Қазақстан Республикасында ипотекалық несиелеудің қазіргі жағдайы және даму үрдісі
МАЗМҰНЫ
Кіріспе ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... .. ..3
I.Ипотекалық несиелеудің теориялық негіздері ... ... ... ... ... ... ..6
1.1 Ипотекалық несиелеу жүйесінің экономикалық мәні ... ... ... ... ..6
1.2. Қазақстанда ипотекалық несиелеу жүйесінің қалыптасуы мен даму кезеңдері ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... 21
II. Қазақстан Республикасында ипотекалық несиелеудің қазіргі жағдайы және даму үрдісі ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... .30
2.1.Қазақстанда ипотекалық несиелеу жүйесінің қазіргі жағдайына талдау ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... 30
2.2. Ипотекалық несиелеу тәжірибесіне талдау ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..46
2.3. ҚР.ғы ЕДБ.нің ипотекалық несиелеу механизмі ... ... ... ... ... ... ... 63
Қорытынды ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ...82
Пайдаланылған әдебиеттер тізімі ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..86
Кіріспе ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... .. ..3
I.Ипотекалық несиелеудің теориялық негіздері ... ... ... ... ... ... ..6
1.1 Ипотекалық несиелеу жүйесінің экономикалық мәні ... ... ... ... ..6
1.2. Қазақстанда ипотекалық несиелеу жүйесінің қалыптасуы мен даму кезеңдері ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... 21
II. Қазақстан Республикасында ипотекалық несиелеудің қазіргі жағдайы және даму үрдісі ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... .30
2.1.Қазақстанда ипотекалық несиелеу жүйесінің қазіргі жағдайына талдау ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... 30
2.2. Ипотекалық несиелеу тәжірибесіне талдау ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..46
2.3. ҚР.ғы ЕДБ.нің ипотекалық несиелеу механизмі ... ... ... ... ... ... ... 63
Қорытынды ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ...82
Пайдаланылған әдебиеттер тізімі ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..86
Кіріспе
Тақырыптың өзектілігі. Қеңес дәуіріндегі тұрғын үйді қаржыландыру жүйесі тұрғын үй саясатына толық сәйкес келді және мемлекеттік тұрғын үйлер құрылысын қаржыландыру үшін бюджет қаражаттарын орталықтан бөлу орын алды. Нәтижесінде өзінің тұрғын үй жағдайын жақсартуды қалайтын не тұрғын үй алу кезегінде тұрған азаматтарға үй тегін берілген болатын.
Кеңес үкіметінің құлдырауы және тұрғын үй саласында нарықтық қатынастардың көрініс алуы тұрғын реформасын жүргізуге алып келді. Бұл реформаның алғашқы қадамдары 1993 ж. “Жаңа тұрғын үй саясаты мемлекеттік бағдарламалары және оның іске асырылуы механизмдері” туралы ҚР Президентінің Жарлығымен жүзеге асты.
Бұл құжат мемлекеттің тұрғын үй мәселесін шешуде маңызды болып саналады. Мұндағы ойлар бүгінгі күні тұрғын үй секторын және оны қаржыландыру жүйесін әрі қарай реформалау барысында нақты мүмкіндіктерді талдау үшін өте маңызды.
Сонымен қатар, соңғы жылдар үлесінже салынған үйлер республикамыздағы тұрғын үй қорының мысалға 0,5 % құрайды және бұл көрсеткіш ескі және құлап қалу қауіпі бар үйлердің үлесіне теңеседі. Бұл жерде тұрғын үй қорының осындай жаңарту қарқынында оның нақты ескіру қауіпін және оның көп бөлігі жер сілкінісі аймағында орналасқандығын ескеретін болсақ, онда мұндай тұрғын үй құрылысында жүргізіліп жатқан саясаттың жылдам нәтиже бермейтінін айта кету керек.
Тұрғын үй құрылысы саласындағы инвестициялық мүмкіндіктердің құлдырауы көптеген мердігерлік ұйымдардың экономикалық жағдайына теріс ықпал етті. Нәтижесінде тұрғын үй құрылысында жұмыс жасаушылар саны қысқарды. Шын мәнісінде мұндай жағдайда тұрғын үй құрылысына бюджеттен тыс қаражат көздерін тартудың нақты жаңа механизмдерін іздестірудің маңыздылығы арта түседі. Ондай механизм ретінде тұрғын үй ипотекалық механизмін қарастыруға болады және оның көмегімен құрылыс саласындағы дағдарысты тоқтатып, жұмыс бастылық көрсеткішін жақсартуға және бірқатар әлеуметтік тұрғын үй мәселесін шешуге мүмкіндік туады.
Тұрғын үй ипотекалық несиелеу механизмі мәселелерін теориялық тұрғыдан оқып-білу, оның тұрғын үй саясатын дамытуға байланысты талаптарына қаншалықты жауап беретіндігі туралы өзекті мәселелер, өз кезегінде дипломдық зерттеу жұмыстың мақсаты және басты міндеттерін анықтап отыр.
Дипломдық зерттеу жұмысының мақсаты және басты міндеттері:
Дипломдық жұмыстың мақсаты – тұрғын үй саласында нарықтық қатынастарға сай қызмет ететін тұрғын үйді ипотекалық несиелеу механизмінің мазмұны мен құрылымдық элементтерін нақтылай отырып, ҚР-ғы екінші деңгейдегі банктердің тұрғын үй салысын ипотекалық несиелеу тәжірибелеріне талдау жасау, сондай-ақтұрғын үйді ипотекалық несиелеу механизмін жетілдіру жолдарын іздестіру болып табылады.
Көзделген мақсатқа жетуде келесідей міндеттерді шешуді қажет етеді:
Тұрғын үйді ипотекалық несиелеу механизмінің тұжырымын жасау;
Тұрғын үйді ипотекалық несиелеу механизмінің құрылымдық элементтерін және өзіндік ерекшеліктерін қарастыру;
Шетел тәжірибесіндегі тұрғын үйді ипотекалық несиелеу ерекшеліктерін оқып-үйрену, олардың кейбір тиімді жақтарын отандық тәжірибеге пайдалануға ұсыну;
ҚР-ғы екінші деңгейдегі банктердің тұрғын үйді ипотекалық несиелеу тәжірибесіне талдау жасау;
Кепіл механизмін жетілдіру жолдарын іздестіру;
Зерттеу затына жылжымайтын мүлік нарығына ұзақ мерзімді және арзан инвестициялардың әр түрлі жолдармен тартылуын қамтамасыз ететін ипотекалық несиелеу механизмі жатады.
Зерттеу объектісіне ҚР-ғы екінші деңгейдегі банктердің және Қазақстан Ипотекалық комапаниясы АҚ-ның тұрғын үйді ипотекалық несиелеу қызметі жатады.
Зерттеудің теориялық негізіне қазіргі кездегі отандық және шетелдік экономистердің тұрғын үйді ипотекалық несиелеудегі орын алатын мәселелер туралы және оның тиімді қызмет етунің әлеуметтік-экономикалық дамудығы рөлін сипаттайтын зерттеулері пайдаланылады.
Тақырыптың өзектілігі. Қеңес дәуіріндегі тұрғын үйді қаржыландыру жүйесі тұрғын үй саясатына толық сәйкес келді және мемлекеттік тұрғын үйлер құрылысын қаржыландыру үшін бюджет қаражаттарын орталықтан бөлу орын алды. Нәтижесінде өзінің тұрғын үй жағдайын жақсартуды қалайтын не тұрғын үй алу кезегінде тұрған азаматтарға үй тегін берілген болатын.
Кеңес үкіметінің құлдырауы және тұрғын үй саласында нарықтық қатынастардың көрініс алуы тұрғын реформасын жүргізуге алып келді. Бұл реформаның алғашқы қадамдары 1993 ж. “Жаңа тұрғын үй саясаты мемлекеттік бағдарламалары және оның іске асырылуы механизмдері” туралы ҚР Президентінің Жарлығымен жүзеге асты.
Бұл құжат мемлекеттің тұрғын үй мәселесін шешуде маңызды болып саналады. Мұндағы ойлар бүгінгі күні тұрғын үй секторын және оны қаржыландыру жүйесін әрі қарай реформалау барысында нақты мүмкіндіктерді талдау үшін өте маңызды.
Сонымен қатар, соңғы жылдар үлесінже салынған үйлер республикамыздағы тұрғын үй қорының мысалға 0,5 % құрайды және бұл көрсеткіш ескі және құлап қалу қауіпі бар үйлердің үлесіне теңеседі. Бұл жерде тұрғын үй қорының осындай жаңарту қарқынында оның нақты ескіру қауіпін және оның көп бөлігі жер сілкінісі аймағында орналасқандығын ескеретін болсақ, онда мұндай тұрғын үй құрылысында жүргізіліп жатқан саясаттың жылдам нәтиже бермейтінін айта кету керек.
Тұрғын үй құрылысы саласындағы инвестициялық мүмкіндіктердің құлдырауы көптеген мердігерлік ұйымдардың экономикалық жағдайына теріс ықпал етті. Нәтижесінде тұрғын үй құрылысында жұмыс жасаушылар саны қысқарды. Шын мәнісінде мұндай жағдайда тұрғын үй құрылысына бюджеттен тыс қаражат көздерін тартудың нақты жаңа механизмдерін іздестірудің маңыздылығы арта түседі. Ондай механизм ретінде тұрғын үй ипотекалық механизмін қарастыруға болады және оның көмегімен құрылыс саласындағы дағдарысты тоқтатып, жұмыс бастылық көрсеткішін жақсартуға және бірқатар әлеуметтік тұрғын үй мәселесін шешуге мүмкіндік туады.
Тұрғын үй ипотекалық несиелеу механизмі мәселелерін теориялық тұрғыдан оқып-білу, оның тұрғын үй саясатын дамытуға байланысты талаптарына қаншалықты жауап беретіндігі туралы өзекті мәселелер, өз кезегінде дипломдық зерттеу жұмыстың мақсаты және басты міндеттерін анықтап отыр.
Дипломдық зерттеу жұмысының мақсаты және басты міндеттері:
Дипломдық жұмыстың мақсаты – тұрғын үй саласында нарықтық қатынастарға сай қызмет ететін тұрғын үйді ипотекалық несиелеу механизмінің мазмұны мен құрылымдық элементтерін нақтылай отырып, ҚР-ғы екінші деңгейдегі банктердің тұрғын үй салысын ипотекалық несиелеу тәжірибелеріне талдау жасау, сондай-ақтұрғын үйді ипотекалық несиелеу механизмін жетілдіру жолдарын іздестіру болып табылады.
Көзделген мақсатқа жетуде келесідей міндеттерді шешуді қажет етеді:
Тұрғын үйді ипотекалық несиелеу механизмінің тұжырымын жасау;
Тұрғын үйді ипотекалық несиелеу механизмінің құрылымдық элементтерін және өзіндік ерекшеліктерін қарастыру;
Шетел тәжірибесіндегі тұрғын үйді ипотекалық несиелеу ерекшеліктерін оқып-үйрену, олардың кейбір тиімді жақтарын отандық тәжірибеге пайдалануға ұсыну;
ҚР-ғы екінші деңгейдегі банктердің тұрғын үйді ипотекалық несиелеу тәжірибесіне талдау жасау;
Кепіл механизмін жетілдіру жолдарын іздестіру;
Зерттеу затына жылжымайтын мүлік нарығына ұзақ мерзімді және арзан инвестициялардың әр түрлі жолдармен тартылуын қамтамасыз ететін ипотекалық несиелеу механизмі жатады.
Зерттеу объектісіне ҚР-ғы екінші деңгейдегі банктердің және Қазақстан Ипотекалық комапаниясы АҚ-ның тұрғын үйді ипотекалық несиелеу қызметі жатады.
Зерттеудің теориялық негізіне қазіргі кездегі отандық және шетелдік экономистердің тұрғын үйді ипотекалық несиелеудегі орын алатын мәселелер туралы және оның тиімді қызмет етунің әлеуметтік-экономикалық дамудығы рөлін сипаттайтын зерттеулері пайдаланылады.
Қолданылған әдебиеттер тізімі:
1. Қазақстан Республикасы Ата Заңы 30 тамыз 1995 жыл.
2. ҚР Азаматтық кодексі, жалпы бөлім 1999 ж. 1 шілде, №4097.
3. “Қазақстан Республикасының Ұлттық Банкі туралы” ҚР Заңы 1995 ж. 30 наурыз, №2155.
4. “қазақстан Республикасындағы банктер және банк қызметі туралы” ҚР Заңы 1995 ж. 31 тамыз, №2723.
5. “Жылжымайтын мүлік ипотекасы туралы” ҚР Президентінің заң күші бар жарлығы 1995 ж. 23 желтоқсан, №2723.
2005 ж. 23 желтоқсандағы № 107-ІІІ Заңымен енгізілген өзгерістермен
6. ҚР “Қозғалмайтын мүлік кепілдігін тіркеу туралы” Заңы 1998 ж. 3 маусым, №257-1
7. ҚР ҰБ басқармасы шешімімен бекітілген 1999 ж. 16 тамыз № 276 “Екінші деңейлі банктердің несиелеуі бойынша құжаттар жүргізу ережелері”
8. 1995 жылы. “Жылжымайтын мүлік ипотекасы” туралы ҚР Президентінің заң күші бар Жарлығы.
9. “Банковское дело”, учебник. Под ред. д.э.н. Сейткасымлва Г.С.- Алматы, 1998.
10. “Ақша, Несие, Банктер”. Оқулық. Г.С. Сейткасымовтың жетекшілік етуімен.- Алматы, 2001.
11. Хамитов Н.Н. “Банковское дело” курс лекции, Алматы, 2005.
12. Мақыш С.Б. “Банк операциялары”, оқу құралы. - Алматы, 2005.
13. Мақыш С.Б., Ильяс А.Ә.“Банк ісі оқу құралы”. - Алматы, 2004.
14. “Банковское дело”. Учебник под ред. проф. Лаврушина О.И. - М., 2005.
Альжанова А. Развитие системы ипотечного кредитования под залог земли и недвижимость // Рынок ценных бумаг Казахстана. – 1998.- №3.- С.8-16.
15. Ипотека. Правовая база сравнительного анализа: Комментарий // Предприниматель и право.- Алматы, 2000.-№1-2.- С.6-9.
16. Статистический бюллетень Национального банка.- 2000. - №1.- С.50.
17. Экономическое обозрение.- 2004.-№1 “Ипотека развивается полным ходом”.- С.15-19.
18. Журнал “Банки Казахстана”.- 2004, №6. “Современные перспективы развития жилищного кредитования в Казахстане”.-С.31-44, №8. “Система жилищного кредитования: современное состояние и перспективы развития ”.- С.25-30.
19. Марченко Г. “Казахстан на пороге запуска ипотечного рынка” – Банковское дело в Москве”, №7/79/, 2001.
20. Марченко Г. “Казахстанская ипотека: год спустя” – Банковское дело в Москве”, август, 2002.
21. “Нестабильность мешает развитию ипотечного кредитования” автор; “КОМКОН-2 Евразия” – Интернет-газета “Навигатор”, 14 август 2002 г.
22. Сагиндыкова М.О. – Председатель правления КИК, “Повышение доступности жидья реализуемого по госдарственной программе”, Банки Казахстана, №10, 2005.
23. Баялбаева А.К. “Национальные модели ипотечного кредитования”, Банки Казахстана, 2005, №8,
24. Наурызбаева Н. “Жилстройбанк: от госпрограммы к индивидуальным проектам казахстанцев”. Банки Казахстана, 2005.- №10.
1. Қазақстан Республикасы Ата Заңы 30 тамыз 1995 жыл.
2. ҚР Азаматтық кодексі, жалпы бөлім 1999 ж. 1 шілде, №4097.
3. “Қазақстан Республикасының Ұлттық Банкі туралы” ҚР Заңы 1995 ж. 30 наурыз, №2155.
4. “қазақстан Республикасындағы банктер және банк қызметі туралы” ҚР Заңы 1995 ж. 31 тамыз, №2723.
5. “Жылжымайтын мүлік ипотекасы туралы” ҚР Президентінің заң күші бар жарлығы 1995 ж. 23 желтоқсан, №2723.
2005 ж. 23 желтоқсандағы № 107-ІІІ Заңымен енгізілген өзгерістермен
6. ҚР “Қозғалмайтын мүлік кепілдігін тіркеу туралы” Заңы 1998 ж. 3 маусым, №257-1
7. ҚР ҰБ басқармасы шешімімен бекітілген 1999 ж. 16 тамыз № 276 “Екінші деңейлі банктердің несиелеуі бойынша құжаттар жүргізу ережелері”
8. 1995 жылы. “Жылжымайтын мүлік ипотекасы” туралы ҚР Президентінің заң күші бар Жарлығы.
9. “Банковское дело”, учебник. Под ред. д.э.н. Сейткасымлва Г.С.- Алматы, 1998.
10. “Ақша, Несие, Банктер”. Оқулық. Г.С. Сейткасымовтың жетекшілік етуімен.- Алматы, 2001.
11. Хамитов Н.Н. “Банковское дело” курс лекции, Алматы, 2005.
12. Мақыш С.Б. “Банк операциялары”, оқу құралы. - Алматы, 2005.
13. Мақыш С.Б., Ильяс А.Ә.“Банк ісі оқу құралы”. - Алматы, 2004.
14. “Банковское дело”. Учебник под ред. проф. Лаврушина О.И. - М., 2005.
Альжанова А. Развитие системы ипотечного кредитования под залог земли и недвижимость // Рынок ценных бумаг Казахстана. – 1998.- №3.- С.8-16.
15. Ипотека. Правовая база сравнительного анализа: Комментарий // Предприниматель и право.- Алматы, 2000.-№1-2.- С.6-9.
16. Статистический бюллетень Национального банка.- 2000. - №1.- С.50.
17. Экономическое обозрение.- 2004.-№1 “Ипотека развивается полным ходом”.- С.15-19.
18. Журнал “Банки Казахстана”.- 2004, №6. “Современные перспективы развития жилищного кредитования в Казахстане”.-С.31-44, №8. “Система жилищного кредитования: современное состояние и перспективы развития ”.- С.25-30.
19. Марченко Г. “Казахстан на пороге запуска ипотечного рынка” – Банковское дело в Москве”, №7/79/, 2001.
20. Марченко Г. “Казахстанская ипотека: год спустя” – Банковское дело в Москве”, август, 2002.
21. “Нестабильность мешает развитию ипотечного кредитования” автор; “КОМКОН-2 Евразия” – Интернет-газета “Навигатор”, 14 август 2002 г.
22. Сагиндыкова М.О. – Председатель правления КИК, “Повышение доступности жидья реализуемого по госдарственной программе”, Банки Казахстана, №10, 2005.
23. Баялбаева А.К. “Национальные модели ипотечного кредитования”, Банки Казахстана, 2005, №8,
24. Наурызбаева Н. “Жилстройбанк: от госпрограммы к индивидуальным проектам казахстанцев”. Банки Казахстана, 2005.- №10.
МАЗМҰНЫ
Кіріспе ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... .. ..3
I.Ипотекалық несиелеудің теориялық негіздері ... ... ... ... ... ... ..6
1.1 Ипотекалық несиелеу жүйесінің экономикалық мәні ... ... ... ... ..6
1.2. Қазақстанда ипотекалық несиелеу жүйесінің қалыптасуы мен даму
кезеңдері ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... 21
II. Қазақстан Республикасында ипотекалық несиелеудің қазіргі жағдайы
және даму үрдісі
... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..
... .30
2.1.Қазақстанда ипотекалық несиелеу жүйесінің қазіргі жағдайына талдау
... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... 30
2.2. Ипотекалық несиелеу тәжірибесіне талдау
... ... ... ... ... ... ... ... ... ...46
2.3. ҚР-ғы ЕДБ-нің ипотекалық несиелеу механизмі
... ... ... ... ... ... ... 63
Қорытынды
... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..
... ... ... ... ...82
Пайдаланылған әдебиеттер
тізімі ... ... ... ... ... ... ... . ... ... ... ... ... ... ... .86
Кіріспе
Тақырыптың өзектілігі. Қеңес дәуіріндегі тұрғын үйді қаржыландыру
жүйесі тұрғын үй саясатына толық сәйкес келді және мемлекеттік тұрғын
үйлер құрылысын қаржыландыру үшін бюджет қаражаттарын орталықтан бөлу орын
алды. Нәтижесінде өзінің тұрғын үй жағдайын жақсартуды қалайтын не тұрғын
үй алу кезегінде тұрған азаматтарға үй тегін берілген болатын.
Кеңес үкіметінің құлдырауы және тұрғын үй саласында нарықтық
қатынастардың көрініс алуы тұрғын реформасын жүргізуге алып келді. Бұл
реформаның алғашқы қадамдары 1993 ж. “Жаңа тұрғын үй саясаты мемлекеттік
бағдарламалары және оның іске асырылуы механизмдері” туралы ҚР
Президентінің Жарлығымен жүзеге асты.
Бұл құжат мемлекеттің тұрғын үй мәселесін шешуде маңызды болып
саналады. Мұндағы ойлар бүгінгі күні тұрғын үй секторын және оны
қаржыландыру жүйесін әрі қарай реформалау барысында нақты мүмкіндіктерді
талдау үшін өте маңызды.
Сонымен қатар, соңғы жылдар үлесінже салынған үйлер республикамыздағы
тұрғын үй қорының мысалға 0,5 % құрайды және бұл көрсеткіш ескі және құлап
қалу қауіпі бар үйлердің үлесіне теңеседі. Бұл жерде тұрғын үй қорының
осындай жаңарту қарқынында оның нақты ескіру қауіпін және оның көп бөлігі
жер сілкінісі аймағында орналасқандығын ескеретін болсақ, онда мұндай
тұрғын үй құрылысында жүргізіліп жатқан саясаттың жылдам нәтиже бермейтінін
айта кету керек.
Тұрғын үй құрылысы саласындағы инвестициялық мүмкіндіктердің құлдырауы
көптеген мердігерлік ұйымдардың экономикалық жағдайына теріс ықпал етті.
Нәтижесінде тұрғын үй құрылысында жұмыс жасаушылар саны қысқарды. Шын
мәнісінде мұндай жағдайда тұрғын үй құрылысына бюджеттен тыс қаражат
көздерін тартудың нақты жаңа механизмдерін іздестірудің маңыздылығы арта
түседі. Ондай механизм ретінде тұрғын үй ипотекалық механизмін қарастыруға
болады және оның көмегімен құрылыс саласындағы дағдарысты тоқтатып, жұмыс
бастылық көрсеткішін жақсартуға және бірқатар әлеуметтік тұрғын үй
мәселесін шешуге мүмкіндік туады.
Тұрғын үй ипотекалық несиелеу механизмі мәселелерін теориялық тұрғыдан
оқып-білу, оның тұрғын үй саясатын дамытуға байланысты талаптарына
қаншалықты жауап беретіндігі туралы өзекті мәселелер, өз кезегінде
дипломдық зерттеу жұмыстың мақсаты және басты міндеттерін анықтап отыр.
Дипломдық зерттеу жұмысының мақсаты және басты міндеттері:
Дипломдық жұмыстың мақсаты – тұрғын үй саласында нарықтық қатынастарға
сай қызмет ететін тұрғын үйді ипотекалық несиелеу механизмінің мазмұны мен
құрылымдық элементтерін нақтылай отырып, ҚР-ғы екінші деңгейдегі банктердің
тұрғын үй салысын ипотекалық несиелеу тәжірибелеріне талдау жасау, сондай-
ақтұрғын үйді ипотекалық несиелеу механизмін жетілдіру жолдарын іздестіру
болып табылады.
Көзделген мақсатқа жетуде келесідей міндеттерді шешуді қажет етеді:
Тұрғын үйді ипотекалық несиелеу механизмінің тұжырымын жасау;
Тұрғын үйді ипотекалық несиелеу механизмінің құрылымдық элементтерін
және өзіндік ерекшеліктерін қарастыру;
Шетел тәжірибесіндегі тұрғын үйді ипотекалық несиелеу ерекшеліктерін
оқып-үйрену, олардың кейбір тиімді жақтарын отандық тәжірибеге пайдалануға
ұсыну;
ҚР-ғы екінші деңгейдегі банктердің тұрғын үйді ипотекалық несиелеу
тәжірибесіне талдау жасау;
Кепіл механизмін жетілдіру жолдарын іздестіру;
Зерттеу затына жылжымайтын мүлік нарығына ұзақ мерзімді және арзан
инвестициялардың әр түрлі жолдармен тартылуын қамтамасыз ететін ипотекалық
несиелеу механизмі жатады.
Зерттеу объектісіне ҚР-ғы екінші деңгейдегі банктердің және Қазақстан
Ипотекалық комапаниясы АҚ-ның тұрғын үйді ипотекалық несиелеу қызметі
жатады.
Зерттеудің теориялық негізіне қазіргі кездегі отандық және шетелдік
экономистердің тұрғын үйді ипотекалық несиелеудегі орын алатын мәселелер
туралы және оның тиімді қызмет етунің әлеуметтік-экономикалық дамудығы
рөлін сипаттайтын зерттеулері пайдаланылады.
I. Тұрғын үйді ипотекалық несиелеу жүйесінің теориялық негізі
1.1 Ипотека несиелеу жүйесінің экономикалық мәні
Ипотекалық несиелеу жүйесін қарастырмастан бұрын “ипотека” және
“ипотекалық несие” терминдерінің шығу тегіне және экономикалық категория
ретінде мәніне аса көніл аудару қажет.
Көптеген экономист-ғалымдар “ипотека” терминін нарықтық экономикасы
дамыған елдерде пайда болған қазіргі терминдердің бірі ретінде санайды.
Соңғы жылдардағы біздің еліміздегі ипотеканың пайда болуын шетел
инвестицияларымен байланыстыратындар да аз емес. Бұл негізінен бастапқыда
халықтың арасында кең таралмағандықтан және еліміздегі ипотекалықь несиенің
қызмет етуінің экономикалық-құқықтық жағынан толық қамтамасыз
етілмегендігімен байланысты болып отыр.
Тарихқа жүгінсек, “ипотека” сөзі алғаш рет б.э.д. VI ғасырда Грецияда
пайда болған (оны архонт Солон енгізген ) және сол уақытта ол, қарыз
алушының несие беруші алдындағы жауапкершілігін жер бөлімшелермен
қамтамасыз етуін білідрген 1.
Б.э.д. 594 жылы Солон өзінің белгілі реформасын жүргізе отырып, жер
бойынша қарыздарын алып тастап, оның орнына мұраға беруді енгізеді. Жеке
басының жауапкершілігін мүліктік жауапкершілікке ауыстыру мақсатында Солон,
борышқордың атына мына жер белгілі бір соманы өтеуді қамтамасыз етуге
арналған деген жазуы бар “тіреу” қоюды ұсынады. Мұндай “тіреу” кейіннен
ипотека деп аталады.
Грек сөзінде “hypotetheca” - тіреу қою, кепіл деген ұғымды білдіреді.
Ол тіреуде жер иесінің белгілі бір қарыз сомасы жазылады. Мұндай тіреу
қарыз беруші кепілге қойылған жер бөлімшесінің шекарасына апарып қояды және
ол қарыз алушының мүліктік жаупкершілігін куәландырады. Кейіннен осындай
мақсатқа арнайы кітапшалар қолданылады бастайды және оларды да ипотека деп
атайды.
Ипотека сөзі біртіндеп ортағасырлық еуропа заңдылықтарына енеді.
Германияда ол XIV ғасырда, ал Франция XVI ғасырда дамиды. Орта ғасырлық
кодекстердегі берілген анықтамаларда ипотека өзінің жаратылысы жағынан
бөлінбейтін зат, ол қанағатанарлық алу құқығына негізделген деп
қарастыралады.
Өзге мемлекеттерде ипотека кеңінен дами бастаған. Пруссияда 1783 жылы,
1811 жылы Австралияда және 1843 жылы Саксонияда ипотекалық жүйе
енгізілді.1770 жылы Силезияда алғашқы банк құрылған. Бұл ірі шаруа
қожалықтарына қаржылай көмек беретін мемлекеттік банк болды. Қаражат тарту
мақсатында банк ипотекалық облигация шығарады.
Германияда алғашқы ипотекалық банктер торабы 1900 жылдан бастап қызмет
етуде. Содан беру олардың бірі де қызметін тоқтатпаған көрінеді. Сонымен
қатар бірінші және екінші дүниежүзілік соғыс тұсында салымшыларға
ипотекалық облигациялар бойынша пайыз төлеген. XVlll ғасырдың соңында
контракталық жинақтың классикалық нысаны ретінде құрылыс-жинақ кассалары
пайда болды. Қазіргі осындай құрылыс жинақ-кассалары Германиядағы тұрғын үй
саласын инвестициялайтын басты мекемелер болып табылады.
Франция мен Ұлыбританияда контракталық тұрғын үй жинақтарының өзге де
үлгілері қызмет етуде. Францияда екі тұрғын үй жинақ шоттары бар:
біріншісінде (жтнақ кітапшасы деп аталады) 100 мың франкке дейін жинақтап,
кейін 150 мың франк тұрғын үй несиесін жеңілдікпен 3,75 % жылдық
мөлшерлемеде алуға болады, мұндай жағдайда мақсатты салымға жылына 7,5
мың франк мөлшерінде мемлекеттік сыйақы қосылады: екінші тұрғын үй жинақ
шоыт (PEL шоты – тұрғын үй жинақтарының жоспары деп аталады), онда 400 мың
франккіге дейін жинақтап кейін 600 мың франкке дейінгі сомада тұрғын үй
несиесін жеңілдікпен 4,8 % жылдық мөлшерлемеде алуға болады. Мұндай
несиелер бойынша пайыз мөлшерлемелері нарықтық пайыздан 4-5 пайызға төмен
болып келеді. Ірі жер банкі (Креди фонсье де Франс) және оның филиалдары
жер иелеріне және тұрғын үй мен өнеркәсіп құрылысына арнап құрылыс
компанияларына ссудалар береді. Мұндай ипотекалық несиелердің берілу
мерзімдері – 3 жылдан 20 жылға дейінгі мерзімді құрайды.
Ұлыбританияда өткен ғасырдан бастап, құрылыс қоғамдарының жүйелері
қызмет етуде. Олапдың жұмыс жасау механизмдері Германиялықтармен ұқсас,
бірақ тұрғын үй несиесін алу үшін құрылыс қоғамының салым иесі болу
міндетті емес.
Соңғы жылдары банктік заңдылықтардың ырықтандырылу нәтижесінде құрылыс
жинақ қоғамдарының қызметі коммерциялық банктердің қызметімен ұштасып
отырады.
АҚШ-та Ф.Рузвельт тұсында тұрғын үй құрылысын ипотекалық несиелеу және
тұрғын үйді сатып алу жүйесі қалыптасты. АҚШ заңдылықтарына сәйкес тұрғын
үй ипотекалық несиесі – сатып алған тұрғын үйді қамтамасыз ету заты ретінде
кепілге алып, жеке тұлғаға берген банктің не банктік емес мекеменің тұрғын
үй ипотекалық несиесін білдіреді. АҚШ-тың бүгінгі тұрғын үйді қаржыландыру
жүйесінде ипотекалық банктер, жинақ және несие бірлестіктері, коммерциялық
жфне жинақ банктер, сақтандыру компаниялары, зейнет ақы қорлары және т.б.
мекемелер қызмет етуде.
Ипотека экономикалық дағдарысты жоюға екі жолмен ықпал етуі мүмкін.
Біріншіден, ипотекалық несиелеудің позитивті дамуы экономиканың нақты
секторында тереңдей байқалып, ондағы өнеркәсіптің бірқатар салаларынад
өндірістің құлдырауын тоқтауға мүмкіндік береді.
Ипотекалық несиені пайдаланбай салынған үйлер мен пәтерлерді сату
қиынға соғады, сол сияқты құрылыстағы өндірістің үздіксіздігі бұзылады.
Құрылыстың өсуі құрылыс материалдарының және конструкцияларының, құрылыс
және жол мәшинелерін жасау өндірісінде, ағаш өңдеу және жиһаз, электр
жабдықтарын, металл бұйымдарын және т.б. өндіруді жандандырады. және де
көлік құрылымы дамиды.
Өнеркәсіптік ипотекалық несиелеу өндірісті жаңғырта отырып, барлық
салалардағы өнімдердің сапасының артуына және бәсекелестік қабілетінің
ұлғаюына мүмкіндік береді. Бұл, өз кезегінде елдің экономикалық потенциалын
ұлғайтады. Ипотекалық несиелеу жүйесінің нарықтық негізде дамуы елді тек
инвестициялық дағдарыстан шығуына ғана емес, сол сияқты ағымдағы,
айналымдағы қаражаттарды ішкі қорлануға айналдыра отырып, нәтижесінде
инфляциялық дағдарыстан шығуға қолдау көрсетеді.
Екіншіден, ипотекалық несиелеудің дамуы экономикалық дағдарыстан
туындайтын әлеуметтік тұрақсыздыққа жағымды ықпал етеді.
Бір жағынан, ипотекалық несиелеудің дамуы жұмыссыздық зардаптарына
тосқауыл бола отырып құрылыс өндірісінде қосымша жергілікті еңбек
ресурстарын тартады. Сондай-ақ жылжымайтын мүлікті кепілге ала отырып
несиелеу еңбек ресурстарының қажеттігін туындатады. Ипотекалық несиелеу
дамымаған елдерде тұрғылықты жерді еркін таңдаудың да болуы мүмкін емес.
Осындай жағдайда, ипотеканың жұмыспен қамту мәселесін шешуге ықпалы болады.
Екінші жағынан, әлеуметтік тұрақтылыққа қол жеткізудің ең маңызды
алғы шарты халықтың тұрғын үйге деген қажеттілігін қанағаттандыруы болып
табылады. Үйі немесе пәтері бар адамның жан-ұя құруға, бала өсіруге
мүмкіндігі болады. Жақсы тұрғын үй, тұрмыстық жағдайлармен қамтамасыз
етілуі ұлттың салауаттылығын (денсаулығын) арттыра түсіп, өмірін ұзартады,
соның нәтижесінде, халықтың еңбекке қабілеттілігін жоғарылатады. Мұның бәрі
ел басымыздың қабылдаған “Стратегия 2030” бағдарламасына сай қолдай тауып,
елдің экономикалық дамуына көрініс табуымен қатар, қазіргі Қазақстанның
экономикасының өсуіне тұрақты ынталандырушы ретінде ипотекалық несиелеудің
дамуын талап етеді.
Қазақстанда ипотека алғаш рет 1993 жылы ҚР Президентінің жаңа тұрғын
үй саясаты, оны іске асыру механизмдері туралы жарғысына байланысты пайда
болды.
1995 жылғы 23 желтоқсандағы №2723 “Жылжымайтын мүлік ипотекасы туралы”
ҚР Президентінің заң күші бар жарлығына сәйкес енгізілді. Осы жарлыққа
сәйкес, “ипотека – кепіл берушінің немесе үшінші бір тұлғаның иелігінде
және пайдалануына болатын кепілге салынған жылжымайтын мүлік” деп берілген.
Ипотека – бұл салынған мүліктің несие берушіде емес, қарыз алушының
қолында қалатын кепілдің түрі.
Классикалық түсінікте, ипотека – бұл тек несие беру ғана емес, сондай-
ақ салынған мүлік туралы актілермен қамтамасыз етілген облигациялар
шығарумен байланысты қосымша несиелік ресурстар тарту тәсілін білдіреді.
Дамыған елдердің тәжірибесінде “ипотека” термині мынадай үш құққытық
категорияларды сипаттайды:
Ипотекалық несие алу үшін жылжымайтын мүлікті кепілге беру (таза
құқықтық қызметі);
Салынған мүлік актісі (борыштық куәліктің басқа да аты бар);
Ипотекалық несие (ақшалай займ) – жылжымайтын мүлікті кепілге алып
берілетін несие.
Ипотека несиеге байланысты әр түрді пікірлер қалыптасқан. Бір
әдебиетте оны жеке несие түрі ретінде қарастырса, көп әдебиеттерде оны
тұтыну несиесінің түріне жатқызады.
1995 жылғы 23 желтоқсандағы № 2723 “Жылжымайтын мүлік ипотекасы
туралы” ҚР Президентінің заң күші бар жарлығына сәйкес, ипотекалық заем –
жылжымайтын мүлік ипотекасымен қамтамасыз етілген банктік заем деп
түсіндіріледі. Мұндағы жылжымайтын мүлік кешенді түсінікті береді, себебі
бұл жерде жылжымайтын мүлікке қозғалыссыз тұрған кез келген мақсаттағы
объектілерді де жатқызуға болады. Бірақ ондай объектілердің барлығы
ипотекалық несиелеудің объектісіне жатпайтынын ескеру қажет. Әсіресе,
мемлекеттік орман және жер қорлары, тарихи-мәдени және табиғатты қорғау
мақсатындағы қорықтар және заңмен тыйым салынған сол сияқты өзге
объектілерді жылжымайтын мүлік түріне жатқанымен, кепіл қатынастарына
жатпайды.
2000 жылғы 21 тамыздағы Қазақстан Республикасындағы ипотекалық
несиелеу жүйесін дамыту және тұрғын үй құрылысын ұзақ мерзімді қаржыландыру
тұжырымдамасы туралы ҚР Үкіметінің қаулысына сәйкес, ипотекалық несие –
жылжымайтын мүлікті кепілдікке алып, банктен берілетін ұзақ мерзімді несие,
меншік құқығы ғана несиелеу уақытына несие берушіге беріліп, мүліктің өзі
қарыз алушының пайдалануында болады делінген.
Жоғары айтылғандардан қорытындылай келе мынадай анықтама туындайды:
ипотекалық несие – жерді, өндіріс және тұрғын үй құрылысы мақсатындағы
жылжымайтын мүліктерді кепілге алып, ұзақ мерзімге берілетін несиені
білдіреді.
Отандық банктік тәжірибеде ипотекалық несие тек қана үй сатып алуға
арналған несие түрі ретінде қарастырылып отыр. Кейбір екінші деңгейдегі
бакнктеріміз қарыз алушының меншігінде бар тұрғын үйді кепілге ала отырып,
несие берсе оны ипотекалық несие ретінде санамайды. Сонымен қатар,
коммерциялық банктер ауыл шаруашылығына несие беруге ынтасыздық танытуда
Оның басты себебі, жер өтімді кепіл заты ретінде айналысқа түспейді деген
сылтау айтады.
Ресей тәжірибесінде ипотекалық несиенің бір түрі ретінде тұрғын үй
несиесі бөліп қарастырылады. Тұрғын үй несиесі туралы оларды арнайы жарлық,
яғни нормативтік акті қабылданған. Бірақ ипотека саласындағы мамандардың
пайымдауынша Ресейде бүгінгі күні тұрғын ипотекасы жоқ деп санайды.
Дегенмен де Ресейде ипотекалық несиелеу жүйесінің негізгі элементтері
қалыптасқан.
Сонымен, тұрғын үйді ипотекалық несиелеу жүйесінің элементтерін
зерттеуден бұрын жүйде дегеніміздің өзі нені білдіретініне мән берген жоқ.
Тұрғын үйді ипотекалық несиелеу жүйесі өзінің қызмет етуі барысында
мынадай үш басты қызмет атқарады:
Тұрғын үй несиелерін қаржыландыруға қажетті қаражаттармен қамтамасыз
ету;
Тұрғын үй несиелерін беру және оларға қызмет көрсету;
Инвестордың қызметін атқару.
Тұрғын үйді ипотекалық несиелеу жүйесінің өзге экономикалық жүйелер
сияқты, өзіне тән ішкі құрылымдық элементтері болады.
Тұрғын үйді ипотекалық несиелеу жүйесінің құрылымдық элементтеріне
мыналарды жатқызуға болады:
тұрғын үйді ипотекалық несиелеу субъектілері;
тұрғын үйді ипотекалық несиелеу объектілері;
тұрғын үйді ипотекалық несиелеу принциптері;
тұрғын үйді ипотекалық несиелеу шарттары;
тұрғын үйді ипотекалық несиелеудің ұйымдастырушылық-экономикалық
негізі немесе несиелеу технологиясы.
Тұрғын үй ипотекалық несиелеу жүйесінің негізгі элементіне оның
субъектілері жатады. Субъектілеріне мыналарды жатқызуға болады:
қарыз алушылар;
несие берушілер;
риэлторлық және сақтандыру компаниялары;
инвесторлар;
үкімет.
Кестеден көріп отырғанымыздай тұрғын үйді ипотекалық несиелей
нарығында көптеген қатысушар қызмет етеді. Мұндай қатысушылардың болуы
тұрғын үйді ипотекалық несиелеудің өзіндік ерекшеліктерін сипаттайды.
1-кесте. Тұрғын үйді ипотекалық несиелеу субъектілері: мақсаты мен
қызметтері
Субъектілер Мақсаты және қызметтері
Қарыз алушылар Мүмкіндігіне қарай жақсы үй сатып алу,
сонымен қатар несие бойынша ай сайынғы
төлемді төлеуге әзір болу
Несие берушілер (екінші Қарыз алушының төлем қабілетсіздігіне
деңгейдегі банктер және өзге байланысты тәуекелдерді азайту арқылы
де қаржы-несие институттары) пайданы арттыру
Үй сатушылар (жеке тұлғалар) Үйді тиімді бағада сату
Риэлторлық ұйымдар Үшінші бір тұлғаның тапсырмасы бойынша, оның
меншігіндегі үйді тиімді бағада сатып, одан
өзіне тиісті комиссиондық сыйақыны алу
Жылжымайтын мүлікке деген Қазақстан Республикасы аумағында жылжымайтын
құқықты тіркеуші және онымен мүлікке деген меншік
мәміле жасаушы орган құқығы туралы ақпарат жинау, тіркеу және
(жылжымайтын мүлік жөніндегі беру
орталық)
Сақтандыру компаниялары Мәмілені толық сақтандыру, пайда табу
Тәуелсіз бағалаушылар Ипотекалық несиелеуде кепіл заты болып
саналатын тұрғын үйді бағалау және ооның
кепіл құнын анықтау
Қазақстан Ипотекалық Ипотекалық несие беру, ипотекалық
компаниясы АҚ облигациялар шығару және орналастыру
1-ші кестенің жалғасы
Ипотекалық несиенің тәуекелінИпотекалық несиелерден туындайтын тәуекелді
сақтандыру компаниясы сақтандыру
Инвесторлар (ипотекалық Ипотекалық облигацияға қаражат салып пайда
облигацияны сатып алушы заңдыалу
және жеке тұлғалар)
Қамқорлық жасау Кәмелетке толмаған азаматтардың құқықтары
мен мүдделерін қорғау
Мемлекет Ипотекалық несиелеу жүйесінің тұрақты және
тиімді қызмет етуін қамтамасыз ету; банк
салымшыларының мүдделерін қорғау мақсатында
ипотекалық несиелеу нарығына қатысушылардың
қызметіне бақылау және қадағалау жүргізу;
тұрмысы төмен отбасылардың тұрғын үй сатып
алуына жағдай жасау
Ескерту – атормен құрастырылған: Статистика жөніндегі ҚР агентігінің
мәліметтері негізінде жасалған
Бұл аталған қатысушылардың барлығы дерлік тұрғын үйді ипотекалық
несиелеу барысында қатысуға міндетті. Осы қатысушылардың бәрі тұрғын үйді
ипотекалық несиелеу жүйесінің ажырамас элементтері болып саналады.
Тұрғын үйді ипотекалық несиелеу жүйесінің келесі бір элементіне оның
объектілері жатады. Несиелеу объектісі бұл несие берілетін зат не процесс.
Несиелеу объектісіне кез келген зат не процесс жатады. Тұрғын үйді
ипотекалық несиелеу объектісіне мыналар жатады:
тұрғын үй құрылысына арналған жер телімшесі;
тұрғын үй құрылысы және қайта құру;
тұрғын үйді сатып алу.
Тұрғын үйді ипотекалық несиелеу объектісіне тұрғын үй несиесін үш
түрге болады:
тұрғын үй құрылысына арналған жерді сатып алуға берілетін несиелер;
тұрғын үй құрылысына және қайта құруға берілетін несиелер;
тұрғын үйді сатып алуға берілетін несиелер.
Отандық банктік тәжірибедегі ипотекалық несиелеу ерекшеліктерін сәйкес
аталған соңғы екі несие түрінің өзара айырмашылығын былай беруге болады:
тұрғын үй құрылысына берілген несиеде кепілге басқа өтімді мүліктің болуын
талап етеді және ол қысқа мерзімдік сипатта болуы мүмкін, ал хылықтың
тұрғын үй сатып алуына берілетін несие бойынша кепіл заты ретінде сол сатып
алынған үйдің өзі алынады және мұндайнесиенің берілу мерзімі ұзақ мерзімді
құрайды, мысалы 10-15 жыл және одан жорары.
Сонымен қатар, айта кететін бір жәйт, егер де салынып жатқан тұрғын
үй, соның ішінде жеке үйлер несиені қамтамасыз ету заты болмаған
жағдайларда оларды тұрғын үйді ипотекалық несиелеу объектісіне жатқызуға
болмайды.
Тұрғын үйді ипотекалық несиелеу механизмінің келесі элементіне
ипотекалық несиенің мәнін және қызыметтерін, сондай-ақ несиелік
қатынастарды ұйымдастыру облысындағы объективті экономикалық заңдардың
талаптарын бейнелейтін тұрғын үй ипотекалық несиелеу принциптері жатады.
Несиелік принциптер негізінде несиелік процесс, яғни банктік несиелердің
берілуі, пайдалануы және қайтарылуы жүзеге асырылады. Несиелеу
принциптеріне байланысты тұрғын үй ипотекалық несиелердің берілуінің басты
шарттары: несиенің мақсаты және мерзімі, олардың қаражаттар айналымы
шеңберінде қатынасу нәтижелілігі және т.б. анықталады.
Экономикалық нарықтық шаруашылық жағдайларға өтуі несиелеу
принциптерінде қалыптасып қалған ғылыми көсқарастарды нарықтық талабына сай
қайта бағалауды қажет санайды.
Қазіргі тұрғын үй ипотекалық несиелеуді ұйымдастыру принциптері жалпы
банктік несиелеу сияқты екі топқа бөлінеді:
I топқа – жалпы экономикалық тәртіптегі принциптер:
несиенің мақсаттылығы;
несиенің дифференциялдығы.
II топқа – несиенің мәнін бейнелейтін принциптер:
несиенің мерзімділігі;
несиенің қайтарымдылығы;
несиенің ақылылығы;
несиенің қамтамасыз етілуі.
М.А. Сыргтың көзқарасымен бөлісе отырып, жалпы несиелеу принциптерін
объективті және субъективті деп бөліп қарауға болады.
Несиелеудің объективті принциптеріне қайтару мерзімі және ақылылығы
жатса, ал субъективті принципіне несиенің дифференциалдылығы, мақсаттылығы
және қамтамасыз етілуі жатады.
Несиенің берілуі мақсаты несиелеудің барлық процесін анықтайды.
Неиселеудің мақсаттылығы несиенің нақты материалдық бағалылылар және
өндірістік шығындар объектілеріне бағытталуын білдіреді.
Қазіргі несиенің дифференциялық принципінің мазмұны өзгерген десе
болады. Біріншіден, ол мерзімділік принципімен байланысады, яғни ипотекалық
несие уақытында қайтара алатын тұлғаларға беріледі. Сондақтан да
несиелеудің дифференцияциялануы тек несиелік қабілетті сипаттайтын
көрсеткіштер негізінде ғана жүзеге асырылады. Екіншіден, бұл принцип
несиелік келісім жасалғанға дейін және банктер несиелік ресурстарға деген
сұранысын оқып-үйрену барысында потенциалды қарыз алушылардың несиелік
қабілетін және сұралып отырған ссуданың қамтамасыз етілу сипатын және
олардың банк үшін пайдалылығын, сондай-ақ қаражаттардың жұмсалу ұзақтығын
жетекшілікке ала отырып бастапқы несиені орналастырғанға дейін іске
қосылады. Үшіншіден, несиелік қабілеттігіне байланысты несиелеудің
дифференцияциялануы, оның өткен жүйедегі вариантымен салыстырғанда қаталдау
болып табылады.
Мерзімділік – ол белгілі экономикалық категория ретіндегі мәніне
негізделген несиенің ерекше бір белгісі. Ол, яғни несие берушінің қарыз
алушыға берілген қаражаты белгілі бір уақыт ішінде келісілген тәртіпке сай
қайтарылуға тиістілігімен қортындыланады. Осыдан келіп, несиенің
қайтарымдылық принципі туындайды. Несиенің қайтарымдылығы оның экономикалық
категория ретінде, басқа тауарлы-ақшалай қатынастардың экономикалық
категорияларын ажыратылатын ерекшелігімен сипатталады. Қайтарылмайтын несие
болмайды. Сондықтан да, қайтарымдылық – бұл несиенің ажырамас атрибуты
болып табылады.
Несиенің ақылығы – бұл несие беруші қарыз алушыға берілетін қаражатты
қайтару барысында бастапқы сомадан өсіп қайтарылатындығын білдіреді. Іс
жүзінде ақылық бұл несиені пайдаланғаны үшін төленетін сыйақы (бұрынғыша
пайыз) түрінде беріледі.
Ипотекалық несиеледің келесі бір принципі, берілетін несиелердің
материалдық жағынан қамтамачыз етілуі. Соның ішіндегі, ең бір маңызды
ипотекалық несиені қамтамасыз ету құралы – бұл кепіл. Кепілге берілетін
несие – бұл қарыз алушының аткивтерімен қамтамсыз етілген несие. Кепілге
берілетін активтер қарыз алушының иелігінде қалып, оның пайдалануында
болады.
Несиенің қамтамасыз етілуі өз кезегінде несиенің қайтарылуына кепілдік
болып табылады. Тұрғын үй ипотекалық несиенің қамтамасыз ету көзіне мыналар
жатады:
- алғашқы көзі: қарыз алушының тұрақты табысы; қаншалықты қарыз
алушының табыс алу не алмауына байланысты тәуекелді болатындықтан; банктер
екінші көздің болуын қалайды;
- екінші реттегі көзі: сатып алынатын тұрғын үй.
Тұрғын үйді ипотекалық несиелеудегі қамтамасыз ету заты – жылжымайтын
мүлік кепіл заты болғанымен, ол несие берушінің қолына берілмейді,
керісінше қарыз алушының иелігінде қалады. Бұл оның басты ерекшелігіне
жатады.
Мұндағы, тұрғын үй несиесі – ипотекалық несиенің бір түрі.
Ипотекалық несие әрқашан жылжымайтын мүлік кепілдігі – ипотекамен, ал
тұрғын үй ипотекалық несиесі тек қана тұрғын үй жылжымайтын мүлігімен
қамтамасыз етіледі. Аталған несиелеу нысанында бір ғана қамтамасыз етілу
кепілдігіне несие қаражаттарына алған тұрғын үй жатады. Мұндай жағдайда
банк пен қарыз алушының арасында келісім-шарт жасалады және соның
негізінде қарыз алушы – кепілдік беруші, ал қарыз беруші қарыз алушының
несиені және пайызды қайьаруға байланысты міндеттемесін толық орындағанға
дейін кепілдікті ұстаушы болып саналады.
Кепілдік беруші (қарыз алушы) өз міндеттемесін орындамаған жағдайда,
кепілдікті ұстаушы қарыз беруші кепілге қойылған мүліктің құны есебінен
өзінің талабын қанағаттандыруға құқы бар.
Жалпы тұрғын үй ипотекалық несиесін қамтамасыз етуде, қажет уақытында
қамтамасыз етудің өзге де нысандары кепіл-хат, кепілдеме және сақтандыру
міндеттемелері де пайдаланылуы мүмкін.
Тұрғын үй ипотекалық несиелеу жүйесінің келесі бір элементіне –
несиелеу шарты жатады. Несиелеу шарты – деп несиелеудің базалық
элементтері: несиелеу субъектілері мен объектілері жәненесиенің қамтамасыз
етілуге қойылатын талаптарды түсінуге болады.
Несиелеу шарты, біріншіден, несиелік мәміле жасайтын екі жақтың
мүдделеріне ескереді. Банктер клиенттің мүдделеріне сай, қажеттілігін
қанағаттандыруға бағытталады. Несиелеу шарты, сондай-ақ несие беруші –
банктердің мүдделерінің қорғалуын да көздейді.
Несиелеу шарты, екіншіден, несиелеу принциптерінің: мақсаттық
мерзімділі және қамтамасыз етулігімен байланысты. Егер де, клиент аталған
принциптерінің біреуін бұзатын болса, онда несиелеу мәмлесі жасалмайды.
Несиелеу шарты үшіншіден, банктің коммерциялық мүддесі сақталанатын
негізде жүзеге асырылады. Несиелеу ақылы түрде жүргізіледі. Оның ақысы
көбіне несиелік тәуекелге, орталық банктің ресми сыйақы мөлшерінің
деңгейіне, нарықтағы несиеге деген сұраныс пен ұсыныстың жалпы жағдайына
байланысты анықталады.
Несиелеудің төртінші шарты, банк пен қарыз алушы арасындағы жасалатын
несиелік келісім-шартты қарастырады. Несиелеу, несиелік мәмілеге
қатынасатын жақтардың белгіоі бір міндеттемелері мен құқықтарын, сондай-ақ
экономикалық жауапкершілігін көздейтін келісім негізінде іске асады. Тұрғын
үйді ипотекалық несиелеу жүйесінің келесі элементіне тұрғын үйді ипотекалық
несиелеуді экономикалық-ұйымдастыру тәсілдері жатады. Бұл элементтің
көмегімен несиені беру және банкке қайтару жолдары анықталады. Несиелеуді
экономикалық-ұйымдастыру тәсілдері экономиканың әр түрлі салаларындағы
банктік операциялардың ерекшеліктерімен байланысты келеді. Бұл тәсілдерді
қысқартудың ақшалай қаражаттарды беру барысында еңбек шығынын азайту және
банк қызметкерлерінің жұмысы біріктіру үшін маңызы бар.
Тұрғын үйді ипотекалық несиелеу жүйесі бұл тұрғын үй құрылысының
дамуын қамтамасыз ететін тұрғын үйді несиелеу процесін ұйымдастыруды
анықтайтын элементтер жиынтығы.
Мұндағы тұрғын ипотекалық үйді несиелеу процесін ұйымдастыру деп
ипотекалық несиелеу техникасы мен технологиясы айтылады. Несиелік процесс
жалпы тұрғын үйді несиелуе деңгейіндегі ипотекалық несиелеу механизмінің іс
әрекетін, қызмет етуін көрсетеді. Ендеше, тұрғын үйді ипотекалық несиелеу
механизмінің несиелік процестің құрамдас бөлігі ретінде қарасытырылуы оның
тұрғын үйді ипотекалық несиелеу жүйесінің басты буыны болып табылатындығын
дәлелдейді.
Қорыта айтсақ, тұрғын үйді ипотекалық несиелеу жүйесі несиелеу жүйесі
- жылжымайтын мүлік нарығындағы ең маңызды қайшылықтардың бірін, нақтырақ
айтсақ жылжымайтын мүлік объектісінің (тұрғын үйдің) құнының жоғарылығы мен
оны сатып алушылардың ағымдағы табыстарының шамалары арасындағы
қайшылықтарды шешуге бағытталған тетіктердің жиынтығы. Тұрғын үйді
ипотекалық несиелеу механизмі – банктік несиелеу жуйесінің құрамдас бөлігі
ретінде ипотекалық несиелеу процесіне қатысты элементтер жиынтығы
сипаттайды.
1.2 Қазақстанда ипотекалық несиелеу жүйесінің қалыптасуы
мен даму кезеңдері
Шетелде бар ипотекалық несиелеу үлгілерді Қазақстан үшін таңдауға
көптеген шарттар мен факторлар ықпал етті. Негізгі факторларға мыналар
жатады:
- саяси фактор, яғни қоғамдық жүйенің жалпы тұрақтылығы; саяси
режимдердің болжанатындығы не болжанбайтындығы; сырттай қауіптің болуы не
болмауы; басқа елдердің әскери және экономикалық экспансиясы. Ипотекалық
несиелеудің дамуына ықпал еткен ең басты фактор – бұл мемлекеттің кепілдігі
және қолдау көрсетуі, нақтырақ айтсақ, ондай несие алушыларға мемлекеттік
сыйақының бөлінуі және т.с.с.
- құқықтық факторлар, яғни бұл жерде ипотеканың дамуына ықпал еткен ең
бастысы меншік қатынастарының құқықтық қорғалу қабілеті, соның ішінде
жылжымайтын мүлікке қатысты заңдардың қабылданып жұмыс жасауы, кепіл
объектісіне қатысты айыппұл салу және басқа да әкімшілік шаралардың
қолданылуы, жылжымайтын мүлікті және кепіл затын тіркеу жүйесінің жұмыс
жасауы, сондай-ақ ипотекалық нарықтың қатысушыларының мүдделерін қорғайтын
өзге де құқықтық актілердің болуы жатады.
- Экономикалық факторлар, мұнда ипотекалық несиенің дамуына ықпал
еткен басты факторларға: қаржы нарығының дамуы, ұлттық валютаның
тұрақтылығы және инфляция деңгейі, халықтың төлем қабілеттігі, ипотекалық
несиелеуден туындайтын тәуекелдерден сақтану жүйесінің жұмыс жасау деңгейі,
соның ішінде кепілді, адам өмірін, жылжымайтын мүлікпен қамтамасыз етілген
бағалы қағаздардың өтімділігін және табыстылығын сақтандыру шараларын
жүзеге асуы жатады;
- Тарихи факторлар, бұл жерде халықтың несиеге қатынасы, олардың
қорларының болуы не болмауы сияқты факторлардың орыны ерекше.
Қазақстанда ипотекалық несиелеудің дами бастағанына он жылдай уақыт
болды.
Қазақстандағы ипотекалық несиелеу жүйесінің қалыптасуы мен дамуын
мынадай кезеңдерге бөліп қарауға болады:
1993-1999 жж. тұрғын үй қатынастарын реформалау және тұрғын үй құрылыс-
жинақ жүйесін енгізу байланысты кезең;
2000 жылдан осы уақытқа дейінгі кезең.
Қазақстанда тұрғын үй ипотекалық несиенің дамуына себеп болған бұл
тұрғын үй реформасын жүргізілуі одан ерте алсақ, яғни 1991 жылы “Мемлекет
иелегінен алу және жекешелендіру”, “Меншік туралы”, кейіннен “Жылжымайтын
мүлік ипотекасы туралы”, сондай-ақ ең бастысы “Тұрғын үй қатынастары
туралы” заңдардың қабылдануын айтуға болады.
Осы заңдардың негізінде тұрғын үйді купондық жекешелендіру процесі
жүргізіліп, әрбір үйді оның иесінің меншігіне берді. Сол уақыттан бастап,
тұрғын үй нарығы қалыптасып, меншік иелері өздерінің үйлерін кепілге қойып,
банктен несие алуға не оны сатуға мүмкіндік алды.
Тұрғын үйді реформалаудың алғашқы жылдары халықтың төлем қабілетінсіз
болуы, олардың жаңа тұрғын үйге деген сұранысын төмендетіп, ол уақытта
тұрғын үй нарығындағы дайын үйге халықтың төлем қабілетілігі сұранысын
қамтамасыз ететін несие механизмі жеткіліксіздігі аталған бағытта
қолданылатын несиенің болмауымен сипатталады.
Ипотека туралы алғаш рет еліміз егемендік алғаннан кейін 1993 жылы
елбасымыз Н.Ә. Назарбаевтың “Жаңа тұрғын үй саясаты туралы және оны іске
асырудың мемлекеттік бағдарламасы туралы” жарлыққа қол қойғаннан бастап сөз
болды десек қателеспейміз.
Бағдарлама мемлекеттің тұрғын үй саясаты саласында мынадай
стратегиялық қадамдарын қарастырды: тұрғын үй саласына қатысты құқықтық
нормаларға қажетті өзгерістер мен толықтырулар енгізу; тұрғын үй құрылысын
және тұрғын үй-коммуналдық шаруашылықтарды қаржыландыру жүйесін реформалау;
монополиясыздандыру; тұрғын үй құрылысының құнын төмендету және оны халыққа
арнап арзандату шараларын жасау; тұрғын үй құрылысының процесіне
қатысушыларға және бұл процеске көптеген азаматтар мен заңды тұлғалардың
қатысуын мақсатында жеңілдік жүйесін жасау және пайдалану; тұрғын үй
саласында жалға алуды кеңейту шараларын жүзеге асыру; құрылыс индустриясы
базасын жаңғырту; тұрғын үй құрылысына арналған жер телімшелерін бөлу және
тіркеу процедуларын жасау; әлеуметтік, инженерлік және көлік
инфрақұрылымының тұрғын үй құрылыстарын дамыту; мемлекеттің тұрғын үй
саясатын жүзеге асыруы үшін тиімді ұйымдық құрылымдар құру; тұрғын үй және
жылжамайтын мүлік нарығының инфрақұрылымын дамыту.1
Алғашқы бағдарлама негізінде 1995 жылы Қазақстанда Германияның
жоғарыда аталып өткен жүйесіне сай жұмыс жасайтын Тұрғын үй құрылыс банкі
құрылды. Бұл банк ссуда-жинақ принципінде жұмыс жасады. Оның жарғылық
капиталы мемлекеттік бюджеттен бөлінген қаражат есебінен құралғандықтан,
әуелгіде мемлекеттік банк болып табылды.
Бұл банктен несие алу үшін әуелі нарықтан сатып алатын жылжымайтын
мүліктің құнының 50%-і (бастапқыда 45% мөлшерінде болған) шамасында құрылыс
қаражатын жинақтау қажет. Сөйтіп, қалған төлейтін бөлігінің мөлшерінде
жылжымайтын мүлікті (тұрғын үй немесе пәтерді) кепілге ала отырып, банк
ссудасы беріледі.
Бұл жүйенің біздің тәжірибеде дами алмауының және қолданылуының
кемшіліктері де жеткілікті. Нақтырақ айтсақ, біріншіден, бұл жүйеге
мемлекет тарапынан реттеу жүргізілмейді; екіншіден бұл жүйенің қызмет етуі
туралы нақты заң жоқ; үшіншіден, ипотекалық несие алушыға мемлекеттен
беретін субсидия берілмеді; бесіншіден, еліміздегі инфляция жағдайында
қорлану салымдары бойынша төленетін пайыздың мөлшері өте төмен, алтыншыдан,
банктердің ресурстық базасы жеткіліксіз болды.
Бір айта кететіні, бұл жүйенің қызметі ұзаққа бармады, оған аталған
банктің жабылуы себеп болды. Әрине ол уақытта халықтың банк несиесін алуға
деген психологиясы төмен, көбі несиеге қорқынышпен қарады. Екінші
жағынан экономикадағы орын алған дағдарыс, халық жинақтарының құнсыздану
олардың тұрғын үй ипотекалық несиесін алу мүмкіндігін шектеді.
Бұл кезең ипотекалық несиенің қалыптасу кезеңі ретінде сипатталып,
оның дамуына айтарлықтай өз үлесін қоса алмады.
Екінші кезең 2000 жылы 21 тамыздағы “Тұрғын үй құрылысын ұзақ мерзімді
қаржыландыру және ипотекалық несиелеу жүйесін дамыту тұжырымдамасы туралы”
ҚР Үкіметінің № 1290 қаулысының қабылдануынан басталады. Осы тұжырымдамаға
сәйкес, тұрғын үй құрылысын қаржыландыруда банктердің ынтасын арттыру және
олардың өтімділігін қолдау, сондай-ақ тұрғын үй құрылысына қаражат тарту
мақсатында 2000 жылы 20 желтоқсанда ҚР Ұлттық банкінің № 469 шешімімен және
оның 100 % қатысуымен Қазақстан Ипотекалық Компаниясы ЖАҚ формасында
құрылды.
Қазіргі кездегі Қазақстандағы ипотекалық неиселер нарығы қалыптасу
үстінде. Себебі, оның нормативтік базасы, инфрақұрылымы және қатысушылары
қалыптасуда. 2-кестеде ипотекалық нарықтың классикалық үлгісі мен
Қазақстанда қызмет ететін нарық үлгісі өзара салыстырмалы түрде
келтірілген.
2-кесте. Ипотекалық нарықтың инфрақұрылымын салыстыру
Классикалық үлгі Қазақстан үлгісі
1. Заңдылықтар, соның ішінде
Жылжымайтын мүлік туралы, жер, ғимарат және Бар, толықтыруды талап
құрылғылар туралы заңдар етеді
Жылжымайтын мүлікке қатысты меншік құқығын білу Бар, аса толықтыруды
және жалжымайтын мүлікпен өзге де мәмілелер талап етеді
жасау жөніндегі нормативтік актілер
2-кестенің жалғасы
жылжымайтын мүлікке қатысты меншік құқықты Бар, толықтыруды талап
секьюритизациялау жөніндегі заңдар мен етеді
нормативтік актілер
Ипотекалық несие бойынша салықтық жеңілдіктер Бар, аса толықтыруды
талап етеді
Ипотекалық несиені алушыларға салықтық Жоқ
жеңілдіктер
Бағалау қызметі жөніндегі заңдылықтар Бар, толықтыруды талап
етеді
Ипотекалық бағалы қағаздарға инвестиция жұмсауғаЖасалып жатыр
мумкіндік беретін нормативтік актілер
2. Қатысушылар (операторлар):
Әмбебап банктер Бар
Ипотекалық банктер (компаниялар) Бар
Ипотекалық брокерлер Бар
Титульды компаниялар Жоқ
Ұлттық ауқымдағы несиелік бюро Бар
Сақтандыру компаниялары Бар
Риэлторлар Бар
Бағалаушылар Бар
Рәсімдеуші агенттер Бар
Девеллолерлар Жоқ
Құрылысшылар Бар
3. Инвесторлар:
Әмбебап банктер Бар
Ұлттық ипотекалық компаниялар Бар
Зейнетақы қорлары Бар
Сақтандыру компаниялары Бар
2-кестенің жалғасы
Әр түрлі инвестициялық қорлар Бар
Ескерту – автормен құрастырылған: Статистика жөніндегі ҚР агентігінің
мәліметтері негізінде жасалған.
Сонымен, қазіргі уақытта Қазақстанда ипотекалық нарықтың жабық
айналымын қалыптасыруға мүмкіндік беретін нарықтың инфрақұрылымы
қалыптасқан. Бірақ та, барлық инфрақұрылым енді ғана қызмет ете бастауда,
сондықтан да көптеген мәселелер әлі шешілмей қалуда. Заңдылықтарды көптеген
қарама-қайшылықтар кездесуде, нормаларды қолдану механизмдері жоқ.
Ипотека және ипотекалық несие терминдері отандық және шетелдік
әдебиеттерде әр түрлі беріледі.
Грек сөзінде “hypotetheca” – тіреу қою, кепіл беру деген ұғымды
білдіреді. Ол тіреуде жер иесінің белгілі бір қарыз сомасы жазылды. Мұндай
тіреу қағаз беруші кепілге қойылған жер бөлімшесінің шекарасына апарып
қояды және ол қарыз алушының мүліктік жауапкершілігін куәландырады.
Кейіннен осындай мақсатқа арнайы кітапшалар қолданыла бастайды және оларды
да ипотека деп атайды.
Ал ипотека түсінігі біздің елімізде 1995 жылғы 23 желтоқсандағы № 2723
“Жылжымайтын мүлік ипотекасы туралы” ҚР Президентінің заң күші бар
жарлығына сәйкес енгізілді. Осы жарлыққа сәйкес, “ипотека – кепіл
берушінің немесе үшінші бір тұлғаның иелігінде және пайдалануында болатын
кепілге салынған жылжымайтын мүлік” деп берілген.
1995 жылғы 23 желтоқсандағы № 2723 “Жылжымайтын мүлік ипотекасы
туралы” ҚР Президентінің заң күші бар жарлығына сәйкес, ипотекалық заем –
жылжымайтын мүлік ипотексымен қамтамасыз етілген банкт~ик заем деп
түсіндірледі. 2000 жылғы 21 тамыздағы Қазақстан Республикасындағы
ипотекалық несиелеу жүйесін дамыту және тұрғын үй құрылысын ұзақ мерзімді
қаржыландыру тұжырымдамасы туралы ҚР Үкіметінің қаулысына сәйкес,
ипотекалық несие – жылжымайтын мүлікті кепілдікке алып, банктен берілетін
ұзақ мерзімді несие, меншік құқығы ғана несиелеу уақытына несие берушіге
беріліп, мүліктің өзі қарыз алушының пайдалануында болады делінген.
Отандық экономист ғалымдардың ой-пікірлерін саралай келе біз мынадай
тұжырым жасаймыз: ипотекалық несие – жерді, өндіріс және тұрғын үй
мақсатындағы жылжымайтын мүліктерді кепілге алып, ұзақ мерзімге берілетін
несиені білдіреді.
Тұрғын үйді ипотекалық несиелеу жүйесі өзінің қызмет етуі барысында
мынадай үш басты қызмет атқарады:
1) тұрғын үй несиелерін қаржыландыруға қажетті қаражаттармен қамтамсыз
ету;
2) тұрғын үй несиелерін беру және оларға қызмет көрсету;
3) инвестордың қызметін атқару;
Тұрғын үйді ипотекалық несиелеу жүйесінің өзге экономикалық жүйелер
сияқты, өзіне тән ішкі құрылымдық элементтері болады.
Біздің көзқарасымызша, тұрғын үйді ипотекалық несиелеу жүйесінің
құрылымдық элементтеріне мыналарды жатқызуға болады:
тұрғын үйді ипотекалық несиелеу субъектілері;
тұрғын үйді ипотекалық несиелеу объектілері;
тұрғын үйді ипотекалық несиелеу принциптері;
тұрғын үйді ипотекалық несиелеу шарттары;
тұрғын үйді ипотекалық несиелеудің ұйымдастырушылық-экономикалық
негізі немесе несиелеу технологиясы.
Тұрғын үй ипотекалық несиелеу жүйесінің негізгі элементіне оның
субъектілері жатады. Субъектілеріне мыналарды жатқызуға болады:
қарыз алушылар;
несие берушілер;
риэлторлық және сақтандыру компаниялары;
инвесторлар;
үкімет.
Қорыта айтсақ, тұрғын үйді ипотекалық несиелеу жүйесі – жылжымайтын
мүлік нарығындағы ең маңызды қайшылықтардың бірін, нақтырақ айтсақ
жылжымайтын мүлік объектісінің (тұрғын үйдің) кұнының жоғарылығы мен оны
сатып алушылардың ағымдағы табыстарының шамалары арасындағы қайшылықтарды
шешуге бағытталған тетіктердің жиынтығы.
Жалпы алғанда, барлық ипотекалық тұрғын үйді несиелеу жүйелері, несие
берушілеріне байланысты мынадай үш топқа бөлінеді:
Банктік ипотека, яғни банк ипотекалық несиелерді басқа несиелер сияқты
өзінің ресурстары, соның ішінде депозиттік ресурстар есебінен береді.
Американдық қайталама ипотекалық нарықтың жүйесі, ипотекалық
несиелерді беруде интитутциональдық инвестордың, соның ішінде жинақтаушы
зейнетақы қорларының, сақтандыру компанияларының қаражаттарын пайдалану,
яғни оларға закладнойлармен қамтамасыз етілген облигацияларды сату арқылы
қаражаттарын тарту негізінде жүзеге асады.
Немістің контрактілік-жинақтаушы ипотекалық жүйесі ипотекалық тұрғын
үй несиелерін беруде болашақ қарыз алушылардың мақсатты жинақтарын
пайдалануды көздейді.
Шетелде бар ипотекалық несиелеу үлгілерді Қазақстан үшін таңдауға
көптеген шарттар мен факторлар ықпал етті. Негізгі факторларға мыналар
жатады:
- саяси фактор, яғни қоғамдық жалпы тұрақтылығы; саяси режимдердің
болжанатындығы не болжанбайтындығы; сырттай қауіптің болуы не болмауы;
басқа елдердің әскери және экономикалық экспансиясы. Ипотекалық несиелеудің
дамуына ықпал еткен ең басты фактор бұл мемлекеттің кепілдігі және қолдау
көрсетуі, нақтырақ айтсақ, ондай несие алушыларға мемлекеттік сыйақының
бөлінуі және т.с.с.
- құқықтық факторлар, яғни бұл жерде ипотеканың дамуына ықпал еткен ең
басты меншік қатынастарының құқықтық қорғалу қабілеті, соның ішінде
жылжымайтын мүлікке қатысты заңдардың қабылданып жұмыс жасауы, кепіл
объектісіне қатысты айып пұл салу және басқа да әкімшілік шаралардың
қолданылуы, жылжымайтын мүлікті және кепіл затын тіркеу жүйесіниң жұмыс
жасауы, сондай-ақ ипотекалық нарықтың қатысушыларының мүдделерін қорғайтын
өзге де құқықтық актілердің болуы жатады.
- Эконоимкалық факторар, мұнда ипотекалық несиенің дамуына ықпал еткен
басты факторларға: қаржы нарығының дамуы, ұлттық валютаның тұрақтылығы және
инфляция деңгейі, халықтың төлем қабілеттігі, ипотекалық несиелеуден
туындайтын тәуекелдерден сақтану жүйесінің жұмыс жасау деңгейі, соның
ішінде кепілді, адам өмірін, жылжымайтын мүлікпен қамтамасыз етілген бағалы
қағаздардың өтімділігін және табыстылығын сақтандыру шараларын жүзеге асуы
жатады;
- Тарихи факторлар, бұл жерде халықтың несиеге қатынасы, олардың
қорларының болуы не болмауы сияқты факторлардың орыны ерекше.
Қазақстанда ипотекалық несиелеудің дами бастағанына он жылдай уақыт
болды.
Қазақстандағы ипотекалық несиелеу жүйесінің қалыптасуы мен дамуын
мынадай кезеңдерге бөліп қарауға болады:
1993-1999 жж. тұрғын үй қатынастарын реформалау және тұрғын үй құрылыс-
жинақ жүйесін енгізу байланысты кезең;
2000 жылдан осы уақытқа дейінгі кезең.
Қазақстанда тұрғын үй ипотекалық несиенің дамуына себеп болған бұл
тұрғын үй реформасын жүргізілуі одан ерте алсақ, яғни 1991 жылы “Мемлекет
иелегінен алу және жекешелендіру”, “Меншік туралы”, кейіннен “Жылжымайтын
мүлік ипотекасы туралы”, сондай-ақ ең бастысы “Тұрғын үй қатынастары
туралы” заңдардың қабылдануын айтуға болады.
2. Қазақстан Республикасында ипотекалық несиелеудің қазіргі жағдайы және
даму үрдісі
2.1 Қазақстанда ипотекалық несиелеудің қазіргі жағдайына талдау
Қазақстан экономикасын көтеру, сондай-ақ халықтың басым бөлігінің өз
тұрғын жағдайларын жақсартуға ұмтылысы республикада тұрғын үй құрылысының
өзектілігіне себепші болды. Тұрғын үй құрылысы Қазақстанның 2030 жылға
дейінгі стратегиясының басым бағыттарының бірі болып танылды және ол жалпы
ұлттық сипаттағы неғұрлым маңызды міндеттердің бірі болып табылады.
Қазақстан экономикасының бәсекеге қабілетігін арттыру орта мерзімді
перспективада тұрғын үй құрылысында жаңа саясатты талап етеді.
Қазақстанда бұл шара ҚР Перзидентінің 2004 жылғы 19 наурызда Халыққа
жасаған үндеуінде қарастырылған. Онда тұрғын үй құрылысын жүргізуші
компанияларға тұрғын үйді қарапайым халыққа 1 шаршы метрін 350 АҚШ
долларында салып сату және ол үшін ҚР үкіметі құрылыс компаниялары арасында
тендер ұйымдастыру шаралары көзделеді.
2004 жылы 31 мамырда осы шараларды іске асыруды жүйелік түрде
сипаттайтын “2005-2007 жж. Арналған тұрғын үй құрылысын дамыту” Үкіметтің
бағдарламасы бекітілді. Бұл бағдарлама бойынша ипотекалық тұрғын үй
несиелері жас отбасыларға, мемлекеттік қызметкерлерге, мемлекеттік
мекемелерде жұмыс істейтіндерге әр түрлі жеңілдіктермен ипотекалық несие
беру жолдарын қарастырады.
Осыған байланысты Қазақстан Республикасында тұрғын үй құрылысын
дамытудың 2005-2007 жылдарға арналған мемлекеттік бағдарламасының негізгі
бағыттары тұрғын үйдің құнын арзандату арқылы, халықтың қалың жігі үшін
қол жетімді тұрғын үй құрлысының тұрақты өсу қарқынын қамтамасыз ету,
тұрғын үйге несие беру мерзімдерін ұзарту, несие берудің бастапқы жарнасы
мен мөлшерлемелерін азайту болып табылады.
Қазақстандағы тұрғын үй секторы нарықтық қатынастарға өтті және тұрғын
үй саясатының басты мақсаты тұрғын үй несиесін берудің оң нысандарын дамыту
арқылы халықтың тұрғын үй сатып алуға және салуға көшу үшін жәгдайлар жасау
болып табылады.
Меншік нысандар мен қаржыландыру көздері бойынша тұрғын үйлерді
пайдалануға берудің құрылымы өзгерді. Тұрғын үй құрылысын қаржыландыру
жүйесінде түбегейлі өзгерістер болды, жекеше және жеке құрылыс салушылар
негізгі рөл атқара бастады.
Тұрғын үй қоры тізімінің 2004 жылғы 1 қаңтарға берген деректері
бойынша 15 млн тұрғыны бар еліміздегі тұрғын үй көлемі 243,0 млн. шаршы
метрді, соның ішінде қалаларды – 144, 8 млн. шаршы метрді, ауылдық жерлерде
– 98,2 млн. шаршы метрді құрайды.
Қазақстандағы тұрғын үй қорының 96,8%-дан астамы жеке меншікте (235,3
млн. шаршы метр) және 3,2%-ы мемлекеттік меншікте (7,7 млн. шаршы метр).
1 тұрғынның тұрғын үймен қамтамасыз етілуінің қазіргі кездегі
әлеуметтік нормасы кезінде 18 шаршы метр мөлшерінде, 2003 жылдың аяғында
елімізде орта есеппен алғанда 1 тұрғынға 17,0 шаршы метр, соның ішінде
қалаларда – 17 шаршы метр, ауылдық жерлерде – 15,8 шаршы метрден келеді.
Мемлекет тұрғын үй құрылысының негізгі қатысушысы болудан қалды. Оның
тұрғын үй құрылысының жалпы көлеміндегі үлесі 2002 жылы 5,6 % - ға дейін
азайды, 2003 жылы бұл көрсеткіш Жамбыл облысындағы жер сілкіну салдарын жою
кезінде тұрғын үйлердің ... жалғасы
Сіз бұл жұмысты біздің қосымшамыз арқылы толығымен тегін көре аласыз.
Кіріспе ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... .. ..3
I.Ипотекалық несиелеудің теориялық негіздері ... ... ... ... ... ... ..6
1.1 Ипотекалық несиелеу жүйесінің экономикалық мәні ... ... ... ... ..6
1.2. Қазақстанда ипотекалық несиелеу жүйесінің қалыптасуы мен даму
кезеңдері ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... 21
II. Қазақстан Республикасында ипотекалық несиелеудің қазіргі жағдайы
және даму үрдісі
... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..
... .30
2.1.Қазақстанда ипотекалық несиелеу жүйесінің қазіргі жағдайына талдау
... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... 30
2.2. Ипотекалық несиелеу тәжірибесіне талдау
... ... ... ... ... ... ... ... ... ...46
2.3. ҚР-ғы ЕДБ-нің ипотекалық несиелеу механизмі
... ... ... ... ... ... ... 63
Қорытынды
... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..
... ... ... ... ...82
Пайдаланылған әдебиеттер
тізімі ... ... ... ... ... ... ... . ... ... ... ... ... ... ... .86
Кіріспе
Тақырыптың өзектілігі. Қеңес дәуіріндегі тұрғын үйді қаржыландыру
жүйесі тұрғын үй саясатына толық сәйкес келді және мемлекеттік тұрғын
үйлер құрылысын қаржыландыру үшін бюджет қаражаттарын орталықтан бөлу орын
алды. Нәтижесінде өзінің тұрғын үй жағдайын жақсартуды қалайтын не тұрғын
үй алу кезегінде тұрған азаматтарға үй тегін берілген болатын.
Кеңес үкіметінің құлдырауы және тұрғын үй саласында нарықтық
қатынастардың көрініс алуы тұрғын реформасын жүргізуге алып келді. Бұл
реформаның алғашқы қадамдары 1993 ж. “Жаңа тұрғын үй саясаты мемлекеттік
бағдарламалары және оның іске асырылуы механизмдері” туралы ҚР
Президентінің Жарлығымен жүзеге асты.
Бұл құжат мемлекеттің тұрғын үй мәселесін шешуде маңызды болып
саналады. Мұндағы ойлар бүгінгі күні тұрғын үй секторын және оны
қаржыландыру жүйесін әрі қарай реформалау барысында нақты мүмкіндіктерді
талдау үшін өте маңызды.
Сонымен қатар, соңғы жылдар үлесінже салынған үйлер республикамыздағы
тұрғын үй қорының мысалға 0,5 % құрайды және бұл көрсеткіш ескі және құлап
қалу қауіпі бар үйлердің үлесіне теңеседі. Бұл жерде тұрғын үй қорының
осындай жаңарту қарқынында оның нақты ескіру қауіпін және оның көп бөлігі
жер сілкінісі аймағында орналасқандығын ескеретін болсақ, онда мұндай
тұрғын үй құрылысында жүргізіліп жатқан саясаттың жылдам нәтиже бермейтінін
айта кету керек.
Тұрғын үй құрылысы саласындағы инвестициялық мүмкіндіктердің құлдырауы
көптеген мердігерлік ұйымдардың экономикалық жағдайына теріс ықпал етті.
Нәтижесінде тұрғын үй құрылысында жұмыс жасаушылар саны қысқарды. Шын
мәнісінде мұндай жағдайда тұрғын үй құрылысына бюджеттен тыс қаражат
көздерін тартудың нақты жаңа механизмдерін іздестірудің маңыздылығы арта
түседі. Ондай механизм ретінде тұрғын үй ипотекалық механизмін қарастыруға
болады және оның көмегімен құрылыс саласындағы дағдарысты тоқтатып, жұмыс
бастылық көрсеткішін жақсартуға және бірқатар әлеуметтік тұрғын үй
мәселесін шешуге мүмкіндік туады.
Тұрғын үй ипотекалық несиелеу механизмі мәселелерін теориялық тұрғыдан
оқып-білу, оның тұрғын үй саясатын дамытуға байланысты талаптарына
қаншалықты жауап беретіндігі туралы өзекті мәселелер, өз кезегінде
дипломдық зерттеу жұмыстың мақсаты және басты міндеттерін анықтап отыр.
Дипломдық зерттеу жұмысының мақсаты және басты міндеттері:
Дипломдық жұмыстың мақсаты – тұрғын үй саласында нарықтық қатынастарға
сай қызмет ететін тұрғын үйді ипотекалық несиелеу механизмінің мазмұны мен
құрылымдық элементтерін нақтылай отырып, ҚР-ғы екінші деңгейдегі банктердің
тұрғын үй салысын ипотекалық несиелеу тәжірибелеріне талдау жасау, сондай-
ақтұрғын үйді ипотекалық несиелеу механизмін жетілдіру жолдарын іздестіру
болып табылады.
Көзделген мақсатқа жетуде келесідей міндеттерді шешуді қажет етеді:
Тұрғын үйді ипотекалық несиелеу механизмінің тұжырымын жасау;
Тұрғын үйді ипотекалық несиелеу механизмінің құрылымдық элементтерін
және өзіндік ерекшеліктерін қарастыру;
Шетел тәжірибесіндегі тұрғын үйді ипотекалық несиелеу ерекшеліктерін
оқып-үйрену, олардың кейбір тиімді жақтарын отандық тәжірибеге пайдалануға
ұсыну;
ҚР-ғы екінші деңгейдегі банктердің тұрғын үйді ипотекалық несиелеу
тәжірибесіне талдау жасау;
Кепіл механизмін жетілдіру жолдарын іздестіру;
Зерттеу затына жылжымайтын мүлік нарығына ұзақ мерзімді және арзан
инвестициялардың әр түрлі жолдармен тартылуын қамтамасыз ететін ипотекалық
несиелеу механизмі жатады.
Зерттеу объектісіне ҚР-ғы екінші деңгейдегі банктердің және Қазақстан
Ипотекалық комапаниясы АҚ-ның тұрғын үйді ипотекалық несиелеу қызметі
жатады.
Зерттеудің теориялық негізіне қазіргі кездегі отандық және шетелдік
экономистердің тұрғын үйді ипотекалық несиелеудегі орын алатын мәселелер
туралы және оның тиімді қызмет етунің әлеуметтік-экономикалық дамудығы
рөлін сипаттайтын зерттеулері пайдаланылады.
I. Тұрғын үйді ипотекалық несиелеу жүйесінің теориялық негізі
1.1 Ипотека несиелеу жүйесінің экономикалық мәні
Ипотекалық несиелеу жүйесін қарастырмастан бұрын “ипотека” және
“ипотекалық несие” терминдерінің шығу тегіне және экономикалық категория
ретінде мәніне аса көніл аудару қажет.
Көптеген экономист-ғалымдар “ипотека” терминін нарықтық экономикасы
дамыған елдерде пайда болған қазіргі терминдердің бірі ретінде санайды.
Соңғы жылдардағы біздің еліміздегі ипотеканың пайда болуын шетел
инвестицияларымен байланыстыратындар да аз емес. Бұл негізінен бастапқыда
халықтың арасында кең таралмағандықтан және еліміздегі ипотекалықь несиенің
қызмет етуінің экономикалық-құқықтық жағынан толық қамтамасыз
етілмегендігімен байланысты болып отыр.
Тарихқа жүгінсек, “ипотека” сөзі алғаш рет б.э.д. VI ғасырда Грецияда
пайда болған (оны архонт Солон енгізген ) және сол уақытта ол, қарыз
алушының несие беруші алдындағы жауапкершілігін жер бөлімшелермен
қамтамасыз етуін білідрген 1.
Б.э.д. 594 жылы Солон өзінің белгілі реформасын жүргізе отырып, жер
бойынша қарыздарын алып тастап, оның орнына мұраға беруді енгізеді. Жеке
басының жауапкершілігін мүліктік жауапкершілікке ауыстыру мақсатында Солон,
борышқордың атына мына жер белгілі бір соманы өтеуді қамтамасыз етуге
арналған деген жазуы бар “тіреу” қоюды ұсынады. Мұндай “тіреу” кейіннен
ипотека деп аталады.
Грек сөзінде “hypotetheca” - тіреу қою, кепіл деген ұғымды білдіреді.
Ол тіреуде жер иесінің белгілі бір қарыз сомасы жазылады. Мұндай тіреу
қарыз беруші кепілге қойылған жер бөлімшесінің шекарасына апарып қояды және
ол қарыз алушының мүліктік жаупкершілігін куәландырады. Кейіннен осындай
мақсатқа арнайы кітапшалар қолданылады бастайды және оларды да ипотека деп
атайды.
Ипотека сөзі біртіндеп ортағасырлық еуропа заңдылықтарына енеді.
Германияда ол XIV ғасырда, ал Франция XVI ғасырда дамиды. Орта ғасырлық
кодекстердегі берілген анықтамаларда ипотека өзінің жаратылысы жағынан
бөлінбейтін зат, ол қанағатанарлық алу құқығына негізделген деп
қарастыралады.
Өзге мемлекеттерде ипотека кеңінен дами бастаған. Пруссияда 1783 жылы,
1811 жылы Австралияда және 1843 жылы Саксонияда ипотекалық жүйе
енгізілді.1770 жылы Силезияда алғашқы банк құрылған. Бұл ірі шаруа
қожалықтарына қаржылай көмек беретін мемлекеттік банк болды. Қаражат тарту
мақсатында банк ипотекалық облигация шығарады.
Германияда алғашқы ипотекалық банктер торабы 1900 жылдан бастап қызмет
етуде. Содан беру олардың бірі де қызметін тоқтатпаған көрінеді. Сонымен
қатар бірінші және екінші дүниежүзілік соғыс тұсында салымшыларға
ипотекалық облигациялар бойынша пайыз төлеген. XVlll ғасырдың соңында
контракталық жинақтың классикалық нысаны ретінде құрылыс-жинақ кассалары
пайда болды. Қазіргі осындай құрылыс жинақ-кассалары Германиядағы тұрғын үй
саласын инвестициялайтын басты мекемелер болып табылады.
Франция мен Ұлыбританияда контракталық тұрғын үй жинақтарының өзге де
үлгілері қызмет етуде. Францияда екі тұрғын үй жинақ шоттары бар:
біріншісінде (жтнақ кітапшасы деп аталады) 100 мың франкке дейін жинақтап,
кейін 150 мың франк тұрғын үй несиесін жеңілдікпен 3,75 % жылдық
мөлшерлемеде алуға болады, мұндай жағдайда мақсатты салымға жылына 7,5
мың франк мөлшерінде мемлекеттік сыйақы қосылады: екінші тұрғын үй жинақ
шоыт (PEL шоты – тұрғын үй жинақтарының жоспары деп аталады), онда 400 мың
франккіге дейін жинақтап кейін 600 мың франкке дейінгі сомада тұрғын үй
несиесін жеңілдікпен 4,8 % жылдық мөлшерлемеде алуға болады. Мұндай
несиелер бойынша пайыз мөлшерлемелері нарықтық пайыздан 4-5 пайызға төмен
болып келеді. Ірі жер банкі (Креди фонсье де Франс) және оның филиалдары
жер иелеріне және тұрғын үй мен өнеркәсіп құрылысына арнап құрылыс
компанияларына ссудалар береді. Мұндай ипотекалық несиелердің берілу
мерзімдері – 3 жылдан 20 жылға дейінгі мерзімді құрайды.
Ұлыбританияда өткен ғасырдан бастап, құрылыс қоғамдарының жүйелері
қызмет етуде. Олапдың жұмыс жасау механизмдері Германиялықтармен ұқсас,
бірақ тұрғын үй несиесін алу үшін құрылыс қоғамының салым иесі болу
міндетті емес.
Соңғы жылдары банктік заңдылықтардың ырықтандырылу нәтижесінде құрылыс
жинақ қоғамдарының қызметі коммерциялық банктердің қызметімен ұштасып
отырады.
АҚШ-та Ф.Рузвельт тұсында тұрғын үй құрылысын ипотекалық несиелеу және
тұрғын үйді сатып алу жүйесі қалыптасты. АҚШ заңдылықтарына сәйкес тұрғын
үй ипотекалық несиесі – сатып алған тұрғын үйді қамтамасыз ету заты ретінде
кепілге алып, жеке тұлғаға берген банктің не банктік емес мекеменің тұрғын
үй ипотекалық несиесін білдіреді. АҚШ-тың бүгінгі тұрғын үйді қаржыландыру
жүйесінде ипотекалық банктер, жинақ және несие бірлестіктері, коммерциялық
жфне жинақ банктер, сақтандыру компаниялары, зейнет ақы қорлары және т.б.
мекемелер қызмет етуде.
Ипотека экономикалық дағдарысты жоюға екі жолмен ықпал етуі мүмкін.
Біріншіден, ипотекалық несиелеудің позитивті дамуы экономиканың нақты
секторында тереңдей байқалып, ондағы өнеркәсіптің бірқатар салаларынад
өндірістің құлдырауын тоқтауға мүмкіндік береді.
Ипотекалық несиені пайдаланбай салынған үйлер мен пәтерлерді сату
қиынға соғады, сол сияқты құрылыстағы өндірістің үздіксіздігі бұзылады.
Құрылыстың өсуі құрылыс материалдарының және конструкцияларының, құрылыс
және жол мәшинелерін жасау өндірісінде, ағаш өңдеу және жиһаз, электр
жабдықтарын, металл бұйымдарын және т.б. өндіруді жандандырады. және де
көлік құрылымы дамиды.
Өнеркәсіптік ипотекалық несиелеу өндірісті жаңғырта отырып, барлық
салалардағы өнімдердің сапасының артуына және бәсекелестік қабілетінің
ұлғаюына мүмкіндік береді. Бұл, өз кезегінде елдің экономикалық потенциалын
ұлғайтады. Ипотекалық несиелеу жүйесінің нарықтық негізде дамуы елді тек
инвестициялық дағдарыстан шығуына ғана емес, сол сияқты ағымдағы,
айналымдағы қаражаттарды ішкі қорлануға айналдыра отырып, нәтижесінде
инфляциялық дағдарыстан шығуға қолдау көрсетеді.
Екіншіден, ипотекалық несиелеудің дамуы экономикалық дағдарыстан
туындайтын әлеуметтік тұрақсыздыққа жағымды ықпал етеді.
Бір жағынан, ипотекалық несиелеудің дамуы жұмыссыздық зардаптарына
тосқауыл бола отырып құрылыс өндірісінде қосымша жергілікті еңбек
ресурстарын тартады. Сондай-ақ жылжымайтын мүлікті кепілге ала отырып
несиелеу еңбек ресурстарының қажеттігін туындатады. Ипотекалық несиелеу
дамымаған елдерде тұрғылықты жерді еркін таңдаудың да болуы мүмкін емес.
Осындай жағдайда, ипотеканың жұмыспен қамту мәселесін шешуге ықпалы болады.
Екінші жағынан, әлеуметтік тұрақтылыққа қол жеткізудің ең маңызды
алғы шарты халықтың тұрғын үйге деген қажеттілігін қанағаттандыруы болып
табылады. Үйі немесе пәтері бар адамның жан-ұя құруға, бала өсіруге
мүмкіндігі болады. Жақсы тұрғын үй, тұрмыстық жағдайлармен қамтамасыз
етілуі ұлттың салауаттылығын (денсаулығын) арттыра түсіп, өмірін ұзартады,
соның нәтижесінде, халықтың еңбекке қабілеттілігін жоғарылатады. Мұның бәрі
ел басымыздың қабылдаған “Стратегия 2030” бағдарламасына сай қолдай тауып,
елдің экономикалық дамуына көрініс табуымен қатар, қазіргі Қазақстанның
экономикасының өсуіне тұрақты ынталандырушы ретінде ипотекалық несиелеудің
дамуын талап етеді.
Қазақстанда ипотека алғаш рет 1993 жылы ҚР Президентінің жаңа тұрғын
үй саясаты, оны іске асыру механизмдері туралы жарғысына байланысты пайда
болды.
1995 жылғы 23 желтоқсандағы №2723 “Жылжымайтын мүлік ипотекасы туралы”
ҚР Президентінің заң күші бар жарлығына сәйкес енгізілді. Осы жарлыққа
сәйкес, “ипотека – кепіл берушінің немесе үшінші бір тұлғаның иелігінде
және пайдалануына болатын кепілге салынған жылжымайтын мүлік” деп берілген.
Ипотека – бұл салынған мүліктің несие берушіде емес, қарыз алушының
қолында қалатын кепілдің түрі.
Классикалық түсінікте, ипотека – бұл тек несие беру ғана емес, сондай-
ақ салынған мүлік туралы актілермен қамтамасыз етілген облигациялар
шығарумен байланысты қосымша несиелік ресурстар тарту тәсілін білдіреді.
Дамыған елдердің тәжірибесінде “ипотека” термині мынадай үш құққытық
категорияларды сипаттайды:
Ипотекалық несие алу үшін жылжымайтын мүлікті кепілге беру (таза
құқықтық қызметі);
Салынған мүлік актісі (борыштық куәліктің басқа да аты бар);
Ипотекалық несие (ақшалай займ) – жылжымайтын мүлікті кепілге алып
берілетін несие.
Ипотека несиеге байланысты әр түрді пікірлер қалыптасқан. Бір
әдебиетте оны жеке несие түрі ретінде қарастырса, көп әдебиеттерде оны
тұтыну несиесінің түріне жатқызады.
1995 жылғы 23 желтоқсандағы № 2723 “Жылжымайтын мүлік ипотекасы
туралы” ҚР Президентінің заң күші бар жарлығына сәйкес, ипотекалық заем –
жылжымайтын мүлік ипотекасымен қамтамасыз етілген банктік заем деп
түсіндіріледі. Мұндағы жылжымайтын мүлік кешенді түсінікті береді, себебі
бұл жерде жылжымайтын мүлікке қозғалыссыз тұрған кез келген мақсаттағы
объектілерді де жатқызуға болады. Бірақ ондай объектілердің барлығы
ипотекалық несиелеудің объектісіне жатпайтынын ескеру қажет. Әсіресе,
мемлекеттік орман және жер қорлары, тарихи-мәдени және табиғатты қорғау
мақсатындағы қорықтар және заңмен тыйым салынған сол сияқты өзге
объектілерді жылжымайтын мүлік түріне жатқанымен, кепіл қатынастарына
жатпайды.
2000 жылғы 21 тамыздағы Қазақстан Республикасындағы ипотекалық
несиелеу жүйесін дамыту және тұрғын үй құрылысын ұзақ мерзімді қаржыландыру
тұжырымдамасы туралы ҚР Үкіметінің қаулысына сәйкес, ипотекалық несие –
жылжымайтын мүлікті кепілдікке алып, банктен берілетін ұзақ мерзімді несие,
меншік құқығы ғана несиелеу уақытына несие берушіге беріліп, мүліктің өзі
қарыз алушының пайдалануында болады делінген.
Жоғары айтылғандардан қорытындылай келе мынадай анықтама туындайды:
ипотекалық несие – жерді, өндіріс және тұрғын үй құрылысы мақсатындағы
жылжымайтын мүліктерді кепілге алып, ұзақ мерзімге берілетін несиені
білдіреді.
Отандық банктік тәжірибеде ипотекалық несие тек қана үй сатып алуға
арналған несие түрі ретінде қарастырылып отыр. Кейбір екінші деңгейдегі
бакнктеріміз қарыз алушының меншігінде бар тұрғын үйді кепілге ала отырып,
несие берсе оны ипотекалық несие ретінде санамайды. Сонымен қатар,
коммерциялық банктер ауыл шаруашылығына несие беруге ынтасыздық танытуда
Оның басты себебі, жер өтімді кепіл заты ретінде айналысқа түспейді деген
сылтау айтады.
Ресей тәжірибесінде ипотекалық несиенің бір түрі ретінде тұрғын үй
несиесі бөліп қарастырылады. Тұрғын үй несиесі туралы оларды арнайы жарлық,
яғни нормативтік акті қабылданған. Бірақ ипотека саласындағы мамандардың
пайымдауынша Ресейде бүгінгі күні тұрғын ипотекасы жоқ деп санайды.
Дегенмен де Ресейде ипотекалық несиелеу жүйесінің негізгі элементтері
қалыптасқан.
Сонымен, тұрғын үйді ипотекалық несиелеу жүйесінің элементтерін
зерттеуден бұрын жүйде дегеніміздің өзі нені білдіретініне мән берген жоқ.
Тұрғын үйді ипотекалық несиелеу жүйесі өзінің қызмет етуі барысында
мынадай үш басты қызмет атқарады:
Тұрғын үй несиелерін қаржыландыруға қажетті қаражаттармен қамтамасыз
ету;
Тұрғын үй несиелерін беру және оларға қызмет көрсету;
Инвестордың қызметін атқару.
Тұрғын үйді ипотекалық несиелеу жүйесінің өзге экономикалық жүйелер
сияқты, өзіне тән ішкі құрылымдық элементтері болады.
Тұрғын үйді ипотекалық несиелеу жүйесінің құрылымдық элементтеріне
мыналарды жатқызуға болады:
тұрғын үйді ипотекалық несиелеу субъектілері;
тұрғын үйді ипотекалық несиелеу объектілері;
тұрғын үйді ипотекалық несиелеу принциптері;
тұрғын үйді ипотекалық несиелеу шарттары;
тұрғын үйді ипотекалық несиелеудің ұйымдастырушылық-экономикалық
негізі немесе несиелеу технологиясы.
Тұрғын үй ипотекалық несиелеу жүйесінің негізгі элементіне оның
субъектілері жатады. Субъектілеріне мыналарды жатқызуға болады:
қарыз алушылар;
несие берушілер;
риэлторлық және сақтандыру компаниялары;
инвесторлар;
үкімет.
Кестеден көріп отырғанымыздай тұрғын үйді ипотекалық несиелей
нарығында көптеген қатысушар қызмет етеді. Мұндай қатысушылардың болуы
тұрғын үйді ипотекалық несиелеудің өзіндік ерекшеліктерін сипаттайды.
1-кесте. Тұрғын үйді ипотекалық несиелеу субъектілері: мақсаты мен
қызметтері
Субъектілер Мақсаты және қызметтері
Қарыз алушылар Мүмкіндігіне қарай жақсы үй сатып алу,
сонымен қатар несие бойынша ай сайынғы
төлемді төлеуге әзір болу
Несие берушілер (екінші Қарыз алушының төлем қабілетсіздігіне
деңгейдегі банктер және өзге байланысты тәуекелдерді азайту арқылы
де қаржы-несие институттары) пайданы арттыру
Үй сатушылар (жеке тұлғалар) Үйді тиімді бағада сату
Риэлторлық ұйымдар Үшінші бір тұлғаның тапсырмасы бойынша, оның
меншігіндегі үйді тиімді бағада сатып, одан
өзіне тиісті комиссиондық сыйақыны алу
Жылжымайтын мүлікке деген Қазақстан Республикасы аумағында жылжымайтын
құқықты тіркеуші және онымен мүлікке деген меншік
мәміле жасаушы орган құқығы туралы ақпарат жинау, тіркеу және
(жылжымайтын мүлік жөніндегі беру
орталық)
Сақтандыру компаниялары Мәмілені толық сақтандыру, пайда табу
Тәуелсіз бағалаушылар Ипотекалық несиелеуде кепіл заты болып
саналатын тұрғын үйді бағалау және ооның
кепіл құнын анықтау
Қазақстан Ипотекалық Ипотекалық несие беру, ипотекалық
компаниясы АҚ облигациялар шығару және орналастыру
1-ші кестенің жалғасы
Ипотекалық несиенің тәуекелінИпотекалық несиелерден туындайтын тәуекелді
сақтандыру компаниясы сақтандыру
Инвесторлар (ипотекалық Ипотекалық облигацияға қаражат салып пайда
облигацияны сатып алушы заңдыалу
және жеке тұлғалар)
Қамқорлық жасау Кәмелетке толмаған азаматтардың құқықтары
мен мүдделерін қорғау
Мемлекет Ипотекалық несиелеу жүйесінің тұрақты және
тиімді қызмет етуін қамтамасыз ету; банк
салымшыларының мүдделерін қорғау мақсатында
ипотекалық несиелеу нарығына қатысушылардың
қызметіне бақылау және қадағалау жүргізу;
тұрмысы төмен отбасылардың тұрғын үй сатып
алуына жағдай жасау
Ескерту – атормен құрастырылған: Статистика жөніндегі ҚР агентігінің
мәліметтері негізінде жасалған
Бұл аталған қатысушылардың барлығы дерлік тұрғын үйді ипотекалық
несиелеу барысында қатысуға міндетті. Осы қатысушылардың бәрі тұрғын үйді
ипотекалық несиелеу жүйесінің ажырамас элементтері болып саналады.
Тұрғын үйді ипотекалық несиелеу жүйесінің келесі бір элементіне оның
объектілері жатады. Несиелеу объектісі бұл несие берілетін зат не процесс.
Несиелеу объектісіне кез келген зат не процесс жатады. Тұрғын үйді
ипотекалық несиелеу объектісіне мыналар жатады:
тұрғын үй құрылысына арналған жер телімшесі;
тұрғын үй құрылысы және қайта құру;
тұрғын үйді сатып алу.
Тұрғын үйді ипотекалық несиелеу объектісіне тұрғын үй несиесін үш
түрге болады:
тұрғын үй құрылысына арналған жерді сатып алуға берілетін несиелер;
тұрғын үй құрылысына және қайта құруға берілетін несиелер;
тұрғын үйді сатып алуға берілетін несиелер.
Отандық банктік тәжірибедегі ипотекалық несиелеу ерекшеліктерін сәйкес
аталған соңғы екі несие түрінің өзара айырмашылығын былай беруге болады:
тұрғын үй құрылысына берілген несиеде кепілге басқа өтімді мүліктің болуын
талап етеді және ол қысқа мерзімдік сипатта болуы мүмкін, ал хылықтың
тұрғын үй сатып алуына берілетін несие бойынша кепіл заты ретінде сол сатып
алынған үйдің өзі алынады және мұндайнесиенің берілу мерзімі ұзақ мерзімді
құрайды, мысалы 10-15 жыл және одан жорары.
Сонымен қатар, айта кететін бір жәйт, егер де салынып жатқан тұрғын
үй, соның ішінде жеке үйлер несиені қамтамасыз ету заты болмаған
жағдайларда оларды тұрғын үйді ипотекалық несиелеу объектісіне жатқызуға
болмайды.
Тұрғын үйді ипотекалық несиелеу механизмінің келесі элементіне
ипотекалық несиенің мәнін және қызыметтерін, сондай-ақ несиелік
қатынастарды ұйымдастыру облысындағы объективті экономикалық заңдардың
талаптарын бейнелейтін тұрғын үй ипотекалық несиелеу принциптері жатады.
Несиелік принциптер негізінде несиелік процесс, яғни банктік несиелердің
берілуі, пайдалануы және қайтарылуы жүзеге асырылады. Несиелеу
принциптеріне байланысты тұрғын үй ипотекалық несиелердің берілуінің басты
шарттары: несиенің мақсаты және мерзімі, олардың қаражаттар айналымы
шеңберінде қатынасу нәтижелілігі және т.б. анықталады.
Экономикалық нарықтық шаруашылық жағдайларға өтуі несиелеу
принциптерінде қалыптасып қалған ғылыми көсқарастарды нарықтық талабына сай
қайта бағалауды қажет санайды.
Қазіргі тұрғын үй ипотекалық несиелеуді ұйымдастыру принциптері жалпы
банктік несиелеу сияқты екі топқа бөлінеді:
I топқа – жалпы экономикалық тәртіптегі принциптер:
несиенің мақсаттылығы;
несиенің дифференциялдығы.
II топқа – несиенің мәнін бейнелейтін принциптер:
несиенің мерзімділігі;
несиенің қайтарымдылығы;
несиенің ақылылығы;
несиенің қамтамасыз етілуі.
М.А. Сыргтың көзқарасымен бөлісе отырып, жалпы несиелеу принциптерін
объективті және субъективті деп бөліп қарауға болады.
Несиелеудің объективті принциптеріне қайтару мерзімі және ақылылығы
жатса, ал субъективті принципіне несиенің дифференциалдылығы, мақсаттылығы
және қамтамасыз етілуі жатады.
Несиенің берілуі мақсаты несиелеудің барлық процесін анықтайды.
Неиселеудің мақсаттылығы несиенің нақты материалдық бағалылылар және
өндірістік шығындар объектілеріне бағытталуын білдіреді.
Қазіргі несиенің дифференциялық принципінің мазмұны өзгерген десе
болады. Біріншіден, ол мерзімділік принципімен байланысады, яғни ипотекалық
несие уақытында қайтара алатын тұлғаларға беріледі. Сондақтан да
несиелеудің дифференцияциялануы тек несиелік қабілетті сипаттайтын
көрсеткіштер негізінде ғана жүзеге асырылады. Екіншіден, бұл принцип
несиелік келісім жасалғанға дейін және банктер несиелік ресурстарға деген
сұранысын оқып-үйрену барысында потенциалды қарыз алушылардың несиелік
қабілетін және сұралып отырған ссуданың қамтамасыз етілу сипатын және
олардың банк үшін пайдалылығын, сондай-ақ қаражаттардың жұмсалу ұзақтығын
жетекшілікке ала отырып бастапқы несиені орналастырғанға дейін іске
қосылады. Үшіншіден, несиелік қабілеттігіне байланысты несиелеудің
дифференцияциялануы, оның өткен жүйедегі вариантымен салыстырғанда қаталдау
болып табылады.
Мерзімділік – ол белгілі экономикалық категория ретіндегі мәніне
негізделген несиенің ерекше бір белгісі. Ол, яғни несие берушінің қарыз
алушыға берілген қаражаты белгілі бір уақыт ішінде келісілген тәртіпке сай
қайтарылуға тиістілігімен қортындыланады. Осыдан келіп, несиенің
қайтарымдылық принципі туындайды. Несиенің қайтарымдылығы оның экономикалық
категория ретінде, басқа тауарлы-ақшалай қатынастардың экономикалық
категорияларын ажыратылатын ерекшелігімен сипатталады. Қайтарылмайтын несие
болмайды. Сондықтан да, қайтарымдылық – бұл несиенің ажырамас атрибуты
болып табылады.
Несиенің ақылығы – бұл несие беруші қарыз алушыға берілетін қаражатты
қайтару барысында бастапқы сомадан өсіп қайтарылатындығын білдіреді. Іс
жүзінде ақылық бұл несиені пайдаланғаны үшін төленетін сыйақы (бұрынғыша
пайыз) түрінде беріледі.
Ипотекалық несиеледің келесі бір принципі, берілетін несиелердің
материалдық жағынан қамтамачыз етілуі. Соның ішіндегі, ең бір маңызды
ипотекалық несиені қамтамасыз ету құралы – бұл кепіл. Кепілге берілетін
несие – бұл қарыз алушының аткивтерімен қамтамсыз етілген несие. Кепілге
берілетін активтер қарыз алушының иелігінде қалып, оның пайдалануында
болады.
Несиенің қамтамасыз етілуі өз кезегінде несиенің қайтарылуына кепілдік
болып табылады. Тұрғын үй ипотекалық несиенің қамтамасыз ету көзіне мыналар
жатады:
- алғашқы көзі: қарыз алушының тұрақты табысы; қаншалықты қарыз
алушының табыс алу не алмауына байланысты тәуекелді болатындықтан; банктер
екінші көздің болуын қалайды;
- екінші реттегі көзі: сатып алынатын тұрғын үй.
Тұрғын үйді ипотекалық несиелеудегі қамтамасыз ету заты – жылжымайтын
мүлік кепіл заты болғанымен, ол несие берушінің қолына берілмейді,
керісінше қарыз алушының иелігінде қалады. Бұл оның басты ерекшелігіне
жатады.
Мұндағы, тұрғын үй несиесі – ипотекалық несиенің бір түрі.
Ипотекалық несие әрқашан жылжымайтын мүлік кепілдігі – ипотекамен, ал
тұрғын үй ипотекалық несиесі тек қана тұрғын үй жылжымайтын мүлігімен
қамтамасыз етіледі. Аталған несиелеу нысанында бір ғана қамтамасыз етілу
кепілдігіне несие қаражаттарына алған тұрғын үй жатады. Мұндай жағдайда
банк пен қарыз алушының арасында келісім-шарт жасалады және соның
негізінде қарыз алушы – кепілдік беруші, ал қарыз беруші қарыз алушының
несиені және пайызды қайьаруға байланысты міндеттемесін толық орындағанға
дейін кепілдікті ұстаушы болып саналады.
Кепілдік беруші (қарыз алушы) өз міндеттемесін орындамаған жағдайда,
кепілдікті ұстаушы қарыз беруші кепілге қойылған мүліктің құны есебінен
өзінің талабын қанағаттандыруға құқы бар.
Жалпы тұрғын үй ипотекалық несиесін қамтамасыз етуде, қажет уақытында
қамтамасыз етудің өзге де нысандары кепіл-хат, кепілдеме және сақтандыру
міндеттемелері де пайдаланылуы мүмкін.
Тұрғын үй ипотекалық несиелеу жүйесінің келесі бір элементіне –
несиелеу шарты жатады. Несиелеу шарты – деп несиелеудің базалық
элементтері: несиелеу субъектілері мен объектілері жәненесиенің қамтамасыз
етілуге қойылатын талаптарды түсінуге болады.
Несиелеу шарты, біріншіден, несиелік мәміле жасайтын екі жақтың
мүдделеріне ескереді. Банктер клиенттің мүдделеріне сай, қажеттілігін
қанағаттандыруға бағытталады. Несиелеу шарты, сондай-ақ несие беруші –
банктердің мүдделерінің қорғалуын да көздейді.
Несиелеу шарты, екіншіден, несиелеу принциптерінің: мақсаттық
мерзімділі және қамтамасыз етулігімен байланысты. Егер де, клиент аталған
принциптерінің біреуін бұзатын болса, онда несиелеу мәмлесі жасалмайды.
Несиелеу шарты үшіншіден, банктің коммерциялық мүддесі сақталанатын
негізде жүзеге асырылады. Несиелеу ақылы түрде жүргізіледі. Оның ақысы
көбіне несиелік тәуекелге, орталық банктің ресми сыйақы мөлшерінің
деңгейіне, нарықтағы несиеге деген сұраныс пен ұсыныстың жалпы жағдайына
байланысты анықталады.
Несиелеудің төртінші шарты, банк пен қарыз алушы арасындағы жасалатын
несиелік келісім-шартты қарастырады. Несиелеу, несиелік мәмілеге
қатынасатын жақтардың белгіоі бір міндеттемелері мен құқықтарын, сондай-ақ
экономикалық жауапкершілігін көздейтін келісім негізінде іске асады. Тұрғын
үйді ипотекалық несиелеу жүйесінің келесі элементіне тұрғын үйді ипотекалық
несиелеуді экономикалық-ұйымдастыру тәсілдері жатады. Бұл элементтің
көмегімен несиені беру және банкке қайтару жолдары анықталады. Несиелеуді
экономикалық-ұйымдастыру тәсілдері экономиканың әр түрлі салаларындағы
банктік операциялардың ерекшеліктерімен байланысты келеді. Бұл тәсілдерді
қысқартудың ақшалай қаражаттарды беру барысында еңбек шығынын азайту және
банк қызметкерлерінің жұмысы біріктіру үшін маңызы бар.
Тұрғын үйді ипотекалық несиелеу жүйесі бұл тұрғын үй құрылысының
дамуын қамтамасыз ететін тұрғын үйді несиелеу процесін ұйымдастыруды
анықтайтын элементтер жиынтығы.
Мұндағы тұрғын ипотекалық үйді несиелеу процесін ұйымдастыру деп
ипотекалық несиелеу техникасы мен технологиясы айтылады. Несиелік процесс
жалпы тұрғын үйді несиелуе деңгейіндегі ипотекалық несиелеу механизмінің іс
әрекетін, қызмет етуін көрсетеді. Ендеше, тұрғын үйді ипотекалық несиелеу
механизмінің несиелік процестің құрамдас бөлігі ретінде қарасытырылуы оның
тұрғын үйді ипотекалық несиелеу жүйесінің басты буыны болып табылатындығын
дәлелдейді.
Қорыта айтсақ, тұрғын үйді ипотекалық несиелеу жүйесі несиелеу жүйесі
- жылжымайтын мүлік нарығындағы ең маңызды қайшылықтардың бірін, нақтырақ
айтсақ жылжымайтын мүлік объектісінің (тұрғын үйдің) құнының жоғарылығы мен
оны сатып алушылардың ағымдағы табыстарының шамалары арасындағы
қайшылықтарды шешуге бағытталған тетіктердің жиынтығы. Тұрғын үйді
ипотекалық несиелеу механизмі – банктік несиелеу жуйесінің құрамдас бөлігі
ретінде ипотекалық несиелеу процесіне қатысты элементтер жиынтығы
сипаттайды.
1.2 Қазақстанда ипотекалық несиелеу жүйесінің қалыптасуы
мен даму кезеңдері
Шетелде бар ипотекалық несиелеу үлгілерді Қазақстан үшін таңдауға
көптеген шарттар мен факторлар ықпал етті. Негізгі факторларға мыналар
жатады:
- саяси фактор, яғни қоғамдық жүйенің жалпы тұрақтылығы; саяси
режимдердің болжанатындығы не болжанбайтындығы; сырттай қауіптің болуы не
болмауы; басқа елдердің әскери және экономикалық экспансиясы. Ипотекалық
несиелеудің дамуына ықпал еткен ең басты фактор – бұл мемлекеттің кепілдігі
және қолдау көрсетуі, нақтырақ айтсақ, ондай несие алушыларға мемлекеттік
сыйақының бөлінуі және т.с.с.
- құқықтық факторлар, яғни бұл жерде ипотеканың дамуына ықпал еткен ең
бастысы меншік қатынастарының құқықтық қорғалу қабілеті, соның ішінде
жылжымайтын мүлікке қатысты заңдардың қабылданып жұмыс жасауы, кепіл
объектісіне қатысты айыппұл салу және басқа да әкімшілік шаралардың
қолданылуы, жылжымайтын мүлікті және кепіл затын тіркеу жүйесінің жұмыс
жасауы, сондай-ақ ипотекалық нарықтың қатысушыларының мүдделерін қорғайтын
өзге де құқықтық актілердің болуы жатады.
- Экономикалық факторлар, мұнда ипотекалық несиенің дамуына ықпал
еткен басты факторларға: қаржы нарығының дамуы, ұлттық валютаның
тұрақтылығы және инфляция деңгейі, халықтың төлем қабілеттігі, ипотекалық
несиелеуден туындайтын тәуекелдерден сақтану жүйесінің жұмыс жасау деңгейі,
соның ішінде кепілді, адам өмірін, жылжымайтын мүлікпен қамтамасыз етілген
бағалы қағаздардың өтімділігін және табыстылығын сақтандыру шараларын
жүзеге асуы жатады;
- Тарихи факторлар, бұл жерде халықтың несиеге қатынасы, олардың
қорларының болуы не болмауы сияқты факторлардың орыны ерекше.
Қазақстанда ипотекалық несиелеудің дами бастағанына он жылдай уақыт
болды.
Қазақстандағы ипотекалық несиелеу жүйесінің қалыптасуы мен дамуын
мынадай кезеңдерге бөліп қарауға болады:
1993-1999 жж. тұрғын үй қатынастарын реформалау және тұрғын үй құрылыс-
жинақ жүйесін енгізу байланысты кезең;
2000 жылдан осы уақытқа дейінгі кезең.
Қазақстанда тұрғын үй ипотекалық несиенің дамуына себеп болған бұл
тұрғын үй реформасын жүргізілуі одан ерте алсақ, яғни 1991 жылы “Мемлекет
иелегінен алу және жекешелендіру”, “Меншік туралы”, кейіннен “Жылжымайтын
мүлік ипотекасы туралы”, сондай-ақ ең бастысы “Тұрғын үй қатынастары
туралы” заңдардың қабылдануын айтуға болады.
Осы заңдардың негізінде тұрғын үйді купондық жекешелендіру процесі
жүргізіліп, әрбір үйді оның иесінің меншігіне берді. Сол уақыттан бастап,
тұрғын үй нарығы қалыптасып, меншік иелері өздерінің үйлерін кепілге қойып,
банктен несие алуға не оны сатуға мүмкіндік алды.
Тұрғын үйді реформалаудың алғашқы жылдары халықтың төлем қабілетінсіз
болуы, олардың жаңа тұрғын үйге деген сұранысын төмендетіп, ол уақытта
тұрғын үй нарығындағы дайын үйге халықтың төлем қабілетілігі сұранысын
қамтамасыз ететін несие механизмі жеткіліксіздігі аталған бағытта
қолданылатын несиенің болмауымен сипатталады.
Ипотека туралы алғаш рет еліміз егемендік алғаннан кейін 1993 жылы
елбасымыз Н.Ә. Назарбаевтың “Жаңа тұрғын үй саясаты туралы және оны іске
асырудың мемлекеттік бағдарламасы туралы” жарлыққа қол қойғаннан бастап сөз
болды десек қателеспейміз.
Бағдарлама мемлекеттің тұрғын үй саясаты саласында мынадай
стратегиялық қадамдарын қарастырды: тұрғын үй саласына қатысты құқықтық
нормаларға қажетті өзгерістер мен толықтырулар енгізу; тұрғын үй құрылысын
және тұрғын үй-коммуналдық шаруашылықтарды қаржыландыру жүйесін реформалау;
монополиясыздандыру; тұрғын үй құрылысының құнын төмендету және оны халыққа
арнап арзандату шараларын жасау; тұрғын үй құрылысының процесіне
қатысушыларға және бұл процеске көптеген азаматтар мен заңды тұлғалардың
қатысуын мақсатында жеңілдік жүйесін жасау және пайдалану; тұрғын үй
саласында жалға алуды кеңейту шараларын жүзеге асыру; құрылыс индустриясы
базасын жаңғырту; тұрғын үй құрылысына арналған жер телімшелерін бөлу және
тіркеу процедуларын жасау; әлеуметтік, инженерлік және көлік
инфрақұрылымының тұрғын үй құрылыстарын дамыту; мемлекеттің тұрғын үй
саясатын жүзеге асыруы үшін тиімді ұйымдық құрылымдар құру; тұрғын үй және
жылжамайтын мүлік нарығының инфрақұрылымын дамыту.1
Алғашқы бағдарлама негізінде 1995 жылы Қазақстанда Германияның
жоғарыда аталып өткен жүйесіне сай жұмыс жасайтын Тұрғын үй құрылыс банкі
құрылды. Бұл банк ссуда-жинақ принципінде жұмыс жасады. Оның жарғылық
капиталы мемлекеттік бюджеттен бөлінген қаражат есебінен құралғандықтан,
әуелгіде мемлекеттік банк болып табылды.
Бұл банктен несие алу үшін әуелі нарықтан сатып алатын жылжымайтын
мүліктің құнының 50%-і (бастапқыда 45% мөлшерінде болған) шамасында құрылыс
қаражатын жинақтау қажет. Сөйтіп, қалған төлейтін бөлігінің мөлшерінде
жылжымайтын мүлікті (тұрғын үй немесе пәтерді) кепілге ала отырып, банк
ссудасы беріледі.
Бұл жүйенің біздің тәжірибеде дами алмауының және қолданылуының
кемшіліктері де жеткілікті. Нақтырақ айтсақ, біріншіден, бұл жүйеге
мемлекет тарапынан реттеу жүргізілмейді; екіншіден бұл жүйенің қызмет етуі
туралы нақты заң жоқ; үшіншіден, ипотекалық несие алушыға мемлекеттен
беретін субсидия берілмеді; бесіншіден, еліміздегі инфляция жағдайында
қорлану салымдары бойынша төленетін пайыздың мөлшері өте төмен, алтыншыдан,
банктердің ресурстық базасы жеткіліксіз болды.
Бір айта кететіні, бұл жүйенің қызметі ұзаққа бармады, оған аталған
банктің жабылуы себеп болды. Әрине ол уақытта халықтың банк несиесін алуға
деген психологиясы төмен, көбі несиеге қорқынышпен қарады. Екінші
жағынан экономикадағы орын алған дағдарыс, халық жинақтарының құнсыздану
олардың тұрғын үй ипотекалық несиесін алу мүмкіндігін шектеді.
Бұл кезең ипотекалық несиенің қалыптасу кезеңі ретінде сипатталып,
оның дамуына айтарлықтай өз үлесін қоса алмады.
Екінші кезең 2000 жылы 21 тамыздағы “Тұрғын үй құрылысын ұзақ мерзімді
қаржыландыру және ипотекалық несиелеу жүйесін дамыту тұжырымдамасы туралы”
ҚР Үкіметінің № 1290 қаулысының қабылдануынан басталады. Осы тұжырымдамаға
сәйкес, тұрғын үй құрылысын қаржыландыруда банктердің ынтасын арттыру және
олардың өтімділігін қолдау, сондай-ақ тұрғын үй құрылысына қаражат тарту
мақсатында 2000 жылы 20 желтоқсанда ҚР Ұлттық банкінің № 469 шешімімен және
оның 100 % қатысуымен Қазақстан Ипотекалық Компаниясы ЖАҚ формасында
құрылды.
Қазіргі кездегі Қазақстандағы ипотекалық неиселер нарығы қалыптасу
үстінде. Себебі, оның нормативтік базасы, инфрақұрылымы және қатысушылары
қалыптасуда. 2-кестеде ипотекалық нарықтың классикалық үлгісі мен
Қазақстанда қызмет ететін нарық үлгісі өзара салыстырмалы түрде
келтірілген.
2-кесте. Ипотекалық нарықтың инфрақұрылымын салыстыру
Классикалық үлгі Қазақстан үлгісі
1. Заңдылықтар, соның ішінде
Жылжымайтын мүлік туралы, жер, ғимарат және Бар, толықтыруды талап
құрылғылар туралы заңдар етеді
Жылжымайтын мүлікке қатысты меншік құқығын білу Бар, аса толықтыруды
және жалжымайтын мүлікпен өзге де мәмілелер талап етеді
жасау жөніндегі нормативтік актілер
2-кестенің жалғасы
жылжымайтын мүлікке қатысты меншік құқықты Бар, толықтыруды талап
секьюритизациялау жөніндегі заңдар мен етеді
нормативтік актілер
Ипотекалық несие бойынша салықтық жеңілдіктер Бар, аса толықтыруды
талап етеді
Ипотекалық несиені алушыларға салықтық Жоқ
жеңілдіктер
Бағалау қызметі жөніндегі заңдылықтар Бар, толықтыруды талап
етеді
Ипотекалық бағалы қағаздарға инвестиция жұмсауғаЖасалып жатыр
мумкіндік беретін нормативтік актілер
2. Қатысушылар (операторлар):
Әмбебап банктер Бар
Ипотекалық банктер (компаниялар) Бар
Ипотекалық брокерлер Бар
Титульды компаниялар Жоқ
Ұлттық ауқымдағы несиелік бюро Бар
Сақтандыру компаниялары Бар
Риэлторлар Бар
Бағалаушылар Бар
Рәсімдеуші агенттер Бар
Девеллолерлар Жоқ
Құрылысшылар Бар
3. Инвесторлар:
Әмбебап банктер Бар
Ұлттық ипотекалық компаниялар Бар
Зейнетақы қорлары Бар
Сақтандыру компаниялары Бар
2-кестенің жалғасы
Әр түрлі инвестициялық қорлар Бар
Ескерту – автормен құрастырылған: Статистика жөніндегі ҚР агентігінің
мәліметтері негізінде жасалған.
Сонымен, қазіргі уақытта Қазақстанда ипотекалық нарықтың жабық
айналымын қалыптасыруға мүмкіндік беретін нарықтың инфрақұрылымы
қалыптасқан. Бірақ та, барлық инфрақұрылым енді ғана қызмет ете бастауда,
сондықтан да көптеген мәселелер әлі шешілмей қалуда. Заңдылықтарды көптеген
қарама-қайшылықтар кездесуде, нормаларды қолдану механизмдері жоқ.
Ипотека және ипотекалық несие терминдері отандық және шетелдік
әдебиеттерде әр түрлі беріледі.
Грек сөзінде “hypotetheca” – тіреу қою, кепіл беру деген ұғымды
білдіреді. Ол тіреуде жер иесінің белгілі бір қарыз сомасы жазылды. Мұндай
тіреу қағаз беруші кепілге қойылған жер бөлімшесінің шекарасына апарып
қояды және ол қарыз алушының мүліктік жауапкершілігін куәландырады.
Кейіннен осындай мақсатқа арнайы кітапшалар қолданыла бастайды және оларды
да ипотека деп атайды.
Ал ипотека түсінігі біздің елімізде 1995 жылғы 23 желтоқсандағы № 2723
“Жылжымайтын мүлік ипотекасы туралы” ҚР Президентінің заң күші бар
жарлығына сәйкес енгізілді. Осы жарлыққа сәйкес, “ипотека – кепіл
берушінің немесе үшінші бір тұлғаның иелігінде және пайдалануында болатын
кепілге салынған жылжымайтын мүлік” деп берілген.
1995 жылғы 23 желтоқсандағы № 2723 “Жылжымайтын мүлік ипотекасы
туралы” ҚР Президентінің заң күші бар жарлығына сәйкес, ипотекалық заем –
жылжымайтын мүлік ипотексымен қамтамасыз етілген банкт~ик заем деп
түсіндірледі. 2000 жылғы 21 тамыздағы Қазақстан Республикасындағы
ипотекалық несиелеу жүйесін дамыту және тұрғын үй құрылысын ұзақ мерзімді
қаржыландыру тұжырымдамасы туралы ҚР Үкіметінің қаулысына сәйкес,
ипотекалық несие – жылжымайтын мүлікті кепілдікке алып, банктен берілетін
ұзақ мерзімді несие, меншік құқығы ғана несиелеу уақытына несие берушіге
беріліп, мүліктің өзі қарыз алушының пайдалануында болады делінген.
Отандық экономист ғалымдардың ой-пікірлерін саралай келе біз мынадай
тұжырым жасаймыз: ипотекалық несие – жерді, өндіріс және тұрғын үй
мақсатындағы жылжымайтын мүліктерді кепілге алып, ұзақ мерзімге берілетін
несиені білдіреді.
Тұрғын үйді ипотекалық несиелеу жүйесі өзінің қызмет етуі барысында
мынадай үш басты қызмет атқарады:
1) тұрғын үй несиелерін қаржыландыруға қажетті қаражаттармен қамтамсыз
ету;
2) тұрғын үй несиелерін беру және оларға қызмет көрсету;
3) инвестордың қызметін атқару;
Тұрғын үйді ипотекалық несиелеу жүйесінің өзге экономикалық жүйелер
сияқты, өзіне тән ішкі құрылымдық элементтері болады.
Біздің көзқарасымызша, тұрғын үйді ипотекалық несиелеу жүйесінің
құрылымдық элементтеріне мыналарды жатқызуға болады:
тұрғын үйді ипотекалық несиелеу субъектілері;
тұрғын үйді ипотекалық несиелеу объектілері;
тұрғын үйді ипотекалық несиелеу принциптері;
тұрғын үйді ипотекалық несиелеу шарттары;
тұрғын үйді ипотекалық несиелеудің ұйымдастырушылық-экономикалық
негізі немесе несиелеу технологиясы.
Тұрғын үй ипотекалық несиелеу жүйесінің негізгі элементіне оның
субъектілері жатады. Субъектілеріне мыналарды жатқызуға болады:
қарыз алушылар;
несие берушілер;
риэлторлық және сақтандыру компаниялары;
инвесторлар;
үкімет.
Қорыта айтсақ, тұрғын үйді ипотекалық несиелеу жүйесі – жылжымайтын
мүлік нарығындағы ең маңызды қайшылықтардың бірін, нақтырақ айтсақ
жылжымайтын мүлік объектісінің (тұрғын үйдің) кұнының жоғарылығы мен оны
сатып алушылардың ағымдағы табыстарының шамалары арасындағы қайшылықтарды
шешуге бағытталған тетіктердің жиынтығы.
Жалпы алғанда, барлық ипотекалық тұрғын үйді несиелеу жүйелері, несие
берушілеріне байланысты мынадай үш топқа бөлінеді:
Банктік ипотека, яғни банк ипотекалық несиелерді басқа несиелер сияқты
өзінің ресурстары, соның ішінде депозиттік ресурстар есебінен береді.
Американдық қайталама ипотекалық нарықтың жүйесі, ипотекалық
несиелерді беруде интитутциональдық инвестордың, соның ішінде жинақтаушы
зейнетақы қорларының, сақтандыру компанияларының қаражаттарын пайдалану,
яғни оларға закладнойлармен қамтамасыз етілген облигацияларды сату арқылы
қаражаттарын тарту негізінде жүзеге асады.
Немістің контрактілік-жинақтаушы ипотекалық жүйесі ипотекалық тұрғын
үй несиелерін беруде болашақ қарыз алушылардың мақсатты жинақтарын
пайдалануды көздейді.
Шетелде бар ипотекалық несиелеу үлгілерді Қазақстан үшін таңдауға
көптеген шарттар мен факторлар ықпал етті. Негізгі факторларға мыналар
жатады:
- саяси фактор, яғни қоғамдық жалпы тұрақтылығы; саяси режимдердің
болжанатындығы не болжанбайтындығы; сырттай қауіптің болуы не болмауы;
басқа елдердің әскери және экономикалық экспансиясы. Ипотекалық несиелеудің
дамуына ықпал еткен ең басты фактор бұл мемлекеттің кепілдігі және қолдау
көрсетуі, нақтырақ айтсақ, ондай несие алушыларға мемлекеттік сыйақының
бөлінуі және т.с.с.
- құқықтық факторлар, яғни бұл жерде ипотеканың дамуына ықпал еткен ең
басты меншік қатынастарының құқықтық қорғалу қабілеті, соның ішінде
жылжымайтын мүлікке қатысты заңдардың қабылданып жұмыс жасауы, кепіл
объектісіне қатысты айып пұл салу және басқа да әкімшілік шаралардың
қолданылуы, жылжымайтын мүлікті және кепіл затын тіркеу жүйесіниң жұмыс
жасауы, сондай-ақ ипотекалық нарықтың қатысушыларының мүдделерін қорғайтын
өзге де құқықтық актілердің болуы жатады.
- Эконоимкалық факторар, мұнда ипотекалық несиенің дамуына ықпал еткен
басты факторларға: қаржы нарығының дамуы, ұлттық валютаның тұрақтылығы және
инфляция деңгейі, халықтың төлем қабілеттігі, ипотекалық несиелеуден
туындайтын тәуекелдерден сақтану жүйесінің жұмыс жасау деңгейі, соның
ішінде кепілді, адам өмірін, жылжымайтын мүлікпен қамтамасыз етілген бағалы
қағаздардың өтімділігін және табыстылығын сақтандыру шараларын жүзеге асуы
жатады;
- Тарихи факторлар, бұл жерде халықтың несиеге қатынасы, олардың
қорларының болуы не болмауы сияқты факторлардың орыны ерекше.
Қазақстанда ипотекалық несиелеудің дами бастағанына он жылдай уақыт
болды.
Қазақстандағы ипотекалық несиелеу жүйесінің қалыптасуы мен дамуын
мынадай кезеңдерге бөліп қарауға болады:
1993-1999 жж. тұрғын үй қатынастарын реформалау және тұрғын үй құрылыс-
жинақ жүйесін енгізу байланысты кезең;
2000 жылдан осы уақытқа дейінгі кезең.
Қазақстанда тұрғын үй ипотекалық несиенің дамуына себеп болған бұл
тұрғын үй реформасын жүргізілуі одан ерте алсақ, яғни 1991 жылы “Мемлекет
иелегінен алу және жекешелендіру”, “Меншік туралы”, кейіннен “Жылжымайтын
мүлік ипотекасы туралы”, сондай-ақ ең бастысы “Тұрғын үй қатынастары
туралы” заңдардың қабылдануын айтуға болады.
2. Қазақстан Республикасында ипотекалық несиелеудің қазіргі жағдайы және
даму үрдісі
2.1 Қазақстанда ипотекалық несиелеудің қазіргі жағдайына талдау
Қазақстан экономикасын көтеру, сондай-ақ халықтың басым бөлігінің өз
тұрғын жағдайларын жақсартуға ұмтылысы республикада тұрғын үй құрылысының
өзектілігіне себепші болды. Тұрғын үй құрылысы Қазақстанның 2030 жылға
дейінгі стратегиясының басым бағыттарының бірі болып танылды және ол жалпы
ұлттық сипаттағы неғұрлым маңызды міндеттердің бірі болып табылады.
Қазақстан экономикасының бәсекеге қабілетігін арттыру орта мерзімді
перспективада тұрғын үй құрылысында жаңа саясатты талап етеді.
Қазақстанда бұл шара ҚР Перзидентінің 2004 жылғы 19 наурызда Халыққа
жасаған үндеуінде қарастырылған. Онда тұрғын үй құрылысын жүргізуші
компанияларға тұрғын үйді қарапайым халыққа 1 шаршы метрін 350 АҚШ
долларында салып сату және ол үшін ҚР үкіметі құрылыс компаниялары арасында
тендер ұйымдастыру шаралары көзделеді.
2004 жылы 31 мамырда осы шараларды іске асыруды жүйелік түрде
сипаттайтын “2005-2007 жж. Арналған тұрғын үй құрылысын дамыту” Үкіметтің
бағдарламасы бекітілді. Бұл бағдарлама бойынша ипотекалық тұрғын үй
несиелері жас отбасыларға, мемлекеттік қызметкерлерге, мемлекеттік
мекемелерде жұмыс істейтіндерге әр түрлі жеңілдіктермен ипотекалық несие
беру жолдарын қарастырады.
Осыған байланысты Қазақстан Республикасында тұрғын үй құрылысын
дамытудың 2005-2007 жылдарға арналған мемлекеттік бағдарламасының негізгі
бағыттары тұрғын үйдің құнын арзандату арқылы, халықтың қалың жігі үшін
қол жетімді тұрғын үй құрлысының тұрақты өсу қарқынын қамтамасыз ету,
тұрғын үйге несие беру мерзімдерін ұзарту, несие берудің бастапқы жарнасы
мен мөлшерлемелерін азайту болып табылады.
Қазақстандағы тұрғын үй секторы нарықтық қатынастарға өтті және тұрғын
үй саясатының басты мақсаты тұрғын үй несиесін берудің оң нысандарын дамыту
арқылы халықтың тұрғын үй сатып алуға және салуға көшу үшін жәгдайлар жасау
болып табылады.
Меншік нысандар мен қаржыландыру көздері бойынша тұрғын үйлерді
пайдалануға берудің құрылымы өзгерді. Тұрғын үй құрылысын қаржыландыру
жүйесінде түбегейлі өзгерістер болды, жекеше және жеке құрылыс салушылар
негізгі рөл атқара бастады.
Тұрғын үй қоры тізімінің 2004 жылғы 1 қаңтарға берген деректері
бойынша 15 млн тұрғыны бар еліміздегі тұрғын үй көлемі 243,0 млн. шаршы
метрді, соның ішінде қалаларды – 144, 8 млн. шаршы метрді, ауылдық жерлерде
– 98,2 млн. шаршы метрді құрайды.
Қазақстандағы тұрғын үй қорының 96,8%-дан астамы жеке меншікте (235,3
млн. шаршы метр) және 3,2%-ы мемлекеттік меншікте (7,7 млн. шаршы метр).
1 тұрғынның тұрғын үймен қамтамасыз етілуінің қазіргі кездегі
әлеуметтік нормасы кезінде 18 шаршы метр мөлшерінде, 2003 жылдың аяғында
елімізде орта есеппен алғанда 1 тұрғынға 17,0 шаршы метр, соның ішінде
қалаларда – 17 шаршы метр, ауылдық жерлерде – 15,8 шаршы метрден келеді.
Мемлекет тұрғын үй құрылысының негізгі қатысушысы болудан қалды. Оның
тұрғын үй құрылысының жалпы көлеміндегі үлесі 2002 жылы 5,6 % - ға дейін
азайды, 2003 жылы бұл көрсеткіш Жамбыл облысындағы жер сілкіну салдарын жою
кезінде тұрғын үйлердің ... жалғасы
Сіз бұл жұмысты біздің қосымшамыз арқылы толығымен тегін көре аласыз.
Ұқсас жұмыстар
Пәндер
- Іс жүргізу
- Автоматтандыру, Техника
- Алғашқы әскери дайындық
- Астрономия
- Ауыл шаруашылығы
- Банк ісі
- Бизнесті бағалау
- Биология
- Бухгалтерлік іс
- Валеология
- Ветеринария
- География
- Геология, Геофизика, Геодезия
- Дін
- Ет, сүт, шарап өнімдері
- Жалпы тарих
- Жер кадастрі, Жылжымайтын мүлік
- Журналистика
- Информатика
- Кеден ісі
- Маркетинг
- Математика, Геометрия
- Медицина
- Мемлекеттік басқару
- Менеджмент
- Мұнай, Газ
- Мұрағат ісі
- Мәдениеттану
- ОБЖ (Основы безопасности жизнедеятельности)
- Педагогика
- Полиграфия
- Психология
- Салық
- Саясаттану
- Сақтандыру
- Сертификаттау, стандарттау
- Социология, Демография
- Спорт
- Статистика
- Тілтану, Филология
- Тарихи тұлғалар
- Тау-кен ісі
- Транспорт
- Туризм
- Физика
- Философия
- Халықаралық қатынастар
- Химия
- Экология, Қоршаған ортаны қорғау
- Экономика
- Экономикалық география
- Электротехника
- Қазақстан тарихы
- Қаржы
- Құрылыс
- Құқық, Криминалистика
- Әдебиет
- Өнер, музыка
- Өнеркәсіп, Өндіріс
Қазақ тілінде жазылған рефераттар, курстық жұмыстар, дипломдық жұмыстар бойынша біздің қор #1 болып табылады.
Ақпарат
Қосымша
Email: info@stud.kz