Қаржылық бағалаудың теориялық негіздері
Кіріспе
І ҚАРЖЫЛЫҚ БАҒАЛАУДЫҢ ТЕОРИЯЛЫҚ НЕГІЗДЕРІ
1.1 Бағалаудың мәні, бағалау үрдісінің тәсілдері мен әдістемесі
1.2 Бағалаудың негізгі бағыттары
II ҚАРЖЫЛЫҚ БАҒАЛАУДЫҢ ӘДІСТЕРІ МЕН ТӘСІЛДЕРІ
2.1 Бағалаудың негізгі әдістері
2.2 «Еуразиялық Банк» АҚ бойынша бағаланатын объектінің құнын үш әдіспен бағалау
Қорытынды
Қолданылған әдебиеттер
І ҚАРЖЫЛЫҚ БАҒАЛАУДЫҢ ТЕОРИЯЛЫҚ НЕГІЗДЕРІ
1.1 Бағалаудың мәні, бағалау үрдісінің тәсілдері мен әдістемесі
1.2 Бағалаудың негізгі бағыттары
II ҚАРЖЫЛЫҚ БАҒАЛАУДЫҢ ӘДІСТЕРІ МЕН ТӘСІЛДЕРІ
2.1 Бағалаудың негізгі әдістері
2.2 «Еуразиялық Банк» АҚ бойынша бағаланатын объектінің құнын үш әдіспен бағалау
Қорытынды
Қолданылған әдебиеттер
«ҚР бағалау қызметі туралы» заңына сәйкес мемлекеттік меншікті жекелендіру кезінде, басқаруды сенімділікке беру немесе жалға беру, сату, сатып алу, жарғылық қордың салымы ретінде ипотекалық несиенің жүргізілуі кезінде қоғамдық бағалау үлкен роль атқарады. Сонымен қатар мүлік туралы мәмле кезінде міндеттелген бағалау жүргізіледі.
Бағалау қызметі ғылыми негізде, оның кез келген тапсырманы орындау үрдісін қадағалайтын, бірқатар кағидалар мен жылжымайтын мүлік кұнына әсер ететін ортаның факторларын қарастырады.
Бүгінгі таңдағы түсінік бойынша ,бизнес-жұмыспен қамту және қызмет көрсетуде өнім өндіріп, өткізуде табиғи игілікті өндіруші кәсіпорындар мен ұйымдардың, сондай-ақ пысық адамдардың коммерциялық ісі болып табылады.Басқаша айтсақ, бизнес- пайда келтіру немесе қайсыбір материалдық пайда табу мақсатындағы шаруашылық жүргізуші субъектінің кәсібі, жұмыстың нәтижесі немесе іс-әрекеттің басқадай түрлері.
«Бизнес» және «кәсіпкерлік» ұғымы бір-бірімен тығыз байланысты.Көбіне оларды синоним ретінде қолданады.Бұл дұрыс емес, өйткені бұл ұғымдардың мазмұны жағынан көп айырмашылығы бар. Кәсіпкерлік –жұмыс және қызмет көрсетудің, өнімнің жаңа түрлерін игеру мен шығару үшін маүмкіндіктерді жүзеге асыруда ізденіспен, тәуекелмен бел байлаушы жаңашыл, творчестволық және бастамашыл шарушылық іс-әрекет ретінде түсіндіріледі. Бұрын –соңды болмаған немесе өзгелердің қолынан шықпаған бар жаңаны ізденуші іскер адамдарды ғана кәсіпкер деп есептуеге болады.
Кәсіпорынның қаржылық қорын бағалау, оның тұрақтылыққа жету жолдарын, экономикалық тиімділікті де анықтауға мүмкіндік береді.
Кәсіпорын жұмысының қаржылық қорынының жағдайын бағалау адам қызметінің барлық аясына, соның ішінде қаржы қызметіне де тән нәрсе. Ол белгілі бір нәтижеге жету үшін субъектінің объектіге нысаналы ықпал етуінің тәсілдері мен әдістерінің жиынтығы.
Сонымен қатар қаржылық тұрақты кәсіпорын онымен қаржылық қатынастарға түсетін басқа шаруашылық субъектілер үшін сенімді серіктес болады /4, 9 б/. Сондықтан қаржылық жағдайды талдаумен тек кәсіпорын басшылары мен қызметкерлер ғана емес, соныменен ресурстарды қолдану тиімділігін зерттеу мақсатында құрылтайшылар, инвесторлар, несиелендіру жағдайын бағалау мен тәуекелділіктің деңгейін анықтау үшін банктер, төлемдерді уақытылы алу үшін жабдықтаушылар, бюджетке қаражаттардың түсу жоспарын орындау үшін салық органдары және тағы басқалары айналысады.
Бағалау қызметі ғылыми негізде, оның кез келген тапсырманы орындау үрдісін қадағалайтын, бірқатар кағидалар мен жылжымайтын мүлік кұнына әсер ететін ортаның факторларын қарастырады.
Бүгінгі таңдағы түсінік бойынша ,бизнес-жұмыспен қамту және қызмет көрсетуде өнім өндіріп, өткізуде табиғи игілікті өндіруші кәсіпорындар мен ұйымдардың, сондай-ақ пысық адамдардың коммерциялық ісі болып табылады.Басқаша айтсақ, бизнес- пайда келтіру немесе қайсыбір материалдық пайда табу мақсатындағы шаруашылық жүргізуші субъектінің кәсібі, жұмыстың нәтижесі немесе іс-әрекеттің басқадай түрлері.
«Бизнес» және «кәсіпкерлік» ұғымы бір-бірімен тығыз байланысты.Көбіне оларды синоним ретінде қолданады.Бұл дұрыс емес, өйткені бұл ұғымдардың мазмұны жағынан көп айырмашылығы бар. Кәсіпкерлік –жұмыс және қызмет көрсетудің, өнімнің жаңа түрлерін игеру мен шығару үшін маүмкіндіктерді жүзеге асыруда ізденіспен, тәуекелмен бел байлаушы жаңашыл, творчестволық және бастамашыл шарушылық іс-әрекет ретінде түсіндіріледі. Бұрын –соңды болмаған немесе өзгелердің қолынан шықпаған бар жаңаны ізденуші іскер адамдарды ғана кәсіпкер деп есептуеге болады.
Кәсіпорынның қаржылық қорын бағалау, оның тұрақтылыққа жету жолдарын, экономикалық тиімділікті де анықтауға мүмкіндік береді.
Кәсіпорын жұмысының қаржылық қорынының жағдайын бағалау адам қызметінің барлық аясына, соның ішінде қаржы қызметіне де тән нәрсе. Ол белгілі бір нәтижеге жету үшін субъектінің объектіге нысаналы ықпал етуінің тәсілдері мен әдістерінің жиынтығы.
Сонымен қатар қаржылық тұрақты кәсіпорын онымен қаржылық қатынастарға түсетін басқа шаруашылық субъектілер үшін сенімді серіктес болады /4, 9 б/. Сондықтан қаржылық жағдайды талдаумен тек кәсіпорын басшылары мен қызметкерлер ғана емес, соныменен ресурстарды қолдану тиімділігін зерттеу мақсатында құрылтайшылар, инвесторлар, несиелендіру жағдайын бағалау мен тәуекелділіктің деңгейін анықтау үшін банктер, төлемдерді уақытылы алу үшін жабдықтаушылар, бюджетке қаражаттардың түсу жоспарын орындау үшін салық органдары және тағы басқалары айналысады.
1. Қазақстан Республикасы Президентінің «Қазақстанның 2030 жылға дейінгі даму Стратегиясын жүзеге асыру шаралары туралы» жарлығы.- Алматы, 1998.
2. Қазақстан Республикасының Азаматтық кодексі// Казахстанская правда, 1995, 31қаңтар-4ақпан.
3. Қазақстан Республикасының «Қазақстан Республикасындағы бағалау қызметі туралы» Заңы 30.11.2000 ж. №109-11
4. Қазақстан Республикасы Президентінің Заңдық күші бар «Құнды қағаздар мен қор биржасы туралы» жарлығы. - Алматы, 1995.
5. Қазақстан Республикасының «Шетелдік инвестициялар туралы» Заңы// Эконолмика и предпринимательство в РК.1998 №18.-с.1-6
6. Қазақстан Республикасының 26.07.1999жылғы «Тауар белгілері, қызмет көрсету белгілері және тауардың жасалған орнының атаулары туралы» Заңы.
7. Қазақстан Республикасының 20.06.2003 жылғы №442 Жер кодексі.
8. Қазақстан Республикасының 16.07.1999 жылғы Патент туралы Заңы.
9. “Қазақстан Республикасының бағалау туралы”заңы, 30 қараша 2000 жылы, №109-ІІ.
10. “Қазақстан Республикасының бағалау туралы” заңын қолдану шаралары туралы” Қазақстан Республикасының Үкіметінің Қаулысы, 27 мамыр 2002 жылы, №572.
11. Жылжымайтын мүлікті (мүліктік шешен ретіндегі кәсіпорынан басқа) бағалау әдістеріне талаптарды бағалау қызметінің субъектілерінің қолдануы бойынша ережелер. Олар Қазақстан Республикасының Юстиция Министрлігінің 21 қараша 2002 жылы, №173 Қазақстан Республикасының Қаржы министрлігінің 2 желтоқсан 2002 жылы, №600 Қазақстан Республикасының Индустрия және сауда министрлігінің 26 қараша 2002 жылы, №179 және Жер ресурстарын басқару бойынша Қазақстан Республикасының Агенттігінің Төрағасының 23 қараша 2002 жылы, №90 біріккен бұйрығымен бекітілген.
12. Қолданылатын принциптерге, бағалау бойынша жұмыстар сапасына қойылатын талаптарды бағалау қызметінің субъектілерінің қолдануы бойынша ережелер, Қазақстан Республикасының Юстиция министрлігімен 23 қараша 2002 жылы, №179 бекітілген.
13. Бағалау есептемесінің мазмұны мен формасына талаптарды бағалау қызметінің субъектілерінің қолдануы бойынша ережелері, Қазақстан Республикасының Юстиция министрлігінің 21 қараша 2002 жылы, №172 Қазақстан Републикасының Қаржы министрлігінің 2 желтоқсан 2002 жылы, №598 біріккен бұйрығымен бекітілген.
14. Микерин Г.И., Недужий М.И., Павлов Н.В., Яшина Н.Н. “Международные стандарты оценки”, в 2 томдық, М., Новости, 2000 ж.
15. Гранов И.В. “Оценка недвижимости”, Учебник. “Экмос”, М., 2000 ж.
16. Рутгайзер В.М. “Жылжымайтын мүліктің нарықтық құнын бағалау”, “Дело”, М., 1998 ж.
17. Федотова М.А., Утқин Э.А. «Оценқа недвижимости и бизнеса», Учебниқ. «Эқмос», М., 2000.
18. Попов Г.В. Основы оценқи недвижимости. М.: РОО, 1995.
19. Гранов И.В. Оценқа недвижимости.- С-Пб: Питер, 2001.
Рутғайзер В.М. «Оценқа рыночной стоимости недвижимости», «Дело», М., 1998.
20. Грязнова А.Г., Федотова М.А. Оценка бизнеса. М., Финансы и статистика, 1999.
21. Григорьев В.В., Федотова М.А. Оценка предприятий: теория и практика, М., Инфра, 1997.
2. Қазақстан Республикасының Азаматтық кодексі// Казахстанская правда, 1995, 31қаңтар-4ақпан.
3. Қазақстан Республикасының «Қазақстан Республикасындағы бағалау қызметі туралы» Заңы 30.11.2000 ж. №109-11
4. Қазақстан Республикасы Президентінің Заңдық күші бар «Құнды қағаздар мен қор биржасы туралы» жарлығы. - Алматы, 1995.
5. Қазақстан Республикасының «Шетелдік инвестициялар туралы» Заңы// Эконолмика и предпринимательство в РК.1998 №18.-с.1-6
6. Қазақстан Республикасының 26.07.1999жылғы «Тауар белгілері, қызмет көрсету белгілері және тауардың жасалған орнының атаулары туралы» Заңы.
7. Қазақстан Республикасының 20.06.2003 жылғы №442 Жер кодексі.
8. Қазақстан Республикасының 16.07.1999 жылғы Патент туралы Заңы.
9. “Қазақстан Республикасының бағалау туралы”заңы, 30 қараша 2000 жылы, №109-ІІ.
10. “Қазақстан Республикасының бағалау туралы” заңын қолдану шаралары туралы” Қазақстан Республикасының Үкіметінің Қаулысы, 27 мамыр 2002 жылы, №572.
11. Жылжымайтын мүлікті (мүліктік шешен ретіндегі кәсіпорынан басқа) бағалау әдістеріне талаптарды бағалау қызметінің субъектілерінің қолдануы бойынша ережелер. Олар Қазақстан Республикасының Юстиция Министрлігінің 21 қараша 2002 жылы, №173 Қазақстан Республикасының Қаржы министрлігінің 2 желтоқсан 2002 жылы, №600 Қазақстан Республикасының Индустрия және сауда министрлігінің 26 қараша 2002 жылы, №179 және Жер ресурстарын басқару бойынша Қазақстан Республикасының Агенттігінің Төрағасының 23 қараша 2002 жылы, №90 біріккен бұйрығымен бекітілген.
12. Қолданылатын принциптерге, бағалау бойынша жұмыстар сапасына қойылатын талаптарды бағалау қызметінің субъектілерінің қолдануы бойынша ережелер, Қазақстан Республикасының Юстиция министрлігімен 23 қараша 2002 жылы, №179 бекітілген.
13. Бағалау есептемесінің мазмұны мен формасына талаптарды бағалау қызметінің субъектілерінің қолдануы бойынша ережелері, Қазақстан Республикасының Юстиция министрлігінің 21 қараша 2002 жылы, №172 Қазақстан Републикасының Қаржы министрлігінің 2 желтоқсан 2002 жылы, №598 біріккен бұйрығымен бекітілген.
14. Микерин Г.И., Недужий М.И., Павлов Н.В., Яшина Н.Н. “Международные стандарты оценки”, в 2 томдық, М., Новости, 2000 ж.
15. Гранов И.В. “Оценка недвижимости”, Учебник. “Экмос”, М., 2000 ж.
16. Рутгайзер В.М. “Жылжымайтын мүліктің нарықтық құнын бағалау”, “Дело”, М., 1998 ж.
17. Федотова М.А., Утқин Э.А. «Оценқа недвижимости и бизнеса», Учебниқ. «Эқмос», М., 2000.
18. Попов Г.В. Основы оценқи недвижимости. М.: РОО, 1995.
19. Гранов И.В. Оценқа недвижимости.- С-Пб: Питер, 2001.
Рутғайзер В.М. «Оценқа рыночной стоимости недвижимости», «Дело», М., 1998.
20. Грязнова А.Г., Федотова М.А. Оценка бизнеса. М., Финансы и статистика, 1999.
21. Григорьев В.В., Федотова М.А. Оценка предприятий: теория и практика, М., Инфра, 1997.
ЖОСПАР
Кіріспе
І ҚАРЖЫЛЫҚ БАҒАЛАУДЫҢ ТЕОРИЯЛЫҚ НЕГІЗДЕРІ
1.1 Бағалаудың мәні, бағалау үрдісінің тәсілдері мен әдістемесі
1.2 Бағалаудың негізгі бағыттары
II ҚАРЖЫЛЫҚ БАҒАЛАУДЫҢ ӘДІСТЕРІ МЕН ТӘСІЛДЕРІ
2.1 Бағалаудың негізгі әдістері
2.2 Еуразиялық Банк АҚ бойынша бағаланатын объектінің құнын үш әдіспен
бағалау
Қорытынды
Қолданылған әдебиеттер
Кіріспе
ҚР бағалау қызметі туралы заңына сәйкес мемлекеттік меншікті
жекелендіру кезінде, басқаруды сенімділікке беру немесе жалға беру, сату,
сатып алу, жарғылық қордың салымы ретінде ипотекалық несиенің жүргізілуі
кезінде қоғамдық бағалау үлкен роль атқарады. Сонымен қатар мүлік туралы
мәмле кезінде міндеттелген бағалау жүргізіледі.
Бағалау қызметі ғылыми негізде, оның кез келген тапсырманы орындау
үрдісін қадағалайтын, бірқатар кағидалар мен жылжымайтын мүлік кұнына әсер
ететін ортаның факторларын қарастырады.
Бүгінгі таңдағы түсінік бойынша ,бизнес-жұмыспен қамту және қызмет
көрсетуде өнім өндіріп, өткізуде табиғи игілікті өндіруші кәсіпорындар мен
ұйымдардың, сондай-ақ пысық адамдардың коммерциялық ісі болып
табылады.Басқаша айтсақ, бизнес- пайда келтіру немесе қайсыбір материалдық
пайда табу мақсатындағы шаруашылық жүргізуші субъектінің кәсібі, жұмыстың
нәтижесі немесе іс-әрекеттің басқадай түрлері.
Бизнес және кәсіпкерлік ұғымы бір-бірімен тығыз байланысты.Көбіне
оларды синоним ретінде қолданады.Бұл дұрыс емес, өйткені бұл ұғымдардың
мазмұны жағынан көп айырмашылығы бар. Кәсіпкерлік –жұмыс және қызмет
көрсетудің, өнімнің жаңа түрлерін игеру мен шығару үшін маүмкіндіктерді
жүзеге асыруда ізденіспен, тәуекелмен бел байлаушы жаңашыл, творчестволық
және бастамашыл шарушылық іс-әрекет ретінде түсіндіріледі. Бұрын –соңды
болмаған немесе өзгелердің қолынан шықпаған бар жаңаны ізденуші іскер
адамдарды ғана кәсіпкер деп есептуеге болады.
Кәсіпорынның қаржылық қорын бағалау, оның тұрақтылыққа жету
жолдарын, экономикалық тиімділікті де анықтауға мүмкіндік береді.
Кәсіпорын жұмысының қаржылық қорынының жағдайын бағалау адам
қызметінің барлық аясына, соның ішінде қаржы қызметіне де тән нәрсе. Ол
белгілі бір нәтижеге жету үшін субъектінің объектіге нысаналы ықпал етуінің
тәсілдері мен әдістерінің жиынтығы.
Сонымен қатар қаржылық тұрақты кәсіпорын онымен қаржылық қатынастарға
түсетін басқа шаруашылық субъектілер үшін сенімді серіктес болады 4, 9 б.
Сондықтан қаржылық жағдайды талдаумен тек кәсіпорын басшылары мен
қызметкерлер ғана емес, соныменен ресурстарды қолдану тиімділігін зерттеу
мақсатында құрылтайшылар, инвесторлар, несиелендіру жағдайын бағалау мен
тәуекелділіктің деңгейін анықтау үшін банктер, төлемдерді уақытылы алу үшін
жабдықтаушылар, бюджетке қаражаттардың түсу жоспарын орындау үшін салық
органдары және тағы басқалары айналысады.
Кәсіпорынның қаржылық тұрақтылығын бағалау, объективті, ғылыми
негізделген және үйлесімді басқару, өндірістік, әсіресе қаржылық шешімдер
қабылдау үшін оның қаржылық жағдайын талдау қажет. Тек терең және ұқыпты
талдау негізінде ғана оның қызметін объективті бағалап кәсіпорынның
қаржылық тұрақтылығын нығайту және жақсарту және оның іскерлік
белсенділігін арттыруға бағытталған басқару шешімдерін қабылдау үшін
басшылыққа нақты ұсыныстар беруге болады.
Бағалау қызметкерлігінде бизнесті (кәсіпорынды) бағалау ұлкен орын
алады. Бизнес құнын объектпен бағалауда, табысқа қол жеткізуге бағытталған
және кәсіпорынды функционалдау негізінде жүзеге асырылатын қызметкерлік
орын алады. Кәсіпорын азаматтық құқықтар объектісі болып табылады [1],
шаруашылық айналымға түседі, шаруашылық операцияларға қатысады. Нарықтық
қатынастар дамуы нәтижесінде бизнесті бағалау қажеттілігі өсуде. Қазақстан
Республикасының заңына сәйкес меншік объектілерін бағалау приватизациялау,
сенімді басқармаға өткізу не аманатқа беру кезінде, сату, сатып алу,
ипотекалық несиелеуде, шарттық капиталдарға өткізу вклад ретінде өткізу
және т.б. кезінде міндетті болып саналады [2].
Бизнесті бағалау кәсіпорынды қайта құрастырудың тұрақтандырылған
бағытын таңдау үшін қажет. Бизнесті бағалау процесінде кәсіпорынды
басқаруға мүмкін амалдар анықталады және, олардың қайсысы кәсіпорын-ның
максималды тиімділігін қамтамасыз ететіндігі, демек барынша жоғарғы
нарықтық құн орнатылады, ал бұл өз алдына меншік иелерінің негізгі мақсаты
және нарықтық экономикада фирмалар менеджерлерінің қойылған мәселесі болып
саналады.
Жиынтықтағы пайдалылық пен шығындар бағалаушымен бағаланатын, нарықтық
құнның негізі болып табылатын мөлшерді құрайды. Бизнес қызметкерліктің
белгілі бір түрі ретінде жен кәсіпорын оның нарықтық экономикада
ұйымдастырылған формасы ретінде меншік иесінінің табыстарда қажеттіліктерін
қанағаттадырады.
Бизнес (кәсіпорын) тауардың барлық белгілеріне ие және салып алулар-
сатулар объектісі бола алады. Дегенмен ол, ерекшеліктері оны бағалау
принциптерін, амалдарын және әдістерін қамтитын, ерекше типті тауар болып
саналады. Бизнестің тауар ретінде қажет болуы, бизнес ішінде және сыртқы
ортада жүретін процестерге байланысты. Соған қоса, экономикадағы
тұрақсыздық нәтижесінде бизнес тұрақсыздығы орнайды, ал басқа жағынан
тұрақсыздық экномикадағы толық тұрақсыздықтың кезекті өсуіне алып келеді.
Осыдан бизнестің тауар ретінде тағы бір ерекшелігі анықталады: бизнесті
реттеу және оны бағалау процесінің қажеттілігі, соған қоса бағалау екзінде
бизнесті басқару сапасын ескеру қажеттілігі [12].
Бизнесті бағалау кәсіпорынды қайта құрастырудың тұрақтандырылған
бағытын таңдау үшін қажет. Бизнесті бағалау процесінде кәсіпорынды
басқаруға мүмкін амалдар анықталады және, олардың қайсысы кәсіпорынның
максималды тиімділігін қамтамасыз ететіндігі, демек барынша жоғарғы
нарықтық құн орнатылады, ал бұл өз алдына меншік иелерінің негізгі мақсаты
және нарықтық экономикада фирмалар менеджерлерінің қойылған мәселесі болып
саналады.
І ҚАРЖЫЛЫҚ БАҒАЛАУДЫҢ ТЕОРИЯЛЫҚ НЕГІЗДЕРІ
1.1 Бағалаудың мәні, бағалау үрдісінің тәсілдері мен әдістемесі
Кәсіпорын құнын (бизнесті) бағалау – бұл кәсіпорын құнын белгілі бір
күнге есептеу және құрастыру. Бизнес құнын, басқа да меншік объектісі
сияқты, бағалау объект құнының мөлшерін, белгілі бір уақыт моментінде және
нақты нарық шарттарында оған әсер ететін факторларды ескерумен мақсатты
реттелген процесс болып келеді. Бірінші көзқарастан күрделі болып көрінетін
құнды бағалау мәнінің анықтамасы осы процестің негізгі (маңызды) сипаттарын
ашады. Сонымен, біріншіден, кәсіпорын құнын (бизнесті) бағалау – бұл
процесс, яғни нәтиже алу үшін сарапшы-бағалаушы, реті мен мазмұны бағалау
мақсаттарына, объект сипаттамаларына және таңдалған әдістерге байанысты
болатын операциялар тізімін жүзеге асырады [1, б. 78].
Осыған оса барлық жағдайлар үшін бағалау кезеңдерін бөлуге болады.
Мысалы, қажетті ақпаратты жинау және өндеу, құнды бағалау әдістерін
құрастыру, объект құнының мөлшерін есептеу, түзетулерді енгізу, соңғы
мөлшерді шығару, алынған нәтижелерді тексеру және келісітіру. Кезеңдердің
біреуін де тастап кетуге не басқа орынға орын ауыстыруға болмайды. Мұндай
еркіндіктерден соңғы нәтиже бұзылуы мүмкін. Осыдан бағалаудың екінші мәндік
сипаттамасы шығады, дәлірек айтсақ, яғни бұл процесс реттелген, яғни барлық
әрекеттер белгілі бір бірізділікпен жүреді.
Үшіншіден, құнды бағалау – мақсатты процесс. Сарапшы-бағалаушы өз
қызметкерлігінде әрдайым нақты мақсатты қолданады. Әрине, ол объек құнының
мөлшерін есептеу керек. Бірақ қандай құнды анықтау керек екендігі бағалау
мақсатына, соған қоса бағаланатын сипаттамасына байланысты. Мысалы, егер
бизнес құнын есептеу сатып алу-сату келісімін жасау мақсатымен жүргізілсе,
онда нарықтық құн есептеледі, ал егер бағалау мақсаты болып бизнес құнын
оны ликвидациялау жағдайында анықтау саналса, онда ликвидациялық құн
есептеледі.
Құнды бағалау процесінің төртінші жағы бағалаушының әрдайым құн
мөлшерін ақша бірліктері ретінде анықтауға негізделгендігі саналады. Демек
барлық құн сипаттамалары, олардың дәлдік өлшеуге және ақшалай сипаттауға
қаншалықты қарапайым берілетіндініне қарамастан, сандық сипатталу керек.
Құнды бағалау процесінің бесінші маңызды жағы оның сипатына
негізделген. Бұл бағалаушының тек бағалау объектісін, оның техникалық
сипаттамаларын, орналасуын, оған тәуелді табысты, бағаланатын объектінің
активтері мен міндеткерліктерінің құрамы мен құрылымын және т.с.с. алуға
шығындарды ескерумен шектелмейтіндігін білдіреді. Ол міндетті түрде мына
нарықтық факторлар жиынтығын ескеру керек: нарықтық конъюктураны,
бәсекелестік деңгейі мен моделін, бағаланатын бизнестің нарықтық реноменін,
оның макро- және микроэкономикалық мекендеу ортасын, бағалау объектісінен
пайда алумен кедергіленген тәуелділіктерді, табыстың ортанарықтық деңгейін,
ұқсас объектілерге бағаларды, саладағы және толықтай экономикадағы ағымдық
жағдайды.
Негізгі факторлар болып уақыт және тәуекелділік саналады. Нарықтық
экономика динамизмімен ерекшеленеді, осыдан уақыт – нарықтық процестерге,
соның ішінде кәсіпорын құнын (бизнесті) бағалауға әсер ететін басты фактор.
Пайда түсіру немесе пайда түсіргенге дейінгі уақыт интервалдармен,
периодтармен өлшенеді. Интервал, немесе период күнге, аптаға, айға,
ширекке, жарты жылға немесе жылға тең болуы мүмкін [1, бб. 84-86].
Болжалған период ұзақтығы ең алдымен дисконттау есерілгеннен, нарықтық
құн мөлшеріне әсер етеді. Бизнестің нарықтық құны көптеген факторлар
әсерінен уақытпен өзгереді, сондықтан ол тек нақты уақыт моментіне күйі
бойынша анықталады. Бірнеше айдан кейін ол басқа болуы мүмкін. Демек,
меншік объектілерін тұрақты бағалау мен қайта бағалау бүгінгі нарықтық
экономика шарттарында қажет.
Нарықтық құнның басқа маңызды факторы болып тәуелділік саналады.
Тәуелділік нарық конъюктурасымен, макроэкономика процестерімен және т.с.с.
байланысты тұрақсыздық пен анықсыздық деп түсіндіріледі. Басқа сөзбен
айтқанда, тәуелділік – бұл, бағаланатын бизнеске инвестициялардан алынған
пайданың болжалғаннан кіші не жоғары болып шығу ықтималдығы. Бағалау
кезінде тәуелділіктің әр түрін және нарықтық экономика шарттарында
салымдардың біреуі де абсолют тәуелділіксіз болмайтындығын естен шығармау
керек.
Жүргізілген бағалау нәтижесі болып нарықтық құнның есептелген мөлшері
немесе оның модификациясы саналады. Нарықтық құн – бұл, берілген бағалау
объектісі ашы нарықта, келісім жақтары барлық қажетті ақпарат негізінде
байыппен әрекет еткенде, келісім бағасымен қайсыбір төтенше жағдай әсері
сипаттағалған кезде өзін ақтай алатын барынша ықтимал баға.
Нарықтық құн міндетті түрде ақшалай сипатталады, мысалы, теңгемен не
доллармен. Осы кезде құнды есептеу үшін есептеулерді таңдалған валютада
жүргізген дұрыс, себебі бұл барынша нақты есептеулерді жүргізуге және
қорытынды нәтижені бір валютадан екіншісіне айналдырғанда ауытқуларды
болдырмауға немесе барынша төмендетуге мүмкіндік береді.
Құн мөлшерін анықтаумен, бағалаушы бағаланатын объкетке баланысты
реттелетін пайда, осы пайданы түсірумен жүретін тәуекелділіктер, ұқсас
объектілерге орташа нарықтық пайдалылық деңгейі, бағаланатын объекттің,
активтері мен міндеттерінің құрамы мен құрылымы (немесе құраушы элементтер)
сияқты, сипаттамалары, нарық конъюктурасы, саладағы және толық
экономикадағы ағымдық жағдай – негізгі факторлардың толықтай әсер етуін
ескеруге тырысу керек [2, бб. 137-140].
Құнды нарықтық бағалаудың кемшілігі және біруақытта міндетті талабы
болып оның нақты бір күнге байланысы саналады. Бүгінгі экономикада нарықтық
құнды есептеу келесі себептерден міндеттеледі. Сіздің көзқарасыңыз бойынша,
басты болып саналатыны:
а) нарықтық құнды бағалау (немесе анықтау) сатушыға не сатып алушыға
тауарды барынша нақты бағаға шығаруға мүмкіндік береді, себебі нарықтық
құн жеке күтімдер мен шығындарды ескеріп қана қоймай, соған қоса дамудың
жалпыэкономикалық тенденциясын да, нарық жағынан берілген объект бағасын да
қамтиды;
б) нарықтық құнның мөлшерін білу объект иесіне, қажетті жағдайда
объекттің нарықтық құнын өсіруге, жеке (ішкі) және нарықтық құн арасында
соңғыы күшейту барысында ажырауын сақтауға бағытталған шараларды қолданып,
өндіріс процесін оңтайландыруға мүмкіндік береді;
в) құнды периодтық нарықтық бағалау басқару тиімділігін жоғарлатуға
және, демек, банкротты және құлдырауды болдырмауға мүмкіндік береді;
г) құн бағасын сатып алушы-инвесторға дұрыс тиімді инвестициялық шешім
қабылдауға көмектеседі;
д) әрине, тапсырыс беруші өз бетімен де бағалаушы жұмысын атқара
алады, дегенмен оған бұл үшін арнайы, мамандандырылған білім мен тәжірибе
керек. Барлығы бірдей осының екеуін де иелене бермейді, және тырыспайды да.
Сондықтан бүгінгі экономикада құнды бағалауды арнайы оқыған мамандар –
сарапшы-бағалаушылар жүргізеді. Құнды мамандандыру-лы бағалау
негіздендірілген нәтижелер алуға мүмкіндік береді;
ж) егер жоспарланған келісімнің әрбір қатысушысы өздігінен бір немесе
басқа объектті бағалауға тырысатын болса, она оның шығындары жеткілікті
үлкен болар еді, себебі осы кезде, бір-екі рет қолданылатын және өз бағасын
ақтауға мүмкіндік бермейтін белгілі бір ақпараттық базаны құру, белгілі бір
бағдарламаны сатып алу және т.с.с. қажет болар еді. Мамандандырылған
бағалаушыда барлығы ағымға қойылған, оның трансакциялы кідірістері біраз
төмен;
л) маманға бағалауға тапсырыс берумен, инвестор онымен келісімге
отырады. Бұл келісімде екі жақтың да құқықтары мен міндеттері орнатылады.
Бағалаушы орындалған жұмыстарға жауапты болады, қате бағалау тәуелділігі
тапсырыс беруші емес, ал сарапшы міндетіне жатады;
м) макроэкономикалық аспектіде құнды бағалау мемлекет жағынан
экономиканы басқарудың және реттеудің бір тұтқасы болып саналады, бағалау
мемлекеттік және муниципалдық меншікті басқару кезінде үлкен назар
аударады.
Осылай, құнды бағалау нарықтық экономикада көптеген үлкен мәселелерді
шешуге мүмкіндік береді. Нарықтық экономиканың басты құралы ретінде құндық
бағалау белгілі бір реттілікпен ұйымдастырылу керек. Бұған бағалаушылардың
жұмыс сапасы, олардың көмегімен қабылданатын шешім тиімділігі мен қамтылу
дәрежесі байланысты [3, бб. 207-208].
Құнды бағалау жүргізілетін барлық елдерде дерлік, оны, өз жұмысында
бағалаудың орнатылған стандарттарын ұстанатын тәуелсіз маман-бағалаушылар
жүзеге асырады.
Бағалау қызметінің негізгі принциптері объективтілік және дұрыстық болып
табылады.
Бағалау объектiлерiне:
1) жекелеген материалдық объектiлер (заттар), оның iшiнде қараусыз
қалған, иесiз мүлiктер;
2) тұлғаның мүлкiн, оның iшiнде мүлiктiң белгiлi бiр түрiн (жылжымалы
немесе жылжымайтын) құрайтын заттардың жиынтығы;
3) меншiк құқығы және мүлiкке немесе мүлiктiң құрамындағы жекелеген
заттарға өзге де заттық құқықтар;
4) мiндеттеменi (борышты) талап ету құқығы;
5) жұмыстар, көрсетiлетiн қызметтер, ақпарат;
6) интеллектуалдық меншік құқығының объектілері;
7) азаматтық құқықтардың өзге де объектілері жатады.
Бағалау түрлерi келесілерге бөлінеді:
1. Мiндеттi және бастамашылық бағалау - бағалау түрлерi болып табылады.
2. Мiндеттi бағалау Қазақстан Республикасының заң актiлерiне сәйкес:
1) жеке тұлғалардың кәсiпкерлiк қызметте пайдаланылмайтын жылжымайтын
объектiлерiне салық салу үшiн, сондай-ақ шаруа (фермер) қожалықтарының жер
учаскелерiнiң бағалау құнын анықтау үшiн;
жекешелендiру, сенiмгерлiк басқаруға не жалға (кейiннен сатып алатын
жалға) беру үшiн;
3) ипотекалық кредит беру үшiн;
4) меншiк иесiнен мүлiктi мемлекеттiк қажеттерге сатып алу және алып қою
үшiн;
5) борышкер немесе өндiрiп алушы сот орындаушысы жүргiзген бағалауға
қарсылық бiлдiрген жағдайда борышкер мүлкiнiң құнын анықтау үшін;
6) мемлекеттік меншiкке түскен мүлiк құнын анықтау үшiн;
7) өзге де жағдайларда жүргiзiледi.
Бағалау жүргiзу шартына қойылатын мiндеттi талаптар біріншіден, Бағалау
жүргiзу шартына Қазақстан Республикасы Азаматтық кодексiнiң өтемдi
қызметтер көрсету шарты туралы нормалары қолданылады, екіншіден ағалау
жүргізу шартында мыналар қамтылуға тиіс:
1) тапсырыс беруші мен бағалаушының деректемелері:
жеке тұлға үшін - тегі, аты, әкесінің аты (ол болған жағдайда), тұратын
жері;
заңды тұлға үшін - атауы, орналасқан жері (почталық мекен-жайы), банктік
деректемелері;
2) бағалау объектісінің (объектілерінің) атауы және (немесе) орналасқан
жері, айқындалатын құнның түрі;
3) бағалау түрі;
4) бағалау объектісінің түрі;
5) бағалау жүргізудің мерзімдері;
6) көрсетілетін қызметтер үшін ақы төлеудің шарттары, тәртібі және
мөлшері;
7) тараптардың құқықтары, міндеттері және жауапкершілігі;
8) тапсырыс берушінің бағалау объектісіне меншік құқығын растайтын
құжаттың деректемелері не тапсырыс берушіге бағалау туралы шарт жасау
құқығын беретін өзге де негіздемелер;
9) мүлікті бағалау жөніндегі қызметті жүзеге асыру құқығына лицензияның
деректемелері (лицензия берген орган көрсетілген оның нөмірі мен берілген
күні).
Бағалау туралы есепте мыналар көрсетілуге тиіс:
1) бағалаушының атауы (тегі, аты, әкесінің аты, (ол болған жағдайда);
2) мүлікті бағалау жөніндегі қызметті жүзеге асыру құқығына лицензияның
нөмірі мен берілген күні;
3) айқындалатын құнның түрі;
4) есеп жасаудың күні және бағалау жүргізудің күні;
5) бағалау объектісінің (объектілерінің) атауы және (немесе) орналасқан
жері мен сипаттамасы;
6) бағалау жүргізу кезінде пайдаланылатын бағалау амалдары мен бағалау
әдістері;
7) бағалау жүргізу кезінде пайдаланылатын бағалау стандарттары;
8) нақты деректерді алу көздері көрсетіле отырып, бағалау жүргізу
кезінде пайдаланылатын нақты деректер;
9) есеп негіздемесі;
10) бағалау нәтижесі;
11) жүргізілген бағалаудың нәтижесін толық және айқын түсіндіру үшін
қажет өзге де мәліметтер.
Бағалау үрдісі кезінде бағалаушының тәуелсіздігі келесілерден тұрады:
1. Бағалаушы, егер:
бағалаушының бағалау объектiсiне қатысты шарттан тыс заттық немесе
мiндеттемелiк құқығы болса не оны сатып алса;
бағалаушы заңды тұлғаның - тапсырыс берушiнiң акционерi, құрылтайшысы,
қызметкерi, меншiк иесi, қатысушысы, кредит берушiсi, дебиторы, демеушiсi
болып табылса не бағалаушы - жеке тұлға тапсырыс берушi - жеке тұлғаның
жақын туысы немесе жекжаты болып табылса, бағалауды жүргiзе алмайды.
2. Егер бұл бағалау жүргiзу нәтижесiнiң дұрыстығына, оның iшiнде бағалау
жүргiзу кезiнде анықталуға тиiс мәселелер шеңберiн шектеуге терiс әсерiн
тигiзуi мүмкiн болса, бағалаушының қызметiне тапсырыс берушiнiң не өзге
мүдделi тұлғалардың араласуына жол берiлмейдi.
3. Бағалау жүргiзгенi үшiн бағалаушыға төленетiн ақының мөлшерi бағалау
объектiсiнiң анықталатын құнына проценттiк қатынаспен көрсетiлмейдi және ол
тараптардың келiсiмi бойынша жұмыстарды орындағанға дейiн белгiленедi.
1.2 Бағалаудың негізгі бағыттары
Нормативтік база шегіндегі бағалау технологиясының нарықтарында
кәсіпорын бизнесін бағалау 3 тәсіл бойынша жүргізіледі: нарықтык, табыстық
және шығындық.
Бизнес - бұл заңды, жеке түлғалардың нақты қызметі.
Мұнда заңды тұлға - кәсіпорын, азаматтық құқықтардың объектісі болып
табылады да, кәсіпкерлік қызмет үшін қолданылатын мүліктік кешен ретінде
қарастырылады.
Мүліктік кешен жер телімдері, ғимараттар мен кұрылыстарды, машина мен
құрал-жабдықтарды, шикізат пен өнімдерді, материалдық емес активтерді және
мүліктік міндетгемелерді қүрайды.
Бизнесті багалаудың бірінші концепциясы
Бірінші концепция мүліктік кешеннің құрамдастарын бағалаумен
байланысты.
Кәсіпорын бизнесін бағалау мүліктік кешеннің құрамдастарын бағалауына
әкеледі: нарықтық, табыстық және шығындық тәсілдерді қолданып, негізгі
қаражаттардың мүліктік құқықтар құнының есебінсіз бағалауға болады.
Мұнда, бір-бірінен жекеше бағаланатын (орындық, компьютер, ғимарат,
станок, бассейн, жер телімі жэне т.б.), мүліктік кешеннің құрамдастарын
бағалау жөнінде айтылып отыр. Мүліктік кешеннің кұрамдастарын бөлек
бағалау, мүліктік кешен жиынтығы түрінде бола алатын қосымша құнды
анықтаумен байланысты және олардың кейінгі аккумуляциясын болжамайды.
Бизнесті багалаудың екінші концепциясы
Екінші концепция, кәсіпорын бизнесін бағалағандағы пайда болатын
қосымша құнның анықталуымен тікелей байланысты.
Кәсіпорын бизнесін жүйе ретінде қарастырсақ, құрамына тауар нарығының
секторын бакылауға рұқсат ететін, оның мүліктік кешені мен құқық жүйесі
немесе қоржыны кірсе, мүліктік кешеннің жиынтығында қосымша құнның пайда
болуы мүмкін.
Құқық жүйесі немесе қоржыны, кәсіпорынға бизнес жүйе ретінде тауар
нарықтарында тиімді бәсекелесуге рұқсат етеді.
Құқықтар жүйесі немесе қоржыны өзіне мыналарды қосуы қажет:
- кәсіпкерлік қызметті іске асыратын, кәсіпорынға республикалық және
атқарушы жергілікті билік органдары беретін лицензиялардан,
сертификаттардан және тағы басқалардан пайда болатын нарықта жұмыс істеу
құқығы;
- кәсіпорынға табыс әкелетін жал құқығы, субжал, кепіл және т.б;
- бизнес бойынша әріптестердің келісім-шарт жүйелерінен пайда болатын
құқықтар (материалдар мен шикізатты жеткізу келісім-шарттары, тауарлық
өнімдерді сатып өткізу келісім-шарттары және т.б.);
- кәсіпорын акцияларының бақылау пакеттерінен пайда болатын кұқықтар;
- материалдық емес активтерді қалыптастыратын артыкшылығы бар
кұқыктар.
Жоғарыда аталғандарды ескере отырып, кәсіпорынның бизнесін бағалаудың
объектілері мыналар болуы керек:
- кәсіпорынның мүліктік кешені;
- кәсіпорынға (фирмаға) нарықтың секгорын бақылауға рұқсат ететін
құқықтар жүйесі немесе қоржыны;
- кәсіпорынның (фирманың) тауар нарықтарында бәсекелесуге
қабілетілігі.
Сөйтіп, кәсіпорын (фирма) бизнесін бағалау екі концепцияны қолдану
арқылы жүзеге асырылады.
Бірінші концепция, сатып алу-сату мәміле кезіндегі кәсіпорын (фирма)
бизнесінің бағалауын болжайды. Бұл жағдайда бизнестің кұны екі құрамдас
бөліктерден қалыптасады: мүліктік кешеннің кұнынан және материалдық емес
активтердің құнын сипаттайтын кұнға қосымша бағалануынан.
Екінші концепция, бағалау кезінде тауар нарығындағы бағаланатын
сектордың бағалау сыйымдылығын болжайды.
Қазақстан Республикасы заңнамасының талдауы мен нарықта неғұрлым
салмақты болып табылатын табыс формуласында көрсеткендей, артықшылығы бар
құқықтардың көлемін бағалану, патенттік монополиялардың шекараларын
анықтауға мүмкіндік береді. Тауар нарығының үлкен секторлар
монополияларымен байланысын патенттік монополизмдердің мүмкіндіктерін құқық
иеленушілер қүкықтарымен байланыстырады, атап айтқанда:
- иелігіндегі интеллектуалдық меншік объектілерін өз талабына сай
қолдану;
- оларды пайдалануға, басқа тұлғаларға рұқсат етпеу;
- белгілі шарт негізінде, интеллектуалдық меншікті бағалауға жеке
объектілерін пайдалануға рұқсат ету.
Аталған ғылыми дәлелденген артықшылықтарды, құқық иеленуші өнім
нарығында жоғары технологиялық өнімдерінің көлемін ұлғайтуға мүмкіндігі бар
нарықтардың үлкен секторларын қатаң бақылау үшін қолданылады.
Айырықша құқықтарының ірі портфелі шоғырланған технологияларды
меңгерген жоғары технологиялық компаниялар мен корпорациялар ғылыми
дәлелденген өнім құқық иеленуші нарықтарын басқаруға, миллиардтаған
табыстар алуға белгілі мүмкіндіктер алады.
Айырықша құқықтар портфелінің көмегімен тауар нарығының ірі
секторларын басқару бойынша компаниялардың мүмкіндіктерін бағалау, олардың
айырықша құқықтар мен бизнесін бағалауына қосылады.
Бағалау мақсаты - кәсіпорынның нарықтық құнын есеп айырысуымен
негіздеу.
Кәсіпорындарды бағалау белгілі бір нақты міндеттің орындалуына
бағынады. Бағалаушы, жасалып жатқан бағалаудың міндетін білгеннен кейін
ғана керекті әдістемені дұрыс таңдай алады.
Кәсіпорынның құнын бағалау көбінесе келесі жағдайлардан туындайды:
1) кәсіпорынды сату;
2) кәсіпорын мүлігінің бөлігін сату (жер телімі, ғимараттар,
құрылыстар);
3) ұйымды қайта құру немесе кәсіпорынды тарату (қосылу, бөліну, сіңісу
және т.б.), және кәсіпорынның банкротқа ұшырағандағы төрелік сот және
меншік иелерінің шешімі бойынша жүргізіледі;
4) бағалы қағаздар нарықтарында кәсіпорын акцияларьн сатып алу және
сату (акционерлік меншіктегі кәсіпорындарды немесе оның бөлігін сатып алу);
5) жауапкершілігі шектеулі коғамда немесе серістестіктің жарғылық
қорының үлесін сатып алу және сату (үлес ақша бірлігімен бағаланады);
6) кәсіпорынды жалға беру. Құнды бағалау жал төлемін белгілеу үшін
маңызды;
7) кәсіпорынды жетілдіру максатында инвестициялық жобаның орындалуы
мен оның негізделуі кезінде кәсіпорын құнын білу қажет;
8) несие алу үшін кәсіпорын мүлігін кепілге беру;
9) кәсіпорын мүлігін сақтандыру;
10) мүлікке салық салу үшін, оның салық базасын анықтау;
11) негізгі қорларды кайта бағалау.
Сонымен, мүліктік кешен құнын бағалану негізділігі мен дәлелділігі
көбінесе бағалауды қолдану аумағының дұрыс анықталуына тәуелді, яғни сатып
алу және сату, несие алу, сақтандыру, салық салу, т.б.
Кез келген мүліктің құнын, бір-бірімен тығыз байланысты екі тәсілмен
анықтауға болады: біріншіден, осы мүлікті басқа бір мүліктің кейбір санына
(ақша эквиваленті мағынасында) алмастыруы. Екіншіден, мүлік иесі болашақта
алатын табыстардың ағымды құнын анықтауы.
Құн, шығындар және баға түсініктемелері бойынша айырмашылықтарды білу
қажет. Құн - алушының (инвестор) бағаланатын меншікті алуға жұмсайтын
төлемнің мөлшері. Шығындар - бағаланатын ұқсас меншік объектісін құру үшін
қажет болатын шығын мөлшері. Бұл шығындар сатып алушы төлеуге дайын сомадан
айырмашылығы болмауы мүмкін. Баға бірдей объектілер мен басқа сатып
алушылардың активтілігін және сатып алушылардың қажеттіліктерін қоса
алғанда, бұл шығындар бағалау күнімен салыстырғанда өз құнынан жоғары
немесе төмен болуы мүмкін. Тек қана жетілген нарық жағдайында, құн және
баға бір-бірімен тең болады. Мүлікке қатысты құн, өзімен нақты шарттардың
нәтижесі болатын бағаны усынады. Баға - өткен мәмілелердегі ұқсас
объектілерді сатып алуға қанша жұмсалғанын көрсететін факт. Бағалаушы
талдау жасағаннан кейін ғана, мүлік кұнының ағымдағы төленген немесе
алынған бағасы бола алатындығы туралы айта алады.
Құн негізінен төрт шарттан туындайды: сұраныс, пайдалылық, тапшылық
және меншік қүдылықтарын беру мүмкіндігі.
1. Сұраныс. Сұраныс - белгілі бір уақыт ішінде нарықта сатып алатын
тауар (қызмет) саны немесе меншік объектілері. Сұраныстың өсуі бағалардың
өсуіне алып келеді.
2. Пайдалылық. Адамдардың белгілі бір қажеттіліктерін
қанағаттандыратын, тауарлар мен меншік объектілерінің қабілетін -
пайдалылық деп атайды. Берілген зат неғұрлым көбірек кажеттіліктерді
қанағаттандыруға қабілетті болса, соғұрлым оған сұраныс жоғары болады.
Пайдалылықтың өсуі көбіне бағаның өсімімен сәйкес жүреді.
3. Тапшылық. Үлкен сұраныс пен жоғары пайдалылыққа қарамастан, ешбір
мүлік тапшы болмағанша құны болмайды.
4. Меншік құқығын біреуге беру мүмкіндігі. Кез келген зат меншік
кұқықтарын біреуге беру мүмкіндігі бар болған жағдайда тауар болып
саналады. Мысалы, берілген заңнамамен жердің белгілі бір түрлеріне сату
рұқсат етілмесе, онда олардың құндылығы болмайды. Дегенмен, бұл жерлердің
жал құндылықтарының нарық кұнын бағалауға болады.
Мүліктің құнын бағалау нақты бір мақсатпен жүргізіледі (сатудың
бағасын анықтау, ипотекалық несиені алу, мүлікті сақтандыру және т.б.). Бұл
мақсат, бағалаудың тағайындалуы деп аталады. Құнның әр түрлі анықтауларын
қолданғанда, мүліктің құны әр түрлі болады. Мысалы, оттан сақтандыру
мақсатындағы құнның бағалануы, ипотекалық несие мақсатындағы құнның
бағалануынан ерекшеленеді. Бірінші жағдайда, құнның мөлшері құрылғылардың
элементтеріне кеткен шығындармен, ал екінші жағдайда, ипотекалық несие
бойынша төлемдердің тоқтатылу жағдайында, объектіні сату үшін нарықтағы
мүмкін болатын бағамен анықталады.
Сөйтіп, бағалаудың тағайындалуына тәуелді мүлік әр түрлі құнға ие
болады.
Тәжірибеде бағалаушы келесідей негізгі құралдардың түрлерін қолданады:
Негізделген нарықтық құн - ашық және бәсеке нарығындағы мүлік түріне
берілетін баға. Экономикалық рационалды, мәмілеге ерікті баратын және қажет
ақпаратпен қамтамасыз етілген сатушы мен сатып алушы арасында еркін
бәсекені көрсетеді. Қаржыландырудың ерекше шарттарына сәйкес, сатып алу мен
сатудың жағдайлары, екі жақтың жеткіліксіз ақпараттануы, нарық деформациясы
және т.б. факторлардың әсерінен, тәжірибеде нақты мәмілелердің бағалары
нарықтық қүннан айырмашылығы болады. Нарыктық емес құн ретінде, мысалы,
нормативті есептелетін құн бола алады. Нормативті есептелетін құн -
нормативтер мен әдістер басқару органдарын бекіту негізінде есептелетін
мүліктік кешеннің құны. Қарастырылып отырған мүліктік кешеннің түрлері үшін
нормативтердің (ставкалардың, коэффициенттердің) бірлік шкалалары
қодданылады. Нормативті есептелетін құн ретінде, мысалы, кәсіпорын
мүлігінің салық салу құны болып табылады. Кәсіпорын мүлігіне салық салу
үшін салықтық база ретінде негізгі қаражаттардың, материалдық емес
активтердің, қорлар мен шығындардың орташа жылдық қалдық құны жатады. Салық
салу құнын есептеу үшін кәсіпорын мүлігінің бухгалтерлік есебінің баланстық
активіндегі қалдықтар алынады. Нормативті есептелетін құнның тағы бірі,
жерге салық салу үшін, жер телімінің құнын анықтау болып табылады.
Мүліктік кешеннің нормативті есептелетін кұнының көрсеткішін салық
салу және мүлікті мемлекеттік сақтандыру органдары тәжірибеде
пайдаланылады. Бұл көрсеткішті талаптар бойынша зақымды бағалау үшін сот
органдары да қолданады.
Бухгалтерлік есеп жүйесі баланстық құнды бастапқы, қалпына келтіру және
қалдық құны деп бөледі.
Баланстық құн - кәсіпорынның балансында белгіленген, құрылысқа кеткен
шығындар немесе оның өзіндік негізгі қаражаттарына элемент алу.
Бастапқы құн - белгілі кәсіпорын объектілерінің эксплуатацияға
енгізілген кезіндегі есептік құжаттарда тіркелген баға. Эксплуатацияға
берілген мүлік объектісі бастапқы құн бойынша, не оларды модернизациялау
мен реконструкциялаудан кейін немесе қорды ресми қайта бағалау белгіленген
уақыттан есептейді.
Қалпына келтіру құны - бұрын анықталған негізгі қаржыларды қазіргі
талаптарға сай қайта өндіру құны. Бағалаушы қор элементі құнының толық
қалпына келуін салыстыру арқылы қазіргі заманға сәйкес нарықтық құнын
есептейді.
Қалдық құн. Егер баланстық кұннан, эксплуатация кезеңінде жинақталған
тозу сомасын алып тастасақ, онда қалдық күнды аламыз, ал қалдық құнның
бағалануын кайталама нарығының бағасы бойынша жүргізсе, онда ол нарықтық
сипаттама алады. Яғни, бағалауға тәуелді қайта өндіру мен орнын басу кұнын
белгілейді.
Қайта өндіру құны - қазіргі нарыққа сай сатып алу немесе қайта өндіру
құнын бағалау мүліктің тура сол сияқты объектінің кұны барабар шама. Қайта
өндіру қүнын анықтау көбінесе технологиялар, материалдар, шикізаттар,
стандарттар және тағы басқа өзгерулерінен мүмкін болмайды. Сондықтан
тәжірибеде орнын басу құны қолданылады.
Орнын басу кұны - бағаланатын объектінің пайдалылығы бойынша
эквивалентті, меншіктің барабар объектіні өндірудің ағымды құны.
Тағы да мүліктік кешеннің құны мен жойылу құны туралы айтуға болады.
Мүліктік кешеннің құны. Мәміле жасағаннан кейін табыс әкелетін және
қызмет жасай алатын объектінің құны. Мысалы, инвестор кәсіпорын акцияларын
алғанда және олардың құнын бағалау кезінде, кәсіпорын элемент - бұл
болашақта табыс әкелетін және тиімді қызмет жасайтын объект деп
қарастырылады.
Жойылу құны мүлігін сатушы келісуге мәжбүр болатын бағаны айтады.
Кәсіпорынның жойылу құны бағалау кезінде анықталады. Мысалы, оның банкротқа
ұшырауы кезінде немесе аукционда ашық көтере сату кезінде.
Бағалаудың әр түрлі жағдайларына тәуелді құндардың бірнеше түрін ажыратады:
инвестициялық, тұтынушылық, сақтандырулық, утилизациялық.
Инвестициялық құн - егер оны белгілі бір инвестициялық жобаны іске
асыру үшін инвестициялық салым ретінде карастырсақ, онда оны мүліктік
кешеннің құны деп айтуға болады.
Нарықтық құнға карағанда, инвестициялық құн нақты және белгілі бір
жобамен және оның инвесторымен байланысы. Инвестициялық құн, берілген
инвестициялық кешені мен нәтижелері бойынша мүліктік кешеннің нарықтық
құнының өсуі ретінде қарастырылады.
Тұтыну кұны. Объектінің құнын немесе маңыздылығын сипаттайды.
Пайдалылық кезіндегі құн тұтынушылардың экономикалық тауарлық құны ретінде
анықталады және оны пайдалану тиімділігіне негізделген (табыс, пайда, ыңғай
түрінде).
Пайдалану кезіндегі құн міндетті түрде нарықтың кұнын көрсетпейді. Тұтыну
кұны туралы мәліметтер, бағаланатын мүліктік кешеннің, әр түрлі сапасы мен
пайдасы бар ұқсас объектілермен салыстыру үшін керек.
Сақтандыру құны - сақтандыру шартында (полисінде) көрсетілген және
сақтандыру мақсаттары үшін анықталатын объектілердің нарықтың құны.
Сақтандыру құны сақтандыруды қайта қалпына келтіруді бағалау үшін қажет
элементі бойынша есептеледі.
Көбінесе сақтандыру құны орнын басу құны сияқты анықталады. Өйткені сақтану
жағдайларынан кейін сақтанушыға өзінің мүлігін қайтадан қалпына келтіруге
мәжбүр болады.
Утилизациялық құн - өзінің бастапқы пайдалылығынан айырылған және
төтенше жағдайда немесе толық тозудың жағдайына жеткен утилизациялық
материалдың активтердің құны. Утилизациялық құн - бұл салмақты
материалдардан тұратын бағаланатын объектілердің қайталама құны.
Бағалау қызметі ғылымының негізінде, бағалау бойынша кез келген
тапсырманы орындау үрдісін қадағалайтын, бірқатар қағидалары бар.
Кәсіпорынның мүліктік кешен құнын бағалау кезіндегі қажет негізгі
экономикалық ортақ қағидаларын қарастырайық.
Олар мыналармен байланысты және 3 топ қағидалар жүйелеріне келтіруге
болады:
Иесінің мүлік туралы көзқарасымен;
Нарықтық ортамен;
Мүлікті эксплуатациялаумен.
Иесінің мүлік туралы көзқарасымен байланысты кағидалар
Бұл топ мынаандай қағидаларға ие: пайдалылық, орнын басу, күту.
Пайдалылық қағидасы. Меншік объектілерінің иемденуге қабілеті жоқ
болса, онда олардың құны болмауы мүмкін. Сондықтан потенциалды
меишіктенушіге пайдалы болған кезде ғана мүліктік кешеннің кұны болады.
Қағиданың аныкталуы: пайдалылық берілген уақыт периодтарында және берілген
жерде меншік объектісі иесінің кателіктерін қанағаттандыру қабілеті.
Орнын басу қағидасы. Иесінің қажеттіліктерін қанағаттандыра алатын
және табыс әкеле алатын барлық меншік объектілері, өзінің әр түрлілігіне
карамастан, бір-бірімен байланысты. Меншік объектісі үшін оны қалпына
келтіруге кететін шығындардың сомасынан көп ешкім төлемейді. Егер екі
меншік объектілерінің қабілеті бірдей болса, онда біз бағаның төменін
аламыз.
Қағидалардың анықталуы: меншіктің максималды құны ең төмен бағамен немесе
құнмен анықталады. Сөйтіп орнын басу құны бағаланатын мүлік құнының жоғарғы
шегін анықтауға мүмкіндік береді.
Күту кағидасы. Инвестор объектіге қаражатты салып, ол меншік
объектілерінен болашақта табыс күтеді. Бағаланатын құн - болашақтағы барлық
табыстардың ағымды құны.
Қағиданың анықталуы: күту - болашақта меншікті иелік етуден түсетін
табыстардың ағымды құнының орнатылуы.
Нарықтық ортамен байланысты қағидалар
Бұл топ келесі қағидалардан тұрады: сұраныс пен ұсыныс арасындағы
сәйкестік, бәсеке, құнның өзгеруі.
Сұраныс пен ұсыныс арасындағы сәйкестік қағидасы. Мүлікке деген
бағаның өзгеруі сұраныс пен ұсыныс шамаларының өзгеруіне тәуелді.
Негізгі заңдылықтар:
Егер сұраныс тұрақты болып, ал ұсыныс ұлғайса, онда бағалар
төмендейді;
Егер сұраныс түрақты болып, ал ұсыныс төмендесе, онда бағалар
көтеріледі;
Егер ұсыныс тұрақты болып, ал сұраныс өссе, онда бағалар өседі; Егер
ұсыныс тұрақты болып, ал сұраныс төмендесе, онда бағалар төмендейді.
Егер нарықта сұраныс пен ұсыныс арасында сәйкестік орнатылса, бағалар
тұрақты болады.
Қағиданың анықталуы: ұсыныс - құрамындағы белгілі баға бойынша
тауарлар саны, сұраныс - белгілі баға бойынша қажетті тауарлар саны.
Сұраныс пен ұсыныс арасындағы өзара іс-қимыл бағасын анықтайды.
Бәсеке қағидасы. Жал шарты немесе мүлікті сатып алу не сату
мәмілелерін жасайтын жалгер мен жал берушілер, сатушылар мен сатып алушылар
арасында, жылжымайтын мүлік нарықтарында бәсеке пайда болады. Әрбір объекті
бәсекеде болады. Пайда бәсекені туғызады, ал артық пайда күйреген бәсекені
ынталандыру тенденциясы бар. Бәсекенің болмауы монополиялық жағдайды
туғызады.
Қағиданың анықталуы: нарықтағы пайда, өндіріс факторларын өтеу үшін
қажетті деңгейден асып кетсе, онда берілген нарықта таза табыстардың орташа
деңгейінің төмендеуіне алып келетін бәсеке өрлей бастайды.
Құнның өзгеру қағидасы. Мүлік объектілері әр уақытта өзгерістерге
ұшырайды. Жерді пайдалану мақсаты мемлекет пен жекеше сектордың әсерінен
өзгереді және олар тозады, техника, технология және шикізат базасы
өзгереді. Экономикалық шарттар жаңа мүмкіндіктерді туғызады, акша
массасының көлемі мен пайыздық ставкалары толқиды. Адамдардың талғамы мен
ынталары өзгереді. Объектінің орналасу ортасы өсу, түсу, тоқырау мен жаңару
фазаларынан өтеді. Барлық бұл өзгерістер берілген жердегі мүлік
объектілерінің пайдалылық дәрежесіне әсер етуі мүмкін.
Қағиданың анықталуы: мүлік объектілерінің құны көбінесе тұрақты болып
қалмайды, ол уақыт ағымымен өзгеріп тұрады.
Эксплуатациядағы мүлікпен байланысты қағидасы
Берілген топ мынадай факторлар қағидасын ұсынады: өндірістік, қалдық
өнімділік, салымдық, баланстандырылған, неғұрлым тиімді пайдалану.
Өндіріс факторларының қағидасы. Мүліктік кешен өндірістік жүйе болып
табылады. Оның табыстылығы 4 фактормен анықталады: менеджментпен, еңбекпен,
капиталмен және жермен. Таза табыс - осы барлық төрт фактордың нәтижесі
болып табылады. Сондықтан табысты бағалау негізінде барлық жүйелердің кұны
анықталады. Мүліктік кешенді бағалау үшін барлық жүйелердің табысын
құрудағы әрбір фактордың үлесін білу қажет.
Қалдық өнімділіктің қағидасы. Жердің құнын бағалау негізінде оның
қалдық өнімділігі жатыр. Экономикалық кызметтің кез келген түрі келесідей
факторлардың болуын қажет етеді: менеджмент, еңбек, капитал және жер. Әрбір
фактор берілген қызметпен жасалатын таза табыстардан төленуі тиіс. Өйткені
жер жылжымайды, сондықган еңбек, капитал және кәсіпкерлік оған бейімделуі
керек. Біріншіден, үш фактор төленеді, ал сосын табыс қалдығы жер
иемденушісіне рента түрінде төленеді. Өндірістің барлық басқа факторларының
төленуінен кейін қалдығы болса, онда жердің бағалылығы болады.
Сөйтіп, қалдық өнімділігі, еңбек пен капитал эксплуатациясына және
менеджменттің шығындары өтелгеннен кейін, жер теліміне қосылған таза
табыспен анықталады.
Салым қағидасы. Салым - кез келген бір жаңа факторды ендіру
нәтижесінде шаруашылық объект құнының өсім сомасы. Кейбір факторлар
кәсіпорынның мүліктік кешенінің құнын ұлғайтады, ал кейбіреулері
төмендетеді. Мысалы, үйдің сыртын жаңадан сырлау сыртқы түрін жақсартады,
ал егер бояудың түсі нарықтық стандарттарға сай болмаса, онда үйдің құны
төмендетілуі мүмкін.
Салымның анықталуы: шаруашылық объектілерінің құнының ұлғаймалы немесе
төмен сомасы.
Сөйтіп, мұліктік кешенге қосымша активтерді қосу тиімді болады, егер
олар мүліктік кешеннің нарықтық бағасынан жоғары болса. Мүліктік кешенге
кез келген косылған элементтер өтеледі, егер мүліктік кешен құнының өсімі,
бұл элементтерді алуға кеткен шығындардан жоғары болған жағдайда.
Баланстандырылған (пропорционалды) қағидасы. Өндіріс факторлары
экономикалық баланстандырылған болса, онда меншік объектісінің құны
максималды болады немесе сақталады. Меншік объектілерінің кұны төрт
элементтердің баланстандырылуына тәуелді: рентаға, еңбекке (еңбек ақы),
капиталға (инвестиция, салым), басқару координациясына (менеджментіне). Ең
жоғарғы табысты қамтамасыз ететін әрбір меншік объектісі үшін теоретикалық
тепе-теңдік нүктесі бар.
Қағиданың анықталуы: кез келген меншік объектісіне өндірістің әр түрлі
факторларының оптималды сомасы сәйкес келеді. Олардың бір-біріне сай болуы
арқылы мүліктің максималды құны пайда болады.
Сөйтіп, әр түрлі мінездеме бойынша, мүліктік кешенді құрайтын үлестер
бір-бірімен келісуі керек. Мүліктік кешенге кез келген бір элементті косу,
берілген принципті бұзу, оның құнының өсуіне алып келмейді.
Неғұрлым тиімді пайдалану қағидасы - барлық қарастырылған үш қағиданың
синтезі мүмкін болатын варианттардың ішінен жеткілікті негізделген мүліктік
кешеннің функционалды мүмкіндіктерін неғұрлым толығымен орындайтын және
объектінің ең жоғарғы құнына алып келетін, мүліктік кешен неғұрлым тиімді
пайдалану варианты таңдалады. Құнды бағалау үшін осы вариант қолданылады.
Аталған қағидалар жалпы түрде әмбебап және мүліктің барлық түрлеріне
қолданылады. Олардың құрамы объектінің ерекшеліктеріне тәуелді өзгеріп
отыруы мүмкін.
Жылжымайтын мүлік өзімен өзі болмайды, ол айналадағы ортаның әсерінде
болады және өзі де сол ортаға әсер етеді. Сондықтан бағалау кезінде
жылжымайтын мүліктің құнына әсер ететін орта факторларын анықтайды.
Бағалаудың әлемдік тәжірибесі мүлік құнының бағалауына елеулі әсер
ететін бірқатар факторларды белгілейді:
Физикалық: табиғи-жер, климат, ресурстар, топография, топырақ және
адамның жасауымен - ғимараттар, құрылғылар, жолдар, коммуналды объектілер,
телімнің түрі және т.б;
Әлеуметтік: халық санының өзгеру тенденциялары, кәрілік немесе жастық
тенденциялары, өмір сүру стилі, өмір деңгейі, жан ұяның көлемі, білім бері
деңгейінің өзгеру тенденциялары, қылмыс деңгейі, көрші объектілермен және
олардың иелерімен карым-қатынас;
Экономикалық: табыс дейгейінің өзгеру тенденциялары, жұмыс бастылық,
несиелік ресурстарға қол жеткізушілік және несиелік саясат, пайыздық
ставкалар, жал төлем ставкалар, құрылыс салуға шығындардың азаюы немесе
өсуі, бағалар, сұраныс, ұсыныс;
Саясаттың (әкімшілік): шектік немесе либералдық аймақтау, құрылыс
нормалары және либералдық немесе шектік ережелер, муниципалды жұмыс жасау
кызметтері, қауіпсіздік пен денсаулық, салық саясаты, айналадағы ортаны
корғау.
Бірақ аталған факторлар жиынтығы орындалады және орын ауыстыру
жүйесінде бағаланатын объектінің орналасу жерін көрсетеді. Қала кұрылысы
теориясында көрсетілгендей, қоныстандыру, қоғамның даму процесін, қоғамның
өмір сүруі мен өндірістің құрылымын көрсетеді және адам мен табиғат
арасындағы неғұрлым маңызды кеңістік формасы болып табылады.
Құнды бағалауда аталған факторларды түсіну үшін және олардың
маңыздылығын бағалау үшін, жылжымайтын объектінің орналасуының құрылуын
бақылау керек.
Адамның әр кезде жақсы табиғи жерлерде өмір сүруге ынталанғаны туралы
адамзаттың даму тарихынан көре аламыз: құнарлы жерлерде, климаты жақсы, су
және отын ресурстары бар, құрылыс салуға ыңғайлы жерлер. Осы жерлерде
орналасып, үйлерді, қоғамдық ғимараттарды, мәдени кұрылғыларды, өндірістік
және шаруашылық құрылыстарды, коммуналды объектілерді салды, оларды жол
арқылы қосты. Тұрғын территорияларды көркейтті және экономиканың дамуына,
іскерлікке, белсенділікке сәйкес адамдардың мінезін, өмір сүру деңгейін
және стилін анықтады.
Сөйтіп, топографияның көзқарасынан тұрғын жерлер табиғи ресурстары мен
шикізат көздері бар, коммерциялық табыстарды алуға мүмкіндігі бар (әртүрлі
өндіріс, өнеркәсіп, транспорттық қызмет, санаториялық және сауықтыру
қызметтері) жақсы жерлердің анықталуы пайда болды. Қала құрылысының
түсінігі - оның функционалды табиғатында. Аймактау негізінде маңызды
әлеуметтік категориялары бар, олар: үй, дем алу жэне еңбек. Үй - қалалардьщ
селитебтік аймағындағы, ең жақсы телімінде орналасады, дем алу - қалаға
жақын ауасы таза, еңбек - тұрғын үймен ыңғайлы байланысты, бірақ оған
тәуелсіз өндірістік және өнеркәсіптік аймақтарда орналасады. Олардың
жоспары кейбір жалпы қолдаған кала құрылысының қағидасына бағынады. Олар:
1.Функционалды аймақтау - берілген функция қағидасы бойынша,
қоныстандыруды мынандай бөліктерге бөледі: еңбек, қоғамдық өмір, үй,
демалыс. Функцияның бірде-біреуі өзі өмір сүре алмайды. Сондықтан
қоныстандырудың жоспарланған кұрылымы, біріншіден, қоныстандырудың барлық
бөлімдерінің қолайлы, тұрақты және сенімді өзара байланысты жағдайларын
жасаумен, еңбек пен демалу өмірлік циклдарының бір-бірімен алмасуымен
анықталады. Аймақтарды өзара орналастыру бойынша санитарлы-гигиеналық
талаптар орындалады, соның ішінде: табиғи желдің пайда болу салдарынан
тұрғын-үйге емес өндіріске қарай бағытталуы; тұрғын аймақ өзен ағысынан
және рельефтен жоғары болуы керек және т.с.с. Тұрғын күрылыс пен
өнеркәсіптік кәсіпорындар, коммуналды-қоймалық территориялар және т.б.
өндірістер (санитарлы қорғау аймағы) арасындағы кашықтың мынадай зақым
келтіру сыныптарымен анықталады: бірінші сыныптағы кәсіпорындар - 1000 м,
екінші - 500 м, үшінші -300 м, төртінші - 100 м, бесінші - 50 м;
2. Қалалы толық бірлік сипаты. Қала функциясының бірде-біреуі өзі
жекеше өмір сүре алмайды. Қаланың жоспарланған құрылымы қаланың барлық
бөлімдерінің қолайлы, тұрақты және сенімді өзара байланысты жағдайларын
жасаумен анықталады. Қаланың барлық функционалды аймақтарының құрамына
көгалдандыру енеді. Архитектуралық-жоспарлау құрылымының бірлігі
көгалдандыру жолымен іске асады. Қоныстандыру территориясында
көгалдандырудың барлық түрлерін біріктіруді үзіліссіз жалпы жүйеге келтіру
керек. Көгалдандырулар қала ортасын сауықтырады, тұрғынға жақсы микроклимат
жасайды, тұрғын үйлерін және өздерін шаңнан, шудан, күн радиациясынан
сақтайды.
3. Өздеріне сай функциялары бар қоғамдық орталардың өзара байланыс
жүйелерін жасау: жалпы қала орталығы - жоспарланған аудан орталығы -
өнеркәсіптік аудан және демалу аймақ орталықгары -жергілікті орталықтар
(шағын аудандық, кварталдық). Қоғамдық орталыктардың арналуы: халыққа
мәдени-тұрғылықты сәйкес қызмет көрсету деңгейін қалыптастыру; қоғамдық
ұйымдар кұру (жиналыс, одақтастар, клубтар, ұйымдар және т.с.с); қаланың
әлеуметтік инфра құрылымын қалыптастыру.
4. Қаланың көлікгік - жоспарлауын ұйымдастыру. Бұл - көпшілік жол
жүйесі. Оның қоныстандырудағы рөлі - ыңғайлы, әрі қысқа жаяу жүруін,
қоныстандырудың барлық функционалды аймақтар арасында көліктік байланысты
ұйымдастыру; қоныстандырудың архитектурасын жасау.
5. Қоныстандыру дамып келе жатқан құрылым ретінде архитектуралық -
жоспар құрылымын жасау кезінде, оған жетілдіру қабілеттілігін, даму
параметрлері мен сипаттамаларына ие және жоспарланбаған қарқынды түзетуге
икемді жауап беру мүмкіндігі енеді. Бұл байланыста резервтік территориялар
мен тәсілдер туралы айтылады (мысалы, сызықгы құрылым) және т.б.
6. Қоныстандыру жүйесіндегі қала. Қоныстандыру - тұрғын жерлер
жүйесінің бөлігі. Тұрғын жерлер жүйесі немесе тұрғын жерлердің топтық
жүйесі - бұл табиғи - ландшафт орталығы профиль мен қоныстандрудың әр түрлі
көлеміндегі рационалды кеңістікті топ құру.
7. Кешенділік - қоныстандыруды дамыту кезіндегі бес негізгі
мәселелерді қарастыруға негізделеді: әлеуметтік, экологиялық, экономикалық,
эстетикалық және техникалық.
Жоспарлаудың әлеуметтік мақсаты келесідей әлеуметтік функцияларды
қамтамасыз етумен байланысты: тұрғын-үй, білім беру, қызмет көрсету,
демалу, еңбек, басқару.
Экологиялық - физикалық, санитарлы-гигиеналық және климаттық
параметрлермен белгіленетін ортаның өмірге қажеттілігін қамтамасыз ету. Бұл
қызметтің мәні қоршаған ортаны қорғау мәселесімен анықталады.
Экономикалық мақсаты территориялық ресурстарды рационалды пайдалану
және өндірістің негізгі факторларын тиімді пайдалану.
Эстетикалық мақсаты қоршаған ортаны толық эстетикалық сапамен
қамтамасыз ету.
Техникалық ... жалғасы
Сіз бұл жұмысты біздің қосымшамыз арқылы толығымен тегін көре аласыз.
Кіріспе
І ҚАРЖЫЛЫҚ БАҒАЛАУДЫҢ ТЕОРИЯЛЫҚ НЕГІЗДЕРІ
1.1 Бағалаудың мәні, бағалау үрдісінің тәсілдері мен әдістемесі
1.2 Бағалаудың негізгі бағыттары
II ҚАРЖЫЛЫҚ БАҒАЛАУДЫҢ ӘДІСТЕРІ МЕН ТӘСІЛДЕРІ
2.1 Бағалаудың негізгі әдістері
2.2 Еуразиялық Банк АҚ бойынша бағаланатын объектінің құнын үш әдіспен
бағалау
Қорытынды
Қолданылған әдебиеттер
Кіріспе
ҚР бағалау қызметі туралы заңына сәйкес мемлекеттік меншікті
жекелендіру кезінде, басқаруды сенімділікке беру немесе жалға беру, сату,
сатып алу, жарғылық қордың салымы ретінде ипотекалық несиенің жүргізілуі
кезінде қоғамдық бағалау үлкен роль атқарады. Сонымен қатар мүлік туралы
мәмле кезінде міндеттелген бағалау жүргізіледі.
Бағалау қызметі ғылыми негізде, оның кез келген тапсырманы орындау
үрдісін қадағалайтын, бірқатар кағидалар мен жылжымайтын мүлік кұнына әсер
ететін ортаның факторларын қарастырады.
Бүгінгі таңдағы түсінік бойынша ,бизнес-жұмыспен қамту және қызмет
көрсетуде өнім өндіріп, өткізуде табиғи игілікті өндіруші кәсіпорындар мен
ұйымдардың, сондай-ақ пысық адамдардың коммерциялық ісі болып
табылады.Басқаша айтсақ, бизнес- пайда келтіру немесе қайсыбір материалдық
пайда табу мақсатындағы шаруашылық жүргізуші субъектінің кәсібі, жұмыстың
нәтижесі немесе іс-әрекеттің басқадай түрлері.
Бизнес және кәсіпкерлік ұғымы бір-бірімен тығыз байланысты.Көбіне
оларды синоним ретінде қолданады.Бұл дұрыс емес, өйткені бұл ұғымдардың
мазмұны жағынан көп айырмашылығы бар. Кәсіпкерлік –жұмыс және қызмет
көрсетудің, өнімнің жаңа түрлерін игеру мен шығару үшін маүмкіндіктерді
жүзеге асыруда ізденіспен, тәуекелмен бел байлаушы жаңашыл, творчестволық
және бастамашыл шарушылық іс-әрекет ретінде түсіндіріледі. Бұрын –соңды
болмаған немесе өзгелердің қолынан шықпаған бар жаңаны ізденуші іскер
адамдарды ғана кәсіпкер деп есептуеге болады.
Кәсіпорынның қаржылық қорын бағалау, оның тұрақтылыққа жету
жолдарын, экономикалық тиімділікті де анықтауға мүмкіндік береді.
Кәсіпорын жұмысының қаржылық қорынының жағдайын бағалау адам
қызметінің барлық аясына, соның ішінде қаржы қызметіне де тән нәрсе. Ол
белгілі бір нәтижеге жету үшін субъектінің объектіге нысаналы ықпал етуінің
тәсілдері мен әдістерінің жиынтығы.
Сонымен қатар қаржылық тұрақты кәсіпорын онымен қаржылық қатынастарға
түсетін басқа шаруашылық субъектілер үшін сенімді серіктес болады 4, 9 б.
Сондықтан қаржылық жағдайды талдаумен тек кәсіпорын басшылары мен
қызметкерлер ғана емес, соныменен ресурстарды қолдану тиімділігін зерттеу
мақсатында құрылтайшылар, инвесторлар, несиелендіру жағдайын бағалау мен
тәуекелділіктің деңгейін анықтау үшін банктер, төлемдерді уақытылы алу үшін
жабдықтаушылар, бюджетке қаражаттардың түсу жоспарын орындау үшін салық
органдары және тағы басқалары айналысады.
Кәсіпорынның қаржылық тұрақтылығын бағалау, объективті, ғылыми
негізделген және үйлесімді басқару, өндірістік, әсіресе қаржылық шешімдер
қабылдау үшін оның қаржылық жағдайын талдау қажет. Тек терең және ұқыпты
талдау негізінде ғана оның қызметін объективті бағалап кәсіпорынның
қаржылық тұрақтылығын нығайту және жақсарту және оның іскерлік
белсенділігін арттыруға бағытталған басқару шешімдерін қабылдау үшін
басшылыққа нақты ұсыныстар беруге болады.
Бағалау қызметкерлігінде бизнесті (кәсіпорынды) бағалау ұлкен орын
алады. Бизнес құнын объектпен бағалауда, табысқа қол жеткізуге бағытталған
және кәсіпорынды функционалдау негізінде жүзеге асырылатын қызметкерлік
орын алады. Кәсіпорын азаматтық құқықтар объектісі болып табылады [1],
шаруашылық айналымға түседі, шаруашылық операцияларға қатысады. Нарықтық
қатынастар дамуы нәтижесінде бизнесті бағалау қажеттілігі өсуде. Қазақстан
Республикасының заңына сәйкес меншік объектілерін бағалау приватизациялау,
сенімді басқармаға өткізу не аманатқа беру кезінде, сату, сатып алу,
ипотекалық несиелеуде, шарттық капиталдарға өткізу вклад ретінде өткізу
және т.б. кезінде міндетті болып саналады [2].
Бизнесті бағалау кәсіпорынды қайта құрастырудың тұрақтандырылған
бағытын таңдау үшін қажет. Бизнесті бағалау процесінде кәсіпорынды
басқаруға мүмкін амалдар анықталады және, олардың қайсысы кәсіпорын-ның
максималды тиімділігін қамтамасыз ететіндігі, демек барынша жоғарғы
нарықтық құн орнатылады, ал бұл өз алдына меншік иелерінің негізгі мақсаты
және нарықтық экономикада фирмалар менеджерлерінің қойылған мәселесі болып
саналады.
Жиынтықтағы пайдалылық пен шығындар бағалаушымен бағаланатын, нарықтық
құнның негізі болып табылатын мөлшерді құрайды. Бизнес қызметкерліктің
белгілі бір түрі ретінде жен кәсіпорын оның нарықтық экономикада
ұйымдастырылған формасы ретінде меншік иесінінің табыстарда қажеттіліктерін
қанағаттадырады.
Бизнес (кәсіпорын) тауардың барлық белгілеріне ие және салып алулар-
сатулар объектісі бола алады. Дегенмен ол, ерекшеліктері оны бағалау
принциптерін, амалдарын және әдістерін қамтитын, ерекше типті тауар болып
саналады. Бизнестің тауар ретінде қажет болуы, бизнес ішінде және сыртқы
ортада жүретін процестерге байланысты. Соған қоса, экономикадағы
тұрақсыздық нәтижесінде бизнес тұрақсыздығы орнайды, ал басқа жағынан
тұрақсыздық экномикадағы толық тұрақсыздықтың кезекті өсуіне алып келеді.
Осыдан бизнестің тауар ретінде тағы бір ерекшелігі анықталады: бизнесті
реттеу және оны бағалау процесінің қажеттілігі, соған қоса бағалау екзінде
бизнесті басқару сапасын ескеру қажеттілігі [12].
Бизнесті бағалау кәсіпорынды қайта құрастырудың тұрақтандырылған
бағытын таңдау үшін қажет. Бизнесті бағалау процесінде кәсіпорынды
басқаруға мүмкін амалдар анықталады және, олардың қайсысы кәсіпорынның
максималды тиімділігін қамтамасыз ететіндігі, демек барынша жоғарғы
нарықтық құн орнатылады, ал бұл өз алдына меншік иелерінің негізгі мақсаты
және нарықтық экономикада фирмалар менеджерлерінің қойылған мәселесі болып
саналады.
І ҚАРЖЫЛЫҚ БАҒАЛАУДЫҢ ТЕОРИЯЛЫҚ НЕГІЗДЕРІ
1.1 Бағалаудың мәні, бағалау үрдісінің тәсілдері мен әдістемесі
Кәсіпорын құнын (бизнесті) бағалау – бұл кәсіпорын құнын белгілі бір
күнге есептеу және құрастыру. Бизнес құнын, басқа да меншік объектісі
сияқты, бағалау объект құнының мөлшерін, белгілі бір уақыт моментінде және
нақты нарық шарттарында оған әсер ететін факторларды ескерумен мақсатты
реттелген процесс болып келеді. Бірінші көзқарастан күрделі болып көрінетін
құнды бағалау мәнінің анықтамасы осы процестің негізгі (маңызды) сипаттарын
ашады. Сонымен, біріншіден, кәсіпорын құнын (бизнесті) бағалау – бұл
процесс, яғни нәтиже алу үшін сарапшы-бағалаушы, реті мен мазмұны бағалау
мақсаттарына, объект сипаттамаларына және таңдалған әдістерге байанысты
болатын операциялар тізімін жүзеге асырады [1, б. 78].
Осыған оса барлық жағдайлар үшін бағалау кезеңдерін бөлуге болады.
Мысалы, қажетті ақпаратты жинау және өндеу, құнды бағалау әдістерін
құрастыру, объект құнының мөлшерін есептеу, түзетулерді енгізу, соңғы
мөлшерді шығару, алынған нәтижелерді тексеру және келісітіру. Кезеңдердің
біреуін де тастап кетуге не басқа орынға орын ауыстыруға болмайды. Мұндай
еркіндіктерден соңғы нәтиже бұзылуы мүмкін. Осыдан бағалаудың екінші мәндік
сипаттамасы шығады, дәлірек айтсақ, яғни бұл процесс реттелген, яғни барлық
әрекеттер белгілі бір бірізділікпен жүреді.
Үшіншіден, құнды бағалау – мақсатты процесс. Сарапшы-бағалаушы өз
қызметкерлігінде әрдайым нақты мақсатты қолданады. Әрине, ол объек құнының
мөлшерін есептеу керек. Бірақ қандай құнды анықтау керек екендігі бағалау
мақсатына, соған қоса бағаланатын сипаттамасына байланысты. Мысалы, егер
бизнес құнын есептеу сатып алу-сату келісімін жасау мақсатымен жүргізілсе,
онда нарықтық құн есептеледі, ал егер бағалау мақсаты болып бизнес құнын
оны ликвидациялау жағдайында анықтау саналса, онда ликвидациялық құн
есептеледі.
Құнды бағалау процесінің төртінші жағы бағалаушының әрдайым құн
мөлшерін ақша бірліктері ретінде анықтауға негізделгендігі саналады. Демек
барлық құн сипаттамалары, олардың дәлдік өлшеуге және ақшалай сипаттауға
қаншалықты қарапайым берілетіндініне қарамастан, сандық сипатталу керек.
Құнды бағалау процесінің бесінші маңызды жағы оның сипатына
негізделген. Бұл бағалаушының тек бағалау объектісін, оның техникалық
сипаттамаларын, орналасуын, оған тәуелді табысты, бағаланатын объектінің
активтері мен міндеткерліктерінің құрамы мен құрылымын және т.с.с. алуға
шығындарды ескерумен шектелмейтіндігін білдіреді. Ол міндетті түрде мына
нарықтық факторлар жиынтығын ескеру керек: нарықтық конъюктураны,
бәсекелестік деңгейі мен моделін, бағаланатын бизнестің нарықтық реноменін,
оның макро- және микроэкономикалық мекендеу ортасын, бағалау объектісінен
пайда алумен кедергіленген тәуелділіктерді, табыстың ортанарықтық деңгейін,
ұқсас объектілерге бағаларды, саладағы және толықтай экономикадағы ағымдық
жағдайды.
Негізгі факторлар болып уақыт және тәуекелділік саналады. Нарықтық
экономика динамизмімен ерекшеленеді, осыдан уақыт – нарықтық процестерге,
соның ішінде кәсіпорын құнын (бизнесті) бағалауға әсер ететін басты фактор.
Пайда түсіру немесе пайда түсіргенге дейінгі уақыт интервалдармен,
периодтармен өлшенеді. Интервал, немесе период күнге, аптаға, айға,
ширекке, жарты жылға немесе жылға тең болуы мүмкін [1, бб. 84-86].
Болжалған период ұзақтығы ең алдымен дисконттау есерілгеннен, нарықтық
құн мөлшеріне әсер етеді. Бизнестің нарықтық құны көптеген факторлар
әсерінен уақытпен өзгереді, сондықтан ол тек нақты уақыт моментіне күйі
бойынша анықталады. Бірнеше айдан кейін ол басқа болуы мүмкін. Демек,
меншік объектілерін тұрақты бағалау мен қайта бағалау бүгінгі нарықтық
экономика шарттарында қажет.
Нарықтық құнның басқа маңызды факторы болып тәуелділік саналады.
Тәуелділік нарық конъюктурасымен, макроэкономика процестерімен және т.с.с.
байланысты тұрақсыздық пен анықсыздық деп түсіндіріледі. Басқа сөзбен
айтқанда, тәуелділік – бұл, бағаланатын бизнеске инвестициялардан алынған
пайданың болжалғаннан кіші не жоғары болып шығу ықтималдығы. Бағалау
кезінде тәуелділіктің әр түрін және нарықтық экономика шарттарында
салымдардың біреуі де абсолют тәуелділіксіз болмайтындығын естен шығармау
керек.
Жүргізілген бағалау нәтижесі болып нарықтық құнның есептелген мөлшері
немесе оның модификациясы саналады. Нарықтық құн – бұл, берілген бағалау
объектісі ашы нарықта, келісім жақтары барлық қажетті ақпарат негізінде
байыппен әрекет еткенде, келісім бағасымен қайсыбір төтенше жағдай әсері
сипаттағалған кезде өзін ақтай алатын барынша ықтимал баға.
Нарықтық құн міндетті түрде ақшалай сипатталады, мысалы, теңгемен не
доллармен. Осы кезде құнды есептеу үшін есептеулерді таңдалған валютада
жүргізген дұрыс, себебі бұл барынша нақты есептеулерді жүргізуге және
қорытынды нәтижені бір валютадан екіншісіне айналдырғанда ауытқуларды
болдырмауға немесе барынша төмендетуге мүмкіндік береді.
Құн мөлшерін анықтаумен, бағалаушы бағаланатын объкетке баланысты
реттелетін пайда, осы пайданы түсірумен жүретін тәуекелділіктер, ұқсас
объектілерге орташа нарықтық пайдалылық деңгейі, бағаланатын объекттің,
активтері мен міндеттерінің құрамы мен құрылымы (немесе құраушы элементтер)
сияқты, сипаттамалары, нарық конъюктурасы, саладағы және толық
экономикадағы ағымдық жағдай – негізгі факторлардың толықтай әсер етуін
ескеруге тырысу керек [2, бб. 137-140].
Құнды нарықтық бағалаудың кемшілігі және біруақытта міндетті талабы
болып оның нақты бір күнге байланысы саналады. Бүгінгі экономикада нарықтық
құнды есептеу келесі себептерден міндеттеледі. Сіздің көзқарасыңыз бойынша,
басты болып саналатыны:
а) нарықтық құнды бағалау (немесе анықтау) сатушыға не сатып алушыға
тауарды барынша нақты бағаға шығаруға мүмкіндік береді, себебі нарықтық
құн жеке күтімдер мен шығындарды ескеріп қана қоймай, соған қоса дамудың
жалпыэкономикалық тенденциясын да, нарық жағынан берілген объект бағасын да
қамтиды;
б) нарықтық құнның мөлшерін білу объект иесіне, қажетті жағдайда
объекттің нарықтық құнын өсіруге, жеке (ішкі) және нарықтық құн арасында
соңғыы күшейту барысында ажырауын сақтауға бағытталған шараларды қолданып,
өндіріс процесін оңтайландыруға мүмкіндік береді;
в) құнды периодтық нарықтық бағалау басқару тиімділігін жоғарлатуға
және, демек, банкротты және құлдырауды болдырмауға мүмкіндік береді;
г) құн бағасын сатып алушы-инвесторға дұрыс тиімді инвестициялық шешім
қабылдауға көмектеседі;
д) әрине, тапсырыс беруші өз бетімен де бағалаушы жұмысын атқара
алады, дегенмен оған бұл үшін арнайы, мамандандырылған білім мен тәжірибе
керек. Барлығы бірдей осының екеуін де иелене бермейді, және тырыспайды да.
Сондықтан бүгінгі экономикада құнды бағалауды арнайы оқыған мамандар –
сарапшы-бағалаушылар жүргізеді. Құнды мамандандыру-лы бағалау
негіздендірілген нәтижелер алуға мүмкіндік береді;
ж) егер жоспарланған келісімнің әрбір қатысушысы өздігінен бір немесе
басқа объектті бағалауға тырысатын болса, она оның шығындары жеткілікті
үлкен болар еді, себебі осы кезде, бір-екі рет қолданылатын және өз бағасын
ақтауға мүмкіндік бермейтін белгілі бір ақпараттық базаны құру, белгілі бір
бағдарламаны сатып алу және т.с.с. қажет болар еді. Мамандандырылған
бағалаушыда барлығы ағымға қойылған, оның трансакциялы кідірістері біраз
төмен;
л) маманға бағалауға тапсырыс берумен, инвестор онымен келісімге
отырады. Бұл келісімде екі жақтың да құқықтары мен міндеттері орнатылады.
Бағалаушы орындалған жұмыстарға жауапты болады, қате бағалау тәуелділігі
тапсырыс беруші емес, ал сарапшы міндетіне жатады;
м) макроэкономикалық аспектіде құнды бағалау мемлекет жағынан
экономиканы басқарудың және реттеудің бір тұтқасы болып саналады, бағалау
мемлекеттік және муниципалдық меншікті басқару кезінде үлкен назар
аударады.
Осылай, құнды бағалау нарықтық экономикада көптеген үлкен мәселелерді
шешуге мүмкіндік береді. Нарықтық экономиканың басты құралы ретінде құндық
бағалау белгілі бір реттілікпен ұйымдастырылу керек. Бұған бағалаушылардың
жұмыс сапасы, олардың көмегімен қабылданатын шешім тиімділігі мен қамтылу
дәрежесі байланысты [3, бб. 207-208].
Құнды бағалау жүргізілетін барлық елдерде дерлік, оны, өз жұмысында
бағалаудың орнатылған стандарттарын ұстанатын тәуелсіз маман-бағалаушылар
жүзеге асырады.
Бағалау қызметінің негізгі принциптері объективтілік және дұрыстық болып
табылады.
Бағалау объектiлерiне:
1) жекелеген материалдық объектiлер (заттар), оның iшiнде қараусыз
қалған, иесiз мүлiктер;
2) тұлғаның мүлкiн, оның iшiнде мүлiктiң белгiлi бiр түрiн (жылжымалы
немесе жылжымайтын) құрайтын заттардың жиынтығы;
3) меншiк құқығы және мүлiкке немесе мүлiктiң құрамындағы жекелеген
заттарға өзге де заттық құқықтар;
4) мiндеттеменi (борышты) талап ету құқығы;
5) жұмыстар, көрсетiлетiн қызметтер, ақпарат;
6) интеллектуалдық меншік құқығының объектілері;
7) азаматтық құқықтардың өзге де объектілері жатады.
Бағалау түрлерi келесілерге бөлінеді:
1. Мiндеттi және бастамашылық бағалау - бағалау түрлерi болып табылады.
2. Мiндеттi бағалау Қазақстан Республикасының заң актiлерiне сәйкес:
1) жеке тұлғалардың кәсiпкерлiк қызметте пайдаланылмайтын жылжымайтын
объектiлерiне салық салу үшiн, сондай-ақ шаруа (фермер) қожалықтарының жер
учаскелерiнiң бағалау құнын анықтау үшiн;
жекешелендiру, сенiмгерлiк басқаруға не жалға (кейiннен сатып алатын
жалға) беру үшiн;
3) ипотекалық кредит беру үшiн;
4) меншiк иесiнен мүлiктi мемлекеттiк қажеттерге сатып алу және алып қою
үшiн;
5) борышкер немесе өндiрiп алушы сот орындаушысы жүргiзген бағалауға
қарсылық бiлдiрген жағдайда борышкер мүлкiнiң құнын анықтау үшін;
6) мемлекеттік меншiкке түскен мүлiк құнын анықтау үшiн;
7) өзге де жағдайларда жүргiзiледi.
Бағалау жүргiзу шартына қойылатын мiндеттi талаптар біріншіден, Бағалау
жүргiзу шартына Қазақстан Республикасы Азаматтық кодексiнiң өтемдi
қызметтер көрсету шарты туралы нормалары қолданылады, екіншіден ағалау
жүргізу шартында мыналар қамтылуға тиіс:
1) тапсырыс беруші мен бағалаушының деректемелері:
жеке тұлға үшін - тегі, аты, әкесінің аты (ол болған жағдайда), тұратын
жері;
заңды тұлға үшін - атауы, орналасқан жері (почталық мекен-жайы), банктік
деректемелері;
2) бағалау объектісінің (объектілерінің) атауы және (немесе) орналасқан
жері, айқындалатын құнның түрі;
3) бағалау түрі;
4) бағалау объектісінің түрі;
5) бағалау жүргізудің мерзімдері;
6) көрсетілетін қызметтер үшін ақы төлеудің шарттары, тәртібі және
мөлшері;
7) тараптардың құқықтары, міндеттері және жауапкершілігі;
8) тапсырыс берушінің бағалау объектісіне меншік құқығын растайтын
құжаттың деректемелері не тапсырыс берушіге бағалау туралы шарт жасау
құқығын беретін өзге де негіздемелер;
9) мүлікті бағалау жөніндегі қызметті жүзеге асыру құқығына лицензияның
деректемелері (лицензия берген орган көрсетілген оның нөмірі мен берілген
күні).
Бағалау туралы есепте мыналар көрсетілуге тиіс:
1) бағалаушының атауы (тегі, аты, әкесінің аты, (ол болған жағдайда);
2) мүлікті бағалау жөніндегі қызметті жүзеге асыру құқығына лицензияның
нөмірі мен берілген күні;
3) айқындалатын құнның түрі;
4) есеп жасаудың күні және бағалау жүргізудің күні;
5) бағалау объектісінің (объектілерінің) атауы және (немесе) орналасқан
жері мен сипаттамасы;
6) бағалау жүргізу кезінде пайдаланылатын бағалау амалдары мен бағалау
әдістері;
7) бағалау жүргізу кезінде пайдаланылатын бағалау стандарттары;
8) нақты деректерді алу көздері көрсетіле отырып, бағалау жүргізу
кезінде пайдаланылатын нақты деректер;
9) есеп негіздемесі;
10) бағалау нәтижесі;
11) жүргізілген бағалаудың нәтижесін толық және айқын түсіндіру үшін
қажет өзге де мәліметтер.
Бағалау үрдісі кезінде бағалаушының тәуелсіздігі келесілерден тұрады:
1. Бағалаушы, егер:
бағалаушының бағалау объектiсiне қатысты шарттан тыс заттық немесе
мiндеттемелiк құқығы болса не оны сатып алса;
бағалаушы заңды тұлғаның - тапсырыс берушiнiң акционерi, құрылтайшысы,
қызметкерi, меншiк иесi, қатысушысы, кредит берушiсi, дебиторы, демеушiсi
болып табылса не бағалаушы - жеке тұлға тапсырыс берушi - жеке тұлғаның
жақын туысы немесе жекжаты болып табылса, бағалауды жүргiзе алмайды.
2. Егер бұл бағалау жүргiзу нәтижесiнiң дұрыстығына, оның iшiнде бағалау
жүргiзу кезiнде анықталуға тиiс мәселелер шеңберiн шектеуге терiс әсерiн
тигiзуi мүмкiн болса, бағалаушының қызметiне тапсырыс берушiнiң не өзге
мүдделi тұлғалардың араласуына жол берiлмейдi.
3. Бағалау жүргiзгенi үшiн бағалаушыға төленетiн ақының мөлшерi бағалау
объектiсiнiң анықталатын құнына проценттiк қатынаспен көрсетiлмейдi және ол
тараптардың келiсiмi бойынша жұмыстарды орындағанға дейiн белгiленедi.
1.2 Бағалаудың негізгі бағыттары
Нормативтік база шегіндегі бағалау технологиясының нарықтарында
кәсіпорын бизнесін бағалау 3 тәсіл бойынша жүргізіледі: нарықтык, табыстық
және шығындық.
Бизнес - бұл заңды, жеке түлғалардың нақты қызметі.
Мұнда заңды тұлға - кәсіпорын, азаматтық құқықтардың объектісі болып
табылады да, кәсіпкерлік қызмет үшін қолданылатын мүліктік кешен ретінде
қарастырылады.
Мүліктік кешен жер телімдері, ғимараттар мен кұрылыстарды, машина мен
құрал-жабдықтарды, шикізат пен өнімдерді, материалдық емес активтерді және
мүліктік міндетгемелерді қүрайды.
Бизнесті багалаудың бірінші концепциясы
Бірінші концепция мүліктік кешеннің құрамдастарын бағалаумен
байланысты.
Кәсіпорын бизнесін бағалау мүліктік кешеннің құрамдастарын бағалауына
әкеледі: нарықтық, табыстық және шығындық тәсілдерді қолданып, негізгі
қаражаттардың мүліктік құқықтар құнының есебінсіз бағалауға болады.
Мұнда, бір-бірінен жекеше бағаланатын (орындық, компьютер, ғимарат,
станок, бассейн, жер телімі жэне т.б.), мүліктік кешеннің құрамдастарын
бағалау жөнінде айтылып отыр. Мүліктік кешеннің кұрамдастарын бөлек
бағалау, мүліктік кешен жиынтығы түрінде бола алатын қосымша құнды
анықтаумен байланысты және олардың кейінгі аккумуляциясын болжамайды.
Бизнесті багалаудың екінші концепциясы
Екінші концепция, кәсіпорын бизнесін бағалағандағы пайда болатын
қосымша құнның анықталуымен тікелей байланысты.
Кәсіпорын бизнесін жүйе ретінде қарастырсақ, құрамына тауар нарығының
секторын бакылауға рұқсат ететін, оның мүліктік кешені мен құқық жүйесі
немесе қоржыны кірсе, мүліктік кешеннің жиынтығында қосымша құнның пайда
болуы мүмкін.
Құқық жүйесі немесе қоржыны, кәсіпорынға бизнес жүйе ретінде тауар
нарықтарында тиімді бәсекелесуге рұқсат етеді.
Құқықтар жүйесі немесе қоржыны өзіне мыналарды қосуы қажет:
- кәсіпкерлік қызметті іске асыратын, кәсіпорынға республикалық және
атқарушы жергілікті билік органдары беретін лицензиялардан,
сертификаттардан және тағы басқалардан пайда болатын нарықта жұмыс істеу
құқығы;
- кәсіпорынға табыс әкелетін жал құқығы, субжал, кепіл және т.б;
- бизнес бойынша әріптестердің келісім-шарт жүйелерінен пайда болатын
құқықтар (материалдар мен шикізатты жеткізу келісім-шарттары, тауарлық
өнімдерді сатып өткізу келісім-шарттары және т.б.);
- кәсіпорын акцияларының бақылау пакеттерінен пайда болатын кұқықтар;
- материалдық емес активтерді қалыптастыратын артыкшылығы бар
кұқыктар.
Жоғарыда аталғандарды ескере отырып, кәсіпорынның бизнесін бағалаудың
объектілері мыналар болуы керек:
- кәсіпорынның мүліктік кешені;
- кәсіпорынға (фирмаға) нарықтың секгорын бақылауға рұқсат ететін
құқықтар жүйесі немесе қоржыны;
- кәсіпорынның (фирманың) тауар нарықтарында бәсекелесуге
қабілетілігі.
Сөйтіп, кәсіпорын (фирма) бизнесін бағалау екі концепцияны қолдану
арқылы жүзеге асырылады.
Бірінші концепция, сатып алу-сату мәміле кезіндегі кәсіпорын (фирма)
бизнесінің бағалауын болжайды. Бұл жағдайда бизнестің кұны екі құрамдас
бөліктерден қалыптасады: мүліктік кешеннің кұнынан және материалдық емес
активтердің құнын сипаттайтын кұнға қосымша бағалануынан.
Екінші концепция, бағалау кезінде тауар нарығындағы бағаланатын
сектордың бағалау сыйымдылығын болжайды.
Қазақстан Республикасы заңнамасының талдауы мен нарықта неғұрлым
салмақты болып табылатын табыс формуласында көрсеткендей, артықшылығы бар
құқықтардың көлемін бағалану, патенттік монополиялардың шекараларын
анықтауға мүмкіндік береді. Тауар нарығының үлкен секторлар
монополияларымен байланысын патенттік монополизмдердің мүмкіндіктерін құқық
иеленушілер қүкықтарымен байланыстырады, атап айтқанда:
- иелігіндегі интеллектуалдық меншік объектілерін өз талабына сай
қолдану;
- оларды пайдалануға, басқа тұлғаларға рұқсат етпеу;
- белгілі шарт негізінде, интеллектуалдық меншікті бағалауға жеке
объектілерін пайдалануға рұқсат ету.
Аталған ғылыми дәлелденген артықшылықтарды, құқық иеленуші өнім
нарығында жоғары технологиялық өнімдерінің көлемін ұлғайтуға мүмкіндігі бар
нарықтардың үлкен секторларын қатаң бақылау үшін қолданылады.
Айырықша құқықтарының ірі портфелі шоғырланған технологияларды
меңгерген жоғары технологиялық компаниялар мен корпорациялар ғылыми
дәлелденген өнім құқық иеленуші нарықтарын басқаруға, миллиардтаған
табыстар алуға белгілі мүмкіндіктер алады.
Айырықша құқықтар портфелінің көмегімен тауар нарығының ірі
секторларын басқару бойынша компаниялардың мүмкіндіктерін бағалау, олардың
айырықша құқықтар мен бизнесін бағалауына қосылады.
Бағалау мақсаты - кәсіпорынның нарықтық құнын есеп айырысуымен
негіздеу.
Кәсіпорындарды бағалау белгілі бір нақты міндеттің орындалуына
бағынады. Бағалаушы, жасалып жатқан бағалаудың міндетін білгеннен кейін
ғана керекті әдістемені дұрыс таңдай алады.
Кәсіпорынның құнын бағалау көбінесе келесі жағдайлардан туындайды:
1) кәсіпорынды сату;
2) кәсіпорын мүлігінің бөлігін сату (жер телімі, ғимараттар,
құрылыстар);
3) ұйымды қайта құру немесе кәсіпорынды тарату (қосылу, бөліну, сіңісу
және т.б.), және кәсіпорынның банкротқа ұшырағандағы төрелік сот және
меншік иелерінің шешімі бойынша жүргізіледі;
4) бағалы қағаздар нарықтарында кәсіпорын акцияларьн сатып алу және
сату (акционерлік меншіктегі кәсіпорындарды немесе оның бөлігін сатып алу);
5) жауапкершілігі шектеулі коғамда немесе серістестіктің жарғылық
қорының үлесін сатып алу және сату (үлес ақша бірлігімен бағаланады);
6) кәсіпорынды жалға беру. Құнды бағалау жал төлемін белгілеу үшін
маңызды;
7) кәсіпорынды жетілдіру максатында инвестициялық жобаның орындалуы
мен оның негізделуі кезінде кәсіпорын құнын білу қажет;
8) несие алу үшін кәсіпорын мүлігін кепілге беру;
9) кәсіпорын мүлігін сақтандыру;
10) мүлікке салық салу үшін, оның салық базасын анықтау;
11) негізгі қорларды кайта бағалау.
Сонымен, мүліктік кешен құнын бағалану негізділігі мен дәлелділігі
көбінесе бағалауды қолдану аумағының дұрыс анықталуына тәуелді, яғни сатып
алу және сату, несие алу, сақтандыру, салық салу, т.б.
Кез келген мүліктің құнын, бір-бірімен тығыз байланысты екі тәсілмен
анықтауға болады: біріншіден, осы мүлікті басқа бір мүліктің кейбір санына
(ақша эквиваленті мағынасында) алмастыруы. Екіншіден, мүлік иесі болашақта
алатын табыстардың ағымды құнын анықтауы.
Құн, шығындар және баға түсініктемелері бойынша айырмашылықтарды білу
қажет. Құн - алушының (инвестор) бағаланатын меншікті алуға жұмсайтын
төлемнің мөлшері. Шығындар - бағаланатын ұқсас меншік объектісін құру үшін
қажет болатын шығын мөлшері. Бұл шығындар сатып алушы төлеуге дайын сомадан
айырмашылығы болмауы мүмкін. Баға бірдей объектілер мен басқа сатып
алушылардың активтілігін және сатып алушылардың қажеттіліктерін қоса
алғанда, бұл шығындар бағалау күнімен салыстырғанда өз құнынан жоғары
немесе төмен болуы мүмкін. Тек қана жетілген нарық жағдайында, құн және
баға бір-бірімен тең болады. Мүлікке қатысты құн, өзімен нақты шарттардың
нәтижесі болатын бағаны усынады. Баға - өткен мәмілелердегі ұқсас
объектілерді сатып алуға қанша жұмсалғанын көрсететін факт. Бағалаушы
талдау жасағаннан кейін ғана, мүлік кұнының ағымдағы төленген немесе
алынған бағасы бола алатындығы туралы айта алады.
Құн негізінен төрт шарттан туындайды: сұраныс, пайдалылық, тапшылық
және меншік қүдылықтарын беру мүмкіндігі.
1. Сұраныс. Сұраныс - белгілі бір уақыт ішінде нарықта сатып алатын
тауар (қызмет) саны немесе меншік объектілері. Сұраныстың өсуі бағалардың
өсуіне алып келеді.
2. Пайдалылық. Адамдардың белгілі бір қажеттіліктерін
қанағаттандыратын, тауарлар мен меншік объектілерінің қабілетін -
пайдалылық деп атайды. Берілген зат неғұрлым көбірек кажеттіліктерді
қанағаттандыруға қабілетті болса, соғұрлым оған сұраныс жоғары болады.
Пайдалылықтың өсуі көбіне бағаның өсімімен сәйкес жүреді.
3. Тапшылық. Үлкен сұраныс пен жоғары пайдалылыққа қарамастан, ешбір
мүлік тапшы болмағанша құны болмайды.
4. Меншік құқығын біреуге беру мүмкіндігі. Кез келген зат меншік
кұқықтарын біреуге беру мүмкіндігі бар болған жағдайда тауар болып
саналады. Мысалы, берілген заңнамамен жердің белгілі бір түрлеріне сату
рұқсат етілмесе, онда олардың құндылығы болмайды. Дегенмен, бұл жерлердің
жал құндылықтарының нарық кұнын бағалауға болады.
Мүліктің құнын бағалау нақты бір мақсатпен жүргізіледі (сатудың
бағасын анықтау, ипотекалық несиені алу, мүлікті сақтандыру және т.б.). Бұл
мақсат, бағалаудың тағайындалуы деп аталады. Құнның әр түрлі анықтауларын
қолданғанда, мүліктің құны әр түрлі болады. Мысалы, оттан сақтандыру
мақсатындағы құнның бағалануы, ипотекалық несие мақсатындағы құнның
бағалануынан ерекшеленеді. Бірінші жағдайда, құнның мөлшері құрылғылардың
элементтеріне кеткен шығындармен, ал екінші жағдайда, ипотекалық несие
бойынша төлемдердің тоқтатылу жағдайында, объектіні сату үшін нарықтағы
мүмкін болатын бағамен анықталады.
Сөйтіп, бағалаудың тағайындалуына тәуелді мүлік әр түрлі құнға ие
болады.
Тәжірибеде бағалаушы келесідей негізгі құралдардың түрлерін қолданады:
Негізделген нарықтық құн - ашық және бәсеке нарығындағы мүлік түріне
берілетін баға. Экономикалық рационалды, мәмілеге ерікті баратын және қажет
ақпаратпен қамтамасыз етілген сатушы мен сатып алушы арасында еркін
бәсекені көрсетеді. Қаржыландырудың ерекше шарттарына сәйкес, сатып алу мен
сатудың жағдайлары, екі жақтың жеткіліксіз ақпараттануы, нарық деформациясы
және т.б. факторлардың әсерінен, тәжірибеде нақты мәмілелердің бағалары
нарықтық қүннан айырмашылығы болады. Нарыктық емес құн ретінде, мысалы,
нормативті есептелетін құн бола алады. Нормативті есептелетін құн -
нормативтер мен әдістер басқару органдарын бекіту негізінде есептелетін
мүліктік кешеннің құны. Қарастырылып отырған мүліктік кешеннің түрлері үшін
нормативтердің (ставкалардың, коэффициенттердің) бірлік шкалалары
қодданылады. Нормативті есептелетін құн ретінде, мысалы, кәсіпорын
мүлігінің салық салу құны болып табылады. Кәсіпорын мүлігіне салық салу
үшін салықтық база ретінде негізгі қаражаттардың, материалдық емес
активтердің, қорлар мен шығындардың орташа жылдық қалдық құны жатады. Салық
салу құнын есептеу үшін кәсіпорын мүлігінің бухгалтерлік есебінің баланстық
активіндегі қалдықтар алынады. Нормативті есептелетін құнның тағы бірі,
жерге салық салу үшін, жер телімінің құнын анықтау болып табылады.
Мүліктік кешеннің нормативті есептелетін кұнының көрсеткішін салық
салу және мүлікті мемлекеттік сақтандыру органдары тәжірибеде
пайдаланылады. Бұл көрсеткішті талаптар бойынша зақымды бағалау үшін сот
органдары да қолданады.
Бухгалтерлік есеп жүйесі баланстық құнды бастапқы, қалпына келтіру және
қалдық құны деп бөледі.
Баланстық құн - кәсіпорынның балансында белгіленген, құрылысқа кеткен
шығындар немесе оның өзіндік негізгі қаражаттарына элемент алу.
Бастапқы құн - белгілі кәсіпорын объектілерінің эксплуатацияға
енгізілген кезіндегі есептік құжаттарда тіркелген баға. Эксплуатацияға
берілген мүлік объектісі бастапқы құн бойынша, не оларды модернизациялау
мен реконструкциялаудан кейін немесе қорды ресми қайта бағалау белгіленген
уақыттан есептейді.
Қалпына келтіру құны - бұрын анықталған негізгі қаржыларды қазіргі
талаптарға сай қайта өндіру құны. Бағалаушы қор элементі құнының толық
қалпына келуін салыстыру арқылы қазіргі заманға сәйкес нарықтық құнын
есептейді.
Қалдық құн. Егер баланстық кұннан, эксплуатация кезеңінде жинақталған
тозу сомасын алып тастасақ, онда қалдық күнды аламыз, ал қалдық құнның
бағалануын кайталама нарығының бағасы бойынша жүргізсе, онда ол нарықтық
сипаттама алады. Яғни, бағалауға тәуелді қайта өндіру мен орнын басу кұнын
белгілейді.
Қайта өндіру құны - қазіргі нарыққа сай сатып алу немесе қайта өндіру
құнын бағалау мүліктің тура сол сияқты объектінің кұны барабар шама. Қайта
өндіру қүнын анықтау көбінесе технологиялар, материалдар, шикізаттар,
стандарттар және тағы басқа өзгерулерінен мүмкін болмайды. Сондықтан
тәжірибеде орнын басу құны қолданылады.
Орнын басу кұны - бағаланатын объектінің пайдалылығы бойынша
эквивалентті, меншіктің барабар объектіні өндірудің ағымды құны.
Тағы да мүліктік кешеннің құны мен жойылу құны туралы айтуға болады.
Мүліктік кешеннің құны. Мәміле жасағаннан кейін табыс әкелетін және
қызмет жасай алатын объектінің құны. Мысалы, инвестор кәсіпорын акцияларын
алғанда және олардың құнын бағалау кезінде, кәсіпорын элемент - бұл
болашақта табыс әкелетін және тиімді қызмет жасайтын объект деп
қарастырылады.
Жойылу құны мүлігін сатушы келісуге мәжбүр болатын бағаны айтады.
Кәсіпорынның жойылу құны бағалау кезінде анықталады. Мысалы, оның банкротқа
ұшырауы кезінде немесе аукционда ашық көтере сату кезінде.
Бағалаудың әр түрлі жағдайларына тәуелді құндардың бірнеше түрін ажыратады:
инвестициялық, тұтынушылық, сақтандырулық, утилизациялық.
Инвестициялық құн - егер оны белгілі бір инвестициялық жобаны іске
асыру үшін инвестициялық салым ретінде карастырсақ, онда оны мүліктік
кешеннің құны деп айтуға болады.
Нарықтық құнға карағанда, инвестициялық құн нақты және белгілі бір
жобамен және оның инвесторымен байланысы. Инвестициялық құн, берілген
инвестициялық кешені мен нәтижелері бойынша мүліктік кешеннің нарықтық
құнының өсуі ретінде қарастырылады.
Тұтыну кұны. Объектінің құнын немесе маңыздылығын сипаттайды.
Пайдалылық кезіндегі құн тұтынушылардың экономикалық тауарлық құны ретінде
анықталады және оны пайдалану тиімділігіне негізделген (табыс, пайда, ыңғай
түрінде).
Пайдалану кезіндегі құн міндетті түрде нарықтың кұнын көрсетпейді. Тұтыну
кұны туралы мәліметтер, бағаланатын мүліктік кешеннің, әр түрлі сапасы мен
пайдасы бар ұқсас объектілермен салыстыру үшін керек.
Сақтандыру құны - сақтандыру шартында (полисінде) көрсетілген және
сақтандыру мақсаттары үшін анықталатын объектілердің нарықтың құны.
Сақтандыру құны сақтандыруды қайта қалпына келтіруді бағалау үшін қажет
элементі бойынша есептеледі.
Көбінесе сақтандыру құны орнын басу құны сияқты анықталады. Өйткені сақтану
жағдайларынан кейін сақтанушыға өзінің мүлігін қайтадан қалпына келтіруге
мәжбүр болады.
Утилизациялық құн - өзінің бастапқы пайдалылығынан айырылған және
төтенше жағдайда немесе толық тозудың жағдайына жеткен утилизациялық
материалдың активтердің құны. Утилизациялық құн - бұл салмақты
материалдардан тұратын бағаланатын объектілердің қайталама құны.
Бағалау қызметі ғылымының негізінде, бағалау бойынша кез келген
тапсырманы орындау үрдісін қадағалайтын, бірқатар қағидалары бар.
Кәсіпорынның мүліктік кешен құнын бағалау кезіндегі қажет негізгі
экономикалық ортақ қағидаларын қарастырайық.
Олар мыналармен байланысты және 3 топ қағидалар жүйелеріне келтіруге
болады:
Иесінің мүлік туралы көзқарасымен;
Нарықтық ортамен;
Мүлікті эксплуатациялаумен.
Иесінің мүлік туралы көзқарасымен байланысты кағидалар
Бұл топ мынаандай қағидаларға ие: пайдалылық, орнын басу, күту.
Пайдалылық қағидасы. Меншік объектілерінің иемденуге қабілеті жоқ
болса, онда олардың құны болмауы мүмкін. Сондықтан потенциалды
меишіктенушіге пайдалы болған кезде ғана мүліктік кешеннің кұны болады.
Қағиданың аныкталуы: пайдалылық берілген уақыт периодтарында және берілген
жерде меншік объектісі иесінің кателіктерін қанағаттандыру қабілеті.
Орнын басу қағидасы. Иесінің қажеттіліктерін қанағаттандыра алатын
және табыс әкеле алатын барлық меншік объектілері, өзінің әр түрлілігіне
карамастан, бір-бірімен байланысты. Меншік объектісі үшін оны қалпына
келтіруге кететін шығындардың сомасынан көп ешкім төлемейді. Егер екі
меншік объектілерінің қабілеті бірдей болса, онда біз бағаның төменін
аламыз.
Қағидалардың анықталуы: меншіктің максималды құны ең төмен бағамен немесе
құнмен анықталады. Сөйтіп орнын басу құны бағаланатын мүлік құнының жоғарғы
шегін анықтауға мүмкіндік береді.
Күту кағидасы. Инвестор объектіге қаражатты салып, ол меншік
объектілерінен болашақта табыс күтеді. Бағаланатын құн - болашақтағы барлық
табыстардың ағымды құны.
Қағиданың анықталуы: күту - болашақта меншікті иелік етуден түсетін
табыстардың ағымды құнының орнатылуы.
Нарықтық ортамен байланысты қағидалар
Бұл топ келесі қағидалардан тұрады: сұраныс пен ұсыныс арасындағы
сәйкестік, бәсеке, құнның өзгеруі.
Сұраныс пен ұсыныс арасындағы сәйкестік қағидасы. Мүлікке деген
бағаның өзгеруі сұраныс пен ұсыныс шамаларының өзгеруіне тәуелді.
Негізгі заңдылықтар:
Егер сұраныс тұрақты болып, ал ұсыныс ұлғайса, онда бағалар
төмендейді;
Егер сұраныс түрақты болып, ал ұсыныс төмендесе, онда бағалар
көтеріледі;
Егер ұсыныс тұрақты болып, ал сұраныс өссе, онда бағалар өседі; Егер
ұсыныс тұрақты болып, ал сұраныс төмендесе, онда бағалар төмендейді.
Егер нарықта сұраныс пен ұсыныс арасында сәйкестік орнатылса, бағалар
тұрақты болады.
Қағиданың анықталуы: ұсыныс - құрамындағы белгілі баға бойынша
тауарлар саны, сұраныс - белгілі баға бойынша қажетті тауарлар саны.
Сұраныс пен ұсыныс арасындағы өзара іс-қимыл бағасын анықтайды.
Бәсеке қағидасы. Жал шарты немесе мүлікті сатып алу не сату
мәмілелерін жасайтын жалгер мен жал берушілер, сатушылар мен сатып алушылар
арасында, жылжымайтын мүлік нарықтарында бәсеке пайда болады. Әрбір объекті
бәсекеде болады. Пайда бәсекені туғызады, ал артық пайда күйреген бәсекені
ынталандыру тенденциясы бар. Бәсекенің болмауы монополиялық жағдайды
туғызады.
Қағиданың анықталуы: нарықтағы пайда, өндіріс факторларын өтеу үшін
қажетті деңгейден асып кетсе, онда берілген нарықта таза табыстардың орташа
деңгейінің төмендеуіне алып келетін бәсеке өрлей бастайды.
Құнның өзгеру қағидасы. Мүлік объектілері әр уақытта өзгерістерге
ұшырайды. Жерді пайдалану мақсаты мемлекет пен жекеше сектордың әсерінен
өзгереді және олар тозады, техника, технология және шикізат базасы
өзгереді. Экономикалық шарттар жаңа мүмкіндіктерді туғызады, акша
массасының көлемі мен пайыздық ставкалары толқиды. Адамдардың талғамы мен
ынталары өзгереді. Объектінің орналасу ортасы өсу, түсу, тоқырау мен жаңару
фазаларынан өтеді. Барлық бұл өзгерістер берілген жердегі мүлік
объектілерінің пайдалылық дәрежесіне әсер етуі мүмкін.
Қағиданың анықталуы: мүлік объектілерінің құны көбінесе тұрақты болып
қалмайды, ол уақыт ағымымен өзгеріп тұрады.
Эксплуатациядағы мүлікпен байланысты қағидасы
Берілген топ мынадай факторлар қағидасын ұсынады: өндірістік, қалдық
өнімділік, салымдық, баланстандырылған, неғұрлым тиімді пайдалану.
Өндіріс факторларының қағидасы. Мүліктік кешен өндірістік жүйе болып
табылады. Оның табыстылығы 4 фактормен анықталады: менеджментпен, еңбекпен,
капиталмен және жермен. Таза табыс - осы барлық төрт фактордың нәтижесі
болып табылады. Сондықтан табысты бағалау негізінде барлық жүйелердің кұны
анықталады. Мүліктік кешенді бағалау үшін барлық жүйелердің табысын
құрудағы әрбір фактордың үлесін білу қажет.
Қалдық өнімділіктің қағидасы. Жердің құнын бағалау негізінде оның
қалдық өнімділігі жатыр. Экономикалық кызметтің кез келген түрі келесідей
факторлардың болуын қажет етеді: менеджмент, еңбек, капитал және жер. Әрбір
фактор берілген қызметпен жасалатын таза табыстардан төленуі тиіс. Өйткені
жер жылжымайды, сондықган еңбек, капитал және кәсіпкерлік оған бейімделуі
керек. Біріншіден, үш фактор төленеді, ал сосын табыс қалдығы жер
иемденушісіне рента түрінде төленеді. Өндірістің барлық басқа факторларының
төленуінен кейін қалдығы болса, онда жердің бағалылығы болады.
Сөйтіп, қалдық өнімділігі, еңбек пен капитал эксплуатациясына және
менеджменттің шығындары өтелгеннен кейін, жер теліміне қосылған таза
табыспен анықталады.
Салым қағидасы. Салым - кез келген бір жаңа факторды ендіру
нәтижесінде шаруашылық объект құнының өсім сомасы. Кейбір факторлар
кәсіпорынның мүліктік кешенінің құнын ұлғайтады, ал кейбіреулері
төмендетеді. Мысалы, үйдің сыртын жаңадан сырлау сыртқы түрін жақсартады,
ал егер бояудың түсі нарықтық стандарттарға сай болмаса, онда үйдің құны
төмендетілуі мүмкін.
Салымның анықталуы: шаруашылық объектілерінің құнының ұлғаймалы немесе
төмен сомасы.
Сөйтіп, мұліктік кешенге қосымша активтерді қосу тиімді болады, егер
олар мүліктік кешеннің нарықтық бағасынан жоғары болса. Мүліктік кешенге
кез келген косылған элементтер өтеледі, егер мүліктік кешен құнының өсімі,
бұл элементтерді алуға кеткен шығындардан жоғары болған жағдайда.
Баланстандырылған (пропорционалды) қағидасы. Өндіріс факторлары
экономикалық баланстандырылған болса, онда меншік объектісінің құны
максималды болады немесе сақталады. Меншік объектілерінің кұны төрт
элементтердің баланстандырылуына тәуелді: рентаға, еңбекке (еңбек ақы),
капиталға (инвестиция, салым), басқару координациясына (менеджментіне). Ең
жоғарғы табысты қамтамасыз ететін әрбір меншік объектісі үшін теоретикалық
тепе-теңдік нүктесі бар.
Қағиданың анықталуы: кез келген меншік объектісіне өндірістің әр түрлі
факторларының оптималды сомасы сәйкес келеді. Олардың бір-біріне сай болуы
арқылы мүліктің максималды құны пайда болады.
Сөйтіп, әр түрлі мінездеме бойынша, мүліктік кешенді құрайтын үлестер
бір-бірімен келісуі керек. Мүліктік кешенге кез келген бір элементті косу,
берілген принципті бұзу, оның құнының өсуіне алып келмейді.
Неғұрлым тиімді пайдалану қағидасы - барлық қарастырылған үш қағиданың
синтезі мүмкін болатын варианттардың ішінен жеткілікті негізделген мүліктік
кешеннің функционалды мүмкіндіктерін неғұрлым толығымен орындайтын және
объектінің ең жоғарғы құнына алып келетін, мүліктік кешен неғұрлым тиімді
пайдалану варианты таңдалады. Құнды бағалау үшін осы вариант қолданылады.
Аталған қағидалар жалпы түрде әмбебап және мүліктің барлық түрлеріне
қолданылады. Олардың құрамы объектінің ерекшеліктеріне тәуелді өзгеріп
отыруы мүмкін.
Жылжымайтын мүлік өзімен өзі болмайды, ол айналадағы ортаның әсерінде
болады және өзі де сол ортаға әсер етеді. Сондықтан бағалау кезінде
жылжымайтын мүліктің құнына әсер ететін орта факторларын анықтайды.
Бағалаудың әлемдік тәжірибесі мүлік құнының бағалауына елеулі әсер
ететін бірқатар факторларды белгілейді:
Физикалық: табиғи-жер, климат, ресурстар, топография, топырақ және
адамның жасауымен - ғимараттар, құрылғылар, жолдар, коммуналды объектілер,
телімнің түрі және т.б;
Әлеуметтік: халық санының өзгеру тенденциялары, кәрілік немесе жастық
тенденциялары, өмір сүру стилі, өмір деңгейі, жан ұяның көлемі, білім бері
деңгейінің өзгеру тенденциялары, қылмыс деңгейі, көрші объектілермен және
олардың иелерімен карым-қатынас;
Экономикалық: табыс дейгейінің өзгеру тенденциялары, жұмыс бастылық,
несиелік ресурстарға қол жеткізушілік және несиелік саясат, пайыздық
ставкалар, жал төлем ставкалар, құрылыс салуға шығындардың азаюы немесе
өсуі, бағалар, сұраныс, ұсыныс;
Саясаттың (әкімшілік): шектік немесе либералдық аймақтау, құрылыс
нормалары және либералдық немесе шектік ережелер, муниципалды жұмыс жасау
кызметтері, қауіпсіздік пен денсаулық, салық саясаты, айналадағы ортаны
корғау.
Бірақ аталған факторлар жиынтығы орындалады және орын ауыстыру
жүйесінде бағаланатын объектінің орналасу жерін көрсетеді. Қала кұрылысы
теориясында көрсетілгендей, қоныстандыру, қоғамның даму процесін, қоғамның
өмір сүруі мен өндірістің құрылымын көрсетеді және адам мен табиғат
арасындағы неғұрлым маңызды кеңістік формасы болып табылады.
Құнды бағалауда аталған факторларды түсіну үшін және олардың
маңыздылығын бағалау үшін, жылжымайтын объектінің орналасуының құрылуын
бақылау керек.
Адамның әр кезде жақсы табиғи жерлерде өмір сүруге ынталанғаны туралы
адамзаттың даму тарихынан көре аламыз: құнарлы жерлерде, климаты жақсы, су
және отын ресурстары бар, құрылыс салуға ыңғайлы жерлер. Осы жерлерде
орналасып, үйлерді, қоғамдық ғимараттарды, мәдени кұрылғыларды, өндірістік
және шаруашылық құрылыстарды, коммуналды объектілерді салды, оларды жол
арқылы қосты. Тұрғын территорияларды көркейтті және экономиканың дамуына,
іскерлікке, белсенділікке сәйкес адамдардың мінезін, өмір сүру деңгейін
және стилін анықтады.
Сөйтіп, топографияның көзқарасынан тұрғын жерлер табиғи ресурстары мен
шикізат көздері бар, коммерциялық табыстарды алуға мүмкіндігі бар (әртүрлі
өндіріс, өнеркәсіп, транспорттық қызмет, санаториялық және сауықтыру
қызметтері) жақсы жерлердің анықталуы пайда болды. Қала құрылысының
түсінігі - оның функционалды табиғатында. Аймактау негізінде маңызды
әлеуметтік категориялары бар, олар: үй, дем алу жэне еңбек. Үй - қалалардьщ
селитебтік аймағындағы, ең жақсы телімінде орналасады, дем алу - қалаға
жақын ауасы таза, еңбек - тұрғын үймен ыңғайлы байланысты, бірақ оған
тәуелсіз өндірістік және өнеркәсіптік аймақтарда орналасады. Олардың
жоспары кейбір жалпы қолдаған кала құрылысының қағидасына бағынады. Олар:
1.Функционалды аймақтау - берілген функция қағидасы бойынша,
қоныстандыруды мынандай бөліктерге бөледі: еңбек, қоғамдық өмір, үй,
демалыс. Функцияның бірде-біреуі өзі өмір сүре алмайды. Сондықтан
қоныстандырудың жоспарланған кұрылымы, біріншіден, қоныстандырудың барлық
бөлімдерінің қолайлы, тұрақты және сенімді өзара байланысты жағдайларын
жасаумен, еңбек пен демалу өмірлік циклдарының бір-бірімен алмасуымен
анықталады. Аймақтарды өзара орналастыру бойынша санитарлы-гигиеналық
талаптар орындалады, соның ішінде: табиғи желдің пайда болу салдарынан
тұрғын-үйге емес өндіріске қарай бағытталуы; тұрғын аймақ өзен ағысынан
және рельефтен жоғары болуы керек және т.с.с. Тұрғын күрылыс пен
өнеркәсіптік кәсіпорындар, коммуналды-қоймалық территориялар және т.б.
өндірістер (санитарлы қорғау аймағы) арасындағы кашықтың мынадай зақым
келтіру сыныптарымен анықталады: бірінші сыныптағы кәсіпорындар - 1000 м,
екінші - 500 м, үшінші -300 м, төртінші - 100 м, бесінші - 50 м;
2. Қалалы толық бірлік сипаты. Қала функциясының бірде-біреуі өзі
жекеше өмір сүре алмайды. Қаланың жоспарланған құрылымы қаланың барлық
бөлімдерінің қолайлы, тұрақты және сенімді өзара байланысты жағдайларын
жасаумен анықталады. Қаланың барлық функционалды аймақтарының құрамына
көгалдандыру енеді. Архитектуралық-жоспарлау құрылымының бірлігі
көгалдандыру жолымен іске асады. Қоныстандыру территориясында
көгалдандырудың барлық түрлерін біріктіруді үзіліссіз жалпы жүйеге келтіру
керек. Көгалдандырулар қала ортасын сауықтырады, тұрғынға жақсы микроклимат
жасайды, тұрғын үйлерін және өздерін шаңнан, шудан, күн радиациясынан
сақтайды.
3. Өздеріне сай функциялары бар қоғамдық орталардың өзара байланыс
жүйелерін жасау: жалпы қала орталығы - жоспарланған аудан орталығы -
өнеркәсіптік аудан және демалу аймақ орталықгары -жергілікті орталықтар
(шағын аудандық, кварталдық). Қоғамдық орталыктардың арналуы: халыққа
мәдени-тұрғылықты сәйкес қызмет көрсету деңгейін қалыптастыру; қоғамдық
ұйымдар кұру (жиналыс, одақтастар, клубтар, ұйымдар және т.с.с); қаланың
әлеуметтік инфра құрылымын қалыптастыру.
4. Қаланың көлікгік - жоспарлауын ұйымдастыру. Бұл - көпшілік жол
жүйесі. Оның қоныстандырудағы рөлі - ыңғайлы, әрі қысқа жаяу жүруін,
қоныстандырудың барлық функционалды аймақтар арасында көліктік байланысты
ұйымдастыру; қоныстандырудың архитектурасын жасау.
5. Қоныстандыру дамып келе жатқан құрылым ретінде архитектуралық -
жоспар құрылымын жасау кезінде, оған жетілдіру қабілеттілігін, даму
параметрлері мен сипаттамаларына ие және жоспарланбаған қарқынды түзетуге
икемді жауап беру мүмкіндігі енеді. Бұл байланыста резервтік территориялар
мен тәсілдер туралы айтылады (мысалы, сызықгы құрылым) және т.б.
6. Қоныстандыру жүйесіндегі қала. Қоныстандыру - тұрғын жерлер
жүйесінің бөлігі. Тұрғын жерлер жүйесі немесе тұрғын жерлердің топтық
жүйесі - бұл табиғи - ландшафт орталығы профиль мен қоныстандрудың әр түрлі
көлеміндегі рационалды кеңістікті топ құру.
7. Кешенділік - қоныстандыруды дамыту кезіндегі бес негізгі
мәселелерді қарастыруға негізделеді: әлеуметтік, экологиялық, экономикалық,
эстетикалық және техникалық.
Жоспарлаудың әлеуметтік мақсаты келесідей әлеуметтік функцияларды
қамтамасыз етумен байланысты: тұрғын-үй, білім беру, қызмет көрсету,
демалу, еңбек, басқару.
Экологиялық - физикалық, санитарлы-гигиеналық және климаттық
параметрлермен белгіленетін ортаның өмірге қажеттілігін қамтамасыз ету. Бұл
қызметтің мәні қоршаған ортаны қорғау мәселесімен анықталады.
Экономикалық мақсаты территориялық ресурстарды рационалды пайдалану
және өндірістің негізгі факторларын тиімді пайдалану.
Эстетикалық мақсаты қоршаған ортаны толық эстетикалық сапамен
қамтамасыз ету.
Техникалық ... жалғасы
Сіз бұл жұмысты біздің қосымшамыз арқылы толығымен тегін көре аласыз.
Ұқсас жұмыстар
Пәндер
- Іс жүргізу
- Автоматтандыру, Техника
- Алғашқы әскери дайындық
- Астрономия
- Ауыл шаруашылығы
- Банк ісі
- Бизнесті бағалау
- Биология
- Бухгалтерлік іс
- Валеология
- Ветеринария
- География
- Геология, Геофизика, Геодезия
- Дін
- Ет, сүт, шарап өнімдері
- Жалпы тарих
- Жер кадастрі, Жылжымайтын мүлік
- Журналистика
- Информатика
- Кеден ісі
- Маркетинг
- Математика, Геометрия
- Медицина
- Мемлекеттік басқару
- Менеджмент
- Мұнай, Газ
- Мұрағат ісі
- Мәдениеттану
- ОБЖ (Основы безопасности жизнедеятельности)
- Педагогика
- Полиграфия
- Психология
- Салық
- Саясаттану
- Сақтандыру
- Сертификаттау, стандарттау
- Социология, Демография
- Спорт
- Статистика
- Тілтану, Филология
- Тарихи тұлғалар
- Тау-кен ісі
- Транспорт
- Туризм
- Физика
- Философия
- Халықаралық қатынастар
- Химия
- Экология, Қоршаған ортаны қорғау
- Экономика
- Экономикалық география
- Электротехника
- Қазақстан тарихы
- Қаржы
- Құрылыс
- Құқық, Криминалистика
- Әдебиет
- Өнер, музыка
- Өнеркәсіп, Өндіріс
Қазақ тілінде жазылған рефераттар, курстық жұмыстар, дипломдық жұмыстар бойынша біздің қор #1 болып табылады.
Ақпарат
Қосымша
Email: info@stud.kz