Қазақстан Республикасындағы ипотекалық несилендіру
Кіріспе ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ...
I. Ипотеканың дамуының ғылыми теориялық негіздері
1.1 Ипотекалық институттардың мәні және даму кезеңдері ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..
1.2 Ипотекалық несиенің ерекшеліктері мен иотекалық банктердің негізгі қызметтері ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..
1.3 Қазақстан Республикасындағы ипотекалық несиелендіруді құқықтық реттеудің дамуы ... ... ... ... ... ... ... .
II. Иотекалық несиелендіру нарығы, оның құралдары мен әлемдік тәжрибесі.
2.1 Ипотекалық несие құралдары, олар бойынша төлемдерді есептеудің әдістері ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..
2.2 Ипотекалық несие тәуекелдіктері ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ...
2.3 Ипотекалық несиелендірудің әлемдік тәжірибесі ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ...
III. Қазақстан Республикасындағы ипотекалық несилендіру және оның даму болашағы
3.1 Қазіргі кезеңдегі Қазақстандағы ипотекалық несиелендірудің жағдайы ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... .
3.2. Тұрғын үйді ипотекалық несиелендіру Компаниясы және оның даму болашағы ... ... ... ... ... ... ... ... ... ...
3.3. Қазақстан Республикасында ипотекалық несиелендіруді дамыту мєселелері мен келешегі ... ... ... ... ... .
Қорытынды ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... .
Қолданылған әдебиеттер тізімі ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ...
Тіркемелер
I. Ипотеканың дамуының ғылыми теориялық негіздері
1.1 Ипотекалық институттардың мәні және даму кезеңдері ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..
1.2 Ипотекалық несиенің ерекшеліктері мен иотекалық банктердің негізгі қызметтері ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..
1.3 Қазақстан Республикасындағы ипотекалық несиелендіруді құқықтық реттеудің дамуы ... ... ... ... ... ... ... .
II. Иотекалық несиелендіру нарығы, оның құралдары мен әлемдік тәжрибесі.
2.1 Ипотекалық несие құралдары, олар бойынша төлемдерді есептеудің әдістері ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..
2.2 Ипотекалық несие тәуекелдіктері ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ...
2.3 Ипотекалық несиелендірудің әлемдік тәжірибесі ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ...
III. Қазақстан Республикасындағы ипотекалық несилендіру және оның даму болашағы
3.1 Қазіргі кезеңдегі Қазақстандағы ипотекалық несиелендірудің жағдайы ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... .
3.2. Тұрғын үйді ипотекалық несиелендіру Компаниясы және оның даму болашағы ... ... ... ... ... ... ... ... ... ...
3.3. Қазақстан Республикасында ипотекалық несиелендіруді дамыту мєселелері мен келешегі ... ... ... ... ... .
Қорытынды ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... .
Қолданылған әдебиеттер тізімі ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ...
Тіркемелер
Ипотекалық несие – бұл батыс елдерінде жоғары қарқынмен дамып келе жатқан қаржы нарғының бағыттарының бірі болып табылады. Бірақ, ол Қазақстан үшін жаңа түсінік. Қазірде мамандар ежелден келе жатқан қозғалмайтын мүлік бойынша «пәтер маселесін» шешудің бірден бір перспективті жолы ретінде ұзақ мерзімді ипотекалық несие жүйесін дамытуды есептейді.
Шетел тәжірибесінен белгілі болғандай егер, мемлекет тарапынан дұрыс және тиімді саясат жүргізілетін болса ипотекалық несие өзін өзі қамтамасыз ететін және де бұл нарықтың белгілі бір дәрежеде дамуына әкелетін жүйеге айналады.
Тақырыптың өзектілігі.
Тұрғын үй нарығының дауымен олардың құрылуы әрқашанда экономикалық өсүдің негізі болып табылады.
Біріншіден адамдар өздерінің өмір сүру жағадайын жақсарту, тамақ-ас, киім кешек және т.б. үшін ең алдымен баспана құру мәселесін алдына қояды яғни ол үшін қажетті қаражат жийнаумен айналысады.
Екіншіден, өндіріс күшін орналастыру, экономиканы құрылымдық жағынан қайта құру, осылардың бәрі мемлекет тарапынан тұрғын үй құрулысына қомақты қаржы бөлінуін талап етеді.
Үшішіден, осы тұрғын үй құрылысының дамуы құрылыс заттарын өндіретін кәсіпорындар, жобалау, инфрақұрылымды объектілер құрылысы, сауда-сатық кәсіпорындары, жол құрылысы, қалалық транспорт сияқты жәнет.б. мыңдаған адамады қамтитын салалардың дамуына алып келеді. Сондай-ақ, ұзақ мерзімді ипотекалық несиенің экономиканың нақты секторына тиімді әсері негізінде мемлекетке милиардтаған долаллардағы шетелдік тікелей инвестициялар тартылады. Сондықтан, ипетекалық несиелендіру тек қана экономиканы емес сондай-ақ онымен тығыз байланысты басқада салаларды жедел дамыту қәбілетіне ие жекелеген механизмдердің бірі болып табылады.
Ипотекалық несие тиімді салым жасаудың шынайы баламасын көрсетеді. Негізінен банктар тарапынан тартылып жатқан несиелер қысқа мерзімді болып келеді және де егер соңғы кездердегі тартылып жатқан қаражаттар бойынша проценттік ставкалар қарқынының төмендеуін есепке алсақ, онда ұзақ мерзімді ипотекалық несиені қаржыландыру ушін қажетті ұзақ мерзімді қаражаттардың құнын бағалау шын мәнінде олардың болмауына байланысты қиынға соғады. Дәл осы қысқа мерзімді қаражаттарға қарағанда ұзақ мерзімді құралдардың жетіспеуі банктердің тұрғын үй саласын несиелендірудегі жігерсіздігінің негізгі қаржылық себебін түсіндіреді.
Қазіргі кездегі мемлекеттік тұрғын үй саясаты ең алдымен халықтың әлеуметтік қорғалмаған және оның негізгі бөлігін қамтийтін орташа табысты жұмысшы халқтың тұрғын үй мәселесін шешүге бағытталуы қәжет. Яғни бұл мәселені шешудің басты жолы ипотекалық несие.
Шетел тәжірибесінен белгілі болғандай егер, мемлекет тарапынан дұрыс және тиімді саясат жүргізілетін болса ипотекалық несие өзін өзі қамтамасыз ететін және де бұл нарықтың белгілі бір дәрежеде дамуына әкелетін жүйеге айналады.
Тақырыптың өзектілігі.
Тұрғын үй нарығының дауымен олардың құрылуы әрқашанда экономикалық өсүдің негізі болып табылады.
Біріншіден адамдар өздерінің өмір сүру жағадайын жақсарту, тамақ-ас, киім кешек және т.б. үшін ең алдымен баспана құру мәселесін алдына қояды яғни ол үшін қажетті қаражат жийнаумен айналысады.
Екіншіден, өндіріс күшін орналастыру, экономиканы құрылымдық жағынан қайта құру, осылардың бәрі мемлекет тарапынан тұрғын үй құрулысына қомақты қаржы бөлінуін талап етеді.
Үшішіден, осы тұрғын үй құрылысының дамуы құрылыс заттарын өндіретін кәсіпорындар, жобалау, инфрақұрылымды объектілер құрылысы, сауда-сатық кәсіпорындары, жол құрылысы, қалалық транспорт сияқты жәнет.б. мыңдаған адамады қамтитын салалардың дамуына алып келеді. Сондай-ақ, ұзақ мерзімді ипотекалық несиенің экономиканың нақты секторына тиімді әсері негізінде мемлекетке милиардтаған долаллардағы шетелдік тікелей инвестициялар тартылады. Сондықтан, ипетекалық несиелендіру тек қана экономиканы емес сондай-ақ онымен тығыз байланысты басқада салаларды жедел дамыту қәбілетіне ие жекелеген механизмдердің бірі болып табылады.
Ипотекалық несие тиімді салым жасаудың шынайы баламасын көрсетеді. Негізінен банктар тарапынан тартылып жатқан несиелер қысқа мерзімді болып келеді және де егер соңғы кездердегі тартылып жатқан қаражаттар бойынша проценттік ставкалар қарқынының төмендеуін есепке алсақ, онда ұзақ мерзімді ипотекалық несиені қаржыландыру ушін қажетті ұзақ мерзімді қаражаттардың құнын бағалау шын мәнінде олардың болмауына байланысты қиынға соғады. Дәл осы қысқа мерзімді қаражаттарға қарағанда ұзақ мерзімді құралдардың жетіспеуі банктердің тұрғын үй саласын несиелендірудегі жігерсіздігінің негізгі қаржылық себебін түсіндіреді.
Қазіргі кездегі мемлекеттік тұрғын үй саясаты ең алдымен халықтың әлеуметтік қорғалмаған және оның негізгі бөлігін қамтийтін орташа табысты жұмысшы халқтың тұрғын үй мәселесін шешүге бағытталуы қәжет. Яғни бұл мәселені шешудің басты жолы ипотекалық несие.
Хлестеков Л.И. “История ипотеки: как все начилось...” Киев, 1998г.
2. Қазақстан Республикасының Азаматтық кодексі, 2-ші пункті 299б.
Астана, Фолиант,2001.
3. «Жер туралы» ҚР президетінің заңды күші бар бұрығы (22 қараша
1995ж. № 2717).
4. «Қозғалмайтын мүлік ипотекасы туралы» ҚР президетінің заңды күші бар бұрығы, (23 қараша 1995 ж. № 2723).
5. Веремейкина В. Д. Ипотека в Росси: проблемы и перспективы развития.//Банковские Услуги. - 2001. -№3 .- С. 25-28
6. «Қозғалмалы мүлік кепідігін тіркеү туралы » ҚР заңы, (30 маусым 1998.
№ 254).
7. «Программа долгосрочного финансирования жилищного строительства и развития системы ипотечного кредитования» от 28.11.2000г. №1774;
8. Методические рекомендации по организации и порядку осуществления программ ипотечного жилищного кредитования. – А, Баспа, 2002ж.
9. Сейткасимова Ж.Б. Казахстанское ипотечное кредитование/ Деловой мир Астана, 2001, №3
10. Альжакова А. Развитие системы ипотечного кредитования под залог земли и недвижимости. // РЦБК.-1998.-№3.-С.8-16.
11. Сагындыкова М.С. Способы обеспечения исполнения обязательств,
а/р, А., 2000, с.7
12. Цылина А.Г., Ипотечное кредитование и риски//Жилищное строительство. М- 2001г. - № 5., с.13
13. Бриншинова Г.Б. Ипотечное кредитование/ Гуманитарный вестник университета им. Д.А. Кунаева, 2002, №1
14.Ужегов А. Н. Квартира в кредит: ипотечная сделка. – Астана,
Экономикс, 2001ж.
15. Дюзельбаева Г. Развитие системы ипотечного кредитования в зарубежных странах/ Деловой мир Астаны, 2003
16. Кантарбаева А.К. Ипотека зарубежных стран//Финансы Казахстана, 2001,№5
17. Евтух А.Т. Жилищная ипотечная система: мировой опыт.// Деньги и Кредит.-2000.-№10.-С.47-53.
18. Молдыбаев М. Математический анализ условий ипотечного редитования/ Вестник КазГУ сер.эконом, 2002, №6
19.Цылина А.Г., Ипотечное кредитование и риски//Жилищное строительство. - 2001г. - № 5
20. Токобаев Н.Т., Ипотечные облигации//Рынок ценных бумаг Казахстана.
2002 - № 8
19. Досымов Б.С. Современные проблемы ипотеки.//Банки Казахстана.-2001.
№ 8.- С. 19-21.
20.Джаншанло Н.А. Современные проблемы ипотеки в РК//Банки Казахстана, 2003, № 6
21. Карасаев С. Перспективы развития ипотечного кредитования в РК//РЦБК.-2000. №12.-С.ЗЗ-34.
22. Краткий статистический ежегодник . А.: АСРК,2002.
23. Социально-экономическое развитие Казахстана. Статистический сборник. А.: АСРК. 2002.-№04.
24. Абдильманова Ш. Вопросы развития ипотечного жилищного кредитования //Банки Казахстана .-2000.-№3.=с.32-35.
25. Бисекова М. Жилищное кредитование: система стройсбережений и перспективы ее развития в Казахстане// АльПари.-2000.-№5.- С.73-75
26. Бисекова М. Жилищное кредитование: система стройсбережений и перспективы ее развития в Казахстане// АльПари.-2000.-№5.- С.73-75
2. Қазақстан Республикасының Азаматтық кодексі, 2-ші пункті 299б.
Астана, Фолиант,2001.
3. «Жер туралы» ҚР президетінің заңды күші бар бұрығы (22 қараша
1995ж. № 2717).
4. «Қозғалмайтын мүлік ипотекасы туралы» ҚР президетінің заңды күші бар бұрығы, (23 қараша 1995 ж. № 2723).
5. Веремейкина В. Д. Ипотека в Росси: проблемы и перспективы развития.//Банковские Услуги. - 2001. -№3 .- С. 25-28
6. «Қозғалмалы мүлік кепідігін тіркеү туралы » ҚР заңы, (30 маусым 1998.
№ 254).
7. «Программа долгосрочного финансирования жилищного строительства и развития системы ипотечного кредитования» от 28.11.2000г. №1774;
8. Методические рекомендации по организации и порядку осуществления программ ипотечного жилищного кредитования. – А, Баспа, 2002ж.
9. Сейткасимова Ж.Б. Казахстанское ипотечное кредитование/ Деловой мир Астана, 2001, №3
10. Альжакова А. Развитие системы ипотечного кредитования под залог земли и недвижимости. // РЦБК.-1998.-№3.-С.8-16.
11. Сагындыкова М.С. Способы обеспечения исполнения обязательств,
а/р, А., 2000, с.7
12. Цылина А.Г., Ипотечное кредитование и риски//Жилищное строительство. М- 2001г. - № 5., с.13
13. Бриншинова Г.Б. Ипотечное кредитование/ Гуманитарный вестник университета им. Д.А. Кунаева, 2002, №1
14.Ужегов А. Н. Квартира в кредит: ипотечная сделка. – Астана,
Экономикс, 2001ж.
15. Дюзельбаева Г. Развитие системы ипотечного кредитования в зарубежных странах/ Деловой мир Астаны, 2003
16. Кантарбаева А.К. Ипотека зарубежных стран//Финансы Казахстана, 2001,№5
17. Евтух А.Т. Жилищная ипотечная система: мировой опыт.// Деньги и Кредит.-2000.-№10.-С.47-53.
18. Молдыбаев М. Математический анализ условий ипотечного редитования/ Вестник КазГУ сер.эконом, 2002, №6
19.Цылина А.Г., Ипотечное кредитование и риски//Жилищное строительство. - 2001г. - № 5
20. Токобаев Н.Т., Ипотечные облигации//Рынок ценных бумаг Казахстана.
2002 - № 8
19. Досымов Б.С. Современные проблемы ипотеки.//Банки Казахстана.-2001.
№ 8.- С. 19-21.
20.Джаншанло Н.А. Современные проблемы ипотеки в РК//Банки Казахстана, 2003, № 6
21. Карасаев С. Перспективы развития ипотечного кредитования в РК//РЦБК.-2000. №12.-С.ЗЗ-34.
22. Краткий статистический ежегодник . А.: АСРК,2002.
23. Социально-экономическое развитие Казахстана. Статистический сборник. А.: АСРК. 2002.-№04.
24. Абдильманова Ш. Вопросы развития ипотечного жилищного кредитования //Банки Казахстана .-2000.-№3.=с.32-35.
25. Бисекова М. Жилищное кредитование: система стройсбережений и перспективы ее развития в Казахстане// АльПари.-2000.-№5.- С.73-75
26. Бисекова М. Жилищное кредитование: система стройсбережений и перспективы ее развития в Казахстане// АльПари.-2000.-№5.- С.73-75
МАЗМҰНЫ
Кіріспе ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... .
... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..
... ... ... ...
I. Ипотеканың дамуының ғылыми теориялық негіздері
1.1 Ипотекалық институттардың мәні және даму
кезеңдері ... ... ... ... ... ... .. ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..
... ... ... ...
1.2 Ипотекалық несиенің ерекшеліктері мен иотекалық банктердің негізгі
қызметтері ... ... ... ... ... ... . ... ... ... .
1.3 Қазақстан Республикасындағы ипотекалық несиелендіруді құқықтық
реттеудің дамуы ... ... ... ... ... ... ... .
II. Иотекалық несиелендіру нарығы, оның құралдары мен әлемдік
тәжрибесі.
2.1 Ипотекалық несие құралдары, олар бойынша төлемдерді есептеудің
әдістері ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..
... ..
2.2 Ипотекалық несие
тәуекелдіктері ... ... ... ... ... . ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..
... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ...
2.3 Ипотекалық несиелендірудің әлемдік
тәжірибесі ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ...
... ... ... ... ... ... ... .
III. Қазақстан Республикасындағы ипотекалық несилендіру және оның
даму болашағы
3.1 Қазіргі кезеңдегі Қазақстандағы ипотекалық несиелендірудің
жағдайы ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... .
3.2. Тұрғын үйді ипотекалық несиелендіру Компаниясы және оның даму
болашағы ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... .
3.3. Қазақстан Республикасында ипотекалық несиелендіруді дамыту мєселелері
мен келешегі ... ... ... ... ... .
Қорытынды ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ...
... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..
..
Қолданылған әдебиеттер
тізімі ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ...
... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..
Тіркемелер
Кіріспе
Ипотекалық несие – бұл батыс елдерінде жоғары қарқынмен дамып келе
жатқан қаржы нарғының бағыттарының бірі болып табылады. Бірақ, ол Қазақстан
үшін жаңа түсінік. Қазірде мамандар ежелден келе жатқан қозғалмайтын мүлік
бойынша пәтер маселесін шешудің бірден бір перспективті жолы ретінде ұзақ
мерзімді ипотекалық несие жүйесін дамытуды есептейді.
Шетел тәжірибесінен белгілі болғандай егер, мемлекет тарапынан дұрыс
және тиімді саясат жүргізілетін болса ипотекалық несие өзін өзі қамтамасыз
ететін және де бұл нарықтың белгілі бір дәрежеде дамуына әкелетін жүйеге
айналады.
Тақырыптың өзектілігі.
Тұрғын үй нарығының дауымен олардың құрылуы әрқашанда экономикалық
өсүдің негізі болып табылады.
Біріншіден адамдар өздерінің өмір сүру жағадайын жақсарту, тамақ-ас,
киім кешек және т.б. үшін ең алдымен баспана құру мәселесін алдына қояды
яғни ол үшін қажетті қаражат жийнаумен айналысады.
Екіншіден, өндіріс күшін орналастыру, экономиканы құрылымдық жағынан
қайта құру, осылардың бәрі мемлекет тарапынан тұрғын үй құрулысына қомақты
қаржы бөлінуін талап етеді.
Үшішіден, осы тұрғын үй құрылысының дамуы құрылыс заттарын өндіретін
кәсіпорындар, жобалау, инфрақұрылымды объектілер құрылысы, сауда-сатық
кәсіпорындары, жол құрылысы, қалалық транспорт сияқты жәнет.б. мыңдаған
адамады қамтитын салалардың дамуына алып келеді. Сондай-ақ, ұзақ мерзімді
ипотекалық несиенің экономиканың нақты секторына тиімді әсері негізінде
мемлекетке милиардтаған долаллардағы шетелдік тікелей инвестициялар
тартылады. Сондықтан, ипетекалық несиелендіру тек қана экономиканы емес
сондай-ақ онымен тығыз байланысты басқада салаларды жедел дамыту қәбілетіне
ие жекелеген механизмдердің бірі болып табылады.
Ипотекалық несие тиімді салым жасаудың шынайы баламасын көрсетеді.
Негізінен банктар тарапынан тартылып жатқан несиелер қысқа мерзімді болып
келеді және де егер соңғы кездердегі тартылып жатқан қаражаттар бойынша
проценттік ставкалар қарқынының төмендеуін есепке алсақ, онда ұзақ мерзімді
ипотекалық несиені қаржыландыру ушін қажетті ұзақ мерзімді қаражаттардың
құнын бағалау шын мәнінде олардың болмауына байланысты қиынға соғады. Дәл
осы қысқа мерзімді қаражаттарға қарағанда ұзақ мерзімді құралдардың
жетіспеуі банктердің тұрғын үй саласын несиелендірудегі жігерсіздігінің
негізгі қаржылық себебін түсіндіреді.
Қазіргі кездегі мемлекеттік тұрғын үй саясаты ең алдымен халықтың
әлеуметтік қорғалмаған және оның негізгі бөлігін қамтийтін орташа табысты
жұмысшы халқтың тұрғын үй мәселесін шешүге бағытталуы қәжет. Яғни бұл
мәселені шешудің басты жолы ипотекалық несие.
Әрине бұл жүйе мемлекет экономикасының даму қарқынына байланысты болып
келеді. Халық табысының төменділігі, қаржы нарығындағы проценттік ставканың
жоғарылығы, тұрғын үй нарығының дамымағандығы және олардың құрылысына
кететін қомақты қаржы, осылардың бәрі ипотека арқылы шешілуі қажет және де
ол туындауы мүмкін мәселелердің барлығын қамтиді деуге болмайды.
Қазақстанда ипотеканы дамыту ҚР президентінің заң күші бар 1995 жылдың
23 қарашысындағы Қозғалмайтын мүлік туралы бұйрығы негізінде басталған
болатын. Осы бұйрық негізінде ипотека кепілдікке қойылған қозғалмайтын
мүлік немесе оның бір болігі кепилдікке қоюшының немесе үшінші тұлғаның
қолданысында және басқаруында қалатын кепил зат ретінде қарастырылады. Атап
өтілуі қажет тағы бір нәрсе, осындай несие ресурстарының жетіспеуі және
халық табысының төменділігі шаттарында ҚР үкіметі ұзақ мерзімді ипотекалық
несиелендірудің тиімдірек моделі ретінде малайзиялық үлгіні тандады. Осы
үлгіге сәйкес мемлекеттің қатысуымен тұрғын үй нарығын жетілдіретін
институттар және де банктермен ипотекалық келісім негізінде қамтамасыз
етілген ипотекалық облигациялар шиғару арқылы қайта қаржыландырылуын
қамтамасыз ететін агенттік яғни ипотекалық компания құрылды.
Мұндағы халықты ұзақ мерзімді ипотекалық несиелендіру жүйесін құрудың
алғашқы этапында мемлекет маңызды рол атқарады. Мемлекет тұрғын үйді
иоптекалық несиелендіру жүйесін дамытудың концепциясын анықтайды,
ипотекалық несиелендіру жүйесінің сенімді және тиімді қызмет атқаруы үшін
оның құқықтық негзін қалыптастырады және де қарызгерлерді әлеуметтік
тұрғыдан қорғау механизмін құрайды. Ипотекалық несие нарығының
қатысушыларын ынталандырушы салық саясатын жүргізеді, сондай-ак, нарықты
ұйымдастыру үшін қажетті институттарды құру және оларды басқаруға қатысумен
айналысады.
Соңғы кездерде ипотекалық несиелендіру проблемасы жиі көтеріліп жатыр
және де ол шетелдік ғалымдар тарапынан жеткілікті дәрежеде шешімін тауып
жатыр. Оның классикалық моделі ретінде еуропалық (немістердің ) және
американдық моделдер қарастырылады.
Белгілі болғандай американдық үлгі көптеген жылдар бойы мемлекет
тарапынан қолдау тауып келеді және де ол тек қана дамыған экономика
жағдайында тұрғын үй сатып алудың басты формасы болып табылады. Көптеген
мемлекттерде осы екі модель олардың өзіндік ерекшеліктері мен формаларына
байланысты қоладынылып жүр.
Ал экономикасы дамыған мемлекеттерде сонымен қатар, Қазақстанда да
тұрғын үй мәселесін шешүде қолайлы және тиімді үлгілерді издестірумен
байланысты және ипотекалық несиені дамыту перспективаларымен оларды
талдауға арналған басылымдар жарық көріп жатыр.
Жұмыстың мақсаты мен міндеттері.
Жұмыстың мақсаты ипотекалық несиелендірудің әртүрлі елдердегі түрлі
моделдері негізінде жүзеге асырылған теориялық зерттеулер натижесіне сүйене
отырып ұзақ мерзімді ипотекалық несиелендірудің мүмкіндіктері мен оның
Қазакстандағы даму болашағын ашып көрсету болып табылады. Соған сәйкес оның
алдында келесідей міндеттер тұр:
- ипотека мен ипотекалық несиелендіруге анықтама беру;
- тұрғын үйді ұзақ мерзімді қаржыландырудың моделдері мен олардың
ерекшеліктерін қарастыру;
- ұзақ мерзімді ипотекалық несиелендіру ұйымдастыру жүйесін қарастыру;
- Қазақстанның ипотекалық компаниясының (КИК ЖАҚ-ты) қызметін зерттеу;
- ипотекалық несиелендіру жүйесіне несие ресурстарын тартудың механизмдерін
анықтау және т.б.
Дамыған мемлекеттердің ипотекалық несиелендіруді дамытудағы сәтті
тәжірибесі ипотекалық несиелендіру нарығын қалыптастырудың алғашқы
кезеңіндегі қиындықтарға қарамастан оның тек қана экономикалық емес басқа
да салалармен байланысты мәселелерді шешудің маңызды құралы болып
табылатындығын көрсетеді. Ол белгілі бір дегейде жалпы экономикалық
стратегия мен қоғамнды ондаған жылдар алға дамыту бағытын анықтайды.
Жұмыстың құрылымы мен құрамы. Ол кіріспе мен негізгі үш бөлімнен және
қортындыдан сондай-ақ, қолданылған әдебиеттер тізімінен тұрады. Жұмыс 67
парақ негізгі текстпен 5 кестені және бір сүретпен 4 сызбаны өз ішіне
алады. Оның жалпы көлемі 75 бетті құрайды.
I. ИПОТЕКАНЫҢ ДАМУЫНЫҢ ҒЫЛЫМИ ТЕОРИЯЛЫҚ НЕГІЗІ
1.1 Ипотекалық институттардың мәні және даму кезеңдері
Ипотека түсінігі дүниежүзілік қаржы экономика жүйесіне ежелгі Грециядан
енген. Оны Архонт Солон (б.э.д. VI ғ.) енгізген болатын. Ал Солонның
замандасы Драконт (б.э.д. 621 ж.) осы тұста әр түрлі жеке меншікке немесе
оның басқа да қозғалмалы болігіне жасалынған қастандық үшін қатаң жазалау
тәртіптерін енгізген. Солон б.э.д. 594 жылы өзінің жермен байланысты
қарыздарға өзгерту енгізу, иесіз қалған мүлкті мұрагерлер қауымына өткізу
қажетсіздігі туралы мұраға қалтру еркіндігі сияқты әйгілі реформаларын
жүзеге асырды [1]. Соның арқасына кез келген адам өз меншігінен өз
бетінше кешү немесе мұраға қалтыру құқығына ие болды. Солон жеке меншікті
(белгілі бір өлшемдегі жерді) мүлік ретінде өткізу үшін қарызгердің
атымен бірге бұл жердің белгілі бір қарыз соммасының кепілі болып
табылатындығын білдіретін қазық қағуды ұсынады және де ол ипотека деп
аталады [1].
Осындай қазықтар негізінде жер иесінің барлық қарыздары есептелініп
отырылған. Кейінірек бұл үшін ипотеклық кітап қолданылған.
Ипотекалық институттың жаңадан даму кезеңі Рим империясиы тұсында
басталды. Яғни алғашқы жүз жылдықта онда жеке тұлғалардың меншігінің
келпілдігімен несие бертін ипотекалық мекемелер құрылды. Әсіресе император
Антония Пия (б.д. II ғ.) тарапынан ипотекалық банктер үшін арнайы заңдар
қабылданған. Сол кездін өзінде онда 50 шақты банкпен 800-ден астам
айырбастау пункттері қызмет атқарған. Мемлекет ардайым ипотекалық
несиелендіру жүйесіне қолдау көрсетіп келген. Соның негізінде әлеуметтік
институттар кұрылған. Сондай-ақ, император Траян кезінде жетім –
жесірлерге қоладау көрсету мақсатында сол кездегі ең төмен болып табылатын
жылдық 5% ставкамен ипотекалық несие беруші қаржылық – қайрымдылық қорлар
құрылған.
Негізінен ипотекалық институттар қысқа уақыт аралығында үш негізгі
даму кезеңдерінен (яғни фидуция, пигнус және ипотека) өтті.
Фидуция - бұл сенім немесе сенім келісемі негізінде жүзеге асырылатын
түбегейлі қамтамасыз ету формасы болып ежелгі рим ережелері негізінде
қалыптасты және дамыды. Классикалық рим құқықтарының даму кезеңінде
пигнус ( яғни латынша - жүзеге асырылмаған кепіл зат ) пайда болған,
сосын ғана ипотека. Сондықтан да алғашқы несиелік келісім негізінде жүзеге
асырылатын кепіл зат туралы келісім шарт тек қана қосымша болып табылатын
еді.
Фидуцияның негізгі мәні ол бойынша келісім шарт жасалынуымен
кепілдікке қойылған мүлік бойынша кретдиторлардың құқы ресми турде
бекітілуі және де сол келісім бойынша кеплдіктің фидуцийға (яғни
кредиторға) берілуі, әрі қарай егер міндеттеме толығымен және де өз
уақтысында орындалатын болса кредитордың мүлікті өз иесіне қайтару
міндетінен тұрады. Осылайша фидуция келісімі де өзінің даму кезеңінен
өтті.
Фидуцияның алғашқы даму кезеңінде қарызгері қорғайтын ешқандай нақты бір
инструмент көзге түспейді, яғни кредитор тікелей өзіне не тиімді болса
соны, атап айтқанда, қаласа қарызгерден міндеттемені орындауын талап етті
немесе кепілдікті өзіне қалтырып отырды. Кейінірек, кредитор үшін тиімді
болып табылатын бұл артықшылықты жою мақсатында кепілзат туралы құжатқа
ресми бұйрық енгізілді. Дегенмен, сонда да келісімді жүзеге асыру барысанда
кредитор үшін пайдалы болып табылатын және де қарызгерге кері әсер ететін
заңдылықтар сол күйінде қалды.
Ипотекалық институттың келесі даму кезеңі қарызгерді кредитордың өз
бетінше әрекеттерінен қорғау арқылы өзінің айтарлықтай тиімді жақтарымен
айырмаланады.
Пигнус келісімі (яғни пигнус кезеңіндегі кепілдік туралы келісім)
кепілдікке қойылған мүлікті меншік ретінде емес керісінше тек қана қарызгер
тарапынан міндеттемелердің орындалу кепілдігі ретінде пайдалануға беруді
қарастырады. Сондай-ақ, қарызгер кредитордан кепілдікке қойылып жатқан
мүлікті пайдаланбауды тек қана сақтауды талап ету құқығына ие болады.
Сүйтіп, кредитор үшін тек қана бір шартты құқық яғни қарызгер өз
міндіттемелерін орындамаған жағдайда ғана өз зияндарының орның толтыру үшін
кепілдікке қойылған затты сату құқығы. Соның арқасында ғана кредитордың
сатылған заттың өз иелігінде қалтыру мүмкіндігіне шек қойылды. Егер осындай
жағадай күзетілсе, онда кредитор мүлікті сатудан түсткен пайдамен қарызгер
миндеттемесінен артқан болігін толығымен оған қайтарып отырды. Келісімнің
бұл түрі мұқият реттеліп отырды және де оған жатпағандары тек қана сот
арқылы шешіліп отырылды.
Ипотекалық институттың пайда болуының сонғы сатысы сол кездегі саяси
және экономикалық жағдаймен тығыз байланысты болып келеді. Басқаша айтқанда
Римдегі құлиелену шаруашылығының әлсіреуі мен жерлердің жаппай жалға
берілуі классикалық ипотекалық институттың пайда болуына әкелді. Дегенмен,
сол кездегі заңдылықтарға сайкес қызмет көрсетіп жатқан құрылымдардың
ешбірі еңбек құралдарына басқа ештеңесі жоқ ұсақ жалгерлермен жерлерін
жалға берүшілердің арасында жасалатын мұндай келісімді кепілдендіру үшін
сай келмеді. Осындай мәселені шешү арқасында кепілдіктің жаңа формасы
жалгерлердің өз еңбек құралдарын жалға берүшінің меншігіне өткізбей-ақ
оларды кепілдікке қою арқылы келісімге отыру пайда болды.
Кейінірек кепілдіктің бұл түрі оның басқа да түрлеріне атап айтқанда
қозғалмайтын мүлік кепілдігіне де тарады. Осылайша, ипотекалық институттың
пайда болуы біріншіден, кепілзат туралы келісім шартқа, екіншіден,
қарызгердің өз міндеттемесін орындауын және де бұл міндеттеме орындалмаған
жағадайда кредиторға кепілдікке қойылған мүлікті жузеге асыру арқылы өз
шығындарын жабу құқығын беретін кепілдік туралы келісім шартпен байланысты
болып келеді. Мұндай келісімдерді куәлендіру үшін алғашқыда қарызгер мен
кредитор арасында жәй ғана келісім жасалынған. Кейінірек заңды күшке ие
ресми және ресми болмаған құжаттар жасалынып отырылды. Сондай-ақ, үш және
одан да көп куәгерлер қатысуымен жасалынған жеке құжаттар да сондай күшке
ие болды. Сүйтіп ипотеканың классикалық бұл институты да өзінің даму
кезеңінен өтті. Соның тұсында жақтардың келісімінсіз жүзеге асырылатын әр
түрлі ресми ипотекалар енгізілді. Бұған заңды ипотека (яғни император
бұйрығымен), инвестордың жасаған ипотекасы, салық төлемейтін адам мүлкіне
жасалынатын фиска ипотекасы, яғни мұраға қалтырушының мүлігіне ипотека,
куеуінің мүлігі негізінде алған әйелінің ипотекасы және т.б. жатқызылды.
Ипотекалық келісімдерге қатысушылардың құқықтарын қорғаудағы
мемлекеттің орны ерекше болды. Айтарлықтай күрделі құрылымға ие болған
келісімдердің тіркелуі кешіктірілген жүйе үнемі қадағалау мен бақылауды
талап етті. Сүйтіп, мелекеттің осындай функцияларының әлсіреуі нәтижесінде
ежелгі заманның соңына шығуына байланысты ипоткалық институттар бір неше
ғасырлар бойы өмір сүруін тоқтатты.
Сосын ипотека бітіндеп орта ғасырлар заңдарында кездесе бастады.Атап
айтқанда Германияда XVI - ғасырда құпия ипотека өмір сүрді. Еуропа
мелекеттерінде ипотека екі түрлі сипатқа ие. Біріншіден ол тек қана
қозғалмайтын мүліктерге қолданылады, екіншіден, екпілдікке қойылған мүлік
кредитор емес суд арқылы жүзеге асырылады. Ипотека кредиторлар үшін
қарыздарды төлету бойынша қарызгердің мүлігін өз қарамағына алмай-ақ,
және басқа да кредиторлардың бәсекелестігінен қорғанудың ең дұрыс жолына
айналып жатыр. Яғни орта ғасырлық кодекстерден бері келе жатқан
анықтамасына көре ипотека – бұл табиғатынан ажыралмас, ол тек қана одан
пайда көрү құқығына негізделген.
“Hypoteka est tota in tota, et tota in qualibet parte” - яғни
қашанда міндеттеме толығымен өтелмейінше қанағаттану құқығы сол ипотекаға
қабылданған зат арқылы жузеге асырылады. Кепілдікке қойылған мүліктің бір
бөлігінің сатылуы кредиторды ол бойынша міндеттемелерді толығымен талап
ету құқығынан айырмайды. Ипотека қозғалмайтын мүлік негізінде жүзеге
асырылып, оның иесі ауысуынан тауелсіз болған.
Талаптың дұрыс қойылмауы немесе тоқтатылуы ипотеканың тоқтаылуына
немесе қәтелігіне алып келеді, бірақ керісінше емес. Ипотеканың мұндай
ерекшелігі тек қана ежелгі рим құқығы мен ғана емес сондай-ақ, еуропа
мемлекеттерінің заңдарымен де мойындалған. Рим заңдылықтары бойынша ипотека
талаппен оның негізін қалайтын және кредитордың қанағаттану дәрежесін
білдіретін өз шығындарын жабатын сумма мен ипотека бойынша пайыздарға
негізделген болатын. Ал XVII-XIX ғасырлардағы мемлекттердің ипотекалық
заңдылықтары бойынша талап етілетін сумманың көлемі оның жариялылығымен
оның пайызы есебінен өсіп отыратын сумма көлемінің арнайы кітаптарда
көрсетілу шартымен анықталынады. Сүйтіп, Рим заңнамаларының негізінде
ипотека Еуропа заңдарында да көрініс тапты.
Америка мен Англияда ипотека (mortgage) өзіндік ерекшеліктерге ие,
яғни ипотека бойынша қарызгер өзінің негізгі міндеттемелерін орындау
барысында мүлікке иегерлік ету құқығымен титул қарызгерден кредиторға
өтеді.
Сонымен, тарихи ипотекалық несиелендіру қарызгердің өз
міндеттемелерін қамтамасыз етудің ең сенімді формасы ретіндегі шаруашылық
қатынастар негізінде дүниеге келді.
1.2 Ипотекалық несиенің ерекшеліктері мен ипотекалық банктердің негізгі
қызметтері
Жер учаскелері ипотекасының ерекшеліктері. ипотекалық несилендіруде ауыл
шаруашылығына қатысты жерлер тек қана осы ауыл шаруашылығы өнімдерінің
жүзеге асырылуы немесе оларды дамыту мен тікелей қатысты несиелік келісім
шартты қамтамасыз ету үшін ғана тартылады. Қалалық құрылыс ережелеріне
сәйкес ғимараттар мен құрылыстарды биіктетуге болмайтын жерлер ипотекалық
несиелендіру объектісі болып табылмайды. Ауыул шаруашылығы саласында
қызмет атқаратын кәсіпорындардың ұжымдық жалпы меншігіне тән жерлер бойынша
ипотека тек қана сол ұжымның мүшесі болып табылатын тұлғаның үлесі
ретіндегі белгілі бір көлемдегі жеріне жүргізілуі мүмкін.
Көлемін есепке алғанда жеке учаске ретінде қолдануға жарамайтын және
мұндай категорияға жатпайтын жерлерге ипотека жүргізілмейді.
Жер учаскесін ипотекалық несиелендіру және кепілхат бойынша келісім
шартқа сайкес кепілдікті ұстаушы болып ҚР Ұлттық Банкі тарапынан ипотекалық
операцияларды жүргізүге рұқсаты бар банктер табылады.
Кепілдік беруші меншігіндегі кепілдікке қойылған жерде орналасқан
немесе соған салынатын ғимараттар мен құрылыстарда сол жер мен бір уақытта
кепілдікке қойылуы мүмкін.
Ал егерде кепілдік беруші меншігіндегі кепілдікке қойылған жер
учаскесінде орналасқан ғимараттар мен құрылыстар кепілхатта қарастырылмығын
болса, онда сол келісім бойынша кепілдік ұстаушы тарапынан қарызгердің
төлем қәбілетсіздігіне байланысты мүлікті жүзеге асыру жағдайында
кепілдікке қойылған жер иесі онда орналасқан ғимараттар мен құрылыстарды
пайдалануға қәжетті солар орналасқан шамадағы жер көлемін пайдалану құқығын
өзінде сақтайды.
Егерде ипотеалық несиелер бойынша міндеттемелер өз уақтысында
өтелмесе немесе қарызгер тарапынан басқа да қәтеліктерге жол берілсе оның
иелігіндегі жер учаскесі иелігінен алынып қойылуы мумкін және де бұл
процесс қарыздың орнын толтыру деп аталады
Кәсіпорын ипотекасының ерекшеліктері. Кәсіпорын ипотекасының
объектісі болып жалпы бірыңғай мүліктік комплекс ретінде кәсіпорынның өзі
табылады. Заңды тұлға ретінде кепілдікке қойылған кәсіпорынның мүлігіне
материалды және материалды емес активтер, оның ішінде: ғимараттар мен
құрылыстар, құрал жабдықтар, инвентарь, шикі заттар мен дайын өнімдер,
талап ету құқығы, патант, және т.б. құқықтары мен қарыздары да жатады.
Сонымен бірге кәсіпорынның кепілдікке қойылған мүлігінің құрамына алынбаған
табыстары, сатып алған мүліктері, кәсіпорынның өз мүліктерін жақсартуға
жұмсаған қаражаттары, сондай-ақ, ипотекалық келісім мерзімі аралығында
алған қарыздары да жатады. Кәсіпорынның кепілдік туралы келісімінде
кепілдік ретінде оның барлық активтері немесе баланс активінің бір бөлігі
де көрсетілуі мумкін.
Кәсіпорынның ипотекалық несие бойынша кепілдікке қою кәсіпорын
мүлкінің иелерінің толық келісімі немесе өкілетті органның шешімі негізінде
жүзеге асырылады. Ал егерде осы талаптардың орындалуының бұзылуымен
ипотекалық келісім шарт жасалынған болса ол жарақсыз деп есептелінеді.
Кәсіпорын ипотекасы оның активтері көлемінің жартысынан кем болмаған
сомадағы ақшалай қаражатпен қамтамасыз етілуі мүмкін.
Банкроттыққа ұшырап жатқан немесе ликвидациялау және қайта құру
туралы шешім қабылданып жатқан кәсіпорынды ипотека бойынша кепілдікке қоюға
жол берілмейді.
Ипотекаға кепілдікке қойылған мүлік құрамы мен құнының бағасы
кәсіпорын мүлкін толық инвентаризациялау арқылы анықталады. Инвентаризация
актісі, бухгалтерлік баланс және кәсіпорынның мүлкінің құрамы мен құны
туралы тәуелсіз аудитордың қортындысы міндетті турде кепілхатқа тіркелуі
қәжет.
Егерде кепілхатта көрсетілген кәсіпорын активінің жалпы соммасының
көлемі өзгермейтін болса, онда кепіл берушінің кәсіпорын мүлкінің құрамын
өзгертуге, сатуға, ауыстыруға, жалға беруге, қарызға беруге және т.б.
құқығы бар. Сондай-ақ, бұл ипотекалық келісім шарттың басқа да шарттарын
бұзбайды.
Тұрғын үй мен пәтер ипотекасының ерекшеліктері. Тұрғын үй ипотекасы
үй немесе пәтер сатып алу үшін, күрделі жөндеу жүргізу үшін, құру немесе
қайта құру үшін, берілген несиені қайтаруды қамтамасыз ету үшін жузеге
асырылады. Егерде тұрғын үй немесе пәтер иесінің басқа да пәтері немесе үйі
болса және де ол пәтер иесінің отбасы мүшелерімен бірге өмір сүруі үшін
толық қанағаттанарлы дәрежеде және жеткілікті көлемде болса, онда ол
ипотека объектісі бола алады.
Тұрғын үйдің бір бөлігін құрайтын бөлме ипотекалық несиенің объектісі
болып табылмайды.
Ипотекаға тек қана кепілдікке берушінің мүліктік құқығындағы тұрғын
үй немесе пәтер қойылуы мүмкін.
Тұрғын үй немесе пәтерде келісім және жәлгерлік келісім шарт
негізінде немесе басқа да заңда қарастырылған шарттар негізінде онда тұрып
жатқан адамның тұрғын үйдің немесе пәтерлердің аукционда сатылуына
байланысты одан көшірілуіне негіз болып табылмайды. Басқаша айтқанда
олармен тұрғын жай туралы келісім, жалгерлік немесе басқа да келісімдер өз
күшінде қалады. Мұндай адамдар өздері орналасып алған осындай тұрғын немесе
пәтерлерді жеңілдіктермен сатып алу құқығына ие болады.
Егерде басқа да шарттар қарастылрылмаған ипотекалық несие бойынша
келісімде қарастырылмаған болса кепілдік беруші кепілдік ұстаушының
(кредитордың) келісімімен тұрғын үйдегі бос бөлмені (пәтерді) жалға беруге
құқылы.
Бірақ, ол кепілдік ұстаушының келісімінсіз де сондай пәтерді жалға
бере алады егерде жалгер мен жасалынатын келісім мерзімі несиені қайтару
мерзімінен бұрын бітетін болса.
Ипотекалық банктер қозғалмайтын мүлік кепілдігімен ұзақ мерзімді
несиелер беретін қаржы несие институты болып табылады. Ипотекалық
несиелердің салыстырмалы ұзақ мерзімге берілуіне байланысты ол бойынша
пайыздық төлемдер мен негізгі қарыз сомасының бір бөлігінен құралатын ай
сайынғы төлемдерді ағымдағы табыстар есебінен өтеуге мүмкіндік беретін
қаржыландырудың тиімді және қолайлы тәсілі болып табылады. Мысалы, жалға
берілген үйдің құрылысын қаржыландыру жағдайында несие бойынша
міндеттемелер арендалық төлемдер есебінен өтелуіп отырылуы мүмкін.
Ипотекалық банктер берілетін несиелер үшін қәжетті құралдарды кепіл
хаттарды шығарып сату арқылы тартады. Олар өз иесіне тұрақты пайыздар
негізінде табыс әкелетін банктің қарыз міндеттемелері болып табылады.
Шығарылытын кепілхаттар банк тарапынан берілетін және кепілдендірілген
ипотекалық несиелер мен қамтамасыз етіледі.
Банк тарапынан шығарылатын құнды қағаздар ипотекалық несиелермен
қамтамасыз етілуіне байланысты банктер кепілзат түрін таңдауда және несие
көлемін белгілеуде қатаң ережелерге бағынуға міндетті. Заң бойынша несиелер
тек қана иемденушісіне тұрақты табыс түсіретін жер учаскесі кепілдігімен
берілуі мүмкін. Сондай-ақ, берілетін несие сомасы жер учаскесінің мұқият
есептелген құнының (кепілдік құнының) 60 % - нан аспауы керек.
Кепілдіктің құнын есептеу үшін әрбір ипотекалық банкте банк
басқармасы тарапынан ітелінген және мелекеттік қадағалау органдарымен
расталған арнайы инструкциялар қолданылады.
Банктің өз клиентіне ұсынуы мүмкін несиенің шарты кепілхаттарды
шығарып сату мен құнды қағаздар нарғындағы жағдайға байланысты болып
келеді. Кепілхаттар әдетте биржадағы қарыз міндеттемелерінің курсы
негізінде өз номиналынан төмен бағамен сатылады. Бірақ, сату курсы банктің
кепілхаттарды сатудан түскен таза пайдасына сәй келмейді. Мұндағы басты
мәселе банктердің өз құнды қағаздарын басқа несие несие институттары яғни
коммерциялық банктер арқылы сатуға мәжбүр болып жатқандығында. Әрине,
көрсеткен мұндай делдалдық қызметі үшін ипотекалық банк оларға
“бонификация” деп аталатын сыйақы төлейді, яғни ол келесідей көрініске ие:
Таза пайда = сату курсы - бонификация
Кепілхаттарын шығару арқылы банктер эмиссияның барлық екзеңінде олар
бойынша тұрақты пайыздар төлеу міндеттемесін алады. Бұдан басқа банктің
ағымдағы шығындары да болады. Сондықтан, проценттік ставка тек қана құнды
қағаздарды ұстаушыларға төленетін пайыздарды ғана емес сонндай-ақ, банктің
ағымдағы шығындарын да жабуы тиіс.
Ипотекалық банк кепілхаттар бойынша пайыздық төлемдерін олардың
қолдану мерзімі біткенге дейін өзгертпегеніндей өзінің қарызгерлеріне
несиелік төлем бойынша тұрақты пайыздар бекітуі мүмкін.
Міне осындай ерекшеліктірі арқылы кепілхаттарды сату есебінен
берілетін несиелер жийнақ немесе басқа банктер тарапынан берілетін
несиелерден айырмаланады.
Қәзіргі кезде кепілхаттар 10 жыл мерзімге шығарылуда. Жаңа эмиссия
алдында құнды қағаздар нарығындағы жағдайға сәйекс несиелердің берілу
шарттарына өзгертүлер енгізіледі. Егерде кепілхат бойынша пайыз төмендейтін
болса, сәйкесінше несие бойынша проценттер де төмендейді. Дегенмен,
тәжірибеде банкпен берілетін несие үшін талап етілетін пайыздар қарызгерлер
тарапынан түсінбестікпен қарсы алынады, өйткені олар бұл пайыздардың немен
байланысты екендігін толық түсініп жетпейді. Оның үстіне банк ұсынған
несиенің және оған белгіленген проценттік ставка бойынша оның берілу
шарттарын дайындауға міндетті болып табылады және де ол құнды қағаздар
нарғындағы болуы мүмкін теріс өзгерістерге қарамастан оларды өзгертүге
құқығы жоқ.
Ұсынылған несиені беру үшін банк өзі шығарған кепілхаттарын сатуы
қәжет. Басқа жағынан алып қарағанда ипотекалық несие лезде берілмеуі
мүмкін, ал пайыздарды банк тек қана несиені берген соң ғана ала алады. Осы
несие бойынша өтелетін проценттер мен кепілдік хаттары бойынша өтелетін
төлемдер арасындағы уақыт айырмашылығын толтыру үшін банкке айлық 0,25 % -
ын құрайтын несиені бергендігі үшін төленетін төлем қәжет.
Ипотекалық банктер қарызгерлерге несиені жедел түрде өтеү құқығын тек
қана проценттік төлемдерді өтеу бойынша келісілген мерзім біткен соң ғана
береді. Жалпы проценттік төлемдерді өтеу мерзімі 10 жылдан кем болмайды,
яғни кепілдікхаттарын пайдалану мерзімімен бірдей етіп бекітіледі. Өйткені,
егер қарызгер несиені алуымен кері қайтару құқығына ие болған жағдайда банк
несие бойынша проценттердің қарызгер тарапынан өтелмеуіне байланысты құнды
қағаздар иелеріне проценттік төлемдерді өтей алмау сияқты қиындықтарғы тап
болатын еді. Осындай жағдайларды ескере отырып банктер ипотекалық
несиелерді беруді жинақ банктерімен біріге отырып жүзеге асырады. Бұл
ынтымақтастық құрылысты бірлесе отырып қаржыландыру бағдарламасы немесе
ипотекалық несиенің берілуі оны жинақ банкі арқылы өтеу сияқты шарттар
негізінде көрініс табады. Алғашқыда ипотекалық несие, сосын жинақ банкінің
несиесі беріледі. Ипотекалық несиенің өтелуі 15-20 жылға созылады және бұл
уақыт мерзімі ішінде жинақ банкінің несиесі өтелініп болады.
Екінші жағдайда ипотекалық несиенің өтелуі оның жалпы сомасының 30% -
ын не жинақ банкімен келісімге отыру құқығын беру есебінен созылады.
Сүйтіп, ипотекалық несие ұзағымен 10-15 жыл ішінде толық немесе бөлшектеп
жинақ банкімен жасалынған келісім негізінде өтеледі. Егер өтеу үшін қәжетті
сома толық болмаса ипотекалық несиенің мерзімі ұзартылуы мүмкін.
Ипотекаллық облигациялар банктердің артықшылығы бар ипотека және
ипотекалық міндеттемелерімен қамтамасыз етілген тұрақты проценттер төленіп
отырылатын қарыз міндеттемелері болып табылады. Ол ұзақ мерзімді құнды
қағаз болып және осы мерзім ішінде ұстаушысын тұрақты капиталымен қоса
белгілі мөлшерде пайдамен де қамтамасыз етіп отырады.
Басқа құнды қағаздар сияқты кепілхаттар да (ипотекалық облигациялар)
биржада айналымға түседі және де банктер олардың кепілдігімен несие бере
алады. Егер қаражат қәжет болса оларды төмен биржалық курспен сату емес
кепілдіке қою ұсынылады.
Барлық кепілдікке байланысты құқықтар мемлекет тарапынан сенім
білдірілген тұлға бақылауы астындағы арнайы регистрге енгізіледі және де
сол тұлғаның қол қоюымен кепілхаттағы қәжетті жабу сомасы расталады.
Кепілхаттар әр түрлі өзіндік ерекшеліктермен шығарылады. Олармен
бірге купондар кітапшасы да шығарылады. Ол төленетін проценттер суммасымен
оның уақты көрсетілген бірнеше парақтардан тұрады, және де оларды көрсетү
арқылы оның ұстаушысы онда көрсетілген сумманы ала алады. Проценттердің
өтеліну уақытын ұмытып немесе өткізіп жібермеу үшін олардың уақтылы өтелуін
қамтамасыз етіп отыратын ипотекалық немесе басқа да банктерде кепілхаттарды
сақтау ұсынылады.
Купондардың өз уақтысын көрсетіліп отырылуы үлкен маңызга ие.
Өйткені, олар бойынша проценттер төленіп басталғаннан 4 жыл кейін оларды
алу құқы тоқтатылады. Кәзірде банктер тек қана депозиттік сертификаттарды
шығаруда. Ол өз ұстаушысына компанияның ипотекалық несие және кепілдік
хаттар бойынша басқарушысының яғни кепілхаттар эмитентінің қызметін бір
тұлға қызметі ретінде қарастыра отырып кепілдік хаттарды иемденүге құқық
беретін құнды қағаз болып есептеніледі.
Бұл жүйенің тиінділігін қамтамасыз ету онің келесідей негізгі құрылу
және қызмет ету принцыптерін сақтаумен байланысты болып келеді.
1. Лицензиялау – яғни кепіхаттарды шығару үшін арнайы лицензия
қажет.
2. Орын толтыру принципі.
Ипотекалық банк тарапынан шығарылған облигациялардың жалпы
суммасы әр уақытта ипотекалық несие арқылы жабылып отырылуы керек. Сондай-
ақ, ипотекалық институт тарапынан шығарылған облигациялардың жалпы суммасы
олар бойынша жылжымайтын мүлік кепілдігімен берілген ұзақ мерзімді
несиелердің жалпы көлемінен аспауы қажет.
3. Жабылу шегі.
Кепілдікке қойылған мүлік құнының тек қана 60-70% облигацияны қамтамасыз
ету үшін тартылуі мүмкін. Басқаша айтқанда банк тарапынан берілетін
ипотекалық несие көлемі кеплдіктің 60-70% сондай-ақ, шығарылған кепілдік
хатының көлемі де банкке кепілдікке қойылған қозғалмайтын мүлк құнының 60-
70% құрауы тиіс.
4. Жабу регистрі.
Облигацияларды жабуға қызмет ететін барлық активдер кепілдыкке қойылған
объектінің сипатын, несиенің номиналды сомасын, процент ставкасын, негізгі
қарыз бойынша төленетін соманы, кепілдіктің сомасын, кепідікті пайдалану
жолдарын көрсететін арнайы регистрлерге енгізіледі.
5. Облигация устаушылардың артықшылықтары.
Банктың банкроттық жағдайында облигация устаушыларының өз шығындарын банк
міндеттемелері есебінен жабу сияқты артықшылықты құқығы болады.
6. Қорғаныс тірегі принципі.
Ипотекалық несие операцияларымен және кепілдік хаттарды шығарумен
байланысты банктің активті және пассивті қызметтері оның басқа да
қызметтерінен қатаң тәрізде ерекшеленген болуы тиіс. Ипотекалық банктер
жоғары тәуекелді операцияларды жузеге асрмайды, оның жузеге асыратын
операцияларының саны заңмен шектелінеді.
7. Қадағалау принципі.
Дүниежузілік банктік практикада ипотекалық банктердің қызметі үстінен қатаң
қадағалау жүргізіліп отырылады. Атап айтқанда банк балансы, рентабельдігі,
меншік капиталының артып отыруы, бекітілген нормативтердің орындалуы,
проценттік ставка саясатына, ішкі және сыртқы аудиттік тексеруіне бақылау
жасалынын отырылады. Бақылаудың құрылымдық объектісі болып жабу принципінің
сақталынуы табылады. Бұл үшін әрбір банкке бақылау органы тарапынан
кепілдікпен жабудың қамтамасыз етілуімен хабардар етіп отыратын тұлға
(фидуциарий) тағайындалады. Фидуциарий жабудың жеткіліктілігімен
мәліметтердің жабу регистріне енгізудің дұрыстылығына бақылау жасап
отырады. Сондай-ақ, кепілдік хаттарының жабылуы бойынша қәжетті
сертификаттармен қамтамасыз етеді. Оған кепіл хаттарды шығарумен байланысты
барлық құжаттарды тексерү үшін құқық беріген. Әдетте шығарылған кепілхат
төлемындегі банк меншік капиталының үлесі де реттелінеді.
Ипотекалық облигациялар есебінен ипотекалық несе үшін қажетті
ресурстарды тарту тиімділігін қамтамасыз ету мақсатында облигациялардың
өтімділігін және өз инвесторы үшін қолайлылығын қамтамасыз ететін екінші
нарық болыуы қажет.
1.3 Қазақстан Республикасындағы ипотекалық несиелендіруді құқықтық
реттеудің дамуы
Азамаматтық Кодекстің қайта қаралуымен кәсіпорын, ғимарат, тұргын үй,
жер учаскесіне деген құқық және т.б. қозғалмайтын мүлік ипотекасы ҚР-ның
арнайы Қозғалмайтын мүлік ипотекасы заңымен реттелетін болды [2]. ҚР
Азамаматтық Кодексіндегі кепілзат туралы нормалар егерде қозғалмайтын мүлік
ипотекасы туралы арнайы заңда басқа шарттар қарастырылмаған болса, онда ол
қозғалмайтын мүлік ипотекасына қолданыла алады. Азамаматтық кодекстің 303-
ші бабына сайкес жер учаскесіне және басқа да табиғи ресурстарға деген
құқықты кепілдікке қою жермен және басқа да табиғи ресурстар
заңдылықтарымен орнатылған шарттар және шектер негізінде жүзеге асырылуы
мүмкін. Жалпы қозғалмайтын мүлікпен байланысты жүзеге асырылатын мәмілелер
белгілі бір уақытқа дейін қатаң заңдылық шектеулерге ұшырап келді және де
олар ҚР презинденті тарапынан 1994 жылы шығарылған екі заң Жермен
байланысты қатынастарды реттеудің кейбір мәселелері туралы және Аладағы
уақытта жермен байланысты қатынастарды жүзеге асыру туралы негізінде
шешіліп отырылды. Сондай-ақ, бұл заңдар жерді 99 жылға жалға беруге және де
бұл құқықты кепілдікке қою мүмкіндігін берді[3]. Дегенмен, жаңа заңды
өзгерістер 1995 жылы 3 августта қабылданған ҚР-нің жаңа конституциясының
қабылдануымен жүзеге асты. Жер туралы бұйрықта оны жеке меншікке өткізудің
негізгі шарттары және шектері пысықталған болатын. Бұйрықта жерге
қозғалмайтын мүлік ретінде яғни ол қозғалмайтын мүлік түсінігін беретіні
туралы анықтама берілген. Сондай-ақ, жер учаскесін кепілдікке қою
мүмкіндігі, оны пайдалану құқығы пысықталған және ипотекалық мүлік
кепілдігі ретінде пайдалануға болатын жерге деген мәңгі құқыққа анықтама
берілген. Жер туралы бұйрықтың 1-ші бабына сәйкес жер учаскесін немесе оған
деген құқықты кепілдікке қою арқылы қарызгер немесе кепілдік беруші үшінші
тұлға тарапынан кепілзатпен қамтамасыз етілген міндеттемелердің
орындалмауына байлансты кепілдік туралы келісім негізінде оған деген
құқықтың кредиторға өтетіндігін түсіндіреді.
Қозғалмайтын мүлікке деген құқықты және олармен жасалынатын мәмлелерді
құқықтық реттеудің заңдық базасының әрі қарай дамуы (соның ішінде
қозғалмайтын мүлік ипотекасының да) келесі екі бұйрықтың Қозғалмайтын
мүлік ипотекасы туралы, Қозғалмайтын мүлікке деген құқықты және олармен
жасалынатын мәмлелерді мемлекеттік тіркеу туралы негізінде жүзеге асты
[4].
Қозғалмайтын мүлік ипотекасы туралы бұйрықтың қабылдану қажеттілігі
қозғалмайтын мүлікпен бйланысты мәмлелердің ерекшеліктеріне байланысты
болып келеді. Бұндай заңдың қабылдануы нарықтық экономиканың қажетті
элементі болып табылады.
Қозғалмайтын мүлік ипотекасы туралы бұйрық банктер тарапынан
ипотекалық несиенің жүзеге асырылуын соның ішінде тұрғын үй құрылысына
қаражаттарды тартуды, Қазақстан экономикасының кәсіпкерлік сферасына
инвестицияларды тартуды жылдамдатуды көздейді. Қозғалмайтын мүлік туралы
бұйрықтың кәсіпкерлік сферадағы негізгі мәселесі болып өндірісті
тұрақтандыру және бөлістіру сондай-ақ, тұрақты нарықты ынталандыру және
реттеуді жүзеге асыру болып табылады.
1998 жылы 30 шілдеде ҚР-ның Қозғалатын мүлік кепілдігін тіркеу
туралы заңы қабылданды. Бұл заң жобаны өңдеу және талқылау барысында
қозғалатын мүлік кепілдігін тіркеумен айналысатын мамандардың әр түрлі
тосқауылдарға ұшырауы анықталды. Сондықтанда өзінің жаңа өзгерістерімен
кепілдікпен байланысты құқықтық қатынастарды реттеу мақсатында осы заң
қабылданды.
Жалпы ереже бойынша қозғалатын мүліктің және оның кепілдігі тіркеу
жүргізілмейді [Азамаматтық Кодектың 3-ші пункті 117 бет]. Сонымен бірге
басқа да заңды актілер талабына сәйкес қозғалатын мүліктің жекелеген
түрлері мемелкеттік реттеуден міндетті түрде өткізілуі мүмкін. Егер заңды
актілер нормаларына сәйкес қандай да бір қозғалатын мүлік міндетті
мемелкеттік тіркеуге жатса (көбінесе мұндай мүліктерге қозғалмайтын
заттарға теңестірілгендер жатады, мысалы, әуе және теңіз кемелері), онда
Азамаматтық Кодектің 307 бабына сәйкес мұндай мүлік кепілдігі де оларды
тіркеумен айналысатын органдар тарапынан міндетті түрде тіркеуден
өткізіледі.
Қозғалатын мүлік кепілдігі туралы заңмен Азамаматтық Кодек
нормаларының сәйкессіздігі келесі екі жағдайда қарастырылады. Қозғалатын
мүлік кепілдігі туралы келісімін міндетті тіркеу кезінде егерде оның
шарттарында қайта кепілдікке қоюды шектеу қарастырылған болса, екінші
жағдайда мемлекеттік тіркеуге жатпайтын қозғалмайтын мүлік кепілдігін
тіркеу кезінде оған ерекше құқықтық мән беру.
Қозғалатын мүлік кепілдігін тіркеу туралы заң кепілдікті тіркеудің
өзара екі жақты келесімінде қарастырылған болса немесе тіркеу қажеттілігі
мүлікті қайта кепілдіке қоюды шектеу шарттарының болуымен байланысты болса,
онда мемелкеттік тіркеуге жатпайтын қозғалатын мүлік кепілдігін тіркеудің
жоқтығынан туындайтын мәселелерді реттеуді жүзеге асырмайды. Сондықтан да
бұл жағдайды Азамаматтық Кодектің осындай мәселерді тіркеу және олар
бойынша келесімге жалпы нормаларды қолдануы тиіс. Азамаматтық Кодекстің
жалпы нормаларына сәйкес тіркеудің болмауы келісімді жоққа шығармайды.
Бірақ, келісімге қызығушылық тұғызатын жаққа мәмлені тіркеу туралы сот
шешімін анықтау үшін және де соның негізінде мәміленің жаңадан тіркелеу
үшін сотқа қайрылуына мүмкіндік береді.
ТМД елдерінде ипотека қозғалмайтын мүлік кепілдігі ретінде
қарастырылады. Мысалы, Ресей Федерациясының Азамаматтық Кодекінің 334-ші
бабына сәйкес ипотека жер учаскесінің, кәсіпорын, ғимарат және тұрғын үй
және т.б. қозғалмайтын мүлік кепілдігіне ретінде көрсетіледі [5]. Сондай-
ақ, ҚР Азамаматтық Кодекінің 299-шы бабы да соған ұқсас, бірақ онда жер
уческесі орнына жер учаскесіне деген құқық сөздерін қолдану арқылы
анықтама береді. Бұл екі елдің Азамаматтық Кодекі бойынша да егер ипотека
туралы заңдарда басқа шарттар қарастырылмаған болса кпілдік туралы жалпы
қағидалар ипотекаға қолданылуда.
Бірақ, ҚР-ның Азамаматтық Кодексі бойынша ипотека мәнін түптен
өзгертетін нормалар еңгізілді, яғни Қазақстан Республикасы заңы бойынша
ипотеканың ерекшелендіруші ең негізгі белгісі болып мүлікті пайдалануы және
басқару құқығы, кепілдік беруші тұлға табылады.
Кез келген кепілдікке қойылған мүлікті пайдалану және иемдену
субъектісі болып кепілдік беруші немесе үшінші тұлға табылады. ТМД-нің
басқа елдерінде ипотека екі белгінің ажыралмас қатынасы ретінде түсініледі:
кепілдікке қойылған мүлікті пайдаланатын және иемденетін субъектпен
(кепілдік беруші немесе үшінші тұлға) және кепілдік заты (қозғалмайтын
мүлік).
Қазақстанда ипотека түсінігіне кепілдік беруші немесе үшінші тұлға
пайдалануында және иелігінде қалатын қозғалатын мүлік кепілдігі сәй келеді.
Сондай-ақ, ипотека түсінігіне кепілдік берушіде қалатын мүлік кепілдігіне
деген құқықтар кіреді. ҚР президентінің 1995 жылғы 23 желтоқсандағы
Қозғалмайтын мүлік ипотекасы туралы бұйрығының екінші бабына сәйкес
егерде бұл бұйрықта басқа шарттар қарастырылмаған болса ҚР Азамаматтық
Кодексінің кепілдік туралы жалпы ережелері қозғалмайтын мүлік ипотекасына
қолданыла береді.
Ипотекалық несиеге қойылатын негізгі талаптар халықты несиелендірудің
отандық және шетелдік тәжірибелерінің негізінде қалыптастырылады. Аталған
стандарттармен талаптар кредитор мен қарызгер тәукелдерін төмендетуге
бағытталған. Оларға:
- ұзақ мерзімді ипотекалық тұрғын үй несиелері 3 жыл және одан да жоғары
мерзімге (қазіргі кезеңде 10-15 жыл). Оның осындай ұзақ мкерзімділігіне
байланысты қарызгердің ай сайынғы төлейтін төлемдерінің мөлшері азаяды;
- несие арқылы сатып алынатын және де несие кепілдігі болып табылатын үйдің
60-70 пайызынан аспайтын көлемде ғана ипотекалық несие беріледі;
- қарызгер өз қаржаттары есбінен сатып алынатын үйдің 30-40 пайызына тең
соманы алғашқы төлем ретінде өтеуге міндетті;
- несие бойынша негізгі қарыз сомасы аннуитеттік төлемдер формуласы
негізінде есептелген ай сайынғы төлемдер түрінде өтеліп отырады. Бұл
тәсіл қарызгер үшін де (яғни оның өзінің жеке қаражаттарын жоспарлауға
мүмкіндігі долады) сондай-ақ, кредитор үшін де тиімді болып табылады;
- ай сайынғы төлемдер барлық есептік екзең ішінде қарызгердің жиынтық
табысының 30-35 пайызынан аспауы керек. Несиенің өтелу мүмкіндігін
бағалау кезінде кредитор қарызгердің ағымдағы табыстары туралы ресми
түрде негізделген мәліметтерді пайдаланады;
- несиеге алынған үй сол мезеттің өзінде несие бойынша кепілдік қызметін
атқарады. Яғни бұл егерде қарызгер тарапынан міндеттемелердің
орындалмаған жағдайында кредиторға несие бойынша шығындары мен зияндарын
және проценттерді жабу мақсатында оның өз иелігіне алу құқығын білдіреді.
Несие бойынша қарыз пайыздық төлемдер және т.б. да креитордың шығындары
жабылғаннан кейінгі сома орнын толтыру және үйді сату тәртібі бойынша
қарызгерге беріледі;
- орнын толтыру жағдайында ипотекалық несие негізінде сатып алынған және
кепілдікке қойылған үйді босату туралы қарызгер және оның отбасындағы
кәмілетке толған тұлғалары нотариалды түрде расталған келісімдерін
береді;
- ипотекаға қойылған тұрғын үй әр түрлі шектеулерден тәуелсіз сондай-ақ,
басқа да міндеттерді қамтамасыз ету үшін кепілдікке қойылмаған болуы
керек;
- несиеге алынған тұрғын үй қарызгер тарапынан тиімді түрде пайдаланылуы
тиіс, пайдалануға берілген тұрғын үйдің жалға берілуі тек қана несиелік
келісімде арнайы келісілген түрде кредитор рұқсатымен жүзеге асырылады.
Ипотекалық несиені жүзеге асыру және оған қызмет етуге қойлатын талаптар
мен нақты стандарттардың сақталуы ипотекалық несиенің екінші нарғының
сенімді қызмет етуінің және де бұл салаға жеке инвесторлардың
қаражаттарын тартудың оның ішінде ипотекалық құнды қағаздар немесе
облигациялар арқылы қаражаттар тартудың негізі болып табылады.
Қазақстандағы тұрғын үй нарығының ерекшеліктерінің халықтың табысын
есепке алаотырып Қазақстанда тұрғын үйді ипотекалық несиелендіру жүйесін
құру стратегиясын жасауда ұзақ мерзімді ипотекалық несиелерге қойылатын
келесідей негізгі стандарттар мен талаптар ұсынылған:
- ұзақ мерзімді ипотекалық несие инфляция қарқынын есепке алаотырып
индексацияланған түрде ұлттық валюта тенгеде беріледі. Несие мерзімі үш
және одан жоғары жылға ( максимум 20 жыл) кредитті қайтарудың наты
шарттарын жасай отырып беріледі;
- несие сомасы оған сатып алынатын және кепілдік ретінде қарастырылған
үйдің нарықтық құнының 60-70 пайызынан аспауы тиіс, қарызгер кредиторға
алғашқы төлем ретінде аталған үй құнының 30 пайызына тең соманы өтеуі
тиіс;
- орнатылатын сыйақы мөлшерлемесі нарықтық яғни оның өз уақтысында төленуін
қамтамасыз ететіндей сондай-ақ, банктер, зейнетақы қорлары, сақтандыру
компаниялары сияқты инвесторлар үшін тартымды болуы тиіс;
- негізгі қарыз сомасымен ол бойынша пайыздар аннуитеттік төлемдер
формуласы бойынша есептелген ай сайынғы төлемдер түрінде өтелінеді.
Компания тарапынан банктерден алынған ипотекалық тұрғын үй несиелері
келксідей талаптар мен мінездемелерге жауап беруі тиіс:
1. Берілетін ипотекалық тұрғын үй несиесі, ол бойынша жүзеге асырылатын бір
қалыпты төлемдер есебі, сыйақы сомасы, сондай-ақ, несие бойынша ағымдағы
мідеттемелер қалдығы ұлттық авлюта тенгеде анықталады;
2. Несиелер үш және одан артық жылға беріледі;
3. Ипотекалық тұрғын үй несиесі бойынша есептелетін сий ақы мөлшерлемесі
қалқымалы болып табылады (кейбір жағдайларда тұрақты).
4. Берілетін несиенің максималды сомасы 4,5 млн. тенгеден (30 мың $ экв.)
аспауы тиіс, кейбір жағдайларда бұл сома компания шешімі бойынша 100 мың
$ дейін болуы мүмкін.
5. Ипотекалық несие көп қабатты үйдегі жеке бір квартираны иемдену
құқығына, жер учаскесімен бірге тұрғын үйді немесе бір неше отбасы
тұратын котедждегі пәтерді алу үшін беріледі.
6. Компания ай сайынғы немесе тоқсан сайын бірдей төлемдермен өтелінетін
схема бойынша берілетін ипотекалық несиеледі жүзеге асырады. Оны есептеу
формуласы :
мұнда:
• A – аннуитеттік төлем сомасы;
• S – несие сомасы;
• P – кезеңдер бойынша проценттік ставка (улестік)
• n – кезеңдер саны.
Бұл коэффицент қарызгердің өз бюджетіндегі барлық мідеттемелерінін
несие төлемдерімен және тағы басқа оны мен байланысты міндеттемелерінің
үлес салмағын анықтайды.
Ипотеқалық несие сомасымен кепілдікке қойылған мүлік құнының арасындағы
қатынас жүзеге асырылған ипотекалық несие сомасымен кем дегенде
қозғалмайтын мүліктін сатылу бағасының немесе оның бағаланған құнының
қатнасы ретінде есептелінеді (КЗ).
Жоғарыда аталған талаптарға сайкес бұл ара қатнастың максималды қолемі
кепілдікке қойылған мүліктін сатылу бағасының немесе есептелген құның 70% -
нан аспауы тиіс. Ол келесідей формуламен есептелінеді:
К з = И К * 100
мұнда:
К3 -- ипотекалық міндеттеме коэффициенті, %
И - ипотекалық несие сомасы;
К - қозғалмайтын мүліктін жалпы сомасы.
Бұл коэффицинт банк-кредитор және копманияның өз мойнына алатын
тәуекел дәрежесін бағалауда әсерін тигізеді. Ол не ғұрлым жоғары болса
тәуекел де соғұрым жоғары болады.
Компания ипотекалық турғын үй несиесінің түріне байланысты сыйақы
мөлшелемесі мен және де басқа факторлаға байланысты К3 корсеткішін
өзгертіп отырады.
Сүйтіп, ең негізгі кезеңдердің бірі болып ипотекалық несиелерді беру
және оған қызмет ету, қарызгердің төлем қабілеттілігін бағалаудың
қағидалары, қаражаттар тарту үшін қаржылық инстурменттерді стандарттау
процедурасы табылады. Басқаша айтқанда, алғашқы және екінші ретті
нарықтарда бекітілген стандарттарға жауап беретін нарықтық ипотекалық
несиелер жұмыс істеуі қажет.
Банктер тарапынан ипотекалық несиелердің жузеге асырудың негізгі
етаптары. Ипотекалық несиелер төлемқабілетті, қайтарымдылығы, мерзімділігі
шарттарында, сондай-ақ, оны пайдалану жағдайына қатаң бақылау ... жалғасы
Сіз бұл жұмысты біздің қосымшамыз арқылы толығымен тегін көре аласыз.
Кіріспе ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... .
... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..
... ... ... ...
I. Ипотеканың дамуының ғылыми теориялық негіздері
1.1 Ипотекалық институттардың мәні және даму
кезеңдері ... ... ... ... ... ... .. ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..
... ... ... ...
1.2 Ипотекалық несиенің ерекшеліктері мен иотекалық банктердің негізгі
қызметтері ... ... ... ... ... ... . ... ... ... .
1.3 Қазақстан Республикасындағы ипотекалық несиелендіруді құқықтық
реттеудің дамуы ... ... ... ... ... ... ... .
II. Иотекалық несиелендіру нарығы, оның құралдары мен әлемдік
тәжрибесі.
2.1 Ипотекалық несие құралдары, олар бойынша төлемдерді есептеудің
әдістері ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..
... ..
2.2 Ипотекалық несие
тәуекелдіктері ... ... ... ... ... . ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..
... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ...
2.3 Ипотекалық несиелендірудің әлемдік
тәжірибесі ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ...
... ... ... ... ... ... ... .
III. Қазақстан Республикасындағы ипотекалық несилендіру және оның
даму болашағы
3.1 Қазіргі кезеңдегі Қазақстандағы ипотекалық несиелендірудің
жағдайы ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... .
3.2. Тұрғын үйді ипотекалық несиелендіру Компаниясы және оның даму
болашағы ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... .
3.3. Қазақстан Республикасында ипотекалық несиелендіруді дамыту мєселелері
мен келешегі ... ... ... ... ... .
Қорытынды ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ...
... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..
..
Қолданылған әдебиеттер
тізімі ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ...
... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..
Тіркемелер
Кіріспе
Ипотекалық несие – бұл батыс елдерінде жоғары қарқынмен дамып келе
жатқан қаржы нарғының бағыттарының бірі болып табылады. Бірақ, ол Қазақстан
үшін жаңа түсінік. Қазірде мамандар ежелден келе жатқан қозғалмайтын мүлік
бойынша пәтер маселесін шешудің бірден бір перспективті жолы ретінде ұзақ
мерзімді ипотекалық несие жүйесін дамытуды есептейді.
Шетел тәжірибесінен белгілі болғандай егер, мемлекет тарапынан дұрыс
және тиімді саясат жүргізілетін болса ипотекалық несие өзін өзі қамтамасыз
ететін және де бұл нарықтың белгілі бір дәрежеде дамуына әкелетін жүйеге
айналады.
Тақырыптың өзектілігі.
Тұрғын үй нарығының дауымен олардың құрылуы әрқашанда экономикалық
өсүдің негізі болып табылады.
Біріншіден адамдар өздерінің өмір сүру жағадайын жақсарту, тамақ-ас,
киім кешек және т.б. үшін ең алдымен баспана құру мәселесін алдына қояды
яғни ол үшін қажетті қаражат жийнаумен айналысады.
Екіншіден, өндіріс күшін орналастыру, экономиканы құрылымдық жағынан
қайта құру, осылардың бәрі мемлекет тарапынан тұрғын үй құрулысына қомақты
қаржы бөлінуін талап етеді.
Үшішіден, осы тұрғын үй құрылысының дамуы құрылыс заттарын өндіретін
кәсіпорындар, жобалау, инфрақұрылымды объектілер құрылысы, сауда-сатық
кәсіпорындары, жол құрылысы, қалалық транспорт сияқты жәнет.б. мыңдаған
адамады қамтитын салалардың дамуына алып келеді. Сондай-ақ, ұзақ мерзімді
ипотекалық несиенің экономиканың нақты секторына тиімді әсері негізінде
мемлекетке милиардтаған долаллардағы шетелдік тікелей инвестициялар
тартылады. Сондықтан, ипетекалық несиелендіру тек қана экономиканы емес
сондай-ақ онымен тығыз байланысты басқада салаларды жедел дамыту қәбілетіне
ие жекелеген механизмдердің бірі болып табылады.
Ипотекалық несие тиімді салым жасаудың шынайы баламасын көрсетеді.
Негізінен банктар тарапынан тартылып жатқан несиелер қысқа мерзімді болып
келеді және де егер соңғы кездердегі тартылып жатқан қаражаттар бойынша
проценттік ставкалар қарқынының төмендеуін есепке алсақ, онда ұзақ мерзімді
ипотекалық несиені қаржыландыру ушін қажетті ұзақ мерзімді қаражаттардың
құнын бағалау шын мәнінде олардың болмауына байланысты қиынға соғады. Дәл
осы қысқа мерзімді қаражаттарға қарағанда ұзақ мерзімді құралдардың
жетіспеуі банктердің тұрғын үй саласын несиелендірудегі жігерсіздігінің
негізгі қаржылық себебін түсіндіреді.
Қазіргі кездегі мемлекеттік тұрғын үй саясаты ең алдымен халықтың
әлеуметтік қорғалмаған және оның негізгі бөлігін қамтийтін орташа табысты
жұмысшы халқтың тұрғын үй мәселесін шешүге бағытталуы қәжет. Яғни бұл
мәселені шешудің басты жолы ипотекалық несие.
Әрине бұл жүйе мемлекет экономикасының даму қарқынына байланысты болып
келеді. Халық табысының төменділігі, қаржы нарығындағы проценттік ставканың
жоғарылығы, тұрғын үй нарығының дамымағандығы және олардың құрылысына
кететін қомақты қаржы, осылардың бәрі ипотека арқылы шешілуі қажет және де
ол туындауы мүмкін мәселелердің барлығын қамтиді деуге болмайды.
Қазақстанда ипотеканы дамыту ҚР президентінің заң күші бар 1995 жылдың
23 қарашысындағы Қозғалмайтын мүлік туралы бұйрығы негізінде басталған
болатын. Осы бұйрық негізінде ипотека кепілдікке қойылған қозғалмайтын
мүлік немесе оның бір болігі кепилдікке қоюшының немесе үшінші тұлғаның
қолданысында және басқаруында қалатын кепил зат ретінде қарастырылады. Атап
өтілуі қажет тағы бір нәрсе, осындай несие ресурстарының жетіспеуі және
халық табысының төменділігі шаттарында ҚР үкіметі ұзақ мерзімді ипотекалық
несиелендірудің тиімдірек моделі ретінде малайзиялық үлгіні тандады. Осы
үлгіге сәйкес мемлекеттің қатысуымен тұрғын үй нарығын жетілдіретін
институттар және де банктермен ипотекалық келісім негізінде қамтамасыз
етілген ипотекалық облигациялар шиғару арқылы қайта қаржыландырылуын
қамтамасыз ететін агенттік яғни ипотекалық компания құрылды.
Мұндағы халықты ұзақ мерзімді ипотекалық несиелендіру жүйесін құрудың
алғашқы этапында мемлекет маңызды рол атқарады. Мемлекет тұрғын үйді
иоптекалық несиелендіру жүйесін дамытудың концепциясын анықтайды,
ипотекалық несиелендіру жүйесінің сенімді және тиімді қызмет атқаруы үшін
оның құқықтық негзін қалыптастырады және де қарызгерлерді әлеуметтік
тұрғыдан қорғау механизмін құрайды. Ипотекалық несие нарығының
қатысушыларын ынталандырушы салық саясатын жүргізеді, сондай-ак, нарықты
ұйымдастыру үшін қажетті институттарды құру және оларды басқаруға қатысумен
айналысады.
Соңғы кездерде ипотекалық несиелендіру проблемасы жиі көтеріліп жатыр
және де ол шетелдік ғалымдар тарапынан жеткілікті дәрежеде шешімін тауып
жатыр. Оның классикалық моделі ретінде еуропалық (немістердің ) және
американдық моделдер қарастырылады.
Белгілі болғандай американдық үлгі көптеген жылдар бойы мемлекет
тарапынан қолдау тауып келеді және де ол тек қана дамыған экономика
жағдайында тұрғын үй сатып алудың басты формасы болып табылады. Көптеген
мемлекттерде осы екі модель олардың өзіндік ерекшеліктері мен формаларына
байланысты қоладынылып жүр.
Ал экономикасы дамыған мемлекеттерде сонымен қатар, Қазақстанда да
тұрғын үй мәселесін шешүде қолайлы және тиімді үлгілерді издестірумен
байланысты және ипотекалық несиені дамыту перспективаларымен оларды
талдауға арналған басылымдар жарық көріп жатыр.
Жұмыстың мақсаты мен міндеттері.
Жұмыстың мақсаты ипотекалық несиелендірудің әртүрлі елдердегі түрлі
моделдері негізінде жүзеге асырылған теориялық зерттеулер натижесіне сүйене
отырып ұзақ мерзімді ипотекалық несиелендірудің мүмкіндіктері мен оның
Қазакстандағы даму болашағын ашып көрсету болып табылады. Соған сәйкес оның
алдында келесідей міндеттер тұр:
- ипотека мен ипотекалық несиелендіруге анықтама беру;
- тұрғын үйді ұзақ мерзімді қаржыландырудың моделдері мен олардың
ерекшеліктерін қарастыру;
- ұзақ мерзімді ипотекалық несиелендіру ұйымдастыру жүйесін қарастыру;
- Қазақстанның ипотекалық компаниясының (КИК ЖАҚ-ты) қызметін зерттеу;
- ипотекалық несиелендіру жүйесіне несие ресурстарын тартудың механизмдерін
анықтау және т.б.
Дамыған мемлекеттердің ипотекалық несиелендіруді дамытудағы сәтті
тәжірибесі ипотекалық несиелендіру нарығын қалыптастырудың алғашқы
кезеңіндегі қиындықтарға қарамастан оның тек қана экономикалық емес басқа
да салалармен байланысты мәселелерді шешудің маңызды құралы болып
табылатындығын көрсетеді. Ол белгілі бір дегейде жалпы экономикалық
стратегия мен қоғамнды ондаған жылдар алға дамыту бағытын анықтайды.
Жұмыстың құрылымы мен құрамы. Ол кіріспе мен негізгі үш бөлімнен және
қортындыдан сондай-ақ, қолданылған әдебиеттер тізімінен тұрады. Жұмыс 67
парақ негізгі текстпен 5 кестені және бір сүретпен 4 сызбаны өз ішіне
алады. Оның жалпы көлемі 75 бетті құрайды.
I. ИПОТЕКАНЫҢ ДАМУЫНЫҢ ҒЫЛЫМИ ТЕОРИЯЛЫҚ НЕГІЗІ
1.1 Ипотекалық институттардың мәні және даму кезеңдері
Ипотека түсінігі дүниежүзілік қаржы экономика жүйесіне ежелгі Грециядан
енген. Оны Архонт Солон (б.э.д. VI ғ.) енгізген болатын. Ал Солонның
замандасы Драконт (б.э.д. 621 ж.) осы тұста әр түрлі жеке меншікке немесе
оның басқа да қозғалмалы болігіне жасалынған қастандық үшін қатаң жазалау
тәртіптерін енгізген. Солон б.э.д. 594 жылы өзінің жермен байланысты
қарыздарға өзгерту енгізу, иесіз қалған мүлкті мұрагерлер қауымына өткізу
қажетсіздігі туралы мұраға қалтру еркіндігі сияқты әйгілі реформаларын
жүзеге асырды [1]. Соның арқасына кез келген адам өз меншігінен өз
бетінше кешү немесе мұраға қалтыру құқығына ие болды. Солон жеке меншікті
(белгілі бір өлшемдегі жерді) мүлік ретінде өткізу үшін қарызгердің
атымен бірге бұл жердің белгілі бір қарыз соммасының кепілі болып
табылатындығын білдіретін қазық қағуды ұсынады және де ол ипотека деп
аталады [1].
Осындай қазықтар негізінде жер иесінің барлық қарыздары есептелініп
отырылған. Кейінірек бұл үшін ипотеклық кітап қолданылған.
Ипотекалық институттың жаңадан даму кезеңі Рим империясиы тұсында
басталды. Яғни алғашқы жүз жылдықта онда жеке тұлғалардың меншігінің
келпілдігімен несие бертін ипотекалық мекемелер құрылды. Әсіресе император
Антония Пия (б.д. II ғ.) тарапынан ипотекалық банктер үшін арнайы заңдар
қабылданған. Сол кездін өзінде онда 50 шақты банкпен 800-ден астам
айырбастау пункттері қызмет атқарған. Мемлекет ардайым ипотекалық
несиелендіру жүйесіне қолдау көрсетіп келген. Соның негізінде әлеуметтік
институттар кұрылған. Сондай-ақ, император Траян кезінде жетім –
жесірлерге қоладау көрсету мақсатында сол кездегі ең төмен болып табылатын
жылдық 5% ставкамен ипотекалық несие беруші қаржылық – қайрымдылық қорлар
құрылған.
Негізінен ипотекалық институттар қысқа уақыт аралығында үш негізгі
даму кезеңдерінен (яғни фидуция, пигнус және ипотека) өтті.
Фидуция - бұл сенім немесе сенім келісемі негізінде жүзеге асырылатын
түбегейлі қамтамасыз ету формасы болып ежелгі рим ережелері негізінде
қалыптасты және дамыды. Классикалық рим құқықтарының даму кезеңінде
пигнус ( яғни латынша - жүзеге асырылмаған кепіл зат ) пайда болған,
сосын ғана ипотека. Сондықтан да алғашқы несиелік келісім негізінде жүзеге
асырылатын кепіл зат туралы келісім шарт тек қана қосымша болып табылатын
еді.
Фидуцияның негізгі мәні ол бойынша келісім шарт жасалынуымен
кепілдікке қойылған мүлік бойынша кретдиторлардың құқы ресми турде
бекітілуі және де сол келісім бойынша кеплдіктің фидуцийға (яғни
кредиторға) берілуі, әрі қарай егер міндеттеме толығымен және де өз
уақтысында орындалатын болса кредитордың мүлікті өз иесіне қайтару
міндетінен тұрады. Осылайша фидуция келісімі де өзінің даму кезеңінен
өтті.
Фидуцияның алғашқы даму кезеңінде қарызгері қорғайтын ешқандай нақты бір
инструмент көзге түспейді, яғни кредитор тікелей өзіне не тиімді болса
соны, атап айтқанда, қаласа қарызгерден міндеттемені орындауын талап етті
немесе кепілдікті өзіне қалтырып отырды. Кейінірек, кредитор үшін тиімді
болып табылатын бұл артықшылықты жою мақсатында кепілзат туралы құжатқа
ресми бұйрық енгізілді. Дегенмен, сонда да келісімді жүзеге асыру барысанда
кредитор үшін пайдалы болып табылатын және де қарызгерге кері әсер ететін
заңдылықтар сол күйінде қалды.
Ипотекалық институттың келесі даму кезеңі қарызгерді кредитордың өз
бетінше әрекеттерінен қорғау арқылы өзінің айтарлықтай тиімді жақтарымен
айырмаланады.
Пигнус келісімі (яғни пигнус кезеңіндегі кепілдік туралы келісім)
кепілдікке қойылған мүлікті меншік ретінде емес керісінше тек қана қарызгер
тарапынан міндеттемелердің орындалу кепілдігі ретінде пайдалануға беруді
қарастырады. Сондай-ақ, қарызгер кредитордан кепілдікке қойылып жатқан
мүлікті пайдаланбауды тек қана сақтауды талап ету құқығына ие болады.
Сүйтіп, кредитор үшін тек қана бір шартты құқық яғни қарызгер өз
міндіттемелерін орындамаған жағдайда ғана өз зияндарының орның толтыру үшін
кепілдікке қойылған затты сату құқығы. Соның арқасында ғана кредитордың
сатылған заттың өз иелігінде қалтыру мүмкіндігіне шек қойылды. Егер осындай
жағадай күзетілсе, онда кредитор мүлікті сатудан түсткен пайдамен қарызгер
миндеттемесінен артқан болігін толығымен оған қайтарып отырды. Келісімнің
бұл түрі мұқият реттеліп отырды және де оған жатпағандары тек қана сот
арқылы шешіліп отырылды.
Ипотекалық институттың пайда болуының сонғы сатысы сол кездегі саяси
және экономикалық жағдаймен тығыз байланысты болып келеді. Басқаша айтқанда
Римдегі құлиелену шаруашылығының әлсіреуі мен жерлердің жаппай жалға
берілуі классикалық ипотекалық институттың пайда болуына әкелді. Дегенмен,
сол кездегі заңдылықтарға сайкес қызмет көрсетіп жатқан құрылымдардың
ешбірі еңбек құралдарына басқа ештеңесі жоқ ұсақ жалгерлермен жерлерін
жалға берүшілердің арасында жасалатын мұндай келісімді кепілдендіру үшін
сай келмеді. Осындай мәселені шешү арқасында кепілдіктің жаңа формасы
жалгерлердің өз еңбек құралдарын жалға берүшінің меншігіне өткізбей-ақ
оларды кепілдікке қою арқылы келісімге отыру пайда болды.
Кейінірек кепілдіктің бұл түрі оның басқа да түрлеріне атап айтқанда
қозғалмайтын мүлік кепілдігіне де тарады. Осылайша, ипотекалық институттың
пайда болуы біріншіден, кепілзат туралы келісім шартқа, екіншіден,
қарызгердің өз міндеттемесін орындауын және де бұл міндеттеме орындалмаған
жағадайда кредиторға кепілдікке қойылған мүлікті жузеге асыру арқылы өз
шығындарын жабу құқығын беретін кепілдік туралы келісім шартпен байланысты
болып келеді. Мұндай келісімдерді куәлендіру үшін алғашқыда қарызгер мен
кредитор арасында жәй ғана келісім жасалынған. Кейінірек заңды күшке ие
ресми және ресми болмаған құжаттар жасалынып отырылды. Сондай-ақ, үш және
одан да көп куәгерлер қатысуымен жасалынған жеке құжаттар да сондай күшке
ие болды. Сүйтіп ипотеканың классикалық бұл институты да өзінің даму
кезеңінен өтті. Соның тұсында жақтардың келісімінсіз жүзеге асырылатын әр
түрлі ресми ипотекалар енгізілді. Бұған заңды ипотека (яғни император
бұйрығымен), инвестордың жасаған ипотекасы, салық төлемейтін адам мүлкіне
жасалынатын фиска ипотекасы, яғни мұраға қалтырушының мүлігіне ипотека,
куеуінің мүлігі негізінде алған әйелінің ипотекасы және т.б. жатқызылды.
Ипотекалық келісімдерге қатысушылардың құқықтарын қорғаудағы
мемлекеттің орны ерекше болды. Айтарлықтай күрделі құрылымға ие болған
келісімдердің тіркелуі кешіктірілген жүйе үнемі қадағалау мен бақылауды
талап етті. Сүйтіп, мелекеттің осындай функцияларының әлсіреуі нәтижесінде
ежелгі заманның соңына шығуына байланысты ипоткалық институттар бір неше
ғасырлар бойы өмір сүруін тоқтатты.
Сосын ипотека бітіндеп орта ғасырлар заңдарында кездесе бастады.Атап
айтқанда Германияда XVI - ғасырда құпия ипотека өмір сүрді. Еуропа
мелекеттерінде ипотека екі түрлі сипатқа ие. Біріншіден ол тек қана
қозғалмайтын мүліктерге қолданылады, екіншіден, екпілдікке қойылған мүлік
кредитор емес суд арқылы жүзеге асырылады. Ипотека кредиторлар үшін
қарыздарды төлету бойынша қарызгердің мүлігін өз қарамағына алмай-ақ,
және басқа да кредиторлардың бәсекелестігінен қорғанудың ең дұрыс жолына
айналып жатыр. Яғни орта ғасырлық кодекстерден бері келе жатқан
анықтамасына көре ипотека – бұл табиғатынан ажыралмас, ол тек қана одан
пайда көрү құқығына негізделген.
“Hypoteka est tota in tota, et tota in qualibet parte” - яғни
қашанда міндеттеме толығымен өтелмейінше қанағаттану құқығы сол ипотекаға
қабылданған зат арқылы жузеге асырылады. Кепілдікке қойылған мүліктің бір
бөлігінің сатылуы кредиторды ол бойынша міндеттемелерді толығымен талап
ету құқығынан айырмайды. Ипотека қозғалмайтын мүлік негізінде жүзеге
асырылып, оның иесі ауысуынан тауелсіз болған.
Талаптың дұрыс қойылмауы немесе тоқтатылуы ипотеканың тоқтаылуына
немесе қәтелігіне алып келеді, бірақ керісінше емес. Ипотеканың мұндай
ерекшелігі тек қана ежелгі рим құқығы мен ғана емес сондай-ақ, еуропа
мемлекеттерінің заңдарымен де мойындалған. Рим заңдылықтары бойынша ипотека
талаппен оның негізін қалайтын және кредитордың қанағаттану дәрежесін
білдіретін өз шығындарын жабатын сумма мен ипотека бойынша пайыздарға
негізделген болатын. Ал XVII-XIX ғасырлардағы мемлекттердің ипотекалық
заңдылықтары бойынша талап етілетін сумманың көлемі оның жариялылығымен
оның пайызы есебінен өсіп отыратын сумма көлемінің арнайы кітаптарда
көрсетілу шартымен анықталынады. Сүйтіп, Рим заңнамаларының негізінде
ипотека Еуропа заңдарында да көрініс тапты.
Америка мен Англияда ипотека (mortgage) өзіндік ерекшеліктерге ие,
яғни ипотека бойынша қарызгер өзінің негізгі міндеттемелерін орындау
барысында мүлікке иегерлік ету құқығымен титул қарызгерден кредиторға
өтеді.
Сонымен, тарихи ипотекалық несиелендіру қарызгердің өз
міндеттемелерін қамтамасыз етудің ең сенімді формасы ретіндегі шаруашылық
қатынастар негізінде дүниеге келді.
1.2 Ипотекалық несиенің ерекшеліктері мен ипотекалық банктердің негізгі
қызметтері
Жер учаскелері ипотекасының ерекшеліктері. ипотекалық несилендіруде ауыл
шаруашылығына қатысты жерлер тек қана осы ауыл шаруашылығы өнімдерінің
жүзеге асырылуы немесе оларды дамыту мен тікелей қатысты несиелік келісім
шартты қамтамасыз ету үшін ғана тартылады. Қалалық құрылыс ережелеріне
сәйкес ғимараттар мен құрылыстарды биіктетуге болмайтын жерлер ипотекалық
несиелендіру объектісі болып табылмайды. Ауыул шаруашылығы саласында
қызмет атқаратын кәсіпорындардың ұжымдық жалпы меншігіне тән жерлер бойынша
ипотека тек қана сол ұжымның мүшесі болып табылатын тұлғаның үлесі
ретіндегі белгілі бір көлемдегі жеріне жүргізілуі мүмкін.
Көлемін есепке алғанда жеке учаске ретінде қолдануға жарамайтын және
мұндай категорияға жатпайтын жерлерге ипотека жүргізілмейді.
Жер учаскесін ипотекалық несиелендіру және кепілхат бойынша келісім
шартқа сайкес кепілдікті ұстаушы болып ҚР Ұлттық Банкі тарапынан ипотекалық
операцияларды жүргізүге рұқсаты бар банктер табылады.
Кепілдік беруші меншігіндегі кепілдікке қойылған жерде орналасқан
немесе соған салынатын ғимараттар мен құрылыстарда сол жер мен бір уақытта
кепілдікке қойылуы мүмкін.
Ал егерде кепілдік беруші меншігіндегі кепілдікке қойылған жер
учаскесінде орналасқан ғимараттар мен құрылыстар кепілхатта қарастырылмығын
болса, онда сол келісім бойынша кепілдік ұстаушы тарапынан қарызгердің
төлем қәбілетсіздігіне байланысты мүлікті жүзеге асыру жағдайында
кепілдікке қойылған жер иесі онда орналасқан ғимараттар мен құрылыстарды
пайдалануға қәжетті солар орналасқан шамадағы жер көлемін пайдалану құқығын
өзінде сақтайды.
Егерде ипотеалық несиелер бойынша міндеттемелер өз уақтысында
өтелмесе немесе қарызгер тарапынан басқа да қәтеліктерге жол берілсе оның
иелігіндегі жер учаскесі иелігінен алынып қойылуы мумкін және де бұл
процесс қарыздың орнын толтыру деп аталады
Кәсіпорын ипотекасының ерекшеліктері. Кәсіпорын ипотекасының
объектісі болып жалпы бірыңғай мүліктік комплекс ретінде кәсіпорынның өзі
табылады. Заңды тұлға ретінде кепілдікке қойылған кәсіпорынның мүлігіне
материалды және материалды емес активтер, оның ішінде: ғимараттар мен
құрылыстар, құрал жабдықтар, инвентарь, шикі заттар мен дайын өнімдер,
талап ету құқығы, патант, және т.б. құқықтары мен қарыздары да жатады.
Сонымен бірге кәсіпорынның кепілдікке қойылған мүлігінің құрамына алынбаған
табыстары, сатып алған мүліктері, кәсіпорынның өз мүліктерін жақсартуға
жұмсаған қаражаттары, сондай-ақ, ипотекалық келісім мерзімі аралығында
алған қарыздары да жатады. Кәсіпорынның кепілдік туралы келісімінде
кепілдік ретінде оның барлық активтері немесе баланс активінің бір бөлігі
де көрсетілуі мумкін.
Кәсіпорынның ипотекалық несие бойынша кепілдікке қою кәсіпорын
мүлкінің иелерінің толық келісімі немесе өкілетті органның шешімі негізінде
жүзеге асырылады. Ал егерде осы талаптардың орындалуының бұзылуымен
ипотекалық келісім шарт жасалынған болса ол жарақсыз деп есептелінеді.
Кәсіпорын ипотекасы оның активтері көлемінің жартысынан кем болмаған
сомадағы ақшалай қаражатпен қамтамасыз етілуі мүмкін.
Банкроттыққа ұшырап жатқан немесе ликвидациялау және қайта құру
туралы шешім қабылданып жатқан кәсіпорынды ипотека бойынша кепілдікке қоюға
жол берілмейді.
Ипотекаға кепілдікке қойылған мүлік құрамы мен құнының бағасы
кәсіпорын мүлкін толық инвентаризациялау арқылы анықталады. Инвентаризация
актісі, бухгалтерлік баланс және кәсіпорынның мүлкінің құрамы мен құны
туралы тәуелсіз аудитордың қортындысы міндетті турде кепілхатқа тіркелуі
қәжет.
Егерде кепілхатта көрсетілген кәсіпорын активінің жалпы соммасының
көлемі өзгермейтін болса, онда кепіл берушінің кәсіпорын мүлкінің құрамын
өзгертуге, сатуға, ауыстыруға, жалға беруге, қарызға беруге және т.б.
құқығы бар. Сондай-ақ, бұл ипотекалық келісім шарттың басқа да шарттарын
бұзбайды.
Тұрғын үй мен пәтер ипотекасының ерекшеліктері. Тұрғын үй ипотекасы
үй немесе пәтер сатып алу үшін, күрделі жөндеу жүргізу үшін, құру немесе
қайта құру үшін, берілген несиені қайтаруды қамтамасыз ету үшін жузеге
асырылады. Егерде тұрғын үй немесе пәтер иесінің басқа да пәтері немесе үйі
болса және де ол пәтер иесінің отбасы мүшелерімен бірге өмір сүруі үшін
толық қанағаттанарлы дәрежеде және жеткілікті көлемде болса, онда ол
ипотека объектісі бола алады.
Тұрғын үйдің бір бөлігін құрайтын бөлме ипотекалық несиенің объектісі
болып табылмайды.
Ипотекаға тек қана кепілдікке берушінің мүліктік құқығындағы тұрғын
үй немесе пәтер қойылуы мүмкін.
Тұрғын үй немесе пәтерде келісім және жәлгерлік келісім шарт
негізінде немесе басқа да заңда қарастырылған шарттар негізінде онда тұрып
жатқан адамның тұрғын үйдің немесе пәтерлердің аукционда сатылуына
байланысты одан көшірілуіне негіз болып табылмайды. Басқаша айтқанда
олармен тұрғын жай туралы келісім, жалгерлік немесе басқа да келісімдер өз
күшінде қалады. Мұндай адамдар өздері орналасып алған осындай тұрғын немесе
пәтерлерді жеңілдіктермен сатып алу құқығына ие болады.
Егерде басқа да шарттар қарастылрылмаған ипотекалық несие бойынша
келісімде қарастырылмаған болса кепілдік беруші кепілдік ұстаушының
(кредитордың) келісімімен тұрғын үйдегі бос бөлмені (пәтерді) жалға беруге
құқылы.
Бірақ, ол кепілдік ұстаушының келісімінсіз де сондай пәтерді жалға
бере алады егерде жалгер мен жасалынатын келісім мерзімі несиені қайтару
мерзімінен бұрын бітетін болса.
Ипотекалық банктер қозғалмайтын мүлік кепілдігімен ұзақ мерзімді
несиелер беретін қаржы несие институты болып табылады. Ипотекалық
несиелердің салыстырмалы ұзақ мерзімге берілуіне байланысты ол бойынша
пайыздық төлемдер мен негізгі қарыз сомасының бір бөлігінен құралатын ай
сайынғы төлемдерді ағымдағы табыстар есебінен өтеуге мүмкіндік беретін
қаржыландырудың тиімді және қолайлы тәсілі болып табылады. Мысалы, жалға
берілген үйдің құрылысын қаржыландыру жағдайында несие бойынша
міндеттемелер арендалық төлемдер есебінен өтелуіп отырылуы мүмкін.
Ипотекалық банктер берілетін несиелер үшін қәжетті құралдарды кепіл
хаттарды шығарып сату арқылы тартады. Олар өз иесіне тұрақты пайыздар
негізінде табыс әкелетін банктің қарыз міндеттемелері болып табылады.
Шығарылытын кепілхаттар банк тарапынан берілетін және кепілдендірілген
ипотекалық несиелер мен қамтамасыз етіледі.
Банк тарапынан шығарылатын құнды қағаздар ипотекалық несиелермен
қамтамасыз етілуіне байланысты банктер кепілзат түрін таңдауда және несие
көлемін белгілеуде қатаң ережелерге бағынуға міндетті. Заң бойынша несиелер
тек қана иемденушісіне тұрақты табыс түсіретін жер учаскесі кепілдігімен
берілуі мүмкін. Сондай-ақ, берілетін несие сомасы жер учаскесінің мұқият
есептелген құнының (кепілдік құнының) 60 % - нан аспауы керек.
Кепілдіктің құнын есептеу үшін әрбір ипотекалық банкте банк
басқармасы тарапынан ітелінген және мелекеттік қадағалау органдарымен
расталған арнайы инструкциялар қолданылады.
Банктің өз клиентіне ұсынуы мүмкін несиенің шарты кепілхаттарды
шығарып сату мен құнды қағаздар нарғындағы жағдайға байланысты болып
келеді. Кепілхаттар әдетте биржадағы қарыз міндеттемелерінің курсы
негізінде өз номиналынан төмен бағамен сатылады. Бірақ, сату курсы банктің
кепілхаттарды сатудан түскен таза пайдасына сәй келмейді. Мұндағы басты
мәселе банктердің өз құнды қағаздарын басқа несие несие институттары яғни
коммерциялық банктер арқылы сатуға мәжбүр болып жатқандығында. Әрине,
көрсеткен мұндай делдалдық қызметі үшін ипотекалық банк оларға
“бонификация” деп аталатын сыйақы төлейді, яғни ол келесідей көрініске ие:
Таза пайда = сату курсы - бонификация
Кепілхаттарын шығару арқылы банктер эмиссияның барлық екзеңінде олар
бойынша тұрақты пайыздар төлеу міндеттемесін алады. Бұдан басқа банктің
ағымдағы шығындары да болады. Сондықтан, проценттік ставка тек қана құнды
қағаздарды ұстаушыларға төленетін пайыздарды ғана емес сонндай-ақ, банктің
ағымдағы шығындарын да жабуы тиіс.
Ипотекалық банк кепілхаттар бойынша пайыздық төлемдерін олардың
қолдану мерзімі біткенге дейін өзгертпегеніндей өзінің қарызгерлеріне
несиелік төлем бойынша тұрақты пайыздар бекітуі мүмкін.
Міне осындай ерекшеліктірі арқылы кепілхаттарды сату есебінен
берілетін несиелер жийнақ немесе басқа банктер тарапынан берілетін
несиелерден айырмаланады.
Қәзіргі кезде кепілхаттар 10 жыл мерзімге шығарылуда. Жаңа эмиссия
алдында құнды қағаздар нарығындағы жағдайға сәйекс несиелердің берілу
шарттарына өзгертүлер енгізіледі. Егерде кепілхат бойынша пайыз төмендейтін
болса, сәйкесінше несие бойынша проценттер де төмендейді. Дегенмен,
тәжірибеде банкпен берілетін несие үшін талап етілетін пайыздар қарызгерлер
тарапынан түсінбестікпен қарсы алынады, өйткені олар бұл пайыздардың немен
байланысты екендігін толық түсініп жетпейді. Оның үстіне банк ұсынған
несиенің және оған белгіленген проценттік ставка бойынша оның берілу
шарттарын дайындауға міндетті болып табылады және де ол құнды қағаздар
нарғындағы болуы мүмкін теріс өзгерістерге қарамастан оларды өзгертүге
құқығы жоқ.
Ұсынылған несиені беру үшін банк өзі шығарған кепілхаттарын сатуы
қәжет. Басқа жағынан алып қарағанда ипотекалық несие лезде берілмеуі
мүмкін, ал пайыздарды банк тек қана несиені берген соң ғана ала алады. Осы
несие бойынша өтелетін проценттер мен кепілдік хаттары бойынша өтелетін
төлемдер арасындағы уақыт айырмашылығын толтыру үшін банкке айлық 0,25 % -
ын құрайтын несиені бергендігі үшін төленетін төлем қәжет.
Ипотекалық банктер қарызгерлерге несиені жедел түрде өтеү құқығын тек
қана проценттік төлемдерді өтеу бойынша келісілген мерзім біткен соң ғана
береді. Жалпы проценттік төлемдерді өтеу мерзімі 10 жылдан кем болмайды,
яғни кепілдікхаттарын пайдалану мерзімімен бірдей етіп бекітіледі. Өйткені,
егер қарызгер несиені алуымен кері қайтару құқығына ие болған жағдайда банк
несие бойынша проценттердің қарызгер тарапынан өтелмеуіне байланысты құнды
қағаздар иелеріне проценттік төлемдерді өтей алмау сияқты қиындықтарғы тап
болатын еді. Осындай жағдайларды ескере отырып банктер ипотекалық
несиелерді беруді жинақ банктерімен біріге отырып жүзеге асырады. Бұл
ынтымақтастық құрылысты бірлесе отырып қаржыландыру бағдарламасы немесе
ипотекалық несиенің берілуі оны жинақ банкі арқылы өтеу сияқты шарттар
негізінде көрініс табады. Алғашқыда ипотекалық несие, сосын жинақ банкінің
несиесі беріледі. Ипотекалық несиенің өтелуі 15-20 жылға созылады және бұл
уақыт мерзімі ішінде жинақ банкінің несиесі өтелініп болады.
Екінші жағдайда ипотекалық несиенің өтелуі оның жалпы сомасының 30% -
ын не жинақ банкімен келісімге отыру құқығын беру есебінен созылады.
Сүйтіп, ипотекалық несие ұзағымен 10-15 жыл ішінде толық немесе бөлшектеп
жинақ банкімен жасалынған келісім негізінде өтеледі. Егер өтеу үшін қәжетті
сома толық болмаса ипотекалық несиенің мерзімі ұзартылуы мүмкін.
Ипотекаллық облигациялар банктердің артықшылығы бар ипотека және
ипотекалық міндеттемелерімен қамтамасыз етілген тұрақты проценттер төленіп
отырылатын қарыз міндеттемелері болып табылады. Ол ұзақ мерзімді құнды
қағаз болып және осы мерзім ішінде ұстаушысын тұрақты капиталымен қоса
белгілі мөлшерде пайдамен де қамтамасыз етіп отырады.
Басқа құнды қағаздар сияқты кепілхаттар да (ипотекалық облигациялар)
биржада айналымға түседі және де банктер олардың кепілдігімен несие бере
алады. Егер қаражат қәжет болса оларды төмен биржалық курспен сату емес
кепілдіке қою ұсынылады.
Барлық кепілдікке байланысты құқықтар мемлекет тарапынан сенім
білдірілген тұлға бақылауы астындағы арнайы регистрге енгізіледі және де
сол тұлғаның қол қоюымен кепілхаттағы қәжетті жабу сомасы расталады.
Кепілхаттар әр түрлі өзіндік ерекшеліктермен шығарылады. Олармен
бірге купондар кітапшасы да шығарылады. Ол төленетін проценттер суммасымен
оның уақты көрсетілген бірнеше парақтардан тұрады, және де оларды көрсетү
арқылы оның ұстаушысы онда көрсетілген сумманы ала алады. Проценттердің
өтеліну уақытын ұмытып немесе өткізіп жібермеу үшін олардың уақтылы өтелуін
қамтамасыз етіп отыратын ипотекалық немесе басқа да банктерде кепілхаттарды
сақтау ұсынылады.
Купондардың өз уақтысын көрсетіліп отырылуы үлкен маңызга ие.
Өйткені, олар бойынша проценттер төленіп басталғаннан 4 жыл кейін оларды
алу құқы тоқтатылады. Кәзірде банктер тек қана депозиттік сертификаттарды
шығаруда. Ол өз ұстаушысына компанияның ипотекалық несие және кепілдік
хаттар бойынша басқарушысының яғни кепілхаттар эмитентінің қызметін бір
тұлға қызметі ретінде қарастыра отырып кепілдік хаттарды иемденүге құқық
беретін құнды қағаз болып есептеніледі.
Бұл жүйенің тиінділігін қамтамасыз ету онің келесідей негізгі құрылу
және қызмет ету принцыптерін сақтаумен байланысты болып келеді.
1. Лицензиялау – яғни кепіхаттарды шығару үшін арнайы лицензия
қажет.
2. Орын толтыру принципі.
Ипотекалық банк тарапынан шығарылған облигациялардың жалпы
суммасы әр уақытта ипотекалық несие арқылы жабылып отырылуы керек. Сондай-
ақ, ипотекалық институт тарапынан шығарылған облигациялардың жалпы суммасы
олар бойынша жылжымайтын мүлік кепілдігімен берілген ұзақ мерзімді
несиелердің жалпы көлемінен аспауы қажет.
3. Жабылу шегі.
Кепілдікке қойылған мүлік құнының тек қана 60-70% облигацияны қамтамасыз
ету үшін тартылуі мүмкін. Басқаша айтқанда банк тарапынан берілетін
ипотекалық несие көлемі кеплдіктің 60-70% сондай-ақ, шығарылған кепілдік
хатының көлемі де банкке кепілдікке қойылған қозғалмайтын мүлк құнының 60-
70% құрауы тиіс.
4. Жабу регистрі.
Облигацияларды жабуға қызмет ететін барлық активдер кепілдыкке қойылған
объектінің сипатын, несиенің номиналды сомасын, процент ставкасын, негізгі
қарыз бойынша төленетін соманы, кепілдіктің сомасын, кепідікті пайдалану
жолдарын көрсететін арнайы регистрлерге енгізіледі.
5. Облигация устаушылардың артықшылықтары.
Банктың банкроттық жағдайында облигация устаушыларының өз шығындарын банк
міндеттемелері есебінен жабу сияқты артықшылықты құқығы болады.
6. Қорғаныс тірегі принципі.
Ипотекалық несие операцияларымен және кепілдік хаттарды шығарумен
байланысты банктің активті және пассивті қызметтері оның басқа да
қызметтерінен қатаң тәрізде ерекшеленген болуы тиіс. Ипотекалық банктер
жоғары тәуекелді операцияларды жузеге асрмайды, оның жузеге асыратын
операцияларының саны заңмен шектелінеді.
7. Қадағалау принципі.
Дүниежузілік банктік практикада ипотекалық банктердің қызметі үстінен қатаң
қадағалау жүргізіліп отырылады. Атап айтқанда банк балансы, рентабельдігі,
меншік капиталының артып отыруы, бекітілген нормативтердің орындалуы,
проценттік ставка саясатына, ішкі және сыртқы аудиттік тексеруіне бақылау
жасалынын отырылады. Бақылаудың құрылымдық объектісі болып жабу принципінің
сақталынуы табылады. Бұл үшін әрбір банкке бақылау органы тарапынан
кепілдікпен жабудың қамтамасыз етілуімен хабардар етіп отыратын тұлға
(фидуциарий) тағайындалады. Фидуциарий жабудың жеткіліктілігімен
мәліметтердің жабу регистріне енгізудің дұрыстылығына бақылау жасап
отырады. Сондай-ақ, кепілдік хаттарының жабылуы бойынша қәжетті
сертификаттармен қамтамасыз етеді. Оған кепіл хаттарды шығарумен байланысты
барлық құжаттарды тексерү үшін құқық беріген. Әдетте шығарылған кепілхат
төлемындегі банк меншік капиталының үлесі де реттелінеді.
Ипотекалық облигациялар есебінен ипотекалық несе үшін қажетті
ресурстарды тарту тиімділігін қамтамасыз ету мақсатында облигациялардың
өтімділігін және өз инвесторы үшін қолайлылығын қамтамасыз ететін екінші
нарық болыуы қажет.
1.3 Қазақстан Республикасындағы ипотекалық несиелендіруді құқықтық
реттеудің дамуы
Азамаматтық Кодекстің қайта қаралуымен кәсіпорын, ғимарат, тұргын үй,
жер учаскесіне деген құқық және т.б. қозғалмайтын мүлік ипотекасы ҚР-ның
арнайы Қозғалмайтын мүлік ипотекасы заңымен реттелетін болды [2]. ҚР
Азамаматтық Кодексіндегі кепілзат туралы нормалар егерде қозғалмайтын мүлік
ипотекасы туралы арнайы заңда басқа шарттар қарастырылмаған болса, онда ол
қозғалмайтын мүлік ипотекасына қолданыла алады. Азамаматтық кодекстің 303-
ші бабына сайкес жер учаскесіне және басқа да табиғи ресурстарға деген
құқықты кепілдікке қою жермен және басқа да табиғи ресурстар
заңдылықтарымен орнатылған шарттар және шектер негізінде жүзеге асырылуы
мүмкін. Жалпы қозғалмайтын мүлікпен байланысты жүзеге асырылатын мәмілелер
белгілі бір уақытқа дейін қатаң заңдылық шектеулерге ұшырап келді және де
олар ҚР презинденті тарапынан 1994 жылы шығарылған екі заң Жермен
байланысты қатынастарды реттеудің кейбір мәселелері туралы және Аладағы
уақытта жермен байланысты қатынастарды жүзеге асыру туралы негізінде
шешіліп отырылды. Сондай-ақ, бұл заңдар жерді 99 жылға жалға беруге және де
бұл құқықты кепілдікке қою мүмкіндігін берді[3]. Дегенмен, жаңа заңды
өзгерістер 1995 жылы 3 августта қабылданған ҚР-нің жаңа конституциясының
қабылдануымен жүзеге асты. Жер туралы бұйрықта оны жеке меншікке өткізудің
негізгі шарттары және шектері пысықталған болатын. Бұйрықта жерге
қозғалмайтын мүлік ретінде яғни ол қозғалмайтын мүлік түсінігін беретіні
туралы анықтама берілген. Сондай-ақ, жер учаскесін кепілдікке қою
мүмкіндігі, оны пайдалану құқығы пысықталған және ипотекалық мүлік
кепілдігі ретінде пайдалануға болатын жерге деген мәңгі құқыққа анықтама
берілген. Жер туралы бұйрықтың 1-ші бабына сәйкес жер учаскесін немесе оған
деген құқықты кепілдікке қою арқылы қарызгер немесе кепілдік беруші үшінші
тұлға тарапынан кепілзатпен қамтамасыз етілген міндеттемелердің
орындалмауына байлансты кепілдік туралы келісім негізінде оған деген
құқықтың кредиторға өтетіндігін түсіндіреді.
Қозғалмайтын мүлікке деген құқықты және олармен жасалынатын мәмлелерді
құқықтық реттеудің заңдық базасының әрі қарай дамуы (соның ішінде
қозғалмайтын мүлік ипотекасының да) келесі екі бұйрықтың Қозғалмайтын
мүлік ипотекасы туралы, Қозғалмайтын мүлікке деген құқықты және олармен
жасалынатын мәмлелерді мемлекеттік тіркеу туралы негізінде жүзеге асты
[4].
Қозғалмайтын мүлік ипотекасы туралы бұйрықтың қабылдану қажеттілігі
қозғалмайтын мүлікпен бйланысты мәмлелердің ерекшеліктеріне байланысты
болып келеді. Бұндай заңдың қабылдануы нарықтық экономиканың қажетті
элементі болып табылады.
Қозғалмайтын мүлік ипотекасы туралы бұйрық банктер тарапынан
ипотекалық несиенің жүзеге асырылуын соның ішінде тұрғын үй құрылысына
қаражаттарды тартуды, Қазақстан экономикасының кәсіпкерлік сферасына
инвестицияларды тартуды жылдамдатуды көздейді. Қозғалмайтын мүлік туралы
бұйрықтың кәсіпкерлік сферадағы негізгі мәселесі болып өндірісті
тұрақтандыру және бөлістіру сондай-ақ, тұрақты нарықты ынталандыру және
реттеуді жүзеге асыру болып табылады.
1998 жылы 30 шілдеде ҚР-ның Қозғалатын мүлік кепілдігін тіркеу
туралы заңы қабылданды. Бұл заң жобаны өңдеу және талқылау барысында
қозғалатын мүлік кепілдігін тіркеумен айналысатын мамандардың әр түрлі
тосқауылдарға ұшырауы анықталды. Сондықтанда өзінің жаңа өзгерістерімен
кепілдікпен байланысты құқықтық қатынастарды реттеу мақсатында осы заң
қабылданды.
Жалпы ереже бойынша қозғалатын мүліктің және оның кепілдігі тіркеу
жүргізілмейді [Азамаматтық Кодектың 3-ші пункті 117 бет]. Сонымен бірге
басқа да заңды актілер талабына сәйкес қозғалатын мүліктің жекелеген
түрлері мемелкеттік реттеуден міндетті түрде өткізілуі мүмкін. Егер заңды
актілер нормаларына сәйкес қандай да бір қозғалатын мүлік міндетті
мемелкеттік тіркеуге жатса (көбінесе мұндай мүліктерге қозғалмайтын
заттарға теңестірілгендер жатады, мысалы, әуе және теңіз кемелері), онда
Азамаматтық Кодектің 307 бабына сәйкес мұндай мүлік кепілдігі де оларды
тіркеумен айналысатын органдар тарапынан міндетті түрде тіркеуден
өткізіледі.
Қозғалатын мүлік кепілдігі туралы заңмен Азамаматтық Кодек
нормаларының сәйкессіздігі келесі екі жағдайда қарастырылады. Қозғалатын
мүлік кепілдігі туралы келісімін міндетті тіркеу кезінде егерде оның
шарттарында қайта кепілдікке қоюды шектеу қарастырылған болса, екінші
жағдайда мемлекеттік тіркеуге жатпайтын қозғалмайтын мүлік кепілдігін
тіркеу кезінде оған ерекше құқықтық мән беру.
Қозғалатын мүлік кепілдігін тіркеу туралы заң кепілдікті тіркеудің
өзара екі жақты келесімінде қарастырылған болса немесе тіркеу қажеттілігі
мүлікті қайта кепілдіке қоюды шектеу шарттарының болуымен байланысты болса,
онда мемелкеттік тіркеуге жатпайтын қозғалатын мүлік кепілдігін тіркеудің
жоқтығынан туындайтын мәселелерді реттеуді жүзеге асырмайды. Сондықтан да
бұл жағдайды Азамаматтық Кодектің осындай мәселерді тіркеу және олар
бойынша келесімге жалпы нормаларды қолдануы тиіс. Азамаматтық Кодекстің
жалпы нормаларына сәйкес тіркеудің болмауы келісімді жоққа шығармайды.
Бірақ, келісімге қызығушылық тұғызатын жаққа мәмлені тіркеу туралы сот
шешімін анықтау үшін және де соның негізінде мәміленің жаңадан тіркелеу
үшін сотқа қайрылуына мүмкіндік береді.
ТМД елдерінде ипотека қозғалмайтын мүлік кепілдігі ретінде
қарастырылады. Мысалы, Ресей Федерациясының Азамаматтық Кодекінің 334-ші
бабына сәйкес ипотека жер учаскесінің, кәсіпорын, ғимарат және тұрғын үй
және т.б. қозғалмайтын мүлік кепілдігіне ретінде көрсетіледі [5]. Сондай-
ақ, ҚР Азамаматтық Кодекінің 299-шы бабы да соған ұқсас, бірақ онда жер
уческесі орнына жер учаскесіне деген құқық сөздерін қолдану арқылы
анықтама береді. Бұл екі елдің Азамаматтық Кодекі бойынша да егер ипотека
туралы заңдарда басқа шарттар қарастырылмаған болса кпілдік туралы жалпы
қағидалар ипотекаға қолданылуда.
Бірақ, ҚР-ның Азамаматтық Кодексі бойынша ипотека мәнін түптен
өзгертетін нормалар еңгізілді, яғни Қазақстан Республикасы заңы бойынша
ипотеканың ерекшелендіруші ең негізгі белгісі болып мүлікті пайдалануы және
басқару құқығы, кепілдік беруші тұлға табылады.
Кез келген кепілдікке қойылған мүлікті пайдалану және иемдену
субъектісі болып кепілдік беруші немесе үшінші тұлға табылады. ТМД-нің
басқа елдерінде ипотека екі белгінің ажыралмас қатынасы ретінде түсініледі:
кепілдікке қойылған мүлікті пайдаланатын және иемденетін субъектпен
(кепілдік беруші немесе үшінші тұлға) және кепілдік заты (қозғалмайтын
мүлік).
Қазақстанда ипотека түсінігіне кепілдік беруші немесе үшінші тұлға
пайдалануында және иелігінде қалатын қозғалатын мүлік кепілдігі сәй келеді.
Сондай-ақ, ипотека түсінігіне кепілдік берушіде қалатын мүлік кепілдігіне
деген құқықтар кіреді. ҚР президентінің 1995 жылғы 23 желтоқсандағы
Қозғалмайтын мүлік ипотекасы туралы бұйрығының екінші бабына сәйкес
егерде бұл бұйрықта басқа шарттар қарастырылмаған болса ҚР Азамаматтық
Кодексінің кепілдік туралы жалпы ережелері қозғалмайтын мүлік ипотекасына
қолданыла береді.
Ипотекалық несиеге қойылатын негізгі талаптар халықты несиелендірудің
отандық және шетелдік тәжірибелерінің негізінде қалыптастырылады. Аталған
стандарттармен талаптар кредитор мен қарызгер тәукелдерін төмендетуге
бағытталған. Оларға:
- ұзақ мерзімді ипотекалық тұрғын үй несиелері 3 жыл және одан да жоғары
мерзімге (қазіргі кезеңде 10-15 жыл). Оның осындай ұзақ мкерзімділігіне
байланысты қарызгердің ай сайынғы төлейтін төлемдерінің мөлшері азаяды;
- несие арқылы сатып алынатын және де несие кепілдігі болып табылатын үйдің
60-70 пайызынан аспайтын көлемде ғана ипотекалық несие беріледі;
- қарызгер өз қаржаттары есбінен сатып алынатын үйдің 30-40 пайызына тең
соманы алғашқы төлем ретінде өтеуге міндетті;
- несие бойынша негізгі қарыз сомасы аннуитеттік төлемдер формуласы
негізінде есептелген ай сайынғы төлемдер түрінде өтеліп отырады. Бұл
тәсіл қарызгер үшін де (яғни оның өзінің жеке қаражаттарын жоспарлауға
мүмкіндігі долады) сондай-ақ, кредитор үшін де тиімді болып табылады;
- ай сайынғы төлемдер барлық есептік екзең ішінде қарызгердің жиынтық
табысының 30-35 пайызынан аспауы керек. Несиенің өтелу мүмкіндігін
бағалау кезінде кредитор қарызгердің ағымдағы табыстары туралы ресми
түрде негізделген мәліметтерді пайдаланады;
- несиеге алынған үй сол мезеттің өзінде несие бойынша кепілдік қызметін
атқарады. Яғни бұл егерде қарызгер тарапынан міндеттемелердің
орындалмаған жағдайында кредиторға несие бойынша шығындары мен зияндарын
және проценттерді жабу мақсатында оның өз иелігіне алу құқығын білдіреді.
Несие бойынша қарыз пайыздық төлемдер және т.б. да креитордың шығындары
жабылғаннан кейінгі сома орнын толтыру және үйді сату тәртібі бойынша
қарызгерге беріледі;
- орнын толтыру жағдайында ипотекалық несие негізінде сатып алынған және
кепілдікке қойылған үйді босату туралы қарызгер және оның отбасындағы
кәмілетке толған тұлғалары нотариалды түрде расталған келісімдерін
береді;
- ипотекаға қойылған тұрғын үй әр түрлі шектеулерден тәуелсіз сондай-ақ,
басқа да міндеттерді қамтамасыз ету үшін кепілдікке қойылмаған болуы
керек;
- несиеге алынған тұрғын үй қарызгер тарапынан тиімді түрде пайдаланылуы
тиіс, пайдалануға берілген тұрғын үйдің жалға берілуі тек қана несиелік
келісімде арнайы келісілген түрде кредитор рұқсатымен жүзеге асырылады.
Ипотекалық несиені жүзеге асыру және оған қызмет етуге қойлатын талаптар
мен нақты стандарттардың сақталуы ипотекалық несиенің екінші нарғының
сенімді қызмет етуінің және де бұл салаға жеке инвесторлардың
қаражаттарын тартудың оның ішінде ипотекалық құнды қағаздар немесе
облигациялар арқылы қаражаттар тартудың негізі болып табылады.
Қазақстандағы тұрғын үй нарығының ерекшеліктерінің халықтың табысын
есепке алаотырып Қазақстанда тұрғын үйді ипотекалық несиелендіру жүйесін
құру стратегиясын жасауда ұзақ мерзімді ипотекалық несиелерге қойылатын
келесідей негізгі стандарттар мен талаптар ұсынылған:
- ұзақ мерзімді ипотекалық несие инфляция қарқынын есепке алаотырып
индексацияланған түрде ұлттық валюта тенгеде беріледі. Несие мерзімі үш
және одан жоғары жылға ( максимум 20 жыл) кредитті қайтарудың наты
шарттарын жасай отырып беріледі;
- несие сомасы оған сатып алынатын және кепілдік ретінде қарастырылған
үйдің нарықтық құнының 60-70 пайызынан аспауы тиіс, қарызгер кредиторға
алғашқы төлем ретінде аталған үй құнының 30 пайызына тең соманы өтеуі
тиіс;
- орнатылатын сыйақы мөлшерлемесі нарықтық яғни оның өз уақтысында төленуін
қамтамасыз ететіндей сондай-ақ, банктер, зейнетақы қорлары, сақтандыру
компаниялары сияқты инвесторлар үшін тартымды болуы тиіс;
- негізгі қарыз сомасымен ол бойынша пайыздар аннуитеттік төлемдер
формуласы бойынша есептелген ай сайынғы төлемдер түрінде өтелінеді.
Компания тарапынан банктерден алынған ипотекалық тұрғын үй несиелері
келксідей талаптар мен мінездемелерге жауап беруі тиіс:
1. Берілетін ипотекалық тұрғын үй несиесі, ол бойынша жүзеге асырылатын бір
қалыпты төлемдер есебі, сыйақы сомасы, сондай-ақ, несие бойынша ағымдағы
мідеттемелер қалдығы ұлттық авлюта тенгеде анықталады;
2. Несиелер үш және одан артық жылға беріледі;
3. Ипотекалық тұрғын үй несиесі бойынша есептелетін сий ақы мөлшерлемесі
қалқымалы болып табылады (кейбір жағдайларда тұрақты).
4. Берілетін несиенің максималды сомасы 4,5 млн. тенгеден (30 мың $ экв.)
аспауы тиіс, кейбір жағдайларда бұл сома компания шешімі бойынша 100 мың
$ дейін болуы мүмкін.
5. Ипотекалық несие көп қабатты үйдегі жеке бір квартираны иемдену
құқығына, жер учаскесімен бірге тұрғын үйді немесе бір неше отбасы
тұратын котедждегі пәтерді алу үшін беріледі.
6. Компания ай сайынғы немесе тоқсан сайын бірдей төлемдермен өтелінетін
схема бойынша берілетін ипотекалық несиеледі жүзеге асырады. Оны есептеу
формуласы :
мұнда:
• A – аннуитеттік төлем сомасы;
• S – несие сомасы;
• P – кезеңдер бойынша проценттік ставка (улестік)
• n – кезеңдер саны.
Бұл коэффицент қарызгердің өз бюджетіндегі барлық мідеттемелерінін
несие төлемдерімен және тағы басқа оны мен байланысты міндеттемелерінің
үлес салмағын анықтайды.
Ипотеқалық несие сомасымен кепілдікке қойылған мүлік құнының арасындағы
қатынас жүзеге асырылған ипотекалық несие сомасымен кем дегенде
қозғалмайтын мүліктін сатылу бағасының немесе оның бағаланған құнының
қатнасы ретінде есептелінеді (КЗ).
Жоғарыда аталған талаптарға сайкес бұл ара қатнастың максималды қолемі
кепілдікке қойылған мүліктін сатылу бағасының немесе есептелген құның 70% -
нан аспауы тиіс. Ол келесідей формуламен есептелінеді:
К з = И К * 100
мұнда:
К3 -- ипотекалық міндеттеме коэффициенті, %
И - ипотекалық несие сомасы;
К - қозғалмайтын мүліктін жалпы сомасы.
Бұл коэффицинт банк-кредитор және копманияның өз мойнына алатын
тәуекел дәрежесін бағалауда әсерін тигізеді. Ол не ғұрлым жоғары болса
тәуекел де соғұрым жоғары болады.
Компания ипотекалық турғын үй несиесінің түріне байланысты сыйақы
мөлшелемесі мен және де басқа факторлаға байланысты К3 корсеткішін
өзгертіп отырады.
Сүйтіп, ең негізгі кезеңдердің бірі болып ипотекалық несиелерді беру
және оған қызмет ету, қарызгердің төлем қабілеттілігін бағалаудың
қағидалары, қаражаттар тарту үшін қаржылық инстурменттерді стандарттау
процедурасы табылады. Басқаша айтқанда, алғашқы және екінші ретті
нарықтарда бекітілген стандарттарға жауап беретін нарықтық ипотекалық
несиелер жұмыс істеуі қажет.
Банктер тарапынан ипотекалық несиелердің жузеге асырудың негізгі
етаптары. Ипотекалық несиелер төлемқабілетті, қайтарымдылығы, мерзімділігі
шарттарында, сондай-ақ, оны пайдалану жағдайына қатаң бақылау ... жалғасы
Сіз бұл жұмысты біздің қосымшамыз арқылы толығымен тегін көре аласыз.
Ұқсас жұмыстар
Пәндер
- Іс жүргізу
- Автоматтандыру, Техника
- Алғашқы әскери дайындық
- Астрономия
- Ауыл шаруашылығы
- Банк ісі
- Бизнесті бағалау
- Биология
- Бухгалтерлік іс
- Валеология
- Ветеринария
- География
- Геология, Геофизика, Геодезия
- Дін
- Ет, сүт, шарап өнімдері
- Жалпы тарих
- Жер кадастрі, Жылжымайтын мүлік
- Журналистика
- Информатика
- Кеден ісі
- Маркетинг
- Математика, Геометрия
- Медицина
- Мемлекеттік басқару
- Менеджмент
- Мұнай, Газ
- Мұрағат ісі
- Мәдениеттану
- ОБЖ (Основы безопасности жизнедеятельности)
- Педагогика
- Полиграфия
- Психология
- Салық
- Саясаттану
- Сақтандыру
- Сертификаттау, стандарттау
- Социология, Демография
- Спорт
- Статистика
- Тілтану, Филология
- Тарихи тұлғалар
- Тау-кен ісі
- Транспорт
- Туризм
- Физика
- Философия
- Халықаралық қатынастар
- Химия
- Экология, Қоршаған ортаны қорғау
- Экономика
- Экономикалық география
- Электротехника
- Қазақстан тарихы
- Қаржы
- Құрылыс
- Құқық, Криминалистика
- Әдебиет
- Өнер, музыка
- Өнеркәсіп, Өндіріс
Қазақ тілінде жазылған рефераттар, курстық жұмыстар, дипломдық жұмыстар бойынша біздің қор #1 болып табылады.
Ақпарат
Қосымша
Email: info@stud.kz