Ипотекалық несие және оның Қазақстан Республикасындағы дамуы
КІРІСПЕ ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... 3
І ТАРАУ. ИПОТЕКАНЫҢ ДАМУ ТАРИХЫ ЖӘНЕ ОНЫҢ МӘНІ
1.1. Ипотека институтының пайда болуы ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... .6
1.2. Ипотеканың несиелендіру құралдары ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ...9
ІІ ТАРАУ. ҚАЗАҚСТАН РЕСПУБЛИКАСЫНДА ИПОТЕКАЛЫҚ НЕСИЕЛЕНДІРУДІҢ ДАМУЫ
2.1. ҚР.ғы ипотекалық несиелендіру нарығының қалыптасуы, дамуы және мәселелері ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ...12
2.2. Ипотекалық несиелендіруді дамытудағы “ҚИК” ЖАҚ.ның алатын орны ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ...31
2.3. Ипотекалық несиелеудегі ЕДБ.дің алатын орны мен рөлі ... ... ... ... ... ... 48
ІІІ ТАРАУ.ҚАЗАҚСТАН РЕСПУБЛИКАСЫНДАҒЫ ИПОТЕКАЛЫҚ НЕСИЕЛЕНДІРУ ЖҮЙЕСІНІҢ БАСЫМДЫҚТАРЫ
3.1 ҚР.да ипотекалық несиелерді дамыту басымдықтары ... ... ... ... ... ... ... ..56
3.2 Ипотекалық несиелендірудің әлемдік тәжірибелері ... ... ... ... ... ... ... ... ..66
ҚОРЫТЫНДЫ ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..71
ПАЙДАЛАНЫЛҒАН ӘДЕБИЕТТЕР ТІЗІМІ ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... .75
ҚОСЫМШАЛАР ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ...78
І ТАРАУ. ИПОТЕКАНЫҢ ДАМУ ТАРИХЫ ЖӘНЕ ОНЫҢ МӘНІ
1.1. Ипотека институтының пайда болуы ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... .6
1.2. Ипотеканың несиелендіру құралдары ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ...9
ІІ ТАРАУ. ҚАЗАҚСТАН РЕСПУБЛИКАСЫНДА ИПОТЕКАЛЫҚ НЕСИЕЛЕНДІРУДІҢ ДАМУЫ
2.1. ҚР.ғы ипотекалық несиелендіру нарығының қалыптасуы, дамуы және мәселелері ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ...12
2.2. Ипотекалық несиелендіруді дамытудағы “ҚИК” ЖАҚ.ның алатын орны ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ...31
2.3. Ипотекалық несиелеудегі ЕДБ.дің алатын орны мен рөлі ... ... ... ... ... ... 48
ІІІ ТАРАУ.ҚАЗАҚСТАН РЕСПУБЛИКАСЫНДАҒЫ ИПОТЕКАЛЫҚ НЕСИЕЛЕНДІРУ ЖҮЙЕСІНІҢ БАСЫМДЫҚТАРЫ
3.1 ҚР.да ипотекалық несиелерді дамыту басымдықтары ... ... ... ... ... ... ... ..56
3.2 Ипотекалық несиелендірудің әлемдік тәжірибелері ... ... ... ... ... ... ... ... ..66
ҚОРЫТЫНДЫ ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..71
ПАЙДАЛАНЫЛҒАН ӘДЕБИЕТТЕР ТІЗІМІ ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... .75
ҚОСЫМШАЛАР ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ...78
Жылжымайтын мүлікті кепілге салу арқылы болатын ссуданы ипотека несиесі ретінде ұғуға болады. Ол тұрғын үй құрылысын салуға және сатып алуға беріледі, әрі ұзақ мерзімді сипатқа ие. Ипотекалық несиелеу нарықтық экономиканың ажырағысыз элементі болып табылады. Оның мынандай ерекшеліктері бар:
- Ипотекалық несие – бұл қатаң анықталған кепілзатпен берілетін ссуда.Несие қайтарылмаған жағдайда кепілге салынған жылжымайтын мүлік сатылады және одан түскен қаражатпен несиегердің алашағы өтеледі.Сол себепті, ипотека несиесі несиегер үшін ең “сенімді”несие ретінде саналады.
- Ипотекалық несиенің көбісі қатаң мақсатты тағайындауға ие, өйткені, ол тұрғын үй мен өндірістік үй-жайды қаржыландыру, сатып алу, тұрғызу үшін және жер учаскелерін игеру үшін пайдаланылады.
- Ипотекалық несие, әдетте, 10-30 жылдарға дейін ұзақ мерзімге беріледі.Несие алдын-ала жасалған кестеге сәйкес біртіндеп өтелетін болады.
Ипотеканың айрықша маңызды қағидаларына мыналар жатады: кепілге салынатын мүлік нақты болуы керек, яғни, келісім-шартта кепілдік құқығының обьектісіне жататын нақты мүлікті анықтау; кепілдіктің жариялылығы, яғни, кепілге салынған мүліктің ауыртпалығын үшінші тұлға оңай танитындай болуы керек.
Ипотекалық несиелеу жүйесі икемді болуы үшін ұдайы жетілдіріп отырады.Мәселен дамыған елдерде мыналар болады:
- төлемдері кезең сайын өсетін ссуда: жеңілдікті кезеңнің болуын ұйғарады, мұнда борышқор тек пайыздарды ғана төлейді. Жүктемені болудың мұндай тәсілі борышқорға үлкен пайда береді.
- Ипотекалық несие – бұл қатаң анықталған кепілзатпен берілетін ссуда.Несие қайтарылмаған жағдайда кепілге салынған жылжымайтын мүлік сатылады және одан түскен қаражатпен несиегердің алашағы өтеледі.Сол себепті, ипотека несиесі несиегер үшін ең “сенімді”несие ретінде саналады.
- Ипотекалық несиенің көбісі қатаң мақсатты тағайындауға ие, өйткені, ол тұрғын үй мен өндірістік үй-жайды қаржыландыру, сатып алу, тұрғызу үшін және жер учаскелерін игеру үшін пайдаланылады.
- Ипотекалық несие, әдетте, 10-30 жылдарға дейін ұзақ мерзімге беріледі.Несие алдын-ала жасалған кестеге сәйкес біртіндеп өтелетін болады.
Ипотеканың айрықша маңызды қағидаларына мыналар жатады: кепілге салынатын мүлік нақты болуы керек, яғни, келісім-шартта кепілдік құқығының обьектісіне жататын нақты мүлікті анықтау; кепілдіктің жариялылығы, яғни, кепілге салынған мүліктің ауыртпалығын үшінші тұлға оңай танитындай болуы керек.
Ипотекалық несиелеу жүйесі икемді болуы үшін ұдайы жетілдіріп отырады.Мәселен дамыған елдерде мыналар болады:
- төлемдері кезең сайын өсетін ссуда: жеңілдікті кезеңнің болуын ұйғарады, мұнда борышқор тек пайыздарды ғана төлейді. Жүктемені болудың мұндай тәсілі борышқорға үлкен пайда береді.
1. 23.12.1995 ж. №2723 “Жылжымайтын мүлік ипотекасы туралы” ҚР-ның Президентінің заң күші бар Жарлығы.
2. “ҚР-да тұрғын үй құрылысын дамытудың 2005-2007 жылдарға арналған мемлекеттік бағдарламасы” ҚР-сы Президентінің ресми сайты.
3. “Проблемы участия банков в ипотечного кредитования” Банковское дело 10/2000 стр 41
4. “Ипотекалық облигациялар”// Хабаршы 2003жыл 5(39)
5. “Проблемы развития ипотечного кредитования в Казахстане” //Статистика, учет и аудит. 3(16) 2004г стр 68
6. “Вопросы стимулирующей составляющей ипотечного кредитования” //Қаржы-қаражат №2 –2004г 34 бет.
7. “ Об актуальных аспектах гарантированных ипотечных кредитов”// Банки Казахстана, 2004г №10 стр 6
8. “Қаржы нарығындағы ағымдық жағдай туралы”// Банки Казахстана. 2004г №10. стр 12.
9. “ Система ипотечного кредитования” Банки Казахстана. 2004г №6 стр 34
10. “ О кредитования населения в республике”. Банки Казахстана. 2004г №5 стр 32.
11. Аманұлы К “ Ең қолайлы ипотека”//Ана тілі 2004 жыл 16 желтоқсан
12. Бекбатыров Ш. “ Ипотека – орта отбасыларға арналған бағдарлама //Алматы ақшамы 2004 жыл 14 желтоқсан
13. “ Перспективы развития ипотечного кредитования в Казахстане” Банки Казахстана. 2004г №1 стр. 42
14. “Управление рисками долгосрочного жилищного ипотечного кредитования” //Хабаршы 2004 жыл 3(43)
15. “Основные участники системы ипотечного кредитования в РК” //Хабаршы 2004 жыл 2(42) 90 бет.
16. “Жилищная кредитная система стройсбережения и перспективы ее развитие в Казахстане” //Аль-Пари 2005/5, 73 бет
17. “Специфика маркетинга в сфере ипотечного кредитования” //Аль- Пари 2005/1, 64 бет
18. “Ипотека игілігі”// Егемен Қазақстан 12.02.2005
19. “Ипотекалық несие” Ақша, несие, банктер.Оқулық.Сейтқасымов Ә.С. 2005 жыл 148 бет.
20. “Баспана да бір бақыт” // Егемен Қазақстан 01.03.2006
21. “ҚИК-сы және тұрғын үй құрылысын дамытудың мемлекеттік бағдарламасы”// Хабаршы. 2006г №1 (53) 29 бет
22. “Несиелік мониторинг және проблемалық несиелермен банк жұмысы” //Хабаршы. 2006г №3 (55) 31 бет
23. “Ипотекалық несиелердің үлгілері” Мақыш С.Б. Ақша айналысы және несие.Оқулық. 2004г 84 бет.
24. “Ипотекалық несиенің математикалық үлгісі”// Хабаршы 2005 6(52) 104 бет.
25. “Ипотекалық несие жүйесі институт негізінің қалыптасуы” // Хабаршы 2005 ж 2(48) 69 бет
26. “Государственная политика на рынке ипотечного кредитования” //Экономика и права Казахстана 2005/21 стр 10
27. Алдаберген Ә “ Ипотекалық несие алу жеңілдетілді” //Егемен Қазақстан 2005 жыл 3 желтоқсан.
28. Жанділдин Ж “Ипотекаға үй алайық” // Айқын 10.01.2005.
29. “Ипотека туралы”// Жетісу 2005жыл 12 ақпан
30. “Законодательство об ипотечного кредитование” // Экономика и права Казахстана 2006/19 стр.50
31. “Почему наши квартиры стали золотыми?” // Экономика и права Казахстана 2006/22 стр. 10
32. “Место и роль розничного направления в банковском бизнесе”// Қаржы-қаражат 2006 ж №2, 34 бет.
33. “Тұрғын үй де – ұлттық байлық” // Егемен Қазақстан. 2006.01.06
34. “ҚИК-ның несиелік портфелі”// Каzаkhstаn Тoday Ақпарат агенттігі. 04.12.2006г
35. “Жилье подорожает? Подешевеет?” // Крыша. 28 июня 2006г
36. “Ипотека : почему так дорого?”// Караван 17.11.2006г
37. “Ипотека теряет привлекательность” //Недвижимость Казахстана.13.11.2006г
38. //Каzаkhstаn Тoday Ақпарат агенттігі. 03.01.2007г
2. “ҚР-да тұрғын үй құрылысын дамытудың 2005-2007 жылдарға арналған мемлекеттік бағдарламасы” ҚР-сы Президентінің ресми сайты.
3. “Проблемы участия банков в ипотечного кредитования” Банковское дело 10/2000 стр 41
4. “Ипотекалық облигациялар”// Хабаршы 2003жыл 5(39)
5. “Проблемы развития ипотечного кредитования в Казахстане” //Статистика, учет и аудит. 3(16) 2004г стр 68
6. “Вопросы стимулирующей составляющей ипотечного кредитования” //Қаржы-қаражат №2 –2004г 34 бет.
7. “ Об актуальных аспектах гарантированных ипотечных кредитов”// Банки Казахстана, 2004г №10 стр 6
8. “Қаржы нарығындағы ағымдық жағдай туралы”// Банки Казахстана. 2004г №10. стр 12.
9. “ Система ипотечного кредитования” Банки Казахстана. 2004г №6 стр 34
10. “ О кредитования населения в республике”. Банки Казахстана. 2004г №5 стр 32.
11. Аманұлы К “ Ең қолайлы ипотека”//Ана тілі 2004 жыл 16 желтоқсан
12. Бекбатыров Ш. “ Ипотека – орта отбасыларға арналған бағдарлама //Алматы ақшамы 2004 жыл 14 желтоқсан
13. “ Перспективы развития ипотечного кредитования в Казахстане” Банки Казахстана. 2004г №1 стр. 42
14. “Управление рисками долгосрочного жилищного ипотечного кредитования” //Хабаршы 2004 жыл 3(43)
15. “Основные участники системы ипотечного кредитования в РК” //Хабаршы 2004 жыл 2(42) 90 бет.
16. “Жилищная кредитная система стройсбережения и перспективы ее развитие в Казахстане” //Аль-Пари 2005/5, 73 бет
17. “Специфика маркетинга в сфере ипотечного кредитования” //Аль- Пари 2005/1, 64 бет
18. “Ипотека игілігі”// Егемен Қазақстан 12.02.2005
19. “Ипотекалық несие” Ақша, несие, банктер.Оқулық.Сейтқасымов Ә.С. 2005 жыл 148 бет.
20. “Баспана да бір бақыт” // Егемен Қазақстан 01.03.2006
21. “ҚИК-сы және тұрғын үй құрылысын дамытудың мемлекеттік бағдарламасы”// Хабаршы. 2006г №1 (53) 29 бет
22. “Несиелік мониторинг және проблемалық несиелермен банк жұмысы” //Хабаршы. 2006г №3 (55) 31 бет
23. “Ипотекалық несиелердің үлгілері” Мақыш С.Б. Ақша айналысы және несие.Оқулық. 2004г 84 бет.
24. “Ипотекалық несиенің математикалық үлгісі”// Хабаршы 2005 6(52) 104 бет.
25. “Ипотекалық несие жүйесі институт негізінің қалыптасуы” // Хабаршы 2005 ж 2(48) 69 бет
26. “Государственная политика на рынке ипотечного кредитования” //Экономика и права Казахстана 2005/21 стр 10
27. Алдаберген Ә “ Ипотекалық несие алу жеңілдетілді” //Егемен Қазақстан 2005 жыл 3 желтоқсан.
28. Жанділдин Ж “Ипотекаға үй алайық” // Айқын 10.01.2005.
29. “Ипотека туралы”// Жетісу 2005жыл 12 ақпан
30. “Законодательство об ипотечного кредитование” // Экономика и права Казахстана 2006/19 стр.50
31. “Почему наши квартиры стали золотыми?” // Экономика и права Казахстана 2006/22 стр. 10
32. “Место и роль розничного направления в банковском бизнесе”// Қаржы-қаражат 2006 ж №2, 34 бет.
33. “Тұрғын үй де – ұлттық байлық” // Егемен Қазақстан. 2006.01.06
34. “ҚИК-ның несиелік портфелі”// Каzаkhstаn Тoday Ақпарат агенттігі. 04.12.2006г
35. “Жилье подорожает? Подешевеет?” // Крыша. 28 июня 2006г
36. “Ипотека : почему так дорого?”// Караван 17.11.2006г
37. “Ипотека теряет привлекательность” //Недвижимость Казахстана.13.11.2006г
38. //Каzаkhstаn Тoday Ақпарат агенттігі. 03.01.2007г
Дипломдық жұмыс
Тақырыбы:
Ипотекалық несие және оның Қазақстан Республикасындағы дамуы
Мазмұны:
КІРІСПЕ ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..
... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... 3
І ТАРАУ. ИПОТЕКАНЫҢ ДАМУ ТАРИХЫ ЖӘНЕ ОНЫҢ МӘНІ
1.1. Ипотека институтының пайда
болуы ... ... ... ... ... ... ... .. ... ... ... ... ... ... ... ...6
1.2. Ипотеканың несиелендіру
құралдары ... ... ... ... ... ... .. ... ... ... ... ... ... ... ... .9
ІІ ТАРАУ. ҚАЗАҚСТАН РЕСПУБЛИКАСЫНДА ИПОТЕКАЛЫҚ НЕСИЕЛЕНДІРУДІҢ ДАМУЫ
2.1. ҚР-ғы ипотекалық несиелендіру нарығының қалыптасуы, дамуы және
мәселелері ... ... ... ... ... ... . ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..
... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..12
2.2. Ипотекалық несиелендіруді дамытудағы “ҚИК” ЖАҚ-ның алатын
орны ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..
... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... 31
2.3. Ипотекалық несиелеудегі ЕДБ-дің алатын орны мен
рөлі ... ... ... ... ... ... 48
ІІІ ТАРАУ.ҚАЗАҚСТАН РЕСПУБЛИКАСЫНДАҒЫ ИПОТЕКАЛЫҚ НЕСИЕЛЕНДІРУ ЖҮЙЕСІНІҢ
БАСЫМДЫҚТАРЫ
1. ҚР-да ипотекалық несиелерді дамыту
басымдықтары ... ... ... ... ... ... ... ...56
2. Ипотекалық несиелендірудің әлемдік
тәжірибелері ... ... ... ... ... ... ... ... ...66
ҚОРЫТЫНДЫ ... ... ... ... ... ... .. ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..
... ... ... ... ... ... ... ... ... 71
ПАЙДАЛАНЫЛҒАН ӘДЕБИЕТТЕР
ТІЗІМІ ... ... ... ... ... ... ... . ... ... ... ... ... ... 75
ҚОСЫМШАЛАР ... ... ... ... ... ... . ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..
... ... ... ... ... ... ... ... .78
КІРІСПЕ
Жылжымайтын мүлікті кепілге салу арқылы болатын ссуданы ипотека
несиесі ретінде ұғуға болады. Ол тұрғын үй құрылысын салуға және сатып
алуға беріледі, әрі ұзақ мерзімді сипатқа ие. Ипотекалық несиелеу нарықтық
экономиканың ажырағысыз элементі болып табылады. Оның мынандай
ерекшеліктері бар:
- Ипотекалық несие – бұл қатаң анықталған кепілзатпен берілетін
ссуда.Несие қайтарылмаған жағдайда кепілге салынған жылжымайтын мүлік
сатылады және одан түскен қаражатпен несиегердің алашағы өтеледі.Сол
себепті, ипотека несиесі несиегер үшін ең “сенімді”несие ретінде
саналады.
- Ипотекалық несиенің көбісі қатаң мақсатты тағайындауға ие, өйткені, ол
тұрғын үй мен өндірістік үй-жайды қаржыландыру, сатып алу, тұрғызу үшін
және жер учаскелерін игеру үшін пайдаланылады.
- Ипотекалық несие, әдетте, 10-30 жылдарға дейін ұзақ мерзімге
беріледі.Несие алдын-ала жасалған кестеге сәйкес біртіндеп өтелетін
болады.
Ипотеканың айрықша маңызды қағидаларына мыналар жатады: кепілге
салынатын мүлік нақты болуы керек, яғни, келісім-шартта кепілдік құқығының
обьектісіне жататын нақты мүлікті анықтау; кепілдіктің жариялылығы, яғни,
кепілге салынған мүліктің ауыртпалығын үшінші тұлға оңай танитындай болуы
керек.
Ипотекалық несиелеу жүйесі икемді болуы үшін ұдайы жетілдіріп
отырады.Мәселен дамыған елдерде мыналар болады:
- төлемдері кезең сайын өсетін ссуда: жеңілдікті кезеңнің болуын ұйғарады,
мұнда борышқор тек пайыздарды ғана төлейді. Жүктемені болудың мұндай
тәсілі борышқорға үлкен пайда береді.
- Пайыз мөлшерлемесі өзгермелі ипотека - пайыз мөлшерлеменің деңгейі
келісім- шартта нақты шама түрінде тіркеледі., әрі қандай да бір нақты
көрсеткішіне немесе индексіне “байланатын” болады. Мөлшерлемелер жарты
жылда бір рет қарастырылады.
Ипотекалық несие - әркімнің өзінің тұрғын үй мәселесін жақсартуына
деген қамқорлықтан туындаған әрекеттер.Әлемдік тәжірибеде ипотекалық несие
банктер үшін тиімді жағдай. Несие пайызы төмендеуі мүмкін оған уақыт
төреші, ал жылжымайтын мүлік нарығында баға жоғарламаса, төмендемей қоймас-
ау. Ипотекалық несиенің тиімділігі:
1. Жылжымайтын мүлікке ие болу – болашаққа қажет. Бала-шағаңызға қажет
болмай жатса, жалға бересіз – кіріс көзі.
2. Өз пәтеріңіз қолайлы болғанға не жетсін.
3. Несиені төлеу адамүшін көбірек жұмыс істейді.Ақшаны көбейту үшін жұмысын
сапалы атқаруға ұмтылады, бұл бәрімізге тиімді.
4. Жастар қартайғанша ақша жинап әуре болмай, үйді алып алады да, тұрмыстың
қолайлы жағдайын бастан кешеді.
Ипотекалық несиені рәсімдеуде негізгі құжаттарға кепілхат, вексель және
өзге де бағалы қағаздар жатады. Бұл құжаттарға ипотекалық компания
шығаратын ипотека облигациялары сенімді бағалы қағазының қайталама
нарығында баға белгіленуі мүмкін. Бұл арада кепілхат ссуда бойынша кепілге
қойылған мүліктің заңды меншік құқығын несиегерге беруді ұйғаратын құжат
болып табылады. Жылжымайтын мүлік аясындағы кепілхат ипотека несиесінің
негізгі қамтамасыз етушісі болып табылады. Онда неисе келісім- шарты
бойынша борыштарды төлеу жөніндегі қарыз алушының міндеттемесі, пайыз,
салық, алымдар мен меншіктен өндіріліп алынатын өзге де төлемдер нақты
көрсетіліп, сонымен бірге, оны бүлінбеген қалпында сақтау, жылжымайтын
мүлікті сақтандыру, оны басқа тұлғаға кепілдік аясында беруге тыйым
салынатыны және т.б. айтылады.
Өзіндік қаражаты, ипотекалық облигациялар және клиент шотына тартылған
ресурстар банктың несие ресурстарын құрайды. ҚР-ның “Ипотека туралы”заңы
шыққаннан кейін Қазақстанда ипотекалық несиелеу қарқынды дамыды.
Республиканың ірі банктері ипотекалық бағдарламаларды жүзеге асыратын
өздерінің ипотекалық компанияларын құрды. 2000 жылдан бастап ҚРҰБның
жарғылық капиталы 100%-ды құрайтын Қазақстан Ипотекалық Компаниясын
(ҚИК)құрды. Ол алғаш құрылған күннен бастап несие үшін алынатын пайыз
мөлшерлемесін кеміту бағытындағы саясатты жүргізіп келеді. 2005 жылы ҚИК
толықтай ҚР Қаржы министрлігінің қарамағына өтті. Бұл несие үшін алынатын
пайыздық мөлшерлемелерді кемітуге қажетті бәсекелестік ортаның құрылуына өз
ықпалын тигізді. Пайыз мөлшерлемелері баяу болса да тұрақты түрде кеміп
келеді. Ипотекалық несиенің дамуна 2003 жылы Мемлекеттік құрылыс банкісінің
құрылуы жағымды әсер етті. ҚИК 300 және 500 млн сомада ипотекалық
облигациялардың екінші шығарылымын шығарып үлгерді және оларды сәтті
орналастыра білді.
Қазақстанда ипотекалық несиелеу ҚР Мемлекеттік тұрғын үй
бағдарламасының ажырағысыз бөлігі болып табылады. Бұл арада мемлекет
халықтың қамтамасыздандырылу деңгейі төмен тобының “әлеуметтік” тұрғын үй
құрылысын салуына және сатып алуына әр түрлі әдістермен жәрдем көрсетіп,
олардың меншік құқығына ие болуын ынталандырады. 1.01.05 жыл ипотекалық
қарыз 411,4 млрд теңгені, 2003 жылмен салыстырғанда өсім 262,2% –ды құрады.
Ипотекалық несиелеудің отаны - Германия: алғашқы мемлекеттік
ипотекалық банк 1770 жылы Силезияда аса ірі помещиктік шаруашылықтарға
қаржылық қолдау көрсету мақсатында құрылды.
19ғасырдың бас кезінде ипотекалық банктің қызметі шағын помещиктік
меншік иелеріне де қолданыла бастады, ал 19ғасырдың орта шеніде бірқатар
шаруа қожалықтарына қолданылды.
Алғашқы акционерлік банктер аймақтық мәні бар шағын фермерлік жер
банктеріне берілген, ал Канадада - ипотекалық компанияларға берілген,
Англияда ипотекалық несиені берумен құрылыс қоғамдары айналысады.
І ТАРАУ. ИПОТЕКАНЫҢ ДАМУ ТАРИХЫ ЖӘНЕ ОНЫҢ МӘНІ.
1.1. Ипотека институтының пайда болуы.
Ипотека шаруашылық өмірдің элементі ретінде тарихта ерекше орын
алады. “Ипотека” деген түсінік әлемдік қаржылық, экономикалық жүйеге көне
Грециядан енген.Б.з.д VI ғ бұл түсініктің негізін алғаш рет Архон Солон
қалаған.Ал Солонның ізбасары – Драконт б.з.д 621 ж ипотеканың тәртіптерін
енгізді.Бұл тәртіпке сәйкес,жеке меншікке, жылжымайтын мүлікке қол соғу
қатаң жазаланатын болды.Б.з.б 594 ж Солон өзінің атақты реформаларын жүзеге
асырды.Осы реформаға сәйкес,кез келген адам өз еркімен меншіктен бас
тартуға және оны мұрагерлікке беруге құқық алды.Алғашында Афинада қарызды
төлеу мүмкін емес жағдайда құлдыққа ұшырайтын қарызгер тұлғасы кепілдікке
жатқызылды.Солон жеке меншікті мүліктік меншікке ауыстыру үшін қарызгердің
атынан жеріне қазық қағып, белгілі бір сомада оны кепілге алған.Мұндай
қазықты ипотека деп атаған.
Аталған қазықта,яғни,ипотекада жер иесінің барлық қарыздары
белгіленіп отырды.Кейініректе осы мақсатта ипотекалық кітаптар қолданыла
бастады.Рим империясында ипотека институтының жаңа дамуы басталды.Б.з І ғ
жеке тұлғалардың мүлкін кепілге алып, несие беретін ипотекалық мекемелер
құрылды.Б.з ІІ ғ Анатолий Пий императорының басқаруы тұсында ипотекалық
банктерге ерекше заңнама әзірленді.
Сол кездің өзінде-ақ, 50-ге жуық банктер және 800 ауыспалы конторалар
қызмет етті.Коммуналдық, дәстүрлі жинақ кассалары, жинақтаушы ассоциациялар
және т.б. банктік институттар дамыды.Траян император тұсында жесірлер мен
жетімдерді қолдау үшін Римдегі ипотекалық несиенің ең төмен %-бен ұсынатын
қаржылық алименттік қорлар құрылды.
Ипотека институтының қысқа мерзім ішіндегі эволюциясы фидуцийден
(латын тілінен аударғанда – “сенімді келісімдер”)басталып,содан кейін
ілгерінді кезең – пигнус және ипотекаға жетті.Классикалық Рим қоғамының
дамуында “пигнус”(латын тілінен аударғанда формальді емес кепіл) пайда
болды.
Ипотека институты дамуының бірінші кезеңінде – фидуцийде қарызгер іс
жүзінде ешқандай қамтамасыз етуді иеленбейді және қарыз алушыдан қарызды
төлеуді немесе мүлікті қайтаруды талап етуге құқығы болмады.
Ипотека дамуының келесі кезеңі қарыз алушының қарызгер алдындағы
мүддесін қорғауда ілгерінді сипат алды.Қарыз алушы жылжымайтын мүлікті
қарызгер қолданбай, тек оны сақтауын талап ету құқығына ие болды.Қарыз
алушы өзінің міндеттемелерін орындамағанда қарызгер өзінің қаражаттарының
орнын толтыру үшін мүлікті сатуға шартты құқық алды.
Ипотека институты дамуының соңғы кезеңі – ипотека – сол кезеңнің
саяси, экономикалық шарттарына негізделді.Римдегі құлиеленушілік
шаруашылықтың әлсіреуі,көп жерлерді жалға беру ипотеканың классикалық
институтының пайда болуына әкелді.Сол кезеңдегі құқықтық формалардың
ешқайсысы жер иесі мен жерді жалға алушы арасындағы келісімді
кепілдендіруге жатпады.Себебі жерді жалдаушылар өздерінің мамандықтарына
сай тек еңбек құралдарын иемденді.Бұл жағдайдан шығудың бірден-бір жолы –
жалға алушының еңбек құралдарын кепілге қою болды.
Осылайша ипотека институты пайда болды.Ол біріншіден, кепіл туралы
келісім,екіншіден,кепілдеме туралы келісім.Алғашында мұндай келісімдер
қарыз алушы мен қарызгердің арасындағы жай келісім түрінде
болса,постклассикалық кезеңде құқықтық күші бар ресми және бейресми
құжаттар түрінде болды.Императордың ипотека туралы заңына сәйкес
инвестицияға деген инвесторлардың ипотекасы,салық төлемеушінің “фиска”
мүліктік ипотекасы, әйелі тарапынан күйеуінің мүлкіне деген
ипотекасы,шіркеу ипотекасы және т.б. ипотеканың түрлері ендірілді. Шіркеу
ипотекасынан басқа ипотекалардың барлығы қазіргі таңда сақталып,дамыған
елдерде қолданыс тапты.Постклассикалық Рим империясында ипотеканың шығуына
байланысты қарыз алушы мен қарызгердің ара-қатынастарын реттеу мақсатында
субординирленген ипотека пайда болды. Бұл ара-қатынастарды реттеуде
мемлекеттің рөлі өте зор болды.Құрылымы бойынша күрделі келісімдер тіркеу
жүйесінің реттеуін және бақылауын талап етті. Мемлекеттің функциясының
әлсіреуіне байланысты ипотека институты бірнеше ғасырлар бойы өз дамуын
тоқтатты.
Ипотека біртіндеп орта ғасырлық заңнамаға енді.Германияда ХІV ғ-ға
дейін,ал Францияда ХVІ ғ аяғында ипотека дами бастады.Еуропа елдерінің
заңнамасында ипотекаға екі түрлі сипаттама берілді.Біріншіден,ипотека – тек
қана жылжымайтын мүлікке негізделген,екіншіден,кепілге қойылған мүлікті
сату сот арқылы ғана шешіледі.Ипотека қарызгер үшін қарыздық кепілді алудың
ең маңызды тәсілі.Орта ғасырлық кодекстерде мынандай анықтамалар
сақталынған: “Енгізілген ипотека өзінің табиғатына сәйкес бөлінбейді,ол
қанағаттандыруды алу құқығына негізделген”.
Ипотекалық құқық өздігінен өмір сүре алмайды.Яғни, ипотеканың
қамтамасыз етілуін белгілейтін құқық жоқ болса, онда ипотеканың өзі де жоқ
болады.Талаптардың жарамсыздығы мен тоқтатылуы ипотеканың жарамсыздығы мен
тоқтатылуына ықпал етті.Рим құқығында ипотека талаптар мен оны
құраушыларға,сонымен қатар, ипотекалық пайызға және шығынға
негізделеді.Ипотека Рим құқығының рецепциясы бойынша еуропа елдерінің
заңнамасына енгізілді.АҚШ пен Ұлыбританияда ипотека мынандай ерекшеліктерге
ие: егер қарыз алушы өз міндеттемелерін орындамаса,жылжымайтын мүлікті
иелену құқығы мен титулы қарыз алушыдан қарызгерге өтеді.Осылайша тарихи
ипотекалық несиелеу шаруашылық қатынастардан туындаған қарыз алушының
міндеттемелерін қамтасыз етудің формасы болып табылады.
1.2. Ипотекалық несиелендіру құралдары.
Банктегі ипотекалық несиелендірудің қалыптасуы мен дамуы бойынша өлшем
жүйесінде ипотекалық несиелендіру құралдарын таңдауға маңызды орын бөледі.
Ипотекалық несиелендіру құралдары – бұл несие бойынша %-ды төлеу және
қарызды жабудың тәсілін қосатын қарыз алушының төлемдер есебі механизмі
болып табылады.Ипотекалық несиелендіру құралдары қарыз алушылар мен
несиегерлердің мүдделерін мынандай жолдармен байланыстырады:
- Ипотекалық қызметтің табыстылығын қамтамасыз ету және несиегер
қаражаттарының қайтарымдылығы мен оларды инфляциядан қорғау;
- Ипотекалық несиелендіру тәуекелін төмендету;
- Несиелендіру шарттарын бұлайша қамтамасыз ету қарыз алушының несиеге қол
жеткізуіне мүмкіндік береді.
Несиелендіру құралдарын талдау келесі факторларға байланысты:
- Экономикадағы жағдай (инфляция деңгейі, халықтың табыстары, Үкіметтің
ақша саясаты)
- Ипотекалық несиелерді беруге тартылған қаражаттар көздері мен бағасы.
Ипотекалық несиелендірудің барлық құралдарына мыналар жатады:өзін-өзі
өтейтін, сонымен қатар, “шар тәрізді” төлем, негізгі қарыз сомасына тұрақты
төлем, өспелі төлем, айнымалы ставка.
Несиені бірінші тобы – стандартты ипотекалық несиелер бойынша айлық
төлемдер тең мөлшерде төленеді.Бұндай несие аннуитетті ипотекалық несие деп
аталады.Жедел аннуитет – белгілі мерзімдегі теңдей түсімдер негізіндегі
ақшалай ағым.
Несие бойынша төлемдер есебі келесі формуламен анықталады.
R = P x r 1 - (1+r) – n
Мұндағы
R - айлық несие бойынша төлем мөлшері.
P - Ипотекалық несие сомасы
r - ипотекалық несие бойынша пайыздық мөлшерлеме
n - барлық несие мерзімі ішіндегі несие бойынша барлық төлемдер саны
Талдау мақсатында және қарыз алушының өтініші бойынша несие мерзімінің
кез келген айына несиенің негізгі сомасының балансы есептеледі.Сондықтан,
мына төменгі формула қолданылады.
Pt = Rx 1-1+r-tr
Pt – кезеңнің соңындағы қарыз балансы.
R – айлық төлемдер мөлшері.
T – несиелік кезең аяғына дейінгіқалған төлемдер саны
r – айлық несие бойынша пайыздық мөлшерлеме.
Стандартты аннуитетті несиелер несиелеу мерзімін және пайыздық
төлемдердің жалпы сомасын азайтуға мүмкіндік береді.
Несиенің екінші тобы – айнымалы төлемдер негізіндегі ипотекалық
несиелер болып табылады.Олар келесі топқа бөлінеді:несиелік келісім-шарт
жасалғанда төлемдер мөлшері анықталатын несиелер, ипотекалық
несиелендірудің балама құралдары негізіндегі несиелер.Сонымен қатар
несиенің екінші тобына мыналарды жатқызуға болады: айнымалы пайыздық
мөлшерлеме негізіндегі несиелер, тұрақты пайыздық мөлшерлеме негізіндегі
несиелер, “шар тәрізді” төлемдері бар несиелер, төлемдері өсетін ипотека.
Айнымалы пайыздық мөлшерлемелі ипотекалық несиелер экономиканың
тұрақсыз жағдайына тән. Оның негізінде қаржы нарығындағы жағдайдың
өзгеруіне байланысты пайыздық мөлшерлемені қайта қарау жатады.Оның
бастапқы есебі стандартты аннуитеттің ипотекалық несиесінің формуласы
арқылы жүргізіледі.Осылайша алынған төлемдер сомасы пайыздық мөлшерлемені
өзгертетін индексті таңдауға мүмкіндік береді.Индексті көрсеткіштер ретінде
мыналар қолданылуы мүмкін: мемлекеттің бағалы қағаздары табыстылығы,
банкаралық несие бойынша мөлшерлемелер, LIBOR мөлшерлемесі (АҚШ доллары
есебіндегі несиелік ресурстарды ұсынудың Лондондық банкаралық мөлшерлемесі)
, коммерциялық банктердің депозиттік сертификаттары бойынша орташа
пайыздар, АҚШ долларының бағамы және т.б.Айнымалы пайыздық мөлшерлемелі
несиені қолдану арқылы көптеген пробемаларға тап болуы мүмкін. Мәселен,
пайыздық мөлшерлемені қайта қарау кезінде инфляцияны және ресурстардың
нақты құнын дұрыс көрсетеді.Пайыздық мөлшерлемені қайта қарау несиеге деген
қызығушылықты төмендетеді.Айнымалы пайыздық мөлшерлемелі несиені қолдану
кезінде оның пайызы тұрақты пайыздық мөлшерлемелі несиеге қарағанда 1,5-2%-
ға төмен белгіленеді.Айнымалы пайыздық мөлшерлемелі ипотекалық несиеге
деген қарыз алушының қызығушылығын арттыру үшін пайыздық мөлшерлемені
реттеу механизмі қолданылады. Бұл реттеудің негізгі мақсаты – пайыздық
мөлшерлеменің максималды деңгейіне шектеулер белгілеу.
Негізгі қарыз сомасына тұрақты төлемдер негізіндегі несие банктің
тұтыну несиесі тәжірибесінде өте кең қолданылады. Мұнда қарыз алушы негізгі
қарыз сомасын қөтеу есебін теңдей ірі төлемдер арқылы жүзеге асырады, ал
пайыздар қарыздың қалған бөлігіне төленеді және ол бүкіл төлемдердің
құрамына кіреді.Бұл несие құралдарының бір кемшілігі – қарыз алушыға
алғашқыда ауыртпашылық туғызады, нәтижесінде қарызды қайтармау тәуекелі
өседі.
Соңғы кезде әлемдік банктер тәжірибесінде “шар тәрізді” төлемдер
негізіндегі несиелер қолданыла бастады.Мұнда қарызды өтеу есебін ірі барлық
“шар тәрізді” төлемдер жүзеге асырады.Қарыз алушы несие кезеңіндегі
пайыздарды, ал соңында қарызды өтеу есебіне “шар тәрізді” төлемдерді
төлейді.Бұл несие түрінде де несиелік тәуекелділік өте жоғары. Себебі,
негізгі қарыз соңғы кезекте төленеді.
ІІ ТАРАУ. ҚАЗАҚСТАН РЕСПУБЛИКАСЫНДА ИПОТЕКАЛЫҚ НЕСИЕЛЕНДІРУДІҢ ДАМУЫ.
2.1. ҚР-да ипотекалық несиелендіру нарығының қалыптасуы, дамуы және
мәселелері.
Қазақстанның қаржы нарығының басты жетістіктерінің бірі – бұл
толығымен нарықтық қағидаттарға негізделетін, қор нарығы тетіктерін қолдана
отырып, халықтың қаржысын жоғары табыспен инвестициялауға мүмкіндік беретін
ипотекалық несиелендірудің осы заманғы жүйесін құру.
Ипотека бұл бізге Кеңестік кезеңнен қалған ең өткір әлеуметтік
мәселелердің бірі – тұрғын үй мәселесін шешуге нарықтық қатынастардың қалай
жәрдемдесе алатындығының мысалы. Ипотеканы институционалды құруды мемлекет
басшысының үлкен күш-жігері мен қолдауының арқасында жүзеге асыру мүмкін
болғанын атап айтқым келіп отыр.
Қазақстанда тұрғын үйді ипотекалық несиелендіру заңнамасы тұрғын үй
саласының жаңадан экономиканың қалыптасқан жағдайында қабылданды. Алғашқы
отандық тұрғын үйді ипотекалық несиелендірудің қалыптасу кезеңін 1991
жылдан басталды. Сол кезде “мемлекетсіздендіру және жекешелендіру туралы”,
“Меншік туралы”заңдар қабылданды. Кейініректе мынандай нормативтік-құқықтық
актілер қабылданды: Жаңа Азаматтық кодекс, Кепілдік туралы ҚР-ның заңы, Заң
күші бар ҚР Президентінің Жарлықтары, Жылжымайтын мүлік ипотекасы туралы
заңы, Жылжымайтын мүлікке құқық алу және онымен келісімдер жүргізуді
мемлекеттік тіркеу туралы заңы, купондық жекешелендіру туралы
жағдайлар.Осылайша көптеген жылдар ішінде тұрғын үйді ипотекалық
несиелендірудің Қазақстанда қалыптасуы мен дамуына мүмкіндік берген
құқықтық база қалыптасты.
1993 жылы тұрғын үйді ипотекалық несиелендіру туралы заңнамасын
қалыптастыру және дамыту мәселесінде алғашқы қадам жасалды. Яғни, жаңа
тұрғын үй саясаты және оның механизмдерін реализациялау жөніндегі
мемлекеттік бағдарлама қабылданды. Бұл бағдарлама ҚР Президентінің
06.09.1993 жылдағы жарлығымен бекітілді. Бағдарламада мемлекеттің тұрғын үй
саласына қатысты құқықтық нормаларға өзгертулер мен толықтырулар енгізу,
тұрғын үй құрылысын, тұрғын үй коммуналды шаруашылығын қаржыландыру жүйесін
реформалау, демонополизация, тұрғын үй құрылысының құнын төмендету бойынша
шаралардың кешенін даярлау, тұрғын үй құрылысына қатысушылар үшін
жеңілдіктер жүйесін құру, тұрғын үй құрылысы үшін жер учаскелерін тіркеу
және бөлу процедурасын жеңілдету, тұрғын үй құрылысы жүріп жатқан
аудандардың әлеуметтік, инженерлік, траспорттық инфрақұрылымын кешенді
дамыту, мемлекеттің тұрғын үй саясатын жүзеге асырудың тиімді
ұйымдастырушылық құрылымын құру, жалпы жылжымайтын мүлік және тұрғын үй
нарығының инфрақұрылымын дамыту. Осы мемлекеттік бағдарламада қарастырылған
мақсаттардың кейбіреулері орындалмағанына қарамастан, бұл бағдарлама
отандық тұрғын үйді ипотекалық несиелендіру заңнамасының дамытуда мәні өте
зор болды.
1995 жылы 30 тамызда ҚР-ның жаңа Конституциясының қабылдануы
Қазақстан өміріен өзгеріс әкелді. Конституцияның күщіне енуі отандық
заңнаманың, сонымен қатар, тұрғын үйді ипотекалық несиелендіру саласындағы
заңнаманың дамуы серпіліс туғызды. 2002 жылы 20 қыркүйектегі ҚР
Президентінің “Құқықтық саясат коцепциясында” Конституиця базасы негізінде
құқықтық жүйені дамыту қарастырылды. ҚР-ның Конституциясындағы құқықтық
потенциал құқықтық нормаға ғана емес, сонымен қатар, құқықтық идеяға,
қағидаға негізделген.
Конституция шеңберінде тұрғын үйді ипотекалық несиелендіру саласы
бойынша келесідей нормативтік-құқықтық актілер қабылданды: “ҚР-ның банктер
және банктік қызмет туралы” (1995 жылы 31 тамыз), “ҚР-ның тұрғын үй
құрылыстық жинақтар туралы” (2000 жылы 7 желтоқсан), “ҚР-ның несиелік бюро
және несиелік тарихтың қалыптасуы туралы” (2004 жылы 6 шілде),
“Секьюритизация туралы” (2006 жылы 20 ақпан), “ҚР-нда тұрғын үй құрылысын
дамытудың мемлекеттік бағдарламасы” (2004 жылы 11 маусым, “Қазақстанның
2030 жылға дейінгі даму стртегиясын реализациялау бойынша болашақтағы
шаралар туралы”, ҚР-сы Үкіметінің “Тұрғын үй құрылысын ұзақ мерзімді
қаржыландыру және несиелендіру жүйесін дамыту туралы” Қаулысы (2000 жылы 21
тамыз), “Тұрғын үйд құрылысын ұзақ мерзімді қаржыландыру және несиелендіру
жүйесін дамыту бағдарламасын бекіту туралы” (2000 жылы 28 қараша), "ҚР-ның
қаржылық секторын дамыту концепциясы туралы”(2003 жылы 28 шілде), ҚР-ның
тұрғын үй құрылысын дамытудың 2005-2007 жылдарға арналған мемлекеттік
бағдарламасын жүзеге асыру бойынша іс-шаралар жоспарын бекіту туралы” (2004
жылы 28 маусым) Заңдары қабылданды. Қазіргі таңда Қазақстанда тұрғын үйді
ипотекалық несиелендіру туралы заңнама қалыптасты деп айтуға болады.
Отандық тұрғын үйді ипотекалық несиелендіру заңнамасы тұрғын үйді ұзақ
мерзімді қаржыландырудың екі жүйесінің қызмет етуін қарастырады. Яғни,
тұрғын үйді ұзақ мерзімді қаржыландырудың бір деңгейлі жүйесі – ҚИК арқылы
жүзеге асырылады. 2000 жылы 21 тамызда Үкіметтің Қаулысымен расталған
“Тұрғын үй құрылысын ұзақ мерзімді қаржыландыру және ипотекалық
несиелендіру жүйесін дамыту концепциясында” тұрғын үй құрылысын ұзақ
мерзімді қаржыландырудың басты бағыттары болып – ипотекалық несиелендіру
және құрылыстық жинақтар жүйесі болып табылады. Сондықтан да Қазақстанның
ипотекалық несиелендіру және құрылыстық жинақтар жүйесін қалыптастыру –
тұрғын үй саясатының басым бағыттарының бірі болып отыр. Тұрғын үйді
ипотекалық несиелендіру туралы заңнамасында ипотекалық несиелендірудің
құрылымдық элементтерін: ипотекалық несиелерді кепілдендірудің отандық
жүйесінің қызмет етуі жөніндегі мәселелерді қарастырады. Тұрғын үй
құрылысын ипотекалық несиелендіру туралы заңның қалыптасуына қарамастан,
бұл заң үнемі жетілдіріліп отыруы үшін қоғамдық қатынастар жөніндегі
өзгерістер енгізілуі қажет.
Біздің ойымызша, қазіргі таңда тұрғын үйді ипотекалық несиелендіру
туралы заңнама ең алдымен орташа және төмен табыс алатын азаматтарды тұрғын
үй ипотекалық несиесіне қол жеткізуді қамтамасыз етуге бағытталуы тиіс. ҚР
Президенті Н.Ә.Назарбаев осы мәселені ҚР-ның ІІІ қаржыгерлер конгресінде
талқылады. Оның ойынша, әлемдік тәжірибеге сәйкес ипотекалық несиелендіру
шарты – бұл несиені алуға тек қана қатысты қамтамасыз етілген орта тап
өкілдерінің үміттенуі. Қазақстанда төмен табыс алатын халықтың үлесі артып
келеді.Сондықтан болар, халыққа ипотекалық несиелендіру әлі де қол
жетерліксіз.
Көптеген елдерде, мәселен, Финляндия, АҚШ, Франция, Германия,
Норвегия, Испания, Италия, Жапония, секілді т.б. елдерде төмен немесе
орташа айлық алатын азаматтарға тұрғын үйді ипотекалық несиелендірудің әр
түрлі бағыттары арқылы мемлекеттік қолдау көрсетілетінін атап кету қажет.
Отандық тұрғын үйді ипотекалық несиелендіру туралы заңнамасы
ақпараттық неиселік тіркеу орындары саласында (мемлекеттік несиелік тіркеу
орнының қызмет етуіне қажетті құқықтық базаны құру) жетілуі қажет. 2003
жылы 28 шілдедегі ҚР Үкіметінің Қаулысымен расталған “ҚР қаржы секторының
даму концепциясында” көптеген елдерде, соның ішінде Еуропалық Одаққа
кіретін несиегерлер (несиені берумен айналысатын ұйымдар) несиелік бюро
арқылы қарыз алушының төлемқабілеттілігі туралы ақпараттарды тұрақты түрде
алмастырып отырады. Көптеген дамыған елдерде таралғандай елімізде 2003-2006
жылдар ішінде жеке несиелік бюролары арқылы несиелерді мемлекеттік тіркеу
институтын құру қажет. Несиелік бюроны құру банктік қызмет көрсету деңгейін
арттыруға, банктерге және басқа да қаржылық ұйымдарға халықтың
сенімділігін арттыруға, банктер мен қарыз алушының мүдделерін қорғау
бойынша кепілдіктер құру, несиелік қызмет нарығындағы тәуекелдіктерді
төмендетуге мүмкіндік береді.
Ипотекалық несиелендіру бағыттары 2001 жылдан бастап дами бастады. Дамуға
ықпал еткен серпіліс – ҚР Үкіметімен қабылданған “ҚР-ның құрылысты ұзақ
мерзімді қаржыландыру және ипотекалық несиелендіру жүйесінің даму
коцепциясы” болып табылады. 2000 жылдың соңында ҚРҰБ Басқармасы №469
Қаулысының негізінде “ҚИК” ЖАҚ құрылды. Осы кезеңде ЕДБ халықтың тұрғын
үйді сатып алуын несиелендіру үшін өз бағдарламасын ұсына бастады. Содан
кейін құрылыс жинағының немістік моделі бойынша “Тұрғын үй құрылыс банкі”
АҚ құрылды. Жалақыны жинақтау деңгейі төмен әлуетті клиенттің санын арттыру
мақсатымен Қазақстандық ипотекалық несиелерді кепілдендіру қоры құрылды.
Бұл аталған компания қызметтері несиелендіру мерзімін ұлғайтуға, сыйақы
ставкасын төмендетуге, сонымен қатар, несие көлемін ұлғайтуға және халықтың
ипотекалық несиеге қол жеткізуді жеңілдету мақсатында алғашқы жарнаны
төмендетуге ықпал етеді.
2004 жыл ішінде ипотекалық несиелендіру нарығында жоғары белсенділік
байқалды. Ипотеканың өсуі халықтың төлемқабілеттілігінің артуымен, банктің
сыйақы ставкасын төмендетумен, жаңа және ІІ реттік тұрғын үй ұсынысының әр
түрлі көлемімен шарттастырылды. ҚР Президентінің 2004 ж 11 маусымдағы №1388
Жарғысы бойынша ҚР-да тұрғын үй құрылысын дамытудың мемлекеттік
бағдарламасы бекітілді,сонымен қатар, Үкіметтің 2004ж 28 маусымдағы №715
Қаулысымен бұл бағдарламаны жүзеге асыру шаралары жоспары бекітілді.Үкімет
нормативтік-құқықтық актілері қабылданды.
2004ж 21 қазандағы ҚР Президентінің Жарлығымен мемлекеттік
бағдарламаны тұрақты бақылау және тиімді деңгейде бағалау үшін ҚР Премьер-
министр бас төрелігімен мемлекеттік комиссия құрылды.
ҚР-ның статистика агенттігінің ақпаратына сүйенсек, 2005ж тұрғын үй
құрылысын қажыландыруға 241млрд тг инвестиция жұмсалды, 2004жылға қарағанда
155,7 %құрады.
Республиканың барлық аймақтарында тұрғын үй құрылысын қаржыландыруға
көп қаражат жұмсалды. Әсіресе, Ақтөбе облысы (2,8 рет), Қостанайда
(2,3рет), Астана облысында (2,1рет), Оңтүстік Қазақстан және Жамбыл
облысында (2рет) өсті.
Маңғыстау, Шығыс Қазақстан, Батыс Қазақстан және Қызылорда облысында
қаражат өсімі 30,4%-дан 68,2%-ды құрады.
Республикада тұрғын үй құрылысын дамытуда Астана 22%, Оңтүстік
Қазақстанда 15%, Алматыда 12,2%, Атырау облысында 8,5%-ды құрады.
“ҚИК” ЖАҚ-ның ақпаратына сүйенсек, 2006ж 1 қаңтарда 21,8 мың
азаматтарға 49,5млрд тг көлемінде ипотекалық несиелер берілді. Жасалған
келісім-шарттың 56,2% - Алматы қаласына, 9% - Астана қаласына тиесілі. Бұл
ипотекалық несиелермен Шығыс Қазақстан облысының - 6,6%, Ақтөбе облысының
- 5,6%, Павлодар облысының - 4,2%,Оңтүстік Қазақстан облысының 3,7%
азаматтары белсенді түрде пайдаланды.
Ипотекалық несиелендіру жүйесі муниципалды тез қарқынмен ойдағыдай
дамуда деп атап көрсетуге болады. Ипотекалық несиелендіру біртіндеп
несиелік портфельдің жалпы көлеміндегі корпоративтік бизнестің үлесін
ығыстырып , банктік қызметтің басым бағыттарына айналып отыр. 2005 жыл
ішінде көптеген банктер клиенттер үшін бәсекелестікте сыйақы ставкасын
төмендету әрекеттерін қабылданды. Несиелік қызмет көрсету бойынша
комиссиялар “табысын нақтылайтын” несиелендірудің жаңа бағдарламасын
енгізді. Бұның өзі ипотекалық несиеге және жалпы ипотекалық несиелендіру
жүйесіне деген сұраныстың артуына ықпал етті. 2004 жылдың қорытындыларын
есепке алғанда 2005 жылы банктер және ипотекалық компаниялар өзара
бәсекелесіп, жаңа өнімдерін және кестесін даярлау арқылы ипотекалық
несиелер портфелін өсіруді жалғастырады.
Көптеген заңдастарымыз үшін бұл сөздің әлі де тылсым екендігінде
күмән жоқ. Бірақ анық нәрсе – ипотека нарық қатынастарының бір тетігі
ретінде қоғам өміріне еніп үлгерді. Оған мүлдем назар салмай-ақ тіршілік
жасай беруге болады, бірақ егер ипотека біз үшін игілік болса, оны
пайдалану қажет.
ҚР-ның Үкіметі 2000ж 21 тамызында №1290 қаулысында тұрғын үй құрылысын
ұзақ мерзімді қаржыландыру және ипотекалық несиелендіру жүйесінің даму
концепциясын мақұлдады.
Несиелік кепіл ретінде несие сомасын сатып алынған тұрақ болып
табылады. Несиенің мөлшері жылжымайтын мүліктің бағасына байланысты. Осы
соңғы 2 жылда Қазақстанның экономикасы тұрақталып, отбасы табысы өсе
бастады.
Ипотека өзі өтелетін несие, яғни, несие алушы қарызын төлейді.
30жылдық ипотека 5 жылдық ипотекаға қарағанда қолайлы, ол арзан емес, бірақ
пайыздар төленеді. Бірақ неге Қазақстандық банктер 30 жылға несие бермейді?
Жауабы: ипотекалық сақтандыру. Шынында банктер 30 жылға несие бермеуі
керек. Өйткені, ешкім 30 жылдан кейін не боларын болжай алмайды.
Ипотекалық сақтандыру негізгі тәуекелділік, ұзақ мерзімді несиені
бақылай алады. Ипотекалық сақтандыру ипотекалық несиелерге байланысты
барлық тәуекелге кепіл бере алмайды.
Ипотекалық несиенің қолайлылығы пайыздық мөлшерлемеге байланысты.
Қазақстандағы пайыздық мөлшерлемені бақылау қиындыққа соғады.Себебі, біздің
экономика әлі де долларланған. Мысалы,мемлекет, муниципалдық, корпоративтік
қарыздардың құнды қағаздар айналасындағы 2,4 млрд доллардың тек қана 30,9 %-
ы тг күйінде жүреді. Осыған коммерциялық банктерден берілген несиені қоссақ
3,3млрд доллар, онда таза күйіндегі тг-нің пайыздық ара қатынасы 30,5%-дан
төмен болады. Осы себепке байланысты қазіргі таңда ҚР-ның Ұлттық Банкі
ипотекалық несиені доллардың деңгейін төмендету құралы ретінде қолданылып
отыр.
Ипотекалық несиенің бір жақсысы, нарық қатынастары енді дами бастаған
кезде есін жиған жас ұрпақ бүгінде Үкіметке қарап,қол жайып отырмайды. Еті
тірі жастардың тірнектеп ақша жинап, баспана сатып немесе несиеге пәтер
алып, тіршілік қамын жасауға мүмкіндіктері бар.
Ипотеканың Германияда – XІVғасырда,Францияда – XVIғасырдың соңында
пайда болған екен. Тіпті,Ресейге бұл ұғым бірнеше жүз жыл бұрын келген. Ал
2000жылы Қазақстан Үкіметі Тұрғын үй құрылысын ұзақ уақытқа қаржыландыру
және ипотекалық несие беру жүйесін дамыту тұжырымдамасын мақұлдаған
болатын.Республикаға ипотекалық несиенің келу тарихы осы кезден басталады.
2001жылы Қазақстан ипотекалық компаниясы құрылды. Осы уақыттан бері
республикада бар-жоғы 5,5 мың адам ғана ипотекалық несие көмегін
пайдаланған.
2003жылы республикада азаматтарына берілген несиенің көлемі 4млрд тг-
ге жеткен екен. 2002жылы 500 адам 450млн.тг-ге ипотекалық несие арқылы
тұрғын үй сатып алған немесе оны күрделі жөндеуден өткізген.Ипотека алғаш
Қазақстанда жұмыс істей бастаған кезде несие 30 пайыздық өсіммен берілетін.
Бірақ несие беру пайызы ипотекалық орталықтарында, әр түрлі банктерде әр
түрлі.
Былтырға дейін ипотекалық несие алу үшін әрбір адамның айлық табысы
35000-45000тг болуы керек болатын. Ал соңғы 3-4 айда ірі қалаларда тұрғын
үй бағасының шарықтағаны соншама, енді 45000 жалақымен де несие алу мүмкін
болмай қалды. Оның үстіне,банк егер табысыңыз туралы анықтама қағазда 90000-
100000тг деп жазылмаса сізбен уақыт өттіріп әуре болмайды. Алматыдағы
ипотекалық несие беру орталығындағы мәліметтерге сүйенсек, несие беру
туралы өтінішіңізді қарағанда банк сіздің айлық табысыңыздан тіршілік
мұқтаждықтарыңызға міндетте түрде 150$(20000тг шамасында) қалып отыруын
қадағалайды. Яғни,айлық жалақыңыздан 20000тг-ні алып тастағанда сіз айына
пайыз өсімін (20000-45000тг, тіпті 70000тг-ге дейін) банк есепшотына құйып
отыруға тиіссіз. Егер айлық табысыңыз осыған жетсе, нар тәуекел!
Ипотекалық несие беру жүйесінің әлі жетілдіруді қажет ететін тұсы –
оның қандай әлеуметтік топқа арналғандығы толық анық емес. Мысалы, айлық
табысы 90000тг болатын адам орта буынға жата ма? Ал республикадағы орташа
жалақының көлемі 20000тг-нің үстінде. Ендеше,ипотека орта буынды дамытуға
арналмаған. Ипотека жағдайы ортадан төмен әлеуметтік топ қажеттілігіне
жұмыс істеуі керек. Бұдан шығатын қорытынды, ипотека осы әлеуметтік топтың
жағдайына бейімделіп, пайыздық өсім көлемін әлі 2 есе төмендете түсуі
керек.
Ипотека мәселесімен айналысып жүрген азаматтардың айтуынша, несие
алып жатқан азаматтардың ішінде әскери қызметкерлер, ішкі істер органдардың
қызметкерлері, дәрігерлер, оқытушылар, шағын кәсіпкерлер, банк
қызметкерлері, мұнайшылар, ірі кәсіпкерлкр және т.б. бар екен.
Қазірге ипотека жүйесі ешқандай әлеуметтік топтарға жеңілдік
қарастырмайды. Тіпті, қоғамның ең әлсіз тұстарының бірі – жас отбасыларға
деген қамқорлық лебі сезілмейді.Шетелдік тәжірибеде әлеуметтік ипотека
деген ұғым бар.Әлеуметтік ипотека мемлекеттің қатысуымен әр түрлі пайыз
өсімімен, әр түрлі көлемдегі несие беруді қарастырады.
Ипотекалық несие Алматыда, Астанада, Шымкент, Өскемен, Ақтөбе,
Атырау қалаларында, басқа да облыс орталықтарында беріліп жатыр.Кейбір
аудан орталықтарында ипотека беріле бастаған. Биылғы жылдан бастап ауылдық
жерлерде де ипотекалық несие беріле бастады.Тіршіліктің қайнаған қазаны
қалаларда болса да, оның алтын діңгегі – ауылда емес пе? Ендеше бұл қадам –
ауылды көтерудегі ең оңды шара болар еді. Қазірге үй салу үшін несие алудың
игілігі шамалы. Бірақ, қалай дегенмен де республика жұртшылығы арасында
ипотекаға деген қызығушылық қазірге өте төмен. Оның басты себебі –
қарапайым азаматтардың қалтасының жұқалығы.
Соңғы жылдары республикада өнеркәсіп миграциясының өзгеруі мен
халықтың еңбекке жарамды топтарының көшіп – қонуы тұрғын үйге несие алу
қажеттілігін тудыруда.
Нарықтық эконимикаға көшкеннен кейін Қазақстанда да ипотеканың
негіздері қаланып, біздің елімізге қолайлы деген малайзиялық модель
қалыптаса бастады.
Қазақстанда ипотеканың дамуы республика Президентінің 1995 жылғы 23
желтоқсандағы Жылжымайтын мүлік ипотекасы туралы заң күші бар Жарлығынан
бастау алады. Үкіметтің осы бағыттағы жұмысының бірінші кезеңі 2000 жылғы
21 тамыздағы қаулысымен Қазақстан Республикасында тұрғын үй құрылысын ұзақ
мерзімді қаржыландыру және ипотекалық несиелеу. Ұсынылған тұжырымдаманың
негізі жаңадан салынған тұрғын үйді, сондай – ақ қайталама нарықтағы тұрғын
үйді қоса алғанда еркін нарықта дайын тұрғын үй сатып алу үшін азаматтарға
ұзақ мерзімді ипотекалық несие берудің нарықтық жүйесін құруға келеді.
Ипотекалық несие алудың төмендегідей жолдары бар:
1 –қадам.
Өз мүмкіндігіңізге сай, көңіліңізге қолайлы үй тапқаныңыз
дұрыс.Пәтерді көруге барып, сатып алуға бекінгенде үй иесімен бірден
ипотекаға алатыныңыз туралы келіскен жөн.Ескертетін жайт, банк пәтерді үй
иесі сұраған бағадан 25-30% төмен бағалайды, бұл сізге берілетін қарыздың
көлемі деген сөз.
2-қадам.
Алдын-ала дайындап қойған құжаттарыңызды банкке апарасыз. Қажетті
құжаттар:
- Үй иесінің сатып алу туралы келісім шарты (түп нұсқа, көшірмесі);
- Пәтер жоспары;
- Техникалық жоспары;
- Жерге жеке меншік құқығы туралы акт;
- Пәтерге тіркелген азаматтардың жеке төлқұжаты;
- Өз құжаттарыңыз;
- Еңбек кітапшасы немесе жұмысқа алу туралы келісім-шарт;
- Табысыңыз туралы анықтама.
3-қадам.
Банк қызметкері сізбен бірге таңдаған пәтеріңізге барып, пәтерді
бағалайды. Оған қызметі үшін 3000 тг төлесіз.
4-қадам.
Бағалаушы пәтер құжаттарын банкке өткізеді. Күн сайын арнайы жиналатын
коммисия сіздің өтінішіңізді қарап, сізге қанша қарыз беру туралы шешім
қабылдайды. Шешім әдетте үш күннен кейін шығарылады.
5-қадам.
Банк коммисиясы шешім шығарғанға дейін сіз өз өміріңізді, сатып алатын
пәтеріңізді сақтандырып, банктен есепшот ашып, үй иесімен бірге сол үйде
тіркелген және тұратын адамдардың көз алдында сатып алу туралы келісім-шарт
жасайсыз.
6-қадам.
Банк сізге берілетін қарызыңызды есепшотыңызға аударып, оны алуға
болатын күнді белгілейді.Банк қызметкерімен барып, ақшаны алып үй иесіне
төлейсіз.
Сіз төлейтін үй құнының 15% немесе 30% банк берген қарызбен қоса үй
иесінің қолына тұтастай беріледі. Яғни, алғашқы жарна банкке беріледі деген
жаңсақ пікір.Үйді сатушы ақшаны алғаны туралы қағаз жазып, оны банкке
өткізеді.
Бұдан кейін банк ипотекалық несие туралы келісім-шартың түпнұсқасын
өзінде қалдырып, сізге көшірмесін береді. Сондай-ақ сіздің қолыңызға ай
сайын төленетін пайыздық өсім көрсеткіші, сіз төлейтін қарыз мөлшері
көрсетілетін қағаздарды да береді.
Ипотекалық несие арқылы алған үйіңізді БТИ-да өз атыңызға аударып, ол
пәтерге өзіңізді және тек жақын туыстарыңызды тіркей аласыз.Үй кепілде
болса да сіздің атыңызда.Осыдан кейін-ақ қоныс тойын жасай беруіңізге
болады.
Егер құжаттарыңыз дұрыс толтырылған болса және сатып алынатын
пәтеріңізді алдын-ала таңдап қойсаңыз, ипотекалық несие алу ісін бас-аяғы
бір аптаның ішінде бітіруге болады.
Үйді, өз өміріңізді сақтандыруға тағы да басқа құжаттарды толтыруға
250-500 доллар шамасында ақша жұмсалады. Мұндай қиындықтан шығудың бір
амалы жоғарыда аталған Үкімет тұжырымдамасында қарастырылған болатын Онда
халыққа ұзақ мерзімді ипотекалық несие беретін несиегерлерді қайта
қаржыландыруды жүзеге асыратын ипотекалық несиелендіруді қайталама
нарығының операторы пайда болуы көзделген еді.
“Қазақстанның ипотекалық несиелерді кепілдедіру қоры” АҚ болашаққа жарқын
көзбен қарайды. Бұл қор мемлекеттік тұрғын үй құрылысы бағдарламасын жүзеге
асыратын маңызды инфрақұрылым бөлігі болып табылады. Бұл қор стратегиялық
міндеттерді, яғни, келесі көрсеткіштер арқылы ипотекалық несиелердің
мерзімін 20 жылға ұзарту, алғашқы жарналардың көлемін 10%-ке төмендету,
ипотекалық несие бойынша пайыз ставкасын 9-10%-ға төмендету.
Ипотека саласындағы мәселелер бәрімізге мәлім: тұрғын үй бағаларының
жоғарлауы ипотекалық несие бойынша пайыз ставкасының жоғаруы болуы, кең
көлемдегі алғашқы жарналар, сонымен қатар, көптеген банктер ұзақ мерзімге
несие беру үшін тәуекелге бармайды. Қазіргі таңда қаржы нарығындағы
қалыптасқан жағдайда халықтың ең маңызды несие ресурстарын алу мүмкіндігі
кеңейіп, ипотека – несиенің ең негізгі түріне айналды.Сонымен қатар, бұл
жағдайлар тұрғын үй құрылысы өнеркәсібінің дамуын тоқтатуда. Ипотекалық
несиелендірудің өзі осы тұрғын үй құрылысы өнеркәсібінің дамуына инвестиция
тартудың маңызды әдістерінің бірі болып табылады.
ЕДБ және ипотекалық компаниялар үшін несиелік тәуекелділікті төмендету
– ипотекалық несиенің болашақтағы дамуын көрсететін фактор болып табылады.
Себебі, мерзімін ұлғайту және алғашқы жарналарды төмендету несиегердің
тәуекелдігін төмендетусіз мүмкін емес. ҚРҰБ-ның бағалауы бойынша несиенің
минималды ставка құрылымындағы несиегердің пайда алмас бұрын шығындарын
жабуға мүмкіндік беретін несиелік тәуекелділік үлесі ұлттық валюта
негізіндегі несиелер үшін 49,2%-ды құраса, ал шетелдік валюта негізіндегі
несиелер үшін 59,8%-ды құрайды.
Әлемдік тәжірибе көрсеткендей, жалпыға ортақ ипотекалық несиелердің
нақты тәуекелдігін төмендетудің қаржылық құралы болып - оның сақтандырылуы
жатады.
Ипотекалық несиелерді сақтандыру институттарын құрған мемлекеттер
қаржылық жүйесінде ортақ нәтижеге келуіне көптеген себептік әсер етті.
Елдің әр түрлі экономикалық дағдарысы, олардың өзіндік тәжірибесі, сондай-
ақ, кейбір мемлекеттер үшін ипотекалық несиелерді кепілдендіру қаржылық
тұрақтылықты арттыруға бағытталған алдын алу шарасы болып енгізілді.
Қазақстандық ипотекалық несиелерді кепілдендіру қоры 2003 жылы қазан айында
құрылды. Бұл қордың қатысушысы болып ҚРҰБ табылады. Бұл қордың негізгі
мақсаты – елдің қаржылық жүйесін тұрақтандыру бойынша мақсатты
бағытталған саясатты жүзеге асыру.
Қазіргі таңда ипотекалық несиелерді кепілдендіру жүйесінің
қатысушыларына 7 ірі банктер және 2 ипотекалық компаниялар жатады: “Альянс
банк”АҚ,”БТА ипотека”АҚ, “Коммерциялық банк”АҚ, “Цеснабанк”ААҚ,
“БанкЦентрКредит”ААҚ, “Қазақстандық халықтық жинақтау банкі”АҚ, “Астана-
финанс”АҚ, “БанкТуранАлем” АҚ, “Темірбанк”АҚ және “Еуразиялық банк” АҚ. Бұл
қор тұрғын үй құрылыс жинақтау банкісімен келісімге келіп, болашақта бұл
банк қордың қатысушысы болатындығын мәлімдеді.
Бұл қор біздің елдің ипотекалық несиесінің ІІ реттік нарығындағы
маңызды операторы болып табылатын “ҚИК” АҚ-мен өзара тығыз қарым-
қатынастарды құрады, ипотекалық несие портфелінің сапасын көтеруге
бағытталған өзара біріккен саясат жүргізді.
Қордың қызметі әлемдегі ипотекалық несиелерді кепілдендіру жүйесінің
базалық қағидасына сай жүзеге асады және потенциалды жоғары тәуекелді
компанияға реттеушілік қағида ұсынады. Оларға мыналар жатады:
Аффилирленбегендік – компания үшінші тұлғаның қызығушылығында болуы тиіс,
ол еншілес сақтандыру компанияларын ескертуі керек. Яғни, ол компания сол
басшылықпен бағынады және ипотекалық несие беретін компания секілді
компанияның капиталына үлестік қатыса алады. Бұл жағдайда ипотекалық
несиелерді беру барысында пайда болатын тәуекелдер тәуелсіз компаниялармен
бөлінді. Аффилирленген сақтандыру компаниялары банкпен, ипотекалық
компаниялармен өзара несиелік тәуекелделігін сақтандыруы жүйелік дағдарыс
мүмкіндігінде белгілеген тәуекелдікті төмендету мәселесін шешпейді.
Ипотекалық сақтандыруды жүзеге асыратын компанияның меншікті
капиталына әлемдік тәжірибесінің талаптары өте қатаң. Минималды тәуекелдің
капиталға қатынасы 20:1 стандарты болып табылады, сонымен қатар, резервтер
бойынша талаптар кездейсоқ шығындар болғанда сыйақының 60% мөлшері
белгілейді.
Моноөнімділік – ипотекалық несиелерді кепілдендірудің сақтандырудың
басқа сыныбын қоса атқаруға шек қою. Бірақ та осы айтылған нормалар
заңдылық регламентацияға жатады. Бұл қор ҚР-ның қаржылық нарығын, қаржылық
ұйымдарының қызметін қадағалау және реттеу агентімен бірлесіп 2004-2006
жылдардағы ҚР-ның сақтандыру нарығын дамыту бағдарламасына сәйкес
сақтандыру заңын жетілдіру жұмысын жүргізеді.
Қордың жинаған шеберлігін ескере отырып, ипотекалық несиелерді
кепілдендіру жүйесіне қатысушыларды тарту барысында, біз қор қызметіне
байланысты және жаңа өніміне байланысты екі сұрақты қарастырсақ болады.
Ипотекалық несиелерді кепілдендіру жүйесіне несиелік портфелінің сапасын
арттыруға бағытталған нақты бағдарламасын жүргізетін ЕДБ мен ипотекалық
компаниялар өз еркімен қатысады. Қазіргі кезде көптеген банкттер және
ипотекалық компаниялар ипотекалық несие беру бойынша өздерінің тәуекелдерін
қарыз алушының азаматтық құқықтық жауапкершілігін сақтандыру есебінен
сақтандырылды, көбіне аффилирленген сақтандыру компаниясында сақтандырды.
Яғни, бұл қор ЕДБ-мен ипотекалық компаиняларды ипотекалық несиелерді
кепілдендіру жүйесіне тарта отырып, маңызды белсенді қызмет етеді, бірлесіп
бағдарламаны іске асырып, тіпті халықты ипотекалық несиелеуге, банктер мен
ипотекалық компанияның несиелік тәуекелін бөлуге мүмкіндік береді. ЕДБ мен
ипотекалық компанияның ипотекалық несиелерді кепілдендіру жүйесіне қатысуы
оларға ипотекалық несие бойынша қарыз алушының дефолты кезінде болатын
залалдан кепілдік қорының төлемдерімен сақтануға мүмкіндік берді. Қор
банкттер мен компанияның несие мерзімі кезінде 50-50% несиелік тәуекелдігін
бөлуді жоспарлайды. Сонымен қатар, бұл қор тарифтерді қысқарту, қызметтерді
арзандату бойынша мүмкіндіктерді қарастырады, сақтандыру және салық заңының
өзгеруіне қарамастан қызметін жалғастырады. Сондай-ақ, ипотекалық
несиелерді кепідлендіру жүйесін жетілдіру мақсатында жаңа өнімдерді
енгізуге бар күшін салады.
Әлемдегі елдердің бәрінде ипотека өзінің тартымдылығын жоғалтып
келеді.Бұл несиенің өсу қарқыны төмендеуде. Оның басты себептеріне:тұрғын
үй бағасының көтерілуі және банк тәуекелінің өсуі жатады.Қазақстанда да
ипотекалық несиелерге деген сұраныс біртіндеп төмендеп келеді. Ипотека –
ұзақ мерзімді несиенің ең қымбат түрі болып табылады. АҚШ-та ипотека
бойынша пайыздық мөлшерлеме 6,5-7%-ды құрайды.Ал Қазақстан мен Ресейде
ипотекалық несиелендіру бойынша пайыздық мөлшерлеме 13,5%-ға тең болып
отыр.
Қазақстанда ипотекалық өнімнің әр түрлілігі байқалады. Несиелендіру
теңгемен,шетел валютасымен(доллар,евро)жүргізіледі . Кейбір несиегерлер
әсерінен алғашқы жарна мөлшері 5%-ға төмендетілді. Клиенттің өзі несиені
төлеу кестесін таңдайды:біркелкі бөліктер немесе аннуитетті төлемдерді
қолданады. Банктер өздерінің клиенттеріне бонус ретінде әр түрлі
жағдайлардан сақтандыру, несиелендіру мерзімінде жылжымайтын мүлікті
сақтандыру полистерін ұсынады.
Ипотекалық несиелер бойынша мөлшерлемелер бұрынғысынша жоғары болып
отыр. Ипотека қазірге тек белгілі бір материалдық жағдайы бар, ертеңгі
күніне бек сенімді адамдарды ғана қызықтырады. Себебі, қазіргі уақытта
ипотекалық несиег қол жеткізе алмай отырғандар үшін жеңілдікмен берілген
немесе аз көлемдегі пайыз өсіммен берілген несие ауадай қажет.
Қазіргі таңда Алматыдағы тұрғын үйдің қымбаттауы ипотекалық несиенің
пайда болуымен байланысты деген қалыптасқан пікір бар.Мамандардың айтуынша,
ипотеканың бұл құбылысқа тікелей қатысы жоқ. Мысалы, Алматыда 2002 жылы
орта есеппен алғанда әр айда 250-300 несие беріліп отырған. Ал жылжымалы
мүлік орталығы берген мәліметке сәйкес, Алматыда жылына үй сатып алу туралы
28000 келісім-шарт жасалады екен. Яғни, ай сайын 2400 үй сатылатын болса,
оның тек 300-дейі ипотека арқылы өз иесін тапқан. Ал 2004 жылы ипотекалық
келісім-шарттардың саны көбейе түскен. 2005 жылы әр айда 600-700 несие
тартылған екен. Ендеше, 2005 жылы ипотекалық несие Алматыдағы жылжымайтын
мүлік нарығының 25-30 пайызын жаулап алған деген сөз. Мамандар тұрғын үйдің
қымбаттауы азаматтардың тұрмыстық жағдайының жақсаруымен байланысты
дейді.Бір жылдың ішінде Алматы тұрғындарының тұрмысы күрт жақсарып кетті
дегеннен гөрі бір жылда ипотекалық несие келісім-шарттарының саны екі есе
өсті, нәтижесінде тұрғын үйлердің құны жасанды түрде көтерілді деген
тұжырым сенімдірек сияқты.
Ипотекалық несиенің басты кемшілігі, қазір ипотекалық несие арқылы
пәтер алғандардың көпшілігінің басында бір немесе бірнеше үйі бар. Оның бір
дәлелі: көптеген азаматтар ипотекаға үй алып, оны жалға беріп қояды. Егер
пәтер иесі үй алғанда оның құнының тек 20-30 пайызын ғана төлесе, қалған
бөлігін жалға алушылар өз қалтасынан төлейді деген сөз. Яғни, белгілі бір
уақыттан кейін ипотека арқылы сатып алынған үй-пәтер иесіне су тегінге
келуі мүмкін. Өкінішке орай, бұл құбылысты нақты айғақтармен дәлелдеу
мүмкін емес.
Ипотека қазір 12 пайыздық өсіммен, 5-10-15 жылға беріліп отыр. Кейбір
банктер несиені 20 жылға алуды ұсынуда. Бірақ ескеретін жайт, неғұрлым ұзақ
уақытқа алған сайын ай сайын банкке аударатын төлем көлемі азырақ, бірақ
пайыздық өсім көрсеткіші жоғары болмақ. Қалай болғанда да, ипотекалық
несие алуға бекінсеңіз, ерінбей-жалықпай бұл қызметті көрсететін банктерді,
компаниялар мен орталықтарды түгел аралап шыққан жөн.Неғұрлым көбірек
мәлімет жинаған дұрыс. Жиналған мәліметтерді әбден қорытып шыққаннан кейін,
қолайлы ұсынысты таңдаған жөн.
Ипотекалық несиенің ең үлкен көлемі 23млн тг (100000 АҚШ ... жалғасы
Сіз бұл жұмысты біздің қосымшамыз арқылы толығымен тегін көре аласыз.
Тақырыбы:
Ипотекалық несие және оның Қазақстан Республикасындағы дамуы
Мазмұны:
КІРІСПЕ ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..
... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... 3
І ТАРАУ. ИПОТЕКАНЫҢ ДАМУ ТАРИХЫ ЖӘНЕ ОНЫҢ МӘНІ
1.1. Ипотека институтының пайда
болуы ... ... ... ... ... ... ... .. ... ... ... ... ... ... ... ...6
1.2. Ипотеканың несиелендіру
құралдары ... ... ... ... ... ... .. ... ... ... ... ... ... ... ... .9
ІІ ТАРАУ. ҚАЗАҚСТАН РЕСПУБЛИКАСЫНДА ИПОТЕКАЛЫҚ НЕСИЕЛЕНДІРУДІҢ ДАМУЫ
2.1. ҚР-ғы ипотекалық несиелендіру нарығының қалыптасуы, дамуы және
мәселелері ... ... ... ... ... ... . ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..
... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..12
2.2. Ипотекалық несиелендіруді дамытудағы “ҚИК” ЖАҚ-ның алатын
орны ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..
... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... 31
2.3. Ипотекалық несиелеудегі ЕДБ-дің алатын орны мен
рөлі ... ... ... ... ... ... 48
ІІІ ТАРАУ.ҚАЗАҚСТАН РЕСПУБЛИКАСЫНДАҒЫ ИПОТЕКАЛЫҚ НЕСИЕЛЕНДІРУ ЖҮЙЕСІНІҢ
БАСЫМДЫҚТАРЫ
1. ҚР-да ипотекалық несиелерді дамыту
басымдықтары ... ... ... ... ... ... ... ...56
2. Ипотекалық несиелендірудің әлемдік
тәжірибелері ... ... ... ... ... ... ... ... ...66
ҚОРЫТЫНДЫ ... ... ... ... ... ... .. ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..
... ... ... ... ... ... ... ... ... 71
ПАЙДАЛАНЫЛҒАН ӘДЕБИЕТТЕР
ТІЗІМІ ... ... ... ... ... ... ... . ... ... ... ... ... ... 75
ҚОСЫМШАЛАР ... ... ... ... ... ... . ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..
... ... ... ... ... ... ... ... .78
КІРІСПЕ
Жылжымайтын мүлікті кепілге салу арқылы болатын ссуданы ипотека
несиесі ретінде ұғуға болады. Ол тұрғын үй құрылысын салуға және сатып
алуға беріледі, әрі ұзақ мерзімді сипатқа ие. Ипотекалық несиелеу нарықтық
экономиканың ажырағысыз элементі болып табылады. Оның мынандай
ерекшеліктері бар:
- Ипотекалық несие – бұл қатаң анықталған кепілзатпен берілетін
ссуда.Несие қайтарылмаған жағдайда кепілге салынған жылжымайтын мүлік
сатылады және одан түскен қаражатпен несиегердің алашағы өтеледі.Сол
себепті, ипотека несиесі несиегер үшін ең “сенімді”несие ретінде
саналады.
- Ипотекалық несиенің көбісі қатаң мақсатты тағайындауға ие, өйткені, ол
тұрғын үй мен өндірістік үй-жайды қаржыландыру, сатып алу, тұрғызу үшін
және жер учаскелерін игеру үшін пайдаланылады.
- Ипотекалық несие, әдетте, 10-30 жылдарға дейін ұзақ мерзімге
беріледі.Несие алдын-ала жасалған кестеге сәйкес біртіндеп өтелетін
болады.
Ипотеканың айрықша маңызды қағидаларына мыналар жатады: кепілге
салынатын мүлік нақты болуы керек, яғни, келісім-шартта кепілдік құқығының
обьектісіне жататын нақты мүлікті анықтау; кепілдіктің жариялылығы, яғни,
кепілге салынған мүліктің ауыртпалығын үшінші тұлға оңай танитындай болуы
керек.
Ипотекалық несиелеу жүйесі икемді болуы үшін ұдайы жетілдіріп
отырады.Мәселен дамыған елдерде мыналар болады:
- төлемдері кезең сайын өсетін ссуда: жеңілдікті кезеңнің болуын ұйғарады,
мұнда борышқор тек пайыздарды ғана төлейді. Жүктемені болудың мұндай
тәсілі борышқорға үлкен пайда береді.
- Пайыз мөлшерлемесі өзгермелі ипотека - пайыз мөлшерлеменің деңгейі
келісім- шартта нақты шама түрінде тіркеледі., әрі қандай да бір нақты
көрсеткішіне немесе индексіне “байланатын” болады. Мөлшерлемелер жарты
жылда бір рет қарастырылады.
Ипотекалық несие - әркімнің өзінің тұрғын үй мәселесін жақсартуына
деген қамқорлықтан туындаған әрекеттер.Әлемдік тәжірибеде ипотекалық несие
банктер үшін тиімді жағдай. Несие пайызы төмендеуі мүмкін оған уақыт
төреші, ал жылжымайтын мүлік нарығында баға жоғарламаса, төмендемей қоймас-
ау. Ипотекалық несиенің тиімділігі:
1. Жылжымайтын мүлікке ие болу – болашаққа қажет. Бала-шағаңызға қажет
болмай жатса, жалға бересіз – кіріс көзі.
2. Өз пәтеріңіз қолайлы болғанға не жетсін.
3. Несиені төлеу адамүшін көбірек жұмыс істейді.Ақшаны көбейту үшін жұмысын
сапалы атқаруға ұмтылады, бұл бәрімізге тиімді.
4. Жастар қартайғанша ақша жинап әуре болмай, үйді алып алады да, тұрмыстың
қолайлы жағдайын бастан кешеді.
Ипотекалық несиені рәсімдеуде негізгі құжаттарға кепілхат, вексель және
өзге де бағалы қағаздар жатады. Бұл құжаттарға ипотекалық компания
шығаратын ипотека облигациялары сенімді бағалы қағазының қайталама
нарығында баға белгіленуі мүмкін. Бұл арада кепілхат ссуда бойынша кепілге
қойылған мүліктің заңды меншік құқығын несиегерге беруді ұйғаратын құжат
болып табылады. Жылжымайтын мүлік аясындағы кепілхат ипотека несиесінің
негізгі қамтамасыз етушісі болып табылады. Онда неисе келісім- шарты
бойынша борыштарды төлеу жөніндегі қарыз алушының міндеттемесі, пайыз,
салық, алымдар мен меншіктен өндіріліп алынатын өзге де төлемдер нақты
көрсетіліп, сонымен бірге, оны бүлінбеген қалпында сақтау, жылжымайтын
мүлікті сақтандыру, оны басқа тұлғаға кепілдік аясында беруге тыйым
салынатыны және т.б. айтылады.
Өзіндік қаражаты, ипотекалық облигациялар және клиент шотына тартылған
ресурстар банктың несие ресурстарын құрайды. ҚР-ның “Ипотека туралы”заңы
шыққаннан кейін Қазақстанда ипотекалық несиелеу қарқынды дамыды.
Республиканың ірі банктері ипотекалық бағдарламаларды жүзеге асыратын
өздерінің ипотекалық компанияларын құрды. 2000 жылдан бастап ҚРҰБның
жарғылық капиталы 100%-ды құрайтын Қазақстан Ипотекалық Компаниясын
(ҚИК)құрды. Ол алғаш құрылған күннен бастап несие үшін алынатын пайыз
мөлшерлемесін кеміту бағытындағы саясатты жүргізіп келеді. 2005 жылы ҚИК
толықтай ҚР Қаржы министрлігінің қарамағына өтті. Бұл несие үшін алынатын
пайыздық мөлшерлемелерді кемітуге қажетті бәсекелестік ортаның құрылуына өз
ықпалын тигізді. Пайыз мөлшерлемелері баяу болса да тұрақты түрде кеміп
келеді. Ипотекалық несиенің дамуна 2003 жылы Мемлекеттік құрылыс банкісінің
құрылуы жағымды әсер етті. ҚИК 300 және 500 млн сомада ипотекалық
облигациялардың екінші шығарылымын шығарып үлгерді және оларды сәтті
орналастыра білді.
Қазақстанда ипотекалық несиелеу ҚР Мемлекеттік тұрғын үй
бағдарламасының ажырағысыз бөлігі болып табылады. Бұл арада мемлекет
халықтың қамтамасыздандырылу деңгейі төмен тобының “әлеуметтік” тұрғын үй
құрылысын салуына және сатып алуына әр түрлі әдістермен жәрдем көрсетіп,
олардың меншік құқығына ие болуын ынталандырады. 1.01.05 жыл ипотекалық
қарыз 411,4 млрд теңгені, 2003 жылмен салыстырғанда өсім 262,2% –ды құрады.
Ипотекалық несиелеудің отаны - Германия: алғашқы мемлекеттік
ипотекалық банк 1770 жылы Силезияда аса ірі помещиктік шаруашылықтарға
қаржылық қолдау көрсету мақсатында құрылды.
19ғасырдың бас кезінде ипотекалық банктің қызметі шағын помещиктік
меншік иелеріне де қолданыла бастады, ал 19ғасырдың орта шеніде бірқатар
шаруа қожалықтарына қолданылды.
Алғашқы акционерлік банктер аймақтық мәні бар шағын фермерлік жер
банктеріне берілген, ал Канадада - ипотекалық компанияларға берілген,
Англияда ипотекалық несиені берумен құрылыс қоғамдары айналысады.
І ТАРАУ. ИПОТЕКАНЫҢ ДАМУ ТАРИХЫ ЖӘНЕ ОНЫҢ МӘНІ.
1.1. Ипотека институтының пайда болуы.
Ипотека шаруашылық өмірдің элементі ретінде тарихта ерекше орын
алады. “Ипотека” деген түсінік әлемдік қаржылық, экономикалық жүйеге көне
Грециядан енген.Б.з.д VI ғ бұл түсініктің негізін алғаш рет Архон Солон
қалаған.Ал Солонның ізбасары – Драконт б.з.д 621 ж ипотеканың тәртіптерін
енгізді.Бұл тәртіпке сәйкес,жеке меншікке, жылжымайтын мүлікке қол соғу
қатаң жазаланатын болды.Б.з.б 594 ж Солон өзінің атақты реформаларын жүзеге
асырды.Осы реформаға сәйкес,кез келген адам өз еркімен меншіктен бас
тартуға және оны мұрагерлікке беруге құқық алды.Алғашында Афинада қарызды
төлеу мүмкін емес жағдайда құлдыққа ұшырайтын қарызгер тұлғасы кепілдікке
жатқызылды.Солон жеке меншікті мүліктік меншікке ауыстыру үшін қарызгердің
атынан жеріне қазық қағып, белгілі бір сомада оны кепілге алған.Мұндай
қазықты ипотека деп атаған.
Аталған қазықта,яғни,ипотекада жер иесінің барлық қарыздары
белгіленіп отырды.Кейініректе осы мақсатта ипотекалық кітаптар қолданыла
бастады.Рим империясында ипотека институтының жаңа дамуы басталды.Б.з І ғ
жеке тұлғалардың мүлкін кепілге алып, несие беретін ипотекалық мекемелер
құрылды.Б.з ІІ ғ Анатолий Пий императорының басқаруы тұсында ипотекалық
банктерге ерекше заңнама әзірленді.
Сол кездің өзінде-ақ, 50-ге жуық банктер және 800 ауыспалы конторалар
қызмет етті.Коммуналдық, дәстүрлі жинақ кассалары, жинақтаушы ассоциациялар
және т.б. банктік институттар дамыды.Траян император тұсында жесірлер мен
жетімдерді қолдау үшін Римдегі ипотекалық несиенің ең төмен %-бен ұсынатын
қаржылық алименттік қорлар құрылды.
Ипотека институтының қысқа мерзім ішіндегі эволюциясы фидуцийден
(латын тілінен аударғанда – “сенімді келісімдер”)басталып,содан кейін
ілгерінді кезең – пигнус және ипотекаға жетті.Классикалық Рим қоғамының
дамуында “пигнус”(латын тілінен аударғанда формальді емес кепіл) пайда
болды.
Ипотека институты дамуының бірінші кезеңінде – фидуцийде қарызгер іс
жүзінде ешқандай қамтамасыз етуді иеленбейді және қарыз алушыдан қарызды
төлеуді немесе мүлікті қайтаруды талап етуге құқығы болмады.
Ипотека дамуының келесі кезеңі қарыз алушының қарызгер алдындағы
мүддесін қорғауда ілгерінді сипат алды.Қарыз алушы жылжымайтын мүлікті
қарызгер қолданбай, тек оны сақтауын талап ету құқығына ие болды.Қарыз
алушы өзінің міндеттемелерін орындамағанда қарызгер өзінің қаражаттарының
орнын толтыру үшін мүлікті сатуға шартты құқық алды.
Ипотека институты дамуының соңғы кезеңі – ипотека – сол кезеңнің
саяси, экономикалық шарттарына негізделді.Римдегі құлиеленушілік
шаруашылықтың әлсіреуі,көп жерлерді жалға беру ипотеканың классикалық
институтының пайда болуына әкелді.Сол кезеңдегі құқықтық формалардың
ешқайсысы жер иесі мен жерді жалға алушы арасындағы келісімді
кепілдендіруге жатпады.Себебі жерді жалдаушылар өздерінің мамандықтарына
сай тек еңбек құралдарын иемденді.Бұл жағдайдан шығудың бірден-бір жолы –
жалға алушының еңбек құралдарын кепілге қою болды.
Осылайша ипотека институты пайда болды.Ол біріншіден, кепіл туралы
келісім,екіншіден,кепілдеме туралы келісім.Алғашында мұндай келісімдер
қарыз алушы мен қарызгердің арасындағы жай келісім түрінде
болса,постклассикалық кезеңде құқықтық күші бар ресми және бейресми
құжаттар түрінде болды.Императордың ипотека туралы заңына сәйкес
инвестицияға деген инвесторлардың ипотекасы,салық төлемеушінің “фиска”
мүліктік ипотекасы, әйелі тарапынан күйеуінің мүлкіне деген
ипотекасы,шіркеу ипотекасы және т.б. ипотеканың түрлері ендірілді. Шіркеу
ипотекасынан басқа ипотекалардың барлығы қазіргі таңда сақталып,дамыған
елдерде қолданыс тапты.Постклассикалық Рим империясында ипотеканың шығуына
байланысты қарыз алушы мен қарызгердің ара-қатынастарын реттеу мақсатында
субординирленген ипотека пайда болды. Бұл ара-қатынастарды реттеуде
мемлекеттің рөлі өте зор болды.Құрылымы бойынша күрделі келісімдер тіркеу
жүйесінің реттеуін және бақылауын талап етті. Мемлекеттің функциясының
әлсіреуіне байланысты ипотека институты бірнеше ғасырлар бойы өз дамуын
тоқтатты.
Ипотека біртіндеп орта ғасырлық заңнамаға енді.Германияда ХІV ғ-ға
дейін,ал Францияда ХVІ ғ аяғында ипотека дами бастады.Еуропа елдерінің
заңнамасында ипотекаға екі түрлі сипаттама берілді.Біріншіден,ипотека – тек
қана жылжымайтын мүлікке негізделген,екіншіден,кепілге қойылған мүлікті
сату сот арқылы ғана шешіледі.Ипотека қарызгер үшін қарыздық кепілді алудың
ең маңызды тәсілі.Орта ғасырлық кодекстерде мынандай анықтамалар
сақталынған: “Енгізілген ипотека өзінің табиғатына сәйкес бөлінбейді,ол
қанағаттандыруды алу құқығына негізделген”.
Ипотекалық құқық өздігінен өмір сүре алмайды.Яғни, ипотеканың
қамтамасыз етілуін белгілейтін құқық жоқ болса, онда ипотеканың өзі де жоқ
болады.Талаптардың жарамсыздығы мен тоқтатылуы ипотеканың жарамсыздығы мен
тоқтатылуына ықпал етті.Рим құқығында ипотека талаптар мен оны
құраушыларға,сонымен қатар, ипотекалық пайызға және шығынға
негізделеді.Ипотека Рим құқығының рецепциясы бойынша еуропа елдерінің
заңнамасына енгізілді.АҚШ пен Ұлыбританияда ипотека мынандай ерекшеліктерге
ие: егер қарыз алушы өз міндеттемелерін орындамаса,жылжымайтын мүлікті
иелену құқығы мен титулы қарыз алушыдан қарызгерге өтеді.Осылайша тарихи
ипотекалық несиелеу шаруашылық қатынастардан туындаған қарыз алушының
міндеттемелерін қамтасыз етудің формасы болып табылады.
1.2. Ипотекалық несиелендіру құралдары.
Банктегі ипотекалық несиелендірудің қалыптасуы мен дамуы бойынша өлшем
жүйесінде ипотекалық несиелендіру құралдарын таңдауға маңызды орын бөледі.
Ипотекалық несиелендіру құралдары – бұл несие бойынша %-ды төлеу және
қарызды жабудың тәсілін қосатын қарыз алушының төлемдер есебі механизмі
болып табылады.Ипотекалық несиелендіру құралдары қарыз алушылар мен
несиегерлердің мүдделерін мынандай жолдармен байланыстырады:
- Ипотекалық қызметтің табыстылығын қамтамасыз ету және несиегер
қаражаттарының қайтарымдылығы мен оларды инфляциядан қорғау;
- Ипотекалық несиелендіру тәуекелін төмендету;
- Несиелендіру шарттарын бұлайша қамтамасыз ету қарыз алушының несиеге қол
жеткізуіне мүмкіндік береді.
Несиелендіру құралдарын талдау келесі факторларға байланысты:
- Экономикадағы жағдай (инфляция деңгейі, халықтың табыстары, Үкіметтің
ақша саясаты)
- Ипотекалық несиелерді беруге тартылған қаражаттар көздері мен бағасы.
Ипотекалық несиелендірудің барлық құралдарына мыналар жатады:өзін-өзі
өтейтін, сонымен қатар, “шар тәрізді” төлем, негізгі қарыз сомасына тұрақты
төлем, өспелі төлем, айнымалы ставка.
Несиені бірінші тобы – стандартты ипотекалық несиелер бойынша айлық
төлемдер тең мөлшерде төленеді.Бұндай несие аннуитетті ипотекалық несие деп
аталады.Жедел аннуитет – белгілі мерзімдегі теңдей түсімдер негізіндегі
ақшалай ағым.
Несие бойынша төлемдер есебі келесі формуламен анықталады.
R = P x r 1 - (1+r) – n
Мұндағы
R - айлық несие бойынша төлем мөлшері.
P - Ипотекалық несие сомасы
r - ипотекалық несие бойынша пайыздық мөлшерлеме
n - барлық несие мерзімі ішіндегі несие бойынша барлық төлемдер саны
Талдау мақсатында және қарыз алушының өтініші бойынша несие мерзімінің
кез келген айына несиенің негізгі сомасының балансы есептеледі.Сондықтан,
мына төменгі формула қолданылады.
Pt = Rx 1-1+r-tr
Pt – кезеңнің соңындағы қарыз балансы.
R – айлық төлемдер мөлшері.
T – несиелік кезең аяғына дейінгіқалған төлемдер саны
r – айлық несие бойынша пайыздық мөлшерлеме.
Стандартты аннуитетті несиелер несиелеу мерзімін және пайыздық
төлемдердің жалпы сомасын азайтуға мүмкіндік береді.
Несиенің екінші тобы – айнымалы төлемдер негізіндегі ипотекалық
несиелер болып табылады.Олар келесі топқа бөлінеді:несиелік келісім-шарт
жасалғанда төлемдер мөлшері анықталатын несиелер, ипотекалық
несиелендірудің балама құралдары негізіндегі несиелер.Сонымен қатар
несиенің екінші тобына мыналарды жатқызуға болады: айнымалы пайыздық
мөлшерлеме негізіндегі несиелер, тұрақты пайыздық мөлшерлеме негізіндегі
несиелер, “шар тәрізді” төлемдері бар несиелер, төлемдері өсетін ипотека.
Айнымалы пайыздық мөлшерлемелі ипотекалық несиелер экономиканың
тұрақсыз жағдайына тән. Оның негізінде қаржы нарығындағы жағдайдың
өзгеруіне байланысты пайыздық мөлшерлемені қайта қарау жатады.Оның
бастапқы есебі стандартты аннуитеттің ипотекалық несиесінің формуласы
арқылы жүргізіледі.Осылайша алынған төлемдер сомасы пайыздық мөлшерлемені
өзгертетін индексті таңдауға мүмкіндік береді.Индексті көрсеткіштер ретінде
мыналар қолданылуы мүмкін: мемлекеттің бағалы қағаздары табыстылығы,
банкаралық несие бойынша мөлшерлемелер, LIBOR мөлшерлемесі (АҚШ доллары
есебіндегі несиелік ресурстарды ұсынудың Лондондық банкаралық мөлшерлемесі)
, коммерциялық банктердің депозиттік сертификаттары бойынша орташа
пайыздар, АҚШ долларының бағамы және т.б.Айнымалы пайыздық мөлшерлемелі
несиені қолдану арқылы көптеген пробемаларға тап болуы мүмкін. Мәселен,
пайыздық мөлшерлемені қайта қарау кезінде инфляцияны және ресурстардың
нақты құнын дұрыс көрсетеді.Пайыздық мөлшерлемені қайта қарау несиеге деген
қызығушылықты төмендетеді.Айнымалы пайыздық мөлшерлемелі несиені қолдану
кезінде оның пайызы тұрақты пайыздық мөлшерлемелі несиеге қарағанда 1,5-2%-
ға төмен белгіленеді.Айнымалы пайыздық мөлшерлемелі ипотекалық несиеге
деген қарыз алушының қызығушылығын арттыру үшін пайыздық мөлшерлемені
реттеу механизмі қолданылады. Бұл реттеудің негізгі мақсаты – пайыздық
мөлшерлеменің максималды деңгейіне шектеулер белгілеу.
Негізгі қарыз сомасына тұрақты төлемдер негізіндегі несие банктің
тұтыну несиесі тәжірибесінде өте кең қолданылады. Мұнда қарыз алушы негізгі
қарыз сомасын қөтеу есебін теңдей ірі төлемдер арқылы жүзеге асырады, ал
пайыздар қарыздың қалған бөлігіне төленеді және ол бүкіл төлемдердің
құрамына кіреді.Бұл несие құралдарының бір кемшілігі – қарыз алушыға
алғашқыда ауыртпашылық туғызады, нәтижесінде қарызды қайтармау тәуекелі
өседі.
Соңғы кезде әлемдік банктер тәжірибесінде “шар тәрізді” төлемдер
негізіндегі несиелер қолданыла бастады.Мұнда қарызды өтеу есебін ірі барлық
“шар тәрізді” төлемдер жүзеге асырады.Қарыз алушы несие кезеңіндегі
пайыздарды, ал соңында қарызды өтеу есебіне “шар тәрізді” төлемдерді
төлейді.Бұл несие түрінде де несиелік тәуекелділік өте жоғары. Себебі,
негізгі қарыз соңғы кезекте төленеді.
ІІ ТАРАУ. ҚАЗАҚСТАН РЕСПУБЛИКАСЫНДА ИПОТЕКАЛЫҚ НЕСИЕЛЕНДІРУДІҢ ДАМУЫ.
2.1. ҚР-да ипотекалық несиелендіру нарығының қалыптасуы, дамуы және
мәселелері.
Қазақстанның қаржы нарығының басты жетістіктерінің бірі – бұл
толығымен нарықтық қағидаттарға негізделетін, қор нарығы тетіктерін қолдана
отырып, халықтың қаржысын жоғары табыспен инвестициялауға мүмкіндік беретін
ипотекалық несиелендірудің осы заманғы жүйесін құру.
Ипотека бұл бізге Кеңестік кезеңнен қалған ең өткір әлеуметтік
мәселелердің бірі – тұрғын үй мәселесін шешуге нарықтық қатынастардың қалай
жәрдемдесе алатындығының мысалы. Ипотеканы институционалды құруды мемлекет
басшысының үлкен күш-жігері мен қолдауының арқасында жүзеге асыру мүмкін
болғанын атап айтқым келіп отыр.
Қазақстанда тұрғын үйді ипотекалық несиелендіру заңнамасы тұрғын үй
саласының жаңадан экономиканың қалыптасқан жағдайында қабылданды. Алғашқы
отандық тұрғын үйді ипотекалық несиелендірудің қалыптасу кезеңін 1991
жылдан басталды. Сол кезде “мемлекетсіздендіру және жекешелендіру туралы”,
“Меншік туралы”заңдар қабылданды. Кейініректе мынандай нормативтік-құқықтық
актілер қабылданды: Жаңа Азаматтық кодекс, Кепілдік туралы ҚР-ның заңы, Заң
күші бар ҚР Президентінің Жарлықтары, Жылжымайтын мүлік ипотекасы туралы
заңы, Жылжымайтын мүлікке құқық алу және онымен келісімдер жүргізуді
мемлекеттік тіркеу туралы заңы, купондық жекешелендіру туралы
жағдайлар.Осылайша көптеген жылдар ішінде тұрғын үйді ипотекалық
несиелендірудің Қазақстанда қалыптасуы мен дамуына мүмкіндік берген
құқықтық база қалыптасты.
1993 жылы тұрғын үйді ипотекалық несиелендіру туралы заңнамасын
қалыптастыру және дамыту мәселесінде алғашқы қадам жасалды. Яғни, жаңа
тұрғын үй саясаты және оның механизмдерін реализациялау жөніндегі
мемлекеттік бағдарлама қабылданды. Бұл бағдарлама ҚР Президентінің
06.09.1993 жылдағы жарлығымен бекітілді. Бағдарламада мемлекеттің тұрғын үй
саласына қатысты құқықтық нормаларға өзгертулер мен толықтырулар енгізу,
тұрғын үй құрылысын, тұрғын үй коммуналды шаруашылығын қаржыландыру жүйесін
реформалау, демонополизация, тұрғын үй құрылысының құнын төмендету бойынша
шаралардың кешенін даярлау, тұрғын үй құрылысына қатысушылар үшін
жеңілдіктер жүйесін құру, тұрғын үй құрылысы үшін жер учаскелерін тіркеу
және бөлу процедурасын жеңілдету, тұрғын үй құрылысы жүріп жатқан
аудандардың әлеуметтік, инженерлік, траспорттық инфрақұрылымын кешенді
дамыту, мемлекеттің тұрғын үй саясатын жүзеге асырудың тиімді
ұйымдастырушылық құрылымын құру, жалпы жылжымайтын мүлік және тұрғын үй
нарығының инфрақұрылымын дамыту. Осы мемлекеттік бағдарламада қарастырылған
мақсаттардың кейбіреулері орындалмағанына қарамастан, бұл бағдарлама
отандық тұрғын үйді ипотекалық несиелендіру заңнамасының дамытуда мәні өте
зор болды.
1995 жылы 30 тамызда ҚР-ның жаңа Конституциясының қабылдануы
Қазақстан өміріен өзгеріс әкелді. Конституцияның күщіне енуі отандық
заңнаманың, сонымен қатар, тұрғын үйді ипотекалық несиелендіру саласындағы
заңнаманың дамуы серпіліс туғызды. 2002 жылы 20 қыркүйектегі ҚР
Президентінің “Құқықтық саясат коцепциясында” Конституиця базасы негізінде
құқықтық жүйені дамыту қарастырылды. ҚР-ның Конституциясындағы құқықтық
потенциал құқықтық нормаға ғана емес, сонымен қатар, құқықтық идеяға,
қағидаға негізделген.
Конституция шеңберінде тұрғын үйді ипотекалық несиелендіру саласы
бойынша келесідей нормативтік-құқықтық актілер қабылданды: “ҚР-ның банктер
және банктік қызмет туралы” (1995 жылы 31 тамыз), “ҚР-ның тұрғын үй
құрылыстық жинақтар туралы” (2000 жылы 7 желтоқсан), “ҚР-ның несиелік бюро
және несиелік тарихтың қалыптасуы туралы” (2004 жылы 6 шілде),
“Секьюритизация туралы” (2006 жылы 20 ақпан), “ҚР-нда тұрғын үй құрылысын
дамытудың мемлекеттік бағдарламасы” (2004 жылы 11 маусым, “Қазақстанның
2030 жылға дейінгі даму стртегиясын реализациялау бойынша болашақтағы
шаралар туралы”, ҚР-сы Үкіметінің “Тұрғын үй құрылысын ұзақ мерзімді
қаржыландыру және несиелендіру жүйесін дамыту туралы” Қаулысы (2000 жылы 21
тамыз), “Тұрғын үйд құрылысын ұзақ мерзімді қаржыландыру және несиелендіру
жүйесін дамыту бағдарламасын бекіту туралы” (2000 жылы 28 қараша), "ҚР-ның
қаржылық секторын дамыту концепциясы туралы”(2003 жылы 28 шілде), ҚР-ның
тұрғын үй құрылысын дамытудың 2005-2007 жылдарға арналған мемлекеттік
бағдарламасын жүзеге асыру бойынша іс-шаралар жоспарын бекіту туралы” (2004
жылы 28 маусым) Заңдары қабылданды. Қазіргі таңда Қазақстанда тұрғын үйді
ипотекалық несиелендіру туралы заңнама қалыптасты деп айтуға болады.
Отандық тұрғын үйді ипотекалық несиелендіру заңнамасы тұрғын үйді ұзақ
мерзімді қаржыландырудың екі жүйесінің қызмет етуін қарастырады. Яғни,
тұрғын үйді ұзақ мерзімді қаржыландырудың бір деңгейлі жүйесі – ҚИК арқылы
жүзеге асырылады. 2000 жылы 21 тамызда Үкіметтің Қаулысымен расталған
“Тұрғын үй құрылысын ұзақ мерзімді қаржыландыру және ипотекалық
несиелендіру жүйесін дамыту концепциясында” тұрғын үй құрылысын ұзақ
мерзімді қаржыландырудың басты бағыттары болып – ипотекалық несиелендіру
және құрылыстық жинақтар жүйесі болып табылады. Сондықтан да Қазақстанның
ипотекалық несиелендіру және құрылыстық жинақтар жүйесін қалыптастыру –
тұрғын үй саясатының басым бағыттарының бірі болып отыр. Тұрғын үйді
ипотекалық несиелендіру туралы заңнамасында ипотекалық несиелендірудің
құрылымдық элементтерін: ипотекалық несиелерді кепілдендірудің отандық
жүйесінің қызмет етуі жөніндегі мәселелерді қарастырады. Тұрғын үй
құрылысын ипотекалық несиелендіру туралы заңның қалыптасуына қарамастан,
бұл заң үнемі жетілдіріліп отыруы үшін қоғамдық қатынастар жөніндегі
өзгерістер енгізілуі қажет.
Біздің ойымызша, қазіргі таңда тұрғын үйді ипотекалық несиелендіру
туралы заңнама ең алдымен орташа және төмен табыс алатын азаматтарды тұрғын
үй ипотекалық несиесіне қол жеткізуді қамтамасыз етуге бағытталуы тиіс. ҚР
Президенті Н.Ә.Назарбаев осы мәселені ҚР-ның ІІІ қаржыгерлер конгресінде
талқылады. Оның ойынша, әлемдік тәжірибеге сәйкес ипотекалық несиелендіру
шарты – бұл несиені алуға тек қана қатысты қамтамасыз етілген орта тап
өкілдерінің үміттенуі. Қазақстанда төмен табыс алатын халықтың үлесі артып
келеді.Сондықтан болар, халыққа ипотекалық несиелендіру әлі де қол
жетерліксіз.
Көптеген елдерде, мәселен, Финляндия, АҚШ, Франция, Германия,
Норвегия, Испания, Италия, Жапония, секілді т.б. елдерде төмен немесе
орташа айлық алатын азаматтарға тұрғын үйді ипотекалық несиелендірудің әр
түрлі бағыттары арқылы мемлекеттік қолдау көрсетілетінін атап кету қажет.
Отандық тұрғын үйді ипотекалық несиелендіру туралы заңнамасы
ақпараттық неиселік тіркеу орындары саласында (мемлекеттік несиелік тіркеу
орнының қызмет етуіне қажетті құқықтық базаны құру) жетілуі қажет. 2003
жылы 28 шілдедегі ҚР Үкіметінің Қаулысымен расталған “ҚР қаржы секторының
даму концепциясында” көптеген елдерде, соның ішінде Еуропалық Одаққа
кіретін несиегерлер (несиені берумен айналысатын ұйымдар) несиелік бюро
арқылы қарыз алушының төлемқабілеттілігі туралы ақпараттарды тұрақты түрде
алмастырып отырады. Көптеген дамыған елдерде таралғандай елімізде 2003-2006
жылдар ішінде жеке несиелік бюролары арқылы несиелерді мемлекеттік тіркеу
институтын құру қажет. Несиелік бюроны құру банктік қызмет көрсету деңгейін
арттыруға, банктерге және басқа да қаржылық ұйымдарға халықтың
сенімділігін арттыруға, банктер мен қарыз алушының мүдделерін қорғау
бойынша кепілдіктер құру, несиелік қызмет нарығындағы тәуекелдіктерді
төмендетуге мүмкіндік береді.
Ипотекалық несиелендіру бағыттары 2001 жылдан бастап дами бастады. Дамуға
ықпал еткен серпіліс – ҚР Үкіметімен қабылданған “ҚР-ның құрылысты ұзақ
мерзімді қаржыландыру және ипотекалық несиелендіру жүйесінің даму
коцепциясы” болып табылады. 2000 жылдың соңында ҚРҰБ Басқармасы №469
Қаулысының негізінде “ҚИК” ЖАҚ құрылды. Осы кезеңде ЕДБ халықтың тұрғын
үйді сатып алуын несиелендіру үшін өз бағдарламасын ұсына бастады. Содан
кейін құрылыс жинағының немістік моделі бойынша “Тұрғын үй құрылыс банкі”
АҚ құрылды. Жалақыны жинақтау деңгейі төмен әлуетті клиенттің санын арттыру
мақсатымен Қазақстандық ипотекалық несиелерді кепілдендіру қоры құрылды.
Бұл аталған компания қызметтері несиелендіру мерзімін ұлғайтуға, сыйақы
ставкасын төмендетуге, сонымен қатар, несие көлемін ұлғайтуға және халықтың
ипотекалық несиеге қол жеткізуді жеңілдету мақсатында алғашқы жарнаны
төмендетуге ықпал етеді.
2004 жыл ішінде ипотекалық несиелендіру нарығында жоғары белсенділік
байқалды. Ипотеканың өсуі халықтың төлемқабілеттілігінің артуымен, банктің
сыйақы ставкасын төмендетумен, жаңа және ІІ реттік тұрғын үй ұсынысының әр
түрлі көлемімен шарттастырылды. ҚР Президентінің 2004 ж 11 маусымдағы №1388
Жарғысы бойынша ҚР-да тұрғын үй құрылысын дамытудың мемлекеттік
бағдарламасы бекітілді,сонымен қатар, Үкіметтің 2004ж 28 маусымдағы №715
Қаулысымен бұл бағдарламаны жүзеге асыру шаралары жоспары бекітілді.Үкімет
нормативтік-құқықтық актілері қабылданды.
2004ж 21 қазандағы ҚР Президентінің Жарлығымен мемлекеттік
бағдарламаны тұрақты бақылау және тиімді деңгейде бағалау үшін ҚР Премьер-
министр бас төрелігімен мемлекеттік комиссия құрылды.
ҚР-ның статистика агенттігінің ақпаратына сүйенсек, 2005ж тұрғын үй
құрылысын қажыландыруға 241млрд тг инвестиция жұмсалды, 2004жылға қарағанда
155,7 %құрады.
Республиканың барлық аймақтарында тұрғын үй құрылысын қаржыландыруға
көп қаражат жұмсалды. Әсіресе, Ақтөбе облысы (2,8 рет), Қостанайда
(2,3рет), Астана облысында (2,1рет), Оңтүстік Қазақстан және Жамбыл
облысында (2рет) өсті.
Маңғыстау, Шығыс Қазақстан, Батыс Қазақстан және Қызылорда облысында
қаражат өсімі 30,4%-дан 68,2%-ды құрады.
Республикада тұрғын үй құрылысын дамытуда Астана 22%, Оңтүстік
Қазақстанда 15%, Алматыда 12,2%, Атырау облысында 8,5%-ды құрады.
“ҚИК” ЖАҚ-ның ақпаратына сүйенсек, 2006ж 1 қаңтарда 21,8 мың
азаматтарға 49,5млрд тг көлемінде ипотекалық несиелер берілді. Жасалған
келісім-шарттың 56,2% - Алматы қаласына, 9% - Астана қаласына тиесілі. Бұл
ипотекалық несиелермен Шығыс Қазақстан облысының - 6,6%, Ақтөбе облысының
- 5,6%, Павлодар облысының - 4,2%,Оңтүстік Қазақстан облысының 3,7%
азаматтары белсенді түрде пайдаланды.
Ипотекалық несиелендіру жүйесі муниципалды тез қарқынмен ойдағыдай
дамуда деп атап көрсетуге болады. Ипотекалық несиелендіру біртіндеп
несиелік портфельдің жалпы көлеміндегі корпоративтік бизнестің үлесін
ығыстырып , банктік қызметтің басым бағыттарына айналып отыр. 2005 жыл
ішінде көптеген банктер клиенттер үшін бәсекелестікте сыйақы ставкасын
төмендету әрекеттерін қабылданды. Несиелік қызмет көрсету бойынша
комиссиялар “табысын нақтылайтын” несиелендірудің жаңа бағдарламасын
енгізді. Бұның өзі ипотекалық несиеге және жалпы ипотекалық несиелендіру
жүйесіне деген сұраныстың артуына ықпал етті. 2004 жылдың қорытындыларын
есепке алғанда 2005 жылы банктер және ипотекалық компаниялар өзара
бәсекелесіп, жаңа өнімдерін және кестесін даярлау арқылы ипотекалық
несиелер портфелін өсіруді жалғастырады.
Көптеген заңдастарымыз үшін бұл сөздің әлі де тылсым екендігінде
күмән жоқ. Бірақ анық нәрсе – ипотека нарық қатынастарының бір тетігі
ретінде қоғам өміріне еніп үлгерді. Оған мүлдем назар салмай-ақ тіршілік
жасай беруге болады, бірақ егер ипотека біз үшін игілік болса, оны
пайдалану қажет.
ҚР-ның Үкіметі 2000ж 21 тамызында №1290 қаулысында тұрғын үй құрылысын
ұзақ мерзімді қаржыландыру және ипотекалық несиелендіру жүйесінің даму
концепциясын мақұлдады.
Несиелік кепіл ретінде несие сомасын сатып алынған тұрақ болып
табылады. Несиенің мөлшері жылжымайтын мүліктің бағасына байланысты. Осы
соңғы 2 жылда Қазақстанның экономикасы тұрақталып, отбасы табысы өсе
бастады.
Ипотека өзі өтелетін несие, яғни, несие алушы қарызын төлейді.
30жылдық ипотека 5 жылдық ипотекаға қарағанда қолайлы, ол арзан емес, бірақ
пайыздар төленеді. Бірақ неге Қазақстандық банктер 30 жылға несие бермейді?
Жауабы: ипотекалық сақтандыру. Шынында банктер 30 жылға несие бермеуі
керек. Өйткені, ешкім 30 жылдан кейін не боларын болжай алмайды.
Ипотекалық сақтандыру негізгі тәуекелділік, ұзақ мерзімді несиені
бақылай алады. Ипотекалық сақтандыру ипотекалық несиелерге байланысты
барлық тәуекелге кепіл бере алмайды.
Ипотекалық несиенің қолайлылығы пайыздық мөлшерлемеге байланысты.
Қазақстандағы пайыздық мөлшерлемені бақылау қиындыққа соғады.Себебі, біздің
экономика әлі де долларланған. Мысалы,мемлекет, муниципалдық, корпоративтік
қарыздардың құнды қағаздар айналасындағы 2,4 млрд доллардың тек қана 30,9 %-
ы тг күйінде жүреді. Осыған коммерциялық банктерден берілген несиені қоссақ
3,3млрд доллар, онда таза күйіндегі тг-нің пайыздық ара қатынасы 30,5%-дан
төмен болады. Осы себепке байланысты қазіргі таңда ҚР-ның Ұлттық Банкі
ипотекалық несиені доллардың деңгейін төмендету құралы ретінде қолданылып
отыр.
Ипотекалық несиенің бір жақсысы, нарық қатынастары енді дами бастаған
кезде есін жиған жас ұрпақ бүгінде Үкіметке қарап,қол жайып отырмайды. Еті
тірі жастардың тірнектеп ақша жинап, баспана сатып немесе несиеге пәтер
алып, тіршілік қамын жасауға мүмкіндіктері бар.
Ипотеканың Германияда – XІVғасырда,Францияда – XVIғасырдың соңында
пайда болған екен. Тіпті,Ресейге бұл ұғым бірнеше жүз жыл бұрын келген. Ал
2000жылы Қазақстан Үкіметі Тұрғын үй құрылысын ұзақ уақытқа қаржыландыру
және ипотекалық несие беру жүйесін дамыту тұжырымдамасын мақұлдаған
болатын.Республикаға ипотекалық несиенің келу тарихы осы кезден басталады.
2001жылы Қазақстан ипотекалық компаниясы құрылды. Осы уақыттан бері
республикада бар-жоғы 5,5 мың адам ғана ипотекалық несие көмегін
пайдаланған.
2003жылы республикада азаматтарына берілген несиенің көлемі 4млрд тг-
ге жеткен екен. 2002жылы 500 адам 450млн.тг-ге ипотекалық несие арқылы
тұрғын үй сатып алған немесе оны күрделі жөндеуден өткізген.Ипотека алғаш
Қазақстанда жұмыс істей бастаған кезде несие 30 пайыздық өсіммен берілетін.
Бірақ несие беру пайызы ипотекалық орталықтарында, әр түрлі банктерде әр
түрлі.
Былтырға дейін ипотекалық несие алу үшін әрбір адамның айлық табысы
35000-45000тг болуы керек болатын. Ал соңғы 3-4 айда ірі қалаларда тұрғын
үй бағасының шарықтағаны соншама, енді 45000 жалақымен де несие алу мүмкін
болмай қалды. Оның үстіне,банк егер табысыңыз туралы анықтама қағазда 90000-
100000тг деп жазылмаса сізбен уақыт өттіріп әуре болмайды. Алматыдағы
ипотекалық несие беру орталығындағы мәліметтерге сүйенсек, несие беру
туралы өтінішіңізді қарағанда банк сіздің айлық табысыңыздан тіршілік
мұқтаждықтарыңызға міндетте түрде 150$(20000тг шамасында) қалып отыруын
қадағалайды. Яғни,айлық жалақыңыздан 20000тг-ні алып тастағанда сіз айына
пайыз өсімін (20000-45000тг, тіпті 70000тг-ге дейін) банк есепшотына құйып
отыруға тиіссіз. Егер айлық табысыңыз осыған жетсе, нар тәуекел!
Ипотекалық несие беру жүйесінің әлі жетілдіруді қажет ететін тұсы –
оның қандай әлеуметтік топқа арналғандығы толық анық емес. Мысалы, айлық
табысы 90000тг болатын адам орта буынға жата ма? Ал республикадағы орташа
жалақының көлемі 20000тг-нің үстінде. Ендеше,ипотека орта буынды дамытуға
арналмаған. Ипотека жағдайы ортадан төмен әлеуметтік топ қажеттілігіне
жұмыс істеуі керек. Бұдан шығатын қорытынды, ипотека осы әлеуметтік топтың
жағдайына бейімделіп, пайыздық өсім көлемін әлі 2 есе төмендете түсуі
керек.
Ипотека мәселесімен айналысып жүрген азаматтардың айтуынша, несие
алып жатқан азаматтардың ішінде әскери қызметкерлер, ішкі істер органдардың
қызметкерлері, дәрігерлер, оқытушылар, шағын кәсіпкерлер, банк
қызметкерлері, мұнайшылар, ірі кәсіпкерлкр және т.б. бар екен.
Қазірге ипотека жүйесі ешқандай әлеуметтік топтарға жеңілдік
қарастырмайды. Тіпті, қоғамның ең әлсіз тұстарының бірі – жас отбасыларға
деген қамқорлық лебі сезілмейді.Шетелдік тәжірибеде әлеуметтік ипотека
деген ұғым бар.Әлеуметтік ипотека мемлекеттің қатысуымен әр түрлі пайыз
өсімімен, әр түрлі көлемдегі несие беруді қарастырады.
Ипотекалық несие Алматыда, Астанада, Шымкент, Өскемен, Ақтөбе,
Атырау қалаларында, басқа да облыс орталықтарында беріліп жатыр.Кейбір
аудан орталықтарында ипотека беріле бастаған. Биылғы жылдан бастап ауылдық
жерлерде де ипотекалық несие беріле бастады.Тіршіліктің қайнаған қазаны
қалаларда болса да, оның алтын діңгегі – ауылда емес пе? Ендеше бұл қадам –
ауылды көтерудегі ең оңды шара болар еді. Қазірге үй салу үшін несие алудың
игілігі шамалы. Бірақ, қалай дегенмен де республика жұртшылығы арасында
ипотекаға деген қызығушылық қазірге өте төмен. Оның басты себебі –
қарапайым азаматтардың қалтасының жұқалығы.
Соңғы жылдары республикада өнеркәсіп миграциясының өзгеруі мен
халықтың еңбекке жарамды топтарының көшіп – қонуы тұрғын үйге несие алу
қажеттілігін тудыруда.
Нарықтық эконимикаға көшкеннен кейін Қазақстанда да ипотеканың
негіздері қаланып, біздің елімізге қолайлы деген малайзиялық модель
қалыптаса бастады.
Қазақстанда ипотеканың дамуы республика Президентінің 1995 жылғы 23
желтоқсандағы Жылжымайтын мүлік ипотекасы туралы заң күші бар Жарлығынан
бастау алады. Үкіметтің осы бағыттағы жұмысының бірінші кезеңі 2000 жылғы
21 тамыздағы қаулысымен Қазақстан Республикасында тұрғын үй құрылысын ұзақ
мерзімді қаржыландыру және ипотекалық несиелеу. Ұсынылған тұжырымдаманың
негізі жаңадан салынған тұрғын үйді, сондай – ақ қайталама нарықтағы тұрғын
үйді қоса алғанда еркін нарықта дайын тұрғын үй сатып алу үшін азаматтарға
ұзақ мерзімді ипотекалық несие берудің нарықтық жүйесін құруға келеді.
Ипотекалық несие алудың төмендегідей жолдары бар:
1 –қадам.
Өз мүмкіндігіңізге сай, көңіліңізге қолайлы үй тапқаныңыз
дұрыс.Пәтерді көруге барып, сатып алуға бекінгенде үй иесімен бірден
ипотекаға алатыныңыз туралы келіскен жөн.Ескертетін жайт, банк пәтерді үй
иесі сұраған бағадан 25-30% төмен бағалайды, бұл сізге берілетін қарыздың
көлемі деген сөз.
2-қадам.
Алдын-ала дайындап қойған құжаттарыңызды банкке апарасыз. Қажетті
құжаттар:
- Үй иесінің сатып алу туралы келісім шарты (түп нұсқа, көшірмесі);
- Пәтер жоспары;
- Техникалық жоспары;
- Жерге жеке меншік құқығы туралы акт;
- Пәтерге тіркелген азаматтардың жеке төлқұжаты;
- Өз құжаттарыңыз;
- Еңбек кітапшасы немесе жұмысқа алу туралы келісім-шарт;
- Табысыңыз туралы анықтама.
3-қадам.
Банк қызметкері сізбен бірге таңдаған пәтеріңізге барып, пәтерді
бағалайды. Оған қызметі үшін 3000 тг төлесіз.
4-қадам.
Бағалаушы пәтер құжаттарын банкке өткізеді. Күн сайын арнайы жиналатын
коммисия сіздің өтінішіңізді қарап, сізге қанша қарыз беру туралы шешім
қабылдайды. Шешім әдетте үш күннен кейін шығарылады.
5-қадам.
Банк коммисиясы шешім шығарғанға дейін сіз өз өміріңізді, сатып алатын
пәтеріңізді сақтандырып, банктен есепшот ашып, үй иесімен бірге сол үйде
тіркелген және тұратын адамдардың көз алдында сатып алу туралы келісім-шарт
жасайсыз.
6-қадам.
Банк сізге берілетін қарызыңызды есепшотыңызға аударып, оны алуға
болатын күнді белгілейді.Банк қызметкерімен барып, ақшаны алып үй иесіне
төлейсіз.
Сіз төлейтін үй құнының 15% немесе 30% банк берген қарызбен қоса үй
иесінің қолына тұтастай беріледі. Яғни, алғашқы жарна банкке беріледі деген
жаңсақ пікір.Үйді сатушы ақшаны алғаны туралы қағаз жазып, оны банкке
өткізеді.
Бұдан кейін банк ипотекалық несие туралы келісім-шартың түпнұсқасын
өзінде қалдырып, сізге көшірмесін береді. Сондай-ақ сіздің қолыңызға ай
сайын төленетін пайыздық өсім көрсеткіші, сіз төлейтін қарыз мөлшері
көрсетілетін қағаздарды да береді.
Ипотекалық несие арқылы алған үйіңізді БТИ-да өз атыңызға аударып, ол
пәтерге өзіңізді және тек жақын туыстарыңызды тіркей аласыз.Үй кепілде
болса да сіздің атыңызда.Осыдан кейін-ақ қоныс тойын жасай беруіңізге
болады.
Егер құжаттарыңыз дұрыс толтырылған болса және сатып алынатын
пәтеріңізді алдын-ала таңдап қойсаңыз, ипотекалық несие алу ісін бас-аяғы
бір аптаның ішінде бітіруге болады.
Үйді, өз өміріңізді сақтандыруға тағы да басқа құжаттарды толтыруға
250-500 доллар шамасында ақша жұмсалады. Мұндай қиындықтан шығудың бір
амалы жоғарыда аталған Үкімет тұжырымдамасында қарастырылған болатын Онда
халыққа ұзақ мерзімді ипотекалық несие беретін несиегерлерді қайта
қаржыландыруды жүзеге асыратын ипотекалық несиелендіруді қайталама
нарығының операторы пайда болуы көзделген еді.
“Қазақстанның ипотекалық несиелерді кепілдедіру қоры” АҚ болашаққа жарқын
көзбен қарайды. Бұл қор мемлекеттік тұрғын үй құрылысы бағдарламасын жүзеге
асыратын маңызды инфрақұрылым бөлігі болып табылады. Бұл қор стратегиялық
міндеттерді, яғни, келесі көрсеткіштер арқылы ипотекалық несиелердің
мерзімін 20 жылға ұзарту, алғашқы жарналардың көлемін 10%-ке төмендету,
ипотекалық несие бойынша пайыз ставкасын 9-10%-ға төмендету.
Ипотека саласындағы мәселелер бәрімізге мәлім: тұрғын үй бағаларының
жоғарлауы ипотекалық несие бойынша пайыз ставкасының жоғаруы болуы, кең
көлемдегі алғашқы жарналар, сонымен қатар, көптеген банктер ұзақ мерзімге
несие беру үшін тәуекелге бармайды. Қазіргі таңда қаржы нарығындағы
қалыптасқан жағдайда халықтың ең маңызды несие ресурстарын алу мүмкіндігі
кеңейіп, ипотека – несиенің ең негізгі түріне айналды.Сонымен қатар, бұл
жағдайлар тұрғын үй құрылысы өнеркәсібінің дамуын тоқтатуда. Ипотекалық
несиелендірудің өзі осы тұрғын үй құрылысы өнеркәсібінің дамуына инвестиция
тартудың маңызды әдістерінің бірі болып табылады.
ЕДБ және ипотекалық компаниялар үшін несиелік тәуекелділікті төмендету
– ипотекалық несиенің болашақтағы дамуын көрсететін фактор болып табылады.
Себебі, мерзімін ұлғайту және алғашқы жарналарды төмендету несиегердің
тәуекелдігін төмендетусіз мүмкін емес. ҚРҰБ-ның бағалауы бойынша несиенің
минималды ставка құрылымындағы несиегердің пайда алмас бұрын шығындарын
жабуға мүмкіндік беретін несиелік тәуекелділік үлесі ұлттық валюта
негізіндегі несиелер үшін 49,2%-ды құраса, ал шетелдік валюта негізіндегі
несиелер үшін 59,8%-ды құрайды.
Әлемдік тәжірибе көрсеткендей, жалпыға ортақ ипотекалық несиелердің
нақты тәуекелдігін төмендетудің қаржылық құралы болып - оның сақтандырылуы
жатады.
Ипотекалық несиелерді сақтандыру институттарын құрған мемлекеттер
қаржылық жүйесінде ортақ нәтижеге келуіне көптеген себептік әсер етті.
Елдің әр түрлі экономикалық дағдарысы, олардың өзіндік тәжірибесі, сондай-
ақ, кейбір мемлекеттер үшін ипотекалық несиелерді кепілдендіру қаржылық
тұрақтылықты арттыруға бағытталған алдын алу шарасы болып енгізілді.
Қазақстандық ипотекалық несиелерді кепілдендіру қоры 2003 жылы қазан айында
құрылды. Бұл қордың қатысушысы болып ҚРҰБ табылады. Бұл қордың негізгі
мақсаты – елдің қаржылық жүйесін тұрақтандыру бойынша мақсатты
бағытталған саясатты жүзеге асыру.
Қазіргі таңда ипотекалық несиелерді кепілдендіру жүйесінің
қатысушыларына 7 ірі банктер және 2 ипотекалық компаниялар жатады: “Альянс
банк”АҚ,”БТА ипотека”АҚ, “Коммерциялық банк”АҚ, “Цеснабанк”ААҚ,
“БанкЦентрКредит”ААҚ, “Қазақстандық халықтық жинақтау банкі”АҚ, “Астана-
финанс”АҚ, “БанкТуранАлем” АҚ, “Темірбанк”АҚ және “Еуразиялық банк” АҚ. Бұл
қор тұрғын үй құрылыс жинақтау банкісімен келісімге келіп, болашақта бұл
банк қордың қатысушысы болатындығын мәлімдеді.
Бұл қор біздің елдің ипотекалық несиесінің ІІ реттік нарығындағы
маңызды операторы болып табылатын “ҚИК” АҚ-мен өзара тығыз қарым-
қатынастарды құрады, ипотекалық несие портфелінің сапасын көтеруге
бағытталған өзара біріккен саясат жүргізді.
Қордың қызметі әлемдегі ипотекалық несиелерді кепілдендіру жүйесінің
базалық қағидасына сай жүзеге асады және потенциалды жоғары тәуекелді
компанияға реттеушілік қағида ұсынады. Оларға мыналар жатады:
Аффилирленбегендік – компания үшінші тұлғаның қызығушылығында болуы тиіс,
ол еншілес сақтандыру компанияларын ескертуі керек. Яғни, ол компания сол
басшылықпен бағынады және ипотекалық несие беретін компания секілді
компанияның капиталына үлестік қатыса алады. Бұл жағдайда ипотекалық
несиелерді беру барысында пайда болатын тәуекелдер тәуелсіз компаниялармен
бөлінді. Аффилирленген сақтандыру компаниялары банкпен, ипотекалық
компаниялармен өзара несиелік тәуекелделігін сақтандыруы жүйелік дағдарыс
мүмкіндігінде белгілеген тәуекелдікті төмендету мәселесін шешпейді.
Ипотекалық сақтандыруды жүзеге асыратын компанияның меншікті
капиталына әлемдік тәжірибесінің талаптары өте қатаң. Минималды тәуекелдің
капиталға қатынасы 20:1 стандарты болып табылады, сонымен қатар, резервтер
бойынша талаптар кездейсоқ шығындар болғанда сыйақының 60% мөлшері
белгілейді.
Моноөнімділік – ипотекалық несиелерді кепілдендірудің сақтандырудың
басқа сыныбын қоса атқаруға шек қою. Бірақ та осы айтылған нормалар
заңдылық регламентацияға жатады. Бұл қор ҚР-ның қаржылық нарығын, қаржылық
ұйымдарының қызметін қадағалау және реттеу агентімен бірлесіп 2004-2006
жылдардағы ҚР-ның сақтандыру нарығын дамыту бағдарламасына сәйкес
сақтандыру заңын жетілдіру жұмысын жүргізеді.
Қордың жинаған шеберлігін ескере отырып, ипотекалық несиелерді
кепілдендіру жүйесіне қатысушыларды тарту барысында, біз қор қызметіне
байланысты және жаңа өніміне байланысты екі сұрақты қарастырсақ болады.
Ипотекалық несиелерді кепілдендіру жүйесіне несиелік портфелінің сапасын
арттыруға бағытталған нақты бағдарламасын жүргізетін ЕДБ мен ипотекалық
компаниялар өз еркімен қатысады. Қазіргі кезде көптеген банкттер және
ипотекалық компаниялар ипотекалық несие беру бойынша өздерінің тәуекелдерін
қарыз алушының азаматтық құқықтық жауапкершілігін сақтандыру есебінен
сақтандырылды, көбіне аффилирленген сақтандыру компаниясында сақтандырды.
Яғни, бұл қор ЕДБ-мен ипотекалық компаиняларды ипотекалық несиелерді
кепілдендіру жүйесіне тарта отырып, маңызды белсенді қызмет етеді, бірлесіп
бағдарламаны іске асырып, тіпті халықты ипотекалық несиелеуге, банктер мен
ипотекалық компанияның несиелік тәуекелін бөлуге мүмкіндік береді. ЕДБ мен
ипотекалық компанияның ипотекалық несиелерді кепілдендіру жүйесіне қатысуы
оларға ипотекалық несие бойынша қарыз алушының дефолты кезінде болатын
залалдан кепілдік қорының төлемдерімен сақтануға мүмкіндік берді. Қор
банкттер мен компанияның несие мерзімі кезінде 50-50% несиелік тәуекелдігін
бөлуді жоспарлайды. Сонымен қатар, бұл қор тарифтерді қысқарту, қызметтерді
арзандату бойынша мүмкіндіктерді қарастырады, сақтандыру және салық заңының
өзгеруіне қарамастан қызметін жалғастырады. Сондай-ақ, ипотекалық
несиелерді кепідлендіру жүйесін жетілдіру мақсатында жаңа өнімдерді
енгізуге бар күшін салады.
Әлемдегі елдердің бәрінде ипотека өзінің тартымдылығын жоғалтып
келеді.Бұл несиенің өсу қарқыны төмендеуде. Оның басты себептеріне:тұрғын
үй бағасының көтерілуі және банк тәуекелінің өсуі жатады.Қазақстанда да
ипотекалық несиелерге деген сұраныс біртіндеп төмендеп келеді. Ипотека –
ұзақ мерзімді несиенің ең қымбат түрі болып табылады. АҚШ-та ипотека
бойынша пайыздық мөлшерлеме 6,5-7%-ды құрайды.Ал Қазақстан мен Ресейде
ипотекалық несиелендіру бойынша пайыздық мөлшерлеме 13,5%-ға тең болып
отыр.
Қазақстанда ипотекалық өнімнің әр түрлілігі байқалады. Несиелендіру
теңгемен,шетел валютасымен(доллар,евро)жүргізіледі . Кейбір несиегерлер
әсерінен алғашқы жарна мөлшері 5%-ға төмендетілді. Клиенттің өзі несиені
төлеу кестесін таңдайды:біркелкі бөліктер немесе аннуитетті төлемдерді
қолданады. Банктер өздерінің клиенттеріне бонус ретінде әр түрлі
жағдайлардан сақтандыру, несиелендіру мерзімінде жылжымайтын мүлікті
сақтандыру полистерін ұсынады.
Ипотекалық несиелер бойынша мөлшерлемелер бұрынғысынша жоғары болып
отыр. Ипотека қазірге тек белгілі бір материалдық жағдайы бар, ертеңгі
күніне бек сенімді адамдарды ғана қызықтырады. Себебі, қазіргі уақытта
ипотекалық несиег қол жеткізе алмай отырғандар үшін жеңілдікмен берілген
немесе аз көлемдегі пайыз өсіммен берілген несие ауадай қажет.
Қазіргі таңда Алматыдағы тұрғын үйдің қымбаттауы ипотекалық несиенің
пайда болуымен байланысты деген қалыптасқан пікір бар.Мамандардың айтуынша,
ипотеканың бұл құбылысқа тікелей қатысы жоқ. Мысалы, Алматыда 2002 жылы
орта есеппен алғанда әр айда 250-300 несие беріліп отырған. Ал жылжымалы
мүлік орталығы берген мәліметке сәйкес, Алматыда жылына үй сатып алу туралы
28000 келісім-шарт жасалады екен. Яғни, ай сайын 2400 үй сатылатын болса,
оның тек 300-дейі ипотека арқылы өз иесін тапқан. Ал 2004 жылы ипотекалық
келісім-шарттардың саны көбейе түскен. 2005 жылы әр айда 600-700 несие
тартылған екен. Ендеше, 2005 жылы ипотекалық несие Алматыдағы жылжымайтын
мүлік нарығының 25-30 пайызын жаулап алған деген сөз. Мамандар тұрғын үйдің
қымбаттауы азаматтардың тұрмыстық жағдайының жақсаруымен байланысты
дейді.Бір жылдың ішінде Алматы тұрғындарының тұрмысы күрт жақсарып кетті
дегеннен гөрі бір жылда ипотекалық несие келісім-шарттарының саны екі есе
өсті, нәтижесінде тұрғын үйлердің құны жасанды түрде көтерілді деген
тұжырым сенімдірек сияқты.
Ипотекалық несиенің басты кемшілігі, қазір ипотекалық несие арқылы
пәтер алғандардың көпшілігінің басында бір немесе бірнеше үйі бар. Оның бір
дәлелі: көптеген азаматтар ипотекаға үй алып, оны жалға беріп қояды. Егер
пәтер иесі үй алғанда оның құнының тек 20-30 пайызын ғана төлесе, қалған
бөлігін жалға алушылар өз қалтасынан төлейді деген сөз. Яғни, белгілі бір
уақыттан кейін ипотека арқылы сатып алынған үй-пәтер иесіне су тегінге
келуі мүмкін. Өкінішке орай, бұл құбылысты нақты айғақтармен дәлелдеу
мүмкін емес.
Ипотека қазір 12 пайыздық өсіммен, 5-10-15 жылға беріліп отыр. Кейбір
банктер несиені 20 жылға алуды ұсынуда. Бірақ ескеретін жайт, неғұрлым ұзақ
уақытқа алған сайын ай сайын банкке аударатын төлем көлемі азырақ, бірақ
пайыздық өсім көрсеткіші жоғары болмақ. Қалай болғанда да, ипотекалық
несие алуға бекінсеңіз, ерінбей-жалықпай бұл қызметті көрсететін банктерді,
компаниялар мен орталықтарды түгел аралап шыққан жөн.Неғұрлым көбірек
мәлімет жинаған дұрыс. Жиналған мәліметтерді әбден қорытып шыққаннан кейін,
қолайлы ұсынысты таңдаған жөн.
Ипотекалық несиенің ең үлкен көлемі 23млн тг (100000 АҚШ ... жалғасы
Сіз бұл жұмысты біздің қосымшамыз арқылы толығымен тегін көре аласыз.
Ұқсас жұмыстар
Пәндер
- Іс жүргізу
- Автоматтандыру, Техника
- Алғашқы әскери дайындық
- Астрономия
- Ауыл шаруашылығы
- Банк ісі
- Бизнесті бағалау
- Биология
- Бухгалтерлік іс
- Валеология
- Ветеринария
- География
- Геология, Геофизика, Геодезия
- Дін
- Ет, сүт, шарап өнімдері
- Жалпы тарих
- Жер кадастрі, Жылжымайтын мүлік
- Журналистика
- Информатика
- Кеден ісі
- Маркетинг
- Математика, Геометрия
- Медицина
- Мемлекеттік басқару
- Менеджмент
- Мұнай, Газ
- Мұрағат ісі
- Мәдениеттану
- ОБЖ (Основы безопасности жизнедеятельности)
- Педагогика
- Полиграфия
- Психология
- Салық
- Саясаттану
- Сақтандыру
- Сертификаттау, стандарттау
- Социология, Демография
- Спорт
- Статистика
- Тілтану, Филология
- Тарихи тұлғалар
- Тау-кен ісі
- Транспорт
- Туризм
- Физика
- Философия
- Халықаралық қатынастар
- Химия
- Экология, Қоршаған ортаны қорғау
- Экономика
- Экономикалық география
- Электротехника
- Қазақстан тарихы
- Қаржы
- Құрылыс
- Құқық, Криминалистика
- Әдебиет
- Өнер, музыка
- Өнеркәсіп, Өндіріс
Қазақ тілінде жазылған рефераттар, курстық жұмыстар, дипломдық жұмыстар бойынша біздің қор #1 болып табылады.
Ақпарат
Қосымша
Email: info@stud.kz