Нарықтық экономика жағдайындағы жылжымайтын мүлік нарығының түсінігі және мағынасы

Кіріспе 3

I бөлім Жылжымайтын мүлік нарығының мәні және құрамы . 4
1.1 Жылжымайтын мүлік мәні және түрлері
1.2 Жылжымайтын мүлік нарығының қаржы нарығындағы алатын орны және мағынасы

II бөлім Жылжымайтын мүлік нарығының қатысушылары және 10
мүлікті бағалау тәсілдері

2.1 Жылжымайтын мүлік нарығының қатысушылары және қаржыландыру көзі
2.2 Нарықтық экономикадағы жылжымайтын мүлікті бағалау

III бөлім Ресейдегі Жылжымайтын мүлік нарығының пайда болуы 22
және дамуы

Қорытынды 24

Қолданылған әдебиеттер тізімі 25
Бұрыннан практикада жылжымайтын мүліктерге: жерді, манументтік құрылыстарды және құрылып бітпеген обьектілерді жатқызады. Ресейде жылжымайтын және жылжитын мүлік атау сөзін ең бірінші рет Петр І кезінде 23 – наурыз 1714 жылғы указында шыққан. Бұл указда Жылжымайтын мүлікке таңылған жерді, үйлерді, жерде жатқан пайдалы кендерді тағыда басқа құрылыстарды (шахталарды, көпірлерді, бөгеттерді) жатқызған.
Жылжымайтын мүлік нарығы – бұл жылжымайтын мүлік обьектілері операцияларының жинағы. Бұл нарық жылжымайтын мүлік обьектілеріне капитал салынуын және экономикалық байланыс жүйесін көрсетеді. Олар жылжымайтын мүлік сатып алу сату кезінде, ипотекалық несиеде жылжымайтын мүлік обьектілерін жалға беру кезінде көрінеді. Жылжымайтын мүлік нарығының сегменттері болып: жер нарығы, үй нарығы, тұрғылықты емес үйлер (ғимараттар) нарығы саналады.
1. Н.А Щербакова «Экономика Недвижимости» Ростов – на – Дону .: Феникс, Новосибирск .: Сибирское соглошение , 2002, 5 – 79 стр
2. Д.Ж Фридман, Н. Ордуэй «Анализ и оценка приносящей доход недвижимости» М .:Дело, 1997, ix – x cтр
3. Артеменков И.Л., Попов Г.В. «Оценка недвижимости»ЧЛ. 3 - изд – М.: АО РОО, 1995, 67 стр.
4. «Экономика Недвижимости» Учебное пособие. - М.: Дело, 1999. 328 с.
        
        :Қазақстан Республикасының білім және ғылым министрлігі
Қарағанды Қаржы Институты
«Есеп және ... ... ... ... ... ... және ... пәнінен
Тақырыбы: «Нарықтық экономика жағдайындағы жылжымайтын мүлік нарығының
түсінігі және мағынасы»
Қарағанды 200
Мазмұны
Кіріспе 3
I ... ... ... ... мәні және ... . 4
1.1 Жылжымайтын мүлік мәні және түрлері
1.2 Жылжымайтын ... ... ... ... орны және мағынасы
II бөлім Жылжымайтын мүлік нарығының қатысушылары және ... ... ... ... ... ... ... және қаржыландыру
көзі
2.2 Нарықтық экономикадағы жылжымайтын мүлікті бағалау
III бөлім ... ... ... ... ... ... ... 24
Қолданылған әдебиеттер тізімі 25
Кіріспе
Бұрыннан практикада жылжымайтын ... ... ... және ... ... ... жатқызады. Ресейде
жылжымайтын және жылжитын мүлік атау ... ең ... рет Петр І ... – наурыз 1714 жылғы указында шыққан. Бұл ... ... ... ... ... ... ... пайдалы кендерді тағыда
басқа құрылыстарды (шахталарды, көпірлерді, бөгеттерді) жатқызған.
Жылжымайтын мүлік нарығы – бұл ... ... ... ... Бұл ... ... ... капитал салынуын және экономикалық ... ... Олар ... ... ... алу сату ... несиеде жылжымайтын мүлік обьектілерін жалға беру ... ... ... ... сегменттері ... ... үй ... тұрғылықты емес үйлер ... ... ... ... ... мәні және ... ... мүлік мәні және түрлері
Экономикалық реформалар жүргізген кезде ... ... ... деп ... ... жер учаскелері, қазба учаскелері, су обьектілері,
жерде орналасқандар, ... ... ... ... ... мәселен: ақша, құнды қағаздар
және т.б толып жатқан заттар жатады.
Жылжымайтын мүліктің айырмашылық белгілері:
- Жылжымайтын ... ... Оны ... ... ... ... ... тиянақты, оны ұрлап алу, сындыруға және жоғалтуға
кәдімгі жағдайларда ... ... ... құны өте ... ... ... адамға көп жылқызмет етеді және пайда әкеледі.
- Жылжымайтын мүлік арқылы адамдар өзінің қажеттілік ... ... ... 3 ... ... ... (1- сурет)
1) Жер
2) Тұрғын үйлер
3) Ғимараттар.
Жылжымайтын мүліктің негізгі түрлері. 1- сурет
|Жер ... ... ... |
|- ... жер ... (құрылысқа|- Элиттік үйлер |- Офистер ... ... ... ... | |- ... |
|- ... ... (кен ... |- ... ... |- ... орындары |
| |- ... қала |- ... ... |
| ... ... | ... ... ең негізгі обьектісі – ол жер.
Бүкіл адамдардың ... орны кез – ... ... ... ... ... ... түрлерге бөлумен бірге оларды өзіне тән белгілері
бойынша топтастырады. (2 - кесте)
| ... ... ... ... ... түрлері ... ... түрі ... ... ... |Пәтерлер, меншікті үйлер катедждер. |
| ... және ... ... |
| ... ... ... ... |
| ... , ... ... |
| ... ... ... фермалар,|
| ... |
| ... ... ... |
| ... ... ... ... және ... мекемелер. |
|Көліктік мақсатта | - ... ... |
| |- ... ... |
| |- ... өсуі |
| |- ... ... |
| |- ... ... ... |
|Мамандық бойынша | - ... ... және |
| ... ... электростанция, |
| ... ... және т.б |
| |- ... ... мүлік|
|Қолданысқа арналған | - ... ... |
| |- ... және ... ... |
| |- ... ... ... ... ... | - ... ... жер учаскесі, |
| |кен ... |
| |- ... ... ... |
| ... ... өсімдіктер |
Кезінде жылжымайтын мүлік болып ... ... ... ... ... ... мүліктерде бар ол оның бір бөлігіне айналған.
Жылжымайтын мүлікті анықтау үшін оның ... ... ... ... қажет.
Жылжымайтын мүлік пайда әкеледі және ... бет ... ... ... ... ең ... жеке ... түрі.
2. Жылжымайтын мүлік ... ... ... ... мағынасы
Жылжымайтын мүлік нарығының ерекшеліктері:
- Жергілікті (обьектілердің орын ауыстырмауы)
- Обьектілердің бір – ... ... ... айырбасталуы
(обьектілердің орналасуы бойынша жылжымайтын мүлікке сұраныс көлемі,
жылжымайтын мүлік ауданының инфроқұрылымының жағдайы: жол, метро,
тұрмыстық және ... ... ... ... және т.б)
- Сезондық өзгерістер
- Мемлекеттік тіркеу келісімінің қажеттіліктері.
- Жылжымайтын мүлікке капитал салу.Оған үш шығын түрі сай келеді.
Функционалдық жарамдылық ... ... ... ... ... ... ... және т.б); Жылжымайтын мүлікке салынатын
жылдық салық, жылжымайтын мүлік келісімі бойынша ... ... ... ... ... ұсыныс өте баяу өзгереді.
Сұраныс болған жағдайда ұсыныс көлемін өзгерту қиын, өйткені ғимарат ... ... ...... ... ... ... жылжымайтын мүлік деңгейін және дамуын қадағалап ... ... ... ... пен ... әсер ететін
факторлар:
- Экономикалық: тұрғындардың кірісі және бизнеске түсім деңгейі, қаржы
ресурстарының жеткілікті ... ... ... ... деңгейі,
құрылыс жұмыстарының құны және құрылыс материалдар құны, каммуналдық төлем
тарифі.
- Әлеуметтік: тұрғындардың ... ... ... санының толық
деңгейі.
- Экологиялық: құрғақ және далалы ... ... ... ... ... ... және бұзылуы.
Ресейде жылжымайтын мүлік нарығының құрылуы 90 – жылдары жылжымайтын
мүлікке меншік ... ... ... ... және ... ... ... болды.
Жылжымайтын мүлік қаржы активтерге жатады, өйткені ол адамның еңбегі
және капитал салуынан құрылады. Жылжымайтын мүлікті сатып алу және ... ... ... ... ... Сондықтан айырбас құралын іздеу ... ... ... ... ... ... ... секторы болып
келеді.
Қаржы нарығы – бұл күрделі экономикалық жүйе ... ... әр ... ... ... және ... ... сатушылармен
сатып алушыларды қарым қатынасқа түсіреді. Бұл ... ... ... көрсетіледі.
Қаржы активтер – бұл ақша, инвистициялық құндылықтар ақша, депозиттер,
құнды қағаздар, қарыз капитал, құнды металдар, бағалы тастар, ... ... ең ... атқаратын қызметтері:
- Қаржы активті дамыту жолында оның пайдалану құнын мойындау.
- Қаржы институттарын құрау арқылы қаржы активтерді ұйымдастыру.
- ... ... ... ... және ... алуға және жинауға жағдай жасау.
- Ақша айналымын тоқтатпау жағдайында ақша ... әсер ... ... ... ... ... |
|Ы |
| |
|Н |
|А |
|Р |
|Ы |
|Ғ |
... ... ... бұл жеке ... ... (2 - сурет)
|Жылжымайтын мүлік нарығы |1) Жер нарығы; 2) Үйлер нарығы |
| |3) ... 4) ... |
| |5) ... ... және ақш ... |1) ... 2) ... |
| |3) ... 4) ... ... қағаздар нарығы |Қор нарығы, Борышты |
| ... ... ... ... ... ... ... алмаздар нарығы және т.б |
|нрығы | ... ... ... сақтандыру, мүлікті |
| ... ... ... ... ... ... ... |
| ... ... ... |
| ... ... ... және |
| |т.б ... ... бір – ... байланысқан тек бір қаржы актив әр түрлі
нарықта бір тауар бола алады. Жылжымайтын мүлік ... – бұл ... ең ... ең ... ... ... саналады. Қаржы нарығыының
бір бөлігінде қарыз капитал жылжымайтын ... үшін ... ... ... ... капитал нарығыдеп аталады. Батыс Европада несие берудің 70
% жылжымайтын мүлікті кепілге қоюмен ... ... ақ ... ... - 90 % ға ... ... Ресей экономикасының тұрақсыздығына байланысты айырбас
құралдары өте қымбат, ... ... ішкі ... ... ... ... операциялар несиесі үшін және валюталық келісім – ... ... бар ... ... операцияларына бағытталған.
Жылжымайтын мүлікке салым салу өте ... ... ол ... ... өте ұзақ мерзімге салынады. Осыған байланысты
инвестициялық ... ... ... ... ... құрылысты
түйіндеді. Бұл жағдайда мемлекет жылжымайтын мүлік нарығындағы инвестиция
процессін басқара алады. ... және ... ... ... ... ... және ... ставкаларды қаржы нарығына
араласа отырып төмендетеді. Бірақ қазіргі уақытта ... ... ... қаржы ресурстарын өзіне сіңіріп алады, олар осыдан ... ... ... ... ... ... ... Қаржы нарығымен Жылжымайтын мүлік нарығы өте ... ... ... ... ... ... ... нарығын жандандырады,
ал салымның азайуы оны қозғалтады. ... ... ... ... ... несие берушілерімен инвесторларын бөгейді. ... ... ... ... үшін ... көмегі
қажет.
IІ бөлім
Жылжымайтын мүлік нарығының қатысушылары және мүлікті бағалау
тәсілдері
2.1 ... ... ... ... және ... ... мүлікті қаржыландыру процессінің қатысушылары: федералды және
жергілікті басқару органдары несиелік – қаржылық орындар, инвесторлар және
т.с.с. ... және ... ... ... ... процессіне қатысушылардың құқықты –
экономикалық байланысын ... ... ... ... меншігінде болады, нормалармен құқықтардың сақталуын қадағалайды,
жылжымайтын мүлік обьектілерінің жеке ... ... мен ... ... ... сұрақтарын реттейді. Жылжымайтын мүлік
инвестициясына жеңілдіктер орнатады ... ... ... (заңдық
шектеулер салықтық ерекшеліктер).
Аудандарға бөлу арқылы құрылыс жұмыстарына рұқсат алу, көліктік
инфроқұрылым мен ... ... ... ... ... процессіне, құрылысқа және жылжымайтын мүлікті жалға беруге
әсерін тигізеді.
Несие берушілер (қаржы ... ... аз қор ... капитал ұсынады. Негізінен жылжымайтын мүлікке инвестиция
көлемінің тек бір бөлігін ... жеке ... ал ... бөлігін –
айырбас қоры алады. Несие алушының жағдайын тексере отырып несие беруші
несиенің ... ... ... ... ... ... Бұл үшін обьектіге тәуелсіз бағалау жүргізіледі.
Инвесторлардың есебінде жеке және заңды тұлғалар (резиденттер және
резидент еместер), қатысады. Олар ... ... ... ... және ... ... жағдайда ұстайды. Қандай жобаға қашан инвестиция
салуды тек қана осылар шешеді.
Инвесторларды екі түрге бөлуге ... ...... ... ... ... ... және де басқарады.
2) Енжарды – тек қана қаржыландырады басқару процессіне бұлар ... ... ... ... ... ... ... сферасын
басқару бойынша кәсіпкерлік істің ерекше түрі девелопмент үлкен даму алды.
Оның мақсаттарының бірі жылжымайтын мүлік дамуына ... ... ... - ... оның ... 3 ... ... болады:
- Бірінші этапта проектті жүзеге асыру мүмкіндігіне ... ... ... ... жағдайы
ескеріледі, тұтынушылық қалау, қаржы экономикалық жағдай,
аймақтық перспективті дамулары қарастырылады.
- Екінші этапта ... ... ... жасалады: жер учаскесі
проектін дамыту ауданын анықтайды, орналасу орнымен қоршаған
ортасын ... ... ... ... ... ... кейін қаржы ресурстарының көзі анықталып ,
құрылыс жұмыстарын жүргізу үшін рұқсат ... ... ... ... ... ... асыру жүргізіледі.
Мұнда қаржылық ресурстардың бетін қарату құрылыс жұмыстарын
ұйымдастыру, құрылыс барысын бақылау және де ... ... ... ... ... беру ... кездегі капитал салымдарының қаржыландыру көздері: бұл
мемлекеттік құралдар, ... ... ... жеке ... және
кәсіпорындардың меншікті қаржы ресурстары, қаратылған ... ... ... ... ... ... ... Инвестицияның үлкен бөлігі кәсіпорынның меншікті ... ... ... және де ... құрылысшылар
қарынан, айырбас қорынан, тартылған қорлардан, бюджеттік емес инвестициялық
фондтар ... ... ... ... ... 1990 – ... ... жеке меншік формасы және қаржыландыру көздері бойынша
пайдалануға егізілген тұрғын ... ... ... жеке ... ... Пайдалануға негізделген мүліктің жалпы көлемі, кәсіпорынға және
ұйымға көзделеді, олар мемлекттік және муниципалдық меншік,
олар 80% - 20% ... 1998 ж ... ... ... ... ... тұрғызудың
жалпы көлемінің 4,2 % қаланды.
- Индивидуалдық құрылысшылар қор есебінен мүлік көлемі 3 ... ... ... ... сұраныс төлемінің жетіспеушілігі
мүлікті қайта қалау және құрылысқа, мүлік сатып алуға несиенің
көлемі және жаңа мүлік енгізу көлемі 2 есе ... ж ... ... ... өкіметінің дефолть жариялау себебінен қаржы –
экономикалық кризиске ұшырады соның арқасында жылжымайтын мүлік ... және ... ... ... ... ... капитал салымы – қаржыландыруың бір тәсілі ол жағдайы
төмен тұрғындардың негізі әлеуметтік қорғаны ... ... ... ... бюджеттен ауданарлық коммуналдық шаруашылық ірі ... жеке ... және ... ... ... ... мүліктің
кейбір түрлерінің құрылысына қаржы бөлінеді.
Жергілікті бюджеттен кезекті ... және ... ... үшін ... ... салу және құрылыс материалдар өндірісі
құрылыс ... ... ... ... құрылысқа, сонымен қатар
жаңа тұрғын үй құрылысының орнын ... , ... ... ... ... және ... үшін қаражат бөлінеді.
Федералдық және жергілікті бюджет есебінен тұрғын үй мәселесін тек
тұрғындардың бір ... ғана шеше ... ... ... кіріс анализі
бойынша олардың тек 1% ғана бір мезетте мүлік құнын төлей алады және осы
мақсатта ... ... ... ... ... ол банк несиесі
инвесторлардың жинақтаушыларды (заңды және жеке ... ... ... бір – ... ... олар ... қағаздарды өте ұсақ бөлікке
бөле алады және оны кішігірім жинақтаушыларға ... ... ... ... ... ... банктер, зейнетақы
қоры, сақтандыру компаниялары және басқада ... ... ... Олар ... ... ... ... қамтамасыздандыра отырып өздерінің
құнды қағаздарын шығара алады.
Инвестициялық процесске қатысушылардың негізгі туындайтын қиыншылықтары
төмен деңгейдегі ... алу ... ... ... ... төлеу
негізінде және несиенің жоғарғы ставкаларын төлеу қйыншылықтары. Яғни несие
беруші ұйымдар қысқа мерзімдегі несиені ... ... ... ... ... ... – ол ... нарығын тиімді қызмет етуіне жол береді.
2.2 Нарықтық экономикадағы жылжымайтын мүлікті бағалау
Бүкіл жылжымайтын ... ... ... ... ... ... ... мүлік инвестициясын қаржыландыруға, қаржы құқықтың ... ... ... ... ... ... жаппай анализ
жүргізіледі. Осы обьектінің ... ... ... ипотекалық несиеге
кепілге беру кезінде және инвестициялық ... ол ... ... ... ... ... ең ... мысалы несие қайтарылмаса
кепілдікке ... ... ... ... ... яғни тез арада
ақшасын қайтарып алуы. Несие алушы ... ... ... ... ... ... несиеге кепілі ретінде қолданылатын
пайда әкелетін обьектіні кепілге берге кезде несие келісімінің екі ... ... ... бағалануы жайлы қызығушылық , білдіреді. ... ... ... ... ... қабылдау критериі.
Екіншіден несие ... ... ... ... деңгейін
анықтауға мүмкіндік береді.
Кепіл құнын анықтау кезінде қаржыландыруға шешім қабылдау және
инвестициялық ... ... үшін ... ... ... бағасының
анализі керек. Обьектінің инвестициялық құн есебі оның нарықтық құнының
бағалауы мен ... ... ... ҚР баға ... заңы ... ... ... тәуелсіз бағалау кез – келген жылжымайтын
мүлік операцияларының ең маңызды элементі ... ... ... сатып алу сатудан және арендаға беруден құрылыс ... ... ... ... ... жылжымайтын мүлік обьектілерін
қайта қалау, оны капиталға енгізу және т.б
Жылжымайтын мүлікті бағалау - ... ... ... ... ... ... ... табылады, ол бағалаушының үлкен
біліктілігін қалайды және де ... ... және ... жылжымайтын мүлік нарығында әр түрлі сегменттердегі сұраныс ... ... ... ... ... ... ... сатып алу ,
сату мәселесін шешу кезінде, айырбастауда, несие алу және беру ... құру және ... ... ... ... ... ... банкротқа ұшыраған жағдайында жақсартуға шешім қабылдау,
мүлікті ... ... ... ... бағалау мақсатында және т.б.
Жылжымайтын мүлікті кәсіби бағалау мәселесі Ресейде өте ... Сату үшін ... ... және ... ... беру, құрылыс,
жекешеленген кәсіпорындар негізгі қорларды инфляцияның салдарынан қайта
бағалау. ... ... ... ... жылжымайтын мүлік
құрылыс нарығын белсенді етеді. Міне осы бағыттар үлкен көңіл бөлуді талап
етеді.
Бұрын ... ... ... ... ... ... ... құны
бойынша қорланған. Негізгі қорлардың (ғимарат, құрылыс) баланстық құнын
щығару үшін нақты ... ... ... ... ... ... ... және инфляцияны да қоса есептейді. Мұндай байланыс
уақытқа байланысты, бірақ ... ... ... бере ... ... және ... ... жүзеге асыу туралы шешім қабылдау
жылжымайтын мүліктің нарықтық құнын анықтау бойынша шешіледі.
Дамыған мемлекеттерде жылжымайтын ... ... ... ... ... ... ... басында экономикалық даму
институтымен бүкіл әлемдік ... және ... ... ... Осы ... бойынша бағалау лауазымына оқыту жүзеге асты. Ол
американ бағалаушылар ... ... ... ... осы ... ... РФ ... 27.11.1996ж №11 бұйрығы
«Бағалаушы» мамандығын бекітті. Бағалаушының негізгі ... ... ... ... және ... да ... анықтау. Бағалау
қажеттілік ауданын зерттеу және клиенттермен байланыс орнату, ... ... ... есеп беру, бағалаудың барлық әдістерін қолдану арнайы
мамандық бойынша ақпараттық қорын құру.
Ресейде бірінші рет ... ... ... ... ... 1991ж 3 ... РФ-ның жоғарғы кеңесімен «мемлекеттік
және муниципалдық кәсіпорынды жекешеледіру туралы» заңы ... ... ... ... бақыланды. Бірақ ол жүзеге аспады.
1992ж. жоғарғы ... ... ... ... ... ... ... жүргізіле бастады.
Негізгі қорларды қайта бағалау барысында бағалау қызметі дами түсті.
Сол кезден бастап кәсіпорындар сараптаушы ... ... ... ... ... ... РФ «негізгі қорларды қайта бағалау» 1995ж. 1
қаңтарындағы бұйрығынан бастап кәсіпорындар мен ұйымдар ... ... ... ... рұқсат етті.
Жылжымайтын мүлік құн түрлері: Құнның төрт ... ... ...... ... ... ... орналасқан тауарлар
мен қызметтер мөлшері. Ең үлкен ... ... ... үй
нарығында.
2. Пайдалылық - мүліктің адамның кейбір қажеттіліктерін қанағаттандыру
қабілеттілігі. Пайдалылық жаңа ... ... ... ... туғызады.
Тұрғын үй пайдалылығы - өмір сүру жайлылығы. Жылжымайтын мүлік
нарығында ... ... ... үшін ең ... пайдалылық – бұл
құрылыс жүргізгенде және шексіз пайдаланған жер учаскесін иемдену.
3. ...... ... ... ... ... ... кезде тауарды бағасы төмендейді. Ал ұсыныс төмендегенде
тауардың ... ... ... беру ... – мүлік құқығын беру, яғни жылжымайтын
мүліктің ... ... ... ... сатып алушыға) т.с.с.
Бұрын Ресейде ... ... ... меншік болған. Сондықтан жер
тауар болып саналмаған. Сол ... құн ... ... ... ... байланысты: құнның ... ... ... сатып алу құн қажеттілігі, пайдалылық және
дифициттілік.
Жылжымайтын мүлікті бағалау құнның бірнеше түріне сәйкес келеді. ... ... ... ... алу ... ... ... сатылып жатқан мүліктің бағасы туралы шанайы ақпарат болуы
керек. Бұл ... ... ... қайтармаған жағдайында несие берушінің
шығындарын жабу үшін керек. Қайта құру объектілерін бағалау кезінде ереже
бойынша үшін ... ... ... Құнның ең таралған түрі – ол
нарықтық құн. Бұл өз кезінде жылжымайтын ... ... ... ... ... және инвестороларды өзара қатынасқа түсіреді. Бағалау
объектісінің нарықтық құны неғұрлым ықтимл болса, ол бойынша ашық ... ... ... ... басқа біреуге берілуі мүмкін.
Нарықтық құнды анықтау үшін объектілердің құнын қабылдауға болмайды.
Өйткені ... құны ... мен ... ... ... ... ... мүліктің нарықтық құны тек қана мыналар арқылы анықталуы
мүмкін:
- ... ... ... және ол ... ... ... Сол арқылы сатушы мен сатып алушылардың басым бөлігін
кездестіреді.
- Сатушы мен сатып алушылар ерікті, ... ... ... ... және ... ... қамтамасыздандыру
мақсатында қызмет етеді. Ол ... ... ... ... ... ... ... мерзімі (уақыт аралығы келісім
жасауға ... ... ... ... ... қажетт
іліктерімен қамтамасыздандыру үшін жеткілікті.
- Келісі ақша немесе ақша ... ... ... қатар сатушы мен сатып алушылар нарықта қалыптасқан
қаржы жағдайын жасайды.
Осы шарттартардың болу болмауы объектіні тура сату құны сол ... ... ... болуы мүмкін. Яғни қаралатын объектінің нарықтық
құнынан жылжымайтын мүліктің нарықтық құны ... ... ... Ал сату құны – бұл ... жағдайдағы сатып алушының келіскен сомасы, ал
сатушы жылжымайтын мүлік объектісі үшін ... ... ... құн ... ... ... нарығында альтернативті
объектіні таңдауында негізделеді. Нарықтық құн объектісі болып саналады.
Жылжымайтын мүліктің құнын анықтаудың негізгі үш тәсілі бар:
1. ... ... – оның ... ... кішігірім коммерциялық
объектілермен жылжымайтын мүлік объектілерін бағалаған кезде тиімді
нәтиже береді.
Салыстыру тәсілін қолдануға негізгі шарттар:
- Объект ... ... ... оны салыстыратын басқа да
объектілер болу ... ... баға ... ... ... ... келісім уақыты да болуы керек.
- Ақпарат толық болуы керек, оның ... ... ... ... ... да салыстырылатын жылжымайтын мүліктің бағалау құнына
әсер етуші факторлар сәйкестендірілуі керек.
Неғұрлым объектілер ұқсас болса және талдау ... ... ... ... ... ... ... тәсілдің артықшылықтары:
- Соңғы бағалау кезінде сатушылар мен сатып алушылардың пікірін
көрсетуге ықпал етеді.
- Сату бағасында қаржылық жағдайдың өзгеруі мен ... ... ... дәлелді.
- Салыстырмалы объектілер артықшылақтарына өэгертуге мүмкіндік
береді.
- Талдауға қажет ақпараттар толық болған ... ... ... ... ... береді.
Бұл тәсілді қолданған кезде бір қатар мәселер туындайды:
1. Сатудың әр түрлілігі.
2. Сату бағасы туралы мәліметтерді жинау қиындығы.
3. Нарықтық ... ... ... ... ... тәсіл – бағалайтын ғимараттардың және құрылыстардың ұдайы
өндірісінің және де ... ... ... ... ... ... Осы ... табылған құнға жер учаскесінің нарықтық құны
қосылады. Шығындар тәсілі бұл бағалаудың жиынтық әдісі, ... ... ... ... ... тозуының есебіне негізделген. Бұл
тәсіл ұқсатық объектісі тұрған кезде сатып алушы жаңа салынған объектіге
көп ... ... Жаңа ... ... ... ... бүкіл инвесторлардың шығындарын ... Бұл ... ... ... деңгейі туралы ақпарат, қосымша шығыстар,
жабдықтарға кеткен шығындар. Берілген аймақтағы құрылысшылардың пайдасының
нормасы ... ... ... бағалары қолданылыды. Жылжымайтын
мүліктің бағалауы шығындық тәсілмен бірнеше кезеңдерге өткізіледі.
Жылжымайтын ... ... ... ... ... ... жер
учаскесін бағалауынан басталады. Бұл шығындық тәсілдің белгілі кезеңі болып
келеді. Одан ... жаңа ... ... ... ... ... ... тәсілдің соңғы кезеңінде объектінің жалпы құнын
анықтау үшін жер ... ... жаңа ... кеткен шығындар
қосылады. Ал жинақталған тозу алынады.
Табыстық тәсіл – капитал салынған жылжымайтын мүлік құны ... ... және ... ... сай ... ... Жылжымайтын мүлікті табыс
тәсілімен бағалау үшін инвестицияны және ... білу ... ... қолындағы қаржы механизімін пайдалана білу керек.
Мысалы: Потенциялды пайда нормасы айырбас қоры ... ... ... ... - ... мүлік құнын бағалаудың жиынтық ... ... ... ... ... ағымдағы табыс ... ... ... ... мүліктің құнын есептеуде ... ... ... ... ... құру үшін ... ... капитализациялайды.
Табысты капитализациялау дегеніміз – ... ... ... және ... ... ... ... базалық формуласы
V = I / R;
V - жылжымайтын мүлік құны,
I - жылжымайтын мүлікті бағалаудан күтілетін табыс,
R – ... және ... ... ... Жылжымайтын мүлік нарығының пайда болуы және дамуы
1997 жылы Ресей бағалауына 5 жыл толады. Ал шетелдерде бұл ... ... ... ... қызмет етеді.
Бағалау нарықтық инфроқұрылымның жаңа ... ... ... шешу мұхтаждығана байланысты пайда болды. Яғни оған дейін екі
жақ обьектінің құнын ... ... ... ... ... үшін ... ... көмегіне жүгінді.
Әрине сұраныс ұсыныстан басым болды, сол себепті бағалау өте қарқынды
даму алды. Батыста ол нарықтық инфроқұрылымның ... ғана ... ... ... ... ғылыми - әдістемелік бағыты ... ... ... ... теориясы дами түсті. Ғылыми еңбектермен,
публикациялар шыға бастады. Сараптама - бағалау мамандығына ... ... ... ... ... ... ... мамандығымен бір деңгейде,
ғылыми және шаруашылық консалтинг мамандығымен теңеседі т.с.с.
Ал Ресейде 70 жылдан астам уақыт ... ... ... ... жоқ
және болуы да мүмкін емес еді. Иә, әрине: өйткені жеке ... ... ... бір рет және ... ... орнатылды. Бұл жайлы сөз
қозғаудың өзі күлкілі болды: мемлекеттің құн ... ... ... ... ... ... Әр ... ертелі – кеш
аяғы болады. Нарықтық бастама Ресейде де пайда ... Яғни ... ... экономиканың бірінші даму адымынан ақ құнды анықтау қызметі ... ...... ... даму ... 1990 ... «ВНИИПИ
құрылысшылар еңбегі» институтында жекешелендіру ... ... заңы ... ... ... ... кіріске
байланысты жекешелендірілуі қажет. Мұнда біз ... рет ... ... ... ... ... орай жекешелендіру
схемасы бойынша баланстың қалдық құны ... ... ... ... ... өту кезінде активтердің шынайы құнын
анықтау қиындықтары туындады.
Содан кейін ... ... ... туындады: өндіріске
инвестиция қорының эффективтілігі (негізінен тұрғын үй салуда), аяқталмаған
құрылысты салуда, жылжымайтын мүлікті ... ... ... алуда,
мүлікті сақтандырудағы зиянның құнын анықтауда, ... ... ... ... және ... ... ... дачалық катедждер сату – сатып алу ... Бұл ... ... ... батыстың онжылдық методикасымен онша
таныс болмауына байланысты бағалау ... қиын және ... ... ... сол ... ... қойылған міндеттерді шешкен
сараптаушылар ... ... ... үлкен ықпалдарын тигізді. Және
олар қазіргі кезде біздің ... ... ... ... осы ... ... жаза отырып, мынандай мәселелерге тоқталдым:
Жылжымайтын мүлік түсінігіне және оның ... ... ... ... нарығындағы алатын орны мен мағынасына және жылжымайтын
мүліктің қаржыландыру көздері мен оны ... ... ... ... ... ... нарығының пайда болуы мен даму
жолы айқындалды. Жалпы ... ... деп ... және ... ... ... көп жыл ... ететін обьектіні айтамыз.
Жылжымайтын мүліктерге: жерді, ... ... және ... ... ... ... мүлікті 3 негізгі түрге
бөледі: Жер,
тұрғын ... ... ... ... ... нарықтық экономика қызмет ете
алмайды, жылжымайтын мүлік нарығының ... ... ... жеке
меншікке заңды түрде ... ... ... ... ... қызметтер нарығына арнайы орын яғни ғимарат керек сондықтан
жылжымайтын мүлік нарығы ... ... ... ... ... ... алу үшін ... оны дамыту және іске асыру өте қиын, оның
берілген қорларын алмастырып отыру керек және оның ... ... етіп ... ... ... ... қаржыландыру процессінің
қатысушылары: федералды және жергілікті ... ... ... ... ... инвесторлар және т.с.с. Мемлекеттік және ... ... ... ... - ... ... ... қызметінің негізгі сферасы болып табылады. Ресейде ... 90 - ... ... ... ... ... пайда
болды. Қазіргі кезде ол қарқынды даму үстінде.
Қолданылған әдебиеттер тізімі
1. Н.А Щербакова «Экономика Недвижимости» Ростов – на – Дону .: ... .: ... ... , 2002, 5 – 79 ... Д.Ж ... Н. ... ... и оценка приносящей доход недвижимости»
М .:Дело, 1997, ix – x cтр
3. Артеменков И.Л., ... Г.В. ... ... 3 - изд – М.: ... 1995, 67 ... ... Недвижимости» Учебное пособие. - М.: Дело, 1999. 328 с.
-----------------------
Шығындық тәсіл
Тиімді қолданған жер учаскесінің құнының ... жаңа ... ... есебі (КЖК)
Жиналған тозудың есебі
физикалық
сыртқы
функционалдық
Жаңартылғандардың құн есебі. Жиналған тозудың есебін қолданғанда
КЖ жақ = КЖК – ... ... ... ... = кж + кжақ

Пән: Экономика
Жұмыс түрі: Курстық жұмыс
Көлемі: 16 бет
Бұл жұмыстың бағасы: 700 теңге









Ұқсас жұмыстар
Тақырыб Бет саны
Жылжымайтын мүлікті бағалаудың теориялық негіздері69 бет
Азаматтық іс жүргізу құқығының жалпы сипаттамасы70 бет
Рим құқығындағы мүліктік қатынастар7 бет
Ақтөбе мұнай өңдеу зауытындағы газды кептіру процесінің автоматтандырылуын жобалау22 бет
Ақтөбе мұнай өңдеу зауытының бу генераторының автоматтандырылуын жобалау14 бет
Ақтөбе қаласы темір-бетон дайындау зауытындағы шикізатты мөлшерлеу процесінің автоматтандырылуын жобалау14 бет
Марков құбылысы16 бет
"аңшаруашылығы өнімі және оның мағынасы"26 бет
1916 ж. Ұлт-азаттық көтеріліс жағдайындағы қазақ ұлттық зиялы қауымы13 бет
1916 ж. ұлт-азаттық көтеріліс жағдайындағы қазақ ұлттық зиялы қауымы туралы15 бет


+ тегін презентациялар
Пәндер
Көмек / Помощь
Арайлым
Біз міндетті түрде жауап береміз!
Мы обязательно ответим!
Жіберу / Отправить


Зарабатывайте вместе с нами

Рахмет!
Хабарлама жіберілді. / Сообщение отправлено.

Сіз үшін аптасына 5 күн жұмыс істейміз.
Жұмыс уақыты 09:00 - 18:00

Мы работаем для Вас 5 дней в неделю.
Время работы 09:00 - 18:00

Email: info@stud.kz

Phone: 777 614 50 20
Жабу / Закрыть

Көмек / Помощь