Тұрғын үй нарығының құрылымы мен қызмет ету механизмы
КІРІСПЕ
1 ТҰРҒЫН ҮЙ НАРЫҒЫНЫҢ ҚҰРЫЛЫМЫ МЕН ҚЫЗМЕТ ЕТУ МЕХАНИЗМІНІҢ ТЕОРИЯЛЫҚ НЕГІЗДЕМЕСІ
1.1 Тұрғын үй нарығының ұйымдастырылуы және нарық қатысушылары
1.2 Тұрғын үй нарығы қызметін дамытудың шетелдік тәжірибесі
1.3 Қазақстан Республикасындағы тұрғын үй нарығының қалыптасуы мен даму көрсеткіштері
ҚОРЫТЫНДЫ
ПАЙДАЛАНЫЛҒАН ӘДЕБИЕТТЕР ТІЗІМІ
1 ТҰРҒЫН ҮЙ НАРЫҒЫНЫҢ ҚҰРЫЛЫМЫ МЕН ҚЫЗМЕТ ЕТУ МЕХАНИЗМІНІҢ ТЕОРИЯЛЫҚ НЕГІЗДЕМЕСІ
1.1 Тұрғын үй нарығының ұйымдастырылуы және нарық қатысушылары
1.2 Тұрғын үй нарығы қызметін дамытудың шетелдік тәжірибесі
1.3 Қазақстан Республикасындағы тұрғын үй нарығының қалыптасуы мен даму көрсеткіштері
ҚОРЫТЫНДЫ
ПАЙДАЛАНЫЛҒАН ӘДЕБИЕТТЕР ТІЗІМІ
Зерттеу тақырыбының өзектілігі. Тұрғын үйлер халық байлығын құрайды, тұрғындарға қызмет ете отырып, басты қажеттіліктерін қанағаттандырады, сонымен қатар жылжымайтын мүлікке салық салу объектісі ретінде өз құнының белгілі пайызын бюджетке түсіреді және тұрғын үй операцияларының әр қайсысынан алынған пайыз да бюджетке салық ретінде төленеді. Бұл тұрғын үйдің әлеуметтік-экономикалық маңыздылығын көрсетеді, тұрғын үй саласы ел экономикасының мүддесіне бағытталған, экономиканың көптеген басқа салаларының тиімді қызмет етуіне әсер ететін және әлеуметтік жағдайларды қарастыратын сала болып табылады. Қазіргі таңда қазақстандықтардың тұрғын үй жөніндегі талғамы өзгеріп, жоғарылап келеді, тұрғындар сапалы үйлерде тұруға ұмтылады, сонымен қатар халық санының артуымен тұрғын үй тапшылығы да басты мәселеге айналған.
Қазақстанның нарықтық экономикаға өтуі қоғамның барлық салаларына өз әсерін тигізіп, жаңаша ұйымдастыру, қызмет ету бағыттары мен көптеген тұрмыстық мәселелерді туындатты, сонымен қатар тұрғын үй саласы мен шаруашылығы қызметтері де көптеген өзгерістерге ұшырады, бұл Қазақстан Республикасындағы тұрғын үй нарығының дамуына әкеліп, халықтың тұрмыс тіршілігін нарықтық бағытқа бұрды. Нарық инфрақұрылымының кеңеюі тұрғын үй құрылысының көлемі мен сапасына тікелей әсер етіп қана қоймай, тұрғындардың қолайлы жағдайда тұрмыс кешуіне себепші болады. Сондықтан тұрғын үй нарығын дамыту бағыттарын анықтау және ұтымды ұйымдастыру қоғам үшін аса маңызды. Тұрғын үй ерекше тауар, оның құны мен оған деген сұраныс пен ұсыныс арасында көптеген келеңсіздіктер соңғы кездері жиі кездесуде, мұны мемлекет тарапынан реттеу жағдайларын қарастыру аса маңызды орынға ие болды және Қазақстанда Мемлекеттік тұрғын үй бағдарламалары қабылданып, іске асырылуда. Тұрғын үй нарығын дамытуға мемлекеттік, жергілікті органдар, банктік қаржы ұйымдары, ірі кәсіпорындар және т.б. мекемелер өз үлестерін қосуда, ал олардың қызметінің нарықта ұтымды жүргізілуі экономикалық дамуға оң әсер береді және экономиканың басқа да салаларына өз ықпалын тигізеді.
Тұрғын үй саласын дамыту мемлекеттің саяси маңызды міндеттерінің бірі, бұл Қазақстанның 2030 жылға дейінгі Даму стратегиясының басым бағыттарында көрініс тапқан. Қазақстан Республикасының Президенті Н.Ә. Назарбаевтың Қазақстан халқына арналған жыл сайынғы Жолдауларында да тұрғындардың баспана жағдайы, тұрғын үймен қамтамасыз ету басты міндеттердің бірі болып қарастырылады.
Н.Ә. Назарбаевтың 19 наурыздағы 2004 жылғы Қазақстан халқына жолдауында тұрғын үй мәселесі ең маңыздылардың бірі болды [1]. 2005 жылғы жолдауында тұрғын үй құрылысы экономиканың көшбасшысы ретінде қарастырылды [2].
Қазақстанның нарықтық экономикаға өтуі қоғамның барлық салаларына өз әсерін тигізіп, жаңаша ұйымдастыру, қызмет ету бағыттары мен көптеген тұрмыстық мәселелерді туындатты, сонымен қатар тұрғын үй саласы мен шаруашылығы қызметтері де көптеген өзгерістерге ұшырады, бұл Қазақстан Республикасындағы тұрғын үй нарығының дамуына әкеліп, халықтың тұрмыс тіршілігін нарықтық бағытқа бұрды. Нарық инфрақұрылымының кеңеюі тұрғын үй құрылысының көлемі мен сапасына тікелей әсер етіп қана қоймай, тұрғындардың қолайлы жағдайда тұрмыс кешуіне себепші болады. Сондықтан тұрғын үй нарығын дамыту бағыттарын анықтау және ұтымды ұйымдастыру қоғам үшін аса маңызды. Тұрғын үй ерекше тауар, оның құны мен оған деген сұраныс пен ұсыныс арасында көптеген келеңсіздіктер соңғы кездері жиі кездесуде, мұны мемлекет тарапынан реттеу жағдайларын қарастыру аса маңызды орынға ие болды және Қазақстанда Мемлекеттік тұрғын үй бағдарламалары қабылданып, іске асырылуда. Тұрғын үй нарығын дамытуға мемлекеттік, жергілікті органдар, банктік қаржы ұйымдары, ірі кәсіпорындар және т.б. мекемелер өз үлестерін қосуда, ал олардың қызметінің нарықта ұтымды жүргізілуі экономикалық дамуға оң әсер береді және экономиканың басқа да салаларына өз ықпалын тигізеді.
Тұрғын үй саласын дамыту мемлекеттің саяси маңызды міндеттерінің бірі, бұл Қазақстанның 2030 жылға дейінгі Даму стратегиясының басым бағыттарында көрініс тапқан. Қазақстан Республикасының Президенті Н.Ә. Назарбаевтың Қазақстан халқына арналған жыл сайынғы Жолдауларында да тұрғындардың баспана жағдайы, тұрғын үймен қамтамасыз ету басты міндеттердің бірі болып қарастырылады.
Н.Ә. Назарбаевтың 19 наурыздағы 2004 жылғы Қазақстан халқына жолдауында тұрғын үй мәселесі ең маңыздылардың бірі болды [1]. 2005 жылғы жолдауында тұрғын үй құрылысы экономиканың көшбасшысы ретінде қарастырылды [2].
1 Назарбаев Н.А. Три критерия успеха. К конкурентоспособному Казахстану, конкурентоспособной экономике, конкурентоспособной нации. Послание Президента РК народу Казахстана // Казахстанская правда. - 2004, 20 март.
2 Назарбаев Н.А. Казахстан на пути ускоренной экономической, социальной и политической модернизации. Послание Президента Республики Казахстан народу Казахстана // Казахстанская правда. - 2005, 19 февраль.
3 Государственная программа жилищного строительства в Республике Казахстан на 2008-2010 годы. Указ Президента Республики Казахстан. Астана. Акорда. 20 августа 2007, -№ 383. Справочная правовая система: ЮРИСТ. 2007, 13 ноябрь. 17:09:31.
4 Архитектура гражданских и промышленных зданий // Под. ред. К.К. Шевцова. – М.: Стройиздательство, 1983. 287с.
5 Шеденов У.К., Базиков А.А. Эффективность и качество услуг в условиях интенсификации общественного производства. Алма-Ата.: Наука, 1987. С.76.
6 Корнай Я. Дефицит. - М.: Наука, 1990. С.105.
7 Илашева С.А. Формирование и развитие рынка жилья (на примере г. Шымкент): автореф. ... канд. экон. наук. - Караганда, 2001. 27 с.
8 Мусанова А.К. Экономико-математическое моделирование Жилищно- коммунального хозяйства (на примере Карагандинской области): автореф. ... канд. экон. наук. - Караганда, 2005. 28 с.
9 Шыныбеков Н.С. Қазақстандағы тұрғын үйді несиелендіруді жетілдіру жолдары (Қазақстан материалдарында): экон. ғыл. канд. ... автор. - Алматы, 2006, 24 б.
10 Баяхметов Т.Б. Стратегия развития и механизм регулирования хозяйственной деятельности в строительном комплексе Республики Казахстан: автореф. ... канд. экон. наук. - Алматы, 1998. 38 с.
11 Раскина Н.Я. Рынок жилья в системе воспроизводства рабочей силы [Электронный ресурс]: дис. … канд. экон. наук. - Кострома, 1999. 126 с.
12 Ламперт Х. Социальная рыночная экономика. - Москва, 1993. – 74 с.
13 Вишневская М.В. Рынок жилья: теория и практика регулирования. [Электронный ресурс]: дис. …канд. экон. наук. - Москва, 2004. – С. 10.
14 Аксенов А.А. Рынок жилья и формирование социальной защиты населения. [Электронный ресурс]: дис. … канд. экон. наук. - Ростов-на-Дону, 2004. – 193 с.
2 Назарбаев Н.А. Казахстан на пути ускоренной экономической, социальной и политической модернизации. Послание Президента Республики Казахстан народу Казахстана // Казахстанская правда. - 2005, 19 февраль.
3 Государственная программа жилищного строительства в Республике Казахстан на 2008-2010 годы. Указ Президента Республики Казахстан. Астана. Акорда. 20 августа 2007, -№ 383. Справочная правовая система: ЮРИСТ. 2007, 13 ноябрь. 17:09:31.
4 Архитектура гражданских и промышленных зданий // Под. ред. К.К. Шевцова. – М.: Стройиздательство, 1983. 287с.
5 Шеденов У.К., Базиков А.А. Эффективность и качество услуг в условиях интенсификации общественного производства. Алма-Ата.: Наука, 1987. С.76.
6 Корнай Я. Дефицит. - М.: Наука, 1990. С.105.
7 Илашева С.А. Формирование и развитие рынка жилья (на примере г. Шымкент): автореф. ... канд. экон. наук. - Караганда, 2001. 27 с.
8 Мусанова А.К. Экономико-математическое моделирование Жилищно- коммунального хозяйства (на примере Карагандинской области): автореф. ... канд. экон. наук. - Караганда, 2005. 28 с.
9 Шыныбеков Н.С. Қазақстандағы тұрғын үйді несиелендіруді жетілдіру жолдары (Қазақстан материалдарында): экон. ғыл. канд. ... автор. - Алматы, 2006, 24 б.
10 Баяхметов Т.Б. Стратегия развития и механизм регулирования хозяйственной деятельности в строительном комплексе Республики Казахстан: автореф. ... канд. экон. наук. - Алматы, 1998. 38 с.
11 Раскина Н.Я. Рынок жилья в системе воспроизводства рабочей силы [Электронный ресурс]: дис. … канд. экон. наук. - Кострома, 1999. 126 с.
12 Ламперт Х. Социальная рыночная экономика. - Москва, 1993. – 74 с.
13 Вишневская М.В. Рынок жилья: теория и практика регулирования. [Электронный ресурс]: дис. …канд. экон. наук. - Москва, 2004. – С. 10.
14 Аксенов А.А. Рынок жилья и формирование социальной защиты населения. [Электронный ресурс]: дис. … канд. экон. наук. - Ростов-на-Дону, 2004. – 193 с.
МАЗМҰНЫ
КІРІСПЕ
1 ТҰРҒЫН ҮЙ НАРЫҒЫНЫҢ ҚҰРЫЛЫМЫ МЕН ҚЫЗМЕТ ЕТУ МЕХАНИЗМІНІҢ ТЕОРИЯЛЫҚ
НЕГІЗДЕМЕСІ
1.1 Тұрғын үй нарығының ұйымдастырылуы және нарық қатысушылары
1.2 Тұрғын үй нарығы қызметін дамытудың шетелдік тәжірибесі
1.3 Қазақстан Республикасындағы тұрғын үй нарығының қалыптасуы мен
даму көрсеткіштері
ҚОРЫТЫНДЫ
ПАЙДАЛАНЫЛҒАН ӘДЕБИЕТТЕР ТІЗІМІ
КІРІСПЕ
Зерттеу тақырыбының өзектілігі. Тұрғын үйлер халық байлығын құрайды,
тұрғындарға қызмет ете отырып, басты қажеттіліктерін қанағаттандырады,
сонымен қатар жылжымайтын мүлікке салық салу объектісі ретінде өз құнының
белгілі пайызын бюджетке түсіреді және тұрғын үй операцияларының әр
қайсысынан алынған пайыз да бюджетке салық ретінде төленеді. Бұл тұрғын
үйдің әлеуметтік-экономикалық маңыздылығын көрсетеді, тұрғын үй саласы ел
экономикасының мүддесіне бағытталған, экономиканың көптеген басқа
салаларының тиімді қызмет етуіне әсер ететін және әлеуметтік жағдайларды
қарастыратын сала болып табылады. Қазіргі таңда қазақстандықтардың тұрғын
үй жөніндегі талғамы өзгеріп, жоғарылап келеді, тұрғындар сапалы үйлерде
тұруға ұмтылады, сонымен қатар халық санының артуымен тұрғын үй тапшылығы
да басты мәселеге айналған.
Қазақстанның нарықтық экономикаға өтуі қоғамның барлық салаларына өз
әсерін тигізіп, жаңаша ұйымдастыру, қызмет ету бағыттары мен көптеген
тұрмыстық мәселелерді туындатты, сонымен қатар тұрғын үй саласы мен
шаруашылығы қызметтері де көптеген өзгерістерге ұшырады, бұл Қазақстан
Республикасындағы тұрғын үй нарығының дамуына әкеліп, халықтың тұрмыс
тіршілігін нарықтық бағытқа бұрды. Нарық инфрақұрылымының кеңеюі тұрғын үй
құрылысының көлемі мен сапасына тікелей әсер етіп қана қоймай, тұрғындардың
қолайлы жағдайда тұрмыс кешуіне себепші болады. Сондықтан тұрғын үй нарығын
дамыту бағыттарын анықтау және ұтымды ұйымдастыру қоғам үшін аса маңызды.
Тұрғын үй ерекше тауар, оның құны мен оған деген сұраныс пен ұсыныс
арасында көптеген келеңсіздіктер соңғы кездері жиі кездесуде, мұны мемлекет
тарапынан реттеу жағдайларын қарастыру аса маңызды орынға ие болды және
Қазақстанда Мемлекеттік тұрғын үй бағдарламалары қабылданып, іске
асырылуда. Тұрғын үй нарығын дамытуға мемлекеттік, жергілікті органдар,
банктік қаржы ұйымдары, ірі кәсіпорындар және т.б. мекемелер өз үлестерін
қосуда, ал олардың қызметінің нарықта ұтымды жүргізілуі экономикалық дамуға
оң әсер береді және экономиканың басқа да салаларына өз ықпалын тигізеді.
Тұрғын үй саласын дамыту мемлекеттің саяси маңызды міндеттерінің бірі,
бұл Қазақстанның 2030 жылға дейінгі Даму стратегиясының басым бағыттарында
көрініс тапқан. Қазақстан Республикасының Президенті Н.Ә.
Назарбаевтың Қазақстан халқына арналған жыл сайынғы Жолдауларында да
тұрғындардың баспана жағдайы, тұрғын үймен қамтамасыз ету басты
міндеттердің бірі болып қарастырылады.
Н.Ә. Назарбаевтың 19 наурыздағы 2004 жылғы Қазақстан халқына жолдауында
тұрғын үй мәселесі ең маңыздылардың бірі болды [1]. 2005 жылғы жолдауында
тұрғын үй құрылысы экономиканың көшбасшысы ретінде қарастырылды [2].
1 ТҰРҒЫН ҮЙ НАРЫҒЫНЫҢ ҚҰРЫЛЫМЫ МЕН ҚЫЗМЕТ ЕТУ МЕХАНИЗМІНІҢ ТЕОРИЯЛЫҚ
НЕГІЗДЕМЕСІ
1.1 Тұрғын үй нарығының ұйымдастырылуы және нарық қатысушылары
Адамзаттың өмір сүруі үшін қажетті материалдық жағдайының белгісі
тұрғын үйі болып табылады. Ф.Энгельс: адамдардың тамақтануы, шөлін
қандыруы, тұрғын үйінің болуы және киінуі, саясатпен, ғылыммен, өнермен,
дінмен айналысуы үшін бастапқы кезекте тұрады деп қарастырған [4].
Бұл қажеттіліктердің ішінде тұрғын үйдің орны қазіргі қоғамда да
ерекше, оған деген сұраныс пен сапалық талап, талғам қоғамның дамуымен күн
санап артып отыруда. Тұрғын үй ( халықтың тұрмыс жағдайының өлшемі, елдің
әлеуметтік-экономикалық жағдайының белгісі. Қазіргі таңда халықтың
әлеуметтік-экономикалық жағдайында тұрғын үй мәселесі ең бір өзекті,
күрделі тұрмыстық мәселеге айналып отыр, сондықтан елдегі тұрғын үй нарығын
дамыту мемлекеттің басты назарында. Елімізде үй-жайы тамаша тұрғындар да,
баспанасы жоқ, тіпті оны жөндей алмай жүрген тұрғындар кездеседі. Тұрғын
үй саласы ел экономикасының мүддесіне бағытталған, экономиканың көптеген
саласының тиімді қызмет етуіне әсер ететін және экономикалық өркендеуді
қамтамасыз ететін сала болып табылады. Тұрғын үй саласының шаруашылығы
нарығының жағдайы мен дамуын экономист ғалымдар өз еңбектерінде жан-жақты
қарастыруда.
У.К. Шеденов еңбектерінде тұрғын үй шаруашылығының қызметі жоғары
маңызға ие бола отырып, халықтың жоғары сапалы игіліктермен қамтамасыз
етілуін қарастырады [5].
Адамның тұрғын үйге деген қажеттілігі мүмкіндіктеріне байланысты үнемі
өзгеріп отырады, бұл тұрғын үйдің орналасуынан басталып, сапасы мен сол
тұрғын үй-жайына байланысты көрсетілетін қызметтерге де тәуелді, ал
қажеттіліктердің үнемі артып отыруы тұрғын үй нарығының дамуына әсер етеді.
Я. Корнай еңбектерінде ...егер барлығы екі бөлмелі пәтерде тұрса,
олардың көпшілігі үш бөлмелі пәтерге ұмтылады, ал үйлі адам тағы саяжайлы
болуды ойлайды... деген пікірі жоғарыдағы тұжырымымызды нақтылай
түседі [6].
С.А. Илашеваның Тұрғын үй нарығының дамуы мен қалыптасуы (Шымкент
қаласы мысалында) атты ғылыми зерттеу жұмысында тұрғын үй нарығы ( тұрғын
үй қоры және тұрғын үй қызметінің нарығынан тұратындығы анықталып, олардың
арасындағы қатынастар қарастырылады және тұрғын үй нарығының құрылымдық
сызбасы ұсынылады [7].
Біз де, тұрғын үй нарығын тұрғын үй қоры және тұрғын үй қызметінің
нарығынан тұрады деп қарастыра келе, нарықты бастапқы және екінші нарыққа
жіктейміз.
А.К. Мусанованың Тұрғын үй коммуналдық шаруашылығын экономикалық-
математикалық үлгілеу (Қарағанды облысы мысалында) атты еңбегінде тұрғын
үй саласына, тұрғын үй коммуналдық шаруашылығына талдау жүргізіледі және
инвестициялық ресурстардың тапшылығы жағдайында нарықтағы тұрғын үйлерді
күрделі жөндеу мен жаңартудың инвестициялық бағдарламаларын оңтайландыру
және сол бойынша шешім қабылдау барысы зерттеледі [8].
Н.С. Шыныбековтың Қазақстандағы тұрғын үйді несиелендіруді жетілдіру
жолдары (Қазақстан материалдарында) атты еңбегінде
ҚР ипотекалық несиелендіру жүйесі, негізгі құрылымдық элементтері,
несиелендіру объектілері қарастырылып, шетелдік нарықтағы үлгілерге назар
аударылып, оларды Қазақстандық тұрғын үй нарығын дамытуда қолданудың
алғышарттары мен факторлары анықталады [9].
Автор несиелендірудің құрылысқа бағытталуы мен жетілдірілуін нарықта
қажетті деп санайды және ҚР тұрғын үй құрылысын қаржыландыру көздері мен
ипотекалық несиелендіру үлгісін, несиелік қарызды қайтару жолдарын
жетілдіру бойынша әдістемелерін ұсынады.
Т.Б. Баяхметовтың Қазақстан Республикасы құрылыс кешеніндегі
шаруашылық қызметті реттеу механизмі және дамыту стратегиясы атты
еңбегінде автор 1991-1997 жылдар аралығында экономикалық жағдайға
байланысты тоқтап қалған құрылыс объектілерін салып, аяқтау нарықта
қаражаттың жедел қайтарымын беретіндігін және құрылыс саласында ғылыми-
техникалық саясатты жүргізу арқылы стратегиялық мақсатқа жету жолдарын үш
этапқа бөліп қарастырады [10].
Бұл кезең аралығында құрылысы тоқтап қалған объектілердің көпшілігі
тұрғын үйлер болды, ол төлемқабілеттіліктің төмендігі, бюджет тапшылығымен
байланыстырылды, сондықтан автор тұрғын үй құрылысының жаңа технологиясын,
жергілікті материалдармен құрылыс жүргізуді, аз қабатты үйлердің салынуын
қажет деп санады. Біз де, оларды қарастыра келе, тұрғын үй нарығы үшін
құрылыс саласы өнімдерін өндірушілерді мемлекеттік қолдаудың және
аймақтардағы құрылыс саласы өнімдерін өндірушілердің кластерге бірігуінің
қажеттілігін зерттеулер барысында анықтаймыз.
Н.Я. Раскина еңбектерінде тұрғын үйдің тауар ретіндегі құндылығын
қарастыра келе, оны екі бағытта жіктейді: біріншісі – айырбас құнының
болуы, екіншісі – тұтыну құндылығына байланысты [11].
Біз мұны қарастыра келе, тұрғын үйдің тауарлық құндылықтарының болуын,
қажеттіліктерді қанағаттандыратындығына байланысты тауар ретіндегі тұрғын
үйдің ерекше белгілерін зерттеулер барысында анықтадық.
Х. Ламперттің зерттеуінде тұрғын үй нарығында кәсіпкерлердің ерекше
қасиеті қарастырылады, себебі олар нарықта шешім қабылдай отырып,
бәсекелестікке түседі, мұның арқасында техникалық прогресс дамып, арзан,
жаңа технологиялар нарыққа әкелініп, жаңа талғамдағы тұрғын үйлер салынады
[12].
М.В. Вишневскаяның Тұрғын үй нарығы: басқарудың теориясы мен
тәжірибесі атты еңбегінде тұрғын үй нарығы тұрғын үй қорлары мен тұрғын үй
қызметі жүйесіне байланысты қалыптаса отырып, экономикалық қатынастар
түрінде зерттеледі [13].
А.А. Аксенов тұрғын үй нарығының басқа нарықтармен тығыз байланыста
екендігін анықтай келе, әлеуметтік маңыздылығын және күрделілігін көрсете
отырып, тұрғын үй нарығындағы экономикалық заңдылықтарға көңіл
бөледі [14].
Т.М. Утиннің Қазақстан Республикасындағы тұрғын үй нарығы: қызмет ету
спецификасы мен даму перспективасы (Алматы қаласы мысалында)
тақырыбындағы еңбегінде тұрғын үй нарығындағы сұраныс, бағаға сұраныстың
әсері, тұрғын үйді отбасының таңдау жағдайлары мен оған табыстың әсері жан-
жақты қарастырылып, Алматы қаласы бойынша тұрғын үйлер қорын бағалық
аудандарға бөлу, функционалдық жүйелер мен тұрғын үй ипотекасы бойынша
тауар және ақша ағымының үлгісі құрылады [15].
Т.М. Утин еңбектерінде тұрғын үй нарығы ұлттық нарықтық экономиканың
секторы ретінде тұрғын үй қоры объектілерінен, экономикалық субъектілерден,
нарықтың қызмет ету процесінен, яғни өндіріс процесінен (тұрғын үй
салудан), тұтынудан (пайдаланудан) және тұрғын үй объектілері айырбасынан,
нарықты басқару мен қызмет ету механизмдерінен (нарық инфрақұрылымынан)
тұратындығы қарастырылады.
Біз, бұл еңбектерді зерттей келе, мынадай тұжырымға келеміз: тұрғын үй
нарығы тұрғын үй қорынан және тұрғын үй қорымен болатын: сату, сатып алу,
айырбастау, тұрғын үй құрылысы, инфрақұрылымы, тұрғын үйді жалға беру,
кепілге қою, тұрғын үйге инвестициялау бойынша көрсетілетін қызметтердің
жиынтығы мен нарықтағы субъектілер, басқа да қатысушылар арасында болатын
бастапқы және екінші нарықтағы экономикалық қатынастар мен олардың
қалыптасуы ретінде сипатталады. Ал тұрғын үй нарығының дамуы осы
байланыстардың қалыптасу бағытын көрсетеді. Тұрғын үй экономикасы
микроэкономикалық деңгейде бір бөлім ретінде қарастырыла отырып, екі түрлі
бағытта жіктелді: біріншіден, тұрғын үй қорының нарығы және екіншіден,
тұрғын үй қорымен болатын тұрғын үй қызметтерінің нарығы.
Тұрғын үй қорының нарығы елдегі немесе бір аймақтардағы барлық түрдегі,
көлемдегі, пішіндегі талапқа сай келетін тұрғын үйлерден және сол
пәтерлерді сату, сатып алу, айырбастау нарығынан тұратындығы анықталады.
Тұрғын үй қорының нарығын зерттеулерде қазіргі нарықтағы тұрғын үйлердің
салынуындағы сапалық ерекшелігіне қарай: эконом, бизнес, элит сыныбындағы
тұрғын үйлерге бөлінеді.
Тұрғын үй қызметінің нарығы тұрғын үй қоры шеңберінде пайда болған
барлық салалық бағыттағы көрсетілетін қызметтер бойынша қалыптасқан
операциялар жиынтығы ретінде анықталады. Ол нарықтық жағдайлардың
күрделенуіне байланысты қалыптасып, бірнеше қызмет түрлеріне қарай
жіктеледі.
Зерттеулер бойынша автордың тұрғын үй нарығына байланысты түсінігі
нақтылана отырып, нарықтағы тұрғын үй қоры және олармен болатын
операциялардың бағытына, тұрғын үйлердің бірінші, екінші нарығының
қызметіне қарай анықталғандар негізінде тұрғын үй нарығының жалпы жіктемесі
төмендегі суретте бейнеленді (сурет 1).
Ескертпе: автордың құрастыруы
Сурет 1- Тұрғын үй нарығының жіктемесі
Суреттегі анықталған тұрғын үй нарығының жіктемесі тұрғын үй нарығын
талдау және тұрғын үй нарығы қызметін басқару тұжырымдарын қалыптастыруда
қолданылуы мүмкін.
Тұрғын үйдің тауар ретіндегі ерекшелігі. Тұрғын үйлердің адам өмірі
және адамның басты қажеттіліктерін қанағаттандырудағы орны ерекше, оған
деген сұраныс пен сапалық талап, талғам қоғам дамуымен күн санап
өзгерістерге ұшырап, артып отыруда. Бір уақытта тұрғызылған үй басқа
тауарлар секілді нарыққа түседі, бірақ басқа тауарлардан ерекшелігі табысқа
қарағанда жоғары бағаланатындықтан, тез арада сатып алу жағдайына ие
болмауы мүмкін. Сондықтан нарық операцияларында агенттіктер, қаржы
компаниялары, леэндлордтар, делдалдар қызметтері қажет етіледі, дұрыс
ұйымдастырылған нарық дереу сатып алыну мүмкіншілігін ұсынады. Нарықта ұзақ
мерзімде өнім саны жоғарылап, баға тұрақталады, қысқа мерзімде баға
өзгеріске бейім, бұл тауар нарығына кері жағдай. Тұрғын үй тауар ретінде
ұзақ қолданылады, оны өндіру үшін уақыт пен үлкен көлемде капитал қажет
етіледі, қалыпты экономикада тұрғындардың жинағын, инвестициялық
ресурстарын қалыптастыруға экономикалық өсім әсер етеді [16].
Тұрғын үйлердің әрқайсысы бір-бірінен құрылыс материалына, салыну
жобасына, сыртқы пішініне қарай және өзге де белгілерінің болуымен
байланысты ерекшеленеді. Тұрғын үйлердің көпшілігі салынған жеріне тәуелді
және орнынан қозғау немесе көшіруге мүмкіншіліктер көп жағдайда бола
бермейді. Сонымен қатар тұрғын үйдің бағасы жоғары болғандықтан, оны сатып
алуда мүмкіндіктің шектеулілігі, оның отбасы табысына қарағанда жоғары
бағаға ие болуынан туындайды. Тұрғын үйлер иесіне бірнеше жылдар қызмет
етеді. Соңғы кездері банк жүйесі қызметтерінің дамуына қарай тұрғын үйлер
кепілдік объектісі ретінде қарастырылады.
Тұрғын үй тауар секілді әртүрлілігіне байланысты ерекше және қалыпты
тауарларға қарағанда бірегейлі еместігіне, біртұтастығына, ұзақ мерзімге
қызмет ететіндігіне, жоғары бағалануына байланысты ерекшеленеді. Тұрғын үй
қорына жүргізілген зерттеулер нәтижесінде тұрғын үйдің ерекше белгілерін
анықтай отырып, төмендегі суретте ұсынамыз (сурет 2).
Нарықта тұрғын үйлерді тез арада тұрғызып сатудың қиыншылықтары бар,
сондықтан тұрғын үйлердің тауарлардан ерекшелігі ( уақытқа тәуелді
болуында. Басқа тауарларға қарағанда тұрғын үйдің басты ерекшелігі ( тұрған
орнына тәуелділігі, соған байланысты оның өзіне ғана тән бірнеше
жағдайларды қарастырамыз, олар:
- тұрғын үй бойынша көрсетілетін коммуналдық қызметтердің болуы;
- сыртқы орта мен орналасқан ауданының беделділігі;
- тұруға ыңғайлылығы мен қолайлылығының қамтамасыз етілуі;
- аймақтағы салық салу жағдайы мен оның деңгейі;
- үйді алудағы қол жетімділік көрсеткіштері, бағасы және т.б.
Тұрғын үйлер адамзат өмірінің материалдық қажеттіліктерінің бастысы
болып табылады. Оның түрлері мен сапасының деңгейі өндіріс, өндірістік
күштердің, құрылыстың, қоғамның әлеуметтік дамуымен, қоршаған географиялық
ортамен және т.б. анықталады.
Ескертпе: А.Л. Борисов, Э.Я. Бубес, Н.Г. Ревунова тұжырымдары негізінде
автормен құрастырылды [17].
Сурет 2 - Тауар ретіндегі тұрғын үйдің ерекше белгілері
Тұрғын үй нарығына зерттеулер жүргізу үшін диссертациялық жұмыста
нарық категориялары нарықтағы сұраныс, ұсыныс, баға, инвестиция, табыс,
жинақ және олардың арасындағы тәуелділіктер бойынша қарастырылады.
Тұрғын үй нарығындағы сұраныс. Экономикалық ғылыми зерттеулерде
нарықтағы сұраныс тұтынушылар тарапынан болатындығы анықталады [18]. Біз
де, осы тұжырымдарға негізделе отырып, тұрғын үй нарығында сұраныс
тұрғындар, инвесторлар тарапынан болады деп қарастырамыз. Тұрғындардың
қажеттілігіне, инвесторлар мүддесіне қарай үйге деген сұраныс пайда болып,
тұрғын үйдің ерекше белгілері мен тұрғындардың қаржылық жағдайына
байланысты қажеттіліктері қанағаттандырылады.
Тұрғын үй нарығындағы сұраныс өзгерісі. Төлемқабілетті, бекітілген
бағадағы және белгілі бір уақыттағы тұрғын үйге қажеттілік сатып алушының
жеке мүддесіне және әр аймақтың әлеуметтік, экономикалық, табиғи,
демографиялық жағдайларына тәуелді. Тұрғын үйге деген сұраныс отбасы табысы
мен бағаға тәуелді болғандықтан, отбасының ұзақ уақыт аралығындағы жоспарлы
табысы тұрғын үйге деген сұранысқа тікелей әсер етеді. Тұрғын үй
нарығындағы сұраныс икемділігінің мінездемелік көрсеткіші табысқа, бағаға
байланысты болады, мұны біз төмендегі суретте анықтаймыз (сурет 3, А).
Pn
ТҮSARS
P2
P1
ТҮAD2
ТҮAD1
Q1 Qn
А) тұрғын үйге қысқа мерзімдегі сұраныс, ұсыныс
Pn
P1 ТҮLARS
P2 ТҮAD2
ТҮAD1
Q1 Q2 Qn
Ескертпе: Войтов А.А. тұжырымдары негізінде автормен құрастырылды
Б) тұрғын үйге ұзақ мерзімдегі сұраныс, ұсыныс
Сурет 3 - Тұрғын үйге қысқа, ұзақ мерзімдегі сұраныс және ұсыныс
ТҮAD1, ТҮAD2 ( жиынтық сұраныс қисығының өзгерісі;
ТҮSARS, ТҮLARS ( қысқа, ұзақ мерзім кезеңіндегі тұрғын үй нарығындағы
ұсыныс;
Qn ( нарықтағы тұрғын үйдің жалпы санының өзгерісі;
Pn ( нарықтағы тұрғын үйдің бағасының өзгерісі.
Тұрғын үй нарығындағы ұсыныс. Бекітілген бағадағы, сол мерзімге
сәйкес сатылатын тұрғын үйлер мен пәтерлердің жалпы көлемі ретінде болады.
Нарықтағы ұсыныс бағасының деңгейіне жалпы нарықтағы жұмсалған шығындар мен
бәсекелестік орта тікелей әсер етеді [19].
1.2 Тұғын үй нарығы қызметін дамытудың шетелдік тәжірибесі
Нарықтық экономикасы дамыған елдерде тұрғын үй саласын дамыту, тұрғын
үй мәселесін шешудің тәжірибесі кең түрде қарастырылады, тұрғын үй қорының
ұдайы өндірісінде жалпы инвестицияның орташа үлесі мен жеке тұлғалар
жинағының да белгілі бір көлемі жұмсалады, ал төмен табысты отбасылар үшін
мемлекеттік субсидия жүйесі, тұрғын үйді сатып алуға немесе тұрғын үй
құрылысы қажеттілігін қанағаттандыруда берілетін жеңілдетілген несиелер,
ескі үйлерді қайта жөндеу және жаңарту үшін ресурстарды қайта бөлу
қарастырылған. Әлемдік тәжірибеде тұрғын үй нарығы қызметіне мемлекет
белсенді түрде араласады, дотация, құрылыс мәселесі, жөндеу, пайдалануға
беру, жалға беру, банктің пайыз мөлшерлемесі реттеледі, мұқтаждық көруші
топқа мемлекет көмек көрсетеді, аз табысты отбасыларға көмек көрсету жүйесі
барлық елдерде бар, субсидия бөлу түрлері де қарастырылған. Мысалы,
Францияда субсидия қолға беріледі және оны кейбір жағдайларда пәтер
жалдаушының басқа мақсаттарға жұмсауына әкелгендігін көрсеткен, ал АҚШ-та
бұл қатаң бақыланады, көмек алушы шотына ақша түседі де, ол дер кезінде
қызмет көрсетуші кәсіпорындарға аударылады, қаражаттар федералдық үкімет
арқылы штаттардағы өкілдерге жіберіледі. Мемлекеттің нарықтағы орны:
бақылау, басқару, әлеуметтік саясатты жүргізу болып табылады. Нарықта
қаржыландыруды ұйымдастыруда ортақ басқару үлгісі де бар, олар: депозиттік
механизм (жинақ жүйесі), банктік несиелендіру, ипотекалық құнды қағаздар
шығару және т.б.
Сонымен қатар шетелдік нарықта жалгерлік нарықтың қызметі де оң ықпал
етеді, мысалы АҚШ-та жалдап тұратын тұлғалар үшін мемлекеттік көмек беру,
субсидиялар қарастырылған [24]. Жалға берілетін пәтер үлесі Германияда 60%,
Швецияда 57%, Нидерландыда 55%, Данияда 44%, АҚШ-та 34%-ды құрайды. Пәтерді
жалға беру сонымен қатар жылжымайтын мүлік бизнесінде Еуропа және АҚШ
бойынша ең табыстысы болып табылады және ол табыстылықтың жылдық мөлшерде
10-15%-ын көрсететіндігін байқаймыз [25].
Шетелдік тұрғын үй нарығының кәсіби қатысушылары қызметі де қарқынды
дамыған, олар нарыққа белсенді қатыса отырып, нарық механизмінің жүруін
қамтамасыз етеді және өз қызметі арқасында пайда табады. Ал қазақстандық
кәсіби нарықтағы іс жүргізуші субъектілердің мемлекет тарапынан бағытталған
қызметі жақсырақ дамыған, олар: қала құрылысын, жерді пайдалануды бақылаушы
және бөлуші, аймақтық жер комитеттері, жерді түгендеуді жүргізуші, жер
кадастрын жасаушы, аумақтарды бөлуші органдар, техникалық қауіпсіздік,
жобалаушы, тұрғын үй мәмілелері бойынша тіркеуші, заңдық, нотариустық
қызмет көрсетушілер және т.б. Экономикасы дамыған елдер тәжірибесінде
тұрғын үй саласы қызметінің мынадай сипаттамасы болады:
- қалалық тұрғын үй қоры жеке немесе ұжымдық меншікте, ал
муниципалдық қор өте аз көлемде қызмет етеді (10-15%);
- тұрғындар меншігіндегі үйлерде тұрады, ал қалған бөлігі жеке
меншіктік немесе муниципалдық үй қорының пәтерлерін жалдап
тұрады;
- меншік иелері жөндеу, қалпына келтіру жұмыстарын өздері
жүргізеді, сақтандыру, салық төлемдерін төлейді;
- жеке үйлердегі жалға алу шығындары үй иесінің барлық шығындарымен
табысын, ал муниципалитетте муниципалитет шығындарын өтейді
(табыссыз);
- барлық меншік түріндегі тұрғын үйді жалдау ақысының көлемін
муниципалитет құқықтық, экономикалық жағдайлар арқылы реттейді;
- субсидиялар жекелеген тұлғалар үшін, яғни табысы өте төмен
тұрғындарға ғана беріледі;
- тұрғын үй алу ұзақ мерзім бойынша, төмен пайызда несиеге
беріледі, кейбірінде жинақ жүйесі қарастырылады;
- жөндеу, қалпына келтіру, реконструкциялау шаралары сол тұрғылықты
қаланың немесе аймақтың нормалары бойынша жүргізіліп, олардың
мүддесін жылжымайтын мүлікті басқару компаниялары қарастырады
[26].
Шетелдердегі тұрғын үй нарығының дамуында әлеуметтік-экономикалық
басқаруда, инвестициялау, ұйымдастыру жүйесінде ерекшеліктер
кездесетіндігін байқаймыз, олардың ішіндегі маңызды белгілері ( мемлекеттің
нарықтағы саясаты мен жеке сектордың нарықтағы беделдігі. Жалпы шетелдік
тұрғын үй нарығы қызметіне тән ерекшеліктерді анықтай келе, біз оларды
келесі кестеде ұсынамыз (кесте 1).
Кесте 1- Шетелдік тәжірибеде тұрғын үй нарығын дамытуда қалыптасқан негізгі
ерекшеліктер
№ Атауы Сипаттамасы Нарықты бақылаушы,
жүргізетін шаралары
1 2 3 4
2 АҚШ Fannie Mae, Ginnie Mae, Friddie Mae Мемлекет.
агенттіктерінің қызметтерінің кезектіЕң арзан үйлерге
келуімен нарық қарқынды дамыды, несие мемлекеттен
тұрғын үй қорлары жалға берілетін, бөлінеді
иесінің тұруына арналған болып
қалыптасты
3 Германия Құрылыс жинақ кассалары қызметінің Мемлекет.
нарықтағы беделділігі жоғары Қолдау сыйақы пайыз
мөлшерлемесіне
жеңілдіктер береді
4 Канада Тұрғын үй құрылысында Мемлекет.
кепілдендірілген инвестициялық Нарыққа тікелей
сертификаттар қолданылып, моргидж қолдау көрсетеді
жүйесі қарастырылады
5 Швеция Төмен пайыз бойынша ұзақ мерзімдік Мемлекеттік
зайымдар ұсынылады Субсидиялар
бөлінеді
6 Финляндияда Салада салықтық шектеулер енгізілген,Мемлекет
салықтардың жалпы шамасы 32% аспауы
тиіс
7 Нидерланд Тұрғын үй корпорациялары қызмет етедіМемлекет. Нарықты
бақылайды,
корпорацияларды
лицензиялайды
8 Қытай Тұрғын үй чектері арқылы кәсіпорындарМемлекет. Тікелей
мен ұйымдарды құрылыс жүргізуге нарыққа араласады
шақырған
9 Белоруссия Несиелендірудің пайыз мөлшерлемесі, Мемлекет
қайта қаржыландыру төмен пайызбен
жүргізіледі, екі деңгейлі банктік
жүйе қарастырылмайды
10 Ұлыбритания Келісімшартпен жинақтау, құрылыс Мемлекет.
қоғамдарының жүйесі беделді қызмет Мақсатты салымдар
етеді пайызына сыйақы
мөлшерлемесін
белгілейді
1-кестенің жалғасы
1 2 3 4
11 Ресей Тұрғын үй нарығы жекешелендіруден Мемлекет.
кейін Экономикалық
қалыптасқан, елде қолжетімді тұрғын процестерге аз
үйлерді қалыптастыру саясаты басты қорғалған
назарда және нарықты қалыптастырудың тұрғындарды қолдау
негізгі қағидаты болып табылады бағытында белсенді
қатысады
(2002-2010ж.ж.
Жилище
бағдарламасы
қарастырылған).
Ескертпе: www.dpr.ru ақпараттары негізінде автормен құрастырылды
Кестеден шетелдік нарық тәжірибелерінің көпшілігінде нарықта мемлекет
қызметінің басымдылығын және әр елде нарық қызметін дамыту мақсатына қарай
әртүрлі даму жүйесі алынғандығын байқаймыз. Жалпы шетелдік тұрғын үй
нарығындағы маңызды ерекшеліктерді зерттей келе, нәтижесін төмендегілер
бойынша ұсынамыз:
1 мемлекеттің тұрғын үй саясатын қолдаудағы шаралары басым;
2 тұрғын үй нарығын қалыптастыруда елдерде айырмашылықтар, банк
қызметі бойынша басымдылықтар бар;
3 тұрғындарға субсидиялар, көмек беру, қолдау шаралары тұрақты және
жоғары деңгейде қарастырылған;
4 тұрғын үй құрылысын жүргізу механизмі мен ұйымдастыруда өзгешеліктер
кездесетіндігін анықтаймыз.
Елдер бойынша анықталған басты ерекшеліктерді төмендегі бағыттарда
ұсынамыз:
Швециялық нарықтағы ерекшелік пайыз мөлшерлемесіне мемлекеттік
субсидиялар бөлініп, төмен пайыз бойынша ұзақ мерзімдік займдар ұсынылады,
салаға қаражаттар тарту арқылы нарықтық мәселелер шешіледі. Швецияда
нарықтағы баға белгіленімі мәселесіне мемлекеттік деңгейде аса көңіл
бөлінеді, бағаны бақылауды мемлекеттік органдар жүргізеді және шекті баға
қойылады, бағаның өсімі қарастырылатын болса, оны алдын ала ескерту
міндетті болып табылады. Бағаның жоғарылауына байланысты мемлекет тұрғын үй
алушыларға, оның ішінде жас отбасыларға тұрғын үй субсидиялары мен
жеңілдетілген тәртіппен ұзақ мерзімді займдар беруді қарастырады.
Қытайда мемлекет тұрғын үй чектері арқылы кәсіпорындар мен ұйымдарды
нарықта құрылыс жүргізуге шақырып, ол тұрғын үйлердің сатылуы тұрғындар
арасында жеңілдіктер бойынша жүргізілген. Қазіргі Қытай нарығының өзіндік
даму сипаты бар және ол төмендегі күрделі мәселелерді қарастыратындығын
байқаймыз:
- жаңа құрылыстың төмен қайтарымдылығы, ескі тұрғын үй қорларын
жөндеу және қолдануды реттеу;
- тұрғын үйге деген сұраныс пен ұсыныстың теңсіздігі;
- қолданудың рационалды емес жүруі.
Қытайдағы тұрғын үй мәселесін шешу толығымен мемлекеттің бақылауында,
сонымен қатар ұжымдық және кооперативтік құрылыс, тұрғын үй құрылысы
қорларының жүйесі қарастырылған [27]. Сонымен қатар Қытайда тұрғын үй
нарығына байланысты дағдарыс кездеспейді деп қарастырылады, бұл тұрғын
үйдің нақты бағалауына байланысты болып отыр, бүгінгі таңда бір шаршы метр
тұрғын үй бағасы мұнда 200 АҚШ долл. бірақ ең қымбат үйдің бағасы шаршы
метріне 10-15 мың долл. құрайды [28].
Белоруссиялық жүйенің ерекшелігі бойынша банктік несиелендірудің пайыз
мөлшерлемесі бекітіледі және тұлғалар үшін қайта қаржыландырудың
мөлшерлемесі 3% аспауы қарастырылады. Елдегі экономикалық сараптама
бойынша, 2 деңгейлі банктік үлгі жоғары ұйымдастырушылық шығындарды қажет
ететіндіктен, несиенің қымбаттауына әкелетіндіктен, бұл үлгі
қарастырылмайды. Беларуссияда соңғы жылдары баға бірнеше мәрте жоғарылап,
тұрғын үй тапшылығы өте жоғары екендігін көрсетті, ал үлестік құрылыс
жүргізу мұнда заңмен рұқсат етілмеген [29].
Нидерландтық нарықта тұрғын үй корпорациялары қызметін үкімет бақылайды
және лицензиялайды. Олардың нарықтағы тұрғын үйлер салудағы үлесі өте
жоғары, алынған табысын қайтадан толықтай тұрғын үйге инвестициялайды, егер
қаражат меншікті қымбат үйлерді қаржыландыруға жұмсалса, лицензия
қайтарылып алынады. Корпорация қызметінің жылдық жоспары болады және
муниципалитет саясатына тәуелді құрылып, жүргізіледі [30].
Финляндиялық нарықта тұрғын үйлерге салық салуда ерекшеліктер болады,
салықтық шектеулер енгізілген, салықтардың жалпы шамасы 32%-ды
құрайды [31].
Бұл тұрғын үй саласының әлеуметтік экономикалық маңыздылығына
байланысты.
Канадада тұрғын үй құрылысында кепілдендірілген инвестициялық
сертификаттар нарықты дамытуда қолданылып, сонымен қатар моргидж жүйесі де
қарастырылған (біздегі ипотекалық несие бойынша), ипотекалық несиелер
сақтандыру арқылы жүргізіледі. Канадалықтардың статистикалық мәлеметтеріне
сүйенсек, ондағы әр тұрғын 4-5 жыл сайын өз үйлерін ауыстырып отырады,
меншіктік үйлері бар отбасылар үлесі 68 пайызды құрайды [32].
АҚШ-тағы тұрғын үй қорлары жалға берілетін (rental property) және
иесінің тұруына арналған болып бөлінеді (residential property) [33]. Яғни
нарық жеке меншікті және жалданатын үйлерден тұрады, АҚШ-тық нарықтың
бастапқыда белсенді дамуы ипотекалық несиелендіру жүйесімен байланысты,
ипотекаландырумен жылжымайтын мүліктегі 80% келісімшарттар жасалынған ел
болып саналады. АҚШ та соңғы 30 жылда әр жыл сайын нарыққа 40 млрд долл.
қаражат жұмсалып отырған, нарықтың дамуы агенттіктер – Fannie Mae (Federal
Nasional Mortgage Association), Ginnie Mae (Government Federal Nasional
Mortgage Association), Friddie Mae (Federal Home Loan Association)
қызметтерінің кезекті келуімен байланысты [34].
Тұрғын үйді несиелендіру тұрғын үй бағасы бойынша қарастырылады және
тұрғын үй қорлары үш топқа бөлінеді: арзан, орташа бағадағы, қымбат үйлер.
Бірінші топтағы үйлерге несие мемлекеттен бөлінеді, соңғысында жеке
ипотекалық институттармен жүргізіледі [35]. Қазіргі кезеңде АҚШ-тағы
ипотекалық дағдарыс тұрғын үй нарығының дамуын тежеп қана қоймай, басқа
елдерге өз әсерін тигізген [36]. Атап айтсақ, Ирландия, Дания, ... жалғасы
Сіз бұл жұмысты біздің қосымшамыз арқылы толығымен тегін көре аласыз.
КІРІСПЕ
1 ТҰРҒЫН ҮЙ НАРЫҒЫНЫҢ ҚҰРЫЛЫМЫ МЕН ҚЫЗМЕТ ЕТУ МЕХАНИЗМІНІҢ ТЕОРИЯЛЫҚ
НЕГІЗДЕМЕСІ
1.1 Тұрғын үй нарығының ұйымдастырылуы және нарық қатысушылары
1.2 Тұрғын үй нарығы қызметін дамытудың шетелдік тәжірибесі
1.3 Қазақстан Республикасындағы тұрғын үй нарығының қалыптасуы мен
даму көрсеткіштері
ҚОРЫТЫНДЫ
ПАЙДАЛАНЫЛҒАН ӘДЕБИЕТТЕР ТІЗІМІ
КІРІСПЕ
Зерттеу тақырыбының өзектілігі. Тұрғын үйлер халық байлығын құрайды,
тұрғындарға қызмет ете отырып, басты қажеттіліктерін қанағаттандырады,
сонымен қатар жылжымайтын мүлікке салық салу объектісі ретінде өз құнының
белгілі пайызын бюджетке түсіреді және тұрғын үй операцияларының әр
қайсысынан алынған пайыз да бюджетке салық ретінде төленеді. Бұл тұрғын
үйдің әлеуметтік-экономикалық маңыздылығын көрсетеді, тұрғын үй саласы ел
экономикасының мүддесіне бағытталған, экономиканың көптеген басқа
салаларының тиімді қызмет етуіне әсер ететін және әлеуметтік жағдайларды
қарастыратын сала болып табылады. Қазіргі таңда қазақстандықтардың тұрғын
үй жөніндегі талғамы өзгеріп, жоғарылап келеді, тұрғындар сапалы үйлерде
тұруға ұмтылады, сонымен қатар халық санының артуымен тұрғын үй тапшылығы
да басты мәселеге айналған.
Қазақстанның нарықтық экономикаға өтуі қоғамның барлық салаларына өз
әсерін тигізіп, жаңаша ұйымдастыру, қызмет ету бағыттары мен көптеген
тұрмыстық мәселелерді туындатты, сонымен қатар тұрғын үй саласы мен
шаруашылығы қызметтері де көптеген өзгерістерге ұшырады, бұл Қазақстан
Республикасындағы тұрғын үй нарығының дамуына әкеліп, халықтың тұрмыс
тіршілігін нарықтық бағытқа бұрды. Нарық инфрақұрылымының кеңеюі тұрғын үй
құрылысының көлемі мен сапасына тікелей әсер етіп қана қоймай, тұрғындардың
қолайлы жағдайда тұрмыс кешуіне себепші болады. Сондықтан тұрғын үй нарығын
дамыту бағыттарын анықтау және ұтымды ұйымдастыру қоғам үшін аса маңызды.
Тұрғын үй ерекше тауар, оның құны мен оған деген сұраныс пен ұсыныс
арасында көптеген келеңсіздіктер соңғы кездері жиі кездесуде, мұны мемлекет
тарапынан реттеу жағдайларын қарастыру аса маңызды орынға ие болды және
Қазақстанда Мемлекеттік тұрғын үй бағдарламалары қабылданып, іске
асырылуда. Тұрғын үй нарығын дамытуға мемлекеттік, жергілікті органдар,
банктік қаржы ұйымдары, ірі кәсіпорындар және т.б. мекемелер өз үлестерін
қосуда, ал олардың қызметінің нарықта ұтымды жүргізілуі экономикалық дамуға
оң әсер береді және экономиканың басқа да салаларына өз ықпалын тигізеді.
Тұрғын үй саласын дамыту мемлекеттің саяси маңызды міндеттерінің бірі,
бұл Қазақстанның 2030 жылға дейінгі Даму стратегиясының басым бағыттарында
көрініс тапқан. Қазақстан Республикасының Президенті Н.Ә.
Назарбаевтың Қазақстан халқына арналған жыл сайынғы Жолдауларында да
тұрғындардың баспана жағдайы, тұрғын үймен қамтамасыз ету басты
міндеттердің бірі болып қарастырылады.
Н.Ә. Назарбаевтың 19 наурыздағы 2004 жылғы Қазақстан халқына жолдауында
тұрғын үй мәселесі ең маңыздылардың бірі болды [1]. 2005 жылғы жолдауында
тұрғын үй құрылысы экономиканың көшбасшысы ретінде қарастырылды [2].
1 ТҰРҒЫН ҮЙ НАРЫҒЫНЫҢ ҚҰРЫЛЫМЫ МЕН ҚЫЗМЕТ ЕТУ МЕХАНИЗМІНІҢ ТЕОРИЯЛЫҚ
НЕГІЗДЕМЕСІ
1.1 Тұрғын үй нарығының ұйымдастырылуы және нарық қатысушылары
Адамзаттың өмір сүруі үшін қажетті материалдық жағдайының белгісі
тұрғын үйі болып табылады. Ф.Энгельс: адамдардың тамақтануы, шөлін
қандыруы, тұрғын үйінің болуы және киінуі, саясатпен, ғылыммен, өнермен,
дінмен айналысуы үшін бастапқы кезекте тұрады деп қарастырған [4].
Бұл қажеттіліктердің ішінде тұрғын үйдің орны қазіргі қоғамда да
ерекше, оған деген сұраныс пен сапалық талап, талғам қоғамның дамуымен күн
санап артып отыруда. Тұрғын үй ( халықтың тұрмыс жағдайының өлшемі, елдің
әлеуметтік-экономикалық жағдайының белгісі. Қазіргі таңда халықтың
әлеуметтік-экономикалық жағдайында тұрғын үй мәселесі ең бір өзекті,
күрделі тұрмыстық мәселеге айналып отыр, сондықтан елдегі тұрғын үй нарығын
дамыту мемлекеттің басты назарында. Елімізде үй-жайы тамаша тұрғындар да,
баспанасы жоқ, тіпті оны жөндей алмай жүрген тұрғындар кездеседі. Тұрғын
үй саласы ел экономикасының мүддесіне бағытталған, экономиканың көптеген
саласының тиімді қызмет етуіне әсер ететін және экономикалық өркендеуді
қамтамасыз ететін сала болып табылады. Тұрғын үй саласының шаруашылығы
нарығының жағдайы мен дамуын экономист ғалымдар өз еңбектерінде жан-жақты
қарастыруда.
У.К. Шеденов еңбектерінде тұрғын үй шаруашылығының қызметі жоғары
маңызға ие бола отырып, халықтың жоғары сапалы игіліктермен қамтамасыз
етілуін қарастырады [5].
Адамның тұрғын үйге деген қажеттілігі мүмкіндіктеріне байланысты үнемі
өзгеріп отырады, бұл тұрғын үйдің орналасуынан басталып, сапасы мен сол
тұрғын үй-жайына байланысты көрсетілетін қызметтерге де тәуелді, ал
қажеттіліктердің үнемі артып отыруы тұрғын үй нарығының дамуына әсер етеді.
Я. Корнай еңбектерінде ...егер барлығы екі бөлмелі пәтерде тұрса,
олардың көпшілігі үш бөлмелі пәтерге ұмтылады, ал үйлі адам тағы саяжайлы
болуды ойлайды... деген пікірі жоғарыдағы тұжырымымызды нақтылай
түседі [6].
С.А. Илашеваның Тұрғын үй нарығының дамуы мен қалыптасуы (Шымкент
қаласы мысалында) атты ғылыми зерттеу жұмысында тұрғын үй нарығы ( тұрғын
үй қоры және тұрғын үй қызметінің нарығынан тұратындығы анықталып, олардың
арасындағы қатынастар қарастырылады және тұрғын үй нарығының құрылымдық
сызбасы ұсынылады [7].
Біз де, тұрғын үй нарығын тұрғын үй қоры және тұрғын үй қызметінің
нарығынан тұрады деп қарастыра келе, нарықты бастапқы және екінші нарыққа
жіктейміз.
А.К. Мусанованың Тұрғын үй коммуналдық шаруашылығын экономикалық-
математикалық үлгілеу (Қарағанды облысы мысалында) атты еңбегінде тұрғын
үй саласына, тұрғын үй коммуналдық шаруашылығына талдау жүргізіледі және
инвестициялық ресурстардың тапшылығы жағдайында нарықтағы тұрғын үйлерді
күрделі жөндеу мен жаңартудың инвестициялық бағдарламаларын оңтайландыру
және сол бойынша шешім қабылдау барысы зерттеледі [8].
Н.С. Шыныбековтың Қазақстандағы тұрғын үйді несиелендіруді жетілдіру
жолдары (Қазақстан материалдарында) атты еңбегінде
ҚР ипотекалық несиелендіру жүйесі, негізгі құрылымдық элементтері,
несиелендіру объектілері қарастырылып, шетелдік нарықтағы үлгілерге назар
аударылып, оларды Қазақстандық тұрғын үй нарығын дамытуда қолданудың
алғышарттары мен факторлары анықталады [9].
Автор несиелендірудің құрылысқа бағытталуы мен жетілдірілуін нарықта
қажетті деп санайды және ҚР тұрғын үй құрылысын қаржыландыру көздері мен
ипотекалық несиелендіру үлгісін, несиелік қарызды қайтару жолдарын
жетілдіру бойынша әдістемелерін ұсынады.
Т.Б. Баяхметовтың Қазақстан Республикасы құрылыс кешеніндегі
шаруашылық қызметті реттеу механизмі және дамыту стратегиясы атты
еңбегінде автор 1991-1997 жылдар аралығында экономикалық жағдайға
байланысты тоқтап қалған құрылыс объектілерін салып, аяқтау нарықта
қаражаттың жедел қайтарымын беретіндігін және құрылыс саласында ғылыми-
техникалық саясатты жүргізу арқылы стратегиялық мақсатқа жету жолдарын үш
этапқа бөліп қарастырады [10].
Бұл кезең аралығында құрылысы тоқтап қалған объектілердің көпшілігі
тұрғын үйлер болды, ол төлемқабілеттіліктің төмендігі, бюджет тапшылығымен
байланыстырылды, сондықтан автор тұрғын үй құрылысының жаңа технологиясын,
жергілікті материалдармен құрылыс жүргізуді, аз қабатты үйлердің салынуын
қажет деп санады. Біз де, оларды қарастыра келе, тұрғын үй нарығы үшін
құрылыс саласы өнімдерін өндірушілерді мемлекеттік қолдаудың және
аймақтардағы құрылыс саласы өнімдерін өндірушілердің кластерге бірігуінің
қажеттілігін зерттеулер барысында анықтаймыз.
Н.Я. Раскина еңбектерінде тұрғын үйдің тауар ретіндегі құндылығын
қарастыра келе, оны екі бағытта жіктейді: біріншісі – айырбас құнының
болуы, екіншісі – тұтыну құндылығына байланысты [11].
Біз мұны қарастыра келе, тұрғын үйдің тауарлық құндылықтарының болуын,
қажеттіліктерді қанағаттандыратындығына байланысты тауар ретіндегі тұрғын
үйдің ерекше белгілерін зерттеулер барысында анықтадық.
Х. Ламперттің зерттеуінде тұрғын үй нарығында кәсіпкерлердің ерекше
қасиеті қарастырылады, себебі олар нарықта шешім қабылдай отырып,
бәсекелестікке түседі, мұның арқасында техникалық прогресс дамып, арзан,
жаңа технологиялар нарыққа әкелініп, жаңа талғамдағы тұрғын үйлер салынады
[12].
М.В. Вишневскаяның Тұрғын үй нарығы: басқарудың теориясы мен
тәжірибесі атты еңбегінде тұрғын үй нарығы тұрғын үй қорлары мен тұрғын үй
қызметі жүйесіне байланысты қалыптаса отырып, экономикалық қатынастар
түрінде зерттеледі [13].
А.А. Аксенов тұрғын үй нарығының басқа нарықтармен тығыз байланыста
екендігін анықтай келе, әлеуметтік маңыздылығын және күрделілігін көрсете
отырып, тұрғын үй нарығындағы экономикалық заңдылықтарға көңіл
бөледі [14].
Т.М. Утиннің Қазақстан Республикасындағы тұрғын үй нарығы: қызмет ету
спецификасы мен даму перспективасы (Алматы қаласы мысалында)
тақырыбындағы еңбегінде тұрғын үй нарығындағы сұраныс, бағаға сұраныстың
әсері, тұрғын үйді отбасының таңдау жағдайлары мен оған табыстың әсері жан-
жақты қарастырылып, Алматы қаласы бойынша тұрғын үйлер қорын бағалық
аудандарға бөлу, функционалдық жүйелер мен тұрғын үй ипотекасы бойынша
тауар және ақша ағымының үлгісі құрылады [15].
Т.М. Утин еңбектерінде тұрғын үй нарығы ұлттық нарықтық экономиканың
секторы ретінде тұрғын үй қоры объектілерінен, экономикалық субъектілерден,
нарықтың қызмет ету процесінен, яғни өндіріс процесінен (тұрғын үй
салудан), тұтынудан (пайдаланудан) және тұрғын үй объектілері айырбасынан,
нарықты басқару мен қызмет ету механизмдерінен (нарық инфрақұрылымынан)
тұратындығы қарастырылады.
Біз, бұл еңбектерді зерттей келе, мынадай тұжырымға келеміз: тұрғын үй
нарығы тұрғын үй қорынан және тұрғын үй қорымен болатын: сату, сатып алу,
айырбастау, тұрғын үй құрылысы, инфрақұрылымы, тұрғын үйді жалға беру,
кепілге қою, тұрғын үйге инвестициялау бойынша көрсетілетін қызметтердің
жиынтығы мен нарықтағы субъектілер, басқа да қатысушылар арасында болатын
бастапқы және екінші нарықтағы экономикалық қатынастар мен олардың
қалыптасуы ретінде сипатталады. Ал тұрғын үй нарығының дамуы осы
байланыстардың қалыптасу бағытын көрсетеді. Тұрғын үй экономикасы
микроэкономикалық деңгейде бір бөлім ретінде қарастырыла отырып, екі түрлі
бағытта жіктелді: біріншіден, тұрғын үй қорының нарығы және екіншіден,
тұрғын үй қорымен болатын тұрғын үй қызметтерінің нарығы.
Тұрғын үй қорының нарығы елдегі немесе бір аймақтардағы барлық түрдегі,
көлемдегі, пішіндегі талапқа сай келетін тұрғын үйлерден және сол
пәтерлерді сату, сатып алу, айырбастау нарығынан тұратындығы анықталады.
Тұрғын үй қорының нарығын зерттеулерде қазіргі нарықтағы тұрғын үйлердің
салынуындағы сапалық ерекшелігіне қарай: эконом, бизнес, элит сыныбындағы
тұрғын үйлерге бөлінеді.
Тұрғын үй қызметінің нарығы тұрғын үй қоры шеңберінде пайда болған
барлық салалық бағыттағы көрсетілетін қызметтер бойынша қалыптасқан
операциялар жиынтығы ретінде анықталады. Ол нарықтық жағдайлардың
күрделенуіне байланысты қалыптасып, бірнеше қызмет түрлеріне қарай
жіктеледі.
Зерттеулер бойынша автордың тұрғын үй нарығына байланысты түсінігі
нақтылана отырып, нарықтағы тұрғын үй қоры және олармен болатын
операциялардың бағытына, тұрғын үйлердің бірінші, екінші нарығының
қызметіне қарай анықталғандар негізінде тұрғын үй нарығының жалпы жіктемесі
төмендегі суретте бейнеленді (сурет 1).
Ескертпе: автордың құрастыруы
Сурет 1- Тұрғын үй нарығының жіктемесі
Суреттегі анықталған тұрғын үй нарығының жіктемесі тұрғын үй нарығын
талдау және тұрғын үй нарығы қызметін басқару тұжырымдарын қалыптастыруда
қолданылуы мүмкін.
Тұрғын үйдің тауар ретіндегі ерекшелігі. Тұрғын үйлердің адам өмірі
және адамның басты қажеттіліктерін қанағаттандырудағы орны ерекше, оған
деген сұраныс пен сапалық талап, талғам қоғам дамуымен күн санап
өзгерістерге ұшырап, артып отыруда. Бір уақытта тұрғызылған үй басқа
тауарлар секілді нарыққа түседі, бірақ басқа тауарлардан ерекшелігі табысқа
қарағанда жоғары бағаланатындықтан, тез арада сатып алу жағдайына ие
болмауы мүмкін. Сондықтан нарық операцияларында агенттіктер, қаржы
компаниялары, леэндлордтар, делдалдар қызметтері қажет етіледі, дұрыс
ұйымдастырылған нарық дереу сатып алыну мүмкіншілігін ұсынады. Нарықта ұзақ
мерзімде өнім саны жоғарылап, баға тұрақталады, қысқа мерзімде баға
өзгеріске бейім, бұл тауар нарығына кері жағдай. Тұрғын үй тауар ретінде
ұзақ қолданылады, оны өндіру үшін уақыт пен үлкен көлемде капитал қажет
етіледі, қалыпты экономикада тұрғындардың жинағын, инвестициялық
ресурстарын қалыптастыруға экономикалық өсім әсер етеді [16].
Тұрғын үйлердің әрқайсысы бір-бірінен құрылыс материалына, салыну
жобасына, сыртқы пішініне қарай және өзге де белгілерінің болуымен
байланысты ерекшеленеді. Тұрғын үйлердің көпшілігі салынған жеріне тәуелді
және орнынан қозғау немесе көшіруге мүмкіншіліктер көп жағдайда бола
бермейді. Сонымен қатар тұрғын үйдің бағасы жоғары болғандықтан, оны сатып
алуда мүмкіндіктің шектеулілігі, оның отбасы табысына қарағанда жоғары
бағаға ие болуынан туындайды. Тұрғын үйлер иесіне бірнеше жылдар қызмет
етеді. Соңғы кездері банк жүйесі қызметтерінің дамуына қарай тұрғын үйлер
кепілдік объектісі ретінде қарастырылады.
Тұрғын үй тауар секілді әртүрлілігіне байланысты ерекше және қалыпты
тауарларға қарағанда бірегейлі еместігіне, біртұтастығына, ұзақ мерзімге
қызмет ететіндігіне, жоғары бағалануына байланысты ерекшеленеді. Тұрғын үй
қорына жүргізілген зерттеулер нәтижесінде тұрғын үйдің ерекше белгілерін
анықтай отырып, төмендегі суретте ұсынамыз (сурет 2).
Нарықта тұрғын үйлерді тез арада тұрғызып сатудың қиыншылықтары бар,
сондықтан тұрғын үйлердің тауарлардан ерекшелігі ( уақытқа тәуелді
болуында. Басқа тауарларға қарағанда тұрғын үйдің басты ерекшелігі ( тұрған
орнына тәуелділігі, соған байланысты оның өзіне ғана тән бірнеше
жағдайларды қарастырамыз, олар:
- тұрғын үй бойынша көрсетілетін коммуналдық қызметтердің болуы;
- сыртқы орта мен орналасқан ауданының беделділігі;
- тұруға ыңғайлылығы мен қолайлылығының қамтамасыз етілуі;
- аймақтағы салық салу жағдайы мен оның деңгейі;
- үйді алудағы қол жетімділік көрсеткіштері, бағасы және т.б.
Тұрғын үйлер адамзат өмірінің материалдық қажеттіліктерінің бастысы
болып табылады. Оның түрлері мен сапасының деңгейі өндіріс, өндірістік
күштердің, құрылыстың, қоғамның әлеуметтік дамуымен, қоршаған географиялық
ортамен және т.б. анықталады.
Ескертпе: А.Л. Борисов, Э.Я. Бубес, Н.Г. Ревунова тұжырымдары негізінде
автормен құрастырылды [17].
Сурет 2 - Тауар ретіндегі тұрғын үйдің ерекше белгілері
Тұрғын үй нарығына зерттеулер жүргізу үшін диссертациялық жұмыста
нарық категориялары нарықтағы сұраныс, ұсыныс, баға, инвестиция, табыс,
жинақ және олардың арасындағы тәуелділіктер бойынша қарастырылады.
Тұрғын үй нарығындағы сұраныс. Экономикалық ғылыми зерттеулерде
нарықтағы сұраныс тұтынушылар тарапынан болатындығы анықталады [18]. Біз
де, осы тұжырымдарға негізделе отырып, тұрғын үй нарығында сұраныс
тұрғындар, инвесторлар тарапынан болады деп қарастырамыз. Тұрғындардың
қажеттілігіне, инвесторлар мүддесіне қарай үйге деген сұраныс пайда болып,
тұрғын үйдің ерекше белгілері мен тұрғындардың қаржылық жағдайына
байланысты қажеттіліктері қанағаттандырылады.
Тұрғын үй нарығындағы сұраныс өзгерісі. Төлемқабілетті, бекітілген
бағадағы және белгілі бір уақыттағы тұрғын үйге қажеттілік сатып алушының
жеке мүддесіне және әр аймақтың әлеуметтік, экономикалық, табиғи,
демографиялық жағдайларына тәуелді. Тұрғын үйге деген сұраныс отбасы табысы
мен бағаға тәуелді болғандықтан, отбасының ұзақ уақыт аралығындағы жоспарлы
табысы тұрғын үйге деген сұранысқа тікелей әсер етеді. Тұрғын үй
нарығындағы сұраныс икемділігінің мінездемелік көрсеткіші табысқа, бағаға
байланысты болады, мұны біз төмендегі суретте анықтаймыз (сурет 3, А).
Pn
ТҮSARS
P2
P1
ТҮAD2
ТҮAD1
Q1 Qn
А) тұрғын үйге қысқа мерзімдегі сұраныс, ұсыныс
Pn
P1 ТҮLARS
P2 ТҮAD2
ТҮAD1
Q1 Q2 Qn
Ескертпе: Войтов А.А. тұжырымдары негізінде автормен құрастырылды
Б) тұрғын үйге ұзақ мерзімдегі сұраныс, ұсыныс
Сурет 3 - Тұрғын үйге қысқа, ұзақ мерзімдегі сұраныс және ұсыныс
ТҮAD1, ТҮAD2 ( жиынтық сұраныс қисығының өзгерісі;
ТҮSARS, ТҮLARS ( қысқа, ұзақ мерзім кезеңіндегі тұрғын үй нарығындағы
ұсыныс;
Qn ( нарықтағы тұрғын үйдің жалпы санының өзгерісі;
Pn ( нарықтағы тұрғын үйдің бағасының өзгерісі.
Тұрғын үй нарығындағы ұсыныс. Бекітілген бағадағы, сол мерзімге
сәйкес сатылатын тұрғын үйлер мен пәтерлердің жалпы көлемі ретінде болады.
Нарықтағы ұсыныс бағасының деңгейіне жалпы нарықтағы жұмсалған шығындар мен
бәсекелестік орта тікелей әсер етеді [19].
1.2 Тұғын үй нарығы қызметін дамытудың шетелдік тәжірибесі
Нарықтық экономикасы дамыған елдерде тұрғын үй саласын дамыту, тұрғын
үй мәселесін шешудің тәжірибесі кең түрде қарастырылады, тұрғын үй қорының
ұдайы өндірісінде жалпы инвестицияның орташа үлесі мен жеке тұлғалар
жинағының да белгілі бір көлемі жұмсалады, ал төмен табысты отбасылар үшін
мемлекеттік субсидия жүйесі, тұрғын үйді сатып алуға немесе тұрғын үй
құрылысы қажеттілігін қанағаттандыруда берілетін жеңілдетілген несиелер,
ескі үйлерді қайта жөндеу және жаңарту үшін ресурстарды қайта бөлу
қарастырылған. Әлемдік тәжірибеде тұрғын үй нарығы қызметіне мемлекет
белсенді түрде араласады, дотация, құрылыс мәселесі, жөндеу, пайдалануға
беру, жалға беру, банктің пайыз мөлшерлемесі реттеледі, мұқтаждық көруші
топқа мемлекет көмек көрсетеді, аз табысты отбасыларға көмек көрсету жүйесі
барлық елдерде бар, субсидия бөлу түрлері де қарастырылған. Мысалы,
Францияда субсидия қолға беріледі және оны кейбір жағдайларда пәтер
жалдаушының басқа мақсаттарға жұмсауына әкелгендігін көрсеткен, ал АҚШ-та
бұл қатаң бақыланады, көмек алушы шотына ақша түседі де, ол дер кезінде
қызмет көрсетуші кәсіпорындарға аударылады, қаражаттар федералдық үкімет
арқылы штаттардағы өкілдерге жіберіледі. Мемлекеттің нарықтағы орны:
бақылау, басқару, әлеуметтік саясатты жүргізу болып табылады. Нарықта
қаржыландыруды ұйымдастыруда ортақ басқару үлгісі де бар, олар: депозиттік
механизм (жинақ жүйесі), банктік несиелендіру, ипотекалық құнды қағаздар
шығару және т.б.
Сонымен қатар шетелдік нарықта жалгерлік нарықтың қызметі де оң ықпал
етеді, мысалы АҚШ-та жалдап тұратын тұлғалар үшін мемлекеттік көмек беру,
субсидиялар қарастырылған [24]. Жалға берілетін пәтер үлесі Германияда 60%,
Швецияда 57%, Нидерландыда 55%, Данияда 44%, АҚШ-та 34%-ды құрайды. Пәтерді
жалға беру сонымен қатар жылжымайтын мүлік бизнесінде Еуропа және АҚШ
бойынша ең табыстысы болып табылады және ол табыстылықтың жылдық мөлшерде
10-15%-ын көрсететіндігін байқаймыз [25].
Шетелдік тұрғын үй нарығының кәсіби қатысушылары қызметі де қарқынды
дамыған, олар нарыққа белсенді қатыса отырып, нарық механизмінің жүруін
қамтамасыз етеді және өз қызметі арқасында пайда табады. Ал қазақстандық
кәсіби нарықтағы іс жүргізуші субъектілердің мемлекет тарапынан бағытталған
қызметі жақсырақ дамыған, олар: қала құрылысын, жерді пайдалануды бақылаушы
және бөлуші, аймақтық жер комитеттері, жерді түгендеуді жүргізуші, жер
кадастрын жасаушы, аумақтарды бөлуші органдар, техникалық қауіпсіздік,
жобалаушы, тұрғын үй мәмілелері бойынша тіркеуші, заңдық, нотариустық
қызмет көрсетушілер және т.б. Экономикасы дамыған елдер тәжірибесінде
тұрғын үй саласы қызметінің мынадай сипаттамасы болады:
- қалалық тұрғын үй қоры жеке немесе ұжымдық меншікте, ал
муниципалдық қор өте аз көлемде қызмет етеді (10-15%);
- тұрғындар меншігіндегі үйлерде тұрады, ал қалған бөлігі жеке
меншіктік немесе муниципалдық үй қорының пәтерлерін жалдап
тұрады;
- меншік иелері жөндеу, қалпына келтіру жұмыстарын өздері
жүргізеді, сақтандыру, салық төлемдерін төлейді;
- жеке үйлердегі жалға алу шығындары үй иесінің барлық шығындарымен
табысын, ал муниципалитетте муниципалитет шығындарын өтейді
(табыссыз);
- барлық меншік түріндегі тұрғын үйді жалдау ақысының көлемін
муниципалитет құқықтық, экономикалық жағдайлар арқылы реттейді;
- субсидиялар жекелеген тұлғалар үшін, яғни табысы өте төмен
тұрғындарға ғана беріледі;
- тұрғын үй алу ұзақ мерзім бойынша, төмен пайызда несиеге
беріледі, кейбірінде жинақ жүйесі қарастырылады;
- жөндеу, қалпына келтіру, реконструкциялау шаралары сол тұрғылықты
қаланың немесе аймақтың нормалары бойынша жүргізіліп, олардың
мүддесін жылжымайтын мүлікті басқару компаниялары қарастырады
[26].
Шетелдердегі тұрғын үй нарығының дамуында әлеуметтік-экономикалық
басқаруда, инвестициялау, ұйымдастыру жүйесінде ерекшеліктер
кездесетіндігін байқаймыз, олардың ішіндегі маңызды белгілері ( мемлекеттің
нарықтағы саясаты мен жеке сектордың нарықтағы беделдігі. Жалпы шетелдік
тұрғын үй нарығы қызметіне тән ерекшеліктерді анықтай келе, біз оларды
келесі кестеде ұсынамыз (кесте 1).
Кесте 1- Шетелдік тәжірибеде тұрғын үй нарығын дамытуда қалыптасқан негізгі
ерекшеліктер
№ Атауы Сипаттамасы Нарықты бақылаушы,
жүргізетін шаралары
1 2 3 4
2 АҚШ Fannie Mae, Ginnie Mae, Friddie Mae Мемлекет.
агенттіктерінің қызметтерінің кезектіЕң арзан үйлерге
келуімен нарық қарқынды дамыды, несие мемлекеттен
тұрғын үй қорлары жалға берілетін, бөлінеді
иесінің тұруына арналған болып
қалыптасты
3 Германия Құрылыс жинақ кассалары қызметінің Мемлекет.
нарықтағы беделділігі жоғары Қолдау сыйақы пайыз
мөлшерлемесіне
жеңілдіктер береді
4 Канада Тұрғын үй құрылысында Мемлекет.
кепілдендірілген инвестициялық Нарыққа тікелей
сертификаттар қолданылып, моргидж қолдау көрсетеді
жүйесі қарастырылады
5 Швеция Төмен пайыз бойынша ұзақ мерзімдік Мемлекеттік
зайымдар ұсынылады Субсидиялар
бөлінеді
6 Финляндияда Салада салықтық шектеулер енгізілген,Мемлекет
салықтардың жалпы шамасы 32% аспауы
тиіс
7 Нидерланд Тұрғын үй корпорациялары қызмет етедіМемлекет. Нарықты
бақылайды,
корпорацияларды
лицензиялайды
8 Қытай Тұрғын үй чектері арқылы кәсіпорындарМемлекет. Тікелей
мен ұйымдарды құрылыс жүргізуге нарыққа араласады
шақырған
9 Белоруссия Несиелендірудің пайыз мөлшерлемесі, Мемлекет
қайта қаржыландыру төмен пайызбен
жүргізіледі, екі деңгейлі банктік
жүйе қарастырылмайды
10 Ұлыбритания Келісімшартпен жинақтау, құрылыс Мемлекет.
қоғамдарының жүйесі беделді қызмет Мақсатты салымдар
етеді пайызына сыйақы
мөлшерлемесін
белгілейді
1-кестенің жалғасы
1 2 3 4
11 Ресей Тұрғын үй нарығы жекешелендіруден Мемлекет.
кейін Экономикалық
қалыптасқан, елде қолжетімді тұрғын процестерге аз
үйлерді қалыптастыру саясаты басты қорғалған
назарда және нарықты қалыптастырудың тұрғындарды қолдау
негізгі қағидаты болып табылады бағытында белсенді
қатысады
(2002-2010ж.ж.
Жилище
бағдарламасы
қарастырылған).
Ескертпе: www.dpr.ru ақпараттары негізінде автормен құрастырылды
Кестеден шетелдік нарық тәжірибелерінің көпшілігінде нарықта мемлекет
қызметінің басымдылығын және әр елде нарық қызметін дамыту мақсатына қарай
әртүрлі даму жүйесі алынғандығын байқаймыз. Жалпы шетелдік тұрғын үй
нарығындағы маңызды ерекшеліктерді зерттей келе, нәтижесін төмендегілер
бойынша ұсынамыз:
1 мемлекеттің тұрғын үй саясатын қолдаудағы шаралары басым;
2 тұрғын үй нарығын қалыптастыруда елдерде айырмашылықтар, банк
қызметі бойынша басымдылықтар бар;
3 тұрғындарға субсидиялар, көмек беру, қолдау шаралары тұрақты және
жоғары деңгейде қарастырылған;
4 тұрғын үй құрылысын жүргізу механизмі мен ұйымдастыруда өзгешеліктер
кездесетіндігін анықтаймыз.
Елдер бойынша анықталған басты ерекшеліктерді төмендегі бағыттарда
ұсынамыз:
Швециялық нарықтағы ерекшелік пайыз мөлшерлемесіне мемлекеттік
субсидиялар бөлініп, төмен пайыз бойынша ұзақ мерзімдік займдар ұсынылады,
салаға қаражаттар тарту арқылы нарықтық мәселелер шешіледі. Швецияда
нарықтағы баға белгіленімі мәселесіне мемлекеттік деңгейде аса көңіл
бөлінеді, бағаны бақылауды мемлекеттік органдар жүргізеді және шекті баға
қойылады, бағаның өсімі қарастырылатын болса, оны алдын ала ескерту
міндетті болып табылады. Бағаның жоғарылауына байланысты мемлекет тұрғын үй
алушыларға, оның ішінде жас отбасыларға тұрғын үй субсидиялары мен
жеңілдетілген тәртіппен ұзақ мерзімді займдар беруді қарастырады.
Қытайда мемлекет тұрғын үй чектері арқылы кәсіпорындар мен ұйымдарды
нарықта құрылыс жүргізуге шақырып, ол тұрғын үйлердің сатылуы тұрғындар
арасында жеңілдіктер бойынша жүргізілген. Қазіргі Қытай нарығының өзіндік
даму сипаты бар және ол төмендегі күрделі мәселелерді қарастыратындығын
байқаймыз:
- жаңа құрылыстың төмен қайтарымдылығы, ескі тұрғын үй қорларын
жөндеу және қолдануды реттеу;
- тұрғын үйге деген сұраныс пен ұсыныстың теңсіздігі;
- қолданудың рационалды емес жүруі.
Қытайдағы тұрғын үй мәселесін шешу толығымен мемлекеттің бақылауында,
сонымен қатар ұжымдық және кооперативтік құрылыс, тұрғын үй құрылысы
қорларының жүйесі қарастырылған [27]. Сонымен қатар Қытайда тұрғын үй
нарығына байланысты дағдарыс кездеспейді деп қарастырылады, бұл тұрғын
үйдің нақты бағалауына байланысты болып отыр, бүгінгі таңда бір шаршы метр
тұрғын үй бағасы мұнда 200 АҚШ долл. бірақ ең қымбат үйдің бағасы шаршы
метріне 10-15 мың долл. құрайды [28].
Белоруссиялық жүйенің ерекшелігі бойынша банктік несиелендірудің пайыз
мөлшерлемесі бекітіледі және тұлғалар үшін қайта қаржыландырудың
мөлшерлемесі 3% аспауы қарастырылады. Елдегі экономикалық сараптама
бойынша, 2 деңгейлі банктік үлгі жоғары ұйымдастырушылық шығындарды қажет
ететіндіктен, несиенің қымбаттауына әкелетіндіктен, бұл үлгі
қарастырылмайды. Беларуссияда соңғы жылдары баға бірнеше мәрте жоғарылап,
тұрғын үй тапшылығы өте жоғары екендігін көрсетті, ал үлестік құрылыс
жүргізу мұнда заңмен рұқсат етілмеген [29].
Нидерландтық нарықта тұрғын үй корпорациялары қызметін үкімет бақылайды
және лицензиялайды. Олардың нарықтағы тұрғын үйлер салудағы үлесі өте
жоғары, алынған табысын қайтадан толықтай тұрғын үйге инвестициялайды, егер
қаражат меншікті қымбат үйлерді қаржыландыруға жұмсалса, лицензия
қайтарылып алынады. Корпорация қызметінің жылдық жоспары болады және
муниципалитет саясатына тәуелді құрылып, жүргізіледі [30].
Финляндиялық нарықта тұрғын үйлерге салық салуда ерекшеліктер болады,
салықтық шектеулер енгізілген, салықтардың жалпы шамасы 32%-ды
құрайды [31].
Бұл тұрғын үй саласының әлеуметтік экономикалық маңыздылығына
байланысты.
Канадада тұрғын үй құрылысында кепілдендірілген инвестициялық
сертификаттар нарықты дамытуда қолданылып, сонымен қатар моргидж жүйесі де
қарастырылған (біздегі ипотекалық несие бойынша), ипотекалық несиелер
сақтандыру арқылы жүргізіледі. Канадалықтардың статистикалық мәлеметтеріне
сүйенсек, ондағы әр тұрғын 4-5 жыл сайын өз үйлерін ауыстырып отырады,
меншіктік үйлері бар отбасылар үлесі 68 пайызды құрайды [32].
АҚШ-тағы тұрғын үй қорлары жалға берілетін (rental property) және
иесінің тұруына арналған болып бөлінеді (residential property) [33]. Яғни
нарық жеке меншікті және жалданатын үйлерден тұрады, АҚШ-тық нарықтың
бастапқыда белсенді дамуы ипотекалық несиелендіру жүйесімен байланысты,
ипотекаландырумен жылжымайтын мүліктегі 80% келісімшарттар жасалынған ел
болып саналады. АҚШ та соңғы 30 жылда әр жыл сайын нарыққа 40 млрд долл.
қаражат жұмсалып отырған, нарықтың дамуы агенттіктер – Fannie Mae (Federal
Nasional Mortgage Association), Ginnie Mae (Government Federal Nasional
Mortgage Association), Friddie Mae (Federal Home Loan Association)
қызметтерінің кезекті келуімен байланысты [34].
Тұрғын үйді несиелендіру тұрғын үй бағасы бойынша қарастырылады және
тұрғын үй қорлары үш топқа бөлінеді: арзан, орташа бағадағы, қымбат үйлер.
Бірінші топтағы үйлерге несие мемлекеттен бөлінеді, соңғысында жеке
ипотекалық институттармен жүргізіледі [35]. Қазіргі кезеңде АҚШ-тағы
ипотекалық дағдарыс тұрғын үй нарығының дамуын тежеп қана қоймай, басқа
елдерге өз әсерін тигізген [36]. Атап айтсақ, Ирландия, Дания, ... жалғасы
Сіз бұл жұмысты біздің қосымшамыз арқылы толығымен тегін көре аласыз.
Ұқсас жұмыстар
Пәндер
- Іс жүргізу
- Автоматтандыру, Техника
- Алғашқы әскери дайындық
- Астрономия
- Ауыл шаруашылығы
- Банк ісі
- Бизнесті бағалау
- Биология
- Бухгалтерлік іс
- Валеология
- Ветеринария
- География
- Геология, Геофизика, Геодезия
- Дін
- Ет, сүт, шарап өнімдері
- Жалпы тарих
- Жер кадастрі, Жылжымайтын мүлік
- Журналистика
- Информатика
- Кеден ісі
- Маркетинг
- Математика, Геометрия
- Медицина
- Мемлекеттік басқару
- Менеджмент
- Мұнай, Газ
- Мұрағат ісі
- Мәдениеттану
- ОБЖ (Основы безопасности жизнедеятельности)
- Педагогика
- Полиграфия
- Психология
- Салық
- Саясаттану
- Сақтандыру
- Сертификаттау, стандарттау
- Социология, Демография
- Спорт
- Статистика
- Тілтану, Филология
- Тарихи тұлғалар
- Тау-кен ісі
- Транспорт
- Туризм
- Физика
- Философия
- Халықаралық қатынастар
- Химия
- Экология, Қоршаған ортаны қорғау
- Экономика
- Экономикалық география
- Электротехника
- Қазақстан тарихы
- Қаржы
- Құрылыс
- Құқық, Криминалистика
- Әдебиет
- Өнер, музыка
- Өнеркәсіп, Өндіріс
Қазақ тілінде жазылған рефераттар, курстық жұмыстар, дипломдық жұмыстар бойынша біздің қор #1 болып табылады.
Ақпарат
Қосымша
Email: info@stud.kz