Ипотекалық несие тәуекелдігі
КІРІСПЕ
1. ИПОТЕКАЛЫҚ НЕСИЕНІҢ ТЕОРИЯЛЫҚ АСПЕКТІЛЕРІ МЕН ТӘЖІРИБЕСІ
1.1 Ипотекалық несиелеудің теориялық аспектілері
1.2. Ипотекалық несие обьектілері мен субьектілері
1.3 Ипотекалық несие нарығының құрылымы
1.4 «Цеснабанк » АҚ ипотекалық тұрғын үй қарызын алу жөніндегі
бағдарламасы
2. БАНК ҚЫЗМЕТІНДЕГІ ТӘУЕКЕЛДІКТЕР
2.1 Банк тәуекелдерінің пайда болу көздері мен жіктелуі
1.2 Ипотекалық несие тәуекелдігі
1.3 Тәуекелдерді төмендетуге бағытталған шаралар
ҚОРЫТЫНДЫ
ПАЙДАЛЫНҒАН ӘДЕБИЕТТЕР
1. ИПОТЕКАЛЫҚ НЕСИЕНІҢ ТЕОРИЯЛЫҚ АСПЕКТІЛЕРІ МЕН ТӘЖІРИБЕСІ
1.1 Ипотекалық несиелеудің теориялық аспектілері
1.2. Ипотекалық несие обьектілері мен субьектілері
1.3 Ипотекалық несие нарығының құрылымы
1.4 «Цеснабанк » АҚ ипотекалық тұрғын үй қарызын алу жөніндегі
бағдарламасы
2. БАНК ҚЫЗМЕТІНДЕГІ ТӘУЕКЕЛДІКТЕР
2.1 Банк тәуекелдерінің пайда болу көздері мен жіктелуі
1.2 Ипотекалық несие тәуекелдігі
1.3 Тәуекелдерді төмендетуге бағытталған шаралар
ҚОРЫТЫНДЫ
ПАЙДАЛЫНҒАН ӘДЕБИЕТТЕР
Өндірістік практика теориялық оқудың ажырамас бөлігі болып табылады. Практика өту барысында студент тереңірек білім және кәсіпкерлік дағдылар алады.
Өндірістік практиканың өту мақсаты – тек қана практикалық жағдайларды зерттеу ғана емес, ол диплом жұмысына қажетті материалдарды жинау және талдау.
Өндірістік практика «Цеснабанк» Ақционерлік Қоғамында 28-ші қаңтардан 22-ші наурызға дейін өтілді.
Практиканың міндеттері:
• «Цеснабанк» АҚ қызметімен, құрылымымен, даму тарихымен таныс болу;
• Банк бөлімшелерімен және лауазымдық нұсқаулармен танысу;
• Диплом жұмысына қажетті мағлұматтар жинау;
Ипотекалық несие - бұл қатаң анықталған кепілзатпен берілетін ссуда. Жылжымайтын мүлікті кепілге салу арқылы болатын ссуданы ипотека несиесі ретінде ұғамыз. Ол тұрғын үй құрылысын салуға және сатып алуға, жер сатып алуға беріледі, әрі ол ұзақ мерзімді сипатқа ие.ҚР «Ипотека туралы » заңы шыққаннан кейін Қазақстанда ипотекалық несиелеу қарқынды дамыды.Сол себепті, практика өту кезінде ипотекалық несиелендірудің мағынсын, маңызын, негізгі функциялары мен заңдарын, және оның қажеттілігіне мән бердім.Осының негізінде ипотекалық несиелендіруді Отандық тәжірибеде қолданудың маңыздылығын анықтап, сонымен қатар несиені қолданудағы проблемалар мен тәуекелдерді айқындап, олардың шешу жолдарын қарастыру.
Тәуекел – артынан түрлі шығындардың пайда болуын әкелетін (мысалы, физикалық қаражат алу, мүліктердің жоғалуы, стихиялы оқиғадан пайда болатын шығыстар, т.б.) кейбір жағымсыз жағдайлардың болу мүмкіндігі.
Экономикалық категория ретінде тәуекел – бұл мүмкін болатын немесе болмайтын оқиға. Егер ол болса, онда оң (табыс, пайда), теріс (шығындар, шығыстар, жоғалтып алулар) немесе нольдік (шығынсыздық және табыссыздық ) нәтиже болуы мүмкін. Қаржылық операциялар тәуекел деңгейінің бағалануын, оның шамасын анықтауды және оны төмендетуге бағытталған шараларды қабылдауды талап етеді.
Тәуекелді талдау кезінде оның көздері мен себептерін анықтау керек.Пайда болу көздеріне байланысты тәуекелділік былайша бөлінеді: меншікті шаруашылық, адамның өзімен байланысты, табиғи факторлармен байланысты. Тәуекелдіктің пайда болу себептері болашақтың анықталмауынан, әріптестің айқындалмаған мінезі, ақпараттың жетіспеуінен туындаған деп жіктеледі.
Тәуекелді талдау арқылы банк жобаға қатысу кезінде қаржылық шығындарды шектеуге тырысады.
Өндірістік практиканың өту мақсаты – тек қана практикалық жағдайларды зерттеу ғана емес, ол диплом жұмысына қажетті материалдарды жинау және талдау.
Өндірістік практика «Цеснабанк» Ақционерлік Қоғамында 28-ші қаңтардан 22-ші наурызға дейін өтілді.
Практиканың міндеттері:
• «Цеснабанк» АҚ қызметімен, құрылымымен, даму тарихымен таныс болу;
• Банк бөлімшелерімен және лауазымдық нұсқаулармен танысу;
• Диплом жұмысына қажетті мағлұматтар жинау;
Ипотекалық несие - бұл қатаң анықталған кепілзатпен берілетін ссуда. Жылжымайтын мүлікті кепілге салу арқылы болатын ссуданы ипотека несиесі ретінде ұғамыз. Ол тұрғын үй құрылысын салуға және сатып алуға, жер сатып алуға беріледі, әрі ол ұзақ мерзімді сипатқа ие.ҚР «Ипотека туралы » заңы шыққаннан кейін Қазақстанда ипотекалық несиелеу қарқынды дамыды.Сол себепті, практика өту кезінде ипотекалық несиелендірудің мағынсын, маңызын, негізгі функциялары мен заңдарын, және оның қажеттілігіне мән бердім.Осының негізінде ипотекалық несиелендіруді Отандық тәжірибеде қолданудың маңыздылығын анықтап, сонымен қатар несиені қолданудағы проблемалар мен тәуекелдерді айқындап, олардың шешу жолдарын қарастыру.
Тәуекел – артынан түрлі шығындардың пайда болуын әкелетін (мысалы, физикалық қаражат алу, мүліктердің жоғалуы, стихиялы оқиғадан пайда болатын шығыстар, т.б.) кейбір жағымсыз жағдайлардың болу мүмкіндігі.
Экономикалық категория ретінде тәуекел – бұл мүмкін болатын немесе болмайтын оқиға. Егер ол болса, онда оң (табыс, пайда), теріс (шығындар, шығыстар, жоғалтып алулар) немесе нольдік (шығынсыздық және табыссыздық ) нәтиже болуы мүмкін. Қаржылық операциялар тәуекел деңгейінің бағалануын, оның шамасын анықтауды және оны төмендетуге бағытталған шараларды қабылдауды талап етеді.
Тәуекелді талдау кезінде оның көздері мен себептерін анықтау керек.Пайда болу көздеріне байланысты тәуекелділік былайша бөлінеді: меншікті шаруашылық, адамның өзімен байланысты, табиғи факторлармен байланысты. Тәуекелдіктің пайда болу себептері болашақтың анықталмауынан, әріптестің айқындалмаған мінезі, ақпараттың жетіспеуінен туындаған деп жіктеледі.
Тәуекелді талдау арқылы банк жобаға қатысу кезінде қаржылық шығындарды шектеуге тырысады.
1. /Ақша, несие, банктер/ Сейітқасымов Ғ.С.;/ Экономика. Алматы, 2005ж.
2. /Банк ісі/ С.Б.Мақыш., А.Ә.Ілияс;/ /Қазақ университеті// Алматы, 2004ж.
3. Закон Республики Казахстан от 23 декабря 1995 года № 2723 Об ипотеке недвижимого имущества (с изменениями и дополнениями по состоянию на 26.07.2007г.)
4. /Банк ісі/ Н.Н.Хамитов; /Алматы,2003 ж.
5. WWW.tsb.kz (Цеснабанк АҚ ресми сайты)
6. /Ипотечное кредитование населения Казахстана/, /Н.М.Дюсенбаев; Астана, 2007 г.
7. Гражданский Кодекс Республики Казахстан
8. /Кәсіпорынның қаржылық жағдайын талдау/ /К.Ш.Дүйсенбаев, Э.Т.Төлегенов,Ж.Г.Жумагалиева/ оқу құралы/экономика . Алматы, 2001 ж.
9. /Коммерциялық банктер операциялары/ /С.Б.Мақыш./ ИздатМаркет/ Алматы,2004 ж
10. Алдаберген Ә. /Ипотекалық кредит тұрғын үй алудың мүмкіндігі// Егемен Қазақстан.-2003.- 21 қаңтар.-Б.2
11. / Реакция рынка на изменение условий ипотеки жилья/ К. Исламов, председатель правления ОАО Астана- Финанс// АльПари, №2.- 2003 г.с. 58-62
12. Қазақстан Республикасының Үкіметінің Қаулысы Республикалық ипотекалық несиелендіру қоры акционерлік қоғамын құру туралы // Егемен Қазақстан.- 1999.- 5 мамыр.- Б.1
13. Агальцова С. Жилье в кредит//Банки Казахстана.-2002.-№1.- С. 29-35
14. Наурызбаева Н. Тұрғын үй проблемасын шешудің оңтайлы жолы // Егемен Казахстан. – 2004.-2 сәуір.-Б 2
2. /Банк ісі/ С.Б.Мақыш., А.Ә.Ілияс;/ /Қазақ университеті// Алматы, 2004ж.
3. Закон Республики Казахстан от 23 декабря 1995 года № 2723 Об ипотеке недвижимого имущества (с изменениями и дополнениями по состоянию на 26.07.2007г.)
4. /Банк ісі/ Н.Н.Хамитов; /Алматы,2003 ж.
5. WWW.tsb.kz (Цеснабанк АҚ ресми сайты)
6. /Ипотечное кредитование населения Казахстана/, /Н.М.Дюсенбаев; Астана, 2007 г.
7. Гражданский Кодекс Республики Казахстан
8. /Кәсіпорынның қаржылық жағдайын талдау/ /К.Ш.Дүйсенбаев, Э.Т.Төлегенов,Ж.Г.Жумагалиева/ оқу құралы/экономика . Алматы, 2001 ж.
9. /Коммерциялық банктер операциялары/ /С.Б.Мақыш./ ИздатМаркет/ Алматы,2004 ж
10. Алдаберген Ә. /Ипотекалық кредит тұрғын үй алудың мүмкіндігі// Егемен Қазақстан.-2003.- 21 қаңтар.-Б.2
11. / Реакция рынка на изменение условий ипотеки жилья/ К. Исламов, председатель правления ОАО Астана- Финанс// АльПари, №2.- 2003 г.с. 58-62
12. Қазақстан Республикасының Үкіметінің Қаулысы Республикалық ипотекалық несиелендіру қоры акционерлік қоғамын құру туралы // Егемен Қазақстан.- 1999.- 5 мамыр.- Б.1
13. Агальцова С. Жилье в кредит//Банки Казахстана.-2002.-№1.- С. 29-35
14. Наурызбаева Н. Тұрғын үй проблемасын шешудің оңтайлы жолы // Егемен Казахстан. – 2004.-2 сәуір.-Б 2
КІРІСПЕ
1. ИПОТЕКАЛЫҚ НЕСИЕНІҢ ТЕОРИЯЛЫҚ АСПЕКТІЛЕРІ МЕН ТӘЖІРИБЕСІ
1.1 Ипотекалық несиелеудің теориялық аспектілері
1.2. Ипотекалық несие обьектілері мен субьектілері
1.3 Ипотекалық несие нарығының құрылымы
1.4 Цеснабанк АҚ ипотекалық тұрғын үй қарызын алу жөніндегі
бағдарламасы
2. БАНК ҚЫЗМЕТІНДЕГІ ТӘУЕКЕЛДІКТЕР
2.1 Банк тәуекелдерінің пайда болу көздері мен жіктелуі
2. Ипотекалық несие тәуекелдігі
3. Тәуекелдерді төмендетуге бағытталған шаралар
ҚОРЫТЫНДЫ
ПАЙДАЛЫНҒАН ӘДЕБИЕТТЕР
КІРІСПЕ
Өндірістік практика теориялық оқудың ажырамас бөлігі болып табылады.
Практика өту барысында студент тереңірек білім және кәсіпкерлік дағдылар
алады.
Өндірістік практиканың өту мақсаты – тек қана практикалық
жағдайларды зерттеу ғана емес, ол диплом жұмысына қажетті материалдарды
жинау және талдау.
Өндірістік практика Цеснабанк Ақционерлік Қоғамында 28-ші қаңтардан
22-ші наурызға дейін өтілді.
Практиканың міндеттері:
• Цеснабанк АҚ қызметімен, құрылымымен, даму тарихымен таныс болу;
• Банк бөлімшелерімен және лауазымдық нұсқаулармен танысу;
• Диплом жұмысына қажетті мағлұматтар жинау;
Ипотекалық несие - бұл қатаң анықталған кепілзатпен берілетін ссуда.
Жылжымайтын мүлікті кепілге салу арқылы болатын ссуданы ипотека несиесі
ретінде ұғамыз. Ол тұрғын үй құрылысын салуға және сатып алуға, жер сатып
алуға беріледі, әрі ол ұзақ мерзімді сипатқа ие.ҚР Ипотека туралы заңы
шыққаннан кейін Қазақстанда ипотекалық несиелеу қарқынды дамыды.Сол
себепті, практика өту кезінде ипотекалық несиелендірудің мағынсын, маңызын,
негізгі функциялары мен заңдарын, және оның қажеттілігіне мән бердім.Осының
негізінде ипотекалық несиелендіруді Отандық тәжірибеде қолданудың
маңыздылығын анықтап, сонымен қатар несиені қолданудағы проблемалар мен
тәуекелдерді айқындап, олардың шешу жолдарын қарастыру.
Тәуекел – артынан түрлі шығындардың пайда болуын әкелетін (мысалы,
физикалық қаражат алу, мүліктердің жоғалуы, стихиялы оқиғадан пайда болатын
шығыстар, т.б.) кейбір жағымсыз жағдайлардың болу мүмкіндігі.
Экономикалық категория ретінде тәуекел – бұл мүмкін болатын немесе
болмайтын оқиға. Егер ол болса, онда оң (табыс, пайда), теріс (шығындар,
шығыстар, жоғалтып алулар) немесе нольдік (шығынсыздық және табыссыздық )
нәтиже болуы мүмкін. Қаржылық операциялар тәуекел деңгейінің бағалануын,
оның шамасын анықтауды және оны төмендетуге бағытталған шараларды
қабылдауды талап етеді.
Тәуекелді талдау кезінде оның көздері мен себептерін анықтау
керек.Пайда болу көздеріне байланысты тәуекелділік былайша бөлінеді:
меншікті шаруашылық, адамның өзімен байланысты, табиғи факторлармен
байланысты. Тәуекелдіктің пайда болу себептері болашақтың анықталмауынан,
әріптестің айқындалмаған мінезі, ақпараттың жетіспеуінен туындаған деп
жіктеледі.
Тәуекелді талдау арқылы банк жобаға қатысу кезінде қаржылық
шығындарды шектеуге тырысады.
Тәуекелді талдауды бір – бірімен өзара тығыз байланысты және бір –
бірін толықтыратын екі түрге бөлуге болады: сапалық және сандық.Сапалық
талдау жеңілірек болып келеді. Оның негізгі мақсаттары – тәуекелдің
факторларын, пайда болу кезеңдерін, пайда болуының мүмкін аймағын анықтау
болып келеді.Тәуекелді анықтау жүйесі үш элементтен тұрады: тәуекелдің
ұзақтығы,көлемі, ықтималдығы. Қазіргі уақытта тәуекелді сандық талдаудың
жиі қолданылатын әдістері мыналар болып келеді:статистикалық, аналитикалық,
сараптамалық және тағы басқалары.
Жұмысты дайындау кезінде теориялық, статистикалық көрсеткіштер
зерттелді.
Есеп беруде келесі материалдар қарастырылады:
- Цеснабанк АҚ даму тарихы және көрсететін қызметтері;
- Банк уставы;
- Статистикалық көрсеткіштер;
- Банктің ипотекалық тұрғын үй қарызын алу жөніндегі нұсқау;
- Банктің бухгалтерлік есебі;
- Ипотекалық несиелеудің дамуы, құрылымы, және банк қызметіндегі орны;
- Банк тәуекелдерінің пайда болу жолдары мен оларды төмендетуге
бағытталған шаралар;
2. ИПОТЕКАЛЫҚ НЕСИЕНІҢ ТЕОРИЯЛЫҚ АСПЕКТІЛЕРІ МЕН ТӘЖІРИБЕСІ
1.1 Ипотекалық несиелеудің теориялық аспектілері
Нарықтық қатынастардың дамуы мемлекет экономикасындағы жылжымайтын дүние
мүлік рөлін бағалау мен адамдар өмірінде елеулі өзгерістерге әкелді.
Бұл жағдайда жылжымайтын дүние мүлік құру әдістері, жолдарды негіздеу
және мәселені анықтау тұр, ол нарық субъектілерінің қажеттіліктерінің
әсерін қанағаттандыруды қамтамасыз ету мәселесін шешеді. Жылжымайтын дүние
мүлік нарығын тиімді басқару жалпы инфрақұрылымды құру мен дамыту
нормативтік базаға кіретін жылжымайтын дүние мүлік пен мәмілеге мемлекетті
құқықтарды тіркеу жүйесімен байланысты. Жылжымайтын дүние мүлікке жеке
меншік ерікті сақтандыру жүйесінің құқықтарын қосарласып жүргізумен, салық
салу механизмінің инвестициялық белсенділігінің дамытуды ыңталандыру мен
тұрақтандыруды тұрғызу арқылы, Қазақстанның жылжымайтын дүниеге мүлік
қызмет етуін біріңғай мүліктік кемен түрінде қамтамасыздандырады.
Жылжымайтын дүние мүлік нарығының сегментінің ең дамыған түрі тұрғын үй
нарығы болып табылады. Тұрғын үй құрылыс көлемінің ұлғайюы, адам зәру
қажеттілігін қанағаттандыруды қамтамасыз ететін , жоспра шешімінің
әртүрлілігі мен жетілдірілуі, құрылысты тұрақты қымбаттауы, инфляция
өсімімен халық табысының қысқаруы тұрғын үй нарығының жұмысының
тұрақтылығын бұзып, құрылысшыларға залал әкеледі. Оқшауландырылған қаржы
қорлары айналамнан алып тасталды. Жылжымайтын дүние мүлік нарығында бірінші
кезеңде , Астанадағы беделді аудандарда пәтерлер сатылады. Риэлтер
фирмалары оқшауланған аудандағы пәтерлер, сонымен қатар ескі жобамен
жасалған жинақтама үйлердегі пәтерді сатудан бас тартуда. Астана
тұрғындары, тұрақты табыс табатын және сататын сатып алғылары келетіндер,
жоба сапасына, пәтер қолайлығына, аудан инфрақұрылымының дамуына көңіл
аударады. Бұл тұрғындар инфрақұрылымының дамуына көңіл аударады.Бұл
тұрғындар бөлігінің қажеттілігін қанағаттандыру мен қолдау , қазіргі
уақытта маңызды мақсаттардың бірі. Бұрын пәтерді сатып алатын адамдар,
қолма- қол ақшамен бірақ алатын. Қазір сатып алушылардың негізгі жиыны өз
кішкене пәтерлерін сатып, үлкен пәтерді қосымша төлеммен алып, өз тұрғын ұй
жағдайларын жақсартатын адамдар көбірек. Жылжымайтын дүние мүлік
нарығындағы жағдай, көбіне осы сатып алушыларға байланысты.
Потенциалды сатып алушылар қолындағы қаражаттарды тиімді пайдалануға
болатын елеулі көмекті ипотека береді. Тұрғын үй ипотекасының несиесі
құрылысшыларға да тұрақты және тұрғын үй құрылысын үздіксіз қаржыландыруға
көмектеседі. Бюджеттен елеусіз қаражаттар бөлінгенімен, ипотекалық несие
қазіргі уақытта бюджеттік емес қаржыландыруға түсетін пәрменді түпдеректің
бірі болып табылады.
Нарықтық экономикалық жағдайда мемлекет шын құрылыс кешеніне
инвестициялық процессті реттеу мәселесі маңызды. Құрылыс кешеніндегі
инвестициялық процесстерді жүргізу мен ұйымдастыру механизмі нарықтық
экономика тараптарына баламалылық және нарық ойынының заңдарын
инвесторлар ( заңды тұлға) , банктер, тапсырыс беруші және құрылысшыларды
ескеру қажет. Шетелдік тәжірибені толық қолдану Қазақстан экономикасының
ерекшелігі мен нарықтық қатынастардың толық орындалмауы салдарынан
қиындатылған. Оған қарамастан, тұрғын үй ипотекалық несие тәжірибесіне
сүйене отырып, оның тәжірибелік қолдануының мүмкіндігін куәландырады.
Сату объектілерімен жылжымайтын дүние мүлік нарығының қатысушылар
қызметінің белгісін нақты белгілеу мүмкін емес, яғни тұрлаусыздық және
пәтерді сату саласындағы нарықта коммерциялық тәуекелдің тым үлкен болуы.
Бірақ жетістікке жетуге болады, егер сату объектілер ретінде жылжымайтын
дүние мүлікті бағалаудың әдістерін максималды қолдансақ, риелторлардың
практикалық жинақталған тәжірибесі, банктер мен құрылыс ұйымдары арасында
ипотекалық несие талдауын жүргізуге мүмкіндік береді.(11)
Қазіргі коммерциялық банктердің басты мәселесі көбіне несиелеу
процесіндегі тәуекелдің болына байланысты туындайды.
Несиелік тәуекел – бұл қарыз алушының алған негізгі қарызы мен оған
есептелетін пайызды тиісті уақытында несиегерге төлей алмай қалу
ықтималдығы. Несиелік тәуекелдің алдын алу үшін банктер қарыз алушылардан
несиенің тұрақты қамтамасыз етілу формасын талап етеді. Несиені қамтамасыз
етудің дәстүрлі емес формасы ипотека болып табылады. Бұл әлемдік тәжірибеде
кеңінен қолданылады.
Ипотека – жылжымайтын дүние мүлік кепілдігі , ол кәсіпорын , құрылым ,
ғимарат және құрылыс, және де жермен, белгілі бөлімдермен немесе пайдалану
құқығы бар несие алу үшін басқа объектілер.
Қазақстан Республикасының Азаматтық кодексіне сәйкес, Ипотека-кепіл
түрі, мұнда кепіл мүлігі үшінші тұлғаның иелігінде немесе қоланылуында
болады. Ипотека заты ретінде мыналар бола алады: кәсіпорын құрылыстары,
ғимараттар,транспорттық құралдар, көп пәтерлі үйлердегі пәтерлер, ғарыштық
объектілер, айналымдағы тауарлар және басқа да азаматтық айналымнан
алынбаған мүліктер(7)
Ипотека нарықтық қатынас жүйесіндегі қазіргі өнер табыс емес Ипотека
түпдерегі заттар құқығының ұғымы пайда болған уақытқа байланысты, олар
өз кезегіндегі әртүрлі тарихи дәуірде кең қолданылған санат санына
жатады.
Ипотека ұғымы (грек тілінен hypotheke - кепілдік (кепіл зат)) б.э.д. 6
ғ. Басында Грецияда пайда болып, белгілі жер иелікпен несиегерге
борышқордың жауапкершілікпен қамтамасыз етумен байланысты болды. Бұл
міндеттемені рәсімдеуде қарызгердің жер териториясында жазуы бар бағана
қойылды, көрсетілген меншік аталған сомма несиегердің кінәратын
қамтамасыздандыру. Бұл бағана, ипотека деген атқа ие болып , жер меншігіне
түскен қарыз белгіленді. Киінірек ол мақсатқа арнайы ипотекалық деп
аталатын кітаптар пайда болды. Ежелгі Грецияда ипотеканың алғашқы
нысандарын қолдану жария болды, яғни хабарланған жер меншігінің жағдайы
туралы әр бір мүдделі адам еш қиындықсыз біле алу мүмкіндігі болды.
Ипотекалық несие феодолизм кезіндеде дамып, несие ісі ретінде қазіргі
жағдайда туындады. Ипотекалық банктердің классикалық мемлекеті болып
саналады. 1770 ж. Бреславлде Пруссия ханы Фридрих 2-мен алғашқы ипотекалық
банк – Селездік несие қоғамы құрылды. Бұл мемлекеттік дворяндық банкі
помещик шаруашылығына қаржылық қолдау көрсетіп, 19 ғ. Ортасынан оның
қызметі крестьян шаруашылығына таралды. 18 ғ. Ақырғы үштігінде Германияда
тағыда бес земстволық несие банктері құрылып,19 ғ. Екінші жартысында
қалалық жылжымайтын дүние мүлікті несиелеу банктері пайда болды. Алғашқы
жеке меншік акционерлік банкі таза ипотекалық 1862 жылы Франкуртте
құрылды. Қазір Германияда бірнеше ондық банктер саналады, олардың екіден
үші акционерлік , ал үштен бірі мемлекеттік .
Европа мен Американың басқа мемлекеттерінде нақты ипотекалық банктердің
бөлінуі жоқ, ал жылжымайтын дүние мүлік несиесімен негізінен несие жинақ
қауымдастығы, өзара жинақ банктері, аймақтық федерал банктерімен
сақтандыру компаниялары айналысады.
Ипотекалық жүйенің оңды нәтижелігі заңмен тығыз байланыста болуына себеп
болды. Ипотекалық кітапта белгілі дерек болмаса, сот қаулыны қабылдамайтын.
Ипотека кепілдікті операцияларды жасауда нақты тәртібін енгізді, яғни,
мазмұнның екі мәнділікті шығарып тастау үшін. Кең мағынада ипотека заңды
құқық жүйесін белгілеп жылжымайтын дүние мүлікпен иеленудің жағдайын
анықтай тәртібі мен нақты әрбір уақытқа оған қарызды кіргізеді.
Белгілі жылыжымайтын дүние мүлікке иегер құқығын анықтауға мүмкіндік
беретін ипотекалық жүйе кезінде , осы жылжымайтын дүние мүліктерді кепілзат
ретінде сенімді ұзақ мерзімді несие беру шарты құралады. Бұл ипотекалық
несие артықшылығы оның басқа ұзақ мерзімді несиелерден ерекшелендіреді.
Ипотекалық тәртіп салынған мүліктің сақтануымен бағалардың тұрақтылығын
қамтамасыз етіп, банк- несиелерге қарызгердің несиені қайтармау қайпіне
негіз бермей , несие қорларын ұзақ мерзімге берудің экономикалық базасын
құрады. Ипотекалық тәртіп несие алушы үшін де қолайлы. Салынған
жылыжымайтын дүние мүліктерінің сатып алу құқығын алуға бағытталып, олар
несиені өшіру үшін барлығын жасап , нәтижесінде өз төлем қабілеттілігімен
қаржылық жағдайын бекітеді.
Әлемдік банк шаруашылығының даму заңдылықтары тұрғысынан қарағанда
ипотекалық несиелеу нарық экономикасының ажырамас элементі болып табылады.
Ипотеканың өзіндік ереешелітері бар.
Бірішіден, ипотекалық несие – бұл қатаң түрде анықталған кепілзатқа
беретін несие. Қарызды қайтармаған жағдайда жылжымайтын дүние мүлік
сатылады және одан түскен түсім несегердің қарызын жабуға бағытталады.
Екіншіден, ипотекалық несиелердің басм бөлігінің көздеген мақсаты болады.
Олар тұрғын үйлерді, сол сияқты өндірістік ғимараттарды сатып алу, салу
немесе қайта құру және бөлімшелерін игеруді қаржылындыру үшін
пайдаланылады.
Ипотека дамыған нарықта экономика елдерінде , ең алдымен АҚШ пен
Европада кеңінен тараған . Бұл ипотекалық несиенің басқа несие түрлерімен
салыстырғанда елеулі артықшылығы бар екендігімен байланысты . Ипотекалық
несие екі жақтында тәуекел деңгейін азайтады. Тапсырыскер несиені едәуір
ұзақ мерзімге ала отырып, кепілге қойылған жылжымайтын мүлікті, яғни,
тұрғын үйді өзіне иелігінде сақтап қалады. Ал , несие беруші берілген
несиенің орнын толықтырудың қай жағынан да ұтылыссыз нұсқасына ие болады.
Ипотекалық несиееудің басты мақсаты – халықтың өзінің және несие қаржысы
есебінен еркін нарықта дайын тұрғын үй сатып алуына жәрдемдесу болып
табылады. Тұрғын үй ипотекалық несиені- бұл банктің тапсырыскерге тұрғын үй
сатып алуға арнап беретін ақшалай қаражаты. Тапсырыскер өз кезегінде мұндай
несиені пайдаланғаны үшін сыйақы төлеуі , сондай-ақ , ай сайын белгіленген
көлемде қарыз қаржысын қайтарып отыруы тиіс .
Ипотекалық несиенің ең басты артықшылығы – сіз өзіңіздің меншікті тұрғын
үйіңізге бүгіннің өзінде–ақ ие боласыз да, ал ақшасын бірнеше жылға созып,
бірте- бірте төлеп құтыласыз. Ипотекалық несие алу үшін сатып алынатын
тұрғын үйден басқа қандай да бір қосымша кепілзат талап етілмейтіні де
маңызды. Ипотека – несиеге үй сатып алу деген сөз.
Қазақстанда ипотеканың дамуы Республика Президентінің 1995 жылғы 23
желтоқсандағы Жылжымайтын мүлік ипотекасы туралы заң күші бар Жарлығынан
бастау алады.(3)
Қазіргі уақытта бірқатар Қазаұстандық банктер жеке тұлғаларға тұрғын
үй сатып алу үшін ипотекалық несиені беруде. Бірақ солардың қызметінде
жұртты толғандыыратын бір нәрсе – несие мерзімінің қалағандай үзақ болмауы
мен жоғары пайыздық ставкаға байланысты болып отыр. Мұның себебі түсінікті
де , халық әзірге ақшасын қызқа мерзімді депозитке салады, сәйкес банктерде
несиені ұзақ мерзімге бере алмайды. Қаржыгерлер тілімен айтқанда , елімізде
ұзын ақша жетіспейді.
Бүгінде Қазақстан ипотекалық компаниясы ипотекалық несиеге халықтың
әлтүрлі тобының қолы жететіндей болу үшін жұмыс жасауда. Компания
ипотекалық несиелер беруді жоспарлап отыр, бұл тағы бірнеше жүздеген
отбасының өз пәтерлеріне ие болу мүмкіндігі деген сөз.
1.2.Ипотекалық несие обьектілері мен субьектілері
Ипотекалық несиелендіруді қаржыландыру формасы негізінде тұрғын үй
құрылыс саласында ең көкейтесті тұрғын үй нарықтық экономикада - өзім
индекаторының өкілетісі болады, экономиканың әртүрлі саласының даму
динмикасын көрсетіп және мемлекет болашағы жалпы және өз болашағында
халықтық сенімділігін суреттейді.
Тұрғын үй мәселесін шешу, әрбір қазақстандыққа қолайлы жағдай жасау
экономиканы тұрақтандыру бағыты мен әлеуметтік саланы дамыту стратегиясы
бүгінгі күні маңызды болып табылады.
Бюджеттік қаржылықтың созылмалы жетіспеушілігі ақырғы жылдары ,
қаржыландырудың бюджеттік емес түпдеректен іздеу дәстүрлі болып кетті. Бұл
қатынасты ұзақ мерзімді ипотекалық несиені дамуы тұрғын үйі мәселесін
шешуде ең перспективалы және шешуші болады.
Ұзақ мерзімді ипотекалық несиені дамытуды басты мақсаты орташа табысты
Қазақстан азаматтарының тұрғын үй құнының қол жеткізудің қамтамасыз ету
жүйесінің жұмысын құру болады да , ол ұзақ мерзімді ипотекалық несие мен
азаматтардың өз жеке қаражаттарының тұрғын үй нарығын монаполиядан
босатылған тұрғын үйді сатып алу нарығының принциптеріне негізделген .
Кепілзаты ретінде ( ипотека) жылжымайтын дүние мүлік бола алады да ,
ол өз кезегінде кепіл заты бола алатын мүлік және ипотекаға қол жеткіссіз
болатын мүлікке бөлінеді. Мүлік, егерде оған құқығы бар , талап бойынша
бекітілген жылыжымайтын мүлікке құқықты мемлекеттік тіркеудің бар жағдайда,
кепіл заты бола алады.
Ипотека заты ретінде кез келген жылжымайтын дүние мүлік бола алады, егер
ол азаматтық айналымда болса, және оның иелігінен шығу мүмкіндігі болса.
Ипотекалық несие нарығында төрт негізгі субъектер қызмет атқарады:
қарызгер, несиегер , инвестор (салымшы) , үкімет және көптеген екінші
деңгейлі қатысушылар, олар: тұрғын үй сатушылары , ипотекалық несиенің
қайталама нарығының операторлары (тұрғын үй ипотекалық несиесінің
агенттігі), жылжымайтын мүлік мәселесі мен оның құқығын тіркейтін
мемлекеттік органдар, сақтандыру компаниялары, бағалаушы, риелторлық
фирмалар. Осы қатысушылардың рольдерін нақтырақ ұғу үшін атқаратын
қызметтерін қарастырайық.
Ипотекалық несие нарығының субъектілерінің негізгі қызметтері:
• Қарызгерлер – жеке тұлға, Қазақстан Респуликасының азааматы
банкпен несие шартын жасасу. Оның талабы бойынша несие түрінде
алынған құралдар түрғын үйді алуға мақсатында қолданылады. Шарт
бойынша міндетемені орындауды тұрғынүйді алуға ұсынылған кепілзаты
қамтамасыз етеді;
• Несиегерлер – банктер және басқа да заңды тұлғалар, қарызгерлерге
заңмен бекітілген тәртіп бойынша ипотекалық несиені беретіндер.
Несиегердің негізгі қызметтері : несиені талаптары шарттарына сай
, қарызгердің несиені өтеу қабілеті мен төлем қабілеттілігін
бағалау негізінде ипотекалық несиені беру ; несие шарты мен
ипотека шартын рәсімдеу ; берілген ипотекалық несиеге қызмет
көрсету. Тұрғын үй мен пәтерлер ипотекасының ерекшклігі мына сурет
1 көрсетілген.(6)
Сурет 1- Қазақстандағы Цеснабанк операциялар
жиынындағы ипотекалық несиелеудің орны.
Сурет 2- Тұрғын үй мен пәтерлер ипотекасының ерекшелігі.(6)
Тұрғын үй ипотекасының шарты бойынша несиегер кепіл зат иесі болады да
ол оған несие шарты бойынша қарызгер міндетін орындамаса, өзінің ақшалық
талаптарының шарт бойынша қанағаттандырылуын ала алады:
- салымшы – заңды және жеке тұлға қайталама нарығындағы операторлары
мен немесе ақшаны айналысқа шығаратын несиегерлермен қамтамасыздандырылған
ипотекалық несиенің бағалы қағаздарды алу. Оларға зейнетақы қоры
сақтандыру компаниялары, инвестициялық банктер, үлестік жарна ,
инвестияциялық қорлар және т.б;
- үкімет – ипотекалық тұрғын үй несиелеуінің жүйесін дамыту
концепциясын анықтайды және ипотекалық несиелеу жүйесінің сенімді және
тиімді жұмыс істеудің құқықтық негізін қалыптастырады, қарызгердің
әлеуметтік қорғаныс механизмін құрады; ипотекалық несие нарығының
қатысушыларын ынталандыратын салық саясатын жүргізеді; нарықты
ұйымдастыруға қажетті институттарды құрып оларды басқаруда қатысады.
Ипотекалық несие нарығының қалған қатысушылырының қызметтері:
- тұрғын үй сатушылары тапсырыс бойынша өзінің меншігінде немесе
басқа заңды және жеке тұлғалар меншігіндегі тұрғын үй жайды
сататын жеке және заңды тұлғалар;
- ипотекалық несиенің қайталама нарығының операторы – несиені қайта
қаржылындыруды жүзеге асыратын, халыққа ұзақ мерзімді несиені
тұрғын үй ипотекасына беретін арнайы ұйымдар.Олардың қызметіне
келесілер кіреді: ипотекалық несие процедурасына қосылған талаптар
мен бекітілген стандарттар негізінде несиені қайта қаржыландыру
эмиссиялық ипотекалық қарыздарды шығару тұрғын үй несие саласына
инвестор құралдарын қарату;
- жылжымайтын мүлікке құқықтар иен оларға мәмілені жасауды
тәркілеудің мемлекеттік органы - жылжымайтын мүлікке құқықтар мен
оларға мәмілені жасауды мемлекеттік тәркілеуді
қамтамасыздандыратын, мемлекеттік орган. Олардың функциялары тұрғын
үй – жайдың сатып алу – сату мәмілесін тәркілеу, меншік құқығының
жаңа меншікке өтіуін рәсімдеу, ипотека шарты мен ипотека құқығын
тәркілеу. Ипотекалық нарығының барлық қатысушыларына тұрғын
кепілінің ауырталылығы мен меншік құқығы жайлы ақпаратты ұсыну мен
сақтау;
- сақтандыру компаниялары – ипотекалық нарықтық қатысушыларына
азаматтық құқық міндетін сақтандыру мен қарызгердің өзіндік
сақтандыруын, мүліктік сақтандыруын жасау мен лицензиясы бар
компаниялар;
- бағалаушылар – ипотекалық несиенің кепіл заты болатын, тұрғын үй
жайды кәсіпқой бағалауды жасауға құқығы бар, заңды және жеке
тұлғалар;
- риэлтор фирмалары – тұрғын үйді сату мен сатып алу нарығында
кәсіпқой делдалы болатын заңды тұлғалар. Риэлтор қызметіне тұрғын
үй қарызгері мен сатушыға тұрғын үйді сатып алу – сату нұсқасын
таңдау, сатып алу – сату мәмілесін жасауға көмектесу, тұрғын үй
нарығының басқа қатысушыларының тапсырмасы бойынша тұрғын үйді
сатуды ұйымдастыру, тұрғын үйді сатудың саудаласуды өткізуді
ұйымдастыруға қатысу.
- Ипотекалық несие жүйесінің инфрақұрылым бөлімшесі –
нотариат, төлқұжат қызметі, қамқор органдары, заңды ақыл – кеңесі
және т.б. Тұрғын үй – жаймен мәмілелерге қажетті заңды жөнелумен
қамтамасыздандырады, тұрғылықты жерлері бойынша азаматтарды
тәркілеу оның ішінде кепілдікке алынған пәтерлер мен үйлер ,
жылжымайтын мүлікпен мәмілеме жасасқанда кәмелетке жасы
толмағандардың құқықтарын қорғау. (13)
Ипотекалық несие нарығының қатысушылары бүгін осы немесе басқа
мөлшерде нарыққа жұмыстарын атқаруда. Басты мақсат, мүмкіндіктерді кеңейту
мақсатында тиімді өзара іс – қимылды жасау олардың мүдделіктерін
қамтамасыздандыру үшін.
1 кесте - Қазақстанда ипотекалық несиенің берілу динамикасы(6)
1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005
Экономикадағы 148,83 276 489,80 672,40 978,10 1036,6 1183,5
кредиттер 276,20
Қысқа мерзімді 75,43 143,20 241,10 288,50 369,70 367,30 407,9
Ұзақ мерзімді 73,40 133,00 248,70 383,90 608,40 669,30 775,6
ЖІӨ-дегі несиелер 7,4% 10,6% 14,9% 17,9% 22,0% 23% 27%
%-бен
Несиенің депозитпен86% 94% 110% 110% 132% 127% 128%
арақатынасы %-бен
Шағын бизнеске 39,90 74,20 122,00 146,50 196,20 229,40 248,90
кредиттер
Сыйақының орта 20,7 18,2 16,1 14,4 13,7 13,4 13,1
ұтысы %-бен
Жеке тұлғаларға 24,4 23,8 22,5 20,5 19,4 18,6 17,8
Шетел валютасындағы22,8 21,1 20,1 18,1 17,2 15,8 15,3
несиелер
Несиелер теңгемен 26,0 27,2 25,5 24,3 21,8 21,4 21,2
Заңды тұлғаларға 20,5 17,9 15,7 14,0 13,1 12,7 12,3
Шетел валютасындағы18,8 16,9 14,6 13,0 11,0 9,9 10,1
несиелер
Несиелер теңгемен 22,3 19,1 17,4 15,6 15,5 14,9 14,3
1.3 Ипотекалық несие нарығының құрылымы
Ипотекалық нарықтың негізгі тағайындауы ипотекалық механизмге кепілзат
ретінде салынған – жылжымайтын мүлік кепілі міндеттердің кең көлемді
орындауын қамтамасыздандыру қызметі үлкен потенциалды мүмкіндіктерді
тәжірибеде өткізуді жасауда құрылады.
Ипотекалық нарықтың екі деңгейлі сипаты бар, себебі әр біреуі өзінің
тұрғын үйді ипотекалық несиелеудің өзіндік ерекшелігі бар болып , өзіндік
процесстер өтеді. Осыған сәйкес ипотекалық нарықты бастапқы және қайталама
деп бөлуге болады.
Негізінде, бастапқы ипотекалық несие нарығы ипотекалық нарық сегментін
көрсетеді. Сәйкесінше міндетті өзара қатынастарға баратын , борышқор мен
несиегер қызметінің барлық жиынын қамтиды. Ол кезде борышқор кепілдік
беруші міндетті орындау әдісі ретінде ұсынып, ол несиегр жылжымайтын
кепілдік ретінде алады. Бастапқы ипотекалық несие нарығының субъектілері
мен құралдары сурет 3 көрсетілген.(6)
Ипотека шартының құқығы Міндет құқығы
Несиегер кепілхатты өзінде Несиегер кепілхатты нарықта
Сақтайды айналымға жібереді
Сурет 3- Бастапқы ипотекалық несие
Нарығының субьектілері мен құралдары
Сурет 3 көрсетілген процедураны іске асыру көптеген жағдайда
қарызгердің тұрғын үй ипотекалық несие қатынастарында қатыспау жағдайында ,
борышқордың несиегермен өзара қатынастарының қажеттілігі аяқталады. Банк
үшін , жеке дара немесе мәнді екі жақты қатынас қарызгер мен несие қоржынын
бір жақты толтыру ипотекалық нарықта ойдағыдай қызметпен
қамтамасыздандырады. Банктің тағы бір қызметінің маңызды жағы кезекті
қарызгерге жаңа ұзақ мерзімді ипотекалық несие түрінде беруге дайын болған
, жаңғырту несие қоры болып табылады.
Төтенше көкейтестілік мақсатты шешу үшін қайталама ипотекалық несие
нарығының қызметі ұйымдастырылады.
Қайталама ипотекалық несие нарығы - ипотекалық нарық сегменті . Онда
несие міндеттері бойынша дербестендірілген құқықтарды түрлендіру арасында
ипотекалық жүйенің несие потрфелінің жиынын құру жасалады, және иесізденген
пайдалы қағаздар ипотекалық шартында және ұзақ мерзімді инвесторлар
арасында оларды орналастыру. Қайталама ипотекалар несие нарығының
субъектілері мен құралдары сурет 4 көрсетілген.(14)
Сурет 4- Қайталама ипотекалық несие
нарығының субьектілері мен құралдары
Осыдан, қайталама нарық инвестор мен несиегерді бастапқы ипотекалық
нарыққа байланыстырушы тобы болып, ипотекалық несиеге қаржылық ағынын
бағыттау мен инвесторлардың ақша құралдарының шоғырлануын қамтамасыз етеді.
Осыған сәйкес қайталама нарығының маңызды мақсаты инвесторға салынған
құралдарына қосымша кепілді беру, себебі олар кепілхатпен
қамтамасыздандырылған.
Тұрғын үй ипотекалық несие жүйесі бастапқы және қайталама ипотекалық
гарықтарын біріктіретін көрсетілген.
Қазіргі уақытта ипотекалық несиенің көптеген үлгілері әзірленген. Олар
беру кестелері , өтеу және қызмет көрсетуі бойынша айырылады.
Ипотекалық несиенің негізгі үлгілері:
1. Тұрақты ипотекалық несие, оның басты алуан түрлілігі өзін-өзі
амортизациялайтын несие болып табылады.
2. Айнымалы төлеммен несие, оның алуан түрлілігі келесілер болады:
• Бір жолғы төлеммен, ол келесі несиеге бөлінеді:
- мерзімнің өтуіне дейін оқшауландырылған пайыз төлемдері;
- пайыздардың төлеуімен ғана ;
- ішінара амортизация мен жиынды шарлы төлеммен;
• Пружиналық немесе негізгі сомманың тіркелген төлемімен;
• Қатысумен;
- пайда;
- құнның өсімінде;
• өспелі төлеммен;
• кері аннуитетпен;
• ауыспалы ставкамен;
• канадалық ролл- овер (жаңартылып отыратын несие);
• қорытындылаушы ипотека;
• қосылғаны пайызбен төлем;
Тұрақты ипотекалық несие – несиенің ең қарапайым нысаны. Ол төменгі
инфляциясы бар , несиелеудің ұзақ мерзімді және, бірдей уақыт мерзімінде
бірдей амортизацияны төлеу мемлекеттеріне тән сипат. Сондықтан мұндай
несиелер өзін - өзі амортизациялау түріне жатады. Амортизация бұл жағдайда
негізгі қарызды өтеу мен несиені пайдалану үшін пайыздарды төлеу процессін
білдіреді.(1)
Айнымалы төлеммен несиелер. Өзін-өзі амортизацияландыруға жатпайды және
негізгі қарызбен пайыздарды өтеу кезеңдерінің әртүрлілігі , сонымен басқа
қосымша шарттар.
Ондай несие түрлеріне бір жолғы төлеммен несие жатады, оған бір жолғы
төлем жатады. Ақырғысы келесіге бөлінеді:
- мерзімнің өтеуіне дейін оқшауландырылған пайыз төлемдері,
негізгі қарызды өтеу мен сонымен мерзімді пайыздарды төлеуді
қарастырмайды. Несиені өтеу мен капиталдандырылған пайыздар мерзім
аяғында жасалады. Мұндай несие түрін пайдалану жеткілікті шектеулі.
- Пайыздарды төлеумен ғана несиелер- шарлы төлемнің алуан түрлілігі
; мерзім аяғында негізгі сомманың шарлы төлемін қарастырады, ал
пайыздар несие уақыт мерзімінде тұрақты төленеді;
- Ішінара амортизация мен жиынды бір жолғы төлеммен несие – олар да
шарлы төлемнің алуан түрлілігі болып табылады, несие мерзімінің
аяғына дейін ішінара амортизацияны қарастырады.
Пружиналық несиелер негізгі қарыз өтеуіне тұрақты бірдей төлемдерді
қарастырады.
Қатысумен несиелер пайдалы жылжымайтын дүние мүлікті қаржыландыруда
қолданады. Бұл несие өзін - өзі амортизацияланғанға жуық, бірақ ол
несиегердің тұрақты негізгі қарызбен оның пайызын алып, обьектісінің
пайдасында қатысуды көрсетеді. Несиегердің қатысуы әртүрлі болуы мүмкін: ол
рентаның асыру бөлігіне таза операциондық пайданың шектен шығу бөлігіне,
капитал өсімінің бөлігіне немесе жылжымайтын мүлікті сатудан алынған, табыс
бөлігіне үміткер болады және т.б.
Өспелі төлеммен несие (өспелі аннуитетпен) барлық мерзімде біркелкі
өзгермелі төлемдер қарастырылып және төлемдер жыл сайын өседі деген
есебімен, жылжымайтын мүлік жалға беру несиесімен қолданылады. Мұндай
несиелер қарызгер пайдасы несие мерзім аяғына қарағанда төмен болғанда
пайдаланылады.
Кері аннуитетпен несиелер, керісінше, соңында несие төлемінің азаюын
не бітуін білдіреді. Бұл тұрғыда, олар тыйым салынған несиелермен
салыстырмалы.
Ауыспалы ставкамен несиелер, көбінде ақша нарығының инфляция, валютв
және т.б. бір индекстеріне байланған. Несиені минималды не максималды
шамасының шекті ауыспалы ставкасымен төлеуге мүмкіндік береді. Ставкалардың
өзгеруі несие мерзіміне әсер етеді.
Аяқталған ипотеканың бірнеше алуан түрлілігі бар және өздері
қаржыландырудың қайталама жеке жағдайы болады. Бұл несие түрінің мәні,
бірінші несиені жабуға бағытталған төлемдерді екінші несиеге аккредитивті
жылжымайтын мүлікке беріледі. Мұндай несие ставкасы, бірінші несиеге
қарағанда жоғары.
Қосылған пайыз ставкасының несиелері негізгі қарызға пайыздарды
есептеуді қарастырады, ад келесі төлем шамасын анықтау үшін нәтижесі жабу
кезеңінің санына бөлінеді. Бұл несиелерді жеке меншікті несиелеуге
пайдаланып және несиені төлеудің мерзімнен бұрын мүмкіндігін қарастырады.
Сонымен, мұндай несиелерді жерді иелену не жаңа құрылысқа да береді.
Бұл несие түрлерінің айырмашылығы оларды беру жерді иелену немесе
құрылыстың жаңа этаптарын аяқтау мөлшерінде бөлшектеп беріледі. Пайыз
төлемдері несие қалдығына жинақталады. Несиені жабу жерді меңгерген кезде
немесе жаңа ғимарат игергенде мүмкін болады.(2)
1.4 Цеснабанк АҚ ипотекалық тұрғын үй қарызын алу жөніндегі бағдарламасы
Тұрғын үйді сатып алуға және жөндеуге арналған ипотекалық түрғын үй
қарызын алу жөніндегі нұсқауды Қазақстан Қаржыгерлері Қауымдастығы және
Цеснабанк Акционерлік Қоғамы бірлесе отырып дайындады. Бұл нұсқау
Цеснабанк Акционерлік Қоғамы жүзеге асырып жатқан ипотекалық несиелер
бағдарламаларының қаншалықты тиімді екенін болашақ несие алушыларға
түсіндіру үшін жасалған.
Цеснабанк бағдарламаларының кейбір ғана артықшылықтарын атап өтейік:
1) сыйақы мөлшерлемелерінің аздығы;
2) несие мерзімінің ұзақтығы;
3) несиені теңгемен алу мүмкіндігі;
4) аннуитенттік төлемдердің қарызгер бюджетіне ауыртпалық етпейтіндігі;
5) несиені мерзімінен бұрын төлеу мүмкіндігі;
6) бастапқы жарнаның аздығы.
Арналу мақсаты Тұрғын үйді сатып алу,жөндеу жұмыстары,
құрылысы
Несие валютасы: теңге (шетел валютасына байланбастан)
Бастапқы жарна: 10 % кем емес
Қарыз беру соммасы минималды-600 000 теңге, максималды- несие
алушының кепілге қоятын мүлкінің құны мен
төлем қабілеттілігіне байланысты.
Қарыз беру мерзімі: 37 айдан 240 айға дейін
Қамсыздандырылуы Қарызгердің немесе үшінші жақтың
меншігіндегі сатып алынған тұрғын үй,
жылжымыйтын мүлік
Несиені өтеу тәсімі: ай сайын, бірдей төлемдер жасау арқылы
Қарызды мерзімінен бұрын Мерзімнен бұрын өтеудің ең аз соммасы-100
өтеу АЕК
Ішінара мерзімінен бұрын өтелетін соманың 1%-ы
өтеу үшін айып пұл
Сурет 5- Ипотекалық несие алу шарты
“Цеснабанк” АҚ бағдарламасы бойынша тұрғын үй ипотекалық қарызын алу
тәртібі мынандай кезеңдерден тұрады:
Алдымен несие шарттары жайлы қажетті ақпаратпен танысу. Сонымен қатар
қарызды қайтаруға мүмкіндік бар екендігіне көз жеткізу керек. Сатып алатын
үйді таңдап, бұл ретте банк тандаған үйді қарыз бойынша кепілдікке
алуға келісім береді. Келесі кезең - үйді бағалау. Бұл жұмыс мемлекеттік
лицензиясы бар тәуелсіз бағалаушыға тапсырылады.
Кепілге берілетін жер учаскесі бар тұрғын үйлерді Жылжымайтын мүлік
жөніндегі Орталық РМК бағалайды. Андеррайтинг. Банк қарызды өтеу
мүмкіндігін бағалайды және ұсынған құжаттардың нақтылығын тексереді. Қарыз
алудың тағы бір шарты тұтынушының өмірі бен еңбек қабілеттілігін
сақтандыру болып табылады.(5)
Шарттардың бекітілуі:
а) Тұтынушы мен Банк арасындағы банк қарызы туралы шарт;
б) Сатып алушы мен сатушы арасындағы тұрғын үй сату және сатып алу шарты.
Тұрғын үй сатушысымен есеп айырысу. Сатып алынған тұрғын үйді бірінші жылға
сақтандыру. Ипотека шартын бекіту және оны жылжымайтын мүлік жөніндегі
орталықта мемлекеттік тіркеуден өткізу.
Банк өз қарызгерлеріне 3 жылдан 20 жылға дейін қарыз алуға мүмкіндік
береді. Өтеу процессі ыңғайлы болу үшін несиенің қолайлы мерзімін тұтынушы
өзі таңдай алады.
Бағдарламада қарызгерді немесе сатып алынған тұрғын үйді сәтсіз
оқиғалардан сақтау қарастырылған. Банк бағдарламасы бойынша тұрғын үй
ипотекалық қарызын алудың бір шарты – клиенттің өмірі мен еңбек
қабілеттілігі және сатып алған тұрғын үйді сақтандыру. Егер бір жағдай
туса, клиенттің қарызын сақтандыру компаниясы өтейді.
Ауытқымалы сыйақы мөлшерлемесі бойынша теңгемен берілетін ипотекалық
қарыздар дегеніміз не? Олардың тұрақты мөлшерлемесі бар шетел валютасында
берілетін қарыздардан айырмашылығы неде?
Сыйақының ауытқымалы мөлшерлемесі дегеніміз қарыз мерзімінің ішінде қайта
қарастыру мүмкіндігін білдіреді. Қайта қараудың барлық шарттары мен
мерзімдері банк қарызы шартында белгіленеді. Банктің ауытқымалы
мөлшерлемесі инфляция индексіне негізделеді және соған байланысты қайта
қарастыру жүзеге асырылады. Соның нәтижесінде қарыз мөлшерлемесі индекстің
өсуі мен төмендеуіне байланысты.
Мысалы, 2002 жылы инфляция индексі 2001 жылмен салыстырғанда, 0,2%
көтерілді (6,4 %-дан 6,6%-ға дейін). Егер сіздің осындай қарызыңыз бойынша
берешегіңіз болса, сыйақы мөлшері жылдық 0,2 %-ға көтерілген болар еді
дегенді білдіреді. Яғни мөлшерлеме 18 пайызды құраса, онда ол 18,2 %
көтеріледі. АҚШ долларының бағамы осы мерзімде 3,3 пайызға өсті, яғни
бұрын қарыздарын АҚШ долларымен немесе бағам бойынша индекстелген түрде
алған барлық қарызгерлер жылдық 3,3 %-ға көбірек төлейтін болды.
Мысалы екі қарызгер (А және В) 2002 жылы 5 жылға (яғни 60 айға) 18
пайыз мөлшерлемесімен 600 мың теңге ипотекалық қарыз алды. Бірақ А
қарызгері қарызды банктің бағдарламасы бойынша, ал В қарызгер АҚШ доллары
бағамымен индекстелген түрде алды. Ай сайын олар 15 236 теңгеден төлеп
тұрулары қажет.2003 жылы А қарызгеріне сыйақы мөлшерлемесін 0,2%-ға
көбейтті, содан ол жылдық 18,2 %-ды құрады. Енді ол 15301
теңге төлейді.
В қарызгерінің мөлшерлемесі көтерілмеді, бірақ осы мерзім ішінде АҚШ
доллары бағамы 3,3 %-ға өсті және оның төлемі 2003 жылы ... жалғасы
Сіз бұл жұмысты біздің қосымшамыз арқылы толығымен тегін көре аласыз.
1. ИПОТЕКАЛЫҚ НЕСИЕНІҢ ТЕОРИЯЛЫҚ АСПЕКТІЛЕРІ МЕН ТӘЖІРИБЕСІ
1.1 Ипотекалық несиелеудің теориялық аспектілері
1.2. Ипотекалық несие обьектілері мен субьектілері
1.3 Ипотекалық несие нарығының құрылымы
1.4 Цеснабанк АҚ ипотекалық тұрғын үй қарызын алу жөніндегі
бағдарламасы
2. БАНК ҚЫЗМЕТІНДЕГІ ТӘУЕКЕЛДІКТЕР
2.1 Банк тәуекелдерінің пайда болу көздері мен жіктелуі
2. Ипотекалық несие тәуекелдігі
3. Тәуекелдерді төмендетуге бағытталған шаралар
ҚОРЫТЫНДЫ
ПАЙДАЛЫНҒАН ӘДЕБИЕТТЕР
КІРІСПЕ
Өндірістік практика теориялық оқудың ажырамас бөлігі болып табылады.
Практика өту барысында студент тереңірек білім және кәсіпкерлік дағдылар
алады.
Өндірістік практиканың өту мақсаты – тек қана практикалық
жағдайларды зерттеу ғана емес, ол диплом жұмысына қажетті материалдарды
жинау және талдау.
Өндірістік практика Цеснабанк Ақционерлік Қоғамында 28-ші қаңтардан
22-ші наурызға дейін өтілді.
Практиканың міндеттері:
• Цеснабанк АҚ қызметімен, құрылымымен, даму тарихымен таныс болу;
• Банк бөлімшелерімен және лауазымдық нұсқаулармен танысу;
• Диплом жұмысына қажетті мағлұматтар жинау;
Ипотекалық несие - бұл қатаң анықталған кепілзатпен берілетін ссуда.
Жылжымайтын мүлікті кепілге салу арқылы болатын ссуданы ипотека несиесі
ретінде ұғамыз. Ол тұрғын үй құрылысын салуға және сатып алуға, жер сатып
алуға беріледі, әрі ол ұзақ мерзімді сипатқа ие.ҚР Ипотека туралы заңы
шыққаннан кейін Қазақстанда ипотекалық несиелеу қарқынды дамыды.Сол
себепті, практика өту кезінде ипотекалық несиелендірудің мағынсын, маңызын,
негізгі функциялары мен заңдарын, және оның қажеттілігіне мән бердім.Осының
негізінде ипотекалық несиелендіруді Отандық тәжірибеде қолданудың
маңыздылығын анықтап, сонымен қатар несиені қолданудағы проблемалар мен
тәуекелдерді айқындап, олардың шешу жолдарын қарастыру.
Тәуекел – артынан түрлі шығындардың пайда болуын әкелетін (мысалы,
физикалық қаражат алу, мүліктердің жоғалуы, стихиялы оқиғадан пайда болатын
шығыстар, т.б.) кейбір жағымсыз жағдайлардың болу мүмкіндігі.
Экономикалық категория ретінде тәуекел – бұл мүмкін болатын немесе
болмайтын оқиға. Егер ол болса, онда оң (табыс, пайда), теріс (шығындар,
шығыстар, жоғалтып алулар) немесе нольдік (шығынсыздық және табыссыздық )
нәтиже болуы мүмкін. Қаржылық операциялар тәуекел деңгейінің бағалануын,
оның шамасын анықтауды және оны төмендетуге бағытталған шараларды
қабылдауды талап етеді.
Тәуекелді талдау кезінде оның көздері мен себептерін анықтау
керек.Пайда болу көздеріне байланысты тәуекелділік былайша бөлінеді:
меншікті шаруашылық, адамның өзімен байланысты, табиғи факторлармен
байланысты. Тәуекелдіктің пайда болу себептері болашақтың анықталмауынан,
әріптестің айқындалмаған мінезі, ақпараттың жетіспеуінен туындаған деп
жіктеледі.
Тәуекелді талдау арқылы банк жобаға қатысу кезінде қаржылық
шығындарды шектеуге тырысады.
Тәуекелді талдауды бір – бірімен өзара тығыз байланысты және бір –
бірін толықтыратын екі түрге бөлуге болады: сапалық және сандық.Сапалық
талдау жеңілірек болып келеді. Оның негізгі мақсаттары – тәуекелдің
факторларын, пайда болу кезеңдерін, пайда болуының мүмкін аймағын анықтау
болып келеді.Тәуекелді анықтау жүйесі үш элементтен тұрады: тәуекелдің
ұзақтығы,көлемі, ықтималдығы. Қазіргі уақытта тәуекелді сандық талдаудың
жиі қолданылатын әдістері мыналар болып келеді:статистикалық, аналитикалық,
сараптамалық және тағы басқалары.
Жұмысты дайындау кезінде теориялық, статистикалық көрсеткіштер
зерттелді.
Есеп беруде келесі материалдар қарастырылады:
- Цеснабанк АҚ даму тарихы және көрсететін қызметтері;
- Банк уставы;
- Статистикалық көрсеткіштер;
- Банктің ипотекалық тұрғын үй қарызын алу жөніндегі нұсқау;
- Банктің бухгалтерлік есебі;
- Ипотекалық несиелеудің дамуы, құрылымы, және банк қызметіндегі орны;
- Банк тәуекелдерінің пайда болу жолдары мен оларды төмендетуге
бағытталған шаралар;
2. ИПОТЕКАЛЫҚ НЕСИЕНІҢ ТЕОРИЯЛЫҚ АСПЕКТІЛЕРІ МЕН ТӘЖІРИБЕСІ
1.1 Ипотекалық несиелеудің теориялық аспектілері
Нарықтық қатынастардың дамуы мемлекет экономикасындағы жылжымайтын дүние
мүлік рөлін бағалау мен адамдар өмірінде елеулі өзгерістерге әкелді.
Бұл жағдайда жылжымайтын дүние мүлік құру әдістері, жолдарды негіздеу
және мәселені анықтау тұр, ол нарық субъектілерінің қажеттіліктерінің
әсерін қанағаттандыруды қамтамасыз ету мәселесін шешеді. Жылжымайтын дүние
мүлік нарығын тиімді басқару жалпы инфрақұрылымды құру мен дамыту
нормативтік базаға кіретін жылжымайтын дүние мүлік пен мәмілеге мемлекетті
құқықтарды тіркеу жүйесімен байланысты. Жылжымайтын дүние мүлікке жеке
меншік ерікті сақтандыру жүйесінің құқықтарын қосарласып жүргізумен, салық
салу механизмінің инвестициялық белсенділігінің дамытуды ыңталандыру мен
тұрақтандыруды тұрғызу арқылы, Қазақстанның жылжымайтын дүниеге мүлік
қызмет етуін біріңғай мүліктік кемен түрінде қамтамасыздандырады.
Жылжымайтын дүние мүлік нарығының сегментінің ең дамыған түрі тұрғын үй
нарығы болып табылады. Тұрғын үй құрылыс көлемінің ұлғайюы, адам зәру
қажеттілігін қанағаттандыруды қамтамасыз ететін , жоспра шешімінің
әртүрлілігі мен жетілдірілуі, құрылысты тұрақты қымбаттауы, инфляция
өсімімен халық табысының қысқаруы тұрғын үй нарығының жұмысының
тұрақтылығын бұзып, құрылысшыларға залал әкеледі. Оқшауландырылған қаржы
қорлары айналамнан алып тасталды. Жылжымайтын дүние мүлік нарығында бірінші
кезеңде , Астанадағы беделді аудандарда пәтерлер сатылады. Риэлтер
фирмалары оқшауланған аудандағы пәтерлер, сонымен қатар ескі жобамен
жасалған жинақтама үйлердегі пәтерді сатудан бас тартуда. Астана
тұрғындары, тұрақты табыс табатын және сататын сатып алғылары келетіндер,
жоба сапасына, пәтер қолайлығына, аудан инфрақұрылымының дамуына көңіл
аударады. Бұл тұрғындар инфрақұрылымының дамуына көңіл аударады.Бұл
тұрғындар бөлігінің қажеттілігін қанағаттандыру мен қолдау , қазіргі
уақытта маңызды мақсаттардың бірі. Бұрын пәтерді сатып алатын адамдар,
қолма- қол ақшамен бірақ алатын. Қазір сатып алушылардың негізгі жиыны өз
кішкене пәтерлерін сатып, үлкен пәтерді қосымша төлеммен алып, өз тұрғын ұй
жағдайларын жақсартатын адамдар көбірек. Жылжымайтын дүние мүлік
нарығындағы жағдай, көбіне осы сатып алушыларға байланысты.
Потенциалды сатып алушылар қолындағы қаражаттарды тиімді пайдалануға
болатын елеулі көмекті ипотека береді. Тұрғын үй ипотекасының несиесі
құрылысшыларға да тұрақты және тұрғын үй құрылысын үздіксіз қаржыландыруға
көмектеседі. Бюджеттен елеусіз қаражаттар бөлінгенімен, ипотекалық несие
қазіргі уақытта бюджеттік емес қаржыландыруға түсетін пәрменді түпдеректің
бірі болып табылады.
Нарықтық экономикалық жағдайда мемлекет шын құрылыс кешеніне
инвестициялық процессті реттеу мәселесі маңызды. Құрылыс кешеніндегі
инвестициялық процесстерді жүргізу мен ұйымдастыру механизмі нарықтық
экономика тараптарына баламалылық және нарық ойынының заңдарын
инвесторлар ( заңды тұлға) , банктер, тапсырыс беруші және құрылысшыларды
ескеру қажет. Шетелдік тәжірибені толық қолдану Қазақстан экономикасының
ерекшелігі мен нарықтық қатынастардың толық орындалмауы салдарынан
қиындатылған. Оған қарамастан, тұрғын үй ипотекалық несие тәжірибесіне
сүйене отырып, оның тәжірибелік қолдануының мүмкіндігін куәландырады.
Сату объектілерімен жылжымайтын дүние мүлік нарығының қатысушылар
қызметінің белгісін нақты белгілеу мүмкін емес, яғни тұрлаусыздық және
пәтерді сату саласындағы нарықта коммерциялық тәуекелдің тым үлкен болуы.
Бірақ жетістікке жетуге болады, егер сату объектілер ретінде жылжымайтын
дүние мүлікті бағалаудың әдістерін максималды қолдансақ, риелторлардың
практикалық жинақталған тәжірибесі, банктер мен құрылыс ұйымдары арасында
ипотекалық несие талдауын жүргізуге мүмкіндік береді.(11)
Қазіргі коммерциялық банктердің басты мәселесі көбіне несиелеу
процесіндегі тәуекелдің болына байланысты туындайды.
Несиелік тәуекел – бұл қарыз алушының алған негізгі қарызы мен оған
есептелетін пайызды тиісті уақытында несиегерге төлей алмай қалу
ықтималдығы. Несиелік тәуекелдің алдын алу үшін банктер қарыз алушылардан
несиенің тұрақты қамтамасыз етілу формасын талап етеді. Несиені қамтамасыз
етудің дәстүрлі емес формасы ипотека болып табылады. Бұл әлемдік тәжірибеде
кеңінен қолданылады.
Ипотека – жылжымайтын дүние мүлік кепілдігі , ол кәсіпорын , құрылым ,
ғимарат және құрылыс, және де жермен, белгілі бөлімдермен немесе пайдалану
құқығы бар несие алу үшін басқа объектілер.
Қазақстан Республикасының Азаматтық кодексіне сәйкес, Ипотека-кепіл
түрі, мұнда кепіл мүлігі үшінші тұлғаның иелігінде немесе қоланылуында
болады. Ипотека заты ретінде мыналар бола алады: кәсіпорын құрылыстары,
ғимараттар,транспорттық құралдар, көп пәтерлі үйлердегі пәтерлер, ғарыштық
объектілер, айналымдағы тауарлар және басқа да азаматтық айналымнан
алынбаған мүліктер(7)
Ипотека нарықтық қатынас жүйесіндегі қазіргі өнер табыс емес Ипотека
түпдерегі заттар құқығының ұғымы пайда болған уақытқа байланысты, олар
өз кезегіндегі әртүрлі тарихи дәуірде кең қолданылған санат санына
жатады.
Ипотека ұғымы (грек тілінен hypotheke - кепілдік (кепіл зат)) б.э.д. 6
ғ. Басында Грецияда пайда болып, белгілі жер иелікпен несиегерге
борышқордың жауапкершілікпен қамтамасыз етумен байланысты болды. Бұл
міндеттемені рәсімдеуде қарызгердің жер териториясында жазуы бар бағана
қойылды, көрсетілген меншік аталған сомма несиегердің кінәратын
қамтамасыздандыру. Бұл бағана, ипотека деген атқа ие болып , жер меншігіне
түскен қарыз белгіленді. Киінірек ол мақсатқа арнайы ипотекалық деп
аталатын кітаптар пайда болды. Ежелгі Грецияда ипотеканың алғашқы
нысандарын қолдану жария болды, яғни хабарланған жер меншігінің жағдайы
туралы әр бір мүдделі адам еш қиындықсыз біле алу мүмкіндігі болды.
Ипотекалық несие феодолизм кезіндеде дамып, несие ісі ретінде қазіргі
жағдайда туындады. Ипотекалық банктердің классикалық мемлекеті болып
саналады. 1770 ж. Бреславлде Пруссия ханы Фридрих 2-мен алғашқы ипотекалық
банк – Селездік несие қоғамы құрылды. Бұл мемлекеттік дворяндық банкі
помещик шаруашылығына қаржылық қолдау көрсетіп, 19 ғ. Ортасынан оның
қызметі крестьян шаруашылығына таралды. 18 ғ. Ақырғы үштігінде Германияда
тағыда бес земстволық несие банктері құрылып,19 ғ. Екінші жартысында
қалалық жылжымайтын дүние мүлікті несиелеу банктері пайда болды. Алғашқы
жеке меншік акционерлік банкі таза ипотекалық 1862 жылы Франкуртте
құрылды. Қазір Германияда бірнеше ондық банктер саналады, олардың екіден
үші акционерлік , ал үштен бірі мемлекеттік .
Европа мен Американың басқа мемлекеттерінде нақты ипотекалық банктердің
бөлінуі жоқ, ал жылжымайтын дүние мүлік несиесімен негізінен несие жинақ
қауымдастығы, өзара жинақ банктері, аймақтық федерал банктерімен
сақтандыру компаниялары айналысады.
Ипотекалық жүйенің оңды нәтижелігі заңмен тығыз байланыста болуына себеп
болды. Ипотекалық кітапта белгілі дерек болмаса, сот қаулыны қабылдамайтын.
Ипотека кепілдікті операцияларды жасауда нақты тәртібін енгізді, яғни,
мазмұнның екі мәнділікті шығарып тастау үшін. Кең мағынада ипотека заңды
құқық жүйесін белгілеп жылжымайтын дүние мүлікпен иеленудің жағдайын
анықтай тәртібі мен нақты әрбір уақытқа оған қарызды кіргізеді.
Белгілі жылыжымайтын дүние мүлікке иегер құқығын анықтауға мүмкіндік
беретін ипотекалық жүйе кезінде , осы жылжымайтын дүние мүліктерді кепілзат
ретінде сенімді ұзақ мерзімді несие беру шарты құралады. Бұл ипотекалық
несие артықшылығы оның басқа ұзақ мерзімді несиелерден ерекшелендіреді.
Ипотекалық тәртіп салынған мүліктің сақтануымен бағалардың тұрақтылығын
қамтамасыз етіп, банк- несиелерге қарызгердің несиені қайтармау қайпіне
негіз бермей , несие қорларын ұзақ мерзімге берудің экономикалық базасын
құрады. Ипотекалық тәртіп несие алушы үшін де қолайлы. Салынған
жылыжымайтын дүние мүліктерінің сатып алу құқығын алуға бағытталып, олар
несиені өшіру үшін барлығын жасап , нәтижесінде өз төлем қабілеттілігімен
қаржылық жағдайын бекітеді.
Әлемдік банк шаруашылығының даму заңдылықтары тұрғысынан қарағанда
ипотекалық несиелеу нарық экономикасының ажырамас элементі болып табылады.
Ипотеканың өзіндік ереешелітері бар.
Бірішіден, ипотекалық несие – бұл қатаң түрде анықталған кепілзатқа
беретін несие. Қарызды қайтармаған жағдайда жылжымайтын дүние мүлік
сатылады және одан түскен түсім несегердің қарызын жабуға бағытталады.
Екіншіден, ипотекалық несиелердің басм бөлігінің көздеген мақсаты болады.
Олар тұрғын үйлерді, сол сияқты өндірістік ғимараттарды сатып алу, салу
немесе қайта құру және бөлімшелерін игеруді қаржылындыру үшін
пайдаланылады.
Ипотека дамыған нарықта экономика елдерінде , ең алдымен АҚШ пен
Европада кеңінен тараған . Бұл ипотекалық несиенің басқа несие түрлерімен
салыстырғанда елеулі артықшылығы бар екендігімен байланысты . Ипотекалық
несие екі жақтында тәуекел деңгейін азайтады. Тапсырыскер несиені едәуір
ұзақ мерзімге ала отырып, кепілге қойылған жылжымайтын мүлікті, яғни,
тұрғын үйді өзіне иелігінде сақтап қалады. Ал , несие беруші берілген
несиенің орнын толықтырудың қай жағынан да ұтылыссыз нұсқасына ие болады.
Ипотекалық несиееудің басты мақсаты – халықтың өзінің және несие қаржысы
есебінен еркін нарықта дайын тұрғын үй сатып алуына жәрдемдесу болып
табылады. Тұрғын үй ипотекалық несиені- бұл банктің тапсырыскерге тұрғын үй
сатып алуға арнап беретін ақшалай қаражаты. Тапсырыскер өз кезегінде мұндай
несиені пайдаланғаны үшін сыйақы төлеуі , сондай-ақ , ай сайын белгіленген
көлемде қарыз қаржысын қайтарып отыруы тиіс .
Ипотекалық несиенің ең басты артықшылығы – сіз өзіңіздің меншікті тұрғын
үйіңізге бүгіннің өзінде–ақ ие боласыз да, ал ақшасын бірнеше жылға созып,
бірте- бірте төлеп құтыласыз. Ипотекалық несие алу үшін сатып алынатын
тұрғын үйден басқа қандай да бір қосымша кепілзат талап етілмейтіні де
маңызды. Ипотека – несиеге үй сатып алу деген сөз.
Қазақстанда ипотеканың дамуы Республика Президентінің 1995 жылғы 23
желтоқсандағы Жылжымайтын мүлік ипотекасы туралы заң күші бар Жарлығынан
бастау алады.(3)
Қазіргі уақытта бірқатар Қазаұстандық банктер жеке тұлғаларға тұрғын
үй сатып алу үшін ипотекалық несиені беруде. Бірақ солардың қызметінде
жұртты толғандыыратын бір нәрсе – несие мерзімінің қалағандай үзақ болмауы
мен жоғары пайыздық ставкаға байланысты болып отыр. Мұның себебі түсінікті
де , халық әзірге ақшасын қызқа мерзімді депозитке салады, сәйкес банктерде
несиені ұзақ мерзімге бере алмайды. Қаржыгерлер тілімен айтқанда , елімізде
ұзын ақша жетіспейді.
Бүгінде Қазақстан ипотекалық компаниясы ипотекалық несиеге халықтың
әлтүрлі тобының қолы жететіндей болу үшін жұмыс жасауда. Компания
ипотекалық несиелер беруді жоспарлап отыр, бұл тағы бірнеше жүздеген
отбасының өз пәтерлеріне ие болу мүмкіндігі деген сөз.
1.2.Ипотекалық несие обьектілері мен субьектілері
Ипотекалық несиелендіруді қаржыландыру формасы негізінде тұрғын үй
құрылыс саласында ең көкейтесті тұрғын үй нарықтық экономикада - өзім
индекаторының өкілетісі болады, экономиканың әртүрлі саласының даму
динмикасын көрсетіп және мемлекет болашағы жалпы және өз болашағында
халықтық сенімділігін суреттейді.
Тұрғын үй мәселесін шешу, әрбір қазақстандыққа қолайлы жағдай жасау
экономиканы тұрақтандыру бағыты мен әлеуметтік саланы дамыту стратегиясы
бүгінгі күні маңызды болып табылады.
Бюджеттік қаржылықтың созылмалы жетіспеушілігі ақырғы жылдары ,
қаржыландырудың бюджеттік емес түпдеректен іздеу дәстүрлі болып кетті. Бұл
қатынасты ұзақ мерзімді ипотекалық несиені дамуы тұрғын үйі мәселесін
шешуде ең перспективалы және шешуші болады.
Ұзақ мерзімді ипотекалық несиені дамытуды басты мақсаты орташа табысты
Қазақстан азаматтарының тұрғын үй құнының қол жеткізудің қамтамасыз ету
жүйесінің жұмысын құру болады да , ол ұзақ мерзімді ипотекалық несие мен
азаматтардың өз жеке қаражаттарының тұрғын үй нарығын монаполиядан
босатылған тұрғын үйді сатып алу нарығының принциптеріне негізделген .
Кепілзаты ретінде ( ипотека) жылжымайтын дүние мүлік бола алады да ,
ол өз кезегінде кепіл заты бола алатын мүлік және ипотекаға қол жеткіссіз
болатын мүлікке бөлінеді. Мүлік, егерде оған құқығы бар , талап бойынша
бекітілген жылыжымайтын мүлікке құқықты мемлекеттік тіркеудің бар жағдайда,
кепіл заты бола алады.
Ипотека заты ретінде кез келген жылжымайтын дүние мүлік бола алады, егер
ол азаматтық айналымда болса, және оның иелігінен шығу мүмкіндігі болса.
Ипотекалық несие нарығында төрт негізгі субъектер қызмет атқарады:
қарызгер, несиегер , инвестор (салымшы) , үкімет және көптеген екінші
деңгейлі қатысушылар, олар: тұрғын үй сатушылары , ипотекалық несиенің
қайталама нарығының операторлары (тұрғын үй ипотекалық несиесінің
агенттігі), жылжымайтын мүлік мәселесі мен оның құқығын тіркейтін
мемлекеттік органдар, сақтандыру компаниялары, бағалаушы, риелторлық
фирмалар. Осы қатысушылардың рольдерін нақтырақ ұғу үшін атқаратын
қызметтерін қарастырайық.
Ипотекалық несие нарығының субъектілерінің негізгі қызметтері:
• Қарызгерлер – жеке тұлға, Қазақстан Респуликасының азааматы
банкпен несие шартын жасасу. Оның талабы бойынша несие түрінде
алынған құралдар түрғын үйді алуға мақсатында қолданылады. Шарт
бойынша міндетемені орындауды тұрғынүйді алуға ұсынылған кепілзаты
қамтамасыз етеді;
• Несиегерлер – банктер және басқа да заңды тұлғалар, қарызгерлерге
заңмен бекітілген тәртіп бойынша ипотекалық несиені беретіндер.
Несиегердің негізгі қызметтері : несиені талаптары шарттарына сай
, қарызгердің несиені өтеу қабілеті мен төлем қабілеттілігін
бағалау негізінде ипотекалық несиені беру ; несие шарты мен
ипотека шартын рәсімдеу ; берілген ипотекалық несиеге қызмет
көрсету. Тұрғын үй мен пәтерлер ипотекасының ерекшклігі мына сурет
1 көрсетілген.(6)
Сурет 1- Қазақстандағы Цеснабанк операциялар
жиынындағы ипотекалық несиелеудің орны.
Сурет 2- Тұрғын үй мен пәтерлер ипотекасының ерекшелігі.(6)
Тұрғын үй ипотекасының шарты бойынша несиегер кепіл зат иесі болады да
ол оған несие шарты бойынша қарызгер міндетін орындамаса, өзінің ақшалық
талаптарының шарт бойынша қанағаттандырылуын ала алады:
- салымшы – заңды және жеке тұлға қайталама нарығындағы операторлары
мен немесе ақшаны айналысқа шығаратын несиегерлермен қамтамасыздандырылған
ипотекалық несиенің бағалы қағаздарды алу. Оларға зейнетақы қоры
сақтандыру компаниялары, инвестициялық банктер, үлестік жарна ,
инвестияциялық қорлар және т.б;
- үкімет – ипотекалық тұрғын үй несиелеуінің жүйесін дамыту
концепциясын анықтайды және ипотекалық несиелеу жүйесінің сенімді және
тиімді жұмыс істеудің құқықтық негізін қалыптастырады, қарызгердің
әлеуметтік қорғаныс механизмін құрады; ипотекалық несие нарығының
қатысушыларын ынталандыратын салық саясатын жүргізеді; нарықты
ұйымдастыруға қажетті институттарды құрып оларды басқаруда қатысады.
Ипотекалық несие нарығының қалған қатысушылырының қызметтері:
- тұрғын үй сатушылары тапсырыс бойынша өзінің меншігінде немесе
басқа заңды және жеке тұлғалар меншігіндегі тұрғын үй жайды
сататын жеке және заңды тұлғалар;
- ипотекалық несиенің қайталама нарығының операторы – несиені қайта
қаржылындыруды жүзеге асыратын, халыққа ұзақ мерзімді несиені
тұрғын үй ипотекасына беретін арнайы ұйымдар.Олардың қызметіне
келесілер кіреді: ипотекалық несие процедурасына қосылған талаптар
мен бекітілген стандарттар негізінде несиені қайта қаржыландыру
эмиссиялық ипотекалық қарыздарды шығару тұрғын үй несие саласына
инвестор құралдарын қарату;
- жылжымайтын мүлікке құқықтар иен оларға мәмілені жасауды
тәркілеудің мемлекеттік органы - жылжымайтын мүлікке құқықтар мен
оларға мәмілені жасауды мемлекеттік тәркілеуді
қамтамасыздандыратын, мемлекеттік орган. Олардың функциялары тұрғын
үй – жайдың сатып алу – сату мәмілесін тәркілеу, меншік құқығының
жаңа меншікке өтіуін рәсімдеу, ипотека шарты мен ипотека құқығын
тәркілеу. Ипотекалық нарығының барлық қатысушыларына тұрғын
кепілінің ауырталылығы мен меншік құқығы жайлы ақпаратты ұсыну мен
сақтау;
- сақтандыру компаниялары – ипотекалық нарықтық қатысушыларына
азаматтық құқық міндетін сақтандыру мен қарызгердің өзіндік
сақтандыруын, мүліктік сақтандыруын жасау мен лицензиясы бар
компаниялар;
- бағалаушылар – ипотекалық несиенің кепіл заты болатын, тұрғын үй
жайды кәсіпқой бағалауды жасауға құқығы бар, заңды және жеке
тұлғалар;
- риэлтор фирмалары – тұрғын үйді сату мен сатып алу нарығында
кәсіпқой делдалы болатын заңды тұлғалар. Риэлтор қызметіне тұрғын
үй қарызгері мен сатушыға тұрғын үйді сатып алу – сату нұсқасын
таңдау, сатып алу – сату мәмілесін жасауға көмектесу, тұрғын үй
нарығының басқа қатысушыларының тапсырмасы бойынша тұрғын үйді
сатуды ұйымдастыру, тұрғын үйді сатудың саудаласуды өткізуді
ұйымдастыруға қатысу.
- Ипотекалық несие жүйесінің инфрақұрылым бөлімшесі –
нотариат, төлқұжат қызметі, қамқор органдары, заңды ақыл – кеңесі
және т.б. Тұрғын үй – жаймен мәмілелерге қажетті заңды жөнелумен
қамтамасыздандырады, тұрғылықты жерлері бойынша азаматтарды
тәркілеу оның ішінде кепілдікке алынған пәтерлер мен үйлер ,
жылжымайтын мүлікпен мәмілеме жасасқанда кәмелетке жасы
толмағандардың құқықтарын қорғау. (13)
Ипотекалық несие нарығының қатысушылары бүгін осы немесе басқа
мөлшерде нарыққа жұмыстарын атқаруда. Басты мақсат, мүмкіндіктерді кеңейту
мақсатында тиімді өзара іс – қимылды жасау олардың мүдделіктерін
қамтамасыздандыру үшін.
1 кесте - Қазақстанда ипотекалық несиенің берілу динамикасы(6)
1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005
Экономикадағы 148,83 276 489,80 672,40 978,10 1036,6 1183,5
кредиттер 276,20
Қысқа мерзімді 75,43 143,20 241,10 288,50 369,70 367,30 407,9
Ұзақ мерзімді 73,40 133,00 248,70 383,90 608,40 669,30 775,6
ЖІӨ-дегі несиелер 7,4% 10,6% 14,9% 17,9% 22,0% 23% 27%
%-бен
Несиенің депозитпен86% 94% 110% 110% 132% 127% 128%
арақатынасы %-бен
Шағын бизнеске 39,90 74,20 122,00 146,50 196,20 229,40 248,90
кредиттер
Сыйақының орта 20,7 18,2 16,1 14,4 13,7 13,4 13,1
ұтысы %-бен
Жеке тұлғаларға 24,4 23,8 22,5 20,5 19,4 18,6 17,8
Шетел валютасындағы22,8 21,1 20,1 18,1 17,2 15,8 15,3
несиелер
Несиелер теңгемен 26,0 27,2 25,5 24,3 21,8 21,4 21,2
Заңды тұлғаларға 20,5 17,9 15,7 14,0 13,1 12,7 12,3
Шетел валютасындағы18,8 16,9 14,6 13,0 11,0 9,9 10,1
несиелер
Несиелер теңгемен 22,3 19,1 17,4 15,6 15,5 14,9 14,3
1.3 Ипотекалық несие нарығының құрылымы
Ипотекалық нарықтың негізгі тағайындауы ипотекалық механизмге кепілзат
ретінде салынған – жылжымайтын мүлік кепілі міндеттердің кең көлемді
орындауын қамтамасыздандыру қызметі үлкен потенциалды мүмкіндіктерді
тәжірибеде өткізуді жасауда құрылады.
Ипотекалық нарықтың екі деңгейлі сипаты бар, себебі әр біреуі өзінің
тұрғын үйді ипотекалық несиелеудің өзіндік ерекшелігі бар болып , өзіндік
процесстер өтеді. Осыған сәйкес ипотекалық нарықты бастапқы және қайталама
деп бөлуге болады.
Негізінде, бастапқы ипотекалық несие нарығы ипотекалық нарық сегментін
көрсетеді. Сәйкесінше міндетті өзара қатынастарға баратын , борышқор мен
несиегер қызметінің барлық жиынын қамтиды. Ол кезде борышқор кепілдік
беруші міндетті орындау әдісі ретінде ұсынып, ол несиегр жылжымайтын
кепілдік ретінде алады. Бастапқы ипотекалық несие нарығының субъектілері
мен құралдары сурет 3 көрсетілген.(6)
Ипотека шартының құқығы Міндет құқығы
Несиегер кепілхатты өзінде Несиегер кепілхатты нарықта
Сақтайды айналымға жібереді
Сурет 3- Бастапқы ипотекалық несие
Нарығының субьектілері мен құралдары
Сурет 3 көрсетілген процедураны іске асыру көптеген жағдайда
қарызгердің тұрғын үй ипотекалық несие қатынастарында қатыспау жағдайында ,
борышқордың несиегермен өзара қатынастарының қажеттілігі аяқталады. Банк
үшін , жеке дара немесе мәнді екі жақты қатынас қарызгер мен несие қоржынын
бір жақты толтыру ипотекалық нарықта ойдағыдай қызметпен
қамтамасыздандырады. Банктің тағы бір қызметінің маңызды жағы кезекті
қарызгерге жаңа ұзақ мерзімді ипотекалық несие түрінде беруге дайын болған
, жаңғырту несие қоры болып табылады.
Төтенше көкейтестілік мақсатты шешу үшін қайталама ипотекалық несие
нарығының қызметі ұйымдастырылады.
Қайталама ипотекалық несие нарығы - ипотекалық нарық сегменті . Онда
несие міндеттері бойынша дербестендірілген құқықтарды түрлендіру арасында
ипотекалық жүйенің несие потрфелінің жиынын құру жасалады, және иесізденген
пайдалы қағаздар ипотекалық шартында және ұзақ мерзімді инвесторлар
арасында оларды орналастыру. Қайталама ипотекалар несие нарығының
субъектілері мен құралдары сурет 4 көрсетілген.(14)
Сурет 4- Қайталама ипотекалық несие
нарығының субьектілері мен құралдары
Осыдан, қайталама нарық инвестор мен несиегерді бастапқы ипотекалық
нарыққа байланыстырушы тобы болып, ипотекалық несиеге қаржылық ағынын
бағыттау мен инвесторлардың ақша құралдарының шоғырлануын қамтамасыз етеді.
Осыған сәйкес қайталама нарығының маңызды мақсаты инвесторға салынған
құралдарына қосымша кепілді беру, себебі олар кепілхатпен
қамтамасыздандырылған.
Тұрғын үй ипотекалық несие жүйесі бастапқы және қайталама ипотекалық
гарықтарын біріктіретін көрсетілген.
Қазіргі уақытта ипотекалық несиенің көптеген үлгілері әзірленген. Олар
беру кестелері , өтеу және қызмет көрсетуі бойынша айырылады.
Ипотекалық несиенің негізгі үлгілері:
1. Тұрақты ипотекалық несие, оның басты алуан түрлілігі өзін-өзі
амортизациялайтын несие болып табылады.
2. Айнымалы төлеммен несие, оның алуан түрлілігі келесілер болады:
• Бір жолғы төлеммен, ол келесі несиеге бөлінеді:
- мерзімнің өтуіне дейін оқшауландырылған пайыз төлемдері;
- пайыздардың төлеуімен ғана ;
- ішінара амортизация мен жиынды шарлы төлеммен;
• Пружиналық немесе негізгі сомманың тіркелген төлемімен;
• Қатысумен;
- пайда;
- құнның өсімінде;
• өспелі төлеммен;
• кері аннуитетпен;
• ауыспалы ставкамен;
• канадалық ролл- овер (жаңартылып отыратын несие);
• қорытындылаушы ипотека;
• қосылғаны пайызбен төлем;
Тұрақты ипотекалық несие – несиенің ең қарапайым нысаны. Ол төменгі
инфляциясы бар , несиелеудің ұзақ мерзімді және, бірдей уақыт мерзімінде
бірдей амортизацияны төлеу мемлекеттеріне тән сипат. Сондықтан мұндай
несиелер өзін - өзі амортизациялау түріне жатады. Амортизация бұл жағдайда
негізгі қарызды өтеу мен несиені пайдалану үшін пайыздарды төлеу процессін
білдіреді.(1)
Айнымалы төлеммен несиелер. Өзін-өзі амортизацияландыруға жатпайды және
негізгі қарызбен пайыздарды өтеу кезеңдерінің әртүрлілігі , сонымен басқа
қосымша шарттар.
Ондай несие түрлеріне бір жолғы төлеммен несие жатады, оған бір жолғы
төлем жатады. Ақырғысы келесіге бөлінеді:
- мерзімнің өтеуіне дейін оқшауландырылған пайыз төлемдері,
негізгі қарызды өтеу мен сонымен мерзімді пайыздарды төлеуді
қарастырмайды. Несиені өтеу мен капиталдандырылған пайыздар мерзім
аяғында жасалады. Мұндай несие түрін пайдалану жеткілікті шектеулі.
- Пайыздарды төлеумен ғана несиелер- шарлы төлемнің алуан түрлілігі
; мерзім аяғында негізгі сомманың шарлы төлемін қарастырады, ал
пайыздар несие уақыт мерзімінде тұрақты төленеді;
- Ішінара амортизация мен жиынды бір жолғы төлеммен несие – олар да
шарлы төлемнің алуан түрлілігі болып табылады, несие мерзімінің
аяғына дейін ішінара амортизацияны қарастырады.
Пружиналық несиелер негізгі қарыз өтеуіне тұрақты бірдей төлемдерді
қарастырады.
Қатысумен несиелер пайдалы жылжымайтын дүние мүлікті қаржыландыруда
қолданады. Бұл несие өзін - өзі амортизацияланғанға жуық, бірақ ол
несиегердің тұрақты негізгі қарызбен оның пайызын алып, обьектісінің
пайдасында қатысуды көрсетеді. Несиегердің қатысуы әртүрлі болуы мүмкін: ол
рентаның асыру бөлігіне таза операциондық пайданың шектен шығу бөлігіне,
капитал өсімінің бөлігіне немесе жылжымайтын мүлікті сатудан алынған, табыс
бөлігіне үміткер болады және т.б.
Өспелі төлеммен несие (өспелі аннуитетпен) барлық мерзімде біркелкі
өзгермелі төлемдер қарастырылып және төлемдер жыл сайын өседі деген
есебімен, жылжымайтын мүлік жалға беру несиесімен қолданылады. Мұндай
несиелер қарызгер пайдасы несие мерзім аяғына қарағанда төмен болғанда
пайдаланылады.
Кері аннуитетпен несиелер, керісінше, соңында несие төлемінің азаюын
не бітуін білдіреді. Бұл тұрғыда, олар тыйым салынған несиелермен
салыстырмалы.
Ауыспалы ставкамен несиелер, көбінде ақша нарығының инфляция, валютв
және т.б. бір индекстеріне байланған. Несиені минималды не максималды
шамасының шекті ауыспалы ставкасымен төлеуге мүмкіндік береді. Ставкалардың
өзгеруі несие мерзіміне әсер етеді.
Аяқталған ипотеканың бірнеше алуан түрлілігі бар және өздері
қаржыландырудың қайталама жеке жағдайы болады. Бұл несие түрінің мәні,
бірінші несиені жабуға бағытталған төлемдерді екінші несиеге аккредитивті
жылжымайтын мүлікке беріледі. Мұндай несие ставкасы, бірінші несиеге
қарағанда жоғары.
Қосылған пайыз ставкасының несиелері негізгі қарызға пайыздарды
есептеуді қарастырады, ад келесі төлем шамасын анықтау үшін нәтижесі жабу
кезеңінің санына бөлінеді. Бұл несиелерді жеке меншікті несиелеуге
пайдаланып және несиені төлеудің мерзімнен бұрын мүмкіндігін қарастырады.
Сонымен, мұндай несиелерді жерді иелену не жаңа құрылысқа да береді.
Бұл несие түрлерінің айырмашылығы оларды беру жерді иелену немесе
құрылыстың жаңа этаптарын аяқтау мөлшерінде бөлшектеп беріледі. Пайыз
төлемдері несие қалдығына жинақталады. Несиені жабу жерді меңгерген кезде
немесе жаңа ғимарат игергенде мүмкін болады.(2)
1.4 Цеснабанк АҚ ипотекалық тұрғын үй қарызын алу жөніндегі бағдарламасы
Тұрғын үйді сатып алуға және жөндеуге арналған ипотекалық түрғын үй
қарызын алу жөніндегі нұсқауды Қазақстан Қаржыгерлері Қауымдастығы және
Цеснабанк Акционерлік Қоғамы бірлесе отырып дайындады. Бұл нұсқау
Цеснабанк Акционерлік Қоғамы жүзеге асырып жатқан ипотекалық несиелер
бағдарламаларының қаншалықты тиімді екенін болашақ несие алушыларға
түсіндіру үшін жасалған.
Цеснабанк бағдарламаларының кейбір ғана артықшылықтарын атап өтейік:
1) сыйақы мөлшерлемелерінің аздығы;
2) несие мерзімінің ұзақтығы;
3) несиені теңгемен алу мүмкіндігі;
4) аннуитенттік төлемдердің қарызгер бюджетіне ауыртпалық етпейтіндігі;
5) несиені мерзімінен бұрын төлеу мүмкіндігі;
6) бастапқы жарнаның аздығы.
Арналу мақсаты Тұрғын үйді сатып алу,жөндеу жұмыстары,
құрылысы
Несие валютасы: теңге (шетел валютасына байланбастан)
Бастапқы жарна: 10 % кем емес
Қарыз беру соммасы минималды-600 000 теңге, максималды- несие
алушының кепілге қоятын мүлкінің құны мен
төлем қабілеттілігіне байланысты.
Қарыз беру мерзімі: 37 айдан 240 айға дейін
Қамсыздандырылуы Қарызгердің немесе үшінші жақтың
меншігіндегі сатып алынған тұрғын үй,
жылжымыйтын мүлік
Несиені өтеу тәсімі: ай сайын, бірдей төлемдер жасау арқылы
Қарызды мерзімінен бұрын Мерзімнен бұрын өтеудің ең аз соммасы-100
өтеу АЕК
Ішінара мерзімінен бұрын өтелетін соманың 1%-ы
өтеу үшін айып пұл
Сурет 5- Ипотекалық несие алу шарты
“Цеснабанк” АҚ бағдарламасы бойынша тұрғын үй ипотекалық қарызын алу
тәртібі мынандай кезеңдерден тұрады:
Алдымен несие шарттары жайлы қажетті ақпаратпен танысу. Сонымен қатар
қарызды қайтаруға мүмкіндік бар екендігіне көз жеткізу керек. Сатып алатын
үйді таңдап, бұл ретте банк тандаған үйді қарыз бойынша кепілдікке
алуға келісім береді. Келесі кезең - үйді бағалау. Бұл жұмыс мемлекеттік
лицензиясы бар тәуелсіз бағалаушыға тапсырылады.
Кепілге берілетін жер учаскесі бар тұрғын үйлерді Жылжымайтын мүлік
жөніндегі Орталық РМК бағалайды. Андеррайтинг. Банк қарызды өтеу
мүмкіндігін бағалайды және ұсынған құжаттардың нақтылығын тексереді. Қарыз
алудың тағы бір шарты тұтынушының өмірі бен еңбек қабілеттілігін
сақтандыру болып табылады.(5)
Шарттардың бекітілуі:
а) Тұтынушы мен Банк арасындағы банк қарызы туралы шарт;
б) Сатып алушы мен сатушы арасындағы тұрғын үй сату және сатып алу шарты.
Тұрғын үй сатушысымен есеп айырысу. Сатып алынған тұрғын үйді бірінші жылға
сақтандыру. Ипотека шартын бекіту және оны жылжымайтын мүлік жөніндегі
орталықта мемлекеттік тіркеуден өткізу.
Банк өз қарызгерлеріне 3 жылдан 20 жылға дейін қарыз алуға мүмкіндік
береді. Өтеу процессі ыңғайлы болу үшін несиенің қолайлы мерзімін тұтынушы
өзі таңдай алады.
Бағдарламада қарызгерді немесе сатып алынған тұрғын үйді сәтсіз
оқиғалардан сақтау қарастырылған. Банк бағдарламасы бойынша тұрғын үй
ипотекалық қарызын алудың бір шарты – клиенттің өмірі мен еңбек
қабілеттілігі және сатып алған тұрғын үйді сақтандыру. Егер бір жағдай
туса, клиенттің қарызын сақтандыру компаниясы өтейді.
Ауытқымалы сыйақы мөлшерлемесі бойынша теңгемен берілетін ипотекалық
қарыздар дегеніміз не? Олардың тұрақты мөлшерлемесі бар шетел валютасында
берілетін қарыздардан айырмашылығы неде?
Сыйақының ауытқымалы мөлшерлемесі дегеніміз қарыз мерзімінің ішінде қайта
қарастыру мүмкіндігін білдіреді. Қайта қараудың барлық шарттары мен
мерзімдері банк қарызы шартында белгіленеді. Банктің ауытқымалы
мөлшерлемесі инфляция индексіне негізделеді және соған байланысты қайта
қарастыру жүзеге асырылады. Соның нәтижесінде қарыз мөлшерлемесі индекстің
өсуі мен төмендеуіне байланысты.
Мысалы, 2002 жылы инфляция индексі 2001 жылмен салыстырғанда, 0,2%
көтерілді (6,4 %-дан 6,6%-ға дейін). Егер сіздің осындай қарызыңыз бойынша
берешегіңіз болса, сыйақы мөлшері жылдық 0,2 %-ға көтерілген болар еді
дегенді білдіреді. Яғни мөлшерлеме 18 пайызды құраса, онда ол 18,2 %
көтеріледі. АҚШ долларының бағамы осы мерзімде 3,3 пайызға өсті, яғни
бұрын қарыздарын АҚШ долларымен немесе бағам бойынша индекстелген түрде
алған барлық қарызгерлер жылдық 3,3 %-ға көбірек төлейтін болды.
Мысалы екі қарызгер (А және В) 2002 жылы 5 жылға (яғни 60 айға) 18
пайыз мөлшерлемесімен 600 мың теңге ипотекалық қарыз алды. Бірақ А
қарызгері қарызды банктің бағдарламасы бойынша, ал В қарызгер АҚШ доллары
бағамымен индекстелген түрде алды. Ай сайын олар 15 236 теңгеден төлеп
тұрулары қажет.2003 жылы А қарызгеріне сыйақы мөлшерлемесін 0,2%-ға
көбейтті, содан ол жылдық 18,2 %-ды құрады. Енді ол 15301
теңге төлейді.
В қарызгерінің мөлшерлемесі көтерілмеді, бірақ осы мерзім ішінде АҚШ
доллары бағамы 3,3 %-ға өсті және оның төлемі 2003 жылы ... жалғасы
Сіз бұл жұмысты біздің қосымшамыз арқылы толығымен тегін көре аласыз.
Ұқсас жұмыстар
Пәндер
- Іс жүргізу
- Автоматтандыру, Техника
- Алғашқы әскери дайындық
- Астрономия
- Ауыл шаруашылығы
- Банк ісі
- Бизнесті бағалау
- Биология
- Бухгалтерлік іс
- Валеология
- Ветеринария
- География
- Геология, Геофизика, Геодезия
- Дін
- Ет, сүт, шарап өнімдері
- Жалпы тарих
- Жер кадастрі, Жылжымайтын мүлік
- Журналистика
- Информатика
- Кеден ісі
- Маркетинг
- Математика, Геометрия
- Медицина
- Мемлекеттік басқару
- Менеджмент
- Мұнай, Газ
- Мұрағат ісі
- Мәдениеттану
- ОБЖ (Основы безопасности жизнедеятельности)
- Педагогика
- Полиграфия
- Психология
- Салық
- Саясаттану
- Сақтандыру
- Сертификаттау, стандарттау
- Социология, Демография
- Спорт
- Статистика
- Тілтану, Филология
- Тарихи тұлғалар
- Тау-кен ісі
- Транспорт
- Туризм
- Физика
- Философия
- Халықаралық қатынастар
- Химия
- Экология, Қоршаған ортаны қорғау
- Экономика
- Экономикалық география
- Электротехника
- Қазақстан тарихы
- Қаржы
- Құрылыс
- Құқық, Криминалистика
- Әдебиет
- Өнер, музыка
- Өнеркәсіп, Өндіріс
Қазақ тілінде жазылған рефераттар, курстық жұмыстар, дипломдық жұмыстар бойынша біздің қор #1 болып табылады.
Ақпарат
Қосымша
Email: info@stud.kz