Қазақстан Республикасында ипотекалық несиелеудің талдауы
КІРІСПЕ ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... .3
1 ИПОТЕКАЛЫҚ НЕСИЕНІҢ МӘНІ, ҚАҒИДАЛАРЫ ЖӘНЕ
ОНЫҢ ҚҰРЫЛЫМЫ
1.1 Ипотекалық несиелеудің мәні мен қағидалары ... ... ... ... ... ... ... ... ... 4
1.2 Қазақстанның ипотекалық компаниясы және тұрғын үй
бағдарламасын жетілдіру жолдары ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... .8
2 ҚАЗАҚСТАН РЕСПУБЛИКАСЫНДА ИПОТЕКАЛЫҚ НЕСИЕЛЕУДІҢ ТАЛДАУЫ
2.1 Қазақстандағы тұрғын үйді несиелеу ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ...16
2.2 Қазақстандық ипотекалық кредиттің дамуына ұсыныстар және
оның болашағы ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... .24
2.3 Қазақстанда ипотекалық несиелеудің даму перспективасы мен өзекті
мәселелері ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..29
ҚОРЫТЫНДЫ ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..35
ПАЙДАЛАНҒАН ӘДЕБИЕТТЕР ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... 39
1 ИПОТЕКАЛЫҚ НЕСИЕНІҢ МӘНІ, ҚАҒИДАЛАРЫ ЖӘНЕ
ОНЫҢ ҚҰРЫЛЫМЫ
1.1 Ипотекалық несиелеудің мәні мен қағидалары ... ... ... ... ... ... ... ... ... 4
1.2 Қазақстанның ипотекалық компаниясы және тұрғын үй
бағдарламасын жетілдіру жолдары ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... .8
2 ҚАЗАҚСТАН РЕСПУБЛИКАСЫНДА ИПОТЕКАЛЫҚ НЕСИЕЛЕУДІҢ ТАЛДАУЫ
2.1 Қазақстандағы тұрғын үйді несиелеу ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ...16
2.2 Қазақстандық ипотекалық кредиттің дамуына ұсыныстар және
оның болашағы ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... .24
2.3 Қазақстанда ипотекалық несиелеудің даму перспективасы мен өзекті
мәселелері ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..29
ҚОРЫТЫНДЫ ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..35
ПАЙДАЛАНҒАН ӘДЕБИЕТТЕР ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... 39
Ипотекалық несие жылжымайтын мүлікті кепілге салу арқылы және ұзақ мерзімге берілетін ссуданы білдіреді.
Елбасымыз Н.Ә.Назарбаев “Қазақстанның әлемнің бәсекеге қабілетті 50 елдің қатарына ену стратегиясы” халыққа жолдауында атап өткендей: жеке тұрғын үй құрылысын кең ауқымды дамыту – еліміздің басым міндеттерінің бірі [1,3б] .
Бүгінде ипотекалық несиелендіруді дамыту өзекті мәселелердің біріне айналуда. Ипотека халықтың тұрғын үй жағдайларын жақсартудағы мүддесін, банктердің эффективті және пайдалы жұмысын, құрылыс кешенінің ырғақты өндірісін және мемлекеттің мүддесін, яғни экономикалық өсімді қамтамасыз етеді.
Халықаралық тәжірибе көрсеткендей ипотекалық несие жүйесінің дамуы мемлекетке үлкен пайда әкеледі. Ол маңызды әлеуметтік міндеті – халықтың тұрғын үй мәселесін шешуге зор үлесін тигізеді. Ипотеканы дамыту жалпы ел экономикасын дамытудың маңызды факторы болып табылады.
Менің осы курстық жұмысты жазудағы мақсатым – жалпы еліміздегі ипотекалық несиелердің нарықтағы жағдайын сипаттау, зерттеу, перспективалары мен проблемаларын, даму болашағын айқындау. Сонымен қатар еліміздегі екінші деңгейдегі банктердің ипотекалық несие операцияларын ұйымдастыру, есебін жүргізу және талдаудың негізгі мәселелерін, жолдарын айқындайды.
Ипотеканың айрықша маңызды принциптеріне мыналар жатады: кепілге салынатын мүлік нақты болу керек, яғни келісімшартта кепілдік құқығының объектісіне жататын нақты мүлікті анықтау; кепілдіктің жариялығы, яғни кепілге салынған мүліктің ауыртпалығын үшінші тұлғаға оңай танитындай болуы керек.
ҚР-сында ипотекалық несиелендірү жүйесінің белсенді даму кезеңі басталды. Қазіргі кезде ұзақ мерзімді ипотекалық несиелендіру жүйесін дамыту жолымен ақшаны мобилизациялаудың нарықтық механизмдерін дамыту үшін жағдайлардың жасалуы есебінен тұрғын үй нарығында несие – қаржылық сфераның кеңейуі және халықтың төлем қабілеті сұраныстың өсуі үшін алғышарттар бар. Осы жүйені енгізумен бірге халықтың ұзақ мерзімді ипотекалық несие түрінде ұсынылатын қаражаттар есебінен дайын тұрғын үй алу мүмкіндігі туды.
Курстық жұмыс екі бөлімнен тұрады. Бірінші бөлімінде, ипотекалық несиенің мәні, қағидалары, Қазақстандағы ипотекалық компаниясын және түрғын үй бағдарламасын жетілдіру жолдары және оның құрылымы туралы мәселелер қарастырылған.
Екінші бөлімінде, Қазақстан Республикасында ипотекалық несиелеуге талдау, Қазақстандағы тұрғын үйді несиелеу және ипотекалық несиелеудің даму перспективасы мен өзекті мәселелері қарастырылған.
Елбасымыз Н.Ә.Назарбаев “Қазақстанның әлемнің бәсекеге қабілетті 50 елдің қатарына ену стратегиясы” халыққа жолдауында атап өткендей: жеке тұрғын үй құрылысын кең ауқымды дамыту – еліміздің басым міндеттерінің бірі [1,3б] .
Бүгінде ипотекалық несиелендіруді дамыту өзекті мәселелердің біріне айналуда. Ипотека халықтың тұрғын үй жағдайларын жақсартудағы мүддесін, банктердің эффективті және пайдалы жұмысын, құрылыс кешенінің ырғақты өндірісін және мемлекеттің мүддесін, яғни экономикалық өсімді қамтамасыз етеді.
Халықаралық тәжірибе көрсеткендей ипотекалық несие жүйесінің дамуы мемлекетке үлкен пайда әкеледі. Ол маңызды әлеуметтік міндеті – халықтың тұрғын үй мәселесін шешуге зор үлесін тигізеді. Ипотеканы дамыту жалпы ел экономикасын дамытудың маңызды факторы болып табылады.
Менің осы курстық жұмысты жазудағы мақсатым – жалпы еліміздегі ипотекалық несиелердің нарықтағы жағдайын сипаттау, зерттеу, перспективалары мен проблемаларын, даму болашағын айқындау. Сонымен қатар еліміздегі екінші деңгейдегі банктердің ипотекалық несие операцияларын ұйымдастыру, есебін жүргізу және талдаудың негізгі мәселелерін, жолдарын айқындайды.
Ипотеканың айрықша маңызды принциптеріне мыналар жатады: кепілге салынатын мүлік нақты болу керек, яғни келісімшартта кепілдік құқығының объектісіне жататын нақты мүлікті анықтау; кепілдіктің жариялығы, яғни кепілге салынған мүліктің ауыртпалығын үшінші тұлғаға оңай танитындай болуы керек.
ҚР-сында ипотекалық несиелендірү жүйесінің белсенді даму кезеңі басталды. Қазіргі кезде ұзақ мерзімді ипотекалық несиелендіру жүйесін дамыту жолымен ақшаны мобилизациялаудың нарықтық механизмдерін дамыту үшін жағдайлардың жасалуы есебінен тұрғын үй нарығында несие – қаржылық сфераның кеңейуі және халықтың төлем қабілеті сұраныстың өсуі үшін алғышарттар бар. Осы жүйені енгізумен бірге халықтың ұзақ мерзімді ипотекалық несие түрінде ұсынылатын қаражаттар есебінен дайын тұрғын үй алу мүмкіндігі туды.
Курстық жұмыс екі бөлімнен тұрады. Бірінші бөлімінде, ипотекалық несиенің мәні, қағидалары, Қазақстандағы ипотекалық компаниясын және түрғын үй бағдарламасын жетілдіру жолдары және оның құрылымы туралы мәселелер қарастырылған.
Екінші бөлімінде, Қазақстан Республикасында ипотекалық несиелеуге талдау, Қазақстандағы тұрғын үйді несиелеу және ипотекалық несиелеудің даму перспективасы мен өзекті мәселелері қарастырылған.
1. «Әлемнің бәсекеге қабілетті 50 елдің қатарына ену стратегиясы» атты Қазақстан Республикасы Президенті Н.Ә. Назарбаевтың 2006 жылғы халыққа жолдауы, Егемен Қазақстан. 11 наурыз, Астана «Елорда».2006ж
2. Дүйсенбаев Н. «Вопросы стимулирующей составляющей ипотечного кредитования», //Қаржы-қаражат, №2 2004г. 34-36стр.
3. Балубаева А.К. «Национальные модели ипотечных кредитов», //Банки Казахстана, №4 2005г. 36-41 стр.
4. А.Ж.Тұрлыбекова. Қазақстан ипотекалық компаниясы және тұрғын үй құрылысын дамытудың мемлекеттік бағдарламасы. //ҚазҰУ хабаршысы. Экономика сериясы. №1. 2006ж. 29-32 беттер.
5. Джимабаев Е. «Особенности национальной ипотеки», Юридическая газета. №2 2004г 54-62б.
6. Міржақыпова С.Т. «Банктегі бухгалтерлік есеп», Алматы, 2004ж 146-153б
7. Мельников В. Итоги 2005 года БТА», //Финанс и кредит, №5 2006г. 8-10 с.
8. Дүйсенбаев Н. «Перспективы развития ипотечного кредитования в РК» Банки Казахстана, №1 2004г. 42-45стр.
9. Мақыш С.Б. «Ақша айналысы және несие», Алматы 2004ж.
10. Мақыш С.Б. «Коммерциялық банктердің операциялары», Алматы, 2004ж.
11. Бердалиев А.К. «Қазақстан экономикасын басқару негіздері», Алматы, 2000ж. 46-52б.
12. Осипова А.В. «Экономикалық теория», Алматы, 2001ж.
13. Сейткасымов Б.К. «Деньги Кредит Банк», Алматы, 2002 ж.
14. Кондрат Е. «Проблемы развития ипотеки в РК», //Статистика, учет и аудит, №3 2004г. 68-69 стр.
15. А. Баялбаева. Развитие ипотечного кредитования в Казахстане. // Қаржы-қаражат №4 2005г. 34-37 стр.
16. Дүйсенбаев Н. «Сущности и принципы ипотечного кредитования»,// Қаржы-қаражат, №1 2004г. 35-40стр.
17. Сейткасимова Г.С. «Банковское дело», Алматы: Қаржы – қаражат, 2001 г
18. Ким Т. «Ипотекалық облигация», //РЦБК. №11 2004г. 95-97 б.
19. Рамазанов Н. «Ипотека станет дешевле; обещает финансист», //Деловая неделя, №2 2004г. 21- март.
20. Сағындықова Н. //Ипотекалық игіліктер/, Егемен Қазақстан, 2004ж. 23 қаңтар.
21. Нурманбетова А. « АТФ банк в системе ипотечного кредитования в Казахстане» , //Комсомольская правда, №21 2005г.
22. «Квартира по ипотеке: ярмо или удача» //Экспресс К, 2004г. 24 июль
23. Сейітқасымов Б.Қ. «Ипотекалық несие үлгілері», //Ақша Несие Банк 2005ж
24. Ким Т. «Ипотекалық облигация», //РЦБК. №11 2004г. 95-97 б.
25. Нурсейтов Р. «Ипотечная кредитования в РК, проблемы и перспективы развития» //Евразиское сообщество, №4 2004г. 23-25стр.
26. Байгісиев М.Қ. «Жылжымайтын мүлік экономикасы» //«Қазақ
университеті» баспасы, Алматы – 2003 ж.
27. Баялбаева А.К., «Проблемы развития национальной системы ипотечного
кредитования в Республике Казахстан», әл-Фараби атындағы ҚазҰУ-дың
Экономика және бизнес факультетінің жас ғаламдар мен студенттердің ҮІ-
шы ғылыми-теоретикалық конференциясының материалдары, «Қазақстан:
қазіргі заманғы аймақтық және ғаламдық экономикалық талаптар», Алматы
-2006 ж. 26-бет.
2. Дүйсенбаев Н. «Вопросы стимулирующей составляющей ипотечного кредитования», //Қаржы-қаражат, №2 2004г. 34-36стр.
3. Балубаева А.К. «Национальные модели ипотечных кредитов», //Банки Казахстана, №4 2005г. 36-41 стр.
4. А.Ж.Тұрлыбекова. Қазақстан ипотекалық компаниясы және тұрғын үй құрылысын дамытудың мемлекеттік бағдарламасы. //ҚазҰУ хабаршысы. Экономика сериясы. №1. 2006ж. 29-32 беттер.
5. Джимабаев Е. «Особенности национальной ипотеки», Юридическая газета. №2 2004г 54-62б.
6. Міржақыпова С.Т. «Банктегі бухгалтерлік есеп», Алматы, 2004ж 146-153б
7. Мельников В. Итоги 2005 года БТА», //Финанс и кредит, №5 2006г. 8-10 с.
8. Дүйсенбаев Н. «Перспективы развития ипотечного кредитования в РК» Банки Казахстана, №1 2004г. 42-45стр.
9. Мақыш С.Б. «Ақша айналысы және несие», Алматы 2004ж.
10. Мақыш С.Б. «Коммерциялық банктердің операциялары», Алматы, 2004ж.
11. Бердалиев А.К. «Қазақстан экономикасын басқару негіздері», Алматы, 2000ж. 46-52б.
12. Осипова А.В. «Экономикалық теория», Алматы, 2001ж.
13. Сейткасымов Б.К. «Деньги Кредит Банк», Алматы, 2002 ж.
14. Кондрат Е. «Проблемы развития ипотеки в РК», //Статистика, учет и аудит, №3 2004г. 68-69 стр.
15. А. Баялбаева. Развитие ипотечного кредитования в Казахстане. // Қаржы-қаражат №4 2005г. 34-37 стр.
16. Дүйсенбаев Н. «Сущности и принципы ипотечного кредитования»,// Қаржы-қаражат, №1 2004г. 35-40стр.
17. Сейткасимова Г.С. «Банковское дело», Алматы: Қаржы – қаражат, 2001 г
18. Ким Т. «Ипотекалық облигация», //РЦБК. №11 2004г. 95-97 б.
19. Рамазанов Н. «Ипотека станет дешевле; обещает финансист», //Деловая неделя, №2 2004г. 21- март.
20. Сағындықова Н. //Ипотекалық игіліктер/, Егемен Қазақстан, 2004ж. 23 қаңтар.
21. Нурманбетова А. « АТФ банк в системе ипотечного кредитования в Казахстане» , //Комсомольская правда, №21 2005г.
22. «Квартира по ипотеке: ярмо или удача» //Экспресс К, 2004г. 24 июль
23. Сейітқасымов Б.Қ. «Ипотекалық несие үлгілері», //Ақша Несие Банк 2005ж
24. Ким Т. «Ипотекалық облигация», //РЦБК. №11 2004г. 95-97 б.
25. Нурсейтов Р. «Ипотечная кредитования в РК, проблемы и перспективы развития» //Евразиское сообщество, №4 2004г. 23-25стр.
26. Байгісиев М.Қ. «Жылжымайтын мүлік экономикасы» //«Қазақ
университеті» баспасы, Алматы – 2003 ж.
27. Баялбаева А.К., «Проблемы развития национальной системы ипотечного
кредитования в Республике Казахстан», әл-Фараби атындағы ҚазҰУ-дың
Экономика және бизнес факультетінің жас ғаламдар мен студенттердің ҮІ-
шы ғылыми-теоретикалық конференциясының материалдары, «Қазақстан:
қазіргі заманғы аймақтық және ғаламдық экономикалық талаптар», Алматы
-2006 ж. 26-бет.
Жоспар
Кіріспе ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..
... ... ... ... ... ... ... ... ... ... .3
1 Ипотекалық несиенің мәні, қағидалары және
оның құрылымы
1.1 Ипотекалық несиелеудің мәні мен
қағидалары ... ... ... ... ... ... . ... ... ...4
1.2 Қазақстанның ипотекалық компаниясы және тұрғын үй
бағдарламасын жетілдіру
жолдары ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... .8
2 Қазақстан Республикасында ипотекалық несиелеудің талдауы
2.1 Қазақстандағы тұрғын үйді
несиелеу ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... 16
2.2 Қазақстандық ипотекалық кредиттің дамуына ұсыныстар және
оның
болашағы ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..
... ... ... ... ... ... ... .24
2.3 Қазақстанда ипотекалық несиелеудің даму перспективасы мен өзекті
мәселелері ... ... ... ... ... ... . ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..
... ... ... ... ... ... ... ... ... ... .29
Қорытынды ... ... ... ... ... ... .. ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..
... ... ... ... ... ... ... ...35
Пайдаланған
әдебиеттер ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... .39
Кіріспе
Ипотекалық несие жылжымайтын мүлікті кепілге салу арқылы және ұзақ
мерзімге берілетін ссуданы білдіреді.
Елбасымыз Н.Ә.Назарбаев “Қазақстанның әлемнің бәсекеге қабілетті 50
елдің қатарына ену стратегиясы” халыққа жолдауында атап өткендей: жеке
тұрғын үй құрылысын кең ауқымды дамыту – еліміздің басым міндеттерінің бірі
[1,3б] .
Бүгінде ипотекалық несиелендіруді дамыту өзекті мәселелердің біріне
айналуда. Ипотека халықтың тұрғын үй жағдайларын жақсартудағы мүддесін,
банктердің эффективті және пайдалы жұмысын, құрылыс кешенінің ырғақты
өндірісін және мемлекеттің мүддесін, яғни экономикалық өсімді қамтамасыз
етеді.
Халықаралық тәжірибе көрсеткендей ипотекалық несие жүйесінің дамуы
мемлекетке үлкен пайда әкеледі. Ол маңызды әлеуметтік міндеті – халықтың
тұрғын үй мәселесін шешуге зор үлесін тигізеді. Ипотеканы дамыту жалпы ел
экономикасын дамытудың маңызды факторы болып табылады.
Менің осы курстық жұмысты жазудағы мақсатым – жалпы еліміздегі
ипотекалық несиелердің нарықтағы жағдайын сипаттау, зерттеу,
перспективалары мен проблемаларын, даму болашағын айқындау. Сонымен қатар
еліміздегі екінші деңгейдегі банктердің ипотекалық несие операцияларын
ұйымдастыру, есебін жүргізу және талдаудың негізгі мәселелерін, жолдарын
айқындайды.
Ипотеканың айрықша маңызды принциптеріне мыналар жатады: кепілге
салынатын мүлік нақты болу керек, яғни келісімшартта кепілдік құқығының
объектісіне жататын нақты мүлікті анықтау; кепілдіктің жариялығы, яғни
кепілге салынған мүліктің ауыртпалығын үшінші тұлғаға оңай танитындай
болуы керек.
ҚР-сында ипотекалық несиелендірү жүйесінің белсенді даму кезеңі
басталды. Қазіргі кезде ұзақ мерзімді ипотекалық несиелендіру жүйесін
дамыту жолымен ақшаны мобилизациялаудың нарықтық механизмдерін дамыту үшін
жағдайлардың жасалуы есебінен тұрғын үй нарығында несие – қаржылық сфераның
кеңейуі және халықтың төлем қабілеті сұраныстың өсуі үшін алғышарттар бар.
Осы жүйені енгізумен бірге халықтың ұзақ мерзімді ипотекалық несие түрінде
ұсынылатын қаражаттар есебінен дайын тұрғын үй алу мүмкіндігі туды.
Курстық жұмыс екі бөлімнен тұрады. Бірінші бөлімінде, ипотекалық
несиенің мәні, қағидалары, Қазақстандағы ипотекалық компаниясын және түрғын
үй бағдарламасын жетілдіру жолдары және оның құрылымы туралы мәселелер
қарастырылған.
Екінші бөлімінде, Қазақстан Республикасында ипотекалық несиелеуге
талдау, Қазақстандағы тұрғын үйді несиелеу және ипотекалық несиелеудің даму
перспективасы мен өзекті мәселелері қарастырылған.
1 Ипотекалық несиенің мәні, қағидалары және
оның құрылымы
1.1 Ипотекалық несиелеудің мәні мен қағидалары
Ипотека несиемен қамтудың сенімді бір әдісі болып табылады. Біздің
елмізде нарықтық қатынастардың дамуына қарай ипотекалық несиені дамыту
қажеттілігі өсуде. Бірақ ипотеканың дамуы қажетті экономикалық шарттарсыз
мүмкін емес. Кепілдік құқықтың әмбебап нормалары бойынша мүлікті кепілге
тек несиелік кепіл иесі ғана қоя алады.
Қазақстанда банктер көбінесе келесі кепіл түрлерін қолданады:
жылжымайтын мүлік, жоғары өтімді товарлар, ірі банктердің кепілдігі, шетел
және ұлттық валютадағы депозиттер, табыстама. Қазіргі кезде олар өзінің
практикасында көбінесе жылжымайтын мүлікті кепілдендіруге жүгінеді.
Қазақстанда ипотеканың дамуы ҚР-сы президентінің нұсқауымен бастау алды.
Бұл 1995ж. 23 желтоқсанда №2723 жылжымайтын мүлік ипотекасы туралы заң.
Берілген нұсқау ипотеканы кепілге қойылған жылжымайтын мүлік және ондағы
үлес кепіл берушінің немесе үшінші жақтың иелігінде немесе қолданысында
болатын кепіл түрі ретінде анықталады. Бүгінгі күні мемлекетте ипотека заңи
түрде кіспорын, құрылыс, ғимарат немесе жермен тікелей байланысты т.б.
объектілер кепіл ретінде қолданылады. Ипотеканың экономикалық мәні банктен
немесе басқа қаржылық ұйымнан ссуда алу мақсатында жылжымайтын мүлік
кепілінің бір түрі.
Ипотекалық несие – бұл жылжымайтын мүлік кепілі бойынша банктен
берілетін ұзақ мерзімді ссуда. Нарықтық экономика осы несиені кең қолдануды
көздейді. Классикалық түсінікте ипотека – ол тек қана несиені беру ғана
емес, сонымен қатар құнды қағаздарды эмиссиялау мен салым және
облигациялармен байланысты ресурстарды тарту әдісі ретінде түсіндіріледі.
Ипотекалық несиелеу жүйесі 2 бағыттан тұрады:
1) шаруашылық субъектісіне және тұрғындарға берілетін ипотекалық несие;
2) несиелер үшін ресурстарды тартуды қосымша қамтамасыз ететін екінші
нарықта (ипотекалық қарыздық міндеттеме) ипотекалық несиені сату.
Әлемдік тәжірибеде негізінде бірінші бағытта ипотекалық банк, екінші –
мүлік кепілімен қамтамасыз етілетін банктің активтерін сатып алатын
қаржылық компаниялар, қорлар және олардың базасында өзінің атынан шығаратын
құнды қағаздар жатады.
Бұл құнды қағаздар өтімді, өйткені олар жылжымайтын мүлікпен
қамтамасыз етілген және инвестицияға ұзақ мерзімді және тұрақты табыс алуға
мүмкіндік береді.
Кейбір қаржылық компаниялардың міндеттері бойынша шетелде кепіл
ретінде олардың сенімділігін жоғарылататын мемлекет болып табылады.
Мүлікке ипотекалық несиенің екінші нарығының функциялануы ипотекалық
несиенің банктің капиталының өтімділігін қамтамасыз етеді, айналымда ақша
массасын байланыстырады, капиталды ел ауданы және экономикалық сферасына
бөлуге көмектеседі, несие бойынша пайыз тавкасын тұрақтандырады.
Осы жағдайда ипотекалық несиемен айналысатын банктер несиелік
ресурстармен шектелмейді, өйткені екінші нарықта негізгі операцияны жүргізу
арқылы айналымға қайта түсіретін жаңа несиені бере, қажетті құралдарды
қосымша мобильдауға мүмкіндік алады.
Берілген жүйені эффективті функциялау екінші ипотекалық нарықтың
дамығандығын көрсетеді.
Ипотекалық несиенің объектісі:
1) жер учаскесі;
2) тұрғын-үй, квартиралар, үйлер, котедждер, дачалар және т.б.
кәсіпорынның ғимараттары және құрылыстар;
3) коммерциялық қызметтің сервизтік қызмет көрсету объектісі,
ресторандар, офистер, сауда үйлері және жеке дүкендер;
4) өндірістік кеңселер – складтар, заводтық ғимараттар, ғылыми-зерттеу
институттары, энергетика объектісі, гараждар және өндіріске арналған
құрылыстар.
Ипотекалық несиені келесі түрде көрсетуге болады:
1) тұрғын үй құрылысын несиелендіру;
2) тұрғын үйге жөндеу жұмыстарын жүргізу.
Тұрғын үй құрылысын несиелендіру қысқа мерзімді және коммерциялық
банктерге немесе құнды қағаздарды сату арқылы немесе кәсіпорын және банктен
заем негізінде қаражаттарды тартатын депозиттік институттар түрінде
ұйымдастырылған мамандандырылған институттар мен көрсетіледі.
Ипотекалық несиенің басты есебі нарықтық механизмдерді дамыту
мақсатында тұрғындардың сұранысының төлем қабілеттілігін ұстау, қоғамның
бюджеттен тыс ресурстарын мобилизациялау және ұзақ мерзімді ипотекалық
жүйесін дамытуда несиелік – қаржы сферасына бағыттау.
Қазіргі кезде әлемдік тәжірибеде коммерциялық банк тұрғын үйді
несиелеудің 3 түрін көрсетеді:
1) жеке және заңды тұлғалардың жерді алу үшін берілетін қысқа және ұзақ
мерзімді несие;
2) жеке және заңды тұлғалардың құрылыс жұмыстарын қаржыландыруда алатын
тұрғын үй құрылысына қысқа мерзімді несие;
3) жеке және заңды тұлғалардың тұрғын үйді иемдену үшін алынатын ұзақ
мерзімді несие.
Үй құрылысы үшін берілетін несие сомасы құжаттарда көрсетілген сомасы
аясында болады. Бұндай несиелер несиелік желілер негізінде беріледі.
Сондағы алынатын соманың барлығы бірақ берілмейді, ол ол заңды жұмыстың
орындалу шамасына қарай бөлініп төленеді.
Ипотекалық несие нарығында келесі субъектілер қызмет етеді:
1) қарыз алушы;
2) кредитор;
3) ипотекалық несиеге қаражаттарды салатын инвестор (ссуда беретін банк
қана емес);
4) үкімет.
Қарыз алушының негізгі мақсаты ай сайын несие бойынша төлем жүргізе
отырып, мүмкіндігінше арзан және жағдайы жақсы тұрғын үйді иемдену болып
табылады [2, 34-36б].
Банк өзінің акционерлерінің дивидендтерін және табысын
максималдандыруға бағытталады. Инвесторда салымдармен қамтамасыз етілген
қаражаттарын салымға және құнды қағаздарға сала жоғары табыс алуға
бағытталады. Берілетін ипотекалық несие сомасы, жерді сатып алудан, құрылыс
немесе иемденген тұрғын үйдің салымы бойынша құны 70 пайыздан аспауы керек.
Ипотекалық несиелендіру процесі өте жоғары несиелік тәуекелмен
байланысты. Несиелік тәуекел ықтималдығымен байланысты заем алушының өз
төлемдерін төлемеген жағдайда кепілге берілетін мүлікке құқықтан айыру және
тұрғын үйден шығару мүмкіндігін нақты заңмен бекітудің принципиалды маңызы
болады.
Ипотекалық несиелік операцияларда мәміле қозғалмайтын мүлік салымы
көмегімен рәсімделеді. Салым – бұл қарызды (ссуданы) төлеуді қамтамасыз
ретінде қарыз алушы-заем алушының кредитор – банкке меншік құқығын уақытша
беруді куәландыратын құжат берілетін құқық. Қарыздың толығымен және
бекітілген мерзімде өтелуі кезінде өз күшін жоғалтады.
Сөйтіп салымды беретін тұлға салым затына физикалық түрінде иелік
етуді жалғастырады, бірақ меншік құқығы ипотекалық несие өтелгенге дейін
банкке тиесілі болады.
Мұндай салым ипотекалық несиенің негізгі қамтамасыз етушісі болып
табылады. Онда кепіл заты егжейлі-тегжейлі – суреттеледі, және ол
мемлекеттік тіркеуге жатады. Қозғалмайтын мүлік салымы несиелік
келісімдердің жалп міндеттемелер пунктерін қамтуы тиіс: мерзім, қарыз
сомасы және пайыздар. Қосымша шарттар салық төлемдерін реттеуді, жөндеу
жұмыстарын және меншікті сақталу жағдайын, оны пайдалану бойынша
міндеттерді білдіреді.
Ипотеканы бағалау күрделілігі несиенің максималды деңгейін
төмендетеді.
Барлық дерлік салымдарды бөлшектеп өтелетін ссуда түрінде түсінуге
болады. Ипотекалық несие бойынша заем алушы алынған ссуда сомасын
пайыздармен бірге ай сайынғы төлемдер нысанында өтеуге міндетті. Ай сайынғы
төлемдер тұрақты бола алады, кейде өсуі де мүмкін, бұл олардың мөлшерін
инфляция деңгейінде түзетуге мүмкіндік береді. Ипотекалық несиелендіру
барысындағы ссуда туралы және оны қамтамасыз ету құралдары туралы
келісімдер несиенің басқа түрлеріндегі келісімдерден ерекше болып табылады,
бұл ерекше заңдылық нормаларды қолдануды көздейді. Олардың ең маңыздыларына
мүлікті қарыздар үшін мәжбүрлеп ұстап қалу құқығы жатады. Бөтен
қозғалмайтын мүлікке құқық кепілденген мүлік құнына негізіндегі талапты
басыидылықпен қанағаттандыру мүмкіндіктерінен тұрады. Бұл құқықтың мәні
келесідей: қарыз алушының өз міндеттерін орындамау жағдайында, мысалы,
ссуданы мерзімінде өтемеуде, кредитор кепілденген қозғалмайтын мүлік
құнынан өз талабын қанағаттандыра алады, сондай-ақ өзге кредиторлар алдында
басым түрде.
Экономикалық талаптарға мыналар жатады: кепіл объектісін дұрыс таңдау,
оның құнын бағалау, кепіл түрін анықтау, кей жағдайда кепіл заттарын
сақталуын бақылауды ұйымдастыру. Заңдылық талаптарға мыналар жатады: кепіл
беруші мен кепіл ұстаушының құқықтары мен міндеттерін нақты анықтау, кепіл
түріне сәйкес кепіл құжаттарын сақтау тәртібі.
Кепіл туралы келісімде несиенің түріне қарай несиені кепілдік
қамтамасыз ету нысаны, мөлшері және тәртібі анықталады.
Кепіл заты мыналар бойынша болуы мүмкін:
1) заем алушының меншігі болып табылатын құрылыс жұретін жер учаскесі;
2) дайын тұрғын үй немесе аяқталмаған құрылыс;
3) мүліктің және мүлік құқығының басқа түрлері.
Кепілдік мүлікті кепіл беруші жоғалту және құрту тәуекелдерінен
сақтандыруы керек.
Несиені беру туралы шешім заем алушының несиелік өтініші негізінде
кредитор-банкпен қабылданады.
Кепіл затының келесі ортақ талаптары болады:
1) кепіл берушіде кепіл затына деген меншік құқығының немесе толық
шаруашылық ету құқығының болуы;
2) кепілдің сол затына өзге кредиторлар тарапынан претензиялардың
болмауы;
3) салынатын мүлік түріне байланысты дифференциаланған белгілі бір сала
критерийлеріне сәйкес болмауы.
4) кепіл құнының клиенттің сәйкес міндеттерін қанағаттандыру үшін
жеткіліктілігі;
5) арнайы кітапта міндетті тіркелу.
Ссудаларды жабу ретінде банктер әр қайлы мүлікті қолдануы мүмкін:
қозғалмайтын мүлік; өтімді мүлік (жңіл және тез өткізілетін товарлар); әр
түрлі бағалы қағаздар (жеткіліктітүрінде өтімді); ақша қаражаттары, соның
ішінде шетел валютасындағы; т.б. мүлік; мүліктік құқықтар.
Сонымен қозғалмайтын мүлік кепілі – бұл меншікті иемдену тәсілі емес,
бұл тек кепілге салынған мүлік құнынан кредитор талаптарын қанағаттандыру
нысаны.
Қарыздың төленуі жағдайында борышқордың кепілденген мүлікті сатып алу
құқығын айыру қатысты қарапайым процедура болып табылады. Ипотекалық
несиелендірудің шетелдік тәжірибесін талдау осыны дәлелдейді.
Осы саладағы отандық және шетелдік тәжірибені талдау ипотекалық
несиенің келесі ортақ принциптерін ажыратуға мүмкіндік береді:
1) меншік құқықтарын шектеу шарттарында мүлікті борышқордың қолында
қалдыру;
2) кепіл үлесі түрінде ссуда мөлшерін анықтау;
3) 1 мүлік кепілі бойынша қосымша ипотекалық ссудаларды алу;
4) сақтандыруды есепке ала отырып ссудаларды беру;
5) мерзімінде қарызды төлемеу кезінде қозғалмайтын мүлікті жоғалту
немесе оны басқа тұрғындарға беру;
Қозғалмайтын мүлік кепілмен берілетін ссудалар нарықтық экономиканы
дамыған елдерде кең таралған. Мұнда әр банк ипотекалық несиелерді берідің
өз схемасын қолданады. Олар несиелендіру объектісі мен субъектілеріне қарай
ресурстарды мобилизациялау әдістеріне қарай негізгі қарыз бен пайызды
алуына қарай әр түрлі болып табылады. Оларды ұсынудың механизмдері мен
сфераларында әр түрлі ипотекалық несиелерді ұсынуы техникасы мен шарттары
көптеген факторларға байланысты, бірақ несиелендіру объектісі –
қозғалмайтын мүлік түрі басыңқы болып қалады.
Ипотекалық ссудаларды талдай отырып мыналарды орындау қажет:
1) қарызды өтеу схемасын дайындау;
2) инвестор үшін ипотеканың эффективтілігін және борышқор үшін ссуда
бағасын анықтау;
3) ипотеканың анағұрлым мақсатты түрі негізінде таңдауға мүмкіндік
беретін қосымша шарттарды табу.
Осы проблемаларды шешу ипотекалық ссуданың таңдалған түріне және оны
берудің нақты шарттарына байланысты [3, 36-б].
1.2 Қазақстанның ипотекалық компаниясы және тұрғын үй бағдарламасын
жетілдіру жолдары
Қазақстан Республикасы Ұлттық Банкі Басқармасының № 469 қаулысымен
2000 жылғы 20 желтоқсанда – Қазақстан Ипотекалық Компаниясы (ҚИК)
құрылды. Қазақстан Ипотекалық Компаниясының негізгі мақсаты – қаржы
рыногында несие алу жолымен ипотекалық несие берген екінші денгейдегі
банктердің қайта қаржыландыруды, сондай -ақ ипотекалық облигациялар шығару
және тарту арқылы ипотекалық рынокқа инвестиция тартуды жүзеге асырады.
Қазақстан Ипотекалық Компаниясы өзінің қызметін 2001 жылдың 2-ші
жартысынан бастап жүзеге асыра бастады. Қазақстан Ипотекалық Компаниясы
қызметі ипотекалық несиелеу нарығында екінші деңгейдегі банктер мен несие
беруге лицензиясы бар ұйымдарды біртұтас жүйеге біріктіруге мүмкіншілік
береді.
АҚ ҚИК-ның қызметінің негізгі түрлері болып мыналар табылады:
ипотекалық жылжымайтын мүлікпен қамтамасыз етілген ипотекалық түрғын үй
несиесі бойынша талап ету қүқығын банк – партнерден сатып алу және осы
талап ету қуқығымен қамтамасыз етілген облигацияларды сондай-ақ бағалы
қағаздарды шығару. Ипотекалық несие нарығында Компания арзан қаражат көзі
болып табылады және ипотекалық бизнесті қаржыландырудың сенімді көзі болып
табылады. Компанияның рөлі – екінші денгейлі банктер мен бірдей денгейде
ипотекалық несие беру емес, екінші қайталама ипотекалық нарықты
қалыптастыру және реттеу.
ҚИК қызметінің негізгі ерекшелігінің бірі – несиенің берілуі мен оның
қайтарылуы шетел валюталарға қатыссыз, тек теңгемен жүзеге асырылады.
Сондай-ақ компания бағдарламасы бойынша берілетін несие сыйақысының
нарықтағы көрсеткішінің ең төменгі деңгейде болатынымен және несие
мерзімінің ұзақтығымен ерекшеленеді.
Қазіргі кезде Қазақстан Ипотекалық компания өздігінен тартылатын
мемлекеттік емес қаржыландыру көздерін ғана пайдалана отырып кредитор өз
банктерін қаржыландырады.
ҚИК қызметі кредитор банктер арасында бәсекелестіктің өсуіне және
ипотекалық несиелеу жағдайларының женілдеуіне мүмкіндік жасады. Мысалы,
2003 жылдың басында банктер кредиттер 3 жылдан аспайтын мерзімге береді, ал
теңгемен несие бойынша сыйақы ставкасы жылдық 28% - ға жетті. 2005 жылдың
аяғына несиелеу мерзімдері 20 жылға дейін өсті, ал сыйақы ставкасы жылдық
12 % - ға дейін азайды.
Нәтижесінде қазіргі кезде ҚИК өздігінен тартылатын мемлекеттік емес
қаржыландыру көздерін ғана пайдалана отырып кредитор – банктерді
қаржыландырады. Есептік кезең ішінде ҚИК 500 млн. теңгеге ипотекалық
облигациялардың бірінші шығарылымен орналастырды. Сонымен қатар, ҚИК
қаржылық агенттік мәртебесін бірінші болып алды, мұның өзі ипотекалық
облигациялардың инвестициялық тартымдылығын арттыруға мүмкіндік береді.
Эмиссиялардың жалпы сомасы Ұлттық банкте 3 млрд. теңге көлемінде
тіркелді, облигациялардың айналыс мерзімі – 10 жыл. Қазақстан Қор биржасы
ЖАҚ – ның Биржалық кеңесінің шешімімен облигациялар А санаты бойынша
ресми тізімге енгізілді.
Банктердің несиелері экономиканы тұрақтандыруда ең манызды фактор
болып табылады. Банк өзінің акционерлерінің дивидендтерін және табысын
максималдандыруға бағытталады. Инвесторда салымдармен қамтамасыз етілген
қаражаттарын салымға және құнды қағаздарға сала жоғары табыс алуға
бағытталады. Берілетін ипотекалық несие сомасы, жерді сатып алудан, құрылыс
немесе иемденген тұрғын үйдің салымы бойынша құны 70 пайыздан аспауы керек.
Ипотекалық несиелендіру процесі өте жоғары несиелік тәуекелмен
байланысты. Несиелік тәуекел ықтималдығымен байланысты заем алушының өз
төлемдерін төлемеген жағдайда кепілге берілетін мүлікке құқықтан айыру және
тұрғын үйден шығару мүмкіндігін нақты заңмен бекітудің принципиалды маңызы
болады. Ипотекалық несиелік операцияларда мәміле қозғалмайтын мүлік салымы
көмегімен рәсімделеді. Салым – бұл қарызды (ссуданы) төлеуді қамтамасыз
ретінде қарыз алушы-заем алушының кредитор – банкке меншік құқығын уақытша
беруді куәландыратын құжат берілетін құқық. Қарыздың толығымен және
бекітілген мерзімде өтелуі кезінде өз күшін жоғалтады.
Сөйтіп салымды беретін тұлға салым затына физикалық түрінде иелік етуді
жалғастырады, бірақ меншік құқығы ипотекалық несие өтелгенге дейін банкке
тиесілі болады. Мұндай салым ипотекалық несиенің негізгі қамтамасыз етушісі
болып табылады. Онда кепіл заты егжейлі-тегжейлі – суреттеледі, және ол
мемлекеттік тіркеуге жатады.
Кесте 1-Тұрғын үй ипотекалық несиелендіру бойынша жиынтық кесте [3,27-29]
№ Банк атауы НесиелеМинималды Жылдық МерзімінеМерзімінен
у бастапқы пайыз н бұрын бұрын өтеу
мерзіміжарна, ( өтеу шарттары
мүмкіндіг
і
1. АТФ Банк 10ж. 30 13,5 бар Айыппұл жоқ
дейін
2. Альянс Банк 3-20 15 13,6 бар өтеу
жыл сомасынан 2(
айыппұл
3. Казкоммерц-бан15ж. 7ж. дейін-10;13,5 бар Бастапқы
к дейін 7ж. жоғары-15 пайыздан 1,5
( айыппұл
4. Каспий Банкі 7ж. 30 18 бар 3 айдан кейін
дейін айыппұл жоқ
5. Халық Банкі 15ж. 7ж.дейін-15; 11 бар Айыппұл жоқ
дейін 10ж.дейін-20;10
15ж.дейін-30 9
6. Нұрбанк 15ж. 15 12 бар 1ж.дейін-5(;
дейін 1ж.кейін
айыппұл жоқ
7. БТА Ипотека 3-20жыл15 12,8 ҚИК;бар өтелетін
14,8 сомадан 2(
айыппұл
8. Центр Кредит 20ж. 15 13,6 бар өтелетін
Банк дейін сомадан 2(
айыппұл
9. Цесна банк 20ж. 15 13,6 бар өтелетін
дейін сомадан 2(
айыппұл
Ипотекалық несиелеудің дамуына 2003 жылы Мемлекеттік құрылыс–жинақ
ақша банкінің құрылуы жағымды әсер етті.
Бүгінде тұтыну тауарларының 80-90%-ы - ипотекалық несиелер.
01.01.2005ж. ипотекалық несие 411,4 млрд. теңгені, 2003 жылмен
салыстырғанда өсім 262,2% құрайды.
Несиелендіру түрлерінің тізімі толықтырылды, заем алушылар ҚИК
бағдарламасы бойынша ипотекалық несиені тек тұрғын үйді сатып алуға ғана
емес, сонымен қатар оны жөндеуге де ала алады.
01.01.2004ж. ҚР-ғы ипотекалық несиелеу нарығының құрылымы:
Казкоммерцбанк - 38(;
Қазақстан Халық Банкі - 12(;
БТА ипотека - 11(;
Астана – Финанс - 10(;
ҚИК - 10(;
АТФ Банк - 9(;
Центр Кредит Банкі - 8(;
Лариба Банк - 2( (4, 29-32б(.
Ипотека куәлігі бір данада жасалады және кепіл үстаушыға беріледі.
Ипотека куәлігінде мыналар көрсетілуге тиіс:
1) құжаттың атауына енгізілген Ипотека куәлігі сөздері;
2) кепіл берушінің аты – жөні және түрағы (мекен жәйы);
3) кепіл ұстаушының аты – жөні және турағы;
4) егер борышқор негізгі міндеттеме бойынша кепіл беруші болмаса,
борышқордың аты – жөні және түрағы;
5) ипотека шарты жасалған күн мен орны;
6) егер олар төленуге тиіс болса, негізгі міндеттеменің сомасы мен
проценттінің мөлшерін көрсету;
7) егер олар төленуге тиіс болсанегізгі міндеттеменің сомасы мен
проценттін төлеумерзімін көрсеу, ал егер бұл сома және немесе
процент бөлініп төленуге тиіс болса, тиісті төлемдердің мерзімі мен
кезенділігін және әрқайсысының мөлшері немесе оларды айқындауға
мүмкіндік беретін шарттарды көрсету;
8) кепілге берілген жылжымайтын мүліктің тізбесі мен мекен – жайы;
9) ипотеканың мәні болып табылаты мүліктің кепіл берушінің меншігі
болып табылатынын айқындайтын қүкықтың атауы;
10) кепіл берушінің қойған қолы;
11) ипотека куәлігінің берілу күні.
Компания қызметінің негізгі жетістіктерінің бірі және түрғын үй
ипотекалық несие жүйесі жұмысының нәтижесінде қалыптасқан қағида – несиенің
берілуі мен оның кері қайтарылуы компания бағдарламасы бойынша, шетелдік
валюталарға қатыссыз, тек қана теңгемен жүзеге асырылады. Сондай – ақ
компанияның бағдарламасы бойынша берілетің несие сыйақысының нарықтағы
көрсеткішінің ең төменгі деңгейде болатынымен несие мерзімінің ұзактығымен
ерекшеледі. 2003 жылы Қазақстан Ипотекалық Компаниясы 2002 жылға қарағанда
ипотекалық түрғың үй кредиттерін 8 есеге жуық сатып алды (7938 млн. теңге),
2004 жылы 1 қантарда 5488 несие бойынша несие берешегінің қалдығы
жоспардағы 49000 млн. теңге орнына 8116 млн. теңге болды.
Қазіргі уақытта Қазақстан Ипотекалық Компаниясы акционері
Ұлттық банк болып табылады. 2005-2007 жылдарға арналған Қазақстан
Республикасында түрғын үй құрылысын дамытудың Мемлекеттік бағдарламасының
шеңберінде түрғын үйге қол жеткізуге ипотекалық несие берудегі Қазақстан
Ипотекалық Компаниясы АҚ – ның Арнайы бағдарламасы бойынша ипотекалық
несие, тұрғын үйді сатып алуға қол жеткізгісі келген азаматтарда 1 шаршы
метрі 350 АҚШ долларына тиесілі келетін сомадан аспайтын және ҚИК АҚ-ның
ипотекалық түрғын үй несиелерінің негізгі талаптарына сәйкес беріледі.
Мемлекеттік түрғын үй бағдарламасы бойынша ипотекалық несие еліміздің
барлық облыстарында жүргізіледі, өйткені Қазақстанның барлық аймақтарында
осындай түрғын үйлер салынбақшы.
Бағдарламаның ерекшеліктері:
1) сыйақы ставкасы -10%;
2) алғашқы жарна түрғын үй қүнының 10% кем емес;
3) несие беру мерзімі 20 жылға дейін;
4) мерзімен бұрын несие борышын өтеу 3 жыл ішінде берілмейді.
Мемлекеттік түрғын үй бағдарламасының қүрылысы, сыйақы ставкасын
төмендету есебінен төлем ақы төлеу қабілетінің сүранымына жағдай жасау,
алғашқы жарнаны төмендету және несие беру мерзімін үзарту. Мемлекеттік
бағдарлама бойынша түрғын үйді сату тәртібі – ұкіметтің бекітілген
Қаулысымен жергілікті атқару органдары – арқылы сатуға қол жеткізу
ережелерімен реттеледі. Мемлекеттік бағдарлама бойынша түрғын үйге қол
жеткізуге мүлделі Қазақстан республикасының азаматтарды Ережеге сәйкес
Уәкілетті органға үміткерлердің ресми тізіміне ену үшін қажетті өтініш
білдіреді.
Түрғын үй сатып алудағы басым қуқықтың берілуі:
1) балалары бар жас отбасына;
2) мемлекеттік бюджеттің қаражаты есебінде түрғын мемлекеттік органдар
және мекемелердегі қызметкерлеріне;
3) әлеуметтік саладағы мемлекеттік мекемелердің қызметкерлеріне.
Түрғын үйді сатып алу туралы шешім қабылданғаннан кейін, Уәкілетті
орган және Қазақстан Республикасының азаматы екі жұмыс күнінің ішінде заң
тәртібімен белгіленген сатып алу – сату шартын жасайды, сонан соң несиегер
мен серіктес банк арасында банктік несие шарты жасалады.
Компания бағдарламасы бойынша несиелеудің негізгі шарттарының бірі
– теңгемен түрғын үй ипотекалық несиесін беру. Теңгемен ипотекалық несие
беру нарығын дамытудың бір жолы 2005-2007 жылдарға арналғын ҚР-да тұрғын үй
қүрылысынын дамытудың арнаулы мемлекеттік бағдарламасы болып табылады.
Тұрғын үй құрылысын дамытудың 2005-2007 жылдарға арналған
мемлекеттік бағдарламасы. Бұл бағдарламаның негізгі міндеті тұрғын үй
рыногындағы ұсыныс пен сүранысты екенін, соған сәйкес осы бағытта жүзеге
асырылатын нақты шараларды тізіп көрсетті. Олар: бірінші, ипотеканың
несиелеуді дамыту; екінші, тұрғын үй құрылыс жинақтамалары жүйесін
жетілдіру; үшінші, қолжетімді жаңа тұргын үй құрылыс үшін жергілікті
атқарушы органдарды несиелеу; төртінші, коммуналдың тұрғын үй құрылысы;
бесінші, құрылыс материалдары тиімді констукциялармен технологиялар
өндірістерін дамыту; алтыншы, инженерлік инфрақұрылымды өркендету.
Бірінші. Ретте атап көрсетілген, яғни тұргын үй саласына инвестиция
тартуда ипотекалық несиелеу ең тиімді жолдардың бірі екеніне тоқталған
Даниал Ахметов аталған қызмет түрі қазіргі уақытта еліміздің аз ғана тобына
ғана қолайлы жағдай туғызып отырғанын, оның негізгі себебі түргындарды
алғашқы жарна қаражатының жеткіліксіз екенін атап өтті.
Қазіргі 13-15 пайыздық ставка 9-10 пайызға дейін азайтылып,
ипотекалық несиелер үшін қайтару мерзімі бүгінгі 10 жылдан 20 жылға дейін
ұзартылмақ, ал алғашқы төлемақы жарнасы 15-тен 10 пайызға дейін
төмендетілмек.
Екінші. Тұрғын үй құрылысы жинақтамалары жүйесін жетілдіру. Бүл
жүйе Қазақстанда жаңадан қалыптасып келеді. Үкімет басшысы осыған орай
салымшыларды молынан тарту үшін жинақтаудың алғашқы төлем ақы жарнасы 50-
ден 25 пайызға дейін төмендету, несиені қайтару мерзімін қалған сома
бойынша 15-тен 25 жылға дейін ұзарту бағдарлама барысында қарастырылған.
Үшінші. Жаңа қолжетімді түрғын үй құрылысы үшін жергілікті атқарушы
органдарды несиелеу. Бұл жердегі ең маңызы мәселе, деп атап көрсетті
Премьер-Минимтр Даниал Ахметов осы жүйе бойынша салынған арзан пәтерлердің
алыпсатарлық арқылы үстеме бағаға сатылуына жол бермеу. Сондықтан да Үкімет
түрғын үйді несиелеу сатудың тиісті ережелерін әзірлеуде. Сонымен қатар,
жеке сектор да мемлекет құрған ипотекалық несиелеу мен тұрғын үй құрылыс
жинақтамалары жүйелеріне қатысушылар тарапынан түсетін төлемге қабілетті
сүранысқа қызығушылық танытып, арзан әрі жайлы тұрғын үй құрылысының
қарқынын арттырмақ.
Төртінші. Коммуналдық тұрғын үй салу, яғни мемлекет түрғын үй
проблемасын шешу жөнінде белгілі бір міндеттемелер алатын жекелеген
азаматтар категориясын баспамен қамтамасыз ету жергілікті атқарушы
органдардың құзыры болып табылады. Осы мақсатта әр облысты жыл сайын кем
дегенде 100 пәтерлік үй салу көзделген. Үш жылдағы жалпы қаржылық шығын
18,9 миллиард теңгені құрайды.
Бесінші. Құрылыс материалдарды, тиімді конструкциялар мен
технологиялар өндірісін дамыту, яғни елімізде әйнек, шыны талшығын, металды
алмастыратын алюминий қүймаларынан, композиттік және басқа материалдардан
жасалған конструкциялар шығару жөніндегі кәсіпорындар жоқ екен. Соған орай,
бағдарламада құрылыс материалдарының, технологиялардың отандық өндірісін
дамыту жөніндегі шаралар белгіленген.
Алтыншы. Тұрғын үй бағасының елеулі құрамдасы инженерлік
коммуникацияларға кететін шығындар екенін ескерсек, инженерлік
инфрақұрылымды дамытудың қажетті айқындала түседі. Мемлекеттік бағдарлама
іске асырудын күтілетін нәтижелер 2005-2007 жылдары іске қосылатын тұрғын
үй 12 миллион шаршы метр болады; 45 мыңнан астам адам үшін жаңа жұмыс
орындары құрылады; тұрғын үй қорының қолайлылығы және қалалар мен басқа
елді мекендердің архитектуралық бейнесі жақсарады және т.с.с.
2005 - 2007 жылдарға арналған ҚР тұрғын үй құрылысы дамуының
мемлекеттік бағдарламаны жүзеге асыру үшін келесідей қаржыландыру
ресурстары мен көздер қажет етіледі: 3 жылға 150,0 млрд. теңге мемлекеттік
ресурстар, соның ішінде 2005 жылы – 60,5 млрд. теңге, 2006 жылы – 63,7
млрд. теңге, 2007 жылы – 25,8 млрд. теңге. Сонымен қатар, 2005 жылы несиеге
берілген 42 млрд. теңге 2007 жылы қайта инвестицияланады.
Бағдарлама келесі бағыттар бойынша жүзеге асырылады:
1) Тұрғын үй құрылысының ұсынысын ынталандыру:
1) Жалпы сипаттағы жүйелік шаралар:
1.1 тұрғын үй бір шаршы метр құрылысының күнін төмендету;
1.2 жеке тұрғын үй құрылысығ дамыту;
1.3 жеке капитал инвестициясын тарту негізінде тұрғын үй құрылысы;
1.4 жаңа технология еңгізу мен тиімді, экологиялық таза құрылыс
материалдар өндірісін дамыту.
2) Халықтың әлеуметтік қорғалатын орта топтары үшін құрылысты
ынталандыру:
2.1 коммуналды тұрғын үй құрылысы;
2.2 мемлекеттік қаражат есебінен тұрғын үй құрылысы.3
3. Төлем қабілеттілігі бар сұранысты ынталандыру:
3.1 ипотекалық несиелеу жүйесін жақсарту;
3.2 құрылыс жинақтар жүйесін дамыту.
Бағдарламаның шеңберінде тұрғын үй құрылысы жоспарланып, оның шаршы
метрі 350 АҚШ долларынан аспайтын болуы керек. Компания бағдарламасы
бойынша берілген тұрғын үй ипотекалық несиесінің ставкалық сыйақысы
өзгермелі; оның өзгерісіне ұшырауы бір жылға шағып есептегендегі құнсыздану
индексіне байланысты болады. Несие алушының белгіленген ставка бойынша
несиесін қайта қарау мерзімі басталғанға дейінгі қайтару мерзімі –
белгіленіп қойылған мерзім болып есептеледі. Несие алушыны айтарлықтай зиян
келтіретіндей дәрежесі құнсызданудан қорғау үшін сыйақының жоғары шегі
алынады, ол әрбір екінші белгіленіп қойылған мерзімнің аяғына дейін өз
күшінде болады.
Банк ипотекалық тұрғын үй несиесі бойынша талап ету құқығын кері
өтеп алуды төмендегі жағдайлар бойынша:
1) Компанияның талаптарына ипотекалық тұрғын үй несиесінің сәйкес
келмеуі;
2) Ипотекалық немесе несиелік шарт бойынша қарыз алушы міндеттері
орындалмаса немесе орандауға жатпаса;
3) өзге де талаптарды орындамаса;
4) талдамалы ипотекалық куәлікті алмастыру.
Банктердің несиелері экономиканы тұрақтандыруда ең манызды
фактор болып табылады [5,54-62б]. Ипотеканы бағалау күрделілігі несиенің
максималды деңгейін төмендетеді.
Банк Тұран Әлемнің 2005 жылғы ссудалық қоржыны
Сурет 1.
Тұран Әлем Банкінің Ипотека несиелерінің көлемі мен саны
Сурет 2.
1) Тұран Әлем Банкі тобы бойынша ипотекалық несиенің көлемі 409 млн Ақш
долларын құрады;
2) 2004 жылға қарағандағы өсімі 60 пайыз;
3) ТӘБ ипотека компаниясының ортақ несиелік портфелі 317 млн. АҚШ
долларын құрады;
4) ТӘБ ипотекасы 2005-2007 жылға Мемлекеттік тұрғын үй құрылысты
өткізу бағдарламасына қатасды;
5) 2005 жылы ТӘБ ипотека франчайзинг жүйесінін өткізуге қатысты;
6) 20 млн. АҚШ доллары көлемінде AG Dreasdener Bank-тен банктік заем
тартылды [7, 8-10б].
2 Қазақстан Республикасында ипотекалық
несиелеудің талдауы
2.1 Қазақстандағы тұрғын үйді несиелеу
Ипотекалық кредит беру – тұрғын үй саласына инвестициялар тартудың ең
тиімді тәсілдерінің бірі. Дәл осы ипотека халықтың – тұрғын үй жағдайларын
жақсарту, банктердің – тиімді және пайдалы жұмыс істеу, құрылыс кешенінің -
өндірісті ырғақты жұмыспен жүктеу және халыққа ипотекалық несие беруді кең
қолдануға жәрдемдесетін экономикалық өсуге ынталы мемлекеттің мүдделерін
үйлестіруге мүмкіндік береді.
Азаматтарға ипотекалық несиелер беруді екінші деңгейдегі банктер 1998
жылдан бастап жүзеге асыруда. Ипотекалық несиелер бойынша сыйақының
бастапқы мөлшерлемесі жылына 20%, бастапқы жарна мөлшері 40-50%-ға жуықты
құрады, несие 5-10 жылдан аспайтын мерзімге беріледі.
Елдегі ипотекалық несие берудің дамуымен ипотекалық несие берудің
негізгі өлшемдері азаю жағына қарай өзгерістерге ұшырады. Мәселен, 2003
жылдан бастап екінші деңгейдегі банктердегі сыйақы мөлшерлемелері жылына
шамамен 12-15%-ды құрайды, бастапқы жарна мөлшері жылына 15-20%-ға дейін
төмендеді, несие беру мерзімі орта есеппен 10-15 жылды құрады.
Алайда, ипотекалық несие беру жүйесінің осындай дамуы кезінің өзінде
қызметтер көрсетудің бұл түрі ҚР азаматтарының аз санатына ғана қолжетімді
болды. Негізгі себептердің бірі халықта сыйақы төлеу мен бастапқы жарна
үшін жеткілікті қаражаттың жоқтығы болып табылады. Осыған байланысты
Казақстан Республикасы ипотекалық несие жүйесінің малазиялық моделін
таңдады. Оның негізінде нарықтың екі деңгейлі структурасы - батыстық ноу-
хау жатыр. Осының арқасында банктер ипотекаға арналған "ұзақ" мақсатты
қағаздарды бағалы қағаз нарығында аккумулировать ете алады. Сонымен қатар
"ұзақ" және "жұмсақ" (жоғары емес % - бен) тұрғын үй несиелерін беруге
мүмкіндігі туды. Бұл жердегі I-деңгей - несиелердің өздері, ал ІІ деңгей -
арнайы ипотекалық бағалы қағаздар (облигациялар, салынған мүлік актілері).
Осылар арқылы банктердің, несие иелерінің қамтамасыз етілуі жасалады.
Қазақстан Республикасының Ұлттық банкісімен 2000 жылдың желтоқсан айының
соңында "Қазақстан Ипотекалық Компаниясы” (ҚИК) ЖАҚ түрінде құрылды
(Малазиялық "Кагамас Берхард" ипотекалык компанияның аналогиясы
бойынша). Ол мемлекетте арнайы ипотекалық бағалы қағаз нарығының құрылуы
үшін ұиымдастырылды.
Қазіргі кезде ҚИК-тің жарғылық капиталы 2,5 млрд. теңгені құрайды.
Екінші деңгейдегі банктердің ипотекалық несиелер беру көлемін ұлғайту үшін
ипотекалық несиелер бойынша талап ету құқықтарын сатып алу жолымен екінші
деңгейдегі банктерді қайта қаржыландыру ҚИК қызметінің мақсаты болып
табылады. Осыған байланысты ипотекалық компания І – деңгейдегі нарықта
коммерциялық банктермен жұмыс істейді, ал ІІ – деңгейдегі нарықта
оператордың функцияларын орындайды, яғни ІІ – деңгейдегі банктерден
стандарттық ипотекалық несиелерді және осы несиемен қамтамасыз етілген
ипотекалық облигациялардың шығарылуын иемденіп, олардың қайта
қаржыландыруын жүзеге асырады.
Қазақстан Республикасындағы ипотекалық несие бойынша екі сатылы
жүйенің функционалдық механизмі 3 – суретте көрсетілген.
11 12 13 1 2
4
3 9
10
5 6
8
7
І – деңгейлі нарық
1 — тұрғын үй үшін ақша құралдарын тапсыру;
2 — тұрғын үйге меншік құқықтарын тапсыру;
3 — ипотекалық несиені беру;
4 — мүлік кепілдігі(ипотека);
9 — қарыз алушының өмірін және кепілдегі мүлікті сақтандыру;
10 — сақтандыру жағдайы басталған кезде сақтандыру өлшемін төлеу;
11 — кепілдегі мүліктің тәуелсіз бағасы;
12 — ипотеканы тіркеу және жылжымайтын мүліктің құқықтық іс жағдайын
тексеру;
13 — қарыз алушы өзінің міндеттерін орындамаған жағдайда кепілге берілген
мүлікке.
ІІ – деңгейлі нарық
5 — уступка прав требований по ипотечному кредиту;
6 — ипотекалық несиелер үшін ақша құралдары;
7 — ипотекалық облигацияларды орналастыру;
8 —ипотекалық облигациялар үшін ақша құралдары.
Сурет 3-Ипотекалық несиелеудің екі сатылы жүйесі [4,44-45]
ҚИК инфляцияның, инвесторлар маржаларының, ҚИК маржаларының,
сақтандыру резервтері мен эмиссияға жұмсалатын шығыстардың деңгейіне
байланысты болатын котталған мөлшерлеме бойынша талап ету құқығын сатып
алады. Қызметтің барлық кезеңінде ҚИК-тің котталған мөлшерлемесі азаю
жағына қарай өзгеріске ұшырады. Мәселен, 2002 жылы баға белгілеу
мөлшерлемесі 14%-ды құраса, қазіргі кезде ол 9,6%-ды құрайды. Баға белгілеу
мөлшерлемесі туралы 1-қосымшада көрсетілген.
ҚИК-тің қатысуымен ипотекалық несие беру жүйесінде 14 банк және
банктік операциялардың жекелеген түрлерін жүзеге асыратын 3 ұйым жұмыс
істейді. ҚИК-ның бағдарламасы бойынша ипотекалық несиелер беру жөніндегі
өз қызметін жүзеге асыратын АҚ Центр Кредит банкі, АҚ Альянс банкі, АҚ
Каспий банкі, АҚ ТЕХАКАВАNК, АҚ Нұрбанк, АҚ Цеснабанк, АҚ
Темірбанк, АҚ Қазақстан Халық Банкісі, АҚ Казкоммерцбанк, АҚ Туран
Алем банкі, АҚ Данабанк, АҚ Қазақстан Индустриалдық банкісі, АҚ
Валют-Транзит банкісі, АҚ АТФ банкісі, сияқты екінші деңгейдегі банктер
мен АҚ БТА Ипотека, АҚ Астана-Финанс, ЖШС Құрылыс Ипотека қаржы
ұйымдары ҚИК-ның серіктестері болып табылады. Бұдан басқа, екінші
деңгейдегі банктердің бірқатары тұрғын үй құрылысына ипотекалық несие
беруді дербес жүзеге асырады.
2001 жылғы 1 наурыздағы жағдай бойынша ҚИК екінші деңгейдегі банктерден 10
млрд. теңгеден астам сомаға ипотекалық несиелер бойынша талап ету
қүқықтарын сатып алды.
Ипотекалық несиелерге кепілдік беру (сақтандыру) жүйесі екінші
деңгейдегі банктер мен ипотекалық несиелерді сақтандырушы ұйымдар
арасындағы несие бойынша несиелік тәуекелдерді бөлу жолымен ипотекалық
несиелерге қолжетімді арттыру үшін қолайлы жағдайлар жасауға бағытталған
Ипотекалық несиелеу бағдарламасы Алматы жэне Астана қалаларында
ойдағыдай іске асты. Жобаны өткізу уақыты барысында ҚИК жалпы сомасы 300
млн. теңгеге ипотекалық тұрғын үй несиесі бойынша 230-дан аса талап ету
құқықтарын сатып алды. Несиенің орташа мөлшері 1 млн. теңгені құрайды, осы
бойынша қарыз алушылардың 85% мөлшерінде ай сайын 200-300 доллар құрайтын
табысы бар. Барлық несиелер теңгеде беріледі. Бастапқы жарна сомасы тұрғын
үйдің 15%-ын құрайды. Несие мерзімі - 3 жылдан 10 жылға дейін. Сыйақының
баға кесу мөлшерлемесі жылдық 14%. Бағдарламаның әрбір банк-әріптесі өзінше
өзінің маржа мөлшерін белгілеуге құқығы бар, бірақ ол 4%-дан аспауы керек.
Қарыз алушылар үшін сенімді тұрақтылықты қамтамасыз ету мақсатында ҚИК-ның
несие бойынша сыйақы мөлшерлемесі жыл сайын 4,5% - дан асып өзгеруге тиісті
емес.
Ипотекалық несие жүйесін ұйымдастыру бойынша 2002 жылы ҚИК- мен екі
банктік емес ұйымдар және II -деңгейлі төрт банктермен жұмыс істеу туралы
бас (генеральные) келісімдер жасалған болатын. 2002 жылдың 1шілдесіне қарай
қайта қаржыландыру көлемі 320 млн. теңгені құрады. Бұл жеке тұлғаларға 280
ипотекалық тұрғын үй несиелерін бергендігін білдіреді. 1-мамырда Қазақстан
банктерінің жеке тұлғаларға тұрғын үйді иемденуге беретін қарыз көлемі 5,3
млрд. теңгеге дейін жетті. Халықаралық талаптарға сай ипотекалық тұрғын үй
несиесінің стандарты жасалынып, өте жақсы қолданды. ҚИК – сы "Центр Кредит"
банкісінің аймақтық бөлімшелермен Қазақстанның барлық аумағында - Алматы
және Алматы облысында, Астана, Ақтау, Ақтөбе, Атырау, Жезқазғанған,
Қарағанды, Көкшетау, Орал, Өскемен, Шымкент сияқты қалаларда өзінің
программасын дамытты. Ипотекалық несие жүйесі тұтыну несиесі нарығында
динамикалық және перспективалы сегменті бола бастады.
Бірақ, біздің қоғамымыздағы көп адамдар тұрғын үй сатып алудың жаңа
формасына өтуге дайын болды ма? - деген сұрақ туады. 2002 жылдың тамыз
айында Алматы қаласында "КОМКОН - 2 Евразия" компаниясымен ипотекалық несие
жайында халықтан сұрау өткізілген болатын. Ол бойынша халықтың жартысынан
да азын сұраған кезде , 43 % -ы ғана ипотека дегеніміз не екеніне? – жауап
бере алды. Қалған сұрақтар тек ипотека жайында мағлұмат білетін адамдарға
қойылды. Бірінші интервьюден кейін тек 696 адам ішіндегі 300 адамға ғана
сұрау жасалды. Өткізілген сұрау бойынша 5%-і ипотекалық несиені қолданғаны
туралы айтты. Бұлардың ешқайсысы ипотеканы қолданғанына реніш білдірмеді.
Ал қалған 95%-ы ипотека жайында не білетіні туралы айтты. Бұл сұраудың
қорытындылары 2-қосымшада көрсетілген.
Сұрау бойынша, 40%-ға жуық халық өзінің тұрғылықты жерін қанағаттанарлықсыз
көзқараспен қарайды (оның ішінде 30-39 жастар аралығындағылар өте көп).
Әдетте кейбіреулері тұрғын үй жағдайын жақсартқысы келмеді. Сонымен қатар
32%-ға жуық халық ипотеканы қолдануға дайын екенін білдірді. Бірақ, несие
алмаудың негізгі себебі - ақша табысының тұрақсыздығы жэне халық жұмыстың
келешекте болмай қалуының салдарынан да қорқынышы болды.
Кесте 4-Ипотекалык несиені алмау жөніндегі шешімге әсер ететін негізгі
қиындықтар( %) *
Тұрақты ақша табысы жоқтар 28,3
Несие өтеуге жағдайы жоқтар 21,7
Жұмыс әрқашанда болатынына сенімі жоқтар 9,6
Ипотекалық несие алу үшін қандай құжаттар толтыру 10,9
керектігін білмейтіндер
Жалақының кыскарып кетуіне сенімі жоқтар 4,4
Басқалары 2,2
Жауап беруге қиналып тұрғандар 13,0
Қорытындылай келсек, сол кездегі сұрау бойынша халық ипотекалық несие
алуға дайын емес болғанын байқаймыз. Оның себебі - ипотекалық несие бойынша
мәліметі аз болды және халықтың көбісінің әлеуметтік жағдайы бірқалыпты
болмады. 2003 жылы ипотекалық несие дамуында дамуында жағымды жағдайлар
көріне бастады. Егер де 2002 жылғы КИК-ның бағалауы бойынша Алматы
қаласында 1 ай ішінде 205-300 аралығында ипотекалық несиелер және тұрғын үй
сату-сатып алу келісімдерінің жалпы саны 10% - 13% аралығында берілген
болса, онда 2003 жылы ипотека бойынша келісімдер тез арада жоғарылап
кеткенін байқауға болады. Қазіргі кезде 600-700 келісім ай сайын
жасалатынына ешқандай күмәнсіз қарауға болады (25-30%). 2001 жылы
ипотекалық несиенің мөлшері 20%-дан 24%-ға дейін құрайды, мерзімі 5 жыл
ғана болады, 2002 жылы ипотекалық несиенің мөлшері 16% - 19%-ға дейін
төмендеді, ал мерзімі 10 жылға дейін ұзартылды, 2003 жылы 12,5% жылдық
мөлшерімен және мерзімі 20 жылға дейінгі несиені алуға мүмкіндік туды. Айта
кететін бір жай, несиенің белгіленген мерзімі мен оны ұзартқаннан кейінгі
мерзімнен өте көп айырмашылығы жоқ. Мысалы, 12% мөлшерімен 20 жылға 10000
у.е несие алсақ, онда ай сайынғы төлем 110 у.е құрайды. Сол сияқты несие
мерзімін 25 жылға ұзартатын болсақ, ай сайынғы төлем 105 у.е құрайды, 5 у.е
ғана төмен және де мерзімі 5 жылға созылады. 2003 жылы ипотекалық несиелеу
Қазақстанның барлық аумағында дамымады. Негізінен тек Алматы, Астана және
Атырау қалаларында жақсы дамығанын байқауға болады, өйткені, бұл жердегі
жылжымайтын мүлікке деген баға деңгейінің жағымды болуы әсер етеді және
оңай болжам жасауға болады. 2003 жылға қарай ипотекалық несиелеу бойынша
жағдай күрт өзгеріп, Ақтау, Шымкент, Ақтөбе, Орал, Өскемен, Карағанды,
Павлодар сияқты қалаларда ипотекалық несие беру қарқынды жүреді. Ипотекалық
несиелеудің Қазақстанда тез арада дамуы ТМД-ң басқа қалаларына, әсіресе,
Украина үшін үлгі болды. 2003 жылдың тамыз айының соңына қарай Сергей
Тигипконың басшылығымен Қазақстан Республикасына Украина делегациясы келді.
Бұл делегацияда ипотекалық несие жүйесінің дамуы және тәжірибе жинау
мәселелері қарастырылды.
2004 жылы Қазақтандағы ипотекалық несие нарығы өздігінен Қазақстан
Республикасындағы Үкімет тұрғын үй бағдарламасындағы көрсеткіштерге ие
болды. 14 сәуірде Қазақстан Республикасының бюджетті жоспарлау және
экономика министрі Қайрат Келимбетов Үкімет жиналысында: ҚИК-мен және қаржы
ұйымдарымен берілетін несиелердің мерзімі 15-20 жылға дейінгі аралықта,
алғашкы салым көлемі 15%-дан 30%-ға дейін, және пайыздық мөлшерлеме 12-13%
болуы керек, ал Тұрғын үй бағдарламасындағы несиенің пайыздық мөлшерін 9-10
% деңгейде қалыптастыруды, алғашқы салым тұрғын үй құнынан 10% деңгейде
болу керек екенін қарастырды. Сонымен қатар несиелеу мерзімі 20 жылға дейін
берілетінін. Бірақ, несиелеудің шарттары жылдан жылға өзгеріп отыратындығын
айтқан болатын.
Кейінгі жылдары ипотекалық несиелеу жүйесіндегі нәтижелер, ипотекалық
несиелеу жүйесіне инвестиция көзі – ипотекалық облигация нарығының
дамуынсыз мүмкін емес. Ипотекалық облигацияны шығару және орналастыру
процесімен ҚИК-тің ипотекалық дамуының бүтіндей динамикасы байланысты, ал
тұрғындар ... жалғасы
Сіз бұл жұмысты біздің қосымшамыз арқылы толығымен тегін көре аласыз.
Кіріспе ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..
... ... ... ... ... ... ... ... ... ... .3
1 Ипотекалық несиенің мәні, қағидалары және
оның құрылымы
1.1 Ипотекалық несиелеудің мәні мен
қағидалары ... ... ... ... ... ... . ... ... ...4
1.2 Қазақстанның ипотекалық компаниясы және тұрғын үй
бағдарламасын жетілдіру
жолдары ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... .8
2 Қазақстан Республикасында ипотекалық несиелеудің талдауы
2.1 Қазақстандағы тұрғын үйді
несиелеу ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... 16
2.2 Қазақстандық ипотекалық кредиттің дамуына ұсыныстар және
оның
болашағы ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..
... ... ... ... ... ... ... .24
2.3 Қазақстанда ипотекалық несиелеудің даму перспективасы мен өзекті
мәселелері ... ... ... ... ... ... . ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..
... ... ... ... ... ... ... ... ... ... .29
Қорытынды ... ... ... ... ... ... .. ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..
... ... ... ... ... ... ... ...35
Пайдаланған
әдебиеттер ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... .39
Кіріспе
Ипотекалық несие жылжымайтын мүлікті кепілге салу арқылы және ұзақ
мерзімге берілетін ссуданы білдіреді.
Елбасымыз Н.Ә.Назарбаев “Қазақстанның әлемнің бәсекеге қабілетті 50
елдің қатарына ену стратегиясы” халыққа жолдауында атап өткендей: жеке
тұрғын үй құрылысын кең ауқымды дамыту – еліміздің басым міндеттерінің бірі
[1,3б] .
Бүгінде ипотекалық несиелендіруді дамыту өзекті мәселелердің біріне
айналуда. Ипотека халықтың тұрғын үй жағдайларын жақсартудағы мүддесін,
банктердің эффективті және пайдалы жұмысын, құрылыс кешенінің ырғақты
өндірісін және мемлекеттің мүддесін, яғни экономикалық өсімді қамтамасыз
етеді.
Халықаралық тәжірибе көрсеткендей ипотекалық несие жүйесінің дамуы
мемлекетке үлкен пайда әкеледі. Ол маңызды әлеуметтік міндеті – халықтың
тұрғын үй мәселесін шешуге зор үлесін тигізеді. Ипотеканы дамыту жалпы ел
экономикасын дамытудың маңызды факторы болып табылады.
Менің осы курстық жұмысты жазудағы мақсатым – жалпы еліміздегі
ипотекалық несиелердің нарықтағы жағдайын сипаттау, зерттеу,
перспективалары мен проблемаларын, даму болашағын айқындау. Сонымен қатар
еліміздегі екінші деңгейдегі банктердің ипотекалық несие операцияларын
ұйымдастыру, есебін жүргізу және талдаудың негізгі мәселелерін, жолдарын
айқындайды.
Ипотеканың айрықша маңызды принциптеріне мыналар жатады: кепілге
салынатын мүлік нақты болу керек, яғни келісімшартта кепілдік құқығының
объектісіне жататын нақты мүлікті анықтау; кепілдіктің жариялығы, яғни
кепілге салынған мүліктің ауыртпалығын үшінші тұлғаға оңай танитындай
болуы керек.
ҚР-сында ипотекалық несиелендірү жүйесінің белсенді даму кезеңі
басталды. Қазіргі кезде ұзақ мерзімді ипотекалық несиелендіру жүйесін
дамыту жолымен ақшаны мобилизациялаудың нарықтық механизмдерін дамыту үшін
жағдайлардың жасалуы есебінен тұрғын үй нарығында несие – қаржылық сфераның
кеңейуі және халықтың төлем қабілеті сұраныстың өсуі үшін алғышарттар бар.
Осы жүйені енгізумен бірге халықтың ұзақ мерзімді ипотекалық несие түрінде
ұсынылатын қаражаттар есебінен дайын тұрғын үй алу мүмкіндігі туды.
Курстық жұмыс екі бөлімнен тұрады. Бірінші бөлімінде, ипотекалық
несиенің мәні, қағидалары, Қазақстандағы ипотекалық компаниясын және түрғын
үй бағдарламасын жетілдіру жолдары және оның құрылымы туралы мәселелер
қарастырылған.
Екінші бөлімінде, Қазақстан Республикасында ипотекалық несиелеуге
талдау, Қазақстандағы тұрғын үйді несиелеу және ипотекалық несиелеудің даму
перспективасы мен өзекті мәселелері қарастырылған.
1 Ипотекалық несиенің мәні, қағидалары және
оның құрылымы
1.1 Ипотекалық несиелеудің мәні мен қағидалары
Ипотека несиемен қамтудың сенімді бір әдісі болып табылады. Біздің
елмізде нарықтық қатынастардың дамуына қарай ипотекалық несиені дамыту
қажеттілігі өсуде. Бірақ ипотеканың дамуы қажетті экономикалық шарттарсыз
мүмкін емес. Кепілдік құқықтың әмбебап нормалары бойынша мүлікті кепілге
тек несиелік кепіл иесі ғана қоя алады.
Қазақстанда банктер көбінесе келесі кепіл түрлерін қолданады:
жылжымайтын мүлік, жоғары өтімді товарлар, ірі банктердің кепілдігі, шетел
және ұлттық валютадағы депозиттер, табыстама. Қазіргі кезде олар өзінің
практикасында көбінесе жылжымайтын мүлікті кепілдендіруге жүгінеді.
Қазақстанда ипотеканың дамуы ҚР-сы президентінің нұсқауымен бастау алды.
Бұл 1995ж. 23 желтоқсанда №2723 жылжымайтын мүлік ипотекасы туралы заң.
Берілген нұсқау ипотеканы кепілге қойылған жылжымайтын мүлік және ондағы
үлес кепіл берушінің немесе үшінші жақтың иелігінде немесе қолданысында
болатын кепіл түрі ретінде анықталады. Бүгінгі күні мемлекетте ипотека заңи
түрде кіспорын, құрылыс, ғимарат немесе жермен тікелей байланысты т.б.
объектілер кепіл ретінде қолданылады. Ипотеканың экономикалық мәні банктен
немесе басқа қаржылық ұйымнан ссуда алу мақсатында жылжымайтын мүлік
кепілінің бір түрі.
Ипотекалық несие – бұл жылжымайтын мүлік кепілі бойынша банктен
берілетін ұзақ мерзімді ссуда. Нарықтық экономика осы несиені кең қолдануды
көздейді. Классикалық түсінікте ипотека – ол тек қана несиені беру ғана
емес, сонымен қатар құнды қағаздарды эмиссиялау мен салым және
облигациялармен байланысты ресурстарды тарту әдісі ретінде түсіндіріледі.
Ипотекалық несиелеу жүйесі 2 бағыттан тұрады:
1) шаруашылық субъектісіне және тұрғындарға берілетін ипотекалық несие;
2) несиелер үшін ресурстарды тартуды қосымша қамтамасыз ететін екінші
нарықта (ипотекалық қарыздық міндеттеме) ипотекалық несиені сату.
Әлемдік тәжірибеде негізінде бірінші бағытта ипотекалық банк, екінші –
мүлік кепілімен қамтамасыз етілетін банктің активтерін сатып алатын
қаржылық компаниялар, қорлар және олардың базасында өзінің атынан шығаратын
құнды қағаздар жатады.
Бұл құнды қағаздар өтімді, өйткені олар жылжымайтын мүлікпен
қамтамасыз етілген және инвестицияға ұзақ мерзімді және тұрақты табыс алуға
мүмкіндік береді.
Кейбір қаржылық компаниялардың міндеттері бойынша шетелде кепіл
ретінде олардың сенімділігін жоғарылататын мемлекет болып табылады.
Мүлікке ипотекалық несиенің екінші нарығының функциялануы ипотекалық
несиенің банктің капиталының өтімділігін қамтамасыз етеді, айналымда ақша
массасын байланыстырады, капиталды ел ауданы және экономикалық сферасына
бөлуге көмектеседі, несие бойынша пайыз тавкасын тұрақтандырады.
Осы жағдайда ипотекалық несиемен айналысатын банктер несиелік
ресурстармен шектелмейді, өйткені екінші нарықта негізгі операцияны жүргізу
арқылы айналымға қайта түсіретін жаңа несиені бере, қажетті құралдарды
қосымша мобильдауға мүмкіндік алады.
Берілген жүйені эффективті функциялау екінші ипотекалық нарықтың
дамығандығын көрсетеді.
Ипотекалық несиенің объектісі:
1) жер учаскесі;
2) тұрғын-үй, квартиралар, үйлер, котедждер, дачалар және т.б.
кәсіпорынның ғимараттары және құрылыстар;
3) коммерциялық қызметтің сервизтік қызмет көрсету объектісі,
ресторандар, офистер, сауда үйлері және жеке дүкендер;
4) өндірістік кеңселер – складтар, заводтық ғимараттар, ғылыми-зерттеу
институттары, энергетика объектісі, гараждар және өндіріске арналған
құрылыстар.
Ипотекалық несиені келесі түрде көрсетуге болады:
1) тұрғын үй құрылысын несиелендіру;
2) тұрғын үйге жөндеу жұмыстарын жүргізу.
Тұрғын үй құрылысын несиелендіру қысқа мерзімді және коммерциялық
банктерге немесе құнды қағаздарды сату арқылы немесе кәсіпорын және банктен
заем негізінде қаражаттарды тартатын депозиттік институттар түрінде
ұйымдастырылған мамандандырылған институттар мен көрсетіледі.
Ипотекалық несиенің басты есебі нарықтық механизмдерді дамыту
мақсатында тұрғындардың сұранысының төлем қабілеттілігін ұстау, қоғамның
бюджеттен тыс ресурстарын мобилизациялау және ұзақ мерзімді ипотекалық
жүйесін дамытуда несиелік – қаржы сферасына бағыттау.
Қазіргі кезде әлемдік тәжірибеде коммерциялық банк тұрғын үйді
несиелеудің 3 түрін көрсетеді:
1) жеке және заңды тұлғалардың жерді алу үшін берілетін қысқа және ұзақ
мерзімді несие;
2) жеке және заңды тұлғалардың құрылыс жұмыстарын қаржыландыруда алатын
тұрғын үй құрылысына қысқа мерзімді несие;
3) жеке және заңды тұлғалардың тұрғын үйді иемдену үшін алынатын ұзақ
мерзімді несие.
Үй құрылысы үшін берілетін несие сомасы құжаттарда көрсетілген сомасы
аясында болады. Бұндай несиелер несиелік желілер негізінде беріледі.
Сондағы алынатын соманың барлығы бірақ берілмейді, ол ол заңды жұмыстың
орындалу шамасына қарай бөлініп төленеді.
Ипотекалық несие нарығында келесі субъектілер қызмет етеді:
1) қарыз алушы;
2) кредитор;
3) ипотекалық несиеге қаражаттарды салатын инвестор (ссуда беретін банк
қана емес);
4) үкімет.
Қарыз алушының негізгі мақсаты ай сайын несие бойынша төлем жүргізе
отырып, мүмкіндігінше арзан және жағдайы жақсы тұрғын үйді иемдену болып
табылады [2, 34-36б].
Банк өзінің акционерлерінің дивидендтерін және табысын
максималдандыруға бағытталады. Инвесторда салымдармен қамтамасыз етілген
қаражаттарын салымға және құнды қағаздарға сала жоғары табыс алуға
бағытталады. Берілетін ипотекалық несие сомасы, жерді сатып алудан, құрылыс
немесе иемденген тұрғын үйдің салымы бойынша құны 70 пайыздан аспауы керек.
Ипотекалық несиелендіру процесі өте жоғары несиелік тәуекелмен
байланысты. Несиелік тәуекел ықтималдығымен байланысты заем алушының өз
төлемдерін төлемеген жағдайда кепілге берілетін мүлікке құқықтан айыру және
тұрғын үйден шығару мүмкіндігін нақты заңмен бекітудің принципиалды маңызы
болады.
Ипотекалық несиелік операцияларда мәміле қозғалмайтын мүлік салымы
көмегімен рәсімделеді. Салым – бұл қарызды (ссуданы) төлеуді қамтамасыз
ретінде қарыз алушы-заем алушының кредитор – банкке меншік құқығын уақытша
беруді куәландыратын құжат берілетін құқық. Қарыздың толығымен және
бекітілген мерзімде өтелуі кезінде өз күшін жоғалтады.
Сөйтіп салымды беретін тұлға салым затына физикалық түрінде иелік
етуді жалғастырады, бірақ меншік құқығы ипотекалық несие өтелгенге дейін
банкке тиесілі болады.
Мұндай салым ипотекалық несиенің негізгі қамтамасыз етушісі болып
табылады. Онда кепіл заты егжейлі-тегжейлі – суреттеледі, және ол
мемлекеттік тіркеуге жатады. Қозғалмайтын мүлік салымы несиелік
келісімдердің жалп міндеттемелер пунктерін қамтуы тиіс: мерзім, қарыз
сомасы және пайыздар. Қосымша шарттар салық төлемдерін реттеуді, жөндеу
жұмыстарын және меншікті сақталу жағдайын, оны пайдалану бойынша
міндеттерді білдіреді.
Ипотеканы бағалау күрделілігі несиенің максималды деңгейін
төмендетеді.
Барлық дерлік салымдарды бөлшектеп өтелетін ссуда түрінде түсінуге
болады. Ипотекалық несие бойынша заем алушы алынған ссуда сомасын
пайыздармен бірге ай сайынғы төлемдер нысанында өтеуге міндетті. Ай сайынғы
төлемдер тұрақты бола алады, кейде өсуі де мүмкін, бұл олардың мөлшерін
инфляция деңгейінде түзетуге мүмкіндік береді. Ипотекалық несиелендіру
барысындағы ссуда туралы және оны қамтамасыз ету құралдары туралы
келісімдер несиенің басқа түрлеріндегі келісімдерден ерекше болып табылады,
бұл ерекше заңдылық нормаларды қолдануды көздейді. Олардың ең маңыздыларына
мүлікті қарыздар үшін мәжбүрлеп ұстап қалу құқығы жатады. Бөтен
қозғалмайтын мүлікке құқық кепілденген мүлік құнына негізіндегі талапты
басыидылықпен қанағаттандыру мүмкіндіктерінен тұрады. Бұл құқықтың мәні
келесідей: қарыз алушының өз міндеттерін орындамау жағдайында, мысалы,
ссуданы мерзімінде өтемеуде, кредитор кепілденген қозғалмайтын мүлік
құнынан өз талабын қанағаттандыра алады, сондай-ақ өзге кредиторлар алдында
басым түрде.
Экономикалық талаптарға мыналар жатады: кепіл объектісін дұрыс таңдау,
оның құнын бағалау, кепіл түрін анықтау, кей жағдайда кепіл заттарын
сақталуын бақылауды ұйымдастыру. Заңдылық талаптарға мыналар жатады: кепіл
беруші мен кепіл ұстаушының құқықтары мен міндеттерін нақты анықтау, кепіл
түріне сәйкес кепіл құжаттарын сақтау тәртібі.
Кепіл туралы келісімде несиенің түріне қарай несиені кепілдік
қамтамасыз ету нысаны, мөлшері және тәртібі анықталады.
Кепіл заты мыналар бойынша болуы мүмкін:
1) заем алушының меншігі болып табылатын құрылыс жұретін жер учаскесі;
2) дайын тұрғын үй немесе аяқталмаған құрылыс;
3) мүліктің және мүлік құқығының басқа түрлері.
Кепілдік мүлікті кепіл беруші жоғалту және құрту тәуекелдерінен
сақтандыруы керек.
Несиені беру туралы шешім заем алушының несиелік өтініші негізінде
кредитор-банкпен қабылданады.
Кепіл затының келесі ортақ талаптары болады:
1) кепіл берушіде кепіл затына деген меншік құқығының немесе толық
шаруашылық ету құқығының болуы;
2) кепілдің сол затына өзге кредиторлар тарапынан претензиялардың
болмауы;
3) салынатын мүлік түріне байланысты дифференциаланған белгілі бір сала
критерийлеріне сәйкес болмауы.
4) кепіл құнының клиенттің сәйкес міндеттерін қанағаттандыру үшін
жеткіліктілігі;
5) арнайы кітапта міндетті тіркелу.
Ссудаларды жабу ретінде банктер әр қайлы мүлікті қолдануы мүмкін:
қозғалмайтын мүлік; өтімді мүлік (жңіл және тез өткізілетін товарлар); әр
түрлі бағалы қағаздар (жеткіліктітүрінде өтімді); ақша қаражаттары, соның
ішінде шетел валютасындағы; т.б. мүлік; мүліктік құқықтар.
Сонымен қозғалмайтын мүлік кепілі – бұл меншікті иемдену тәсілі емес,
бұл тек кепілге салынған мүлік құнынан кредитор талаптарын қанағаттандыру
нысаны.
Қарыздың төленуі жағдайында борышқордың кепілденген мүлікті сатып алу
құқығын айыру қатысты қарапайым процедура болып табылады. Ипотекалық
несиелендірудің шетелдік тәжірибесін талдау осыны дәлелдейді.
Осы саладағы отандық және шетелдік тәжірибені талдау ипотекалық
несиенің келесі ортақ принциптерін ажыратуға мүмкіндік береді:
1) меншік құқықтарын шектеу шарттарында мүлікті борышқордың қолында
қалдыру;
2) кепіл үлесі түрінде ссуда мөлшерін анықтау;
3) 1 мүлік кепілі бойынша қосымша ипотекалық ссудаларды алу;
4) сақтандыруды есепке ала отырып ссудаларды беру;
5) мерзімінде қарызды төлемеу кезінде қозғалмайтын мүлікті жоғалту
немесе оны басқа тұрғындарға беру;
Қозғалмайтын мүлік кепілмен берілетін ссудалар нарықтық экономиканы
дамыған елдерде кең таралған. Мұнда әр банк ипотекалық несиелерді берідің
өз схемасын қолданады. Олар несиелендіру объектісі мен субъектілеріне қарай
ресурстарды мобилизациялау әдістеріне қарай негізгі қарыз бен пайызды
алуына қарай әр түрлі болып табылады. Оларды ұсынудың механизмдері мен
сфераларында әр түрлі ипотекалық несиелерді ұсынуы техникасы мен шарттары
көптеген факторларға байланысты, бірақ несиелендіру объектісі –
қозғалмайтын мүлік түрі басыңқы болып қалады.
Ипотекалық ссудаларды талдай отырып мыналарды орындау қажет:
1) қарызды өтеу схемасын дайындау;
2) инвестор үшін ипотеканың эффективтілігін және борышқор үшін ссуда
бағасын анықтау;
3) ипотеканың анағұрлым мақсатты түрі негізінде таңдауға мүмкіндік
беретін қосымша шарттарды табу.
Осы проблемаларды шешу ипотекалық ссуданың таңдалған түріне және оны
берудің нақты шарттарына байланысты [3, 36-б].
1.2 Қазақстанның ипотекалық компаниясы және тұрғын үй бағдарламасын
жетілдіру жолдары
Қазақстан Республикасы Ұлттық Банкі Басқармасының № 469 қаулысымен
2000 жылғы 20 желтоқсанда – Қазақстан Ипотекалық Компаниясы (ҚИК)
құрылды. Қазақстан Ипотекалық Компаниясының негізгі мақсаты – қаржы
рыногында несие алу жолымен ипотекалық несие берген екінші денгейдегі
банктердің қайта қаржыландыруды, сондай -ақ ипотекалық облигациялар шығару
және тарту арқылы ипотекалық рынокқа инвестиция тартуды жүзеге асырады.
Қазақстан Ипотекалық Компаниясы өзінің қызметін 2001 жылдың 2-ші
жартысынан бастап жүзеге асыра бастады. Қазақстан Ипотекалық Компаниясы
қызметі ипотекалық несиелеу нарығында екінші деңгейдегі банктер мен несие
беруге лицензиясы бар ұйымдарды біртұтас жүйеге біріктіруге мүмкіншілік
береді.
АҚ ҚИК-ның қызметінің негізгі түрлері болып мыналар табылады:
ипотекалық жылжымайтын мүлікпен қамтамасыз етілген ипотекалық түрғын үй
несиесі бойынша талап ету қүқығын банк – партнерден сатып алу және осы
талап ету қуқығымен қамтамасыз етілген облигацияларды сондай-ақ бағалы
қағаздарды шығару. Ипотекалық несие нарығында Компания арзан қаражат көзі
болып табылады және ипотекалық бизнесті қаржыландырудың сенімді көзі болып
табылады. Компанияның рөлі – екінші денгейлі банктер мен бірдей денгейде
ипотекалық несие беру емес, екінші қайталама ипотекалық нарықты
қалыптастыру және реттеу.
ҚИК қызметінің негізгі ерекшелігінің бірі – несиенің берілуі мен оның
қайтарылуы шетел валюталарға қатыссыз, тек теңгемен жүзеге асырылады.
Сондай-ақ компания бағдарламасы бойынша берілетін несие сыйақысының
нарықтағы көрсеткішінің ең төменгі деңгейде болатынымен және несие
мерзімінің ұзақтығымен ерекшеленеді.
Қазіргі кезде Қазақстан Ипотекалық компания өздігінен тартылатын
мемлекеттік емес қаржыландыру көздерін ғана пайдалана отырып кредитор өз
банктерін қаржыландырады.
ҚИК қызметі кредитор банктер арасында бәсекелестіктің өсуіне және
ипотекалық несиелеу жағдайларының женілдеуіне мүмкіндік жасады. Мысалы,
2003 жылдың басында банктер кредиттер 3 жылдан аспайтын мерзімге береді, ал
теңгемен несие бойынша сыйақы ставкасы жылдық 28% - ға жетті. 2005 жылдың
аяғына несиелеу мерзімдері 20 жылға дейін өсті, ал сыйақы ставкасы жылдық
12 % - ға дейін азайды.
Нәтижесінде қазіргі кезде ҚИК өздігінен тартылатын мемлекеттік емес
қаржыландыру көздерін ғана пайдалана отырып кредитор – банктерді
қаржыландырады. Есептік кезең ішінде ҚИК 500 млн. теңгеге ипотекалық
облигациялардың бірінші шығарылымен орналастырды. Сонымен қатар, ҚИК
қаржылық агенттік мәртебесін бірінші болып алды, мұның өзі ипотекалық
облигациялардың инвестициялық тартымдылығын арттыруға мүмкіндік береді.
Эмиссиялардың жалпы сомасы Ұлттық банкте 3 млрд. теңге көлемінде
тіркелді, облигациялардың айналыс мерзімі – 10 жыл. Қазақстан Қор биржасы
ЖАҚ – ның Биржалық кеңесінің шешімімен облигациялар А санаты бойынша
ресми тізімге енгізілді.
Банктердің несиелері экономиканы тұрақтандыруда ең манызды фактор
болып табылады. Банк өзінің акционерлерінің дивидендтерін және табысын
максималдандыруға бағытталады. Инвесторда салымдармен қамтамасыз етілген
қаражаттарын салымға және құнды қағаздарға сала жоғары табыс алуға
бағытталады. Берілетін ипотекалық несие сомасы, жерді сатып алудан, құрылыс
немесе иемденген тұрғын үйдің салымы бойынша құны 70 пайыздан аспауы керек.
Ипотекалық несиелендіру процесі өте жоғары несиелік тәуекелмен
байланысты. Несиелік тәуекел ықтималдығымен байланысты заем алушының өз
төлемдерін төлемеген жағдайда кепілге берілетін мүлікке құқықтан айыру және
тұрғын үйден шығару мүмкіндігін нақты заңмен бекітудің принципиалды маңызы
болады. Ипотекалық несиелік операцияларда мәміле қозғалмайтын мүлік салымы
көмегімен рәсімделеді. Салым – бұл қарызды (ссуданы) төлеуді қамтамасыз
ретінде қарыз алушы-заем алушының кредитор – банкке меншік құқығын уақытша
беруді куәландыратын құжат берілетін құқық. Қарыздың толығымен және
бекітілген мерзімде өтелуі кезінде өз күшін жоғалтады.
Сөйтіп салымды беретін тұлға салым затына физикалық түрінде иелік етуді
жалғастырады, бірақ меншік құқығы ипотекалық несие өтелгенге дейін банкке
тиесілі болады. Мұндай салым ипотекалық несиенің негізгі қамтамасыз етушісі
болып табылады. Онда кепіл заты егжейлі-тегжейлі – суреттеледі, және ол
мемлекеттік тіркеуге жатады.
Кесте 1-Тұрғын үй ипотекалық несиелендіру бойынша жиынтық кесте [3,27-29]
№ Банк атауы НесиелеМинималды Жылдық МерзімінеМерзімінен
у бастапқы пайыз н бұрын бұрын өтеу
мерзіміжарна, ( өтеу шарттары
мүмкіндіг
і
1. АТФ Банк 10ж. 30 13,5 бар Айыппұл жоқ
дейін
2. Альянс Банк 3-20 15 13,6 бар өтеу
жыл сомасынан 2(
айыппұл
3. Казкоммерц-бан15ж. 7ж. дейін-10;13,5 бар Бастапқы
к дейін 7ж. жоғары-15 пайыздан 1,5
( айыппұл
4. Каспий Банкі 7ж. 30 18 бар 3 айдан кейін
дейін айыппұл жоқ
5. Халық Банкі 15ж. 7ж.дейін-15; 11 бар Айыппұл жоқ
дейін 10ж.дейін-20;10
15ж.дейін-30 9
6. Нұрбанк 15ж. 15 12 бар 1ж.дейін-5(;
дейін 1ж.кейін
айыппұл жоқ
7. БТА Ипотека 3-20жыл15 12,8 ҚИК;бар өтелетін
14,8 сомадан 2(
айыппұл
8. Центр Кредит 20ж. 15 13,6 бар өтелетін
Банк дейін сомадан 2(
айыппұл
9. Цесна банк 20ж. 15 13,6 бар өтелетін
дейін сомадан 2(
айыппұл
Ипотекалық несиелеудің дамуына 2003 жылы Мемлекеттік құрылыс–жинақ
ақша банкінің құрылуы жағымды әсер етті.
Бүгінде тұтыну тауарларының 80-90%-ы - ипотекалық несиелер.
01.01.2005ж. ипотекалық несие 411,4 млрд. теңгені, 2003 жылмен
салыстырғанда өсім 262,2% құрайды.
Несиелендіру түрлерінің тізімі толықтырылды, заем алушылар ҚИК
бағдарламасы бойынша ипотекалық несиені тек тұрғын үйді сатып алуға ғана
емес, сонымен қатар оны жөндеуге де ала алады.
01.01.2004ж. ҚР-ғы ипотекалық несиелеу нарығының құрылымы:
Казкоммерцбанк - 38(;
Қазақстан Халық Банкі - 12(;
БТА ипотека - 11(;
Астана – Финанс - 10(;
ҚИК - 10(;
АТФ Банк - 9(;
Центр Кредит Банкі - 8(;
Лариба Банк - 2( (4, 29-32б(.
Ипотека куәлігі бір данада жасалады және кепіл үстаушыға беріледі.
Ипотека куәлігінде мыналар көрсетілуге тиіс:
1) құжаттың атауына енгізілген Ипотека куәлігі сөздері;
2) кепіл берушінің аты – жөні және түрағы (мекен жәйы);
3) кепіл ұстаушының аты – жөні және турағы;
4) егер борышқор негізгі міндеттеме бойынша кепіл беруші болмаса,
борышқордың аты – жөні және түрағы;
5) ипотека шарты жасалған күн мен орны;
6) егер олар төленуге тиіс болса, негізгі міндеттеменің сомасы мен
проценттінің мөлшерін көрсету;
7) егер олар төленуге тиіс болсанегізгі міндеттеменің сомасы мен
проценттін төлеумерзімін көрсеу, ал егер бұл сома және немесе
процент бөлініп төленуге тиіс болса, тиісті төлемдердің мерзімі мен
кезенділігін және әрқайсысының мөлшері немесе оларды айқындауға
мүмкіндік беретін шарттарды көрсету;
8) кепілге берілген жылжымайтын мүліктің тізбесі мен мекен – жайы;
9) ипотеканың мәні болып табылаты мүліктің кепіл берушінің меншігі
болып табылатынын айқындайтын қүкықтың атауы;
10) кепіл берушінің қойған қолы;
11) ипотека куәлігінің берілу күні.
Компания қызметінің негізгі жетістіктерінің бірі және түрғын үй
ипотекалық несие жүйесі жұмысының нәтижесінде қалыптасқан қағида – несиенің
берілуі мен оның кері қайтарылуы компания бағдарламасы бойынша, шетелдік
валюталарға қатыссыз, тек қана теңгемен жүзеге асырылады. Сондай – ақ
компанияның бағдарламасы бойынша берілетің несие сыйақысының нарықтағы
көрсеткішінің ең төменгі деңгейде болатынымен несие мерзімінің ұзактығымен
ерекшеледі. 2003 жылы Қазақстан Ипотекалық Компаниясы 2002 жылға қарағанда
ипотекалық түрғың үй кредиттерін 8 есеге жуық сатып алды (7938 млн. теңге),
2004 жылы 1 қантарда 5488 несие бойынша несие берешегінің қалдығы
жоспардағы 49000 млн. теңге орнына 8116 млн. теңге болды.
Қазіргі уақытта Қазақстан Ипотекалық Компаниясы акционері
Ұлттық банк болып табылады. 2005-2007 жылдарға арналған Қазақстан
Республикасында түрғын үй құрылысын дамытудың Мемлекеттік бағдарламасының
шеңберінде түрғын үйге қол жеткізуге ипотекалық несие берудегі Қазақстан
Ипотекалық Компаниясы АҚ – ның Арнайы бағдарламасы бойынша ипотекалық
несие, тұрғын үйді сатып алуға қол жеткізгісі келген азаматтарда 1 шаршы
метрі 350 АҚШ долларына тиесілі келетін сомадан аспайтын және ҚИК АҚ-ның
ипотекалық түрғын үй несиелерінің негізгі талаптарына сәйкес беріледі.
Мемлекеттік түрғын үй бағдарламасы бойынша ипотекалық несие еліміздің
барлық облыстарында жүргізіледі, өйткені Қазақстанның барлық аймақтарында
осындай түрғын үйлер салынбақшы.
Бағдарламаның ерекшеліктері:
1) сыйақы ставкасы -10%;
2) алғашқы жарна түрғын үй қүнының 10% кем емес;
3) несие беру мерзімі 20 жылға дейін;
4) мерзімен бұрын несие борышын өтеу 3 жыл ішінде берілмейді.
Мемлекеттік түрғын үй бағдарламасының қүрылысы, сыйақы ставкасын
төмендету есебінен төлем ақы төлеу қабілетінің сүранымына жағдай жасау,
алғашқы жарнаны төмендету және несие беру мерзімін үзарту. Мемлекеттік
бағдарлама бойынша түрғын үйді сату тәртібі – ұкіметтің бекітілген
Қаулысымен жергілікті атқару органдары – арқылы сатуға қол жеткізу
ережелерімен реттеледі. Мемлекеттік бағдарлама бойынша түрғын үйге қол
жеткізуге мүлделі Қазақстан республикасының азаматтарды Ережеге сәйкес
Уәкілетті органға үміткерлердің ресми тізіміне ену үшін қажетті өтініш
білдіреді.
Түрғын үй сатып алудағы басым қуқықтың берілуі:
1) балалары бар жас отбасына;
2) мемлекеттік бюджеттің қаражаты есебінде түрғын мемлекеттік органдар
және мекемелердегі қызметкерлеріне;
3) әлеуметтік саладағы мемлекеттік мекемелердің қызметкерлеріне.
Түрғын үйді сатып алу туралы шешім қабылданғаннан кейін, Уәкілетті
орган және Қазақстан Республикасының азаматы екі жұмыс күнінің ішінде заң
тәртібімен белгіленген сатып алу – сату шартын жасайды, сонан соң несиегер
мен серіктес банк арасында банктік несие шарты жасалады.
Компания бағдарламасы бойынша несиелеудің негізгі шарттарының бірі
– теңгемен түрғын үй ипотекалық несиесін беру. Теңгемен ипотекалық несие
беру нарығын дамытудың бір жолы 2005-2007 жылдарға арналғын ҚР-да тұрғын үй
қүрылысынын дамытудың арнаулы мемлекеттік бағдарламасы болып табылады.
Тұрғын үй құрылысын дамытудың 2005-2007 жылдарға арналған
мемлекеттік бағдарламасы. Бұл бағдарламаның негізгі міндеті тұрғын үй
рыногындағы ұсыныс пен сүранысты екенін, соған сәйкес осы бағытта жүзеге
асырылатын нақты шараларды тізіп көрсетті. Олар: бірінші, ипотеканың
несиелеуді дамыту; екінші, тұрғын үй құрылыс жинақтамалары жүйесін
жетілдіру; үшінші, қолжетімді жаңа тұргын үй құрылыс үшін жергілікті
атқарушы органдарды несиелеу; төртінші, коммуналдың тұрғын үй құрылысы;
бесінші, құрылыс материалдары тиімді констукциялармен технологиялар
өндірістерін дамыту; алтыншы, инженерлік инфрақұрылымды өркендету.
Бірінші. Ретте атап көрсетілген, яғни тұргын үй саласына инвестиция
тартуда ипотекалық несиелеу ең тиімді жолдардың бірі екеніне тоқталған
Даниал Ахметов аталған қызмет түрі қазіргі уақытта еліміздің аз ғана тобына
ғана қолайлы жағдай туғызып отырғанын, оның негізгі себебі түргындарды
алғашқы жарна қаражатының жеткіліксіз екенін атап өтті.
Қазіргі 13-15 пайыздық ставка 9-10 пайызға дейін азайтылып,
ипотекалық несиелер үшін қайтару мерзімі бүгінгі 10 жылдан 20 жылға дейін
ұзартылмақ, ал алғашқы төлемақы жарнасы 15-тен 10 пайызға дейін
төмендетілмек.
Екінші. Тұрғын үй құрылысы жинақтамалары жүйесін жетілдіру. Бүл
жүйе Қазақстанда жаңадан қалыптасып келеді. Үкімет басшысы осыған орай
салымшыларды молынан тарту үшін жинақтаудың алғашқы төлем ақы жарнасы 50-
ден 25 пайызға дейін төмендету, несиені қайтару мерзімін қалған сома
бойынша 15-тен 25 жылға дейін ұзарту бағдарлама барысында қарастырылған.
Үшінші. Жаңа қолжетімді түрғын үй құрылысы үшін жергілікті атқарушы
органдарды несиелеу. Бұл жердегі ең маңызы мәселе, деп атап көрсетті
Премьер-Минимтр Даниал Ахметов осы жүйе бойынша салынған арзан пәтерлердің
алыпсатарлық арқылы үстеме бағаға сатылуына жол бермеу. Сондықтан да Үкімет
түрғын үйді несиелеу сатудың тиісті ережелерін әзірлеуде. Сонымен қатар,
жеке сектор да мемлекет құрған ипотекалық несиелеу мен тұрғын үй құрылыс
жинақтамалары жүйелеріне қатысушылар тарапынан түсетін төлемге қабілетті
сүранысқа қызығушылық танытып, арзан әрі жайлы тұрғын үй құрылысының
қарқынын арттырмақ.
Төртінші. Коммуналдық тұрғын үй салу, яғни мемлекет түрғын үй
проблемасын шешу жөнінде белгілі бір міндеттемелер алатын жекелеген
азаматтар категориясын баспамен қамтамасыз ету жергілікті атқарушы
органдардың құзыры болып табылады. Осы мақсатта әр облысты жыл сайын кем
дегенде 100 пәтерлік үй салу көзделген. Үш жылдағы жалпы қаржылық шығын
18,9 миллиард теңгені құрайды.
Бесінші. Құрылыс материалдарды, тиімді конструкциялар мен
технологиялар өндірісін дамыту, яғни елімізде әйнек, шыны талшығын, металды
алмастыратын алюминий қүймаларынан, композиттік және басқа материалдардан
жасалған конструкциялар шығару жөніндегі кәсіпорындар жоқ екен. Соған орай,
бағдарламада құрылыс материалдарының, технологиялардың отандық өндірісін
дамыту жөніндегі шаралар белгіленген.
Алтыншы. Тұрғын үй бағасының елеулі құрамдасы инженерлік
коммуникацияларға кететін шығындар екенін ескерсек, инженерлік
инфрақұрылымды дамытудың қажетті айқындала түседі. Мемлекеттік бағдарлама
іске асырудын күтілетін нәтижелер 2005-2007 жылдары іске қосылатын тұрғын
үй 12 миллион шаршы метр болады; 45 мыңнан астам адам үшін жаңа жұмыс
орындары құрылады; тұрғын үй қорының қолайлылығы және қалалар мен басқа
елді мекендердің архитектуралық бейнесі жақсарады және т.с.с.
2005 - 2007 жылдарға арналған ҚР тұрғын үй құрылысы дамуының
мемлекеттік бағдарламаны жүзеге асыру үшін келесідей қаржыландыру
ресурстары мен көздер қажет етіледі: 3 жылға 150,0 млрд. теңге мемлекеттік
ресурстар, соның ішінде 2005 жылы – 60,5 млрд. теңге, 2006 жылы – 63,7
млрд. теңге, 2007 жылы – 25,8 млрд. теңге. Сонымен қатар, 2005 жылы несиеге
берілген 42 млрд. теңге 2007 жылы қайта инвестицияланады.
Бағдарлама келесі бағыттар бойынша жүзеге асырылады:
1) Тұрғын үй құрылысының ұсынысын ынталандыру:
1) Жалпы сипаттағы жүйелік шаралар:
1.1 тұрғын үй бір шаршы метр құрылысының күнін төмендету;
1.2 жеке тұрғын үй құрылысығ дамыту;
1.3 жеке капитал инвестициясын тарту негізінде тұрғын үй құрылысы;
1.4 жаңа технология еңгізу мен тиімді, экологиялық таза құрылыс
материалдар өндірісін дамыту.
2) Халықтың әлеуметтік қорғалатын орта топтары үшін құрылысты
ынталандыру:
2.1 коммуналды тұрғын үй құрылысы;
2.2 мемлекеттік қаражат есебінен тұрғын үй құрылысы.3
3. Төлем қабілеттілігі бар сұранысты ынталандыру:
3.1 ипотекалық несиелеу жүйесін жақсарту;
3.2 құрылыс жинақтар жүйесін дамыту.
Бағдарламаның шеңберінде тұрғын үй құрылысы жоспарланып, оның шаршы
метрі 350 АҚШ долларынан аспайтын болуы керек. Компания бағдарламасы
бойынша берілген тұрғын үй ипотекалық несиесінің ставкалық сыйақысы
өзгермелі; оның өзгерісіне ұшырауы бір жылға шағып есептегендегі құнсыздану
индексіне байланысты болады. Несие алушының белгіленген ставка бойынша
несиесін қайта қарау мерзімі басталғанға дейінгі қайтару мерзімі –
белгіленіп қойылған мерзім болып есептеледі. Несие алушыны айтарлықтай зиян
келтіретіндей дәрежесі құнсызданудан қорғау үшін сыйақының жоғары шегі
алынады, ол әрбір екінші белгіленіп қойылған мерзімнің аяғына дейін өз
күшінде болады.
Банк ипотекалық тұрғын үй несиесі бойынша талап ету құқығын кері
өтеп алуды төмендегі жағдайлар бойынша:
1) Компанияның талаптарына ипотекалық тұрғын үй несиесінің сәйкес
келмеуі;
2) Ипотекалық немесе несиелік шарт бойынша қарыз алушы міндеттері
орындалмаса немесе орандауға жатпаса;
3) өзге де талаптарды орындамаса;
4) талдамалы ипотекалық куәлікті алмастыру.
Банктердің несиелері экономиканы тұрақтандыруда ең манызды
фактор болып табылады [5,54-62б]. Ипотеканы бағалау күрделілігі несиенің
максималды деңгейін төмендетеді.
Банк Тұран Әлемнің 2005 жылғы ссудалық қоржыны
Сурет 1.
Тұран Әлем Банкінің Ипотека несиелерінің көлемі мен саны
Сурет 2.
1) Тұран Әлем Банкі тобы бойынша ипотекалық несиенің көлемі 409 млн Ақш
долларын құрады;
2) 2004 жылға қарағандағы өсімі 60 пайыз;
3) ТӘБ ипотека компаниясының ортақ несиелік портфелі 317 млн. АҚШ
долларын құрады;
4) ТӘБ ипотекасы 2005-2007 жылға Мемлекеттік тұрғын үй құрылысты
өткізу бағдарламасына қатасды;
5) 2005 жылы ТӘБ ипотека франчайзинг жүйесінін өткізуге қатысты;
6) 20 млн. АҚШ доллары көлемінде AG Dreasdener Bank-тен банктік заем
тартылды [7, 8-10б].
2 Қазақстан Республикасында ипотекалық
несиелеудің талдауы
2.1 Қазақстандағы тұрғын үйді несиелеу
Ипотекалық кредит беру – тұрғын үй саласына инвестициялар тартудың ең
тиімді тәсілдерінің бірі. Дәл осы ипотека халықтың – тұрғын үй жағдайларын
жақсарту, банктердің – тиімді және пайдалы жұмыс істеу, құрылыс кешенінің -
өндірісті ырғақты жұмыспен жүктеу және халыққа ипотекалық несие беруді кең
қолдануға жәрдемдесетін экономикалық өсуге ынталы мемлекеттің мүдделерін
үйлестіруге мүмкіндік береді.
Азаматтарға ипотекалық несиелер беруді екінші деңгейдегі банктер 1998
жылдан бастап жүзеге асыруда. Ипотекалық несиелер бойынша сыйақының
бастапқы мөлшерлемесі жылына 20%, бастапқы жарна мөлшері 40-50%-ға жуықты
құрады, несие 5-10 жылдан аспайтын мерзімге беріледі.
Елдегі ипотекалық несие берудің дамуымен ипотекалық несие берудің
негізгі өлшемдері азаю жағына қарай өзгерістерге ұшырады. Мәселен, 2003
жылдан бастап екінші деңгейдегі банктердегі сыйақы мөлшерлемелері жылына
шамамен 12-15%-ды құрайды, бастапқы жарна мөлшері жылына 15-20%-ға дейін
төмендеді, несие беру мерзімі орта есеппен 10-15 жылды құрады.
Алайда, ипотекалық несие беру жүйесінің осындай дамуы кезінің өзінде
қызметтер көрсетудің бұл түрі ҚР азаматтарының аз санатына ғана қолжетімді
болды. Негізгі себептердің бірі халықта сыйақы төлеу мен бастапқы жарна
үшін жеткілікті қаражаттың жоқтығы болып табылады. Осыған байланысты
Казақстан Республикасы ипотекалық несие жүйесінің малазиялық моделін
таңдады. Оның негізінде нарықтың екі деңгейлі структурасы - батыстық ноу-
хау жатыр. Осының арқасында банктер ипотекаға арналған "ұзақ" мақсатты
қағаздарды бағалы қағаз нарығында аккумулировать ете алады. Сонымен қатар
"ұзақ" және "жұмсақ" (жоғары емес % - бен) тұрғын үй несиелерін беруге
мүмкіндігі туды. Бұл жердегі I-деңгей - несиелердің өздері, ал ІІ деңгей -
арнайы ипотекалық бағалы қағаздар (облигациялар, салынған мүлік актілері).
Осылар арқылы банктердің, несие иелерінің қамтамасыз етілуі жасалады.
Қазақстан Республикасының Ұлттық банкісімен 2000 жылдың желтоқсан айының
соңында "Қазақстан Ипотекалық Компаниясы” (ҚИК) ЖАҚ түрінде құрылды
(Малазиялық "Кагамас Берхард" ипотекалык компанияның аналогиясы
бойынша). Ол мемлекетте арнайы ипотекалық бағалы қағаз нарығының құрылуы
үшін ұиымдастырылды.
Қазіргі кезде ҚИК-тің жарғылық капиталы 2,5 млрд. теңгені құрайды.
Екінші деңгейдегі банктердің ипотекалық несиелер беру көлемін ұлғайту үшін
ипотекалық несиелер бойынша талап ету құқықтарын сатып алу жолымен екінші
деңгейдегі банктерді қайта қаржыландыру ҚИК қызметінің мақсаты болып
табылады. Осыған байланысты ипотекалық компания І – деңгейдегі нарықта
коммерциялық банктермен жұмыс істейді, ал ІІ – деңгейдегі нарықта
оператордың функцияларын орындайды, яғни ІІ – деңгейдегі банктерден
стандарттық ипотекалық несиелерді және осы несиемен қамтамасыз етілген
ипотекалық облигациялардың шығарылуын иемденіп, олардың қайта
қаржыландыруын жүзеге асырады.
Қазақстан Республикасындағы ипотекалық несие бойынша екі сатылы
жүйенің функционалдық механизмі 3 – суретте көрсетілген.
11 12 13 1 2
4
3 9
10
5 6
8
7
І – деңгейлі нарық
1 — тұрғын үй үшін ақша құралдарын тапсыру;
2 — тұрғын үйге меншік құқықтарын тапсыру;
3 — ипотекалық несиені беру;
4 — мүлік кепілдігі(ипотека);
9 — қарыз алушының өмірін және кепілдегі мүлікті сақтандыру;
10 — сақтандыру жағдайы басталған кезде сақтандыру өлшемін төлеу;
11 — кепілдегі мүліктің тәуелсіз бағасы;
12 — ипотеканы тіркеу және жылжымайтын мүліктің құқықтық іс жағдайын
тексеру;
13 — қарыз алушы өзінің міндеттерін орындамаған жағдайда кепілге берілген
мүлікке.
ІІ – деңгейлі нарық
5 — уступка прав требований по ипотечному кредиту;
6 — ипотекалық несиелер үшін ақша құралдары;
7 — ипотекалық облигацияларды орналастыру;
8 —ипотекалық облигациялар үшін ақша құралдары.
Сурет 3-Ипотекалық несиелеудің екі сатылы жүйесі [4,44-45]
ҚИК инфляцияның, инвесторлар маржаларының, ҚИК маржаларының,
сақтандыру резервтері мен эмиссияға жұмсалатын шығыстардың деңгейіне
байланысты болатын котталған мөлшерлеме бойынша талап ету құқығын сатып
алады. Қызметтің барлық кезеңінде ҚИК-тің котталған мөлшерлемесі азаю
жағына қарай өзгеріске ұшырады. Мәселен, 2002 жылы баға белгілеу
мөлшерлемесі 14%-ды құраса, қазіргі кезде ол 9,6%-ды құрайды. Баға белгілеу
мөлшерлемесі туралы 1-қосымшада көрсетілген.
ҚИК-тің қатысуымен ипотекалық несие беру жүйесінде 14 банк және
банктік операциялардың жекелеген түрлерін жүзеге асыратын 3 ұйым жұмыс
істейді. ҚИК-ның бағдарламасы бойынша ипотекалық несиелер беру жөніндегі
өз қызметін жүзеге асыратын АҚ Центр Кредит банкі, АҚ Альянс банкі, АҚ
Каспий банкі, АҚ ТЕХАКАВАNК, АҚ Нұрбанк, АҚ Цеснабанк, АҚ
Темірбанк, АҚ Қазақстан Халық Банкісі, АҚ Казкоммерцбанк, АҚ Туран
Алем банкі, АҚ Данабанк, АҚ Қазақстан Индустриалдық банкісі, АҚ
Валют-Транзит банкісі, АҚ АТФ банкісі, сияқты екінші деңгейдегі банктер
мен АҚ БТА Ипотека, АҚ Астана-Финанс, ЖШС Құрылыс Ипотека қаржы
ұйымдары ҚИК-ның серіктестері болып табылады. Бұдан басқа, екінші
деңгейдегі банктердің бірқатары тұрғын үй құрылысына ипотекалық несие
беруді дербес жүзеге асырады.
2001 жылғы 1 наурыздағы жағдай бойынша ҚИК екінші деңгейдегі банктерден 10
млрд. теңгеден астам сомаға ипотекалық несиелер бойынша талап ету
қүқықтарын сатып алды.
Ипотекалық несиелерге кепілдік беру (сақтандыру) жүйесі екінші
деңгейдегі банктер мен ипотекалық несиелерді сақтандырушы ұйымдар
арасындағы несие бойынша несиелік тәуекелдерді бөлу жолымен ипотекалық
несиелерге қолжетімді арттыру үшін қолайлы жағдайлар жасауға бағытталған
Ипотекалық несиелеу бағдарламасы Алматы жэне Астана қалаларында
ойдағыдай іске асты. Жобаны өткізу уақыты барысында ҚИК жалпы сомасы 300
млн. теңгеге ипотекалық тұрғын үй несиесі бойынша 230-дан аса талап ету
құқықтарын сатып алды. Несиенің орташа мөлшері 1 млн. теңгені құрайды, осы
бойынша қарыз алушылардың 85% мөлшерінде ай сайын 200-300 доллар құрайтын
табысы бар. Барлық несиелер теңгеде беріледі. Бастапқы жарна сомасы тұрғын
үйдің 15%-ын құрайды. Несие мерзімі - 3 жылдан 10 жылға дейін. Сыйақының
баға кесу мөлшерлемесі жылдық 14%. Бағдарламаның әрбір банк-әріптесі өзінше
өзінің маржа мөлшерін белгілеуге құқығы бар, бірақ ол 4%-дан аспауы керек.
Қарыз алушылар үшін сенімді тұрақтылықты қамтамасыз ету мақсатында ҚИК-ның
несие бойынша сыйақы мөлшерлемесі жыл сайын 4,5% - дан асып өзгеруге тиісті
емес.
Ипотекалық несие жүйесін ұйымдастыру бойынша 2002 жылы ҚИК- мен екі
банктік емес ұйымдар және II -деңгейлі төрт банктермен жұмыс істеу туралы
бас (генеральные) келісімдер жасалған болатын. 2002 жылдың 1шілдесіне қарай
қайта қаржыландыру көлемі 320 млн. теңгені құрады. Бұл жеке тұлғаларға 280
ипотекалық тұрғын үй несиелерін бергендігін білдіреді. 1-мамырда Қазақстан
банктерінің жеке тұлғаларға тұрғын үйді иемденуге беретін қарыз көлемі 5,3
млрд. теңгеге дейін жетті. Халықаралық талаптарға сай ипотекалық тұрғын үй
несиесінің стандарты жасалынып, өте жақсы қолданды. ҚИК – сы "Центр Кредит"
банкісінің аймақтық бөлімшелермен Қазақстанның барлық аумағында - Алматы
және Алматы облысында, Астана, Ақтау, Ақтөбе, Атырау, Жезқазғанған,
Қарағанды, Көкшетау, Орал, Өскемен, Шымкент сияқты қалаларда өзінің
программасын дамытты. Ипотекалық несие жүйесі тұтыну несиесі нарығында
динамикалық және перспективалы сегменті бола бастады.
Бірақ, біздің қоғамымыздағы көп адамдар тұрғын үй сатып алудың жаңа
формасына өтуге дайын болды ма? - деген сұрақ туады. 2002 жылдың тамыз
айында Алматы қаласында "КОМКОН - 2 Евразия" компаниясымен ипотекалық несие
жайында халықтан сұрау өткізілген болатын. Ол бойынша халықтың жартысынан
да азын сұраған кезде , 43 % -ы ғана ипотека дегеніміз не екеніне? – жауап
бере алды. Қалған сұрақтар тек ипотека жайында мағлұмат білетін адамдарға
қойылды. Бірінші интервьюден кейін тек 696 адам ішіндегі 300 адамға ғана
сұрау жасалды. Өткізілген сұрау бойынша 5%-і ипотекалық несиені қолданғаны
туралы айтты. Бұлардың ешқайсысы ипотеканы қолданғанына реніш білдірмеді.
Ал қалған 95%-ы ипотека жайында не білетіні туралы айтты. Бұл сұраудың
қорытындылары 2-қосымшада көрсетілген.
Сұрау бойынша, 40%-ға жуық халық өзінің тұрғылықты жерін қанағаттанарлықсыз
көзқараспен қарайды (оның ішінде 30-39 жастар аралығындағылар өте көп).
Әдетте кейбіреулері тұрғын үй жағдайын жақсартқысы келмеді. Сонымен қатар
32%-ға жуық халық ипотеканы қолдануға дайын екенін білдірді. Бірақ, несие
алмаудың негізгі себебі - ақша табысының тұрақсыздығы жэне халық жұмыстың
келешекте болмай қалуының салдарынан да қорқынышы болды.
Кесте 4-Ипотекалык несиені алмау жөніндегі шешімге әсер ететін негізгі
қиындықтар( %) *
Тұрақты ақша табысы жоқтар 28,3
Несие өтеуге жағдайы жоқтар 21,7
Жұмыс әрқашанда болатынына сенімі жоқтар 9,6
Ипотекалық несие алу үшін қандай құжаттар толтыру 10,9
керектігін білмейтіндер
Жалақының кыскарып кетуіне сенімі жоқтар 4,4
Басқалары 2,2
Жауап беруге қиналып тұрғандар 13,0
Қорытындылай келсек, сол кездегі сұрау бойынша халық ипотекалық несие
алуға дайын емес болғанын байқаймыз. Оның себебі - ипотекалық несие бойынша
мәліметі аз болды және халықтың көбісінің әлеуметтік жағдайы бірқалыпты
болмады. 2003 жылы ипотекалық несие дамуында дамуында жағымды жағдайлар
көріне бастады. Егер де 2002 жылғы КИК-ның бағалауы бойынша Алматы
қаласында 1 ай ішінде 205-300 аралығында ипотекалық несиелер және тұрғын үй
сату-сатып алу келісімдерінің жалпы саны 10% - 13% аралығында берілген
болса, онда 2003 жылы ипотека бойынша келісімдер тез арада жоғарылап
кеткенін байқауға болады. Қазіргі кезде 600-700 келісім ай сайын
жасалатынына ешқандай күмәнсіз қарауға болады (25-30%). 2001 жылы
ипотекалық несиенің мөлшері 20%-дан 24%-ға дейін құрайды, мерзімі 5 жыл
ғана болады, 2002 жылы ипотекалық несиенің мөлшері 16% - 19%-ға дейін
төмендеді, ал мерзімі 10 жылға дейін ұзартылды, 2003 жылы 12,5% жылдық
мөлшерімен және мерзімі 20 жылға дейінгі несиені алуға мүмкіндік туды. Айта
кететін бір жай, несиенің белгіленген мерзімі мен оны ұзартқаннан кейінгі
мерзімнен өте көп айырмашылығы жоқ. Мысалы, 12% мөлшерімен 20 жылға 10000
у.е несие алсақ, онда ай сайынғы төлем 110 у.е құрайды. Сол сияқты несие
мерзімін 25 жылға ұзартатын болсақ, ай сайынғы төлем 105 у.е құрайды, 5 у.е
ғана төмен және де мерзімі 5 жылға созылады. 2003 жылы ипотекалық несиелеу
Қазақстанның барлық аумағында дамымады. Негізінен тек Алматы, Астана және
Атырау қалаларында жақсы дамығанын байқауға болады, өйткені, бұл жердегі
жылжымайтын мүлікке деген баға деңгейінің жағымды болуы әсер етеді және
оңай болжам жасауға болады. 2003 жылға қарай ипотекалық несиелеу бойынша
жағдай күрт өзгеріп, Ақтау, Шымкент, Ақтөбе, Орал, Өскемен, Карағанды,
Павлодар сияқты қалаларда ипотекалық несие беру қарқынды жүреді. Ипотекалық
несиелеудің Қазақстанда тез арада дамуы ТМД-ң басқа қалаларына, әсіресе,
Украина үшін үлгі болды. 2003 жылдың тамыз айының соңына қарай Сергей
Тигипконың басшылығымен Қазақстан Республикасына Украина делегациясы келді.
Бұл делегацияда ипотекалық несие жүйесінің дамуы және тәжірибе жинау
мәселелері қарастырылды.
2004 жылы Қазақтандағы ипотекалық несие нарығы өздігінен Қазақстан
Республикасындағы Үкімет тұрғын үй бағдарламасындағы көрсеткіштерге ие
болды. 14 сәуірде Қазақстан Республикасының бюджетті жоспарлау және
экономика министрі Қайрат Келимбетов Үкімет жиналысында: ҚИК-мен және қаржы
ұйымдарымен берілетін несиелердің мерзімі 15-20 жылға дейінгі аралықта,
алғашкы салым көлемі 15%-дан 30%-ға дейін, және пайыздық мөлшерлеме 12-13%
болуы керек, ал Тұрғын үй бағдарламасындағы несиенің пайыздық мөлшерін 9-10
% деңгейде қалыптастыруды, алғашқы салым тұрғын үй құнынан 10% деңгейде
болу керек екенін қарастырды. Сонымен қатар несиелеу мерзімі 20 жылға дейін
берілетінін. Бірақ, несиелеудің шарттары жылдан жылға өзгеріп отыратындығын
айтқан болатын.
Кейінгі жылдары ипотекалық несиелеу жүйесіндегі нәтижелер, ипотекалық
несиелеу жүйесіне инвестиция көзі – ипотекалық облигация нарығының
дамуынсыз мүмкін емес. Ипотекалық облигацияны шығару және орналастыру
процесімен ҚИК-тің ипотекалық дамуының бүтіндей динамикасы байланысты, ал
тұрғындар ... жалғасы
Сіз бұл жұмысты біздің қосымшамыз арқылы толығымен тегін көре аласыз.
Ұқсас жұмыстар
Пәндер
- Іс жүргізу
- Автоматтандыру, Техника
- Алғашқы әскери дайындық
- Астрономия
- Ауыл шаруашылығы
- Банк ісі
- Бизнесті бағалау
- Биология
- Бухгалтерлік іс
- Валеология
- Ветеринария
- География
- Геология, Геофизика, Геодезия
- Дін
- Ет, сүт, шарап өнімдері
- Жалпы тарих
- Жер кадастрі, Жылжымайтын мүлік
- Журналистика
- Информатика
- Кеден ісі
- Маркетинг
- Математика, Геометрия
- Медицина
- Мемлекеттік басқару
- Менеджмент
- Мұнай, Газ
- Мұрағат ісі
- Мәдениеттану
- ОБЖ (Основы безопасности жизнедеятельности)
- Педагогика
- Полиграфия
- Психология
- Салық
- Саясаттану
- Сақтандыру
- Сертификаттау, стандарттау
- Социология, Демография
- Спорт
- Статистика
- Тілтану, Филология
- Тарихи тұлғалар
- Тау-кен ісі
- Транспорт
- Туризм
- Физика
- Философия
- Халықаралық қатынастар
- Химия
- Экология, Қоршаған ортаны қорғау
- Экономика
- Экономикалық география
- Электротехника
- Қазақстан тарихы
- Қаржы
- Құрылыс
- Құқық, Криминалистика
- Әдебиет
- Өнер, музыка
- Өнеркәсіп, Өндіріс
Қазақ тілінде жазылған рефераттар, курстық жұмыстар, дипломдық жұмыстар бойынша біздің қор #1 болып табылады.
Ақпарат
Қосымша
Email: info@stud.kz