Жылжымайтын мүліктерді бағалау туралы
1. Кіріспе ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..
2. Азаматтардың және өзге де шаруашылық субъекттілерінің өтініштеріне байланысты жылжымайтын объекттілеріне бағалау жүргізу ... ... ... ... ...
Бағалау әдістері ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ...
Кіріс әдісі ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... .
Салыстыру әдісі ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..
Шығын әдісі ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ...
3. Қорытынды ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ...
2. Азаматтардың және өзге де шаруашылық субъекттілерінің өтініштеріне байланысты жылжымайтын объекттілеріне бағалау жүргізу ... ... ... ... ...
Бағалау әдістері ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ...
Кіріс әдісі ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... .
Салыстыру әдісі ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..
Шығын әдісі ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ...
3. Қорытынды ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ...
Қазақстан Республикасының Әділет министрлігінің тіркеу қызметі комитетінің Алматы облыстық Райымбек ауданы бойынша жылжымайтын мүлік жөніндегі орталығы бұрынғы техникалық түгендеу бюросы (БТИ) алғаш рет аталған ауданда 1987 жылдан бері ТТБ 1999 жылға дейін, 1999 жылдан бері кәсіпорынның аты өзгеріп жоғарыдағы атпен жұмыс істеуде.
Бұл орталықтыңфункциялары:
- жылжымайтын мүлік объектілерін тіркеуден өткізу;
- Жылжымайтын мүлік объектілеріне техникалық төлқұжат әзірлеу;
- Жылжымайтын мүлік объектілері бойынша инвентаризация жүргізу;
- Жеке тұрғын үй қорының тұрғын үйге берілетін техникалық төлқұжатын әзірлеу;
- Азаматтардың өтінішіне байланысты жылжымайтын мүлік объектісінің нарықтық құнын анықтау, яғни бағалау жүргізу.
Осы орталық аудандық жер ресурстарын басқару комитеті, салық комитеті және нотариалды кеңселермен тығыз байланыста қызмет атқарады.
Практикадан өту барысында көбіне орталық қызметкерлерімен бірге іс-сапарда болып жүрдім. Іс-сапар барысында жеке азаматтардың өтінішіне байланысты жылжымайтын мүлік объекттісі, оның ішінде тұрғын үй, қосымша құрылыстар т. б бағалау жүргізіп отырдым.
Бұл орталықтыңфункциялары:
- жылжымайтын мүлік объектілерін тіркеуден өткізу;
- Жылжымайтын мүлік объектілеріне техникалық төлқұжат әзірлеу;
- Жылжымайтын мүлік объектілері бойынша инвентаризация жүргізу;
- Жеке тұрғын үй қорының тұрғын үйге берілетін техникалық төлқұжатын әзірлеу;
- Азаматтардың өтінішіне байланысты жылжымайтын мүлік объектісінің нарықтық құнын анықтау, яғни бағалау жүргізу.
Осы орталық аудандық жер ресурстарын басқару комитеті, салық комитеті және нотариалды кеңселермен тығыз байланыста қызмет атқарады.
Практикадан өту барысында көбіне орталық қызметкерлерімен бірге іс-сапарда болып жүрдім. Іс-сапар барысында жеке азаматтардың өтінішіне байланысты жылжымайтын мүлік объекттісі, оның ішінде тұрғын үй, қосымша құрылыстар т. б бағалау жүргізіп отырдым.
1. Г. Поляковский. Жилищная экономика. М, Дело, 1996г.
2. Джек Фридман, Николас Ордуэй. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. М, Дело, 1995г.
3. А.Б. Крутик, М.А. Горенбургов, Ю.М. Горенбургов. Экономика недвижимости. С-П, Лань, 2000г.
4. С.Н. Максимов. Основы предпринимательской деятельности на рынке недвижимости. С-П, Питер, 2000г.
5. И.Т. Балабанов. Экономика недвижимости. С-П, Питер, 2000г.
6. Закон Республики Казахстан «О жилищных отношенияхң от 16 апреля 1997 года № 94-1. (Ведомости Парламента РК, 1997г, №8, ст.84).
7. Гражданский кодекс Республики Казахстан.
8. Постановление Кабинета Министров Республики Казахстан от 24 января 1992 года № 66 об Утверждении Положения о приватизации государственного жилищного фонда в Республики Казахстан.
2. Джек Фридман, Николас Ордуэй. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. М, Дело, 1995г.
3. А.Б. Крутик, М.А. Горенбургов, Ю.М. Горенбургов. Экономика недвижимости. С-П, Лань, 2000г.
4. С.Н. Максимов. Основы предпринимательской деятельности на рынке недвижимости. С-П, Питер, 2000г.
5. И.Т. Балабанов. Экономика недвижимости. С-П, Питер, 2000г.
6. Закон Республики Казахстан «О жилищных отношенияхң от 16 апреля 1997 года № 94-1. (Ведомости Парламента РК, 1997г, №8, ст.84).
7. Гражданский кодекс Республики Казахстан.
8. Постановление Кабинета Министров Республики Казахстан от 24 января 1992 года № 66 об Утверждении Положения о приватизации государственного жилищного фонда в Республики Казахстан.
Пән: Жер кадастрі, Жылжымайтын мүлік
Жұмыс түрі: Реферат
Тегін: Антиплагиат
Көлемі: 11 бет
Таңдаулыға:
Жұмыс түрі: Реферат
Тегін: Антиплагиат
Көлемі: 11 бет
Таңдаулыға:
Жылжымайтын мүліктерді бағалау
Мазмұны
1.
Кіріспе ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ...
... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... .
2. Азаматтардың және өзге де шаруашылық субъекттілерінің өтініштеріне
байланысты жылжымайтын объекттілеріне бағалау
жүргізу ... ... ... ... ...
1. Бағалау
әдістері ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... .
... ... ... ... ... ... ...
2. Кіріс
әдісі ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ...
... ... ... ... ... ... ... ... ..
3. Салыстыру
әдісі ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ...
... ... ... ... ... ...
4. Шығын
әдісі ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ...
... ... ... ... ... ... ... .
3.
Қорытынды ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ...
... ... ... ... ... ... ... ... .
Кіріспе.
Қазақстан Республикасының Әділет министрлігінің тіркеу қызметі
комитетінің Алматы облыстық Райымбек ауданы бойынша жылжымайтын мүлік
жөніндегі орталығы бұрынғы техникалық түгендеу бюросы (БТИ) алғаш рет
аталған ауданда 1987 жылдан бері ТТБ 1999 жылға дейін, 1999 жылдан бері
кәсіпорынның аты өзгеріп жоғарыдағы атпен жұмыс істеуде.
Бұл орталықтыңфункциялары:
- жылжымайтын мүлік объектілерін тіркеуден өткізу;
- Жылжымайтын мүлік объектілеріне техникалық төлқұжат әзірлеу;
- Жылжымайтын мүлік объектілері бойынша инвентаризация жүргізу;
- Жеке тұрғын үй қорының тұрғын үйге берілетін техникалық төлқұжатын
әзірлеу;
- Азаматтардың өтінішіне байланысты жылжымайтын мүлік объектісінің
нарықтық құнын анықтау, яғни бағалау жүргізу.
Осы орталық аудандық жер ресурстарын басқару комитеті, салық комитеті
және нотариалды кеңселермен тығыз байланыста қызмет атқарады.
Практикадан өту барысында көбіне орталық қызметкерлерімен бірге іс-
сапарда болып жүрдім. Іс-сапар барысында жеке азаматтардың өтінішіне
байланысты жылжымайтын мүлік объекттісі, оның ішінде тұрғын үй, қосымша
құрылыстар т. б бағалау жүргізіп отырдым.
2.Азаматтардың және өзге де шаруашылық субъекттілерінің өтініштеріне
байланысты жылжымайтын объекттілеріне бағалау жүргізу
Әдетте, жылжымайтын мүлік орталығына азаматтар өз тұрғын үйлерін сату
кезінде оның нарықтық (нақты) құнын анықтау үшін осы орталыққа келіп өз
өтініштерін түсіреді. Орталықтағы бағалаушы маман өтінішті қабылдап, тұрғын
үйдің нарықтық құнын анықтау үшін бағалау жүргізеді.
2.1Бағалау әдістері:
Жылжымайтын мүлік объекттісіне бағалау жүргізу кезінде, яғни нарықтық
құнын анықтауда, бағалаудың кіріс тәсілі, шығын тәсілі және салыстырмалы
әдістері қолданылады.
Құн – бұл меншіктің ақшалай баламасы. Жылжымайтын мүлік обьектісінің
нарықтық құны – ашық нарықтағы бәсекелестік жағдайында сатылуға мүмкін
ықтимал баға болып табылады,яғни бұдан болжауға болады:
Мәміледегі тараптардың біреуі жылжымайтын мүлік обьектісін сатуға
міндетті емес,ол екінші тарап оны сатып алуға міндетті емес.
Тараптар мәміленің мәнінен хабардар және өз мүдделері тұрғысында әрекет
жасайды .
Бағалау обюьектісі оферта формасында ашық нарыққа ұсынылған.
Мәміле бағасы өзімен бірге бағалау обьектісі үшін сыйақыны және
мәмілені бекітуде өзге де тараптың болмауын ұсынады.
Нарықтық құн-мәміле тараптары бағалау объекттісі туралы жан-жақты,
барлық ақпараттарды орнықтыру үшін әрекет жасау арқылы бәсекелік
жағдайындағы мәміледе құрылған объекттің біршама ықтимал бағасы, ал,
Қазақстан Республикасының Бағалау қызметі туралы заңында көрсетілгендей
бұл бағаға ешқандай да төтенше жағдайлар әсер ете алмайды.
Кіріс әдісі-жылжымайтын мүлік объекттісінің құнын объектті пайдалану
кезінде күтілетін (болжанатын) кірістерге негізделген анықтау әдістері
болып табылады:
1) тікелей капитализация әдісі- жылжымайтын мүлік ті пайдалану
тұрақтылығының сақталуы жағдайында құнды анықтау. Бастапқы
инвестицияны есептемегендегі тұрақты кірістер шамасы арқылы капитал
кірісі мен капитал қайтымын бір уақытта есептеу.
2) Ақша ағымдарынын дисконттау әдісі- объектті тұрақты пайдалануда
тәуекел дәрежесіне тәуелді әркелкі және өзгеріп отыруы жағдайында
ақша ағымдары түсімінің құнын есептеу.
Капитализация-бұл конвертациялық кірістердің ағымдық құны.
Мүліктің құнын анықтау капитализацияның жалпы коэффициенті базасында
орындалатын формула:
V=NOIR
Мұнда, NOI-таза операциялық кіріс,
R-капитализацияның жалпы коэффициенті
Бұл әдіс көбіне шаруашылық субъекттілерінің өтінішінде көрсетілген
объекттілерді, яғни жанар-жағар май станциялары, дүкендер, шаштараз үйлері
және т.б бағалау кезінде қолданылады. Бұл әдіс арқылы бағалау жеке тұрғын
үйдің нақты құнын шығара алмайды деп есептедім.
Салыстырмалы әдіс-бірнеше ұқсас-салғастырылымды объекттердің сатылу
бағасын салыстыру жолымен объект құнын бағалау әдісі, яғни бұл
салғастырылым объекттілерінің бір-бірінің айырмашылықтарын ескере отырып,
сәйкес түзетулер енгізгеннен кейін ғана іске асырылуы қажет.
Салыстырмалы әдіс-Коммерциялық жылжымайтын мүлік нарығын зерделеу бойынша
конъюнктуралы зерттеуді жүргізу керек. Салыстырмалы әдіс арқылы бағалау
ауданның экономикалық жағдайына, географиялық орналасуына және тұрғын үй
нарығының қалыптасу дәрежесіне байланысты. Ауданда тұрғын үйлер нарығы
дамымаған, сондықтан бұл әдісте объекттің нақты құнын шығара алмайды.
Шығын әдісі-бұл барлық тозу түрлерін шығарып тастағандағы жылжымайтын
мүлік объекттісінің Толық орынбасу және Қайта өндірудің толық құнын анықтау
әдісітері:
1) элементтер бойынша есептеу әдісі-тозуды есептеумен қатар, бірыңғай
бағалар жинағы, сметалық нормалар мен ережелерді, сметалық нормалар
мен белгіленген бағалар және өзге де нормативтерді қолдану арқылы
орынбасудың немесе қайта өндірудің құнын анықтау;
2) топталған жалпы көрсеткіштер құны әдісі- ұқсас объекттілердің сатылуы
туралы жалпы ұсыныстар немесе топталған сметалық нормативтер жинағын,
қайта қалпына келтіру құнының топталған көрсеткіштерін, құрылыс
құнының топталған көрсеткіштері және өзге де нормативтерді қолдану
негізінде (тозуды шығарып тастағандағы) орынбасудың немесе қайта
өндірудің құнын анықтау.
C=Cб*S*Kфиз*Kфункц*Kзон*Kизм.мрп
С-теңге түріндегі салықтық салым мақсаты үшін мүлік құны
Cб-бір шаршы метрдің базалық құны;
S- мүліктің пайдалы аумағы шаршы. Метр;
Kфиз-физикалық тозудың коэффициенті;
Kфункц-функционалды тозудың коэффициенті;
Kзон-аймақталған коэффициент;
Kизм.мрп-айлық есеп көрсеткіштерінің өзгеру коэффициенті.
Тозу-уақыт кезіндегі жылжымайтын мүлік объекттісінің физикалық,
функционалдық және өзге сипаттарын жоғалту процессі;
Физикалық тозу-бұл эксплуатация шарттарымен байланысты табиғи-
климаттық және өзге де факторлардың әсерінде бүлінулер мен тозуларды
тудыратын дефекттер салдарынан объекттің құнын жоғалтуы;
Функционалды тозу-қазіргі заманғы ғимараттар мен имараттарға сай
көлемді–жоспарланған, архитектуралық жетілдірілуі тәрізді функцияларды іске
асыру мүмкіндіктерінің болмауы нәтижесінде бағаланатын объекттің құнын
жоғалтуы;
Экономикалық ескіру-жылжымайтын мүлік нарығының өзгеруі нәтижесіндегі
объекттің құнын жоғалтуы.
Жылжымайтын мүлік нарығының негізгі элементтері
Жылжымайтын мүлік нарығы бір бірінен баға деңгейімен, тәуекелділік
деңгейімен, жылжымайтын мүлікке инвестициялардың тиімділігімен және басқа
да факторлармен айырылатын аймақтық, жергілікті нарықтардың жиынтығы болып
табылады.
Жылжымайтын мүлік нарығы кезкелген ұлттық экономиканың маңызды құрамды
бөлігі болып келеді. Жылжымайтын мүлік - үлесіне әлем байлығының 50 пайызы
келетін, ұлттық байлықтың маңызды құрамдас бөлігі.
Жылжымайтын мүлік нарығынсыз жалпы нарық бола алмайды, өйткені еңбек
нарығы, капитал нарығы, тауарлар мен қызметтер нарығы және тағы басқа
нарықтар өзінің қызметін жүзеге асыруы үшін оларға сай ғимараттары болуы
керек.
Жылжымайтын мүлікті сату жөніндегі отандық тәжірибені ескере отырып,
жылжымайтын мүлік нарығы – бұл жылжымайтын мүлікпен жасалатын мәмілелердің,
олардың ақпараттық қамсыздандырудың, мүлік облысындағы қызметтерді басқару
және қаржыландыру жөніндегі операциялардың жиынтығы.
Жылжымайтын мүлік нарығы – бұл өзіндік сипатталары бар тауарлардың
нарығы.
Жылжымайтын мүлік нарығы – бұл шектелген ресурстардың, сатып алушылар
мен сатушылардың нарығы.
Жылжымайтын мүлік нарығында оның екі құрамдасы ерекшеленеді: алғашқы
және екінші нарықтары.
Алғашқы – жылжымайтын мүлік нарыққа бірінші рет кіргендегі
экономикалық жағдай. Бұндай жағдайда негізгі сатушылар ретінде мемлекет,
оның аумақтық және жергілікті органдары, құрылыс компаниялары шығады.
Екінші нарықта Жылжымайтын мүлік бұрын қолдануда болған және белгілі
меншік иесінде (заң және жеке тұлға) болған тауар ретінде келеді.
Алғашқы нарықтағы ұсынылатын жылжымайтын мүліктің саны жаңа құрылысқа
байланысты болады. Алғашқы және екінші нарықтар өзара байланысты. Егер
екінші нарықта қандай да бір жағдай үшін жылжымайтын мүлікке деген ұсыныс
өссе, онда ол алғашқы нарықтағы жылжымайтын мүліктің арзандауына әкеледі.
Алғашқы мен екінші нарықтардың өзара әсерлері жөнінде есеп жүргізу
жылжымайтын мүліктің жаңа объектілерін құрудағы шығындарды азайтуға және
жылжымайтын мүлік нарығының табысты дамуына мүмкіндік береді.
Жылжымайтын мүлік нарығының сегментациясы – бұл бірыңғай сатып
алушылар топтарына бөліну. Жылжымайтын мүлік нарығының келесідей
сегменттері бар:
- тұрғын үйлер нарығы
- тұрғын емес жай нарығы
- жер учаскілер нарығы.
Тұрғын үйлер нарығы. Тұрғын үйлердің тегін жекешелендіруі қысқа
мерзімде меншік иелерінің (пәтерлер және тұрғын үй қорынан бөлмелердің
иелері) кең қатарын құрған. Нарықтық қатынастарға өту бұрын тұрғын үйлер
құрылысындағы капиталсалымдарының ең негізгі көзқайнары болған мемлекеттік
бюджет есебінен тұрғын үйлер құрылысы қысқарды. Тұрғын үйлер нарығы қалалық
және қаладан тыс тұрғын үйлер нарықтарына бөлінеді.
Тұрғын емес жай нарығы кәсіпорындарды жекешелендіру есебінен құрылды.
Тұрғын емес жай нарығында сату-сатып алу және ауыстыру емес, аренда
мәмілелері басым орын алады. Бұл нарықта өзінің келешектегі дамуы үшін
үлкен қорлары бар, әсіресе ұлкен қалаларда. Бұл нарық өзінің функционалды
тағайындауы бойынша сараланатын бірнеше сегменттерге бөлінеді: кеңселі,
саудалық, қоймалық, өндірістік.
Жылжымайтын мүлік нарығы мәміле қатысушыларының қажеттіліктері мен
мүмкіндіктеріне байланысты жіктелген. Оны әртүрлі параметрлер бойынша
сегменттеуге болады:
1. географиялық фактор бойынша: әр аумақ пен аудан жеке нарық бола
алады.
2. қолдануы бойынша: тұрғын үйлер нарығы, тұрғын емес жай нарығы,
өнеркәсіптік нарығы, ауылшаруашылық нарығы.
3. құны бойынша:
- қымбат жылжымайтын мүлік нарығы
- салыстырмалы қымбат емес жылжымайтын мүлік нарығы
4. инвестициялық ынталандыру бойынша:
- жылжымайтын мүлікке табыс әкелетін нарық
- құнның өсу потенциалы ... жалғасы
Сіз бұл жұмысты біздің қосымшамыз арқылы толығымен тегін көре аласыз.
Мазмұны
1.
Кіріспе ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ...
... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... .
2. Азаматтардың және өзге де шаруашылық субъекттілерінің өтініштеріне
байланысты жылжымайтын объекттілеріне бағалау
жүргізу ... ... ... ... ...
1. Бағалау
әдістері ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... .
... ... ... ... ... ... ...
2. Кіріс
әдісі ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ...
... ... ... ... ... ... ... ... ..
3. Салыстыру
әдісі ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ...
... ... ... ... ... ...
4. Шығын
әдісі ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ...
... ... ... ... ... ... ... .
3.
Қорытынды ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ...
... ... ... ... ... ... ... ... .
Кіріспе.
Қазақстан Республикасының Әділет министрлігінің тіркеу қызметі
комитетінің Алматы облыстық Райымбек ауданы бойынша жылжымайтын мүлік
жөніндегі орталығы бұрынғы техникалық түгендеу бюросы (БТИ) алғаш рет
аталған ауданда 1987 жылдан бері ТТБ 1999 жылға дейін, 1999 жылдан бері
кәсіпорынның аты өзгеріп жоғарыдағы атпен жұмыс істеуде.
Бұл орталықтыңфункциялары:
- жылжымайтын мүлік объектілерін тіркеуден өткізу;
- Жылжымайтын мүлік объектілеріне техникалық төлқұжат әзірлеу;
- Жылжымайтын мүлік объектілері бойынша инвентаризация жүргізу;
- Жеке тұрғын үй қорының тұрғын үйге берілетін техникалық төлқұжатын
әзірлеу;
- Азаматтардың өтінішіне байланысты жылжымайтын мүлік объектісінің
нарықтық құнын анықтау, яғни бағалау жүргізу.
Осы орталық аудандық жер ресурстарын басқару комитеті, салық комитеті
және нотариалды кеңселермен тығыз байланыста қызмет атқарады.
Практикадан өту барысында көбіне орталық қызметкерлерімен бірге іс-
сапарда болып жүрдім. Іс-сапар барысында жеке азаматтардың өтінішіне
байланысты жылжымайтын мүлік объекттісі, оның ішінде тұрғын үй, қосымша
құрылыстар т. б бағалау жүргізіп отырдым.
2.Азаматтардың және өзге де шаруашылық субъекттілерінің өтініштеріне
байланысты жылжымайтын объекттілеріне бағалау жүргізу
Әдетте, жылжымайтын мүлік орталығына азаматтар өз тұрғын үйлерін сату
кезінде оның нарықтық (нақты) құнын анықтау үшін осы орталыққа келіп өз
өтініштерін түсіреді. Орталықтағы бағалаушы маман өтінішті қабылдап, тұрғын
үйдің нарықтық құнын анықтау үшін бағалау жүргізеді.
2.1Бағалау әдістері:
Жылжымайтын мүлік объекттісіне бағалау жүргізу кезінде, яғни нарықтық
құнын анықтауда, бағалаудың кіріс тәсілі, шығын тәсілі және салыстырмалы
әдістері қолданылады.
Құн – бұл меншіктің ақшалай баламасы. Жылжымайтын мүлік обьектісінің
нарықтық құны – ашық нарықтағы бәсекелестік жағдайында сатылуға мүмкін
ықтимал баға болып табылады,яғни бұдан болжауға болады:
Мәміледегі тараптардың біреуі жылжымайтын мүлік обьектісін сатуға
міндетті емес,ол екінші тарап оны сатып алуға міндетті емес.
Тараптар мәміленің мәнінен хабардар және өз мүдделері тұрғысында әрекет
жасайды .
Бағалау обюьектісі оферта формасында ашық нарыққа ұсынылған.
Мәміле бағасы өзімен бірге бағалау обьектісі үшін сыйақыны және
мәмілені бекітуде өзге де тараптың болмауын ұсынады.
Нарықтық құн-мәміле тараптары бағалау объекттісі туралы жан-жақты,
барлық ақпараттарды орнықтыру үшін әрекет жасау арқылы бәсекелік
жағдайындағы мәміледе құрылған объекттің біршама ықтимал бағасы, ал,
Қазақстан Республикасының Бағалау қызметі туралы заңында көрсетілгендей
бұл бағаға ешқандай да төтенше жағдайлар әсер ете алмайды.
Кіріс әдісі-жылжымайтын мүлік объекттісінің құнын объектті пайдалану
кезінде күтілетін (болжанатын) кірістерге негізделген анықтау әдістері
болып табылады:
1) тікелей капитализация әдісі- жылжымайтын мүлік ті пайдалану
тұрақтылығының сақталуы жағдайында құнды анықтау. Бастапқы
инвестицияны есептемегендегі тұрақты кірістер шамасы арқылы капитал
кірісі мен капитал қайтымын бір уақытта есептеу.
2) Ақша ағымдарынын дисконттау әдісі- объектті тұрақты пайдалануда
тәуекел дәрежесіне тәуелді әркелкі және өзгеріп отыруы жағдайында
ақша ағымдары түсімінің құнын есептеу.
Капитализация-бұл конвертациялық кірістердің ағымдық құны.
Мүліктің құнын анықтау капитализацияның жалпы коэффициенті базасында
орындалатын формула:
V=NOIR
Мұнда, NOI-таза операциялық кіріс,
R-капитализацияның жалпы коэффициенті
Бұл әдіс көбіне шаруашылық субъекттілерінің өтінішінде көрсетілген
объекттілерді, яғни жанар-жағар май станциялары, дүкендер, шаштараз үйлері
және т.б бағалау кезінде қолданылады. Бұл әдіс арқылы бағалау жеке тұрғын
үйдің нақты құнын шығара алмайды деп есептедім.
Салыстырмалы әдіс-бірнеше ұқсас-салғастырылымды объекттердің сатылу
бағасын салыстыру жолымен объект құнын бағалау әдісі, яғни бұл
салғастырылым объекттілерінің бір-бірінің айырмашылықтарын ескере отырып,
сәйкес түзетулер енгізгеннен кейін ғана іске асырылуы қажет.
Салыстырмалы әдіс-Коммерциялық жылжымайтын мүлік нарығын зерделеу бойынша
конъюнктуралы зерттеуді жүргізу керек. Салыстырмалы әдіс арқылы бағалау
ауданның экономикалық жағдайына, географиялық орналасуына және тұрғын үй
нарығының қалыптасу дәрежесіне байланысты. Ауданда тұрғын үйлер нарығы
дамымаған, сондықтан бұл әдісте объекттің нақты құнын шығара алмайды.
Шығын әдісі-бұл барлық тозу түрлерін шығарып тастағандағы жылжымайтын
мүлік объекттісінің Толық орынбасу және Қайта өндірудің толық құнын анықтау
әдісітері:
1) элементтер бойынша есептеу әдісі-тозуды есептеумен қатар, бірыңғай
бағалар жинағы, сметалық нормалар мен ережелерді, сметалық нормалар
мен белгіленген бағалар және өзге де нормативтерді қолдану арқылы
орынбасудың немесе қайта өндірудің құнын анықтау;
2) топталған жалпы көрсеткіштер құны әдісі- ұқсас объекттілердің сатылуы
туралы жалпы ұсыныстар немесе топталған сметалық нормативтер жинағын,
қайта қалпына келтіру құнының топталған көрсеткіштерін, құрылыс
құнының топталған көрсеткіштері және өзге де нормативтерді қолдану
негізінде (тозуды шығарып тастағандағы) орынбасудың немесе қайта
өндірудің құнын анықтау.
C=Cб*S*Kфиз*Kфункц*Kзон*Kизм.мрп
С-теңге түріндегі салықтық салым мақсаты үшін мүлік құны
Cб-бір шаршы метрдің базалық құны;
S- мүліктің пайдалы аумағы шаршы. Метр;
Kфиз-физикалық тозудың коэффициенті;
Kфункц-функционалды тозудың коэффициенті;
Kзон-аймақталған коэффициент;
Kизм.мрп-айлық есеп көрсеткіштерінің өзгеру коэффициенті.
Тозу-уақыт кезіндегі жылжымайтын мүлік объекттісінің физикалық,
функционалдық және өзге сипаттарын жоғалту процессі;
Физикалық тозу-бұл эксплуатация шарттарымен байланысты табиғи-
климаттық және өзге де факторлардың әсерінде бүлінулер мен тозуларды
тудыратын дефекттер салдарынан объекттің құнын жоғалтуы;
Функционалды тозу-қазіргі заманғы ғимараттар мен имараттарға сай
көлемді–жоспарланған, архитектуралық жетілдірілуі тәрізді функцияларды іске
асыру мүмкіндіктерінің болмауы нәтижесінде бағаланатын объекттің құнын
жоғалтуы;
Экономикалық ескіру-жылжымайтын мүлік нарығының өзгеруі нәтижесіндегі
объекттің құнын жоғалтуы.
Жылжымайтын мүлік нарығының негізгі элементтері
Жылжымайтын мүлік нарығы бір бірінен баға деңгейімен, тәуекелділік
деңгейімен, жылжымайтын мүлікке инвестициялардың тиімділігімен және басқа
да факторлармен айырылатын аймақтық, жергілікті нарықтардың жиынтығы болып
табылады.
Жылжымайтын мүлік нарығы кезкелген ұлттық экономиканың маңызды құрамды
бөлігі болып келеді. Жылжымайтын мүлік - үлесіне әлем байлығының 50 пайызы
келетін, ұлттық байлықтың маңызды құрамдас бөлігі.
Жылжымайтын мүлік нарығынсыз жалпы нарық бола алмайды, өйткені еңбек
нарығы, капитал нарығы, тауарлар мен қызметтер нарығы және тағы басқа
нарықтар өзінің қызметін жүзеге асыруы үшін оларға сай ғимараттары болуы
керек.
Жылжымайтын мүлікті сату жөніндегі отандық тәжірибені ескере отырып,
жылжымайтын мүлік нарығы – бұл жылжымайтын мүлікпен жасалатын мәмілелердің,
олардың ақпараттық қамсыздандырудың, мүлік облысындағы қызметтерді басқару
және қаржыландыру жөніндегі операциялардың жиынтығы.
Жылжымайтын мүлік нарығы – бұл өзіндік сипатталары бар тауарлардың
нарығы.
Жылжымайтын мүлік нарығы – бұл шектелген ресурстардың, сатып алушылар
мен сатушылардың нарығы.
Жылжымайтын мүлік нарығында оның екі құрамдасы ерекшеленеді: алғашқы
және екінші нарықтары.
Алғашқы – жылжымайтын мүлік нарыққа бірінші рет кіргендегі
экономикалық жағдай. Бұндай жағдайда негізгі сатушылар ретінде мемлекет,
оның аумақтық және жергілікті органдары, құрылыс компаниялары шығады.
Екінші нарықта Жылжымайтын мүлік бұрын қолдануда болған және белгілі
меншік иесінде (заң және жеке тұлға) болған тауар ретінде келеді.
Алғашқы нарықтағы ұсынылатын жылжымайтын мүліктің саны жаңа құрылысқа
байланысты болады. Алғашқы және екінші нарықтар өзара байланысты. Егер
екінші нарықта қандай да бір жағдай үшін жылжымайтын мүлікке деген ұсыныс
өссе, онда ол алғашқы нарықтағы жылжымайтын мүліктің арзандауына әкеледі.
Алғашқы мен екінші нарықтардың өзара әсерлері жөнінде есеп жүргізу
жылжымайтын мүліктің жаңа объектілерін құрудағы шығындарды азайтуға және
жылжымайтын мүлік нарығының табысты дамуына мүмкіндік береді.
Жылжымайтын мүлік нарығының сегментациясы – бұл бірыңғай сатып
алушылар топтарына бөліну. Жылжымайтын мүлік нарығының келесідей
сегменттері бар:
- тұрғын үйлер нарығы
- тұрғын емес жай нарығы
- жер учаскілер нарығы.
Тұрғын үйлер нарығы. Тұрғын үйлердің тегін жекешелендіруі қысқа
мерзімде меншік иелерінің (пәтерлер және тұрғын үй қорынан бөлмелердің
иелері) кең қатарын құрған. Нарықтық қатынастарға өту бұрын тұрғын үйлер
құрылысындағы капиталсалымдарының ең негізгі көзқайнары болған мемлекеттік
бюджет есебінен тұрғын үйлер құрылысы қысқарды. Тұрғын үйлер нарығы қалалық
және қаладан тыс тұрғын үйлер нарықтарына бөлінеді.
Тұрғын емес жай нарығы кәсіпорындарды жекешелендіру есебінен құрылды.
Тұрғын емес жай нарығында сату-сатып алу және ауыстыру емес, аренда
мәмілелері басым орын алады. Бұл нарықта өзінің келешектегі дамуы үшін
үлкен қорлары бар, әсіресе ұлкен қалаларда. Бұл нарық өзінің функционалды
тағайындауы бойынша сараланатын бірнеше сегменттерге бөлінеді: кеңселі,
саудалық, қоймалық, өндірістік.
Жылжымайтын мүлік нарығы мәміле қатысушыларының қажеттіліктері мен
мүмкіндіктеріне байланысты жіктелген. Оны әртүрлі параметрлер бойынша
сегменттеуге болады:
1. географиялық фактор бойынша: әр аумақ пен аудан жеке нарық бола
алады.
2. қолдануы бойынша: тұрғын үйлер нарығы, тұрғын емес жай нарығы,
өнеркәсіптік нарығы, ауылшаруашылық нарығы.
3. құны бойынша:
- қымбат жылжымайтын мүлік нарығы
- салыстырмалы қымбат емес жылжымайтын мүлік нарығы
4. инвестициялық ынталандыру бойынша:
- жылжымайтын мүлікке табыс әкелетін нарық
- құнның өсу потенциалы ... жалғасы
Сіз бұл жұмысты біздің қосымшамыз арқылы толығымен тегін көре аласыз.
Ұқсас жұмыстар
Пәндер
- Іс жүргізу
- Автоматтандыру, Техника
- Алғашқы әскери дайындық
- Астрономия
- Ауыл шаруашылығы
- Банк ісі
- Бизнесті бағалау
- Биология
- Бухгалтерлік іс
- Валеология
- Ветеринария
- География
- Геология, Геофизика, Геодезия
- Дін
- Ет, сүт, шарап өнімдері
- Жалпы тарих
- Жер кадастрі, Жылжымайтын мүлік
- Журналистика
- Информатика
- Кеден ісі
- Маркетинг
- Математика, Геометрия
- Медицина
- Мемлекеттік басқару
- Менеджмент
- Мұнай, Газ
- Мұрағат ісі
- Мәдениеттану
- ОБЖ (Основы безопасности жизнедеятельности)
- Педагогика
- Полиграфия
- Психология
- Салық
- Саясаттану
- Сақтандыру
- Сертификаттау, стандарттау
- Социология, Демография
- Спорт
- Статистика
- Тілтану, Филология
- Тарихи тұлғалар
- Тау-кен ісі
- Транспорт
- Туризм
- Физика
- Философия
- Халықаралық қатынастар
- Химия
- Экология, Қоршаған ортаны қорғау
- Экономика
- Экономикалық география
- Электротехника
- Қазақстан тарихы
- Қаржы
- Құрылыс
- Құқық, Криминалистика
- Әдебиет
- Өнер, музыка
- Өнеркәсіп, Өндіріс
Қазақ тілінде жазылған рефераттар, курстық жұмыстар, дипломдық жұмыстар бойынша біздің қор #1 болып табылады.
Ақпарат
Қосымша
Email: info@stud.kz