Қазақстан Республикасындағы банктердің ипотекалық несиелеуі
КІРІСПЕ ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..3
1. ИПОТЕКАЛЫҚ НЕСИЕНІҢ ЭКОНОМИКАЛЫҚ МӘНІ
1.1 Ипотекалық несиенің мәні, ұғымы және даму кезеңдері ... ... ... ... ... ... ... 5
1.2 Ипотекалық несиенің ерекшеліктері мен негізгі қызметтері ... ... ... ... ... .10
1.3 Ипотекалық несиелеудің шетелдік тәжірибелері ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..15
2 ҚАЗАҚСТАН РЕСПУБЛИКАСЫНДАҒЫ БАНКТЕРДІҢ ИПОТЕКАЛЫҚ НЕСИЕЛЕУІНЕ ТАЛДАУ («БТА БАНК» АҚ ТӘЖІРИБЕСІНДЕ)
2.1 Коммерциялық банктердің ипотекалық несиелеу механизмін бағалау ... 25
2.2 «ҚИК» АҚ мен «ҚТҚЖБ» АҚ ипотекалық несиелеу қызметіне талдау ...33
2.3 «БТА Банк» АҚ ипотекалық несиесіне талдау ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... 50
3 ҚАЗАҚСТАН РЕСПУБЛИКАСЫНДАҒЫ ИПОТЕКАЛЫҚ НЕСИЕНІҢ ДАМУ БОЛАШАҒЫ ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ...58
ҚОРЫТЫНДЫ ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..65
ҚОЛДАНЫЛҒАН ӘДЕБИЕТТЕР ТІЗІМІ ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ...68
1. ИПОТЕКАЛЫҚ НЕСИЕНІҢ ЭКОНОМИКАЛЫҚ МӘНІ
1.1 Ипотекалық несиенің мәні, ұғымы және даму кезеңдері ... ... ... ... ... ... ... 5
1.2 Ипотекалық несиенің ерекшеліктері мен негізгі қызметтері ... ... ... ... ... .10
1.3 Ипотекалық несиелеудің шетелдік тәжірибелері ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..15
2 ҚАЗАҚСТАН РЕСПУБЛИКАСЫНДАҒЫ БАНКТЕРДІҢ ИПОТЕКАЛЫҚ НЕСИЕЛЕУІНЕ ТАЛДАУ («БТА БАНК» АҚ ТӘЖІРИБЕСІНДЕ)
2.1 Коммерциялық банктердің ипотекалық несиелеу механизмін бағалау ... 25
2.2 «ҚИК» АҚ мен «ҚТҚЖБ» АҚ ипотекалық несиелеу қызметіне талдау ...33
2.3 «БТА Банк» АҚ ипотекалық несиесіне талдау ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... 50
3 ҚАЗАҚСТАН РЕСПУБЛИКАСЫНДАҒЫ ИПОТЕКАЛЫҚ НЕСИЕНІҢ ДАМУ БОЛАШАҒЫ ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ...58
ҚОРЫТЫНДЫ ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..65
ҚОЛДАНЫЛҒАН ӘДЕБИЕТТЕР ТІЗІМІ ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ...68
Қазақстан Республикасының Президенті Н.Ә.Назарбаевтың
Қазақстан халқына «Еліміздің дамудағы жаңа серпін жасау қарсаңында» Жолдауында: «...Ипотекалық несиелеу жүйесі бойынша тұрғын үй сатып алуға табысы жетпейтін азаматтар үшін тұрғын үй құрылысы жинақтары жүйесін одан әрі дамыту керек...»,-дегеніндей, бұл халқымыз үшін өзекті мәселе болып табылады.[1]
Нарықтық экономика дамыған сайын несие түрлері де көбеюде. Соның ішінде ипотекалық несиеге келетін болсақ, оның негізгі қызметі -халық тұрғын үй сатып алуын қолдау, халықтың тұрмыс жағдайын жақсарту. Ипотекалық несие тұрғын үй құрылысы мен нарығы өте тығыз байланысты: біріншіден, тұрғын үй нарығының айналымы өскен сайын, несие көлемі де көбейеді, себебі жылжымайтын мүліктерге деген сұраныс несиеге деген сұранысты тудырады. Екіншіден, ипотекалық несие төлем қабілеті бар сұранысты тудырады. Бұл байланыс әсіресе қазір нарық тұрғын үйлермен толыққан сайын нығая түспек.
Шетел тәжірибесінен белгілі болғандай егер, мемлекет тарапынан дұрыс және тиімді саясат жүргізілетін болса ипотекалық несие өзін өзі қамтамасыз ететін және де бұл нарықтың белгілі бір дәрежеде дамуына әкелетін жүйеге айналады.
Дипломдық жұмыс тақырыбының өзектілігі ипотекалық несиелендірудің нарықта алатын орны, халықты тұрғын үймен қаматамасыз етудегі негізгі құралы ретінде қолданылуы және қазіргі таңдағы еліміздегі ипотекалық несиелендірудің жүзеге асу тәртібі, басты мәселелері мен оларды шешу жолдарын анықтау.
Қазіргі кездегі мемлекеттік тұрғын үй саясаты ең алдымен халықтың әлеуметтік қорғалмаған және оның негізгі бөлігін қамтитын орташа табысты жұмысшы халықтың тұрғын үй мәселесін шешуге бағытталуы қажет. Яғни бұл мәселені шешудің басты жолы ипотекалық несие. Әрине, бұл жүйе мемлекет экономикасының даму қарқынына байланысты болып келеді. Халық табысының төменділігі, қаржы нарығындағы пайыздық қойылымның жоғарылығы, тұрғын үй нарығының дамымағандығы және олардың құрылысына кететін қомақты қаржы, осылардың бәрі ипотека арқылы шешілуі қажет және де ол туындауы мүмкін мәселелердің барлығын қамтиды деуге болмайды.
Соңғы кездерде ипотекалық несиелендіру проблемасы жиі көтеріліп жатыр және де ол шетелдік ғалымдар тарапынан жеткілікті дәрежеде шешімін тауып жатыр. Оның классикалық моделі ретінде еуропалық (немістің ) және американдық модельдер қарастырылады.
Белгілі болғандай американдық үлгі көптеген жылдар бойы мемлекет тарапынан қолдау тауып келеді және де ол тек қана дамыған экономика жағдайында тұрғын үй сатып алудың басты формасы болып табылады. Көптеген мемлекттерде осы екі модель олардың өзіндік ерекшеліктері мен формаларына байланысты қолданылып жүр.
Қазақстан халқына «Еліміздің дамудағы жаңа серпін жасау қарсаңында» Жолдауында: «...Ипотекалық несиелеу жүйесі бойынша тұрғын үй сатып алуға табысы жетпейтін азаматтар үшін тұрғын үй құрылысы жинақтары жүйесін одан әрі дамыту керек...»,-дегеніндей, бұл халқымыз үшін өзекті мәселе болып табылады.[1]
Нарықтық экономика дамыған сайын несие түрлері де көбеюде. Соның ішінде ипотекалық несиеге келетін болсақ, оның негізгі қызметі -халық тұрғын үй сатып алуын қолдау, халықтың тұрмыс жағдайын жақсарту. Ипотекалық несие тұрғын үй құрылысы мен нарығы өте тығыз байланысты: біріншіден, тұрғын үй нарығының айналымы өскен сайын, несие көлемі де көбейеді, себебі жылжымайтын мүліктерге деген сұраныс несиеге деген сұранысты тудырады. Екіншіден, ипотекалық несие төлем қабілеті бар сұранысты тудырады. Бұл байланыс әсіресе қазір нарық тұрғын үйлермен толыққан сайын нығая түспек.
Шетел тәжірибесінен белгілі болғандай егер, мемлекет тарапынан дұрыс және тиімді саясат жүргізілетін болса ипотекалық несие өзін өзі қамтамасыз ететін және де бұл нарықтың белгілі бір дәрежеде дамуына әкелетін жүйеге айналады.
Дипломдық жұмыс тақырыбының өзектілігі ипотекалық несиелендірудің нарықта алатын орны, халықты тұрғын үймен қаматамасыз етудегі негізгі құралы ретінде қолданылуы және қазіргі таңдағы еліміздегі ипотекалық несиелендірудің жүзеге асу тәртібі, басты мәселелері мен оларды шешу жолдарын анықтау.
Қазіргі кездегі мемлекеттік тұрғын үй саясаты ең алдымен халықтың әлеуметтік қорғалмаған және оның негізгі бөлігін қамтитын орташа табысты жұмысшы халықтың тұрғын үй мәселесін шешуге бағытталуы қажет. Яғни бұл мәселені шешудің басты жолы ипотекалық несие. Әрине, бұл жүйе мемлекет экономикасының даму қарқынына байланысты болып келеді. Халық табысының төменділігі, қаржы нарығындағы пайыздық қойылымның жоғарылығы, тұрғын үй нарығының дамымағандығы және олардың құрылысына кететін қомақты қаржы, осылардың бәрі ипотека арқылы шешілуі қажет және де ол туындауы мүмкін мәселелердің барлығын қамтиды деуге болмайды.
Соңғы кездерде ипотекалық несиелендіру проблемасы жиі көтеріліп жатыр және де ол шетелдік ғалымдар тарапынан жеткілікті дәрежеде шешімін тауып жатыр. Оның классикалық моделі ретінде еуропалық (немістің ) және американдық модельдер қарастырылады.
Белгілі болғандай американдық үлгі көптеген жылдар бойы мемлекет тарапынан қолдау тауып келеді және де ол тек қана дамыған экономика жағдайында тұрғын үй сатып алудың басты формасы болып табылады. Көптеген мемлекттерде осы екі модель олардың өзіндік ерекшеліктері мен формаларына байланысты қолданылып жүр.
1. «Қазақстан халқының әл-ауқатын арттыру мемлекеттік саясаттың басты мақсаты» Н.Назарбаев 2009 жылғы Қазақстан халқына Жолдауы. – Астана, Ақорда, 2009 ж. 5 ақпан.
2. Байгісиев М.Қ. «Жылжымайтын мүлік экономикасы», «Қазақ университеті» баспасы, Алматы – 2007 ж.
3. Сейітқасымов Ғ.С. Ақша, несие, банктер. Алматы: Экономика, 2006 – 95 б.
3. Мақыш С.Б. Коммерциялық банктер операциялары. Оқу құралы. 2-шi басылым, - Алматы: ИздатМаркет, 2005. – 272 б.
4. Жуков Е.Ф., Максимова Л.М., Печникова А.В. «Деньги, кредит, банки»: Учебник для студентов вузов, обучающихся по экономическим специальностям.: М., ЮНИТИ, 2006г.
5. Ажитов С.О. Функции, порядок организации и ликвидации коммерческих банков // Право и государство 2008 г. №2 с.49-53
6. Голуб М. Развивать новые виды кредитных операций необходимо// Банки Казахстана. -Алматы, 2009. -№ 11. - С. 43-46
7. Давлетова М.Т. Современное состояние банковской системы и перспективы развития рынка банковских услуг в Казахстане// Финансы Казахстана= Каржы Каражат. -Алматы, 2009. -№ 9-10. - С.37-50
8. Дүйсенбаев Н. «Вопросы стимулирующей составляющей ипотечного кредитования», Қаржы-қаражат, №2 2010г. 34-36стр.
9. Балубаева А.К. «Национальные модели ипотечных кредитов», Банки Казахстана, №4 2009г. 36-41 стр.
10. А.Ж.Тұрлыбекова. Қазақстан ипотекалық компаниясы және тұрғын үй құрылысын дамытудың мемлекеттік бағдарламасы. //ҚазҰУ хабаршысы. Экономика сериясы. №1. 2009ж. 29-32 беттер.
11. Джимабаев Е. «Особенности национальной ипотеки», Юридическая газета. №2 2010г 54-62б.
12. Дүйсенбаев Н. «Перспективы развития ипотечного кредитования в РК» Банки Казахстана, №1 2011г. 42-45стр.
13. Кондрат Е. «Проблемы развития ипотеки в РК», Статистика, учет и аудит, №3 2010г. 68-69 стр.
14. А. Баялбаева. Развитие ипотечного кредитования в Казахстане. // Қаржы-қаражат №4 2009г. 34-37 стр.
15. Дүйсенбаев Н. «Сущности и принципы ипотечного кредитования», Қаржы-қаражат, №1 2008г. 35-40стр.
16. Сагиндыкова М.О. “Реализация программы внедрения системы ипотечного кредитования в Казахстане: механизм реализации, условия, этапы” //Банки Казахстана// №6, 2009г., с.46-49.
17. Иванов М.М. “Ипотечные банки в Казахстане” //Рынок ценных бумаг Казахстана// №5, 2010г., с.20-22.
18. Бисенова М. “Состояние и перспективы развития ипотечного кредитования населения в Республике Казахстан” //Аль Пари// №1, 2008г., с.50-54.
19. Сағындықова Н. «Ипотекалық игіліктер», Егемен Қазақстан, 2009ж. 23 қаңтар.
20. Нурманбетова А. « БТА банк в системе ипотечного кредитования в Казахстане» , Комсомольская правда, №21 2010г.
21. «Квартира по ипотеке: ярмо или удача» Экспресс К, 2010г. 24 июль
22. Сейітқасымов Б.Қ. «Ипотекалық несие үлгілері», Ақша Несие Банк 2009ж
23. Ким Т. «Ипотекалық облигация», РЦБК. №11 2010г. 95-97 б.
24. Нурсейтов Р. «Ипотечная кредитования в РК, проблемы и перспективы развития» , Евразиская сообщества, №4 2009г. 23-25стр.
25. «О текущей ситуации на финансовом рынке» // Банки Казахстана,
№ 1,2- 2011 г. 3-4 стр.
26. Садвакасова Ж. «Кредитная политика коммерческого банка». // Вестник КазНУ, Серия экономическая. №2. – 2010 г. – 38 б.
27. «БТА Банкі» АҚ-ның жарғысы. №25 хаттамасы.– 20.06.2010.
28. Веб-сайт. АО «БТА Банк»: www.ipoteka.kz.
29. Л.А. Шоманова, С.Б. Мақыш «Қазақстан экономикасының нақты секторын несиелеу жағдайы». // ҚазҰУ хабаршысы. Экономика сериясы. №6 – 2009 г. – 23 б.
30. «Әлемнің бәсекеге қабілетті 50 елдің қатарына ену стратегиясы» атты Қазақстан Республикасы Президенті Н.Ә. Назарбаевтың 2007 жылғы халыққа жолдауы, Егемен Қазақстан. 11 наурыз, Астана «Елорда».2007ж
31. «Жаңа әлемдегі жаңа Қазақстан» Елбасы Нұрсұлтан Назарбаевтың 2008 жылғы Қазақстан халқына Жолдауы. – Астана, Ақорда, 2008ж. 23 ақпан.
2. Байгісиев М.Қ. «Жылжымайтын мүлік экономикасы», «Қазақ университеті» баспасы, Алматы – 2007 ж.
3. Сейітқасымов Ғ.С. Ақша, несие, банктер. Алматы: Экономика, 2006 – 95 б.
3. Мақыш С.Б. Коммерциялық банктер операциялары. Оқу құралы. 2-шi басылым, - Алматы: ИздатМаркет, 2005. – 272 б.
4. Жуков Е.Ф., Максимова Л.М., Печникова А.В. «Деньги, кредит, банки»: Учебник для студентов вузов, обучающихся по экономическим специальностям.: М., ЮНИТИ, 2006г.
5. Ажитов С.О. Функции, порядок организации и ликвидации коммерческих банков // Право и государство 2008 г. №2 с.49-53
6. Голуб М. Развивать новые виды кредитных операций необходимо// Банки Казахстана. -Алматы, 2009. -№ 11. - С. 43-46
7. Давлетова М.Т. Современное состояние банковской системы и перспективы развития рынка банковских услуг в Казахстане// Финансы Казахстана= Каржы Каражат. -Алматы, 2009. -№ 9-10. - С.37-50
8. Дүйсенбаев Н. «Вопросы стимулирующей составляющей ипотечного кредитования», Қаржы-қаражат, №2 2010г. 34-36стр.
9. Балубаева А.К. «Национальные модели ипотечных кредитов», Банки Казахстана, №4 2009г. 36-41 стр.
10. А.Ж.Тұрлыбекова. Қазақстан ипотекалық компаниясы және тұрғын үй құрылысын дамытудың мемлекеттік бағдарламасы. //ҚазҰУ хабаршысы. Экономика сериясы. №1. 2009ж. 29-32 беттер.
11. Джимабаев Е. «Особенности национальной ипотеки», Юридическая газета. №2 2010г 54-62б.
12. Дүйсенбаев Н. «Перспективы развития ипотечного кредитования в РК» Банки Казахстана, №1 2011г. 42-45стр.
13. Кондрат Е. «Проблемы развития ипотеки в РК», Статистика, учет и аудит, №3 2010г. 68-69 стр.
14. А. Баялбаева. Развитие ипотечного кредитования в Казахстане. // Қаржы-қаражат №4 2009г. 34-37 стр.
15. Дүйсенбаев Н. «Сущности и принципы ипотечного кредитования», Қаржы-қаражат, №1 2008г. 35-40стр.
16. Сагиндыкова М.О. “Реализация программы внедрения системы ипотечного кредитования в Казахстане: механизм реализации, условия, этапы” //Банки Казахстана// №6, 2009г., с.46-49.
17. Иванов М.М. “Ипотечные банки в Казахстане” //Рынок ценных бумаг Казахстана// №5, 2010г., с.20-22.
18. Бисенова М. “Состояние и перспективы развития ипотечного кредитования населения в Республике Казахстан” //Аль Пари// №1, 2008г., с.50-54.
19. Сағындықова Н. «Ипотекалық игіліктер», Егемен Қазақстан, 2009ж. 23 қаңтар.
20. Нурманбетова А. « БТА банк в системе ипотечного кредитования в Казахстане» , Комсомольская правда, №21 2010г.
21. «Квартира по ипотеке: ярмо или удача» Экспресс К, 2010г. 24 июль
22. Сейітқасымов Б.Қ. «Ипотекалық несие үлгілері», Ақша Несие Банк 2009ж
23. Ким Т. «Ипотекалық облигация», РЦБК. №11 2010г. 95-97 б.
24. Нурсейтов Р. «Ипотечная кредитования в РК, проблемы и перспективы развития» , Евразиская сообщества, №4 2009г. 23-25стр.
25. «О текущей ситуации на финансовом рынке» // Банки Казахстана,
№ 1,2- 2011 г. 3-4 стр.
26. Садвакасова Ж. «Кредитная политика коммерческого банка». // Вестник КазНУ, Серия экономическая. №2. – 2010 г. – 38 б.
27. «БТА Банкі» АҚ-ның жарғысы. №25 хаттамасы.– 20.06.2010.
28. Веб-сайт. АО «БТА Банк»: www.ipoteka.kz.
29. Л.А. Шоманова, С.Б. Мақыш «Қазақстан экономикасының нақты секторын несиелеу жағдайы». // ҚазҰУ хабаршысы. Экономика сериясы. №6 – 2009 г. – 23 б.
30. «Әлемнің бәсекеге қабілетті 50 елдің қатарына ену стратегиясы» атты Қазақстан Республикасы Президенті Н.Ә. Назарбаевтың 2007 жылғы халыққа жолдауы, Егемен Қазақстан. 11 наурыз, Астана «Елорда».2007ж
31. «Жаңа әлемдегі жаңа Қазақстан» Елбасы Нұрсұлтан Назарбаевтың 2008 жылғы Қазақстан халқына Жолдауы. – Астана, Ақорда, 2008ж. 23 ақпан.
МАЗМҰНЫ
КІРІСПЕ
... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..
... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ...3
1. ИПОТЕКАЛЫҚ НЕСИЕНІҢ ЭКОНОМИКАЛЫҚ МӘНІ
1.1 Ипотекалық несиенің мәні, ұғымы және даму кезеңдері
... ... ... ... ... ... ... 5
1.2 Ипотекалық несиенің ерекшеліктері мен негізгі қызметтері
... ... ... ... ... .10
1.3 Ипотекалық несиелеудің шетелдік тәжірибелері
... ... ... ... ... ... ... ... ... ...15
2 ҚАЗАҚСТАН РЕСПУБЛИКАСЫНДАҒЫ БАНКТЕРДІҢ ИПОТЕКАЛЫҚ НЕСИЕЛЕУІНЕ ТАЛДАУ
(БТА БАНК АҚ ТӘЖІРИБЕСІНДЕ)
2.1 Коммерциялық банктердің ипотекалық несиелеу механизмін бағалау ... 25
2.2 ҚИК АҚ мен ҚТҚЖБ АҚ ипотекалық несиелеу қызметіне талдау ...33
2.3 БТА Банк АҚ ипотекалық несиесіне талдау
... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... .50
3 ҚАЗАҚСТАН РЕСПУБЛИКАСЫНДАҒЫ ИПОТЕКАЛЫҚ НЕСИЕНІҢ ДАМУ БОЛАШАҒЫ
... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..
... ... ... ...58
ҚОРЫТЫНДЫ
... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..
... ... ... ... ... ... ..65
ҚОЛДАНЫЛҒАН ӘДЕБИЕТТЕР ТІЗІМІ
... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... 68
Кіріспе
Қазақстан Республикасының Президенті Н.Ә.Назарбаевтың
Қазақстан халқына Еліміздің дамудағы жаңа серпін жасау қарсаңында
Жолдауында: ...Ипотекалық несиелеу жүйесі бойынша тұрғын үй сатып алуға
табысы жетпейтін азаматтар үшін тұрғын үй құрылысы жинақтары жүйесін одан
әрі дамыту керек...,-дегеніндей, бұл халқымыз үшін өзекті мәселе болып
табылады.[1]
Нарықтық экономика дамыған сайын несие түрлері де көбеюде. Соның
ішінде ипотекалық несиеге келетін болсақ, оның негізгі қызметі -халық
тұрғын үй сатып алуын қолдау, халықтың тұрмыс жағдайын жақсарту. Ипотекалық
несие тұрғын үй құрылысы мен нарығы өте тығыз байланысты: біріншіден,
тұрғын үй нарығының айналымы өскен сайын, несие көлемі де көбейеді, себебі
жылжымайтын мүліктерге деген сұраныс несиеге деген сұранысты тудырады.
Екіншіден, ипотекалық несие төлем қабілеті бар сұранысты тудырады. Бұл
байланыс әсіресе қазір нарық тұрғын үйлермен толыққан сайын нығая түспек.
Шетел тәжірибесінен белгілі болғандай егер, мемлекет тарапынан дұрыс
және тиімді саясат жүргізілетін болса ипотекалық несие өзін өзі қамтамасыз
ететін және де бұл нарықтың белгілі бір дәрежеде дамуына әкелетін жүйеге
айналады.
Дипломдық жұмыс тақырыбының өзектілігі ипотекалық несиелендірудің
нарықта алатын орны, халықты тұрғын үймен қаматамасыз етудегі негізгі
құралы ретінде қолданылуы және қазіргі таңдағы еліміздегі ипотекалық
несиелендірудің жүзеге асу тәртібі, басты мәселелері мен оларды шешу
жолдарын анықтау.
Қазіргі кездегі мемлекеттік тұрғын үй саясаты ең алдымен халықтың
әлеуметтік қорғалмаған және оның негізгі бөлігін қамтитын орташа табысты
жұмысшы халықтың тұрғын үй мәселесін шешуге бағытталуы қажет. Яғни бұл
мәселені шешудің басты жолы ипотекалық несие. Әрине, бұл жүйе мемлекет
экономикасының даму қарқынына байланысты болып келеді. Халық табысының
төменділігі, қаржы нарығындағы пайыздық қойылымның жоғарылығы, тұрғын үй
нарығының дамымағандығы және олардың құрылысына кететін қомақты қаржы,
осылардың бәрі ипотека арқылы шешілуі қажет және де ол туындауы мүмкін
мәселелердің барлығын қамтиды деуге болмайды.
Соңғы кездерде ипотекалық несиелендіру проблемасы жиі көтеріліп жатыр
және де ол шетелдік ғалымдар тарапынан жеткілікті дәрежеде шешімін тауып
жатыр. Оның классикалық моделі ретінде еуропалық (немістің ) және
американдық модельдер қарастырылады.
Белгілі болғандай американдық үлгі көптеген жылдар бойы мемлекет
тарапынан қолдау тауып келеді және де ол тек қана дамыған экономика
жағдайында тұрғын үй сатып алудың басты формасы болып табылады. Көптеген
мемлекттерде осы екі модель олардың өзіндік ерекшеліктері мен формаларына
байланысты қолданылып жүр.
Ал экономикасы дамыған мемлекеттерде сонымен қатар, Қазақстанда да
тұрғын үй мәселесін шешуде қолайлы және тиімді үлгілерді іздестірумен
байланысты және ипотекалық несиені дамыту перспективаларымен оларды
талдауға арналған басылымдар жарық көріп жатыр.
Дамыған мемлекеттердің ипотекалық несиелендіруді дамытудағы сәтті
тәжірибесі ипотекалық несиелендіру нарығын қалыптастырудың алғашқы
кезеңіндегі қиындықтарға қарамастан оның тек қана экономикалық емес басқа
да салаларымен байланысты мәселелерді шешудің маңызды құралы болып
табылатындығын көрсетеді. Ол белгілі бір деңгейде жалпы экономикалық
стратегия мен қоғамды ондаған жылдар алға дамыту бағытын анықтайды.
Дипломдық жұмыстың мақсаты –ҚР-ғы екінші деңгейдегі банктердің тұрғын
үй салысын ипотекалық несиелеу тәжірибелеріне талдау жасау, сондай-ақ
тұрғын үйді ипотекалық несиелеу механизмін жетілдіру жолдарын іздестіру.
Соған сәйкес оның алдында келесідей міндеттер тұр:
• ипотекалық несие түсінігінің экономикалык мәнін қарастыру;
• ипотекалық несиелеудің құқықтық негіздерін зерттеу;
• Қазақстан ипотекалық компаниясы АҚ-ның қызметін талдау;
• БТА Банк АҚ-ның ипотекалық несиелеу тәжірибесін талдау;
• ипотекалық несиелеудің әлемдік тәжірибесі зерттеу және т.б;
• ипотекалық несиенің қоғамдағы даму болашағын зерттеу.
Дипломдық жұмыстың зерттеу объектісі ретінде БТА банк АҚ-ң тұрғын үй
сатып алу мақсатында берілетін ипотекалық несиемен байланысты экономикалық
несиелік қатынастарды ұйымдастыру тәжірибесінде талдау жүргізу.
Ал дипломдық жұмыстың зерттеу пәні ретінде ипотекалық несиені беру,
қайтару және ипотекалық несиені бүгінгі қаржылық дағдарыс кезеіндегі дамыту
мәселелері орын алған.
Методологиялық негіздері ретінде келесі отандық авторлардың еңбектері
қолданылады: Аникеева Л.В., Бисенова М., Бораш Қ., Досымов Б.С., Донцов
С.С., Жумабаева З.С., Иванов М.М., Лисак Махамбетова М.Ж., Мыргыясова М.М.,
Наурызбаева М., Салихова А.Р., Сағындықова М.О., Сейтқасымов Г.С.,
Шыныбеков Н.С..
Жұмыстың құрылымы мен құрамы кіріспе мен негізгі үш бөлімнен және
қорытындыдан, сондай-ақ қолданылған әдебиеттер тізімінен тұрады. Жұмыста 19
кесте және 11 сурет қамтылған.
1 ИПОТЕКАЛЫҚ НЕСИЕНІҢ ЭКОНОМИКАЛЫҚ МӘНІ
1.1 Ипотекалық несиенің мәні, ұғымы және даму кезеңдері
Ипотека түсінігі дүниежүзілік қаржы экономика жүйесіне ежелгі
Грециядан енген. Оны Архонт Солон (б.э.д. VI ғ.) енгізген болатын. Ал
Солонның замандасы Драконт (б.э.д. 621 ж.) осы тұста әр түрлі жеке меншікке
немесе оның басқа да қозғалмалы бөлігіне жасалынған қастандық үшін қатаң
жазалау тәртіптерін енгізген. Солон б.э.д. 594 жылы өзінің жермен
байланысты қарыздарға өзгеріс енгізу, иесіз қалған мүлікті мұрагерлер
қауымына өткізу қажетсіздігі туралы мұраға қалдыру еркіндігі сияқты
әйгілі реформаларын жүзеге асырды. Соның арқасында кезкелген адам өз
меншігінен өз бетінше бас тарту немесе мұраға қалдыру құқығына ие болды.
Солон жеке меншікті (белгілі бір өлшемдегі жерді) мүлік ретінде өткізу үшін
қарызгердің атымен бірге бұл жердің белгілі бір қарыз соммасының кепілі
болып табылатындығын білдіретін қазық қағуды ұсынады және де ол ипотека
деп аталады [2, 232 б].
Осындай қазықтар негізінде жер иесінің барлық қарыздары есептелініп
отырылған. Кейінірек бұл үшін ипотеклық кітап қолданылған.
Ипотекалық институттың жаңадан даму кезеңі Рим империясы тұсында
басталды. Яғни алғашқы жүз жылдықта онда жеке тұлғалардың меншігінің
келпілдігімен несие беретін ипотекалық мекемелер құрылды. Әсіресе
император Антония Пия (б.д. II ғ.) тарапынан ипотекалық банктер үшін
арнайы заңдар қабылданған. Сол кездің өзінде онда 50 шақты банкпен 800-
ден астам айырбастау пункттері қызмет атқарған. Мемлекет әрдайым
ипотекалық несиелендіру жүйесіне қолдау көрсетіп келген. Соның негізінде
әлеуметтік институттар кұрылған. Сондай-ақ, император Троян кезінде жетім
– жесірлерге қолдау көрсету мақсатында сол кездегі ең төмен болып табылатын
жылдық 5% қойылыммен ипотекалық несие беруші қаржылық – қайырымдылық
қорлар құрылған.
Негізінен ипотекалық институттар қысқа уақыт аралығында үш негізгі
даму кезеңдерінен (фидуция, пигнус және ипотека) өтті.
Фидуция - бұл сенім немесе сенім келісімі негізінде жүзеге асырылатын
түбегейлі қамтамасыз ету формасы болып, ежелгі рим ережелері негізінде
қалыптасты және дамыды. Классикалық рим құқықтарының даму кезеңінде
пигнус (яғни латынша - жүзеге асырылмаған кепіл зат ) пайда болған,
содан кейін ғана ипотека. Сондықтан да алғашқы несиелік келісім негізінде
жүзеге асырылатын кепіл зат туралы келісім шарт тек қана қосымша болып
табылатын еді. [3, 158 б].
Фидуцияның негізгі мәні ол бойынша келісім шарт жасалынуымен
кепілдікке қойылған мүлік бойынша кредиторлардың құқы ресми түрде
бекітілуі және де сол келісім бойынша кепілдіктің фидуцияға (кредиторға)
берілуі, әрі қарай егер міндеттеме толығымен және де өз уақытында
орындалатын болса кредитордың мүлікті өз иесіне қайтару міндетінен тұрады.
Осылайша фидуция келісімі де өзінің даму кезеңінен өтті.
Фидуцияның алғашқы даму кезеңінде қарызгерді қорғайтын ешқандай нақты
бір инструмент көзге түспейді, яғни кредитор тікелей өзіне не тиімді болса
соны, атап айтқанда, қаласа қарызгерден міндеттемені орындауын талап етті
немесе кепілдікті өзіне қалдырып отырды. Кейінірек, кредитор үшін тиімді
болып табылатын бұл артықшылықты жою мақсатында кепілзат туралы құжатқа
ресми бұйрық енгізілді. Дегенмен, сонда да келісімді жүзеге асыру барысанда
кредитор үшін пайдалы болып табылатын және де қарызгерге кері әсер ететін
заңдылықтар сол күйінде қалды.
Ипотекалық институттың келесі даму кезеңі қарызгерді кредитордың өз
бетінше әрекеттерінен қорғау арқылы өзінің айтарлықтай тиімді жақтарымен
айырмаланады. [4, 140 б].
Пигнус келісімі (яғни пигнус кезеңіндегі кепілдік туралы келісім)
кепілдікке қойылған мүлікті меншік ретінде емес керісінше тек қана қарызгер
тарапынан міндеттемелердің орындалу кепілдігі ретінде пайдалануға беруді
қарастырады. Сондай-ақ, қарызгер кредитордан кепілдікке қойылып жатқан
мүлікті пайдаланбауды тек қана сақтауды талап ету құқығына ие болады.
Сөйтіп, кредитор үшін тек қана бір шартты құқық яғни қарызгер өз
міндіттемелерін орындамаған жағдайда ғана өз зияндарының орнын толтыру үшін
кепілдікке қойылған затты сату құқығы. Соның арқасында ғана кредитордың
сатылған заттың өз иелігінде қалдыру мүмкіндігіне шек қойылды. Егер осындай
жағдай күтілсе, онда кредитор мүлікті сатудан түскен пайдамен қарызгер
міндеттемесінен артқан бөлігін толығымен оған қайтарып отырды. Келісімнің
бұл түрі мұқият реттеліп отырды және де оған жатпағандары тек қана сот
арқылы шешіліп отырылды.
Ипотекалық институттың пайда болуының соңғы сатысы сол кездегі саяси
және экономикалық жағдаймен тығыз байланысты болып келеді. Басқаша айтқанда
Римдегі құл иелену шаруашылығының әлсіреуі мен жерлердің жаппай жалға
берілуі классикалық ипотекалық институттың пайда болуына әкелді. Дегенмен,
сол кездегі заңдылықтарға сайкес қызмет көрсетіп жатқан құрылымдардың
ешбірі еңбек құралдарына басқа ештеңесі жоқ ұсақ жалгерлермен жерлерін
жалға берушілердің арасында жасалатын мұндай келісімді кепілдендіру үшін
сай келмеді. Осындай мәселені шешу арқасында кепілдіктің жаңа формасы
жалгерлердің өз еңбек құралдарын жалға берушінің меншігіне өткізбей-ақ
оларды кепілдікке қою арқылы келісімге отыру пайда болды.[5, 187 б]
Кейінірек кепілдіктің бұл түрі оның басқа да түрлеріне атап айтқанда
қозғалмайтын мүлік кепілдігіне де тарады. Осылайша, ипотекалық институттың
пайда болуы біріншіден, кепілзат туралы келісім шартқа, екіншіден,
қарызгердің өз міндеттемесін орындауын және де бұл міндеттеме орындалмаған
жағадайда кредиторға кепілдікке қойылған мүлікті жүзеге асыру арқылы өз
шығындарын жабу құқығын беретін кепілдік туралы келісім шартпен байланысты
болып келеді. Мұндай келісімдерді куәландыру үшін алғашқыда қарызгер мен
кредитор арасында жай ғана келісім жасалынған. Кейінірек заңды күшке ие
ресми және ресми болмаған құжаттар жасалынып отырылды. Сондай-ақ, үш және
одан да көп куәгерлер қатысуымен жасалынған жеке құжаттар да сондай күшке
ие болды. Сөйтіп ипотеканың классикалық бұл институты да өзінің даму
кезеңінен өтті. Соның тұсында жақтардың келісімінсіз жүзеге асырылатын әр
түрлі ресми ипотекалар енгізілді. Бұған заңды ипотека (яғни император
бұйрығымен), инвестордың жасаған ипотекасы, салық төлемейтін адам мүлкіне
жасалынатын фиска ипотекасы, яғни мұраға қалдырушының мүлігіне ипотека,
күйеуінің мүлігі негізінде алған әйелінің ипотекасы және т.б. жатқызылды.
Ипотекалық келісімдерге қатысушылардың құқықтарын қорғаудағы
мемлекеттің орны ерекше болды. Айтарлықтай күрделі құрылымға ие болған
келісімдердің тіркелуі кешіктірілген жүйе үнемі қадағалау мен бақылауды
талап етті. Сөйтіп, мелекеттің осындай функцияларының әлсіреуі нәтижесінде
ежелгі заманның соңына шығуына байланысты ипотекалық институттар бірнеше
ғасырлар бойы өмір сүруін тоқтатты.Содан кейін ипотека біртіндеп орта
ғасырлар заңдарында кездесе бастады.Атап айтқанда Германияда XVI - ғасырда
құпия ипотека өмір сүрді. Еуропа мелекеттерінде ипотека екі түрлі сипатқа
ие. Біріншіден, ол тек қана қозғалмайтын мүліктерге қолданылады, екіншіден,
кепілдікке қойылған мүлік кредитор емес, сот арқылы жүзеге асырылады.
Ипотека кредиторлар үшін қарыздарды төлету бойынша қарызгердің мүлігін
өз қарамағына алмай-ақ, және басқа да кредиторлардың бәсекелестігінен
қорғанудың ең дұрыс жолына айналып жатыр. Яғни орта ғасырлық кодекстерден
бері келе жатқан анықтамасы ипотека – бұл табиғатынан ажырамас, ол тек
қана одан пайда көру құқығына негізделген.
“Hypoteka est tota in tota, et tota in qualibet parte” - яғни қашанда
міндеттеме толығымен өтелмейінше қанағаттану құқығы сол ипотекаға
қабылданған зат арқылы жүзеге асырылады. Кепілдікке қойылған мүліктің бір
бөлігінің сатылуы кредиторды ол бойынша міндеттемелерді толығымен талап
ету құқығынан айырмайды. Ипотека қозғалмайтын мүлік негізінде жүзеге
асырылып, оның иесі ауысуынан тауелсіз болған. [6, 51 б].
Ипотекалық несие – бұл жылжымайтын мүлік кепілі бойынша банктен
берілетін ұзақ мерзімді ссуда. Нарықтық экономика осы несиені кең қолдануды
көздейді. Классикалық түсінікте ипотека – ол тек қана несиені беру ғана
емес, сонымен қатар құнды қағаздарды эмиссиялау мен салым және
облигациялармен байланысты ресурстарды тарту әдісі ретінде түсіндіріледі.
Ипотекалық несиелеу жүйесі 2 бағыттан тұрады:
1. шаруашылық субъектісіне және тұрғындарға берілетін ипотекалық несие;
2. несиелер үшін ресурстарды тартуды қосымша қамтамасыз ететін екінші
нарықта (ипотекалық қарыздық міндеттеме) ипотекалық несиені сату.
Әлемдік тәжірибеде негізінде бірінші бағытта ипотекалық банк, екінші –
мүлік кепілімен қамтамасыз етілетін банктің активтерін сатып алатын
қаржылық компаниялар, қорлар және олардың базасында өзінің атынан шығаратын
құнды қағаздар жатады.
Бұл құнды қағаздар өтімді, өйткені олар жылжымайтын мүлікпен қамтамасыз
етілген және инвестицияға ұзақ мерзімді және тұрақты табыс алуға мүмкіндік
береді.
Кейбір қаржылық компаниялардың міндеттері бойынша шетелде кепіл ретінде
олардың сенімділігін жоғарылататын мемлекет болып табылады.
Мүлікке ипотекалық несиенің екінші нарығының функциялануы ипотекалық
несиенің банктің капиталының өтімділігін қамтамасыз етеді, айналымда ақша
массасын байланыстырады, капиталды ел ауданы және экономикалық сферасына
бөлуге көмектеседі, несие бойынша пайыз тавкасын тұрақтандырады.[7, 43 б]
Осы жағдайда ипотекалық несиемен айналысатын банктер несиелік
ресурстармен шектелмейді, өйткені екінші нарықта негізгі операцияны жүргізу
арқылы айналымға қайта түсіретін жаңа несиені бере, қажетті құралдарды
қосымша мобильдауға мүмкіндік алады.
Берілген жүйені эффективті функциялау екінші ипотекалық нарықтың
дамығандығын көрсетеді.
Ипотекалық несиенің объектісі:
1. жер учаскесі;
2. тұрғын-үй, квартиралар, үйлер, котедждер, дачалар және т.б.
кәсіпорынның ғимараттары және құрылыстар;
3. коммерциялық қызметтің сервизтік қызмет көрсету объектісі,
ресторандар, офистер, сауда үйлері және жеке дүкендер;
4. өндірістік кеңселер – складтар, заводтық ғимараттар, ғылыми-зерттеу
институттары, энергетика объектісі, гараждар және өндіріске арналған
құрылыстар.
Ипотекалық несиені келесі түрде көрсетуге болады:
1. тұрғын үй құрылысын несиелендіру;
2. тұрғын үйге жөндеу жұмыстарын жүргізу.
Тұрғын үй құрылысын несиелендіру қысқа мерзімді және коммерциялық
банктерге немесе құнды қағаздарды сату арқылы немесе кәсіпорын және банктен
заем негізінде қаражаттарды тартатын депозиттік институттар түрінде
ұйымдастырылған мамандандырылған институттар мен көрсетіледі.
Ипотекалық несиенің басты есебі нарықтық механизмдерді дамыту
мақсатында тұрғындардың сұранысының төлем қабілеттілігін ұстау, қоғамның
бюджеттен тыс ресурстарын мобилизациялау және ұзақ мерзімді ипотекалық
жүйесін дамытуда несиелік – қаржы сферасына бағыттау.
Қазіргі кезде әлемдік тәжірибеде коммерциялық банк тұрғын үйді
несиелеудің 3 түрін көрсетеді:[8, 38 б]
1. жеке және заңды тұлғалардың жерді алу үшін берілетін қысқа және ұзақ
мерзімді несие;
2. жеке және заңды тұлғалардың құрылыс жұмыстарын қаржыландыруда алатын
тұрғын үй құрылысына қысқа мерзімді несие;
3. жеке және заңды тұлғалардың тұрғын үйді иемдену үшін алынатын ұзақ
мерзімді несие.
Үй құрылысы үшін берілетін несие сомасы құжаттарда көрсетілген сомасы
аясында болады. Бұндай несиелер несиелік желілер негізінде беріледі.
Сондағы алынатын соманың барлығы бірақ берілмейді, ол ол заңды жұмыстың
орындалу шамасына қарай бөлініп төленеді.
Ипотекалық несие нарығында келесі субъектілер қызмет етеді:
1. қарыз алушы;
2. кредитор;
3. ипотекалық несиеге қаражаттарды салатын инвестор (ссуда беретін банк
қана емес);
4. үкімет.
Қарыз алушының негізгі мақсаты ай сайын несие бойынша төлем жүргізе
отырып, мүмкіндігінше арзан және жағдайы жақсы тұрғын үйді иемдену болып
табылады [9, 34-36б].
Банк өзінің акционерлерінің дивидендтерін және табысын
максималдандыруға бағытталады. Инвесторда салымдармен қамтамасыз етілген
қаражаттарын салымға және құнды қағаздарға сала жоғары табыс алуға
бағытталады. Берілетін ипотекалық несие сомасы, жерді сатып алудан, құрылыс
немесе иемденген тұрғын үйдің салымы бойынша құны 70 пайыздан аспауы керек.
Ипотекалық несиелендіру процесі өте жоғары несиелік тәуекелмен
байланысты. Несиелік тәуекел ықтималдығымен байланысты заем алушының өз
төлемдерін төлемеген жағдайда кепілге берілетін мүлікке құқықтан айыру және
тұрғын үйден шығару мүмкіндігін нақты заңмен бекітудің принципиалды маңызы
болады.
Ипотекалық несиелік операцияларда мәміле қозғалмайтын мүлік салымы
көмегімен рәсімделеді. Салым – бұл қарызды (ссуданы) төлеуді қамтамасыз
ретінде қарыз алушы-заем алушының кредитор – банкке меншік құқығын уақытша
беруді куәландыратын құжат берілетін құқық. Қарыздың толығымен және
бекітілген мерзімде өтелуі кезінде өз күшін жоғалтады.
Сөйтіп салымды беретін тұлға салым затына физикалық түрінде иелік етуді
жалғастырады, бірақ меншік құқығы ипотекалық несие өтелгенге дейін банкке
тиесілі болады.
Ипотеканы бағалау күрделілігі несиенің максималды деңгейін төмендетеді.
Ипотеканың басты міндеті – қарыз қаражаттарының қайтарымдылығына кепіл
ретінде роль атқаратын қозғалмайтын мүлік дамуының инвестициялық
қаржыландыруды қамтамасыз ету механизмін құру. Сондықтан ипотека
экономикалық және әлеуметтік құлдыраудан шығу механизмдерінің бірі болуы
мүмкін. Ипотека құлдырауға төтеп берудің бірнеше жолдарына әсер етуі
мүмкін.
Біріншіден, ипотеканың дамуы өнеркәсіп салаларының қатарында
өндірістің құлдырауына әсер етуі мүмкін, сонымен қатар экономиканың нақты
секторының дамуына оң әсер етуі мүмкін. Бүгін кәсіпорындардың көбісі үшін
айналым қаражаттардың жеткіліксіздігі нәтижесінде өндірістің тоқтап қалу
жағдайы сәйкес. Бұл ресурстарды, өндірістің жаңғыруына мүмкіндік беретін
және өнімнің сапасының жоғарылауы мен бәсеке қабілеттілікті болуына
әкелетін қозғалмайтын мүлікті кепілге қою жолымен алуға болады. Мұның
нәтижесінде бүтіндей мемлекеттің эконоикалық әлеуеті көтеріледі.
Екіншіден, ипотекалық несиелеудің дамуы әлеуметтік тұрақсыздыққа төтеп
беруге оң ықпал етеді. Ипотекалық несиелеудің негізгі мақсаты –
азаматтардың меншік қаражаттарының және ұзақ мерзімді ипотекалық несиелер
есебімен тұрғын үй нарығында, тұрғын үй алудың нарықтық принциптеріне
негізделген, орташа табысы бар азаматтарды тұрғын үймен қамсыздандырудың
тиімді жұмыс жүйесін құру. Бұл жүйені құру тұрғындардың жинақтары және
басқа бюджеттен тыс ресурстар түрінде тұрғын үй аясына қажетті қаржы
құралдарын тартуға және тұрғын үй нарығын активизациялауға көмектеседі.
Ипотекалық несиелер арқылы ғана, тұрғын үйді тек қамтамасыз етілген
тұрғындар ғана емес, сонымен бірге қарапайым табысы бар азаматтардың да
тұрғын үй алуға мүмкіндіктері бар. Өз кезегінде, тұрғын үй-тұрмыстық
жағдайлармен жақсы қамтамасыз ету ұлттардың денсаулығын жақсартуға, өмірлік
циклді ұзартуға әкеліп соғады, осының бәрі тұрғындардың еңбек
қабілеттілігін көтереді.
Үшіншіден, ипотеканың дамуы жұмыссыздық салдарын жеңілдетеді:
өндіріске құрылыстық қатаң территориялық байлануы нәтижесінде қосымша
жергілікті еңбек ресурстары тартылады. Ипотека сондай-ақ, еңбек ресурстарын
ынталандырады. Ипотекалық несиелеу дамымаған елдерде тұрғылықты орынды
таңдау еркі жоқ. Сонымен ипотека жұмыссыздық мәселесін шешуге көмектеседі.
Төртіншіден, ипотека мемлекеттің қызметіне, тұрақтылықтың көтерілуіне
және бактік жүйенің тиімділігіне әсерін тигізеді. Қозғалмайтын мүліктің
нақты құнымен қамтамасыз етілмеген банктердің активтері өте қысқа мерзімде
бағасын жоғалтады. Мұны 1998 жылдың екінші жартысында басталған Тәуелсіз
Мемлекеттер Достастығы елдерінің қаржы-экономикалық құлдырауы растайды.
Сондықтан нарықтық туындаулар жүргізілетін елдерде ипотека механизміарқылы
қызғалмайтын мүлік құнын енгізу қажет.
“Ипотека” қозғалмайтын мүлік кепілін білдіреді және 3 құқықтық
категорияны белгілеу үшін әр түрлі елдер заңнамаларында қолданылады:
1. Арнайы несие – ипотека және ипотекалық қарыз алу мақсатында қозғалмайтын
мүлік кепілі (ипотеканың таза құқықтық функциясы).
2. Кепілзат (ипотекамен қамсыздандырылған міндеттеме бойынша кепіл
ұстаушының құқығын растайтын қарыз куәлігінің басқа да аттары бар).
3. Ипотекалық несие (қарыз ақша), қозғалмайтын мүлікті кепілге қоя отырып,
несиелік мекемелермен қарыз алушыларға беріледі.
1.2 Ипотекалық несиенің ерекшеліктері мен негізгі қызметтері
Ипотекалық қатынастардың әлеуметтік-экономикалық маңызы – қосымша өнім
алу мақсатында қоғамның құн қозғалысының механизмдерін үздіксіз іздеу.
Ипотекалық несиелеу жүйесінің жақсы қызмет етуі, әлеуметтік-экономикалық
мақсатқажету үшін қозғалмайтын мүлікті пайдалана білетін нарық
субьектілерін тартумен байланысты. Ипотека механизмі, қоғам көзқарасына сай
қозғалмайтын мүлікті тиімді қайта бөлуге көмектеседі.
Ипотекалық несие сенімді негізде кәсіпорындардың, фирмалардың және
тұрғын үй құрылысын банктік несиемен қанағаттандыратын қаржыландырудың
мемлекеттік көздерін алмастыруда үлкен роль атқарады. Оның дамуы ұзақ
мерзімді сипаттағы несиелік ресурстардың дефициттік жағдайында және
инфляцияның жоғары қарқыныда шаруашылық субьектілердің инвестициялық
белсенділігінің өсуіне көмектеседі.
Қарыз қатынасының зерттеуі негізіне екі органикалық байланысты, бірақ
өзінше қатысты жақтар жатқызылуы керек: экономикалық мазмұны және заңды
формасы, олардың қарама-қайшылығы әр түрлі теріс нәтижелерге әкеліп соғуы
мүмкін.
Ипотека институтын белсенді қолдану нарықтық қатынастарға өту
жағдайында маңызды фактор болып табылады, ол еңбек өндірісінің өсіміне,
отандық тауарларды шығаруды көбейтуге және теңге мен бағаның тұрақтылығына
ықпал етеді.
Нарықтық экономикада ипотеканы кең қолдану үшін бірнеше факторларды
қарастыру қажет:
1. Өндірістік қатынастар жүйесі – жалпы негіз, оның құрамдас бөлігі,
ипотеканың атқарылуының нақты негізін және мүмкіндігін ашатын тауар-
ақша қатынастары болып табылады.
2. Ипотека кез-келген экономикалық дамыған елдің капитал нарығының бірі
болып саналады, ол экономиканы ұйымдастырудың нарықтық принциптерін
ұстанады.
3. Өндірістік қорлардың айналым заңдылығы нақты, яғни өндірістік
капиталдың атқарылуы.
4. Шаруашылық субьектілердің коммерциялық есептілігі, материалдық
қызығушылықтары.[9, 35 б]
Ипотеканың тарихи пайда болуы өнеркәсіп революциясының дайындау
кезеңімен, өндірістік күштердің дамуында сапалы жаңа сатылармен, өндірістік
және коммерциялық қызметті кеңейту және күрделендірумен байланысты несиелік
ресурстардың қосымша көлемін тарту қажеттілігімен байланысты. Ұзақ кезең
уақыты бойына нақты капитал, қарыз негізінде дамыды. Ақша қарызын ала
отырып, қарыз алушы кредиторға оның қайтарымдылығын қамсыздандыру ретінде
өзінің мүлігін ұсынады, оған меншік құқығын сақтай отырып. Кредитор берген
қарызы үшін пайыз немесе дивиденд түрінде нақты табыс алу құқығына ие
болады. Ипотека тауар-ақша қатынасына негізделгендіктен, оның атқарылуының
негізгі принципі ретінде эквиваленттікті айтуға болады.
Нарықтық экономика жағдайында эквиваленттік шаруашылық субьектілердің
әрекеттерін бағалаудың, бәсеке қабілеттілігі және табыс өсімінің негізгі
принципі болып саналады. Эквиваленттік принципін пайдалануды жақсарту
қамтамасыз ету кепілі және атқарылуын қолдау мен нарықтық жүйенің дамуы
ретінде көрсетіледі. Эквиваленттік нарықтық барлық шаруашылық субьектілері
арасында алмастыруды сипаттайды. Бұл алмастыру процесін қарастыру
ипотеканың экономикалық мазмұнын талдауға көмектеседі. Қайтарымдылық
принципінің әрекет етуі, пайыздарды төлеумен қайтарымдылық шартында уақытша
пайдаланғаны үшін кепілге алынған қозғалмайтын мүлік құнын өткізу барысында
кредитор мен қарыз алушы арасындағы пайда болатын қатынастарда көрініс
табады.
Ипотекалық несиелеу – банкте қарыз алу барысында қозғалмайтын мүлік
кепілі.
Ипотекалық несиелеудің негізгі категориясы – кепіл. Кредитор-кепіл
ұстаушы қарызды қайтару бойынша кепіл берушімен міндеттемелердің
орындалмауы жағдайында бірінші кезекте кепілге алынған мүлікті өткізу
есебінен қанағаттану құқығын алады. Әдетте, кепіл обьектісі несиелеу
обьектісіне сәйкес келмейді. Несиелеу обьектісі – несие алу үшін мақсат, ал
кепіл обьектісі – қарыз алушының міндеттемесін қамсыздандыратын
қозғалмайтын мүлік.
Экономикалық жүйенің элементі ретінде ипотеканы қарастыру барысында 3
жақты сипатты қарауға болады:
1. Қозғалмайтын мүлік кепілі өндірісті дамыту үшін қажетті қаржылық
ресурстарды тарту инструментінің ролін атқарады.
2. Ипотека обьектілерге мүліктік құқықты өткізуді қамтамасыз ете алады.
3. Ипотека көмегімен бағалы қағаздар базасында нақты капиталды құру.
Экономикалық қатынаста ипотека – қозғалмайтын мүлік
обьектілеріне мүліктік құқық айналысының нарықтық инструменті.
Ипотеканың экономикалық мәні келесі функцияларды
өткізуденқұралады:
- материалдық өндірісті қолдау және дамыту үшін қосымша қаржы
қаражаттарды құру және тарту механизмі;
- мүлікті қайта бөлу және айналымды қамтамасыз етудің қосымша
инструменті;
- кепілзат және өндірісті бағалы қағаздар, сонымен қатар ипотекалық
несиелеудің екінші нарықтық институттары негізінде көп ретті
мультипликацияланатын нақты капиталды құру.[10, 40 б]
Ипотекалық несиенің ерекшеліктері:
1. Кепілмен міндетті түрде қамтамасыз ету. Кепіл ретінде сатып алынатын
қозғалмайтын мүлік болуы мүмкін. Қарыз алушы және оның отбасында
кәмелет жасқа толған мүшелердің барлығы ипотекаға берілетін тұрғын үй
ғимаратын босатуға нотариалдық келісім береді. Ипотекаға берілетін
тұрғын үй кез-келген шектеулерден босатылуы керек және басқа
міндеттеменің қамсыздануына салынбау керек.
2. Несие беру мерзімінің ұзақтығы. Ұзақ мерзімді ипотекалық тұрғын үй
несиесі 5 жылдан жоғары мерзімге (оптималды 20-25 жыл) беріледі. Ұзақ
мерзімде өтелуіне байланысты қарыз алушының ай сайынғы төлем мөлшері
азаяды.
3. Ипотекалық несиелеудің мақсатты сипаты.
4. Ипотекалық несие төмен тәуекелді банктік операция деп есептеледі. Бұл
келесі талаптармен қамтамасыз етіледі:
- несие сомасы, әдетте, сатылып алынатын тұрғын үйді нарықтық құнынан
60-70%-дан астам болмайды;
- несие бойынша ай сайынғы төлем мөлшері қарыз алушының жиынтық
табысынан 30%-дан аспауы керек;
- кредитор несие өтей алу бағасының процедурасы барысында қарыз
алушының ағымды табысы туралы ресми бекітілген ақпаратпен
жетекшілік етеді.
Берілген стандарттар мен талаптар кредитор мен қарыз алушы үшін
тәекелдерді төмендетуге бағытталған. Несиелерді ұсыну және қызмет көрсету
процедураларына нақты стандарттар мен талаптарды орындау, ипотекалық
несиелердің екінші нарығын сенімді атқаруға және осы секторға жеке
инвесторлардың қаражаттарын, оның ішінде эмиссиялық ипотекалық бағалы
қағаздар немесе облигациялар арқылы тартуға мүмкіндік береді.
Отандық және шет ел заңнамасының заңды нормаларын талдау ипотекалық
несиелеудің принциптерін ажыратуға көмектеседі:
1. Кепіл жариялылығы – бұл мүліктің кепілмен шектелуі туралы жеңіл
қолжетімді талап. Бұл мөлшер қозғалмайтын мүлікті сәйкес тіркеу
жолымен қамтамасыз етіледі.
2. Меншік құқығының шектелуі шартында мүлікті қарыз алушының қолында
қалдыру.
3. Кепіл үлесі түрінде қарыз мөлшерін анықтау.
4. Кепілге қойылған мүлік арқылы қосымша ипотекалық қарыздарды алу.
5. Сақтандыру есебімен қарыз ұсыну.
6. Қозғалмайтын мүлікті жоғалту немесе мерзімінде қарызды төлемегені үшін
оны үшінші тұлғаға өткізу.[7, 43 б]
Заңды мағынада ипотека – жермен, сәйкес жер учаскесімен немесе
оны пайдалану құқығымен байланысты кәсіпорын, құрылыс, ғимараттар кепілі.
Экономикалық мағынада ипотека – банкте немесе басқа қаржылық ұйымда қарызды
алу мақсатымен қозғалмайтын мүлік кепілінің әр түрлілігі. Кез-келген
азаматтың мүлікке өзінің меншік құқығын, сонымен қатар, қозғалмайтын мүлік
нарығында өткізуге болатын нақты нарықтық баға түрінде мүлікті иелену және
пайдалану құқығын қарастыру мүмкіндігі бар.
“Ипотека” категориясының келесі авторлық анықтамалары ұсынылады.
Ипотека – бұл, нәтижелері мемлекеттің мониторинг аясына енгізілетін,
ұзақ мерзімді қарызды алу және тиімді пайдалану мақсатымен қозғалмайтын
мүлік кепілі бойынша барлық шаруашылық субьектілер арасында пайда болатын
экономикалық-құқықтық қатынастардың жиынтығын сипаттайтын категория.
Берілген сипаттамада басқа зерттеушілермен көзделмеген сәттер белгіленген:
- ипотека қоғамдық ұдайы өндірістің құрамдас бөлігі ретінде, нарықтық
экономикалық инструменті ретінде, экономиканы құлдыраудан шығаратын
механизмдердің бірі ретінде қарастырылады;
- мемлекет ролі есептелген .
Заңды категориялар ұқсас экономикалық категорияларға негізделуі
керек. Ипотеканың экономикалық мазмұны құқық элементтерімен қиылысады.
Жер учаскелері ипотекасының ерекшеліктері. ипотекалық несилендіруде
ауыл шаруашылығына қатысты жерлер тек қана осы ауыл шаруашылығы өнімдерінің
жүзеге асырылуы немесе оларды дамыту мен тікелей қатысты несиелік келісім
шартты қамтамасыз ету үшін ғана тартылады. Қалалық құрылыс ережелеріне
сәйкес ғимараттар мен құрылыстарды биіктетуге болмайтын жерлер ипотекалық
несиелендіру объектісі болып табылмайды. Ауыул шаруашылығы саласында
қызмет атқаратын кәсіпорындардың ұжымдық жалпы меншігіне тән жерлер бойынша
ипотека тек қана сол ұжымның мүшесі болып табылатын тұлғаның үлесі
ретіндегі белгілі бір көлемдегі жеріне жүргізілуі мүмкін.
Көлемін есепке алғанда жеке учаске ретінде қолдануға жарамайтын және
мұндай категорияға жатпайтын жерлерге ипотека жүргізілмейді.
Жер учаскесін ипотекалық несиелендіру және кепілхат бойынша келісім
шартқа сайкес кепілдікті ұстаушы болып ҚР Ұлттық Банкі тарапынан ипотекалық
операцияларды жүргізүге рұқсаты бар банктер табылады.
Кепілдік беруші меншігіндегі кепілдікке қойылған жерде орналасқан
немесе соған салынатын ғимараттар мен құрылыстарда сол жер мен бір уақытта
кепілдікке қойылуы мүмкін.
Ал егерде кепілдік беруші меншігіндегі кепілдікке қойылған жер
учаскесінде орналасқан ғимараттар мен құрылыстар кепілхатта қарастырылмығын
болса, онда сол келісім бойынша кепілдік ұстаушы тарапынан қарызгердің
төлем қәбілетсіздігіне байланысты мүлікті жүзеге асыру жағдайында
кепілдікке қойылған жер иесі онда орналасқан ғимараттар мен құрылыстарды
пайдалануға қәжетті солар орналасқан шамадағы жер көлемін пайдалану құқығын
өзінде сақтайды.
Егерде ипотеалық несиелер бойынша міндеттемелер өз уақтысында
өтелмесе немесе қарызгер тарапынан басқа да қәтеліктерге жол берілсе оның
иелігіндегі жер учаскесі иелігінен алынып қойылуы мумкін және де бұл
процесс қарыздың орнын толтыру деп аталады[11, 29 б]
Кәсіпорын ипотекасының ерекшеліктері. Кәсіпорын ипотекасының
объектісі болып жалпы бірыңғай мүліктік комплекс ретінде кәсіпорынның өзі
табылады. Заңды тұлға ретінде кепілдікке қойылған кәсіпорынның мүлігіне
материалды және материалды емес активтер, оның ішінде: ғимараттар мен
құрылыстар, құрал жабдықтар, инвентарь, шикі заттар мен дайын өнімдер,
талап ету құқығы, патант, және т.б. құқықтары мен қарыздары да жатады.
Сонымен бірге кәсіпорынның кепілдікке қойылған мүлігінің құрамына алынбаған
табыстары, сатып алған мүліктері, кәсіпорынның өз мүліктерін жақсартуға
жұмсаған қаражаттары, сондай-ақ, ипотекалық келісім мерзімі аралығында
алған қарыздары да жатады. Кәсіпорынның кепілдік туралы келісімінде
кепілдік ретінде оның барлық активтері немесе баланс активінің бір бөлігі
де көрсетілуі мумкін.
Кәсіпорынның ипотекалық несие бойынша кепілдікке қою кәсіпорын
мүлкінің иелерінің толық келісімі немесе өкілетті органның шешімі негізінде
жүзеге асырылады. Ал егерде осы талаптардың орындалуының бұзылуымен
ипотекалық келісім шарт жасалынған болса ол жарақсыз деп есептелінеді.
Кәсіпорын ипотекасы оның активтері көлемінің жартысынан кем болмаған
сомадағы ақшалай қаражатпен қамтамасыз етілуі мүмкін.
Банкроттыққа ұшырап жатқан немесе ликвидациялау және қайта құру
туралы шешім қабылданып жатқан кәсіпорынды ипотека бойынша кепілдікке қоюға
жол берілмейді.
Ипотекаға кепілдікке қойылған мүлік құрамы мен құнының бағасы
кәсіпорын мүлкін толық инвентаризациялау арқылы анықталады. Инвентаризация
актісі, бухгалтерлік баланс және кәсіпорынның мүлкінің құрамы мен құны
туралы тәуелсіз аудитордың қортындысы міндетті турде кепілхатқа тіркелуі
қәжет.
Егерде кепілхатта көрсетілген кәсіпорын активінің жалпы соммасының
көлемі өзгермейтін болса, онда кепіл берушінің кәсіпорын мүлкінің құрамын
өзгертуге, сатуға, ауыстыруға, жалға беруге, қарызға беруге және т.б.
құқығы бар. Сондай-ақ, бұл ипотекалық келісім шарттың басқа да шарттарын
бұзбайды.
Тұрғын үй мен пәтер ипотекасының ерекшеліктері. Тұрғын үй ипотекасы
үй немесе пәтер сатып алу үшін, күрделі жөндеу жүргізу үшін, құру немесе
қайта құру үшін, берілген несиені қайтаруды қамтамасыз ету үшін жузеге
асырылады. Егерде тұрғын үй немесе пәтер иесінің басқа да пәтері немесе үйі
болса және де ол пәтер иесінің отбасы мүшелерімен бірге өмір сүруі үшін
толық қанағаттанарлы дәрежеде және жеткілікті көлемде болса, онда ол
ипотека объектісі бола алады. [12, 54 б]
Тұрғын үйдің бір бөлігін құрайтын бөлме ипотекалық несиенің объектісі
болып табылмайды.
Ипотекаға тек қана кепілдікке берушінің мүліктік құқығындағы тұрғын
үй немесе пәтер қойылуы мүмкін.
Тұрғын үй немесе пәтерде келісім және жәлгерлік келісім шарт
негізінде немесе басқа да заңда қарастырылған шарттар негізінде онда тұрып
жатқан адамның тұрғын үйдің немесе пәтерлердің аукционда сатылуына
байланысты одан көшірілуіне негіз болып табылмайды. Басқаша айтқанда
олармен тұрғын жай туралы келісім, жалгерлік немесе басқа да келісімдер өз
күшінде қалады. Мұндай адамдар өздері орналасып алған осындай тұрғын немесе
пәтерлерді жеңілдіктермен сатып алу құқығына ие болады.
1.3 Ипотекалық несиелеудің шетелдік тәжірибелері
Ипотекалық несиелеудің практикалық дамуы мен ұйымдастырылуына әр
елдегі жағдайлар мен факторлардың бүтіндей кешені үлкен ықпал етеді.
Ипотекалық несиелеудің қарапайым үлгілерінің бірін қарапайым-ашық
үлгі деп атауға болады. Бұл үлгі негізінен кепілзаттың бірінші нарығы
шеңберінде жүзеге асады. Осы үлгі бойынша ипотекалық банктерден алынған
клиенттерге берілген қарыздар бойынша, оларды сырттан тартылатын қаржылық
ресурстар бөлігін қамтамасыз ету ретінде әрі қарай кепілзатты пайдалану
жүргізілмейді. Осы үлгі ипотеканың қарапайым құрылымының - арнайы әрекет
ететін тұлғалардың минималды саны бойынша өткізіледі. Қарапайым үлгі арнайы
ипотекалық банктерде, сонымен бірге ипотекалық несиелеу бөлімдерін қамтитын
әмбебап банктерде қолданылады.[13, 43 б]
Бұл үлгінің бастапқы принциптік сипатына тоқталсақ, ипотекалық
ссудаларға деген барлық клиенттердің жалпы өтініші банктің меншікті және
сырттан тартылған қаражаттары; депозиттерде жатқан клиенттердің
қаражаттары; банкаралық несиелер және т.с.с. есебінен қамтамасыз етіледі.
Қарапайым ашық үлгінің екінші бір принциптік сипаты ипотекалық
ссудалар бойынша белгіленетін пайыз мөлшері елдегі несие-қаржы нарығындағы
жалпы жағдайға тікелей тәуелді болып табылады. Бұл тәуелділік банктердің
ипотекалық несиелеуге байланысты олардың активтеріне және ауқымына мәнді
әсер етеді.
Бұл үлгі негізінде ипотекалық несиелеуді ұйымдастыру, әсірісе қаржы
нарығы мен бағалы қағаздар нарығы толық қалыптасып болмаған көптеген
елдерде іс жүзінде кеңінен таралған.
Қарастырылған үлгіден белгілі бір айырмашылығы бар кеңейтілген-ашық
үлгі деп аталатын үлгіні қарастырайық. Кеңейтілген-ашық үлгінің өткізілуі
мемлекеттің нақты қатысуымен және оның екінші нарықта айналыста жүретін
бағалы қағаздар эмиссиясын бөлшектеп бақылау барысында ипотекалық нарықтың
кеңейтілген инфрақұрылымын құру жағдайында ғана қамтамасыз етіледі.
Кеңейтілген-ашық үлгі жүйеге, несие ресурстарының ағынын қамтамасыз ететін
бағалы қағаздардың көбісі алдын-ала хабарланған табыс пен өтеу мерзімін
қамтитын болғандықтан тұрақты болып табылады. Бірақ бұл тұрақтылықтың да
белгілі шегі бар. Осы үлгінің, сонымен қатар қаржы-несие нарығының жалпы
жағдайының әсер ету қаупі де бар. Сол үшін осындай үлгілерді кең қолдану,
экономикасы өте тұрақты елдерде ғана іске асады. Осыдан шығар бұл үлгінің
дамуы АҚШ-та байқалады. Осы себеп бойынша кеңейтілен-ашық үлгіні жиі
ипотеканың американдық үлгісі деп те атайды. Американдық үлгінің
принципі, жылдық табысының нақты деңгейі бар адам сол мезетте дайын тұрғын
үй алады. Ол адам тұрғын үй құнының белгілі бір бөлігін қолма-қол ақшамен
төлеп, қалған соманы – ипотекалық банктің арнайы қарыз ақшаларымен төлейді,
олар алынатын қозғалмайтын мүлікті немесе клиенттің иелігіндегі
қозғалмайтын мүлікті кепілге ала отырып беріледі. Бұл несиенің
қайтарымдылығы қарыз алушының жылдық табысына және таңдалған ипотека типіне
байланысты әдетте 15-30 жыл барысында жүзеге асырылады.
Ипотекалық банктер, компаниялар салымдарды таза түрде тартпайды,
бастапқы операциялар меншік капиталы және жедел қарыз есебінен
қаржыландырылады. Олар несиелерді береді және қызмет көрсетеді. Одан кейін
компания қозғалмайтын мүлікке өздерінің кепілзат портфелін, қозғалмайтын
мүлікке кепілзатпен қамсыздандырылған жоғары өтімді бағалы қағаздарды
шығаратын және орналастыратын ірі қаржылық корпорацияларға қайта сатады.
Бұл корпорациялар екінші нарықта ірі салымшыларға, мысалы, әр түрлі
зейнетақы қорларына, сақтандыру компанияларына және ұсақ инвесторларға
бағалы қағаздарды сатады.
Таза Үкіметтік ұйым ретінде 1936 жылы құрылған Фенни Мэй 1968
жылы жекешелендірілген және акциялардың мемлекеттік пакеті арнайы құрылған
Джинни Мэй корпорациясына өтті. Жекешелендіруге және сәйкес Фенни Мэй
корпорациясының толық өзіндігіне қарамастан, оның жарғысы АҚШ Конгрессімен
бекітіледі, ал оның жетекшілігі АҚШ Үкіметімен белгіленеді. Осы сияқты
үлгінің дамуы несиелеу үшін ресурстарды банк мобилизациялайтын кез келген
басқа әдістері кедергі емес. Бұл нарықты ұйымдастыру үлгісі инвесторлардың,
басқа да нарық қатысушыларының, банктің өздерінің және олардың қарыз
алушылардың қызығушылықтарын қорғаудың қосымша шараларын енгізеді.[14, 68
б]
Несиелерді сатып алу немесе ипотекалық банктерден бағалы қағаздар
бойынша кепілдемелерді ұсыну, нақты ұйымдастырылуды және тек қана банктік
қадағалау органдары жағынан ғана емес, сонымен бірге қаржылық институттар
жағынан қатаң бақылаудың қажеттігін анықтайтын ипотекалық несиелеудің
барлық прцедуралары мен операцияларын стандарттауды талап етеді.
Кесте 1
Шетел банктерінің ипотекалық несиелеудің негізгі экономикалық
көрсеткіштері*
Банктер Несие үлесі Несиелеу Несие
мерзімі мөлшерлемесі
АҚШ-тың ипотекалық 80-90% 15-20 жыл 3-4%
банктері
Германияның ипотекалық 50-70% 15-20 жыл 8%
банктері
Францияның ипотекалық Берілгендер жоқ 3-20 жыл Берілгендер жоқ
банктері
Венгрияның ипотекалық Берілгендер жоқ 15 жылға дейін Берілгендер жоқ
банктері
Дерек көзі: *Сагиндыкова М.О. “Реализация программы внедрения системы
ипотечного кредитования в Казахстане: механизм реализации, условия,
этапы”[]Банки Казахстана]] №6, 2009г., с.46-49.
Сонымен ипотекалық несиелеу процесінде мемлекеттің қатысуы
есебінен екі мақсат іске асады: біріншіден, тұрғын үй құрылысын мемлекеттік
қолдау мәселесі шешіледі, екіншіден, несиелік тәуекелдер төмендетіледі,
яғни банктік жүйенің үлкен тұрақтылығына қол жетімділік.
Компанияның және олармен көрсетілетін қызметтердің көптүрлілігі, әр
түрлі қаржылық жағдайы бар жеке азаматтарға ипотекалық несиенің
қолжетімділігі туралы айтады. Бұл ұйымдар қарыз алушылардың жеке
категориялары үшін (жастар, зейнеткерлер, төмен және орта деңгейлі табысы
бар азаматтар) несие алудың қолайлы жағдайларын қамтамасыз етеді.
Қарапайым-ашық және кеңейтілген-ашық үлгілердің ерекшелігі,
ипотеканың таза нарықтық сызбаларын сипаттайды. Олардың шектеулеріндегі
ақшаның сұраныс және ұсыныс көлемі мен балансы негізінен екі кілттік және
өзара байланысты көрсеткіштермен реттеледі: қарыздар бойынша банктік
пайыздармен және екінші нарықта орналастырылатын, бағалы қағаздардың
табыстылығымен анықталатыннесиелік ресурстардың бағасымен, сонымен қатар
сақтандыру компаниясын қоса отырып, ипотекалық нарықтың барлық маманданған
қатысушыларының көрсетілген қызметтерді төлеуге аударымдар
мөлшерлемелерімен.
Қазіргі кезде берілген үлгіні практикада қолдану Германияда
жетістікке жетуде. Мұнда бүкіл елді қамтитын құрылыс жинақ жүйесі
құрылған, ол жинақ механизмдерін нақты азаматтарды несиелеу
механизмдерімен, сонымен бірге мақсатты жинақтау мен тұрғын үй жағдайын
жақсартуға қаражаттарды пайдаланумен байланысты азаматтардың көзқарасын
қаржылық қолдау бойынша мемлекеттің протекционизм механизмдерімен
сәйкестендіреді.[15, 34 б]
Тұрғын үй алғысы келетін азамат, тұрғын үйді алу сәтінде емес, әдетте
2-10 жыл бұрын арнайы қаржы-несиелік жүйемен өзара әрекет жасасады. Жиі
кездесетін бұл – тұрмыс құрмаған жастар немесе ата-анасымен тұрытын жас
жұбайлар. Өздерінің мүмкіндіктерінен шыға отырып, арнайы банктерге немесе
жинақ кассаларына (Bausparkasse, Schwabisch Hall және т.б. құрылымдарға
кіретін) болашақтағы тұрғын үй құнынан 45% мөлшерінде жинақталуына дейін
ақша салады. Одан кейін мемлекеттік дотация (тұрғын үй құнынан 10%-ға
дейін) және тұрғын үй құнының жетпеген бөлігі үшін жеңілдік несиесін алуға
құқық алады. Бұл несиені өтеу әдетте 10-15 жылға созылады.
Немістік құрылыс жинақ жүйесінің негізгі артықшылығы, оның шегінде
пайдаланылатын, несие жүйесі шеңберінде берілетін, банк есептейтін мақсатты
құрылыс жинақ және мөлшерлемелерге пайыздық мөлшерлемелердің деңгейі,
автономды болып табылады және қаржы-несие нарығының жалпы жағдайына
байланысты емес. Берілген сызбаның басты сипаты оның шектеулігін көрсетеді,
яғни несиенің берілу көзі ретінде құрылыс қаражаттарын жинақтау келісім-
шартына қатынасушы-салым иелерімен жинақталатын қаражаттарды қолданылуынан
байқауға болады. Бұл жүйені пайдаланатын банктер мақсатты салымдар бойынша
нарықтан төменгі жағдайда несиелер беру мүмкіндігі бар.
Келісім-шартқа отыру барысында салымшы-қатысушы қарыз беруге құқық
алады. Осы қарыз бойынша пайыздық мөлшерлеме, әрекет етудің барлық мерзімі
бойына тұрақты және бәсекелестіктен тыс төмен – 4,5%-дан 8,5%-ға дейін.
Тарифке байланысты қарыздың мерзімі мен әрекет етуі 6,5 жылдан 18 жылға
дейін өзгермелі және оларға капитал нарығындағы жағдай әсер етеді. Құрылыс
жинақ жүйесі барысында сырғанақ немесе ауыспалы пайыздық мөлшерлемелер
қолданылмайды. Салымшыға басында-ақ калькуляцияның нақты негізі ұсынылады.
Жинақ кезеңі 2-10 жылға созылады, ол экономикалық жағдайлармен және
клиенттің мүмкіндіктерімен түсіндіріледі. Жинақ кезеңінде салымға қарыз
алушының әлеуметтік мәртебесіне және қарызды беру туралы келісім шарттарына
байланысты 2,5%-4,5%-ды құрайтын пайыздық мөлшерлеме есептеледі.
Немістік құрылыс жинақ жүйесі келесі артықшылықтарды анықтайды:
- қаржыландыру капитал нарығына байланысты емес;
- қарыз бойынша пайыздық мөлшерлеме басында белгіленеді және өте
төмен болады, сондықтан салымшы үшін пайыздың өзгермелігінен
тәуекел жоқ;
- қарыз берушінің төлем мөлшері нақты басында белгіленеді;
- қарыз бойынша төмен пайыздық мөлшерлеме, немістік құрылыс жинақ
жүйесінің шегінде, төлем мөлшері және жоғары пайыздар кезеңі
салымшыға қалатынына қатысады;
- жинақ кассалары іске асыратын төлемдер тұрғын үй секторының
үздіксіз дамуына алып келеді.
Несиелік ресурстардың негізгі көзі ретінде азаматтардың мақсатты
жарналарына немістік құрылыс жинақ жүйесін базалау екі негізгі пайданы
анықтайды:
- мерзімінде жинақталған, қарыз алушының ай сайынғы төлемінің көлемін
қысқартатын және құрылыс, қозғалмайтын мүлікті сатып алу немесе
қалпына келтіруде қаржыландыру көлемін көбейтетін меншік капиталы;
- пайыздық мөлшерлеменің ауыспалығы нәтижесінде қарыз алушының төлем
қабілеттілігінің шегі көтерілген жағдайда меншік капиталы буфер
ретінде қызмет көрсетеді. Егер меншік капиталдың үлесі жоғары
болса, онда тек қозғалмайтын мүліктің бір бөлігі ғана алынған қарыз
үшін сенімділік кепілдемесі ретінде қызмет көрсетеді. [16, 38 б]
Германияда құрылыс жинақ жүйесіне мемлекет тарапынан қолдау бар.
Мемлекет тұрғын үй құрылысына сый ұсыну жолымен меншік капиталын жинақтауды
ынталандырады. Салымшының ынталандыру түрін өзінше таңдау мүмкіндігі бар.
Егер ол сый ұсыну жолымен ынталандыруды таңдаса, онда жинақ үшін максимум
мөлшерінде 300DM (тұрмыс құрмағандар үшін) немесе 1600DM (тұрмыс құрғандар
үшін) ол мемлекеттен қосымша 10% алады. Бұл сыйлар табыстың нақты шегінің
көтерілмеуі жағдайында ғана ұсынылады.
Бұл сыйақылар табыстың нақты шектері көтерілмеген жағдайда ғана
ұсынылады (тұрмыс құрмағандар үшін – 27мыңDM және тұрмыс құрғандар үшін –
54мың DM). Бұл жағдайда салымшының, әлеуметтік қамсыздандыру шығындары
ретінде табыстан өзінің жинағының ... жалғасы
Сіз бұл жұмысты біздің қосымшамыз арқылы толығымен тегін көре аласыз.
КІРІСПЕ
... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..
... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ...3
1. ИПОТЕКАЛЫҚ НЕСИЕНІҢ ЭКОНОМИКАЛЫҚ МӘНІ
1.1 Ипотекалық несиенің мәні, ұғымы және даму кезеңдері
... ... ... ... ... ... ... 5
1.2 Ипотекалық несиенің ерекшеліктері мен негізгі қызметтері
... ... ... ... ... .10
1.3 Ипотекалық несиелеудің шетелдік тәжірибелері
... ... ... ... ... ... ... ... ... ...15
2 ҚАЗАҚСТАН РЕСПУБЛИКАСЫНДАҒЫ БАНКТЕРДІҢ ИПОТЕКАЛЫҚ НЕСИЕЛЕУІНЕ ТАЛДАУ
(БТА БАНК АҚ ТӘЖІРИБЕСІНДЕ)
2.1 Коммерциялық банктердің ипотекалық несиелеу механизмін бағалау ... 25
2.2 ҚИК АҚ мен ҚТҚЖБ АҚ ипотекалық несиелеу қызметіне талдау ...33
2.3 БТА Банк АҚ ипотекалық несиесіне талдау
... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... .50
3 ҚАЗАҚСТАН РЕСПУБЛИКАСЫНДАҒЫ ИПОТЕКАЛЫҚ НЕСИЕНІҢ ДАМУ БОЛАШАҒЫ
... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..
... ... ... ...58
ҚОРЫТЫНДЫ
... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..
... ... ... ... ... ... ..65
ҚОЛДАНЫЛҒАН ӘДЕБИЕТТЕР ТІЗІМІ
... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... 68
Кіріспе
Қазақстан Республикасының Президенті Н.Ә.Назарбаевтың
Қазақстан халқына Еліміздің дамудағы жаңа серпін жасау қарсаңында
Жолдауында: ...Ипотекалық несиелеу жүйесі бойынша тұрғын үй сатып алуға
табысы жетпейтін азаматтар үшін тұрғын үй құрылысы жинақтары жүйесін одан
әрі дамыту керек...,-дегеніндей, бұл халқымыз үшін өзекті мәселе болып
табылады.[1]
Нарықтық экономика дамыған сайын несие түрлері де көбеюде. Соның
ішінде ипотекалық несиеге келетін болсақ, оның негізгі қызметі -халық
тұрғын үй сатып алуын қолдау, халықтың тұрмыс жағдайын жақсарту. Ипотекалық
несие тұрғын үй құрылысы мен нарығы өте тығыз байланысты: біріншіден,
тұрғын үй нарығының айналымы өскен сайын, несие көлемі де көбейеді, себебі
жылжымайтын мүліктерге деген сұраныс несиеге деген сұранысты тудырады.
Екіншіден, ипотекалық несие төлем қабілеті бар сұранысты тудырады. Бұл
байланыс әсіресе қазір нарық тұрғын үйлермен толыққан сайын нығая түспек.
Шетел тәжірибесінен белгілі болғандай егер, мемлекет тарапынан дұрыс
және тиімді саясат жүргізілетін болса ипотекалық несие өзін өзі қамтамасыз
ететін және де бұл нарықтың белгілі бір дәрежеде дамуына әкелетін жүйеге
айналады.
Дипломдық жұмыс тақырыбының өзектілігі ипотекалық несиелендірудің
нарықта алатын орны, халықты тұрғын үймен қаматамасыз етудегі негізгі
құралы ретінде қолданылуы және қазіргі таңдағы еліміздегі ипотекалық
несиелендірудің жүзеге асу тәртібі, басты мәселелері мен оларды шешу
жолдарын анықтау.
Қазіргі кездегі мемлекеттік тұрғын үй саясаты ең алдымен халықтың
әлеуметтік қорғалмаған және оның негізгі бөлігін қамтитын орташа табысты
жұмысшы халықтың тұрғын үй мәселесін шешуге бағытталуы қажет. Яғни бұл
мәселені шешудің басты жолы ипотекалық несие. Әрине, бұл жүйе мемлекет
экономикасының даму қарқынына байланысты болып келеді. Халық табысының
төменділігі, қаржы нарығындағы пайыздық қойылымның жоғарылығы, тұрғын үй
нарығының дамымағандығы және олардың құрылысына кететін қомақты қаржы,
осылардың бәрі ипотека арқылы шешілуі қажет және де ол туындауы мүмкін
мәселелердің барлығын қамтиды деуге болмайды.
Соңғы кездерде ипотекалық несиелендіру проблемасы жиі көтеріліп жатыр
және де ол шетелдік ғалымдар тарапынан жеткілікті дәрежеде шешімін тауып
жатыр. Оның классикалық моделі ретінде еуропалық (немістің ) және
американдық модельдер қарастырылады.
Белгілі болғандай американдық үлгі көптеген жылдар бойы мемлекет
тарапынан қолдау тауып келеді және де ол тек қана дамыған экономика
жағдайында тұрғын үй сатып алудың басты формасы болып табылады. Көптеген
мемлекттерде осы екі модель олардың өзіндік ерекшеліктері мен формаларына
байланысты қолданылып жүр.
Ал экономикасы дамыған мемлекеттерде сонымен қатар, Қазақстанда да
тұрғын үй мәселесін шешуде қолайлы және тиімді үлгілерді іздестірумен
байланысты және ипотекалық несиені дамыту перспективаларымен оларды
талдауға арналған басылымдар жарық көріп жатыр.
Дамыған мемлекеттердің ипотекалық несиелендіруді дамытудағы сәтті
тәжірибесі ипотекалық несиелендіру нарығын қалыптастырудың алғашқы
кезеңіндегі қиындықтарға қарамастан оның тек қана экономикалық емес басқа
да салаларымен байланысты мәселелерді шешудің маңызды құралы болып
табылатындығын көрсетеді. Ол белгілі бір деңгейде жалпы экономикалық
стратегия мен қоғамды ондаған жылдар алға дамыту бағытын анықтайды.
Дипломдық жұмыстың мақсаты –ҚР-ғы екінші деңгейдегі банктердің тұрғын
үй салысын ипотекалық несиелеу тәжірибелеріне талдау жасау, сондай-ақ
тұрғын үйді ипотекалық несиелеу механизмін жетілдіру жолдарын іздестіру.
Соған сәйкес оның алдында келесідей міндеттер тұр:
• ипотекалық несие түсінігінің экономикалык мәнін қарастыру;
• ипотекалық несиелеудің құқықтық негіздерін зерттеу;
• Қазақстан ипотекалық компаниясы АҚ-ның қызметін талдау;
• БТА Банк АҚ-ның ипотекалық несиелеу тәжірибесін талдау;
• ипотекалық несиелеудің әлемдік тәжірибесі зерттеу және т.б;
• ипотекалық несиенің қоғамдағы даму болашағын зерттеу.
Дипломдық жұмыстың зерттеу объектісі ретінде БТА банк АҚ-ң тұрғын үй
сатып алу мақсатында берілетін ипотекалық несиемен байланысты экономикалық
несиелік қатынастарды ұйымдастыру тәжірибесінде талдау жүргізу.
Ал дипломдық жұмыстың зерттеу пәні ретінде ипотекалық несиені беру,
қайтару және ипотекалық несиені бүгінгі қаржылық дағдарыс кезеіндегі дамыту
мәселелері орын алған.
Методологиялық негіздері ретінде келесі отандық авторлардың еңбектері
қолданылады: Аникеева Л.В., Бисенова М., Бораш Қ., Досымов Б.С., Донцов
С.С., Жумабаева З.С., Иванов М.М., Лисак Махамбетова М.Ж., Мыргыясова М.М.,
Наурызбаева М., Салихова А.Р., Сағындықова М.О., Сейтқасымов Г.С.,
Шыныбеков Н.С..
Жұмыстың құрылымы мен құрамы кіріспе мен негізгі үш бөлімнен және
қорытындыдан, сондай-ақ қолданылған әдебиеттер тізімінен тұрады. Жұмыста 19
кесте және 11 сурет қамтылған.
1 ИПОТЕКАЛЫҚ НЕСИЕНІҢ ЭКОНОМИКАЛЫҚ МӘНІ
1.1 Ипотекалық несиенің мәні, ұғымы және даму кезеңдері
Ипотека түсінігі дүниежүзілік қаржы экономика жүйесіне ежелгі
Грециядан енген. Оны Архонт Солон (б.э.д. VI ғ.) енгізген болатын. Ал
Солонның замандасы Драконт (б.э.д. 621 ж.) осы тұста әр түрлі жеке меншікке
немесе оның басқа да қозғалмалы бөлігіне жасалынған қастандық үшін қатаң
жазалау тәртіптерін енгізген. Солон б.э.д. 594 жылы өзінің жермен
байланысты қарыздарға өзгеріс енгізу, иесіз қалған мүлікті мұрагерлер
қауымына өткізу қажетсіздігі туралы мұраға қалдыру еркіндігі сияқты
әйгілі реформаларын жүзеге асырды. Соның арқасында кезкелген адам өз
меншігінен өз бетінше бас тарту немесе мұраға қалдыру құқығына ие болды.
Солон жеке меншікті (белгілі бір өлшемдегі жерді) мүлік ретінде өткізу үшін
қарызгердің атымен бірге бұл жердің белгілі бір қарыз соммасының кепілі
болып табылатындығын білдіретін қазық қағуды ұсынады және де ол ипотека
деп аталады [2, 232 б].
Осындай қазықтар негізінде жер иесінің барлық қарыздары есептелініп
отырылған. Кейінірек бұл үшін ипотеклық кітап қолданылған.
Ипотекалық институттың жаңадан даму кезеңі Рим империясы тұсында
басталды. Яғни алғашқы жүз жылдықта онда жеке тұлғалардың меншігінің
келпілдігімен несие беретін ипотекалық мекемелер құрылды. Әсіресе
император Антония Пия (б.д. II ғ.) тарапынан ипотекалық банктер үшін
арнайы заңдар қабылданған. Сол кездің өзінде онда 50 шақты банкпен 800-
ден астам айырбастау пункттері қызмет атқарған. Мемлекет әрдайым
ипотекалық несиелендіру жүйесіне қолдау көрсетіп келген. Соның негізінде
әлеуметтік институттар кұрылған. Сондай-ақ, император Троян кезінде жетім
– жесірлерге қолдау көрсету мақсатында сол кездегі ең төмен болып табылатын
жылдық 5% қойылыммен ипотекалық несие беруші қаржылық – қайырымдылық
қорлар құрылған.
Негізінен ипотекалық институттар қысқа уақыт аралығында үш негізгі
даму кезеңдерінен (фидуция, пигнус және ипотека) өтті.
Фидуция - бұл сенім немесе сенім келісімі негізінде жүзеге асырылатын
түбегейлі қамтамасыз ету формасы болып, ежелгі рим ережелері негізінде
қалыптасты және дамыды. Классикалық рим құқықтарының даму кезеңінде
пигнус (яғни латынша - жүзеге асырылмаған кепіл зат ) пайда болған,
содан кейін ғана ипотека. Сондықтан да алғашқы несиелік келісім негізінде
жүзеге асырылатын кепіл зат туралы келісім шарт тек қана қосымша болып
табылатын еді. [3, 158 б].
Фидуцияның негізгі мәні ол бойынша келісім шарт жасалынуымен
кепілдікке қойылған мүлік бойынша кредиторлардың құқы ресми түрде
бекітілуі және де сол келісім бойынша кепілдіктің фидуцияға (кредиторға)
берілуі, әрі қарай егер міндеттеме толығымен және де өз уақытында
орындалатын болса кредитордың мүлікті өз иесіне қайтару міндетінен тұрады.
Осылайша фидуция келісімі де өзінің даму кезеңінен өтті.
Фидуцияның алғашқы даму кезеңінде қарызгерді қорғайтын ешқандай нақты
бір инструмент көзге түспейді, яғни кредитор тікелей өзіне не тиімді болса
соны, атап айтқанда, қаласа қарызгерден міндеттемені орындауын талап етті
немесе кепілдікті өзіне қалдырып отырды. Кейінірек, кредитор үшін тиімді
болып табылатын бұл артықшылықты жою мақсатында кепілзат туралы құжатқа
ресми бұйрық енгізілді. Дегенмен, сонда да келісімді жүзеге асыру барысанда
кредитор үшін пайдалы болып табылатын және де қарызгерге кері әсер ететін
заңдылықтар сол күйінде қалды.
Ипотекалық институттың келесі даму кезеңі қарызгерді кредитордың өз
бетінше әрекеттерінен қорғау арқылы өзінің айтарлықтай тиімді жақтарымен
айырмаланады. [4, 140 б].
Пигнус келісімі (яғни пигнус кезеңіндегі кепілдік туралы келісім)
кепілдікке қойылған мүлікті меншік ретінде емес керісінше тек қана қарызгер
тарапынан міндеттемелердің орындалу кепілдігі ретінде пайдалануға беруді
қарастырады. Сондай-ақ, қарызгер кредитордан кепілдікке қойылып жатқан
мүлікті пайдаланбауды тек қана сақтауды талап ету құқығына ие болады.
Сөйтіп, кредитор үшін тек қана бір шартты құқық яғни қарызгер өз
міндіттемелерін орындамаған жағдайда ғана өз зияндарының орнын толтыру үшін
кепілдікке қойылған затты сату құқығы. Соның арқасында ғана кредитордың
сатылған заттың өз иелігінде қалдыру мүмкіндігіне шек қойылды. Егер осындай
жағдай күтілсе, онда кредитор мүлікті сатудан түскен пайдамен қарызгер
міндеттемесінен артқан бөлігін толығымен оған қайтарып отырды. Келісімнің
бұл түрі мұқият реттеліп отырды және де оған жатпағандары тек қана сот
арқылы шешіліп отырылды.
Ипотекалық институттың пайда болуының соңғы сатысы сол кездегі саяси
және экономикалық жағдаймен тығыз байланысты болып келеді. Басқаша айтқанда
Римдегі құл иелену шаруашылығының әлсіреуі мен жерлердің жаппай жалға
берілуі классикалық ипотекалық институттың пайда болуына әкелді. Дегенмен,
сол кездегі заңдылықтарға сайкес қызмет көрсетіп жатқан құрылымдардың
ешбірі еңбек құралдарына басқа ештеңесі жоқ ұсақ жалгерлермен жерлерін
жалға берушілердің арасында жасалатын мұндай келісімді кепілдендіру үшін
сай келмеді. Осындай мәселені шешу арқасында кепілдіктің жаңа формасы
жалгерлердің өз еңбек құралдарын жалға берушінің меншігіне өткізбей-ақ
оларды кепілдікке қою арқылы келісімге отыру пайда болды.[5, 187 б]
Кейінірек кепілдіктің бұл түрі оның басқа да түрлеріне атап айтқанда
қозғалмайтын мүлік кепілдігіне де тарады. Осылайша, ипотекалық институттың
пайда болуы біріншіден, кепілзат туралы келісім шартқа, екіншіден,
қарызгердің өз міндеттемесін орындауын және де бұл міндеттеме орындалмаған
жағадайда кредиторға кепілдікке қойылған мүлікті жүзеге асыру арқылы өз
шығындарын жабу құқығын беретін кепілдік туралы келісім шартпен байланысты
болып келеді. Мұндай келісімдерді куәландыру үшін алғашқыда қарызгер мен
кредитор арасында жай ғана келісім жасалынған. Кейінірек заңды күшке ие
ресми және ресми болмаған құжаттар жасалынып отырылды. Сондай-ақ, үш және
одан да көп куәгерлер қатысуымен жасалынған жеке құжаттар да сондай күшке
ие болды. Сөйтіп ипотеканың классикалық бұл институты да өзінің даму
кезеңінен өтті. Соның тұсында жақтардың келісімінсіз жүзеге асырылатын әр
түрлі ресми ипотекалар енгізілді. Бұған заңды ипотека (яғни император
бұйрығымен), инвестордың жасаған ипотекасы, салық төлемейтін адам мүлкіне
жасалынатын фиска ипотекасы, яғни мұраға қалдырушының мүлігіне ипотека,
күйеуінің мүлігі негізінде алған әйелінің ипотекасы және т.б. жатқызылды.
Ипотекалық келісімдерге қатысушылардың құқықтарын қорғаудағы
мемлекеттің орны ерекше болды. Айтарлықтай күрделі құрылымға ие болған
келісімдердің тіркелуі кешіктірілген жүйе үнемі қадағалау мен бақылауды
талап етті. Сөйтіп, мелекеттің осындай функцияларының әлсіреуі нәтижесінде
ежелгі заманның соңына шығуына байланысты ипотекалық институттар бірнеше
ғасырлар бойы өмір сүруін тоқтатты.Содан кейін ипотека біртіндеп орта
ғасырлар заңдарында кездесе бастады.Атап айтқанда Германияда XVI - ғасырда
құпия ипотека өмір сүрді. Еуропа мелекеттерінде ипотека екі түрлі сипатқа
ие. Біріншіден, ол тек қана қозғалмайтын мүліктерге қолданылады, екіншіден,
кепілдікке қойылған мүлік кредитор емес, сот арқылы жүзеге асырылады.
Ипотека кредиторлар үшін қарыздарды төлету бойынша қарызгердің мүлігін
өз қарамағына алмай-ақ, және басқа да кредиторлардың бәсекелестігінен
қорғанудың ең дұрыс жолына айналып жатыр. Яғни орта ғасырлық кодекстерден
бері келе жатқан анықтамасы ипотека – бұл табиғатынан ажырамас, ол тек
қана одан пайда көру құқығына негізделген.
“Hypoteka est tota in tota, et tota in qualibet parte” - яғни қашанда
міндеттеме толығымен өтелмейінше қанағаттану құқығы сол ипотекаға
қабылданған зат арқылы жүзеге асырылады. Кепілдікке қойылған мүліктің бір
бөлігінің сатылуы кредиторды ол бойынша міндеттемелерді толығымен талап
ету құқығынан айырмайды. Ипотека қозғалмайтын мүлік негізінде жүзеге
асырылып, оның иесі ауысуынан тауелсіз болған. [6, 51 б].
Ипотекалық несие – бұл жылжымайтын мүлік кепілі бойынша банктен
берілетін ұзақ мерзімді ссуда. Нарықтық экономика осы несиені кең қолдануды
көздейді. Классикалық түсінікте ипотека – ол тек қана несиені беру ғана
емес, сонымен қатар құнды қағаздарды эмиссиялау мен салым және
облигациялармен байланысты ресурстарды тарту әдісі ретінде түсіндіріледі.
Ипотекалық несиелеу жүйесі 2 бағыттан тұрады:
1. шаруашылық субъектісіне және тұрғындарға берілетін ипотекалық несие;
2. несиелер үшін ресурстарды тартуды қосымша қамтамасыз ететін екінші
нарықта (ипотекалық қарыздық міндеттеме) ипотекалық несиені сату.
Әлемдік тәжірибеде негізінде бірінші бағытта ипотекалық банк, екінші –
мүлік кепілімен қамтамасыз етілетін банктің активтерін сатып алатын
қаржылық компаниялар, қорлар және олардың базасында өзінің атынан шығаратын
құнды қағаздар жатады.
Бұл құнды қағаздар өтімді, өйткені олар жылжымайтын мүлікпен қамтамасыз
етілген және инвестицияға ұзақ мерзімді және тұрақты табыс алуға мүмкіндік
береді.
Кейбір қаржылық компаниялардың міндеттері бойынша шетелде кепіл ретінде
олардың сенімділігін жоғарылататын мемлекет болып табылады.
Мүлікке ипотекалық несиенің екінші нарығының функциялануы ипотекалық
несиенің банктің капиталының өтімділігін қамтамасыз етеді, айналымда ақша
массасын байланыстырады, капиталды ел ауданы және экономикалық сферасына
бөлуге көмектеседі, несие бойынша пайыз тавкасын тұрақтандырады.[7, 43 б]
Осы жағдайда ипотекалық несиемен айналысатын банктер несиелік
ресурстармен шектелмейді, өйткені екінші нарықта негізгі операцияны жүргізу
арқылы айналымға қайта түсіретін жаңа несиені бере, қажетті құралдарды
қосымша мобильдауға мүмкіндік алады.
Берілген жүйені эффективті функциялау екінші ипотекалық нарықтың
дамығандығын көрсетеді.
Ипотекалық несиенің объектісі:
1. жер учаскесі;
2. тұрғын-үй, квартиралар, үйлер, котедждер, дачалар және т.б.
кәсіпорынның ғимараттары және құрылыстар;
3. коммерциялық қызметтің сервизтік қызмет көрсету объектісі,
ресторандар, офистер, сауда үйлері және жеке дүкендер;
4. өндірістік кеңселер – складтар, заводтық ғимараттар, ғылыми-зерттеу
институттары, энергетика объектісі, гараждар және өндіріске арналған
құрылыстар.
Ипотекалық несиені келесі түрде көрсетуге болады:
1. тұрғын үй құрылысын несиелендіру;
2. тұрғын үйге жөндеу жұмыстарын жүргізу.
Тұрғын үй құрылысын несиелендіру қысқа мерзімді және коммерциялық
банктерге немесе құнды қағаздарды сату арқылы немесе кәсіпорын және банктен
заем негізінде қаражаттарды тартатын депозиттік институттар түрінде
ұйымдастырылған мамандандырылған институттар мен көрсетіледі.
Ипотекалық несиенің басты есебі нарықтық механизмдерді дамыту
мақсатында тұрғындардың сұранысының төлем қабілеттілігін ұстау, қоғамның
бюджеттен тыс ресурстарын мобилизациялау және ұзақ мерзімді ипотекалық
жүйесін дамытуда несиелік – қаржы сферасына бағыттау.
Қазіргі кезде әлемдік тәжірибеде коммерциялық банк тұрғын үйді
несиелеудің 3 түрін көрсетеді:[8, 38 б]
1. жеке және заңды тұлғалардың жерді алу үшін берілетін қысқа және ұзақ
мерзімді несие;
2. жеке және заңды тұлғалардың құрылыс жұмыстарын қаржыландыруда алатын
тұрғын үй құрылысына қысқа мерзімді несие;
3. жеке және заңды тұлғалардың тұрғын үйді иемдену үшін алынатын ұзақ
мерзімді несие.
Үй құрылысы үшін берілетін несие сомасы құжаттарда көрсетілген сомасы
аясында болады. Бұндай несиелер несиелік желілер негізінде беріледі.
Сондағы алынатын соманың барлығы бірақ берілмейді, ол ол заңды жұмыстың
орындалу шамасына қарай бөлініп төленеді.
Ипотекалық несие нарығында келесі субъектілер қызмет етеді:
1. қарыз алушы;
2. кредитор;
3. ипотекалық несиеге қаражаттарды салатын инвестор (ссуда беретін банк
қана емес);
4. үкімет.
Қарыз алушының негізгі мақсаты ай сайын несие бойынша төлем жүргізе
отырып, мүмкіндігінше арзан және жағдайы жақсы тұрғын үйді иемдену болып
табылады [9, 34-36б].
Банк өзінің акционерлерінің дивидендтерін және табысын
максималдандыруға бағытталады. Инвесторда салымдармен қамтамасыз етілген
қаражаттарын салымға және құнды қағаздарға сала жоғары табыс алуға
бағытталады. Берілетін ипотекалық несие сомасы, жерді сатып алудан, құрылыс
немесе иемденген тұрғын үйдің салымы бойынша құны 70 пайыздан аспауы керек.
Ипотекалық несиелендіру процесі өте жоғары несиелік тәуекелмен
байланысты. Несиелік тәуекел ықтималдығымен байланысты заем алушының өз
төлемдерін төлемеген жағдайда кепілге берілетін мүлікке құқықтан айыру және
тұрғын үйден шығару мүмкіндігін нақты заңмен бекітудің принципиалды маңызы
болады.
Ипотекалық несиелік операцияларда мәміле қозғалмайтын мүлік салымы
көмегімен рәсімделеді. Салым – бұл қарызды (ссуданы) төлеуді қамтамасыз
ретінде қарыз алушы-заем алушының кредитор – банкке меншік құқығын уақытша
беруді куәландыратын құжат берілетін құқық. Қарыздың толығымен және
бекітілген мерзімде өтелуі кезінде өз күшін жоғалтады.
Сөйтіп салымды беретін тұлға салым затына физикалық түрінде иелік етуді
жалғастырады, бірақ меншік құқығы ипотекалық несие өтелгенге дейін банкке
тиесілі болады.
Ипотеканы бағалау күрделілігі несиенің максималды деңгейін төмендетеді.
Ипотеканың басты міндеті – қарыз қаражаттарының қайтарымдылығына кепіл
ретінде роль атқаратын қозғалмайтын мүлік дамуының инвестициялық
қаржыландыруды қамтамасыз ету механизмін құру. Сондықтан ипотека
экономикалық және әлеуметтік құлдыраудан шығу механизмдерінің бірі болуы
мүмкін. Ипотека құлдырауға төтеп берудің бірнеше жолдарына әсер етуі
мүмкін.
Біріншіден, ипотеканың дамуы өнеркәсіп салаларының қатарында
өндірістің құлдырауына әсер етуі мүмкін, сонымен қатар экономиканың нақты
секторының дамуына оң әсер етуі мүмкін. Бүгін кәсіпорындардың көбісі үшін
айналым қаражаттардың жеткіліксіздігі нәтижесінде өндірістің тоқтап қалу
жағдайы сәйкес. Бұл ресурстарды, өндірістің жаңғыруына мүмкіндік беретін
және өнімнің сапасының жоғарылауы мен бәсеке қабілеттілікті болуына
әкелетін қозғалмайтын мүлікті кепілге қою жолымен алуға болады. Мұның
нәтижесінде бүтіндей мемлекеттің эконоикалық әлеуеті көтеріледі.
Екіншіден, ипотекалық несиелеудің дамуы әлеуметтік тұрақсыздыққа төтеп
беруге оң ықпал етеді. Ипотекалық несиелеудің негізгі мақсаты –
азаматтардың меншік қаражаттарының және ұзақ мерзімді ипотекалық несиелер
есебімен тұрғын үй нарығында, тұрғын үй алудың нарықтық принциптеріне
негізделген, орташа табысы бар азаматтарды тұрғын үймен қамсыздандырудың
тиімді жұмыс жүйесін құру. Бұл жүйені құру тұрғындардың жинақтары және
басқа бюджеттен тыс ресурстар түрінде тұрғын үй аясына қажетті қаржы
құралдарын тартуға және тұрғын үй нарығын активизациялауға көмектеседі.
Ипотекалық несиелер арқылы ғана, тұрғын үйді тек қамтамасыз етілген
тұрғындар ғана емес, сонымен бірге қарапайым табысы бар азаматтардың да
тұрғын үй алуға мүмкіндіктері бар. Өз кезегінде, тұрғын үй-тұрмыстық
жағдайлармен жақсы қамтамасыз ету ұлттардың денсаулығын жақсартуға, өмірлік
циклді ұзартуға әкеліп соғады, осының бәрі тұрғындардың еңбек
қабілеттілігін көтереді.
Үшіншіден, ипотеканың дамуы жұмыссыздық салдарын жеңілдетеді:
өндіріске құрылыстық қатаң территориялық байлануы нәтижесінде қосымша
жергілікті еңбек ресурстары тартылады. Ипотека сондай-ақ, еңбек ресурстарын
ынталандырады. Ипотекалық несиелеу дамымаған елдерде тұрғылықты орынды
таңдау еркі жоқ. Сонымен ипотека жұмыссыздық мәселесін шешуге көмектеседі.
Төртіншіден, ипотека мемлекеттің қызметіне, тұрақтылықтың көтерілуіне
және бактік жүйенің тиімділігіне әсерін тигізеді. Қозғалмайтын мүліктің
нақты құнымен қамтамасыз етілмеген банктердің активтері өте қысқа мерзімде
бағасын жоғалтады. Мұны 1998 жылдың екінші жартысында басталған Тәуелсіз
Мемлекеттер Достастығы елдерінің қаржы-экономикалық құлдырауы растайды.
Сондықтан нарықтық туындаулар жүргізілетін елдерде ипотека механизміарқылы
қызғалмайтын мүлік құнын енгізу қажет.
“Ипотека” қозғалмайтын мүлік кепілін білдіреді және 3 құқықтық
категорияны белгілеу үшін әр түрлі елдер заңнамаларында қолданылады:
1. Арнайы несие – ипотека және ипотекалық қарыз алу мақсатында қозғалмайтын
мүлік кепілі (ипотеканың таза құқықтық функциясы).
2. Кепілзат (ипотекамен қамсыздандырылған міндеттеме бойынша кепіл
ұстаушының құқығын растайтын қарыз куәлігінің басқа да аттары бар).
3. Ипотекалық несие (қарыз ақша), қозғалмайтын мүлікті кепілге қоя отырып,
несиелік мекемелермен қарыз алушыларға беріледі.
1.2 Ипотекалық несиенің ерекшеліктері мен негізгі қызметтері
Ипотекалық қатынастардың әлеуметтік-экономикалық маңызы – қосымша өнім
алу мақсатында қоғамның құн қозғалысының механизмдерін үздіксіз іздеу.
Ипотекалық несиелеу жүйесінің жақсы қызмет етуі, әлеуметтік-экономикалық
мақсатқажету үшін қозғалмайтын мүлікті пайдалана білетін нарық
субьектілерін тартумен байланысты. Ипотека механизмі, қоғам көзқарасына сай
қозғалмайтын мүлікті тиімді қайта бөлуге көмектеседі.
Ипотекалық несие сенімді негізде кәсіпорындардың, фирмалардың және
тұрғын үй құрылысын банктік несиемен қанағаттандыратын қаржыландырудың
мемлекеттік көздерін алмастыруда үлкен роль атқарады. Оның дамуы ұзақ
мерзімді сипаттағы несиелік ресурстардың дефициттік жағдайында және
инфляцияның жоғары қарқыныда шаруашылық субьектілердің инвестициялық
белсенділігінің өсуіне көмектеседі.
Қарыз қатынасының зерттеуі негізіне екі органикалық байланысты, бірақ
өзінше қатысты жақтар жатқызылуы керек: экономикалық мазмұны және заңды
формасы, олардың қарама-қайшылығы әр түрлі теріс нәтижелерге әкеліп соғуы
мүмкін.
Ипотека институтын белсенді қолдану нарықтық қатынастарға өту
жағдайында маңызды фактор болып табылады, ол еңбек өндірісінің өсіміне,
отандық тауарларды шығаруды көбейтуге және теңге мен бағаның тұрақтылығына
ықпал етеді.
Нарықтық экономикада ипотеканы кең қолдану үшін бірнеше факторларды
қарастыру қажет:
1. Өндірістік қатынастар жүйесі – жалпы негіз, оның құрамдас бөлігі,
ипотеканың атқарылуының нақты негізін және мүмкіндігін ашатын тауар-
ақша қатынастары болып табылады.
2. Ипотека кез-келген экономикалық дамыған елдің капитал нарығының бірі
болып саналады, ол экономиканы ұйымдастырудың нарықтық принциптерін
ұстанады.
3. Өндірістік қорлардың айналым заңдылығы нақты, яғни өндірістік
капиталдың атқарылуы.
4. Шаруашылық субьектілердің коммерциялық есептілігі, материалдық
қызығушылықтары.[9, 35 б]
Ипотеканың тарихи пайда болуы өнеркәсіп революциясының дайындау
кезеңімен, өндірістік күштердің дамуында сапалы жаңа сатылармен, өндірістік
және коммерциялық қызметті кеңейту және күрделендірумен байланысты несиелік
ресурстардың қосымша көлемін тарту қажеттілігімен байланысты. Ұзақ кезең
уақыты бойына нақты капитал, қарыз негізінде дамыды. Ақша қарызын ала
отырып, қарыз алушы кредиторға оның қайтарымдылығын қамсыздандыру ретінде
өзінің мүлігін ұсынады, оған меншік құқығын сақтай отырып. Кредитор берген
қарызы үшін пайыз немесе дивиденд түрінде нақты табыс алу құқығына ие
болады. Ипотека тауар-ақша қатынасына негізделгендіктен, оның атқарылуының
негізгі принципі ретінде эквиваленттікті айтуға болады.
Нарықтық экономика жағдайында эквиваленттік шаруашылық субьектілердің
әрекеттерін бағалаудың, бәсеке қабілеттілігі және табыс өсімінің негізгі
принципі болып саналады. Эквиваленттік принципін пайдалануды жақсарту
қамтамасыз ету кепілі және атқарылуын қолдау мен нарықтық жүйенің дамуы
ретінде көрсетіледі. Эквиваленттік нарықтық барлық шаруашылық субьектілері
арасында алмастыруды сипаттайды. Бұл алмастыру процесін қарастыру
ипотеканың экономикалық мазмұнын талдауға көмектеседі. Қайтарымдылық
принципінің әрекет етуі, пайыздарды төлеумен қайтарымдылық шартында уақытша
пайдаланғаны үшін кепілге алынған қозғалмайтын мүлік құнын өткізу барысында
кредитор мен қарыз алушы арасындағы пайда болатын қатынастарда көрініс
табады.
Ипотекалық несиелеу – банкте қарыз алу барысында қозғалмайтын мүлік
кепілі.
Ипотекалық несиелеудің негізгі категориясы – кепіл. Кредитор-кепіл
ұстаушы қарызды қайтару бойынша кепіл берушімен міндеттемелердің
орындалмауы жағдайында бірінші кезекте кепілге алынған мүлікті өткізу
есебінен қанағаттану құқығын алады. Әдетте, кепіл обьектісі несиелеу
обьектісіне сәйкес келмейді. Несиелеу обьектісі – несие алу үшін мақсат, ал
кепіл обьектісі – қарыз алушының міндеттемесін қамсыздандыратын
қозғалмайтын мүлік.
Экономикалық жүйенің элементі ретінде ипотеканы қарастыру барысында 3
жақты сипатты қарауға болады:
1. Қозғалмайтын мүлік кепілі өндірісті дамыту үшін қажетті қаржылық
ресурстарды тарту инструментінің ролін атқарады.
2. Ипотека обьектілерге мүліктік құқықты өткізуді қамтамасыз ете алады.
3. Ипотека көмегімен бағалы қағаздар базасында нақты капиталды құру.
Экономикалық қатынаста ипотека – қозғалмайтын мүлік
обьектілеріне мүліктік құқық айналысының нарықтық инструменті.
Ипотеканың экономикалық мәні келесі функцияларды
өткізуденқұралады:
- материалдық өндірісті қолдау және дамыту үшін қосымша қаржы
қаражаттарды құру және тарту механизмі;
- мүлікті қайта бөлу және айналымды қамтамасыз етудің қосымша
инструменті;
- кепілзат және өндірісті бағалы қағаздар, сонымен қатар ипотекалық
несиелеудің екінші нарықтық институттары негізінде көп ретті
мультипликацияланатын нақты капиталды құру.[10, 40 б]
Ипотекалық несиенің ерекшеліктері:
1. Кепілмен міндетті түрде қамтамасыз ету. Кепіл ретінде сатып алынатын
қозғалмайтын мүлік болуы мүмкін. Қарыз алушы және оның отбасында
кәмелет жасқа толған мүшелердің барлығы ипотекаға берілетін тұрғын үй
ғимаратын босатуға нотариалдық келісім береді. Ипотекаға берілетін
тұрғын үй кез-келген шектеулерден босатылуы керек және басқа
міндеттеменің қамсыздануына салынбау керек.
2. Несие беру мерзімінің ұзақтығы. Ұзақ мерзімді ипотекалық тұрғын үй
несиесі 5 жылдан жоғары мерзімге (оптималды 20-25 жыл) беріледі. Ұзақ
мерзімде өтелуіне байланысты қарыз алушының ай сайынғы төлем мөлшері
азаяды.
3. Ипотекалық несиелеудің мақсатты сипаты.
4. Ипотекалық несие төмен тәуекелді банктік операция деп есептеледі. Бұл
келесі талаптармен қамтамасыз етіледі:
- несие сомасы, әдетте, сатылып алынатын тұрғын үйді нарықтық құнынан
60-70%-дан астам болмайды;
- несие бойынша ай сайынғы төлем мөлшері қарыз алушының жиынтық
табысынан 30%-дан аспауы керек;
- кредитор несие өтей алу бағасының процедурасы барысында қарыз
алушының ағымды табысы туралы ресми бекітілген ақпаратпен
жетекшілік етеді.
Берілген стандарттар мен талаптар кредитор мен қарыз алушы үшін
тәекелдерді төмендетуге бағытталған. Несиелерді ұсыну және қызмет көрсету
процедураларына нақты стандарттар мен талаптарды орындау, ипотекалық
несиелердің екінші нарығын сенімді атқаруға және осы секторға жеке
инвесторлардың қаражаттарын, оның ішінде эмиссиялық ипотекалық бағалы
қағаздар немесе облигациялар арқылы тартуға мүмкіндік береді.
Отандық және шет ел заңнамасының заңды нормаларын талдау ипотекалық
несиелеудің принциптерін ажыратуға көмектеседі:
1. Кепіл жариялылығы – бұл мүліктің кепілмен шектелуі туралы жеңіл
қолжетімді талап. Бұл мөлшер қозғалмайтын мүлікті сәйкес тіркеу
жолымен қамтамасыз етіледі.
2. Меншік құқығының шектелуі шартында мүлікті қарыз алушының қолында
қалдыру.
3. Кепіл үлесі түрінде қарыз мөлшерін анықтау.
4. Кепілге қойылған мүлік арқылы қосымша ипотекалық қарыздарды алу.
5. Сақтандыру есебімен қарыз ұсыну.
6. Қозғалмайтын мүлікті жоғалту немесе мерзімінде қарызды төлемегені үшін
оны үшінші тұлғаға өткізу.[7, 43 б]
Заңды мағынада ипотека – жермен, сәйкес жер учаскесімен немесе
оны пайдалану құқығымен байланысты кәсіпорын, құрылыс, ғимараттар кепілі.
Экономикалық мағынада ипотека – банкте немесе басқа қаржылық ұйымда қарызды
алу мақсатымен қозғалмайтын мүлік кепілінің әр түрлілігі. Кез-келген
азаматтың мүлікке өзінің меншік құқығын, сонымен қатар, қозғалмайтын мүлік
нарығында өткізуге болатын нақты нарықтық баға түрінде мүлікті иелену және
пайдалану құқығын қарастыру мүмкіндігі бар.
“Ипотека” категориясының келесі авторлық анықтамалары ұсынылады.
Ипотека – бұл, нәтижелері мемлекеттің мониторинг аясына енгізілетін,
ұзақ мерзімді қарызды алу және тиімді пайдалану мақсатымен қозғалмайтын
мүлік кепілі бойынша барлық шаруашылық субьектілер арасында пайда болатын
экономикалық-құқықтық қатынастардың жиынтығын сипаттайтын категория.
Берілген сипаттамада басқа зерттеушілермен көзделмеген сәттер белгіленген:
- ипотека қоғамдық ұдайы өндірістің құрамдас бөлігі ретінде, нарықтық
экономикалық инструменті ретінде, экономиканы құлдыраудан шығаратын
механизмдердің бірі ретінде қарастырылады;
- мемлекет ролі есептелген .
Заңды категориялар ұқсас экономикалық категорияларға негізделуі
керек. Ипотеканың экономикалық мазмұны құқық элементтерімен қиылысады.
Жер учаскелері ипотекасының ерекшеліктері. ипотекалық несилендіруде
ауыл шаруашылығына қатысты жерлер тек қана осы ауыл шаруашылығы өнімдерінің
жүзеге асырылуы немесе оларды дамыту мен тікелей қатысты несиелік келісім
шартты қамтамасыз ету үшін ғана тартылады. Қалалық құрылыс ережелеріне
сәйкес ғимараттар мен құрылыстарды биіктетуге болмайтын жерлер ипотекалық
несиелендіру объектісі болып табылмайды. Ауыул шаруашылығы саласында
қызмет атқаратын кәсіпорындардың ұжымдық жалпы меншігіне тән жерлер бойынша
ипотека тек қана сол ұжымның мүшесі болып табылатын тұлғаның үлесі
ретіндегі белгілі бір көлемдегі жеріне жүргізілуі мүмкін.
Көлемін есепке алғанда жеке учаске ретінде қолдануға жарамайтын және
мұндай категорияға жатпайтын жерлерге ипотека жүргізілмейді.
Жер учаскесін ипотекалық несиелендіру және кепілхат бойынша келісім
шартқа сайкес кепілдікті ұстаушы болып ҚР Ұлттық Банкі тарапынан ипотекалық
операцияларды жүргізүге рұқсаты бар банктер табылады.
Кепілдік беруші меншігіндегі кепілдікке қойылған жерде орналасқан
немесе соған салынатын ғимараттар мен құрылыстарда сол жер мен бір уақытта
кепілдікке қойылуы мүмкін.
Ал егерде кепілдік беруші меншігіндегі кепілдікке қойылған жер
учаскесінде орналасқан ғимараттар мен құрылыстар кепілхатта қарастырылмығын
болса, онда сол келісім бойынша кепілдік ұстаушы тарапынан қарызгердің
төлем қәбілетсіздігіне байланысты мүлікті жүзеге асыру жағдайында
кепілдікке қойылған жер иесі онда орналасқан ғимараттар мен құрылыстарды
пайдалануға қәжетті солар орналасқан шамадағы жер көлемін пайдалану құқығын
өзінде сақтайды.
Егерде ипотеалық несиелер бойынша міндеттемелер өз уақтысында
өтелмесе немесе қарызгер тарапынан басқа да қәтеліктерге жол берілсе оның
иелігіндегі жер учаскесі иелігінен алынып қойылуы мумкін және де бұл
процесс қарыздың орнын толтыру деп аталады[11, 29 б]
Кәсіпорын ипотекасының ерекшеліктері. Кәсіпорын ипотекасының
объектісі болып жалпы бірыңғай мүліктік комплекс ретінде кәсіпорынның өзі
табылады. Заңды тұлға ретінде кепілдікке қойылған кәсіпорынның мүлігіне
материалды және материалды емес активтер, оның ішінде: ғимараттар мен
құрылыстар, құрал жабдықтар, инвентарь, шикі заттар мен дайын өнімдер,
талап ету құқығы, патант, және т.б. құқықтары мен қарыздары да жатады.
Сонымен бірге кәсіпорынның кепілдікке қойылған мүлігінің құрамына алынбаған
табыстары, сатып алған мүліктері, кәсіпорынның өз мүліктерін жақсартуға
жұмсаған қаражаттары, сондай-ақ, ипотекалық келісім мерзімі аралығында
алған қарыздары да жатады. Кәсіпорынның кепілдік туралы келісімінде
кепілдік ретінде оның барлық активтері немесе баланс активінің бір бөлігі
де көрсетілуі мумкін.
Кәсіпорынның ипотекалық несие бойынша кепілдікке қою кәсіпорын
мүлкінің иелерінің толық келісімі немесе өкілетті органның шешімі негізінде
жүзеге асырылады. Ал егерде осы талаптардың орындалуының бұзылуымен
ипотекалық келісім шарт жасалынған болса ол жарақсыз деп есептелінеді.
Кәсіпорын ипотекасы оның активтері көлемінің жартысынан кем болмаған
сомадағы ақшалай қаражатпен қамтамасыз етілуі мүмкін.
Банкроттыққа ұшырап жатқан немесе ликвидациялау және қайта құру
туралы шешім қабылданып жатқан кәсіпорынды ипотека бойынша кепілдікке қоюға
жол берілмейді.
Ипотекаға кепілдікке қойылған мүлік құрамы мен құнының бағасы
кәсіпорын мүлкін толық инвентаризациялау арқылы анықталады. Инвентаризация
актісі, бухгалтерлік баланс және кәсіпорынның мүлкінің құрамы мен құны
туралы тәуелсіз аудитордың қортындысы міндетті турде кепілхатқа тіркелуі
қәжет.
Егерде кепілхатта көрсетілген кәсіпорын активінің жалпы соммасының
көлемі өзгермейтін болса, онда кепіл берушінің кәсіпорын мүлкінің құрамын
өзгертуге, сатуға, ауыстыруға, жалға беруге, қарызға беруге және т.б.
құқығы бар. Сондай-ақ, бұл ипотекалық келісім шарттың басқа да шарттарын
бұзбайды.
Тұрғын үй мен пәтер ипотекасының ерекшеліктері. Тұрғын үй ипотекасы
үй немесе пәтер сатып алу үшін, күрделі жөндеу жүргізу үшін, құру немесе
қайта құру үшін, берілген несиені қайтаруды қамтамасыз ету үшін жузеге
асырылады. Егерде тұрғын үй немесе пәтер иесінің басқа да пәтері немесе үйі
болса және де ол пәтер иесінің отбасы мүшелерімен бірге өмір сүруі үшін
толық қанағаттанарлы дәрежеде және жеткілікті көлемде болса, онда ол
ипотека объектісі бола алады. [12, 54 б]
Тұрғын үйдің бір бөлігін құрайтын бөлме ипотекалық несиенің объектісі
болып табылмайды.
Ипотекаға тек қана кепілдікке берушінің мүліктік құқығындағы тұрғын
үй немесе пәтер қойылуы мүмкін.
Тұрғын үй немесе пәтерде келісім және жәлгерлік келісім шарт
негізінде немесе басқа да заңда қарастырылған шарттар негізінде онда тұрып
жатқан адамның тұрғын үйдің немесе пәтерлердің аукционда сатылуына
байланысты одан көшірілуіне негіз болып табылмайды. Басқаша айтқанда
олармен тұрғын жай туралы келісім, жалгерлік немесе басқа да келісімдер өз
күшінде қалады. Мұндай адамдар өздері орналасып алған осындай тұрғын немесе
пәтерлерді жеңілдіктермен сатып алу құқығына ие болады.
1.3 Ипотекалық несиелеудің шетелдік тәжірибелері
Ипотекалық несиелеудің практикалық дамуы мен ұйымдастырылуына әр
елдегі жағдайлар мен факторлардың бүтіндей кешені үлкен ықпал етеді.
Ипотекалық несиелеудің қарапайым үлгілерінің бірін қарапайым-ашық
үлгі деп атауға болады. Бұл үлгі негізінен кепілзаттың бірінші нарығы
шеңберінде жүзеге асады. Осы үлгі бойынша ипотекалық банктерден алынған
клиенттерге берілген қарыздар бойынша, оларды сырттан тартылатын қаржылық
ресурстар бөлігін қамтамасыз ету ретінде әрі қарай кепілзатты пайдалану
жүргізілмейді. Осы үлгі ипотеканың қарапайым құрылымының - арнайы әрекет
ететін тұлғалардың минималды саны бойынша өткізіледі. Қарапайым үлгі арнайы
ипотекалық банктерде, сонымен бірге ипотекалық несиелеу бөлімдерін қамтитын
әмбебап банктерде қолданылады.[13, 43 б]
Бұл үлгінің бастапқы принциптік сипатына тоқталсақ, ипотекалық
ссудаларға деген барлық клиенттердің жалпы өтініші банктің меншікті және
сырттан тартылған қаражаттары; депозиттерде жатқан клиенттердің
қаражаттары; банкаралық несиелер және т.с.с. есебінен қамтамасыз етіледі.
Қарапайым ашық үлгінің екінші бір принциптік сипаты ипотекалық
ссудалар бойынша белгіленетін пайыз мөлшері елдегі несие-қаржы нарығындағы
жалпы жағдайға тікелей тәуелді болып табылады. Бұл тәуелділік банктердің
ипотекалық несиелеуге байланысты олардың активтеріне және ауқымына мәнді
әсер етеді.
Бұл үлгі негізінде ипотекалық несиелеуді ұйымдастыру, әсірісе қаржы
нарығы мен бағалы қағаздар нарығы толық қалыптасып болмаған көптеген
елдерде іс жүзінде кеңінен таралған.
Қарастырылған үлгіден белгілі бір айырмашылығы бар кеңейтілген-ашық
үлгі деп аталатын үлгіні қарастырайық. Кеңейтілген-ашық үлгінің өткізілуі
мемлекеттің нақты қатысуымен және оның екінші нарықта айналыста жүретін
бағалы қағаздар эмиссиясын бөлшектеп бақылау барысында ипотекалық нарықтың
кеңейтілген инфрақұрылымын құру жағдайында ғана қамтамасыз етіледі.
Кеңейтілген-ашық үлгі жүйеге, несие ресурстарының ағынын қамтамасыз ететін
бағалы қағаздардың көбісі алдын-ала хабарланған табыс пен өтеу мерзімін
қамтитын болғандықтан тұрақты болып табылады. Бірақ бұл тұрақтылықтың да
белгілі шегі бар. Осы үлгінің, сонымен қатар қаржы-несие нарығының жалпы
жағдайының әсер ету қаупі де бар. Сол үшін осындай үлгілерді кең қолдану,
экономикасы өте тұрақты елдерде ғана іске асады. Осыдан шығар бұл үлгінің
дамуы АҚШ-та байқалады. Осы себеп бойынша кеңейтілен-ашық үлгіні жиі
ипотеканың американдық үлгісі деп те атайды. Американдық үлгінің
принципі, жылдық табысының нақты деңгейі бар адам сол мезетте дайын тұрғын
үй алады. Ол адам тұрғын үй құнының белгілі бір бөлігін қолма-қол ақшамен
төлеп, қалған соманы – ипотекалық банктің арнайы қарыз ақшаларымен төлейді,
олар алынатын қозғалмайтын мүлікті немесе клиенттің иелігіндегі
қозғалмайтын мүлікті кепілге ала отырып беріледі. Бұл несиенің
қайтарымдылығы қарыз алушының жылдық табысына және таңдалған ипотека типіне
байланысты әдетте 15-30 жыл барысында жүзеге асырылады.
Ипотекалық банктер, компаниялар салымдарды таза түрде тартпайды,
бастапқы операциялар меншік капиталы және жедел қарыз есебінен
қаржыландырылады. Олар несиелерді береді және қызмет көрсетеді. Одан кейін
компания қозғалмайтын мүлікке өздерінің кепілзат портфелін, қозғалмайтын
мүлікке кепілзатпен қамсыздандырылған жоғары өтімді бағалы қағаздарды
шығаратын және орналастыратын ірі қаржылық корпорацияларға қайта сатады.
Бұл корпорациялар екінші нарықта ірі салымшыларға, мысалы, әр түрлі
зейнетақы қорларына, сақтандыру компанияларына және ұсақ инвесторларға
бағалы қағаздарды сатады.
Таза Үкіметтік ұйым ретінде 1936 жылы құрылған Фенни Мэй 1968
жылы жекешелендірілген және акциялардың мемлекеттік пакеті арнайы құрылған
Джинни Мэй корпорациясына өтті. Жекешелендіруге және сәйкес Фенни Мэй
корпорациясының толық өзіндігіне қарамастан, оның жарғысы АҚШ Конгрессімен
бекітіледі, ал оның жетекшілігі АҚШ Үкіметімен белгіленеді. Осы сияқты
үлгінің дамуы несиелеу үшін ресурстарды банк мобилизациялайтын кез келген
басқа әдістері кедергі емес. Бұл нарықты ұйымдастыру үлгісі инвесторлардың,
басқа да нарық қатысушыларының, банктің өздерінің және олардың қарыз
алушылардың қызығушылықтарын қорғаудың қосымша шараларын енгізеді.[14, 68
б]
Несиелерді сатып алу немесе ипотекалық банктерден бағалы қағаздар
бойынша кепілдемелерді ұсыну, нақты ұйымдастырылуды және тек қана банктік
қадағалау органдары жағынан ғана емес, сонымен бірге қаржылық институттар
жағынан қатаң бақылаудың қажеттігін анықтайтын ипотекалық несиелеудің
барлық прцедуралары мен операцияларын стандарттауды талап етеді.
Кесте 1
Шетел банктерінің ипотекалық несиелеудің негізгі экономикалық
көрсеткіштері*
Банктер Несие үлесі Несиелеу Несие
мерзімі мөлшерлемесі
АҚШ-тың ипотекалық 80-90% 15-20 жыл 3-4%
банктері
Германияның ипотекалық 50-70% 15-20 жыл 8%
банктері
Францияның ипотекалық Берілгендер жоқ 3-20 жыл Берілгендер жоқ
банктері
Венгрияның ипотекалық Берілгендер жоқ 15 жылға дейін Берілгендер жоқ
банктері
Дерек көзі: *Сагиндыкова М.О. “Реализация программы внедрения системы
ипотечного кредитования в Казахстане: механизм реализации, условия,
этапы”[]Банки Казахстана]] №6, 2009г., с.46-49.
Сонымен ипотекалық несиелеу процесінде мемлекеттің қатысуы
есебінен екі мақсат іске асады: біріншіден, тұрғын үй құрылысын мемлекеттік
қолдау мәселесі шешіледі, екіншіден, несиелік тәуекелдер төмендетіледі,
яғни банктік жүйенің үлкен тұрақтылығына қол жетімділік.
Компанияның және олармен көрсетілетін қызметтердің көптүрлілігі, әр
түрлі қаржылық жағдайы бар жеке азаматтарға ипотекалық несиенің
қолжетімділігі туралы айтады. Бұл ұйымдар қарыз алушылардың жеке
категориялары үшін (жастар, зейнеткерлер, төмен және орта деңгейлі табысы
бар азаматтар) несие алудың қолайлы жағдайларын қамтамасыз етеді.
Қарапайым-ашық және кеңейтілген-ашық үлгілердің ерекшелігі,
ипотеканың таза нарықтық сызбаларын сипаттайды. Олардың шектеулеріндегі
ақшаның сұраныс және ұсыныс көлемі мен балансы негізінен екі кілттік және
өзара байланысты көрсеткіштермен реттеледі: қарыздар бойынша банктік
пайыздармен және екінші нарықта орналастырылатын, бағалы қағаздардың
табыстылығымен анықталатыннесиелік ресурстардың бағасымен, сонымен қатар
сақтандыру компаниясын қоса отырып, ипотекалық нарықтың барлық маманданған
қатысушыларының көрсетілген қызметтерді төлеуге аударымдар
мөлшерлемелерімен.
Қазіргі кезде берілген үлгіні практикада қолдану Германияда
жетістікке жетуде. Мұнда бүкіл елді қамтитын құрылыс жинақ жүйесі
құрылған, ол жинақ механизмдерін нақты азаматтарды несиелеу
механизмдерімен, сонымен бірге мақсатты жинақтау мен тұрғын үй жағдайын
жақсартуға қаражаттарды пайдаланумен байланысты азаматтардың көзқарасын
қаржылық қолдау бойынша мемлекеттің протекционизм механизмдерімен
сәйкестендіреді.[15, 34 б]
Тұрғын үй алғысы келетін азамат, тұрғын үйді алу сәтінде емес, әдетте
2-10 жыл бұрын арнайы қаржы-несиелік жүйемен өзара әрекет жасасады. Жиі
кездесетін бұл – тұрмыс құрмаған жастар немесе ата-анасымен тұрытын жас
жұбайлар. Өздерінің мүмкіндіктерінен шыға отырып, арнайы банктерге немесе
жинақ кассаларына (Bausparkasse, Schwabisch Hall және т.б. құрылымдарға
кіретін) болашақтағы тұрғын үй құнынан 45% мөлшерінде жинақталуына дейін
ақша салады. Одан кейін мемлекеттік дотация (тұрғын үй құнынан 10%-ға
дейін) және тұрғын үй құнының жетпеген бөлігі үшін жеңілдік несиесін алуға
құқық алады. Бұл несиені өтеу әдетте 10-15 жылға созылады.
Немістік құрылыс жинақ жүйесінің негізгі артықшылығы, оның шегінде
пайдаланылатын, несие жүйесі шеңберінде берілетін, банк есептейтін мақсатты
құрылыс жинақ және мөлшерлемелерге пайыздық мөлшерлемелердің деңгейі,
автономды болып табылады және қаржы-несие нарығының жалпы жағдайына
байланысты емес. Берілген сызбаның басты сипаты оның шектеулігін көрсетеді,
яғни несиенің берілу көзі ретінде құрылыс қаражаттарын жинақтау келісім-
шартына қатынасушы-салым иелерімен жинақталатын қаражаттарды қолданылуынан
байқауға болады. Бұл жүйені пайдаланатын банктер мақсатты салымдар бойынша
нарықтан төменгі жағдайда несиелер беру мүмкіндігі бар.
Келісім-шартқа отыру барысында салымшы-қатысушы қарыз беруге құқық
алады. Осы қарыз бойынша пайыздық мөлшерлеме, әрекет етудің барлық мерзімі
бойына тұрақты және бәсекелестіктен тыс төмен – 4,5%-дан 8,5%-ға дейін.
Тарифке байланысты қарыздың мерзімі мен әрекет етуі 6,5 жылдан 18 жылға
дейін өзгермелі және оларға капитал нарығындағы жағдай әсер етеді. Құрылыс
жинақ жүйесі барысында сырғанақ немесе ауыспалы пайыздық мөлшерлемелер
қолданылмайды. Салымшыға басында-ақ калькуляцияның нақты негізі ұсынылады.
Жинақ кезеңі 2-10 жылға созылады, ол экономикалық жағдайлармен және
клиенттің мүмкіндіктерімен түсіндіріледі. Жинақ кезеңінде салымға қарыз
алушының әлеуметтік мәртебесіне және қарызды беру туралы келісім шарттарына
байланысты 2,5%-4,5%-ды құрайтын пайыздық мөлшерлеме есептеледі.
Немістік құрылыс жинақ жүйесі келесі артықшылықтарды анықтайды:
- қаржыландыру капитал нарығына байланысты емес;
- қарыз бойынша пайыздық мөлшерлеме басында белгіленеді және өте
төмен болады, сондықтан салымшы үшін пайыздың өзгермелігінен
тәуекел жоқ;
- қарыз берушінің төлем мөлшері нақты басында белгіленеді;
- қарыз бойынша төмен пайыздық мөлшерлеме, немістік құрылыс жинақ
жүйесінің шегінде, төлем мөлшері және жоғары пайыздар кезеңі
салымшыға қалатынына қатысады;
- жинақ кассалары іске асыратын төлемдер тұрғын үй секторының
үздіксіз дамуына алып келеді.
Несиелік ресурстардың негізгі көзі ретінде азаматтардың мақсатты
жарналарына немістік құрылыс жинақ жүйесін базалау екі негізгі пайданы
анықтайды:
- мерзімінде жинақталған, қарыз алушының ай сайынғы төлемінің көлемін
қысқартатын және құрылыс, қозғалмайтын мүлікті сатып алу немесе
қалпына келтіруде қаржыландыру көлемін көбейтетін меншік капиталы;
- пайыздық мөлшерлеменің ауыспалығы нәтижесінде қарыз алушының төлем
қабілеттілігінің шегі көтерілген жағдайда меншік капиталы буфер
ретінде қызмет көрсетеді. Егер меншік капиталдың үлесі жоғары
болса, онда тек қозғалмайтын мүліктің бір бөлігі ғана алынған қарыз
үшін сенімділік кепілдемесі ретінде қызмет көрсетеді. [16, 38 б]
Германияда құрылыс жинақ жүйесіне мемлекет тарапынан қолдау бар.
Мемлекет тұрғын үй құрылысына сый ұсыну жолымен меншік капиталын жинақтауды
ынталандырады. Салымшының ынталандыру түрін өзінше таңдау мүмкіндігі бар.
Егер ол сый ұсыну жолымен ынталандыруды таңдаса, онда жинақ үшін максимум
мөлшерінде 300DM (тұрмыс құрмағандар үшін) немесе 1600DM (тұрмыс құрғандар
үшін) ол мемлекеттен қосымша 10% алады. Бұл сыйлар табыстың нақты шегінің
көтерілмеуі жағдайында ғана ұсынылады.
Бұл сыйақылар табыстың нақты шектері көтерілмеген жағдайда ғана
ұсынылады (тұрмыс құрмағандар үшін – 27мыңDM және тұрмыс құрғандар үшін –
54мың DM). Бұл жағдайда салымшының, әлеуметтік қамсыздандыру шығындары
ретінде табыстан өзінің жинағының ... жалғасы
Сіз бұл жұмысты біздің қосымшамыз арқылы толығымен тегін көре аласыз.
Ұқсас жұмыстар
Пәндер
- Іс жүргізу
- Автоматтандыру, Техника
- Алғашқы әскери дайындық
- Астрономия
- Ауыл шаруашылығы
- Банк ісі
- Бизнесті бағалау
- Биология
- Бухгалтерлік іс
- Валеология
- Ветеринария
- География
- Геология, Геофизика, Геодезия
- Дін
- Ет, сүт, шарап өнімдері
- Жалпы тарих
- Жер кадастрі, Жылжымайтын мүлік
- Журналистика
- Информатика
- Кеден ісі
- Маркетинг
- Математика, Геометрия
- Медицина
- Мемлекеттік басқару
- Менеджмент
- Мұнай, Газ
- Мұрағат ісі
- Мәдениеттану
- ОБЖ (Основы безопасности жизнедеятельности)
- Педагогика
- Полиграфия
- Психология
- Салық
- Саясаттану
- Сақтандыру
- Сертификаттау, стандарттау
- Социология, Демография
- Спорт
- Статистика
- Тілтану, Филология
- Тарихи тұлғалар
- Тау-кен ісі
- Транспорт
- Туризм
- Физика
- Философия
- Халықаралық қатынастар
- Химия
- Экология, Қоршаған ортаны қорғау
- Экономика
- Экономикалық география
- Электротехника
- Қазақстан тарихы
- Қаржы
- Құрылыс
- Құқық, Криминалистика
- Әдебиет
- Өнер, музыка
- Өнеркәсіп, Өндіріс
Қазақ тілінде жазылған рефераттар, курстық жұмыстар, дипломдық жұмыстар бойынша біздің қор #1 болып табылады.
Ақпарат
Қосымша
Email: info@stud.kz