Қазақстан Республикасындағы ипотекалық кредиттеудің дамуы
Жоспар
Кіріспе ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... 3
І Тарау . Кредиттік қатынастардың теориялық негіздері ... ... ... ... .. 7
§1 Ссудалық капитал ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... . 7
§2 Ипотекалық кредит . ссудалық капитал қозғалысының нысаны ретінде ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ...
13
§3 Қазақстан Республикасында ипотекалық кредиттің пайда болуының алғышарттары ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... .
19
§4 Қазақстандағы шетелдік тәжірибе негізіндегі ипотекалық кредиттеу жүйесінің даму модельдері ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ...
25
ІІ Тарау . Ипотекалық кредиттің мәселелері және болашағы ... ... ... 32
§1 Ипотекалық кредиттің құрылымы ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... .. 32
§2 Тұрғын үйді ипотекалық кредиттеудің мәселелері ... ... ... ... ... ... ... 39
§3 Ипотекалық кредиттің дамуына ұсыныстар және оның болашағы ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ...
45
Қорытынды ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... . 52
Қосымшалар ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... .. 56
Қолданған әдебиеттер:
Негізгі әдебиеттер ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... .
61
Қосымша әдебиеттер ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... 63
Кіріспе ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... 3
І Тарау . Кредиттік қатынастардың теориялық негіздері ... ... ... ... .. 7
§1 Ссудалық капитал ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... . 7
§2 Ипотекалық кредит . ссудалық капитал қозғалысының нысаны ретінде ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ...
13
§3 Қазақстан Республикасында ипотекалық кредиттің пайда болуының алғышарттары ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... .
19
§4 Қазақстандағы шетелдік тәжірибе негізіндегі ипотекалық кредиттеу жүйесінің даму модельдері ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ...
25
ІІ Тарау . Ипотекалық кредиттің мәселелері және болашағы ... ... ... 32
§1 Ипотекалық кредиттің құрылымы ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... .. 32
§2 Тұрғын үйді ипотекалық кредиттеудің мәселелері ... ... ... ... ... ... ... 39
§3 Ипотекалық кредиттің дамуына ұсыныстар және оның болашағы ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ...
45
Қорытынды ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... . 52
Қосымшалар ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... .. 56
Қолданған әдебиеттер:
Негізгі әдебиеттер ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... .
61
Қосымша әдебиеттер ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... 63
КІРІСПЕ
Өзінің жеке үйіңнің болуы - әр отбасы үшін әуелгі қажеттілік. Қазақстандағы тұрғын үй құрылысын қаржыландырудың дәстүрлі үлгісі тұрғын үйді қаржыландырудың бұрынғы кеңестік жүйенің бөлігі ретінде мемлекеттік үйлер құрылысы үшін қажет бюджеттік ресурстардың орталықтандырылған үлестіруінен және оның тұрғын үй жағдайын жақсартқысы келіп, кезекте тұрған азаматтардың арасында тегін таратылуынан көрінді. Бұл нобай Қазақстанның тәуелсіздік алып, рыноктық экономикаға өту кезеңінде өзінің негізсіздігін көрсетті. Құрылысты бюджеттік қаржыландырудың және тұрғындарды үймен қамсыздандырудың қысқаруы жағдайында тұрғындардың үйді алуға қажетті ақша құралдарының негізгі көзі болып тұрғындардың өз қаражаттары, сонымен қатар, банк кредиттері табылады. Бұл жағдай әдетте экономикалық дамыған елдерде орын алады. Осындай қалыптасқан жағдайда объективті түрде тұрғындардың максималды уақытылы қайтарыммен қамтамасыз етілген және инфляцияның әсеріне минималды ұшырайтын тұрғын үйдің ұзақ мерзімді несиесіне қажеттілігі пайда болады. Дәл осы талаптарға тауарлы-материалдық құндылықтар кепілімен қамтамасыз етілген ипотекалық кредит сәйкес келеді. Көптеген шетелдердің тәжірибелері көрсетіп отырғандай, егер мемлекеттік саясатты ақылға салып жүргізсе және дұрыс ұйымдастырса, онда ипотека тұрғын үй рыногының едәуір деңгейде қызметін анықтайтын және қамтамасыз ететін, өзін-өзі қаржыландыратын жүйеге айналады. Сонымен қатар тұрғындар жағынан төлемқабілетті сұраныстың шұғыл кеңеюі есебінен жаңа құрылыс жұмыстары жанданады, құрылыс материалдарының, мамандандырылған техниканың шығарылымы көбейеді, жаңа жөнделген архитектуралық жобалар пайда болып, экономиканың көптеген шектес салалардың жылдам дамуы жүзеге асырылады. Жылжымайтын мүлік рыногына қатысты ипотекалық кредиттеу осы сферадағы ең ірі қайшылықтардың бірі – жылжымайтын мүлік объектілерінің жоғары құны мен жылжымайтын мүлікті ықтимал тұтынушылардың ағымдағы табыстары деңгейі арасындағы қайшылықты шешу мақсатында қолданылатын механизм. Тұтынушы үшін ипотекалық кредиттеу – тұрғын үйге деген қажеттілік пен табыс деңгейі арасындағы қайшылықта шешу әдісі. Жылжымайтын мүлік рыногындағы кәсіпқойлар үшін ипотекалық кредиттеу – рыноктағы сұранысты кеңейту механизмі. Қаржы рыногы үшін ипотекалық кредиттеу – табыс пен тәуекелдің тұрақты қайшылығын шешу тәсілі. Ипотекалық кредиттеуді дамыту негізінде мынадай идеялар жатыр:
• Жылжымайтын мүлікті алушылардың болашақ табыстарын олардың ағымдағы төлем қабілеттілігіне айналдыратын механизм жасау;
• Жылжымайтын мүлікті дамыту мен алуды қаржыландырудың ресурстық базасын кеңейту;
• Қаражаттары ипотекалық кредиттеуге тартылған инвесторлар үшін қаражат қайтарымдылығы мен табыс табу сенімділігін қамтамасыз ету.
Аталған идеяларды практика жүзінде қолдану үшін келесі проблемаларды шешу қажет:
• Кредит қайтарымдылығы мен процент төлемі жөніндегі кепілдіктер жасау;
• Кредиттік мекемелер мен инвесторлар үшін қолайлы механизмдерді ойластыру;
• Қарыз алушылар үшін де ипотекалық кредиттеудің мәні мен маңызын анық көрсететін механизмдерді іздеп табу.
Тұрғын үй құрылысын ұзақ мерзімді қаржыландырудың негізгі бағыттарына ипотекалық кредиттеу мен құрылыс жинақтары жүйесі жатады. Қазақстан үшін де тұрғын үй саясатының басым бағыты – ипотекалық кредиттеу мен құрылыс жинақтары.
Тұрғын үй саласындағы рыноктық қатынастардың қалыптасуы Қазақстанда 1991 жылдан басталды. Содан бергі уақыттарда «Мемлекеттің иелігінен алу және жекешелендіру», «Меншік туралы», «Кепілдік туралы», «Инвестициялық қызмет туралы», «Жылжымайтын мүлік ипотекасы туралы», «Жылжымайтын мүлікке құқықтарды мемлекеттік тіркеу және олармен мәміле туралы» т.б. тұрғын үй сферасында рыноктық қатынастарды қалыптастыруға арналған заңнамалық база жасалды.
Тұрғын үйге деген сұраныс пен ұсыныс деңгейі, сондай-ақ оларға баға жасау мәселелері Қазақстанда өзіндік сипаттарымен ерекшеленеді. Тұрғын үйге сұраныс деңгейі қалыптасып үлгерген орталықтарға Алматы, Астана қалалары және өнеркәсіптің өндіруші, өңдеуші салалары орналасқан аймақтар жатады. Тұрғындардың баспанаға сұранысын көп жағдайларда жаңа отбасылардың пайда болуы, көші-қон деңгейі, күрделі үй шаруашылығы саны сияқты демографиялық көрсеткіштер анықтайды.
Қазақстанда жалпы туу коэффициентінің төмендеу үрдісі байқалады. Жергілікті жылжымайтын мүлік рыноктардағы жағдайды сараптасақ сұраныс Алматы мен Астанада және Қостанай, Атырау, Павлодар, Өскемен сияқты облыс орталықтарында салыстырмалы түрде жоғары. Сандық көрсеткіштерге қарап Қазақстандағы баспана мәселесі ойдағыдай шешілген деп те қалуыңыз әбден мүмкін. 15 млн халқы бар республикада тұрғын үй алаңы 253 млн2 метрді құрап, әр адамға 17 м2-тан келеді екен. Бірақ, жақынырақ қарастырғанда бұл сферада кәдімгідей кемшіліктер бар екендігіне көз жеткізуге болады. Тұрғын үй жағдайын жақсартуға мұқтаж 264 мың отбасы және оған қоса 2 млн метр тозған үйлер бар екендігін ескерсек, онда Қазақстанда жылына 3-3,5 млн шаршы метр жаңа баспана салу міндеті тұрғанын көреміз. Соңғы жылдары тұрғын үй мәселесінің өткірлігі миграциялық процестерге байланысты азайып тұр, сондықтан тұрғын үй рыногында ұсыныс сұраныстан артып кеткен жағдай қалыптасты. Тұрғын үй құрылысы бойынша Республикалық статистика екі үрдісті көрсетеді. Біріншісі – мемлекеттік емес секторда салынып жатқан тұрғын үйлердің өзіндік салмағының жоғарылауы, яғни жеке меншік үй құрылысы көлемінің артуы. Екіншісі – тұрғын үйдің бастапқы рыногындағы бағалардың қайталама рынок бағаларынан 1,5-2,5 есе қымбаттығы. Ұзақ мерзімді ипотекалық кредиттеу проблемасын шешудің негізгі жолы рыноктық механизмдерді дамыту бағытына жағдайлар туғызу, қоғамның бюджеттен тыс ресурстарын жұмылдыру және оларды кредиттік-қаржылық сфераға бағыттау болып табылады. Ипотекалық кредиттеу рыногын қалыптастыруды қаржыландыру ресурстары отбасы табысы және тұрғындардың меншікті қаражаттарынан құралатын көрсеткіш. Жеке тұлғаларға кредит берудің соңғы жылдардағы тәжірибесіне сүйенсек, жақын жылдары қарыз алушылардың жиынтық саны жылына 2-3 мың адамды қамтитын түрі бар.
Ипотекалық кредиттеудің қазіргі жүйесінің құрылуы Қазақстандық қаржы секторының ең негізгі жетістігі екені анық. Ол қор рыногының механизмдерін қолданады, тұрғылықты халықтың жинақтарын, соның ішінде зейнетақы қорлардың құралдарын жоғары табыстылықпен инвестициялауға мүмкіндік береді.
Тұрғын үй мәселесінің шешілу жолдарын таңдаудан тұрғын үй құрылысының ауқымы, адамдардың нақты тұрмыс жағдайы, олардың моральдық және физикалық хал-ахуалы, саяси бағалары мен мінез-құлықтың мотивациясы тәуелді болып келеді. Президенттің Қазақстан халқына соңғы жолдауына сәйкес 2005 жылы тұрғын үй құрылысы дамуының мемлекеттік бағдарламасы жүзеге асырылуы тиіс. Онда былай жазылған: «Тұрғын үй құрылысы – біздің экономикамызды алға сүйреуші қуатты күш» . Жаңа тұрғын үй саясатының жүзеге асырылуы 2005-2007 жылдарда жыл сайынғы құрылысқа, өткен жылдағы екі миллионға қарсы, төрт миллион шаршы метрге шығуды қарастырады. Ол үшін тұрғын үй құрылысына 300 млрд теңге көлемінде инвестиция қажет. Қаржыландырудың негізгі көзі ретінде Қазақстанның Ипотекалық Компаниясы мен Қазақстанның тұрғын үй құрылысының жинақ банкісінің құралдары шығады.
Қазақстан экономикасының өсуі, сонымен қатар тұрғылықты халықтың көп бөлігінің өзінің тұрмыс жағдайын жақсартуына ұмтылысы республикадағы тұрғын үй құрылысының өзектілігіне себепші болды. Сондықтан да бағдарламаның мақсаты – тұрғындардың қалың қабатын үймен қамтамасыз ететін тұрғын үй құрылысы дамуының проблемаларының кешенді шешілуі болып табылады.
Берілген бітіру жұмысының мақсаты – Қазақстан Республикасындағы ипотекалық кредиттің дамуы мен қазіргі жағдайына баға беру, пайда болған мәселелерді ашып көрсету, осы мәселелерді шешуде қолдануға болатын әдіс-тәсілдерді табу. Бұл мақсатқа жету үшін келесі міндеттер қойылған болатын:
1. Ипотекалық кредиттеу жүйесін транзитивті экономика жағдайында дағдарысты құбылыстарды жеңу құралы ретінде сипаттау;
2. Ипотека институтының пайда болу шарттарын зерттеу;
3. Қазақстандағы шетелдік тәжірибе негізіндегі ипотекалық кредиттеу жүйесінің даму модельдерін қарастыру;
4. Ипотекалық кредиттеу жүйесінің жүзеге асырылуына дейінгі Қазақстан Республикасындағы тұрғын үй жағдайын сипаттау;
5. Қазақстан Республикасына ипотекалық кредиттеуді енгізу мен даму үрдісін жүйелеп, талдау.
6. Қалыптасқан құбылыстардың халықтың әлеуметтік жағдайына әсерін зерттеу.
7. Жасалған стратегиялық бағдарламаларды қарастыру.
Алға қойылған міндеттерді жүзеге асыру үшін келесі авторлардың жұмыстары қарастырылды: Маркс К., Энгельс Ф. «Капитал», Кейнс Дж.М., Назарбаев Н.Ә., Байгісиев М., Балабанов И.Т., Тулегенова М.С., Головин Ю.В., Борисов Е.Ф., Ивасенко А.Г., Эскина А.В., Марченко Г. және басқалар, 1995-2006 жылғы «Банки Казахстана», «АльПари», «Личные деньги», «Кв@ртира», «Деньги и кредит», «Мир финансов», «Континент», «Эксперт Казахстан», «Банковское дело», «Финансист», «ҚазҰУ Хабаршысы», «Қаржы-қаражат» журналдары, «Новое Поколение», «Экспресс К», «Строительная газета», «Крыша», «Деловая неделя», «Егемен Қазақстан» газеттері және әртүрлі банктер қызметтерінің есебі, статистикалық мәліметтер зерттелді. Бітіру жұмысының құрылымы кіріспеден, екі тараудан, қорытынды, әдебиеттер тізімі мен қосымшалардан құралады. Бірінші тарауда ипотекалық несиенің теориялық негіздері, Қазақстан Республикасында ипотекалық кредиттің пайда болуының алғышарттары, Қазақстандағы шетелдік тәжірибе негізіндегі ипотекалық кредиттеу жүйесінің даму модельдері қарастырылады. Екінші тарауда - ипотекалық кредиттің құрылымы, тұрғын үйді ипотекалық кредиттеудің мәселелері, оның перспективалары мен болашағы зерттеледі.
Берілген жұмыстың теориялық мәні келесі – мұнда Қазақстандағы ипотекалық кредиттеудің пайда болу және даму үрдістері терең қарастырылады, яғни Қазақстан Республикасындағы ипотекалық жүйенің 4 жылдағы қызметіне қорытынды шығаруға талпыныс жасалған. Бүгінгі күні бұл тақырып отандық қаржы рыногын тұтастай дамыту мен жетілдіруде өзекті мәселе болып табылады.
Жұмыстың тәжірибелік мәні: оның осы тақырыпты әрі қарай зерттеуде көмегі болады, сонымен қатар жұмысты орындау барысында алынған білім өте құнды болып табылады және болашақта кәсіби қызметте қажет бола алады. Қазақстанның қаржы рыногын халықаралық талаптарға сәйкес жетілдіруде үлесі болады деп сенемін.
Өзінің жеке үйіңнің болуы - әр отбасы үшін әуелгі қажеттілік. Қазақстандағы тұрғын үй құрылысын қаржыландырудың дәстүрлі үлгісі тұрғын үйді қаржыландырудың бұрынғы кеңестік жүйенің бөлігі ретінде мемлекеттік үйлер құрылысы үшін қажет бюджеттік ресурстардың орталықтандырылған үлестіруінен және оның тұрғын үй жағдайын жақсартқысы келіп, кезекте тұрған азаматтардың арасында тегін таратылуынан көрінді. Бұл нобай Қазақстанның тәуелсіздік алып, рыноктық экономикаға өту кезеңінде өзінің негізсіздігін көрсетті. Құрылысты бюджеттік қаржыландырудың және тұрғындарды үймен қамсыздандырудың қысқаруы жағдайында тұрғындардың үйді алуға қажетті ақша құралдарының негізгі көзі болып тұрғындардың өз қаражаттары, сонымен қатар, банк кредиттері табылады. Бұл жағдай әдетте экономикалық дамыған елдерде орын алады. Осындай қалыптасқан жағдайда объективті түрде тұрғындардың максималды уақытылы қайтарыммен қамтамасыз етілген және инфляцияның әсеріне минималды ұшырайтын тұрғын үйдің ұзақ мерзімді несиесіне қажеттілігі пайда болады. Дәл осы талаптарға тауарлы-материалдық құндылықтар кепілімен қамтамасыз етілген ипотекалық кредит сәйкес келеді. Көптеген шетелдердің тәжірибелері көрсетіп отырғандай, егер мемлекеттік саясатты ақылға салып жүргізсе және дұрыс ұйымдастырса, онда ипотека тұрғын үй рыногының едәуір деңгейде қызметін анықтайтын және қамтамасыз ететін, өзін-өзі қаржыландыратын жүйеге айналады. Сонымен қатар тұрғындар жағынан төлемқабілетті сұраныстың шұғыл кеңеюі есебінен жаңа құрылыс жұмыстары жанданады, құрылыс материалдарының, мамандандырылған техниканың шығарылымы көбейеді, жаңа жөнделген архитектуралық жобалар пайда болып, экономиканың көптеген шектес салалардың жылдам дамуы жүзеге асырылады. Жылжымайтын мүлік рыногына қатысты ипотекалық кредиттеу осы сферадағы ең ірі қайшылықтардың бірі – жылжымайтын мүлік объектілерінің жоғары құны мен жылжымайтын мүлікті ықтимал тұтынушылардың ағымдағы табыстары деңгейі арасындағы қайшылықты шешу мақсатында қолданылатын механизм. Тұтынушы үшін ипотекалық кредиттеу – тұрғын үйге деген қажеттілік пен табыс деңгейі арасындағы қайшылықта шешу әдісі. Жылжымайтын мүлік рыногындағы кәсіпқойлар үшін ипотекалық кредиттеу – рыноктағы сұранысты кеңейту механизмі. Қаржы рыногы үшін ипотекалық кредиттеу – табыс пен тәуекелдің тұрақты қайшылығын шешу тәсілі. Ипотекалық кредиттеуді дамыту негізінде мынадай идеялар жатыр:
• Жылжымайтын мүлікті алушылардың болашақ табыстарын олардың ағымдағы төлем қабілеттілігіне айналдыратын механизм жасау;
• Жылжымайтын мүлікті дамыту мен алуды қаржыландырудың ресурстық базасын кеңейту;
• Қаражаттары ипотекалық кредиттеуге тартылған инвесторлар үшін қаражат қайтарымдылығы мен табыс табу сенімділігін қамтамасыз ету.
Аталған идеяларды практика жүзінде қолдану үшін келесі проблемаларды шешу қажет:
• Кредит қайтарымдылығы мен процент төлемі жөніндегі кепілдіктер жасау;
• Кредиттік мекемелер мен инвесторлар үшін қолайлы механизмдерді ойластыру;
• Қарыз алушылар үшін де ипотекалық кредиттеудің мәні мен маңызын анық көрсететін механизмдерді іздеп табу.
Тұрғын үй құрылысын ұзақ мерзімді қаржыландырудың негізгі бағыттарына ипотекалық кредиттеу мен құрылыс жинақтары жүйесі жатады. Қазақстан үшін де тұрғын үй саясатының басым бағыты – ипотекалық кредиттеу мен құрылыс жинақтары.
Тұрғын үй саласындағы рыноктық қатынастардың қалыптасуы Қазақстанда 1991 жылдан басталды. Содан бергі уақыттарда «Мемлекеттің иелігінен алу және жекешелендіру», «Меншік туралы», «Кепілдік туралы», «Инвестициялық қызмет туралы», «Жылжымайтын мүлік ипотекасы туралы», «Жылжымайтын мүлікке құқықтарды мемлекеттік тіркеу және олармен мәміле туралы» т.б. тұрғын үй сферасында рыноктық қатынастарды қалыптастыруға арналған заңнамалық база жасалды.
Тұрғын үйге деген сұраныс пен ұсыныс деңгейі, сондай-ақ оларға баға жасау мәселелері Қазақстанда өзіндік сипаттарымен ерекшеленеді. Тұрғын үйге сұраныс деңгейі қалыптасып үлгерген орталықтарға Алматы, Астана қалалары және өнеркәсіптің өндіруші, өңдеуші салалары орналасқан аймақтар жатады. Тұрғындардың баспанаға сұранысын көп жағдайларда жаңа отбасылардың пайда болуы, көші-қон деңгейі, күрделі үй шаруашылығы саны сияқты демографиялық көрсеткіштер анықтайды.
Қазақстанда жалпы туу коэффициентінің төмендеу үрдісі байқалады. Жергілікті жылжымайтын мүлік рыноктардағы жағдайды сараптасақ сұраныс Алматы мен Астанада және Қостанай, Атырау, Павлодар, Өскемен сияқты облыс орталықтарында салыстырмалы түрде жоғары. Сандық көрсеткіштерге қарап Қазақстандағы баспана мәселесі ойдағыдай шешілген деп те қалуыңыз әбден мүмкін. 15 млн халқы бар республикада тұрғын үй алаңы 253 млн2 метрді құрап, әр адамға 17 м2-тан келеді екен. Бірақ, жақынырақ қарастырғанда бұл сферада кәдімгідей кемшіліктер бар екендігіне көз жеткізуге болады. Тұрғын үй жағдайын жақсартуға мұқтаж 264 мың отбасы және оған қоса 2 млн метр тозған үйлер бар екендігін ескерсек, онда Қазақстанда жылына 3-3,5 млн шаршы метр жаңа баспана салу міндеті тұрғанын көреміз. Соңғы жылдары тұрғын үй мәселесінің өткірлігі миграциялық процестерге байланысты азайып тұр, сондықтан тұрғын үй рыногында ұсыныс сұраныстан артып кеткен жағдай қалыптасты. Тұрғын үй құрылысы бойынша Республикалық статистика екі үрдісті көрсетеді. Біріншісі – мемлекеттік емес секторда салынып жатқан тұрғын үйлердің өзіндік салмағының жоғарылауы, яғни жеке меншік үй құрылысы көлемінің артуы. Екіншісі – тұрғын үйдің бастапқы рыногындағы бағалардың қайталама рынок бағаларынан 1,5-2,5 есе қымбаттығы. Ұзақ мерзімді ипотекалық кредиттеу проблемасын шешудің негізгі жолы рыноктық механизмдерді дамыту бағытына жағдайлар туғызу, қоғамның бюджеттен тыс ресурстарын жұмылдыру және оларды кредиттік-қаржылық сфераға бағыттау болып табылады. Ипотекалық кредиттеу рыногын қалыптастыруды қаржыландыру ресурстары отбасы табысы және тұрғындардың меншікті қаражаттарынан құралатын көрсеткіш. Жеке тұлғаларға кредит берудің соңғы жылдардағы тәжірибесіне сүйенсек, жақын жылдары қарыз алушылардың жиынтық саны жылына 2-3 мың адамды қамтитын түрі бар.
Ипотекалық кредиттеудің қазіргі жүйесінің құрылуы Қазақстандық қаржы секторының ең негізгі жетістігі екені анық. Ол қор рыногының механизмдерін қолданады, тұрғылықты халықтың жинақтарын, соның ішінде зейнетақы қорлардың құралдарын жоғары табыстылықпен инвестициялауға мүмкіндік береді.
Тұрғын үй мәселесінің шешілу жолдарын таңдаудан тұрғын үй құрылысының ауқымы, адамдардың нақты тұрмыс жағдайы, олардың моральдық және физикалық хал-ахуалы, саяси бағалары мен мінез-құлықтың мотивациясы тәуелді болып келеді. Президенттің Қазақстан халқына соңғы жолдауына сәйкес 2005 жылы тұрғын үй құрылысы дамуының мемлекеттік бағдарламасы жүзеге асырылуы тиіс. Онда былай жазылған: «Тұрғын үй құрылысы – біздің экономикамызды алға сүйреуші қуатты күш» . Жаңа тұрғын үй саясатының жүзеге асырылуы 2005-2007 жылдарда жыл сайынғы құрылысқа, өткен жылдағы екі миллионға қарсы, төрт миллион шаршы метрге шығуды қарастырады. Ол үшін тұрғын үй құрылысына 300 млрд теңге көлемінде инвестиция қажет. Қаржыландырудың негізгі көзі ретінде Қазақстанның Ипотекалық Компаниясы мен Қазақстанның тұрғын үй құрылысының жинақ банкісінің құралдары шығады.
Қазақстан экономикасының өсуі, сонымен қатар тұрғылықты халықтың көп бөлігінің өзінің тұрмыс жағдайын жақсартуына ұмтылысы республикадағы тұрғын үй құрылысының өзектілігіне себепші болды. Сондықтан да бағдарламаның мақсаты – тұрғындардың қалың қабатын үймен қамтамасыз ететін тұрғын үй құрылысы дамуының проблемаларының кешенді шешілуі болып табылады.
Берілген бітіру жұмысының мақсаты – Қазақстан Республикасындағы ипотекалық кредиттің дамуы мен қазіргі жағдайына баға беру, пайда болған мәселелерді ашып көрсету, осы мәселелерді шешуде қолдануға болатын әдіс-тәсілдерді табу. Бұл мақсатқа жету үшін келесі міндеттер қойылған болатын:
1. Ипотекалық кредиттеу жүйесін транзитивті экономика жағдайында дағдарысты құбылыстарды жеңу құралы ретінде сипаттау;
2. Ипотека институтының пайда болу шарттарын зерттеу;
3. Қазақстандағы шетелдік тәжірибе негізіндегі ипотекалық кредиттеу жүйесінің даму модельдерін қарастыру;
4. Ипотекалық кредиттеу жүйесінің жүзеге асырылуына дейінгі Қазақстан Республикасындағы тұрғын үй жағдайын сипаттау;
5. Қазақстан Республикасына ипотекалық кредиттеуді енгізу мен даму үрдісін жүйелеп, талдау.
6. Қалыптасқан құбылыстардың халықтың әлеуметтік жағдайына әсерін зерттеу.
7. Жасалған стратегиялық бағдарламаларды қарастыру.
Алға қойылған міндеттерді жүзеге асыру үшін келесі авторлардың жұмыстары қарастырылды: Маркс К., Энгельс Ф. «Капитал», Кейнс Дж.М., Назарбаев Н.Ә., Байгісиев М., Балабанов И.Т., Тулегенова М.С., Головин Ю.В., Борисов Е.Ф., Ивасенко А.Г., Эскина А.В., Марченко Г. және басқалар, 1995-2006 жылғы «Банки Казахстана», «АльПари», «Личные деньги», «Кв@ртира», «Деньги и кредит», «Мир финансов», «Континент», «Эксперт Казахстан», «Банковское дело», «Финансист», «ҚазҰУ Хабаршысы», «Қаржы-қаражат» журналдары, «Новое Поколение», «Экспресс К», «Строительная газета», «Крыша», «Деловая неделя», «Егемен Қазақстан» газеттері және әртүрлі банктер қызметтерінің есебі, статистикалық мәліметтер зерттелді. Бітіру жұмысының құрылымы кіріспеден, екі тараудан, қорытынды, әдебиеттер тізімі мен қосымшалардан құралады. Бірінші тарауда ипотекалық несиенің теориялық негіздері, Қазақстан Республикасында ипотекалық кредиттің пайда болуының алғышарттары, Қазақстандағы шетелдік тәжірибе негізіндегі ипотекалық кредиттеу жүйесінің даму модельдері қарастырылады. Екінші тарауда - ипотекалық кредиттің құрылымы, тұрғын үйді ипотекалық кредиттеудің мәселелері, оның перспективалары мен болашағы зерттеледі.
Берілген жұмыстың теориялық мәні келесі – мұнда Қазақстандағы ипотекалық кредиттеудің пайда болу және даму үрдістері терең қарастырылады, яғни Қазақстан Республикасындағы ипотекалық жүйенің 4 жылдағы қызметіне қорытынды шығаруға талпыныс жасалған. Бүгінгі күні бұл тақырып отандық қаржы рыногын тұтастай дамыту мен жетілдіруде өзекті мәселе болып табылады.
Жұмыстың тәжірибелік мәні: оның осы тақырыпты әрі қарай зерттеуде көмегі болады, сонымен қатар жұмысты орындау барысында алынған білім өте құнды болып табылады және болашақта кәсіби қызметте қажет бола алады. Қазақстанның қаржы рыногын халықаралық талаптарға сәйкес жетілдіруде үлесі болады деп сенемін.
Назарбаев Н.Ә. «Қазақстан экономикалық, әлеуметтік және жедел жаңару жолында», «Атамұра» баспасы, 2005 ж.
п.р. Кузнецова Г.Я. «Политическая экономия», издательство «Мысль», Москва – 1989 г.
Маркс К., Энгельс Ф. Соч. Т. 25. Ч.І. С. 443.
Сол жерде. С. 417.
Борисов Е.Ф. «Экономическая теория в вопросах и ответах», издательство «Юристъ», Москва – 2000 г.
Тулегенова М.С., Гутова Н.Н., «Дж.М.Кейнс: общая теория занятости, процента и денег», КазНУ – Алматы, 2005 г.
Баялбаева А.К., «Национальные модели ипотечного кредитования», журнал «Банки Казахстана», № 8 – 2005 г.
2000 жылдың 21 тамыздан №1290 «Тұрғын үй құрылысын ұзақ мерзімді қаржыландыру концепциясы және ипотекалық кредиттеу жүйесінің дамуы туралы» Қазақстан Республикасы Үкіметінің жарлығы.
Сол жерде.
Байгісиев М.Қ. «Жылжымайтын мүлік экономикасы», «Қазақ университеті» баспасы, Алматы – 2003 ж.
«2005-2007 жылдарда Қазақстан Республикасында тұрғын үй құрылысы дамуының мемлекеттік бағдарламасы»
Газета «Крыша» № 47 (25.11-01.12.2004), «Приобрести жилье вместе с Жилстройсбербанком!»
Донцов С.С. «Современные перспективы развития жилищного кредитования в Казахстане», журнал «Банки Казахстана», № 6 – 2004 г.
Дорох Е., «Банковское жилищное кредитование в Беларуси и Казахстане: состояние и направления развития», «Банки Казахстана» № 10 (100), 2005 г. 83 стр.
Кунтуарова Ж.С. «Қазақстан Республикасында ипотекалық несиелеудің қазіргі жағдайы және оның даму перспективалары», әл-Фараби атындағы ҚазҰУ-дың Экономика және бизнес факультетінің жас ғаламдар мен студенттердің ҮІ-шы ғылыми-теоретикалық конференциясының материалдары, «Қазақстан: қазіргі заманғы аймақтық және ғаламдық экономикалық талаптар», Алматы – 2006 ж. 59-бет.
Джанабаева Г., «Закладная как инструмент регулирования риска при ипотечном кредитовании», «АльПари» - № 6, 1999 г.
Рысалиев А. «Ипотечная лихорадка», журнал «Личные деньги», № 1-март, 2006 г.
«Кв@ртира», журнал, 2 (5) Март 2006 г. 10-11стр.
Рысалиев А. «Ипотечная лихорадка», журнал «Личные деньги», № 1-март, 2006 г.19-бет.
Байгісиев М.Қ. «Жылжымайтын мүлік экономикасы», «Қазақ университеті» баспасы, Алматы – 2003 ж.
Байгісиев М.Қ. «Жылжымайтын мүлік экономикасы», «Қазақ университеті» баспасы, Алматы – 2003 ж.
Баялбаева А.К., «Проблемы развития национальной системы ипотечного кредитования в Республике Казахстан», әл-Фараби атындағы ҚазҰУ-дың Экономика және бизнес факультетінің жас ғаламдар мен студенттердің ҮІ-шы ғылыми-теоретикалық конференциясының материалдары, «Қазақстан: қазіргі заманғы аймақтық және ғаламдық экономикалық талаптар», Алматы – 2006 ж. 26-бет.
Дорох Е., «Банковское жилищное кредитование в Беларуси и Казахстане: состояние и направления развития», «Банки Казахстана» № 10 (100), 2005 г. 83 стр.
ҚР-ң статистика бойынша Агенттігінің мәліметтерінен (2004-2005 ж.ж.)
Джанабаева Г., «Закладная как инструмент регулирования риска при ипотечном кредитовании», «АльПари» - № 6, 1999 г.
п.р. Кузнецова Г.Я. «Политическая экономия», издательство «Мысль», Москва – 1989 г.
Маркс К., Энгельс Ф. Соч. Т. 25. Ч.І. С. 443.
Сол жерде. С. 417.
Борисов Е.Ф. «Экономическая теория в вопросах и ответах», издательство «Юристъ», Москва – 2000 г.
Тулегенова М.С., Гутова Н.Н., «Дж.М.Кейнс: общая теория занятости, процента и денег», КазНУ – Алматы, 2005 г.
Баялбаева А.К., «Национальные модели ипотечного кредитования», журнал «Банки Казахстана», № 8 – 2005 г.
2000 жылдың 21 тамыздан №1290 «Тұрғын үй құрылысын ұзақ мерзімді қаржыландыру концепциясы және ипотекалық кредиттеу жүйесінің дамуы туралы» Қазақстан Республикасы Үкіметінің жарлығы.
Сол жерде.
Байгісиев М.Қ. «Жылжымайтын мүлік экономикасы», «Қазақ университеті» баспасы, Алматы – 2003 ж.
«2005-2007 жылдарда Қазақстан Республикасында тұрғын үй құрылысы дамуының мемлекеттік бағдарламасы»
Газета «Крыша» № 47 (25.11-01.12.2004), «Приобрести жилье вместе с Жилстройсбербанком!»
Донцов С.С. «Современные перспективы развития жилищного кредитования в Казахстане», журнал «Банки Казахстана», № 6 – 2004 г.
Дорох Е., «Банковское жилищное кредитование в Беларуси и Казахстане: состояние и направления развития», «Банки Казахстана» № 10 (100), 2005 г. 83 стр.
Кунтуарова Ж.С. «Қазақстан Республикасында ипотекалық несиелеудің қазіргі жағдайы және оның даму перспективалары», әл-Фараби атындағы ҚазҰУ-дың Экономика және бизнес факультетінің жас ғаламдар мен студенттердің ҮІ-шы ғылыми-теоретикалық конференциясының материалдары, «Қазақстан: қазіргі заманғы аймақтық және ғаламдық экономикалық талаптар», Алматы – 2006 ж. 59-бет.
Джанабаева Г., «Закладная как инструмент регулирования риска при ипотечном кредитовании», «АльПари» - № 6, 1999 г.
Рысалиев А. «Ипотечная лихорадка», журнал «Личные деньги», № 1-март, 2006 г.
«Кв@ртира», журнал, 2 (5) Март 2006 г. 10-11стр.
Рысалиев А. «Ипотечная лихорадка», журнал «Личные деньги», № 1-март, 2006 г.19-бет.
Байгісиев М.Қ. «Жылжымайтын мүлік экономикасы», «Қазақ университеті» баспасы, Алматы – 2003 ж.
Байгісиев М.Қ. «Жылжымайтын мүлік экономикасы», «Қазақ университеті» баспасы, Алматы – 2003 ж.
Баялбаева А.К., «Проблемы развития национальной системы ипотечного кредитования в Республике Казахстан», әл-Фараби атындағы ҚазҰУ-дың Экономика және бизнес факультетінің жас ғаламдар мен студенттердің ҮІ-шы ғылыми-теоретикалық конференциясының материалдары, «Қазақстан: қазіргі заманғы аймақтық және ғаламдық экономикалық талаптар», Алматы – 2006 ж. 26-бет.
Дорох Е., «Банковское жилищное кредитование в Беларуси и Казахстане: состояние и направления развития», «Банки Казахстана» № 10 (100), 2005 г. 83 стр.
ҚР-ң статистика бойынша Агенттігінің мәліметтерінен (2004-2005 ж.ж.)
Джанабаева Г., «Закладная как инструмент регулирования риска при ипотечном кредитовании», «АльПари» - № 6, 1999 г.
ДИПЛОМДЫҚ ЖҰМЫС
ҚАЗАҚСТАН РЕСПУБЛИКАСЫНДАҒЫ ИПОТЕКАЛЫҚ КРЕДИТТЕУДІҢ ДАМУЫ
Жоспар
Кіріспе ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... 3
... ... ... ... ... ... ... ... .. ... ... ..
І Тарау – Кредиттік қатынастардың теориялық 7
негіздері ... ... ... ... ..
§1 Ссудалық 7
капитал ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ...
... ... ... ... ... ... ..
§2 Ипотекалық кредит – ссудалық капитал қозғалысының нысаны
ретінде ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... 13
... ... ... ... ... ... ... ... .. ... ... ...
§3 Қазақстан Республикасында ипотекалық кредиттің пайда болуының
алғышарттары ... ... ... ... ... .. ... ... ... ... ... ... ... 19
... ... ... ... ...
§4 Қазақстандағы шетелдік тәжірибе негізіндегі ипотекалық
кредиттеу жүйесінің даму 25
модельдері ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ...
ІІ Тарау – Ипотекалық кредиттің мәселелері және 32
болашағы ... ... ...
§1 Ипотекалық кредиттің 32
құрылымы ... ... ... ... ... ... .. ... ... ... ... ... ... ...
§2 Тұрғын үйді ипотекалық кредиттеудің 39
мәселелері ... ... ... ... ... ... ...
§3 Ипотекалық кредиттің дамуына ұсыныстар және оның
болашағы ... ... ... ... ... ... .. ... ... ... ... ... ... ... 45
... ... ... ... ... ... ... ... .. ... ...
Қорытынды ... ... ... ... ... ... . ... ... ... ... ... ... ... 52
... ... ... ... ... ... ... ... .. ..
Қосымшалар ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... 56
... ... ... ... ... ... ... ... .. ...
Қолданған әдебиеттер:
Негізгі 61
әдебиеттер ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ...
... ... ... ... ... ... ... .
Қосымша 63
әдебиеттер ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ...
... ... ... ... ... ...
Кіріспе
Өзінің жеке үйіңнің болуы - әр отбасы үшін әуелгі қажеттілік.
Қазақстандағы тұрғын үй құрылысын қаржыландырудың дәстүрлі үлгісі тұрғын
үйді қаржыландырудың бұрынғы кеңестік жүйенің бөлігі ретінде мемлекеттік
үйлер құрылысы үшін қажет бюджеттік ресурстардың орталықтандырылған
үлестіруінен және оның тұрғын үй жағдайын жақсартқысы келіп, кезекте тұрған
азаматтардың арасында тегін таратылуынан көрінді. Бұл нобай Қазақстанның
тәуелсіздік алып, рыноктық экономикаға өту кезеңінде өзінің негізсіздігін
көрсетті. Құрылысты бюджеттік қаржыландырудың және тұрғындарды үймен
қамсыздандырудың қысқаруы жағдайында тұрғындардың үйді алуға қажетті ақша
құралдарының негізгі көзі болып тұрғындардың өз қаражаттары, сонымен қатар,
банк кредиттері табылады. Бұл жағдай әдетте экономикалық дамыған елдерде
орын алады. Осындай қалыптасқан жағдайда объективті түрде тұрғындардың
максималды уақытылы қайтарыммен қамтамасыз етілген және инфляцияның әсеріне
минималды ұшырайтын тұрғын үйдің ұзақ мерзімді несиесіне қажеттілігі пайда
болады. Дәл осы талаптарға тауарлы-материалдық құндылықтар кепілімен
қамтамасыз етілген ипотекалық кредит сәйкес келеді. Көптеген шетелдердің
тәжірибелері көрсетіп отырғандай, егер мемлекеттік саясатты ақылға салып
жүргізсе және дұрыс ұйымдастырса, онда ипотека тұрғын үй рыногының едәуір
деңгейде қызметін анықтайтын және қамтамасыз ететін, өзін-өзі
қаржыландыратын жүйеге айналады. Сонымен қатар тұрғындар жағынан
төлемқабілетті сұраныстың шұғыл кеңеюі есебінен жаңа құрылыс жұмыстары
жанданады, құрылыс материалдарының, мамандандырылған техниканың шығарылымы
көбейеді, жаңа жөнделген архитектуралық жобалар пайда болып, экономиканың
көптеген шектес салалардың жылдам дамуы жүзеге асырылады. Жылжымайтын мүлік
рыногына қатысты ипотекалық кредиттеу осы сферадағы ең ірі қайшылықтардың
бірі – жылжымайтын мүлік объектілерінің жоғары құны мен жылжымайтын мүлікті
ықтимал тұтынушылардың ағымдағы табыстары деңгейі арасындағы қайшылықты
шешу мақсатында қолданылатын механизм. Тұтынушы үшін ипотекалық кредиттеу –
тұрғын үйге деген қажеттілік пен табыс деңгейі арасындағы қайшылықта шешу
әдісі. Жылжымайтын мүлік рыногындағы кәсіпқойлар үшін ипотекалық кредиттеу
– рыноктағы сұранысты кеңейту механизмі. Қаржы рыногы үшін ипотекалық
кредиттеу – табыс пен тәуекелдің тұрақты қайшылығын шешу тәсілі. Ипотекалық
кредиттеуді дамыту негізінде мынадай идеялар жатыр:
• Жылжымайтын мүлікті алушылардың болашақ табыстарын олардың ағымдағы
төлем қабілеттілігіне айналдыратын механизм жасау;
• Жылжымайтын мүлікті дамыту мен алуды қаржыландырудың ресурстық базасын
кеңейту;
• Қаражаттары ипотекалық кредиттеуге тартылған инвесторлар үшін қаражат
қайтарымдылығы мен табыс табу сенімділігін қамтамасыз ету.
Аталған идеяларды практика жүзінде қолдану үшін келесі проблемаларды
шешу қажет:
• Кредит қайтарымдылығы мен процент төлемі жөніндегі кепілдіктер жасау;
• Кредиттік мекемелер мен инвесторлар үшін қолайлы механизмдерді
ойластыру;
• Қарыз алушылар үшін де ипотекалық кредиттеудің мәні мен маңызын анық
көрсететін механизмдерді іздеп табу.
Тұрғын үй құрылысын ұзақ мерзімді қаржыландырудың негізгі бағыттарына
ипотекалық кредиттеу мен құрылыс жинақтары жүйесі жатады. Қазақстан үшін де
тұрғын үй саясатының басым бағыты – ипотекалық кредиттеу мен құрылыс
жинақтары.
Тұрғын үй саласындағы рыноктық қатынастардың қалыптасуы Қазақстанда
1991 жылдан басталды. Содан бергі уақыттарда Мемлекеттің иелігінен алу
және жекешелендіру, Меншік туралы, Кепілдік туралы, Инвестициялық
қызмет туралы, Жылжымайтын мүлік ипотекасы туралы, Жылжымайтын мүлікке
құқықтарды мемлекеттік тіркеу және олармен мәміле туралы т.б. тұрғын үй
сферасында рыноктық қатынастарды қалыптастыруға арналған заңнамалық база
жасалды.
Тұрғын үйге деген сұраныс пен ұсыныс деңгейі, сондай-ақ оларға баға
жасау мәселелері Қазақстанда өзіндік сипаттарымен ерекшеленеді. Тұрғын үйге
сұраныс деңгейі қалыптасып үлгерген орталықтарға Алматы, Астана қалалары
және өнеркәсіптің өндіруші, өңдеуші салалары орналасқан аймақтар жатады.
Тұрғындардың баспанаға сұранысын көп жағдайларда жаңа отбасылардың пайда
болуы, көші-қон деңгейі, күрделі үй шаруашылығы саны сияқты демографиялық
көрсеткіштер анықтайды.
Қазақстанда жалпы туу коэффициентінің төмендеу үрдісі байқалады.
Жергілікті жылжымайтын мүлік рыноктардағы жағдайды сараптасақ сұраныс
Алматы мен Астанада және Қостанай, Атырау, Павлодар, Өскемен сияқты облыс
орталықтарында салыстырмалы түрде жоғары. Сандық көрсеткіштерге қарап
Қазақстандағы баспана мәселесі ойдағыдай шешілген деп те қалуыңыз әбден
мүмкін. 15 млн халқы бар республикада тұрғын үй алаңы 253 млн2 метрді
құрап, әр адамға 17 м2-тан келеді екен. Бірақ, жақынырақ қарастырғанда бұл
сферада кәдімгідей кемшіліктер бар екендігіне көз жеткізуге болады. Тұрғын
үй жағдайын жақсартуға мұқтаж 264 мың отбасы және оған қоса 2 млн метр
тозған үйлер бар екендігін ескерсек, онда Қазақстанда жылына 3-3,5 млн
шаршы метр жаңа баспана салу міндеті тұрғанын көреміз. Соңғы жылдары тұрғын
үй мәселесінің өткірлігі миграциялық процестерге байланысты азайып тұр,
сондықтан тұрғын үй рыногында ұсыныс сұраныстан артып кеткен жағдай
қалыптасты. Тұрғын үй құрылысы бойынша Республикалық статистика екі үрдісті
көрсетеді. Біріншісі – мемлекеттік емес секторда салынып жатқан тұрғын
үйлердің өзіндік салмағының жоғарылауы, яғни жеке меншік үй құрылысы
көлемінің артуы. Екіншісі – тұрғын үйдің бастапқы рыногындағы бағалардың
қайталама рынок бағаларынан 1,5-2,5 есе қымбаттығы. Ұзақ мерзімді
ипотекалық кредиттеу проблемасын шешудің негізгі жолы рыноктық
механизмдерді дамыту бағытына жағдайлар туғызу, қоғамның бюджеттен тыс
ресурстарын жұмылдыру және оларды кредиттік-қаржылық сфераға бағыттау болып
табылады. Ипотекалық кредиттеу рыногын қалыптастыруды қаржыландыру
ресурстары отбасы табысы және тұрғындардың меншікті қаражаттарынан
құралатын көрсеткіш. Жеке тұлғаларға кредит берудің соңғы жылдардағы
тәжірибесіне сүйенсек, жақын жылдары қарыз алушылардың жиынтық саны жылына
2-3 мың адамды қамтитын түрі бар.
Ипотекалық кредиттеудің қазіргі жүйесінің құрылуы Қазақстандық қаржы
секторының ең негізгі жетістігі екені анық. Ол қор рыногының механизмдерін
қолданады, тұрғылықты халықтың жинақтарын, соның ішінде зейнетақы қорлардың
құралдарын жоғары табыстылықпен инвестициялауға мүмкіндік береді.
Тұрғын үй мәселесінің шешілу жолдарын таңдаудан тұрғын үй құрылысының
ауқымы, адамдардың нақты тұрмыс жағдайы, олардың моральдық және физикалық
хал-ахуалы, саяси бағалары мен мінез-құлықтың мотивациясы тәуелді болып
келеді. Президенттің Қазақстан халқына соңғы жолдауына сәйкес 2005 жылы
тұрғын үй құрылысы дамуының мемлекеттік бағдарламасы жүзеге асырылуы тиіс.
Онда былай жазылған: Тұрғын үй құрылысы – біздің экономикамызды алға
сүйреуші қуатты күш [i]. Жаңа тұрғын үй саясатының жүзеге асырылуы 2005-
2007 жылдарда жыл сайынғы құрылысқа, өткен жылдағы екі миллионға қарсы,
төрт миллион шаршы метрге шығуды қарастырады. Ол үшін тұрғын үй құрылысына
300 млрд теңге көлемінде инвестиция қажет. Қаржыландырудың негізгі көзі
ретінде Қазақстанның Ипотекалық Компаниясы мен Қазақстанның тұрғын үй
құрылысының жинақ банкісінің құралдары шығады.
Қазақстан экономикасының өсуі, сонымен қатар тұрғылықты халықтың көп
бөлігінің өзінің тұрмыс жағдайын жақсартуына ұмтылысы республикадағы тұрғын
үй құрылысының өзектілігіне себепші болды. Сондықтан да бағдарламаның
мақсаты – тұрғындардың қалың қабатын үймен қамтамасыз ететін тұрғын үй
құрылысы дамуының проблемаларының кешенді шешілуі болып табылады.
Берілген бітіру жұмысының мақсаты – Қазақстан Республикасындағы
ипотекалық кредиттің дамуы мен қазіргі жағдайына баға беру, пайда болған
мәселелерді ашып көрсету, осы мәселелерді шешуде қолдануға болатын әдіс-
тәсілдерді табу. Бұл мақсатқа жету үшін келесі міндеттер қойылған болатын:
1. Ипотекалық кредиттеу жүйесін транзитивті экономика жағдайында
дағдарысты құбылыстарды жеңу құралы ретінде сипаттау;
2. Ипотека институтының пайда болу шарттарын зерттеу;
3. Қазақстандағы шетелдік тәжірибе негізіндегі ипотекалық кредиттеу
жүйесінің даму модельдерін қарастыру;
4. Ипотекалық кредиттеу жүйесінің жүзеге асырылуына дейінгі Қазақстан
Республикасындағы тұрғын үй жағдайын сипаттау;
5. Қазақстан Республикасына ипотекалық кредиттеуді енгізу мен даму
үрдісін жүйелеп, талдау.
6. Қалыптасқан құбылыстардың халықтың әлеуметтік жағдайына әсерін
зерттеу.
7. Жасалған стратегиялық бағдарламаларды қарастыру.
Алға қойылған міндеттерді жүзеге асыру үшін келесі авторлардың
жұмыстары қарастырылды: Маркс К., Энгельс Ф. Капитал, Кейнс Дж.М.,
Назарбаев Н.Ә., Байгісиев М., Балабанов И.Т., Тулегенова М.С., Головин
Ю.В., Борисов Е.Ф., Ивасенко А.Г., Эскина А.В., Марченко Г. және басқалар,
1995-2006 жылғы Банки Казахстана, АльПари, Личные деньги, Кв@ртира,
Деньги и кредит, Мир финансов, Континент, Эксперт Казахстан,
Банковское дело, Финансист, ҚазҰУ Хабаршысы, Қаржы-қаражат
журналдары, Новое Поколение, Экспресс К, Строительная газета,
Крыша, Деловая неделя, Егемен Қазақстан газеттері және әртүрлі
банктер қызметтерінің есебі, статистикалық мәліметтер зерттелді. Бітіру
жұмысының құрылымы кіріспеден, екі тараудан, қорытынды, әдебиеттер тізімі
мен қосымшалардан құралады. Бірінші тарауда ипотекалық несиенің теориялық
негіздері, Қазақстан Республикасында ипотекалық кредиттің пайда болуының
алғышарттары, Қазақстандағы шетелдік тәжірибе негізіндегі ипотекалық
кредиттеу жүйесінің даму модельдері қарастырылады. Екінші тарауда -
ипотекалық кредиттің құрылымы, тұрғын үйді ипотекалық кредиттеудің
мәселелері, оның перспективалары мен болашағы зерттеледі.
Берілген жұмыстың теориялық мәні келесі – мұнда Қазақстандағы
ипотекалық кредиттеудің пайда болу және даму үрдістері терең қарастырылады,
яғни Қазақстан Республикасындағы ипотекалық жүйенің 4 жылдағы қызметіне
қорытынды шығаруға талпыныс жасалған. Бүгінгі күні бұл тақырып отандық
қаржы рыногын тұтастай дамыту мен жетілдіруде өзекті мәселе болып табылады.
Жұмыстың тәжірибелік мәні: оның осы тақырыпты әрі қарай зерттеуде
көмегі болады, сонымен қатар жұмысты орындау барысында алынған білім өте
құнды болып табылады және болашақта кәсіби қызметте қажет бола алады.
Қазақстанның қаржы рыногын халықаралық талаптарға сәйкес жетілдіруде үлесі
болады деп сенемін.
І-тарау. Кредиттік қатынастардың теориялық негіздері
1.1 Ссудалық капитал
Бүкіл жерді қамтыған ғаламдану үдерісі экономикалық қатынастар жүйесін
әлемдік капитал талаптарына сәйкес келтіріп, трансформациялық әсерді
күшейте түседі. Қазақстандық экономиканың қазіргі әлемдік рынок талаптарына
белсенді бейімделуінің маңызды бағыты әлемдік шаруашылық байланыстар
жүйесінде қарқынды дамушы экономиканы қалыптастыра алатын ұлттық капиталды
жинақтаудың бір формасы ретінде ссудалық капиталдың қалыптасуы болып
табылады.
Мүлікті қолданумен байланысты табыс түрін талдайтын болсақ, оның нақты
екі нысаны бар:
а) ақша секілді қозғалмалы мүліктен табыс, және
б) жылжымайтын мүліктен түсетін табыс.
Бірінші түрі - ақшаны иеленуден табыс әкелетін кредиттік қатынастарды
талдаудан бастайық. Кредиттік қатынастарды талдау үшін ең алдымен кредиттің
мағынасын түсіну керек. Кредит деген ұғым кең ауқымды түсінікте Батыс
елдерінде алғашқы рет пайда болып, содан бері басқа да мемлекеттерде өріс
алып келеді. Осы тұрғыда кредиттің сатылып, пайызға берілуі – кредит
ұғымының негізін қалыптастырады.
Кредит (лат. Creditum – ссуда) – қайтарым негізінде тауарлар мен ақшаны
қарызға беру. Бұл шарт бойынша дебитор (қарызгер) кредиторға (қарыз беруші)
қарыз сомасының эквивалентін және оған қоса кредитордың табысын құрайтын
пайызын қайтарады. Кредиттік қатынастардың алғашқы тарихи формасы белгілі
бір затты пайыз негізінде қарызға беру болатын. Қарыз берушілер ссудаларды
негізінен тұтынушылық қажеттілікке берген.
Енді кредиттің қазіргі уақыттағы экономикалық жүйеде кеңінен қолданылып
жүрген бірқатар анықтамаларына тоқталайық.
Кредиттің ұсақ буржуазиялық теорияларын монополиялық капитализмге
дейінгі кезеңде капитализмнің ұсақ буржуазиялық реакцияшыл сыншылары
ұсынды. Мұнда тауарлы шаруашылық сақталады, бірақ кредит айырбас банктері
арқылы еңбек ақшаларын (талондарды) шығару жолымен беріледі. Бұл теорияның
үлгілі өкілдерінің қатарына француздың ұсақ буржуазия өкілі П.Ж.Прудонды
жатқызуға болады. Прудон процентті қайыршылықтың, жоқшылықтың басты
себебіне жатқызды. Прудон көзқарастарын К.Маркс қатты сынға ала отырып,
оған былайша сипаттама береді: Прудон секілді осындай сенсациялық (әдеттен
тыс қатты әсер туғызушы) жазушы ғана... тегін кредиттің орындалмас
қиялын, ұсақ буржуазиялық игі тілектің жалған жүзеге асырылуын жасауға
қабілетті.
Кредиттің капитал жасаушы концепциясының ізбасарларының және оны одан
әрі дамытушы теоретиктердің қатарына Й.Шумпетер, А.Ган, Дж.М.Кейнс пен
Р.Хоутрилерді жатқызуға болады. Олардың теориялары кредиттің
экспансионистік немесе өктемдік теориясы деген атқа ие болды.
Кредиттің капитал жасаушы теориясын одан әрі Кейнс теорияларында
дамыды. Кейнс тек ақшаның сандық және номиналистік теорияларының ғана емес,
кредиттің капитал жасаушы теориясының да жақтаушысы. Кейнс өзінің 1929-1933
жылдардағы болған дағдарыстың әсерінен жазған Жұмысбастылық, пайыз және
ақшаның жалпы теориясы деген еңбегінде жұмыссыздық пен дағдарысты
эмиссиялық банк пен үкіметтің араласуымен ғана жоюға болатынын жазды. Кейнс
дағдарыстан шығудың жолы сұранысты жасанды жолмен көтеріп, эмиссия есебінен
қарыз капиталының ұсынымын жоғарылатып, осылардың күшімен пайызды төмендету
арқылы болатындығын көрсетті.
Жалпы кредиттің ғылыми теориясының негізін қалаушы К.Маркс болып
табылады. Ол кредиттің экономикалық табиғаты мен пайда болу шарттарын
анықтады, қарыз пайызының қайнар көзін ашты, оның нормасының қалайша
анықталғандығын айшықтады. Коммерциялық және банктік кредиттерге сипаттама
беріп, банк қызметін белгілі тәртіппен қарастырды, капиталистік өндірістегі
кредиттің ролі мен негізгі белгілерін анықтады.
Кредиттің анықтамасын одан әрі И.А.Трахтанберг қарыз капиталының
қатынасы, қарыз капиталының негізінде туындайтын қатынастар деп
жалғастырады.
Соңғы жылдары экономикалық реформалауға байланысты кредит түсінігі
ғылыми тұрғыда өте қарқынды кеңейгенімен (ипотека, факторинг, лизинг,
овердрафт және т.б.) оның негізгі қағидалары мен ғылыми тұжырымдары аса
өзгеріске ұшыраған жоқ.
Кредит категориясына көзқарастардың эволюциясы арқылы кредит туралы
және оның мән-мағынасын, қағидаларын әлі де болса толықтыра зерттеулер
жасауға мүмкіндіктер бар деген тұжырымға келуге болады.
Келесі ретте кредиттік қатынастардың пайда болуының алғышарттарын
қарастырайық.
Индустриалды өндіріс пен классикалық капитализмнің пайда болуымен бірге
дамыған кредитсіз қалыпты өндірістік қызметтің болуы мүмкін емес еді.
Себебі кәсіпкерлердің экономиканы кеңейтілген қайта өндірудің индустриалды
рельстері мен жоғарғы қарқындарына аудару үшін өзіндік жеке капиталы
жетіспеді. Сондықтан кредиттік құралдардың анағұрлым маңызды және арзан
қайнар көздері табылды.
Ссудалық капиталистер көптеген қайнар көздері арқасында ақшалық
капиталды құрайды. Олар өзінде фирмалардағы уақытша бос ақша қаражаттарын
жинақтайды: негізгі капитал амортизациясы қорынан, біртіндеп қалыптасатын
жалақы қорынан; халықтың әртүрлі жігінің іске жұмылдырылмаған ақшасын
кредиттік құралдарға айналдырады; зейнетақы, сақтандыру, т.б. қорларды
қолданады. Осындай ақша құралдары кәсіпкердің сақталуында тұрып, иесіне
ешқандай табыс әкелмейді, сондықтан салыстырмалы шағын пайызға болса да
оларды ссудаға берген тиімді.
Ссудалық капиталистер ақша құралдарының үлкен сомасын жинақтап,
ссудалық капитал рыногын қалыптастырады. Бұл рыноктың өзіне тән
ерекшеліктері бар:
1) әдетте рынокқа екі тұлға қатысады:
а) әрекетсіз капиталдың иесі және
б) табыс алу мақсатында ақша капиталын қозғалысқа келтіруге ұмтылатын
кәсіпкер. Бизнесменде ағымдық халықшаруашылық әрекеті (маусымдық
шикізат сатып алу, уақытында жалақы төлеу, т.б.) мен перспективті
міндеттерді шешу үшін уақытша ақша қажеттілігі пайда болады.
2) Бұл жағдайда сату-сатып алу заты ретінде ерекше тауар – капитал
табылады. Оның ерекшелігі – ақша қосымша пайдалылыққа ие болады –
халықшаруашылық үдерісінде құны бойынша өсу және пайда әкелу
қасиетінде көрінеді.
Осындай құралдарды алуда капиталистердің қажеттілігі келесіде көрінеді:
жоғары дамыған елдердің кәсіпорындарындағы кеңейтілген қайта өндіруді
қамтамасыз етудегі заемдық құралдар үлесінің едәуір көбею беталысы күшейеді
(өндірісті кеңейтуге қажет құралдардың 45 бөлігі шеттен тартылған
ақшалармен қамтамасыз етіледі).
Ссудалық капитал өндірістік капиталдың жекеленген бөлігі ретінде
көрінеді. Ол айналым сферасында әрекет етіп, қосымша құнның бөлінуінде
қатысады. Ссудалық капиталдың мәні мен табиғатын анықтау үшін К.Маркс
Капиталының ІІІ томының жиырма бірінші тарауын зерттеу қажет.
Ссудалық капитал – бұл ссудалық пайыз түрінде қосымша құнның бөлігін
алу мақсатында капитал иесінің басқа капиталистке (өндірістік, сауда)
уақытша қолдануға беретін ақшалай капиталы[ii]. Бұл капиталдың және оның
қозғалысының пайда болуы өнеркәсіптік капиталмен тығыз байланысты. Бірақ
егер өнеркәсіптік капитал бір уақытта үш функционалды нысанда бар болса -
өндірістік, ақшалай және тауарлы, ссудалық капитал әрқашан ақшалай түрде
болады. Өзінің қозғалысын А – А’ формуласы бойынша жүзеге асырады.
Ссудалық капиталдың қайнар көздері амортизациялық аударымдар, айналым
капиталының бір бөлігі, капиталистік қоғамның барлық таптары мен жіктерінің
жинақтау мен қорлануға арналған қосымша құн бөлігі болып табылады. Орта тап
тұрғындардың құралдары банкпен қатар кредиттік операцияларды жүзеге
асыратын сақтандыру қоғамдары, жинақ кассаларында жұмылдырылады. Ұсақ
сомалар бір-бірінен бөлек ақшалай капитал ретінде қызмет ете алмайды, олар
үлкен сомаға бірігіп барып, ақшаның күшін қалыптастырады[iii]. Қаржы-несие
кеңселері көмегімен бұл сомалар капитал ретінде қолданылады, бірақ
өздерінің иелеріне капитал ретінде қызмет етпейді.
Бұл сұрақты қарастырғанда ссудалық капиталдың басқалардан
(өнеркәсіптік, саудалық) негізгі айырмашылығын айыру өте маңызды. Оның
айырмашылығы келесіде: пайыз әкелетін капитал – бұл функция ретіндегі
капиталға қарсы қойылған меншік ретіндегі капитал[iv]. Капитал иесі өз
ақшасын іске салмайды, ол оны уақытша қолдануға саудалық немесе
өнеркәсіптік капиталистке береді. Біраз уақыттан соң ол өзінің ақшасын
қайтарып алады, оған қоса пайызын да. Бұл жағдайда капитал-меншіктің
капитал-функциясынан бөлінуі жүзеге асады, бұл тек капиталистер арасында
қарым-қатынасты білдіретін капиталдың зат ретіндегі қызметін теріске
шығарады. Экономикалық категория ретіндегі ссудалық (қарыздық) капиталдың
негізгі ерекшелігі – оның пайыз түрінде пайда әкелетін ерекше қасиетін
жүзеге асыру мақсатында капиталды уақытша қолданысқа беру болып табылады.
Ақша потенциалды капитал ретінде өзгеше тауарға айналады. Кез келген тауар
сияқты ақша да басқа тұлғаға бөтенсінуі мүмкін. Дегенмен, кәдімгі тауарды
сатудан айырмашылығы мұнда ссуда орын алады, ол белгілі бір мерзімге
бөтенсініп, белгілі бір пайызбен қайта келеді.
Тауар ретіндегі ссудалық капитал құнына келетін болсақ, оның құны
ссудалық пайыз болып табылады. Ссудалық пайыздың нысаны мен мәні К.Маркстің
Капитал кітабының ІІІ томының жиырма екінші және жиырма үшінші тарауында
мазмұндалған. Ссудалық пайыз қарыздық капиталдың құнын көрсетпейді, ол оның
тұтыну құны, яғни пайда әкелу қасиеті. Қызмет еткен капиталистер ссудаға
алған капиталды өндірісте, саудада қолдана отырып, орташа табысты алады.
Пайданың бір бөлігін берген қарызға төлем ретінде – пайызды ссудалық
капиталистерге береді. Табыстың басқа бөлігін өзінде қалдырады. Бұл табыс
бөлігі кәсіпкерлік пайда деп аталады. Осылайша екі капиталист те
жұмысшыларды бірігіп қанайды, жұмысшылармен қалыптастырған қосымша құнды
өзара бөлісіп алады. Бірақ олардың арасында қосымша құнның үлкен бөлігі
үшін күрес пайда болады. Сондықтан кез келген капиталист пайыз деңгейімен
есептеседі. Жерді немесе бағалы қағаздарды сатып алу кезінде капиталист
ссудалық пайыз деңгейіне бағдарланады, онымен өзінің кәсіпкелік табыс,
рента, дивиденд немесе пайыз түріндегі табысын салыстырып отырады.
Қарыздық пайыз нормасы ссудалық капиталға алынған жылдық табыс
сомасының ссудаға берілген капиталдың көлеміне қатынасымен анықталады. Ол
пайданың орташа нормасының бөлігін құрайды, сондықтан одан төмен болуы
тиіс. Пайыз көлемі капиталистік циклдің фазаларына байланысты өзгереді. Ең
жоғарғысы – дағдарыс кезеңінде, ең төменгісі – күйзеліс фазасында болады.
Қорыта келгенде, пайыз көлемі қарыз капиталына сұранысымен және оның
ұсынысымен анықталады. Ол пайданың орташа нормасының төмендеуі бағытымен
шартталған төмендеу бағытына (тенденциясына) ие болады.
Капиталистік кредит – бұл қарыз капиталы қозғалысының нақты нысаны.
Оның нысандары әртүрлі болып келеді. Кредиттің негізгі ұйымдық-экономикалық
формалары – банктік және коммерциялық.
Коммерциялық кредит бұл – тауарларды қарызға беру. Ол өнімді сатып
алушының өнімді алғаннан кейін дереу ақшаны төлей алмайтын кезде пайда
болады. Бұл жағдайда айналыс құралы ретінде – вексель шығады. Яғни, вексель
– бұл вексельде көрсетілген мерзім ішінде бір тұлғаның белгілі бір соманы
басқа бір тұлғаға төлеуін куәландыратын жазбаша міндеттемесі. Вексель –
кредиттік ақшаның бір түрі болып табылады. Ол айналыса алады, яғни, бір
капиталистен басқа капиталистке ауыса алады.
Банктік кредит – капиталистердің, банктердің және басқа да несие
мекемелерімен ақшалай ссудалар түрінде кәсіпкерлерге беретін несиесі. Бұл
жерде қарыз алушы ретінде қызмет етуші капиталист шығады, ал кредитор –
ақшалы капиталист. Коммерциялық кредитке қарағанда бұл кредит анағұрлым
үлкен көлемде, ұзақ мерзімге және әр кәсіпкерге берілуі мүмкін. Бірақ
өзінің табиғаты мен мәні жағынан бұл екі кредит түрі бірдей.
Кредиттік жүйенің дамуымен өндірістік капитал банктік капиталмен
бірігеді. Банктік кредитте кредиттің монополизациясы басталады, яғни ірі
банктерде ссудалық капиталдың шоғырлануы орын алады. Өндіріс пен банктердің
қосылуы нәтижесінде кредит те іріленеді. Кредит көлемін ұлғайту, оларды
қолдану мерзімінің ұзартылуы банктік капиталдың өндірістік капиталмен
бірігуін күшейтеді.
Кредиттік қатынастардың сферасында кредиттің басқа да түрлері таралған:
а) тұтыну несиесі (жекелеген тұлғаларға бөлшек сауда дүкендері арқылы
тауарларды қарызға сату, тұтыну мақсаттарына банктердің беретін ссудалары);
б) ипотекалық кредит (кепілге жылжымайтын мүлікті қоя отырып – жер,
ғимарат, ұзақ мерзімге берілетін кредит);
в) шаруашылықаралық (кәсіпорындардың, ұйымдардың бір-біріне акция,
облигация және басқа да бағалы қағаздарды беру үшін шығару);
г) мемлекеттік кредит (кәсіпкерлермен, тұрғылықты халықпен сатып
алынатын мемлекеттік займдардың облигацияларын шығару);
д) халықаралық кредит (жеке капиталистермен немесе мемлекетпен шетел
капиталистеріне немесе мемлекетке беретін кредит)[v]. Дамушы елдерге жоғары
дамыған капиталистік мемлекеттердің берген кредиттері олардың кредитор-
елдерге саяси және экономикалық тәуелділігіне әкеледі.
Кредит арқылы шаруашылық салалары арасында капиталдың бөлінуі,
өндірістің шоғырлануы мен орталықтандырылуының жеделдетілуі жүзеге асады.
Кредиттік қатынастар жайлы біраз мағлұмат алған соң кредиттің белгілі
бір түріне тоқталып, қарастыру керек. Кредиттердің ішінен ипотекалық
кредитті жіті зерттеп талдайық.
1-кесте. Кредит функциялары
1.2 Ипотекалық кредит – ссудалық капитал қозғалысының нысаны ретінде
Әр түрлі елдердің дамуының әлемдік тәжірибесі көрсеткендей, барлық
елдер әртүрлі мөлшерде дағдарысқа ұшырап, экономикалық қиындықтарды басынан
өткізді. Барлық кездерде тұрғылықты халықтың төлемқабілетті сұранысын
көтеретін ең өміршең экономикалық механизм болып, сезімді пайданы әкелетін,
жылжымайтын мүлік рыногын дамытатын, яғни экономиканы дағдарыстан шығаратын
механизм табылады. Бұрын да, қазіргі кезде де капитал тартудың осындай
тиімді тетігі – ипотека болып табылады. Ипотека – бұл бізге дамыған
капитализм елдерінен келген жаңа сөз емес. Ипотекалық кредиттеу тарихының
тамырлары өркениеттің терең түбіне таралады. Ипотека алғаш рет б.э.д. VI
ғасырда Грецияда дами бастады. Сол кезде займ беруші өзінің қарыз
қайтарушысынан өзінің займын кепілдендіру үшін жер учаскесін қабылдайды:
қарызгердің жер тілімінің шекарасында бағана қойылған болатын, онда
берілген жердің белгілі бір сомаға және белгілі бір мерзімге кепілге
алынғаны туралы жазылған. Бұл бағана гректің сөзімен ипотека (hypotheke)
деп аталды, ол тіреуіш дегенді білдіреді. Ежелгі римдіктер ипотекалық
кредиттеу институтын грек колонияларынан алды, содан кейін ипотека
институтының жаңа дамуы Рим империясында жалғасады. Б.э. І ғасырында жеке
тұлғаларға мүлікті кепілге алып, несиелерді беретін ипотекалық институттар
пайда болды. Император Антоний Пияның (Б.э. ІІғ.) басқаруы кезінде
ипотекалық банктер үшін ерекше заңнама шығарылған болатын. Сол кезде-ақ 50
шақты банк, 800-ден аса қарыздық және айырбас кеңселері жұмыс істеді. Бірте-
бірте ипотека ортағасырлық Европаның заңнамасына ене бастады. Германияда ол
XIV ғ. ерте емес, Францияда – XVI ғ. аяғында пайда болды. Бұл ипотека
дамуының екінші ағыны болатын. Сол кезде кредиттеудің арқасында итальяндық
Медичи және неміс Вейзер банкирлері өзінің байлығын жасады. Тәуекел
дәрежесі екі жақ үшін де минимумға теңестірілген несие қатынастарының
осындай нысаны дағдарысқа дейінгі Ресейдің территориясында да болды.
Ипотека туралы сөз қозғағанда әр уақытта Америка, оның тек азаматтардың
пәтер мәселесін шешуде ғана емес, сонымен қатар өз кезегінде ипотекалық
жүйенің қалыптасуында елді терең экономикалық дағдарыстан шығарған 60
жылдық тәжірибесі ойға келеді. Бүгінгі күні Американың орта табы қаланып
бітті деп айтуға болады, ипотекалық кредиттеу төмен табыс алатын тұрғындар
жігіне тарала бастады. АҚШ экономикасын 1920-1933 ж.ж. терең экономикалық
дағдарыстан тұрғын үйді инвестициялау аумағындағы реформаларды жүргізу
арқылы шығару тәжірибесі өте қызықты. Бұл ұзаққа созылған дағдарыс
жағдайынан неғұрлым қысқа мерзімде тұрақты және жоғары дамыған экономикаға
өтуіне мүмкіндік берді. Ипотекалық кредиттеу КСРО-ң құлауынан кейін бұрынғы
кеңестік республикалар территориясында да белсенді дамуда.
Ипотекалық несие дегеніміз – бұл қозғалмайтын мүліктерді (тұрғын үйді,
өндіріс ғимараттарын, жерді және т.с.с.) кепілге алып, ұзақ мерзімге
берілетін несие. Ипотекалық несие жеке тұлғаларды несиелеудің бір түрі
болып табылады. Ипотекалық несиенің экономикалық мағынасы жағынан – бұл
банктен немесе басқа да қаржы ұйымдарынан ссуда алу мақсатымен жылжымайтын
мүлік кепілінің алуан түрлілігі болып табылады. Қарапайым тілмен айтатын
болсақ, ипотека дегеніміз – бұл қарыз ақшаға үй сатып алу. Жылжымайтын
мүлік рыногына қатысты ипотекалық кредиттеу осы сферадағы ең ірі
қайшылықтардың бірі – жылжымайтын мүлік объектілерінің жоғары құны мен
жылжымайтын мүлікті ықтимал тұтынушылардың ағымдағы табыстары деңгейі
арасындағы қайщылықты шешу мақсатында қолданылатын механизм.
Тұтынушы үшін ипотекалық кредиттеу – тұрғын үйге деген қажеттілік пен
табыс деңгейі арасындағы қайшылықты шешу әдісі. Жылжымайтын мүлік
рыногындағы кәсіпқойлар үшін ипотекалық кредиттеу – рыноктағы сұранысты
кеңейту механизмі. Қаржы рыногы үшін ол табыс пен тәуекелдің тұрақты
қайшылығын шешу тәсілі. Ипотекалық кредиттеуді дамытудың негізгі принципі –
ипотекалық кредиттеу механизмдері оның қаржылық рыноктағы бәсеке
қабілеттілігін қамтамасыз етуге тиіс.
2002 жылғы 1 қыркүйектегі Жылжымайтын мүлік ипотекасы туралы
Қазақстан Республикасының заңына сәйкес ипотекалық несие дегеніміз –
кепілге берілген жылжымайтын мүлік немесе ондағы үлесі кепіл берушінің
немесе үшінші тұлғаның иелігі мен пайдалануында қалатын кепіл түрі.
Жылжымайтын мүлік – жер учаскелері, сондай-ақ үйлер, ғимараттар және жермен
берік байланыстағы өзге де мүліктер, яғни ауыстырылуы олардың мақсатына
шектен тыс зиян келтірусіз мүмкін болмайтын объектілер.
Ұлы ғалым Дж. М. Кейнстің пікірінше, жинақтар нарықтық пайыздық
мөлшерлеме деңгейінің қызметі емес, жинақ деңгейі субъектілер табысының
деңгейіне байланысты болып келеді[vi]. Қарыз алушылар арасында бәсеке
туғызу мақсаты бір-бірінен өзгеше ипотекалық типтерді ерекшелейді. Ондай
ерекшеліктерге мыналар жатады:
• Ипотекалық несиелеу мерзімінің ұзақтығы;
• Берешекті қайтару мен проценттерді төлеу тәртібі, негізгі берешектің
қайтарымы мен проценттерді төлеудің қабылданған кестесіне байланысты
ипотекалық несиелер екі базалық типке шоғырланады: 1) проценттерді де
несиенің негізгі сомасын да бірден толықтай төлеу; 2) берешекті кезең-
кезеңімен бөлшектеп төлеу (аннуитет).
Ипотека термині көбіне АҚШ, Канада, Ұлыбритания, Франция елдерінде көп
дамыған. Мысалы, АҚШ-та қазіргі заманда жылына жалпы сомасы 3-4 млрд.
долларға 5 млн.-нан астам ипотекалық мәміле жасалады. 1934 жылы құрылған
Федералдық тұрғын үй әкімшілігі жергілікті халықтың табысы аса жоғары емес
топтары үшін тиісті үкіметтік бағдарламалар әзірлеп отырады. Ұлыбританияда
ипотекалық несиелер көлемі – жылдық ЖІӨ-нің 60%, Германияда ЖІӨ-нің 50%-дан
астамын құрайды.
Ипотекалық несиенің қағидалары:
• Меншік құқығын шектеу шартында борышқордың қолында мүліктің қалуы;
• Кепіл үлесінің түрінде ссудалар мөлшерінің анықталуы;
• Сол сияқты мүлікті үстеме ипотекалық ссудаға кепілге алу;
• Сақтандыру есебі бойынша несие беру.
Әр жеке тұлға алдын ала төлем қабілетін тексеруден өткен жағдайда оған
мынадай жеңілдіктер жасалады:
• Егер де несиегер алғашқы жарнаны салмау мақсатында қосымша жылжымайтын
мүлікті өткізген жағдайда, ипотекалық тұрғын үйге несие алудың алғашқы
жарнасы болмаған жағдайда несие алу мүмкіндігі.
• Азаматтық-құқықтық жауапкершілігі сақтандырылған жағдайда, 85%-ға
дейінгі мөлшерде несие алу мүмкіндігі берілуі.
• Егер де Қазақстанның ипотекалық кредиттерге кепілдік беру қоры АҚ-мен
сақтандыру шартын жасаған жағдайда, алатын үйдің құнының 90%-ға дейінгі
мөлшерде несие алу мүмкіндігі берілуі.
• Егер де несиегердің табысы жетпеген жағдайда, қосымша несиегерді немесе
кепілшіні, жеке тұлға әрі заңды тұлға ретінде де тарту мүмкіндігі
беріледі.
Серіктес банкте алдын ала төлем қабілетін тексеруден өткеннен кейін
ипотекалық тұрғын үй несиелерін алудың сомасын белгілейді және несиегерге
өзінің талаптарына сай келетін әрі болашақ борышын өтеуді ескеріп ай
сайынғы шығыстарын жоспарлауға, нарыққа арналған жылжымайтын мүлікті
таңдауына мүмкіндік береді. Несиегер алдын ала төлем қабілетін тексеру
рәсімдері өткеннен кейін, серіктес банктің қызметкері қарау үшін және
банктің кредит комитетінің ипотекалық тұрғын үй несиесін беру шешімін
қабылдау үшін қажетті құжаттардың тізбелерін ұсынады, бірақ несиегер
банктің алдын ала төлем қабілетін тексеруді ипотекалық тұрғын үй несиесін
беруге кепілдік бермейді.
Ипотекалық кредиттеу елдің экономикалық және әлеуметтік даму факторы
ретінде көрінеді. Оның ел үшін мәні елдің экономикалық дағдарыстан шығу
кезеңінде ерекше байқалады. Жиынтық өндіріс үнемі өсуі үшін жиынтық
табыстан шығатын жинақтың бір бөлігі инвестиция арқылы өндірістің дамуына
бағытталуы тиіс. Сонда ғана экономикалық көрсеткіштерді өсірудің тізбекті
реакциясы пайда болуы мүмкін.
Аса маңызды мәселелердің бірі – материалды активтердің қолма қол және
депозиттік құралдарға, бағалы қағаздарға айналу мәселесі болып табылады.
Осындай айырбастың маңызы ерекше механизмі жылжымайтын мүлік түсінігіне
кіретін капитал үшін ипотека және де жылжымайтын мүліктің шекарадан өте
алмау қасиеті болып табылады. Ипотека тек қана тұрғын үй мәселесін шешудің
маңызды механизмі емес, сонымен қатар инвестициялық ахуалды жақсарту
механизмі, ақша массасын реттеу, тұтастай экономикалық-әлеуметтік процесті
жақсартудың механизмі болып табылады. Рузвельттің жаңа бағыты үй иелерін
кредиттеудің дамуынан басталуы кездейсоқ емес. Осылай тек АҚШ-та ғана емес,
басқа да елдерде экономиканы сауықтыру ипотекалық кредиттеудің дамуымен
қоса жүрді. Ипотекалық бизнестің дамуы экономиканың нақты секторының
дамуына оң әсер етеді. Ипотека салынған үйлерді жүзеге асыруға көмектеседі,
ал құрылыстың өсуі құрылыс материалдарының өндірісін, құрылыс және жол
машинасын жасау, ағаш өңдеу және жиһаз өндіруді, т.б. жандандырады.
Өнеркәсіптік ипотекалық кредиттеу өнімнің бәсекеқабілеттілігін және сапасын
көтеруге әкелетін өндірісті модернизациялауға мүмкіндік береді. Осының бәрі
елдің экономикалық мүмкіндігінің артуына әкеледі. Ипотекалық кредиттеудің
дамуы әлеуметтік тұрақсыздықты жеңуде оң әсер етеді, жұмысбастылық (құрылыс
және т.б. салалардағы қосымша жұмыс орындары) және халықтың тұрғын үйге
қажеттілігін қанағттандыруға көмектеседі. Сонымен қатар ипотека елдің
банктік жүйесінің қызметінің тұрақтылығы мен тиімділігін көтеруде үлкен
мәнге ие. Банктер үшін қамсыздандырылған несиелер анағұрлым қауіпсіз
(бланктік несиемен салыстырғанда), өйткені несие қайтарылмаған жағдайда
банк кепілді жүзеге асырып, өз құралдарын қайтарып алады (әрине, ипотека
жағдайында бұл үшін жылжымайтын мүлікті дұрыс бағалау және жылжымайтын
мүліктің дамыған рыногы қажет). Сонымен қатар, ипотекалық кредиттеу
кезіндегі тәуекелдің төмендеуіне ссудалардың мақсатты сипаты себеп болды.
Көбінесе коммерциялық банктердің ағымдағы кредиттік операциялармен
салыстырғанда жылжымайтын мүлікпен байланысты операциялардың тәуекелі
неғұрлым төмен болады. Ипотекалық кредиттеу банктік қызметтің сөзсіз
болашақ бағыты. Ипотекалық банк салыстырмалы тұрақты және рентабельді
экономикалық институт болып табылады. Сондықтан банктік жүйеде осындай
сенімді банктер неғұрлым көп болса, соғұрлым тұтас экономикалық жүйеде
олардың қызметі тұрақты және тиімді болып келеді. Әдетте ипотекалық банктер
ұлттық дәрежеде ассоциацияларға бірігеді. Ипотекалық банктер ассоциациясы
шеңберінде салымдарды кепілдендіретін және ипотекалық банктерде орналасқан
қосымша резервтерді қалыптастыру банктік жүйені нығайтады. Ипотекалық
кредиттеу жүйесінің тағы бір әсер ететін маңызды жағы ссудалардың екінші
рыноктың қызмет етуімен байланысты банк жүйесінің тұрақтылығына әсері. Бұл
рынок капиталдың экономиканың анағұрлым рентабельді сферасына құйылуына
әкеледі (банктік капиталдың диверсификациясы), сонымен қатар ел ауқымындағы
капиталдың біртұтас бағасының қалыптасуына әкелетін әртүрлі географиялық
аймақтардағы пайыздық қойылымдар арасындағы айырмашылықты азайтады.
Сондықтан Қазақстан Республикасының қазіргі даму сатысында ипотекалық
кредиттеу жүйесінің дамуына тиісті көңіл бөлу керек. Өйткені бұл жүйенің
дамуы – Қазақстандағы рыноктық қатынастардың дамуындағы келесі қадам болып
табылады. Осылайша, ел экономикасы үшін ипотеканың мәні келесіде көрінеді:
← Экономиканы сауықтырудың маңызды факторы – шаруашылық айналымға
кепілпұл механизмі арқылы, салынған бағалы қағаздардың екінші рыногы
арқылы жылжымайтын мүлік түрінде капитал тарту;
← Жылжымайтын мүлік рыногы ақшалай құралдардың көп бөлігін
байланыстырады, яғни маңызды антиинфляциялық фактор болып табылады.
Мысалы, АҚШ-та орташа американдықтың табысының 25 %-ы жылжымайтын мүлік
бойынша қарызын төлеуге кетеді.
← Тұрғындардың жылжымайтын мүлікке қосылған ақшалай құралдары шетелге
кетпей (мысалы, импорттық тұтыну тауарларын сатып алу арқылы шетел
өндірушілерін қаржыландырмай), ауылдың, қаланың, жергілікті құрылыс
кешенінің дамуына, жұмыс орындарын қалыптастыру мен сүйемелдеуге
салынады.
← Банктер жұмысына кепілпұлға кредиттеу технологиясын игеруде, әсіресе,
жылжымайтын мүлікті кепіліне беруде, әлемде кредиттердің
қайтарымдылығын қамтамасыз ететін жалпы қабылданған жүйесіне қадам
жасауға мүмкіндік береді.
Ипотека сферасында келесі терминдер қолданылады:
Ипотекалық несие – банктер жылжымайтын мүлікке кепілхатпен беретін ұзақ
мерзімді несие. Бұған меншік құқығы, мүліктің өзі заемшының пайдалануында
болса да, несие беру кезінде кредиторға ауысады.
Заем алушылардың андеррайтингі – банктердің ішкі ережелеріне сәйкес
заемшылар кандидатураларын іріктеуге, олардың төлем қабілеттілігін
айқындауға бағытталған іс-шаралар кешені.
Аннуитет – кредитті әр ай сайын бірдей бөліктермен өтеу.
Скоринг – бұл нақты потенциалды заемшының кредитті мерзімінде қайтару
ықтималдылығының қаншалықты үлкен екендігін банктің бұрынғы клиенттердің
кредиттік тарихы (жағдайы) негізінде анықтайтын математикалық немесе
статистикалық моделі.
Заемшылар – Қазақстан Республикасының несие шарттары жасалатын жеке
тұлға-резиденттері, оның шарттары бойынша алынған несие ресурстары жеке
тұлғаның несиелік шарттар жөніндегі міндеттемелерін тиісінше орындауын
қамтамасыз ету ретінде кепілге берілетін үйді сатып алу үшін пайдаланылады.
Кредитор – жеке тұлғаға үй сатып алу мақсатына несие беретін банк.
Қосалқы заемшы – несие шарты бойынша берілетін ипотекалық несие бойынша
заемшының міндеттемелерін орындауға ортақ жауап беруші ретінде іс-қимыл
жасайтын заемшы отбасының мүшесі (жұбайы, ата-аналары, кәмелет жасындағы
балалары).
Кепіл беруші – несие шарты бойынша үй сатып алу мақсатында алынған
міндеттемелерін қамтамасыз ету үшін ипотека туралы шарт бойынша тұрғын
жайды кепілге беруші жеке тұлға.
Кепіл ұстаушы – тұрғын үй ипотекасы туралы шартқа орай заемшы несие
туралы шарт бойынша міндеттемелерін орындамаған жағдайда кепілге салынған
жайдың құнынан кепіл берушінің басқа кредиторлардың алдында басымырақ
қанағаттандыру құқығын иеленетін банк.
Үйді сатушы – жеке үйін немесе басқа жеке тұлға мен заңды тұлғаға
тиесілі үйді олардың тапсыруы бойынша сататын жеке тұлға және заңды тұлға.
Сақтандыру ұйымы – Қазақстан Республикасы Ұлттық Банкінің лицензиясы
негізінде мүліктік сақтандыруды, заемшының өмірі мен еңбекке қабілеттілігін
сақтандыруды және ипотекалық рынокқа қатысушылардың азаматтық-құқықтық
жауапкершілігін сақтандыруды жүзеге асыратын заңды тұлға.
Кепілхат пулы – біртектес сипаты бар кепілхаттар тобы (әдетте, кепілге
салынған жылжымайтын мүліктің белгілі бір түрі, бірдей мерзімдер мен
пайыздық ставкалар). Инвесторлар қайталама рынокта осындай пулдарға
қатысуды немесе олар қамтамасыз еткен бағалы қағаздарды сатып алады.
Ипотекалық инвесторлар – таза пайда алу мақсатымен ипотекалық бағалы
қағаздарды сатып алушы заңды және жеке тұлғалар. Ипотекалық инвесторлар
бағалы қағаздарды тікелей ипотекалық кредиторлардан немесе ипотека
агенттігінен сатып алады. Мысалы, институционалдық инвесторлар – зейнетақы
қорлары, сақтандыру компаниялары және т.б.
Ипотекалық облигация – жылжымайтын мүліктің қамтамасыз етілуімен
шығарылатын және тұрақты пайыз әкелетін ұзақ мерзімді бағалы қағаздар.
Жоғарыда айтылғанның барлығы Қазақстанда ипотека дамуының объективті
қажеттілігін негіздейді. Ипотека - отандық қаржы рыногын дамытудың құралы.
1.3 Қазақстан Республикасында ипотекалық кредиттің пайда болуының
алғышарттары
Әлемде қабылданған тұрғын үй құрылысын ұзақ мерзімді қаржыландырудың
негізгі бағыты – ипотекалық несие беру болып табылады. Сондықтан да
Қазақстан үшін тұрғын үй саясатының басым бағыттарының бірі – ипотекалық
несие беру жүйесін қалыптастыру болып табылады.
Тұрғын үйді қаржыландырудың дәстүрлі кеңестік жүйесі тұтас алғанда,
жүргізілген тұрғын үй саясатына сәйкес болды және мемлекеттік тұрғын үй
салуға арналған бюджеттік ресурстарды орталықтандырылған бөлу және оны
тұрғын үй жағдайын жақсарту үшін кезекте тұрған азаматтарға тегін беру
болып табылады.
Қазақстанда экономикалық өзгерістердің басынан бастап, өзінің
маңыздылығына қарамастан тұрғын үй реформасы өте баяу қарқынмен
жүргізілуде.
Қазақстанда тұрғын үй саласында нарықтық қатынастарды қалыптастыру 1991
жылы Мемлекет иелігінен алу және жекешелендіру туралы, Жеке меншік
туралы заңдар қабылданғаннан кейін басталды. Кейінірек кепілдік,
инвестициялық қызмет туралы заңнамалық кесімдер қабылданды жаңа Азаматтық
кодекс ~К941000 ~К990409, Жылжымайтын мүліктің ипотекасы туралы,
Жылжымайтын мүлікке құқықты Мемлекеттік тіркеу және олармен мәміле жасау
туралы заң күші бар Қазақстан Республикасы Президентінің Жарлықтары,
Тұрғын үй қатынастары туралы Қазақстан Республикасының Заңы күшіне
енгізілді, купондық жекешелендіру туралы ереже әзірленді және т.б. Сөйтіп,
тұрғын үй саласында нарықтық қатынастарды қалыптастыруға арналған
заңнамалық база жасалған болатын.
Сонымен қатар, жаңадан салынған тұрғын үйге халықтың көпшілік бөлігінің
төлем сұранысының жеткілікті түрде жоғары болмауынан, сондай-ақ дайын
тұрғын үйді алуға несиелердің болмауынан реформаның алғашқы жылдарында
дайын тұрған үй рыногында халықтың төлем жасау қабілеті үшін қолқа
көрсетуге қажетті несиелік-қаржылық тетігімен қамтамасыз етілмеді.
1993 жылы тұрғын үй реформасында маңызды қадам жасалды. Қазақстан
Республикасы Президентінің №1344 Жарлығымен Жаңа тұрғын үй саясатының
мемлекеттік бағдарламасы және оны іске асыру механизмі қабылданды. Онда
мемлекеттің тұрғын үй саясаты саласында бірқатар аса маңызды стратегиялық
қадам жасау көзделген: тұрғын үй саласына қатысы бар құқықтық нормалар
жүйесіне қажетті өзгерістер мен толықтырулар енгізу; тұрғын үй құрылысын
қаржыландыру және тұрғын үй-коммуналдық шаруашылық жүйелерін реформалау;
монополиясыздандыру; тұрғын үй құрылысының құнын төмендету және халық үшін
оны арзандату жөнінде шаралар кешенін әзірлеу; осы процеске азаматтар мен
заңды тұлғалардың барынша көп санын тарту мақсатында тұрғын үй салу және
пайдалану процесіне қатысушыларға жеңілдіктер жүйесін енгізу; тұрғын үй
саласында жалға алу секторын кеңейту жөніндегі шараларды жүзеге асыру,
құрылыс индустриясының базасын жаңғырту; тұрғын үй құрылысына арналған жер
учаскелерін бөлу мен тіркеудің оңайлатылған рәсімдерін әзірлеу; тұрғын үй
салынатын аудандарда әлеуметтік, экономикалық және көліктік
инфрақұрылымдарды кешенді дамыту; мемлекеттің тұрғын үй саясатын жүзеге
асыру үшін тиімді ұйымдастыру құрылымын құру; тұрғын үй және жылжымайтын
мүліктің рыногын тұтас дамыту.
Атап өтілген жарлықта жарияланған стратегиялық міндеттердің едәуір
бөлігі бүгінгі күнге дейін іске аспағанына қарамастан, бұл құжат тұрғын үй
проблемасының мемлекет үшін маңызды екенін және тұрғын үй саясатының
мемлекет қызметінің басым бағыттарының қатарына кіретінін көрсетеді. Бұл
дайын тұрғын үй секторын бұдан әрі реформалау және оны қаржыландыру
жүйелерін талдау үшін өте маңызды.
Сонымен қатар, республикада бірнеше жылдардан бері қолда бар тұрғын үй
қорынан тұрғын үй беру көлемі шамамен 0,5%-ды құрайды және ескірген,
авариялық үй құрылысының көлеміне теңестіріледі. Осындай қарқынмен тұрғын
үй қорын жаңарту жағдайында оның біржола тозуының нақты қаупі бар және
егер, үй-жайдың көпшілік бөлігі сейсмикалық қауіпті аймақтарда орналасқанын
ескеретін болсақ, онда тұрғын үй құрылысындағы мұндай саясаттың зардаптары
апатты болуы мүмкін. Құрылыс саласында инвестициялық белсенділіктің
төмендеуі көптеген мердігерлік ұйымдардың экономикалық жағдайына ауыр әсер
етті. Нәтижесінде, құрылыс секторында жұмыс істейтіндердің саны қысқара
бастады. Мұндай жағдайда құрылыс секторына бюджеттен тыс қаражатты тартудың
жаңа тетіктерін нақты жіберудің маңыздылығы бірнеше есе артады, соның
ішінде тұрғын үй құрылысына ипотекалық несие беру есебінен, өйткені мұның
өзі құрылыс саласында құлдыраудың тоқтауына, жұмыспен қамту көрсеткіштерін
жақсартуға, әлеуметтік сипаттағы бірқатар проблемаларды шешуге шынында да
көмектесуі мүмкін.
Сұраным мен ұсынымның деңгейі мен құрылымының, сонымен қатар тұрғын үй
мүлкіне баға белгілеудің Қазақстанда бірқатар ерекшеліктері бар, мұны
ипотекалық несие беру рыногын қалыптастырудың болашағын бағалау кезінде
ескеру қажет. Республика бойынша тұтасымен тұрғын үйге сұраныс деңгейі өте
төмен. Бұл қалалардың басым көпшілігі мен бүкіл ауылдық мекендерге қатысты.
Жылжымайтын мүлкіне азды-көпті сұраным қалыптасқан бірден-бір орталықтар,
екі бас қала – Алматы мен Астана қалалары болып табылады. Себебі, оларда
бұрынғыдай республиканың бизнес таңдаулылары ғана емес, сонымен бірге
шенеуніктердің көп мөлшеріне қоса шетелдіктер жиналған, сондай-ақ бұған
өнеркәсіп саласының негізінен жұмыс істеп тұрған өндіруші және қайта
өңдеуші кәсіпорындары шоғырланған кейбір қалалар енеді.
Сұранысқа әсер етуші факторлардың бірі ретінде бюджеттік шек қою және
атап айтқанда, отбасының табысы алға шықты. Қазақстандағы отбасы табысының
орташа деңгейі көршілес елдердің көрсеткіштерінен асып түскенімен төмен
деңгейде қалып отыр. Халықтың тұрғын үйге сұранымы көпшілік жағдайда
демографиялық көрсеткіштермен айқындалады, олар, жаңа отбасының құрылу
қарқыны көші-қон деңгейі, күрделі үй шаруашылығының саны және т.б.
1997 жылы бас қаланы Алматыдан Астанаға көшіру сұранысқа, ал сонымен
бірге жылжымайтын мүліктің бағасына да елеулі өзгеріс алып келді. Алматыдан
халықтың біразының кетуіне орай жылжымайтын мүліктің, тұрғын үйдің де,
коммерциялық мүліктің де бағасы соңғы екі жылдың ішінде долларлық баламада
шамамен 10-15%-ға төмендеді. Қазіргі уақытта тұрғын үйге деген тапшылық
едәуір сезіліп отырған Астанада бағаның 1998 жылы аспандап секіруінен кейін
біршама түсті және Алматыға қарағанда баға 20-30% төмен деңгейде
тұрақтанды.
Егер облыс орталықтарындағы жағдайды қарайтын болсақ, онда ... жалғасы
Сіз бұл жұмысты біздің қосымшамыз арқылы толығымен тегін көре аласыз.
ҚАЗАҚСТАН РЕСПУБЛИКАСЫНДАҒЫ ИПОТЕКАЛЫҚ КРЕДИТТЕУДІҢ ДАМУЫ
Жоспар
Кіріспе ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... 3
... ... ... ... ... ... ... ... .. ... ... ..
І Тарау – Кредиттік қатынастардың теориялық 7
негіздері ... ... ... ... ..
§1 Ссудалық 7
капитал ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ...
... ... ... ... ... ... ..
§2 Ипотекалық кредит – ссудалық капитал қозғалысының нысаны
ретінде ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... 13
... ... ... ... ... ... ... ... .. ... ... ...
§3 Қазақстан Республикасында ипотекалық кредиттің пайда болуының
алғышарттары ... ... ... ... ... .. ... ... ... ... ... ... ... 19
... ... ... ... ...
§4 Қазақстандағы шетелдік тәжірибе негізіндегі ипотекалық
кредиттеу жүйесінің даму 25
модельдері ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ...
ІІ Тарау – Ипотекалық кредиттің мәселелері және 32
болашағы ... ... ...
§1 Ипотекалық кредиттің 32
құрылымы ... ... ... ... ... ... .. ... ... ... ... ... ... ...
§2 Тұрғын үйді ипотекалық кредиттеудің 39
мәселелері ... ... ... ... ... ... ...
§3 Ипотекалық кредиттің дамуына ұсыныстар және оның
болашағы ... ... ... ... ... ... .. ... ... ... ... ... ... ... 45
... ... ... ... ... ... ... ... .. ... ...
Қорытынды ... ... ... ... ... ... . ... ... ... ... ... ... ... 52
... ... ... ... ... ... ... ... .. ..
Қосымшалар ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... 56
... ... ... ... ... ... ... ... .. ...
Қолданған әдебиеттер:
Негізгі 61
әдебиеттер ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ...
... ... ... ... ... ... ... .
Қосымша 63
әдебиеттер ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ...
... ... ... ... ... ...
Кіріспе
Өзінің жеке үйіңнің болуы - әр отбасы үшін әуелгі қажеттілік.
Қазақстандағы тұрғын үй құрылысын қаржыландырудың дәстүрлі үлгісі тұрғын
үйді қаржыландырудың бұрынғы кеңестік жүйенің бөлігі ретінде мемлекеттік
үйлер құрылысы үшін қажет бюджеттік ресурстардың орталықтандырылған
үлестіруінен және оның тұрғын үй жағдайын жақсартқысы келіп, кезекте тұрған
азаматтардың арасында тегін таратылуынан көрінді. Бұл нобай Қазақстанның
тәуелсіздік алып, рыноктық экономикаға өту кезеңінде өзінің негізсіздігін
көрсетті. Құрылысты бюджеттік қаржыландырудың және тұрғындарды үймен
қамсыздандырудың қысқаруы жағдайында тұрғындардың үйді алуға қажетті ақша
құралдарының негізгі көзі болып тұрғындардың өз қаражаттары, сонымен қатар,
банк кредиттері табылады. Бұл жағдай әдетте экономикалық дамыған елдерде
орын алады. Осындай қалыптасқан жағдайда объективті түрде тұрғындардың
максималды уақытылы қайтарыммен қамтамасыз етілген және инфляцияның әсеріне
минималды ұшырайтын тұрғын үйдің ұзақ мерзімді несиесіне қажеттілігі пайда
болады. Дәл осы талаптарға тауарлы-материалдық құндылықтар кепілімен
қамтамасыз етілген ипотекалық кредит сәйкес келеді. Көптеген шетелдердің
тәжірибелері көрсетіп отырғандай, егер мемлекеттік саясатты ақылға салып
жүргізсе және дұрыс ұйымдастырса, онда ипотека тұрғын үй рыногының едәуір
деңгейде қызметін анықтайтын және қамтамасыз ететін, өзін-өзі
қаржыландыратын жүйеге айналады. Сонымен қатар тұрғындар жағынан
төлемқабілетті сұраныстың шұғыл кеңеюі есебінен жаңа құрылыс жұмыстары
жанданады, құрылыс материалдарының, мамандандырылған техниканың шығарылымы
көбейеді, жаңа жөнделген архитектуралық жобалар пайда болып, экономиканың
көптеген шектес салалардың жылдам дамуы жүзеге асырылады. Жылжымайтын мүлік
рыногына қатысты ипотекалық кредиттеу осы сферадағы ең ірі қайшылықтардың
бірі – жылжымайтын мүлік объектілерінің жоғары құны мен жылжымайтын мүлікті
ықтимал тұтынушылардың ағымдағы табыстары деңгейі арасындағы қайшылықты
шешу мақсатында қолданылатын механизм. Тұтынушы үшін ипотекалық кредиттеу –
тұрғын үйге деген қажеттілік пен табыс деңгейі арасындағы қайшылықта шешу
әдісі. Жылжымайтын мүлік рыногындағы кәсіпқойлар үшін ипотекалық кредиттеу
– рыноктағы сұранысты кеңейту механизмі. Қаржы рыногы үшін ипотекалық
кредиттеу – табыс пен тәуекелдің тұрақты қайшылығын шешу тәсілі. Ипотекалық
кредиттеуді дамыту негізінде мынадай идеялар жатыр:
• Жылжымайтын мүлікті алушылардың болашақ табыстарын олардың ағымдағы
төлем қабілеттілігіне айналдыратын механизм жасау;
• Жылжымайтын мүлікті дамыту мен алуды қаржыландырудың ресурстық базасын
кеңейту;
• Қаражаттары ипотекалық кредиттеуге тартылған инвесторлар үшін қаражат
қайтарымдылығы мен табыс табу сенімділігін қамтамасыз ету.
Аталған идеяларды практика жүзінде қолдану үшін келесі проблемаларды
шешу қажет:
• Кредит қайтарымдылығы мен процент төлемі жөніндегі кепілдіктер жасау;
• Кредиттік мекемелер мен инвесторлар үшін қолайлы механизмдерді
ойластыру;
• Қарыз алушылар үшін де ипотекалық кредиттеудің мәні мен маңызын анық
көрсететін механизмдерді іздеп табу.
Тұрғын үй құрылысын ұзақ мерзімді қаржыландырудың негізгі бағыттарына
ипотекалық кредиттеу мен құрылыс жинақтары жүйесі жатады. Қазақстан үшін де
тұрғын үй саясатының басым бағыты – ипотекалық кредиттеу мен құрылыс
жинақтары.
Тұрғын үй саласындағы рыноктық қатынастардың қалыптасуы Қазақстанда
1991 жылдан басталды. Содан бергі уақыттарда Мемлекеттің иелігінен алу
және жекешелендіру, Меншік туралы, Кепілдік туралы, Инвестициялық
қызмет туралы, Жылжымайтын мүлік ипотекасы туралы, Жылжымайтын мүлікке
құқықтарды мемлекеттік тіркеу және олармен мәміле туралы т.б. тұрғын үй
сферасында рыноктық қатынастарды қалыптастыруға арналған заңнамалық база
жасалды.
Тұрғын үйге деген сұраныс пен ұсыныс деңгейі, сондай-ақ оларға баға
жасау мәселелері Қазақстанда өзіндік сипаттарымен ерекшеленеді. Тұрғын үйге
сұраныс деңгейі қалыптасып үлгерген орталықтарға Алматы, Астана қалалары
және өнеркәсіптің өндіруші, өңдеуші салалары орналасқан аймақтар жатады.
Тұрғындардың баспанаға сұранысын көп жағдайларда жаңа отбасылардың пайда
болуы, көші-қон деңгейі, күрделі үй шаруашылығы саны сияқты демографиялық
көрсеткіштер анықтайды.
Қазақстанда жалпы туу коэффициентінің төмендеу үрдісі байқалады.
Жергілікті жылжымайтын мүлік рыноктардағы жағдайды сараптасақ сұраныс
Алматы мен Астанада және Қостанай, Атырау, Павлодар, Өскемен сияқты облыс
орталықтарында салыстырмалы түрде жоғары. Сандық көрсеткіштерге қарап
Қазақстандағы баспана мәселесі ойдағыдай шешілген деп те қалуыңыз әбден
мүмкін. 15 млн халқы бар республикада тұрғын үй алаңы 253 млн2 метрді
құрап, әр адамға 17 м2-тан келеді екен. Бірақ, жақынырақ қарастырғанда бұл
сферада кәдімгідей кемшіліктер бар екендігіне көз жеткізуге болады. Тұрғын
үй жағдайын жақсартуға мұқтаж 264 мың отбасы және оған қоса 2 млн метр
тозған үйлер бар екендігін ескерсек, онда Қазақстанда жылына 3-3,5 млн
шаршы метр жаңа баспана салу міндеті тұрғанын көреміз. Соңғы жылдары тұрғын
үй мәселесінің өткірлігі миграциялық процестерге байланысты азайып тұр,
сондықтан тұрғын үй рыногында ұсыныс сұраныстан артып кеткен жағдай
қалыптасты. Тұрғын үй құрылысы бойынша Республикалық статистика екі үрдісті
көрсетеді. Біріншісі – мемлекеттік емес секторда салынып жатқан тұрғын
үйлердің өзіндік салмағының жоғарылауы, яғни жеке меншік үй құрылысы
көлемінің артуы. Екіншісі – тұрғын үйдің бастапқы рыногындағы бағалардың
қайталама рынок бағаларынан 1,5-2,5 есе қымбаттығы. Ұзақ мерзімді
ипотекалық кредиттеу проблемасын шешудің негізгі жолы рыноктық
механизмдерді дамыту бағытына жағдайлар туғызу, қоғамның бюджеттен тыс
ресурстарын жұмылдыру және оларды кредиттік-қаржылық сфераға бағыттау болып
табылады. Ипотекалық кредиттеу рыногын қалыптастыруды қаржыландыру
ресурстары отбасы табысы және тұрғындардың меншікті қаражаттарынан
құралатын көрсеткіш. Жеке тұлғаларға кредит берудің соңғы жылдардағы
тәжірибесіне сүйенсек, жақын жылдары қарыз алушылардың жиынтық саны жылына
2-3 мың адамды қамтитын түрі бар.
Ипотекалық кредиттеудің қазіргі жүйесінің құрылуы Қазақстандық қаржы
секторының ең негізгі жетістігі екені анық. Ол қор рыногының механизмдерін
қолданады, тұрғылықты халықтың жинақтарын, соның ішінде зейнетақы қорлардың
құралдарын жоғары табыстылықпен инвестициялауға мүмкіндік береді.
Тұрғын үй мәселесінің шешілу жолдарын таңдаудан тұрғын үй құрылысының
ауқымы, адамдардың нақты тұрмыс жағдайы, олардың моральдық және физикалық
хал-ахуалы, саяси бағалары мен мінез-құлықтың мотивациясы тәуелді болып
келеді. Президенттің Қазақстан халқына соңғы жолдауына сәйкес 2005 жылы
тұрғын үй құрылысы дамуының мемлекеттік бағдарламасы жүзеге асырылуы тиіс.
Онда былай жазылған: Тұрғын үй құрылысы – біздің экономикамызды алға
сүйреуші қуатты күш [i]. Жаңа тұрғын үй саясатының жүзеге асырылуы 2005-
2007 жылдарда жыл сайынғы құрылысқа, өткен жылдағы екі миллионға қарсы,
төрт миллион шаршы метрге шығуды қарастырады. Ол үшін тұрғын үй құрылысына
300 млрд теңге көлемінде инвестиция қажет. Қаржыландырудың негізгі көзі
ретінде Қазақстанның Ипотекалық Компаниясы мен Қазақстанның тұрғын үй
құрылысының жинақ банкісінің құралдары шығады.
Қазақстан экономикасының өсуі, сонымен қатар тұрғылықты халықтың көп
бөлігінің өзінің тұрмыс жағдайын жақсартуына ұмтылысы республикадағы тұрғын
үй құрылысының өзектілігіне себепші болды. Сондықтан да бағдарламаның
мақсаты – тұрғындардың қалың қабатын үймен қамтамасыз ететін тұрғын үй
құрылысы дамуының проблемаларының кешенді шешілуі болып табылады.
Берілген бітіру жұмысының мақсаты – Қазақстан Республикасындағы
ипотекалық кредиттің дамуы мен қазіргі жағдайына баға беру, пайда болған
мәселелерді ашып көрсету, осы мәселелерді шешуде қолдануға болатын әдіс-
тәсілдерді табу. Бұл мақсатқа жету үшін келесі міндеттер қойылған болатын:
1. Ипотекалық кредиттеу жүйесін транзитивті экономика жағдайында
дағдарысты құбылыстарды жеңу құралы ретінде сипаттау;
2. Ипотека институтының пайда болу шарттарын зерттеу;
3. Қазақстандағы шетелдік тәжірибе негізіндегі ипотекалық кредиттеу
жүйесінің даму модельдерін қарастыру;
4. Ипотекалық кредиттеу жүйесінің жүзеге асырылуына дейінгі Қазақстан
Республикасындағы тұрғын үй жағдайын сипаттау;
5. Қазақстан Республикасына ипотекалық кредиттеуді енгізу мен даму
үрдісін жүйелеп, талдау.
6. Қалыптасқан құбылыстардың халықтың әлеуметтік жағдайына әсерін
зерттеу.
7. Жасалған стратегиялық бағдарламаларды қарастыру.
Алға қойылған міндеттерді жүзеге асыру үшін келесі авторлардың
жұмыстары қарастырылды: Маркс К., Энгельс Ф. Капитал, Кейнс Дж.М.,
Назарбаев Н.Ә., Байгісиев М., Балабанов И.Т., Тулегенова М.С., Головин
Ю.В., Борисов Е.Ф., Ивасенко А.Г., Эскина А.В., Марченко Г. және басқалар,
1995-2006 жылғы Банки Казахстана, АльПари, Личные деньги, Кв@ртира,
Деньги и кредит, Мир финансов, Континент, Эксперт Казахстан,
Банковское дело, Финансист, ҚазҰУ Хабаршысы, Қаржы-қаражат
журналдары, Новое Поколение, Экспресс К, Строительная газета,
Крыша, Деловая неделя, Егемен Қазақстан газеттері және әртүрлі
банктер қызметтерінің есебі, статистикалық мәліметтер зерттелді. Бітіру
жұмысының құрылымы кіріспеден, екі тараудан, қорытынды, әдебиеттер тізімі
мен қосымшалардан құралады. Бірінші тарауда ипотекалық несиенің теориялық
негіздері, Қазақстан Республикасында ипотекалық кредиттің пайда болуының
алғышарттары, Қазақстандағы шетелдік тәжірибе негізіндегі ипотекалық
кредиттеу жүйесінің даму модельдері қарастырылады. Екінші тарауда -
ипотекалық кредиттің құрылымы, тұрғын үйді ипотекалық кредиттеудің
мәселелері, оның перспективалары мен болашағы зерттеледі.
Берілген жұмыстың теориялық мәні келесі – мұнда Қазақстандағы
ипотекалық кредиттеудің пайда болу және даму үрдістері терең қарастырылады,
яғни Қазақстан Республикасындағы ипотекалық жүйенің 4 жылдағы қызметіне
қорытынды шығаруға талпыныс жасалған. Бүгінгі күні бұл тақырып отандық
қаржы рыногын тұтастай дамыту мен жетілдіруде өзекті мәселе болып табылады.
Жұмыстың тәжірибелік мәні: оның осы тақырыпты әрі қарай зерттеуде
көмегі болады, сонымен қатар жұмысты орындау барысында алынған білім өте
құнды болып табылады және болашақта кәсіби қызметте қажет бола алады.
Қазақстанның қаржы рыногын халықаралық талаптарға сәйкес жетілдіруде үлесі
болады деп сенемін.
І-тарау. Кредиттік қатынастардың теориялық негіздері
1.1 Ссудалық капитал
Бүкіл жерді қамтыған ғаламдану үдерісі экономикалық қатынастар жүйесін
әлемдік капитал талаптарына сәйкес келтіріп, трансформациялық әсерді
күшейте түседі. Қазақстандық экономиканың қазіргі әлемдік рынок талаптарына
белсенді бейімделуінің маңызды бағыты әлемдік шаруашылық байланыстар
жүйесінде қарқынды дамушы экономиканы қалыптастыра алатын ұлттық капиталды
жинақтаудың бір формасы ретінде ссудалық капиталдың қалыптасуы болып
табылады.
Мүлікті қолданумен байланысты табыс түрін талдайтын болсақ, оның нақты
екі нысаны бар:
а) ақша секілді қозғалмалы мүліктен табыс, және
б) жылжымайтын мүліктен түсетін табыс.
Бірінші түрі - ақшаны иеленуден табыс әкелетін кредиттік қатынастарды
талдаудан бастайық. Кредиттік қатынастарды талдау үшін ең алдымен кредиттің
мағынасын түсіну керек. Кредит деген ұғым кең ауқымды түсінікте Батыс
елдерінде алғашқы рет пайда болып, содан бері басқа да мемлекеттерде өріс
алып келеді. Осы тұрғыда кредиттің сатылып, пайызға берілуі – кредит
ұғымының негізін қалыптастырады.
Кредит (лат. Creditum – ссуда) – қайтарым негізінде тауарлар мен ақшаны
қарызға беру. Бұл шарт бойынша дебитор (қарызгер) кредиторға (қарыз беруші)
қарыз сомасының эквивалентін және оған қоса кредитордың табысын құрайтын
пайызын қайтарады. Кредиттік қатынастардың алғашқы тарихи формасы белгілі
бір затты пайыз негізінде қарызға беру болатын. Қарыз берушілер ссудаларды
негізінен тұтынушылық қажеттілікке берген.
Енді кредиттің қазіргі уақыттағы экономикалық жүйеде кеңінен қолданылып
жүрген бірқатар анықтамаларына тоқталайық.
Кредиттің ұсақ буржуазиялық теорияларын монополиялық капитализмге
дейінгі кезеңде капитализмнің ұсақ буржуазиялық реакцияшыл сыншылары
ұсынды. Мұнда тауарлы шаруашылық сақталады, бірақ кредит айырбас банктері
арқылы еңбек ақшаларын (талондарды) шығару жолымен беріледі. Бұл теорияның
үлгілі өкілдерінің қатарына француздың ұсақ буржуазия өкілі П.Ж.Прудонды
жатқызуға болады. Прудон процентті қайыршылықтың, жоқшылықтың басты
себебіне жатқызды. Прудон көзқарастарын К.Маркс қатты сынға ала отырып,
оған былайша сипаттама береді: Прудон секілді осындай сенсациялық (әдеттен
тыс қатты әсер туғызушы) жазушы ғана... тегін кредиттің орындалмас
қиялын, ұсақ буржуазиялық игі тілектің жалған жүзеге асырылуын жасауға
қабілетті.
Кредиттің капитал жасаушы концепциясының ізбасарларының және оны одан
әрі дамытушы теоретиктердің қатарына Й.Шумпетер, А.Ган, Дж.М.Кейнс пен
Р.Хоутрилерді жатқызуға болады. Олардың теориялары кредиттің
экспансионистік немесе өктемдік теориясы деген атқа ие болды.
Кредиттің капитал жасаушы теориясын одан әрі Кейнс теорияларында
дамыды. Кейнс тек ақшаның сандық және номиналистік теорияларының ғана емес,
кредиттің капитал жасаушы теориясының да жақтаушысы. Кейнс өзінің 1929-1933
жылдардағы болған дағдарыстың әсерінен жазған Жұмысбастылық, пайыз және
ақшаның жалпы теориясы деген еңбегінде жұмыссыздық пен дағдарысты
эмиссиялық банк пен үкіметтің араласуымен ғана жоюға болатынын жазды. Кейнс
дағдарыстан шығудың жолы сұранысты жасанды жолмен көтеріп, эмиссия есебінен
қарыз капиталының ұсынымын жоғарылатып, осылардың күшімен пайызды төмендету
арқылы болатындығын көрсетті.
Жалпы кредиттің ғылыми теориясының негізін қалаушы К.Маркс болып
табылады. Ол кредиттің экономикалық табиғаты мен пайда болу шарттарын
анықтады, қарыз пайызының қайнар көзін ашты, оның нормасының қалайша
анықталғандығын айшықтады. Коммерциялық және банктік кредиттерге сипаттама
беріп, банк қызметін белгілі тәртіппен қарастырды, капиталистік өндірістегі
кредиттің ролі мен негізгі белгілерін анықтады.
Кредиттің анықтамасын одан әрі И.А.Трахтанберг қарыз капиталының
қатынасы, қарыз капиталының негізінде туындайтын қатынастар деп
жалғастырады.
Соңғы жылдары экономикалық реформалауға байланысты кредит түсінігі
ғылыми тұрғыда өте қарқынды кеңейгенімен (ипотека, факторинг, лизинг,
овердрафт және т.б.) оның негізгі қағидалары мен ғылыми тұжырымдары аса
өзгеріске ұшыраған жоқ.
Кредит категориясына көзқарастардың эволюциясы арқылы кредит туралы
және оның мән-мағынасын, қағидаларын әлі де болса толықтыра зерттеулер
жасауға мүмкіндіктер бар деген тұжырымға келуге болады.
Келесі ретте кредиттік қатынастардың пайда болуының алғышарттарын
қарастырайық.
Индустриалды өндіріс пен классикалық капитализмнің пайда болуымен бірге
дамыған кредитсіз қалыпты өндірістік қызметтің болуы мүмкін емес еді.
Себебі кәсіпкерлердің экономиканы кеңейтілген қайта өндірудің индустриалды
рельстері мен жоғарғы қарқындарына аудару үшін өзіндік жеке капиталы
жетіспеді. Сондықтан кредиттік құралдардың анағұрлым маңызды және арзан
қайнар көздері табылды.
Ссудалық капиталистер көптеген қайнар көздері арқасында ақшалық
капиталды құрайды. Олар өзінде фирмалардағы уақытша бос ақша қаражаттарын
жинақтайды: негізгі капитал амортизациясы қорынан, біртіндеп қалыптасатын
жалақы қорынан; халықтың әртүрлі жігінің іске жұмылдырылмаған ақшасын
кредиттік құралдарға айналдырады; зейнетақы, сақтандыру, т.б. қорларды
қолданады. Осындай ақша құралдары кәсіпкердің сақталуында тұрып, иесіне
ешқандай табыс әкелмейді, сондықтан салыстырмалы шағын пайызға болса да
оларды ссудаға берген тиімді.
Ссудалық капиталистер ақша құралдарының үлкен сомасын жинақтап,
ссудалық капитал рыногын қалыптастырады. Бұл рыноктың өзіне тән
ерекшеліктері бар:
1) әдетте рынокқа екі тұлға қатысады:
а) әрекетсіз капиталдың иесі және
б) табыс алу мақсатында ақша капиталын қозғалысқа келтіруге ұмтылатын
кәсіпкер. Бизнесменде ағымдық халықшаруашылық әрекеті (маусымдық
шикізат сатып алу, уақытында жалақы төлеу, т.б.) мен перспективті
міндеттерді шешу үшін уақытша ақша қажеттілігі пайда болады.
2) Бұл жағдайда сату-сатып алу заты ретінде ерекше тауар – капитал
табылады. Оның ерекшелігі – ақша қосымша пайдалылыққа ие болады –
халықшаруашылық үдерісінде құны бойынша өсу және пайда әкелу
қасиетінде көрінеді.
Осындай құралдарды алуда капиталистердің қажеттілігі келесіде көрінеді:
жоғары дамыған елдердің кәсіпорындарындағы кеңейтілген қайта өндіруді
қамтамасыз етудегі заемдық құралдар үлесінің едәуір көбею беталысы күшейеді
(өндірісті кеңейтуге қажет құралдардың 45 бөлігі шеттен тартылған
ақшалармен қамтамасыз етіледі).
Ссудалық капитал өндірістік капиталдың жекеленген бөлігі ретінде
көрінеді. Ол айналым сферасында әрекет етіп, қосымша құнның бөлінуінде
қатысады. Ссудалық капиталдың мәні мен табиғатын анықтау үшін К.Маркс
Капиталының ІІІ томының жиырма бірінші тарауын зерттеу қажет.
Ссудалық капитал – бұл ссудалық пайыз түрінде қосымша құнның бөлігін
алу мақсатында капитал иесінің басқа капиталистке (өндірістік, сауда)
уақытша қолдануға беретін ақшалай капиталы[ii]. Бұл капиталдың және оның
қозғалысының пайда болуы өнеркәсіптік капиталмен тығыз байланысты. Бірақ
егер өнеркәсіптік капитал бір уақытта үш функционалды нысанда бар болса -
өндірістік, ақшалай және тауарлы, ссудалық капитал әрқашан ақшалай түрде
болады. Өзінің қозғалысын А – А’ формуласы бойынша жүзеге асырады.
Ссудалық капиталдың қайнар көздері амортизациялық аударымдар, айналым
капиталының бір бөлігі, капиталистік қоғамның барлық таптары мен жіктерінің
жинақтау мен қорлануға арналған қосымша құн бөлігі болып табылады. Орта тап
тұрғындардың құралдары банкпен қатар кредиттік операцияларды жүзеге
асыратын сақтандыру қоғамдары, жинақ кассаларында жұмылдырылады. Ұсақ
сомалар бір-бірінен бөлек ақшалай капитал ретінде қызмет ете алмайды, олар
үлкен сомаға бірігіп барып, ақшаның күшін қалыптастырады[iii]. Қаржы-несие
кеңселері көмегімен бұл сомалар капитал ретінде қолданылады, бірақ
өздерінің иелеріне капитал ретінде қызмет етпейді.
Бұл сұрақты қарастырғанда ссудалық капиталдың басқалардан
(өнеркәсіптік, саудалық) негізгі айырмашылығын айыру өте маңызды. Оның
айырмашылығы келесіде: пайыз әкелетін капитал – бұл функция ретіндегі
капиталға қарсы қойылған меншік ретіндегі капитал[iv]. Капитал иесі өз
ақшасын іске салмайды, ол оны уақытша қолдануға саудалық немесе
өнеркәсіптік капиталистке береді. Біраз уақыттан соң ол өзінің ақшасын
қайтарып алады, оған қоса пайызын да. Бұл жағдайда капитал-меншіктің
капитал-функциясынан бөлінуі жүзеге асады, бұл тек капиталистер арасында
қарым-қатынасты білдіретін капиталдың зат ретіндегі қызметін теріске
шығарады. Экономикалық категория ретіндегі ссудалық (қарыздық) капиталдың
негізгі ерекшелігі – оның пайыз түрінде пайда әкелетін ерекше қасиетін
жүзеге асыру мақсатында капиталды уақытша қолданысқа беру болып табылады.
Ақша потенциалды капитал ретінде өзгеше тауарға айналады. Кез келген тауар
сияқты ақша да басқа тұлғаға бөтенсінуі мүмкін. Дегенмен, кәдімгі тауарды
сатудан айырмашылығы мұнда ссуда орын алады, ол белгілі бір мерзімге
бөтенсініп, белгілі бір пайызбен қайта келеді.
Тауар ретіндегі ссудалық капитал құнына келетін болсақ, оның құны
ссудалық пайыз болып табылады. Ссудалық пайыздың нысаны мен мәні К.Маркстің
Капитал кітабының ІІІ томының жиырма екінші және жиырма үшінші тарауында
мазмұндалған. Ссудалық пайыз қарыздық капиталдың құнын көрсетпейді, ол оның
тұтыну құны, яғни пайда әкелу қасиеті. Қызмет еткен капиталистер ссудаға
алған капиталды өндірісте, саудада қолдана отырып, орташа табысты алады.
Пайданың бір бөлігін берген қарызға төлем ретінде – пайызды ссудалық
капиталистерге береді. Табыстың басқа бөлігін өзінде қалдырады. Бұл табыс
бөлігі кәсіпкерлік пайда деп аталады. Осылайша екі капиталист те
жұмысшыларды бірігіп қанайды, жұмысшылармен қалыптастырған қосымша құнды
өзара бөлісіп алады. Бірақ олардың арасында қосымша құнның үлкен бөлігі
үшін күрес пайда болады. Сондықтан кез келген капиталист пайыз деңгейімен
есептеседі. Жерді немесе бағалы қағаздарды сатып алу кезінде капиталист
ссудалық пайыз деңгейіне бағдарланады, онымен өзінің кәсіпкелік табыс,
рента, дивиденд немесе пайыз түріндегі табысын салыстырып отырады.
Қарыздық пайыз нормасы ссудалық капиталға алынған жылдық табыс
сомасының ссудаға берілген капиталдың көлеміне қатынасымен анықталады. Ол
пайданың орташа нормасының бөлігін құрайды, сондықтан одан төмен болуы
тиіс. Пайыз көлемі капиталистік циклдің фазаларына байланысты өзгереді. Ең
жоғарғысы – дағдарыс кезеңінде, ең төменгісі – күйзеліс фазасында болады.
Қорыта келгенде, пайыз көлемі қарыз капиталына сұранысымен және оның
ұсынысымен анықталады. Ол пайданың орташа нормасының төмендеуі бағытымен
шартталған төмендеу бағытына (тенденциясына) ие болады.
Капиталистік кредит – бұл қарыз капиталы қозғалысының нақты нысаны.
Оның нысандары әртүрлі болып келеді. Кредиттің негізгі ұйымдық-экономикалық
формалары – банктік және коммерциялық.
Коммерциялық кредит бұл – тауарларды қарызға беру. Ол өнімді сатып
алушының өнімді алғаннан кейін дереу ақшаны төлей алмайтын кезде пайда
болады. Бұл жағдайда айналыс құралы ретінде – вексель шығады. Яғни, вексель
– бұл вексельде көрсетілген мерзім ішінде бір тұлғаның белгілі бір соманы
басқа бір тұлғаға төлеуін куәландыратын жазбаша міндеттемесі. Вексель –
кредиттік ақшаның бір түрі болып табылады. Ол айналыса алады, яғни, бір
капиталистен басқа капиталистке ауыса алады.
Банктік кредит – капиталистердің, банктердің және басқа да несие
мекемелерімен ақшалай ссудалар түрінде кәсіпкерлерге беретін несиесі. Бұл
жерде қарыз алушы ретінде қызмет етуші капиталист шығады, ал кредитор –
ақшалы капиталист. Коммерциялық кредитке қарағанда бұл кредит анағұрлым
үлкен көлемде, ұзақ мерзімге және әр кәсіпкерге берілуі мүмкін. Бірақ
өзінің табиғаты мен мәні жағынан бұл екі кредит түрі бірдей.
Кредиттік жүйенің дамуымен өндірістік капитал банктік капиталмен
бірігеді. Банктік кредитте кредиттің монополизациясы басталады, яғни ірі
банктерде ссудалық капиталдың шоғырлануы орын алады. Өндіріс пен банктердің
қосылуы нәтижесінде кредит те іріленеді. Кредит көлемін ұлғайту, оларды
қолдану мерзімінің ұзартылуы банктік капиталдың өндірістік капиталмен
бірігуін күшейтеді.
Кредиттік қатынастардың сферасында кредиттің басқа да түрлері таралған:
а) тұтыну несиесі (жекелеген тұлғаларға бөлшек сауда дүкендері арқылы
тауарларды қарызға сату, тұтыну мақсаттарына банктердің беретін ссудалары);
б) ипотекалық кредит (кепілге жылжымайтын мүлікті қоя отырып – жер,
ғимарат, ұзақ мерзімге берілетін кредит);
в) шаруашылықаралық (кәсіпорындардың, ұйымдардың бір-біріне акция,
облигация және басқа да бағалы қағаздарды беру үшін шығару);
г) мемлекеттік кредит (кәсіпкерлермен, тұрғылықты халықпен сатып
алынатын мемлекеттік займдардың облигацияларын шығару);
д) халықаралық кредит (жеке капиталистермен немесе мемлекетпен шетел
капиталистеріне немесе мемлекетке беретін кредит)[v]. Дамушы елдерге жоғары
дамыған капиталистік мемлекеттердің берген кредиттері олардың кредитор-
елдерге саяси және экономикалық тәуелділігіне әкеледі.
Кредит арқылы шаруашылық салалары арасында капиталдың бөлінуі,
өндірістің шоғырлануы мен орталықтандырылуының жеделдетілуі жүзеге асады.
Кредиттік қатынастар жайлы біраз мағлұмат алған соң кредиттің белгілі
бір түріне тоқталып, қарастыру керек. Кредиттердің ішінен ипотекалық
кредитті жіті зерттеп талдайық.
1-кесте. Кредит функциялары
1.2 Ипотекалық кредит – ссудалық капитал қозғалысының нысаны ретінде
Әр түрлі елдердің дамуының әлемдік тәжірибесі көрсеткендей, барлық
елдер әртүрлі мөлшерде дағдарысқа ұшырап, экономикалық қиындықтарды басынан
өткізді. Барлық кездерде тұрғылықты халықтың төлемқабілетті сұранысын
көтеретін ең өміршең экономикалық механизм болып, сезімді пайданы әкелетін,
жылжымайтын мүлік рыногын дамытатын, яғни экономиканы дағдарыстан шығаратын
механизм табылады. Бұрын да, қазіргі кезде де капитал тартудың осындай
тиімді тетігі – ипотека болып табылады. Ипотека – бұл бізге дамыған
капитализм елдерінен келген жаңа сөз емес. Ипотекалық кредиттеу тарихының
тамырлары өркениеттің терең түбіне таралады. Ипотека алғаш рет б.э.д. VI
ғасырда Грецияда дами бастады. Сол кезде займ беруші өзінің қарыз
қайтарушысынан өзінің займын кепілдендіру үшін жер учаскесін қабылдайды:
қарызгердің жер тілімінің шекарасында бағана қойылған болатын, онда
берілген жердің белгілі бір сомаға және белгілі бір мерзімге кепілге
алынғаны туралы жазылған. Бұл бағана гректің сөзімен ипотека (hypotheke)
деп аталды, ол тіреуіш дегенді білдіреді. Ежелгі римдіктер ипотекалық
кредиттеу институтын грек колонияларынан алды, содан кейін ипотека
институтының жаңа дамуы Рим империясында жалғасады. Б.э. І ғасырында жеке
тұлғаларға мүлікті кепілге алып, несиелерді беретін ипотекалық институттар
пайда болды. Император Антоний Пияның (Б.э. ІІғ.) басқаруы кезінде
ипотекалық банктер үшін ерекше заңнама шығарылған болатын. Сол кезде-ақ 50
шақты банк, 800-ден аса қарыздық және айырбас кеңселері жұмыс істеді. Бірте-
бірте ипотека ортағасырлық Европаның заңнамасына ене бастады. Германияда ол
XIV ғ. ерте емес, Францияда – XVI ғ. аяғында пайда болды. Бұл ипотека
дамуының екінші ағыны болатын. Сол кезде кредиттеудің арқасында итальяндық
Медичи және неміс Вейзер банкирлері өзінің байлығын жасады. Тәуекел
дәрежесі екі жақ үшін де минимумға теңестірілген несие қатынастарының
осындай нысаны дағдарысқа дейінгі Ресейдің территориясында да болды.
Ипотека туралы сөз қозғағанда әр уақытта Америка, оның тек азаматтардың
пәтер мәселесін шешуде ғана емес, сонымен қатар өз кезегінде ипотекалық
жүйенің қалыптасуында елді терең экономикалық дағдарыстан шығарған 60
жылдық тәжірибесі ойға келеді. Бүгінгі күні Американың орта табы қаланып
бітті деп айтуға болады, ипотекалық кредиттеу төмен табыс алатын тұрғындар
жігіне тарала бастады. АҚШ экономикасын 1920-1933 ж.ж. терең экономикалық
дағдарыстан тұрғын үйді инвестициялау аумағындағы реформаларды жүргізу
арқылы шығару тәжірибесі өте қызықты. Бұл ұзаққа созылған дағдарыс
жағдайынан неғұрлым қысқа мерзімде тұрақты және жоғары дамыған экономикаға
өтуіне мүмкіндік берді. Ипотекалық кредиттеу КСРО-ң құлауынан кейін бұрынғы
кеңестік республикалар территориясында да белсенді дамуда.
Ипотекалық несие дегеніміз – бұл қозғалмайтын мүліктерді (тұрғын үйді,
өндіріс ғимараттарын, жерді және т.с.с.) кепілге алып, ұзақ мерзімге
берілетін несие. Ипотекалық несие жеке тұлғаларды несиелеудің бір түрі
болып табылады. Ипотекалық несиенің экономикалық мағынасы жағынан – бұл
банктен немесе басқа да қаржы ұйымдарынан ссуда алу мақсатымен жылжымайтын
мүлік кепілінің алуан түрлілігі болып табылады. Қарапайым тілмен айтатын
болсақ, ипотека дегеніміз – бұл қарыз ақшаға үй сатып алу. Жылжымайтын
мүлік рыногына қатысты ипотекалық кредиттеу осы сферадағы ең ірі
қайшылықтардың бірі – жылжымайтын мүлік объектілерінің жоғары құны мен
жылжымайтын мүлікті ықтимал тұтынушылардың ағымдағы табыстары деңгейі
арасындағы қайщылықты шешу мақсатында қолданылатын механизм.
Тұтынушы үшін ипотекалық кредиттеу – тұрғын үйге деген қажеттілік пен
табыс деңгейі арасындағы қайшылықты шешу әдісі. Жылжымайтын мүлік
рыногындағы кәсіпқойлар үшін ипотекалық кредиттеу – рыноктағы сұранысты
кеңейту механизмі. Қаржы рыногы үшін ол табыс пен тәуекелдің тұрақты
қайшылығын шешу тәсілі. Ипотекалық кредиттеуді дамытудың негізгі принципі –
ипотекалық кредиттеу механизмдері оның қаржылық рыноктағы бәсеке
қабілеттілігін қамтамасыз етуге тиіс.
2002 жылғы 1 қыркүйектегі Жылжымайтын мүлік ипотекасы туралы
Қазақстан Республикасының заңына сәйкес ипотекалық несие дегеніміз –
кепілге берілген жылжымайтын мүлік немесе ондағы үлесі кепіл берушінің
немесе үшінші тұлғаның иелігі мен пайдалануында қалатын кепіл түрі.
Жылжымайтын мүлік – жер учаскелері, сондай-ақ үйлер, ғимараттар және жермен
берік байланыстағы өзге де мүліктер, яғни ауыстырылуы олардың мақсатына
шектен тыс зиян келтірусіз мүмкін болмайтын объектілер.
Ұлы ғалым Дж. М. Кейнстің пікірінше, жинақтар нарықтық пайыздық
мөлшерлеме деңгейінің қызметі емес, жинақ деңгейі субъектілер табысының
деңгейіне байланысты болып келеді[vi]. Қарыз алушылар арасында бәсеке
туғызу мақсаты бір-бірінен өзгеше ипотекалық типтерді ерекшелейді. Ондай
ерекшеліктерге мыналар жатады:
• Ипотекалық несиелеу мерзімінің ұзақтығы;
• Берешекті қайтару мен проценттерді төлеу тәртібі, негізгі берешектің
қайтарымы мен проценттерді төлеудің қабылданған кестесіне байланысты
ипотекалық несиелер екі базалық типке шоғырланады: 1) проценттерді де
несиенің негізгі сомасын да бірден толықтай төлеу; 2) берешекті кезең-
кезеңімен бөлшектеп төлеу (аннуитет).
Ипотека термині көбіне АҚШ, Канада, Ұлыбритания, Франция елдерінде көп
дамыған. Мысалы, АҚШ-та қазіргі заманда жылына жалпы сомасы 3-4 млрд.
долларға 5 млн.-нан астам ипотекалық мәміле жасалады. 1934 жылы құрылған
Федералдық тұрғын үй әкімшілігі жергілікті халықтың табысы аса жоғары емес
топтары үшін тиісті үкіметтік бағдарламалар әзірлеп отырады. Ұлыбританияда
ипотекалық несиелер көлемі – жылдық ЖІӨ-нің 60%, Германияда ЖІӨ-нің 50%-дан
астамын құрайды.
Ипотекалық несиенің қағидалары:
• Меншік құқығын шектеу шартында борышқордың қолында мүліктің қалуы;
• Кепіл үлесінің түрінде ссудалар мөлшерінің анықталуы;
• Сол сияқты мүлікті үстеме ипотекалық ссудаға кепілге алу;
• Сақтандыру есебі бойынша несие беру.
Әр жеке тұлға алдын ала төлем қабілетін тексеруден өткен жағдайда оған
мынадай жеңілдіктер жасалады:
• Егер де несиегер алғашқы жарнаны салмау мақсатында қосымша жылжымайтын
мүлікті өткізген жағдайда, ипотекалық тұрғын үйге несие алудың алғашқы
жарнасы болмаған жағдайда несие алу мүмкіндігі.
• Азаматтық-құқықтық жауапкершілігі сақтандырылған жағдайда, 85%-ға
дейінгі мөлшерде несие алу мүмкіндігі берілуі.
• Егер де Қазақстанның ипотекалық кредиттерге кепілдік беру қоры АҚ-мен
сақтандыру шартын жасаған жағдайда, алатын үйдің құнының 90%-ға дейінгі
мөлшерде несие алу мүмкіндігі берілуі.
• Егер де несиегердің табысы жетпеген жағдайда, қосымша несиегерді немесе
кепілшіні, жеке тұлға әрі заңды тұлға ретінде де тарту мүмкіндігі
беріледі.
Серіктес банкте алдын ала төлем қабілетін тексеруден өткеннен кейін
ипотекалық тұрғын үй несиелерін алудың сомасын белгілейді және несиегерге
өзінің талаптарына сай келетін әрі болашақ борышын өтеуді ескеріп ай
сайынғы шығыстарын жоспарлауға, нарыққа арналған жылжымайтын мүлікті
таңдауына мүмкіндік береді. Несиегер алдын ала төлем қабілетін тексеру
рәсімдері өткеннен кейін, серіктес банктің қызметкері қарау үшін және
банктің кредит комитетінің ипотекалық тұрғын үй несиесін беру шешімін
қабылдау үшін қажетті құжаттардың тізбелерін ұсынады, бірақ несиегер
банктің алдын ала төлем қабілетін тексеруді ипотекалық тұрғын үй несиесін
беруге кепілдік бермейді.
Ипотекалық кредиттеу елдің экономикалық және әлеуметтік даму факторы
ретінде көрінеді. Оның ел үшін мәні елдің экономикалық дағдарыстан шығу
кезеңінде ерекше байқалады. Жиынтық өндіріс үнемі өсуі үшін жиынтық
табыстан шығатын жинақтың бір бөлігі инвестиция арқылы өндірістің дамуына
бағытталуы тиіс. Сонда ғана экономикалық көрсеткіштерді өсірудің тізбекті
реакциясы пайда болуы мүмкін.
Аса маңызды мәселелердің бірі – материалды активтердің қолма қол және
депозиттік құралдарға, бағалы қағаздарға айналу мәселесі болып табылады.
Осындай айырбастың маңызы ерекше механизмі жылжымайтын мүлік түсінігіне
кіретін капитал үшін ипотека және де жылжымайтын мүліктің шекарадан өте
алмау қасиеті болып табылады. Ипотека тек қана тұрғын үй мәселесін шешудің
маңызды механизмі емес, сонымен қатар инвестициялық ахуалды жақсарту
механизмі, ақша массасын реттеу, тұтастай экономикалық-әлеуметтік процесті
жақсартудың механизмі болып табылады. Рузвельттің жаңа бағыты үй иелерін
кредиттеудің дамуынан басталуы кездейсоқ емес. Осылай тек АҚШ-та ғана емес,
басқа да елдерде экономиканы сауықтыру ипотекалық кредиттеудің дамуымен
қоса жүрді. Ипотекалық бизнестің дамуы экономиканың нақты секторының
дамуына оң әсер етеді. Ипотека салынған үйлерді жүзеге асыруға көмектеседі,
ал құрылыстың өсуі құрылыс материалдарының өндірісін, құрылыс және жол
машинасын жасау, ағаш өңдеу және жиһаз өндіруді, т.б. жандандырады.
Өнеркәсіптік ипотекалық кредиттеу өнімнің бәсекеқабілеттілігін және сапасын
көтеруге әкелетін өндірісті модернизациялауға мүмкіндік береді. Осының бәрі
елдің экономикалық мүмкіндігінің артуына әкеледі. Ипотекалық кредиттеудің
дамуы әлеуметтік тұрақсыздықты жеңуде оң әсер етеді, жұмысбастылық (құрылыс
және т.б. салалардағы қосымша жұмыс орындары) және халықтың тұрғын үйге
қажеттілігін қанағттандыруға көмектеседі. Сонымен қатар ипотека елдің
банктік жүйесінің қызметінің тұрақтылығы мен тиімділігін көтеруде үлкен
мәнге ие. Банктер үшін қамсыздандырылған несиелер анағұрлым қауіпсіз
(бланктік несиемен салыстырғанда), өйткені несие қайтарылмаған жағдайда
банк кепілді жүзеге асырып, өз құралдарын қайтарып алады (әрине, ипотека
жағдайында бұл үшін жылжымайтын мүлікті дұрыс бағалау және жылжымайтын
мүліктің дамыған рыногы қажет). Сонымен қатар, ипотекалық кредиттеу
кезіндегі тәуекелдің төмендеуіне ссудалардың мақсатты сипаты себеп болды.
Көбінесе коммерциялық банктердің ағымдағы кредиттік операциялармен
салыстырғанда жылжымайтын мүлікпен байланысты операциялардың тәуекелі
неғұрлым төмен болады. Ипотекалық кредиттеу банктік қызметтің сөзсіз
болашақ бағыты. Ипотекалық банк салыстырмалы тұрақты және рентабельді
экономикалық институт болып табылады. Сондықтан банктік жүйеде осындай
сенімді банктер неғұрлым көп болса, соғұрлым тұтас экономикалық жүйеде
олардың қызметі тұрақты және тиімді болып келеді. Әдетте ипотекалық банктер
ұлттық дәрежеде ассоциацияларға бірігеді. Ипотекалық банктер ассоциациясы
шеңберінде салымдарды кепілдендіретін және ипотекалық банктерде орналасқан
қосымша резервтерді қалыптастыру банктік жүйені нығайтады. Ипотекалық
кредиттеу жүйесінің тағы бір әсер ететін маңызды жағы ссудалардың екінші
рыноктың қызмет етуімен байланысты банк жүйесінің тұрақтылығына әсері. Бұл
рынок капиталдың экономиканың анағұрлым рентабельді сферасына құйылуына
әкеледі (банктік капиталдың диверсификациясы), сонымен қатар ел ауқымындағы
капиталдың біртұтас бағасының қалыптасуына әкелетін әртүрлі географиялық
аймақтардағы пайыздық қойылымдар арасындағы айырмашылықты азайтады.
Сондықтан Қазақстан Республикасының қазіргі даму сатысында ипотекалық
кредиттеу жүйесінің дамуына тиісті көңіл бөлу керек. Өйткені бұл жүйенің
дамуы – Қазақстандағы рыноктық қатынастардың дамуындағы келесі қадам болып
табылады. Осылайша, ел экономикасы үшін ипотеканың мәні келесіде көрінеді:
← Экономиканы сауықтырудың маңызды факторы – шаруашылық айналымға
кепілпұл механизмі арқылы, салынған бағалы қағаздардың екінші рыногы
арқылы жылжымайтын мүлік түрінде капитал тарту;
← Жылжымайтын мүлік рыногы ақшалай құралдардың көп бөлігін
байланыстырады, яғни маңызды антиинфляциялық фактор болып табылады.
Мысалы, АҚШ-та орташа американдықтың табысының 25 %-ы жылжымайтын мүлік
бойынша қарызын төлеуге кетеді.
← Тұрғындардың жылжымайтын мүлікке қосылған ақшалай құралдары шетелге
кетпей (мысалы, импорттық тұтыну тауарларын сатып алу арқылы шетел
өндірушілерін қаржыландырмай), ауылдың, қаланың, жергілікті құрылыс
кешенінің дамуына, жұмыс орындарын қалыптастыру мен сүйемелдеуге
салынады.
← Банктер жұмысына кепілпұлға кредиттеу технологиясын игеруде, әсіресе,
жылжымайтын мүлікті кепіліне беруде, әлемде кредиттердің
қайтарымдылығын қамтамасыз ететін жалпы қабылданған жүйесіне қадам
жасауға мүмкіндік береді.
Ипотека сферасында келесі терминдер қолданылады:
Ипотекалық несие – банктер жылжымайтын мүлікке кепілхатпен беретін ұзақ
мерзімді несие. Бұған меншік құқығы, мүліктің өзі заемшының пайдалануында
болса да, несие беру кезінде кредиторға ауысады.
Заем алушылардың андеррайтингі – банктердің ішкі ережелеріне сәйкес
заемшылар кандидатураларын іріктеуге, олардың төлем қабілеттілігін
айқындауға бағытталған іс-шаралар кешені.
Аннуитет – кредитті әр ай сайын бірдей бөліктермен өтеу.
Скоринг – бұл нақты потенциалды заемшының кредитті мерзімінде қайтару
ықтималдылығының қаншалықты үлкен екендігін банктің бұрынғы клиенттердің
кредиттік тарихы (жағдайы) негізінде анықтайтын математикалық немесе
статистикалық моделі.
Заемшылар – Қазақстан Республикасының несие шарттары жасалатын жеке
тұлға-резиденттері, оның шарттары бойынша алынған несие ресурстары жеке
тұлғаның несиелік шарттар жөніндегі міндеттемелерін тиісінше орындауын
қамтамасыз ету ретінде кепілге берілетін үйді сатып алу үшін пайдаланылады.
Кредитор – жеке тұлғаға үй сатып алу мақсатына несие беретін банк.
Қосалқы заемшы – несие шарты бойынша берілетін ипотекалық несие бойынша
заемшының міндеттемелерін орындауға ортақ жауап беруші ретінде іс-қимыл
жасайтын заемшы отбасының мүшесі (жұбайы, ата-аналары, кәмелет жасындағы
балалары).
Кепіл беруші – несие шарты бойынша үй сатып алу мақсатында алынған
міндеттемелерін қамтамасыз ету үшін ипотека туралы шарт бойынша тұрғын
жайды кепілге беруші жеке тұлға.
Кепіл ұстаушы – тұрғын үй ипотекасы туралы шартқа орай заемшы несие
туралы шарт бойынша міндеттемелерін орындамаған жағдайда кепілге салынған
жайдың құнынан кепіл берушінің басқа кредиторлардың алдында басымырақ
қанағаттандыру құқығын иеленетін банк.
Үйді сатушы – жеке үйін немесе басқа жеке тұлға мен заңды тұлғаға
тиесілі үйді олардың тапсыруы бойынша сататын жеке тұлға және заңды тұлға.
Сақтандыру ұйымы – Қазақстан Республикасы Ұлттық Банкінің лицензиясы
негізінде мүліктік сақтандыруды, заемшының өмірі мен еңбекке қабілеттілігін
сақтандыруды және ипотекалық рынокқа қатысушылардың азаматтық-құқықтық
жауапкершілігін сақтандыруды жүзеге асыратын заңды тұлға.
Кепілхат пулы – біртектес сипаты бар кепілхаттар тобы (әдетте, кепілге
салынған жылжымайтын мүліктің белгілі бір түрі, бірдей мерзімдер мен
пайыздық ставкалар). Инвесторлар қайталама рынокта осындай пулдарға
қатысуды немесе олар қамтамасыз еткен бағалы қағаздарды сатып алады.
Ипотекалық инвесторлар – таза пайда алу мақсатымен ипотекалық бағалы
қағаздарды сатып алушы заңды және жеке тұлғалар. Ипотекалық инвесторлар
бағалы қағаздарды тікелей ипотекалық кредиторлардан немесе ипотека
агенттігінен сатып алады. Мысалы, институционалдық инвесторлар – зейнетақы
қорлары, сақтандыру компаниялары және т.б.
Ипотекалық облигация – жылжымайтын мүліктің қамтамасыз етілуімен
шығарылатын және тұрақты пайыз әкелетін ұзақ мерзімді бағалы қағаздар.
Жоғарыда айтылғанның барлығы Қазақстанда ипотека дамуының объективті
қажеттілігін негіздейді. Ипотека - отандық қаржы рыногын дамытудың құралы.
1.3 Қазақстан Республикасында ипотекалық кредиттің пайда болуының
алғышарттары
Әлемде қабылданған тұрғын үй құрылысын ұзақ мерзімді қаржыландырудың
негізгі бағыты – ипотекалық несие беру болып табылады. Сондықтан да
Қазақстан үшін тұрғын үй саясатының басым бағыттарының бірі – ипотекалық
несие беру жүйесін қалыптастыру болып табылады.
Тұрғын үйді қаржыландырудың дәстүрлі кеңестік жүйесі тұтас алғанда,
жүргізілген тұрғын үй саясатына сәйкес болды және мемлекеттік тұрғын үй
салуға арналған бюджеттік ресурстарды орталықтандырылған бөлу және оны
тұрғын үй жағдайын жақсарту үшін кезекте тұрған азаматтарға тегін беру
болып табылады.
Қазақстанда экономикалық өзгерістердің басынан бастап, өзінің
маңыздылығына қарамастан тұрғын үй реформасы өте баяу қарқынмен
жүргізілуде.
Қазақстанда тұрғын үй саласында нарықтық қатынастарды қалыптастыру 1991
жылы Мемлекет иелігінен алу және жекешелендіру туралы, Жеке меншік
туралы заңдар қабылданғаннан кейін басталды. Кейінірек кепілдік,
инвестициялық қызмет туралы заңнамалық кесімдер қабылданды жаңа Азаматтық
кодекс ~К941000 ~К990409, Жылжымайтын мүліктің ипотекасы туралы,
Жылжымайтын мүлікке құқықты Мемлекеттік тіркеу және олармен мәміле жасау
туралы заң күші бар Қазақстан Республикасы Президентінің Жарлықтары,
Тұрғын үй қатынастары туралы Қазақстан Республикасының Заңы күшіне
енгізілді, купондық жекешелендіру туралы ереже әзірленді және т.б. Сөйтіп,
тұрғын үй саласында нарықтық қатынастарды қалыптастыруға арналған
заңнамалық база жасалған болатын.
Сонымен қатар, жаңадан салынған тұрғын үйге халықтың көпшілік бөлігінің
төлем сұранысының жеткілікті түрде жоғары болмауынан, сондай-ақ дайын
тұрғын үйді алуға несиелердің болмауынан реформаның алғашқы жылдарында
дайын тұрған үй рыногында халықтың төлем жасау қабілеті үшін қолқа
көрсетуге қажетті несиелік-қаржылық тетігімен қамтамасыз етілмеді.
1993 жылы тұрғын үй реформасында маңызды қадам жасалды. Қазақстан
Республикасы Президентінің №1344 Жарлығымен Жаңа тұрғын үй саясатының
мемлекеттік бағдарламасы және оны іске асыру механизмі қабылданды. Онда
мемлекеттің тұрғын үй саясаты саласында бірқатар аса маңызды стратегиялық
қадам жасау көзделген: тұрғын үй саласына қатысы бар құқықтық нормалар
жүйесіне қажетті өзгерістер мен толықтырулар енгізу; тұрғын үй құрылысын
қаржыландыру және тұрғын үй-коммуналдық шаруашылық жүйелерін реформалау;
монополиясыздандыру; тұрғын үй құрылысының құнын төмендету және халық үшін
оны арзандату жөнінде шаралар кешенін әзірлеу; осы процеске азаматтар мен
заңды тұлғалардың барынша көп санын тарту мақсатында тұрғын үй салу және
пайдалану процесіне қатысушыларға жеңілдіктер жүйесін енгізу; тұрғын үй
саласында жалға алу секторын кеңейту жөніндегі шараларды жүзеге асыру,
құрылыс индустриясының базасын жаңғырту; тұрғын үй құрылысына арналған жер
учаскелерін бөлу мен тіркеудің оңайлатылған рәсімдерін әзірлеу; тұрғын үй
салынатын аудандарда әлеуметтік, экономикалық және көліктік
инфрақұрылымдарды кешенді дамыту; мемлекеттің тұрғын үй саясатын жүзеге
асыру үшін тиімді ұйымдастыру құрылымын құру; тұрғын үй және жылжымайтын
мүліктің рыногын тұтас дамыту.
Атап өтілген жарлықта жарияланған стратегиялық міндеттердің едәуір
бөлігі бүгінгі күнге дейін іске аспағанына қарамастан, бұл құжат тұрғын үй
проблемасының мемлекет үшін маңызды екенін және тұрғын үй саясатының
мемлекет қызметінің басым бағыттарының қатарына кіретінін көрсетеді. Бұл
дайын тұрғын үй секторын бұдан әрі реформалау және оны қаржыландыру
жүйелерін талдау үшін өте маңызды.
Сонымен қатар, республикада бірнеше жылдардан бері қолда бар тұрғын үй
қорынан тұрғын үй беру көлемі шамамен 0,5%-ды құрайды және ескірген,
авариялық үй құрылысының көлеміне теңестіріледі. Осындай қарқынмен тұрғын
үй қорын жаңарту жағдайында оның біржола тозуының нақты қаупі бар және
егер, үй-жайдың көпшілік бөлігі сейсмикалық қауіпті аймақтарда орналасқанын
ескеретін болсақ, онда тұрғын үй құрылысындағы мұндай саясаттың зардаптары
апатты болуы мүмкін. Құрылыс саласында инвестициялық белсенділіктің
төмендеуі көптеген мердігерлік ұйымдардың экономикалық жағдайына ауыр әсер
етті. Нәтижесінде, құрылыс секторында жұмыс істейтіндердің саны қысқара
бастады. Мұндай жағдайда құрылыс секторына бюджеттен тыс қаражатты тартудың
жаңа тетіктерін нақты жіберудің маңыздылығы бірнеше есе артады, соның
ішінде тұрғын үй құрылысына ипотекалық несие беру есебінен, өйткені мұның
өзі құрылыс саласында құлдыраудың тоқтауына, жұмыспен қамту көрсеткіштерін
жақсартуға, әлеуметтік сипаттағы бірқатар проблемаларды шешуге шынында да
көмектесуі мүмкін.
Сұраным мен ұсынымның деңгейі мен құрылымының, сонымен қатар тұрғын үй
мүлкіне баға белгілеудің Қазақстанда бірқатар ерекшеліктері бар, мұны
ипотекалық несие беру рыногын қалыптастырудың болашағын бағалау кезінде
ескеру қажет. Республика бойынша тұтасымен тұрғын үйге сұраныс деңгейі өте
төмен. Бұл қалалардың басым көпшілігі мен бүкіл ауылдық мекендерге қатысты.
Жылжымайтын мүлкіне азды-көпті сұраным қалыптасқан бірден-бір орталықтар,
екі бас қала – Алматы мен Астана қалалары болып табылады. Себебі, оларда
бұрынғыдай республиканың бизнес таңдаулылары ғана емес, сонымен бірге
шенеуніктердің көп мөлшеріне қоса шетелдіктер жиналған, сондай-ақ бұған
өнеркәсіп саласының негізінен жұмыс істеп тұрған өндіруші және қайта
өңдеуші кәсіпорындары шоғырланған кейбір қалалар енеді.
Сұранысқа әсер етуші факторлардың бірі ретінде бюджеттік шек қою және
атап айтқанда, отбасының табысы алға шықты. Қазақстандағы отбасы табысының
орташа деңгейі көршілес елдердің көрсеткіштерінен асып түскенімен төмен
деңгейде қалып отыр. Халықтың тұрғын үйге сұранымы көпшілік жағдайда
демографиялық көрсеткіштермен айқындалады, олар, жаңа отбасының құрылу
қарқыны көші-қон деңгейі, күрделі үй шаруашылығының саны және т.б.
1997 жылы бас қаланы Алматыдан Астанаға көшіру сұранысқа, ал сонымен
бірге жылжымайтын мүліктің бағасына да елеулі өзгеріс алып келді. Алматыдан
халықтың біразының кетуіне орай жылжымайтын мүліктің, тұрғын үйдің де,
коммерциялық мүліктің де бағасы соңғы екі жылдың ішінде долларлық баламада
шамамен 10-15%-ға төмендеді. Қазіргі уақытта тұрғын үйге деген тапшылық
едәуір сезіліп отырған Астанада бағаның 1998 жылы аспандап секіруінен кейін
біршама түсті және Алматыға қарағанда баға 20-30% төмен деңгейде
тұрақтанды.
Егер облыс орталықтарындағы жағдайды қарайтын болсақ, онда ... жалғасы
Сіз бұл жұмысты біздің қосымшамыз арқылы толығымен тегін көре аласыз.
Ұқсас жұмыстар
Пәндер
- Іс жүргізу
- Автоматтандыру, Техника
- Алғашқы әскери дайындық
- Астрономия
- Ауыл шаруашылығы
- Банк ісі
- Бизнесті бағалау
- Биология
- Бухгалтерлік іс
- Валеология
- Ветеринария
- География
- Геология, Геофизика, Геодезия
- Дін
- Ет, сүт, шарап өнімдері
- Жалпы тарих
- Жер кадастрі, Жылжымайтын мүлік
- Журналистика
- Информатика
- Кеден ісі
- Маркетинг
- Математика, Геометрия
- Медицина
- Мемлекеттік басқару
- Менеджмент
- Мұнай, Газ
- Мұрағат ісі
- Мәдениеттану
- ОБЖ (Основы безопасности жизнедеятельности)
- Педагогика
- Полиграфия
- Психология
- Салық
- Саясаттану
- Сақтандыру
- Сертификаттау, стандарттау
- Социология, Демография
- Спорт
- Статистика
- Тілтану, Филология
- Тарихи тұлғалар
- Тау-кен ісі
- Транспорт
- Туризм
- Физика
- Философия
- Халықаралық қатынастар
- Химия
- Экология, Қоршаған ортаны қорғау
- Экономика
- Экономикалық география
- Электротехника
- Қазақстан тарихы
- Қаржы
- Құрылыс
- Құқық, Криминалистика
- Әдебиет
- Өнер, музыка
- Өнеркәсіп, Өндіріс
Қазақ тілінде жазылған рефераттар, курстық жұмыстар, дипломдық жұмыстар бойынша біздің қор #1 болып табылады.
Ақпарат
Қосымша
Email: info@stud.kz