Қазақстан Республикасының екінші деңгейлі банктерінің ипотекалық несиелендіруін ұйымдастырудың қарқынды дамуын және механизмін зерттеу
КІРІСПЕ ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... 6
1 ИПОТЕКАЛЫҚ НЕСИЕЛЕУДІҢ ТЕОРИЯЛЫҚ НЕГІЗДЕРІ
1.1 Ипотекалық несиенің мәні мен маңызы ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... 9
1.2 Шет ел тәжірибесіндегі ипотекалық несиелеу жүйесінің даму үлгілері ... ..17
1.3 Екінші деңгейлі банктердегі ипотекалық несиелеуді ұйымастыру ... ... ... ..23
2 ҚАЗАҚСТАН РЕСПУБЛИКАСЫНДА ИПОТЕКАЛЫҚ НЕСИЕЛЕУДІҢ ҚАЗІРГІ ЖАҒДАЙЫ ЖӘНЕ ДАМУ ҮРДІСІ
2.1 Қазақстандағы ипотекалық несие нарығының қазіргі жағдайын талдау ... ..31
2.2 «Қазкоммерцбанк» АҚ.ның ипотекалық несие саясаты ... ... ... ... ... ... ... ... 40
2.3 «Казкоммерцбанк» АҚ .ның ипотекалық несиелеу механизмінің ерекшеліктері ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... 54
3 ҚР ЕКІНШІ ДЕҢГЕЙЛІ БАНКТЕРДІҢ ИПОТЕКАЛЫҚ НЕСИЕЛЕУДІ ЖЕТІЛДІРУ ЖОЛДАРЫ
3.1 Ипотекалық несиенің даму мәселелері мен оларды шешу жолдары ... ... ...59
3.2 Халықты ипотекалық несиелеуді қаржыландыру көздерін жетілдіру ... ... ..66
ҚОРЫТЫНДЫ ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ...76
ҚОЛДАНЫЛҒАН ӘДЕБИЕТТЕР ТІЗІМІ ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... 81
1 ИПОТЕКАЛЫҚ НЕСИЕЛЕУДІҢ ТЕОРИЯЛЫҚ НЕГІЗДЕРІ
1.1 Ипотекалық несиенің мәні мен маңызы ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... 9
1.2 Шет ел тәжірибесіндегі ипотекалық несиелеу жүйесінің даму үлгілері ... ..17
1.3 Екінші деңгейлі банктердегі ипотекалық несиелеуді ұйымастыру ... ... ... ..23
2 ҚАЗАҚСТАН РЕСПУБЛИКАСЫНДА ИПОТЕКАЛЫҚ НЕСИЕЛЕУДІҢ ҚАЗІРГІ ЖАҒДАЙЫ ЖӘНЕ ДАМУ ҮРДІСІ
2.1 Қазақстандағы ипотекалық несие нарығының қазіргі жағдайын талдау ... ..31
2.2 «Қазкоммерцбанк» АҚ.ның ипотекалық несие саясаты ... ... ... ... ... ... ... ... 40
2.3 «Казкоммерцбанк» АҚ .ның ипотекалық несиелеу механизмінің ерекшеліктері ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... 54
3 ҚР ЕКІНШІ ДЕҢГЕЙЛІ БАНКТЕРДІҢ ИПОТЕКАЛЫҚ НЕСИЕЛЕУДІ ЖЕТІЛДІРУ ЖОЛДАРЫ
3.1 Ипотекалық несиенің даму мәселелері мен оларды шешу жолдары ... ... ...59
3.2 Халықты ипотекалық несиелеуді қаржыландыру көздерін жетілдіру ... ... ..66
ҚОРЫТЫНДЫ ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ...76
ҚОЛДАНЫЛҒАН ӘДЕБИЕТТЕР ТІЗІМІ ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... 81
Диплом жұмысының өзектілігі. Қазақстан Республикасының Президенті Н.Ә. Назарбаевтың Қазақстан халқына «Қазақстан-2050» стратегиясы қалыптасқан мемлекеттің жаңа саяси бағыты» 2013 жылғы жолдауында халықты қолжетімді баспанамен қамтамасыз ету мемлекеттің негізгі мақсаты етіп болып белгіленген. [1]
Осыған байланысты Қазақстан Республикасы экономикасының қаржылық секторының қазіргі даму кезеңі екінші деңгейдегі банктердің активінде ипотекалық несиелендірудің белгілі бір ұлғаю үлесімен мінезделеді. Сонымен қатар ипотекалық өнімнің дамуы сапалы орынды иеленеді, құрылысты және үйді сатып алуда алғашқы төлемді төлеу арқылы несиенің мерзімі мен пайызы бойынша топтастыруға және коммерциялық мүлікті жөндеуге, жаңартуға болады.
Азаматтарды жылжымайтын мүлікпен қамтамасыз ету әрбір дамыған және дамып келе жатқан мемлекеттердің маңызды мәселесі болып табылады. Қазақстанда қазіргі уақытта бұл мәселелер өте маңызды – жаңартуды қажет ету мен ескірген тұрғын қорын иелену және салынған үйдің жеткіліксіздігі.
Қазақстанның ипотекалық жүйесі жас болса да Қазақстан Республикасының Президенттінің «Қазақстанның мүлігі туралы» үкіміне біраз жыл толды. Қазір таңда ипотекалық несиелендірудің пайыздық мөлшерін қайта қаржыландыру жүйесі және т.б. сияқты түсініктер ел экономикасына толықтай енді.
Қазақстандық ғалымдардың пікірінше баспаналық ипотекалық несие – бұл баспананы қарызға алуға клиентке банкпен ұсынылған ақша құралдары. Клиент ұсынылған несиені қолданғаны үшін банкке пайыз төлеу қажет және ай сайын орнатылған келісім бойынша қарыз қаражаттарын мерзімінде қайтару қажет. Несие есебінде алынған баспана қарыз алушының атына тіркеледі және клиент ипотекалық несиені толық өтегенге дейін банк кепілдігінде болады.
Бұл жағдайда ешқандай тәуекелдік болмайды. Сатып алушы банкке келіп несиені рәсімдегеннен кейін меншікке баспананы алады. Егер де несие берген банк шығынға ұшыраса және әртүрлі жағдайларда да азамат бұл баспананың иеленушісі болып қалады.
Тақырыпты зерттеудің дәрежесі. Екінші деңгейлі банктердің ипотекалық несиелендіруді ұйымдастыру жағдайын зерттеу барысында ипотекалық несиенің қазіргі жағдайы, жеткен жетістіктері, проблемалары отандық және шетелдік экономистердің еңбектерінде жан-жақты қарастырылған. Екінші деңгейлі банктерде ипотекалық несиені ұйымдастыру жұмыстарына зерттеу жүргізген Ғ.С.Сейітқасымов Ғ.С., Мақыш С.Б., Ильясов К.К., Зейнельгабдин А.Б., Мельников В.Д., Рафалович Л.А., Долан Э.Дж., Шарипов К.А., Худяков А.И., Юрченко Т.В., Лаврушина О.И., Ефимова Л.Г. сияқты беделді экономистер зор үлес қосқан.
Осыған байланысты Қазақстан Республикасы экономикасының қаржылық секторының қазіргі даму кезеңі екінші деңгейдегі банктердің активінде ипотекалық несиелендірудің белгілі бір ұлғаю үлесімен мінезделеді. Сонымен қатар ипотекалық өнімнің дамуы сапалы орынды иеленеді, құрылысты және үйді сатып алуда алғашқы төлемді төлеу арқылы несиенің мерзімі мен пайызы бойынша топтастыруға және коммерциялық мүлікті жөндеуге, жаңартуға болады.
Азаматтарды жылжымайтын мүлікпен қамтамасыз ету әрбір дамыған және дамып келе жатқан мемлекеттердің маңызды мәселесі болып табылады. Қазақстанда қазіргі уақытта бұл мәселелер өте маңызды – жаңартуды қажет ету мен ескірген тұрғын қорын иелену және салынған үйдің жеткіліксіздігі.
Қазақстанның ипотекалық жүйесі жас болса да Қазақстан Республикасының Президенттінің «Қазақстанның мүлігі туралы» үкіміне біраз жыл толды. Қазір таңда ипотекалық несиелендірудің пайыздық мөлшерін қайта қаржыландыру жүйесі және т.б. сияқты түсініктер ел экономикасына толықтай енді.
Қазақстандық ғалымдардың пікірінше баспаналық ипотекалық несие – бұл баспананы қарызға алуға клиентке банкпен ұсынылған ақша құралдары. Клиент ұсынылған несиені қолданғаны үшін банкке пайыз төлеу қажет және ай сайын орнатылған келісім бойынша қарыз қаражаттарын мерзімінде қайтару қажет. Несие есебінде алынған баспана қарыз алушының атына тіркеледі және клиент ипотекалық несиені толық өтегенге дейін банк кепілдігінде болады.
Бұл жағдайда ешқандай тәуекелдік болмайды. Сатып алушы банкке келіп несиені рәсімдегеннен кейін меншікке баспананы алады. Егер де несие берген банк шығынға ұшыраса және әртүрлі жағдайларда да азамат бұл баспананың иеленушісі болып қалады.
Тақырыпты зерттеудің дәрежесі. Екінші деңгейлі банктердің ипотекалық несиелендіруді ұйымдастыру жағдайын зерттеу барысында ипотекалық несиенің қазіргі жағдайы, жеткен жетістіктері, проблемалары отандық және шетелдік экономистердің еңбектерінде жан-жақты қарастырылған. Екінші деңгейлі банктерде ипотекалық несиені ұйымдастыру жұмыстарына зерттеу жүргізген Ғ.С.Сейітқасымов Ғ.С., Мақыш С.Б., Ильясов К.К., Зейнельгабдин А.Б., Мельников В.Д., Рафалович Л.А., Долан Э.Дж., Шарипов К.А., Худяков А.И., Юрченко Т.В., Лаврушина О.И., Ефимова Л.Г. сияқты беделді экономистер зор үлес қосқан.
1 Қазақстан Республикасының Президенті - Елбасы Н.Ә.Назарбаевтың «Қазақстан-2050» стратегиясы қалыптасқан мемлекеттің жаңа саяси бағыты» атты Қазақстан халқына Жолдауы 2013 ж
2 Ақша айналысы және несие. Оқулық.С.Б.Мақыш.-Алматы.;Экономика, 2006ж.
3 Банковскве дело.Учебник под.ред. В.И.Колесникова, Л.П.Кроливецкой.-М.;Финансы и статистика 2004ж.
4 Банковское дело. Под.ред. О.И.Лаврушина.-М.;Банк и биржевой науно-консультативный центр,2000
5 Банковское дело. Справочное пособие под.ред. Ю.А.Бабичевой.-М.;Экономика, 2003
6 Банковское дело.учебник.изд.Қаржы-қаражат,2009
7 Агальцева С.Жельё и кредит,//Банки Казахстана,№1,2002
8 Аманова А. Ипотека.проблемы правоприменительной практике.//Де-Юре.№5,2005
9 Баялбаева А.К. Национальные модели ипотечного кредитования,//Банки Казахстана,№8,2005
10 Ермекбаева Б.Ж. Салық салу негіздері. Оқу құралы. Алматы, 2012 жыл. /52- 60,б/
11 Ермекбаева Б.Ж., Арзаева М.Ж. Шет мемлекеттердің салықтары. Оқу құралы. Алматы, 2004 жыл / 4-133б/
12 Супугалиева Г.И., Керимбекова Н.Н. Инвестициялау негізінде. Алматы қ. Қазақ Университеті. 2012жыл
13 Керимбекова Н.Н., Супугалиева Г.И. Банктік тәуекелдер және оны басқару. Алматы қ. Қазақ Университеті 2013 жыл
14 С.Б. Мақыш Банк ісі. Алматы. Жеті жарғы. 2009
15 С.Б. Мақыш Коммерциялық банктер операциялары. Алматы. Издат-маркет. 2004.
16 Валеев Ш. Об актуальных аспектах гарантирования ипотечных кредитов,//Банки Казахстана,№10,2004
17 ДюсембаевН.Отдельные вопросы ипотечного кредитования,//Финансы и Кредит,№1,2004
18 Тұрғын үй құрылысын ұзақ мерзімді қаржыландыру және ипотекалық несиелеу жүйесін дамыту концепциясы. ҚР Үкіметінің қаулысы №1290. 21.08.2000ж
19 Жалелова С.М. методы проведения экономической политики в области формирования и развития системы ипотечного кредитования.//Банки Казахстана,№3,2005
20 Котляров М.А. Ипотека и системные проблемы рынка недвижемости в России.//Финансы и кредит,№12,2004
21 Кудрявцев В.А. Основы организации ипотечного кредитования, Москва.Высшая школа.1998
22 Салихова А.Р. Система жилищнего кредитования: современное состояние и преспективы развития.//Банки Казахстана,№8,2004
23 Тартаковская Т.Закон Республики Казахстан«Об ипотеке недвижимого имущества».//Юрист.№1,2007
24 Марченко Г. Казахстанская ипотека: год спустя. Банки Казахстана – 2001-№10.С.Б. Мақыш Банк ісі. Алматы. Жеті жарғы. 2009
25 Тлеуберген Д. Развитие системы ипотечного кредитования в экономике Казахстана.//Analytik.№4,2005
26 Тұрлыбеков А.Ж. Ипотекалық несиесінің жүйесі.//Вестник КазНУ. №2,2005
27 Шыныбеков Н.С. Қазақстанның тұрғын үй ипотекасы.//Вестник. КазНУ.№6,2005
28 «Казкоммерцбанк» АҚ аудиторлық есебі 2010-2012 жылдар;
29 «Казкоммерцбанк» АҚ консолитарлық есебі 2010-2012 жылдар;
30 www.nationalbank.kz - Банктердің кредиттері туралы статистика мәліметтері ҚР-ның Ұлттық банкi статистикалық бюллетені. N4 (221) сәуір 2013 жыл
31 www. kkb.kz
32 www.ipoteka.kz
33 www.nationalbank.kz
2 Ақша айналысы және несие. Оқулық.С.Б.Мақыш.-Алматы.;Экономика, 2006ж.
3 Банковскве дело.Учебник под.ред. В.И.Колесникова, Л.П.Кроливецкой.-М.;Финансы и статистика 2004ж.
4 Банковское дело. Под.ред. О.И.Лаврушина.-М.;Банк и биржевой науно-консультативный центр,2000
5 Банковское дело. Справочное пособие под.ред. Ю.А.Бабичевой.-М.;Экономика, 2003
6 Банковское дело.учебник.изд.Қаржы-қаражат,2009
7 Агальцева С.Жельё и кредит,//Банки Казахстана,№1,2002
8 Аманова А. Ипотека.проблемы правоприменительной практике.//Де-Юре.№5,2005
9 Баялбаева А.К. Национальные модели ипотечного кредитования,//Банки Казахстана,№8,2005
10 Ермекбаева Б.Ж. Салық салу негіздері. Оқу құралы. Алматы, 2012 жыл. /52- 60,б/
11 Ермекбаева Б.Ж., Арзаева М.Ж. Шет мемлекеттердің салықтары. Оқу құралы. Алматы, 2004 жыл / 4-133б/
12 Супугалиева Г.И., Керимбекова Н.Н. Инвестициялау негізінде. Алматы қ. Қазақ Университеті. 2012жыл
13 Керимбекова Н.Н., Супугалиева Г.И. Банктік тәуекелдер және оны басқару. Алматы қ. Қазақ Университеті 2013 жыл
14 С.Б. Мақыш Банк ісі. Алматы. Жеті жарғы. 2009
15 С.Б. Мақыш Коммерциялық банктер операциялары. Алматы. Издат-маркет. 2004.
16 Валеев Ш. Об актуальных аспектах гарантирования ипотечных кредитов,//Банки Казахстана,№10,2004
17 ДюсембаевН.Отдельные вопросы ипотечного кредитования,//Финансы и Кредит,№1,2004
18 Тұрғын үй құрылысын ұзақ мерзімді қаржыландыру және ипотекалық несиелеу жүйесін дамыту концепциясы. ҚР Үкіметінің қаулысы №1290. 21.08.2000ж
19 Жалелова С.М. методы проведения экономической политики в области формирования и развития системы ипотечного кредитования.//Банки Казахстана,№3,2005
20 Котляров М.А. Ипотека и системные проблемы рынка недвижемости в России.//Финансы и кредит,№12,2004
21 Кудрявцев В.А. Основы организации ипотечного кредитования, Москва.Высшая школа.1998
22 Салихова А.Р. Система жилищнего кредитования: современное состояние и преспективы развития.//Банки Казахстана,№8,2004
23 Тартаковская Т.Закон Республики Казахстан«Об ипотеке недвижимого имущества».//Юрист.№1,2007
24 Марченко Г. Казахстанская ипотека: год спустя. Банки Казахстана – 2001-№10.С.Б. Мақыш Банк ісі. Алматы. Жеті жарғы. 2009
25 Тлеуберген Д. Развитие системы ипотечного кредитования в экономике Казахстана.//Analytik.№4,2005
26 Тұрлыбеков А.Ж. Ипотекалық несиесінің жүйесі.//Вестник КазНУ. №2,2005
27 Шыныбеков Н.С. Қазақстанның тұрғын үй ипотекасы.//Вестник. КазНУ.№6,2005
28 «Казкоммерцбанк» АҚ аудиторлық есебі 2010-2012 жылдар;
29 «Казкоммерцбанк» АҚ консолитарлық есебі 2010-2012 жылдар;
30 www.nationalbank.kz - Банктердің кредиттері туралы статистика мәліметтері ҚР-ның Ұлттық банкi статистикалық бюллетені. N4 (221) сәуір 2013 жыл
31 www. kkb.kz
32 www.ipoteka.kz
33 www.nationalbank.kz
МАЗМҰНЫ
КІРІСПЕ ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..
... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... 6
1 ИПОТЕКАЛЫҚ НЕСИЕЛЕУДІҢ ТЕОРИЯЛЫҚ НЕГІЗДЕРІ
1.1 Ипотекалық несиенің мәні мен
маңызы ... ... ... ... ... ... ... . ... ... ... ... ... ... ... ...9
1.2 Шет ел тәжірибесіндегі ипотекалық несиелеу жүйесінің даму
үлгілері ... ..17
1.3 Екінші деңгейлі банктердегі ипотекалық несиелеуді
ұйымастыру ... ... ... ..23
2 ҚАЗАҚСТАН РЕСПУБЛИКАСЫНДА ИПОТЕКАЛЫҚ НЕСИЕЛЕУДІҢ ҚАЗІРГІ ЖАҒДАЙЫ ЖӘНЕ
ДАМУ ҮРДІСІ
2.1 Қазақстандағы ипотекалық несие нарығының қазіргі жағдайын
талдау ... ..31
2.2 Қазкоммерцбанк АҚ-ның ипотекалық несие
саясаты ... ... ... ... ... ... ... ... 40
2.3 Казкоммерцбанк АҚ –ның ипотекалық несиелеу механизмінің
ерекшеліктері ... ... ... ... ... .. ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..
... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..54
3 ҚР ЕКІНШІ ДЕҢГЕЙЛІ БАНКТЕРДІҢ ИПОТЕКАЛЫҚ НЕСИЕЛЕУДІ ЖЕТІЛДІРУ ЖОЛДАРЫ
3.1 Ипотекалық несиенің даму мәселелері мен оларды шешу
жолдары ... ... ...59
3.2 Халықты ипотекалық несиелеуді қаржыландыру көздерін
жетілдіру ... ... ..66
ҚОРЫТЫНДЫ ... ... ... ... ... ... .. ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... .
... ... ... ... ... ... ... ... ... ..76
ҚОЛДАНЫЛҒАН ӘДЕБИЕТТЕР
ТІЗІМІ ... ... ... ... ... ... ... . ... ... ... ... ... ... ...81
КІРІСПЕ
Диплом жұмысының өзектілігі. Қазақстан Республикасының Президенті Н.Ә.
Назарбаевтың Қазақстан халқына Қазақстан-2050 стратегиясы қалыптасқан
мемлекеттің жаңа саяси бағыты 2013 жылғы жолдауында халықты қолжетімді
баспанамен қамтамасыз ету мемлекеттің негізгі мақсаты етіп болып
белгіленген. [1]
Осыған байланысты Қазақстан Республикасы экономикасының қаржылық
секторының қазіргі даму кезеңі екінші деңгейдегі банктердің активінде
ипотекалық несиелендірудің белгілі бір ұлғаю үлесімен мінезделеді. Сонымен
қатар ипотекалық өнімнің дамуы сапалы орынды иеленеді, құрылысты және үйді
сатып алуда алғашқы төлемді төлеу арқылы несиенің мерзімі мен пайызы
бойынша топтастыруға және коммерциялық мүлікті жөндеуге, жаңартуға болады.
Азаматтарды жылжымайтын мүлікпен қамтамасыз ету әрбір дамыған және
дамып келе жатқан мемлекеттердің маңызды мәселесі болып табылады.
Қазақстанда қазіргі уақытта бұл мәселелер өте маңызды – жаңартуды қажет ету
мен ескірген тұрғын қорын иелену және салынған үйдің жеткіліксіздігі.
Қазақстанның ипотекалық жүйесі жас болса да Қазақстан Республикасының
Президенттінің Қазақстанның мүлігі туралы үкіміне біраз жыл толды.
Қазір таңда ипотекалық несиелендірудің пайыздық мөлшерін қайта
қаржыландыру жүйесі және т.б. сияқты түсініктер ел экономикасына толықтай
енді.
Қазақстандық ғалымдардың пікірінше баспаналық ипотекалық несие – бұл
баспананы қарызға алуға клиентке банкпен ұсынылған ақша құралдары. Клиент
ұсынылған несиені қолданғаны үшін банкке пайыз төлеу қажет және ай сайын
орнатылған келісім бойынша қарыз қаражаттарын мерзімінде қайтару қажет.
Несие есебінде алынған баспана қарыз алушының атына тіркеледі және клиент
ипотекалық несиені толық өтегенге дейін банк кепілдігінде болады.
Бұл жағдайда ешқандай тәуекелдік болмайды. Сатып алушы банкке келіп
несиені рәсімдегеннен кейін меншікке баспананы алады. Егер де несие берген
банк шығынға ұшыраса және әртүрлі жағдайларда да азамат бұл баспананың
иеленушісі болып қалады.
Тақырыпты зерттеудің дәрежесі. Екінші деңгейлі банктердің ипотекалық
несиелендіруді ұйымдастыру жағдайын зерттеу барысында ипотекалық несиенің
қазіргі жағдайы, жеткен жетістіктері, проблемалары отандық және шетелдік
экономистердің еңбектерінде жан-жақты қарастырылған. Екінші деңгейлі
банктерде ипотекалық несиені ұйымдастыру жұмыстарына зерттеу жүргізген
Ғ.С.Сейітқасымов Ғ.С., Мақыш С.Б., Ильясов К.К., Зейнельгабдин А.Б.,
Мельников В.Д., Рафалович Л.А., Долан Э.Дж., Шарипов К.А., Худяков А.И.,
Юрченко Т.В., Лаврушина О.И., Ефимова Л.Г. сияқты беделді экономистер зор
үлес қосқан.
Дипломдық жұмыстың мақсаты - Қазақстан Республикасының екінші деңгейлі
банктерінің ипотекалық несиелендіруін ұйымдастырудың қарқынды дамуын және
механизмін зерттеу.
Қойылған мақсатқа жету үшін келесі міндеттерді орындау қажет
параграфтары:
екінші деңгейлі банктердің ипотекалық несиелендіруді ұйымдастыруға толық
түсінік беру;
Қазақстанның және шетел елдердің екінші деңгейлі банктерінің ипотекалық
несиелендіруді ұйымдастырудың маңызы мен артықшылықтарын ашу;
екінші деңгейлі банктердің ипотекалық несиелендіруді ұйымдастыру
механизмдерінде талдау жасау;
Казкоммерцбанк АҚ-ның ипотекалық несиені ұйымдастыру қызметіне талдау;
Қазақстан Республикасының ипотекалық несиелендіру механизмін жетілдіру
жолдарын өндеу;
Екінші деңгейлі банктердің ипотекалық несие бойынша пайыздық мөлшерлемені
төмендетіп, құжаттарды рәсімдеу көлемін жеңілдету.
Дипломдық жұмыстың зерттеу объектісі – Казкоммерцбанк АҚ –ның
ипотекалық несие саясаты.
Дипломдық жұмыстың пәні – ипотекалық несиені беру, қайтару және
банктер тарапынан бақылауды ұйымдастыру және жетілдіру жолдары.
Дипломдық жұмыстың теориялық және әдістемелік негізі. Дипломдық
жұмыстың әдістемелік және тәжірибелік негізі ретінде отандық және шетелдік
авторлардың оқу құралдары, монографиялары, баспасөз қаржылық ақпараттары,
ҚР Ипотекалық несиелендіру туралы заңы, Казкоммерцбанк АҚ бухгалтерлік
балансы, интернет сайт мәліметтері қолданылды.
Дипломдық жұмыстың тәжірибелік негізі. Зерттеу жүргізу барысындағы
алынған жұмыстың нәтижелерін Қазақстан Республикасының екінші деңгейлі
банктері, сонымен бірге қаржы-несие саласында қызмет аткаратын қаржылық
институттардың қызмет етуінде және экономикалық оқу орындарының, қайта
даярлау және мамандардың біліктілігін жетілдіру институттарының оқу
үдерісін ұйымдастыру барысында қолдануға болады.
Дипломдық жұмыстың зерттеу әдістері. Қазақстандағы екінші деңгейлі
банктердің ипотекалық несиені ұйымдастырудың басты әдістері, оның одан әрі
даму жолдарын табу және зерттеу, және оны КазкоммерцбанкАҚ-да
тәжірибелік қолдану.
Зерттеу жұмысының ғылыми жаңашылдығы мен практикалық маңызы:
ипотекалық несие сияқты экономикалық терминдердің ұғымдары зерттеліп және
олар бойынша авторлық көзқарастар ұсынылды;
Қазақстандағы ипотекалық несиені ұйымдастыруды дамыту факторлары
құрастырылып, бір жүйеге келтірілді;
ипотекалық несиені мемлекет тарапынан каржы-несиелік және инвестициялық
қолдау саясатының негізгі бағыттары ұсынылды;
республикадағы ипотекалық несиені дамытуды тежейтін және несиелеуге кедергі
болып отырған негізгі факторлар және олармен күресудің
іс-шаралары анықталды;
коммерциялық банктердің ипотекалық несиелеу үдерісін жетілдіру бойынша
ұсыныстар келтірілді.
Дипломдық жұмыстың құрылымы. Диплом жұмысы бет көлемінен, негізгі
бөлімі кіріспеден, 3 бөлімнен, қорытындыдан, сонымен қатар қолданыған 33
әдебиеттер тізімінен, тұрады. Жұмыста 11 кесте және 16 сурет бар.
Кіріспеде тақырыптың өзектілігі, мақсаты мен міндеттері, объектісі мен
пәні және зерттеу әдістері қарастырылған.
Бірінші бөлімде ипотекалық несиелендіруді ұйымдастырудың теориялық
негізі, ипотекалық несиелендірудің мәні мен маңызы, екінші деңгейлі
банктердегі ипотекалық несиенің формалары және Ипотекалық несиені
ұйымдастыру барысындағы отандық және шетелдік тәжірибелер жайында
көрсетілген.
Екінші бөлімде Казкоммерцбанк АҚ-ның ипотекалық несиелендіруіне,
қаржылық көрсеткіштеріне, ипотекалық несиелендіру саясатына талдау жасалды.
Қазақстандағы ипотекалық несиенің қазіргі мәселелерімен толықтырылды.
Үшінші бөлімде Ипотекалық несиенің мәселелері мен даму болашағы
қарастырылды.
Дипломдық жұмысты зерттеудің нәтижелері қорытындыда жинақталған.
1 ИПОТЕКАЛЫҚ НЕСИЕЛЕУДІҢ ТЕОРИЯЛЫҚ НЕГІЗДЕРІ
1.1 Ипотекалық несиенің мәні мен маңызы
Елдер дамуының әлемдік тәжірибесі іс жүзінде барлық елдер әртүрлі
деңгейде экономикалық қайшылықтарды, кризистерді бастан кешіргендігін
көрсетеді. Барлық кезеңдерде тұрғындардың төлем қабілетті сұранысын
көтерудің өміршеңді экономикалық механизмі айтарлықтай табыстар алып
келетін, жылжымайтын мүлік нарығын дамытатын, яғни экономиканы құлдыраудан
алып шығатын болуы тиіс. Мұндай капиталды тартудың тиімді тұтқасы бұрынғы
кезде де, қазіргі кезде де ипотека болып табылады.
Банк жүйесін реформалау қажеттілігі Қазақстанның эволюциялық дамуының
сапалы, жаңа деңгейге жетуінің қажеттігінен туындап отыр. Нарықты
экономикаға көшкен жылдар аралығында Қазақстан Республикасының банк жүйесі
реформалаудың ұзақ та, қиын кезеңін бастан кешірді. Бұл кезеңде еліміздің
банк жүйесінде тек сандық емес, сонымен бірге сапалы өзгерістер болды деп
айтуға болады.
Қазақстан Республикасының нарықтық экономикаға көшуімен бірге
ипотекалық несиелеудің алғышарттары пайда бола бастады. Әлемде қабылданған
тұрғын үй құрылысын ұзақ мерзімді қаржыландырудың негізгі бағыттары
ипотекалық несие беру және құрылыстық жинақ жүйелері болып табылады.
Сондықтан да Қазақстан үшін тұрғын үй саясатының басым бағыттарының бірі –
ипотекалық несие беру және құрылыстық жинақ жүйелерін қалыптастыру болып
табылады.
Құрылыстық жинақ жүйесін енгізу тұрғын үй проблемасын шешуге елеулі
үлес қосатыны баршаға мәлім, өйткені құрылыстық жинақ қаржылары тұрғын үй
құрылысын қаржыландыруға халықтың тікелей қатысуын ынталандырады.
Құрылыстық жинақ жүйесі дамыған қаржы рыноктарының болуын қажет етпейді
және ол көбіне халықтың орташа табысы бар жігіне бағытталған. Аталмыш
бағдарламаның табысты жүргізілуі, оның мемлекет тарапынан тиісті қолдау
табуы, ипотекалық несие бойынша белгіленетін сыйақы мөлшерінің тартымды
деңгейінің болуы, тиісті заңмен реттелетін қажетті және қолайлы
жағдайларының қалыптасуы тұрғын халықтың неғұрлым басым жіктері үшін
ипотекалық жүйені неғұрлым тартымды етуге мүмкіндік береді. Құрылыстық
жинақ жүйесін дамытуға ең алдымен мемлекет мүдделі болып табылады, ал осы
жүйеге қатысушылар оның қолданысын пайдалана алады.
Құрылыстық жинақ жүйесін дамытумен қатар ипотекалық несие беру жүйесін
дамыту тұрғын үй мәселесін шешудегі маңызды бағыттардың бірі болып
табылады. Мұның өзі рынокта тұрғын үйді жеке меншікке сатып алу үшін жағдай
жасайды және халықтың неғұрлым экономикалық белсенді бөлігіне бағытталды.
Сонымен бірге, бүгінгі таңдағы ипотекалық несие беру халықтың табыстары
есебінен тұрғын үй проблемасын шешудің басқа да құралдарымен үйлестіріле
отырып дамытылуы тиіс.
Ипотека - бұл дамыған капитализм елдерінен келген қазіргі заман сөзі
емес. Ипотекалық несиелеудің тарихы өркениет дамуының тамырларынан бой
алады. Ипотека термині ең алғашқы рет Грекияда б.з.д. VI ғасырдың басында
пайда болған (оны Солон деген архонт енгіздірген) және сол кездің өзінде
ол қарыз алушының несие ұсынушы алдындағы жауаркершілігін белгілі бір жер
иелігімен қамтамасыз етуімен байланысты болған. Солоннан алдын Драконт
(б.з.д. 621 жылы) жеке меншікке және оның жылжымалы бөлігіне деген кез
келген қол сұғушылық қатаң түрде жазаланады деген тәртіп енгізген еді.
Сондықтан оның аты және оның енгізген тәртіптері тарихта дракон заңдары
деген атпен белгілі.
Әртүрлі елдерде кең ауқымда дами келіп, ипотекалық жүйе 1783 жылғы
қаулымен Пруссияда, 1811 жылы азаматтық ережемен Австрияда, 1843 жылғы
қаулымен Саксонияда енгізілген. Екі жаққа да тәуекелдің деңгейі минимумға
теңдестірілген несиелік қатынастардың осы сияқты формасы революцияға
дейінгі Ресей империясында да болған.
Бірінші ипотекалық банк 1770 жылы Силезияда қүрылған. Бұл ірі
помещиктің шаруашылыққа қаржылай көмек көрсететін мемлекеттік банк болған.
Қаражат тарту мақсатында ол кепілхаттар (ипотекалық облигациялардың
алуандығы) шығарған еді.
Алғашқы жекеше акционерлік және таза ипотекалық банк 1962 жылы
Франкфуртте құрылды. АҚШ-тың 60-жылдық тәжірибесі тек қана азаматтарының
тұрғын үй мәселесін шешуде ғана емес, сондай-ақ дер кезінде ауыр
әкономикалық кризистен алып шыққан ипотекалық жүйесін құруда да көрініс
табады. Бүгінгі таңда Американың ортакласты адамдары тұрғын үймен
қамтамасыздандырылып болды, ендігі кезде ипотекалық несиелеу тұрғындардың
төмен табысты бөліктері арасында таралуда. АҚШ-тың 1920-1930 жылдарғы ауыр
экономикалық кризистен тұрғын үйді инвестициялау саласында реформалар
жүргізу жолымен шығуын табиғи мысал ретінде көруге болады. Бұл өте қысқа
мерзім ішінде созылмалы дағдарыс жағдайынан тұрақты, жоғары дәрежеде
дамыған экономикаға өтуге мүмкіндік берді. КСРО құлдырауынан соң бұрынғы
кеңестік республикалар территориясында да ипотекалық несиелеу белсенді даму
үстінде.
Сонымен, ипотека термині (ағылшынның һугоіһеке) - кепілдік, кепілзат,
кепілге салу деген мағынаны білдіреді. Ипотекалық несие дегеніміз - бұл
қозғалмайтын мүліктерді (тұрғын үйді, өндіріс ғимараттарын, жерді және тағы
басқаларды) кепілге алып, ұзақ мерзімге берілетін несие.
Әлемдік тәжірибеде кеңінен қолданылатын, алайда біздің тәжірибемізде
бірқатар тежеуші факторлардың болуына байланысты дамуы кешігіп жатқан
несиені қамтамасыз етудің дәстүрлі емес формасы –ипотека болып табылады.
Ипотекалық несие – бұл қатаң түрде анықталған, кепілге берілетін
ссуда. Қарызды қайтармаған жағдайда жылжымайтын мүлік сатылады және одан
түскен түсім қарыз берушінің шығынын жабуға жұмсалады. Алайда, кейбір
жылжымайтын мүліктердің өтімсіздігіне байланысты, кепілді сату қиынға түсіп
отырады.
Ипотека - өндірістік емес және материалды өндірістің дамуына қаржы
ресурстарын тартудың бірден бір әдісі болып табылады. Ол жылжымайтын мүлік
обьектілеріне иелік ету құқығына шаруашылық айналымды қамтамасыз етеді.
Ипотека дағдарысты жоюға екі жол арқылы ықпал етеді.
Біріншіден, ипотекалық несиелеудің оң бағытта дамуы экономиканың нақты
секторында айқын байқалып,ондағы өнеркәсіп салаларының бірқатарында
өндірістің құлдырауын тоқтатуға мүмкіндік береді.
Екіншіден, ипотекалық несиелеудің дамуы экономикалық дағдарыстан
туындайтын әлеуметтік тұрақсыздыққа өзінің оң әсерін тигізеді. Бір жағынан,
ипотекалық несиелеудің дамуы жұмыссыздық зардаптарына тосқауыл бола отырып,
құрылыс өндірісіне қосымша жергілікті еңбек ресурстарын тартады. Мұндай
жағдайда, ипотека жұмыспен қамту мәселесін шешуге ықпалын тигізеді. Екінші
жағынан, әлеуметтік тұрақтылыққа қол жеткізудің ең басты алғы шарты,
халықтың тұрғын үйге деген қажеттілігін қанағаттандыру болып табылады. Үйі
немесе пәтері бар адамның жанұя құруға, бала өсіруге мүмкіндігі болады.
Жақсы тұрғын үймен, тұрмыстық жағдаймен қамтамасыз етілген өмір ұлтымыздың
салауаттылығын (денсаулығын) арттыра түсіп, өмірін ұзартады , соның
нәтижесінде, халықтың еңбекке қабілеттілігі артады.
Ипотекалық несие беру жүйесін қалыптастырудың басты мақсаты
–жылжымайтын мүлікке деген құқықты заңсыз әдістермен орнатумен байланысты
заңсыз әрекеттерге тосқауыл қою болып табылады.
Қазіргі кезде елімізде тұрғын үйді ипотекаға алу үлкен қызығушылық
туғызып отыр, өйткені нарықтық экономикада халықтың тұрғын үймен қамтамасыз
етілуінің көрсеткіші экономикалық өсудің маңызды көрсеткіштерінің бірі
болып табылады. Ол тұрған халықтың болашаққа сенімділігі мен экономиканың
әртүрлі секторларының даму динамикасын көрсетеді.
Ипотекалық несие беру барысында ссуда ұзақ мерзімге беріледі, дәлірек
айтатын болсақ ол несиені өтеу мерзімін созады және де ай сайын төленетін
төлем мөлшерін азайтады. Мұнда жаңадан сатып алынғалы отырған тұрғын үй
қарызды қайтарудың кепілі болып саналады және қарыз алушы өз қарызын өтей
алмаған жағдайда банк мекемесі кепілге қойылған мүлікті сатып жібереді.
Ипотекалық несиенің негізгі қатысушыларына мыналар жатады:
- Қарыз алушылар – қарыз алуға өз өтінішін білдірген, несие берушінің
ойынша, несиені қайтарып беруге төлем қабілеті бар, сенімді және
тұрғын үйді ипотекаға алған кезінде бастапқы (аванстық) төлем
жасауға қабілеті бар жеке тұлға;
- Несие берушілер–қарыз алушының несиелік қабілетін бағалау негізінде
оларға ипотекалық несиені ұсынушы және берілген ипотекалық несие
бойынша қызмет көрсететін банктер мен басқа да қаржы мекемелері;
- Тұрғын үй сатушылар - өз меншігіндегі тұрғын үйді немесе басқа да
заңды немесе жеке тұлғаның тапсырысы бойынша олардың меншігіндегі
тұрғын үйді сатушы жеке немесе заңды тұлғалар;
- Бағалау агенттіктері – ипотека кезінде кепіл құралы болып табылатын
тұрғын үйлерді бағалауды тәуелсіз түрде жүзеге асыратын лицензиясы
бар сақтандыру компаниялары;
- Екінші реттегі ипотекалық нарықтың операторлары – бұл бірінші
реттік несие берушілерден ипотекалық несиені сатып алып,соның
негізінде құнды қағаздарды шығаруды жүзеге асыратын заңды тұлғалар;
- Инвесторлар – екінші реттік ипотекалық нарықтың операторларынан
бағалы қағаздарды сатып алумен айналысатын жеке немесе заңды
тұлғалар (институционалды инвесторлар – зейнетақы қорлары,
сақтандыру компаниялары және т.б;
- Үкімет – бірінші және екінші реттік ипотекалық нарықтарды
бақылайды, бағалы қағаздар бойынша инвесторларға талаптар қояды,
екінші реттік ипотекалық нарықтың операторларын басқаруға қатысады;
- Бірінші реттік нарық қарыз алушы мен банктің бірлесе әрекет етуінің
арқасында қалыптасады, ал оның құралы – ипотекалық несие болып
табылады.
Ипотеканы экономикалық жүйенің элементі ретінде қарастыратын болсақ,
онда оның негізгі үш белгісін атап көрсетуге болар еді:
1) Жылжымайтын мүлік кепілі өндірісті дамыту үшін қажетті қаржы
ресурстарын тартудың құралы;
2) Мүліктік құқықты қамтамасыз етудің құралы.
3) Бағалы қағаздар рыногын қалыптастыратын көмекші құралы.
Экономикалық қатынастардағы ипотека – бұл жылжымайтын мүлік
обьектілеріне қосымша қаржы тартуға мүмкіндік беретін түтік болып табылады.
Ендігі жерде ипотекалық несиенің қызметтері мен басқа несиенің түрлерінің
алдындағы тартымды жақтарын атап өткен жөн болар еді.
Ипотекалық несиенің атқаратын қызметтері мыналар:
материалдық өндіріс саласына инвестиция тартудың қаржылық механизмі;
- қарызды қайтаруды қамтамасыз етудің;
- жылжымайтын мүлікті бөлу және оны қайта айналдыруды ынталандыру
құралы;
- ипотекалық бағалы қағаздарды шығаруды қамтамасыз етудің құралы.
Ипотекалық несиені несиенің басқа да көптеген түрлерінен
ерекшелендіретін негізгі белгілерге мыналарды жатқызуға болады:
1) кепілмен қамтамасыз етудің міндеттілігі, яғни қарыз алушы
өзінің міндеттемесін орындамаған жағдайда, оған алдымен
айыппұл шаралары қолданылып, содан соң ғана тұрғын үйді сату
жүзеге асырылады. Себебі алынған несиенің сомасын мүлікті
сатудан түскен сома есебінен өтеп отырады.
2) несие беру мерзімінің басқа да несие түрлеріне қарағандағы
салыстырмалы ұзақтығы. Несиені өтеу мерзімінің ұзақтығының
нәтижесінде қарыз алушының қарыз берушіге ай сайын төлеп
отыратын сомаларының мөлшері төмендеу болып келеді;
3) ипотекалық несиелердің мақсатты сипаты.
4) ипотекалық несие бойынша тәуекел деңгейінің салыстырмалы
түрде алғандығы төмендігі. Оның басты себептеріне мыналарды
жатқызуға болады:
- ипотекалық несиенің берілетін сомасы сатып алынғалы отырған
тұрғын үйдің нарықтық бағасының 60 - 70 пайызынан аспайтын
мөлшерде болады;
- ипотекалық несие бойынша төленетін негізгі қарыз сомасы мен
сыйақының (мүдденің) мөлшері қарыз алушының ай сайынғы табысының
30 пайызынан аспауы тиіс.
Аталған нормативтер ипотекалық несие берушінің тәуекел деңгейін едәуір
төмендетуге мүмкіндік туғызады. Ипотекалық несие беруді дамытудың басты
мақсатының өзі – орташа табысы бар тұлғалардың тұрғын үй сатып алуына
алғышарттар жасай алатын тиімді жұмыс атқара алатын жүйені қалыптастыру
болып табылады. Мұндай жүйенің қалыптасуы елімізде төмендегідей мәселелерді
шешуге мүмкіндік берер еді:
- азаматтардың төлем қабілеті бар сұранысын арттыру мен тұрғын
халықтың қалың жігіне тұрғын үй сатып алуды ыңғайлы ету;
- құрылыс кешенін дамытуды қамтамасыз ету.
Ипотекалық бизнестің дамуы экономиканың нақты секторының дамуына оң
әсерін тигізеді. Ипотека жаңадан салынған тұрғын үйлердің тез арада
сатылуына ықпалын тигізеді. Сонымен, жоғарыда аталынған себептердің барлығы
да ипотеканы дамытудың обьективті қажеттілік екендігінің куәсі болып
табылады. Ипотекалық несие жеке тұлғаларды несиелеудің бір түрі болып
табылады. Ипотекалық несиенің экономикалық мағынасы жағынан - бұл банктен
немесе басқа да қаржы үйымдарынан ссуда алу мақсатымен жылжымайтын мүлік
кепілінің алуан түрлілігі болып табылады. Қарапайым тілмен айтатын болсақ,
ипотека дегеніміз - бұл қарыз ақшаға үй сатып алу.
2002 жылғы 1 қыркүйектегі Жылжымайтын мүлік ипотекасы туралы
Қазақстан Республикасының заңына сәйкес ипотекалық несие дегеніміз -кепілге
берілген жылжымайтын мүлік немесе ондағы үлесі кепіл берушінің немесе
үшінші тұлғаның иелігі мен пайдалануында қалатын кепіл түрі. Жылжымайтын
мүлік ретінде жер учаскелері, сондай-ақ үйлер, ғимараттар, жермен берік
байланыстағы өзге де мүліктер, яғни ауыстырылуы олардың мақсатына шектен
тыс зиян келтірусіз мүмкін болмайтын объектілер. Ипотекалық несиелеу
нарықтық экономиканың ажырағысыз элементі болып табылады.
Ипотеканың айрықша маңызды принциптеріне мыналар жатады:
- кепілге салынатын мүлік нақты болу керек, яғни келісімшартта
кепілдік құқығының объектісіне жататын нақты мүлікті анықтау;
- кепілдіктің жариялылығы, яғни кепілге салынған мүліктің ауыртпалығын
үшінші түлға оңай танитындай болуы керек.
Ипотекалық несиелеуде белгілі бір реттілік пен белгілі қағидаларға
икемденіп әрекет етеді. Мұндай қағидалар келесідей:
- меншік құқығын шектеу шартында борышқордың қолында мүліктің
қалуы;
- кепіл үлесінің түрінде ссудалар мөлшерінің анықталуы;
- сол сияқты мүлікті үстеме ипотекалық ссудаға кепілге алу;
- сақтандыру есебі бойынша несие беру.
Ипотека тарихи түрде қалыптасса да, оның кез келген бір елде дамуы
үшін оған келесідей факторлар әсер етеді:
1. Саяси - елдегі саяси жүйенің жалпы тұрақтылығы.
2. Заңды - ол елдің жалпы құқықтық ортасының жағдайымен
анықталады. Мұнда ипотека дамуына бірден бір әсер етуші меншіктік
қатынастарды қорғаушы заңды ортаның мүмкіндігі болып табылады. Бәрінен
бұрын кепілдің объектісі болып табылатын жылжымайтын мүлікті өндіріп
алудың заңды тәсілдерін, меншікті тіркеу жүйесінің, сондай-ақ кепілді
тіркеу
жүйесінің нақты бар немесе жоқ екендігін анықтаудың әдістерін
қарастырады. Ипотеканың ойдағыдай дамуы ипотекалық операциялардың
жүзеге асуын және оның қатысушылары анықтайтын арнайы заңдар мен
бекітілулер арқылы мүмкін.
3. Экономикалық-қаржы нарығының қазіргі ахуалы және дамуы, валюта
тұрақтылығы және инфляция деңгейі, тұрғындардың төлем қабілеттілігі;
4. Тарихи шарттар мен факторлар - қаражатты жинақтаудың дәстүрі немесе
олардың тіптен болмауы, сондай-ақ тұрғындардың несиеге қатынасы, елдің
тарихи даму ерекшеліктері.
Ипотекалық несие - орта немесе ұзақ мерзімді несие түрі. Ипотекалық
несиелеу қаржы қызметтері нарығының барынша кең ауқымда дамушы бағыты болып
табылады. (сурет-1)
Саяси
Экономикалық
Ипотекалық несиелеуге
әсер етуші факторлар
Заңды
Тарихи
Сурет 1. Ипотекалық несиелеудің дамуына әсер ететін факторлар
Дерек көзі: С.Б. Мақыш Банк ісі. Алматы. Жеті жарғы. 2009 [14]
Ипотекалық несие нарығы қазіргі кезде жоғары қарқынмен дами бастауда.
Мұның бәрі, әрине, тұрғындардың жеке тұрғын үйге деген қажеттілігінен
туындайды. Алайда тұрғындардың көпшілік бөлігінің тиісті тұрғын үй иеленуге
жеткілікті деңгейде жинақ қоры болмайды. Сондықта да жеке тұлғаларға
ипотекамен (алғалы отырған тұрғын үймен)
қамтамасыздандырылған тұрғын үй алу мейлінше қолайлы. Несие нарығын бірнеше
сегменттерге бөліп қарасақ, онда бірнеше несие түріне байланысты олар жеке
дара дамитындығын байқауға болады. Осының бір мысалы ретінде келесі
Қазақстан Республикасына қарасты несие нарығының сегменттелуін көруге
болады (сурет-2).
Ипотекалық несиелеудің жүйесі икемді болуы үшін ұдайы жетілдіріліп
отырады. Мәселен, дамыған елдерде мыналар болады:
- төлемдері кезең сайын өсетін ссуда: алғашқы бес немесе он жылда
борышқордың шығысын тұрақты өсіруді қарастырады;
Ипотекалық несие Тұтыну несиесінің Құрылыс несиесінің
нарығы нарығы нарығы
Өнеркәсіптік несие Несие Банкаралық несие
нарығы нарығы нарығы
Сауда несиесінің Ауылшаруашылығы
нарығы несиелерінің нарығы
Сурет 2. ҚР несие нарығының сегменттері
Дерек көзі: С.Б. Мақыш Банк ісі. Алматы. Жеті жарғы. 2009 [14]
- төлем сомасы өзгеріп отыратын ссуда: жеңілдікті кезеңнің болуын
үйғарады, мұнда борышқор тек пайыздарды ғана төлейді. Жүктемені
бөлудің мұндай тәсілі борышқорға үлкен пайда береді;
- пайыз мөлшерлемесі өзгермелі ипотека - пайыз мөлшерлемесінің
деңгейі келісімшартта нақты шама түрінде тіркеледі әрі қандай да
бір нақты көрсеткішке немесе индекске байланысты болады.
Мөлшерлемелер жартыжылда бір рет қарастырылады.
Ипотекалық несиені рәсімдеуге негізгі құжаттарға кепілхат, вексель және
өзге де бағалы қағаздар жатады. Бұл құжаттарға ипотекалық компания
шығаратын ипотека облигациялары секілді құнды қағаздардың қайталама
нарығында баға белгіленуі мүмкін. Бұл арада кепілхат ссуда бойынша кепілге
салынған мүліктің заңды меншік құқығын несиегерге беруді ұйғаратын құжат
болып табылады. Онда несие келісімшарты бойынша борыштарды төлеу жөніндегі
қарыз алушының міндеттемесі, пайыз, салық, алымдар және меншіктен өндіріліп
алынатын өзге де төлемдер нақты көрсетіліп, сонымен бірге, оны Бұлінбеген
қалпында сақтау, жылжымайтын мүлікті сақтандыру, оны басқа түлғаға кепілдік
аясында беруге тыйым салынатыны және тағы басқалар айтылады.
Несие тәуекелділігі - қарыз алушының өз қаржылық міндеттемесін
орындамағанына байланысты орын алатын банк ссудасы бойынша төлемеу катері.
Теріс пайдалану қатері банк жүйесінде 80-ші жылдары кезінен тарады. Бұл
қатердің түрінен АҚШ-тағы барлық банктердің жартысынан көбісі банкротқа
ұшырады. Директорлар мен жоғары лауазымды қызметкерлер несиені өз туыстары
мен достарына берген, сондай-ақ, несиені қарыз алушының қаржылық жағдайын
тексермей беру секілді сақтық шаралары қолданылмаған.
Шетелдік несие бойынша қатері әсіресе 70-ші жылдары дамыған елдердегі
қарыз алушылар несиесі бойынша төлемдердің жаппай кешіктірілуімен
байланысты орын алады. Бұл АҚШ-тың бірталай аса ірі банктерінің банкротқа
ұшырауына себеп болды.
Ішкі қарыз бойынша төлемсіздік қарыз алушының төлем қабілетсіздігін
тудыратын барлық факторлар есебінің қиындығымен байланысты.
Осының бәрі несиенің бір түрі болғандықтан, ипотекалық несиеге де
қатысты жағдайлар. Ипотекалық несие тәуекелі өте жоғары болып келеді,
өйткені онда көп сомада қаражат беріледі жэне оның пайызы да жоғары болады.
Ал ең негізгісі, несиенің Бұл түрі ұзақ мерзімге берілгендіктен
қайтарымдылығы тәуекелді жағдай тудырады.
Ипотекалық кепілхаттар шығару тэуекелдің екі түрін тудырады - несие
тәуекелін (қарызгердің өз міндеттерін өз уақытысында және толығымен
орындамау тәуекелі, оның өзі қарызгер дефолтының тәуекелі мен кепілзат
тәуекелі қосындысынан тұрады) және өтімділік тәуекелі (сурет-3).
Ипотекалық несие тәуекелдері
Несие тәуекелі Өтімділік тәуекелі
Қарызгер дефолтының Кепілзат тәуекелі
тәуекелі
Сурет 3. Ипотекалық несие тәуекелінің түрлері
Дерек көзі: Керимбекова Н.Н., Супугалиева Г.И. Банктік тәуекелдер және оны
басқару. Алматы қ. Қазақ Университеті 2013 жыл [13]
Қарызгер дефолтының тәуекелі ипотекалық несиелеудің барлық үлгілерінде
кездеседі, алайда тәуекелдің бұл түріне неміс үлгісі барынша қалыпты болып
табылады. Дефолттың ықтималдығы көбіне оның табысындағы төлеу үлесіне де
тікелей байланысты. АҚШ-тағы 1994 жылғы несиелерді зерттеулер нәтижесінде
мынадай жағдайды аңғартты: егерде әр айдағы төлемдер айлық табыстың 36%-
ынан асса, онда қарызгердің дефолтқа ұшырау тәуекелі әр айдағы төлем жасауы
табыстың 30%-ын құрайтын қарызгер дефолтынан 2 есеге жоғары екені
анықталған.
Кепілзаттың тәуекелі мынадай жағдайларда туындайды:
- жылжымайтын мүлік бағасының төмендеуі;
- дефолт жағдайы болғандағы тұрғындарды қоныстарынан босатудағы
жоғарғы соттың және өзге де шығындардың туындауы.
Қарызгердің өзіндік жинақтары есебінен тұрғын үй құнын өтеудің алғашқы
жарна үлесін ұлғайту кепілзат және дефолт тәуекелін төмендетеді. Осылайша,
қарызгерлердің тұрғын үй алуға 20%-нан жоғары өз ақшасын салғандардың
дефолты 5-тен 9%-ға дейін салғандардың дефолтынан 5 есе аз екендігі
анықталды. Біздің елімізде және Ресейде мұндай статистикалық бақылаулардың
болмағанына қарамастан, американдық статистикаға ипотекалық несиелеу
тәуекелін төмендету тәсілдерін және жалпы заңдылықтарын анықтауға
мүмкіншілік береді.
Тәуекелдің тағы бір түрі - өтімділік тәуекелі, кепілхатты құнды
айтарлықтай төмендетпей тез арада өткізу мүмкіндігімен байланысты. Аталмыш
тәуекел нақты бір қарызгермен байланысты емес, нарық инфраструктурасының
дамығандығымен - нарықтағы қағаздардың өткіздірілу жылдамдығымен
байланысты. Тәуекелді жою қағаздардың стандартталуына түрткі болады. Екінші
нарықта кепілхаттардың өзі айналмайды, одан туындайтын қүралдар-ипотекалық
бағалы қағаздар (секьюритизация).
Өтімділік тәуекелділігін балансталмаған өтімділіктің тәуекелділігі деп
атаған дүрыс болады. Ол қаржылық активтердің төлем қаражатына жылдам
айырбасталуының ысырапсыз жүзеге аспайтынымен байланысты, яғни баланс
активі мен пассивінің балансталмауынан ысыраптың болу қаупі бар. банктер
өтімділікті қамтамасыз етудің - ішкі жэне сыртқы екі түрін қолданады.
Ішкі өтімділік - бұл жылдам өтетін активтер. Ол үшін нарық тұрақты
болуы керек. Бұл нарық инвестор үшін ақшаны орналастырудың сенімді объекті
болып табылады. Бұған мемлекеттік бағалы қағаздар - 1, 3, 6, 9 ай мерзіміне
арналған қазынашылық вексельдер жатады.
Сыртқы өтімділік - банктердің өтімді қаражат қорын арттыратын
активтерді банктердің нарықта сатып алу жолымен (өзге банктен федералдық
қордың резервтік қалдығын сатып алу, табыс өтілетін салым сертификаттарын
сатып алу және тағы басқалар) қамтамасыз етілуі мүмкін.
1.2 Шет ел тәжірибесіндегі ипотекалық несиелеу жүйесінің даму үлгілері
Шет ел тәжірибесіндегі ипотекалық несиелеу жүйесінің даму үлгілері.
Ипотекалық несиелеу жаңа объектілердің құрылысын ынталандырушы, жылжымайтын
мүлік және бағалы қағаздар нарығын құрушы қолайлы құрал болып табылады.
Дамыған елдердегі ипотекалық несиелеудің үлгілеріне қатысты әртүрлі ой -
пікірлер бар. Осы үлгілерді келесідей сыныптау барынша негізді болуы тиіс
(сурет-5).
Ипотекалық несиелеудің үлгілері
Сурет 5. Ипотекалық несиелеу үлгілерінің сыныптамасы
Дерек көзі: ДюсембаевН.Отдельные вопросы ипотечного
кредитования,Финансы и Кредит,№1 [17]
Ипотекалық несиелеуді ұйымдастыру жүйесінің шетел тәжірибелерінде
әрекет етіп отырған негізгі үлгілері осылар болып табылады. Ипотекалық
несиелеудің біршама қарапайым және біршама жетілген үлгісі шартты түрде
айтсақ, қарапайым ашық үлгі. Бұл үлгінің бастапқы принциптік сипатына
тоқталсақ, ипотекалық ссудаларға деген барлық клиенттердің жалпы өтініші
банктің меншікті және сырттан тартылған қаражаттары: депозиттерде жатқан
клиенттердің қаражаттары; банкаралық несиелер және тағы сол сияқтылар
есебінен қамтамасыз етіледі. Сәйкесінше, әрбір банк ипотекалық несиелеудің
параметрлерін бекітеді, және де мөлшерлеме ағымды экономикалық коньюктура
арқылы анықталынады. Мұндай тәсілдеме тұрақты экономикасы бар елдерде ғана
жүзеге асады. Алайда өтпелі экономикадағы елдерде инфляция, пайыз
мөлшерлемесі, ұлттық валюта бағамы, яғни азаматардың да табыстары үлкен
ауытқуларға ұшырауы мүмкін. Сондықтан да бұл үлгіні қолдану қажетті
деңгейде қолайлы емес. Осыған қарамастан көптеген Ресейлік банктер қазіргі
кезеңде азаматтарды ипотекалық несиелеудің осы үлгісін қолдануда.
Қарапайым ашық үлгінің екінші бір принциптік сипаты ипотекалық
ссудалар бойынша белгіленетін пайыз мөлшерлері елдегі несие - қаржы
нарығындағы жалпы жағдайға тікелей тәуелді болып табылады. Бұл тәуелділік
банктердің ипотекалық несиелеуге байланысты олардың активтеріне және
ауқымына мәнді әсер етеді.
Бұл үлгі негізінде ипотекалық несиелеуді ұйымдастыру, әсіресе қаржы
нарығы мен бағалы қағаздар нарығы толық қалыптасып болмаған көптеген
елдерде іс жүзінде кеңінен таралған. Мәселен, Ұлыбритания, Израиль, Испания
елдерін айтсақ болады.
Бұл қарастырылған үлгіден ажыратылатын келесі үлгі кеңейтілген ашық
үлгі деп аталады. Бұл үлгі бойынша банктердегі ипотекалық несиелеу жүйесі
үшін несиелік ресурстардың қалыптасуы арнайы ұйымдастырылатын, жылжымайтын
мүліктермен қамтамасыз етілген екінші реттегі бағалы қағаздар нарығы арқылы
жүзеге асырылады. Кеңейтілген ашық үлгісі тек кеңейтілген ипотекалық нарық
құрылымының кұрылған жағдайында, екінші нарықта айналыста жүретін бағалы
қағаздардың эмиссиясына мемлекет тарапынан көмек көрсетілетін және жиі
бақылауға алу жағдайында ғана іске асырылады. Мемлекет бағалы қағаздар
нарығының инфрақұрылымын құруда, оның тұрақтылығын сақтау да маңызды рөл
атқарады. Екінші нарықтағы айналатын бағалы қағаздар бағасы мен эмиссияны
қамтамасыз ететін кепілдердің бағасы арасында баланс бекітіледі.
Кеңейтілген ашық үлгі барынша тұрақты және әмбебап болып табылады. Қор
биржасында қарызға алу орта мерзімді болашақта тіркелген мөлшерлеме және
төмен деңгейдегі тәуекелді ескеру салыстырмалы түрде пайыз мөлшерлемесінен
жоғары емес. Қор биржасында қарызға алу орта мерзімді болашақта тіркелген
мөлшерлеме және салыстырмалы түрде пайыз мөлшерлемесі төмен деңгейдегі
тәуекел арқылы мүмкін. Бұл үлгі іс жүзінде тұрақты экономикасы бар елдерде
кеңінен таралған. Әсіресе, бұл үлгінің дамуы АҚШ-та қанат жайды. Осындай
себептерге баланысты бұл үлгіні көбіне ипотеканың американдық үлгісі деп
атап кеткен.
Американдық үлгінің қағидасы бойынша әр жылда белгілі бір табысы бар
адам тұрғын үйдің құнын жартылай нақты ақшамен, ал қалған бөлігін клиенттің
иелігінде бар немесе сатып алғалы отырған жылжымайтын мүлікті кепілге ала
отырып, берген арнайы ипотекалық бенктің ссудасы есебінен төлеп, бірден
тұрғын үй ала алады. Мұндай несиенің қайтарылуы ипотеканың типіне және
қарыз алушының әр жылдық табысына байланысты15-30 жылдың ішінде жүзеге
асырылады. [ 6. 2008. 15 қыркүйек. 156. ]
Бұл тұрғын үйді қаржыландыруды ұйымдастыру үлгісінің дамуы берілген
ипотекалық салынған мүлік актілерін сатуга мүмкін болатын нарықтың болуын
талап етеді. Американдық үлгі ипотекалық эмиссиондық компаниялар үшін ұзақ
мерзімді қаржы тәуекелі мәселесін шешетін қолайлы тәсіл ретінде көптеген
банктерді өзіне тартады.
1938 жылы құрылған Фанни Мэй федералды ұлттық ипотекалық ассоциация
қарыздың бағалы қағаздарды шығарудан тартылған қаражат есебінен банктерден
ипотекалық несиелер сатып алады. 2002 жылы ипотекалық облигациялар
нарығының көлемі 4,3 млрд доллар (АҚШ-тағы облигациялардың жалпы көлемінің
22%) болғанын атап өту керек. Облигациялар эмитенттері мен алғашқы қарыз
алушылар дефолты тәуекелін сақтандырушы ұйымдар маңызды әсер көрсетеді.
Қарапайым ашық және кеңейтілген ашық үлгілердің сипатты белгісі олар
таза нарықтық ипотекалық несиелеу механизмін білдіреді. Мұндай жағдайда
ақшаға деген сұраным мен ұсыным балансы және ауқымы көбіне екі өзара
байланысты көрсеткіштермен реттеледі.
1) Ссудалар бойынша банктік пайыз мөлшері және екінші нарықта
орналасқан бағалы қағаздардың табыстылығына байланысты анықталатын несиелік
ресурстар бағасымен; 2) сақтандыру компанияларын қоса алғандағы ипотекалық
нарықтың барлық кәсіби қатысушыларының қызметтеріне төленетін аударымдар
мөлшерімен.
Ипотекалық несиелеудің келесі бір үшінші үлгісі — бұл балансталған
автономды үлгі. Бұл үлгінің ең басты белгісі оның қызметінің жинақ-ссуда
принципіне негізделуінен көрінеді. Мұндай принцип банктердің жиынтық
несиелік портфелі капиталдардың ашық нарығынан қарызға алу арқылы емес,
оның орнына өзара кассалық көмек принципі бойынша болашақ қарыз алушының
қаражаттарын тарту есебінен қүрылады. Бұл үлгі бойынша қарыз алушы алдын
ала өзінің уақытша бос қаражаттарын сұрайтын несиенің жартылай сапасы
мөлшерінде жинақталғаннан кейін ғана ссуда алуға құқылы.
Мұндай шектеулілік алдындағы қарастырылған үлгілермен салыстырғанда
басты кемшілік болып табылады, өйткені бұл үлгі нақты қарыз алушының
жылжымайтын мүлікті сатып алудағы мүмкіндігін кешеуілдетеді.
Бірақ та бұл балансталған автономиялық үлгінің өзіндік артықшылығы да
бар, яғни бұл үлгі өзінің автономиялық күшіне байланысты жалпы қаржы -несие
нарығының жағдайына тәуелсіз. Балансталған автономиялы үлгінің іске
асырылуы барысында ипотекалық банк үшін қай жерден және қандай бағада
несиелік ресурс табу сұрағы мазаламайды, банкке тек өзінің көрсететін
қызметі үшін ақыл-ойға сыйымды маржаны белгілеуі ғана қажет. Құрылыс
қаражаттары салымы бойынша табыс мөлшері және несиені пайдаланғаны үшін
төленетін пайыз мөлшері еркін жағдайда белгіленеді. Банк мақсаты жинақтарға
табыс төлемей-ақ сол төленетін табыс мөлшерінде несиенің бағасын қысқарта
белгілеуіне болады. Мысалға айталық, жинақтарга төленетін табыс 10%, ал
несиеге қойылатын пайыз мөлшері 13% десек, онда банк жинаққа төленетін
табысты несие бағасынан шегеру арқылы маржаны 3% деп хабарлауы мүмкін.
Демек, бұл үлгі қарызға алатын ақшалардың нарықтық бағасына да, сол
сияқты бұл бағаның жалпы деңгейіне тәуелсіз болып табылады. Балансталған
автономиялық үлгінің бұл сапасы экономикасы тұрақсыз елдерде ипотекалық
несиелеудің дамуы үшін аса маңызды. Бірақ та бұл жерде барлық өзара есеп
айырысулар еркін, алмастырылатын валютада жүргізілгенді қалайды. Сондай-ак
аталған үлгінің тағы да бір артықшылығы мұнда несие беруші несиенің
қайтарылуында ең төменгі тәуекелге барады.
Қазіргі кезде Германияда бұл үлгі іс жүзінде кеңінен қолданылуда.
Мұнда қорлану (құрылыс қаражаттары) механизмімен нақты азаматтарды несиелеу
механизміндегі сондай-ақ тұрғын үй жағдайын жақсартуға мақсатты қаражат
жинақтау және пайдаланумен байланысты болатын азаматтардың инициативасын
қаржылық қолдау көрсетуге байланысты мемлекеттік механизмдердегі
сәйкестіктерді ескеретін, барлық елді қамтыған құрылыс жинақтарының
жүйесі құрылған.
Тұрғын үй алғысы келген азамат, тұрғын үйді сатып алатын уақыттан
бұрын, яғни 2-10 жыл бұрынырақ арнайы қаржы - несие жүйесімен өзара
қатынасқа түседі. Өзінің мүмкіндігіне қарай арнайы банктерге немесе жинақ
кассаларына (Вausparkasse,Schwabish Наll және т.б. құрылымдарға кіретін)
болашақта сатып алатын үйдің 45% жинақтайды. Содан кейін барып, ол
мемлекеттік дотация алуға (үйдің құнының 10% шамасында) және қалған
төлейтін бөлігінің шамасында банктен жеңілдікпен 10-15 жылға неесие алуға
құқылы болып табылады.
Германияның құрылыс қаражаттары жүйесінің ең басты бір артықшылығы -
оның шегінде пайдаланатын мақсатты құрылыс қаражаттарына, берілетін несиеге
байланысты есептелетін пайыз мөлшері автономиялық болғандықтан да, несие -
қаржы нарығының жалпы жағдайына тәуелсіз болып табылады. Бұл сызбаның басты
сипаты оның шетеулігін көрсетеді, яғни несиенің берілу көзі ретінде құрылыс
қаражаттарын жинақтау келісімшартына қатынасушы салым иелерімен
жинақталатын қаражаттардың қолданылуынан байқауға болады. Бұл жүйені
пайдаланатын банктер мақсатты салымдар бойынша нарықтан төменгі жағдайда,
пайыз төлеумен қатар, нарықтан төменгі жағдайда несиелер беру мүмкіндігі
бар.
Германияда құрылыс жинақ жүйесіне мемлекет тарапынан қолдау
бар.Мемлекет меншікті капиталдау жинақталуына тұрғын үй құрылысына
сыйақылар беру немесе салықтық жеңілдіктер жасау арқылы ынталандырып
отырады. Салым иесінің ынталандыру түрін таңдау құқы бар. Егер ол сыйақы
(субсидия) жолын таңдаса, онда оның жинағы 300 неміс маркасына (жалғыз
бастылар үшін) немесе 16000 маркаға (отбасылар үшін) жеткенде мемлекеттен
10% көлемінде қосымша сыйақы алады.
Құрылыс қаражаттарын жинақтау жүйесіне мемлекет тарапынан қолдау
көрсетілуі тиіс. Мемлекет өз тарапынан тұрғын үй құрылысына дотация беру
арқылы немесе салықтық жеңілдіктер арқылы меншікті капиталдың жинақталуын
ынталандырып отырады.
Қазақстандағы жаңадан құрылған Тұрғын үй құрылыс банкі тәжірибесінде
Германияның үлгісін қолдану қарастырылған. [19. 76 ]
Көптеген шетелдердің тәжірибесі дұрыс ұйымдастырылған, салмақталған
мемлекеттік саясатты жүргізгенде ипотека жайлап өзін - өзі қаржыландыратын
жүйеге айналады, ол өз кезегінде тұрғын үй нарығының қызмет атқаруын
айтарлықтай дәрежеде анықтап және қамтамасыз етеді. Бұл жағдайда тұрғындар
жағынан төлем қабілетті сұраныстың бірден өсуі есебінен жаңа құрылыс
белсенділей бастайды, құрылыс материалдарының мамандандырылған, техниканың
шығуы арта түседі, жаңадан жақсартылған архитектуралық жобалар пайда бола
бастайды, экономиканың өзара байланысқан көптеген салаларының жеделдетілген
дамуы жүреді.
Тұрғын үй қаржы жүйесінің негізгі мақсаты - қаражат жинақтағысы
келетіндер мен барлық сомасын бірден төлеу арқылы иелік ете алмайтын осы
тұрғын үйді алуға ақшаны қарызға алғысы келетіндер арасында қаражаттың
қайта бөлінуі.
Барлық әлемде тұрғын үй саласына инвестициялау технологиясы үш негізгі
принцип арқылы кұрылады. Осы принциптер жоғарыда айтылып өткен ипотекалық
несиелеудің үлгілерімен үштасып кеткен бір принциптер болып табылады. Яғни
жоғарыда аталған әрбір үлгі сәйкесінше осы айтылғалы отырған принциптер
негізінде жүзеге асады. Принциптердің түрлері келесідей болып келеді :
- өзара шарттасқан (контраттық) жинақтар немесе
Баушпаркассен жүйесі;
- ипотекалық несиелеу;
- тұрғындардың тұрғын үй алуына мемлекеттік қолдау көрсету (мақсатты
мекен - жайлы субсидиялар жүйесі).
Бұл принциптердің жүзеге асуының нақты механизмдері бір-бірінен
ерекшеленеді.
1. Экономикасы дамыған елдерде тұрғын үй саласына инвестициялау
бұрыннан бері ипотекалық несиелеу арқылы, не болмаса құрылыс тұрғын үй
жинақтары жүйесі көмегімен жүзеге асады. Осы елдердегі мемлекет мақсаты
азаматтардың тұрғын үй мәселесін шеше алатын жүйенің өміршеңдігін
қамтамасыз ете алатын жағдайды қамтамасыз ету және инфраструктура құру
болып табылады.
Осы жүйеге сәйкес потенциалды тұрғын үй сатып алушылар анықталған
уақыт кезеңінде анықгалған соманы әдетінше нарықтықпен салыстырғанда
мейлінше төменірек пайыздық мөлшерлемемен жинақтауға келісімшарт жасасады.
Негізінен бұл жүйе жабық. Қарызгерлер де мейлінше төмен пайыздық
мөлшерлемемен (нарықтан төмен) несие алады.
Тұрғын үй жинақтау бағдарламасы ипотекалық процесс жүйесінде ерекше
орын алады және ипотекалық несиені алушы клиент пен банк арасындағы өзара
қарым - қатынаста маңызды рөл ойнайды.
Тұрғын үй жинақтарының мәні - тұрғын үй жинақ кассаларында ашылған
шоттарда алдын ала қаражаттарды жинақтап, кейін келе тұрғын үй жағдайын
жақсартуға бағытталған ұзақ мерзімді несиені ұсынысына ие болу. Тұрғын үй
жинақтау жүйесінде мемлекеттік қолдау көрсетудің негізгі формасы жүйе
қатысушыларының салымдарына әр жылдық сыйақы тағайындау болып табылады.
Пайыздық мөлшерлемелер (салымға қандай болса, несие де сондай) келісімшарт
әрекет етуінің бүкіл ағымында өзгеріссіз болады. Салым мен қарыз
мөлшерлемесі арасындағы айырма 3% деңгейін құрайды.
Тұрғын үй салымдары ипотекалық несиелендіруге бағытталған банктер үшін
айтарлықтай қызығушылық тудырады. Бәрінен бұрын, олар банктер үшін
ипотекалық несиенің потенциалды түлынушыларының шетелдік аналогын құруға
мүмкіндік береді. Тұрғын үй салымы айтарлықтай ұзақ уақыт бойында (бір
жылдан кем емес) болашақ қарыз алушымен танысуға, оның табыстарын
бағалауға, өзінің табысынан үнемі алып отыруларды жүзеге асыруға дайындығы
мен қабілеттілігін бақылауға мүмкіндік береді. Тұрғын үй салымы айтарлықтай
ұзақ уақыт бойында (бір жылдан кем емес) болашақ қарыз алушымен танысуға,
оның табыстарын бағалауға, өзінің табысынан үнемі алып отыруларды жүзеге
асыруға дайындығы мен қабілеттілігін бақылауға мүмкіндік тудырады. Салымға
салынатын жарналардың бекітілген тәртібін клиент тарапынан сақтауы (ережеге
сай, эр айлық периодтылық, анықталған сома) банк үшін оның төлемдік
тәртібін көрсетеді.
Өзін - өзі қаржыландыратын өзара байланысқан тұрғын үй жинақтары мен
ипотекалық несиелеу жобаларына бет ала отырып, ипотекалық несие беру үшін
басқа да ресурстарды тарту қажеттілігін ескерген жөн. Бұл бріншіден, тұрғын
үй несиесін алғысы келетін тұрғындардың жинақтары шамасымен тұрғын үй
салымдары көмегімен қажетті қосымша ресурстарды тарту мүмкіндігінің
шектеулігімен байланысты. Тұрғын үй жинақтары бағдарламасьгтұрғындардың
қалған бөлігін жэне заңды тұлғаларды тартпайды. Сондай-ақ жаңа салымдарды
рәсімдеу бірден азаюы немесе тіптен жойылуы әбден мүмкін жағдай болады.
Екіншіден, біздің жағдайымыздағы салыстырмалы түрдегі қысқа мерзімді
қаражаттарды жинақтау және оларды несиемен бірге қайтару банктің несие
ресурстарына қосымша шектеулер жасайды.
Азаматтардың тұрғын үй жинақтарына қызығушылығы кем емес. Бәрінен
бұрын, олар жайлап ипотекалық несие алу құқығын жинақтауға мүмкіндік
береді. Ол алғашқы жарна жасауға ақшасы жоқ азаматтарға өте маңызды болып
табылады.
1.3 Екінші деңгейлі банктердегі ипотекалық несиелеуді ұйымастыру
Қазіргі мемлекеттік тұрғын үй саясаты тұрғын мәселесін шешуде халықтың
әлеуметтік көмекке мұқтаж бөлігінің қажеттіліктеріне бағдарланған бұрынғы
саясатымен қатар, орташа табысы бар және тегін жекешелендірудің нәтижесінде
баспанасын өз меншігіне айналдырып алған баспанасы бар халықтың негізгі
бөлігіне жаңа екпін түсіріп отыр.
2000 жылдың 21 тамызындағы ҚР Үкіметінің №1290 қаулысымен қабылданған
Қазақстан Республикасында ипотекалық несиелеу жүйесін дамыту және тұрғын үй
құрылысын ұзақ мерзімді қаржыландыру тұжырымдамасына сәйкес, ипотекалық
несиелеудің жүйесі ипотекалық компанияларды тұрғын үй нарығының дамуын
қамтамасыз ететін жабық акционерлік қоғам формасында құруға негізделді. Бұл
жүйеде банктер ипотека тауарларымен қамтамасыз етілген ипотекалық
облигацияларды шығару жолымен қайта қаржыландырыла алады. Ұлттық банк
басқармасының 2000 жылдың 20 желтоқсанындағы шешімі нәтижесінде Қазақстан
ипотекалық компаниясы жабық акционерлік қоғамы құрылды.
Дербес қаржы институты болып табылатын Қазақстан ипотекалық
компаниясы жабық акционерлік қоғамы несие беруші банктерден ипотекалық
тұрғын үй несиесі бойынша талап ету құқығын алады, әрі осы құқықтармен
қамтамасыз етілген ипотекалық бағалы қағаздарды шығарады.
Компанияның негізгі функцияларына мыналар жатады:
1. несие берушілерді белгіленген стандарттар мен талаптар негізінде,
ұзақ мерзімді ипотекалық тұрғын үй несиесін талап ету құқықтарын
сатып алу жолымен қайта қаржыландыру;
2. тіркелген немесе өзгермелі сыйақы мөлшерлемелері белгіленген
ипотекалық бағалы қағаздарды шығару;
3. тұрғын үй несиесі саласына инвесторлардың қаражатын тарту;
4. Қазақстан Республикасы Ұлттық банкімен ... жалғасы
Сіз бұл жұмысты біздің қосымшамыз арқылы толығымен тегін көре аласыз.
КІРІСПЕ ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..
... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... 6
1 ИПОТЕКАЛЫҚ НЕСИЕЛЕУДІҢ ТЕОРИЯЛЫҚ НЕГІЗДЕРІ
1.1 Ипотекалық несиенің мәні мен
маңызы ... ... ... ... ... ... ... . ... ... ... ... ... ... ... ...9
1.2 Шет ел тәжірибесіндегі ипотекалық несиелеу жүйесінің даму
үлгілері ... ..17
1.3 Екінші деңгейлі банктердегі ипотекалық несиелеуді
ұйымастыру ... ... ... ..23
2 ҚАЗАҚСТАН РЕСПУБЛИКАСЫНДА ИПОТЕКАЛЫҚ НЕСИЕЛЕУДІҢ ҚАЗІРГІ ЖАҒДАЙЫ ЖӘНЕ
ДАМУ ҮРДІСІ
2.1 Қазақстандағы ипотекалық несие нарығының қазіргі жағдайын
талдау ... ..31
2.2 Қазкоммерцбанк АҚ-ның ипотекалық несие
саясаты ... ... ... ... ... ... ... ... 40
2.3 Казкоммерцбанк АҚ –ның ипотекалық несиелеу механизмінің
ерекшеліктері ... ... ... ... ... .. ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..
... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..54
3 ҚР ЕКІНШІ ДЕҢГЕЙЛІ БАНКТЕРДІҢ ИПОТЕКАЛЫҚ НЕСИЕЛЕУДІ ЖЕТІЛДІРУ ЖОЛДАРЫ
3.1 Ипотекалық несиенің даму мәселелері мен оларды шешу
жолдары ... ... ...59
3.2 Халықты ипотекалық несиелеуді қаржыландыру көздерін
жетілдіру ... ... ..66
ҚОРЫТЫНДЫ ... ... ... ... ... ... .. ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... .
... ... ... ... ... ... ... ... ... ..76
ҚОЛДАНЫЛҒАН ӘДЕБИЕТТЕР
ТІЗІМІ ... ... ... ... ... ... ... . ... ... ... ... ... ... ...81
КІРІСПЕ
Диплом жұмысының өзектілігі. Қазақстан Республикасының Президенті Н.Ә.
Назарбаевтың Қазақстан халқына Қазақстан-2050 стратегиясы қалыптасқан
мемлекеттің жаңа саяси бағыты 2013 жылғы жолдауында халықты қолжетімді
баспанамен қамтамасыз ету мемлекеттің негізгі мақсаты етіп болып
белгіленген. [1]
Осыған байланысты Қазақстан Республикасы экономикасының қаржылық
секторының қазіргі даму кезеңі екінші деңгейдегі банктердің активінде
ипотекалық несиелендірудің белгілі бір ұлғаю үлесімен мінезделеді. Сонымен
қатар ипотекалық өнімнің дамуы сапалы орынды иеленеді, құрылысты және үйді
сатып алуда алғашқы төлемді төлеу арқылы несиенің мерзімі мен пайызы
бойынша топтастыруға және коммерциялық мүлікті жөндеуге, жаңартуға болады.
Азаматтарды жылжымайтын мүлікпен қамтамасыз ету әрбір дамыған және
дамып келе жатқан мемлекеттердің маңызды мәселесі болып табылады.
Қазақстанда қазіргі уақытта бұл мәселелер өте маңызды – жаңартуды қажет ету
мен ескірген тұрғын қорын иелену және салынған үйдің жеткіліксіздігі.
Қазақстанның ипотекалық жүйесі жас болса да Қазақстан Республикасының
Президенттінің Қазақстанның мүлігі туралы үкіміне біраз жыл толды.
Қазір таңда ипотекалық несиелендірудің пайыздық мөлшерін қайта
қаржыландыру жүйесі және т.б. сияқты түсініктер ел экономикасына толықтай
енді.
Қазақстандық ғалымдардың пікірінше баспаналық ипотекалық несие – бұл
баспананы қарызға алуға клиентке банкпен ұсынылған ақша құралдары. Клиент
ұсынылған несиені қолданғаны үшін банкке пайыз төлеу қажет және ай сайын
орнатылған келісім бойынша қарыз қаражаттарын мерзімінде қайтару қажет.
Несие есебінде алынған баспана қарыз алушының атына тіркеледі және клиент
ипотекалық несиені толық өтегенге дейін банк кепілдігінде болады.
Бұл жағдайда ешқандай тәуекелдік болмайды. Сатып алушы банкке келіп
несиені рәсімдегеннен кейін меншікке баспананы алады. Егер де несие берген
банк шығынға ұшыраса және әртүрлі жағдайларда да азамат бұл баспананың
иеленушісі болып қалады.
Тақырыпты зерттеудің дәрежесі. Екінші деңгейлі банктердің ипотекалық
несиелендіруді ұйымдастыру жағдайын зерттеу барысында ипотекалық несиенің
қазіргі жағдайы, жеткен жетістіктері, проблемалары отандық және шетелдік
экономистердің еңбектерінде жан-жақты қарастырылған. Екінші деңгейлі
банктерде ипотекалық несиені ұйымдастыру жұмыстарына зерттеу жүргізген
Ғ.С.Сейітқасымов Ғ.С., Мақыш С.Б., Ильясов К.К., Зейнельгабдин А.Б.,
Мельников В.Д., Рафалович Л.А., Долан Э.Дж., Шарипов К.А., Худяков А.И.,
Юрченко Т.В., Лаврушина О.И., Ефимова Л.Г. сияқты беделді экономистер зор
үлес қосқан.
Дипломдық жұмыстың мақсаты - Қазақстан Республикасының екінші деңгейлі
банктерінің ипотекалық несиелендіруін ұйымдастырудың қарқынды дамуын және
механизмін зерттеу.
Қойылған мақсатқа жету үшін келесі міндеттерді орындау қажет
параграфтары:
екінші деңгейлі банктердің ипотекалық несиелендіруді ұйымдастыруға толық
түсінік беру;
Қазақстанның және шетел елдердің екінші деңгейлі банктерінің ипотекалық
несиелендіруді ұйымдастырудың маңызы мен артықшылықтарын ашу;
екінші деңгейлі банктердің ипотекалық несиелендіруді ұйымдастыру
механизмдерінде талдау жасау;
Казкоммерцбанк АҚ-ның ипотекалық несиені ұйымдастыру қызметіне талдау;
Қазақстан Республикасының ипотекалық несиелендіру механизмін жетілдіру
жолдарын өндеу;
Екінші деңгейлі банктердің ипотекалық несие бойынша пайыздық мөлшерлемені
төмендетіп, құжаттарды рәсімдеу көлемін жеңілдету.
Дипломдық жұмыстың зерттеу объектісі – Казкоммерцбанк АҚ –ның
ипотекалық несие саясаты.
Дипломдық жұмыстың пәні – ипотекалық несиені беру, қайтару және
банктер тарапынан бақылауды ұйымдастыру және жетілдіру жолдары.
Дипломдық жұмыстың теориялық және әдістемелік негізі. Дипломдық
жұмыстың әдістемелік және тәжірибелік негізі ретінде отандық және шетелдік
авторлардың оқу құралдары, монографиялары, баспасөз қаржылық ақпараттары,
ҚР Ипотекалық несиелендіру туралы заңы, Казкоммерцбанк АҚ бухгалтерлік
балансы, интернет сайт мәліметтері қолданылды.
Дипломдық жұмыстың тәжірибелік негізі. Зерттеу жүргізу барысындағы
алынған жұмыстың нәтижелерін Қазақстан Республикасының екінші деңгейлі
банктері, сонымен бірге қаржы-несие саласында қызмет аткаратын қаржылық
институттардың қызмет етуінде және экономикалық оқу орындарының, қайта
даярлау және мамандардың біліктілігін жетілдіру институттарының оқу
үдерісін ұйымдастыру барысында қолдануға болады.
Дипломдық жұмыстың зерттеу әдістері. Қазақстандағы екінші деңгейлі
банктердің ипотекалық несиені ұйымдастырудың басты әдістері, оның одан әрі
даму жолдарын табу және зерттеу, және оны КазкоммерцбанкАҚ-да
тәжірибелік қолдану.
Зерттеу жұмысының ғылыми жаңашылдығы мен практикалық маңызы:
ипотекалық несие сияқты экономикалық терминдердің ұғымдары зерттеліп және
олар бойынша авторлық көзқарастар ұсынылды;
Қазақстандағы ипотекалық несиені ұйымдастыруды дамыту факторлары
құрастырылып, бір жүйеге келтірілді;
ипотекалық несиені мемлекет тарапынан каржы-несиелік және инвестициялық
қолдау саясатының негізгі бағыттары ұсынылды;
республикадағы ипотекалық несиені дамытуды тежейтін және несиелеуге кедергі
болып отырған негізгі факторлар және олармен күресудің
іс-шаралары анықталды;
коммерциялық банктердің ипотекалық несиелеу үдерісін жетілдіру бойынша
ұсыныстар келтірілді.
Дипломдық жұмыстың құрылымы. Диплом жұмысы бет көлемінен, негізгі
бөлімі кіріспеден, 3 бөлімнен, қорытындыдан, сонымен қатар қолданыған 33
әдебиеттер тізімінен, тұрады. Жұмыста 11 кесте және 16 сурет бар.
Кіріспеде тақырыптың өзектілігі, мақсаты мен міндеттері, объектісі мен
пәні және зерттеу әдістері қарастырылған.
Бірінші бөлімде ипотекалық несиелендіруді ұйымдастырудың теориялық
негізі, ипотекалық несиелендірудің мәні мен маңызы, екінші деңгейлі
банктердегі ипотекалық несиенің формалары және Ипотекалық несиені
ұйымдастыру барысындағы отандық және шетелдік тәжірибелер жайында
көрсетілген.
Екінші бөлімде Казкоммерцбанк АҚ-ның ипотекалық несиелендіруіне,
қаржылық көрсеткіштеріне, ипотекалық несиелендіру саясатына талдау жасалды.
Қазақстандағы ипотекалық несиенің қазіргі мәселелерімен толықтырылды.
Үшінші бөлімде Ипотекалық несиенің мәселелері мен даму болашағы
қарастырылды.
Дипломдық жұмысты зерттеудің нәтижелері қорытындыда жинақталған.
1 ИПОТЕКАЛЫҚ НЕСИЕЛЕУДІҢ ТЕОРИЯЛЫҚ НЕГІЗДЕРІ
1.1 Ипотекалық несиенің мәні мен маңызы
Елдер дамуының әлемдік тәжірибесі іс жүзінде барлық елдер әртүрлі
деңгейде экономикалық қайшылықтарды, кризистерді бастан кешіргендігін
көрсетеді. Барлық кезеңдерде тұрғындардың төлем қабілетті сұранысын
көтерудің өміршеңді экономикалық механизмі айтарлықтай табыстар алып
келетін, жылжымайтын мүлік нарығын дамытатын, яғни экономиканы құлдыраудан
алып шығатын болуы тиіс. Мұндай капиталды тартудың тиімді тұтқасы бұрынғы
кезде де, қазіргі кезде де ипотека болып табылады.
Банк жүйесін реформалау қажеттілігі Қазақстанның эволюциялық дамуының
сапалы, жаңа деңгейге жетуінің қажеттігінен туындап отыр. Нарықты
экономикаға көшкен жылдар аралығында Қазақстан Республикасының банк жүйесі
реформалаудың ұзақ та, қиын кезеңін бастан кешірді. Бұл кезеңде еліміздің
банк жүйесінде тек сандық емес, сонымен бірге сапалы өзгерістер болды деп
айтуға болады.
Қазақстан Республикасының нарықтық экономикаға көшуімен бірге
ипотекалық несиелеудің алғышарттары пайда бола бастады. Әлемде қабылданған
тұрғын үй құрылысын ұзақ мерзімді қаржыландырудың негізгі бағыттары
ипотекалық несие беру және құрылыстық жинақ жүйелері болып табылады.
Сондықтан да Қазақстан үшін тұрғын үй саясатының басым бағыттарының бірі –
ипотекалық несие беру және құрылыстық жинақ жүйелерін қалыптастыру болып
табылады.
Құрылыстық жинақ жүйесін енгізу тұрғын үй проблемасын шешуге елеулі
үлес қосатыны баршаға мәлім, өйткені құрылыстық жинақ қаржылары тұрғын үй
құрылысын қаржыландыруға халықтың тікелей қатысуын ынталандырады.
Құрылыстық жинақ жүйесі дамыған қаржы рыноктарының болуын қажет етпейді
және ол көбіне халықтың орташа табысы бар жігіне бағытталған. Аталмыш
бағдарламаның табысты жүргізілуі, оның мемлекет тарапынан тиісті қолдау
табуы, ипотекалық несие бойынша белгіленетін сыйақы мөлшерінің тартымды
деңгейінің болуы, тиісті заңмен реттелетін қажетті және қолайлы
жағдайларының қалыптасуы тұрғын халықтың неғұрлым басым жіктері үшін
ипотекалық жүйені неғұрлым тартымды етуге мүмкіндік береді. Құрылыстық
жинақ жүйесін дамытуға ең алдымен мемлекет мүдделі болып табылады, ал осы
жүйеге қатысушылар оның қолданысын пайдалана алады.
Құрылыстық жинақ жүйесін дамытумен қатар ипотекалық несие беру жүйесін
дамыту тұрғын үй мәселесін шешудегі маңызды бағыттардың бірі болып
табылады. Мұның өзі рынокта тұрғын үйді жеке меншікке сатып алу үшін жағдай
жасайды және халықтың неғұрлым экономикалық белсенді бөлігіне бағытталды.
Сонымен бірге, бүгінгі таңдағы ипотекалық несие беру халықтың табыстары
есебінен тұрғын үй проблемасын шешудің басқа да құралдарымен үйлестіріле
отырып дамытылуы тиіс.
Ипотека - бұл дамыған капитализм елдерінен келген қазіргі заман сөзі
емес. Ипотекалық несиелеудің тарихы өркениет дамуының тамырларынан бой
алады. Ипотека термині ең алғашқы рет Грекияда б.з.д. VI ғасырдың басында
пайда болған (оны Солон деген архонт енгіздірген) және сол кездің өзінде
ол қарыз алушының несие ұсынушы алдындағы жауаркершілігін белгілі бір жер
иелігімен қамтамасыз етуімен байланысты болған. Солоннан алдын Драконт
(б.з.д. 621 жылы) жеке меншікке және оның жылжымалы бөлігіне деген кез
келген қол сұғушылық қатаң түрде жазаланады деген тәртіп енгізген еді.
Сондықтан оның аты және оның енгізген тәртіптері тарихта дракон заңдары
деген атпен белгілі.
Әртүрлі елдерде кең ауқымда дами келіп, ипотекалық жүйе 1783 жылғы
қаулымен Пруссияда, 1811 жылы азаматтық ережемен Австрияда, 1843 жылғы
қаулымен Саксонияда енгізілген. Екі жаққа да тәуекелдің деңгейі минимумға
теңдестірілген несиелік қатынастардың осы сияқты формасы революцияға
дейінгі Ресей империясында да болған.
Бірінші ипотекалық банк 1770 жылы Силезияда қүрылған. Бұл ірі
помещиктің шаруашылыққа қаржылай көмек көрсететін мемлекеттік банк болған.
Қаражат тарту мақсатында ол кепілхаттар (ипотекалық облигациялардың
алуандығы) шығарған еді.
Алғашқы жекеше акционерлік және таза ипотекалық банк 1962 жылы
Франкфуртте құрылды. АҚШ-тың 60-жылдық тәжірибесі тек қана азаматтарының
тұрғын үй мәселесін шешуде ғана емес, сондай-ақ дер кезінде ауыр
әкономикалық кризистен алып шыққан ипотекалық жүйесін құруда да көрініс
табады. Бүгінгі таңда Американың ортакласты адамдары тұрғын үймен
қамтамасыздандырылып болды, ендігі кезде ипотекалық несиелеу тұрғындардың
төмен табысты бөліктері арасында таралуда. АҚШ-тың 1920-1930 жылдарғы ауыр
экономикалық кризистен тұрғын үйді инвестициялау саласында реформалар
жүргізу жолымен шығуын табиғи мысал ретінде көруге болады. Бұл өте қысқа
мерзім ішінде созылмалы дағдарыс жағдайынан тұрақты, жоғары дәрежеде
дамыған экономикаға өтуге мүмкіндік берді. КСРО құлдырауынан соң бұрынғы
кеңестік республикалар территориясында да ипотекалық несиелеу белсенді даму
үстінде.
Сонымен, ипотека термині (ағылшынның һугоіһеке) - кепілдік, кепілзат,
кепілге салу деген мағынаны білдіреді. Ипотекалық несие дегеніміз - бұл
қозғалмайтын мүліктерді (тұрғын үйді, өндіріс ғимараттарын, жерді және тағы
басқаларды) кепілге алып, ұзақ мерзімге берілетін несие.
Әлемдік тәжірибеде кеңінен қолданылатын, алайда біздің тәжірибемізде
бірқатар тежеуші факторлардың болуына байланысты дамуы кешігіп жатқан
несиені қамтамасыз етудің дәстүрлі емес формасы –ипотека болып табылады.
Ипотекалық несие – бұл қатаң түрде анықталған, кепілге берілетін
ссуда. Қарызды қайтармаған жағдайда жылжымайтын мүлік сатылады және одан
түскен түсім қарыз берушінің шығынын жабуға жұмсалады. Алайда, кейбір
жылжымайтын мүліктердің өтімсіздігіне байланысты, кепілді сату қиынға түсіп
отырады.
Ипотека - өндірістік емес және материалды өндірістің дамуына қаржы
ресурстарын тартудың бірден бір әдісі болып табылады. Ол жылжымайтын мүлік
обьектілеріне иелік ету құқығына шаруашылық айналымды қамтамасыз етеді.
Ипотека дағдарысты жоюға екі жол арқылы ықпал етеді.
Біріншіден, ипотекалық несиелеудің оң бағытта дамуы экономиканың нақты
секторында айқын байқалып,ондағы өнеркәсіп салаларының бірқатарында
өндірістің құлдырауын тоқтатуға мүмкіндік береді.
Екіншіден, ипотекалық несиелеудің дамуы экономикалық дағдарыстан
туындайтын әлеуметтік тұрақсыздыққа өзінің оң әсерін тигізеді. Бір жағынан,
ипотекалық несиелеудің дамуы жұмыссыздық зардаптарына тосқауыл бола отырып,
құрылыс өндірісіне қосымша жергілікті еңбек ресурстарын тартады. Мұндай
жағдайда, ипотека жұмыспен қамту мәселесін шешуге ықпалын тигізеді. Екінші
жағынан, әлеуметтік тұрақтылыққа қол жеткізудің ең басты алғы шарты,
халықтың тұрғын үйге деген қажеттілігін қанағаттандыру болып табылады. Үйі
немесе пәтері бар адамның жанұя құруға, бала өсіруге мүмкіндігі болады.
Жақсы тұрғын үймен, тұрмыстық жағдаймен қамтамасыз етілген өмір ұлтымыздың
салауаттылығын (денсаулығын) арттыра түсіп, өмірін ұзартады , соның
нәтижесінде, халықтың еңбекке қабілеттілігі артады.
Ипотекалық несие беру жүйесін қалыптастырудың басты мақсаты
–жылжымайтын мүлікке деген құқықты заңсыз әдістермен орнатумен байланысты
заңсыз әрекеттерге тосқауыл қою болып табылады.
Қазіргі кезде елімізде тұрғын үйді ипотекаға алу үлкен қызығушылық
туғызып отыр, өйткені нарықтық экономикада халықтың тұрғын үймен қамтамасыз
етілуінің көрсеткіші экономикалық өсудің маңызды көрсеткіштерінің бірі
болып табылады. Ол тұрған халықтың болашаққа сенімділігі мен экономиканың
әртүрлі секторларының даму динамикасын көрсетеді.
Ипотекалық несие беру барысында ссуда ұзақ мерзімге беріледі, дәлірек
айтатын болсақ ол несиені өтеу мерзімін созады және де ай сайын төленетін
төлем мөлшерін азайтады. Мұнда жаңадан сатып алынғалы отырған тұрғын үй
қарызды қайтарудың кепілі болып саналады және қарыз алушы өз қарызын өтей
алмаған жағдайда банк мекемесі кепілге қойылған мүлікті сатып жібереді.
Ипотекалық несиенің негізгі қатысушыларына мыналар жатады:
- Қарыз алушылар – қарыз алуға өз өтінішін білдірген, несие берушінің
ойынша, несиені қайтарып беруге төлем қабілеті бар, сенімді және
тұрғын үйді ипотекаға алған кезінде бастапқы (аванстық) төлем
жасауға қабілеті бар жеке тұлға;
- Несие берушілер–қарыз алушының несиелік қабілетін бағалау негізінде
оларға ипотекалық несиені ұсынушы және берілген ипотекалық несие
бойынша қызмет көрсететін банктер мен басқа да қаржы мекемелері;
- Тұрғын үй сатушылар - өз меншігіндегі тұрғын үйді немесе басқа да
заңды немесе жеке тұлғаның тапсырысы бойынша олардың меншігіндегі
тұрғын үйді сатушы жеке немесе заңды тұлғалар;
- Бағалау агенттіктері – ипотека кезінде кепіл құралы болып табылатын
тұрғын үйлерді бағалауды тәуелсіз түрде жүзеге асыратын лицензиясы
бар сақтандыру компаниялары;
- Екінші реттегі ипотекалық нарықтың операторлары – бұл бірінші
реттік несие берушілерден ипотекалық несиені сатып алып,соның
негізінде құнды қағаздарды шығаруды жүзеге асыратын заңды тұлғалар;
- Инвесторлар – екінші реттік ипотекалық нарықтың операторларынан
бағалы қағаздарды сатып алумен айналысатын жеке немесе заңды
тұлғалар (институционалды инвесторлар – зейнетақы қорлары,
сақтандыру компаниялары және т.б;
- Үкімет – бірінші және екінші реттік ипотекалық нарықтарды
бақылайды, бағалы қағаздар бойынша инвесторларға талаптар қояды,
екінші реттік ипотекалық нарықтың операторларын басқаруға қатысады;
- Бірінші реттік нарық қарыз алушы мен банктің бірлесе әрекет етуінің
арқасында қалыптасады, ал оның құралы – ипотекалық несие болып
табылады.
Ипотеканы экономикалық жүйенің элементі ретінде қарастыратын болсақ,
онда оның негізгі үш белгісін атап көрсетуге болар еді:
1) Жылжымайтын мүлік кепілі өндірісті дамыту үшін қажетті қаржы
ресурстарын тартудың құралы;
2) Мүліктік құқықты қамтамасыз етудің құралы.
3) Бағалы қағаздар рыногын қалыптастыратын көмекші құралы.
Экономикалық қатынастардағы ипотека – бұл жылжымайтын мүлік
обьектілеріне қосымша қаржы тартуға мүмкіндік беретін түтік болып табылады.
Ендігі жерде ипотекалық несиенің қызметтері мен басқа несиенің түрлерінің
алдындағы тартымды жақтарын атап өткен жөн болар еді.
Ипотекалық несиенің атқаратын қызметтері мыналар:
материалдық өндіріс саласына инвестиция тартудың қаржылық механизмі;
- қарызды қайтаруды қамтамасыз етудің;
- жылжымайтын мүлікті бөлу және оны қайта айналдыруды ынталандыру
құралы;
- ипотекалық бағалы қағаздарды шығаруды қамтамасыз етудің құралы.
Ипотекалық несиені несиенің басқа да көптеген түрлерінен
ерекшелендіретін негізгі белгілерге мыналарды жатқызуға болады:
1) кепілмен қамтамасыз етудің міндеттілігі, яғни қарыз алушы
өзінің міндеттемесін орындамаған жағдайда, оған алдымен
айыппұл шаралары қолданылып, содан соң ғана тұрғын үйді сату
жүзеге асырылады. Себебі алынған несиенің сомасын мүлікті
сатудан түскен сома есебінен өтеп отырады.
2) несие беру мерзімінің басқа да несие түрлеріне қарағандағы
салыстырмалы ұзақтығы. Несиені өтеу мерзімінің ұзақтығының
нәтижесінде қарыз алушының қарыз берушіге ай сайын төлеп
отыратын сомаларының мөлшері төмендеу болып келеді;
3) ипотекалық несиелердің мақсатты сипаты.
4) ипотекалық несие бойынша тәуекел деңгейінің салыстырмалы
түрде алғандығы төмендігі. Оның басты себептеріне мыналарды
жатқызуға болады:
- ипотекалық несиенің берілетін сомасы сатып алынғалы отырған
тұрғын үйдің нарықтық бағасының 60 - 70 пайызынан аспайтын
мөлшерде болады;
- ипотекалық несие бойынша төленетін негізгі қарыз сомасы мен
сыйақының (мүдденің) мөлшері қарыз алушының ай сайынғы табысының
30 пайызынан аспауы тиіс.
Аталған нормативтер ипотекалық несие берушінің тәуекел деңгейін едәуір
төмендетуге мүмкіндік туғызады. Ипотекалық несие беруді дамытудың басты
мақсатының өзі – орташа табысы бар тұлғалардың тұрғын үй сатып алуына
алғышарттар жасай алатын тиімді жұмыс атқара алатын жүйені қалыптастыру
болып табылады. Мұндай жүйенің қалыптасуы елімізде төмендегідей мәселелерді
шешуге мүмкіндік берер еді:
- азаматтардың төлем қабілеті бар сұранысын арттыру мен тұрғын
халықтың қалың жігіне тұрғын үй сатып алуды ыңғайлы ету;
- құрылыс кешенін дамытуды қамтамасыз ету.
Ипотекалық бизнестің дамуы экономиканың нақты секторының дамуына оң
әсерін тигізеді. Ипотека жаңадан салынған тұрғын үйлердің тез арада
сатылуына ықпалын тигізеді. Сонымен, жоғарыда аталынған себептердің барлығы
да ипотеканы дамытудың обьективті қажеттілік екендігінің куәсі болып
табылады. Ипотекалық несие жеке тұлғаларды несиелеудің бір түрі болып
табылады. Ипотекалық несиенің экономикалық мағынасы жағынан - бұл банктен
немесе басқа да қаржы үйымдарынан ссуда алу мақсатымен жылжымайтын мүлік
кепілінің алуан түрлілігі болып табылады. Қарапайым тілмен айтатын болсақ,
ипотека дегеніміз - бұл қарыз ақшаға үй сатып алу.
2002 жылғы 1 қыркүйектегі Жылжымайтын мүлік ипотекасы туралы
Қазақстан Республикасының заңына сәйкес ипотекалық несие дегеніміз -кепілге
берілген жылжымайтын мүлік немесе ондағы үлесі кепіл берушінің немесе
үшінші тұлғаның иелігі мен пайдалануында қалатын кепіл түрі. Жылжымайтын
мүлік ретінде жер учаскелері, сондай-ақ үйлер, ғимараттар, жермен берік
байланыстағы өзге де мүліктер, яғни ауыстырылуы олардың мақсатына шектен
тыс зиян келтірусіз мүмкін болмайтын объектілер. Ипотекалық несиелеу
нарықтық экономиканың ажырағысыз элементі болып табылады.
Ипотеканың айрықша маңызды принциптеріне мыналар жатады:
- кепілге салынатын мүлік нақты болу керек, яғни келісімшартта
кепілдік құқығының объектісіне жататын нақты мүлікті анықтау;
- кепілдіктің жариялылығы, яғни кепілге салынған мүліктің ауыртпалығын
үшінші түлға оңай танитындай болуы керек.
Ипотекалық несиелеуде белгілі бір реттілік пен белгілі қағидаларға
икемденіп әрекет етеді. Мұндай қағидалар келесідей:
- меншік құқығын шектеу шартында борышқордың қолында мүліктің
қалуы;
- кепіл үлесінің түрінде ссудалар мөлшерінің анықталуы;
- сол сияқты мүлікті үстеме ипотекалық ссудаға кепілге алу;
- сақтандыру есебі бойынша несие беру.
Ипотека тарихи түрде қалыптасса да, оның кез келген бір елде дамуы
үшін оған келесідей факторлар әсер етеді:
1. Саяси - елдегі саяси жүйенің жалпы тұрақтылығы.
2. Заңды - ол елдің жалпы құқықтық ортасының жағдайымен
анықталады. Мұнда ипотека дамуына бірден бір әсер етуші меншіктік
қатынастарды қорғаушы заңды ортаның мүмкіндігі болып табылады. Бәрінен
бұрын кепілдің объектісі болып табылатын жылжымайтын мүлікті өндіріп
алудың заңды тәсілдерін, меншікті тіркеу жүйесінің, сондай-ақ кепілді
тіркеу
жүйесінің нақты бар немесе жоқ екендігін анықтаудың әдістерін
қарастырады. Ипотеканың ойдағыдай дамуы ипотекалық операциялардың
жүзеге асуын және оның қатысушылары анықтайтын арнайы заңдар мен
бекітілулер арқылы мүмкін.
3. Экономикалық-қаржы нарығының қазіргі ахуалы және дамуы, валюта
тұрақтылығы және инфляция деңгейі, тұрғындардың төлем қабілеттілігі;
4. Тарихи шарттар мен факторлар - қаражатты жинақтаудың дәстүрі немесе
олардың тіптен болмауы, сондай-ақ тұрғындардың несиеге қатынасы, елдің
тарихи даму ерекшеліктері.
Ипотекалық несие - орта немесе ұзақ мерзімді несие түрі. Ипотекалық
несиелеу қаржы қызметтері нарығының барынша кең ауқымда дамушы бағыты болып
табылады. (сурет-1)
Саяси
Экономикалық
Ипотекалық несиелеуге
әсер етуші факторлар
Заңды
Тарихи
Сурет 1. Ипотекалық несиелеудің дамуына әсер ететін факторлар
Дерек көзі: С.Б. Мақыш Банк ісі. Алматы. Жеті жарғы. 2009 [14]
Ипотекалық несие нарығы қазіргі кезде жоғары қарқынмен дами бастауда.
Мұның бәрі, әрине, тұрғындардың жеке тұрғын үйге деген қажеттілігінен
туындайды. Алайда тұрғындардың көпшілік бөлігінің тиісті тұрғын үй иеленуге
жеткілікті деңгейде жинақ қоры болмайды. Сондықта да жеке тұлғаларға
ипотекамен (алғалы отырған тұрғын үймен)
қамтамасыздандырылған тұрғын үй алу мейлінше қолайлы. Несие нарығын бірнеше
сегменттерге бөліп қарасақ, онда бірнеше несие түріне байланысты олар жеке
дара дамитындығын байқауға болады. Осының бір мысалы ретінде келесі
Қазақстан Республикасына қарасты несие нарығының сегменттелуін көруге
болады (сурет-2).
Ипотекалық несиелеудің жүйесі икемді болуы үшін ұдайы жетілдіріліп
отырады. Мәселен, дамыған елдерде мыналар болады:
- төлемдері кезең сайын өсетін ссуда: алғашқы бес немесе он жылда
борышқордың шығысын тұрақты өсіруді қарастырады;
Ипотекалық несие Тұтыну несиесінің Құрылыс несиесінің
нарығы нарығы нарығы
Өнеркәсіптік несие Несие Банкаралық несие
нарығы нарығы нарығы
Сауда несиесінің Ауылшаруашылығы
нарығы несиелерінің нарығы
Сурет 2. ҚР несие нарығының сегменттері
Дерек көзі: С.Б. Мақыш Банк ісі. Алматы. Жеті жарғы. 2009 [14]
- төлем сомасы өзгеріп отыратын ссуда: жеңілдікті кезеңнің болуын
үйғарады, мұнда борышқор тек пайыздарды ғана төлейді. Жүктемені
бөлудің мұндай тәсілі борышқорға үлкен пайда береді;
- пайыз мөлшерлемесі өзгермелі ипотека - пайыз мөлшерлемесінің
деңгейі келісімшартта нақты шама түрінде тіркеледі әрі қандай да
бір нақты көрсеткішке немесе индекске байланысты болады.
Мөлшерлемелер жартыжылда бір рет қарастырылады.
Ипотекалық несиені рәсімдеуге негізгі құжаттарға кепілхат, вексель және
өзге де бағалы қағаздар жатады. Бұл құжаттарға ипотекалық компания
шығаратын ипотека облигациялары секілді құнды қағаздардың қайталама
нарығында баға белгіленуі мүмкін. Бұл арада кепілхат ссуда бойынша кепілге
салынған мүліктің заңды меншік құқығын несиегерге беруді ұйғаратын құжат
болып табылады. Онда несие келісімшарты бойынша борыштарды төлеу жөніндегі
қарыз алушының міндеттемесі, пайыз, салық, алымдар және меншіктен өндіріліп
алынатын өзге де төлемдер нақты көрсетіліп, сонымен бірге, оны Бұлінбеген
қалпында сақтау, жылжымайтын мүлікті сақтандыру, оны басқа түлғаға кепілдік
аясында беруге тыйым салынатыны және тағы басқалар айтылады.
Несие тәуекелділігі - қарыз алушының өз қаржылық міндеттемесін
орындамағанына байланысты орын алатын банк ссудасы бойынша төлемеу катері.
Теріс пайдалану қатері банк жүйесінде 80-ші жылдары кезінен тарады. Бұл
қатердің түрінен АҚШ-тағы барлық банктердің жартысынан көбісі банкротқа
ұшырады. Директорлар мен жоғары лауазымды қызметкерлер несиені өз туыстары
мен достарына берген, сондай-ақ, несиені қарыз алушының қаржылық жағдайын
тексермей беру секілді сақтық шаралары қолданылмаған.
Шетелдік несие бойынша қатері әсіресе 70-ші жылдары дамыған елдердегі
қарыз алушылар несиесі бойынша төлемдердің жаппай кешіктірілуімен
байланысты орын алады. Бұл АҚШ-тың бірталай аса ірі банктерінің банкротқа
ұшырауына себеп болды.
Ішкі қарыз бойынша төлемсіздік қарыз алушының төлем қабілетсіздігін
тудыратын барлық факторлар есебінің қиындығымен байланысты.
Осының бәрі несиенің бір түрі болғандықтан, ипотекалық несиеге де
қатысты жағдайлар. Ипотекалық несие тәуекелі өте жоғары болып келеді,
өйткені онда көп сомада қаражат беріледі жэне оның пайызы да жоғары болады.
Ал ең негізгісі, несиенің Бұл түрі ұзақ мерзімге берілгендіктен
қайтарымдылығы тәуекелді жағдай тудырады.
Ипотекалық кепілхаттар шығару тэуекелдің екі түрін тудырады - несие
тәуекелін (қарызгердің өз міндеттерін өз уақытысында және толығымен
орындамау тәуекелі, оның өзі қарызгер дефолтының тәуекелі мен кепілзат
тәуекелі қосындысынан тұрады) және өтімділік тәуекелі (сурет-3).
Ипотекалық несие тәуекелдері
Несие тәуекелі Өтімділік тәуекелі
Қарызгер дефолтының Кепілзат тәуекелі
тәуекелі
Сурет 3. Ипотекалық несие тәуекелінің түрлері
Дерек көзі: Керимбекова Н.Н., Супугалиева Г.И. Банктік тәуекелдер және оны
басқару. Алматы қ. Қазақ Университеті 2013 жыл [13]
Қарызгер дефолтының тәуекелі ипотекалық несиелеудің барлық үлгілерінде
кездеседі, алайда тәуекелдің бұл түріне неміс үлгісі барынша қалыпты болып
табылады. Дефолттың ықтималдығы көбіне оның табысындағы төлеу үлесіне де
тікелей байланысты. АҚШ-тағы 1994 жылғы несиелерді зерттеулер нәтижесінде
мынадай жағдайды аңғартты: егерде әр айдағы төлемдер айлық табыстың 36%-
ынан асса, онда қарызгердің дефолтқа ұшырау тәуекелі әр айдағы төлем жасауы
табыстың 30%-ын құрайтын қарызгер дефолтынан 2 есеге жоғары екені
анықталған.
Кепілзаттың тәуекелі мынадай жағдайларда туындайды:
- жылжымайтын мүлік бағасының төмендеуі;
- дефолт жағдайы болғандағы тұрғындарды қоныстарынан босатудағы
жоғарғы соттың және өзге де шығындардың туындауы.
Қарызгердің өзіндік жинақтары есебінен тұрғын үй құнын өтеудің алғашқы
жарна үлесін ұлғайту кепілзат және дефолт тәуекелін төмендетеді. Осылайша,
қарызгерлердің тұрғын үй алуға 20%-нан жоғары өз ақшасын салғандардың
дефолты 5-тен 9%-ға дейін салғандардың дефолтынан 5 есе аз екендігі
анықталды. Біздің елімізде және Ресейде мұндай статистикалық бақылаулардың
болмағанына қарамастан, американдық статистикаға ипотекалық несиелеу
тәуекелін төмендету тәсілдерін және жалпы заңдылықтарын анықтауға
мүмкіншілік береді.
Тәуекелдің тағы бір түрі - өтімділік тәуекелі, кепілхатты құнды
айтарлықтай төмендетпей тез арада өткізу мүмкіндігімен байланысты. Аталмыш
тәуекел нақты бір қарызгермен байланысты емес, нарық инфраструктурасының
дамығандығымен - нарықтағы қағаздардың өткіздірілу жылдамдығымен
байланысты. Тәуекелді жою қағаздардың стандартталуына түрткі болады. Екінші
нарықта кепілхаттардың өзі айналмайды, одан туындайтын қүралдар-ипотекалық
бағалы қағаздар (секьюритизация).
Өтімділік тәуекелділігін балансталмаған өтімділіктің тәуекелділігі деп
атаған дүрыс болады. Ол қаржылық активтердің төлем қаражатына жылдам
айырбасталуының ысырапсыз жүзеге аспайтынымен байланысты, яғни баланс
активі мен пассивінің балансталмауынан ысыраптың болу қаупі бар. банктер
өтімділікті қамтамасыз етудің - ішкі жэне сыртқы екі түрін қолданады.
Ішкі өтімділік - бұл жылдам өтетін активтер. Ол үшін нарық тұрақты
болуы керек. Бұл нарық инвестор үшін ақшаны орналастырудың сенімді объекті
болып табылады. Бұған мемлекеттік бағалы қағаздар - 1, 3, 6, 9 ай мерзіміне
арналған қазынашылық вексельдер жатады.
Сыртқы өтімділік - банктердің өтімді қаражат қорын арттыратын
активтерді банктердің нарықта сатып алу жолымен (өзге банктен федералдық
қордың резервтік қалдығын сатып алу, табыс өтілетін салым сертификаттарын
сатып алу және тағы басқалар) қамтамасыз етілуі мүмкін.
1.2 Шет ел тәжірибесіндегі ипотекалық несиелеу жүйесінің даму үлгілері
Шет ел тәжірибесіндегі ипотекалық несиелеу жүйесінің даму үлгілері.
Ипотекалық несиелеу жаңа объектілердің құрылысын ынталандырушы, жылжымайтын
мүлік және бағалы қағаздар нарығын құрушы қолайлы құрал болып табылады.
Дамыған елдердегі ипотекалық несиелеудің үлгілеріне қатысты әртүрлі ой -
пікірлер бар. Осы үлгілерді келесідей сыныптау барынша негізді болуы тиіс
(сурет-5).
Ипотекалық несиелеудің үлгілері
Сурет 5. Ипотекалық несиелеу үлгілерінің сыныптамасы
Дерек көзі: ДюсембаевН.Отдельные вопросы ипотечного
кредитования,Финансы и Кредит,№1 [17]
Ипотекалық несиелеуді ұйымдастыру жүйесінің шетел тәжірибелерінде
әрекет етіп отырған негізгі үлгілері осылар болып табылады. Ипотекалық
несиелеудің біршама қарапайым және біршама жетілген үлгісі шартты түрде
айтсақ, қарапайым ашық үлгі. Бұл үлгінің бастапқы принциптік сипатына
тоқталсақ, ипотекалық ссудаларға деген барлық клиенттердің жалпы өтініші
банктің меншікті және сырттан тартылған қаражаттары: депозиттерде жатқан
клиенттердің қаражаттары; банкаралық несиелер және тағы сол сияқтылар
есебінен қамтамасыз етіледі. Сәйкесінше, әрбір банк ипотекалық несиелеудің
параметрлерін бекітеді, және де мөлшерлеме ағымды экономикалық коньюктура
арқылы анықталынады. Мұндай тәсілдеме тұрақты экономикасы бар елдерде ғана
жүзеге асады. Алайда өтпелі экономикадағы елдерде инфляция, пайыз
мөлшерлемесі, ұлттық валюта бағамы, яғни азаматардың да табыстары үлкен
ауытқуларға ұшырауы мүмкін. Сондықтан да бұл үлгіні қолдану қажетті
деңгейде қолайлы емес. Осыған қарамастан көптеген Ресейлік банктер қазіргі
кезеңде азаматтарды ипотекалық несиелеудің осы үлгісін қолдануда.
Қарапайым ашық үлгінің екінші бір принциптік сипаты ипотекалық
ссудалар бойынша белгіленетін пайыз мөлшерлері елдегі несие - қаржы
нарығындағы жалпы жағдайға тікелей тәуелді болып табылады. Бұл тәуелділік
банктердің ипотекалық несиелеуге байланысты олардың активтеріне және
ауқымына мәнді әсер етеді.
Бұл үлгі негізінде ипотекалық несиелеуді ұйымдастыру, әсіресе қаржы
нарығы мен бағалы қағаздар нарығы толық қалыптасып болмаған көптеген
елдерде іс жүзінде кеңінен таралған. Мәселен, Ұлыбритания, Израиль, Испания
елдерін айтсақ болады.
Бұл қарастырылған үлгіден ажыратылатын келесі үлгі кеңейтілген ашық
үлгі деп аталады. Бұл үлгі бойынша банктердегі ипотекалық несиелеу жүйесі
үшін несиелік ресурстардың қалыптасуы арнайы ұйымдастырылатын, жылжымайтын
мүліктермен қамтамасыз етілген екінші реттегі бағалы қағаздар нарығы арқылы
жүзеге асырылады. Кеңейтілген ашық үлгісі тек кеңейтілген ипотекалық нарық
құрылымының кұрылған жағдайында, екінші нарықта айналыста жүретін бағалы
қағаздардың эмиссиясына мемлекет тарапынан көмек көрсетілетін және жиі
бақылауға алу жағдайында ғана іске асырылады. Мемлекет бағалы қағаздар
нарығының инфрақұрылымын құруда, оның тұрақтылығын сақтау да маңызды рөл
атқарады. Екінші нарықтағы айналатын бағалы қағаздар бағасы мен эмиссияны
қамтамасыз ететін кепілдердің бағасы арасында баланс бекітіледі.
Кеңейтілген ашық үлгі барынша тұрақты және әмбебап болып табылады. Қор
биржасында қарызға алу орта мерзімді болашақта тіркелген мөлшерлеме және
төмен деңгейдегі тәуекелді ескеру салыстырмалы түрде пайыз мөлшерлемесінен
жоғары емес. Қор биржасында қарызға алу орта мерзімді болашақта тіркелген
мөлшерлеме және салыстырмалы түрде пайыз мөлшерлемесі төмен деңгейдегі
тәуекел арқылы мүмкін. Бұл үлгі іс жүзінде тұрақты экономикасы бар елдерде
кеңінен таралған. Әсіресе, бұл үлгінің дамуы АҚШ-та қанат жайды. Осындай
себептерге баланысты бұл үлгіні көбіне ипотеканың американдық үлгісі деп
атап кеткен.
Американдық үлгінің қағидасы бойынша әр жылда белгілі бір табысы бар
адам тұрғын үйдің құнын жартылай нақты ақшамен, ал қалған бөлігін клиенттің
иелігінде бар немесе сатып алғалы отырған жылжымайтын мүлікті кепілге ала
отырып, берген арнайы ипотекалық бенктің ссудасы есебінен төлеп, бірден
тұрғын үй ала алады. Мұндай несиенің қайтарылуы ипотеканың типіне және
қарыз алушының әр жылдық табысына байланысты15-30 жылдың ішінде жүзеге
асырылады. [ 6. 2008. 15 қыркүйек. 156. ]
Бұл тұрғын үйді қаржыландыруды ұйымдастыру үлгісінің дамуы берілген
ипотекалық салынған мүлік актілерін сатуга мүмкін болатын нарықтың болуын
талап етеді. Американдық үлгі ипотекалық эмиссиондық компаниялар үшін ұзақ
мерзімді қаржы тәуекелі мәселесін шешетін қолайлы тәсіл ретінде көптеген
банктерді өзіне тартады.
1938 жылы құрылған Фанни Мэй федералды ұлттық ипотекалық ассоциация
қарыздың бағалы қағаздарды шығарудан тартылған қаражат есебінен банктерден
ипотекалық несиелер сатып алады. 2002 жылы ипотекалық облигациялар
нарығының көлемі 4,3 млрд доллар (АҚШ-тағы облигациялардың жалпы көлемінің
22%) болғанын атап өту керек. Облигациялар эмитенттері мен алғашқы қарыз
алушылар дефолты тәуекелін сақтандырушы ұйымдар маңызды әсер көрсетеді.
Қарапайым ашық және кеңейтілген ашық үлгілердің сипатты белгісі олар
таза нарықтық ипотекалық несиелеу механизмін білдіреді. Мұндай жағдайда
ақшаға деген сұраным мен ұсыным балансы және ауқымы көбіне екі өзара
байланысты көрсеткіштермен реттеледі.
1) Ссудалар бойынша банктік пайыз мөлшері және екінші нарықта
орналасқан бағалы қағаздардың табыстылығына байланысты анықталатын несиелік
ресурстар бағасымен; 2) сақтандыру компанияларын қоса алғандағы ипотекалық
нарықтың барлық кәсіби қатысушыларының қызметтеріне төленетін аударымдар
мөлшерімен.
Ипотекалық несиелеудің келесі бір үшінші үлгісі — бұл балансталған
автономды үлгі. Бұл үлгінің ең басты белгісі оның қызметінің жинақ-ссуда
принципіне негізделуінен көрінеді. Мұндай принцип банктердің жиынтық
несиелік портфелі капиталдардың ашық нарығынан қарызға алу арқылы емес,
оның орнына өзара кассалық көмек принципі бойынша болашақ қарыз алушының
қаражаттарын тарту есебінен қүрылады. Бұл үлгі бойынша қарыз алушы алдын
ала өзінің уақытша бос қаражаттарын сұрайтын несиенің жартылай сапасы
мөлшерінде жинақталғаннан кейін ғана ссуда алуға құқылы.
Мұндай шектеулілік алдындағы қарастырылған үлгілермен салыстырғанда
басты кемшілік болып табылады, өйткені бұл үлгі нақты қарыз алушының
жылжымайтын мүлікті сатып алудағы мүмкіндігін кешеуілдетеді.
Бірақ та бұл балансталған автономиялық үлгінің өзіндік артықшылығы да
бар, яғни бұл үлгі өзінің автономиялық күшіне байланысты жалпы қаржы -несие
нарығының жағдайына тәуелсіз. Балансталған автономиялы үлгінің іске
асырылуы барысында ипотекалық банк үшін қай жерден және қандай бағада
несиелік ресурс табу сұрағы мазаламайды, банкке тек өзінің көрсететін
қызметі үшін ақыл-ойға сыйымды маржаны белгілеуі ғана қажет. Құрылыс
қаражаттары салымы бойынша табыс мөлшері және несиені пайдаланғаны үшін
төленетін пайыз мөлшері еркін жағдайда белгіленеді. Банк мақсаты жинақтарға
табыс төлемей-ақ сол төленетін табыс мөлшерінде несиенің бағасын қысқарта
белгілеуіне болады. Мысалға айталық, жинақтарга төленетін табыс 10%, ал
несиеге қойылатын пайыз мөлшері 13% десек, онда банк жинаққа төленетін
табысты несие бағасынан шегеру арқылы маржаны 3% деп хабарлауы мүмкін.
Демек, бұл үлгі қарызға алатын ақшалардың нарықтық бағасына да, сол
сияқты бұл бағаның жалпы деңгейіне тәуелсіз болып табылады. Балансталған
автономиялық үлгінің бұл сапасы экономикасы тұрақсыз елдерде ипотекалық
несиелеудің дамуы үшін аса маңызды. Бірақ та бұл жерде барлық өзара есеп
айырысулар еркін, алмастырылатын валютада жүргізілгенді қалайды. Сондай-ак
аталған үлгінің тағы да бір артықшылығы мұнда несие беруші несиенің
қайтарылуында ең төменгі тәуекелге барады.
Қазіргі кезде Германияда бұл үлгі іс жүзінде кеңінен қолданылуда.
Мұнда қорлану (құрылыс қаражаттары) механизмімен нақты азаматтарды несиелеу
механизміндегі сондай-ақ тұрғын үй жағдайын жақсартуға мақсатты қаражат
жинақтау және пайдаланумен байланысты болатын азаматтардың инициативасын
қаржылық қолдау көрсетуге байланысты мемлекеттік механизмдердегі
сәйкестіктерді ескеретін, барлық елді қамтыған құрылыс жинақтарының
жүйесі құрылған.
Тұрғын үй алғысы келген азамат, тұрғын үйді сатып алатын уақыттан
бұрын, яғни 2-10 жыл бұрынырақ арнайы қаржы - несие жүйесімен өзара
қатынасқа түседі. Өзінің мүмкіндігіне қарай арнайы банктерге немесе жинақ
кассаларына (Вausparkasse,Schwabish Наll және т.б. құрылымдарға кіретін)
болашақта сатып алатын үйдің 45% жинақтайды. Содан кейін барып, ол
мемлекеттік дотация алуға (үйдің құнының 10% шамасында) және қалған
төлейтін бөлігінің шамасында банктен жеңілдікпен 10-15 жылға неесие алуға
құқылы болып табылады.
Германияның құрылыс қаражаттары жүйесінің ең басты бір артықшылығы -
оның шегінде пайдаланатын мақсатты құрылыс қаражаттарына, берілетін несиеге
байланысты есептелетін пайыз мөлшері автономиялық болғандықтан да, несие -
қаржы нарығының жалпы жағдайына тәуелсіз болып табылады. Бұл сызбаның басты
сипаты оның шетеулігін көрсетеді, яғни несиенің берілу көзі ретінде құрылыс
қаражаттарын жинақтау келісімшартына қатынасушы салым иелерімен
жинақталатын қаражаттардың қолданылуынан байқауға болады. Бұл жүйені
пайдаланатын банктер мақсатты салымдар бойынша нарықтан төменгі жағдайда,
пайыз төлеумен қатар, нарықтан төменгі жағдайда несиелер беру мүмкіндігі
бар.
Германияда құрылыс жинақ жүйесіне мемлекет тарапынан қолдау
бар.Мемлекет меншікті капиталдау жинақталуына тұрғын үй құрылысына
сыйақылар беру немесе салықтық жеңілдіктер жасау арқылы ынталандырып
отырады. Салым иесінің ынталандыру түрін таңдау құқы бар. Егер ол сыйақы
(субсидия) жолын таңдаса, онда оның жинағы 300 неміс маркасына (жалғыз
бастылар үшін) немесе 16000 маркаға (отбасылар үшін) жеткенде мемлекеттен
10% көлемінде қосымша сыйақы алады.
Құрылыс қаражаттарын жинақтау жүйесіне мемлекет тарапынан қолдау
көрсетілуі тиіс. Мемлекет өз тарапынан тұрғын үй құрылысына дотация беру
арқылы немесе салықтық жеңілдіктер арқылы меншікті капиталдың жинақталуын
ынталандырып отырады.
Қазақстандағы жаңадан құрылған Тұрғын үй құрылыс банкі тәжірибесінде
Германияның үлгісін қолдану қарастырылған. [19. 76 ]
Көптеген шетелдердің тәжірибесі дұрыс ұйымдастырылған, салмақталған
мемлекеттік саясатты жүргізгенде ипотека жайлап өзін - өзі қаржыландыратын
жүйеге айналады, ол өз кезегінде тұрғын үй нарығының қызмет атқаруын
айтарлықтай дәрежеде анықтап және қамтамасыз етеді. Бұл жағдайда тұрғындар
жағынан төлем қабілетті сұраныстың бірден өсуі есебінен жаңа құрылыс
белсенділей бастайды, құрылыс материалдарының мамандандырылған, техниканың
шығуы арта түседі, жаңадан жақсартылған архитектуралық жобалар пайда бола
бастайды, экономиканың өзара байланысқан көптеген салаларының жеделдетілген
дамуы жүреді.
Тұрғын үй қаржы жүйесінің негізгі мақсаты - қаражат жинақтағысы
келетіндер мен барлық сомасын бірден төлеу арқылы иелік ете алмайтын осы
тұрғын үйді алуға ақшаны қарызға алғысы келетіндер арасында қаражаттың
қайта бөлінуі.
Барлық әлемде тұрғын үй саласына инвестициялау технологиясы үш негізгі
принцип арқылы кұрылады. Осы принциптер жоғарыда айтылып өткен ипотекалық
несиелеудің үлгілерімен үштасып кеткен бір принциптер болып табылады. Яғни
жоғарыда аталған әрбір үлгі сәйкесінше осы айтылғалы отырған принциптер
негізінде жүзеге асады. Принциптердің түрлері келесідей болып келеді :
- өзара шарттасқан (контраттық) жинақтар немесе
Баушпаркассен жүйесі;
- ипотекалық несиелеу;
- тұрғындардың тұрғын үй алуына мемлекеттік қолдау көрсету (мақсатты
мекен - жайлы субсидиялар жүйесі).
Бұл принциптердің жүзеге асуының нақты механизмдері бір-бірінен
ерекшеленеді.
1. Экономикасы дамыған елдерде тұрғын үй саласына инвестициялау
бұрыннан бері ипотекалық несиелеу арқылы, не болмаса құрылыс тұрғын үй
жинақтары жүйесі көмегімен жүзеге асады. Осы елдердегі мемлекет мақсаты
азаматтардың тұрғын үй мәселесін шеше алатын жүйенің өміршеңдігін
қамтамасыз ете алатын жағдайды қамтамасыз ету және инфраструктура құру
болып табылады.
Осы жүйеге сәйкес потенциалды тұрғын үй сатып алушылар анықталған
уақыт кезеңінде анықгалған соманы әдетінше нарықтықпен салыстырғанда
мейлінше төменірек пайыздық мөлшерлемемен жинақтауға келісімшарт жасасады.
Негізінен бұл жүйе жабық. Қарызгерлер де мейлінше төмен пайыздық
мөлшерлемемен (нарықтан төмен) несие алады.
Тұрғын үй жинақтау бағдарламасы ипотекалық процесс жүйесінде ерекше
орын алады және ипотекалық несиені алушы клиент пен банк арасындағы өзара
қарым - қатынаста маңызды рөл ойнайды.
Тұрғын үй жинақтарының мәні - тұрғын үй жинақ кассаларында ашылған
шоттарда алдын ала қаражаттарды жинақтап, кейін келе тұрғын үй жағдайын
жақсартуға бағытталған ұзақ мерзімді несиені ұсынысына ие болу. Тұрғын үй
жинақтау жүйесінде мемлекеттік қолдау көрсетудің негізгі формасы жүйе
қатысушыларының салымдарына әр жылдық сыйақы тағайындау болып табылады.
Пайыздық мөлшерлемелер (салымға қандай болса, несие де сондай) келісімшарт
әрекет етуінің бүкіл ағымында өзгеріссіз болады. Салым мен қарыз
мөлшерлемесі арасындағы айырма 3% деңгейін құрайды.
Тұрғын үй салымдары ипотекалық несиелендіруге бағытталған банктер үшін
айтарлықтай қызығушылық тудырады. Бәрінен бұрын, олар банктер үшін
ипотекалық несиенің потенциалды түлынушыларының шетелдік аналогын құруға
мүмкіндік береді. Тұрғын үй салымы айтарлықтай ұзақ уақыт бойында (бір
жылдан кем емес) болашақ қарыз алушымен танысуға, оның табыстарын
бағалауға, өзінің табысынан үнемі алып отыруларды жүзеге асыруға дайындығы
мен қабілеттілігін бақылауға мүмкіндік береді. Тұрғын үй салымы айтарлықтай
ұзақ уақыт бойында (бір жылдан кем емес) болашақ қарыз алушымен танысуға,
оның табыстарын бағалауға, өзінің табысынан үнемі алып отыруларды жүзеге
асыруға дайындығы мен қабілеттілігін бақылауға мүмкіндік тудырады. Салымға
салынатын жарналардың бекітілген тәртібін клиент тарапынан сақтауы (ережеге
сай, эр айлық периодтылық, анықталған сома) банк үшін оның төлемдік
тәртібін көрсетеді.
Өзін - өзі қаржыландыратын өзара байланысқан тұрғын үй жинақтары мен
ипотекалық несиелеу жобаларына бет ала отырып, ипотекалық несие беру үшін
басқа да ресурстарды тарту қажеттілігін ескерген жөн. Бұл бріншіден, тұрғын
үй несиесін алғысы келетін тұрғындардың жинақтары шамасымен тұрғын үй
салымдары көмегімен қажетті қосымша ресурстарды тарту мүмкіндігінің
шектеулігімен байланысты. Тұрғын үй жинақтары бағдарламасьгтұрғындардың
қалған бөлігін жэне заңды тұлғаларды тартпайды. Сондай-ақ жаңа салымдарды
рәсімдеу бірден азаюы немесе тіптен жойылуы әбден мүмкін жағдай болады.
Екіншіден, біздің жағдайымыздағы салыстырмалы түрдегі қысқа мерзімді
қаражаттарды жинақтау және оларды несиемен бірге қайтару банктің несие
ресурстарына қосымша шектеулер жасайды.
Азаматтардың тұрғын үй жинақтарына қызығушылығы кем емес. Бәрінен
бұрын, олар жайлап ипотекалық несие алу құқығын жинақтауға мүмкіндік
береді. Ол алғашқы жарна жасауға ақшасы жоқ азаматтарға өте маңызды болып
табылады.
1.3 Екінші деңгейлі банктердегі ипотекалық несиелеуді ұйымастыру
Қазіргі мемлекеттік тұрғын үй саясаты тұрғын мәселесін шешуде халықтың
әлеуметтік көмекке мұқтаж бөлігінің қажеттіліктеріне бағдарланған бұрынғы
саясатымен қатар, орташа табысы бар және тегін жекешелендірудің нәтижесінде
баспанасын өз меншігіне айналдырып алған баспанасы бар халықтың негізгі
бөлігіне жаңа екпін түсіріп отыр.
2000 жылдың 21 тамызындағы ҚР Үкіметінің №1290 қаулысымен қабылданған
Қазақстан Республикасында ипотекалық несиелеу жүйесін дамыту және тұрғын үй
құрылысын ұзақ мерзімді қаржыландыру тұжырымдамасына сәйкес, ипотекалық
несиелеудің жүйесі ипотекалық компанияларды тұрғын үй нарығының дамуын
қамтамасыз ететін жабық акционерлік қоғам формасында құруға негізделді. Бұл
жүйеде банктер ипотека тауарларымен қамтамасыз етілген ипотекалық
облигацияларды шығару жолымен қайта қаржыландырыла алады. Ұлттық банк
басқармасының 2000 жылдың 20 желтоқсанындағы шешімі нәтижесінде Қазақстан
ипотекалық компаниясы жабық акционерлік қоғамы құрылды.
Дербес қаржы институты болып табылатын Қазақстан ипотекалық
компаниясы жабық акционерлік қоғамы несие беруші банктерден ипотекалық
тұрғын үй несиесі бойынша талап ету құқығын алады, әрі осы құқықтармен
қамтамасыз етілген ипотекалық бағалы қағаздарды шығарады.
Компанияның негізгі функцияларына мыналар жатады:
1. несие берушілерді белгіленген стандарттар мен талаптар негізінде,
ұзақ мерзімді ипотекалық тұрғын үй несиесін талап ету құқықтарын
сатып алу жолымен қайта қаржыландыру;
2. тіркелген немесе өзгермелі сыйақы мөлшерлемелері белгіленген
ипотекалық бағалы қағаздарды шығару;
3. тұрғын үй несиесі саласына инвесторлардың қаражатын тарту;
4. Қазақстан Республикасы Ұлттық банкімен ... жалғасы
Сіз бұл жұмысты біздің қосымшамыз арқылы толығымен тегін көре аласыз.
Ұқсас жұмыстар
Пәндер
- Іс жүргізу
- Автоматтандыру, Техника
- Алғашқы әскери дайындық
- Астрономия
- Ауыл шаруашылығы
- Банк ісі
- Бизнесті бағалау
- Биология
- Бухгалтерлік іс
- Валеология
- Ветеринария
- География
- Геология, Геофизика, Геодезия
- Дін
- Ет, сүт, шарап өнімдері
- Жалпы тарих
- Жер кадастрі, Жылжымайтын мүлік
- Журналистика
- Информатика
- Кеден ісі
- Маркетинг
- Математика, Геометрия
- Медицина
- Мемлекеттік басқару
- Менеджмент
- Мұнай, Газ
- Мұрағат ісі
- Мәдениеттану
- ОБЖ (Основы безопасности жизнедеятельности)
- Педагогика
- Полиграфия
- Психология
- Салық
- Саясаттану
- Сақтандыру
- Сертификаттау, стандарттау
- Социология, Демография
- Спорт
- Статистика
- Тілтану, Филология
- Тарихи тұлғалар
- Тау-кен ісі
- Транспорт
- Туризм
- Физика
- Философия
- Халықаралық қатынастар
- Химия
- Экология, Қоршаған ортаны қорғау
- Экономика
- Экономикалық география
- Электротехника
- Қазақстан тарихы
- Қаржы
- Құрылыс
- Құқық, Криминалистика
- Әдебиет
- Өнер, музыка
- Өнеркәсіп, Өндіріс
Қазақ тілінде жазылған рефераттар, курстық жұмыстар, дипломдық жұмыстар бойынша біздің қор #1 болып табылады.
Ақпарат
Қосымша
Email: info@stud.kz