Қазақстан Республикасындағы тұрғын-үй құрылысының жағдайы мен халықтың баспамен қамтамасыз етілуі жағдайын анықтау
Кіріспе ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..3
І Тарау. Ипотекалық несиелердің даму эволюциясы мен оның Қазақстан Республикасындағы орны ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..6
1.1. Тұрғын.үй саласындағы несиелік қатынастардың пайда болуы, қалыптасуы және даму тарихы ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..6
1.2. Ипотекалық несиелеудің экономикалық және құқықтық мазмұны мен табиғаты ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..13
1.3.Ипотекалық несиелеу жүйесі ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... 17
ІІ. Тарау. Қазақстандағы тұрғын.үй саласын несиелейтін компания және екінші деңгейдегі банктердің қарым қатынасын талдау ... ... ... ... ... ... ... 20
2.1. Қаржы рыногінің Қазақстан ипотекалық компаниясындағы операторы ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ...20
2.2. Тұрғын . үй құрылысын салуға үлестік қатысу ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..26
2.3. Екінші деңгейдегі банктердің несиелеу тәжірибелері және даму
ағымы ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..31
ІІІ. Тұрғын.үй құрылысының проблемалық мәселелері мен даму болашағы ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ...453.1.Несиелік қатынастардың проблемалық мәселелері ... ... ... ... ... ... ... ... ... .45
3.2. Тұрғын.үй құрылысының даму болашағы ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ...52
Қорытынды ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..64
Пайдаланылған әдебиеттер тізімі ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... .. 66
І Тарау. Ипотекалық несиелердің даму эволюциясы мен оның Қазақстан Республикасындағы орны ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..6
1.1. Тұрғын.үй саласындағы несиелік қатынастардың пайда болуы, қалыптасуы және даму тарихы ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..6
1.2. Ипотекалық несиелеудің экономикалық және құқықтық мазмұны мен табиғаты ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..13
1.3.Ипотекалық несиелеу жүйесі ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... 17
ІІ. Тарау. Қазақстандағы тұрғын.үй саласын несиелейтін компания және екінші деңгейдегі банктердің қарым қатынасын талдау ... ... ... ... ... ... ... 20
2.1. Қаржы рыногінің Қазақстан ипотекалық компаниясындағы операторы ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ...20
2.2. Тұрғын . үй құрылысын салуға үлестік қатысу ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..26
2.3. Екінші деңгейдегі банктердің несиелеу тәжірибелері және даму
ағымы ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..31
ІІІ. Тұрғын.үй құрылысының проблемалық мәселелері мен даму болашағы ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ...453.1.Несиелік қатынастардың проблемалық мәселелері ... ... ... ... ... ... ... ... ... .45
3.2. Тұрғын.үй құрылысының даму болашағы ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ...52
Қорытынды ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..64
Пайдаланылған әдебиеттер тізімі ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... .. 66
Дипломдық жұмыстың өзектілігі - азаматтарды тұрғын – үймен қамтамасыз ету мәселесі кез-келген дамыған және даму жолындағы мемлекеттердің ең маңызды міндеттерінің бірі деуге болады. Біздің елімізде де бұл мәселені қазіргі таңда аса өзекті болып отыр. Салынып жатқан құрылыстар жеткіліксіз, қолда бар тұрғын-үй қоры ескіріп, қайта қалпына келтіруді талап етеді.
Сондықтан нарық қатынастарындағы тұрғын-үй құрылысын дамыту перспективалары негізінен алғанда тұрғын-үйді несиелеудің ұлттық жүйесін дамытудың тиімділігі мен оның келешегімен айқындалып отыр.
Дипломдық жұмыстың мақсаты – Қазақстан Республикасындағы тұрғын-үй құрылысының жағдайы мен халықтың баспамен қамтамасыз етілуі жағдайын анықтау үшін жасалған таңдамалар, баспанаға мұқтаж халықтың аса көп екендігін көрсетіп отыр.
Статистикалық мәліметтерге жүгінер болсақ, қазір республикамызда орташа есеппен 1,3-1,4 миллион адам баспанаға зәру. Бүгінгі күні пайдалуға берілетін баспана көлемі қазіргі бар тұрғын – үй қорының жалпы көлемінен 0,5-0,7%-ы ғана құрайды және тұрғын-үй қорынан жыл сайын шығып қалатын үйлердің мөлшерінен де аса алмайды. Тұрғын – үй қорының тізілімі деректерінен белгілі болғандай, 2004 жылдың 1-қаңтарындағы жағдай бойынша ҚР тұрғын-үй қорының жалпы алаңы 243,0 млн. шаршы метрді, оның ішінде қалаларда – 144,8 млн. шаршы метр, ауылдық жерлерде – 98 млн. шаршы метрді құрайды екен. Көппәтерлі тұрғын-үйлердің үлесі – 151,8 млн. шаршы мерт немесе 62,5%, жеке тұрғын-үйлердің үлесі – 91,2 млн шаршы метр немесе 37,5%. ҚР тұрғын-үй қорының шамамен 97%-ы (235,3 млн м2) жеке меншікте, шамамен 3% -ы (7.7. млн. м2) мемлекеттік меншікте.
Сондықтан нарық қатынастарындағы тұрғын-үй құрылысын дамыту перспективалары негізінен алғанда тұрғын-үйді несиелеудің ұлттық жүйесін дамытудың тиімділігі мен оның келешегімен айқындалып отыр.
Дипломдық жұмыстың мақсаты – Қазақстан Республикасындағы тұрғын-үй құрылысының жағдайы мен халықтың баспамен қамтамасыз етілуі жағдайын анықтау үшін жасалған таңдамалар, баспанаға мұқтаж халықтың аса көп екендігін көрсетіп отыр.
Статистикалық мәліметтерге жүгінер болсақ, қазір республикамызда орташа есеппен 1,3-1,4 миллион адам баспанаға зәру. Бүгінгі күні пайдалуға берілетін баспана көлемі қазіргі бар тұрғын – үй қорының жалпы көлемінен 0,5-0,7%-ы ғана құрайды және тұрғын-үй қорынан жыл сайын шығып қалатын үйлердің мөлшерінен де аса алмайды. Тұрғын – үй қорының тізілімі деректерінен белгілі болғандай, 2004 жылдың 1-қаңтарындағы жағдай бойынша ҚР тұрғын-үй қорының жалпы алаңы 243,0 млн. шаршы метрді, оның ішінде қалаларда – 144,8 млн. шаршы метр, ауылдық жерлерде – 98 млн. шаршы метрді құрайды екен. Көппәтерлі тұрғын-үйлердің үлесі – 151,8 млн. шаршы мерт немесе 62,5%, жеке тұрғын-үйлердің үлесі – 91,2 млн шаршы метр немесе 37,5%. ҚР тұрғын-үй қорының шамамен 97%-ы (235,3 млн м2) жеке меншікте, шамамен 3% -ы (7.7. млн. м2) мемлекеттік меншікте.
1. ҚР Конституциясы, А., 2004 ж.
2. Қазақстан Республикасының Азаматтық кодексі. Алматы: 2002.
3. Қазақстан Республикасы Президентінің 1995 жылғы 23-желтоқсандағы «жылжымайтын мүлік ипотекасы туралы» Заң күші бар № 2723 Жарлығы (1997 жылғы 11-шілдедегі №154-1, 2000 жылғы 8-қарашадағы №96-ІІ, 2003 жылғы 3-маусымдағы №427-ІІ Заңдарымен енгізілген өзгертулер мен толықтырулармен). А. 2004. «Юрист».
4. ҚР Президентінің 23.12.1995 жылғы «Жылжымайтын мүлік ипотекасы туралы» Жарлығы.
5. Қазақстан Республикасы Президентінің 25.12.1995 жылғы «жылжымайтын мүлік құқықтары және олармен жасалатын мәмілелерді тіркеу туралы» заң күші бар жарлығы.
6. «Тұрғын-үй қатынастары туралы» 16.04.1997 жылғы ҚР Заңы.
7. «Қазақстан Республикасындағы тұрғын-үй құрылысы жинақтамалары туралы» 14.09.1997 жылғы ҚР Заңы.
8. ҚР Президентінің №1344 Жарлығымен бекітілген «Жаңа тұрғын-үй саясаты мен оны жүзеге асыру механизмдері мемлекеттік бағдарламасы».
9. ҚР Үкіметінің 21.08.2000 жылғы №1290 Қаулысымен мақұлданған қазақстан Республикасында Тұрғын-үй құрылысын ұзақ мерзімді қаржыландыру және ипотекалық несиелеу жүйесін дамыту тұжырымдамасы.
10. Қазақстан Республикасының кейбір заң актілеріне ипотекалық кредиттеу мәселелері бойынша өзгерістер мен толықөтырулар енгізу туралы ҚР Заңы.// Қазақстан Республикасы Парламентінің Жаршысы. Астана 03.06.2003. №427-ІІ ҚРЗ.
11. Ақша, несие, банктер. Ғ.С. Сейітқасымов. – Алматы:Экономика, 2001.
12. Деньги, кредит, банки/ под. ред. Лаврушина О.И. – М:Финансы и статистика, 1999.
13. Финансы. Мельников В.Д., Ильясов К.К. Алматы: 2001.
14. Диденко А., Ипотека правовая база сравнительного анализа// Предприниматель и право. №1-2/2000. 6-10 бб.
15. Косолапов Г. Развитие рынка жилья и ипотечного кредитования в Казахстане// Предприниматель и право. 15/2004. 13-15 бб.
16. Кусыпова Н.В. актуальные проблемы слвременного гражданского право. Отв. ред. М.К. сулейменов. Выпуск І, том І. Алматы: 2001 . 204-210 бб.
17. Кулумбаев А.С. актулаьные проблемы современного гражданского право. Отв. ред. М.К. Сулейменов. Выпуск ІІ, том ІІ. Алматы: 2002. 70-75 бб.
18. Кадырбекова А.К. Проблемы развития ипотечного жилищного кредитования на современном этапе. Сборник статей: молодые ученые к 10-летию независимости Казахстана. Труды международной конференции. Алматы: 2001. – 466 б.
19. Абдильманова Ш.Р. Экономическая наука в Казахстане: проблемы и пути реформирования: Материалы междунар. науч – прак. конф./ Под. общ. ред. д.э.н., проф. Н.К. Мамырова. – Алматы:экономика, 2003. – Ч.ІІ. 3 -11 бб.
20. Хамитов Е.Н. Реформирования Казахстанской экономики: уроки, теория и практика. Выпуск №5/2002. Сборник науч. трудов. Под. общ. ред. д.э.н.., проф. Н.К. Мамырова. – Алматы: Экономика, 2002. – 212 -217 бб.
21. Агальцова С. Жилье и кредит. // Банки Казахстана. №1/2002. 29-31 бб.
22. Сагиндыкова М.О. Ипотечные облигации Казахстанской ипотечной Компании – как основной инструмент финансирования ипотека в Казахстане. // Банки Казахстана. №10/2003, 43-45 бб.
23. Дюсембаев Н.М. Перспективы развития ипотечного кредитования в Казахстане. // Банки Казахстана. №1/2004. 42-47 бб.
24. Донцов С.С. Современные перспективы развития жилищного кредитования в Казахстане. // Банки Казахстана. №6/2004, 31-41 бб.
25. Валеев Ш. Об актуалных аспектах гарантирования ипотечных кредитов. // Банки Казахстана. № 10/ 2004. 69 бб.
26. Смолянников А. Ипотека: Теория сквозь призму законотворчества. // Вопросы экономики. №7/1997. Москва№ 112-123 бб.
27. Семькина Ю. Цена вопроса. // Континент. №11/ 2004. 40-42 бб.
28. Батищева Т. Ипотека в Казахстане (тенденция и проблемы). Ваш капитал журналы, №10 / 2004. 8-12 бб.
29. Егемен Қазақстан газеті, 2004-2005 жж.
30. Деловая неделя газеті, 26.03.2004, 18.06.2004, 05.11.2004, 12.11.2004.
31. Жетісу газеті 08.04.2004 ж.
32. Инвестия газеті. 26.02.2003
33. «Как поведет себя рынок столичной недвижимости в следующем году ?» // Известия – 2005 год 23 декабря
34. Нұрғалиев Қ.Р. Қазақстан экономикасы: Оқу құралы. – Алматы: Қазақ Университеті, 1999. – 212 б.
35. Экономика недвижимости: Учебное пособие: Под ред. д.э.н., профессора В.И.Ресина – М: Дело, 1999-328 с.
36. «Анализ рынка новостроек Московской области» // http: // www.rambler.ru
37. «Обзор рынка аренды жилья в Москве за апрель 2006г.» // http:// www.rambler.ru
38. «Перспективы развития рынка элитного жилья Москвы» // http:// www.rambler.ru
39. «Испания: прогноз рынка недвижимости в Испании» // http:// www.rambler.ru
2. Қазақстан Республикасының Азаматтық кодексі. Алматы: 2002.
3. Қазақстан Республикасы Президентінің 1995 жылғы 23-желтоқсандағы «жылжымайтын мүлік ипотекасы туралы» Заң күші бар № 2723 Жарлығы (1997 жылғы 11-шілдедегі №154-1, 2000 жылғы 8-қарашадағы №96-ІІ, 2003 жылғы 3-маусымдағы №427-ІІ Заңдарымен енгізілген өзгертулер мен толықтырулармен). А. 2004. «Юрист».
4. ҚР Президентінің 23.12.1995 жылғы «Жылжымайтын мүлік ипотекасы туралы» Жарлығы.
5. Қазақстан Республикасы Президентінің 25.12.1995 жылғы «жылжымайтын мүлік құқықтары және олармен жасалатын мәмілелерді тіркеу туралы» заң күші бар жарлығы.
6. «Тұрғын-үй қатынастары туралы» 16.04.1997 жылғы ҚР Заңы.
7. «Қазақстан Республикасындағы тұрғын-үй құрылысы жинақтамалары туралы» 14.09.1997 жылғы ҚР Заңы.
8. ҚР Президентінің №1344 Жарлығымен бекітілген «Жаңа тұрғын-үй саясаты мен оны жүзеге асыру механизмдері мемлекеттік бағдарламасы».
9. ҚР Үкіметінің 21.08.2000 жылғы №1290 Қаулысымен мақұлданған қазақстан Республикасында Тұрғын-үй құрылысын ұзақ мерзімді қаржыландыру және ипотекалық несиелеу жүйесін дамыту тұжырымдамасы.
10. Қазақстан Республикасының кейбір заң актілеріне ипотекалық кредиттеу мәселелері бойынша өзгерістер мен толықөтырулар енгізу туралы ҚР Заңы.// Қазақстан Республикасы Парламентінің Жаршысы. Астана 03.06.2003. №427-ІІ ҚРЗ.
11. Ақша, несие, банктер. Ғ.С. Сейітқасымов. – Алматы:Экономика, 2001.
12. Деньги, кредит, банки/ под. ред. Лаврушина О.И. – М:Финансы и статистика, 1999.
13. Финансы. Мельников В.Д., Ильясов К.К. Алматы: 2001.
14. Диденко А., Ипотека правовая база сравнительного анализа// Предприниматель и право. №1-2/2000. 6-10 бб.
15. Косолапов Г. Развитие рынка жилья и ипотечного кредитования в Казахстане// Предприниматель и право. 15/2004. 13-15 бб.
16. Кусыпова Н.В. актуальные проблемы слвременного гражданского право. Отв. ред. М.К. сулейменов. Выпуск І, том І. Алматы: 2001 . 204-210 бб.
17. Кулумбаев А.С. актулаьные проблемы современного гражданского право. Отв. ред. М.К. Сулейменов. Выпуск ІІ, том ІІ. Алматы: 2002. 70-75 бб.
18. Кадырбекова А.К. Проблемы развития ипотечного жилищного кредитования на современном этапе. Сборник статей: молодые ученые к 10-летию независимости Казахстана. Труды международной конференции. Алматы: 2001. – 466 б.
19. Абдильманова Ш.Р. Экономическая наука в Казахстане: проблемы и пути реформирования: Материалы междунар. науч – прак. конф./ Под. общ. ред. д.э.н., проф. Н.К. Мамырова. – Алматы:экономика, 2003. – Ч.ІІ. 3 -11 бб.
20. Хамитов Е.Н. Реформирования Казахстанской экономики: уроки, теория и практика. Выпуск №5/2002. Сборник науч. трудов. Под. общ. ред. д.э.н.., проф. Н.К. Мамырова. – Алматы: Экономика, 2002. – 212 -217 бб.
21. Агальцова С. Жилье и кредит. // Банки Казахстана. №1/2002. 29-31 бб.
22. Сагиндыкова М.О. Ипотечные облигации Казахстанской ипотечной Компании – как основной инструмент финансирования ипотека в Казахстане. // Банки Казахстана. №10/2003, 43-45 бб.
23. Дюсембаев Н.М. Перспективы развития ипотечного кредитования в Казахстане. // Банки Казахстана. №1/2004. 42-47 бб.
24. Донцов С.С. Современные перспективы развития жилищного кредитования в Казахстане. // Банки Казахстана. №6/2004, 31-41 бб.
25. Валеев Ш. Об актуалных аспектах гарантирования ипотечных кредитов. // Банки Казахстана. № 10/ 2004. 69 бб.
26. Смолянников А. Ипотека: Теория сквозь призму законотворчества. // Вопросы экономики. №7/1997. Москва№ 112-123 бб.
27. Семькина Ю. Цена вопроса. // Континент. №11/ 2004. 40-42 бб.
28. Батищева Т. Ипотека в Казахстане (тенденция и проблемы). Ваш капитал журналы, №10 / 2004. 8-12 бб.
29. Егемен Қазақстан газеті, 2004-2005 жж.
30. Деловая неделя газеті, 26.03.2004, 18.06.2004, 05.11.2004, 12.11.2004.
31. Жетісу газеті 08.04.2004 ж.
32. Инвестия газеті. 26.02.2003
33. «Как поведет себя рынок столичной недвижимости в следующем году ?» // Известия – 2005 год 23 декабря
34. Нұрғалиев Қ.Р. Қазақстан экономикасы: Оқу құралы. – Алматы: Қазақ Университеті, 1999. – 212 б.
35. Экономика недвижимости: Учебное пособие: Под ред. д.э.н., профессора В.И.Ресина – М: Дело, 1999-328 с.
36. «Анализ рынка новостроек Московской области» // http: // www.rambler.ru
37. «Обзор рынка аренды жилья в Москве за апрель 2006г.» // http:// www.rambler.ru
38. «Перспективы развития рынка элитного жилья Москвы» // http:// www.rambler.ru
39. «Испания: прогноз рынка недвижимости в Испании» // http:// www.rambler.ru
Пән: Социология, Демография
Жұмыс түрі: Дипломдық жұмыс
Тегін: Антиплагиат
Көлемі: 68 бет
Таңдаулыға:
Жұмыс түрі: Дипломдық жұмыс
Тегін: Антиплагиат
Көлемі: 68 бет
Таңдаулыға:
МАЗМҰНЫ:
Кіріспе ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..
... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..3
І Тарау. Ипотекалық несиелердің даму эволюциясы мен оның Қазақстан
Республикасындағы
орны ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..
... ... ..6
1.1. Тұрғын-үй саласындағы несиелік қатынастардың пайда болуы, қалыптасуы
және даму
тарихы ... ... ... ... ... ... ... . ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..
... ... 6
1.2. Ипотекалық несиелеудің экономикалық және құқықтық мазмұны мен
табиғаты ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..
... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ...13
1.3.Ипотекалық несиелеу
жүйесі ... ... ... ... ... ... ... . ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..
..17
ІІ. Тарау. Қазақстандағы тұрғын-үй саласын несиелейтін компания және екінші
деңгейдегі банктердің қарым қатынасын талдау ... ... ... ... ... ... ... 2 0
2.1. Қаржы рыногінің Қазақстан ипотекалық компаниясындағы
операторы ... ... ... ... ... ... .. ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..
... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... .20
2.2. Тұрғын – үй құрылысын салуға үлестік
қатысу ... ... ... ... ... ... ... . ... ... ... .26
2.3. Екінші деңгейдегі банктердің несиелеу тәжірибелері және даму
ағымы ... ... ... ... ... ... ... .. ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..
... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... 31
ІІІ. Тұрғын-үй құрылысының проблемалық мәселелері мен даму
болашағы ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..
... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... 453.1.Несиелік қатынастардың
проблемалық мәселелері ... ... ... ... ... ... . ... ... ... 45
3.2. Тұрғын-үй құрылысының даму
болашағы ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... 52
Қорытынды ... ... ... ... ... ... .. ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..
... ... ... ... ... ... ... ... ... ... 64
Пайдаланылған әдебиеттер тізімі
... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... 66
Кіріспе
Дипломдық жұмыстың өзектілігі - азаматтарды тұрғын – үймен қамтамасыз
ету мәселесі кез-келген дамыған және даму жолындағы мемлекеттердің ең
маңызды міндеттерінің бірі деуге болады. Біздің елімізде де бұл мәселені
қазіргі таңда аса өзекті болып отыр. Салынып жатқан құрылыстар жеткіліксіз,
қолда бар тұрғын-үй қоры ескіріп, қайта қалпына келтіруді талап етеді.
Сондықтан нарық қатынастарындағы тұрғын-үй құрылысын дамыту
перспективалары негізінен алғанда тұрғын-үйді несиелеудің ұлттық жүйесін
дамытудың тиімділігі мен оның келешегімен айқындалып отыр.
Дипломдық жұмыстың мақсаты – Қазақстан Республикасындағы тұрғын-үй
құрылысының жағдайы мен халықтың баспамен қамтамасыз етілуі жағдайын
анықтау үшін жасалған таңдамалар, баспанаға мұқтаж халықтың аса көп
екендігін көрсетіп отыр.
Статистикалық мәліметтерге жүгінер болсақ, қазір республикамызда орташа
есеппен 1,3-1,4 миллион адам баспанаға зәру. Бүгінгі күні пайдалуға
берілетін баспана көлемі қазіргі бар тұрғын – үй қорының жалпы көлемінен
0,5-0,7%-ы ғана құрайды және тұрғын-үй қорынан жыл сайын шығып қалатын
үйлердің мөлшерінен де аса алмайды. Тұрғын – үй қорының тізілімі
деректерінен белгілі болғандай, 2004 жылдың 1-қаңтарындағы жағдай бойынша
ҚР тұрғын-үй қорының жалпы алаңы 243,0 млн. шаршы метрді, оның ішінде
қалаларда – 144,8 млн. шаршы метр, ауылдық жерлерде – 98 млн. шаршы метрді
құрайды екен. Көппәтерлі тұрғын-үйлердің үлесі – 151,8 млн. шаршы мерт
немесе 62,5%, жеке тұрғын-үйлердің үлесі – 91,2 млн шаршы метр немесе
37,5%. ҚР тұрғын-үй қорының шамамен 97%-ы (235,3 млн м2) жеке меншікте,
шамамен 3% -ы (7.7. млн. м2) мемлекеттік меншікте.
Ал қолда бар тұрғын – үй қорының біразы қанағаттарлықсыз техникалық
жағдайда, атап айтқанда:
1. тұрғын-үй қорының 10.3%-ы күрделі жөндеуден өткізілуі керек;
2. апаттық жағдайдағы 1.3% тұрғын-үй (жалпы тұрғын-үй қорының бұзылуы
керек.
Тек соңғы кездерде ғана жеке меншік нысандағы тұрғын-үй құрылысы
белсенді түрде дамып келе жатыр, кейінгі 4 жылда құрылыс көлемі 57,3%-ға
артса 39,3 млрд, теңге осы салаға салынған. Сонымен бірге тұрғын-үй
құрылысына тартылатын инвестиция көлемі де артып отыр. Тағы бір айта кетер
жәйт осы проблемаларды шешудің бір жолы ретінде ипотекалық несиелеу жүйесін
де айтуға болады.
Осыған байланысты, қазіргі таңда көптеген елдерде кеңінен қолданылып
келе жатқан тұрғын-үй несиесінің екі негізгі үлгісін бөліп көрсетуге
болады, олар: жинақтаушы банк үлгісі мен ипотекалық компания үлгісі.
Жинақтаушы банктер өз қорларын негізінен алғанда салымдар арқылы
жинақтайды. Ипотекалық компаниялар салымдар тартпайды және бастапқы
операцияларды өз меншігіндегі капиталдан және мерзімді заемдар есебінен
қаржыландырады.
Бүгінгі таңда Қазақстан Республикасындағы тұтыну несиелері
экономикадағы жалпы несие көлемінен екі есеге асып түседі десек
қателеспеспіз. Банктер елдегі тұрақтылық пен экономикадағы қарқынданумен
кейін өз активтерін өтеу мерзімдері анағұрлым ұзағырақ ипотекалық
несиелерді қоса алағанда, осы несие түріне орналастыру мүмкіндігіне ие
болады. Мәселен, 01.01.2002 жылдағы жағдай бойынша берілген тұтыну
несиелерінің (оның ішінде тұрғын-үй сатып алу мен үй салуға) үлесі 20823
млн. теңгені немесе 17,2 пайызды құраған. Ал, 2003 жылдың 11 айында
несиелердің жалпы көлемі 41.2 пайызға, яғни 949,5 млрд. теңгеге өскен 3.
Әйтсе де, жүргізілген талдама нәтижесінде қазіргі кезде аса өзекті
болып отырған тұтыну несиелері оған қатысушы екі тарапқа да айтарлықтай
тиімді болып отырғандығын байқауға болады. Оның екі жағына да тоқталып
өтсек. Екінші деңгейдегі банктер үшін белгілі бір тәуекелдерге және несие
беру үшін қызмет көрсетуге кететін шығындардың қымбаттылығына орай аса
тартымды сектор бола алмай отыр. Атап айтқанда, өндірістік және қаржылық
қызметке салық салудың жеткіліксіз тиімді жүйесіне негізделген несиелік
тәуекелдің институтционалдық элементтерінің жоғары болуы, несиегерлердің
құқықтарын қорғайтын заң базасының жұтаңдығы, қарыз алушылардың қаржылық
есептерінің айқын болмауы және т.б. себеп болып отыр. Ал, қарыз
алушылардың көзқарасы тұрғысынан келер болсақ, халықтың көпшілік бөлігі
үшін тұтыну несиелері әлі де машақаты көп жұмыс болып тұрғандай.
Эксклюзив журналы жүргізген әлеуметтік сауалнаманың нәтижесінде алынған
деректеріне жүгінер болсақ, сұралған респонденттердің 7.5. %-ы ғана осы
заманғы ипотекалық несиелеудің шарттарын қолдануға ыңғайлы деп тапқан,
43,5%-ы несие шартының тек ішінара ғана қолдануға жайрайтындығын, 18,5%-ы
ипотекалық несиелеудің қазіргі қолданылып отырған шарт-жағдайын олардың
ахуалы мүлдем көтермейтіндігін айтқан. Бұл ретте респонденттердің 30,5%-ы
осы заманғы ипотекалық несиелеу жүйесіне деген өз көзқарастарын ашып айтып
беруге қиналған. Ипотекалық несиені тұрғын-үй сатып алуға қолдануға 29.5%-
ы ниет білдірген, ал қалған көпшілік бөлігі ол үшін өзге құралдар мен
қаражаттар қолдануды көздеоген. Сөйтіп, Қазақстанда ипотекалық несиелеу
жүйесінің қарқынды дамып келе жатқандығына қарамастан, көптеген пәтерлер
(риэлтерлердің айтуы бойынша) тікелей сату-сатып алу арқылы жүзеге
асатындығы байқалды.
Осы дипломдық жұмыста С.Қ. Дияровтың Экономика недвижимости оқулығы,
ресейлік ғалымдар А.Б. Крутик, М.А. Горенбургов және Ю.М. Гордың Экономика
недвижимости оқулығы, Қазақстан Республикасы Президенті Н.Ә. Назарбаевтың
Қазақстан Республикасында Тұрғын үй құрылысын дамытудың 2005-2007 жылдарға
арналған мемлекеттік бағдарламасы және тағы да басқа оқулықтар мен ресми
басылымдар пайдаланылды.
І Тарау. Ипотекалық несиелеудің даму эволюциясы мен оның Қазақстан
Республикасындағы орны
1.1. Тұрғын-үй несиелік қатынастардың пайда болуы, қалыптасуы және даму
тарихы
Қазақстанда экономикалық қайта құру басталғалы бері қаншалықты
маңыздылығына қарамастан тұрғын-үй реформасы төмен қарқында дамып, баяу
жүргізілді.
Тұрғын-үйді қаржыландырудың дәстүрлі кеңестік жүйесі кезінде
Қазақстандағы тұрғын-үй саясаты одақ көлемінде жүргізіліп, бюджет
қапражаттарын орталықтан мемлекеттік тұрғын-үй құрылысын салуға бөліп
беруден және оны кезекте тұрған азаматтарға тегін берумен шектелетін.
Мұндай саясат Қазақстан өз егемендігін алып, нарықтық экономикаға аяқ
басқан соң іске аспай қалды. Сөйтіп, Қазақстанның тұрғын-үй саласындағы
нарықтық қатынастары 1991 жылы Жекелешендіру туралы, Меншік туралы
заңдары қабылданғаннан кейін басталды деуге толық негіз бар. Сәл кейінірек
кепіл туралы, инвестициялық қызмет туралы заң актілері қабылданды, жаңа
Азаматтық кодекс енгізілді, сонымен бірге ҚР Президентінің Жылжымайтын
мүлік ипотекасы туралы, Жылжымайтын мүлікті және олармен жасалатын
мәлімелерді мемлекеттік тіркеу туралы заң күші бар Жарлықтары, Тұрғын-үй
қатынастары туралы заң қабылданып тұрғын-үй саласында нарықтық
қатынастардың қалыптасуы үшін заң базасын жасауға алғашқы қадамдар
басталды.
Сонда да, халықтың көпшілік бөлігіне төлем қабілеттілігі жетімсіз
болғандықтан реформаның алғашқы жылдарындағы тұрғын-үй нарығы дайын
баспанаға деген халықтың сұранысын қанағаттандыра алмады деуге болады және
ол кезде несиелік – қаржылық механизмнің қажетті құралдары да қамтамасыз
етілмеген болатын.
Соған қарамастан, 1993 жылы тұрғын-үй қатынастарын реформалауда аса
маңызды қадам жасалды деуге әбден негіз бар, ҚР Президентінің №1344 Жарлығы
арқылы Жаңа тұрғын-үй саясаты мен оны жузеге асыру механизмдері
мемлекеттік бағдарламасы қабылданды. Бұл бағдарламада мемлекеттік тұрғын-
үй саясаты саласындағы бірқатар маңызды стратегиялық қадамдары
қарастырылды, атап айтқанда:
1. тұрғын-үй саласына қатысты бар құқықтық нормалар жүйесіне
өзгертулер мен толықтырулар енгізу;
2. тұрғын-үй құрылысы мен тұрғын-үй – коммунальдық шаруашылығын
қаржыландыру жүйесін реформалау;
3. монополиядан шығару;
4. тұрғын-үй құрылысын салуға қатысушыларға жеңілдіктер жүйесін құру
және осы процеске азаматтар мен заңды тұлғаларды барынша тарут
мақсатында пайдалануға беру;
5. тұрғын-үй саласында жалға беру секторын кеңейту бойынша іс-
шараларды жүзеге асыру;
6. құрылыс индустриясының базасын жетілдіру;
7. тұрғын-үй құрылысын салу үшін жер учаскелерін бөліп беру және
тіркеу іс-жосықтарын жеңілдету;
8. халық көп қоныстанған аудандарда әлеуметтік, инженерлік және көлік
инфрақұрылымдарын кешенді дамыту;
9. мемлекеттік тұрғын-үй саясатын жүзеге асыру үшін тиімді ұйымдық
құрылым құру;
10. тұрғын-үй және жылжымайтын мүлік нарығының инфрақұрылымын тұтастай
дамыту.
Аталған Жарлықта жария етілген стратегиялық маңызды міндеттердің
көпшілік бөлігі осы күнге дейін жүзеге асырылмағандығына қарамастан, бұл
құжат мемлекет үшін тұрғын-үй проблемасының маңыздылығын көрсетеді және
тұрғын-үй саясатының мемлекеттік басым бағытына кіретіндігін білдіреді.
Сөйтіп, ол тұрғын-үй құрылысын салудың қазіргі бар қаржыландыру жүйесін
реформалау қажеттілігне алып келді, яғни қаржыландырудың бюджеттік
жүйесінен сыртқы бюджеттік қаражат есебіне көшу.
Әлем тәжірибесінде құрылыс салуға және меншікке тұрғын-үй сатып алуға
қолайлы жағдай құруға негізделген және тұрақты табысы бар халыққа қызмет
көрсетуге бағытталған ипотекалық несиелеу жүйесі әрекет етеді. Осы
ипотекалық несиелеу жүйесінің өзі әлемдік тәжірибеде үш түрге бөлінген,
оларды атап өтсек:
- еуропалық үлгі;
- американдық үлгі;
- малазиялық үлгі.
Негізгі ипотека алғаш рет Грецияда б.э.д. УІ ғасырдың басында пайда
болды. Ол кезде ипотека барысында мүлік борышқордың иелігіне қалатын, ал
несиелер кепілге салынатын затты әрі қарай сатуға және алынған сомадан
өтемақы алуды талап ету құқығына ие болатын.
Дегенмен, қазіргі заманғы жүйеге сәйкес келетін ипотекалық несиелеу
жүйесі (жылжымайтын мүлік кепілі бойынша несиелеу) 200 жылдай бұрын
қалыптасты деуге болады. АҚШ - әлемдегі ең ірі ипотекалық несие нарығы
болып табылады.
Біздің елемізде осы заманғы ипотекалық несиелеу жүйесі ҚР Президентінің
Жылжамайтын қабылдануынан бастау алады. Әйтсе де республикада ипотекалық
несиелеу дамуы үшін негіз тек 2000 жылы қаланғанын жоғарыда атап өткен
болатынбыз, сөйтіп тұрғын-үй саласындағы ипотека даму жолына қарай оң бет
бұра бастады.
21.08.2000 жылы тұрғын-үй құрылысына ұзақ мерзімді қаржыландыру және
ипотекалық несиелеу жүйесін дамыту тұжырымдамасын қабылдау осы саладағы
басты жетістіктердің бірі. Осы құжатта тұрғын-үй құрылысы саласындағы
жағдайда толыққанды талдама жүргізілген болатын және ипотекалық несиелеу
жүйесін дамытуға кедергі келтіретін негізгі проблемалар, сондай-ақ осы
жүйенің пайда болып, әрі қарай дамуы үшін қажетті негізгі іс-шаралар
белгіленді.
Осылайша Қазақстандағы ипотеканың алғашқы бастауы 2000 жылдың тамыз
айында ҚР Үкіметінің Қазақстан Республикасындағы тұрғын-үй құрылысын ұзақ
мерзімді қаржыландыру және ипотекалық несиелеу жүйесін дамыту
тұжырымдамасын бекіткеннен кейін орныға бастады. Осы тұжырымдамаға сәйкес
ипотекалық несиелеудің туынды нарығы операторын құру туралы шешім
қабылданды, сөйтіп Қазақстандық ипотекалық компания құрылған болатын.
Тұжырымдамада ҚР-нда әлемдік тәжірибедегі қазіргі бар 3 үлгінің бірі
іске асырылуы ықтималдығы ескеріліп әзірленді.
1. еуропалық үлгі.
Бұл үлгі ипотекалық несиелеуді жүзеге асыратын банктерді үлкен дәрежеде
қолдануды қөздейді. Жеңілдікті салық салу, жеңілдікті несиелеу және т.б.
осындай қолдаудың құралдары болып табылады. Негізгі институт ретінде
мемлекеттік емес ұйымдар болады. Олар мұндай жағдайда жоғары капиталданған
және сенімді болулары қажет екендігі сөзсіз.
2. американдық үлгі.
Бұл үлгіде ипотекалық несиелеуді сақтандыру мен қайта қаржылагдыруды
жүзеге асыратын кең көлемді мемлекеттік инфрақұрылым қалыпастыру көзделеді.
Сонымен қатар, осы үлгіде ипотекалық облигациялар нарығын дамыту
қарастырылған, өйткені мемлекет олардың ипотекалық облигациялары қайта
қаржыландыру үшін өтеуін төлеп алу механизмін жасайды. Мемлекеттің
қатысуымен құрылған ипотекалық ассоциялар ипотекалық неисе
ұйымдастырушыларының облигацияларды кепілдікке салуымен шығаруын қамтамасыз
етеді, ол олардың өтімділігін қамтамасыз етуге мүмкіндік береді.
Қаржылық нарықтары дамыған елдерде америкалық үлгі анағұрлым көбірек
тиісді қолданылады.
Әйтсе де, қарыз капиталдағы қазақстандық нарықтың қазіргі даму
сатысында Малазияның ипотекалық несиелеу жүесін қолдану тиімді болып отыр.
Осы үлгіге сәйкес, Ұлттық Банктің, сондай-ақ ірі коммерциялық банктер мен
өзге қаржылық ұйымдардың қатысуымен арнайы ипотекалық корпорация құруынан
тұрады, олар несиегерлерден (банктерден) ипотекалық несиелерді өтеуін төлеп
алады және содан кейін сатып алынған ипотекалардың пулымен қамтамасыз
етілген бағалы қағаздарды (басқаша айтар болсақ жылжымайтын мүліктің кепіл
құқықығын) шығарады. Осылайша, мұндай корпорация ипотекалық несиелерді
сатып алумен өз шығындарын жабады, ал банктер өз кезегінде алған
қаражаттарды жаңа ипотекалық несиелерді беру үшін пайдалану мүмкіндігіне ие
болады, сол арқылы тұрғын-үй құрылысы нарығын тұтастай алғанда дамытуды
ынталандырады.
Сонымен, ипотекалық несиелеу жүйесі көп қырлы құбылыс болғандықтан
қаржылық, шаруашылық-құқықтық өмірде бірнеше аспектіге ие. Заң мағынасында
ол-ипотекалық шартты жасасу мен жылжымайтын мүлікті иелену жағдайын және ол
бойынша қарыздарды айқындау тәртібін көздейтін қатынастар жиынтығын
көрсетеді. Белгілі бір жылжымайтын мүлік иелері құқытарының сеніміділігін
нақты белгілеуге мүмкіндік беретін мұндай жүйенің болуы - кепілге
салынатын жылжымайтын мүлікке – жерге,, өндірістік және өндірістік емес
мақсаттағы құрылыстарға ұзақ мерзімді несиелерді беруге шарт-жағдай
жасайды.
Осы Қазақстан Республикасындағы тұрғын-үй құрылысын ұзақ мерзімді
қаржыландыру және ипотекалық несиелеу жүйесін дамыту тұжырымдамасында
біздің республикада ипотекалық несиелеудің екі деңгейлі жүйесі
қарастырылған.
Бірініші деңгейге мыналар кіреді:
- баспаханаға баға белгілеу;
- баспаханаға ақшалай төлем;
- тұрғын-үй талап ету құқықығын беру;
- екінші деңгейдегі банктің ипотекалық несиені беруі;
- тұрғын-үйді кепілге беру;
Екінші деңгейге мыналар кіреді:
Қазақстандық ипотекалық компанияның ипотекалық несиесі бойынша талап
ету құқығына ие болу;
- ипотекалық облигациялар шығару;
- облигациялар үшін ақша түсімдері;
Азаматтардың баспахана сатып алуы үшін ұзақ мерзімді несиелеудің мұндай
жүйесін құру:
- азаматтардың төлем қабілеттілік сұранысын арттыруға және халықтық
көпшілік бөлігінің баспахана сатып алуға қолын жеткізуге;
- тұрғын-үй нарағын белсенді қылуға;
- ипотека механизмі арқылы шынайы экономикалық айналымның тұрғын-үй
саласына жылжымайтын мүлікті тартуға;
- тұрғын-үй саласына халықтың жинақтаған қаражаты мен басқа да
бюджеттен тыс қаржылық ресурстарды тарту үшін база құруға;
- құрылыс секторын дамытуды қамтамасыз етуге;
- елде жалпы экономикалық өсімді арттыруға ықпал етуге мүмкіндік
береді.
Бүгінгі таңда екінші деңгейдегі банктер ипотекалық несиелеуге белсенді
қатысуда. Өткен жылы республикада тұрғын-үй несиесі бұрын-соңғы болмаған
қарқынға ие болды. Халықтың орта буын бөлігі осы процеске қызығушылық
танытып отыр. Соған қарамастан әлемдік тәжірибемен салыстырғанда
республиканың көпшілік азаматтары үшін біздегі несие қымбат болып тұр.
Қазір қазақстандағы банктер ең төмен дегенде жылына 10 пайызбен несие
береді, сондықтан өкінішке орай халықтың шын мәніндегі мұқтаждарының оған
қолы жете бермейді.
Алайда, бір жағынан соңғы уақыттағы осы салада болып жатқан маңызды
өзгерістердің нәтижесінде, екінші деңгейдегі банктердің көпшілік бөлігі
несиелеу мөлшерлемесін түсіруге қарай бағыт алып келе жатқындығы қуантады.
Ұлттық Банк Төрағасының пікірі бойынша егер түрлі банктердің несиелері
бірыңғай сапада, ал несие шарты стандарттық нысанда болатын болса, онда
туынды рынок операторы – Қазақстан ипотекалық компаниясына – ипотекалық
несиелердің пұлдарын қалыптастыру да оңайға түспек.
Қазақстан ипотекалық компаниясы ипотекалық несиелерге қойылатын мынадай
талаптарды белгіледі:
1. Несиелер ұзақ мерзімді болуы керек, яғни үш жылдан астам мерзімге
берілуі қажет. Жекелеген жағдайларда ғана Компания үш жылдан аз
мерзімге берілген ипотекалық несиелерді иелене алады;
2. несиелер Қазақстан Республикасының азаматтарына, сондай-ақ заңды
тұлғаларына берілуі керек, бұл ретте қарыз алушы жеке меншігіне
алатын немесе жөндеуден өтуге тиісті баспаны немесе өзге жылжымайтын
мүлікеті банктік заем шарты бойынша міндеттемені қамтамасыз ету үшін
банк-әріптеске кепілге беруі қажет;
3. несие бойынша кепіл түрінде қамтамасыз етілетін ипотекалық несиенің
мөлшері жылжымайтын мүліктің нарықтық құнынан 70% аспауы қажет ( жер
уачскелерін қоспағанда);
4. негізгі қарыз сомасы мен ол бойынша төлемдер аннуитеттік төлемдер
түрінде ай сайын не тосқан сайын төленуі керек;
5. кепілге берілетін жылжымайтын мүлік сақтандырылуы тиіс, бұл ретте
сақтандыру сомасы несиелік шарт бойынша негізгі міндеттеме
қалдығының сомасынан кем болмауы қажет;
6. қарыз алушы (жеке түлға өз өмірі мен еңбек қабілетілігін несиелік
шарттың әрекет етуінеің барлық мерзіміне сақтандыруы тиіс;
7. кепілдік мүліктің құынын бағалауды Қазақстан Республикасының
заңдарына сәйкес, бағалау қызметін жүзеге асыруға құқық беретін
тиісті лизенциясы бар тәуелсіз бағалаушы жүргізуі керек;
8. жылжымайтын мүлік ипотекасы жылжымайтын мүліктің орналасқан жері
бойынша РМК Жылжымайтын мүлік бойынша орталықта
тіркелуі қажет.
Сөйтіп, ипотекалық несиелеудің мәні екі сәттен құралатынын байқаймыз:
бірінішісі – ұзақ мерзімді несие; екіншісі – халықтың баспаханаға деген
сұранысы.
1.2. Ипотекалық несиелеудің экономикалық және құқықытық мазмұны мен
табиғаты
Президент өз баяндамаларында айырықша назар ауларып, дамыту
қажеттілігін атап көрсететін тұрғын-үй құрылысын ипотекалық несиелеу
дегеніміз не және баспахана мәселесін шешудегі оның маңызы қандай?
Республикалық бюджеттен қаржыландыратын күрделі қаражат көлемінің
қысқаруы жағдайында тұрғын-үй құрылысының ауқымын ұлғайту үшін бюджеттен
тыс қаражаттарды жұмылдыру шешуші мәнге ие болды. Ал мұндай қаражаттың көзі
мыналар болып табылады:
- халықтың қаражаты;
- кәсіпорындар мен ұйымдар өз қызметкерлерін бөлінетін қаражаттар;
- тұрғын үй лотереяларын өткізуден түсетін қаражат;
- мемлекеттік тұрғын үй қарызы;
- тұрғын үй бөлшектері бойынша сатып алудың тұрғын үй облигациялары;
- акциялар, вексельдер және басқа да құнды қағаздар;
- отандық және шет елдің инвестициялар.
Халық қаражатынан басқа жоғарыда аталған қаражат көздері несиелік
ресурстар қызметін атқарады, оларды қарыз алушыларға тұрғын үй салу үшін
олардың өз қаражаттарына қосымша ретінде бөлінеді. Жоғарыда аталған
несиелер азаматтардың мүлкін (жылжымайтын) кіпілдікке қою арқылы беріледі.
Несиелеудің мұндай түрін ипотекалық деп атайды.
Жылжымайтын мүлік ипотекасы туралы Президенттің Заңы күші бар Жарлығы
Қазақстанда ипотека ісін заңдық тұрғыдан қамтамасыз ету мәселесін шешіп
берді.
Несиеге деген сұраныс өте жоғары, осыған орай оларды өтеу кепілдігі
қажет. Нарық экономикасында кеңінен қолданылатын несиені қамтамассыз етудің
негізгі әдістерінің бірі кепілдік болып табылады. Елдегі экономиканы
дамытудың қазіргі кездегі жағдайы бізде ұмыт болып қалған, бірақ нарық
экономикасының аса маңызды құралдарының бірі – ипотеканы өмірімізге қайта
ендіруге мүмкіндік береді.
Барлық мәдениеттендірілген әлем ертеден-ақ ипотеканың құндылығын
мойындаған және одан бас тарту ойламайды. тек бізде ғана, нарық экономикасы
және жеке меншіліктің дамуымен қатар біздің өмірімізге ипотека,
ипотекалық несие, ипотекалық рынок және сол сияқты түсініктер енді.
Бүгінгі елде заңды түсінікте ипотека дегеніміз кәсіпорынның,
құрылыстың, ғимараттың немесе жермен тікелей байланысты басқа да өзіне сай
жер көлемінен немес сол жерді қолдануға берілетін құқығымен бірге,
объектілердің кепілдігін білдіреді. Ипотеканың экономикалық маңызды
дегеніміз ол – банктен немесе басқа да қаражат ұйымдарынан қарыз алу
мақсатында жылжымайтын мүлікті кепілдікке қоюдың бір түрі. Кез келген
азаматтың қазір өз мүлкін есептеуге мүмкіндігі бар және де мүлкін белгілі
рынок құндылығы ретінде иеленуіне және қолдануға, және жылжымайтын мүлік
нарығына іске асыруға құқылы. Ал кәсіпорынды қоса алғанда, соңынан бұндай
жағдайда оны өндіріп алу ниетімен жылжымайтын мүлік рыногы көлемінде және
перспективалы қылады.
Енді ипотеканың құқықтық мазмұнына үңілер болсақ, оның жылжымайтын
мүлік объектісін кепілге салғанда меншіктің мүліктік құқықытарының
ауырпалығы болатынын көреміз. Әлемдік тәжірибеде жылжымайтын мүлікті
қарызға алушының қарыз міндеттеделерін қамтамасыз етудің екі тәсілі бөліп
шығарылған.
Бірінші тәсілге, несиелер кепіл заты болып табылатын объектіге кепілзат
берушінің заттық құқықтарын иеліктен шығарып, осы объектіні қарыз алушыға
сатып алу құқығымен жалға береді.
Ал, біздің сөз ететініміз, оның екінші түрі жылжымайтын мүліктің
клммерциялық кепілі немесе бәрімізге таныс болып қалған ипотека. Бірінші
тәсілден негізгі айырмашылығы мұнда объекті кепіл берушінің меншігінде
қалады. Несиегердің пайдасына кепілдік құқық ғана иеліктен шығарылады.
Қазақстан Республикасы Азаматтық кодексінің 299-бабында Кәсіпорындар
үйлер, ғимараттар, пәтерлер, жер учаскілеріне және басқа қозғалмайтын
мүлікке құқықтар (ипотека) кепілі қозғалмайтын мүлік ипотекасы туралы
Қазақстан Республикасы Заңымен реттеледі.Ипотека туралы Қазақстан
Республикасының Заңыныда өзгеше ережелер белгіленбеген реттерде ипотекаға
Азаматтық кодекстің кепіл туралы жалпы ережелері қолданылады - делінген.
Дегенмен, жалпы ережелер туралы осылайша сөз қозғалғанымен, әрі қарай
қарастырар болсақ, кепіл түрлеріне арналған 303-баптың бар екендігін
көреміз, проф. А. Диденконың көзқарасы бойынша ТМД-ның басқа елдерінің
азаматтық заңдарында мұндай ұғымның жоқ болуына орай, ол біздің елеміздің
заңдарында ипотека ұғымын жан-жақты ашып, түбегейлі өзгертеді, енді осы
баптың мазмұнын қарастырайық:
1. Ипотека – кепілге салынған мүлік кепіл салушының немесеүшінші бір
жақтытың иелігінде және пайдалануында қалатын кепіл түрі.
Кәсіпорындар, құрылыстар, үйлер, ғимараттар, көп пәтерлі үйдегі
пәтерлер, көлік құралдары, ғарыш объектілері, айналымдағы тауарлар және
азаматтық айналымнан алынбаған басқа да мүлік ипотека мәні бола алады.
Сөйтіп, Қазақстандағы ипотека ұғымының мағынасынан оның мәні
қозғалмайтын да, қозғалатын да мүліктер бола алатындығын және несие
берушінің немесе жақтың пайдалануымен иелігінде қалатындығын көреміз.
Сондықтан да бұл екі ұғымды айырып көрсету үшін ҚР Президентінің
Жылжымайтын мүлік ипотекасы туралы заң күші бар Жарлығының алатын орны
ерекше. Өйткені, адам өмірінде жылжымайтын мүліктің айрықша орын
алатындығына байланысты, жылжымайтын мүлік кепілі де бөлек институт
ретінде қарастырылғаны дұрыс деп ойлаймыз. Ипотека шартының аталған
Жарлықта берілген анықтамасына тоқталып өтейік.
Ипотекалық шарт – тараптардың негізгі міндеттемені қамтамасыз етуде
ипотеканы белгілеу туралы келімісі. Ипотека шарты жазбаша нысанда жасалып,
оған кепіл беруші мен кепіл ұстаушы, сондай-ақ егер кепіл беруші борышқор
болмаса (заттай кепілгер) борышқор да қол қояды. Ипотека шарты мемлекеттік
тіркеуге жатады. Ипотека құқығы ипотека шарты тіркелген сәттен басталады.
Ипотека шартында мыналар көрсетілуге тиіс:
1) кепіл беруші мен кепіл ұстаушының, сондай-ақ, егер кепіл беруші
(заттай кепілгер) негізгі міндеттеме бойынша борышкер болмаса, борышкердің
аты-жөні (атауы) және тұрғылықты жері (орналасқан жері);
2) негізгі міндеттеменің мәні, оның мөлшері мен орындау мерзімі;
3) кепілге берілген жылжымайтын мүліктің тізбесі мен мекен-жайы;
4) ипотеканың мәні болып табылатын жылжымайтын мүлік сол бойынша кепіл
берушінің меншігі болып құқытың атауы (меншік құқығы, шаруашылық жүргізу
құқығы және басқалар);
5) тараптардың кез келгенінің өтініші бойынша ипотека шартында
келісімге жеткізілуі тиіс және заңдарда тыйым салынбаған өзге де шарттар.
Сөйтіп, ипотека шарты – бұл өзара тиімді мүдделерге қол жеткізу
жөніндегі несиегер мен несие алушының келісімделген нақты бағдарламасы
екендігін атап айтуға болады. Сонда, ипотекалық несиелеу дегеніміз, екі
негізгі сәттен тұрады, біріншісі – ұзақ мерзімді несие, ал екіншісі –
халықтың тұрғын-үйге деген сұранысы.
Соған қарамастан, ипотекалық несиелеу жүйесін құру халықты тұрғын-үймен
қамтамасыз етудегі әлеуметтік-экономикалық проблеманы шешу үшін ғана емес,
сондай-ақ республиканың экономикалық дағдарыстан шығуы үшін де маңызды.
Ақылға қонымды алғашқы жарна салуды және пайыз мөлшерлемесін қалта
көтеретіндей көлемде қалыптастырылған жағдайда экономикаға құйылатын
халық капиталы да бірнеше жылда көбейері анық. Ипотека сонымен бірге
қазақстандық өнеркәсіпке де баға жетпес қызмет етер еді, бір жағынан
алғанда мемлекетке де тиімді.
Қазақстан Республикасында ипотекалық несиелеу жүйесін құру қажеттілігі
әлдеқашан пісіп-жетілген мәселе болатын. Дегенмен, 2000 жылға дейін оған
қозғаушы күш болатындай құқытық шешім қабылдана қоймады.
1.3. Ипотекалық несиелеу жүйесі
Қазіргі заман жағдайында ипотека көптеген елдерде азаматтардың
баспана мәселесін шешудің тиімді құралы ретінде қолданылып келеді.
Сонымен бірге, халықаралық тәжірибе көрсетіп отырғандай, ипотекалық
несиелеуді дамыту тұтастай ұлттық экономиканы сауықтыруға себебін тигізген.
Мысалы, Т. Рузвельттің жаңа бағдары үй иелеріне беруді (тұрғын-үй
ипотекасы) дамытудан басталған болатын.
Ал, біздің елемізде ипотекалық несие орта буын қазақстандық отбасының
баспана мәселесін шешіп бере ала ма деген басты сұраққа жауап іздеп
көрелік. Ол үшін ең алдымен, қандай отбасыны біз орта буынға жатқыза
алатынымызды анықтап алуымыз керек. Мәселен, ол орташа, яғни заң тұрғысында
рәсімделген шамамен 60 000 теңгелік жалақыға ие отбасы делік. Мұндай
жағдайда, ипотекалық несиелеу жүйесіне қатысатын көптеген қазақстандық
ьанктердің нормативтері бойынша ай сайынғы төлем 20 000 теңгеден аспайтын
шартпен қарыз берілуі мүмкін. Сонда орташа несиелеу мөлшерлемесін 12,5% деп
алсақ және несие мерзімінің – 15 жыл болатыны ескерсек, ең жоғары сомасы
1 623 000 теңге көлемінде екендігі көрінеді. Ал, қалған барлық соманы
клиент алғашқы жарна ретінде салуы тиіс. Сөйтіп, әдеттегі пәтердің құны
шарықтап өсіп бара жатқан мына заманға орташа отбасы үшін несиелеу
жүйесінің әлі де қол жеткізбейтіндігін байқауға болады.
Сосын орта буын қазақстандық ипотекалық несие алуына кедергі жасайтын
практикада көп кездесетін тағы бір проблеманың бірі ол – айлық жалақысын
ресми растау қажеттілігі. Қазақстан ипотекалық компаниясы АҚ-тың жұмыс
тәжірибесі көрсетіп отырғандай ипотекалық несие алуға ниет білдірген
азаматтардың көпшілігі өз табысын ресми тастай алмайды. Сондықтан осындай
жағдайларда банктер қиын жағдайға қалып отыр.
Отандық ипотекалық несиелеу жүйесінің жылдам дамып келе жатқанына
қарамастан оның екінші бір жағы тағы да халық үшін қолайсыздық тудырып
отыр. Сұраныс пен ұсыныстың арасындағы айырма пәтерлер құнының аспандап
кетуіне әкеліп соқты. Ал, құрылысшылар үшін өз шаршы метрлерінің бағасын
одан әрі көтері түсіге жақсы дәлел пайда болады. Олардың айтатыны жаңа үй
қалайша ескі үйден арзан болмақ деген өз топшылаулары еді. Сонымен бірге,
Қазақстан ипотекалық компаниясы бағаның бұлай шарықтауы тек олардың ғана
кінәсі еместігін айтып отыр. Мәселен Алматы қаласы бойынша Жылжымайтын
мүлік орталығының мәлеметтеріне сүйенсек, тек оңтүстік астананың өзінде
тұрғын-үй объектілерін сатып алу немесе меншік құқығын ауыстыру жөнінде
жылына шамамен 28 000 мәміле жасалады екен, яғни айына орта есеппен 2 400
мәліме деген сөз. Қазақстан ипотекалық компаниясының мәліметтері бойынша
Алматы қаласында 2002 жылы айына орта есеппен 250-300 ипотекалық несие
беріліп келген, яғни барлық мәмілелердің жалпы көлемінен шамамен 10-13%.
Қалған 87-90%. Тұрғын-үй сату-сатып алу мәмілелері ипотеканы қолданбай
жүзеге асырылған. Ал, 2003 жылы ипотекалық несиені қолдану арқылы тұрғын-
үй сатып алу мәмілелерінің саны айына 600-700 дейін артқан, яғни олардың
үлес саламғы мәмілелердің жалпы санынан 25-30%-ға ұлғайған. Бір жағынан
оған қала халқының табиғи өсу процесі де ықпалын тигізуде. Мысалы, оңтүстік
астанадағы халық саны жыл сайын шамамен 20 000 адамға өсіп отыратындығын
айтсақ та жеткілікті болар.
Ипотекалық несиелеудің жақын болашақта қарқынды дамуы Қазақстанда
жылжымайтын мүлік рыногін сауатты жолға қоя білуге байланысты екендігін
баса айтқым келеді, өйткені қазіргі кезде оның негізгі белгілерінің
қалыптаса бастағаны байқалды, атап айтқанда:
- бірішіден, бұл оның аса үлкен орын алып отырғандығы: бүгінгі таңда
сатылуға тағайымдалған барлық жылжымайтын мүлік объектілері бірнеше
жүздеген миллиард теңгемен бағаланады;
- екіншіден, бұл рыноққа қатысушылардың кәсібтілігі артып келеді. Енді
жылжымайтын мүлік рыногының әрбір сегментінде өз белсенділігі мен
бәсекелестік қабілеті бойынша көш басында жүргендер, яғни
көшбасшылар пайда болады;
- үшіншіден, көп қырлылық. Қазір жылжымайтын мүлік рыногында пәтерлер
де, тұрғын-үйге жатпайтын құрылыстар да, коттедждер мен кеңселер
салуға арналған жер учаскелері де, құрылысы бітпеген объектілер де,
бау-бақша учаскелері де азаматтық айналымда жүр.
ІІ Тарау. Қазақстандағы тұрғын-үй саласын несиелейтін компания және
екінші деңгейдегі банктердің қарым қатынастарын талдау
2.1 Қаржы рыногының операторы – Қазақстан ипотекалық компаниясы
Меншік құқытарын, оның ішінде жылжымайтын мүлікке берілген меншік
құқығын қорғауға қабілетті заңдардың болуы, сол арқылы ипотекалық
несиенің дамуына қажетті құқықтық ортаның қалыптасуы айрықша маңызды. Осы
мақсатта, Қазақстан Республикасы Ұлттық Банкі Басқармасының қаулысымен 2000
жылдың желтоқсанынжа Қазақстан ипотекалық компаниясы құрылып, республиканың
қаржы нарығына енгізілді. Бұл жаңа институттың негізгі мақсаты қаржы
нарығында оператор қызметін атқару, яғни несие алу жолымен ипотекалық
несие берген екінші деңгейдегі банктерді қайта қаржыландыру, сондай-ақ
ипотекалық облигациялар шығару және тарту арқылы ипотекалық рыноққа
инвестиция тартуды жүзеге асырады.
Аталған компания банктерден ипотекалық несиелерді сатып алуды да.
ипотекалық облигациялар шығарып, тұрғын*үйге берілген ипотекалық несиелер
бойынша талап қою құқығына ие болады. Ипотекалық облигацияларды сату арқылы
компания өзінің шығындарын өтейді, ал банктер халыққа жаңа несиелер беру
мүмкіндігіне ие болады. Ипотекалық несие берудің мұндай үлгісі тұрғын-үй
құрылысы нарығын айтарлықтай ыеталандырады, соның нәтижесінде несиенің
пайыздық мөлшерлемесі аз да болса кеми бастады.
Компания бағдарламысы бойынша несиелеудің негізгі шарттың бірі –
теңгемен тұрғын-үй ипотекалық несиесін беру.
Қазақстандық ипотекалық компаниясы қызметінің өмірге еніп, ойдағыдай
жүзеге ауысуына себепші болып отырған кейбір факторларға тоқтала кетейік.
біріншілен, Қазақстанда тұрғын-үйді ипотекалық несиелеудің толыққанды
жүйесін құру қажеттілігі пісіп жетілді. Ел азаматтары мен оралмандардың
баспана жөніндегі проблемаларын жаңаша шешудің жолы осы ипотекалық несие
беруге байланысты екенін өмір көрсетіп отыр. Мұның өзі халықтың өндіріс
дамыған өңірлерге қоныс аудара бастаған кезде тұрмысқа қолайсыз нашар
үйлердің салынуына және ескі құрылыстар санының кеми түсуіне себебін
тигізді.
Екіншіден, біздің елімізде тұрғын-үйді ипотекалық несиелеу жүйесіне
алып келетін негіз бұрыннан бар болатын – екінші деңгейдегі банктер мен
несие опреацияларын жасауға лицензиясы бар ұйымдар, несиеге мүлік
міндеттемелерін, соның ішінде жылжымайтын мүліктерін кепілдікке қойып, өз
беттерінше жұмыс істей алатын. Мұндай несиелерді әр банк әр түрлі шарт,
бағдарлама бойынша қысқа мерзімге доллар түрінде берсе де, жалпы негіз
қаланған еді. Банктер шарт жасауда, несие алушылардың төлем төлеу
мүмкіндіктерін зерттеуде тәуекелге бару схемаларын сыннан өткізіп,
ипотекалық жұмыс тәжірибелерін жинақтады. Сонымен бірге кейінгі кездері
қаржы рыногында өсіп келе жатқан банк өнімдері – тұрғын-үй ипотекалық
несиелерін де тиімді жұмсауға жағдай жасала бастады.
Үшіншіден, республикамызда жылжымайтын мүлікпен жұмыс істеудің
мемлекеттік тіркелімге алынған жүйесі қалыптасқан.
Төртіншіден, бұл салада қазіргі таңда құқықтық база жасалып, оның іс-
тәжірибеде қолданылып отырғаны белгілі.
Тағы бір ескерер мәселе, Қазақстан ипотекалық компаниясы АҚ пен
Қазақстан ипотекалық несиелердің кепілдік қоры АҚ арасында 2004 жылдың 28-
шілдесінде Ынтымақтастық туралы келісім жасалды, оның негізгі мақсаты –
Қазақстан Республикасындағы тұрғын-үй ипотекалық несиелерін әрі қарай
дамытуды ынталандыру болып отыр.
Нарықтық қатынастардың қалыптасу жылдарындағы дағдарысқа толы өтпелі
кезеңде тұрғын-үй құрылысына салынатын мемлекеттік қүрделі салымдарының
күрт қысқарып кетуі және ұзақ мерзімді банк несиелерінің жоғары пайыз
мөлшерлемесі тұрғын-үй нарығының бастапқы сатыларында жеке инвесторлардың
қаражаттарын, оның ішінде үлестік қатысу сызбасы бойынша тарту
қажеттілігіне әкелді. Инвестициялық – құрылыс компанияларының үлесшілерді
тартудағы негізгі мақсаттары бірмезгілде құрылыс салуды және оны кейіннен
сатуды қаржыландыру болды. Құрылысты мұндай сызбасы бойынша пәтер құнына
ақы төлеу, әдетте тұрғын-үй құрылысын салудың барлық мерзімінде не ақша
қаражатымен не жұмысты орындауға, қызметтер көрсетуге, материалдар жеткізіп
беруге қатысумен және т.б. жүргізілді.
Кейінірек, баспананың құнын бөліп төлеу арқылы сатып алу сызбасы
кеңінен қолданыла бастады, бұл орайда тұрғын-үй құынынң инвестициялық
бөлігі (алғашқы жарна) 40-60%-ды, ал қалған 60-40% бөлігін сатып алушы 2-3
жыл ішінде бөліп төлкйтін, міне осыдан қазіргі ипотека элементін де көруге
болады.
Ел экономикасындағы инвестициялық процестердің, оның ішінде тұрғын-үй
құрылысының дамуына байланысты бюджеттен тыс қаражат көзінен қаржыландыру
үрдісі байқала бастады. Осындай оң үрдісті әрі қарай дамыту үшін бюджеттен
тыс қаражаттарды тұрғын-үй секторын тартуда тиісті механизм болғанда ғана
мүмкін екендігі айқын.
Қазіргі кезде тұрғын-үйді қаржыландырудың екі негізгі бағыты
қалыптасқандығын жоғарыда атап өткен болатынбыз, ол: тұрғын-үй құрылысын
салуды несиелеу және халықтың тұрғын-үй сатып алу үшін ұзақ мерзімді
ипотекалық несиелеу. Баспана салу үшін несиені әдеттегі коммерциялық
банктер, әдетте қысқа мерзімге береді.
Бүгінгі газет беттерінде бастапқы рынокта үлестік құрылыс салуға қатысу
арқылы тұрғын-үй сатып алуға шақырылатын құлақтандырулар қаптап кетті, яғни
оның мағынасынан ашып айтар болсақ, сатып алынатын пәтер орналасатын үйдің
құрылысын салуға қаражат салу дегенді білдіреді. Бұл ретте, болашақ пәтер
иесі қажетті соманы түгелмен де немесе сатылап та төлей алады: 50%-ые
құрылыстың басында, ал қалған бөлігін ай сайын объекті пайдалануға
өткізілгенге дейін төлей алады. тағы бір вариант, пәтердің жалпы сомасынан
15-30% сатып, қалған бөлігін банктен несиеге алуға болады. міне осы жерде
ескеретін біраз мәселе шыға келеді. Құрылыс салуға үлестік қатысу арқылы
тұрғын-үй сатып алуға арналған ипотекалық несиелеу бағдарламасы бойынша
осындай несие банкпен алуға ниет білдірген отбасының жалпы табысы кем
дегенде айына 650 АҚШ доллары болыу тиіс.
Үлестік құрылыс жүйесінің сенімді жұмыс істеуі үшін ең алдымен
жылжымайтын мүлік жөніндегі агенттік пен пәтердің болашақ иесі арасында
жасалатын Тұрғын-үй құрылысын салуға үлестік қатысу туралы шарттардың
дұрыс жасалуына баса назар аудару керек. Мұнда екі тараптың да тәуекелін
барынша азайтатын маңызды шарт жағдайлар келісуі қажет. Сонымен, қатар
салымшының өз ақшасын сеніп тапсыратын компаниясы – Жылжымайтын мүлік
жөніндегі агенттікті де дұрыс таңдай білу керек. дегенмен, тұрғын-үй
құрылысын салуға үлестік қатысу нарықтық экономикасы дамыған елдермен
салыстырғанда практикада аса көп емес. Оған бір жақты, қазіргі таңда
қазақстанда қалыптасқан тұрғын-үй құрылысын салуға үлестік қатысу жүйесі
баршахалыққа емес, ал айлық табысы 95 мың теңгеден жоғары бөлігі үшін ғана
қол жеткізе алар жоба болып отырғадағы да басты себеп десек қате бола
қоймас.
Сонымен қатар, экономикадағы қозғаушы күшке айналуы тиіс болған тұрғын-
үй құрылысты қазіргі кезде, негізінен тек элиталық баспана салу бағытында
дамып жатыр. Ал оған ие бола алатындар халықтың бір бөлігі ғана. Сондықтан
құрылыс компаниялары таяу уақытта орта буын баспана салу қажет екендігін
сезініп, солай қарай бет бұрады деп үміттенеміз. Ел Президентінің Халыққа
жолдауында айтылғандай, халықтың жоспарлы өсуі, экономиканың қарыштап
дамуы, тұрғын-үй қорының жылдан-жылға ескеруі сияқты факторларды ескерер
болсақ, орта буын баспанаға деген сұраныс арта түспесе азаймасы анық.
Банк кәсіпорындарын тұрғын-үй құрылысын салуға үлестік қатысуға тарту,
несиелердің пайыздық мөлшерлемесін біртіндеп азайту және оның берілу
мерзімін ұзарту сияқты қадамдар бұл механизмі иптекалық несиелеу жүйесін
қаржыландыру жүйесіне қарай жақындатып келеді.
Тиісінше, ел халқының көпшілік бөлігінің баспахана сұранысын ойдағыдай
шешу үшін дайын тұрғын-үйді сатумен және оның құрылысына үлестік қатысумен
қатар ипотекалық несиелеудің ұлттық жүйесін, ипотекалық облигациялар
рыногын және басқа да қаржы құралдарын, сондай-ақ елдің қаржы секторының
барлық инфрақұрылымын әрі қарай қарқынды дамыта түсу қажет-ақ.
ҚР индустрия және сауда министрлігінің құрылыс департаменті
директорының орынбасары Валерий Чирковтың ақпаратына сәйкес, 2005-жылы
бүкіл қаржыландыру көздері бойынша Қазақстанда тұрғын үй құрылысына 241
млрд. теңге жұмсалды. Бұл 2004-жылғыға шаққанда 155,7 процентке тең. 5041,1
мың шаршы метр аумақты алатын тұрғын үйлер бой көтерді. (2004-жылғыға
шаққанда 184,2 процент). Мемлекеттік меншіктегі кәсіпорындар мен ұйымдардың
қаржысы есебінен 1246,9 мың шаршы метр тұрғын үй пайдалануға берілді.
Республика көлемінде жалпы пайдалануға берілген баспаналардың 24,7 проценті
мемлекеттік секторға қарасты. Жеке меншік кәсіпорындар мен ұйымдар осы
мерзімде 3748 мың шаршы метр тұрғын үйді пайдалануға берді (2004-жылға
шаққанда 152,5 прцент). Соның ішінде тұрғындардың есебінен 2476,6 мың шаршы
метр (жалпы пайдалануға берілген тұрғын үйлердің 49 проценті) баспана
салынды.
2006-жылдың қаңтар айында елімізде жалпы аумағы 233,5 мың шаршы метр
тұрғын үй пайдалануға берілді. 2006-жылдың қаңтарында барлық қаржыландыру
көздерінен тұрғын үй құрылысына 16,3 млрд. теңге көлемінде инвестиция
жұмсалды (2005-жылғы қаңтарға шаққанда 192,9 процент).
Ипотекалық компаниялардың несиелік қоржынының мөлшері 2006 жылғы 1-
мамырда 79,2 млрд.теңге болды, бұл 2006 жылғы 1- сәуірдегі көрсеткіштен 4,5
млрд. теңгеге немесе 6,0 %-ке артық.
Есепті айда ипотекалық компаниялардың қызметін сипаттайтын негізгі
көрсеткіштердің өсуі байқалды. 2006 жылғы 1 мамырдағы жағдай бойынша
жиынтық активтердің сомасы бір айда 14,7%-ке өсіп 96,9 млрд.теңге болды,
жиынтық міндеттемелер 4,2%-ке өсіп, 73,7 млрд. теңге болды, меншікті
капитал мөлшері бір айда 69,3%-ке өсіп, 23,2 млрд.теңге болды.
Ипотекалық компаниялардың жиынтық кредиттік портфелі құрылымында 2006
жылғы 1 мамырдағы жағдай бойынша стандартты кредиттердің үлесі 98,8%,
күмәнді - 0,9% және үмітсіз - 0,3% болды. 2006 жылғы 1 сәуірдегі жағдай
бойынша стандартты кредиттердің үлесі 98,7%, күмәнді - 0,9%, үмітсіз - 0,4%
болды.
2006 жылғы 1 мамырдағы жағдай бойынша республиканың қаржы рыногында 7
ипотекалық компания және қолданыстағы лицензиялар негізінде банк
операцияларының жекелеген түрлерін жүзеге асыратын 12 ұйым жұмыс істеуде.
Өз кезегінде "Қазақстан ипотекалық компаниясы" АҚ басқармаларының
төрайымы Майко Сағындықова 2005-жылдың 7-шілдесінде өзара ынтымақтастық
туралы меморандумға қосымша құжатқа қол қойылғанын хабарлады. Қосымшаға
сәйкес тараптар Қазақстан ипотекалық компаниясының арнаулы бағдарламасы
бойынша таратылатын ипотекалық несиеден әріптес-банктер тарапынан жиналатын
комиссиялық алым мөлшерін 0,5 проценттен арттырмау жөнінде шешім қабылдады.
Ал бұған дейін бұл алым 1 процент және одан да жоғары болып келген.
2.2 Тұрғын-үй құрылысын салуға үлестік қатысу
Елімізде тұрғын-үй саясатын жетілдіруде мемлекеттік қолдау аз болып
жатқан жоқ. Оған дәлел ретінде 2004 жылдан бастап ипотека жүйесінің
сыртында тұрғын-үй жинақтау жүйесінің құрылуын айтуға болады.
Қазақстан елінің осы заманғы даму сатысынд тұрғын-үйді ұзақ мерзімді
қаржыландырудың аса маңызды бағытының біріне айналудан үміт күттіретін
құрылыс жинақтамалары жүйесі мемлекетте бірқатар мәселелерді шешуге
мүмкіндік береді, атап айтқанда:
1. әлеуметтік мақсатты шешу – азаматтардың тұрғын-үй жағдайын жақсарту;
2. азаматтардың тұрғын-үй мәселелерін шешуде өз бастамаларын
ынталандыру;
3. шағын және орта құрылыс фирмаларын қоса алғанда, құрылыс
өнеркәсіптері Республика экономикасына келіп құйылатын
инвестицияларды ынталандыратын күшті импулс болмақ, ол өз кезегінде
жаңа жұмыс орындарын құруға ықпал ететін болады.
Ашып айтқанда, құрылыс жинақтары жүйесі тұрғын-үй жағдайын жақсарту
үшін қарыз алу мақсатында жеке жинақтамалар жинауға негізделген баспананы
қаржыландыру механизмі болып табылады.
2000 жылғы 7 желтоқсанда күшіне енген Қазақстан Республикасындағы
тұрғын-үй құрылысы жинақтамалары туралы Заңға сәйкес, банкпен тұрғын-үй
құрылысы жинақтамалары туралы шарт жасасқан кез келген жеке тұлға тұрғын-үй
құрылысы жинақтамаларының салымшысы бола алады.
Тұрғын-үй құрылысы жинақтамалары жүйесінің басты ерекшелігі ақша
қаражаттарын Қазақстан Тұрғын-үй қоржинақ банкінде жинақ есептерінде
алдын ала жинақтау болып табылады. Шарт жағдайға сәйкес, сатып алынатын
(салынатын үй немесе тұрғын-үйді жөндеу және жетілдіру) баспананың кем
дегенде 50%-ы көлеміндегі соманы жинақтау қажет, содан кейін ТҮҰЖБАҚ өз
салымшыларына сатып алынатын баспана құнының арасындағы сома айырмасы
көлемінде тұрғын-үй заемдарын береді. Жинақталған сомаға жинақ сомасы,
банктің сыйақысы мен мемлекеттік сыйақы кіреді. Банк салымшыларына
мемлекеттік сыйақы жыл сайын салым сомасынан 20 % мөлшерінде есептеледі,
жыл сайынғы сыйақы сомасы 60 айлық есептік көрсеткішті құрайды. Тұрғын-үй
құрылысы жинақтамаларының ең төменгі мерзімі 3 жыл. Ал, ең жоғарғы мерзімі
шексіз. Тұрғын-үй заемдары салымшыларға 15 жыл дейін беріледі.
Енді қарапайым тілмен айтқанда, жобаның ипотекалық несиеге қарағандағы
айырмашылығынан аз-маз хабарласақ. Аталмыш жүйе үшін Тұрғын-үй жинақтау
банкіне несиеге қарай ай сайын құйып отыру керектігі белгілі болды.
Тараптық келісім – шартта несие мерзімдері қарастырылатын болады. Бұл жоба
Германиялық үлгінің көшірмесі болып табылады. Тұрғын-үй құрылысы жинақтау
жүйесінің германиялық үлгісі оның бұрыннан қызмет ететіндігіне және бұрыңғы
кеңес елдерінде (ҚР-мен экономикалық жағынан ұқсас елдерде) өз тиімділігін
дәлелдеуіне байланысты таңдап алынған болатын. Чехия, Словакия және Шығыс
Еуропаның көптеген мемлекеттерінде қолданудың оң тәжірибесі белгілі.
Экономикалық тұрақтылыққа бейімделген немістер мақсаттарына қарай асықпай
жылжуды өмір салттарының бір бөлшегіне айналдырғандықтан жинақтау жүйесі
осы елде тиімділігін жан-жақты дәлелденген. Ал бізде ше? Есептеп көрелік.
Сізге 10 мың АҚШ доллары қажет делік. Елу пайыздық тиісті төлемді
төлегеннен кейінгі өз шамаңыщды есептей отырыңыз, мысалы ай сайын 5 мың
теңгеден төлеп тұруға келіміс жасатыңыз. Сіз мұндай жүріспен 10 000
долларлық несиеңізді 22 жылдан кейін ғана ала алатын боласыз. Ал 50
пайыздық межені 3 жылда аяқтағыңыз келсе онда әр ай сайын 38 мың теңгеңізді
сайлап отырыңыз. Бұл аз ба, көп пе оны ойша таразылауға болар. Енді мұздай
жинақтаманың тиімді тұсына тоқталсақ. Мысалы, сіз аталмаш банкке ай сайын
110 мың теңге ауларып тұрдыңыз делік. Бес жылдан кейін сіз шамамен 600 мың
теңге жинайсыз. Оған енді банк тарапынан қосылатын пайыздық үстеме төлемді
қосыңыз. Енді жинақталған қаражат көлеміне қосылатын 20 пайыздық
мемлекеттік сыйақыны тағы еселеңіз. Нәтижесінде 900 000 теңге шығады. Сіз
енді оған қосылатын 50 пайыздық несие арқылы 1 800 000 теңгеге, яғни
қазіргі бағам бойынша жобамен 12 000 АҚШ долларына келетіндей пәтер іздей
беруіңізге болады. Бірақ мұндай несие белгілі бір мерзімдерді артқа тастап
алатындықтан адамдардың төзімділігін сынайтын құрал аспекті. Тағы бір
айтпаса болмайтын проблеманың бірі баспана бағасы жыл өткен сайын қымбаттап
жатқан заманда мұндай таспаға жүріспен аспандап ұшып бара жатқан бағаны
қуып жете қоюыңыз да екіталай. Одан кейінгі күрделі проблеманың бірі
инфляция деңгейі, себебі осы жобада ақшаның құнсыздану ... жалғасы
Сіз бұл жұмысты біздің қосымшамыз арқылы толығымен тегін көре аласыз.
Кіріспе ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..
... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..3
І Тарау. Ипотекалық несиелердің даму эволюциясы мен оның Қазақстан
Республикасындағы
орны ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..
... ... ..6
1.1. Тұрғын-үй саласындағы несиелік қатынастардың пайда болуы, қалыптасуы
және даму
тарихы ... ... ... ... ... ... ... . ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..
... ... 6
1.2. Ипотекалық несиелеудің экономикалық және құқықтық мазмұны мен
табиғаты ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..
... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ...13
1.3.Ипотекалық несиелеу
жүйесі ... ... ... ... ... ... ... . ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..
..17
ІІ. Тарау. Қазақстандағы тұрғын-үй саласын несиелейтін компания және екінші
деңгейдегі банктердің қарым қатынасын талдау ... ... ... ... ... ... ... 2 0
2.1. Қаржы рыногінің Қазақстан ипотекалық компаниясындағы
операторы ... ... ... ... ... ... .. ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..
... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... .20
2.2. Тұрғын – үй құрылысын салуға үлестік
қатысу ... ... ... ... ... ... ... . ... ... ... .26
2.3. Екінші деңгейдегі банктердің несиелеу тәжірибелері және даму
ағымы ... ... ... ... ... ... ... .. ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..
... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... 31
ІІІ. Тұрғын-үй құрылысының проблемалық мәселелері мен даму
болашағы ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..
... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... 453.1.Несиелік қатынастардың
проблемалық мәселелері ... ... ... ... ... ... . ... ... ... 45
3.2. Тұрғын-үй құрылысының даму
болашағы ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... 52
Қорытынды ... ... ... ... ... ... .. ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..
... ... ... ... ... ... ... ... ... ... 64
Пайдаланылған әдебиеттер тізімі
... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... 66
Кіріспе
Дипломдық жұмыстың өзектілігі - азаматтарды тұрғын – үймен қамтамасыз
ету мәселесі кез-келген дамыған және даму жолындағы мемлекеттердің ең
маңызды міндеттерінің бірі деуге болады. Біздің елімізде де бұл мәселені
қазіргі таңда аса өзекті болып отыр. Салынып жатқан құрылыстар жеткіліксіз,
қолда бар тұрғын-үй қоры ескіріп, қайта қалпына келтіруді талап етеді.
Сондықтан нарық қатынастарындағы тұрғын-үй құрылысын дамыту
перспективалары негізінен алғанда тұрғын-үйді несиелеудің ұлттық жүйесін
дамытудың тиімділігі мен оның келешегімен айқындалып отыр.
Дипломдық жұмыстың мақсаты – Қазақстан Республикасындағы тұрғын-үй
құрылысының жағдайы мен халықтың баспамен қамтамасыз етілуі жағдайын
анықтау үшін жасалған таңдамалар, баспанаға мұқтаж халықтың аса көп
екендігін көрсетіп отыр.
Статистикалық мәліметтерге жүгінер болсақ, қазір республикамызда орташа
есеппен 1,3-1,4 миллион адам баспанаға зәру. Бүгінгі күні пайдалуға
берілетін баспана көлемі қазіргі бар тұрғын – үй қорының жалпы көлемінен
0,5-0,7%-ы ғана құрайды және тұрғын-үй қорынан жыл сайын шығып қалатын
үйлердің мөлшерінен де аса алмайды. Тұрғын – үй қорының тізілімі
деректерінен белгілі болғандай, 2004 жылдың 1-қаңтарындағы жағдай бойынша
ҚР тұрғын-үй қорының жалпы алаңы 243,0 млн. шаршы метрді, оның ішінде
қалаларда – 144,8 млн. шаршы метр, ауылдық жерлерде – 98 млн. шаршы метрді
құрайды екен. Көппәтерлі тұрғын-үйлердің үлесі – 151,8 млн. шаршы мерт
немесе 62,5%, жеке тұрғын-үйлердің үлесі – 91,2 млн шаршы метр немесе
37,5%. ҚР тұрғын-үй қорының шамамен 97%-ы (235,3 млн м2) жеке меншікте,
шамамен 3% -ы (7.7. млн. м2) мемлекеттік меншікте.
Ал қолда бар тұрғын – үй қорының біразы қанағаттарлықсыз техникалық
жағдайда, атап айтқанда:
1. тұрғын-үй қорының 10.3%-ы күрделі жөндеуден өткізілуі керек;
2. апаттық жағдайдағы 1.3% тұрғын-үй (жалпы тұрғын-үй қорының бұзылуы
керек.
Тек соңғы кездерде ғана жеке меншік нысандағы тұрғын-үй құрылысы
белсенді түрде дамып келе жатыр, кейінгі 4 жылда құрылыс көлемі 57,3%-ға
артса 39,3 млрд, теңге осы салаға салынған. Сонымен бірге тұрғын-үй
құрылысына тартылатын инвестиция көлемі де артып отыр. Тағы бір айта кетер
жәйт осы проблемаларды шешудің бір жолы ретінде ипотекалық несиелеу жүйесін
де айтуға болады.
Осыған байланысты, қазіргі таңда көптеген елдерде кеңінен қолданылып
келе жатқан тұрғын-үй несиесінің екі негізгі үлгісін бөліп көрсетуге
болады, олар: жинақтаушы банк үлгісі мен ипотекалық компания үлгісі.
Жинақтаушы банктер өз қорларын негізінен алғанда салымдар арқылы
жинақтайды. Ипотекалық компаниялар салымдар тартпайды және бастапқы
операцияларды өз меншігіндегі капиталдан және мерзімді заемдар есебінен
қаржыландырады.
Бүгінгі таңда Қазақстан Республикасындағы тұтыну несиелері
экономикадағы жалпы несие көлемінен екі есеге асып түседі десек
қателеспеспіз. Банктер елдегі тұрақтылық пен экономикадағы қарқынданумен
кейін өз активтерін өтеу мерзімдері анағұрлым ұзағырақ ипотекалық
несиелерді қоса алағанда, осы несие түріне орналастыру мүмкіндігіне ие
болады. Мәселен, 01.01.2002 жылдағы жағдай бойынша берілген тұтыну
несиелерінің (оның ішінде тұрғын-үй сатып алу мен үй салуға) үлесі 20823
млн. теңгені немесе 17,2 пайызды құраған. Ал, 2003 жылдың 11 айында
несиелердің жалпы көлемі 41.2 пайызға, яғни 949,5 млрд. теңгеге өскен 3.
Әйтсе де, жүргізілген талдама нәтижесінде қазіргі кезде аса өзекті
болып отырған тұтыну несиелері оған қатысушы екі тарапқа да айтарлықтай
тиімді болып отырғандығын байқауға болады. Оның екі жағына да тоқталып
өтсек. Екінші деңгейдегі банктер үшін белгілі бір тәуекелдерге және несие
беру үшін қызмет көрсетуге кететін шығындардың қымбаттылығына орай аса
тартымды сектор бола алмай отыр. Атап айтқанда, өндірістік және қаржылық
қызметке салық салудың жеткіліксіз тиімді жүйесіне негізделген несиелік
тәуекелдің институтционалдық элементтерінің жоғары болуы, несиегерлердің
құқықтарын қорғайтын заң базасының жұтаңдығы, қарыз алушылардың қаржылық
есептерінің айқын болмауы және т.б. себеп болып отыр. Ал, қарыз
алушылардың көзқарасы тұрғысынан келер болсақ, халықтың көпшілік бөлігі
үшін тұтыну несиелері әлі де машақаты көп жұмыс болып тұрғандай.
Эксклюзив журналы жүргізген әлеуметтік сауалнаманың нәтижесінде алынған
деректеріне жүгінер болсақ, сұралған респонденттердің 7.5. %-ы ғана осы
заманғы ипотекалық несиелеудің шарттарын қолдануға ыңғайлы деп тапқан,
43,5%-ы несие шартының тек ішінара ғана қолдануға жайрайтындығын, 18,5%-ы
ипотекалық несиелеудің қазіргі қолданылып отырған шарт-жағдайын олардың
ахуалы мүлдем көтермейтіндігін айтқан. Бұл ретте респонденттердің 30,5%-ы
осы заманғы ипотекалық несиелеу жүйесіне деген өз көзқарастарын ашып айтып
беруге қиналған. Ипотекалық несиені тұрғын-үй сатып алуға қолдануға 29.5%-
ы ниет білдірген, ал қалған көпшілік бөлігі ол үшін өзге құралдар мен
қаражаттар қолдануды көздеоген. Сөйтіп, Қазақстанда ипотекалық несиелеу
жүйесінің қарқынды дамып келе жатқандығына қарамастан, көптеген пәтерлер
(риэлтерлердің айтуы бойынша) тікелей сату-сатып алу арқылы жүзеге
асатындығы байқалды.
Осы дипломдық жұмыста С.Қ. Дияровтың Экономика недвижимости оқулығы,
ресейлік ғалымдар А.Б. Крутик, М.А. Горенбургов және Ю.М. Гордың Экономика
недвижимости оқулығы, Қазақстан Республикасы Президенті Н.Ә. Назарбаевтың
Қазақстан Республикасында Тұрғын үй құрылысын дамытудың 2005-2007 жылдарға
арналған мемлекеттік бағдарламасы және тағы да басқа оқулықтар мен ресми
басылымдар пайдаланылды.
І Тарау. Ипотекалық несиелеудің даму эволюциясы мен оның Қазақстан
Республикасындағы орны
1.1. Тұрғын-үй несиелік қатынастардың пайда болуы, қалыптасуы және даму
тарихы
Қазақстанда экономикалық қайта құру басталғалы бері қаншалықты
маңыздылығына қарамастан тұрғын-үй реформасы төмен қарқында дамып, баяу
жүргізілді.
Тұрғын-үйді қаржыландырудың дәстүрлі кеңестік жүйесі кезінде
Қазақстандағы тұрғын-үй саясаты одақ көлемінде жүргізіліп, бюджет
қапражаттарын орталықтан мемлекеттік тұрғын-үй құрылысын салуға бөліп
беруден және оны кезекте тұрған азаматтарға тегін берумен шектелетін.
Мұндай саясат Қазақстан өз егемендігін алып, нарықтық экономикаға аяқ
басқан соң іске аспай қалды. Сөйтіп, Қазақстанның тұрғын-үй саласындағы
нарықтық қатынастары 1991 жылы Жекелешендіру туралы, Меншік туралы
заңдары қабылданғаннан кейін басталды деуге толық негіз бар. Сәл кейінірек
кепіл туралы, инвестициялық қызмет туралы заң актілері қабылданды, жаңа
Азаматтық кодекс енгізілді, сонымен бірге ҚР Президентінің Жылжымайтын
мүлік ипотекасы туралы, Жылжымайтын мүлікті және олармен жасалатын
мәлімелерді мемлекеттік тіркеу туралы заң күші бар Жарлықтары, Тұрғын-үй
қатынастары туралы заң қабылданып тұрғын-үй саласында нарықтық
қатынастардың қалыптасуы үшін заң базасын жасауға алғашқы қадамдар
басталды.
Сонда да, халықтың көпшілік бөлігіне төлем қабілеттілігі жетімсіз
болғандықтан реформаның алғашқы жылдарындағы тұрғын-үй нарығы дайын
баспанаға деген халықтың сұранысын қанағаттандыра алмады деуге болады және
ол кезде несиелік – қаржылық механизмнің қажетті құралдары да қамтамасыз
етілмеген болатын.
Соған қарамастан, 1993 жылы тұрғын-үй қатынастарын реформалауда аса
маңызды қадам жасалды деуге әбден негіз бар, ҚР Президентінің №1344 Жарлығы
арқылы Жаңа тұрғын-үй саясаты мен оны жузеге асыру механизмдері
мемлекеттік бағдарламасы қабылданды. Бұл бағдарламада мемлекеттік тұрғын-
үй саясаты саласындағы бірқатар маңызды стратегиялық қадамдары
қарастырылды, атап айтқанда:
1. тұрғын-үй саласына қатысты бар құқықтық нормалар жүйесіне
өзгертулер мен толықтырулар енгізу;
2. тұрғын-үй құрылысы мен тұрғын-үй – коммунальдық шаруашылығын
қаржыландыру жүйесін реформалау;
3. монополиядан шығару;
4. тұрғын-үй құрылысын салуға қатысушыларға жеңілдіктер жүйесін құру
және осы процеске азаматтар мен заңды тұлғаларды барынша тарут
мақсатында пайдалануға беру;
5. тұрғын-үй саласында жалға беру секторын кеңейту бойынша іс-
шараларды жүзеге асыру;
6. құрылыс индустриясының базасын жетілдіру;
7. тұрғын-үй құрылысын салу үшін жер учаскелерін бөліп беру және
тіркеу іс-жосықтарын жеңілдету;
8. халық көп қоныстанған аудандарда әлеуметтік, инженерлік және көлік
инфрақұрылымдарын кешенді дамыту;
9. мемлекеттік тұрғын-үй саясатын жүзеге асыру үшін тиімді ұйымдық
құрылым құру;
10. тұрғын-үй және жылжымайтын мүлік нарығының инфрақұрылымын тұтастай
дамыту.
Аталған Жарлықта жария етілген стратегиялық маңызды міндеттердің
көпшілік бөлігі осы күнге дейін жүзеге асырылмағандығына қарамастан, бұл
құжат мемлекет үшін тұрғын-үй проблемасының маңыздылығын көрсетеді және
тұрғын-үй саясатының мемлекеттік басым бағытына кіретіндігін білдіреді.
Сөйтіп, ол тұрғын-үй құрылысын салудың қазіргі бар қаржыландыру жүйесін
реформалау қажеттілігне алып келді, яғни қаржыландырудың бюджеттік
жүйесінен сыртқы бюджеттік қаражат есебіне көшу.
Әлем тәжірибесінде құрылыс салуға және меншікке тұрғын-үй сатып алуға
қолайлы жағдай құруға негізделген және тұрақты табысы бар халыққа қызмет
көрсетуге бағытталған ипотекалық несиелеу жүйесі әрекет етеді. Осы
ипотекалық несиелеу жүйесінің өзі әлемдік тәжірибеде үш түрге бөлінген,
оларды атап өтсек:
- еуропалық үлгі;
- американдық үлгі;
- малазиялық үлгі.
Негізгі ипотека алғаш рет Грецияда б.э.д. УІ ғасырдың басында пайда
болды. Ол кезде ипотека барысында мүлік борышқордың иелігіне қалатын, ал
несиелер кепілге салынатын затты әрі қарай сатуға және алынған сомадан
өтемақы алуды талап ету құқығына ие болатын.
Дегенмен, қазіргі заманғы жүйеге сәйкес келетін ипотекалық несиелеу
жүйесі (жылжымайтын мүлік кепілі бойынша несиелеу) 200 жылдай бұрын
қалыптасты деуге болады. АҚШ - әлемдегі ең ірі ипотекалық несие нарығы
болып табылады.
Біздің елемізде осы заманғы ипотекалық несиелеу жүйесі ҚР Президентінің
Жылжамайтын қабылдануынан бастау алады. Әйтсе де республикада ипотекалық
несиелеу дамуы үшін негіз тек 2000 жылы қаланғанын жоғарыда атап өткен
болатынбыз, сөйтіп тұрғын-үй саласындағы ипотека даму жолына қарай оң бет
бұра бастады.
21.08.2000 жылы тұрғын-үй құрылысына ұзақ мерзімді қаржыландыру және
ипотекалық несиелеу жүйесін дамыту тұжырымдамасын қабылдау осы саладағы
басты жетістіктердің бірі. Осы құжатта тұрғын-үй құрылысы саласындағы
жағдайда толыққанды талдама жүргізілген болатын және ипотекалық несиелеу
жүйесін дамытуға кедергі келтіретін негізгі проблемалар, сондай-ақ осы
жүйенің пайда болып, әрі қарай дамуы үшін қажетті негізгі іс-шаралар
белгіленді.
Осылайша Қазақстандағы ипотеканың алғашқы бастауы 2000 жылдың тамыз
айында ҚР Үкіметінің Қазақстан Республикасындағы тұрғын-үй құрылысын ұзақ
мерзімді қаржыландыру және ипотекалық несиелеу жүйесін дамыту
тұжырымдамасын бекіткеннен кейін орныға бастады. Осы тұжырымдамаға сәйкес
ипотекалық несиелеудің туынды нарығы операторын құру туралы шешім
қабылданды, сөйтіп Қазақстандық ипотекалық компания құрылған болатын.
Тұжырымдамада ҚР-нда әлемдік тәжірибедегі қазіргі бар 3 үлгінің бірі
іске асырылуы ықтималдығы ескеріліп әзірленді.
1. еуропалық үлгі.
Бұл үлгі ипотекалық несиелеуді жүзеге асыратын банктерді үлкен дәрежеде
қолдануды қөздейді. Жеңілдікті салық салу, жеңілдікті несиелеу және т.б.
осындай қолдаудың құралдары болып табылады. Негізгі институт ретінде
мемлекеттік емес ұйымдар болады. Олар мұндай жағдайда жоғары капиталданған
және сенімді болулары қажет екендігі сөзсіз.
2. американдық үлгі.
Бұл үлгіде ипотекалық несиелеуді сақтандыру мен қайта қаржылагдыруды
жүзеге асыратын кең көлемді мемлекеттік инфрақұрылым қалыпастыру көзделеді.
Сонымен қатар, осы үлгіде ипотекалық облигациялар нарығын дамыту
қарастырылған, өйткені мемлекет олардың ипотекалық облигациялары қайта
қаржыландыру үшін өтеуін төлеп алу механизмін жасайды. Мемлекеттің
қатысуымен құрылған ипотекалық ассоциялар ипотекалық неисе
ұйымдастырушыларының облигацияларды кепілдікке салуымен шығаруын қамтамасыз
етеді, ол олардың өтімділігін қамтамасыз етуге мүмкіндік береді.
Қаржылық нарықтары дамыған елдерде америкалық үлгі анағұрлым көбірек
тиісді қолданылады.
Әйтсе де, қарыз капиталдағы қазақстандық нарықтың қазіргі даму
сатысында Малазияның ипотекалық несиелеу жүесін қолдану тиімді болып отыр.
Осы үлгіге сәйкес, Ұлттық Банктің, сондай-ақ ірі коммерциялық банктер мен
өзге қаржылық ұйымдардың қатысуымен арнайы ипотекалық корпорация құруынан
тұрады, олар несиегерлерден (банктерден) ипотекалық несиелерді өтеуін төлеп
алады және содан кейін сатып алынған ипотекалардың пулымен қамтамасыз
етілген бағалы қағаздарды (басқаша айтар болсақ жылжымайтын мүліктің кепіл
құқықығын) шығарады. Осылайша, мұндай корпорация ипотекалық несиелерді
сатып алумен өз шығындарын жабады, ал банктер өз кезегінде алған
қаражаттарды жаңа ипотекалық несиелерді беру үшін пайдалану мүмкіндігіне ие
болады, сол арқылы тұрғын-үй құрылысы нарығын тұтастай алғанда дамытуды
ынталандырады.
Сонымен, ипотекалық несиелеу жүйесі көп қырлы құбылыс болғандықтан
қаржылық, шаруашылық-құқықтық өмірде бірнеше аспектіге ие. Заң мағынасында
ол-ипотекалық шартты жасасу мен жылжымайтын мүлікті иелену жағдайын және ол
бойынша қарыздарды айқындау тәртібін көздейтін қатынастар жиынтығын
көрсетеді. Белгілі бір жылжымайтын мүлік иелері құқытарының сеніміділігін
нақты белгілеуге мүмкіндік беретін мұндай жүйенің болуы - кепілге
салынатын жылжымайтын мүлікке – жерге,, өндірістік және өндірістік емес
мақсаттағы құрылыстарға ұзақ мерзімді несиелерді беруге шарт-жағдай
жасайды.
Осы Қазақстан Республикасындағы тұрғын-үй құрылысын ұзақ мерзімді
қаржыландыру және ипотекалық несиелеу жүйесін дамыту тұжырымдамасында
біздің республикада ипотекалық несиелеудің екі деңгейлі жүйесі
қарастырылған.
Бірініші деңгейге мыналар кіреді:
- баспаханаға баға белгілеу;
- баспаханаға ақшалай төлем;
- тұрғын-үй талап ету құқықығын беру;
- екінші деңгейдегі банктің ипотекалық несиені беруі;
- тұрғын-үйді кепілге беру;
Екінші деңгейге мыналар кіреді:
Қазақстандық ипотекалық компанияның ипотекалық несиесі бойынша талап
ету құқығына ие болу;
- ипотекалық облигациялар шығару;
- облигациялар үшін ақша түсімдері;
Азаматтардың баспахана сатып алуы үшін ұзақ мерзімді несиелеудің мұндай
жүйесін құру:
- азаматтардың төлем қабілеттілік сұранысын арттыруға және халықтық
көпшілік бөлігінің баспахана сатып алуға қолын жеткізуге;
- тұрғын-үй нарағын белсенді қылуға;
- ипотека механизмі арқылы шынайы экономикалық айналымның тұрғын-үй
саласына жылжымайтын мүлікті тартуға;
- тұрғын-үй саласына халықтың жинақтаған қаражаты мен басқа да
бюджеттен тыс қаржылық ресурстарды тарту үшін база құруға;
- құрылыс секторын дамытуды қамтамасыз етуге;
- елде жалпы экономикалық өсімді арттыруға ықпал етуге мүмкіндік
береді.
Бүгінгі таңда екінші деңгейдегі банктер ипотекалық несиелеуге белсенді
қатысуда. Өткен жылы республикада тұрғын-үй несиесі бұрын-соңғы болмаған
қарқынға ие болды. Халықтың орта буын бөлігі осы процеске қызығушылық
танытып отыр. Соған қарамастан әлемдік тәжірибемен салыстырғанда
республиканың көпшілік азаматтары үшін біздегі несие қымбат болып тұр.
Қазір қазақстандағы банктер ең төмен дегенде жылына 10 пайызбен несие
береді, сондықтан өкінішке орай халықтың шын мәніндегі мұқтаждарының оған
қолы жете бермейді.
Алайда, бір жағынан соңғы уақыттағы осы салада болып жатқан маңызды
өзгерістердің нәтижесінде, екінші деңгейдегі банктердің көпшілік бөлігі
несиелеу мөлшерлемесін түсіруге қарай бағыт алып келе жатқындығы қуантады.
Ұлттық Банк Төрағасының пікірі бойынша егер түрлі банктердің несиелері
бірыңғай сапада, ал несие шарты стандарттық нысанда болатын болса, онда
туынды рынок операторы – Қазақстан ипотекалық компаниясына – ипотекалық
несиелердің пұлдарын қалыптастыру да оңайға түспек.
Қазақстан ипотекалық компаниясы ипотекалық несиелерге қойылатын мынадай
талаптарды белгіледі:
1. Несиелер ұзақ мерзімді болуы керек, яғни үш жылдан астам мерзімге
берілуі қажет. Жекелеген жағдайларда ғана Компания үш жылдан аз
мерзімге берілген ипотекалық несиелерді иелене алады;
2. несиелер Қазақстан Республикасының азаматтарына, сондай-ақ заңды
тұлғаларына берілуі керек, бұл ретте қарыз алушы жеке меншігіне
алатын немесе жөндеуден өтуге тиісті баспаны немесе өзге жылжымайтын
мүлікеті банктік заем шарты бойынша міндеттемені қамтамасыз ету үшін
банк-әріптеске кепілге беруі қажет;
3. несие бойынша кепіл түрінде қамтамасыз етілетін ипотекалық несиенің
мөлшері жылжымайтын мүліктің нарықтық құнынан 70% аспауы қажет ( жер
уачскелерін қоспағанда);
4. негізгі қарыз сомасы мен ол бойынша төлемдер аннуитеттік төлемдер
түрінде ай сайын не тосқан сайын төленуі керек;
5. кепілге берілетін жылжымайтын мүлік сақтандырылуы тиіс, бұл ретте
сақтандыру сомасы несиелік шарт бойынша негізгі міндеттеме
қалдығының сомасынан кем болмауы қажет;
6. қарыз алушы (жеке түлға өз өмірі мен еңбек қабілетілігін несиелік
шарттың әрекет етуінеің барлық мерзіміне сақтандыруы тиіс;
7. кепілдік мүліктің құынын бағалауды Қазақстан Республикасының
заңдарына сәйкес, бағалау қызметін жүзеге асыруға құқық беретін
тиісті лизенциясы бар тәуелсіз бағалаушы жүргізуі керек;
8. жылжымайтын мүлік ипотекасы жылжымайтын мүліктің орналасқан жері
бойынша РМК Жылжымайтын мүлік бойынша орталықта
тіркелуі қажет.
Сөйтіп, ипотекалық несиелеудің мәні екі сәттен құралатынын байқаймыз:
бірінішісі – ұзақ мерзімді несие; екіншісі – халықтың баспаханаға деген
сұранысы.
1.2. Ипотекалық несиелеудің экономикалық және құқықытық мазмұны мен
табиғаты
Президент өз баяндамаларында айырықша назар ауларып, дамыту
қажеттілігін атап көрсететін тұрғын-үй құрылысын ипотекалық несиелеу
дегеніміз не және баспахана мәселесін шешудегі оның маңызы қандай?
Республикалық бюджеттен қаржыландыратын күрделі қаражат көлемінің
қысқаруы жағдайында тұрғын-үй құрылысының ауқымын ұлғайту үшін бюджеттен
тыс қаражаттарды жұмылдыру шешуші мәнге ие болды. Ал мұндай қаражаттың көзі
мыналар болып табылады:
- халықтың қаражаты;
- кәсіпорындар мен ұйымдар өз қызметкерлерін бөлінетін қаражаттар;
- тұрғын үй лотереяларын өткізуден түсетін қаражат;
- мемлекеттік тұрғын үй қарызы;
- тұрғын үй бөлшектері бойынша сатып алудың тұрғын үй облигациялары;
- акциялар, вексельдер және басқа да құнды қағаздар;
- отандық және шет елдің инвестициялар.
Халық қаражатынан басқа жоғарыда аталған қаражат көздері несиелік
ресурстар қызметін атқарады, оларды қарыз алушыларға тұрғын үй салу үшін
олардың өз қаражаттарына қосымша ретінде бөлінеді. Жоғарыда аталған
несиелер азаматтардың мүлкін (жылжымайтын) кіпілдікке қою арқылы беріледі.
Несиелеудің мұндай түрін ипотекалық деп атайды.
Жылжымайтын мүлік ипотекасы туралы Президенттің Заңы күші бар Жарлығы
Қазақстанда ипотека ісін заңдық тұрғыдан қамтамасыз ету мәселесін шешіп
берді.
Несиеге деген сұраныс өте жоғары, осыған орай оларды өтеу кепілдігі
қажет. Нарық экономикасында кеңінен қолданылатын несиені қамтамассыз етудің
негізгі әдістерінің бірі кепілдік болып табылады. Елдегі экономиканы
дамытудың қазіргі кездегі жағдайы бізде ұмыт болып қалған, бірақ нарық
экономикасының аса маңызды құралдарының бірі – ипотеканы өмірімізге қайта
ендіруге мүмкіндік береді.
Барлық мәдениеттендірілген әлем ертеден-ақ ипотеканың құндылығын
мойындаған және одан бас тарту ойламайды. тек бізде ғана, нарық экономикасы
және жеке меншіліктің дамуымен қатар біздің өмірімізге ипотека,
ипотекалық несие, ипотекалық рынок және сол сияқты түсініктер енді.
Бүгінгі елде заңды түсінікте ипотека дегеніміз кәсіпорынның,
құрылыстың, ғимараттың немесе жермен тікелей байланысты басқа да өзіне сай
жер көлемінен немес сол жерді қолдануға берілетін құқығымен бірге,
объектілердің кепілдігін білдіреді. Ипотеканың экономикалық маңызды
дегеніміз ол – банктен немесе басқа да қаражат ұйымдарынан қарыз алу
мақсатында жылжымайтын мүлікті кепілдікке қоюдың бір түрі. Кез келген
азаматтың қазір өз мүлкін есептеуге мүмкіндігі бар және де мүлкін белгілі
рынок құндылығы ретінде иеленуіне және қолдануға, және жылжымайтын мүлік
нарығына іске асыруға құқылы. Ал кәсіпорынды қоса алғанда, соңынан бұндай
жағдайда оны өндіріп алу ниетімен жылжымайтын мүлік рыногы көлемінде және
перспективалы қылады.
Енді ипотеканың құқықтық мазмұнына үңілер болсақ, оның жылжымайтын
мүлік объектісін кепілге салғанда меншіктің мүліктік құқықытарының
ауырпалығы болатынын көреміз. Әлемдік тәжірибеде жылжымайтын мүлікті
қарызға алушының қарыз міндеттеделерін қамтамасыз етудің екі тәсілі бөліп
шығарылған.
Бірінші тәсілге, несиелер кепіл заты болып табылатын объектіге кепілзат
берушінің заттық құқықтарын иеліктен шығарып, осы объектіні қарыз алушыға
сатып алу құқығымен жалға береді.
Ал, біздің сөз ететініміз, оның екінші түрі жылжымайтын мүліктің
клммерциялық кепілі немесе бәрімізге таныс болып қалған ипотека. Бірінші
тәсілден негізгі айырмашылығы мұнда объекті кепіл берушінің меншігінде
қалады. Несиегердің пайдасына кепілдік құқық ғана иеліктен шығарылады.
Қазақстан Республикасы Азаматтық кодексінің 299-бабында Кәсіпорындар
үйлер, ғимараттар, пәтерлер, жер учаскілеріне және басқа қозғалмайтын
мүлікке құқықтар (ипотека) кепілі қозғалмайтын мүлік ипотекасы туралы
Қазақстан Республикасы Заңымен реттеледі.Ипотека туралы Қазақстан
Республикасының Заңыныда өзгеше ережелер белгіленбеген реттерде ипотекаға
Азаматтық кодекстің кепіл туралы жалпы ережелері қолданылады - делінген.
Дегенмен, жалпы ережелер туралы осылайша сөз қозғалғанымен, әрі қарай
қарастырар болсақ, кепіл түрлеріне арналған 303-баптың бар екендігін
көреміз, проф. А. Диденконың көзқарасы бойынша ТМД-ның басқа елдерінің
азаматтық заңдарында мұндай ұғымның жоқ болуына орай, ол біздің елеміздің
заңдарында ипотека ұғымын жан-жақты ашып, түбегейлі өзгертеді, енді осы
баптың мазмұнын қарастырайық:
1. Ипотека – кепілге салынған мүлік кепіл салушының немесеүшінші бір
жақтытың иелігінде және пайдалануында қалатын кепіл түрі.
Кәсіпорындар, құрылыстар, үйлер, ғимараттар, көп пәтерлі үйдегі
пәтерлер, көлік құралдары, ғарыш объектілері, айналымдағы тауарлар және
азаматтық айналымнан алынбаған басқа да мүлік ипотека мәні бола алады.
Сөйтіп, Қазақстандағы ипотека ұғымының мағынасынан оның мәні
қозғалмайтын да, қозғалатын да мүліктер бола алатындығын және несие
берушінің немесе жақтың пайдалануымен иелігінде қалатындығын көреміз.
Сондықтан да бұл екі ұғымды айырып көрсету үшін ҚР Президентінің
Жылжымайтын мүлік ипотекасы туралы заң күші бар Жарлығының алатын орны
ерекше. Өйткені, адам өмірінде жылжымайтын мүліктің айрықша орын
алатындығына байланысты, жылжымайтын мүлік кепілі де бөлек институт
ретінде қарастырылғаны дұрыс деп ойлаймыз. Ипотека шартының аталған
Жарлықта берілген анықтамасына тоқталып өтейік.
Ипотекалық шарт – тараптардың негізгі міндеттемені қамтамасыз етуде
ипотеканы белгілеу туралы келімісі. Ипотека шарты жазбаша нысанда жасалып,
оған кепіл беруші мен кепіл ұстаушы, сондай-ақ егер кепіл беруші борышқор
болмаса (заттай кепілгер) борышқор да қол қояды. Ипотека шарты мемлекеттік
тіркеуге жатады. Ипотека құқығы ипотека шарты тіркелген сәттен басталады.
Ипотека шартында мыналар көрсетілуге тиіс:
1) кепіл беруші мен кепіл ұстаушының, сондай-ақ, егер кепіл беруші
(заттай кепілгер) негізгі міндеттеме бойынша борышкер болмаса, борышкердің
аты-жөні (атауы) және тұрғылықты жері (орналасқан жері);
2) негізгі міндеттеменің мәні, оның мөлшері мен орындау мерзімі;
3) кепілге берілген жылжымайтын мүліктің тізбесі мен мекен-жайы;
4) ипотеканың мәні болып табылатын жылжымайтын мүлік сол бойынша кепіл
берушінің меншігі болып құқытың атауы (меншік құқығы, шаруашылық жүргізу
құқығы және басқалар);
5) тараптардың кез келгенінің өтініші бойынша ипотека шартында
келісімге жеткізілуі тиіс және заңдарда тыйым салынбаған өзге де шарттар.
Сөйтіп, ипотека шарты – бұл өзара тиімді мүдделерге қол жеткізу
жөніндегі несиегер мен несие алушының келісімделген нақты бағдарламасы
екендігін атап айтуға болады. Сонда, ипотекалық несиелеу дегеніміз, екі
негізгі сәттен тұрады, біріншісі – ұзақ мерзімді несие, ал екіншісі –
халықтың тұрғын-үйге деген сұранысы.
Соған қарамастан, ипотекалық несиелеу жүйесін құру халықты тұрғын-үймен
қамтамасыз етудегі әлеуметтік-экономикалық проблеманы шешу үшін ғана емес,
сондай-ақ республиканың экономикалық дағдарыстан шығуы үшін де маңызды.
Ақылға қонымды алғашқы жарна салуды және пайыз мөлшерлемесін қалта
көтеретіндей көлемде қалыптастырылған жағдайда экономикаға құйылатын
халық капиталы да бірнеше жылда көбейері анық. Ипотека сонымен бірге
қазақстандық өнеркәсіпке де баға жетпес қызмет етер еді, бір жағынан
алғанда мемлекетке де тиімді.
Қазақстан Республикасында ипотекалық несиелеу жүйесін құру қажеттілігі
әлдеқашан пісіп-жетілген мәселе болатын. Дегенмен, 2000 жылға дейін оған
қозғаушы күш болатындай құқытық шешім қабылдана қоймады.
1.3. Ипотекалық несиелеу жүйесі
Қазіргі заман жағдайында ипотека көптеген елдерде азаматтардың
баспана мәселесін шешудің тиімді құралы ретінде қолданылып келеді.
Сонымен бірге, халықаралық тәжірибе көрсетіп отырғандай, ипотекалық
несиелеуді дамыту тұтастай ұлттық экономиканы сауықтыруға себебін тигізген.
Мысалы, Т. Рузвельттің жаңа бағдары үй иелеріне беруді (тұрғын-үй
ипотекасы) дамытудан басталған болатын.
Ал, біздің елемізде ипотекалық несие орта буын қазақстандық отбасының
баспана мәселесін шешіп бере ала ма деген басты сұраққа жауап іздеп
көрелік. Ол үшін ең алдымен, қандай отбасыны біз орта буынға жатқыза
алатынымызды анықтап алуымыз керек. Мәселен, ол орташа, яғни заң тұрғысында
рәсімделген шамамен 60 000 теңгелік жалақыға ие отбасы делік. Мұндай
жағдайда, ипотекалық несиелеу жүйесіне қатысатын көптеген қазақстандық
ьанктердің нормативтері бойынша ай сайынғы төлем 20 000 теңгеден аспайтын
шартпен қарыз берілуі мүмкін. Сонда орташа несиелеу мөлшерлемесін 12,5% деп
алсақ және несие мерзімінің – 15 жыл болатыны ескерсек, ең жоғары сомасы
1 623 000 теңге көлемінде екендігі көрінеді. Ал, қалған барлық соманы
клиент алғашқы жарна ретінде салуы тиіс. Сөйтіп, әдеттегі пәтердің құны
шарықтап өсіп бара жатқан мына заманға орташа отбасы үшін несиелеу
жүйесінің әлі де қол жеткізбейтіндігін байқауға болады.
Сосын орта буын қазақстандық ипотекалық несие алуына кедергі жасайтын
практикада көп кездесетін тағы бір проблеманың бірі ол – айлық жалақысын
ресми растау қажеттілігі. Қазақстан ипотекалық компаниясы АҚ-тың жұмыс
тәжірибесі көрсетіп отырғандай ипотекалық несие алуға ниет білдірген
азаматтардың көпшілігі өз табысын ресми тастай алмайды. Сондықтан осындай
жағдайларда банктер қиын жағдайға қалып отыр.
Отандық ипотекалық несиелеу жүйесінің жылдам дамып келе жатқанына
қарамастан оның екінші бір жағы тағы да халық үшін қолайсыздық тудырып
отыр. Сұраныс пен ұсыныстың арасындағы айырма пәтерлер құнының аспандап
кетуіне әкеліп соқты. Ал, құрылысшылар үшін өз шаршы метрлерінің бағасын
одан әрі көтері түсіге жақсы дәлел пайда болады. Олардың айтатыны жаңа үй
қалайша ескі үйден арзан болмақ деген өз топшылаулары еді. Сонымен бірге,
Қазақстан ипотекалық компаниясы бағаның бұлай шарықтауы тек олардың ғана
кінәсі еместігін айтып отыр. Мәселен Алматы қаласы бойынша Жылжымайтын
мүлік орталығының мәлеметтеріне сүйенсек, тек оңтүстік астананың өзінде
тұрғын-үй объектілерін сатып алу немесе меншік құқығын ауыстыру жөнінде
жылына шамамен 28 000 мәміле жасалады екен, яғни айына орта есеппен 2 400
мәліме деген сөз. Қазақстан ипотекалық компаниясының мәліметтері бойынша
Алматы қаласында 2002 жылы айына орта есеппен 250-300 ипотекалық несие
беріліп келген, яғни барлық мәмілелердің жалпы көлемінен шамамен 10-13%.
Қалған 87-90%. Тұрғын-үй сату-сатып алу мәмілелері ипотеканы қолданбай
жүзеге асырылған. Ал, 2003 жылы ипотекалық несиені қолдану арқылы тұрғын-
үй сатып алу мәмілелерінің саны айына 600-700 дейін артқан, яғни олардың
үлес саламғы мәмілелердің жалпы санынан 25-30%-ға ұлғайған. Бір жағынан
оған қала халқының табиғи өсу процесі де ықпалын тигізуде. Мысалы, оңтүстік
астанадағы халық саны жыл сайын шамамен 20 000 адамға өсіп отыратындығын
айтсақ та жеткілікті болар.
Ипотекалық несиелеудің жақын болашақта қарқынды дамуы Қазақстанда
жылжымайтын мүлік рыногін сауатты жолға қоя білуге байланысты екендігін
баса айтқым келеді, өйткені қазіргі кезде оның негізгі белгілерінің
қалыптаса бастағаны байқалды, атап айтқанда:
- бірішіден, бұл оның аса үлкен орын алып отырғандығы: бүгінгі таңда
сатылуға тағайымдалған барлық жылжымайтын мүлік объектілері бірнеше
жүздеген миллиард теңгемен бағаланады;
- екіншіден, бұл рыноққа қатысушылардың кәсібтілігі артып келеді. Енді
жылжымайтын мүлік рыногының әрбір сегментінде өз белсенділігі мен
бәсекелестік қабілеті бойынша көш басында жүргендер, яғни
көшбасшылар пайда болады;
- үшіншіден, көп қырлылық. Қазір жылжымайтын мүлік рыногында пәтерлер
де, тұрғын-үйге жатпайтын құрылыстар да, коттедждер мен кеңселер
салуға арналған жер учаскелері де, құрылысы бітпеген объектілер де,
бау-бақша учаскелері де азаматтық айналымда жүр.
ІІ Тарау. Қазақстандағы тұрғын-үй саласын несиелейтін компания және
екінші деңгейдегі банктердің қарым қатынастарын талдау
2.1 Қаржы рыногының операторы – Қазақстан ипотекалық компаниясы
Меншік құқытарын, оның ішінде жылжымайтын мүлікке берілген меншік
құқығын қорғауға қабілетті заңдардың болуы, сол арқылы ипотекалық
несиенің дамуына қажетті құқықтық ортаның қалыптасуы айрықша маңызды. Осы
мақсатта, Қазақстан Республикасы Ұлттық Банкі Басқармасының қаулысымен 2000
жылдың желтоқсанынжа Қазақстан ипотекалық компаниясы құрылып, республиканың
қаржы нарығына енгізілді. Бұл жаңа институттың негізгі мақсаты қаржы
нарығында оператор қызметін атқару, яғни несие алу жолымен ипотекалық
несие берген екінші деңгейдегі банктерді қайта қаржыландыру, сондай-ақ
ипотекалық облигациялар шығару және тарту арқылы ипотекалық рыноққа
инвестиция тартуды жүзеге асырады.
Аталған компания банктерден ипотекалық несиелерді сатып алуды да.
ипотекалық облигациялар шығарып, тұрғын*үйге берілген ипотекалық несиелер
бойынша талап қою құқығына ие болады. Ипотекалық облигацияларды сату арқылы
компания өзінің шығындарын өтейді, ал банктер халыққа жаңа несиелер беру
мүмкіндігіне ие болады. Ипотекалық несие берудің мұндай үлгісі тұрғын-үй
құрылысы нарығын айтарлықтай ыеталандырады, соның нәтижесінде несиенің
пайыздық мөлшерлемесі аз да болса кеми бастады.
Компания бағдарламысы бойынша несиелеудің негізгі шарттың бірі –
теңгемен тұрғын-үй ипотекалық несиесін беру.
Қазақстандық ипотекалық компаниясы қызметінің өмірге еніп, ойдағыдай
жүзеге ауысуына себепші болып отырған кейбір факторларға тоқтала кетейік.
біріншілен, Қазақстанда тұрғын-үйді ипотекалық несиелеудің толыққанды
жүйесін құру қажеттілігі пісіп жетілді. Ел азаматтары мен оралмандардың
баспана жөніндегі проблемаларын жаңаша шешудің жолы осы ипотекалық несие
беруге байланысты екенін өмір көрсетіп отыр. Мұның өзі халықтың өндіріс
дамыған өңірлерге қоныс аудара бастаған кезде тұрмысқа қолайсыз нашар
үйлердің салынуына және ескі құрылыстар санының кеми түсуіне себебін
тигізді.
Екіншіден, біздің елімізде тұрғын-үйді ипотекалық несиелеу жүйесіне
алып келетін негіз бұрыннан бар болатын – екінші деңгейдегі банктер мен
несие опреацияларын жасауға лицензиясы бар ұйымдар, несиеге мүлік
міндеттемелерін, соның ішінде жылжымайтын мүліктерін кепілдікке қойып, өз
беттерінше жұмыс істей алатын. Мұндай несиелерді әр банк әр түрлі шарт,
бағдарлама бойынша қысқа мерзімге доллар түрінде берсе де, жалпы негіз
қаланған еді. Банктер шарт жасауда, несие алушылардың төлем төлеу
мүмкіндіктерін зерттеуде тәуекелге бару схемаларын сыннан өткізіп,
ипотекалық жұмыс тәжірибелерін жинақтады. Сонымен бірге кейінгі кездері
қаржы рыногында өсіп келе жатқан банк өнімдері – тұрғын-үй ипотекалық
несиелерін де тиімді жұмсауға жағдай жасала бастады.
Үшіншіден, республикамызда жылжымайтын мүлікпен жұмыс істеудің
мемлекеттік тіркелімге алынған жүйесі қалыптасқан.
Төртіншіден, бұл салада қазіргі таңда құқықтық база жасалып, оның іс-
тәжірибеде қолданылып отырғаны белгілі.
Тағы бір ескерер мәселе, Қазақстан ипотекалық компаниясы АҚ пен
Қазақстан ипотекалық несиелердің кепілдік қоры АҚ арасында 2004 жылдың 28-
шілдесінде Ынтымақтастық туралы келісім жасалды, оның негізгі мақсаты –
Қазақстан Республикасындағы тұрғын-үй ипотекалық несиелерін әрі қарай
дамытуды ынталандыру болып отыр.
Нарықтық қатынастардың қалыптасу жылдарындағы дағдарысқа толы өтпелі
кезеңде тұрғын-үй құрылысына салынатын мемлекеттік қүрделі салымдарының
күрт қысқарып кетуі және ұзақ мерзімді банк несиелерінің жоғары пайыз
мөлшерлемесі тұрғын-үй нарығының бастапқы сатыларында жеке инвесторлардың
қаражаттарын, оның ішінде үлестік қатысу сызбасы бойынша тарту
қажеттілігіне әкелді. Инвестициялық – құрылыс компанияларының үлесшілерді
тартудағы негізгі мақсаттары бірмезгілде құрылыс салуды және оны кейіннен
сатуды қаржыландыру болды. Құрылысты мұндай сызбасы бойынша пәтер құнына
ақы төлеу, әдетте тұрғын-үй құрылысын салудың барлық мерзімінде не ақша
қаражатымен не жұмысты орындауға, қызметтер көрсетуге, материалдар жеткізіп
беруге қатысумен және т.б. жүргізілді.
Кейінірек, баспананың құнын бөліп төлеу арқылы сатып алу сызбасы
кеңінен қолданыла бастады, бұл орайда тұрғын-үй құынынң инвестициялық
бөлігі (алғашқы жарна) 40-60%-ды, ал қалған 60-40% бөлігін сатып алушы 2-3
жыл ішінде бөліп төлкйтін, міне осыдан қазіргі ипотека элементін де көруге
болады.
Ел экономикасындағы инвестициялық процестердің, оның ішінде тұрғын-үй
құрылысының дамуына байланысты бюджеттен тыс қаражат көзінен қаржыландыру
үрдісі байқала бастады. Осындай оң үрдісті әрі қарай дамыту үшін бюджеттен
тыс қаражаттарды тұрғын-үй секторын тартуда тиісті механизм болғанда ғана
мүмкін екендігі айқын.
Қазіргі кезде тұрғын-үйді қаржыландырудың екі негізгі бағыты
қалыптасқандығын жоғарыда атап өткен болатынбыз, ол: тұрғын-үй құрылысын
салуды несиелеу және халықтың тұрғын-үй сатып алу үшін ұзақ мерзімді
ипотекалық несиелеу. Баспана салу үшін несиені әдеттегі коммерциялық
банктер, әдетте қысқа мерзімге береді.
Бүгінгі газет беттерінде бастапқы рынокта үлестік құрылыс салуға қатысу
арқылы тұрғын-үй сатып алуға шақырылатын құлақтандырулар қаптап кетті, яғни
оның мағынасынан ашып айтар болсақ, сатып алынатын пәтер орналасатын үйдің
құрылысын салуға қаражат салу дегенді білдіреді. Бұл ретте, болашақ пәтер
иесі қажетті соманы түгелмен де немесе сатылап та төлей алады: 50%-ые
құрылыстың басында, ал қалған бөлігін ай сайын объекті пайдалануға
өткізілгенге дейін төлей алады. тағы бір вариант, пәтердің жалпы сомасынан
15-30% сатып, қалған бөлігін банктен несиеге алуға болады. міне осы жерде
ескеретін біраз мәселе шыға келеді. Құрылыс салуға үлестік қатысу арқылы
тұрғын-үй сатып алуға арналған ипотекалық несиелеу бағдарламасы бойынша
осындай несие банкпен алуға ниет білдірген отбасының жалпы табысы кем
дегенде айына 650 АҚШ доллары болыу тиіс.
Үлестік құрылыс жүйесінің сенімді жұмыс істеуі үшін ең алдымен
жылжымайтын мүлік жөніндегі агенттік пен пәтердің болашақ иесі арасында
жасалатын Тұрғын-үй құрылысын салуға үлестік қатысу туралы шарттардың
дұрыс жасалуына баса назар аудару керек. Мұнда екі тараптың да тәуекелін
барынша азайтатын маңызды шарт жағдайлар келісуі қажет. Сонымен, қатар
салымшының өз ақшасын сеніп тапсыратын компаниясы – Жылжымайтын мүлік
жөніндегі агенттікті де дұрыс таңдай білу керек. дегенмен, тұрғын-үй
құрылысын салуға үлестік қатысу нарықтық экономикасы дамыған елдермен
салыстырғанда практикада аса көп емес. Оған бір жақты, қазіргі таңда
қазақстанда қалыптасқан тұрғын-үй құрылысын салуға үлестік қатысу жүйесі
баршахалыққа емес, ал айлық табысы 95 мың теңгеден жоғары бөлігі үшін ғана
қол жеткізе алар жоба болып отырғадағы да басты себеп десек қате бола
қоймас.
Сонымен қатар, экономикадағы қозғаушы күшке айналуы тиіс болған тұрғын-
үй құрылысты қазіргі кезде, негізінен тек элиталық баспана салу бағытында
дамып жатыр. Ал оған ие бола алатындар халықтың бір бөлігі ғана. Сондықтан
құрылыс компаниялары таяу уақытта орта буын баспана салу қажет екендігін
сезініп, солай қарай бет бұрады деп үміттенеміз. Ел Президентінің Халыққа
жолдауында айтылғандай, халықтың жоспарлы өсуі, экономиканың қарыштап
дамуы, тұрғын-үй қорының жылдан-жылға ескеруі сияқты факторларды ескерер
болсақ, орта буын баспанаға деген сұраныс арта түспесе азаймасы анық.
Банк кәсіпорындарын тұрғын-үй құрылысын салуға үлестік қатысуға тарту,
несиелердің пайыздық мөлшерлемесін біртіндеп азайту және оның берілу
мерзімін ұзарту сияқты қадамдар бұл механизмі иптекалық несиелеу жүйесін
қаржыландыру жүйесіне қарай жақындатып келеді.
Тиісінше, ел халқының көпшілік бөлігінің баспахана сұранысын ойдағыдай
шешу үшін дайын тұрғын-үйді сатумен және оның құрылысына үлестік қатысумен
қатар ипотекалық несиелеудің ұлттық жүйесін, ипотекалық облигациялар
рыногын және басқа да қаржы құралдарын, сондай-ақ елдің қаржы секторының
барлық инфрақұрылымын әрі қарай қарқынды дамыта түсу қажет-ақ.
ҚР индустрия және сауда министрлігінің құрылыс департаменті
директорының орынбасары Валерий Чирковтың ақпаратына сәйкес, 2005-жылы
бүкіл қаржыландыру көздері бойынша Қазақстанда тұрғын үй құрылысына 241
млрд. теңге жұмсалды. Бұл 2004-жылғыға шаққанда 155,7 процентке тең. 5041,1
мың шаршы метр аумақты алатын тұрғын үйлер бой көтерді. (2004-жылғыға
шаққанда 184,2 процент). Мемлекеттік меншіктегі кәсіпорындар мен ұйымдардың
қаржысы есебінен 1246,9 мың шаршы метр тұрғын үй пайдалануға берілді.
Республика көлемінде жалпы пайдалануға берілген баспаналардың 24,7 проценті
мемлекеттік секторға қарасты. Жеке меншік кәсіпорындар мен ұйымдар осы
мерзімде 3748 мың шаршы метр тұрғын үйді пайдалануға берді (2004-жылға
шаққанда 152,5 прцент). Соның ішінде тұрғындардың есебінен 2476,6 мың шаршы
метр (жалпы пайдалануға берілген тұрғын үйлердің 49 проценті) баспана
салынды.
2006-жылдың қаңтар айында елімізде жалпы аумағы 233,5 мың шаршы метр
тұрғын үй пайдалануға берілді. 2006-жылдың қаңтарында барлық қаржыландыру
көздерінен тұрғын үй құрылысына 16,3 млрд. теңге көлемінде инвестиция
жұмсалды (2005-жылғы қаңтарға шаққанда 192,9 процент).
Ипотекалық компаниялардың несиелік қоржынының мөлшері 2006 жылғы 1-
мамырда 79,2 млрд.теңге болды, бұл 2006 жылғы 1- сәуірдегі көрсеткіштен 4,5
млрд. теңгеге немесе 6,0 %-ке артық.
Есепті айда ипотекалық компаниялардың қызметін сипаттайтын негізгі
көрсеткіштердің өсуі байқалды. 2006 жылғы 1 мамырдағы жағдай бойынша
жиынтық активтердің сомасы бір айда 14,7%-ке өсіп 96,9 млрд.теңге болды,
жиынтық міндеттемелер 4,2%-ке өсіп, 73,7 млрд. теңге болды, меншікті
капитал мөлшері бір айда 69,3%-ке өсіп, 23,2 млрд.теңге болды.
Ипотекалық компаниялардың жиынтық кредиттік портфелі құрылымында 2006
жылғы 1 мамырдағы жағдай бойынша стандартты кредиттердің үлесі 98,8%,
күмәнді - 0,9% және үмітсіз - 0,3% болды. 2006 жылғы 1 сәуірдегі жағдай
бойынша стандартты кредиттердің үлесі 98,7%, күмәнді - 0,9%, үмітсіз - 0,4%
болды.
2006 жылғы 1 мамырдағы жағдай бойынша республиканың қаржы рыногында 7
ипотекалық компания және қолданыстағы лицензиялар негізінде банк
операцияларының жекелеген түрлерін жүзеге асыратын 12 ұйым жұмыс істеуде.
Өз кезегінде "Қазақстан ипотекалық компаниясы" АҚ басқармаларының
төрайымы Майко Сағындықова 2005-жылдың 7-шілдесінде өзара ынтымақтастық
туралы меморандумға қосымша құжатқа қол қойылғанын хабарлады. Қосымшаға
сәйкес тараптар Қазақстан ипотекалық компаниясының арнаулы бағдарламасы
бойынша таратылатын ипотекалық несиеден әріптес-банктер тарапынан жиналатын
комиссиялық алым мөлшерін 0,5 проценттен арттырмау жөнінде шешім қабылдады.
Ал бұған дейін бұл алым 1 процент және одан да жоғары болып келген.
2.2 Тұрғын-үй құрылысын салуға үлестік қатысу
Елімізде тұрғын-үй саясатын жетілдіруде мемлекеттік қолдау аз болып
жатқан жоқ. Оған дәлел ретінде 2004 жылдан бастап ипотека жүйесінің
сыртында тұрғын-үй жинақтау жүйесінің құрылуын айтуға болады.
Қазақстан елінің осы заманғы даму сатысынд тұрғын-үйді ұзақ мерзімді
қаржыландырудың аса маңызды бағытының біріне айналудан үміт күттіретін
құрылыс жинақтамалары жүйесі мемлекетте бірқатар мәселелерді шешуге
мүмкіндік береді, атап айтқанда:
1. әлеуметтік мақсатты шешу – азаматтардың тұрғын-үй жағдайын жақсарту;
2. азаматтардың тұрғын-үй мәселелерін шешуде өз бастамаларын
ынталандыру;
3. шағын және орта құрылыс фирмаларын қоса алғанда, құрылыс
өнеркәсіптері Республика экономикасына келіп құйылатын
инвестицияларды ынталандыратын күшті импулс болмақ, ол өз кезегінде
жаңа жұмыс орындарын құруға ықпал ететін болады.
Ашып айтқанда, құрылыс жинақтары жүйесі тұрғын-үй жағдайын жақсарту
үшін қарыз алу мақсатында жеке жинақтамалар жинауға негізделген баспананы
қаржыландыру механизмі болып табылады.
2000 жылғы 7 желтоқсанда күшіне енген Қазақстан Республикасындағы
тұрғын-үй құрылысы жинақтамалары туралы Заңға сәйкес, банкпен тұрғын-үй
құрылысы жинақтамалары туралы шарт жасасқан кез келген жеке тұлға тұрғын-үй
құрылысы жинақтамаларының салымшысы бола алады.
Тұрғын-үй құрылысы жинақтамалары жүйесінің басты ерекшелігі ақша
қаражаттарын Қазақстан Тұрғын-үй қоржинақ банкінде жинақ есептерінде
алдын ала жинақтау болып табылады. Шарт жағдайға сәйкес, сатып алынатын
(салынатын үй немесе тұрғын-үйді жөндеу және жетілдіру) баспананың кем
дегенде 50%-ы көлеміндегі соманы жинақтау қажет, содан кейін ТҮҰЖБАҚ өз
салымшыларына сатып алынатын баспана құнының арасындағы сома айырмасы
көлемінде тұрғын-үй заемдарын береді. Жинақталған сомаға жинақ сомасы,
банктің сыйақысы мен мемлекеттік сыйақы кіреді. Банк салымшыларына
мемлекеттік сыйақы жыл сайын салым сомасынан 20 % мөлшерінде есептеледі,
жыл сайынғы сыйақы сомасы 60 айлық есептік көрсеткішті құрайды. Тұрғын-үй
құрылысы жинақтамаларының ең төменгі мерзімі 3 жыл. Ал, ең жоғарғы мерзімі
шексіз. Тұрғын-үй заемдары салымшыларға 15 жыл дейін беріледі.
Енді қарапайым тілмен айтқанда, жобаның ипотекалық несиеге қарағандағы
айырмашылығынан аз-маз хабарласақ. Аталмыш жүйе үшін Тұрғын-үй жинақтау
банкіне несиеге қарай ай сайын құйып отыру керектігі белгілі болды.
Тараптық келісім – шартта несие мерзімдері қарастырылатын болады. Бұл жоба
Германиялық үлгінің көшірмесі болып табылады. Тұрғын-үй құрылысы жинақтау
жүйесінің германиялық үлгісі оның бұрыннан қызмет ететіндігіне және бұрыңғы
кеңес елдерінде (ҚР-мен экономикалық жағынан ұқсас елдерде) өз тиімділігін
дәлелдеуіне байланысты таңдап алынған болатын. Чехия, Словакия және Шығыс
Еуропаның көптеген мемлекеттерінде қолданудың оң тәжірибесі белгілі.
Экономикалық тұрақтылыққа бейімделген немістер мақсаттарына қарай асықпай
жылжуды өмір салттарының бір бөлшегіне айналдырғандықтан жинақтау жүйесі
осы елде тиімділігін жан-жақты дәлелденген. Ал бізде ше? Есептеп көрелік.
Сізге 10 мың АҚШ доллары қажет делік. Елу пайыздық тиісті төлемді
төлегеннен кейінгі өз шамаңыщды есептей отырыңыз, мысалы ай сайын 5 мың
теңгеден төлеп тұруға келіміс жасатыңыз. Сіз мұндай жүріспен 10 000
долларлық несиеңізді 22 жылдан кейін ғана ала алатын боласыз. Ал 50
пайыздық межені 3 жылда аяқтағыңыз келсе онда әр ай сайын 38 мың теңгеңізді
сайлап отырыңыз. Бұл аз ба, көп пе оны ойша таразылауға болар. Енді мұздай
жинақтаманың тиімді тұсына тоқталсақ. Мысалы, сіз аталмаш банкке ай сайын
110 мың теңге ауларып тұрдыңыз делік. Бес жылдан кейін сіз шамамен 600 мың
теңге жинайсыз. Оған енді банк тарапынан қосылатын пайыздық үстеме төлемді
қосыңыз. Енді жинақталған қаражат көлеміне қосылатын 20 пайыздық
мемлекеттік сыйақыны тағы еселеңіз. Нәтижесінде 900 000 теңге шығады. Сіз
енді оған қосылатын 50 пайыздық несие арқылы 1 800 000 теңгеге, яғни
қазіргі бағам бойынша жобамен 12 000 АҚШ долларына келетіндей пәтер іздей
беруіңізге болады. Бірақ мұндай несие белгілі бір мерзімдерді артқа тастап
алатындықтан адамдардың төзімділігін сынайтын құрал аспекті. Тағы бір
айтпаса болмайтын проблеманың бірі баспана бағасы жыл өткен сайын қымбаттап
жатқан заманда мұндай таспаға жүріспен аспандап ұшып бара жатқан бағаны
қуып жете қоюыңыз да екіталай. Одан кейінгі күрделі проблеманың бірі
инфляция деңгейі, себебі осы жобада ақшаның құнсыздану ... жалғасы
Сіз бұл жұмысты біздің қосымшамыз арқылы толығымен тегін көре аласыз.
Ұқсас жұмыстар
Пәндер
- Іс жүргізу
- Автоматтандыру, Техника
- Алғашқы әскери дайындық
- Астрономия
- Ауыл шаруашылығы
- Банк ісі
- Бизнесті бағалау
- Биология
- Бухгалтерлік іс
- Валеология
- Ветеринария
- География
- Геология, Геофизика, Геодезия
- Дін
- Ет, сүт, шарап өнімдері
- Жалпы тарих
- Жер кадастрі, Жылжымайтын мүлік
- Журналистика
- Информатика
- Кеден ісі
- Маркетинг
- Математика, Геометрия
- Медицина
- Мемлекеттік басқару
- Менеджмент
- Мұнай, Газ
- Мұрағат ісі
- Мәдениеттану
- ОБЖ (Основы безопасности жизнедеятельности)
- Педагогика
- Полиграфия
- Психология
- Салық
- Саясаттану
- Сақтандыру
- Сертификаттау, стандарттау
- Социология, Демография
- Спорт
- Статистика
- Тілтану, Филология
- Тарихи тұлғалар
- Тау-кен ісі
- Транспорт
- Туризм
- Физика
- Философия
- Халықаралық қатынастар
- Химия
- Экология, Қоршаған ортаны қорғау
- Экономика
- Экономикалық география
- Электротехника
- Қазақстан тарихы
- Қаржы
- Құрылыс
- Құқық, Криминалистика
- Әдебиет
- Өнер, музыка
- Өнеркәсіп, Өндіріс
Қазақ тілінде жазылған рефераттар, курстық жұмыстар, дипломдық жұмыстар бойынша біздің қор #1 болып табылады.
Ақпарат
Қосымша
Email: info@stud.kz