Жылжымайтын мүлік рыногын реттеудің экономикалық-құқықтық мәселелері

Қазақстан Республикасы Білім және ғылым министрлігі

Әл-Фараби атындағы Қазақ Ұлттық университеті

Абдіманапқызы Л.

Жылжымайтын мүлік рыногын реттеудің экономикалық-құқықтық мәселелері

ДИПЛОМДЫҚ ЖҰМЫСЫ

«050115 -Құқық және экономика негіздері» - мамандығы

Алматы 2011

ӘЛ-ФАРАБИ АТЫНДАҒЫ ҚАЗАҚ ҰЛТТЫҚ УНИВЕРСИТЕТІ

«Экономикалық теория» кафедрасы

«050115 -Құқық және экономика негіздері» мамандығы

«Бекітемін»

« Экономикалық теория » кафедрасының меңгерушісі

э. ғ. д., профессор

Ж. Я. Әубәкірова

қолы

«» 2011ж.

Диплом жұмысын орындау үшін

Тапсырма

Студент Абдіманапқызы Лаура

Диплом жұмысының тақырыбы Жылжымайтын мүлік рыногын реттеудің экономикалық-құқықтық мәселелері

ЖОО № 4-2860 « 5 » 11 2010 ж. бұйрығымен бекітілді.

аяқталған жұмысты өткізу уақыты ___27. 04. 11__

Жұмысқа байланысты алғашқы мәліметтер:

1. дипломдық жұмыс бойынша жоспар-тапсырма;
2. ҚР статистика бойынша Агенттігінің мәліметтері;
3. Диплом алдындағы практика кезіндегі алынған мәліметтер;
4. Зерттеу объекті бойынша соңғы үш жылғы мәліметтері.

Диплом жұмысты дайындауда қарастырылатын сұрақтар тізімі немесе олардың қысқаша мазмұны:

1

2

3

Ұсынылатын негізгі әдебиеттер:

Графикалық материалдар тізімі (кесте, диаграмма, сүлбелердің нақты көрсетілуімен)

Тапсырманы беру күні

Ғылыми жетекшісі,

Э. ғ. д., профессор Әубәкірова Ж. Я. аты-жөні, қолы

Тапсырманы орындауға қабылдады

Студент: Абдіманапқызы Л. аты-жөні, қолы

ӘЛ-ФАРАБИ АТЫНДАҒЫ ҚАЗАҚ ҰЛТТЫҚ УНИВЕРСИТЕТІ

«Экономикалық теория» кафедрасы

мамандығы

_4_ курс « « 050115-Құқық және экономика негіздері » мамандығы (шифр, атауы), тобы студенті

«» тақырыбындағы дипломдық жұмысын жазу мен рәсімдеудің

КҮНТІЗБЕЛІК ЖОСПАР КЕСТЕСІ

Тапсырманы беру күні /ғылыми жетекші/

(қолы) аты-жөні

Тапсырманы орындауға студент алды/ /

(қолы) аты-жөні

Мазмұны

Кіріспе . . . 4-6

1. Жылжымайтын мүлік рыногының теориялық негіздері

1. 1 Жылжымайтын мүлік рыногының ұғымы, мәні және оның ерекшелігі . . . 7-15

1. 2 Жылжымайтын мүлік рыногын құқықтық реттеудің аспектілері15-22

2. Қазақстан Республикасындағы жылжымайтын мүлік рыногындағы тұрғын үй мәселелері

2. 1 Қазақстан Республикасындағы жылжымайтын мүлік рыногының қалыптасуы және шетелдік тәжрибені қолдану . . . 22-32

2. 2 Жылжымайтын мүлік рыногын мемлекеттік реттеу . . . 32-37

2. 3 Тұрғын үй рыногындағы ипотекалық несиенің рөлі . . . 38-48

2. 4 Қазіргі қаржы дағдарысы және оның жылжымайтын мүлік нарығына әсері . . . 48-54

Қорытынды . . . 55-56

Пайдаланылған әдебиеттер тізімі . . . 57-58

Қосымшалар . . . 59-65

Кіріспе

Жылжымайтын мүлік нарығы кез-келген ұлттық экономиканың ең басты құрамдас бөлігі болып табылады. Ол - ұлттық байлықтың ең қомақты бөлігі және ол дүние жүзілік байлықтың жартысынан басым бөлігін құрайды. Жылжымайтын мүлік нарығынсыз жалпы нарық болу мүмкін емес, мысалға еңбек, капитал, тауарлар мен қызмет түрлері нарықтарында жұмыстарын жүргізу үшін іс-әрекетіне қажетті ғимараттар болу керек. Қазақстан Республикасы Президенті Н. Ә. Назарбаевтың 2006 жылғы «Қазақстан өз дамуындағы жаңа серпіліс жасау қарсаңында Қазақстанның әлемдегі бәсекеге барынша қабілетті 50 елдің қатарына кіру стратегиясы» атты кезекті Қазақстан халқына Жолдауында әлеуметтік саланы дамытудың басымдылықтары ретінде келесі: « . . . жылжымайтын мүлік нарығын дамыту және тұрғын үй құрылысы мәселелерін шешу; жалға беру нарығын дамыту; жеке тұрғын үй құрылысын дамытудың кең масштабын құру . . . » бағыттарын атап өтті. Яғни, тұрғын үй кешенін қалыптастыру мен дамыту мемлекеттің әлеуметтік-экономикалық саясатының маңызды бағыттарының бірі болып, тұрғындардың өмір сүруі мен қызмет атқаруы үшін қажетті жағдайларды қалыптастыруға бағытталған.

Жылжымайтын мүлік тақырыбындағы негізгі өзекті мәселелері ретінде - «Жылжымайтын мүліктер нарығы» түсінігіне, әртүрлі тауарлар жылжымайтын мүліктердің сатушылары мен сатып алушыларының бастарын біріктіру мақсатындағы институттар мен процедуралар жиынтығын алуға болады, жылжымайтын мүлік объектісінің сатушыдан сатып алушыға көшуі оған құқықтарын беру жолымен қарастырылады. Жылжымайтын мүлікке деген реттеуші құқықтар, нормативті құжаттар неғұрлым жетілдірілген болса, соғұрлым жылжымайтын мүлікті сатып алудағы қауіп деңгейі төмен, сатып алу мен кейінгі пайдалануға байланысты кеткен шығын үнемді болады.

Дипломдық жұмыстың ерекшелігіне сәйкес тақырыптың зерттеу маңыздылығы жылжымайтын мүлік бойынша отандық тәжірибені есепке ала отырып - жылжымайтын мүлікпен жасасқан сауда, оның ақпараттық қамтамасыздануы; - бағалау операциялары; - жылжымайтын мүлікті басқару мен қаржыландыру секілді іс-әрекеттердің жиынтығы талданад. Жылжымайтын мүлікті сату-сатып алу бұл тек ұзақ мерзімге пайдалануға алынған тауар ғана емес, сонымен бірге капитал қоғалысы, ол дегеніміз пайда әкелуші құн.

Жылжымайтын мүлікке салынған қорлар көбіне инфляциядан қорғалған, сонымен бірге жылжымайтын мүлік алып-сатарлық сауда-саттығы құралына айналып кетуі мүмкін, өйткені оларға деген баға жылдан жылға өсуде, ал бұл жылжымайтын мүліктердің ірі иеленушілерінің қолында шоғырланып, кейін жоғары бағамен сату мақсатында жұмсалуы мүмкін. Мемлекет жылжымайтын мүлікке, кез-келген өзге тауарларға секілді, сауда-саттығына ешбір кедергі келтірмейді, бірақ сонымен бірге қоғам атынан пайдалану режимі мен өткізу тәртібі бақылап тұрады. Осы аталған қызметтерінің ерекшелігін бағалау және сипаттама беру арқылы ғылыми талдау жасалынады.

Жылжымайтын мүлік меншік иесінің жеке мұқтажын қанағаттандыру үшін немесе пайда табу үшін пайдалануы мүмкін. Дипломдық жұмыста тұрған үй немесе жылжымайтын мүлікті пайдаланудағы ең басты алға қойылатын мақсаты оны тауар өндірісіне және қызмет көрсету түріне пайдаланып, сол арқылы табыс немесе пайда табуға болатындығын атап көрсетіледі. Жылжымайтын мүлік өздігінше нарықты құрайды. Бірақ айта кету керек, меншік иесі құқықтары құрамына байланысты және сатушы мен сатып алушы арасындағы сауда-саттық объектісі болып табылғандыұтан, жылжымайтын мүлік нарығы екі негізгі сегментке бөлінеді: - Сату-сатып алу нарығы; - Жалға алу нарығы қарастырылады. Одан бөлек ауыл шаруашылығы, өндіріс, құрылыс, нарық жұмысын қамтамасыз ету үшін көрсетілетін жалпы коммерциялық іс-әрекет, тұрғын үй шаруашылығы, қаржы және несие секілді дербес салаларда іс-әрекет объектісі болып жылжымайтын мүлік табылады. Соңғысы куәләндіріп тұрғандай, жылжымайтын мүлік «іс-әрекет» сферасы көпқырлы экономиканың басқа салалары арасында дербес болып, қоғам мен экономиканың әр алуан сферасын мемлекеттік реттеуге байланысты көптеген экономикалық қарым-қатнастарға қатынасады. Қозғалмайтын мүлік нарығының жағдайы, тенденциясы бүкіл Қазақстан Республикасы экономикасының даму деңгейі мен әсіресе жекелеген этаптардың дамуына тәуелдігі көрсетіледі.

Дипломдық жұмыста сонымен қатар нарық сатушы мен сатып алушының бастарын біріктіріп, қосатын экономикалық фунция қызметін атқарады. Өзіне тән қасиеттеріне байланысты жылжымайтын мүлік нарығы нарықтық экономиканың басқа секторлар нарықтарынан елеулі өзгеше ерекшелігі талданады. Жылжымайтын мүлік нарығы - бұл өзіне тән сипаттамасы бар тауарлар нарығы. Жылжымайтын мүліктің әр түрлі физикалық тұтыну қасиеттері болуы мүмкін, құрылыс материалдары мен өнімдері түрлерімен, жаңашылдық деңгейімен, архитектуралық стилімен, ішкі жобасымен, қаптау мен өрнектеумен, қызмет көрсету мерзімімен және т. б. Ішкі және пайдалану қасиеттері бірдей болғанымен жылжымайтын мүлік орналасуымен, әр түрлі қалалық мекемелер болуымен немесе ауылдық инфраструктурасымен, аймақтың экологиялық жағдайымен ерекшеленеді. Тұрғын үй жылжымайтын мүлік нарығына терезеден көрінетін көрініс, орталыққа, жұмыс орнына, демалыс орындарына жақындығы және т. б. әсер етеді.

Ғылыми зерттеудегі басты міндеті ретінде:

- жылжымайтын мүлік нарығындағы басқа экономикалық секторлармен салыстыра отырып, жылжымайтын мүлікті сатып алушыны қазіргі шығынның көтерілуі мүмкіндігін ескеріп жылжымайтын заттың ақшаға айналуы информациялық және құқықтық қaмтамасыз етy (жылжымайтын заттың физикалық және тұтынушылық қасиеттерінің толық мағлұматтары, алдан-ала жүргізілетін келіссөздер, консультациялар, құқықтық талапты бұзбай келісім-шарт дайындау, мемлекеттік тіркеу рәсімі) .

- Информациялық жүйедегі жылжымайтын мүлік нарығындағы ұсыныс - сұраныстың өзгеруі тез арада ескере отырып талдау жасау. Сұраныс пен ұсыныс қатынастарына көңіл бөлу, бағаның ауытқулары қарастырылады.

Жұмыс құрылымында қарастырылатын мәселелері жылжымайтын мүліктің бастапқы және екінші нарығына көніл бөлініп нарықтық элементерінің талдауы жасалынады. Жылжымайтын мүлік нарығында сұраныс пен ұсынысқа толып жатқан факторлар әсер етеді: экономикалық, құқықтық, экологиялық, әкімшілік, әлеуметтік. Экономикалық факторлар құрамына мыналар кіреді: жеке және заңды тұлға деңгейі және кіріс динамикасы, потенциалды сатып алушылардың диффиринциалды кірісі, кәсіп иесінің қаржы жағдайы, несие қаражатын алу мүмкіндігі, жылжымайтын мүлік нарығындағы бағалар, құрылыстың құны, коммуналдық қызметтің бағасы, жалдау төлемі деңгейі, салық алу және т. б. Әлеуметтік факторлар санына кіретіндер: халық санының өзгеру тенденциясы, оның өсу деңгейі, білім алу деңгейі, әлеуметтік статус және т. б. Әкімшілік фактор құрамына бақылау, жылжымайтын мүлік құрылысында құқықтық рұқсат алу, құқықты шартты келісімді іске асыру (тіркеу мерзімдері және т. б. ) кіреді. Факторлар санына сонымен қатар сұранысты анықтайтын саяси, ұлттық, мәдени шарттар, халықтың салт-дәстүрі жатады. Әрбір жоғарыда аталған факторлар жылжымайтын мүлік нарығында сұраныс пен ұсынысқа ықпал етеді. Мысалы, несие қолайсыздығы, төмен кірістер және халықтың қор жинауы. Бәрімізге белгілі үйді сатып алу өте қиын, несиенің құны өте қымбат. Қарыз ресурстары өте жеткіліксіздік меншікті нарықта сұранысты кемітеді, осындай себеппен ұсыныс төмендейді, бағагың өсуіне әкелінетін жағдайлар қарастырылады.

Бастапқы нарық - ол экономикалық жағдай, жылжымайтын мүлік тауар сияқты бірінші рет нарыққа түсуі. Жылжымайтын мүліктің негізгі сатушылары болып мұндай жағдайда мемлекет алға шығады.

Екінші нарықта жылжымайтын мүлік бұрын пайдаланған тауар сияқты нарыққа шығады.

Бірінші және екінші нарыққа бөлу тұтыну тауарлар нарығында, бағалы қағаздар нарығында, және т. б. кездеседі. Бірақта ондағы тауарлар экономикалық кеңістікте еркін жүреді. Жаңа дербес жобалар (құрылыс және жөндеу) бірінші нарыққа сапалы жылжымайтын мүліктің түсуін қамтамасыз етеді.

Бірінші және екінші жылжымайтын мүлік нарықтары өзара байланысты. Жылжымайтын мүлік нарығында ұсыныс бірінші және екінші нарыққа есепке алынады да, басқа нарықтадан сонымен ерекшеленеді, жылжымайтын нарық қоры бұрыннан бар оъектілерден және қайтадан салынған объектілерден құралады.

Зерттеу барысында мынадай әдістер қарастырылды: мәліметтерді талдау, салыстыру, динамикалық, сызбалық көрсеткіштер.

Жұмыстың құрылымы мен көлемі. Диплом жұмысы кіріспеден, екі тараудан, қорытындыдан, пайдаланылған әдебиеттер тізімінен және қосымшалардан, оның ішінде 4 сурет, 4 кестеден тұрады. Жалпы көлемі-00 бет.

1. Жылжымайтын мүлік рыногының теориялық негіздері

1. 1 Жылжымайтын мүлік рыногының ұғымы, мәні және оның ерекшелігі

Қазақстан Республикасында жекелендіру туралы заң құжаттарының заңдастырылуымен жылжымайтын мүлік сферасындағы нарықтық қатнастан ресмилендіріліп, қазақстандық жылжымайтын мүлік нарығы құрыла бастады. Ол өздігінен бір-бірінен құн, қауіптілік деңгейі және т. б. бойынша елеулі айырмашылықтары бар аймақтық, локальды нарық жиынтығын құрайды.

Жылжымайтынмүліктің негізгі сипаты - оны бір жерден екінші жерге ешбір зақым келтірместен көшіру мүмкін емес. Сондықтан жылжымайтын мүлік объектісінің сатушыдан сатып алушыға көшуі оған құқықтарын беру жолымен жүргізіледі. Профессор В. Е. Есиповтың ойы бойынша, жылжымайтын мүлікке деген реттеуші құқықтар, нормативті құжаттар неғұрлым жетілдірілген болса, соғұрлым жылжымайтын мүлікті сатып алудағы қауіп деңгейі төмен, сатып алу мен кейінгі пайдалануға байланысты кеткен шығын үнемді болады.

Жылжымайтын мүлік нарығы кез-келген ұлттық экономиканың ең басты құрамдас бөлігі болып табылады. Ол - ұлттық байлықтың ең қомақты бөлігі және ол дүние жүзілік байлықтың 50% құрайды. Жылжымайтын мүлік нарығынсыз жалпы нарық болу мүмкін емес, мысалға еңбек, капитал, тауарлар мен қызмет түрлері нарықтарында жұмыстарын жүргізу үшін іс-әрекетіне қажетті ғимараттар болу керек.

Жылжымайтын мүлік нарығы - бұл меншікке деген құқықтарды реттеуші процедуралардың құқықтық жиынтығы.

Мұндай анықтама Е. И. Тарасовичтің пікірі бойынша «Жылжымайтын мүліктер нарығы» түсінігіне, әртүрлі тауарлар жылжымайтын мүліктердің сатушылары мен сатып алушыларының бастарын біріктіру мақсатындағы институттар мен процедуралар жиынтығын алуға болады.

Жылжымайтын мүлікті сату бойынша отандық тәжірибені есепке ала отырып, жылжымайтын мүлік нарығы дегеніміз - жылжымайтын мүлікпен жасасқан сауда, оның ақпараттық қамтамасыздануы, бағалау операциялары, осы жұмыс аумағын басқару мен қаржыландыру секілді іс-әрекеттердің жиынтығы. Жылжымайтын мүлікті сату-сатып алу бұл тек ұзақ мерзімге пайдалануға алынған тауар ғана емес, сонымен бірге капитал қоғалысы, ол дегеніміз пайда әкелуші құн.

Жылжымайтын мүлікке салынған қорлар көбіне-көп инфляциядан қорғалған, сонымен бірге жылжымайтын мүлік алып-сатарлық сауда-саттығы құралына айналып кетуі мүмкін, өйткені оларға деген баға жылдан жылға өсуде, ал бұл жылжымайтын мүліктердің ірі иеленушілерінің қолында шоғырланып, кейін жоғары бағамен сату мақсатында жқмсалуы мүмкін. Мемлекет жылжымайтын мүлікке, кез-келген өзге тауарларға секілді, сауда-саттығына ешбір кедергі келтірмейді, бірақ сонымен бірге қоғам атынан пайдалану режимі мен өткізу тәртібі бақылап тұрады.

Жылжымайтын мүлік меншік иесінің жеке мұқтажын қанағаттандыру үшін немесе пайда табу үшін пайдалануы мүмкін. Тұрған үй немесе жылжымайтын мүлікті пайдаланудағы ең басты алға қойылатын маұсат оны тауар өндірісіне және қызмет көрсету түріне пайдаланып, сол арқылы табыс немесе пайда табуға болатындығы.

Жылжымайтын мүлік нарығының қаржы нарығымен байланысы оның қаржы нарығының сегменті дегенге жатпайды. Жылжымайтын мүлік өздігінше нарықты құрайды. Бірақ айта кету керек, меншік иесі құқықтары құрамына байланысты және сатушы мен сатып алушы арасындағы сауда-саттық объектісі болып табылғандыұтан, жылжымайтын мүлік нарығы екі негізгі сегментке бөлінеді:

1. Сату-сатып алу нарығы
2. Жалға алу нарығы

Одан бөлек ауыл шаруашылығы, өндіріс, құрылыс, нарық жұмысын қамтамасыз ету үшін көрсетілетін жалпы коммерциялық іс-әрекет, тұрғын үй шаруашылығы, қаржы және несие секілді дербес салаларда іс-әрекет объектісі болып жылжымайтын мүлік табылады. Соңғысы куәләндіріп тұрғандай, жылжымайтын мүлік «іс-әрекет» сферасы көпқырлы экономиканың басқа салалары арасында дербес болып, қоғам мен экономиканың әр алуан сферасын мемлекеттік реттеуге байланысты көптеген экономикалық қарым-қатнастарға қатынасады. Қозғалмайтын мүлік нарығының жағдайы, тенденциясы бүкіл Қазақстан Республикасы экономикасының даму деңгейі мен әсіресе жекелеген этаптардың дамуына тәуелді [17, 23б. ] .

Сонымен нарық сатушы мен сатып алушының бастарын біріктіріп, қосатын экономикалық фунция қызметін атқарады. Өзіне тән қасиеттеріне байланысты жылжымайтын мүлік нарығы нарықтық экономиканың басқа секторлар нарықтарынан елеулі өзгеше.

Жылжымайтын мүлік нарығы - бұл өзіне тән сипаттама бар тауарлар нарығы. Жылжымайтын мүліктің әр түрлі физикалық тұтыну қасиеттері болуы мүмкін, құрылыс материалдары мен өнімдері түрлерімен, жаңашылдық деңгейімен, архитектуралық стилімен, ішкі жобасымен, қаптау мен өрнектеумен, қызмет көрсету мерзімімен және т. б. Ішкі және пайдалану қасиеттері бірдей болғанымен жылжымайтын мүлік орналасуымен, әр түрлі қалалық мекемелер болуымен немесе ауылдық инфраструктурасымен, аймақтың экологиялық жағдайымен ерекшеленеді. Тұрғын үй жылжымайтын мүлік нарығына терезеден көрінетін көрініс, орталыққа, жұмыс орнына, демалыс орындарына жақындығы және т. б. әсер етеді.

Экологиялық таза және ортақ аудандарда орналасқан, жоғарғы тұтыну қасиеттері бар жаңа объектілерді, айқын көркімді стильдегі объектілерді сатушылар көлемі шектеулі.

Шектеулі жеке жылжымайтын мүлік бағасының жоғары болуы тұтынушы талғамының артуына байланысты. Сатушылар мен сатып алушылар санының аздығы жеке баға құрылуына әкеп соғады. Қазіргі кезеңде тауардың ақшаға айналуы жоғары. Белгілі бір уақыт аралығында қозғалмайтын заттардың ұсынылуы және оның сатылуы нарықтағы тауардың экспозициясы деп аталады. Уақыт экспозициясы тұтыну қасиетіне және бағаға байланысты.

---

Сіз бұл жұмысты біздің қосымшамыз арқылы толығымен тегін көре аласыз.

• Іс жүргізу
• Автоматтандыру, Техника
• Алғашқы әскери дайындық
• Астрономия
• Ауыл шаруашылығы
• Банк ісі
• Бизнесті бағалау
• Биология
• Бухгалтерлік іс
• Валеология
• Ветеринария
• География
• Геология, Геофизика, Геодезия
• Дін
• Ет, сүт, шарап өнімдері
• Жалпы тарих
• Жер кадастрі, Жылжымайтын мүлік
• Журналистика
• Информатика
• Кеден ісі
• Маркетинг
• Математика, Геометрия
• Медицина
• Мемлекеттік басқару
• Менеджмент
• Мұнай, Газ
• Мұрағат ісі
• Мәдениеттану
• ОБЖ (Основы безопасности жизнедеятельности)
• Педагогика
• Полиграфия
• Психология
• Салық
• Саясаттану
• Сақтандыру
• Сертификаттау, стандарттау
• Социология, Демография
• Спорт
• Статистика
• Тілтану, Филология
• Тарихи тұлғалар
• Тау-кен ісі
• Транспорт
• Туризм
• Физика
• Философия
• Халықаралық қатынастар
• Химия
• Экология, Қоршаған ортаны қорғау
• Экономика
• Экономикалық география
• Электротехника
• Қазақстан тарихы
• Қаржы
• Құрылыс
• Құқық, Криминалистика
• Әдебиет
• Өнер, музыка
• Өнеркәсіп, Өндіріс