Ипотекалық және тұрғын үй несиесі нарығының қазіргі кездегі жағдайы
МАЗМҰНЫ
КІРІСПЕ ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... .5
1 ТҰРҒЫН ХАЛЫҚТЫҢ ӘЛЕУМЕТТІК ЖАҒДАЙЫН АРТТЫРУДАҒЫ ИПОТЕКАЛЫҚ НЕСИЕ МЕН ҚҰРЫЛЫСТЫҚ ЖИНАҚ ЖҮЙЕСІ АРҚЫЛЫ АЛЫНАТЫН ТҰРҒЫН ҮЙ НЕСИЕСІНІҢ МАЗМҰНЫ
1.1 Ипотекалық несиелеудiң мәнi мен маңызы ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ...7
1.2 Тұрғын үй құрылыстық жинақ жүйесі арқылы алынатын тұрғын үй несиесінің мәні, мақсаттары, шарттары, кезеңдерi мен тәртiбi ... ... ... ... ... ... ... 11
2 ИПОТЕКАЛЫҚ ЖӘНЕ ТҰРҒЫН ҮЙ НЕСИЕСІ НАРЫҒЫНЫҢ ҚАЗІРГІ КЕЗДЕГІ ЖАҒДАЙЫ
2.1 Қазақстандағы тұрғын үй несиесі рыногының жалпы жағдайын талдау және оның бағдарламалы шешiмiне баға беру ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... .23
2.2 Екінші деңгейлі банктердің тұрғын үй несиесін берудегі тәжірибесін талдау ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..26
3 ҚАЗАҚСТАН РЕСПУБЛИКАСЫНДА ИПОТЕКАЛЫҚ ЖӘНЕ ТҰРҒЫН ҮЙ НЕСИЕСІНІҢ ӨЗЕКТІ МӘСЕЛЕЛЕРІ МЕН БОЛАШАҚТАҒЫ БАҒЫТТАРЫ
3.1 Қазақстанда тұрғын үй құрылысын қаржыландырудағы ипотекалық несие мен тұрғын үй несиесін дамытудың проблемалары ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ...32
3.2 Ипотекалық несие беру мен құрылыстық жинақ жүйесiн қаржыландырудағы банктердің рөлін күшейту жолдары ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... 35
ҚОРЫТЫНДЫ ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... 38
ҚОЛДАНЫЛҒАН ӘДЕБИЕТТЕР ТІЗІМІ ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... .40
КІРІСПЕ ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... .5
1 ТҰРҒЫН ХАЛЫҚТЫҢ ӘЛЕУМЕТТІК ЖАҒДАЙЫН АРТТЫРУДАҒЫ ИПОТЕКАЛЫҚ НЕСИЕ МЕН ҚҰРЫЛЫСТЫҚ ЖИНАҚ ЖҮЙЕСІ АРҚЫЛЫ АЛЫНАТЫН ТҰРҒЫН ҮЙ НЕСИЕСІНІҢ МАЗМҰНЫ
1.1 Ипотекалық несиелеудiң мәнi мен маңызы ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ...7
1.2 Тұрғын үй құрылыстық жинақ жүйесі арқылы алынатын тұрғын үй несиесінің мәні, мақсаттары, шарттары, кезеңдерi мен тәртiбi ... ... ... ... ... ... ... 11
2 ИПОТЕКАЛЫҚ ЖӘНЕ ТҰРҒЫН ҮЙ НЕСИЕСІ НАРЫҒЫНЫҢ ҚАЗІРГІ КЕЗДЕГІ ЖАҒДАЙЫ
2.1 Қазақстандағы тұрғын үй несиесі рыногының жалпы жағдайын талдау және оның бағдарламалы шешiмiне баға беру ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... .23
2.2 Екінші деңгейлі банктердің тұрғын үй несиесін берудегі тәжірибесін талдау ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..26
3 ҚАЗАҚСТАН РЕСПУБЛИКАСЫНДА ИПОТЕКАЛЫҚ ЖӘНЕ ТҰРҒЫН ҮЙ НЕСИЕСІНІҢ ӨЗЕКТІ МӘСЕЛЕЛЕРІ МЕН БОЛАШАҚТАҒЫ БАҒЫТТАРЫ
3.1 Қазақстанда тұрғын үй құрылысын қаржыландырудағы ипотекалық несие мен тұрғын үй несиесін дамытудың проблемалары ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ...32
3.2 Ипотекалық несие беру мен құрылыстық жинақ жүйесiн қаржыландырудағы банктердің рөлін күшейту жолдары ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... 35
ҚОРЫТЫНДЫ ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... 38
ҚОЛДАНЫЛҒАН ӘДЕБИЕТТЕР ТІЗІМІ ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... .40
КІРІСПЕ
Соңғы жылдары ел экономикасында, жалпы алғанда және қаржы секторында елеулі сандық өзгерістер ғана емес, сонымен бірге маңызды сапалық өзгерістер де болғанын өкен 2006 жылдың 15 қарашасында Астана қаласында өткен Қазақстан қаржыгерлері қауымдастығының ҮІ Конгресінде жарияланған мәліметтер дәлелдеп отыр.
Еуропа Одағы мен АҚШ-тың Қазақстан экономикасын нарықтық экономика деп тануы және Қазақстанға үш аса ірі беделді халықаралық рейтинг агенттіктерінің инвестициялық рейтингін беруі осы сапалық өзгерістердің дәлелі болып табылады.
Қаржы институттары одан әрі нығайды. Заңнаманы жетілдіру және банктердің, жинақтаушы зейнетақы қорларының, сақтандыру және брокерлік-дилерлік ұйымдардың, сондай-ақ зейнетақы активтерін басқару жөніндегі компаниялардың, лизинг ұйымдарының қызметін реттеу жөнінде елеулі жұмыс жүргізілді. 2004 жылдан бастап елдің бүкіл қаржы секторын реттеуші бірыңғай органның, яғни қаржы ұйымдарының қызметін қадағалау агенттігі жұмыс істей бастауы оң оқиға болды. Алайда, аймақтық және әлемдік экономиканың дамуының қазіргі кезеңі экономиканың нақты және қаржы секторларында жаңа серпілістерге баламалы реформаларды одан әрі жүргізу қажеттігін туғызады. Әлемдік экономикада жаһандану үдерістері барған сайын күшейе түсуде және соның салдары ретінде банкаралық бәсеке арта түсуде. Сондықтан Қазақстан қаржыгерлері қауымдастығының ҮІ Конгресі орта мерзімге белгілеген қаржы секторының міндеттерін талқылауды өзінің күн тәртібіне негізгі міндеттер ретінде қойып отыр. Бұл жөнінен Президенттің Қазақстан Республикасының халқына арнаған 2004 жылғы 19 наурыздағы «Бәсекелесуге қабілетті Қазақстан үшін, бәсекелесуге қабілетті экономика үшін, бәсекелесуге қабілетті ұлт үшін» деген жолдауына орай Қазақстан Республикасын индустриялық-инновациялық дамытудың 2003─2015 жылдарға арналған Стратегиясын және Қазақстан Республикасында тұрғын үй құрылысын дамытудың 2005─2007 жылдарға арналған мемлекеттік бағдарламасын іске асыруда қаржы секторы аса маңызды рөл атқарады. Қазақстан Республикасының нарықтық экономикаға көшуiмен бiрге ипотекалық несиелеудiң алғышарттары пайда бола бастады. Әлемде қабылданған тұрғын үй құрылысын ұзақ мерзiмдi қаржыландырудың негiзгi бағыттары ипотекалық несие беру және құрылыстық жинақ жүйелерi болып табылады. Сондықтан да Қазақстан үшiн тұрғын үй саясатының басым бағыттарының бiрi – ипотекалық несие беру және құрылыстық жинақ жүйелерiн қалыптастыру болып табылады.
Құрылыстық жинақ жүйесiн енгiзу тұрғын үй проблемасын шешуге елеулi үлес қосатыны баршаға мәлiм, өйткенi құрылыстық жинақ қаржылары тұрғын үй құрылысын қаржыландыруға халықтың тiкелей қатысуын ынталандырады. құрылыстық жинақ жүйесi дамыған қаржы рыноктарының болуын қажет етпейдi және ол көбiне халықтың орташа табысы бар жiгiне бағытталған. Аталмыш бағдарламаның табысты жүргiзiлуi, оның мемлекет тарапынан тиiстi қолдау табуы, ипотекалық несие бойынша белгiленетiн сыйақы мөлшерiнiң тартымды деңгейiнiң болуы, тиiстi заңмен реттелетiн қажеттi және қолайлы жағдайлардың қалыптасуы тұрғын халықтың неғұрлым басым жiктерi үшiн ипотекалық жүйенi неғұрлым тартымды етуге мүмкiндiк бередi. құрылыстық жинақ жүйесiн дамытуға ең алдымен мемлекет мүдделi болып табылады, ал осы жүйеге қатысушылар оның қолданысын пайдалана алады.
Құрылыстық жинақ жүйесiн дамытумен қатар ипотекалық несие беру жүйесiн дамыту тұрғын үй мәселесiн шешудегi маңызды бағыттардың бiрi болып табылады. Мұның өзi рынокта тұрғын үйдi жеке меншiкке сатып алу үшiн жағдай жасайды және халықтың неғұрлым экономикалық белсендi бөлiгiне бағытталады. Сонымен бiрге, бүгiнгi таңдағы ипотекалық несие беру халықтың табыстары есебiнен тұрғын үй проблемасын шешудiң басқа да құралдарымен үйлестiрiлiе отырып дамытылуы тиiс. Бүгiнгi таңда, бiз тұрғын халықтың әлеуметтік жағдайын арттыруға елеулі үлес қосатын ипотекалық несиенiң және тұрғын үй құрылыстық жинақ жүйесі арқылы алынатын тұрғын үй несиесінің шет елдiк тәжiрибесiн оқып бiлiп, осы алған бiлiмдi елiмiздiң банк жүйесiнiң практикасында қолданғанымыз абзал.
Жұмысты жазу барысында қарастырылып отырған мәселелер, атап айтқанда: - ипотекалық несие мен тұрғын үй несиесін беру жүйесiн дамытудың негiзгi мақсаттары мен қағидалары;
- ұзақ мерзiмдi несие беру жүйесiн ұйымдастырудың, сондай-ақ осы салаға несиелiк ресурстарды тартудың ұйымдық-экономикалық тетiгiнiң сипаттамасы;
- жылжымайтын мүлiктi кепiлге қойған халыққа несие беруге банктердiң қатысуын жандандыру есебiнен ипотекалық несие беру жүйесi;
- ипотека пулдарымен қамтамасыз етiлген ипотекалық облигацияларды шығару жолымен банктердiң қайта қаржыландыруы және де ипотекаға қатысушылардың қаржылық тәуекелдерiн төмендету мен азаматтар үшiн тұрғын үйге қол жеткiзу мақсатында заңнамалық базаны жетiлдiру, процесстi нормативтiк реттеу нысандары сияқты мәселелерi Қазақстанның банк жүйесiнiң қалыптасуы мен дамуына байланысты сұрақтарды зерттеудiң жаңа бағыты болып табылады.
Соңғы жылдары ел экономикасында, жалпы алғанда және қаржы секторында елеулі сандық өзгерістер ғана емес, сонымен бірге маңызды сапалық өзгерістер де болғанын өкен 2006 жылдың 15 қарашасында Астана қаласында өткен Қазақстан қаржыгерлері қауымдастығының ҮІ Конгресінде жарияланған мәліметтер дәлелдеп отыр.
Еуропа Одағы мен АҚШ-тың Қазақстан экономикасын нарықтық экономика деп тануы және Қазақстанға үш аса ірі беделді халықаралық рейтинг агенттіктерінің инвестициялық рейтингін беруі осы сапалық өзгерістердің дәлелі болып табылады.
Қаржы институттары одан әрі нығайды. Заңнаманы жетілдіру және банктердің, жинақтаушы зейнетақы қорларының, сақтандыру және брокерлік-дилерлік ұйымдардың, сондай-ақ зейнетақы активтерін басқару жөніндегі компаниялардың, лизинг ұйымдарының қызметін реттеу жөнінде елеулі жұмыс жүргізілді. 2004 жылдан бастап елдің бүкіл қаржы секторын реттеуші бірыңғай органның, яғни қаржы ұйымдарының қызметін қадағалау агенттігі жұмыс істей бастауы оң оқиға болды. Алайда, аймақтық және әлемдік экономиканың дамуының қазіргі кезеңі экономиканың нақты және қаржы секторларында жаңа серпілістерге баламалы реформаларды одан әрі жүргізу қажеттігін туғызады. Әлемдік экономикада жаһандану үдерістері барған сайын күшейе түсуде және соның салдары ретінде банкаралық бәсеке арта түсуде. Сондықтан Қазақстан қаржыгерлері қауымдастығының ҮІ Конгресі орта мерзімге белгілеген қаржы секторының міндеттерін талқылауды өзінің күн тәртібіне негізгі міндеттер ретінде қойып отыр. Бұл жөнінен Президенттің Қазақстан Республикасының халқына арнаған 2004 жылғы 19 наурыздағы «Бәсекелесуге қабілетті Қазақстан үшін, бәсекелесуге қабілетті экономика үшін, бәсекелесуге қабілетті ұлт үшін» деген жолдауына орай Қазақстан Республикасын индустриялық-инновациялық дамытудың 2003─2015 жылдарға арналған Стратегиясын және Қазақстан Республикасында тұрғын үй құрылысын дамытудың 2005─2007 жылдарға арналған мемлекеттік бағдарламасын іске асыруда қаржы секторы аса маңызды рөл атқарады. Қазақстан Республикасының нарықтық экономикаға көшуiмен бiрге ипотекалық несиелеудiң алғышарттары пайда бола бастады. Әлемде қабылданған тұрғын үй құрылысын ұзақ мерзiмдi қаржыландырудың негiзгi бағыттары ипотекалық несие беру және құрылыстық жинақ жүйелерi болып табылады. Сондықтан да Қазақстан үшiн тұрғын үй саясатының басым бағыттарының бiрi – ипотекалық несие беру және құрылыстық жинақ жүйелерiн қалыптастыру болып табылады.
Құрылыстық жинақ жүйесiн енгiзу тұрғын үй проблемасын шешуге елеулi үлес қосатыны баршаға мәлiм, өйткенi құрылыстық жинақ қаржылары тұрғын үй құрылысын қаржыландыруға халықтың тiкелей қатысуын ынталандырады. құрылыстық жинақ жүйесi дамыған қаржы рыноктарының болуын қажет етпейдi және ол көбiне халықтың орташа табысы бар жiгiне бағытталған. Аталмыш бағдарламаның табысты жүргiзiлуi, оның мемлекет тарапынан тиiстi қолдау табуы, ипотекалық несие бойынша белгiленетiн сыйақы мөлшерiнiң тартымды деңгейiнiң болуы, тиiстi заңмен реттелетiн қажеттi және қолайлы жағдайлардың қалыптасуы тұрғын халықтың неғұрлым басым жiктерi үшiн ипотекалық жүйенi неғұрлым тартымды етуге мүмкiндiк бередi. құрылыстық жинақ жүйесiн дамытуға ең алдымен мемлекет мүдделi болып табылады, ал осы жүйеге қатысушылар оның қолданысын пайдалана алады.
Құрылыстық жинақ жүйесiн дамытумен қатар ипотекалық несие беру жүйесiн дамыту тұрғын үй мәселесiн шешудегi маңызды бағыттардың бiрi болып табылады. Мұның өзi рынокта тұрғын үйдi жеке меншiкке сатып алу үшiн жағдай жасайды және халықтың неғұрлым экономикалық белсендi бөлiгiне бағытталады. Сонымен бiрге, бүгiнгi таңдағы ипотекалық несие беру халықтың табыстары есебiнен тұрғын үй проблемасын шешудiң басқа да құралдарымен үйлестiрiлiе отырып дамытылуы тиiс. Бүгiнгi таңда, бiз тұрғын халықтың әлеуметтік жағдайын арттыруға елеулі үлес қосатын ипотекалық несиенiң және тұрғын үй құрылыстық жинақ жүйесі арқылы алынатын тұрғын үй несиесінің шет елдiк тәжiрибесiн оқып бiлiп, осы алған бiлiмдi елiмiздiң банк жүйесiнiң практикасында қолданғанымыз абзал.
Жұмысты жазу барысында қарастырылып отырған мәселелер, атап айтқанда: - ипотекалық несие мен тұрғын үй несиесін беру жүйесiн дамытудың негiзгi мақсаттары мен қағидалары;
- ұзақ мерзiмдi несие беру жүйесiн ұйымдастырудың, сондай-ақ осы салаға несиелiк ресурстарды тартудың ұйымдық-экономикалық тетiгiнiң сипаттамасы;
- жылжымайтын мүлiктi кепiлге қойған халыққа несие беруге банктердiң қатысуын жандандыру есебiнен ипотекалық несие беру жүйесi;
- ипотека пулдарымен қамтамасыз етiлген ипотекалық облигацияларды шығару жолымен банктердiң қайта қаржыландыруы және де ипотекаға қатысушылардың қаржылық тәуекелдерiн төмендету мен азаматтар үшiн тұрғын үйге қол жеткiзу мақсатында заңнамалық базаны жетiлдiру, процесстi нормативтiк реттеу нысандары сияқты мәселелерi Қазақстанның банк жүйесiнiң қалыптасуы мен дамуына байланысты сұрақтарды зерттеудiң жаңа бағыты болып табылады.
ҚОЛДАНЫЛҒАН ӘДЕБИТЕТТЕР ТІЗІМІ
1. Н.А. Назарбаев “Концепция внешней политики требует адаптации к современным условиям”/ Казахстанская правда, 03.10.200
2. Концепция развития финансового сектора Республики Казахстан на 2007 – 2011 годы, от «25» декабря 2006 года №1284
3. www.nationalbank.kz
4. www.alb.kz
5. www.kkb.kz
6. www.kisi.kz http://www.afk.kz/kaz/
7. www.stat.kz
8. www.strategy.kz
9. www.afn.kz
10. http://www.buhgalter.kz/kaz/print.php?id=1098267422&archive;=
11. http://www.kmc.kz/modules/content/item.php?itemid=33
12. http://www.minfin.kz/structure/data/sp_2006_09_kz.pdfhttp://www.minfin.kz/structure/data/sp_2006_09_kz.pdf
13. http://www.minplan.kz/common/counter.cfm?id=79
14. http://www.halykbank.kz/
15. Лаврушин О.И. Банковские операции- М.: Инфро,1998
16. Банковский портфель – 1. Книга банкира. Книга клиента. Книга инвестора/ О.Н. Антипова және басқалары – М.: Соминтэк,1996
17. Банковский портфель – 1. Книга менеджера. Книга банковского финансиста. Книга банковского юриста/ О.Н. Антипова, Г.М. Антонов және басқалары – М.: Соминтэк,1996
18. Лаврушин О.И. Банковское дело– М.: БиБНКЦ,1998
19. Колесникова В.И, Кроливецкая Л..П. Банковское дело– М.: Финансы и статистика, 1998
20. Белоглазова Г.Н. Коммерческие банки в условиях формирования рынка- Л.: ЛФЭИ, 1991
21. Белугин М.И. Сберегательное дело. Есептiк-несие техникумдарына арналған оқулық - М.: Финансы и статистика, 1985
22. Бор М.З., Пятелко В.В. Стратегическое управление банковской деятельностью.-М.: Приор,1998
23. ОҚО ұлттық банк филиалының дайындаған статистикалық мәлiметтерi, 2003,2004,2005,2006.
24. “ТұранӘлемБанк” АҚ жылдық есеп беруі, 2006 ж.
25. “Қазақстан қаржыгерлерінің V1 конгресі”, Астана қ.,2006 ж.
1. Н.А. Назарбаев “Концепция внешней политики требует адаптации к современным условиям”/ Казахстанская правда, 03.10.200
2. Концепция развития финансового сектора Республики Казахстан на 2007 – 2011 годы, от «25» декабря 2006 года №1284
3. www.nationalbank.kz
4. www.alb.kz
5. www.kkb.kz
6. www.kisi.kz http://www.afk.kz/kaz/
7. www.stat.kz
8. www.strategy.kz
9. www.afn.kz
10. http://www.buhgalter.kz/kaz/print.php?id=1098267422&archive;=
11. http://www.kmc.kz/modules/content/item.php?itemid=33
12. http://www.minfin.kz/structure/data/sp_2006_09_kz.pdfhttp://www.minfin.kz/structure/data/sp_2006_09_kz.pdf
13. http://www.minplan.kz/common/counter.cfm?id=79
14. http://www.halykbank.kz/
15. Лаврушин О.И. Банковские операции- М.: Инфро,1998
16. Банковский портфель – 1. Книга банкира. Книга клиента. Книга инвестора/ О.Н. Антипова және басқалары – М.: Соминтэк,1996
17. Банковский портфель – 1. Книга менеджера. Книга банковского финансиста. Книга банковского юриста/ О.Н. Антипова, Г.М. Антонов және басқалары – М.: Соминтэк,1996
18. Лаврушин О.И. Банковское дело– М.: БиБНКЦ,1998
19. Колесникова В.И, Кроливецкая Л..П. Банковское дело– М.: Финансы и статистика, 1998
20. Белоглазова Г.Н. Коммерческие банки в условиях формирования рынка- Л.: ЛФЭИ, 1991
21. Белугин М.И. Сберегательное дело. Есептiк-несие техникумдарына арналған оқулық - М.: Финансы и статистика, 1985
22. Бор М.З., Пятелко В.В. Стратегическое управление банковской деятельностью.-М.: Приор,1998
23. ОҚО ұлттық банк филиалының дайындаған статистикалық мәлiметтерi, 2003,2004,2005,2006.
24. “ТұранӘлемБанк” АҚ жылдық есеп беруі, 2006 ж.
25. “Қазақстан қаржыгерлерінің V1 конгресі”, Астана қ.,2006 ж.
МАЗМҰНЫ
КІРІСПЕ ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... .5
1 тұрғын халықтың әлеуметтік жағдайын арттырудағы ипотекалық несие мен
құрылыстық жинақ жүйесі арқылы алынатын тұрғын үй несиесінің мазмұны
1.1 Ипотекалық несиелеудiң мәнi мен
маңызы ... ... ... ... ... ... ... . ... ... ... ... ... ... ..7
1.2 Тұрғын үй құрылыстық жинақ жүйесі арқылы алынатын тұрғын үй несиесінің
мәні, мақсаттары, шарттары, кезеңдерi мен
тәртiбi ... ... ... ... ... ... ... 11
2 ипотекалық және тұрғын үй несиесі нарығының қазіргі кездегі жағдайы
2.1 Қазақстандағы тұрғын үй несиесі рыногының жалпы жағдайын талдау және
оның бағдарламалы шешiмiне баға
беру ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..2 3
2.2 Екінші деңгейлі банктердің тұрғын үй несиесін берудегі тәжірибесін
талдау ... ... ... ... ... ... ... . ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..
... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... .26
3 Қазақстан республикасында ипотекалық және тұрғын үй несиесінің өзекті
мәселелері мен болашақтағы бағыттары
3.1 Қазақстанда тұрғын үй құрылысын қаржыландырудағы ипотекалық несие мен
тұрғын үй несиесін дамытудың
проблемалары ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... 32
3.2 Ипотекалық несие беру мен құрылыстық жинақ жүйесiн қаржыландырудағы
банктердің рөлін күшейту
жолдары ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..
...35
қорытынды ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... .. ... ..38
қолданылған әдебиеттер тізімі ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... . ... 40
КІРІСПЕ
Соңғы жылдары ел экономикасында, жалпы алғанда және қаржы секторында
елеулі сандық өзгерістер ғана емес, сонымен бірге маңызды сапалық
өзгерістер де болғанын өкен 2006 жылдың 15 қарашасында Астана қаласында
өткен Қазақстан қаржыгерлері қауымдастығының ҮІ Конгресінде жарияланған
мәліметтер дәлелдеп отыр.
Еуропа Одағы мен АҚШ-тың Қазақстан экономикасын нарықтық экономика деп
тануы және Қазақстанға үш аса ірі беделді халықаралық рейтинг
агенттіктерінің инвестициялық рейтингін беруі осы сапалық өзгерістердің
дәлелі болып табылады.
Қаржы институттары одан әрі нығайды. Заңнаманы жетілдіру және банктердің,
жинақтаушы зейнетақы қорларының, сақтандыру және брокерлік-дилерлік
ұйымдардың, сондай-ақ зейнетақы активтерін басқару жөніндегі
компаниялардың, лизинг ұйымдарының қызметін реттеу жөнінде елеулі жұмыс
жүргізілді. 2004 жылдан бастап елдің бүкіл қаржы секторын реттеуші бірыңғай
органның, яғни қаржы ұйымдарының қызметін қадағалау агенттігі жұмыс істей
бастауы оң оқиға болды. Алайда, аймақтық және әлемдік экономиканың
дамуының қазіргі кезеңі экономиканың нақты және қаржы секторларында жаңа
серпілістерге баламалы реформаларды одан әрі жүргізу қажеттігін туғызады.
Әлемдік экономикада жаһандану үдерістері барған сайын күшейе түсуде және
соның салдары ретінде банкаралық бәсеке арта түсуде. Сондықтан Қазақстан
қаржыгерлері қауымдастығының ҮІ Конгресі орта мерзімге белгілеген қаржы
секторының міндеттерін талқылауды өзінің күн тәртібіне негізгі міндеттер
ретінде қойып отыр. Бұл жөнінен Президенттің Қазақстан Республикасының
халқына арнаған 2004 жылғы 19 наурыздағы Бәсекелесуге қабілетті Қазақстан
үшін, бәсекелесуге қабілетті экономика үшін, бәсекелесуге қабілетті ұлт
үшін деген жолдауына орай Қазақстан Республикасын индустриялық-
инновациялық дамытудың 2003─2015 жылдарға арналған Стратегиясын және
Қазақстан Республикасында тұрғын үй құрылысын дамытудың 2005─2007 жылдарға
арналған мемлекеттік бағдарламасын іске асыруда қаржы секторы аса маңызды
рөл атқарады. Қазақстан Республикасының нарықтық экономикаға көшуiмен
бiрге ипотекалық несиелеудiң алғышарттары пайда бола бастады. Әлемде
қабылданған тұрғын үй құрылысын ұзақ мерзiмдi қаржыландырудың негiзгi
бағыттары ипотекалық несие беру және құрылыстық жинақ жүйелерi болып
табылады. Сондықтан да Қазақстан үшiн тұрғын үй саясатының басым
бағыттарының бiрi – ипотекалық несие беру және құрылыстық жинақ жүйелерiн
қалыптастыру болып табылады.
Құрылыстық жинақ жүйесiн енгiзу тұрғын үй проблемасын шешуге елеулi
үлес қосатыны баршаға мәлiм, өйткенi құрылыстық жинақ қаржылары тұрғын үй
құрылысын қаржыландыруға халықтың тiкелей қатысуын ынталандырады.
құрылыстық жинақ жүйесi дамыған қаржы рыноктарының болуын қажет етпейдi
және ол көбiне халықтың орташа табысы бар жiгiне бағытталған. Аталмыш
бағдарламаның табысты жүргiзiлуi, оның мемлекет тарапынан тиiстi қолдау
табуы, ипотекалық несие бойынша белгiленетiн сыйақы мөлшерiнiң тартымды
деңгейiнiң болуы, тиiстi заңмен реттелетiн қажеттi және қолайлы
жағдайлардың қалыптасуы тұрғын халықтың неғұрлым басым жiктерi үшiн
ипотекалық жүйенi неғұрлым тартымды етуге мүмкiндiк бередi. құрылыстық
жинақ жүйесiн дамытуға ең алдымен мемлекет мүдделi болып табылады, ал осы
жүйеге қатысушылар оның қолданысын пайдалана алады.
Құрылыстық жинақ жүйесiн дамытумен қатар ипотекалық несие беру жүйесiн
дамыту тұрғын үй мәселесiн шешудегi маңызды бағыттардың бiрi болып
табылады. Мұның өзi рынокта тұрғын үйдi жеке меншiкке сатып алу үшiн жағдай
жасайды және халықтың неғұрлым экономикалық белсендi бөлiгiне бағытталады.
Сонымен бiрге, бүгiнгi таңдағы ипотекалық несие беру халықтың табыстары
есебiнен тұрғын үй проблемасын шешудiң басқа да құралдарымен үйлестiрiлiе
отырып дамытылуы тиiс. Бүгiнгi таңда, бiз тұрғын халықтың әлеуметтік
жағдайын арттыруға елеулі үлес қосатын ипотекалық несиенiң және тұрғын үй
құрылыстық жинақ жүйесі арқылы алынатын тұрғын үй несиесінің шет елдiк
тәжiрибесiн оқып бiлiп, осы алған бiлiмдi елiмiздiң банк жүйесiнiң
практикасында қолданғанымыз абзал.
Жұмысты жазу барысында қарастырылып отырған мәселелер, атап айтқанда: -
ипотекалық несие мен тұрғын үй несиесін беру жүйесiн дамытудың негiзгi
мақсаттары мен қағидалары;
- ұзақ мерзiмдi несие беру жүйесiн ұйымдастырудың, сондай-ақ осы салаға
несиелiк ресурстарды тартудың ұйымдық-экономикалық тетiгiнiң
сипаттамасы;
- жылжымайтын мүлiктi кепiлге қойған халыққа несие беруге банктердiң
қатысуын жандандыру есебiнен ипотекалық несие беру жүйесi;
- ипотека пулдарымен қамтамасыз етiлген ипотекалық облигацияларды шығару
жолымен банктердiң қайта қаржыландыруы және де ипотекаға
қатысушылардың қаржылық тәуекелдерiн төмендету мен азаматтар үшiн
тұрғын үйге қол жеткiзу мақсатында заңнамалық базаны жетiлдiру,
процесстi нормативтiк реттеу нысандары сияқты мәселелерi Қазақстанның
банк жүйесiнiң қалыптасуы мен дамуына байланысты сұрақтарды зерттеудiң
жаңа бағыты болып табылады.
1 тұрғын халықтың әлеуметтік жағдайын арттырудағы ипотекалық несие мен
құрылыстық жинақ жүйесі арқылы алынатын тұрғын үй несиесінің мазмұны
1. Ипотекалық несиелеудiң мәнi мен маңызы
Әлемде қабылданған тұрғын үй құрылысын ұзақ мерзiмдi қаржыландырудың
негiзгi бағыттары ипотекалық несие беру және құрылыстық жинақ жүйелерi
болып табылады. Сондықтан да Қазақстан үшiн тұрғын үй саясатының басым
бағыттарының бiрi – ипотекалық несие беру және құрылыстық жинақ жүйелерiн
қалыптастыру болып табылады.
Құрылыстық жинақ жүйесiн дамытумен қатар ипотекалық несие беру жүйесiн
дамыту тұрғын үй мәселесiн шешудегi маңызды бағыттардың бiрi болып
табылады. Мұның өзi рынокта тұрғын үйдi жеке меншiкке сатып алу үшiн
жағдай жасайды және халықтың неғұрлым экономикалық белсендi бөлiгiне
бағытталады. Сонымен бiрге, бүгiнгi таңдағы ипотекалық несие беру халықтың
табыстары есебiнен тұрғын үй проблемасын шешудiң басқа да құралдарымен
үйлестiрiлiе отырып өз дамуын табуда.
Ипотека ұғымы әлемдiк қаржы жүйесiне Ежелгi Грециядан келген. Оны
архонт Солон бiздiң дәуiрiмiзге дейiнгi VI ғасырда енгiзген болатын.
Солонның мирасқоры – Драконт жеке меншiкке және оның қозғалатын
бөлiгiне деген кез келген қол сұғушылықты әшкерелейтiн және жазалайтын
бiрқатар заңдар енгiздi (б.д.д 621 ж). Тарихта бұл заңдар ‘’айдахар
заңдары’’ деген атаумен сақталып қалғандығы да бұл заңдардың қаталдығын
растайтындай.
Бiздiң дәуiрiмiзге дейiнгi 594 ж. Солон өзiнiң әйгiлi реформаларын
жүзеге асырады, соның iшiнде жер салықтарының күшiн жояды, мұрагерлерге
өтуi мiндеттi емес мүлiктi мұрагерлiкке беру еркiндiгiн енгiзедi. Ендiгi
жерде осы заңдарға сәйкес әрбiр мүлiк иесi өз қалауынша мұрагерлiк құқығын
таңдауға мүмкiндiк алды. Бастапқыда Афина қаласында осы iспеттес
мiндеттемелердiң кепiлi қарыз алушының жеке тұлғасы ретiнде болып отырды.
Қарызын өтей алмаған тұлға құлшылыққа кете барған. Жеке бастың
жауапкершiлiгiн мүлiктiк жауапкершiлiкке ауыстыру мақсатында Солон қарыз
алушының жерiн ағаш қазықтармен қоршап қоюға ұсыныс жасады. Ағаш
қазықтарға қағылған тақтайшада қоршалған жер белгiлi бiр сомаға талаптарды
қанағаттандырудың кепiлi болады деген жазу болған. Осындай қазықтарды
ипотека деп атайтын болған. Грек тiлiнен аударғанда ‘’ hypotetheca’’ –
ағаш қазық деген ұғымды бiлдiредi.
Ипотекалық жүйенiң басты мақсаты- жылжымайтын мүлiкке деген құқықты
белгiлеу әдiстерiмен байланысты болып келетiн қауiп-қатердiң алдын алу
болып табылады. Жер- жеңiл айналатын тауар, сондықтан да оны сатып
алушылар үшiн және қарыз берушiлер үшiн тәуекел деңгейi әркез жоғары.
Ипотека мүлiктiң басқа бiр иеленушiге заңсыз өтуiне кедергi жасап отырды.
Уақыт өте келе бұл сөз кепiлдi бiлдiру үшiн қолданыла бастады.
Әлемдiк тәжiрибеде кеңiнен қолданылатын, алайда бiздiң тәжiрибемiзде
бiрқатар тежеушi факторлардың болуына байланысты дамуы кешiгiп жатқан
несиенi қамтамасыз етудiң дәстүрлi емес формасы – ипотека болып табылады.
Бiрiншiден, ипотекалық несие- бұл қатаң түрде анықталған, кепiлге
берiлетiн ссуда. Қарызды қайтармаған жағдайда жылжымайтын мүлiк сатылады
және одан түскен түсiм қарыз берушiнiң шығынын жабуға жұмсалады. Алайда,
кейбiр жылжымайтын мүлiктердiң өтiмсiздiгне байланысты, кепiлдi сату
қиынға түсiп отырады.
Екiншiден, ипотекалық несиелердiң басым бөлiгiнiң көздеген мақсаты
болады. Олар тұрғын үйлердi, өндiрiстiк ғимараттарды сатып алу, немесе
қайта құру және жер у÷аскелерiн игерудi қаржыландыру үшiн пайдаланылады.
Ипотека- өндiрiстiк емес және материалды өндiрiсiтiң дамуына қаржы
ресурстарын тартудың бiрден бiр әдiсi болып табылады. Ол жылжымайтын мүлiк
объектiлерiне иелiк ету құқығына шаруашылық айналымды қамтамасыз етедi.
Ипотека дағдарысты жоюға екi жол арқылы ықпал етедi. Бiрiншiден,
ипотекалық несиелеудiң оң бағытта дамуы экономиканың нақты секторында
айқын байқалып, ондағы өнеркәсiп салаларының бiрқатарында өндiрiсiтiң
құлдырауын тоқтатуға мүмкiндiк бередi.
Екiншiден, ипотекалық несиелеудiң дамуы экономикалық дағдарыстан
туындайтын әлеуметтiк тұрақсыздыққа өзiнiң оң әсерiн тигiзедi.Бiр жағынан,
ипотекалық несиелеудiң дамуы жұмыссыздық зардаптарына тосқауыл бола
отырып, құрылыс өндiрiсiне қосымша жергiлiктi еңбек ресурстарын тартады.
Мұндай жағдайда, ипотека жұмыспен қамту мәселесiн шешуге ықпалын тигiзедi.
Екiншi жағынан, әлеуметтiк тұрақтылыққа қол жеткiзудiң ең басты алғы
шарты, халықтың тұрғын үйге деген қажеттiлiгiн қанағаттандыру болып
табылады. Үйi немесе пәтерi бар адамның жанұя құруға, бала өсiруге
мүмкiндiгi болады. Жақсы тұрғын үймен, тұрмыстық жағдаймен қамтамасыз
етiлген өмiр ұлтымыздың салауаттылғын (денсаулығын) арттыра түсiп, өмiрiн
ұзартады, соның нәтижесiнде, халықтың еңбекке қабiлеттiлiгi артады.
Ипотекалық несие беру жүйесiн қалыптастырудың басты мақсаты-
жылжымайтын мүлiкке деген құқықты заңсыз әдiстермен орнатумен байланысты
заңсыз әрекеттерге тосқауыл қою болып табылады.
Қазiргi кезде елiмiзде тұрғын үйдi ипотекаға алу үлкен қызығушылық
туғызып отыр, өйткенi нарықтық экономикада халықтың тұрғын үймен
қамтамасыз етiлуiнiң көрсеткiшi экономикалық өсудiң маңызды
көрсеткiштерiнiң бiрi болып табылады. Ол тұрғын халықтың болашаққа
сенiмдiлiгi мен экономиканың әртүрлi секторларының даму динамикасын
көрсетедi.
Ипотекалық несие беру барысындассуда ұзақ мерзiмге берiледi, дәлiрек
айтатын болсақ ол несинеi өтеу мерзiмiн созады және де ай сайын төленетiн
төлем мөлшерiн азайтады. Мұнда жаңадан сатып алынғалы отырған тұрғын үй
қарызды қайтарудың кепiлi болып саналады және қарыз алушы өз қарызын өтей
алмаған жағдайда банк мекемесi кепiлге қойылған мүлiктi сатып жiбередi.
Ипотекалық несиенiң негiзгi қатысушыларына мыналар жатады:
- Қарыз алушылар - қарыз алуға өз өтiнiшiн бiлдiрген, несие берушiнiң
ойынша, несиенi қайтарып беруге төлем қабiлетi бар, сенiмдi және
тұрғын үйдi ипотекаға алған кезiнде бастапқы (аванстық) төлем жасауға
қабiлетi бар жеке тұлға;
- Несие берушiлер - қарыз алушының несиелiк қабiлетiн бағалау негiзiнде
оларға ипотекалық несиенi ұсынушы және берiлген ипотекалық несие
бойынша қызмет көрсететiн банктер мен басқа да қаржы мекемелерi;
- Тұрғын үй сатушылар - өз меншiгiндегi тұрғын үйдi немесе басқа да
заңды немесе жеке тұлғаның тапсырысы бойынша олардың меншiгiндегi
тұрғын үйдiсатушы жеке немесе заңды тұлғалар;
- Бағалау агеттiктерi - ипотека кезiнде кепiл құралы болып табылатын
тұрғын үйлердi бағалауды тәуелсiз түрде жүзеге асыратын лицензиясы бао
сақтандыру компаниялары;
- Екiншi реттегi ипотекалық нарықтың операторлары- бұл бiрiншi реттiк
несие берушiлерден ипотекалық несиенi сатып алып, соның негiзiнде
құнды қағаздарды шығаруды жүзеге асыратын заңды тұлғалар;
- Инвесторлар – екiншi реттiк ипотекалық нарықтың операторларынан бағалы
қағаздарды сатып алумен айналысатын жеке немесе заңды тұлғалар
(институционалды инвесторлар – зейнетақы қорлары, сақтандыру
компаниялары және т.б.);
- Үкiмет – бiрiншi және екiншi реттiк ипотекалық нарықтарды бақылайды,
бағалы ққағаздар бойынша инвесторларға талаптар қояды, екiншi реттiк
ипотекалық нарықтың операторларын басқаруға қатысады.
Бiрiншi реттiк нарық қарыз алушы мен банктiң бiрлесе әрекет етуiнiң
арқасында қалыптасады, ал оның құралы-ипотекалық несие болып табылады.
Ипотеканы экономикалық жүйенiң элементi ретiнде қарастыратын болсақ,
онда оның негiзгi үш белгiсiн атап көрсетуге болар едi:
1) жылжымайтын мүлiк кепiлi өндiрiстi дамыту үшiн қажеттi қаржы
ресурстарын тартудың құралы;
2) мүлiктiк құқықты қамтмасыз етудiң құралы;
3) бағалы қағаздар рыногын қалыптастыратын көмекшi құралы.
Экономикалық қатынастардағы ипотека- бұл жылжымайтын мүлiк
объектiлерiне қосымша қаржы тартуға мүмкiндiк беретiн тетiк болып
табылады.
Ендiгi жерде ипотекалық несиенiң қызметтерi мен басқа несиенiң
түлерiнiң алдындағы тартымды жақтарын атап өткен жөн болар едi.
Ипотекалық несиенiң атқаратын қызметтерi мыналар:
- материалдық өндiрiс саласына инвестиция тартудың қаржылық механизмi;
- қарызды қайтаруды қамтамасыз етудiң құралы;
- жылжымайтын мүлiктi бөлу және оны қайта айналдыруды ынталандыру
құралы;
- ипотекалық бағалы қағаздарды шығаруды қамтамасыз етудiң құралы.
Ипотекалық несиенi несиенiң басқа да көптеген түрлерiнен
ерекшелендiретiн негiзгi белгiлерге мыналарды жатқызуға болады:
1) кепiлмен қамтамасыз етудiң мiндеттiлiгi, яғни қарыз алушы өзiнiң
мiндеттемесiн орындамаған жағдайда, оған алдымен айыппұл шаралары
қолданалып, содан соң ғана тұрғын үйдi сату жүзеге асырылады.
Себебi алынған несиенiң сомасын мүлiктi сатудан түскен сома
есебiнен өтеп отырады.
2) несие беру мерзiмiнiң басқа д несие түрлерiне қарағандағы
салыстырмалы ұзақтығы. Несиенi өтеу мерзiмiнiң ұзақтығының
нәтижесiнде қарыз алушының қарыз берушiге ай сайын төлеп отыратын
сомаларының мөлшерi төмендеу болып келедi;
3) ипотекалық несиелердiң мақсатты сипаты.
4) Ипотекалық несие бойынша тәукел деңгейiнiң салыстырмалы түрде
алғандағы төмендiгi. Оның басты себептерiне мыналарды жатқызуға
болады:
- ипотекалық несиенiң берiлетiн сомасы сатып алынғалы отырған тұрғын
үйдiң нарықтық бағасының 60-70 пайызынан аспайтын мөлшерде болады;
- ипотекалық несие бойынша төленетiн негiзгi қарыз сомасы мен сыйақының
(мүдденiң) мөлшерi қарыз алушының ай сайынғы табысының 30 пайызынан
аспауы тиiс.
Аталған нормативтер ипотекалық несие берушiнiң тәуекл деңгейiн едәуiр
төмендетуге мүмкiндiк туғызады.
Ипотекалық несие берудi дамытудың басты мақсатының өзi – орташа табысы
бар тұлғалардың тұрғын үй сатып алуына алғышарттар жасай алатын тиiмдi
жұмыс атқара алатын жүйенi қалыптастыру болып табылады. Мұндай жүйенiң
қалыптасуы елiмiзде төмендегiдей мәселелердi шешуге мүмкiндiк берер едi:
- азаматтардың төлем қабiлетi бар сұранысын арттыру мен тұрғын халықтың
қалың жiгiне тұрғын үй сатып алуды ыңғайлы ету;
- құрылыс кешенiн дамытуды қамтмасыз ету.
Ипотекалық бизнестiң дамуы экономиканың
нақты секторының дамуына оң әсерiн тигiзедi. Ипотека жаңадан салынған
тұрғын үйлердiң тез арада сатылуына ықпалын тигiзедi.
Сонымен, жоғарыда аталынған себептердiң барлығы да ипотеканы дамытудың
объективтi қажеттiлiк екендiгiнiң куәсi болып табылады.
1.2 Тұрғын үй құрылыстық жинақ жүйесі арқылы алынатын тұрғын үй
несиесінің мәні, мақсаттары, шарттары, кезеңдерi мен тәртiбi
Қазiргi кезде ипотекалық несиелердi коммерциялық банктер бередi.
Ипотекалық несие берудiң мәнi азаматтарға дайын тұрғын үй сатып алуы
мақсатына ұзақ мерзiмдi ипотекалық несие берудiң нарықтық жүйесiн құруға
негiзделедi. Сонымен бірге несие нарығында мамандандырылған қызмет
атқаратын Қазақстанның тұрғын үй құрылыс жинақ банкі АҚ және Қазақстан
Ипотекалық Компаниясы АҚ өз қызметін жүзеге асыруда. Олар, тұрғын үй
сатып алу мақсатында толық көлемде ақша жинауға мүмкіндігі шектеулі тұрғын
халық үшiн қолайлы балама болып табылады, өйткенi бұл тұрғын үй сатып алуды
елеулi түрде жеделдетедi.
Несиеге тұрғын үй сатып алу тұрғын үй проблемасын шешушi негiзгi ғана
емес, сонымен бiрге шешушi рөл атқаратын екiншi деңгейдегi банктер
экономикалық қызметтiң базалық саласы болып табылады. Ал мемлекет болса
ипотекалық процесске барлық қатысушылардың өзара iс-қимылының тиiмдiлiгiн
қамтамасыз ететiн жалпы ережелердi белгiлеу арқылы көмекшi рөл атқарады,
сондай-ақ қажет болған жағдайда бюджет қаражаттарын тұрғын үй саласына
қосымша жеке инвестициялар тарту және азаматтардың тұрғын үй сатып алуына
жәрдемдесу үшiн тiкелей немесе жанама түрде қатыса алады.
Ұзақ мерзiмдi ипотекалық несие берудiң мақсаты – азаматтардың жеке
қаражаттары мен ұзақ мерзiмдi ипотекалық несиенiң есебiнен монополияланудан
тәуелсiз тұрғын үй рыногынан тұрғын үй сатып алудың нарықтық қағидаларына
негiзделген, орташа кiрiсi бар азаматтарды шамасы жетерлiк баға бойынша
тұрғын үймен қамтамасыз етудiң тиiмдi жұмыс iстейтiн жүйесiн құру болып
табылады.
Бұл жүйенi құру:
тұрғын үй саласына халықтың жинағы және бюджеттен тыс басқа да түрдегi
қажеттi қаржы ресурстарын тартуға;
тұрғын үй рыногын жандандыруға мүмкiндiк туғызады.
Қалыптасу үстiндегi отандық ипотекалық несие беру жүйесi:
Қазақстан заңдарының базасына және экономикалық жағдайларына бейiмдi
болуға;
даму сипатында болуға;
азаматтардың, банктердiң, инвесторлардың, зейнетақы қорларының,
сақтандыру компанияларының және тағы басқаларының қаржы ресурстарына
негiзделуге;
халықтың төлем қабiлетiнiң шектеулiлiгiн, инфляция деңгейiнiң
салыстырмалы жоғарылылығын, қаржы ресурстары құнының жоғарылылығын ескеруi
тиiс.
Қазақстан экономикасында ұзақ мерзiмдi ипотекалық несие беру жүйесiнiң
қалыптасуы мен дамуы үшiн Қазақстан Республикасының Үкiметi 2000 жылдың 21
тамызында № 1290 қаулысымен мақұлдаған ''Қазақстан Республикасында тұрғын
үй құрылысын ұзақ мерзiмдi қаржыландыру және ипотекалық несие беру жүйесiн
дамыту Тұжырымдамасында'' (бұдан әрi – Тұжырымдама) мынадай негiзгi
мiндеттердi алға тартқан болатын:
заңнамалық және нормативтiк базаны жетiлдiру, ипотекалық несие берудiң
қосымша көздерi мен тұрғын үй рыногының тиiмдi жұмыс iстеуiн қамтамасыз
етушi зейнетақы активтерiн орналастыру тәртiбiне өзгерiстер енгiзу;
ипотекалық несие беру жөнiндегi қызметтердi жүзеге асыруға үмiткер
екiншi деңгейлi банктерге қойылатын талаптарды белгiлеу;
екiншi деңгейлi банктердiң ипотекалық облигацияларды шығару тәртiбiн
белгiлеу;
зейнетақы активтерiн басқару жөнiндегi компаниялардың жинақтаушы
зейнетақы активтерiнiң есебiнен ипотекалық облигациялар алуына рұқсат ету
тәртiбiн белгiлеу;
ипотекалық несие алушы азаматтарды, қарыз берушiлер мен инвесторларды
салықтық ынталандыру;
қарыз алушыларды қарыз берушiлердiң заңсыз әрекеттерiнен де, әрi бұрын
алған ипотекалық несиенi өтей алмаған жағдайда үйден шығару рәсiмi
кезiндегi оларды қорғау үшiн әлеуметтiк тетiктердi жасау;
әрi жеке, әрi мүлiктiк сақтандыру рыногын дамытуды көздейдi.
Қазiргi кездегi банктердiң тәжiрибесiнде жиi кездесiп отырған тұрғын
үйге ипотекалық несие беру жүйесiн құру стратегиясын қалыптастыру
барысында ұзақ мерзiмдi ипотекалық несиелердiң шарттарын төмендегi
тәртiппен айқындауға болар едi:
ұзақ мерзiмдi ипотекалық несие инфляция деңгейiне қарай индекстелiп,
теңгемен берiледi;
тұрғын үйге ұзақ мерзiмдi ипотекалық несие алынған несиелердi қайтаруға
нақты жағдайлар жасай отырып, 5 жылдан бастап және одан да көп жылдарға
(20 жылға дейiн) берiледi;
несие бұл орайда кепiлдiң нысанасы болып табылатын сатып алынатын тұрғын
үйдiң нарықтық құнының 70 %-нан аспайтын мөлшерде болуы қажет;
қарыз алушы өзiнiң жеке қаражаты есебiнен қарыз берушiге сатып алынатын
тұрғын үй құнының 15-30 % сомасында ‘’бастапқы жарнасын’’ енгiзуi қажетi;
сыйақының (мүдденiң) мөлшер нарықтық мөлшерге сай болуы керек, бұл
олардың төлемiн уақытылы жасауға мүмкiндiк туғызады деп есептейдi банк
мамандары және осы орайда банктер, инвесторлар, жинақтаушы зейнетақы
қорлары, сақтандыру ұйымдары және басқа да қаржы несие институттары үшiн
ұтымды болар едi деген болжамдар қалыптасуда;
негiзгi қарыздың сомасы мен ол бойынша төленетiн сыйақы (мүдде)
аннуитеттiк формула бойынша есептелген ай сайынғы төлем нысанында төленуi
тиiс.
Ұзақ мерзiмдi несие төлемдiлiк,жеделдiлiк, қайтарымдылық шарттарымен,
сондай-ақ несие қаражаттарын пайдалану қатаң бақылауға алынып отырып
берiледi. Осы қаражаттардың есебiнен сатып алушының кепiлi несиелiк
қаражаттардың қайтарымдылығының негiзгi қамтамасыз етушiсi қызметiн
атқарады.
Ипотекалық несие алудың стандартты рәсiмi мынадай негiзгi қызметтерден
тұрады:
1. Қарыз алушының алдын ала саралауы (қарыз берушi туралы ақпарат, қарыз
берушiлердiң шарттары, несиелiк мәмiле жасау барысындағы құқықтар мен
мiндеттер).
2. Қарыз берушiнiң ипотекалық несиелердiң өтелу ықтималдылығын бағалауы
(қарыз алушы берген ақпаратты тексеру, оның төлем қабiлеттiгiн бағалау
және басқалары).
3. Тұрғын үйдi – ипотека нысанасын оның нарықтық құнын анықтау мақсатында
бағалау (стандартты әдiстемелер) мен тұрғын жайларды бағалау нысандары.
4. Ипотека нысанасын, қарыз алушының өмiрiн және еңбекке қабiлеттiгiн,
сондай-ақ оның жұмыссыздығы жағдайында сақтандыру.
5. Қарыз алушылар мен тұрғын үйдi сатушылардың арасында пәтердi сатып алу-
сату шартын және қарыз алушы мен қарыз берушi арасындағы несиелiк шартты
жасасу, қарыз алушының тұрғын үйдi сатып алуы және оның қарыз берушiге
ипотека туралы шартбойынша немесе заң бойынша кепiлге өтуi. Егер банк
тұрғын үйдi сатушы болған жағдайда банк пен қарыз алушының арасында да
сатып алу-сату шарты жасалады.
Ипотекалық несие берген кезде несие тәуекелiн болдырмау мақсатында
(несиенi қайтармау тәуекелiн) келесiдей шараларды қолданған қажет болар
едi:
қарыз берушiлердi кепiлге берiлген мүлiктен айыппұл өндiрiп алуды және
оны сатудың нақты мүмкiндiгiмен қамтамасыз ету;
Қазақстан Республикасының азаматтық iс жүргiзу заңдарына сәйкес
бұйрықты iс жүргiзу тәртiбiмен кепiлдi даусыз алуды жүзеге асыру;
ипотекалық несиелердiң андеррайтингтiк тетiгiн iске қосу, сол арқылы
оның рөлiн арттыру;
ипотекалық несие беру мен оларға қызмет көрсетудiң сенiмдi рәсiмдерiн
әзiрлеу.
Қазiргi кезде ипотекалық несиенiң негiзгi стандарттары, оларға
қолданылатын талаптар, ұзақ мерзiмдi ипотекалық несиелер беру процесiнiң
кезеңдерi мен тәртiбi Қазақстан Республикасы Ұлттық банкiнiң нормативтiк-
құқықтық кесiмдерiнде толық баяндалып отырады.
Несие валютасы - Ұлттық теңге; Пайыздық мөлшерлеме - 10% (бүкіл мерзім
бойы бірқалыпты); Бастапқы жарна - тұрғын үйдің бағасынан 10% кем емес;
Несие мерзімі - 20 жылға дейін.
Несие алуға берілетін өтінішті қарағаны үшін комиссия 5000 теңге болады.
Банктің несие алуға берілетін комитетінің аралық тұрғын үй заемын беру
туралы теріс шешімі шыққан жағдайда комиссия сомасы қайтарылмайды.
Банктің Несие алуға берілетін комитеті аралық тұрғын үй заемын беру
туралы оң шешім қабылдағаннан кейін сақтандыруды Заемшы Банк анықтаған
сақтандыру компанияларында жүзеге асырады. Сақтандыру бойынша барлық
шығысты Заемшы төлейді.
Банктерде тұрғын үй алуға берілетін несие шарттары бойынша кеңес алу
тегін беріледі. Ендігі жерде, тұрғын үй алуға берілетін қарыз алушының
қажетті құжаттар тізбесін қарастырып өтеміз (кесте 1):
Кесте 1 - Қазақстан Республикасының екінші деңгейлі банктеріндегі тұрғын
үй алуға берілетін қарыз алушыны тарапынан берілетін құжаттамасы
1. Несие алуға берілетін өтініш
2. Банктік заем алуға арналған сауалнамасы
3. Өтініш берушінің жеке куәлігінің (паспортының)көшірмесі
4. Салық төлеушікуәлігінің көшірмесі (РНН)
5. Ұйымрастағанеңбеккітапшасыныңнемес е еңбек шартының (келісім-шартының
)көшірмесі
6. Соңғы он екі айдағы еңбекақысы туралы ұйым басшысының және бас
бухгалтерінің қолы қойылып, мөрімен расталған (анықтама берген ұйымның
толық атауы,почталықмекен-жайымен банктікдеректемелері, клиенттің Банкке
хабарласусәтіндегіатқарып отырған лауазымы, түрлері бойынша
шегерімдерінің талдамасы,міндеттемелерінің болуы көрсетіле отырып)
анықтама.
7. Уәкілетті тұлғаның қолы қойылған немесе зейнетақы қорыныңмөрі басылған
жинақтаушы зейнетақы қорындағы соңғы онекі айдағы жеке зейнетақы шотынан
үзінді көшірме
8. Кәмелеттік жасқа толмаған отбасы мүшелерінің туу
туралыкуәлігініңкөшірмесі
9. Бірге тұратын кәмелеттік жасқа толған отбасы мүшелерінің
жекекуәліктерініңкөшірмелері
10.Қамқорлық және қорғаныш жасау органдарының кәмелеттік жасқатолмаған
отбасы мүшелерінің атынан кепілдік мүлікті кепілге қоюға және
соттантыссатуға келісімі
11.Тұрғын үйдің меншік иесі болыптабылатын кепіл зат беруші отбасының
кәмелеттік жасқа толған мүшелерініңжылжымайтын мүлікті кепілдік
қамтамасыз ету ретінде беруге және тұрғын үйдісоттан тыс тәртіппен
сатуға нотариаткуәландырғанкелісімі
12.Некеге тұру туралы (не ажырасу туралы) куәлік немесе барболса
некекелісім-шартынемесе Өтініш берушініңөтініш беру
сәтінденекедетұрмайтындығы, балаларының жоқтығы туралы
нотариаткуәландырғанөтініші
13.Кепілдікмүлікке құқығын белгілейтінқұжаттары
14.Уәкілетті органның кепілдік мүлікті бағалауактісі
15.Уәкілеттіорганберген және мөрменрасталған ғ 3 нысандағы клиенттің отбасы
құрамы туралы анықтама
16.Клиенттебасқа банктердің алдындазаемдарбойынша ағымдағы, оның ішінде
кепілдікміндеттемелері болған жағдайда, несиелік берешегінің мөлшері
туралыанықтама
17.Коммуналдық төлемдер, телефон байланысы қызметі және мүлікпен жер салығы
бойынша берешегін төлегені туралыквитанциялардыңкөшірмелері
18.Жылжымайтын мүліктіңсақтандырылғанынжәне жасы 50-ден асқанклиенттер
бойынша жеке сақтандыруды растайтын құжаттар (сақтандыру шарты(полисі))
2. Пайыздық мөлшерлемесі ауытқымалы ипотекалық несие тұрғын үй бағасының
70% төлеуге беріледі, қалған 30% сіз өзіңіз төлеуіңіз қажет. Ал ол үшін
жеткілікті қаражаты жоқ азаматтар үшін компания мынандай жеңілдік
ойластырған: егер Ипотекалық несиелерге кепілдік беру қазақстандық қор АҚ
кепілдік етсе сіз бастапқы жарнаны 10% көлемінде төлейсіз. Қарызды өтеу
әдістемесі несие алу мерзімі ұзақ болған сайын әр айдағы төлем азайып
тұратын етіп жасалынған. Бұл қарыз алушы ге өте ыңғайлы. Ипотекалық
несиенің пайыздық мөлшерлемесі ауытқымалы болып келеді және инфляцияға
байланысты жылына екі рет сәуір мен қазан айларында қайта қарастырылады.
Несие валютасы - Ұлттық теңге; Несие сомасы - 600 000 теңгеден жоғары;
Пайыздық мөлшерлеме - Инфляцияға байланысты жылына екі рет сәуір мен қазан
айларында қайта қарастырылып отырады. Мөлшерлеменің ең жоғарғы шегі
қарастырылған. Осылайша мөлшерлеме инфляцияның қаншалықты өскеніне
қарамастан 4,5% көп болмауы тиіс; Бастапқы жарна - Ипотекалық несие тұрғын
үй бағасының 70% төлеуге беріледі (немесе Ипотекалық несиелерге кепілдік
беру қазақстандық қор АҚ кепілдік берген жағдайда 90%); Сақтандыру - Қарыз
алушы өзінің қаражатынан жеке басын сақтандыру келісім-шартын жасасуы
керек және несие өтеудің бүкіл мерзіміне кепілдікке берілетін тұрғын үйін
сақтандыруы міндетті. Сақтандыру сыйақысы жылына бір рет төленеді; Несие
мерзімі - 3 жылдан 20 жылға дейін.
Кесте 2 - Нарықтық бағдарлама шегінде берілетін ипотекалық несиені алу
үшін қажетті құжаттар топтамасы
Несие шартына қол қоюға дейін қажетті құжаттар:
1 Арнайы пішіндегі қарыз алушы қол қойған өтініш-сұрақнама
2 Қарыз алушы ортақ қарыз алушы дің жеке куәлігі (көшірме)
3 Салық төлеушісінің тіркеу нөмірі жайлы куәлік (көшірме)
4 Неке туралы куәлік (немесе некенің бұзылуы туралы куәлік) немесе
нотариус куәлігіндегі қарыз алушы дің несие алу кезеңінде некеде
тұрмағандығы және балалары жоқтығы жайлы өтініші
5 Қарыз алушы (ортақ қарыз алушы дің) негізгі және қосымша жұмыс (ондай
бар жағдайда) орындарынан анықтама, немесе қарыз алушы дің (ортақ
қарыз алушы дің) басқа да табыстарын сәйкес ұйымдар растаған
анықтамасы
6 Қарыз алушы дің (ортақ қарыз алушы ) жұмыс орнындағы кадр бөлімі
растаған еңбек келісім-шарты немесе еңбек кітапшасының көшірмесі
7 Нотариустың растауымен күйеуінің (әйелінің), кәмелетке толған отбасы
мүшелерінің, оған қоса кәмелетке толмаған отбасы мүшелерінің
мүддесіндегі қамқоршылық ұйымдардың кепілдікке, соттан тыс сатуға
жазбаша рұқсаты
8 Ипотеканың затына құқық беретін құжаттар, оған қоса:
- сатып алу-сату келісім-шарты, үйдің немесе пәтердің техникалық
паспорты (сатушының қолында);
- кадастрлы нөмірі бар (жеке үй салу бойынша) жер учаскесіне
жекеменшік құқық (пайдалану құқығын) беретін мемлекеттік акт;
- Жекеменшік мүлік және онымен жүргізетін іс-әрекетке құқықтың
мемлекеттік тіркеуге алынғандығы туралы куәлік (Жылжымайтын мүлік
орталығынан);
- Жылжымайтын мүлікті бағалау актісі;
- Құқықтық кадастр тіркеу қағазынан көшірмемен бірге №2 ақпараттық
анықтама (Жылжымайтын мүлік орталығынан), (Үйді сатушы дайындайды,
сату күніне қажетті).
Егерде қарыз алушы заңды тұлға болмай, кәсіпкер болған жағдайда
ұсынуға қажетті қосымша құжаттар:
1 Жылдық жалпы табыс жайлы салық комитетінің анықтамасы
2 Кәсіпкердің мемлекеттік тіркеу туралы куәлігі және патент көшірмесі
Кепілгер бар жағдайда ұсынуға қажетті қосымша құжаттар:
1 Жеке тұлғаның немесе заңды тұлғаның кепілгер болуы, банкпен кепілдік
келісім-шартын жасасуы міндетті
2 Кепілгердің жеке куәлігінің көшірмесі
3 Егер кепілгер жеке тұлға болса, онда оның жалақысы туралы анықтама,
жұмыс орнының кадр бөлімінің растауымен еңбек келісім-шарты немесе
еңбек кітапшасының көшірмесі қажет
4 Егер кепілгер заңды тұлға болған жағдайда - нотариустың растауымен
жарғы мен құрылтай құжаттарының көшірмесі, оған қоса салық комитетінің
белгісі бар баланс, табыс пен шығыс туралы есеп, соңғы есеп күніне
сәйкес дебиторлық және кредиторлық қарыздардың түсіндірмесі
көшірмелері қажет.
Тұрғын үйді салуға арналған ипотекалық несиелер келесі шарттар бойынша
беріледі:
- Несие сомасы – 600 000 теңгеден 50 000 000 теңгеге дейін;
- Несие мерзімі – 3 жылдан 20 жылға дейін;
- Кепілзат ретінде қарыз алушы дің немесе үшінші жақтың (затқа
кепілгер) жекеменшігіндегі тұрғын үй немесе басқа да мүлігі
жарайды;
- Құрылысқа лицензиясы бар адаммен жасалған сәулеттік жобаға
мердігерлік;
- Тұрғын үйді салуға ипотекалық несие алу үшін А.Қ.Ж. сақтандырған
жағдайда қарыздың жалпы сомасы тұрғын үйдің бағаланған сомасынан
85% артық болмауы қажет.
Тұрғын үйді жөндеуге арналған ипотекалық несиелер келесі шарттар бойынша
беріледі:
- Несие сомасы – 600 000 теңгеден 10 000 000 теңгеге дейін;
- Несиенің көлемі – кепілзаттың нарықтық бағасынан 50% дейін;
- Кепілзат ретінде қарыз алушы дің немесе үшінші жақтың (затқа кепілгер)
жөндеуге қажетті тұрғын үйі немесе жекеменшігіндегі басқа да тұрғын
үйі, мүлігі жарайды;
- Жүргізілген жұмыстың кестесі мен бағасы, жұмысты тапсыру жайлы ақт,
мердігермен келісім-шарт қажетті;
- Тұрғын үйді салуға ипотекалық несие алу үшін қарыздың жалпы сомасы
тұрғын үйдің бағаланған сомасынан 70% артық болмауы қажет. Ал А.Қ.Ж.
сақтандырған жағдайда 85% аспауы қажет;
- Жөндеу жұмыстары бітісімен қарыз алушы дің қаражатынан жылжымайтын
мүлік қайта бағаланады.
Ипотекалық несиені алу шарттары:
- Коммерциялық жылжымайтын мүлікті сатып алуға арналған несие жеке
тұлғаларға, жеке кәсіпкерлікпен айналысатын (жеңілдетілген
декларация бойынша немесе патент арқылы жұмыс істейтін) адамдарға
беріледі;
- Ипотекалық несие бойынша пайыздық мөлшерлеме бірқалыпты немесе
ауытқымалы бола алады;
- Несие мерзімі: пайыздық мөлшерлеме бірқалыпты болған жағдайда 37
айдан 120 айға дейін, ал ауытқымалы болған жағдайда 37 айдан 180
айға дейін;
- Коммерциялық жылжымайтын мүлікті сатып алуға арналған ипотекалық
несие келесі мүлікті сатып алуға беріледі: бөлек тұрған ғимараттар,
офистік алаңдар; ғимараттардағы алаңдар, бизнес-орталықтардағы
офистер; өндіріс алаңдары, қоймалар, сауда алаңдары; кәсіпкерлік
бағытта пайдалану мақсатында тұрғын үй қорынан шығарылған пәтерлер;
алдағы уақытта тұрғын үй қорынан шығарып, коммерциялық жылжымайтын
мүлік ретінде жабдықтау мақсатында тұрғын пәтерлер;
- Ипотекалық несие мөлшері - 2 000 000 теңгеден жоғары.
Ипотекалық несиені алу шарттары:
- Коммерциялық жылжымайтын мүлікті сатып алуға арналған несие жеке
тұлғаларға, жеке кәсіпкерлікпен айналысатын (жеңілдетілген декларация
бойынша немесе патент арқылы жұмыс істейтін) адамдарға беріледі;
- Ипотекалық несие бойынша пайыздық мөлшерлеме бірқалыпты немесе
ауытқымалы бола алады;
- Несие мерзімі: пайыздық мөлшерлеме бірқалыпты болған жағдайда 37 айдан
120 айға дейін, ал ауытқымалы болған жағдайда 37 айдан 180 айға дейін;
- Коммерциялық жылжымайтын мүлікті сатып алуға арналған ипотекалық несие
келесі мүлікті сатып алуға беріледі: бөлек тұрған ғимараттар, офистік
алаңдар; ғимараттардағы алаңдар, бизнес-орталықтардағы офистер;
өндіріс алаңдары, қоймалар, сауда алаңдары; кәсіпкерлік бағытта
пайдалану мақсатында тұрғын үй қорынан шығарылған пәтерлер; алдағы
уақытта тұрғын үй қорынан шығарып, коммерциялық жылжымайтын мүлік
ретінде жабдықтау мақсатында тұрғын пәтерлер;
- Ипотекалық несие мөлшері - 2 000 000 теңгеден жоғары.
Ипотекалық несиені алу шарты:
- Бастапқы жарнаның ең аз мөлшері – 10%;
- Несие мерзімі – 37-ден 240 айға дейін;
- Несие мөлшері – 600 мың теңгеден жоғары;
- Пайыздық мөлшерлемесі бірқалыпты;
- Міндетті түрде жеке бас пен мүлікті сақтандыру;
- Қарызды бөлшектеп немесе толығымен кезектен тыс өтеу несие
берілгеннен кейін кез-келген уақытта жүзеге асырылады.
Соңында, тұрғын үйді сатып алуға және жөндеуге арналған
ипотекалық түрғын үй қарызын алуда, Қазақстан Ипотекалық
Компаниясы Акционерлік Қоғамы жүзеге асырып жатқан ипотекалық
несиелер бағдарламаларының қаншалықты тиімді екенідігін, Қазақстан
Ипотекалық Компаниясының бағдарламаларының қандай артықшылықтары
бар екендігін қарастыру қажет.
1) сыйақы мөлшерлемелерінің төмендігі;
2) несие мерзімінің ұзақтығы;
3) несиені теңгемен алу мүмкіндігі;
4) аннуитенттік төлемдердің қарызгер бюджетіне ауыртпалық етпейтіндігі;
5) несиені мерзімінен бұрын төлеу мүмкіндігі;
6) бастапқы жарнаның аздығы.
Ипотека көмегімен үй жағдайын жақсартқысы келетін азаматтардың жиі
Өз кірістері мен шығындарын жоспарлау мәселесі өте күрделі мәселе және
ешкім оны дер кезінде шеше алмайды. Сондықтан Қазақстан Ипотекалық
Компаниясы өз қарызгерлеріне мерзімі өтіп кеткен берешегін өтеуге 60 күн
уақыт береді. Осы мерзім аяқталғанша сіздің қаражат қиындықтарыңызды шешуге
мүмкіндігіңіз болады.
Тұрғын үй құрылысы жинақ ақшасы жүйесі – тұрғын үй жағдайын жақсарту үшін
кейіннен заем алу құқығымен өз қаражатын жинақтауға негізделген тұрғын үйді
қаржыландыру жүйесі.
Салымшының сатып алатын тұрғын үйіне Қазақстанның тұрғын үй құрылыс жинақ
банкі АҚ-да шарттың жалпы сомасының 50% мөлшерінде алдын ала жарна сомасын
жинақтауы қажет, ал Банк өз кезегінде Салымшыға рыноктағыға қарағанда төмен
процентпен қалған 50%-і мөлшерінде тұрғын үй заемын береді. Салым
жинақтаудың ең аз мерзімі – 3 жыл.
Тұрғын үй құрылысы жинақ ақшасы жүйесі тұрғын үй құрылысы жинақ
ақшасының Салымшыларына мемлекеттік сыйлықақыны ммелекеттік бюджеттен
төлеуді қарастырады. Сыйлықақы мөлшері негізгі сомадан және ол бойынша
есептелетін Банктің сыйақысынан тұратын ынталандырылатын салымның 20%-ін
құрайды.
Қазақстанның тұрғын үй құрылыс жинақ банкі АҚ мамандандырылған қаржы
мекемесі болып табылады. Ол Салымшыларға тұрғын заемы мен жинақталған
ақшаны төлеу үшін салымдарды пайдала алады. Уақытша бос ақшаны Банк
мемлекеттік бағалы қағаздарға және басқа да тәуекелсіз қаржылық құралдарға
сала алады, ол Салымшылардың тұрғын үй заемына қажетті соманы алатындығына
және жинақталған ақшаларының сақталатындығына кепілдік алуын қамтамасыз
етеді.
Қазақстанның тұрғын үй құрылыс жинақ банкі АҚ заемдарының негізгі
артықшылығы – заем берілетін барлық мерзім ішінде сыйақының төмен ставкалы
болатындығына кепілдік берілуі, бұл Қазақстанның тұрғын үй құрылыс жинақ
банкі АҚ-ның несие капиталы рыноктарынан тыс жұмыс істеуімен, соған қарай
банктің проценттік саясатының сыйақы ставкаларының қаржы рыногының
конъюнктурасынан тәуелсіз екендігімен байланысты. Бұл тұрғын үй құрылысы
жинақ ақшасы жүйесінің ерекшелігі болып табылады, соның негізінде Салымшы
мен Заем беруші бір тұлға ретінде Қазақстанның тұрғын үй құрылыс жинақ
банкі АҚ-ның қаржыландыру және қайта қаржыландыру жүйесін қалыптастырады.
Ұтымды жақтары:
1. Тұрғын үй құрылысы жинақ ақшасы жүйесі – қаражатты сенімді жерге салу;
2. Тұрғын үй құрылысы жинақ ақшасы аз мөлшерде тұрақты түрде салымдар
жинақтауға мүмкін береді;
3. Тұрғын үй құрылысы жинақ ақшасының салымшыларына тұрғын үй заемы бойынша
тұрақты және төмен проценттердің болатындығына кепілдік берілген.
Тұрғын үй құрылысы жинақ ақшасы жүйесі – тұрғын үй жағдайын жақсарту үшін
кейіннен заем алу құқығымен өз қаражатын жинақтауға негізделген тұрғын үйді
қаржыландыру жүйесі.
Салымшының сатып алатын тұрғын үйіне Қазақстанның тұрғын үй құрылыс жинақ
банкі АҚ-да шарттың жалпы сомасының 50% мөлшерінде алдын ала жарна сомасын
жинақтауы қажет, ал Банк өз кезегінде Салымшыға рыноктағыға қарағанда төмен
процентпен қалған 50%-і мөлшерінде тұрғын үй заемын береді. Салым
жинақтаудың ең аз мерзімі – 3 жыл.
Тұрғын үй құрылысы жинақ ақшасы жүйесі тұрғын үй құрылысы жинақ ақшасының
Салымшыларына мемлекеттік сыйлықақыны ммелекеттік бюджеттен төлеуді
қарастырады. Сыйлықақы мөлшері негізгі сомадан және ол бойынша есептелетін
Банктің сыйақысынан тұратын ынталандырылатын салымның 20%-ін құрайды.
Қазақстанның тұрғын үй құрылыс жинақ банкі АҚ мамандандырылған қаржы
мекемесі болып табылады. Ол Салымшыларға тұрғын заемы мен жинақталған
ақшаны төлеу үшін салымдарды пайдала алады. Уақытша бос ақшаны Банк
мемлекеттік бағалы қағаздарға және басқа да тәуекелсіз қаржылық құралдарға
сала алады, ол Салымшылардың тұрғын үй заемына қажетті соманы алатындығына
және жинақталған ақшаларының сақталатындығына кепілдік алуын қамтамасыз
етеді.
Қазақстанның тұрғын үй құрылыс жинақ банкі АҚ заемдарының негізгі
артықшылығы – заем берілетін барлық мерзім ішінде сыйақының төмен ставкалы
болатындығына кепілдік берілуі, бұл Қазақстанның тұрғын үй құрылыс жинақ
банкі АҚ-ның несие капиталы рыноктарынан тыс жұмыс істеуімен, соған қарай
банктің проценттік саясатының сыйақы ставкаларының қаржы рыногының
конъюнктурасынан тәуелсіз екендігімен байланысты. Бұл тұрғын үй құрылысы
жинақ ақшасы жүйесінің ерекшелігі болып табылады, соның негізінде Салымшы
мен Заем беруші бір тұлға ретінде Қазақстанның тұрғын үй құрылыс жинақ
банкі АҚ-ның қаржыландыру және қайта қаржыландыру жүйесін қалыптастырады.
Ұтымды жақтары:
1. Тұрғын үй құрылысы жинақ ақшасы жүйесі – қаражатты сенімді жерге салу;
2. Тұрғын үй құрылысы жинақ ақшасы аз мөлшерде тұрақты түрде салымдар
жинақтауға мүмкін береді;
3. Тұрғын үй құрылысы жинақ ақшасының салымшыларына тұрғын үй заемы бойынша
тұрақты және төмен проценттердің болатындығына кепілдік берілген.
Қазақстанның тұрғын үй құрылыс жинақ банкі АҚ бүгінгі таңда тұрғын үй
құрылысы жинақ ақшасының механизмін іске асырушы Қазақстандағы жалғыз банк
болып табылады.
Тұрғын үй құрылысы жинақ ақшасы жүйесі – бұл тұрғын үйді сатып алуға,
салуға, жаңартуға не жөндеуге қажетті соманың жартысын Қазақстанның тұрғын
үй құрылыс жинақ банкі АҚ-дағы жинақ шоттарында алдын ала жинақтаған
жағдайда ұтымды проценттік ставкалар бойынша ұзақ мерзімді кредиттеу.
Жинақтау сомасына Салымшылардың салымдары, Қазақстанның тұрғын үй құрылыс
жинақ банкі АҚ-ның сыйақысы және мемлекеттің сыйлықақысы кіреді.
Қазақстан Республикасының аумағында тұрғын үй жағдайын жақсарту жөніндегі
іс-шаралар кредиттеу объектісі болып табылады, ол іс-шараларға:
1) тұрғын үйді сатып алу, оның ішінде тұрғын үй жағдайын жақсарту
мақсатында оны айырбастау арқылы;
2) тұрғын үйді салу, жөндеу және жаңарту (құрылыс материалдарын, жер
учаскесін сатып алуды немесе мердігерлік жұмыстың ақысын төлеуді қосқанда)
жатады.
Қазақстанның тұрғын үй құрылыс жинақ банкі АҚ жинақтаудың мынадай
мерзімдерін белгілейді: тұрғын үй құрылысы жинақ ақшасын жинақтаудың ең аз
мерзімі – 3 жыл, ал ең көп мерзімі – шектелмеген. Кредиттеу мерзімі –
тұрғын үй заемын пайдалану жинақтау мерзіміне қарай 10 жылдан 15 жылға
дейін. Заем бойынша берешектің мерзімінен бұрын өтелгені үшін айыппұл
салынбайды.
Қазақстанның тұрғын үй құрылыс жинақ банкі АҚ-ның бекітілген тарифтік
бағдарламасына сәйкес салымдар бойынша бүгінгі күнгі проценттер жылдық 1,5%-
тен 4,5%-ке дейін, заемдар бойынша – 3,5%-тен 6,5%-ке дейін.
Қазақстанның тұрғын үй құрылыс жинақ банкі АҚ мынадай тарифтік
бағдарламалар бойынша жұмыс істейді: Жеделдетілген тарифтік бағдарлама;
Стандартты тарифтік бағдарлама; Ұзақ мерзімді тарифтік бағдарлама.
Тұрғын үй құрылысы жинақ ақшасына салымдар бойынша сыйақы есептеумен қатар
Қазақстанның тұрғын үй құрылыс жинақ банкі АҚ-ның Салымшыларына жыл сайын
салым сомасының 20% ставкасы бойынша (есептелген сыйлықақыны қосқанда)
мемлекет сыйлықақысы есептеледі. Жыл сайын сыйлықақымен ынталандырылатын
салым сомасы 60 айлық есептік көрсеткішті құрайды. Тұрғын үй құрылысы жинақ
ақшасына салынған салымдар бойынша барлық сыйақылар мен мемлекет
сыйлықақылары салымның негізгі сомасының ұлғаюына бағытталады.
Мұндайда, егер тұрғын үй құрылысы жинақ ақшасына салынған салым сомасы
ынталандырылатын салым сомасынан артық болса, салымның ынталадырылмаған
қалған сомасы ескеріледі, яғни, келесі жылы мемлекет сыйлықақысы
есептелетін кезде ынталандырылады.
Тұрғын үй құрылысы жинақ ақшасына тартылатын салымдар бойынша
Қазақстанның тұрғын үй құрылыс жинақ банкі АҚ-ның сыйақы ставкасы
салымдар бойынша мемлекеттің беретін сыйлықақысын қосқанда Банктің
Салымшысына оның инфляцияға байланысты болатын шығынынан артық кірісті
қамтамасыз етуі – Салымшыны одан әрі ақша ... жалғасы
Сіз бұл жұмысты біздің қосымшамыз арқылы толығымен тегін көре аласыз.
КІРІСПЕ ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... .5
1 тұрғын халықтың әлеуметтік жағдайын арттырудағы ипотекалық несие мен
құрылыстық жинақ жүйесі арқылы алынатын тұрғын үй несиесінің мазмұны
1.1 Ипотекалық несиелеудiң мәнi мен
маңызы ... ... ... ... ... ... ... . ... ... ... ... ... ... ..7
1.2 Тұрғын үй құрылыстық жинақ жүйесі арқылы алынатын тұрғын үй несиесінің
мәні, мақсаттары, шарттары, кезеңдерi мен
тәртiбi ... ... ... ... ... ... ... 11
2 ипотекалық және тұрғын үй несиесі нарығының қазіргі кездегі жағдайы
2.1 Қазақстандағы тұрғын үй несиесі рыногының жалпы жағдайын талдау және
оның бағдарламалы шешiмiне баға
беру ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..2 3
2.2 Екінші деңгейлі банктердің тұрғын үй несиесін берудегі тәжірибесін
талдау ... ... ... ... ... ... ... . ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..
... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... .26
3 Қазақстан республикасында ипотекалық және тұрғын үй несиесінің өзекті
мәселелері мен болашақтағы бағыттары
3.1 Қазақстанда тұрғын үй құрылысын қаржыландырудағы ипотекалық несие мен
тұрғын үй несиесін дамытудың
проблемалары ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... 32
3.2 Ипотекалық несие беру мен құрылыстық жинақ жүйесiн қаржыландырудағы
банктердің рөлін күшейту
жолдары ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..
...35
қорытынды ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... .. ... ..38
қолданылған әдебиеттер тізімі ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... . ... 40
КІРІСПЕ
Соңғы жылдары ел экономикасында, жалпы алғанда және қаржы секторында
елеулі сандық өзгерістер ғана емес, сонымен бірге маңызды сапалық
өзгерістер де болғанын өкен 2006 жылдың 15 қарашасында Астана қаласында
өткен Қазақстан қаржыгерлері қауымдастығының ҮІ Конгресінде жарияланған
мәліметтер дәлелдеп отыр.
Еуропа Одағы мен АҚШ-тың Қазақстан экономикасын нарықтық экономика деп
тануы және Қазақстанға үш аса ірі беделді халықаралық рейтинг
агенттіктерінің инвестициялық рейтингін беруі осы сапалық өзгерістердің
дәлелі болып табылады.
Қаржы институттары одан әрі нығайды. Заңнаманы жетілдіру және банктердің,
жинақтаушы зейнетақы қорларының, сақтандыру және брокерлік-дилерлік
ұйымдардың, сондай-ақ зейнетақы активтерін басқару жөніндегі
компаниялардың, лизинг ұйымдарының қызметін реттеу жөнінде елеулі жұмыс
жүргізілді. 2004 жылдан бастап елдің бүкіл қаржы секторын реттеуші бірыңғай
органның, яғни қаржы ұйымдарының қызметін қадағалау агенттігі жұмыс істей
бастауы оң оқиға болды. Алайда, аймақтық және әлемдік экономиканың
дамуының қазіргі кезеңі экономиканың нақты және қаржы секторларында жаңа
серпілістерге баламалы реформаларды одан әрі жүргізу қажеттігін туғызады.
Әлемдік экономикада жаһандану үдерістері барған сайын күшейе түсуде және
соның салдары ретінде банкаралық бәсеке арта түсуде. Сондықтан Қазақстан
қаржыгерлері қауымдастығының ҮІ Конгресі орта мерзімге белгілеген қаржы
секторының міндеттерін талқылауды өзінің күн тәртібіне негізгі міндеттер
ретінде қойып отыр. Бұл жөнінен Президенттің Қазақстан Республикасының
халқына арнаған 2004 жылғы 19 наурыздағы Бәсекелесуге қабілетті Қазақстан
үшін, бәсекелесуге қабілетті экономика үшін, бәсекелесуге қабілетті ұлт
үшін деген жолдауына орай Қазақстан Республикасын индустриялық-
инновациялық дамытудың 2003─2015 жылдарға арналған Стратегиясын және
Қазақстан Республикасында тұрғын үй құрылысын дамытудың 2005─2007 жылдарға
арналған мемлекеттік бағдарламасын іске асыруда қаржы секторы аса маңызды
рөл атқарады. Қазақстан Республикасының нарықтық экономикаға көшуiмен
бiрге ипотекалық несиелеудiң алғышарттары пайда бола бастады. Әлемде
қабылданған тұрғын үй құрылысын ұзақ мерзiмдi қаржыландырудың негiзгi
бағыттары ипотекалық несие беру және құрылыстық жинақ жүйелерi болып
табылады. Сондықтан да Қазақстан үшiн тұрғын үй саясатының басым
бағыттарының бiрi – ипотекалық несие беру және құрылыстық жинақ жүйелерiн
қалыптастыру болып табылады.
Құрылыстық жинақ жүйесiн енгiзу тұрғын үй проблемасын шешуге елеулi
үлес қосатыны баршаға мәлiм, өйткенi құрылыстық жинақ қаржылары тұрғын үй
құрылысын қаржыландыруға халықтың тiкелей қатысуын ынталандырады.
құрылыстық жинақ жүйесi дамыған қаржы рыноктарының болуын қажет етпейдi
және ол көбiне халықтың орташа табысы бар жiгiне бағытталған. Аталмыш
бағдарламаның табысты жүргiзiлуi, оның мемлекет тарапынан тиiстi қолдау
табуы, ипотекалық несие бойынша белгiленетiн сыйақы мөлшерiнiң тартымды
деңгейiнiң болуы, тиiстi заңмен реттелетiн қажеттi және қолайлы
жағдайлардың қалыптасуы тұрғын халықтың неғұрлым басым жiктерi үшiн
ипотекалық жүйенi неғұрлым тартымды етуге мүмкiндiк бередi. құрылыстық
жинақ жүйесiн дамытуға ең алдымен мемлекет мүдделi болып табылады, ал осы
жүйеге қатысушылар оның қолданысын пайдалана алады.
Құрылыстық жинақ жүйесiн дамытумен қатар ипотекалық несие беру жүйесiн
дамыту тұрғын үй мәселесiн шешудегi маңызды бағыттардың бiрi болып
табылады. Мұның өзi рынокта тұрғын үйдi жеке меншiкке сатып алу үшiн жағдай
жасайды және халықтың неғұрлым экономикалық белсендi бөлiгiне бағытталады.
Сонымен бiрге, бүгiнгi таңдағы ипотекалық несие беру халықтың табыстары
есебiнен тұрғын үй проблемасын шешудiң басқа да құралдарымен үйлестiрiлiе
отырып дамытылуы тиiс. Бүгiнгi таңда, бiз тұрғын халықтың әлеуметтік
жағдайын арттыруға елеулі үлес қосатын ипотекалық несиенiң және тұрғын үй
құрылыстық жинақ жүйесі арқылы алынатын тұрғын үй несиесінің шет елдiк
тәжiрибесiн оқып бiлiп, осы алған бiлiмдi елiмiздiң банк жүйесiнiң
практикасында қолданғанымыз абзал.
Жұмысты жазу барысында қарастырылып отырған мәселелер, атап айтқанда: -
ипотекалық несие мен тұрғын үй несиесін беру жүйесiн дамытудың негiзгi
мақсаттары мен қағидалары;
- ұзақ мерзiмдi несие беру жүйесiн ұйымдастырудың, сондай-ақ осы салаға
несиелiк ресурстарды тартудың ұйымдық-экономикалық тетiгiнiң
сипаттамасы;
- жылжымайтын мүлiктi кепiлге қойған халыққа несие беруге банктердiң
қатысуын жандандыру есебiнен ипотекалық несие беру жүйесi;
- ипотека пулдарымен қамтамасыз етiлген ипотекалық облигацияларды шығару
жолымен банктердiң қайта қаржыландыруы және де ипотекаға
қатысушылардың қаржылық тәуекелдерiн төмендету мен азаматтар үшiн
тұрғын үйге қол жеткiзу мақсатында заңнамалық базаны жетiлдiру,
процесстi нормативтiк реттеу нысандары сияқты мәселелерi Қазақстанның
банк жүйесiнiң қалыптасуы мен дамуына байланысты сұрақтарды зерттеудiң
жаңа бағыты болып табылады.
1 тұрғын халықтың әлеуметтік жағдайын арттырудағы ипотекалық несие мен
құрылыстық жинақ жүйесі арқылы алынатын тұрғын үй несиесінің мазмұны
1. Ипотекалық несиелеудiң мәнi мен маңызы
Әлемде қабылданған тұрғын үй құрылысын ұзақ мерзiмдi қаржыландырудың
негiзгi бағыттары ипотекалық несие беру және құрылыстық жинақ жүйелерi
болып табылады. Сондықтан да Қазақстан үшiн тұрғын үй саясатының басым
бағыттарының бiрi – ипотекалық несие беру және құрылыстық жинақ жүйелерiн
қалыптастыру болып табылады.
Құрылыстық жинақ жүйесiн дамытумен қатар ипотекалық несие беру жүйесiн
дамыту тұрғын үй мәселесiн шешудегi маңызды бағыттардың бiрi болып
табылады. Мұның өзi рынокта тұрғын үйдi жеке меншiкке сатып алу үшiн
жағдай жасайды және халықтың неғұрлым экономикалық белсендi бөлiгiне
бағытталады. Сонымен бiрге, бүгiнгi таңдағы ипотекалық несие беру халықтың
табыстары есебiнен тұрғын үй проблемасын шешудiң басқа да құралдарымен
үйлестiрiлiе отырып өз дамуын табуда.
Ипотека ұғымы әлемдiк қаржы жүйесiне Ежелгi Грециядан келген. Оны
архонт Солон бiздiң дәуiрiмiзге дейiнгi VI ғасырда енгiзген болатын.
Солонның мирасқоры – Драконт жеке меншiкке және оның қозғалатын
бөлiгiне деген кез келген қол сұғушылықты әшкерелейтiн және жазалайтын
бiрқатар заңдар енгiздi (б.д.д 621 ж). Тарихта бұл заңдар ‘’айдахар
заңдары’’ деген атаумен сақталып қалғандығы да бұл заңдардың қаталдығын
растайтындай.
Бiздiң дәуiрiмiзге дейiнгi 594 ж. Солон өзiнiң әйгiлi реформаларын
жүзеге асырады, соның iшiнде жер салықтарының күшiн жояды, мұрагерлерге
өтуi мiндеттi емес мүлiктi мұрагерлiкке беру еркiндiгiн енгiзедi. Ендiгi
жерде осы заңдарға сәйкес әрбiр мүлiк иесi өз қалауынша мұрагерлiк құқығын
таңдауға мүмкiндiк алды. Бастапқыда Афина қаласында осы iспеттес
мiндеттемелердiң кепiлi қарыз алушының жеке тұлғасы ретiнде болып отырды.
Қарызын өтей алмаған тұлға құлшылыққа кете барған. Жеке бастың
жауапкершiлiгiн мүлiктiк жауапкершiлiкке ауыстыру мақсатында Солон қарыз
алушының жерiн ағаш қазықтармен қоршап қоюға ұсыныс жасады. Ағаш
қазықтарға қағылған тақтайшада қоршалған жер белгiлi бiр сомаға талаптарды
қанағаттандырудың кепiлi болады деген жазу болған. Осындай қазықтарды
ипотека деп атайтын болған. Грек тiлiнен аударғанда ‘’ hypotetheca’’ –
ағаш қазық деген ұғымды бiлдiредi.
Ипотекалық жүйенiң басты мақсаты- жылжымайтын мүлiкке деген құқықты
белгiлеу әдiстерiмен байланысты болып келетiн қауiп-қатердiң алдын алу
болып табылады. Жер- жеңiл айналатын тауар, сондықтан да оны сатып
алушылар үшiн және қарыз берушiлер үшiн тәуекел деңгейi әркез жоғары.
Ипотека мүлiктiң басқа бiр иеленушiге заңсыз өтуiне кедергi жасап отырды.
Уақыт өте келе бұл сөз кепiлдi бiлдiру үшiн қолданыла бастады.
Әлемдiк тәжiрибеде кеңiнен қолданылатын, алайда бiздiң тәжiрибемiзде
бiрқатар тежеушi факторлардың болуына байланысты дамуы кешiгiп жатқан
несиенi қамтамасыз етудiң дәстүрлi емес формасы – ипотека болып табылады.
Бiрiншiден, ипотекалық несие- бұл қатаң түрде анықталған, кепiлге
берiлетiн ссуда. Қарызды қайтармаған жағдайда жылжымайтын мүлiк сатылады
және одан түскен түсiм қарыз берушiнiң шығынын жабуға жұмсалады. Алайда,
кейбiр жылжымайтын мүлiктердiң өтiмсiздiгне байланысты, кепiлдi сату
қиынға түсiп отырады.
Екiншiден, ипотекалық несиелердiң басым бөлiгiнiң көздеген мақсаты
болады. Олар тұрғын үйлердi, өндiрiстiк ғимараттарды сатып алу, немесе
қайта құру және жер у÷аскелерiн игерудi қаржыландыру үшiн пайдаланылады.
Ипотека- өндiрiстiк емес және материалды өндiрiсiтiң дамуына қаржы
ресурстарын тартудың бiрден бiр әдiсi болып табылады. Ол жылжымайтын мүлiк
объектiлерiне иелiк ету құқығына шаруашылық айналымды қамтамасыз етедi.
Ипотека дағдарысты жоюға екi жол арқылы ықпал етедi. Бiрiншiден,
ипотекалық несиелеудiң оң бағытта дамуы экономиканың нақты секторында
айқын байқалып, ондағы өнеркәсiп салаларының бiрқатарында өндiрiсiтiң
құлдырауын тоқтатуға мүмкiндiк бередi.
Екiншiден, ипотекалық несиелеудiң дамуы экономикалық дағдарыстан
туындайтын әлеуметтiк тұрақсыздыққа өзiнiң оң әсерiн тигiзедi.Бiр жағынан,
ипотекалық несиелеудiң дамуы жұмыссыздық зардаптарына тосқауыл бола
отырып, құрылыс өндiрiсiне қосымша жергiлiктi еңбек ресурстарын тартады.
Мұндай жағдайда, ипотека жұмыспен қамту мәселесiн шешуге ықпалын тигiзедi.
Екiншi жағынан, әлеуметтiк тұрақтылыққа қол жеткiзудiң ең басты алғы
шарты, халықтың тұрғын үйге деген қажеттiлiгiн қанағаттандыру болып
табылады. Үйi немесе пәтерi бар адамның жанұя құруға, бала өсiруге
мүмкiндiгi болады. Жақсы тұрғын үймен, тұрмыстық жағдаймен қамтамасыз
етiлген өмiр ұлтымыздың салауаттылғын (денсаулығын) арттыра түсiп, өмiрiн
ұзартады, соның нәтижесiнде, халықтың еңбекке қабiлеттiлiгi артады.
Ипотекалық несие беру жүйесiн қалыптастырудың басты мақсаты-
жылжымайтын мүлiкке деген құқықты заңсыз әдiстермен орнатумен байланысты
заңсыз әрекеттерге тосқауыл қою болып табылады.
Қазiргi кезде елiмiзде тұрғын үйдi ипотекаға алу үлкен қызығушылық
туғызып отыр, өйткенi нарықтық экономикада халықтың тұрғын үймен
қамтамасыз етiлуiнiң көрсеткiшi экономикалық өсудiң маңызды
көрсеткiштерiнiң бiрi болып табылады. Ол тұрғын халықтың болашаққа
сенiмдiлiгi мен экономиканың әртүрлi секторларының даму динамикасын
көрсетедi.
Ипотекалық несие беру барысындассуда ұзақ мерзiмге берiледi, дәлiрек
айтатын болсақ ол несинеi өтеу мерзiмiн созады және де ай сайын төленетiн
төлем мөлшерiн азайтады. Мұнда жаңадан сатып алынғалы отырған тұрғын үй
қарызды қайтарудың кепiлi болып саналады және қарыз алушы өз қарызын өтей
алмаған жағдайда банк мекемесi кепiлге қойылған мүлiктi сатып жiбередi.
Ипотекалық несиенiң негiзгi қатысушыларына мыналар жатады:
- Қарыз алушылар - қарыз алуға өз өтiнiшiн бiлдiрген, несие берушiнiң
ойынша, несиенi қайтарып беруге төлем қабiлетi бар, сенiмдi және
тұрғын үйдi ипотекаға алған кезiнде бастапқы (аванстық) төлем жасауға
қабiлетi бар жеке тұлға;
- Несие берушiлер - қарыз алушының несиелiк қабiлетiн бағалау негiзiнде
оларға ипотекалық несиенi ұсынушы және берiлген ипотекалық несие
бойынша қызмет көрсететiн банктер мен басқа да қаржы мекемелерi;
- Тұрғын үй сатушылар - өз меншiгiндегi тұрғын үйдi немесе басқа да
заңды немесе жеке тұлғаның тапсырысы бойынша олардың меншiгiндегi
тұрғын үйдiсатушы жеке немесе заңды тұлғалар;
- Бағалау агеттiктерi - ипотека кезiнде кепiл құралы болып табылатын
тұрғын үйлердi бағалауды тәуелсiз түрде жүзеге асыратын лицензиясы бао
сақтандыру компаниялары;
- Екiншi реттегi ипотекалық нарықтың операторлары- бұл бiрiншi реттiк
несие берушiлерден ипотекалық несиенi сатып алып, соның негiзiнде
құнды қағаздарды шығаруды жүзеге асыратын заңды тұлғалар;
- Инвесторлар – екiншi реттiк ипотекалық нарықтың операторларынан бағалы
қағаздарды сатып алумен айналысатын жеке немесе заңды тұлғалар
(институционалды инвесторлар – зейнетақы қорлары, сақтандыру
компаниялары және т.б.);
- Үкiмет – бiрiншi және екiншi реттiк ипотекалық нарықтарды бақылайды,
бағалы ққағаздар бойынша инвесторларға талаптар қояды, екiншi реттiк
ипотекалық нарықтың операторларын басқаруға қатысады.
Бiрiншi реттiк нарық қарыз алушы мен банктiң бiрлесе әрекет етуiнiң
арқасында қалыптасады, ал оның құралы-ипотекалық несие болып табылады.
Ипотеканы экономикалық жүйенiң элементi ретiнде қарастыратын болсақ,
онда оның негiзгi үш белгiсiн атап көрсетуге болар едi:
1) жылжымайтын мүлiк кепiлi өндiрiстi дамыту үшiн қажеттi қаржы
ресурстарын тартудың құралы;
2) мүлiктiк құқықты қамтмасыз етудiң құралы;
3) бағалы қағаздар рыногын қалыптастыратын көмекшi құралы.
Экономикалық қатынастардағы ипотека- бұл жылжымайтын мүлiк
объектiлерiне қосымша қаржы тартуға мүмкiндiк беретiн тетiк болып
табылады.
Ендiгi жерде ипотекалық несиенiң қызметтерi мен басқа несиенiң
түлерiнiң алдындағы тартымды жақтарын атап өткен жөн болар едi.
Ипотекалық несиенiң атқаратын қызметтерi мыналар:
- материалдық өндiрiс саласына инвестиция тартудың қаржылық механизмi;
- қарызды қайтаруды қамтамасыз етудiң құралы;
- жылжымайтын мүлiктi бөлу және оны қайта айналдыруды ынталандыру
құралы;
- ипотекалық бағалы қағаздарды шығаруды қамтамасыз етудiң құралы.
Ипотекалық несиенi несиенiң басқа да көптеген түрлерiнен
ерекшелендiретiн негiзгi белгiлерге мыналарды жатқызуға болады:
1) кепiлмен қамтамасыз етудiң мiндеттiлiгi, яғни қарыз алушы өзiнiң
мiндеттемесiн орындамаған жағдайда, оған алдымен айыппұл шаралары
қолданалып, содан соң ғана тұрғын үйдi сату жүзеге асырылады.
Себебi алынған несиенiң сомасын мүлiктi сатудан түскен сома
есебiнен өтеп отырады.
2) несие беру мерзiмiнiң басқа д несие түрлерiне қарағандағы
салыстырмалы ұзақтығы. Несиенi өтеу мерзiмiнiң ұзақтығының
нәтижесiнде қарыз алушының қарыз берушiге ай сайын төлеп отыратын
сомаларының мөлшерi төмендеу болып келедi;
3) ипотекалық несиелердiң мақсатты сипаты.
4) Ипотекалық несие бойынша тәукел деңгейiнiң салыстырмалы түрде
алғандағы төмендiгi. Оның басты себептерiне мыналарды жатқызуға
болады:
- ипотекалық несиенiң берiлетiн сомасы сатып алынғалы отырған тұрғын
үйдiң нарықтық бағасының 60-70 пайызынан аспайтын мөлшерде болады;
- ипотекалық несие бойынша төленетiн негiзгi қарыз сомасы мен сыйақының
(мүдденiң) мөлшерi қарыз алушының ай сайынғы табысының 30 пайызынан
аспауы тиiс.
Аталған нормативтер ипотекалық несие берушiнiң тәуекл деңгейiн едәуiр
төмендетуге мүмкiндiк туғызады.
Ипотекалық несие берудi дамытудың басты мақсатының өзi – орташа табысы
бар тұлғалардың тұрғын үй сатып алуына алғышарттар жасай алатын тиiмдi
жұмыс атқара алатын жүйенi қалыптастыру болып табылады. Мұндай жүйенiң
қалыптасуы елiмiзде төмендегiдей мәселелердi шешуге мүмкiндiк берер едi:
- азаматтардың төлем қабiлетi бар сұранысын арттыру мен тұрғын халықтың
қалың жiгiне тұрғын үй сатып алуды ыңғайлы ету;
- құрылыс кешенiн дамытуды қамтмасыз ету.
Ипотекалық бизнестiң дамуы экономиканың
нақты секторының дамуына оң әсерiн тигiзедi. Ипотека жаңадан салынған
тұрғын үйлердiң тез арада сатылуына ықпалын тигiзедi.
Сонымен, жоғарыда аталынған себептердiң барлығы да ипотеканы дамытудың
объективтi қажеттiлiк екендiгiнiң куәсi болып табылады.
1.2 Тұрғын үй құрылыстық жинақ жүйесі арқылы алынатын тұрғын үй
несиесінің мәні, мақсаттары, шарттары, кезеңдерi мен тәртiбi
Қазiргi кезде ипотекалық несиелердi коммерциялық банктер бередi.
Ипотекалық несие берудiң мәнi азаматтарға дайын тұрғын үй сатып алуы
мақсатына ұзақ мерзiмдi ипотекалық несие берудiң нарықтық жүйесiн құруға
негiзделедi. Сонымен бірге несие нарығында мамандандырылған қызмет
атқаратын Қазақстанның тұрғын үй құрылыс жинақ банкі АҚ және Қазақстан
Ипотекалық Компаниясы АҚ өз қызметін жүзеге асыруда. Олар, тұрғын үй
сатып алу мақсатында толық көлемде ақша жинауға мүмкіндігі шектеулі тұрғын
халық үшiн қолайлы балама болып табылады, өйткенi бұл тұрғын үй сатып алуды
елеулi түрде жеделдетедi.
Несиеге тұрғын үй сатып алу тұрғын үй проблемасын шешушi негiзгi ғана
емес, сонымен бiрге шешушi рөл атқаратын екiншi деңгейдегi банктер
экономикалық қызметтiң базалық саласы болып табылады. Ал мемлекет болса
ипотекалық процесске барлық қатысушылардың өзара iс-қимылының тиiмдiлiгiн
қамтамасыз ететiн жалпы ережелердi белгiлеу арқылы көмекшi рөл атқарады,
сондай-ақ қажет болған жағдайда бюджет қаражаттарын тұрғын үй саласына
қосымша жеке инвестициялар тарту және азаматтардың тұрғын үй сатып алуына
жәрдемдесу үшiн тiкелей немесе жанама түрде қатыса алады.
Ұзақ мерзiмдi ипотекалық несие берудiң мақсаты – азаматтардың жеке
қаражаттары мен ұзақ мерзiмдi ипотекалық несиенiң есебiнен монополияланудан
тәуелсiз тұрғын үй рыногынан тұрғын үй сатып алудың нарықтық қағидаларына
негiзделген, орташа кiрiсi бар азаматтарды шамасы жетерлiк баға бойынша
тұрғын үймен қамтамасыз етудiң тиiмдi жұмыс iстейтiн жүйесiн құру болып
табылады.
Бұл жүйенi құру:
тұрғын үй саласына халықтың жинағы және бюджеттен тыс басқа да түрдегi
қажеттi қаржы ресурстарын тартуға;
тұрғын үй рыногын жандандыруға мүмкiндiк туғызады.
Қалыптасу үстiндегi отандық ипотекалық несие беру жүйесi:
Қазақстан заңдарының базасына және экономикалық жағдайларына бейiмдi
болуға;
даму сипатында болуға;
азаматтардың, банктердiң, инвесторлардың, зейнетақы қорларының,
сақтандыру компанияларының және тағы басқаларының қаржы ресурстарына
негiзделуге;
халықтың төлем қабiлетiнiң шектеулiлiгiн, инфляция деңгейiнiң
салыстырмалы жоғарылылығын, қаржы ресурстары құнының жоғарылылығын ескеруi
тиiс.
Қазақстан экономикасында ұзақ мерзiмдi ипотекалық несие беру жүйесiнiң
қалыптасуы мен дамуы үшiн Қазақстан Республикасының Үкiметi 2000 жылдың 21
тамызында № 1290 қаулысымен мақұлдаған ''Қазақстан Республикасында тұрғын
үй құрылысын ұзақ мерзiмдi қаржыландыру және ипотекалық несие беру жүйесiн
дамыту Тұжырымдамасында'' (бұдан әрi – Тұжырымдама) мынадай негiзгi
мiндеттердi алға тартқан болатын:
заңнамалық және нормативтiк базаны жетiлдiру, ипотекалық несие берудiң
қосымша көздерi мен тұрғын үй рыногының тиiмдi жұмыс iстеуiн қамтамасыз
етушi зейнетақы активтерiн орналастыру тәртiбiне өзгерiстер енгiзу;
ипотекалық несие беру жөнiндегi қызметтердi жүзеге асыруға үмiткер
екiншi деңгейлi банктерге қойылатын талаптарды белгiлеу;
екiншi деңгейлi банктердiң ипотекалық облигацияларды шығару тәртiбiн
белгiлеу;
зейнетақы активтерiн басқару жөнiндегi компаниялардың жинақтаушы
зейнетақы активтерiнiң есебiнен ипотекалық облигациялар алуына рұқсат ету
тәртiбiн белгiлеу;
ипотекалық несие алушы азаматтарды, қарыз берушiлер мен инвесторларды
салықтық ынталандыру;
қарыз алушыларды қарыз берушiлердiң заңсыз әрекеттерiнен де, әрi бұрын
алған ипотекалық несиенi өтей алмаған жағдайда үйден шығару рәсiмi
кезiндегi оларды қорғау үшiн әлеуметтiк тетiктердi жасау;
әрi жеке, әрi мүлiктiк сақтандыру рыногын дамытуды көздейдi.
Қазiргi кездегi банктердiң тәжiрибесiнде жиi кездесiп отырған тұрғын
үйге ипотекалық несие беру жүйесiн құру стратегиясын қалыптастыру
барысында ұзақ мерзiмдi ипотекалық несиелердiң шарттарын төмендегi
тәртiппен айқындауға болар едi:
ұзақ мерзiмдi ипотекалық несие инфляция деңгейiне қарай индекстелiп,
теңгемен берiледi;
тұрғын үйге ұзақ мерзiмдi ипотекалық несие алынған несиелердi қайтаруға
нақты жағдайлар жасай отырып, 5 жылдан бастап және одан да көп жылдарға
(20 жылға дейiн) берiледi;
несие бұл орайда кепiлдiң нысанасы болып табылатын сатып алынатын тұрғын
үйдiң нарықтық құнының 70 %-нан аспайтын мөлшерде болуы қажет;
қарыз алушы өзiнiң жеке қаражаты есебiнен қарыз берушiге сатып алынатын
тұрғын үй құнының 15-30 % сомасында ‘’бастапқы жарнасын’’ енгiзуi қажетi;
сыйақының (мүдденiң) мөлшер нарықтық мөлшерге сай болуы керек, бұл
олардың төлемiн уақытылы жасауға мүмкiндiк туғызады деп есептейдi банк
мамандары және осы орайда банктер, инвесторлар, жинақтаушы зейнетақы
қорлары, сақтандыру ұйымдары және басқа да қаржы несие институттары үшiн
ұтымды болар едi деген болжамдар қалыптасуда;
негiзгi қарыздың сомасы мен ол бойынша төленетiн сыйақы (мүдде)
аннуитеттiк формула бойынша есептелген ай сайынғы төлем нысанында төленуi
тиiс.
Ұзақ мерзiмдi несие төлемдiлiк,жеделдiлiк, қайтарымдылық шарттарымен,
сондай-ақ несие қаражаттарын пайдалану қатаң бақылауға алынып отырып
берiледi. Осы қаражаттардың есебiнен сатып алушының кепiлi несиелiк
қаражаттардың қайтарымдылығының негiзгi қамтамасыз етушiсi қызметiн
атқарады.
Ипотекалық несие алудың стандартты рәсiмi мынадай негiзгi қызметтерден
тұрады:
1. Қарыз алушының алдын ала саралауы (қарыз берушi туралы ақпарат, қарыз
берушiлердiң шарттары, несиелiк мәмiле жасау барысындағы құқықтар мен
мiндеттер).
2. Қарыз берушiнiң ипотекалық несиелердiң өтелу ықтималдылығын бағалауы
(қарыз алушы берген ақпаратты тексеру, оның төлем қабiлеттiгiн бағалау
және басқалары).
3. Тұрғын үйдi – ипотека нысанасын оның нарықтық құнын анықтау мақсатында
бағалау (стандартты әдiстемелер) мен тұрғын жайларды бағалау нысандары.
4. Ипотека нысанасын, қарыз алушының өмiрiн және еңбекке қабiлеттiгiн,
сондай-ақ оның жұмыссыздығы жағдайында сақтандыру.
5. Қарыз алушылар мен тұрғын үйдi сатушылардың арасында пәтердi сатып алу-
сату шартын және қарыз алушы мен қарыз берушi арасындағы несиелiк шартты
жасасу, қарыз алушының тұрғын үйдi сатып алуы және оның қарыз берушiге
ипотека туралы шартбойынша немесе заң бойынша кепiлге өтуi. Егер банк
тұрғын үйдi сатушы болған жағдайда банк пен қарыз алушының арасында да
сатып алу-сату шарты жасалады.
Ипотекалық несие берген кезде несие тәуекелiн болдырмау мақсатында
(несиенi қайтармау тәуекелiн) келесiдей шараларды қолданған қажет болар
едi:
қарыз берушiлердi кепiлге берiлген мүлiктен айыппұл өндiрiп алуды және
оны сатудың нақты мүмкiндiгiмен қамтамасыз ету;
Қазақстан Республикасының азаматтық iс жүргiзу заңдарына сәйкес
бұйрықты iс жүргiзу тәртiбiмен кепiлдi даусыз алуды жүзеге асыру;
ипотекалық несиелердiң андеррайтингтiк тетiгiн iске қосу, сол арқылы
оның рөлiн арттыру;
ипотекалық несие беру мен оларға қызмет көрсетудiң сенiмдi рәсiмдерiн
әзiрлеу.
Қазiргi кезде ипотекалық несиенiң негiзгi стандарттары, оларға
қолданылатын талаптар, ұзақ мерзiмдi ипотекалық несиелер беру процесiнiң
кезеңдерi мен тәртiбi Қазақстан Республикасы Ұлттық банкiнiң нормативтiк-
құқықтық кесiмдерiнде толық баяндалып отырады.
Несие валютасы - Ұлттық теңге; Пайыздық мөлшерлеме - 10% (бүкіл мерзім
бойы бірқалыпты); Бастапқы жарна - тұрғын үйдің бағасынан 10% кем емес;
Несие мерзімі - 20 жылға дейін.
Несие алуға берілетін өтінішті қарағаны үшін комиссия 5000 теңге болады.
Банктің несие алуға берілетін комитетінің аралық тұрғын үй заемын беру
туралы теріс шешімі шыққан жағдайда комиссия сомасы қайтарылмайды.
Банктің Несие алуға берілетін комитеті аралық тұрғын үй заемын беру
туралы оң шешім қабылдағаннан кейін сақтандыруды Заемшы Банк анықтаған
сақтандыру компанияларында жүзеге асырады. Сақтандыру бойынша барлық
шығысты Заемшы төлейді.
Банктерде тұрғын үй алуға берілетін несие шарттары бойынша кеңес алу
тегін беріледі. Ендігі жерде, тұрғын үй алуға берілетін қарыз алушының
қажетті құжаттар тізбесін қарастырып өтеміз (кесте 1):
Кесте 1 - Қазақстан Республикасының екінші деңгейлі банктеріндегі тұрғын
үй алуға берілетін қарыз алушыны тарапынан берілетін құжаттамасы
1. Несие алуға берілетін өтініш
2. Банктік заем алуға арналған сауалнамасы
3. Өтініш берушінің жеке куәлігінің (паспортының)көшірмесі
4. Салық төлеушікуәлігінің көшірмесі (РНН)
5. Ұйымрастағанеңбеккітапшасыныңнемес е еңбек шартының (келісім-шартының
)көшірмесі
6. Соңғы он екі айдағы еңбекақысы туралы ұйым басшысының және бас
бухгалтерінің қолы қойылып, мөрімен расталған (анықтама берген ұйымның
толық атауы,почталықмекен-жайымен банктікдеректемелері, клиенттің Банкке
хабарласусәтіндегіатқарып отырған лауазымы, түрлері бойынша
шегерімдерінің талдамасы,міндеттемелерінің болуы көрсетіле отырып)
анықтама.
7. Уәкілетті тұлғаның қолы қойылған немесе зейнетақы қорыныңмөрі басылған
жинақтаушы зейнетақы қорындағы соңғы онекі айдағы жеке зейнетақы шотынан
үзінді көшірме
8. Кәмелеттік жасқа толмаған отбасы мүшелерінің туу
туралыкуәлігініңкөшірмесі
9. Бірге тұратын кәмелеттік жасқа толған отбасы мүшелерінің
жекекуәліктерініңкөшірмелері
10.Қамқорлық және қорғаныш жасау органдарының кәмелеттік жасқатолмаған
отбасы мүшелерінің атынан кепілдік мүлікті кепілге қоюға және
соттантыссатуға келісімі
11.Тұрғын үйдің меншік иесі болыптабылатын кепіл зат беруші отбасының
кәмелеттік жасқа толған мүшелерініңжылжымайтын мүлікті кепілдік
қамтамасыз ету ретінде беруге және тұрғын үйдісоттан тыс тәртіппен
сатуға нотариаткуәландырғанкелісімі
12.Некеге тұру туралы (не ажырасу туралы) куәлік немесе барболса
некекелісім-шартынемесе Өтініш берушініңөтініш беру
сәтінденекедетұрмайтындығы, балаларының жоқтығы туралы
нотариаткуәландырғанөтініші
13.Кепілдікмүлікке құқығын белгілейтінқұжаттары
14.Уәкілетті органның кепілдік мүлікті бағалауактісі
15.Уәкілеттіорганберген және мөрменрасталған ғ 3 нысандағы клиенттің отбасы
құрамы туралы анықтама
16.Клиенттебасқа банктердің алдындазаемдарбойынша ағымдағы, оның ішінде
кепілдікміндеттемелері болған жағдайда, несиелік берешегінің мөлшері
туралыанықтама
17.Коммуналдық төлемдер, телефон байланысы қызметі және мүлікпен жер салығы
бойынша берешегін төлегені туралыквитанциялардыңкөшірмелері
18.Жылжымайтын мүліктіңсақтандырылғанынжәне жасы 50-ден асқанклиенттер
бойынша жеке сақтандыруды растайтын құжаттар (сақтандыру шарты(полисі))
2. Пайыздық мөлшерлемесі ауытқымалы ипотекалық несие тұрғын үй бағасының
70% төлеуге беріледі, қалған 30% сіз өзіңіз төлеуіңіз қажет. Ал ол үшін
жеткілікті қаражаты жоқ азаматтар үшін компания мынандай жеңілдік
ойластырған: егер Ипотекалық несиелерге кепілдік беру қазақстандық қор АҚ
кепілдік етсе сіз бастапқы жарнаны 10% көлемінде төлейсіз. Қарызды өтеу
әдістемесі несие алу мерзімі ұзақ болған сайын әр айдағы төлем азайып
тұратын етіп жасалынған. Бұл қарыз алушы ге өте ыңғайлы. Ипотекалық
несиенің пайыздық мөлшерлемесі ауытқымалы болып келеді және инфляцияға
байланысты жылына екі рет сәуір мен қазан айларында қайта қарастырылады.
Несие валютасы - Ұлттық теңге; Несие сомасы - 600 000 теңгеден жоғары;
Пайыздық мөлшерлеме - Инфляцияға байланысты жылына екі рет сәуір мен қазан
айларында қайта қарастырылып отырады. Мөлшерлеменің ең жоғарғы шегі
қарастырылған. Осылайша мөлшерлеме инфляцияның қаншалықты өскеніне
қарамастан 4,5% көп болмауы тиіс; Бастапқы жарна - Ипотекалық несие тұрғын
үй бағасының 70% төлеуге беріледі (немесе Ипотекалық несиелерге кепілдік
беру қазақстандық қор АҚ кепілдік берген жағдайда 90%); Сақтандыру - Қарыз
алушы өзінің қаражатынан жеке басын сақтандыру келісім-шартын жасасуы
керек және несие өтеудің бүкіл мерзіміне кепілдікке берілетін тұрғын үйін
сақтандыруы міндетті. Сақтандыру сыйақысы жылына бір рет төленеді; Несие
мерзімі - 3 жылдан 20 жылға дейін.
Кесте 2 - Нарықтық бағдарлама шегінде берілетін ипотекалық несиені алу
үшін қажетті құжаттар топтамасы
Несие шартына қол қоюға дейін қажетті құжаттар:
1 Арнайы пішіндегі қарыз алушы қол қойған өтініш-сұрақнама
2 Қарыз алушы ортақ қарыз алушы дің жеке куәлігі (көшірме)
3 Салық төлеушісінің тіркеу нөмірі жайлы куәлік (көшірме)
4 Неке туралы куәлік (немесе некенің бұзылуы туралы куәлік) немесе
нотариус куәлігіндегі қарыз алушы дің несие алу кезеңінде некеде
тұрмағандығы және балалары жоқтығы жайлы өтініші
5 Қарыз алушы (ортақ қарыз алушы дің) негізгі және қосымша жұмыс (ондай
бар жағдайда) орындарынан анықтама, немесе қарыз алушы дің (ортақ
қарыз алушы дің) басқа да табыстарын сәйкес ұйымдар растаған
анықтамасы
6 Қарыз алушы дің (ортақ қарыз алушы ) жұмыс орнындағы кадр бөлімі
растаған еңбек келісім-шарты немесе еңбек кітапшасының көшірмесі
7 Нотариустың растауымен күйеуінің (әйелінің), кәмелетке толған отбасы
мүшелерінің, оған қоса кәмелетке толмаған отбасы мүшелерінің
мүддесіндегі қамқоршылық ұйымдардың кепілдікке, соттан тыс сатуға
жазбаша рұқсаты
8 Ипотеканың затына құқық беретін құжаттар, оған қоса:
- сатып алу-сату келісім-шарты, үйдің немесе пәтердің техникалық
паспорты (сатушының қолында);
- кадастрлы нөмірі бар (жеке үй салу бойынша) жер учаскесіне
жекеменшік құқық (пайдалану құқығын) беретін мемлекеттік акт;
- Жекеменшік мүлік және онымен жүргізетін іс-әрекетке құқықтың
мемлекеттік тіркеуге алынғандығы туралы куәлік (Жылжымайтын мүлік
орталығынан);
- Жылжымайтын мүлікті бағалау актісі;
- Құқықтық кадастр тіркеу қағазынан көшірмемен бірге №2 ақпараттық
анықтама (Жылжымайтын мүлік орталығынан), (Үйді сатушы дайындайды,
сату күніне қажетті).
Егерде қарыз алушы заңды тұлға болмай, кәсіпкер болған жағдайда
ұсынуға қажетті қосымша құжаттар:
1 Жылдық жалпы табыс жайлы салық комитетінің анықтамасы
2 Кәсіпкердің мемлекеттік тіркеу туралы куәлігі және патент көшірмесі
Кепілгер бар жағдайда ұсынуға қажетті қосымша құжаттар:
1 Жеке тұлғаның немесе заңды тұлғаның кепілгер болуы, банкпен кепілдік
келісім-шартын жасасуы міндетті
2 Кепілгердің жеке куәлігінің көшірмесі
3 Егер кепілгер жеке тұлға болса, онда оның жалақысы туралы анықтама,
жұмыс орнының кадр бөлімінің растауымен еңбек келісім-шарты немесе
еңбек кітапшасының көшірмесі қажет
4 Егер кепілгер заңды тұлға болған жағдайда - нотариустың растауымен
жарғы мен құрылтай құжаттарының көшірмесі, оған қоса салық комитетінің
белгісі бар баланс, табыс пен шығыс туралы есеп, соңғы есеп күніне
сәйкес дебиторлық және кредиторлық қарыздардың түсіндірмесі
көшірмелері қажет.
Тұрғын үйді салуға арналған ипотекалық несиелер келесі шарттар бойынша
беріледі:
- Несие сомасы – 600 000 теңгеден 50 000 000 теңгеге дейін;
- Несие мерзімі – 3 жылдан 20 жылға дейін;
- Кепілзат ретінде қарыз алушы дің немесе үшінші жақтың (затқа
кепілгер) жекеменшігіндегі тұрғын үй немесе басқа да мүлігі
жарайды;
- Құрылысқа лицензиясы бар адаммен жасалған сәулеттік жобаға
мердігерлік;
- Тұрғын үйді салуға ипотекалық несие алу үшін А.Қ.Ж. сақтандырған
жағдайда қарыздың жалпы сомасы тұрғын үйдің бағаланған сомасынан
85% артық болмауы қажет.
Тұрғын үйді жөндеуге арналған ипотекалық несиелер келесі шарттар бойынша
беріледі:
- Несие сомасы – 600 000 теңгеден 10 000 000 теңгеге дейін;
- Несиенің көлемі – кепілзаттың нарықтық бағасынан 50% дейін;
- Кепілзат ретінде қарыз алушы дің немесе үшінші жақтың (затқа кепілгер)
жөндеуге қажетті тұрғын үйі немесе жекеменшігіндегі басқа да тұрғын
үйі, мүлігі жарайды;
- Жүргізілген жұмыстың кестесі мен бағасы, жұмысты тапсыру жайлы ақт,
мердігермен келісім-шарт қажетті;
- Тұрғын үйді салуға ипотекалық несие алу үшін қарыздың жалпы сомасы
тұрғын үйдің бағаланған сомасынан 70% артық болмауы қажет. Ал А.Қ.Ж.
сақтандырған жағдайда 85% аспауы қажет;
- Жөндеу жұмыстары бітісімен қарыз алушы дің қаражатынан жылжымайтын
мүлік қайта бағаланады.
Ипотекалық несиені алу шарттары:
- Коммерциялық жылжымайтын мүлікті сатып алуға арналған несие жеке
тұлғаларға, жеке кәсіпкерлікпен айналысатын (жеңілдетілген
декларация бойынша немесе патент арқылы жұмыс істейтін) адамдарға
беріледі;
- Ипотекалық несие бойынша пайыздық мөлшерлеме бірқалыпты немесе
ауытқымалы бола алады;
- Несие мерзімі: пайыздық мөлшерлеме бірқалыпты болған жағдайда 37
айдан 120 айға дейін, ал ауытқымалы болған жағдайда 37 айдан 180
айға дейін;
- Коммерциялық жылжымайтын мүлікті сатып алуға арналған ипотекалық
несие келесі мүлікті сатып алуға беріледі: бөлек тұрған ғимараттар,
офистік алаңдар; ғимараттардағы алаңдар, бизнес-орталықтардағы
офистер; өндіріс алаңдары, қоймалар, сауда алаңдары; кәсіпкерлік
бағытта пайдалану мақсатында тұрғын үй қорынан шығарылған пәтерлер;
алдағы уақытта тұрғын үй қорынан шығарып, коммерциялық жылжымайтын
мүлік ретінде жабдықтау мақсатында тұрғын пәтерлер;
- Ипотекалық несие мөлшері - 2 000 000 теңгеден жоғары.
Ипотекалық несиені алу шарттары:
- Коммерциялық жылжымайтын мүлікті сатып алуға арналған несие жеке
тұлғаларға, жеке кәсіпкерлікпен айналысатын (жеңілдетілген декларация
бойынша немесе патент арқылы жұмыс істейтін) адамдарға беріледі;
- Ипотекалық несие бойынша пайыздық мөлшерлеме бірқалыпты немесе
ауытқымалы бола алады;
- Несие мерзімі: пайыздық мөлшерлеме бірқалыпты болған жағдайда 37 айдан
120 айға дейін, ал ауытқымалы болған жағдайда 37 айдан 180 айға дейін;
- Коммерциялық жылжымайтын мүлікті сатып алуға арналған ипотекалық несие
келесі мүлікті сатып алуға беріледі: бөлек тұрған ғимараттар, офистік
алаңдар; ғимараттардағы алаңдар, бизнес-орталықтардағы офистер;
өндіріс алаңдары, қоймалар, сауда алаңдары; кәсіпкерлік бағытта
пайдалану мақсатында тұрғын үй қорынан шығарылған пәтерлер; алдағы
уақытта тұрғын үй қорынан шығарып, коммерциялық жылжымайтын мүлік
ретінде жабдықтау мақсатында тұрғын пәтерлер;
- Ипотекалық несие мөлшері - 2 000 000 теңгеден жоғары.
Ипотекалық несиені алу шарты:
- Бастапқы жарнаның ең аз мөлшері – 10%;
- Несие мерзімі – 37-ден 240 айға дейін;
- Несие мөлшері – 600 мың теңгеден жоғары;
- Пайыздық мөлшерлемесі бірқалыпты;
- Міндетті түрде жеке бас пен мүлікті сақтандыру;
- Қарызды бөлшектеп немесе толығымен кезектен тыс өтеу несие
берілгеннен кейін кез-келген уақытта жүзеге асырылады.
Соңында, тұрғын үйді сатып алуға және жөндеуге арналған
ипотекалық түрғын үй қарызын алуда, Қазақстан Ипотекалық
Компаниясы Акционерлік Қоғамы жүзеге асырып жатқан ипотекалық
несиелер бағдарламаларының қаншалықты тиімді екенідігін, Қазақстан
Ипотекалық Компаниясының бағдарламаларының қандай артықшылықтары
бар екендігін қарастыру қажет.
1) сыйақы мөлшерлемелерінің төмендігі;
2) несие мерзімінің ұзақтығы;
3) несиені теңгемен алу мүмкіндігі;
4) аннуитенттік төлемдердің қарызгер бюджетіне ауыртпалық етпейтіндігі;
5) несиені мерзімінен бұрын төлеу мүмкіндігі;
6) бастапқы жарнаның аздығы.
Ипотека көмегімен үй жағдайын жақсартқысы келетін азаматтардың жиі
Өз кірістері мен шығындарын жоспарлау мәселесі өте күрделі мәселе және
ешкім оны дер кезінде шеше алмайды. Сондықтан Қазақстан Ипотекалық
Компаниясы өз қарызгерлеріне мерзімі өтіп кеткен берешегін өтеуге 60 күн
уақыт береді. Осы мерзім аяқталғанша сіздің қаражат қиындықтарыңызды шешуге
мүмкіндігіңіз болады.
Тұрғын үй құрылысы жинақ ақшасы жүйесі – тұрғын үй жағдайын жақсарту үшін
кейіннен заем алу құқығымен өз қаражатын жинақтауға негізделген тұрғын үйді
қаржыландыру жүйесі.
Салымшының сатып алатын тұрғын үйіне Қазақстанның тұрғын үй құрылыс жинақ
банкі АҚ-да шарттың жалпы сомасының 50% мөлшерінде алдын ала жарна сомасын
жинақтауы қажет, ал Банк өз кезегінде Салымшыға рыноктағыға қарағанда төмен
процентпен қалған 50%-і мөлшерінде тұрғын үй заемын береді. Салым
жинақтаудың ең аз мерзімі – 3 жыл.
Тұрғын үй құрылысы жинақ ақшасы жүйесі тұрғын үй құрылысы жинақ
ақшасының Салымшыларына мемлекеттік сыйлықақыны ммелекеттік бюджеттен
төлеуді қарастырады. Сыйлықақы мөлшері негізгі сомадан және ол бойынша
есептелетін Банктің сыйақысынан тұратын ынталандырылатын салымның 20%-ін
құрайды.
Қазақстанның тұрғын үй құрылыс жинақ банкі АҚ мамандандырылған қаржы
мекемесі болып табылады. Ол Салымшыларға тұрғын заемы мен жинақталған
ақшаны төлеу үшін салымдарды пайдала алады. Уақытша бос ақшаны Банк
мемлекеттік бағалы қағаздарға және басқа да тәуекелсіз қаржылық құралдарға
сала алады, ол Салымшылардың тұрғын үй заемына қажетті соманы алатындығына
және жинақталған ақшаларының сақталатындығына кепілдік алуын қамтамасыз
етеді.
Қазақстанның тұрғын үй құрылыс жинақ банкі АҚ заемдарының негізгі
артықшылығы – заем берілетін барлық мерзім ішінде сыйақының төмен ставкалы
болатындығына кепілдік берілуі, бұл Қазақстанның тұрғын үй құрылыс жинақ
банкі АҚ-ның несие капиталы рыноктарынан тыс жұмыс істеуімен, соған қарай
банктің проценттік саясатының сыйақы ставкаларының қаржы рыногының
конъюнктурасынан тәуелсіз екендігімен байланысты. Бұл тұрғын үй құрылысы
жинақ ақшасы жүйесінің ерекшелігі болып табылады, соның негізінде Салымшы
мен Заем беруші бір тұлға ретінде Қазақстанның тұрғын үй құрылыс жинақ
банкі АҚ-ның қаржыландыру және қайта қаржыландыру жүйесін қалыптастырады.
Ұтымды жақтары:
1. Тұрғын үй құрылысы жинақ ақшасы жүйесі – қаражатты сенімді жерге салу;
2. Тұрғын үй құрылысы жинақ ақшасы аз мөлшерде тұрақты түрде салымдар
жинақтауға мүмкін береді;
3. Тұрғын үй құрылысы жинақ ақшасының салымшыларына тұрғын үй заемы бойынша
тұрақты және төмен проценттердің болатындығына кепілдік берілген.
Тұрғын үй құрылысы жинақ ақшасы жүйесі – тұрғын үй жағдайын жақсарту үшін
кейіннен заем алу құқығымен өз қаражатын жинақтауға негізделген тұрғын үйді
қаржыландыру жүйесі.
Салымшының сатып алатын тұрғын үйіне Қазақстанның тұрғын үй құрылыс жинақ
банкі АҚ-да шарттың жалпы сомасының 50% мөлшерінде алдын ала жарна сомасын
жинақтауы қажет, ал Банк өз кезегінде Салымшыға рыноктағыға қарағанда төмен
процентпен қалған 50%-і мөлшерінде тұрғын үй заемын береді. Салым
жинақтаудың ең аз мерзімі – 3 жыл.
Тұрғын үй құрылысы жинақ ақшасы жүйесі тұрғын үй құрылысы жинақ ақшасының
Салымшыларына мемлекеттік сыйлықақыны ммелекеттік бюджеттен төлеуді
қарастырады. Сыйлықақы мөлшері негізгі сомадан және ол бойынша есептелетін
Банктің сыйақысынан тұратын ынталандырылатын салымның 20%-ін құрайды.
Қазақстанның тұрғын үй құрылыс жинақ банкі АҚ мамандандырылған қаржы
мекемесі болып табылады. Ол Салымшыларға тұрғын заемы мен жинақталған
ақшаны төлеу үшін салымдарды пайдала алады. Уақытша бос ақшаны Банк
мемлекеттік бағалы қағаздарға және басқа да тәуекелсіз қаржылық құралдарға
сала алады, ол Салымшылардың тұрғын үй заемына қажетті соманы алатындығына
және жинақталған ақшаларының сақталатындығына кепілдік алуын қамтамасыз
етеді.
Қазақстанның тұрғын үй құрылыс жинақ банкі АҚ заемдарының негізгі
артықшылығы – заем берілетін барлық мерзім ішінде сыйақының төмен ставкалы
болатындығына кепілдік берілуі, бұл Қазақстанның тұрғын үй құрылыс жинақ
банкі АҚ-ның несие капиталы рыноктарынан тыс жұмыс істеуімен, соған қарай
банктің проценттік саясатының сыйақы ставкаларының қаржы рыногының
конъюнктурасынан тәуелсіз екендігімен байланысты. Бұл тұрғын үй құрылысы
жинақ ақшасы жүйесінің ерекшелігі болып табылады, соның негізінде Салымшы
мен Заем беруші бір тұлға ретінде Қазақстанның тұрғын үй құрылыс жинақ
банкі АҚ-ның қаржыландыру және қайта қаржыландыру жүйесін қалыптастырады.
Ұтымды жақтары:
1. Тұрғын үй құрылысы жинақ ақшасы жүйесі – қаражатты сенімді жерге салу;
2. Тұрғын үй құрылысы жинақ ақшасы аз мөлшерде тұрақты түрде салымдар
жинақтауға мүмкін береді;
3. Тұрғын үй құрылысы жинақ ақшасының салымшыларына тұрғын үй заемы бойынша
тұрақты және төмен проценттердің болатындығына кепілдік берілген.
Қазақстанның тұрғын үй құрылыс жинақ банкі АҚ бүгінгі таңда тұрғын үй
құрылысы жинақ ақшасының механизмін іске асырушы Қазақстандағы жалғыз банк
болып табылады.
Тұрғын үй құрылысы жинақ ақшасы жүйесі – бұл тұрғын үйді сатып алуға,
салуға, жаңартуға не жөндеуге қажетті соманың жартысын Қазақстанның тұрғын
үй құрылыс жинақ банкі АҚ-дағы жинақ шоттарында алдын ала жинақтаған
жағдайда ұтымды проценттік ставкалар бойынша ұзақ мерзімді кредиттеу.
Жинақтау сомасына Салымшылардың салымдары, Қазақстанның тұрғын үй құрылыс
жинақ банкі АҚ-ның сыйақысы және мемлекеттің сыйлықақысы кіреді.
Қазақстан Республикасының аумағында тұрғын үй жағдайын жақсарту жөніндегі
іс-шаралар кредиттеу объектісі болып табылады, ол іс-шараларға:
1) тұрғын үйді сатып алу, оның ішінде тұрғын үй жағдайын жақсарту
мақсатында оны айырбастау арқылы;
2) тұрғын үйді салу, жөндеу және жаңарту (құрылыс материалдарын, жер
учаскесін сатып алуды немесе мердігерлік жұмыстың ақысын төлеуді қосқанда)
жатады.
Қазақстанның тұрғын үй құрылыс жинақ банкі АҚ жинақтаудың мынадай
мерзімдерін белгілейді: тұрғын үй құрылысы жинақ ақшасын жинақтаудың ең аз
мерзімі – 3 жыл, ал ең көп мерзімі – шектелмеген. Кредиттеу мерзімі –
тұрғын үй заемын пайдалану жинақтау мерзіміне қарай 10 жылдан 15 жылға
дейін. Заем бойынша берешектің мерзімінен бұрын өтелгені үшін айыппұл
салынбайды.
Қазақстанның тұрғын үй құрылыс жинақ банкі АҚ-ның бекітілген тарифтік
бағдарламасына сәйкес салымдар бойынша бүгінгі күнгі проценттер жылдық 1,5%-
тен 4,5%-ке дейін, заемдар бойынша – 3,5%-тен 6,5%-ке дейін.
Қазақстанның тұрғын үй құрылыс жинақ банкі АҚ мынадай тарифтік
бағдарламалар бойынша жұмыс істейді: Жеделдетілген тарифтік бағдарлама;
Стандартты тарифтік бағдарлама; Ұзақ мерзімді тарифтік бағдарлама.
Тұрғын үй құрылысы жинақ ақшасына салымдар бойынша сыйақы есептеумен қатар
Қазақстанның тұрғын үй құрылыс жинақ банкі АҚ-ның Салымшыларына жыл сайын
салым сомасының 20% ставкасы бойынша (есептелген сыйлықақыны қосқанда)
мемлекет сыйлықақысы есептеледі. Жыл сайын сыйлықақымен ынталандырылатын
салым сомасы 60 айлық есептік көрсеткішті құрайды. Тұрғын үй құрылысы жинақ
ақшасына салынған салымдар бойынша барлық сыйақылар мен мемлекет
сыйлықақылары салымның негізгі сомасының ұлғаюына бағытталады.
Мұндайда, егер тұрғын үй құрылысы жинақ ақшасына салынған салым сомасы
ынталандырылатын салым сомасынан артық болса, салымның ынталадырылмаған
қалған сомасы ескеріледі, яғни, келесі жылы мемлекет сыйлықақысы
есептелетін кезде ынталандырылады.
Тұрғын үй құрылысы жинақ ақшасына тартылатын салымдар бойынша
Қазақстанның тұрғын үй құрылыс жинақ банкі АҚ-ның сыйақы ставкасы
салымдар бойынша мемлекеттің беретін сыйлықақысын қосқанда Банктің
Салымшысына оның инфляцияға байланысты болатын шығынынан артық кірісті
қамтамасыз етуі – Салымшыны одан әрі ақша ... жалғасы
Сіз бұл жұмысты біздің қосымшамыз арқылы толығымен тегін көре аласыз.
Ұқсас жұмыстар
Пәндер
- Іс жүргізу
- Автоматтандыру, Техника
- Алғашқы әскери дайындық
- Астрономия
- Ауыл шаруашылығы
- Банк ісі
- Бизнесті бағалау
- Биология
- Бухгалтерлік іс
- Валеология
- Ветеринария
- География
- Геология, Геофизика, Геодезия
- Дін
- Ет, сүт, шарап өнімдері
- Жалпы тарих
- Жер кадастрі, Жылжымайтын мүлік
- Журналистика
- Информатика
- Кеден ісі
- Маркетинг
- Математика, Геометрия
- Медицина
- Мемлекеттік басқару
- Менеджмент
- Мұнай, Газ
- Мұрағат ісі
- Мәдениеттану
- ОБЖ (Основы безопасности жизнедеятельности)
- Педагогика
- Полиграфия
- Психология
- Салық
- Саясаттану
- Сақтандыру
- Сертификаттау, стандарттау
- Социология, Демография
- Спорт
- Статистика
- Тілтану, Филология
- Тарихи тұлғалар
- Тау-кен ісі
- Транспорт
- Туризм
- Физика
- Философия
- Халықаралық қатынастар
- Химия
- Экология, Қоршаған ортаны қорғау
- Экономика
- Экономикалық география
- Электротехника
- Қазақстан тарихы
- Қаржы
- Құрылыс
- Құқық, Криминалистика
- Әдебиет
- Өнер, музыка
- Өнеркәсіп, Өндіріс
Қазақ тілінде жазылған рефераттар, курстық жұмыстар, дипломдық жұмыстар бойынша біздің қор #1 болып табылады.
Ақпарат
Қосымша
Email: info@stud.kz
Реферат
Курстық жұмыс
Диплом
Материал
Диссертация
Практика
Презентация
Сабақ жоспары
Мақал-мәтелдер
1‑10 бет
11‑20 бет
21‑30 бет
31‑60 бет
61+ бет
Негізгі
Бет саны
Қосымша
Іздеу
Ештеңе табылмады :(
Соңғы қаралған жұмыстар
Қаралған жұмыстар табылмады
Тапсырыс
Антиплагиат
Қаралған жұмыстар
kz