Жылжымайтын мүліктерді бағалау туралы

Пән: Жер кадастрі, Жылжымайтын мүлік
Жұмыс түрі: Реферат
Тегін: Антиплагиат
Көлемі: 11 бет
Таңдаулыға:

Жылжымайтын мүліктерді бағалау

Мазмұны

Кіріспе . . .
Азаматтардың және өзге де шаруашылық субъекттілерінің өтініштеріне байланысты жылжымайтын объекттілеріне бағалау жүргізу . . . Бағалау әдістері . . . Кіріс әдісі . . . Салыстыру әдісі . . . Шығын әдісі . . .

3. Қорытынды . . .

Кіріспе.

Қазақстан Республикасының Әділет министрлігінің тіркеу қызметі комитетінің Алматы облыстық Райымбек ауданы бойынша жылжымайтын мүлік жөніндегі орталығы бұрынғы техникалық түгендеу бюросы (БТИ) алғаш рет аталған ауданда 1987 жылдан бері ТТБ 1999 жылға дейін, 1999 жылдан бері кәсіпорынның аты өзгеріп жоғарыдағы атпен жұмыс істеуде.

Бұл орталықтыңфункциялары:

жылжымайтын мүлік объектілерін тіркеуден өткізу;
Жылжымайтын мүлік объектілеріне техникалық төлқұжат әзірлеу;
Жылжымайтын мүлік объектілері бойынша инвентаризация жүргізу;
Жеке тұрғын үй қорының тұрғын үйге берілетін техникалық төлқұжатын әзірлеу;
Азаматтардың өтінішіне байланысты жылжымайтын мүлік объектісінің нарықтық құнын анықтау, яғни бағалау жүргізу.

Осы орталық аудандық жер ресурстарын басқару комитеті, салық комитеті және нотариалды кеңселермен тығыз байланыста қызмет атқарады.

Практикадан өту барысында көбіне орталық қызметкерлерімен бірге іс-сапарда болып жүрдім. Іс-сапар барысында жеке азаматтардың өтінішіне байланысты жылжымайтын мүлік объекттісі, оның ішінде тұрғын үй, қосымша құрылыстар т. б бағалау жүргізіп отырдым.

2. Азаматтардың және өзге де шаруашылық субъекттілерінің өтініштеріне байланысты жылжымайтын объекттілеріне бағалау жүргізу

Әдетте, жылжымайтын мүлік орталығына азаматтар өз тұрғын үйлерін сату кезінде оның нарықтық (нақты) құнын анықтау үшін осы орталыққа келіп өз өтініштерін түсіреді. Орталықтағы бағалаушы маман өтінішті қабылдап, тұрғын үйдің нарықтық құнын анықтау үшін бағалау жүргізеді.

2. 1Бағалау әдістері:

Жылжымайтын мүлік объекттісіне бағалау жүргізу кезінде, яғни нарықтық құнын анықтауда, бағалаудың кіріс тәсілі, шығын тәсілі және салыстырмалы әдістері қолданылады.

Құн - бұл меншіктің ақшалай баламасы. Жылжымайтын мүлік обьектісінің нарықтық құны - ашық нарықтағы бәсекелестік жағдайында сатылуға мүмкін ықтимал баға болып табылады, яғни бұдан болжауға болады:

Мәміледегі тараптардың біреуі жылжымайтын мүлік обьектісін сатуға міндетті емес, ол екінші тарап оны сатып алуға міндетті емес.
Тараптар мәміленің мәнінен хабардар және өз мүдделері тұрғысында әрекет жасайды .
Бағалау обюьектісі оферта формасында ашық нарыққа ұсынылған.
Мәміле бағасы өзімен бірге бағалау обьектісі үшін сыйақыны және мәмілені бекітуде өзге де тараптың болмауын ұсынады.

Нарықтық құн-мәміле тараптары бағалау объекттісі туралы жан-жақты, барлық ақпараттарды орнықтыру үшін әрекет жасау арқылы бәсекелік жағдайындағы мәміледе құрылған объекттің біршама ықтимал бағасы, ал, Қазақстан Республикасының «Бағалау қызметі туралы» заңында көрсетілгендей бұл бағаға ешқандай да төтенше жағдайлар әсер ете алмайды.

Кіріс әдісі -жылжымайтын мүлік объекттісінің құнын объектті пайдалану кезінде күтілетін (болжанатын) кірістерге негізделген анықтау әдістері болып табылады:

тікелей капитализация әдісі- жылжымайтын мүлік ті пайдалану тұрақтылығының сақталуы жағдайында құнды анықтау. Бастапқы инвестицияны есептемегендегі тұрақты кірістер шамасы арқылы капитал кірісі мен капитал қайтымын бір уақытта есептеу.
Ақша ағымдарынын дисконттау әдісі- объектті тұрақты пайдалануда тәуекел дәрежесіне тәуелді әркелкі және өзгеріп отыруы жағдайында ақша ағымдары түсімінің құнын есептеу.

Капитализация-бұл конвертациялық кірістердің ағымдық құны.

Мүліктің құнын анықтау капитализацияның жалпы коэффициенті базасында орындалатын формула:

V=NOI/R

Мұнда, NOI-таза операциялық кіріс,

R-капитализацияның жалпы коэффициенті

Бұл әдіс көбіне шаруашылық субъекттілерінің өтінішінде көрсетілген объекттілерді, яғни жанар-жағар май станциялары, дүкендер, шаштараз үйлері және т. б бағалау кезінде қолданылады. Бұл әдіс арқылы бағалау жеке тұрғын үйдің нақты құнын шығара алмайды деп есептедім.

Салыстырмалы әдіс -бірнеше ұқсас-салғастырылымды объекттердің сатылу бағасын салыстыру жолымен объект құнын бағалау әдісі, яғни бұл салғастырылым объекттілерінің бір-бірінің айырмашылықтарын ескере отырып, сәйкес түзетулер енгізгеннен кейін ғана іске асырылуы қажет.

Салыстырмалы әдіс-Коммерциялық жылжымайтын мүлік нарығын зерделеу бойынша конъюнктуралы зерттеуді жүргізу керек. Салыстырмалы әдіс арқылы бағалау ауданның экономикалық жағдайына, географиялық орналасуына және тұрғын үй нарығының қалыптасу дәрежесіне байланысты. Ауданда тұрғын үйлер нарығы дамымаған, сондықтан бұл әдісте объекттің нақты құнын шығара алмайды.

Шығын әдісі- бұл барлық тозу түрлерін шығарып тастағандағы жылжымайтын мүлік объекттісінің Толық орынбасу және Қайта өндірудің толық құнын анықтау әдісітері:

элементтер бойынша есептеу әдісі-тозуды есептеумен қатар, бірыңғай бағалар жинағы, сметалық нормалар мен ережелерді, сметалық нормалар мен белгіленген бағалар және өзге де нормативтерді қолдану арқылы орынбасудың немесе қайта өндірудің құнын анықтау;
топталған жалпы көрсеткіштер құны әдісі-ұқсас объекттілердің сатылуы туралы жалпы ұсыныстар немесе топталған сметалық нормативтер жинағын, қайта қалпына келтіру құнының топталған көрсеткіштерін, құрылыс құнының топталған көрсеткіштері және өзге де нормативтерді қолдану негізінде (тозуды шығарып тастағандағы) орынбасудың немесе қайта өндірудің құнын анықтау.

C=Cб*S*Kфиз*Kфункц*Kзон*Kизм. мрп

С-теңге түріндегі салықтық салым мақсаты үшін мүлік құны

Cб-бір шаршы метрдің базалық құны;

S- мүліктің пайдалы аумағы шаршы. Метр;

Kфиз-физикалық тозудың коэффициенті;

Kфункц-функционалды тозудың коэффициенті;

Kзон-аймақталған коэффициент;

Kизм. мрп-айлық есеп көрсеткіштерінің өзгеру коэффициенті.

Тозу-уақыт кезіндегі жылжымайтын мүлік объекттісінің физикалық, функционалдық және өзге сипаттарын жоғалту процессі;

Физикалық тозу-бұл эксплуатация шарттарымен байланысты табиғи-климаттық және өзге де факторлардың әсерінде бүлінулер мен тозуларды тудыратын дефекттер салдарынан объекттің құнын жоғалтуы;

Функционалды тозу-қазіргі заманғы ғимараттар мен имараттарға сай көлемді-жоспарланған, архитектуралық жетілдірілуі тәрізді функцияларды іске асыру мүмкіндіктерінің болмауы нәтижесінде бағаланатын объекттің құнын жоғалтуы;

Экономикалық ескіру-жылжымайтын мүлік нарығының өзгеруі нәтижесіндегі объекттің құнын жоғалтуы.

Жылжымайтын мүлік нарығының негізгі элементтері

Жылжымайтын мүлік нарығы бір бірінен баға деңгейімен, тәуекелділік деңгейімен, жылжымайтын мүлікке инвестициялардың тиімділігімен және басқа да факторлармен айырылатын аймақтық, жергілікті нарықтардың жиынтығы болып табылады.

Жылжымайтын мүлік нарығы кезкелген ұлттық экономиканың маңызды құрамды бөлігі болып келеді. Жылжымайтын мүлік - үлесіне әлем байлығының 50 пайызы келетін, ұлттық байлықтың маңызды құрамдас бөлігі.

Жылжымайтын мүлік нарығынсыз жалпы нарық бола алмайды, өйткені еңбек нарығы, капитал нарығы, тауарлар мен қызметтер нарығы және тағы басқа нарықтар өзінің қызметін жүзеге асыруы үшін оларға сай ғимараттары болуы керек.

Жылжымайтын мүлікті сату жөніндегі отандық тәжірибені ескере отырып, жылжымайтын мүлік нарығы - бұл жылжымайтын мүлікпен жасалатын мәмілелердің, олардың ақпараттық қамсыздандырудың, мүлік облысындағы қызметтерді басқару және қаржыландыру жөніндегі операциялардың жиынтығы.

Жылжымайтын мүлік нарығы - бұл өзіндік сипатталары бар тауарлардың нарығы.

Жылжымайтын мүлік нарығы - бұл шектелген ресурстардың, сатып алушылар мен сатушылардың нарығы.

Жылжымайтын мүлік нарығында оның екі құрамдасы ерекшеленеді: алғашқы және екінші нарықтары.

Алғашқы - жылжымайтын мүлік нарыққа бірінші рет кіргендегі экономикалық жағдай. Бұндай жағдайда негізгі сатушылар ретінде мемлекет, оның аумақтық және жергілікті органдары, құрылыс компаниялары шығады.

Екінші нарықта Жылжымайтын мүлік бұрын қолдануда болған және белгілі меншік иесінде (заң және жеке тұлға) болған тауар ретінде келеді.

Алғашқы нарықтағы ұсынылатын жылжымайтын мүліктің саны жаңа құрылысқа байланысты болады. Алғашқы және екінші нарықтар өзара байланысты. Егер екінші нарықта қандай да бір жағдай үшін жылжымайтын мүлікке деген ұсыныс өссе, онда ол алғашқы нарықтағы жылжымайтын мүліктің арзандауына әкеледі. Алғашқы мен екінші нарықтардың өзара әсерлері жөнінде есеп жүргізу жылжымайтын мүліктің жаңа объектілерін құрудағы шығындарды азайтуға және жылжымайтын мүлік нарығының табысты дамуына мүмкіндік береді.

Жылжымайтын мүлік нарығының сегментациясы - бұл бірыңғай сатып алушылар топтарына бөліну. Жылжымайтын мүлік нарығының келесідей сегменттері бар:

тұрғын үйлер нарығы
тұрғын емес жай нарығы
жер учаскілер нарығы.

Тұрғын үйлер нарығы . Тұрғын үйлердің тегін жекешелендіруі қысқа мерзімде меншік иелерінің (пәтерлер және тұрғын үй қорынан бөлмелердің иелері) кең қатарын құрған. Нарықтық қатынастарға өту бұрын тұрғын үйлер құрылысындағы капиталсалымдарының ең негізгі көзқайнары болған мемлекеттік бюджет есебінен тұрғын үйлер құрылысы қысқарды. Тұрғын үйлер нарығы қалалық және қаладан тыс тұрғын үйлер нарықтарына бөлінеді.

Тұрғын емес жай нарығы кәсіпорындарды жекешелендіру есебінен құрылды. Тұрғын емес жай нарығында сату-сатып алу және ауыстыру емес, аренда мәмілелері басым орын алады. Бұл нарықта өзінің келешектегі дамуы үшін үлкен қорлары бар, әсіресе ұлкен қалаларда. Бұл нарық өзінің функционалды тағайындауы бойынша сараланатын бірнеше сегменттерге бөлінеді: кеңселі, саудалық, қоймалық, өндірістік.

Жылжымайтын мүлік нарығы мәміле қатысушыларының қажеттіліктері мен мүмкіндіктеріне байланысты жіктелген. Оны әртүрлі параметрлер бойынша сегменттеуге болады:

географиялық фактор бойынша: әр аумақ пен аудан жеке нарық бола алады.
қолдануы бойынша: тұрғын үйлер нарығы, тұрғын емес жай нарығы, өнеркәсіптік нарығы, ауылшаруашылық нарығы.
құны бойынша:

қымбат жылжымайтын мүлік нарығы
салыстырмалы қымбат емес жылжымайтын мүлік нарығы

4. инвестициялық ынталандыру бойынша:

жылжымайтын мүлікке табыс әкелетін нарық
құнның өсу потенциалы бар нарық
салықтық жасырушылық нарығы.

5. меншік құқықтың түрлері бойынша:

меншік құқықтары шектелмеген
сервитут
жер қойнауына құқық
арендаға құқық
кондоминиумде қатысуға құқық
шаруашылықты жүргізу құқығы
жедел басқару құқығы
өмір бойы иелену құқығы
тағы басқа.

Жылжымайтын мүлік нарығының келесі субъектілерін айырылады. Бұл ең алдыменен сатып алушылар мен инвесторлар. Екіншіден, жылжымайтын мүліктің сатушылары - жылжымайтын мүлік иелері. Сатушылар мен сатып алушылар ретінде кезкелген меншік түріндегі кәсіпорындар, үйшаруашылықтары, ипотекалық банктер.

Жылжымайтын мүліктің сатушылар ішінде құрылыс ұйымдары маңызды орын алады. Олар жаңа тұрғын үйлерді, тұрғын үй емес объектілерді салады және оларды өздері немесе қызметтер үшін төлеп, делдар-сатушылар сата алады.

Жылжымайтын мүлік объектілерін сатуды қамтамасыз ететін жылжымайтын мүлік нарығының қатысушылары кәсіби делдалдар болып табылады: жылжымайтын мүлік бойынша агенттер, брокерлер, риэлтер, бағалаущылар, заңды фирмалары, жылжымайтын мүлік қорлары, сақтандыру компаниялары, ипотекалық несие берушілер, дилер, уәкілетті тұлғалар, девелоперлер, жылжымайтын мүлікті басқару жөніндегі менеджерлері, жаппай ақпарат құралдары.

Жылжымайтын мүлік нарығы келесі функцияларды атқарады:

Ақпараттық, яғни нарықтық жағдайларда адамдарға қажет кезкелген ақпартты үлестіру;
Делдалдық. Дамыған еңбек бөлінісі жағдайында экономикалық жекелеген өндірушілер өз еңбек нәтижелерімен айырбастауы мүмкін.
Тиімді шаруашылықты, адамдар мен қоғаммен шектеулі ресурстарды тиімді пайдалануды ынталандыру.
Үлестіру мен ауытыру функциясы.
Пропорционалдық функциясы. Нарық өндіру мен тұтыну арасындағы сәйкестікті орнатуға көмектеседі.
Сауықтыру функциясы. Бәсекелестік күрестің механизмі арқылы нарықтың бәсеке қабілетсіздерден тазарылады.

Жылжымайтын мүлік нарығында жасаланатын мәмілелер

Азаматтар мен заңды тұлғалардың азаматтық құқықтары мен міндеттерін белгілеуге, өзгертуге немесе тоқтатуға бағытталған әрекеттері мәмілелер деп танылады.

Мәмілелер біржақты және екі немесе көпжақты (шарттар) болуы мүмкін.

Мәмілелер ауызша және жазбаша нысанда жасалады (жай немесе нотариалдық) .

Мынадай мәмілелер:

Егер мәмілелердің жекелеген түрлері үшін заңдарда өзгеше арнайы көзделмесе немесе іскерлік қызмет өрісінің әдеттегі құқықтарынан туындамаса, мәмілелерді жасау кезінің өзінде орындалатындарынан басқа, кәсіпкерлік қызмет үрдісінде жүзеге асырылатын;
Мәмілелерді жасау кезінің өзіне орындалатындарынан басқа, жүз есептік көрсеткіш жоғары сомаға;
Заңдарда немесе тараптардың келісімінде көзделген өзге де реттерде жазбаша түрде жасалуға тиіс.

Заң құжаттарында немесе тараптардың келісімімен белгіленген реттерде жазбаша мәмілелер оларды нотариат куәландырғаннан кейін ғана жасалды деп саналады.

Заң актілеріне сәйкес мемлекеттік немесе өзге де тіркелуге тиіс мәмілелер олар тіркелгеннен кейін жасалды деп саналады.

Сатып алу- сату

Сатып алу-сату шарты бойынша бір тарап мүлікті екінші тараптың меншігіне, шаруащылық жүргізуіне немесе жедел басқаруына беруге міндеттенеді, ал сатып алушы бұл мүлікті (тауарды) қабылдауға және ол үшін белгілі бір ақша сомасын төлеуге міндеттенеді. Шарт жсасқан кезде сатушының қолында бар мүлікті, сондай-ақ заң актілерінде өзгеше белгіленбесе немесе мүліктің сипатын өзге жағдай туындамаса, сатып алушының болашақта шығаратын немесе сатып алатын мүлкін сатып алу-сатуға шарт жасалуы мүмкін. Сатушы шартта көзделген мүлікті сатып алушыға беруге міндетті. Егер шартта өзгеше көзделмесе, сатушы мүлікті берумен бірге сатып алушыға оның керек-жарақтарын, сондайөақ нормативтік құқықтық актілерде немесе шартта көзделген, соған қатысты құжаттарды беруге міндетті. Сатушының сатып алушыға мүлікті беру міндетін орындау мерзімі шартта белгіленеді. Егер мерзім бұзылған кезде сатып алушының шартты орындауға мүдделілігі жоғалатындығы шарттан айқын туындайтын болса, сатып алу-сату шарты оның қатаң белгілеген мерзімде орындау талабымен жасалды деп танылады. Сатушының мұндай шартты онда белгіленген мерзім басталғанға дейін немесе біткеннен кейін сатып алушының келісуінсіз орындауға құқығы жоқ. Заң актілерінде немесе шартта сатып алу-сату шартын бөліп орындау жағдайлары (шартты орындаудың аралық мерзімдері) белгіленуі мүмкін. Егер сатып алу-сату шартында өзгеше көзделмесе, сатушының сатып алушыға мүлікті беру міндеті:

егер шартта мүлікті жеткізіп беру бойынша сатушының міндеті көзделсе, сатып алушыға немесе ол атаған адамға мүлікті берген;
егер мүлікті сол мүлік орналасқан жерде сатып алушыға немесе ол атаған адамға берілуге тиіс болса, сатып алушының билігіне мүлік берген кезінде орындалған болып есептеледі.

Тауар шартта көзделген мерзімде тиісті жерде беруге дайын тұрған және сатып алушы шарт талаптарына сәйкес мүліктің беруге дайын екендігі туралы хабардар болған кезде мүлік сатып алушының билігіне берілген болып есептеледі.

Осы мүліктің ережелеріне сәйкес мүлікті ауыстыруды талап етуге немесе шартты орындаудан бас тартуға өзі құқылы болатын жағдайларды қоспағанда, сатып алушы өзіне сатушы берген мүлікті қабылдауға міндетті. Егер заң актілерінде немесе шартта өзгеше көзделмесе, сатып алушы әдетте қойылатын талаптарға сәйкес, тиісті мүлік беруді және алуды қамтамасыз ету үшін өз тарапынан қажетті іс-қимылдар жасауға міндетті. Сатып алушы заң актілерін немесе шартты бұза отырып, мүлікті қабылдамаған не қабылдаудан бас тартқан жағдайларда, сатушы сатып алушыдан мүлікті қабылдауды талап етуге немесе шартты орындаудан бас тартуға құқылы. Сатып алушы мүлікке шартта көзделген баға бойынша ақы төлеуге, сондай-ақ өз есебінен заң актілеріне, шартқа немесе әдетте қойылатын талаптарға сәйкес төлемді жүзеге асыру үшін қажетті іс-қимылдар жасауға міндетті.

Кәсіпорынды сату шарты бойынша сатушы тұтас алғанда кәсіпорынды мүліктік кешен ретінде сатып алушының меншігіне беруге міндеттенеді, бұған сатушы басқа тұлғаларға беруге құқығы болмайтын құқықтар мен міндеттер қосылмайды. Фирмалық атауларды, тауар белгілерін, қызмет көрсету белгілерін және сатушыны дараландыратын басқа да құралдар мен оның өнімдері, оның атқаратын жұмысын немесе көрсететін қызметін пайдалану жнінде сатушыға тиесілі құқықтар, егер шартта өзгеше көзделмесе, сатып алушыға ауысады. Тиісті қызметпен айналысуға арнайы рұқсат (лицензия) беру негізінде алынған құқықтар, егер заң актілерінде өзгеше белгіленбесе, кәсіпорынды сатып алушыға ауыспауға тиіс. Шарт бойынша берілетін кәсіпорынның құрамына оның арнайы рұқсаты (лицензия) болмауынан сатып алушы орындай алмайтын міндеттемелердің енгізілуі сатып алушыны несие берушілер алдындағы тиісті міндеттемелерден босатпайды. Міндеттемелерді орындамағаны үшін сатушы мен сатып алушы несие берушілер алдында бірдей жауап береді. Кәсіпорынды сату шарты мемлекеттік тіркелуге тиіс және тіркелген кезінен бастап жасалған болып есептеледі. Сатуға жататын кәсіпорынның құрамы мен құны, егер заң актілерінде өзгеше көзделмесе, тараптардың келісімімен айқындалады. Шартқа қол қойылғанға дейін тараптар: түгендеу актісін, бухгалтерлік балансты, кәсіпорынның құрамы мен құны туралы тәуелсіз аудитордың қорытындысын, сондай-ақ несие берушілерді, олар қойған талаптардың сипатын, мөлшері мен мерзімдерін көрсете отырып, кәсіпорынның құрамына енгізілетін барлық борыштың тізбесін жасап, қарауға тиіс. Сатушының кәсіпорынды сатып алушыға беруі өткізу актісі бойынша жүзеге асырылады, онда кәчіпорынның құрамы жөніндегі және кәсіпорынды сату туралы несие берушілерге хабарлау жөніндегі деректер, сондай-ақ берілген мүліктен табылған кемшіліктер туралы мәліметтер және оны жоғалтып алуға байланысты беру міндеттерін орындау мүмкін болмайтын мүліктердің тізбесі көрсетіледі. өткізу актісін жасады және оны қол қоюға табыс етуді қоса алғанда, кәсіпорынды беруге дайындау сатушының міндеті болып табылады, егер шартта өзгеше көзделмесе, соның есебінен жүзеге асырылады. Өткізу актісінде екі тарап қол қойған күннен бастапкәсіпорын сатып алушыға берілген деп есептеледі. Сол кезден бастап кәсіпорын құрамында берілген мүліктің кездесоқ жойылу немесе кездейсоқ бүліну қаупі сатып алуышға ауысады.

... жалғасы

Сіз бұл жұмысты біздің қосымшамыз арқылы толығымен тегін көре аласыз.