Жылжымайтын мүлікті бағалау туралы

КІРІСПЕ ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... . 3


НЕГІЗГІ БӨЛІМ

І ТАРАУ. ЖЫЛЖЫМАЙТЫН МҮЛІКТІ БАҒАЛАУДЫҢ ТЕОРИЯ.ЛЫҚ НЕГІЗДЕРІ
1.1.Жылжымайтын мүлікті бағалаудағы жалпы сипаттама ... ... ... ... ... .. 4
1.2. Бағалау базасыны анықтау ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... . 8

ІІ ТАРАУ. ЖЫЛЖЫМАЙТЫН МҮЛІКТІ БАҒАЛАУДЫҢ ӘДІС.ТӘСІЛДЕРІНІҢ ТӘЖІРИБЕЛІК НЕГІЗДЕРІ
2.1. Табысты капиталдандыру әдісімен жылжымайтын мүлікті бағалау ... ...17
2.2. Жылжымайтын мүлікті бағалаудың салыстырмалы тәсілі ... ... ... ... .. 21
2.3. Жылжымайтын мүлікті шығындық тәсілмен бағалау ... ... ... ... ... ... 23
2.4. Жылжымайтын мүлік объектілерін бағалау ... ... ... ... ... ... ... ... ... 25


ҚОРЫТЫНДЫ ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... .28


ПАЙДАЛАНЫЛҒАН ӘДЕБИЕТТЕР ТІЗІМІ ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... 29
Жылжымайтын мүлікті бағалау өте күрделі процесс болып табылады. Жылжымайтын мүлік рыноктық экономика жүйесіндегі өте күрделі сфералардың бірі боп саналады. Кәсіпорындағы жылжымайтын мүлік экономикасының проблемаларыкең ауқымды және күрделі мәселелер жиынтығын құрайды. Бұл мәселелердің негізгі тобын жылжымайтын мүлік объектілерін жалпы экономикалық проблемалар аясында сараптау және зерттеу мәселелері құрайды. Солардың ішіндегі ең маңыздысы жылжымайтын мүлікті экономикалық механизмін жетілдіру болса керек.
Осы жылжымайтын мүлікті бағалаудың мақсаты – жалпы макроэкономикалық деңгейде жылжымайтын мүлік объектілерінің нарықтық құнын анықтап, объектіге терең сараптамалар жүргізу арқылы анықтау.
Жылжымайтын мүліктің зерттеу объектісі болып кәсіпорын мүлкі, жер учаскелері, ғимараттар, үйлер және тағы басқа жылжымайтын мүлік объектілері.
Курстық жұмыстың құрылымы: кіріспеден, екі тараудан, қорытынды, пайдаланылған әдебиеттер тізімінен тұрады. Курс жұмысында арнайы кестелер берілген.
1. Тарасевич Г.И. “Оценка недвижимостиң – СПБ, СПбГТУ, 1997, 424-стр.

2. Байгасиев Майдан-Әли. «Жылжымайтын мүлік экономикасы» – Алматы қ., Қазақ университеті, 2003 ж. 247-бет.


3. Федотова М.А., Уткин Э.А. «Оценка недвижимости и бизнеса» - Москва, Эмкос, 2000., 352-стр.

4. Гриязнова, «Оценка бизнеса». Москва, 2002.


5. Волчков Н.Г. «Справочник по недвижимости», Москва, Инфра. 1996.

6. Григорев Е.И., Федотова М.А. «Оценка предприятия», Москва. Инфра-М, 1997.

7. Ночнем с понедельника, 2003 год, 25-31 июль. “Пути легализаций имущества предприниматели РК».
        
        МАЗМҰНЫ
КІРІСПЕ …………………………………………………………………………. 3
НЕГІЗГІ БӨЛІМ
І ТАРАУ. ЖЫЛЖЫМАЙТЫН МҮЛІКТІ БАҒАЛАУДЫҢ ТЕОРИЯ-ЛЫҚ НЕГІЗДЕРІ
1.1.Жылжымайтын ... ... ... ... ... ... базасыны анықтау………………………………………………… 8
ІІ ТАРАУ. ЖЫЛЖЫМАЙТЫН МҮЛІКТІ БАҒАЛАУДЫҢ ... ... ... ... әдісімен жылжымайтын мүлікті бағалау .......17
2.2. Жылжымайтын мүлікті бағалаудың салыстырмалы тәсілі...…………… 21
2.3. Жылжымайтын ... ... ... ... ... ... объектілерін бағалау………………………………25
ҚОРЫТЫНДЫ…………………………………………………………………..28
ПАЙДАЛАНЫЛҒАН ӘДЕБИЕТТЕР ТІЗІМІ………………………………… 29
КІРІСПЕ
Жылжымайтын мүлікті ... өте ... ... болып табылады.
Жылжымайтын мүлік рыноктық экономика жүйесіндегі өте күрделі сфералардың
бірі боп ... ... ... ... ... ауқымды және күрделі мәселелер жиынтығын құрайды. Бұл
мәселелердің негізгі ... ... ... ... ... ... аясында сараптау және зерттеу мәселелері құрайды.
Солардың ішіндегі ең ... ... ... ... ... болса керек.
Осы жылжымайтын мүлікті бағалаудың мақсаты – жалпы макроэкономикалық
деңгейде жылжымайтын мүлік объектілерінің нарықтық құнын анықтап, ... ... ... ... ... ... ... объектісі болып кәсіпорын мүлкі, жер
учаскелері, ... ... және тағы ... ... мүлік
объектілері.
Курстық жұмыстың құрылымы: кіріспеден, екі тараудан, қорытынды,
пайдаланылған әдебиеттер тізімінен тұрады. Курс ... ... ... ... ... БАҒАЛАУДЫҢ ТЕОРИЯЛЫҚ НЕГІЗДЕРІ
1. Жылжымайтын мүлікті бағалаудағы ... ... ... ... ... ... ... дегеніміз –
жылжымайтын мүліктің ... ... ... ... ... ... ... мақсаты – өзгермелі рыноктағы жылжымайтынмүліктің
құндылығын анықтау болып табылады. Ал, ... ... ... ... ... ... ... негізінде жүргізілуіне
жол ашылады. Жылжымайтын ... ... да бір ... ... ол ... ... серіктестіктің жарғылық капиталына қосу
ма, жоқ, әлде жылжымайтын ... ... салу ... ... беру ме –
барлық ... ... ... ... арзан немесе тым
жоғары баға белгілегеніміз жоқ па? Қандай да бір ... ... ... ... ... ... болады? Жылжымайтын мүлікті
кепілдікке бергенде біз кредиттің ... ... ... ... деген
сұрақтар қойылып отырады. Бұл сұрақтардың арлығы жылжымайтын мүліктің
бағасы қандай ... ... ... ... төңірегіндегі сұрақтар.
Жылжымайтын мүлік рыногына ақпараттың ... ... ... ... ... оның ... ... экономикадан
тәуелділігі сияқты белгілер тән.
Егер жоғарыдағы қойылған ... ... ... ... ... ... ... дегеніміз жылжымайтын мүлік объектісі құнының
дәлелді ақшалай эквивалентін табу және орнықтыру процесі.
Жылжымайтын мүлікті бағалау процесі:
– Атаулы процесс: ... ... мен ... ... ... бір
ортада орналасқан объекті жатады;
– бағаланатын объектіні ... ... ... ... ... ... кепілдік, салық салу, т.с.с.);
– Белгілі бір қатысушыларға (тапсырыс ... және ... ... ... белгілі бір сәтіне байланыстырылған процесс ... ... ... ... ғана ... ... ... мүліктің құндылығы мыналарға
тәуелді екен:
– жылжымайтын ... ... дене (зат) ... ... ... ... ... берілетін құқықтардың құрамы мен сапасына;
– мүлікпен жүргізілетін операциялар мөлшеріне;
– мәмілеге қатысушылардың дәлелдеріне;
– мәмілені жасау және қаржыландыру шарттарына.
Жылжымайтын мүлік құнына әсер ... ... ... оның
құнының да көп ... ... Ал құн ... ... ... мүмкін. Сонымен қатар, құнды анықтаушы факторларды үш
топқа бөліп шығарады. Топтардың ... ... ... ... және болашағына қарап жіктеген жөн деп есептеледі.
1. Өткендегі шығындар есебіне жататын құндар түрі:
- қалпына келтіру құны ... ... ... ... ... мүлік объектісін қалпына келтіру үшін қажетті ағымдағы
баға бойынша шығындар;
- орнын басу ... ... құны – осы ... ... бірдей объектіні жаңа материалдар мен ... ... ал ... ... ... ... келе құрылысын бастау.
Көріп отырғанымыздай, құнның бұл түрлері жылжымайтын ... ... ... екен, сондықтан да олар кез келген
бағалау процесінің негізі болып саналады.
– Сақтандыру құны – ... ... ... ... ... ... ... сақтандыру саласын анықтау үшін жоғарыда ... ... ... ... мүлік объектісін пайдаланудан түсетін табыстар арқылы
анықталатын құн түрлері:
– пайдаланудағы құн – нақты ... ... ... ... ... ... ... құн мөлшерін анықтауда екі мәселе маңызды:
а) құн мөлшерінің жылжымайтын мүліктің нақты түрі мен ... құн ... ... ... ... ... ... сатушы үшін пайдаланудағы құны әртүрлі болатын
шындық:
инвестициялық құны – ... ... табу ... ... ... оны неше түрлі нысанда пайдаланатын ... ... ... ... ... ... ... мүлікті рыноктағы қазіргі нарық бойынша ... құн ... құн ...... ... оғанқатысы жоқ факторлар әсер
етпейтін ашық және бәсекелі рыфноктағы сатушы мен сатып ... ... ... ... қол ... ең ықтимал баға.
Рынокта бір-бірінен тәуелсіз тұлғалар кездескен сәтте мәміленің ... ... ... ... ... ... – ол рыноктық негіз.
Рыноктық бағаның рыноктық құнды дәл бейнелеу үшін бірқатар ... ... ... ... ашық және ... яғни ... тәуелсіз сатушылар мен
сатып алушылардың жеткілікті санының еркін өзара әрекеті;
– Мәмілеге қатысушылардың дәлелдері осы рыноктың ... сай, ... мен ... алушы экономикалық тиімділікті қажетсінеді;
– Рынокқа шығарылған мүлікті тараптар зерттеп үлгірген, басқа
объектілермен ... ... яғни ... ... ... ... ... бар болған жағдайда ғана жылжымайтын мүліктің
рыноктық бағасы оның рыноктық құнын дәл көрсетеді.
Жылжымайтын ... ... ... үш ... ... ... ... түсінігіне негізделген қағида.
2. Жылжымайтын мүлік объектілерімен байланысты қағидалар.
3. ... ... ... ... ... ... ... мыналар жатады:
– пайдалылық принципі
– орнын басу принципі
– күту принципі
Пайдалылық қағидасы ... ... ... ... құны сатып
алушыға қаншалықты пайдалы болуымен ғана құнды. Пайдалылылқ ... ... ... осы ... және ... уақыт аралығында
пайдалануышының қажеттілігін қанағаттандыру ... басу ... ... ... ... ... ... объектісі
үшін осындай объектіні сатып ... ... ... ... минималды
шығынынан артық ақша төлемейді. Яғни, бағалаудағы объектінің ... дәл ... ... ... ... ... принципі бойынша кез келген объекті оны сатып алү үшін қаншалықты
пайда әкелетіндігімен анықталады.
Жылжымайтын мүлік объектілерімен байланысты принциптер сол ... ... ... және ... ... ... ескереді.
Олар мынадай:
– жердің қалдық принциптері;
– Шекті пайдалылық принциптері (салым)
– Табыстың көбеюі мен ... ... ... ... Экономикалық мөлшер принципі;
– Экономикалық бөлшектеу принципі.
Жердің қалдық-пайдалылық принципінің ... ... ... жатыр. Бұл теорияға сәйкес өндіріс процесі кезінде ... ... ... және ... ... ... ... болып табылады.
Жердің қалдық-пайдалылық принципі жер үшін қабылдауға болатын төлем
мөлшерін анықтауға көмектеседі.
Егер салынып ... ... ... ... 100000 ... ... 70 000 доллар, қажетті пайда нормасы 20 пайыз құрайтын болса,
онда құрылыс ... жер үшін ... сома ... ... ... =100 000-70 000 –( 70 000*0,2) = 16 000 ... ... сәйкес жер пайдаланудың әрбір типі ... ... ... ... ... және ... ... мөлшер принципі тепе-теңдік принципінің қарсы жағы деп
айтуға болады. Экономикалық мөлшер дегеніміз – рыноктық талаптарға ... ... ... үшін ... жер көлемі.
Экономикалық бөлектеу принципі жылжымайтын мүлікті қайсыбір мақсатта
пайдалану үшін қажетті құқықтардың, ... ... ... ... ортаға байланысты принциптерге –мыналр жатады:
– тәуекелділік принципі;
– сәйкестік принципі;
– сұраныс пен ... ... ... ... ... бойынша нақты жағдайларда пайдаланатын
жылжымайтын мүлік ... ... осы ... ... ... ... Бұл ... қоршаған орта факторы экономикалық, экологиялық,
заңдық болып табылады. Экономикалық факторлардың маңызы ерекше. Объектінің
көлік ... ... ... т.б. ... ... оның
пайдаланушы үшін бағалылығын арттыра түседі.
Сәйкестік принципі қала құрылысы жөніндегі шешім ... ... ... қою ... ... компаненттерінің бір-біріне
сай келуін қадағалау мәселелерін ... ... ... ... ... Мысалы, жоғары сапалы және қымбат ... ... ... үшін объектілерді әрлеуге пайдалану өзін-өзі ақтаса, дәл
сондай материалдарды орта ... ... ... төменктегориялар үшін
қолданудың қисыны да, экономикалық қажеттілігі жоқ.
Сұраныс және ұсыныс принциптері бойынша объектінің ... ... ... ... рыногындағы сұраныс және ұсынысқа қандай
факторлар әсер ететіні білу абзал. ... қана ... ... ... осы ... мүлік объектісі құнына қаншалықты әсері бар
екендігін түсіну тиіс.
Бәсекелес принципіне сәйкес жылжымайтын мүлік рыногындағы ... ... ... ... ... ... ... керек.
Өзгерту принципі жылжымайтын мүліктің және мүліктер ... ... өсу, ... ... ... ... өтетіндігін дәлелдейді.
Дамудың циклдік жылжымайтын мүлікті бағалаушының икемді рыноктық саясат
жүргізуіне және ... ... ... ... ... ... қорытындылап, біріктіруші принципіне
тиімді пайдалану принципі жатады. Бұл қағидаға сәйкес объектінің ең жоғары
ағымдағы құнын немесе жер ... ... ... ... етуі қажет.
Бұл принцип төрт құрамдас бөліктен тұрады:
– физикалық ... ... ... ... ... асу мүмкіндігі;
– экономикалық тиімділік . /2:53-59/.
2. Бағалау базасын анықтау
Экономистер құнның бағасын көп жылдар бойы ... ... ... ... мен ... енгізген болатын. Бірақ осы түсініктерге
көп жүгінбей, біз ең ... ... ... ... Ол үшін ... ... ... мәнін бағалау жағынан қарастырамыз.
Қысқаша айтсақ, құн бұл қызмет пен тауар айырбастай қатынасы. Мұндағы
ортақ ... ... ақша ... Ашық ... құн ... ... ... ұстаушы күш факторы болып табылады. Құн ... ... ... ... ... табылады:
–Пайдалылық. Бұл объектінің құны болмайды, егер оның пайдалылығы
болмаса;
– Сұраныс. Құн ... пен ... ... Егер бұл объектіге
(тауар, қызмет) сұраныс болмаса, онда құнның анықтамасы іске аспайды;
– Тапшылқ. Мұнда құн ... ... ... және ... ... ... ... ету. Мұнда құнның пайда болу шарты заңды түрде өзіндік жеке
құқықты табыстау ... ... егер бұл ... бір эквиваленткке,
айырбасқа табыстай алмаса, мұндай жағдайда құн іске ... ... ... ... ... ... келе, құн тауардың құндылығын
бағалаушы немес нақты бір уақыттағы ... және бұл ... мен ... иеленуші тиімділікке нарықты көзқарасты сипаттайды.
Құнды талқылай келе, екі принциптц тастап кетуге ... ол – ... ... – бұл ... ... ... пен ... үшін талап етілген,
ұсынылған, түрленген сома. Бағаның құннан айырмашылығы тарихи факт ... Яғни ол ... ... пен орынға қатысты болып келеді және ол жария
түрде айтылса, әлде ... ... ... ма, ... ... ... келеді.
Шығындар – бұл да ақша сомасы, бұл қызмет пен ... ... ... ... ... ... мен ... шығарғанда құнның, баға мен
шығынның көлемдері сйкес болуы мүмкін және елеулі ... да ... ... тағы да екі ... ... керек, ол
айырбастағы құн және пайдаланудағы құн. Жалпы жағдайда бұл түсініктердің
экономикалық мәнді толықтырулары ... ... ... ... ... ... ... айырбастау құны негізінде ашық
нарықта объектіні бағалауды қоюда роын алатын құн ... ... құны ... ... пайдаланушылар үшін объектіні
бағалау құны түсіндіріледі, ... ... бұл ... ашық ... ... ... ... нарығында құнның көп түрлері бар.
Олар нақты жағдайда және нарықтық ... ... ... ... ... жұмыстарының негізгі звеноларының бірі,
маманданған стандарттар, бухгалтерлік есеп нормасымен келісіледі. ... ... ... және ... ... ... ... түрінің
дұрыс таңдалған балаламалылық нақты жағдайының түрі болып табылады.
Әртүрлі құн ... ... мен ... ... ... тек ... ... ғана емес(заңдық
ерекшеліктермен шартталған), ... ... ... ... ... де ... құн ... анықтаудың мағыналы жүктемесін толықтай
бір мәнді деп түсіндірілетін жеткілікті сенімділікпен айтуға болады.
Жылжымайтын мүлікті ... ... ... ... ... ... құн;
– ашық нарықтағы құн;
– пайдалану құны;
– таратудың есеп айырысу құны;
– шектеу қойылған таратулардың есеп айырысу құны;
– орнын ... ... ... ашық ... ... ... аренданың келешектегі есеп айырысу құны;
– пайдаға асыру құны (кәдеге жарату құны);
– сақтандыру үшін құн;
– салық салу үшін құн;
– инвестициялық құн ... ... ... әрбір құн түрлері өздерінің ... ... ... бар. Осы ... ... ... түрлерін
қарастырамыз, олардың құрыламдық анықтамасына және ... ... ... бөліп қарастыру керек. Сонымен қатар
мамандандырылған қоғамдық ... ... ... ... кезде тек қана құрылдымдық анықтамасын жазып қана қоймай, сонымен
қатар соған байланысты ... ... сол ... мағынасын
ашуды өте қатал түрде талап етеді:
а)Нарықтық құн (Market Value). Бұл борышқор маркетингтен негізгі
коммерциялық ... ... жақ ... ... және ... әрекет
еткен кезде) дайын түрде сатушы ретінде сату арасындағы бағалау ... ... ... ... ... ... үшін ... анықтауда қолданылатын мәнді жүктемелерді ашып көрсету үшін
төменде көрсетілген коментариялар қолданылады:
“Есептік салаң – ақша ... ... ... ... ... ... коммерциялық нарықтық мәлімдеме өз ждекеменшігі үшін
төлеуі керек. Нарық тық құн көбінесе мүмкін болатын ... ... ... негізделген баға болып анықталады. Бұл максималды баға
оған сатушының жетістігі негізделген.
Нарықтық құнның бағасы есеп бағасының ... және ... Олар ... емес ... келісімшартпен сату және кері
арендалау ауыртпашылығы, арнайы назар аударуды талап ... ... ... ... осы ... ... ... арнайы құн элементі
болып табылады.
Арнайы құн – есептік құннан тыс ұйғарымды қосымша құн элементі. ... ... ... ... бұл ... ... нақты меншік иесіне
пайдалануға немесе болашақтағы меншік иесіне немесе ... ... ал бұл ... ... ... яғни мұндағы сатып алушы ... ... құн ... ... кәсіпорынның құнның элементтерімен
қауымдастырылуы мүмкін
“Жекеменшікті айырбастауы керекң – ... құны ... ... ... деген факт көрсетіледі, ал алджын ала анықтау немесе нақты
сатылатын бағасы айтылмайды. Бұл баға ... ... ... ... ... ... құнды анықтайтын барлық басқа элементтерді
қанағаттандыратын ... ... ... ... – бұл ... нарықтық нақты мезгілдегі уақытқа
қатысты ... ... Сол ... ... және ... ... отыруы тиіс, есептік басқа уақыттарда түзетілмейтін және қолайсыз
болады. Бағалау ... ... ... және жағдайдың нақты бағалау
уақытын көрсетеді, ал ол өтіп ... ... ... ... ... ... қатар бір уақыттағы айырбасты
болжамдайды және ... алу, сату ... ... ... ... ... арнайы немесе ерекше қатынаста
болмайтындарды екі ... ... ... ... құн ... бір-
бірімен байланысты емес екі жақты мәмілеге келе ... ... ... ... қызмет етеді деген болжам жасалынады.
Қарыздық маркетингтен кейін– мұнда өз жекеменшік нарыққа белгілі бір
фирмада шығады, және ол ... ... ... өз ... ... Осы ... ... маркетингтен кейінгіні анықтайды. Ашық
рыногтағы қойылымдық кезеңнің ... ... ... ... мүмкін.
“Жақтар біліктілікті және есептелген түрде қызмет еткен кездең – сатып
алушы дайын түрде ... ... ... ... ... бұл ... және мінездеме берілген, оның нақты және ... және ... ... бағалау мерзіміне кіреді, болжанады. Әр
кез өзінің қызығушылығы бойынша білікті және есептелген ... ... ... ... ... ... жақсы бағаларын
алуға тырысады.
“Мәжбүрлеусізң – мұнда әр жақтар мәміленің жетуіне көтермелеу жасайды,
бірақта оларбіреуінде ... де, күш ... де, ... ... келе алмайды.
Нарықтық құн жекеменшік құнымен түсіндіріледі. Ол салықтар және
шығындарсыз есептелген және ол сатып алу, сату ... ... Ашық ... құн, бұл ... ... ... ... баға туралы
пікір, бағалау мерзіміндешартсыз жасалған меншікті сату құқығы үшін ең
жақсы баға туралы ... олар үшін ... ... ... ... ... сатушы сатуға дейін дайын;
– бағалау мерзімінің алдында жекемнешік құқыққа міндетті ... оның ... ... ... және сатуға мүмкіндік аулға
жеткілікті уақыт бөледі;
– бастапқыда жігерлейтін мерзімді контрактілермен ... ... ... ... ... құнның деңгейі мен басқа да жағдайлармен
болады;
... ... ... ... менг ... ... қосымша
ұсыныстарына назар бөлінбейді;
– Екі жақты мәлімдеме құзіреті есептелген түрде ... етті ... ... ... терминді анықтауда қолданылатын мәнді ... ... үшін ... ... ... ... бағаң – мұнда баға туралы айтылады, бұл бағаға нарықта бағалау
мерімінде жетуге болады (мұнда сатып ... үшін әр ... ... ... ... ... бұл ... баға да емес, сатушының пікірі
бойынша міндетті түрде жетудегі баға ... Ашық ... құн, бұл ... ... ... ... және ... қолданылған
құнның сәйкестігінше жақсы баға болып табылады. Сонымен ... ... құн ... ... заң ... ... нақты
анықталған ақпаратпен байланысты болуы керек немесе өз жекеменшігін немесе
басқа аспектілерді қолданғанда, нәтижесінде өзгеріске ұшырайды. Мұнда ... ... ... ... ... нақты ақпараттар қажет
етіледі. Бағалаушы мүмкін бола алмайтын ... ... ... ... ... ... ... алуы керек. “Бағалау мерзіміне
байланысты ...... ... ... бағалау мерзімін қою керек,
сонымен қатар ол басқа құрылған баға бойынша есептермен ... ... ... ... өте ерте кездегі мерзіммен сәйкес келуі мүмкін, бірақ
та ол болашақ ... дата ... ... қол ... – мсұнда сатылған затқа төленейін деп тұрған баға
міндетті ... ... ... ... ... ол бағалы қағаздармен,
акциямен немесе тауармен, қызметтер мен ... ... ... де бұл ... ... тек сатып алушы өзінің қаражаттарынан төлейтін
болса, оны қарызға алмаса және сатып алушының төмен ... ... ... ... – сатушыға дайын өнімді сатуға рұқсат берілуі
ашық нарықтағы құн мағынасына ... ... ... келеді, себебі нақты
жағдай нақты жекеменшік иесіне елемеуі керек, және ол ... ... ... керек. Анықтау мақсатына жекеменшік сатушының иелену
құқығы бар гипотекалық ... иесі ... ... меншік иесіне
сатуды өте қалайтын немес сатуды қаламайтын жақтар жатпайды. Және ол тағы
да қаламаған ... сата ... ... ... ... ... ... сататын сатушы жеке қиыншылықтармен кездеспейді, мысалға
қолма-қол ақша дағдарысы сияқтымен немесе кредитормен есеп ... ... ... ... ... ... ... сатып, керекті бағаны алып,
қанағатын қандыру үшін бұндай жағдайға түспейді.
Ашық нарықтағы құнын ... ... ... ... ... нақтық
меншік иесі өзінің меншігін бағалай келе өзін дайын сатушы деп есептейді.
“Жеткілікті ...... ... ... ... ... ғана емес, сонымен қатар экономикалық жағдайдың; нарықтық
жағдайы және нарықтағы сұраныс пен ұсыныстың жағдайына ... ... ... ... ... өзі үшін ... және нақты кезеңде
болатын қандай мерзім жеткілікті кезеңді құрайтынын анықтау ... ... ... ... ... ... нарықта неғұрлым ұзақ
болуы мүмкін, бірақ оның ... ... ... ... ... ... ... және сатуды жүзеге асуы қажет мерзімге ғана
тәуелді.
“Міндетті маркетингң – ... ... ... ... ең қолайлы
әдіспен шығарылуы мүмкін, себебі оның жақсы ... ... ... оның ... мінездемесін және осы уақыттағы нарық жағдайын
есепке ала ... оның ... ... ... ... ... жағдайының бағалау мерзімінең – ашық нарықтағы құн нарықтағы
жағдайын және бағалау кезіндегі басқа жағдайлар ... ... ... ... ... ... ... көрсету емес, нарықтағы әлсіз
немесе ... бара ... ... үшін ... ... ... келгенге
дейін маркетингті басқа уақытқа кейінге қалдыруға құқығы жоқ ... ... ... ... болатын сатып алушың (оларды
кейде ерекше сатып алушылар) – ... ... ... ... ... ... ... болатын немесе ерекше тартатын нарықты толығымен
алмайтын анықталаған тұлғалар боылп ... ... ... ... ... ... алушыны иеленуі
керектігін талап етеді, бірақ ол сатып алушылардың ... ... ... ... ... ... ... және білікті қызмет етуің – мұнда сатып алушы да,
сатушы да ... ... мен ... туралы толық ақпаратта
екені анықталады, сонымен қатар бағалау ... ... ...... әр ... ... ... үшін өздерінің
уәждемесі (мотивация) болады, бірақ мұнда қатысушыларды ... ... құны – бұл ... қолайлы баға туралы пікір, бағалау
меншігіндешартсыз жасаған меншікті сату ... ең ... баға ... ... үшін келесі рұқсаттар берілген:
– сатушы сатуға дайын;
– бағалау мерзімінің алдында ... ... ... ... оның ... ... және сатуға мүмкіндік алуға
жеткілікті уақыт беріледі;
– бастапқыда жіберілетін мерзімді ... ... ... ... нарықтың жағдайы, құнның деңгейі мен басқа да жағдайға
байланысты болады.
– Сатып алушының ... ... ... болатын қосымша ұсыныстарына
назар бөлінбейді;
– Екіжақты мәміледе ... ... ... ... етті және
мәжбүрлеусіз қызмет ету;
– Бизнеспен айналысатын барлық меншік бөліктерін сатуды жасау үшін ... ... ... Тек оның ... ... шолу жасау меншіктің қолданылуы смүмкін
болады.
Елеулі қолдагну ... ... ... ашық ... ... мен ... ... Олардың айрықша белгілері (ж)
және (е) қосымша рұқсаттамалары болып ... ... құны ... ... ... ... ... сатуға негізделеді.
в) Таратудың есептік құны – бұл сатуға шығындарды есептеуге дейінгі
ақшалай салаларға қатысты, яғни ... ... ... ... ... ... ... мәмілелеріне жетуді күтуге болатынын айтады.
– сатушы сатуға дайын.
– Меншік сипаты мен нарық жағдайына ... ... ... үшін
жеткілікті кезең есебінде бағалаушымен анықталған ... ... ... ... ... екі жағы ... және есепті қызмет етеді және ол мәжбүрлеусіз
болады.
... ... ... ... ... ... ашық нарықтағы
құнға сәйкес келеді.
г) Таратуға шектелген есептік құны – бұл сатуға шығындарды ... ... ... ... яғни ... ойынша бағлау мерзіміне
меншік құқығын сатудың болашақтағы мәмілесіне жетуді күтуге болатынын
айтады:
– сатушы сатуға ... ... ... клиентті анықталғаннан кейінгі уақытта болашақта
орындалады;
– ерекше қызығушылығы бар сатып алушылардың баға ... ... ... ... ... бөле ... ... Екіжақты мәміленің білікті, есепті қызмет етуі және ол мәжбүрлеусіз
орындалады.
д) Орнын басудың қалдық құны – бұл ... ... ... жер ... ... және ... ортақ ауыстырылымы құны және басқа да
участоктегі жақсарымдар құны.
Орнын басудың қалдық құны арқылы жердің ... ... ... ... ... ... құнын бағалау кезінде
гипотекалық мәмілені қарастыру ... ... ... кезінде жерді иемдену
деңгейін ескеру керек.
Бұл жағдай ең басты үлкен жер бөлігін алып ... ... ... ... ... мұнай өңдеу комплекстері жатады.
е) Ашық нарықтағы аренда құны – бұл ең ... ... ... ... пікір, яғни жаңа арендалық қайтарымға меншік құқығы ... ... ... ол үшін төмендегілер рұқсат етіледі:
– арендаға беруші өзінің меншігін арендаға беруге ... ... ... баға ... және ... жағдайлар арендалық
клісімшартты бекіткен алдағы уақыттағы мерзімге, ... ... ... рұқсат алады.
– Белгіленген уақыт және қойылған шарттар арендаға байланысты және ... ... ... ... ... тыс ... болып келмейді және
аренда типіне тиімді болады;
– Екі ... ... ... және ... ... ... ... қатар олар
мәжбүрлеусіз болады.
– Берілген анықтама меншік үшін арендалық төлемдерді ... ... ... есептің болашақ құын – бұл арендалық төлем қатынасы туралы
экономикалық пікір, яғни бағалау ... ... ... ... ашуды меншік объектілерін жалға берудің жаңа ... ... ... қол ... Күтуге болады деп есептейді. Ол
үшін төмендегілерді қолданады:
– арендаға беруші өз меншігін ... ... ... ... ... болашақта жалға бергенде пайда болады және ... ... ... ғана сол ... ... ... ... ұйымдастырылған маркетингтің меншік құқығына арендалық төлемдерге
қатысты төлемдер және ... ... ... да шарттарымен арендалық
мәміленің аяқталуы үшін қажетті ... ... ... бір ... ... қызығушылығымен мүмкін болатын ... ала ... ... ... жеңілдіктер берілмейді және кез келген ақысын пайдалану
кезеңі арендаторларғаменшік объектісін пайдалануға ... үшін ... ... ... ... Бұл ... меншік үшін арендалық төлемді
бағалауда ... ... ... ... Бұл ... құрылыс элементтері мен олардың
қосымша жөндеуінсіз, сатуға дайындығынсыз конструкцияларын құрайтын жиынтық
құн ретінде қарастырылған жер ... ... ... құны.
Пайдаға асыру құны таратуға кеткен шығын есебімен есептеледі және
меншіктің жеке ... ... үшін ... ... ... ұқсас болып келеді.
и)сақтандыру мен салық салу үшін құн – сақтандыру үшін құн ... ... ... ... болатын сана есебі үшін сақтандыру
фирмалары және мемлекеттік органдармен жүзеге ... ... ... есептелегн құн түсіндіріледі.
к) инвеституциялық құн ретінде салынған капиталдыңқайтарылуына өзінің
инвеституциялық талаптарын қоятын нақты ... үшін ... ... ... да бір нақты жағдайда анықталатын құн түрі ол ... ... ... Сәйкес келетін бағалау базасын таңдау үшін ... ... мен ... ... ... мақсаты бойынша
шешуші мағынасы боылп табылады. Жылжымайтын ... ... үшін ... классификациясы келесі түрде көрініс алады.
N1 кесте
| ... ... |
| | |
| ... алу ... сату үшін ... |
| | |
| ... ... ... ағымындағы сату үшін бағалау |
| | |
| ... ... ... ету сапасында қолдану үшін жер |
| |мен ... ... |
| | |
| ... және ... ... құру үшін бағалау |
| | |
| ... қор ... қосу үшін ... |
| | |
| ... ... және ... ... сұрақтардың шешілуі үшін |
| ... |
| | |
| ... ... ... бойынша зейнетақы қоры, сақтандыру |
| ... ... ... үшін ... ... ... да ... мақсаттары орны алады, сонымен қатар
олардың қалыптасуы және ... ... ... ... ... міндетті
түрде клиентпен және бағалаушымен келісуі керек.
Бағалау мақсаты үшін ... екі ... ... ... ... мамандандырылмаған меншік;
ІІ тарау. ЖЫЛЖЫМАЙТЫН МҮЛІКТІ БАҒАЛАУДЫҢ ӘДІС-ТӘСІЛДЕРІНІҢ
ТӘЖІРИБЕЛІК ... ... ... ... ... ... ... әдіс тек табысты мүлікке ғана қолданылады, яғни ... ... ... мақсат болып табыс алу табылатынын айтады.
Мүлікті иеленуден түскен табыстар келесі ... ... ... ... және ... ... ... (периодтық төлемдер);
– салықтарға ағымдық және болашақ үнемдеулерден;
– болашақта мүлікті сатудан немесе ипотекалық несиелеуге кепілге беруден
алынған жылжымайтын ... ... ... ... ... болашақта осы мүлікті сатудан, айырбастаудан немесе сыйға ... ... ... ... ... ... мен тиімділіктер.
Табысты капиталдау әдісі жылжымайтын мүлік бағалаудың 3 қағидасына
негізделген:
а) күту ... ... ... алушының болашақ жылдар мен олардың ... ... ... Осы қағидадан шығатыны, нарықтық құн болашақ
тиімділіктің ағымдық құны ретінде анықтайды.
Қағиданың негізінде ... ... ақша ... ... ... ... ... пен ұсыныс қағидасы
Бұл қағида объекті құнына нарықтың көзқарасын сипаттайды. Бұл ... ақша ... ... мен ... ... қатынасы секілді
олардың өзгеру тенденцияларын анықтауға болады.
б) орнын басу қағидасы.
Бұл қағида сатып алушының ақпараттық көзқарасымен сипатталады.
Бұл қағидадан шығатыны белгілі, яғни ... ... ... ... ... ... мөлшерлемесі және капиталдау коэфиценті
нарықтағы ұқсас көрсеткіштермен анықталады.
Жылжымайтын ... ... ... ... ... ... екі
әдісі бар.
1.Капиталдану мөлшерлемесін (R) қолдануға негізделген тура капиталдану
әдісі.
2.Мүмкін ... ... ... ... олардың ағымдық құнына
айналуына негізделген ақша ағымдарын ... ... ... құн ... қолданумен дисконтталған болжамданған болашақ табыстар
нарықтық болжамға әсер ... ... ... ... ... ... этаптары.
1.Потенциалды жиынтық табысты бағалау. Салыстырмалы объектілер үшін
нарықта ағымдық мөлшерлемелер мен тарифтерді талдау негізінде ... ... ... (ПЖТ) – ... ... мен ... есепке
алмай мүлікті 100% (пайыз) қамтудан алуға болатын табыс. ПЖТ объектінің
көлемі мен жалгерлік ... ... = S х ...... ... ... ... – 1кв.м. үшін жалгерлік мөлшерлеме
2.Толық қамтылмаған және төлемегеннен болған ысыырапты ... ... оның ... ... ... жасалады.
ДВД=ПЖТ – қарапайымға және төлемсіздікке жеңілдік
ДВД – нақыт жиынтық табыс
3.Бағаланатын жылжымайтын мүлікті ... ... ... ... ... немес белгілі нарықтағы бірдей шығындар бойынша нақты
шығындарды ... ... мен ... ... ... ... болжамды
деректер ретінде де қолдану қабылданған. Осыдан деректерді салық салуға
дейін де қолдануға ... ... ... ескеретін бір мәселе –
түрлі объектілер үшін ақша қаражаттары ағымдары ... бір ... ... яғни ... ... ... есептелген ағымдарды
болжамданған деректер негізінде есептелген ағымдармен салыстыруға
болмайды, бұл ... салу ... ... ... ... ... істеуін қамтамасыз ету және табыстарды
қалпына келтіу үшін ... ... ... ... деп ... шығындарды келесідей бөлу қабылданады:
– шартты түрде тұрақты шығындар немесе ұстанымдар;
– шарты түрде өзгермелі немесепайдалану шығындары;
– орнын басуға немес ... ... ... ... ... өзгермелі шығындар болып басқару шығындары
есептеледі: коммуналдық ... (газ, ... ... су, жылыту,
телефон, т.б. жатады) территорияны құру үшін ... ... ... және
т.б.
Орнын басу шығындары орнын басу қорына жыл сайынғы аударымдар (бух
амортизацияға ұқсас) ретінде ... ... ... ... сақтау) ойластырылады, яғни бұл жерде ... ... ... ... да оларды резервте сақтамайды.
Егер де иеленудің ... ... ... көп ... ... қарастырылмаса, онда олардың ... ... ... бірақ мүмкін қайта сатуда болатын шығындарды ескеру
керек. Егер осындай аударым мерзімі нақты болса, онда ақша ... ... ... ... тек сол ... ... яғни ... жоспарланса шығындар есептелуі мүмкін.
Мысал 1.7 жылда бір рет косметикалық жөндеуді қажетететін иеленушіден
7000$ кетеді, соңғы рет ... 2 жыл ... ... ... шегі 5 ... бірінші жылына косметикалық жөндеу бойынша орнын басу ... ... ... өзгеруін есептеу керек.
Шешуі келесі жөндеу 5 жылдан ... (7-2) ... ... ол ... ... ... ... бағасы өзгермейді ал
орынн басу шығындары 7000$/5 =14 000$ ... ... ... ... ... ... (ROD) –
бірнеше тәсілдер мен ... ... ... ... есептейді. Қайта
есептеу тәсіліні таңдау нарықтағы бастапқы ақпараттардың саласына тәуелді
ROD – ... ... және ... ... бойыншақарыздарды алып
тастағандағы барлық шығындарды шығарудағы ... ... ... – ты есептегеннен кейін капитализация коэффициентін ( R ) анықтау
керек.
Капиталға табыс-нақты ... ... ... ... ... да факторлар есебінен ақша құндылығы үшін өтемақы инвесорға
төленуі ... ... ... ... ... ... өтелуін
білдіреді. Капитал қайтарымын капиталды өтеу деп атайды. Ағымдық табыс ... ... ... келесі факторларға мұра немесе
жанама түрде ескеруі қажет:
– тәуелсіз, өнімсіз ... ... ... ... ... менеджментке өтемақы;
– жылжымайтын мүліктің өсуі немесе төмендеуіне болжамдық түзету;
Капитализация коэффициентін ... ... ... ... ... сығымдау әдісі,
– жиынтық құрулар әдісі;
– инветициямен байланысты әдіс;
– инвестицияның топ ... ... ... ... ... мен ... ... әдісі;
– Эльвуд әдісі (қарыздық және өзіндік капиталды капитализациялау
әдісі);
1. Нарықты сығымдау әдісі – ... ... ... ... ... ... ... мотивация, әлеуметтік заңдылық,
мәртебе, төлемақы – қабілеттілік, қаржыландыру ... т.б.) ... ... салыстыру бойынша бәсекелес және ... ... ... да бір ... мүліктің құнын анықтау үшін ең
қарапайым, тез әрі ... ... ... Құн ... әдісте келесі
формула бойынша есептеледі.
V= І/R; мұндағы:
V – құн,
І– ROD
R – ... ... ... көрсетілген формула ROD-ны құн етіп құраса, онда ... ... ... ... ... ... мүлік көлемімен салыстырылған сату бағасы мен ROD мәнді
сияқты көрсеткіштер ... ... ... ... отырып, біз
капитализация мөлшерін ROD-ты сату бағасына бөлу арқылы есептей аламыз.
Р =ROD/ сату бағасы
Инвестициялық жылжымайтын мүлік құнын жиынтық табыс ... ... ... сәйкес коэфицентке(мультипикатор) көбейту жолымен есептеуге
болады. Жоғарыда ... ... ... мүлік объектілерін
бағалаушылардың іріктеген сату бағасын ROD шамасына бөлу арқылы табылады:
М= сату бағасы/ROD
Осыдан Со= ROD хМ, ... М ... ... ... немесе
болжамданған табыстың неғұрлым жоғары тұратынын көрсетеді.
Жиынтық құрулар әдісі
Бұл әдіс капитализация ... ... оның ... бөледі. Екі негізгі ... ... ... жоба мөлшерлемесі және ... ... ... ... ... ... ... құрамдас
бөлшектерге бөлінеді:
1. Тәуелсіз мөлшерлеме;
2. Қосымша тәуекелге мөлшерлеме;
3. Төменгі өтімділікке өтемақы;
4. Инвестициялық менеджментке өтемақы;
5. Жылжымайтын мүлік ... ... ... ... ... ... ... мүлік объектілерінің көһбі қарыздық және өзіндік капитал
көмегімен сатып алады, онда ... ... ... ... бөлігіндегі табысты нарықтық талаптармен қанағаттандыру ... = ... ... ... ... ... ... болжамды тәуекелмен өлшенетін
бәсекелес (%) пайыздық мөлшерлемені алуды қарастырады (кері жағдайда ... ... ... және кезеңдік амортизациялық төлемдер негізінде
негізгі несие ... өтеу ... ... ... ... тәуекелмен өлшенген, жұмсалған салымдарға бәсекелес табыстарының
алынуын ұсыну керек, әйтпесе олар өз ... ... ... ... ... капитализация мөлшерлемесі ипотекалық тұрақты
деп аталады. Және келесі түрде есептеледі.
R1 = борышты өтеуге қызмет көрсетуге жыл ... ... ... ... сомасы
Егер ссуда көбіне жиі төленіп ... онда R ... ... (ай, ... ... арқылы есептеледі. Ипотекалық
тұрақтылық % мөлшерлемесі қарыз ... ... және ... ... болып табылады. Несие шарттары танымал болған ... ... ... ... бойынша анықтауға болады. Ол %
мөлшерлемесінің саласы мен өтеу қоры коэфицентін көрсетеді.
Өзіндік ... ... ... ... табыстарды алуға ұмтылады.
Өзіндік капиталға табысты капиталдау үшін қолданылатын мөлшерлеме өзіндік
капиталға капиталзация мөлшерлемесі ... ... және ... ... ... ... ... түсімдер /салынған өзіндік қаражаттар
сомасы
Rс– тек капиталға пайда ... ... ... ... ... ... капитал қайтарымынан тұрады.
Капитализация жалпы мөлшерлемесі (R) несие алушы үшін ипотекалық
тұрақтылықтың анықталған деңгейі мен ... ... ... үшін ... ... ... Жылжымайтын мүлікке жиынтық
инвестициялардағы несие үлесі тең.
М несие = ... ... ... ... ... ... келесідей болады:
М өзіндік = 1-М несие, мұнда 1 үшін жиынтық капитал
алынған.
Өзіндік капиталға табыстың капиталдануы мөлшерлемесі мен ... (R3) ... ... онда ... ... ... = R3 хМ ... + Rс (1-М несие)
Ипотекалық несиелеуге ұсынылатын ... ... мен ... ... ... жолымен алуға болады, өзіндік капиталға
капитализация мөлшерлемесі салыстармалы сату бойынша ... ... ... және олар ... ... салуға дейінгі ақшалай түсімдер / өзөіндік капитал шамасы.
Қарыздық және өзіндік ... ... ... жылы ... институтының Л.В.Эльвуд инвестициямен байланысты әдістеме
енгізген факторларды көрсетті және капитализация мөлшерінің ... ... үшін ... болатын формула ұсынды. Бұдан бақа қолдану әдістері
ықшамдалып, оның кестелері шықты. Жалпы капитализация мөлшерлемесін есептеу
үшін Эльвуд ... ... Rс – М ... х С +Дер ... (SFF)
Мұндағы: К – жалпы капитализация мөлшері
Rс –өзігндік капиталға табыс мөлшері
М несие – ипотекалық несие шамасының қатынасы
С – ипотекалық коэффициент
Дер –болжамданаған ... ... ... ...... ... мүлік құнының жоғарылауы (SFF)– ... ... үшін У ... ... өтеу ... коэффициент келесі формула бойынша есептеледі:
С = У+Р (SFF)-Rs
Мұндағы: Р – ... ... ... ... несие
бөлігі, Rs – ипотекалық тұрақтылық.
Инвуд әдісі
Инвестициялық қайтарымның мөлшері капитализация коэффициентінің құрамдас
бөлігі ретінде орнын ... қоры ... тең, ол ... ... ... ... ... Сапалық табыс ағымдарының бір бөлігін
ROD құрайды, ақша ағымдарының қалдығы ... ... ... ... ... ... ... Жылжымайтын мүлікті бағалаудың салытармалы тәсілі
Жылжымайтыны мүлікті бағалаудың салыстырмалы тәсілі жақын арада
жасалған мәміле туралы ... ... Ол ... ... ... ... бағаланатын жылжымайтын мүлікті салыстырумен жасалған. Бұл
тәсіл сатуды салыстыруға негізделгендігінде ... деп ... ... туралы мәліметтерге сүйенетіндіктен, оны нарықтық деп
те ... ... ... ... де екі ... ... ... олар нарықтан ақпарат алып отырады.
Біріншісі – жалгерлік төлемнің орта мерзімдік мөлшері туралы ақпарат
алады. Шығындық тәсіл ... мен ... ... ... ... ... салалық рентавелдік және қосымша шығындардың ортамерзімді ... ... ... ... және ... ... байланысты салыстырмалы
тәсілде негізгі 3 әдіс қолданылады.
1. Анологтар компаниясы
2. ... ... ... ... ... ... әдісі немесе капитал нарық әдісі, ашық қаржылық
нарықпен қалыптасқан бағаны қолдауға негізделген.
Мәмілелер әдісі ... ... ... ... акция пакетін сатып
алу бағасына бағдарланған.
Салалы коэфициенттер әдісі немесе салалық қатынастар ... ... ... бір қаржылық өлшемдер арасында ұсынылатын
қатынасты қолдануға негізделген.
Бизнесті бағалаудың салыстырмалы тәсілі ... екі ... ... нарықтық ақпарат
– қаржылық ақпарат
Нарықтық ақпарат бағалаушы компанияның акцияларына ұқсас акциялардың
нақты сатып алу, сату ... ... ... ... ... әдетте бухгалтерлік есеп ... ... ... ... ... ... ... түзетулер дасауға және
ұқсастықты анықтауға мүмкіндік беретін қосымша мәліметтермен беріледі.
/6:77-83 ... ... ... ... ... ... кәсіпорынның жасалған шығындық
құнын анықтайды. Кәсіпоырнының міндеттемелері мен активтерінің баланстық
құны ... ... ... ... ... өзгеруі нарықтық
бағаға сәйкес келеді.
Нәтижесінде бағалаушы алдында кәсіпорынның ... ... ... Осы ... асу үшін әр ... ... нарықтық құнын бағалау
қажет. Содан ... ... ... анықтап, кәсіпоырнының
активтерінің сомасын барлық міндеттемелердің ағымдық құнын алып ... ... ... өзіндік капиталының бағаланған ... ... ... = активтер – міндеттемелер
Осы формула шығындық әдісіндегі базалық форма болып ... әдіс ... ... ... ... Таза активтер құнының әдісі
ә) жою құнының әдісі
Таза активтер құнының ... ... ... ... ... ... ... өндірістің жылжымайтын мүлкін бағалау;
- материалдық емес активтерді бағалау;
- ұзақ ... және ... ... ... ... ... құнын
анықтау;
- материалды тауарлы қорлар, қорларды ағымдық қорға айналдыру;
- болашақ мерзімдегі шығынды бағалау;
- кәсіпорынның міндеттемелерін ағымдық ... ... ... ... ... құнын анықтау, ағымдық-рыноктық активтердің
сомасынан барлық міндеттемелерді алып тастау.
Мүлікті бағалаудың шығындық әдсі бағаланған мүліктің ... ... ... ... ... ... мен ... қамтамасыз етуіне байланысты шығындарды операциялық шығындар
деп атайды. ... ... ... ... ... – шартты
тұрақты шығын;
Шартты айнымалы шығын немесе эксплуатация
– толықтыруға байланысты шығын немесе резервтер.
Шартты ... ... ... көрсету деңгейі мен ... ... ... болады.
Шартты айнымалы шығындарға қызмет көрсету деңгейі мен объектінің
эксплуатациялық дәрежесінің мөлшеріне тәуелді ... ... ... ... ... тез арада тозған компоненттерді
ауыстыру үшін жасалған шығындар жатады (еденді ... ... ... -техникалық жабдықтарды ауыстыру шығындары, т.б.).
Мысалы, ғимарат иесіне 6 жылда бір жасалатын ремонтқа 10 000 $ қажет.
Солд ремонт екі жыл ... ... ... ... 3 жыл. ... ... ... ремонтқа кететін толықтыру шығындарын есепте.
Шешуі: ремонтты келесі иеленуші жасайды. ... ... ... 0-ге тең. ... ... ... тозу ... азаяды. Яғни
(2+3)/6х 10 000 = 5 000 = 8333,3 /4:109-117беттер/.
2.4. Жылжымайтын мүлік объектілерін бағалау
Осы ... ... ... ... ... ... келтіреміз. Оларды:
1. шығындық әдіс бойынша;
2. Салыстырмалы әдіс бойынша;
3.табысты капиталдандыру бойынша есеп шығарылады.
Ол есептің анықталуы 3 бөлмелі ... ... ... ... ... ... пәтер - офистің рыноктық құнын бағалау.
Бағаланатын обьектінің сипаттамасы.
Бағалау объектісі офиске бейімделген үш бөлмелі пәтер ... ... қ., ... ... ... батыр көшесі 125-үй, 4-
пәтер,
Үй төртінші экономикалық жоспарлау аумағындағы 4,3 ... ... ... 1,7. Бұл ... ... астананың әкімшілік-мәдени
орталығына жатады. Объектіге жақын жерде бас почта, ескі ... ... ... N39 ... ... тұрған жерге ... ... ... емдеу
кәсіпорындары, балабақша мекемелері жақын.
Үйде үш подъезд бар. Әрбір қабатта екі пәтер орналасқан. ... ... ... м2.
Тұрған алаңы – 37,3м2., қосалқы – 19,8 м2, төбесінің биіктігі – ... ... ... ... бар. ... жаяу адам ... ... жағынан көлік – Абалай хан проспектісі жағынан кіре алады. Подъездің
есігі біреу. Темірден жасалған. Домофон және коды бар ... ... ... 6,6 м2. ... –8,6 м2, ... м2, бөлмелер –11,3 м2 және
9,5м2, ванна–2.1 м2, туалет –1,1м2.
Үй – ... 1950 жылы ... ... үшү жыл ... ... ... Физикалық тозуын бағалдаушылар 30 ... ... ... ... ... мен қуыстар – 2,5 пайыз кірпіш, төбесі темір бетонмен жабылған.
Едендері:
– Ас үй , дәліз – бетонға ДСП, оның үстіне ламинет ... ... ... ... және ...... плитка, төбесу су эмульсиялы.
– Терезелері – шыны пакет,
– кірер есіктері– темір, ішкі ... ... ...... ... ... шығындық әдіс бойынша анықтау
Алматы қаласының осы ауданындағы 1м2 құны ... ... 67 ... 69 500 ... ... ... ... орта бағасы
68 500 теңге мөлшерінде қабылданады.
Құнды есептеу:
С жалпы =SхС кв.м Х (К1……..К5)м2 м2
Мұнда
С жалпы– пәтердің ... ... ... ... ... кв.м – 1кв.м ... ... аудан ораналасқан жердің коэф-ті,
К2– қосымша қолайлылықтар куонструктивтік ереекшеліктер және сыртқы
әрленуі ... ... ... ішкі ... коэф-ті – 1,55,
К4– қабаттылық коэф-ті– 1,0,
К5–пайдалану коэф-ті және физикалық тозу ... 30 ... ... ... = 68500 х 57,1м.кв. х 1.7 х 1.4. х 1.55. х 1.0. х 0.7 ... ... ... ... әдісі
Ұқсас пәтерлердің сұранысы мен ұсынысын сараптау
1 кесте
| |Орналасқан жері ... ... ... ... |
| | ... |($АҚШ) |бағасы |
| | ... | ... |
|1 | | | | |
| ... ... және |70,0 |70 000 |1000 |
| ... би ... 3(5), | | | |
| ... ... | | | |
| ... | | | |
|2 | | | | |
| ... батыр |64,5 |66 500 |1031 |
| ... ... 2(5) | | | |
| ... 2 ... | | | |
| ... | | | |
|3 | | | | |
| ... ... |58,3 |65 000 |1115 |
| ... 3(4), 2 ... | | | |
| ... жөндеу | | | ... ... 1 м.кв ... ... орта ... түзету
коэффициенттерін есептегенде мынадай болып шығады:
(1000+1031+1135)/3= 1049 доллар.
Олай болса, бағаланып отырған пәтер-офистің бағасы ұқсастық әдісі ... ... ... 59898 доллар немесе 923951 теңге.
Пәтер құнын табыстарды капиталдандыру әдісімен анықтау
Осы аудандағы ... ... ... ... ... айлық бағасы 450-ден 650 долларға дейін жететіндігін көрсетті.
Бағалаушылар орта көрсеткіш ретінде ... 550 ... ... ... ... ... екінші кестеден көрсетіледі.
2 кесте
|N |Көрсеткіш ... ... | | |
| | |57,1м2 |
| ... ... | |
| |Бір ... ... ... ... |550$ |
| |Бір ... жалпы табыс |6600$ |
| ... ... ... ... |5 |
| ... ... ... |330$ |
| ... ... ... түсімі |6270$ |
| ... ... және ... ... шығындар |313,5$ |
| |Таза операциялық ... |5956,5$ ... ... бір ... жалға алудан түсетін таза операциялық табыс
сомасы 5956,5 доллар.
Капиталдану коэффициентін ... ... ... ... ... жоқ ... ... –3,5%
– Тәуекел үшін сыйақы –1,5 %
– Инвестициялық менеджмент үшін үстеме ... ... ... үшін ... –1,5 ... ... –8,5%
Табыстарды капиталдандыру әдісімен есептелген пәтер-офистің құны таза
операциялық табыстың капиталдандыру коэффициентіне қатынасымен анықталады:
С = Т.О.Т./ КК= 9556,5 /8,5%=70 076 ... 10809296 ... ... ... ... ... ... үш әдіс қолданылады және мынадай
нәтижелер алынады:
– шығынды әдісі –10100279 теңге
– ұқсастық ... – 9239251 ... ... ... ... ... ... үш әдістің де нәтижесін ескеру қажет.
Олай болса, пәтер-офистің рыноктық құны осы үш әдіспен алынған нәтижелердің
орта ... тең ... ... + ... ... ... 50 мың теңге.
Қорытынды:
негізгі үш әдісті пайдалану арқылы шығарылған алматы қаласы, Бөгенбай батыр
көшесі,125-үй, ... ... ... ... пәтер-офистің рыноктық
құны 10050000 (10 млн. 50 мың) теңге тұрады /2:172-175/.
Қорытынды
Осы ... ... ... келе ... жасаймыз.
Кәсіпорындағы мүліктің бағалау мәселесі өте күрделі де, өзекті мәселелердің
бірі блып саналады. Мұнда мен ... ... ... ... ... жасап, оның бағалау базасына сипаттама бердім. Осы
бағалау ... ... ... бағалағанда құндық қарастырулар жасадым
және ең ... ... ... ... ... ... келеді.
Әдіс тәсілдердің ең негізгісі болып ... ... ... және ... әдістер кірді.
Осы әдіс-тәсілдерді қолдана келе біз жылжымайтын мүліктің құнын,
бағасын, оның қаншалықты ... ... оның ... физикалық тозуы бар
екенін анықтай ... ... ... ... ... ... күрделі мәселелер жиынтығын қамтиды.
Осы берілген үш әдіс-тәсілдер ... көп ... ... ... пәтердің мүлкін бағалау үшін оның барлық элементтерін сараптап
отырып бағалаймыз. Осы ... ... ... ... осы
қамтылып өткен үш әдісті қолдану болып табылады.
Пайдаланылған әдебиеттер:
1. Тарасевич Г.И. ... ... – СПБ, ... 1997, ... ... ... «Жылжымайтын мүлік экономикасы» – Алматы қ.,
Қазақ университеті, 2003 ж. ... ... М.А., ... Э.А. «Оценка недвижимости и бизнеса» - Москва,
Эмкос, 2000., ... ... ... ... Москва, 2002.
5. Волчков Н.Г. «Справочник по недвижимости», Москва, Инфра. 1996.
6. Григорев Е.И., Федотова М.А. ... ... ... ... ... с ... 2003 год, 25-31 ... “Пути легализаций
имущества предприниматели РК».

Пән: Жер кадастрі, Жылжымайтын мүлік
Жұмыс түрі: Курстық жұмыс
Көлемі: 27 бет
Бұл жұмыстың бағасы: 700 теңге









Ұқсас жұмыстар
Тақырыб Бет саны
Жылжымайтын мүлікті бағалау26 бет
Жылжымайтын мүлікті бағалау жайлы23 бет
Жылжымайтын мүлікті бағалаудың табыс тәсілі23 бет
Жылжымайтын мүлікті бағалаудың теориялық негіздері69 бет
Коммерциялық банктерде жылжымайтын мүлікті бағалау63 бет
Банктік несие қызметтері33 бет
Бағалау құнының қағидалары28 бет
Бағалау әдістемелері9 бет
Жылжымайтын мүлік17 бет
Жылжымайтын мүлік обьектілерінің инвестициялық тартымдылығын бағалау25 бет


+ тегін презентациялар
Пәндер
Көмек / Помощь
Арайлым
Біз міндетті түрде жауап береміз!
Мы обязательно ответим!
Жіберу / Отправить


Зарабатывайте вместе с нами

Рахмет!
Хабарлама жіберілді. / Сообщение отправлено.

Сіз үшін аптасына 5 күн жұмыс істейміз.
Жұмыс уақыты 09:00 - 18:00

Мы работаем для Вас 5 дней в неделю.
Время работы 09:00 - 18:00

Email: info@stud.kz

Phone: 777 614 50 20
Жабу / Закрыть

Көмек / Помощь