Тұрғын үй-жайға меншік құқығы


КІРІСПЕ
І ТАРАУ
1. Тұрғын үй.жайға меншік құқығының түрлері
1.2. Тұрғын үй кондоминиум қатысушысының заттық құқығы
1.3.Кооператив мүшесінің өз пәтеріне заттық құқығы
1.4. Тұрғын үй.жайды жалдаушының заттық құқығы
ІІ ТАРАУ
2. Тұрғын үй құқықтық қатынастары. Тұрғын үй заңнамасы.
2.1. Тұрғын үй заңнамасы.
2.2. Меншік иесінің және оның отбасы мүшелерінің қатысуымен болатын тұрғын үй құқықтық қатынастары.
2.3. Кондоминиум.
2.4. Тұрғын үйді беру жөніндегі шарттық қатынастар.
2.5. Тұрғын үйді жалдау.
ҚОРЫТЫНДЫ
ҚОЛДАНЫЛҒАН ӘДЕБИЕТТЕР
Тұрғын үймен қамтамасыз ету қазіргі кезеңде маңызды әлеуметтік мәселелердің бірі болып табылады және соған орай белгілі бір саясатты жасап шығармау мүмкін емес. Әрине, ол оны бірден шешпейді, бірақ бірте-бірте азаматтарды тұрғын үймен неғұрлым тиімді түрде қамтамасыз етуге қол жеткізе отырып, бұл мәселені бақылауда ұстауға мүмкіндік береді. Тұрғын үй қатынастары аясында жүргізілетін саясаттың мазмұнын жалпылама түрде анықтайтын Қазақстан Республикасының Конституциясы тұрғын үй қатынастарына тиісті түрде ықпал етеді.
Азаматтық заңнаманың басқа заттық құқықтары арасынан тұрғын үйге меншік құқығы және өзге құқықтар бөлініп алынған, олардың ерекшеліктерін тұрғын үй заңнамасы, бәрінен бұрын – Тұрғын үй заңы анықтайды.
Бұл ретте тұрғын үйге меншік құқығы көп жағынан, әсіресе мазмұны жағынан, басқа жылжымайтын мүлікке меншік құқығымен ұқсас, дегенмен тұрғын үйдің әрбір адам өміріндегі айрықша маңыздылығынан туындайтын айрықша ерекшеліктер де бар.
Сондықтан тұрғын үйге заттық құқық азаматтық құқық принциптерін ғана емес, сондай-ақ әлеуметтік қорғаудың кейбір принциптерін де білдіреді, кейбір реттерде тұрғын үйде тұрушы азаматтардың мүдделерін қорғауға басымдылық беріледі.
Тұрғын үйге заттық құқықтардың барлық түрлерінің ортақ сипаты сол, олардың объектісі әрқашан да – тұрғын үй, яғни Тұрғын үй заңының 2-бабында көрсетілгендей – тұрғылықты тұруға арналған және соған пайдаланылатын жеке тұрғын үй (жеке тұрғын үй, пәтер).
Тұрғын үй құқығының субъектісі тек азамат болады.
Мұндай құқықтардың барлығы оларды иемденгендерге өздеріне тиесілі немесе өздеріне берілген тұрғын үйді өз мақсатында, және ешкімнің қандай да бір көмегіне жүгінбей тікелей пайдалануына мүмкіндік береді.
1. Азаматтық құқық. І том. Жоғары оқу орындарына арналған оқулық. Жауапты ред: Сүлейменов М.К., Басин Ю.Г. – Алматы, 2003. – 736-бет.
2. Басин Ю.Г. Комментарий к Жилищному кодексу КазССР. – Алма-Ата: Казахстан, 1987.
3. Жайлин Ғ.А. Қазақстан Республикасының Азаматтық құқығы. Оқулық. Ерекше бөлім. ІІ том. – Алматы: Заң әдебиеті, 2004. – 278 бет.
4. Иоффе О.С. Из истории цивилистической мысли // Гражданское право. – Алматы: ИПЦ КазГЮУ, 1999. – С.191.

Пән: Құқық, Криминалистика
Жұмыс түрі: Дипломдық жұмыс
Көлемі: 51 бет
Бұл жұмыстың бағасы: 1300 теңге




КІРІСПЕ

Тұрғын үймен қамтамасыз ету қазіргі кезеңде маңызды әлеуметтік
мәселелердің бірі болып табылады және соған орай белгілі бір саясатты жасап
шығармау мүмкін емес. Әрине, ол оны бірден шешпейді, бірақ бірте-бірте
азаматтарды тұрғын үймен неғұрлым тиімді түрде қамтамасыз етуге қол жеткізе
отырып, бұл мәселені бақылауда ұстауға мүмкіндік береді. Тұрғын үй
қатынастары аясында жүргізілетін саясаттың мазмұнын жалпылама түрде
анықтайтын Қазақстан Республикасының Конституциясы тұрғын үй қатынастарына
тиісті түрде ықпал етеді.
Азаматтық заңнаманың басқа заттық құқықтары арасынан тұрғын үйге
меншік құқығы және өзге құқықтар бөлініп алынған, олардың ерекшеліктерін
тұрғын үй заңнамасы, бәрінен бұрын – Тұрғын үй заңы анықтайды.
Бұл ретте тұрғын үйге меншік құқығы көп жағынан, әсіресе мазмұны
жағынан, басқа жылжымайтын мүлікке меншік құқығымен ұқсас, дегенмен тұрғын
үйдің әрбір адам өміріндегі айрықша маңыздылығынан туындайтын айрықша
ерекшеліктер де бар.
Сондықтан тұрғын үйге заттық құқық азаматтық құқық принциптерін ғана
емес, сондай-ақ әлеуметтік қорғаудың кейбір принциптерін де білдіреді,
кейбір реттерде тұрғын үйде тұрушы азаматтардың мүдделерін қорғауға
басымдылық беріледі.
Тұрғын үйге заттық құқықтардың барлық түрлерінің ортақ сипаты сол,
олардың объектісі әрқашан да – тұрғын үй, яғни Тұрғын үй заңының 2-
бабында көрсетілгендей – тұрғылықты тұруға арналған және соған
пайдаланылатын жеке тұрғын үй (жеке тұрғын үй, пәтер).
Тұрғын үй құқығының субъектісі тек азамат болады.
Мұндай құқықтардың барлығы оларды иемденгендерге өздеріне тиесілі
немесе өздеріне берілген тұрғын үйді өз мақсатында, және ешкімнің қандай да
бір көмегіне жүгінбей тікелей пайдалануына мүмкіндік береді.
Тұрғын үйге заттық құқықты иемденген адам оны пайдалану және күтіп
ұстау жөнінде басқа адамдармен өз тарапынан құқықтық қатынастарға кіре
алады. Заттық тұрғын үй құқығын иеленгендердің барлығы оларды кез келген
заң бұзушылықтан, оның ішінде меншік иесінің заңсыз әрекеттерінен (егер
құқық иемденген тұрғын үйдің меншік иесі болмаса) өз әрекетімен қорғай
алады.
Тұрғын үйге құқық бұрында да, экономикалық реформа жүргізгенге және
мемлекеттік тұрғын үй қорын жаппай жекешелендіргенге дейін де, барлық
азаматтардың тұрғын үйге мұқтаждығын қанағаттандырудың, олардың тұрғын үйге
мүддесін қорғаудың құралдары арасында маңызды орын алды. Ондай
қанағаттандырудың негізгі формасы жергілікті коммуналдық органдар мен
мемлекеттік кәсіпорындар (мекемелер) арқылы азаматтарға және олардың
отбасыларына жалдау тәртібінде мемлекеттің үй жай беруі еді.
Әрине, жеке үйлер де, кооперативтік пәтерлер де кең пайдаланылды,
бірақ тұрғын үй қатынастарының негізгі формасы тұрғын үйді жалдау болды, ал
қатынастардың негізгі субъектісі мемлекеттік тұрғын жайды жалдаушы адам
болды.
Тұрғын үй қатынастарын құқықтық реттеу, негізінен, тұрғын үй
құқығының екінші (Ерекше) бөлігін зерделегенде қарастырылды, онда өзінше
бөлек институт – тұрғын жайды жалдау шарты көзделді.
1993 жылы 6 қыркүйекте ҚР Президентінің “Жаңа тұрғын үй саясаты
туралы” Жарлығы қабылданды. Қазақстан Республикасы Президентінің аталған
Жарлығында осы сәтте орын алған өзгерістер атап өтілген Мемлекеттік тұрғын
үй қорын жекешелендіру, баға еркіндігі және нарыққа өтудің өзге де
процестері, инфляция салдарынан тұрғындардың сатып алушылық
қабілеттілігінің төмендеуі тұрғын үй аясындағы жағдайды елеулі түрде
өзгертті. Жаңа тұрғын үй саясатын жүргізу және оны қоғамның негізгі
басымдықтарының біріне айналдыру талап етілді.
Ипотекалық несиелеудің маңыздылығын сақтап отырғаны Қазақстан
Республикасы Үкіметінің 22 тамыз 1997 жылғы “Мемлекеттік тұрғын үй саясатын
және экономикалық жағдайларда жүзеге асыру туралы” № 1277 қаулысымен
туындайды. Онда жеке тұлғалармен тұрғын үй алу үшін банктік ипотекалық
несиелеу көлемін ұлғайту мәселелері ғана қарастырылған. Мемлекеттік ұтыс
алушылық тұрғын үй заемы, тұрғын үй лотореялары сияқты түсініктер зым-зия
жоқ болды.
Қазіргі уақытта “Құрылыс қорлары туралы” Қазақстан Республикасының
Заңы қабылданды. Онда көзделген жүйе, жалпылама түрде тұрғын үй саясатының
мемлекеттік бағдарламасымен көзделген несие жинақтаушы жүйені еске
түсіреді. Жаңа жүйенің мәнісі мынада: азаматтарға арнайы мамандандырылған
несие жинақтаушы банктермен тұрғын үй құрылысына, оны сатып алу мен
жөндеуден өткізуге сыйақының төмен ставкасы бойынша несиелер берілетін
болады. Оның тиімділігін мынадан көруге болады – несие алған қазақстандық
сонымен бірге банктің салымшысы да болып танылады. Соған орай ол
проценттер, сондай-ақ өз міндеттерін орындаған жағдайда сыйақы алатын
болады. Осындай жолмен мемлекет бірте-бірте тұрғын үй саясатының
бағдарламалық ережелерін жүзеге асыруда.
Тұрғын үй саясаты бағдарламасының өзекті идеясы конситуцияда
бекітілгенін атап өткіміз келіп отыр. Мемлекет азаматтардың тұрғын үйге
деген құқықтарының көлемін бұрын болған көлемде мәлімдеуден бас тартты.
Сонымен бірге Қазақстан Республикасы Конституциясының 25-бабының 2-тармағы
бекіткендей, Қазақстан Республикасында азаматтарды тұрғын үймен қамтамасыз
ету үшін кез келген тәсілдермен және заңды актілермен көзделген тәртіпте
жағдайлар жасау деп түсінген жөн.
І ТАРАУ
1. Тұрғын үй-жайға меншік құқығының түрлері
“Тұрғын үйге құқықтың” жалпы ұғымы шегінде бірнеше түрді ажыратуға
болады, олардың бастылары:
- тұрғын үйге меншік құқығы;
- кондоминиум қатысушыларының тұрғын үй құқығы;
- кооперативтік пәтерді пайдалану құқығы;
- тұрғын жайды жалдаушының заттық құқығы;
- басқа адамға тиеселі тұрғын жайда тұру құқығы.
1.1 Тұрғын үйге меншік құқығы, оның өзінше бөлек үй, үйдің бір бөлігі,
пәтер немесе пәтердің бір бөлігі екендігіне қарамастан, өзінің туындау
негіздері, өкілеттіліктердің мазмұны, тоқтау және қорғау жағынан
жылжымайтын мүлікке меншік құқығына жататын жалпы құқықтық міндеттеулермен
толықтай қамтылады. Тұрғын үйдің белгілі бір әлеуметтік функцияларымен
байланысты бірқатар ерекшеліктер ғана сақталды, олар да біртіндеп реттеліп
келеді. Мысалы, Тұрғын үй заңы қабылданғанға дейін тұрғын үйді тұруға емес
мақсатта пайдалануға тыйым салынды, ол меншік иесінің өкілеттігін әрине
шектеді. Тұрғын үй заңының 4 және 18-баптары меншік иесінің тұрғын үйді
немесе оның бір бөлігін тұруға емес мақсатта пайдалануы үшін оған
мемлекеттік органдардың рұқсаты керек емес екендігін тікелей белгіледі
[1.522 б.].
Тұрғын үй заңының 12-бабы тұрғын үйге меншік құқығының туындау
негізін көздейді. Аталған баптардағы негіздердің көпшілігін меншік құқығын
жылжымайтын мүліктің басқа түрлерін иемденген жағдайда да қолдануға болады.
Бірақ негіздердің кейбіреуі тек тұрғын үйге ғана меншік құқығын тудырады.
Бәрінен бұрын бұл тұрғын үйді жекешелендіруге қатысты; мұндай негіз жайында
Заңның 13-бабында айтылған.
Тұрғын үйлерді жекешелендіру жаппай ортақ компания ретінде аяқталды,
бірақ оның кейбір тұстары әлі аяқталған жоқ, азаматтардың жекелеген
санаттары үшін әлі де жалғасар. Жекешелендіру дегеніміз мемлекеттік тұрғын
үй қорының пәтерін сол пәтерде жалдаушы ретінде тұрып жатқан адамдардың
меншігіне беру. Мемлекеттік пәтерді жай сатудан жекешелендірудің
айырмашылығы осында. Жекешелендіру үшін тек пәтер жалдаушының ғана емес,
онымен бірге тұратын барлық кәмелетке толған отбасы мүшелерінің келісімі
керек.
Жекешелендіру шарты заңнамада анықталған, ол өтемді немесе өтемсіз
болуы мүмкін. Мемлекеттік пәтердің онда тұратын адамның меншігіне
жекешелендіру тәртібінде өткен барлық жағдайларда иемденушіге мұндай
пәтерді сатып алу-сату шарты бойынша иемденудің әдеттегі жағдайымен
салыстырғанда бірқатар жеңілдіктер берілді.
Жекешелендіргенде пәтер қандай да бір жекешелендіру жеңілдіктері
берілген негізгі жалдаушының ғана емес, пәтерді жекешелендіру кезінде
онымен бірге тұратын, оның кейбіреуі сол кезде жоқ болса да, барлық басқа
отбасы мүшелерінің меншігіне өтеді. Бұл адамдардың барлығы тұрғын үйге
ортақ бірлескен меншік құқығына ие болады.
Егер жекешелендіруге жататын пәтерде бірнеше жалдаушы (бірнеше
отбасы) тұрып жатса, онда жекешелендіру үшін барлық жалдаушылардың және
олардың кәмелетке толған отбасы мүшелерінің келісімі керек. Мұндай пәтер
әрбір отбасының үлесі нақты бөлініп, олардың ортақ үлестік меншігіне өтеді.
Ол нақты үлес мұндай отбасы мүшелерінің ортақ бірлескен меншігінде болады.
Тұрғын үй (тұрғын үй-құрылыс) кооперативінің мүшесіне өзі тұрған
кооперативтік пәтерге меншік құқығы ерекше тәртіпте өтеді, ол жайында
Тұрғын үй заңының 14-бабында айтылған. Кооператив мүшесінің өзінің үлестік
жарнасын толық төлеген кезі меншік құқығының өткен кезі болып саналады.
Жер учаскесінің мемлекеттік қажеттер үшін алынуына (мәжбүрлеп сатып
алынуына) байланысты үйге меншік құқығынан бұрын айырылған адамдардың
тұрғын үй алуын Тұрғын үй заңының 15-бабы меншік құқығының өзінше бөлек
негізі деп атайды. Бұл жағдайда ескі үйдің меншік иесі өз қалауы бойынша
немесе ақшалай немесе заттай (жаңа тұрғын үй түрінде) өтем талап етуге
құқылы.
Тұрғын үй заңының 18-бабында сәйкес тұрғын үйдің меншік иесінде,
басқа жылжымайтын мүліктің меншік иесіндегідей, үйге немесе пәтерге билік
ету өкілеттігі болады. Бірқатар шектеулер меншік иесінің отбасы мүшелерінің
осы тұрғын үйге қандай да бір заттық құқығын мойындаумен байланысты болуы
мүмкін. Әңгіме бұл жерде меншік иесімен бір тұрғын үйде тұратын отбасы
мүшелері жайында, яғни меншік иесі өз тұрғын үйіне кіргізген отбасы
мүшелері жайында. Олардың кімдер екендігі заңның 21-бабында анықталған.
Олар тұрғын жайды пайдалануда меншік иесімен бірдей құқыққа ие (22-баптың 1-
тармағы). Бұл құқық кез келген адам, тіптен меншік иесі тарапынан болатын
заң бұзушылықтан қорғалады. Отбасының мұндай мүшелері тұрғын жайға
өздерінің кәмелетке толмаған балаларын меншік иесінің келісімінсіз-ақ
тұрғызуға құқылы (22-баптың 1-тармағы). Бұл отбасы мүшелерінің едәуір
дербестігін және құқықтарының біршама абсолюттік сипатта екендігін
көрсетеді.
Олар меншік иесінің отбасынан шыққан күнде де тұрғын жайды пайдалану
құқығын сақтайды (22-баптың 1-тармағы). Тұрғын үйді реквизициялағанда
немесе үй орналасқан жер учаскесін мемлекет керектілігі үшін сатып алғанда
меншік иесінің отбасы мүшелері, тіптен оның бұрынғы отбасы мүшелері өтем
ретінде алынған тұрғын үйде тұруға құқық алады, бұл құқықтың
ілесетіндігінің айғағы (Заңның 30-бабының 1-тармағы).
Меншік иесінің тұрғын үйге құқығы тоқтаған жағдайда оның отбасы
мүшелерінің ішіндегі кәмелетке толмаған балаларының мүддесі қосымша
қорғауға алынған (13-баптың 3-тармағы, 30-баптың 2-тармағы).
Бұл баяндалғандар меншік иесінің отбасы мүшелерінің оған тиесілі
тұрғын үйге заттық құқығы ретіндегі құқығын бағалауға мүмкіндік береді, ал
бұл құқық меншік иесінің құқығының туындысы және оған тәуелді болғандықтан
біршама шектелген.
1.2. Тұрғын үй кондоминиум қатысушысының заттық құқығы
Заң тұрғын үй кондоминиумына тұрғын үйге меншіктің ерекше формасы
ретінде анықтама береді, жеке тұрғын үйлер қатысушылардың өзінше бөлек
меншігінде, ал ортақ мүлік оларға ортақ үлесті меншік құқығында тиесілі деп
қарастырады (Тұрғын үй заңының 2-бабы).
Мұндай анықтаманы тұрғын үй заңнамасы береді. Бірақ жалпы ұғым
ретінде кондоминиум АК-ның 209-бабында көзделген. Кондоминиум туралы
нормалар жер заңнамасында да бар.
Бірнеше меншік иесіне тиесілі тұрғын емес ғимараттарға (офистер,
дүкендер, тұрмыстық қызмет көрсететін кәсіпорындар, т.б.) меншік формасын
да кондоминиум деп тану керек.
Осыдан, біріншіден, кондоминиум – меншіктің біртұтас мүліктік кешенін
құрайтын күрделі объектімен сипатталатын ерекше формасы екендігі туындайды.
Кондоминиумды қандай да бір мүлік меншік құқығында тиесілі адамдардың
бірлестігімен шатастыруға болмайды. Меншік иелерінің бірлестігі әртүрлі
ұйымдық-құқықтық форма алуы мүмкін - өзінше әрекет ететін меншік иелерінің
тобы, жай серіктестік пәтер меншік иелерінің кооперативті (ПМК) және т.б.
Мұның кондоминиумды меншік иелерінің мүдделері үшін басқару әдісінде
маңыздылығы бар, бірақ бір бөлігі өзінше әрбір меншік иесіне, ал басқалары
– барлығына ортақ, күрделі әрі біртұтас объект болып табылатын
кондоминиумдыыыы сипаттауда маңызды емес.
Екіншіден, өздерінің кондоминиум құрамына кіретін жеке меншігіне оның
қатысушылары басқа қатысушылардың не кондоминиумды басқарушы органның
келісімін алмай-ақ еркін, өз қалауымен билік етуге құқылы.
Үшіншіден, кондоминиум құрамына кіретін қалған мүлік кондоминиумның
барлық қатысушыларының, яғни кондоминиум мүлкінің бөлектелген бөліктерінің
барлық меншік иелерінің ортақ үлесті меншігіне жатады. Бірақ олардың
үлестері кеңістікте бөлініп алынбаған және әр қатысушыға тиесілі бірліктің
бөлігі формасында (немесе пайызда) бейнеленеді.
Сонымен, бұл – ортақ мүліктегі дәл үлес, оның басты арналымы - әрбір
меншік иесінің ортақ мүлікті күтіп ұстауға кеткен шығындағы үлесін анықтау.

Ортақ мүлік кондоминиум қатысушыларының билігінде және ортақ
пайдалануында болады. Ортақ мүлікте қосалқы сипат бар – ол тек тұрғын үйдің
қалыпты пайдаланылуын қамтамасыз етуге арналған. Мұндай мүлікке кіреберіс,
баспалдақтар, лифтілер, төбелер, шатырлар, подвалдар, пәтерден тыс
коммуналдық жүйелер, т.б. жатады. Заң ортақ мүлік құрамына, сондай-ақ,
жанындағы жер учаскесін де кіргізген.
Төртіншіден, кондоминиум қатысушысының жеке өзіндік меншігі және оның
ортақ мүліктегі үлесі заңдық тағдырдың бөлінбейтін ортақтығымен байланысты.
Кондоминиум қатысушысына тиесілі пәтерді сатуға да, сатып алуға да
болмайды, егер мұндай қатысушының ортақ меншіктегі толық үлесі сатылмаса не
сатып алынбаса. Кондоминиумға қатысушының өзіндік жеке меншігіндегі үй-
жайға құқық басқаға өтпейінше кондоминиумдегі ортақ меншіктің толық үлесіне
немесе бір бөлігіне құқық та басқа біреуге өтпейді. Егер кондоминиум
қатысушысы үй-жайдың бір бөлігіне билік етсе, мысалы, сатса, онда ортақ
мүліктегі соған шамалас үлес бөлігі сатып алушыға ауысады. АК-ның 212-
бабының 218-баптарына көзделген ортақ үлесті меншікке қатысушының құқығына
қарағанда кондоминиум қатысушысы кондоминиумның ортақ мүлкіндегі өз үлесіне
өзінше билік етуге, оны ортақ мүліктен бөліп беруін талап етуге құқылы
емес.
Бесіншіден, кондоминиумның барлық қатысушылары, ортақ мүліктегі
өздеріне тиесілі үлестің мөлшеріне қарамастан, мұндай мүлікті пайдалануда
тең құқылы. Пайдалану тәртібі, егер қатысушылардың ешқайсысы ондай тәртіпке
қарсылық білдірмесе, қандай да рұқсатсыз-ақ қалыптасуы мүмкін.
Қатысушылардың келісіміміен не кондоминиумның басқару органының шешімімен
тәртіп белгіленуі немесе өзгеруі мүмкін [1.529б.].
Кондоминиумның бөлек үй-жайларының меншік иелері болғандықтан оның
барлық қатысушылары кондоминиумның ортақ мүлкін пайдалануға да құқылы. Бұл
құқық ешқандай растауды, шешімдерді немесе өзге рұқсат актілерін керек
етпейді. Шешім құқықты жүзеге асыру тәртібіне болмаса, құқықтың бар-жоғына
әсер етпейді. Мұндай пайдалану құқығы, үй-жайға өзіндік меншік құқығы
сияқты мерзімсіз болып табылады.
Мысалы, кондоминиумның тым болмаса бір үй-жайына өзіндік меншік
құқығы жоқ адамда ортақ меншіктегі заттарды тікелей пайдалану құқығы
болмайды. Олар пайдалану құқығын иемденуге құқылы, бірақ ол кондоминиум
қатысушыларының не кондоминиумның басқару органының шешімінен не рұқсатынан
туындайды.
Тұрғын үйде, тұрғын жайлардан басқа, өзіндік меншіктегі тұрғын емес
жайлар да (дүкен, шаштараз, т.б.) болуы мүмкін. Олардың меншік иелері де
кондоминиумның қатысушылары болып табылады, олар да кондоминиумдық
қатынастарда тұрғын үй-жайдың меншік иелерінікіндей құқықтық жағдайда
болады.
Егер бір тұрғын үйде (бір пәтерде) екі немесе бірнеше меншік иесі
тұрып жатса, сондай-ақ, егер, бір тұрғын емес үй-жай бірнеше меншік
иелеріне тиесілі болса, олардың барлығы бірге кондоминиумның бір қатысушысы
ретінде қарастырылады (Тұрғын үй заңының 33-бабы).
Тұрғын үй кондоминиумы қатысушыларының заттық құқықтарының негізгі
мазмұны осындай.
Ал, бұл құқықтарды жүзеге асыру кондоминиумды басқару формасымен
тығыз байланысты, себебі кондоминиум тірлікті қамтамасыз ету жүйесі
бөлінбеген біртұтас тұрғын кешені ретінде ғана жұмыс істей алады. Сондықтан
да, әрбір қатысушының өзіндік дара құқықтарын іске асыру мүмкіндігі оның өз
әрекетін басқа қатысушылардың әрекеттерімен үйлестіруінде жатыр.
Кондоминиумды басқару формалары әртүрлі болуы мүмкін, бірақ форма бір
кондоминиумда тек біреу болады. Үйдің бір кіреберісін тұрғындар, екіншісін
жалдаған басқарушы, үшіншісін кооператив тұрғындары басқарса не болады?
Онда, жалпы үйге ортақ берілетін су, жылу, газ және т.б. қызмет түрлерінің
қалыпты жұмыс істеуіне қауіп төнген болар еді. Сондықтан да Тұрғын үй
заңының 42-бабының 1-тармағында біртұтас инженерлік және коммуналдық
қамтамасыз ету жүйесі бар және біртұтас тұрғын үй-коммуналдық кешенді
құрайтын көп пәтерлі тұрғын үйде (немесе оның бір бөлігінде) кондоминиум
объектісін бірлесіп басқарудың бір формасы ғана қолданылады делінген.
Басқару формасының мүмкіндіктері қандай?
Бұған жауапты Тұрғын үй заңының 42-бабы береді.
Біріншіден, барлық меншік иелерінің ортақ мәселелерді бірлесе шешіп
үйді бірге басқаруы. Бұл ең қарапайым форма, ол қандай да бір құрылым
ұйымдастыруды, күрделі құжаттама және шығындар есебін жүргізуді қажет
етпейді. Ол меншік иелерінің саны онша көп болмаған жағдайда тиімді. Мұндай
форманы заң қатысушылар саны екіден төтке дейін болғанда қарастырады.
Екіншіден, меншік иелері кондоминиум объектісін басқару үшін жеке
немесе заңды тұлғаны арнайы жалдауға құқылы, ол кондоминиум қызметін
қамтамасыз ететін барлық басқа тұлғалардың алдында меншік иелерінің
мүддесін білдіреді. Құқықтарды, міндеттерді және жауапкершілікті бөлу, бұл
ретте, осындай басқарушы мен меншік иелері арасындағы шартта белгіленеді.
Үшіншіден, тұрғын жайдың меншік иелері тұрғын үйлерде пәтер иелерінің
тұтыну коооперативі (ПМК) немесе кондоминиум қатысушылары тұрғын жайлармен
қатар тұрғын емес жайлардың да меншік иесі болып келетін үйлерде үй-
жайлардың меншік иелерінің кооперативін (ҮМК) құра алады (ҮМК-нің құқықтық
жағдайы ПМК-нің құқықтық жағдайымен бірдей).
Төртіншіден, меншік иелерінің қалауы бойынша заңға қайшы келмейтін
басқа ұйымдық форманы таңдауға болады. Басқа үйлермен бірге бір ұйымдық
құрылыммен (мысалы, бір кооперативпен) басқарылатын тұрғын үйдің меншік
иелері бұл құрылымнан шығып өздерінің бөлек басқару құрылымын ұйымдастыруға
құқылы.
Практикада кейде таза тұрмыстық қиындықтар кездеседі. Меншік иелері
басқарудың ешқандай формасын таңдамайды, не бірнешеуі ұсынылып, оның бір де
біреуі көпшілік дауыс жинамайды. Бұл жағдайда пәтерлердің меншік иелерінің
кооперативі формасы қолданылуы тиіс, оған Тұрғын үй заңында артықшылық
берілген. Сондықтан да, Тұрғын үй заңының 42-бабының 5-тармағында меншік
иелерінің арасында басқару формасы туралы келісімге қол жетпеген ретте –
меншік иелерінің кез келгені, ал тұрғын жайлардың бір бөлігі
жекешелендірілген үйлерде – жекешелендіруді жүзеге асырушы мемлекеттік
орган меншік иелерінің алдына ПМК құру туралы ынта білдіруге құқылы
делінген.
Оны меншік иелерінің құрылтай жиналысы құрады, содан кейін меншік
иелері кооператив мүшелерінің құқықтары мен міндеттеріне ие болады.
Мынадай жағдай да болуы мүмкін: кооператив құрылған күнде де тұрғын
үйдің кейбір меншік иелері оған кірмейді, басқару жұмысына қатыспайды. Бұл,
әрине, олардың өз ісі, себебі кез келген кооперативке мүше болу әркімнің өз
еркінде. Кондоминиумның барлық қатысушылары, олардың ішінде кооперативке
кіргісі келмейтіндер де, кооперативті басқару органының кондоминиум
щбъектісін ұстауға барлық меншік иелерінің қатысу мөлшері мен формасын
анықтаған шешімдеріне бағынуға, кондоминиум щбъектісін басқару органдарының
ортақ мүлікті пайдалануға қатысты және үйдің беріктігі мен пайдалану
қауіпсіздігін қамтамасыз ететін барлық шешімдерін орындауға міндетті.
(Тұрғын үй заңының 48-бабының 8-тармағы).
Сонымен, шешім қабылдауға қатыспайтын меншік иесі алдында екі мәселе
тұр: шешімнің қабылдануына қатыспай-ақ оны орындау, не кооператив ісін
басқаруға қатысып шешімнің қабылдануына ықпал ету мүмкіндігін пайдалану,
яғни оның толық құқылы мүшесі болу [2.45 б.].
1.3.Кооператив мүшесінің өз пәтеріне заттық құқығы
Тұрғын үй кооперативі – кооператив мүшелерінің пайдалануына берілетін
тұрғын үйлерді алу үшін құрылатын азамматтар бірлестігі. Егер мұндай
бірлестік кооператив мүшелеріне беру мақсатында тұрғын үй тұрғызу үшін
құрылса, онда ол тұрғын үй-құрылыс кооперативі деп аталады. Тұрғын үй және
тұрғын үй – құрылыс кооперативтерінің айырмашылықтары сонда, соңғысының
мақсаты кооператив мүшелерін тек пәтермен қамтамасыз ету ғана емес, сол
пәтерді алдын ала тұрғызу. Тиісінше, тұрғын үй-құрылыс кооперативінің (ТҚК)
мүшелерінде тұрғын үй кооперативінің (ТК) мүшелеріне қарағанда қосымша
құқықтар мен міндеттер бар, ол тұрғын үйді соғумен байланысты. Өз мүшелерін
тұрғын үймен қамтамасыз ету кезеңі аяқталғаннан кейін ТҚК функциясы
толығымен ТК функциясына сәйкес келеді, одан кейін заңнама тұрғын үй және
тұрғын үй-құрылыс кооперативтерінің құқықтық мәртебесінен айырмашылық
көрмейді.
Кооперативтік пәтерлер, Тұрғын үй заңының 52-бабы тікелей көрсетіп
отырғандай, кооператив мүшелерінің тұруына арналған. Бірақ олардың құқық
өкілеттігі жай ғана “тұру” деген терминнің ұғымынан кең жатыр, бұл жерде
пайдалану, иелену және билік ету ұғымдары әртүрлі көрініс табады, ол
жайында алда айтамыз.
Сонда да кооперативтік пәтердің негізгі арналымы кооператив мүшесінің
құқық өкілеттіліктерінің мазмұныны анықтайды, оларға нақты “тұрғын үйлік”
сипат береді, пәтердің басқа адамдарға өтуіне шектеу салады.
Кондоминиумды басқару органы болып табылатын және әдетте, кондоминиум
құрамына кіретін мүлікке заттық құқығы болмайтын пәтерлер меншік иелерінің
кооперативіне қарағанда тұрғын үй – құрылыс кооперативі өзі иеленген
(тұрғызылған) тұрғын үй жайларының (үйдің, үйдің бір бөлігінің, пәтердің,
үй жанындағы жер учаскесінің) меншік иесіне айналады. Тұрғын үй
кооперативі, меншік иесі ретінде, және кооператив мүшелерінің жалпы
жиналысы немесе кооператив мүшелері сайлаған басқару органдары атынан
пәтерлерді кооператив мүшелеріне бастапқы бөлу және кооперативке кейін
кірген адамдарға пәтер беру туралы шешім шығаруға, пәтерлердің пайдалануын
бақылауға, біртұтас тұрғын үй кешені ретінде үйді басқаруға, оның өмір
тірлігін қамтамасыз еті үшін барлық қажетті шаралар қолдануға құқылы.
Кооперативтің одан пәтер алған мүшелері меншік иесіне айналмайды,
дегенмен, меншік иесінің құқықтарына көп жағынан ұқсас заттық құқықты
иемденеді. Кооператив мүшесінің заттық құқығы тұрғын үйді толық көлемде
иелену және пайдалану өкілеттіліктерінен және оған билік етудің шектеулі
өкілеттігінен тұрады. Бұлардың ішіндегі ең бастысы – пайдалану өкілеттігі.
Кооперативтік пәтерде оның жеке меншік пәтерді пайдалану өкілеттігінен
айырмашылығы аз, ол мерсімсіз және заң актілерінде анықталған өте шектеулі
негіздерде ғана мәжбүрлі тоқтатылады. Тұрғын үй кооперативінің басқару
органдары кооперативтік пәтерлерді пайдаланудың заңда тікелей белгіленген
құқық өкілеттіктерін тоқтатуға да, шектеуге де құқылы емес. Кооператив
мүшесі өз пәтерінің әрбір нақты үй-жайын пайдалану формасын өзі анықтайды
[2.54 б.].
Тұрғын үйді пайдалану құқығы пәтерге басқа адамдардың мәжбүрлеп
кіруіне тыйым салуды және кооператив мүшесінің өз үй-жайын пайдалануына
кедергі келтіруге тыйым салуды қамтиды. Бұл тұста кооператив мүшесінің
өкілеттігі және заң бұзушылыққа қарсы өкілеттіліктерінің қорғану құралдары
тұрғын үй меншік иелерінің өкілеттіліктерімен бірдей және тұрғын үйге қол
сұғылмайтындығы туралы конституциялық принципке теңдей негізделеді (ҚР
Конституцияның 25-бабы).
Кооперативтік пәтер иелену өкілеттігін оны пайдалану құқығынан
ажыратуға болмайды. Ол – пәтерде тұру үшін оның пайдалану мүмкіндігін
қамтамасыз етуге бағытталған.
Атап кететін бір жағдай – кооператив мүшесі өз пәтерін пайдалану және
иелену құқығын барлық заң бұзушылардан, яғни, тек ғана басқа адамдармен
емес, тіптен меншік иесінің өзінен де қорғауға құқылы. Бұл жерде АК-ның 265-
бабынан тікелей туындайтын виндикациялық та, негаторлық та талаптарды
толықтай қолдануға болады.
Ал, кооперативтік пәтерге билік жасау құқығын алатын болсақ, ол меншік
иесінің өз пәтеріне билік ету құқығымен салыстырғанда едәуір шектелген,
дегенмен көңілге қонымды.
Белгілі бір тәртіпте кооператив мүшесі пәтерді жалға өткізуге, оны
тұру үшін емес мақсатта пайдалануға, оған уақытша тұрғындар жіберуге,
пәтерге құқықты басқа адамға сатуға мүмкіндік алған. Бұл мүмкіндіктердің
барлығы Тұрғын үй заңының 56-бабында көзделген және оларды жүзеге асыру
тәртібі кооператив жарғысында көзделуге тиіс деп көрсетілген.
Аталып өткендей, кооператив мүшесінің тұрғын үй құқығы тұрақты,
мезгілсіз сипатта болады. Бірақ, кез келген басқа құқық сияқты ол да заңда
белгіленген жағдайларда және тәртіпте тоқтауы мүмкін. Тұрғын үй құқығының
тоқтауы кооперативке мүшеліктің тоқтауымен байланысты болуы тиіс. Сондықтан
да Тұрғын заңының 59-бабы тұрғын үй кооперативіне мүшелікті тоқтатудың
негіздерін атай келе, шын мәнінде, кооперативтік пәтерге заттық тұрғын үй
құқығын тоқтатудың негіздерін де анықтайды. Бұл негіздердің барлығын үш
топқа бөлуге болады:
кооператив мүшесінің еркімен туындайтын;
объективтік мән-жайлардан туындайтын;
мәжбүрлеп тоқтату.
Кооператив мүшесінің мүшелікті тоқтатуға бағытталған еркі оның
кооперативтен өз ырқымен шығуынан көрініс табады, ол кооперативтік пәтерге
құққықтан өз еркімен бас тартқандықты білдіреді. Мұндай шығу әртүрлі
формада болуы мүмкін: жинақталған пайды және пәтерді пайдалану құқығын
сату, пәтерлерді және оларға құқықтарды айырбастау, мұндай құқықтарды басқа
адамдарға өтемсіз беру. Соңғы жағдайда кооперативтен шығушы пәтер иесінің
онда тура беруі немесе одан көшіп кетуі мүмкін.
Кооперативтік пәтерге құқықты біреуге беру отбасының тұрғын үйде тұрып
қалатын мүшелерінің еркі мен келісіміне байланыстиы емес. Тек отбасының
жинақталған пайдың бір бөлігіне құқығы бар мүшесінің ғана келісімі керек,
себебі онда кооператив мүшесінің барлық мүліктік құқығы бар.
Кооперативке мүшелікті тоқтатудың екінші топтағы негіздеріне
объективтік мән-жайларды: үй-жайдың ары қарай пайдалануға жарасыздығын және
кооператив мүшесінің қайтыс болуын жатқызуға болады. Тұрғын үй заңының 59-
бабында үй-жайдың ары қарай пайдалануға жарамсыздығы кооперативке мүшелікті
тоқтатуы мүмкін, егер ол жарамсыздық табиғи апаттан, өрттен, авариялық
жағдайдан немесе басқадай төтенше мән-жайлардан болса делінген. Біздің
ойымызша бұл мәтін кеңірек түсіндірілуі тиіс.
Тұрғын үйді өз мақсатында пайдалана алмау – оның бұзылуы немесе толық
күйреуі, құқық объектісінің жойылғандығын білдіреді, яғни бұл – оның
төтенше мән-жайлардан немесе өзгедей төтенше емес себептермен, оның ішінде
кооператив мүшесінің өзінің, оның отбасы мүшелерінің немесе басқа
адамдардың салақтығынан болғанына қарамастан осы нысанға құқықтық
тоқтағандығын білдіреді. Тұрғын үйдің бұзылғаны үшін кімді жауаптау керек
екендігі, залал орнын толтыру кімнен талап ету керектігі жайында дауласуға
болады. Бірақ мұндай талаптар қанағаттандырылған күннің өзінде олар
өздігінен тұрғын үйді, оған деген құқықты қалпына келтіре алмайды.
Керісінше, бұрын пайдалану мүмкін емес күйде болған тұрғын үйді
қалпына келтіру кооперативтік пәтерге құқығы тоқтайды. Пәтердің ары қарайғы
тағдырына кооперативтің өлген мүшесімен бірге тұрған мұрагерлер құқықтарын
ескере отырып мұрагерлік құқық мирасқорлықтың жалпы ережесін қолдануға
болады.
Кооперативке мүшелікті тоқтатудың негіздерінің үшінші тобы
кооперативтен шығару ұғымын қамтиды. Мұндай негіздер Тұрғын үй заңының 61-
бабында саналымдалған. Олар кооператив мүшесінің пәтерді пайдаланумен
байланысты заңсыз дөрекі мінез-құлқымен, яғни жалдаушыларды басқа тұрғын-
жай бермей шығарып тастауға негіз боларлықтай әрекеттермен байланысты
(Тұрғын үй заңының 107-бабын қараңыз)
Тек кооперативтік тұрғын үй қатынастарына ғана тән тағы бір негіздеме
бар, ол – кооперативтен оның жарғысында көзделген себептер бойынша шығару.
Мұндай негізді кіргізу әбден қажет, себебі кооперативтер тек өз мүшелерінен
келіп түсетін қаражат есебінен өмір сүреді. Сол қаражаттың есебінен тұрғын
үйлерді және онымен байланысты объектілерді дұрыс күйде ұстап тұру
қамтамасыз етіледі. Кооперативте мынадай заң бар: егер ортақ шығындарды
төлеу қажет болса, ал кооперативтің кейбір мүшелері қажетті ақша сомасын
жинауға қатысудан жалтарса, онда жетіспейтін соманы кооперативтің басқа
мүшелерінің жабуына тура келеді. Төлемеген адам өз көршілерінің есебінен
күн көреді. Сондықтан кооператив жарғысында кооператив мүшесін өзінің
кооператив алдындағы міндеттемелерін, әсіресе ақшадай міндеттемелерін
орындамауы (өрескел, неше қайтара, ұзақ уақыт, т.б.) себепті шығарып тастау
негіздері жиі кезедседі. Жарғыға шығарып тастаудың басқа да негіздері
енгізілуі мүмкін, мысалы, кооператив мүшесінің өзіне берілген тұрғын үйде
тұруы іс жүзінде тоқтайтындай болып оның басқа жаққа кетуі.
Кооперативтен мәжбүрлеп шығарумен байланысты тұрғын үйге құқықты
жоғалту ол құқықты тұрған заңды кезегіне қарай басқа адамға беругее әкеп
соғады; олардың қатарына: жинақталған пайдың бір бөлігіне құқығы бар отбасы
мүшесі; пәтерде тұрған басқа отбасы мүшесі; кооперативтің өз тұрмыстық
жағдайын жақсартқысы келген басқа мүшесі; өзге адам жатады.
Тұрғын үй құқығын кооперативтен шыққандықтан немесе одан
шығарғандықтан тоқтату өзінің соңғы заңдық салдары жағынан біртекті – оны
иеленгенде құқық тоқтайды және басқа адамға өтеді. Бірінші жағдайда құқық
иемденген оны басқа адамға еркімен береді, ал екінші жағдайда құқықтың
тоқтауы мәжбүрлі болып табылады, құқық мирасқорын тікелей заң немесе заң
берген уәкілеттік анықтайды. Пәтерлер меншік иесі кооперативінің
мүшелерінің жағдайынан тұрғын үй кооперативі мүшелерінің жағдайының
айырмашылығы осында екендігін байқау қиын емес. ТК мүшесі пәтерден заңды
немесе кооператив жарғысын бұзғанда шығарылуы мүмкін; ПМК мүшесі заңда
меншік құқығын мәжбүрлеп тоқтату үшін арнайы көзделген жағдайларда ғана
шығарылуы мүмкін.
Кооперативтік пәтерде тұратын басқа адамдар кооператив мүшесінің
заттық құқығынан әртүрлі дәрежеде айрмашылығы бар құқықтарды иеленуі
мүмкін. Кооператив мүшесінің жұбайында, оның отбасы мүшелерінде,
кооперативтік пәтерді жалдаушыларда, уақытша тұрғындарда әртүрлі құқықтық
мәртебе болады.
Кооператив мүшесі жұбайының кооперативтік пәтерге құқығы танылады,
егер жинақталған пай ерлі-зайыптылардың ортақ мүлкінен төленген болса. Ерлі-
зайыптылардың некеде тұрған кезде жинаған мүлкі олардың бірлескен меншігі
болып табылады. Сондықтан кооперативтік пәтерге алған тұрғын үй құқығы да
екеуіне тиесілі. Бұл – кооператив мүшесінің жұбайы кооператив мүшесінің
өзімен бірдей дәрежеде тұрғын үйді иеленуге және пайдалануға құқылы деген
сөз. Кооперативтік пәтерді иеліктен шығару не басқаға пайдалануға беру,
оған басқа адамдарды қоныстандыру және басқадай билік жасау әрекеттеріне
басқа жұбайдың келісімінсіз жол берілмейді. Егер тараптар өзгедей
шарттаспаған болса, кооператив мүшесінің пай жинағына қатысы бар жұбайы
пәтерді иеленуде, пайдалануда және оған шектеулі билік етуде кооператив
мүшесімен тең құқылы.
Құқықтық жағдайдағы айырмашылық тек кооперативті басқаруға қатысуда
ғана, ол құқық кооператив мүшесіне ғана берілген.
Қайтыс болған кооператив мүшесінің кооперативтік пәтерде өзімен өне
бойы бірге тұрған мұрагерлері тура осындай жағдайда болады. Олардың
әрқайсысы мұрагерлік тәртібінде пай жинағының бір бөлігіне құқық алады.
Мұрагерлердің біреуі кооперативке мүшелікке өту керек, ал қалған
мұрагерлер, кооператив мүшесі жұбайының жоғарыда айтылған құқығы сияқты,
кооперативтік пәтерге құқық алады.
Тұрғын үй кооперативі мүшесінің құқықтарын қарау нәтижесінде мынадай
тұжырым жасауға болады: өзінің барлық негізгі нышандары жағынан (құқық
объектісі, өкілеттіліктер сипаты, қорғау тәсілдері және басқа) мұндай
құқықты заттық құқықтар санатына жатқызуға болады. Кооперативтік пәтер
иесінің пай жинағының бір бөлігіне құқығы бар отбасы мүшелерінің тұрғын
үйге де құқығы бар.
Ал, бірге тұратын басқа отбасы мүшелерін алатын болсақ, олардың
құқықтары туынды және кооператив мүшесінің құқықтарына тәнті. Тұрғын үй
заңы (58-бап) олардың тұрғын жайда тұру (оны пайдалану) құқығы жайында ғана
айтып өткен. Тұрғын үй заңнамасы олар үшін ешқандай басқа құқықтық
өкілеттіктерді тікелей белгілемейді. Бірақ, кооперативтік пәтер иесінің
құқықтық мәртебесінің жеке меншік пәтердің меншік иесінің – азаматтың
мәртебесіне жақындығын ескеріп, біздің пікірімізше, меншік иесінің отбасы
мүшелерінің құқық өкілеттіктерін кооператордың отбасы мүшелеріне де беруге
болады.
1.4. Тұрғын үй-жайды жалдаушының заттық құқығы
Тұрғын үй-жайды жалдау шарты жалдау шартының жалпы үлгісінде құрылған,
онда тек біршама сырт ерекшеліктер бар. Субъект бойынша тек азамат – жеке
тұлға жалдаушы болуы мүмкін. Тұрғын үй-жайды жалдау шартының негізгі
нысанасы Тұрғын үй заңының 2-бабында берілген ұғымдағы тұрғын үй болып
табылады.
Тұрғын жайдың меншік иесі, бұрын айтылғандай, оны тұру үшін емес
мақсатта да пайдалануға құқылы, яғни – пәтерді шеберхана, офис, дүкен, т.б.
орналастыратын адамға жалға бере алады. Бірақ мұндай пайдалану жалдаушының
емес, менщік иесінің құқығы. Жалдаушы мен тұрғын үйдің меншік иесі арасында
оны тұру үшін емес мақсатта пайдалануға жасалған шарт тұрғын үй-жайды
жалдау шарты емес, жай жалдау шарты болып табылады. Ол сондықтан жалдаушыға
тұрғын үй құқығын бермейді.
Тұрғын үй-жайды жалдау шарты жалдаушының өзінше иелену, пайдалану және
заңнама мен тұрғын үйдің меншік иесі анықтайтын шектеулі шектерде тұрғын үй-
жайға билік ету құқығын туындатады. Бұл заттық құқықтың қажетті де ең
маңызды нышандары. Сол себепті тұрғын үй-жайды жалдаушыны да біз заттық
құқықты иемденуші қатарына жатқызамыз.
Бірақ бұл жалпы сипаттама нақтылауды керек етеді: құқық субъектісіне
жеткілікті дережеде құқықтық автономия бар ма, өз құқығының нысанасына
қатысты басқа адамдармен құқытық қатынасқа тікелей түсе ала ма, өзіне
тиесілі өкілеттік бұзылғанда мұндай субъект өз атынан заттық құқықтың
қорғану құралдарын қолдануға құқылы ма?
Субъективтік тұрғын үй құқығының жалпы ұғымы шегінде жалдаушылар
құқығын жеке тұрғын үй қорындағы немесе мемлекеттік тұрғын қорындағы
жалдаушылар құқығы деп бөлуге болады. Өз кезегінде, жеке тұрғын үй
қорындағы жалдаушылар: а) тікелей жалға беруге арналған – кірісті
пәтерлерде (Тұрғын үй заңының 24-бабы); б) меншік иесінің өзі тұрғылықты
тұратын тұрғын үйде тұруы мүмкін.
Мемлекеттік тұрғын үй қорында жалдаушылар: а) жұмыс орнына қарамастан
азаматтарға; б) сол үй тиесілі кәсіпорынның қызметкерлеріне; в) әлеуметтік
қорғауға алынған азаматтарға; г) мемлекеттік қызметкерлерге, бюджеттік
ұйымдардың қызметкерлеріне, әскери қызметкерлерге, мемлекеттік сайланбалы
қызметтегі адамдарға; е) жалдаушылардың кейбір неғұрлым аз топтарына
арналған пәтерлерде тұратындарға бөлінеді.
Жалдаушылардың қандай да бір тобына жататындардың құқықтарынадағы
айырмашылыққа олардың тұрғын жайға билік ету өкілеттіліктердің әртүрлі
көлемде екендігін, құқықтарын мәжбүрлеп тоқтатудың негіздерінің әртүрлі
және жалданған үй-жайды жекешелендіру жағдайларының әртүрлі екендігін
жатқызуға болады.
Жеке тұрғын үй қорындағы тұрғын жайды жалдаушылардың тұрғын үй құқығы.
Аталып өткендей, бұл жерде жалдаушылардың екі тобын бөліп алуға болады.
Бірақ, тұрғын үй жалдаудың экономикалық негіздерінің жалдаушыларының
бірінші тобы үшін де, екінші тобы үшін де ортақтығын ескерсек (тұрғын жайға
жеке меншік және жалға берушінің мүддесіндегі коммерциялық сипат),
шарттардың мазмұнындағы негізгі жағдайлар ұқсас, оларды тараптар келісіп
анықтайды. Бұл – шарт мерзімі, жалдау ақысының мөлшері, тұрғын жайды жөндеу
міндеттерін бөлісу, жалдаушыны шығарудың негіздері, т.с.с Кейбір жағдайлар
Тұрғын үй заңында қарастырылады, бірақ, әдетте, заңның кейбір нормалары
диспозитивтік болып келеді, ол мәселені өзінше шешудің заң болжағандай
емес, еркін мүмкіндігін береді.
Тараптар өзара келісіммен қандай да бір шарттарды анықтамаса, ал олар
тұрғын үй заңының мәтінінен туындамаса, онда жалдау шарты ережелерінің
жалпы нормалары қолданылуы мүмкін, мысалы, тұрғын үйді жөндеу жөнінде
тараптар арасында міндеттер бөлісу туралы, жалдаушы өндірген мүлікті
жақсартудың тағдыры туралы.
Кірісті пәтерлерді жалға беру кәсіпкерлік қызмет болып табылады, ол
тұтынушылардың, бұл жерде – пәтер жалдаушылардың заңды мүдделерінің нақты
қорғалуын талап етеді. Мұндай мүдделерді заң императивтік әдістер қорғайды.

Жалдаушыға тұруға жарамды (яғни міндетті құрылыстық, санитарлық, өртке
қарсы және өзге талаптарға жауап беретін) және өзінше бөлек тұрғын жай
берілуі тиіс. Бөлменің бір бұрышын не аралас бөлмелердің біреуін беруге
болмайды (Тұрғын үй заңының 24-бабы).
Заң, сондай-ақ жалдаушының тұрғын жайға отбасы мүшелерін, қосымша
жалдаушыларды және уақытша тұрғындарды қоныстандыру; қысқа уақытқа (6 айға
дейін) тұрғын үйден кетіп қалу құқығын мойындайды. Жалдаушының өзімен бірге
тұратын отбасы мүшелері тұрғын жайды пайдаланудың тура сондай құқығына ие
болады. Тұрғын үйге меншік құқығы басқа адамға өткенде жалдау шарты жаңа
меншік иесі үшін де күшін сақтайды (Заңның 24-бабының 8-тармағы). Бірақ бұл
жағдайды заңның диспозитивтік нормалары белгілеген, олар тараптардың
келісімі бойынша өзгеруі немесе мүлде заң күшін жоғалтуы мүмкін [1.531 б.].
Меншік иесінің пәтерінде тұратын жалдаушының құқығы нашар қорғалған.
Оған бөлек үй-жай ғана емес, аралас бөлме де, бөлменің бұрышы да берілуі
мүмкін (Заңның 25-бабы). Басқа адамдарды, оның ішінде отбасы мүшелерін
қоныстандыру үшін меншік иесінің келісімі керек. Тиісінше, меншік иесінің
келісімінсіз қысқа мерзімге басқа жаққа кетіп қалғанда тұрғын үйге құқық
сақталмайды, тұрғын үйге меншік құқығы басқа адамға өткенде де ол құқық
сақталмайды.
Көріп отырғанымыздай, айырмашылық едәуір.
Егер тараптар өзара қатынастардың қарастырылған элементтері бойынша
шартта ешнәрсе белгілемеген болса, онда кірісті пәтердің жалдаушысы көп
жағдайда заңмен қорғалған, ал меншік иесінің пәтерінде тұратын жалдаушы
заңмен қорғалған, ал меншік иесінің пәтерінде тұратын жалдаушы ондай
қорғаудан едәуір айырылған.
Күшінде болу мерзімі көрсетілмеген шарт кірісті пәтердің жалға
берушісінің талабы бойынша, кемінде үш ай бұрын жалдаушы ескертіліп,
мәжбүрлі түрде кез келген уақытта бұзылуы мүмкін. Шарт мерзімінен бұрын
бұзылғанда жалға беруші жалдаушыны кемінде бір ай бұрын ол жайында
ескертеді не сол ай үшін шартта белгіленген ақыны төлейді.
Меншік иелерінің пәтерлерінде тұратын жалдаушылар үшін едәуір басқаша
жағдай белгіленген. Шарт мерзімінен бұрын бұзылуы үшін шартта көзделген мән-
жайлардың болуы мүмкін. Күшінде болу мерзімі көрсетілмей жасалған шартты
жалға беруші бір ай бұрын ескертіп, еш себебін түсіндірмей-ақ кез келген
уақытта бұза алады. Ал, жалдаушы шартты, егер онда өзгедей көзделмеген
болса, ешбір ескертусіз, тұрған уақыт үшін ғана ақы төлеп мерзімінен бұрын
бұзуға құқылы.
Жоғарыда аталып өткендей, бөтен заттарды иелену, пайдалану және оларға
билік жасаумен байланысты құқықтардың кімге тиесілі екендігін анықтау үшін
құқықты бұзғандық үшін жауапқа тарту мүмкіндігі аса маңызды рөл атқарады.
Жоғарыда айтылғандар, кірісті пәтерлерді жалдаушылар да, едәуір
шектелген болса да, осындай мүмкіндіктерге ие деп ойлауға мүмкіндік береді.
Меншік иесінің пәтерінде тұрушылар үшін мүмкіндік одан да бетер шектелген.
Мемлекеттік тұрғын үйді жалдаушылардың құқықтары мен міндеттерінің
ерекшеліктері. Жеке тұрғын үй қорындағы тұрғын үй-жайлардың құқытық
мәртебесі туралы заңнамаға негіз болған коммерциялық ниетті туғызған
себептермен салыстырғанда мемлекеттік тұрғын үй қорларындағы тұрғын үй-
жайдың мәртебесі туралы заңнамаға түрткі болған себептердің айырмашылығы
көп.
Бұл соңғы себептердің негізінде әлеуметтік алғы шарттар, көпшілік
мүддесі, жұмысы мен қызметі мемлекет пен қоғам үшін өте маңызды, бірақ
қазіргі экономикалық жағдайда өзін жеке тұрғын үймен қамтамасыз етуге
ұмтылуы жатыр. Оларға пәтер беріп және олардың тұрғын үйге құқығын қызметті
(жұмысты) жалғастырумен байланыстырып, мемлекет оларды жұмысқа
ынталандырады, дәлелді себептерсіз оны тастап кетуден сақтандырады.
Көпшілік сипаттағы өзге себептер әлеуметтік қорғауды қажет ететін
табысы аз азаматтарға, сондай-ақ мемлекеттен алған үй-жайына бұрынғы
құқықытық мәртебесін сақтауға құқылы адамдарға тұрғын үй берудің негізінде
жатыр. Меншік иесінің өз тұрғын үйін коммерциялық мақсатта жалға беріп
табыс табатын кездері бұл жерде жоқ. Керісінше, жалға беруші мемлекеттік
тұрғын үйді тұрғызу, ұстау жөніндегі шығындардың бір бөлігін өзіне алады
(тым болмаса тұрғызу, күрделі жөндеуден өткізу, т.с.с.) Бұл ерекшеліктер
мемлекеттік пәтерді жалдаушылардың құқығының мазмұнында айқын көрініс
табады. Мұндай ерекшеліктерді мынадай жалпы кескінде анықтауға болады,
бірақ жалдаушылардың әр түрлі санаттары үшін олар әрқалай қарқын алады:
мемлекеттік пәтерді жалдаушының үй-жайға билік ету құқығы едәуір
кеңейтілген; пәтерлер жекешелендірілген болуы мүмкін;
жалдаушының өз құқытық өкілеттіктерін жүзеге асыруына жалға берушінің
араласу мүмкіндігі шектелген;
мемлекеттік кәсіпорындар мен мекемелерге өздеріне бекітіліп берілген
мемлекеттік тұрғын үйлердің күрделі жөндеуін жүргізу, күрделі жөндеумен
байланысты тұрғын жайды босатуға тиісті жалдаушыларды тұрғын жаймен
қамтамасыз ету міндеті жүктелген (Тұрғын үй Заңының 91-бабы);
тұрғын үй құқығын мәжбүрлеп тоқтатудың негіздері елеулі қысқарған.
Жалдаушының тұрғын үй мүддесін қорғауға бағытталған осы сипаттардың
барлығын тұрғын үй-жай беру туралы шарт емес, тікелей заң анықтаған, ал
жалдаушының құқығының, оның ішінде билік ету құқығының, жалға берушінің
ырқынан нақты тәуелсіз болуын қамтамасыз еткен.
Мемлекеттік тұрғын үй қорынан тұрғын үй алу құқығын тек ғана өздерінің
тұрғын-жай жағдайын жақсартуға мұқтаж адамдар пайдаланады. Олардың тізбесі
Тұрғын үй заңының 69-бабында белгіленген. Бұлар – Қазақстан Республикасының
аумағында өздерінің жеке үй-жайы жоқтар, сол елді мекенде мемлекеттік
тұрғын үй кооперативіне меншік құқығында тиесілі үй-жайы жоқ адамдар, және
Тұрғын үй заңының 69-бабында аталған адамдар. Мұқтаж адамдарға тұрғын үй
кезектілік тәртібінде беріледі.
Бұл ережеге жатпайтын кейбір жағдайлар кейін қарастырылады.
Мемлекеттік тұрғын үй қорынан тұрғын үй жалдаушылардың әртүрлі
топтарында өзара сәйкес келмейтін құқықтар мен міндеттер бар.
Мұндай топтардың біріншісіне біз пәтерді өздерінің жұмысына немесе
ауыр материалдық жағдайына байланыссыз алған, мемлекеттік пәтерде тұрушы
азаматтарды жатқызамыз.
Мұндай топтың Тұрғын қатынастары туралы жаңа заңда тікелей
көзделмегенін алдын ала айта кетейік. Сонымен қатар, Заңның 67-бабы
мемлекеттік тұрғын үй берілуі мүмкін адамдар шеңберін анықтай отырып тек
әлеуметтік қорғалатын табысы аз азаматтарды (67-баптың 1-тармағы) және
өздерінің жұмысына байланысты мемлекеттік тұрғын үй берілетін адамдарды
ғана атайды.
Ал, бұл аталған топтың бар екендігі өмір шындығы, сондықтан да оның
құқықтық жағдайы анықтауды керек етеді.
Бұрындары, мемлекет тұрғын үй жағдайын жақсартуға мұқтаж азаматтардың
барлығына тұрғын үй беру міндетін өз мойнына алып, жария уәде беретін
кездері жүздеген мың азаматтар ондай тұрғын жайды алған. Осыдан біраз бұрын
мұндай азаматтар тұрғын үй қорының негізін құрады.
Одан бері көп өзгеріс болды. Тұрғын үй-жайды жалдаушылардың басым
көпшілігі өз пәтерлерінің меншік иесіне айналды. Сондықтан да бірінші топ
қазір азаматтардың шамалы санын қамтиды, бірақ олар күн асқан сайын
көбеюде. Өздерінің мемлекеттік пәтерлерін әлі күнге дейін
жекешелендірілмегендер бар. Мұндай пәтерлерді, жұмыс орнына және
материалдық жағдайына қарамастан, тұрғын үй жағдайын жақсартуға мұқтаж және
соған байланысты есепке тұрғын үй саясаты түбірмен өзгергенге дейін тұрған
азаматтар алуы мүмкін (Тұрғын үй заңының 117,118-баптары).
Мемлекеттік пәтер алғанда мұндай жалдаушылар оған заттық құқықты,
тұрғын жайдың жалдаушысы тұрғын үй қатынастарында басты тұлға болған
кездегідей көлемде және мазмұнда иеленеді. Пәтер жұмысына байланысты және
жұмыс істеп жүрген кезінде берілген, бірақ кейін бұл байланыс дәлелді
себептермен үзілген адамдар өздерінің құқытық жағдайы бойынша жоғарыда
аталған жалдаушыларға жақындайды Тұрғын үй заңының 67-бабының 2-тармағы,
101-бабының 5,6-тармақтары). Пәтерде тұратын адамдардың оған құқығы
сақталады (101-баптың 5,6,8-тармақтары). Қызметтік тұрғын үйден басқа
тұрғын жай берілмей шығаруға болмайтын адамдардың құқықтық жағдайы тура
осындай (Заңның 111-бабы).
Мемлекеттік тұрғын үй шарттық негіздер бойынша да берілуі мүмкін
(Заңның 115, 116 және 119-баптары).
Сонымен, жалдаушылардың қазіргі күшіндегі заңнама бойынша қарастырылып
отырған бұл тобы жаңа адамдармен толығуы мүмкін.
Әрине, бірінші топқа жататын жалдаушылар мемлекеттік пәтерлерді
жалдаушылардың Тұрғын үй заңында көзделген барлық ортақ құқытарына, оның
ішінде тұрғын жайға билік ету, оны ауыстыру және жекешелендіру сияқты
маңызды құқытарға ие. Олар жалдаушылардың басқа топтарында жоқ немесе өте
шектелген тағы бір маңызды құқыққа толық ... жалғасы
Ұқсас жұмыстар
Тұрғын үй құқығы
Тұрғын-жайға кірумен ұштасқан ұрлық
Тұрғын үй және тұрғын үй-құрылыс кооперативтері
Тұрғын үй
Тұрғын үй саясаты туралы
Қазақстан Республикасының тұрғын үй заңдары
Тұрғын үй саясатының мемлекеттік бағдарламасы
Тұрғын үй саясаты
Меншік құқығы
Муниципалдық тұрғын үй саясаты
Пәндер

Қазақ тілінде жазылған рефераттар, курстық жұмыстар, дипломдық жұмыстар бойынша біздің қор №1 болып табылады.

Байланыс

Qazaqstan
Phone: 777 614 50 20
WhatsApp: 777 614 50 20
Email: info@stud.kz
Көмек / Помощь
Арайлым
Біз міндетті түрде жауап береміз!
Мы обязательно ответим!
Жіберу / Отправить

Рахмет!
Хабарлама жіберілді. / Сообщение отправлено.

Email: info@stud.kz

Phone: 777 614 50 20
Жабу / Закрыть

Көмек / Помощь