Ипотекалық және тұрғын үй несиесі нарығының қазіргі кездегі жағдайы

Пән: Банк ісі
Жұмыс түрі: Дипломдық жұмыс
Тегін: Антиплагиат
Көлемі: 53 бет
Таңдаулыға:

МАЗМҰНЫ

КІРІСПЕ . . . 5

1 тұрғын халықтың әлеуметтік жағдайын арттырудағы ипотекалық несие мен құрылыстық жинақ жүйесі арқылы алынатын тұрғын үй несиесінің мазмұны

1. 1 Ипотекалық несиелеудiң мәнi мен маңызы . . . 7

1. 2 Тұрғын үй құрылыстық жинақ жүйесі арқылы алынатын тұрғын үй несиесінің мәні, мақсаттары, шарттары, кезеңдерi мен тәртiбi . . . 11

2 ипотекалық және тұрғын үй несиесі нарығының қазіргі кездегі жағдайы

2. 1 Қазақстандағы тұрғын үй несиесі рыногының жалпы жағдайын талдау және оның бағдарламалы шешiмiне баға беру . . . 23

2. 2 Екінші деңгейлі банктердің тұрғын үй несиесін берудегі тәжірибесін талдау . . . 26

3 Қазақстан республикасында ипотекалық және тұрғын үй несиесінің өзекті мәселелері мен болашақтағы бағыттары

3. 1 Қазақстанда тұрғын үй құрылысын қаржыландырудағы ипотекалық несие мен тұрғын үй несиесін дамытудың проблемалары . . . 32

3. 2 Ипотекалық несие беру мен құрылыстық жинақ жүйесiн қаржыландырудағы банктердің рөлін күшейту жолдары . . . 35

қорытынды. . . . . 38

қолданылған әдебиеттер тізімі . . . . . . 40

КІРІСПЕ

Соңғы жылдары ел экономикасында, жалпы алғанда және қаржы секторында елеулі сандық өзгерістер ғана емес, сонымен бірге маңызды сапалық өзгерістер де болғанын өкен 2006 жылдың 15 қарашасында Астана қаласында өткен Қазақстан қаржыгерлері қауымдастығының ҮІ Конгресінде жарияланған мәліметтер дәлелдеп отыр.

Еуропа Одағы мен АҚШ-тың Қазақстан экономикасын нарықтық экономика деп тануы және Қазақстанға үш аса ірі беделді халықаралық рейтинг агенттіктерінің инвестициялық рейтингін беруі осы сапалық өзгерістердің дәлелі болып табылады.

Қаржы институттары одан әрі нығайды. Заңнаманы жетілдіру және банктердің, жинақтаушы зейнетақы қорларының, сақтандыру және брокерлік-дилерлік ұйымдардың, сондай-ақ зейнетақы активтерін басқару жөніндегі компаниялардың, лизинг ұйымдарының қызметін реттеу жөнінде елеулі жұмыс жүргізілді. 2004 жылдан бастап елдің бүкіл қаржы секторын реттеуші бірыңғай органның, яғни қаржы ұйымдарының қызметін қадағалау агенттігі жұмыс істей бастауы оң оқиға болды. Алайда, аймақтық және әлемдік экономиканың дамуының қазіргі кезеңі экономиканың нақты және қаржы секторларында жаңа серпілістерге баламалы реформаларды одан әрі жүргізу қажеттігін туғызады. Әлемдік экономикада жаһандану үдерістері барған сайын күшейе түсуде және соның салдары ретінде банкаралық бәсеке арта түсуде. Сондықтан Қазақстан қаржыгерлері қауымдастығының ҮІ Конгресі орта мерзімге белгілеген қаржы секторының міндеттерін талқылауды өзінің күн тәртібіне негізгі міндеттер ретінде қойып отыр. Бұл жөнінен Президенттің Қазақстан Республикасының халқына арнаған 2004 жылғы 19 наурыздағы «Бәсекелесуге қабілетті Қазақстан үшін, бәсекелесуге қабілетті экономика үшін, бәсекелесуге қабілетті ұлт үшін» деген жолдауына орай Қазақстан Республикасын индустриялық-инновациялық дамытудың 2003─2015 жылдарға арналған Стратегиясын және Қазақстан Республикасында тұрғын үй құрылысын дамытудың 2005─2007 жылдарға арналған мемлекеттік бағдарламасын іске асыруда қаржы секторы аса маңызды рөл атқарады. Қазақстан Республикасының нарықтық экономикаға көшуiмен бiрге ипотекалық несиелеудiң алғышарттары пайда бола бастады. Әлемде қабылданған тұрғын үй құрылысын ұзақ мерзiмдi қаржыландырудың негiзгi бағыттары ипотекалық несие беру және құрылыстық жинақ жүйелерi болып табылады. Сондықтан да Қазақстан үшiн тұрғын үй саясатының басым бағыттарының бiрi - ипотекалық несие беру және құрылыстық жинақ жүйелерiн қалыптастыру болып табылады.

Құрылыстық жинақ жүйесiн енгiзу тұрғын үй проблемасын шешуге елеулi үлес қосатыны баршаға мәлiм, өйткенi құрылыстық жинақ қаржылары тұрғын үй құрылысын қаржыландыруға халықтың тiкелей қатысуын ынталандырады. құрылыстық жинақ жүйесi дамыған қаржы рыноктарының болуын қажет етпейдi және ол көбiне халықтың орташа табысы бар жiгiне бағытталған. Аталмыш бағдарламаның табысты жүргiзiлуi, оның мемлекет тарапынан тиiстi қолдау табуы, ипотекалық несие бойынша белгiленетiн сыйақы мөлшерiнiң тартымды деңгейiнiң болуы, тиiстi заңмен реттелетiн қажеттi және қолайлы жағдайлардың қалыптасуы тұрғын халықтың неғұрлым басым жiктерi үшiн ипотекалық жүйенi неғұрлым тартымды етуге мүмкiндiк бередi. құрылыстық жинақ жүйесiн дамытуға ең алдымен мемлекет мүдделi болып табылады, ал осы жүйеге қатысушылар оның қолданысын пайдалана алады.

Құрылыстық жинақ жүйесiн дамытумен қатар ипотекалық несие беру жүйесiн дамыту тұрғын үй мәселесiн шешудегi маңызды бағыттардың бiрi болып табылады. Мұның өзi рынокта тұрғын үйдi жеке меншiкке сатып алу үшiн жағдай жасайды және халықтың неғұрлым экономикалық белсендi бөлiгiне бағытталады. Сонымен бiрге, бүгiнгi таңдағы ипотекалық несие беру халықтың табыстары есебiнен тұрғын үй проблемасын шешудiң басқа да құралдарымен үйлестiрiлiе отырып дамытылуы тиiс. Бүгiнгi таңда, бiз тұрғын халықтың әлеуметтік жағдайын арттыруға елеулі үлес қосатын ипотекалық несиенiң және тұрғын үй құрылыстық жинақ жүйесі арқылы алынатын тұрғын үй несиесінің шет елдiк тәжiрибесiн оқып бiлiп, осы алған бiлiмдi елiмiздiң банк жүйесiнiң практикасында қолданғанымыз абзал.

Жұмысты жазу барысында қарастырылып отырған мәселелер, атап айтқанда: - ипотекалық несие мен тұрғын үй несиесін беру жүйесiн дамытудың негiзгi мақсаттары мен қағидалары;

ұзақ мерзiмдi несие беру жүйесiн ұйымдастырудың, сондай-ақ осы салаға несиелiк ресурстарды тартудың ұйымдық-экономикалық тетiгiнiң сипаттамасы;
жылжымайтын мүлiктi кепiлге қойған халыққа несие беруге банктердiң қатысуын жандандыру есебiнен ипотекалық несие беру жүйесi;
ипотека пулдарымен қамтамасыз етiлген ипотекалық облигацияларды шығару жолымен банктердiң қайта қаржыландыруы және де ипотекаға қатысушылардың қаржылық тәуекелдерiн төмендету мен азаматтар үшiн тұрғын үйге қол жеткiзу мақсатында заңнамалық базаны жетiлдiру, процесстi нормативтiк реттеу нысандары сияқты мәселелерi Қазақстанның банк жүйесiнiң қалыптасуы мен дамуына байланысты сұрақтарды зерттеудiң жаңа бағыты болып табылады.

Ипотекалық несиелеудiң мәнi мен маңызы

Әлемде қабылданған тұрғын үй құрылысын ұзақ мерзiмдi қаржыландырудың негiзгi бағыттары ипотекалық несие беру және құрылыстық жинақ жүйелерi болып табылады. Сондықтан да Қазақстан үшiн тұрғын үй саясатының басым бағыттарының бiрi - ипотекалық несие беру және құрылыстық жинақ жүйелерiн қалыптастыру болып табылады.

Құрылыстық жинақ жүйесiн дамытумен қатар ипотекалық несие беру жүйесiн дамыту тұрғын үй мәселесiн шешудегi маңызды бағыттардың бiрi болып табылады. Мұның өзi рынокта тұрғын үйдi жеке меншiкке сатып алу үшiн жағдай жасайды және халықтың неғұрлым экономикалық белсендi бөлiгiне бағытталады. Сонымен бiрге, бүгiнгi таңдағы ипотекалық несие беру халықтың табыстары есебiнен тұрғын үй проблемасын шешудiң басқа да құралдарымен үйлестiрiлiе отырып өз дамуын табуда.

Ипотека ұғымы әлемдiк қаржы жүйесiне Ежелгi Грециядан келген. Оны архонт Солон бiздiң дәуiрiмiзге дейiнгi VI ғасырда енгiзген болатын.

Солонның мирасқоры - Драконт жеке меншiкке және оның қозғалатын бөлiгiне деген кез келген қол сұғушылықты әшкерелейтiн және жазалайтын бiрқатар заңдар енгiздi (б. д. д 621 ж) . Тарихта бұл заңдар ‘’айдахар заңдары’’ деген атаумен сақталып қалғандығы да бұл заңдардың қаталдығын растайтындай.

Бiздiң дәуiрiмiзге дейiнгi 594 ж. Солон өзiнiң әйгiлi реформаларын жүзеге асырады, соның iшiнде жер салықтарының күшiн жояды, мұрагерлерге өтуi мiндеттi емес мүлiктi мұрагерлiкке беру еркiндiгiн енгiзедi. Ендiгi жерде осы заңдарға сәйкес әрбiр мүлiк иесi өз қалауынша мұрагерлiк құқығын таңдауға мүмкiндiк алды. Бастапқыда Афина қаласында осы iспеттес мiндеттемелердiң кепiлi қарыз алушының жеке тұлғасы ретiнде болып отырды. Қарызын өтей алмаған тұлға құлшылыққа кете барған. Жеке бастың жауапкершiлiгiн мүлiктiк жауапкершiлiкке ауыстыру мақсатында Солон қарыз алушының жерiн ағаш қазықтармен қоршап қоюға ұсыныс жасады. Ағаш қазықтарға қағылған тақтайшада қоршалған жер белгiлi бiр сомаға талаптарды қанағаттандырудың кепiлi болады деген жазу болған. Осындай қазықтарды ипотека деп атайтын болған. Грек тiлiнен аударғанда ‘’ hypotetheca’’ - ағаш қазық деген ұғымды бiлдiредi.

Ипотекалық жүйенiң басты мақсаты- жылжымайтын мүлiкке деген құқықты белгiлеу әдiстерiмен байланысты болып келетiн қауiп-қатердiң алдын алу болып табылады. Жер- жеңiл айналатын тауар, сондықтан да оны сатып алушылар үшiн және қарыз берушiлер үшiн тәуекел деңгейi әркез жоғары. Ипотека мүлiктiң басқа бiр иеленушiге заңсыз өтуiне кедергi жасап отырды. Уақыт өте келе бұл сөз кепiлдi бiлдiру үшiн қолданыла бастады.

Әлемдiк тәжiрибеде кеңiнен қолданылатын, алайда бiздiң тәжiрибемiзде бiрқатар тежеушi факторлардың болуына байланысты дамуы кешiгiп жатқан несиенi қамтамасыз етудiң дәстүрлi емес формасы - ипотека болып табылады.

Бiрiншiден, ипотекалық несие- бұл қатаң түрде анықталған, кепiлге берiлетiн ссуда. Қарызды қайтармаған жағдайда жылжымайтын мүлiк сатылады және одан түскен түсiм қарыз берушiнiң шығынын жабуға жұмсалады. Алайда, кейбiр жылжымайтын мүлiктердiң өтiмсiздiгне байланысты, кепiлдi сату қиынға түсiп отырады.

Екiншiден, ипотекалық несиелердiң басым бөлiгiнiң көздеген мақсаты болады. Олар тұрғын үйлердi, өндiрiстiк ғимараттарды сатып алу, немесе қайта құру және жер у÷аскелерiн игерудi қаржыландыру үшiн пайдаланылады.

Ипотека- өндiрiстiк емес және материалды өндiрiсiтiң дамуына қаржы ресурстарын тартудың бiрден бiр әдiсi болып табылады. Ол жылжымайтын мүлiк объектiлерiне иелiк ету құқығына шаруашылық айналымды қамтамасыз етедi.

Ипотека дағдарысты жоюға екi жол арқылы ықпал етедi. Бiрiншiден, ипотекалық несиелеудiң оң бағытта дамуы экономиканың нақты секторында айқын байқалып, ондағы өнеркәсiп салаларының бiрқатарында өндiрiсiтiң құлдырауын тоқтатуға мүмкiндiк бередi.

Екiншiден, ипотекалық несиелеудiң дамуы экономикалық дағдарыстан туындайтын әлеуметтiк тұрақсыздыққа өзiнiң оң әсерiн тигiзедi. Бiр жағынан, ипотекалық несиелеудiң дамуы жұмыссыздық зардаптарына тосқауыл бола отырып, құрылыс өндiрiсiне қосымша жергiлiктi еңбек ресурстарын тартады. Мұндай жағдайда, ипотека жұмыспен қамту мәселесiн шешуге ықпалын тигiзедi. Екiншi жағынан, әлеуметтiк тұрақтылыққа қол жеткiзудiң ең басты алғы шарты, халықтың тұрғын үйге деген қажеттiлiгiн қанағаттандыру болып табылады. Үйi немесе пәтерi бар адамның жанұя құруға, бала өсiруге мүмкiндiгi болады. Жақсы тұрғын үймен, тұрмыстық жағдаймен қамтамасыз етiлген өмiр ұлтымыздың салауаттылғын (денсаулығын) арттыра түсiп, өмiрiн ұзартады, соның нәтижесiнде, халықтың еңбекке қабiлеттiлiгi артады.

Ипотекалық несие беру жүйесiн қалыптастырудың басты мақсаты- жылжымайтын мүлiкке деген құқықты заңсыз әдiстермен орнатумен байланысты заңсыз әрекеттерге тосқауыл қою болып табылады.

Қазiргi кезде елiмiзде тұрғын үйдi ипотекаға алу үлкен қызығушылық туғызып отыр, өйткенi нарықтық экономикада халықтың тұрғын үймен қамтамасыз етiлуiнiң көрсеткiшi экономикалық өсудiң маңызды көрсеткiштерiнiң бiрi болып табылады. Ол тұрғын халықтың болашаққа сенiмдiлiгi мен экономиканың әртүрлi секторларының даму динамикасын көрсетедi.

Ипотекалық несие беру барысындассуда ұзақ мерзiмге берiледi, дәлiрек айтатын болсақ ол несинеi өтеу мерзiмiн созады және де ай сайын төленетiн төлем мөлшерiн азайтады. Мұнда жаңадан сатып алынғалы отырған тұрғын үй қарызды қайтарудың кепiлi болып саналады және қарыз алушы өз қарызын өтей алмаған жағдайда банк мекемесi кепiлге қойылған мүлiктi сатып жiбередi.

Ипотекалық несиенiң негiзгi қатысушыларына мыналар жатады:

Қарыз алушылар - қарыз алуға өз өтiнiшiн бiлдiрген, несие берушiнiң ойынша, несиенi қайтарып беруге төлем қабiлетi бар, сенiмдi және тұрғын үйдi ипотекаға алған кезiнде бастапқы (аванстық) төлем жасауға қабiлетi бар жеке тұлға;
Несие берушiлер - қарыз алушының несиелiк қабiлетiн бағалау негiзiнде оларға ипотекалық несиенi ұсынушы және берiлген ипотекалық несие бойынша қызмет көрсететiн банктер мен басқа да қаржы мекемелерi;
Тұрғын үй сатушылар - өз меншiгiндегi тұрғын үйдi немесе басқа да заңды немесе жеке тұлғаның тапсырысы бойынша олардың меншiгiндегi тұрғын үйдiсатушы жеке немесе заңды тұлғалар;
Бағалау агеттiктерi - ипотека кезiнде кепiл құралы болып табылатын тұрғын үйлердi бағалауды тәуелсiз түрде жүзеге асыратын лицензиясы бао сақтандыру компаниялары;
Екiншi реттегi ипотекалық нарықтың операторлары- бұл бiрiншi реттiк несие берушiлерден ипотекалық несиенi сатып алып, соның негiзiнде құнды қағаздарды шығаруды жүзеге асыратын заңды тұлғалар;
Инвесторлар - екiншi реттiк ипотекалық нарықтың операторларынан бағалы қағаздарды сатып алумен айналысатын жеке немесе заңды тұлғалар (институционалды инвесторлар - зейнетақы қорлары, сақтандыру компаниялары және т. б. ) ;
Үкiмет - бiрiншi және екiншi реттiк ипотекалық нарықтарды бақылайды, бағалы ққағаздар бойынша инвесторларға талаптар қояды, екiншi реттiк ипотекалық нарықтың операторларын басқаруға қатысады.

Бiрiншi реттiк нарық қарыз алушы мен банктiң бiрлесе әрекет етуiнiң арқасында қалыптасады, ал оның құралы-ипотекалық несие болып табылады.

Ипотеканы экономикалық жүйенiң элементi ретiнде қарастыратын болсақ, онда оның негiзгi үш белгiсiн атап көрсетуге болар едi:

жылжымайтын мүлiк кепiлi өндiрiстi дамыту үшiн қажеттi қаржы ресурстарын тартудың құралы;
мүлiктiк құқықты қамтмасыз етудiң құралы;
бағалы қағаздар рыногын қалыптастыратын көмекшi құралы.

Экономикалық қатынастардағы ипотека- бұл жылжымайтын мүлiк объектiлерiне қосымша қаржы тартуға мүмкiндiк беретiн тетiк болып табылады.

Ендiгi жерде ипотекалық несиенiң қызметтерi мен басқа несиенiң түлерiнiң алдындағы тартымды жақтарын атап өткен жөн болар едi.

Ипотекалық несиенiң атқаратын қызметтерi мыналар:

материалдық өндiрiс саласына инвестиция тартудың қаржылық механизмi;
қарызды қайтаруды қамтамасыз етудiң құралы;
жылжымайтын мүлiктi бөлу және оны қайта айналдыруды ынталандыру құралы;
ипотекалық бағалы қағаздарды шығаруды қамтамасыз етудiң құралы.

Ипотекалық несиенi несиенiң басқа да көптеген түрлерiнен ерекшелендiретiн негiзгi белгiлерге мыналарды жатқызуға болады:

кепiлмен қамтамасыз етудiң мiндеттiлiгi, яғни қарыз алушы өзiнiң мiндеттемесiн орындамаған жағдайда, оған алдымен айыппұл шаралары қолданалып, содан соң ғана тұрғын үйдi сату жүзеге асырылады. Себебi алынған несиенiң сомасын мүлiктi сатудан түскен сома есебiнен өтеп отырады.
несие беру мерзiмiнiң басқа д несие түрлерiне қарағандағы салыстырмалы ұзақтығы. Несиенi өтеу мерзiмiнiң ұзақтығының нәтижесiнде қарыз алушының қарыз берушiге ай сайын төлеп отыратын сомаларының мөлшерi төмендеу болып келедi;
ипотекалық несиелердiң мақсатты сипаты.
Ипотекалық несие бойынша тәукел деңгейiнiң салыстырмалы түрде алғандағы төмендiгi. Оның басты себептерiне мыналарды жатқызуға болады:

ипотекалық несиенiң берiлетiн сомасы сатып алынғалы отырған тұрғын үйдiң нарықтық бағасының 60-70 пайызынан аспайтын мөлшерде болады;
ипотекалық несие бойынша төленетiн негiзгi қарыз сомасы мен сыйақының (мүдденiң) мөлшерi қарыз алушының ай сайынғы табысының 30 пайызынан аспауы тиiс.

Аталған нормативтер ипотекалық несие берушiнiң тәуекл деңгейiн едәуiр төмендетуге мүмкiндiк туғызады.

Ипотекалық несие берудi дамытудың басты мақсатының өзi - орташа табысы бар тұлғалардың тұрғын үй сатып алуына алғышарттар жасай алатын тиiмдi жұмыс атқара алатын жүйенi қалыптастыру болып табылады. Мұндай жүйенiң қалыптасуы елiмiзде төмендегiдей мәселелердi шешуге мүмкiндiк берер едi:

азаматтардың төлем қабiлетi бар сұранысын арттыру мен тұрғын халықтың қалың жiгiне тұрғын үй сатып алуды ыңғайлы ету;
құрылыс кешенiн дамытуды қамтмасыз ету.

Ипотекалық бизнестiң дамуы экономиканың

нақты секторының дамуына оң әсерiн тигiзедi. Ипотека жаңадан салынған тұрғын үйлердiң тез арада сатылуына ықпалын тигiзедi.

Сонымен, жоғарыда аталынған себептердiң барлығы да ипотеканы дамытудың объективтi қажеттiлiк екендiгiнiң куәсi болып табылады.

1. 2 Тұрғын үй құрылыстық жинақ жүйесі арқылы алынатын тұрғын үй несиесінің мәні, мақсаттары, шарттары, кезеңдерi мен тәртiбi

Қазiргi кезде ипотекалық несиелердi коммерциялық банктер бередi. Ипотекалық несие берудiң мәнi азаматтарға дайын тұрғын үй сатып алуы мақсатына ұзақ мерзiмдi ипотекалық несие берудiң нарықтық жүйесiн құруға негiзделедi. Сонымен бірге несие нарығында мамандандырылған қызмет атқаратын «Қазақстанның тұрғын үй құрылыс жинақ банкі» АҚ және «Қазақстан Ипотекалық Компаниясы» АҚ өз қызметін жүзеге асыруда. Олар, тұрғын үй сатып алу мақсатында толық көлемде ақша жинауға мүмкіндігі шектеулі тұрғын халық үшiн қолайлы балама болып табылады, өйткенi бұл тұрғын үй сатып алуды елеулi түрде жеделдетедi.

Несиеге тұрғын үй сатып алу тұрғын үй проблемасын шешушi негiзгi ғана емес, сонымен бiрге шешушi рөл атқаратын екiншi деңгейдегi банктер экономикалық қызметтiң базалық саласы болып табылады. Ал мемлекет болса ипотекалық процесске барлық қатысушылардың өзара iс-қимылының тиiмдiлiгiн қамтамасыз ететiн жалпы ережелердi белгiлеу арқылы көмекшi рөл атқарады, сондай-ақ қажет болған жағдайда бюджет қаражаттарын тұрғын үй саласына қосымша жеке инвестициялар тарту және азаматтардың тұрғын үй сатып алуына жәрдемдесу үшiн тiкелей немесе жанама түрде қатыса алады.

Ұзақ мерзiмдi ипотекалық несие берудiң мақсаты - азаматтардың жеке қаражаттары мен ұзақ мерзiмдi ипотекалық несиенiң есебiнен монополияланудан тәуелсiз тұрғын үй рыногынан тұрғын үй сатып алудың нарықтық қағидаларына негiзделген, орташа кiрiсi бар азаматтарды шамасы жетерлiк баға бойынша тұрғын үймен қамтамасыз етудiң тиiмдi жұмыс iстейтiн жүйесiн құру болып табылады.

... жалғасы

Сіз бұл жұмысты біздің қосымшамыз арқылы толығымен тегін көре аласыз.