Ипотекалық несиелендіру
МАЗМҰНЫ
Кіріспе ___________________________________ _____________________3
1 Бөлім. Ипотекалық несиелендірудің теориялық аспектілері ______ 6
1. Ипотека институтының ұғымы және оның шығу тарихы _________6
2. Банктегі ипотекалық несиені ұйымдастыру шарттары мен принциптері
___________________________________ __________11
3. Шетел тәжірибесі мен Қазақстан Республикасындағы ипотекалық
несиені салыстыру__________________________ ________________19
2 Бөлім. Қазкоммерцбанк акционерлік қоғам мысалында Қазақстан
Республикасындағы ипотекалық несиелендіру тәжірибесі ________28
2 Қазкоммерцбанк акционерлік қоғамының халықты ипотекалық несиелендірудің
талдауы____________________________ __________28
1. Ипотекалық несиені бағалау және беру тәртібі____________________41
3 Бөім. Тұрғын үй мәселесін шешудегі ипотекалық несиелендірудің
мәселелері және даму перспективалары __________________________48
3.1 Ипотекалық несие беруде туындайтын бірқатар мәселелер және
оларды шешу жолдары ___________________________________ _______48
3.2 Ипотекалық несиелендірудің даму перспективалары _____________68
Қорытынды ___________________________________ ________________76
Қолданылған әдебиеттер __________________________________7 9
Қосымшалар ___________________________________ _______________81
КІРІСПЕ
Қазақстан Үкіметі мен Ұлттық Банк ипотеканы экономикалық саясаттың
маңызды, өзекті салаларының бірі деп қарастырады. Елдегі экономикалық
жағдай өзгеріп жатқанда, халық мүддесін қорғау міндетіне аса мән беріледі.
Азаматтар үшін ең тиімді саналатын ипотека механизмін жандандыруға теңгемен
берілетін, сыйақының көлемі еркін болатын ипотеканы дамыту алға қойылып
отыр.
Ипотекалық несиелендіру жүйесі ұлттық экономикада алдынғы орындардың
бірінде тұр деуге болады. Біріншіден, қазіргі уақытта көптеген экономикасы
дамыған елдерде ипотекалық несиелендіру тек тұрғын үй жағдайын жақсартудың
негізгі формасы ғана болып табылмайды, сонымен бірге ол ел экономикасына
елеулі түрде әсерін тигізеді. Ал екінші жағынан, ипотекалық несиелендіру
жүйесі бүгінгі күні өзара байланысты және өзара бағынышты жүйе
бөлшектерінен тұратын күрделі механизм болып табылады.
Ипотекалық несиелендіру жүйесін дамытудың мақсаттары болып, бір жағынан
тұрғындардың тұрғын үй жағдайын жақсарту, ал екінші жағынан, жылжымайтын
мүлік және құрылыс нарығындағы сұранысты ынталандыру болып табылады.
Сонымен қатар, ипотекалық несиелендірудің дамуына мемлекет тарапынан қолдау
көрсетуі, еліміздің нақтылы экономикалық өсіміндегі жетістіктердің бірі
болып табылады. Әлемдік тәжірибеден өткен және тұрғын үй саласына бюджеттен
тыс инвестицияларды тартудын сенімді әдісі болып табылатын, ипотекалық
несиелендірудің нарықтық экономика жүйесіндегі алатын орнын зор. Ипотекалық
несиелендіру – қоғамда болып жатқан қоғамдық процестерге, адамдарды
ынталандыруға зор әсерін тигізеді.
Басқа елдердің банктік жүйесі қалыптасып, дамуы үшін ондаған жылдар
қажет болған болатын, ал еліміз нарықтық қатынастарға көшкен сәттен бастап,
Қазақстан Республикасының банктік жүйесі қысқа уақыт аралығында тез дамып
кетті. Банктердің басты қызметі – жеке және заңды тұлғаларды қаржыландыру
үшін ақша қаражаттарын жинақтау болып табылады. Ол үшін екінші деңгейлі
банктерге, ссудаларды өтеу кезінде төленетін жарналар мен қарыз бойынша
пайыздарды әрдайым қамтамасыз етудің тиімді несие саясатын жасауы керек.
Экономиканы тұрақтандыру және экономиканы дамытуға көшу, екінші
деңгейлі банктерден Қазақстан Республикасы азаматтарының өмір сүру сапасын
жақсартатын жаңа банктік қызмет көрсету түрін талап етеді. Екінші деңгейлі
банктердің, мұндай несиелендірудің жаңа түрі – ипотека болып табылады.
Ипотека – бұл жеке тұлғаларға сатып алынатын жылжымайтын мүлікті
кепілге қойып, тұрғын үй сатып алуға берілетін несие түрі. Сонымен бірге,
бұл тұрғын үй тұрғындардың денсаулығын және қауіпсіздігін қамтамасыз ету
бойынша қойылатын талаптарға сай болуы керек.
Ипотека дамуының бастауын Қазақстан Республика Президентінің 1995 жыл
23 желтоқсан №2723 заң күші бар Жылжымайтын мүлік ипотекасы туралы
жарғысы қалады. Бұл жарғы ипотеканы кепіл түрі деп анықтады. Бұл жағдайда
мүлік кепіл берушінің немесе үшінші тұлғаның иелігінде қалады.
1999 жылдың соңында Ұлттық Банк ипотекалық несиелендіруде жүйеге
енгізудің нормативтік – құқықтық базасын қарастыруға бағдар жасады.
Ведомство аралық қызмет тобы құрылды, оның жұмыс нәтижесі Үкімет бекіткен
тұрғын үй құрылысын ұзақ мерзімді қаржыландыру және Қазақстан
Республикасында ипотекалық несиелендіру жүйесін дамыту концепциясы болып
табылады. Онда алғаш рет мемлекеттегі ипотекалық несиелендіру жүйесінің
тұжырымды негіздері анықталынады. Қазақстан Республика Үкіметінің 2001 жыл
3 мамырының №601 шешімі бойынша ескі тұрғын үйді жою процесінің тараптары
арасындағы қатынасты реттеу туралы заңды қалыптастыруды қарастырған 2001
жыл 13 сәуір айында болған жиналыста берілген Қазақстан Республика
Президенттінің тапсырмаларын жүзеге асыру бойынша шаралар жоспары
бекітілді.[1]
Қазақстан Республика Үкіметінің 2000 жыл 21 тамыз № 1290 Тұрғын үйді
ұзақ мерзімді несиелендіру және ипотекалық несиелендіру жүйесін дамыту
тұжырымдамасы туралы және 2000 жыл 28 қараша №1774 Тұрғын үй құрылысын
ұзақ мерзімді қаржыландыру және ипотекалық несиелендіру жүйесін дамыту
бағдарламасын бекіту туралы шешім қабылданған.[2]
2005 жылдан бастап Қазақстан Республикасында тұрғын үй құрылысының жаңа
саясаты жүзеге аса бастады. Бұл саясаттың мәні – тұрғын үйді несиелендіру
мерзімін жоғарлату, тұрғын үй құның арзандату, бастапқы жарналар мен
несиелендіру ставкаларын төмендету арқылы барлық тұрғындарға қол жететіндей
етіп жасау болып табылады.
Бүгінгі күннің өзінде, екінші деңгейлі банктермен мерзімі 30 жылға
дейінгі тұрғын үйлерді сатып алғысы келетін жеке тұлғалар несиелендірілуде.
Сондықтан да, Қазақстан Республикасындағы бұл ипотекалық несиелендіру
жүйесі, қазіргі таңдағы өзекті мәселелердің бірі болып табылады.
Осы жоғарыда айтылған мәселелердің барлығы, яғни бүгінгі таңдағы туып
отырған мәселелерді банктік несиелермен қаржыландыру нысанында айқындау
дипломдық жұмысымыздың өзектілігін көрсетеді.
Дипломдық жұмысымның мақсаты – елімізде әлеуметтік саясатты жүзеге
асыру яғни азаматтарды тұрғын үймен қамтамасыз етудің қазіргі даму
тенденциясын ашып көрсету.
Дипломдық жұмысымның міндеттері болып келесілер табылады:
Қазақстан Республикасындағы ипотекалық нарықты толықтай зерттеп, оған баға
беру.
АО Казкоммерцбанк мысалында ипотекалық несиелеудің экономикалық мазмұнын
ашу.
3. Қазіргі жағдайдағы ипотекалық несиелеудің мәселелері мен оның
болашақтағы даму сатыларын қарастыру.
1 БӨЛІМ. ИПОТЕКАЛЫҚ НЕСИЕЛЕНДІРУДІҢ ТЕОРИЯЛЫҚ АСПЕКТІЛЕРІ
1.1 Ипотека институтының ұғымы және шығу тарихы
Ипотека шаруашылық өмірдің элементі ретінде өзінің терең тамырларымен
тарихқа кетеді. “Ипотека” түсінігінің өзі әлемдік қаржылы – экономикалық
жүйеге ежелгі Грециядан келген болатын. Оны б. э. д. VI ғасырда архонт
Солон енгізген, Солонның ізбасары – Драконт жеке меншікке және оның
қозғалмалы бөлігіне кез – келген қол сұғушылық, қатаң түрде жазаланады
деген тәртіп енгізген (б. э. д. 621 ж.). б. э. д. 594 жылы Солон өзінің
атақты реформаларын жүзеге асырады, сонымен бірге жерге байланысты
қарыздарды төлеуді алып тастады, мұраға қалдыру еркіндігін енгізді, яғни
өзінің жинап – терген мүлігінді ұрпағына мұра ретінде қалдыру міндетті
емес. Енді әркім өзінің қалауы бойынша өз меншігін біреуге беруге немесе
мұраға қалдыруға құқық алды. Бастапқы кезде Афинада мұндай міндеттеме
бойынша кепілдікке қарыз алушының жеке басы қойылатын, бұл жағдайда қарыз
алушыға қарызды өтемеген жағдайда құлдыққа бару қауіпі төнеді. Жеке
меншікті мүлікке ауыстыру үшін Солон қарыз алушының атына жазуы бар діңгек
орнатуды ұсынды, яғни бұл жер белгілі бір соманы қамтамасыз ету үшін қызмет
етеді. Мұндай діңгекті ипотека деп атаған .Бұндай “ипотека” (гректің
hypotheke – подставка, подпорка) деген атқа ие болған діңгекте, жер меншік
иесінің барлық қарыздары белгіленген. Кейін мұндай мақсат үшін ипотекалық
деп аталатын негізгі кітаптар қолданыла бастады. Сонау ежелгі Грецияда
әрбір мүдделі тұлғаға ешбір кедіргісіз белгілі бір жер меншігінің жағдайы
туралы куәландырудың мүмкіндігі болған болатын.
Ипотека институтының жаңа дамуы Рим империясынан бастау алды. б. э. д.
I ғ.жеке тұлғаларға мүлікті кепілге қойып, несие беретін ипотекалық
мекемелер құрылды.
Император Антония Пияның билік ету кезеңінде (б. э. д. II ғ.)
ипотекалық банктер үшін арнайы заңнамалар дайындалған болатын. Сол кездері
50 – ге жуық банктер болған және 800 – ден астам өз өсімқорлық конторлар
қызмет еткен. Әртүрлі банктік институттар дами бастады: коммуналдық, діни
және т. б. жинақ кассаларының, жинақ ассоциацияларының бейнелері туындаған
және т. с. с. Мемлекет әрқашанда ипотекалық несиелендіруге үлкен көмек
көрсетіп отырған. Ол үшін арнайы әлеуметтік институттар құрылған. Троян
императоры тұсында жесірлер мен жетімдерге көмек көрсету үшін қаржылық
алиментарлық қор құрылған. Мұнда сол кездері Римде ең төмен жылдық пайыз –
5 % құрайтын ипотекалық несиелер ұсынылған.
Ипотека институты аса көп емес уақыт аралығында мынандай эволюциядан
өтті, яғни фидуциядан неғұрлым прогрессивті сатыға – пигнусқа, ары қарай
ипотекаға өтті. Бұл жерде бірінші фидуция сатысы ерте римдік құқықта
туындап ары қарай дамыды. Классикалық римдік құқықтың дамуының басында
“пигнус” пайда болды (пигнус, лат. тілінен – бейресми кепіл), ал тек содан
кейін ғана “ипотека” туындады. Осымен қатар кепіл туралы келісімнің өзі
басында бастапқы несиелік келісім кезінде тек қосымша болған болатын. Бұл
жерде айта кететін жай, бірінші саты “фидуция” ерте римдік құқықта пайда
болып, дамыды. Классикалық римдік құқықтың дамуының басында “пигнус” пайда
болды. Содан кейін ғана “ипотека ” туындады. Сонымен бірге кепіл туралы
келісімнің өзі бастапқы кездері алғашқы несиелік келісім шарттар кезінде
тек қосымша ретінде болған. “Фидуцидің” негізгі мәні мынада, яғни келісім
орнатқан кезде кредиторға жылжымайтын мүлікті кепілге қойюға ресми түрде
құқық орнатылды. Бұл заттың өзі “fiducia” – ға беріліп отырған және
кредитор келісімнің түзетілген және өз уақытында орындалғанынан кейін
жылжымайтын мүлікті қайтаруға міндетті болған. “Фидуция” келісімі де
біртіндеп өз эволюциясынан өтті.
“Фидуция” даму институтының бірінші кезеңінде борышкер белгілі бір
шешімдерді өзі шешпеді, ол тек кредитордың айтқан шартымен жұмыс істеді,
яғни қарыз алушыдан қарызды өтеуді талап ету немесе оған мүлікті қайтармау.
Кейіннен кредитордың жеткілікті тиімді баламасын ауыстыратын кепілзаты
(action fiducia) туралы құжаттарға ресми жағдай енгізген болатын. Бірақ,
сонда да келісім технологиясында кредитор қолдана алатын және қарыз алушы
үшін тиімсіз болып табылатын байсалды құқықтық мезеттер жеткілікті түрде
алып отырды.
Ипотекалық институттың дамуының келесі сатысында қарыз алушыны
кредитордың өз еркімен іс әрекет етуінен сақтай отырып, прогрессивті
сипатта болды. “Пигнус” (“пигнус” сатысындағы кепіл туралы келісім – шарт)
келісім шартты кепілге қойылған жылжымайтын мүлікті өз меншігі ретінде
емес, оны тек қарыз алушымен алынған міндеттемелердің орындалуын кепіл
ретінде иелігіне алуды қарастырған болатын. Сонымен қатар қарыз алушылар
кредиторға берілген жылжымайтын мүліктерді қолданбай, оны тек сақтасын деп
талап етуге құқықтары бар. Ал кредиторда, қарыз алушымен алынған
міндеттемелер орындалмаған жағдайда, өз қаражаттарын өтеу үшін кепілге
қойылған затты сатуға құқығы бар. Сонымен бірге сол кездердің өзінде
кредиторға сатылатын жылжымайтын мүлікті өзіне қалдыруға тыйым салынған
болатын. Қарыз алушымен алынған міндеттемелер орындалмаған жағдайда,
кредитор жылжымайтын мүлікті сатқаннан кейін жылжымайтын мүліктің түсімдері
мен қарыз қалдықтары арасындағы барлық айырманы қарыз алушыға қайтарды.
Келісімнің бұл түрі ұқыпты регламенттелген болатын. Регламентацияға
кірмейтін талаптар, сотпен шешілетін негізгі құралдар болған болатын.
Ипотека институтының соңғы сатысының пайда болуы сол уақыттағы саяси
және экономикалық шарттармен негізделген болатын: Римде құл иеленушілік
шаруашылықтың әлсіреуі және жалгерлерге жерді жаппай беру ипотеканың
классикалық институтының пайда болуына әкелді. Қолданыстағы заңдар бойынша
бірде – бір қызмет етіп отырған құқықтық форма, жерді меншіктенушімен
(латифундисттермен) жалға алушының арасындағы келісімнің мұндай түрін
кепілдендіру үшін жарамсыз болып табылды. Өйткені ұсақ жалға алушылар өз
мамандығы барысында кепілге қоя алмайтын еңбек құралдарынан басқа ештеңесі
болмағандықтан. Бұл жағдайдан шығудың бір жолы кепілді жаңа түрін енгізу –
жалгерлердің өз еңбек құралдарын кепілге қою болып табылады, мұндай
кепілзаты жалға берушінің иелігіне өткізілмейді.
Кейін кепілдің жаңа түрі басқаларға да, сонымен бірге жылжымайтын мүлік
кепіліне де тарады. Осылайша, біріншіден, кепіл туралы келісім шарт,
екіншіден кепілдеме туралы келісім шарт болып табылатын ипотека институты
пайда болды. Қарыз алушымен алынған міндеттемелер орындалады, ал егер де
қарыз алушымен алынған міндеттемелер орындалмайтын болса, онда кепілге
қойылған затты кредитордың талап етуге құқы бар, себебі қарыз алушының
қалған қарыз сомасын өтеу үшін. Берілген келісімнің айғағы болып басында
кредитор мен қарыз алушы арасындағы қарапайым келісім болған, ал кейін
постклассикалық уақытта құқықтың күші бар ресми және бейресми құжаттар
құрылған болатын. Осындай күшке үш немесе одан да көп куәгермен қол
қойылған құжаттары ие болады. Классикалық ипотека институты да өз
кезеңдерінен және өз эволюциясынан өтті. Екі жақтың келісімдерінсіз – ақ
қызмет етіп тұрған әртүрлі жария ипотекалары енгізілді. Оған заң бойынша
ипотекалар кірген болатын: инвестицияға деген инвестордың ипотекасы
салықтарды төлемеушілердің мүліктеріне “фиска” (қазына) ипотекасы,
қамқоршының мүлігіне ипотека, шіркеу ипотекасы және т. б.
Бір атап өтетін жәй, ипотеканың барлық түрлері (шіркеу ипотекасынан
басқа) сақталынған және қазіргі уақытқа дейін көптеген елдерде қызмет
етуде. Осы кезеңде уақыты бойынша бағынышты ипотекалар қызмет ете бастады,
олардың принциптері тек мынау ғана болған: “qui prior est tempore potior
est jure” – мерзімі бойынша кім бірінші болса, сол құқық бойынша күшті
болады. Постклассикалық римдік құқық кездің өзінде ақ иотеканың түріне
байланысты кредиторлар арасында өзара қарым – қатынасты тәртіпке келтіру
үшін субординарлық ипотекалар туындай бастаған. Біріншіден, ипотека заңымен
орнатылған оның маңыздылық деңгейіне байланысты бөлініп отырған. Солардың
ішіндегі “заң бойынша” ең негізгісі – фискалдық болып саналған. Одан
кейінгілері ресми құжаттармен ресімделген ипотекалар, келесі – жеке меншік
құжаттармен рәсімделген ипотека, тек содан кейін – қарапайын келісімдермен
рәсімделген ипотекалар болған. Түрлері бойынша сараланған ипотекалардың
басымдылығы әр қашан жоғары болған, және уақытына сәйкес берілген
ипотеканың дәрежесі орнатылғаннан кейін олардың рәсімделуі басқаларын
саралаған болатын .
Ипотекалық келісімдерге қатысушылардың құқығын сақтауда мемлекеттің
рөлі өте жоғары болған болатын. Мәміле құрылымының қиындығына байланысты
кейінге қалтырылған тіркелген жүйемен бақылау, реттеу талап еткен болатын.
Ежелгі әлем дәуірінің аяқталуымен бұл мемлекеттердің қызметтерінің
әлсіреуіне байланысты ипотека институты бірнеше ғасырлар бойы өз қызметін
тоқтатқан болатын.
Біртіндеп ипотека орта ғасырлық заңдар жиынтығына кіреді. Германияда
XIV ғ. (осыған дейін қарыз үшін жауапкершіліктің жеке принциптері басшылық
еткен болатын), ал Францияда XVI ғасырдың аяғында дауыс бермейтін
ипотекалар болды. Европалық елдердің заңнамаларында ипотека екі жақтылық
сипатта болады. Біріншіден, ол тек жылжымайтын мүлікке тиесілі, екіншіден,
кепілге қойылған мүлікті сату кредиторлардың өздерімен емес, ол соттың
қатысуымен жүзеге асырылған. Кредитор үшін ипотека “қарызды
қамтамасыздандыруды” алудың ең тиімді әдісі болып табылады. Ол өз иелігіне
қарыз алушының мүлігін қабылдамай – ақ және бәсекелес кредиторлардан
қауіптенген. Ипотека сенімді маңызды құқыққа ие болады, бірақ ол тек
міндетті түрде ипотека туралы негізгі кітапқа арнайы жазбалар енгізгеннен
кейін ғана. Орта ғасырлық кодекстерде мынандай анықтамалар сақталынған,
және енгізілген ипотекалар табиғаты бойынша бөлінбейді, ол
қанағаттанушыларды алу құқына негізделген. Ипотека жылжымайтын мүліктерге
кеңінен тарай бастады.
Ипотекалық құқық өздігінен өмір сүре алмайды. Егер де ипотека
орнатылған құқық болмаса, онда ипотеканың да өмір сүруі мүмкін емес.
Талаптардың дұрыс орындалмауы немесе тоқтатылуы ипотеканың тоқтауына әкеп
соғады. Бұл ипотеканың мәні римдік құқықпен ғана емес, сонымен қатар
еуропалық мелекеттердің заңдарымен де құпталған. Римдік құқық бойынша
ипотека – талаптарға және оны құрастырушылардың барлығына, оған ипотекадан
пайыздар мен шығындарды қоса отырып таратылған болатын. Ал бұл
қанағаттандырушылықты алу мақсатымен кредитормен жүзеге асырылады.
Ипотекалық заңдар бойынша XVII – XIX ғ. Ғ. Бірқатар елдерде талаптың
капитал сомасы өспелі пайыздар сомасына оның жариялығына сәйкестігімен,
оның көлемімен (ипотекалық кітапта тіркелген) анықталады, бірақ олар жазба
кітапшаларында бейнеленуі тиіс. Римдік құқықтың рецепциясы (өзара қарыз)
кезінде ипотека европалық заңдылыққа көшті. АҚШ пен Ұлыбританияда
ипотеканың (mortgage) өз артықшылығы бар: қарыз алушымен негізгі
міндеттемелердің орындалуы кезеңінде мүлікті иеленудің барлық құқығымен
титулы ипотека бойынша қарыз алушыдан кредиторға өтеді.[3,4,5]
Осылайша, тарихи тұрғыда ипотекалық несиелендіру қарыз алушының
міндеттемелерін қамтамасыз етудің ең сенімді формасы ретінде шаруашылық
қатынастарымен пайда болған болатын.
1.2 Банктегі ипотекалық несиені ұйымдастыру шарттары мен принциптері
Несие, қазіргі заман экономикасының қозғаушы күші, экономикалық
дамудың айырылмас элементі деп, Ақша, несие, банктер деген жұмысында
Г.С. Сейткасимова анықтайды. Несиені ірі кәсіпорындар, ұйымдар, шағын
өндіріс орындары, мемлекет және жеке азаматтар пайдаланады. Кредитор өз
меншігінде қаражат ресурстарын иелене отырып, қарыз алушыларға сол
ресурстарды беріп қана қосымша ақша қаражатын алуы мүмкін. Несиені
пайдаланған азаматтарда кейінге қалмайтын мүліктерді, жеңіл көлікті,
пәтерді алуға, тіпті өзінің бизнесін дамытуға мүмкіндік пайда болады.[5]
Нарықтық заманда банктік несиенің рөлі арта түскені бегілі. Несие
мәмілесіне әрқашанда несиелік қарым – қатынастың субьектілері болып
табылатың кредитор мен қарыз алушы қатысатыны бәрімізге мәлім. Кредиторлар
деп, өзінің уақытша бос жатқан ақша қаражатын қарыз алушының иелігіне
белгілі бір мерзімге және мақсатқа, және одан сыйақы алумен беретін заңды
тұлғаларды айтуға болады. Банктік несие беруде кредитор рөлін әрине банк
атқарады. Ал қарыз алушылар деп, кредитордан белгілі бір ақша сомасын
өзінің пайдалануына алатын және оны белгілі бір мерзім өткенен кейін
қайтаруға міндетті болатын тұлғаны айтамыз.
Өзінде шоғырланған қаражатты оған мұқтаж қарыз алушыларға үлестіре
отырып банк, кредитор рөлін атқаратынын жоғарыда айтқан болатынбыз. Дәл
осыны, несиелік қатынастың екінші тарапы болатын халықтан, шаруа
ұйымдарынан, мемлекеттен байқауға болады. Олар өзінің ақша қаражаттарын
банктің депозитіне сала отырып, кредитор рөлін атқарады, ол қарызға ақша
сұрай отырып, қарыз алушыларға айналады.
Несиені – негіз, базис деп, ал несиелеуді – қозғалыс, процесс деп
қарастырған орынды. Несие өзінің мән мағынасын несиелеу арқылы табады.
Несие мен несиелендірудің қосылуы, несиелік қатынастың пайда болуына
әкеледі. Кредитор мен қарыз алушының мүдделері ұйқасқанда, еркін жүрген
ақша капиталы айналымға түсе, несилік ресурстарға айналады .[7]
Сонымен, банктік несиелендіруді, кредитордың ақша ресурстарды қарыз
алушыға, олардың өз уақытында қайтарылуын қамтамасыз ету және болашақта
белгілі бір мерзімге сүйенген сыйақыны төлеу шарттары болғанда, жеке
меншікке емес, тек уақытша пайдалануға берудің күрделі көп кезеңді процесі
деп қарастырған жөн.
Қазіргі заңдық жүйеде ипотека қозғалмалы мүліктің кепілге алынуын
қаратырады, яғни өте бағалы заттарды: жер учаскілері, ғимараттар, пәтерлер
және де басқа бағалы қозғалмалы мүліктер. Несие алған кезде кепіл құжатын
рәсімдеу керек. Соған байланысты мүлік кепіл ұстаушының қолына өтпейді,
несие алушының қолында болады. Несие беруші тек қана қадағалау жүргізе
алады.
Ипотекалық несиелендіру мемлекет үшін тұрғын үй мәселелерін шешуші
механизм болып табылады және де көптеген тұрғындар ипотеканы осы мақсатта
қолданады. Ипотекалық несиелендіру операциялары коммерциялық банктер мен
басқа да несиелік ұйымдарда жылжымалы мүлікке кепілдеме құжатымен жұмыс
істейді. Бұл құжат несиені қамтамасыздандырушы құрал болып табылады.
Кепілдеме құжаты міндеттемелер тізімдемесінен тұрады. Барлық кепілдеме
құжаттары несие уақытында жабылмағанда, сотқа шағымданушы заңды құжат
болады. Ипотека бойынша, несие алушы несиені және оның пайыздарын мәмілеге
байланысты ай сайын бірдей көлемде немесе өспелі түрде (яғни инфляцияға
байланысты) төлеп отыруы керек.
Ипотекалық мәміле өз күшіне мемлекеттік тіркеуден кейін ғана иеленеді.
Мемлекеттік тіркеу мүліктің ораналасқан аймағында жасалады. Бұл тіреуге
отыру үшін кепіл беруші арыз жазуы қажет және ҚР заңдарына байланысты
арызбен бірге берілетін құжаттар түрлерін өткізу керек. Егер несие туралы
мәміле немесе құжаттар жиыны талаптарға сай болмаса, мемлекеттік тіркеуге
отырғызылмайды. Жалпы, несие алушы несиені өз уақытында жаба ламауы мүмкін.
Бұл кезде несие беруші жоғарыда айтылған кепіл құжаты мен несие мәмілесі
арқылы сотқа шағымданады. Сот қалыптасқан жағдайларды түгелдей талдап, ҚР
заңына байланысты үкім шығарады.
Заң нормаларына негізделген келесі ипотекалық несиелендірудің
негізгі принциптерін атап өтуге болады:
- мүлік қарызшының қолында қалады. Бірақта жекеменшік құқығы
шектеулі;
- кепілге алынған мүліктің бір бөлігі ретінде несиеге берілетін
соманы анықтау;
- берілетін қарызды сақтандыру;
- берілген мерзімде қарызды өтемеу жағдайында, мүлікті басқа
тұлға иелігіне беру.
Ұзақ мерзімді ипотекалық несие – коммерциялық банктер немесе заңды
тұлғалар жеке тұлғаларға тұрғын үй алу үшін, 3 жылға немесе оданда көп
жылға беретін несие немесе қарыз болып табылады.
Тұрғын үймен қамтамасыз ету үшін арналған ипотекалық несие нарығының
қатысушылары:
1. Қарыз алушы – жеке тұлға, Қазақстан Республикасының азаматы,
ипотекалық несие беруші банкпен немесе заңды тұлғамен несие
алу туралы мәмілеге отырған;
2. Тұрғын үйді сатушы – жеке немесе заңды тұлға;
3. Несиегерлер – банктер немесе заңды тұлғалар;
4. Ипотекалық несие беретін агентіктер;
5. Мемлекеттік тіркеу органдары;
6. Сақтандыру ұйымдары;
7. Бағалаушылар – бұл іспен айналысуға толық құқығы бар
заңды және жеке тұлғалар;
8. Риэлтерлік фирма – лицензиялары бар, тұрғын үйлерді сату
және сатып алу нарығындағы маманданған делдалдар;
9. Ипотекалық несиелендіру жүйесінің инфрақұрылымдық бөлімшелері:
нотариат, заңды кеңес беру органдары және т.б.
10. Инвесторлар .[8]
Ұзақ мерзімді ипотекалық несиелендіру жүйесінің алғашқы сатыларында,
әрине, мемлекеттің ролі зор. Мемлекет ипотекалық несиелендіру жүйесінің
концепциясын анықтайды. Жүйенің қарқынды қызмет етуі үшін, мемлекет заңдық
негізді құрды. Бұл несиенің ұзақ мерзімге берілетін болғандықтан, ай
сайынғы төлем мөлшері төмен болып келеді.
Несие мөлшері, сатып алғалы отырған үйдің нарық бағасының 60-70 пайызын
ғана құрайды. Қарызгер, үй бағасынан 30- 40 пайыздай алғашқы салым жасауы
қажет. Несие және пайыз ай сайынғы төлем ретінде төленіп отырады. Ол
аннуитетті формуламен есептеледі. Несие бойынша төленетін ай сайынғы төлем,
қарыз алушының ай сайынғы кірісінің 30- 35 пайызын құрауы қажет.
Ипотекалық неисеге деген талаптар отандық және шетелдік тәжірибден
құралып отыр. Көрсетілген шектеулер мен талаптар неисегер мен қарызгердің
тәуекелділігін төмендетуге бағыталған. Несиені беру мен ол бойынша қызмет
көрсетуді нақты көрсетілген талаптарға сай орындау, ипотекалық несиелендіру
нарығына эмиссиондық ипотекалық бағалы қағаздар арқылы жеке инвесторларды
қарату кепілі болып табылады.
Ұзақ мерзімді ипотекалық несиелендірудің шарттары: төлем ақылы, жылдам
және қайтарымды. Несиелік қаражаттардың қайту кепілі кепілзат екенін
ұмытпайық. Сондықтан, барлық жағдайларды несие мәмілесінде басын ашып,
талқылап алған жөн:
- несиеге берілетін сома және мерзімі;
- несиені қолданғаны үшін қарызгердің төлейтін пайыз мөлшері;
- несие және оның пайыздарын төлейтін реті;
- несие мәмілесін уақытсыз үзу себептері және т.б.
Ипотекалық несиенінің стандарттық алу тәртібі келесідей:
А) Несие алушының төлемқабілеттілігін талдау. Несие алушы ең алдымен несие
мәмілесімен танысу қажет, яғни өзінің мойынына алатын міндеттемені және
өзінің құқытарын жақсы білуі керек. Ал несие беруші несиенің толығымен
қайтарымды екеніне, күмәні болмағаны дұрыс.
Ә) Борышқор төлемқабілеттілігіне және несие берушінің талаптарына сай
пәтер таңдау. Борышқор, пәтерді несие алмай тұрып немесе алғанынан кейін
де таңдауға құқы бар.
Б) Пәтерді нарық бағасымен бағалау. Пәтерді таңдап алғанына кейін
бағалаушы оған тәуелсіз баға береді. Оның қызмет көрсеткені үшін борышқор
ақы төлейді.
Д) Пәтерді сатушы мен борышқордың арасында алып – сату келісім шарты
жасалады. Одан кейін борышқор мен несие беруші, несие келісім – шартына
отырады.
Е) Борышқор үйді сатушымен есеп айырысады.
Ж) Ипотека затын сақтандырады, яғни борышқордың өмірін және кепіл затын.
Содан кейін несие беруші ай сайынғы несие бойынша төлемді алып, қарыздың
жабылған мөлшері туралы бухгалтерлік жазбалар жүргізеді.
Несие келісім-шарты бойынша міндеттеменің толығымен орындалуы, несиенің
жабылуын білдіреді, яғни шартты түрде мемлекеттік тіркеуде де көрсетіледі.
Ал егер несие келісім-шарты бойынша міндеттемелерді борышқор орындамаса,
несие беруші сот немесе сотсыз іздеу салады. Несие заты реализацияға түсіп,
несие жабылады.
Несие тәуекелін төмендету үшін келесідей жағдайлар қажет:
- несие берушіге несие төленбеген жағдайда, сот арқылы іздеу
салудың қолайлы болуы;
- алынған жерді сенімді тіркеу жүйесімен қамтамасыз ету;
- ипотекалық несиелендірудің андеррайтинг механизм
қабілеттілігін жоғарлату;
- ипотекалық несие берудің және ол бойынша қызмет көрсетудің
атқару тәртібінің сенімді түрін таңдау;
Ипотекалық несиенің қолайлығы оның түрінеде байланысты екенін, ұмытпаған
жөн. Сондықтанда, енді, ипотекалық несиелеудің түрлеріне келетін босақ:
- стандартты ипотекалық несие;
- төлем өсімі бойынша несие,
- салым сомасының периодтық өсуі болатын ипотека;
- төлем сомасы өзгеретін ипотека;
- пайыз мөлшермесі периодты түрде қарастырылатын несие;
- пайыз мөлшермесі өзгермелі ипотека;
- кері аннуитетті несие.
Ипотекалық несиелердің сыныпталуы
Сызба 1.
Ипотекалық несиелер
Объект Гарант Нарық Субъект
Алынған зат Сақтандырылған Бастапқы Несиелеу
Меңгерілген Сақтандырылмаған Екінші Несиелеу
Тұрғын ұй Басқалары
Тұрғын құрылысы емес
Жалпы, банктік несиелендіру жүйесі несиелендірудің арнайы принциптерін
қатаң сақтаған кезде ғана жүзеге асады. Принциптер несиелендіру жүйесінің
негізгі, басты элементтері болып табылады, өйткені олар несиенің мәні мен
мағынасын көрсетеді.
Несиелендірудің принциптеріне жататындар: несиені мақсатына сай
пайдалану сипаты, оны қайтару мерзімділігі, оның сараланғандығы, қамтамасыз
етілуі және ақылы түрде берілуі.
Несиені мақсатына сай пайдалануға беру принципі, қарыз алушының алынған
несиені банкке айқындалған өзінің нақты мақсаттарына сай (мысалы, пәтер,
көлік, мүлік және т.б. сатып алуға) пайдаланатынын білдіреді. Несиенің
белгілі бір мақсатқа берілуі, банктерге сол несиенің мерзімін, пайыздық
ставкасын, қамтамасыз етілуін және тәуекел деңгейін анықтауға мүмкіндік
береді.
Несиені қайтару мерзімділігі принципі, несие қатаң белгіленген мерзімде
және толық көлемінде қайтарылуға тиіс дегенді білдіреді. Демек,
мерзімділік, несиені пайдаланудың уақыт бойынша шектелуін көрсетеді. Егер
несиенің мерзімділігі бұзылатын болса, онда несиенің табиғи мәні жоғалады.
Сондықтанда, коммерциялық банктер, алынған несиені дер кезінде қайтармай,
оның мерзімін кешіктірген қарыз алушыларға өсім, айыппұл тағайындайды.
Несиелендірудің сараланғандығы туралы принципі, коммерциялық банктердің
несие алуға үміткер кез келген қарыз алушыға несиені беру жөніндегі
мәселеге бірден келуге шақырмайды. Несие, тек қана төлем қабілеті бар,
ешкімге қарыз емес және несиені заем шартында көрсетілген мерзімде толық
қайтаруға жағдайы бар қарыз алушыға ғана берілуі тиіс. Бұл принципті
басшылыққа алатын банктер қарыз алушының ай сайынғы табыс көздеріне,
іскерлік беделіне, жасына, ай сайын кететін шығындарға және т.б.
көрсеткіштерге талдау жасайды.
Несиенің қамтамасыз етілу принципі кредиторларды несиенің және оған
байланысты төлемдердің толық көлемінде қайтарылмай қалу қауіпінен сақтайды.
Банк қарыз алушыдан берілген несиенің мерзімі келгенде сыйақымен бірге
қайтарылуын қамтамасыз ететін мүлікті кепілге салуды міндетті түрде талап
етеді.
Сызба 2. Банктік несиелендіру процесіндегі элементтердің өзара
байланысы
Банк Күрделі процесс Қарыз алушы
түріндегі несиелендіру
Несиелендіру Несие саясаты Несиелендіру
принциптері механизмі
Несиені қайтару Банктік
мерзімділігі несиелендіру
мәселесі бойынша
заңнама актілері
Несиелендіру
түрі
Несиенің
қайтарылуын
қамтамасыз ету
Банктің несие Несиелендіру
саясаты әдісі; несие
шоты
Несиені мақсатқа
сай бағыттау
Несиелендіру Несиелендіру
стандарттары объектісі
Несиенің ақылы
түрде берілуі
Несиелендіру
лимиттері
Несие құралдары
Сараланғандығы Несие
мониторингі
Несиенің ақылы түрде берілу принципі, әр қарыз алушы өзінің
қажеттіліктері үшін ақша қаражатын уақытша қарызға алғаныны үшін белгілі
бір төлемді (сыйақыны) банкке енгізуге міндетті. Бұл принципті іске асыру
банктік пайыз механизмі арқылы жүзеге асады. Банктік пайыз ставкасы –
несиеге қойылатын баға болып табылады. Бұл принцип банктің депозиттегі
бөтен ақшаны пайдаланғаны үшін пайызды төлеумен байланысты шығындарын, өзін
қамсыздандыру бойынша шығындарын жабуды, сондай – ақ несиелендірудің қаржы
ресурстарын (резервтік және жарғылық капиталды) ұлғайту үшін пайда түсіруді
қамтамасыз етеді. [9]
Несиелендіру, несиенің мәнін және күрделі несиелік қатынасты аша
отырып, өзінің келесідей элементтерін көрсетуді талап етеді:
- несиелік қатынастың субъектілері,
- несие саясаты,
- несиелендіру принциптері,
- несиелендіру механизмі
Осыған орай, несиелендіру процесін құрайтын барлық элементтердің өзара
байланысын нөмірі 1 -ші сызбанұсқадан көре аламыз.
Несие саясаты несиелік қарым – қатынастың құқықтық жағы ретінде банктің
несие қызметінің негізгі ережелерін регламенттейді, несиелендірудің негізгі
принциптерін құрайды, несиені беру рәсімін белгілейді. Несиелендіру
механизмі кредитор мен қарыз алушының несиелендіру бойынша өзара әрекеттесу
нысаны ретінде банктік несиелердің берілуі мен өтелуін ұйымдастыру
жөніндегі амалдар мен әрекеттердің жиынтығын көрсетеді.
Сонымен, біз банктік несиелендіру саласындағы несиелендіру процесінде
басшылыққа алынатын принциптердің маңыздылығын байқаған болармыз.
Ипотекалық несилендіру жүйесі біздің елде дамуы үшін коммерциялық банктер
міндетті түрде осы принциптерге сүйенуі қажет және ипотекалық несиені
қандай жағдайларда заңды түрде қалай ұсынылатыны жайлы таныстық және
түрлеріне де тоқталдық.
1.3 Шетел тәжірибесі мен Қазақстан Республикасындағы ипотекалық несиені
салыстыру
Ипотекалық банктер18 ғасырдың аяғында, Батыс Еуроппада пайда
болған.Негізінен, Германияда ең бірінші 1770 жылы Силезии қаласында
ипотекалық банк ашылған. Ол ірі коммерциялық шарушылықтарға көмек
көрсететін мемлекеттік банк болған.
Бұндай банктер ақша қаражаттарын борышқордың қарызы жайлы бағалы
қағаздарды шығару арқылы тартатын.19-20 ғасырда банктер тек ірі
шарушылықтарды ғана емес, кішкене шаруалықтарын да қаржыландыра бастады.
Жоғарыда айтып өткендей бұл банктер мемлекет қармағында болатын, кейіннен,
1862 жылы Франкфуртте ең алғаш акционерлік ипотекалық банк ашылды.
Жалпы, ипотекалық несие нарығының дамуына дүниежүзілік соғыстар және
соғыстан кейінгі инфляция кері әсерін тигізді. Ал жағымды экономикалық
конъюктура кезінде ипотекалық несие нарығы дами түскен еді. Негізінен,
ипотекалық дүниежүзілік тәжірибесі басты екі деректемеге негізделеді:
халықтың жинақ шоттары және ипотекалық несие сомасына бағалы қағаздары
эмиссиялау (кепілхаттардың 2- ші реттік нарығы). Бірінші деректеме -
Германияның ипотекасы үшін негізгісі болып табылады, ал екіншісі – АҚШ
ипотекасы үшін.
АҚШ - та ипотекалық несиені негізінен несие – жинақ ассоциациясы
түріндегі мамандырылған банктік емес несие – қаржы институттары, сонымен
қатар сақтандыру компаниялары жүзеге асырады. Тағы мемлекеттік ипотекалық
банктер тобы бар:
- тұрғын үй құрлысын несиелендіру жөніндегі федералды банктер;
- тұрғын үй құрлысын несиелендіру жөніндегі федералды ипотекалық
корпорация;
- фермерлік шаруашылықтары несиелендіретін банктер;
- федералды жер банкілері.
Жоғарыда аталған институттар шығаратын бағалы қағаздарды коммерциялық
және жинақ банктері; сақтандыру компаниялары және басқа да несие қаржы
институттары сатып алады. Бұл ипотекалық несиелендіру федералды
институттарына керекті қаржы көздерін алуға және оларды болашақта қала
тұрғындары, фермерлер және кіші кәсіпкерлер үшін құрылысты ипотекалық
несиелендіру үшін пайдалануға мүмкіндік береді.
Бұл жағдайда кредиторлар инфляцияны және несиелік ресурстардың нақты
құнын болжау негізінде күтілетін пайда нормасын түзетеді, қарыз алушының
табысын және оның мүлігін қайта бағалайды. Бұл механизм АҚШ – та, Канадада,
Ұлыбританияда, яғни тұрақты экономикалы елдерде қолданылады. Бірақ, ол
несиелендірудің жалпы кезеңінде және оның жеке этаптарында ипотекалық
несиенің пайыздық мөлшерлеме өзгеруінің шектелуін талап етеді, бұл өте
маңызды, себебі несиелік мөлшерлеменің анықсыздығы несиені мәнінен
ажыратады. Мысалы, АҚШ – та несиелік мөлшерлеменің түзетілуі жыл бойы
бастапқы мөлшерлеменің 2 пайызымен және жалпы несиелендіру мерзімінде 6
пайызбен ғана шектелген. Аталған шектеулер ешқандай нормативтік құжатта
қарастырылмаған, бірақ АҚШ – тың ипотекалық банктері және компаниялары
оларды сақтайды.
Турцияда ипотекалық несиемен бірнеше мемлекеттік банктер айналысады.
Түрік ипотекалық несие банкі тұрғын үй құрлысын несиелендіруді негізінен
қалаларда жүргізеді. Сумербанк мемлекеттік кәсіпорындар құрылысын
қаржыландырады, сонымен қатар экспортты және өңдеу өнеркәсібіндегі
мемлекеттік кәсіпорындарының өнімін өткізуді қаржыландырумен айналысады.
Бұл банктер кен және энергетикалық салалардағы құрылысты несиелендіреді, ал
Мореходный Банкі кемелер және порт шаруашылық құрылыс секторын
қаржыландырумен айналысады. Бұл банктер мемлекеттік секторды нығайтудың
үкіметтің мақсатты саясатының жолсерігі болып табылады.
Испанияда ипотекалық несие беретін тек бірнеше банктер бар. Бұл
біріншіден тұрғын үй құрылысына несие беретін ипотекалық банк және
өнеркәсіп компанияларын ипотекалық несиелендірумен айналысатын құрылыс
несие банкі. Сонымен қатар Испанияда ипотекалық несиелендірумен жергілікті
несие банкі және ауылшарушылық несие банкісі айналысады, олар қала
тұрғындарына, фермерлерге және ұсақ компанияларға ипотекалық несие береді.
Италияда ипотекалық несие функциясын жартылай мемлекеттік және мемлекеттік
банктер атқарады.
Латын Америка және Азия елдерінің кейбіреулерінде ипотекалық банктер
маңызды орынға ие. Бұл мемлекеттердің салыстырмалы банк жүйелері бар. Осы
аймақтағы ипотекалық банктердің негізгі функциясы жеке меншікті, тұрғын үй
және өндірістік құрылысты ипотекалық несиелендіру болып табылады.
Тұрғын үй құрылысын қаржыландыру механизмдерін құру тұрғындардың тұрғын
үй мәселесін шешу және 2000-2002 жылдарда Қазақстан Республика Үкіметінің
шаралар жоспарын іске асыру жөнінде Іс - әрекеттер бағдарламасына сай
тұрғын үй құрылысын ынталандыру мақсатында – Қазақстан Республикасында
тұрғын үй құрылысының даму және тұрғын үй қорын сақтау концепциясы
әзірленді. Қазақстан Республикасы Үкіметінің 21.08.2000 ж № 1290 Бұйрығымен
Тұрғын үй құрылысын ұзақ мерзімді қаржыландыру және ипотекалық
несиелендіру жүйесінің даму концепциясы қабылданды.
2011 жылға дейінгі Қазақстан Республика халық санының болжамды өсу
мөлшеріне қарай пайдалануға 100 млн. кв.м тұрғын жерді енгізу қажет.
Жалпы, тұрғын үй құрылысының басты мәселесі қаржыландыру болып табылады.
Егерде 1990 жылдары тұрғын үй құрылысына деген инвестиция көлемі негізгі
капиталдағы жалпы инвестиция көлемінің 20 пайызын құраған болса, 1998 жылы
барлық - жоғы 8 пайызды құрады. Бұл нені көрсетеді, яғни экономиканың
көтерілуі тұрғын үй құрылысын қаржыландыруына тікелей әсерін тигізбейді.
Мысалы, Германияда бұл процесс отызыншы жылдардың орта таманында
басталған. АҚШ – та Рузвельттің жаңа бағамы атты тұрғын үй ипотекасы ең
алғаш дүниеге келген. Қазіргі уақытта АҚШ- та жылына ипотекалық нарықта 3
трлн.доллардан астам ақша айналыста жүреді.
Қытай мемлекетінде, қазіргі таңдағы дүниежүзілік дағдарыстан шығудың ең
басты әдісі болып халықтың тапқан – таянғанына салық ауыртпашылығын салу
емес, тұрғын үй сатып алуға деген ішкі сұранысты ынталандыру болып отыр.
Ынталандырғыш болып – банктік несиелер табылады. 2005 жылы Қытай
банктеріндегі тұрғын үй сатып алуға берілген несие көлемі 36.14
млрд.долларды құрады.
Құрылыс жинақ жүйесінің дамуы кезінде тұрғын үй мәселелерін шешудің
басты бағыты ипотекалық несиелендіру жүйесінің дамуы болып табылады.
Ипотекалық несиелендіру жүйесінің дамуы банктердің халықты жылжымайтын
мүлік кепілдемесімен несиелендірудегі қатысын белсендіру арқылы жүзеге
асады. Банктер қамтамасыз етілген ипотекалық облигацияларды шығару арқылы
қайта қаржыландырыла алады.
Қазақстан республикасы Үкіметінің және Ұлттық Банкісінің негізгі рөлі
заңнама базасын құру және процесті нормативтік реттеу формасында көрінеді.
Бұдан басқа, құрылтайшылары Қазақстан Республикасының Ұлттық Банкісі,
Халықаралық қаржылық ұйымдар және екінші деңгейдегі банктер болатын
акционерлік қоғам түріндегі ипотекалық компания құрылу керек. Бұл компания
несиелік ресурстардың қайталануын қамтамасыз ету және өтімділік мәселесін
шешу үшін, кепілхаттардың екінші реттік нарығының мәселелерін шешу керек.
Тұрғын үйді қаржыландырудың дәстүрлі кеңестік жүйесі жалпы тұрғын үй
саясатына сай келді. Және оның негізгі мақсаты мемлекеттік тұрғын үй
құрлысы үшін бюджет ресурстарын орталықтан тарату және сол үйлерді тұрғын
үй жағдайларын жақсарту тізімдерінде тұрған азаматтарға тегін беру болып
табылады.
Сандық көрсеткіштерге негізделетін болсақ, Қазақстандағы тұрғын үй
жағдайы жақсы болып келеді- халқы 15 миллион адамға мемлекетте тұрғын үйдің
жалпы ауданы 253 миллион кв. метрді құрайды, яғни адам басына 17 кв.
метрден. Бірақ нақтылап зерттесе, осы салада көптеген маңызды кемшіліктер
бар екені айқындалады.
Тұрғын үй жағдайларын жақсартуды талап ететін 264 отбасын қамтамасыз ету
үшін және мемлекеттегі апаттық жағдайдағы тұрғын үй қорын ауыстыру үшін
мемлекетте жылына 3-3,5 миллион кв. метрден кем емес жаңа тұрғын үй салыну
керек.
Соңғы жылдары тұрғын үй мәселесі белгілі бір дәрежеде көші – қон
процестерімен реттелінеді – барлық жерде тұрғын үй нарығында ұсыныс
сұраныстан артық болады, ал депрессивті аймақтарда тіпті шаруасыз және бос
пәтерлер де бар. Сонда да минималды керекті және қолда бар тұрғын үйі
құрылысының көлемдерінің арасында үлкен дисбаланс бар.
Экономикалық өзгерістердің басынан Қазақстанда, өзінің маңыздылығына
қарамастан, тұрғын үй реформасы өте төмен қарқындармен жүргізіледі.
Халықтың көп бөлігінің төлем қабілеті төмен болған жағдайда және дайын
үйді сатып алуға ұзақ мерзімді несиелердің болмауы салдарынан, реформаның
алғаш жылдарында құрылған тұрғын үй нарығы керекті несие – қаржы
механизмімен қамтамасыз етілмеген болып шықты.
Одан басқа, бірнеше жыл барысында республикада енгізілетін тұрғын үй
көлемі қолда бар тұрғын үй қорының 0,5 пайызды құрайды және тұрғын үй
қорынан шығатын апатты жағдайдағы үйлер көлеміне тең. Тұрғын үй қорының
жаңаруы осындай қарқынмен өссе, тұрғын үй қорының ескіру қаупі туындайды
және үйлердің көп бөлігі сейсмоқауіпті аймақтарда орналасқанын ескерсек,
онда мұндай саясат нәтижелері катастрофалы болуы мүмкін.
Тұрғын үйге деген сұраныс қалыптасқан аймақ – Астана және Алматы
қалалары болып табылады, себебі мұнда шетелдік және жергілікті бизнес –
элита, мемлекеттік органдар қызметкерлері жинақталған. Сонымен қатар тұрғын
үй сұранысы қалыптасқан аудандар кен кәсіпорындары және қайта өңдеу
салаларындағы кәсіпорындар орналасқан аймақтар болып табылады.
Тұрғындардың жинақ деңгейі төмен болып табылады, бірақ ол 1999-2000
жылдардан өсе бастаған. Сонымен қатар соңғы жылдары жеке тұрғын үйге деген
сұраныс өсе бастады.
Ипотекалық несиелендірудің жақындағы даму перспективасы Қазақстанда
тұрғын үй нарығының қалыптасуына тәуелді болады, оның негізгі бағыттары
қарастырылуда.
Біріншіден, оның кеңдігі: барлық сатылуға дайын объектілер жүздеген
миллиардтар теңгемен бағаланады.
Екіншіден, оның қатысушыларының мамандандырылу деңгейі өсті. Қазір
жылжымайтын мүлік нарығының әр сегментінде өзінің белсенділігімен және
шеберлігімен бәсекелестерінен асатын сөзсіз лидерлер бар.
Үшіншіден, көпқырлығы. Қазір жылжымайтын мүлік нарығының айналымында
пәтерлер, тұрмыстың емес ғимараттар, кеңсе мен коттедж құрылысына жерлер,
аяқталмаған құрылыс объектілері, бау – бақша учаскілері, құрылыс үшін
жерлер бар.
Қазіргі Қазақстанда ипотекалық несиелендірудің тұрақтануы және дамуы
ипотеканы қамтамасыз ететін мекемелер жүйесінің құрылуымен байланысты.
Ипотекалық жүйе түсінігінде тура ипотекалық несиемен айналысатын немесе
жылжымайтын мүлік кепілдігіне берілген несие механизмдеріне қызмет ететін
мекемелер жиынтығын түсінеміз.
Қазақстанның қазіргі ипотекалық жүйе инфрақұрылымының элементтері
келесілер:
1. жылжымайтын мүлік объектілерінің міндетті тіркеуінің бірегей жүйесі
(жер, тұрғын үй, өндірістік жылжымайтын мүлік объектілері);
2. жылжымайтын мүлікті бағалау жөніндегі мамандандырылған мекемелер;
3. ипотекалық несиелендіру механизмін реттеуді және бақылауды жүзеге
асыратын мемлекеттік банктер;
4. мамандандырылған ипотекалық банктер;
5. басқа да коммерциялық банктер;
6. банктік емес қаржылық институттар;
7. бюджеттен тыс қорлар;
8. сақтандыру компаниялары;
9. ссудалар.
Ипотекалық мекемелердің осындай құрылымының дұрыстығын ипотекалық
несиелендірудің Қазақстандағы және басқа да әлем мемлекеттеріндегі
тәжірибесі дәлелденген.
Осылайша, қазіргі кезде әмбебап коммерциялық банктер халыққа ұзақ
мерзімді тұрғын үй несиелерін береді. Осы операциялардың өсуі, нарық
масштабының өсуі халықты ипотекалық несиелендіру қызметімен шектелетін
мамандандырылған несие мекемелерінің құрылуына әкеледі. Ипотекалық
банктер, несие – жинақ ассоциациялары, құрылыс – жинақ кассалары
типінде ұйымдасқан несиелік ұйымдардың құрылуы халыққа қызмет сапасын және
мамандану дәрежесін жоғарлатуға мүмкіндік береді. Олардың құрылуы және
халықты несиелендіру саласындағы қызметі банктік заңнаманың дамуымен және
олардың қызметін реттейтін нормативтік базаның құрылуымен анықталады.
Коммерциялық банктерден басқа, тұрғын үйге деген қосымша төлем қабілеті
сұраныстың қалыптасуына басқа да ұйымдар әсер етеді. Аталған ұйымдар меншік
және тартылған қаражат есебінен халыққа құрылыс үшін, құрылған пай
капиталдары мен қорлар шеңберінде дайын тұрғын үй алу үшін қарыздар береді.
Олар несиелік мекеме болып табылмайды, және ипотекалық қарыздар беру
жөніндегі қызметті жүзеге асыру үшін оларға Қазақстан Республикасының
Ұлттық банкінің лицензиясы керек емес. Ипотекалық қарыз беру жөніндегі
несиелік емес ұйымдардың қызметі мемлекеттік органдардың бақылауына
түспейді. Олармен ипотекалық бағалы қағаздарды эмиссиялау мен шығару тек
заңнама деңгейінде қатаң мемлекеттік бақылау жағдайында және инвесторлардың
құқытарын қорғау механизмін әзірлеу негізінде жүзеге асады.
Ипотекалық тұрғын үй несиелері нарығының барлық қатысушылары қазір
нарықта қызмет етеді. Мұндағы басты мақсат – тұрғын үй жағдайларын жақсарту
үшін халыққа берілетін мүмкіншіліктерді кеңейту мақсатында олардың тиімді
әрекетте қызығушылығын қамтамасыз ету.
Ипотекалық несиелендіру жүйесінің дамуы халықты жылжымайтын мүлік
кепілдемесімен несиелендірудегі банктер қатысуын белсендіру есебінен жүзеге
асады. Банктер ипотека пұлдарымен қамтамасыз етілген ипотекалық
облигацияларды шығару арқылы қайта қаржыландырылады.
Ипотекалық несиелендіру жүйесінің құрылуындағы Қазақстан Республика
Үкіметінің және Ұлттық Банкінің негізгі ... жалғасы
Сіз бұл жұмысты біздің қосымшамыз арқылы толығымен тегін көре аласыз.
Кіріспе ___________________________________ _____________________3
1 Бөлім. Ипотекалық несиелендірудің теориялық аспектілері ______ 6
1. Ипотека институтының ұғымы және оның шығу тарихы _________6
2. Банктегі ипотекалық несиені ұйымдастыру шарттары мен принциптері
___________________________________ __________11
3. Шетел тәжірибесі мен Қазақстан Республикасындағы ипотекалық
несиені салыстыру__________________________ ________________19
2 Бөлім. Қазкоммерцбанк акционерлік қоғам мысалында Қазақстан
Республикасындағы ипотекалық несиелендіру тәжірибесі ________28
2 Қазкоммерцбанк акционерлік қоғамының халықты ипотекалық несиелендірудің
талдауы____________________________ __________28
1. Ипотекалық несиені бағалау және беру тәртібі____________________41
3 Бөім. Тұрғын үй мәселесін шешудегі ипотекалық несиелендірудің
мәселелері және даму перспективалары __________________________48
3.1 Ипотекалық несие беруде туындайтын бірқатар мәселелер және
оларды шешу жолдары ___________________________________ _______48
3.2 Ипотекалық несиелендірудің даму перспективалары _____________68
Қорытынды ___________________________________ ________________76
Қолданылған әдебиеттер __________________________________7 9
Қосымшалар ___________________________________ _______________81
КІРІСПЕ
Қазақстан Үкіметі мен Ұлттық Банк ипотеканы экономикалық саясаттың
маңызды, өзекті салаларының бірі деп қарастырады. Елдегі экономикалық
жағдай өзгеріп жатқанда, халық мүддесін қорғау міндетіне аса мән беріледі.
Азаматтар үшін ең тиімді саналатын ипотека механизмін жандандыруға теңгемен
берілетін, сыйақының көлемі еркін болатын ипотеканы дамыту алға қойылып
отыр.
Ипотекалық несиелендіру жүйесі ұлттық экономикада алдынғы орындардың
бірінде тұр деуге болады. Біріншіден, қазіргі уақытта көптеген экономикасы
дамыған елдерде ипотекалық несиелендіру тек тұрғын үй жағдайын жақсартудың
негізгі формасы ғана болып табылмайды, сонымен бірге ол ел экономикасына
елеулі түрде әсерін тигізеді. Ал екінші жағынан, ипотекалық несиелендіру
жүйесі бүгінгі күні өзара байланысты және өзара бағынышты жүйе
бөлшектерінен тұратын күрделі механизм болып табылады.
Ипотекалық несиелендіру жүйесін дамытудың мақсаттары болып, бір жағынан
тұрғындардың тұрғын үй жағдайын жақсарту, ал екінші жағынан, жылжымайтын
мүлік және құрылыс нарығындағы сұранысты ынталандыру болып табылады.
Сонымен қатар, ипотекалық несиелендірудің дамуына мемлекет тарапынан қолдау
көрсетуі, еліміздің нақтылы экономикалық өсіміндегі жетістіктердің бірі
болып табылады. Әлемдік тәжірибеден өткен және тұрғын үй саласына бюджеттен
тыс инвестицияларды тартудын сенімді әдісі болып табылатын, ипотекалық
несиелендірудің нарықтық экономика жүйесіндегі алатын орнын зор. Ипотекалық
несиелендіру – қоғамда болып жатқан қоғамдық процестерге, адамдарды
ынталандыруға зор әсерін тигізеді.
Басқа елдердің банктік жүйесі қалыптасып, дамуы үшін ондаған жылдар
қажет болған болатын, ал еліміз нарықтық қатынастарға көшкен сәттен бастап,
Қазақстан Республикасының банктік жүйесі қысқа уақыт аралығында тез дамып
кетті. Банктердің басты қызметі – жеке және заңды тұлғаларды қаржыландыру
үшін ақша қаражаттарын жинақтау болып табылады. Ол үшін екінші деңгейлі
банктерге, ссудаларды өтеу кезінде төленетін жарналар мен қарыз бойынша
пайыздарды әрдайым қамтамасыз етудің тиімді несие саясатын жасауы керек.
Экономиканы тұрақтандыру және экономиканы дамытуға көшу, екінші
деңгейлі банктерден Қазақстан Республикасы азаматтарының өмір сүру сапасын
жақсартатын жаңа банктік қызмет көрсету түрін талап етеді. Екінші деңгейлі
банктердің, мұндай несиелендірудің жаңа түрі – ипотека болып табылады.
Ипотека – бұл жеке тұлғаларға сатып алынатын жылжымайтын мүлікті
кепілге қойып, тұрғын үй сатып алуға берілетін несие түрі. Сонымен бірге,
бұл тұрғын үй тұрғындардың денсаулығын және қауіпсіздігін қамтамасыз ету
бойынша қойылатын талаптарға сай болуы керек.
Ипотека дамуының бастауын Қазақстан Республика Президентінің 1995 жыл
23 желтоқсан №2723 заң күші бар Жылжымайтын мүлік ипотекасы туралы
жарғысы қалады. Бұл жарғы ипотеканы кепіл түрі деп анықтады. Бұл жағдайда
мүлік кепіл берушінің немесе үшінші тұлғаның иелігінде қалады.
1999 жылдың соңында Ұлттық Банк ипотекалық несиелендіруде жүйеге
енгізудің нормативтік – құқықтық базасын қарастыруға бағдар жасады.
Ведомство аралық қызмет тобы құрылды, оның жұмыс нәтижесі Үкімет бекіткен
тұрғын үй құрылысын ұзақ мерзімді қаржыландыру және Қазақстан
Республикасында ипотекалық несиелендіру жүйесін дамыту концепциясы болып
табылады. Онда алғаш рет мемлекеттегі ипотекалық несиелендіру жүйесінің
тұжырымды негіздері анықталынады. Қазақстан Республика Үкіметінің 2001 жыл
3 мамырының №601 шешімі бойынша ескі тұрғын үйді жою процесінің тараптары
арасындағы қатынасты реттеу туралы заңды қалыптастыруды қарастырған 2001
жыл 13 сәуір айында болған жиналыста берілген Қазақстан Республика
Президенттінің тапсырмаларын жүзеге асыру бойынша шаралар жоспары
бекітілді.[1]
Қазақстан Республика Үкіметінің 2000 жыл 21 тамыз № 1290 Тұрғын үйді
ұзақ мерзімді несиелендіру және ипотекалық несиелендіру жүйесін дамыту
тұжырымдамасы туралы және 2000 жыл 28 қараша №1774 Тұрғын үй құрылысын
ұзақ мерзімді қаржыландыру және ипотекалық несиелендіру жүйесін дамыту
бағдарламасын бекіту туралы шешім қабылданған.[2]
2005 жылдан бастап Қазақстан Республикасында тұрғын үй құрылысының жаңа
саясаты жүзеге аса бастады. Бұл саясаттың мәні – тұрғын үйді несиелендіру
мерзімін жоғарлату, тұрғын үй құның арзандату, бастапқы жарналар мен
несиелендіру ставкаларын төмендету арқылы барлық тұрғындарға қол жететіндей
етіп жасау болып табылады.
Бүгінгі күннің өзінде, екінші деңгейлі банктермен мерзімі 30 жылға
дейінгі тұрғын үйлерді сатып алғысы келетін жеке тұлғалар несиелендірілуде.
Сондықтан да, Қазақстан Республикасындағы бұл ипотекалық несиелендіру
жүйесі, қазіргі таңдағы өзекті мәселелердің бірі болып табылады.
Осы жоғарыда айтылған мәселелердің барлығы, яғни бүгінгі таңдағы туып
отырған мәселелерді банктік несиелермен қаржыландыру нысанында айқындау
дипломдық жұмысымыздың өзектілігін көрсетеді.
Дипломдық жұмысымның мақсаты – елімізде әлеуметтік саясатты жүзеге
асыру яғни азаматтарды тұрғын үймен қамтамасыз етудің қазіргі даму
тенденциясын ашып көрсету.
Дипломдық жұмысымның міндеттері болып келесілер табылады:
Қазақстан Республикасындағы ипотекалық нарықты толықтай зерттеп, оған баға
беру.
АО Казкоммерцбанк мысалында ипотекалық несиелеудің экономикалық мазмұнын
ашу.
3. Қазіргі жағдайдағы ипотекалық несиелеудің мәселелері мен оның
болашақтағы даму сатыларын қарастыру.
1 БӨЛІМ. ИПОТЕКАЛЫҚ НЕСИЕЛЕНДІРУДІҢ ТЕОРИЯЛЫҚ АСПЕКТІЛЕРІ
1.1 Ипотека институтының ұғымы және шығу тарихы
Ипотека шаруашылық өмірдің элементі ретінде өзінің терең тамырларымен
тарихқа кетеді. “Ипотека” түсінігінің өзі әлемдік қаржылы – экономикалық
жүйеге ежелгі Грециядан келген болатын. Оны б. э. д. VI ғасырда архонт
Солон енгізген, Солонның ізбасары – Драконт жеке меншікке және оның
қозғалмалы бөлігіне кез – келген қол сұғушылық, қатаң түрде жазаланады
деген тәртіп енгізген (б. э. д. 621 ж.). б. э. д. 594 жылы Солон өзінің
атақты реформаларын жүзеге асырады, сонымен бірге жерге байланысты
қарыздарды төлеуді алып тастады, мұраға қалдыру еркіндігін енгізді, яғни
өзінің жинап – терген мүлігінді ұрпағына мұра ретінде қалдыру міндетті
емес. Енді әркім өзінің қалауы бойынша өз меншігін біреуге беруге немесе
мұраға қалдыруға құқық алды. Бастапқы кезде Афинада мұндай міндеттеме
бойынша кепілдікке қарыз алушының жеке басы қойылатын, бұл жағдайда қарыз
алушыға қарызды өтемеген жағдайда құлдыққа бару қауіпі төнеді. Жеке
меншікті мүлікке ауыстыру үшін Солон қарыз алушының атына жазуы бар діңгек
орнатуды ұсынды, яғни бұл жер белгілі бір соманы қамтамасыз ету үшін қызмет
етеді. Мұндай діңгекті ипотека деп атаған .Бұндай “ипотека” (гректің
hypotheke – подставка, подпорка) деген атқа ие болған діңгекте, жер меншік
иесінің барлық қарыздары белгіленген. Кейін мұндай мақсат үшін ипотекалық
деп аталатын негізгі кітаптар қолданыла бастады. Сонау ежелгі Грецияда
әрбір мүдделі тұлғаға ешбір кедіргісіз белгілі бір жер меншігінің жағдайы
туралы куәландырудың мүмкіндігі болған болатын.
Ипотека институтының жаңа дамуы Рим империясынан бастау алды. б. э. д.
I ғ.жеке тұлғаларға мүлікті кепілге қойып, несие беретін ипотекалық
мекемелер құрылды.
Император Антония Пияның билік ету кезеңінде (б. э. д. II ғ.)
ипотекалық банктер үшін арнайы заңнамалар дайындалған болатын. Сол кездері
50 – ге жуық банктер болған және 800 – ден астам өз өсімқорлық конторлар
қызмет еткен. Әртүрлі банктік институттар дами бастады: коммуналдық, діни
және т. б. жинақ кассаларының, жинақ ассоциацияларының бейнелері туындаған
және т. с. с. Мемлекет әрқашанда ипотекалық несиелендіруге үлкен көмек
көрсетіп отырған. Ол үшін арнайы әлеуметтік институттар құрылған. Троян
императоры тұсында жесірлер мен жетімдерге көмек көрсету үшін қаржылық
алиментарлық қор құрылған. Мұнда сол кездері Римде ең төмен жылдық пайыз –
5 % құрайтын ипотекалық несиелер ұсынылған.
Ипотека институты аса көп емес уақыт аралығында мынандай эволюциядан
өтті, яғни фидуциядан неғұрлым прогрессивті сатыға – пигнусқа, ары қарай
ипотекаға өтті. Бұл жерде бірінші фидуция сатысы ерте римдік құқықта
туындап ары қарай дамыды. Классикалық римдік құқықтың дамуының басында
“пигнус” пайда болды (пигнус, лат. тілінен – бейресми кепіл), ал тек содан
кейін ғана “ипотека” туындады. Осымен қатар кепіл туралы келісімнің өзі
басында бастапқы несиелік келісім кезінде тек қосымша болған болатын. Бұл
жерде айта кететін жай, бірінші саты “фидуция” ерте римдік құқықта пайда
болып, дамыды. Классикалық римдік құқықтың дамуының басында “пигнус” пайда
болды. Содан кейін ғана “ипотека ” туындады. Сонымен бірге кепіл туралы
келісімнің өзі бастапқы кездері алғашқы несиелік келісім шарттар кезінде
тек қосымша ретінде болған. “Фидуцидің” негізгі мәні мынада, яғни келісім
орнатқан кезде кредиторға жылжымайтын мүлікті кепілге қойюға ресми түрде
құқық орнатылды. Бұл заттың өзі “fiducia” – ға беріліп отырған және
кредитор келісімнің түзетілген және өз уақытында орындалғанынан кейін
жылжымайтын мүлікті қайтаруға міндетті болған. “Фидуция” келісімі де
біртіндеп өз эволюциясынан өтті.
“Фидуция” даму институтының бірінші кезеңінде борышкер белгілі бір
шешімдерді өзі шешпеді, ол тек кредитордың айтқан шартымен жұмыс істеді,
яғни қарыз алушыдан қарызды өтеуді талап ету немесе оған мүлікті қайтармау.
Кейіннен кредитордың жеткілікті тиімді баламасын ауыстыратын кепілзаты
(action fiducia) туралы құжаттарға ресми жағдай енгізген болатын. Бірақ,
сонда да келісім технологиясында кредитор қолдана алатын және қарыз алушы
үшін тиімсіз болып табылатын байсалды құқықтық мезеттер жеткілікті түрде
алып отырды.
Ипотекалық институттың дамуының келесі сатысында қарыз алушыны
кредитордың өз еркімен іс әрекет етуінен сақтай отырып, прогрессивті
сипатта болды. “Пигнус” (“пигнус” сатысындағы кепіл туралы келісім – шарт)
келісім шартты кепілге қойылған жылжымайтын мүлікті өз меншігі ретінде
емес, оны тек қарыз алушымен алынған міндеттемелердің орындалуын кепіл
ретінде иелігіне алуды қарастырған болатын. Сонымен қатар қарыз алушылар
кредиторға берілген жылжымайтын мүліктерді қолданбай, оны тек сақтасын деп
талап етуге құқықтары бар. Ал кредиторда, қарыз алушымен алынған
міндеттемелер орындалмаған жағдайда, өз қаражаттарын өтеу үшін кепілге
қойылған затты сатуға құқығы бар. Сонымен бірге сол кездердің өзінде
кредиторға сатылатын жылжымайтын мүлікті өзіне қалдыруға тыйым салынған
болатын. Қарыз алушымен алынған міндеттемелер орындалмаған жағдайда,
кредитор жылжымайтын мүлікті сатқаннан кейін жылжымайтын мүліктің түсімдері
мен қарыз қалдықтары арасындағы барлық айырманы қарыз алушыға қайтарды.
Келісімнің бұл түрі ұқыпты регламенттелген болатын. Регламентацияға
кірмейтін талаптар, сотпен шешілетін негізгі құралдар болған болатын.
Ипотека институтының соңғы сатысының пайда болуы сол уақыттағы саяси
және экономикалық шарттармен негізделген болатын: Римде құл иеленушілік
шаруашылықтың әлсіреуі және жалгерлерге жерді жаппай беру ипотеканың
классикалық институтының пайда болуына әкелді. Қолданыстағы заңдар бойынша
бірде – бір қызмет етіп отырған құқықтық форма, жерді меншіктенушімен
(латифундисттермен) жалға алушының арасындағы келісімнің мұндай түрін
кепілдендіру үшін жарамсыз болып табылды. Өйткені ұсақ жалға алушылар өз
мамандығы барысында кепілге қоя алмайтын еңбек құралдарынан басқа ештеңесі
болмағандықтан. Бұл жағдайдан шығудың бір жолы кепілді жаңа түрін енгізу –
жалгерлердің өз еңбек құралдарын кепілге қою болып табылады, мұндай
кепілзаты жалға берушінің иелігіне өткізілмейді.
Кейін кепілдің жаңа түрі басқаларға да, сонымен бірге жылжымайтын мүлік
кепіліне де тарады. Осылайша, біріншіден, кепіл туралы келісім шарт,
екіншіден кепілдеме туралы келісім шарт болып табылатын ипотека институты
пайда болды. Қарыз алушымен алынған міндеттемелер орындалады, ал егер де
қарыз алушымен алынған міндеттемелер орындалмайтын болса, онда кепілге
қойылған затты кредитордың талап етуге құқы бар, себебі қарыз алушының
қалған қарыз сомасын өтеу үшін. Берілген келісімнің айғағы болып басында
кредитор мен қарыз алушы арасындағы қарапайым келісім болған, ал кейін
постклассикалық уақытта құқықтың күші бар ресми және бейресми құжаттар
құрылған болатын. Осындай күшке үш немесе одан да көп куәгермен қол
қойылған құжаттары ие болады. Классикалық ипотека институты да өз
кезеңдерінен және өз эволюциясынан өтті. Екі жақтың келісімдерінсіз – ақ
қызмет етіп тұрған әртүрлі жария ипотекалары енгізілді. Оған заң бойынша
ипотекалар кірген болатын: инвестицияға деген инвестордың ипотекасы
салықтарды төлемеушілердің мүліктеріне “фиска” (қазына) ипотекасы,
қамқоршының мүлігіне ипотека, шіркеу ипотекасы және т. б.
Бір атап өтетін жәй, ипотеканың барлық түрлері (шіркеу ипотекасынан
басқа) сақталынған және қазіргі уақытқа дейін көптеген елдерде қызмет
етуде. Осы кезеңде уақыты бойынша бағынышты ипотекалар қызмет ете бастады,
олардың принциптері тек мынау ғана болған: “qui prior est tempore potior
est jure” – мерзімі бойынша кім бірінші болса, сол құқық бойынша күшті
болады. Постклассикалық римдік құқық кездің өзінде ақ иотеканың түріне
байланысты кредиторлар арасында өзара қарым – қатынасты тәртіпке келтіру
үшін субординарлық ипотекалар туындай бастаған. Біріншіден, ипотека заңымен
орнатылған оның маңыздылық деңгейіне байланысты бөлініп отырған. Солардың
ішіндегі “заң бойынша” ең негізгісі – фискалдық болып саналған. Одан
кейінгілері ресми құжаттармен ресімделген ипотекалар, келесі – жеке меншік
құжаттармен рәсімделген ипотека, тек содан кейін – қарапайын келісімдермен
рәсімделген ипотекалар болған. Түрлері бойынша сараланған ипотекалардың
басымдылығы әр қашан жоғары болған, және уақытына сәйкес берілген
ипотеканың дәрежесі орнатылғаннан кейін олардың рәсімделуі басқаларын
саралаған болатын .
Ипотекалық келісімдерге қатысушылардың құқығын сақтауда мемлекеттің
рөлі өте жоғары болған болатын. Мәміле құрылымының қиындығына байланысты
кейінге қалтырылған тіркелген жүйемен бақылау, реттеу талап еткен болатын.
Ежелгі әлем дәуірінің аяқталуымен бұл мемлекеттердің қызметтерінің
әлсіреуіне байланысты ипотека институты бірнеше ғасырлар бойы өз қызметін
тоқтатқан болатын.
Біртіндеп ипотека орта ғасырлық заңдар жиынтығына кіреді. Германияда
XIV ғ. (осыған дейін қарыз үшін жауапкершіліктің жеке принциптері басшылық
еткен болатын), ал Францияда XVI ғасырдың аяғында дауыс бермейтін
ипотекалар болды. Европалық елдердің заңнамаларында ипотека екі жақтылық
сипатта болады. Біріншіден, ол тек жылжымайтын мүлікке тиесілі, екіншіден,
кепілге қойылған мүлікті сату кредиторлардың өздерімен емес, ол соттың
қатысуымен жүзеге асырылған. Кредитор үшін ипотека “қарызды
қамтамасыздандыруды” алудың ең тиімді әдісі болып табылады. Ол өз иелігіне
қарыз алушының мүлігін қабылдамай – ақ және бәсекелес кредиторлардан
қауіптенген. Ипотека сенімді маңызды құқыққа ие болады, бірақ ол тек
міндетті түрде ипотека туралы негізгі кітапқа арнайы жазбалар енгізгеннен
кейін ғана. Орта ғасырлық кодекстерде мынандай анықтамалар сақталынған,
және енгізілген ипотекалар табиғаты бойынша бөлінбейді, ол
қанағаттанушыларды алу құқына негізделген. Ипотека жылжымайтын мүліктерге
кеңінен тарай бастады.
Ипотекалық құқық өздігінен өмір сүре алмайды. Егер де ипотека
орнатылған құқық болмаса, онда ипотеканың да өмір сүруі мүмкін емес.
Талаптардың дұрыс орындалмауы немесе тоқтатылуы ипотеканың тоқтауына әкеп
соғады. Бұл ипотеканың мәні римдік құқықпен ғана емес, сонымен қатар
еуропалық мелекеттердің заңдарымен де құпталған. Римдік құқық бойынша
ипотека – талаптарға және оны құрастырушылардың барлығына, оған ипотекадан
пайыздар мен шығындарды қоса отырып таратылған болатын. Ал бұл
қанағаттандырушылықты алу мақсатымен кредитормен жүзеге асырылады.
Ипотекалық заңдар бойынша XVII – XIX ғ. Ғ. Бірқатар елдерде талаптың
капитал сомасы өспелі пайыздар сомасына оның жариялығына сәйкестігімен,
оның көлемімен (ипотекалық кітапта тіркелген) анықталады, бірақ олар жазба
кітапшаларында бейнеленуі тиіс. Римдік құқықтың рецепциясы (өзара қарыз)
кезінде ипотека европалық заңдылыққа көшті. АҚШ пен Ұлыбританияда
ипотеканың (mortgage) өз артықшылығы бар: қарыз алушымен негізгі
міндеттемелердің орындалуы кезеңінде мүлікті иеленудің барлық құқығымен
титулы ипотека бойынша қарыз алушыдан кредиторға өтеді.[3,4,5]
Осылайша, тарихи тұрғыда ипотекалық несиелендіру қарыз алушының
міндеттемелерін қамтамасыз етудің ең сенімді формасы ретінде шаруашылық
қатынастарымен пайда болған болатын.
1.2 Банктегі ипотекалық несиені ұйымдастыру шарттары мен принциптері
Несие, қазіргі заман экономикасының қозғаушы күші, экономикалық
дамудың айырылмас элементі деп, Ақша, несие, банктер деген жұмысында
Г.С. Сейткасимова анықтайды. Несиені ірі кәсіпорындар, ұйымдар, шағын
өндіріс орындары, мемлекет және жеке азаматтар пайдаланады. Кредитор өз
меншігінде қаражат ресурстарын иелене отырып, қарыз алушыларға сол
ресурстарды беріп қана қосымша ақша қаражатын алуы мүмкін. Несиені
пайдаланған азаматтарда кейінге қалмайтын мүліктерді, жеңіл көлікті,
пәтерді алуға, тіпті өзінің бизнесін дамытуға мүмкіндік пайда болады.[5]
Нарықтық заманда банктік несиенің рөлі арта түскені бегілі. Несие
мәмілесіне әрқашанда несиелік қарым – қатынастың субьектілері болып
табылатың кредитор мен қарыз алушы қатысатыны бәрімізге мәлім. Кредиторлар
деп, өзінің уақытша бос жатқан ақша қаражатын қарыз алушының иелігіне
белгілі бір мерзімге және мақсатқа, және одан сыйақы алумен беретін заңды
тұлғаларды айтуға болады. Банктік несие беруде кредитор рөлін әрине банк
атқарады. Ал қарыз алушылар деп, кредитордан белгілі бір ақша сомасын
өзінің пайдалануына алатын және оны белгілі бір мерзім өткенен кейін
қайтаруға міндетті болатын тұлғаны айтамыз.
Өзінде шоғырланған қаражатты оған мұқтаж қарыз алушыларға үлестіре
отырып банк, кредитор рөлін атқаратынын жоғарыда айтқан болатынбыз. Дәл
осыны, несиелік қатынастың екінші тарапы болатын халықтан, шаруа
ұйымдарынан, мемлекеттен байқауға болады. Олар өзінің ақша қаражаттарын
банктің депозитіне сала отырып, кредитор рөлін атқарады, ол қарызға ақша
сұрай отырып, қарыз алушыларға айналады.
Несиені – негіз, базис деп, ал несиелеуді – қозғалыс, процесс деп
қарастырған орынды. Несие өзінің мән мағынасын несиелеу арқылы табады.
Несие мен несиелендірудің қосылуы, несиелік қатынастың пайда болуына
әкеледі. Кредитор мен қарыз алушының мүдделері ұйқасқанда, еркін жүрген
ақша капиталы айналымға түсе, несилік ресурстарға айналады .[7]
Сонымен, банктік несиелендіруді, кредитордың ақша ресурстарды қарыз
алушыға, олардың өз уақытында қайтарылуын қамтамасыз ету және болашақта
белгілі бір мерзімге сүйенген сыйақыны төлеу шарттары болғанда, жеке
меншікке емес, тек уақытша пайдалануға берудің күрделі көп кезеңді процесі
деп қарастырған жөн.
Қазіргі заңдық жүйеде ипотека қозғалмалы мүліктің кепілге алынуын
қаратырады, яғни өте бағалы заттарды: жер учаскілері, ғимараттар, пәтерлер
және де басқа бағалы қозғалмалы мүліктер. Несие алған кезде кепіл құжатын
рәсімдеу керек. Соған байланысты мүлік кепіл ұстаушының қолына өтпейді,
несие алушының қолында болады. Несие беруші тек қана қадағалау жүргізе
алады.
Ипотекалық несиелендіру мемлекет үшін тұрғын үй мәселелерін шешуші
механизм болып табылады және де көптеген тұрғындар ипотеканы осы мақсатта
қолданады. Ипотекалық несиелендіру операциялары коммерциялық банктер мен
басқа да несиелік ұйымдарда жылжымалы мүлікке кепілдеме құжатымен жұмыс
істейді. Бұл құжат несиені қамтамасыздандырушы құрал болып табылады.
Кепілдеме құжаты міндеттемелер тізімдемесінен тұрады. Барлық кепілдеме
құжаттары несие уақытында жабылмағанда, сотқа шағымданушы заңды құжат
болады. Ипотека бойынша, несие алушы несиені және оның пайыздарын мәмілеге
байланысты ай сайын бірдей көлемде немесе өспелі түрде (яғни инфляцияға
байланысты) төлеп отыруы керек.
Ипотекалық мәміле өз күшіне мемлекеттік тіркеуден кейін ғана иеленеді.
Мемлекеттік тіркеу мүліктің ораналасқан аймағында жасалады. Бұл тіреуге
отыру үшін кепіл беруші арыз жазуы қажет және ҚР заңдарына байланысты
арызбен бірге берілетін құжаттар түрлерін өткізу керек. Егер несие туралы
мәміле немесе құжаттар жиыны талаптарға сай болмаса, мемлекеттік тіркеуге
отырғызылмайды. Жалпы, несие алушы несиені өз уақытында жаба ламауы мүмкін.
Бұл кезде несие беруші жоғарыда айтылған кепіл құжаты мен несие мәмілесі
арқылы сотқа шағымданады. Сот қалыптасқан жағдайларды түгелдей талдап, ҚР
заңына байланысты үкім шығарады.
Заң нормаларына негізделген келесі ипотекалық несиелендірудің
негізгі принциптерін атап өтуге болады:
- мүлік қарызшының қолында қалады. Бірақта жекеменшік құқығы
шектеулі;
- кепілге алынған мүліктің бір бөлігі ретінде несиеге берілетін
соманы анықтау;
- берілетін қарызды сақтандыру;
- берілген мерзімде қарызды өтемеу жағдайында, мүлікті басқа
тұлға иелігіне беру.
Ұзақ мерзімді ипотекалық несие – коммерциялық банктер немесе заңды
тұлғалар жеке тұлғаларға тұрғын үй алу үшін, 3 жылға немесе оданда көп
жылға беретін несие немесе қарыз болып табылады.
Тұрғын үймен қамтамасыз ету үшін арналған ипотекалық несие нарығының
қатысушылары:
1. Қарыз алушы – жеке тұлға, Қазақстан Республикасының азаматы,
ипотекалық несие беруші банкпен немесе заңды тұлғамен несие
алу туралы мәмілеге отырған;
2. Тұрғын үйді сатушы – жеке немесе заңды тұлға;
3. Несиегерлер – банктер немесе заңды тұлғалар;
4. Ипотекалық несие беретін агентіктер;
5. Мемлекеттік тіркеу органдары;
6. Сақтандыру ұйымдары;
7. Бағалаушылар – бұл іспен айналысуға толық құқығы бар
заңды және жеке тұлғалар;
8. Риэлтерлік фирма – лицензиялары бар, тұрғын үйлерді сату
және сатып алу нарығындағы маманданған делдалдар;
9. Ипотекалық несиелендіру жүйесінің инфрақұрылымдық бөлімшелері:
нотариат, заңды кеңес беру органдары және т.б.
10. Инвесторлар .[8]
Ұзақ мерзімді ипотекалық несиелендіру жүйесінің алғашқы сатыларында,
әрине, мемлекеттің ролі зор. Мемлекет ипотекалық несиелендіру жүйесінің
концепциясын анықтайды. Жүйенің қарқынды қызмет етуі үшін, мемлекет заңдық
негізді құрды. Бұл несиенің ұзақ мерзімге берілетін болғандықтан, ай
сайынғы төлем мөлшері төмен болып келеді.
Несие мөлшері, сатып алғалы отырған үйдің нарық бағасының 60-70 пайызын
ғана құрайды. Қарызгер, үй бағасынан 30- 40 пайыздай алғашқы салым жасауы
қажет. Несие және пайыз ай сайынғы төлем ретінде төленіп отырады. Ол
аннуитетті формуламен есептеледі. Несие бойынша төленетін ай сайынғы төлем,
қарыз алушының ай сайынғы кірісінің 30- 35 пайызын құрауы қажет.
Ипотекалық неисеге деген талаптар отандық және шетелдік тәжірибден
құралып отыр. Көрсетілген шектеулер мен талаптар неисегер мен қарызгердің
тәуекелділігін төмендетуге бағыталған. Несиені беру мен ол бойынша қызмет
көрсетуді нақты көрсетілген талаптарға сай орындау, ипотекалық несиелендіру
нарығына эмиссиондық ипотекалық бағалы қағаздар арқылы жеке инвесторларды
қарату кепілі болып табылады.
Ұзақ мерзімді ипотекалық несиелендірудің шарттары: төлем ақылы, жылдам
және қайтарымды. Несиелік қаражаттардың қайту кепілі кепілзат екенін
ұмытпайық. Сондықтан, барлық жағдайларды несие мәмілесінде басын ашып,
талқылап алған жөн:
- несиеге берілетін сома және мерзімі;
- несиені қолданғаны үшін қарызгердің төлейтін пайыз мөлшері;
- несие және оның пайыздарын төлейтін реті;
- несие мәмілесін уақытсыз үзу себептері және т.б.
Ипотекалық несиенінің стандарттық алу тәртібі келесідей:
А) Несие алушының төлемқабілеттілігін талдау. Несие алушы ең алдымен несие
мәмілесімен танысу қажет, яғни өзінің мойынына алатын міндеттемені және
өзінің құқытарын жақсы білуі керек. Ал несие беруші несиенің толығымен
қайтарымды екеніне, күмәні болмағаны дұрыс.
Ә) Борышқор төлемқабілеттілігіне және несие берушінің талаптарына сай
пәтер таңдау. Борышқор, пәтерді несие алмай тұрып немесе алғанынан кейін
де таңдауға құқы бар.
Б) Пәтерді нарық бағасымен бағалау. Пәтерді таңдап алғанына кейін
бағалаушы оған тәуелсіз баға береді. Оның қызмет көрсеткені үшін борышқор
ақы төлейді.
Д) Пәтерді сатушы мен борышқордың арасында алып – сату келісім шарты
жасалады. Одан кейін борышқор мен несие беруші, несие келісім – шартына
отырады.
Е) Борышқор үйді сатушымен есеп айырысады.
Ж) Ипотека затын сақтандырады, яғни борышқордың өмірін және кепіл затын.
Содан кейін несие беруші ай сайынғы несие бойынша төлемді алып, қарыздың
жабылған мөлшері туралы бухгалтерлік жазбалар жүргізеді.
Несие келісім-шарты бойынша міндеттеменің толығымен орындалуы, несиенің
жабылуын білдіреді, яғни шартты түрде мемлекеттік тіркеуде де көрсетіледі.
Ал егер несие келісім-шарты бойынша міндеттемелерді борышқор орындамаса,
несие беруші сот немесе сотсыз іздеу салады. Несие заты реализацияға түсіп,
несие жабылады.
Несие тәуекелін төмендету үшін келесідей жағдайлар қажет:
- несие берушіге несие төленбеген жағдайда, сот арқылы іздеу
салудың қолайлы болуы;
- алынған жерді сенімді тіркеу жүйесімен қамтамасыз ету;
- ипотекалық несиелендірудің андеррайтинг механизм
қабілеттілігін жоғарлату;
- ипотекалық несие берудің және ол бойынша қызмет көрсетудің
атқару тәртібінің сенімді түрін таңдау;
Ипотекалық несиенің қолайлығы оның түрінеде байланысты екенін, ұмытпаған
жөн. Сондықтанда, енді, ипотекалық несиелеудің түрлеріне келетін босақ:
- стандартты ипотекалық несие;
- төлем өсімі бойынша несие,
- салым сомасының периодтық өсуі болатын ипотека;
- төлем сомасы өзгеретін ипотека;
- пайыз мөлшермесі периодты түрде қарастырылатын несие;
- пайыз мөлшермесі өзгермелі ипотека;
- кері аннуитетті несие.
Ипотекалық несиелердің сыныпталуы
Сызба 1.
Ипотекалық несиелер
Объект Гарант Нарық Субъект
Алынған зат Сақтандырылған Бастапқы Несиелеу
Меңгерілген Сақтандырылмаған Екінші Несиелеу
Тұрғын ұй Басқалары
Тұрғын құрылысы емес
Жалпы, банктік несиелендіру жүйесі несиелендірудің арнайы принциптерін
қатаң сақтаған кезде ғана жүзеге асады. Принциптер несиелендіру жүйесінің
негізгі, басты элементтері болып табылады, өйткені олар несиенің мәні мен
мағынасын көрсетеді.
Несиелендірудің принциптеріне жататындар: несиені мақсатына сай
пайдалану сипаты, оны қайтару мерзімділігі, оның сараланғандығы, қамтамасыз
етілуі және ақылы түрде берілуі.
Несиені мақсатына сай пайдалануға беру принципі, қарыз алушының алынған
несиені банкке айқындалған өзінің нақты мақсаттарына сай (мысалы, пәтер,
көлік, мүлік және т.б. сатып алуға) пайдаланатынын білдіреді. Несиенің
белгілі бір мақсатқа берілуі, банктерге сол несиенің мерзімін, пайыздық
ставкасын, қамтамасыз етілуін және тәуекел деңгейін анықтауға мүмкіндік
береді.
Несиені қайтару мерзімділігі принципі, несие қатаң белгіленген мерзімде
және толық көлемінде қайтарылуға тиіс дегенді білдіреді. Демек,
мерзімділік, несиені пайдаланудың уақыт бойынша шектелуін көрсетеді. Егер
несиенің мерзімділігі бұзылатын болса, онда несиенің табиғи мәні жоғалады.
Сондықтанда, коммерциялық банктер, алынған несиені дер кезінде қайтармай,
оның мерзімін кешіктірген қарыз алушыларға өсім, айыппұл тағайындайды.
Несиелендірудің сараланғандығы туралы принципі, коммерциялық банктердің
несие алуға үміткер кез келген қарыз алушыға несиені беру жөніндегі
мәселеге бірден келуге шақырмайды. Несие, тек қана төлем қабілеті бар,
ешкімге қарыз емес және несиені заем шартында көрсетілген мерзімде толық
қайтаруға жағдайы бар қарыз алушыға ғана берілуі тиіс. Бұл принципті
басшылыққа алатын банктер қарыз алушының ай сайынғы табыс көздеріне,
іскерлік беделіне, жасына, ай сайын кететін шығындарға және т.б.
көрсеткіштерге талдау жасайды.
Несиенің қамтамасыз етілу принципі кредиторларды несиенің және оған
байланысты төлемдердің толық көлемінде қайтарылмай қалу қауіпінен сақтайды.
Банк қарыз алушыдан берілген несиенің мерзімі келгенде сыйақымен бірге
қайтарылуын қамтамасыз ететін мүлікті кепілге салуды міндетті түрде талап
етеді.
Сызба 2. Банктік несиелендіру процесіндегі элементтердің өзара
байланысы
Банк Күрделі процесс Қарыз алушы
түріндегі несиелендіру
Несиелендіру Несие саясаты Несиелендіру
принциптері механизмі
Несиені қайтару Банктік
мерзімділігі несиелендіру
мәселесі бойынша
заңнама актілері
Несиелендіру
түрі
Несиенің
қайтарылуын
қамтамасыз ету
Банктің несие Несиелендіру
саясаты әдісі; несие
шоты
Несиені мақсатқа
сай бағыттау
Несиелендіру Несиелендіру
стандарттары объектісі
Несиенің ақылы
түрде берілуі
Несиелендіру
лимиттері
Несие құралдары
Сараланғандығы Несие
мониторингі
Несиенің ақылы түрде берілу принципі, әр қарыз алушы өзінің
қажеттіліктері үшін ақша қаражатын уақытша қарызға алғаныны үшін белгілі
бір төлемді (сыйақыны) банкке енгізуге міндетті. Бұл принципті іске асыру
банктік пайыз механизмі арқылы жүзеге асады. Банктік пайыз ставкасы –
несиеге қойылатын баға болып табылады. Бұл принцип банктің депозиттегі
бөтен ақшаны пайдаланғаны үшін пайызды төлеумен байланысты шығындарын, өзін
қамсыздандыру бойынша шығындарын жабуды, сондай – ақ несиелендірудің қаржы
ресурстарын (резервтік және жарғылық капиталды) ұлғайту үшін пайда түсіруді
қамтамасыз етеді. [9]
Несиелендіру, несиенің мәнін және күрделі несиелік қатынасты аша
отырып, өзінің келесідей элементтерін көрсетуді талап етеді:
- несиелік қатынастың субъектілері,
- несие саясаты,
- несиелендіру принциптері,
- несиелендіру механизмі
Осыған орай, несиелендіру процесін құрайтын барлық элементтердің өзара
байланысын нөмірі 1 -ші сызбанұсқадан көре аламыз.
Несие саясаты несиелік қарым – қатынастың құқықтық жағы ретінде банктің
несие қызметінің негізгі ережелерін регламенттейді, несиелендірудің негізгі
принциптерін құрайды, несиені беру рәсімін белгілейді. Несиелендіру
механизмі кредитор мен қарыз алушының несиелендіру бойынша өзара әрекеттесу
нысаны ретінде банктік несиелердің берілуі мен өтелуін ұйымдастыру
жөніндегі амалдар мен әрекеттердің жиынтығын көрсетеді.
Сонымен, біз банктік несиелендіру саласындағы несиелендіру процесінде
басшылыққа алынатын принциптердің маңыздылығын байқаған болармыз.
Ипотекалық несилендіру жүйесі біздің елде дамуы үшін коммерциялық банктер
міндетті түрде осы принциптерге сүйенуі қажет және ипотекалық несиені
қандай жағдайларда заңды түрде қалай ұсынылатыны жайлы таныстық және
түрлеріне де тоқталдық.
1.3 Шетел тәжірибесі мен Қазақстан Республикасындағы ипотекалық несиені
салыстыру
Ипотекалық банктер18 ғасырдың аяғында, Батыс Еуроппада пайда
болған.Негізінен, Германияда ең бірінші 1770 жылы Силезии қаласында
ипотекалық банк ашылған. Ол ірі коммерциялық шарушылықтарға көмек
көрсететін мемлекеттік банк болған.
Бұндай банктер ақша қаражаттарын борышқордың қарызы жайлы бағалы
қағаздарды шығару арқылы тартатын.19-20 ғасырда банктер тек ірі
шарушылықтарды ғана емес, кішкене шаруалықтарын да қаржыландыра бастады.
Жоғарыда айтып өткендей бұл банктер мемлекет қармағында болатын, кейіннен,
1862 жылы Франкфуртте ең алғаш акционерлік ипотекалық банк ашылды.
Жалпы, ипотекалық несие нарығының дамуына дүниежүзілік соғыстар және
соғыстан кейінгі инфляция кері әсерін тигізді. Ал жағымды экономикалық
конъюктура кезінде ипотекалық несие нарығы дами түскен еді. Негізінен,
ипотекалық дүниежүзілік тәжірибесі басты екі деректемеге негізделеді:
халықтың жинақ шоттары және ипотекалық несие сомасына бағалы қағаздары
эмиссиялау (кепілхаттардың 2- ші реттік нарығы). Бірінші деректеме -
Германияның ипотекасы үшін негізгісі болып табылады, ал екіншісі – АҚШ
ипотекасы үшін.
АҚШ - та ипотекалық несиені негізінен несие – жинақ ассоциациясы
түріндегі мамандырылған банктік емес несие – қаржы институттары, сонымен
қатар сақтандыру компаниялары жүзеге асырады. Тағы мемлекеттік ипотекалық
банктер тобы бар:
- тұрғын үй құрлысын несиелендіру жөніндегі федералды банктер;
- тұрғын үй құрлысын несиелендіру жөніндегі федералды ипотекалық
корпорация;
- фермерлік шаруашылықтары несиелендіретін банктер;
- федералды жер банкілері.
Жоғарыда аталған институттар шығаратын бағалы қағаздарды коммерциялық
және жинақ банктері; сақтандыру компаниялары және басқа да несие қаржы
институттары сатып алады. Бұл ипотекалық несиелендіру федералды
институттарына керекті қаржы көздерін алуға және оларды болашақта қала
тұрғындары, фермерлер және кіші кәсіпкерлер үшін құрылысты ипотекалық
несиелендіру үшін пайдалануға мүмкіндік береді.
Бұл жағдайда кредиторлар инфляцияны және несиелік ресурстардың нақты
құнын болжау негізінде күтілетін пайда нормасын түзетеді, қарыз алушының
табысын және оның мүлігін қайта бағалайды. Бұл механизм АҚШ – та, Канадада,
Ұлыбританияда, яғни тұрақты экономикалы елдерде қолданылады. Бірақ, ол
несиелендірудің жалпы кезеңінде және оның жеке этаптарында ипотекалық
несиенің пайыздық мөлшерлеме өзгеруінің шектелуін талап етеді, бұл өте
маңызды, себебі несиелік мөлшерлеменің анықсыздығы несиені мәнінен
ажыратады. Мысалы, АҚШ – та несиелік мөлшерлеменің түзетілуі жыл бойы
бастапқы мөлшерлеменің 2 пайызымен және жалпы несиелендіру мерзімінде 6
пайызбен ғана шектелген. Аталған шектеулер ешқандай нормативтік құжатта
қарастырылмаған, бірақ АҚШ – тың ипотекалық банктері және компаниялары
оларды сақтайды.
Турцияда ипотекалық несиемен бірнеше мемлекеттік банктер айналысады.
Түрік ипотекалық несие банкі тұрғын үй құрлысын несиелендіруді негізінен
қалаларда жүргізеді. Сумербанк мемлекеттік кәсіпорындар құрылысын
қаржыландырады, сонымен қатар экспортты және өңдеу өнеркәсібіндегі
мемлекеттік кәсіпорындарының өнімін өткізуді қаржыландырумен айналысады.
Бұл банктер кен және энергетикалық салалардағы құрылысты несиелендіреді, ал
Мореходный Банкі кемелер және порт шаруашылық құрылыс секторын
қаржыландырумен айналысады. Бұл банктер мемлекеттік секторды нығайтудың
үкіметтің мақсатты саясатының жолсерігі болып табылады.
Испанияда ипотекалық несие беретін тек бірнеше банктер бар. Бұл
біріншіден тұрғын үй құрылысына несие беретін ипотекалық банк және
өнеркәсіп компанияларын ипотекалық несиелендірумен айналысатын құрылыс
несие банкі. Сонымен қатар Испанияда ипотекалық несиелендірумен жергілікті
несие банкі және ауылшарушылық несие банкісі айналысады, олар қала
тұрғындарына, фермерлерге және ұсақ компанияларға ипотекалық несие береді.
Италияда ипотекалық несие функциясын жартылай мемлекеттік және мемлекеттік
банктер атқарады.
Латын Америка және Азия елдерінің кейбіреулерінде ипотекалық банктер
маңызды орынға ие. Бұл мемлекеттердің салыстырмалы банк жүйелері бар. Осы
аймақтағы ипотекалық банктердің негізгі функциясы жеке меншікті, тұрғын үй
және өндірістік құрылысты ипотекалық несиелендіру болып табылады.
Тұрғын үй құрылысын қаржыландыру механизмдерін құру тұрғындардың тұрғын
үй мәселесін шешу және 2000-2002 жылдарда Қазақстан Республика Үкіметінің
шаралар жоспарын іске асыру жөнінде Іс - әрекеттер бағдарламасына сай
тұрғын үй құрылысын ынталандыру мақсатында – Қазақстан Республикасында
тұрғын үй құрылысының даму және тұрғын үй қорын сақтау концепциясы
әзірленді. Қазақстан Республикасы Үкіметінің 21.08.2000 ж № 1290 Бұйрығымен
Тұрғын үй құрылысын ұзақ мерзімді қаржыландыру және ипотекалық
несиелендіру жүйесінің даму концепциясы қабылданды.
2011 жылға дейінгі Қазақстан Республика халық санының болжамды өсу
мөлшеріне қарай пайдалануға 100 млн. кв.м тұрғын жерді енгізу қажет.
Жалпы, тұрғын үй құрылысының басты мәселесі қаржыландыру болып табылады.
Егерде 1990 жылдары тұрғын үй құрылысына деген инвестиция көлемі негізгі
капиталдағы жалпы инвестиция көлемінің 20 пайызын құраған болса, 1998 жылы
барлық - жоғы 8 пайызды құрады. Бұл нені көрсетеді, яғни экономиканың
көтерілуі тұрғын үй құрылысын қаржыландыруына тікелей әсерін тигізбейді.
Мысалы, Германияда бұл процесс отызыншы жылдардың орта таманында
басталған. АҚШ – та Рузвельттің жаңа бағамы атты тұрғын үй ипотекасы ең
алғаш дүниеге келген. Қазіргі уақытта АҚШ- та жылына ипотекалық нарықта 3
трлн.доллардан астам ақша айналыста жүреді.
Қытай мемлекетінде, қазіргі таңдағы дүниежүзілік дағдарыстан шығудың ең
басты әдісі болып халықтың тапқан – таянғанына салық ауыртпашылығын салу
емес, тұрғын үй сатып алуға деген ішкі сұранысты ынталандыру болып отыр.
Ынталандырғыш болып – банктік несиелер табылады. 2005 жылы Қытай
банктеріндегі тұрғын үй сатып алуға берілген несие көлемі 36.14
млрд.долларды құрады.
Құрылыс жинақ жүйесінің дамуы кезінде тұрғын үй мәселелерін шешудің
басты бағыты ипотекалық несиелендіру жүйесінің дамуы болып табылады.
Ипотекалық несиелендіру жүйесінің дамуы банктердің халықты жылжымайтын
мүлік кепілдемесімен несиелендірудегі қатысын белсендіру арқылы жүзеге
асады. Банктер қамтамасыз етілген ипотекалық облигацияларды шығару арқылы
қайта қаржыландырыла алады.
Қазақстан республикасы Үкіметінің және Ұлттық Банкісінің негізгі рөлі
заңнама базасын құру және процесті нормативтік реттеу формасында көрінеді.
Бұдан басқа, құрылтайшылары Қазақстан Республикасының Ұлттық Банкісі,
Халықаралық қаржылық ұйымдар және екінші деңгейдегі банктер болатын
акционерлік қоғам түріндегі ипотекалық компания құрылу керек. Бұл компания
несиелік ресурстардың қайталануын қамтамасыз ету және өтімділік мәселесін
шешу үшін, кепілхаттардың екінші реттік нарығының мәселелерін шешу керек.
Тұрғын үйді қаржыландырудың дәстүрлі кеңестік жүйесі жалпы тұрғын үй
саясатына сай келді. Және оның негізгі мақсаты мемлекеттік тұрғын үй
құрлысы үшін бюджет ресурстарын орталықтан тарату және сол үйлерді тұрғын
үй жағдайларын жақсарту тізімдерінде тұрған азаматтарға тегін беру болып
табылады.
Сандық көрсеткіштерге негізделетін болсақ, Қазақстандағы тұрғын үй
жағдайы жақсы болып келеді- халқы 15 миллион адамға мемлекетте тұрғын үйдің
жалпы ауданы 253 миллион кв. метрді құрайды, яғни адам басына 17 кв.
метрден. Бірақ нақтылап зерттесе, осы салада көптеген маңызды кемшіліктер
бар екені айқындалады.
Тұрғын үй жағдайларын жақсартуды талап ететін 264 отбасын қамтамасыз ету
үшін және мемлекеттегі апаттық жағдайдағы тұрғын үй қорын ауыстыру үшін
мемлекетте жылына 3-3,5 миллион кв. метрден кем емес жаңа тұрғын үй салыну
керек.
Соңғы жылдары тұрғын үй мәселесі белгілі бір дәрежеде көші – қон
процестерімен реттелінеді – барлық жерде тұрғын үй нарығында ұсыныс
сұраныстан артық болады, ал депрессивті аймақтарда тіпті шаруасыз және бос
пәтерлер де бар. Сонда да минималды керекті және қолда бар тұрғын үйі
құрылысының көлемдерінің арасында үлкен дисбаланс бар.
Экономикалық өзгерістердің басынан Қазақстанда, өзінің маңыздылығына
қарамастан, тұрғын үй реформасы өте төмен қарқындармен жүргізіледі.
Халықтың көп бөлігінің төлем қабілеті төмен болған жағдайда және дайын
үйді сатып алуға ұзақ мерзімді несиелердің болмауы салдарынан, реформаның
алғаш жылдарында құрылған тұрғын үй нарығы керекті несие – қаржы
механизмімен қамтамасыз етілмеген болып шықты.
Одан басқа, бірнеше жыл барысында республикада енгізілетін тұрғын үй
көлемі қолда бар тұрғын үй қорының 0,5 пайызды құрайды және тұрғын үй
қорынан шығатын апатты жағдайдағы үйлер көлеміне тең. Тұрғын үй қорының
жаңаруы осындай қарқынмен өссе, тұрғын үй қорының ескіру қаупі туындайды
және үйлердің көп бөлігі сейсмоқауіпті аймақтарда орналасқанын ескерсек,
онда мұндай саясат нәтижелері катастрофалы болуы мүмкін.
Тұрғын үйге деген сұраныс қалыптасқан аймақ – Астана және Алматы
қалалары болып табылады, себебі мұнда шетелдік және жергілікті бизнес –
элита, мемлекеттік органдар қызметкерлері жинақталған. Сонымен қатар тұрғын
үй сұранысы қалыптасқан аудандар кен кәсіпорындары және қайта өңдеу
салаларындағы кәсіпорындар орналасқан аймақтар болып табылады.
Тұрғындардың жинақ деңгейі төмен болып табылады, бірақ ол 1999-2000
жылдардан өсе бастаған. Сонымен қатар соңғы жылдары жеке тұрғын үйге деген
сұраныс өсе бастады.
Ипотекалық несиелендірудің жақындағы даму перспективасы Қазақстанда
тұрғын үй нарығының қалыптасуына тәуелді болады, оның негізгі бағыттары
қарастырылуда.
Біріншіден, оның кеңдігі: барлық сатылуға дайын объектілер жүздеген
миллиардтар теңгемен бағаланады.
Екіншіден, оның қатысушыларының мамандандырылу деңгейі өсті. Қазір
жылжымайтын мүлік нарығының әр сегментінде өзінің белсенділігімен және
шеберлігімен бәсекелестерінен асатын сөзсіз лидерлер бар.
Үшіншіден, көпқырлығы. Қазір жылжымайтын мүлік нарығының айналымында
пәтерлер, тұрмыстың емес ғимараттар, кеңсе мен коттедж құрылысына жерлер,
аяқталмаған құрылыс объектілері, бау – бақша учаскілері, құрылыс үшін
жерлер бар.
Қазіргі Қазақстанда ипотекалық несиелендірудің тұрақтануы және дамуы
ипотеканы қамтамасыз ететін мекемелер жүйесінің құрылуымен байланысты.
Ипотекалық жүйе түсінігінде тура ипотекалық несиемен айналысатын немесе
жылжымайтын мүлік кепілдігіне берілген несие механизмдеріне қызмет ететін
мекемелер жиынтығын түсінеміз.
Қазақстанның қазіргі ипотекалық жүйе инфрақұрылымының элементтері
келесілер:
1. жылжымайтын мүлік объектілерінің міндетті тіркеуінің бірегей жүйесі
(жер, тұрғын үй, өндірістік жылжымайтын мүлік объектілері);
2. жылжымайтын мүлікті бағалау жөніндегі мамандандырылған мекемелер;
3. ипотекалық несиелендіру механизмін реттеуді және бақылауды жүзеге
асыратын мемлекеттік банктер;
4. мамандандырылған ипотекалық банктер;
5. басқа да коммерциялық банктер;
6. банктік емес қаржылық институттар;
7. бюджеттен тыс қорлар;
8. сақтандыру компаниялары;
9. ссудалар.
Ипотекалық мекемелердің осындай құрылымының дұрыстығын ипотекалық
несиелендірудің Қазақстандағы және басқа да әлем мемлекеттеріндегі
тәжірибесі дәлелденген.
Осылайша, қазіргі кезде әмбебап коммерциялық банктер халыққа ұзақ
мерзімді тұрғын үй несиелерін береді. Осы операциялардың өсуі, нарық
масштабының өсуі халықты ипотекалық несиелендіру қызметімен шектелетін
мамандандырылған несие мекемелерінің құрылуына әкеледі. Ипотекалық
банктер, несие – жинақ ассоциациялары, құрылыс – жинақ кассалары
типінде ұйымдасқан несиелік ұйымдардың құрылуы халыққа қызмет сапасын және
мамандану дәрежесін жоғарлатуға мүмкіндік береді. Олардың құрылуы және
халықты несиелендіру саласындағы қызметі банктік заңнаманың дамуымен және
олардың қызметін реттейтін нормативтік базаның құрылуымен анықталады.
Коммерциялық банктерден басқа, тұрғын үйге деген қосымша төлем қабілеті
сұраныстың қалыптасуына басқа да ұйымдар әсер етеді. Аталған ұйымдар меншік
және тартылған қаражат есебінен халыққа құрылыс үшін, құрылған пай
капиталдары мен қорлар шеңберінде дайын тұрғын үй алу үшін қарыздар береді.
Олар несиелік мекеме болып табылмайды, және ипотекалық қарыздар беру
жөніндегі қызметті жүзеге асыру үшін оларға Қазақстан Республикасының
Ұлттық банкінің лицензиясы керек емес. Ипотекалық қарыз беру жөніндегі
несиелік емес ұйымдардың қызметі мемлекеттік органдардың бақылауына
түспейді. Олармен ипотекалық бағалы қағаздарды эмиссиялау мен шығару тек
заңнама деңгейінде қатаң мемлекеттік бақылау жағдайында және инвесторлардың
құқытарын қорғау механизмін әзірлеу негізінде жүзеге асады.
Ипотекалық тұрғын үй несиелері нарығының барлық қатысушылары қазір
нарықта қызмет етеді. Мұндағы басты мақсат – тұрғын үй жағдайларын жақсарту
үшін халыққа берілетін мүмкіншіліктерді кеңейту мақсатында олардың тиімді
әрекетте қызығушылығын қамтамасыз ету.
Ипотекалық несиелендіру жүйесінің дамуы халықты жылжымайтын мүлік
кепілдемесімен несиелендірудегі банктер қатысуын белсендіру есебінен жүзеге
асады. Банктер ипотека пұлдарымен қамтамасыз етілген ипотекалық
облигацияларды шығару арқылы қайта қаржыландырылады.
Ипотекалық несиелендіру жүйесінің құрылуындағы Қазақстан Республика
Үкіметінің және Ұлттық Банкінің негізгі ... жалғасы
Сіз бұл жұмысты біздің қосымшамыз арқылы толығымен тегін көре аласыз.
Ұқсас жұмыстар
Пәндер
- Іс жүргізу
- Автоматтандыру, Техника
- Алғашқы әскери дайындық
- Астрономия
- Ауыл шаруашылығы
- Банк ісі
- Бизнесті бағалау
- Биология
- Бухгалтерлік іс
- Валеология
- Ветеринария
- География
- Геология, Геофизика, Геодезия
- Дін
- Ет, сүт, шарап өнімдері
- Жалпы тарих
- Жер кадастрі, Жылжымайтын мүлік
- Журналистика
- Информатика
- Кеден ісі
- Маркетинг
- Математика, Геометрия
- Медицина
- Мемлекеттік басқару
- Менеджмент
- Мұнай, Газ
- Мұрағат ісі
- Мәдениеттану
- ОБЖ (Основы безопасности жизнедеятельности)
- Педагогика
- Полиграфия
- Психология
- Салық
- Саясаттану
- Сақтандыру
- Сертификаттау, стандарттау
- Социология, Демография
- Спорт
- Статистика
- Тілтану, Филология
- Тарихи тұлғалар
- Тау-кен ісі
- Транспорт
- Туризм
- Физика
- Философия
- Халықаралық қатынастар
- Химия
- Экология, Қоршаған ортаны қорғау
- Экономика
- Экономикалық география
- Электротехника
- Қазақстан тарихы
- Қаржы
- Құрылыс
- Құқық, Криминалистика
- Әдебиет
- Өнер, музыка
- Өнеркәсіп, Өндіріс
Қазақ тілінде жазылған рефераттар, курстық жұмыстар, дипломдық жұмыстар бойынша біздің қор #1 болып табылады.
Ақпарат
Қосымша
Email: info@stud.kz