Баға белгілеудің жалпы теориялық аспектілері
КІРІСПЕ ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..3
І БАҒА БЕЛГІЛЕУДІҢ ЖАЛПЫ ТЕОРИЯЛЫҚ АСПЕКТІЛЕРІ
1.1 Бағалау есептемесінде қолданылатын ұғымдар анықтамалары ... ... ... ... .. 5
1.2 Баға белгілеудің мақсаттары мен әдістері ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... 7
ІІ БАҒАНЫҢ ТҮРЛЕРІ ЖӘНЕ ОЛАРДЫҢ ЖІКТЕЛУІ
2.1 Бағаның өндіріс түріне байланысты түрлері ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... 18
2.2 Бағаның жіктелуі ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... .24
Қорытынды ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..26
Пайдаланылған әдебиеттер тізімі ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... 28
І БАҒА БЕЛГІЛЕУДІҢ ЖАЛПЫ ТЕОРИЯЛЫҚ АСПЕКТІЛЕРІ
1.1 Бағалау есептемесінде қолданылатын ұғымдар анықтамалары ... ... ... ... .. 5
1.2 Баға белгілеудің мақсаттары мен әдістері ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... 7
ІІ БАҒАНЫҢ ТҮРЛЕРІ ЖӘНЕ ОЛАРДЫҢ ЖІКТЕЛУІ
2.1 Бағаның өндіріс түріне байланысты түрлері ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... 18
2.2 Бағаның жіктелуі ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... .24
Қорытынды ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..26
Пайдаланылған әдебиеттер тізімі ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... 28
Баға-көп функционалды экономикалық құбылыс, (ведущая) алдағы нарықтық категория. Бағаның өзгеруінен көбінесе әлеуметтік, экономикалық, сонымен қатар саяси қайшылықтар туындайды. Сондықтан да басқару құрылымдары (властные структуры) және маркетингтік қызметтер ғана емес, сонымен қатар бүкіл қоғам бағалар туралы барлық жақты және объективті ақпараттарға, олардың өзгеруінің заңдылығы мен тенденциясының терең анализіне қызығушылықпен қарайды.
Баға-тауар бірлігіне берілетін ақша соммасы, тауардың ақшаға айырбасының эквиваленті.
Бағалар, олардың құралу және өзгеруінің процестері өзімен статистикалық зерттеулердің пәнін көрсетеді. Баға статистикасы-нарық статистикасына және әлеуметтік-экономикалық статистикаға олардың құрама бөлігі ретінде кіретін жеке (самостоятельный) блок. Баға бойынша ақпараттардың екі қайнар көзі белгілі. Біріншісі, тұтыну нарығындағы тарифтердің бағаларының өзгеруін қадағалау. Екіншісі, халықтың тұтынуын, шығындары мен табыстарын таңдамалы статистикалық зерттеулердің бір түрі ретінде бюджеттік зерттеу. Осы қайнар көздердің негізінде негізгі тұтыну тауарлары мен қызметтерін фиксталған (фиксированному) жинау (набор) бойынша тұтыну бағаларының индексі (ТБИ) (кейде өмір құнының индексі деп аталады) есептеледі. Көп елдер (стран) үшін есептеу әдісі бірдей болып келеді. Бұл ТБИ-нің халықаралық салыстыруларын (сопоставления) жүргізуге көмектеседі.
Баға түсінігі, оның экономикалық табиғаты нарықта баға ойнайтын екі рольде сипат алады (проявляются). Ол мына түрде болады:
-нарық конъюктурасы мен саясатын көрсететін индикаторы ретінде (сұраныс пен ұсыныс байланысы (соотношения), саудалық және экономикалық тәуекел, қаржы-несиелік жағдайлар, нарықтағы бәсекелестіктің дәрежесі және т.б.);
-сұраныс пен ұсынысқа, нарықтың құрылымына, теңгенің сатылымдық қасиетіне және т.б. әсер ететін нарықтың маркетингтік реттеуіші (регулятор) ретінде. Бағаның реттеуіш ретінде ресурстарды қолдануды шектеуге көмектеседі және ол өндіріс үшін мотивация болып табылады.
Нарықтық баға әр түрлі функциялар атқарады. Баға-бұл тауарларды ақшаға ауыстыруда (соизмеритель) және делдал. Баға-нарық конъюктурасының маңызды көрсеткіші, сұраныс пен ұсыныстың байланысы мен құрылымының, деңгейінің факторы. Баға-тиімділікті (эффективность) басқарудың және пайда табудың құралы, салық салудың факторы. Баға-бұл инфляциялық процестердің маңызды құраушысы, инвестициялық саясатқа әсер ету құралы (бағаның көтерілуінен (өсуінен) инвестицияның (привлекательность) өседі). Баға-еңбек нарығына, тұтынудың көлемі мен құрамына, әр түрлі әлеуметтік топтардың нақты табыстарының деңгейіне әсер ететін халықтың өмірінің дәрежесінің күшті (мощный) факторы. Сонымен қатар, баға-бұл бәсекелестік күрестің қаруы.
Баға-тауар бірлігіне берілетін ақша соммасы, тауардың ақшаға айырбасының эквиваленті.
Бағалар, олардың құралу және өзгеруінің процестері өзімен статистикалық зерттеулердің пәнін көрсетеді. Баға статистикасы-нарық статистикасына және әлеуметтік-экономикалық статистикаға олардың құрама бөлігі ретінде кіретін жеке (самостоятельный) блок. Баға бойынша ақпараттардың екі қайнар көзі белгілі. Біріншісі, тұтыну нарығындағы тарифтердің бағаларының өзгеруін қадағалау. Екіншісі, халықтың тұтынуын, шығындары мен табыстарын таңдамалы статистикалық зерттеулердің бір түрі ретінде бюджеттік зерттеу. Осы қайнар көздердің негізінде негізгі тұтыну тауарлары мен қызметтерін фиксталған (фиксированному) жинау (набор) бойынша тұтыну бағаларының индексі (ТБИ) (кейде өмір құнының индексі деп аталады) есептеледі. Көп елдер (стран) үшін есептеу әдісі бірдей болып келеді. Бұл ТБИ-нің халықаралық салыстыруларын (сопоставления) жүргізуге көмектеседі.
Баға түсінігі, оның экономикалық табиғаты нарықта баға ойнайтын екі рольде сипат алады (проявляются). Ол мына түрде болады:
-нарық конъюктурасы мен саясатын көрсететін индикаторы ретінде (сұраныс пен ұсыныс байланысы (соотношения), саудалық және экономикалық тәуекел, қаржы-несиелік жағдайлар, нарықтағы бәсекелестіктің дәрежесі және т.б.);
-сұраныс пен ұсынысқа, нарықтың құрылымына, теңгенің сатылымдық қасиетіне және т.б. әсер ететін нарықтың маркетингтік реттеуіші (регулятор) ретінде. Бағаның реттеуіш ретінде ресурстарды қолдануды шектеуге көмектеседі және ол өндіріс үшін мотивация болып табылады.
Нарықтық баға әр түрлі функциялар атқарады. Баға-бұл тауарларды ақшаға ауыстыруда (соизмеритель) және делдал. Баға-нарық конъюктурасының маңызды көрсеткіші, сұраныс пен ұсыныстың байланысы мен құрылымының, деңгейінің факторы. Баға-тиімділікті (эффективность) басқарудың және пайда табудың құралы, салық салудың факторы. Баға-бұл инфляциялық процестердің маңызды құраушысы, инвестициялық саясатқа әсер ету құралы (бағаның көтерілуінен (өсуінен) инвестицияның (привлекательность) өседі). Баға-еңбек нарығына, тұтынудың көлемі мен құрамына, әр түрлі әлеуметтік топтардың нақты табыстарының деңгейіне әсер ететін халықтың өмірінің дәрежесінің күшті (мощный) факторы. Сонымен қатар, баға-бұл бәсекелестік күрестің қаруы.
1. Назарбаев Н.Ә. Қазақстан – 2030- Алматы: «Юрист», 2001.
2. Мейірбеков А.Қ., Әлімбетов Қ.Ә. Кәсіпорын экономикасы. Оқу құралы – Алматы: Экономика, 2004 – 252 б.
3. Завьялов П.С. Маркетинг в схемах, рисунках, таблицах: Учеб. пособие. – М.: ИНФРА-М, 2001. – 496 с.
4. Котлер Ф., Армстронг Г., Сондерс Дж., Вонг В. Основы маркетинга: Пер. с англ. – 2-е европ. Изд. – М.: СПб.; К.: Издат. Дом «Вильямс», 2000. – 944 с.
5.
Котлер Ф. Маркетинг в третьем тысячелетии: как создать, завоевать и удержать рынок / Пер. с англ. В.А. Гольдича и А.И. Оганесовой; науч. ред. и авт. вступ. ст. Б.А. Соловьев. – М.: ООО «Изд-во АСТ», 2000. – 272 с.
6. Котлер.Ф. Маркетинг менеджмент. Экспресс-курс / Пер. с англ. под ред. Ю.Н.Каптуревского. – СПб: Питер, 2001. – 496 с.
7. Крэндел Р. 1001 способ успешного маркетинга…/ Пер. с англ. К.Ткаченко. – М.: ФАИР-ПРЕСС, 2001. – 496 с.
8. М.Мак-Дональд. Стратегическое планирование маркетинга. – СПб: Питер, 2000. – 320 с.
9. Маркетинг: Учебник, практикум и учебно-методический комплекс по маркетингу / Р.Б. Ноздрева, Г.Д. Крылова, М.И. Соколова, В.Ю. Гречков. – М.: Юристъ, 2000. – 568 с.
10. Статистика рынка товаров и услуг: Учебник для вузов\ Под ред. Проф. И. К. Беляевского. М.: Финансы и статистика, 1995. С. 8.
11. Портер М. Международная конкуренция. М.: Мездународные отношения, 1993. С. 268.
12. Макконелл К., Брю С. Экономикс: Принципы, проблемы и политика. М.: Республика, 1992. Т. 2.С. 398.
13. Бернар И., Колли Ж.-К. Толковый экономический и финансовый словарь. М., 1994. Т. 2. С. 553.
2. Мейірбеков А.Қ., Әлімбетов Қ.Ә. Кәсіпорын экономикасы. Оқу құралы – Алматы: Экономика, 2004 – 252 б.
3. Завьялов П.С. Маркетинг в схемах, рисунках, таблицах: Учеб. пособие. – М.: ИНФРА-М, 2001. – 496 с.
4. Котлер Ф., Армстронг Г., Сондерс Дж., Вонг В. Основы маркетинга: Пер. с англ. – 2-е европ. Изд. – М.: СПб.; К.: Издат. Дом «Вильямс», 2000. – 944 с.
5.
Котлер Ф. Маркетинг в третьем тысячелетии: как создать, завоевать и удержать рынок / Пер. с англ. В.А. Гольдича и А.И. Оганесовой; науч. ред. и авт. вступ. ст. Б.А. Соловьев. – М.: ООО «Изд-во АСТ», 2000. – 272 с.
6. Котлер.Ф. Маркетинг менеджмент. Экспресс-курс / Пер. с англ. под ред. Ю.Н.Каптуревского. – СПб: Питер, 2001. – 496 с.
7. Крэндел Р. 1001 способ успешного маркетинга…/ Пер. с англ. К.Ткаченко. – М.: ФАИР-ПРЕСС, 2001. – 496 с.
8. М.Мак-Дональд. Стратегическое планирование маркетинга. – СПб: Питер, 2000. – 320 с.
9. Маркетинг: Учебник, практикум и учебно-методический комплекс по маркетингу / Р.Б. Ноздрева, Г.Д. Крылова, М.И. Соколова, В.Ю. Гречков. – М.: Юристъ, 2000. – 568 с.
10. Статистика рынка товаров и услуг: Учебник для вузов\ Под ред. Проф. И. К. Беляевского. М.: Финансы и статистика, 1995. С. 8.
11. Портер М. Международная конкуренция. М.: Мездународные отношения, 1993. С. 268.
12. Макконелл К., Брю С. Экономикс: Принципы, проблемы и политика. М.: Республика, 1992. Т. 2.С. 398.
13. Бернар И., Колли Ж.-К. Толковый экономический и финансовый словарь. М., 1994. Т. 2. С. 553.
МАЗМҰНЫ
КІРІСПЕ ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... 3
І БАҒА БЕЛГІЛЕУДІҢ ЖАЛПЫ ТЕОРИЯЛЫҚ АСПЕКТІЛЕРІ
1.1 Бағалау есептемесінде қолданылатын ұғымдар анықтамалары ... ... ... ... .. 5
1.2 Баға белгілеудің мақсаттары мен әдістері ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... .7
ІІ БАҒАНЫҢ ТҮРЛЕРІ ЖӘНЕ ОЛАРДЫҢ ЖІКТЕЛУІ
2.1 Бағаның өндіріс түріне байланысты түрлері ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... 18
2.2 Бағаның жіктелуі ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ...24
Қорытынды ... ... ... ... ... ... .. ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..26
Пайдаланылған әдебиеттер тізімі ... ... ... ... ... ... ... . ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... 28
КІРІСПЕ
Баға-көп функционалды экономикалық құбылыс, (ведущая) алдағы нарықтық категория. Бағаның өзгеруінен көбінесе әлеуметтік, экономикалық, сонымен қатар саяси қайшылықтар туындайды. Сондықтан да басқару құрылымдары (властные структуры) және маркетингтік қызметтер ғана емес, сонымен қатар бүкіл қоғам бағалар туралы барлық жақты және объективті ақпараттарға, олардың өзгеруінің заңдылығы мен тенденциясының терең анализіне қызығушылықпен қарайды.
Баға-тауар бірлігіне берілетін ақша соммасы, тауардың ақшаға айырбасының эквиваленті.
Бағалар, олардың құралу және өзгеруінің процестері өзімен статистикалық зерттеулердің пәнін көрсетеді. Баға статистикасы-нарық статистикасына және әлеуметтік-экономикалық статистикаға олардың құрама бөлігі ретінде кіретін жеке (самостоятельный) блок. Баға бойынша ақпараттардың екі қайнар көзі белгілі. Біріншісі, тұтыну нарығындағы тарифтердің бағаларының өзгеруін қадағалау. Екіншісі, халықтың тұтынуын, шығындары мен табыстарын таңдамалы статистикалық зерттеулердің бір түрі ретінде бюджеттік зерттеу. Осы қайнар көздердің негізінде негізгі тұтыну тауарлары мен қызметтерін фиксталған (фиксированному) жинау (набор) бойынша тұтыну бағаларының индексі (ТБИ) (кейде өмір құнының индексі деп аталады) есептеледі. Көп елдер (стран) үшін есептеу әдісі бірдей болып келеді. Бұл ТБИ-нің халықаралық салыстыруларын (сопоставления) жүргізуге көмектеседі.
Баға түсінігі, оның экономикалық табиғаты нарықта баға ойнайтын екі рольде сипат алады (проявляются). Ол мына түрде болады:
-нарық конъюктурасы мен саясатын көрсететін индикаторы ретінде (сұраныс пен ұсыныс байланысы (соотношения), саудалық және экономикалық тәуекел, қаржы-несиелік жағдайлар, нарықтағы бәсекелестіктің дәрежесі және т.б.);
-сұраныс пен ұсынысқа, нарықтың құрылымына, теңгенің сатылымдық қасиетіне және т.б. әсер ететін нарықтың маркетингтік реттеуіші (регулятор) ретінде. Бағаның реттеуіш ретінде ресурстарды қолдануды шектеуге көмектеседі және ол өндіріс үшін мотивация болып табылады.
Нарықтық баға әр түрлі функциялар атқарады. Баға-бұл тауарларды ақшаға ауыстыруда (соизмеритель) және делдал. Баға-нарық конъюктурасының маңызды көрсеткіші, сұраныс пен ұсыныстың байланысы мен құрылымының, деңгейінің факторы. Баға-тиімділікті (эффективность) басқарудың және пайда табудың құралы, салық салудың факторы. Баға-бұл инфляциялық процестердің маңызды құраушысы, инвестициялық саясатқа әсер ету құралы (бағаның көтерілуінен (өсуінен) инвестицияның (привлекательность) өседі). Баға-еңбек нарығына, тұтынудың көлемі мен құрамына, әр түрлі әлеуметтік топтардың нақты табыстарының деңгейіне әсер ететін халықтың өмірінің дәрежесінің күшті (мощный) факторы. Сонымен қатар, баға-бұл бәсекелестік күрестің қаруы.
Бағаның түсінігін түсінудің тағы бір әдісі экономикада бағалардың ойнайтын ролін суреттейтін оның функцияларын қарастыру.
І БАҒА БЕЛГІЛЕУДІҢ ЖАЛПЫ ТЕОРИЯЛЫҚ АСПЕКТІЛЕРІ
1.1 Бағалау есептесінде қолданылатын
ұғымдардың анықтамалары
ҚР-сының Қазақстан Республикасындағы бағалау қызметі туралың Заңына сәйкес бағалау қызметі - бұл бағалау қызметінің субъектілерімен жүзеге асырылатын және егер басқасы заңмен қарастырылмаған жағдайда, бағалау объектісіне қатысты нарықтық немесе өзге құнын белгілі бір мерзімде орнатуға бағытталған кәсіпкерлік қызмет түрі.
Бағалау бұл:
1. Бағалаушының (бағалаушылардың) бағалау объектісінің құны туралы ғылыми тұрақталған ой-пікірі;
2. Бағалау объектісінің мүмкін нарықтық немесе өзге құнын анықтау;
Бағалау пәні - меншік құқығының типтерінің әртүрлілігі. Бұл жағдайда бағалау пәні болып пәтер меншігіне толық құқық табылады.
Меншікке толық құқық - меншікке иелік ету, оны пайдалану және үкім ету.
Бағалау күні - бағалау объектісінің мүмкін болатын нарықтық немесе өзге құны анықталатын күн немесе уақыт аралығы - 01.04.2005.
Бағалау функциясы - бұл бағалаудың нәтижелерін қолданатын сфера, яғни тапсырыс берушіге және басқа да мүдделі тұлғаларға жылжымайтын мүлік объектісінің нақты құнын, сондай-ақ кепілге беру мақсатындағы құнын анықтауға көмектесу.
Бағалау мақсаты - белгілі бір құнның түрін анықтау, яғни жүзеге асырылатын бағалау - бағалау объектісінің нарықтық құны.
Нарықтық құн - бәсеке жағдайында, келісім-шарт негізінде бағалау объектісінің сатып алынатын ең ықтималды бағасы. Мұнда келісім-шарттың екі жағы да бағалау объектісі туралы барлық қол жетерлік ақпараттармен қамтылған, ал келісім-шарт бағасына ешқандай кездейсоқ оқиғалар әсер етпейді:
келісім-шарттың бір жағы бағалау объектісін сатуға, ал екінші жағы сатып алуға міндетті емес;
келісім-шарт жақтары бағалау объектісі туралы жақсы мәлімделген және өз мүддесіне сәйкес іс-қимыл жасайды.
келісім-шарт бағасы бағалау объектісі үшін ақшалай марапаттау эквиваленті болып табылады. Және қай жақтан болмаса да келісім-шартқа күштеп отырғызу болмаған жағдайда.
"Қазақстан Республикасының бағалау қызметі туралы" заңында келтірілген нарықтық құн ұғымының анықтамасы Бағлаудың халықаралық стандарттарында келтірілген анықтамадан айырмашылығы болғанына қарамастан, Бағалаушылар өздерінің сараптаулары мен қорытындылары және де бағалаудың нәтижелері бағалаудың Халықаралық стандарттарының талаптарына сәйкес келеді деп есептейді.
Тапсырыс беруші - бағалаушының қызметін тұтынушы, бағалау келісім шартының бір жағы болып табылатын тұлға - Досжанов А.А.
Бағалаушылар - бағалауда немесе бағалау жөнінде есептеме құрғанда қатысатын, білікті түрде жұмыс істеуге, бағалаудың кәсіптік стандартын сақтауға, өзінің жүріс-тұрысында заңға қарсы, этикасыз немесе біліксіздік әрекет жасамауға, тапсырысты риясыз обьективті түрде бағалауға өзінің мүддесіне байланысты мәселелерді енгізусіз орындау міндетін өзіне алған мамандар тобы.
Бағалаушы-орындаушы - бағалауды жүргізетін және бағалау келісім шартын орындағаны үшін жауапты, бағалау келісім шартының екінші жағы болып табылатын тұлға - Досжанова А.А.
Бағалау объектісі - азаматтық құқық объектісі болып табылады, соған қатысты бағалау қызметі жүзеге асырылады. Бұл жағдайда бағалау объектісі - екі бөлмелі пәтерді бағалау. Мекен-жайы: Алматы қаласы, 10 ықшам ауданы, 18 үй, 11 пәтер.
Бағалау мақсаты - бағалау объектісінің нарықтық құнын анықтау.
Бағалау қызметінің ережелері - Қазақстанның мемлекеттік басқару органдарымен белгіленген ережелер. Соған сәйкес бағалау жұмыстары жүргізілуі қажет. Бағалау қызметінің субъектілерімен қолданылатын бағалау бойынша жұмысты орындау сапасына қойылатын талаптар: қолданылатын бағалау прициптеріне; жылжымайтын мүлікті бағалау әдістеріне; жылжымалы мүлікті бағалау әдістеріне; кәсіпорынды мүліктік кешен ретінде бағалау әдістеріне; интелектуалдық меншік объектілерін бағалау әдістеріне; бағалау жөніндегі есептеменің мазмұны мен формасына.
Бағалау жөніндегі есептеме - бағалаушының бағалау жұмысының нәтижесі туралы өкілетті органмен орнатылған және ҚР - сының Қазақстан Республикасындағы бағалау қызметі туралың заңының талаптарына сәйкес келетін, тапсырыс берушіге жазу түрінде берілетін хабарлама.
1.2 Баға белгілеудің мақсаттары мен әдістері
1. Өмірде баға белгілеудің мынадай мақсаттары қойылады:
* Нарықта қалуды қамтамасыз ету;
* Пайданы мейлінше молайту;
* Нарық үлесін жаулап алу;
* Тауар сапасы бойынша берілген нарықта жетекші орынды алу.
Көтерме саудамен айналысатын ірі саудагерлерді, фирманың өндірістік мүмкіндіктерін пайдалану, тауар имиджін жасауда баға белгілеудің мақсаттары болуы мүмкін.
Қазақстанның нарықтық қатынастарға өткен бастапқы кезеңінде көптеген фирмалардың баға белгілеудегі басты мақсаты - нарықта сақталып қалуды қамтамасыз ету болса, қазіргі жағдайда күнделікті ағымдағы пайданы мейлінше молайту мен нарық үлесін жаулап алу алға шықты.
Кәсіпорындардың экономикалық жағдайы жақсарса, баға белгілеудің де мақсаттары өзгереді.Ағымдағы пайданы молайту жаңа, беделді, стандартты емес тауарлар өткізілген кезде ғана баға белгілеудің мақсаты бола алады.
Егер нарықта бәсеке деңгейі едәуір жоғары болса, көбіне баға белгілеудің мақсаты - нарық үлесін жаулап алу деп қабылданады.Мұндай жағдайда бәсекелестік бағаларға ерекше көңіл бөлінеді.Бірақ, нарық жағдайларына үнемі бейімделіп отыру баға дифференциясының болмауына әкеледі.
Фирма белгілі бір көрсеткіштері бойынша нарық лидері болғысы келеді, бұл оның шығындарын азайтып, пайда алуға көмектеседі.Өнім сапасын жоғарылату көптеген шығындарды талап етеді, әйтсе де бұл шығынның орны тұтынушы сапалы, озық тауарды жоғары бағамен сатып алуға әзір болғандықтан, тез толады.
2. Фирма басшылары бағаны есептеудің әдістерін таңдап, ең жоғары және төмен бағаның ықтималды деңгейін бекітеді.Бағалық стратегия шығынға, сұранысқа, бәсекеге, тауардың өмірлік цикл кезеңіне негізделіп, айқындалуы мүмкін.
Нарық түрін бағалау фирма стратегиясын жасаудағы нақты бір әдісті таңдауының маңызды шарты болып табылады.нағыз бәсеке нарығы (полиполия) белгілі бір өнімді сатып алатын және сататын көптеген сатып алушылар мен сатушылардан тұрады.Мұндай нарықта ешбір сатушы, не болмаса сатып алушы күнделікті ағымдағы бағалар деңгейіне көп әсер ете алмайды.Сатушы нарықтық бағадан жоғары баға қоя алмайды, өйткені сатып алушы бұл тауарды төмендеу бағамен басқа бір сатушыдан сатып алуы мүмкін.Мұндай нарықта бәсекелестік баға белгілеу стратегиясын қолданған дұрыс болады.
Қазіргі экономикалық теорияда қарастырылатын бағаның формуласы жетілген бәсеке жағдайында бір жағынан шекті пайдалылық, екінші жағынан шекті шығындарға сәйкес келіп, сұраныс пенұсыныс қисықтарының қиылысу нүктесінде орналасады.
Олигополиялық нарық бір-біріне өте сезімтал бірнеше сатушылардан тұрады.Тауарлар ұқсас біртектес болуы мүмкін.Мұндай нарыққа жаңа сатушылардың енуі қиын.олигополист өз бағасын түсірсе де, оны осы деңгейде ұстап қала алатынына сенімсіз болады.Алайда бағаның өсуі бәсекелестерге әсер етпеуі мүмкін, тек мұндай жағдайда фирма тұтынушылары бәсекелестерге кетіп қалуы мүмкін.Мұндай нарықта көбіне бағалық жетекшіге қарап, баға белгілейтін бейімделу стратегиясы қолданылады.
Монополистік бәсеке нарығы тауардың әр түрлі нұсқаларын ұсынуға байланысты кең диапазонды бағалар туралы мәмілелер жасайтын көптеген сатушылар мен сатып алушылардан тұрады.Мұнда дияяеренциалды және бәсекелестік баға белгілеу стратегиясын қолдануға болады.
Нағыз монополия жағдайында нарықта тек бір сатушы ғана болады.Ол өз саясатын нарықты кеңірек жаулап алу мақсатымен жүзеге асырады.Мұндай нарықтағы баға монополист бағасына байланысты болады.Егер монополист әлеуметтік және қайырымдылық мәселелерін шешіп жатса, баға шығындар деңгейінен төмен де болуы мүмкін.Егер ол пайданың өсуін көздесе, баға шығындардан артып, көп жоғарылайды.Әрине, монополистер пайданы ең көп шамаға ұлғайтуға ұмтылады, бірақ оған бағаны монополияға қарсы реттеу тосқауыл бола алады.
Жылжымайтын дүние-мүліктің нарықтық құнын бағалаудың үш негізгі әдісін ерекшелейді:
1. салыстыру әдісі
2. шығындық әдіс
3. табыстарды капиталдандыру әдісі.
Сатудың салыстырмалы талдау әдісі.
Негізгі бағалау әдісі - бұл сатудың салыстырмалы талдау әдісі. Бұл әдіс нақты сатулар болғанда, нарық бағаны қалыптастырған жағдайда қолданылады. Бағалаушылардың міндеті осы нарықты талдау, осындай сатуларды салыстыру, осылайша, бағаланатын нысан құнын алу. Әдіс сатуға ұсынылған нысанды нарықтық баламасымен салыстыруға негізделген. Алайда осы жұмыс үшін жер және жылжымайтын мүліктің қалыптасқан нарығы қажет.
Сатудың салыстырмалы әдісі бағаланатынға баламалы нысандарды сатып алу-сату мәмілелері туралы рас ақпараттардың жеткілікті мөлшері болғанда қолданылады. Бұл жағдайда салыстыру нысандарын таңдауға арналған критерий баламалы ең жақсы және анағұрлым тиімді пайдалану болып табылады.
Сатудың салыстырмалы талдау әдісін қолдану тізбектілігі.
* Соған сәйкес нарықта салыстырылатын нысандардың жақын арадағы сатулары ерекшеленеді. Ақпарат көздері болып табылатындар:
бағалаушының жеке материалы, интернет, электронды деректер базасы, риэлторлық фирмалар, жылжымайтын мүлік жөніндегі брокерлердің материалдары, несие мекемелерінің (ипотекалық банктер) мұрағаттары, сақтандыру компаниялары, инвестициялық-құрылыс компаниялары, дәрменсіздік және банкроттық жөніндегі аумақтық басқарма.
* Мәмілелер туралы ақпараттарды тексеру: негізгі қатысушылардың біреуі (сатып алушы немесе сатушы) немесе риэлторлық компания агенті мәмілені растау; сату шарттарын анықтау.
* Салыстырылатын нысандар құнына түзету енгізу.
Түзету үш негізгі формада жүргізіледі: ақшалай түрде, пайыздарда, жалпы топтамасы бойынша.
Салыстырмалы әдісті пайдалануда бағаланатын жылжымайтын мүлікті салыстыру нәтижелерін келісу маңызды сәт болып табылады. Алынған деректерді арифметикалық орташалауға жол берілмейді. Әр нәтижені зерттеу және бағаланатын жылжымайтын мүлікпен оның салғастырымдылық шамасына қарай пайымдау енгізу қабылданған процедура болып табылады. Енгізілген түзетулер саны мен шамасы неғұрлым аз болса, келісу қорытындысы процесінде аталған сату соғұрлым үлкен салмаққа ие.
Салыстыру бірлігі ретінде жергілікті нарықта дәстүрлі қалыптасқан өлшеуіштерді қабылдайды. Бірдей нысанды бағалау үшін бір мезгілде бірнеше салыстыру бірліктері қолданылуы мүмкін.
Салыстыру бірлігі ретінде салыстырмалы талдау жүргізуде мыналар қолданылады:
- алаң бірлігінің бағасы;
- магистраль бойындағы жер телімі бірлігінің бағасы;
- телім бағасы;
- жалға тапсыруға жататын үй-жай алаңы бірлігінің бағасы;
- үй-жайдың жалпы алаңы бірлігінің бағасы;
- ғимарат көлемі бірлігінің бағасы,
- бөлме бағасы;
- пәтер бағасы;
- табыс әкелетін бірлік бағасы.
Салыстыру элементтеріне жылжымайтын мүлік бағасын өзгертетін жылжымайтын нысандар сипаттамасы жатады. Міндетті есепке алуға жататын нысандарға қатыстылар:
- табысталатын меншік құқығының құрамы;
- сату-сатып алу мәмілелерін қаржыландыру шарттары;
- сату шарты;
- сату уақыты;
- орналасқан жері;
- нақты сипаттамасы;
- экономикалық сипаттамасы;
- пайдалану сипаты;
- жылжымайтын мүлікпен байланысты емес құн компоненттері.
Салыстырылатын нысандарды сату бағасына түзету мына тәртіпте жүргізіледі:
- бірінші кезекте алдыңғы нәтижелерге әрбір кейінгі түзетуді қолдану арқылы жасалатын мәміле шарты мен нарықтың жай-күйіне қатыстыларға түзету енгізіледі;
- екінші кезекте кез келген тәртіпте нарық шартына түзету енгізген соң алынған нәтижеге көрсетілген түзетулерді қолдану арқылы жасалатын жылжымайтын нысанға тікелей қатыстыларға түзету енгізіледі.
Түзетулер шамасын анықтау үшін, нарықтық ақпараттың болуы мен растығына қарай сандық және сапалық әдістер қолданылады. Түзетулер есебінен қабылданған негіздемелер міндетті болып табылады. Сатуды белгілі бір салыстыру нәтижесінің шамасы туралы түпкілікті шешім бағалау нысанымен анағұрлым ұқсастығы бар салыстыру нысандарын сатудың түзетілген бағасын талдау негізінде қолданылады.
Шығындар бойынша бағалау әдістері.
Бұл әдіс жерге мүлде қолдануға келмейді. Айрықша жағдайларда ғана жерді бағалау оларға жасалған жақсартуларда қолданылуы мүмкін. Жер тұрақты және шығынсыз деп есептеледі, ал шығындық әдіс адам жасаған жасанды нысандарды бағалау үшін қолданылады. Осы әдіспен талдауда жер құны жақсарту құнынан (ғимараттарды, үймереттерді) қалыптасады, ал жер басқа әдістермен бөлек бағаланады.
Шығындық әдіс инвестордың жылжымайтын мүлік алудағы мүмкіншіліктерін зерттеуге негізделеді және осыдан келіп инвестор шолу жасалған кезеңде елеулі шығындарсыз ғимарат бағыты мен сапасы бойынша құрылыстар мен тұрғызуларға соған сәйкес телім алуға әкелетінге қарағанда, осындай нысан үшін үлкен сома төлемей тиісті ақылдылық көрсетуі.
Аталған бағалау әдісі егер құн шамасы мен жылжымайтын мүлік нарығындағы сұраныс пен ұсыныстың салыстырмалы тепе-теңдігі жағдайында нысанның тозу шамасын дәл бағалау мүмкін болса, объективті нәтижелерге әкелуі мүмкін.
Жылжымайтын мүлікті бағалаудың шығындық әдісі мынадай тізбектілікпен жүзеге асырылады:
- жер телімінің құнын анықтау;
- қалпына келтіру немесе құнын өтейтін жаңа осындай ғимараттар мен үймереттер салу құнын анықтау;
- ғимараттар мен үймереттердің қорланған тозу шамасын анықтау;
- жер телімі құнының және ғимараттар мен үймереттердің қорланған тозуын шығарып тастағандағы, қалпына келтірілетін немесе өтелетін құн сомасы сияқты шығындық әдіспен жылжымайтын мүліктің нарықтық құнын анықтау.
Шығындық әдісті қолдану жаңа құрылысты талдауда қажет; ғимараттарды жаңғырту; салық салу мақсаттары үшін бағалау; жылжымайтын мүлікті бағалауда үстеме табысты анықтау үшін; сақтандыру мақсаттары үшін бағалауда; дүлей апат салдарларын бағалау; арнайы ғимараттар мен үймереттерді бағалау.
Табыстарды капиталдандыру әдісі.
Капиталдандыру әдісі жылжымайтын мүлікті анағұрлым тиімді талдауға негізделген және бұл талдау иесіне барынша жоғары табыс әкелетін пайдалану түрін анықтаумен байланысты.
Жылжымайтын мүліктің нарықтық құнын бағалауда табысты капиталдандыру әдісі мынадай дәйектілікпен жүзеге асырылады:
- болашақ табыстарды болжау;
- болашақ табыстарды капиталдандыру.
Жылжымайтын нысан тудыратын болашақ табыстар екі типке бөлінеді: коммерциялық жалгерлік қатынастар нәтижесіндегі операциялық (пайдалану) қызметтен түсетін табыстар және реверсиялаудан түсетін табыстар.
Операциялық қызметтен түсетін табыстар табыстар туралы (гипотикалық) есеп құрастыру арқылы болжанады. Реверсиядан түсетін табыстар былай болжанады:
* Реверсияның абсолютті шамасының тікелей бағытымен;
* Иелену кезеңіндегі жылжымайтын мүлік құнының салыстырмалы өзгерісін белгілеумен;
* капиталдандырудың терминалдық коэффициентін қолданумен.
Капиталдандырылатын табыстың тұрақтылығы мен шексіздігі тікелей капиталдандыру әдісінің бастапқы алғышарты болып табылады. Тікелей капиталдандыру әдісінде болашақ табыстар ағынының нағыз құны меншік құқығына немесе аталған меншік құқығына арналған капиталдандыру жалпы коэффициентіне келетін жылдық табыс сияқты анықталады.
Толық меншік құқығын есептеу үшін капиталдандырудың жалпы коэффициентін анықтау нарықтық деректер негізінде жүргізіледі. Бастапқы ақпараттың болуына байланысты:
* салыстырмалы сату талдамасы;
* қарызды жабу коэффициентін пайдалана отырып есептеу қолданылады.
Капиталдандыру әдісін қаржыландыру шарттарын есепке алмай, нағыз құнын есептеуде қайтарым нормасы бойынша, не болмаса дисконтталған ақша ағынын талдау түрінде не капиталдандырудың есеп айрысу модельдері түрінде қалыптасады.
Соңғы уақытта Қазақстанда бағалаушылар қызметі мен олардың кәсіби дайындығына сұраныс қарқынды түрде артуда. Бұл қаржылық саладағы несиелерді сақтандыру арқылы несиелеу механизмін жасау қадамы фиаскоға ұшыраған таяудағы жағдайлармен шарттасылған: жалған сақтандыруда банктер көп нәрсе жоғалтты. Банктер кепілзат ретінде алатын жылжымайтын мүлік жағдайында шығынға ұшырау мүлде мүмкін емес. Осылайша, жылжымайтын мүлік және капитал нарығы тұтастай экономиканың ажырамас компонентіне айналады.
Әрине, банктер тарапынан осындай операцияларға үлкен қызығушылық туындады. Олардың барлығы жылжымайтын нысанның нақты құны бойынша сақтандыру жүргізетін, жылжымайтын мүлікті білікті бағалауды қажетсініп отыр.
Сондай-ақ, аймақтық салық саясаты шеңберінде де бағалау қажет. Бүкіл әлемде жергілікті салық салу жүйесінің негізі ретінде жылжымайтын мүлік салығы қызмет етеді, осы салық есебінен жергілікті бюджеттің 70 пайызы қалыптасады. Әрине, нарықтың дамуымен, нақты құнының пайда болуымен жылжымайтын мүлік нарығының дамуын ынталандыратын және осынысымен жергілікті бюджеттің толығуын қамтамасыз ететін осындай салық салу жүйесіне ауысуы мүмкін. Мұнымен жергілікті әкімшілік тарапынан байқалатын бағалауға деген сөзсіз қызығушылық түсіндіріледі.
Кәсіби бағалау бойынша қызметтер құны бағаланатын нысандар типіне, жұмыстардың күрделілігіне және бағалау өткізуге қандай мамандар тартылуына байланысты қатты ерекшеленеді. Әдетте қызметтер құны сағатпен, сағаттық ақы төлеу тарифімен өлшенеді, не болмаса нысан шамасына байланысты болады, бірақ ешқашан оның құнына байланып қалмайды.
Бағаланатын объектіні табыс әдісімен бағалағанда, табыстадың тікелей капиталдандыру әдісі қолданылады, себебі үйден алынатын табыс тұрақты, және жалгерлік төлем түрінде келтірілген. Берілгер аудандағы жалгерлік төлемнің мөлшері 1 ш.м. үшін 3 $-дан 4 $-ға дейін болады. Үйдің сипаттамасын ескере отырып, жалгерлік төлемнің мөлшерін 3,5 $ деп белгілейік. Үйден алынатын табыстың есебі:
Табыс = 1.ш.м. үшін жалгерлік төлем * жалпы аудан (4)
Т = 3,5 * 321,3 = 1124,5 АҚШ доллар немесе 137 189 теңге.
Үйді пайдаланғаны үшін орташа жылдық шығын - 156 000 (13*12) теңге. 13 000 - 1 айдың коммуналдық шығындары.
Бағаланатын объектінің табыс әдісін есептей отырып үйден алынатын табыстың есебін анықтай аламыз, яғни берілген көрсеткіштерді формулаға қоятын болсақ табыс 1124,5 АҚШ долларына немесе 137 189 теңгеге тең болады. Таза табысты анықтау үшін орташа жылдық шығындарды (156 000) анықтап алған жөн.
Жылжымайтын мүліктен алынатын таза табысты анықтау:
Таза табыс = 1.ш.м. үшін жалгерлік төлем * ай саны * жалпы аудан (5)
ТТ = 3,5 * 12 * 122 * 321,3 - 156 000 = 1 490 341,2 теңге немесе 12 215 АҚШ $.
Жоғарыдағы формуладан көріп отырғанымыздай жылжымайтын мүліктен алынатын таза табыс 1 490 341,2 теңгеге немесе 12 215 АҚШ долларын құраған.
122 - 28.04.2006 ж. ҚР ҰБ бағамы.
Капиталдандыру коэффициентін анықтау үшін ұқсас келетін объектінің таза табысын анықтаймыз. Бастапқы мәліметтер бірдей болады. Үйден алынатын табыстың есебі:
Табыс = ұқсас объектінің жалпы ауданы * 1.ш.м. үшін жалгерлік төлем (6)
Табыс = 3,5 * 270 = 945 АҚШ доллар немесе 115 290 теңге.
Жылжымайтын мүліктен алынатын таза табысты анықтау:
ТТ = 3,5 * 12 * 270 * 122 - 156 000 = 1 227 480 теңге немесе 10 061 $ АҚШ.
(7)
Осында
V - құны;
I - таза табыс;
R - капиталдандыру мөлшерлемесі.
Ұқсас объектінің (аналогтың) құны - 150 000 АҚШ доллар, таза табыс (объект - аналог) - 10 061 АҚШ доллар, таза табыс (бағаланатын объект) - 12 215 АҚШ доллар. Онда капиталдандыру мөлшерлемесі келесі формула негізінде анықталады:
ТТ = 3,5 * 12 * 321,3 * 122 - 156 000 = 1 490 341,2
R = таза табыс (бағаланатын объект) ... жалғасы
Сіз бұл жұмысты біздің қосымшамыз арқылы толығымен тегін көре аласыз.
КІРІСПЕ ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... 3
І БАҒА БЕЛГІЛЕУДІҢ ЖАЛПЫ ТЕОРИЯЛЫҚ АСПЕКТІЛЕРІ
1.1 Бағалау есептемесінде қолданылатын ұғымдар анықтамалары ... ... ... ... .. 5
1.2 Баға белгілеудің мақсаттары мен әдістері ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... .7
ІІ БАҒАНЫҢ ТҮРЛЕРІ ЖӘНЕ ОЛАРДЫҢ ЖІКТЕЛУІ
2.1 Бағаның өндіріс түріне байланысты түрлері ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... 18
2.2 Бағаның жіктелуі ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ...24
Қорытынды ... ... ... ... ... ... .. ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ..26
Пайдаланылған әдебиеттер тізімі ... ... ... ... ... ... ... . ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... 28
КІРІСПЕ
Баға-көп функционалды экономикалық құбылыс, (ведущая) алдағы нарықтық категория. Бағаның өзгеруінен көбінесе әлеуметтік, экономикалық, сонымен қатар саяси қайшылықтар туындайды. Сондықтан да басқару құрылымдары (властные структуры) және маркетингтік қызметтер ғана емес, сонымен қатар бүкіл қоғам бағалар туралы барлық жақты және объективті ақпараттарға, олардың өзгеруінің заңдылығы мен тенденциясының терең анализіне қызығушылықпен қарайды.
Баға-тауар бірлігіне берілетін ақша соммасы, тауардың ақшаға айырбасының эквиваленті.
Бағалар, олардың құралу және өзгеруінің процестері өзімен статистикалық зерттеулердің пәнін көрсетеді. Баға статистикасы-нарық статистикасына және әлеуметтік-экономикалық статистикаға олардың құрама бөлігі ретінде кіретін жеке (самостоятельный) блок. Баға бойынша ақпараттардың екі қайнар көзі белгілі. Біріншісі, тұтыну нарығындағы тарифтердің бағаларының өзгеруін қадағалау. Екіншісі, халықтың тұтынуын, шығындары мен табыстарын таңдамалы статистикалық зерттеулердің бір түрі ретінде бюджеттік зерттеу. Осы қайнар көздердің негізінде негізгі тұтыну тауарлары мен қызметтерін фиксталған (фиксированному) жинау (набор) бойынша тұтыну бағаларының индексі (ТБИ) (кейде өмір құнының индексі деп аталады) есептеледі. Көп елдер (стран) үшін есептеу әдісі бірдей болып келеді. Бұл ТБИ-нің халықаралық салыстыруларын (сопоставления) жүргізуге көмектеседі.
Баға түсінігі, оның экономикалық табиғаты нарықта баға ойнайтын екі рольде сипат алады (проявляются). Ол мына түрде болады:
-нарық конъюктурасы мен саясатын көрсететін индикаторы ретінде (сұраныс пен ұсыныс байланысы (соотношения), саудалық және экономикалық тәуекел, қаржы-несиелік жағдайлар, нарықтағы бәсекелестіктің дәрежесі және т.б.);
-сұраныс пен ұсынысқа, нарықтың құрылымына, теңгенің сатылымдық қасиетіне және т.б. әсер ететін нарықтың маркетингтік реттеуіші (регулятор) ретінде. Бағаның реттеуіш ретінде ресурстарды қолдануды шектеуге көмектеседі және ол өндіріс үшін мотивация болып табылады.
Нарықтық баға әр түрлі функциялар атқарады. Баға-бұл тауарларды ақшаға ауыстыруда (соизмеритель) және делдал. Баға-нарық конъюктурасының маңызды көрсеткіші, сұраныс пен ұсыныстың байланысы мен құрылымының, деңгейінің факторы. Баға-тиімділікті (эффективность) басқарудың және пайда табудың құралы, салық салудың факторы. Баға-бұл инфляциялық процестердің маңызды құраушысы, инвестициялық саясатқа әсер ету құралы (бағаның көтерілуінен (өсуінен) инвестицияның (привлекательность) өседі). Баға-еңбек нарығына, тұтынудың көлемі мен құрамына, әр түрлі әлеуметтік топтардың нақты табыстарының деңгейіне әсер ететін халықтың өмірінің дәрежесінің күшті (мощный) факторы. Сонымен қатар, баға-бұл бәсекелестік күрестің қаруы.
Бағаның түсінігін түсінудің тағы бір әдісі экономикада бағалардың ойнайтын ролін суреттейтін оның функцияларын қарастыру.
І БАҒА БЕЛГІЛЕУДІҢ ЖАЛПЫ ТЕОРИЯЛЫҚ АСПЕКТІЛЕРІ
1.1 Бағалау есептесінде қолданылатын
ұғымдардың анықтамалары
ҚР-сының Қазақстан Республикасындағы бағалау қызметі туралың Заңына сәйкес бағалау қызметі - бұл бағалау қызметінің субъектілерімен жүзеге асырылатын және егер басқасы заңмен қарастырылмаған жағдайда, бағалау объектісіне қатысты нарықтық немесе өзге құнын белгілі бір мерзімде орнатуға бағытталған кәсіпкерлік қызмет түрі.
Бағалау бұл:
1. Бағалаушының (бағалаушылардың) бағалау объектісінің құны туралы ғылыми тұрақталған ой-пікірі;
2. Бағалау объектісінің мүмкін нарықтық немесе өзге құнын анықтау;
Бағалау пәні - меншік құқығының типтерінің әртүрлілігі. Бұл жағдайда бағалау пәні болып пәтер меншігіне толық құқық табылады.
Меншікке толық құқық - меншікке иелік ету, оны пайдалану және үкім ету.
Бағалау күні - бағалау объектісінің мүмкін болатын нарықтық немесе өзге құны анықталатын күн немесе уақыт аралығы - 01.04.2005.
Бағалау функциясы - бұл бағалаудың нәтижелерін қолданатын сфера, яғни тапсырыс берушіге және басқа да мүдделі тұлғаларға жылжымайтын мүлік объектісінің нақты құнын, сондай-ақ кепілге беру мақсатындағы құнын анықтауға көмектесу.
Бағалау мақсаты - белгілі бір құнның түрін анықтау, яғни жүзеге асырылатын бағалау - бағалау объектісінің нарықтық құны.
Нарықтық құн - бәсеке жағдайында, келісім-шарт негізінде бағалау объектісінің сатып алынатын ең ықтималды бағасы. Мұнда келісім-шарттың екі жағы да бағалау объектісі туралы барлық қол жетерлік ақпараттармен қамтылған, ал келісім-шарт бағасына ешқандай кездейсоқ оқиғалар әсер етпейді:
келісім-шарттың бір жағы бағалау объектісін сатуға, ал екінші жағы сатып алуға міндетті емес;
келісім-шарт жақтары бағалау объектісі туралы жақсы мәлімделген және өз мүддесіне сәйкес іс-қимыл жасайды.
келісім-шарт бағасы бағалау объектісі үшін ақшалай марапаттау эквиваленті болып табылады. Және қай жақтан болмаса да келісім-шартқа күштеп отырғызу болмаған жағдайда.
"Қазақстан Республикасының бағалау қызметі туралы" заңында келтірілген нарықтық құн ұғымының анықтамасы Бағлаудың халықаралық стандарттарында келтірілген анықтамадан айырмашылығы болғанына қарамастан, Бағалаушылар өздерінің сараптаулары мен қорытындылары және де бағалаудың нәтижелері бағалаудың Халықаралық стандарттарының талаптарына сәйкес келеді деп есептейді.
Тапсырыс беруші - бағалаушының қызметін тұтынушы, бағалау келісім шартының бір жағы болып табылатын тұлға - Досжанов А.А.
Бағалаушылар - бағалауда немесе бағалау жөнінде есептеме құрғанда қатысатын, білікті түрде жұмыс істеуге, бағалаудың кәсіптік стандартын сақтауға, өзінің жүріс-тұрысында заңға қарсы, этикасыз немесе біліксіздік әрекет жасамауға, тапсырысты риясыз обьективті түрде бағалауға өзінің мүддесіне байланысты мәселелерді енгізусіз орындау міндетін өзіне алған мамандар тобы.
Бағалаушы-орындаушы - бағалауды жүргізетін және бағалау келісім шартын орындағаны үшін жауапты, бағалау келісім шартының екінші жағы болып табылатын тұлға - Досжанова А.А.
Бағалау объектісі - азаматтық құқық объектісі болып табылады, соған қатысты бағалау қызметі жүзеге асырылады. Бұл жағдайда бағалау объектісі - екі бөлмелі пәтерді бағалау. Мекен-жайы: Алматы қаласы, 10 ықшам ауданы, 18 үй, 11 пәтер.
Бағалау мақсаты - бағалау объектісінің нарықтық құнын анықтау.
Бағалау қызметінің ережелері - Қазақстанның мемлекеттік басқару органдарымен белгіленген ережелер. Соған сәйкес бағалау жұмыстары жүргізілуі қажет. Бағалау қызметінің субъектілерімен қолданылатын бағалау бойынша жұмысты орындау сапасына қойылатын талаптар: қолданылатын бағалау прициптеріне; жылжымайтын мүлікті бағалау әдістеріне; жылжымалы мүлікті бағалау әдістеріне; кәсіпорынды мүліктік кешен ретінде бағалау әдістеріне; интелектуалдық меншік объектілерін бағалау әдістеріне; бағалау жөніндегі есептеменің мазмұны мен формасына.
Бағалау жөніндегі есептеме - бағалаушының бағалау жұмысының нәтижесі туралы өкілетті органмен орнатылған және ҚР - сының Қазақстан Республикасындағы бағалау қызметі туралың заңының талаптарына сәйкес келетін, тапсырыс берушіге жазу түрінде берілетін хабарлама.
1.2 Баға белгілеудің мақсаттары мен әдістері
1. Өмірде баға белгілеудің мынадай мақсаттары қойылады:
* Нарықта қалуды қамтамасыз ету;
* Пайданы мейлінше молайту;
* Нарық үлесін жаулап алу;
* Тауар сапасы бойынша берілген нарықта жетекші орынды алу.
Көтерме саудамен айналысатын ірі саудагерлерді, фирманың өндірістік мүмкіндіктерін пайдалану, тауар имиджін жасауда баға белгілеудің мақсаттары болуы мүмкін.
Қазақстанның нарықтық қатынастарға өткен бастапқы кезеңінде көптеген фирмалардың баға белгілеудегі басты мақсаты - нарықта сақталып қалуды қамтамасыз ету болса, қазіргі жағдайда күнделікті ағымдағы пайданы мейлінше молайту мен нарық үлесін жаулап алу алға шықты.
Кәсіпорындардың экономикалық жағдайы жақсарса, баға белгілеудің де мақсаттары өзгереді.Ағымдағы пайданы молайту жаңа, беделді, стандартты емес тауарлар өткізілген кезде ғана баға белгілеудің мақсаты бола алады.
Егер нарықта бәсеке деңгейі едәуір жоғары болса, көбіне баға белгілеудің мақсаты - нарық үлесін жаулап алу деп қабылданады.Мұндай жағдайда бәсекелестік бағаларға ерекше көңіл бөлінеді.Бірақ, нарық жағдайларына үнемі бейімделіп отыру баға дифференциясының болмауына әкеледі.
Фирма белгілі бір көрсеткіштері бойынша нарық лидері болғысы келеді, бұл оның шығындарын азайтып, пайда алуға көмектеседі.Өнім сапасын жоғарылату көптеген шығындарды талап етеді, әйтсе де бұл шығынның орны тұтынушы сапалы, озық тауарды жоғары бағамен сатып алуға әзір болғандықтан, тез толады.
2. Фирма басшылары бағаны есептеудің әдістерін таңдап, ең жоғары және төмен бағаның ықтималды деңгейін бекітеді.Бағалық стратегия шығынға, сұранысқа, бәсекеге, тауардың өмірлік цикл кезеңіне негізделіп, айқындалуы мүмкін.
Нарық түрін бағалау фирма стратегиясын жасаудағы нақты бір әдісті таңдауының маңызды шарты болып табылады.нағыз бәсеке нарығы (полиполия) белгілі бір өнімді сатып алатын және сататын көптеген сатып алушылар мен сатушылардан тұрады.Мұндай нарықта ешбір сатушы, не болмаса сатып алушы күнделікті ағымдағы бағалар деңгейіне көп әсер ете алмайды.Сатушы нарықтық бағадан жоғары баға қоя алмайды, өйткені сатып алушы бұл тауарды төмендеу бағамен басқа бір сатушыдан сатып алуы мүмкін.Мұндай нарықта бәсекелестік баға белгілеу стратегиясын қолданған дұрыс болады.
Қазіргі экономикалық теорияда қарастырылатын бағаның формуласы жетілген бәсеке жағдайында бір жағынан шекті пайдалылық, екінші жағынан шекті шығындарға сәйкес келіп, сұраныс пенұсыныс қисықтарының қиылысу нүктесінде орналасады.
Олигополиялық нарық бір-біріне өте сезімтал бірнеше сатушылардан тұрады.Тауарлар ұқсас біртектес болуы мүмкін.Мұндай нарыққа жаңа сатушылардың енуі қиын.олигополист өз бағасын түсірсе де, оны осы деңгейде ұстап қала алатынына сенімсіз болады.Алайда бағаның өсуі бәсекелестерге әсер етпеуі мүмкін, тек мұндай жағдайда фирма тұтынушылары бәсекелестерге кетіп қалуы мүмкін.Мұндай нарықта көбіне бағалық жетекшіге қарап, баға белгілейтін бейімделу стратегиясы қолданылады.
Монополистік бәсеке нарығы тауардың әр түрлі нұсқаларын ұсынуға байланысты кең диапазонды бағалар туралы мәмілелер жасайтын көптеген сатушылар мен сатып алушылардан тұрады.Мұнда дияяеренциалды және бәсекелестік баға белгілеу стратегиясын қолдануға болады.
Нағыз монополия жағдайында нарықта тек бір сатушы ғана болады.Ол өз саясатын нарықты кеңірек жаулап алу мақсатымен жүзеге асырады.Мұндай нарықтағы баға монополист бағасына байланысты болады.Егер монополист әлеуметтік және қайырымдылық мәселелерін шешіп жатса, баға шығындар деңгейінен төмен де болуы мүмкін.Егер ол пайданың өсуін көздесе, баға шығындардан артып, көп жоғарылайды.Әрине, монополистер пайданы ең көп шамаға ұлғайтуға ұмтылады, бірақ оған бағаны монополияға қарсы реттеу тосқауыл бола алады.
Жылжымайтын дүние-мүліктің нарықтық құнын бағалаудың үш негізгі әдісін ерекшелейді:
1. салыстыру әдісі
2. шығындық әдіс
3. табыстарды капиталдандыру әдісі.
Сатудың салыстырмалы талдау әдісі.
Негізгі бағалау әдісі - бұл сатудың салыстырмалы талдау әдісі. Бұл әдіс нақты сатулар болғанда, нарық бағаны қалыптастырған жағдайда қолданылады. Бағалаушылардың міндеті осы нарықты талдау, осындай сатуларды салыстыру, осылайша, бағаланатын нысан құнын алу. Әдіс сатуға ұсынылған нысанды нарықтық баламасымен салыстыруға негізделген. Алайда осы жұмыс үшін жер және жылжымайтын мүліктің қалыптасқан нарығы қажет.
Сатудың салыстырмалы әдісі бағаланатынға баламалы нысандарды сатып алу-сату мәмілелері туралы рас ақпараттардың жеткілікті мөлшері болғанда қолданылады. Бұл жағдайда салыстыру нысандарын таңдауға арналған критерий баламалы ең жақсы және анағұрлым тиімді пайдалану болып табылады.
Сатудың салыстырмалы талдау әдісін қолдану тізбектілігі.
* Соған сәйкес нарықта салыстырылатын нысандардың жақын арадағы сатулары ерекшеленеді. Ақпарат көздері болып табылатындар:
бағалаушының жеке материалы, интернет, электронды деректер базасы, риэлторлық фирмалар, жылжымайтын мүлік жөніндегі брокерлердің материалдары, несие мекемелерінің (ипотекалық банктер) мұрағаттары, сақтандыру компаниялары, инвестициялық-құрылыс компаниялары, дәрменсіздік және банкроттық жөніндегі аумақтық басқарма.
* Мәмілелер туралы ақпараттарды тексеру: негізгі қатысушылардың біреуі (сатып алушы немесе сатушы) немесе риэлторлық компания агенті мәмілені растау; сату шарттарын анықтау.
* Салыстырылатын нысандар құнына түзету енгізу.
Түзету үш негізгі формада жүргізіледі: ақшалай түрде, пайыздарда, жалпы топтамасы бойынша.
Салыстырмалы әдісті пайдалануда бағаланатын жылжымайтын мүлікті салыстыру нәтижелерін келісу маңызды сәт болып табылады. Алынған деректерді арифметикалық орташалауға жол берілмейді. Әр нәтижені зерттеу және бағаланатын жылжымайтын мүлікпен оның салғастырымдылық шамасына қарай пайымдау енгізу қабылданған процедура болып табылады. Енгізілген түзетулер саны мен шамасы неғұрлым аз болса, келісу қорытындысы процесінде аталған сату соғұрлым үлкен салмаққа ие.
Салыстыру бірлігі ретінде жергілікті нарықта дәстүрлі қалыптасқан өлшеуіштерді қабылдайды. Бірдей нысанды бағалау үшін бір мезгілде бірнеше салыстыру бірліктері қолданылуы мүмкін.
Салыстыру бірлігі ретінде салыстырмалы талдау жүргізуде мыналар қолданылады:
- алаң бірлігінің бағасы;
- магистраль бойындағы жер телімі бірлігінің бағасы;
- телім бағасы;
- жалға тапсыруға жататын үй-жай алаңы бірлігінің бағасы;
- үй-жайдың жалпы алаңы бірлігінің бағасы;
- ғимарат көлемі бірлігінің бағасы,
- бөлме бағасы;
- пәтер бағасы;
- табыс әкелетін бірлік бағасы.
Салыстыру элементтеріне жылжымайтын мүлік бағасын өзгертетін жылжымайтын нысандар сипаттамасы жатады. Міндетті есепке алуға жататын нысандарға қатыстылар:
- табысталатын меншік құқығының құрамы;
- сату-сатып алу мәмілелерін қаржыландыру шарттары;
- сату шарты;
- сату уақыты;
- орналасқан жері;
- нақты сипаттамасы;
- экономикалық сипаттамасы;
- пайдалану сипаты;
- жылжымайтын мүлікпен байланысты емес құн компоненттері.
Салыстырылатын нысандарды сату бағасына түзету мына тәртіпте жүргізіледі:
- бірінші кезекте алдыңғы нәтижелерге әрбір кейінгі түзетуді қолдану арқылы жасалатын мәміле шарты мен нарықтың жай-күйіне қатыстыларға түзету енгізіледі;
- екінші кезекте кез келген тәртіпте нарық шартына түзету енгізген соң алынған нәтижеге көрсетілген түзетулерді қолдану арқылы жасалатын жылжымайтын нысанға тікелей қатыстыларға түзету енгізіледі.
Түзетулер шамасын анықтау үшін, нарықтық ақпараттың болуы мен растығына қарай сандық және сапалық әдістер қолданылады. Түзетулер есебінен қабылданған негіздемелер міндетті болып табылады. Сатуды белгілі бір салыстыру нәтижесінің шамасы туралы түпкілікті шешім бағалау нысанымен анағұрлым ұқсастығы бар салыстыру нысандарын сатудың түзетілген бағасын талдау негізінде қолданылады.
Шығындар бойынша бағалау әдістері.
Бұл әдіс жерге мүлде қолдануға келмейді. Айрықша жағдайларда ғана жерді бағалау оларға жасалған жақсартуларда қолданылуы мүмкін. Жер тұрақты және шығынсыз деп есептеледі, ал шығындық әдіс адам жасаған жасанды нысандарды бағалау үшін қолданылады. Осы әдіспен талдауда жер құны жақсарту құнынан (ғимараттарды, үймереттерді) қалыптасады, ал жер басқа әдістермен бөлек бағаланады.
Шығындық әдіс инвестордың жылжымайтын мүлік алудағы мүмкіншіліктерін зерттеуге негізделеді және осыдан келіп инвестор шолу жасалған кезеңде елеулі шығындарсыз ғимарат бағыты мен сапасы бойынша құрылыстар мен тұрғызуларға соған сәйкес телім алуға әкелетінге қарағанда, осындай нысан үшін үлкен сома төлемей тиісті ақылдылық көрсетуі.
Аталған бағалау әдісі егер құн шамасы мен жылжымайтын мүлік нарығындағы сұраныс пен ұсыныстың салыстырмалы тепе-теңдігі жағдайында нысанның тозу шамасын дәл бағалау мүмкін болса, объективті нәтижелерге әкелуі мүмкін.
Жылжымайтын мүлікті бағалаудың шығындық әдісі мынадай тізбектілікпен жүзеге асырылады:
- жер телімінің құнын анықтау;
- қалпына келтіру немесе құнын өтейтін жаңа осындай ғимараттар мен үймереттер салу құнын анықтау;
- ғимараттар мен үймереттердің қорланған тозу шамасын анықтау;
- жер телімі құнының және ғимараттар мен үймереттердің қорланған тозуын шығарып тастағандағы, қалпына келтірілетін немесе өтелетін құн сомасы сияқты шығындық әдіспен жылжымайтын мүліктің нарықтық құнын анықтау.
Шығындық әдісті қолдану жаңа құрылысты талдауда қажет; ғимараттарды жаңғырту; салық салу мақсаттары үшін бағалау; жылжымайтын мүлікті бағалауда үстеме табысты анықтау үшін; сақтандыру мақсаттары үшін бағалауда; дүлей апат салдарларын бағалау; арнайы ғимараттар мен үймереттерді бағалау.
Табыстарды капиталдандыру әдісі.
Капиталдандыру әдісі жылжымайтын мүлікті анағұрлым тиімді талдауға негізделген және бұл талдау иесіне барынша жоғары табыс әкелетін пайдалану түрін анықтаумен байланысты.
Жылжымайтын мүліктің нарықтық құнын бағалауда табысты капиталдандыру әдісі мынадай дәйектілікпен жүзеге асырылады:
- болашақ табыстарды болжау;
- болашақ табыстарды капиталдандыру.
Жылжымайтын нысан тудыратын болашақ табыстар екі типке бөлінеді: коммерциялық жалгерлік қатынастар нәтижесіндегі операциялық (пайдалану) қызметтен түсетін табыстар және реверсиялаудан түсетін табыстар.
Операциялық қызметтен түсетін табыстар табыстар туралы (гипотикалық) есеп құрастыру арқылы болжанады. Реверсиядан түсетін табыстар былай болжанады:
* Реверсияның абсолютті шамасының тікелей бағытымен;
* Иелену кезеңіндегі жылжымайтын мүлік құнының салыстырмалы өзгерісін белгілеумен;
* капиталдандырудың терминалдық коэффициентін қолданумен.
Капиталдандырылатын табыстың тұрақтылығы мен шексіздігі тікелей капиталдандыру әдісінің бастапқы алғышарты болып табылады. Тікелей капиталдандыру әдісінде болашақ табыстар ағынының нағыз құны меншік құқығына немесе аталған меншік құқығына арналған капиталдандыру жалпы коэффициентіне келетін жылдық табыс сияқты анықталады.
Толық меншік құқығын есептеу үшін капиталдандырудың жалпы коэффициентін анықтау нарықтық деректер негізінде жүргізіледі. Бастапқы ақпараттың болуына байланысты:
* салыстырмалы сату талдамасы;
* қарызды жабу коэффициентін пайдалана отырып есептеу қолданылады.
Капиталдандыру әдісін қаржыландыру шарттарын есепке алмай, нағыз құнын есептеуде қайтарым нормасы бойынша, не болмаса дисконтталған ақша ағынын талдау түрінде не капиталдандырудың есеп айрысу модельдері түрінде қалыптасады.
Соңғы уақытта Қазақстанда бағалаушылар қызметі мен олардың кәсіби дайындығына сұраныс қарқынды түрде артуда. Бұл қаржылық саладағы несиелерді сақтандыру арқылы несиелеу механизмін жасау қадамы фиаскоға ұшыраған таяудағы жағдайлармен шарттасылған: жалған сақтандыруда банктер көп нәрсе жоғалтты. Банктер кепілзат ретінде алатын жылжымайтын мүлік жағдайында шығынға ұшырау мүлде мүмкін емес. Осылайша, жылжымайтын мүлік және капитал нарығы тұтастай экономиканың ажырамас компонентіне айналады.
Әрине, банктер тарапынан осындай операцияларға үлкен қызығушылық туындады. Олардың барлығы жылжымайтын нысанның нақты құны бойынша сақтандыру жүргізетін, жылжымайтын мүлікті білікті бағалауды қажетсініп отыр.
Сондай-ақ, аймақтық салық саясаты шеңберінде де бағалау қажет. Бүкіл әлемде жергілікті салық салу жүйесінің негізі ретінде жылжымайтын мүлік салығы қызмет етеді, осы салық есебінен жергілікті бюджеттің 70 пайызы қалыптасады. Әрине, нарықтың дамуымен, нақты құнының пайда болуымен жылжымайтын мүлік нарығының дамуын ынталандыратын және осынысымен жергілікті бюджеттің толығуын қамтамасыз ететін осындай салық салу жүйесіне ауысуы мүмкін. Мұнымен жергілікті әкімшілік тарапынан байқалатын бағалауға деген сөзсіз қызығушылық түсіндіріледі.
Кәсіби бағалау бойынша қызметтер құны бағаланатын нысандар типіне, жұмыстардың күрделілігіне және бағалау өткізуге қандай мамандар тартылуына байланысты қатты ерекшеленеді. Әдетте қызметтер құны сағатпен, сағаттық ақы төлеу тарифімен өлшенеді, не болмаса нысан шамасына байланысты болады, бірақ ешқашан оның құнына байланып қалмайды.
Бағаланатын объектіні табыс әдісімен бағалағанда, табыстадың тікелей капиталдандыру әдісі қолданылады, себебі үйден алынатын табыс тұрақты, және жалгерлік төлем түрінде келтірілген. Берілгер аудандағы жалгерлік төлемнің мөлшері 1 ш.м. үшін 3 $-дан 4 $-ға дейін болады. Үйдің сипаттамасын ескере отырып, жалгерлік төлемнің мөлшерін 3,5 $ деп белгілейік. Үйден алынатын табыстың есебі:
Табыс = 1.ш.м. үшін жалгерлік төлем * жалпы аудан (4)
Т = 3,5 * 321,3 = 1124,5 АҚШ доллар немесе 137 189 теңге.
Үйді пайдаланғаны үшін орташа жылдық шығын - 156 000 (13*12) теңге. 13 000 - 1 айдың коммуналдық шығындары.
Бағаланатын объектінің табыс әдісін есептей отырып үйден алынатын табыстың есебін анықтай аламыз, яғни берілген көрсеткіштерді формулаға қоятын болсақ табыс 1124,5 АҚШ долларына немесе 137 189 теңгеге тең болады. Таза табысты анықтау үшін орташа жылдық шығындарды (156 000) анықтап алған жөн.
Жылжымайтын мүліктен алынатын таза табысты анықтау:
Таза табыс = 1.ш.м. үшін жалгерлік төлем * ай саны * жалпы аудан (5)
ТТ = 3,5 * 12 * 122 * 321,3 - 156 000 = 1 490 341,2 теңге немесе 12 215 АҚШ $.
Жоғарыдағы формуладан көріп отырғанымыздай жылжымайтын мүліктен алынатын таза табыс 1 490 341,2 теңгеге немесе 12 215 АҚШ долларын құраған.
122 - 28.04.2006 ж. ҚР ҰБ бағамы.
Капиталдандыру коэффициентін анықтау үшін ұқсас келетін объектінің таза табысын анықтаймыз. Бастапқы мәліметтер бірдей болады. Үйден алынатын табыстың есебі:
Табыс = ұқсас объектінің жалпы ауданы * 1.ш.м. үшін жалгерлік төлем (6)
Табыс = 3,5 * 270 = 945 АҚШ доллар немесе 115 290 теңге.
Жылжымайтын мүліктен алынатын таза табысты анықтау:
ТТ = 3,5 * 12 * 270 * 122 - 156 000 = 1 227 480 теңге немесе 10 061 $ АҚШ.
(7)
Осында
V - құны;
I - таза табыс;
R - капиталдандыру мөлшерлемесі.
Ұқсас объектінің (аналогтың) құны - 150 000 АҚШ доллар, таза табыс (объект - аналог) - 10 061 АҚШ доллар, таза табыс (бағаланатын объект) - 12 215 АҚШ доллар. Онда капиталдандыру мөлшерлемесі келесі формула негізінде анықталады:
ТТ = 3,5 * 12 * 321,3 * 122 - 156 000 = 1 490 341,2
R = таза табыс (бағаланатын объект) ... жалғасы
Сіз бұл жұмысты біздің қосымшамыз арқылы толығымен тегін көре аласыз.
Ұқсас жұмыстар
Пәндер
- Іс жүргізу
- Автоматтандыру, Техника
- Алғашқы әскери дайындық
- Астрономия
- Ауыл шаруашылығы
- Банк ісі
- Бизнесті бағалау
- Биология
- Бухгалтерлік іс
- Валеология
- Ветеринария
- География
- Геология, Геофизика, Геодезия
- Дін
- Ет, сүт, шарап өнімдері
- Жалпы тарих
- Жер кадастрі, Жылжымайтын мүлік
- Журналистика
- Информатика
- Кеден ісі
- Маркетинг
- Математика, Геометрия
- Медицина
- Мемлекеттік басқару
- Менеджмент
- Мұнай, Газ
- Мұрағат ісі
- Мәдениеттану
- ОБЖ (Основы безопасности жизнедеятельности)
- Педагогика
- Полиграфия
- Психология
- Салық
- Саясаттану
- Сақтандыру
- Сертификаттау, стандарттау
- Социология, Демография
- Спорт
- Статистика
- Тілтану, Филология
- Тарихи тұлғалар
- Тау-кен ісі
- Транспорт
- Туризм
- Физика
- Философия
- Халықаралық қатынастар
- Химия
- Экология, Қоршаған ортаны қорғау
- Экономика
- Экономикалық география
- Электротехника
- Қазақстан тарихы
- Қаржы
- Құрылыс
- Құқық, Криминалистика
- Әдебиет
- Өнер, музыка
- Өнеркәсіп, Өндіріс
Қазақ тілінде жазылған рефераттар, курстық жұмыстар, дипломдық жұмыстар бойынша біздің қор #1 болып табылады.
Ақпарат
Қосымша
Email: info@stud.kz