Ипотекалық компанияның несиелік қызметтерін басқару
КIРIСПЕ ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... 3
1 ИПОТЕКАЛЫҚ НЕСИЕЛЕУДIҢ ТЕОРИЯЛЫҚ НЕГIЗI
1.1 Ипотекалық несие мәнi және қажеттiлiгi ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... 5
1.2 Ипотекалық несиелеудiң халықаралық тәжiрибеде қолданылатын негiзгi үлгiлерi ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... .. 10
1.3 Қазақстан Республикасында ипотекалық компаниялардың құрылып қалыптасуы ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... 16
2 ҚАЗАҚСТАН РЕСПУБЛИКАСЫНДАҒЫ ИПОТЕКАЛЫҚ НЕСИЕЛЕУДI ҰЙЫМДАСТЫРУ ТӘЖIРИБЕЛЕРI
2.1 Қазақстан Ипотекалық Компаниясы және оның негiзгi функциялары мен ипотекалық нарықтағы рөлi ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... . 23
2.2 Ипотекалық несиенi беру механизмi ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... 32
2.3 Екiншi деңгейдегі банктердiң ипотекалық несиенi беру тәртiбi ... ... . 48
3 ҚАЗАҚСТАН РЕСПУБЛИКАСЫНДА ИПОТЕКАЛЫҚ НЕСИЕЛЕУДIҢ ДАМУ БОЛАШАҒЫ ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... .
55
ҚОРЫТЫНДЫ ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... . 66
ПАЙДАЛАНЫЛҒАН ӘДЕБИЕТТЕР ТIЗIМI ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... 67
1 ИПОТЕКАЛЫҚ НЕСИЕЛЕУДIҢ ТЕОРИЯЛЫҚ НЕГIЗI
1.1 Ипотекалық несие мәнi және қажеттiлiгi ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... 5
1.2 Ипотекалық несиелеудiң халықаралық тәжiрибеде қолданылатын негiзгi үлгiлерi ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... .. 10
1.3 Қазақстан Республикасында ипотекалық компаниялардың құрылып қалыптасуы ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... 16
2 ҚАЗАҚСТАН РЕСПУБЛИКАСЫНДАҒЫ ИПОТЕКАЛЫҚ НЕСИЕЛЕУДI ҰЙЫМДАСТЫРУ ТӘЖIРИБЕЛЕРI
2.1 Қазақстан Ипотекалық Компаниясы және оның негiзгi функциялары мен ипотекалық нарықтағы рөлi ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... . 23
2.2 Ипотекалық несиенi беру механизмi ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... 32
2.3 Екiншi деңгейдегі банктердiң ипотекалық несиенi беру тәртiбi ... ... . 48
3 ҚАЗАҚСТАН РЕСПУБЛИКАСЫНДА ИПОТЕКАЛЫҚ НЕСИЕЛЕУДIҢ ДАМУ БОЛАШАҒЫ ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... .
55
ҚОРЫТЫНДЫ ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... . 66
ПАЙДАЛАНЫЛҒАН ӘДЕБИЕТТЕР ТIЗIМI ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... 67
Диплом жұмысының өзектiлiгi. Қазақстан экономикасындағы әлеуметтiк-экономикалық мәселелердiң iшiндегi ең бастысы, ол халықты баспанамен қамтамасыз ету болып отыр.
Тұрғын үйдi қаржыландырудың кеңестiк жүйесi, мемлекеттiк тұрғын үй құрылысына бюджеттiк ресурстарды бөлу және оны өз тұрғын үй жағдайларын жақсартуға мұқтаж деп танылған азаматтарға тегiн бөлумен сипатталды. Нарықтық экономикаға өтумен бiрге, жағдай мүлдем өзгердi. Мемлекеттiң бұл мiндетi тек бюджет есебiнен шешуге жағдайы жоқ.
Республиканың тұрғын үй сферасының қазiргi жағдайы келесi негiзгi факторлармен сипатталады: тұрғын үймен жеткiлiксiз қамтамасыз етiлуi; тұрғын үй құрылысы деңгейiнiң жеткiлiксiздiгi; тұрғын үй қоры бойынша қызмет көрсету сапасының төмендiгi; тұрғын үй коммуналдық шаруашылығын қаржыландырудың жеткiлiксiздiгi; тұрғын үй қоры мен инженерлiк коммуникацияларының тозуының жоғарғы деңгейде болуы.
Сонымен қатар әлемдік қаржы нарықтарындағы тұрақсыздық Қазақстанның несие нарығының даму қарқынына әсер етті.
Қазақстан Республикасы Үкіметінің, Ұлттық Банкінің және Қаржы нарығы мен қаржы ұйымдарын реттеу және қадағалау агенттігінің Экономиканы және қаржы жүйесін тұрақтандыру жөніндегі 2009-2010 жылдарға арналған бірлескен іс-қимыл жоспары Қазақстан Республикасы Президентінің тапсырмаларын орындау үшін әзірленді және жаһандық дағдарыстың Қазақстандағы әлеуметтік-экономикалық ахуалға теріс салдарын жұмсартуға және болашақтағы сапалы экономикалық өсу үшін қажетті негізді қамтамасыз етуге бағытталған шаралар кешенін айқындады.
Бұл жоспардың мақсаты Қазақстандағы әлеуметтік-экономикалық жағдайға ғаламдық дағдарыстың теріс салдарын жұмсарту және болашақта сапалы экономикалық өсу үшін қажетті негіздерді қамтамасыз ету болып табылады. Мақсатқа жету үшін Үкімет, Ұлттық Банк пен Қаржылық қадағалау агенттігі бес бағытта шоғырланатын болды.солардың негізгісі диплом жұмысымның тақырыбына қатысты мәселе жылжымайтын мүлік нарығындағы проблемаларды шешу. Азаматтардың тұрғын үй проблемаларын шешу және Астана мен Алматы қалаларында жылжымайтын мүлік нарығын жандандыру үшін «Самұрық-Қазына» қоры арқылы ипотекалық несие берудің және тұрғын үй секторын дамытудың арнайы бағдарламасы іске қосылатын болады. Осы бағдарламаны қаржыландыруға Қор Ұлттық қордың және жинақтаушы зейнетақы қорларының қарыз қаражатын тарту есебінен қалыптастырылатын 5 млрд АҚШ доллары (600 млрд. теңге) мөлшерінде сома беретін болады. Осы бағдарламаның қаражаты есебінен екінші деңгейдегі банктер арқылы Алматы және Астана қалаларында құрылысы аяқталмаған тұрғын үй кешендерін аяқтауға қарыздар беру қамтамасыз етілетін болады.
Екінші деңгейдегі банктер мен тұрғын үйді әділ бағасы бойынша сатуға дайын құрылыс салушы компаниялар осы бағдарламаға қатысушылар болады.
Тұрғын үйдi қаржыландырудың кеңестiк жүйесi, мемлекеттiк тұрғын үй құрылысына бюджеттiк ресурстарды бөлу және оны өз тұрғын үй жағдайларын жақсартуға мұқтаж деп танылған азаматтарға тегiн бөлумен сипатталды. Нарықтық экономикаға өтумен бiрге, жағдай мүлдем өзгердi. Мемлекеттiң бұл мiндетi тек бюджет есебiнен шешуге жағдайы жоқ.
Республиканың тұрғын үй сферасының қазiргi жағдайы келесi негiзгi факторлармен сипатталады: тұрғын үймен жеткiлiксiз қамтамасыз етiлуi; тұрғын үй құрылысы деңгейiнiң жеткiлiксiздiгi; тұрғын үй қоры бойынша қызмет көрсету сапасының төмендiгi; тұрғын үй коммуналдық шаруашылығын қаржыландырудың жеткiлiксiздiгi; тұрғын үй қоры мен инженерлiк коммуникацияларының тозуының жоғарғы деңгейде болуы.
Сонымен қатар әлемдік қаржы нарықтарындағы тұрақсыздық Қазақстанның несие нарығының даму қарқынына әсер етті.
Қазақстан Республикасы Үкіметінің, Ұлттық Банкінің және Қаржы нарығы мен қаржы ұйымдарын реттеу және қадағалау агенттігінің Экономиканы және қаржы жүйесін тұрақтандыру жөніндегі 2009-2010 жылдарға арналған бірлескен іс-қимыл жоспары Қазақстан Республикасы Президентінің тапсырмаларын орындау үшін әзірленді және жаһандық дағдарыстың Қазақстандағы әлеуметтік-экономикалық ахуалға теріс салдарын жұмсартуға және болашақтағы сапалы экономикалық өсу үшін қажетті негізді қамтамасыз етуге бағытталған шаралар кешенін айқындады.
Бұл жоспардың мақсаты Қазақстандағы әлеуметтік-экономикалық жағдайға ғаламдық дағдарыстың теріс салдарын жұмсарту және болашақта сапалы экономикалық өсу үшін қажетті негіздерді қамтамасыз ету болып табылады. Мақсатқа жету үшін Үкімет, Ұлттық Банк пен Қаржылық қадағалау агенттігі бес бағытта шоғырланатын болды.солардың негізгісі диплом жұмысымның тақырыбына қатысты мәселе жылжымайтын мүлік нарығындағы проблемаларды шешу. Азаматтардың тұрғын үй проблемаларын шешу және Астана мен Алматы қалаларында жылжымайтын мүлік нарығын жандандыру үшін «Самұрық-Қазына» қоры арқылы ипотекалық несие берудің және тұрғын үй секторын дамытудың арнайы бағдарламасы іске қосылатын болады. Осы бағдарламаны қаржыландыруға Қор Ұлттық қордың және жинақтаушы зейнетақы қорларының қарыз қаражатын тарту есебінен қалыптастырылатын 5 млрд АҚШ доллары (600 млрд. теңге) мөлшерінде сома беретін болады. Осы бағдарламаның қаражаты есебінен екінші деңгейдегі банктер арқылы Алматы және Астана қалаларында құрылысы аяқталмаған тұрғын үй кешендерін аяқтауға қарыздар беру қамтамасыз етілетін болады.
Екінші деңгейдегі банктер мен тұрғын үйді әділ бағасы бойынша сатуға дайын құрылыс салушы компаниялар осы бағдарламаға қатысушылар болады.
1. В.А Кудрявцев., Е.В Кудрявцева «Основы органицации ипотечного кредитования» М, 1998.
2. 2. И.И.Исаев., «Ипотекалақ несие кiмге керек», Қазақстан, № 36 (136), 30 қыркүйек 2004.
3. Ипотечные облигации как катализатор системы ипотечного кредитования // ДН 50 (578) 26.12.2003.
4. А.Бигазина. Впервые в СНГ выпуск обеспеченных облигаций.// Деловая неделя 01.03.2003.
5. А.Нажипов Возможно все…// Курсив № 21 от 31.10.2003г; К.Иванова Жилье: выгодно, надежно, перспективно! // Казахстанская правда от 26.11.2003.
6. А.Джалилов Ипотечные кредиты станут досутпнее // Панорама № 9, 05.03.2004.
7. ҚР Президентi мен ҚР Үкiметiнiң актiлер жинағы, Астана 2004.
8. Сагиндыков М.О., «Реалицация программы внедрения системы ип. кред-я в РК: механизм, реализации, условия, этапы». Банки Казахстана № 6. – 2001.
9. Е.Ертай. Ипотека: бір өкініш,бір Үміт...// Дала мен Қала,05.03.2004.
10. А.Садешов жилье для всех проблема стоительства недорогих квартир в Алматы // Курсив № 21,от 31.10.2003.
11. Дюсембаев Н.М. Перспективы развития ипотечного кредитования в Казахстане // Банки Казахстана № 1, 2004.
12. ҚР Азаматтық кодексi, жалпы және ерекше бөлiмi.
13. «ҚРҰлттық банкi туралы» Заң 30.03.1995. – № 2155.
14. ҚР Президентiнiң Жарлығы «Банк және банк қызметтерi туралы» 31.08.1995.
15. ҚР Президентiнiң Заңы «Жер туралы» 2001 жылғы қаңтардың 24-i.
16. ҚР Президентiнiң «Жылжымайтын мүлiк ипотекасы туралы» заң күшi бар Жарлығы 23.12.95. – № 2723, өзгерiстермен 11.07.97. – № 154-1.
17. ҚР Президентiнiң Жарлығы «Жылжымайтын мүлiкке құқықтар мен ол бойынша мәмiлелердi тiркеу туралы» 25.12.1995.
18. ҚР Заңы «Тұрғын үй қатынастары туралы» 16.04.1997.
19. ҚР Заңы «ҚР тұрғын үй құрылыс жинақтары туралы» 07.12.2000. – № 110-11
20. ҚР үкiметiнiң № 1290 қаулысы «Тұрғын үй құрылысын ұзақ мерзiмдi қаржыландыру және ипотекалық несиелеу жүйесiн дамыту тұжырымдамасын бекiту туралы» 21.09.2000.
21. Калиева Г.Т.»Кредитное дело», Алматы, Каржы-каражат, – 1997.
22. Кудрявцев В.А., Кудрявцева Е.В. «Основы организации ипотечного кредитования» М: Финансы и статистика, – 1997.
23. «Банковское дело»/под ред. Лаврушина О.И.. М: Финансы и статистика,2000.
24. Панова Г.С. «Кредитная политика коммерческого банка». М: Финансы и статистика, – 1997.
25. «Экономика недвижимости» / под. ред. Ресина. М: 1999.
26. «Банковское дело»/ под ред. Сейткасимова Г.С. А: Каржы-каражат, 1998.
27. 26 Экономика недвижимости: учебное пособие / под.ред. д.т.н., профессора Байболова С.М. Кызылорда, 2003.
28. Қазақстан Ипотекалық Компаниясының 2005-2007 жылдарға арналған арнайы Бағдарламасы // Новый дом. – 2005. – № 1.С.12-17.
29. «ҚИК» АҚ-ның бағдарламасы бойынша ипотекалық несиелерiн алу тәртiбi және талаптары // Новый дом. – 2005. – № 2. С.4-17.
30. Тұрғын үй қолайлы болады // Новый дом. – 2005. – № 3.С.7-17.
31. Абильманова Ш. О развитии рынка ипотечного кредитования жилья // Экономика и статистика. – 2003. – № 2. – С.55-58.
32. Сагиндикова М.О. Ипотечные облигации Казахстанской Ипотечной Компании – как основной инструмент финансирования ипотеки в Казахстане // Банки Казахстана. – 2003. – № 10. – С 42-45.
33. Дюсембаев Н.М. Перспективы развития ипотечного кредитования в Казахстане // Банки Казахстана.-2004.-№1.С.42-46.
34. Валеев Ш. Об актуальных аспектах гарантирования ипотечных кредитов // Банки Казахстана.-2004.-№10.С.6-9.
35. Косолапов Г. Развите рынка жилья и ипотечного кредитования в казахстане // Предприниматель и Право. – 2004. – № 15. С.13-15. № 16. С13-16.
36. Исаев И.И. Ипотекалық несие алыпсатарлардың құйытқысын көтере алмайды // Қазақстан № 36, 10.09.2004.
37. Н.Рамазанов. Жилье – 2008 // ДН № 12 (590) 26.03.2004.
38. Ю.Кондрашев. Жилищное строительство. Контроль и самоконтроль // Казахстанская правда 26.03.2004.
39. А.Д. Банк ЦентрКредит плаирует в течение года увеличить общий объем кредитования физических лиц более чем в 2 раза // Панорама № 3, 23.01.2004.
40. Ф.Легкоступ. ЖИЛЬЕ Станет доступным // Казахстанская правда 27.03.2004.
41. К.Ибраев. Жилья в Астане по прежнему не хватает Рынок недвижимости столицы: ценовая ситуация и перспективы развития // Панорама № 4, 30.01.2004.
42. Казинформ. Новый ипотечный фонд // ДН № 8 (586) 27.02.2004.
43. К.Жолтаев. Кабмин взял под козырек и принял жилищную программу в строгом соответствии с «рекомендациями» главы государства // Assandi-times № 15, 16.04.2004.
44. Д.Слинько. Банк «ТуранАлем подвел итоги года» // Казахстанская правда 02.04.2004.
45. А.Садешов. Жилье для всех проблема строительства недорогих квартир в Алматы // Курсив № 21, 31.10.2003.
46. Баспана талайлардың бас ауруы // Дала мен Қала 12.03.2004.
47. Қазақстан Республикасының Статистика агентігі. ҚР Әлеуметтік –Экономикалық дамуы. № 10/2006
48. Итоги первого года реализации Государственной программы развития жилищного строительства в Республике Казахстан на 2005-2007 годы. Журнал «Новый Дом» № 03.03.2005.
49. Иванова М. Переспективы развития ипотечных банков в Республике Казахстан//Рынок ценных бумаг Казахстана7 2005. – № 25.
50. Почти все об ипотеке // Рынок ценных бумаг Казахстана. 2005. – № 26.
51. Токобаева Н. Развитие ипотечного кредитования и создание рынка ипотечных облигаций в Республике Казахстан //Рынок ценных бумаг. 2005. –№ 28
52. www.ipoteca.kz
2. 2. И.И.Исаев., «Ипотекалақ несие кiмге керек», Қазақстан, № 36 (136), 30 қыркүйек 2004.
3. Ипотечные облигации как катализатор системы ипотечного кредитования // ДН 50 (578) 26.12.2003.
4. А.Бигазина. Впервые в СНГ выпуск обеспеченных облигаций.// Деловая неделя 01.03.2003.
5. А.Нажипов Возможно все…// Курсив № 21 от 31.10.2003г; К.Иванова Жилье: выгодно, надежно, перспективно! // Казахстанская правда от 26.11.2003.
6. А.Джалилов Ипотечные кредиты станут досутпнее // Панорама № 9, 05.03.2004.
7. ҚР Президентi мен ҚР Үкiметiнiң актiлер жинағы, Астана 2004.
8. Сагиндыков М.О., «Реалицация программы внедрения системы ип. кред-я в РК: механизм, реализации, условия, этапы». Банки Казахстана № 6. – 2001.
9. Е.Ертай. Ипотека: бір өкініш,бір Үміт...// Дала мен Қала,05.03.2004.
10. А.Садешов жилье для всех проблема стоительства недорогих квартир в Алматы // Курсив № 21,от 31.10.2003.
11. Дюсембаев Н.М. Перспективы развития ипотечного кредитования в Казахстане // Банки Казахстана № 1, 2004.
12. ҚР Азаматтық кодексi, жалпы және ерекше бөлiмi.
13. «ҚРҰлттық банкi туралы» Заң 30.03.1995. – № 2155.
14. ҚР Президентiнiң Жарлығы «Банк және банк қызметтерi туралы» 31.08.1995.
15. ҚР Президентiнiң Заңы «Жер туралы» 2001 жылғы қаңтардың 24-i.
16. ҚР Президентiнiң «Жылжымайтын мүлiк ипотекасы туралы» заң күшi бар Жарлығы 23.12.95. – № 2723, өзгерiстермен 11.07.97. – № 154-1.
17. ҚР Президентiнiң Жарлығы «Жылжымайтын мүлiкке құқықтар мен ол бойынша мәмiлелердi тiркеу туралы» 25.12.1995.
18. ҚР Заңы «Тұрғын үй қатынастары туралы» 16.04.1997.
19. ҚР Заңы «ҚР тұрғын үй құрылыс жинақтары туралы» 07.12.2000. – № 110-11
20. ҚР үкiметiнiң № 1290 қаулысы «Тұрғын үй құрылысын ұзақ мерзiмдi қаржыландыру және ипотекалық несиелеу жүйесiн дамыту тұжырымдамасын бекiту туралы» 21.09.2000.
21. Калиева Г.Т.»Кредитное дело», Алматы, Каржы-каражат, – 1997.
22. Кудрявцев В.А., Кудрявцева Е.В. «Основы организации ипотечного кредитования» М: Финансы и статистика, – 1997.
23. «Банковское дело»/под ред. Лаврушина О.И.. М: Финансы и статистика,2000.
24. Панова Г.С. «Кредитная политика коммерческого банка». М: Финансы и статистика, – 1997.
25. «Экономика недвижимости» / под. ред. Ресина. М: 1999.
26. «Банковское дело»/ под ред. Сейткасимова Г.С. А: Каржы-каражат, 1998.
27. 26 Экономика недвижимости: учебное пособие / под.ред. д.т.н., профессора Байболова С.М. Кызылорда, 2003.
28. Қазақстан Ипотекалық Компаниясының 2005-2007 жылдарға арналған арнайы Бағдарламасы // Новый дом. – 2005. – № 1.С.12-17.
29. «ҚИК» АҚ-ның бағдарламасы бойынша ипотекалық несиелерiн алу тәртiбi және талаптары // Новый дом. – 2005. – № 2. С.4-17.
30. Тұрғын үй қолайлы болады // Новый дом. – 2005. – № 3.С.7-17.
31. Абильманова Ш. О развитии рынка ипотечного кредитования жилья // Экономика и статистика. – 2003. – № 2. – С.55-58.
32. Сагиндикова М.О. Ипотечные облигации Казахстанской Ипотечной Компании – как основной инструмент финансирования ипотеки в Казахстане // Банки Казахстана. – 2003. – № 10. – С 42-45.
33. Дюсембаев Н.М. Перспективы развития ипотечного кредитования в Казахстане // Банки Казахстана.-2004.-№1.С.42-46.
34. Валеев Ш. Об актуальных аспектах гарантирования ипотечных кредитов // Банки Казахстана.-2004.-№10.С.6-9.
35. Косолапов Г. Развите рынка жилья и ипотечного кредитования в казахстане // Предприниматель и Право. – 2004. – № 15. С.13-15. № 16. С13-16.
36. Исаев И.И. Ипотекалық несие алыпсатарлардың құйытқысын көтере алмайды // Қазақстан № 36, 10.09.2004.
37. Н.Рамазанов. Жилье – 2008 // ДН № 12 (590) 26.03.2004.
38. Ю.Кондрашев. Жилищное строительство. Контроль и самоконтроль // Казахстанская правда 26.03.2004.
39. А.Д. Банк ЦентрКредит плаирует в течение года увеличить общий объем кредитования физических лиц более чем в 2 раза // Панорама № 3, 23.01.2004.
40. Ф.Легкоступ. ЖИЛЬЕ Станет доступным // Казахстанская правда 27.03.2004.
41. К.Ибраев. Жилья в Астане по прежнему не хватает Рынок недвижимости столицы: ценовая ситуация и перспективы развития // Панорама № 4, 30.01.2004.
42. Казинформ. Новый ипотечный фонд // ДН № 8 (586) 27.02.2004.
43. К.Жолтаев. Кабмин взял под козырек и принял жилищную программу в строгом соответствии с «рекомендациями» главы государства // Assandi-times № 15, 16.04.2004.
44. Д.Слинько. Банк «ТуранАлем подвел итоги года» // Казахстанская правда 02.04.2004.
45. А.Садешов. Жилье для всех проблема строительства недорогих квартир в Алматы // Курсив № 21, 31.10.2003.
46. Баспана талайлардың бас ауруы // Дала мен Қала 12.03.2004.
47. Қазақстан Республикасының Статистика агентігі. ҚР Әлеуметтік –Экономикалық дамуы. № 10/2006
48. Итоги первого года реализации Государственной программы развития жилищного строительства в Республике Казахстан на 2005-2007 годы. Журнал «Новый Дом» № 03.03.2005.
49. Иванова М. Переспективы развития ипотечных банков в Республике Казахстан//Рынок ценных бумаг Казахстана7 2005. – № 25.
50. Почти все об ипотеке // Рынок ценных бумаг Казахстана. 2005. – № 26.
51. Токобаева Н. Развитие ипотечного кредитования и создание рынка ипотечных облигаций в Республике Казахстан //Рынок ценных бумаг. 2005. –№ 28
52. www.ipoteca.kz
Тақырыбы: Ипотекалық компанияның несиелік қызметтерін басқару
ЖОСПАР
Кiрiспе ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... 3
... ... ... ... ... ... ... ... .. ... ... ...
1 ИпотекалыҚ несиелеудiң теориялық негiзi
1.1 Ипотекалық несие мәнi және 5
қажеттiлiгi ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ...
1.2 Ипотекалық несиелеудiң халықаралық тәжiрибеде қолданылатын 10
негiзгi
үлгiлерi ... ... ... ... ... ... .. ... ... ... ... ... ... ... ... ...
... ... ... ... ... ... ... ... .. ...
1.3 Қазақстан Республикасында ипотекалық компаниялардың құрылып 16
қалыптасуы ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ...
... ... ... ... ... ... ... ...
2 Қазақстан Республикасындағы ипотекалық несиелеудi ұйымдастыру
тәжiрибелерi
2.1 Қазақстан Ипотекалық Компаниясы және оның негiзгi функциялары мен23
ипотекалық нарықтағы
рөлi ... ... ... ... ... ... ... .. ... ... ... ... ... ... ... ... ...
...
2.2 Ипотекалық несиенi беру 32
механизмi ... ... ... ... ... ... . ... ... ... ... ... ... ... ..
2.3 Екiншi деңгейдегі банктердiң ипотекалық несиенi беру 48
тәртiбi ... ... .
3 Қазақстан Республикасында ипотекалық несиелеудiң даму болашағы
... ... ... ... ... ... ... ... .. ... ... ... ... ... ... 55
Қорытынды ... ... ... ... ... ... . ... ... ... ... ... ... ... ... ... 66
... ... ... ... ... ... ... ... .. ...
Пайдаланылған әдебиеттер 67
тiзiмi ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ...
КІРІСПЕ
Диплом жұмысының өзектiлiгi. Қазақстан экономикасындағы әлеуметтiк-
экономикалық мәселелердiң iшiндегi ең бастысы, ол халықты баспанамен
қамтамасыз ету болып отыр.
Тұрғын үйдi қаржыландырудың кеңестiк жүйесi, мемлекеттiк тұрғын үй
құрылысына бюджеттiк ресурстарды бөлу және оны өз тұрғын үй жағдайларын
жақсартуға мұқтаж деп танылған азаматтарға тегiн бөлумен сипатталды.
Нарықтық экономикаға өтумен бiрге, жағдай мүлдем өзгердi. Мемлекеттiң бұл
мiндетi тек бюджет есебiнен шешуге жағдайы жоқ.
Республиканың тұрғын үй сферасының қазiргi жағдайы келесi негiзгi
факторлармен сипатталады: тұрғын үймен жеткiлiксiз қамтамасыз етiлуi;
тұрғын үй құрылысы деңгейiнiң жеткiлiксiздiгi; тұрғын үй қоры бойынша
қызмет көрсету сапасының төмендiгi; тұрғын үй коммуналдық шаруашылығын
қаржыландырудың жеткiлiксiздiгi; тұрғын үй қоры мен инженерлiк
коммуникацияларының тозуының жоғарғы деңгейде болуы.
Сонымен қатар әлемдік қаржы нарықтарындағы тұрақсыздық Қазақстанның
несие нарығының даму қарқынына әсер етті.
Қазақстан Республикасы Үкіметінің, Ұлттық Банкінің және Қаржы нарығы
мен қаржы ұйымдарын реттеу және қадағалау агенттігінің Экономиканы және
қаржы жүйесін тұрақтандыру жөніндегі 2009-2010 жылдарға арналған бірлескен
іс-қимыл жоспары Қазақстан Республикасы Президентінің тапсырмаларын орындау
үшін әзірленді және жаһандық дағдарыстың Қазақстандағы әлеуметтік-
экономикалық ахуалға теріс салдарын жұмсартуға және болашақтағы сапалы
экономикалық өсу үшін қажетті негізді қамтамасыз етуге бағытталған шаралар
кешенін айқындады.
Бұл жоспардың мақсаты Қазақстандағы әлеуметтік-экономикалық жағдайға
ғаламдық дағдарыстың теріс салдарын жұмсарту және болашақта сапалы
экономикалық өсу үшін қажетті негіздерді қамтамасыз ету болып табылады.
Мақсатқа жету үшін Үкімет, Ұлттық Банк пен Қаржылық қадағалау агенттігі бес
бағытта шоғырланатын болды.солардың негізгісі диплом жұмысымның тақырыбына
қатысты мәселе жылжымайтын мүлік нарығындағы проблемаларды шешу.
Азаматтардың тұрғын үй проблемаларын шешу және Астана мен Алматы
қалаларында жылжымайтын мүлік нарығын жандандыру үшін Самұрық-Қазына қоры
арқылы ипотекалық несие берудің және тұрғын үй секторын дамытудың арнайы
бағдарламасы іске қосылатын болады. Осы бағдарламаны қаржыландыруға Қор
Ұлттық қордың және жинақтаушы зейнетақы қорларының қарыз қаражатын тарту
есебінен қалыптастырылатын 5 млрд АҚШ доллары (600 млрд. теңге) мөлшерінде
сома беретін болады. Осы бағдарламаның қаражаты есебінен екінші деңгейдегі
банктер арқылы Алматы және Астана қалаларында құрылысы аяқталмаған тұрғын
үй кешендерін аяқтауға қарыздар беру қамтамасыз етілетін болады.
Екінші деңгейдегі банктер мен тұрғын үйді әділ бағасы бойынша сатуға
дайын құрылыс салушы компаниялар осы бағдарламаға қатысушылар болады.
Ипотекалық несиелеу жүйесiн құру, халықтың тұрғын үй жағдайын
жақсартуға байланысты маңызды әлеуметтiк мәселенi шешудi күрт жеңiлдетiп
қана қоймай, тұрғын үй құрылысын қарқынды жүргiзу арқылы, елдегi жалпы
макроэкономикалық ахуалға оңды ықпал етiп, экономиканың өрлеуiне серпiн
берiлуiне жәрдемдеседi. Сөйтiп, елiмiз экономикасының өзге салалары үшiн
өзiндiк локомотив бола алады.
Диплом жұмысының мақсаты. Ипотекалық несиелеу жүйесiнiң мәнiн толық
ашу.
Диплом жұмысының мiндеттерi:
– ипотекалық несие туралы тусiнiк беру;
– ипотекалық компанияның функциясын анықтау;
– ипотекалық несиені беру механизмін ұйымдастыру;
– ипотекалық несиелеу жүйесiн ұйымдастырудың шетел тәжiрибесiн
қарастыру;
– ҚР-дағы ипотекалық несиелеудiң жағдайы мен даму перспективасына,
мәселелерiне қатысты соңғы кездегi экономикалық басылымдарда
жазылған материалдарды жинақтап қорыту;
– ҚР-дағы екiншi деңгейдегі банктермен ипотекалық несиелеу процесiн
ұйымдастыру тәжiрибесiн қарастыру және оған талдау жасау.
Зерттеу обьектiсi – Қазақстанның ипотекалық компаниясы.
Зерттеу пәнi – ипотекалық несиелеудi ұйымдастыру процесінде пайда
болатын экономикалық қатынастар.
Ипотекалық несиелеуге байланысты негiзгi түсiнiктер берiлген, сонымен
бiрге, халықаралық тәжiрибеде қолданылатын ұзақ мерзiмдi ипотекалық
несиелеу жүйесiнiң негiзгi моделдерi сипатталған, ҚР-нда ипотекалық
несиелеу жүйесiнiң дамуы мен ипотекалық облигациялар нарығын құруға қатысты
айтылған.
Екінші бөлімде Қазақстан Ипотекалық Компаниясы АҚ-ның негiзгi
функциялары мен нарықтағы рөлі, нарықтағы ипотекалық несиелердiң берiлу
механизiмi мен берiлу тәртiбi қарастырылған.
Үшініш бөлімде, Қазақстан Республикасында ипотекалық несиелеудiң даму
перспективалары жайында сөз қозғалған.
Диплом жұмысы кіріспеден, үш тараудан, қорытындыдан, пайдаланылған
әдебиеттер тізімінен және қосымшалардан тұрады.
1 ИПОТЕКАЛЫҚ НЕСИЕЛЕУДІҢ ТЕОРИЯЛЫҚ НЕГІЗІ
1.1 Ипотекалық несие: мәнi және қажеттiлiгi
Ипотека түсiнiгi алғаш рет б.э.д. VI ғасырдың басында Грецияда
пайда болды, және ол қарыздардың белгiлi бiр жер иелiктерi және онымен
байланысты құрылыстар арқылы, қарыз берушiге мiндеттемесiн қарыз етумен
қатысты болды. Бұл үшiн, мiндеттемелер рәсiмделген, ал қарыз алушының
иелiгiндегi жер территориясының шекарасында осы көрсетiлген меншiк, аталған
сомада қарыз берушiнiң талабын қамтамасыз ету мақсатында қолданылатындығы
жайлы жазылған бағана қойылатын болған. Ипотека деп аталатын мұндай
бағанада жер иесiнiң барлық келiп түскен қарыздары белгiленген. Кейiнiрек,
осы мақсатта ипотекалық деп аталатын ерекше кiтаптар пайдалана бастады.
Грек тiлiнен hypotheca – тiреу, тұғырық деген мағынада. Ежелгi Грецияда-
ақ жариялылық қамтамасыз етiлген, яғни ол әрбiр мүдделi тұлғаға кедергiсiз
белгiлi жер меншiгiнiң жайын анықтауға мүмкiндiк бередi.
Бiртiндеп ипотека, ортағасырлық еуропалық заңдарына ене бастады.
Грецияда ол ХIV жүзжылдықтан, ерте емес кезде пайда болған (бұған дейiн
қарыз үшiн жеке жауапкершiлiк принципi үстем болды). Францияда ХIV ғасырдың
соңынан ашық (жария) емес ипотека әрекет еткен.
Еуропалық мемлекеттiң заңдарында ипотеканың сондай-ақ, екi сипатты
белгiлерi болды. Бiрiншiден, ол жылжымайтын мүлiкке ғана қатысты
қолданылған, екiншiден, кепiлге қойылған иелiктi сату, қарыз берушiмен
емес, сот шешiмiмен жүзеге асырылады.
Ипотекалық несиелеу – коммерциялық және маманданған банктермен, несие
қаржы мекемелерiмен, жылжымайтын мүлiк кепiлдiгiмен (жер, тұрғын үй,
өндiрiстiк немесе коммерциялық арналымдағы жылжымайтын мүлiк) берiлетiн
ұзақ мерзiмдi қарыздар болып табылады. Оған меншiк құқы, несиелеу кезеңiнде
кредиторға өтедi, бiрақ мүлiк қарыз алушының пайдалануында болады. Уақытша
меншiк құқынан алу, қарыз алушының қарызды өтегенге дейiн кепiлге
қойылған мүлiктi сата алмайтындығын және тек несиенi өтегеннен соң ғана,
кепiлден босатылған мүлiкке басқару құқы оған қайтарылатындығын бiлдiредi.
Несиелеудiң кепiл формасының механизмi мен процедуралары кепiлдеме
мiндеттемелерi, кепiл болушылық және т.б. салыстырғанда күрделiрек,
әсiресе, жылжымайтын мүлiк жағдайында ипотекалық несиелеу механизмiнiң
мәнi, яғни, белгiленген мерзiмде қарыз алушының төлем мiндеттемесiн
орындамаған жағдайда (негiзгi қарыз + % сомасын қайтару), банктiң кепiлге
қойылған жылжымайтын мүлiктi (үй, жер) меншiгiне алу құқын растайтын кепiл
мiндеттемесiн, қарыз алушы банк – кредиторға бередi.
Ипотеканың пайда болу қажеттiлiгi, тауар айналымының дамуы және
жылжымайтын мүлiкпен жасалатын келiсiмдердiң көбеюiмен түсiндiрiледi.
Ипотекаға сәйкес мiндеттеме, кепiлмен қамтамасыз етiледi, және ең бастысы
ол кепiл берушiнiң, яғни қарыз алушының пайдалануында болады.
Кең мағынада, ипотекалық несиелеу жүйе ретiнде ипотекалық несиелердi
беру процесiнде капитал нарығынан қаржылық ресурстарды тарту механизмдерiн
де, жылжымайтын мүлiк нарығындағы операцияларды да қосатын көп факторлы
бiртұтас механизiм болып табылады.
Мұнда тек қарыз алушылар мен қарыз берушiлердiң мүдделерi ғана емес,
сонымен бiрге инвесторлардың, риэлторлардың, құрылыс компанияларының,
сақтандыру компаниялары мен нарықтың басқа да субъектiлерiнiң де мүдделерi
ескерiледi. Ипотекалық несиелеудiң негiзiн тiкелей несиелiк қатынастар
құрайды. Осыған байланысты, ипотекалық несиелеудiң, бiрнеше ипотекалық
нарықтарда ипотекалық активтерiн беру, ол бойынша қызмет көрсету, сату мен
секьюритизацияға қатысты пайда болатын құбылыстар жүйесi ретiнде қарастыру
дұрыс болады. Қазiргi жағдайларда, экономикасы дамыған елдерде ипотекалық
нарық қалыптасты және белсендi дамуда.
Ипотекалық нарық – банктермен және басқа мекемелермен үй
шаруашылықтарына баспананы сатып алу мақсатында, осы үй кепiлдiгiмен
берiлетiн ипотекалық несиелер және ипотекалық несиелiк ресурстарды тарту
мақсатымен нарықта орналастырылатын қаржы активтерiнiң нарығы. Осылайша,
ипотекалық нарық қаржы нарығының ипотекалық сегментiмен және ипотекалық
несиелердi ұсыну және ол бойынша қызмет көрсетумен байланысты банктiк
қызметтер нарығы сегментiнен қалыптасады. Ипотекалық несиелер нарығы
бiрiншi реттегi нарық және екiншi реттегi нарыққа бөлiнедi.
Алғашқы нарықта ипотекалық несиелер берiледi және сатылуы мүмкiн. Бұл
нарықта қарыз алушы мен кредитор тiкелей бiр-бiрiмен шарттық қатынастарға
түседi. Мысалы, коммерциялық немесе ипотекалық банк азаматтарға несие
ұсынады. Алғашқы нарық субъектiлерi арасындағы қатынастар, несиелiк шарт
немесе салынған мүлiк туралы актiсi деп аталатын негiзгi құралдың көмегiмен
және ол арқылы құралады.
Салынған мүлiк туралы актiсi — несиенi қамтамасыз етуге қарыз алушының
меншiгiн салуға байланысты қаржылық мiндеттемесi; несие берушiге қарыз
алушының беретiн жылжымайтын мүлiк түрiндегi кепiлi туралы қарыздық куәлiк
.
Ипотекалық ссуда алу барысында толтырылатын салынған мүлiк актiсi
арнайы несиелiк келiсiм шартты бiлдiредi. Салынған мүлiк туралы актiсiнiң
қайталама нарығының мiндетi, басқа аймақтардағы басы артық несиелiк
ресурстарды, яғни оларға деген тапшы аймақтарға несиелеу мақсатында тартуды
қамтамасыз ету болып табылады.
Қарыз алушы мен банк арасындағы қатынастарға, сәйкесiнше салынған
мүлiк актiсi формасы мен заем түрiне, клиенттiң жалпы әлеуметтiк статусы,
және мүлiктiк жағдайы, жылжымайтын мүлiк ерекшелiктерi, несие мүлшерi,
қарыз капиталы нарығындағы жалпы жағдай және басқа да факторларға әсер
етедi.
Салынған мүлiк туралы актiнiң алғашқы нарығы – нақты жылжымайтын
мүлiк объектiлерiн кепiлдiкке ала отырып, жеке тұлғаларды несиелеуге
байланысты ипотекалық банктермен басқадай, қаржы мекемелерiнiң қызметтерiн
тiкелей қамтитын жалпы несие-қаржы нарығының сегментiн бiлдiредi. Сызба
түрiнде бұл нарықтық қатынастарды былайша көрсетуге болады:
Сурет 1 – Алғашқы нарық ипотекалық нарықтың субъектiлерi мен
құралдары
Клиент банкпен несиелiк шартты жасағаннан соң, ол несие сомасын
уақытылы қайтару және %-тердi төлеу, оны пайдалану бойынша өзiне
мiндеттемелердi ала отырып, оның мәнiсiнде, ипотекалық жүйемен қарым-
қатынасындағы қажеттiлiктерi бiтедi.
Қарыз алушыға қарағанда, бұл туралы банкке қатысты айтуға болмайды.
Банк үшiн, клиенттермен екi жақты қарым-қатынастарды жүргiзу және сәйкес
салынған мүлiктiң актiсi портфелiн толтыру, ипотека нарығындағы тиiмдi
қамтамасыз етудiң тек бiр жағы ғана болып табылады. Ипотекалық банктiң
екiншi маңызды жағы, клиенттерге ұсына алатын несиелiк ресурстарды толтыру
болып саналады.
Бұл мiндеттердi шешудiң бiр жағы, ол өз портфелiнен салынған мүлiк
актiлерiн ипотекалық нарықтың басқа кәсiпқой қатысушыларына сату болып
саналады. Банкпен басқа инвесторға өз салынған мүлiк актiсiн ұсыну –
алғашқы нарықтай, қайталама нарыққа өтудiң өзiндiк көпiрi болып
қарастырылады. Ал, оның қызметi басқа негiзде ұйымдастырылады.
Қайталама нарықта ипотекалық несие бойынша берiлген салынған мүлiк актiсi
сатылады, яғни жылжымайтын мүлiктi кепiлге ала отырып. Несие берген банк
және компания салынған мүлiк актiсiмен қамтамасыз етiлген бағалы қағаздар
шығарады да, оларды басқа инвесторларға сатады.
Салынған мүлiк актiсi қайталама нарығының негiзгi субъектiлерiне:
– ипотекалық несиелердi беруге маманданған несие қаржы мекемелерi
мен ипотекалық банктер;
– қуатты эмиссиялық-қаржы корпорациялары (ЭҚК), олар банктерден
алғашқы нарықта салынған мүлiк актiлерiн сатып алады, және
айырбасқа жылжымайтын мүлiкке салынған мүлiк актiлерiмен қамтамасыз
етiлген әр түрлi бағалы қағаздарды шығаруды қамтамасыз етедi, яғни
ипотекалық несиелердiң секьюритизациясын жүзеге асырушы делдалдар
болып бағаланады;
– басқа банктер, зейнетақы қорлары, сақтандыру компаниялары,
азаматтар және т.б. түрiнде нақты ақшаға ЭҚК-дан бағалы қағаздар
сатып алатын инвесторлар;
– ипотекалық несиелердi сақтандырумен айналысатын делдалдар.
Қайталама ипотекалық нарықта айналыста жүретiн бағалы қағаздың әр
түрлi сипаттамалары бар, несие тәуекелiнiң бар болуы, ипотекалық пулмен
қамтамасыз етiлуi дәрежесi сияқты. Бұл нарықты ұйымдастырудың және
қызметiнiң негiзгi мақсаты, ақырғы тұтынушылар үшiн, несиелiк ресурстарды
арзандату болып табылады. Арзандату, ипотекалық несиелеу субъектiлерi үшiн
қосымша ресурстарды ұсыну есебiнен жүзеге асырылады, олардан ипотекалық
несиелердi қайта сатып алу жолымен. Сызба түрiнде қайталама нарықтық қызмет
етуiн былайша көрсетуге болады:
Сурет 2 – Қайталама нарықта салынған мүлiк актiсiн ақшаға
ауыстырудың стандартты схемасы
1. Қайталама нарықтың атқаратын қызметтерi, келесiдей: Өтiмдiлiктi
қамтамасыз ету. Салынған мүлiк актiлерi сапасының белгiлi бiр деңгейiнде,
инвестор немесе басқа бiр ұстаушы, оларды нарықта өткiзе алады. Бұл оған,
мемлекеттiк бағалы қағаздарға қарағанда, әдетте, жоғары табыстылық
деңгейiнде өз өтiмдiлiк қажеттiлiктерiн қанағаттандыруына мүмкiндiк
бередi.
2. Тұрғын үйдi қаржыландырудың циклдiгiн азайту. Капитал
жетiспеушiлiгi жағдайында, тұрғын үй құрылысының мөлшерi, әдетте, шұғыл
төмендейдi. Қайталама ипотекалық нарық арқылы несие мекемелерiнiң қайта
қаржыландыруы, жылжымайтын мүлiк нарығының циклдiгiн төмендетедi, бұнымен
бiрге, ол жылжымайтын мүлiк нарығы мен капитал нарығы арасын байланыстырушы
бөлiк ретiнде рөл атқарады.
3. Капиталды аймақтар арасында бiлу. Қайталама нарық капитал
артықшылығы бар аймақтардан, баспананы қаржыландыруға капитал
жетiспеушiлiгi байқалған аймақтарға оның құйылуын қамтамасыз етедi. Дефицит
несиеге сүраныс, жинақтардан артық болатын аймақтарда байқалады, яғни
капитал ұсынысы.
4. Несиелеу бойынша ставкалары және инвестициялық портфелiнiң
диверсификациясындағы өзгешелiктердi тегiстеу. Капиталдың мобильдiлiгi,
аймақтар арасындағы несиелер бойынша ставкаларындағы өзгешелiктердi
аймақтын тәуекелге қарсы инвесторлардың портфелiн диверсификациялауға
мүмкiндiк бередi.
Ипотекалық несиенiң жiктелiмi:
Несиелеу объектiсiне қарай:
– жер учаскелерiн иемдену – жердi жеке меншiкке алуды бiлдiредi;
– жер учаскелерiн (бөлiмшелерiн) игеру – осы жер учаскесiнде жасыл
желектердi отырғызу, сонымен бiрге үй құрылысы;
– тұрғын үй құрылысы – салынған және салынып жатқан үйдi сатып алуға
несиенi беру, және тiкелей үй құрылысын қаржыландыру;
– тұрғын үй емес құрылыс - өнеркәсiптiк тұрғын үй емес
объектiлерiнiң құрылысы.
Кепiлдемелерге қарай:
– сақтандырылған несиелер – әр түрлi сақтандыру компанияларымен
сақтандырылған;
– сақтандырылмаған несиелер – осы несие бойынша ешқандай компания,
сақтандырушы ретiнде болмайды;
– басқа кепiлдемелер, бұл жағдайда несиенi қайтарудың кепiлдемесi
болып, сақтандыру емес, үшiншi тұлғалардың кепiл болушылығы
табылады.
Ипотекалық облигациялардың нарығына қарай:
– алғашқы нарық – ипотекалық облигацияларын эмиссиялау;
– қайталама нарық – ипотекалық облигацияларды орналастыру және оның
әрi қарай айналысы.
Несиелеу субъектiсiне қарай :
– құрылысты жүргiзушiнi несиелеу – баспананың болашақ иесiне тiкелей
несие беру ;
– мердiгердi несиелеу – құрылыс жұмыстарын жүргiзу кезеңiнде,
ғимараттың ақырғы иесi белгiсiз болған жағдайда, немесе ол жобаны
өз бетiнше қаржыландыра алмайтын болса, немесе дайын объектiнi
иемденуге мүдделi болған жағдайда ғана тәжiрибеде кездеседi.
Ссуданы беру мерзiмiне қарай:
– 1 жылдан 3 жылға дейiн
– 3 жылдан 10 жылға дейiн
– 10 жылдан жоғары.
Экономикалық белсендi жанұялары, өздерiнiң тұтынушылық стандарттары
мен болашақтағы табыстарды күту деңгейiне қарай, болашақтағы табыстарды
есепке ала отырып, қазiр тұтынғысы келедi. Нарықта өз баспанасын сатып алу
үшiн көп жылдық жинақтаудың қажетi туындайтын едi. Осылайша, ипотекалық
несиелеудiң нарықтық қатынастар жүйесiнде негiзгi рөлi, ол өмiр
стандарттары мен жинақтарға байланысты болатын күтулер арасындағы қарама-
қайшылықтарды шешуде болып табылады. Баспана сияқты тауар құнының жоғары
болуынан пайда болатын, ағымдағы табыстар мен тұтыну стандарттарындағы тепе-
теңсiздiк, ипотекалық несиелеудiң шаруашылықта айналымда жүру қажеттiгiн
туғызады. Халықты тұрғын үймен қамтамасыз етуде, АҚШ, Еуропа сияқты
мемлекеттерде бiрнеше жылдар бойы сәттi қолданылып жүрген ипотекалық
несиелеудiң маңызы зор.
Келесi кезекте халықаралық тәжiрибеде қолданыста жүрген ипотекалық
несиелеудiң негiзгi классикалық модельдерiн қарасытырып өтейiк.
1.2 Ипотекалық несиелеудiң халықаралық тәжiрибеде қолданылатын
негiзгi үлгілері
Әлемдiк тәжiрбиеден белгiлi, бүгiнгi таңда ипотекалык несиелеу
жүйесiнiң үш түрлi моделi бар. Олардың әрқайсысы әр мемлекетте қалыптасып,
әр түрлi әлеуметтiк топтарға бейiмделе отырып, солардың мүддесiне сай
қызмет етедi. Бұл моделдердi үш топқа жiктеуiмiздiң нышандары мыналар;
– несиелiк ресурстарды құрау көздерi мен әдiстерi;
– ипотекалық несие бойынша %-тік ставканың қалыптасу деңгейi;
– ипотека нарығына мемлекеттiң ықпалы және халықтың табысы есебiнен
ақшаларын есеп-шотта жинақтау мүмкiндiктерi.
Бiрiншi модель – ипотекалық несиелеудiң қарапайым моделi
(Франция, Испания). Мұнда екi контрагент болады:
– кредитор, яғни несие берушi
– несие алушы жеке тұғалар.
Кредитордың рөлiн кез-келген коммерциялық банк атқара алады. Мысалға,
елiмiзде осы модель негiзiнде жұмыс iстеп жатқан Халықтық банктiң Ипотека
Lights бағдарламасын жатқызыуға болады.
Бұл модельдiң бастапқы принцiптiк сипатына тоқталсақ, ипотекалық
несиелерге деген барлық клиенттердiң жалпы өтiнiшi банктiң меншiктi және
сырттан тартылған қаражаттары: депозиттерде жатқан клиенттердiң
қаражаттары, банкаралық несиелер және т.с.с. есебiнен қамтамасыз етiледi.
Қарапайым моделдiң екiншi бiр принцiптiк сипаты, ипотекалық несиелер
бойынша белгiленетiн %- мөлшерi елдегi несие-қаржы нарығындағы жалпы
жағдайға тiкелей тәуелдi болып табылады. Бұл тәуекелдiлiк банктердiң
ипотекалық несиелеуге байланысты олардың активтерiне және ауқымына әсер
етедi.
Бұл модель негiзiнде ипотекалық несиелеудi ұйымдастыру, әсiрiсе қаржы
нарығы мен бағалы қағаздар нарығы толық қалыптасып болмаған көптеген
елдерде iс жүзiнде кеңiнен таралған.
Ал екiншi модель – американдық модель.
Американдык модель, басқа да атпен белгiлi – кеңейтiлген ашық модель.
Бұл модельде ипотекалық несиелеу жүйесiне несие ресурстарының негiзгi
ағымы, арнайы ұйымдастырылған жылжымайтын мүлiкке салынған мүлiк актiсiмен
қамтамасыз етiлген бағалы қағздардың екiншi реттiк нарығынан түседi.
Ипотекалық несиелеудiң бұл жүйесi АҚШ-та Рузвельдтiң жаңа бағыты кезiнде
пайда болды. Ұлы депрессияның салдарымен күресе отырып, Федералды банк,
ипотекалық несиелердiң қайта қаржыландыру мәселелерiн шешу бойынша өздерiне
жауапкершiлiк алды. Бүгiнде АҚШ тұрғын үйдi қаржыландыру жүйесi – болып
жалпы ұлттық масштабтағы күрделi нарық, мұнда мекемелердiң көптеген түрлерi
әрекет етедi, атап айтқанда, ипотекалық банктер, жинақ және несиелiк
ассоциациялар, коммерциялық және жинақ банктерi, сақтандыру компаниялары
және т.б. американдық модельдiң оңды жағы, несиенiң құрылыстың қандайда
белгiлi бiр объектiсiне байланбағандығында. Бұл модельге құрылған
ипотекалық несиелеу жүйесi күрделiрек.
Бұл жүйенiң қатысушылары:
– коммерциялық банктер,
– ипотекалық компания,
– инвесторлар.
Р1 3 Несие үшiн
төленетiн 3% (7-
9%
жылдық)
Р
2 Ипотекалық
несие (70-75% үйдiң
бағасынан)
1
Бiрмезгiлдiк бастапқы салым (25-
30%)
15-30 жыл
Р – нарықтан тұрғын үйдi сатып алу бағасы;
Р1– несиенi есепке алғандағы тұрғын үйдiң нақты құны.
Абсцисса осiнде – баға ординат осiнде – жылдар.
Сурет 3 – Ипотекалық несиелеудiң американдық моделi
Бұл модель бойынша банктердегi ипотекалық несиелеу жүйесi үшiн
несиелiк ресурстардың қалыптасуы арнайы ұйымдастырылатын, жылжымайтын
мүлiктермен қамтамасыз етiлген екiншi реттегi бағалы қағаздар нарығы арқылы
жүзеге асырылады. Американдық модель тек кеңейтiлген ипотекалық нарық
құрылымының құрылған жағдайында, қайталама нарықта айналыста жүретiн бағалы
қағаздардың эмиссиясына мемлекет тарапынан көмек көрсетiлетiн және жиi
бақылауға алу жағдайында ғана iске асырылады. Бұл модель iс жүзiнде тұрақты
экономикасы бар елдерде кеңiнен таралған. әсiресе, бұл үлгiнiң дамуы АҚШ-та
қанат жайды. Осындай себептерге байланысты бұл үлгiнi көбiне ипотеканың
американдық үлгiсi деп атап кеткен.
Ипотекалық несиелеудiң американдық моделi келесiдей:
Американдық моделдiң қағидасы бойынша әр жылда белгiлi бiр табысы бар
адам тұрғын үйдiң құнын жартылай нақты ақшамен, ал қалған бөлiгiн клиенттiң
иелiгiнде бар немесе сатып алғалы отырған жылжымайтын мүлiктi кепiлге ала
отырып, берген арнайы ипотекалық банктң ссудасы есебiнен төлеп, бiрден
тұрғын үй ала алады. Мұндай несиенiң қайтарылуы ипотеканың типiне және
қарыз алушының әр жылдық табысына байланысты 15-30 жылдың iшiнде жүзеге
асырылады.
Бұл тұрғын үйдi қаржыландыруды ұйымдастыру моделiнiң дамуы берiлген
ипотекалық салынған мүлiк актiлерiн сатуға мүмкiн болатын нарықтың болуын
талап етедi. Американдық модель ипотекалық эмиссиондық компаниялар үшiн
ұзақ мерзiмдi қаржы тәуекелi мәселесiн шешетiн қолайлы тәсiл ретiнде
көптеген банктердi өзiне тартады.
Американдық модельдiң мәнi, әсiресе қайталама ипотека нарығының бар
болуында және оның белсендi қызмет етуiнде болып табылады. Ипотекалық
несиелердiң қайталама нарығында, кредитормен берiлген ипотекалық несиелердi
инвесторларға сату жүргiзiледi, сонымен бiрге осы несиелердi инвесторлар
арасында қайта сату жасалады.
АҚШ-тағы арнайы маманданған ұйымдардың қатарына:
– федералды тұрғын үй администрациясы (ФТА) – оның қызметiнiң
негiзгi бағыты- несие мекемелерiмен берiлетiн несиелердi
сақтандыру;
– федералды ұлттық ипотекалық ассоциациасы ( ФҰИА ) – Фенни Мэй,
оның мiндетi, алғашқы ипотекалық қарызберушiлерден салынған мүлiк
актiлерiн сатып алу жолымен ипотекалық несиелеу нарығындағы
тұрақтылықты қамтамасыз ету, яғни қайтақаржыландыру мен ипотекалық
несиелердiң қайталама нарығын құру;
– ипотекалық несиенiң мемлекеттiк ұлттық ассоциациясы-Дженни Мэй;
– ипотекалық несиенiң федералы корпорациясы (Фредди Мак) және басқа
да ұйымдар. Бұл жоғарыда аталған ұйымдар, негiзiнен ипотекалық
несиенi қайтақаржыландырумен айналысады.
Сонымен, американдық модель, ипотекалық несиелердi сақтандыруы мен
оларды қайтақаржыландыруды жүзеге асырушы, кең инфрақұрылымды
қалыптастыруды қарастырады. Мемлекеттiң қатысуымен құрылған ассоциациялар,
ұйымдастырушылармен салынған мүлiк актiлерiмен облигацияларды шығаруына
кепiлдеме бередi, бұл оның өтiмдiлiгiн қамтамасыз етедi.
Үшiншi моделге келер болсақ, ипотекалық несиелеу жүйесi бiр жағынан –
халықтың ссудалық – жинақ есеп-шотта жинақталған ақшалай қаражаттарға,
екiншi жағынан – мемлекетiң жеңiлдiк есебiнде беретiн ұзақ мерзiмдi
несиесiне негiзделедi. Оған қазiр елiмiздегi Тұрғын үй жинақ банк
қызметiн жатқызуға болады. Яғни, бұл модель бойынша қарыз алушы алдын ала
өзiнiң уақытша бос қаражаттарын сұрайтын несиенiң жартылай сомасы
мөлшерiнде жинақтағаннан кейiн ғана ссуда алуға құқылы.
Мұндай шектеулiлiк алдындағы қарастырылған моделдермен салыстырғанда
басты кемшiлiк болып табылады. Өйткенi, бұл модель нақты қарыз алушының
жылжымайтын мүлiктi сатып алудағы мүмкiндiгiн кешулетедi.
Қазiргi кезде Германияда бұл модель iс жүзiнде кеңiнен қолданылуда.
Мұнда тұрғын үй жағдайын жақсартуға мақсатты қаражат жинақтау және
пайдаланумен байланысты болатын азаматтардың инициативасына қаржылық қолдау
көрсетуге байланысты, мемлекеттiк механизiмдердегi сәйкестiктердi
ескеретiн, барлық елдi қамтыған құрылыс жинақтарының жүйесi құрылған.
Тұрғын үй алғысы келген азамат, тұрғын үйдi сатып алатын уақыттан бұрын,
яғни 2–10 жыл бұрынырақ арнайы қаржы-несие жүйесiмен өзара қатнасқа түседi.
Өзiнiң мүмкiндiгiне қарай арнайы банктерге немесе жинақ кассаларына
(Bausparkasse, Schwadisch Hall және тақы басқа құрылымдарға кiретiн)
болашақта сатып алатын үйдiң 45% жинақтайды. Осы салымдарға әдетте 2,5–4,5%-
ке дейiн %-тер есептеледi.
Р1 ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ...
4 Несие
үшiн төленетiн
%- (5-
9% 4 жылдық)
Р ... ... ... ... ... ... ... ..
3
Ипотекалық несие (45-
50%
үйдiң бағасынан)
... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ...
2
Мемлекеттiк дотация
... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ...
1
Мақсатты салым (45-
50%
үйдiң бағасынан)
0
2-10 жыл тұрғын үй сатып 7-8 жыл алу уақыты
Р – нарықтан тұрғын үйдi сатып алу бағасы;
Р1 – несиенi есепке алғандағы үйдiң нақты құны.
Абсцисса осiнде – баға, ординат осiнде – жылдар.
Сурет 4 – Германияның құрылыс қаражаттарын жинақтау
Құрылыс жинақ жүйесiн мемлекеттiк қолдау үш бағана да ұсталынып
тұр:
Мемлекеттiк сыйлық. Мемлекет меншiктi капиталының қорлануын,
сыйақыларды беру жолымен ынталандырады. 1000 маркаға дейiнгi салымдарға,
ұйленбегендер мен тұрмысқа шықпағандар үшiн, және 2000 маркаға дейiн
семьялылар үшiн жыл сайын 10% сыйақы төленедi. Осылайшы, ұйленбегендер мен
тұрмысқа шықпаған салымшылар жыл сайын, мемлекет тарапынан қолдау сыйақысы
ретiнде 100 маркаға дейiн, ал семьялылар 200 марк мөлшерiнде ала алады.
Мүлiктiк-тиімді төлемдер. Әрбiр жұмысшы өз жұмыс берушiсiнен 936
маркға дейiнгi мөлшерде өз мүлкiн толықтыру үшiн ала алады. Бұл төлемдер
құрылыс жинақтары туралы шартқа сәйкес, шотқа аударылуы мүмкiн.
Мүлiктiк-тиімді төлемдер бойынша дотация. Мүлiктiк-тиімді
төлемдерге, мемлекет тарапынан 936 марктiң 10% көлемiнде дотация алуға
болады.
Германияның құрылыс қаражаттарын жинақтау үлгiсi келесiдей:
Бiрiншi кезеңде мақсатты салымдар есебiнен жинақталған қаржылық
ресурстарды банк бұл осы жүйемен ертерек қатынас орнатып, несие алу
кезеңiне өткендерге, яғни ссуда сұрап отырғн клиенттер үшiн пайдаланады.
Басқаша айтқанда, Германияның құрылыс қаражаттарын жинақтау үлгiсi
жылжымайтын мүлiктердiң салынған мүлiк туралы актiлерiмен қамтамасыз етiлiп
шығарылатын бағалы қағаздардың қайталама нарығымен байланыспайды және оған
тәуелдi емес.
Бұл моделдi пайдаланатын банктер мақсатты салымдар бойынша нарықтан
төменгi жағдайда несиелер беру мүмкiндiгi бар.
Құрылыс қаражаттарын жинақтау жүйесiне мемлекет тарапынан қолдау
көрсетiлуi тиiс. Мемлекет өз тарапынан тұрғын үй құрылысына дотация беру
арқылы немесе салықтық жеңiлдiктер арқылы меншiктi капиталдың жинақталуын
ынталандырып отырады.
Ұзақ мерзiмдi ипотекалық несиелеудiң модельдерiнiң жiктелiнуiнiң
негiзгi белгiсi, ол салынған мүлiк актiсiнiң, қайталама нарығындағы
қайтақаржыландыру тәсiлдерi болып табылады.
Қабылданған жіктелінуіне сәйкес, өткiзiлетiн – ипотекалық
облигацияларды эмиссиялауға арналған моделдер немесе салынған мүлiк актiсiн
өткiзуге арналған моделдер деп ажыратылады, белгiлi вариантта бұл
сәйкесiнше европалық және американдық модельдер. Атынан көрiнiп
тұрғанындай, европалық модель салынған мүлiк актiсiн сатусыз, ипотекалық
облигацияларын шығаруға бағытталғандығымен сипатталады, яғни, өз
портфелiнде сақталуымен.
Еуропалық жүйенiң ерекшелiгi – ипотекалық облигацияларды шығару
мәселелерiндегi ипотекалық банктерiнiң үлкен дербестiгiн, ипотекалық
несиелiк мекемелерiнiң мамандануын және ипотекалық облигацияларын шығаруда
делдалдардың жоқтығын жатқызуға болады.
Осы модельге сәйкес ипотекалық банк ең алдымен, төмен құнмен
жылжымайтын мүлiкке салымдарды қаржыландыруда қарыз алушының қажеттiлiктерi
мен өтiмдi, жоғары табысты бағалы қағаздарға инвесторлардың сұранысын
үйлестiредi. Бұл үшiн, ипотекалық банк бiрiншiден, белгiлi бiр
стандарттарға сай жылжымайтын мүлiк кепiлдiгiмен қарызды бередi. Қарыздар
тұтынушылық болуы мүмкiн – тұрғын үй жағдайларын жақсартуға жеке тұлғаларға
берiлетiн және коммерциялық – жылжымайтын мүлiкпен байланысты қандай да бiр
жобаларды жүзеге асыру үшiн заңды тұлғаларға берiлетiн немесе оның
кепiлдiгiмен, не болмаса муниципалды органдарға, коммуналдық жобаларға.
Осылайша, инвесторлар өз бoс қаражаттарын орналастыру үшiн сенiмдi құрамды
алады, ипотекалық банк өз шығындарын қайта қаржыландырады, қарыз алушылар
несиелер бойынша жеңiлдетiлген шарттарын пайдаланады. Бұнымен, берiлген
несиелер бойынша талап ету құқтары ипотекалық банкте қалады, салынған мүлiк
актiсi қамтамасыз етiлген қарыз мiндеттемелерiн сатуға қарамастан.
Осы жүйенiң тұрақты қызмет етуi үшiн, көптеген шектеулер бар, осының
салдарынан ипотекалық қайтақаржыландыру жүйесi банк капиталын қолданудың
ең бiр реттелген сферасы болып саналады. Бұл шектеулердi 2 топқа бөлуге
болады:
Ипотекалық несиелерге талаптар: оның сапасына және көптеген мiндеттi
сақталынуна тиiс пропорциялар;
Ипотекалық банктер мен олармен жүргiзiлетiн операцияларқа талаптар
(берiлген несиелердiң меншiк капиталының 25 есесiнен аспақан мөлшерiне
қатынасы, салынқан мүлiк актiсi портфелiндегi шетел активтерiнiң үлесiне
шектеулер, банкаралық нарықтан басқа депозиттердi тартуқа шектеу және
т.б.).
Сонымен бiрге, ипотекалық банктерге көптеген қызмет түрлерiмен
айналысуқа тиым салынған, жоқары тәуекелдiлiкке байланысты, дегенменде
оларға ипотекалық облигацияларын эмиссияларқа рұқсат берiлген.
Азамат банкке барып, баспананы сатып алуқа мақсатты несиенi алу ниетi
жайлы хабарлайды. Банк өз кезегiнде азаматтың несиелiк тарихына тексеру
жүргiзедi, мұнда банк азамат пен бұрын өзiне қабылдақан несиелiк
мiндеттемелердi орындағанда басты назар аударады. Егер банк, клиентпен
қанағаттанса, соңғысы баспананы сатып алуқа банктiк несие алады, яғни банк
клиентке несиенi өтей алатындай соманы бередi. Несие сомасын анықтау
барысында, үлкен рольдi клиенттiң жасы, оның бiлiмi, ағымдақы табысы мен
оның болашақта өзгеру мүмкiндiктерi ойнайды. Әдетте, бұл несиенi қайтару
қарыз алушының жылдық табысына және таңдап алынқан ипотека типiне
байланысты, 15-30 жыл бойында жүзеге асырылады. Өсiм ақы шамамен 8%-тi
құрайды. Азаматтың келесi қадамы, несие сомасы шегiнде сәйкес келетiн
баспананы iздеу болып табылады, iздеу өз бетiнше, немесе делдал фирмалар
арқылы жүзеге асырылады. Қазiргi телекоммуникациялардың даму шақында,
дамыған елдiң кез-келген нүктесiндегi тұрғын үй нарығын зерттеу қиынға
соқпайды. Ипотеканың американдық схемасы, бар жылжымайтын мүлiктi сатуда,
мына жағдайда да, егер клиент оны сатып алуға несиенi толығымен өтемесе де
рұқсат етiледi. Мұндай жағдайларда жылжымайтын мүлiкке салынған мүлiк
актiсi жүргiзiледi.
Жоғарыда қарастырылғанның бәрi, америкада әрекет ететiн бiрiншi
реттегi ипотекалық нарықты сипаттады. Банктер ипотекалық бизнес сферасында,
жеке баспанамен немесе коммерциялық ғимараттармен қамтамасыз етiлген.
Ипотекалық несиелердi берумен, олар бойынша қызмет көрсетумен және сатумен
айналысады. Ипотекалық банктер мен компаниялар қаржы делдалдары қызметiн
атқарады. Заемдарды бере отырып олар оны содан соң басқа кредиторлар мен
отандық немесе шетел компаниясы болып табылатын инвесторларға сатылады.
Әдетте, ипотекалық несиенi сатқаннан соң, оны берген ипотекалық банкте
келiсiм шартта келiсiлген несие бойынша қызмет көрсетуге құқ қалады яғни,
белгiлi бiр сыйақыға, қарыз алушымен негiзгi қарызды өтеу шотына және несие
бойынша %-тердi төлеу шотына енгiзiлген төлемдердi жинау құқы.
Қайталама нарықта ипотекалық несиелер бiрнеше формада сатыла алады.
Бiрiншiден, берiлген несие бiртұтас сатыла алады, екiншiден берiлген
несиеге қатысу құқы сатылуы мүмкiн, ол құқ инвесторға қайтарылатын несиемен
ол бойынша %-тердегi өз үлесiн алуға мүмкiндiк бередi. Үшiншiден,
ипотекалық несиелер немесе олардағы үлестiк қатысу пул деп аталатын
пакеттерге топтастырылуы мүмкiн, ал оны негiзiнде осы ипотекалық
несиелермен қамтамасыздандырылған бағалы қағаздар шығарылуы мүмкiн.
Ипотекалық несиелер бойынша қарыз алушылардан түсiмдер, бұнымен бiрге
осындай бағалы қағаздарды сатып алған инвесторларға жiберiледi. Бiр уақытта
несиелермен қамтамасыз етiлген бағалы қағаз эмитентi инвесторға, негiзгi
қарызды %-тердi немесе белгiлi бiр бөлiктерiн, не болмаса эмиссия
проспектiсiнде қарастырылған жоғарыда көрсетiлгендердiң комбинациясын
уақытылы қайтаруына кепiлдеме ұсынады. Өз кезегiнде айтылған бағалы
қағаздар туында бағалы қағаздардың негiзi ретiнде ипотекалық
облигациялармен қамтамасыз етiлген облигациялар қолданылады. Бүгiнгi
кезеңде қалыптасқан АҚШ-тағы ипотекалық несиелердiң қайталама нарығы,
олармен қамтамасыз етiлген әртүрлi бағалы қағаздар нарығын қоса, ипотекалық
бизнестiң осы сферасының ұзақ және күрделi дамуының нәтижесi болып
табылады. Айта кеткен жөн, қарыз мiндеттемелерi нарығының бұл секторы онда
айналымда жүретiн капитал көлемi жөнiнен әлемдегi ең iрiсi болып табылады.
1.3. Қазақстан Республикасында ипотекалық компаниялардың құрылып
қалыптасуы
Қазақстандағы ипотекалық несиелеу 90-жылдардың ортасында пайда болды
десе болады. Ол кезде 1994 жылы Жилстрой банкi (кейiн Центр Кредит
банкiнiң құрамына кiрдi) Швебил Халл қаласындағы құрылыс жинақ кассасымен
серiктестiк қарым-қатынас құрып (Германия), ол тұрғын үйлiк несиелеудiң
моделiн зерттеуге мүмкiндiк бердi. Бұл модель Қазақстан нарығының
ерекшелiктерiн ескере келе пайдаланыла бастады.
Сонымен бiрге Қазақстан Республикасының Президентi Жарлығы және ұзақ
мерзiмдiк тұрғын үй саясатының бағдарлмасына сәйкес 1993 жылдан бастап
Жилстройбанкi тұрғын үй сатып алуға және салуға 30 жылға несие бере
бастады. Мұндағы негiзгi мақсат табыстары орташа немесе төмен
қызметкерлерге үй жұмысын жақсарту (негiзiнен бюджеттегi қызметкерлер үшiн)
болып табылады, олар тегiн үй алу үшiн 10 және одан да көп жылдай бойы
тұрған адамдар бұдан көптеп қамтылған. Тұрғын үй бағдарламасына қатысқан
2675 адам үшiн несие 5% ставка бойынша 30 жылға берiлген. Бұл шараның
қайырымдылық сипатына қарамастан өз құрамында нарықтық элементтерi болды,
ол соңында елеулi проблемаларды туғызды. Мұнда сөз мемлекеттiк банкке
несиенi индексациялауды АҚШ долларымен жүргiзуге құқық бергенi туралы болып
отыр, ол несиенi өтеуде көптеген проблемаларға әкелдi. Бұл проблемалардың
шиеленiсуi 1999 жылы ұлттық валютаның девальвацияға ұшырап, еркiн бағамның
орнатылуы кезiнде орын алды.
Бiрiншi жүзеге асырылмаған тәжiрибе Қазақстанда ипотекалық
несиелеудiң жүйесiн енгiзуде оны 10 жылға кейiнге қалдырды. Бұл банк
қызметiн енгiзу 2000 жылдардан басталды, ол кезде ипотекалық несиелеудiң
нормативтiк-құқықтық актiлердiң көлемi шығарылған болатын. Оның iшiнде:
1994 жылдың 27 желтоқсанындағы Азаматтық кодексi (жалпы және негiзгi
бөлiм)
1998 жылдың 30 маусымындақы жылжымайтын мүлiктi тiркеу туралы
Қазақстан Республикасының Заңы;
1995 жылдың 31 тамыздағы Қазақстан Республикасының Банктерi және
банктiк қызмет туралы Заң күшi бар Қазақстан Республикасы Президентiнiң
Жарлығы;
1995 жылғы 23 желтоқсанда шыққан Жылжымайтын мүлiк ипотекасы туралы
Қазақстан Республикасы Президентiнiң Жарлығы. Онда ипотека кепiл түрi
ретiнде анықталып, онда кепiлденген мүлiк немесе оның бөлiгi кепiл берушi
немесе үшiншi тұлға иелiгiнде және пайдалануында болады.
2000 жылдың 07 желтоқсанында шыққан ҚР тұрғын үй құрылыс жинақтары
туралы Қазақстан Республикасының N 110-II Заңы (N 483-II ҚР Заңымен
енгiзiлген өзгертулерiмен бiрге 10.07.2003ж)
Берiлген сатыдағы ең маңыздысы 2000 жылы 21 тамызда қабылданған
Ипотекалық несиелеудiң даму жүйесiнiң және ұзақ мерзiмдi тұрғын үй
құрылысының қаржыландыру тұжырымдамасы болды. Бұл құжатта тұрғын үй
құрылысындағы жағдайдың түпкiлiктi сарапталынуы болып, негiзгi проблемалар
анықталып, бұл жүйенiң Қазақстанда дамуына негiзгi iс-шаралар тағайындалды.
Сонымен бiрге әлемдiк модельдерi қарастырылып, оның бiздiң мемлекетке
сәйкестiгi тексерiлдi.
Осылайша, мемлекетте жеке жоғары капиталды мекемелер жоқ болып тұрған
кезде, жеке ипотекалық компаниялардың жоқ кезiнде, мемлекеттiң қайта
қаржыландыруына жүргiзiлетiн ұйымдардың жоқ шағында бiзге барынша тиiмдi
моделi КагамасБерхард (ипотекалық компания аты) Малазия моделi сәйкес
келедi.
Бұл модель АҚ түрiнде құрылған ипотекалық компанияның жұмыс iстеуiмен
тығыз байланысты. Оның құрылуында Ұлттық Банк, iрi коммерциялық банктер
және басқа да қаржы ұйымдары қатысты. Бұл ипотекалық компания несие
берушiлерден несиелерiн сатып алды, содан кейiн бағалы қағаздар –
ипотекалық облигацияларды шығарады, олар алынған ипотекалардық пулдарымен
қамтамасыз етiлдi (жылжымайтын мүлiкке кепiлдiк құқықтармен). Ипотекалық
облигацияларды сатып, корпорация ипотекалық несиелердi сатып алғандағы
шығындарын жабады, ал банктер өз кезегiнде, алынған құралдар есебiнен жаңа
ипотекалық несиелер шығарады, бұл түбiнде үй құрылысының дамуына
ынталандыру бередi. Бұл модель американдық модельмен ұқсас, онда Фэнни Мэй
және Фредди Мак секiлдi ипотекалық агенттiктерi жұмыс жасайды. Алайда
малазиялық модельдiң американдық модельден ерекшелiгi, американдық модельде
агенттiктер мүлiк құжаттарымен қамтамасыз етiлген ипотека пулдарын құнды
қағаздар нарығында Мүлiк құжаттарымен қамтамасыз етiлген бағалы қағаз
ретiнде сатады, ал малайзиялық модельде кепiл құжаттарының белгiлi сападағы
пулдарын сатып алып, оны өз портфелiнде сақтап, ипотекалық кепiл құжаттарын
қайта қаржыландыратын мерзiмдi бағалы қағаздар шығарады. Бұл модельдiң
тиiмдiлiгi қарапайым және сенiмдiлiгiмен көрiнедi, оны мемлекет компанияның
жарғылық қорына қатысуымен қамтамасыз етедi. Ипотекалық несиелердi сатып
алу орталықтандырылған түрде ипотекалық нарықтық субъектiлерiмен
жүргiзiледi, бұнда банк пен Кагамас арасындағы келiсiмнiң түрiне байланысты
банк агенттiң алдында белгiлi мiндетке ие болады. Қайта сатып алу туралы
шартқа қол қойылысымен Кагамас талаптарын орындамай бастаған несиелер
қайтадан сатып алынады. Ал егер қайта сатып алу мiндетi жоқ шарт жасасқанда
сәйкес тәуекел агенттiкке түседi, ал банк несиеге қызмет көрсетедi.
Ұлттық Банк – басқармасының 2000 жылдың 20 желтоқсандағы
тұжырымдамасын жүзеге асыру мақсатында АҚ Қазақстандық ипотекалық
компания құрылуының шешiмi қабылданды. Ол жеке қаржы институт ретiнде
құрылды. (Жарғылық қоры 1 млрд теңге). Компания несие берушi банктерден
ипотекалық несие бойынша талап ету құқтарын сатып алып, осы құқтармен
қамтамасыз етiлген ипотекалық бағалы қағаздарды эмиссиялайды, ҚИК негiзiнен
несие операцияларымен қатар факторингтiк операцияларды жүзеге асырады.
2001 жылдың шiлдесiнде ҚИК мен ипотекалық несиелеудi жүзеге асыру
бойынша Алматы және Астана қалаларында пилоттық жоба жiберiлдi. Оның
барысында екi астананың тұрғындары қолайлы жағдайларда несиеге тұрғын үйдi
сатып алуына мүмкiндiк алады. Жобаны сәттi жүзеге асыру үшiн, бес банкпен
ынтымақтастық туралы Бас келiсiмге қол қойылды – Алматы Сауда Қаржы Банкi,
Тұран Әлем Банкі, Центр Кредит Банкі, Казкоммерцбанкі және бiр банктiк
емес ұйым – Астана Финанс. Пилоттық жобаның негiзгi мақсаты — тәжiрибеде
андеррайтинг процедураларын, ипотекалық тұрғын үй несиелерiн беру мен ол
бойынша қызмет көрсету, компанияға банктермен несиелер бойынша талап ету
құқтарын беру, сонымен бiрге, ипотекалық облигацияларды эмиссиялауды өңдеу.
ҚИК өз бағдарламасын жүзеге асыру үшiн, несиелеудiң арнайы стандарттарын
дайындап, халықты таныстыру үшiн жарнамалық шаралар жүргiздi. Пилоттық жоба
Астана және Алматы қалаларында 150 млн теңге сомасында жiберiлдi. Сонымен,
2003 жылдың наурызына Компанияның 2000 потенциалды қарыз алушылары рұқсат
алған, ал жалпы несиелеу сомасы 1 500 млн теңгені құрады.
Соңғы 3 жыл iшiнде ипотекалық несиелеу жүйесiнде бiршама оң
өзгерiстер байқалды. Бұл ретте ипотекалық облигациялар нарығының дамуы
жайында айтып өтуге болды. ҚР Ұлттық Банкiсiнiң Басқармасының қаулысымен АҚ
Қазақстандық ипотекалық компаниясына 2003ж қаржы агенттiгi мәртебесi
берiлдi. Қаржы агенттiгi мәртебесiне ие болу, ипотекалық несиелеу жүйесiнiң
дамуына тартылатын компания облигацияларының инвестициялық тартымдылығын
құнын төмендету және қарыздандыру мерзiмдерiн ұзарту мақсатында
жоғарлатуға мүмкiндiк туғызады. ҚИК өзiнiң несие беретiн ақшаларын
бюджеттен немесе халықтық депозитке қойған ақшаларынан емес, ипотекалық
облигациялар сынды қаржы инструменттерiн орналатырудан түскен ақша
қаражаттары есебiнен бередi.
Бiрiншi рет Қазақстанда ғана емес, ТМД-да ипотекалық облигациялар
2002 жылы қараша айында ҚИК 1 млрд теңге көлемiнде орналастырды. Бұл
отандық қаржы нарығының дамуындағы жаңа кезеңнiң басы болды. Ипотекалық
облигациялардың басқа да қаржы құралдарынан айырмашылығы Қазақстандық
ипотекалық Компаниясына ипотекалық несиелер бойынша талап ету құқықының
кепiл ретiнде қамтамасыз етiлуiнде. Ипотекалық облигациялар инвестициялау
объектiсi ретiнде жоғары сенiмдiлiктi бередi. Айналу мерзiмi 3 жыл. ҚИК-ның
ипотекалық облигациялары, Қазақстандық қор биржасының А категориялы ресми
тiзiмiнде. Ипотекалық облигацияларды шығару салыстырмалы төмен құнмен ұзақ
мерзiмдi ресурстарды тартуға зор мүмкiндiк бередi. Бұл жақын арада
котировкалық ставканы төмендетуге септiгiн тигiзедi деген үмiт бар.
Ипотекалық облигациялардың пайда болуымен инвесторларда өз ақша
қаражаттарын тиiмдi инвестициялаудың жаңа альтернативтi құралы пайда болды.
Ипотекалық облигациялардың инвестициялық сипаттамаларын жоғарлату
мақсатында Ұлттық Банк пен ҚИК ҚР заңнамасына өзгертулер енгiзу бойынша
үлкен жұмыстар атқарылды. Соның iшiнде Банкроттық туралы заңға өзгертулер
енгiзiлiп, оған сай ипотекалық облигацияларды шығарушы эмитент банкротқа
ұшыраған жағдайда, ипотекалық облигациялар бойынша қамтамасыз ету
ликвидациялық конкурстың массасынан алынып тасталынады.
Бүгiнгi күнi Компанияның облигациялары отандық қаржы нарыңында өтiмдi
корпоративтi облигациялар болып табылады. Жалпы, ҚИК-ның қызметi халыққа
ипотекалық несиелер бойынша %-тің үстеменi төмендетуге бағытталған.
Ипотекалық облигациялар нарығындағы тағы да бiр жаңалық, бұл
Қазақстандық коммерциялық банктерiнiң бiрi - Лариба Банктiң 2003 жылы сәттi
1 млн долл ипотекалық облигацияларды шығаруы болды. Бұл ипотекалық
облигациялардың артықшылығы ипотекалық несиелер бойынша талап ету турiнде
қамтамасыз етiлуiмен қатар, АҚШ конгресс банкiсiнiң кепiлiмен де қамтамасыз
етiлуiнде. Бұл ипотекалық облигацияларды шығаруға әр кезеңде эмитент ҚРҰБ
басқа, ЮСАИД, Прагма корпорациясы, HSBC и KPMG қатысты. Лариба Банк 1997
жылдан берi ипотекалық несиелердi беруге маманданған.
Тұрғын үй құрылыс жинақтар жүйесi ондаған жылдар бойы әлемнiң көптеген
елдерiнде жүзеге асып келедi. Мемлекеттiк қолдауымен тұрғын үйдi сатып алу,
оны күрделi жөндеуден жүргiзу немесе өз баспанасын модернизациялауға
азаматтардың жинақтары жүргiзiлiп келедi. Аталған жүйе, көптеген әлеуметтiк
мәселелердi шешу мен тұрғылықты халықтың әл-ауқатын жақсартудың ең тиiмдi
әдiсi ретiнде өзiн жақсы көрсеттi. Осымен, 2003 жылдың сәуiр айында
үкiметiмiздiң үкiмiмен тұрғын үй құрылыс жинақтар жүйесiнiң қағидаттарын
жүзега асыруға бығытталған, бiрiншi қаржы құрылымы – АҚ Қазақстан Тұрғын
үй құрылыс жинақ Банкi құрылды. Банктiң Акционерлiк капиталы 1,5 млрд
теңге (100% мемлекеттiң қатысуымен). 2003 ж қыркүйек айынан бастап-ақ
Тұрғын үй құрылыс жинақ Банкi Қазақстанның барлық облыстың және iрi
қалаларында клиенттермен жұмысын бастады. ҰЖБ Бас офисi Алматы қаласында
орналасқан, ал аймақтарда банк өз қызметiн Казпошта компаниясының пошта-
жинақ жүйесi арқылы жүзеге асырады. ТҰЖБ пайда болуы Қазақстанға келесi
мәселелердi шешуге септiгiн тигiзуi тиiс: ТҰЖБ тұрғын үйдi сатып алу
мәселесiн шешуге және жаңа пәтердi сатып алуға қаражаты жеткiлiктi емес,
бiрақ тұрақты жалақысы бар халыққа көмектесуге тиiс ұзақ мерзiмдi
бағдарлама болып табылады, яғни әлеуметтiк мәселе; тұрғын үйге қатысты
жағдайларды шешуде азаматтардың өз инициативасын ынталандыру; кiшi және
орта құрылыс кәсiпорындарымен қоса құрылыс өнеркәсiбi ҚР экономикасына
инвестиция құюды ынаталадыратын қуатты импульс алуы керек. ҚР ҰБ
лицензиясына сәйкес, АҚ ТҰЖБ негiзгi қызмет түрлерiне:
– тұрғын үй құрылыс жинақтарына салымдарды қабылдау;
– салымшаларға тұрғын үй жағдайларын жақсарту мақсатына тұрғын үй
несиелерiн беру.
ТҰЖБ басқа ипотека несиесiн беретiн қаржы ұйымдарынан негiзгi
айырмашылығы банк шоттарында алдын ала қаражаттарды жинақтауында. ТҰЖБ
халықтын тұрғын үй жағдайларын жақсарту үшiн келесi шараларды ұсынады:
тұрғын үйдi сатып алу, соның iшiнде айырбас, құрылыс, күрделi жөндеу және
модернизациялау жолымен (құрылыс материалдарын, жер учаскесiн сатып алу,
құрылыс жұмыстарын төлеудi қоса). Егер ипотекалық несие алу кезiнде несие-
алушыдан пәтер құнынан 30% -iн төлеу талап етiлсе (алғашқы жарна), тұрғын
үй жинақтары жүйесi клиенттiк базаны бiршама кеңейтедi: үйдi сатып алу
мүмкiндiгi 10 000 теңге жалақысы барларда да туады.
Тұрғын үй құрылыс жинақтарына салымшы ретiнде Банкпен тұрғын үй
құрылыс жинақтары туралы келiсiм-шартқа отырған кез келген жеке тұлға бола
алады. Клиент ай сайын банкте ашылған өз шотына белгiлi-бiр соманы салып
тұрады. Салым қолма-қол немесе қолма-қолсыз аударымдар түрiнде болуы
мүмкiн. Салым бойынша өсiм ақы мөлшерi клиентпен таңдалынып алған тарифке
байланысты, жылына 2,5-3% құрайды. Салым 3 жылдан кем емес кез келген
мерзiмге жинақталады. Келесi кезекте, тұрғын үйдi сатып алуға немесе
жөндеуден өткiзуге қажеттi соманың 50% - тен кем емес минималды сомасы
жинақталғанда, банк тұрғын үй несиесiн бередi. Жинақтау мерзiмiне қарай
несиелер 15 жылға дейiнгi уақытқа берiледi. Тұрғын үй несиесi бойынша өсiм
ақы мөлшерi 6,5% құрайды. Заңмен қарастырылғандай, ... жалғасы
Сіз бұл жұмысты біздің қосымшамыз арқылы толығымен тегін көре аласыз.
ЖОСПАР
Кiрiспе ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... 3
... ... ... ... ... ... ... ... .. ... ... ...
1 ИпотекалыҚ несиелеудiң теориялық негiзi
1.1 Ипотекалық несие мәнi және 5
қажеттiлiгi ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ...
1.2 Ипотекалық несиелеудiң халықаралық тәжiрибеде қолданылатын 10
негiзгi
үлгiлерi ... ... ... ... ... ... .. ... ... ... ... ... ... ... ... ...
... ... ... ... ... ... ... ... .. ...
1.3 Қазақстан Республикасында ипотекалық компаниялардың құрылып 16
қалыптасуы ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ...
... ... ... ... ... ... ... ...
2 Қазақстан Республикасындағы ипотекалық несиелеудi ұйымдастыру
тәжiрибелерi
2.1 Қазақстан Ипотекалық Компаниясы және оның негiзгi функциялары мен23
ипотекалық нарықтағы
рөлi ... ... ... ... ... ... ... .. ... ... ... ... ... ... ... ... ...
...
2.2 Ипотекалық несиенi беру 32
механизмi ... ... ... ... ... ... . ... ... ... ... ... ... ... ..
2.3 Екiншi деңгейдегі банктердiң ипотекалық несиенi беру 48
тәртiбi ... ... .
3 Қазақстан Республикасында ипотекалық несиелеудiң даму болашағы
... ... ... ... ... ... ... ... .. ... ... ... ... ... ... 55
Қорытынды ... ... ... ... ... ... . ... ... ... ... ... ... ... ... ... 66
... ... ... ... ... ... ... ... .. ...
Пайдаланылған әдебиеттер 67
тiзiмi ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ...
КІРІСПЕ
Диплом жұмысының өзектiлiгi. Қазақстан экономикасындағы әлеуметтiк-
экономикалық мәселелердiң iшiндегi ең бастысы, ол халықты баспанамен
қамтамасыз ету болып отыр.
Тұрғын үйдi қаржыландырудың кеңестiк жүйесi, мемлекеттiк тұрғын үй
құрылысына бюджеттiк ресурстарды бөлу және оны өз тұрғын үй жағдайларын
жақсартуға мұқтаж деп танылған азаматтарға тегiн бөлумен сипатталды.
Нарықтық экономикаға өтумен бiрге, жағдай мүлдем өзгердi. Мемлекеттiң бұл
мiндетi тек бюджет есебiнен шешуге жағдайы жоқ.
Республиканың тұрғын үй сферасының қазiргi жағдайы келесi негiзгi
факторлармен сипатталады: тұрғын үймен жеткiлiксiз қамтамасыз етiлуi;
тұрғын үй құрылысы деңгейiнiң жеткiлiксiздiгi; тұрғын үй қоры бойынша
қызмет көрсету сапасының төмендiгi; тұрғын үй коммуналдық шаруашылығын
қаржыландырудың жеткiлiксiздiгi; тұрғын үй қоры мен инженерлiк
коммуникацияларының тозуының жоғарғы деңгейде болуы.
Сонымен қатар әлемдік қаржы нарықтарындағы тұрақсыздық Қазақстанның
несие нарығының даму қарқынына әсер етті.
Қазақстан Республикасы Үкіметінің, Ұлттық Банкінің және Қаржы нарығы
мен қаржы ұйымдарын реттеу және қадағалау агенттігінің Экономиканы және
қаржы жүйесін тұрақтандыру жөніндегі 2009-2010 жылдарға арналған бірлескен
іс-қимыл жоспары Қазақстан Республикасы Президентінің тапсырмаларын орындау
үшін әзірленді және жаһандық дағдарыстың Қазақстандағы әлеуметтік-
экономикалық ахуалға теріс салдарын жұмсартуға және болашақтағы сапалы
экономикалық өсу үшін қажетті негізді қамтамасыз етуге бағытталған шаралар
кешенін айқындады.
Бұл жоспардың мақсаты Қазақстандағы әлеуметтік-экономикалық жағдайға
ғаламдық дағдарыстың теріс салдарын жұмсарту және болашақта сапалы
экономикалық өсу үшін қажетті негіздерді қамтамасыз ету болып табылады.
Мақсатқа жету үшін Үкімет, Ұлттық Банк пен Қаржылық қадағалау агенттігі бес
бағытта шоғырланатын болды.солардың негізгісі диплом жұмысымның тақырыбына
қатысты мәселе жылжымайтын мүлік нарығындағы проблемаларды шешу.
Азаматтардың тұрғын үй проблемаларын шешу және Астана мен Алматы
қалаларында жылжымайтын мүлік нарығын жандандыру үшін Самұрық-Қазына қоры
арқылы ипотекалық несие берудің және тұрғын үй секторын дамытудың арнайы
бағдарламасы іске қосылатын болады. Осы бағдарламаны қаржыландыруға Қор
Ұлттық қордың және жинақтаушы зейнетақы қорларының қарыз қаражатын тарту
есебінен қалыптастырылатын 5 млрд АҚШ доллары (600 млрд. теңге) мөлшерінде
сома беретін болады. Осы бағдарламаның қаражаты есебінен екінші деңгейдегі
банктер арқылы Алматы және Астана қалаларында құрылысы аяқталмаған тұрғын
үй кешендерін аяқтауға қарыздар беру қамтамасыз етілетін болады.
Екінші деңгейдегі банктер мен тұрғын үйді әділ бағасы бойынша сатуға
дайын құрылыс салушы компаниялар осы бағдарламаға қатысушылар болады.
Ипотекалық несиелеу жүйесiн құру, халықтың тұрғын үй жағдайын
жақсартуға байланысты маңызды әлеуметтiк мәселенi шешудi күрт жеңiлдетiп
қана қоймай, тұрғын үй құрылысын қарқынды жүргiзу арқылы, елдегi жалпы
макроэкономикалық ахуалға оңды ықпал етiп, экономиканың өрлеуiне серпiн
берiлуiне жәрдемдеседi. Сөйтiп, елiмiз экономикасының өзге салалары үшiн
өзiндiк локомотив бола алады.
Диплом жұмысының мақсаты. Ипотекалық несиелеу жүйесiнiң мәнiн толық
ашу.
Диплом жұмысының мiндеттерi:
– ипотекалық несие туралы тусiнiк беру;
– ипотекалық компанияның функциясын анықтау;
– ипотекалық несиені беру механизмін ұйымдастыру;
– ипотекалық несиелеу жүйесiн ұйымдастырудың шетел тәжiрибесiн
қарастыру;
– ҚР-дағы ипотекалық несиелеудiң жағдайы мен даму перспективасына,
мәселелерiне қатысты соңғы кездегi экономикалық басылымдарда
жазылған материалдарды жинақтап қорыту;
– ҚР-дағы екiншi деңгейдегі банктермен ипотекалық несиелеу процесiн
ұйымдастыру тәжiрибесiн қарастыру және оған талдау жасау.
Зерттеу обьектiсi – Қазақстанның ипотекалық компаниясы.
Зерттеу пәнi – ипотекалық несиелеудi ұйымдастыру процесінде пайда
болатын экономикалық қатынастар.
Ипотекалық несиелеуге байланысты негiзгi түсiнiктер берiлген, сонымен
бiрге, халықаралық тәжiрибеде қолданылатын ұзақ мерзiмдi ипотекалық
несиелеу жүйесiнiң негiзгi моделдерi сипатталған, ҚР-нда ипотекалық
несиелеу жүйесiнiң дамуы мен ипотекалық облигациялар нарығын құруға қатысты
айтылған.
Екінші бөлімде Қазақстан Ипотекалық Компаниясы АҚ-ның негiзгi
функциялары мен нарықтағы рөлі, нарықтағы ипотекалық несиелердiң берiлу
механизiмi мен берiлу тәртiбi қарастырылған.
Үшініш бөлімде, Қазақстан Республикасында ипотекалық несиелеудiң даму
перспективалары жайында сөз қозғалған.
Диплом жұмысы кіріспеден, үш тараудан, қорытындыдан, пайдаланылған
әдебиеттер тізімінен және қосымшалардан тұрады.
1 ИПОТЕКАЛЫҚ НЕСИЕЛЕУДІҢ ТЕОРИЯЛЫҚ НЕГІЗІ
1.1 Ипотекалық несие: мәнi және қажеттiлiгi
Ипотека түсiнiгi алғаш рет б.э.д. VI ғасырдың басында Грецияда
пайда болды, және ол қарыздардың белгiлi бiр жер иелiктерi және онымен
байланысты құрылыстар арқылы, қарыз берушiге мiндеттемесiн қарыз етумен
қатысты болды. Бұл үшiн, мiндеттемелер рәсiмделген, ал қарыз алушының
иелiгiндегi жер территориясының шекарасында осы көрсетiлген меншiк, аталған
сомада қарыз берушiнiң талабын қамтамасыз ету мақсатында қолданылатындығы
жайлы жазылған бағана қойылатын болған. Ипотека деп аталатын мұндай
бағанада жер иесiнiң барлық келiп түскен қарыздары белгiленген. Кейiнiрек,
осы мақсатта ипотекалық деп аталатын ерекше кiтаптар пайдалана бастады.
Грек тiлiнен hypotheca – тiреу, тұғырық деген мағынада. Ежелгi Грецияда-
ақ жариялылық қамтамасыз етiлген, яғни ол әрбiр мүдделi тұлғаға кедергiсiз
белгiлi жер меншiгiнiң жайын анықтауға мүмкiндiк бередi.
Бiртiндеп ипотека, ортағасырлық еуропалық заңдарына ене бастады.
Грецияда ол ХIV жүзжылдықтан, ерте емес кезде пайда болған (бұған дейiн
қарыз үшiн жеке жауапкершiлiк принципi үстем болды). Францияда ХIV ғасырдың
соңынан ашық (жария) емес ипотека әрекет еткен.
Еуропалық мемлекеттiң заңдарында ипотеканың сондай-ақ, екi сипатты
белгiлерi болды. Бiрiншiден, ол жылжымайтын мүлiкке ғана қатысты
қолданылған, екiншiден, кепiлге қойылған иелiктi сату, қарыз берушiмен
емес, сот шешiмiмен жүзеге асырылады.
Ипотекалық несиелеу – коммерциялық және маманданған банктермен, несие
қаржы мекемелерiмен, жылжымайтын мүлiк кепiлдiгiмен (жер, тұрғын үй,
өндiрiстiк немесе коммерциялық арналымдағы жылжымайтын мүлiк) берiлетiн
ұзақ мерзiмдi қарыздар болып табылады. Оған меншiк құқы, несиелеу кезеңiнде
кредиторға өтедi, бiрақ мүлiк қарыз алушының пайдалануында болады. Уақытша
меншiк құқынан алу, қарыз алушының қарызды өтегенге дейiн кепiлге
қойылған мүлiктi сата алмайтындығын және тек несиенi өтегеннен соң ғана,
кепiлден босатылған мүлiкке басқару құқы оған қайтарылатындығын бiлдiредi.
Несиелеудiң кепiл формасының механизмi мен процедуралары кепiлдеме
мiндеттемелерi, кепiл болушылық және т.б. салыстырғанда күрделiрек,
әсiресе, жылжымайтын мүлiк жағдайында ипотекалық несиелеу механизмiнiң
мәнi, яғни, белгiленген мерзiмде қарыз алушының төлем мiндеттемесiн
орындамаған жағдайда (негiзгi қарыз + % сомасын қайтару), банктiң кепiлге
қойылған жылжымайтын мүлiктi (үй, жер) меншiгiне алу құқын растайтын кепiл
мiндеттемесiн, қарыз алушы банк – кредиторға бередi.
Ипотеканың пайда болу қажеттiлiгi, тауар айналымының дамуы және
жылжымайтын мүлiкпен жасалатын келiсiмдердiң көбеюiмен түсiндiрiледi.
Ипотекаға сәйкес мiндеттеме, кепiлмен қамтамасыз етiледi, және ең бастысы
ол кепiл берушiнiң, яғни қарыз алушының пайдалануында болады.
Кең мағынада, ипотекалық несиелеу жүйе ретiнде ипотекалық несиелердi
беру процесiнде капитал нарығынан қаржылық ресурстарды тарту механизмдерiн
де, жылжымайтын мүлiк нарығындағы операцияларды да қосатын көп факторлы
бiртұтас механизiм болып табылады.
Мұнда тек қарыз алушылар мен қарыз берушiлердiң мүдделерi ғана емес,
сонымен бiрге инвесторлардың, риэлторлардың, құрылыс компанияларының,
сақтандыру компаниялары мен нарықтың басқа да субъектiлерiнiң де мүдделерi
ескерiледi. Ипотекалық несиелеудiң негiзiн тiкелей несиелiк қатынастар
құрайды. Осыған байланысты, ипотекалық несиелеудiң, бiрнеше ипотекалық
нарықтарда ипотекалық активтерiн беру, ол бойынша қызмет көрсету, сату мен
секьюритизацияға қатысты пайда болатын құбылыстар жүйесi ретiнде қарастыру
дұрыс болады. Қазiргi жағдайларда, экономикасы дамыған елдерде ипотекалық
нарық қалыптасты және белсендi дамуда.
Ипотекалық нарық – банктермен және басқа мекемелермен үй
шаруашылықтарына баспананы сатып алу мақсатында, осы үй кепiлдiгiмен
берiлетiн ипотекалық несиелер және ипотекалық несиелiк ресурстарды тарту
мақсатымен нарықта орналастырылатын қаржы активтерiнiң нарығы. Осылайша,
ипотекалық нарық қаржы нарығының ипотекалық сегментiмен және ипотекалық
несиелердi ұсыну және ол бойынша қызмет көрсетумен байланысты банктiк
қызметтер нарығы сегментiнен қалыптасады. Ипотекалық несиелер нарығы
бiрiншi реттегi нарық және екiншi реттегi нарыққа бөлiнедi.
Алғашқы нарықта ипотекалық несиелер берiледi және сатылуы мүмкiн. Бұл
нарықта қарыз алушы мен кредитор тiкелей бiр-бiрiмен шарттық қатынастарға
түседi. Мысалы, коммерциялық немесе ипотекалық банк азаматтарға несие
ұсынады. Алғашқы нарық субъектiлерi арасындағы қатынастар, несиелiк шарт
немесе салынған мүлiк туралы актiсi деп аталатын негiзгi құралдың көмегiмен
және ол арқылы құралады.
Салынған мүлiк туралы актiсi — несиенi қамтамасыз етуге қарыз алушының
меншiгiн салуға байланысты қаржылық мiндеттемесi; несие берушiге қарыз
алушының беретiн жылжымайтын мүлiк түрiндегi кепiлi туралы қарыздық куәлiк
.
Ипотекалық ссуда алу барысында толтырылатын салынған мүлiк актiсi
арнайы несиелiк келiсiм шартты бiлдiредi. Салынған мүлiк туралы актiсiнiң
қайталама нарығының мiндетi, басқа аймақтардағы басы артық несиелiк
ресурстарды, яғни оларға деген тапшы аймақтарға несиелеу мақсатында тартуды
қамтамасыз ету болып табылады.
Қарыз алушы мен банк арасындағы қатынастарға, сәйкесiнше салынған
мүлiк актiсi формасы мен заем түрiне, клиенттiң жалпы әлеуметтiк статусы,
және мүлiктiк жағдайы, жылжымайтын мүлiк ерекшелiктерi, несие мүлшерi,
қарыз капиталы нарығындағы жалпы жағдай және басқа да факторларға әсер
етедi.
Салынған мүлiк туралы актiнiң алғашқы нарығы – нақты жылжымайтын
мүлiк объектiлерiн кепiлдiкке ала отырып, жеке тұлғаларды несиелеуге
байланысты ипотекалық банктермен басқадай, қаржы мекемелерiнiң қызметтерiн
тiкелей қамтитын жалпы несие-қаржы нарығының сегментiн бiлдiредi. Сызба
түрiнде бұл нарықтық қатынастарды былайша көрсетуге болады:
Сурет 1 – Алғашқы нарық ипотекалық нарықтың субъектiлерi мен
құралдары
Клиент банкпен несиелiк шартты жасағаннан соң, ол несие сомасын
уақытылы қайтару және %-тердi төлеу, оны пайдалану бойынша өзiне
мiндеттемелердi ала отырып, оның мәнiсiнде, ипотекалық жүйемен қарым-
қатынасындағы қажеттiлiктерi бiтедi.
Қарыз алушыға қарағанда, бұл туралы банкке қатысты айтуға болмайды.
Банк үшiн, клиенттермен екi жақты қарым-қатынастарды жүргiзу және сәйкес
салынған мүлiктiң актiсi портфелiн толтыру, ипотека нарығындағы тиiмдi
қамтамасыз етудiң тек бiр жағы ғана болып табылады. Ипотекалық банктiң
екiншi маңызды жағы, клиенттерге ұсына алатын несиелiк ресурстарды толтыру
болып саналады.
Бұл мiндеттердi шешудiң бiр жағы, ол өз портфелiнен салынған мүлiк
актiлерiн ипотекалық нарықтың басқа кәсiпқой қатысушыларына сату болып
саналады. Банкпен басқа инвесторға өз салынған мүлiк актiсiн ұсыну –
алғашқы нарықтай, қайталама нарыққа өтудiң өзiндiк көпiрi болып
қарастырылады. Ал, оның қызметi басқа негiзде ұйымдастырылады.
Қайталама нарықта ипотекалық несие бойынша берiлген салынған мүлiк актiсi
сатылады, яғни жылжымайтын мүлiктi кепiлге ала отырып. Несие берген банк
және компания салынған мүлiк актiсiмен қамтамасыз етiлген бағалы қағаздар
шығарады да, оларды басқа инвесторларға сатады.
Салынған мүлiк актiсi қайталама нарығының негiзгi субъектiлерiне:
– ипотекалық несиелердi беруге маманданған несие қаржы мекемелерi
мен ипотекалық банктер;
– қуатты эмиссиялық-қаржы корпорациялары (ЭҚК), олар банктерден
алғашқы нарықта салынған мүлiк актiлерiн сатып алады, және
айырбасқа жылжымайтын мүлiкке салынған мүлiк актiлерiмен қамтамасыз
етiлген әр түрлi бағалы қағаздарды шығаруды қамтамасыз етедi, яғни
ипотекалық несиелердiң секьюритизациясын жүзеге асырушы делдалдар
болып бағаланады;
– басқа банктер, зейнетақы қорлары, сақтандыру компаниялары,
азаматтар және т.б. түрiнде нақты ақшаға ЭҚК-дан бағалы қағаздар
сатып алатын инвесторлар;
– ипотекалық несиелердi сақтандырумен айналысатын делдалдар.
Қайталама ипотекалық нарықта айналыста жүретiн бағалы қағаздың әр
түрлi сипаттамалары бар, несие тәуекелiнiң бар болуы, ипотекалық пулмен
қамтамасыз етiлуi дәрежесi сияқты. Бұл нарықты ұйымдастырудың және
қызметiнiң негiзгi мақсаты, ақырғы тұтынушылар үшiн, несиелiк ресурстарды
арзандату болып табылады. Арзандату, ипотекалық несиелеу субъектiлерi үшiн
қосымша ресурстарды ұсыну есебiнен жүзеге асырылады, олардан ипотекалық
несиелердi қайта сатып алу жолымен. Сызба түрiнде қайталама нарықтық қызмет
етуiн былайша көрсетуге болады:
Сурет 2 – Қайталама нарықта салынған мүлiк актiсiн ақшаға
ауыстырудың стандартты схемасы
1. Қайталама нарықтың атқаратын қызметтерi, келесiдей: Өтiмдiлiктi
қамтамасыз ету. Салынған мүлiк актiлерi сапасының белгiлi бiр деңгейiнде,
инвестор немесе басқа бiр ұстаушы, оларды нарықта өткiзе алады. Бұл оған,
мемлекеттiк бағалы қағаздарға қарағанда, әдетте, жоғары табыстылық
деңгейiнде өз өтiмдiлiк қажеттiлiктерiн қанағаттандыруына мүмкiндiк
бередi.
2. Тұрғын үйдi қаржыландырудың циклдiгiн азайту. Капитал
жетiспеушiлiгi жағдайында, тұрғын үй құрылысының мөлшерi, әдетте, шұғыл
төмендейдi. Қайталама ипотекалық нарық арқылы несие мекемелерiнiң қайта
қаржыландыруы, жылжымайтын мүлiк нарығының циклдiгiн төмендетедi, бұнымен
бiрге, ол жылжымайтын мүлiк нарығы мен капитал нарығы арасын байланыстырушы
бөлiк ретiнде рөл атқарады.
3. Капиталды аймақтар арасында бiлу. Қайталама нарық капитал
артықшылығы бар аймақтардан, баспананы қаржыландыруға капитал
жетiспеушiлiгi байқалған аймақтарға оның құйылуын қамтамасыз етедi. Дефицит
несиеге сүраныс, жинақтардан артық болатын аймақтарда байқалады, яғни
капитал ұсынысы.
4. Несиелеу бойынша ставкалары және инвестициялық портфелiнiң
диверсификациясындағы өзгешелiктердi тегiстеу. Капиталдың мобильдiлiгi,
аймақтар арасындағы несиелер бойынша ставкаларындағы өзгешелiктердi
аймақтын тәуекелге қарсы инвесторлардың портфелiн диверсификациялауға
мүмкiндiк бередi.
Ипотекалық несиенiң жiктелiмi:
Несиелеу объектiсiне қарай:
– жер учаскелерiн иемдену – жердi жеке меншiкке алуды бiлдiредi;
– жер учаскелерiн (бөлiмшелерiн) игеру – осы жер учаскесiнде жасыл
желектердi отырғызу, сонымен бiрге үй құрылысы;
– тұрғын үй құрылысы – салынған және салынып жатқан үйдi сатып алуға
несиенi беру, және тiкелей үй құрылысын қаржыландыру;
– тұрғын үй емес құрылыс - өнеркәсiптiк тұрғын үй емес
объектiлерiнiң құрылысы.
Кепiлдемелерге қарай:
– сақтандырылған несиелер – әр түрлi сақтандыру компанияларымен
сақтандырылған;
– сақтандырылмаған несиелер – осы несие бойынша ешқандай компания,
сақтандырушы ретiнде болмайды;
– басқа кепiлдемелер, бұл жағдайда несиенi қайтарудың кепiлдемесi
болып, сақтандыру емес, үшiншi тұлғалардың кепiл болушылығы
табылады.
Ипотекалық облигациялардың нарығына қарай:
– алғашқы нарық – ипотекалық облигацияларын эмиссиялау;
– қайталама нарық – ипотекалық облигацияларды орналастыру және оның
әрi қарай айналысы.
Несиелеу субъектiсiне қарай :
– құрылысты жүргiзушiнi несиелеу – баспананың болашақ иесiне тiкелей
несие беру ;
– мердiгердi несиелеу – құрылыс жұмыстарын жүргiзу кезеңiнде,
ғимараттың ақырғы иесi белгiсiз болған жағдайда, немесе ол жобаны
өз бетiнше қаржыландыра алмайтын болса, немесе дайын объектiнi
иемденуге мүдделi болған жағдайда ғана тәжiрибеде кездеседi.
Ссуданы беру мерзiмiне қарай:
– 1 жылдан 3 жылға дейiн
– 3 жылдан 10 жылға дейiн
– 10 жылдан жоғары.
Экономикалық белсендi жанұялары, өздерiнiң тұтынушылық стандарттары
мен болашақтағы табыстарды күту деңгейiне қарай, болашақтағы табыстарды
есепке ала отырып, қазiр тұтынғысы келедi. Нарықта өз баспанасын сатып алу
үшiн көп жылдық жинақтаудың қажетi туындайтын едi. Осылайша, ипотекалық
несиелеудiң нарықтық қатынастар жүйесiнде негiзгi рөлi, ол өмiр
стандарттары мен жинақтарға байланысты болатын күтулер арасындағы қарама-
қайшылықтарды шешуде болып табылады. Баспана сияқты тауар құнының жоғары
болуынан пайда болатын, ағымдағы табыстар мен тұтыну стандарттарындағы тепе-
теңсiздiк, ипотекалық несиелеудiң шаруашылықта айналымда жүру қажеттiгiн
туғызады. Халықты тұрғын үймен қамтамасыз етуде, АҚШ, Еуропа сияқты
мемлекеттерде бiрнеше жылдар бойы сәттi қолданылып жүрген ипотекалық
несиелеудiң маңызы зор.
Келесi кезекте халықаралық тәжiрибеде қолданыста жүрген ипотекалық
несиелеудiң негiзгi классикалық модельдерiн қарасытырып өтейiк.
1.2 Ипотекалық несиелеудiң халықаралық тәжiрибеде қолданылатын
негiзгi үлгілері
Әлемдiк тәжiрбиеден белгiлi, бүгiнгi таңда ипотекалык несиелеу
жүйесiнiң үш түрлi моделi бар. Олардың әрқайсысы әр мемлекетте қалыптасып,
әр түрлi әлеуметтiк топтарға бейiмделе отырып, солардың мүддесiне сай
қызмет етедi. Бұл моделдердi үш топқа жiктеуiмiздiң нышандары мыналар;
– несиелiк ресурстарды құрау көздерi мен әдiстерi;
– ипотекалық несие бойынша %-тік ставканың қалыптасу деңгейi;
– ипотека нарығына мемлекеттiң ықпалы және халықтың табысы есебiнен
ақшаларын есеп-шотта жинақтау мүмкiндiктерi.
Бiрiншi модель – ипотекалық несиелеудiң қарапайым моделi
(Франция, Испания). Мұнда екi контрагент болады:
– кредитор, яғни несие берушi
– несие алушы жеке тұғалар.
Кредитордың рөлiн кез-келген коммерциялық банк атқара алады. Мысалға,
елiмiзде осы модель негiзiнде жұмыс iстеп жатқан Халықтық банктiң Ипотека
Lights бағдарламасын жатқызыуға болады.
Бұл модельдiң бастапқы принцiптiк сипатына тоқталсақ, ипотекалық
несиелерге деген барлық клиенттердiң жалпы өтiнiшi банктiң меншiктi және
сырттан тартылған қаражаттары: депозиттерде жатқан клиенттердiң
қаражаттары, банкаралық несиелер және т.с.с. есебiнен қамтамасыз етiледi.
Қарапайым моделдiң екiншi бiр принцiптiк сипаты, ипотекалық несиелер
бойынша белгiленетiн %- мөлшерi елдегi несие-қаржы нарығындағы жалпы
жағдайға тiкелей тәуелдi болып табылады. Бұл тәуекелдiлiк банктердiң
ипотекалық несиелеуге байланысты олардың активтерiне және ауқымына әсер
етедi.
Бұл модель негiзiнде ипотекалық несиелеудi ұйымдастыру, әсiрiсе қаржы
нарығы мен бағалы қағаздар нарығы толық қалыптасып болмаған көптеген
елдерде iс жүзiнде кеңiнен таралған.
Ал екiншi модель – американдық модель.
Американдык модель, басқа да атпен белгiлi – кеңейтiлген ашық модель.
Бұл модельде ипотекалық несиелеу жүйесiне несие ресурстарының негiзгi
ағымы, арнайы ұйымдастырылған жылжымайтын мүлiкке салынған мүлiк актiсiмен
қамтамасыз етiлген бағалы қағздардың екiншi реттiк нарығынан түседi.
Ипотекалық несиелеудiң бұл жүйесi АҚШ-та Рузвельдтiң жаңа бағыты кезiнде
пайда болды. Ұлы депрессияның салдарымен күресе отырып, Федералды банк,
ипотекалық несиелердiң қайта қаржыландыру мәселелерiн шешу бойынша өздерiне
жауапкершiлiк алды. Бүгiнде АҚШ тұрғын үйдi қаржыландыру жүйесi – болып
жалпы ұлттық масштабтағы күрделi нарық, мұнда мекемелердiң көптеген түрлерi
әрекет етедi, атап айтқанда, ипотекалық банктер, жинақ және несиелiк
ассоциациялар, коммерциялық және жинақ банктерi, сақтандыру компаниялары
және т.б. американдық модельдiң оңды жағы, несиенiң құрылыстың қандайда
белгiлi бiр объектiсiне байланбағандығында. Бұл модельге құрылған
ипотекалық несиелеу жүйесi күрделiрек.
Бұл жүйенiң қатысушылары:
– коммерциялық банктер,
– ипотекалық компания,
– инвесторлар.
Р1 3 Несие үшiн
төленетiн 3% (7-
9%
жылдық)
Р
2 Ипотекалық
несие (70-75% үйдiң
бағасынан)
1
Бiрмезгiлдiк бастапқы салым (25-
30%)
15-30 жыл
Р – нарықтан тұрғын үйдi сатып алу бағасы;
Р1– несиенi есепке алғандағы тұрғын үйдiң нақты құны.
Абсцисса осiнде – баға ординат осiнде – жылдар.
Сурет 3 – Ипотекалық несиелеудiң американдық моделi
Бұл модель бойынша банктердегi ипотекалық несиелеу жүйесi үшiн
несиелiк ресурстардың қалыптасуы арнайы ұйымдастырылатын, жылжымайтын
мүлiктермен қамтамасыз етiлген екiншi реттегi бағалы қағаздар нарығы арқылы
жүзеге асырылады. Американдық модель тек кеңейтiлген ипотекалық нарық
құрылымының құрылған жағдайында, қайталама нарықта айналыста жүретiн бағалы
қағаздардың эмиссиясына мемлекет тарапынан көмек көрсетiлетiн және жиi
бақылауға алу жағдайында ғана iске асырылады. Бұл модель iс жүзiнде тұрақты
экономикасы бар елдерде кеңiнен таралған. әсiресе, бұл үлгiнiң дамуы АҚШ-та
қанат жайды. Осындай себептерге байланысты бұл үлгiнi көбiне ипотеканың
американдық үлгiсi деп атап кеткен.
Ипотекалық несиелеудiң американдық моделi келесiдей:
Американдық моделдiң қағидасы бойынша әр жылда белгiлi бiр табысы бар
адам тұрғын үйдiң құнын жартылай нақты ақшамен, ал қалған бөлiгiн клиенттiң
иелiгiнде бар немесе сатып алғалы отырған жылжымайтын мүлiктi кепiлге ала
отырып, берген арнайы ипотекалық банктң ссудасы есебiнен төлеп, бiрден
тұрғын үй ала алады. Мұндай несиенiң қайтарылуы ипотеканың типiне және
қарыз алушының әр жылдық табысына байланысты 15-30 жылдың iшiнде жүзеге
асырылады.
Бұл тұрғын үйдi қаржыландыруды ұйымдастыру моделiнiң дамуы берiлген
ипотекалық салынған мүлiк актiлерiн сатуға мүмкiн болатын нарықтың болуын
талап етедi. Американдық модель ипотекалық эмиссиондық компаниялар үшiн
ұзақ мерзiмдi қаржы тәуекелi мәселесiн шешетiн қолайлы тәсiл ретiнде
көптеген банктердi өзiне тартады.
Американдық модельдiң мәнi, әсiресе қайталама ипотека нарығының бар
болуында және оның белсендi қызмет етуiнде болып табылады. Ипотекалық
несиелердiң қайталама нарығында, кредитормен берiлген ипотекалық несиелердi
инвесторларға сату жүргiзiледi, сонымен бiрге осы несиелердi инвесторлар
арасында қайта сату жасалады.
АҚШ-тағы арнайы маманданған ұйымдардың қатарына:
– федералды тұрғын үй администрациясы (ФТА) – оның қызметiнiң
негiзгi бағыты- несие мекемелерiмен берiлетiн несиелердi
сақтандыру;
– федералды ұлттық ипотекалық ассоциациасы ( ФҰИА ) – Фенни Мэй,
оның мiндетi, алғашқы ипотекалық қарызберушiлерден салынған мүлiк
актiлерiн сатып алу жолымен ипотекалық несиелеу нарығындағы
тұрақтылықты қамтамасыз ету, яғни қайтақаржыландыру мен ипотекалық
несиелердiң қайталама нарығын құру;
– ипотекалық несиенiң мемлекеттiк ұлттық ассоциациясы-Дженни Мэй;
– ипотекалық несиенiң федералы корпорациясы (Фредди Мак) және басқа
да ұйымдар. Бұл жоғарыда аталған ұйымдар, негiзiнен ипотекалық
несиенi қайтақаржыландырумен айналысады.
Сонымен, американдық модель, ипотекалық несиелердi сақтандыруы мен
оларды қайтақаржыландыруды жүзеге асырушы, кең инфрақұрылымды
қалыптастыруды қарастырады. Мемлекеттiң қатысуымен құрылған ассоциациялар,
ұйымдастырушылармен салынған мүлiк актiлерiмен облигацияларды шығаруына
кепiлдеме бередi, бұл оның өтiмдiлiгiн қамтамасыз етедi.
Үшiншi моделге келер болсақ, ипотекалық несиелеу жүйесi бiр жағынан –
халықтың ссудалық – жинақ есеп-шотта жинақталған ақшалай қаражаттарға,
екiншi жағынан – мемлекетiң жеңiлдiк есебiнде беретiн ұзақ мерзiмдi
несиесiне негiзделедi. Оған қазiр елiмiздегi Тұрғын үй жинақ банк
қызметiн жатқызуға болады. Яғни, бұл модель бойынша қарыз алушы алдын ала
өзiнiң уақытша бос қаражаттарын сұрайтын несиенiң жартылай сомасы
мөлшерiнде жинақтағаннан кейiн ғана ссуда алуға құқылы.
Мұндай шектеулiлiк алдындағы қарастырылған моделдермен салыстырғанда
басты кемшiлiк болып табылады. Өйткенi, бұл модель нақты қарыз алушының
жылжымайтын мүлiктi сатып алудағы мүмкiндiгiн кешулетедi.
Қазiргi кезде Германияда бұл модель iс жүзiнде кеңiнен қолданылуда.
Мұнда тұрғын үй жағдайын жақсартуға мақсатты қаражат жинақтау және
пайдаланумен байланысты болатын азаматтардың инициативасына қаржылық қолдау
көрсетуге байланысты, мемлекеттiк механизiмдердегi сәйкестiктердi
ескеретiн, барлық елдi қамтыған құрылыс жинақтарының жүйесi құрылған.
Тұрғын үй алғысы келген азамат, тұрғын үйдi сатып алатын уақыттан бұрын,
яғни 2–10 жыл бұрынырақ арнайы қаржы-несие жүйесiмен өзара қатнасқа түседi.
Өзiнiң мүмкiндiгiне қарай арнайы банктерге немесе жинақ кассаларына
(Bausparkasse, Schwadisch Hall және тақы басқа құрылымдарға кiретiн)
болашақта сатып алатын үйдiң 45% жинақтайды. Осы салымдарға әдетте 2,5–4,5%-
ке дейiн %-тер есептеледi.
Р1 ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ...
4 Несие
үшiн төленетiн
%- (5-
9% 4 жылдық)
Р ... ... ... ... ... ... ... ..
3
Ипотекалық несие (45-
50%
үйдiң бағасынан)
... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ...
2
Мемлекеттiк дотация
... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ...
1
Мақсатты салым (45-
50%
үйдiң бағасынан)
0
2-10 жыл тұрғын үй сатып 7-8 жыл алу уақыты
Р – нарықтан тұрғын үйдi сатып алу бағасы;
Р1 – несиенi есепке алғандағы үйдiң нақты құны.
Абсцисса осiнде – баға, ординат осiнде – жылдар.
Сурет 4 – Германияның құрылыс қаражаттарын жинақтау
Құрылыс жинақ жүйесiн мемлекеттiк қолдау үш бағана да ұсталынып
тұр:
Мемлекеттiк сыйлық. Мемлекет меншiктi капиталының қорлануын,
сыйақыларды беру жолымен ынталандырады. 1000 маркаға дейiнгi салымдарға,
ұйленбегендер мен тұрмысқа шықпағандар үшiн, және 2000 маркаға дейiн
семьялылар үшiн жыл сайын 10% сыйақы төленедi. Осылайшы, ұйленбегендер мен
тұрмысқа шықпаған салымшылар жыл сайын, мемлекет тарапынан қолдау сыйақысы
ретiнде 100 маркаға дейiн, ал семьялылар 200 марк мөлшерiнде ала алады.
Мүлiктiк-тиімді төлемдер. Әрбiр жұмысшы өз жұмыс берушiсiнен 936
маркға дейiнгi мөлшерде өз мүлкiн толықтыру үшiн ала алады. Бұл төлемдер
құрылыс жинақтары туралы шартқа сәйкес, шотқа аударылуы мүмкiн.
Мүлiктiк-тиімді төлемдер бойынша дотация. Мүлiктiк-тиімді
төлемдерге, мемлекет тарапынан 936 марктiң 10% көлемiнде дотация алуға
болады.
Германияның құрылыс қаражаттарын жинақтау үлгiсi келесiдей:
Бiрiншi кезеңде мақсатты салымдар есебiнен жинақталған қаржылық
ресурстарды банк бұл осы жүйемен ертерек қатынас орнатып, несие алу
кезеңiне өткендерге, яғни ссуда сұрап отырғн клиенттер үшiн пайдаланады.
Басқаша айтқанда, Германияның құрылыс қаражаттарын жинақтау үлгiсi
жылжымайтын мүлiктердiң салынған мүлiк туралы актiлерiмен қамтамасыз етiлiп
шығарылатын бағалы қағаздардың қайталама нарығымен байланыспайды және оған
тәуелдi емес.
Бұл моделдi пайдаланатын банктер мақсатты салымдар бойынша нарықтан
төменгi жағдайда несиелер беру мүмкiндiгi бар.
Құрылыс қаражаттарын жинақтау жүйесiне мемлекет тарапынан қолдау
көрсетiлуi тиiс. Мемлекет өз тарапынан тұрғын үй құрылысына дотация беру
арқылы немесе салықтық жеңiлдiктер арқылы меншiктi капиталдың жинақталуын
ынталандырып отырады.
Ұзақ мерзiмдi ипотекалық несиелеудiң модельдерiнiң жiктелiнуiнiң
негiзгi белгiсi, ол салынған мүлiк актiсiнiң, қайталама нарығындағы
қайтақаржыландыру тәсiлдерi болып табылады.
Қабылданған жіктелінуіне сәйкес, өткiзiлетiн – ипотекалық
облигацияларды эмиссиялауға арналған моделдер немесе салынған мүлiк актiсiн
өткiзуге арналған моделдер деп ажыратылады, белгiлi вариантта бұл
сәйкесiнше европалық және американдық модельдер. Атынан көрiнiп
тұрғанындай, европалық модель салынған мүлiк актiсiн сатусыз, ипотекалық
облигацияларын шығаруға бағытталғандығымен сипатталады, яғни, өз
портфелiнде сақталуымен.
Еуропалық жүйенiң ерекшелiгi – ипотекалық облигацияларды шығару
мәселелерiндегi ипотекалық банктерiнiң үлкен дербестiгiн, ипотекалық
несиелiк мекемелерiнiң мамандануын және ипотекалық облигацияларын шығаруда
делдалдардың жоқтығын жатқызуға болады.
Осы модельге сәйкес ипотекалық банк ең алдымен, төмен құнмен
жылжымайтын мүлiкке салымдарды қаржыландыруда қарыз алушының қажеттiлiктерi
мен өтiмдi, жоғары табысты бағалы қағаздарға инвесторлардың сұранысын
үйлестiредi. Бұл үшiн, ипотекалық банк бiрiншiден, белгiлi бiр
стандарттарға сай жылжымайтын мүлiк кепiлдiгiмен қарызды бередi. Қарыздар
тұтынушылық болуы мүмкiн – тұрғын үй жағдайларын жақсартуға жеке тұлғаларға
берiлетiн және коммерциялық – жылжымайтын мүлiкпен байланысты қандай да бiр
жобаларды жүзеге асыру үшiн заңды тұлғаларға берiлетiн немесе оның
кепiлдiгiмен, не болмаса муниципалды органдарға, коммуналдық жобаларға.
Осылайша, инвесторлар өз бoс қаражаттарын орналастыру үшiн сенiмдi құрамды
алады, ипотекалық банк өз шығындарын қайта қаржыландырады, қарыз алушылар
несиелер бойынша жеңiлдетiлген шарттарын пайдаланады. Бұнымен, берiлген
несиелер бойынша талап ету құқтары ипотекалық банкте қалады, салынған мүлiк
актiсi қамтамасыз етiлген қарыз мiндеттемелерiн сатуға қарамастан.
Осы жүйенiң тұрақты қызмет етуi үшiн, көптеген шектеулер бар, осының
салдарынан ипотекалық қайтақаржыландыру жүйесi банк капиталын қолданудың
ең бiр реттелген сферасы болып саналады. Бұл шектеулердi 2 топқа бөлуге
болады:
Ипотекалық несиелерге талаптар: оның сапасына және көптеген мiндеттi
сақталынуна тиiс пропорциялар;
Ипотекалық банктер мен олармен жүргiзiлетiн операцияларқа талаптар
(берiлген несиелердiң меншiк капиталының 25 есесiнен аспақан мөлшерiне
қатынасы, салынқан мүлiк актiсi портфелiндегi шетел активтерiнiң үлесiне
шектеулер, банкаралық нарықтан басқа депозиттердi тартуқа шектеу және
т.б.).
Сонымен бiрге, ипотекалық банктерге көптеген қызмет түрлерiмен
айналысуқа тиым салынған, жоқары тәуекелдiлiкке байланысты, дегенменде
оларға ипотекалық облигацияларын эмиссияларқа рұқсат берiлген.
Азамат банкке барып, баспананы сатып алуқа мақсатты несиенi алу ниетi
жайлы хабарлайды. Банк өз кезегiнде азаматтың несиелiк тарихына тексеру
жүргiзедi, мұнда банк азамат пен бұрын өзiне қабылдақан несиелiк
мiндеттемелердi орындағанда басты назар аударады. Егер банк, клиентпен
қанағаттанса, соңғысы баспананы сатып алуқа банктiк несие алады, яғни банк
клиентке несиенi өтей алатындай соманы бередi. Несие сомасын анықтау
барысында, үлкен рольдi клиенттiң жасы, оның бiлiмi, ағымдақы табысы мен
оның болашақта өзгеру мүмкiндiктерi ойнайды. Әдетте, бұл несиенi қайтару
қарыз алушының жылдық табысына және таңдап алынқан ипотека типiне
байланысты, 15-30 жыл бойында жүзеге асырылады. Өсiм ақы шамамен 8%-тi
құрайды. Азаматтың келесi қадамы, несие сомасы шегiнде сәйкес келетiн
баспананы iздеу болып табылады, iздеу өз бетiнше, немесе делдал фирмалар
арқылы жүзеге асырылады. Қазiргi телекоммуникациялардың даму шақында,
дамыған елдiң кез-келген нүктесiндегi тұрғын үй нарығын зерттеу қиынға
соқпайды. Ипотеканың американдық схемасы, бар жылжымайтын мүлiктi сатуда,
мына жағдайда да, егер клиент оны сатып алуға несиенi толығымен өтемесе де
рұқсат етiледi. Мұндай жағдайларда жылжымайтын мүлiкке салынған мүлiк
актiсi жүргiзiледi.
Жоғарыда қарастырылғанның бәрi, америкада әрекет ететiн бiрiншi
реттегi ипотекалық нарықты сипаттады. Банктер ипотекалық бизнес сферасында,
жеке баспанамен немесе коммерциялық ғимараттармен қамтамасыз етiлген.
Ипотекалық несиелердi берумен, олар бойынша қызмет көрсетумен және сатумен
айналысады. Ипотекалық банктер мен компаниялар қаржы делдалдары қызметiн
атқарады. Заемдарды бере отырып олар оны содан соң басқа кредиторлар мен
отандық немесе шетел компаниясы болып табылатын инвесторларға сатылады.
Әдетте, ипотекалық несиенi сатқаннан соң, оны берген ипотекалық банкте
келiсiм шартта келiсiлген несие бойынша қызмет көрсетуге құқ қалады яғни,
белгiлi бiр сыйақыға, қарыз алушымен негiзгi қарызды өтеу шотына және несие
бойынша %-тердi төлеу шотына енгiзiлген төлемдердi жинау құқы.
Қайталама нарықта ипотекалық несиелер бiрнеше формада сатыла алады.
Бiрiншiден, берiлген несие бiртұтас сатыла алады, екiншiден берiлген
несиеге қатысу құқы сатылуы мүмкiн, ол құқ инвесторға қайтарылатын несиемен
ол бойынша %-тердегi өз үлесiн алуға мүмкiндiк бередi. Үшiншiден,
ипотекалық несиелер немесе олардағы үлестiк қатысу пул деп аталатын
пакеттерге топтастырылуы мүмкiн, ал оны негiзiнде осы ипотекалық
несиелермен қамтамасыздандырылған бағалы қағаздар шығарылуы мүмкiн.
Ипотекалық несиелер бойынша қарыз алушылардан түсiмдер, бұнымен бiрге
осындай бағалы қағаздарды сатып алған инвесторларға жiберiледi. Бiр уақытта
несиелермен қамтамасыз етiлген бағалы қағаз эмитентi инвесторға, негiзгi
қарызды %-тердi немесе белгiлi бiр бөлiктерiн, не болмаса эмиссия
проспектiсiнде қарастырылған жоғарыда көрсетiлгендердiң комбинациясын
уақытылы қайтаруына кепiлдеме ұсынады. Өз кезегiнде айтылған бағалы
қағаздар туында бағалы қағаздардың негiзi ретiнде ипотекалық
облигациялармен қамтамасыз етiлген облигациялар қолданылады. Бүгiнгi
кезеңде қалыптасқан АҚШ-тағы ипотекалық несиелердiң қайталама нарығы,
олармен қамтамасыз етiлген әртүрлi бағалы қағаздар нарығын қоса, ипотекалық
бизнестiң осы сферасының ұзақ және күрделi дамуының нәтижесi болып
табылады. Айта кеткен жөн, қарыз мiндеттемелерi нарығының бұл секторы онда
айналымда жүретiн капитал көлемi жөнiнен әлемдегi ең iрiсi болып табылады.
1.3. Қазақстан Республикасында ипотекалық компаниялардың құрылып
қалыптасуы
Қазақстандағы ипотекалық несиелеу 90-жылдардың ортасында пайда болды
десе болады. Ол кезде 1994 жылы Жилстрой банкi (кейiн Центр Кредит
банкiнiң құрамына кiрдi) Швебил Халл қаласындағы құрылыс жинақ кассасымен
серiктестiк қарым-қатынас құрып (Германия), ол тұрғын үйлiк несиелеудiң
моделiн зерттеуге мүмкiндiк бердi. Бұл модель Қазақстан нарығының
ерекшелiктерiн ескере келе пайдаланыла бастады.
Сонымен бiрге Қазақстан Республикасының Президентi Жарлығы және ұзақ
мерзiмдiк тұрғын үй саясатының бағдарлмасына сәйкес 1993 жылдан бастап
Жилстройбанкi тұрғын үй сатып алуға және салуға 30 жылға несие бере
бастады. Мұндағы негiзгi мақсат табыстары орташа немесе төмен
қызметкерлерге үй жұмысын жақсарту (негiзiнен бюджеттегi қызметкерлер үшiн)
болып табылады, олар тегiн үй алу үшiн 10 және одан да көп жылдай бойы
тұрған адамдар бұдан көптеп қамтылған. Тұрғын үй бағдарламасына қатысқан
2675 адам үшiн несие 5% ставка бойынша 30 жылға берiлген. Бұл шараның
қайырымдылық сипатына қарамастан өз құрамында нарықтық элементтерi болды,
ол соңында елеулi проблемаларды туғызды. Мұнда сөз мемлекеттiк банкке
несиенi индексациялауды АҚШ долларымен жүргiзуге құқық бергенi туралы болып
отыр, ол несиенi өтеуде көптеген проблемаларға әкелдi. Бұл проблемалардың
шиеленiсуi 1999 жылы ұлттық валютаның девальвацияға ұшырап, еркiн бағамның
орнатылуы кезiнде орын алды.
Бiрiншi жүзеге асырылмаған тәжiрибе Қазақстанда ипотекалық
несиелеудiң жүйесiн енгiзуде оны 10 жылға кейiнге қалдырды. Бұл банк
қызметiн енгiзу 2000 жылдардан басталды, ол кезде ипотекалық несиелеудiң
нормативтiк-құқықтық актiлердiң көлемi шығарылған болатын. Оның iшiнде:
1994 жылдың 27 желтоқсанындағы Азаматтық кодексi (жалпы және негiзгi
бөлiм)
1998 жылдың 30 маусымындақы жылжымайтын мүлiктi тiркеу туралы
Қазақстан Республикасының Заңы;
1995 жылдың 31 тамыздағы Қазақстан Республикасының Банктерi және
банктiк қызмет туралы Заң күшi бар Қазақстан Республикасы Президентiнiң
Жарлығы;
1995 жылғы 23 желтоқсанда шыққан Жылжымайтын мүлiк ипотекасы туралы
Қазақстан Республикасы Президентiнiң Жарлығы. Онда ипотека кепiл түрi
ретiнде анықталып, онда кепiлденген мүлiк немесе оның бөлiгi кепiл берушi
немесе үшiншi тұлға иелiгiнде және пайдалануында болады.
2000 жылдың 07 желтоқсанында шыққан ҚР тұрғын үй құрылыс жинақтары
туралы Қазақстан Республикасының N 110-II Заңы (N 483-II ҚР Заңымен
енгiзiлген өзгертулерiмен бiрге 10.07.2003ж)
Берiлген сатыдағы ең маңыздысы 2000 жылы 21 тамызда қабылданған
Ипотекалық несиелеудiң даму жүйесiнiң және ұзақ мерзiмдi тұрғын үй
құрылысының қаржыландыру тұжырымдамасы болды. Бұл құжатта тұрғын үй
құрылысындағы жағдайдың түпкiлiктi сарапталынуы болып, негiзгi проблемалар
анықталып, бұл жүйенiң Қазақстанда дамуына негiзгi iс-шаралар тағайындалды.
Сонымен бiрге әлемдiк модельдерi қарастырылып, оның бiздiң мемлекетке
сәйкестiгi тексерiлдi.
Осылайша, мемлекетте жеке жоғары капиталды мекемелер жоқ болып тұрған
кезде, жеке ипотекалық компаниялардың жоқ кезiнде, мемлекеттiң қайта
қаржыландыруына жүргiзiлетiн ұйымдардың жоқ шағында бiзге барынша тиiмдi
моделi КагамасБерхард (ипотекалық компания аты) Малазия моделi сәйкес
келедi.
Бұл модель АҚ түрiнде құрылған ипотекалық компанияның жұмыс iстеуiмен
тығыз байланысты. Оның құрылуында Ұлттық Банк, iрi коммерциялық банктер
және басқа да қаржы ұйымдары қатысты. Бұл ипотекалық компания несие
берушiлерден несиелерiн сатып алды, содан кейiн бағалы қағаздар –
ипотекалық облигацияларды шығарады, олар алынған ипотекалардық пулдарымен
қамтамасыз етiлдi (жылжымайтын мүлiкке кепiлдiк құқықтармен). Ипотекалық
облигацияларды сатып, корпорация ипотекалық несиелердi сатып алғандағы
шығындарын жабады, ал банктер өз кезегiнде, алынған құралдар есебiнен жаңа
ипотекалық несиелер шығарады, бұл түбiнде үй құрылысының дамуына
ынталандыру бередi. Бұл модель американдық модельмен ұқсас, онда Фэнни Мэй
және Фредди Мак секiлдi ипотекалық агенттiктерi жұмыс жасайды. Алайда
малазиялық модельдiң американдық модельден ерекшелiгi, американдық модельде
агенттiктер мүлiк құжаттарымен қамтамасыз етiлген ипотека пулдарын құнды
қағаздар нарығында Мүлiк құжаттарымен қамтамасыз етiлген бағалы қағаз
ретiнде сатады, ал малайзиялық модельде кепiл құжаттарының белгiлi сападағы
пулдарын сатып алып, оны өз портфелiнде сақтап, ипотекалық кепiл құжаттарын
қайта қаржыландыратын мерзiмдi бағалы қағаздар шығарады. Бұл модельдiң
тиiмдiлiгi қарапайым және сенiмдiлiгiмен көрiнедi, оны мемлекет компанияның
жарғылық қорына қатысуымен қамтамасыз етедi. Ипотекалық несиелердi сатып
алу орталықтандырылған түрде ипотекалық нарықтық субъектiлерiмен
жүргiзiледi, бұнда банк пен Кагамас арасындағы келiсiмнiң түрiне байланысты
банк агенттiң алдында белгiлi мiндетке ие болады. Қайта сатып алу туралы
шартқа қол қойылысымен Кагамас талаптарын орындамай бастаған несиелер
қайтадан сатып алынады. Ал егер қайта сатып алу мiндетi жоқ шарт жасасқанда
сәйкес тәуекел агенттiкке түседi, ал банк несиеге қызмет көрсетедi.
Ұлттық Банк – басқармасының 2000 жылдың 20 желтоқсандағы
тұжырымдамасын жүзеге асыру мақсатында АҚ Қазақстандық ипотекалық
компания құрылуының шешiмi қабылданды. Ол жеке қаржы институт ретiнде
құрылды. (Жарғылық қоры 1 млрд теңге). Компания несие берушi банктерден
ипотекалық несие бойынша талап ету құқтарын сатып алып, осы құқтармен
қамтамасыз етiлген ипотекалық бағалы қағаздарды эмиссиялайды, ҚИК негiзiнен
несие операцияларымен қатар факторингтiк операцияларды жүзеге асырады.
2001 жылдың шiлдесiнде ҚИК мен ипотекалық несиелеудi жүзеге асыру
бойынша Алматы және Астана қалаларында пилоттық жоба жiберiлдi. Оның
барысында екi астананың тұрғындары қолайлы жағдайларда несиеге тұрғын үйдi
сатып алуына мүмкiндiк алады. Жобаны сәттi жүзеге асыру үшiн, бес банкпен
ынтымақтастық туралы Бас келiсiмге қол қойылды – Алматы Сауда Қаржы Банкi,
Тұран Әлем Банкі, Центр Кредит Банкі, Казкоммерцбанкі және бiр банктiк
емес ұйым – Астана Финанс. Пилоттық жобаның негiзгi мақсаты — тәжiрибеде
андеррайтинг процедураларын, ипотекалық тұрғын үй несиелерiн беру мен ол
бойынша қызмет көрсету, компанияға банктермен несиелер бойынша талап ету
құқтарын беру, сонымен бiрге, ипотекалық облигацияларды эмиссиялауды өңдеу.
ҚИК өз бағдарламасын жүзеге асыру үшiн, несиелеудiң арнайы стандарттарын
дайындап, халықты таныстыру үшiн жарнамалық шаралар жүргiздi. Пилоттық жоба
Астана және Алматы қалаларында 150 млн теңге сомасында жiберiлдi. Сонымен,
2003 жылдың наурызына Компанияның 2000 потенциалды қарыз алушылары рұқсат
алған, ал жалпы несиелеу сомасы 1 500 млн теңгені құрады.
Соңғы 3 жыл iшiнде ипотекалық несиелеу жүйесiнде бiршама оң
өзгерiстер байқалды. Бұл ретте ипотекалық облигациялар нарығының дамуы
жайында айтып өтуге болды. ҚР Ұлттық Банкiсiнiң Басқармасының қаулысымен АҚ
Қазақстандық ипотекалық компаниясына 2003ж қаржы агенттiгi мәртебесi
берiлдi. Қаржы агенттiгi мәртебесiне ие болу, ипотекалық несиелеу жүйесiнiң
дамуына тартылатын компания облигацияларының инвестициялық тартымдылығын
құнын төмендету және қарыздандыру мерзiмдерiн ұзарту мақсатында
жоғарлатуға мүмкiндiк туғызады. ҚИК өзiнiң несие беретiн ақшаларын
бюджеттен немесе халықтық депозитке қойған ақшаларынан емес, ипотекалық
облигациялар сынды қаржы инструменттерiн орналатырудан түскен ақша
қаражаттары есебiнен бередi.
Бiрiншi рет Қазақстанда ғана емес, ТМД-да ипотекалық облигациялар
2002 жылы қараша айында ҚИК 1 млрд теңге көлемiнде орналастырды. Бұл
отандық қаржы нарығының дамуындағы жаңа кезеңнiң басы болды. Ипотекалық
облигациялардың басқа да қаржы құралдарынан айырмашылығы Қазақстандық
ипотекалық Компаниясына ипотекалық несиелер бойынша талап ету құқықының
кепiл ретiнде қамтамасыз етiлуiнде. Ипотекалық облигациялар инвестициялау
объектiсi ретiнде жоғары сенiмдiлiктi бередi. Айналу мерзiмi 3 жыл. ҚИК-ның
ипотекалық облигациялары, Қазақстандық қор биржасының А категориялы ресми
тiзiмiнде. Ипотекалық облигацияларды шығару салыстырмалы төмен құнмен ұзақ
мерзiмдi ресурстарды тартуға зор мүмкiндiк бередi. Бұл жақын арада
котировкалық ставканы төмендетуге септiгiн тигiзедi деген үмiт бар.
Ипотекалық облигациялардың пайда болуымен инвесторларда өз ақша
қаражаттарын тиiмдi инвестициялаудың жаңа альтернативтi құралы пайда болды.
Ипотекалық облигациялардың инвестициялық сипаттамаларын жоғарлату
мақсатында Ұлттық Банк пен ҚИК ҚР заңнамасына өзгертулер енгiзу бойынша
үлкен жұмыстар атқарылды. Соның iшiнде Банкроттық туралы заңға өзгертулер
енгiзiлiп, оған сай ипотекалық облигацияларды шығарушы эмитент банкротқа
ұшыраған жағдайда, ипотекалық облигациялар бойынша қамтамасыз ету
ликвидациялық конкурстың массасынан алынып тасталынады.
Бүгiнгi күнi Компанияның облигациялары отандық қаржы нарыңында өтiмдi
корпоративтi облигациялар болып табылады. Жалпы, ҚИК-ның қызметi халыққа
ипотекалық несиелер бойынша %-тің үстеменi төмендетуге бағытталған.
Ипотекалық облигациялар нарығындағы тағы да бiр жаңалық, бұл
Қазақстандық коммерциялық банктерiнiң бiрi - Лариба Банктiң 2003 жылы сәттi
1 млн долл ипотекалық облигацияларды шығаруы болды. Бұл ипотекалық
облигациялардың артықшылығы ипотекалық несиелер бойынша талап ету турiнде
қамтамасыз етiлуiмен қатар, АҚШ конгресс банкiсiнiң кепiлiмен де қамтамасыз
етiлуiнде. Бұл ипотекалық облигацияларды шығаруға әр кезеңде эмитент ҚРҰБ
басқа, ЮСАИД, Прагма корпорациясы, HSBC и KPMG қатысты. Лариба Банк 1997
жылдан берi ипотекалық несиелердi беруге маманданған.
Тұрғын үй құрылыс жинақтар жүйесi ондаған жылдар бойы әлемнiң көптеген
елдерiнде жүзеге асып келедi. Мемлекеттiк қолдауымен тұрғын үйдi сатып алу,
оны күрделi жөндеуден жүргiзу немесе өз баспанасын модернизациялауға
азаматтардың жинақтары жүргiзiлiп келедi. Аталған жүйе, көптеген әлеуметтiк
мәселелердi шешу мен тұрғылықты халықтың әл-ауқатын жақсартудың ең тиiмдi
әдiсi ретiнде өзiн жақсы көрсеттi. Осымен, 2003 жылдың сәуiр айында
үкiметiмiздiң үкiмiмен тұрғын үй құрылыс жинақтар жүйесiнiң қағидаттарын
жүзега асыруға бығытталған, бiрiншi қаржы құрылымы – АҚ Қазақстан Тұрғын
үй құрылыс жинақ Банкi құрылды. Банктiң Акционерлiк капиталы 1,5 млрд
теңге (100% мемлекеттiң қатысуымен). 2003 ж қыркүйек айынан бастап-ақ
Тұрғын үй құрылыс жинақ Банкi Қазақстанның барлық облыстың және iрi
қалаларында клиенттермен жұмысын бастады. ҰЖБ Бас офисi Алматы қаласында
орналасқан, ал аймақтарда банк өз қызметiн Казпошта компаниясының пошта-
жинақ жүйесi арқылы жүзеге асырады. ТҰЖБ пайда болуы Қазақстанға келесi
мәселелердi шешуге септiгiн тигiзуi тиiс: ТҰЖБ тұрғын үйдi сатып алу
мәселесiн шешуге және жаңа пәтердi сатып алуға қаражаты жеткiлiктi емес,
бiрақ тұрақты жалақысы бар халыққа көмектесуге тиiс ұзақ мерзiмдi
бағдарлама болып табылады, яғни әлеуметтiк мәселе; тұрғын үйге қатысты
жағдайларды шешуде азаматтардың өз инициативасын ынталандыру; кiшi және
орта құрылыс кәсiпорындарымен қоса құрылыс өнеркәсiбi ҚР экономикасына
инвестиция құюды ынаталадыратын қуатты импульс алуы керек. ҚР ҰБ
лицензиясына сәйкес, АҚ ТҰЖБ негiзгi қызмет түрлерiне:
– тұрғын үй құрылыс жинақтарына салымдарды қабылдау;
– салымшаларға тұрғын үй жағдайларын жақсарту мақсатына тұрғын үй
несиелерiн беру.
ТҰЖБ басқа ипотека несиесiн беретiн қаржы ұйымдарынан негiзгi
айырмашылығы банк шоттарында алдын ала қаражаттарды жинақтауында. ТҰЖБ
халықтын тұрғын үй жағдайларын жақсарту үшiн келесi шараларды ұсынады:
тұрғын үйдi сатып алу, соның iшiнде айырбас, құрылыс, күрделi жөндеу және
модернизациялау жолымен (құрылыс материалдарын, жер учаскесiн сатып алу,
құрылыс жұмыстарын төлеудi қоса). Егер ипотекалық несие алу кезiнде несие-
алушыдан пәтер құнынан 30% -iн төлеу талап етiлсе (алғашқы жарна), тұрғын
үй жинақтары жүйесi клиенттiк базаны бiршама кеңейтедi: үйдi сатып алу
мүмкiндiгi 10 000 теңге жалақысы барларда да туады.
Тұрғын үй құрылыс жинақтарына салымшы ретiнде Банкпен тұрғын үй
құрылыс жинақтары туралы келiсiм-шартқа отырған кез келген жеке тұлға бола
алады. Клиент ай сайын банкте ашылған өз шотына белгiлi-бiр соманы салып
тұрады. Салым қолма-қол немесе қолма-қолсыз аударымдар түрiнде болуы
мүмкiн. Салым бойынша өсiм ақы мөлшерi клиентпен таңдалынып алған тарифке
байланысты, жылына 2,5-3% құрайды. Салым 3 жылдан кем емес кез келген
мерзiмге жинақталады. Келесi кезекте, тұрғын үйдi сатып алуға немесе
жөндеуден өткiзуге қажеттi соманың 50% - тен кем емес минималды сомасы
жинақталғанда, банк тұрғын үй несиесiн бередi. Жинақтау мерзiмiне қарай
несиелер 15 жылға дейiнгi уақытқа берiледi. Тұрғын үй несиесi бойынша өсiм
ақы мөлшерi 6,5% құрайды. Заңмен қарастырылғандай, ... жалғасы
Сіз бұл жұмысты біздің қосымшамыз арқылы толығымен тегін көре аласыз.
Ұқсас жұмыстар
Пәндер
- Іс жүргізу
- Автоматтандыру, Техника
- Алғашқы әскери дайындық
- Астрономия
- Ауыл шаруашылығы
- Банк ісі
- Бизнесті бағалау
- Биология
- Бухгалтерлік іс
- Валеология
- Ветеринария
- География
- Геология, Геофизика, Геодезия
- Дін
- Ет, сүт, шарап өнімдері
- Жалпы тарих
- Жер кадастрі, Жылжымайтын мүлік
- Журналистика
- Информатика
- Кеден ісі
- Маркетинг
- Математика, Геометрия
- Медицина
- Мемлекеттік басқару
- Менеджмент
- Мұнай, Газ
- Мұрағат ісі
- Мәдениеттану
- ОБЖ (Основы безопасности жизнедеятельности)
- Педагогика
- Полиграфия
- Психология
- Салық
- Саясаттану
- Сақтандыру
- Сертификаттау, стандарттау
- Социология, Демография
- Спорт
- Статистика
- Тілтану, Филология
- Тарихи тұлғалар
- Тау-кен ісі
- Транспорт
- Туризм
- Физика
- Философия
- Халықаралық қатынастар
- Химия
- Экология, Қоршаған ортаны қорғау
- Экономика
- Экономикалық география
- Электротехника
- Қазақстан тарихы
- Қаржы
- Құрылыс
- Құқық, Криминалистика
- Әдебиет
- Өнер, музыка
- Өнеркәсіп, Өндіріс
Қазақ тілінде жазылған рефераттар, курстық жұмыстар, дипломдық жұмыстар бойынша біздің қор #1 болып табылады.
Ақпарат
Қосымша
Email: info@stud.kz