Жылжымайтын мүлік рыногын реттеудің экономикалық-құқықтық мәселелері
Кіріспе ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ...4.6
1. Жылжымайтын мүлік рыногының теориялық негіздері
1.1 Жылжымайтын мүлік рыногының ұғымы, мәні және оның ерекшелігі ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... .7.15
1.2 Жылжымайтын мүлік рыногын құқықтық реттеудің аспектілері15.22
2. Қазақстан Республикасындағы жылжымайтын мүлік рыногындағы тұрғын үй мәселелері
2.1 Қазақстан Республикасындағы жылжымайтын мүлік рыногының қалыптасуы және шетелдік тәжрибені қолдану ... ... ... ... ... ... ... ... ...22.32
2.2 Жылжымайтын мүлік рыногын мемлекеттік реттеу ... ... ... ... ... .32.37
2.3 Тұрғын үй рыногындағы ипотекалық несиенің рөлі ... ... ... ... ... .38.48
2.4 Қазіргі қаржы дағдарысы және оның жылжымайтын мүлік нарығына әсері ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... 48.54
Қорытынды ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..55.56
Пайдаланылған әдебиеттер тізімі ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..57.58
Қосымшалар ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... .59.65
1. Жылжымайтын мүлік рыногының теориялық негіздері
1.1 Жылжымайтын мүлік рыногының ұғымы, мәні және оның ерекшелігі ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... .7.15
1.2 Жылжымайтын мүлік рыногын құқықтық реттеудің аспектілері15.22
2. Қазақстан Республикасындағы жылжымайтын мүлік рыногындағы тұрғын үй мәселелері
2.1 Қазақстан Республикасындағы жылжымайтын мүлік рыногының қалыптасуы және шетелдік тәжрибені қолдану ... ... ... ... ... ... ... ... ...22.32
2.2 Жылжымайтын мүлік рыногын мемлекеттік реттеу ... ... ... ... ... .32.37
2.3 Тұрғын үй рыногындағы ипотекалық несиенің рөлі ... ... ... ... ... .38.48
2.4 Қазіргі қаржы дағдарысы және оның жылжымайтын мүлік нарығына әсері ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... 48.54
Қорытынды ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..55.56
Пайдаланылған әдебиеттер тізімі ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..57.58
Қосымшалар ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... .59.65
Жылжымайтын мүлік нарығы кез-келген ұлттық экономиканың ең басты құрамдас бөлігі болып табылады. Ол – ұлттық байлықтың ең қомақты бөлігі және ол дүние жүзілік байлықтың жартысынан басым бөлігін құрайды. Жылжымайтын мүлік нарығынсыз жалпы нарық болу мүмкін емес, мысалға еңбек, капитал, тауарлар мен қызмет түрлері нарықтарында жұмыстарын жүргізу үшін іс-әрекетіне қажетті ғимараттар болу керек.Қазақстан Республикасы Президенті Н.Ә.Назарбаевтың 2006 жылғы «Қазақстан өз дамуындағы жаңа серпіліс жасау қарсаңында Қазақстанның әлемдегі бәсекеге барынша қабілетті 50 елдің қатарына кіру стратегиясы» атты кезекті Қазақстан халқына Жолдауында әлеуметтік саланы дамытудың басымдылықтары ретінде келесі: « ... жылжымайтын мүлік нарығын дамыту және тұрғын үй құрылысы мәселелерін шешу; жалға беру нарығын дамыту; жеке тұрғын үй құрылысын дамытудың кең масштабын құру ...» бағыттарын атап өтті.Яғни, тұрғын үй кешенін қалыптастыру мен дамыту мемлекеттің әлеуметтік-экономикалық саясатының маңызды бағыттарының бірі болып, тұрғындардың өмір сүруі мен қызмет атқаруы үшін қажетті жағдайларды қалыптастыруға бағытталған.
Жылжымайтын мүлік тақырыбындағы негізгі өзекті мәселелері ретінде - «Жылжымайтын мүліктер нарығы» түсінігіне, әртүрлі тауарлар жылжымайтын мүліктердің сатушылары мен сатып алушыларының бастарын біріктіру мақсатындағы институттар мен процедуралар жиынтығын алуға болады, жылжымайтын мүлік объектісінің сатушыдан сатып алушыға көшуі оған құқықтарын беру жолымен қарастырылады. Жылжымайтын мүлікке деген реттеуші құқықтар, нормативті құжаттар неғұрлым жетілдірілген болса, соғұрлым жылжымайтын мүлікті сатып алудағы қауіп деңгейі төмен, сатып алу мен кейінгі пайдалануға байланысты кеткен шығын үнемді болады.
Дипломдық жұмыстың ерекшелігіне сәйкес тақырыптың зерттеу маңыздылығы жылжымайтын мүлік бойынша отандық тәжірибені есепке ала отырып – жылжымайтын мүлікпен жасасқан сауда, оның ақпараттық қамтамасыздануы; - бағалау операциялары; - жылжымайтын мүлікті басқару мен қаржыландыру секілді іс-әрекеттердің жиынтығы талданад. Жылжымайтын мүлікті сату-сатып алу бұл тек ұзақ мерзімге пайдалануға алынған тауар ғана емес, сонымен бірге капитал қоғалысы, ол дегеніміз пайда әкелуші құн.
Жылжымайтын мүлікке салынған қорлар көбіне инфляциядан қорғалған, сонымен бірге жылжымайтын мүлік алып-сатарлық сауда-саттығы құралына айналып кетуі мүмкін,өйткені оларға деген баға жылдан жылға өсуде,ал бұл жылжымайтын мүліктердің ірі иеленушілерінің қолында шоғырланып, кейін жоғары бағамен сату мақсатында жұмсалуы мүмкін. Мемлекет жылжымайтын мүлікке, кез-келген өзге тауарларға секілді, сауда-саттығына ешбір кедергі келтірмейді, бірақ сонымен бірге қоғам атынан пайдалану режимі мен өткізу тәртібі бақылап тұрады.Осы аталған қызметтерінің ерекшелігін бағалау және сипаттама беру арқылы ғылыми талдау жасалынады.
Жылжымайтын мүлік тақырыбындағы негізгі өзекті мәселелері ретінде - «Жылжымайтын мүліктер нарығы» түсінігіне, әртүрлі тауарлар жылжымайтын мүліктердің сатушылары мен сатып алушыларының бастарын біріктіру мақсатындағы институттар мен процедуралар жиынтығын алуға болады, жылжымайтын мүлік объектісінің сатушыдан сатып алушыға көшуі оған құқықтарын беру жолымен қарастырылады. Жылжымайтын мүлікке деген реттеуші құқықтар, нормативті құжаттар неғұрлым жетілдірілген болса, соғұрлым жылжымайтын мүлікті сатып алудағы қауіп деңгейі төмен, сатып алу мен кейінгі пайдалануға байланысты кеткен шығын үнемді болады.
Дипломдық жұмыстың ерекшелігіне сәйкес тақырыптың зерттеу маңыздылығы жылжымайтын мүлік бойынша отандық тәжірибені есепке ала отырып – жылжымайтын мүлікпен жасасқан сауда, оның ақпараттық қамтамасыздануы; - бағалау операциялары; - жылжымайтын мүлікті басқару мен қаржыландыру секілді іс-әрекеттердің жиынтығы талданад. Жылжымайтын мүлікті сату-сатып алу бұл тек ұзақ мерзімге пайдалануға алынған тауар ғана емес, сонымен бірге капитал қоғалысы, ол дегеніміз пайда әкелуші құн.
Жылжымайтын мүлікке салынған қорлар көбіне инфляциядан қорғалған, сонымен бірге жылжымайтын мүлік алып-сатарлық сауда-саттығы құралына айналып кетуі мүмкін,өйткені оларға деген баға жылдан жылға өсуде,ал бұл жылжымайтын мүліктердің ірі иеленушілерінің қолында шоғырланып, кейін жоғары бағамен сату мақсатында жұмсалуы мүмкін. Мемлекет жылжымайтын мүлікке, кез-келген өзге тауарларға секілді, сауда-саттығына ешбір кедергі келтірмейді, бірақ сонымен бірге қоғам атынан пайдалану режимі мен өткізу тәртібі бақылап тұрады.Осы аталған қызметтерінің ерекшелігін бағалау және сипаттама беру арқылы ғылыми талдау жасалынады.
1. Қазақстан Республикасының Ата заңы, 30 тамыз 1995жыл. Алматы,Қазақстан,1995жыл.
2. Назарбаев Н.Ә. Қазақстан халқына Жолдауы «Жаңа әлемдегі жаңа Қазақстан».Астана,2007ж.28ақпан,Егемен Қазақстан,1наурыз 2007ж.
3. Назарбаев Н.Ә. Қазақстан халқына Жолдауы «Бәсеке қабілетті Қазақстан үшін,бәсеке қабілетті экономика үшін, бәсеке қабілетті халық үшін». Астана, 2004 ж.19 наурыз «Надежда»,2004ж.
4. Назарбаев Н.Ә. Қазақстан халқына Жолдауы «Қазақстан экономикалық, әлеуметтік және саяси жедел жаңару жолында».2005 жыл.Астана
5. Назарбаев Н.Ә. Қазақстан халқына Жолдауы «Қазақстан әлемдік бәсекеге барынша қабілетті 50 елдің қатарына кіру стратегиясы»2006.Астана
6. Послание Президента Республики Казахстан народу Казахстана «Новое десятилетие. Новый экономический подъем. Новые возможности Казахстана. 29 января 2010 г.
7. М.Байгісиев. жылжымайтын мүлік экономикасы. Оқу құралы А:2003
8. Балабанов И.Т. Операции с недвижимостью в России. М.Финасы и статистика, 1996.
9. Волков С.Н. Экономика землеустройства. М. Колос, 1996.
10. Волочков Н.Г. Справочник по недвижимости. М. Инфра, 1996.
11. ҚР – дық Азаматтық Кодексі. Алматы, 1999.
12. Григорьев В.В. Оценка и переоценка основных фондов. М. Инфра, 1997
13. Гровер Р Соловьев М. Введение в управление недвижимостью. М. Паритет, 1997.
14. Никалаев.А.В Қазақстандағы жылжымайтын мүлікін бағалау.А: 2005. 2007ж
15. Жилищная экономика Пер. с анг. Под ред. С.Н.Волкова. М.Колос, 1996
16. Ипотека в России: вчера, сегодня, завтра Под. Ред. А.П.Иванова, В.И.Бусова. М.: Инфра, 1994.
17. Кадастр земель населенных пунктов: Учеб. Пособие, М.: Колос, 1996.
18. Максимов С.И. Основа предпринимательской деятельности на рынке недвижимости. Питер,2000.
19. Фридман Дж., Ордуэй Н. Анализ и оценка приносящий доход недвижимости Пер. с англ. М.:Дело,1995.
20. Харрисон Г.С. Оценка недвижимости: Учеб. Пособие. /Пер. с англ. М.: 1994.
21. Черняк В.3. Управление инвестициями в строительном проектировании. М: Русск. Литература, 1998.
22. Экономика недвижимости Под ред. В.И.Ресина, М.: Дело, 2000.
23. Агальцева С.Жельё и кредит,//Банки Казахстана,№1,2002
24. Аманова А. Ипотека.проблемы правоприменительной практике.//Де-Юре.№5,2005
25. Баялбаева А.К. Национальные модели ипотечного кредитования,//Банки Казахстана,№8,2005
26. Валеев Ш. Об актуальных аспектах гарантирования ипотечных кредитов,//Банки Казахстана,№10,2004
27. ДюсембаевН.Отдельные вопросы ипотечного кредитования,//Финансы и Кредит,№1,2004
28. Ерахина Е.С. Вопросы разработки модели жилищного кредитования.Сб.Статьей студенческого семинара.-Москва.ГУУ.1999
29. Жалелова С.М. методы проведения экономической политики в области формирования и развития системы ипотечного кредитования.//Банки Казахстана,№3,2005
30. Котляров М.А. Ипотека и системные проблемы рынка недвижемости в России.//Финансы и кредит,№12,2004
31. КудрявцевВ.А.Основы организации ипотечного кредитования, Москва.Высшая школа.2000
32. Салихова А.Р. Система жилищнего кредитования: современное состояние и преспективы развития.//Банки Казахстана,№8,2008
33. Тартаковская Т.Закон Республики Казахстан«Об ипотеке недвижимого имущества».//Юрист.№1,2007
34. Тартаковская Т. Ипотека: плюсы и минусы.//Юрист.№11,2009
35. Тлеуберген Д. Развитие системы ипотечного кредитования в экономике Казахстана.//Analytik.№4,2010
36. Тұрлыбеков А.Ж. Ипотекалық несиесінің жүйесі.//Вестник КазНУ. №2,2007
37. Шыныбеков Н.С. Қазақстанның тұрғын үй ипотекасы.//Вестник. КазНУ.№6,2008
38. Ертаев Е.Ж. Тұрғын үй құрылысы кешенін қалыптастыру және дамытудың теориялық негіздері. Академиялық инновациялық университет. Нұрлы бейне, Шымкент. -2009.
39. Қазақстан Республикасының тұрғын үй құрылысының 2008-2010 жылдарға арналған мемлекеттік бағдарламасы.
2. Назарбаев Н.Ә. Қазақстан халқына Жолдауы «Жаңа әлемдегі жаңа Қазақстан».Астана,2007ж.28ақпан,Егемен Қазақстан,1наурыз 2007ж.
3. Назарбаев Н.Ә. Қазақстан халқына Жолдауы «Бәсеке қабілетті Қазақстан үшін,бәсеке қабілетті экономика үшін, бәсеке қабілетті халық үшін». Астана, 2004 ж.19 наурыз «Надежда»,2004ж.
4. Назарбаев Н.Ә. Қазақстан халқына Жолдауы «Қазақстан экономикалық, әлеуметтік және саяси жедел жаңару жолында».2005 жыл.Астана
5. Назарбаев Н.Ә. Қазақстан халқына Жолдауы «Қазақстан әлемдік бәсекеге барынша қабілетті 50 елдің қатарына кіру стратегиясы»2006.Астана
6. Послание Президента Республики Казахстан народу Казахстана «Новое десятилетие. Новый экономический подъем. Новые возможности Казахстана. 29 января 2010 г.
7. М.Байгісиев. жылжымайтын мүлік экономикасы. Оқу құралы А:2003
8. Балабанов И.Т. Операции с недвижимостью в России. М.Финасы и статистика, 1996.
9. Волков С.Н. Экономика землеустройства. М. Колос, 1996.
10. Волочков Н.Г. Справочник по недвижимости. М. Инфра, 1996.
11. ҚР – дық Азаматтық Кодексі. Алматы, 1999.
12. Григорьев В.В. Оценка и переоценка основных фондов. М. Инфра, 1997
13. Гровер Р Соловьев М. Введение в управление недвижимостью. М. Паритет, 1997.
14. Никалаев.А.В Қазақстандағы жылжымайтын мүлікін бағалау.А: 2005. 2007ж
15. Жилищная экономика Пер. с анг. Под ред. С.Н.Волкова. М.Колос, 1996
16. Ипотека в России: вчера, сегодня, завтра Под. Ред. А.П.Иванова, В.И.Бусова. М.: Инфра, 1994.
17. Кадастр земель населенных пунктов: Учеб. Пособие, М.: Колос, 1996.
18. Максимов С.И. Основа предпринимательской деятельности на рынке недвижимости. Питер,2000.
19. Фридман Дж., Ордуэй Н. Анализ и оценка приносящий доход недвижимости Пер. с англ. М.:Дело,1995.
20. Харрисон Г.С. Оценка недвижимости: Учеб. Пособие. /Пер. с англ. М.: 1994.
21. Черняк В.3. Управление инвестициями в строительном проектировании. М: Русск. Литература, 1998.
22. Экономика недвижимости Под ред. В.И.Ресина, М.: Дело, 2000.
23. Агальцева С.Жельё и кредит,//Банки Казахстана,№1,2002
24. Аманова А. Ипотека.проблемы правоприменительной практике.//Де-Юре.№5,2005
25. Баялбаева А.К. Национальные модели ипотечного кредитования,//Банки Казахстана,№8,2005
26. Валеев Ш. Об актуальных аспектах гарантирования ипотечных кредитов,//Банки Казахстана,№10,2004
27. ДюсембаевН.Отдельные вопросы ипотечного кредитования,//Финансы и Кредит,№1,2004
28. Ерахина Е.С. Вопросы разработки модели жилищного кредитования.Сб.Статьей студенческого семинара.-Москва.ГУУ.1999
29. Жалелова С.М. методы проведения экономической политики в области формирования и развития системы ипотечного кредитования.//Банки Казахстана,№3,2005
30. Котляров М.А. Ипотека и системные проблемы рынка недвижемости в России.//Финансы и кредит,№12,2004
31. КудрявцевВ.А.Основы организации ипотечного кредитования, Москва.Высшая школа.2000
32. Салихова А.Р. Система жилищнего кредитования: современное состояние и преспективы развития.//Банки Казахстана,№8,2008
33. Тартаковская Т.Закон Республики Казахстан«Об ипотеке недвижимого имущества».//Юрист.№1,2007
34. Тартаковская Т. Ипотека: плюсы и минусы.//Юрист.№11,2009
35. Тлеуберген Д. Развитие системы ипотечного кредитования в экономике Казахстана.//Analytik.№4,2010
36. Тұрлыбеков А.Ж. Ипотекалық несиесінің жүйесі.//Вестник КазНУ. №2,2007
37. Шыныбеков Н.С. Қазақстанның тұрғын үй ипотекасы.//Вестник. КазНУ.№6,2008
38. Ертаев Е.Ж. Тұрғын үй құрылысы кешенін қалыптастыру және дамытудың теориялық негіздері. Академиялық инновациялық университет. Нұрлы бейне, Шымкент. -2009.
39. Қазақстан Республикасының тұрғын үй құрылысының 2008-2010 жылдарға арналған мемлекеттік бағдарламасы.
Пән: Жер кадастрі, Жылжымайтын мүлік
Жұмыс түрі: Дипломдық жұмыс
Тегін: Антиплагиат
Көлемі: 72 бет
Таңдаулыға:
Жұмыс түрі: Дипломдық жұмыс
Тегін: Антиплагиат
Көлемі: 72 бет
Таңдаулыға:
Қазақстан Республикасы Білім және ғылым министрлігі
Әл-Фараби атындағы Қазақ Ұлттық университеті
Абдіманапқызы Л.
Жылжымайтын мүлік рыногын реттеудің экономикалық-құқықтық мәселелері
ДИПЛОМДЫҚ ЖҰМЫСЫ
050115 -Құқық және экономика негіздері - мамандығы
Алматы 2011
Әл-Фараби атындағы Қазақ Ұлттық университеті
Қорғауға жіберілді
Экономикалық теория кафедрасының меңгерушісі:
___________
№__ хаттама ___ _____ 2011 ж.
ДИПЛОМДЫҚ ЖҰМЫС
тақырыбы: Жылжымайтын мүлік рыногын реттеудің экономикалық-құқықтық
мәселелері
050115 -Құқық және экономика негіздері мамандығы
Орындаған:
4 курс студенті
________________
Студенттің қолы
Абдіманапқызы Л.
Ғылыми жетекші: Э.ғ.д., профессор
___________________
Жетекшінің қолы
.Әубәкірова Ж.Я.
Алматы 2011
ӘЛ-ФАРАБИ АТЫНДАҒЫ ҚАЗАҚ ҰЛТТЫҚ УНИВЕРСИТЕТІ
Экономикалық теория кафедрасы
050115 -Құқық және экономика негіздері мамандығы
Бекітемін
Экономикалық теория кафедрасының
меңгерушісі
э.ғ.д., профессор
Ж.Я.Әубәкірова _________
қолы
_____
______________ 2011ж.
Диплом жұмысын орындау үшін
Тапсырма
Студент Абдіманапқызы Лаура
Диплом жұмысының тақырыбы Жылжымайтын мүлік рыногын реттеудің
экономикалық-құқықтық мәселелері
ЖОО № 4-2860 5 11 2010 ж.бұйрығымен бекітілді.
аяқталған жұмысты өткізу уақыты ___27.04.11__
Жұмысқа байланысты алғашқы мәліметтер:
1) дипломдық жұмыс бойынша жоспар-тапсырма;
2) ҚР статистика бойынша Агенттігінің мәліметтері;
3) Диплом алдындағы практика кезіндегі алынған мәліметтер;
4) Зерттеу объекті бойынша соңғы үш жылғы мәліметтері.
Диплом жұмысты дайындауда қарастырылатын сұрақтар тізімі немесе олардың
қысқаша мазмұны:
1 ___________________________________ _______________________________
2 ___________________________________ _______________________________
3 ___________________________________ _______________________________
Ұсынылатын негізгі әдебиеттер:
___________________________________ _________________________________
___________________________________ _________________________________
___________________________________ _________________________________
___________________________________ _________________________________
Графикалық материалдар тізімі (кесте, диаграмма, сүлбелердің нақты
көрсетілуімен)
___________________________________ _________________________________
___________________________________ _________________________________
___________________________________ _________________________________
___________________________________ _________________________________
Тапсырманы беру күні ___________________________________ ____________
Ғылыми жетекшісі,
Э.ғ.д., профессор Әубәкірова Ж.Я.____________аты-жөні, қолы
Тапсырманы орындауға қабылдады
Студент: Абдіманапқызы Л. _____________ аты-жөні, қолы
ӘЛ-ФАРАБИ АТЫНДАҒЫ ҚАЗАҚ ҰЛТТЫҚ УНИВЕРСИТЕТІ
Экономикалық теория кафедрасы
мамандығы
_4_ курс 050115-Құқық және экономика негіздері мамандығы (шифр,
атауы), тобы студенті ________________
___________________________________ _____________________________
тақырыбындағы дипломдық жұмысын жазу мен рәсімдеудің
КҮНТІЗБЕЛІК ЖОСПАР КЕСТЕСІ
№ Жұмыс кезеңдері Орындалу мерзімі Орындалу
туралы
жетекшінің
белгілеуі
жоспар факт
1 Диплом жұмысы бойынша тапсырма беру 01.10.
2010ж.
2 Негізгі көздер бойынша әдебиеттерді 02.10.10-
жинақтау, зерттеу және өңдеу 05.11.10ж
3 Дипломдық жұмыстың жоспарын жасау және 05.11.10ж
ғылыми жетекшімен бекіту .
4 Дипломдық жұмыстың бірінші тарауын жазу 06.12.10-
және тексеруге беру 17.01.11ж
.
5 Өндірістік (диплом алдындағы) тәжірибе өту16.01.11-
орнынан жинақталған практикалық 26.02.
материалдарды жүйелендіру, талдау және 2011ж.
өңдеу
6 Дипломдық жұмыстың екінші тарауын жазу 27.03.
және тексеруге беру 2011ж.
7 Дипломдық жұмыстың үшінші тарауын жазу 18.04.201
және тексеруге беру 1 г.
8. Ұсыныстар мен қорытындыларды ғылыми 19.04.
жетекшімен келісу 2011 ж.
9 Дипломдық жұмысты ескертулерге сәйкес 24.04.
қайта қарастыру және ғылыми жетекші 2011ж.
пікірімен кафедраға ұсыну
10 Дипломдық жұмысты кафедрада алдын-ала 04.05.
қорғау (қорғауға бір ай қалғанда) 2011ж.
11 Кафедра меңгерушісінің қорғауға рұқсат 11.05.
берілгеннен кейін сыртқы оппонентке 2011ж.
жұмысқа сын-пікір жазуға жіберу және
жазбаша сын-пікір алу (қорғауға екі апта
қалғанда)
12 Қорғауға шығарылатын баяндама тезистері 15.05.
және кестелік-иллюстрациялық материалдарды2011ж.
әзірлеу
Тапсырманы беру күні _______________________________ғыл ыми жетекші
(қолы)
аты-жөні
Тапсырманы орындауға студент алды___________________
(қолы)
аты-жөні
Мазмұны
Кіріспе ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..
... ... ... ... ... ... ... ... ... ...4-6
1. Жылжымайтын мүлік рыногының теориялық негіздері
1.1 Жылжымайтын мүлік рыногының ұғымы, мәні және
оның
ерекшелігі ... ... ... ... ... ... . ... ... ... ... ... ... ... ... ..
... ... ... ... ... ... ... ..7-15
1.2 Жылжымайтын мүлік рыногын құқықтық реттеудің аспектілері15-22
2. Қазақстан Республикасындағы жылжымайтын мүлік рыногындағы тұрғын
үй мәселелері
2.1 Қазақстан Республикасындағы жылжымайтын мүлік рыногының
қалыптасуы және шетелдік тәжрибені
қолдану ... ... ... ... ... ... ... ... ...22-32
2.2 Жылжымайтын мүлік рыногын мемлекеттік
реттеу ... ... ... ... ... .32-37
2.3 Тұрғын үй рыногындағы ипотекалық несиенің
рөлі ... ... ... ... ... .38-48
2.4 Қазіргі қаржы дағдарысы және оның жылжымайтын мүлік нарығына
әсері ... ... ... ... ... ... ... .. ... ... ... ... ... ... ... ... .
... ... ... ... ... ... .48-54
Қорытынды ... ... ... ... ... ... .. ... ... ... ... ... ... ... ... ..
... ... ... ... ... ... ... ... ..5 5-56
Пайдаланылған әдебиеттер
тізімі ... ... ... ... ... ... ... . ... ... ... ... ... ... ... .57-
58
Қосымшалар ... ... ... ... ... ... . ... ... ... ... ... ... ... ... ..
... ... ... ... ... ... ... ... ..5 9-65
Кіріспе
Жылжымайтын мүлік нарығы кез-келген ұлттық экономиканың ең басты
құрамдас бөлігі болып табылады. Ол – ұлттық байлықтың ең қомақты бөлігі
және ол дүние жүзілік байлықтың жартысынан басым бөлігін құрайды.
Жылжымайтын мүлік нарығынсыз жалпы нарық болу мүмкін емес, мысалға еңбек,
капитал, тауарлар мен қызмет түрлері нарықтарында жұмыстарын жүргізу үшін
іс-әрекетіне қажетті ғимараттар болу керек.Қазақстан Республикасы
Президенті Н.Ә.Назарбаевтың 2006 жылғы Қазақстан өз дамуындағы жаңа
серпіліс жасау қарсаңында Қазақстанның әлемдегі бәсекеге барынша қабілетті
50 елдің қатарына кіру стратегиясы атты кезекті Қазақстан халқына
Жолдауында әлеуметтік саланы дамытудың басымдылықтары ретінде келесі: ...
жылжымайтын мүлік нарығын дамыту және тұрғын үй құрылысы мәселелерін шешу;
жалға беру нарығын дамыту; жеке тұрғын үй құрылысын дамытудың кең масштабын
құру ... бағыттарын атап өтті.Яғни, тұрғын үй кешенін қалыптастыру мен
дамыту мемлекеттің әлеуметтік-экономикалық саясатының маңызды бағыттарының
бірі болып, тұрғындардың өмір сүруі мен қызмет атқаруы үшін қажетті
жағдайларды қалыптастыруға бағытталған.
Жылжымайтын мүлік тақырыбындағы негізгі өзекті мәселелері ретінде -
Жылжымайтын мүліктер нарығы түсінігіне, әртүрлі тауарлар жылжымайтын
мүліктердің сатушылары мен сатып алушыларының бастарын біріктіру
мақсатындағы институттар мен процедуралар жиынтығын алуға болады,
жылжымайтын мүлік объектісінің сатушыдан сатып алушыға көшуі оған
құқықтарын беру жолымен қарастырылады. Жылжымайтын мүлікке деген реттеуші
құқықтар, нормативті құжаттар неғұрлым жетілдірілген болса, соғұрлым
жылжымайтын мүлікті сатып алудағы қауіп деңгейі төмен, сатып алу мен
кейінгі пайдалануға байланысты кеткен шығын үнемді болады.
Дипломдық жұмыстың ерекшелігіне сәйкес тақырыптың зерттеу маңыздылығы
жылжымайтын мүлік бойынша отандық тәжірибені есепке ала отырып –
жылжымайтын мүлікпен жасасқан сауда, оның ақпараттық қамтамасыздануы; -
бағалау операциялары; - жылжымайтын мүлікті басқару мен қаржыландыру
секілді іс-әрекеттердің жиынтығы талданад. Жылжымайтын мүлікті сату-сатып
алу бұл тек ұзақ мерзімге пайдалануға алынған тауар ғана емес, сонымен
бірге капитал қоғалысы, ол дегеніміз пайда әкелуші құн.
Жылжымайтын мүлікке салынған қорлар көбіне инфляциядан қорғалған,
сонымен бірге жылжымайтын мүлік алып-сатарлық сауда-саттығы құралына
айналып кетуі мүмкін,өйткені оларға деген баға жылдан жылға өсуде,ал бұл
жылжымайтын мүліктердің ірі иеленушілерінің қолында шоғырланып, кейін
жоғары бағамен сату мақсатында жұмсалуы мүмкін. Мемлекет жылжымайтын
мүлікке, кез-келген өзге тауарларға секілді, сауда-саттығына ешбір кедергі
келтірмейді, бірақ сонымен бірге қоғам атынан пайдалану режимі мен өткізу
тәртібі бақылап тұрады.Осы аталған қызметтерінің ерекшелігін бағалау және
сипаттама беру арқылы ғылыми талдау жасалынады.
Жылжымайтын мүлік меншік иесінің жеке мұқтажын қанағаттандыру үшін
немесе пайда табу үшін пайдалануы мүмкін. Дипломдық жұмыста тұрған үй
немесе жылжымайтын мүлікті пайдаланудағы ең басты алға қойылатын мақсаты
оны тауар өндірісіне және қызмет көрсету түріне пайдаланып, сол арқылы
табыс немесе пайда табуға болатындығын атап көрсетіледі. Жылжымайтын
мүлік өздігінше нарықты құрайды. Бірақ айта кету керек, меншік иесі
құқықтары құрамына байланысты және сатушы мен сатып алушы арасындағы сауда-
саттық объектісі болып табылғандыұтан, жылжымайтын мүлік нарығы екі негізгі
сегментке бөлінеді: - Сату-сатып алу нарығы; - Жалға алу нарығы
қарастырылады. Одан бөлек ауыл шаруашылығы, өндіріс, құрылыс, нарық жұмысын
қамтамасыз ету үшін көрсетілетін жалпы коммерциялық іс-әрекет, тұрғын үй
шаруашылығы, қаржы және несие секілді дербес салаларда іс-әрекет объектісі
болып жылжымайтын мүлік табылады. Соңғысы куәләндіріп тұрғандай,
жылжымайтын мүлік іс-әрекет сферасы көпқырлы экономиканың басқа салалары
арасында дербес болып, қоғам мен экономиканың әр алуан сферасын мемлекеттік
реттеуге байланысты көптеген экономикалық қарым-қатнастарға қатынасады.
Қозғалмайтын мүлік нарығының жағдайы, тенденциясы бүкіл Қазақстан
Республикасы экономикасының даму деңгейі мен әсіресе жекелеген этаптардың
дамуына тәуелдігі көрсетіледі.
Дипломдық жұмыста сонымен қатар нарық сатушы мен сатып алушының
бастарын біріктіріп, қосатын экономикалық фунция қызметін атқарады. Өзіне
тән қасиеттеріне байланысты жылжымайтын мүлік нарығы нарықтық экономиканың
басқа секторлар нарықтарынан елеулі өзгеше ерекшелігі талданады.Жылжымайтын
мүлік нарығы – бұл өзіне тән сипаттамасы бар тауарлар нарығы. Жылжымайтын
мүліктің әр түрлі физикалық тұтыну қасиеттері болуы мүмкін, құрылыс
материалдары мен өнімдері түрлерімен, жаңашылдық деңгейімен, архитектуралық
стилімен, ішкі жобасымен, қаптау мен өрнектеумен, қызмет көрсету мерзімімен
және т.б. Ішкі және пайдалану қасиеттері бірдей болғанымен жылжымайтын
мүлік орналасуымен, әр түрлі қалалық мекемелер болуымен немесе ауылдық
инфраструктурасымен, аймақтың экологиялық жағдайымен ерекшеленеді. Тұрғын
үй жылжымайтын мүлік нарығына терезеден көрінетін көрініс, орталыққа, жұмыс
орнына, демалыс орындарына жақындығы және т.б. әсер етеді.
Ғылыми зерттеудегі басты міндеті ретінде:
- жылжымайтын мүлік нарығындағы басқа экономикалық секторлармен
салыстыра отырып, жылжымайтын мүлікті сатып алушыны қазіргі шығынның
көтерілуі мүмкіндігін ескеріп жылжымайтын заттың ақшаға айналуы
информациялық және құқықтық қaмтамасыз етy (жылжымайтын заттың физикалық
және тұтынушылық қасиеттерінің толық мағлұматтары, алдан-ала жүргізілетін
келіссөздер, консультациялар, құқықтық талапты бұзбай келісім-шарт
дайындау, мемлекеттік тіркеу рәсімі).
- Информациялық жүйедегі жылжымайтын мүлік нарығындағы ұсыныс –
сұраныстың өзгеруі тез арада ескере отырып талдау жасау. Сұраныс пен ұсыныс
қатынастарына көңіл бөлу, бағаның ауытқулары қарастырылады.
Жұмыс құрылымында қарастырылатын мәселелері жылжымайтын мүліктің
бастапқы және екінші нарығына көніл бөлініп нарықтық элементерінің талдауы
жасалынады. Жылжымайтын мүлік нарығында сұраныс пен ұсынысқа толып жатқан
факторлар әсер етеді: экономикалық, құқықтық, экологиялық, әкімшілік,
әлеуметтік. Экономикалық факторлар құрамына мыналар кіреді: жеке және
заңды тұлға деңгейі және кіріс динамикасы, потенциалды сатып алушылардың
диффиринциалды кірісі, кәсіп иесінің қаржы жағдайы, несие қаражатын алу
мүмкіндігі, жылжымайтын мүлік нарығындағы бағалар, құрылыстың құны,
коммуналдық қызметтің бағасы, жалдау төлемі деңгейі, салық алу және т.б.
Әлеуметтік факторлар санына кіретіндер: халық санының өзгеру тенденциясы,
оның өсу деңгейі, білім алу деңгейі, әлеуметтік статус және т.б. Әкімшілік
фактор құрамына бақылау, жылжымайтын мүлік құрылысында құқықтық рұқсат алу,
құқықты шартты келісімді іске асыру (тіркеу мерзімдері және т.б.) кіреді.
Факторлар санына сонымен қатар сұранысты анықтайтын саяси, ұлттық, мәдени
шарттар, халықтың салт-дәстүрі жатады. Әрбір жоғарыда аталған факторлар
жылжымайтын мүлік нарығында сұраныс пен ұсынысқа ықпал етеді. Мысалы, несие
қолайсыздығы, төмен кірістер және халықтың қор жинауы. Бәрімізге белгілі
үйді сатып алу өте қиын, несиенің құны өте қымбат. Қарыз ресурстары өте
жеткіліксіздік меншікті нарықта сұранысты кемітеді, осындай себеппен ұсыныс
төмендейді, бағагың өсуіне әкелінетін жағдайлар қарастырылады.
Бастапқы нарық – ол экономикалық жағдай, жылжымайтын мүлік тауар
сияқты бірінші рет нарыққа түсуі. Жылжымайтын мүліктің негізгі сатушылары
болып мұндай жағдайда мемлекет алға шығады.
Екінші нарықта жылжымайтын мүлік бұрын пайдаланған тауар сияқты нарыққа
шығады.
Бірінші және екінші нарыққа бөлу тұтыну тауарлар нарығында, бағалы
қағаздар нарығында, және т.б. кездеседі. Бірақта ондағы тауарлар
экономикалық кеңістікте еркін жүреді. Жаңа дербес жобалар (құрылыс және
жөндеу) бірінші нарыққа сапалы жылжымайтын мүліктің түсуін қамтамасыз
етеді.
Бірінші және екінші жылжымайтын мүлік нарықтары өзара байланысты.
Жылжымайтын мүлік нарығында ұсыныс бірінші және екінші нарыққа есепке
алынады да, басқа нарықтадан сонымен ерекшеленеді, жылжымайтын нарық қоры
бұрыннан бар оъектілерден және қайтадан салынған объектілерден құралады.
Зерттеу барысында мынадай әдістер қарастырылды: мәліметтерді
талдау, салыстыру, динамикалық, сызбалық көрсеткіштер.
Жұмыстың құрылымы мен көлемі. Диплом жұмысы кіріспеден, екі
тараудан, қорытындыдан, пайдаланылған әдебиеттер тізімінен және
қосымшалардан, оның ішінде 4 сурет, 4 кестеден тұрады. Жалпы көлемі-00 бет.
1. Жылжымайтын мүлік рыногының теориялық негіздері
1.1 Жылжымайтын мүлік рыногының ұғымы, мәні
және оның ерекшелігі
Қазақстан Республикасында жекелендіру туралы заң құжаттарының
заңдастырылуымен жылжымайтын мүлік сферасындағы нарықтық қатнастан
ресмилендіріліп, қазақстандық жылжымайтын мүлік нарығы құрыла бастады. Ол
өздігінен бір-бірінен құн, қауіптілік деңгейі және т.б. бойынша елеулі
айырмашылықтары бар аймақтық, локальды нарық жиынтығын құрайды.
Жылжымайтынмүліктің негізгі сипаты – оны бір жерден екінші жерге ешбір
зақым келтірместен көшіру мүмкін емес. Сондықтан жылжымайтын мүлік
объектісінің сатушыдан сатып алушыға көшуі оған құқықтарын беру жолымен
жүргізіледі. Профессор В.Е. Есиповтың ойы бойынша, жылжымайтын мүлікке
деген реттеуші құқықтар, нормативті құжаттар неғұрлым жетілдірілген болса,
соғұрлым жылжымайтын мүлікті сатып алудағы қауіп деңгейі төмен, сатып алу
мен кейінгі пайдалануға байланысты кеткен шығын үнемді болады.
Жылжымайтын мүлік нарығы кез-келген ұлттық экономиканың ең басты
құрамдас бөлігі болып табылады. Ол – ұлттық байлықтың ең қомақты бөлігі
және ол дүние жүзілік байлықтың 50% құрайды. Жылжымайтын мүлік нарығынсыз
жалпы нарық болу мүмкін емес, мысалға еңбек, капитал, тауарлар мен қызмет
түрлері нарықтарында жұмыстарын жүргізу үшін іс-әрекетіне қажетті
ғимараттар болу керек.
Жылжымайтын мүлік нарығы – бұл меншікке деген құқықтарды реттеуші
процедуралардың құқықтық жиынтығы.
Мұндай анықтама Е.И. Тарасовичтің пікірі бойынша Жылжымайтын мүліктер
нарығы түсінігіне, әртүрлі тауарлар жылжымайтын мүліктердің сатушылары мен
сатып алушыларының бастарын біріктіру мақсатындағы институттар мен
процедуралар жиынтығын алуға болады.
Жылжымайтын мүлікті сату бойынша отандық тәжірибені есепке ала отырып,
жылжымайтын мүлік нарығы дегеніміз – жылжымайтын мүлікпен жасасқан сауда,
оның ақпараттық қамтамасыздануы, бағалау операциялары, осы жұмыс аумағын
басқару мен қаржыландыру секілді іс-әрекеттердің жиынтығы. Жылжымайтын
мүлікті сату-сатып алу бұл тек ұзақ мерзімге пайдалануға алынған тауар ғана
емес, сонымен бірге капитал қоғалысы, ол дегеніміз пайда әкелуші құн.
Жылжымайтын мүлікке салынған қорлар көбіне-көп инфляциядан қорғалған,
сонымен бірге жылжымайтын мүлік алып-сатарлық сауда-саттығы құралына
айналып кетуі мүмкін, өйткені оларға деген баға жылдан жылға өсуде, ал бұл
жылжымайтын мүліктердің ірі иеленушілерінің қолында шоғырланып, кейін
жоғары бағамен сату мақсатында жқмсалуы мүмкін. Мемлекет жылжымайтын
мүлікке, кез-келген өзге тауарларға секілді, сауда-саттығына ешбір кедергі
келтірмейді, бірақ сонымен бірге қоғам атынан пайдалану режимі мен өткізу
тәртібі бақылап тұрады.
Жылжымайтын мүлік меншік иесінің жеке мұқтажын қанағаттандыру үшін
немесе пайда табу үшін пайдалануы мүмкін. Тұрған үй немесе жылжымайтын
мүлікті пайдаланудағы ең басты алға қойылатын маұсат оны тауар өндірісіне
және қызмет көрсету түріне пайдаланып, сол арқылы табыс немесе пайда табуға
болатындығы.
Жылжымайтын мүлік нарығының қаржы нарығымен байланысы оның қаржы
нарығының сегменті дегенге жатпайды. Жылжымайтын мүлік өздігінше нарықты
құрайды. Бірақ айта кету керек, меншік иесі құқықтары құрамына байланысты
және сатушы мен сатып алушы арасындағы сауда-саттық объектісі болып
табылғандыұтан, жылжымайтын мүлік нарығы екі негізгі сегментке бөлінеді:
1. Сату-сатып алу нарығы
2. Жалға алу нарығы
Одан бөлек ауыл шаруашылығы, өндіріс, құрылыс, нарық жұмысын қамтамасыз
ету үшін көрсетілетін жалпы коммерциялық іс-әрекет, тұрғын үй шаруашылығы,
қаржы және несие секілді дербес салаларда іс-әрекет объектісі болып
жылжымайтын мүлік табылады. Соңғысы куәләндіріп тұрғандай, жылжымайтын
мүлік іс-әрекет сферасы көпқырлы экономиканың басқа салалары арасында
дербес болып, қоғам мен экономиканың әр алуан сферасын мемлекеттік реттеуге
байланысты көптеген экономикалық қарым-қатнастарға қатынасады. Қозғалмайтын
мүлік нарығының жағдайы, тенденциясы бүкіл Қазақстан Республикасы
экономикасының даму деңгейі мен әсіресе жекелеген этаптардың дамуына
тәуелді [17,23б.].
Сонымен нарық сатушы мен сатып алушының бастарын біріктіріп, қосатын
экономикалық фунция қызметін атқарады. Өзіне тән қасиеттеріне байланысты
жылжымайтын мүлік нарығы нарықтық экономиканың басқа секторлар нарықтарынан
елеулі өзгеше.
Жылжымайтын мүлік нарығы – бұл өзіне тән сипаттама бар тауарлар нарығы.
Жылжымайтын мүліктің әр түрлі физикалық тұтыну қасиеттері болуы мүмкін,
құрылыс материалдары мен өнімдері түрлерімен, жаңашылдық деңгейімен,
архитектуралық стилімен, ішкі жобасымен, қаптау мен өрнектеумен, қызмет
көрсету мерзімімен және т.б. Ішкі және пайдалану қасиеттері бірдей
болғанымен жылжымайтын мүлік орналасуымен, әр түрлі қалалық мекемелер
болуымен немесе ауылдық инфраструктурасымен, аймақтың экологиялық
жағдайымен ерекшеленеді. Тұрғын үй жылжымайтын мүлік нарығына терезеден
көрінетін көрініс, орталыққа, жұмыс орнына, демалыс орындарына жақындығы
және т.б. әсер етеді.
Экологиялық таза және ортақ аудандарда орналасқан, жоғарғы тұтыну
қасиеттері бар жаңа объектілерді, айқын көркімді стильдегі объектілерді
сатушылар көлемі шектеулі.
Шектеулі жеке жылжымайтын мүлік бағасының жоғары болуы тұтынушы
талғамының артуына байланысты. Сатушылар мен сатып алушылар санының аздығы
жеке баға құрылуына әкеп соғады. Қазіргі кезеңде тауардың ақшаға айналуы
жоғары. Белгілі бір уақыт аралығында қозғалмайтын заттардың ұсынылуы және
оның сатылуы нарықтағы тауардың экспозициясы деп аталады. Уақыт
экспозициясы тұтыну қасиетіне және бағаға байланысты.
Әр түрлі уақытта нарықта тауардың болуы, оның экономикалық қасиеті
тауардың өтілімділігін қалыптастырады. Тауардың натуралдық түрден жылдам
ақшалай түрге өтуі жоғары өтілімділігін білдіреді. Ереже бойынша
жылыжмайтын мүліктің өтілімдігі басқа тауардың өтілімділігінен әрдайым
төмен. Жылжымайтын мүлік нарығында тауардың төмен өтімділігі сатып алушы
мен сатушының жоғары деңгейдегі шығынын тудырады. Қандай шығынның болуы
сатып мен сатушының жоғары деңгейдегі шығынын тудырады. Қандай шығынның
болуы сатып алушы мен сатушының жылжымайтын мүлік келісімі бойынша
трансакционалдық шығындар деп аталады. Трансакциондық шығынның бар болуы
бағаның сауда-саттығынан баға ұсынысының елеулі ерекшеленуіне әкеп соғады.
Делдалдық шығындар, баж салығы, салықтар және басқа шығындар баға
мөлшерінің көтерілуіне тікелей әсер етеді.
Делдал жылжымайтын мүлік нарығындағы жоғары деңгейдегі трансакциондық
шығынды басқа экономикалық секторлармен салыстыра отырып, жылжымайтын
мүлікті сатып алушыны қазіргі шығынның көтерілуі мүмкіндігін ескеріп
жылжымайтын заттың ақшаға айналуы информациялық және құқықтық қмтамасыз
етеді (жылжымайтын заттың физикалық және тұтынушылық қасиеттерінің толық
мағлұматтары, алдан-ала жүргізілетін келіссөздер, консультациялар, құқықтық
талапты бұзбай келісім-шарт дайындау, мемлекеттік тіркеу рәсімі).
Мемлекеттік юаж салығының жоғары деңгейі жылжымайтын мүліктің нақты келісім
бағасые жасыруын апарады. Көбінесе келісімдер алмасу, сыйлық ретінде
дайындалады. Адам тұрмайтын үйлерді келісіммен сатып алу немесе сатудың
үлкен бөлігі акциялық сатылу арқылы өткізіледі. Информациялық жүйенің
нашарлығы жылжымайтын мүлік нарығындағы ұсыныс – сұраныстың өзгеруі тез
арада ескере алмайды. Егерде сұраныс пен ұсыныс балансы жасалмаған болса,
оларды бағаның көмегімен теңдікке әкелу тек қана шектеулі жағдайда ғана
болады.
Жылжымайтын мүліктің бастапқы және екінші нарығына көніл бөлетін болсақ
нарықтық элементерінің талдауын қажет етеді. Жылжымайтын мүлік нарығында
сұраныс пен ұсынысқа толып жатқан факторлар әсер етеді: экономикалық,
құқықтық, экологиялық, әкімшілік, әлеуметтік. Экономикалық факторлар
құрамына мыналар кіреді: жеке және заңды тұлға деңгейі және кіріс
динамикасы, потенциалды сатып алушылардың диффиринциалды кірісі, кәсіп
иесінің қаржы жағдайы, несие қаражатын алу мүмкіндігі, жылжымайтын мүлік
нарығындағы бағалар, құрылыстың құны, коммуналдық қызметтің бағасы, жалдау
төлемі деңгейі, салық алу және т.б. Әлеуметтік факторлар санына кіретіндер:
халық санының өзгеру тенденциясы, оның өсу деңгейі, білім алу деңгейі,
әлеуметтік статус және т.б. Әкімшілік фактор құрамына бақылау, жылжымайтын
мүлік құрылысында құқықтық рұқсат алу, құқықты шартты келісімді іске асыру
(тіркеу мерзімдері және т.б.) кіреді. Факторлар санына сонымен қатар
сұранысты анықтайтын саяси, ұлттық, мәдени шарттар, халықтың салт-дәстүрі
жатады. Әрбір жоғарыда аталған факторлар жылжымайтын мүлік нарығында
сұраныс пен ұсынысқа ықпал етеді. Мысалы, несие қолайсыздығы, төмен
кірістер және халықтың қор жинауы. Бәрімізге белгілі үйді сатып алу өте
қиын, несиенің құны өте қымбат. Қарыз ресурстары өте жеткіліксіздік
меншікті нарықта сұранысты кемітеді, осындай себеппен ұсыныс төмендейді,
бағагың өсуіне әкеледі.
Бастапқы нарық – ол экономикалық жағдай, жылжымайтын мүлік тауар сияқты
бірінші рет нарыққа түсуі. Жылжымайтын мүліктің негізгі сатушылары болып
мұндай жағдайда мемлекет алға шығады.
Екінші нарықта жылжымайтын мүлік бұрын пайдаланған тауар сияқты нарыққа
шығады.
Бірінші және екінші нарыққа бөлу тұтыну тауарлар нарығында, бағалы
қағаздар нарығында, және т.б. кездеседі. Бірақта ондағы тауарлар
экономикалық кеңістікте еркін жүреді. Жаңа дербес жобалар (құрылыс және
жөндеу) 1-ші нарыққа сапалы жылжымайтын мүліктің түсуін қамтамасыз етеді.
Бірінші және екінші жылжымайтын мүлік нарықтары өзара байланысты.
Жылжымайтын мүлік нарығында ұсыныс бірінші және екінші нарыққа есепке
алынады да, басқа нарықтадан сонымен ерекшеленеді, жылжымайтын нарық қоры
бұрыннан бар оъектілерден және қайтадан салынған объектілерден құралады
[15,19б.].
Жылжымайтын мүлік нарығында мынандай сегменттер аталады: жылжымайтын
мүліктің коммерциялық нарығы, жер телімдерінің нарығы.
Экономикалық тұрақты дамуы басталса, қазақстандықтардың жағдайлары
жақсарады, халықтың тұрмыстық құрылысқа сұранысы өседі. Мұндай нарықта
қалалық тұрмыс құрылысының қоры бірнеше топқа бөлінеді: төмен сапалы
құрылыс, Сталиндік уақыттағы құрылыс, жақсы жоспарланған үйлер, Тұрмыстық
құрылысқа сұранысқа әсер ететін факторлар – сапасы және оның тұрған орны,
т.б.
Еліміздегі қиын экономикалық жағдайға қарамастан қала сыртындағы
үйлерге, коттедждерге халықтың сұранысы өседі.Қала сыртындағы үйлердің
сұранысы мынаған байланысты: қала маңайына жақындығы, қатынас жолының
болуы, канализация, телефон, су құбыры, жарық, газ, жақын демалыс орны
(таулар, суат, орман), жеке қауіпсіздікті және мүліктің сақталуын
қамтамасыз ету.Қала сыртындағы үйлердің негізгі құрайтындар: жаңа құрылыс
салу, ескі құрылыс және аяқталмаған құрылыс. Бағаның өзгеруі динамикасына
жыл уақыты әсер етеді күзде бағаның тоқтауы, көктем, жаз мезгілінде
көтерілуі.Кісі тұрмайтын ғимараттар және коммерциялық жылжымайтын мүліктер
нарығы кәсіпорындарды жекелендіруге байланысты пайда болды, тұрмыстық
құрылыс нарығына қарағанда ол әлдеқайда төмен.
Коммерциялық жылжымайтын мүлік нарығынада жалға алу-беру, ал тұрмыстық
құрылыс нарығына көбінесе сауда-саттық немесе айырбастау келісімі басым
болады.Жалға алу келісімінің көлемі ғимараттың орналасқан жеріне, кіріп
шығу есігінің бөлек болуына, күзетшілерге машиналар тұратын орнына, телефон
байланысына, негізгі қалалық магистралға жақындыққа, подъездің
ыңғайлылығына байланысты.
Офистер нарығы Қазақстандағы үш негізгі сектордан қалыптасады:
1. Мәртебелі офистер-дүниежүзілік стандартқа сәйкес әкәмшілік
ғимараттары. Мұндай ғимараттарға жалға алу келісімі өте жоғары.
Сондықтан кейбір қазақстандық кәсіпкерлер жалға бірінші классты
офистерді өзіне ыңғайлы бағаларға алады.
2. Екінші топтағы офистер жабдықталған және жақсы істелген ғимараттарда
орналасады, ал кейде үлкен көлемді, сапалы жөндеуден өткен пәтерлерде
болады. Мұндай жалға алу келісімдері табысты жұмыс істейтін фирмаларға
қолайлы, бұл секторда активті сұрасын байқалады және үнемі өсіп
отырады.
3. Үшінші топқа жекеменшік және кооператорлық мекемелер ғимараттарындағы
жұмыс орындары жатады. Бұл ғимараттарда бөлектелінген және жөндеуден
өткен оырндары бар. Арендалық бағасы үлкен емес.
Сауда мекемесінің тауар айналысында сауда ең қажетті орын алады және
ол үлкен көлемде жүргізіледі. Жалға берілетін орындардың бағасына әсер
ететін факторлар: транспорт жүйесі, ақпараттық және байланыс құралдары,
жарнамалық мүмкіндіктер, орналасқан жері, коммуникация, контейнерлердің
жағдайы әр уақытта жоғары болады.
Жылжымайтын мүлікті бағалау барысында әсіресе турғын үйлерді
объектінің салынған жылы оның құнын қоғарылатып немесе орны түсірп өте
қатты ықпал етеді. Бұндай жаңдайларда құрылыс материалы, архитектура –
жобалау және конструктивтік шешімдер ерекше маңызға ие болады.
Жылжымайтын мүліктің негізгі синаты – оны бір жерден екінші жерге ешбір
зақым келтірместен көшіру мүмкін емес. Сондықтан жылжымайтын мүлік
объектісінің сатушыдан сатып алушыға көшуі оған құқықтарын беру жолымен
жүргізіледі. Профессор В.Е. Есиповтың ойы бойынша, жылжымайтын мүлікке
деген реттеуші құқықтар, нормативті құжаттар неғұрлым жетілдірілген болса,
соғұрлым жылжымайтын мүлікті сатып алудағы қауіп деңгейі төмен, сатып алу
мен кейінгі пайдалануға кеткен шығын үнемді болады.
Жылжымайтын мүлік нарығы кез - келген ұлттық экономиканың ең басты
құрамдас бөлігі болып табылады. Ол – ұлттық байлықтың ең қомақты бөлігі
және ол дүние жүзілік байлықтың 50% құрайды. Жылжымайтын мүлік нарығынсыз
жалпы нарық болуы мүмкін емес, мысалыға еңбек, капитал, тауарлар мен қызмет
түрлері нарықтарында жұмыстарын жүргізу үшін іс – әрекетіне қажетті
ғимараттар болуы керек [13,21б.].
Қоршаған ортаны (ауданды) зерттеу оның шекарасын нақтылаудан басталады.
Кейде бұл – табиғи физикалық шекаралар (кедергілек – борерлер), мысалы
көлдер, өзендер, құздар, жазықтар. Оларға автомагистральдар, көліктік күре
тармырлар, темір жолдары және басқадай жасанды шекаралар да кіреді. Тұрғын
үй ауданы шекарасы жер пайдалану (коммерциялық, өндңрңстік, әкімшілік
немесе парктік) шекарасы болып табылуы мүмкін.
Жылжымайтын мүлікті сату бойынша отандық тәжірибені есепке ал отырып,
Жылжымайтын мүлік нарығы дегеніміз - Жылжымайтын мүлікпен жасасқан сауда,
оның ақпараттық өамтамасыздануы, бағалау операциялары, осы жұмыс аумағын
басқарумен қаржыландару секілді іс – әрекеттердің жиынтығы. Жылжымайтын
мүлікі сату – сатып алу бұл тек ұзақ мерзімге пайдалануға алынған тауар
ғана емес, сонымен бірге капитал қозғаласы, ол дегеніміз пайда әкелуші құн.
Жылжымайтын мүлікке салынған қорлар көбіне көп инфляциядан қорғалған,
сонымен бірге жылжымайтын мүлік алып сатарлық сауда – саттығы құралына
айналып кетуі мүмкін, өйткені оларға деген баға жылдан жылға өсуде, ал бұл
Жылжымайтын мүліктердің ірі иеленушілердің қолында шоғырланып кейін жоғары
бағамен сату мақсатында жұмсалуы мүмкін. Мемлекет Жылжымайтын мүлікке, кез-
келген өзге тауарларға секілді, сауда саттығына ешбір кедергі келтірмейді,
бірақ сонымен бірге қоғам атынан пайдалану режимімен өткізу тәртібін
бақылап тұрады.
Жылжымайтын мүлік меншік иесінің жеке мұқтажын қанағаттандыру үшін
немесе пайда табу үшін пайдаланылуы мүмкін. Тұрғын үй немесе Жылжымайтын
мүлікі пайдаланудағы ең басты алға қойылатын оны тауар өндірісіне және
қызмет көрсету түріне пайдаланып, сол арқылы табыс немесе пайда табуға
болады.
Жылжымайтын мүлік объектісін өте тиімді пайдалану түсінігі заңмен
рұқста етілген жертелімін пайдалану мен сол жерде ең жоғары қайтарыммен
ғимараттар тұрғызумен анықталады, сонвымен қатар осындай іс – қимыл түрінің
қаржылай қамтамасыз етңлуңмен, нақты мүмкіншіліктер шарттарымен
белгіленеді. Объектінің өте тиімді пайдалану вариантын анықтау барысында
төрт түрлі шарттың орындалуы тексеріледі: физикалық мүмкіндігі; заң жағынан
рұқсат етілуі; қаржылық мақсаттылық; максималды өнімділік.
Жертелімінің құнын бағалау үшін төмендегідей мәліметтер қажет:
а) жер үшін төлемнің нормативті ставкасы
б) аудандау коэффициенті
в) табиғи – ресурстық, экономикалық қалақұрылыстық, әлеуметтік
функционалды және экологиялық факторлардың әсер етуінің жалпы коэффициенті
[15,33б.].
Тозу - бұл әр түрлі себептермен нақтыланған, қозғалмайтын мүлік
объектісі құнын азайту.
Сатудың салыстыру тәсілі алмастыру прициптеріне негізделген сатып
алушы жылжымайтын мүлік объектісін, егер оның сатып алуға кететін
шығындардан артық болса сатып алмайды.
Табыстық тәсілдің нарықтық және шығындық тәсілдермен салыстырғанда
негізгі басымдылығы мынада, ол инвестордың жылжымайтын мүлікті табыс көзі
ретіндегі көзқарасын өте үлкен дәрежеде көрсетеді, бұл дегеніміз
жылжымайлын мүлік сапасы негізгі баға тағайындаушы фактор ретінде
сипатталынады.
Пайда қайтару нормалары жобаның уақыт мерзімінде күтілетін
тиімділіктерін есептейді. Бір ескере кететін жайт, бұл жазылған жұмыста
қайтарым немесе пайда терминдірімен инвестициялық жобаның барлық уақыт
мерзіміндегі капиталға түсетін табысы белгіленген. Пайда қайтару нормалары
мыналардан тұрады: процент нормасы; заемдік капитал қайтарымының нормасы;
жекеменшік капиталдық қайтарым нормасы.
Шаруашылық қызметінің кез келген өрісі, оған жылжымайтын мүлік сферасы
да қосылады, өзіне тән ерекшеліктермен айқындалады. Рыноктық қатынастар
жағдайында бұл өзгешеліктердің көрінісін жылжымайтын мүлік рыногы
ерекшеліктерінен табамыз.
Жылжымайтын мүлік рыногы дегеніміз – жылжымайтын мүлік объектілерін
тұрғызуды, өткізуді, пайдалануды және қаржыландыруды қамтамасыз ететін
рыноқтық механизмдердің өзара байланысты жүйесі.
Жылжымайтын мүлік рыногы жүйесінің қызметі жағдайында мынадай
қатынастар туындайды:
- жылжымайтын мүлік объектілерін жасау барысында – инвесторлар ,
құрылысшылар , мердігерлер және жылжымайтын мүлікті пайдаланушылар
арасында;
- жылжымайтын мүлікке құқық айналымы процесінде – сатушылар мен сатып
алушылар, жалға берушілер мен жалға алушылар арасында;
- жылжымайтын мүлік объектілерін пайдалану процесінде – меншік иелері мен
басқарушылар, басқарушылар мен пайдаланушылар арасында.
Бұл қатынастар, әрине өздерінің мазмұны бойынша бір-бірінен едәір
ерекшеленеді, дегенмен оларды жалғап, біріктіретін негіз – ол жылжымайтын
мүлік объектісі.
Дәл осы объектіге тән өзгешеліктер жылжымайтын мүлік рыногы
ерекшеліктерін анықтайтын басты фактор болып табылады. Бірінші тарауда
көрсетілген жылжымайтын мүлік рыногы белгілері мен ерекшеліктеріне тағы да
бірқатар сипаттарды қоспасақ, онда жылжымайтын мүлік рыногының
өзгешеліктері туралы түсінігіміз кемшіндеу болар еді.
Қосымша өзгешеліктерге мыналар жатды:
- сұраныс және ұсыныс арасындағы өзара әрекеттердің ерекше сипаты;
- трансакциялық шығындардың жоғарғы беңгейі;
- бастапқы және қайталама жылжымайтын мүлік рыноктарының бүр-біріне әсері;
- жылжымайтын мүлік объектілері өтімділігінің төмен деңгейе;
- тәуекелдің көптүрлілігі [32,42б.].
Енді осыларды тaлдап көрейік.
Жылжымайтын мүлік рыногындағы сұраныс пен қсыныстың жағдайы мен
үрлістерін зерттеу көптеген басылымдардың елеулі бағыттарының бірі екендігі
белгілі. Бұл түсінікті де, себебі сұраныс пен ұсыныс арақатынасының баға,
табыстылық, тәуекелдік сияқты маңызды экономикалық параметрлер тәуелділігі
анықталады.
Жоғарыда айтып кеткеніміздей, жылжымайтын мүліктің кез келген объектісі
жер, капитал және еңбек тәрізді өндіріс факторларының өзара әрекеті
нәтижесі. Бұлардың екеуі динамикалық қозғалыста болса, үшіншісі – жер –
қозғалыссыз және шектеулі. Дегенмен, тұрғын үй қоры көлемін пайдаланудағы
жер аумағының өзгермейтіндігіне қарамастан, ұлғайтуға бірқатар мүмкіншілік
бар. Мысалы, қолда бар жердің өзіне қосымша капиталдар тартып тұрғын
үйлердің қабаттылығын көбейту арқылы тұрғын үй қорын арттыруға болады ғой.
Бұл арада мынандай мәселесі туындайды. Жылжымайтын мүлік рыногында
ұсыныс көлемін арттыру мақсатында құрылысшы әр түрлі варианттар ішінен
біреуін таңдау проблемасына кезігеді. Жаңа жер учаскесін алі керек пе, жоқ,
әлде бар жердің өзін интенсивті пайдалану дұрыс па, Таңдауды қандай
фаторлар анықтайды, Басты мәселе жер бағасы мен қосымша капитал салымының
бағасының арасында болса керек. Егер қосымша жер учаскесінің бағасы қымбат
конструкциялар, материялдар пайдаланудан қымбатырақ болса онда жерді
капитал алматырады, қарама-қарсы. Екі варианттың да негізінде жылжымайтын
мүлікті бағалауда кеңінен қолданылатын орнын толтыру идейясы жатыр.
Варианттардың екеуі де жылжымайтын мүлікке арналған шығындарға да мүліктің
бағасына да әсер етеді. Дегенмен, шығындар мен бағалардың жылжымайтын
мүліктің әрбір түріне әсері әр қалай болып келеді.
Сонымен, жылжымайтын мүлік рыногындағы ұсыныс деңгейі бірқатар
тәсілдермен ұлғайтылуы мүмкін болады екен. Есте сақтайтын бір нәрсе, жаңа
аумақтарды игеру, жылжымайтын мүліктің жаңа объектілерін салу, жаңа
материалдар мен конструкцияларды пайдалануды жүзеге асыру – ұзақ мерзімді
процесс, сондықтан жылжымайтын мүлікке баға өскен сәттен-ақ жылжымайтын
мүлік рыногындағы ұсыныс бірден көбейіп жүре бермейді. Экономикалық
теорияда айтылатын икемділік қысқа мерзім ішінде жылжымайтын мүлік
рыногындағы ұсынысқа абсолютті икемсіз. Икемділік (эластичность)
дегеніміздің өзі бір параметрдің екінші бір параметр өзгеруіне реакциясының
өлшемі ғой.
Жылжымайтын мүлік рыногындағы ұсыныстың икемді болмауының себебі
жылжымайтын мүлік объектілерін салу процесінің ұзақтығында болса керек.
Бағаның өсуіне рынок ұсыныстың ұлғаюымен жауап беру үшін кем дегенде 2-3
жыл уақыт қажет екен. Оны өмірлік тәжрибе көрсетіп отыр. Мысалы, Алматыда
инвестициялық-құрылыс циклы 3-3,5 жылды көрсетсе, жобалау-құрылыс циклы
шамамен 1,5-3 жылды құрайды екен.
Жылжымайтын мүлік рыногының өзіне тән ерекшелігі ұсыныс өзгешеліктермен
шектелмейді. Бағалар мен табыстар өзгеруіне сұраныстың да “үн қосуы”
бірталай ерекшеліктерге бой алдырады. Американдық зерттеулерге сәйкес
тұрғын үй рыногындағы баға бойынша сұраныс икемділігі коэффицентті 0,6%-ны
құрайды екен, баға 1%-ке төмендесе, сұраныс 0,6%-ке ғана ұлғайды екен,
немесе қарама-қарсы, баға 1%-ке өссе, сұраныс 0,6%-ке азайатын болып
шыққан. Аталған зерттеулерге сәйкес табыс бойынша сұраныстың икемділігі де
аса жоғары емес (0,3-0,5) , басқаша айтқанда 100%-ке дейн өсуінің өзі
сұраныстың 30-50%-ке ғана жоғарылауын қамтамасыз ететін болып шығады. Ал,
енді байлық бойынша сұраныстың икемділігін бағалаған зерттеушілер оның
икемділігі бірлікке жақын дейді, яғни байлық 1%-ке өссе,сұраныс та сондай
шамаға жоғарлайды екен [7,31б.]. Мәселенің мәнісі мынада: жылжымайтын
мүлікті, тұтынушылардың басым бөлігінің табыстарымен жалжымайтын мүлік
объектісі бағасының арақатынастары салыстыруға келмейтін өлшемдер. Тәжрибе
көрсетіп отырғанындай жылжымайтын мүліктің бағасы оны пайдаланушының жылдық
табысынан бірнеше ондық есе жоғары, сондықтан табыс бірнеше ондық пайызға
өссе де жылжымайтын мүлік бағасының жанына да жолай алмайды. Бәрақ,
жылжымайтын мүлікті тұтынушыда бар игіліктердің жалпы қоры рыноктағы
жылжымайтын мүлік бағасымен салыстыруға жарап қалды. Сондықтан, жылжымайтын
мүлік рыногындағы – сұранысты қалай көбейтеміз деген сұраққа жауап –
тұтынушының байлығын оның ағымдағы төлем қабілеттілігіне айналдыратын
механизм жасау керек. Қазақстандық жылжымайтын мүлік рыногында мұндай
механизмдер қазірдің өзінде бар. Қайталама рынокта – бұл сатып алу –
сатудың қарама – қарсы мәмілелері болса, бастапқы, рынокта қолда бар тұрғын
үйді тіркеу, есепке алу, игілікке жарату.
1.2 Жылжымайтын мүлік рыногын құқықтық реттеудің аспектілері
Мемлекеттің заң шығарушы функциясы қоғамның қалыпты өмір сүруіне
көмектесіп, заңдардың баптарымен жұмыс істеу механизмін жасап шығаруды
қалыптастырады. Бұл көрер көзге жеңіл іс емес, өйткені заңдарды жасайтын,
қабылдайтын және орындайтын адамдар өздерінің көзқарастарын көптеген
позициялары бойынша өзгертуі тиіс. Сонымен қатар қоғам өмірінде кездесетін
өзгерістерге байланысты заңдарда мүмкін болатын тенденцияларды алдын ала
болжай білу қажеттілігін ескеру қажет. Оған қоса жоқты бар деп айту
психологиясының неғұрлым тезірек арылу жөн болар еді. Тиянақты жасалған
заңдар рыноктың күшті реттеушісі. Олар рыноктағы ойын тәртібін белгілеп,
жабайы рынокты өркениетті рынокқа айналдырады.
Қазақстан Республикасы Азаматтық Кодексінің 117-бабында былай
делінген:
1. Жылжымайтын мүлікке (жылжымайтын дүние, жылжымайтын зат) жер
учаскелері, үйлер , ғимараттар, көпжылдық екпелер және жермен тығыз
байланыысты өзге мүлік, яғни орнынан олардың мақсатына сай емес,
шығынсыз ауыстыру мүмкін болмайтын мүлік жатады.
2. Мемлекеттік тіркеуге жататын әуе және теңіз кемелері, ішкі сауда жүзу
кемесі, “ өзен – теңіз“ жүзу кемесі, ғарыштық объектілер де
қозғалмайтын заттарға теңестіріледі. Заң құжаттары бойынша
қозғалмайтын заттарға өзге мүліктер де жатқызылуы мүмкін.
3. Қозғалмайтын заттанға жатпайтын мүлік, оның ішінде ақша мен бағалы
қағаздар қозғалатын мүлік деп танылады. Заң құжаттарында
көрсетілгеннен басқа реттерде қозғалатын мүлікке құқықтарды тіркеу
талап етілмейді [7,19б.].
Жоғарыда келтірілген Қазақстан Республикасы Азаматтық Кодексінің
бабынан байқайтынымыз қозғалатын мүліктен қозғалмайтын мүліктің негізгі
айырмашылығы соңғыларының міндеті түрде тіркелуі қажеттігінде екен.
Қоғалмайтан мүлік бөлінетін және бөлінбейтін болуы мүмкін.
Бөлінетін мүлік дегеніміз – бөлу нәтижесінде бөліктері өз мақсатын
(міндетін) жоғалтпайтын мүлік. Бөлінбейтін мүлік дегеніміз - өзінің
шаруашылық мақсатын (міндетін) өзгертпей бөлуге болмайтын немесе заң
құжатында ұйғарылуына қарай бөлуге жатпайтын мүлік.
Экономикалық болмыста жылжымайтын мүлік көп қырлы, сондай – ақ жан –
жақты рөл атқарады. Ол шаруашылық жүргізудің табиғи – кеңістік негізі, кез
келген кәсіпорын активтерінің құрамдас бөлігі, мәмілелер объектісі, дербес
басқару объектісі және инвистициялық актив т.б. бола береді.
Жылжымайтын мүлік анықтамаларынан басқа да дерек көздерінен
кездестіруге болады. Мысалы: Жылжымайтын мүлік дегеніміз – “ физикалық
объект ретіндегі жер және онымен тығыз байланыстының барлығы” (жердің
үстіне тұрғызылған, салынған). (Г.Харрисон. Жылжымайтын мүлікті бағалау
М., 1994). “ Жылжымайтын мүліктің басым көпшілігіне тән белгі олардың
жермен үзілмес байланыста болуы ... .” (КР.-ның азаматтық Кодекс, 1 бөлім).
Жылжымайтын мүлікэкономикасы оқып, үйренуде ең алдымен анықтауды талап
ететін сұрақтар :
1) жылжымайтын мүлік рыногындағы қатынастардың объектісі не
2) рыноктағы “тауар” , мәміле заты не
3) бұл тауардың құндылығын қандай факторлар анықтайды және оның айналым
ерекшеліктері неде
Жылжымайтын мүлік объектілері болып, біріншіден жер учаскелерінің өзі
есептеледі, екіншіден, жылжымайтын мүліктің алғашқы, бастапқы (первичный)
және қайталама (вторичный)объектілері саналады.
Жер учаскесі дегеніміз – заңдық және геодезиялық белгіленген шекарасы
бар жер үстінің бір бөлігі.
Жылжымайтын мүліктің алғашқы объектісі дегеніміз – жер учаскесі және
онымен берік байланыстағы ,қозғалған жағдайда өзінің бастапқы мақсатын
(міндетін) жоғалтатын мүлік (үйлер, ғимараттар).
Жылжымайтын мүліктің қайталама объектісі дегеніміз – белгіленген
тәртіппен құжатталған үйдің, ғимараттың кеңістіктік бөлігі, және оның
жылжымайтын мүліктің бастапқы объектісінен бөлек, құқықтық статусы бар
(пәтерлер, бөлмелер, т.с.с.).
Анықтамадан белгілі болғаны рынокта бастапқы да, қайталама да
объектілер айналымда болады екен.
Бұның өзі нақты рыноктың тәжірибеге сай келеді және жылжымайтын
мүліктің қайталама объектілері айналымның рыноктағы үлесі жоғары, артық
екендігі де белгілі болса керек. Дегенмен, қазақстандық тәжрибеде (ТМД
елдері тәжірибесінде десе де болады ) “жылжымайтын мүлік” түсінігі туралы
кеңінен таралған және күнделікті практикаға енген тұжырымды бірден – бір
ақиқат деп айтуға болмайтын шығар. Бұның басты себебі қазақстандық
жылжымайтын мүлік рыногының туындап, қалыптасуы ерекшеліктеріне байланысты
болса керек.
Қазақстандағы жекешелендіру процесі қайталама объектілерден басталып,
бастапқы объектілерге қарай “жылжығаны” баршаға мәлім процесс. Пәтерлерден
үйлерге, үйлер мен ғимараттардан жер теліміне қарай қозғалады ғой бұл
үрдіс. Ал, қалыпты қисын бойынша жылжымайтын мүлік рыногының туындап,
қалыптасуы басқаша болып келеді. Мұнда, алғашқы (бастапқы) объект – жер
рыногы, одан кейін үйлер мен ғимараттар рыногы, ең соңында пәтерлер мен
бөлмелер рыногы болуы тиіс екендігін дүниежүзілік тәжірибе дәлелдеп отыр.
Міне, дәл осы “қалыпты қисын” өнеркәсібі дамыған елдердегі жылжымайтын
мүлік түсінігі шеңберіне сәйкес келеді және бұның өзі дәстүр ретінде
ежелден қабылданған ереже болып саналады.
2000 жылы 30 қарашада елімізде Қ.Р. бағалау қызметі туралы Заң
қабылданды.Осы заң бағалау обьектілерінің нарықтық немесе өзгеше құнын
белгілеу мақсатымен бағалау қызметін жұзеге асыру кезінде туындайтын
қатынастарды реттейді, бағалау қызметі субъектілерінің меншік нысандарына
қарамастан олардың құқықтары мен міндеттерін айқындайды [21,17б.].
Қ.Р. жылжымайтын мұліктер мен жерді бағалау жөніндегі қызметтің
шарттары мен тәртібін анықтайтын заңды актілер мен бірнеше заңдар
қабылданған. Осы жұмыстың авторлары осы заңдар мен заңды актілерді талдауды
міндетіне алмайды, керісінше, өзінің оқырмандарына нақты таныс болулары
үшін, өздерінің күнделікті қызметтеріне пайдалануға ұсынады.
Қазақстан Республикасының азаматтық кодексы жылжымайтын мүлікті
бағалауға қажетті жағдайларды көрсетіп береді.
Шаруашылық серіктестіктің жарғылық қорына салым салу. Шаруашылық
серіктестіктің жарғылық қорындағы және мүлкіндегі қатысушының үлесі:
1. Ақша, бағалы қағаздар, заттар, мүлікті құқық, соның ішінде
интеллектуалдық меншік және өзге де мүлік шаруашылық серіктестіктің
жарғылық қорына салынатын салым бола алады.
Шаруашылық серіктестікке қатысушының салымын ақшалай бағалауды
шаруашылық серіктестікке қатысушылар арасындағы келісім бойынша ғана
жүргізуге болмайды және оған тәуелсіз аудиторлық тексеру жұргізілуге тиіс.
2. Барлық қатысушылардың шаруашылық серіктестік мүлкіндегі үлестері,
егер құрылтай құжаттарында өзгеше көзделмесе, олардың жарғылық қорға салған
салымдарына тең болады.
Шаруашылық серіктестікке қаиысушы серіктестік мұлкіндегі өз үлесін,
егер заң құжаттарында немесе құрылтай құжаттарында өзгеше көзделмесе, қорға
салып қоюға және сатуға құқылы.
3. Жарғылық қоға салым салудың тәртібі мен мерзімі, сондай-ақ
жарғылық қорды құру жөніндегі міндеттерді орындамаған үшін жауапкершілік
заң құжаттарында белгіленеді.
Реквизициялауға келетін болсақ:
1. Дүлей апаттар, авариялар, жұқпалы аурулар, індеттер және төтенше
сипаттағы өзге де жағдайлар болған ретте мүлік қоғам мүддесі үшін басқару
органдарының шешімі бойынша заңда белгіленген тәртіп пен жағдайларда меншік
иесінен оған мүліктің құны төлене отырып алып қойылуы мүмкін
2. меншік иесі реквизиция жүргізуге байланысты жағдайлар тоқтатылған
кезде сақталған мүлікті өзіне қайтарып беруді сот арқылы талап етуге
құқылы.
Меншік құқығы тоқтатылған кезде мүлік оның нарықтық құнын негізге ала
отырып бағаланады.
Кепіл туралы шарттың мазмұны мен нысаны.
1. Кепіл туралы шартта кепілдің мәні мен оны бағалау құны, кепілмен
қамтамасыз етілетін міндеттеменің мәні, мөлшері мен орындау мерзімі
көрсетілуге тиіс.
2. Кепіл туралы шарт жазбаша түрде жасалуға тиіс.
3.Осыбаптың 1 және 2-тармақтарындағы ережелерді сақтамау кепіл
туралы шарттың жарамсыз болуына әкеліп соқтырады.
Кепілге салынған мүлікті сатуда келесілер қаралады:
1. Осы кодекстің 20-бабына сәйкес кепілге салынған мүліктің ақысын
өндіріп алу үшін өткізу (сату), егер заң құжаттарында өзгеше тәртіп
болмаса, жария саудаға салып сату арқылы жүргізіледі.
2. Қатысқан сатып алушы екеуден аз болуы себепті сауда жасамайтыны
жарияланған жағдайда кепіл ұстаушы кепілге салынған мүлікті оның ағымдағы
бағалау құны бойынша өз меншігіне аударуға, не жаңадан сауда белгілеуді
талап етуге құқылы.
1995 жылдың 22 желтоқсанындағы № 2717 Қазақстан Республикасы
Президентінің жарлығымен күшіне енген Жер туралы Заңы Республикадағы жер
заңдары мен принциптерін, негізгі ұғымдарын анықтады және жерді аймақтарға
бөлу, салықтар салу, жерге меншіктік құқығын беру регламенттеленген
тәртіпті ұсынады.
Осы Жарлыққа байланысты жер қатынастарын реттеу саласында Қазақстан
Республикасы үкіметінің қарауына мыналар жатады:
1) Республиканың жер қорын пайдалану, топырақтың құнарлылығын саөтап
арттыру, жер ресурстарын қорғау жөніндегі мемлекеттік саясатты
белгілеу;
2) басқа да табиғат қорғау шараларымен бірге кешенді түрде ... жалғасы
Сіз бұл жұмысты біздің қосымшамыз арқылы толығымен тегін көре аласыз.
Әл-Фараби атындағы Қазақ Ұлттық университеті
Абдіманапқызы Л.
Жылжымайтын мүлік рыногын реттеудің экономикалық-құқықтық мәселелері
ДИПЛОМДЫҚ ЖҰМЫСЫ
050115 -Құқық және экономика негіздері - мамандығы
Алматы 2011
Әл-Фараби атындағы Қазақ Ұлттық университеті
Қорғауға жіберілді
Экономикалық теория кафедрасының меңгерушісі:
___________
№__ хаттама ___ _____ 2011 ж.
ДИПЛОМДЫҚ ЖҰМЫС
тақырыбы: Жылжымайтын мүлік рыногын реттеудің экономикалық-құқықтық
мәселелері
050115 -Құқық және экономика негіздері мамандығы
Орындаған:
4 курс студенті
________________
Студенттің қолы
Абдіманапқызы Л.
Ғылыми жетекші: Э.ғ.д., профессор
___________________
Жетекшінің қолы
.Әубәкірова Ж.Я.
Алматы 2011
ӘЛ-ФАРАБИ АТЫНДАҒЫ ҚАЗАҚ ҰЛТТЫҚ УНИВЕРСИТЕТІ
Экономикалық теория кафедрасы
050115 -Құқық және экономика негіздері мамандығы
Бекітемін
Экономикалық теория кафедрасының
меңгерушісі
э.ғ.д., профессор
Ж.Я.Әубәкірова _________
қолы
_____
______________ 2011ж.
Диплом жұмысын орындау үшін
Тапсырма
Студент Абдіманапқызы Лаура
Диплом жұмысының тақырыбы Жылжымайтын мүлік рыногын реттеудің
экономикалық-құқықтық мәселелері
ЖОО № 4-2860 5 11 2010 ж.бұйрығымен бекітілді.
аяқталған жұмысты өткізу уақыты ___27.04.11__
Жұмысқа байланысты алғашқы мәліметтер:
1) дипломдық жұмыс бойынша жоспар-тапсырма;
2) ҚР статистика бойынша Агенттігінің мәліметтері;
3) Диплом алдындағы практика кезіндегі алынған мәліметтер;
4) Зерттеу объекті бойынша соңғы үш жылғы мәліметтері.
Диплом жұмысты дайындауда қарастырылатын сұрақтар тізімі немесе олардың
қысқаша мазмұны:
1 ___________________________________ _______________________________
2 ___________________________________ _______________________________
3 ___________________________________ _______________________________
Ұсынылатын негізгі әдебиеттер:
___________________________________ _________________________________
___________________________________ _________________________________
___________________________________ _________________________________
___________________________________ _________________________________
Графикалық материалдар тізімі (кесте, диаграмма, сүлбелердің нақты
көрсетілуімен)
___________________________________ _________________________________
___________________________________ _________________________________
___________________________________ _________________________________
___________________________________ _________________________________
Тапсырманы беру күні ___________________________________ ____________
Ғылыми жетекшісі,
Э.ғ.д., профессор Әубәкірова Ж.Я.____________аты-жөні, қолы
Тапсырманы орындауға қабылдады
Студент: Абдіманапқызы Л. _____________ аты-жөні, қолы
ӘЛ-ФАРАБИ АТЫНДАҒЫ ҚАЗАҚ ҰЛТТЫҚ УНИВЕРСИТЕТІ
Экономикалық теория кафедрасы
мамандығы
_4_ курс 050115-Құқық және экономика негіздері мамандығы (шифр,
атауы), тобы студенті ________________
___________________________________ _____________________________
тақырыбындағы дипломдық жұмысын жазу мен рәсімдеудің
КҮНТІЗБЕЛІК ЖОСПАР КЕСТЕСІ
№ Жұмыс кезеңдері Орындалу мерзімі Орындалу
туралы
жетекшінің
белгілеуі
жоспар факт
1 Диплом жұмысы бойынша тапсырма беру 01.10.
2010ж.
2 Негізгі көздер бойынша әдебиеттерді 02.10.10-
жинақтау, зерттеу және өңдеу 05.11.10ж
3 Дипломдық жұмыстың жоспарын жасау және 05.11.10ж
ғылыми жетекшімен бекіту .
4 Дипломдық жұмыстың бірінші тарауын жазу 06.12.10-
және тексеруге беру 17.01.11ж
.
5 Өндірістік (диплом алдындағы) тәжірибе өту16.01.11-
орнынан жинақталған практикалық 26.02.
материалдарды жүйелендіру, талдау және 2011ж.
өңдеу
6 Дипломдық жұмыстың екінші тарауын жазу 27.03.
және тексеруге беру 2011ж.
7 Дипломдық жұмыстың үшінші тарауын жазу 18.04.201
және тексеруге беру 1 г.
8. Ұсыныстар мен қорытындыларды ғылыми 19.04.
жетекшімен келісу 2011 ж.
9 Дипломдық жұмысты ескертулерге сәйкес 24.04.
қайта қарастыру және ғылыми жетекші 2011ж.
пікірімен кафедраға ұсыну
10 Дипломдық жұмысты кафедрада алдын-ала 04.05.
қорғау (қорғауға бір ай қалғанда) 2011ж.
11 Кафедра меңгерушісінің қорғауға рұқсат 11.05.
берілгеннен кейін сыртқы оппонентке 2011ж.
жұмысқа сын-пікір жазуға жіберу және
жазбаша сын-пікір алу (қорғауға екі апта
қалғанда)
12 Қорғауға шығарылатын баяндама тезистері 15.05.
және кестелік-иллюстрациялық материалдарды2011ж.
әзірлеу
Тапсырманы беру күні _______________________________ғыл ыми жетекші
(қолы)
аты-жөні
Тапсырманы орындауға студент алды___________________
(қолы)
аты-жөні
Мазмұны
Кіріспе ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..
... ... ... ... ... ... ... ... ... ...4-6
1. Жылжымайтын мүлік рыногының теориялық негіздері
1.1 Жылжымайтын мүлік рыногының ұғымы, мәні және
оның
ерекшелігі ... ... ... ... ... ... . ... ... ... ... ... ... ... ... ..
... ... ... ... ... ... ... ..7-15
1.2 Жылжымайтын мүлік рыногын құқықтық реттеудің аспектілері15-22
2. Қазақстан Республикасындағы жылжымайтын мүлік рыногындағы тұрғын
үй мәселелері
2.1 Қазақстан Республикасындағы жылжымайтын мүлік рыногының
қалыптасуы және шетелдік тәжрибені
қолдану ... ... ... ... ... ... ... ... ...22-32
2.2 Жылжымайтын мүлік рыногын мемлекеттік
реттеу ... ... ... ... ... .32-37
2.3 Тұрғын үй рыногындағы ипотекалық несиенің
рөлі ... ... ... ... ... .38-48
2.4 Қазіргі қаржы дағдарысы және оның жылжымайтын мүлік нарығына
әсері ... ... ... ... ... ... ... .. ... ... ... ... ... ... ... ... .
... ... ... ... ... ... .48-54
Қорытынды ... ... ... ... ... ... .. ... ... ... ... ... ... ... ... ..
... ... ... ... ... ... ... ... ..5 5-56
Пайдаланылған әдебиеттер
тізімі ... ... ... ... ... ... ... . ... ... ... ... ... ... ... .57-
58
Қосымшалар ... ... ... ... ... ... . ... ... ... ... ... ... ... ... ..
... ... ... ... ... ... ... ... ..5 9-65
Кіріспе
Жылжымайтын мүлік нарығы кез-келген ұлттық экономиканың ең басты
құрамдас бөлігі болып табылады. Ол – ұлттық байлықтың ең қомақты бөлігі
және ол дүние жүзілік байлықтың жартысынан басым бөлігін құрайды.
Жылжымайтын мүлік нарығынсыз жалпы нарық болу мүмкін емес, мысалға еңбек,
капитал, тауарлар мен қызмет түрлері нарықтарында жұмыстарын жүргізу үшін
іс-әрекетіне қажетті ғимараттар болу керек.Қазақстан Республикасы
Президенті Н.Ә.Назарбаевтың 2006 жылғы Қазақстан өз дамуындағы жаңа
серпіліс жасау қарсаңында Қазақстанның әлемдегі бәсекеге барынша қабілетті
50 елдің қатарына кіру стратегиясы атты кезекті Қазақстан халқына
Жолдауында әлеуметтік саланы дамытудың басымдылықтары ретінде келесі: ...
жылжымайтын мүлік нарығын дамыту және тұрғын үй құрылысы мәселелерін шешу;
жалға беру нарығын дамыту; жеке тұрғын үй құрылысын дамытудың кең масштабын
құру ... бағыттарын атап өтті.Яғни, тұрғын үй кешенін қалыптастыру мен
дамыту мемлекеттің әлеуметтік-экономикалық саясатының маңызды бағыттарының
бірі болып, тұрғындардың өмір сүруі мен қызмет атқаруы үшін қажетті
жағдайларды қалыптастыруға бағытталған.
Жылжымайтын мүлік тақырыбындағы негізгі өзекті мәселелері ретінде -
Жылжымайтын мүліктер нарығы түсінігіне, әртүрлі тауарлар жылжымайтын
мүліктердің сатушылары мен сатып алушыларының бастарын біріктіру
мақсатындағы институттар мен процедуралар жиынтығын алуға болады,
жылжымайтын мүлік объектісінің сатушыдан сатып алушыға көшуі оған
құқықтарын беру жолымен қарастырылады. Жылжымайтын мүлікке деген реттеуші
құқықтар, нормативті құжаттар неғұрлым жетілдірілген болса, соғұрлым
жылжымайтын мүлікті сатып алудағы қауіп деңгейі төмен, сатып алу мен
кейінгі пайдалануға байланысты кеткен шығын үнемді болады.
Дипломдық жұмыстың ерекшелігіне сәйкес тақырыптың зерттеу маңыздылығы
жылжымайтын мүлік бойынша отандық тәжірибені есепке ала отырып –
жылжымайтын мүлікпен жасасқан сауда, оның ақпараттық қамтамасыздануы; -
бағалау операциялары; - жылжымайтын мүлікті басқару мен қаржыландыру
секілді іс-әрекеттердің жиынтығы талданад. Жылжымайтын мүлікті сату-сатып
алу бұл тек ұзақ мерзімге пайдалануға алынған тауар ғана емес, сонымен
бірге капитал қоғалысы, ол дегеніміз пайда әкелуші құн.
Жылжымайтын мүлікке салынған қорлар көбіне инфляциядан қорғалған,
сонымен бірге жылжымайтын мүлік алып-сатарлық сауда-саттығы құралына
айналып кетуі мүмкін,өйткені оларға деген баға жылдан жылға өсуде,ал бұл
жылжымайтын мүліктердің ірі иеленушілерінің қолында шоғырланып, кейін
жоғары бағамен сату мақсатында жұмсалуы мүмкін. Мемлекет жылжымайтын
мүлікке, кез-келген өзге тауарларға секілді, сауда-саттығына ешбір кедергі
келтірмейді, бірақ сонымен бірге қоғам атынан пайдалану режимі мен өткізу
тәртібі бақылап тұрады.Осы аталған қызметтерінің ерекшелігін бағалау және
сипаттама беру арқылы ғылыми талдау жасалынады.
Жылжымайтын мүлік меншік иесінің жеке мұқтажын қанағаттандыру үшін
немесе пайда табу үшін пайдалануы мүмкін. Дипломдық жұмыста тұрған үй
немесе жылжымайтын мүлікті пайдаланудағы ең басты алға қойылатын мақсаты
оны тауар өндірісіне және қызмет көрсету түріне пайдаланып, сол арқылы
табыс немесе пайда табуға болатындығын атап көрсетіледі. Жылжымайтын
мүлік өздігінше нарықты құрайды. Бірақ айта кету керек, меншік иесі
құқықтары құрамына байланысты және сатушы мен сатып алушы арасындағы сауда-
саттық объектісі болып табылғандыұтан, жылжымайтын мүлік нарығы екі негізгі
сегментке бөлінеді: - Сату-сатып алу нарығы; - Жалға алу нарығы
қарастырылады. Одан бөлек ауыл шаруашылығы, өндіріс, құрылыс, нарық жұмысын
қамтамасыз ету үшін көрсетілетін жалпы коммерциялық іс-әрекет, тұрғын үй
шаруашылығы, қаржы және несие секілді дербес салаларда іс-әрекет объектісі
болып жылжымайтын мүлік табылады. Соңғысы куәләндіріп тұрғандай,
жылжымайтын мүлік іс-әрекет сферасы көпқырлы экономиканың басқа салалары
арасында дербес болып, қоғам мен экономиканың әр алуан сферасын мемлекеттік
реттеуге байланысты көптеген экономикалық қарым-қатнастарға қатынасады.
Қозғалмайтын мүлік нарығының жағдайы, тенденциясы бүкіл Қазақстан
Республикасы экономикасының даму деңгейі мен әсіресе жекелеген этаптардың
дамуына тәуелдігі көрсетіледі.
Дипломдық жұмыста сонымен қатар нарық сатушы мен сатып алушының
бастарын біріктіріп, қосатын экономикалық фунция қызметін атқарады. Өзіне
тән қасиеттеріне байланысты жылжымайтын мүлік нарығы нарықтық экономиканың
басқа секторлар нарықтарынан елеулі өзгеше ерекшелігі талданады.Жылжымайтын
мүлік нарығы – бұл өзіне тән сипаттамасы бар тауарлар нарығы. Жылжымайтын
мүліктің әр түрлі физикалық тұтыну қасиеттері болуы мүмкін, құрылыс
материалдары мен өнімдері түрлерімен, жаңашылдық деңгейімен, архитектуралық
стилімен, ішкі жобасымен, қаптау мен өрнектеумен, қызмет көрсету мерзімімен
және т.б. Ішкі және пайдалану қасиеттері бірдей болғанымен жылжымайтын
мүлік орналасуымен, әр түрлі қалалық мекемелер болуымен немесе ауылдық
инфраструктурасымен, аймақтың экологиялық жағдайымен ерекшеленеді. Тұрғын
үй жылжымайтын мүлік нарығына терезеден көрінетін көрініс, орталыққа, жұмыс
орнына, демалыс орындарына жақындығы және т.б. әсер етеді.
Ғылыми зерттеудегі басты міндеті ретінде:
- жылжымайтын мүлік нарығындағы басқа экономикалық секторлармен
салыстыра отырып, жылжымайтын мүлікті сатып алушыны қазіргі шығынның
көтерілуі мүмкіндігін ескеріп жылжымайтын заттың ақшаға айналуы
информациялық және құқықтық қaмтамасыз етy (жылжымайтын заттың физикалық
және тұтынушылық қасиеттерінің толық мағлұматтары, алдан-ала жүргізілетін
келіссөздер, консультациялар, құқықтық талапты бұзбай келісім-шарт
дайындау, мемлекеттік тіркеу рәсімі).
- Информациялық жүйедегі жылжымайтын мүлік нарығындағы ұсыныс –
сұраныстың өзгеруі тез арада ескере отырып талдау жасау. Сұраныс пен ұсыныс
қатынастарына көңіл бөлу, бағаның ауытқулары қарастырылады.
Жұмыс құрылымында қарастырылатын мәселелері жылжымайтын мүліктің
бастапқы және екінші нарығына көніл бөлініп нарықтық элементерінің талдауы
жасалынады. Жылжымайтын мүлік нарығында сұраныс пен ұсынысқа толып жатқан
факторлар әсер етеді: экономикалық, құқықтық, экологиялық, әкімшілік,
әлеуметтік. Экономикалық факторлар құрамына мыналар кіреді: жеке және
заңды тұлға деңгейі және кіріс динамикасы, потенциалды сатып алушылардың
диффиринциалды кірісі, кәсіп иесінің қаржы жағдайы, несие қаражатын алу
мүмкіндігі, жылжымайтын мүлік нарығындағы бағалар, құрылыстың құны,
коммуналдық қызметтің бағасы, жалдау төлемі деңгейі, салық алу және т.б.
Әлеуметтік факторлар санына кіретіндер: халық санының өзгеру тенденциясы,
оның өсу деңгейі, білім алу деңгейі, әлеуметтік статус және т.б. Әкімшілік
фактор құрамына бақылау, жылжымайтын мүлік құрылысында құқықтық рұқсат алу,
құқықты шартты келісімді іске асыру (тіркеу мерзімдері және т.б.) кіреді.
Факторлар санына сонымен қатар сұранысты анықтайтын саяси, ұлттық, мәдени
шарттар, халықтың салт-дәстүрі жатады. Әрбір жоғарыда аталған факторлар
жылжымайтын мүлік нарығында сұраныс пен ұсынысқа ықпал етеді. Мысалы, несие
қолайсыздығы, төмен кірістер және халықтың қор жинауы. Бәрімізге белгілі
үйді сатып алу өте қиын, несиенің құны өте қымбат. Қарыз ресурстары өте
жеткіліксіздік меншікті нарықта сұранысты кемітеді, осындай себеппен ұсыныс
төмендейді, бағагың өсуіне әкелінетін жағдайлар қарастырылады.
Бастапқы нарық – ол экономикалық жағдай, жылжымайтын мүлік тауар
сияқты бірінші рет нарыққа түсуі. Жылжымайтын мүліктің негізгі сатушылары
болып мұндай жағдайда мемлекет алға шығады.
Екінші нарықта жылжымайтын мүлік бұрын пайдаланған тауар сияқты нарыққа
шығады.
Бірінші және екінші нарыққа бөлу тұтыну тауарлар нарығында, бағалы
қағаздар нарығында, және т.б. кездеседі. Бірақта ондағы тауарлар
экономикалық кеңістікте еркін жүреді. Жаңа дербес жобалар (құрылыс және
жөндеу) бірінші нарыққа сапалы жылжымайтын мүліктің түсуін қамтамасыз
етеді.
Бірінші және екінші жылжымайтын мүлік нарықтары өзара байланысты.
Жылжымайтын мүлік нарығында ұсыныс бірінші және екінші нарыққа есепке
алынады да, басқа нарықтадан сонымен ерекшеленеді, жылжымайтын нарық қоры
бұрыннан бар оъектілерден және қайтадан салынған объектілерден құралады.
Зерттеу барысында мынадай әдістер қарастырылды: мәліметтерді
талдау, салыстыру, динамикалық, сызбалық көрсеткіштер.
Жұмыстың құрылымы мен көлемі. Диплом жұмысы кіріспеден, екі
тараудан, қорытындыдан, пайдаланылған әдебиеттер тізімінен және
қосымшалардан, оның ішінде 4 сурет, 4 кестеден тұрады. Жалпы көлемі-00 бет.
1. Жылжымайтын мүлік рыногының теориялық негіздері
1.1 Жылжымайтын мүлік рыногының ұғымы, мәні
және оның ерекшелігі
Қазақстан Республикасында жекелендіру туралы заң құжаттарының
заңдастырылуымен жылжымайтын мүлік сферасындағы нарықтық қатнастан
ресмилендіріліп, қазақстандық жылжымайтын мүлік нарығы құрыла бастады. Ол
өздігінен бір-бірінен құн, қауіптілік деңгейі және т.б. бойынша елеулі
айырмашылықтары бар аймақтық, локальды нарық жиынтығын құрайды.
Жылжымайтынмүліктің негізгі сипаты – оны бір жерден екінші жерге ешбір
зақым келтірместен көшіру мүмкін емес. Сондықтан жылжымайтын мүлік
объектісінің сатушыдан сатып алушыға көшуі оған құқықтарын беру жолымен
жүргізіледі. Профессор В.Е. Есиповтың ойы бойынша, жылжымайтын мүлікке
деген реттеуші құқықтар, нормативті құжаттар неғұрлым жетілдірілген болса,
соғұрлым жылжымайтын мүлікті сатып алудағы қауіп деңгейі төмен, сатып алу
мен кейінгі пайдалануға байланысты кеткен шығын үнемді болады.
Жылжымайтын мүлік нарығы кез-келген ұлттық экономиканың ең басты
құрамдас бөлігі болып табылады. Ол – ұлттық байлықтың ең қомақты бөлігі
және ол дүние жүзілік байлықтың 50% құрайды. Жылжымайтын мүлік нарығынсыз
жалпы нарық болу мүмкін емес, мысалға еңбек, капитал, тауарлар мен қызмет
түрлері нарықтарында жұмыстарын жүргізу үшін іс-әрекетіне қажетті
ғимараттар болу керек.
Жылжымайтын мүлік нарығы – бұл меншікке деген құқықтарды реттеуші
процедуралардың құқықтық жиынтығы.
Мұндай анықтама Е.И. Тарасовичтің пікірі бойынша Жылжымайтын мүліктер
нарығы түсінігіне, әртүрлі тауарлар жылжымайтын мүліктердің сатушылары мен
сатып алушыларының бастарын біріктіру мақсатындағы институттар мен
процедуралар жиынтығын алуға болады.
Жылжымайтын мүлікті сату бойынша отандық тәжірибені есепке ала отырып,
жылжымайтын мүлік нарығы дегеніміз – жылжымайтын мүлікпен жасасқан сауда,
оның ақпараттық қамтамасыздануы, бағалау операциялары, осы жұмыс аумағын
басқару мен қаржыландыру секілді іс-әрекеттердің жиынтығы. Жылжымайтын
мүлікті сату-сатып алу бұл тек ұзақ мерзімге пайдалануға алынған тауар ғана
емес, сонымен бірге капитал қоғалысы, ол дегеніміз пайда әкелуші құн.
Жылжымайтын мүлікке салынған қорлар көбіне-көп инфляциядан қорғалған,
сонымен бірге жылжымайтын мүлік алып-сатарлық сауда-саттығы құралына
айналып кетуі мүмкін, өйткені оларға деген баға жылдан жылға өсуде, ал бұл
жылжымайтын мүліктердің ірі иеленушілерінің қолында шоғырланып, кейін
жоғары бағамен сату мақсатында жқмсалуы мүмкін. Мемлекет жылжымайтын
мүлікке, кез-келген өзге тауарларға секілді, сауда-саттығына ешбір кедергі
келтірмейді, бірақ сонымен бірге қоғам атынан пайдалану режимі мен өткізу
тәртібі бақылап тұрады.
Жылжымайтын мүлік меншік иесінің жеке мұқтажын қанағаттандыру үшін
немесе пайда табу үшін пайдалануы мүмкін. Тұрған үй немесе жылжымайтын
мүлікті пайдаланудағы ең басты алға қойылатын маұсат оны тауар өндірісіне
және қызмет көрсету түріне пайдаланып, сол арқылы табыс немесе пайда табуға
болатындығы.
Жылжымайтын мүлік нарығының қаржы нарығымен байланысы оның қаржы
нарығының сегменті дегенге жатпайды. Жылжымайтын мүлік өздігінше нарықты
құрайды. Бірақ айта кету керек, меншік иесі құқықтары құрамына байланысты
және сатушы мен сатып алушы арасындағы сауда-саттық объектісі болып
табылғандыұтан, жылжымайтын мүлік нарығы екі негізгі сегментке бөлінеді:
1. Сату-сатып алу нарығы
2. Жалға алу нарығы
Одан бөлек ауыл шаруашылығы, өндіріс, құрылыс, нарық жұмысын қамтамасыз
ету үшін көрсетілетін жалпы коммерциялық іс-әрекет, тұрғын үй шаруашылығы,
қаржы және несие секілді дербес салаларда іс-әрекет объектісі болып
жылжымайтын мүлік табылады. Соңғысы куәләндіріп тұрғандай, жылжымайтын
мүлік іс-әрекет сферасы көпқырлы экономиканың басқа салалары арасында
дербес болып, қоғам мен экономиканың әр алуан сферасын мемлекеттік реттеуге
байланысты көптеген экономикалық қарым-қатнастарға қатынасады. Қозғалмайтын
мүлік нарығының жағдайы, тенденциясы бүкіл Қазақстан Республикасы
экономикасының даму деңгейі мен әсіресе жекелеген этаптардың дамуына
тәуелді [17,23б.].
Сонымен нарық сатушы мен сатып алушының бастарын біріктіріп, қосатын
экономикалық фунция қызметін атқарады. Өзіне тән қасиеттеріне байланысты
жылжымайтын мүлік нарығы нарықтық экономиканың басқа секторлар нарықтарынан
елеулі өзгеше.
Жылжымайтын мүлік нарығы – бұл өзіне тән сипаттама бар тауарлар нарығы.
Жылжымайтын мүліктің әр түрлі физикалық тұтыну қасиеттері болуы мүмкін,
құрылыс материалдары мен өнімдері түрлерімен, жаңашылдық деңгейімен,
архитектуралық стилімен, ішкі жобасымен, қаптау мен өрнектеумен, қызмет
көрсету мерзімімен және т.б. Ішкі және пайдалану қасиеттері бірдей
болғанымен жылжымайтын мүлік орналасуымен, әр түрлі қалалық мекемелер
болуымен немесе ауылдық инфраструктурасымен, аймақтың экологиялық
жағдайымен ерекшеленеді. Тұрғын үй жылжымайтын мүлік нарығына терезеден
көрінетін көрініс, орталыққа, жұмыс орнына, демалыс орындарына жақындығы
және т.б. әсер етеді.
Экологиялық таза және ортақ аудандарда орналасқан, жоғарғы тұтыну
қасиеттері бар жаңа объектілерді, айқын көркімді стильдегі объектілерді
сатушылар көлемі шектеулі.
Шектеулі жеке жылжымайтын мүлік бағасының жоғары болуы тұтынушы
талғамының артуына байланысты. Сатушылар мен сатып алушылар санының аздығы
жеке баға құрылуына әкеп соғады. Қазіргі кезеңде тауардың ақшаға айналуы
жоғары. Белгілі бір уақыт аралығында қозғалмайтын заттардың ұсынылуы және
оның сатылуы нарықтағы тауардың экспозициясы деп аталады. Уақыт
экспозициясы тұтыну қасиетіне және бағаға байланысты.
Әр түрлі уақытта нарықта тауардың болуы, оның экономикалық қасиеті
тауардың өтілімділігін қалыптастырады. Тауардың натуралдық түрден жылдам
ақшалай түрге өтуі жоғары өтілімділігін білдіреді. Ереже бойынша
жылыжмайтын мүліктің өтілімдігі басқа тауардың өтілімділігінен әрдайым
төмен. Жылжымайтын мүлік нарығында тауардың төмен өтімділігі сатып алушы
мен сатушының жоғары деңгейдегі шығынын тудырады. Қандай шығынның болуы
сатып мен сатушының жоғары деңгейдегі шығынын тудырады. Қандай шығынның
болуы сатып алушы мен сатушының жылжымайтын мүлік келісімі бойынша
трансакционалдық шығындар деп аталады. Трансакциондық шығынның бар болуы
бағаның сауда-саттығынан баға ұсынысының елеулі ерекшеленуіне әкеп соғады.
Делдалдық шығындар, баж салығы, салықтар және басқа шығындар баға
мөлшерінің көтерілуіне тікелей әсер етеді.
Делдал жылжымайтын мүлік нарығындағы жоғары деңгейдегі трансакциондық
шығынды басқа экономикалық секторлармен салыстыра отырып, жылжымайтын
мүлікті сатып алушыны қазіргі шығынның көтерілуі мүмкіндігін ескеріп
жылжымайтын заттың ақшаға айналуы информациялық және құқықтық қмтамасыз
етеді (жылжымайтын заттың физикалық және тұтынушылық қасиеттерінің толық
мағлұматтары, алдан-ала жүргізілетін келіссөздер, консультациялар, құқықтық
талапты бұзбай келісім-шарт дайындау, мемлекеттік тіркеу рәсімі).
Мемлекеттік юаж салығының жоғары деңгейі жылжымайтын мүліктің нақты келісім
бағасые жасыруын апарады. Көбінесе келісімдер алмасу, сыйлық ретінде
дайындалады. Адам тұрмайтын үйлерді келісіммен сатып алу немесе сатудың
үлкен бөлігі акциялық сатылу арқылы өткізіледі. Информациялық жүйенің
нашарлығы жылжымайтын мүлік нарығындағы ұсыныс – сұраныстың өзгеруі тез
арада ескере алмайды. Егерде сұраныс пен ұсыныс балансы жасалмаған болса,
оларды бағаның көмегімен теңдікке әкелу тек қана шектеулі жағдайда ғана
болады.
Жылжымайтын мүліктің бастапқы және екінші нарығына көніл бөлетін болсақ
нарықтық элементерінің талдауын қажет етеді. Жылжымайтын мүлік нарығында
сұраныс пен ұсынысқа толып жатқан факторлар әсер етеді: экономикалық,
құқықтық, экологиялық, әкімшілік, әлеуметтік. Экономикалық факторлар
құрамына мыналар кіреді: жеке және заңды тұлға деңгейі және кіріс
динамикасы, потенциалды сатып алушылардың диффиринциалды кірісі, кәсіп
иесінің қаржы жағдайы, несие қаражатын алу мүмкіндігі, жылжымайтын мүлік
нарығындағы бағалар, құрылыстың құны, коммуналдық қызметтің бағасы, жалдау
төлемі деңгейі, салық алу және т.б. Әлеуметтік факторлар санына кіретіндер:
халық санының өзгеру тенденциясы, оның өсу деңгейі, білім алу деңгейі,
әлеуметтік статус және т.б. Әкімшілік фактор құрамына бақылау, жылжымайтын
мүлік құрылысында құқықтық рұқсат алу, құқықты шартты келісімді іске асыру
(тіркеу мерзімдері және т.б.) кіреді. Факторлар санына сонымен қатар
сұранысты анықтайтын саяси, ұлттық, мәдени шарттар, халықтың салт-дәстүрі
жатады. Әрбір жоғарыда аталған факторлар жылжымайтын мүлік нарығында
сұраныс пен ұсынысқа ықпал етеді. Мысалы, несие қолайсыздығы, төмен
кірістер және халықтың қор жинауы. Бәрімізге белгілі үйді сатып алу өте
қиын, несиенің құны өте қымбат. Қарыз ресурстары өте жеткіліксіздік
меншікті нарықта сұранысты кемітеді, осындай себеппен ұсыныс төмендейді,
бағагың өсуіне әкеледі.
Бастапқы нарық – ол экономикалық жағдай, жылжымайтын мүлік тауар сияқты
бірінші рет нарыққа түсуі. Жылжымайтын мүліктің негізгі сатушылары болып
мұндай жағдайда мемлекет алға шығады.
Екінші нарықта жылжымайтын мүлік бұрын пайдаланған тауар сияқты нарыққа
шығады.
Бірінші және екінші нарыққа бөлу тұтыну тауарлар нарығында, бағалы
қағаздар нарығында, және т.б. кездеседі. Бірақта ондағы тауарлар
экономикалық кеңістікте еркін жүреді. Жаңа дербес жобалар (құрылыс және
жөндеу) 1-ші нарыққа сапалы жылжымайтын мүліктің түсуін қамтамасыз етеді.
Бірінші және екінші жылжымайтын мүлік нарықтары өзара байланысты.
Жылжымайтын мүлік нарығында ұсыныс бірінші және екінші нарыққа есепке
алынады да, басқа нарықтадан сонымен ерекшеленеді, жылжымайтын нарық қоры
бұрыннан бар оъектілерден және қайтадан салынған объектілерден құралады
[15,19б.].
Жылжымайтын мүлік нарығында мынандай сегменттер аталады: жылжымайтын
мүліктің коммерциялық нарығы, жер телімдерінің нарығы.
Экономикалық тұрақты дамуы басталса, қазақстандықтардың жағдайлары
жақсарады, халықтың тұрмыстық құрылысқа сұранысы өседі. Мұндай нарықта
қалалық тұрмыс құрылысының қоры бірнеше топқа бөлінеді: төмен сапалы
құрылыс, Сталиндік уақыттағы құрылыс, жақсы жоспарланған үйлер, Тұрмыстық
құрылысқа сұранысқа әсер ететін факторлар – сапасы және оның тұрған орны,
т.б.
Еліміздегі қиын экономикалық жағдайға қарамастан қала сыртындағы
үйлерге, коттедждерге халықтың сұранысы өседі.Қала сыртындағы үйлердің
сұранысы мынаған байланысты: қала маңайына жақындығы, қатынас жолының
болуы, канализация, телефон, су құбыры, жарық, газ, жақын демалыс орны
(таулар, суат, орман), жеке қауіпсіздікті және мүліктің сақталуын
қамтамасыз ету.Қала сыртындағы үйлердің негізгі құрайтындар: жаңа құрылыс
салу, ескі құрылыс және аяқталмаған құрылыс. Бағаның өзгеруі динамикасына
жыл уақыты әсер етеді күзде бағаның тоқтауы, көктем, жаз мезгілінде
көтерілуі.Кісі тұрмайтын ғимараттар және коммерциялық жылжымайтын мүліктер
нарығы кәсіпорындарды жекелендіруге байланысты пайда болды, тұрмыстық
құрылыс нарығына қарағанда ол әлдеқайда төмен.
Коммерциялық жылжымайтын мүлік нарығынада жалға алу-беру, ал тұрмыстық
құрылыс нарығына көбінесе сауда-саттық немесе айырбастау келісімі басым
болады.Жалға алу келісімінің көлемі ғимараттың орналасқан жеріне, кіріп
шығу есігінің бөлек болуына, күзетшілерге машиналар тұратын орнына, телефон
байланысына, негізгі қалалық магистралға жақындыққа, подъездің
ыңғайлылығына байланысты.
Офистер нарығы Қазақстандағы үш негізгі сектордан қалыптасады:
1. Мәртебелі офистер-дүниежүзілік стандартқа сәйкес әкәмшілік
ғимараттары. Мұндай ғимараттарға жалға алу келісімі өте жоғары.
Сондықтан кейбір қазақстандық кәсіпкерлер жалға бірінші классты
офистерді өзіне ыңғайлы бағаларға алады.
2. Екінші топтағы офистер жабдықталған және жақсы істелген ғимараттарда
орналасады, ал кейде үлкен көлемді, сапалы жөндеуден өткен пәтерлерде
болады. Мұндай жалға алу келісімдері табысты жұмыс істейтін фирмаларға
қолайлы, бұл секторда активті сұрасын байқалады және үнемі өсіп
отырады.
3. Үшінші топқа жекеменшік және кооператорлық мекемелер ғимараттарындағы
жұмыс орындары жатады. Бұл ғимараттарда бөлектелінген және жөндеуден
өткен оырндары бар. Арендалық бағасы үлкен емес.
Сауда мекемесінің тауар айналысында сауда ең қажетті орын алады және
ол үлкен көлемде жүргізіледі. Жалға берілетін орындардың бағасына әсер
ететін факторлар: транспорт жүйесі, ақпараттық және байланыс құралдары,
жарнамалық мүмкіндіктер, орналасқан жері, коммуникация, контейнерлердің
жағдайы әр уақытта жоғары болады.
Жылжымайтын мүлікті бағалау барысында әсіресе турғын үйлерді
объектінің салынған жылы оның құнын қоғарылатып немесе орны түсірп өте
қатты ықпал етеді. Бұндай жаңдайларда құрылыс материалы, архитектура –
жобалау және конструктивтік шешімдер ерекше маңызға ие болады.
Жылжымайтын мүліктің негізгі синаты – оны бір жерден екінші жерге ешбір
зақым келтірместен көшіру мүмкін емес. Сондықтан жылжымайтын мүлік
объектісінің сатушыдан сатып алушыға көшуі оған құқықтарын беру жолымен
жүргізіледі. Профессор В.Е. Есиповтың ойы бойынша, жылжымайтын мүлікке
деген реттеуші құқықтар, нормативті құжаттар неғұрлым жетілдірілген болса,
соғұрлым жылжымайтын мүлікті сатып алудағы қауіп деңгейі төмен, сатып алу
мен кейінгі пайдалануға кеткен шығын үнемді болады.
Жылжымайтын мүлік нарығы кез - келген ұлттық экономиканың ең басты
құрамдас бөлігі болып табылады. Ол – ұлттық байлықтың ең қомақты бөлігі
және ол дүние жүзілік байлықтың 50% құрайды. Жылжымайтын мүлік нарығынсыз
жалпы нарық болуы мүмкін емес, мысалыға еңбек, капитал, тауарлар мен қызмет
түрлері нарықтарында жұмыстарын жүргізу үшін іс – әрекетіне қажетті
ғимараттар болуы керек [13,21б.].
Қоршаған ортаны (ауданды) зерттеу оның шекарасын нақтылаудан басталады.
Кейде бұл – табиғи физикалық шекаралар (кедергілек – борерлер), мысалы
көлдер, өзендер, құздар, жазықтар. Оларға автомагистральдар, көліктік күре
тармырлар, темір жолдары және басқадай жасанды шекаралар да кіреді. Тұрғын
үй ауданы шекарасы жер пайдалану (коммерциялық, өндңрңстік, әкімшілік
немесе парктік) шекарасы болып табылуы мүмкін.
Жылжымайтын мүлікті сату бойынша отандық тәжірибені есепке ал отырып,
Жылжымайтын мүлік нарығы дегеніміз - Жылжымайтын мүлікпен жасасқан сауда,
оның ақпараттық өамтамасыздануы, бағалау операциялары, осы жұмыс аумағын
басқарумен қаржыландару секілді іс – әрекеттердің жиынтығы. Жылжымайтын
мүлікі сату – сатып алу бұл тек ұзақ мерзімге пайдалануға алынған тауар
ғана емес, сонымен бірге капитал қозғаласы, ол дегеніміз пайда әкелуші құн.
Жылжымайтын мүлікке салынған қорлар көбіне көп инфляциядан қорғалған,
сонымен бірге жылжымайтын мүлік алып сатарлық сауда – саттығы құралына
айналып кетуі мүмкін, өйткені оларға деген баға жылдан жылға өсуде, ал бұл
Жылжымайтын мүліктердің ірі иеленушілердің қолында шоғырланып кейін жоғары
бағамен сату мақсатында жұмсалуы мүмкін. Мемлекет Жылжымайтын мүлікке, кез-
келген өзге тауарларға секілді, сауда саттығына ешбір кедергі келтірмейді,
бірақ сонымен бірге қоғам атынан пайдалану режимімен өткізу тәртібін
бақылап тұрады.
Жылжымайтын мүлік меншік иесінің жеке мұқтажын қанағаттандыру үшін
немесе пайда табу үшін пайдаланылуы мүмкін. Тұрғын үй немесе Жылжымайтын
мүлікі пайдаланудағы ең басты алға қойылатын оны тауар өндірісіне және
қызмет көрсету түріне пайдаланып, сол арқылы табыс немесе пайда табуға
болады.
Жылжымайтын мүлік объектісін өте тиімді пайдалану түсінігі заңмен
рұқста етілген жертелімін пайдалану мен сол жерде ең жоғары қайтарыммен
ғимараттар тұрғызумен анықталады, сонвымен қатар осындай іс – қимыл түрінің
қаржылай қамтамасыз етңлуңмен, нақты мүмкіншіліктер шарттарымен
белгіленеді. Объектінің өте тиімді пайдалану вариантын анықтау барысында
төрт түрлі шарттың орындалуы тексеріледі: физикалық мүмкіндігі; заң жағынан
рұқсат етілуі; қаржылық мақсаттылық; максималды өнімділік.
Жертелімінің құнын бағалау үшін төмендегідей мәліметтер қажет:
а) жер үшін төлемнің нормативті ставкасы
б) аудандау коэффициенті
в) табиғи – ресурстық, экономикалық қалақұрылыстық, әлеуметтік
функционалды және экологиялық факторлардың әсер етуінің жалпы коэффициенті
[15,33б.].
Тозу - бұл әр түрлі себептермен нақтыланған, қозғалмайтын мүлік
объектісі құнын азайту.
Сатудың салыстыру тәсілі алмастыру прициптеріне негізделген сатып
алушы жылжымайтын мүлік объектісін, егер оның сатып алуға кететін
шығындардан артық болса сатып алмайды.
Табыстық тәсілдің нарықтық және шығындық тәсілдермен салыстырғанда
негізгі басымдылығы мынада, ол инвестордың жылжымайтын мүлікті табыс көзі
ретіндегі көзқарасын өте үлкен дәрежеде көрсетеді, бұл дегеніміз
жылжымайлын мүлік сапасы негізгі баға тағайындаушы фактор ретінде
сипатталынады.
Пайда қайтару нормалары жобаның уақыт мерзімінде күтілетін
тиімділіктерін есептейді. Бір ескере кететін жайт, бұл жазылған жұмыста
қайтарым немесе пайда терминдірімен инвестициялық жобаның барлық уақыт
мерзіміндегі капиталға түсетін табысы белгіленген. Пайда қайтару нормалары
мыналардан тұрады: процент нормасы; заемдік капитал қайтарымының нормасы;
жекеменшік капиталдық қайтарым нормасы.
Шаруашылық қызметінің кез келген өрісі, оған жылжымайтын мүлік сферасы
да қосылады, өзіне тән ерекшеліктермен айқындалады. Рыноктық қатынастар
жағдайында бұл өзгешеліктердің көрінісін жылжымайтын мүлік рыногы
ерекшеліктерінен табамыз.
Жылжымайтын мүлік рыногы дегеніміз – жылжымайтын мүлік объектілерін
тұрғызуды, өткізуді, пайдалануды және қаржыландыруды қамтамасыз ететін
рыноқтық механизмдердің өзара байланысты жүйесі.
Жылжымайтын мүлік рыногы жүйесінің қызметі жағдайында мынадай
қатынастар туындайды:
- жылжымайтын мүлік объектілерін жасау барысында – инвесторлар ,
құрылысшылар , мердігерлер және жылжымайтын мүлікті пайдаланушылар
арасында;
- жылжымайтын мүлікке құқық айналымы процесінде – сатушылар мен сатып
алушылар, жалға берушілер мен жалға алушылар арасында;
- жылжымайтын мүлік объектілерін пайдалану процесінде – меншік иелері мен
басқарушылар, басқарушылар мен пайдаланушылар арасында.
Бұл қатынастар, әрине өздерінің мазмұны бойынша бір-бірінен едәір
ерекшеленеді, дегенмен оларды жалғап, біріктіретін негіз – ол жылжымайтын
мүлік объектісі.
Дәл осы объектіге тән өзгешеліктер жылжымайтын мүлік рыногы
ерекшеліктерін анықтайтын басты фактор болып табылады. Бірінші тарауда
көрсетілген жылжымайтын мүлік рыногы белгілері мен ерекшеліктеріне тағы да
бірқатар сипаттарды қоспасақ, онда жылжымайтын мүлік рыногының
өзгешеліктері туралы түсінігіміз кемшіндеу болар еді.
Қосымша өзгешеліктерге мыналар жатды:
- сұраныс және ұсыныс арасындағы өзара әрекеттердің ерекше сипаты;
- трансакциялық шығындардың жоғарғы беңгейі;
- бастапқы және қайталама жылжымайтын мүлік рыноктарының бүр-біріне әсері;
- жылжымайтын мүлік объектілері өтімділігінің төмен деңгейе;
- тәуекелдің көптүрлілігі [32,42б.].
Енді осыларды тaлдап көрейік.
Жылжымайтын мүлік рыногындағы сұраныс пен қсыныстың жағдайы мен
үрлістерін зерттеу көптеген басылымдардың елеулі бағыттарының бірі екендігі
белгілі. Бұл түсінікті де, себебі сұраныс пен ұсыныс арақатынасының баға,
табыстылық, тәуекелдік сияқты маңызды экономикалық параметрлер тәуелділігі
анықталады.
Жоғарыда айтып кеткеніміздей, жылжымайтын мүліктің кез келген объектісі
жер, капитал және еңбек тәрізді өндіріс факторларының өзара әрекеті
нәтижесі. Бұлардың екеуі динамикалық қозғалыста болса, үшіншісі – жер –
қозғалыссыз және шектеулі. Дегенмен, тұрғын үй қоры көлемін пайдаланудағы
жер аумағының өзгермейтіндігіне қарамастан, ұлғайтуға бірқатар мүмкіншілік
бар. Мысалы, қолда бар жердің өзіне қосымша капиталдар тартып тұрғын
үйлердің қабаттылығын көбейту арқылы тұрғын үй қорын арттыруға болады ғой.
Бұл арада мынандай мәселесі туындайды. Жылжымайтын мүлік рыногында
ұсыныс көлемін арттыру мақсатында құрылысшы әр түрлі варианттар ішінен
біреуін таңдау проблемасына кезігеді. Жаңа жер учаскесін алі керек пе, жоқ,
әлде бар жердің өзін интенсивті пайдалану дұрыс па, Таңдауды қандай
фаторлар анықтайды, Басты мәселе жер бағасы мен қосымша капитал салымының
бағасының арасында болса керек. Егер қосымша жер учаскесінің бағасы қымбат
конструкциялар, материялдар пайдаланудан қымбатырақ болса онда жерді
капитал алматырады, қарама-қарсы. Екі варианттың да негізінде жылжымайтын
мүлікті бағалауда кеңінен қолданылатын орнын толтыру идейясы жатыр.
Варианттардың екеуі де жылжымайтын мүлікке арналған шығындарға да мүліктің
бағасына да әсер етеді. Дегенмен, шығындар мен бағалардың жылжымайтын
мүліктің әрбір түріне әсері әр қалай болып келеді.
Сонымен, жылжымайтын мүлік рыногындағы ұсыныс деңгейі бірқатар
тәсілдермен ұлғайтылуы мүмкін болады екен. Есте сақтайтын бір нәрсе, жаңа
аумақтарды игеру, жылжымайтын мүліктің жаңа объектілерін салу, жаңа
материалдар мен конструкцияларды пайдалануды жүзеге асыру – ұзақ мерзімді
процесс, сондықтан жылжымайтын мүлікке баға өскен сәттен-ақ жылжымайтын
мүлік рыногындағы ұсыныс бірден көбейіп жүре бермейді. Экономикалық
теорияда айтылатын икемділік қысқа мерзім ішінде жылжымайтын мүлік
рыногындағы ұсынысқа абсолютті икемсіз. Икемділік (эластичность)
дегеніміздің өзі бір параметрдің екінші бір параметр өзгеруіне реакциясының
өлшемі ғой.
Жылжымайтын мүлік рыногындағы ұсыныстың икемді болмауының себебі
жылжымайтын мүлік объектілерін салу процесінің ұзақтығында болса керек.
Бағаның өсуіне рынок ұсыныстың ұлғаюымен жауап беру үшін кем дегенде 2-3
жыл уақыт қажет екен. Оны өмірлік тәжрибе көрсетіп отыр. Мысалы, Алматыда
инвестициялық-құрылыс циклы 3-3,5 жылды көрсетсе, жобалау-құрылыс циклы
шамамен 1,5-3 жылды құрайды екен.
Жылжымайтын мүлік рыногының өзіне тән ерекшелігі ұсыныс өзгешеліктермен
шектелмейді. Бағалар мен табыстар өзгеруіне сұраныстың да “үн қосуы”
бірталай ерекшеліктерге бой алдырады. Американдық зерттеулерге сәйкес
тұрғын үй рыногындағы баға бойынша сұраныс икемділігі коэффицентті 0,6%-ны
құрайды екен, баға 1%-ке төмендесе, сұраныс 0,6%-ке ғана ұлғайды екен,
немесе қарама-қарсы, баға 1%-ке өссе, сұраныс 0,6%-ке азайатын болып
шыққан. Аталған зерттеулерге сәйкес табыс бойынша сұраныстың икемділігі де
аса жоғары емес (0,3-0,5) , басқаша айтқанда 100%-ке дейн өсуінің өзі
сұраныстың 30-50%-ке ғана жоғарылауын қамтамасыз ететін болып шығады. Ал,
енді байлық бойынша сұраныстың икемділігін бағалаған зерттеушілер оның
икемділігі бірлікке жақын дейді, яғни байлық 1%-ке өссе,сұраныс та сондай
шамаға жоғарлайды екен [7,31б.]. Мәселенің мәнісі мынада: жылжымайтын
мүлікті, тұтынушылардың басым бөлігінің табыстарымен жалжымайтын мүлік
объектісі бағасының арақатынастары салыстыруға келмейтін өлшемдер. Тәжрибе
көрсетіп отырғанындай жылжымайтын мүліктің бағасы оны пайдаланушының жылдық
табысынан бірнеше ондық есе жоғары, сондықтан табыс бірнеше ондық пайызға
өссе де жылжымайтын мүлік бағасының жанына да жолай алмайды. Бәрақ,
жылжымайтын мүлікті тұтынушыда бар игіліктердің жалпы қоры рыноктағы
жылжымайтын мүлік бағасымен салыстыруға жарап қалды. Сондықтан, жылжымайтын
мүлік рыногындағы – сұранысты қалай көбейтеміз деген сұраққа жауап –
тұтынушының байлығын оның ағымдағы төлем қабілеттілігіне айналдыратын
механизм жасау керек. Қазақстандық жылжымайтын мүлік рыногында мұндай
механизмдер қазірдің өзінде бар. Қайталама рынокта – бұл сатып алу –
сатудың қарама – қарсы мәмілелері болса, бастапқы, рынокта қолда бар тұрғын
үйді тіркеу, есепке алу, игілікке жарату.
1.2 Жылжымайтын мүлік рыногын құқықтық реттеудің аспектілері
Мемлекеттің заң шығарушы функциясы қоғамның қалыпты өмір сүруіне
көмектесіп, заңдардың баптарымен жұмыс істеу механизмін жасап шығаруды
қалыптастырады. Бұл көрер көзге жеңіл іс емес, өйткені заңдарды жасайтын,
қабылдайтын және орындайтын адамдар өздерінің көзқарастарын көптеген
позициялары бойынша өзгертуі тиіс. Сонымен қатар қоғам өмірінде кездесетін
өзгерістерге байланысты заңдарда мүмкін болатын тенденцияларды алдын ала
болжай білу қажеттілігін ескеру қажет. Оған қоса жоқты бар деп айту
психологиясының неғұрлым тезірек арылу жөн болар еді. Тиянақты жасалған
заңдар рыноктың күшті реттеушісі. Олар рыноктағы ойын тәртібін белгілеп,
жабайы рынокты өркениетті рынокқа айналдырады.
Қазақстан Республикасы Азаматтық Кодексінің 117-бабында былай
делінген:
1. Жылжымайтын мүлікке (жылжымайтын дүние, жылжымайтын зат) жер
учаскелері, үйлер , ғимараттар, көпжылдық екпелер және жермен тығыз
байланыысты өзге мүлік, яғни орнынан олардың мақсатына сай емес,
шығынсыз ауыстыру мүмкін болмайтын мүлік жатады.
2. Мемлекеттік тіркеуге жататын әуе және теңіз кемелері, ішкі сауда жүзу
кемесі, “ өзен – теңіз“ жүзу кемесі, ғарыштық объектілер де
қозғалмайтын заттарға теңестіріледі. Заң құжаттары бойынша
қозғалмайтын заттарға өзге мүліктер де жатқызылуы мүмкін.
3. Қозғалмайтын заттанға жатпайтын мүлік, оның ішінде ақша мен бағалы
қағаздар қозғалатын мүлік деп танылады. Заң құжаттарында
көрсетілгеннен басқа реттерде қозғалатын мүлікке құқықтарды тіркеу
талап етілмейді [7,19б.].
Жоғарыда келтірілген Қазақстан Республикасы Азаматтық Кодексінің
бабынан байқайтынымыз қозғалатын мүліктен қозғалмайтын мүліктің негізгі
айырмашылығы соңғыларының міндеті түрде тіркелуі қажеттігінде екен.
Қоғалмайтан мүлік бөлінетін және бөлінбейтін болуы мүмкін.
Бөлінетін мүлік дегеніміз – бөлу нәтижесінде бөліктері өз мақсатын
(міндетін) жоғалтпайтын мүлік. Бөлінбейтін мүлік дегеніміз - өзінің
шаруашылық мақсатын (міндетін) өзгертпей бөлуге болмайтын немесе заң
құжатында ұйғарылуына қарай бөлуге жатпайтын мүлік.
Экономикалық болмыста жылжымайтын мүлік көп қырлы, сондай – ақ жан –
жақты рөл атқарады. Ол шаруашылық жүргізудің табиғи – кеңістік негізі, кез
келген кәсіпорын активтерінің құрамдас бөлігі, мәмілелер объектісі, дербес
басқару объектісі және инвистициялық актив т.б. бола береді.
Жылжымайтын мүлік анықтамаларынан басқа да дерек көздерінен
кездестіруге болады. Мысалы: Жылжымайтын мүлік дегеніміз – “ физикалық
объект ретіндегі жер және онымен тығыз байланыстының барлығы” (жердің
үстіне тұрғызылған, салынған). (Г.Харрисон. Жылжымайтын мүлікті бағалау
М., 1994). “ Жылжымайтын мүліктің басым көпшілігіне тән белгі олардың
жермен үзілмес байланыста болуы ... .” (КР.-ның азаматтық Кодекс, 1 бөлім).
Жылжымайтын мүлікэкономикасы оқып, үйренуде ең алдымен анықтауды талап
ететін сұрақтар :
1) жылжымайтын мүлік рыногындағы қатынастардың объектісі не
2) рыноктағы “тауар” , мәміле заты не
3) бұл тауардың құндылығын қандай факторлар анықтайды және оның айналым
ерекшеліктері неде
Жылжымайтын мүлік объектілері болып, біріншіден жер учаскелерінің өзі
есептеледі, екіншіден, жылжымайтын мүліктің алғашқы, бастапқы (первичный)
және қайталама (вторичный)объектілері саналады.
Жер учаскесі дегеніміз – заңдық және геодезиялық белгіленген шекарасы
бар жер үстінің бір бөлігі.
Жылжымайтын мүліктің алғашқы объектісі дегеніміз – жер учаскесі және
онымен берік байланыстағы ,қозғалған жағдайда өзінің бастапқы мақсатын
(міндетін) жоғалтатын мүлік (үйлер, ғимараттар).
Жылжымайтын мүліктің қайталама объектісі дегеніміз – белгіленген
тәртіппен құжатталған үйдің, ғимараттың кеңістіктік бөлігі, және оның
жылжымайтын мүліктің бастапқы объектісінен бөлек, құқықтық статусы бар
(пәтерлер, бөлмелер, т.с.с.).
Анықтамадан белгілі болғаны рынокта бастапқы да, қайталама да
объектілер айналымда болады екен.
Бұның өзі нақты рыноктың тәжірибеге сай келеді және жылжымайтын
мүліктің қайталама объектілері айналымның рыноктағы үлесі жоғары, артық
екендігі де белгілі болса керек. Дегенмен, қазақстандық тәжрибеде (ТМД
елдері тәжірибесінде десе де болады ) “жылжымайтын мүлік” түсінігі туралы
кеңінен таралған және күнделікті практикаға енген тұжырымды бірден – бір
ақиқат деп айтуға болмайтын шығар. Бұның басты себебі қазақстандық
жылжымайтын мүлік рыногының туындап, қалыптасуы ерекшеліктеріне байланысты
болса керек.
Қазақстандағы жекешелендіру процесі қайталама объектілерден басталып,
бастапқы объектілерге қарай “жылжығаны” баршаға мәлім процесс. Пәтерлерден
үйлерге, үйлер мен ғимараттардан жер теліміне қарай қозғалады ғой бұл
үрдіс. Ал, қалыпты қисын бойынша жылжымайтын мүлік рыногының туындап,
қалыптасуы басқаша болып келеді. Мұнда, алғашқы (бастапқы) объект – жер
рыногы, одан кейін үйлер мен ғимараттар рыногы, ең соңында пәтерлер мен
бөлмелер рыногы болуы тиіс екендігін дүниежүзілік тәжірибе дәлелдеп отыр.
Міне, дәл осы “қалыпты қисын” өнеркәсібі дамыған елдердегі жылжымайтын
мүлік түсінігі шеңберіне сәйкес келеді және бұның өзі дәстүр ретінде
ежелден қабылданған ереже болып саналады.
2000 жылы 30 қарашада елімізде Қ.Р. бағалау қызметі туралы Заң
қабылданды.Осы заң бағалау обьектілерінің нарықтық немесе өзгеше құнын
белгілеу мақсатымен бағалау қызметін жұзеге асыру кезінде туындайтын
қатынастарды реттейді, бағалау қызметі субъектілерінің меншік нысандарына
қарамастан олардың құқықтары мен міндеттерін айқындайды [21,17б.].
Қ.Р. жылжымайтын мұліктер мен жерді бағалау жөніндегі қызметтің
шарттары мен тәртібін анықтайтын заңды актілер мен бірнеше заңдар
қабылданған. Осы жұмыстың авторлары осы заңдар мен заңды актілерді талдауды
міндетіне алмайды, керісінше, өзінің оқырмандарына нақты таныс болулары
үшін, өздерінің күнделікті қызметтеріне пайдалануға ұсынады.
Қазақстан Республикасының азаматтық кодексы жылжымайтын мүлікті
бағалауға қажетті жағдайларды көрсетіп береді.
Шаруашылық серіктестіктің жарғылық қорына салым салу. Шаруашылық
серіктестіктің жарғылық қорындағы және мүлкіндегі қатысушының үлесі:
1. Ақша, бағалы қағаздар, заттар, мүлікті құқық, соның ішінде
интеллектуалдық меншік және өзге де мүлік шаруашылық серіктестіктің
жарғылық қорына салынатын салым бола алады.
Шаруашылық серіктестікке қатысушының салымын ақшалай бағалауды
шаруашылық серіктестікке қатысушылар арасындағы келісім бойынша ғана
жүргізуге болмайды және оған тәуелсіз аудиторлық тексеру жұргізілуге тиіс.
2. Барлық қатысушылардың шаруашылық серіктестік мүлкіндегі үлестері,
егер құрылтай құжаттарында өзгеше көзделмесе, олардың жарғылық қорға салған
салымдарына тең болады.
Шаруашылық серіктестікке қаиысушы серіктестік мұлкіндегі өз үлесін,
егер заң құжаттарында немесе құрылтай құжаттарында өзгеше көзделмесе, қорға
салып қоюға және сатуға құқылы.
3. Жарғылық қоға салым салудың тәртібі мен мерзімі, сондай-ақ
жарғылық қорды құру жөніндегі міндеттерді орындамаған үшін жауапкершілік
заң құжаттарында белгіленеді.
Реквизициялауға келетін болсақ:
1. Дүлей апаттар, авариялар, жұқпалы аурулар, індеттер және төтенше
сипаттағы өзге де жағдайлар болған ретте мүлік қоғам мүддесі үшін басқару
органдарының шешімі бойынша заңда белгіленген тәртіп пен жағдайларда меншік
иесінен оған мүліктің құны төлене отырып алып қойылуы мүмкін
2. меншік иесі реквизиция жүргізуге байланысты жағдайлар тоқтатылған
кезде сақталған мүлікті өзіне қайтарып беруді сот арқылы талап етуге
құқылы.
Меншік құқығы тоқтатылған кезде мүлік оның нарықтық құнын негізге ала
отырып бағаланады.
Кепіл туралы шарттың мазмұны мен нысаны.
1. Кепіл туралы шартта кепілдің мәні мен оны бағалау құны, кепілмен
қамтамасыз етілетін міндеттеменің мәні, мөлшері мен орындау мерзімі
көрсетілуге тиіс.
2. Кепіл туралы шарт жазбаша түрде жасалуға тиіс.
3.Осыбаптың 1 және 2-тармақтарындағы ережелерді сақтамау кепіл
туралы шарттың жарамсыз болуына әкеліп соқтырады.
Кепілге салынған мүлікті сатуда келесілер қаралады:
1. Осы кодекстің 20-бабына сәйкес кепілге салынған мүліктің ақысын
өндіріп алу үшін өткізу (сату), егер заң құжаттарында өзгеше тәртіп
болмаса, жария саудаға салып сату арқылы жүргізіледі.
2. Қатысқан сатып алушы екеуден аз болуы себепті сауда жасамайтыны
жарияланған жағдайда кепіл ұстаушы кепілге салынған мүлікті оның ағымдағы
бағалау құны бойынша өз меншігіне аударуға, не жаңадан сауда белгілеуді
талап етуге құқылы.
1995 жылдың 22 желтоқсанындағы № 2717 Қазақстан Республикасы
Президентінің жарлығымен күшіне енген Жер туралы Заңы Республикадағы жер
заңдары мен принциптерін, негізгі ұғымдарын анықтады және жерді аймақтарға
бөлу, салықтар салу, жерге меншіктік құқығын беру регламенттеленген
тәртіпті ұсынады.
Осы Жарлыққа байланысты жер қатынастарын реттеу саласында Қазақстан
Республикасы үкіметінің қарауына мыналар жатады:
1) Республиканың жер қорын пайдалану, топырақтың құнарлылығын саөтап
арттыру, жер ресурстарын қорғау жөніндегі мемлекеттік саясатты
белгілеу;
2) басқа да табиғат қорғау шараларымен бірге кешенді түрде ... жалғасы
Сіз бұл жұмысты біздің қосымшамыз арқылы толығымен тегін көре аласыз.
Ұқсас жұмыстар
Пәндер
- Іс жүргізу
- Автоматтандыру, Техника
- Алғашқы әскери дайындық
- Астрономия
- Ауыл шаруашылығы
- Банк ісі
- Бизнесті бағалау
- Биология
- Бухгалтерлік іс
- Валеология
- Ветеринария
- География
- Геология, Геофизика, Геодезия
- Дін
- Ет, сүт, шарап өнімдері
- Жалпы тарих
- Жер кадастрі, Жылжымайтын мүлік
- Журналистика
- Информатика
- Кеден ісі
- Маркетинг
- Математика, Геометрия
- Медицина
- Мемлекеттік басқару
- Менеджмент
- Мұнай, Газ
- Мұрағат ісі
- Мәдениеттану
- ОБЖ (Основы безопасности жизнедеятельности)
- Педагогика
- Полиграфия
- Психология
- Салық
- Саясаттану
- Сақтандыру
- Сертификаттау, стандарттау
- Социология, Демография
- Спорт
- Статистика
- Тілтану, Филология
- Тарихи тұлғалар
- Тау-кен ісі
- Транспорт
- Туризм
- Физика
- Философия
- Халықаралық қатынастар
- Химия
- Экология, Қоршаған ортаны қорғау
- Экономика
- Экономикалық география
- Электротехника
- Қазақстан тарихы
- Қаржы
- Құрылыс
- Құқық, Криминалистика
- Әдебиет
- Өнер, музыка
- Өнеркәсіп, Өндіріс
Қазақ тілінде жазылған рефераттар, курстық жұмыстар, дипломдық жұмыстар бойынша біздің қор #1 болып табылады.
Ақпарат
Қосымша
Email: info@stud.kz