Ипотекалық несиелеу және оның ерекшеліктері
КІРІСПЕ ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... .. 5
1 ИПОТЕКАЛЫҚ НЕСИЕЛЕНДІРУ ҰҒЫМЫ ЖӘНЕ ОНЫҢ ЕРЕКШЕЛІКТЕРІ ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... .. 7
1.1 Ипотекалық несилендіру жүйесінің экономикалық мәні мен ерекшеліктері ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ...
7
1.2 Ипотекалық несие жүйесіндегі кепілхат ұғымы мен оның сыныптамасы ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... .. 16
1.3. Ипотекалық несиелеудің несиелеудің шет елдік тәжірибесі ... ... ... ... 22
2 ҚАЗАҚСТАН РЕСПУБЛИКАСЫНДАҒЫ ИПОТЕКАЛЫҚ НЕСИЕЛЕУДІ ТАЛДАУ ЖҮРГІЗУ («АЛЬЯНС БАНК» АҚ ТӘЖІРИБЕСІНДЕ) ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ...
24
2.1 Қазіргі таңда Қазақстан Республикасының екінші деңгейлі банктеріндегі жеке тұлғаларды несиелеудің нарығын талдау ... ... ... ... .. 24
2.2 «Альянс банк» АҚ .да ипотекалық несиелеудің қазіргі кезеңдегі жағдайы мен түрлері ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... .. 34
2.3 «Альянс банк» АҚ ипотекалық несиелеу механизмі мен несиелік процесін ұйымдастыру ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... .
43
3 ҚАЗАҚСТАНДАҒЫ ИПОТЕКАЛЫҚ НЕСИЕ ЖҮЙЕСІНІҢ ДАМУ ПЕРСПЕКТИВАЛАРЫ ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... .
52
ҚОРЫТЫНДЫ ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... .. 55
ПАЙДАЛАНЫЛҒАН ӘДЕБИТТЕР ТІЗІМІ ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... 58
ҚОСЫМШАЛАР ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... . 61
1 ИПОТЕКАЛЫҚ НЕСИЕЛЕНДІРУ ҰҒЫМЫ ЖӘНЕ ОНЫҢ ЕРЕКШЕЛІКТЕРІ ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... .. 7
1.1 Ипотекалық несилендіру жүйесінің экономикалық мәні мен ерекшеліктері ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ...
7
1.2 Ипотекалық несие жүйесіндегі кепілхат ұғымы мен оның сыныптамасы ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... .. 16
1.3. Ипотекалық несиелеудің несиелеудің шет елдік тәжірибесі ... ... ... ... 22
2 ҚАЗАҚСТАН РЕСПУБЛИКАСЫНДАҒЫ ИПОТЕКАЛЫҚ НЕСИЕЛЕУДІ ТАЛДАУ ЖҮРГІЗУ («АЛЬЯНС БАНК» АҚ ТӘЖІРИБЕСІНДЕ) ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ...
24
2.1 Қазіргі таңда Қазақстан Республикасының екінші деңгейлі банктеріндегі жеке тұлғаларды несиелеудің нарығын талдау ... ... ... ... .. 24
2.2 «Альянс банк» АҚ .да ипотекалық несиелеудің қазіргі кезеңдегі жағдайы мен түрлері ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... .. 34
2.3 «Альянс банк» АҚ ипотекалық несиелеу механизмі мен несиелік процесін ұйымдастыру ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... .
43
3 ҚАЗАҚСТАНДАҒЫ ИПОТЕКАЛЫҚ НЕСИЕ ЖҮЙЕСІНІҢ ДАМУ ПЕРСПЕКТИВАЛАРЫ ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... .
52
ҚОРЫТЫНДЫ ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... .. 55
ПАЙДАЛАНЫЛҒАН ӘДЕБИТТЕР ТІЗІМІ ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... 58
ҚОСЫМШАЛАР ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... . 61
Коммерциялық банктің негізгі мақсаты — кең мағынадағы оның дамуы, яғни, коммерциялық кәсіпорын ретінде оның сандық жағынан дамуы және сапалы дамуы — қызмет етудің, тиімділігін көтеру, сонымен бірге банк акционерлері, клиенттері, қызметкерлері және банктік қадағалау органдарының мүдделерін қамтамасыз ету ұстанымы банктің әлеуметтік институт ретінде дамуы туралы болып табылады.Бұл дипломдық жұмыстың негізгі мақсаты Қазақстан Республикасындағы несие қатынастарының, несие жүйесінің, кейбір жаңа дамып келе жатқан несие операциялары түрлерінің қазіргі жағдайы мен даму болашағын ашып көрсету болды.
Коммерциялык банктердің клиенттеріне беретін қарызын біраз белгілерге байланысты топтастыруға болады:
- борышқордың типіне байланысты - кәсіпорынға, үкіметке және жергілікті үкімет органдарына, халыққа, басқа банктерге берілетін қарыз;
- пайдаланатын мерзіміне байланысты - қысқа мерзімді (1 жылға дейін), орта мерзімді (1 жылдан 5 жылға дейін), ұзақ мерзімді (5 жылдан жоғары);
- қызмет ету ортасына байланысты - өндіріс аясына берілген қарыз және айналыс аясына берілген қарыз;
- борышқордың қай салаға тиістілігіне қарай өнеркәсіпке, саудаға, ауыл шаруашылығына, транспортқа берілетін қарыз;
- қамтамасыз етілуі бойынша - кепілді, қорғаулы, қауіпсіз және қамтамасыз етілмеген (бланктік);
- өтеу тәсіліне қарай - бір уақытта және бөлік-бөлікпен өтелетін қарыз.
Несиені банктер несиелеудің мына негізгі принциптері (қағидалары) сақталғанда ғана береді: қамтамасыздық, қайтарылымдылық, мерзімділік, төлемділік және мақсаттылық.
Несиені өтеу және беруге байланысты, банктің сыйақы ставкаларының мөлшері олардың өзгерістеріне байланысты барлық сұрақтар құқықтың өз аралық міндеттемелерін және жан-жақты жауапкершіліктерді анықтайтын несиелік келісімдердегі қарыз алушылар мен банк арасындағы қорытындылар негізінде шешіледі.
Жеке тұлғаларға берілетін ипотекалық несиенің жалпы экономика үшін тиімділігі жоғары.
Несие - өндірістік күштерді ынталандырады, ғылыми – техникалық прогресстің негізінде өндірісті кеңейту үшін капитал көздерін қалыптастырады. Несие арқылы капитал мен ресурстардың ағымы жүзеге асырылады және жаңа құн қалыптасады.
Коммерциялык банктердің клиенттеріне беретін қарызын біраз белгілерге байланысты топтастыруға болады:
- борышқордың типіне байланысты - кәсіпорынға, үкіметке және жергілікті үкімет органдарына, халыққа, басқа банктерге берілетін қарыз;
- пайдаланатын мерзіміне байланысты - қысқа мерзімді (1 жылға дейін), орта мерзімді (1 жылдан 5 жылға дейін), ұзақ мерзімді (5 жылдан жоғары);
- қызмет ету ортасына байланысты - өндіріс аясына берілген қарыз және айналыс аясына берілген қарыз;
- борышқордың қай салаға тиістілігіне қарай өнеркәсіпке, саудаға, ауыл шаруашылығына, транспортқа берілетін қарыз;
- қамтамасыз етілуі бойынша - кепілді, қорғаулы, қауіпсіз және қамтамасыз етілмеген (бланктік);
- өтеу тәсіліне қарай - бір уақытта және бөлік-бөлікпен өтелетін қарыз.
Несиені банктер несиелеудің мына негізгі принциптері (қағидалары) сақталғанда ғана береді: қамтамасыздық, қайтарылымдылық, мерзімділік, төлемділік және мақсаттылық.
Несиені өтеу және беруге байланысты, банктің сыйақы ставкаларының мөлшері олардың өзгерістеріне байланысты барлық сұрақтар құқықтың өз аралық міндеттемелерін және жан-жақты жауапкершіліктерді анықтайтын несиелік келісімдердегі қарыз алушылар мен банк арасындағы қорытындылар негізінде шешіледі.
Жеке тұлғаларға берілетін ипотекалық несиенің жалпы экономика үшін тиімділігі жоғары.
Несие - өндірістік күштерді ынталандырады, ғылыми – техникалық прогресстің негізінде өндірісті кеңейту үшін капитал көздерін қалыптастырады. Несие арқылы капитал мен ресурстардың ағымы жүзеге асырылады және жаңа құн қалыптасады.
1. Лаврушин О.И. Банковское дело. М.: Финансы и статистика, 2007.
2. Деньги, кредит, банки / Под ред. Лаврушина О.И. / Москва: Финансы и статистика, 2007.
3. Банки и кредиты развивающихся стран: Учебник / под ред. Ю. М. Осипова. Финансы, 2004.- 224 с.
4. Мақыш С.Б. Банк ісі: Оқулық. Алматы: Жеті жарғы, 2009ж.
5. Сейтқасымов Ғ.С. Ақша Несие Банктер. Оқулық. – Алматы: экономика, 2001
6. Қазақстан Республикасының «Банктер және банк қызметтері туралы» заңы. 31 тамыз 1995
7. Банковское дело.Стратегическое руководство/ Под ред. Платонова В., Хиггинс М.: Консалтбанк,2007г.
8. Банк ісі. Хамитов Н.Н.: лекция курсы. –Алматы: Экономика 2005.-216 б
9. Калиева Г.Т. Кредитная деятельность банков в Казахстане: Учебное пособие . Алматы. 2001.
10. Карпуничева М.Н. Экономиканың өтпелі кезеңіндегі ипотекалық несие операциялары. Қазақстан Қаржылары.2000, №3
11. Тоқсанова А.Н. Ипотекалық несиенің түйінді мәселелері. ҚазМҰУ жаршысы, эконом.сер., 2002. №2
12. Копейкин А., Стебанов Л., Скоробогатько Б., Ненкина И. Американская модель ипотеки // Рынок ценных бумаг - 1999, №8
13. Қазақстан Республикасының Ұлттық банкінің статистикалық бюллетені, №01(158)/қаңтар/2009.
14. ҰБ статистикалық бюллетені N1 (194) қаңтар 2011
15. Банковское дело: Учебник. Сейткасимова Г.С. — Алматы: Қаржы-қаражат, 1998. /сс.281,284,291,296/
16. Ұлттық банктің мәліметтері. http://www.nationalbank.kz/cont/publish225248_6483.pdf
17. Пресс релиз № 1 о состоянии финансового рынка и финансовых организаций// Национальный Банк Казахстана — 2011. — 1 февраля./с.І/
18. Қаржылық Қадағалау агенттігінің мәліметтері. www.afn.kz
19. «БТА банк» АҚ жылдық 2007-2010 ж.ж. есептік мәліметтері. http://www.bta.kz/kk/personal/
20. БТА Банкі АҚШ аймағында қайта құрылымдау қорытындысын заңды түрде ұдайы қорғауға ие болды. http://www.bta.kz/kk/press/news/2011/01/11/414/
21. Донцов С. «Банковская система Казахстана — крупнейший институциональный инвестор национального фондового рынка»// Банки Казахстан. — 2003. № 12/сс.24,29/
22. Булатов Р.Р. «Деятельность коммерческих банков на фондовом рынке»// Деньги. Кредит. Банки. — 2005. №12 - 9 бет
23. Сжатая консолидированная промежуточная финансовая отчетность за шесть месяцев закончившихся 30 июня 2009 года. — Алматы, 2010. – 80 бет
24. Банковское право США=Bankingjaw in the United States/ А. М. Поллард, Ж. Г. Пассейк, К. Х. Эллис, Ж. П. Дейли; Общ. ред. и послесл. Я. А. Куника; Пер. с англ. Г. А. Командина.- М.: Прогресс, 1992.- 766с.
25. Ширинская Е.Б. Операции коммерческих банков и зарубежный опыт. ¬М.: Банки и биржы, 2001 г.
26. Казимагомедов А.А. «Банковское обслуживание населения: зарубежный опыт» - М.: Финансы и статистика, 2001 - 256 с.
27. Банковское кредитование (российский и зарубежный опыт): Учебник / Под ред. Анатолий Иванович Ольшаный; Моск. ин-т междунар. бизнеса при Всерос. Акад. внешней торговли МВЭС РФ.- М.: Рус. Деловая Лит., 2007.- 351 с.
28. Банки обслуживают на «хорошо»// Капитал.kz (Алматы), № 4 (289), 03.02.2011г. Дина Гальберг
29. Национальный Банк РК.12 ноября 2009 года. О качественных параметрах развития кредитного рынка. // Банки Казахстана. 2010№ 11 – С.5
30. Колесникова В.И., Кроливецкая Л.П. Банковское дело. М.: Финансы и статистика, 2005г.
31. Банковское дело: Учебное пособие / Под ред. Макыш С.Б., Ильясов А.А. - Алматы : Қазақ универстеті, 2006- 190с.
32. Банковское дело: Учебник./ Под ред.заслуженного деятеля науки РФ доктора экономических наук, профессора О.И.Лаврушина.- Москва, 2007
33. Банковские риски: Учебное пособие / Под ред. д-ра экон. наук Лаврушин И.О., Валенцева Н.И. – М.: КНОРУС 2007 – 232 с.
34. Кабилтаева А.Б. Проблемы кредитования реального сектора в казахстанских банках // Банки Казахстана. 2008 №7 – С.27
35. Ибраева А. Об обследовании развития кредитного рынка. // Банки Казахстана. 2009г.№ 9 – С.16
36. Национальный Банк РК 10 марта 2009года. О ситуации на финансовом рынке // Банки Казахстана. – 2009г. №3. – С.2-6
37. Мероприятия по реализации плана действий по стабилизации экономики и финансовом системы на 2009 – 2010 годы. // Казахстанская правда. - 15 января 2009г. - С.6
38. Смолянинова В.С. Построение системы риск-менеджмента в коммерческих банках// Банки Казахстана.- 2007, №1.- С.31-34
39. Исин Ж.М. Банковские продукты: на границе маркетинга и технологий. // Банки Казахстана. – 2008 №10 - С.35
2. Деньги, кредит, банки / Под ред. Лаврушина О.И. / Москва: Финансы и статистика, 2007.
3. Банки и кредиты развивающихся стран: Учебник / под ред. Ю. М. Осипова. Финансы, 2004.- 224 с.
4. Мақыш С.Б. Банк ісі: Оқулық. Алматы: Жеті жарғы, 2009ж.
5. Сейтқасымов Ғ.С. Ақша Несие Банктер. Оқулық. – Алматы: экономика, 2001
6. Қазақстан Республикасының «Банктер және банк қызметтері туралы» заңы. 31 тамыз 1995
7. Банковское дело.Стратегическое руководство/ Под ред. Платонова В., Хиггинс М.: Консалтбанк,2007г.
8. Банк ісі. Хамитов Н.Н.: лекция курсы. –Алматы: Экономика 2005.-216 б
9. Калиева Г.Т. Кредитная деятельность банков в Казахстане: Учебное пособие . Алматы. 2001.
10. Карпуничева М.Н. Экономиканың өтпелі кезеңіндегі ипотекалық несие операциялары. Қазақстан Қаржылары.2000, №3
11. Тоқсанова А.Н. Ипотекалық несиенің түйінді мәселелері. ҚазМҰУ жаршысы, эконом.сер., 2002. №2
12. Копейкин А., Стебанов Л., Скоробогатько Б., Ненкина И. Американская модель ипотеки // Рынок ценных бумаг - 1999, №8
13. Қазақстан Республикасының Ұлттық банкінің статистикалық бюллетені, №01(158)/қаңтар/2009.
14. ҰБ статистикалық бюллетені N1 (194) қаңтар 2011
15. Банковское дело: Учебник. Сейткасимова Г.С. — Алматы: Қаржы-қаражат, 1998. /сс.281,284,291,296/
16. Ұлттық банктің мәліметтері. http://www.nationalbank.kz/cont/publish225248_6483.pdf
17. Пресс релиз № 1 о состоянии финансового рынка и финансовых организаций// Национальный Банк Казахстана — 2011. — 1 февраля./с.І/
18. Қаржылық Қадағалау агенттігінің мәліметтері. www.afn.kz
19. «БТА банк» АҚ жылдық 2007-2010 ж.ж. есептік мәліметтері. http://www.bta.kz/kk/personal/
20. БТА Банкі АҚШ аймағында қайта құрылымдау қорытындысын заңды түрде ұдайы қорғауға ие болды. http://www.bta.kz/kk/press/news/2011/01/11/414/
21. Донцов С. «Банковская система Казахстана — крупнейший институциональный инвестор национального фондового рынка»// Банки Казахстан. — 2003. № 12/сс.24,29/
22. Булатов Р.Р. «Деятельность коммерческих банков на фондовом рынке»// Деньги. Кредит. Банки. — 2005. №12 - 9 бет
23. Сжатая консолидированная промежуточная финансовая отчетность за шесть месяцев закончившихся 30 июня 2009 года. — Алматы, 2010. – 80 бет
24. Банковское право США=Bankingjaw in the United States/ А. М. Поллард, Ж. Г. Пассейк, К. Х. Эллис, Ж. П. Дейли; Общ. ред. и послесл. Я. А. Куника; Пер. с англ. Г. А. Командина.- М.: Прогресс, 1992.- 766с.
25. Ширинская Е.Б. Операции коммерческих банков и зарубежный опыт. ¬М.: Банки и биржы, 2001 г.
26. Казимагомедов А.А. «Банковское обслуживание населения: зарубежный опыт» - М.: Финансы и статистика, 2001 - 256 с.
27. Банковское кредитование (российский и зарубежный опыт): Учебник / Под ред. Анатолий Иванович Ольшаный; Моск. ин-т междунар. бизнеса при Всерос. Акад. внешней торговли МВЭС РФ.- М.: Рус. Деловая Лит., 2007.- 351 с.
28. Банки обслуживают на «хорошо»// Капитал.kz (Алматы), № 4 (289), 03.02.2011г. Дина Гальберг
29. Национальный Банк РК.12 ноября 2009 года. О качественных параметрах развития кредитного рынка. // Банки Казахстана. 2010№ 11 – С.5
30. Колесникова В.И., Кроливецкая Л.П. Банковское дело. М.: Финансы и статистика, 2005г.
31. Банковское дело: Учебное пособие / Под ред. Макыш С.Б., Ильясов А.А. - Алматы : Қазақ универстеті, 2006- 190с.
32. Банковское дело: Учебник./ Под ред.заслуженного деятеля науки РФ доктора экономических наук, профессора О.И.Лаврушина.- Москва, 2007
33. Банковские риски: Учебное пособие / Под ред. д-ра экон. наук Лаврушин И.О., Валенцева Н.И. – М.: КНОРУС 2007 – 232 с.
34. Кабилтаева А.Б. Проблемы кредитования реального сектора в казахстанских банках // Банки Казахстана. 2008 №7 – С.27
35. Ибраева А. Об обследовании развития кредитного рынка. // Банки Казахстана. 2009г.№ 9 – С.16
36. Национальный Банк РК 10 марта 2009года. О ситуации на финансовом рынке // Банки Казахстана. – 2009г. №3. – С.2-6
37. Мероприятия по реализации плана действий по стабилизации экономики и финансовом системы на 2009 – 2010 годы. // Казахстанская правда. - 15 января 2009г. - С.6
38. Смолянинова В.С. Построение системы риск-менеджмента в коммерческих банках// Банки Казахстана.- 2007, №1.- С.31-34
39. Исин Ж.М. Банковские продукты: на границе маркетинга и технологий. // Банки Казахстана. – 2008 №10 - С.35
Қазақстан Республикасы Білім және ғылым министрлігі
ӘЛ-ФАРАБИ АТЫНДАҒЫ ҚАЗАҚ ҰЛТТЫҚ УНИВЕРСИТЕТІ
ЭКОНОМИКА ЖӘНЕ БИЗНЕС ЖОҒАРЫ МЕКТЕБІ
ҚАРЖЫ КАФЕДРАСЫ
______________ Қорғауға жіберілді
кафедра менгерушісі э.ғ,к., доцент
М.Ж.Арзаева ____________________
Қазақстан Республикасындағы ипотекалық несиенің дамуы
атты тақырыбында
ДИПЛОМ жұмысы
050509– Қаржы мамандығы
Орындаған:
Қаржы мамандығының
3 курс студенті _________________________ Оспанғалиев
Е.Қ.
(күні, қолы)
Ғылыми жетекші:
э.ғ.к., аға оқытушы _________________________ Жорабаева Ж.К.
(күні, қолы)
Норма бақылаушы:
аға оқытушы _________________________ Садыханова Д.А.
(күні, қолы)
Алматы, 2011
Диплом жұмысын дайындау
ГРАФИГІ
Реттік №Бөлімдер атауы, қарастырылатын Ғылыми жетекшігеЕскертулер
сұрақтар тізімі тапсыру мерзімі
1. Әдебиеттерді таңдау, оларды
зерттеу мен өңдеу. Негізгі көздер
бойынша библиография жасау
2. Диплом жұмысының жоспарын жасау
және оны жетекшімен қарастыру
3. Бірінші бөлімді жазу және оны
тексеруге ұсыну
4. Практикалық материалдарды және
т.б. жинақтау, жүйелеу және
талдау.
5. Қорытынды мен ұсыныстарды ғылыми
жетекшімен келісу.
6. Ескертуге сәйкес диплом жұмысын
қайта өңдеу (толықтыру).
Аяқталған жұмысты кафедраға
ұсыну.
7. Рецензия мен пікірлермен танысу
8. Рецензия мен пікірлерді ескере
отырып, қорғауға дайындықты
аяқтау.
Тапсырманың берілген күні _______________________
Кафедра меңгерушісі
э.ғ.к., доцент ________________________ Арзаева М.Ж.
Жұмыс жетекшісі
э.ғ.к., аға оқытушы _________________________ Жорабаева Ж.К.
Тапсырманы орындауға
алған студент _________________________ Оспанғалиев Е.Қ.
ӘЛ-ФАРАБИ АТЫНДАҒЫ ҚАЗАҚ ҰЛТТЫҚ УНИВЕРСИТЕТІ
ЭКОНОМИКА ЖӘНЕ БИЗНЕС ЖОҒАРЫ МЕКТЕБІ
ҚАРЖЫ КАФЕДРАСЫ
ҚАРЖЫ мамандығы
3 курс тобының студенті Оспанғалиев Е.Қ
.
Ипотекалық несиелеу және оның ерекшеліктері атты тақырыбында
диплом жұмысын орындауға арналған
ТАПСЫРМА
_07_ желтоқсан 2010 ж. № __№ бұйрығымен
бекітілді.
Аяқталған жұмысты тапсыру мерзімі ______ ________________________
Жұмыстың бастапқы мәліметтері: ___________________________________
___________________________________ ___________________________________ ______
___________________________________ _________________________
Диплом жұмысындағы толықтырылуы қажет сұрақтар тізімі немесе жұмыстың
қысқаша мазмұны:
a) ___________________________________ _______________________________
___________________________________ ___________________________________ ______
___________________________________ _________________________
ә) ___________________________________ _______________________________
___________________________________ ___________________________________ ______
___________________________________ _________________________
б) ___________________________________ _______________________________
___________________________________ ___________________________________ ______
___________________________________ _________________________
Мазмұны
Кіріспе 5
... ... ... ... ... ... ... ... .. ... ... ... ... ... ... ... ... ...
... ... ... ... ... ... ... ... .. ...
1 ИПОТЕКАЛЫҚ НЕСИЕЛЕНДІРУ ҰҒЫМЫ ЖӘНЕ ОНЫҢ ЕРЕКШЕЛІКТЕРІ 7
... ... ... ... ... ... ... ... .. ... ... ... ... ... ... ... ... ...
... ... ... ... ... .
1.1 Ипотекалық несилендіру жүйесінің экономикалық мәні мен
ерекшеліктері 7
... ... ... ... ... ... ... ... .. ... ... ... ... ... ... ... ... ...
... ... ... ... ... ... ... ..
1.2 Ипотекалық несие жүйесіндегі кепілхат ұғымы мен оның сыныптамасы 16
... ... ... ... ... ... ... ... .. ... ... ... ... ... ... ... ... ...
... ... ... ... ... ... ... .
1.3. Ипотекалық несиелеудің несиелеудің шет елдік тәжірибесі 22
... ... ... ...
2 Қазақстан Республикасындағы ипотекалық несиелеуді талдау жүргізу
(Альянс банк АҚ тәжірибесінде) 24
... ... ... ... ... ... ... ... .. ... ... ... ... ... ... ... ... ...
... ... ... ...
2.1 Қазіргі таңда Қазақстан Республикасының екінші деңгейлі 24
банктеріндегі жеке тұлғаларды несиелеудің нарығын талдау
... ... ... ... ..
2.2 Альянс банк АҚ -да ипотекалық несиелеудің қазіргі кезеңдегі 34
жағдайы мен түрлері ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..
2.3 Альянс банк АҚ ипотекалық несиелеу механизмі мен несиелік
процесін ұйымдастыру 43
... ... ... ... ... ... ... ... .. ... ... ... ... ... ... ... ... ...
3 Қазақстандағы ипотекалық несие жүйесінің даму перспективалары
... ... ... ... ... ... ... ... .. ... ... ... ... ... ... ... ... 52
Қорытынды 55
... ... ... ... ... ... ... ... .. ... ... ... ... ... ... ... ... ...
... ... ... ... ... ... .
Пайдаланылған әдебиттер тізімі 58
... ... ... ... ... ... ... ... .. ... ... ..
Қосымшалар 61
... ... ... ... ... ... ... ... .. ... ... ... ... ... ... ... ... ...
... ... ... ... ...
Кіріспе
Коммерциялық банктің негізгі мақсаты — кең мағынадағы оның дамуы,
яғни, коммерциялық кәсіпорын ретінде оның сандық жағынан дамуы және сапалы
дамуы — қызмет етудің, тиімділігін көтеру, сонымен бірге банк акционерлері,
клиенттері, қызметкерлері және банктік қадағалау органдарының мүдделерін
қамтамасыз ету ұстанымы банктің әлеуметтік институт ретінде дамуы туралы
болып табылады.Бұл дипломдық жұмыстың негізгі мақсаты Қазақстан
Республикасындағы несие қатынастарының, несие жүйесінің, кейбір жаңа дамып
келе жатқан несие операциялары түрлерінің қазіргі жағдайы мен даму
болашағын ашып көрсету болды.
Коммерциялык банктердің клиенттеріне беретін қарызын біраз белгілерге
байланысты топтастыруға болады:
- борышқордың типіне байланысты - кәсіпорынға, үкіметке және
жергілікті үкімет органдарына, халыққа, басқа банктерге берілетін
қарыз;
- пайдаланатын мерзіміне байланысты - қысқа мерзімді (1 жылға
дейін), орта мерзімді (1 жылдан 5 жылға дейін), ұзақ мерзімді (5
жылдан жоғары);
- қызмет ету ортасына байланысты - өндіріс аясына
берілген қарыз және айналыс аясына берілген қарыз;
- борышқордың қай салаға тиістілігіне қарай
өнеркәсіпке, саудаға, ауыл шаруашылығына, транспортқа берілетін
қарыз;
- қамтамасыз етілуі бойынша - кепілді, қорғаулы,
қауіпсіз және қамтамасыз етілмеген (бланктік);
- өтеу тәсіліне қарай - бір уақытта және бөлік-бөлікпен өтелетін
қарыз.
Несиені банктер несиелеудің мына негізгі принциптері (қағидалары)
сақталғанда ғана береді: қамтамасыздық, қайтарылымдылық, мерзімділік,
төлемділік және мақсаттылық.
Несиені өтеу және беруге байланысты, банктің сыйақы ставкаларының
мөлшері олардың өзгерістеріне байланысты барлық сұрақтар құқықтың өз аралық
міндеттемелерін және жан-жақты жауапкершіліктерді анықтайтын несиелік
келісімдердегі қарыз алушылар мен банк арасындағы қорытындылар негізінде
шешіледі.
Жеке тұлғаларға берілетін ипотекалық несиенің жалпы экономика
үшін тиімділігі жоғары.
Несие - өндірістік күштерді ынталандырады, ғылыми – техникалық
прогресстің негізінде өндірісті кеңейту үшін капитал көздерін
қалыптастырады. Несие арқылы капитал мен ресурстардың ағымы жүзеге
асырылады және жаңа құн қалыптасады.
Сонымен, бүгінгі таңдағы жеке тұлғаларды несиелеу халықтың табыстары
есебінен әлеуметтік маңызды бар проблемаларын шешудің басты құралы болып
табылады. Диплом жұмысын жазу барысында қарастырып отырған мәселелер, атап
айтқанда: жеке тұлғаларға несие беру жүйесін дамытудың негізгі мақсаттары
мен қағидалары, сондай-ақ осы салаға несиелік ресурстарды тартудың ұйымдық
- экономикалық тетігінің сипаттамасы; халыққа несиені беруге банктердің
қатысуын жандандыру; процессті нормативтік реттеу нысандары сияқты
мәселелері Қазақстанның банк жүйесінің қалыптасуы мен дамуына байланысты
сұрақтарды зерттеудің жаңа бағыты болып табылады. Талдау мен зерттеу
жүргізу барысында халыққа тұтыну несиесі мәселелерін ашып көрсету үшін, біз
әлемдік тәжірибиеге үлкен көңіл аударып отырмыз және соның көмегі арқылы
Қазақстан Республикасында қолдануға тиімді де пайдалы үлгілерін қарастырып,
оған бейімделу үшін қажетті әдістемелерді саралап отырмыз.
Осы кешегі күнге дейін отандық банктер үшін халыққа тұтыну несиесін
беру саласындағы басты проблема заң базасын нығайту болып саналып келеді.
Бүгінде өзінің өзектілігін жоғалтпай, бұл проблеманы өзінің орынын басқа
проблемаға береді – ол ел экономикасына және халықтың әлеуметтік жағдайына
несиелерінің әсері, қаржы ресурстарын тартудың тетіктері, несиелерді беруді
жетілдірудің негізгі бағыттарының мәселелері.
Сонымен, коммерциялық банктердің қызмет аясы кеңейген сайын, халыққа
берілетін несие процесіне қатысушылардың қаржылық тәуекелдері ұлғая
бермек. Осы орайда жеке тұлғаларды несиелеу саласындағы зерттеулер
Қазақстанның банк жүйесін одан әрі дамыту кезіндегі өзекті проблемалардың
бірі болып отыр. Барлық аталған проблемалар және себептер осы диплом
жұмысының тақырыбының өзектілігін көрсетеді және оның мақсаттары мен
негізгі міндеттерін қоюға негіз болды.
Осы диплом жұмысын жазу кезінде Қазақстан Республикасының заңнамалы
және нормативті актілері (Заңдар, Қазақстан Республикасы Президентінің
Жарлығы, Қазақстан Республикасының Министрлер Кабинетінің Қаулылары мен
Ережелері және т.с.с.) “Альянс банк” АҚ есептері мен сайты қолданылды. Жеке
тұлғаларды несиелендіру аясындағы шетел ғалымдарының және мамандарының
еңбектері, сонымен бірге статистикалық және анықтама материалдары
қолданылды.
Диплом жұмысының негізгі мақсаты: Қазақстан Республикасының
коммерциялық банктерінің ипотекалық несиелендіру жүйесін қарастыру.
Зерттеу мәселелері:
1) несие түсінігін анықтау, оның шетелдегі және Қазақстан
Республикасындағы дамуын қарастыру;
2) Альянс банк АҚ материалдары негізінде, Қазақстанның коммерциялық
банктерінің ипотекалық несиелендіру тәжірибесіне талдау жүргізу;
3) Қазақстан Республикасындағы ипотекалық несиелеудің даму мәселелері
мен келешегін қарастыру.
Бұл жұмыстың бірінші бөлімінде несие және несие жүйесі туралы түсінік
беріліп, яғни Қазақстан Республикасындағы несие жүйесінің даму кезеңдерінен
бастап, несиенің мәні, қажеттілігі мен қызметтері, несиенің формалары мен
олардың жіктелуі және несиелеуді ұйымдастыру қағидалары туралы теориялық
негіз барынша ашылып жазылды.
Ал, екінші бөлімінде Альянс банк АҚ мысалындағы ипотекалық
несиелеудің ерекшеліктерін көрсетіп, тұтыну несиесінің түрлері мен оның
ставкаларын талданған.
Жұмыстың үшінші бөлімінде Қазақстан Республикасындағы ипотекалық
несиелеу қатынастардың даму болашағы жазылған, яғни ипотекалық несиелеудің
операцияларының болашағы, ипотекалық несиелеу нарығын жетілдіру жолдары
ашылды.
Экономикалық категория ретінде, несие - бұл кәсіпорындар, ұйымдар және
бірлестіктер, сондай-ақ, халық арасындағы несие қорын құру және оларды
қайтарылу, пайыз төлеу шартында белгілі бір мерзімге уақытша пайдалануға
беру негізінде қалыптасатын өндірістік қатынастар жиынтығын білдіреді.
Диплом жұмысының құрылымы қойылған талаптарға сай жазылған.
Жұмыс: кіріспеден, үш бөлімнен, қорытындыдан, қолданылған
әдебиеттер тізімінен тұрады.
Бiрiншi бөлiмде, жалпы коммерциялық банктерің ипотекалық несиелеу
ерекшеліктеріне тоқталып, жеке тұлғаларды ипотекалық несиелеудің формалары
мен түрлері қарастырылды. Сонымен қатар, осы бөлімде жеке тұлғаларды
ипотекалық несиелендірудің шет елдік тәжірибесін зерттеп, Қазақстан
экономикасы үшін тиімді жақтарына көңіл бөлінді.
Екiншi бөлiмде, Қазақстан Республикасындағы жеке тұлғаларды ипотекалық
несиелеуге талдау жүргізіп, осы нарықтағы жеке тұлғаларды несиелендіру
жағдайы мемлекеттегі ірі аймақтар негізінде зерттелді. Сонымен қатар, осы
бөлімді жазу барысында Альянс банк АҚ тәжірибесіне сүйене отырып,
банктегі ипотекалық несиелендіру бойынша көрсетілетін қызметтерін талдадық.
Үшiншi бөлiмде, Қазақстан Республикасындағы банктердің ипотекалық
несиелеуде кездесетін өзекті мәселелері мен оларды шешу жолдарына мән
берілген.
Диплом жұмысын жазу барысында ҚР банктер және банктiк қызмет туралы"
заңдық күші бар Қазақстан Республикасы Президентiнiң жарлығы, Қазақстан
Республикасының Ұлттық банкінің нормативтiк – құқықтық актiлерi мен
статистикалық деректерi, мерзiмдi басылымдарда жарияланған банктiң бiлiктi
мамандарынынң еңбектері және өндiрiстiк тәжiрибеде өтiлген, БТА банк АҚ
есептік мәліметтері пайдаланылды.
1 ИПОТЕКАЛЫҚ НЕСИЕЛЕНДІРУ ҰҒЫМЫ ЖӘНЕ ОНЫҢ ЕРЕКШЕЛІКТЕРІ
1.1 Ипотекалық несилендіру жүйесінің экономикалық мәні мен ерекшеліктері
Жалпы, ипотека бұл б.з.д. І-ІІ ғ. Рим шекарасында белгілі болған. Банк
ісі оқулықтарына сүйенсек, Ипотека термин ретінде б.з.д. VІ ғ. пайда
болды. Ипотека грек тілінен аударғанда кепілдік деген мағына береді. [1]
Жылжымайтын мүлікті, оның ішінде меншіктегі жерді де, кепілге қоюмен
және сол арқылы мәмілені сенімді етіп берілетін ипотекалық несие
несиелендірудің нарық экономикасында белсенді қолданылатын нысандарының
біріне жатады. Жерге деген меншік құқығы нарықтық несиелік қатынастар
аясына меншігінде жекешелендірілген пәтерлері, жер телімдері, тұрғын үй
қорлары бар кәсіпорындарды, ұйымдарды, фирмалары, халықты тартады.
Ипотекалық несие кәсіпорындардың, фирмалардың және тұрғын үй
құрылысының қажеттіліктерін мемлекет тарапынан қаржыландыру көздерін банк
несиесімен алмастыруда үлкен роль атқарады. Оның алға басуы шаруашылық
ететін субъектілердің ұзақ мерзімді сипаттағы несиелік ресурстардың
тапшылығы, инфляцияның жоғары қарқындылығы жағдайында инвестициялық
белсенділігін ұлғайтуға әсер етеді.
Ипотекалық несилендіру жүйесі екі бағыттан тұрады:
- ипотекалық несиелердің шаруашылық ететін субъектілерге және халыққа
тікелей берілуі;
- ипотекалық несилерді (несиелік міндеттемелерді) несилендіруге
ресурстардың қосымша тартылуын қамтамасыз ететін екінші рынокта сату.
Бірінші бағытымен негізінен ипотекалық банктер айналысып келсе,
екіншісімен - ипотекалық банктердің мүлікті кепілге қоюмен қамтамасыз
етілген активтерін сатып алатын және кейін оларды өз атынан олардың
базасында құнды қағаздар (облигациялар) шығаратын қаржы компаниялары,
қорлар айналысады. Бағалы қағаздар өтімді болып келеді, себебі олар
жылжымайтын мүлікпен қамсыздандырылған, және олар инвестициялар арқасында
ұзақ мерзімді және тұрақты табыс алуға мүмкіндік береді.
Кейбір қаржы компанияларының міндеттемелері бойынша шетелде кепілгер
ретінде мемлекет белгіленеді, ол болса, олардың сенімділігін арттырады.
Ипотекалық несиелер жылжымайтын мүлікті кепліге қою - ипотекаға
негізделеді.[2]
Ипотеканы кепіл заты иегерінің болуысыз дамыту мүмкін емес, өйткені
жер мен жылжымайтын мүлікті кепілге тек кепіл затының иегері ғана қоя
алады, сондай-ақ осы иегердің оның меншігіндегі жылжымайтын мүлікті еркін
шеттету құқығынсыз да мүмкін емес.
Бұл жағдайда ғимараттардың ипотекасы ол орналасқан жер телімінің
ипотекасымен бірге ресімделеді. Қазақстанда жылжымайтын мүлікпен және
жермен операцияларды жүзеге асыруға жағдай жасайтын нормативтік құқықтық
база әзірленуде. Қазақстан Республикасының Конституциясында жерге деген
меншік құқығын және оны сату-сатып алу, кепілге қою, жалға беру және т.б.
операцияларды заңдастыратын бірқатар құқықтық нормалар қалыптастырылды.
Кепіл туралы, банктар мен банк қызмет туралы, жекешелендіру туралы
заңдар қабылданды. Тұрғын үй саласын қаржыландыру, ипотекалық несилендіруді
дамыту жөнінде бірқатар қосымша шаралар көзделген Президентің бірқатар
жарлықтары мен үкіметтің қаулылары қабылданды.
Қазақстанда ипотекалық несиелеу меншік туралы Кеңес Үкіметінің заңы
қабылданғаннан кейін мүмкін бола бастады. Шын мәнінде алғашқы ипотекалық
несиелеу тұрғын үй құрылыс мемлекеттік бағдарламасымен 1994-1995 жылы
жүзеге асырыла бастады. Ал бүгінгі таңда коммерциялық банктердің дәстүрлі –
базалық қызметі – экономиканы және халықты несиелендіру. Бұл қызмет банктік
қызмет көрсету аясындағы маңыздыларға және банкінің актив операцияларына
жатады. Көптеген елдерде ипотекалық несиелендірудің халықты тұрғын үймен
қамтамасыз етудегі ролі баршаға белгілі. Шағын болса да тұрақты табысы бар
халық топтары үшін тұрғын үй сатып алуға жағдайлар жасаумен қоймай,
ипотекалық несие құрылыс саласына инвестициялар тартуға мүмкіндік беріп,
қор рыногының жаңа сегменті - ипотекалық құнды қағаздар рыногының әрекет
етуіне септігін тигізді. Осының барлығы тақырыптың өзектілігін, зерттеу
объектісін және мәнін, сондай-ақ оның мақсаттары мен міндеттерін таңдауға
негіз болды.
Зерттеудің мақсаты ретінде қазіргі күнгі Қазақстандағы ипотекалық
несиелендірудің даму жолдарын талдау көзделіп отыр. Мұндай мақсатқа
коммерциялық банкте тұтынушылық несиелендіру жөніндегі қалыптасқан
көзқарастарды және оны арттыруға бағытталған іс-шараларды жүйеге келтіру
қажеттілігінен туындап отыр.Қазақстаннның заңнамасында ипотека болып жермен
тікелей байланысты кәсіпорынды, ғимаратты немесе өзге де объектіні оған
тиесілі жер телімімен бірге немесе оны пайдалану құқығымен кепілге қою
танылады. [3]
Ипотека - міндеттемені жылжымайтын мүлікпен қамтамасыз ету әдістерінің
біріне жатады. Және, бұл ретте кепілзат иесі кепілгер міндететмесін
орындамаған жағдайда кепілге қойылған жылжымайтын мүлік арқылы қанағаттануы
мүмкін. Ипотека кез келген ақшалай міндеттемені қамтамасыз етуде қолданылуы
мүмкін, сондай-ақ ол несилеік келісімге қатысты да міндеттемені қамтамасыз
етуге пайдаланылады.
Жылжымайтын мүлік санатына жер немесе онымен тікелей байланысты
объектілер (кәсіпорындар, тұрғын және тұрғын емес үйлер, жолдар) жатады.
Ипотекалық несиелендіруде мәмілелерді құқықтық түрді рәсімдеудің маңызы
зор, себебі бұл мәмілелердің негізін кепілге қойылатын жылжымайтын мүлікке
деген меншік құқықығы немесе шаруашылық иемдену құқығы қалайды. Заңнамада
ипотекалық несиелендірудің нақты бір тәртібі көзделген.
Кепілзат туралы келісімнің субъектілері болып мыналар табылады:
- кепіл туралы келісімнің тараптары (кепілгер және кепілге қойылған
затты ұстаушы) заңды және жеке тұлғалар;
- біртұтас кепіл реестрін ұстаушы.
Ипотека туралы келісім жазбаша түрде жасалып, нотариалды түрде
куәландырылуы тиіс. Ипотекалық келісім кепілгердің әрекет етуінің едәуір
еркіндігін көздеуі мүмкін, атап айтқанда онда келесідей мүмкіншіліктер
көзделуі мүмкін:
а) кепілге қойылған мүлікті міндеттеме бойынша қарызды сатып алушыға
ауыстырып шеттету;
ә) мүлікті жалға беру;
б) мүлікке жаңа қарыздар жүгін түсіру және т.б. мүмкіндіктер.
Кепілзаттың бір түріне кепілдік (кепілге салу) жатады. Бұл жағдайда
кепілге салынған мүлік кепілзат ұстаушының иелігіне осы мүлікпен қамтамасыз
етілетін несие бойынша міндеттеме орындалғанша беріледі.
Кәсіпорынның ипотекасы оның бүкіл мүлігіне, оның ішінде негізгі қорларына
және айналым қаражатына, сондай-ақ, егер заңмен немесе келісіммен басқаша
белгіленбесе, кәсіпорынның жеке балансында көрсетілген өзге де құнды
заттарға қолданылады.
Ипотека туралы келісімде келесідей деректер көрсетілуі тиіс:
- кепілгердің және кепілзатын ұстаушының атауы және олардың орналасқан
жерлері;
- орындалуы осы кепілге салу шартымен қамтамасыз етілетін несиелік
келісімнің немесе өзге де міндеттеменің атауы, келісімді жасау күні және
орны;
- ипотекамен қамтамасыз етілген негізгі міндеттеменің сомасы;
- ипотекамен қамтамасыз етілген сомаларды төлеу мерзімдері;
- кепілге қойылған жылжымайтын мүліктің сипаты және оның ақшалай құны,
орналасқан жері;
- иегердің кепілге қойылған мүлікке деген құқығын растайтын
құжаттардың атауы;
- кепілге қойылған мүлікке өзге міндеттемелер салынбағандығы туралы
сілтеме;
- кепілгер мен кепілзатты ұстаушының қолтаңбалары;
- ипотеканы тіркеген органның атауы, тіркелген күні мен жері.
Тараптардың келісімі бойынша кепіл шартына өзге де жағдайлар енгізілуі
мүмкін.
Ипотека кепілзатты ұсташыға негізгі қарыз сомасының және ол бойынша
проценттердің төленуін, несиелік ресурстарды пайдаланумен байланысты
шығындардың өтелуін, және қажет болған жағдайда ипотека затын сатуға
жұмсалатын шығындардың өтелуін қамтамасыз етуі тиіс.
Ипотека кәсіпорынның, құрылыстың, ғимараттың немесе өзге де объектінің
орналасқан жеріндегі тиісті
органдарда міндетті түрде тіркелуге жатады. Ипотека затына меншік құқығы
ауысқан кезде өзге тұлға ипотека қай жерде тіркелген болса, сол жерде ол да
тіркелуі тиіс.
Несиелендіру субъектісіне қарай тұрғын үй құрылысына берілетін
ипотекалық ссудалар осы үйдің болашақ иегеріне берілетін несиеге және
мердігерлерге берілетін ссудаларға бөлінеді.
Тұрғын үй құрылысына несие құрылыс салушыға белгіленген тәртіппен жер
телімінің бөлініп берілуімен және тиісті органдардың тұрғын үй салуға
берген рұқсаты болғанда беріледі.
Тұрғын үйді салуға (реконструкциялауға) несие жобалармен және құрылыс-
монтаждық жұмыстарды жүзеге асыруға мердігерлік келісімдермен көзделген
құрылыстың (реконструкциялаудың) мерзімдері мен құны аясында беріледі.
Несиелендіру объектілеріне мыналар жатады:
тұрғын үй құрылысына жер сатып алу және оны жайластыру;
- тұрғын үй салу (реконструкциялау);
- тұрғын үй сатып алу.
Несиелендіру объектісіне қарай банктер тұрғын үй несиелерінің үш
түрін ұсынады:
- жерге берілетін несие;
- құрылысқа берілетін несие;
- тұрғын үй сатып алуға берілетін несие.
Тұрғын үй несиелері туралы ережеде тұрғын үй құрылысына несиелер
несиелік желі ашу арқылы жүзеге асырылады деп атап көрсетілген. Бұл ретте
ссуда қарызданушыға, құрылыс-монтаждау жұмыстары кезеңдерінің құнына сәйкес
келетін бөлшектермен беріледі. [4]
Құрылысты қаржыландыру процесінде банк ақшалай қаражаттың мақсатты
жұмсалуына және құрылыс графигінің сақталуына бақылау жүргізіп отырады.
Банк беретін несиенің сомасы әдетте жер сатып алу және оны жайластыру
құнының, тұрғын үйді салудың (реконструкциялаудың) немесе кепіл шартында
белгіленген оны сатып алу құнының 70 процентінен аспауы тиіс, ал
шығындардың қалған бөлігін қарызданушы өз қаражаты есебінен жұмсауы шарт.
Құрылысқа несие беру туралы шешімді несие беруші банк қарыз алушының
несиелік тапсырысы негізінде қабылдайды.
Несиені пайдаланудың мақсаты мен мерзімі, оны қамтамасыз ету нысаны
көрсетілетін ссуда бөлу туралы өтінішпен қатар, тапсырысқа мыналар кіреді:
- заңды тұлға қарыз алушылар үшін – құрылтай және тіркелу құжаттары:
- кәсіпорынның бухгалтерлік балансы; табыстардың және міндетті
төлемдердің түсу графигі; ссуда қамтамасыз етілетінін растайтын
құжаттар;
- несиені пайдаланудың техникалық-экономикалық негіздемесі және
несиеленетін шығындардың болжамды өтелімділігін есептеу;
- құрылыс салынатын жер учаскесіне деген құқықты растайтын құжаттар;
- белгіленген тәртіппен бекітілген жобалық-сметалық құжаттама;
- мердігерлік құрылыс жұмыстарын жүзеге асыруға берілген келісім-
шарттардың көшірмелері; несие беруші талап етуі мүмкін өзге де
құжаттар.
- жеке тұлғалар үшін – құрылыс салу учаскесіне құқығын растайтын
құжаттар; құрылыс салуға рұқсат қағаз;
- белгіленген тәртіппен келісілген жобалық-сметалық құжаттама;
- қарыз алушының төлем қабеліттілігін анықтауға қажетті құжаттар;
- банк талап етуі мүмкін өзге де құжаттар.
Несиені қамтамасыз ету үшін кепілзат мен кепілдіктер беріледі.
Тапсырысты қарау кезеңінде несие беруші қарыз алушының төлем қабілеттілігін
және қаржылай тұрақтығын зерттейді, құрылыстың бюджетін (қаржыландыру
көздері және салынған тұрғын үйді пайдалану жоспарлары – сату, жалға беру)
бағалайды, құрылыс орналасқан жердегі тұрғын үй рыногының сұраныстарын
зерттейді.
Ссуда беру кезінде банк пен қарыз алушының қарым-қатынастарын
белгілейтін негізгі құжаттарға несиелік келісім мен кепілзат (ипотека)
туралы шарт жатады.
Несиелік келісімде: ссуданы алудың мақсаты, несиенің көлемі мен
мерзімдері, несиені беру және өтеу тәртібі, проценттік ставка, оның
өзгеруінің шарттары мен кезеңділігі, қарыз алушының несиелік
міндеттемесінің қамтамасыз етілуі, ссуданы сақтандыру шарттары, несиенің
қамтамасыз етілуін және мақсатты пайдаланылуын тексеру нысандары, несиені
мақсаттан тыс пайдалану және ссуданы дер кезінде қайтармау үшін
қолданылатын санкциялар, айыппұлдар төлеу тәртібі, келісімді бұзу тәртібі,
несие беруші мен қарыз алушының келісімі бойынша өзге де шарттар.
Негізгі қарыздың және ссуда бойынша проценттердің толығымен өтелуіне
дейін қарыз алушының банктің жазбаша келісімінсіз жылжымайтын мүлікке деген
мүліктік құқықтарын үшінші тұлғаға сатуға немесе шегінім жасап беруге
құқығы жоқ.
Қарыз алушының несиені қайтаруға мүмкіндігі болмаған жағдайда, банктің
шығындарын өтеу үшін, кепілге қойылған мүлікті өндіріп алу және сату
жүргізіледі.
Тұрғын үй сатып алуға несиелер берудің сұлбасы мен шарттарын банк қарыз
алушымен мақұлдасу арқылы белгілейді. Несилендіру құралы ретінде ауыспалы
проценттік ставканы қолдану, негізгі қарыздың сомасын индекстеу, қарыз
алушының төлемдерін кейінге қалдыру шаралары қолданылуы мүмкін. Несиенің
түріне қарай, кепілзат (ипотека) туралы келісімде несиені қамтамасыз етудің
нысаны, мөлшері және тәртібі көрсетіледi.
Әрбір ипотекалық банк ипотекалық несиелер берудің өзіндік сұлбасын
қолданады. Олар несиелендіру объектілері мен субъектілері, ресуртарды
шоғырландыру әдістері, негізгі қарыз бен проценттерді өндіріп алу әдістері
бойынша сан алуан болып келеді.
Ипотекалық несиелендірудің Қазақстанда дамуының рөлі мен алғы-шарттары
Ипотекалық несиелендірудің көптеген елдерде халықты баспанамен
қамтамасыз етуде атқаратын ролі көпшілікке мәлім. Табыстары шағын
болғанымен, оны тұрақты алатын азаматтар үшін тұрғын жайды меншікке сатып
алуға жағдай жасаумен қатар, ипотекалық несиелендіру жүйесі құрылыс
саласына инвестициялар тартуға мүмкіндік береді. Сондай-ақ ол қор рыногының
жаңа сегменті - ипотекалық құнды қағаздар рыногын қамтамасыз етеді.
Тұрғын үй құрылысын қаржыландырудың жаңа жүйесін дамыту үшін көптеген
жағдайларда тұрақты алғышарттар бар деп айтуға болады. Әрине, ең алдымен,
бұл тұрғын үйге мұқтаж азаматтар санының ұлғаюы, бұған бір жақтан ескі
тұрғын үйлердің тозуы да септігін тигізуде. Сонымен қатар, Қазақстан
экономикасының дамуы еңбекке қабілетті халықтың тұрақты табыс алу
мүмкіншіллктері зор өңірлерге, мысалы мұнай өндірілетін аумақтарға қоныс
аударуына ықпал етті. Ал, бұл жағдай тұрғын үйге деген қосымша сұраныстың
өсуіне әкеп соқты.
Соңғы жылдары орын алып отырған оңтайлы жағдайдың біріне халықтың жинақ
қаражаты деңгейінің өсуін жатқызуға болады. Алайда, ол жинақтар тұрғын үйге
мұқтаж азаматтардың көбіне тұрғын үйдің құнын біржола толығымен төлеуге
мүмкіндік бермейді. Осыған орай, ипотекалық несиелерге деген сұраныс та
туындауда.
Сонымен қатар, елеулі ішкі инвестициялық потенциалдың, ең алдымен
зейнетақы жүйесі тарапынан туындап келе жатқан потенциалды атап өткен жөн.
Зейнетақы салымдарын экономиканың нақты секторына тарту идеясы бірнеше
жылдар бойы талқыланып келеді. Бірақ, болашақтағы зейнеткерлердің күнкөріс
қаражатына айналмақ бұл жинақ қаражаттың қауіпсіздігін қамтамасыз ету
мәселесі аталмыш идеяны жүзеге асыруға тежеу болып келеді. Сондықтан,
зейнетақы жинақтары инвесицияланатын болса, олар қамтамасыз етілуі тиіс.
Осы мүмкіндікті ипотекалық құнды қағаздарды, яғни жылжымайтын мүлік
ипотекасымен қамтамасыз етілген құнды қағаздар шығару және орналастыру
жолымен банктерді қайта қаржыландыруды жүзеге асыру жүйесі көздейді.
Әлемдік практикада ипотекалық несилендірудің әртүрлі модельдері
қолданылуда. Олар несилендіру және қайта қаржыландыру процесінің
ұйымдастырылуы әдістерімен, мемлекеттің қатысу дәрежесімен бір-бірінен
ерекшеленеді. Қалыптасқан экономикалық жағдайда АҚШ. Германияның,
Малайзияның және Ресейдің тәжірибесі негізінде жинақталған небір жүйелер
гибридін қолдану керектігі шешілді. Сондықтан, ипотекалық рынокта
оператордың функцияларын атқаруы тиіс, несиелік ресурстардың тез арада
қайтарылуын және банктер мен банктік емес ұйымдардың өтімділігі
проблемасының шешілуін қамтамасыз ететін, ипотекалық несиелер берілді
жүзеге асыратын арнайы мамандандырылған ұйым – Қазақстандық ипотекалық
компанияны құру туралы шешім қабылданды.
Компанияның құрылтайшысы болып алғашқы кезеңде Ұлттық Банк болып
белгіленді. Компанияның төленген жарғылық капиталы бүгінгі таңда 1,0 млрд.
теңге құрайды. Кейін компанияның капиталына халықаралық қаржы ұйымдарының
және екінші деңгейдегі банктердің қатысуы жоспарлануда.
1.2 Ипотекалық несие жүйесіндегі кепілхат ұғымы мен оның сыныптамасы
Кепілхат бұл біріншіден қаржылық міндеттеме, ол бойынша несие алушы
несиені қамтамасыз ету мақсатында жеке меншікті кепілге салады; екіншіден
кредитормен несие алушыға берілетін жылжымайтын мүлік кепілі туралы
несиелік куәлік. Кепілхаттың толық мәнін түсіну үшін оның айналысымен
танысу керек.
Кепілхаттардың алғашқы рыногы. Кепілхаттардың алғашқы рыногы бұл белгілі
бір жылжымайтын мүлік кепіліне заңды және жеке тұлғаларға несие беруші
ипотекалық банктер және тағы басқа каржы институттарының әрекетін қамтушы
жалпы қаржы несие рыногының сегменті.
Оның негізгі субъектілері (әрекет етуші тұлғалары) ипотекалық банк
(кредитор) және несие алушы, ол өз рөліне сәйкес банк клиенті болып
табылады.
Алғашқы рынок субъектілерінің арасындағы қарым қатынастың негізгі
қатынас орнату құралы болып несие келісім шарты болып табылады, оны әдетте
кепілхат деп атайды. Кепілхат терминін колдану ақталған, себебі шартта
жылжымайтын мүлікті кепілге салу несиенің негізгі шарты. [5, 5б.]
1 сурет. Кепілхаттардың алғашқы нарығының субъектілері мен
инструменттері
Дерек көзі: Мақыш С.Б. Банк ісі: Оқулық. Алматы: Жеті жарғы, 2009ж.
Несие алушы мен ипотекалық банк қатынасына, сәйкесінше займ түріне және
де кепілхат формасына, клиенттің жалпы коғамдағы мәртебесі мен меншіктік
жағдайы, кепілге салынатын мүлік ерекшелігі, несие көлемі, несие капитал
рыногындағы жалпы жағдай және тағы басқа факторлар әсер етуі мүмкін. Бірақ
кепілхаттың түрі мен типіне қарамастан, онда стандартты рәсімдеу схемасы
қолданылады.
2-суретте көрсетілген барлық процедуралар мен клиеиттің ипотекалық
жүйемен қатынасы шектеледі. Бірақ банк үшін бұл процедуралар осымен
шектеліп қалмайды. Кепілхаттар портфелін толықтыру банк үшін тек бір ғана
мәселе, келесі бір негізгі әрекет несие ресурстарьн клиенттерге беру үшін
толықтыру. Бұл мәселені шешу үшін банктың өз қаржысы болмағандықтан ол өз
кепілхаттарының бір бөлігін ипотекалық рыноктың басқа маманданған
қатысушыларына сатады. Осы сату екі рыноктың (алғашқы және туынды
рыноктар) арасындағы көпір болып табылады.
1. cурет – Алғашқы нарықта кепілхаттың пайда болуының стандартты схемасы
Дерек көзі: Мақыш С.Б. Банк ісі: Оқулық. Алматы: Жеті жарғы, 2009ж.
Кепілхаттардың туынды рыногы. Кепілхаттардың туынды рыногы дегеніміз жал-
пы қаржы несие рыногының сегменті, мұнда жекелендірілген кепілхаттарды
пайда әкелуші қағаздар мен оларға трансформацияланған және инвесторлар
арасында орналастыруы непзінде ииотекалық жүйенің жалпы несие портфелін
құру жүреді.
Туынды рыноктың негізгі субъектілері:
1) ипотекалық банктер мен басқа да ипотекалық несие беруге маманданған
қаржы несие мекемелері;
2) Ірі қаржы - эмиссиялық корпорациялар (ҚЭК), олар алғашкы
кепілхаттарды банктерден сатып алуды, кепілхаттармен қамтамасыз етілген әр
түрлі бағалы қағаздардың эмиссиясын қамтамасыз етеді;
З) коммерциялық банктер, зейнетақы қорлары, сақтандыру компаниялары,
жеке тұлғалар және тағы сол сияқты ҚЭК - дан ақшаға бағалы қағаздарды сатып
алушы түріндегі инвесторлар.
Туынды рыноктың қызмет ету логикасын түсіну үшін бұл рыноктағы әрбір
субъктінің әрекет ету мотивін тура айқындау қажет. Әдетте ипотекалық
банктің туынды рыноктағы екі мақсаты бар, бұл өз несие портфелін тірі
ақшамен толтыру және сатылған кепілхаттар бойьнша өзіне белгілі бір маржа
сақтап қалу.
ҚЭК-дың мақсаты бірінші рет қарағанда түсініксіздеу, олардың
кепілхаттарды тірі ақшаға сатьп алуын заңмен бекітілген ойын шартын білумен
қатар түсінікті болады, соларға сәйкес эмиссия көлемін қамтамасыз ету
көлемімен тура келуі қажет.
Кепілхаттарды сатып алу қосымша эмиссияға құқық береді. Бірақ эмиссия
ҚЭК үшін негізгі мақсат емес, эмиссияның басты мақсаты маманды бағытталған
және күрделі инструметтерді алғашқы кепілхаттарға сапалы айналдыру, яғни
оларға бекітілген пайызы бар облигациялар жатады, олар жай инвесторларға
түсінікті және қарапайым.
Осы айналдыру процессінде ҚЭК өзінің экономикалық қызығушылығын несие
алушыдан несие бойынша төлем мен банктың ұстаған маржасы түріндегі және
инвесторлардың бағалы қағаздар бойынша алатын жарияланған табысынан сақтау
арқылы қамтамасыз етеді.
Несие алушы мен соңғы инвестор арасьндағы екі түрлі маманданған
делдалдың және олардың алатын табыстарына қарамастан, бағалы қағаздарды
ұстаушылардың пайыздық табысы өте жоғары деңгейде қала береді де,
инвесторларды қызықтырады. Ипотекалық жүйенің қызмет етуін дұрыс деңгейде
ұстап тұру үшін бағалы қағаздар бойыша табыс орта мерзімді депозиттер
бойынша орта ставкадан 0,5-1% жогары болуы қажет.
2. cурет - Туынды рынокта кепілхаттарды тірі ақшамен орньн басуының
стандартты схемасы
Дерек көзі: Мақыш С.Б. Банк ісі: Оқулық. Алматы: Жеті жарғы, 2009ж.
Қосымша инвесторларды (әсіресе институционалды) ынталандырушы нәрсе
бұл бағалы қағаздардың жоғары сенімділігі, себебі ол тек жылжымайтын
мүлікпен ғана емес, сонымен бірге мемлекеттік кепілдікпен және
сақтандырумен қамтамасыз етіледі. [2, 256.]
Бірінші және екінші кепілхат ұғымы. Кепілхаттар әдетте олар тіркелген
ретпен басымдылыққа ие болады. Жер мен меншікке кепілхат, егер бұл меншік
бойынша ешбір кепілхат тіркелмеген болса, ол бірінші болып саналады. Егер
осыдан кейін меншік иесі қосымша ақша сомасына басқа займ алса, ол екінші
кепілхат болады.
Екінші кепілхат біріншісіне бағынышты. Бірінші кепілхат кепіл затты сату
арқылы иесие сомасының орнын басуға талап етуге артықшылығы бар. Екінші
займ кредитор үшін тәуекелді болғандықтан, ол әдетте жоғары пайызбен
беріледі.
Кепілхаттар басымдылығы субординациялық келісімді рәсімдеу жолымен өзгер-
тілуі мүмкін, онда бірінші кредитор несие алушының мүлігіне арест салу
құқығын екінші кредитор құқығына бағындырады. Бұл келісімге екі кредитор
қол қоюы керек. [3,656.]
Кепілхаттың негізгі түрлері. Әр түрлі елдердің ипотекалық бизнестегі
тәжірибесі кепілхаттарды рәсімдеуге әртүрлі жолдардың пайда болуына әкелді.
Соңғы уақытқа дейін олардың классификациясына дұрыс көңіл бөлінбеді, бұл өз
кезегінде зерттеу кезінде тура болуды төмендетіп, тәжірибеде кепілхаттарды
қолдану кезінде қателіктерге әкеледі. Кепілхатттарды пайдалану жағдайына
немесе оларға қызмет көрсетумен байланысты процедура ерекшелігіне
байланысты классификациялау дұрыс. [4,596.].
Жалпы кепілхат бойынша займ жылжымайтын мүліктің бір бөлігінен артық
бөліміне байланысты және меншік модернизациясын каржыландыру үшін
қолданылады. Ондай займдар әдетте "жартылай босаталуы туралы бап" деген
атпен белгілі жағдайды қамтиды, ол кепілге салынған мүліктің бір бөлігі
несиенің белгілі бір бөлігінің қайтарылу жағдайында кепілден босатылуын
білдіреді. Осындай босатылу формасы займ қалған кепілден босатылмаған
мүлікпен кепілдендіріледі.
Кешендік кепілхат. Кешенді займ тек жылжымайтьн мүлікке ғана емес,
жылжымайтын мүлікке қосымша жеке меншікті заттарға, жылжымайтын мүліктің
бір бөлігі болып табылатын өндіріс құрал-жабдықтарына кепілге алынуы
мүмкін.
Ашық кепілхат бұл кредитор немесе оның мұрагерлеріне берілетін
борышқорлық міндеттемесін кепілдендіруші ашық займ бастапқы несие сомасына
пайыздық қойылым бекітілген, бірақ келесі несиелерге пайыз ағымдық пайыздық
қойылымға тең бола алады. Кепілхатта әдетте кепілдендірілген
максималды мөлшер туралы жағдайды қамтиды. Кредитордың кепілді қорғау үшін
төлейтін барлық кез келген төлемдері, оның ішінде несие алушының үнемді
болмауының нәтижесіндегі, бұл максимумға қосылады. Ашық кепілхаттар жиі
несие алушымен қосымша өз мүлкін модернизациялау мақсатында әдістерге қол
жеткізу үшін қолданады.
Несие алушы белгілі бір уақытта несие төлемдерін жасау жолымен қарқынын
бастапқы мөлшерге дейін ұлғайту үшін кепілхатты ашады. Әдетте ашық кепілхат
шарттары бойынша келісілген кепілхат мөлшері немесе алғашқы несие мөлшерін
шегінен ұлғайтуға болмайды. Бұл жерде кредитор қосымша сомаларды беруі
міндетті емес. Мөлшерінен асып кеткен кепілхат несие алушыға кепілхат
бойынша едәуір несиені жаба отырып, басқа кредитордан қосымша
қаржыландыруды алуға мүміндік береді. Жаңа кредитор бар займды өтеуді өзіне
алып несие алушыға жоғарырақ пайызбен жаңа несие береді. Жаңа займның
мөлшеріне бар займ мен несие алушыға беріліп отырған қосымша сомаларды
қамтиды. Несие алушы жаңа, едәуір жоғары несие бойынша, ал жаңа кредитор
несие алушының бастапқы қарызы бойынша төлемдерді жүзеге асырады.
Осындай кепіл түрі жиі жылжымайтан мүлікті қайта қаржыландыру әдісі
ретінде немесе бар кепіл төлене алмаған жағдайдағы жылжымайтын мүлікті
сатып алуды қаржыландыруда қолданылады, сонымен қатар ол жылжымайтьн
мүлікті сатуда сатып алушы бағасының қолма қол ақшамен минималды мөлшерін
төлегісі келгенде де қаржыландырғанда колданылады. Бұл жағдайда сатып алушы
кредитор банк рұқсатымен сатушыға тиісті құжатты рәсімдейді, сатушы жаңа
несие шотына жаңа төлемдерді алып, бұрынғы несиесі бойынша төлемдерін
төлеуді жалғастырады. Сатып алушы мұнда жылжымайтын мүлікке құқықтарды
беруші құжаттарда ескертпелерін талап етуі керек, бұл ескертпелер сатушымен
ескі займды қайтару шарттарын бұзу жағдайындағы бастапқы несие берушіге
тура төлемдерді жасауды кепілдендіру жайында [5,41б.].
Осылайша кепілхаттың қызмет етуін қамтамасыз етуінің негізгі мақсаты
қаржы қатынастарының тұрақтылығн қамтамасыз ету. Бірақ несие алушыға және
кредиторға кепілмен ауыртпалығы бар жылжымайтын мүлікті иеленуді қамтамасыз
ету де кепілхат қызмет етуінің де міндеті негізгі болып табылады.
Кепілді қамтамасыз ету. Кепілхаттың қызмет ету уақытында несие алушы
кепілге салынған мүлікті пайдалануды жалғастырады, яғни мүлік тәуекелі
жоғары, осыған байланысты оған белгілі бір міндеттер артылады.
Сол себепті несие шартына бұл бөлімде несие алушының келесі міндеттері
жазылады:
1) кепіл зат ретіндегі мүлікке бүкіл салықтарды төлеу,
2) кепіл затты сақтандырып отыру,
3) әрдайым мүлікті жақсы жағдайда ұстау,
4) ірі өзгерістер жасалғанда кредитордан рұқсат алу.
Егер осы міндеттер орындалмаса, клиент шартты орындалмады деп
есептелінеді. Шарт орьндалмаған жағдайда несие бойынша кұжаттар өте аз
уақыт ішінде (30 күн) қызмет етеді, осы мерзім ішінде несие алушы жіберген
қателіктерін дереу жоюы қажет. Егер ол осы шартты орындамаса кредитор несие
алушыны кепілхатты сатып алу құқығынан айыруға құқылы.
Займ шарттарын бұзумен байланысты ережелер. Бұл этапта шартта банкпен
несиені қайтаруды тездетуі туралы баптар кіргізіледі. Бұл кредитормен
бүкіл несие сомасын төлеуді талап ету туралы талабымен жүзеге асырылады.
Егер шартта ондай ереже болмаса, кредитор төлем тәртібі бұзылған жағдайда
әрдайым сотқа шағымда-нуға міндетті болады.
Кепілхаттың, басқа ережелері кредиторға несие алушы займ шарттарын
бұзған жағдайда кепіл затты өз қаруына алу мүмкіндігін береді. Ең жиі
кездесетін бұзу – төлемдерді төлемеу.
Егер несие алушы салықтар мен сақтандыру премияларын төлемесе немесе қа-
жетті жөндеулерді жүргізбесе, кредитор кепілдікті қорғаумен байланысты
шараларды жүргізуі мүмкін кредитормен зияндарды жабу мақсатында авансталған
кез келген ақша сомалары несие сомасына косылады немесе бірден несие
алушыдап талап етіледі.
Салықтар мен сақтандыру резервтері көптеген кредиторлар несие
алушылардан резервтік қорды қамтамасыз етуді талап етеді, ол жабық шот
немесе үшінші жақ шоты деп аталады. Ол болашақ жылжымайтын мүлікке салықтар
мен сақтандыру премияларын төлеуге арналады. [6,58б.]
Кепілге несие берілгенде несие алушы төленбеген салықтарды жабуға ақша
сомаларын депондап, резерв ашады. Салықтар мүлікке арестке кұқық берілген
күннен ағымдағы ай соңына дейін есептелінеді. Егер де жаңа сақтандыру
полисі сатылып алынса, сақтандыру премияларын төлеуге резерв жылдық несие
алушының салықтар мен сақтандыру премиялары бойынша міндеттердің 112
бөлігін депондаумен ашық болады. Осылайша айлық несиені жабу төлеміне
пайыздар бойынша төлем, негізгі несиені жабу төлемі, салық және сақтандыру
резервтері кіреді.
Кепілмен ауыртпалығы бар мүлікті сату. Кепілмен ауыртпалығы бар мүлікті
сатып алу немесе несие бойынша төлемдерді төлеуді алу тәжірибеде кең
қолданылатын операциялар болып табылады. Егер тұлға реттелмеген кепілхаты
бар мүлікті алса, ол кепіл затты өзіне алып, несиені жабуға келіседі. Бұл
операцияның техникалық құқықтық мезеттері өте маңызды болып табылады.
Егер мүлік сатылса сот әдетте сатып алушы жеке өзі бүкіл несиені төлеуі
міндетті емес, мүлікті сатып алған сатып алушы несие сомасын төлеуі керек,
егер ол осы талапты бұзса кредитор оны сатып алу құқығынан айырып, мүлікті
аукционда сатады. Егер сату бүкіл несиені төлеуді құрастырмаса сатып
алушының жауапкершілігі болмайды. Бірақ бастапқы сатушы бұл жағдайда
жауапкершілікті өзі көтереді және керісінше, егер сатып алушы мүлікті сатып
алып сатушының қарызын өтеуді өзіне алса, ол қарыз қайтарылуына жауап
береді. [8, 13б.]
Сатып алушы қарызды қайтаруды өзіне алмас бұрын банктердің көбі оның
қаржылық жағдайы туралы мәліметті талап етеді. Кредитор әдетте рәсімдеу мен
несиені қайта тіркеу үшін төлемдер алады, бұл шығындар сатып алушыда
болады.
Меншікті тәркілеу. Несие берілгеннен кейін, кредитор болашақта бір сатып
алушы әсіресе бірінші несие алушымен келісілген пайыз нормасы бойынша өзіне
несиені алуын болдырмауды қалайды. Осы мақсатпен олар кепілхатқа меншікті
тәркілеу туралы ережені кіргізеді. Бұл ереже бойынша меншік сатылған
жағдайда кредитор бүкіл соманың қайтарылуын талап ете алады немесе сатып
алушыға ағымдық қойылыммен несие алуға мүмкіндік берерді. [10,66.]
Кепілхатты беру. Кепілхат - несислік міндеттеме, айналыста жүрген құжат
болып табылады, яғии қайтадан ұсынылып, сатылуы да мүмкін. Кредитор оған
сәйкес жазуды енгізу жолымен үшінші жаққа бере алады. Бұл тұлға жаңа меншік
иесіне айналады жәнс бұндай беру тіркелуі қажет. Несиенің толық өтелуіне
дейін ол несиені кепілдендіруші құжаттарды алуы керек. Бұл шарт бұзылса,
тұлға сотқа шағымдана алады. Көптеген кепілхаттарда күшін жою ережелері
болады. Егер иесие толық кайтарылса, онда кредитор кепіл затты босатуды
рәсімдеуі қажет. Бұл кұжатты тіркеу арқылы мүлік иесі аресттен босатылады.
Несие алушыны мүлікке меншік құқығынан айыру. Бұл кепіл зат ретінде
салынған мүлікті несиені жабу мақсатында сату процедурасы. Бұл процедура
төлемдер бойынша міндеттемелер бұзылғанда немесе қосымша кепілдік
шарттарында қабылданған міндеттемелері бұзылғанда жасалынады. Мүлік
сатылғанда жақтардың бүкіл құқықтары жойылып немесе сотпен сатудан түскен
түсім көлемінде қадағаланады. Меншік титулы бірінші кепілхат ұстаушысына
немесе сатып алған үшінші жаққа көшеді. Осындай жолмен сатылған мүлік
кепілден бос болып саналады.
Меншік құқығынан айыру процедурасының негізгі үш формасы бар:
1) сот шешімі бойынша;
2) сот шешімінен тыс форма - кепілдеме кұжаттарда кредиторға
мүлікті сату құқығын беру туралы пункт болғанда;
3) сот бекіткен меншік құқтарынан тікелей айыру белгілі бір периодта
қалдық өтелмеген жағдайда.
Кепілхатты сатып алу. Кепілхат бойынша тәртіптің едәуір үлкен бұзылуы
орын алғанда несие алушыға мүлікті сатып алу құқығы беріледі. Мұндай сатып
алудың екі негізгі формасы бар:
1) әділетті сатып алу, бұрынғы сатып алушыға мүлікті сатқаннан кейін
сатып алу;
2) құқықтық сатып алу - сату процедурасынан кейін, бірақ сату алдында
сатып алу мүмкіндігін береді. Бұл жағдайда несие алушы немесе басқа да
тұлға (мысалы, екінші кредитор) кредиторға келесі төлемге тең сома мен
уақытында төленбеумен байланысты төлемді төлейді. Кейде сатып алушы
тұлғадан бүкіл соманы өтеу талап етіледі.
1.3 Ипотекалық несиелеудің шетелдік тәжірбиелері
Ипотекалық несиелеуді ұйымдастыру жүйесінің шет ел тәжірибесінде әрекет
етіп отырған негізгі үлгілері бар. Ипотекалық несиелеудің едәуір қарапайым
және жетілдірілмеген моделі шартты түрде "жартылай ашық" деп аталатын
модельді айтуға болады. Ол алғашқы кепілхаттар нарығының шегінде ғана
болады.
Бұл модель шеңберінде ипотекалық банктермен берілген ссудалар бойынша
кепілхаттар әдетте сырттан тартылатын қаржы ресурстарын қамтамасыз етуден
әрі қарай жүрмейді. Ол маманданған әрекет етуші тұлғалардың минималды
қатысуымен жүзеге асады. Бұл модель арнайы ипотекалық банктермен де
ипотекалық несиелеу бөлімі бар әмбебап банктермен де қолданыла алады. [9,
276.]
Бұл модельден едәуір өзгешелігі бар модель "кеңейтілген ашық модель".
Бұл модельде несие ресурстарының негізгі ағымы арнайы ұйымдастырылған
жылжымайтын мүлікке кепілхаттармен қамтамасыз етілген қайталама бағалы
қағаздар рыногынан келеді.
Кеңейтілген ашық модельді жасау тек ипотекалық рынок инфрақұрылымының
кеңейтілген, мемлекеттің бағалы қағаздар эмиссиясына жартылай қадағалау
жүргізу жағдайында ғана мүмкін.
Мемлекеттік қадағалаудың бір шарты бұл қайталама рыноктағы эмиссияланған
және әрбір мезеттегі айналыстағы бағалы қағаздар мен эмиссияны қамтамасыз
етуге эмитенттерге ипотекалық банктермен сатылған кепілхаттардың бағасы.
Бастапқы кепілхаттардың жалпы құны мен қайталама рыноктан келген несие
ресурстарының мөлшеріне келсек, модель олардың арасында теңдікті талап
етпейді, себебі ресурстардың бір бөлігін банктер басқа да көздерден де
өзінің қаржыларынан ала алады.
Үшінші модель — бұл “балансталған автономды модель". Оның айрықша
белгісі бұл оның жұмыс істеуіндегі жинақтау-ссудалық принципі. Бұл
принципте несие ресурстарының жалпы портфелі ашық капитал рыногынан
алынбай, мақсатты түрде өзара көмек кассасы принципі бойынша болашақ несие
алушылардың жинақ қаржыларын тарту есебінен құралады. Бұл модель шегінде
несие алушы несиені тек ол одан бұрын өзінің уақытша бос ақша қаражаттарын
жүйеге бағыттаған жағдайда ғана алуға құқығы пайда болады және де мұндағы
жинақтар сомасы несие сомасымен шамалас болуы керек. Мұндай шектеу бұл
модельдің үлкен кемшілігі болып табылады, себебі ол жылжымайтын мүлікті
сатып алу мезетін кейінге ығыстырады. Бірақ бұл модельдің артықшылықтары да
бар, себебі бұл модель өз автономдылығы арқасында қаржы-несие рыногының
жағдайына тәуелсіз. Бұл модельде банк алдында кандай бағамен және қайда
қаржы ресурстарын алу керектігі туралы сұрақтар тумайды, мұнда тек өз
қызметі үшін ақылға сиымды маржаны бекіту ғана қажет. Құрылыс жинақтары
салымдары бойынша табыс ставкалары мен несиені пайдалану ставкалары
теоретикалық түрде белгіленуі мүмкін. Маржаны және несие бағасын 3%
деңгеінде бекітіп, банк жинақтарға табысты мүлдем төлемеуі мүмкін. Егер
жинақтарға табыс 10% болса, несие қойылымы 13 % болады. [10, 196.]
Мұндай артықшылық ипотекалык несиелеудің экономикасы тұрақсыз елдерде
дамуында үлкен мәнге ие, бірақ мұндағы ескертпе бұл барлық есеп айырысулар
еркін айырбасталатьн валютада жүзеге асырылуы тиіс. Келесі бір артықшылық
бұл ондағы несиенің қайтарылмау тәуекелінің төмен болуы, ... жалғасы
Сіз бұл жұмысты біздің қосымшамыз арқылы толығымен тегін көре аласыз.
ӘЛ-ФАРАБИ АТЫНДАҒЫ ҚАЗАҚ ҰЛТТЫҚ УНИВЕРСИТЕТІ
ЭКОНОМИКА ЖӘНЕ БИЗНЕС ЖОҒАРЫ МЕКТЕБІ
ҚАРЖЫ КАФЕДРАСЫ
______________ Қорғауға жіберілді
кафедра менгерушісі э.ғ,к., доцент
М.Ж.Арзаева ____________________
Қазақстан Республикасындағы ипотекалық несиенің дамуы
атты тақырыбында
ДИПЛОМ жұмысы
050509– Қаржы мамандығы
Орындаған:
Қаржы мамандығының
3 курс студенті _________________________ Оспанғалиев
Е.Қ.
(күні, қолы)
Ғылыми жетекші:
э.ғ.к., аға оқытушы _________________________ Жорабаева Ж.К.
(күні, қолы)
Норма бақылаушы:
аға оқытушы _________________________ Садыханова Д.А.
(күні, қолы)
Алматы, 2011
Диплом жұмысын дайындау
ГРАФИГІ
Реттік №Бөлімдер атауы, қарастырылатын Ғылыми жетекшігеЕскертулер
сұрақтар тізімі тапсыру мерзімі
1. Әдебиеттерді таңдау, оларды
зерттеу мен өңдеу. Негізгі көздер
бойынша библиография жасау
2. Диплом жұмысының жоспарын жасау
және оны жетекшімен қарастыру
3. Бірінші бөлімді жазу және оны
тексеруге ұсыну
4. Практикалық материалдарды және
т.б. жинақтау, жүйелеу және
талдау.
5. Қорытынды мен ұсыныстарды ғылыми
жетекшімен келісу.
6. Ескертуге сәйкес диплом жұмысын
қайта өңдеу (толықтыру).
Аяқталған жұмысты кафедраға
ұсыну.
7. Рецензия мен пікірлермен танысу
8. Рецензия мен пікірлерді ескере
отырып, қорғауға дайындықты
аяқтау.
Тапсырманың берілген күні _______________________
Кафедра меңгерушісі
э.ғ.к., доцент ________________________ Арзаева М.Ж.
Жұмыс жетекшісі
э.ғ.к., аға оқытушы _________________________ Жорабаева Ж.К.
Тапсырманы орындауға
алған студент _________________________ Оспанғалиев Е.Қ.
ӘЛ-ФАРАБИ АТЫНДАҒЫ ҚАЗАҚ ҰЛТТЫҚ УНИВЕРСИТЕТІ
ЭКОНОМИКА ЖӘНЕ БИЗНЕС ЖОҒАРЫ МЕКТЕБІ
ҚАРЖЫ КАФЕДРАСЫ
ҚАРЖЫ мамандығы
3 курс тобының студенті Оспанғалиев Е.Қ
.
Ипотекалық несиелеу және оның ерекшеліктері атты тақырыбында
диплом жұмысын орындауға арналған
ТАПСЫРМА
_07_ желтоқсан 2010 ж. № __№ бұйрығымен
бекітілді.
Аяқталған жұмысты тапсыру мерзімі ______ ________________________
Жұмыстың бастапқы мәліметтері: ___________________________________
___________________________________ ___________________________________ ______
___________________________________ _________________________
Диплом жұмысындағы толықтырылуы қажет сұрақтар тізімі немесе жұмыстың
қысқаша мазмұны:
a) ___________________________________ _______________________________
___________________________________ ___________________________________ ______
___________________________________ _________________________
ә) ___________________________________ _______________________________
___________________________________ ___________________________________ ______
___________________________________ _________________________
б) ___________________________________ _______________________________
___________________________________ ___________________________________ ______
___________________________________ _________________________
Мазмұны
Кіріспе 5
... ... ... ... ... ... ... ... .. ... ... ... ... ... ... ... ... ...
... ... ... ... ... ... ... ... .. ...
1 ИПОТЕКАЛЫҚ НЕСИЕЛЕНДІРУ ҰҒЫМЫ ЖӘНЕ ОНЫҢ ЕРЕКШЕЛІКТЕРІ 7
... ... ... ... ... ... ... ... .. ... ... ... ... ... ... ... ... ...
... ... ... ... ... .
1.1 Ипотекалық несилендіру жүйесінің экономикалық мәні мен
ерекшеліктері 7
... ... ... ... ... ... ... ... .. ... ... ... ... ... ... ... ... ...
... ... ... ... ... ... ... ..
1.2 Ипотекалық несие жүйесіндегі кепілхат ұғымы мен оның сыныптамасы 16
... ... ... ... ... ... ... ... .. ... ... ... ... ... ... ... ... ...
... ... ... ... ... ... ... .
1.3. Ипотекалық несиелеудің несиелеудің шет елдік тәжірибесі 22
... ... ... ...
2 Қазақстан Республикасындағы ипотекалық несиелеуді талдау жүргізу
(Альянс банк АҚ тәжірибесінде) 24
... ... ... ... ... ... ... ... .. ... ... ... ... ... ... ... ... ...
... ... ... ...
2.1 Қазіргі таңда Қазақстан Республикасының екінші деңгейлі 24
банктеріндегі жеке тұлғаларды несиелеудің нарығын талдау
... ... ... ... ..
2.2 Альянс банк АҚ -да ипотекалық несиелеудің қазіргі кезеңдегі 34
жағдайы мен түрлері ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..
2.3 Альянс банк АҚ ипотекалық несиелеу механизмі мен несиелік
процесін ұйымдастыру 43
... ... ... ... ... ... ... ... .. ... ... ... ... ... ... ... ... ...
3 Қазақстандағы ипотекалық несие жүйесінің даму перспективалары
... ... ... ... ... ... ... ... .. ... ... ... ... ... ... ... ... 52
Қорытынды 55
... ... ... ... ... ... ... ... .. ... ... ... ... ... ... ... ... ...
... ... ... ... ... ... .
Пайдаланылған әдебиттер тізімі 58
... ... ... ... ... ... ... ... .. ... ... ..
Қосымшалар 61
... ... ... ... ... ... ... ... .. ... ... ... ... ... ... ... ... ...
... ... ... ... ...
Кіріспе
Коммерциялық банктің негізгі мақсаты — кең мағынадағы оның дамуы,
яғни, коммерциялық кәсіпорын ретінде оның сандық жағынан дамуы және сапалы
дамуы — қызмет етудің, тиімділігін көтеру, сонымен бірге банк акционерлері,
клиенттері, қызметкерлері және банктік қадағалау органдарының мүдделерін
қамтамасыз ету ұстанымы банктің әлеуметтік институт ретінде дамуы туралы
болып табылады.Бұл дипломдық жұмыстың негізгі мақсаты Қазақстан
Республикасындағы несие қатынастарының, несие жүйесінің, кейбір жаңа дамып
келе жатқан несие операциялары түрлерінің қазіргі жағдайы мен даму
болашағын ашып көрсету болды.
Коммерциялык банктердің клиенттеріне беретін қарызын біраз белгілерге
байланысты топтастыруға болады:
- борышқордың типіне байланысты - кәсіпорынға, үкіметке және
жергілікті үкімет органдарына, халыққа, басқа банктерге берілетін
қарыз;
- пайдаланатын мерзіміне байланысты - қысқа мерзімді (1 жылға
дейін), орта мерзімді (1 жылдан 5 жылға дейін), ұзақ мерзімді (5
жылдан жоғары);
- қызмет ету ортасына байланысты - өндіріс аясына
берілген қарыз және айналыс аясына берілген қарыз;
- борышқордың қай салаға тиістілігіне қарай
өнеркәсіпке, саудаға, ауыл шаруашылығына, транспортқа берілетін
қарыз;
- қамтамасыз етілуі бойынша - кепілді, қорғаулы,
қауіпсіз және қамтамасыз етілмеген (бланктік);
- өтеу тәсіліне қарай - бір уақытта және бөлік-бөлікпен өтелетін
қарыз.
Несиені банктер несиелеудің мына негізгі принциптері (қағидалары)
сақталғанда ғана береді: қамтамасыздық, қайтарылымдылық, мерзімділік,
төлемділік және мақсаттылық.
Несиені өтеу және беруге байланысты, банктің сыйақы ставкаларының
мөлшері олардың өзгерістеріне байланысты барлық сұрақтар құқықтың өз аралық
міндеттемелерін және жан-жақты жауапкершіліктерді анықтайтын несиелік
келісімдердегі қарыз алушылар мен банк арасындағы қорытындылар негізінде
шешіледі.
Жеке тұлғаларға берілетін ипотекалық несиенің жалпы экономика
үшін тиімділігі жоғары.
Несие - өндірістік күштерді ынталандырады, ғылыми – техникалық
прогресстің негізінде өндірісті кеңейту үшін капитал көздерін
қалыптастырады. Несие арқылы капитал мен ресурстардың ағымы жүзеге
асырылады және жаңа құн қалыптасады.
Сонымен, бүгінгі таңдағы жеке тұлғаларды несиелеу халықтың табыстары
есебінен әлеуметтік маңызды бар проблемаларын шешудің басты құралы болып
табылады. Диплом жұмысын жазу барысында қарастырып отырған мәселелер, атап
айтқанда: жеке тұлғаларға несие беру жүйесін дамытудың негізгі мақсаттары
мен қағидалары, сондай-ақ осы салаға несиелік ресурстарды тартудың ұйымдық
- экономикалық тетігінің сипаттамасы; халыққа несиені беруге банктердің
қатысуын жандандыру; процессті нормативтік реттеу нысандары сияқты
мәселелері Қазақстанның банк жүйесінің қалыптасуы мен дамуына байланысты
сұрақтарды зерттеудің жаңа бағыты болып табылады. Талдау мен зерттеу
жүргізу барысында халыққа тұтыну несиесі мәселелерін ашып көрсету үшін, біз
әлемдік тәжірибиеге үлкен көңіл аударып отырмыз және соның көмегі арқылы
Қазақстан Республикасында қолдануға тиімді де пайдалы үлгілерін қарастырып,
оған бейімделу үшін қажетті әдістемелерді саралап отырмыз.
Осы кешегі күнге дейін отандық банктер үшін халыққа тұтыну несиесін
беру саласындағы басты проблема заң базасын нығайту болып саналып келеді.
Бүгінде өзінің өзектілігін жоғалтпай, бұл проблеманы өзінің орынын басқа
проблемаға береді – ол ел экономикасына және халықтың әлеуметтік жағдайына
несиелерінің әсері, қаржы ресурстарын тартудың тетіктері, несиелерді беруді
жетілдірудің негізгі бағыттарының мәселелері.
Сонымен, коммерциялық банктердің қызмет аясы кеңейген сайын, халыққа
берілетін несие процесіне қатысушылардың қаржылық тәуекелдері ұлғая
бермек. Осы орайда жеке тұлғаларды несиелеу саласындағы зерттеулер
Қазақстанның банк жүйесін одан әрі дамыту кезіндегі өзекті проблемалардың
бірі болып отыр. Барлық аталған проблемалар және себептер осы диплом
жұмысының тақырыбының өзектілігін көрсетеді және оның мақсаттары мен
негізгі міндеттерін қоюға негіз болды.
Осы диплом жұмысын жазу кезінде Қазақстан Республикасының заңнамалы
және нормативті актілері (Заңдар, Қазақстан Республикасы Президентінің
Жарлығы, Қазақстан Республикасының Министрлер Кабинетінің Қаулылары мен
Ережелері және т.с.с.) “Альянс банк” АҚ есептері мен сайты қолданылды. Жеке
тұлғаларды несиелендіру аясындағы шетел ғалымдарының және мамандарының
еңбектері, сонымен бірге статистикалық және анықтама материалдары
қолданылды.
Диплом жұмысының негізгі мақсаты: Қазақстан Республикасының
коммерциялық банктерінің ипотекалық несиелендіру жүйесін қарастыру.
Зерттеу мәселелері:
1) несие түсінігін анықтау, оның шетелдегі және Қазақстан
Республикасындағы дамуын қарастыру;
2) Альянс банк АҚ материалдары негізінде, Қазақстанның коммерциялық
банктерінің ипотекалық несиелендіру тәжірибесіне талдау жүргізу;
3) Қазақстан Республикасындағы ипотекалық несиелеудің даму мәселелері
мен келешегін қарастыру.
Бұл жұмыстың бірінші бөлімінде несие және несие жүйесі туралы түсінік
беріліп, яғни Қазақстан Республикасындағы несие жүйесінің даму кезеңдерінен
бастап, несиенің мәні, қажеттілігі мен қызметтері, несиенің формалары мен
олардың жіктелуі және несиелеуді ұйымдастыру қағидалары туралы теориялық
негіз барынша ашылып жазылды.
Ал, екінші бөлімінде Альянс банк АҚ мысалындағы ипотекалық
несиелеудің ерекшеліктерін көрсетіп, тұтыну несиесінің түрлері мен оның
ставкаларын талданған.
Жұмыстың үшінші бөлімінде Қазақстан Республикасындағы ипотекалық
несиелеу қатынастардың даму болашағы жазылған, яғни ипотекалық несиелеудің
операцияларының болашағы, ипотекалық несиелеу нарығын жетілдіру жолдары
ашылды.
Экономикалық категория ретінде, несие - бұл кәсіпорындар, ұйымдар және
бірлестіктер, сондай-ақ, халық арасындағы несие қорын құру және оларды
қайтарылу, пайыз төлеу шартында белгілі бір мерзімге уақытша пайдалануға
беру негізінде қалыптасатын өндірістік қатынастар жиынтығын білдіреді.
Диплом жұмысының құрылымы қойылған талаптарға сай жазылған.
Жұмыс: кіріспеден, үш бөлімнен, қорытындыдан, қолданылған
әдебиеттер тізімінен тұрады.
Бiрiншi бөлiмде, жалпы коммерциялық банктерің ипотекалық несиелеу
ерекшеліктеріне тоқталып, жеке тұлғаларды ипотекалық несиелеудің формалары
мен түрлері қарастырылды. Сонымен қатар, осы бөлімде жеке тұлғаларды
ипотекалық несиелендірудің шет елдік тәжірибесін зерттеп, Қазақстан
экономикасы үшін тиімді жақтарына көңіл бөлінді.
Екiншi бөлiмде, Қазақстан Республикасындағы жеке тұлғаларды ипотекалық
несиелеуге талдау жүргізіп, осы нарықтағы жеке тұлғаларды несиелендіру
жағдайы мемлекеттегі ірі аймақтар негізінде зерттелді. Сонымен қатар, осы
бөлімді жазу барысында Альянс банк АҚ тәжірибесіне сүйене отырып,
банктегі ипотекалық несиелендіру бойынша көрсетілетін қызметтерін талдадық.
Үшiншi бөлiмде, Қазақстан Республикасындағы банктердің ипотекалық
несиелеуде кездесетін өзекті мәселелері мен оларды шешу жолдарына мән
берілген.
Диплом жұмысын жазу барысында ҚР банктер және банктiк қызмет туралы"
заңдық күші бар Қазақстан Республикасы Президентiнiң жарлығы, Қазақстан
Республикасының Ұлттық банкінің нормативтiк – құқықтық актiлерi мен
статистикалық деректерi, мерзiмдi басылымдарда жарияланған банктiң бiлiктi
мамандарынынң еңбектері және өндiрiстiк тәжiрибеде өтiлген, БТА банк АҚ
есептік мәліметтері пайдаланылды.
1 ИПОТЕКАЛЫҚ НЕСИЕЛЕНДІРУ ҰҒЫМЫ ЖӘНЕ ОНЫҢ ЕРЕКШЕЛІКТЕРІ
1.1 Ипотекалық несилендіру жүйесінің экономикалық мәні мен ерекшеліктері
Жалпы, ипотека бұл б.з.д. І-ІІ ғ. Рим шекарасында белгілі болған. Банк
ісі оқулықтарына сүйенсек, Ипотека термин ретінде б.з.д. VІ ғ. пайда
болды. Ипотека грек тілінен аударғанда кепілдік деген мағына береді. [1]
Жылжымайтын мүлікті, оның ішінде меншіктегі жерді де, кепілге қоюмен
және сол арқылы мәмілені сенімді етіп берілетін ипотекалық несие
несиелендірудің нарық экономикасында белсенді қолданылатын нысандарының
біріне жатады. Жерге деген меншік құқығы нарықтық несиелік қатынастар
аясына меншігінде жекешелендірілген пәтерлері, жер телімдері, тұрғын үй
қорлары бар кәсіпорындарды, ұйымдарды, фирмалары, халықты тартады.
Ипотекалық несие кәсіпорындардың, фирмалардың және тұрғын үй
құрылысының қажеттіліктерін мемлекет тарапынан қаржыландыру көздерін банк
несиесімен алмастыруда үлкен роль атқарады. Оның алға басуы шаруашылық
ететін субъектілердің ұзақ мерзімді сипаттағы несиелік ресурстардың
тапшылығы, инфляцияның жоғары қарқындылығы жағдайында инвестициялық
белсенділігін ұлғайтуға әсер етеді.
Ипотекалық несилендіру жүйесі екі бағыттан тұрады:
- ипотекалық несиелердің шаруашылық ететін субъектілерге және халыққа
тікелей берілуі;
- ипотекалық несилерді (несиелік міндеттемелерді) несилендіруге
ресурстардың қосымша тартылуын қамтамасыз ететін екінші рынокта сату.
Бірінші бағытымен негізінен ипотекалық банктер айналысып келсе,
екіншісімен - ипотекалық банктердің мүлікті кепілге қоюмен қамтамасыз
етілген активтерін сатып алатын және кейін оларды өз атынан олардың
базасында құнды қағаздар (облигациялар) шығаратын қаржы компаниялары,
қорлар айналысады. Бағалы қағаздар өтімді болып келеді, себебі олар
жылжымайтын мүлікпен қамсыздандырылған, және олар инвестициялар арқасында
ұзақ мерзімді және тұрақты табыс алуға мүмкіндік береді.
Кейбір қаржы компанияларының міндеттемелері бойынша шетелде кепілгер
ретінде мемлекет белгіленеді, ол болса, олардың сенімділігін арттырады.
Ипотекалық несиелер жылжымайтын мүлікті кепліге қою - ипотекаға
негізделеді.[2]
Ипотеканы кепіл заты иегерінің болуысыз дамыту мүмкін емес, өйткені
жер мен жылжымайтын мүлікті кепілге тек кепіл затының иегері ғана қоя
алады, сондай-ақ осы иегердің оның меншігіндегі жылжымайтын мүлікті еркін
шеттету құқығынсыз да мүмкін емес.
Бұл жағдайда ғимараттардың ипотекасы ол орналасқан жер телімінің
ипотекасымен бірге ресімделеді. Қазақстанда жылжымайтын мүлікпен және
жермен операцияларды жүзеге асыруға жағдай жасайтын нормативтік құқықтық
база әзірленуде. Қазақстан Республикасының Конституциясында жерге деген
меншік құқығын және оны сату-сатып алу, кепілге қою, жалға беру және т.б.
операцияларды заңдастыратын бірқатар құқықтық нормалар қалыптастырылды.
Кепіл туралы, банктар мен банк қызмет туралы, жекешелендіру туралы
заңдар қабылданды. Тұрғын үй саласын қаржыландыру, ипотекалық несилендіруді
дамыту жөнінде бірқатар қосымша шаралар көзделген Президентің бірқатар
жарлықтары мен үкіметтің қаулылары қабылданды.
Қазақстанда ипотекалық несиелеу меншік туралы Кеңес Үкіметінің заңы
қабылданғаннан кейін мүмкін бола бастады. Шын мәнінде алғашқы ипотекалық
несиелеу тұрғын үй құрылыс мемлекеттік бағдарламасымен 1994-1995 жылы
жүзеге асырыла бастады. Ал бүгінгі таңда коммерциялық банктердің дәстүрлі –
базалық қызметі – экономиканы және халықты несиелендіру. Бұл қызмет банктік
қызмет көрсету аясындағы маңыздыларға және банкінің актив операцияларына
жатады. Көптеген елдерде ипотекалық несиелендірудің халықты тұрғын үймен
қамтамасыз етудегі ролі баршаға белгілі. Шағын болса да тұрақты табысы бар
халық топтары үшін тұрғын үй сатып алуға жағдайлар жасаумен қоймай,
ипотекалық несие құрылыс саласына инвестициялар тартуға мүмкіндік беріп,
қор рыногының жаңа сегменті - ипотекалық құнды қағаздар рыногының әрекет
етуіне септігін тигізді. Осының барлығы тақырыптың өзектілігін, зерттеу
объектісін және мәнін, сондай-ақ оның мақсаттары мен міндеттерін таңдауға
негіз болды.
Зерттеудің мақсаты ретінде қазіргі күнгі Қазақстандағы ипотекалық
несиелендірудің даму жолдарын талдау көзделіп отыр. Мұндай мақсатқа
коммерциялық банкте тұтынушылық несиелендіру жөніндегі қалыптасқан
көзқарастарды және оны арттыруға бағытталған іс-шараларды жүйеге келтіру
қажеттілігінен туындап отыр.Қазақстаннның заңнамасында ипотека болып жермен
тікелей байланысты кәсіпорынды, ғимаратты немесе өзге де объектіні оған
тиесілі жер телімімен бірге немесе оны пайдалану құқығымен кепілге қою
танылады. [3]
Ипотека - міндеттемені жылжымайтын мүлікпен қамтамасыз ету әдістерінің
біріне жатады. Және, бұл ретте кепілзат иесі кепілгер міндететмесін
орындамаған жағдайда кепілге қойылған жылжымайтын мүлік арқылы қанағаттануы
мүмкін. Ипотека кез келген ақшалай міндеттемені қамтамасыз етуде қолданылуы
мүмкін, сондай-ақ ол несилеік келісімге қатысты да міндеттемені қамтамасыз
етуге пайдаланылады.
Жылжымайтын мүлік санатына жер немесе онымен тікелей байланысты
объектілер (кәсіпорындар, тұрғын және тұрғын емес үйлер, жолдар) жатады.
Ипотекалық несиелендіруде мәмілелерді құқықтық түрді рәсімдеудің маңызы
зор, себебі бұл мәмілелердің негізін кепілге қойылатын жылжымайтын мүлікке
деген меншік құқықығы немесе шаруашылық иемдену құқығы қалайды. Заңнамада
ипотекалық несиелендірудің нақты бір тәртібі көзделген.
Кепілзат туралы келісімнің субъектілері болып мыналар табылады:
- кепіл туралы келісімнің тараптары (кепілгер және кепілге қойылған
затты ұстаушы) заңды және жеке тұлғалар;
- біртұтас кепіл реестрін ұстаушы.
Ипотека туралы келісім жазбаша түрде жасалып, нотариалды түрде
куәландырылуы тиіс. Ипотекалық келісім кепілгердің әрекет етуінің едәуір
еркіндігін көздеуі мүмкін, атап айтқанда онда келесідей мүмкіншіліктер
көзделуі мүмкін:
а) кепілге қойылған мүлікті міндеттеме бойынша қарызды сатып алушыға
ауыстырып шеттету;
ә) мүлікті жалға беру;
б) мүлікке жаңа қарыздар жүгін түсіру және т.б. мүмкіндіктер.
Кепілзаттың бір түріне кепілдік (кепілге салу) жатады. Бұл жағдайда
кепілге салынған мүлік кепілзат ұстаушының иелігіне осы мүлікпен қамтамасыз
етілетін несие бойынша міндеттеме орындалғанша беріледі.
Кәсіпорынның ипотекасы оның бүкіл мүлігіне, оның ішінде негізгі қорларына
және айналым қаражатына, сондай-ақ, егер заңмен немесе келісіммен басқаша
белгіленбесе, кәсіпорынның жеке балансында көрсетілген өзге де құнды
заттарға қолданылады.
Ипотека туралы келісімде келесідей деректер көрсетілуі тиіс:
- кепілгердің және кепілзатын ұстаушының атауы және олардың орналасқан
жерлері;
- орындалуы осы кепілге салу шартымен қамтамасыз етілетін несиелік
келісімнің немесе өзге де міндеттеменің атауы, келісімді жасау күні және
орны;
- ипотекамен қамтамасыз етілген негізгі міндеттеменің сомасы;
- ипотекамен қамтамасыз етілген сомаларды төлеу мерзімдері;
- кепілге қойылған жылжымайтын мүліктің сипаты және оның ақшалай құны,
орналасқан жері;
- иегердің кепілге қойылған мүлікке деген құқығын растайтын
құжаттардың атауы;
- кепілге қойылған мүлікке өзге міндеттемелер салынбағандығы туралы
сілтеме;
- кепілгер мен кепілзатты ұстаушының қолтаңбалары;
- ипотеканы тіркеген органның атауы, тіркелген күні мен жері.
Тараптардың келісімі бойынша кепіл шартына өзге де жағдайлар енгізілуі
мүмкін.
Ипотека кепілзатты ұсташыға негізгі қарыз сомасының және ол бойынша
проценттердің төленуін, несиелік ресурстарды пайдаланумен байланысты
шығындардың өтелуін, және қажет болған жағдайда ипотека затын сатуға
жұмсалатын шығындардың өтелуін қамтамасыз етуі тиіс.
Ипотека кәсіпорынның, құрылыстың, ғимараттың немесе өзге де объектінің
орналасқан жеріндегі тиісті
органдарда міндетті түрде тіркелуге жатады. Ипотека затына меншік құқығы
ауысқан кезде өзге тұлға ипотека қай жерде тіркелген болса, сол жерде ол да
тіркелуі тиіс.
Несиелендіру субъектісіне қарай тұрғын үй құрылысына берілетін
ипотекалық ссудалар осы үйдің болашақ иегеріне берілетін несиеге және
мердігерлерге берілетін ссудаларға бөлінеді.
Тұрғын үй құрылысына несие құрылыс салушыға белгіленген тәртіппен жер
телімінің бөлініп берілуімен және тиісті органдардың тұрғын үй салуға
берген рұқсаты болғанда беріледі.
Тұрғын үйді салуға (реконструкциялауға) несие жобалармен және құрылыс-
монтаждық жұмыстарды жүзеге асыруға мердігерлік келісімдермен көзделген
құрылыстың (реконструкциялаудың) мерзімдері мен құны аясында беріледі.
Несиелендіру объектілеріне мыналар жатады:
тұрғын үй құрылысына жер сатып алу және оны жайластыру;
- тұрғын үй салу (реконструкциялау);
- тұрғын үй сатып алу.
Несиелендіру объектісіне қарай банктер тұрғын үй несиелерінің үш
түрін ұсынады:
- жерге берілетін несие;
- құрылысқа берілетін несие;
- тұрғын үй сатып алуға берілетін несие.
Тұрғын үй несиелері туралы ережеде тұрғын үй құрылысына несиелер
несиелік желі ашу арқылы жүзеге асырылады деп атап көрсетілген. Бұл ретте
ссуда қарызданушыға, құрылыс-монтаждау жұмыстары кезеңдерінің құнына сәйкес
келетін бөлшектермен беріледі. [4]
Құрылысты қаржыландыру процесінде банк ақшалай қаражаттың мақсатты
жұмсалуына және құрылыс графигінің сақталуына бақылау жүргізіп отырады.
Банк беретін несиенің сомасы әдетте жер сатып алу және оны жайластыру
құнының, тұрғын үйді салудың (реконструкциялаудың) немесе кепіл шартында
белгіленген оны сатып алу құнының 70 процентінен аспауы тиіс, ал
шығындардың қалған бөлігін қарызданушы өз қаражаты есебінен жұмсауы шарт.
Құрылысқа несие беру туралы шешімді несие беруші банк қарыз алушының
несиелік тапсырысы негізінде қабылдайды.
Несиені пайдаланудың мақсаты мен мерзімі, оны қамтамасыз ету нысаны
көрсетілетін ссуда бөлу туралы өтінішпен қатар, тапсырысқа мыналар кіреді:
- заңды тұлға қарыз алушылар үшін – құрылтай және тіркелу құжаттары:
- кәсіпорынның бухгалтерлік балансы; табыстардың және міндетті
төлемдердің түсу графигі; ссуда қамтамасыз етілетінін растайтын
құжаттар;
- несиені пайдаланудың техникалық-экономикалық негіздемесі және
несиеленетін шығындардың болжамды өтелімділігін есептеу;
- құрылыс салынатын жер учаскесіне деген құқықты растайтын құжаттар;
- белгіленген тәртіппен бекітілген жобалық-сметалық құжаттама;
- мердігерлік құрылыс жұмыстарын жүзеге асыруға берілген келісім-
шарттардың көшірмелері; несие беруші талап етуі мүмкін өзге де
құжаттар.
- жеке тұлғалар үшін – құрылыс салу учаскесіне құқығын растайтын
құжаттар; құрылыс салуға рұқсат қағаз;
- белгіленген тәртіппен келісілген жобалық-сметалық құжаттама;
- қарыз алушының төлем қабеліттілігін анықтауға қажетті құжаттар;
- банк талап етуі мүмкін өзге де құжаттар.
Несиені қамтамасыз ету үшін кепілзат мен кепілдіктер беріледі.
Тапсырысты қарау кезеңінде несие беруші қарыз алушының төлем қабілеттілігін
және қаржылай тұрақтығын зерттейді, құрылыстың бюджетін (қаржыландыру
көздері және салынған тұрғын үйді пайдалану жоспарлары – сату, жалға беру)
бағалайды, құрылыс орналасқан жердегі тұрғын үй рыногының сұраныстарын
зерттейді.
Ссуда беру кезінде банк пен қарыз алушының қарым-қатынастарын
белгілейтін негізгі құжаттарға несиелік келісім мен кепілзат (ипотека)
туралы шарт жатады.
Несиелік келісімде: ссуданы алудың мақсаты, несиенің көлемі мен
мерзімдері, несиені беру және өтеу тәртібі, проценттік ставка, оның
өзгеруінің шарттары мен кезеңділігі, қарыз алушының несиелік
міндеттемесінің қамтамасыз етілуі, ссуданы сақтандыру шарттары, несиенің
қамтамасыз етілуін және мақсатты пайдаланылуын тексеру нысандары, несиені
мақсаттан тыс пайдалану және ссуданы дер кезінде қайтармау үшін
қолданылатын санкциялар, айыппұлдар төлеу тәртібі, келісімді бұзу тәртібі,
несие беруші мен қарыз алушының келісімі бойынша өзге де шарттар.
Негізгі қарыздың және ссуда бойынша проценттердің толығымен өтелуіне
дейін қарыз алушының банктің жазбаша келісімінсіз жылжымайтын мүлікке деген
мүліктік құқықтарын үшінші тұлғаға сатуға немесе шегінім жасап беруге
құқығы жоқ.
Қарыз алушының несиені қайтаруға мүмкіндігі болмаған жағдайда, банктің
шығындарын өтеу үшін, кепілге қойылған мүлікті өндіріп алу және сату
жүргізіледі.
Тұрғын үй сатып алуға несиелер берудің сұлбасы мен шарттарын банк қарыз
алушымен мақұлдасу арқылы белгілейді. Несилендіру құралы ретінде ауыспалы
проценттік ставканы қолдану, негізгі қарыздың сомасын индекстеу, қарыз
алушының төлемдерін кейінге қалдыру шаралары қолданылуы мүмкін. Несиенің
түріне қарай, кепілзат (ипотека) туралы келісімде несиені қамтамасыз етудің
нысаны, мөлшері және тәртібі көрсетіледi.
Әрбір ипотекалық банк ипотекалық несиелер берудің өзіндік сұлбасын
қолданады. Олар несиелендіру объектілері мен субъектілері, ресуртарды
шоғырландыру әдістері, негізгі қарыз бен проценттерді өндіріп алу әдістері
бойынша сан алуан болып келеді.
Ипотекалық несиелендірудің Қазақстанда дамуының рөлі мен алғы-шарттары
Ипотекалық несиелендірудің көптеген елдерде халықты баспанамен
қамтамасыз етуде атқаратын ролі көпшілікке мәлім. Табыстары шағын
болғанымен, оны тұрақты алатын азаматтар үшін тұрғын жайды меншікке сатып
алуға жағдай жасаумен қатар, ипотекалық несиелендіру жүйесі құрылыс
саласына инвестициялар тартуға мүмкіндік береді. Сондай-ақ ол қор рыногының
жаңа сегменті - ипотекалық құнды қағаздар рыногын қамтамасыз етеді.
Тұрғын үй құрылысын қаржыландырудың жаңа жүйесін дамыту үшін көптеген
жағдайларда тұрақты алғышарттар бар деп айтуға болады. Әрине, ең алдымен,
бұл тұрғын үйге мұқтаж азаматтар санының ұлғаюы, бұған бір жақтан ескі
тұрғын үйлердің тозуы да септігін тигізуде. Сонымен қатар, Қазақстан
экономикасының дамуы еңбекке қабілетті халықтың тұрақты табыс алу
мүмкіншіллктері зор өңірлерге, мысалы мұнай өндірілетін аумақтарға қоныс
аударуына ықпал етті. Ал, бұл жағдай тұрғын үйге деген қосымша сұраныстың
өсуіне әкеп соқты.
Соңғы жылдары орын алып отырған оңтайлы жағдайдың біріне халықтың жинақ
қаражаты деңгейінің өсуін жатқызуға болады. Алайда, ол жинақтар тұрғын үйге
мұқтаж азаматтардың көбіне тұрғын үйдің құнын біржола толығымен төлеуге
мүмкіндік бермейді. Осыған орай, ипотекалық несиелерге деген сұраныс та
туындауда.
Сонымен қатар, елеулі ішкі инвестициялық потенциалдың, ең алдымен
зейнетақы жүйесі тарапынан туындап келе жатқан потенциалды атап өткен жөн.
Зейнетақы салымдарын экономиканың нақты секторына тарту идеясы бірнеше
жылдар бойы талқыланып келеді. Бірақ, болашақтағы зейнеткерлердің күнкөріс
қаражатына айналмақ бұл жинақ қаражаттың қауіпсіздігін қамтамасыз ету
мәселесі аталмыш идеяны жүзеге асыруға тежеу болып келеді. Сондықтан,
зейнетақы жинақтары инвесицияланатын болса, олар қамтамасыз етілуі тиіс.
Осы мүмкіндікті ипотекалық құнды қағаздарды, яғни жылжымайтын мүлік
ипотекасымен қамтамасыз етілген құнды қағаздар шығару және орналастыру
жолымен банктерді қайта қаржыландыруды жүзеге асыру жүйесі көздейді.
Әлемдік практикада ипотекалық несилендірудің әртүрлі модельдері
қолданылуда. Олар несилендіру және қайта қаржыландыру процесінің
ұйымдастырылуы әдістерімен, мемлекеттің қатысу дәрежесімен бір-бірінен
ерекшеленеді. Қалыптасқан экономикалық жағдайда АҚШ. Германияның,
Малайзияның және Ресейдің тәжірибесі негізінде жинақталған небір жүйелер
гибридін қолдану керектігі шешілді. Сондықтан, ипотекалық рынокта
оператордың функцияларын атқаруы тиіс, несиелік ресурстардың тез арада
қайтарылуын және банктер мен банктік емес ұйымдардың өтімділігі
проблемасының шешілуін қамтамасыз ететін, ипотекалық несиелер берілді
жүзеге асыратын арнайы мамандандырылған ұйым – Қазақстандық ипотекалық
компанияны құру туралы шешім қабылданды.
Компанияның құрылтайшысы болып алғашқы кезеңде Ұлттық Банк болып
белгіленді. Компанияның төленген жарғылық капиталы бүгінгі таңда 1,0 млрд.
теңге құрайды. Кейін компанияның капиталына халықаралық қаржы ұйымдарының
және екінші деңгейдегі банктердің қатысуы жоспарлануда.
1.2 Ипотекалық несие жүйесіндегі кепілхат ұғымы мен оның сыныптамасы
Кепілхат бұл біріншіден қаржылық міндеттеме, ол бойынша несие алушы
несиені қамтамасыз ету мақсатында жеке меншікті кепілге салады; екіншіден
кредитормен несие алушыға берілетін жылжымайтын мүлік кепілі туралы
несиелік куәлік. Кепілхаттың толық мәнін түсіну үшін оның айналысымен
танысу керек.
Кепілхаттардың алғашқы рыногы. Кепілхаттардың алғашқы рыногы бұл белгілі
бір жылжымайтын мүлік кепіліне заңды және жеке тұлғаларға несие беруші
ипотекалық банктер және тағы басқа каржы институттарының әрекетін қамтушы
жалпы қаржы несие рыногының сегменті.
Оның негізгі субъектілері (әрекет етуші тұлғалары) ипотекалық банк
(кредитор) және несие алушы, ол өз рөліне сәйкес банк клиенті болып
табылады.
Алғашқы рынок субъектілерінің арасындағы қарым қатынастың негізгі
қатынас орнату құралы болып несие келісім шарты болып табылады, оны әдетте
кепілхат деп атайды. Кепілхат терминін колдану ақталған, себебі шартта
жылжымайтын мүлікті кепілге салу несиенің негізгі шарты. [5, 5б.]
1 сурет. Кепілхаттардың алғашқы нарығының субъектілері мен
инструменттері
Дерек көзі: Мақыш С.Б. Банк ісі: Оқулық. Алматы: Жеті жарғы, 2009ж.
Несие алушы мен ипотекалық банк қатынасына, сәйкесінше займ түріне және
де кепілхат формасына, клиенттің жалпы коғамдағы мәртебесі мен меншіктік
жағдайы, кепілге салынатын мүлік ерекшелігі, несие көлемі, несие капитал
рыногындағы жалпы жағдай және тағы басқа факторлар әсер етуі мүмкін. Бірақ
кепілхаттың түрі мен типіне қарамастан, онда стандартты рәсімдеу схемасы
қолданылады.
2-суретте көрсетілген барлық процедуралар мен клиеиттің ипотекалық
жүйемен қатынасы шектеледі. Бірақ банк үшін бұл процедуралар осымен
шектеліп қалмайды. Кепілхаттар портфелін толықтыру банк үшін тек бір ғана
мәселе, келесі бір негізгі әрекет несие ресурстарьн клиенттерге беру үшін
толықтыру. Бұл мәселені шешу үшін банктың өз қаржысы болмағандықтан ол өз
кепілхаттарының бір бөлігін ипотекалық рыноктың басқа маманданған
қатысушыларына сатады. Осы сату екі рыноктың (алғашқы және туынды
рыноктар) арасындағы көпір болып табылады.
1. cурет – Алғашқы нарықта кепілхаттың пайда болуының стандартты схемасы
Дерек көзі: Мақыш С.Б. Банк ісі: Оқулық. Алматы: Жеті жарғы, 2009ж.
Кепілхаттардың туынды рыногы. Кепілхаттардың туынды рыногы дегеніміз жал-
пы қаржы несие рыногының сегменті, мұнда жекелендірілген кепілхаттарды
пайда әкелуші қағаздар мен оларға трансформацияланған және инвесторлар
арасында орналастыруы непзінде ииотекалық жүйенің жалпы несие портфелін
құру жүреді.
Туынды рыноктың негізгі субъектілері:
1) ипотекалық банктер мен басқа да ипотекалық несие беруге маманданған
қаржы несие мекемелері;
2) Ірі қаржы - эмиссиялық корпорациялар (ҚЭК), олар алғашкы
кепілхаттарды банктерден сатып алуды, кепілхаттармен қамтамасыз етілген әр
түрлі бағалы қағаздардың эмиссиясын қамтамасыз етеді;
З) коммерциялық банктер, зейнетақы қорлары, сақтандыру компаниялары,
жеке тұлғалар және тағы сол сияқты ҚЭК - дан ақшаға бағалы қағаздарды сатып
алушы түріндегі инвесторлар.
Туынды рыноктың қызмет ету логикасын түсіну үшін бұл рыноктағы әрбір
субъктінің әрекет ету мотивін тура айқындау қажет. Әдетте ипотекалық
банктің туынды рыноктағы екі мақсаты бар, бұл өз несие портфелін тірі
ақшамен толтыру және сатылған кепілхаттар бойьнша өзіне белгілі бір маржа
сақтап қалу.
ҚЭК-дың мақсаты бірінші рет қарағанда түсініксіздеу, олардың
кепілхаттарды тірі ақшаға сатьп алуын заңмен бекітілген ойын шартын білумен
қатар түсінікті болады, соларға сәйкес эмиссия көлемін қамтамасыз ету
көлемімен тура келуі қажет.
Кепілхаттарды сатып алу қосымша эмиссияға құқық береді. Бірақ эмиссия
ҚЭК үшін негізгі мақсат емес, эмиссияның басты мақсаты маманды бағытталған
және күрделі инструметтерді алғашқы кепілхаттарға сапалы айналдыру, яғни
оларға бекітілген пайызы бар облигациялар жатады, олар жай инвесторларға
түсінікті және қарапайым.
Осы айналдыру процессінде ҚЭК өзінің экономикалық қызығушылығын несие
алушыдан несие бойынша төлем мен банктың ұстаған маржасы түріндегі және
инвесторлардың бағалы қағаздар бойынша алатын жарияланған табысынан сақтау
арқылы қамтамасыз етеді.
Несие алушы мен соңғы инвестор арасьндағы екі түрлі маманданған
делдалдың және олардың алатын табыстарына қарамастан, бағалы қағаздарды
ұстаушылардың пайыздық табысы өте жоғары деңгейде қала береді де,
инвесторларды қызықтырады. Ипотекалық жүйенің қызмет етуін дұрыс деңгейде
ұстап тұру үшін бағалы қағаздар бойыша табыс орта мерзімді депозиттер
бойынша орта ставкадан 0,5-1% жогары болуы қажет.
2. cурет - Туынды рынокта кепілхаттарды тірі ақшамен орньн басуының
стандартты схемасы
Дерек көзі: Мақыш С.Б. Банк ісі: Оқулық. Алматы: Жеті жарғы, 2009ж.
Қосымша инвесторларды (әсіресе институционалды) ынталандырушы нәрсе
бұл бағалы қағаздардың жоғары сенімділігі, себебі ол тек жылжымайтын
мүлікпен ғана емес, сонымен бірге мемлекеттік кепілдікпен және
сақтандырумен қамтамасыз етіледі. [2, 256.]
Бірінші және екінші кепілхат ұғымы. Кепілхаттар әдетте олар тіркелген
ретпен басымдылыққа ие болады. Жер мен меншікке кепілхат, егер бұл меншік
бойынша ешбір кепілхат тіркелмеген болса, ол бірінші болып саналады. Егер
осыдан кейін меншік иесі қосымша ақша сомасына басқа займ алса, ол екінші
кепілхат болады.
Екінші кепілхат біріншісіне бағынышты. Бірінші кепілхат кепіл затты сату
арқылы иесие сомасының орнын басуға талап етуге артықшылығы бар. Екінші
займ кредитор үшін тәуекелді болғандықтан, ол әдетте жоғары пайызбен
беріледі.
Кепілхаттар басымдылығы субординациялық келісімді рәсімдеу жолымен өзгер-
тілуі мүмкін, онда бірінші кредитор несие алушының мүлігіне арест салу
құқығын екінші кредитор құқығына бағындырады. Бұл келісімге екі кредитор
қол қоюы керек. [3,656.]
Кепілхаттың негізгі түрлері. Әр түрлі елдердің ипотекалық бизнестегі
тәжірибесі кепілхаттарды рәсімдеуге әртүрлі жолдардың пайда болуына әкелді.
Соңғы уақытқа дейін олардың классификациясына дұрыс көңіл бөлінбеді, бұл өз
кезегінде зерттеу кезінде тура болуды төмендетіп, тәжірибеде кепілхаттарды
қолдану кезінде қателіктерге әкеледі. Кепілхатттарды пайдалану жағдайына
немесе оларға қызмет көрсетумен байланысты процедура ерекшелігіне
байланысты классификациялау дұрыс. [4,596.].
Жалпы кепілхат бойынша займ жылжымайтын мүліктің бір бөлігінен артық
бөліміне байланысты және меншік модернизациясын каржыландыру үшін
қолданылады. Ондай займдар әдетте "жартылай босаталуы туралы бап" деген
атпен белгілі жағдайды қамтиды, ол кепілге салынған мүліктің бір бөлігі
несиенің белгілі бір бөлігінің қайтарылу жағдайында кепілден босатылуын
білдіреді. Осындай босатылу формасы займ қалған кепілден босатылмаған
мүлікпен кепілдендіріледі.
Кешендік кепілхат. Кешенді займ тек жылжымайтьн мүлікке ғана емес,
жылжымайтын мүлікке қосымша жеке меншікті заттарға, жылжымайтын мүліктің
бір бөлігі болып табылатын өндіріс құрал-жабдықтарына кепілге алынуы
мүмкін.
Ашық кепілхат бұл кредитор немесе оның мұрагерлеріне берілетін
борышқорлық міндеттемесін кепілдендіруші ашық займ бастапқы несие сомасына
пайыздық қойылым бекітілген, бірақ келесі несиелерге пайыз ағымдық пайыздық
қойылымға тең бола алады. Кепілхатта әдетте кепілдендірілген
максималды мөлшер туралы жағдайды қамтиды. Кредитордың кепілді қорғау үшін
төлейтін барлық кез келген төлемдері, оның ішінде несие алушының үнемді
болмауының нәтижесіндегі, бұл максимумға қосылады. Ашық кепілхаттар жиі
несие алушымен қосымша өз мүлкін модернизациялау мақсатында әдістерге қол
жеткізу үшін қолданады.
Несие алушы белгілі бір уақытта несие төлемдерін жасау жолымен қарқынын
бастапқы мөлшерге дейін ұлғайту үшін кепілхатты ашады. Әдетте ашық кепілхат
шарттары бойынша келісілген кепілхат мөлшері немесе алғашқы несие мөлшерін
шегінен ұлғайтуға болмайды. Бұл жерде кредитор қосымша сомаларды беруі
міндетті емес. Мөлшерінен асып кеткен кепілхат несие алушыға кепілхат
бойынша едәуір несиені жаба отырып, басқа кредитордан қосымша
қаржыландыруды алуға мүміндік береді. Жаңа кредитор бар займды өтеуді өзіне
алып несие алушыға жоғарырақ пайызбен жаңа несие береді. Жаңа займның
мөлшеріне бар займ мен несие алушыға беріліп отырған қосымша сомаларды
қамтиды. Несие алушы жаңа, едәуір жоғары несие бойынша, ал жаңа кредитор
несие алушының бастапқы қарызы бойынша төлемдерді жүзеге асырады.
Осындай кепіл түрі жиі жылжымайтан мүлікті қайта қаржыландыру әдісі
ретінде немесе бар кепіл төлене алмаған жағдайдағы жылжымайтын мүлікті
сатып алуды қаржыландыруда қолданылады, сонымен қатар ол жылжымайтьн
мүлікті сатуда сатып алушы бағасының қолма қол ақшамен минималды мөлшерін
төлегісі келгенде де қаржыландырғанда колданылады. Бұл жағдайда сатып алушы
кредитор банк рұқсатымен сатушыға тиісті құжатты рәсімдейді, сатушы жаңа
несие шотына жаңа төлемдерді алып, бұрынғы несиесі бойынша төлемдерін
төлеуді жалғастырады. Сатып алушы мұнда жылжымайтын мүлікке құқықтарды
беруші құжаттарда ескертпелерін талап етуі керек, бұл ескертпелер сатушымен
ескі займды қайтару шарттарын бұзу жағдайындағы бастапқы несие берушіге
тура төлемдерді жасауды кепілдендіру жайында [5,41б.].
Осылайша кепілхаттың қызмет етуін қамтамасыз етуінің негізгі мақсаты
қаржы қатынастарының тұрақтылығн қамтамасыз ету. Бірақ несие алушыға және
кредиторға кепілмен ауыртпалығы бар жылжымайтын мүлікті иеленуді қамтамасыз
ету де кепілхат қызмет етуінің де міндеті негізгі болып табылады.
Кепілді қамтамасыз ету. Кепілхаттың қызмет ету уақытында несие алушы
кепілге салынған мүлікті пайдалануды жалғастырады, яғни мүлік тәуекелі
жоғары, осыған байланысты оған белгілі бір міндеттер артылады.
Сол себепті несие шартына бұл бөлімде несие алушының келесі міндеттері
жазылады:
1) кепіл зат ретіндегі мүлікке бүкіл салықтарды төлеу,
2) кепіл затты сақтандырып отыру,
3) әрдайым мүлікті жақсы жағдайда ұстау,
4) ірі өзгерістер жасалғанда кредитордан рұқсат алу.
Егер осы міндеттер орындалмаса, клиент шартты орындалмады деп
есептелінеді. Шарт орьндалмаған жағдайда несие бойынша кұжаттар өте аз
уақыт ішінде (30 күн) қызмет етеді, осы мерзім ішінде несие алушы жіберген
қателіктерін дереу жоюы қажет. Егер ол осы шартты орындамаса кредитор несие
алушыны кепілхатты сатып алу құқығынан айыруға құқылы.
Займ шарттарын бұзумен байланысты ережелер. Бұл этапта шартта банкпен
несиені қайтаруды тездетуі туралы баптар кіргізіледі. Бұл кредитормен
бүкіл несие сомасын төлеуді талап ету туралы талабымен жүзеге асырылады.
Егер шартта ондай ереже болмаса, кредитор төлем тәртібі бұзылған жағдайда
әрдайым сотқа шағымда-нуға міндетті болады.
Кепілхаттың, басқа ережелері кредиторға несие алушы займ шарттарын
бұзған жағдайда кепіл затты өз қаруына алу мүмкіндігін береді. Ең жиі
кездесетін бұзу – төлемдерді төлемеу.
Егер несие алушы салықтар мен сақтандыру премияларын төлемесе немесе қа-
жетті жөндеулерді жүргізбесе, кредитор кепілдікті қорғаумен байланысты
шараларды жүргізуі мүмкін кредитормен зияндарды жабу мақсатында авансталған
кез келген ақша сомалары несие сомасына косылады немесе бірден несие
алушыдап талап етіледі.
Салықтар мен сақтандыру резервтері көптеген кредиторлар несие
алушылардан резервтік қорды қамтамасыз етуді талап етеді, ол жабық шот
немесе үшінші жақ шоты деп аталады. Ол болашақ жылжымайтын мүлікке салықтар
мен сақтандыру премияларын төлеуге арналады. [6,58б.]
Кепілге несие берілгенде несие алушы төленбеген салықтарды жабуға ақша
сомаларын депондап, резерв ашады. Салықтар мүлікке арестке кұқық берілген
күннен ағымдағы ай соңына дейін есептелінеді. Егер де жаңа сақтандыру
полисі сатылып алынса, сақтандыру премияларын төлеуге резерв жылдық несие
алушының салықтар мен сақтандыру премиялары бойынша міндеттердің 112
бөлігін депондаумен ашық болады. Осылайша айлық несиені жабу төлеміне
пайыздар бойынша төлем, негізгі несиені жабу төлемі, салық және сақтандыру
резервтері кіреді.
Кепілмен ауыртпалығы бар мүлікті сату. Кепілмен ауыртпалығы бар мүлікті
сатып алу немесе несие бойынша төлемдерді төлеуді алу тәжірибеде кең
қолданылатын операциялар болып табылады. Егер тұлға реттелмеген кепілхаты
бар мүлікті алса, ол кепіл затты өзіне алып, несиені жабуға келіседі. Бұл
операцияның техникалық құқықтық мезеттері өте маңызды болып табылады.
Егер мүлік сатылса сот әдетте сатып алушы жеке өзі бүкіл несиені төлеуі
міндетті емес, мүлікті сатып алған сатып алушы несие сомасын төлеуі керек,
егер ол осы талапты бұзса кредитор оны сатып алу құқығынан айырып, мүлікті
аукционда сатады. Егер сату бүкіл несиені төлеуді құрастырмаса сатып
алушының жауапкершілігі болмайды. Бірақ бастапқы сатушы бұл жағдайда
жауапкершілікті өзі көтереді және керісінше, егер сатып алушы мүлікті сатып
алып сатушының қарызын өтеуді өзіне алса, ол қарыз қайтарылуына жауап
береді. [8, 13б.]
Сатып алушы қарызды қайтаруды өзіне алмас бұрын банктердің көбі оның
қаржылық жағдайы туралы мәліметті талап етеді. Кредитор әдетте рәсімдеу мен
несиені қайта тіркеу үшін төлемдер алады, бұл шығындар сатып алушыда
болады.
Меншікті тәркілеу. Несие берілгеннен кейін, кредитор болашақта бір сатып
алушы әсіресе бірінші несие алушымен келісілген пайыз нормасы бойынша өзіне
несиені алуын болдырмауды қалайды. Осы мақсатпен олар кепілхатқа меншікті
тәркілеу туралы ережені кіргізеді. Бұл ереже бойынша меншік сатылған
жағдайда кредитор бүкіл соманың қайтарылуын талап ете алады немесе сатып
алушыға ағымдық қойылыммен несие алуға мүмкіндік берерді. [10,66.]
Кепілхатты беру. Кепілхат - несислік міндеттеме, айналыста жүрген құжат
болып табылады, яғии қайтадан ұсынылып, сатылуы да мүмкін. Кредитор оған
сәйкес жазуды енгізу жолымен үшінші жаққа бере алады. Бұл тұлға жаңа меншік
иесіне айналады жәнс бұндай беру тіркелуі қажет. Несиенің толық өтелуіне
дейін ол несиені кепілдендіруші құжаттарды алуы керек. Бұл шарт бұзылса,
тұлға сотқа шағымдана алады. Көптеген кепілхаттарда күшін жою ережелері
болады. Егер иесие толық кайтарылса, онда кредитор кепіл затты босатуды
рәсімдеуі қажет. Бұл кұжатты тіркеу арқылы мүлік иесі аресттен босатылады.
Несие алушыны мүлікке меншік құқығынан айыру. Бұл кепіл зат ретінде
салынған мүлікті несиені жабу мақсатында сату процедурасы. Бұл процедура
төлемдер бойынша міндеттемелер бұзылғанда немесе қосымша кепілдік
шарттарында қабылданған міндеттемелері бұзылғанда жасалынады. Мүлік
сатылғанда жақтардың бүкіл құқықтары жойылып немесе сотпен сатудан түскен
түсім көлемінде қадағаланады. Меншік титулы бірінші кепілхат ұстаушысына
немесе сатып алған үшінші жаққа көшеді. Осындай жолмен сатылған мүлік
кепілден бос болып саналады.
Меншік құқығынан айыру процедурасының негізгі үш формасы бар:
1) сот шешімі бойынша;
2) сот шешімінен тыс форма - кепілдеме кұжаттарда кредиторға
мүлікті сату құқығын беру туралы пункт болғанда;
3) сот бекіткен меншік құқтарынан тікелей айыру белгілі бір периодта
қалдық өтелмеген жағдайда.
Кепілхатты сатып алу. Кепілхат бойынша тәртіптің едәуір үлкен бұзылуы
орын алғанда несие алушыға мүлікті сатып алу құқығы беріледі. Мұндай сатып
алудың екі негізгі формасы бар:
1) әділетті сатып алу, бұрынғы сатып алушыға мүлікті сатқаннан кейін
сатып алу;
2) құқықтық сатып алу - сату процедурасынан кейін, бірақ сату алдында
сатып алу мүмкіндігін береді. Бұл жағдайда несие алушы немесе басқа да
тұлға (мысалы, екінші кредитор) кредиторға келесі төлемге тең сома мен
уақытында төленбеумен байланысты төлемді төлейді. Кейде сатып алушы
тұлғадан бүкіл соманы өтеу талап етіледі.
1.3 Ипотекалық несиелеудің шетелдік тәжірбиелері
Ипотекалық несиелеуді ұйымдастыру жүйесінің шет ел тәжірибесінде әрекет
етіп отырған негізгі үлгілері бар. Ипотекалық несиелеудің едәуір қарапайым
және жетілдірілмеген моделі шартты түрде "жартылай ашық" деп аталатын
модельді айтуға болады. Ол алғашқы кепілхаттар нарығының шегінде ғана
болады.
Бұл модель шеңберінде ипотекалық банктермен берілген ссудалар бойынша
кепілхаттар әдетте сырттан тартылатын қаржы ресурстарын қамтамасыз етуден
әрі қарай жүрмейді. Ол маманданған әрекет етуші тұлғалардың минималды
қатысуымен жүзеге асады. Бұл модель арнайы ипотекалық банктермен де
ипотекалық несиелеу бөлімі бар әмбебап банктермен де қолданыла алады. [9,
276.]
Бұл модельден едәуір өзгешелігі бар модель "кеңейтілген ашық модель".
Бұл модельде несие ресурстарының негізгі ағымы арнайы ұйымдастырылған
жылжымайтын мүлікке кепілхаттармен қамтамасыз етілген қайталама бағалы
қағаздар рыногынан келеді.
Кеңейтілген ашық модельді жасау тек ипотекалық рынок инфрақұрылымының
кеңейтілген, мемлекеттің бағалы қағаздар эмиссиясына жартылай қадағалау
жүргізу жағдайында ғана мүмкін.
Мемлекеттік қадағалаудың бір шарты бұл қайталама рыноктағы эмиссияланған
және әрбір мезеттегі айналыстағы бағалы қағаздар мен эмиссияны қамтамасыз
етуге эмитенттерге ипотекалық банктермен сатылған кепілхаттардың бағасы.
Бастапқы кепілхаттардың жалпы құны мен қайталама рыноктан келген несие
ресурстарының мөлшеріне келсек, модель олардың арасында теңдікті талап
етпейді, себебі ресурстардың бір бөлігін банктер басқа да көздерден де
өзінің қаржыларынан ала алады.
Үшінші модель — бұл “балансталған автономды модель". Оның айрықша
белгісі бұл оның жұмыс істеуіндегі жинақтау-ссудалық принципі. Бұл
принципте несие ресурстарының жалпы портфелі ашық капитал рыногынан
алынбай, мақсатты түрде өзара көмек кассасы принципі бойынша болашақ несие
алушылардың жинақ қаржыларын тарту есебінен құралады. Бұл модель шегінде
несие алушы несиені тек ол одан бұрын өзінің уақытша бос ақша қаражаттарын
жүйеге бағыттаған жағдайда ғана алуға құқығы пайда болады және де мұндағы
жинақтар сомасы несие сомасымен шамалас болуы керек. Мұндай шектеу бұл
модельдің үлкен кемшілігі болып табылады, себебі ол жылжымайтын мүлікті
сатып алу мезетін кейінге ығыстырады. Бірақ бұл модельдің артықшылықтары да
бар, себебі бұл модель өз автономдылығы арқасында қаржы-несие рыногының
жағдайына тәуелсіз. Бұл модельде банк алдында кандай бағамен және қайда
қаржы ресурстарын алу керектігі туралы сұрақтар тумайды, мұнда тек өз
қызметі үшін ақылға сиымды маржаны бекіту ғана қажет. Құрылыс жинақтары
салымдары бойынша табыс ставкалары мен несиені пайдалану ставкалары
теоретикалық түрде белгіленуі мүмкін. Маржаны және несие бағасын 3%
деңгеінде бекітіп, банк жинақтарға табысты мүлдем төлемеуі мүмкін. Егер
жинақтарға табыс 10% болса, несие қойылымы 13 % болады. [10, 196.]
Мұндай артықшылық ипотекалык несиелеудің экономикасы тұрақсыз елдерде
дамуында үлкен мәнге ие, бірақ мұндағы ескертпе бұл барлық есеп айырысулар
еркін айырбасталатьн валютада жүзеге асырылуы тиіс. Келесі бір артықшылық
бұл ондағы несиенің қайтарылмау тәуекелінің төмен болуы, ... жалғасы
Сіз бұл жұмысты біздің қосымшамыз арқылы толығымен тегін көре аласыз.
Ұқсас жұмыстар
Пәндер
- Іс жүргізу
- Автоматтандыру, Техника
- Алғашқы әскери дайындық
- Астрономия
- Ауыл шаруашылығы
- Банк ісі
- Бизнесті бағалау
- Биология
- Бухгалтерлік іс
- Валеология
- Ветеринария
- География
- Геология, Геофизика, Геодезия
- Дін
- Ет, сүт, шарап өнімдері
- Жалпы тарих
- Жер кадастрі, Жылжымайтын мүлік
- Журналистика
- Информатика
- Кеден ісі
- Маркетинг
- Математика, Геометрия
- Медицина
- Мемлекеттік басқару
- Менеджмент
- Мұнай, Газ
- Мұрағат ісі
- Мәдениеттану
- ОБЖ (Основы безопасности жизнедеятельности)
- Педагогика
- Полиграфия
- Психология
- Салық
- Саясаттану
- Сақтандыру
- Сертификаттау, стандарттау
- Социология, Демография
- Спорт
- Статистика
- Тілтану, Филология
- Тарихи тұлғалар
- Тау-кен ісі
- Транспорт
- Туризм
- Физика
- Философия
- Халықаралық қатынастар
- Химия
- Экология, Қоршаған ортаны қорғау
- Экономика
- Экономикалық география
- Электротехника
- Қазақстан тарихы
- Қаржы
- Құрылыс
- Құқық, Криминалистика
- Әдебиет
- Өнер, музыка
- Өнеркәсіп, Өндіріс
Қазақ тілінде жазылған рефераттар, курстық жұмыстар, дипломдық жұмыстар бойынша біздің қор #1 болып табылады.
Ақпарат
Қосымша
Email: info@stud.kz