Қазақстан Республикасындағы жылжымайтын мүлік рыногының даму мәселелері
КІРІСПЕ ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..3
1 ЖЫЛЖЫМАЙТЫН МҮЛІК РЫНОГЫНЫҢ ӘДІСТЕМЕЛІК.ТЕОРИЯЛЫҚ НЕГІЗДЕРІ ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... .6
1.1 Жылжымайтын мүлік рыногының мәні, мақсаты, және оған әсер етуші
факторлар ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..6
1.2 Жылжымайтын мүлік рыногының құрылымы мен оның қызмет етуінің ерекшеліктері ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..13
1.3 Жылжымайтын мүлік рыногының шетелдік тәжірибесі ... ... ... ... ... ... ... 22
2 ҚАЗАҚСТАН РЕСПУБЛИКАСЫНДАҒЫ ЖЫЛЖЫМАЙТЫН МҮЛІК РЫНОГЫНЫҢ ДАМУ МӘСЕЛЕЛЕРІ (ТҰРҒЫН ҮЙ МӘСЕЛЕСІ) ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... .30
2.1 Тұрғын үй рыногының қалыптасуы мен дамуы ... ... ... ... ... ... ... ... ... ...30
2.2 Қазақстан Республикасында тұрғын үй рыногының инфрақұрылымын дамыту мәселелері ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... 38
2.3 Тұрғын үй рыногы туралы мемлекеттік бағдарламаның Астана және Алматы қалалары бойынша жүзеге асыру мәселелері ... ... ... ... ... ... ... ..46
2.4 Қазақстан Республикасында тұрғын үй рыногының даму болашағы мен басымдықтары ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ...55
ҚОРЫТЫНДЫ ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... 62
ПАЙДАЛАНҒАН ӘДЕБИЕТТЕР ТІЗІМІ ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ...64
ҚОСЫМША ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ...
1 ЖЫЛЖЫМАЙТЫН МҮЛІК РЫНОГЫНЫҢ ӘДІСТЕМЕЛІК.ТЕОРИЯЛЫҚ НЕГІЗДЕРІ ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... .6
1.1 Жылжымайтын мүлік рыногының мәні, мақсаты, және оған әсер етуші
факторлар ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..6
1.2 Жылжымайтын мүлік рыногының құрылымы мен оның қызмет етуінің ерекшеліктері ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..13
1.3 Жылжымайтын мүлік рыногының шетелдік тәжірибесі ... ... ... ... ... ... ... 22
2 ҚАЗАҚСТАН РЕСПУБЛИКАСЫНДАҒЫ ЖЫЛЖЫМАЙТЫН МҮЛІК РЫНОГЫНЫҢ ДАМУ МӘСЕЛЕЛЕРІ (ТҰРҒЫН ҮЙ МӘСЕЛЕСІ) ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... .30
2.1 Тұрғын үй рыногының қалыптасуы мен дамуы ... ... ... ... ... ... ... ... ... ...30
2.2 Қазақстан Республикасында тұрғын үй рыногының инфрақұрылымын дамыту мәселелері ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... 38
2.3 Тұрғын үй рыногы туралы мемлекеттік бағдарламаның Астана және Алматы қалалары бойынша жүзеге асыру мәселелері ... ... ... ... ... ... ... ..46
2.4 Қазақстан Республикасында тұрғын үй рыногының даму болашағы мен басымдықтары ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ...55
ҚОРЫТЫНДЫ ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... 62
ПАЙДАЛАНҒАН ӘДЕБИЕТТЕР ТІЗІМІ ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ...64
ҚОСЫМША ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ...
Қазіргі кезде Қазақстанда рыноктық экономиканың қалыптасуына бағытталған қайта құруларды жүзеге асыруға байланысты, елдің экономикалық бәсекеге қабілеттілігін арттыру мәселесі арта түсуде. ҚР Президентінің «Қазақстан - 2030» Жолдауында экономикалық өсу стратегиясы шетел инвестициялары көптеп тартылған, мемлекеттің белсенді рөлі бар рыноктық экономикада екендігі айтылған. Тұрақты дамушы мемлекеттің маңызды салаларының бірі – тұрғын үй саласы. Осы саланы дамытуда мемлекет тарапынан «2030 жылға дейін Қазақстан даму стратегиясының іске асырудың болашақтағы шаралары туралы» бағдарламасы өнеркәсіп, денсаулық сақтау, білім берудің маңызды нысандарын жобалау мен жылжымайтын мүлік рыногы және тұрғын үй мәселерін шешуді қарастырады.
Бұл бітіру жұмысында қазіргі экономикалық жағдайда маңызды болып табылатын қолжетімді тұрғын үй сатып алу мен жылжымайтын мүлік рыногын дамыту мәселелеріне арналған. Мұнда жылжымайтын мүлік рыногы түсінігі, қалыптасқан теориясы мен маңыздылығы, сипаты мен құрылымы, мақсаты мен оның жүзеге асу жолдары, шет ел тәжірибесі және оның Қазақстан экономикасында жүзеге асырылуы қарастырылған.
Жылжымайтын мүлік экономикасының проблемалары кең ауқымды, күрделі мәселелер жиынтығын қамтиды. Олардың Қазақстан ұлттық экономикасының рыноктық қатынастарға өтуі және сол қатынастар жағдайындағы іс-әрекеттерге байланысты туындайтын көптеген сұрақтарға жауап іздеу барысында шешу қажеттілігі алдымызда тұрғаны анық. Бұл мәселелердің негізгі тобын жылжымайтын мүлік объектілерін жалпы экономикалық проблемалар аясында сараптау және зерттеу мәселелері құрайды.
Диплом жұмысына таңдап алынған тақырыптың тағы бір маңыздылығы тұрғын үй рыногы және тұрғын үй құрылыс саласын айтарлықтай деңгейде қалыптастырып және дамытып, экономиканы тұтастай алғанда осы саланың үлесін жоғарылату болып саналады.
Зертеу тақырыбының өзектілігі: оның өзектілігі жылжымайтын мүлік рыногын дамыту мен ғылыми пайымдауда, сондықтан негізгі жағдайларға Қазақстан Республикасындағы жылжымайтын мүлік, жылжымайтын мүлік рыногын жетілдіру бағдарламаларын айқындау мен оны тәжірибе жүзінде тану мүмкіндігі. Сондай-ақ жеке меншік тұрғын үйді иемдену әрбір жанұя үшін бірінші қажеттілік болып саналады. Тұрғын үйді қаржыландырудың бұрынғы кеңестік жүйесінің бөлігі ретінде Қазақстанда тұрғын үй құрылысын қаржыландырудың дәстүрлі жүйесі – мемлекеттік тұрғын үй құрылысы үшін бюджеттік ресурстарды орталықтан бөлу және тұрғын үй шарттарын жақсарту қатарында тұрған азаматтардың арасында тегін бөлу болып табылады.
Бұл бітіру жұмысында қазіргі экономикалық жағдайда маңызды болып табылатын қолжетімді тұрғын үй сатып алу мен жылжымайтын мүлік рыногын дамыту мәселелеріне арналған. Мұнда жылжымайтын мүлік рыногы түсінігі, қалыптасқан теориясы мен маңыздылығы, сипаты мен құрылымы, мақсаты мен оның жүзеге асу жолдары, шет ел тәжірибесі және оның Қазақстан экономикасында жүзеге асырылуы қарастырылған.
Жылжымайтын мүлік экономикасының проблемалары кең ауқымды, күрделі мәселелер жиынтығын қамтиды. Олардың Қазақстан ұлттық экономикасының рыноктық қатынастарға өтуі және сол қатынастар жағдайындағы іс-әрекеттерге байланысты туындайтын көптеген сұрақтарға жауап іздеу барысында шешу қажеттілігі алдымызда тұрғаны анық. Бұл мәселелердің негізгі тобын жылжымайтын мүлік объектілерін жалпы экономикалық проблемалар аясында сараптау және зерттеу мәселелері құрайды.
Диплом жұмысына таңдап алынған тақырыптың тағы бір маңыздылығы тұрғын үй рыногы және тұрғын үй құрылыс саласын айтарлықтай деңгейде қалыптастырып және дамытып, экономиканы тұтастай алғанда осы саланың үлесін жоғарылату болып саналады.
Зертеу тақырыбының өзектілігі: оның өзектілігі жылжымайтын мүлік рыногын дамыту мен ғылыми пайымдауда, сондықтан негізгі жағдайларға Қазақстан Республикасындағы жылжымайтын мүлік, жылжымайтын мүлік рыногын жетілдіру бағдарламаларын айқындау мен оны тәжірибе жүзінде тану мүмкіндігі. Сондай-ақ жеке меншік тұрғын үйді иемдену әрбір жанұя үшін бірінші қажеттілік болып саналады. Тұрғын үйді қаржыландырудың бұрынғы кеңестік жүйесінің бөлігі ретінде Қазақстанда тұрғын үй құрылысын қаржыландырудың дәстүрлі жүйесі – мемлекеттік тұрғын үй құрылысы үшін бюджеттік ресурстарды орталықтан бөлу және тұрғын үй шарттарын жақсарту қатарында тұрған азаматтардың арасында тегін бөлу болып табылады.
1 Назарбаев Н.Ә. Қазақтан-2030 Даму стратегиясы.-Ақиқат, 2005. №4.-3-4б.
2 Назарбаев Н.Ә. «Қазақстан экономикалық, әлеуметтік және саяси жедел жаңару жолында». -Астана, 2005.-15-16-бет.
3 Назарбаев Н.Ә. «Қазақстан өз дамуындағы жаңа серпіліс жасау қарсаңында: Қазақстанның әлемдегі бәсекеге қабілетті 50 елдің қатарына кіру стратегиясы».-Астана, 2006. -1 наурыз. 2-3б.
4 Волочков Н. Г. Справочник по недвижимости. – М.: Инфра-М, 1996.- 17с.
5 Балабанов И.Т. Операция с недвижимостью в России. – М.: Инфра-М, 1996. -13с.
6 Фридман Дж., Орлуэй П. Жылжымайтын мүлікке пайда әкелетін анализ бен бағалау.-М, 1995.-5б.
7 Максимов С.Н. Основы предпринимательской деятельности на рынке недвижимости. – СПб.: Питер, 2000. - 33с.
8 Асаул А.Н., Карасев А.В. Экономика недвижимости. – www.aup. Ru\buks\ m.- 7б.
9 Грязнова А.Г., Федотова М.А. Оценка недвижимости. – М.: Финансы и статистика, 2004.- 31б.
10 Қазақстан Республикасының Азаматтық кодексі. А.: 1999.-58-59б.
11 Харрисон Г. С. Оценка недвижимости. – учеб. пособие М.: 1994.- 45-44б.
12 Байгісиев М.Қ. Жылжымайтын мүлік экономикасы. А.: Қазақ университеті, 2003.- 126-128б.
13 Статистический ежегодник под ред. Султанова. Алматы, 2006-73-78с. 264-270с.
14 Статистический ежегодник Казахстана. Агенства РК по статистике. Алматы, 2005-588с.
15 Есипова В.Е. Теория и методы оценки недвижимости. СПб.:1998. – 356б.
16 Абдиева К.С. Строительство В РК. Статистический сборник. А.: 2005.-96с.
17 Мукалиев Н.К. Реализация государственной программы развития жилищного строительства в Республике Казахстан на 2005-2007годы. Анализ иперпективы // Банки Казахстана. -2006. №12.-С.-16-19.
18 Юсупова Д. Жилищная Программа Правило выбора: в основе расчета – семейный бюджет // Банки Казакстана.-2007. №1.с.30.
19 Семыкина Ю. Замки на песке // Континент.-2007. №2.-с.38-42.
20 Семыкина Ю. Квадратный метр мечты // Континент.-2007. №5.-С.-52-55.
21 Семыкина Ю. Под крышей дома своего // Континент. -2007. №-2.-С.8-22.
22 Иванов В.В. Модель системы эффективного управления недвижимостью // Менеджмент в России и за рубежом. - 2005. №5.-С.8-9.
23 Баянбаева А. Мировой опыт формирования жилишных контракных сбережений // Аль-Пари.-2005. №2.-2005.-С. 79-82.
24 Курманов О. Ставки растут основные индикаторы рынка недвижимости США // РЦБК.-2006. №15.-С.21-23.
25 Байтасов Б. Недвижимость Алматы: сегодня и завтра // РЦБК.-2005. №15.-С.37-39.
26 Турлыбекова Ж.А. Қазақстан ипотекалық компаниясы және тұрғын үй құрылысын дамытудың мемлекеттік бағдарламасы // КазҰУ хабаршысы.-2006. №1.-С29-30.
27 Аналитический обзор рынка недвижимости Астаны // РЦБК.-2005. №15.-С.30-33.
28 Курманалина А.К. О ситуации на рынке жилья Казахстана и реализации жилищной политики // Қаржы-қаражат.-2007.№1.-С.14-16.
29 Избуллаевна Г.М. Жилищное строительство в условиях перехода к рыночной экономике // Вестник КазНУ.-2005. №6.-С.110-112.
30 Оңлабаев К. Вопросы развития жилищного сектора в условиях рынка // Саясат. -2006. №8.-С.37-39.
31 Токбаева Ж. Развитие инфраструктуры жилищного рынка в Казахстане (на примере Мангистауской облости) // Қаржы- Қаражат.-2005. №6.-С.67-70.
32 Искакова М. Нарық жағдайындағы құрылыс материалдары өндірісінің қалыптасу жүйесі мен басымдықтары // Ақиқат.- 2006. №5.-С.58-60.
33 Токбаева Ж. Проблемы инвестиционной активности на рынке жиилья // Транзитная экономика.-2005.№5-6.-С.111-116.
34 Рахым Е. Баспана бағасы бас берер емес // Жасалаш.-2007 19 сәуір.-1-2б.
35 Тайжан Б. Тұрғын үй құрылысы экономиканы алға сүйреуші қуатты күш / Егемен Қазақстан.-2005 30 желтоқсан.-6б.
36 Алдаберген Ә. Ипотекалық несие – тұрғын үйді алуды жеңілдетеді // Егемен Қазақстан.-2005 1 қаңтар.-2б.
37 Әбішев Ж. Баспана бірінші кезектегі мәселе // Егемен Қазақстан.-2005 11 сәуір.-2-3б.
38 Есқали Ө. Баспаналы болу бақыты // Егемен Қазақстан.-2007 5 маусым.-3-4б.
39 Әбішев Ж. Нарық және баға // Алматы ақшамы.-2005 20 тамыз.-2б.
40 Карамурзов Р.Б. Становление ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации и РК: канд. ғыл. канд. дис. автореф. – Москва, 2006.-15-17с.
41 Чиркова В.Н. О государственной программе развития жилищного строительства в РК и стран СНГ на 2005-2007 годы. Доклад.-Алматы, 2005. 1-3с.
42 Даурбекова С.Ж. Конкурентноспособность строительной продукций : проблемы и пути их решения: ғыл. канд. дис. автореф.- Алматы, 2005.-8-9бс.
2 Назарбаев Н.Ә. «Қазақстан экономикалық, әлеуметтік және саяси жедел жаңару жолында». -Астана, 2005.-15-16-бет.
3 Назарбаев Н.Ә. «Қазақстан өз дамуындағы жаңа серпіліс жасау қарсаңында: Қазақстанның әлемдегі бәсекеге қабілетті 50 елдің қатарына кіру стратегиясы».-Астана, 2006. -1 наурыз. 2-3б.
4 Волочков Н. Г. Справочник по недвижимости. – М.: Инфра-М, 1996.- 17с.
5 Балабанов И.Т. Операция с недвижимостью в России. – М.: Инфра-М, 1996. -13с.
6 Фридман Дж., Орлуэй П. Жылжымайтын мүлікке пайда әкелетін анализ бен бағалау.-М, 1995.-5б.
7 Максимов С.Н. Основы предпринимательской деятельности на рынке недвижимости. – СПб.: Питер, 2000. - 33с.
8 Асаул А.Н., Карасев А.В. Экономика недвижимости. – www.aup. Ru\buks\ m.- 7б.
9 Грязнова А.Г., Федотова М.А. Оценка недвижимости. – М.: Финансы и статистика, 2004.- 31б.
10 Қазақстан Республикасының Азаматтық кодексі. А.: 1999.-58-59б.
11 Харрисон Г. С. Оценка недвижимости. – учеб. пособие М.: 1994.- 45-44б.
12 Байгісиев М.Қ. Жылжымайтын мүлік экономикасы. А.: Қазақ университеті, 2003.- 126-128б.
13 Статистический ежегодник под ред. Султанова. Алматы, 2006-73-78с. 264-270с.
14 Статистический ежегодник Казахстана. Агенства РК по статистике. Алматы, 2005-588с.
15 Есипова В.Е. Теория и методы оценки недвижимости. СПб.:1998. – 356б.
16 Абдиева К.С. Строительство В РК. Статистический сборник. А.: 2005.-96с.
17 Мукалиев Н.К. Реализация государственной программы развития жилищного строительства в Республике Казахстан на 2005-2007годы. Анализ иперпективы // Банки Казахстана. -2006. №12.-С.-16-19.
18 Юсупова Д. Жилищная Программа Правило выбора: в основе расчета – семейный бюджет // Банки Казакстана.-2007. №1.с.30.
19 Семыкина Ю. Замки на песке // Континент.-2007. №2.-с.38-42.
20 Семыкина Ю. Квадратный метр мечты // Континент.-2007. №5.-С.-52-55.
21 Семыкина Ю. Под крышей дома своего // Континент. -2007. №-2.-С.8-22.
22 Иванов В.В. Модель системы эффективного управления недвижимостью // Менеджмент в России и за рубежом. - 2005. №5.-С.8-9.
23 Баянбаева А. Мировой опыт формирования жилишных контракных сбережений // Аль-Пари.-2005. №2.-2005.-С. 79-82.
24 Курманов О. Ставки растут основные индикаторы рынка недвижимости США // РЦБК.-2006. №15.-С.21-23.
25 Байтасов Б. Недвижимость Алматы: сегодня и завтра // РЦБК.-2005. №15.-С.37-39.
26 Турлыбекова Ж.А. Қазақстан ипотекалық компаниясы және тұрғын үй құрылысын дамытудың мемлекеттік бағдарламасы // КазҰУ хабаршысы.-2006. №1.-С29-30.
27 Аналитический обзор рынка недвижимости Астаны // РЦБК.-2005. №15.-С.30-33.
28 Курманалина А.К. О ситуации на рынке жилья Казахстана и реализации жилищной политики // Қаржы-қаражат.-2007.№1.-С.14-16.
29 Избуллаевна Г.М. Жилищное строительство в условиях перехода к рыночной экономике // Вестник КазНУ.-2005. №6.-С.110-112.
30 Оңлабаев К. Вопросы развития жилищного сектора в условиях рынка // Саясат. -2006. №8.-С.37-39.
31 Токбаева Ж. Развитие инфраструктуры жилищного рынка в Казахстане (на примере Мангистауской облости) // Қаржы- Қаражат.-2005. №6.-С.67-70.
32 Искакова М. Нарық жағдайындағы құрылыс материалдары өндірісінің қалыптасу жүйесі мен басымдықтары // Ақиқат.- 2006. №5.-С.58-60.
33 Токбаева Ж. Проблемы инвестиционной активности на рынке жиилья // Транзитная экономика.-2005.№5-6.-С.111-116.
34 Рахым Е. Баспана бағасы бас берер емес // Жасалаш.-2007 19 сәуір.-1-2б.
35 Тайжан Б. Тұрғын үй құрылысы экономиканы алға сүйреуші қуатты күш / Егемен Қазақстан.-2005 30 желтоқсан.-6б.
36 Алдаберген Ә. Ипотекалық несие – тұрғын үйді алуды жеңілдетеді // Егемен Қазақстан.-2005 1 қаңтар.-2б.
37 Әбішев Ж. Баспана бірінші кезектегі мәселе // Егемен Қазақстан.-2005 11 сәуір.-2-3б.
38 Есқали Ө. Баспаналы болу бақыты // Егемен Қазақстан.-2007 5 маусым.-3-4б.
39 Әбішев Ж. Нарық және баға // Алматы ақшамы.-2005 20 тамыз.-2б.
40 Карамурзов Р.Б. Становление ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации и РК: канд. ғыл. канд. дис. автореф. – Москва, 2006.-15-17с.
41 Чиркова В.Н. О государственной программе развития жилищного строительства в РК и стран СНГ на 2005-2007 годы. Доклад.-Алматы, 2005. 1-3с.
42 Даурбекова С.Ж. Конкурентноспособность строительной продукций : проблемы и пути их решения: ғыл. канд. дис. автореф.- Алматы, 2005.-8-9бс.
Пән: Жер кадастрі, Жылжымайтын мүлік
Жұмыс түрі: Дипломдық жұмыс
Тегін: Антиплагиат
Көлемі: 70 бет
Таңдаулыға:
Жұмыс түрі: Дипломдық жұмыс
Тегін: Антиплагиат
Көлемі: 70 бет
Таңдаулыға:
ӘЛ-ФАРАБИ АТЫНДАҒЫ ҚАЗАҚ ҰЛТТЫҚ УНИВЕРСИТЕТІ
Экономика және бизнес факультеті
Экономикалық теория кафедрасы
ДИПЛОМ ЖҰМЫСЫ
ҚАЗАҚСТАН РЕСПУБЛИКАСЫНДАҒЫ ЖЫЛЖЫМАЙТЫН МҮЛІК РЫНОГЫНЫҢ ДАМУ МӘСЕЛЕЛЕРІ
Орындаушы:
5 курс студенті
Фазылова Б.Ж.
Ғылыми жетекшісі: _________________________________ Кулиев И.О.
аға оқытушы
Норма бақылаушы: _________________________________ Абдилова Ә.Ч.
Кафедра меңгерушісі:
э.ғ. д. _________________________________Тө легенова
М.С.
Алматы 2007
РЕФЕРАТ
Диплом жұмысымның тақырыбы: Қазақстан Республикасындағы жылжымайтын
мүлік рыногының даму мәселелері.
Диплом жұмысы 2 тараудан, 65 беттен тұрады. Онда 8-кесте, 5-сурет
келтірілген. Жұмысты жазу барысында 42-әдебиеттер, мерзімді басылымдар мен
заңдарды пайдаландым.
Кілт сөздер: жылжымайтын мүлік, бастапқы және қайталама рынок
жылжымайтын мүлік рыногы, рыноктық құн, тұрғын үй рыногы, тұрғын ұй
құрылысы, тұрғын үйдің 1 шаршы метрінің құны, тұрғын үй құрылыс жинақ
жүйесі, тұрғын үй құрылысына инвестция тарту және тағы басқа.
Диплом жұмысының мақсаты. Қазақстан Республикасының рыноктық
қатынастар дамуының қазіргі әлеуметтік-экономикалық ерекшелігін талдау,
бітіру жұмысында қарастырылған модельдерді пайдалану арқылы жылжымайтын
мүлік рыногын дамытудың теориялық және практикалық мәселелерін зерттеу,
сонымен қатар алдыңғы теориялық нұсқауларды іс жүзінде жүзеге асыру болып
табылады. Қандай болмасын, оның негізгі критериі рыноктық құнды анықтау
және түсіндіру болып табылады.
Жоғарыда көрсетілген мақсат келесі міндеттерді орындау арқылы
жүзеге асырылады:
- Жылжымайтын мүлік терминіне экономикалық тұрғыдан сипаттама беріп,
мазмұны мен құрылымын анықтау;
- Жылжымайтын мүлік қызметінің тиімділігін арттыратын факторларды
анықтау;
- Жылжымайтын мүлік бойынша шетелдік тәжірибелерді талдау;
- Еліміздегі тұрғын үй рыногының қалыптасуы мен дамыту жолдарын талдау;
- Мемлекеттік тұрғын үй салуды дамыту бағдарламасын жүзеге асыру
мәселелері бойынша талдамалар жасау;
- Тұрғын үй рыногының даму болашағы мен басымдықтарын көрсету;
МАЗМҰНЫ
КІРІСПЕ ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..
... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..3
1 ЖЫЛЖЫМАЙТЫН МҮЛІК РЫНОГЫНЫҢ ӘДІСТЕМЕЛІК-ТЕОРИЯЛЫҚ
НЕГІЗДЕРІ ... ... ... ... ... ... .. ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..
... ... ... ..6
1. Жылжымайтын мүлік рыногының мәні, мақсаты, және оған әсер етуші
факторлар ... ... ... ... ... ... .. ... ... ... ... ... ... ... ... ... ...
... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ...6
2. Жылжымайтын мүлік рыногының құрылымы мен оның қызмет етуінің
ерекшеліктері ... ... ... ... ... .. ... ... ... ... ... ... ... ... ... ...
... ... ... ... ... ... ... ... ... ...13
3. Жылжымайтын мүлік рыногының шетелдік
тәжірибесі ... ... ... ... ... ... . ...22
2 ҚАЗАҚСТАН РЕСПУБЛИКАСЫНДАҒЫ ЖЫЛЖЫМАЙТЫН МҮЛІК РЫНОГЫНЫҢ ДАМУ
МӘСЕЛЕЛЕРІ (ТҰРҒЫН ҮЙ МӘСЕЛЕСІ) ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... .. ... ...30
1. Тұрғын үй рыногының қалыптасуы мен
дамуы ... ... ... ... ... ... ... .. ... ... .30
2. Қазақстан Республикасында тұрғын үй рыногының инфрақұрылымын дамыту
мәселелері ... ... ... ... ... ... . ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..
... ... ... ... ... ... ..38
3. Тұрғын үй рыногы туралы мемлекеттік бағдарламаның Астана және Алматы
қалалары бойынша жүзеге асыру
мәселелері ... ... ... ... ... ... . ... .46
4. Қазақстан Республикасында тұрғын үй рыногының даму болашағы мен
басымдықтары ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..
... ... ... ... ... ... ... ... ... 55
ҚОРЫТЫНДЫ ... ... ... ... ... ... .. ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..
... ... ... ... ... ... ... ... .62
ПАЙДАЛАНҒАН ӘДЕБИЕТТЕР
ТІЗІМІ ... ... ... ... ... ... ... . ... ... ... ... ... ..64
Қосымша ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ...
КІРІСПЕ
Қазіргі кезде Қазақстанда рыноктық экономиканың қалыптасуына
бағытталған қайта құруларды жүзеге асыруға байланысты, елдің экономикалық
бәсекеге қабілеттілігін арттыру мәселесі арта түсуде. ҚР Президентінің
Қазақстан - 2030 Жолдауында экономикалық өсу стратегиясы шетел
инвестициялары көптеп тартылған, мемлекеттің белсенді рөлі бар рыноктық
экономикада екендігі айтылған. Тұрақты дамушы мемлекеттің маңызды
салаларының бірі – тұрғын үй саласы. Осы саланы дамытуда мемлекет тарапынан
2030 жылға дейін Қазақстан даму стратегиясының іске асырудың болашақтағы
шаралары туралы бағдарламасы өнеркәсіп, денсаулық сақтау, білім берудің
маңызды нысандарын жобалау мен жылжымайтын мүлік рыногы және тұрғын үй
мәселерін шешуді қарастырады.
Бұл бітіру жұмысында қазіргі экономикалық жағдайда маңызды болып
табылатын қолжетімді тұрғын үй сатып алу мен жылжымайтын мүлік рыногын
дамыту мәселелеріне арналған. Мұнда жылжымайтын мүлік рыногы түсінігі,
қалыптасқан теориясы мен маңыздылығы, сипаты мен құрылымы, мақсаты мен оның
жүзеге асу жолдары, шет ел тәжірибесі және оның Қазақстан экономикасында
жүзеге асырылуы қарастырылған.
Жылжымайтын мүлік экономикасының проблемалары кең ауқымды, күрделі
мәселелер жиынтығын қамтиды. Олардың Қазақстан ұлттық экономикасының
рыноктық қатынастарға өтуі және сол қатынастар жағдайындағы іс-әрекеттерге
байланысты туындайтын көптеген сұрақтарға жауап іздеу барысында шешу
қажеттілігі алдымызда тұрғаны анық. Бұл мәселелердің негізгі тобын
жылжымайтын мүлік объектілерін жалпы экономикалық проблемалар аясында
сараптау және зерттеу мәселелері құрайды.
Диплом жұмысына таңдап алынған тақырыптың тағы бір маңыздылығы тұрғын
үй рыногы және тұрғын үй құрылыс саласын айтарлықтай деңгейде
қалыптастырып және дамытып, экономиканы тұтастай алғанда осы саланың үлесін
жоғарылату болып саналады.
Зертеу тақырыбының өзектілігі: оның өзектілігі жылжымайтын мүлік
рыногын дамыту мен ғылыми пайымдауда, сондықтан негізгі жағдайларға
Қазақстан Республикасындағы жылжымайтын мүлік, жылжымайтын мүлік рыногын
жетілдіру бағдарламаларын айқындау мен оны тәжірибе жүзінде тану
мүмкіндігі. Сондай-ақ жеке меншік тұрғын үйді иемдену әрбір жанұя үшін
бірінші қажеттілік болып саналады. Тұрғын үйді қаржыландырудың бұрынғы
кеңестік жүйесінің бөлігі ретінде Қазақстанда тұрғын үй құрылысын
қаржыландырудың дәстүрлі жүйесі – мемлекеттік тұрғын үй құрылысы үшін
бюджеттік ресурстарды орталықтан бөлу және тұрғын үй шарттарын жақсарту
қатарында тұрған азаматтардың арасында тегін бөлу болып табылады. Тұрғын үй
құрылысын бюджеттік қаржыландырудың қысқаруы және халықты тұрғын үймен
қамтамасыз ету шартында тұрғын үйді иемдену үшін қаражаттардың негізгі
көздері халықтың жеке қаражаттары, сонымен бірге банктің несиелері жатты.
Осындай шарттарды тұрғын үй құрылысына халықтың ұзақ мерзімді несиеге
қажеттілігі туындайды. Көптеген шетел елдерінің тәжірибесі мемлекеттік
саясатты енгізу және дұрыс ұйымдастыру тұрғын үй рыногын маңызды деңгейде
анықтайтын және қамтамасыз ететін өзін-өзі қаржыландыратын жүйеге ақырындап
трансформацияланатынын дәлелдейді. Халық тарапынан төлем қабілетті
сұраныстың кенет кеңеюі жаңа құрылысты белсендіреді, құрылыс материалдарын
шығару, маманданған техника жоғарылайды, жаңа жақсы архитектуралық жобалар,
экономиканың көп салаларының тез дамуына әкелді. Зерттеу нәтижесінде
алынған қорытындылар мен ұсыныстар нақты мәселені әрі қарай теориялық
қарастыруға, сонымен қатар Қазақстан экономикасының алдында тұрған өзекті
мәселелерді шешуге бағыталған.
Бітіру жұмысының мақсаты – Қазақстан Республикасының рыноктық
қатынастар дамуының қазіргі әлеуметтік-экономикалық ерекшелігін талдау,
бітіру жұмысында қарастырылған модельдерді пайдалану арқылы жылжымайтын
мүлік рыногын дамытудың теориялық және практикалық мәселелерін зерттеу,
Қазақстан Республикасында тұрғын үй рыногының қазіргі жағдайы мен дамуын
бағалау, сонымен қатар алдыңғы теориялық нұсқауларды іс жүзінде жүзеге
асыру болып табылады. Қандай болмасын, оның негізгі критериі тұрғын үйдің
рыноктық бағасын анықтау және түсіндіру болып табылады.
Көзделген мақсатқа жету үшін келесі міндеттерді жүзеге асыру керек:
- Жылжымайтын мүлік терминіне экономикалық тұрғыдан сипаттама беріп,
мазмұны мен құрылымын анықтау;
- Жылжымайтын мүлік қызметінің тиімділігін арттыратын факторларды
анықтау;
- Жылжымайтын мүлік бойынша шетелдік тәжірибелерді талдау;
- Еліміздегі тұрғын үй рыногының қалыптасуы мен дамыту жолдарын талдау;
- Мемлекеттік тұрғын үй салуды дамыту бағдарламасын жүзеге асыру
мәселелері бойынша талдамалар жасау;
Әр бір тарауға жалпы сипаттама беріп кетейік.
Бірінші тарау Жылжымайтын мүлік рыногының теориялы әдістемелік
негіздері деп аталады және Жылжымайтын мүлік рыногының мәні, мақсаты,
және оған әсер етуші факторлары мен Жылжымайтын мүлік рыногының құрылымы
мен оның қызмет етуінің ерекшеліктері және Жылжымайтын мүлік рыногының
шетелдік тәжірибесі атты үш бөлімнен тұрады. Бұл тарауда экономикалық
теориядағы – жылжымайтын мүлік, жылжымайтын мүлік рыногына анықтама
беріліп, осы ұғымға байланысты экономист-ғалымдардың теориялық-әдістемелік
ерекшеліктері зерделенеді. Сондай-ақ, жылжымайтын мүлік пайда болу алғы
шарттары мен қалыптасу үдерісі, құрамы, маңыздылығы мен құрылымы, оның
экономикалық тиімділігін арттыратын факторлар, әлемдегі алдыңғы қатарлы
дамыған елдердің экономикасында қалыптасқан тәжірибелері зерттелу
көзделген.
Екінші тарау Қазақстан Республикасында жылжымайтын мүлік рыногының
даму мәселелері тақырыбын қамтиды. Бұл тарауда, тікелей елімізге қатысты
жылжымайтын мүлік нысаны тұрғын үй рыногына қатысты болып табылады.
Біріншіден, Қазақстан Республикасында тұрғын үй рыногының қалыптасуы мен
дамуы, еіншіден, тұрғын үй рыногының инфрақұрылымын дамыту мәселелері,
үшіншіден, тұрғын үй рыногы туралы мемлекеттік бағдарламаның Алматы және
Астана қалалары бойынша жүзеге асыру мәселелері, төртіншіден, Қазақстан
Республикасында тұрғын үй рыногының даму болашағы мен басымдықтары
қарастырылады.
Шетел экономика ғылымында жылжымайтын мүлік рыногының экономикалық
мәселелері және оның қалыптасуындағы рөлі Д. Фридман мен Оруэлдің
еңбектері, ресейлік ғалымдардың Г.С. Харисонның, И.Т. Балабановтың, А.Г.
Грязнова және М.А Федотовтың, В.Е. Есипованың, В.А. Горемыкиннің, А.Б.
Крутиктің еңбектері, сонымен қатар отандық экономист ғалымдардың М. Қ.
Байгісиевтің, К.С. Абдиеваның, С.Ж. Даурбекованың, В.Н. Чиркованың
еңбектері және тағы басқа ғалымдардың еңбектері кеңінен танымал болып
отыр. Бұл мәселе Континент, Банки Казахстана, РЦБК, Аль-Пари,
Вопросы экономики, Саясат сияқты арнайы басылымдарда жиі қарастырылады.
Сонымен қоса, бұл диплом жұмысы Қазақстан Республикасының Елбасы
Н.Ә.Назарбаевтың Қазақстан халқына арналған Жолдаулары мен Үкіметтің
бағдарламаларына негізделеді. Атап айтқанда, Қазақстан-2030, Бәсекеге
қабілетті Қазақстан үшін, бәсекеге қабілетті экономика үшін, бәсекеге
қабілетті халық үшін, Қазақстан экономикалық, әлеуметтік және саяси жедел
жаңару жолында, Қазақстан өз дамуындағы жаңа серпіліс жасау қарсаңында:
Қазақстанның әлемдегі бәсекеге барынша қабілетті 50 елдің қатарына кіру
стартегиясы, Қазақстан Республикасында 2005-2007 жылдарға арналған тұрғын
үй құрылысын дамытудың мемлекеттік бағдарламасы және Қазақстан
Республикасының Үкіметінің 2008-2010 жылдарға арналған бағдарламасы. 2005-
2014 жылдарға арналған құрылыс материалдары, бұйымдар мен құралдар
өнеркәсібін дамыту бағдарламасы, ҚР-ның статистика бойынша агенттігінің
мәліметтері де қолданылды.
Зерттеу барысында танымның жалпы ғылыми әдістерімен (индукция-
дедукция, анализ-синтез және т.б.) қатар келесі арнайы әдістер қолданылған:
ғылыми-диалектикалық, нақты-тарихи, экономикалық-тарихи, салыстырмалы.
Диплом жұмысының құрылымы мазмұнынан, кіріспеден, екі тараудан,
қорытындадан, қолданылған әдебиеттер тізімінен және қосымша мәліметтерден
тұрады, жалпы көлемі 65 бет. Диплом жұмысында 8–кесте, 5-сурет, 42-
әдебиеттер, статистикалық мәліметтер қолданылған
1 ЖЫЛЖЫМАЙТЫН МҮЛІК РЫНОГЫНЫҢ ӘДІСТЕМЕЛІК-ТЕОРИЯЛЫҚ НЕГІЗДЕРІ
1.1 Жылжымайтын мүлік рыногының мәні, мақсаты және оған әсер
етуші факторлар
Еліміз егемендікке ие болып, тәуелсіз даму жолын таңдап алғалы бері
экономикамызда рыноктық қатынастар берік орнықты. Бүгінде ұлттық
экономикамыздың басты құрамдас бөлігіне айналып отырған жылжымайтын мүлік
рыногы қалыптасты. Экономикалық тәжірибе және күнделікті өмірге
Жылжымайтын мүлік, Жылжымайтын мүлік рыногы, Рыноктық құн тағы сол
сияқты терминдер енді. Жылжымайтын мүлік және жылжымайтын мүлікті бағалау
сияқты түсініктердің пайда болуы рыноктык экономикаға көшумен байланысты
спецификалық жағдайларда қолданылады [38, 2б.].
Жылжымайтын мүлік рыногының ерекшеліктерін айтпастан бұрын
Жылжымайтын мүлік рыногы термині негізінде біз нені түсінетінімізді
анықтап алайық.
Бұндай анықтама, академиялық мүдде тарапынан ғана маңызды емес,
сонымен қатар оны тәжірибе жүзінде қарастыру маңызды, өйткені ол рыноктық
қатынастар субъктілерінің арасынан бірінші кезекте кімнің қызығушылығы
жылжымайтын мүлікпен байланысты екенін бөліп алуға, ал қызығушылықтардың
ерекшеліктерін көрсетуге, жылжымайтын мүлік рыногына тән механизмдерді
ашуға, олардың өзара байланысы мен бір-біріне тәуелділігін ашып көрсету
арқылы, соның негізінде өзіңнің осы рыноктағы мінез-құлығының стратегиясы
мен тактикасын қалыптастыруға мүмкіндік береді.
Егер әдебиеттерге сүйенетін болсақ, оларда жылжымайтын мүлік рыногы –
жылжымайтын мүлікке құқықтардың айналысы рыногы деп түсіндіреді.
Мысалы, Дж. Фридман мен П. Орлуэяның кеңінен танымал еңбегі
Жылжымайтын мүлікке пайда әкелетін анализ бен бағалауында келесідей
анықтама берілген: Жылжымайтын мүлік рыногы – бұл нақты бір механизмдердің
жиынтығы көмегімен жеке меншікке және онымен байланысты қызығушылықтарға
құқықтардың берілуі, бағалардың белгіленуі мен жерді пайдаланудың түрлі
бәсекелес варианттары арасындағы кеңістіктерді бөлу [8, 5б.].
Экономикалық болмыста жылжымайтын мүлік көп қырлы, сондай-ақ жан-жақты
рөл атқарады. Ол шаруашылық жүргізудің табиғи-кеңістік негізі, кез келген
кәсіпорын ктивтерінің құрамдас бөлігі, мәмілелер объектісі, дербес басқару
объектісі және инвестициялық актив тағы басқа бола береді.
Жылжымайтын мүлік анықтамаларын басқа да дерек көздерінен кездестіруге
болады. Мысалы, Г. Харрисонның Жылжымайтын мүлікті бағалау еңбегінде:
Жылжымайтын мүлік дегеніміз - физикалық объект ретіндегі жер және онымен
тығыз байланыстының барлығы. Жылжымайтын мүліктің басым көпшілігіне тән
белгі олардың жермен байланыста болуы... (Р. Ф.- ның Азаматтық кодексі, 1
бөлім) [13, 44-45б.].
Жылжымайтын мүлікті экономикалық актив ретінде қарастырғанда оның бір
мезгілде әр түрлі экономикалық сапада көрінетіндігін айтуымыз қажет.
Жылжымайтын мүліктің бір ғана объектісін пайдалану үшін де, жалға беру үшін
де, белгілі бір уақыттан соң қайта сату үшін де сатып алуға болады.
Жылжымайтын мүлік әр түрлі тұлғалар үшін бір мезгілде қаржылық
активтің бір түрі және жеке немесе өндірісте пайдаланылатын реалды активтер
ретінде қарастырылып жүр. Ресейлік дерек көздерін алып қарасақ мұндай
кереғар көзқарастарды іздеп табуға болады екен.
Мысалы, И. Т. Балабанов: Жылжымайтын мүлік қаржылық актив болып
табылады деп жазса, Н. Г. Волочков Жылжымайтын мүлік тауарлар
категориясына жатады деп көрсетеді [7, 13б.].
Экономикалық ресурс ретіндегі жылжымайтын мүліктің екі жақтылығы оны
сатып алу себептері мен оған әсер етуші факторлардың да көптүрлілігін алға
тартады. Егер жылжымайтын мүлік жалға немесе сенімді басқаруға беру арқылы
табыс табу үшін сатып алынса қаржылық активтердің бір түрі ретінде
қарастырылады, ал егер ол өндірістік немесе жеке тұтыну үшін сатып алынса
реалды активтердің бір түрі ретінде қарастырылады. Сондықтан, жылжымайтын
мүлікті кәсіпорынның қызметі үшін пайдаланған жағдайда операциялық
жылжымайтын мүлік түсінігі қолданылады да, өндірістік қызметтен тыс пайда
табу үшін алынған жылжымайтын мүлікті инвестициялық жылжымайтын мүлік деп
атайды. Сонымен жылжымайтын мүлік : инвестициялық жылжымайтын мүлік
(қаржылық активтің бір түрі) және операциялық жылжымайтын мүлік (өндірістік
немесе жеке пайдалану) түрлерінде сатып алынады немесе жалға беріледі.
Жылжымайтын мүлік рыногы бір-бірінен баға деңгейімен, тәуелділік
деңгейімен, жылжымайтын мүлікке инвестициялардың тиімділігімен және басқа
да факторлармен айырылатын аймақтық, жергілікті рыноктардың жиынтығы болып
табылады.
Жылжымайтын мүлік рыногы кез-келген ұлттық экономиканың маңызды
құрамдас бөлігі болып табылады. Жылжымайтын мүлік үлесіне - әлем байлығының
50 пайызы келетін, ұлттық байлықтың маңызды құрамдас бөлігі. Жылжымайтын
мүлік рыногынсыз жалпы рынок бола алмайды, өйткені еңбек рыногы, капитал
рыногы, тауарлар мен қызметтер мен рыногы және тағы басқа рынок өзінің
қызметін жүзеге асыруы үшін оларға сай ғимараттар болуы керек.
Жылжымайтын мүлікті сату жөніндегі отандық тәжірибені ескере отырып,
жылжымайтын мүлік рыногы бұл – жылжымайтын мүлікпен жасалатын мәмілелердің,
оларды ақпараттық қамтамасыздандырудың, мүлік шеңберіндегі қызметтерді
басқару және қаржыландыру жөніндегі операциялардың жиынтығы.
Кесте 1- Бағалау объектісі ретінде және Азаматтық кодекс анықтамасы
бойынша жылжымайтын мүлік түсінігі
Жылжымайтын мүлік
Бағалау объектісі ретінде Азматтық кодекс анықтамасы бойынша
Жер физикалық объект ретінде және Мемлекеттік тіркеу міндеттілігі
онымен барлығы тығыз байланысты Жер учаскелері
Жер учаскелері Жер қойнаулары
Жер қойнаулары Маңызды су объектілері
Маңызды су объектілері Ормандар
Ормандар Көп жылдық отырғызулар
Көп жылдық отырғызулар Ғимараттар
Ғимараттар Құрылыстар
Құрылыстар Теңіз кемелері
Әуе кемелері
Ішкі жүзу кемелері
Ғарыш объектілері
Алынған көзі: Қазақстан Республикасының Азаматтық кодексі. А.: 1999.-58-
59б.
Осындай анықтамалар проблеманың маңызды негізгі құрамдас бөлігін
белгілейді – яғни рыноктық механизмдер жылжымайтын мүлік құқықтардың
ауысуын, жылжымайтын мүлікті қолданудың түрлі варианттары арасында
жылжымайтын мүлікті бөлу мен қайта бөлуді қамтамасыз етеді.
Бірақ та бұндай анықтама негізінде жылжымайтын мүлік рыногы сферасынан
жаңа жылжымайтын мүлік объектілерін тұрғызу мен оларды басқару, тұрғызылған
объектілерді пайдаланумен байланысты жалпы қатынастар кешені бөлініп
шығады. Ал рыноктың көптеген субъектілерінің мүдделері тікелей осы
жылжымайтын мүлік процестерімен байланысты: инвесторлар қаражаттарын
жылжымайтын мүлікке салғанда, сөзсіз оларды оған иелену құқығы, дәлірек
айтқанда ол ондай құқық емес, керісінше жылжымайтын мүліктен алынатын табыс
құқығы, оның сенімділігі қызықтырады. Сонымен қатар жылжымайтын мүлікті
қолдаушыларға да олардың құқықтарының кепілдігі маңызды және де жылжымайтын
мүлік объектісінің қолданылу сапасы, объктіні қолданумен байланысты
шығындар көлемдерінің де маңыздылығы кем емес. Сондықтан да құқықтардың
бірінші жақтан екінші жаққа көшуі – бұл жылжымайтын мүлік рыногының ядросы,
бірақ әлі де болса толықтай рынок емес.
Осыған байланысты жылжымайтын мүлік рыногының дұрыс анықтамасын
келесідегі сипаттауға болады: жылжымайтын мүлік рыногы – бұл жылжымайтын
мүлік объектісін тұрғызуды, өткізуді, пайдалану мен қаржыландыруды
қамтамасыз ететін, бір-бірімен байланысты рыноктық механизмдер жүйесін
айтамыз [9, 33б.].
Бұндай жағдайда жылжымайтын мүлік рыногының жүйесіне келесідей
жағдайларда туындайтын қатынастар кіреді:
- Жылжымайтын мүлік объектілерін тұрғызу негізінде – инвесторлар,
құрылысшылар, мердігерлер мен жылжымайтын мүлікті
пайдаланушылар арасында;
- Жылжымайтын мүлікке құқықтардың бір жақтан екінші жаққа көшу процесі
кезінде – сатушылар мен сатып алушылар, жалға алушы мен жалға
берушілер және тағы басқалар арасында;
- Жылжымайтын мүлік объектісін пайдалану процесінде – меншік иелері мен
басқарушылар, басқарушылар мен пайдаланушылар және басқалар арасында.
Бұл қатынастар арасында өздерінің мазмұны бойынша елеулі түрде бір-
бірінен ерекшеленеді, бірақ олардың барлығы бір бастаудың, яғни,
жылжымайтын мүлік объектісінің тұсында бірікке. Бұл объектінің өзгешелігі
жылжымайтын мүлік рыногының ерекшеліктерін анықтайтын басты фактор болып
табылады.
Жылжымайтын мүлік объектісі өзіне тән тұрақтылық (қозғала алмаушылық)
бірегейлік, ұзақ уақыттылық, салудың ұзақтығы, шектеулілік, жердің қайта
өндірілмейтіндігі (қайта қалпына келмейтіндігі сияқты белгілерді
иемденеді). Бұл белгілер рыноктың бірқатар ерекшеліктерін ескертеді, соның
ішіндегі бағаның құрылу дербестігі, сатушылар мен сатып алушылар санының
шектеулігі, рыноктардың жергіліктігі мен одан шығатын аймақтық экономиканың
және заңды-нормативтік базаның және тағы басқалардың жағдайына байланысты
жылжымайтын мүлік рыногында болатын процестердің жоғарғы тәуелділігі.
Рынок жалпы алғанда сұраныс және ұсыныс қатынастарын реттейтін жүйе
ретінде анықталады. Тар мағынада рынок тауарлар мен қызметтерді сату-
сатып алу орны ретінде мамандармен қолданылады. Жылжымайтын мүлік рыногының
ерекшелігі болып, ол арнайы сату және сатып алу орнын иемденбейді.
Жылжымайтын мүлік рыногы түсінігі бұл түрлі жылжымайтын мүлік
объектілерін сату-сатып алуды білдіреді..
Жылжымайтын мүлік рыногы – бұл әрбір объектінің бірегейлігі,
қаржыландыру жағдайы, күрделі заңдық құқықтар төменгі өтімділік (1-кесте)
сияқты өзінің нақты ерекшеліктерімен байланысты жетілмеген бәсеке рыногы.
Кесте 2 - Жетілген және жетілмеген бәсеке рыноктарының сипаттамасы
Жетілген бәсеке рыногы Жетілмеген бәсеке рыногы
Біріңғай және бөлінетін тауарлар Стандартталмаған тауарлар, өйткені
әрбір объект өз бетінше бірегей.
Қатысушылар санының көп болуынан, Әрбір объектіге тән қаржыландыру мен
олардың бағалар деңгейіне әсері күрделі заңдық-құқықтық жағдайлардың
көрінбейді. болуына байланысты қатысушылар
санының шектеулігі.
Барлық қатысушыларға толықтай, қол Келісімдер туралы анық, толық, дер
жетерліктей анық мәліметтердің уақытта мәліметтерді алу қиын.
болуы.
Келісімдердің жүргізілуі Орталықсыздандырылған саудалар.
орталықтандырылған.
Төменгі операциондық шығындар. Жоғары операциондық шығындар.
Алынған көзі: Грязнова А.Г., Федотова М.А. Оценка недвижимости. – М.:
Финансы и статистика, 2004.- 31б.
Соңғы жылдары жылжымайтын мүлік рыногы жылжымайтын мүлік
операцияларына мамандандырылған компаниялардың, қаржы ұйымдары мен
үкіметтік агенттіктердің, бағалаушылар мен заңгерлердің көмегімен өзінің
белсенділігін жоғарлатты.
Осындай жағдайларға қарамастан, қызмет етуінің елеулі ерекшеліктері
салдарынан жетілген бәсеке рыногына жатқызуға болмайтын келесідей
факторларға байланысты:
- Жылжымайтын мүлік объектілерінің ерекшелігі;
- Жылжымайтын мүлікке тән рыногының жері;
- Капитал рыногының әсері;
- Сұраныс және ұсыныс арасында тепе-теңдік жағдайына жету
мүмкіншілігінің болмауы.
Жылжымайтын мүлік рыногының дамуы анықталады:
- экономикалық өсу немесе осындай жағдайды күтумен. Рынокта өсу
болмаған кезде жағымды қысқа мерзімді жағдайлар туылса да, бұндай
жағдайлардың болуы өте сирек;
- жылжымайтын мүлікті сатып алудың қаржылық мүмкіндіктері, бұндай
жағдайдың болуы өз кезегінде аймақтың экономикалық даму кезеңіне
(дағдарыс, тоқырау, өнеркәсіптік даму) жұмыс орындарының болуымен оның
сипатына байланысты;
- қандай да бір ауданның экономикалық перспективасы мен жылжымайтын
мүлік құны арасындағы өзара байланыс. Кейбір аудандар тоқырау халін
кешуінің себебі, олардың негізгі өнеркәсіптік салалары елдің басқа
аудандарына көшірілуінен немесе олардың құлдырау халінде болуынан. Бір
өнеркәсіптік салаға тәуелді аудандарда құлдырау жағдайы болып, бұл
аудандарда экономиканың құрылымды өзгерістері жағдайында жылжымайтын
мүлік рыногының тұрақсыздығы орын алады.
Жылжымайтын мүлік рыногы елдің сонымен қатар, жекелей аймақтың
әлеуметтік экономикалық дамуын, саяси тұрақтылығын анықтайтын факторлардың
айрықша әсерінде болады.
Жылжымайтын мүлік рыногына әсер етуші факторлар арасында күрделі себеп
салдарлық байланыстарды балық сүйегі атауын алған сызық арқылы бейнелеуге
болады (Сурет 1).
Сурет 1 - Жылжымайтын мүлік рыногына әсер етуші факторлардың арасындағы
күрделі себеп-салдарлық байланыстар.
Алынған көзі: Грязнова А.Г., Федотова М.А. Оценка недвижимости. – М.:
Финансы и статистика, 2004.- 31б.
Жылжымайтын мүлік рыногына әсер етуші факторлар
1. Жылжымайтын мүлік рыногын мемлекеттік реттеу факторлары:
1. Жылжымайтын мүлікті сату және сатып алу мәмілелерін реттейтін
нормативтік актілер;
2. Жылжымайтын мүлікпен мәміле жасауды реттейтін салықтық заңнамалар;
3. Аймақтық деңгейде жылжымайтын мүлікпен мәміле жасауды шектейтін
жеке нормативтік актілер;
2. Жалпы экономикалық жағдайлар:
1. Ұлттық табыс өндірісі;
2. Өнеркәсіптік өндіріс көлемі;
3. Еңбекке қабілетті халықты жұмыспен қамту;
4. Қаржылық активтердің табыстылық мөлшері;
5. Елдің төлем балансы;
6. Сауда балансының жағдайы;
7. Капитал түсімдері;
8. Капитал шығыстары;
9. Халық табыстарының өсуі;
10. Тұтынушы бағасының индексі.
3. Микроэкономикалық жағдайлар:
1. Аймақтың экономикалық дамуы;
2. Жұмысқа қабілетті халықты жұмыспен қамтуды әртараптандыру;
3. Аймақ дамуының экономикалық болашағы;
4. Аймаққа капиталдың түсімі;
5. Аймақтан капиталдың шығуы;
4. Аймақтағы әлеуметтік жағдайлар:
1. Этника аралық және әскеру қақтығысу мүмкіндігі;
2. Жеке меншік капиталына қатынасы;
3. Шетелдік капиталына қатынасы;
4. Аймақтық әкімшілік-саясатының тұрақтылығы;
5. Аймақтағы жұмыссыздық деңгейі;
6. Аймақ әкімшілігінің жүргізіп отырған саясатының көпшілікке
танымалдығы.
5. Аймақтағы табиғи жағдайлар:
1. Аймақтағы экологиялық жағдай;
2. Дамыған инфрақұрылымның болуы.
1-ші суреттен көріп отырғандай елдегі және халық жағдайы, қаржы
рыногының жағдайы сияқты микроэкономикалық факторлар ерекше орын алады.
Егер макроэкономикалық факторлардың әсері салыстырмалы тұрақты болса, онда
табыс әкелетін жылжымайтын мүлік рыногының жағдайы микроэкономикалық
факторлармен анықталады. Жылжымайтын мүлік рыногына әсер етуші факторлардың
негізгі сипаттамасы осындай болып келеді [9, 31б.].
1.2 Жылжымайтын мүлік рыногының құрылымы мен оның қызмет етуінің
ерекшеліктері
Жылжымайтын мүлік рыногы күрделі, тармақталған құрылымды иемденеді
және оны көптеген белгілер бойынша бөлуге болады:
1) Жылжымайтын мүліктін тауар ретіндегі үш бірлік мәнінен
шыға отырып жылжымайтын мүлік рыногын 3 секторға бөлуге болады:
- жылжымайтын мүліктің дамуы;
- жылжымайтын мүліктің айналымы;
- жылжымайтын мүлікті басқару мен пайдалану.
Әрбір сектор өзіне тән құрылымдық нақтылығын және ерекшелігін
иемденеді. Олардың тартымдылығы, көлемі, динамикасы олармен байланысты
қаржылық ағымдарға тәуелді. Олар келесідей бөлінеді:
- капитал салымының инвистицияларына (жылжымайтын мүліктің дамуы;
- тауарлық (жылжымайтын мүлікке құқық айналымын қаржыландыру)
- пайдаға (жылжымайтын мүлікке салық салу).
Жылжымайтын мүлік айналысы секторы жылжымайтын мүлік объектілеріне
рыноктық бағаны қалыптастырады. Жылжыматын мүлікті басқару мен пайдалану
секторы – жылжымайтын мүлік объектілерінің қандай да бір тауарлық сипатының
жылжымайтын мүлік пайдалығына әсер ету дәрежесін бақылап отырады. Осыдан
жылжымайтын мүлік объектілерінің пайда әкелетін түрлерін тұрғызуда даму
секторына сұраныс түседі. Басқару секторының жеткіліксіз түрде дамуы (бұл
процесс қазіргі уақытта отандық рынокта жүріп жатыр), даму секторына
сұраныс тікелей айналыс секторынан туып отырады.
Қазіргі уақытта жылжымайтын мүлік рыногының даму белгілері болып:
- бюджеттен тыс инвестициялық көздердің басымдылығы;
- күштері жеткілікті инвесторларадың баламалы түрде көп болуы
(жылжымайтын мүліктің ең жақсы жерлерде орналасуы бойынша және түрлі
объектілерге инвестициялау бойынша ұсыныстар);
- инвестициялық жобаны басқаратын тұлғаны іздеудің жоғарғы қиындығы
(жылжымайтын мүлік объектісін қандай мақсаттарға қолдануға байланысты
және оны пайдалануға өткізуге дейінгі мерзім аралығында жасалатын
мәмілелер);
- даму рыногының зерттелуінің әлсіздігі;
- тиімді және үнемді құрылыстың сапалы жасалынып шығарылған
технологиялардың жоқтығынан құрылыс құрал-жабдықтары мен
материалдарына ұзақ мерзімді сұраныстың болмауы.
2) Мәмілелерді жасау әдісіне байланысты жылжымайтын мүлік рыногын
бастапқы және қайталама рыноктар деп бөлуге болады.
Бастапқы рынок бұл – қайта салынған және жекешелендіріліп алынған
объктілермен жасалатын мәмілелер жиынтығы.
Қайталама рынок – бұл құрылысы аяқталған немесе пайдалануға берілген
объектілермен байланысты және оларды қайта сатумен байланысты немесе бір
тұлғадан екіншісіне өтудің басқадай әдістері бойынша мәміле жасау.
Бастапқы және қайталама рыноктар, біріңғай жылжымайтын мүлік рыногының
2 бөлігі бола отырып, олар бір-біріне өзара әсер етеді. Мысалы, қайталама
рыноктағы бағалар қалыптасқан шығын деңгейіндегі жаңа құрылыстың қаншалықты
тиімді болатынына ерекше бағыт бола алады.
Жылжымайтын мүліктің бастапқы және қайталама рыноктарындағы сұраныс
және ұсыныстың бірлесе әсер етуі жылжыйматын мүлікті инвестициялауға
қатысты дұрыс шешімді таңдау мен айналыс сферасын талдауды елеулі түрде
күрделендіретін фактор ретінде танылады. Сонымен қатар бұл жағдай
жылжымайтын мүлік рыногындағы мәмілелер біз білетіндей жеке және құпиялы
сипатты иемденгендіктен, керек мәліметтерді жинаудан қиындық туғызады.
Бірақ та жағдайдың бар қиындығына қарамастан ол басты болып
табылмайды. Жылжымайтын мүлік рыногы экономикалық жағдайдың әсерін жалпы
ұлттық және аймақтық деңгейде сезінеді. Жылжымайтын мүліктің бастапқы және
қайталама рыноктарындағы бұндай жағдайлардың өзгерісіне әсері түрліше
болады. Мысалы, сұраныстың төмендеуінен жылжымайтын мүліктің қайталама
рыногы оған ұсыныстың төмендеуі мен бағалардың құлауымен айтарлықтай икемді
түрде жауап қайтарады. Бұл жердегі бағалардың төменгі шегі келесідей 3
фактормен анықталады: объектіні сатып алу бағасы, сатушының қаржылық
жағдайы мен оның жылжымайтын мүлікті ұстаудың ағымдағы шығындар деңгейіне
пайда деңгейінің сәйкес келуі. Бағалардың немесе ұсыныстың төмендеу көлемі
едәуір үлкен болуы мүмкін.
Бастапқы рыноктағы жағдай басқаша болып келеді. Бағалардың төменгі
шегі құрылысқа кететін шығындар деңгейімен анықталады: бұл деңгейден
төмендеп кеткен жағдайда объектіні салушы тікелей шығынға ұшырайды. Бұл
жерде ұсынысты төмендету және жоғарлату қиынға соғады. Құрылыс прцесіне
өздерінің қуаттары мен ресурстарын пайдалануға мүдделі ұйымдар қатысады да
(бұл әсіресе мердігерлерге тән), құрылыс процесін лезде тоқтату мүмкін
болмай қалады. Сонымен қатар ұсынысты дереу ұлғайтуда мүмкін емес, себебі
жылжымайтын мүлік объектілерін тұрғызу процесі айлап, жылдап жүретіндіктен.
3) Жалпы жылжымайтын мүлік рыногы шеңберіндегі мәмілелер түрлеріне
байланысты жылжымайтын мүлік рыногын келесідей бөлуге болады:
- сату-сатып алу рыногы;
- жалдау рыногы;
- ипотека рыногы;
- заттық құқықтар (сенімді басқару) рыногы және тағы басқалар
4) Пайдалануға дайын дәрежесі бойынша:
- аяқталмаған құрылыс;
- қайта қалпына келтіруге арналған құрылыс объектілері және тағы
басқалар.
5) Меншік формасына байланысты:
- жеке меншіктегі жылжымайтын мүлік объектілері;
- мелекеттік және муниципалды жылжымайтын мүлік объектілері.
6) Салалар бойынша:
- өнеркәсіптік объектілер;
- ауыл шаруашылық объектілер;
- қоғамдық ғимараттар мен құрылыстар;
- дем алатын орындар және тағы басқалар;
7) Қызмет ету мақсатына байланысты:
- тұрғын үй;
- өндірістік ғимараттар;
- өндірістік емес ғимараттар мен орындар (офистер, қоймалар және тағы
басқалар)
- қонақ үйлер;
- сауда орындары мен қоғамдық тамақтандыру орындары және тағы басқалар;
8) Жылжымайтын мүлік объектілері түрлеріне байланысты:
- жер рыногы;
- ғимараттар мен құрылғылар;
- мүліктік кешені ретіндегі кәсіпорындар;
- кондалиниумдар;
- заттай құқықтар;
- көпжылдық көшеттер.
Жоғарыда аталған жылжымайтын мүлік рыноктары ішіндегі ең маңыздылары
жер учаскелері рыноктары, тұрғын үй және коммерциялық (адамнан басқалар
үшін салынған құрылыстар) болып табылады [7, 20-24].
Жылжымайтын мүлік рыногының келесі субъектілері айырылады: бұл ең
алдымен сатып алушылар мен инвесторлар. Екіншіден, жылжымайтын мүліктің
сатушылары – жылжымайтын мүлік иелері. Сатушылар мен сатып алушылар ретінде
кез-келген меншік түріндегі кәсіпорындар, үй шаруашылықтары, ипотекалық
банктер.
Жылжымайтын мүлікті сатушылары ішінде құрылыс ұйымдары маңызды орын
алады. Олар жаңа тұрғын үйлерді, тұрғын үй емес объектілерді салады және
оларды өздері немесе қызметтер үшін төлеп, делдал сатушылар сата алады.
Жылжымайтын мүлік объектілерін сатуды қамтамасыз ететін жылжымайтын
мүлік рыногының қатысушылары кәсіби делдалдар болып табылады: жылжымайтын
мүлік бойынша агенттер, брокерлер, риэлторлар, бағалаушылар, заңды
фирмалары, жылжымайтын мүлік қорлары, сақтандыру компаниялары, ипотекалық
несие берушілер, диллерлер, уәкілетті тұлғалар, девелоперлер, жылжымайтын
мүлікті басқару жөніндегі менеджерлер, жаппай ақпарат құралдары.
Жылжымайтын мүлік рыногының айналымының тиімділігіне мүмкіндік
туғызатын түрлі рыноктық құрылымдар қалыптасып қызмет істеуде. Бастапқы
және қайталама рыноктардағы субъектілер арасындағы өзара байланыстар мен
өзара қарым-қатынастар күрделі функционалдық құрылымды иемденеді де,
мақсаты жылжымайтын мүлік объектілеріне тұтыну сұранысын қанағаттандыру
болып табылады.
Ең тараған көзқарастардың бірі болып – бұл жылжымайтын мүлік рыногы
инвестициялық рыноктың бір түрі ретінде сипатталынып, оның инвестициялық
рынокқа құрылымдық тәуекелдіктерін дәлелдейтін бірнеше ұқсас белгілерін
бөліп көрсетеді:
- инвестор-сатып алушылар мен инвестор-сатушылардың жиынтығы – олардың
арасындағы айрбасқа алып келуі мүмкін; өзара әрекеттестігінің
нәтижесі.
- сатушылар мен сатып алушылар қызығушылықтарының келісім-құралдарын
қолдану мүмкіндігі;
- сатушылар мен сатып алушылар арасында экономикалық қатынастардың
болуы;
- осы рынокта айналыста жүрген тауарлардың құны мен тұтыну құны
арасындағы экономикалық қатынастардың көрінуі;
- нақты тауарды сатып алуға қызығушылық тудырған және осындай тауарға
нақты және әлеуетті мүмкіндіктерін құйған тұтынушылар жиынтығының
болуы;
- инвестициялаған объектілерінен табыс алуы;
- табысты алу үшін басқаруға қажеттілік.
Бірақ та жылжымайтын мүлік рыногы өзіне тән ерекшеліктерді иемденеді:
- Инвестициялар деңгейінің мейлінше жоғары болу қажеттігі.
Инвесторға өзінің қалауы бойынша жылжымайтын мүлік көлемін сатып алу,
едәуір қиындықтар тудырады. Ол үшін үлкен көлемдегі қаражат құралдары қажет
етіледі. Ол қаражатты басқа активтерді төмендету арқылы алуға болады,
екіншіден инвесторда жеткілікті қаражат болмауы да ықтимал.
Мысалы, офистік ғимараттан 5 % көлеміндегі жылжымайтын мүлікті сатып
алу айтарлықтай қиынға соқтырады және де бұндай үлесті АҚ-ға арқылы да
сатып алу қиын, ғимараттың негізінде салынған офис, инвесторға дербес
жылжымайтын мүлікті толықтай басқару мүмкіндігін бермейді.
- Басқару қажеттілігі.
Жылжымайтын мүліктің табыс көзіне айналуы үшін басқа активтермен
салыстырғанда басқаруды кеңінен қажетсінеді. Табыс деңгейі басқару
тиімділігіне тікелей байланысты. Осыдан екі қорытынды шығады:
- көптеген инвесторлар үшін жылжымайтын мүлік ивестиция объектісі
ретінде күрделі актив болып саналады.
- жылжымайтын мүлікті басқару бойынша жеткілікті білімі бар инвестор
үшін жылжымайтын мүліктен үлкен пайда алуға беретін ұнамды
инвестициялық объект болуы мүмкін.
Жылжымайтын мүлік кешенін және объектілерін тиімді басқару жүйесін
пайдалану және енгізу, қалыптастырудың негізгі мақсаты жылжымайтын мүлікті
меншіктенуші, пайдаланушы мемлекет және қоғамның экономикалық, әлеуметтік
қызығушылығын жүзеге асыру.
Жылжымайтын мүлікті тиімді басқарудың жүйесін қалыптастырудың негізгі
міндеттері:
- толығымен жылжымайтын мүлік объектілер кешенін және жеке
объектілерінің экономикалық құндылығын жоғарлату;
- жылжымайтын мүлік активтерін иемдену, басқару, пайдаланудан меншік
иелерінің табыстарын максималдау;
- сатып алушыларға, арендаторларға қызметтерді көрсету көлемін, сапасын
жоғарлату;
- мемлекеттік және муниципалдық билік органдарымен тиімді өзара іс-
әрекетті қамтамасыз ету;
- мақсатты, әлеуметтік топтардың жағымды имиджін қолдау.
- Жылжымайтын мүліктің әртектілігі.
Бір аудан шегінде араласуы мүмкін бір үлгідегі түрлі жылжымайтын мүлік
объектілері арасында табыстың алшақтығына жал беретін фактор болып
саналады.
- Табыстардың инфляциядан қорғалуы.
Жылжымайтын мүлік басқа қаржылық активтермен салыстырғанда инфляциядан
қорғану мүмкіндігі жоғары. Жалдау ақысы немесе баға арқылы инфляция табысқа
ауысып, табыс инфляциямен қатар өседі.
- Жоғары трансакциялық шығындар.
Жылжымайтын мүліктен жасалынатын мәмілелер жоғарғы трансакциялық
(операциондық) шығындарды қажетсінеді. Коммерциялық жылжымайтын мүлік үшін
бұл шығындар объекті бағасының шамамен жоғары және объекті бағасынан 10%-ға
дейін жетуі мүмкін.
- Қаржылық активтермен бірге жылжымайтын мүліктен алынатын табыстың
төменгі корреляциясы.
Қаржылық активтерден алынатын табыспен салыстырғанда жылжымайтын
мүліктен алынатын табыстың салыстырмалы тәуелсіздігі жылжымайтын мүлікті
қаржылық активтер портфелінің бөлінбес бөлігі болуына жағдай жасайды.
- Баға құрылуының ерекшеліктері.
Қор рыногындағы бағалар бағалы қағаздармен жасалынған (әсіресе
корпоративті) соңғы мәмілелердің нәтижесінен туындайды. Жылжымайтын мүлік
рыногындағы баға құрылуы – соңғы сатылу нәтижесі мен мәмілеге қатысушылар
арасындағы келіссөздер нәтижесі болып есептеледі. Осыдан – жылжымайтын
мүлік рыногына қарағандағы бағаның құрылуы анағұрлым өсіңкі және бағалардың
тербелуі жиі болып тұрады.
- Инвестицияланатын қаражаттардың сақталуы.
Жылжымайтын мүлік инвесторларға олардың инвестициялық қаражаттарының
сақталуына едәуір кепілдік береді. Жер – жойылмайды (егер оның сапасының
нашарлауын ескермегенде). Ғимараттар мен құрылғылар – ұзақ мерзімді
конструкциялар бола отыра, жылжымайтын мүліктің сақталуын қамтамасыз ету
үшін қосымша күш жұмсалуын қажет етеді. (мысалы, сақтандыру үшін).
Активтердің өзге түрлерімен салыстырғанда жылжымайтын мүліктің
бірақатар ерекшеліктері боғанмен оны жалпы тәуекелді төмендетуге мүмкіндік
беретін дербес актив ретінде жалпы инвестициялық портфельдің бір бөлігі деп
қарастыпуға болады. Сонымен қатар жылжымайтын мүлікті өндіріске немесе
өзіндік тұтынуға қажетті тауар ретінде де қолдануға болады.
Сөйтіп, жылжымайтын мүлік рыногын – жылжымайтын мүлік объектілеріне
капиталдың салыну сферасы ретінде және жылжымайтын мүлік операциялары
кезінде пайда болатын экономикалық қатынастар жүйесі ретінде сипаттауға
болады. Бұндай қатынастар жылжымайтын мүлікті сату және сатып алу
процесінде, жылжымайтын мүлік объектілерін жалға өткізу, ипотекаға беру
және тағы басқа жағдайларда инвесторлар арасында пайда болады.
Жылжымайтын мүлік объектісін сату-сатып алу – бұл тауарды жай сату
және сатып алу емес, бұл табыс әкелетін капиталдың, яғни, құнның қозғалысы.
Басқа көзқарас бойынша жылжымайтын мүлік объектілерін ерекше тауарлар
ретінде қарастыру қалыптасқан.
Басқа тауарлармен салыстырғанда жылжымайтын мүлік объектілерін
мемлекет тарапынан реттеу жиі болып отырғандықтан, бұл объектілерге
салынған салымдарды жоғалту тәуекелдігі басқа тауарлардың тәуекелділігіне
қарағанда жоғары болуы мүмкін.
Жылжымайтын мүлік рыногындағы тауар – бұл құрамында табиғи ресурстарды
(топырақ, су, минералды және өсімдік ресурстары) иемденетін жер учаскесі,
сонымен қатар оның үстінде орналасқан ғимараттар мен құрылғылар болып
табылады. Сонымен бірге жылжымайтын мүліктің ажыратылмайтын бөлігі: оның
құрамындағы объектілерді айтуға болады. Олар нақты бір жағдайларда
қозғалатын деп түсіндірілуі мүмкін. Өйткені ол сату-сатып алу
мәмілелерінде, салынған мүліктер туралы құжаттарды дайындауда, жалға беру
талаптарын бейнелегенде және жылжымайтын мүлік объектілерін бағалауда өте
маңызды мағынаға ие болады.
Жылжымайтын мүліктің тауар ретіндегі мәні үш бірлікті:
- жылжымайтын мүлік объектісінің физикалық құрамы (ауданды, көлемді
конструкциялық материалдарды, инженерлік жүйелердің қуаттылығымен тағы
басқаларды бейнелейтін физикалық сипаттамасы);
- заңды сипаттамасы (рыноктық айналыста объектінің өзі емес, жылжымайтын
мүлік объектісіне құқықтары қатысады);
- объектінің құны (рыноктық, қалпына келтіру, орнын ауыстыру), оны
күтуге жұмсалатын шығындар (ағымдағы және күрделі жөндеу, су, газ,
электр жүйесі және тағы басқа), пайдалығы (жалға беру мен жанама
табыстар құнының көтерілуі) туралы мағлұмат беретін экономикалық
сипаттамасы.
Осыған сәйкес жылжымайтын мүлік объектісінің әрбіреуі өмірлік циклында
бірнеше кезеңдерден өтеді, яғни:
- Тұрғызу - жылжымайтын мүлік объектісін дамытудың инвестиционды
құрылыстық кезеңі (инвестиционды ой, жылжымайтын мүлік объектісінің
бағытталуын анықтау, оның жобалануы, жерді бөліп беру, қалпына келтіру
құрылысы) мен оны пайдалануға беру кезеңі. Бұл кезең күрделі
болғандықтан, ол санысыз көп құрамдас бөліктерден тұрады.
- Бұрыннан тұрғызылған жылжымайтын мүлікке құқықтардың айналысы – яғни
сату, жалға беру және тағы басқалардан тұрады. Бұл кезеңде алдыңғы
циклде салынған инвестициялар қайтарылып, табыс алудың бастапқы кезеңі
басталады және де жылжымайтын мүліктің физикалық және моральді тозуы
орын алады.
- Жылжымайтын мүлік объектілерін басқару – қалалық инфрақұрылымдар мен
коммуналды шаруашылық жүйелеріндегі жылжымайтын мүлікті пайдалану,
жөндеу, сақтау. Бұл кезең анағұрлым ұзақты және жылжымайтын мүлік
объектісін мақсатқа лайықты пайдалану мен физикалық және моральді
тозуды жою шығындарының көлемі шектелінеді.
Нақты рыноктағы жылжымайтын мүліктің тауар ретіндегі ерекше
сипаттамаларына 1-ден оның стационарлығы (қорғалмайтындығы) жатқызылады.
Жылжымайтын мүлік объектілері жергілікті аймақтан ажыратылмайды, яғни оның
ажыратылмас бөлігі болып жылжымайтын мүлікті сатып алушы жылжымайтын
мүлікті жергілікті жердің жалпы жағдайымен бірге сатып алады.
Қайталанбайтындық, әр тектілік, біріңғайлық жылжымайтын мүліктің
екінші бір белгілер тобын құрастырады. Объектілер көлемі мен жобалануы
бойынша, коммуналды қызмет көрсету жүйесі мен сапасы бойынша (су құбыры,
канализация, жылыту жүйесі, кондиционализациялау, лифт және тағы басқа),
конструктивті элементтері мен әшекелендіруі бойынша бір-бірінен ерекшеленуі
мүмкін.
Жылжымайтын мүліктің келесі бір ерекше белгісі – бұл басқа тауарларға
қарағандағы өмір сүру ұзақтығы. Жылжымайтын мүлік өмір сүру ұзақтығы
жылжымайтын объектісінің иесіне жөндеулер (күрделі және косметикалық) мен
физикалық тозу темптеріне бақылаулар жүргізуді міндеттейді. Сонымен қатар
жылжымайтын мүлік объектілерін тұрғызудың ұзақтығымен сипатталынады.
Құрылыс немесе ғимараттарды қалпына келтірудің орташа ұзақтығы 3-3,5 жылды
қамтиды.
Жылжымайтын мүлік объектілеріне тұтынушы мен өндірушілер тарапынан –
жылжымайтын мүлікке тауар сияқты тауар сипаттамаларының (тауарды көре
елестету ассиметриясы) дәл келмеуі көзқарасы қалыптасқан. Тұтынушы
тарапынан, тұрмыстық үйге деген қажеттілікті қанағаттандыратын тауар болып,
көп жағдайларда пәтерлер мен тұрмыстық үйдің бір бөлігі болатын болса,
құрылыс мекемесі тарапынан өндіретін тауар – бұл көппәтерлі немесе көп
бөлмелі үйлер болып табылады.
Жылжымайтын мүлік – қымбат тауар болғандықтан оны сатып алу процесінде
күрделі қаржылық сызбалар жиі қолданылады. Яғни, оларды атап өтетін болсақ:
бастапқы жылжымайтын мүлік объектісінің құнының кепілдемесі және есепке
алынуы, ипотеканың көптеген түрлері және тағы басқа тауарлардың иелену
құқықтарымен салыстырғанда өзгеше және ол мәміле заты болып табылады.
Жылжымайтын мүлік объектісінің құқықтарын екінші бір тұлғаға өткізу процесі
күрделі болғандықтан, оған тауар ретіндегі өтіміділігінің төмен деңгейі
тән, яғни, оны тез арада өткізу мүмкін емес [15, 356-357б.].
Жылжымайтын мүліктің ерекше сипаттамалары бұл тауарды рынокқа ұсынуға
қажетті кеңейтілген, толық ақпарат базасын қалыптастырады. Инвестициялық
шешімдерді қабылдаумен байланысты және оларды талдауды қажет ететін жалпы
сұрақтарға келесілерді жатқызуға болады:
- жылжымайтын мүлік рыногының ағымдағы және ретроспективті
сипаттамалары;
- әлеуметтік-демографиялық көрсеткіштер;
- жергілікті және аймақтық жылжымайтын мүлік рыногының параметрлері және
тағы басқа.
Жылжымайтын мүлік рыногына зерттеулерді жүргізу нақты бір тауар
түіріне, нақты бір уақыт мерзіміндегі сұраныс пен ұсыныс арасындағы
қатынасты анықтау үшін қажет. Талдау жұмысының төменгі сапада жүргізілуі,
жылжымайтын мүлік рыногын дағдарысқа алып келуі мүмкін.
Мысал ретінде, 90-шы жылдардың соңында Мәскеуде болған жылжымайтын
мүлік рыногының дағдарысын келтіруге болады, яғни, жаңа құрылысқа аса көп
және ретсіз түрде инвестицияның құйылуы, жаңа үйлердің көптеп салынуына
алып келіп, нәтижесінде үйлердің сатылмай қалуы орын алды.
Тауар рыногына тән сипаттамалардың болуы, жылжымайтын мүлік рыногы мен
инвестиция рыногы арасында өзара қарым-қатынастың болуын жоққа шығармайды.
Олар елдің біріңғай рыногының дербес, өзінше бөлек элементтері ретінде
қызмет істейді.
Жылжымайтын мүлік рыногының әлеуметтік-экономикалық мәнін зерттейтін
тағы да бір әдістің болуы, осы рынокты қызмет көрсету рыногымен
ұштастырады.
Қызмет көрсету рыногы адамның өзіне тән қасиеттері мен әрекеттеріне
байланысты өмір сүруін қамтамасыз ету мен тіршілік әрекетіне арнайы
жағдайларды тудырумен байланысты рыноктың бір түрі болып табылады.
Жылжымайтын мүліктің әрбір объектісі нақты процестерге қызмет
көрсетуге арналған:
- Тұрғын үйлер рыногы – тұрмыстық қажеттілктерді қамтамасыз ету.
Тұрмыстық үйлердің тегін жекешелендірілуі қысқа мерзімде меншік
иелерінің (пәтерлер және тұрғын үй қорынан бөлмелердің иелері ) кең
қатарын құрған. Нарықтық қатынастарға өту бұрын тұрғын үйлер
құрылысындағы капитал салымдарының ең негізгі қайнар көзі болған
мемлекеттік бюджет есебінен тұрғын үйлер құрылысы қысқарды. Тұрғын
үйлер рыногы қалалық және қаладан тыс тұрғын үйлер рыноктарына
бөлінеді.
- Тұрғын емес жай рынок - кәсіпорындарды жекешелендіру есебінен
құрылды. Тұрғын емес жай рынокта сату-сатып алу және ауыстыру емес,
аренда мәмілелері басым орын алады. Бұл рынокта өзінің келешектегі
дамуы үшін үлкен қорлары бар, әсіресе үлкен қалаларда. Бұл рынок
өзінің функционалды тағайындалуы бойынша сараланатын бірнеше
сегменттерге бөлінеді: кеңселі, саудалық, қоймалық, өндірістік.
- Жер учаскелері рыногы – ауыл шаруашылығы өндріспен, өнеркәсіптік-
азаматтық құрылыспен, демалыс орындармен қамтамасыз ету.
Жылжымайтын мүлік рыногы нақты бір ерекше қызметтерді көрсетуге
арналған және өзінің әлеуметтік-экономикалық табиғатына сәйкес қызмет
көрсету рыногына жақын.
Бірақ, жылжымайтын мүлік рыногы – біріңғай қызмет көрсету рыногының
құрамдас элементі деген пікірдің қалыптасуы дұрыс емес. Қызмет – ерекше
тауар болғандықтан, өзіне тән белгілерді иемденеді:
- өндірушіден бөлінбейтіндігі;
- сақталмайтындығы;
- сезгішсіздігі (ұстап, естіп, көре алмайтындығы);
- сапасының тұрақсыздығы.
Сонымен қатар қызмет материалдық-көлемдік формасын иемденетін
тауарлармен байланысуы немесе байланыспауы мүмкін, бірақ ол жағдайда да бір
зат сияқты пайдалы емес, нақты бір қызмет түрі сияқты пайдалы.
Жылжымайтын мүлік объектісімен ұсынылатын қызметтер түрі, жоғарыда
келтірілген белгілердің барлық жиынтығына сәйкес келмейді. Негізінде олар
тікелей объектіні өндірушіні шеттеген жағдайларда орындалу мүмкін және
сақтануға мүмкіндігі бар және сезгіштік сипатты иемденеді.
Жылжымайтын мүлік ... жалғасы
Сіз бұл жұмысты біздің қосымшамыз арқылы толығымен тегін көре аласыз.
Экономика және бизнес факультеті
Экономикалық теория кафедрасы
ДИПЛОМ ЖҰМЫСЫ
ҚАЗАҚСТАН РЕСПУБЛИКАСЫНДАҒЫ ЖЫЛЖЫМАЙТЫН МҮЛІК РЫНОГЫНЫҢ ДАМУ МӘСЕЛЕЛЕРІ
Орындаушы:
5 курс студенті
Фазылова Б.Ж.
Ғылыми жетекшісі: _________________________________ Кулиев И.О.
аға оқытушы
Норма бақылаушы: _________________________________ Абдилова Ә.Ч.
Кафедра меңгерушісі:
э.ғ. д. _________________________________Тө легенова
М.С.
Алматы 2007
РЕФЕРАТ
Диплом жұмысымның тақырыбы: Қазақстан Республикасындағы жылжымайтын
мүлік рыногының даму мәселелері.
Диплом жұмысы 2 тараудан, 65 беттен тұрады. Онда 8-кесте, 5-сурет
келтірілген. Жұмысты жазу барысында 42-әдебиеттер, мерзімді басылымдар мен
заңдарды пайдаландым.
Кілт сөздер: жылжымайтын мүлік, бастапқы және қайталама рынок
жылжымайтын мүлік рыногы, рыноктық құн, тұрғын үй рыногы, тұрғын ұй
құрылысы, тұрғын үйдің 1 шаршы метрінің құны, тұрғын үй құрылыс жинақ
жүйесі, тұрғын үй құрылысына инвестция тарту және тағы басқа.
Диплом жұмысының мақсаты. Қазақстан Республикасының рыноктық
қатынастар дамуының қазіргі әлеуметтік-экономикалық ерекшелігін талдау,
бітіру жұмысында қарастырылған модельдерді пайдалану арқылы жылжымайтын
мүлік рыногын дамытудың теориялық және практикалық мәселелерін зерттеу,
сонымен қатар алдыңғы теориялық нұсқауларды іс жүзінде жүзеге асыру болып
табылады. Қандай болмасын, оның негізгі критериі рыноктық құнды анықтау
және түсіндіру болып табылады.
Жоғарыда көрсетілген мақсат келесі міндеттерді орындау арқылы
жүзеге асырылады:
- Жылжымайтын мүлік терминіне экономикалық тұрғыдан сипаттама беріп,
мазмұны мен құрылымын анықтау;
- Жылжымайтын мүлік қызметінің тиімділігін арттыратын факторларды
анықтау;
- Жылжымайтын мүлік бойынша шетелдік тәжірибелерді талдау;
- Еліміздегі тұрғын үй рыногының қалыптасуы мен дамыту жолдарын талдау;
- Мемлекеттік тұрғын үй салуды дамыту бағдарламасын жүзеге асыру
мәселелері бойынша талдамалар жасау;
- Тұрғын үй рыногының даму болашағы мен басымдықтарын көрсету;
МАЗМҰНЫ
КІРІСПЕ ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..
... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..3
1 ЖЫЛЖЫМАЙТЫН МҮЛІК РЫНОГЫНЫҢ ӘДІСТЕМЕЛІК-ТЕОРИЯЛЫҚ
НЕГІЗДЕРІ ... ... ... ... ... ... .. ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..
... ... ... ..6
1. Жылжымайтын мүлік рыногының мәні, мақсаты, және оған әсер етуші
факторлар ... ... ... ... ... ... .. ... ... ... ... ... ... ... ... ... ...
... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ...6
2. Жылжымайтын мүлік рыногының құрылымы мен оның қызмет етуінің
ерекшеліктері ... ... ... ... ... .. ... ... ... ... ... ... ... ... ... ...
... ... ... ... ... ... ... ... ... ...13
3. Жылжымайтын мүлік рыногының шетелдік
тәжірибесі ... ... ... ... ... ... . ...22
2 ҚАЗАҚСТАН РЕСПУБЛИКАСЫНДАҒЫ ЖЫЛЖЫМАЙТЫН МҮЛІК РЫНОГЫНЫҢ ДАМУ
МӘСЕЛЕЛЕРІ (ТҰРҒЫН ҮЙ МӘСЕЛЕСІ) ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... .. ... ...30
1. Тұрғын үй рыногының қалыптасуы мен
дамуы ... ... ... ... ... ... ... .. ... ... .30
2. Қазақстан Республикасында тұрғын үй рыногының инфрақұрылымын дамыту
мәселелері ... ... ... ... ... ... . ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..
... ... ... ... ... ... ..38
3. Тұрғын үй рыногы туралы мемлекеттік бағдарламаның Астана және Алматы
қалалары бойынша жүзеге асыру
мәселелері ... ... ... ... ... ... . ... .46
4. Қазақстан Республикасында тұрғын үй рыногының даму болашағы мен
басымдықтары ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..
... ... ... ... ... ... ... ... ... 55
ҚОРЫТЫНДЫ ... ... ... ... ... ... .. ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..
... ... ... ... ... ... ... ... .62
ПАЙДАЛАНҒАН ӘДЕБИЕТТЕР
ТІЗІМІ ... ... ... ... ... ... ... . ... ... ... ... ... ..64
Қосымша ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ...
КІРІСПЕ
Қазіргі кезде Қазақстанда рыноктық экономиканың қалыптасуына
бағытталған қайта құруларды жүзеге асыруға байланысты, елдің экономикалық
бәсекеге қабілеттілігін арттыру мәселесі арта түсуде. ҚР Президентінің
Қазақстан - 2030 Жолдауында экономикалық өсу стратегиясы шетел
инвестициялары көптеп тартылған, мемлекеттің белсенді рөлі бар рыноктық
экономикада екендігі айтылған. Тұрақты дамушы мемлекеттің маңызды
салаларының бірі – тұрғын үй саласы. Осы саланы дамытуда мемлекет тарапынан
2030 жылға дейін Қазақстан даму стратегиясының іске асырудың болашақтағы
шаралары туралы бағдарламасы өнеркәсіп, денсаулық сақтау, білім берудің
маңызды нысандарын жобалау мен жылжымайтын мүлік рыногы және тұрғын үй
мәселерін шешуді қарастырады.
Бұл бітіру жұмысында қазіргі экономикалық жағдайда маңызды болып
табылатын қолжетімді тұрғын үй сатып алу мен жылжымайтын мүлік рыногын
дамыту мәселелеріне арналған. Мұнда жылжымайтын мүлік рыногы түсінігі,
қалыптасқан теориясы мен маңыздылығы, сипаты мен құрылымы, мақсаты мен оның
жүзеге асу жолдары, шет ел тәжірибесі және оның Қазақстан экономикасында
жүзеге асырылуы қарастырылған.
Жылжымайтын мүлік экономикасының проблемалары кең ауқымды, күрделі
мәселелер жиынтығын қамтиды. Олардың Қазақстан ұлттық экономикасының
рыноктық қатынастарға өтуі және сол қатынастар жағдайындағы іс-әрекеттерге
байланысты туындайтын көптеген сұрақтарға жауап іздеу барысында шешу
қажеттілігі алдымызда тұрғаны анық. Бұл мәселелердің негізгі тобын
жылжымайтын мүлік объектілерін жалпы экономикалық проблемалар аясында
сараптау және зерттеу мәселелері құрайды.
Диплом жұмысына таңдап алынған тақырыптың тағы бір маңыздылығы тұрғын
үй рыногы және тұрғын үй құрылыс саласын айтарлықтай деңгейде
қалыптастырып және дамытып, экономиканы тұтастай алғанда осы саланың үлесін
жоғарылату болып саналады.
Зертеу тақырыбының өзектілігі: оның өзектілігі жылжымайтын мүлік
рыногын дамыту мен ғылыми пайымдауда, сондықтан негізгі жағдайларға
Қазақстан Республикасындағы жылжымайтын мүлік, жылжымайтын мүлік рыногын
жетілдіру бағдарламаларын айқындау мен оны тәжірибе жүзінде тану
мүмкіндігі. Сондай-ақ жеке меншік тұрғын үйді иемдену әрбір жанұя үшін
бірінші қажеттілік болып саналады. Тұрғын үйді қаржыландырудың бұрынғы
кеңестік жүйесінің бөлігі ретінде Қазақстанда тұрғын үй құрылысын
қаржыландырудың дәстүрлі жүйесі – мемлекеттік тұрғын үй құрылысы үшін
бюджеттік ресурстарды орталықтан бөлу және тұрғын үй шарттарын жақсарту
қатарында тұрған азаматтардың арасында тегін бөлу болып табылады. Тұрғын үй
құрылысын бюджеттік қаржыландырудың қысқаруы және халықты тұрғын үймен
қамтамасыз ету шартында тұрғын үйді иемдену үшін қаражаттардың негізгі
көздері халықтың жеке қаражаттары, сонымен бірге банктің несиелері жатты.
Осындай шарттарды тұрғын үй құрылысына халықтың ұзақ мерзімді несиеге
қажеттілігі туындайды. Көптеген шетел елдерінің тәжірибесі мемлекеттік
саясатты енгізу және дұрыс ұйымдастыру тұрғын үй рыногын маңызды деңгейде
анықтайтын және қамтамасыз ететін өзін-өзі қаржыландыратын жүйеге ақырындап
трансформацияланатынын дәлелдейді. Халық тарапынан төлем қабілетті
сұраныстың кенет кеңеюі жаңа құрылысты белсендіреді, құрылыс материалдарын
шығару, маманданған техника жоғарылайды, жаңа жақсы архитектуралық жобалар,
экономиканың көп салаларының тез дамуына әкелді. Зерттеу нәтижесінде
алынған қорытындылар мен ұсыныстар нақты мәселені әрі қарай теориялық
қарастыруға, сонымен қатар Қазақстан экономикасының алдында тұрған өзекті
мәселелерді шешуге бағыталған.
Бітіру жұмысының мақсаты – Қазақстан Республикасының рыноктық
қатынастар дамуының қазіргі әлеуметтік-экономикалық ерекшелігін талдау,
бітіру жұмысында қарастырылған модельдерді пайдалану арқылы жылжымайтын
мүлік рыногын дамытудың теориялық және практикалық мәселелерін зерттеу,
Қазақстан Республикасында тұрғын үй рыногының қазіргі жағдайы мен дамуын
бағалау, сонымен қатар алдыңғы теориялық нұсқауларды іс жүзінде жүзеге
асыру болып табылады. Қандай болмасын, оның негізгі критериі тұрғын үйдің
рыноктық бағасын анықтау және түсіндіру болып табылады.
Көзделген мақсатқа жету үшін келесі міндеттерді жүзеге асыру керек:
- Жылжымайтын мүлік терминіне экономикалық тұрғыдан сипаттама беріп,
мазмұны мен құрылымын анықтау;
- Жылжымайтын мүлік қызметінің тиімділігін арттыратын факторларды
анықтау;
- Жылжымайтын мүлік бойынша шетелдік тәжірибелерді талдау;
- Еліміздегі тұрғын үй рыногының қалыптасуы мен дамыту жолдарын талдау;
- Мемлекеттік тұрғын үй салуды дамыту бағдарламасын жүзеге асыру
мәселелері бойынша талдамалар жасау;
Әр бір тарауға жалпы сипаттама беріп кетейік.
Бірінші тарау Жылжымайтын мүлік рыногының теориялы әдістемелік
негіздері деп аталады және Жылжымайтын мүлік рыногының мәні, мақсаты,
және оған әсер етуші факторлары мен Жылжымайтын мүлік рыногының құрылымы
мен оның қызмет етуінің ерекшеліктері және Жылжымайтын мүлік рыногының
шетелдік тәжірибесі атты үш бөлімнен тұрады. Бұл тарауда экономикалық
теориядағы – жылжымайтын мүлік, жылжымайтын мүлік рыногына анықтама
беріліп, осы ұғымға байланысты экономист-ғалымдардың теориялық-әдістемелік
ерекшеліктері зерделенеді. Сондай-ақ, жылжымайтын мүлік пайда болу алғы
шарттары мен қалыптасу үдерісі, құрамы, маңыздылығы мен құрылымы, оның
экономикалық тиімділігін арттыратын факторлар, әлемдегі алдыңғы қатарлы
дамыған елдердің экономикасында қалыптасқан тәжірибелері зерттелу
көзделген.
Екінші тарау Қазақстан Республикасында жылжымайтын мүлік рыногының
даму мәселелері тақырыбын қамтиды. Бұл тарауда, тікелей елімізге қатысты
жылжымайтын мүлік нысаны тұрғын үй рыногына қатысты болып табылады.
Біріншіден, Қазақстан Республикасында тұрғын үй рыногының қалыптасуы мен
дамуы, еіншіден, тұрғын үй рыногының инфрақұрылымын дамыту мәселелері,
үшіншіден, тұрғын үй рыногы туралы мемлекеттік бағдарламаның Алматы және
Астана қалалары бойынша жүзеге асыру мәселелері, төртіншіден, Қазақстан
Республикасында тұрғын үй рыногының даму болашағы мен басымдықтары
қарастырылады.
Шетел экономика ғылымында жылжымайтын мүлік рыногының экономикалық
мәселелері және оның қалыптасуындағы рөлі Д. Фридман мен Оруэлдің
еңбектері, ресейлік ғалымдардың Г.С. Харисонның, И.Т. Балабановтың, А.Г.
Грязнова және М.А Федотовтың, В.Е. Есипованың, В.А. Горемыкиннің, А.Б.
Крутиктің еңбектері, сонымен қатар отандық экономист ғалымдардың М. Қ.
Байгісиевтің, К.С. Абдиеваның, С.Ж. Даурбекованың, В.Н. Чиркованың
еңбектері және тағы басқа ғалымдардың еңбектері кеңінен танымал болып
отыр. Бұл мәселе Континент, Банки Казахстана, РЦБК, Аль-Пари,
Вопросы экономики, Саясат сияқты арнайы басылымдарда жиі қарастырылады.
Сонымен қоса, бұл диплом жұмысы Қазақстан Республикасының Елбасы
Н.Ә.Назарбаевтың Қазақстан халқына арналған Жолдаулары мен Үкіметтің
бағдарламаларына негізделеді. Атап айтқанда, Қазақстан-2030, Бәсекеге
қабілетті Қазақстан үшін, бәсекеге қабілетті экономика үшін, бәсекеге
қабілетті халық үшін, Қазақстан экономикалық, әлеуметтік және саяси жедел
жаңару жолында, Қазақстан өз дамуындағы жаңа серпіліс жасау қарсаңында:
Қазақстанның әлемдегі бәсекеге барынша қабілетті 50 елдің қатарына кіру
стартегиясы, Қазақстан Республикасында 2005-2007 жылдарға арналған тұрғын
үй құрылысын дамытудың мемлекеттік бағдарламасы және Қазақстан
Республикасының Үкіметінің 2008-2010 жылдарға арналған бағдарламасы. 2005-
2014 жылдарға арналған құрылыс материалдары, бұйымдар мен құралдар
өнеркәсібін дамыту бағдарламасы, ҚР-ның статистика бойынша агенттігінің
мәліметтері де қолданылды.
Зерттеу барысында танымның жалпы ғылыми әдістерімен (индукция-
дедукция, анализ-синтез және т.б.) қатар келесі арнайы әдістер қолданылған:
ғылыми-диалектикалық, нақты-тарихи, экономикалық-тарихи, салыстырмалы.
Диплом жұмысының құрылымы мазмұнынан, кіріспеден, екі тараудан,
қорытындадан, қолданылған әдебиеттер тізімінен және қосымша мәліметтерден
тұрады, жалпы көлемі 65 бет. Диплом жұмысында 8–кесте, 5-сурет, 42-
әдебиеттер, статистикалық мәліметтер қолданылған
1 ЖЫЛЖЫМАЙТЫН МҮЛІК РЫНОГЫНЫҢ ӘДІСТЕМЕЛІК-ТЕОРИЯЛЫҚ НЕГІЗДЕРІ
1.1 Жылжымайтын мүлік рыногының мәні, мақсаты және оған әсер
етуші факторлар
Еліміз егемендікке ие болып, тәуелсіз даму жолын таңдап алғалы бері
экономикамызда рыноктық қатынастар берік орнықты. Бүгінде ұлттық
экономикамыздың басты құрамдас бөлігіне айналып отырған жылжымайтын мүлік
рыногы қалыптасты. Экономикалық тәжірибе және күнделікті өмірге
Жылжымайтын мүлік, Жылжымайтын мүлік рыногы, Рыноктық құн тағы сол
сияқты терминдер енді. Жылжымайтын мүлік және жылжымайтын мүлікті бағалау
сияқты түсініктердің пайда болуы рыноктык экономикаға көшумен байланысты
спецификалық жағдайларда қолданылады [38, 2б.].
Жылжымайтын мүлік рыногының ерекшеліктерін айтпастан бұрын
Жылжымайтын мүлік рыногы термині негізінде біз нені түсінетінімізді
анықтап алайық.
Бұндай анықтама, академиялық мүдде тарапынан ғана маңызды емес,
сонымен қатар оны тәжірибе жүзінде қарастыру маңызды, өйткені ол рыноктық
қатынастар субъктілерінің арасынан бірінші кезекте кімнің қызығушылығы
жылжымайтын мүлікпен байланысты екенін бөліп алуға, ал қызығушылықтардың
ерекшеліктерін көрсетуге, жылжымайтын мүлік рыногына тән механизмдерді
ашуға, олардың өзара байланысы мен бір-біріне тәуелділігін ашып көрсету
арқылы, соның негізінде өзіңнің осы рыноктағы мінез-құлығының стратегиясы
мен тактикасын қалыптастыруға мүмкіндік береді.
Егер әдебиеттерге сүйенетін болсақ, оларда жылжымайтын мүлік рыногы –
жылжымайтын мүлікке құқықтардың айналысы рыногы деп түсіндіреді.
Мысалы, Дж. Фридман мен П. Орлуэяның кеңінен танымал еңбегі
Жылжымайтын мүлікке пайда әкелетін анализ бен бағалауында келесідей
анықтама берілген: Жылжымайтын мүлік рыногы – бұл нақты бір механизмдердің
жиынтығы көмегімен жеке меншікке және онымен байланысты қызығушылықтарға
құқықтардың берілуі, бағалардың белгіленуі мен жерді пайдаланудың түрлі
бәсекелес варианттары арасындағы кеңістіктерді бөлу [8, 5б.].
Экономикалық болмыста жылжымайтын мүлік көп қырлы, сондай-ақ жан-жақты
рөл атқарады. Ол шаруашылық жүргізудің табиғи-кеңістік негізі, кез келген
кәсіпорын ктивтерінің құрамдас бөлігі, мәмілелер объектісі, дербес басқару
объектісі және инвестициялық актив тағы басқа бола береді.
Жылжымайтын мүлік анықтамаларын басқа да дерек көздерінен кездестіруге
болады. Мысалы, Г. Харрисонның Жылжымайтын мүлікті бағалау еңбегінде:
Жылжымайтын мүлік дегеніміз - физикалық объект ретіндегі жер және онымен
тығыз байланыстының барлығы. Жылжымайтын мүліктің басым көпшілігіне тән
белгі олардың жермен байланыста болуы... (Р. Ф.- ның Азаматтық кодексі, 1
бөлім) [13, 44-45б.].
Жылжымайтын мүлікті экономикалық актив ретінде қарастырғанда оның бір
мезгілде әр түрлі экономикалық сапада көрінетіндігін айтуымыз қажет.
Жылжымайтын мүліктің бір ғана объектісін пайдалану үшін де, жалға беру үшін
де, белгілі бір уақыттан соң қайта сату үшін де сатып алуға болады.
Жылжымайтын мүлік әр түрлі тұлғалар үшін бір мезгілде қаржылық
активтің бір түрі және жеке немесе өндірісте пайдаланылатын реалды активтер
ретінде қарастырылып жүр. Ресейлік дерек көздерін алып қарасақ мұндай
кереғар көзқарастарды іздеп табуға болады екен.
Мысалы, И. Т. Балабанов: Жылжымайтын мүлік қаржылық актив болып
табылады деп жазса, Н. Г. Волочков Жылжымайтын мүлік тауарлар
категориясына жатады деп көрсетеді [7, 13б.].
Экономикалық ресурс ретіндегі жылжымайтын мүліктің екі жақтылығы оны
сатып алу себептері мен оған әсер етуші факторлардың да көптүрлілігін алға
тартады. Егер жылжымайтын мүлік жалға немесе сенімді басқаруға беру арқылы
табыс табу үшін сатып алынса қаржылық активтердің бір түрі ретінде
қарастырылады, ал егер ол өндірістік немесе жеке тұтыну үшін сатып алынса
реалды активтердің бір түрі ретінде қарастырылады. Сондықтан, жылжымайтын
мүлікті кәсіпорынның қызметі үшін пайдаланған жағдайда операциялық
жылжымайтын мүлік түсінігі қолданылады да, өндірістік қызметтен тыс пайда
табу үшін алынған жылжымайтын мүлікті инвестициялық жылжымайтын мүлік деп
атайды. Сонымен жылжымайтын мүлік : инвестициялық жылжымайтын мүлік
(қаржылық активтің бір түрі) және операциялық жылжымайтын мүлік (өндірістік
немесе жеке пайдалану) түрлерінде сатып алынады немесе жалға беріледі.
Жылжымайтын мүлік рыногы бір-бірінен баға деңгейімен, тәуелділік
деңгейімен, жылжымайтын мүлікке инвестициялардың тиімділігімен және басқа
да факторлармен айырылатын аймақтық, жергілікті рыноктардың жиынтығы болып
табылады.
Жылжымайтын мүлік рыногы кез-келген ұлттық экономиканың маңызды
құрамдас бөлігі болып табылады. Жылжымайтын мүлік үлесіне - әлем байлығының
50 пайызы келетін, ұлттық байлықтың маңызды құрамдас бөлігі. Жылжымайтын
мүлік рыногынсыз жалпы рынок бола алмайды, өйткені еңбек рыногы, капитал
рыногы, тауарлар мен қызметтер мен рыногы және тағы басқа рынок өзінің
қызметін жүзеге асыруы үшін оларға сай ғимараттар болуы керек.
Жылжымайтын мүлікті сату жөніндегі отандық тәжірибені ескере отырып,
жылжымайтын мүлік рыногы бұл – жылжымайтын мүлікпен жасалатын мәмілелердің,
оларды ақпараттық қамтамасыздандырудың, мүлік шеңберіндегі қызметтерді
басқару және қаржыландыру жөніндегі операциялардың жиынтығы.
Кесте 1- Бағалау объектісі ретінде және Азаматтық кодекс анықтамасы
бойынша жылжымайтын мүлік түсінігі
Жылжымайтын мүлік
Бағалау объектісі ретінде Азматтық кодекс анықтамасы бойынша
Жер физикалық объект ретінде және Мемлекеттік тіркеу міндеттілігі
онымен барлығы тығыз байланысты Жер учаскелері
Жер учаскелері Жер қойнаулары
Жер қойнаулары Маңызды су объектілері
Маңызды су объектілері Ормандар
Ормандар Көп жылдық отырғызулар
Көп жылдық отырғызулар Ғимараттар
Ғимараттар Құрылыстар
Құрылыстар Теңіз кемелері
Әуе кемелері
Ішкі жүзу кемелері
Ғарыш объектілері
Алынған көзі: Қазақстан Республикасының Азаматтық кодексі. А.: 1999.-58-
59б.
Осындай анықтамалар проблеманың маңызды негізгі құрамдас бөлігін
белгілейді – яғни рыноктық механизмдер жылжымайтын мүлік құқықтардың
ауысуын, жылжымайтын мүлікті қолданудың түрлі варианттары арасында
жылжымайтын мүлікті бөлу мен қайта бөлуді қамтамасыз етеді.
Бірақ та бұндай анықтама негізінде жылжымайтын мүлік рыногы сферасынан
жаңа жылжымайтын мүлік объектілерін тұрғызу мен оларды басқару, тұрғызылған
объектілерді пайдаланумен байланысты жалпы қатынастар кешені бөлініп
шығады. Ал рыноктың көптеген субъектілерінің мүдделері тікелей осы
жылжымайтын мүлік процестерімен байланысты: инвесторлар қаражаттарын
жылжымайтын мүлікке салғанда, сөзсіз оларды оған иелену құқығы, дәлірек
айтқанда ол ондай құқық емес, керісінше жылжымайтын мүліктен алынатын табыс
құқығы, оның сенімділігі қызықтырады. Сонымен қатар жылжымайтын мүлікті
қолдаушыларға да олардың құқықтарының кепілдігі маңызды және де жылжымайтын
мүлік объектісінің қолданылу сапасы, объктіні қолданумен байланысты
шығындар көлемдерінің де маңыздылығы кем емес. Сондықтан да құқықтардың
бірінші жақтан екінші жаққа көшуі – бұл жылжымайтын мүлік рыногының ядросы,
бірақ әлі де болса толықтай рынок емес.
Осыған байланысты жылжымайтын мүлік рыногының дұрыс анықтамасын
келесідегі сипаттауға болады: жылжымайтын мүлік рыногы – бұл жылжымайтын
мүлік объектісін тұрғызуды, өткізуді, пайдалану мен қаржыландыруды
қамтамасыз ететін, бір-бірімен байланысты рыноктық механизмдер жүйесін
айтамыз [9, 33б.].
Бұндай жағдайда жылжымайтын мүлік рыногының жүйесіне келесідей
жағдайларда туындайтын қатынастар кіреді:
- Жылжымайтын мүлік объектілерін тұрғызу негізінде – инвесторлар,
құрылысшылар, мердігерлер мен жылжымайтын мүлікті
пайдаланушылар арасында;
- Жылжымайтын мүлікке құқықтардың бір жақтан екінші жаққа көшу процесі
кезінде – сатушылар мен сатып алушылар, жалға алушы мен жалға
берушілер және тағы басқалар арасында;
- Жылжымайтын мүлік объектісін пайдалану процесінде – меншік иелері мен
басқарушылар, басқарушылар мен пайдаланушылар және басқалар арасында.
Бұл қатынастар арасында өздерінің мазмұны бойынша елеулі түрде бір-
бірінен ерекшеленеді, бірақ олардың барлығы бір бастаудың, яғни,
жылжымайтын мүлік объектісінің тұсында бірікке. Бұл объектінің өзгешелігі
жылжымайтын мүлік рыногының ерекшеліктерін анықтайтын басты фактор болып
табылады.
Жылжымайтын мүлік объектісі өзіне тән тұрақтылық (қозғала алмаушылық)
бірегейлік, ұзақ уақыттылық, салудың ұзақтығы, шектеулілік, жердің қайта
өндірілмейтіндігі (қайта қалпына келмейтіндігі сияқты белгілерді
иемденеді). Бұл белгілер рыноктың бірқатар ерекшеліктерін ескертеді, соның
ішіндегі бағаның құрылу дербестігі, сатушылар мен сатып алушылар санының
шектеулігі, рыноктардың жергіліктігі мен одан шығатын аймақтық экономиканың
және заңды-нормативтік базаның және тағы басқалардың жағдайына байланысты
жылжымайтын мүлік рыногында болатын процестердің жоғарғы тәуелділігі.
Рынок жалпы алғанда сұраныс және ұсыныс қатынастарын реттейтін жүйе
ретінде анықталады. Тар мағынада рынок тауарлар мен қызметтерді сату-
сатып алу орны ретінде мамандармен қолданылады. Жылжымайтын мүлік рыногының
ерекшелігі болып, ол арнайы сату және сатып алу орнын иемденбейді.
Жылжымайтын мүлік рыногы түсінігі бұл түрлі жылжымайтын мүлік
объектілерін сату-сатып алуды білдіреді..
Жылжымайтын мүлік рыногы – бұл әрбір объектінің бірегейлігі,
қаржыландыру жағдайы, күрделі заңдық құқықтар төменгі өтімділік (1-кесте)
сияқты өзінің нақты ерекшеліктерімен байланысты жетілмеген бәсеке рыногы.
Кесте 2 - Жетілген және жетілмеген бәсеке рыноктарының сипаттамасы
Жетілген бәсеке рыногы Жетілмеген бәсеке рыногы
Біріңғай және бөлінетін тауарлар Стандартталмаған тауарлар, өйткені
әрбір объект өз бетінше бірегей.
Қатысушылар санының көп болуынан, Әрбір объектіге тән қаржыландыру мен
олардың бағалар деңгейіне әсері күрделі заңдық-құқықтық жағдайлардың
көрінбейді. болуына байланысты қатысушылар
санының шектеулігі.
Барлық қатысушыларға толықтай, қол Келісімдер туралы анық, толық, дер
жетерліктей анық мәліметтердің уақытта мәліметтерді алу қиын.
болуы.
Келісімдердің жүргізілуі Орталықсыздандырылған саудалар.
орталықтандырылған.
Төменгі операциондық шығындар. Жоғары операциондық шығындар.
Алынған көзі: Грязнова А.Г., Федотова М.А. Оценка недвижимости. – М.:
Финансы и статистика, 2004.- 31б.
Соңғы жылдары жылжымайтын мүлік рыногы жылжымайтын мүлік
операцияларына мамандандырылған компаниялардың, қаржы ұйымдары мен
үкіметтік агенттіктердің, бағалаушылар мен заңгерлердің көмегімен өзінің
белсенділігін жоғарлатты.
Осындай жағдайларға қарамастан, қызмет етуінің елеулі ерекшеліктері
салдарынан жетілген бәсеке рыногына жатқызуға болмайтын келесідей
факторларға байланысты:
- Жылжымайтын мүлік объектілерінің ерекшелігі;
- Жылжымайтын мүлікке тән рыногының жері;
- Капитал рыногының әсері;
- Сұраныс және ұсыныс арасында тепе-теңдік жағдайына жету
мүмкіншілігінің болмауы.
Жылжымайтын мүлік рыногының дамуы анықталады:
- экономикалық өсу немесе осындай жағдайды күтумен. Рынокта өсу
болмаған кезде жағымды қысқа мерзімді жағдайлар туылса да, бұндай
жағдайлардың болуы өте сирек;
- жылжымайтын мүлікті сатып алудың қаржылық мүмкіндіктері, бұндай
жағдайдың болуы өз кезегінде аймақтың экономикалық даму кезеңіне
(дағдарыс, тоқырау, өнеркәсіптік даму) жұмыс орындарының болуымен оның
сипатына байланысты;
- қандай да бір ауданның экономикалық перспективасы мен жылжымайтын
мүлік құны арасындағы өзара байланыс. Кейбір аудандар тоқырау халін
кешуінің себебі, олардың негізгі өнеркәсіптік салалары елдің басқа
аудандарына көшірілуінен немесе олардың құлдырау халінде болуынан. Бір
өнеркәсіптік салаға тәуелді аудандарда құлдырау жағдайы болып, бұл
аудандарда экономиканың құрылымды өзгерістері жағдайында жылжымайтын
мүлік рыногының тұрақсыздығы орын алады.
Жылжымайтын мүлік рыногы елдің сонымен қатар, жекелей аймақтың
әлеуметтік экономикалық дамуын, саяси тұрақтылығын анықтайтын факторлардың
айрықша әсерінде болады.
Жылжымайтын мүлік рыногына әсер етуші факторлар арасында күрделі себеп
салдарлық байланыстарды балық сүйегі атауын алған сызық арқылы бейнелеуге
болады (Сурет 1).
Сурет 1 - Жылжымайтын мүлік рыногына әсер етуші факторлардың арасындағы
күрделі себеп-салдарлық байланыстар.
Алынған көзі: Грязнова А.Г., Федотова М.А. Оценка недвижимости. – М.:
Финансы и статистика, 2004.- 31б.
Жылжымайтын мүлік рыногына әсер етуші факторлар
1. Жылжымайтын мүлік рыногын мемлекеттік реттеу факторлары:
1. Жылжымайтын мүлікті сату және сатып алу мәмілелерін реттейтін
нормативтік актілер;
2. Жылжымайтын мүлікпен мәміле жасауды реттейтін салықтық заңнамалар;
3. Аймақтық деңгейде жылжымайтын мүлікпен мәміле жасауды шектейтін
жеке нормативтік актілер;
2. Жалпы экономикалық жағдайлар:
1. Ұлттық табыс өндірісі;
2. Өнеркәсіптік өндіріс көлемі;
3. Еңбекке қабілетті халықты жұмыспен қамту;
4. Қаржылық активтердің табыстылық мөлшері;
5. Елдің төлем балансы;
6. Сауда балансының жағдайы;
7. Капитал түсімдері;
8. Капитал шығыстары;
9. Халық табыстарының өсуі;
10. Тұтынушы бағасының индексі.
3. Микроэкономикалық жағдайлар:
1. Аймақтың экономикалық дамуы;
2. Жұмысқа қабілетті халықты жұмыспен қамтуды әртараптандыру;
3. Аймақ дамуының экономикалық болашағы;
4. Аймаққа капиталдың түсімі;
5. Аймақтан капиталдың шығуы;
4. Аймақтағы әлеуметтік жағдайлар:
1. Этника аралық және әскеру қақтығысу мүмкіндігі;
2. Жеке меншік капиталына қатынасы;
3. Шетелдік капиталына қатынасы;
4. Аймақтық әкімшілік-саясатының тұрақтылығы;
5. Аймақтағы жұмыссыздық деңгейі;
6. Аймақ әкімшілігінің жүргізіп отырған саясатының көпшілікке
танымалдығы.
5. Аймақтағы табиғи жағдайлар:
1. Аймақтағы экологиялық жағдай;
2. Дамыған инфрақұрылымның болуы.
1-ші суреттен көріп отырғандай елдегі және халық жағдайы, қаржы
рыногының жағдайы сияқты микроэкономикалық факторлар ерекше орын алады.
Егер макроэкономикалық факторлардың әсері салыстырмалы тұрақты болса, онда
табыс әкелетін жылжымайтын мүлік рыногының жағдайы микроэкономикалық
факторлармен анықталады. Жылжымайтын мүлік рыногына әсер етуші факторлардың
негізгі сипаттамасы осындай болып келеді [9, 31б.].
1.2 Жылжымайтын мүлік рыногының құрылымы мен оның қызмет етуінің
ерекшеліктері
Жылжымайтын мүлік рыногы күрделі, тармақталған құрылымды иемденеді
және оны көптеген белгілер бойынша бөлуге болады:
1) Жылжымайтын мүліктін тауар ретіндегі үш бірлік мәнінен
шыға отырып жылжымайтын мүлік рыногын 3 секторға бөлуге болады:
- жылжымайтын мүліктің дамуы;
- жылжымайтын мүліктің айналымы;
- жылжымайтын мүлікті басқару мен пайдалану.
Әрбір сектор өзіне тән құрылымдық нақтылығын және ерекшелігін
иемденеді. Олардың тартымдылығы, көлемі, динамикасы олармен байланысты
қаржылық ағымдарға тәуелді. Олар келесідей бөлінеді:
- капитал салымының инвистицияларына (жылжымайтын мүліктің дамуы;
- тауарлық (жылжымайтын мүлікке құқық айналымын қаржыландыру)
- пайдаға (жылжымайтын мүлікке салық салу).
Жылжымайтын мүлік айналысы секторы жылжымайтын мүлік объектілеріне
рыноктық бағаны қалыптастырады. Жылжыматын мүлікті басқару мен пайдалану
секторы – жылжымайтын мүлік объектілерінің қандай да бір тауарлық сипатының
жылжымайтын мүлік пайдалығына әсер ету дәрежесін бақылап отырады. Осыдан
жылжымайтын мүлік объектілерінің пайда әкелетін түрлерін тұрғызуда даму
секторына сұраныс түседі. Басқару секторының жеткіліксіз түрде дамуы (бұл
процесс қазіргі уақытта отандық рынокта жүріп жатыр), даму секторына
сұраныс тікелей айналыс секторынан туып отырады.
Қазіргі уақытта жылжымайтын мүлік рыногының даму белгілері болып:
- бюджеттен тыс инвестициялық көздердің басымдылығы;
- күштері жеткілікті инвесторларадың баламалы түрде көп болуы
(жылжымайтын мүліктің ең жақсы жерлерде орналасуы бойынша және түрлі
объектілерге инвестициялау бойынша ұсыныстар);
- инвестициялық жобаны басқаратын тұлғаны іздеудің жоғарғы қиындығы
(жылжымайтын мүлік объектісін қандай мақсаттарға қолдануға байланысты
және оны пайдалануға өткізуге дейінгі мерзім аралығында жасалатын
мәмілелер);
- даму рыногының зерттелуінің әлсіздігі;
- тиімді және үнемді құрылыстың сапалы жасалынып шығарылған
технологиялардың жоқтығынан құрылыс құрал-жабдықтары мен
материалдарына ұзақ мерзімді сұраныстың болмауы.
2) Мәмілелерді жасау әдісіне байланысты жылжымайтын мүлік рыногын
бастапқы және қайталама рыноктар деп бөлуге болады.
Бастапқы рынок бұл – қайта салынған және жекешелендіріліп алынған
объктілермен жасалатын мәмілелер жиынтығы.
Қайталама рынок – бұл құрылысы аяқталған немесе пайдалануға берілген
объектілермен байланысты және оларды қайта сатумен байланысты немесе бір
тұлғадан екіншісіне өтудің басқадай әдістері бойынша мәміле жасау.
Бастапқы және қайталама рыноктар, біріңғай жылжымайтын мүлік рыногының
2 бөлігі бола отырып, олар бір-біріне өзара әсер етеді. Мысалы, қайталама
рыноктағы бағалар қалыптасқан шығын деңгейіндегі жаңа құрылыстың қаншалықты
тиімді болатынына ерекше бағыт бола алады.
Жылжымайтын мүліктің бастапқы және қайталама рыноктарындағы сұраныс
және ұсыныстың бірлесе әсер етуі жылжыйматын мүлікті инвестициялауға
қатысты дұрыс шешімді таңдау мен айналыс сферасын талдауды елеулі түрде
күрделендіретін фактор ретінде танылады. Сонымен қатар бұл жағдай
жылжымайтын мүлік рыногындағы мәмілелер біз білетіндей жеке және құпиялы
сипатты иемденгендіктен, керек мәліметтерді жинаудан қиындық туғызады.
Бірақ та жағдайдың бар қиындығына қарамастан ол басты болып
табылмайды. Жылжымайтын мүлік рыногы экономикалық жағдайдың әсерін жалпы
ұлттық және аймақтық деңгейде сезінеді. Жылжымайтын мүліктің бастапқы және
қайталама рыноктарындағы бұндай жағдайлардың өзгерісіне әсері түрліше
болады. Мысалы, сұраныстың төмендеуінен жылжымайтын мүліктің қайталама
рыногы оған ұсыныстың төмендеуі мен бағалардың құлауымен айтарлықтай икемді
түрде жауап қайтарады. Бұл жердегі бағалардың төменгі шегі келесідей 3
фактормен анықталады: объектіні сатып алу бағасы, сатушының қаржылық
жағдайы мен оның жылжымайтын мүлікті ұстаудың ағымдағы шығындар деңгейіне
пайда деңгейінің сәйкес келуі. Бағалардың немесе ұсыныстың төмендеу көлемі
едәуір үлкен болуы мүмкін.
Бастапқы рыноктағы жағдай басқаша болып келеді. Бағалардың төменгі
шегі құрылысқа кететін шығындар деңгейімен анықталады: бұл деңгейден
төмендеп кеткен жағдайда объектіні салушы тікелей шығынға ұшырайды. Бұл
жерде ұсынысты төмендету және жоғарлату қиынға соғады. Құрылыс прцесіне
өздерінің қуаттары мен ресурстарын пайдалануға мүдделі ұйымдар қатысады да
(бұл әсіресе мердігерлерге тән), құрылыс процесін лезде тоқтату мүмкін
болмай қалады. Сонымен қатар ұсынысты дереу ұлғайтуда мүмкін емес, себебі
жылжымайтын мүлік объектілерін тұрғызу процесі айлап, жылдап жүретіндіктен.
3) Жалпы жылжымайтын мүлік рыногы шеңберіндегі мәмілелер түрлеріне
байланысты жылжымайтын мүлік рыногын келесідей бөлуге болады:
- сату-сатып алу рыногы;
- жалдау рыногы;
- ипотека рыногы;
- заттық құқықтар (сенімді басқару) рыногы және тағы басқалар
4) Пайдалануға дайын дәрежесі бойынша:
- аяқталмаған құрылыс;
- қайта қалпына келтіруге арналған құрылыс объектілері және тағы
басқалар.
5) Меншік формасына байланысты:
- жеке меншіктегі жылжымайтын мүлік объектілері;
- мелекеттік және муниципалды жылжымайтын мүлік объектілері.
6) Салалар бойынша:
- өнеркәсіптік объектілер;
- ауыл шаруашылық объектілер;
- қоғамдық ғимараттар мен құрылыстар;
- дем алатын орындар және тағы басқалар;
7) Қызмет ету мақсатына байланысты:
- тұрғын үй;
- өндірістік ғимараттар;
- өндірістік емес ғимараттар мен орындар (офистер, қоймалар және тағы
басқалар)
- қонақ үйлер;
- сауда орындары мен қоғамдық тамақтандыру орындары және тағы басқалар;
8) Жылжымайтын мүлік объектілері түрлеріне байланысты:
- жер рыногы;
- ғимараттар мен құрылғылар;
- мүліктік кешені ретіндегі кәсіпорындар;
- кондалиниумдар;
- заттай құқықтар;
- көпжылдық көшеттер.
Жоғарыда аталған жылжымайтын мүлік рыноктары ішіндегі ең маңыздылары
жер учаскелері рыноктары, тұрғын үй және коммерциялық (адамнан басқалар
үшін салынған құрылыстар) болып табылады [7, 20-24].
Жылжымайтын мүлік рыногының келесі субъектілері айырылады: бұл ең
алдымен сатып алушылар мен инвесторлар. Екіншіден, жылжымайтын мүліктің
сатушылары – жылжымайтын мүлік иелері. Сатушылар мен сатып алушылар ретінде
кез-келген меншік түріндегі кәсіпорындар, үй шаруашылықтары, ипотекалық
банктер.
Жылжымайтын мүлікті сатушылары ішінде құрылыс ұйымдары маңызды орын
алады. Олар жаңа тұрғын үйлерді, тұрғын үй емес объектілерді салады және
оларды өздері немесе қызметтер үшін төлеп, делдал сатушылар сата алады.
Жылжымайтын мүлік объектілерін сатуды қамтамасыз ететін жылжымайтын
мүлік рыногының қатысушылары кәсіби делдалдар болып табылады: жылжымайтын
мүлік бойынша агенттер, брокерлер, риэлторлар, бағалаушылар, заңды
фирмалары, жылжымайтын мүлік қорлары, сақтандыру компаниялары, ипотекалық
несие берушілер, диллерлер, уәкілетті тұлғалар, девелоперлер, жылжымайтын
мүлікті басқару жөніндегі менеджерлер, жаппай ақпарат құралдары.
Жылжымайтын мүлік рыногының айналымының тиімділігіне мүмкіндік
туғызатын түрлі рыноктық құрылымдар қалыптасып қызмет істеуде. Бастапқы
және қайталама рыноктардағы субъектілер арасындағы өзара байланыстар мен
өзара қарым-қатынастар күрделі функционалдық құрылымды иемденеді де,
мақсаты жылжымайтын мүлік объектілеріне тұтыну сұранысын қанағаттандыру
болып табылады.
Ең тараған көзқарастардың бірі болып – бұл жылжымайтын мүлік рыногы
инвестициялық рыноктың бір түрі ретінде сипатталынып, оның инвестициялық
рынокқа құрылымдық тәуекелдіктерін дәлелдейтін бірнеше ұқсас белгілерін
бөліп көрсетеді:
- инвестор-сатып алушылар мен инвестор-сатушылардың жиынтығы – олардың
арасындағы айрбасқа алып келуі мүмкін; өзара әрекеттестігінің
нәтижесі.
- сатушылар мен сатып алушылар қызығушылықтарының келісім-құралдарын
қолдану мүмкіндігі;
- сатушылар мен сатып алушылар арасында экономикалық қатынастардың
болуы;
- осы рынокта айналыста жүрген тауарлардың құны мен тұтыну құны
арасындағы экономикалық қатынастардың көрінуі;
- нақты тауарды сатып алуға қызығушылық тудырған және осындай тауарға
нақты және әлеуетті мүмкіндіктерін құйған тұтынушылар жиынтығының
болуы;
- инвестициялаған объектілерінен табыс алуы;
- табысты алу үшін басқаруға қажеттілік.
Бірақ та жылжымайтын мүлік рыногы өзіне тән ерекшеліктерді иемденеді:
- Инвестициялар деңгейінің мейлінше жоғары болу қажеттігі.
Инвесторға өзінің қалауы бойынша жылжымайтын мүлік көлемін сатып алу,
едәуір қиындықтар тудырады. Ол үшін үлкен көлемдегі қаражат құралдары қажет
етіледі. Ол қаражатты басқа активтерді төмендету арқылы алуға болады,
екіншіден инвесторда жеткілікті қаражат болмауы да ықтимал.
Мысалы, офистік ғимараттан 5 % көлеміндегі жылжымайтын мүлікті сатып
алу айтарлықтай қиынға соқтырады және де бұндай үлесті АҚ-ға арқылы да
сатып алу қиын, ғимараттың негізінде салынған офис, инвесторға дербес
жылжымайтын мүлікті толықтай басқару мүмкіндігін бермейді.
- Басқару қажеттілігі.
Жылжымайтын мүліктің табыс көзіне айналуы үшін басқа активтермен
салыстырғанда басқаруды кеңінен қажетсінеді. Табыс деңгейі басқару
тиімділігіне тікелей байланысты. Осыдан екі қорытынды шығады:
- көптеген инвесторлар үшін жылжымайтын мүлік ивестиция объектісі
ретінде күрделі актив болып саналады.
- жылжымайтын мүлікті басқару бойынша жеткілікті білімі бар инвестор
үшін жылжымайтын мүліктен үлкен пайда алуға беретін ұнамды
инвестициялық объект болуы мүмкін.
Жылжымайтын мүлік кешенін және объектілерін тиімді басқару жүйесін
пайдалану және енгізу, қалыптастырудың негізгі мақсаты жылжымайтын мүлікті
меншіктенуші, пайдаланушы мемлекет және қоғамның экономикалық, әлеуметтік
қызығушылығын жүзеге асыру.
Жылжымайтын мүлікті тиімді басқарудың жүйесін қалыптастырудың негізгі
міндеттері:
- толығымен жылжымайтын мүлік объектілер кешенін және жеке
объектілерінің экономикалық құндылығын жоғарлату;
- жылжымайтын мүлік активтерін иемдену, басқару, пайдаланудан меншік
иелерінің табыстарын максималдау;
- сатып алушыларға, арендаторларға қызметтерді көрсету көлемін, сапасын
жоғарлату;
- мемлекеттік және муниципалдық билік органдарымен тиімді өзара іс-
әрекетті қамтамасыз ету;
- мақсатты, әлеуметтік топтардың жағымды имиджін қолдау.
- Жылжымайтын мүліктің әртектілігі.
Бір аудан шегінде араласуы мүмкін бір үлгідегі түрлі жылжымайтын мүлік
объектілері арасында табыстың алшақтығына жал беретін фактор болып
саналады.
- Табыстардың инфляциядан қорғалуы.
Жылжымайтын мүлік басқа қаржылық активтермен салыстырғанда инфляциядан
қорғану мүмкіндігі жоғары. Жалдау ақысы немесе баға арқылы инфляция табысқа
ауысып, табыс инфляциямен қатар өседі.
- Жоғары трансакциялық шығындар.
Жылжымайтын мүліктен жасалынатын мәмілелер жоғарғы трансакциялық
(операциондық) шығындарды қажетсінеді. Коммерциялық жылжымайтын мүлік үшін
бұл шығындар объекті бағасының шамамен жоғары және объекті бағасынан 10%-ға
дейін жетуі мүмкін.
- Қаржылық активтермен бірге жылжымайтын мүліктен алынатын табыстың
төменгі корреляциясы.
Қаржылық активтерден алынатын табыспен салыстырғанда жылжымайтын
мүліктен алынатын табыстың салыстырмалы тәуелсіздігі жылжымайтын мүлікті
қаржылық активтер портфелінің бөлінбес бөлігі болуына жағдай жасайды.
- Баға құрылуының ерекшеліктері.
Қор рыногындағы бағалар бағалы қағаздармен жасалынған (әсіресе
корпоративті) соңғы мәмілелердің нәтижесінен туындайды. Жылжымайтын мүлік
рыногындағы баға құрылуы – соңғы сатылу нәтижесі мен мәмілеге қатысушылар
арасындағы келіссөздер нәтижесі болып есептеледі. Осыдан – жылжымайтын
мүлік рыногына қарағандағы бағаның құрылуы анағұрлым өсіңкі және бағалардың
тербелуі жиі болып тұрады.
- Инвестицияланатын қаражаттардың сақталуы.
Жылжымайтын мүлік инвесторларға олардың инвестициялық қаражаттарының
сақталуына едәуір кепілдік береді. Жер – жойылмайды (егер оның сапасының
нашарлауын ескермегенде). Ғимараттар мен құрылғылар – ұзақ мерзімді
конструкциялар бола отыра, жылжымайтын мүліктің сақталуын қамтамасыз ету
үшін қосымша күш жұмсалуын қажет етеді. (мысалы, сақтандыру үшін).
Активтердің өзге түрлерімен салыстырғанда жылжымайтын мүліктің
бірақатар ерекшеліктері боғанмен оны жалпы тәуекелді төмендетуге мүмкіндік
беретін дербес актив ретінде жалпы инвестициялық портфельдің бір бөлігі деп
қарастыпуға болады. Сонымен қатар жылжымайтын мүлікті өндіріске немесе
өзіндік тұтынуға қажетті тауар ретінде де қолдануға болады.
Сөйтіп, жылжымайтын мүлік рыногын – жылжымайтын мүлік объектілеріне
капиталдың салыну сферасы ретінде және жылжымайтын мүлік операциялары
кезінде пайда болатын экономикалық қатынастар жүйесі ретінде сипаттауға
болады. Бұндай қатынастар жылжымайтын мүлікті сату және сатып алу
процесінде, жылжымайтын мүлік объектілерін жалға өткізу, ипотекаға беру
және тағы басқа жағдайларда инвесторлар арасында пайда болады.
Жылжымайтын мүлік объектісін сату-сатып алу – бұл тауарды жай сату
және сатып алу емес, бұл табыс әкелетін капиталдың, яғни, құнның қозғалысы.
Басқа көзқарас бойынша жылжымайтын мүлік объектілерін ерекше тауарлар
ретінде қарастыру қалыптасқан.
Басқа тауарлармен салыстырғанда жылжымайтын мүлік объектілерін
мемлекет тарапынан реттеу жиі болып отырғандықтан, бұл объектілерге
салынған салымдарды жоғалту тәуекелдігі басқа тауарлардың тәуекелділігіне
қарағанда жоғары болуы мүмкін.
Жылжымайтын мүлік рыногындағы тауар – бұл құрамында табиғи ресурстарды
(топырақ, су, минералды және өсімдік ресурстары) иемденетін жер учаскесі,
сонымен қатар оның үстінде орналасқан ғимараттар мен құрылғылар болып
табылады. Сонымен бірге жылжымайтын мүліктің ажыратылмайтын бөлігі: оның
құрамындағы объектілерді айтуға болады. Олар нақты бір жағдайларда
қозғалатын деп түсіндірілуі мүмкін. Өйткені ол сату-сатып алу
мәмілелерінде, салынған мүліктер туралы құжаттарды дайындауда, жалға беру
талаптарын бейнелегенде және жылжымайтын мүлік объектілерін бағалауда өте
маңызды мағынаға ие болады.
Жылжымайтын мүліктің тауар ретіндегі мәні үш бірлікті:
- жылжымайтын мүлік объектісінің физикалық құрамы (ауданды, көлемді
конструкциялық материалдарды, инженерлік жүйелердің қуаттылығымен тағы
басқаларды бейнелейтін физикалық сипаттамасы);
- заңды сипаттамасы (рыноктық айналыста объектінің өзі емес, жылжымайтын
мүлік объектісіне құқықтары қатысады);
- объектінің құны (рыноктық, қалпына келтіру, орнын ауыстыру), оны
күтуге жұмсалатын шығындар (ағымдағы және күрделі жөндеу, су, газ,
электр жүйесі және тағы басқа), пайдалығы (жалға беру мен жанама
табыстар құнының көтерілуі) туралы мағлұмат беретін экономикалық
сипаттамасы.
Осыған сәйкес жылжымайтын мүлік объектісінің әрбіреуі өмірлік циклында
бірнеше кезеңдерден өтеді, яғни:
- Тұрғызу - жылжымайтын мүлік объектісін дамытудың инвестиционды
құрылыстық кезеңі (инвестиционды ой, жылжымайтын мүлік объектісінің
бағытталуын анықтау, оның жобалануы, жерді бөліп беру, қалпына келтіру
құрылысы) мен оны пайдалануға беру кезеңі. Бұл кезең күрделі
болғандықтан, ол санысыз көп құрамдас бөліктерден тұрады.
- Бұрыннан тұрғызылған жылжымайтын мүлікке құқықтардың айналысы – яғни
сату, жалға беру және тағы басқалардан тұрады. Бұл кезеңде алдыңғы
циклде салынған инвестициялар қайтарылып, табыс алудың бастапқы кезеңі
басталады және де жылжымайтын мүліктің физикалық және моральді тозуы
орын алады.
- Жылжымайтын мүлік объектілерін басқару – қалалық инфрақұрылымдар мен
коммуналды шаруашылық жүйелеріндегі жылжымайтын мүлікті пайдалану,
жөндеу, сақтау. Бұл кезең анағұрлым ұзақты және жылжымайтын мүлік
объектісін мақсатқа лайықты пайдалану мен физикалық және моральді
тозуды жою шығындарының көлемі шектелінеді.
Нақты рыноктағы жылжымайтын мүліктің тауар ретіндегі ерекше
сипаттамаларына 1-ден оның стационарлығы (қорғалмайтындығы) жатқызылады.
Жылжымайтын мүлік объектілері жергілікті аймақтан ажыратылмайды, яғни оның
ажыратылмас бөлігі болып жылжымайтын мүлікті сатып алушы жылжымайтын
мүлікті жергілікті жердің жалпы жағдайымен бірге сатып алады.
Қайталанбайтындық, әр тектілік, біріңғайлық жылжымайтын мүліктің
екінші бір белгілер тобын құрастырады. Объектілер көлемі мен жобалануы
бойынша, коммуналды қызмет көрсету жүйесі мен сапасы бойынша (су құбыры,
канализация, жылыту жүйесі, кондиционализациялау, лифт және тағы басқа),
конструктивті элементтері мен әшекелендіруі бойынша бір-бірінен ерекшеленуі
мүмкін.
Жылжымайтын мүліктің келесі бір ерекше белгісі – бұл басқа тауарларға
қарағандағы өмір сүру ұзақтығы. Жылжымайтын мүлік өмір сүру ұзақтығы
жылжымайтын объектісінің иесіне жөндеулер (күрделі және косметикалық) мен
физикалық тозу темптеріне бақылаулар жүргізуді міндеттейді. Сонымен қатар
жылжымайтын мүлік объектілерін тұрғызудың ұзақтығымен сипатталынады.
Құрылыс немесе ғимараттарды қалпына келтірудің орташа ұзақтығы 3-3,5 жылды
қамтиды.
Жылжымайтын мүлік объектілеріне тұтынушы мен өндірушілер тарапынан –
жылжымайтын мүлікке тауар сияқты тауар сипаттамаларының (тауарды көре
елестету ассиметриясы) дәл келмеуі көзқарасы қалыптасқан. Тұтынушы
тарапынан, тұрмыстық үйге деген қажеттілікті қанағаттандыратын тауар болып,
көп жағдайларда пәтерлер мен тұрмыстық үйдің бір бөлігі болатын болса,
құрылыс мекемесі тарапынан өндіретін тауар – бұл көппәтерлі немесе көп
бөлмелі үйлер болып табылады.
Жылжымайтын мүлік – қымбат тауар болғандықтан оны сатып алу процесінде
күрделі қаржылық сызбалар жиі қолданылады. Яғни, оларды атап өтетін болсақ:
бастапқы жылжымайтын мүлік объектісінің құнының кепілдемесі және есепке
алынуы, ипотеканың көптеген түрлері және тағы басқа тауарлардың иелену
құқықтарымен салыстырғанда өзгеше және ол мәміле заты болып табылады.
Жылжымайтын мүлік объектісінің құқықтарын екінші бір тұлғаға өткізу процесі
күрделі болғандықтан, оған тауар ретіндегі өтіміділігінің төмен деңгейі
тән, яғни, оны тез арада өткізу мүмкін емес [15, 356-357б.].
Жылжымайтын мүліктің ерекше сипаттамалары бұл тауарды рынокқа ұсынуға
қажетті кеңейтілген, толық ақпарат базасын қалыптастырады. Инвестициялық
шешімдерді қабылдаумен байланысты және оларды талдауды қажет ететін жалпы
сұрақтарға келесілерді жатқызуға болады:
- жылжымайтын мүлік рыногының ағымдағы және ретроспективті
сипаттамалары;
- әлеуметтік-демографиялық көрсеткіштер;
- жергілікті және аймақтық жылжымайтын мүлік рыногының параметрлері және
тағы басқа.
Жылжымайтын мүлік рыногына зерттеулерді жүргізу нақты бір тауар
түіріне, нақты бір уақыт мерзіміндегі сұраныс пен ұсыныс арасындағы
қатынасты анықтау үшін қажет. Талдау жұмысының төменгі сапада жүргізілуі,
жылжымайтын мүлік рыногын дағдарысқа алып келуі мүмкін.
Мысал ретінде, 90-шы жылдардың соңында Мәскеуде болған жылжымайтын
мүлік рыногының дағдарысын келтіруге болады, яғни, жаңа құрылысқа аса көп
және ретсіз түрде инвестицияның құйылуы, жаңа үйлердің көптеп салынуына
алып келіп, нәтижесінде үйлердің сатылмай қалуы орын алды.
Тауар рыногына тән сипаттамалардың болуы, жылжымайтын мүлік рыногы мен
инвестиция рыногы арасында өзара қарым-қатынастың болуын жоққа шығармайды.
Олар елдің біріңғай рыногының дербес, өзінше бөлек элементтері ретінде
қызмет істейді.
Жылжымайтын мүлік рыногының әлеуметтік-экономикалық мәнін зерттейтін
тағы да бір әдістің болуы, осы рынокты қызмет көрсету рыногымен
ұштастырады.
Қызмет көрсету рыногы адамның өзіне тән қасиеттері мен әрекеттеріне
байланысты өмір сүруін қамтамасыз ету мен тіршілік әрекетіне арнайы
жағдайларды тудырумен байланысты рыноктың бір түрі болып табылады.
Жылжымайтын мүліктің әрбір объектісі нақты процестерге қызмет
көрсетуге арналған:
- Тұрғын үйлер рыногы – тұрмыстық қажеттілктерді қамтамасыз ету.
Тұрмыстық үйлердің тегін жекешелендірілуі қысқа мерзімде меншік
иелерінің (пәтерлер және тұрғын үй қорынан бөлмелердің иелері ) кең
қатарын құрған. Нарықтық қатынастарға өту бұрын тұрғын үйлер
құрылысындағы капитал салымдарының ең негізгі қайнар көзі болған
мемлекеттік бюджет есебінен тұрғын үйлер құрылысы қысқарды. Тұрғын
үйлер рыногы қалалық және қаладан тыс тұрғын үйлер рыноктарына
бөлінеді.
- Тұрғын емес жай рынок - кәсіпорындарды жекешелендіру есебінен
құрылды. Тұрғын емес жай рынокта сату-сатып алу және ауыстыру емес,
аренда мәмілелері басым орын алады. Бұл рынокта өзінің келешектегі
дамуы үшін үлкен қорлары бар, әсіресе үлкен қалаларда. Бұл рынок
өзінің функционалды тағайындалуы бойынша сараланатын бірнеше
сегменттерге бөлінеді: кеңселі, саудалық, қоймалық, өндірістік.
- Жер учаскелері рыногы – ауыл шаруашылығы өндріспен, өнеркәсіптік-
азаматтық құрылыспен, демалыс орындармен қамтамасыз ету.
Жылжымайтын мүлік рыногы нақты бір ерекше қызметтерді көрсетуге
арналған және өзінің әлеуметтік-экономикалық табиғатына сәйкес қызмет
көрсету рыногына жақын.
Бірақ, жылжымайтын мүлік рыногы – біріңғай қызмет көрсету рыногының
құрамдас элементі деген пікірдің қалыптасуы дұрыс емес. Қызмет – ерекше
тауар болғандықтан, өзіне тән белгілерді иемденеді:
- өндірушіден бөлінбейтіндігі;
- сақталмайтындығы;
- сезгішсіздігі (ұстап, естіп, көре алмайтындығы);
- сапасының тұрақсыздығы.
Сонымен қатар қызмет материалдық-көлемдік формасын иемденетін
тауарлармен байланысуы немесе байланыспауы мүмкін, бірақ ол жағдайда да бір
зат сияқты пайдалы емес, нақты бір қызмет түрі сияқты пайдалы.
Жылжымайтын мүлік объектісімен ұсынылатын қызметтер түрі, жоғарыда
келтірілген белгілердің барлық жиынтығына сәйкес келмейді. Негізінде олар
тікелей объектіні өндірушіні шеттеген жағдайларда орындалу мүмкін және
сақтануға мүмкіндігі бар және сезгіштік сипатты иемденеді.
Жылжымайтын мүлік ... жалғасы
Сіз бұл жұмысты біздің қосымшамыз арқылы толығымен тегін көре аласыз.
Ұқсас жұмыстар
Пәндер
- Іс жүргізу
- Автоматтандыру, Техника
- Алғашқы әскери дайындық
- Астрономия
- Ауыл шаруашылығы
- Банк ісі
- Бизнесті бағалау
- Биология
- Бухгалтерлік іс
- Валеология
- Ветеринария
- География
- Геология, Геофизика, Геодезия
- Дін
- Ет, сүт, шарап өнімдері
- Жалпы тарих
- Жер кадастрі, Жылжымайтын мүлік
- Журналистика
- Информатика
- Кеден ісі
- Маркетинг
- Математика, Геометрия
- Медицина
- Мемлекеттік басқару
- Менеджмент
- Мұнай, Газ
- Мұрағат ісі
- Мәдениеттану
- ОБЖ (Основы безопасности жизнедеятельности)
- Педагогика
- Полиграфия
- Психология
- Салық
- Саясаттану
- Сақтандыру
- Сертификаттау, стандарттау
- Социология, Демография
- Спорт
- Статистика
- Тілтану, Филология
- Тарихи тұлғалар
- Тау-кен ісі
- Транспорт
- Туризм
- Физика
- Философия
- Халықаралық қатынастар
- Химия
- Экология, Қоршаған ортаны қорғау
- Экономика
- Экономикалық география
- Электротехника
- Қазақстан тарихы
- Қаржы
- Құрылыс
- Құқық, Криминалистика
- Әдебиет
- Өнер, музыка
- Өнеркәсіп, Өндіріс
Қазақ тілінде жазылған рефераттар, курстық жұмыстар, дипломдық жұмыстар бойынша біздің қор #1 болып табылады.
Ақпарат
Қосымша
Email: info@stud.kz
Реферат
Курстық жұмыс
Диплом
Материал
Диссертация
Практика
Презентация
Сабақ жоспары
Мақал-мәтелдер
1‑10 бет
11‑20 бет
21‑30 бет
31‑60 бет
61+ бет
Негізгі
Бет саны
Қосымша
Іздеу
Ештеңе табылмады :(
Соңғы қаралған жұмыстар
Қаралған жұмыстар табылмады
Тапсырыс
Антиплагиат
Қаралған жұмыстар
kz