Тұрғын үй нарығы
Кіріспе
1. Тұрғын үй нарығының құрылымы мен қызмет ету механизмінің теориялық мәселелері
1.1 Тұрғын үйдің әлеуметтік.экономикалық маңыздылығы туралы теориялар мен әдістемелер
1.2 Тұрғын үй нарығын және оған қатысушылардың ерекшіліктері
1.3 Қазақстан Республикасындағы тұрғын үй нарығының қалыптасуы мен даму көрсеткіштері
2. Тұрғын үй саласының қазіргі жағдайы және оны жетілдіру бағыттары
2.1 Қазақстандық тұрғын үй нарығын дамыту механизмі
2.2 Тұрғын үй нарығы қызметін дамытудың шетелдік тәжірибесі
2.3 Қазақстан Республикасындағы тұрғын үй қатынастарын реттеудің құқықтық мәселелері
Қорытынды
Пайдаланылған әдебиеттер тізімі
1. Тұрғын үй нарығының құрылымы мен қызмет ету механизмінің теориялық мәселелері
1.1 Тұрғын үйдің әлеуметтік.экономикалық маңыздылығы туралы теориялар мен әдістемелер
1.2 Тұрғын үй нарығын және оған қатысушылардың ерекшіліктері
1.3 Қазақстан Республикасындағы тұрғын үй нарығының қалыптасуы мен даму көрсеткіштері
2. Тұрғын үй саласының қазіргі жағдайы және оны жетілдіру бағыттары
2.1 Қазақстандық тұрғын үй нарығын дамыту механизмі
2.2 Тұрғын үй нарығы қызметін дамытудың шетелдік тәжірибесі
2.3 Қазақстан Республикасындағы тұрғын үй қатынастарын реттеудің құқықтық мәселелері
Қорытынды
Пайдаланылған әдебиеттер тізімі
Зерттеу тақырыбының өзектілігі. Тұрғын үйлер халық байлығын құрайды, тұрғындарға қызмет көрсете отырып, басты қажеттіліктерін қанағаттандырады, сонымен қатар жылжымайтын мүлікке салық салу объектісі ретінде өз құнының белгілі пайызын бюджетке түсіреді және тұрғын үй операцияларының әр қайсысының алынған пайыз да бюджетке салық ретінде төленеді. Мұның өзі тұрғын үйдің әлеуметтік-экономикалық маңыздылығын анықтайды. Тұрғын үй саласы ел экономикасының мүддесіне бағдарланған, экономиканың көптеген басқа салаларының тиімді қызмет атқарушы әсері бар және әлеуметтік жағдайларға қатысты сала болып табылады. Қазіргі таңда қазақстандықтардың тұрғын үй жөніндегі талғамы өзгеріп, жоғарылап келеді, тұрғындар сапалы үйлерде тұруға ұмтылады, сонымен қатар халық санының артуымен тұрғын үй тапшылығы да басты мәселеге айналып отыр.
Қазақстанның нарықтық экономикаға өтуі қоғамның барлық салаларына өз әсерін тигізіп, жаңаша ұйымдастыру, қызмет ету бағыттары мен көптеген тұрмыстық мәселелерді туындатты, сонымен қатар тұрғын үй саласы мен шаруашылығы қызметтерді де көптеген өзгерістерге ұшырады, бұл Қазақстан Республикасындағы тұрғын үй нарығының дамуына әкеліп, халықтың тұрмыс тіршілігін нарықтық бағытқа бұрды. Нарық инфрақұрылымының кеңеюі тұрғын үй құрылысының көлемі мен сапасына тікелей әсер етіп қоймай, тұрғындардың қолайлы жағдайда өмір сүруіне себепші болды. Сондықтан тұрғын үй нарығын дамыту бағыттарын анықтау және ұтымды ұйымдастыру қоғам үшін аса маңызды. Тұрғын үй ерекше тауар оның құны мен оған деген сұраныс пен ұсыныс арасында көптеген келеңсіздіктер соңғы кездері жиі кездесуде, мұны мемлекет тарапынан реттеу жағдайларын қарастыру аса маңызды мәселе болды және Қазақстанда Мемлекеттік тұрғын үй бағдарламалары қабылданып, жүзеге асырылуда. Тұрғын үй нарығын дамытуғы мемлекеттік, жергілікті органдар, банктік қаржы ұйымдары, ірі кәсіпорындар және т.б. мекемелер өз үлестерін қосуда, ал олардың қызметінің нарықта ұтымды жүргізілуі экономикалық дамуға оң әсер берді және экономиканың басқа да салаларына өз ықпалын тигізеді.
Қазақстанның нарықтық экономикаға өтуі қоғамның барлық салаларына өз әсерін тигізіп, жаңаша ұйымдастыру, қызмет ету бағыттары мен көптеген тұрмыстық мәселелерді туындатты, сонымен қатар тұрғын үй саласы мен шаруашылығы қызметтерді де көптеген өзгерістерге ұшырады, бұл Қазақстан Республикасындағы тұрғын үй нарығының дамуына әкеліп, халықтың тұрмыс тіршілігін нарықтық бағытқа бұрды. Нарық инфрақұрылымының кеңеюі тұрғын үй құрылысының көлемі мен сапасына тікелей әсер етіп қоймай, тұрғындардың қолайлы жағдайда өмір сүруіне себепші болды. Сондықтан тұрғын үй нарығын дамыту бағыттарын анықтау және ұтымды ұйымдастыру қоғам үшін аса маңызды. Тұрғын үй ерекше тауар оның құны мен оған деген сұраныс пен ұсыныс арасында көптеген келеңсіздіктер соңғы кездері жиі кездесуде, мұны мемлекет тарапынан реттеу жағдайларын қарастыру аса маңызды мәселе болды және Қазақстанда Мемлекеттік тұрғын үй бағдарламалары қабылданып, жүзеге асырылуда. Тұрғын үй нарығын дамытуғы мемлекеттік, жергілікті органдар, банктік қаржы ұйымдары, ірі кәсіпорындар және т.б. мекемелер өз үлестерін қосуда, ал олардың қызметінің нарықта ұтымды жүргізілуі экономикалық дамуға оң әсер берді және экономиканың басқа да салаларына өз ықпалын тигізеді.
1. «Болашақтың іргесін бірге қалаймыз» ҚР Президенті Н.Ә.Назарбаевтың халыққа жолдауы, 29 қаңтар, 2011 ж.
2. Шеденов У.К., Базиков А.А. Эффективность и качество услуг в условиях интенсификации общественного производства. Алма-ата.: Наука, 1987.- С,76.
3. Корнай Я. Дефицит. – М.: Науки, 1990. – С.105
4. Илашева С.А. Формирование и развитие рынка жилья (на примере г. Шымкент): автореф. ...канд. экон.наук. – Караганда, 2001. – 27 с.
5. Мусанова А.К. Экономико-математическое моделирование Жилищно- комунального хозяйства (на примере Карагандинской области): автореф. ... канд. экон.наук. – Караганда, 2005. – 28 с.
6. Шыныбеков Н.С. Қазақстандағы тұрғын үйді несиелендіруді жетілдіру жолдары (Қазақстан материалдарында): экон. ғыл. канд. ...автор. – Алматы, 2006, -24 б.
7. Баяхметов Т.Б. Стратегия развития и механизм регулирования хозяйственной деятельности в строительном комплексе Республики Казахстан: автореф. ... канд. экон. наук. – Алматы 1998. – 38 с.
8. Раскина Н.Я. Рынок жилья в системе воспроизводства рабочей силы [Электронный ресурс]: ... канд. экон. наук. – Кострома, 1999. – 126 с
9. Ламперт Х. Социальная рыночная экономика. – Москва, 1993. – 74 с.
10. Вишневская М.В. Рынок жилья: теория и практика регулирования. [Электронный ресурс]: дис. ... канд. экон. наук. – Москва, 2004. – С. 10
11. Аксенов А.А. Рынок жилья и формирование социальной защиты населения. [Электронный ресурс]: дис. ... канд. экон. наук. – Ростов-на-Дону, 2004. – 193 с.
12. 15 Утин Т.М. Рынок жилья в РК: спецефика функцирования и преспектива развития (на примере г. Алматы): автореф. ... канд. экон. наук. – Алматы, 2004. – 30 с.
13. Бенке И.Ю. Теоретические основы оценки недвижимости. – Алматы, 2003. – 148 с.
14. Борисов А.Л., Бубес Э.Я., Ревунова Н.Г. Экономика градостраительства. Стройиздательство, 1981. – с. 124-134.
15. Войтов А.Г. Экономика. – М.: Маркетинг, 1999. -261 с.
16. Борисов Е.Ф. Экономическая теория. – М.:Юрайт – М, 2002. –С. 106-107.
17. Федетова М.А., Уткин З.А. Оценка недвижимости и бизнеса. Москва, 2000. – С. 44.
18. Кулумбетова Л.Б. Этапы и тенденции развития рынка жилья в Казахстане // ВЕстник КазАТК, 2007. - №4 – С. 181-187.
19. Ведомости Верхного Совета Республики Казахстан. 1992. - №15.
20. Стародубская И. Реформа жилищно-коммунального хозяйства; особенности выбронной модели // Вопросы экономики, 1993 - №7 – C 14 – 19
21. Закон Республики Казахстан. «О жилищных стройтельных сбережениях в Республике Казахстан» // Казахстанская правда 2000 12 декабрь
22. Дрох Е. Банковские кредитование в Беларуси и Казахстане; состояние и направления развития // Банки Казахстана. 2005. - №10 (100). – C 17
23. Ермагамбетова Д. Стоимость жилья в республике в 2,2 раза превышает себестоимость / http: // www. Kazinform.kz.
24. Закон Республики Казахстан «О долевом участии в жилищном стройтельстве» // Казахстанская правда. 2006 - № 172.
25. Ибраева А. Дома не строятся, проблемы не решаются // Начнем с понедельника. 2008. – №21. – C. 8.
26. Шалабаева А. Девелоперы строят за свой счет // Эксперт Казахстан. 2006. – № 32 (88). – C.27
27. Стоимость квартир в Алматы за первую неделю мая 2007 года увеличилась на 0,29% // Профессионал - 2007 10 мая – C.29
28. Карагозова С. Кризис в помощь цены на жилье снизится в два раза // Начнем с понедельника. 2008. – №5 (719) – C.4.
29. www.hcsbk.kz – тұрғын үй құрылыс жинақ банкінің ресми сайты
30. Қазақстан Республикасы Үкіметінің 2007 – 2009 жылдарға арналған бағдарламасы туралы баяндама / http:// www.Kazakhstan today.
31. Қ.Р, Президентінің ресми сайты / www. Akorda.kz /
32. Конысбаева А.А. Современное состояние и развитие рынка жилья в Казахстане // Научное пространство Европы – 2008. Украина, 2008 16 – 31 апрель, – C.25 – 30.
33. Сүңғат Әліпбай «Құрылыс саласындағы сындарлы шешім», Егемен Қазақстан 2010 жыл 17 наурыз
34. Кулумбетова Л.Б. Арендный сектор жилья в Казахстане // Транзитная экономика. 2007. – №4 – 57 – 58 c.
35. Транзитная экономика, 2007. – №4 – C.52.
36. Ресин В.И. Экономика недвижимости - М.: Дело. 2000 – C.55. – 67.
37. Бекетова К.Н. Зарубежный опыт формирования жилья и возможности его примерения в условиях республики Казахстан // Аль Пари. – 2007. - № 1. – C.17.
38. Бузаев И. Китай преодолеет этот кризис // Начнем с понедельника. 2008 – №7 (721) – C. 3 – 4.
39. Дорох Е. Банковское Жилищное кредитование в Белоруси и Казахстане; состояние и направление развития // Банки Казахстана, 2005. – №10. – C.83.
40. Бузырный В.В, Чекалин В.С. Экономика жилищной сферы. _М.; Инфра. – 2001. – C.69.
41. Рахман И.А. Инвестиционно стройтельная деятельность; зарубежный опыт//Стройтельный бизнес, 2002.- 2 – C.3.
42. Нурпеисова Г. Канаде все спокойно. Эдмонтон. www.irn.ru
43. Левин. Ю.А. Дифференциация жилой недвижимости в городах США // Экономика стройтельства.2002. – №11. – C.39.
44. Ниязов Б.О. О некоторых вопросах создания в Казахстане полноценой системы ипотечного кредитования // Рынок ценных бумаг Казахстана, 2000. №12. – C. 30 – 32.
45. Матюгина Э.Г. О рынке жилья // Жилищного стройтельство. 2001. – №1. – C. 8.
46. Банки должны быть консервативным институтом // Начнем с понедельника. 2008. - № 9. – C.6.
47. Епифанов В.А. Территориальный заказ и кредитование жилищного стройтельства // жилищного коммунальное хозяйство – 2000. – № 9 – C.6.
48. Проблемы теории и практики управления. 2005. -№6. – С. 17.
49. Скулимовский М.М. Сокращение сроков реализации инвестиционно-строительныхпроектов: новые подходы // Экономика строительства. 2002. - №5. – С. 14.
50. Устименко В.В. Расширение рынка жилищного строительство //Жилищное строительство. – 2002. - №3. – С.6.
51. Шебаршина Е.Н. Организационные формы содержания, ремонт и модернизации жилых зданий в Германии // Жилищно-комунальное хозяйство. 2002. - №8. – С. 28.
52. Карманова И. Процедура покупки /http // www.irn.ru
53. Как инвестировать в недвижимость. – М.: Альпина Бизнес Букс, 2005. -170 с.
54. Конысбаева А.А. Нарық жағдайындағы тұрғын үй жүйесінің экономикалық дамуы // «Ізденістер» Қазақ Ұлттық Аграрлық Университеті. - № 4. – 157-160 бб.
55. Рахман И.А., Зарубежный опыт регулирования инвестиционно-страйтельной деятельноси // Экономика строительства, 2001. - №6. – С. 52.
56. Цылина Г.А. Инстуциональная структура современного рынка ипотечного кредита и ее тенденция // Желищное строительство, 2000. - №11. – 21 с.
57. Фетисова Е.В. Использование опыта Германии при решении проблем желищного финансирования в России: материалы Всероссиской научно-исследовательской конференции. – Санкт-Петербург, 2002. – С.37.
58. Доступность жилья по старанам мира / http: www.burocrats.
59. Искандеров Р. / http: www.Gazeta.kz
60. Байгісиев М.Қ. Жылжымайтын мүлік экономикасы \\ Алматы «Қазақ университеті», 2003
61. Закон Республики Казахстан. «Об индивидуальном жилищном строительстве» // Ведомости Верховного Совета РК. 1994. - №20. – С.248.
62. Қазақстан Республикасының «Тұрғын үй қатынастары туралы» заңы 1997 жылы 16 сәуір
2. Шеденов У.К., Базиков А.А. Эффективность и качество услуг в условиях интенсификации общественного производства. Алма-ата.: Наука, 1987.- С,76.
3. Корнай Я. Дефицит. – М.: Науки, 1990. – С.105
4. Илашева С.А. Формирование и развитие рынка жилья (на примере г. Шымкент): автореф. ...канд. экон.наук. – Караганда, 2001. – 27 с.
5. Мусанова А.К. Экономико-математическое моделирование Жилищно- комунального хозяйства (на примере Карагандинской области): автореф. ... канд. экон.наук. – Караганда, 2005. – 28 с.
6. Шыныбеков Н.С. Қазақстандағы тұрғын үйді несиелендіруді жетілдіру жолдары (Қазақстан материалдарында): экон. ғыл. канд. ...автор. – Алматы, 2006, -24 б.
7. Баяхметов Т.Б. Стратегия развития и механизм регулирования хозяйственной деятельности в строительном комплексе Республики Казахстан: автореф. ... канд. экон. наук. – Алматы 1998. – 38 с.
8. Раскина Н.Я. Рынок жилья в системе воспроизводства рабочей силы [Электронный ресурс]: ... канд. экон. наук. – Кострома, 1999. – 126 с
9. Ламперт Х. Социальная рыночная экономика. – Москва, 1993. – 74 с.
10. Вишневская М.В. Рынок жилья: теория и практика регулирования. [Электронный ресурс]: дис. ... канд. экон. наук. – Москва, 2004. – С. 10
11. Аксенов А.А. Рынок жилья и формирование социальной защиты населения. [Электронный ресурс]: дис. ... канд. экон. наук. – Ростов-на-Дону, 2004. – 193 с.
12. 15 Утин Т.М. Рынок жилья в РК: спецефика функцирования и преспектива развития (на примере г. Алматы): автореф. ... канд. экон. наук. – Алматы, 2004. – 30 с.
13. Бенке И.Ю. Теоретические основы оценки недвижимости. – Алматы, 2003. – 148 с.
14. Борисов А.Л., Бубес Э.Я., Ревунова Н.Г. Экономика градостраительства. Стройиздательство, 1981. – с. 124-134.
15. Войтов А.Г. Экономика. – М.: Маркетинг, 1999. -261 с.
16. Борисов Е.Ф. Экономическая теория. – М.:Юрайт – М, 2002. –С. 106-107.
17. Федетова М.А., Уткин З.А. Оценка недвижимости и бизнеса. Москва, 2000. – С. 44.
18. Кулумбетова Л.Б. Этапы и тенденции развития рынка жилья в Казахстане // ВЕстник КазАТК, 2007. - №4 – С. 181-187.
19. Ведомости Верхного Совета Республики Казахстан. 1992. - №15.
20. Стародубская И. Реформа жилищно-коммунального хозяйства; особенности выбронной модели // Вопросы экономики, 1993 - №7 – C 14 – 19
21. Закон Республики Казахстан. «О жилищных стройтельных сбережениях в Республике Казахстан» // Казахстанская правда 2000 12 декабрь
22. Дрох Е. Банковские кредитование в Беларуси и Казахстане; состояние и направления развития // Банки Казахстана. 2005. - №10 (100). – C 17
23. Ермагамбетова Д. Стоимость жилья в республике в 2,2 раза превышает себестоимость / http: // www. Kazinform.kz.
24. Закон Республики Казахстан «О долевом участии в жилищном стройтельстве» // Казахстанская правда. 2006 - № 172.
25. Ибраева А. Дома не строятся, проблемы не решаются // Начнем с понедельника. 2008. – №21. – C. 8.
26. Шалабаева А. Девелоперы строят за свой счет // Эксперт Казахстан. 2006. – № 32 (88). – C.27
27. Стоимость квартир в Алматы за первую неделю мая 2007 года увеличилась на 0,29% // Профессионал - 2007 10 мая – C.29
28. Карагозова С. Кризис в помощь цены на жилье снизится в два раза // Начнем с понедельника. 2008. – №5 (719) – C.4.
29. www.hcsbk.kz – тұрғын үй құрылыс жинақ банкінің ресми сайты
30. Қазақстан Республикасы Үкіметінің 2007 – 2009 жылдарға арналған бағдарламасы туралы баяндама / http:// www.Kazakhstan today.
31. Қ.Р, Президентінің ресми сайты / www. Akorda.kz /
32. Конысбаева А.А. Современное состояние и развитие рынка жилья в Казахстане // Научное пространство Европы – 2008. Украина, 2008 16 – 31 апрель, – C.25 – 30.
33. Сүңғат Әліпбай «Құрылыс саласындағы сындарлы шешім», Егемен Қазақстан 2010 жыл 17 наурыз
34. Кулумбетова Л.Б. Арендный сектор жилья в Казахстане // Транзитная экономика. 2007. – №4 – 57 – 58 c.
35. Транзитная экономика, 2007. – №4 – C.52.
36. Ресин В.И. Экономика недвижимости - М.: Дело. 2000 – C.55. – 67.
37. Бекетова К.Н. Зарубежный опыт формирования жилья и возможности его примерения в условиях республики Казахстан // Аль Пари. – 2007. - № 1. – C.17.
38. Бузаев И. Китай преодолеет этот кризис // Начнем с понедельника. 2008 – №7 (721) – C. 3 – 4.
39. Дорох Е. Банковское Жилищное кредитование в Белоруси и Казахстане; состояние и направление развития // Банки Казахстана, 2005. – №10. – C.83.
40. Бузырный В.В, Чекалин В.С. Экономика жилищной сферы. _М.; Инфра. – 2001. – C.69.
41. Рахман И.А. Инвестиционно стройтельная деятельность; зарубежный опыт//Стройтельный бизнес, 2002.- 2 – C.3.
42. Нурпеисова Г. Канаде все спокойно. Эдмонтон. www.irn.ru
43. Левин. Ю.А. Дифференциация жилой недвижимости в городах США // Экономика стройтельства.2002. – №11. – C.39.
44. Ниязов Б.О. О некоторых вопросах создания в Казахстане полноценой системы ипотечного кредитования // Рынок ценных бумаг Казахстана, 2000. №12. – C. 30 – 32.
45. Матюгина Э.Г. О рынке жилья // Жилищного стройтельство. 2001. – №1. – C. 8.
46. Банки должны быть консервативным институтом // Начнем с понедельника. 2008. - № 9. – C.6.
47. Епифанов В.А. Территориальный заказ и кредитование жилищного стройтельства // жилищного коммунальное хозяйство – 2000. – № 9 – C.6.
48. Проблемы теории и практики управления. 2005. -№6. – С. 17.
49. Скулимовский М.М. Сокращение сроков реализации инвестиционно-строительныхпроектов: новые подходы // Экономика строительства. 2002. - №5. – С. 14.
50. Устименко В.В. Расширение рынка жилищного строительство //Жилищное строительство. – 2002. - №3. – С.6.
51. Шебаршина Е.Н. Организационные формы содержания, ремонт и модернизации жилых зданий в Германии // Жилищно-комунальное хозяйство. 2002. - №8. – С. 28.
52. Карманова И. Процедура покупки /http // www.irn.ru
53. Как инвестировать в недвижимость. – М.: Альпина Бизнес Букс, 2005. -170 с.
54. Конысбаева А.А. Нарық жағдайындағы тұрғын үй жүйесінің экономикалық дамуы // «Ізденістер» Қазақ Ұлттық Аграрлық Университеті. - № 4. – 157-160 бб.
55. Рахман И.А., Зарубежный опыт регулирования инвестиционно-страйтельной деятельноси // Экономика строительства, 2001. - №6. – С. 52.
56. Цылина Г.А. Инстуциональная структура современного рынка ипотечного кредита и ее тенденция // Желищное строительство, 2000. - №11. – 21 с.
57. Фетисова Е.В. Использование опыта Германии при решении проблем желищного финансирования в России: материалы Всероссиской научно-исследовательской конференции. – Санкт-Петербург, 2002. – С.37.
58. Доступность жилья по старанам мира / http: www.burocrats.
59. Искандеров Р. / http: www.Gazeta.kz
60. Байгісиев М.Қ. Жылжымайтын мүлік экономикасы \\ Алматы «Қазақ университеті», 2003
61. Закон Республики Казахстан. «Об индивидуальном жилищном строительстве» // Ведомости Верховного Совета РК. 1994. - №20. – С.248.
62. Қазақстан Республикасының «Тұрғын үй қатынастары туралы» заңы 1997 жылы 16 сәуір
Кіріспе
Зерттеу тақырыбының өзектілігі. Тұрғын үйлер халық байлығын
құрайды, тұрғындарға қызмет көрсете отырып, басты қажеттіліктерін
қанағаттандырады, сонымен қатар жылжымайтын мүлікке салық салу
объектісі ретінде өз құнының белгілі пайызын бюджетке түсіреді және
тұрғын үй операцияларының әр қайсысының алынған пайыз да бюджетке салық
ретінде төленеді. Мұның өзі тұрғын үйдің әлеуметтік-экономикалық
маңыздылығын анықтайды. Тұрғын үй саласы ел экономикасының мүддесіне
бағдарланған, экономиканың көптеген басқа салаларының тиімді қызмет
атқарушы әсері бар және әлеуметтік жағдайларға қатысты сала болып
табылады. Қазіргі таңда қазақстандықтардың тұрғын үй жөніндегі талғамы
өзгеріп, жоғарылап келеді, тұрғындар сапалы үйлерде тұруға ұмтылады,
сонымен қатар халық санының артуымен тұрғын үй тапшылығы да басты
мәселеге айналып отыр.
Қазақстанның нарықтық экономикаға өтуі қоғамның барлық салаларына өз
әсерін тигізіп, жаңаша ұйымдастыру, қызмет ету бағыттары мен көптеген
тұрмыстық мәселелерді туындатты, сонымен қатар тұрғын үй саласы мен
шаруашылығы қызметтерді де көптеген өзгерістерге ұшырады, бұл Қазақстан
Республикасындағы тұрғын үй нарығының дамуына әкеліп, халықтың тұрмыс
тіршілігін нарықтық бағытқа бұрды. Нарық инфрақұрылымының кеңеюі тұрғын
үй құрылысының көлемі мен сапасына тікелей әсер етіп қоймай,
тұрғындардың қолайлы жағдайда өмір сүруіне себепші болды. Сондықтан
тұрғын үй нарығын дамыту бағыттарын анықтау және ұтымды ұйымдастыру
қоғам үшін аса маңызды. Тұрғын үй ерекше тауар оның құны мен оған деген
сұраныс пен ұсыныс арасында көптеген келеңсіздіктер соңғы кездері жиі
кездесуде, мұны мемлекет тарапынан реттеу жағдайларын қарастыру аса
маңызды мәселе болды және Қазақстанда Мемлекеттік тұрғын үй
бағдарламалары қабылданып, жүзеге асырылуда. Тұрғын үй нарығын дамытуғы
мемлекеттік, жергілікті органдар, банктік қаржы ұйымдары, ірі
кәсіпорындар және т.б. мекемелер өз үлестерін қосуда, ал олардың
қызметінің нарықта ұтымды жүргізілуі экономикалық дамуға оң әсер берді
және экономиканың басқа да салаларына өз ықпалын тигізеді.
Тұрғын үй саласын дамыту мемлекеттің саяси маңызды міндеттерінің
бірі және бұл Қазақстанның 2030 жылға дейінгі Даму стратегиясының басым
бағыттарында көрініс тапқан. Қазақстан Республикасының Президенті
Н.Ә.Назарбаевтың Қазақстан халқына арналған жыл сайынғы Жолдауларынада
да тұрғындардың баспана жағдайы, оларды тұрғын үймен қамтамасыз ету
басты міндеттердің бірі болып қарастырылады.
Елдегі мерзімдік бағдарламалардың қабылдануы да оңды нәтижелер
беруде, ал 2008-2010 жылдарға арналған Қазақстан Республикасындағы
тұрғын үй құрылысының мемлекеттік бағдарламасы тұрғын үй құрылысын
жүргізу және тұрғындарды қол жетімді үйлермен қамтамасыз етуді
қарастырады.
Бағдарламаның мақсаты:
- ұсыныс және сұраныс тарапынан толық қанды баланстанған нарықты
дамыту;
- тұрғын үй құрылысына жеке инвестицияларды тарту;
- жеке тұрғын үй құрылысын дамытуды ынталандыру;
- тұрғын үй құрылысы аудандарының инженерлік-коммуникациялық
инфрақұрылымын дамыту;
- ипотекалық несиелендіру жүйесін жетілдіру мен несиелендіруді
кепілдендіру, құрылыс жинақ жүйесін, жергілік нарық қызметін
дамыту болып табылады.
Жоспарланған қаржы ресурстарының көлемі 300,8 млрд. теңгені құрап,
соның ішінде 2008 жылы – 10,3 млрд. теңге, 2009 жылы – 102,8 млрд. теңге
2010 жылы – 87,7млрд. теңге болатындығы жобаланған және бюджет есебінен
қаржыландру – 136,8 млрд. теңгені құрайды. Бағдарламаны іске асыру
барысында әр жыл сайын құрылыс көлемі артып үш жылда –26,1 млн. шаршы метр
үй тұрғызумен қатар 2,1 млн. шаршы метр, 2009 жылы – 0,73 млн. шаршы метр,
2010 жылы – 0,54 млн. шаршы метр қарастырылады.
Қазіргі тұрғын үй нарығының инфрақұрылымы даму үстінде, нарықта
көптеген институттар қызмет етеді, олардың қызмет ету жағдайларын талдау
елдің әлеуметтік-экономикалық мәселелерін шешуде қажетті болып таблады.
Тақырыптың ғылыми зерттеу дәрежесі. Тұрғын үй нарығы, мәселелері,
тиімді қызмет етуі Дж.М.Кейнс, А.Смит, Ф.Энгельс, Э.Хансен, Р.Харрод және
т.б экономист ғалымдардың еңбектерінде жан-жақты қарастырылған. Сонымен
қатар шетелдік ғалым экономисттер еңбектерінде тұрғын үй нарығы зерттелген:
Т.Г.Зайнуллин ,Н.Г.Лукянова, В.Л.Ясько, О.Э.Бессонова, С.Глазунов,
В.Самошин, В.В.Бузырев, В.С.Чекалин, М.А.Федотова, И.В.Довдиенко,
И.А.Рахман, Г.М.Стерник, В.И.Ресин, А.В.Стулов, Ю.В.Пашкус және тағы басқа.
Н.Ә.Назарбаев, Н.К.Мамыров, М.К.Байгисиев, У.К.Шеденов, К.А.Сагадиев,
С.Д.Абдыгаппарова, Р.А.Алшанов, Е.А.Туркебаев, Ұ.М.Искаков, Т.М.Утин,
Ч.Н.Чан, Ө.Қ.Есқараев, Е.Б.Жатканбаев, У.КШалболова, Г.Б.Халелова,
К.В.Онлабаев, Л.Б.Кулумбетова, С.А.Илашова, А.К.Кошанова, Г.В.Косолапов,
Н.С.Шыныбеков,Т.Б.Баяхметов И.Ю.Бенке, А.К.Мусанова және тағы басқа
ғалымдар мен басқа авторлардың ғылыми еңбектерінде нарық
зерттеліп,қарастырылған.
Тұрғын үй нарығын басқару 1991 жылдан басталып, Мемлекет меншігінен
алу және купондық жекешелендіру, Меншік туралы, Жаңа Тұрғын үй
саясаты туралы, Тұрғын үй қатынастары туралы және тағы басқа
заңнамаларға негізделе отырып жүргізілуде.
Зерттеу жұмысының мақсаты мен міндеттері. Зерттелудің мақсаты тұрғын
үй нарығындағы субъектілер мен объектілердің қызмет етуіндегі:
қиыншылықтар, кемшіліктердің анықталуы негізінде тұрғын үй нарығын әрі
қарай жетілдіре отырып, дамытудың экономикалық механизмін әзірлеу. Қойылған
мақсаттарға байланысты келесі міндеттерді зерттеу қарастырылған:
1. Нарық механизмін сараптау, тұрғын үй нарығын одан әрі дамытудың
ғылыми аспектілерін зерттеу
2.Шетелдік тұрғын үй нарығының дамуындағы тәжірибелерді
жинақтап,зерттеу
3. Отандық тұрғын үй нарығының даму үрдісін зерттеу және өзекті
мәселелерін анықтау
4. Тұрғын үй нарығын дамытушы бағдарламаладың қызметін сараптау және
одан әрі дамыту үшін ұсыныстар жасау
5. Тұрғын үй сферасын жетілдіру бойынша ұсыныстар енгізу.
Зерттеу нысаны- тұрғын үй нарығының қызмет ету процесіндегі пайда
болған нарықтық экономикалық қатынастардың дамуы.
Зерттеудің теориялық және әдістемелік негізі. Тұрғын үй нарығын дамыту
мәселелері бойынша жарияланған шетелдік және отандық экономист ғалымдардың
ғылыми еңбектері;заңнамалар;нормативтік актілер;құжаттар; мемлекеттік және
жергілікті органдардың мерзімдік бағдарламалары; статистикалық мекемелердің
көрсеткіштері;тұрғын үй мекемелерінің есебі; бұқаралық ақпараттар;www-
серверлер материалдары.
Зерттеу барысында мынадай әдістер қарастырылды: мәліметтерді талдау,
салыстыру, динамикалық, сызбалық көрсеткіштер.
Жұмыстың құрылымы мен көлемі. Диплом жұмысы кіріспеден, екі тараудан,
қорытындыдан, пайдаланылған әдебиеттер тізімінен және қосымшалардан, оның
ішінде 8 сурет, 9 кестеден тұрады. Жалпы көлемі-63 бет.
1. Тұрғын үй нарығының құрылымы мен қызмет ету механизмінің теориялық
мәселелері
1.1 Тұрғын үйдің әлеуметтік-экономикалық маңыздылығы туралы теориялар
мен әдістемелер
Адамзаттың өміршендігі үшін әл-ауқаттылық , соның ішінде баспана мәселесі
өмір сүрудің негізгі қажеттіліктерінің бірі болып саналады. Эволюциялық
даму барысында жұртшылықтың осы қажеттіліктердің мөлшері мен сапасына
деген талап-талғамы күшейе түсетіні аксиомалық заңдылық. Тұрғын үйлер
халық байлығын құрайды, тұрғындарға қызмет көрсете отырып, басты
қажеттіліктерін қанағаттандырады,сонымен қатар жылжымайтын мүлікке салық
салу объектісі ретінде төленеді. Мұның өзі тұрғын үйдің әлеуметтік-
экономикалық маңыздылығын көрсетеді. Тұрғын үй саласы ел экономикасының
мүддесіне бағытталған,экономиканың көптеген басқа салаларының тиімді қызмет
етуіне әсері бар және әлеуметтік жағдайларды қарастыратын сала болып
табылады.
Халықтың өмір сүру деңгейін және материалдық жағдайының белгісі оның
тұрғын үйі болып табылады. Ф.Энгельс: адамдардың тамақтануы, шөлін
қандыруы, тұрғын үйінің болуы және киінуі,саясатпен, ғылыммен, өнермен,
дінмен айналысуы үшін басты кезекте тұрады деп қарастырған (3). Бұл
қажеттіліктердің ішінде тұрғын үйдің орны қазіргі қоғамда да ерекше, оған
деген сұраныс пен сапалық талап, талғам қоғамның дамуымен күн санап артып
келеді. Тұрғын үй-халықтың тұрмыс жағдайының өлшемі, елдің әлеуметтік-
экономикалық жағдайының белгісі. Қазіргі таңда халықтың әлеуметтік-
экономикалық жағдайында тұрғын үй мәселесі ең бір өзекті, күрделі тұрмыстық
мәселеге айналып отыр, сондықтан елдегі тұрғын үй нарығын дамыту
мемлекеттің басты назарында болатын мәселе. Елімізде үй-жайы айтарлықтай
тұрғындар да, баспанасы жоқ, тіпті оны жөндей алмай жүрген тұрғындар
кездеседі. Тұрғын үй саласы ел экономикасының мүддесіне бағытталған,
экономиканың көптеген саласының тиімді қызмет етуіне әсер ететін және
экономикалық өркендеуді қамтамасыз ететін сала болып табылады. Тұрғын үй
саласы шаруашылығының нарықтық жағдайы мен дамуын экономист ғалымдар өз
еңбектерінде жан-жақты қарастырып келеді.
У.К. Шеденов еңбектерінде тұрғын үй шаруашылығының қызметі жоғары
маңызға ие бола отырып, халықтың жоғары сапалы игіліктермен қамтамасыз
етілуін қарастырады [2].
Адамның тұрған үйге деген қажеттілігі мүмкіндіктеріне байланысты үнемі
өзгеріп отырады, бұл тұрғын үйдің орналасуынан басталып, сапасы мен сол
тұрғын үй-жайына байланысты көрсетілетін қызметтерге де тәуелді, ал
қажеттіліктердің үнемі артып отыруы тұрғын үй нарығының дамуына әсер етеді.
С.А. Илашеваның Тұрғын үй нарығының дамуы мен қалыптасуы атты ғылыми
зерттеу жұмысында тұрған үй нарығы – тұрғын үй қоры және тұрғын үй
қызметінің нарығынан тұратындығы анықталып, олардың арасындағы қатынастар
қарастырылады және тұрғын үй нарығының құрылымдық сызбасы ұсынылады [4].
А.К. Мусанованың Тұрғын үй коммуналдық шаруашылығын экономикалық-
математикалық үлгілеу атты еңбегінде тұрғын үй саласына, тұрғын үй
коммуналдық шаруашылығына талдау жүргізіледі және инвестициялық
ресурстардың тапшылығы жағдайында нарықтағы тұрғын үйлерді күрделі жөндеу
мен жаңартудың инвестициялық бағдарламаларын оңтайландыру және сол бойынша
шешім қабылдау барысы зерттеледі [5].
Н.С. Шыныбековтың Қазақстандағы тұрғын үйді несиелендіруді жетілдіру
жолдары (Қазақстан материалдарында) атты еңбегінде ҚР ипотекалық
несиелендіру жүйесі, негізгі құрылымдық элементтері, несиелендіру
обьектілері қарастырылып, шетелдік нарықтағы үлгілірге назар аударылып,
оларды Қазақстандық тұрғын үй нарығын дамытуда қолданудың алғышарттары мен
факторлары анықталады [6]. Автор несиеландірудің құрылысқа бағытталуы мен
жетілдірілуін нарықта қажетті деп санайды және ҚР тұрғын үй құрылысын
қаржыландыру көздері мен ипотекалық несиелендіру үлгісін, несиелік қарызды
қайтару жолдарын жетілдіру бойынша әдістемелерін ұсынады.
Т.Б. Баяхметовтың Қазақстан Республикасы құрылыс кешеніндегі
шаруашылық қызметті реттеу механизмі және дамыту стратегиясы атты
еңбегінде автор 1991-1997 жылдар аралығында экономикалық жағдайға
байланысты құрылысы тоқтап қалған объектілерді салып, аяқтау нарықта
қаражаттың жедел қайтарымын беретіндігін және құрылыс саласында ғылыми-
техникалық саясатты жүргізу арқылы стратегиялық мақсатқа жету жолдарын қш
кезеңге бөліп қарастырады [7]. Бұл кезең аралығында құрылысы тоқтап қалған
объектілердің көпшілігі тұрғын үйлер болды, ол төлем қабілеттіліктің
төмендігі, бюджет тапшылығымен байланыстырылды, сондықтан автор тұрғын үй
құрылысының жаңа технологиясын, жергілікті материалдармен құрылыс
жүргізуді, аз қабатты үйлердің салынуын қажет деп санады.
Н.Я. Раскина еңбектерінде тұрғын үйдің тауар ретіндегі құндылығын
қарастыра келе, оны екі бағытта жіктейді: біріншісі – айырбас құнының
болуы, екіншісі – тұтыну құндылығына байланысты [8].
Х. Ламперттің зерттеуінде тұрғын үй нарығында кәсіпкерлердің ерекше
қасиеті қарастырылады, себебі олар нарықта шешім қабылдай отырып,
бәсекелестікке түседі және соның негізінді техникалық прогресс дамып,
арзан, жаңа технологиялар нарыққа әкелініп, жаңа талғамдағы тұрғын үйлер
салынады [9].
М.В. Вишневскаяның Тұрғын үй нарығы: басқарудың теориясы мен
тәжірибесі атты еңбегінде тұрғын үй нарығы тұрғын үй қорлары мен тұрғын үй
қызметі жүйесіне байланысты қалыптаса отырып, экономикалық қатынастар
түрінде зерттеледі [10].
А.А. Аксенов тұрғын үй нарығының басқа нарықтармен тығыз байланыста
екендігін анықтай келе, әлеуметтік маңыздылығын және күрделілігін көрсете
отырып, тұрғын үй нарығындағы экономикалық заңдылықтарға назар аударды
[11].
Т.М. Утиннің Қазақстан Республикасындағы тұрғын үй нарығы: қызмет ету
спецификасы мен даму перспективасы тақырыбындағы еңбегінде тұрғын үй
нарығындағы сұраныс, бағаға сұраныстың әсері, тұрғын үйді отбасының таңдау
жағдайлары мен оған табыстың әсері жан-жақты қарастырылып, Алматы қаласы
бойынша тұрғын үйлер қорын бағалық аудандарға бөлу, функционалдық жүйелер
мен тұрғын үй ипотекасы бойынша тауар және ақша ағымының үлгісі құрылады
[12]. Т.М. Утиннің еңбектерінде трғын үй нарығы ұлттық нарықтық
экономиканың секторы ретінде тұрғын үй қоры объектілерінен, экономикалық
субъектілерден, нарықтың қызмет ету процесінен, яғни өндіріс процесінен
(тұрғын үй салудан), тұтынудан (пайдаланудан) және тұрғын үй объектілері
айырбасынан, нарықты басқару мен қызмет ету механизмдерінен (нарық
инфрақұрылымынан) тұратындығы қарастырылады. Бұл еңбектерден мынадай
тұжырым жасауға болады: тұрғын үй нарығы тұрғын үй қорынан және тұрғын үй
қорымен жасалатын: сату, сатып алу, айырбастау, тұрғын үй құрылысы,
инфрақұрылымы, тұрғын үйді жалға беру, кепілге қою, тұрғын үйге
инвестициялау бойынша көрсетілетін қызметтердің жиынтығы мен нарықтағы
субъектілер, басқа да қатысушылар арасында болатын нарықтағы экономикалық
қатынастар ретінде сипатталады. Ал тұрғын үй нарығының дамуы осы
байланыстардың қалыптасу бағытын көрсетеді.
Қазақстанның нарықтық экономикаға өтуі қоғамның барлық салаларына өз
әсерін тигізіп, жаңаша ұйымдастыру, қызмет ету бағыттары мен көптеген
тұрмыстық мәселелерді туындатты, сонымен қатар тұрғын үй саласы мен
шаруашылығы қызметтері де көптеген өзгерістерге ұшырады, бұл Қазақстан
Республикасындағы тұрғын үй нарығының дамуына әкеліп, халықтың тұрмыс-
тіршілігін нарықтық бағытқа бұрды. Нарық инфрақұрылымының кеңеюі тұрғын үй
құрылысының көлемі мен сапасына тікелей әсерін тигізіп қана қоймай,
тұрғындардың қолайлы жағдайда өмір сүруіне себепші болады. Сондықтан тұрғын
үй нарығын дамыту бағыттарын анықтау және ұтымды ұйымдастыру қоғам үшін аса
маңызды мәселе болып табылады.
1.2 Тұрғын үй нарығын және оған қатысушылардың ерекшіліктері
Тұрғын үй саласы – бұл тұрғын үй нысандарына жеке меншік үстемдік
ететін халық шаруашылығының ерекше тармағы. Тұрғын үй саласының нысандары
жылжымайтын мүліктер рыногының негізін құрайды. Тұрғын үй құрылысының
жағдайы елдің экономикалық даму деңгейі мен оның тұрғындарының өмір сүру
дәрежесімен тікелей байланысты. Бүгінгі күні аталған рынок бизнестің
табысты түріне айналды. Сондықтан да, Қазақстан Республикасында жылжымайтын
мүліктер рыногынң қарқынды дамуы осы салаға инвестиция салуға дайын
мемлекеттің, көптеген бизнес-құрылымдардың назарын өзіне аудару үстінде.
Тұрғын үйдің тауар ретіндегі ерекшілігі. Тұрғын үйдің адам өмірі және
адамның басты қажеттіліктерін қанағаттандырудағы орны ерекше, оған деген
сұраныс пен сапалылық талап, талғам қоғам дауымен күн санап өзгерістерге
ұшырап, артып отырған жайы бар. Бір уақытта тұрғызылған үй басқа тауарлар
секілді нарыққа түседі, бірақ басқа тауарлардан ерекшілігі табыс деңгейі
бойынша жоғары бағаланатындықтан, тез арада саудалану жағдайына ие болмауы
мүмкін. Сондықтан нарық операцияларында агенттіктер, қаржы компониялары,
делдалдар қызметтері қажет етіледі, дұрыс ұйымдастырылған нарық дереу сатып
алыну мүмкіншілігін ұсынады. Нарықта ұзақ мерзімде өнім саны жоғарылап,
баға тұрақталады, қысқа мерзімде баға өзгеріске бейім, бұл тауар нарығына
кері жағдай. Тұрғын үй тауар ретінде ұзақ қолданылады, оны өндіру үшін
уақыт пен үлкен көлемде капитал қажет етіледі, қалыпты экономикада
тұрғындардың жинағын, инвестициялық ресурстарын қалыптастыруға экономикалық
өсім әсер етеді [13].
Тұрғын үйлердің әрқайсысы бір-бірінен құрылыс материалына, салыну
жобасына, сыртқы пішініне қарай және өзге де белгілерінің болуымен
байланысты ерекшеленеді. Тұрғын үйлердің көпшілігі салынған жеріне тәуелді
және орнынан қозғалу немесе көшіруге мүмкіншіліктер көп жағдайда бола
бермейді. Сонымен қатар тұрғын үйдің бағасы жоғары болғандықтан, оны сатып
алуда мүмкіндіктің шектеулілігі, оның отбасына қарағанда жоғары бағаға ие
болуынан туындайды. Тұрғын үйлер өз иесіне бірнеше жылдар қызмет етеді.
Соңғы кездері банк жүйесі қызметтерінің дамуына байланысты тұрғын үйлер
кепілдік объектісі ретінде қарастырылады. Тұрғын үй кез келген тауар сияқты
әртүрлі болуына байланысты және дәстүрлі тауарларға қарағанда біртекті
еместігіне, біртұтастығына, ұзақ мерзімге қызмет ететіндігіне, жоғары
бағалануына байланысты ерекшеленеді.Тұрғын үй қорына жүргізілген зерттеулер
нәтижесінде тұрғын үйдің ерекше белгілеріне анықтай отырып, төмендегі
суретті ұсынуға болады (сурет 1).
Нарықта тұрғын үйлердің тез арада тұрғызып сатудың қиыншылықтары бар,
сондықтан тұрғын үйлердің басқа тауарлардан ерекшілігі – уақытқа
тәуелділігінде болса керек.
Сонымен қатар басқа тауарлармен салыстырғанда тұрғын үйдің басты
ерекшілігі – тұрған орнына тәуелділігі, соған байланысты оның өзіне ғана
тән бірнеше жағдайларды қарастырамыз, олар:
- тұрғын үй бойынша көрсетілетін коммуналдық қызметтердің болуы;
- сыртқы орта мен орналасқан ауданының беделділігі;
- тұруға ыңғайлылығы мен қолайлығының қамтамасыз етілуі;
- аймақтағы салық салу жағдайы мен оның деңгейі;
- үйдің алудағы қол жетімділік көрсеткіштері, бағасы және т.б.
Тұрғын үйдің басқа тауарларға қарағанда ерекше белгілері
Ұзақ мерзімді қолданылуы мен
сақталуы
Әр қайсысының бір-біріне ұқсамауы
Кепілдік объектісі ретінде
қарастырылуы
Орнынан қозғау немесе көшіруге
мүмкіншіліктің жоқ болуы
Отбасы табысына қарағанда жоғары
бағаға ие болуы
Уақыт факторына тәуелділігі
(тез арада тұрғызылудың
төмендігі)
Сурет 1. Тауар ретіндегі тұрғын үйдің ерекше белгілері [14,57б]
Тұрғын үйлер адамзат өмірінің материалдық қажеттіліктерінің басты
объектісі болып табылады. Оның түрлері мен сапасының деңгейі өндіріс,
өндіргіш күштердің, құрылыстың, қоғамның әлеуметтік дамуымен, қоршаған
географиялық ортамен және т.б. анықталады.
Нарықтағы тұрғын үй қоры және олармен болатын операциялардың бағытына,
тұрғын үйлердің бастапқы, қайталама нарығының қызметін негізге ала отырып
тұрғын үй нарығының жалпы жіктемесін мына суреттерден көруге болады [сурет
2 және 3]
Тұрғын үй нарығына зерттеулер жүргізу үшін дипломдық жұмыста нарық
категориялары-нарықтағы сұраныс, ұсыныс, баға, инвестиция, табыс, және
олардың арасындағы тәуелділіктер қарастырылды.
Тұрғын үй нарғындағы сұраныс. Экономикалық ғылыми зерттеулерде
нарықтағы сұраныс тұтынушылар тарапынан анықталады [15]. Біз де, осы
тұжырымдарға сүйене отырып, тұрғын үй нарығында сұраныс тұрғындар,
инвесторлар тарапынан болады деп қарастырамыз. Тұрғындардың қажеттілігіне,
инвесторлар мүддесіне қарай үйге деген сұраныс пайда болып, тұрғын үйдің
ерекше белгілері мен тұрғындардың қаржылық жағдайына байланысты
қажеттіліктері қанағаттандырылады.
Тұрғын үй нарығындағы сұраныс өзгерісі. Төлем қабілеті бар, бекітілген
бағадағы және белгілі бір уақыттағы тұрғын үйге қажеттілік сатып алушының
жеке мүддесіне және әр аймақтың әлеуметтік, экономикалық, табиғи,
демографиялық жағдайларына тәуелді. Тұрғын үйге деген сұраныс отбасы табысы
мен бағаға тәуелді болғандықтан, отбасының ұзақ уақыт аралығындағы жоспарлы
табысы тұрғын үйге деген сұранысқа тікелей әсер етеді. Тұрғын үй
нарығындағы сұраныс икемділігінің сипатты көрсеткіші табысқа, бағаға
байланысты болады.
Тұрғын үй экономикасын екі түрлі бағытта жіктеуге болады:
Сурет 2. Тұрғын үй экономикасы Ескертпе: автордың құрастыруы
Сурет 3. Тұрғын үй нарығын құраушылар
(Ескерту ҚР статистика агенттігінң материалдары негізінде автор
құрастырған)
Тұрғын үй нарығындағы ұсыныс – бекітілген бағадағы, сол мерзімге
сәйкес сатылатын тұрғын үйлер мен пәтерлердің жалпы көлеміне байланысты
болады. Нарықтағы ұсыныс бағасының деңгейіне жалпы нарықтағы жұмсалған
шығындар мен бәсекелестік орта тікелей әсер етеді [16]. Тұрғын үй
нарығындағы бұл мәселені үй тұрғызуға жұмсалған шығындар мен нарықтағы
бәсекелестік жағдайға сәйкестендіре қарастырамыз. Тұрғын үй нарығындағы
ұсыныс шамасының икемділігі уақыт мерзіміне тәуелді және қысқа мерзімдегі
қалыпты нарықта ұсыныс икемсіз болатындығы анықталды, себебі қысқа мерзім
ішінде үйді тұрғызу, нарыққа шығару, оны дереу сату мүмкін емес.
Тұрғын үй нарығындағы баға сатушылар мен сатып алушылар арасындағы
нарықта қалыптасқан ақша сомасын бейнелейді [17]. Тұрғын үйдің бағасын
оның құны, сапасы, орналасуы, ауданының беделділігі және т.б. анықтайды, ол
айырбас бағасы және тұтыну құнына байланысты тағайындалады. Тұрғын үй
нарығындағы сұраныс, ұсыныс, баға жағдайы қысқа және ұзақ мерзімдегі
кезеңдермен елдің қаржы-несие саясатына байланысты болатындығы белгілі.
Тұрғын үй нарығына капитал салымдарының әсері. Тұрғын үй жылжымайтын
мүлікке инвестициялаудың негізі болып табылады және оған тұрғын үй
нарығындағы сұранысқа банктің пайыз мөлшерлемесі әсер етеді, оның деңгейі
төмен болған сайын тұрғын үйге сұраныс артып, инвестициялық қаражат мөлшері
нарықта өсе түседі. Тұрғындар табысының көлемі төмендеген сайын тұрғын үй
объектілерінің көрсеткіштері төмендей түседі, сондықтан төмен табысты
отбасылар үшін жалгерлік тұрғын үй құрылысын дамыту қажеттілігі артады,
себебі тұрғын үй-жайының сапасы, жөндеу жұмыстарының уақытылы жүруі, тұрғын
үй қызметінің реттелуі осы нарықта қарастырылады.
1.3 Қазақстан Республикасындағы тұрғын үй нарығының қалыптасуы мен даму
көрсеткіштері
Қазақстанда тұрғын үй саласындағы ірі құрылыс көлемі Кеңес дәуірінен
сақталып қалды, тұрғын үй құрылысының артуы, тұрғын үй жағдайының жақсаруы,
өндірістің дамуымен және қала тұрғындары санының өсуімен қатар жүрді. Кеңес
өкіметі тұрғын үй салудан әлемдегі алғашқы орындардың бірін иеленіп,
жалғызбастылар мен отбасылардың жаңа үйлерге орналасу үлесі 13 халық
шамасына тең келетін көрсеткішке ие болды, тұрғызылған мұндай көлемдегі
құрылыс қалалық тұрғын үй қорын 2,3 есеге өсірді, ал орташа қамтамасыз
етілу көрсеткішінің жалпы көлемі 1,5 есе болды, бірақ мұнымен тұрғын үй
саласындағы мәселелер тұтастай шешіле қойған жоқ.
Тұрғындардың басым көпшілігі ұзақ жылдар бойы тұрғын үй алуда
кезекте тұруға мәжбүр болды, бұл кезең аралығындағы тұрғын үй қорларын
енгізудің деңгейін келесі кестеден көруге болады (кесте 1).
Кесте 1.
1985-1990 жылдары тұрғын үй қорларын енгізудің деңгейі*
Жылдар Салынған пәтерлердің Жеке құрылысшылармен
жалпы көлемі салынған пәтерлер
мың кв. М мың кв.м
1985 6627 528
1986 6758 538
1987 8303 804
1988 8779 1161
1989 8618 1199
1990 7869 1164
*Ескерту: www.stst.kz ҚР. Статистика агенттігінің ақпараты негізінде
автор құрастырған
Кестеден Қазақстанда тұрғын үй қорларын енгізу шамасының 1990 жылға
дейін жоғары болғанын көреміз, жалпы салынған пәтерлердің аудандары 8618
мың шаршы метрге дейін артқан, жеке құрылысшылар салған аудандар бойынша да
өсім болды. Бұл тұрғын үй құрылыстарын жүргізуде және тұрғындарды
қоныстандыруда өзгерістерге байланысты болады, мемлекеттік құрылыстың
шамасы ауылдарда 74 % өсті. Мұндай жаппай тұрғын үй құрылысын салу жаңа
үлгідегі пәтерлерге қоныстану жағдайын жақсартты, 50-ші жылдардың ортасында
жанұяның бөлек пәтерлерде тұруы 25-30 % , ал 1961-80 жылдары 90-95 %
болды, 1981 жылы оның саны 20 % төмендеп кетті, бірақ қалалық тұрғындардың
23 бөлігі жеке пәтерлерде тұрды.
Қазақстанның нарықтық экономикаға өтуі тұсында тұрғын үй саласы
көптеген өзгерістерге ұшырады. Жекешелендіру қағидалар бойынша тұрғын
үйлерді бөлу және жаңадан үй салу, сату жағдайлары дами түсті, тұрғын үй
нарығы құрылымының бастапқа нарығы және қайталама тұрғын үй нарығы
қалыптасты. Нарықтың қалыптасуы қаржы ресурстарының келуімен, саланың
дамуымен, үй қорына меншіктің пайда болуымен байланысты жүреді. Осыдан
жекешелендіру кезінде ақылы, ақысыз бағыттар бойынша нарық қалыптасып, үй
қоры тұрып жатқан мекендері бойынша купондық тәртіппен меншіктік иелікке
өткізіледі. Одан соң жекешелендірілген пәтерлер мен жаңа тұрғын үйлерді
тұрғызып сатудан бастапқы және екінші тұрғын үй нарықтары, сонымен қатар
өтпелі кезең және қазіргі тұрғын үй нарықтары дамыды [18].
Тұрғын үй нарығына зерттеулер жүргізе отырып, нарықтың дамуын Қазақстанның
жалпы тұрғын үй кешенінің қалыптасуына байланысты мерзімдік кезеңдерді
былай көрсетуге болады:
Бірінші кезең (1991-1995 жж.) – елдегі, аймақтардағы қалыптасқан
тұрғын үй шаруашылық байланыстарының бұзылуы мен ұлғаймалы инфляция,
мемлекеттің қаржылай көмегінің қысқаруымен байланысты. Қазақстандағы тұрғын
үй коммуналдық реформалары тұрғын үй нарығының қалыптасуына тікелей әсерін
тигізеді. Тұрғын үй нарығының қалыптасуы Қазақстанның тәуелсіздігін алып,
нарықтық экономикаға өту тұсында 1991 жылғы 13 қарашадағы КСРО
Президентінің Қаулысы күшіне енуінен бастап қалыптасты. КСРО-дағы
мемлекеттік меншікті купондық жекешелендіру механизімі заңына сәйкес нарық
категориялары, үй қорына меншік иесі анықталып, нарық реттелетін болды
[19].
Нарықтағы купондар айналымы тұрғындарға мүлікті жеке меншікке алу
мүмкіндігін берді. Жекешелендіру тұжырымдамасының негізі тұрғын үйлерді
иелеріне купондық тәртіппен сату болды, ал тұрғын үй қызметінің
шаруашылығы мен басқару жағдайлары аса көп өзгерістерге ұшыраған жоқ.
Тұрғын үй коммуналдық қызметінің төлемақылары екі бағытта:
жекешелендірілген немесе әлі жекешелендіріле қоймаған үйлерде де бірдей
қарастырылады.
1992 жылы мемлекеттік тұрғын үй қорын жекешелендіру жағдайы кеңінен
іске асырылды, бұл заңдылықтар мемлекеттік үй қорын жекешелендіруде
құқықтық негіз бола отырып, жекешелендірудің тәртібін, ережесін анықтады,
мұны нәтижесінде мемлекеттік, ведомствалық меншіктегі тұрғын үйлер мемлекет
тарапынан жеке тұрғындар меншігіне өткізілді [20]. Нәтижесінде 95 пайыздай
мемлекеттік үйлер жекешелендірілді. Тұрғын үй саласы қызметтерінің жағдайы
нашарлады, толық мемлекеттік басқару мен монополия, материалдық, қаржы
ресурстарының артық шығындалуымен бірге жүреді. Мұның салдарынан сала толық
қаржыландырылмай, апаттық жағдайлар көптеп кездесіп, жұмсалған шығындардың
ақталмайтындығы анықталды. Тұрғындар үшін бекітілген төмен тарифтер,
өнеркәсіптік салалар, ұйымдардан жоғары төлемақы алу арқылы өтеліп
отырғандығы салдарнан тұрғын үй қызметі бағалары жалпы республика бойынша
өсті. Тұрғындар үшін жылу, су, ыстық су, газбен қамтамасыз ету шығындары
бірнеше есе өсті. Тұрғын үйді пайдалану және басқару қатынастарын реттеуші
негізгі құқықтық база 1992 жылы қабылданған Қазақстан Республикасының
Тұрғын үй кодексі болды. Экономикалық өсім , көптеген тұрғындардың тұрмыс
жағдайын жақсартуға деген бетбұрысы тұрғын үй қүрылысының қажеттілігін
анықтайды.
Тұрғын үйді жекешелендіру өз уақытында оң құбылыс болды, бірақ
нарықта тұрғын үй құнын анықтау бағаның оқыс белгіленуіне әкелді.
Жекешелендіру кезеңі Қазақстандағы тұрғындардың мол эмиграциясымен сәйкес
келді, елден көптеген тұрғындар қоныс аударды. Олардың көпшілігі тегін
алған тұрғын үйлерін өте арзан бағамен сатып кетті, нәтижеінде нарықтағы үй
құны тұрғызу шығынын жаппай, үй тұрғызу комбинаттары жұмыстарын мүлдем
қысқартты. Бұл жағдай барлық облыстарда жүрді, пәтерлер өзінің өндірісінде
жұмсалған шығындарды ақтамайтын бағалармен сатылып, мүлдем тұрақсыз
нарықтық жағдай болды. Тұрғын үй нарығында тұрғын үйлердің бағаланбау
жағдайы кездесті, үйге баға нарықтық экономиканың қалыптасуына байланысты
жалпы сұраныс пен ұсыныс бойынша жүрді. Қазақстанның сол кездегі астанасы
Алматының өзінде екі бөлмелі птер 500-600 АҚШ долларына, жалпы алаңы
шамамен 54 шаршы метр үйдің бір шаршы метрі 10 АҚШ долларына бағаланды.
Тұрғын үй реформасын іске асыру тұрғын үй нарығында жеке
кәсіпкерлердің пайда болуымен 1991 жылдан басталып тұрғын үйлерді енгізу
мемлекеттік емес кәсіпорындар, ұйымдар, тұрғындар және т.б. арқылы
жүргізілді. Тұрғын үй коммуналдық реформасы тұрғындарға үйді басқаруды Үй
Иелерінің Кооперативі арқылы жүргізу мүмкіншілігін берді және тұрғын үй
кешенін басқаруда барлықтарында бірдей құқық болды. Тұрғын үй иелерінің
кооперативті кәсіпкерлік қызмет жүргізу арқылы алынған табысты үйді
жөндеуге жұмсауға, кооператив мүшелерінен еш қаражат алмай, өздігінен
қымбат жөндеулер жүргізуге, үй маңына бекітілген алаңдарды пайдалану арқылы
табыс табу мүмкіндігін қолдану және т.б. жүргізуге қабілетті болды.
Қазақстандағы 1991-1995 жылдары аралығында салынған тұрғын үйлер көлемін
жүзеге асыру рыноктық экономикалық қалыптасумен қатар өзгерістерге
ұшырағандығын төмендегі кесте көрсеткіштерінен байқауға болады.
Қазақстан нарығының дамуы, тұрғын үйлерге бағаның белгіленуі 1991
жылдан бастап, нарықтық экономиканың қағидасына сәйкес сұраныс пен ұсыныс
бойынша жүрді, бастапқыда тұрғын үйдің төмен бағада сатылуы құрылыс
компанияларын шығынға ұшыратты.
1995 жылы 23 желтоқсанда Қазақстан Республикасының № 2723
Жылжымайтын мүлікті несиелендіру туралы заңының қабылдануы қаржы-
қаражатымен қамтамасыз ету үшін қарыз ресурстарын таратуды қарастырып,
несиелендіру саясатын жүргізу шетелдер тәжірибелерін қолдануды қажет етті.
Қазақстандық ипотекалық нарық қызметі екі деңгейде жүрді: бірінші деңгейде
банктік және банктік емес ұйымдар; екінші деңгейде Қазақстан ипотекалық
компаниясы өз қызметі бойынша ипотекалық қарызды қайта қаржыландыруды
жүргізді. Бұл бастапқы жарнаны төмендету арқылы төлем қабілеттілікті
кеңейтуге әкеліп, қол жетімділікті арттырды. Нарықтық экономикаға өтудің
бірінші кезеңінде тұрғын үй қорын жекешелендіру арқылы тұрғын үйлер заңды
түрде талаптарға сай бөлініп, одан әрі жеке тұрғын үй жайларын жақсарту,
тұрғын үй құрылысы жүргізіліп, несиелендіру іске асырыла бастады. Сонымен
қатар бұл кезең ұлттық риэлтерлік кәсіпшілік қызметтің бастамасы болды.
Олар халыққа жекешелендіру, делдалдқ тұрғын үй пәтерлерін іздестіру бойынша
қызмет көрсетті.
Екінші кезең (1996-1999 жж.) – экономика аса жоғары емес, бірақ тұрақты
түрдегі көрсеткіштерге ие болды. 1996 жылы нақта түрде тұрғын үй
коммуналдық шаруашылығын реформалау жүргізіліп, нәтижесінде
жекешелендірілген тұрғын үйлер қорын басқарудың қоғамдық формасы және
тұрғын үй коммуналдық шаруашылығын дотациялық емес бағытта қызмет етуді
қалыптастыру көзделді. Мұның нәтижесінде тұрғындар барлық қызмет көрсету
шығындарын өздері төлеуге бет бұрып, дотациялық емес қызмет тәртібі
қалыптасты. Тұрғындар үшін тарифтің өсіміне байланысты жеке көмек түрінде
жәрдемақылар беру қарастырылды, ал жалпы тұрғындар табысындағы тұрғын үй
коммуналдық қызметінің құны кейбір ТМД елдерімен салыстарғанда екі есе
өсті. 1996 жылы Қазақстан үкіметі тұрғын үй коммуналдық қызметі
көрсеткіштерінің жоғарылап, оның деңгейін қызмет көрсететін коммуналдық
мекеме өтей алатындай шамаға арттыруға шешім қабылдады.
Кесте 2
Тұрғызылған тұрғын үйлер *
Тұрғызылған тұрғын үйлер Солардың ішінде жеке
көлемі (барлығы) құрылысшылармен
Жылдар
Мың шаршыөткен Пәтер Мың шаршыөткен Пәтер саны
метр жылғы, % саны метр жылғы, % мың
Мың
1991 6130 77,9 84,5 1133 97,3 11,2
1992 5046 82,3 67,0 1122 99,0 10,5
1993 3856 76,4 48,4 1057 94,2 9,4
1994 2322 60,2 28,8 764 72,3 6,7
1995 1663 71,6 20,4 628 82,2 5,2
* Ескерту: Қазақстан Республикасы статистика агенттігінің ресми сайты
www.stat.kz
Бұдан тұрғын үй қызметі саласының төлемақылары барлық тұрғын үй саласы
ресурстары бойынша бірнеше есеге өсті, тұрғындардың шаруашылық шығындары
ақылы түрде толықтай жабылды да, жағдайы төмен отбасылар үшін тұрғын үй
демеу қаржылары берілді. Сонымен қатар тұрмысы төмен тұрғындарды әлеуметтік
қорғау да көзделді. Осы шешімге сәйкес коммуналдық қызмет ақысы әрбір
отбасының жалпы ортақ табысынан шығатын шығынның 30 пайызынан аспауы тиіс
болуы қарастырылды. Халықтың күн көрінісінің төмендеуін болдырмас үшін
тұрғын үй коммуналдық шаруашылығы мемлекеттік жәрдемақысыз жұмыс істеуге
көшіруде пәтер төлемақысына жұмсалатын шығынның ең жоғары мөлшері отбасы
табысының 15-20 пайызынан аспауы қажет болғандығы қарастырылды, өйткені
республика халқының қолда бар кірісінің көпшілік бөлігі тұрғын үй
коммуналдық қызмет ақысына жұмсалатын. Бұған дейін отбас жалпы табысының 56
пайызы жұмсалған еді. 1997 жылдан бастап тұрғын үй бағасы біртіндеп өсе
бастады. Қазақстанда 1999 жылдан бастап жеке тұрғын үй құрылысының жандануы
болды да, салаға инвестициялау қарқыны жоғарылады. Жеке мүлік иелері жоғары
табыс табуға ұмтылып, тұрғын үй нарығында жалға беру кеңселері, қайта сату
мақсатында тұрғын үй тұрғызу мекемелері және т.б.қызметтер көлемі мен
бағасы арта бастады. Қазақстанда 2000-2003 жылдары аралығындағы тұрғын
үйлер алаңын іске қосу өзгерістерін төмендегі кестеден байқауға болады.
Кесте 3
2000-2003 жылдары тұрғызылған тұрғын үйлер алаңын іске қосу *
Тұрғызылған тұрғын үйлер Солардың ішінде жеке
көлемі (барлығы) құрылысшылармен
Жылдар
Мың шаршыөткен Пәтер Мың шаршыөткен Пәтер
метр жылғы, % саны метр жылғы, % саны
Мың мың
2000 1407 84,6 15,7 699 111,3 6,1
2001 1344 95,5 13,9 851 121,7 7,0
2002 1132 84,2 10,5 803 94,4 6,7
2003 1105 37,6 9,6 843 105,0 6,6
* Дерек көзі: Қазақстан Республикасы статистика агенттігінің ресми
сайты www.stat.kz
Қазақстанның нарықтық экономикаға өтуінің екінші кезеңінде құрылыс
өндірісін басқару жаңа талаптарды қажет етті. Бұл әлеуметтік экономикалық
факторлардың, шаруашылық жүргізудің ерекшіліктеріне байланысты болды.
Құрылыстың материалдық-техникалық қамтамасыз етілу мәселесі де
маңызды орынға ие болды. Жекешелендіру жағдайлары құрылыстың экономикалық
өсімге ие болуына септігін тигізбеді. Сондықтан құрылыс саласын реформалау
экономиканы тығырықтан шығаратын бағыт деп қарастырылды.
Үшінші кезең (2000-2005жж.) - жалпы аймақтарда тапсырыс беру
қызметі бойынша шағын, орта, ірі құрылыс кәсіпорындар қызметіне, қаржы
нарығына өзгерістер енгізілді. Қазақстанның нарықтық экономикаға өтуі
құрылыс өндірісін басқаруда жаңа талаптарды қажет етті, бұл әлеуметтік
эконмикалық факторлардың, шаруашылық жүргізудің ерекшіліктеріне байланысты
болды.
Қазақстан Республикасында бұл бағыттағы жұмыстардың бірінші сатысы
2000 жылғы 21 тамызындағы № 1290 Қаулы арқылы Қазақстан Республикасында
Тұрғын үй құрылысын ұзақ мерзімге қаржыландыру және ипотекалық несие беру
жүйесін дамыту тұжырымдамасын қабылдау болып табылады. Концепцияны іске
асырудағы негізгі әрекет талап ету құқықтарын сатып алу арқылы екінші
деңгейлі банктерді қайта қаржыландыру болып табылады Қазақстан Ипотекалық
Компаниясы акционерлік қоғамын құру қажеттілігі айқындалды. 2000 жылы 7
желтоқсанда ҚР Тұрғын үй құрылысы жинақтары туралы Заңы қабылданды [21].
Ол елдегі құрылысты және ипотекалық несиелендіру жүйесін, ұзақ мерзімді
несиелендірудің тұжырымдамасын іске асыруды мақсат етті. Қазақстан
Ипотекалық компаниясы АҚ нарықтағы орны өте жоғары болды: тұрғындар
қаражат алу арқылы үй алу мүмкіншілігіне ие болып, несиелік банктер несие
беру арқылы пайда алуды мақсат етті. Ал мемлекет үшін бұл экономикалық өсім
және қызмет етуші капиталдың пайда болуын көрсетті. Құрылыстың шығындары,
бағаның, сұраныстің жоғарылауымен Қазақстанда тұрғын үй нарығындағы несиеге
деген сұраныс қарқынды дамумен басталды және Ұлттық банк арқылы Қазақстан
Ипотекалық КомпаниясыАҚ жүзеге асырылды [22].
2003 жылы елде жаңа тұрғын үй саясатының қабылдануы үйлерді жартылай
немесе толықтай жөндеу, ескі үйлерді бұзу жағдайларын анықтады. Жаңа
тұрғын үй саясаты туралы Елбасымыздың жарлығы экономиканың дамытудың
түрткісі болып, құрылыс бағдарламаларын жасауға негіз болды. 2004 жылы
тұрғын үйдің нарықтық құнының өсу қарқыны байқалды, мұның салдарынан тұрғын
үй бағасының деңгейі нақты бағадан 2,6 есе жоғарылады [23]. Мұның
нәтижесінде ұдайы өндірістің жандануы мен инвестициялық қаражаттарды
нарыққа тарту шамасы өте жоғары қарқынмен өсе бастады. 2004 жылы Қазақстан
Республикасының Қаржы Министрлігі Қазақстан Ипотекалық Компания АҚ және
екінші деңгейдегі банктермен Меморандумға қол қойды. Мұнда Мемлекеттік
бағдарламаның орындалуын бірігіп іске асыру және 2005-2007 жылы тұрғын үй
құрылысында несиелендіруді жүргізу қарастырылды. Меморандумға сәйкес
бірігіп жұмыс жасау арқылы екі жақта да ортақ келісім болды және
Мемлекеттік бағдарламадағы қарастырылған жағдайлардың іске асуына барлығы
өз үлестерін қосты. Бұл мына бағытта қарастырылды: сыйақы мөлшерлемесінің
көлемі 10%- дан артық емес мөлшерде, алғашқы жарна көлемінің 10%- дан төмен
болмауын, несиелендіру мерзімінің 20 жылға дейінгі уақытта болуын
қарастырады. Меморандум жалпы 7 тармақтан тұрады. Бағдарламаны іске асыру
барысында банк маржасы көлемінің деңгейін 2-2,2 %-ға дейін төмендетуге қол
жеткізу, сонымен қатар қаржылық қызметтердің құнын арзандату және кеңейту
қарастырылды. Бағдарлама бойынша екінші деңгейдегі несиелендіруші банктер:
Альянс Банк, БТА Ипотека, Нұрбанк, Темірбанк, Казкоммерцбанк,
АТФ Банк, Қазақстанның Халық Банк, БанкЦентрКредит, Цеснабанк,
Астана Финанс болды. Сарапшылардың бағалауы бойынша жылжымайтын мүлікке
банк несиесі 8,7 млрд. долл. құрады, яғни банктің несие қорынының 37,9%
үлесіне келді. 2005 жылдың басындағы жағдай бойынша Қазақстан Ипотекалық
Компаниясы ипотекалық облигацияларнарығындағ үлесі 91%-ды құрады.
Нарықтың 8% БТА Ипотека АҚ, БанкЦентрКредит АҚ, Астана Финанс АҚ
тәрізді қаржы ұйымдарына келді. Ипотекалық облигациялар нарығындағы жоғарғы
үлес Қазақстан Ипотекалық Компаниясы - Акционерлік қоғамның тұрақтылығын
және қаржы мекемелерінің сенімділігін куәландырады.
Жалпы облыстар бойынша тұрған үйлердің алаңын пайдалануға беру
деңгейінің шамасы жоғарылай түсті, оның деңгейін келесі кестеде көруге
болады (кесте 4).
Кесте 4
Тұрғын үйлердің жалпы алаңын пайдалануға беру туралы мәліметтер
(пәтерлердің саны, мың)*
2003 2004 2005
1 2 3 4
Бірінші Қалыптасқан тұрғын Ұлғаймалы инфляция 1992 ж. ҚР тұрғын үй
кезең үй шаруашылық болып, сала қорын жекешелендіру
(1991-19байланыстарының қызметтерінің туралы, 1992ж.
95ж.) бұзылуы, тұрғын үй жағдайы нашарлады, Қазақстан
саясатында сала толық Республикасының
өзгерістер болды, қаржыландырылмай, Тұрғын Үй Кодексі,
мемлекеттік тұрғын апаттық жағдайлар жаңа тұрғын үй
үй қоры көптеп кездесіп, саясаты, 1994ж.
жекешелендірілді, тұрғын үй қызметі Тұрғын үй несиелері
нарықты қаржыландырубағдарламаның жалпы турал заңдар
бағыттары мен тұрғыншамасы республика шығарылып, 1995 ж.
үй шаруашылықтары бойынша бірнеше есе Тұрғын Үй Құрылысы
қызметі нарықтық өсті Жинақ Банкі
бағытта қалыптасып, қалыптасты
дами бастады
Екінші Экономика аса жоғарыТұрғындар барлық Тұрғын үй
кезең емес, бірақ тұрақты қызмет көрсету коммуналдық
(1996- түрдегі шығындарын өздері шаруашылығын
1999ж.) көрсеткіштерге ие төлеуге бет бұрды, реформалау
болды, тұрғын үй мемлекеттік құрылыс жүргізілді, 1996 ж.
құрылысының жандануыұйымдары қысқаруға Тұрғын үй құрылысы
басталып, салада ұшырап, жекеменшік Заңы қарастырылды
инвестициялау кәсіпорындар құрылды
қарқыны жоғарылады;
аймақтарда
жекешелендіру
процесі аяқталады
Үшінші Мемлекеттік Тұрғын үй мәселесі 2000 ж. ҚР
кезең бағдарламалар ең маңызды Бағдарламалар
(2000-20қабылданды, тұрғын мәселелердің бірі дайындау Ережелері,
05ж.) үй қорын сақтап болды, бағаның өсу 2000 жылы 7
қалу, үйлердің қарқыны өте желтоқсанда ҚР
апаттық жағдайдан жоғарылап, баспана Тұрғын үй құрылысы
қирауының алдын-алу,жетіспеушілігі, жинақтары туралы
қаржы нарығына екінші нарықтағы Заңы қабылданды АҚ
өзгерістер бағаның бірінші Қазақстан Ипотекалық
енгізілді, халықтың нарықтағы бағадан Компаниясы, 2003
өмір сүру деңгейініңжоғарылауы болды, ж.Қазақстанда
көрсеткіштерін әлеуметтік ипотекалық
арттыру көзделді, жағдайларды қалыпқанесиелерді
бастапқы, екінші келтіру, тұрғын үй кепілдендіру қоры
нарықтағы тұрғын құрылысына несиелік қалыптасты.
үйлерді несиеге қаржыландыру қажет 2005-2007 жылдарға
сатудың тұрақты етілді, тұрғын үй Мемлекеттік
нарығы қалыптасты, саласын одан әрі бағдарламалар
элитті бизнес дамыту мемлекет үшінқабылданды
сыныбындағы пәтерлераса маңызды болды
құрылысы жүрді
ТөртіншіБағаның өсу қарқыны 2006 ж. Баға өте 2007 ж. Тұрғын үй
кезең бастапқы, екінші жоғарылады, 2007 ж. құрылысындағы
(2006 нарықта әртүрлі Жылжымайтын мүлік үлестік қатысу
жыл жәнеболды; әлемдік қаржыбелсенділігі, 2008 туралы Заңы;
одан әрідағдарысына ж. Республика 2008-2010 жылдарға
қарай) байланысты тұрғын үйбойынша тұрғын арналған Мемлекеттік
нарығында да үйлерді алып –сату тұрғын үй
құлдырау байқалды, көлемі төмендеді, бағдарламасы ҚР
мемлекет саясаты нарықтың бәсеңсуі тұрғын үй нарығын,
банк механизіміне 70% болды, 2009 жылықұрылыстың одан әрі
бағытталды дағдарысқа дамыту көзделді,
байланысты баға екінші кезектік
біршама төмендеді. мемлекеттік
бағдарламалар
қарастырылады
Ескертпе: автордың құрастыруы, дерек көзі: www.stat.kz
2. Тұрғын үй саласының қазіргі жағдайы және оны жетілдіру бағыттары
2.1 Қазақстандық тұрғын үй нарығын дамыту механизмі
Тұрғын үй құрылысы Қазақстан - 2030 даму стратегиясындағы жалпы
ұлттық сипаттағы маңызды міндеттердің бірі болып табылатын мемлекет
саясатының басым бағыттарының бірі. Қазіргі таңда тұрғын үй нарығын
дамыту, жетілдіру жолдарында мемлекеттің орны ерекше және мемлекеттік
даму бағдарламалары мен жеке тұрғын үй құрылысы үшін жер телімдерін бөлу,
оларды мемлекет қаражаты есебінен ең қажетті инженерлік желілермен
қамтамасыз етуді қарастырудың қажеттігі арта түскен. Тұрғын үй құрылысына
қажеттіліктің ұлғаюы экономиканың дағдарысты еңсеруін, ал сұраныстың
кемуі экономикалық тоқыраудың басталғанын бейнелейтін индикатор болып
табылады.
Қазақстан Республикасының Президенті Н.Ә.Назарбаев өзінің
Қазақстан халқына арналған жыл сайынғы Жолдауларында тұрғындарды
баспанамен қамтамасыз ету жайын үнемі алдыңғы қатарға қойып келеді. 2008
жылғы Жолдауында Елбасы төмендегідей бағыттарды атап көрсетті:
- тұрғын үйдің қол жетімділігі мен бағасы;
- мемлекеттік қызметшілер мен бюджеттік сала қызметкерлеріне тұрғын
үй құрылыс жинақ қорлары жүйесі арқылы жылына 4%- дан аспайтын
пайыздық мөлшерде алдын-ала тұрғын үй зайымдарын беру;
- жалдамалы тұрғын үй құрылысына көңіл бөлу;
- құрылыс компаниялары қызметінің ашықтылығын қамтамасыз ету және
осы саладағы бәсекелестікті арттыру;
- тұрғын үй құрылысына үлескер-қатысушылардың құқықтарының
қорғалуын күшейту;
- жеке-дара тұрғын үй құрылысын ынталандыру мақсатында жер
учаскелерін беру мен рәсімдеу ережелерін жеңілдету;
- жеке-дара тұрғын үй құрылысының өнеркәсіптік, арзан және
экологиялық таза технологияларын игеру;
- алдыңғы қатарлы шет елдік тәжірибені қолдану қажеттігі.
Ал 2010 жылғы ЖАҢА ОН ЖЫЛДЫҚ – ЖАҢА ЭКОНОМИКАЛЫҚ ӨРЛЕУ –
ҚАЗАҚСТАННЫҢ ЖАҢА МҮМКІНДІКТЕРІ атты жолдауда Тұрғын үй-коммуналдық
сектор саласындағы саясатқа көңіл бөліп: Дағдарыс сабақтары тұрғын үй
құрылысын дамыту саясатын жетілдіруді талап етеді. Ол үшін тұрғын үй
құрылыс салымдары жүйесінде зор әлеует бар деп есептеймін. Азаматтардың,
Тұрғын үй құрылыс жинақ банкінің, мемлекет пен құрылыс компанияларының тең
құқылы әріптестігі қағидатын пайдалану қажет, - деді. Бұл нені білдіреді?
Азаматтар тұрғын үй құнының бір бөлігін Тұрғын үй құрылыс жинақ банкінде
жинайды да, қымбат емес ипотекалық несие алу мүмкіндігіне ие болады. Тұрғын
үй құрылыс жинақ банкі, түпкі нәтижесінде тапсырыс беруші ретінде көріне
отырып, азаматтардың тұрғын үй жөніндегі қалауларының пулын қалыптастырады,
құрылыс инвесторлары мен тұрғын үй құрылысын қаржыландыруға дайын екінші
деңгейлі банктерді іздестіруді жүзеге асырады. Мемлекет жергідікті атқарушы
органдар атынан жер телімдерін бөлуді және инженерлік коммуникациялар
тартуды қамтамасыз етеді. Осылайша, азаматтар өз тұрғын үйлерінің
құрылысына толық құқылы қатыса алады. Төлем қабілеттілікке сұраныс та,
құрылыстың бақылануы да қамтамасыз етіледі. Үкіметке 2010 жылы Жол картасы
–2009 жоспары бойынша басталған тұрғын үй-коммуналдық сектор нысандарын
қайта жаңғыртуды жалғастыруды, ал 2011 жылы тұрғын үй-коммуналдық
шаруашылықты кең ауқымды жаңғыртудың 2020 жылға дейінгі жоспарын жасауды
тапсырамын. Тұрғын үй-коммуналдық шаруашылық инфрақұрылымдарын жаңғырту
өзіндік пайдалану шығындарын төмендетумен және ресурс сақтаушы
технологиялар енгізумен қоса жүруге тиіс. Ауылдық жерлерді құбырлы сумен
қамтамасыз ету жұмыстарын жалғастыру ... жалғасы
Сіз бұл жұмысты біздің қосымшамыз арқылы толығымен тегін көре аласыз.
Зерттеу тақырыбының өзектілігі. Тұрғын үйлер халық байлығын
құрайды, тұрғындарға қызмет көрсете отырып, басты қажеттіліктерін
қанағаттандырады, сонымен қатар жылжымайтын мүлікке салық салу
объектісі ретінде өз құнының белгілі пайызын бюджетке түсіреді және
тұрғын үй операцияларының әр қайсысының алынған пайыз да бюджетке салық
ретінде төленеді. Мұның өзі тұрғын үйдің әлеуметтік-экономикалық
маңыздылығын анықтайды. Тұрғын үй саласы ел экономикасының мүддесіне
бағдарланған, экономиканың көптеген басқа салаларының тиімді қызмет
атқарушы әсері бар және әлеуметтік жағдайларға қатысты сала болып
табылады. Қазіргі таңда қазақстандықтардың тұрғын үй жөніндегі талғамы
өзгеріп, жоғарылап келеді, тұрғындар сапалы үйлерде тұруға ұмтылады,
сонымен қатар халық санының артуымен тұрғын үй тапшылығы да басты
мәселеге айналып отыр.
Қазақстанның нарықтық экономикаға өтуі қоғамның барлық салаларына өз
әсерін тигізіп, жаңаша ұйымдастыру, қызмет ету бағыттары мен көптеген
тұрмыстық мәселелерді туындатты, сонымен қатар тұрғын үй саласы мен
шаруашылығы қызметтерді де көптеген өзгерістерге ұшырады, бұл Қазақстан
Республикасындағы тұрғын үй нарығының дамуына әкеліп, халықтың тұрмыс
тіршілігін нарықтық бағытқа бұрды. Нарық инфрақұрылымының кеңеюі тұрғын
үй құрылысының көлемі мен сапасына тікелей әсер етіп қоймай,
тұрғындардың қолайлы жағдайда өмір сүруіне себепші болды. Сондықтан
тұрғын үй нарығын дамыту бағыттарын анықтау және ұтымды ұйымдастыру
қоғам үшін аса маңызды. Тұрғын үй ерекше тауар оның құны мен оған деген
сұраныс пен ұсыныс арасында көптеген келеңсіздіктер соңғы кездері жиі
кездесуде, мұны мемлекет тарапынан реттеу жағдайларын қарастыру аса
маңызды мәселе болды және Қазақстанда Мемлекеттік тұрғын үй
бағдарламалары қабылданып, жүзеге асырылуда. Тұрғын үй нарығын дамытуғы
мемлекеттік, жергілікті органдар, банктік қаржы ұйымдары, ірі
кәсіпорындар және т.б. мекемелер өз үлестерін қосуда, ал олардың
қызметінің нарықта ұтымды жүргізілуі экономикалық дамуға оң әсер берді
және экономиканың басқа да салаларына өз ықпалын тигізеді.
Тұрғын үй саласын дамыту мемлекеттің саяси маңызды міндеттерінің
бірі және бұл Қазақстанның 2030 жылға дейінгі Даму стратегиясының басым
бағыттарында көрініс тапқан. Қазақстан Республикасының Президенті
Н.Ә.Назарбаевтың Қазақстан халқына арналған жыл сайынғы Жолдауларынада
да тұрғындардың баспана жағдайы, оларды тұрғын үймен қамтамасыз ету
басты міндеттердің бірі болып қарастырылады.
Елдегі мерзімдік бағдарламалардың қабылдануы да оңды нәтижелер
беруде, ал 2008-2010 жылдарға арналған Қазақстан Республикасындағы
тұрғын үй құрылысының мемлекеттік бағдарламасы тұрғын үй құрылысын
жүргізу және тұрғындарды қол жетімді үйлермен қамтамасыз етуді
қарастырады.
Бағдарламаның мақсаты:
- ұсыныс және сұраныс тарапынан толық қанды баланстанған нарықты
дамыту;
- тұрғын үй құрылысына жеке инвестицияларды тарту;
- жеке тұрғын үй құрылысын дамытуды ынталандыру;
- тұрғын үй құрылысы аудандарының инженерлік-коммуникациялық
инфрақұрылымын дамыту;
- ипотекалық несиелендіру жүйесін жетілдіру мен несиелендіруді
кепілдендіру, құрылыс жинақ жүйесін, жергілік нарық қызметін
дамыту болып табылады.
Жоспарланған қаржы ресурстарының көлемі 300,8 млрд. теңгені құрап,
соның ішінде 2008 жылы – 10,3 млрд. теңге, 2009 жылы – 102,8 млрд. теңге
2010 жылы – 87,7млрд. теңге болатындығы жобаланған және бюджет есебінен
қаржыландру – 136,8 млрд. теңгені құрайды. Бағдарламаны іске асыру
барысында әр жыл сайын құрылыс көлемі артып үш жылда –26,1 млн. шаршы метр
үй тұрғызумен қатар 2,1 млн. шаршы метр, 2009 жылы – 0,73 млн. шаршы метр,
2010 жылы – 0,54 млн. шаршы метр қарастырылады.
Қазіргі тұрғын үй нарығының инфрақұрылымы даму үстінде, нарықта
көптеген институттар қызмет етеді, олардың қызмет ету жағдайларын талдау
елдің әлеуметтік-экономикалық мәселелерін шешуде қажетті болып таблады.
Тақырыптың ғылыми зерттеу дәрежесі. Тұрғын үй нарығы, мәселелері,
тиімді қызмет етуі Дж.М.Кейнс, А.Смит, Ф.Энгельс, Э.Хансен, Р.Харрод және
т.б экономист ғалымдардың еңбектерінде жан-жақты қарастырылған. Сонымен
қатар шетелдік ғалым экономисттер еңбектерінде тұрғын үй нарығы зерттелген:
Т.Г.Зайнуллин ,Н.Г.Лукянова, В.Л.Ясько, О.Э.Бессонова, С.Глазунов,
В.Самошин, В.В.Бузырев, В.С.Чекалин, М.А.Федотова, И.В.Довдиенко,
И.А.Рахман, Г.М.Стерник, В.И.Ресин, А.В.Стулов, Ю.В.Пашкус және тағы басқа.
Н.Ә.Назарбаев, Н.К.Мамыров, М.К.Байгисиев, У.К.Шеденов, К.А.Сагадиев,
С.Д.Абдыгаппарова, Р.А.Алшанов, Е.А.Туркебаев, Ұ.М.Искаков, Т.М.Утин,
Ч.Н.Чан, Ө.Қ.Есқараев, Е.Б.Жатканбаев, У.КШалболова, Г.Б.Халелова,
К.В.Онлабаев, Л.Б.Кулумбетова, С.А.Илашова, А.К.Кошанова, Г.В.Косолапов,
Н.С.Шыныбеков,Т.Б.Баяхметов И.Ю.Бенке, А.К.Мусанова және тағы басқа
ғалымдар мен басқа авторлардың ғылыми еңбектерінде нарық
зерттеліп,қарастырылған.
Тұрғын үй нарығын басқару 1991 жылдан басталып, Мемлекет меншігінен
алу және купондық жекешелендіру, Меншік туралы, Жаңа Тұрғын үй
саясаты туралы, Тұрғын үй қатынастары туралы және тағы басқа
заңнамаларға негізделе отырып жүргізілуде.
Зерттеу жұмысының мақсаты мен міндеттері. Зерттелудің мақсаты тұрғын
үй нарығындағы субъектілер мен объектілердің қызмет етуіндегі:
қиыншылықтар, кемшіліктердің анықталуы негізінде тұрғын үй нарығын әрі
қарай жетілдіре отырып, дамытудың экономикалық механизмін әзірлеу. Қойылған
мақсаттарға байланысты келесі міндеттерді зерттеу қарастырылған:
1. Нарық механизмін сараптау, тұрғын үй нарығын одан әрі дамытудың
ғылыми аспектілерін зерттеу
2.Шетелдік тұрғын үй нарығының дамуындағы тәжірибелерді
жинақтап,зерттеу
3. Отандық тұрғын үй нарығының даму үрдісін зерттеу және өзекті
мәселелерін анықтау
4. Тұрғын үй нарығын дамытушы бағдарламаладың қызметін сараптау және
одан әрі дамыту үшін ұсыныстар жасау
5. Тұрғын үй сферасын жетілдіру бойынша ұсыныстар енгізу.
Зерттеу нысаны- тұрғын үй нарығының қызмет ету процесіндегі пайда
болған нарықтық экономикалық қатынастардың дамуы.
Зерттеудің теориялық және әдістемелік негізі. Тұрғын үй нарығын дамыту
мәселелері бойынша жарияланған шетелдік және отандық экономист ғалымдардың
ғылыми еңбектері;заңнамалар;нормативтік актілер;құжаттар; мемлекеттік және
жергілікті органдардың мерзімдік бағдарламалары; статистикалық мекемелердің
көрсеткіштері;тұрғын үй мекемелерінің есебі; бұқаралық ақпараттар;www-
серверлер материалдары.
Зерттеу барысында мынадай әдістер қарастырылды: мәліметтерді талдау,
салыстыру, динамикалық, сызбалық көрсеткіштер.
Жұмыстың құрылымы мен көлемі. Диплом жұмысы кіріспеден, екі тараудан,
қорытындыдан, пайдаланылған әдебиеттер тізімінен және қосымшалардан, оның
ішінде 8 сурет, 9 кестеден тұрады. Жалпы көлемі-63 бет.
1. Тұрғын үй нарығының құрылымы мен қызмет ету механизмінің теориялық
мәселелері
1.1 Тұрғын үйдің әлеуметтік-экономикалық маңыздылығы туралы теориялар
мен әдістемелер
Адамзаттың өміршендігі үшін әл-ауқаттылық , соның ішінде баспана мәселесі
өмір сүрудің негізгі қажеттіліктерінің бірі болып саналады. Эволюциялық
даму барысында жұртшылықтың осы қажеттіліктердің мөлшері мен сапасына
деген талап-талғамы күшейе түсетіні аксиомалық заңдылық. Тұрғын үйлер
халық байлығын құрайды, тұрғындарға қызмет көрсете отырып, басты
қажеттіліктерін қанағаттандырады,сонымен қатар жылжымайтын мүлікке салық
салу объектісі ретінде төленеді. Мұның өзі тұрғын үйдің әлеуметтік-
экономикалық маңыздылығын көрсетеді. Тұрғын үй саласы ел экономикасының
мүддесіне бағытталған,экономиканың көптеген басқа салаларының тиімді қызмет
етуіне әсері бар және әлеуметтік жағдайларды қарастыратын сала болып
табылады.
Халықтың өмір сүру деңгейін және материалдық жағдайының белгісі оның
тұрғын үйі болып табылады. Ф.Энгельс: адамдардың тамақтануы, шөлін
қандыруы, тұрғын үйінің болуы және киінуі,саясатпен, ғылыммен, өнермен,
дінмен айналысуы үшін басты кезекте тұрады деп қарастырған (3). Бұл
қажеттіліктердің ішінде тұрғын үйдің орны қазіргі қоғамда да ерекше, оған
деген сұраныс пен сапалық талап, талғам қоғамның дамуымен күн санап артып
келеді. Тұрғын үй-халықтың тұрмыс жағдайының өлшемі, елдің әлеуметтік-
экономикалық жағдайының белгісі. Қазіргі таңда халықтың әлеуметтік-
экономикалық жағдайында тұрғын үй мәселесі ең бір өзекті, күрделі тұрмыстық
мәселеге айналып отыр, сондықтан елдегі тұрғын үй нарығын дамыту
мемлекеттің басты назарында болатын мәселе. Елімізде үй-жайы айтарлықтай
тұрғындар да, баспанасы жоқ, тіпті оны жөндей алмай жүрген тұрғындар
кездеседі. Тұрғын үй саласы ел экономикасының мүддесіне бағытталған,
экономиканың көптеген саласының тиімді қызмет етуіне әсер ететін және
экономикалық өркендеуді қамтамасыз ететін сала болып табылады. Тұрғын үй
саласы шаруашылығының нарықтық жағдайы мен дамуын экономист ғалымдар өз
еңбектерінде жан-жақты қарастырып келеді.
У.К. Шеденов еңбектерінде тұрғын үй шаруашылығының қызметі жоғары
маңызға ие бола отырып, халықтың жоғары сапалы игіліктермен қамтамасыз
етілуін қарастырады [2].
Адамның тұрған үйге деген қажеттілігі мүмкіндіктеріне байланысты үнемі
өзгеріп отырады, бұл тұрғын үйдің орналасуынан басталып, сапасы мен сол
тұрғын үй-жайына байланысты көрсетілетін қызметтерге де тәуелді, ал
қажеттіліктердің үнемі артып отыруы тұрғын үй нарығының дамуына әсер етеді.
С.А. Илашеваның Тұрғын үй нарығының дамуы мен қалыптасуы атты ғылыми
зерттеу жұмысында тұрған үй нарығы – тұрғын үй қоры және тұрғын үй
қызметінің нарығынан тұратындығы анықталып, олардың арасындағы қатынастар
қарастырылады және тұрғын үй нарығының құрылымдық сызбасы ұсынылады [4].
А.К. Мусанованың Тұрғын үй коммуналдық шаруашылығын экономикалық-
математикалық үлгілеу атты еңбегінде тұрғын үй саласына, тұрғын үй
коммуналдық шаруашылығына талдау жүргізіледі және инвестициялық
ресурстардың тапшылығы жағдайында нарықтағы тұрғын үйлерді күрделі жөндеу
мен жаңартудың инвестициялық бағдарламаларын оңтайландыру және сол бойынша
шешім қабылдау барысы зерттеледі [5].
Н.С. Шыныбековтың Қазақстандағы тұрғын үйді несиелендіруді жетілдіру
жолдары (Қазақстан материалдарында) атты еңбегінде ҚР ипотекалық
несиелендіру жүйесі, негізгі құрылымдық элементтері, несиелендіру
обьектілері қарастырылып, шетелдік нарықтағы үлгілірге назар аударылып,
оларды Қазақстандық тұрғын үй нарығын дамытуда қолданудың алғышарттары мен
факторлары анықталады [6]. Автор несиеландірудің құрылысқа бағытталуы мен
жетілдірілуін нарықта қажетті деп санайды және ҚР тұрғын үй құрылысын
қаржыландыру көздері мен ипотекалық несиелендіру үлгісін, несиелік қарызды
қайтару жолдарын жетілдіру бойынша әдістемелерін ұсынады.
Т.Б. Баяхметовтың Қазақстан Республикасы құрылыс кешеніндегі
шаруашылық қызметті реттеу механизмі және дамыту стратегиясы атты
еңбегінде автор 1991-1997 жылдар аралығында экономикалық жағдайға
байланысты құрылысы тоқтап қалған объектілерді салып, аяқтау нарықта
қаражаттың жедел қайтарымын беретіндігін және құрылыс саласында ғылыми-
техникалық саясатты жүргізу арқылы стратегиялық мақсатқа жету жолдарын қш
кезеңге бөліп қарастырады [7]. Бұл кезең аралығында құрылысы тоқтап қалған
объектілердің көпшілігі тұрғын үйлер болды, ол төлем қабілеттіліктің
төмендігі, бюджет тапшылығымен байланыстырылды, сондықтан автор тұрғын үй
құрылысының жаңа технологиясын, жергілікті материалдармен құрылыс
жүргізуді, аз қабатты үйлердің салынуын қажет деп санады.
Н.Я. Раскина еңбектерінде тұрғын үйдің тауар ретіндегі құндылығын
қарастыра келе, оны екі бағытта жіктейді: біріншісі – айырбас құнының
болуы, екіншісі – тұтыну құндылығына байланысты [8].
Х. Ламперттің зерттеуінде тұрғын үй нарығында кәсіпкерлердің ерекше
қасиеті қарастырылады, себебі олар нарықта шешім қабылдай отырып,
бәсекелестікке түседі және соның негізінді техникалық прогресс дамып,
арзан, жаңа технологиялар нарыққа әкелініп, жаңа талғамдағы тұрғын үйлер
салынады [9].
М.В. Вишневскаяның Тұрғын үй нарығы: басқарудың теориясы мен
тәжірибесі атты еңбегінде тұрғын үй нарығы тұрғын үй қорлары мен тұрғын үй
қызметі жүйесіне байланысты қалыптаса отырып, экономикалық қатынастар
түрінде зерттеледі [10].
А.А. Аксенов тұрғын үй нарығының басқа нарықтармен тығыз байланыста
екендігін анықтай келе, әлеуметтік маңыздылығын және күрделілігін көрсете
отырып, тұрғын үй нарығындағы экономикалық заңдылықтарға назар аударды
[11].
Т.М. Утиннің Қазақстан Республикасындағы тұрғын үй нарығы: қызмет ету
спецификасы мен даму перспективасы тақырыбындағы еңбегінде тұрғын үй
нарығындағы сұраныс, бағаға сұраныстың әсері, тұрғын үйді отбасының таңдау
жағдайлары мен оған табыстың әсері жан-жақты қарастырылып, Алматы қаласы
бойынша тұрғын үйлер қорын бағалық аудандарға бөлу, функционалдық жүйелер
мен тұрғын үй ипотекасы бойынша тауар және ақша ағымының үлгісі құрылады
[12]. Т.М. Утиннің еңбектерінде трғын үй нарығы ұлттық нарықтық
экономиканың секторы ретінде тұрғын үй қоры объектілерінен, экономикалық
субъектілерден, нарықтың қызмет ету процесінен, яғни өндіріс процесінен
(тұрғын үй салудан), тұтынудан (пайдаланудан) және тұрғын үй объектілері
айырбасынан, нарықты басқару мен қызмет ету механизмдерінен (нарық
инфрақұрылымынан) тұратындығы қарастырылады. Бұл еңбектерден мынадай
тұжырым жасауға болады: тұрғын үй нарығы тұрғын үй қорынан және тұрғын үй
қорымен жасалатын: сату, сатып алу, айырбастау, тұрғын үй құрылысы,
инфрақұрылымы, тұрғын үйді жалға беру, кепілге қою, тұрғын үйге
инвестициялау бойынша көрсетілетін қызметтердің жиынтығы мен нарықтағы
субъектілер, басқа да қатысушылар арасында болатын нарықтағы экономикалық
қатынастар ретінде сипатталады. Ал тұрғын үй нарығының дамуы осы
байланыстардың қалыптасу бағытын көрсетеді.
Қазақстанның нарықтық экономикаға өтуі қоғамның барлық салаларына өз
әсерін тигізіп, жаңаша ұйымдастыру, қызмет ету бағыттары мен көптеген
тұрмыстық мәселелерді туындатты, сонымен қатар тұрғын үй саласы мен
шаруашылығы қызметтері де көптеген өзгерістерге ұшырады, бұл Қазақстан
Республикасындағы тұрғын үй нарығының дамуына әкеліп, халықтың тұрмыс-
тіршілігін нарықтық бағытқа бұрды. Нарық инфрақұрылымының кеңеюі тұрғын үй
құрылысының көлемі мен сапасына тікелей әсерін тигізіп қана қоймай,
тұрғындардың қолайлы жағдайда өмір сүруіне себепші болады. Сондықтан тұрғын
үй нарығын дамыту бағыттарын анықтау және ұтымды ұйымдастыру қоғам үшін аса
маңызды мәселе болып табылады.
1.2 Тұрғын үй нарығын және оған қатысушылардың ерекшіліктері
Тұрғын үй саласы – бұл тұрғын үй нысандарына жеке меншік үстемдік
ететін халық шаруашылығының ерекше тармағы. Тұрғын үй саласының нысандары
жылжымайтын мүліктер рыногының негізін құрайды. Тұрғын үй құрылысының
жағдайы елдің экономикалық даму деңгейі мен оның тұрғындарының өмір сүру
дәрежесімен тікелей байланысты. Бүгінгі күні аталған рынок бизнестің
табысты түріне айналды. Сондықтан да, Қазақстан Республикасында жылжымайтын
мүліктер рыногынң қарқынды дамуы осы салаға инвестиция салуға дайын
мемлекеттің, көптеген бизнес-құрылымдардың назарын өзіне аудару үстінде.
Тұрғын үйдің тауар ретіндегі ерекшілігі. Тұрғын үйдің адам өмірі және
адамның басты қажеттіліктерін қанағаттандырудағы орны ерекше, оған деген
сұраныс пен сапалылық талап, талғам қоғам дауымен күн санап өзгерістерге
ұшырап, артып отырған жайы бар. Бір уақытта тұрғызылған үй басқа тауарлар
секілді нарыққа түседі, бірақ басқа тауарлардан ерекшілігі табыс деңгейі
бойынша жоғары бағаланатындықтан, тез арада саудалану жағдайына ие болмауы
мүмкін. Сондықтан нарық операцияларында агенттіктер, қаржы компониялары,
делдалдар қызметтері қажет етіледі, дұрыс ұйымдастырылған нарық дереу сатып
алыну мүмкіншілігін ұсынады. Нарықта ұзақ мерзімде өнім саны жоғарылап,
баға тұрақталады, қысқа мерзімде баға өзгеріске бейім, бұл тауар нарығына
кері жағдай. Тұрғын үй тауар ретінде ұзақ қолданылады, оны өндіру үшін
уақыт пен үлкен көлемде капитал қажет етіледі, қалыпты экономикада
тұрғындардың жинағын, инвестициялық ресурстарын қалыптастыруға экономикалық
өсім әсер етеді [13].
Тұрғын үйлердің әрқайсысы бір-бірінен құрылыс материалына, салыну
жобасына, сыртқы пішініне қарай және өзге де белгілерінің болуымен
байланысты ерекшеленеді. Тұрғын үйлердің көпшілігі салынған жеріне тәуелді
және орнынан қозғалу немесе көшіруге мүмкіншіліктер көп жағдайда бола
бермейді. Сонымен қатар тұрғын үйдің бағасы жоғары болғандықтан, оны сатып
алуда мүмкіндіктің шектеулілігі, оның отбасына қарағанда жоғары бағаға ие
болуынан туындайды. Тұрғын үйлер өз иесіне бірнеше жылдар қызмет етеді.
Соңғы кездері банк жүйесі қызметтерінің дамуына байланысты тұрғын үйлер
кепілдік объектісі ретінде қарастырылады. Тұрғын үй кез келген тауар сияқты
әртүрлі болуына байланысты және дәстүрлі тауарларға қарағанда біртекті
еместігіне, біртұтастығына, ұзақ мерзімге қызмет ететіндігіне, жоғары
бағалануына байланысты ерекшеленеді.Тұрғын үй қорына жүргізілген зерттеулер
нәтижесінде тұрғын үйдің ерекше белгілеріне анықтай отырып, төмендегі
суретті ұсынуға болады (сурет 1).
Нарықта тұрғын үйлердің тез арада тұрғызып сатудың қиыншылықтары бар,
сондықтан тұрғын үйлердің басқа тауарлардан ерекшілігі – уақытқа
тәуелділігінде болса керек.
Сонымен қатар басқа тауарлармен салыстырғанда тұрғын үйдің басты
ерекшілігі – тұрған орнына тәуелділігі, соған байланысты оның өзіне ғана
тән бірнеше жағдайларды қарастырамыз, олар:
- тұрғын үй бойынша көрсетілетін коммуналдық қызметтердің болуы;
- сыртқы орта мен орналасқан ауданының беделділігі;
- тұруға ыңғайлылығы мен қолайлығының қамтамасыз етілуі;
- аймақтағы салық салу жағдайы мен оның деңгейі;
- үйдің алудағы қол жетімділік көрсеткіштері, бағасы және т.б.
Тұрғын үйдің басқа тауарларға қарағанда ерекше белгілері
Ұзақ мерзімді қолданылуы мен
сақталуы
Әр қайсысының бір-біріне ұқсамауы
Кепілдік объектісі ретінде
қарастырылуы
Орнынан қозғау немесе көшіруге
мүмкіншіліктің жоқ болуы
Отбасы табысына қарағанда жоғары
бағаға ие болуы
Уақыт факторына тәуелділігі
(тез арада тұрғызылудың
төмендігі)
Сурет 1. Тауар ретіндегі тұрғын үйдің ерекше белгілері [14,57б]
Тұрғын үйлер адамзат өмірінің материалдық қажеттіліктерінің басты
объектісі болып табылады. Оның түрлері мен сапасының деңгейі өндіріс,
өндіргіш күштердің, құрылыстың, қоғамның әлеуметтік дамуымен, қоршаған
географиялық ортамен және т.б. анықталады.
Нарықтағы тұрғын үй қоры және олармен болатын операциялардың бағытына,
тұрғын үйлердің бастапқы, қайталама нарығының қызметін негізге ала отырып
тұрғын үй нарығының жалпы жіктемесін мына суреттерден көруге болады [сурет
2 және 3]
Тұрғын үй нарығына зерттеулер жүргізу үшін дипломдық жұмыста нарық
категориялары-нарықтағы сұраныс, ұсыныс, баға, инвестиция, табыс, және
олардың арасындағы тәуелділіктер қарастырылды.
Тұрғын үй нарғындағы сұраныс. Экономикалық ғылыми зерттеулерде
нарықтағы сұраныс тұтынушылар тарапынан анықталады [15]. Біз де, осы
тұжырымдарға сүйене отырып, тұрғын үй нарығында сұраныс тұрғындар,
инвесторлар тарапынан болады деп қарастырамыз. Тұрғындардың қажеттілігіне,
инвесторлар мүддесіне қарай үйге деген сұраныс пайда болып, тұрғын үйдің
ерекше белгілері мен тұрғындардың қаржылық жағдайына байланысты
қажеттіліктері қанағаттандырылады.
Тұрғын үй нарығындағы сұраныс өзгерісі. Төлем қабілеті бар, бекітілген
бағадағы және белгілі бір уақыттағы тұрғын үйге қажеттілік сатып алушының
жеке мүддесіне және әр аймақтың әлеуметтік, экономикалық, табиғи,
демографиялық жағдайларына тәуелді. Тұрғын үйге деген сұраныс отбасы табысы
мен бағаға тәуелді болғандықтан, отбасының ұзақ уақыт аралығындағы жоспарлы
табысы тұрғын үйге деген сұранысқа тікелей әсер етеді. Тұрғын үй
нарығындағы сұраныс икемділігінің сипатты көрсеткіші табысқа, бағаға
байланысты болады.
Тұрғын үй экономикасын екі түрлі бағытта жіктеуге болады:
Сурет 2. Тұрғын үй экономикасы Ескертпе: автордың құрастыруы
Сурет 3. Тұрғын үй нарығын құраушылар
(Ескерту ҚР статистика агенттігінң материалдары негізінде автор
құрастырған)
Тұрғын үй нарығындағы ұсыныс – бекітілген бағадағы, сол мерзімге
сәйкес сатылатын тұрғын үйлер мен пәтерлердің жалпы көлеміне байланысты
болады. Нарықтағы ұсыныс бағасының деңгейіне жалпы нарықтағы жұмсалған
шығындар мен бәсекелестік орта тікелей әсер етеді [16]. Тұрғын үй
нарығындағы бұл мәселені үй тұрғызуға жұмсалған шығындар мен нарықтағы
бәсекелестік жағдайға сәйкестендіре қарастырамыз. Тұрғын үй нарығындағы
ұсыныс шамасының икемділігі уақыт мерзіміне тәуелді және қысқа мерзімдегі
қалыпты нарықта ұсыныс икемсіз болатындығы анықталды, себебі қысқа мерзім
ішінде үйді тұрғызу, нарыққа шығару, оны дереу сату мүмкін емес.
Тұрғын үй нарығындағы баға сатушылар мен сатып алушылар арасындағы
нарықта қалыптасқан ақша сомасын бейнелейді [17]. Тұрғын үйдің бағасын
оның құны, сапасы, орналасуы, ауданының беделділігі және т.б. анықтайды, ол
айырбас бағасы және тұтыну құнына байланысты тағайындалады. Тұрғын үй
нарығындағы сұраныс, ұсыныс, баға жағдайы қысқа және ұзақ мерзімдегі
кезеңдермен елдің қаржы-несие саясатына байланысты болатындығы белгілі.
Тұрғын үй нарығына капитал салымдарының әсері. Тұрғын үй жылжымайтын
мүлікке инвестициялаудың негізі болып табылады және оған тұрғын үй
нарығындағы сұранысқа банктің пайыз мөлшерлемесі әсер етеді, оның деңгейі
төмен болған сайын тұрғын үйге сұраныс артып, инвестициялық қаражат мөлшері
нарықта өсе түседі. Тұрғындар табысының көлемі төмендеген сайын тұрғын үй
объектілерінің көрсеткіштері төмендей түседі, сондықтан төмен табысты
отбасылар үшін жалгерлік тұрғын үй құрылысын дамыту қажеттілігі артады,
себебі тұрғын үй-жайының сапасы, жөндеу жұмыстарының уақытылы жүруі, тұрғын
үй қызметінің реттелуі осы нарықта қарастырылады.
1.3 Қазақстан Республикасындағы тұрғын үй нарығының қалыптасуы мен даму
көрсеткіштері
Қазақстанда тұрғын үй саласындағы ірі құрылыс көлемі Кеңес дәуірінен
сақталып қалды, тұрғын үй құрылысының артуы, тұрғын үй жағдайының жақсаруы,
өндірістің дамуымен және қала тұрғындары санының өсуімен қатар жүрді. Кеңес
өкіметі тұрғын үй салудан әлемдегі алғашқы орындардың бірін иеленіп,
жалғызбастылар мен отбасылардың жаңа үйлерге орналасу үлесі 13 халық
шамасына тең келетін көрсеткішке ие болды, тұрғызылған мұндай көлемдегі
құрылыс қалалық тұрғын үй қорын 2,3 есеге өсірді, ал орташа қамтамасыз
етілу көрсеткішінің жалпы көлемі 1,5 есе болды, бірақ мұнымен тұрғын үй
саласындағы мәселелер тұтастай шешіле қойған жоқ.
Тұрғындардың басым көпшілігі ұзақ жылдар бойы тұрғын үй алуда
кезекте тұруға мәжбүр болды, бұл кезең аралығындағы тұрғын үй қорларын
енгізудің деңгейін келесі кестеден көруге болады (кесте 1).
Кесте 1.
1985-1990 жылдары тұрғын үй қорларын енгізудің деңгейі*
Жылдар Салынған пәтерлердің Жеке құрылысшылармен
жалпы көлемі салынған пәтерлер
мың кв. М мың кв.м
1985 6627 528
1986 6758 538
1987 8303 804
1988 8779 1161
1989 8618 1199
1990 7869 1164
*Ескерту: www.stst.kz ҚР. Статистика агенттігінің ақпараты негізінде
автор құрастырған
Кестеден Қазақстанда тұрғын үй қорларын енгізу шамасының 1990 жылға
дейін жоғары болғанын көреміз, жалпы салынған пәтерлердің аудандары 8618
мың шаршы метрге дейін артқан, жеке құрылысшылар салған аудандар бойынша да
өсім болды. Бұл тұрғын үй құрылыстарын жүргізуде және тұрғындарды
қоныстандыруда өзгерістерге байланысты болады, мемлекеттік құрылыстың
шамасы ауылдарда 74 % өсті. Мұндай жаппай тұрғын үй құрылысын салу жаңа
үлгідегі пәтерлерге қоныстану жағдайын жақсартты, 50-ші жылдардың ортасында
жанұяның бөлек пәтерлерде тұруы 25-30 % , ал 1961-80 жылдары 90-95 %
болды, 1981 жылы оның саны 20 % төмендеп кетті, бірақ қалалық тұрғындардың
23 бөлігі жеке пәтерлерде тұрды.
Қазақстанның нарықтық экономикаға өтуі тұсында тұрғын үй саласы
көптеген өзгерістерге ұшырады. Жекешелендіру қағидалар бойынша тұрғын
үйлерді бөлу және жаңадан үй салу, сату жағдайлары дами түсті, тұрғын үй
нарығы құрылымының бастапқа нарығы және қайталама тұрғын үй нарығы
қалыптасты. Нарықтың қалыптасуы қаржы ресурстарының келуімен, саланың
дамуымен, үй қорына меншіктің пайда болуымен байланысты жүреді. Осыдан
жекешелендіру кезінде ақылы, ақысыз бағыттар бойынша нарық қалыптасып, үй
қоры тұрып жатқан мекендері бойынша купондық тәртіппен меншіктік иелікке
өткізіледі. Одан соң жекешелендірілген пәтерлер мен жаңа тұрғын үйлерді
тұрғызып сатудан бастапқы және екінші тұрғын үй нарықтары, сонымен қатар
өтпелі кезең және қазіргі тұрғын үй нарықтары дамыды [18].
Тұрғын үй нарығына зерттеулер жүргізе отырып, нарықтың дамуын Қазақстанның
жалпы тұрғын үй кешенінің қалыптасуына байланысты мерзімдік кезеңдерді
былай көрсетуге болады:
Бірінші кезең (1991-1995 жж.) – елдегі, аймақтардағы қалыптасқан
тұрғын үй шаруашылық байланыстарының бұзылуы мен ұлғаймалы инфляция,
мемлекеттің қаржылай көмегінің қысқаруымен байланысты. Қазақстандағы тұрғын
үй коммуналдық реформалары тұрғын үй нарығының қалыптасуына тікелей әсерін
тигізеді. Тұрғын үй нарығының қалыптасуы Қазақстанның тәуелсіздігін алып,
нарықтық экономикаға өту тұсында 1991 жылғы 13 қарашадағы КСРО
Президентінің Қаулысы күшіне енуінен бастап қалыптасты. КСРО-дағы
мемлекеттік меншікті купондық жекешелендіру механизімі заңына сәйкес нарық
категориялары, үй қорына меншік иесі анықталып, нарық реттелетін болды
[19].
Нарықтағы купондар айналымы тұрғындарға мүлікті жеке меншікке алу
мүмкіндігін берді. Жекешелендіру тұжырымдамасының негізі тұрғын үйлерді
иелеріне купондық тәртіппен сату болды, ал тұрғын үй қызметінің
шаруашылығы мен басқару жағдайлары аса көп өзгерістерге ұшыраған жоқ.
Тұрғын үй коммуналдық қызметінің төлемақылары екі бағытта:
жекешелендірілген немесе әлі жекешелендіріле қоймаған үйлерде де бірдей
қарастырылады.
1992 жылы мемлекеттік тұрғын үй қорын жекешелендіру жағдайы кеңінен
іске асырылды, бұл заңдылықтар мемлекеттік үй қорын жекешелендіруде
құқықтық негіз бола отырып, жекешелендірудің тәртібін, ережесін анықтады,
мұны нәтижесінде мемлекеттік, ведомствалық меншіктегі тұрғын үйлер мемлекет
тарапынан жеке тұрғындар меншігіне өткізілді [20]. Нәтижесінде 95 пайыздай
мемлекеттік үйлер жекешелендірілді. Тұрғын үй саласы қызметтерінің жағдайы
нашарлады, толық мемлекеттік басқару мен монополия, материалдық, қаржы
ресурстарының артық шығындалуымен бірге жүреді. Мұның салдарынан сала толық
қаржыландырылмай, апаттық жағдайлар көптеп кездесіп, жұмсалған шығындардың
ақталмайтындығы анықталды. Тұрғындар үшін бекітілген төмен тарифтер,
өнеркәсіптік салалар, ұйымдардан жоғары төлемақы алу арқылы өтеліп
отырғандығы салдарнан тұрғын үй қызметі бағалары жалпы республика бойынша
өсті. Тұрғындар үшін жылу, су, ыстық су, газбен қамтамасыз ету шығындары
бірнеше есе өсті. Тұрғын үйді пайдалану және басқару қатынастарын реттеуші
негізгі құқықтық база 1992 жылы қабылданған Қазақстан Республикасының
Тұрғын үй кодексі болды. Экономикалық өсім , көптеген тұрғындардың тұрмыс
жағдайын жақсартуға деген бетбұрысы тұрғын үй қүрылысының қажеттілігін
анықтайды.
Тұрғын үйді жекешелендіру өз уақытында оң құбылыс болды, бірақ
нарықта тұрғын үй құнын анықтау бағаның оқыс белгіленуіне әкелді.
Жекешелендіру кезеңі Қазақстандағы тұрғындардың мол эмиграциясымен сәйкес
келді, елден көптеген тұрғындар қоныс аударды. Олардың көпшілігі тегін
алған тұрғын үйлерін өте арзан бағамен сатып кетті, нәтижеінде нарықтағы үй
құны тұрғызу шығынын жаппай, үй тұрғызу комбинаттары жұмыстарын мүлдем
қысқартты. Бұл жағдай барлық облыстарда жүрді, пәтерлер өзінің өндірісінде
жұмсалған шығындарды ақтамайтын бағалармен сатылып, мүлдем тұрақсыз
нарықтық жағдай болды. Тұрғын үй нарығында тұрғын үйлердің бағаланбау
жағдайы кездесті, үйге баға нарықтық экономиканың қалыптасуына байланысты
жалпы сұраныс пен ұсыныс бойынша жүрді. Қазақстанның сол кездегі астанасы
Алматының өзінде екі бөлмелі птер 500-600 АҚШ долларына, жалпы алаңы
шамамен 54 шаршы метр үйдің бір шаршы метрі 10 АҚШ долларына бағаланды.
Тұрғын үй реформасын іске асыру тұрғын үй нарығында жеке
кәсіпкерлердің пайда болуымен 1991 жылдан басталып тұрғын үйлерді енгізу
мемлекеттік емес кәсіпорындар, ұйымдар, тұрғындар және т.б. арқылы
жүргізілді. Тұрғын үй коммуналдық реформасы тұрғындарға үйді басқаруды Үй
Иелерінің Кооперативі арқылы жүргізу мүмкіншілігін берді және тұрғын үй
кешенін басқаруда барлықтарында бірдей құқық болды. Тұрғын үй иелерінің
кооперативті кәсіпкерлік қызмет жүргізу арқылы алынған табысты үйді
жөндеуге жұмсауға, кооператив мүшелерінен еш қаражат алмай, өздігінен
қымбат жөндеулер жүргізуге, үй маңына бекітілген алаңдарды пайдалану арқылы
табыс табу мүмкіндігін қолдану және т.б. жүргізуге қабілетті болды.
Қазақстандағы 1991-1995 жылдары аралығында салынған тұрғын үйлер көлемін
жүзеге асыру рыноктық экономикалық қалыптасумен қатар өзгерістерге
ұшырағандығын төмендегі кесте көрсеткіштерінен байқауға болады.
Қазақстан нарығының дамуы, тұрғын үйлерге бағаның белгіленуі 1991
жылдан бастап, нарықтық экономиканың қағидасына сәйкес сұраныс пен ұсыныс
бойынша жүрді, бастапқыда тұрғын үйдің төмен бағада сатылуы құрылыс
компанияларын шығынға ұшыратты.
1995 жылы 23 желтоқсанда Қазақстан Республикасының № 2723
Жылжымайтын мүлікті несиелендіру туралы заңының қабылдануы қаржы-
қаражатымен қамтамасыз ету үшін қарыз ресурстарын таратуды қарастырып,
несиелендіру саясатын жүргізу шетелдер тәжірибелерін қолдануды қажет етті.
Қазақстандық ипотекалық нарық қызметі екі деңгейде жүрді: бірінші деңгейде
банктік және банктік емес ұйымдар; екінші деңгейде Қазақстан ипотекалық
компаниясы өз қызметі бойынша ипотекалық қарызды қайта қаржыландыруды
жүргізді. Бұл бастапқы жарнаны төмендету арқылы төлем қабілеттілікті
кеңейтуге әкеліп, қол жетімділікті арттырды. Нарықтық экономикаға өтудің
бірінші кезеңінде тұрғын үй қорын жекешелендіру арқылы тұрғын үйлер заңды
түрде талаптарға сай бөлініп, одан әрі жеке тұрғын үй жайларын жақсарту,
тұрғын үй құрылысы жүргізіліп, несиелендіру іске асырыла бастады. Сонымен
қатар бұл кезең ұлттық риэлтерлік кәсіпшілік қызметтің бастамасы болды.
Олар халыққа жекешелендіру, делдалдқ тұрғын үй пәтерлерін іздестіру бойынша
қызмет көрсетті.
Екінші кезең (1996-1999 жж.) – экономика аса жоғары емес, бірақ тұрақты
түрдегі көрсеткіштерге ие болды. 1996 жылы нақта түрде тұрғын үй
коммуналдық шаруашылығын реформалау жүргізіліп, нәтижесінде
жекешелендірілген тұрғын үйлер қорын басқарудың қоғамдық формасы және
тұрғын үй коммуналдық шаруашылығын дотациялық емес бағытта қызмет етуді
қалыптастыру көзделді. Мұның нәтижесінде тұрғындар барлық қызмет көрсету
шығындарын өздері төлеуге бет бұрып, дотациялық емес қызмет тәртібі
қалыптасты. Тұрғындар үшін тарифтің өсіміне байланысты жеке көмек түрінде
жәрдемақылар беру қарастырылды, ал жалпы тұрғындар табысындағы тұрғын үй
коммуналдық қызметінің құны кейбір ТМД елдерімен салыстарғанда екі есе
өсті. 1996 жылы Қазақстан үкіметі тұрғын үй коммуналдық қызметі
көрсеткіштерінің жоғарылап, оның деңгейін қызмет көрсететін коммуналдық
мекеме өтей алатындай шамаға арттыруға шешім қабылдады.
Кесте 2
Тұрғызылған тұрғын үйлер *
Тұрғызылған тұрғын үйлер Солардың ішінде жеке
көлемі (барлығы) құрылысшылармен
Жылдар
Мың шаршыөткен Пәтер Мың шаршыөткен Пәтер саны
метр жылғы, % саны метр жылғы, % мың
Мың
1991 6130 77,9 84,5 1133 97,3 11,2
1992 5046 82,3 67,0 1122 99,0 10,5
1993 3856 76,4 48,4 1057 94,2 9,4
1994 2322 60,2 28,8 764 72,3 6,7
1995 1663 71,6 20,4 628 82,2 5,2
* Ескерту: Қазақстан Республикасы статистика агенттігінің ресми сайты
www.stat.kz
Бұдан тұрғын үй қызметі саласының төлемақылары барлық тұрғын үй саласы
ресурстары бойынша бірнеше есеге өсті, тұрғындардың шаруашылық шығындары
ақылы түрде толықтай жабылды да, жағдайы төмен отбасылар үшін тұрғын үй
демеу қаржылары берілді. Сонымен қатар тұрмысы төмен тұрғындарды әлеуметтік
қорғау да көзделді. Осы шешімге сәйкес коммуналдық қызмет ақысы әрбір
отбасының жалпы ортақ табысынан шығатын шығынның 30 пайызынан аспауы тиіс
болуы қарастырылды. Халықтың күн көрінісінің төмендеуін болдырмас үшін
тұрғын үй коммуналдық шаруашылығы мемлекеттік жәрдемақысыз жұмыс істеуге
көшіруде пәтер төлемақысына жұмсалатын шығынның ең жоғары мөлшері отбасы
табысының 15-20 пайызынан аспауы қажет болғандығы қарастырылды, өйткені
республика халқының қолда бар кірісінің көпшілік бөлігі тұрғын үй
коммуналдық қызмет ақысына жұмсалатын. Бұған дейін отбас жалпы табысының 56
пайызы жұмсалған еді. 1997 жылдан бастап тұрғын үй бағасы біртіндеп өсе
бастады. Қазақстанда 1999 жылдан бастап жеке тұрғын үй құрылысының жандануы
болды да, салаға инвестициялау қарқыны жоғарылады. Жеке мүлік иелері жоғары
табыс табуға ұмтылып, тұрғын үй нарығында жалға беру кеңселері, қайта сату
мақсатында тұрғын үй тұрғызу мекемелері және т.б.қызметтер көлемі мен
бағасы арта бастады. Қазақстанда 2000-2003 жылдары аралығындағы тұрғын
үйлер алаңын іске қосу өзгерістерін төмендегі кестеден байқауға болады.
Кесте 3
2000-2003 жылдары тұрғызылған тұрғын үйлер алаңын іске қосу *
Тұрғызылған тұрғын үйлер Солардың ішінде жеке
көлемі (барлығы) құрылысшылармен
Жылдар
Мың шаршыөткен Пәтер Мың шаршыөткен Пәтер
метр жылғы, % саны метр жылғы, % саны
Мың мың
2000 1407 84,6 15,7 699 111,3 6,1
2001 1344 95,5 13,9 851 121,7 7,0
2002 1132 84,2 10,5 803 94,4 6,7
2003 1105 37,6 9,6 843 105,0 6,6
* Дерек көзі: Қазақстан Республикасы статистика агенттігінің ресми
сайты www.stat.kz
Қазақстанның нарықтық экономикаға өтуінің екінші кезеңінде құрылыс
өндірісін басқару жаңа талаптарды қажет етті. Бұл әлеуметтік экономикалық
факторлардың, шаруашылық жүргізудің ерекшіліктеріне байланысты болды.
Құрылыстың материалдық-техникалық қамтамасыз етілу мәселесі де
маңызды орынға ие болды. Жекешелендіру жағдайлары құрылыстың экономикалық
өсімге ие болуына септігін тигізбеді. Сондықтан құрылыс саласын реформалау
экономиканы тығырықтан шығаратын бағыт деп қарастырылды.
Үшінші кезең (2000-2005жж.) - жалпы аймақтарда тапсырыс беру
қызметі бойынша шағын, орта, ірі құрылыс кәсіпорындар қызметіне, қаржы
нарығына өзгерістер енгізілді. Қазақстанның нарықтық экономикаға өтуі
құрылыс өндірісін басқаруда жаңа талаптарды қажет етті, бұл әлеуметтік
эконмикалық факторлардың, шаруашылық жүргізудің ерекшіліктеріне байланысты
болды.
Қазақстан Республикасында бұл бағыттағы жұмыстардың бірінші сатысы
2000 жылғы 21 тамызындағы № 1290 Қаулы арқылы Қазақстан Республикасында
Тұрғын үй құрылысын ұзақ мерзімге қаржыландыру және ипотекалық несие беру
жүйесін дамыту тұжырымдамасын қабылдау болып табылады. Концепцияны іске
асырудағы негізгі әрекет талап ету құқықтарын сатып алу арқылы екінші
деңгейлі банктерді қайта қаржыландыру болып табылады Қазақстан Ипотекалық
Компаниясы акционерлік қоғамын құру қажеттілігі айқындалды. 2000 жылы 7
желтоқсанда ҚР Тұрғын үй құрылысы жинақтары туралы Заңы қабылданды [21].
Ол елдегі құрылысты және ипотекалық несиелендіру жүйесін, ұзақ мерзімді
несиелендірудің тұжырымдамасын іске асыруды мақсат етті. Қазақстан
Ипотекалық компаниясы АҚ нарықтағы орны өте жоғары болды: тұрғындар
қаражат алу арқылы үй алу мүмкіншілігіне ие болып, несиелік банктер несие
беру арқылы пайда алуды мақсат етті. Ал мемлекет үшін бұл экономикалық өсім
және қызмет етуші капиталдың пайда болуын көрсетті. Құрылыстың шығындары,
бағаның, сұраныстің жоғарылауымен Қазақстанда тұрғын үй нарығындағы несиеге
деген сұраныс қарқынды дамумен басталды және Ұлттық банк арқылы Қазақстан
Ипотекалық КомпаниясыАҚ жүзеге асырылды [22].
2003 жылы елде жаңа тұрғын үй саясатының қабылдануы үйлерді жартылай
немесе толықтай жөндеу, ескі үйлерді бұзу жағдайларын анықтады. Жаңа
тұрғын үй саясаты туралы Елбасымыздың жарлығы экономиканың дамытудың
түрткісі болып, құрылыс бағдарламаларын жасауға негіз болды. 2004 жылы
тұрғын үйдің нарықтық құнының өсу қарқыны байқалды, мұның салдарынан тұрғын
үй бағасының деңгейі нақты бағадан 2,6 есе жоғарылады [23]. Мұның
нәтижесінде ұдайы өндірістің жандануы мен инвестициялық қаражаттарды
нарыққа тарту шамасы өте жоғары қарқынмен өсе бастады. 2004 жылы Қазақстан
Республикасының Қаржы Министрлігі Қазақстан Ипотекалық Компания АҚ және
екінші деңгейдегі банктермен Меморандумға қол қойды. Мұнда Мемлекеттік
бағдарламаның орындалуын бірігіп іске асыру және 2005-2007 жылы тұрғын үй
құрылысында несиелендіруді жүргізу қарастырылды. Меморандумға сәйкес
бірігіп жұмыс жасау арқылы екі жақта да ортақ келісім болды және
Мемлекеттік бағдарламадағы қарастырылған жағдайлардың іске асуына барлығы
өз үлестерін қосты. Бұл мына бағытта қарастырылды: сыйақы мөлшерлемесінің
көлемі 10%- дан артық емес мөлшерде, алғашқы жарна көлемінің 10%- дан төмен
болмауын, несиелендіру мерзімінің 20 жылға дейінгі уақытта болуын
қарастырады. Меморандум жалпы 7 тармақтан тұрады. Бағдарламаны іске асыру
барысында банк маржасы көлемінің деңгейін 2-2,2 %-ға дейін төмендетуге қол
жеткізу, сонымен қатар қаржылық қызметтердің құнын арзандату және кеңейту
қарастырылды. Бағдарлама бойынша екінші деңгейдегі несиелендіруші банктер:
Альянс Банк, БТА Ипотека, Нұрбанк, Темірбанк, Казкоммерцбанк,
АТФ Банк, Қазақстанның Халық Банк, БанкЦентрКредит, Цеснабанк,
Астана Финанс болды. Сарапшылардың бағалауы бойынша жылжымайтын мүлікке
банк несиесі 8,7 млрд. долл. құрады, яғни банктің несие қорынының 37,9%
үлесіне келді. 2005 жылдың басындағы жағдай бойынша Қазақстан Ипотекалық
Компаниясы ипотекалық облигацияларнарығындағ үлесі 91%-ды құрады.
Нарықтың 8% БТА Ипотека АҚ, БанкЦентрКредит АҚ, Астана Финанс АҚ
тәрізді қаржы ұйымдарына келді. Ипотекалық облигациялар нарығындағы жоғарғы
үлес Қазақстан Ипотекалық Компаниясы - Акционерлік қоғамның тұрақтылығын
және қаржы мекемелерінің сенімділігін куәландырады.
Жалпы облыстар бойынша тұрған үйлердің алаңын пайдалануға беру
деңгейінің шамасы жоғарылай түсті, оның деңгейін келесі кестеде көруге
болады (кесте 4).
Кесте 4
Тұрғын үйлердің жалпы алаңын пайдалануға беру туралы мәліметтер
(пәтерлердің саны, мың)*
2003 2004 2005
1 2 3 4
Бірінші Қалыптасқан тұрғын Ұлғаймалы инфляция 1992 ж. ҚР тұрғын үй
кезең үй шаруашылық болып, сала қорын жекешелендіру
(1991-19байланыстарының қызметтерінің туралы, 1992ж.
95ж.) бұзылуы, тұрғын үй жағдайы нашарлады, Қазақстан
саясатында сала толық Республикасының
өзгерістер болды, қаржыландырылмай, Тұрғын Үй Кодексі,
мемлекеттік тұрғын апаттық жағдайлар жаңа тұрғын үй
үй қоры көптеп кездесіп, саясаты, 1994ж.
жекешелендірілді, тұрғын үй қызметі Тұрғын үй несиелері
нарықты қаржыландырубағдарламаның жалпы турал заңдар
бағыттары мен тұрғыншамасы республика шығарылып, 1995 ж.
үй шаруашылықтары бойынша бірнеше есе Тұрғын Үй Құрылысы
қызметі нарықтық өсті Жинақ Банкі
бағытта қалыптасып, қалыптасты
дами бастады
Екінші Экономика аса жоғарыТұрғындар барлық Тұрғын үй
кезең емес, бірақ тұрақты қызмет көрсету коммуналдық
(1996- түрдегі шығындарын өздері шаруашылығын
1999ж.) көрсеткіштерге ие төлеуге бет бұрды, реформалау
болды, тұрғын үй мемлекеттік құрылыс жүргізілді, 1996 ж.
құрылысының жандануыұйымдары қысқаруға Тұрғын үй құрылысы
басталып, салада ұшырап, жекеменшік Заңы қарастырылды
инвестициялау кәсіпорындар құрылды
қарқыны жоғарылады;
аймақтарда
жекешелендіру
процесі аяқталады
Үшінші Мемлекеттік Тұрғын үй мәселесі 2000 ж. ҚР
кезең бағдарламалар ең маңызды Бағдарламалар
(2000-20қабылданды, тұрғын мәселелердің бірі дайындау Ережелері,
05ж.) үй қорын сақтап болды, бағаның өсу 2000 жылы 7
қалу, үйлердің қарқыны өте желтоқсанда ҚР
апаттық жағдайдан жоғарылап, баспана Тұрғын үй құрылысы
қирауының алдын-алу,жетіспеушілігі, жинақтары туралы
қаржы нарығына екінші нарықтағы Заңы қабылданды АҚ
өзгерістер бағаның бірінші Қазақстан Ипотекалық
енгізілді, халықтың нарықтағы бағадан Компаниясы, 2003
өмір сүру деңгейініңжоғарылауы болды, ж.Қазақстанда
көрсеткіштерін әлеуметтік ипотекалық
арттыру көзделді, жағдайларды қалыпқанесиелерді
бастапқы, екінші келтіру, тұрғын үй кепілдендіру қоры
нарықтағы тұрғын құрылысына несиелік қалыптасты.
үйлерді несиеге қаржыландыру қажет 2005-2007 жылдарға
сатудың тұрақты етілді, тұрғын үй Мемлекеттік
нарығы қалыптасты, саласын одан әрі бағдарламалар
элитті бизнес дамыту мемлекет үшінқабылданды
сыныбындағы пәтерлераса маңызды болды
құрылысы жүрді
ТөртіншіБағаның өсу қарқыны 2006 ж. Баға өте 2007 ж. Тұрғын үй
кезең бастапқы, екінші жоғарылады, 2007 ж. құрылысындағы
(2006 нарықта әртүрлі Жылжымайтын мүлік үлестік қатысу
жыл жәнеболды; әлемдік қаржыбелсенділігі, 2008 туралы Заңы;
одан әрідағдарысына ж. Республика 2008-2010 жылдарға
қарай) байланысты тұрғын үйбойынша тұрғын арналған Мемлекеттік
нарығында да үйлерді алып –сату тұрғын үй
құлдырау байқалды, көлемі төмендеді, бағдарламасы ҚР
мемлекет саясаты нарықтың бәсеңсуі тұрғын үй нарығын,
банк механизіміне 70% болды, 2009 жылықұрылыстың одан әрі
бағытталды дағдарысқа дамыту көзделді,
байланысты баға екінші кезектік
біршама төмендеді. мемлекеттік
бағдарламалар
қарастырылады
Ескертпе: автордың құрастыруы, дерек көзі: www.stat.kz
2. Тұрғын үй саласының қазіргі жағдайы және оны жетілдіру бағыттары
2.1 Қазақстандық тұрғын үй нарығын дамыту механизмі
Тұрғын үй құрылысы Қазақстан - 2030 даму стратегиясындағы жалпы
ұлттық сипаттағы маңызды міндеттердің бірі болып табылатын мемлекет
саясатының басым бағыттарының бірі. Қазіргі таңда тұрғын үй нарығын
дамыту, жетілдіру жолдарында мемлекеттің орны ерекше және мемлекеттік
даму бағдарламалары мен жеке тұрғын үй құрылысы үшін жер телімдерін бөлу,
оларды мемлекет қаражаты есебінен ең қажетті инженерлік желілермен
қамтамасыз етуді қарастырудың қажеттігі арта түскен. Тұрғын үй құрылысына
қажеттіліктің ұлғаюы экономиканың дағдарысты еңсеруін, ал сұраныстың
кемуі экономикалық тоқыраудың басталғанын бейнелейтін индикатор болып
табылады.
Қазақстан Республикасының Президенті Н.Ә.Назарбаев өзінің
Қазақстан халқына арналған жыл сайынғы Жолдауларында тұрғындарды
баспанамен қамтамасыз ету жайын үнемі алдыңғы қатарға қойып келеді. 2008
жылғы Жолдауында Елбасы төмендегідей бағыттарды атап көрсетті:
- тұрғын үйдің қол жетімділігі мен бағасы;
- мемлекеттік қызметшілер мен бюджеттік сала қызметкерлеріне тұрғын
үй құрылыс жинақ қорлары жүйесі арқылы жылына 4%- дан аспайтын
пайыздық мөлшерде алдын-ала тұрғын үй зайымдарын беру;
- жалдамалы тұрғын үй құрылысына көңіл бөлу;
- құрылыс компаниялары қызметінің ашықтылығын қамтамасыз ету және
осы саладағы бәсекелестікті арттыру;
- тұрғын үй құрылысына үлескер-қатысушылардың құқықтарының
қорғалуын күшейту;
- жеке-дара тұрғын үй құрылысын ынталандыру мақсатында жер
учаскелерін беру мен рәсімдеу ережелерін жеңілдету;
- жеке-дара тұрғын үй құрылысының өнеркәсіптік, арзан және
экологиялық таза технологияларын игеру;
- алдыңғы қатарлы шет елдік тәжірибені қолдану қажеттігі.
Ал 2010 жылғы ЖАҢА ОН ЖЫЛДЫҚ – ЖАҢА ЭКОНОМИКАЛЫҚ ӨРЛЕУ –
ҚАЗАҚСТАННЫҢ ЖАҢА МҮМКІНДІКТЕРІ атты жолдауда Тұрғын үй-коммуналдық
сектор саласындағы саясатқа көңіл бөліп: Дағдарыс сабақтары тұрғын үй
құрылысын дамыту саясатын жетілдіруді талап етеді. Ол үшін тұрғын үй
құрылыс салымдары жүйесінде зор әлеует бар деп есептеймін. Азаматтардың,
Тұрғын үй құрылыс жинақ банкінің, мемлекет пен құрылыс компанияларының тең
құқылы әріптестігі қағидатын пайдалану қажет, - деді. Бұл нені білдіреді?
Азаматтар тұрғын үй құнының бір бөлігін Тұрғын үй құрылыс жинақ банкінде
жинайды да, қымбат емес ипотекалық несие алу мүмкіндігіне ие болады. Тұрғын
үй құрылыс жинақ банкі, түпкі нәтижесінде тапсырыс беруші ретінде көріне
отырып, азаматтардың тұрғын үй жөніндегі қалауларының пулын қалыптастырады,
құрылыс инвесторлары мен тұрғын үй құрылысын қаржыландыруға дайын екінші
деңгейлі банктерді іздестіруді жүзеге асырады. Мемлекет жергідікті атқарушы
органдар атынан жер телімдерін бөлуді және инженерлік коммуникациялар
тартуды қамтамасыз етеді. Осылайша, азаматтар өз тұрғын үйлерінің
құрылысына толық құқылы қатыса алады. Төлем қабілеттілікке сұраныс та,
құрылыстың бақылануы да қамтамасыз етіледі. Үкіметке 2010 жылы Жол картасы
–2009 жоспары бойынша басталған тұрғын үй-коммуналдық сектор нысандарын
қайта жаңғыртуды жалғастыруды, ал 2011 жылы тұрғын үй-коммуналдық
шаруашылықты кең ауқымды жаңғыртудың 2020 жылға дейінгі жоспарын жасауды
тапсырамын. Тұрғын үй-коммуналдық шаруашылық инфрақұрылымдарын жаңғырту
өзіндік пайдалану шығындарын төмендетумен және ресурс сақтаушы
технологиялар енгізумен қоса жүруге тиіс. Ауылдық жерлерді құбырлы сумен
қамтамасыз ету жұмыстарын жалғастыру ... жалғасы
Сіз бұл жұмысты біздің қосымшамыз арқылы толығымен тегін көре аласыз.
Ұқсас жұмыстар
Пәндер
- Іс жүргізу
- Автоматтандыру, Техника
- Алғашқы әскери дайындық
- Астрономия
- Ауыл шаруашылығы
- Банк ісі
- Бизнесті бағалау
- Биология
- Бухгалтерлік іс
- Валеология
- Ветеринария
- География
- Геология, Геофизика, Геодезия
- Дін
- Ет, сүт, шарап өнімдері
- Жалпы тарих
- Жер кадастрі, Жылжымайтын мүлік
- Журналистика
- Информатика
- Кеден ісі
- Маркетинг
- Математика, Геометрия
- Медицина
- Мемлекеттік басқару
- Менеджмент
- Мұнай, Газ
- Мұрағат ісі
- Мәдениеттану
- ОБЖ (Основы безопасности жизнедеятельности)
- Педагогика
- Полиграфия
- Психология
- Салық
- Саясаттану
- Сақтандыру
- Сертификаттау, стандарттау
- Социология, Демография
- Спорт
- Статистика
- Тілтану, Филология
- Тарихи тұлғалар
- Тау-кен ісі
- Транспорт
- Туризм
- Физика
- Философия
- Халықаралық қатынастар
- Химия
- Экология, Қоршаған ортаны қорғау
- Экономика
- Экономикалық география
- Электротехника
- Қазақстан тарихы
- Қаржы
- Құрылыс
- Құқық, Криминалистика
- Әдебиет
- Өнер, музыка
- Өнеркәсіп, Өндіріс
Қазақ тілінде жазылған рефераттар, курстық жұмыстар, дипломдық жұмыстар бойынша біздің қор #1 болып табылады.
Ақпарат
Қосымша
Email: info@stud.kz