Нарықтық экономика жағдайындағы жылжымайтын мүлік нарығының түсінігі және мағынасы

Кіріспе 3

I бөлім Жылжымайтын мүлік нарығының мәні және құрамы . 4
1.1 Жылжымайтын мүлік мәні және түрлері
1.2 Жылжымайтын мүлік нарығының қаржы нарығындағы алатын орны және мағынасы

II бөлім Жылжымайтын мүлік нарығының қатысушылары және 10
мүлікті бағалау тәсілдері

2.1 Жылжымайтын мүлік нарығының қатысушылары және қаржыландыру көзі
2.2 Нарықтық экономикадағы жылжымайтын мүлікті бағалау

III бөлім Ресейдегі Жылжымайтын мүлік нарығының пайда болуы 22
және дамуы

Қорытынды 24

Қолданылған әдебиеттер тізімі 25

Бұрыннан практикада жылжымайтын мүліктерге: жерді, манументтік құрылыстарды және құрылып бітпеген обьектілерді жатқызады. Ресейде жылжымайтын және жылжитын мүлік атау сөзін ең бірінші рет Петр І кезінде 23 – наурыз 1714 жылғы указында шыққан. Бұл указда Жылжымайтын мүлікке таңылған жерді, үйлерді, жерде жатқан пайдалы кендерді тағыда басқа құрылыстарды (шахталарды, көпірлерді, бөгеттерді) жатқызған.
Жылжымайтын мүлік нарығы – бұл жылжымайтын мүлік обьектілері операцияларының жинағы. Бұл нарық жылжымайтын мүлік обьектілеріне капитал салынуын және экономикалық байланыс жүйесін көрсетеді. Олар жылжымайтын мүлік сатып алу сату кезінде, ипотекалық несиеде жылжымайтын мүлік обьектілерін жалға беру кезінде көрінеді. Жылжымайтын мүлік нарығының сегменттері болып: жер нарығы, үй нарығы, тұрғылықты емес үйлер (ғимараттар) нарығы саналады.

1. Н.А Щербакова «Экономика Недвижимости» Ростов – на – Дону .: Феникс, Новосибирск .: Сибирское соглошение , 2002, 5 – 79 стр
2. Д.Ж Фридман, Н. Ордуэй «Анализ и оценка приносящей доход недвижимости» М .:Дело, 1997, ix – x cтр
3. Артеменков И.Л., Попов Г.В. «Оценка недвижимости»ЧЛ. 3 - изд – М.: АО РОО, 1995, 67 стр.
4. «Экономика Недвижимости» Учебное пособие. - М.: Дело, 1999. 328 с.

Пән: Экономика
Жұмыс түрі: Курстық жұмыс
Тегін: Антиплагиат
Көлемі: 21 бет
Таңдаулыға:

:Қазақстан Республикасының білім және ғылым министрлігі

Қарағанды Қаржы Институты

Есеп және Статистика кафедрасы

Қорғауға жіберілді

_________2005

КУРСТЫҚ ЖҰМЫС

Жылжымайтын мүліктің бағалауы және менеджменті пәнінен

Тақырыбы: Нарықтық экономика жағдайындағы жылжымайтын мүлік нарығының
түсінігі және мағынасы

Қарағанды 200

Мазмұны

Кіріспе 3

I бөлім Жылжымайтын мүлік нарығының мәні және құрамы . 4
1.1 Жылжымайтын мүлік мәні және түрлері
1.2 Жылжымайтын мүлік нарығының қаржы нарығындағы

алатын орны және мағынасы

II бөлім Жылжымайтын мүлік нарығының қатысушылары және 10
мүлікті бағалау тәсілдері

2.1 Жылжымайтын мүлік нарығының қатысушылары және қаржыландыру
көзі
2.2 Нарықтық экономикадағы жылжымайтын мүлікті бағалау

III бөлім Ресейдегі Жылжымайтын мүлік нарығының пайда болуы
22
және дамуы

Қорытынды 24

Қолданылған әдебиеттер тізімі 25

Кіріспе

Бұрыннан практикада жылжымайтын мүліктерге: жерді, манументтік
құрылыстарды және құрылып бітпеген обьектілерді жатқызады. Ресейде
жылжымайтын және жылжитын мүлік атау сөзін ең бірінші рет Петр І кезінде
23 – наурыз 1714 жылғы указында шыққан. Бұл указда Жылжымайтын
мүлікке таңылған жерді, үйлерді, жерде жатқан пайдалы кендерді тағыда
басқа құрылыстарды (шахталарды, көпірлерді, бөгеттерді) жатқызған.
Жылжымайтын мүлік нарығы – бұл жылжымайтын мүлік обьектілері
операцияларының жинағы. Бұл нарық жылжымайтын мүлік
обьектілеріне капитал салынуын және экономикалық байланыс
жүйесін көрсетеді. Олар жылжымайтын мүлік сатып алу сату кезінде,
ипотекалық несиеде жылжымайтын мүлік обьектілерін жалға беру кезінде
көрінеді. Жылжымайтын мүлік нарығының сегменттері болып: жер
нарығы, үй нарығы, тұрғылықты емес үйлер (ғимараттар)
нарығы саналады.

I бөлім
Жылжымайтын мүлік нарығының мәні және құрамы

1. Жылжымайтын мүлік мәні және түрлері

Экономикалық реформалар жүргізген кезде мүлікті жылжымайтын және
жылжитын деп бөлген.
Жылжымайтын мүлікке: жер учаскелері, қазба учаскелері, су обьектілері,
жерде орналасқандар, ғимараттар, құрылыс жатқызылады.
Жылжитынға жылжымайтынға жатпайтындар мәселен: ақша, құнды қағаздар
және т.б толып жатқан заттар жатады.
Жылжымайтын мүліктің айырмашылық белгілері:
- Жылжымайтын мүлік қозғалмайды. Оны орнынан ауыстыруға болмайды.
- Жылжымайтын мүлік тиянақты, оны ұрлап алу, сындыруға және жоғалтуға
кәдімгі жағдайларда болмайды.
- Жылжымайтын мүліктің құны өте қымбат.
- Жылжымайтын мүлік адамға көп жылқызмет етеді және пайда әкеледі.
- Жылжымайтын мүлік арқылы адамдар өзінің қажеттілік ауданын таба
алмайды.
Жылжымайтын мүлікті 3 негізгі түрге бөледі (1- сурет)
1) Жер
2) Тұрғын үйлер
3) Ғимараттар.
Жылжымайтын мүліктің негізгі түрлері. 1- сурет

Жер Тұрғын үйлер Ғимараттар
- Ерікті жер учаскесі (құрылысқа- Элиттік үйлер - Офистер
немесе басқада жұмыстар үшін) - Қоймалар
- Табиғи комплекстер (кен орны) - Типтік үйлер - Сауда орындары
- Қалалық, қала - Өндірістік орындар
сыртындағы үйлер.

Жылжымайтын мүліктің ең негізгі обьектісі – ол жер.
Бүкіл адамдардың тұратын орны кез – келген кәсіпорынның немесе
бизнестің негізгі факторы.
Жылжымайтын мүлікті түрлерге бөлумен бірге оларды өзіне тән белгілері
бойынша топтастырады. (2 - кесте)

Жылжымайтын мүліктің жалпы топтастырылуы
Топтастыру түрлері Жылжымайтын мүліктің түрі
Пайдалану мінезіне байланысты Пәтерлер, меншікті үйлер катедждер.
Өндіру және комерциялық қызметке,
қонақ үйлер, офистер, дүкендер,
асханалар , фабрикалар, зауыттар.
Ауыл шаруашылық мақсатына: фермалар,
бақшалар
Арнайы мақсаттарға: мектептер,
ауруханалар, балабақшалар, мешіттер,
әкімшілік және үкіметтік мекемелер.
Көліктік мақсатта - Бизнес жүргізуге
- Тұрмыстық шараларға
- Өндірістің өсуі
- Инвестиция сапасына
- Шектелген ресурстар қолданысы
Мамандық бойынша - Мамандандырылған мұнай және
химия зауыты, электростанция,
мұражай, кітапхана және т.б
- Мамандандырылған Жылжымайтын мүлік
Қолданысқа арналған - Қолданысқа кіріспе
- Жөндеу және жақсарту жұмыстары
- Аяқталмаған құрылыс
Табиғи қалпына келтіру - Қалыпқа келмейтін: жер учаскесі,
кен орындары
- Қалыпқа келтірілетін: ғимарат,
құрылыс, көпжылдық өсімдіктер

Кезінде жылжымайтын мүлік болып аталған бірақ қазіргі кезде
жылжымайтын мүлікке жататын мүліктерде бар ол оның бір бөлігіне айналған.
Жылжымайтын мүлікті анықтау үшін оның жылжымайтын мүлік обьектісімен
байланысын анықтау қажет.
Жылжымайтын мүлік пайда әкеледі және инвесторлардың бет алысын
тартады. Соымен жылжымайтын мүлік ең негізгі жеке меншік түрі.

2. Жылжымайтын мүлік нарығының қаржы нарығындағы
алатын орны
және мағынасы

Жылжымайтын мүлік нарығының ерекшеліктері:
- Жергілікті (обьектілердің орын ауыстырмауы)
- Обьектілердің бір – бірімен төмен деңгейде айырбасталуы
(обьектілердің орналасуы бойынша жылжымайтын мүлікке сұраныс көлемі,
жылжымайтын мүлік ауданының инфроқұрылымының жағдайы: жол, метро,
тұрмыстық және саудалық орындар, демалыс орындары және т.б)
- Сезондық өзгерістер
- Мемлекеттік тіркеу келісімінің қажеттіліктері.
- Жылжымайтын мүлікке капитал салу.Оған үш шығын түрі сай келеді.
Функционалдық жарамдылық деңгейі. Жылжымайтын мүлік обьектілер шығыны
(ремонт, эксплуатациялық шығындар және т.б); Жылжымайтын мүлікке салынатын
жылдық салық, жылжымайтын мүлік келісімі бойынша жоғарғы трансакциондық
шығын.
Жылжымайтын мүлік нарығында сұраныспен ұсыныс өте баяу өзгереді.
Сұраныс болған жағдайда ұсыныс көлемін өзгерту қиын, өйткені ғимарат өте
ұзақ мерзімде салынады – бірнеше айлармен жылдар арсында.
Бағалаушы жылжымайтын мүлік деңгейін және дамуын қадағалап отыруы
керек.
Жылжымайтын мүлік нарығындағы сұраныс пен ұсынысқа әсер ететін
факторлар:
- Экономикалық: тұрғындардың кірісі және бизнеске түсім деңгейі, қаржы
ресурстарының жеткілікті болуы, арендалық төлем ставкаларының деңгейі,
құрылыс жұмыстарының құны және құрылыс материалдар құны, каммуналдық төлем
тарифі.
- Әлеуметтік: тұрғындардың санының өзгеруі, тұрғын санының толық
деңгейі.
- Экологиялық: құрғақ және далалы аймақтарда орналасуы. Жылжымайтын
мүліктің экологиялық жағдайының жақсаруы және бұзылуы.
Ресейде жылжымайтын мүлік нарығының құрылуы 90 – жылдары жылжымайтын
мүлікке меншік меншік құқығы берілгеннен кейін және жекешелендіру
жүргізілгеннен кейін мүмкін болды.
Жылжымайтын мүлік қаржы активтерге жатады, өйткені ол адамның еңбегі
және капитал салуынан құрылады. Жылжымайтын мүлікті сатып алу және дамуы
өзімен бірге үлкен шығындар әкеледі. Сондықтан айырбас құралын іздеу жиі
кездеседі. Сондықтан Жылжымайтын мүлік нарығы қаржы нарығының секторы болып
келеді.
Қаржы нарығы – бұл күрделі экономикалық жүйе өзінің құрамына әр түрлі
институттармен бөлімшелерді қатыстырады және сонымен қатар сатушылармен
сатып алушыларды қарым қатынасқа түсіреді. Бұл нарықта экономикалық
байланыс сферасы көрсетіледі.
Қаржы активтер – бұл ақша, инвистициялық құндылықтар ақша, депозиттер,
құнды қағаздар, қарыз капитал, құнды металдар, бағалы тастар, жылжымайтын
мүлік.

Қаржы нарығының ең негізгі атқаратын қызметтері:
- Қаржы активті дамыту жолында оның пайдалану құнын мойындау.
- Қаржы институттарын құрау арқылы қаржы активтерді ұйымдастыру.
- Инвестиция процессін қаржылық қамтамасыздандыру және капиталды
қарызға алуға және жинауға жағдай жасау.
- Ақша айналымын тоқтатпау жағдайында ақша айналымына әсер ету.

Қ
А
Р
Ж
Ы

Н
А
Р
Ы
Ғ
Ы

Жалпы қаржы нарығы бұл жеке нарықтар жүйесі. (2 - сурет)
Жылжымайтын мүлік нарығы 1) Жер нарығы; 2) Үйлер нарығы
3) Қойма; 4) Сауда;
5) Өнеркәсіп
Валюталық және ақш нарығы 1) Депозиттік; 2) Салым;
3) Валюта; 4) Акция
Бағалы қағаздар нарығы Қор нарығы, Борышты
міндеттемелер нарығы
Құнды металдармен бағалы тастар Алтын, алмаздар нарығы және т.б
нрығы
Сақтандыру нарығы Өмірді сақтандыру, мүлікті
сақтандыру
Қарыз капитал нарығы Банк арасындағы несие.
Ипотекалық несие капиталы
коммерциялық ссуда нарығы және
т.б

Бүкіл нарықтар бір – бірімен байланысқан тек бір қаржы актив әр түрлі
нарықта бір тауар бола алады. Жылжымайтын мүлік нарығы – бұл қаржы
нарығының ең негізгі ең негізгі элементі болып саналады. Қаржы нарығыының
бір бөлігінде қарыз капитал жылжымайтын мүлік үшін кепіл болады, бұл
ипотекалық несие капитал нарығыдеп аталады. Батыс Европада несие берудің 70
% жылжымайтын мүлікті кепілге қоюмен беріледі. Сондай ақ тұрғын үй
нарығында - 90 % ға жуық.
Бүгінгі күндере Ресей экономикасының тұрақсыздығына байланысты айырбас
құралдары өте қымбат, қаржы нарығының ішкі ресурстары біріншіден экспорттық
– импорттық операциялар несиесі үшін және валюталық келісім – шартқа жоғары
кірісі бар құнды қағаздар операцияларына бағытталған.
Жылжымайтын мүлікке салым салу өте қауіпті өйткені ол төмен
ликвидтелген салым өте ұзақ мерзімге салынады. Осыған байланысты
инвестициялық шектеулер экономиканың барлық саласы бойынша құрылысты
түйіндеді. Бұл жағдайда мемлекет жылжымайтын мүлік нарығындағы инвестиция
процессін басқара алады. Тұтынуды және инвестиция процессін ынталандыру
бағытында мемлекет салыөты және проценттік ставкаларды қаржы нарығына
араласа отырып төмендетеді. Бірақ қазіргі уақытта мемлекеттік құнды
қағаздар нарығы қаржы ресурстарын өзіне сіңіріп алады, олар осыдан кейін
қымбаттайды. Салықтың жоғарлығына байланысты инвестордың шығыны көбейеді.
Сонымен Қаржы нарығымен Жылжымайтын мүлік нарығы өте тығыз байланысқан:
жылжымайтын мүлікке салым көбейуі Жылжымайтын мүлік нарығын жандандырады,
ал салымның азайуы оны қозғалтады. Экономикалық тұрақсыздық Ресейдің және
басқа елдердің несие берушілерімен инвесторларын бөгейді. Жылжымайтын
мүлікке инвестициялық қаржыландыру белсенділігі үшін мемлекеттің көмегі
қажет.

IІ бөлім
Жылжымайтын мүлік нарығының қатысушылары және мүлікті бағалау
тәсілдері

2.1 Жылжымайтын мүлік нарығының қатысушылары және қаржыландыру көзі

Жылжымайтын мүлікті қаржыландыру процессінің қатысушылары: федералды және
жергілікті басқару органдары несиелік – қаржылық орындар, инвесторлар және
т.с.с. Мемлекеттік және қоғамдық органдары.
Жылжымайтын мүлікті қаржыландыру процессіне қатысушылардың құқықты –
экономикалық байланысын қамтамасыздандырады. Көптеген жылжымайтын мүліктер
мемлекет меншігінде болады, нормалармен құқықтардың сақталуын қадағалайды,
жылжымайтын мүлік обьектілерінің жеке меншік құқығы мен мемлекеттік
тіркеудің дамуын, аймақтық сұрақтарын реттейді. Жылжымайтын мүлік
инвестициясына жеңілдіктер орнатады немесе шектеулер қояды (заңдық
шектеулер салықтық ерекшеліктер).
Аудандарға бөлу арқылы құрылыс жұмыстарына рұқсат алу, көліктік
инфроқұрылым мен мемлекеттік заңдардың дамуы проектті басқаруға,
қаржыландыру процессіне, құрылысқа және жылжымайтын мүлікті жалға беруге
әсерін тигізеді.
Несие берушілер (қаржы несиелік мекемелер) аз қор жинаған
инвесторларға капитал ұсынады. Негізінен жылжымайтын мүлікке инвестиция
көлемінің тек бір бөлігін инвесторлардың жеке қорлары, ал қалған бөлігін –
айырбас қоры алады. Несие алушының жағдайын тексере отырып несие беруші
несиенің көлемінің жылжымайтын мүлік құнына қаншалықты қатыстылығын
тексереді. Бұл үшін обьектіге тәуелсіз бағалау жүргізіледі.
Инвесторлардың есебінде жеке және заңды тұлғалар (резиденттер және
резидент еместер), қатысады. Олар жылжымайтын мүлік сатып алады және оның
функционалдық тиімді жағдайда ұстайды. Қандай жобаға қашан инвестиция
салуды тек қана осылар шешеді.
Инвесторларды екі түрге бөлуге болады:
1) Активті – қаржыландырады, құрылыс жұмыстарын жүргізеді, обьектілерді
дамытады және де басқарады.
2) Енжарды – тек қана қаржыландырады басқару процессіне бұлар қатыспайды.
Қазіргі кезде жылжымайтын мүлік нарығында жылжымайтын мүлік сферасын
басқару бойынша кәсіпкерлік істің ерекше түрі девелопмент үлкен даму алды.
Оның мақсаттарының бірі жылжымайтын мүлік дамуына байланысты тәуекелдікке
баруды азайту.
Девелопер - ұйымдастырушы, оның қызметін 3 түрге бөлуге болады:
- Бірінші этапта проектті жүзеге асыру мүмкіндігіне таңдау
жүргізіледі: заңдылықтың өзгеру тенденциялық жағдайы
ескеріледі, тұтынушылық қалау, қаржы экономикалық жағдай,
аймақтық перспективті дамулары қарастырылады.
- Екінші этапта жүзеге асыру жоспары жасалады: жер учаскесі
проектін дамыту ауданын анықтайды, орналасу орнымен қоршаған
ортасын таңдайды, каммуникация проектінің эффективті дамуы
қарастырылады, содан кейін қаржы ресурстарының көзі анықталып ,
құрылыс жұмыстарын жүргізу үшін рұқсат алынады.
- Үшінші этапта инвестициялық проектті жүзеге асыру жүргізіледі.
Мұнда қаржылық ресурстардың бетін қарату құрылыс жұмыстарын
ұйымдастыру, құрылыс барысын бақылау және де обьектіні толық
немесе бөлшектеп сату, арендаға беру жүргізіледі.
Қазіргі кездегі капитал салымдарының қаржыландыру көздері: бұл
мемлекеттік құралдар, жергілікті бюджет құрылысы, жеке тұлғалардың және
кәсіпорындардың меншікті қаржы ресурстары, қаратылған капитал,
инвесторлардың қорлары.
Кейінгі жылдары Ресейде инвестициялық қызметті мемлекетсіздендіру
жүргізілді. Инвестицияның үлкен бөлігі кәсіпорынның меншікті қаржы
ресурстары есебінен қаржыландырады, және де индивидуалды құрылысшылар
қарынан, айырбас қорынан, тартылған қорлардан, бюджеттік емес инвестициялық
фондтар есебіненде қаржыландырылады. Негізінен реформа жылдары 1990 – 1998
ж аралығында жеке меншік формасы және қаржыландыру көздері бойынша
пайдалануға егізілген тұрғын үйлердің құрылымы өзгерді, жеке сектордың
көлемі ұлғайды.
- Пайдалануға негізделген мүліктің жалпы көлемі, кәсіпорынға және
ұйымға көзделеді, олар мемлекттік және муниципалдық меншік,
олар 80% - 20% кеміді.
- 1998 ж федералдық бюджет қорының есебінен мүлік тұрғызудың
жалпы көлемінің 4,2 % қаланды.
- Индивидуалдық құрылысшылар қор есебінен мүлік көлемі 3 есе
кеміді.
- Тұрғындардың үлкен көлемінің сұраныс төлемінің жетіспеушілігі
мүлікті қайта қалау және құрылысқа, мүлік сатып алуға несиенің
көлемі және жаңа мүлік енгізу көлемі 2 есе кеміді.
1998 ж Тамыз айында Ресей өкіметінің дефолть жариялау себебінен қаржы –
экономикалық кризиске ұшырады соның арқасында жылжымайтын мүлік нарығында
инвестициялық және сатыпалушылық активтілік төменеді. Қазір мемлекет
орталықтанғаннан капитал салымы – қаржыландыруың бір тәсілі ол жағдайы
төмен тұрғындардың негізі әлеуметтік қорғаны болып табылады. Сонымен қатар
федералдық бюджеттен ауданарлық коммуналдық шаруашылық ірі обьектілерін
құрылыс, жеке аймақтар және бөлімшелер үстемдігі үшін, арнайы мүліктің
кейбір түрлерінің құрылысына қаржы бөлінеді.
Жергілікті бюджеттен кезекті тұрғындарға және бюджеттік ұйымдар
жұмысшылары үшін тұрғын үйлер салу және құрылыс материалдар өндірісі
құрылыс индустриясы базасының дамуына, коммуналдық құрылысқа, сонымен қатар
жаңа тұрғын үй құрылысының орнын даярлауға , дамыту коммуналдық шаруашылық
обьектілерін жақсарту және жөндеу үшін қаражат бөлінеді.
Федералдық және жергілікті бюджет есебінен тұрғын үй мәселесін тек
тұрғындардың бір бөлігі ғана шеше алады. Сонымен азаматтардың кіріс анализі
бойынша олардың тек 1% ғана бір мезетте мүлік құнын төлей алады және осы
мақсатта басқа қаржыландыру көзін іздестіруі қажет, ол банк несиесі
инвесторлардың жинақтаушыларды (заңды және жеке тұлғалар) кәсіби қаржы
делдалдары бір – бірін кездестіреді олар құнды қағаздарды өте ұсақ бөлікке
бөле алады және оны кішігірім жинақтаушыларға жеткізе алады.делдалдық
қызмет көрсеттетін қаржы институттарына коммерциялық банктер, зейнетақы
қоры, сақтандыру компаниялары және басқада коммерциялық жинақтаушы ұйымдары
жатады. Олар сатып алынған құнды қағазды қамтамасыздандыра отырып өздерінің
құнды қағаздарын шығара алады.
Инвестициялық процесске қатысушылардың негізгі туындайтын қиыншылықтары
төмен деңгейдегі сатып алу қабілеттілігі құрылыс ұйымдарының салық төлеу
негізінде және несиенің жоғарғы ставкаларын төлеу қйыншылықтары. Яғни несие
беруші ұйымдар қысқа мерзімдегі несиені қалайды. Жылжымайтын мүліктегі
қаржыландыруға қатысатындардың қызығушылығының теңесуі – ол жылжымайтын
мүлік нарығын тиімді қызмет етуіне жол береді.

2.2 Нарықтық экономикадағы жылжымайтын мүлікті бағалау

Бүкіл жылжымайтын мүлік обьектілері жарамды. Сондықтан кепілге алған
кезде, жылжымайтын мүлік инвестициясын қаржыландыруға, қаржы құқықтың және
әрбір ... жалғасы

Сіз бұл жұмысты біздің қосымшамыз арқылы толығымен тегін көре аласыз.