта орналастыру
арқылы) мен инвесторлардын ақша құралдарының шоғырлануын қамтамасыз
етеді. Осыған сәйкес қайталама нарығының маңызды мақсаты инвесторға
салынған құралдарына қосымша кепілді беру, себебі олар кепілхатпен
қамтамасыздандырылған.
Тұрғын үй ипотекалық несие жүйесі бастапқы және қайталама ипотекалық
нарықтарын біріктіретін (ҚОСЫМША А) көрсетілген. [7, б.104]
Қазіргі уақытта ипотекалық несиенің көптеген үлгілері әзірленген.
Олар беру кестелері, өтеу және қызмет көрсетуі бойынша айырылады.
Ипотекалық несиенің негізгі үлгілері:
1 Тұрақты ипотекалық несие, оның басты алуан түрлілігі өзін-өзі
амортизациялайтын несие болып табылады.
2 Айнымалы төлеммен несие, оның алуан түрлілігі келесілер болады:
1) Бір жолғы төлеммен, ол келесі несиеге бөлінеді:
- мерзімнің өтуіне дейін оқшауландырылған пайыз төлемдері;
- пайыздардың төлеуімен ғана;
- ішінара амортизация мен жиынды шарлы төлеммен;
2) пружиналық немесе негізгі соманың тіркелген (беркітілген)
төлемімен;
3) қатысумен;
- пайда;
- құнның өсімінде;
4) өспелі төлеммен;
5) кері аннуитетпен;
6) ауыспалы ставкамен;
7) канадалық ролл-овер (жаңартылып отыратын несие);
8) қорытындылаушы ипотека;
9) қосылған пайызбен төлем.
Тұрақты ипотекалық несие – несиенің ең қарапайым нысаны. Ол
төменгі инфляциясы бар, несиелеудің ұзақ мерзімді және, бірдей
уақыт мерзімінде бірдей амортизацияны төлеу мемлекеттеріне тән
сипат. Сондықтан мұндай несиелер өзін-өзі амортизациялау түріне
жатады. Амортизация бұл жағдайда негізгі қарызды өтеу мен несиені
пайдалану үшін пайыздарды төлеу процесін білдіреді.
Айнымалы төлеммен несиелер. Өзін-өзі амортизацияландарға жатпайды
және негізгі қарызбен пайыздарды өтеу кезеңдерінің әртүрлілігі, сонымен
басқа қосымша шарттар.
Ондай несие түрлеріне бір жолғы төлеммен несие жатады, оған бір жолғы
(шарпы) төлем жатады. Ақырғысы келесіге бөлінеді:
- мерзімнің өтеуіне дейін оқшауландырылған пайыз төлемдері, негізгі
қарызды өтеу мен сонымен мерзімді пайыздарды төлеуді қарастырмайды.
Несиені өтеу мен капиталдандырылған пайыздар мерзім аяғында жасалады.
Мұндай несие түрін пайдалану жеткілікті шектеулі.
- пайыздарды төлеумен ғана несиелер – шарлы төлемнің алуан
түрлілігі; мерзім аяғында негізгі соманның шарлы төлемін қарастырады, ал
пайыздар несие уақыт мерзімінде тұрақты төленеді;
- ішінара амортизация мен жиынды бір жолғы төлеммен несие – олар
да шарлы төлемнің алуан түрлілігі болып табылады, несие мерзімінің аяғына
дейін ішінара амортизацияны карастырады.
Пружиналық несиелер негізгі қарыз өтеуіне тұрақты бірдей төлемдерді
қарастырады.
Қатысумен несиелер пайдалы жылжымайтын дүние мүлікті қаржыландыруда
қолданады. Бұл несие өзін-өзі амортизацияланғанға жуық, бірақ ол
несиегердің тұрақты негізгі қарызбен оның пайызын алып, объектінің
пайдасында қатысуды көрсетеді. Несиегердің қатысуы әртүрлі болуы мүмкін:
ол рентаның асыру бөлігіне таза операциондық пайданың шектен шығу
бөлігіне (несие пайдада қатысуымен), капитал өсімінің бөлігіне немесе
жылжымайтын дүние мүлікті сатудан алынған, табыс бөлігіне (құнның
өсімінде қатысу несиесі) үміткер болады және т.б.
Өспелі төлеммен несие (өспелі аннуитетпен) барлық мерзімде біркелкі
өзгермелі төлемдер қарастырылып және төлемдер жыл сайын өседі деген
есебімен, жылжымайтын дүние мүлік жалға беру несиесімен қолданылады
(не басқа кезеңмен). Мұндай несиелер қарызгер пайдасы несие мерзім
аяғына қарағанда төмен болғанда пайдаланылады.
Кері аннуитетпен несиелер, керісінше, мерзім соңында несие төлемінің
азаюын не бітуін білдіреді. Бұл тұрғыда, олар тыйым салынған несиелермен
салыстырмалы.
Ауыспалы ставкамен несиелер, көбінде ақша нарығының инфляция,
валюта және т. б. бір индекстеріне байланған. Несиені минималды не
максималды шамасының шекті ауыспалы ставкасымен төлеуге мүмкіндік
береді. Ставкалардың өзгеруі несие мерзіміне әсер етеді.
Канадтық ролл-овер алдын-ала белгіленген уақыт арасы арқылы ауыспалы
ставка пайызымен сипатталады. Бұл несие түрінің алуан түрлілігі – несие
керілсөз ставкасымен, оның айырмашылығы: кезеңдік төлемнен басқа пайыздық
ставканың шегі алдын-ала келісілген.
Аяқталған ипотеканың бірнеше алуан түрлілігі бар және өздері
қаржыландырудың қайталама (кішісі) жеке жағдайы болады. Бұл несие
түрінің мәні, бірінші несиені жабуға бағытталған төлемдерді екінші несиеге
аккредитивті жылжымайтын дүние мүлікке беріледі. Мұндай несие
ставкасы, бірінші несиеге қарағанда жоғары.
Қосылған пайыз ставкасының несиелері негізгі қарызға пайыздарды
есептеуді қарастырады, ал келесі төлем шамасын анықтау үшін нәтижесі
жабу кезеңінің санына бөлінеді. Бұл несиелерді жеке меншікті (автокөлік
және т.б.) несиелеуге пайдаланып және несиені төлеудін мерзімнен бұрын
мүмкіндігін қарастырады. [8, б.104]
Сонымен, мұндай несиелерді жерді иелену не жаңа құрылысқа да
береді. Бұл несие түрлерінің айырмашылығы оларды беру жерді иелену немесе
құрылыстың жаңа этаптарын аяқтау мөлшерінде бөлшектеп беріледі. Пайыз
төлемдері несие қалдығына жинақталады. Несиені жабу жерді меңгерген
кезде немесе жаңа ғимарат игергенде мүмкін болады.
1.4 Ипотекалық несиені қолданудың шетелдік тәжірибесі
Нарықтық қатынастары дамыған елдерде ипотекалық несиенің
алуан түрлері тәжірибеленді. Олар әр түрлі сипаттары бойынша
сипатталады. Несиелеу объектісі, несиені қайтару кепілінің
қамтамасыздандыру тәсілі, ипотекалық облигациялар нарығының сипаты және
несиелеу субъектілері бойынша. Несиелеу объектілері жер учаскелерін сатып
алу, жер учаскелерін иелену, тұрғын үй құрылысы және тұрғын үйге
жатпайтын құрылыс. Кепілдіктер: сақтандырылған несиелер, сақтандырылмаған
несиелер, басқа да кепілдіктер. Ипотекалық облигациялар нарығы: бастапқы
нарық, қайталама нарық. Несиелеу субъектілері: құрылыс салушы несиесі,
мердігер несиесі. Ипотекалық несиенің несиелеу объектілері бойынша
келесі несиелерге бөледі: жер учаскелерін алу үшін; тұрғын үй құрылысына;
жер учаскелерін иелену; тұрғын үйге жатпайтын құрылыс.
Несиені қайтару кепілі бойынша сақтандыру ұйымы мен қамтамасыздандыру
деңгейі, яғни сақтандыру қорғанысына байланысты сыныпталады. АҚШ-та
кепілхаттық қағазбен несиелер белгіленеді: федералдық тұрғын үй
әкімшілігімен сақтандырылған, ардагер ісінің басқармасы,
сақтандырылмағанмен.
Ипотекалық облигациялар нарығының сипаты бойынша ипотекалық
қағаздардың бастапқы және қайталама нарықтарын айырады.
Тұрғын үй құрылысының ипотекалық ссуда несиелерінің объектілері
бойынша оның болашақ иесіне беріледі, не мердігерге берілетін ссуда.
Ақырғысы, ғимараттың соңғы иесі құрылыс-монтаж жұмысы кезеңінің
аяқталуына дейін белгісіз болғанда, не ол жоспарды дербес
қаржыландырмаған жағдайда, не дайын объектіні алғанда мүдделігі болғанда
қолданылады.
АҚШ-та кепілзатқа салынып қамсыздандырылған ипотекалық облигациялар
шығарылып, бос ақшалары бардарға сатады, олар зейнетақы қорлары,
сақтандыру компаниялары және жеке тұлғалар. Ипотекалық облигациялар нарық
көлемі АҚШ-та американдық корпорациялар акция нарығының көлемінен едеуір
көп.
1930 жылдан бастап АҚШ-та американдықтарды өз жеке үйлерін сатып
алу үшін ақшаны қарызға алу заңы дами бастады. Тұрғын үйді алуға
ұсынылған несиелер және халықтың салымдарын жинақтауға Англияда өзара
несиелендірудің құрылыс қоғамдары мысалында, несие-жинақ ұйымдары
(жинақтау банктері) құрылған болатын. Сонымен қатар, қарызгерге
депозиттерді тегін сақтандыру және кепілзаты бойынша салынатын салық
пайдасының пайыздар соммасын қысқартуға мүмкіндіктер ұсынылды. Ол
кепілзаты бойынша пайыздардың төмендеуіне әкелді.
АҚШ-та ипотекаға үкімет, тапсырысымен қамқор жасайтын ұйымдар бар:
- Джинни Мэй – үкіметтік ұлттық ипотекалық ассоциациясы;
- Фредди Мак – тұрғын үй ипотекалық несиенің федералдық
корпарациясы;
- Фринни Мэй – федералдық ұлттық ипотекалық ассоциациясы.
Джинни Мэй мөртаңбасымен бағалы қағаздар, мысалға, АҚШ-тың
Қазына мекеме қағаздарының деңгейіне дейін өзінің несие өтеу
қабілетімен жетті. Барлық мүмкін болатын дағдарыстарда корпарация
акциялары биржада құлап, АҚШ үкіметі олардың тұрақты пайда
беретіне кепіл беріп және барлық тәуекелді 20-30 жылға өзіне алады.
Нарықтық экономикасы дамыған елдерде ипотека несие түрінде әр түрлі
нысандарда өмір сүруде. Төменде шетел елдің ең жиі кездесетін ипотекалық
несиенің үлгілері қарастырылған. [9, б.104]
Жартылай – ашық ипотекалық несиелеу үлгісі. Ипотекалық несие
үлгісінің ең қарапайым және сол уақытта мүлтіксіз (кәмілсіз) болып,
жартылай – ашық үлгісін айтуға болады. Бұл үлгі негізінен
кепілхаттың алғашқы нарық шегінде оқшауланған. Мұндай үлгі шегінде берілген
несиелер бойынша тапсырыскерлерге ипотекалық банктермен алынған,
кепілхаттарды қолдану, талап бойынша, ішкі қаржылық тартылған қорлардың
бөлшектерін тартумен қамтамасыздандыру сапасында қолданудан ары бармайды.
Бұл үлгі қолданаттағы маманданған тұлғалардың минималды саны болғанда
жүзеге асады – ипотекалық құрылымның жартысы.
Жартылай үлгі мамандандырылған ипотекалық банктермен де, және
ипотекалық несиенің бөлімшелері бар, әмбебап банктермен де колданылу
мүмкіндігі бар.
Бұл үлгінің алғашқы ұстанымды сипаты, банк аралық депозиттегі
орналасқан тапсырыскерлер қаражаттары, банктің өзіндік капиталы арқасында,
беталды түпдеректерден банктер ипотекалық несиенің барлық
тапсырыскерлерінің жинақтық өнімін қамтамасыз етуі болады.
Екінші ұстанымды сипаты болып, мемлекеттегі жалпы несие-қаржы
нарығының жағдайынан ипотекалық несиенің пайыз ставкаларының тура
тәуелділігі табылады. Көрсетілген тәуелділік жеке қолайлы және қолайсыз
кезеңдерде ипотекалық несиеде банк белсенділігі және масштабына елеулі
ықпал жасайды.
Маңызды жағдай, ипотекалық несиеге несие қорларын тарту мен
іздеуде, банк бұл қорларды қамтамасыз ету үшін алғашқы кепілхаттарын
теориялық тұрғыдан бұл үлгіде қолданбауға болады.
Осы үлгі негізінде, ипотекалық несиелеуді ұйымдастырудың қатысты
қарапайымдылығы, көптеген мемлекеттерде оның кең таралуымен уағдаланған,
және де бағалы қағаздар нарығында толығымен құрылмаған қаржылық
инфрақұрылым нарығының дамыған мемлекеттерде ерекше таралған. Бірақ осы
себептен, олар дамыған елдердің және ипотекалық қызмет нарығында
маңызды тауашаға ие, ол елдер: Англия, Франция, Испания, Израиль
және т.б.
Кеңейтілген ашық ипотекалық несиелеу үлгісі. Мұндай үлгі деп,
жылжымайтын дүние мүліктің кепілхатымен қамтамасыздандырылған, бұл
мақсатқа арнайы ұйымдастырылған қайталама бағалы қағаздар нарығынан
ипотекалық несиелендіру жүйесіне несие қорларының негізгі ағымы бар
үлгіні есептейміз. [10, б.104]
Бұл үлгі келесі өзара байланысты қатысушылардың келесі үлгілерін
топшылайды:
- тапсырыскер ипотекалық банкке несие алу үшін барады. Бұл басқармалар
кепілхаттың алғашқы нарығын құрады.
- несиегер берілген кепілхаттарды өзінің бағалы қағаздар қоржынында
сақтайды не басқа инвесторларға сата алады, ал олар өз кезегінде
кепілхаттың қайталама нарығын құрады.
- кепілхаттарды сатып алып, инвесторлар жаңа несиелерді беру үшін,
несиегерлерді қосымша ақша қаражаттарымен қамтамасыздандырады.
- эмиссиялық – қаржылық компаниялар өз инвестициялық қоржынында
ипотекалық несиені сақтай алады. Баламалы нұсқасы кепілхаттармен
қамтамасыздандырылған, кепілхаттар пакетін құру және осы бағалы қағаздар
негізінде оларды шығару.
- ары қарай цикл қайталанады, жылжымайтын дүние мүлік кепіліне
алғашқы қаржылық басқармалар азаматтарға несие береді, олар өз
кезегінде, қайталама нарықта оқшауланған қаржылық қорларға сүйенеді.
Кеңейтілген ашық үлгісі анықталған өлшемде ең тұрақты болады,
ол жүйеге несие қорларының ағымын қамтамасыздандырылатын бағалы
қағаздардың, алдын ала жарияланған табыстылығы мен өтеу мерзімі бар
болуына байланысты. Бірақ, бұл тұрақтылық тек анықталған шекте ғана
бар. Бұл үлгінің кең қолданылуы экономикасы өте тұрақты елдерде
ғана мүмкін. Сондықтан да, бұл үлгінің дамуы АҚШ-та кең жайылуы еш
күмән келтірмейді. Сол себепті, кеңейтілген ашық үлгіні ипотеканың
американдық үлгісі деп атайды.
Американдық ипотекалық үлгісі бойынша ипотекалық несие шарты
келесідей болады: несиеге пайыз – 7 – 9% жылдық, ипотеклық несие 70 –
75% тұрғын үй бағасына тең, бір жолғы бастапқы салым – 20 – 25%,
несие мерзімі 15 – 30 жыл.
Тұрғын үй ипотекалық несиелендірудің нақты мәліметтеріне талдау
жасалынды. Ипотекалық несиенің шетел тәжірибесі талданып және
зерттеледі. Шетелде ипотекалық несиенің дамуы тұрақты екені белгілі.
Ипотекалық несиенің алғашқы нарығы ғана емес (Банк – қарызгер),
сонымен қатар, қайталама – ипотекалық бағалы қағаздардың эмиссиясы және
олардың қор нарығында өткізу. Қайталама ипотекалық несие нарығының дамуы
дүниежүзінде мемлекеттермен қолдау жасалуда, арнайы қорлар құрылуда.
Қайталама нарықтың дамуы жаңа ипотекалық несиелерді беру үшін, банктерді
бос қорлармен қамтамасыз етеді.
Шетелде онымен қоса, тұрғын жайдарды жалға беру жүйесі және оларды
кейін сатып алу құқығын дамыту жайылған. Бұл халыққа тұрғын
жағдайларын шектемей-ақ, тұрғын үй жағдайларын жақсартуға көмектеседі.
Ипотекалық несиелендіру нарығының дамуына қарамастан Батыстың көптеген
елдерінде жалдау тұрғын үйдің жалпы көлемінің 40-50% дейін жетеді. [11,
б.104]
Ипотекалық несиені дамытудың ұсынысы:
Мемлекеттің ипотекалық облигацияларының қамтамасыздандыруына
кепілдеме қажет. Қайталама нарықты дамыту банктерді бос несие қорларымен
қамтамасыздандырады. Өте маңызды банктерді қолдайтын мемлекеттік және
жергілікті қорларды құру қажет, олар өз кезегінде пайыз ставкаларының
өспеуін қанағаттандырады. Банктерді қолдайтын мемлекеттік және жергілікті
қорларды құрумен қоса:
- ипотекалық несиені беру процессін жетілдіру және сәйкестендіру;
- тұрғын үй нарықтық құнын бағалау тәсілі, пәтердің тұтыну
сапасы, қарызгердің болашақ иесінің шығысы – ұстау мен жөндеу, техникалық
қызмет көрсету, жалпы жайлардың пайдаланылуы, территорияға қатысты
жерге қарау (жол, жер) барлығын есепке ала отырып жетілдіру;
- ұзақ уақыт кезеңіне салық жеңілдіктерінің тұрақтылығы мен
жетілдіру облыстарындағы мемлекеттік саясатын бекіту;
- қайталама ипотекалық несие нарығының дамуына жергілікті және
мемлекеттік тұрақты қолдау жасау қажет;
- ипотекалық несиелендіруге қатысатын банктерді қолдау;
- тұрғын үйді жалға беру жүйесін тұру құқығымен және кейін оны сатып
алу құқығы;
- тұрғын үйді жалдау мен ипотекалық несиені пайдалануда оңтайлы
облысын анықтау керек.
Ипотекалық бағдарламаның қатысушылары жекешелендірілген тұрғын үй
немесе жұмыс орнынан ұйымның кепілгерлігі түрінде бастапқы капиталы болу
керек.
Ипотекалық несиелеуде тұрғын үй жағдайын жақсарту 10-15 жылға
созылады. Баламалы шешім ретінде, пәтерде тұру құқығымен жалдау, кейін оны
сатып алу құқығының болуы. Алғашқы салымды (30%) облигациялармен не басқа
бағалы қағаздармен салу кестесін жетілдіру керек.
Ипотекалық несие үнемі жетілдіріліп дамып келеді, оның тек жылжымайтын
дүние мүлік нарығының даму шарты өзгеруде. Экономикалық нарығының кейінгі
тұрақтандыруының дамуында жаңа мәселелер туындап, оларды шешу үшін
тұрғын үй ипотекалық несиелерді бағалаудың жаңа тәсілдемесінің туындауына
әкеледі.
ΙΙ-бөлім. БАНК ҚЫЗМЕТІНЕ ҚАРЖЫЛЫҚ ТАЛДАУ
2.1 Банктің қысқаша сипаттамасы
Коммерциялық банк нарықтық экономиканың маңызды және бөлінбес
элементі болып табылады. Екінші деңгейлі банктердің негізгі
қызметі – несиегер мне қарызгер арасындағы делдалдылық. Сонымен қатар,
банктер банктік емес құрылымға қарағанда, барлық мемлекет экономикасының
ақша құралымының айналымының негізгі бөлігімен қамтамассыз етеді.
Банктік жүйеге үлкен көлемде ақша құралдарымен субъектілер саны
кіретіндіктен, ондағы жүріп жатқан процестер ғылыми сипатқа ие және
мемлекет қоғамына уақыт бойынша әсері салыстырмалы болып келеді.
Сондықтан, қаржы менеджерлеріне банк жағдайын талдауға үлкен
көңіл бөлу қажет, талдау объективі сипатта болып және шындық ақпараттан
құралу керек.
Коммерциялық банк қызметінің тұрақты талдауы, өзі үшін жәнеде
салымшылары мен тапсырыскерлері үшін үлкен мағынаға ие. Коммерциялық
банктер өз қызметінің талдауы негізінде, сонымен қатар басқа
банктер қызметінде тиімділіктерін, жұмыс істеудің сапасын бағалап
және де даму бағытының басымдығын анықтайды. Салымшылар мен
тапсырыскерлер осындай ... жалғасы
Сіз бұл жұмысты біздің қосымшамыз арқылы толығымен тегін көре аласыз.
Ұқсас жұмыстар
Пәндер
- Іс жүргізу
- Автоматтандыру, Техника
- Алғашқы әскери дайындық
- Астрономия
- Ауыл шаруашылығы
- Банк ісі
- Бизнесті бағалау
- Биология
- Бухгалтерлік іс
- Валеология
- Ветеринария
- География
- Геология, Геофизика, Геодезия
- Дін
- Ет, сүт, шарап өнімдері
- Жалпы тарих
- Жер кадастрі, Жылжымайтын мүлік
- Журналистика
- Информатика
- Кеден ісі
- Маркетинг
- Математика, Геометрия
- Медицина
- Мемлекеттік басқару
- Менеджмент
- Мұнай, Газ
- Мұрағат ісі
- Мәдениеттану
- ОБЖ (Основы безопасности жизнедеятельности)
- Педагогика
- Полиграфия
- Психология
- Салық
- Саясаттану
- Сақтандыру
- Сертификаттау, стандарттау
- Социология, Демография
- Спорт
- Статистика
- Тілтану, Филология
- Тарихи тұлғалар
- Тау-кен ісі
- Транспорт
- Туризм
- Физика
- Философия
- Халықаралық қатынастар
- Химия
- Экология, Қоршаған ортаны қорғау
- Экономика
- Экономикалық география
- Электротехника
- Қазақстан тарихы
- Қаржы
- Құрылыс
- Құқық, Криминалистика
- Әдебиет
- Өнер, музыка
- Өнеркәсіп, Өндіріс
Қазақ тілінде жазылған рефераттар, курстық жұмыстар, дипломдық жұмыстар бойынша біздің қор #1 болып табылады.
Ақпарат
Қосымша
Email: info@stud.kz